plan parcial de desarrollo en suelo de expansiòn pajarito

MUICIPIO DE MEDELLÍN
DOCUMENTO TECNICO DE
SOPORTE
PLAN PARCIAL PAJARITO
POLIGONO Z2_DE_4
2012
PLAN PARCIAL DE DESARROLLO EN SUELO
DE EXPANSIÓN – PAJARITO –
CONTENIDO DOCUMENTO SOPORTE
1.
GENERALIDADES
1.1.
1.2.
Antecedentes
Marco Legal
2.
JUSTIFICACIÓN DEL PLAN PARCIAL DE PAJARITO EN EL MARCO
DEL PLAN ORDENAMIENTO TERRITORIAL DE MEDELLÍN.
3.
DELIMITACIÓN
3.1.
3.2.
Delimitación del Área de Planificación
Conformación del Área de Planificación
4.
DIAGNÓSTICO DEL ÁREA DE PLANIFICACIÓN Y ÁREAS DE
INFLUENCIA.
4.1.
Localización y características del Sector
4.2. Medio Natural
4.2.1.
Zonificación de la Aptitud Geológica para el Uso y Ocupación del
Suelo.
4.2.1.1
Morfometría.
4.2.1.2.
Geomorfología
4.2.1.3.
Geología.
4.2.1.4.
Geología Estructural
4.2.1.5.
Procesos Morfodinamicos.
4.2.1.6.
Amenazas por movimientos en masa e inundaciones
4.2.1.6.1.
Zonificación de la amenaza por movimientos en masa.
4.2.1.6.2.
Zonificación de la amenaza por inundaciones
4.2.1.6.3.
Vulenerabilidad y Riesgo
4.2.1.7.
Amenaza sísmica
4.2.1.7.1
Microzonificación Geotécnica y Sísmica
4.2.1.8.
Actualización de la Zonificación de la Aptitud Geológica para el Uso
Urbano.
4.2.1.9.
Conclusiones y Recomendaciones
4.2.2.
Corrientes Naturales de Agua
4.2.3
Climatología.
2
DOCUMENTO TÉCNICO DE SOPORTE 2012
PLAN PARCIAL DE DESARROLLO EN SUELO
DE EXPANSIÓN – PAJARITO –
4.2.4.
4.2.5.
4.2.6.
4.2.7.
Calidad del Aire.
Paisaje.
Desechos Sólidos
Aspectos Hidráulicos
4.3. Sistema Vial y de Transporte
4.3.1.
Vía Estructurante del P.O.T.
4.3.2.
Trazado y Geotécnia de los Proyectos Viales Vigentes al Interior del
Área del Plan Parcial.
4.3.3.
Accesibilidad al Área de Planificación.
4.3.5.
Transporte
4.4
Servicios Públicos
4.5. Equipamientos
4.5.1.
Equipamientos de Educación
4.5.2.
Equipamientos de Recreación y Deportes
4.5.3.
Equipamientos de Salud
4.5.4.
Otros Equipamientos
4.6.
Centralidades
4.7.
Parques, Plazas y Zonas Verdes
4.8. El Espacio Privado
4.8.1.
Características de los Predios a Desarrollar
4.9. Áreas de Manejo Especial Pajarito y Pedregal Bajo
4.9.1.
Marco de Referencia
4.9.2.
Caracterización General
5. MODELO DE OCUPACIÓN TERRITORIAL, OBJETIVOS, POLÍTICAS Y
ESTRATEGIAS
5.1.
Modelo de Ocupación Territorial para Pajarito
5.2. Objetivos del Plan Parcial
5.2.1.
Objetivos Generales
5.2.2.
Objetivos Específicos
3
DOCUMENTO TÉCNICO DE SOPORTE 2012
PLAN PARCIAL DE DESARROLLO EN SUELO
DE EXPANSIÓN – PAJARITO –
5.3.
Políticas del Plan Parcial.
5.4.
Estrategias Territoriales Aplicadas al Plan Parcial.
5.5.
Lineamientos de Planificación de las Áreas de Manejo Especial
6.
ESTRUCTURA URBANA DEL ESPACIO PÚBLICO
6.1. Planteamiento Urbanístico
6.1.1.
La Integralidad del Espacio Público
6.1.2
Vinculación Urbano Rural
6.1.3
Plan de Manejo Ambiental
6.1.4
Sistema de Centralidades
6.1.5
El Sistema de Equipamientos y las Áreas Cívicas y Representativas
6.1.6
Sistema Vial y de Transporte
6.2. Sistema Natural
6.2.1.
Parques Ambientales
6.2.2.
Áreas de Importancia Ambiental y Paisajística
6.2.3.
Áreas de Protección a las Corrientes de Agua
6.2.3.1.
Parques lineales como opción de canje.
6.3. Conformación de las Centralidades.
6.3.1.
Centralidad Zonal La Aurora
6.3.2.
Centralidad Barrial de Nazareth
6.3.3.
Centralidad Barrial de Lusitania
6.3.4.
Centralidad Barrial de Pajarito
6.3.5.
Centralidad Barrial de Monteclaro
6.3.6.
Desarrollo de las Centralidades.
6.4. Sistema de equipamientos y áreas cívicas y representativas
6.4.1.
Equipamientos Básicos Sociales
6.4.2.
Subsistema de Equipamientos Básicos Comunitarios.
6.4.3.
Otros Equipamientos
6.4.4.
Áreas Cívicas y Representativas.
6.4.5.
Desarrollo y Gestión de los Equipamientos.
6.5. Accesibilidad
6.5.1.
Criterios de Alineamiento Horizontal y Vertical
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PLAN PARCIAL DE DESARROLLO EN SUELO
DE EXPANSIÓN – PAJARITO –
6.5.2.
6.5.2.1.
6.5.2.2.
6.5.2.3.
6.5.3.
6.5.4.
Sistema Vial
Descripción del sistema vial
Estimativo de Cantidad de Obra
Estimativo de Costos de Obras Viales
Estimativos de Transporte y Tránsito
Condiciones Especiales para Ejecución de Vías.
6.6 Gestion del Riesgo.
7.
ESTRUCTURA URBANA DEL ESPACIO PRIVADO
8.
REPARTO DE CARGAS Y BENEFICIOS
8.1.
8.2.
8.3.
8.4.
La Valoración del Suelo
El Escenario para el Reparto
Reparto de Cargas y Beneficios
Alternativas para Equilibrar la Proporción de Cargas
Edificabilidad en las Unidades de Gestión Deficitarias.
9.
EVALUACIÓN URBANISTICA FINANCIERA
y
9.1. Simulación Urbanística Financiera
10. REPARTO INTERNO DE CARGAS Y BENEFICIOS
11.
CRONOGRAMA DE EJECUCIÓN
12.
MECANISMOS Y PROCEDIMIENTOS DE GESTION
5
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PLAN PARCIAL DE DESARROLLO EN SUELO
DE EXPANSIÓN – PAJARITO –
PLAN PARCIAL DE DESARROLLO EN SUELO DE EXPANSIÓN
SECTOR DE PAJARITO
1.
GENERALIDADES
1.1.
Antecedentes
Con la ley 388/97 se instaura en el país una nueva forma de construir ciudad a
partir de los principios del ordenamiento del territorio: Función social y ecológica
de la propiedad, prevalencia del interés general sobre el particular y distribución
equitativa de cargas y beneficios; este último de especial importancia por sus
implicaciones para la redistribución y la equidad en materia de urbanismo y
desarrollo territorial en lo local y en lo regional.
Estos principios invitan a una acción decidida de responsabilidad compartida en
la generación de tejido físico para la cohesión y consolidación social, que aún no
se inicia, donde, gremios de la construcción, sector solidario, Estado y sociedad
en general se asumen en un proceso cultural continuo motivado por los
gobiernos Municipal y Nacional, directos responsables del ejercicio de la Función
Pública del Urbanismo; entendiendo que las ciudades pueden ser sostenibles o
insostenibles, resultado de prácticas racionales o depredadoras con respecto al
aprovechamiento del suelo, los usos y los sistemas generales de capacidad
instalada urbana y rural, planificados o no, en un modelo de ocupación del
territorio el cual genera economías urbanas de escala o deseconomías, lo
anterior en directa relación, conflicto territorial, conflicto social.
El Plan Parcial, instrumento de planificación y gestión para la generación de suelo
urbano, permite obtener mejores estándares en espacio público libre y
construido, además de las infraestructuras físicas necesarias de movilidad,
servicios públicos básicos, centralidades y vivienda digna para la población,
soportes fundamentales del desarrollo urbano en equilibrio con el medio
ambiente y la esfera de lo social. La aplicación del principio de reparto de cargas
y beneficios garantiza socializar los costos y los beneficios del desarrollo
territorial.
El Plan Parcial de Pajarito, constituye una excelente oportunidad para demostrar
las bondades de este instrumento de planificación y gestión para desarrollar la
principal área de expansión de la ciudad. Se torna en un referente espacial en la
construcción de nueva de ciudad con excelentes infraestructuras urbanas, con
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DOCUMENTO TÉCNICO DE SOPORTE 2012
PLAN PARCIAL DE DESARROLLO EN SUELO
DE EXPANSIÓN – PAJARITO –
calidad urbanística y valoración ambiental para la comunidad que actualmente lo
habita y en un futuro lo habitará.
Los planes parciales y demás instrumentos de planificación y gestión contenidos
en la ley y en el Plan de Ordenamiento de Medellín permiten regular las
dinámicas de transformación territorial y direccionar las tendencias de desarrollo
en el logro de condiciones óptimas para la población actual y futura.
1.2.
Marco Legal
La Ley 388 de 1997 obliga a los municipios de más de 100.000 habitantes a
elaborar un Plan de Ordenamiento Territorial en el que se consignen el conjunto
de objetivos, directrices, políticas, estrategias, metas, programas, actuaciones y
normas para orientar y administrar el desarrollo físico del territorio y la utilización
del suelo.
En el artículo 12º determina como un componente del Plan de Ordenamiento
territorial la clasificación del suelo y como parte de esta la identificación de las
áreas de expansión y la formulación de las mismas en armonía con el modelo de
ocupación del suelo definido en el componente general del Plan. El Municipio de
Medellín, en cumplimiento de dicha obligación, adoptó mediante el Acuerdo 62
de 1999 el Plan de Ordenamiento y estableció, para el efecto, la clasificación del
suelo como una norma estructurante de largo plazo y superior jerarquía.
Dentro de la mencionada clasificación se identifican, además del suelo urbano y
suelo rural, el suelo suburbano como subcategoría del suelo rural, los suelos de
protección, y el suelo de expansión. Este último corresponde con las áreas del
territorio municipal aptas para desarrollos urbanos y que serán habilitadas como
tales en el corto, mediano o largo plazo.
El artículo 85º del Plan de Ordenamiento Territorial de Medellín, establece que el
suelo de expansión deberá ser dotado de infraestructura vial y transporte,
servicios públicos domiciliarios, áreas libres, parques y equipamiento colectivo de
interés público o social, previo el Plan Parcial que considere, como mínimo, la
totalidad del polígono, lo cual se constituye como prerrequisito para cualquier
tipo de acción o actuación urbanística en el sector.
El artículo mencionado del Acuerdo 62 de 1999, define los suelos de expansión
de la ciudad, dichas zonas son las siguientes: San Antonio de Prado, Belén
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PLAN PARCIAL DE DESARROLLO EN SUELO
DE EXPANSIÓN – PAJARITO –
Rincón, Altavista, El Noral, Altos de Calasanz, Eduardo Santos y Pajarito, que
totalizan 509 hectáreas, de las cuales 236 hectáreas corresponden al sector de
Pajarito, objeto del presente Plan Parcial.
La delimitación precisa del suelo de expansión de Pajarito, que aparece en el
Plan de Ordenamiento territorial, se enuncia a continuación:
Norte: Partiendo del cruce de la carretera al Mar con la quebrada El Hato y
continuando por esta carretera en sentido nororiente hasta su intersección con la
cota 2010 m.s.n.m. y por esta cota en el mismo sentido hasta el cruce con la
quebrada La Gómez.
Oriente: Por el cauce de la quebrada La Gómez aguas abajo hasta la cota 1900
m.s.n.m.; a partir de este punto se continúa por la línea del perímetro urbano.
Sur: Se continua por la línea del perímetro urbano hasta interceptar la quebrada
El Hato.
Occidente: Por la quebrada El Hato aguas arriba hasta cruzar con la carretera al
Mar, punto de partida.
Las áreas definidas en el POT como suelo de expansión, ingresarán
progresivamente al suelo urbano una vez se apruebe el respectivo Plan Parcial y
hayan sido urbanizadas de acuerdo con el mismo. Es ésta la única posibilidad
que contempla el POT para cambiar la clasificación del suelo, en el horizonte
temporal de 9 años.
El Acuerdo 23 de 2000, por medio del cual se adoptan las Fichas Resumen de
Normativa Urbana y rural para el Municipio de Medellín, identifica los polígonos
de tratamiento delimitados antes por medio del Plan de Ordenamiento, y define
el conjunto de normas que determinarán las condiciones de desarrollo para cada
uno de ellos. Son referentes fundamentales para la elaboración del Plan, toda
vez que establecen las reglas y parámetros necesarios para el diseño urbanístico.
En tal sentido el POT identifica bajo el código Z2-DE4 la zona de expansión de
Pajarito, e ilustra gráficamente el área de planificación, define las normas
estructurales que le corresponden, tales como objetivos y políticas, clasificación
del suelo, componentes estructurantes del sistema de espacio público,
patrimonio cultural, normas generales como usos del suelo, tratamiento,
aprovechamientos, áreas de cesión pública, vías, equipamientos y establece una
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DE EXPANSIÓN – PAJARITO –
serie de parámetros que deberán ser tenidos en cuenta para la elaboración del
Plan Parcial. (Ver ficha resumen de normativa Z2-DE4.)
El suelo de expansión de Pajarito, está constituido por terrenos urbanizables
ocupados actualmente con viviendas campestres, fincas con producción agrícola
o lotes sin ninguna utilización, algunos de los cuales presentan altas limitaciones
para el desarrollo por sus condicionantes geológico – geotécnicas e hidrológicas.
Así mismo hacen parte del área de planificación dos asentamientos existentes,
Pedregal Bajo (que incluye la invasión de La Aurora en la finca Nazareth) y el
sector llamado Pajarito Central. La población aproximada de la zona de
expansión, asciende a 2000 persona, de las cuales 1845 se concentran en los
dos asentamientos.
El área total del suelo de expansión es de 236 Has., de las cuales alrededor de
190 Has. están aún por desarrollar, toda vez que los asentamientos antes
mencionados, ocupan 40 Has. aproximadamente, además hay otras edificaciones
como el Centro de Atención al Menor Infractor y el Liceo Santa Margarita, ambos
de reciente ejecución.
El sector de Pajarito, a pesar de haber sido incorporado como parte del suelo
urbano a partir del Acuerdo 01 de 1994, no se urbanizo debido a la carencia de
las infraestructuras de servicios públicos y conexiones viales y peatonales
necesarias para vincular los diferentes sectores entre sí, con el entorno inmediato
y con la ciudad. Tampoco se definieron las reglamentaciones para el desarrollo
de las urbanizaciones o construcciones al momento de incorporar este suelo al
perímetro urbano, lo cual impedía realizar cualquier tipo de acción urbanística en
el sector.
La construcción del tanque de Pajarito por parte de las Empresas Públicas de
Medellín garantiza la disponibilidad del servicio de acueducto. Este tanque estará
en condiciones de operación a mediados del 2002, momento a partir del cual se
podrán dotar con el servicio de acueducto a por lo menos dos terceras partes de
los suelos del polígono.
Tanto en el Plan de Ordenamiento como en la ficha respectiva, se definió como
uso principal del polígono el residencial y usos complementarios a la vivienda,
previendo la ejecución de planes masivos, dado el altísimo potencial de
generación de vivienda nueva con que cuenta el sector.
Igualmente, la ficha resumen Z2-DE4 determina la ejecución de una centralidad
a escala zonal en el polígono, que garantice el aprovisionamiento de los bienes y
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DOCUMENTO TÉCNICO DE SOPORTE 2012
PLAN PARCIAL DE DESARROLLO EN SUELO
DE EXPANSIÓN – PAJARITO –
servicios, y brinde espacios públicos generosos a los futuros habitantes del
sector, a la población de los asentamientos Pajarito y Pedregal Bajo, y en forma
complementaria a la zona adyacente de Robledo y a la cercana cabecera urbana
del corregimiento San Cristóbal.
En el Plan de Desarrollo 2001 - 2003 “Medellín Competitiva”, se contempla la
construcción de hasta 20.000 viviendas de interés social, mediante procesos de
desarrollos urbanísticos y densificación, tendientes a la disminución del 32% del
déficit de vivienda acumulado en la ciudad y contribuyendo a la generación de
empleo.
El Plan de Desarrollo establece que será prioritaria en la gestión territorial el Plan
Parcial de Pajarito, con la participación del sector privado el cual contará con la
colaboración de la Administración Municipal en su conjunto para el logro de este
objetivo. En este sentido es de suma importancia la participación de las
Empresas Públicas de Medellín en el desarrollo de las infraestructuras básicas y
el apoyo de la Administración Municipal a la ejecución de los planes parciales
utilizando los instrumentos para la gestión urbana que dispone la Ley como de su
competencia.
2.
JUSTIFICACIÓN DEL PLAN PARCIAL DE PAJARITO EN EL MARCO
DEL PLAN ORDENAMIENTO TERRITORIAL DE MEDELLÍN.
El suelo de expansión de la ciudad, por su escasez relativa, es estratégico para el
crecimiento de la ciudad, por lo que se hace necesario que se aborde el
desarrollo de las mismas, involucrado en una dinámica urbana que obedezca a
criterios de sostenibilidad y calidad de vida, ofreciendo a sus futuros moradores
las condiciones óptimas de habitabilidad y con las mejores características del
entorno y el contorno de su hábitat.
Las áreas disponibles en el Municipio para la expansión, se ubican en su mayoría
en la ladera occidental y, aunque presentan restricciones ambientales, sus
características geológico – geotécnicas permiten el desarrollo de parte de su
suelo.
Lo anterior, unido a la necesaria planificación y gestión ambiental sostenible del
territorio, condiciona el desarrollo de dichas zonas a una gestión concertada, con
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PLAN PARCIAL DE DESARROLLO EN SUELO
DE EXPANSIÓN – PAJARITO –
el objeto de garantizar el crecimiento ordenado, coherente y armónico de este
territorio.
Dicho crecimiento, ordenado, con suficiente dotación de espacio público, zonas
de aprovisionamiento de bienes y servicios básicos, actividades complementarias
y equipamientos, garantiza desarrollos de vivienda con calidad, siempre con el
objeto inmediato de subsanar el déficit acumulado de vivienda en Medellín.
Tal y como antes se manifestó, el sector de Pajarito está considerado entre las 7
zonas de expansión de la ciudad identificadas en el Plan de Ordenamiento
Territorial, esta zona tiene condicionado su desarrollo a la formulación y
adopción del correspondiente Plan Parcial y a la dotación del servicio de
acueducto mediante los tanques de Pajarito y Las Hamacas, el primero de ellos,
se encuentra en construcción por parte de las Empresas Públicas de Medellín y el
segundo está en proyecto por parte del mismo ente descentralizado.
El Plan Parcial de Pajarito a la Luz de los Objetivos y Políticas del Plan
de Ordenamiento Territorial.
El componente general del Plan de Ordenamiento establece los 8 objetivos a los
que debe obedecer el desarrollo territorial en el Municipio de Medellín. Dichos
objetivos, complementados a través de políticas, marcan el resultado a obtener
en el horizonte del Plan y establecen los requerimientos que la ciudad precisa de
su propio desarrollo territorial.
Acorde con la ficha resumen de normativa urbana Z2-DE4, correspondiente al
Acuerdo 23 de 2000, en el marco de dichos objetivos, el Plan Parcial de Pajarito
se desarrollará observando los siguientes:
Objetivo 2
Valorar el medio natural como elemento estructurante principal del ordenamiento
territorial y componente esencial del espacio público.
Políticas:
Privilegiar una función ecológica equilibrante y la productividad ambiental en la
zona rural y las zonas urbanas de valor ambiental.
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DE EXPANSIÓN – PAJARITO –
Establecer relaciones espaciales efectivas entre las zonas urbana y rural
mediante la adecuada integración de los elementos naturales y agropecuarios al
paisaje, el espacio público y al patrimonio cultural.
Objetivo 3
Convertir el espacio público en el elemento principal del sistema estructurante
urbano, factor clave del equilibrio ambiental y principal escenario de la
integración social y la construcción de ciudadanía.
Políticas:
Orientar el desarrollo de la ciudad a partir del espacio público como esencia de la
ciudad y componente central de su sistema estructurante.
Integrar efectivamente al desarrollo urbanístico las quebradas y los cerros
tutelares, mejorando su aporte a la calidad ambiental y al espacio público de la
ciudad.
Consolidar el Sistema de Centralidades como lugares de convocatoria ciudadana,
incluyendo oferta de facilidades y servicios, y actividades económicas a nivel de
barrio.
Objetivo 7
Convertir la vivienda y el barrio en factor de desarrollo, integración y cohesión
social, con visión y conciencia metropolitana.
Políticas:
Revitalizar el barrio como unidad básica, abierta, permeable, dotada de espacio
público, equipamientos y una variada oferta de actividades complementarias.
Favorecer la localización en la vivienda de actividades económicas o de servicios
compatibles y amigables con el espacio público y el entorno inmediato.
Estimular los desarrollos urbanísticos abiertos y la integración de sus cesiones al
sistema general de espacio público de la ciudad.
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PLAN PARCIAL DE DESARROLLO EN SUELO
DE EXPANSIÓN – PAJARITO –
3.
3.1.
DELIMITACIÓN
Delimitación del Área de Planificación
En concordancia con el artículo 208º y 310º del Acuerdo 62 de 1999, y del
artículo 7º del Decreto 1212 de 1999, el área mínima de planeamiento del
presente Plan Parcial, es la correspondiente al polígono delimitado en la parte
gráfica de la ficha Z2-DE_4 y en el anexo 2 del Plan de Ordenamiento Territorial.
El artículo 310º del Acuerdo 62 de 1999, dispone que los terrenos
correspondientes a las urbanizaciones aprobadas o con trámite vigente al
momento de aprobar el Plan, en sectores que hayan sido incluidos como suelo
de expansión, se considerarán como parte del suelo urbano.
El artículo 7º del Decreto Municipal 1212 de 2000, abre la posibilidad que en un
Plan Parcial el área de planificación pueda ser propuesta incluyendo más de un
polígono o porciones de otros polígonos contiguos, respetando los objetivos y
características normativas de cada uno de ellos.
Con base en los artículos mencionados, se excluye del área de planificación la
parte del lote 32 al interior del muro de cierre del Centro de Atención al Menor
Infractor, propiedad del Municipio de Medellín; el lote No. 38, que ya cuenta con
licencia de urbanismo con construcción simultánea.
Adicionalmente se incluyen en su totalidad, como parte del área de planificación
los lotes No. 23, 24 y 33, los cuales, en parte, pertenecen al polígono Z2-CN2-38.
En consecuencia, la delimitación del área de planificación es la siguiente:
Por el Norte, desde el cruce de la quebrada El Hato con la carretera al Mar, por
esta hasta la cota 2010, por esta hasta el cruce de la quebrada La Gómez, por
ésta aguas abajo hasta el muro de cierre que separa el Centro de Atención al
Menor Infractor “Carlos Lleras Restrepo” de los lotes por desarrollar, siguiendo
por el muro mencionado hasta el punto donde encuentra el perímetro urbano, a
partir de allí el límite lo establece el lindero del lote en el que se construirá la
segunda etapa de la Urbanización Tulipanes de Robledo, hasta el punto donde se
encuentran las quebradas La García y la Corcovada, por la primera, aguas arriba
hasta la línea que determina el perímetro urbano, siguiendo por el perímetro
urbano hasta su cruce con la cota 1840, por dicha cota en sentido occidental
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PLAN PARCIAL DE DESARROLLO EN SUELO
DE EXPANSIÓN – PAJARITO –
hasta la quebraba la Guagüita, por ésta, aguas abajo hasta el lindero suroriental
del predio No. 24, por dicho lindero hasta su cruce con la vía Cucaracho, por
dicha vía hasta su encuentro con la quebrada La Puerta, a partir de dicha
quebrada, aguas abajo hasta la calle 63 o carretera al mar, siguiendo por dicha
vía, coincidiendo con el perímetro urbano, hasta el cruce con la quebrada El
Hato, siguiendo por ésta aguas arriba hasta el punto de partida, su cruce con la
Carretera al Mar. (Ver plano “Área de Planificación”)
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DOCUMENTO TÉCNICO DE SOPORTE 2012
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DOCUMENTO TÉCNICO DE SOPORTE 2012
PLAN PARCIAL DE DESARROLLO EN SUELO
DE EXPANSIÓN – PAJARITO –
3.2.
Conformación del Área de Planificación
El área de planificación está conformada por 38 predios a desarrollar, dos
asentamientos consolidados (Pajarito y Pedregal Bajo que incluye el sector de La
Aurora) y el Liceo Santa Margarita. Los predios a desarrollar son actualmente
lotes o fincas de recreo y sobre ellos se van a construir las nuevas
urbanizaciones. Los asentamientos consolidados, conformados por viviendas en
lotes pequeños y el Liceo Santa Margarita de construcción reciente, se deben
consolidar vinculándolos a los nuevos desarrollos.
La propuesta de planificación del Plan Parcial será integral para toda el área de
planificación teniendo en cuenta las diferencias anotadas.
La conformación del área de planificación con sus áreas correspondientes se
resume en el cuadro que aparece a continuación:
Área de Planificación
Denominación
Total área de planificación
1) Total áreas consolidadas existentes
Pajarito
Pedregal Bajo
La Aurora
Liceo Santa Margarita
2) Suelo a desarrollar
Áreas en m²
2.329.439,56
424.693,24
359.574
44.243
4.371,24
16.505
1.904.746,32
NOTA: Total urbanizaciones actuales que se excluyen: 2 (Tulipanes de Robledo y
Centro de Atención al menor infractor)
Para el presente Plan Parcial el código de cada uno de los 38 predios que
conforman el suelo a desarrollar y su área es:
Predios a Desarrollar
Código
Lote
1
2
ÁREA TOTAL
PREDIO
225000,0
33010,0
Código
Lote
11
12
ÁREA TOTAL
PREDIO
10509,0
25574,0
Código
Lote
22
23
ÁREA TOTAL
PREDIO
95793,0
154419,0
Código
Lote
31
32
ÁREA TOTAL
PREDIO
59500,0
15333,0
16
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PLAN PARCIAL DE DESARROLLO EN SUELO
DE EXPANSIÓN – PAJARITO –
41000,0
3
13
257000,0
4
14
13607,0
5
15
3872,0
6
16
218466,0
7
17
18300,0
8
18
47000,0
9
19
10236,0
10
20
Ver plano “Suelo a Desarrollar”.
64415,0
111000,0
7300,0
9823,0
13000,0
20000,0
7200,0
24
25
26
27
28
29
30
8700,0
58000,0
41737,0
19450,0
35491,4
34024,8
143500,0
33
34
35
36
37
39
40
23000,0
24000,0
432,0
845,0
3400,0
5193,0
2447,0
20000,0
Las áreas correspondientes a los asentamientos consolidados y al Liceo Santa
Margarita, lote 21, se excluyen del área de planificación para efectos del cálculo
de los aprovechamientos y obligaciones, de conformidad con lo dispuesto en los
artículos 6º y 33º del Acuerdo 23 de 2000, no así para la planificación la cual,
como se dijo anteriormente, será integral para todo el polígono.
Se delimitan a continuación los asentamientos consolidados:
Delimitación del Asentamiento Consolidado Pedregal Bajo
Desde el cruce de la quebrada El Hato con la Vía al Mar, aguas arriba hasta el
límite superior de los predios identificados en el plano “Área de Planificación”
hasta su encuentro con la quebrada El Hato No. 2, por ésta aguas abajo hasta su
intersección con la Vía al Mar, por dicha vía en sentido noroccidental hasta la
quebrada El Hato, punto de partida.
Delimitación Sector La Aurora
Al sector La Aurora lo delimita por el sur la Vía al Cucaracho hasta el límite de la
faja de retiro a la quebrada La Chaguala, por ésta aguas arriba hasta la
proyección de los límites de las viviendas existentes hacia el occidente siguiendo
por las culatas de dichas viviendas hasta su encuentro con la vía al Cucaracho,
punto de partida.
Delimitación del Asentamiento Consolidado Pajarito
Desde la quebrada La Colonia o La Puerta, aguas abajo hasta el lindero entre el
tanque de Pajarito y el predio No. 23. En el sentido nororiental por el lindero del
predio mencionado hasta el cruce del carreteable que lleva desde la caseta de la
17
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PLAN PARCIAL DE DESARROLLO EN SUELO
DE EXPANSIÓN – PAJARITO –
Acción Comunal de Pajarito hasta el Asilo Nuestra Señora de la Valvanera con la
Acequia Arriba, por éste carreteable en sentido suroriental hasta la parte
posterior o culata de la Parroquia San Francisco de Asís, continuando con dicha
culata y siguiendo por la correspondiente al área de recreo adyacente a la
parroquia y la Unidad Básica Alfonso Upegui Orozco hasta la Acequia Arriba, por
ésta aguas abajo hasta la vía Pajarito, por esta, en sentido nororiental hasta el
cruce con el Caño Pajarito aguas abajo hasta el lindero noroccidental del predio
No. 34 hasta donde se encuentra con la quebrada La García aguas abajo hasta
su encuentro con la quebrada La Corcovada, por ésta, aguas arriba hasta la cota
2010, por ésta en el sentido suroccidental hasta su encuentro con la quebrada La
Colonia o La Puerta, punto de partida.
La delimitación del lote 21 donde se localiza el Liceo Santa Margarita se identifica
en el plano “Área de Planificación”
Conforme con lo dispuesto en el artículo 9º del Decreto 1212, los asentamientos
existentes en el área de planificación, Pajarito y Pedregal Bajo que incluye el
sector La Aurora, se identifican como Áreas de Manejo Especial con tratamiento
de mejoramiento integral, en estas áreas se adelantara un proceso de
planificación en detalle, de acuerdo con las características de su conformación y
las diferencias con el suelo por desarrollar. A estás áreas se les aplicará lo
dispuesto en el parágrafo segundo, del articulo 6 del Acuerdo 23 de 2000.
Al Liceo Santa Margarita, equipamiento educativo que también se excluye del
área de planificación para efectos de aprovechamientos y obligaciones, se le
asigna el tratamiento de consolidación; en caso de adiciones o reformas se le
aplica la norma específica de acuerdo con el uso educativo.
4.
DIAGNÓSTICO DEL ÁREA DE PLANIFICACIÓN Y ÁREAS DE
INFLUENCIA.
4.1.
Localización y Características del Sector
El sector de Pajarito está ubicado en el costado occidental de la ciudad, en la
altar de Robledo, en cercanías del área urbana del Corregimiento San Cristóbal,
en terrenos de lo que alguna vez se denominó genéricamente Cucaracho. Según
relatos de la comunidad, toda esta ladera era asiento de casas de veraneo, a
donde los habitantes de Medellín acudían en épocas de vacaciones a descansar y
disfrutar del paisaje cuya panorámica domina buena parte del extremo sur del
18
DOCUMENTO TÉCNICO DE SOPORTE 2012
PLAN PARCIAL DE DESARROLLO EN SUELO
DE EXPANSIÓN – PAJARITO –
Valle de Aburrá. Lo que hoy distinguimos como el poblado de Pajarito, no es más
que el producto del fraccionamiento y venta de algunas de las fincas que
ocupaban ese territorio, de manera que las pequeñas parcelas se concentraron
en un solo sitio, y permanecieron hasta el día de hoy rodeadas de fincas
extensas, ocupadas por sus propietarios los fines de semana y en temporadas de
vacaciones.1
Hasta la expedición del Plan de Ordenamiento Territorial (Acuerdo 046 de 2002),
este sector hacía parte del suelo urbano de la Comuna 7 (Robledo), y estaba
dividido en dos barrios: Pajarito y Nazareth, sin embargo, como antes se
manifestó el desarrollo se encontraba restringido debido a la ausencia no sólo de
normas urbanísticas sino de infraestructura instalada de soporte, entendida esta
como vías de acceso e internas, servicios públicos y espacio público.
Mediante el Decreto 346 de 2000, que ajusta el inventario de comunas y barrios
del Municipio de Medellín a lo contemplado en el Plan de Ordenamiento
Territorial, el sector de Pajarito es parte del suelo de expansión.
El suelo de Pajarito participa con el 45% aproximadamente del suelo de
expansión disponible para Medellín.
En cuanto a las densidades el comportamiento es irregular en la zona, toda vez
que existen barrios con más de 350 habitantes/ha como Córdoba o El Diamante
y se encuentran otros que no alcanzan los 200 habitantes/ha como La Pilarica y
San Germán. Sin embargo es de anotar que las densidades más bajas están,
obviamente en los sectores por desarrollar en los barrios Monteclaro y
Cucaracho, entre otros.
La población que habita la zona pertenece principalmente a los estratos 2 y 3,
con un 80.3% del total.
La Comuna 7 (Robledo) que hace parte de la Zona 2 de la ciudad, alberga la
centralidad zonal de Robledo que integra el listado de centralidades zonales
contempladas en el Plan de Ordenamiento, si bien es cierto, el peso de dicha
centralidad no es lo suficientemente claro en su entorno se constituye en una
centralidad por reforzar desde la política territorial.
1
JIMÉNEZ MEJÍA, JOSÉ FERNANDO. Informe Preliminar Acerca de la Problemática de Ordenamiento Territorial en la
Vereda Pajarito. Medellín, 2000
19
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PLAN PARCIAL DE DESARROLLO EN SUELO
DE EXPANSIÓN – PAJARITO –
Corregimiento San Cristóbal
El corregimiento tiene 60.972 habitantes, distribuidos en 15.206 viviendas en las
que habitan 15.434 hogares, arrojando un déficit de 228 viviendas, que
proporcionalmente constituyen el 1% de los hogares del Corregimiento.
Considerando las densidades, es posible observar que dados los amplios sectores
del Corregimiento que hacen parte del suelo rural, las densidades en área bruta
apenas alcanzan los 4 habitantes por hectárea, sin embargo dicha cifra se
aumenta si se considera aisladamente el suelo urbano del Corregimiento.
La casi totalidad de los habitantes de San Cristóbal se encuentran en estratos 1 y
2, con un 89% de la totalidad de la población.
Lo anterior indica que se hace necesario continuar con la atención del déficit
cuantitativo acumulado de viviendas, justamente en la zona en la que se ubica el
polígono, contribuyendo a la consolidación territorial del sector y por ende con la
necesaria generación de espacio público que garantice condiciones mínimas de
habitabilidad a la población.
En el Corregimiento San Cristóbal se encuentra igualmente otra de las
centralidades zonales contempladas en el Acuerdo 62 de 1999
Es de anotar que dentro de los parámetros de desarrollo incluidos en la ficha
resumen de normativa, se encuentra claramente manifiesto que el Plan Parcial
de Pajarito deberá generar una nueva centralidad zonal (actualmente en
consolidación), debido a que las centralidades existentes, que permiten el
aprovisionamiento de bienes y servicios básicos, no le garantizan una vinculación
espacial efectiva al nuevo desarrollo y en un alto porcentaje están ubicadas en
sectores consolidados con altas restricciones para su crecimiento.
4.2.
Medio Natural
La zona de expansión de Pajarito y su área de influencia, en lo relativo a las
condiciones topográficas, hacen parte de una vertiente alargada en dirección WE, con unos rangos de pendientes que van desde moderadas a altas en su gran
conjunto.
Parte del área circundante a la zona de expansión, localizada sobre el costado
nor-oriental del asentamiento Pajarito, se caracteriza por presentar serios
20
DOCUMENTO TÉCNICO DE SOPORTE 2012
PLAN PARCIAL DE DESARROLLO EN SUELO
DE EXPANSIÓN – PAJARITO –
problemas de estabilidad, que dada su dinámica actual, además de estar
comprometiendo la estabilidad de la antigua vía al Mar en varios sitios, obras de
estabilización y de drenaje, edificaciones campestres y viviendas, puede llegar a
comprometer la estabilidad de los terrenos de esta parte del asentamiento, por
lo que se hace necesario acometer las obras de mitigación y estabilización
recomendadas en el “Estudio Hidrogeotécnico, de Estabilidad de Laderas, Análisis
de Vulnerabilidad Estructural y Diseño de Obras a Implementar en el
Corregimiento de San Cristóbal, Vereda Pajarito” del 2011, realizado por la
Secretaría del Medio Ambiente, Subsecretaría del SIMPAD y seguir los
lineamientos para la planificación y gestión del mejoramiento integral de la
vivienda y el hábitat de este asentamiento, de los “Estudios Técnicos para la
Actualización del Proyecto de Regularización Urbanística para los Asentamientos
de Pajarito, Pedregal Bajo y la Aurora” del 2012 realizados por Universidad
Nacional de Colombia, la zonificación de la aptitud geológica propuesta en este
ultimo, se incorporó en la zonificación de la aptitud geológica para el uso y
ocupación del suelo del polígono correspondiente al Plan Parcial. Ver mapa de
procesos morfodinámicos.
Las corrientes de agua que hacen parte de la red de drenaje de la cuenca de la
quebrada La Iguana presentan un patrón de drenaje subparalelo, donde las
longitudes de las principales quebradas son largas a medianas y se observa un
leve socavamiento en el terreno, estos drenajes tienen forma un poco radial con
respecto a la parte alta.
Las corrientes naturales en la parte baja de la zona de expansión presentan un
alto grado de invasión de sus vertientes, sus cauces se encuentran intervenidos y
hay gran aporte de aguas residuales de las viviendas asentadas allí, en cambio
en la parte superior dichas corrientes presentan poco grado de intervención y
contaminación, y en muchos casos son utilizadas como abastecedoras de
acueductos comunales y para el consumo de las fincas de recreo.
El uso del suelo rural en este sitio se caracteriza por la tradición agrícola y
pecuaria que aún está arraigada con el cultivo de flores, hortalizas y ganado. Sin
embargo se acrecienta cada día más la subdivisión de parcelas y en algunas
veredas la tendencia a urbanizarse.
De igual forma también la deforestación de la zona está muy acentuada, en
especial hacia la parte alta donde se han afectado bosques naturales para
ampliar la frontera ganadera que todavía es incipiente.
21
DOCUMENTO TÉCNICO DE SOPORTE 2012
PLAN PARCIAL DE DESARROLLO EN SUELO
DE EXPANSIÓN – PAJARITO –
Como antes se manifestó, las características naturales del área de expansión son
las grandes condicionantes del desarrollo del polígono. Consecuente con lo
anterior se hace indispensable la elaboración de un diagnóstico que,
contemplando las variables en la aptitud geológico – geotécnica, la identificación
de los retiros a corrientes de agua y su tratamiento y las condiciones
climatológicas y de la cobertura vegetal, identifique las restricciones y las
potencialidades de desarrollo de infraestructuras y construcciones en toda el área
del Plan Parcial.
4.2.1.
Zonificación de la Aptitud Geológica para el Uso y
Ocupación del Suelo.
En la formulación del plan parcial del año 2002 la metodología existente para la
elaboración de los mapas de la aptitud del suelo para el uso urbano o de
estabilidad relativa, surgió como resultado de las experiencias acumuladas por
parte del INGEOMINAS, Área Metropolitana, Universidad Nacional (Facultad de
Minas), el Programa de las Naciones Unidas para el Desarrollo (PNUD) y la
Secretaría de Planeación Municipal.
La zonificación de la aptitud geológica para el uso y ocupación del suelo para el
uso fue el resultado de la sumatoria de las variables naturales que se incluyen
en el análisis geomorfológico y su objeto fue dar una imagen concisa y
sistemática del relieve, los fenómenos ligados al mismo y las características más
relevantes de las formaciones superficiales, fue además un elemento constitutivo
de primer orden para la elaboración del Plan Parcial de la zona de expansión
“Pajarito”. El conocimiento adecuado de las restricciones y potencialidades del
suelo urbano y rural, en su momento fueron herramientas indispensables para la
toma de decisiones y para una adecuada planeación física de la ciudad.
En la formulación inicial del plan parcial (2002) se zonificó, teniendo como
criterios los siguientes:
-
Morfometría: La pendiente, como componente del relieve, se refiere al
grado de inclinación del terreno, expresada en porcentaje. Cada formación
o unidad superficial posee un comportamiento diferente según la
pendiente donde está localizada. Se identificaron áreas planas a
semiplanas (0-10%) sin mayores problemas de manejo; áreas inclinadas
urbanizables (11-40%) donde la topografía condiciona en parte el
desarrollo urbanístico; áreas de pendientes altas a escarpadas, mayores
del 40%, que no soportan desarrollos urbanos continuos y en algunos
22
DOCUMENTO TÉCNICO DE SOPORTE 2012
PLAN PARCIAL DE DESARROLLO EN SUELO
DE EXPANSIÓN – PAJARITO –
casos tampoco permiten edificaciones aisladas; áreas mayores de 60%, no
urbanizables, estos últimos terrenos se deben proteger y conservar.
-
Unidades litológicas y/o formaciones superficiales. Se refiere a los
diferentes materiales geológicos, naturales o antrópicos que constituyen la
superficie de un terreno determinado. Cada tipo de formación posee unas
características físicas y mecánicas que condicionan su aptitud para el uso
y la manera como pueden ser intervenidos sin que se vea afectada su
estabilidad.
-
Geomorfología. Corresponde al conjunto de formas específicas del
relieve que se han originado producto de la interacción de procesos,
estructuras y materiales, asociados a la evolución geológica de la
superficie terrestre o por la acción del hombre.
-
Procesos morfodinámicos. Hacen referencia a todos los fenómenos
que ocasionan la degradación del suelo, aunque son de tipo natural
pueden ser acelerados por la acción antrópica. En la identificación y
delimitación de los procesos morfodinámicos del polígono correspondiente
al Plan Parcial de Pajarito, se acogieron los procesos morfodinámicos
identificados los estudios de suelos para los proyectos La Aurora y
Nazareth realizados por las empresas consultoras AIM, CIMIENTOS Ltda y
JEH Ltda en el año de 1989, los proceso del estudio “Zonificación de la
aptitud geológica para el uso urbano del costado occidental del municipio
de Medellín”. INGEOMINAS, 1990 y los identificados en estudios técnicos
para la actualización del proyecto de regularización urbanística para los
asentamientos de Pajarito, Pedregal Bajo y La Aurora realizados por
Universidad Nacional de Colombia, 2012. La identificación de estos
procesos morfodinámicos permitieron definir zonas homogéneas en
cuanto a su concentración, en función del estado de degradación de los
terrenos.
-
Usos del suelo. Hace referencia a la destinación que posee un terreno
específico.
-
Hidrología. Este aspecto dentro de la evaluación corresponde a los
compromisos por retiros a corrientes naturales de agua y sus nacimientos.
-
Otros. Hacen referencia a otras afectaciones o compromisos que
presentan los terrenos como líneas de alta tensión, poliductos,
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DOCUMENTO TÉCNICO DE SOPORTE 2012
PLAN PARCIAL DE DESARROLLO EN SUELO
DE EXPANSIÓN – PAJARITO –
gasoductos, acueductos, alcantarillados, antena de A.M. y F.M, tanques de
almacenamiento, etc.
NOTA: Con el venciemiento de la vigencia del Decreto 602 de 2002, por el cual
se adopta el Plan Parcial de Desarrollo en el Suelo de Expansión Pajarito, se
procede a la revisión y ajuste del mismo, encontrándose, al año 2012,
inconsistencias entre la realidad que mostraba el territorio (existencia de
corrientes de agua, trazado, nombres) y los documentos Técnicos de Soporte del
2002 (incluyendio planimetría). Esta situación puede obedecer a los cortos
alcances de la información que en su momento (2002) exisitia y/o a la
flexibilidad de normativa que en este mismo tiempo estaba en proceso de
fortalecimiento desde el punto de vista técnico y de monitoreo y control.
En este sentido, el presente numeral acoge la caracterización del territorio
desarrollada en el año 2002 en lo que se refiere a: morfometría, unidades
litológicas y/o formaciones superficiales y geomorfología, teniendo como premisa
que son características intrínsecas del territorio y que su transformación es
visible en la cronología humana.
Clasificación de la Aptitud Geológica para el Uso y Ocupación del Suelo.
En el area de planificacion se identifican las siguientes categorías de suelos:
ZONAS “B” Áreas con restricciones geológicas leves (estables
dependientes, utilizables). Son zonas relativamente estables por sus condiciones
naturales superficiales, pero que por su conformación geológica, geomorfológica
y topográfica (pendientes suaves – moderadas, 11-25%) son susceptibles a
procesos geológicos puntuales o de poca magnitud o a verse afectados por el
manejo inadecuado y/o evolución de sectores aledaños. Puede requerirse la
realización de acciones puntuales de estabilización de carácter preventivo. Las
restricciones para su desarrollo se derivan de las condiciones geotécnicas de los
diferentes materiales que constituyen el subsuelo, las cuales deben ser
analizadas mediante un estudio geológico - geotécnico, e hidrológico de detalle;
además requieren pautas de manejo que permitan conservar su estabilidad.
ZONAS “C” Áreas con restricciones geológicas moderadas (estabilidad
condicionada o potencialmente inestables). Son terrenos que por sus condiciones
geológicas, geomorfológicas y topográficas (pendientes moderadas a altas del
26-40%) evidencian manifestaciones de inestabilidad o que presentan problemas
debido a la forma como han sido intervenidos por las acciones antrópicas; sin
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PLAN PARCIAL DE DESARROLLO EN SUELO
DE EXPANSIÓN – PAJARITO –
embargo con algunas medidas correctivas y preventivas específicas, tales como:
la protección de los taludes de corte y lleno, el drenaje de las zonas de
encharcamiento y del agua de escorrentía, se pueden mejorar sus condiciones
para ser utilizados en programas urbanísticos. Además los diseños urbanísticos
deben adecuarse a las características específicas de los terrenos utilizando
tecnologías constructivas adecuadas. La densificación acelerada y no planificada
de estas zonas pueden incrementar su deterioro y el de su entorno. También se
hace necesaria la ejecución de estudios específicos: geológico - geotécnico, e
hidrológicos.
ZONAS “D”. Áreas con restricciones geológicas severas (inestables no
utilizables). Son áreas afectadas por procesos geológicos activos e inactivos o
que se consideran susceptibles a procesos de remoción en masa e inundación y
que presentan un alto grado de deterioro que en caso de ser posible su
recuperación implicaría grandes inversiones. Se considera que la factibilidad de
ubicar en algunas de estas zonas desarrollos urbanísticos, estaría supeditada a la
ejecución de un estudio geológico – geotécnico, geomorfológico de detalle e
hidrológico y a la realización de todas las obras de protección y estabilización
requeridas por el mismo. Las áreas que dicho estudio determine como no aptas
para edificaciones deben protegerse y adecuarse como parques o senderos
ecológicos o áreas de reforestación, entre otros.
ZONAS “E”. Zonas estables e inestables de manejo especial (Áreas no
utilizables para la ubicación de edificaciones). Corresponde a esta
categoría de terrenos los cañones y franjas de retiro de las corrientes naturales
de agua, áreas de protección a nacimientos de corrientes naturales de agua,
áreas de protección y de seguridad próximas a terrenos inestables, sectores de
pendientes altas a escarpadas (mayores del 60%), áreas de interés ambiental,
entre otras. Son áreas que se deben considerar como de manejo especial y que
requieren un uso especifico buscando su protección y/o conservación. Los
terrenos caracterizados como tal (zonas “E”) deben ser protegidos y
conservados, mediante la implementación de una cobertura vegetal protectora y
la adecuación de obras de protección y estabilización.
4.2.1.1.
Morfometría.
El mapa de pendientes fue digitalizado a una escala 1:10.000, considerando los
siguientes rangos de pendientes: 0-3%, 4-10%, 11-25%, 26-40%, 41-60% y
mayores del 60%. Con base en este plano fue realizado el análisis concerniente a
las pendientes de la zona de expansión de Pajarito.
25
DOCUMENTO TÉCNICO DE SOPORTE 2012
PLAN PARCIAL DE DESARROLLO EN SUELO
DE EXPANSIÓN – PAJARITO –
Geográficamente, la zona es una franja irregular y alargada en sentido W-E.
Topográficamente comprende cotas que van desde los 1700 y 1800 m.s.n.m.
(perímetro urbano) hasta los 2010 m.s.n.m. presentándose una ladera de
pendientes largas.
El drenaje de la zona en términos generales es denso entre la cuenca de la
quebrada El Hato al Occidente y la quebrada La Gómez al Oriente. En general es
paralelo a subparalelo con direcciones predominantes N-S a N 30º W.
Varias de las corrientes de agua que drenan la zona han modelado cañones
profundos, con alta probabilidad de ocurrencia de crecientes torrenciales y la
presencia de procesos erosivos activos de gran magnitud (Quebrada La Puerta y
la Corcovada). Es de resaltar que las obras de mitigación realizadas en su debido
momento en el deslizamiento La Corcovada por la empresa constructora que
llevó a cabo dicho relleno no garantizan la estabilidad general del globo de
terreno afectado, por lo que se hace necesario su monitoreo geotécnico y la
ejecución de un estudio geotécnico que precise las acciones y obras de
estabilización definitivas, que ayuden a reducir o eliminar el nivel de amenaza
geotécnica e hidrológica que representa dicho deslizamiento para el proyecto La
Huerta y para los asentamientos humanos e infraestructura localizadas aguas
debajo de este sitio.
Para los movimientos en masa presentes en ambas márgenes de la quebrada La
Puerta en predios de la finca El Tirol, se hace necesario mientras se adelantan
los estudios geotécnicos, hidrológicos e hidráulicos que posibiliten el desarrollo
de los terrenos aptos aledaños a estos procesos, las siguientes acciones y obras
de mitigación: cerramiento y aislamiento del escarpe principal, construcción de
una ronda perimetral (cuneta) cerca al escarpe principal con descole hacia un
cauce o drenaje menor localizado el SW, perfilamiento del escarpe principal,
sellamiento de grietas e implementar una cobertura vegetal rastrera agresiva
adecuada para la protección de los taludes expuestos a la erosión superficial.
Dado el evento reciente que se está configurando sobre la margen derecha de la
quebrada La Puerta a la altura de la vía al Mar (calle 63), se hace necesario
realizar a corto plazo un estudio geotécnico que evalúe dicho proceso de
inestabilidad, con el fin de que se proyecten las obras de protección y
estabilización necesarias que impidan su potencial desplazamiento sobre el cauce
de la quebrada La Puerta y la vía al Mar.
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DOCUMENTO TÉCNICO DE SOPORTE 2012
PLAN PARCIAL DE DESARROLLO EN SUELO
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Distribución de Pendientes Naturales.
Las condiciones topográficas de la zona de expansión de Pajarito, se caracterizan
por presentar una vertiente alargada en dirección W-E con pendientes que van
de moderadas a altas en su gran conjunto, donde algunos de los drenajes han
excavado cañones profundos bastante inestables (La Puerta, La Corcovada y La
Gómez), introduciendo severas limitaciones y barreras físicas para el mejor
aprovechamiento del terreno.
En la siguiente figura se presenta el morfometrico del plan parcial Pajarito
generado en el 2002.
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PLAN PARCIAL DE DESARROLLO EN SUELO
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DE EXPANSIÓN – PAJARITO –
La distribución estadística de las pendientes fue agrupada en los siguientes
rangos:
-
Pendientes entre el 0-10%. Este rango de pendientes suaves
corresponden a todos los terrenos donde se encuentran localizadas las
edificaciones principales de las fincas de la zona (La Uribe, Montañita, El
Plancito, El Tirol, La Rosita, La Montaña, antena de Todelar, La Pelusa, La
Macarena), Pajarito (parte central), los terrenos donde se desarrollaron los
campos de fútbol y las placas polideportivas, y todos aquellos sitios
puntuales correspondientes a peldaños o depresiones naturales del
terreno. Estos últimos sectores poseen problemas de encharcamiento
superficial y algunas limitaciones para el desarrollo de obras civiles en los
suelos. El manejo y obras de mitigación (drenaje) de este tipo de
situaciones, para cada uno de los sitios identificados en el plano de
procesos morfodinámicos que aún no han sido desarrollados
urbanísticamente, debe quedar expresado y definido en los estudios
técnicos previos que requiere cada predio para su desarrollo urbanístico.
-
Pendientes entre el 11-25%. Corresponden a terrenos de pendientes
moderadas. En la zona de expansión de Pajarito este rango de pendientes
se presentan en los siguientes sectores: Hacienda Nazareth (Parte media),
finca La Uribe, Lusitania, La Aurora, La Rosita (P.A), Montañita (P.A), La
Montaña (P.B), Centro del Menor Infractor, Finca La Macarena, Liceo
Municipal Santa Margarita, Escuela Pedregal Bajo, Finca San Martín (PB),
entre otros.
-
Pendientes entre el 26-40%. Pertenecen a esta categoría los terrenos
de pendientes moderadas a altas, los cuales pueden presentar problemas
asociados a desconfinamiento de taludes; donde la pendiente condiciona
grandemente el desarrollo urbanístico normal (tradicional).
En la zona de expansión de Pajarito aparece este rango de pendientes en
los siguientes sectores: Barrio Pedregal Bajo, Nazaret (P.A), Pajarito (P.A),
La Montaña (P.A), El Tirol (parte media), parte superior del tanque de
Empresas Públicas de Pajarito, y los cañones en “V” de las quebradas La
Chaguala, La Cascua, El Chagualón o La Merced, La Cascada, Los Chorros,
La Guagüita y parte de la quebrada La Gómez.
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DOCUMENTO TÉCNICO DE SOPORTE 2012
PLAN PARCIAL DE DESARROLLO EN SUELO
DE EXPANSIÓN – PAJARITO –
-
Pendientes entre el 41-60%. Corresponden a terrenos de pendientes
altas a muy altas los cuales presentan problemas asociados a procesos
morfodinámicos activos e inactivos como: deslizamientos, hundimientos,
escarpes erosivos, desplomes; reptación, socavación lateral de márgenes,
etc.
Este rango de pendientes para los suelos presentes en la zona no
soportan desarrollos urbanos continuos y en muchos casos tampoco son
aptos para edificaciones aisladas; solo sería factible desarrollos puntuales
con un tipo de cimentación diferente al tradicional (corte y lleno). Esta
categoría de terrenos se presentan en: Pedregal Bajo (P.B), cañón de la
quebrada El Hato, todo el corredor norte de la vía al mar entre la
quebrada La Puerta y El Chagualón o La Merced y entre la vía al mar y las
cotas 1770 y 1800 m.s.n.m. (parte baja de las fincas Mariela, La Aurora y
Tierra Grata), finca El Tirol (P.B), etc.
-
Pendientes mayores del 60%. Son terrenos escarpados, cuya
localización es muy puntual en la zona y corresponden a algunos taludes
de la vía al mar, cañones de incisión de las quebradas La Puerta, La
Corcovada y La Gómez, y varios escarpes erosivos verticales localizados en
dichas corrientes de agua.
Distribución Areal de las pendientes:
RANGO
(%)
0-10
11-25
26-40
41-60
>60
4.2.1.2.
ÁREA
(Ha.)
8.7
99.56
88.04
27.10
13.12
EXTENSION
(%)
3.6
42.1
37.2
11.4
5.7
Geomorfología
La zona de expansión de Pajarito está constituida en casi toda su totalidad por
depósitos de vertiente de anfibolita (depósitos coluviales, depósitos de flujos de
escombros y depósitos de flujos de escombros y lodos maduros) y por suelos
residuales de anfibolita; se caracteriza por presentar pendientes largas, bastante
homogéneas en casi toda su extensión, con inclinaciones suaves a onduladas. En
algunos sectores el relieve pasa paulatinamente a moderado configurándose una
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DOCUMENTO TÉCNICO DE SOPORTE 2012
PLAN PARCIAL DE DESARROLLO EN SUELO
DE EXPANSIÓN – PAJARITO –
topografía escalonada, como resultado de los movimientos de masa y de la
fuerte incisión de las principales quebradas.
El drenaje de la vertiente izquierda de la quebrada La Iguaná donde se enmarca
la zona de expansión de Pajarito es paralelo a subparalelo, con procesos de
incisión profunda (Quebradas: La Corcovada, La Gómez, La Puerta y La
Chaguala).
4.2.1.3.
Geología.2
La zona de expansión de Pajarito está constituida por dos unidades litológicas,
anfibolita de Medellín margen izquierda (Kpam) y por depósitos no consolidados
o depósitos de vertiente.
Unidades litológicas y/o formaciones superficiales.
Anfibolita margen izquierda (Kpam). Roca metamórfica de aspecto
masiva, bandeada, de color grisácea a verde, con bandas blancas y crema,
foliada y diaclasada. Esta unidad litológica se manifiesta como una franja
alargada en dirección N-S, entre las quebradas La Corcovada y La García.
Se caracteriza por presentar una profunda meteorización y desarrollar
suelos residuales limosos de baja plasticidad de color amarillento a
amarillo rojizo, alcanzando perfiles de suelo entre los 20-30 metros; el
primer nivel está constituido por un limo arcilloso blando de color pardo
rojizo a amarillo, el cual pasa gradualmente a un saprolito limo arenoso de
color gris verdoso con bandas blancas que presentan estructuras
heredadas de la roca parental. Ocupan algunos salientes topográficos a
mitad de ladera y la parte mas alta del costado Noroccidental;
constituyendo el basamento rocoso de la casi totalidad de la ladera.
-
Los suelos residuales de anfibolita presentan densidades e índices de
consistencia altos, que coinciden con la resistencia a la penetración
estándar, la cual aumenta con la profundidad. Esta unidad litológica aflora
en el sector de Pajarito entre la confluencia de las quebradas La
Corcovada y La García.
2
Depósitos de Vertiente.
Ibíd.
31
DOCUMENTO TÉCNICO DE SOPORTE 2012
PLAN PARCIAL DE DESARROLLO EN SUELO
DE EXPANSIÓN – PAJARITO –
Término genérico utilizado para identificar todos aquellos depósitos
generados por movimientos en masa. Son depósitos constituidos por
material transportado debido a la acción de la gravedad, a fuertes
precipitaciones o a movimientos sísmicos ocurridos en períodos de alta
pluviosidad.
En la zona de Pajarito se diferencian los siguientes tipos de depósitos:
-
Depósitos de flujos de escombros (Qfe). Este depósito
presenta una matriz arcillo - limosa de color parda grisácea con
muy poco contenido de óxidos de hierro y cantos decimétricos a
heterométricos frescos a parcialmente alterados, los cuales también
afloran en superficie. La relación bloques: matriz es de 80%: 20%
aproximadamente.
Este tipo de depósito aflora en la vereda Pajarito entre las
quebradas La Puerta y La Guagüita.
-
Depósitos de flujos de escombros y lodos (Qfel). Material
superficial que cubre amplios sectores de la zona de expansión de
Pajarito, entre las quebradas El Chagualón o La Merced y La
Corcovada. Presenta una matriz limo - arcillosa parda amarillenta,
rojiza y grisácea, con espesores entre 20 y 30 metros, que cubren
bloques de tamaño métrico frescos a parcialmente meteorizados.
Esta formación superficial aflora en los siguientes sectores:
Hacienda Lusitania, La Uribe, Nazareth, Pollos COA, La Montaña,
quebrada La Gómez, quebrada La Puerta y parte superior del
tanque de Empresas Públicas de Pajarito.
Este tipo de depósitos son muy antiguos, estables, y presentan un
alto grado de meteorización. La resistencia a la penetración
estándar de estos materiales se incrementa a medida que se
aumenta la profundidad.
-
Depósitos Coluviales (Qc). Material superficial constituido por
una matriz limo-arcillosa clara y tonalidades oscuras debido a la
presencia abundante de suelo orgánico. Se encuentran localizados
a media ladera, sobre la vertiente izquierda de la quebrada La
32
DOCUMENTO TÉCNICO DE SOPORTE 2012
PLAN PARCIAL DE DESARROLLO EN SUELO
DE EXPANSIÓN – PAJARITO –
Iguaná (Pedregal Bajo, márgenes de la quebrada La Puerta, Finca
El Tirol, costado W de las Hamacas, parte alta finca La Montaña, La
Aurora y Pajarito y en el cañón de la quebrada La Corcovada),
interrumpidos localmente por los flujos de escombros y lodos. El
espesor de estos depósitos varían entre 1.0 y 4.0 metros, y
presentan una morfología irregular, aborregada (casco de vaca) y
escalonada.
-
Depósitos antrópicos (Llenos, Qa): Se agrupan en esta categoría
de terrenos todos los rellenos de material heterogéneo y botaderos
de escombros, basuras y desechos conformados por el hombre, dada
la necesidad de urbanización de los terrenos adyacentes.
Se incluyen los rellenos conformados sobre los cañones y retiros de
quebradas (quebrada La Corcovada) y otros de carácter puntual
ubicados al costado sur de la placa polideportiva de Pajarito y límite
nor-oriental de la escuela de Pedregal bajo.
Para el lleno que configuró el deslizamiento de la quebrada La
Corcovada, las obras de mitigación recomendadas para esa época en
el documento inicial ya fueron realizadas, pero estas no garantizan la
estabilidad del lleno a largo plazo. Dada la magnitud del proceso
morfodinámico allí conformado y las potenciales consecuencias que
éste podría generar aguas abajo de la quebrada La Corcovada, se
hace necesario su monitoreo y la ejecución de un estudio geotécnico
que precise las acciones y obras de estabilización definitivas.
El lleno sobre el cual se desarrolló gran parte de la placa
polideportiva del asentamiento Pajarito, la cual presenta en la
actualidad un proceso de asentamiento y desplazamiento, amerita
un estudio geotécnico que determine la viabilidad de estabilizar dicho
terreno (lleno) o reubicar este espacio público recreativo. Igual
análisis requiere el lleno sobre el cual se adecuó parte de la cancha
de fútbol de la Institución Educativa de Pedregal Bajo, el cual
presenta un asentamiento sobre su costado sur-oriental.
En la siguiente figura se muestra el Mapa de Unidades litológicas o formaciones
superficiales generado en el 2002.
33
DOCUMENTO TÉCNICO DE SOPORTE 2012
PLAN PARCIAL DE DESARROLLO EN SUELO
DE EXPANSIÓN – PAJARITO –
Mapa geológico Plan Parcial de Pajarito
34
DOCUMENTO TÉCNICO DE SOPORTE 2012
PLAN PARCIAL DE DESARROLLO EN SUELO
DE EXPANSIÓN – PAJARITO –
4.2.1.4.
Geología Estructural3
La ciudad de Medellín se encuentra ubicada en un marco tectónico complejo,
rodeado de varios sistemas de fallas, entre las que sobresalen el sistema Cauca y
Romeral. La relativa cercanía de este sistema de fallas hace necesario definir con
mayor precisión las posibles fallas locales, su posible actividad neotectónica y su
relación con algunos eventos de inestabilidad de vertientes que se están
presentando al interior o en proximidades a la zona de expansión de Pajarito.
Se retomaron algunas descripciones del control estructural de la zona, realizado
por otros autores haciendo énfasis en los rasgos geomorfológicos encontrados en
el campo y en el análisis fotogeológico de la zona.
A continuación se hace una descripción geomorfológica de algunas estructuras
geológicas que pueden tener alguna relación con la zona de expansión de
Pajarito.

Falla Iguaná – Boquerón. Corresponde a la traza del sistema Romeral
mas cercana al Valle del Río Aburrá, con dirección N80W – N20W.
Controla en parte el cauce de la quebrada La Iguaná.

Alineamiento La Corcovada. Estructura de dirección aproximada N40 –
50W, que presenta como rasgos geomorfológicos los siguientes: saltos
hidráulicos en la quebrada, tramos rectos, escarpes asociados a cicatrices
de deslizamiento, etc.

Alineamiento Yolombo. De dirección S –N; controla estructuralmente el
curso de algunos tramos de las quebradas La Corcovada y La Montaña,
por fuera de la zona de estudio.

Alineamiento Pajarito. Dirección N40E; presenta como rasgos
geomorfológicos escarpes sucesivos y zonas de deslizamiento, por fuera
de la zona de estudio en el costado norte entre la Vía al Mar y la cota
2050 m.s.n.m.
Se anota que la presencia de fallas inferidas o alineamientos fotogeológicos al
interior o por fuera del polígono correspondiente al Plan Parcial Pajarito, no
necesariamente indican la posibilidad de generar sismos o problemas de
3
Ibíd.
35
DOCUMENTO TÉCNICO DE SOPORTE 2012
PLAN PARCIAL DE DESARROLLO EN SUELO
DE EXPANSIÓN – PAJARITO –
inestabilidad geotécnica. Existen fallas muy antiguas cerca de la ciudad de
Medellín que en la actualidad se encuentran en equilibrio y que no han generado
sismos y movimientos en masa recientes. En el área de Pajarito y sobre este
costado de la ladera nor-occidental, los estudios de geología estructural que se
han realizado no han identificado fallas que se puedan clasificar como activas o
que como resultado de su existencia hayan generado movimientos en masa.
4.2.1.5.
Procesos Morfodinamicos.
En la zona de expansión de Pajarito los procesos erosivos existentes tiene
estrecha relación con las formaciones superficiales, los perfiles de meteorización,
las características geomorfológicas, el clima, la vegetación, los usos del suelos y
la acción antrópica. La cartografía de los procesos erosivos es una variable de
bastante peso para determinar la aptitud del suelo para el uso urbano. (Ver
“Mapa de Procesos Morfodinámicos”).
En esta franja de terreno los procesos morfodinámicos actúan de una manera
mas intensa en los cañones de las quebradas La Gómez, La Corcovada, La
Puerta, El Chagualón y La Chaguala y en los taludes aledaños a la vía al Mar
entre las quebradas La Puerta y El Hato, generando el transporte de una
cantidad importante de sedimentos y bloques de roca, por las corrientes de agua
que la drenan y por la vía al Mar (calle 63).
En la zona se presentan: socavación de márgenes, incisión de cauces,
hundimientos, deslizamientos, reptación, escarpes erosivos, erosión por
sobrepastoreo, etc.
1. Socavación de márgenes y/o incisión de quebradas. La manera en
que se presenta la erosión por escurrimiento concentrado, es la de una alta
socavación lateral y disección de las márgenes de los cauces y del propio
lecho; esta situación se presenta en forma casi general o puntual en las
siguientes quebradas: La Gómez, El Chagualón, La García, La Corcovada, La
Puerta, La Chaguala y El Hato, ocasionando severos procesos de remoción
en masa en sus vertientes o taludes laterales.
2. Movimientos en masa. Estos procesos morfodinámicos en la zona se
presentan en mayor proporción sobre los depósitos de vertiente (flujos de
escombros y lodos y en los depósitos coluviales) y en los depósitos
antrópicos (llenos), involucrando volúmenes considerables.
36
DOCUMENTO TÉCNICO DE SOPORTE 2012
PLAN PARCIAL DE DESARROLLO EN SUELO
DE EXPANSIÓN – PAJARITO –
El agente más importante para que este tipo de procesos se generen es el
agua, con amplia participación de la acción humana y los usos del suelo, la
carencia de una red de acueducto y alcantarillado convencional (vereda
Pajarito) y el retrabajamiento de las quebradas. Los movimientos en masa en
la zona de expansión de Pajarito se presentan en forma de flujos lentos y
rápidos y en hundimientos, localizándose fundamentalmente sobre los
depósitos coluviales, en los depósitos de flujos de escombros y/o lodos y en
los llenos artificiales (La Corcovada). Siendo los más severos y que
representan una potencial o latente amenaza para los asentamientos
localizados en la parte baja de las quebradas La Puerta y La Corcovada, los
que actualmente se presentan en la parte baja de la Finca La Montaña
(margen izquierda de la quebrada La Corcovada), ambas márgenes de la
quebrada La Puerta (finca El Tirol, vereda Pajarito y Finca La Aurora) y los
ubicados en el talud Norte de la vía al Mar en proximidades a los barrios
Vallejuelos y Santa Margarita.
A continuación se hace una breve descripción de los principales procesos
erosivos que se manifiestan con mayor frecuencia en esta zona de expansión:
Deslizamientos.
Se presentan indistintamente en varios sectores de la zona, ocurren
generalmente como flujos lentos de formas cóncavas, flujos rápidos (desgarres
superficiales y hundimientos), sobre los depósitos de vertiente de la anfibolita y
en algunos casos como el de la margen izquierda de la quebrada La Corcovada
sobre un depósito antrópico (lleno), el cual fue dispuesto en una depresión con
antecedentes de inestabilidad geológica (deslizamientos antiguos).
Los principales sectores donde se concentran los deslizamientos de mayor
magnitud y los que representan un mayor nivel de amenaza por sus potenciales
consecuencias en la parte baja de la vertiente son: quebrada La Corcovada
(margen izquierda, cotas 1820-1850 m.s.n.m.), quebrada El Chagualón (margen
izquierda), quebrada La Puerta o La Colonia (finca El Tirol – Vereda Pajarito,
cotas 1860-1930 m.s.n.m., y Finca La Aurora), y vía al Mar (talud Norte) entre
las quebradas La Puerta y El Chagualón o La Merced y las cotas 1700 – 1770
m.s.n.m. Otros sectores con marcados procesos de inestabilidad (deslizamientos)
en la zona son: Pedregal Bajo (costado Norte de la cancha de fútbol, parte baja y
costado NW de la escuela), cañón de la quebrada La Cháguala, quebrada La
García, y ambas márgenes de la quebrada La Gómez (cotas: 1820-1960
m.s.n.m.).
37
DOCUMENTO TÉCNICO DE SOPORTE 2012
PLAN PARCIAL DE DESARROLLO EN SUELO
DE EXPANSIÓN – PAJARITO –
Deslizamiento “La Corcovada”: Sobre la vertiente izquierda de la
quebrada La Corcovada (cotas 1820 y 1850 m.s.n.m.), y en una depresión
que hace parte del cañón de incisión y de la faja de retiro de la quebrada,
con antecedentes de inestabilidad geológica y en donde discurrían dos
drenajes naturales intermitentes, se depositó el material proveniente de
un desarrollo urbanístico próximo al lote, sin la autorización y permiso de
las entidades y autoridades competentes, y sin los estudios técnicos
previos de soporte que permitieran la factibilidad de ubicar allí dicho lleno.
Dada la inestabilidad geológica preexistente, así como las deficiencias
constructivas y de protección del lleno, esta masa de suelo viene
presentando un continuo y progresivo desplazamiento tanto horizontal
como vertical comprometiendo el terreno natural y a su vez la tubería
madre del acueducto de las Empresas Públicas de Medellín.
Adicionalmente al interior de la masa inestable se han conformado campos
de empozamiento e infiltración de aguas, que están incrementando la
dinámica del movimiento, el cual presenta una inestabilidad latente,
configurando una amenaza potencial en el cañón de la quebrada La
Corcovada, que de presentarse en forma de flujos de escombros afectaría
la población ribereña ubicada aguas abajo (barrios: Masavielle, La
Cuchilla, El Pesebre y La Isla de la Fantasía) y la infraestructura física que
atraviesa la quebrada.
Teniendo en cuenta la dinámica de inestabilidad que presenta dicho
deslizamiento y la potencial amenaza que representa para las
comunidades asentadas en la parte baja de la microcuenca, se mantiene
la consideración en cuanto a que se deben adelantar a la mayor brevedad
posible entre otras las siguientes acciones u obras de emergencia:
•
•
Ordenamiento y encauzamiento de todas las aguas externas que
están llegando al lleno (deslizamiento), entre las cuales sobresalen:
adecuación de una cuneta en concreto sobre el carreteable de
acceso al sitio, desvío y rectificación de la acequia en la parte
superior del escarpe, cancelación y relleno de los tramos restantes
de la acequia, construcción de una cuneta o ronda perimetral
revestida en concreto o protegida con una geomembrana a unos 2
ó 3 metros del escarpe, con descole adecuado hacia la quebrada La
Corcovada.
Desecación y protección de la masa del lleno (deslizamiento);
38
DOCUMENTO TÉCNICO DE SOPORTE 2012
PLAN PARCIAL DE DESARROLLO EN SUELO
DE EXPANSIÓN – PAJARITO –
construcción de una zanja o trinchera sobre el eje principal de la
masa del lleno, adecuación de canales secundarios al canal
principal, relleno manual de las áreas deprimidas, huecos, grietas,
etc. y recubrimiento con cobertura vegetal rastrera de rápido
crecimiento.
Es de resaltar que dichas obras de mitigación no garantizan la estabilidad general
del globo de terreno afectado, por lo que se requiere adelantar un estudio
geotécnico de detalle que precise las obras de protección definitivas a realizar
para controlar dicho proceso de inestabilidad.
Movimientos en masa en la quebrada La Puerta: En ambas vertientes de la
quebrada la Puerta y entre las cotas 1700 y 2010 m.s.n.m. se viene presentando
y configurando un mosaico amplio de movimientos en masa (hundimientos,
desplomes y deslizamientos) bastantes complejos y de gran dimensión que
amenazan con estrangular y represar la quebrada La Puerta con consecuencias
bastantes severas o catastróficas para los asentamientos humanos localizados
aguas abajo (Cucaracho, Fuente Clara, El Porvenir, Blanquizal, entre otros).
El proceso de remoción en masa ubicado sobre la margen derecha y en predios
de la finca El Tirol se viene presentando desde las décadas de los 30-40,
incrementándose tanto en volumen como en área en los últimos años, como
consecuencia del severo invierno que ha padecido la ciudad y del sobrepastoreo
a que ha sido sometido este sector. Dentro de toda esta masa de suelo inestable
se han conformado grietas verticales de hasta 3.0 metros de profundidad, 0.50 –
1.0 de abertura y de 10-30 metros de longitud, escarpes erosivos activos entre
5.0 – 10.0 metros aproximadamente, y pequeños deslizamientos o
desprendimientos. El avance progresivo de este proceso geológico puede llegar a
comprometer a mediano o largo plazo una torre de energía de Empresas Públicas
de Medellín localizada en la finca El Tirol.
Con el propósito de controlar la dinámica regresiva de estos procesos de
inestabilidad que se están presentando sobre ambas vertientes, se requiere
llevar a cabo a la mayor brevedad estudios de detalle sobre la cuenca de la
quebrada La Puerta que permitan definir y precisar los procesos morfodinámicos
presentes, los elementos degradantes o modificadores del paisaje y las obras de
protección y mitigación que se deben llevar a cabo para mitigar la amenaza
existente para las comunidades ubicadas aguas abajo de la quebrada y para el
desarrollo futuro de las áreas circundantes potencialmente aptas ubicadas sobre
ambas vertientes.
39
DOCUMENTO TÉCNICO DE SOPORTE 2012
PLAN PARCIAL DE DESARROLLO EN SUELO
DE EXPANSIÓN – PAJARITO –
Hasta tanto no se realicen dichos estudios, consideramos conveniente llevar a
cabo las siguientes acciones o medidas preventivas:
•
•
•


Cerramiento y aislamiento del escarpe principal de la Finca El Tirol para no
permitir el ingreso de animales (ganado).
Construcción de una ronda perimetral (cuneta) revestida en concreto a unos
5.0 metros del escarpe principal del hundimiento en la Finca El Tirol, con
descole hacia un cauce o drenaje menor localizado el SW.
Perfilamiento manual del escarpe principal y relleno de las grietas existentes
con dicho material, técnicamente compactado.
Sellamiento con material arcilloso y cal compactado manualmente de la grieta
que marca la corona del deslizamiento de la margen izquierda. (lote de
Empresas Públicas de Medellín).
Implementar una cobertura vegetal rastrera agresiva adecuada para la
protección de los taludes expuestos a la erosión superficial.
Sobre la vertiente izquierda y entre las cotas 1890 y 1930 m.s.n.m. se presenta
una grieta de tracción longitudinal de unos 100 metros y 1.0 metro de
profundidad en dirección Norte - Sur, la cual está configurando el hundimiento y
desplazamiento de una masa considerable de suelo, que puede llegar a taponar
el cauce de la quebrada La Puerta y a comprometer la estabilidad aparente que
muestra los terrenos localizados en su costado norte y oriental.
Dada la dinámica de inestabilidad geológica que actualmente presentan algunos
sectores, como: margen izquierda de la quebrada La Corcovada y ambas
márgenes de la quebrada La Puerta y la potencial amenaza que representa para
los asentamientos humanos localizados aguas abajo, consideramos que hasta
tanto no se realicen las obras de protección por parte de los propietarios de los
predios de cada unidad de gestión, que garanticen la estabilidad de dicho
terrenos, no se debe permitir el desarrollo de los sectores colindantes aptos para
el uso urbano (finca El Tirol y terrenos comprendidos entre las quebradas La
Guagüita, Las Hamacas y La Puerta). Igualmente el área adyacente a la corona
del deslizamiento de la quebrada La Corcovada en su margen izquierda y la
margen izquierda de la quebrada El Chagualón, entre las cotas 1900 y 1920
m.s.n.m.
También se evidencian deslizamientos activos e inactivos en las márgenes de
varias quebradas y de manera aislada en varios sectores de la zona.
40
DOCUMENTO TÉCNICO DE SOPORTE 2012
PLAN PARCIAL DE DESARROLLO EN SUELO
DE EXPANSIÓN – PAJARITO –
Es importante precisar que desde que se formuló el Plan Parcial Pajarito a la
fecha, solo se han presentado algunos movimientos en masa de carácter puntual
al interior del polígono, como resultado de los cortes o movimientos de tierra
para el desarrollo de algunas vías internas y por acción de sobrepastoreo
intensivo, los cuales ya fueron objeto de obras de protección y estabilización,
quedando solo un deslizamiento en proceso de formación localizado en la
vertiente derecha de la quebrada La Puerta por estudiar y estabilizar.
Igualmente, se presentan algunos desprendimientos menores en los taludes de
corte de las vías de acceso al polígono, que solo están afectando la movilidad
peatonal. Es importante precisar que estos movimientos en masa nuevos, no
inciden en la reformulación de la zonificación de la aptitud geológica para el uso
y ocupación del suelo, ya que se ubican dentro de zonas tipo “D” y “E” (suelos
de protección).
Escarpes erosivos activos e inactivos. Se localizan en los remates de los
cañones de algunos de las quebradas que drenan la zona, sobresaliendo el de la
finca El Tirol, el cual alcanza alturas entre 10-15 metros, totalmente vertical.
Reptación. Proceso que se manifiesta en varios sectores del área de estudio,
especialmente en la parte inferior y superior de la escuela y cancha de fútbol del
barrio Pedregal Bajo, en la parte baja o Sur de las fincas La Aurora y Tierra
Grata, en el limite Sur - Este de la finca El Tirol, y en la vertiente derecha (limite
SE) de la quebrada La Gómez, afectando en su mayoría depósitos coluviales.
Superficialmente se conforman superficies irregulares, escalonamientos,
terracetas, hundimientos o desplazamientos de cercas y árboles. Este proceso se
ha incrementado en algunos sectores debido al sobrepastoreo, aguas de
escorrentía y al vertimiento de aguas servidas sin ningún tipo de encauzamiento.
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DOCUMENTO TÉCNICO DE SOPORTE 2012
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Mapa de procesos morfodinámicos
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PLAN PARCIAL DE DESARROLLO EN SUELO
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4.2.1.6.
Amenazas por movimientos en masa e inundaciones
El estudio de amenaza, vulnerabilidad y riesgo, generados por movimientos en
masa, inundaciones y avenidas torrenciales para el municipio de Medellín y
demás municipios del Valle de Aburrá, realizado por la Universidad Nacional, tuvo
en cuenta diferentes metodologías según el tipo de fenómeno evaluado.
Para la evaluación de la amenaza por movimientos en masa se utilizó un método
probabilístico de inteligencia artificial conocido como Redes Neuronales
Artificiales (RNA), que partió de la existencia de un mapa de inventario de
movimientos en masa y de otros factores pre-disponentes como la geología, la
geomorfología, el uso del suelo, topografía y los registros de lluvia acumulada de
3 y 15 días (considerando este último factor como el principal detonante de los
movimientos en masa en el municipio de Medellín), además de las variables de
permeabilidad y curvatura. En dicho estudio se estableció la relación entre estos
y la probabilidad de ocurrencia de movimientos en masa.
Como resultado de este método probabilístico y de los ajustes realizados
teniendo en cuenta el inventario de procesos morfodinámicos que posee el
Departamento Admnistrativo de Planeación, los eventos recientes presentados en
el polígono y los estudios técnicos para la actualización del proyecto de
regularización urbanística para los asentamientos de Pajarito, Pedregal Bajo y La
Aurora realizados por Universidad Nacional de Colombia, 2012, se presenta el
mapa de amenaza por movimientos en masa y su respectiva clasificación.
4.2.1.6.1. Zonificación de la amenaza por movimientos en masa.
Las zonas de amenaza por movimientos en masa en la zona de expansión
Pajarito, se clasifica de la siguiente manera:
 Zonas de amenaza baja. Corresponden a aquellas áreas de pendientes
bajas a medias (0 – 25%), con niveles de criticidad por movimientos en
masa bajos (A1 y A2). Los principales factores detonantes de procesos
morfodinámicos en este tipo de zonas son la lluvia acumulada a 15 días y
la pendiente y en menor proporción la actividad antrópica. En este tipo de
zonas se permiten desarrollos urbanísticos, previa ejecución de los
estudios geológicos, geomorfológicos y geotécnicos, acordes con las
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DOCUMENTO TÉCNICO DE SOPORTE 2012
PLAN PARCIAL DE DESARROLLO EN SUELO
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directrices y lineamientos del Acuerdo Metropolitano N° 09 del 25 de
mayo de 2012, de la Junta Metropolitana del Área Metropolitana del Valle
de Aburrá y con la Norma de Sismo Resistencia NSR – 10.
En las áreas clasificadas de baja amenaza o en aquellas caracterizadas en
los estudios geológicos – geotécnicos y de estabilidad de laderas como
zonas A y B (estables y estables dependientes), se permite la localización
y el mejoramiento de vivienda, la titulación de predios, el reconocimiento
de las edificaciones, otorgamiento de licencias de construcción,
mejoramiento y prestación de servicios públicos y la ejecución de las
obras de mitigación y de estabilización necesarias para la protección y
recuperación del suelo.
 Zonas de amenaza media. Pertenecen a esta categoría de terrenos,
las áreas que presentan pendientes moderadas a altas (26 – 40%), con
niveles de criticidad por movimientos en masa medios (A3). La estabilidad
de estas zonas depende del manejo que se dé y el tipo de intervención
que se proyecte en ellas. Los principales factores detonantes de procesos
morfodinámicos en este tipo de zonas se deben a la acción conjunta de la
lluvia acumulada a 15 días, las pendientes y las acciones antrópicas.
En esta clase de
zonas se permiten desarrollos urbanísticos, previa
ejecución de estudios geológicos, geomorfológicos y geotécnicos, acordes
con las directrices y lineamientos del Acuerdo Metropolitano N° 09 del 25
de mayo de 2012, de la Junta Metropolitana del Área Metropolitana del
Valle de Aburrá, y la Norma de Sismo Resistencia NSR – 10.
En las áreas clasificadas de amenaza media o en aquellas clasificadas en
los estudios geológicos – geotécnicos y de estabilidad de laderas como
zonas C (estabilidad condicionada o potencialmente inestables), se
permite la localización y el mejoramiento de vivienda, la titulación de
predios, el reconocimiento de las edificaciones, otorgamiento de licencias
de construcción, mejoramiento y prestación de servicios públicos y la
ejecución de las acciones y obras de mitigación y de protección necesarias
para la protección y recuperación del suelo.
 Zonas de amenaza alta. Corresponden a aquellas áreas de pendientes
altas a a muy altas (41 – 60% y > 60%)), con niveles de criticidad por
movimientos en masa altos (A4 y A5), que por sus condiciones físicas han
presentado procesos de remoción en masa o tienen una probabilidad
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DOCUMENTO TÉCNICO DE SOPORTE 2012
PLAN PARCIAL DE DESARROLLO EN SUELO
DE EXPANSIÓN – PAJARITO –
importante de presentar fenómenos de inestabilidad en el futuro, que
quizá no se han hecho manifiestas porque el uso del suelo que se ha
dado hasta el momento, es muy próximo al adecuado. Los principales
factores detonantes de procesos morfodinámicos en este tipo de zonas se
deben a la acción conjunta de la lluvia acumulada a 15 días,
características
geológicas,
geomorfológicas
y
morfométricas
desfavorables, malas prácticas constructivas y las acciones antrópicas.
Como se puede observar en el mapa de amenaza por movimientos en
masa, las áreas de mayor grado de criticidad se ubican en los siguientes
sectores: costado sur del asentamiento Pedregal Bajo, Parte alta de la
cancha de fútbol de Pedregal bajo, franja norte de la vía al Mar, entre las
quebradas La Chaguala y la Puerta, los cañones de las quebradas La
Chaguala, Merced o Chagualón, La Puerta y La Gómez, el costado nororiental del asentamiento Pajarito y un sector puntual sobre la margen
izquierda de la quebrada la Corcovada.
Es de resaltar que gran parte de las zonas clasificadas como zonas “D” y
“E” de la zonificación de la aptitud geológica para el uso y ocupación del
suelo del Plan Parcial de Pajarito, catalogadas algunas de ellas como
zonas de alto riesgo no recuperable en el Acuerdo 046 de 2006, Plan de
Ordenamiento Territorial, coinciden con las zonas de alta amenaza
(criticidad 4 y 5) del modelo utilizado.
Finalmente, el mapa de amenaza por movimientos en masa debe ser
interpretado como una herramienta de planificación regional, no es
pertinente usarlo para la toma de decisiones puntuales, debido al nivel de
detalle de las variables usadas (escala 1:5.000).
Dadas las limitaciones del método estadístico empleado para evaluar la
amenaza por movimientos en masa y la dificultad para la validación de los
resultados, será el tiempo el que de las pistas sobre la coincidencia entre
el modelo y el comportamiento real del territorio.
4.2.1.6.2. Zonificación de la amenaza por inundaciones.
El mapa de amenaza por inundaciones se construyó con base en un análisis
geomorfológico de las zonas que por sus características topográficas, geológicas
e hidrológicas son susceptibles a la acumulación de grandes cantidades de agua
o a presentar avenidas torrenciales, complementado con fotointerpretación,
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DOCUMENTO TÉCNICO DE SOPORTE 2012
PLAN PARCIAL DE DESARROLLO EN SUELO
DE EXPANSIÓN – PAJARITO –
trabajo de campo e información secundaria. Igualmente, para la elaboración de
este mapa se analizaron las bases de datos disponibles en Metro río y el SIMPAD
sobre eventos ocurridos en el pasado, y apoyados en el trabajo de campo se
investigó la evidencia morfológica y sedimentológica de inundaciones. A partir de
la confrontación de toda esta información se produjo el mapa de inundaciones,
clasificándolas en inundaciones rápidas (avenidas torrenciales) e inundaciones
lentas, atendiendo a las condiciones de gradiente de la corriente de agua y a los
antecedentes históricos. El análisis de la amenaza por inundación y avenidas
torrenciales se limitó a definir las áreas de amenaza alta ante eventos extremos.
En lo que concierne a la amenaza por inundación, el estudio precisa que la
quebrada La Puerta presenta evidencias geomorfológicas y sedimentológicas de
crecientes o avenidas torrenciales, estó no implica que en otras quebradas como
El Hato, La Corcovada, entre otras, este tipo de fenómenos se puedan presentar.
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DOCUMENTO TÉCNICO DE SOPORTE 2012
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Mapa de amenaza por movimientos en masa e inundaciones
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PLAN PARCIAL DE DESARROLLO EN SUELO
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4.2.1.6.3. Vulenerabilidad y Riesgo
En lo referente al mapa de riesgo para el polígono del Plan Parcial de Pajarito, el
estudio de la Universidad Nacional construyó dicho mapa mediante el cruce de
los mapas de amenazas por movimientos en masa e inundaciones y de
vulnerabilidad global, el cual fue elaborado con base en la encuesta de calidad de
vida a escala barrial y corregimental. Se anexan dichos mapas.
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DOCUMENTO TÉCNICO DE SOPORTE 2012
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Mapa de vulnerabilidad del Plan Parcial de Pajarito.
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DOCUMENTO TÉCNICO DE SOPORTE 2012
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Mapa de riesgo del Plan Parcial de Pajarito
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4.2.1.7.
Amenaza Sísmica
Con base en los estudios de neotectónica realizados sobre el sistema de fallas de
Romeral, el análisis de la sismicidad instrumental y el conocimiento disponible
sobre las demás sismofuentes, el Grupo de Sismología de Medellín, asociación
integrada por la Universidad EAFIT, la Facultad de Minas de la Universidad
Nacional, la Seccional del INGEOMINAS de Medellín e INTEGRAL S.A evaluó la
amenaza sísmica a la cual está expuesta la ciudad. Esta amenaza se definió en
términos de la probabilidad de ocurrencia en un periodo de tiempo de sismos
que superen un determinado nivel de intensidad (medida como aceleración del
terreno durante el terremoto) y de su período de retorno, que es el tiempo
promedio en el cual es probable que se presente un sismo de dicha intensidad.
Los resultados del estudio de amenaza sísmica para Medellín muestran que la
amenaza sísmica es intermedia, que los sismos grandes son mucho menos
frecuentes y la posibilidad de ocurrencia en nuestra vida es muy baja.
4.2.1.7.1 Microzonificación Geotécnica y Sísmica
El estudio de microzonificación sísmica realizado para Medellín, dividió la ciudad
en 14 zonas homogéneas. El polígono del Plan Parcial de Pajarito se localiza
dentro de la Zona Homogénea 1: Noroccidental.
 Zona Homogénea 1: Noroccidental
Comprende básicamente la comuna noroccidental de la ciudad de
Medellín, limitada al norte por la quebrada La Madera, que a su vez
separa los municipios de Medellín y Bello. Al oriente limita con el río
Medellín hasta la calle 93, cruzando en diagonal hasta aproximadamente
la calle 89 con la carrera 65 (E = 834 629 m, N = 1 186 578 m), y
siguiendo hasta la calle 80 con carrera 67 (E= 834 327 m, N = 1 186 278
m), sin incluir el Cementerio Universal. Continúa por la carrera 67 hasta la
transversal 78. Al sur, parte de la transversal 78 con la transversal 73 (E =
833 770 m, N = 1 185 692 m), sigue hacia la calle 65 hasta el cruce con
la carrera 80 y se extiende por la quebrada La Iguaná.
Comprende el sector del Doce de Octubre con los barrios Santander, Doce
de Octubre No. 1 y No. 2, Pedregal, Los Arrayanes, El Triunfo, El Progreso
No. 2, Mirador del Doce, Kennedy, San Martín de Porres, La Esperanza.
51
DOCUMENTO TÉCNICO DE SOPORTE 2012
PLAN PARCIAL DE DESARROLLO EN SUELO
DE EXPANSIÓN – PAJARITO –
Igualmente, incluye el sector de Castilla con los barrios Florencia, Téjelo,
Las Brisas, Toscana, Boyacá, Héctor Abad Gómez, Plaza de Ferias,
Girardot, Belalcázar, Tricentenario, Castilla, Francisco Antonio Zea, Alfonso
López, parte de El Progreso y El Oleoducto. Se encuentra además en esta
zona homogénea el sector de Robledo con los barrios Córdoba, Luis López
de Mesa, Bosques de San Pablo, Pilarica, Facultad de Minas, Altamira,
Bello Horizonte, El Diamante, Aures No. 1 y No. 2, Picachito, Picacho,
Palenque No. 1 y No. 2, Villa Flora, La Pola, El Cucaracho, Robledo,
Porvenir, Fuente Clara y Santa Margarita.
Los terrenos de esta zona están constituidos básicamente por una serie de
depósitos del tipo coluvial, predominantemente flujos de lodos y/o
escombros. Adicionalmente, presenta afloramientos locales de anfibolita y
neis. El relieve de esta parte del flanco del valle está caracterizado por
una morfología desde irregular a ondulada, con una pendiente suave en
su parte inferior cercana al río Medellín. A medida que se asciende sobre
la ladera, la morfología se torna moderada, rasgo que se conserva hasta
llegar a la parte alta media del flanco del valle, a la altura de la vía que
conduce de Medellín a San Pedro.
52
DOCUMENTO TÉCNICO DE SOPORTE 2012
PLAN PARCIAL DE DESARROLLO EN SUELO
DE EXPANSIÓN – PAJARITO –
53
DOCUMENTO TÉCNICO DE SOPORTE 2012
PLAN PARCIAL DE DESARROLLO EN SUELO
DE EXPANSIÓN – PAJARITO –
Plano de zonas homogéneas de la microzonificación sísmica de Medellín
A continuación se presentan los perfiles típicos que caracterizan la zona
homogénea 1.
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PLAN PARCIAL DE DESARROLLO EN SUELO
DE EXPANSIÓN – PAJARITO –
Definición de formas espectrales
Para cada una de las zonas homogéneas en las cuales se dividió la ciudad, se
definieron las formas espectrales para el sismo de servicio y el sismo de diseño,
las cuales representan las respuestas máximas de aceleración para sistemas de
un grado de libertad con amortiguamientos estructurales constantes, sometidos
a estos sismos. Para el espectro de control de daños se definió un
amortiguamiento del 2%, y para el espectro de diseño del 5%. En la
determinación del espectro de control de daños para tener en cuenta que el nivel
de amortiguamiento esperado es del 2% del crítico, se multiplicaron las
ordenadas espectrales obtenidas en los análisis por un coeficiente igual a 1,4, tal
como lo recomiendan las Normas Colombianas de Diseño y Construcción Sismo
Resistente NSR 98.
Para definir la forma espectral para cada zona, se calcularon los espectros de
respuesta para las secuencias estratigráficas representativas, considerando los
intervalos de variación de los espesores con la profundidad, así como la variación
de las propiedades dinámicas con el nivel de deformación. La variación de
espesores de los diferentes horizontes y el efecto no lineal de los suelos fueron
factores tenidos en cuenta en la definición de las relaciones de respuesta
espectral características de cada secuencia estratigráfica. Además, se
consideraron los perfiles de cada una de las estaciones incluidas dentro de la
zona en consideración. Los espectros de respuesta se obtuvieron multiplicando
la RRS media de cada uno de los perfiles estratigráficos, por el espectro de
amenaza constante.
Para la definición de las formas espectrales recomendadas, para cada zona
homogénea se trazó un espectro suavizado que envolviera las respuestas
obtenidas para los diferentes perfiles estratigráficos representativos de la zona,
con sus respectivas variaciones de espesor. La altura de la meseta se determinó
como el 90% de la altura total del espectro estimado en superficie,
especialmente para períodos cortos. A partir del cruce de la meseta con el
espectro estimado, se prolongó el período final en un 20%, considerando que
éste es el error que puede presentarse en el cálculo del período de vibración de
la estructura. La caída del espectro es de la forma Fv.Aa/T, donde Fv es un
coeficiente de sitio, Aa es la aceleración máxima en roca para el sismo en
consideración y T es el período de vibración de la estructura. El valor mínimo del
espectro Sa=As/2, donde As es la aceleración máxima en el suelo, teniendo en
cuenta las amplificaciones propias de cada zona. A partir de este punto el
espectro continúa con esta aceleración constante.
55
DOCUMENTO TÉCNICO DE SOPORTE 2012
PLAN PARCIAL DE DESARROLLO EN SUELO
DE EXPANSIÓN – PAJARITO –
Los espectros propuestos para los casos de control de daños y de diseño de la
zona homogénea 1 y los correspondientes espectros de respuesta estimados en
superficie, siguiendo la metodología de análisis de efectos locales, se presentan
en las siguientes figuras.
0.40
0.36
SPE
EAU
0.32
Sa ('g)
FMI
0.28
NEHRP94 - UBC97 (C)
0.24
NEHRP94 - UBC97 (E)
NSR98 (S2)
0.20
NSR98 (S3)
Propuesto
0.16
0.12
0.08
0.04
0.00
0.0
0.2
0.4
0.6
0.8
1.0
1.2
1.4
1.6
1.8
2.0
2.2
2.4
2.6
2.8
3.0
T (s)
Espectro propuesto para control de daños zona homogénea noroccidental
56
DOCUMENTO TÉCNICO DE SOPORTE 2012
PLAN PARCIAL DE DESARROLLO EN SUELO
DE EXPANSIÓN – PAJARITO –
1.20
SPE
1.00
EAU
FMI
NEHRP94 - UBC97 (C)
0.80
Sa ('g)
NEHRP94 - UBC97 (E)
NSR98 (S2)
0.60
NSR98 (S3)
Propuesto
0.40
0.20
0.00
0.0
0.2
0.4
0.6
0.8
1.0
1.2
1.4
1.6
1.8
2.0
2.2
2.4
2.6
2.8
3.0
T (s)
Espectro propuesto para diseño zona homogénea 1 noroccidental
La microzonificación sísmica de la ciudad de Medellín realizada en el año de
1999 por el Grupo de Sismología de Medellín, la cual tuvo por objeto evaluar la
amenaza sísmica a la cual está expuesta la ciudad y proponer una
microzonificación sísmica para Medellín, que sirviera de insumo fundamental en
la formulación de los planes de desarrollo y de ordenamiento territorial, aún no
ha sido acogida mediante decreto por parte de la administración municipal.
4.2.1.8.
Actualización de la Zonificación de la Aptitud Geológica
para el Uso Urbano.
En el Documento Técnico de soporte del Plan Parcial Pajarito desarrollado en el
año 2002, protocolarizado a través del Decreto 602 de 2002, se determinaron,
con base en la información y análisis del momento, las implicaciones que las
actividades del hombre imprimían sobre el área objeto de análisis, lo cual
constituyo una herramienta de planificación que en su momento orientó la toma
de decisiones respecto al mejor uso futuro de la zona.
Reconociendo lo anterior y atendiendo a las situaciones de hecho que hoy
modifican las condiciones en el uso y/o aprovechamiento del suelo en el área de
análisis, el presente numeral incorpora cambios en la aptitud geológica del suelo
para el área del plan parcial Pajarito, dichos cambios obedecen a:
57
DOCUMENTO TÉCNICO DE SOPORTE 2012
PLAN PARCIAL DE DESARROLLO EN SUELO
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
Cambios normativos que permiten la intervención, bajo condiciones
específicas, de los suelos tipo D, atendiendo al Artículo 30 del Acuerdo
046 de 2006, en donde:
......ZONAS "D": Áreas con restricciones geológicas severas (inestables no
utilizables). Son áreas afectadas por procesos geológicos activos e
inactivos o que se consideren susceptibles a procesos de remoción en
masa e inundación y que presentan un alto grado de deterioro que en
caso de ser posible su recuperación implicaría grandes inversiones. Se
considera que la factibilidad de ubicar en estas zonas o en parte de ellas
desarrollos urbanísticos, estará supeditada a la ejecución de un estudio
geotécnico de detalle e hidrológico y a la realización de las obras de
protección y estabilización requeridas por el mismo. Las áreas que dicho
estudio determine como no aptas para vivienda deben tener un uso de
protección, tales como parques o senderos ecológicos, áreas de
reforestación, entre otros……

Cambios en la cartografía de soporte del POT del municipio de Medellín,
en donde a través del plano de “Aptitud Geológica del uso y ocupación del
suelo” , que se protocoliza con el Acuerdo 046 de 2006, se redefinen estas
áreas.

Estudios puntuales desarrollados por las firmas AIM Ingenieros Civiles,
SOLINGRAL S.A. e HIDROGEO4. La Empresa de Desarrollo Urbano –EDUcon el apoyo de la Unidad de Asentamientos en Desarrollo y Vivienda del
Departamento Administrativo de Planeación, propusieron habilitar la
subetapa 1-1 de la unidad de gestión 1, en virtud de los resultados de
dichos estudios.
Es de anotar que dicha subetapa era afectada por eventos que se
desarrollan aguas arriba de la quebrada El Hato, situación que despertó la
necesidad de analizar toda la unidad de gestión, generando con ello una
nueva categorización de suelos.
Considerando este análisis y con el
desarrollo de las correspondientes obras de mitigación, se logró mejorar
las condiciones para el uso y aprovechamiento del suelo en una porción
de esta unidad.
Los estudios soporte se encuentran en el archivo de planes parciales en la carpeta del plan parcial pajarito. Se
anexa al presente documento una copia digital.
4
58
DOCUMENTO TÉCNICO DE SOPORTE 2012
PLAN PARCIAL DE DESARROLLO EN SUELO
DE EXPANSIÓN – PAJARITO –

Validación a través de acta de Concertación No 2 del 22 de abril de 2010,
por la cual se modifica el Plan de Ordenamiento Territorial del Municipio
de Medellín5 y con ello las porciones de suelo correspondientes a las
subetapa 1-1 y subetapa 1-4 de la unidad de gestión 1 del plan parcial
Pajarito.

Nueva normativa, a partir de la cual se establece que si estudios de
detalle determinan con precisión las condiciones geológicas y
morfológicas de los terrenos, con base en ellos, se puede corregir la
cartografía oficial. En consecuencia, consideramos que se puede
concertar la modificación en la cartografía oficial del POT con fundamento
en los estudios de detalle del Plan Parcial que es una norma
complementaria al Plan de Ordenamiento Territorial, por ende debe
concertarse como una modificación y ajuste al Plan Parcial, tal como lo
establece el Decreto Ley 019 de 2012.
"ARTÍCULO 190. MODO DE RESOLVER LAS INCONSISTENCIAS
ENTRE LO SEÑALADO EN EL ACUERDO QUE ADOPTA EL PLAN DE
ORDENAMIENTO TERRITORIAL Y SU CARTOGRAFÍA OFICIAL.
Adiciónese el siguiente parágrafo tercero al artículo 12 de la Ley 388 de
1997:……….
……….Parágrafo 3. Cuando existan inconsistencias entre lo señalado en
el acuerdo que adopta el plan de ordenamiento territorial y su cartografía
oficial, prevalecerá lo establecido en el texto del acuerdo y corresponderá
al alcalde municipal o distrital, o la entidad delegada para el efecto,
corregir las inconsistencias cartográficas, siempre que no impliquen
modificación al articulado del Plan de Ordenamiento Territorial.
En el acto administrativo que realice la precisión cartográfica se definirán,
con fundamento en las disposiciones del Plan de Ordenamiento Territorial
y sus reglamentaciones, las normas urbanísticas aplicables al área objeto
de la precisión. Una vez expedido el acto administrativo, el mismo deberá
ser registrado en todos los planos de la cartografía oficial del
correspondiente
plan
y
sus
instrumentos
reglamentarios
y
complementarios. Esta disposición también será aplicable para
precisar la cartografía oficial cuando los estudios de detalle permitan
determinar con mayor exactitud las condiciones jurídicas, físicas,
geológicas y morfológicas de los terrenos."
5
Se anexa copia digital.
59
DOCUMENTO TÉCNICO DE SOPORTE 2012
PLAN PARCIAL DE DESARROLLO EN SUELO
DE EXPANSIÓN – PAJARITO –
Siendo así, se plantea lo siguiente:
1. Subetapa 1-1: De acuerdo con el Acta de Validación de la Concertación
No 2 para la modificación del Plan de Ordenamiento Territorial del
Municipio de Medellín, del 22 de abril de 20106, en esta porción de
territorio, los suelos con aptitud geológica tipo “D” pasan a la categoría de
Áreas con restricciones geológicas moderadas, es decir, suelos con aptitud
geológica tipo “C”, siempre y cuando cumplan con los siguientes
requisitos:
-
-
-
-
Se desarrollen las obras de mitigación propuestas por el estudio de
SOLINGRAL (Plan Parcial Pajarito UG I subetapa 1-4 y subetapa 1-1),
puesto que dichas obras mejorarán las condiciones geológicas e
hidrogeológicas de la zona.
Se evalúe, por medio de un especialista en geotecnia, si la zona
requiere o no obras de contención, dicha evaluación deberá acreditarse
al momento de solicitar la Licencia de Construcción.
Se realice un monitoreo mediante la instalación de instrumentos que
vigilen la evolución de la estabilidad geotécnica de la zona, por un
período de un año, posterior a las obras de mitigación y prevención.
De realizarse cualquier cambio en los perfiles geométricos no solo de
esta subetapa sino de las demás, obligaría al replanteamiento de
diseños y obras respectivas de mitigación, así como nuevos análisis de
estabilidad.
Nota: Asimismo, las zonas desarrolladas y/o construidas en esta subetapa
(porción de suelo comprendida entre las cotas 1820 y 1850), también
fueron objeto de cambios en cuanto a su aptitud geológica para la
ocupación del suelo, en la actualidad corresponden a zonas tipo “C”.
2. Subetapa 1-4: De acuerdo con el Acta de Validación de la Concertación
No2 7, en esta porción de territorio, los suelos con aptitud geológica tipo
“D” pasan a suelos con aptitud geológica tipo “C”, permitiendo su
intervención al no encontrarse caracterizado como un suelo de protección.
6
Ibíd.
7
Ibíd.
60
DOCUMENTO TÉCNICO DE SOPORTE 2012
PLAN PARCIAL DE DESARROLLO EN SUELO
DE EXPANSIÓN – PAJARITO –
Se deben desarrollar las obras de mitigación
SOLINGRAL para esta subetapa y realizar
instalación de instrumentos que vigilen la
geotécnica de la zona, por un período de un
mitigación y prevención.
propuestas por el estudio de
un monito reo mediante la
evolución de la estabilidad
año, posterior a las obras de
3. Dada la dinámica de inestabilidad geológica que presentan ambas
márgenes de la quebrada La Puerta, el área adyacente a la corona del
deslizamiento de la quebrada La Corcovada en su margen izquierda y la
margen izquierda de la quebrada El Chagualón, entre las cotas 1900 y
1920 m.s.n.m., hasta tanto no se lleven a cabo los análisis de estabilidad
de dichas vertientes y las obras de protección y estabilización que de
estos se deriven, no se permite el desarrollo de las fajas de terreno
adyacentes, aptas para ser urbanizadas.
4. Los estudios técnicos para la actualización de la regularización urbanísticas
de los asentamientos establecidos como Áreas de Manejo Especial
Pajarito, Pedregal Bajo y La Aurora, serán incorporados a aptitud
geológica para el uso y ocupación de estos asentamientos.
En la siguiente figura se presenta gráficamente los cambios en la aptitud
geológica del suelo de la unidad de gestión 1 (nótese delimita en rojo dicha
unidad). En amarillo encontramos las áreas tipo “B”, en naranja las “C” y en
verde azul las “D”.
Ver plano N. 3: “Zonificacion de la aptitud geológica para el uso y ocupación del
suelo”.
61
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62
DOCUMENTO TÉCNICO DE SOPORTE 2012
PLAN PARCIAL DE DESARROLLO EN SUELO
DE EXPANSIÓN – PAJARITO –
Finalmente, como anexos se entrega el inventario de obras ejecutadas y el plano
que contiene la localización de obras de mitigación que garantizan la estabilidad
de las edificaciones construidas en la subetapa 1-1 de la etapa 1 de la UG 1.
4.2.1.9.
Conclusiones y Recomendaciones

Las zonas denominadas “D” y “E”, diferentes a las mencionadas, inestables
no utilizables y estables e inestables de manejo especial (áreas no utilizables)
deben protegerse y conservarse (ejemplo: cañones de las quebradas La
Gómez, La Corcovada, El Chagualón, La García y La Puerta y los taludes del
costado Norte de la vía al Mar.

Dadas las restricciones geomorfológicas, geológicas, geotécnicas e
hidrológicas que presenta la zona de expansión Pajarito, se considera que
para los nuevos desarrollos se hace necesario realizar los respectivos
estudios geológicos, geomorfológicos y geotécnicos acordes con la Norma de
Diseño y Construcción Sismo Resistente NSR -10 y
las directrices y
lineamientos del Acuerdo Metropolitano N° 09 del 25 de mayo de 2012, de la
Junta Metropolitana del Área Metropolitana del Valle de Aburrá.
Con este análisis geológico, geomorfológico y geotécnico se podrá sustentar
la estabilidad de las Unidades de Gestión y de las diferentes Unidades
Morfodinámicas Independientes (UMI) que lo conforman, con el fin de llevar
a cabo una zonificación geotécnica más real de estos polígonos.

Dada la cercanía del polígono que delimita la zona de expansión de Pajarito
con el sistema de falla Romeral, se hace necesario que en los estudios
geológicos , geomorfológicos y geotécnicos que se requieren realizar se
lleve a cabo un análisis de la geología estructural del predio a desarrollar y
de la Unidad Morfodinámica Independiente – UMI, con el de identificar la
posible presencia de fallas locales, alineamientos, rasgos geomorfológicos
que tengan relación con actividad tectónica de la zonas; que permita obtener
un buen conocimiento tectónico de la zona.

La susceptibilidad a procesos geológicos en los cañones de las quebradas: La
Gómez, El Chagualón, La Corcovada, La Puerta y La Chaguala, y en el talud
Norte de la vía al Mar entre las quebradas La Puerta y El Hato, en el costado
noroeste de la Finca La Montaña, es alta debido a las condiciones
63
DOCUMENTO TÉCNICO DE SOPORTE 2012
PLAN PARCIAL DE DESARROLLO EN SUELO
DE EXPANSIÓN – PAJARITO –
estratigráficas de las formaciones superficiales, al proceso de retrabajamiento
o socavación activa de los cauces de las corrientes naturales de agua y a la
morfometría de sus vertientes.

Para las áreas pendientes por urbanizar, previo a las obras de urbanismo, se
deben captar y encauzar adecuadamente todas las aguas superficiales y
artificiales observadas en la parte superior de la ladera (descoles de la vía al
Mar, acequias, reboses, trasvases de quebradas, etc.) antes de penetrar a los
lotes, con el fin de prevenir la ocurrencia de procesos de inestabilidad o
desconfinamientos laterales súbitos.

Las tierras y escombros resultantes de los desarrollos urbanísticos que se
lleven a cabo en la zona no podrán ser vertidos en los cañones, cauces y
fajas de retiro de los drenajes naturales o en los escurrideros de flujo no
continuo. En cuanto al manejo de escombros, deberán disponerse en
escombreras debidamente autorizadas.

La susceptibilidad a procesos geológicos en los cañones de las quebradas: La
Gómez, El Chagualón, La Corcovada, La Puerta y La Chaguala, y en el talud
Norte de la vía al Mar entre las quebradas La Puerta y El Hato, en el costado
noroeste de la Finca La Montaña, es alta debido a las condiciones
estratigráficas de las formaciones superficiales, al proceso de retrabajamiento
o socavación activa de los cauces de las corrientes naturales de agua y a la
morfometría de sus vertientes.
Si bien el municipio de Medellín ha adelantado algunos proyectos de siembra
de especies en algunas quebradas y suelos de protección de este polígono, se
hace necesario formular un proyecto macro de revegetalización para todos
los suelos de protección (fajas de retiro de las corrientes naturales de agua y
zonas con procesos erosivos en formación o potenciales, Zonas “D” y “E” del
mapa de aptitud geológica para el uso y ocupación del suelo), esta acción
conllevará a mejorar las condiciones ambientales de la zona y a controlar o
evitar procesos erosivos en formación o potenciales.
Para el manejo de los procesos morfodinámicos presentes sobre la margen
derecha de la quebrada la Puerta en predios de la finca El Tirol, se hace
necesario mientras se adelantan los estudios geotécnicos, hidrológicos e
hidraúlicos que posibiliten el desarrollo de los terrenos aptos aledaños a estos
procesos, las siguientes acciones y obras de mitigación: cerramiento y
aislamiento del escarpe principal, construcción de una ronda perimetral
64
DOCUMENTO TÉCNICO DE SOPORTE 2012
PLAN PARCIAL DE DESARROLLO EN SUELO
DE EXPANSIÓN – PAJARITO –
(cuneta) cerca al escarpe principal con descole hacia un cauce o drenaje
menor localizado el SW, perfilamiento del escarpe principal, sellamiento de
grietas e implementar una cobertura vegetal rastrera agresiva adecuada para
la protección de los taludes expuestos a la erosión superficial.
Para el lleno que configuró el deslizamiento de la quebrada La Corcovada,
dada la magnitud del proceso morfodinámico allí conformado y las
potenciales consecuencias que éste podría generar aguas abajo de la
quebrada La Corcovada, se hace necesario su monitoreo y la ejecución de un
estudio geotécnico que precise las acciones y obras de estabilización
definitivas.
Los proyectos urbanísticos que aún faltan por desarrollarse y que sean
colindantes con estos drenajes naturales, dentro de sus estudios técnicos
deben de preveer las obras de mitigación y estabilización que se requieren
llevar a cabo para el control de los procesos morfodinámicos presentes.

Dentro de la zona de expansión y en sus proximidades se localizan varias
antenas de A.M. y F.M, sobre las cuales se deben respetar retiros a
desarrollos urbanos de conformidad con las disposiciones contempladas en la
Ley 1341 de 2009 y Decreto 1161 de 2010 del Ministerio de Tecnologías de la
Información y las Comunicaciones, así como en las demás disposiciones que
lo complementen, modifiquen o sustituyan. El propósito es evitar el efecto de
las radiaciones sobre las personas y bienes, incluido lo referente a sistemas
de comunicación como radios y teléfonos.
Todas las instalaciones de antenas sonoras A.M y F.M deben estar ubicadas
por fuera de los perímetros urbanos, por tanto, no serán permitidos su
ubicación dentro del plan parcial, exceptuando las situaciones de hecho, las
cuales serán respetadas en la presente revisión.
4.2.2.
Corrientes Naturales de Agua
Las cuencas hidrográficas son consideradas como un sistema que posee una
connotación amplía, en la que se incluye el área de manejo de los recursos
naturales o de preservación y la protección de los ecosistemas que contienen; es
también una fuente del recurso agua, base del desarrollo y marco general de
planificación.
65
DOCUMENTO TÉCNICO DE SOPORTE 2012
PLAN PARCIAL DE DESARROLLO EN SUELO
DE EXPANSIÓN – PAJARITO –
Además es un espacio que sustenta la ocupación de un grupo humano, el cual
genera una demanda sobre la oferta de recursos naturales renovables y no
renovables y realiza diferentes transformaciones del medio, las que repercuten
en forma positiva o negativa según las interacciones que tenga con los demás
elementos del sistema.
El presente documento retoma la identificación de las microcuencas existentes
en la zona hecha en el año 2002, el cual reconoce la existencia de 8
microcuencas (El Hato o La Guayaba, La Chaguala, La Cascua, El Chagualón o La
Merced, Mariela, La Puerta o La Colonia, La Corcovada y La Gómez), sobre las
cuales vierten 26 corrientes naturales de agua (quebradas, escorrentías,
acequias, caños etc.), que pertenecen a la cuenca de la quebrada La Iguaná, que
se ubica en la zona Centro - Occidental del municipio de Medellín y está
clasificada como una cuenca de orden superior por tener un área mayor de 20
Km².
Es de anotar que con el venciemiento de la vigencia del Decreto 602 de 2002,
por el cual se adopta el Plan Parcial de Desarrollo en el Suelo de Expansión de
Pajarito, se procede a la revisión y ajuste de mismo, encontrándose, al año
2012, que los proyectos urbanísticos propuestos y ejecutados en las diferentes
Unidades de Actuación al interior del plan parcial presentaron inconsistencias
entre la realidad que mostraba el territorio (existencia de corrientes de agua,
trazado, nombres) y los documentos Técnicos de Soporte (incluyendio
planimetría).
Por otro lado, la Unidad de Ambiente y Geología del Departamento
Administrativo de Planeación, en conjunto con la Unidad Territorial Aburrá Norte
de CORANTIOQUIA, realizaró recorridos de campo para actualizar la información
asociada al recurso hídrico en esta porción de territorio; es así como por medio
de este análisis y actualización, se concertó a través del Acta de Validación No 2
del 22 de abril de 2010 la modificación al Plan de Ordenamiento Territorial, de
donde se obtuvieron los siguientes hallazgos en relación con el Plan Parcial
Pajarito:

Las fuentes hídricas que no existenten y que estaban registradas en la
planimetría con la cual fue adoptado el Plan Parcial en 1999:
- Quebrada Lusitania.
- Drenaje sin nombre, afluente de la quebrada Chagualón, localizado
entre la parte media de la cuenca Chagualón y la parte alta de la
quebrada La Cascada.
66
DOCUMENTO TÉCNICO DE SOPORTE 2012
PLAN PARCIAL DE DESARROLLO EN SUELO
DE EXPANSIÓN – PAJARITO –
-
Los dos ramales ubicados en la parte superior de la quebrada La
Cascua 1, no existen. Igualmente el retiro a esta quebrada se
modifica, pasando de 15m a 10m de acuerdo con los estudios técnicos
realizados.

Las fuentes hídricas que se incorporan en el 2010:
- Drenaje sin nombre: afluente directo de la quebrada la Iguaná,
localizado entre las quebradas Chagualón y La Mariela, el cual inicia
unos metros aguas arriba de la calle 63.
- Las Hamacas: quebrada existente a la cual se le adicionan dos
drenajes de escorrentía muy pequeños, unos metros aguas arriba del
tanque denominado pajarito.
- Quebrada La Guagüita: drenaje existente.
- Quebrada Caño Pajarito o Acequia Arriba: se le incorpora un tramo de
la quebrada La Campiña.

Se actualizaron los alineamientos de las quebradas El Hato o La Guayabal,
El Hato 1, La Mariela, La Campiña.
Los elementos constitutivos del sistema hidrográfico con sus respectivos retiros
(tomados del Acuerdo 046 de 2006 con actualización a 2010) se presentan en la
siguiente Tabla.
Retiros a corrientes de agua.
FUENTE
Q. El Hato o La Guayaba
Q. El Hato 2
Q. La Chaguala
Afluente quebrada La Chaguala:
Quebrada El Hato 1.
Q. La Cascua
Q. La Merced o El Chagualón
RETIRO
(Acuerdo 046 de 2006)
20 metros
20 metros
20 metros
15 metros. Desde la carretera al
mar hasta la cota 1850. En su
cauce natural.
10 metros. Desde la cota 1850
hasta su desembocadura en la
quebrada La Chaguala. Tramo en
boxcoulver.
10 metros
20 metros. Desde el limite norte
67
DOCUMENTO TÉCNICO DE SOPORTE 2012
PLAN PARCIAL DE DESARROLLO EN SUELO
DE EXPANSIÓN – PAJARITO –
RETIRO
(Acuerdo 046 de 2006)
del polígono del plan parcial
(carretera al mar) hasta la vía
Cucaracho (calle 64).
25 metros. Desde la vía
Cucaracho (calle 64) hasta el
limite sur del polígono del plan
parcial.
FUENTE
Afluentes
quebrada
Chagualón:
Quebrada
Montañita,
Quebrada
Chagualón 1 y Quebrada
nombre.
Q. La Cascada
Q. La Cascada 1
Afluente sin nombre de
quebrada La Iguana
Q. La Puerta o La Colonia
Q. EL Capullo
El
La
El
sin
15 metros
25 metros
25 metros
la
15 metros
30 metros
15 metros
15 metros desde la carretera al
mar hasta la cota 1830
Q. Los chorros.
10 metros desde la cota 1830
hasta su desembocadura en la
quebrada La Puerta.
Q. Los Chorros 1.
15 metros
15 metros. Desde el limite norte
del polígono del plan parcial hasta
Q. Las Hamacas.
su desembocadura en la quebrada
La Puerta, también llamada La
Colonia.
10 metros. Desde el limite norte
Afluentes sin nombre de la del polígono del plan parcial hasta
Quebrada Las Hamacas.
su desembocadura en la quebrada
Las Hamacas.
15 metros. Desde la carretera al
Mar (por la parte superior del
Q. La Guaguita
polígono) aproximadamente hasta
la cota 1984.
68
DOCUMENTO TÉCNICO DE SOPORTE 2012
PLAN PARCIAL DE DESARROLLO EN SUELO
DE EXPANSIÓN – PAJARITO –
RETIRO
(Acuerdo 046 de 2006)
10 metros. Aproximadamente
desde la cota 1984 hasta la cota
1964
15 metros. Aproximadamente
desde la cota 1964 hasta la cota
1930.
20 metros. Desde la confluencia
de los 3 ramales,
aproximadamente en la cota 1930
hasta su descarga en la Q. La
Puerta.
15 metros
FUENTE
Q. La Guaguita 1
Afluente sin nombre
quebrada La Guaguita
Q. La Campaña
Q. Acequia Arriba
Caño Pajarito
Q. La García
de
la
10 metros
15 metros
15 metros. Desde su inicio hasta
la Escuela Alfonso Upegui,
aproximadamente en la cota 1922
10 metros. Aproximadamente
desde la cota 1922- Escuela
Alfonso Upegui hasta su descarga
en el caño pajarito
15 metros. Desde su inicio,
aproximadamente hasta la cota
1946.
20 metros. Aproximadamente
desde la cota 1946 hasta la cota
1926.
10 metros. Aproximadamente
desde la cota 1926 hasta la
confluencia con la Q. Acequia
Arriba, cota
20 metros. Desde su confluencia
con la Q. Acequia Arriba hasta su
descarga en la Q. La García.
30 metros
69
DOCUMENTO TÉCNICO DE SOPORTE 2012
PLAN PARCIAL DE DESARROLLO EN SUELO
DE EXPANSIÓN – PAJARITO –
FUENTE
Q. La Cicam
Q. La Corcovada
Q. La Montaña
Afluentes sin nombre de la
quebrada La Corcovada
Q. La Gómez
Afluente sin nombre de la
quebrada La Gomez
Q. La Mariela
RETIRO
(Acuerdo 046 de 2006)
30 metros
30 metros
30 metros
10 metros
30 metros
20 metros
15 metros
Ver plano N. 4: “Retiros a corrientes naturales”, el cual se entrega como anexo y
hace parte integral de la revisión y ajuste del plan parcial Pajarito.
70
DOCUMENTO TÉCNICO DE SOPORTE 2012
PLAN PARCIAL DE DESARROLLO EN SUELO
DE EXPANSIÓN – PAJARITO –
71
DOCUMENTO TÉCNICO DE SOPORTE 2012
PLAN PARCIAL DE DESARROLLO EN SUELO
DE EXPANSIÓN – PAJARITO –
A continuación se da una breve descripción de las principales fuentes hídricas
que discurren por el área objeto de análisis, la presente revisión y ajuste del plan
actualiza la información a 2012.
 Quebrada El Hato o La Guayaba.
Se ubica en el limite Sur - Occidental del polígono de estudio, entre la vía al Mar
(cota 1930 m.s.n.m.) y la calle 63 (cota 1800 m.s.n.m.), delimitada casi en todo
su recorrido en su margen izquierda por el barrio Pedregal Bajo; está quebrada
en su parte superior presenta un cañón poco profundo el cual comienza a
incisarse a medida que desciende con la pendiente; se observa en su costado
derecho retiros con plantaciones de pino, donde el suelo se encuentra
desprovisto de cobertura vegetal, se evidencia en ambas márgenes de la
quebrada procesos de inestabilidad activos, socavación de las mismas y erosión
superficial, y en su cauce grandes bloques sueltos de roca de tamaño métrico; la
cobertura vegetal existente en la áreas aledañas al cauce se caracterizan por la
presencia de rastrojo bajo y pasto enmalezado.
Geomorfológicamente, todos los terrenos que atraviesa dicho drenaje natural
corresponden a depósitos de flujos de escombros y/o lodos sin diferenciar y
depósitos coluviales.
En la parte media del barrio, la quebrada El Hato presenta un cauce en “V”, un
poco más profundo, con evidencias en ambas márgenes de escarpes erosivos,
desplomes y socavación lateral, algunos de los cuales fueron originados por la
modificación del cauce natural de la quebrada para la construcción de algunas
viviendas asentadas allí, también se observan grandes bloques de roca en su
cauce; sus aguas son altamente contaminadas por el vertimiento directo de los
alcantarillados comunales y de algunas viviendas localizadas dentro de su retiro.
En la parte baja del barrio Pedregal Bajo a medida que desciende la quebrada, el
cañón se profundiza generando taludes casi verticales, los cuales permanecen
protegidos por rastrojo alto y bajo, la margen izquierda es mas baja que la
derecha, facilitando así el vertimiento de basuras y escombros al lecho de la
quebrada.
El retiro establecido a 2012 para esta quebrada es de veinte (20) metros, los
cuales se encuentran invadidos en su margen izquierda por viviendas
desarrolladas de forma informal, todas en el barrio Pedregal Bajo.
72
DOCUMENTO TÉCNICO DE SOPORTE 2012
PLAN PARCIAL DE DESARROLLO EN SUELO
DE EXPANSIÓN – PAJARITO –
Las pocas obras hidráulicas que existen a lo largo de su recorrido son suficientes
para evacuar los caudales máximos en caso de una creciente.
Su afluente por la margen izquierda es:
Quebrada El Hato 2: Se localiza en el costado Oriental del barrio Pedregal
Bajo, presenta un cauce superficial de aguas cristalinas en su parte superior y
poco caudal, el cual acentúa su profundidad a medida que desciende por la
ladera, presenta aportes de agua en su parte superior producto de las
estructuras de paso sobre la vía al Mar.
El retiro establecido a 2012 para esta quebrada es de veinte (20) metros, los
cuales se encuentran invadidos por construcciones al paso por el barrio Pedregal
Bajo; presenta un canal no muy definido en la parte alta de la cuenca,
incisándose y adquiriendo un canal más definido a medida que desciende por la
ladera. Hacia la parte medía de la longitud del cauce, se encuentra un canal
escalonado en concreto con una longitud aproximada de 200 m para control de
desbordamiento y erosión de taludes, con un box-culvert en la parte final del
canal, que sirve de cruce peatonal para la zona. Sobre la margen derecha de
este canal se encuentra una obra para control de taludes, debido a
problemáticas previas de deslizamientos en la zona. En la margen derecha del
cauce la cobertura vegetal está provista de rastrojo bajo y pastos enmalezados.
 Quebrada La Chaguala
En la parte alta de la cuenca se presenta caudal reducido que se infiltra
fácilmente, discurriendo por debajo de la estructura hidráulica construidas para
la conducción del mismo. A medida que desciende, va adquiriendo un cauce más
definido, con una amplitud moderada donde se forman sinuosidades que
propician la inestabilidad en las márgenes e incisión del lecho. El proceso de
incisión ha formado un cañón somero a medianamente profundo en forma de “V”
que se prolonga hasta la vía en rieles del barrio La Aurora, donde presenta una
sección en batea de poca profundidad, consecuencia de la construcción del
puente peatonal en madera. Cerca de este punto recibe la aguas desviadas de la
quebrada El Hato 1, las cual son conducidas en una tubería de 36”.
Se observa a lo largo del recorrido, entre las edificaciones de la ciudadela Nuevo
Occidente, algunos procesos de inestabilidad de gran magnitud en las márgenes
(desgarres y hundimientos).
73
DOCUMENTO TÉCNICO DE SOPORTE 2012
PLAN PARCIAL DE DESARROLLO EN SUELO
DE EXPANSIÓN – PAJARITO –
La topografía de la zona es irregular, presentándose escalones en el cauce
principal, donde se observan empozamientos de agua (charcos) y zonas
colinadas en las márgenes de la misma; el agua de la quebrada se encuentra
contaminada por el vertimiento de aguas residuales desde la parte alta; la
cobertura vegetal de las áreas aledañas a su cauce están caracterizadas por la
presencia de pasto enmalezado, rastrojo bajo y algunas zonas con plantación
forestal en la parte superior.
Entre sus afluentes principales se encuentra la quebrada El Hato 1, luego del
desvío del cauce principal de la corriente, como efecto del desarrollo urbanístico
que se realiza en la zona.
Quebrada El Hato 1: presenta un cauce estrecho, poco definido, en tierra y
leve expresión geomorfológica en algunos sectores, su cauce es estacional y de
poco caudal. La topografía circundante facilita los empozamientos ya que
corresponde a una geomorfología de depósitos coluviales. Históricamente la
quebraba drenaba hacia la cuenca de la quebrada El Hato la cual fue desviada de
su recorrido original para la construcción de la ciudadela Nuevo Occidente. Este
desvío conduce actualmente, a través de una tubería en concreto y PVC de 36”,
las aguas de la quebrada hacia la cuenca de la quebrada La Chaguala, dejando el
cauce antiguo como cauce recolector de escorrentía superficial en épocas de
lluvias. Para el desarrollo urbanístico de la zona, se realizó una profundización del
terreno, con el fin de garantizar la cota de descarga sobre la quebrada La
Chaguala; igualmente se llevó a cabo la construcción de muros de contención,
que presentan drenaje insuficiente de aguas sub-superficiales, y así lo
manifiestan los habitantes por las quejas expuestas debido a las inundaciones
que presentan los niveles inferiores de las construcciones desarrolladas en el
sector, en épocas de lluvias.
 Quebrada La Cascua
Esta quebrada se forma a partir de dos ramales aproximadamente en la cota
1890 m.s.n.m., aparentemente producto de pequeñas zonas húmedas las cuales
a partir de su confluencia en la cota 1880 m.s.n.m. comienza a discurrir agua.
Su cañón se encuentra sin mucha expresión geomorfológica en todo su
recorrido, es un cauce de corta longitud, aguas no muy contaminadas, poco
caudal, con una expresión superficial, angosto y de lecho arenoso. Cruza por
depósitos coluviales y depósitos de flujos de escombros y lodos, con bloques en
74
DOCUMENTO TÉCNICO DE SOPORTE 2012
PLAN PARCIAL DE DESARROLLO EN SUELO
DE EXPANSIÓN – PAJARITO –
superficie y topografía ondulada; en las áreas aledañas a su cauce la cobertura
vegetal se caracterizan por la presencia de pasto enmalezado.
En el cruce de la vía al Cucaracho se observa aumento de su caudal, aguas
cristalinas, cauce estrecho y superficial. En la finca Lusitania, su cañón continúa
sin mucha expresión, con algunas modificaciones presentadas por el cambio de
su curso al construir la vía que la comunica.
 Quebrada El Chagualón o La Merced
Desde la vía a San Pedro en su parte superior, aguas a bajo, presenta un cañón
semi-profundo (5-15 m..), en casi todo su recorrido su lecho es pedregoso, con
caudal medio de aguas poco contaminadas, presenta algunos procesos de
inestabilidad en sus márgenes (socavación, escarpes erosivos, etc.); su cobertura
vegetal en las áreas aledañas a su cauce están constituidas por rastrojo bajo y
alto.
En los alrededores de la finca Lusitania, cota 1810 m.s.n.m., posee algunos
ramales de cauce incipiente donde aflora agua. El cauce principal de la quebrada
en este sector, recorre terrenos con pastos mejorados debido a la actividad con
equinos que allí se realiza.
Aproximadamente desde la cota 1810 m.s.n.m. se presenta un cambio brusco en
la pendiente del terreno, donde el cauce corre sobre roca insitu fracturada.
Superficialmente la zona por donde discurre la quebrada está conformada por
depósitos de flujos de escombros y por coluviones.
Sobre la vía al Cucaracho se deberá implementar una estructura hidráulica que
garantice la evacuación de crecientes máximas, ya que no posee una en este
momento.
Sus afluentes de la margen izquierda son:
Quebrada Chagualón 1: Entre las cotas 1935 m.s.n.m. y 1920 m.s.n.m. se
evidencian campos de infiltración (humedales) donde nace la quebrada, en
predios de la finca La Montañita, a partir de un afloramiento de agua en forma
de encharcamiento y sin ninguna protección boscosa, los cuales presenta aportes
de agua en su parte superior producto de las estructuras de paso sobre la vía al
Mar; en la cobertura vegetal de las áreas aledañas a su cauce sólo se observan
pastos enrastrojados.
75
DOCUMENTO TÉCNICO DE SOPORTE 2012
PLAN PARCIAL DE DESARROLLO EN SUELO
DE EXPANSIÓN – PAJARITO –
Las aguas desde su nacimiento hasta la cota 1940 m.s.n.m., son conducidas por
una tubería de concreto que abastece unos tanques de agua, los cuales vierten
su rebose nuevamente al terreno natural a una expresión morfológica definida,
donde circula el agua en un cauce superficial, con flujo continuo de aguas
cristalinas, en su vertiente se observa rastrojo bajo y pastos; en la cota 1894
m.s.n.m. aproximadamente se pierde su expresión y su cauce desaparece
formando zonas de empozamiento; dicha expresión probablemente continuaba
en dirección Norte - Sur, hasta su desembocadura en la quebrada El Chagualón o
La Merced en la cota 1836 m.s.n.m. (según restitución aerofotogramétrica del
Instituto Geográfico “Agustín Codazzi” de 1962, Esc 1:1000).
Quebrada La Montañita (anteriormente parte de la quebrada Chagualón 1): A
partir de la cota 1880 m.s.n.m. aproximadamente, su expresión comienza a
conformarse producto del rebose de un estanque artificial en tierra, donde se
desplaza el agua en forma continua, con poco caudal de apariencia cristalina, el
cual cruza el costado derecho de la finca la Montañita donde se conforma su
expresión. Después del paso vial sobre la vía al Cucaracho (calle 64), la quebrada
descarga sus aguas en un potrero sin cauce definido.
El retiro establecido en el Acuerdo 62 de 1999 para esta quebrada es de quince
(15) metros, se deberá hacer una revisión de la capacidad hidráulica de la
estructura sobre la vía al Cucaracho (calle 64).
 Quebrada La Cascada
Afluente por la margen izquierda de la quebrada La Merced, también llamada El
Chagualón, nace aproximadamente en la cota 1960 m.s.n.m. a 1950 m.s.n.m. en
un área cenagosa sin ningún tipo de vegetación arbórea, su expresión
morfológica es superficial, su cauce es continuo de aguas cristalinas, vertientes
semi - planas las cuales facilitan la formación de humedales; la cobertura vegetal
en las áreas aledañas a su cauce se caracteriza por la presencia de pastos
enmalezados y rastrojo bajo.
En su parte superior cerca de su nacimiento se observa el aporte de acequias
con gran caudal, varios afloramientos y un desorden de las aguas superficiales
representadas en la existencia de: aguas erráticas artificiales, acequias en tierra,
canales, mangueras, tanques, tuberías, reboses etc.; igualmente recibe aportes
76
DOCUMENTO TÉCNICO DE SOPORTE 2012
PLAN PARCIAL DE DESARROLLO EN SUELO
DE EXPANSIÓN – PAJARITO –
de agua de las obras de paso sobre la vía al Mar, aguas abajo de su nacimiento
su cauce es superficial de aguas cristalinas.
Un afluente de la margen izquierda de la quebrada La Cascada es La Cascada
1: La cual esta formada por acequias que parten desde la finca El Tirol, en la
cota 1980 m.s.n.m., proveniente a su vez de otra acequia que presentan aportes
de agua de las obras de paso sobre la vía al Mar.
El recorrido de su cauce se hace a través de pastos enmalezados y rastrojo alto,
su expresión es superficial hasta la desembocadura en la cota 1834 m.s.n.m.
Presenta humedales entre las cotas 1890 m.s.n.m. a 1910 m.s.n.m. con
afloramientos de agua cerca de su cauce y con procesos de inestabilidad.
En su parte superior cerca de su nacimiento se observa el aporte de acequias
con gran caudal, varios afloramientos y un desorden de las aguas superficiales
representadas en la existencia de aguas erráticas artificiales, acequias en tierra,
canales, mangueras, tanques, tuberías, presencia de reboses de tanques etc.; en
la parte baja su cauce es superficial con aguas cristalinas.
Afluente sin nombre sobre la margen izquierda de la quebrada Chagualón o La
Merced, ubicado en la parte superior entre la vía al Mar y su desembocadura en
la cota 1910 m.s.n.m., presenta un cauce semi - profundo de cauce continuo y
expresión geomorfológica definida, que recibe aportes de agua de las obras de
paso sobre la vía al Mar.
 Quebrada Mariela
Corriente de agua de cauce muy superficial, el cual se conforma por la desviación
en acequias desde la cota 1920 m.s.n.m. aproximadamente según la cartografía
existente.m El uso del suelo en esta parte alta corresponde a pastos y rastrojo
bajo.
En la margen derecha de está quebrada se identificaron dos cauces
intermitentes, cuya expresión geomorfológica se evidencia a partir de la cota
1790 m.s.n.m., sus cauces son superficiales los cuales cruzan terrenos con
problemas de inestabilidad; la cobertura vegetal existente se caracteriza por la
presencia de rastrojo bajo.
77
DOCUMENTO TÉCNICO DE SOPORTE 2012
PLAN PARCIAL DE DESARROLLO EN SUELO
DE EXPANSIÓN – PAJARITO –
 Quebrada La Puerta o La Colonia
La quebrada presenta un cañón profundo, con pendientes entre escarpadas y
verticales, con una topografía escalonada constituida por varios depósitos
gravitacionales y pequeños flujos torrenciales; su lecho está constituido por
grandes bloques de roca de tamaño variable (métrico a decimétrico), y por
depósitos de flujos de escombros y lodos como consecuencia de crecientes
torrenciales.
En la parte de la cuenca, aguas abajo del puente vial que cruza la antigua vía al
mar, cerca a la finca El Tirol (localizada sobre la margen derecha de la
quebrada), las márgenes del cauce presentan rasgos de movimientos en masa
(hundimientos, desplomes y deslizamientos) bastante complejos y de gran
dimensión, que amenazan con estrangular y represar el cauce de la quebrada
con consecuencias bastantes severas primordialmente para las viviendas
asentadas sobre la margen izquierda. Este proceso de remoción en masa ubicado
sobre las márgenes de la quebrada La Puerta se viene presentando desde los
años 30 y 40, incrementándose tanto en volumen como en área, como
consecuencia de las olas invernales que han azotado el sector y la morfometría
propia de la vertiente.
La cuenca de la quebrada se encuentra entre las más grandes de las cuencas de
interés para este estudio, transportando gran cantidad de agua tanto en épocas
secas como lluviosas. Se evidencia, como en la mayoría de las quebradas de la
zona, la alta contaminación por evacuación de residuos domésticos y aguas
residuales del sector y de parte de sus afluentes. En las márgenes de su cauce la
vegetación predominante son pastos mejorados, rastrojo bajo y enmalezado, y
algunas zonas aisladas de vegetación arbórea.
Entre los afluentes de la margen izquierda de la quebrada La Puerta tenemos:
Quebrada Las Hamacas: aguas abajo de la antigua vía al mar, comienza a
conformarse un cauce superficial en tierra con poca cobertura vegetal, el cual
recibe el aporte de varias acequias, como consecuencia de antiguas
intervenciones de los habitantes de la zona para conducir agua a sus predios,
provenientes de la quebrada La Puerta. Actualmente la quebrada cuenta con tres
(3) ramales principales que fueron construidos por los pobladores del sector, y
que confluyen en un canal en concreto cerca al tanque de E.P.M. cerca al sector
conocido como El Tirol. Estos ramales atraviesan los predios del sector, pasando
78
DOCUMENTO TÉCNICO DE SOPORTE 2012
PLAN PARCIAL DE DESARROLLO EN SUELO
DE EXPANSIÓN – PAJARITO –
en algunos tramos por debajo de las viviendas, generando problemáticas de
inundación en épocas invernales. Presentan vegetación escasa y zonas de
cultivos sobre ambas márgenes.
Quebrada La Guagüita: Está conformada por la unión de varias acequias en la
vereda El Yolombo, aguas debajo de la vía al Mar, su cañón presenta poca
expresión geomorfológica, el cauce es estrecho, con buen caudal y aguas
contaminadas. Presenta dos (2) ramales principales que confluyen cerca al
predio baldío localizado cerca de la Institución Educativa Alfonso Upegüi Orozco.
Los terrenos por donde circula están conformados por depósitos de flujos de
escombros con gran cantidad de bloques de roca en superficie y depósitos de
flujos de escombros y lodos, donde se asientan algunas viviendas; la cobertura
vegetal existente en las áreas aledañas a su cauce, se caracteriza por la
presencia de pastos enmalezados y rastrojo bajo.
A medida que se desciende por el cauce, la cobertura vegetal se incrementa y el
cauce principal se profundiza, presentando un lecho en roca, formando organales
en algunos sectores.
Su único afluente (La Guagüita 1) sobre la margen izquierda, tiene corta
longitud, cauce poco definido y de poca profundidad, caudal continuo de aguas
contaminadas por el vertimiento de aguas residuales de las viviendas cercanas a
su cauce, sus vertientes presentan poca cobertura vegetal en su cauce,
caracterizada por la presencia de pastos enmalezados.
Entre los afluentes de la margen derecha de la quebrada La Puerta tenemos:
Quebrada Los Chorros: Desde su parte superior vía a San Pedro hasta su
desembocadura en la quebrada La Puerta se observa una expresión
geomorfológica poco definida en todo su recorrido; es un cauce de corta longitud
y aguas muy contaminadas de poco caudal en la parte baja (vía Cucaracho); la
cobertura vegetal existente en las áreas aledañas a su cauce es pastos
enmalezados, presentan aportes de agua producto de desviaciones de acequias
en la parte superior y de las estructuras de paso sobre la vía al Mar.
Esta quebrada presenta un afluente en su margen izquierda llamado Los Chorros
1, su expresión geomorfológica comienza a definir a partir de la cota 1950
m.s.n.m. aproximadamente, su cauce en parte es producto de acequias y aguas
erráticas en la parte alta, presenta poco caudal, el cual forma zonas de
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DOCUMENTO TÉCNICO DE SOPORTE 2012
PLAN PARCIAL DE DESARROLLO EN SUELO
DE EXPANSIÓN – PAJARITO –
empozamiento y humedales a medida que desciende en la pendiente, la
cobertura vegetal predominante en las áreas aledañas a su cauce es rastrojo
bajo y pastos enmalezados.
 Quebrada La Corcovada
Localizada en el límite norte del polígono de estudio, ésta quebrada presenta una
cuenca de gran magnitud, sobre la cual confluyen varias corrientes superficiales
de la zona.
Presenta un cañón profundo y bien definido en forma de “V”, con laderas
escarpadas de alta pendiente con cicatrices de deslizamientos activos e inactivos,
en el que se destaca el deslizamiento sobre la vertiente izquierda con
antecedentes de inestabilidad geológica; su lecho está compuesto de abundante
material rocoso de tipo torrencial, de tamaño heterogéneo. La cobertura vegetal
en las áreas aledañas se caracteriza por la presencia de rastrojo altos, bajos y
pastos enmalezados.
Los principales afluentes de interés para esta cuenca se localizan sobre la
margen derecha, tenemos:
Acequia Arriba o Caño Pajarito: presenta un cañón superficial, cauce
estrecho con caudal bajo, poca cobertura vegetal en sus márgenes, y sus aguas
se encuentran contaminadas por el vertimiento de aguas residuales domésticas
en la parte alta, en donde pasa a través de una cobertura por debajo de algunas
viviendas. Presenta un giro brusco de casi 90° aguas debajo de la vía al mar,
como consecuencia de un muro de contención construido para la protección de
viviendas, retornando luego a su alineamiento normal hasta descargar en la
quebrada La Campiña.
Dos afluentes directos llegan sobre su margen izquierda a la altura de la vía al
mar, correspondientes a conducciones de aguas lluvia, las cuales están
conducidas por tuberías en concreto.
Quebrada La García: es el afluente más importante y de mayor magnitud de la
quebrada La Corcovada; en su parte superior se observa que su cañón se
profundiza y se amplía a medida que desciende la pendiente; presenta grandes
80
DOCUMENTO TÉCNICO DE SOPORTE 2012
PLAN PARCIAL DE DESARROLLO EN SUELO
DE EXPANSIÓN – PAJARITO –
bloques de roca, con socavamiento de márgenes y movimiento de masa activos
sobre las mismas; su caudal es abundante con contaminación moderada, por el
vertimiento de aguas residuales domésticas del sector.
La cobertura vegetal existente en las áreas aledañas a su cauce se caracteriza
por la presencia de rastrojo alto, bajo y pastos. En el sector de Pajarito (cerca de
la confluencia de quebrada La Cicam) se observa zonas de botadero de desechos
doméstico (basura, colchones, muebles) sobre la margen derecha. Aguas abajo
del puente vial del sector Pajarito, se encuentra un muro de contención en
gavión sobre la margen derecha y otro en concreto sobre la margen izquierda,
como obra de protección de inundaciones, luego de la creciente sucedida en
junio del 2008, donde se vieron en riesgo varias viviendas como consecuencia al
taponamiento del cauce a la altura del puente, por los escombros transportados
por la corriente durante la creciente.
Quebrada La Cicam: afluente de la margen izquierda de la quebrada García,
ésta quebrada discurre sobre terrenos de depósitos de flujos de escombros y
lodos, su cañón es poco profundo, de poco caudal y con escasa cobertura
vegetal, presentando zonas aisladas de taludes verticales donde se asientan
viviendas.
Caño Pajarito: es un caño de corta longitud, afluente de la quebrada La García,
presenta un cauce superficial en tierra y poco caudal; está constituido por aguas
contaminadas producto del vertimiento de aguas residuales de las viviendas del
sector, cerca de su nacimiento se presentan zonas de cultivos. La cobertura
vegetal en su cauce es muy poca, destacándose pastos enmalezados y rastrojo
bajo, en algunas de sus márgenes cerca de la cancha del asentamiento Pajarito,
se evidencian procesos de inestabilidad superficial con marcas representativas
(tipo grietas) en la loza de la placa deportiva; dicha quebrada es conducida por
este sector mediante tubería y posteriormente en cauce natural.
 Quebrada La Gómez
Esta quebrada corre por terrenos constituidos por depósitos coluviales y por
escombros y lodos con bloques en superficie, en su cauce presenta grandes
bloques de roca los cuales evidencian el fenómeno de torrencialidad de la
misma; presenta buena cobertura vegetal.
A la altura de la finca Los Sauces y en su margen derecha (cota 1860 m.s.n.m.)
se observan algunos procesos que afectan la estabilidad de la zona como la
81
DOCUMENTO TÉCNICO DE SOPORTE 2012
PLAN PARCIAL DE DESARROLLO EN SUELO
DE EXPANSIÓN – PAJARITO –
erosión superficial y la reptación, deslizamientos activos y cicatrices de antiguos
deslizamientos.
Conclusiones
 Los elementos constitutivos del sistema hidrográfico con sus respectivos
retiros fueron tomados del Acuerdo 046 de 2006 con actualización a 2010.
Estos retiros solo podrán ser modificados por medio de la formulación de
Planes de Ordenamiento y Manejo de Cuencas.
Para los nacimientos de quebradas la faja de retiro será un radio de cien
(100) metros a su alrededor, en los sectores donde la morfología de la
cuenca lo permita de conformidad con lo establecido en el Código Nacional de
los Recursos Naturales Renovables y Protección del Medio Ambiente, estos
retiros podrán ser reevaluados por la autoridad ambiental competente.
 Las tierras y escombros resultantes de los desarrollos urbanísticos que se
lleven a cabo en la zona no podrán ser vertidos en los cañones, cauces y
fajas de retiro de los drenajes naturales o en los escurrideros de flujo no
continuo.
 Las viviendas que se encuentran dentro de las fajas de retiro de las
quebradas que fueron establecidos en el acuerdo 62 de 1999, deberán tener
un tratamiento especial (relocalización) debido a su alta susceptibilidad de
amenaza por riesgo hidrológico y procesos de socavación lateral. Es de anotar
que en la actualidad (2012) se adelanta por parte de La Universidad Nacional
de Colombia – Sede Medellín a través de la Escuela de Geociencias y Medio
ambiente, La “ELABORACIÓN DE ESTUDIOS TÉCNICOS PARA LA
ACTUALIZACIÓN DELPROYECTO DE REGULARIZACIÓN URBANÍSTICA PARA
LOS ASENTAMIENTOS DE PAJARITO, PEDREGAL BAJO Y LA AURORA”; este
estudio constituye el soporte para subsanar dicha problemática.
 Previo a las obras de urbanismo al interior de la zona de expansión y cada
unidad de gestión o lote en particular, se deben captar y encauzar
adecuadamente todas las aguas superficiales y artificiales observadas dentro
y en la parte superior de la ladera (descoles de la vía al Mar, acequias,
reboses, trasvases de quebradas, etc.) antes de penetrar a los lotes, con el
fin de prevenir la ocurrencia de procesos de inestabilidad o desconfinamientos
laterales súbitos.
82
DOCUMENTO TÉCNICO DE SOPORTE 2012
PLAN PARCIAL DE DESARROLLO EN SUELO
DE EXPANSIÓN – PAJARITO –
 En las áreas definidas como nacimientos de quebradas y retiros de protección
a las mismas, se deberá iniciar un proceso de enriquecimiento forestal o
vegetal con las especies que cumplan con el objetivo de proteger y conservar
las fuentes hídricas.
4.2.3
Climatología.
La circulación de los vientos en la zona de influencia es de tipo valle - montaña,
con marcada dirección norte sur. Esto le confiere a las lluvias una tendencia tipo
bimodal, con dos períodos de lluvias abundantes y dos periodos de lluvias
atenuadas, porque, cabe anotar, las lluvias en el valle de Aburrá son frecuentes a
lo largo del año.
Los períodos más lluviosos corresponden a los meses de abril a junio y de
septiembre a noviembre, y los períodos de menos precipitación se presentan en
los meses de diciembre a marzo y julio a septiembre.
De acuerdo con la información de la estación El Cucaracho de Empresas Públicas
de Medellín, la precipitación promedio anual es de 1319 milímetros con un
máximo de 1861 mm y un mínimo de 222.6 mm. Sobre el costado occidental la
temperatura promedio varia dependiendo de la altura sobre el nivel del mar, en
las partes mas bajas se registran temperaturas de 24 grados centígrados y en las
partes mas altas de 18 grados centígrados.
4.2.4.
Calidad del Aire.
La calidad del aire que presenta la zona es aceptable dada la ruralidad del sector
y su área de influencia, con pocas vías de penetración y sin actividades agroeconómicas impactantes que generen emisiones de contaminantes al ambiente.
Con respecto a las vías que bordean el área soportan un alto tráfico vehicular
pesado y liviano, especialmente la carretera al Mar. Esta circulación de vehículos
incide en las condiciones ambientales del sector, ya que estas fuentes móviles
emiten gases contaminantes y ruido al ambiente, pero en términos generales el
área donde se localizará el proyecto dispone actualmente de una buena calidad
del aire, que se ve beneficiada con la circulación de los vientos y la masa vegetal
presente que actúan como dispersores y amortiguadores de contaminación.
83
DOCUMENTO TÉCNICO DE SOPORTE 2012
PLAN PARCIAL DE DESARROLLO EN SUELO
DE EXPANSIÓN – PAJARITO –
Durante el proceso constructivo se generará contaminación del aire por efecto
del material particulado proveniente del material de excavación para la apertura
de vías, de los vehículos que transportan el material y por la construcción misma,
para lo cual deberán implementarse medidas que controlen sus efectos.
En conclusión, en la actualidad no existen grandes fuentes generadoras de
contaminación atmosférica en el área de planificación; sin embargo, con el
desarrollo de los proyectos propuestos para el municipio se infiere que el
componente atmosférico podría verse afectado. A pesar de ello, se prevé que los
niveles en materia de ruido, gases y material particulado no mostraran
condiciones críticas ni niveles que pusieran en riesgo la salud de los actuales y
futuros habitantes de la zona.
Teniendo como premisa que la normatividad ambiental vigente propende al
control en los niveles de polución, se deduce que las fuentes futuras de
contaminación, una vez acaten la normatividad vigente, no significaran focos
importantes que alteren la calidad ambiental y con ello la calidad de vida de los
pobladores del municipio.
Adicionalmente, como estrategias de mitigación ambiental para reducir el
probable impacto causado por el tráfico vehicular, el plan parcial propone:
 Siembra de barreras vivas, acordes con el plan de compensación y el
paisajismo, que disminuyan el área expuesta de las vías con respecto a la
comunidad.
 Siembra de barreras vegetales que circunden las vías y permitan a su vez
un aislamiento físico – paisajístico, reduciendo la velocidad de los vientos
y por ende la dispersión de material particulado y gases.
4.2.5.
Paisaje.
Los retiros de las quebradas, en su mayoría, se encuentran protegidos con
pastos, arbustos y algunos árboles, lo que constituye un atractivo del paisaje en
el sector, exceptuando las fajas de retiros inmersas en los asentamientos Pajarito
y Pedregal Bajo, en los cuales se identifican viviendas sobre las zonas de retiro
de algunas de sus quebradas. Así mismo, las pendientes de los terrenos
permiten amplias visuales hacia la ciudad y gran parte del Valle de Aburra,
constituyendo un atractivo más.
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DOCUMENTO TÉCNICO DE SOPORTE 2012
PLAN PARCIAL DE DESARROLLO EN SUELO
DE EXPANSIÓN – PAJARITO –
Su relevancia se da en el paisaje de montaña que se visualiza desde distintos
puntos de la ciudad identificándose inmediatamente las características de
ruralidad del sector en contraste con lo urbano del área de influencia.
Antrópicamente se ve interrumpido este paisaje por la presencia de líneas de
energía de alta tensión (2) y la localización de antenas de potencia de radio;
dichos elementos implican guardar unos retiros de protección y seguridad.
La construcción de las vías de acceso conllevó a la existencia de una gran
cantidad de áreas de taludes, tanto en corte como en llenos, lo cual generó
áreas descubiertas de vegetación, trayendo como consecuencia un deterioro
paisajístico, así como problemas de erosión y sedimentación de las corrientes de
agua, estas situaciones se deben controlar en el proceso de construcción de los
proyectos.
Adicionalmente, con los desarrollos se ha provocado la alteración del paisaje
asociado al descapote, corte y lleno, propios de las labores constructivas, estas
actividades influyen en la modificación del paisaje y geomorfología de la zona.
Este impacto es temporal, ha estado relacionado con el tiempo transcurrido entre
el inicio de actividades y la entrega final de las viviendas. En relación con los
cambios morfológicos del paisaje, el impacto es permanente, pues se transforma
el sistema orográfico y las geoformas por una morfología compuesta por torres y
vías.
En cuanto al manejo de estériles el Plan Parcial proyecta disponerlos para relleno
de manera tal que mejoren la topografía de las zonas intervenidas. También es
posible utilizarlos para la construcción de obras de protección y estabilización
como muros y gaviones, para afirmar las vías internas del proyecto, para
construir barreras y cercas, entre otros usos. Por otro lado, en caso de superar
los volúmenes requeridos para llenos al interior del proyecto, los materiales
sobrantes deberán disponerse en escombreras debidamente autorizadas a la
fecha de su disposición.
Finalmente, con estos desarrollos se han modificado las características escénicas
del paisaje por la introducción de infraestructura física (edificaciones, vías,
jardines, etc.).
4.2.6.
Desechos Sólidos
El sector de Pajarito no goza de un buen servicio de recolección de basuras
debido a que muchas de sus vías no permiten el acceso de los vehículos de
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DOCUMENTO TÉCNICO DE SOPORTE 2012
PLAN PARCIAL DE DESARROLLO EN SUELO
DE EXPANSIÓN – PAJARITO –
Empresas Varias por ser éstas de dimensiones mínimas y peatonales. Esto ha
traído como consecuencia el arrojo de desechos sólidos a las corrientes de agua
del sector, provocando en épocas de invierno principalmente, taponamientos en
algunos sitios e inundaciones. Así mismo algunos lotes son también depositarios
de basuras y escombros, lo cual ha generado proliferación de insectos y roedores
que en última instancia se traduce en focos de infección para la población,
especialmente la infantil; por su parte el aspecto visual en algunos sitios es
deprimente.
Dado lo anterior, se tiene que para una adecuada maniobralidad de los
vehículos recolectores de desechos solidos, las vías de acceso deben estar en
capacidad de permitir el tránsito de vehículos cuyas características son: 2.50
metros de ancho, 10.10 metros de largo y un ángulo de giro de 52 grados.
Adicionalmente, con el fin de preservar las características ambientales del área
objeto de planificación, el presente plan propone el manejo integral de los
residuos peligrosos que allí llegarán a generarse. La idea es combinar métodos
de recolección, transporte y disposición final que deriven en beneficios
ambientales y sociales. Para tal fin, en las etapas de adecuación y construcción
del plan se considerará:
 Puntos de Generación: Considerados como cualquier persona una
actividad cuya acción cause la transformación de un material en un
residuo peligroso. Al iniciar la etapa constructiva de los proyectos, los
propietarios de los mismos definirán, a través de un Plan de manejo de
residuos, cuales son los puntos generadores.
 Almacenamiento: El Plan de manejo de residuos, una vez defina el
tipo y puntos de generación de los mismos, procederá a relacionar las
metodologías y/o métodos para su almacenamiento, hasta tanto se
entreguen a la empresa certificada para su disposición final.
 Tratamiento y disposición: El tratamiento incluye la selección y
aplicación de tecnologías apropiadas para el control y tratamiento de
los residuos peligrosos o de sus constituyentes. El plan parcial
contratará con las empresas certificadas e idóneas en el tema para dar
el adecuado tratamiento y disposición a los residuos.
4.2.7.
Aspectos Hidráulicos
Actualmente varias estructuras de paso sobre la carretera al Mar y la vía al
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DOCUMENTO TÉCNICO DE SOPORTE 2012
PLAN PARCIAL DE DESARROLLO EN SUELO
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Cucaracho (calle 64) se encuentran en regular estado y se nota una insuficiencia
hidráulica para evacuar las corrientes de agua, especialmente en épocas de
invierno debido al poco mantenimiento de las quebradas en estos puntos y a las
dimensiones mínimas de dichas estructuras; en otros sectores es urgente su
construcción.
Los cauces originales de algunas quebradas han sido modificados por personas
del sector con el propósito de beneficiarse de las áreas planas por donde
circulaban las aguas inicialmente. Esto ha traído como consecuencia procesos de
erosión en sectores que antes no los presentaban, notándose carencia de
estructuras (disipadores, canales, muros, etc.) que garanticen una adecuada
evacuación de las aguas y una seguridad para las personas que habitan en sus
inmediaciones y aguas abajo.
Algunas tuberías que conducen aguas superficiales desde las partes altas
presentan insuficiencia hidráulica y deterioro en algunos tramos.
El sector más occidental del polígono se caracteriza por la presencia de acequias
en tierra, reboses de tanques y aguas erráticas, lo cual viene generando
procesos de inestabilidad de los terrenos por carencia de estructuras como
canales en concreto y reparación de las obras de drenaje de paso a la altura de
la carretera al Mar.
4.3.
Sistema Vial y de Transporte
La accesibilidad del sector de Pajarito se encuentra determinada casi
exclusivamente por la Vía al Mar. En la actualidad no se observa una articulación
coherente con el resto de la ciudad y desde el sector de influencia no existe un
sistema vial que pueda responder a las demandas de los nuevos proyectos
derivados del Plan Parcial, y de los que se realicen en suelo urbano, lo que se
convierte en un reto definitivo a solucionar a partir de la implementación del
modelo de movilidad que se formule con ocasión del Plan Parcial.
Con los desarrollos Urbanisticos que se han generado a la fecha de la revisión del
Decreto 602 de 2002, el acceso a la zona del Plan Parcial, se realiza a través de
la Carretera al Mar y circulando por una de las siguientes vías complementarias:
la Calle 65 (vía a La Pola), Calle 64 – Calle 64C (vía Pajaritiro – Las Hamacas),
Calle 64 (vía Pajarito – El Cucaracho), o por la Carrera 94B – Calle 64 (acceso a
la Urbanización La Campiña). Además se puede acceder por el Sistema de
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PLAN PARCIAL DE DESARROLLO EN SUELO
DE EXPANSIÓN – PAJARITO –
Transporte Masivo de Baja Capacidad, denominado Metrocable Estación Aurora,
el cual conecta a la Estación San Javier de la Línea B del Metro de Medellín.
4.3.1.
Vía Estructurante del P.O.T.
Al efecto, el Plan de Ordenamiento Territorial del municipio de Medellín consideró
una vía estructurante en este sector de la zona noroccidental, que permitiera la
futura operación de vehículos de transporte masivo de mediana capacidad
(TMMC), la cual, partiendo de la cabecera de San Cristóbal, pasa por el área
definida de expansión, se conecta a la Carretera al Mar, continúa por la vía a La
Pilarica (calle 75), bordea la base del cerro El Volador por la calle 71 y se
empalma, por la calle 67, a la estación Hospital del Metro y a la línea a Manrique.
Cuando se adoptó el Plan Parcial, no se había ejecutado el proyecto de
Metrocable Línea J, el cual tienen su estación terminal dentro del área de
influencia del Plan Parcial (Estación Aurora), lo que llevó una serie de
modificaciones al sistema vial al Decreto, ya que la vía estructurante deja de
tener el carácter de corredor de Transporte Masivo de Mediana Capacidad
(TMMC). El acceso a este nuevo sistema de transporte desde el año 2004, se
alinea con la directriz que estipula “el transporte público como fundamento de la
movilidad, representado en un sistema de transporte complementario al metro”.
Debido a este cambio, se presenta ante el Comité de Proyectos Viales del
Departamento Administrativo de Planeación la variación al planteamiento vial y a
las secciones transversales del sistema vial, el cual fue aprobado el día 10 de
febrero de 2010 y protocolizado en planos.
El cambio al trazado vial en Pajarito, corresponde a buscar una mayor
concordancia con las cotas del terreno (topografía), lo cual a su vez se refleja en
la disminución de costos, menor impacto ambiental, menor movimiento de tierra,
y menor impacto geotécnico. El nuevo trazado vial se traduce en menos metros
lineales de vía en total, comparado con los metros del trazado inicialmente
adoptado por el Plan Parcial, además tiene mayor cobertura para la accesibilidad
a los equipamientos y desarrollos de vivienda.
4.3.2.
Trazado y Geotécnia de los Proyectos Viales Vigentes al
Interior del Área del Plan Parcial.
Los proyectos viales vigentes muestran un esquema con un punto de
intersección de la mayoría de las vías, a la altura de la calle 64 (vía al Cucaracho)
con la carrera 104 (finca La Aurora). Entre estas vías, se plantean:
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DOCUMENTO TÉCNICO DE SOPORTE 2012
PLAN PARCIAL DE DESARROLLO EN SUELO
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Una conexión norte – occidente desde la finca La Montaña, hasta la finca La
Aurora, que implicaría la construcción de puentes de gran magnitud (luces
mayores de 100 metros) sobre las quebradas La Corcovada y La Puerta, además,
la reubicación de varias viviendas del barrio Pajarito. Durante la revisión de
campo, se pudo ubicar un punto sobre la quebrada La Puerta que implicaría un
puente de menores dimensiones y se diagnosticó que, de no ser necesario
urbanísticamente, no se conectaría vialmente la finca La Montaña con Pajarito.
Existe otro proyecto vial de conexión entre la finca La Montaña y el asentamiento
Pajarito atravesando por una zona de confluencia hidrográfica entre las
quebradas La Puerta y La García que hace complejo el desarrollo vial. Como en
el caso anterior, de requerirse la vía desde el punto de vista urbanístico, se
tendría que estudiar un trazado económicamente más viable.
La vía proyectada de conexión entre las fincas Nazareth y La Aurora, presenta
factibilidad, tanto en su trazado, como en el aspecto geotécnico.
Se plantea además, un desarrollo vial que reemplace la actual vía a Pajarito en el
tramo entre la carrera 97 y la vía de acceso al barrio Pajarito.
Una vía que no está incluida en el esquema proyectado por Planeación, es una
conexión que vincule el desarrollo urbanístico con la vía de conexión Aburrá – Río
Cauca, y que será una alternativa de mediano plazo para acceder al área del plan
parcial. Por tal motivo, se ve la necesidad de plantear una vía al interior del lote,
que permita una adecuada conexión a este punto de accesibilidad futura, que
será realidad cuando se defina y construya el tramo Avenida 80-81 al kilómetro
4+900 del trazado Aburrá – Río Cauca.
4.3.3.
Accesibilidad al Área de planificación.
-Accesibilidad actual. (Ver plano 7 “Jerarquización y Secciones Viales”)
El Acceso a la zona del plan parcial actualmente se realiza a través de la
Carretera al Mar y circulando por una de las siguientes vías complementarias: la
Calle 65 (vía a La Pola), Calle 64 – Calle 64C (vía Pajaritiro – Las Hamacas), Calle
64 (vía Pajarito – El Cucaracho), o por la Carrera 94B – Calle 64 (acceso a la
Urbanización La Campiña). Además se puede acceder por el Sistema de
Transporte Masivo de Baja Capacidad, denominado Metrocable Estación Aurora,
el cual conecta a la Estación San Javier de la Línea B del Metro de Medellín
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DOCUMENTO TÉCNICO DE SOPORTE 2012
PLAN PARCIAL DE DESARROLLO EN SUELO
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El sistema vial señalado en el Acuerdo 62 de 1999, correspondiente al área de
planificación, está compuesto por:
Vía Regional (art. 35 Acuerdo 62 de 1999)
Carretera al Mar
Vía Arteria Principal
Compuesto por la vía estructurante que atraviesa el área de intervención de
oriente a occidente. (Calle 65)
Vía al Cucaracho (Calles 63A y 64), entre la quebrada la Puerta hacia el oriente
hasta la carretera al mar.
Vía a Nazareth (Carrera 117H y calle 64BH entre las calles 63A y 65)
Vías Colectoras
Compuesto por las siguientes vías:
Vía al Cucaracho (Calles 63A y 64), entre la carretera al mar hacia el oriente
hasta la quebrada la Puerta.
Vía a Lusitania (Carrera 106A entre la carretera al mar y la calle 63A)
Vía a La Huerta (Anteriormente la Montaña-Carrera 97)
Carrera 99, entre la calle 65 hasta la Institución Educativa Alfonso Upegui
Vías de servicio
Compuesto por las demás vías interiores del Plan Parcial
Vía las Hamacas entre la Institución Educativa Alfonso Upegui y la carretera al
Mar.
- Carretera al Mar.
Presenta una sección vial con calzada entre 8.00 y 10.00 metros. Como fue
construida como carretera regional no posee andenes en la mayor parte del
tramo entre la zona de expansión y la avenida 80 – 81 (Sólo con la construcción
del proyecto Aburrá – Río Cauca, se le dotó de andenes en algunos tramos). La
pendiente longitudinal promedia es bastante aceptable (aproximadamente 6%) y
el alineamiento horizontal presenta curvas adecuadas para velocidades entre 20
y 30 kilómetros por hora.
Con el tiempo, se generaron desarrollos urbanísticos e institucionales que la
convirtieron en una vía con funciones arteriales sin tener las especificaciones
requeridas para ello, lo cual ha disminuido su capacidad en algunos sitios de
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DOCUMENTO TÉCNICO DE SOPORTE 2012
PLAN PARCIAL DE DESARROLLO EN SUELO
DE EXPANSIÓN – PAJARITO –
acceso a estos desarrollos, especialmente por las maniobras de cruce y giros
izquierdos que se dan en las horas pico de la mañana y de la tarde, y a la notoria
afluencia de peatones en la vía, lo cual conlleva a potenciales riesgos de
accidentes viales.
Los cruces más críticos que presenta esta vía son con la calle 65 (Facultad de
Minas) y con la diagonal 80 (Urbanización Doña María). También se presentan
dificultades en las intersecciones con la calle 73 (acceso a La Pilarica), con la
calle 76 con Carrera 84 (Colegio Ferrini) y, con la carrera 86 y en la carrera 89
con calle 65 (Colegios Conrado González y De Los Sagrados Corazones).
En el acceso a la Pilarica y en la Facultad de Minas, se han desarrollado obras de
reordenamiento vial que conducen a redistribuir los flujos vehiculares,
mejoramiento de la demarcación vial y la semaforización, disminución de los
puntos de conflicto y reducción de los tiempos de las fases semafóricas,
mediante los estudios y acciones realizadas por la Secretaría de Movilidad de
Medellín entre los años 2008 y 2010, con los cuales se ha dado respuesta al
incremento del parque automotor que circula por esta zona de la ciudad.
- Conexión Vial Aburrá – Río Cauca.
El proyecto Conexión vial entre los valles de Aburrá y del río Cauca, del cual hace
parte el túnel de Occidente, se localiza en el departamento de Antioquia en
jurisdicción de los municipios de Medellín y San Jerónimo. El proyecto se dividió
en tres sectores: sector oriental, túnel y sector occidental.
El sector oriental está comprendido entre la carrera 80 de Medellín y el portal
oriental del túnel, en el corregimiento de San Cristóbal. La vía en este tramo está
diseñada con doble calzada y separador central, y su trazado asciende por la
quebrada La Iguaná, en una longitud de 9.1 kms. Desde un comienzo se optó
por dejar para el final de la construcción el trayecto comprendido entre la carrera
80 con la quebrada La Iguaná y el kilómetro 4+100, que cruza por una zona
urbana compleja por su alta informalidad, e implica negociación de predios y
relocalización de viviendas.
Se inició entonces el tramo oriental con la rehabilitación (ampliación,
pavimentación, señalización y obras de amoblamiento urbano) de la vía existente
entre la Facultad Nacional de Minas y el kilómetro 4+900. A partir de allí se
construyó, en una zona densamente poblada del corregimiento de San Cristóbal,
una variante de 686 metros, de altas especificaciones y con 5 puentes; este
conjunto vial va hasta el kilómetro 9+100, en doble calzada, hasta la boca
oriental del túnel.
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DOCUMENTO TÉCNICO DE SOPORTE 2012
PLAN PARCIAL DE DESARROLLO EN SUELO
DE EXPANSIÓN – PAJARITO –
Con la construcción del sector occidental y del Túnel de Occidente de la Conexión
Vial Aburrá – Río Cauca (en operación desde el año 2006), la nueva distancia
entre Medellín y Santa Fe de Antioquia es de 52 km, en contraste con los 74 km
anteriores (distancias medidas desde la Facultad de Minas). La reducción de la
longitud se concentra en el tramo Medellín-San Jerónimo, que pasa de 55 km a
33 km, aproximadamente. Eso significa que, que con la velocidad del proyecto,
que es 60 km/h, se puede viajar a San Jerónimo en casi media hora, en
contraste con el tiempo de viaje anterior a su construcción que era hora y media,
aproximadamente.
Estos cambios en la infraestructura vial que accede al área de influencia del Plan
Parcial, genera un atractivo para los viajeros de paso con destino al occidente del
departamento, lo cual se traduce en mayores congestionamientos viales.
También es importante considerar que, dadas unas mejores especificaciones
viales, la vía podrá atender vehículos de mayor tonenaje, las cuales previo al año
2006, no era posible. Este hecho es importante desde el punto de vista de
competitividad de la región.
Estas nuevas dinámicas asociadas al aumento del tránsito vehicular por la
conexión vial, vienen acompañadas del desarrollo urbanístico producto de la
ejecución del Plan Plarcial formulado desde el año 2002. La densificación de
vivienda que ha ido teniendo el sector de Pajarito hasta la fecha, genera la
necesidad de atender más viajes entre este sector y el resto de la ciudad. La
Carretera al Mar ha venido sufriendo un paulatino incremento en su grado de
saturación, mayores índices de contaminación y de accidentalidad, lo cual hace
necesaria y urgente el desarrollo del tramo oriental faltante de la Conexión Vial
Aburrá – Río Cauca para que atienda esta demanda y su futuro incremento.
Por esta razón, se debe considerar el escenario de corto o mediano plazo, en el
cual se tendrá construido el tramo del kilómetro 0+000 al kilómetro 4+900 del
proyecto de conexión Aburrá – Río Cauca, dado que este absorberá el tráfico
regional principal e incluso parte del flujo del Plan Parcial, devolviéndole
capacidad a la Carretera al Mar. El tener certidumbre de la construcción de dicho
tramo, permitiría proyectar y programar de manera más racional las obras
requeridas por la Carretera al Mar para atender los flujos vehiculares que se
consolidarán en el tiempo. En este tramo tienen participación la Nación, el
Departamento, el Municipio de Medellín y el Área Metropolitana, cada uno con un
compromiso financiero. El Área viene cumpliendo con el intercambio vial, al igual
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DOCUMENTO TÉCNICO DE SOPORTE 2012
PLAN PARCIAL DE DESARROLLO EN SUELO
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que el Municipio de Medellín liberando los predios que se necesitan para los 4,1
kilómetros de vía que deben construir el Departamento y la Nación.
En diciembre de 2011, el Área Metropolitana entregó la etapa 1 del intercambio
vial de la Carrera 80 que consta de 1.366 km de nuevas vías que permite el flujo
de los vehículos provenientes del oriente de la ciudad hacial el norte y occidente.
Al concluir la obra se contarán con 3.153 km de nuevas vías para la movilidad de
este sector de la ciudad y su comunicación y acceso hacia el occidente.
- Secciones Viales (Ver plano 7-A “Secciones Viales”)
Las secciones viales de las vías para el Plan Parcial Pajarito se definen en las
disposiciones siguientes:
Carretera al Mar
Deberá respetar la Ley 1228 de 2008 “Por la cual se determinan las fajas
mínimas de retiro obligatorio o áreas de exclusión, para las carreteras del
sistema vial nacional, se crea el Sistema Integral Nacional de Información de
Carreteras y se dictan otras disposiciones” o la normatividad que la sustituya.
Donde, a partir de la calle 64 no. 127-75 kilometro 5 de la Carretera al Mar
(Estación de Servicios) hacia el nororiente, INVIAS (Instituto Nacional de Vías)
clasifica esta vía como de primer orden, de lo contrario será catalogada como de
segundo orden. Esto se deberá tener en cuenta para la exigencia de retiros
obligatorios y de antejardín:
Primer orden: 60 metros públicos (30 metros a cada lado del eje de la vía) y
15.00 metros de Antejardín
Segundo orden: 45 metros públicos(22.50 metros a cada lado del eje de la vía) y
15.00 metros de Antejardín
Sección Vía Estructurante calle 65.
Calzada:
Andenes laterales:
Zonas verdes laterales:
Total sección pública:
Antejardines laterales:
7.00 m
2.00 m c/u
3.00 m c/u
17.00 m
5.00 m c/u
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PLAN PARCIAL DE DESARROLLO EN SUELO
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A las Urbanizaciones Chagualón y La Montaña se le permite ocupar parte del
antejardín sólo para celdas de parqueo y garantizar como mínimo 3.00 m de
antejardín, para las demás destinaciones deben garantizar los 5.00 m de retiro.
Sección Vía al Cucaracho Calles 63A y 64, desde la carretera al Mar,
hacia el oriente, hasta la quebrada La Puerta.
De Sur a Norte.
Calzada
Zonas verdes laterales
Andenes laterales
Cicloruta costado sur
Separador costado sur
Anden costado sur
Total sección pública
Antejardines laterales
7.00 m
3.00 m c/u
2.00 m c/u
2.00 m
1.00 m
2.00 m
22.00 m
5.00 m c/u
Sección Vía al Cucaracho, desde la quebrada La Puerta, hacia el oriente,
hasta la calle 64A en el barrio La Campiña
Calzada
Andenes laterales
Zonas verdes laterales
Total sección pública
Antejardines laterales
7.00 m
2.00 m c/u
1.00 m c/u
13.00 m
3.00 m c/u
Vías colectoras (exceptuando la Vía al Cucaracho y vía a Las Hamacas
entre la carretera al mar y la Institución Educativa Alfonso Upegui)
Calzada
Andenes laterales
Zonas verdes laterales
Total sección pública
Antejardines laterales
7.00 m
2.00 m c/u
3.00 m c/u
17.00 m
3.00 m c/u
Vía a Lusitania (Carrera 106A entre la carretera al mar y la calle 63A)
Calzada
Andenes laterales adosados
a la calzada
7.00 m
2.00 m c/u
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PLAN PARCIAL DE DESARROLLO EN SUELO
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Zonas verdes laterales
Total sección pública
Antejardines laterales
3.00 m c/u
17.00 m
3.00 m c/u
No se exigirá el retiro de antejardín en la vía interna Unidad de Gestión 3 de la
Centralidad Lusitania, para las construcciones existentes. Para los nuevos
desarrollos se exigirá un retiro de antejardín de 3 metros como se establece en
este artículo y por norma.
Vías de servicio y vía Las Hamacas entre la carretera al mar y la
Institución Educativa Alfonso Upegui
Calzada
Andenes laterales
Zonas verdes laterales
Total sección pública
Antejardines laterales
7.00 m
2.00 m c/u
1.00 m c/u
13.00 m
3.00 m c/u
Vías peatonales
Zona verde central
Andenes laterales
Total sección pública
Antejardín Según norma
6.00 m
2.00 m c/u
10.00 m
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DOCUMENTO TÉCNICO DE SOPORTE 2012
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- Vías complementarias de accesibilidad.
Una vez se llega a la zona por la Carretera al Mar, se debe continuar hasta el
área de planificación por vías complementarias que, en general, no son aptas
para el desplazamiento de vehículos de transporte público, dadas sus bajas
especificaciones técnicas (pendientes longitudinales demasiado altas, curvas
horizontales con radios pequeños, calzadas con anchos hasta de 3,5 metros, sin
andenes, etc.), que en casos como la vía a La Pola no pasan dos vehículos
livianos al mismo tiempo.
Otra dificultad para conectar debidamente estas áreas a la Carretera al Mar, es la
barrera creada por problemas de estabilidad de taludes que se prolongan a lo
largo de la vía en una longitud de 1.3 kilómetros, entre la vía de acceso a la
urbanización La Campiña y la finca Lusitania. El análisis geotécnico no
recomienda realizar ningún tipo de movimiento de tierra en estos taludes, por lo
que no es posible plantear conexiones vehiculares a la Carretera al Mar en dicho
tramo. Solo son posibles conexiones peatonales.
Estas dos situaciones obligan a buscar un nuevo corredor para transporte
público, considerando su futuro funcionamiento como corredor de transporte
masivo de mediana capacidad, tal como se planteo arriba en el análisis para la
vía estructurante aprobada en el POT.
A continuación se presenta una breve descripción de cada una de las vías
complementarias:
Vía a Pajarito – Las Hamacas: Presenta un buen alineamiento horizontal (casi
recto), pero un pobre alineamiento vertical con pendientes longitudinales entre
15% y 27%; calzadas entre 5.0 y 7.8 metros; andenes de 1.5 metros en muy
pocos tramos.
Vía a La Pola: Presenta pendientes longitudinales entre 12% y 17%;
alineamiento horizontal muy deficiente en su tramo inicial (conexión a la
Carretera al Mar), con radios de giro hasta de 4.0 metros; calzadas entre 3.5 y
7.0 metros, pero en su mayor parte es menor de 5.0 metros; y muy poca
presencia de andenes al lado de la vía.
Vía a Pajarito - El Cucaracho: Es un carreteable parcialmente en rieles de
concreto, con un solo tramo de pendiente del 16% (al pasar la quebrada La
Puerta), pero en general con pendientes inferiores al 10%; presenta anchos de
98
DOCUMENTO TÉCNICO DE SOPORTE 2012
PLAN PARCIAL DE DESARROLLO EN SUELO
DE EXPANSIÓN – PAJARITO –
calzadas entre 4.0 y 7.0 metros; curvas horizontales suaves, a excepción del
paso sobre la quebrada La Puerta. Solo posee andenes al empalmarse con la vía
a Pajarito.
Vía de acceso a la urbanización La Campiña: Es la vía de transporte público en la
actualidad aún cuando presenta pendientes longitudinales entre 12% y 16%, con
un alineamiento horizontal de difícil maniobrabilidad (trazado en “s”), con radios
de giro menores de 15.0 metros. Podría decirse que, pese a sus condiciones
técnicas, desempeña bien su función dadas las condiciones actuales de muy bajo
volumen vehicular (en un estudio realizado en 1999 al cruce de esta vía con la
Carretera al Mar, presentó un volumen total en la hora pico de 990 vehículos, de
los cuales el 20% entraba y salía por esta vía).
-Accesibilidad futura.
Además de la Carretera al Mar, en el mediano y largo plazo se tendrán dos vías
más de acceso al Plan Parcial: la conexión Aburrá – Río Cauca y la vía
Longitudinal Occidental.
La primera generará un acceso directo a la parte más al occidente del área de
planificación, dado que el trazado temporal dejará una conexión a la altura del
Liceo Santa Margarita. Esta vía, cuando esté construida totalmente, pasará a
desnivel la Avenida 80-81, continuando por las vías laterales a la quebrada La
Iguaná, permitiendo la conexión de parte del desarrollo urbanístico con la
ciudad, a través de un corredor diferente a la Carretera al Mar, con mayor
capacidad y mejores especificaciones técnicas.
La vía Longitudinal Occidental dará salida hacia la calle 50 (Colombia) y, en
general hacia el sur de la ciudad. Requiere de una obra de paso de gran
magnitud sobre la quebrada La Iguaná, pero se justifica dado que también
mejorará las condiciones de accesibilidad a otra gran zona de expansión de la
ciudad como lo es Calasanz. Esta vía, al igual que la anterior, conectaría el
desarrollo por otro corredor diferente a la Carretera al Mar.
Con relación a la vía Longitudinal Occidental, en el año 2010 se propuso una
modificación al diseño del lazo noroccidental del intercambio aprobado entre la
Longitudinal, la Calle 65 y la Carrera 89 (Carretera al Mar). El proyecto diseñado
originalmente, propone una rasante del lazo en cuestíon de aproximadamente
3.00 metros por debajo del nivel de la calzada actual de la Carretera al Mar. La
contrucción de este lazo sin una intervención total del cruce, generaría
99
DOCUMENTO TÉCNICO DE SOPORTE 2012
PLAN PARCIAL DE DESARROLLO EN SUELO
DE EXPANSIÓN – PAJARITO –
dificultades tanto constructivas (contención de la Carretera), como operativas de
la misma. La propuesta de modificación aprobada mediante Acta 1 de Febrero 24
de 2010 del Comité Asesor de Proyectos Viales, decidió aumentar la altura de los
muros de contención, además de tener que rediseñar como mínimo las rasantes
de la mayoría de las vías que confluyen en el cruce.
-Vías existentes al interior del Plan Parcial.
Las vías principales correspondientes a la vía estructuarante y colectoras, se
encuentran ejecutadas en su mayoría, quedando pendiente un tramo de vía de
150 metros en la carrera 98 ya que no se ha llegado a una concertación con el
dueño del predio para ceder anticipadamente la faja necesaria para la vía.
Además de la conexión entre las calles 64, 65 y la carrera 99, con una longitud
aproximadamente de 520 metros.
Las vías de servicio se van ejecutando a medida que las urbanizaciones se
desarrollan, como obligaciones viales que cada una de estas.
4.3.5. Transporte.
El sistema de transporte está enmarcado por el Transporte de Mediana
Capacidad denominado Metrocable Línea J (Estación Aurora), que integra al
Sistema Metro de Medellín en la estación San Javier y que se complementa con
el Transporte Público Colectivo.
Los objetivos en los que está enmarcado el sistema de transporte son:
- Integrar y articular la zona de expansión, tanto internamente como con el
sector circundante y la ciudad.
- Integrar la zona de expansión con la malla vial urbana y con el TMMC
(Metrocable), evitando impactos negativos en el tránsito y en las
condiciones de seguridad peatonal de los habitants actuales y futuros.
- Transporte Público Colectivo
La Secretaría de Movilidad (antes Secretaría de Transportes y Tránsito)de
Medellín, es la entidad encargada de definir las rutas de transporte público que
prestarán el servicio para este territorio y quien determina las frecuencias y los
recorridos de estas rutas, acorde con el desarrollo del Plan Parcial. En este
sentido, se encuentran varias rutas atendiendo la demanda actual que se ha
100
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PLAN PARCIAL DE DESARROLLO EN SUELO
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dado durante los últimos años. Las rutas que actualmente
provisionalmente en el área de influencia del Plan Parcial son:
operan
 Ruta 250A – La Campiña Pajarito de la empresa Conducciones Palenque
Robledal, con una longitud de 21+852 km. Creada mediante Resolución
291 de diciembre 29 de 2003, ampliada en su recorrido hasta Las
Hamacas (Resolución 9523 de febrero 11 de 2005) y actualizada el 1 de
julio de 2010.
 Ruta 250A Ramal La Huerta La Campiña Moravia de la empresa
Conducciones Palenque Robledal, con una longitud de 21+186 km. Creada
mediante Resolución 291 de diciembre de 2003 fue actualizada en agosto
23 de 2010 por medio del Radicado No. 336755 con la ubicación definitiva
de paraderos.
 Ruta 250 II Las Hamacas Carretera al Mar Estación La Aurora de la
empresa Conducciones Palenque Robledal, con una longitud de 6+229
km. Creada mediante Resolución 079 de febrero 4 de 2008 y actualizada
en mayo 13 de 2008.
 Ruta 250 III Estación La Aurora La Campiña Tulipanes La Huerta de la
empresa Conducciones Palenque Robledal, con una longitud de 6+202
km. Creada mediante Resolución 192 de marzo 14 de 2008 y actualizada
el 20 de noviembre de 2008.
También existe la Ruta 251 de la misma empresa, que tiene la terminal en el
barrio Santa Margarita y hace su recorrido por la Carretera al Mar.
Además de la anteriores, sirve al sector la Ruta 255 de la empresa Rápido San
Cristóbal del corregimiento del mismo nombre, cuyo recorrido se realiza por la
Carretera al Mar.
Las rutas que operarán definitivamente en la zona deberán ser licitadas por la
Secretaría de Movilidad de Medellín, la cual deberá tener en cuenta la ubicación y
construcción del depósito de buses.
Las terminales de estas rutas de transporte están sobre vías públicas pero existe
la propuesta de construir un depósito de buses.
101
DOCUMENTO TÉCNICO DE SOPORTE 2012
PLAN PARCIAL DE DESARROLLO EN SUELO
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- Depósito de Buses
En la centralidad Nazareth, se establece la ubicación de un Depósito de Buses, el
cual hace parte de los equipamientos del sistema de transporte urbano y rural de
pasajeros.
Son depósitos para estacionar en su interior los vehículos de transporte público
que no estén en servicio (en recorrido de ruta) ó en el periodo nocturno, en el
cual se podrá tener áreas para servicios complementarios al vehículo tales como:
aseo, lavado, montallantas, cambio de aceites, suministro de combustible,
almacén de repuestos, diagnósticentro, reparaciones menores y mayores,
incluyendo mecánica general, latonería y pintura. Lo anterior se permite sin
perjuicio de los demás requisitos que el constructor y operador deben cumplir.
Hacen parte de los equipamientos del sistema de transporte urbano y rural de
pasajeros.
Para la elaboración de los diseños de los depósitos de vehículos de transporte
públicos, se deben contemplar y cumplir las especificaciones técnicas dadas por
la siguiente tabla:
TABLA: ESPECIFICACIONES TÉCNICAS DE LOS DEPÓSITOS DE VEHÍCULOS
DE TRANSPORTE PÚBLICO (DVTP).
TIPO
DVTP-1
ÁREA
NETA(M2)
850-2.000
DVTP-2
2000-4000
DVTP-3
3000-5000
4000 ó
mayor
2000 ó
mayor
DVTP-4
DVTP-5
UBICACIÓN
Centralidad Barrial
Corredor Actividad
Múltiple
Centralidad Zonal
Área Gran Empresa
Ámbito Corregimental
En los depósitos tipo DVTP-1 sólo se permite parqueo y circulación. No incluye
servicios al vehículo adicionales. Los depósitos tipo DVTP -2, DVTP-3 y DVTP-4,
podrán tener servicios al vehículo adicionales, como lavado, montallantas y
llenado de combustibles de carácter privado, cumpliendo con las normas y
especificaciones que lo regulen. Sólo se admitirá un surtidor por cada tipo de
combustible.
102
DOCUMENTO TÉCNICO DE SOPORTE 2012
PLAN PARCIAL DE DESARROLLO EN SUELO
DE EXPANSIÓN – PAJARITO –
El diseño de este equipamiento deberá garantizar la mitigación de impactos
ambientales y urbanísticos.
4.4
Servicios Públicos
El sector próximo al suelo de expansión de Pajarito ha recibido la prestación de
los servicios básicos de acueducto a partir de los tanques Cucaracho y Aures, los
cuales dan cubrimiento hasta el límite del perímetro urbano que estableció el
Plan de Ordenamiento Territorial. Ver plano “Tanques de Acueducto”.
Igualmente, el área donde se desarrolla el Plan Parcial Pajarito cuenta con un
cubrimiento parcial de los servicios públicos. Con respecto al servicio de
acueducto los predios desarrollados cuentan con la prestación del servicio por
parte de las Empresas Públicas de Medellín, los asentamientos de Pedregal Bajo,
La Aurora y Pajarito siguen siendo abastecidos mediante los tanques de Pedregal
Bajo y Los Naranjos (propiedad de Empresas Públicas de Medellín), y los
acueductos comunales de la quebrada La Corcovada.
Los nuevos desarrollos que se han venido realizando en el sector y
específicamente el asentamiento Pedregal Bajo poseen red de alcantarillado con
colectores paralelos a las quebradas La García, La Gómez, y el Hato, estos
colectores desembocan a la quebrada La Iguaná sin ningún tratamiento previo
de las aguas que conducen.
Considerando lo anterior, la ejecución de nuevos proyectos se condicionará a la
vigencia de la disponibilidad de la prestación de los servicios públicos
demandados y a las exigencias técnicas, económicas, de temporalidad y otros
requisitos -como los ambientales o el establecimiento de servidumbres de paso,
en caso de requerirse- que los operadores o prestadores de los servicios
públicos planteen. En general, en el marco de la formulación del Plan Parcial se
deberá presentar la factibilidad de prestación de los servicios públicos en los
términos que establece el Decreto 4300 de 2007 , garantizando la prestación de
los servicios públicos. Dicha factibilidad y disponibilidad deberá ser expedida por
el operador del servicio o empresa prestadora para que la misma le defina los
términos o condiciones bajo los cuales le puede atender la demanda de los
servicios públicos solicitados. Las condiciones definidas en este concepto de
factibilidad son de entera responsabilidad de la empresa o prestador de servicios
públicos que lo emite.
103
DOCUMENTO TÉCNICO DE SOPORTE 2012
PLAN PARCIAL DE DESARROLLO EN SUELO
DE EXPANSIÓN – PAJARITO –
Los nuevos urbanizadores deberán garantizar la dotación de los servicios
públicos en los desarrollos urbanísticos; igualmente actualizar y proyectar la
demanda para la dotación de los servicios públicos requeridos, con base en los
estudios técnicos y económicos correspondientes, con el fin de solicitar la
disponibilidad técnica a la entidad prestadora de los servicios públicos
domiciliarios y esenciales. Este requirimiento se hara efectivo al momento de la
solicitud de licencia de urbanismo.
Por otro lado, se debe garantizar el manejo de desechos sólidos y peligrosos -en
caso de que se generen estos últimos- a través de la consecución de los
permisos ambientales o por empresas conformadas para la prestación del
servicio público de aseo, especificando además, como se va a manejar. Así
mismo, definir las zonas que serán utilizadas para la disposición de escombros –
PGIRS municipal y regional-.
Finalmente, la extensión o construcción de cualquier modalidad de redes para la
prestación de servicios públicos, no podrá causar impactos negativos en los
componentes suelo, en la arborización u otros aspectos ambientales del sector.
Finalmente, las servidumbres de paso requeridas deben establecerse
debidamente.
104
DOCUMENTO TÉCNICO DE SOPORTE 2012
PLAN PARCIAL DE DESARROLLO EN SUELO
DE EXPANSIÓN – PAJARITO –
105
DOCUMENTO TÉCNICO DE SOPORTE 2012
PLAN PARCIAL DE DESARROLLO EN SUELO
DE EXPANSIÓN – PAJARITO –
En adicion, el suelo de expansión lo atraviesan actualmente dos líneas de alta
tensión y una de conducción de agua cuya ubicación deberá tenerse en cuenta
en el Planteamiento urbanístico y vial de la zona. Las edificaciones, las redes y
los componentes de los servicios públicos deberán cumplir con los diferentes
retiros establecidos en las disposiciones correspondientes, para su localización.
Dentro de la zona de expansión se tienen las siguientes redes:
 Línea de alta tensión Occidente – Colombia u Occidente – Belén, la cual cruza
el polígono de trabajo en sentido Norte - Sur desde el sector de las Hamacas
hasta la urbanización Vallejuelos, se deberá respetar un retiro de ocho (8)
metros en ambos costados, a partir de su eje.
 La línea de alta tensión que cruza en la parta alta del barrio Pedregal bajo,
hasta la urbanización Vallejuelos, se deberá respetar un retiro de tres (3)
metros en ambos costados, a partir de su eje.
 Para las líneas de conducción de agua que atraviesan la zona de expansión
en sentido Oriente- Occidente, por la vía al Cucaracho hacia el tanque de
Aures, se deberá respetar un retiro de 1,50 metros en ambos costados, a
partir de borde exterior de la tubería.
De igual forma, para el desarrollo de nuevas infraestructuras se debe cumplir con
los retiros que sean determinados por la entidad competente (Empresas Públicas
de Medellín).
4.5.
Equipamientos
En el análisis de la situación actual, se tienen en cuenta los equipamientos
existentes en el polígono, los equipamientos de la zona 2 (Noroccidental), la
población actual y la futura y los estándares que actualmente posee la ciudad.
SISTEMA DE EQUIPAMIENTOS Y ÁREAS CÍVICAS YREPRESENTATIVAS.
Está constituido por espacios o edificaciones destinadas a proveer a los
ciudadanos de servicios o prestaciones sociales de carácter educativo, sanitario,
deportivo, de bienestar social, comunitario, formativo, cívico o cultural.Son de
carácter público o privado dependiendo de su propiedad y del servicio que
106
DOCUMENTO TÉCNICO DE SOPORTE 2012
PLAN PARCIAL DE DESARROLLO EN SUELO
DE EXPANSIÓN – PAJARITO –
presten.Para su desarrollo deberán cumplir con la reglamentación específica de
cada uso.
En los planos “Obligaciones y Espacio Público y Modelo de Ocupación” se
localizan los suelos para equipamientos y las áreas cívicas y representativas en la
centralidad zonal y en cada una de las centralidades barriales, de acuerdo con la
cobertura y jerarquía de cada una.
Los avances del plan especial de equipamientos y espacio público, han permitido
hacer este análisis clasificando los equipamientos en varios grupos así:
Equipamientos básicos sociales: educación, salud, recreación y deportes.
Son fundamentales en todo desarrollo urbanístico y el Estado velará por la
generación, desarrollo, construcción y funcionamiento de ellos. Son la prioridad
de las obligaciones urbanísticas.
Equipamientos básicos comunitarios: sedes comunales, culto, cultura,
educación no formal. El Municipio garantizará las condiciones para su desarrollo,
pero la prestación del servicio debe ser liderado por el sector privado.
Equipamientos de seguridad y convivencia: Fuerza pública, Administración
de Justicia. Se reservarán las áreas para su funcionamiento, según el nivel de
cobertura para el desarrollo de Pajarito.
Equipamientos Institucionales. Son áreas administrativas para los servicios
del Estado significativas en cuanto a su ubicación, la cual será tenida en cuenta
al momento de desarrollar las centralidades.
Infraestructuras básicas: Servicios públicos, transporte y tránsito, sanitarios y
ambientales, mercadeo de producción primaria. Su manejo se da en los Items
que para cada caso se desarrolla en este Plan.
Los equipamientos básicos son los más demandados por la población en general,
sobre ellos se centra el análisis para el cálculo de las demandas futuras. A
diferencia de una zona ya desarrollada, en este Plan se parte de una población
que hoy no existe en este territorio (a excepción de la población de los
asentamientos de Pajarito, Pedregal Bajo y la Aurora), pero que tendrá
posiblemente, las siguientes características:
107
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PLAN PARCIAL DE DESARROLLO EN SUELO
DE EXPANSIÓN – PAJARITO –
-
Estratos 2, 3, 4
Familias con 4 miembros
Familias provenientes de todas las zonas de la ciudad, de los corregimientos y
de otros municipios
Familias en su mayoría jóvenes (dos adultos, dos niños; dos adultos, un
menor; o un adulto uno o dos menores)
Las viviendas estarán en los rangos de la Vivienda de Interés Social.
Para los estándares, se consultan datos de la ciudad y de las diferentes zonas
o comunas que permitirán definir unos equipamientos deseables y posibles
para el desarrollo de Pajarito.
JERARQUIZACIÓN Y CLASIFICACIÓN DE LOSEQUIPAMIENTOS Los
equipamientos son de carácter zonal o barrial de acuerdo con la cobertura y el
servicio que prestan. La clasificación y características de los equipamientos para
este Plan Parcial, se describe a continuación:
Equipamientos de ámbito zonal: Son los equipamientos educativos que
atienden desde el grado 0° al grado 11° y el equipamiento destinados a
educación superior (Técnica y Universitaria); en salud, el equipamiento del nivel
II; en recreación y deportes, los parques deportivos; en seguridad y convivencia,
las Inspecciones y Estaciones de Policía; en los institucionales todos los del
ámbito zonal. Los equipamientos para asistencia social, culto, cultura,
organización social y similares, se organizarán mediante una unidad de
equipamientos comunitarios de cobertura zonal.
Equipamientos de ámbito barrial: Son los educativos que atienden desde el
grado 0° al grado 11°; en salud, el equipamiento del nivel I; en recreación y
deportes, los parques recreativos; en seguridad y convivencia, comisarías de
familia, jueces de paz, centros de conciliación y similares; en los institucionales
todos los del ámbito barrial; los de asistencia social, culto, cultura, organización
social y similares, se organizarán mediante una unidad de equipamientos
comunitarios de cobertura barrial.
4.5.1.
Equipamientos de Educación
El servicio de educación básico y obligatorio es el comprendido por el preescolar
(grado cero), la educación básica primaria, la educación básica secundaria y la
educación media vocacional; la cual debe garantizarse en un solo establecimiento
educativo para promover fácilmente a los educandos de un grado al otro y
108
DOCUMENTO TÉCNICO DE SOPORTE 2012
PLAN PARCIAL DE DESARROLLO EN SUELO
DE EXPANSIÓN – PAJARITO –
optimizar los servicios complementarios a la educación (laboratorios, bibliotecas,
áreas deportivas, etc.), además permitiría contar con infraestructuras más
completas que permitieran el desarrollo de dos jornadas.
Teniendo en cuenta toda la ciudad, podemos partir de los índices de la población
en edad escolar, con el cual comparamos el comportamiento de las zonas y su
tendencia. Como se observa en el siguiente cuadro, la zona con el porcentaje de
la población en edad escolar más alta de toda la ciudad lo poseen las zonas 1
(Nororiental) y 2 (Noroccidental) con el 28% y el 27% respectivamente;
situaciones altamente contrastantes con las zonas Suroriental y Suroccidental
que poseen los porcentajes más bajos 3.5% y 11%. Esto se explica por varias
razones:
La zona 1 es la que mayor población recibe por efecto de desplazamientos,
invasiones o construcciones adicionadas sobre las existentes.
La zona 2 es comparativamente con el resto de la ciudad una de las que
más desarrollos de vivienda de interés social a realizado en toda la historia,
inclusive recientemente.
La urbanizaciones nuevas de la zona 2 han sido ocupadas por familiar
nuevas, con dos o mas menores de edad.
La zona 5 (Suroriental) posee la densidad más baja de la ciudad, las
familias no son numerosas (de una a tres personas).
La zona 3 (centro oriental) es la que menos familias jóvenes con población
en edad escolar posee la ciudad (el Centro las ha expulsado).
POBLACION EN EDAD ESCOLAR POR ZONAS
1. Nororiental
2. Noroccidental
3. Centro Oriental
4.Centro Occidental
5. Suroriental
6. Suroccidental
% DE
POBLACION EN
EDAD ESCOLAR
28
27
15
15.5
3.5
11
% DE
EQUIPAMIENTOS
EDUCATIVOS
25.1
23.7
21.1
17.2
4.9
11.4
TOTAL
100
100
ZONA
% DE COBERTURA
GLOBAL
(MATRICULADOS)
84.76
88.79
131.88
109.68
113.63
93.89
109
DOCUMENTO TÉCNICO DE SOPORTE 2012
PLAN PARCIAL DE DESARROLLO EN SUELO
DE EXPANSIÓN – PAJARITO –
Además de lo anterior la actual demanda del servicio educativo no se logra
atender en la zona misma, ya que no se cuentan con las aulas requeridas,
situación que podemos observar en el siguiente cuadro el cual muestra el déficit
de aulas en cada una de las comuna que conforman la zona 2. Lo anterior se
puede explicar por varios motivos:
El desarrollo urbanístico de la zona ha sido adelantado mediante urbanizaciones,
que si bien han cumplido con las obligaciones urbanísticas que en su momento
se les ha exigido, estas no se han orientado a atender el desarrollo de los
equipamientos de educación requeridos.
El área a ceder para equipamientos no era suficiente para el desarrollo de un
establecimiento educativo, se hace entonces una sede comunal, una placa
polideportiva, un parque infantil, una piscina.
Los equipamientos educativos de la zona en su mayoría han sido desarrollados
por el Estado, a partir de la demanda; y con la participación del sector privado,
pero nunca se ha logrado completar la cobertura.
Aunque existe una cobertura casi total en la ciudad, esta se explica por la
existencia de oferta de aulas en otras zonas de la ciudad que obligan al
desplazamiento de la población escolar de sus sitios de origen.
DÉFICIT DE AULAS8 EDUCATIVAS
NIVEL
Preescolar
Básica
primaria
Básica
secundaria
Media
vocacional
Total
Sin matricular
Déficit %
Aulas faltantes
Sin matricular
Déficit %
Aulas faltantes
Sin matricular
Déficit %
Aulas faltantes
Sin matricular
Déficit %
Aulas faltantes
Aulas faltantes
ZONA 2 – NOROCCIDENTAL
COMUNA 5 COMUNA 6 COMUNA 7 TOTAL ZONAL
705
-905
1.279
1.079
25.51
30.2
278
-4.888
-1.113
-5.723
23.86
6.31
108.6
24.7
-174
-4.543
619
-4.098
1.9
36.94
3.9
101.0
-1.101
-3.793
-476
-5.370
25,44
65,28
9,51
24,5
84,3
10,6
119,3
28,4
324,6
35,3
388,3
8
Las aulas de educación preescolar son de 30 alumnos en promedio, y las de educación básica y media vocacional son de
45 alumnos.
110
DOCUMENTO TÉCNICO DE SOPORTE 2012
PLAN PARCIAL DE DESARROLLO EN SUELO
DE EXPANSIÓN – PAJARITO –
Teniendo en cuenta que la población en edad escolar es toda menor de edad, lo
ideal es que los educandos no se tengan que desplazar de su área de residencia
en busca del servicio, por lo que la infraestructura que requiera el desarrollo de
Pajarito debe ubicarse al interior del mismo.
El plan parcial tampoco debe aumentar los actuales déficits de la zona 2, por el
contrario, debe garantizar que se cuente con el suelo para el desarrollo del
número de aulas requeridas, y ante el déficit que presenta la zona 2 debe
convertirse en una alternativa para disminuirlo.
Esto último es bien importante considerarlo hacia el futuro, ya que realizando
proyecciones de la población en edad escolar para los trienios siguientes hasta el
2009, la zona 2 es la que muestra el mayor crecimiento de su población en
respecto al resto de la ciudad, esta condición invita a prever mayores áreas para
este servicio que en cualquier otra zona de la ciudad (ver el siguiente gráfico
“Proyección de la Población en Edad Escolar de Medellín”).
PROYECCION DE POBLACION ZONAL EN EDAD ESCOLAR 2000 - 2009
160.000
140.000
120.000
POBLACION
100.000
80.000
60.000
40.000
20.000
0
1
2
3
4
5
6
Corregimientos
ZONAS Y CORREGIMIENTOS
2000
2003
2006
2009
111
DOCUMENTO TÉCNICO DE SOPORTE 2012
PLAN PARCIAL DE DESARROLLO EN SUELO
DE EXPANSIÓN – PAJARITO –
CENTROS EDUCATIVOS EJECUTADOS








4.5.2.
Colegio Rafael Garcia Herreros y Jardin Infantil La Huerta
Centro Educativo Alfonso Upegui y Jardin Infantil
Ludoteca La Aurora
Jardin Infantil Buen Comienzo La Aurora
Colegio Las Flores
Ludoteca San Martin
Centro Educativo Pedregal Bajo
Institucion Educativa Santa Margarita
Equipamientos de Recreación y Deportes
Son las infraestructuras diseñadas, construidas o adecuadas para el desarrollo de
actividades lúdicas, recreativas y deportivas, diferentes a las que se desarrollan
en las áreas libres como plazas o áreas cívicas y representativas, las cuales son
analizadas dentro del espacio público.
112
DOCUMENTO TÉCNICO DE SOPORTE 2012
PLAN PARCIAL DE DESARROLLO EN SUELO
DE EXPANSIÓN – PAJARITO –
Estos son de los equipamientos más demandados por la población, y junto con
los de educación son los que más propician la integración social y comunitaria de
la población.
En las últimas décadas son los de mayor proliferación debido entre otras a:
La masificación del deporte y en espacial del fútbol, el microfútbol, el
baloncesto y el voleibol.
La aparición y definición del “tiempo libre” como fundamental dentro del
desarrollo de las actividades diarias, dentro de las cuales el deporte y la
recreación son de suma importancia.
El deporte como actividad para todas las edades y sexos
La ciudad de Medellín ha contado con una infraestructura para el desarrollo
deportivo representada en la Unidad Deportiva Atanasio Girardot, la Unidad
Deportiva de Belén, algunos escenarios aislados o como parte de complejos de
propiedad privada y la infraestructura deportiva de los barrios conformada por
placas polideportivas principalmente.
Estas últimas son las de mayor cobertura, debido a lo fácil de su construcción, lo
económico, su alta demanda, lo popular en su manejo y disfrute. En este
sentido, el proyecto de Plan Especial de Equipamientos y Espacio Público
propone el desarrollo de unos equipamientos deportivos y recreativos que
mejoren la oferta en varias disciplinas, una mayor cobertura y una mejor
administración de los mismos.
En este sentido, la ciudad posee una “alta” oferta de equipamientos recreativos y
deportivos, pero estos aparecen de forma dispersa y en muchos casos no son
consecuentes con los planteamientos urbanísticos, ya que no fueron concebidos
como equipamientos de trascendencia para la comunidad en su momento, y hoy
son espacios de convocatoria y reconocimiento por toda la población en general.
Medellín posee varias unidades deportivas de cobertura zonal, siendo la zona
Centro Oriental la mejor atendida contando con cuatro de estas unidades, una
por cada 74.440 habitantes. Sin embargo, estos parámetros pueden no ser claros
ya que esta zona es una de las que menos habitantes presenta debido a la baja
población que posee la comuna 10, La Candelaria.
113
DOCUMENTO TÉCNICO DE SOPORTE 2012
PLAN PARCIAL DE DESARROLLO EN SUELO
DE EXPANSIÓN – PAJARITO –
Para el resto de la ciudad, sin contar la zona 3, la mejor unidad deportiva es la
del Barrio Cristóbal, con la que se obtiene un estándar de un equipamiento por
167.190 habitantes, a nivel zonal y de 1 por cada 45.952 a nivel barrial.
UNIDADES DEPORTIVAS Y RECREATIVAS DE COBERTURA ZONAL
Jerarquía
Zonal
Nombre de
la unidad
Deportiva
Castilla
La Ladera
Miraflores
Alejandro
Echavarría
La
Asomadera
La Floresta
B. Cristóbal
Población9
Localización
Zona Comuna
2
05
3
08
3
09
3
09
Barrio
0509
0804
0905
0904
3
10
1014
4
4
12
12
1206
1210
Zona
Comuna
451.700 128.978
102.325
122.343
122.343
297.762
Equipamiento por
habitante
Zonal
Comuna
1/451.700
1/64.489
1/102.325
1/74.440
73.096
334.380
91905
1/61.171
1/73.096
1/167.190
1/45.952
A nivel barrial (un equipamiento atiende un grupo de barrios, que para el efecto
puede ser una comuna), el mejor cubrimiento lo posee la unidad deportiva de
Campo Amor con un equipamiento por 72.000 habitantes.
Ante la demanda de equipamientos deportivos y recreativos, y ante la necesidad
de suficiente suelo para el desarrollo del mismo (la mayoría de las
infraestructuras deportivas y recreativas requieren de suelo, muy pocos se
pueden acondicionar en niveles superiores), estos equipamientos deberían
concentrarse en unidades estratégicamente ubicadas y en forma jerárquica de
acuerdo al nivel de cobertura. Sin embargo, en nuestra ciudad esto no se ha
dado así.
UNIDADES DEPORTIVAS Y RECREATIVAS DE COBERTURA BARRIAL
Jerarquía
Barrial
9
Nombre de la
unidad
Deportiva
Granizal
El Playón
San Blas
Parque Colgate
Población10
Localización
Zona
1
1
1
2
Comuna
01
02
03
05
Barrio
0107
0204
0302
0503
Zona
Comuna
112.984
474.932
87.219
142.837
451.700
128.978
Equipamiento por
habitante
Zonal
Comuna
1/112.984
1/158.311 1/87.219
1/142.837
1/150.567 1/128.978
Proyectada al año 2000
Proyectada al año 2000
10
114
DOCUMENTO TÉCNICO DE SOPORTE 2012
PLAN PARCIAL DE DESARROLLO EN SUELO
DE EXPANSIÓN – PAJARITO –
Doce de Octubre
El Progreso 2
Los Alcázares
Campo Amor
El Rincón
2
2
4
6
6
06
06
13
15
16
0603
0611
1304
1506
1610
173.229
334.380
225.242
1/86.615
128.379 1/334.380 1/128.379
72.868
1/72.868
1/112.621
152.374
1/152.374
En la zona 2, por ejemplo, los escenarios deportivos en general son abundantes
y en espacial en la comuna 7 Robledo. Lo anterior se puede explicar en parte por
la cesión obligatoria de estos dentro de los nuevos desarrollos urbanísticos. Sin
embargo las concentraciones de equipamientos deportivos y recreativos en
unidades y jerarquizados por niveles de atención no se han dado.
Son la comuna 15 y la zona 6 las que cuentan con una mejor proporción de área
recreativa por habitante, superando incluso la comuna 11 (Estadio) donde se
localiza la Unidad Deportiva Atanasio Girardot.
ESCENARIOS DEPORTIVOS Y RECREATIVOS POR COMUNAS
ZONA 2 – NOROCCIDENTAL
COMUNA
5
Castilla
Doce de
6
Octubre
7
Robledo
Total zona 2
Total Urbano
ZONAS
ENTIDADES
PÚBLICA
S
OFICIALES PRIVADAS
96
40
29
TOTAL
165
PARTICIPACIÓN EN
EL TOTAL
URBANO
CIUDAD
8
7
106
24
14
144
7
6
82
284
1.072
71
135
418
106
149
674
259
568
2.164
12
26
100
11
24
92
Hay que tener en cuenta además, que por encontrarse el polígono en zona de
media ladera, existen muchas restricciones para el desarrollo de grandes
equipamientos deportivos como canchas de fútbol reglamentarias, que son casi
inexistentes en la zona, y bastante utilizadas o demandadas por la población en
general; por lo que es conveniente considerar las condiciones naturales del sitio
para el desarrollo de equipamientos deportivos y recreativos que se adapten a
estas condiciones, tales como el ciclomontañismo, pistas de trote, deportes
extremos, recreación pasiva con énfasis en la protección del medio natural.
Uno de los propósitos del P.O.T. es que la ciudad alcance a tener 6 m² por
habitante en espacio público, en el cual se contabilizan parte de los
equipamientos recreativos y deportivos, teniendo en cuenta los déficits de cada
115
DOCUMENTO TÉCNICO DE SOPORTE 2012
PLAN PARCIAL DE DESARROLLO EN SUELO
DE EXPANSIÓN – PAJARITO –
zona y comuna, el cual debe ser realmente efectivo y apto como espacio público;
por lo que se ha propuesto una organización y clasificación de estos escenarios
de la siguiente manera:
Parque infantil: Son zonas verdes para la recreación pasiva, juegos infantiles y
amoblamiento urbano complementario. Su ámbito es generalmente vecinal, es
decir se inserta principalmente en desarrollos urbanísticos en área residencial.
Del total de su área el 50% será zona verde de carácter pasivo; contará con un
área entre 1.000 m² y 4.000 m² y, en aras a no crear conflictos sobre los usos
residenciales, no tendrán equipamientos para el deporte como placas o canchas.
Podrán contar con elementos de protección al ciudadano, pero no tendrán
restricciones de acceso.
Cuando las áreas sean menores a 1.000 m² se adecuarán como zonas verdes
para la recreación pasiva, el ornato y el paisaje, no destinando más del 25% en
pisos duros.
Parque recreativo: Son zonas verdes y duras para la recreación pasiva,
canchas y placas polideportivas para la práctica deportiva informal y
amoblamiento complementario. Aproximadamente el 40% del área bruta se
destinará a zonas verdes de carácter pasivo. Su área estará entre 4.000 m² y
10.000 m². No deberá contar con espacios para el desarrollo de eventos
masivos competitivos, ya que este tipo de parque busca el desarrollo e
integración de los vecinos mediante la actividad deportiva y recreativa sin
ninguna pretensión competitiva. Su ubicación ideal debe ser en torno a las áreas
con restricciones ambientales o en ellas si es posible su ubicación, lo mismo que
anexo a los establecimientos educativos para complementarlos. Podrán contar
con elementos para la protección de los usuarios y el mejor desarrollo de las
actividades deportivas y recreativas, y no tendrán restricciones de acceso.
Parque Deportivo: Son canchas y escenarios deportivos con espacios
complementarios a la práctica competitiva barrial, como graderías, camerinos,
cubiertas, comercio menor y servicios sanitarios. Cuentan además con
amoblamiento urbano complementario como parqueaderos y zonas verdes para
el aislamiento, juegos infantiles y recreación pasiva. Su ámbito es de cobertura
barrial, con un área mínima de 10.000 m², reservando mínimo 30% de su área
bruta para zonas verdes de carácter pasivo. Podrán ser desarrollados por
entidades privadas u oficiales y podrán tener restricciones para el acceso con
miras a controlar la utilización.
116
DOCUMENTO TÉCNICO DE SOPORTE 2012
PLAN PARCIAL DE DESARROLLO EN SUELO
DE EXPANSIÓN – PAJARITO –
Unidades Deportivas: Son de ámbito zonal o de ciudad, su carácter es la
recreación, la enseñanza deportiva y la práctica competitiva. Poseen un mayor
énfasis en la especificidad del uso y por tanto requieren de espacios como
tribunas, cubiertas, camerinos, establecimientos de esparcimiento público sin
venta y consumo de licor, servicios sanitarios y áreas administrativas. Además de
zonas de parqueo y zonas verdes complementarias para aislamiento, recreación
pasiva y juegos infantiles, al igual que amoblamiento urbano complementario.
Deberán tener un área mínima de 20.000 m², reservando mínimo el 30% de su
área bruta como zona verde de carácter pasivo.
EQUIPAMIENTOS DEPORTIVOS EJECUTADOS Al 2012








Placa
Placa
Placa
Placa
Placa
Placa
Placa
Placa
Polideportiva
Polideportiva
Polideportiva
Polideportiva
Polideportiva
Polideportiva
Polideportiva
Polideportiva
Colegio Rafael Garcia Herreros con cerramiento actual
La Huerta
Centro Alfonso Upegui con cerramiento actual
Y Parque “Entre Bosques”
En Colegio Las Flores con cerramiento actual
Las Flores
La Aurora
Lusitania
117
DOCUMENTO TÉCNICO DE SOPORTE 2012
PLAN PARCIAL DE DESARROLLO EN SUELO
DE EXPANSIÓN – PAJARITO –
4.5.3.
Equipamientos de Salud
En los análisis territoriales ya se había detectado que las zonas 3 y 4 actúan
como centros especializados en salud, probablemente debido a sus privilegiadas
condiciones de ubicación estratégica, accesibilidad e infraestructura, razón por la
cual se corrobora la mejor cobertura de la ciudad en equipamientos zonales
(Nivel II) en la zona 3 con 14.888 habitantes promedio por centro de atención y
20.898 habitantes en la zona 4.
EQUIPAMIENTOS ZONALES (NIVEL II) POR HABITANTES
ZONA
1
2
3
4
5
6
Nororiental
Noroccidental
Centro Oriental
Centro Occidental
Suroriental
Suroccidental
Total
EQUIPAMIENTOS
ZONALES
2
5
20
16
3
3
49
POBLACIÓN
474.930
451.699
297.764
334.379
80.531
225.242
ESTANDAR
Equipamiento Zonal/ habitante
1/237.465
1/90.339
1/14.888
1/20.898
1/26.843
1/75.080
1.864.545
1/38.051
En la zona 2, los equipamientos del nivel 1 y 2 en conjunto presentan la
siguiente situación:
La media de la zona es de 1 equipamiento por cada 12.208 habitantes
La comuna con mejor servicio es la 5 que posee 1 equipamiento por cada 8.598
habitantes.
EQUIPAMIENTOS DE SALUD NIVEL I Y II
ZONA 2 NOROCCIDENTAL
COMUNA
Comuna 5
Comuna 6
Comuna 7
TOTAL
EQUIPAMIENTOS
15
11
11
37
POBLACION
128.978
173.229
149.492
451.699
ESTANDAR
8.598
15.748
13.590
12.208
SEGÚN MEDIA
Por encima
Por debajo
Por debajo
MEDIA
118
DOCUMENTO TÉCNICO DE SOPORTE 2012
PLAN PARCIAL DE DESARROLLO EN SUELO
DE EXPANSIÓN – PAJARITO –
En el siguiente cuadro se puede observar la grave situación de los equipamientos
de ámbito barrial (nivel I) en las comunas de la zona 1 Nororiental y de la zona 2
Noroccidental, donde se encuentran los mayores requerimiento de estos
equipamientos, con respecto al resto de comunas y zonas de la ciudad.
La ciudad de Medellín posee una media urbana de 1 equipamiento del nivel 1 por
cada 10.000 habitantes, un muy buen indicador en términos absolutos, pero
bastante cuestionado si se analiza a nivel territorial ya que comuna a comuna
saltan a la vista los desequilibrios:
En la zona 1 solo la comuna 4 se acerca al promedio de la ciudad.
La zona 2 y la comuna 5 posee un estándar mejor que el de la ciudad.
Ocho comunas poseen un estándar peor que el de ciudad, de las cuales cinco
están en el norte de la ciudad (de estas dos son de la zona 2)
El Plan parcial de Pajarito debe por lo menos mantener el estándar de la ciudad,
es decir reservar áreas del suelo para los equipamientos del nivel I y II,
independiente de si el servicio es oficial o privado, propiciando el rompimiento de
la concentración de estos servicios en determinados puntos de la ciudad y la
desprotección de las zonas más pobladas y por ende más demandantes del
servicio.
EQUIPAMIENTOS DE SALUD DEL NIVEL I
POR COMUNAS Y ZONAS
ESTANDAR (1/Habitantes)
ZONA COMUNA
COMUNA
1
2
3
11
1
2
3
4
5
6
7
8
16.140
17.443
20.405
10.990
8.598
15.748
13.590
9.302
MEJOR
ZONAL
REQUERIMIENTO PARA
LLEGAR AL ESTANDAR
MEDIA
CIUDAD11
10.990
ZONAL
CIUDAD
3
3
6
4
4
7
9
7
3
6
4
10.000
8.598
7.196
Solo datos urbanos
119
DOCUMENTO TÉCNICO DE SOPORTE 2012
PLAN PARCIAL DE DESARROLLO EN SUELO
DE EXPANSIÓN – PAJARITO –
4
5
6
9
1012
1113
12
13
14
15
16
7.196
1.178
2.480
7.069
11.670
4.026
18.217
8.465
7.069
7
4.026
8.465
4
3
Los equipamientos del nivel III no se deben ubicar en estas zonas de la ciudad,
deben localizarse en el Corredor Metropolitano de Servicios o en el Centro
Tradicional y Representativo, donde se facilita una mayor cobertura.
4.5.4.
Otros Equipamientos
Equipamientos Básicos Comunitarios.
Son aquellos que satisfacen las necesidades de los grupos más vulnerables y los
que permiten además la consolidación de procesos comunitarios o de
agrupación, manifestaciones individuales y colectivas tanto sociales como
culturales. Son básicamente los que atienden a los niños, ancianos, jóvenes,
mujeres, discapacitados, minorías étnicas y los destinados al culto,
manifestaciones culturales, etc.
Estos equipamientos para la organización comunitaria han tenido un
acompañamiento del Estado, pero no con los mejores resultados ya que la
política se ha encaminado más al desarrollo de la infraestructuras que al
fortalecimiento social y comunitario, por lo que en estos momentos, el Estado se
convierte más en un promotor que facilita dichas labores, pero deja al sector
privado el liderazgo de la mismas.
Al igual que en las demás zonas de la ciudad, la Nororiental con todas sus
comunas se caracteriza por la proliferación de “sedes” para el funcionamiento de
Juntas de Acción Comunal, grupos asociativos, minorías sociales, minorías
étnicas, grupos vulnerables, que antes de servir al mejoramiento de la
12
Este estándar no es tenido en cuenta, ya que es el más alto de toda la ciudad y distorsiona el
manejo de todo el sector de la salud.
13
El segundo más alto de toda la ciudad y distorsiona el manejo de todo el sector de la salud
120
DOCUMENTO TÉCNICO DE SOPORTE 2012
PLAN PARCIAL DE DESARROLLO EN SUELO
DE EXPANSIÓN – PAJARITO –
comunidad y el entorno se han convertido en puntos de discordia y de
conformación de “guetos”.
Con el desarrollo que se ha generado en el plan parcial ya existe en la zona,
unidades de atención básica barrial o zonal que convoquen a la población en
torno a servicios comunes, a excepción del centro de integración barrial La
Esperanza; por lo que este puede ser el punto de partida para definir dichas
unidades de convocatoria que permita el desarrollo de actividades promovidas
por el sector privado y el Estado en beneficio de la comunidad.
Estas unidades deben contar con aulas taller, aulas múltiples, sitios para el culto,
espacios de convocatoria, oficinas para las organizaciones, etc.
Equipamientos de Seguridad Y Convivencia.
La importancia de estos equipamientos está en el acompañamiento que dan a la
población más que en la acciones represivas a que haya lugar por la violación de
las normas.
En la zona, estos equipamientos son los destinados a inspecciones de policía,
comisarías de familia o CERCAS.
No se debe propiciar la ubicación de servicios destinados a la Fuerza Pública
(fuerzas militares, policía nacional, cuerpos espaciales de seguridad del estado),
Administración de Justicia (administrativos, técnicos y de reclusión), excepto las
estaciones de policía de cobertura zonal; ya que estos deben ubicarse en el
corredor de servicios metropolitanos, en el centro tradicional y representativo y
en los centros de equilibrio Norte y Sur.
Lo ideal, es que en el polígono de Pajarito se ubiquen los equipamientos
destinados a brindar una Justicia Cercana al Ciudadano, por medio de
inspecciones especiales, inspecciones municipales, comisarías de familia,
defensoría de menores y familia, centro comunitarios de conciliación y resolución
de conflictos, centros de conciliación institucionales, jueces de paz o sedes de
defensores de oficio.
121
DOCUMENTO TÉCNICO DE SOPORTE 2012
PLAN PARCIAL DE DESARROLLO EN SUELO
DE EXPANSIÓN – PAJARITO –
EQUIPAMIENTOS DE SEGURIDAD EJECUTADOS

Estacion de Policia La Aurora
EQUIPAMIENTOS DE SALUD EN EJECUCION

Unidad Hospitalaria Pajarito actualmente en e jecución
122
DOCUMENTO TÉCNICO DE SOPORTE 2012
PLAN PARCIAL DE DESARROLLO EN SUELO
DE EXPANSIÓN – PAJARITO –
4.6.
Centralidades
El sistema de centralidades esta conformado por el Centro Tradicional y
Representativo, además de un Corredor Metropolitano de Servicios, del cual
dependen varias centralidades zonales, que para el caso del área de influencia de
Pajarito son las centralidades zonales de Robledo y San Cristóbal.
De la centralidad de Robledo depende la centralidad barrial de Santa Margarita
que atiende los asentamientos Santa Margarita, Vallejuelos y Olaya Herrera. La
centralidad barrial de Altamira atiende la urbanización de su mismo nombre,
además de los barrios de López de Mesa, El Diamante, Bello Horizonte y Villa
Flora, su función como centralidad está por desarrollar, y requiere acciones sobre
el sistema de espacio público y los equipamientos. La centralidad barrial de Villa
Sofía atiende principalmente los barrios Aures 1 y 2.
De la centralidad zonal de San Cristóbal dependen todas las centralidades
veredales del corregimiento, pero en especial las de Travesías y El Llano.
El POT, en la ficha Z2- DE_4 correspondiente al suelo de expansión de Pajarito,
estableció que al desarrollar este territorio se debía conformar una nueva
centralidad zonal de apoyo a las dos centralidades zonales mencionadas, se tuvo
en cuenta en ese momento las limitaciones para el crecimiento que presentan
por las pendientes del terreno y por estar totalmente construidas y las
deficiencias para la accesibilidad a las mismas, se considero además el alto
potencial de nueva población que podría tener Pajarito.
La población futura que se asentará en el polígono de Pajarito determina las
nuevas centralidades que deben cumplir con los siguientes objetivos:
-
Concentración de servicios básicos (equipamientos), actividades comerciales y
servicios mercantiles, sin excluir la vivienda.
- La conexión al sistema de transporte y transito de la ciudad y su relación con
el sistema de transporte de mediana capacidad
- Una ubicación estratégica para una mayor cobertura y atención de la
población.
- La vinculación del sistema natural como parte de las mismas.
El sistema de centralidades del plan parcial Pajarito hace parte del sistema
general de centralidades de la ciudad.
123
DOCUMENTO TÉCNICO DE SOPORTE 2012
PLAN PARCIAL DE DESARROLLO EN SUELO
DE EXPANSIÓN – PAJARITO –
Estas centralidades están conformadaspor espacios públicos de convocatoria,
equipamientos colectivos en sus diferentes tipologías y actividades de comercio,
servicios y vivienda.
La consolidación de estas centralidades se hará con la contribución de los
urbanizadores en cumplimiento de sus obligaciones urbanísticas, según lo
dispuesto en el Decreto, y con el concurso de la inversión pública y privada.
El plan parcial define cinco centralidades: Centralidad Zonal de la Aurora, y
Centralidades Barriales Nazareth, Lusitania, Pajarito y Monteclaro.
El polígono posee una serie de equipamientos agrupados en las área de manejo
especial de Pedregal Bajo y Pajarito, y de forma dispersa en el resto del
polígono.
Pedregal Bajo: posee una escuela como equipamiento principal con muchas
limitaciones para su ampliación debido a que se encuentra rodeado de terrenos
inestables; hay además una cancha de fútbol y unos escenarios deportivos y
recreativos. Recientemente se construyó una sede para la comunidad.
Pajarito: Sus actividades principales se dan en torno a la Capilla, la placa
polideportiva, la sede comunal y el Colegio. Algunas de estas edificaciones se
encuentran comprometidas con retiros de quebradas, pero todas son el punto de
partida para la consolidación de una centralidad.
Hay además algunas infraestructuras dispersas como la hacienda Lusitania con
una plaza de toros, unas caballerizas y un coliseo para exposiciones equinas; el
liceo de Santa Margarita con una infraestructura bastante amplia y nueva, la
unidad de Atención al Adulto Indigente, la casa donde funcionan unas
dependencias de la Fiscalía General de la Nación, la casa de La Aurora y el
Centro de Atención al Menor Infractor. Todos ellos pueden convertirse en
elementos determinantes al definir las nuevas centralidades.
CONFORMACIÓN DE LAS CENTRALIDADES.
En las centralidades habrá suelo público y suelo privado.
El suelo público está destinado para parques ambientales a la ubicación de los
equipamientos y se genera principalmente por el cumplimiento de las cesiones
urbanísticas de las unidades de gestión.
124
DOCUMENTO TÉCNICO DE SOPORTE 2012
PLAN PARCIAL DE DESARROLLO EN SUELO
DE EXPANSIÓN – PAJARITO –
La delimitación de las centralidades se identifica en los planos “Obligaciones,
Modelo de Ocupación y Estructura del Espacio Público”
ASIGNACIÓN DE USOS EN LAS CENTRALIDADES. Se podrán desarrollar los
siguientes usos o actividades:
Centralidad Zonal de la Aurora:
Equipamientos educativos de acuerdo con la población en edad escolar y
cobertura educativa.
Un equipamiento de salud nivel II
Una unidad básica de equipamientos comunitarios zonales que agrupe servicios
institucionales y de asistencia social.
Un equipamiento de seguridad (estación de policía)
Un área cívica y representativa de cobertura zonal.
Áreas de actividad múltiple de cobertura zonal en la modalidad de parques
deportivos o recreativos.
Equipamiento de Transporte masivo de mediana capacidad.
Centralidad Barrial Nazareth:
Equipamientos educativos de acuerdo con la población en edad escolar y
cobertura educativa.
Una unidad básica de equipamientos comunitarios barriales que agrupe servicios
institucionales y de asistencia social.
Contará con un área cívica y representativa de cobertura barrial.
Áreas de actividad múltiple de cobertura zonal en la modalidad de parques o
escenarios deportivos o recreativos.
Equipamiento de transporte para la disposición de vehículos de Transporte
Público Colectivo.
Centralidad Barrial Lusitania:
Equipamientos educativos de acuerdo con la población en edad escolar y
cobertura educativa además del Liceo Santa Margarita.
Una unidad básica de equipamientos comunitarios barriales que agrupe servicios
institucionales y de asistencia social.
Contará con un área cívica y representativa de cobertura barrial.
Áreas de actividad múltiple de cobertura zonal en la modalidad de parques o
escenarios deportivos o recreativos.
Para el desarrollo de esta centralidad podrá utilizarse la infraestructura que
actualmente posee la Hacienda Lusitania, rescatando los valores culturales que
posee.
125
DOCUMENTO TÉCNICO DE SOPORTE 2012
PLAN PARCIAL DE DESARROLLO EN SUELO
DE EXPANSIÓN – PAJARITO –
Centralidad Barrial Pajarito:
Equipamientos educativos de acuerdo con la población en edad escolar y
cobertura educativa, incluyendo el equipamiento existente.
Una unidad básica de equipamientos comunitarios barriales que agrupe servicios
institucionales y de asistencia social.
Contará con un área cívica y representativa de cobertura barrial.
Áreas de actividad múltiple de cobertura zonal en la modalidad de parques o
escenarios deportivos o recreativos.
Para el desarrollo de esta centralidad se tendrán en cuenta los equipamientos
existentes incluyendo la capilla, la placa polideportiva y la sede comunal,
pudiéndose reordenar completamente.
Centralidad Barrial Monteclaro
Equipamientos educativos de acuerdo con la población en edad escolar y
cobertura educativa.
Una unidad básica de equipamientos comunitarios barriales que agrupe servicios
institucionales y de asistencia social.
Contará con un área cívica y representativa de cobertura barrial.
Áreas de actividad múltiple de cobertura zonal en la modalidad de parques o
escenarios deportivos o recreativos.
4.7.
Parques, Plazas y Zonas Verdes
La ciudad cuenta con un indicador importante, en metros cuadrados por
habitantes, que varía de 0,3 (en la comuna 1) a 5,48 (comuna 15). Las zonas
fluctúan entre 0.75m²/ habitante (zona 1) a 4.14m²/habitante (zona 6). El
propósito del POT de Medellín es llegar a un parámetro de 6 m² por habitante de
espacio público, para lo cual se requiere aumentar el área para zonas verdes
libres, plazas, áreas cívicas, parques recreativos, etc., teniendo en cuenta los
déficits de cada zona y comuna.
El área de influencia cuenta además con áreas cívicas y representativas como el
parque de Robledo y el parque principal de San Cristóbal; un área natural como
el cerro El Volador (106 hectáreas).
Igualmente, se han contemplado varios miradores urbanos en la ciudad por las
condiciones especiales que posee el Valle de Aburrá. Para el caso del área de
influencia se propone uno en la carretera al Mar, en la vereda San José de la
Montaña y otro en la carretera a San Pedro, en el sector aledaño a las
126
DOCUMENTO TÉCNICO DE SOPORTE 2012
PLAN PARCIAL DE DESARROLLO EN SUELO
DE EXPANSIÓN – PAJARITO –
“Hamacas”, este último se debe tener en cuenta al definir el sistema de espacio
público.
Es de considerar además, que por estar el área de influencia en suelo urbano y
rural, el sistema estructurante natural es fundamental en la definición de todo el
sistema de espacio público. Las quebradas, la topografía y las masas de bosques
son un referente permanente de la ciudad como parte de un paisaje único y
particular. Dentro del sistema hídrico se pueden acondicionar parte de las áreas
de protección del mismo sistema para el desarrolla de áreas libres bajo la
modalidad de parques, áreas de importancia ambiental y paisajística o parques
lineales de quebrada. En todo caso, el sistema debe especificar cada uno de ellos
y el manejo que tendrán.
Dentro del área de planificación no se cuenta con espacios que se identifiquen
como de encuentro o convocatoria ya que a la fecha no se ha realizado ningún
tipo de desarrollo urbanístico que los contemple, como se manifestó actualmente
Pajarito esta conformado por casas aisladas para las cuales no se requieren estos
espacios y la comunidad de las áreas de manejo especial de Pajarito, Pedregal
Bajo y La Aurora, dada su condición de desarrollo espontáneo, han usufructuado,
para suplir la necesidad de espacio público, los lotes sin ningún tipo de
destinación específica o uso.
127
DOCUMENTO TÉCNICO DE SOPORTE 2012
PLAN PARCIAL DE DESARROLLO EN SUELO
DE EXPANSIÓN – PAJARITO –
128
DOCUMENTO TÉCNICO DE SOPORTE 2012
PLAN PARCIAL DE DESARROLLO EN SUELO
DE EXPANSIÓN – PAJARITO –
4.8.
El Espacio Privado
El Plan parcial de Pajarito se desarrollará sobre un área cuya estructura predial
se caracteriza por grandes extensiones de terreno, en algunos casos productivos
y en otros de simple recreo o habitación. El área de planificación se circunscribe
a 38 lotes, 5 de ellos propiedad de entidades del estado y los otros 33
pertenecientes a particulares.
SUELO PRIVADO POR UNIDAD DE GESTIÓN.
Suelo privado es el que resulta de descontar del área de intervención, lo
correspondiente a suelo a ceder por concepto de obligaciones urbanísticas,
retiros a corrientes naturales de agua, vías vehiculares y vías peatonales
públicas.
4.8.1.
Características de los Predios a Desarrollar
A solicitud de la Secretaría de Planeación, el Departamento de Catastro, adscrito
a la secretaría de Hacienda, proporciona la información de los inmuebles que
componen el globo de terreno de la Ficha Z2-DE_4, relacionada con el
levantamiento de los predios, área, propietario, avalúo, etc. El análisis de los
usos del suelo, la tipología de tenencia, fueron elaborados por el Departamento
Administrativo de Planeación.
Áreas de los Lotes
De acuerdo con la información obtenida de la Secretaría de Hacienda, las 190,47
hectáreas que totalizan el área de planificación están conformadas, como antes
se dijo, por 38 propiedades cuyas áreas oscilan entre 38,6 m² como rango
menor y 204.061 m² de área del lote más extenso.
En la siguiente tabla se indican los datos generales de las áreas de los 38 predios
que hacen parte del Plan Parcial o la fracción de los mismos que se involucra en
el área de planificación, igualmente el código consecutivo que se trabaja en el
proyecto, de 1 a 40, excepto el del código 38 que corresponde al predio en el
que se construirá la Urbanización Tulipanes de Robledo, predio que, en
concordancia con el artículo 310 del Acuerdo 62 de 1999, por tener licencia
urbanística vigente, se excluye del área de planificación. Sin embargo, tal y como
lo indica la norma aludida, de vencerse la licencia sin desarrollar el proyecto, la
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DOCUMENTO TÉCNICO DE SOPORTE 2012
PLAN PARCIAL DE DESARROLLO EN SUELO
DE EXPANSIÓN – PAJARITO –
fracción de dicho predio que se encuentra dentro del polígono, hará parte del
suelo de expansión. La tabla incluye el predio 21 de propiedad del Municipio de
Medellín, el cual, por ser un equipamiento de reciente construcción, se excluye
del área de planificación.
Igualmente en el plano “Rangos Área de Lote” se grafican los diferentes predios
con igual color acorde con su área bruta. Aquí es importante identificar que a
partir de esta lectura se observa que el mayor fraccionamiento de los predios se
da en la parte central del polígono, entre las quebradas La Puerta y La Cascada,
a lo largo de la vía existente al Cucaracho.
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Según se observa predominan los terrenos con áreas superiores a 10,000 m²
destacándose que 9 de estos predios miden más de 50,000 m² (Sumatoria:
1.071.518,32 m²), representando estas últimas propiedades el 56,26% del total
del área de planificación, la cual se ubica en 1.904.746,32 m².
La Tenencia del suelo
Al inicio del plan parcial del total de los 38 predios, dos son propiedad del
Municipio de Medellín, dos de la Corporación de Vivienda y Desarrollo Social
CORVIDE y uno de la Fiscalía General de la Nación, los restantes 33 son
propiedad privada, tanto de personas jurídicas como de personas naturales.
Es decir, el 33.3% del área de los predios eran propieda del estado y dado los
desarrollos que ha tenido el plan parcial se podría establecer como que el estado
es propietario del 80% del suelo, lo que se traduce en la propiedad de las
unidades de gestion urbanísticas 1, 2, 3, 4, 5 y 8.
En el plano inicial de formulación de “Tipología de los Propietarios” se observan
las fincas que siendo propiedad estatal hacen parte del área de planificación:
Finca La Aurora (Código 1) propiedad del Municipio de Medellín, Finca UDRYPA
(Código 2) propiedad del Municipio de Medellín, Finca de la Fiscalía General de la
Nación (Código 4), Finca Nazareth (Código 22) propiedad del Municipio de
Medellín, Liceo Santa Margarita (Código 21) propiedad del Municipio de Medellín
y la fracción del predio con código 32, en el que se ubica el Centro de Atención al
Menor Infractor, propiedad del Municipio de Medellín.
De los 33 predios de particulares solamente 6 tienen más de un propietario lo
cual facilita indudablemente la gestión del Plan Parcial, adicionalmente la
participación del área de estos seis predios en el total, solo alcanza el 3%, al
contabilizar 54.502 m².
En el plano del plan inicial “Tipo de Tenencia del Suelo” se observan los lotes
con propietario único, aquellos que se constituyen en proindiviso o con más de
un propietario y las áreas de manejo especial consolidados de Pajarito y Pedregal
Bajo.
Ahora bien, con los desarrollos inmobiliarios desarrollados a la fecha los
anteriores planos cambiaron ya que el Municipio de Medellin adquirio como se
menciono anteriormente la gran mayoría de los prdios e ha iniciado proyectos
inmobiliarios que actualizan los planos anteriormente mencionados
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Se entiende en la imagen anterior como las unidadesprivadas aquellas que son
de propiedad privada de personas narutales o jurídicas, las publicas
pertenecientes al Municipio de Medellin y las Mixtas de propiedad del Municipio
de Medellin y entes desentralizados como la Empresa de Desarrollo Urbano EDU
o El Instituto Social de Vivienda y Habitat de Medellin Isvimed.
4.9.
Áreas de Manejo Especial Pajarito y Pedregal Bajo
4.9.1.
Marco de Referencia
El plan parcial de Pajarito definido a través del polígono Z2 DE4, no es un suelo
netamente libre, en su interior se encuentran tres áreas de manejo especial
consolidadas por la dinámica de sus pobladores en la apropiación del territorio,
no articulados funcionalmente, morfológicamente heterogéneos, con diversos
niveles de complejidad sociológica de conformidad con su perfil demográfico,
económico, cultural y su nivel de organización y vinculación con organizaciones
sociales; adicionalmente existe un factor decisivo que cualitativamente diferencia
al área de manejo especial de Pajarito con respecto a los de Pedregal Bajo y la
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PLAN PARCIAL DE DESARROLLO EN SUELO
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Aurora, es la capacidad de relacionarse del grupo social que conforma el
asentamiento y su relación con el entorno, valorada esencialmente a partir del
medio natural entendido como estructurante en su forma de habitar,
reconocimiento que el Plan de Ordenamiento recoge en las normas
estructurantes en sus componentes artificial y natural, que garantizan cohesión y
sostenibilidad al territorio como soporte de la actividad humana.
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El plan parcial de Pajarito desata un proceso que involucra propuestas de
estructura urbana del espacio público y del privado del área libre del polígono, la
cual se articula a las áreas de manejo especial existentes, modificando el estilo
de vida de la población que allí habita, absorbiendo e integrando al nuevo
desarrollo urbano del plan parcial las áreas de manejo especial de Pedregal Bajo
y la Aurora, las cuales se empalmarán rápidamente a través de obras de
infraestructura que el plan contempla, desde los sistemas de ordenación primaria
y las centralidades barriales, en todo caso estas dos áreas de manejo especial
por sinergia del mismo plan y por la intervención puntual diseñada en
concertación con la comunidad, se vincularán al plan en su tejido físico espacial,
con logros favorables para el bienestar general de la comunidad.
La intervención en el área de manejo especial de Pajarito, representa para el
plan parcial el reto de concretar y reflejar claramente en el territorio la política de
protección ambiental establecida en el Plan de Ordenamiento Territorial, sobre la
frontera urbano – rural. Tratándose de un área poblada se hace indispensable el
análisis de la compleja realidad de un espacio con mezcla de formas de vida
urbanas y rurales, condición clave para la formulación de la actuación urbana a
definirse concertadamente, rescatando, preservando, cualificando y controlando
en lo posible desde la planificación los valores que hacen de Pajarito, la Aurora y
Pedregal Bajo un espacio deseable para vivir así se siente y así lo perciben sus
pobladores, el cual será irremediablemente impactado debido a su incorporación
al suelo urbano, con cambios en el modo de vida de las personas que lo habitan,
en su entorno y en las formas de organización comunitaria .
La iniciativa pública en asocio con las comunidades organizadas del polígono de
expansión, iniciarán conjuntamente según lo estipulado en el decreto 1212 del
2000, en su artículo 8, sobre las “ÁREAS DE MANEJO ESPECIAL” la formulación
conjunta de una intervención urbanística que consolide los asentamientos
existentes, a través de propuestas de estructura urbana del espacio público y del
privado consecuente con el territorio construido, promoviéndolo y cualificándolo;
las estrategias espaciales darán cuenta de su paisaje en armonía con los valores
ambientales que subyacen en el entorno inmediato de las áreas de manejo
especial consolidados de Pajarito, Pedregal Bajo y la Aurora; así mismo la
participación ciudadana de las fuerzas vivas será consecuente con la política del
Plan de Ordenamiento que promulga:
“Establecer una estrategia permanente de formación ciudadana para garantizar y
cualificar la participación en los procesos generales de ordenamiento y los planes
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parciales, igualmente para ilustrar sobre las responsabilidades individuales y
colectivas frente a las regulaciones sobre ordenamiento territorial y el
sometimiento a los instrumentos de gestión e intervención formulados en el Plan
de Ordenamiento Territorial".
4.9.2.
Caracterización General
Diagnóstico de Tendencias:
Las áreas de manejo especial de Pajarito, Pedregal bajo y la Aurora, a pesar de
su ubicación en el mismo suelo de expansión, no se encuentran articulados
funcionalmente entre sí y tampoco hacen parte de un mismo cuerpo social.
Los antecedentes del hábitat en los tres sectores antes mencionados precisan de
procesos de ocupación del territorio diversos aunque en lo fundamental han sido
desarrollados por loteo pirata, no obstante, las condiciones socio económicas y
culturales de la población han marcado considerablemente la forma de habitar en
Pajarito y Pedregal Bajo, siendo importantes y de peso histórico, los niveles de
cohesión social y de organización comunitaria que han trascendido en el tiempo
y de forma permanente en Pajarito, articulado a lo anterior está su localización,
la cual ha contribuido a establecer en sus habitantes relaciones espaciales y
sociales en función de las actividades urbano - rurales, es decir; vivir en la zona
rural pero producir en la ciudad, salvo contadas excepciones en Pajarito, donde
las huertas de pan coger generan algunos rendimientos económicos para la
subsistencia de las familias. En Pedregal Bajo su economía es netamente urbana.
El área que ocupan las tres áreas de manejo especial es de 408.188,24 m², unas
40 hectáreas, que representan aproximadamente el 17% de las 236 hectáreas
del suelo de expansión; de éstas La Aurora ocupa 4.371,24 m² que equivalen al
0.08% del área de dichos sectores, Pedregal Bajo 44.243.32m² el 10.86% y
Pajarito 359.574.26m² el 88.32%. El peso porcentual del área de Pajarito es
relevante frente a la capacidad de ocupación de esta área de manejo especial
con respecto a La Aurora y Pedregal Bajo, esta “ventaja cuantitativa” presiona
por un mayor consumo del suelo en el corto y mediano plazo, inicialmente como
un hecho aislado originado en la subdivisión y venta y compra de lotes a
familiares y amigos, pero a partir del plan parcial es probable que la demanda de
este mercado inmobiliario aumente, presionada por los procesos constructivos
acelerados en la zona y la llegada de nuevos pobladores, ocasionando
subdivisión irregular e intensiva de lotes y por ende aumento de la actividad
edificadora en el sector, requiriendo unos y otros ser controlados y regulados.
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DOCUMENTO TÉCNICO DE SOPORTE 2012
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La ocupación actual con viviendas corresponde con la magnitud de la superficie
de cada área de manejo especial. Según censo desarrollado para el programa en
la “Alcaldía al Aire Libre”, en la Aurora existen 40 viviendas, con una población
aproximada de 130 habitantes para una densidad bruta y neta de 122 viv/Ha;
Pedregal Bajo tiene 170 viviendas y una población aproximada de 711 habitantes
para una densidad bruta de 38.43 viv/Ha y neta de 60.31 viv/Ha; con respecto a
Pajarito el número de viviendas es de 262 y una población aproximada de 1004
habitantes, para una densidad bruta de 7.28 viv/Ha y densidad neta de 18.38
viv/Ha. Estos niveles de ocupación son diferentes según las condiciones propias
de los desarrollos, en La Aurora y Pedregal Bajo urbanos, en Pajarito rurales.
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Con la norma propuesta en el Acuerdo 23 de 2000 para las áreas de manejo
especial de Pajarito y Pedregal Bajo que permite lotes hasta de 100 m² con 3
destinaciones como máximo en 3 pisos de altura, se plantea una densidad que
corresponde a áreas urbanas; en estas condiciones Pajarito puede alcanzar las
1200 viviendas y Pedregal Bajo 300 viviendas, este crecimiento esta supeditado
en ambos casos a la capacidad instalada en las infraestructuras mencionadas.
La expresión morfológica de las áreas de manejo especial configura un tejido
espacial en mancha con respecto al verde de la zona rural, inconexo pero vital
por su entorno, donde la forma urbana aún no es la dominante, se habita con la
sensibilidad del campo, en el contexto urbano, no siendo igual el estilo de vida
de las tres áreas de manejo especial entre sí, porque cada una, de acuerdo con
sus singularidades, construyó una forma de habitar que se reconoce con una
tendencia mayor o menor al tejido urbano o rural, situación objetiva de Pajarito
en el ámbito de la forma rural y de Pedregal Bajo en su configuración de barrio
en consolidación. Simultáneamente en los tres sectores se percibe el avance en
su entorno de la urbanización clásica, con tipologías de viviendas de interés
social unifamiliar, bifamiliar y multifamiliar, con estándares adecuados y diseños
arquitectónicos de calidad que le contribuyen al paisaje que los rodea y a la
población para su comodidad y disfrute. Se vislumbra en un futuro inmediato lo
inminente del proceso de urbanización próxima, con o sin Plan Parcial.
La formulación de Plan Parcial exige de una intervención urbanística orientada a
evitar el deterioro en el tiempo de estas áreas de manejo especial. La lectura del
territorio arroja indicios sobre los síntomas de precariedad y deterioro por la
ocupación misma del territorio, destacándose la ocupación con viviendas del
retiro a las quebradas y a los nacimientos de corrientes naturales, subdivisión de
predios, deficiente accesibilidad, déficit de espacio público libre y construido y de
equipamientos, deficiencia en la cobertura total de los servicios públicos básicos
domiciliarios de acueducto y alcantarillado, ilegalidad constructiva y urbanística
reflejo de la ocupación de hecho que dificulta la relación y equilibrio de la
propiedad pública y privada, en síntesis el abastecimiento de bienes y servicios
no corresponde con el crecimiento de las áreas de manejo especial, estas
demandas en el corto plazo se incrementan y agudizan en virtud de su
crecimiento normal y del generado por el impacto de la nueva urbanización en el
área del plan parcial, tornándose inaplazable la solución a los déficits y a los
problemas principalmente viales y de servicios públicos.
La fundamentación del diagnóstico se apoya en los siguientes indicadores de
coberturas y legalidad:
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Servicios Públicos: En Pajarito de 262 viviendas ninguna se encuentra
conectada al sistema convencional de alcantarillado de Empresas Públicas de
Medellín ya que no existe, el 50% no poseen conexión ni siquiera al sistema
cloacal comunal ni a pozo séptico, sólo el 21% se encuentran conectados a este
tipo de solución; lo que hace necesario brindar por parte de Empresas Públicas
de Medellín una solución a este problema articulado al desarrollo de las
infraestructuras del plan. Un 35% de las viviendas toma el agua de las
quebradas y corrientes naturales existentes en el asentamiento y el 60% de las
Empresas Públicas de Medellín la cual se provee mediante el bombeo al tanque
de los Naranjos para la parte baja de Pajarito y por el sistema veredal de la
Corcovada para la parte alta, este último con notorias deficiencias tanto en
calidad como en cobertura principalmente en época de verano, ambos carecen
de la capacidad para cubrir las necesidades de la población futura tratándose de
densidades urbanas, condicionando su posible densificación a la entrada en
funcionamiento del tanque Las Hamacas, proyectado a 10 años inicialmente.
En Pedregal Bajo de un total de 170 viviendas el 83% poseen conexión al
alcantarillado de Empresas Públicas de Medellín y el 4.7% no poseen conexión al
sistema público descargando directamente a la quebrada El Hato, el sistema de
alcantarillado existente solo resuelve las aguas servidas sin contemplar las lluvias
y si bien es de Empresas Públicas de Medellín no se encuentra conectado a
ningún colector y drena a la quebrada aguas abajo; cuando se construya el
colector paralelo de la quebrada La Iguaná deberá empalmarse a éste. El 93%
del agua potable es de Empresas Públicas de Medellín suministrado mediante un
bombeo al tanque de Pedregal Bajo, el cual tiene capacidad para la población
actual y la proyectada.
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En La Aurora de 40 viviendas el 65% poseen conexión al alcantarillado público,
el restante 28% a otros sistemas no convencionales y el 77% posee agua
potable de Empresas Públicas de Medellín; esta infraestructura debe articularse a
la de la nueva urbanización.
En ninguna de las tres áreas de manejo especial existen sistemas de recolección
de aguas lluvias.
-GFSDA
Las viviendas en Pajarito presentan materiales en condiciones
estables, el 80% están construidas con materiales perdurables y sólo un 10%
corresponden a tapia y a bahareque, con respecto al número de pisos
construidos, esta área de manejo especial presenta un 56% en un piso, 40% en
dos pisos y solo 4% en 3 pisos; Pedregal Bajo tiene un 86% de las viviendas en
materiales perdurables y un 5% en tapia y bahareque, con aprovechamiento de
un 62% en un piso, 35% en dos pisos y solo 3% en tres pisos; La Aurora
presenta un 85% en materiales perdurables y el aprovechamiento actual esta en
un 46% en un piso, 46% en dos pisos y 8% en tres pisos; la reciprocidad entre
el lote y altura en función de la forma urbana nos da el potencial de los
aprovechamientos futuros, en la perspectiva de una mayor densificación,
concentrándose dicha potencialidad en Pajarito y en Pedregal Bajo, siempre y
cuando las condiciones de accesibilidad, servicios públicos y espacio público se
generen.
El indicador de viviendas afectadas por riesgos hidrológicos, nacimientos
de quebradas y líneas de alta tensión es el siguiente:
En Pajarito 72 viviendas correspondientes al 27% se encuentran sobre retiro de
quebrada, de estas 8 localizadas sobre el retiro de la quebrada La García y el
caño Pajarito requieren prioritaria reubicación, 25 viviendas están en el área de
retiro a nacimientos de la corrientes natural del caño Pajarito y 4 debajo de
líneas de alta tensión, para un total de viviendas afectadas de 101 equivalentes
al 38.5% del total. En Pedregal Bajo 56 viviendas están sobre el retiro de
quebradas El Hato y El Hato 2, 19 de estas son de prioritaria reubicación, para
un total de viviendas afectadas de 56 que representan el 33%. La Aurora no
presenta afectaciones de este tipo.
El tema tenencia y legalidad urbanística y constructiva también es de
interés en este análisis; Pajarito en titulación presenta la siguiente situación:
70% de los encuestados manifestaron poseer escritura de los predios, 11%
moran en vivienda alquilada, la restante participación es de otras modalidades de
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tenencia, del total de las viviendas sólo el 11% presentan licencia de
construcción. En Pedregal Bajo, 77% de los encuestados dicen poseer escritura y
11% están en alquiler, los restantes predios tienen otra modalidad de tenencia,
del total de las viviendas sólo el 5.8% tienen licencia de construcción. En La
Aurora, el 77% de los predios visitados manifiestan poseer escritura y un 12.5%
son alquiler, 12.5% tienen licencia de construcción. El alto índice de ilegalidad
presente en estas áreas de manejo especial, muestra la necesidad de una
intervención dirigida a la legalización urbanística, constructiva y de la tenencia.
En Pajarito el espacio público existente es de 1250m² aproximadamente,
de estos los equipamientos representan 571m², para un estándar de 1.24m² de
espacio público construido y libre por habitante; en Pedregal Bajo es de 0m² por
habitante y en La Aurora 0m² por habitante; la carencia absoluta de espacio
público efectivo de calidad es general en las tres áreas de manejo especial, debe
formularse una propuesta para la generación al interior de cada uno que tendrá
que involucrar la adquisición de predios privados con aptitud para ello y la
integración al sistema general de espacio público del plan parcial, principalmente
con las Centralidades barriales y los parques lineales de las quebradas que se
tienen proyectados próximos a los polígonos.
Las densidades viales en Pajarito son de 137ml/Ha neta, de las cuales sólo
son aptas para el desarrollo urbano debido a las condicionantes propias del
territorio 42ml/Ha neta, que corresponde a un estándar rural, la propuesta vial
en esta área de manejo especial debe dirigirse a generar la estructura necesaria
para el uso urbano con las densidades propuestas en coherencia con las
limitantes geomorfológicas. En Pedregal Bajo la densidad vehicular es de
211ml/Ha neta, aptas para el desarrollo urbano 39ml/Ha; con la inviabilidad de
adaptar la vía interior existente a condiciones aceptables urbanas, la propuesta
debe dirigirse a la articulación con los sistemas viales propuestos para el plan
parcial. La Aurora tiene una relación directa de accesibilidad vial ya que el
asentamiento mismo es un corredor.
Los indicadores reflejan la situación actual y nos permiten visualizar el escenario
de tendencias a futuro, que de no ser atendidas y corregidas algunas de ellas en
el corto y mediano plazo sumergirán a las áreas de manejo especial en forma
progresiva en condiciones de subnormalidad y riesgo ambiental de difícil retorno,
con altos costos socio ambientales y financieros en el tiempo, considerando una
eventual intervención estatal para su transformación, circunstancia que ha de
evitarse oportunamente potenciando los atributos y determinantes que hoy
hacen de Pajarito y Pedregal Bajo una opción importante para habitar en
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convivencia y disfrutar del extenso verde que ofrece el área rural.
No obstante, a través de un proceso lento pero continuo se detecta en el
territorio las tensiones inherentes a una ocupación urbanística por loteo pirata,
donde las reglas de juego las ha impuesto quien lotea y vende a partir de
intereses económicos particulares, en otros casos las necesidades del grupo
familiar de expandirse por nuevos vínculos familiares o por efecto de herencias;
el impacto se presenta cuando son familias extendidas de las tradicionales
antioqueñas, ocasionando subdivisiones intensivas del suelo, las cuales no han
consultado la norma existente, sino que están mediadas por la necesidad de
establecerse del nuevo grupo familiar y el deseo de continuar localizado en un
espacio físico en el cual se ha socializado un estilo de vida o se pretende hacerlo,
intrínseco a ello la presión socio económica que pesa sobre la población estimula
procesos informales de urbanización, esta situación es determinante por influir
en la renta del suelo, depreciándolo y promoviendo un mercado informal del
mismo, presionado por bajos estándares según sea su ubicación urbana o rural
propiciando un precario desarrollo territorial.
En estrecha relación la norma urbanística en el suelo como soporte; las
actuaciones constructivas sin referentes normativos se constituyen en el
escenario ideal para la informalización del territorio, máxime en ciudades como
Medellín, donde se dispone de escaso suelo para urbanizar a bajos costos, en
especial para la construcción de vivienda de interés social, tornándose en circulo
vicioso que por supuesto va más allá de la norma y del suelo mismo como
atributo inelástico, por tanto las decisiones administrativas apuntan a conciliar
acciones urbanísticas que conduzcan a formalizar adecuadamente la ocupación
del suelo para generar bienestar en la comunidad.
El escenario de tendencias permite a las comunidades organizadas y a la
Administración Pública a través del Plan Parcial de Expansión de Pajarito, asumir
con responsabilidad compartida la consolidación urbana y del patrimonio familiar
de las áreas de manejo especial de Pajarito, Pedregal Bajo y La Aurora, en
respuesta a los déficits efecto de un desarrollo informal, abordando las potencias
del territorio incluida su población, como garantes de un proceso benéfico para la
sostenibilidad de las áreas de manejo especial del polígono Z2- DE4 y para el
conjunto de la ciudad.
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5.
MODELO DE OCUPACIÓN TERRITORIAL, OBJETIVOS, POLÍTICAS
Y ESTRATEGIAS
5.1.
Modelo de Ocupación Territorial para Pajarito
El Plan Parcial de Pajarito se fundamenta en los principios del ordenamiento
territorial planteados en le artículo 2 de la Ley 388 de 1997: función social y
ecológica de la propiedad, prevalencia del interés colectivo sobre el particular y
distribución equitativa de cargas y beneficios.
En concordancia con el Modelo de Ciudad planteado en el POT, el modelo de
ocupación territorial que se propone para Pajarito se fundamenta en los
principios básicos de la sostenibilidad ambiental, la competitividad, la equidad
social y el equilibrio funcional del territorio y sus principales componentes son los
siguientes:
Un desarrollo urbanístico que se inserta en un medio natural con alta oferta
ambiental como una alternativa para la generación de espacio público y
para la protección del medio natural.
Un desarrollo sobre media ladera que posibilita visuales desde y hacia la
ciudad.
La conformación de una centralidad zonal como parte del sistema de ciudad
complementadas por centralidades barriales como expresión de comunidad,
civilidad, intercambio cultural e identidad.
El transporte público como fundamento de la movilidad, representado en un
corredor de transporte complementario al Metro.
Un desarrollo urbanístico con una baja ocupación suelo y un alto
aprovechamiento de los terrenos aptos.
La sana mezcla de usos que permitan disponer de las actividades
productivas comerciales y de servicios, los equipamientos comunitarios y la
vivienda que requiere la población.
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5.2.
Objetivos del Plan Parcial
Con el fin de garantizar un desarrollo territorial consecuente con la política de
ordenamiento territorial contenida en el Plan de Ordenamiento Territorial, se
establecen como objetivos del Plan Parcial los siguientes:
5.2.1
Objetivos Generales
Planificar la inserción coherente y armónica con el medio ambiente, de un
desarrollo urbanístico de vivienda, en un sector con características ambientales
frágiles. Vincular el suelo urbano con el suelo rural, generando una amplia oferta
de espacio público y buscando la articulación en toda el área del Plan Parcial y
con el sector. Igualmente se pretende que el desarrollo del sector presente un
crecimiento adecuado sobre la ladera y una mezcla racional de usos y
actividades. Para el cumplimiento de este objetivo se observarán los principios
rectores del ordenamiento territorial.
Generar soluciones habitacionales de calidad en toda el área del plan
parcial, propiciando el acceso de la comunidad de bajos recursos a las soluciones
de vivienda, disminuyendo de esta forma el déficit cuantitativo acumulado de
vivienda..
5.2.2
Objetivos Específicos
Valorar el medio natural como elemento estructurante principal del
ordenamiento territorial y componente esencial del espacio público, vinculando al
desarrollo el potencial de áreas con restricciones ambientales.
Proteger las zonas con restricciones ambientales, con el fin de garantizar
la seguridad de los habitantes del sector y evitar el deterioro de los suelos.
Planificar el desarrollo de Pajarito basado en un sistema estructurante de
espacio público, como elemento esencial de alta calidad urbanística, generando
espacios de convocatoria, con alto aporte ambiental, aumentando los estándares
de espacio público y garantizando la fácil apropiación por parte de la comunidad
que habita el área de planificación, el entorno circundante y la ciudad.
Mejorar la calidad de vida de la comunidad existente y futura al interior de
la zona de expansión y de su entorno, mediante un adecuado ordenamiento
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urbano y una eficiente prestación de los servicios a la comunidad y de los
servicios públicos básicos.
Integrar y articular la zona de expansión, tanto internamente como con el
sector circundante y la ciudad.
Generar una articulación en los aspectos físicos, espaciales y sociales de
las áreas de manejo especial de Pajarito, Pedregal Bajo y La Aurora de acuerdo
con el Modelo de Ocupación del Territorio, potenciando sus ventajas y cubriendo
sus déficits, especialmente los relacionados con el componente estructural del
espacio público, vinculándolos a los nuevos desarrollos del Plan Parcial, al sector
circundante y a la ciudad y garantizando la sostenibilidad y la sustentabilidad de
estos asentamientos.
Contribuir a la generación de empleos al apoyar el desarrollo de proyectos
constructivos que vinculan gran cantidad de mano de obra calificada y no
calificada.
Definir centralidades donde se concentre el espacio público de
convocatoria, diversidad de equipamientos, usos o actividades y la permanencia
de instancias públicas y privadas, en coherencia con las necesidades de la
población, garantizando una mayor apropiación por parte de la comunidad y
óptimas condiciones de calidad. Así como definir la ubicación y conformación de
las centralidades de manera que sirvan a los asentamientos existentes en el área
de planificación del Plan Parcial y los vinculen al nuevo desarrollo.
Proteger los elementos naturales y preservar los sistemas frágiles y
vulnerables ubicados en los suelos de protección durante los procesos de
urbanización.
Integrar la zona de expansión con la malla vial urbana y con el sistema de
transporte de mediana capacidad (Metrocable), evitando impactos negativos en
el tránsito y en las condiciones de seguridad peatonal de los habitantes actuales
y futuros.
Generar mecanismos y herramientas de gestión que permitan el desarrollo
de adecuado de los proyectos habitacionales y urbanísticos que contribuyan al
cumplimiento del modelo de ocupación del plan parcial y su inserción en el
territorio.
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5.3.
Políticas del Plan Parcial.
Adicionalmente a las políticas establecidas en el Plan de Ordenamiento
Territorial de Medellín, en relación con los suelos de expansión, se consideran
como políticas para el plan parcial Pajarito, las siguientes:
Propiciar la compatibilidad ambiental de los nuevos desarrollos con las
áreas de protección ambiental de forma que se establezca y mantenga un
adecuado equilibrio entre el aprovechamiento urbanístico de los terrenos y la
protección al medio ambiente.
Restringir la urbanización de terrenos con manifestaciones de inestabilidad
geológica y los de importancia ambiental (nacimientos y fajas de retiro a
corrientes de agua, bosques con vegetación nativa, etc.), evitando su deterioro y
la ocurrencia de amenazas.
Garantizar una oferta de espacios públicos adecuados a las necesidades
de la población del área de planificación, que permitan su apropiación para el
intercambio, uso, goce y disfrute de la comunidad.
Definir nuevas infraestructuras de servicios básicos educativos,
recreativos, deportivos y de salud que demandará la población actual y futura.
Propiciar la integración de la totalidad del desarrollo y con el sector
circundante a través de un sistema vial y peatonal eficiente y con calidad.
5.4.
Estrategias Territoriales Aplicadas al Plan Parcial.
Con el fin de desarrollar los objetivos del presente Plan, se definen como
estrategias territoriales las siguientes:
Recuperar y proteger los terrenos con procesos erosivos, en especial los cañones
y laderas o taludes no urbanizables con antecedentes de inestabilidad geológica,
promoviendo la reforestación técnica con especies que cumplan con los objetivos
de proteger y conservar, así como la implementación de las obras de mitigación
o definitivas que se requieran.
Proteger las zonas con restricciones geológicas severas y estables e inestables de
manejo especial, para lo cual se adelantarán los estudios indispensables para la
implementación de las respectivas obras de protección y mitigación, la definición
150
DOCUMENTO TÉCNICO DE SOPORTE 2012
PLAN PARCIAL DE DESARROLLO EN SUELO
DE EXPANSIÓN – PAJARITO –
de los criterios de manejo donde se determine el uso, actividad y el tipo de
transformación que se puede llevar a cabo, el fomento de la reforestación y la
prohibición o levantamiento de la restricción para la urbanización, si es del caso,
con el fin de evitar su deterioro.
Proteger, conservar y ordenar las cuencas hidrográficas, conformando las fajas
de retiro y su manejo, fomentando la reforestación, impulsando los proyectos y
las obras que garanticen la estabilidad de las micro cuencas con manifestaciones
de procesos geológicos activos y proponiendo sistemas de recolección y
tratamiento de las aguas residuales a través de la construcción de las redes de
servicios públicos. Las acciones anteriores se fundamentarán en los resultados
de los estudios técnicos de detalle requeridos por la respectiva Autoridad
Ambiental.
Establecer en forma integral el sistema de espacio público para el plan parcial,
determinando los elementos que lo conforman, su ubicación, las características
que tendrán y la forma de generarlo y gestionarlo, a través de cesiones o como
parte de las cargas del proyecto.
Incorporar al sistema de espacio público los suelos de protección ambiental
definiéndolos como parques ambientales, áreas de importancia ambiental y
paisajística o áreas de retiro a las corrientes de agua, dependiendo de las
características de cada una, y reglamentando su manejo.
Promover, conservar y disponer una alta oferta de zonas verdes, áreas libres y
espacios con fines recreativos, definiendo las áreas estables y concentrando en
ellas las nuevas construcciones con edificaciones en altura, buscando de esta
forma un desarrollo con índices de ocupación bajos.
Localizar, fortalecer y gestionar, el desarrollo de las centralidades dentro del área
de planificación, definiendo la conformación, usos y características de las mismas
y proponer formas de gestión y ejecución.
Definir los equipamientos que garanticen la disponibilidad de los servicios
asistenciales básicos, tanto en cobertura como en calidad.
Definir y fortalecer la infraestructura vial al interior del área de planificación que
permita dar soporte a la operación del sistema de transporte de mediana
capacidad Metrocable y de las rutas de transporte público mejorando la
vinculación a la malla vial existente.
151
DOCUMENTO TÉCNICO DE SOPORTE 2012
PLAN PARCIAL DE DESARROLLO EN SUELO
DE EXPANSIÓN – PAJARITO –
Definir un sistema de movilidad con circuitos o senderos públicos ambientales,
de fácil recorrido para el peatón, articulando las centralidades y los diferentes
sectores que conforman el Plan Parcial.
Formular, conjuntamente con las comunidades de Pajarito, La Aurora y Pedregal
Bajo, una propuesta para el ordenamiento, la intervención, regularización y la
legalización urbanística de las Áreas de Manejo Especial.
5.5.
Lineamientos de Planificación de las Áreas de Manejo Especial
La planificación en las Áreas de Manejo Especial se orienta a la configuración del
Modelo de Ocupación del Territorio y a la consolidación del Sistema Estructurante
de Espacio Público en sus componentes natural y artificial.
Con los lineamientos de planificación para el desarrollo de los asentamientos
que se definen a continuación, se adelantarás la formulación de una intervención
urbanística concertada con las comunidades organizadas del polígono de
expansión, que consolide los asentamientos, a través de propuestas de
estructura urbana del espacio público y de la estructura del espacio privado para
cada uno de los asentamientos de Pajarito, Pedregal Bajo y la Aurora,
consecuente con el territorio construido, promoviéndolo y cualificándolo.
Esta propuesta se adelantará con recursos del programa denominado en el Plan
de Desarrollo “Gestión inmobiliaria para un hábitat integrado e integrador” que
involucra además otros componentes, como son la legalización urbanística,
constructiva y de la tenencia, de forma que se contribuya a la solución de los
conflictos asociados con la propiedad y que de cuenta de los posibles
instrumentos de gestión y fuentes de recursos para desarrollarla. Dicho proyecto
se debe regir por los términos de referencia y los anexos técnicos de condiciones
estipulados para los contratos del programa “Gestión inmobiliaria para un hábitat
integrado e integrador”.
Asentamiento de Pajarito
La propuesta urbanística se dirige fundamentalmente a:
Formulación de un plan ambiental que incluya el manejo de los sistemas
hidrográfico y orográfico considerando los retiros a nacimientos de corrientes
152
DOCUMENTO TÉCNICO DE SOPORTE 2012
PLAN PARCIAL DE DESARROLLO EN SUELO
DE EXPANSIÓN – PAJARITO –
naturales, retiros a quebradas y su protección, el reasentamiento de las viviendas
declaradas en situación de reubicación prioritaria, la valoración ambiental y
control del cierre de frontera urbano-rural precisando las reglas para las
actuaciones urbanísticas en dicho borde, la definición de densidades y el
proyecto de paisajismo.
Definir los estándares de loteo, aprovechamientos y usos en armonía con
los determinantes del territorio y los objetivos de desarrollo territorial.
Diseño vial acorde con las características del asentamiento y las
restricciones geomorfológicas que se articule con la propuesta vial y de
transporte definida en el plan parcial y el sistema vial de la ciudad.
Generación del espacio público al interior, articulado a las centralidades
del plan parcial y demás elementos que conforman el sistema estructurante del
espacio público, el cual deberá responder a las necesidades de la población
actual y futura, con estándares urbanos de calidad.
Cobertura en servicios públicos básicos de acueducto, alcantarillado,
energía y gas, atendidos mediante los sistemas convencionales de Empresas
Públicas de Medellín y vinculados a las redes de servicios del plan parcial.
Definición de áreas públicas y privadas por medio de un proceso de
regularización y legalización urbanística , el cual concluya con el reconocimiento
constructivo y la titulación de predios.
Formulación de una propuesta ambiental que contemple principalmente el
manejo del recurso hídrico y el reasentamiento de las 8 viviendas localizadas en
los retiros de quebrada e identificadas como de reubicación prioritaria en el
documento técnico de soporte.
Asentamientos Pedregal Bajo y La Aurora:
Diseño vial acorde con las características del asentamiento y las restricciones
geomorfológicas que se articule con la propuesta vial y de transporte definida en
el plan parcial y el sistema vial de la ciudad.
Definición de áreas públicas y privadas por medio de un proceso de
regularización y legalización urbanística , el cual concluye con el reconocimiento
constructivo y la titulación de predios.
153
DOCUMENTO TÉCNICO DE SOPORTE 2012
PLAN PARCIAL DE DESARROLLO EN SUELO
DE EXPANSIÓN – PAJARITO –
Articulación a las centralidades del plan parcial en respuesta a las demandas de
bienes y servicios de la población actual y futura.
Formulación de una propuesta ambiental que contemple principalmente el
manejo del recurso hídrico y el reasentamiento de las 19 viviendas localizadas en
los retiros de quebrada e identificadas como de reubicación prioritaria en el
documento técnico de soporte.
6.
ESTRUCTURA URBANA DEL ESPACIO PÚBLICO
“El espacio público es el elemento principal del sistema estructurante urbano de
Medellín, factor clave del equilibrio ambiental y principal escenario de la
integración social y la construcción de ciudadanía14”.
El espacio público es centro de experiencias e intercambio colectivo, donde se
dan diversas manifestaciones que van desde la movilidad, el intercambio
interpersonal, el juego de los niños, la recreación espontánea o especializada,
pasando por el encuentro casual y la libre expresión de la vida cultural, hasta los
encuentros comunitarios y cívicos. Es el escenario para la participación
democrática y el desarrollo de civilidad, el lugar donde se encuentran las
diferentes culturas que coexisten en el espacio urbano y rural y que deben
expresarse en forma respetuosa y tolerante, privilegiando siempre el interés
general sobre el particular.
6.1. Planteamiento Urbanístico
Los elementos del Componente Estructurante del Sistema de Espacio Público
definidos en el Acuerdo Municipal 062 de 1999, que se identifican en el área de
planificación, son: El Componente Natural, que incluye los sistemas hidrográfico
y orográfico, El Componente Artificial, que incluye los sistemas Vial y de
Transporte, de centralidades, el de equipamientos, el de espacios públicos de
esparcimiento y encuentro: parques, plazas y zonas verdes y el de servicios
públicos.
14
Objetivo 3, artículo 12 del Acuerdo 62 de 1999
154
DOCUMENTO TÉCNICO DE SOPORTE 2012
PLAN PARCIAL DE DESARROLLO EN SUELO
DE EXPANSIÓN – PAJARITO –
Para la propuesta de una estructura urbana de espacio público que defina el
sistema estructurante en el sector de Pajarito, se parte de los siguientes
criterios:
6.1.1.
La Integralidad del Espacio Público
En Medellín, a raíz de sus últimos avances normativos se define el espacio
público como el sistema estructurante de la ciudad, se concibe como un todo
indivisible, asociado a una interpretación muy consciente del entorno geográfico
en donde se ubica la ciudad; buscando una integración efectiva entre los
elementos constitutivos de los sistemas ambientales que claramente “penetran” y
estructuran lo urbano y los demás elementos del espacio público como plazas,
parques, vías, zonas recreativas y equipamientos.
6.1.2
Vinculación Urbano Rural
Se partirá de un modelo de estructura del espacio público que entiende este
territorio en particular, como una zona de borde con el área rural del Municipio y
que por tanto deberán cumplir la misión de realizar la transición entre lo urbano
y lo rural a partir de lograr una adecuada articulación de los elementos comunes,
es decir, el sistema ambiental de protección.
Este criterio tendrá amplio desarrollo en el presente plan parcial de Pajarito y en
general en todos los planes parciales de borde de expansión, donde la “irrupción”
de los elementos naturales es más determinante para la urbanización que
cualquier otro sistema estructurante y se manifestará claramente en la
morfología, en el respeto de las coberturas forestales, en el tratamiento de las
pendientes o en la baja de ocupación del suelo.
Sistemas
ambientales
Hídricos y
orográficos
Suelo rural
Suelo de expansión
Plan parcial de
Pajarito
Suelo Urbano
155
DOCUMENTO TÉCNICO DE SOPORTE 2012
PLAN PARCIAL DE DESARROLLO EN SUELO
DE EXPANSIÓN – PAJARITO –
6.1.3
Plan de Manejo Ambiental
Constituyen el sistema natural estructurante en el plan parcial: el sistema
hidrográfico, conformado por los nacimientos y las corrientes naturales de agua
con sus respectivos retiros de protección y los parques lineales de quebrada; el
sistema orográfico conformado por los parques ambientales y áreas de
importancia ambiental y paisajística, constituidas en algunos casos por los suelos
con aptitud geológica D:áreas con restricciones geológicas severas y E: áreas
estables e inestables de manejo especial.
El plan de manejo ambiental define la forma de incorporar al proyecto y al
desarrollo urbano los elementos ambientales estructurantes y su manejo. Parte
del reconocimiento de los elementos que son estructurantes según lo dispone el
POT en la ficha del acuerdo 23 del 2000 y de la identificación de los mismos con
sus condiciones en el terreno.
El Plan de Manejo Ambiental se compone de:
1. Una propuesta que vincula los elementos ambientales estructurantes en el
sistema de espacio público, tratándolos como parques ambientales, áreas
de importancia ambiental y paisajística y áreas de protección a las
corrientes de agua (parques lineales de quebrada).
2. Normas de manejo y acciones diversas a implementar orientadas a
controlar el deterioro y a garantizar un manejo ordenado y la mejor
utilización de los recursos naturales existentes en el polígono de
expansión.
El planteamiento ambiental parte de la oportunidad que ofrece el polígono de
Pajarito en términos de oferta ambiental, para ser vinculada como parte del
espacio público del desarrollo urbanístico nuevo. Una zona de la ciudad que se
espera realice la transición entre lo urbano y lo rural y que presenta una especial
abundancia de elementos naturales y suelos de protección, obviamente deberá
basar su sistema de espacios públicos en los sistemas ambientales, para así
lograr potenciar sus valores ambientales y paisajísticos, construyendo un modelo
apropiado a las circunstancias del territorio. Se tratará entonces de un tipo de
desarrollo profundamente respetuoso de estos valores, constituyéndolos en la
base del modelo de organización territorial.
Las áreas con restricciones para el desarrollo urbanístico, pero con un alto
potencial para el desarrollo de espacios para la recreación y el esparcimiento y
156
DOCUMENTO TÉCNICO DE SOPORTE 2012
PLAN PARCIAL DE DESARROLLO EN SUELO
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con un compromiso en la preservación del medio natural dan la posibilidad de
estructurarlo de la siguiente manera:
Parques Ambientales.
Son áreas de mayor tamaño que por sus condiciones naturales tienen
restricciones ambientales para el desarrollo constructivo, presentan posibilidades
de generar espacio publico para el desarrollo de actividades lúdicas y recreativas,
que permitan el libre acceso a la población de todo el polígono y de los sectores
aledaños.
El polígono de Pajarito brinda la posibilidad de generar un Parque Ambiental
Zonal sobre las áreas con restricciones ambientales ubicada sobre la margen
norte de la vía al Mar, entre la quebrada La Puerta y la quebrada Lusitania. Por
su forma permite el desarrollo de un mirador panorámico sobre la ciudad, como
una de las mayores potencialidades que posee; en el futuro deberá integrarse a
las áreas de protección que se generen al reubicar las viviendas de las zonas de
alto riesgo de Vallejuelos.
Además se puede generar tres Parque Ambientales Barriales: uno en Monteclaro,
anexo a la centralidad de Monteclaro, contiguo al centro de protección al Joven
“Carlos Lleras Restrepo” como enlace entre el suelo urbano y el suelo rural
ubicado hacia el norte; el segundo en el extremo oriental de la centralidad zonal
de la Aurora, rodeando los equipamientos educativos propuestos y sobre las
áreas de protección de la quebrada la Puerta y las quebradas Los Chorros 1 y
Los Chorros, esta última como parte también de un Parque Lineal de Quebrada;
y el tercer parque ambiental barrial dentro de la centralidad y anexo a la zona
comercial de la parte sur.
Áreas de Importancia Ambiental y Paisajística.
Son también áreas extensas que presentan restricciones ambientales para el
desarrollo constructivo, pero que se requieren para la sostenibilidad del
desarrollo residencial; para la protección de recursos naturales como el agua y el
aire y para la generación o consolidación del paisaje. Serán de dominio privado,
pero su intervención o adecuación debe realizarse previendo su vinculación en el
corto y mediano plazo como parte del sistema de espacios públicos. Mientras
sean de dominio privado podrán tener restricciones de acceso y utilizarse como
parques ambientales.
157
DOCUMENTO TÉCNICO DE SOPORTE 2012
PLAN PARCIAL DE DESARROLLO EN SUELO
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Áreas de Protección a las Corrientes de Agua
Son los retiros de protección a las corrientes de agua que se configuran en el
desarrollo como conectores del sistema de espacio público a nivel paisajístico,
ecológico y de circulación peatonal, por tanto tendrán las construcciones que no
afecten sus condiciones naturales y estarán protegidos con cobertura forestal.
En la medida en que las condiciones geomorfológicas de las cuencas permitan
vincularlas efectivamente al espacio público que conecta las centralidades, se
definen algunas quebradas como corredores o parques lineales. En estos
casos parte de sus retiros serán cedidos como obligaciones urbanísticas y su
amoblamiento se realizará de acuerdo con esta destinación. Se establecen
además algunas parques lineales como opción para el canje de obligaciones
urbanísticas en el evento de compensar suelo estable por suelo con restricciones
ambientales.
Áreas de importancia
paisajística paisajística
6.1.4
ambiental
y
Sistema de Centralidades
Parques
Áreas de protección a las corrientes de
ambientales
agua agua
El sistema de equipamientos y espacios públicos se fundamenta en una
concepción integral y equilibrada del territorio que orienta la propuesta del
sistema de centralidades. En estas centralidades la ubicación de los
equipamientos, su dotación, ampliación de coberturas y mejoramiento de sus
calidades espaciales, debe estar integrado al sistema de espacio público con sus
elementos constitutivos y complementarios de forma que respondan a las
necesidades primarias de circulación, recreación, encuentro y disfrute. Es así
como estos espacios se constituyen en verdaderos escenarios de lo colectivo,
articulando y facilitando las relaciones y actividades sociales en concordancia con
158
DOCUMENTO TÉCNICO DE SOPORTE 2012
PLAN PARCIAL DE DESARROLLO EN SUELO
DE EXPANSIÓN – PAJARITO –
la jerarquía y el ámbito de cobertura de cada una de las centralidades. Se
integran además en ellas las actividades comerciales y de producción. Para la
asignación de los usos del suelo se tendrá en cuenta lo establecido en el artículo
173 del Acuerdo 62 de 1999, de acuerdo con la cobertura de la centralidad.
159
DOCUMENTO TÉCNICO DE SOPORTE 2012
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160
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PLAN PARCIAL DE DESARROLLO EN SUELO
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Como parte Sistema de Centralidades de la ciudad se define para Pajarito una
centralidad zonal y cuatro centralidades barriales. Se tuvo en cuenta para esta
determinación la localización de las centralidades de Robledo y San Cristobal con
las limitaciones que presentan para su crecimiento, la conformación de los
alrededores que en general no cuentan con áreas donde se disponga de los
comercios o servicios indispensables, las posibilidades de acceso al área del plan
parcial, las vías que vinculas los barrios contiguos, o las condiciones naturales del
polígono entre otros. A partir de lo anterior se propone la ubicación, delimitación
y conformación de las centralidades.
Las centralidades propuestas son:
Centralidad Zonal de la Aurora
Ubicada de manera equidistante de todos los sitios del área de planificación, y
amarrada a las centralidades zonales existentes San Cristóbal y Robledo. Busca
prestar los servicios básicos de cobertura zonal a todo el polígono y a parte de
los sectores aledaños. Esta dotada de una estación de Metro Cable (La Aurora)
transporte de mediana capacidad que permite la conexión con el sistema Metro.
Centralidad Barrial Nazareth.
Localizada al Noroccidente del polígono, en los predios donde esta el Centro de
Atención al Adulto Desprotegido. Se pretende con la ubicación en este punto
atender la población del asentamiento de Pedregal Bajo y reconocer un lugar ya
identificado por el sector y por parte de la ciudad como equipamiento que
albergará edificaciones para servicios básicos sociales y de servicio comercial y
mercantil. Es la puerta de entrada de la zona rural a la zona urbana.
Centralidad Barrial Lusitania.
Para integrar el nuevo desarrollo de Pajarito y los asentamientos de Santa
Margarita y Vallejuelos. Se ubica a partir de algunas infraestructuras existentes
(establos, caballerizas, coliseo de exposiciones y plaza de toros) de la hacienda
Lusitania, que pueden ser utilizadas para el desarrollo de equipamientos básicos
sociales, comerciales y de servicios mercantiles, vincula además el liceo Santa
Margarita. Esta centralidad es el acceso más próximo al proyecto vial Aburra –
Río Cauca (Túnel de occidente).
161
DOCUMENTO TÉCNICO DE SOPORTE 2012
PLAN PARCIAL DE DESARROLLO EN SUELO
DE EXPANSIÓN – PAJARITO –
Centralidad Barrial Pajarito.
Es el reconocimiento y la consolidación de una centralidad existente en el
asentamiento de Pajarito, en torno al equipamiento educativo existente, el
templo católico, una placa polideportiva y la sede comunal.
Vincula el
asentamiento al nuevo desarrollo de Pajarito, su consolidación se dará con la
ampliación de los servicios básicos y la generación de nuevos equipamientos
acordes con la demanda de los pobladores actuales.
Centralidad Barrial Monteclaro.
Si bien las tres anteriores gravitan sobre la centralidad zonal de La Aurora, esta
última tendrá una dependencia más directa de la centralidad zonal de Robledo,
aunque el plan prevé comunicaciones de tipo peatonal debido a la imposibilidad
de comunicaciones de tipo vehicular. Su ubicación es próxima al centro de
atención al Joven “Carlos Lleras Restrepo” y aledaño al actual borde urbano.
Servirá a parte del plan parcial y a sectores contiguos como la Pola o desarrollos
urbanísticos nuevos como Tulipanes de Robledo o Santa María de Robledo, entre
otros.
Centralidad barrial
Centralidad Zonal
162
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PLAN PARCIAL DE DESARROLLO EN SUELO
DE EXPANSIÓN – PAJARITO –
Todas las centralidades se ubican sobre vías estructurantes vehiculares y
senderos peatonales que permiten su acceso directo a cada una y entre si (salvo
el caso de Monteclaro).
Las centralidades están todas asociadas a elementos del sistema natural que
deben cualificarlas, su desarrollo se estructura a partir del mismo sistema
natural, en algunas hay además elementos construidos que le dan el
reconocimiento a hechos culturales del lugar.
Este sistema permite el desarrollo de centralidades vecinales en las nuevas
urbanizaciones, a partir de la concentración de servicios (públicos y mercantiles)
y comercios que puedan ser parte de la vida en el “vecindario”, las actividades
que se localicen en estas centralidades estarán de acuerdo con los usos
asignados para las áreas residenciales en el Acuerdo 62 de 1999.
En las centralidades habrá suelo público y suelo privado.
El suelo público está destinado para parques ambientales a la ubicación de los
equipamientos y se genera principalmente por el cumplimiento de las cesiones
urbanísticas de las unidades de gestión.
El suelo privado está conformado por las áreas de actividad múltiple destinadas a
los usos previstos en el artículo 173º del Acuerdo 62 de 1999.
La delimitación de las centralidades se identifica en los planos “Obligaciones,
Modelo de Ocupación y Estructura del Espacio Público”
6.1.5.
El Sistema de Equipamientos y las Áreas Cívicas y
Representativas
Está constituido por equipamientos, espacios o edificaciones destinadas a
proveer a los ciudadanos de servicios o prestaciones sociales de carácter
educativo, sanitario, deportivo, de bienestar social, comunitario, formativo, cívico
o cultural. Están regulados por la legislación urbanística y sectorial de cada tipo
de equipamiento, y por una organización administrativa de múltiples organismos
públicos y privados que deben actuar coordinadamente en el territorio.
Son de carácter público o privado dependiendo de su propiedad y del servicio
que presten, son los que sostienen el desarrollo de actividades multisectoriales
diferentes a la vivienda.
163
DOCUMENTO TÉCNICO DE SOPORTE 2012
PLAN PARCIAL DE DESARROLLO EN SUELO
DE EXPANSIÓN – PAJARITO –
Los equipamientos cualificarán las centralidades y contribuirán, junto al espacio
público, a la construcción de una cultura ciudadana referida al rescate de los
valores cívicos, democráticos, éticos y morales.
Dentro de las áreas constitutivas del espacio público construidas o artificiales, se
encuentran además de los equipamientos, las áreas cívicas y representativas,
que son los espacios públicos de mayor representatividad, bien sea por sus
características singulares de localización, por su peso en la conformación de la
estructura del desarrollo territorial o por los valores culturales que contiene o
representa. En la zona 2 y cerca del plan parcial de Pajarito se destacan las
áreas cívicas y representativas de los Parques principales de San Cristóbal y de
Robledo15.
6.1.6.
Sistema Vial y de Transporte.
El nuevo proyecto urbanístico se vinculara con la ciudad existente mediante
varias alternativas de conexión. La mas importante es la vía estructurante
principal de Pajarito, que unirá la centralidad zonal La Aurora con las centralidad
zonal de San Cristóbal y todo el sistema de centralidades de la ciudad, la cual
será un corredor que privilegiara el transporte masivo de pasajeros.
Otras conexiones serán a través de la actual vía al mar que permitirá utilizar el
futuro corredor vial Aburra – río Cauca (paralelo a la quebrada la Iguana) y la
intersección con la circunvalar (longitudinal) occidental.
Las conexiones viales permitirán además mejorar el acceso a los asentamientos
existentes; y el proyecto se integrara internamente y con los sectores aledaños
mediante una red peatonal.
6.2.
Sistema Natural
1) Vinculación de los elementos ambientales estructurantes en el
sistema de espacio público.
Las áreas con restricciones para el desarrollo urbanístico, pero con un alto
potencial para el desarrollo de espacios para la recreación y el esparcimiento, y
15
Artículo 132º del Acuerdo 62 de 1999.
164
DOCUMENTO TÉCNICO DE SOPORTE 2012
PLAN PARCIAL DE DESARROLLO EN SUELO
DE EXPANSIÓN – PAJARITO –
con un compromiso en la preservación del medio natural, dan la posibilidad de
estructurar el sistema natural de espacio público.
Este sistema esta conformado por elementos públicos y privados que integran la
totalidad del polígono de expansión, son: Áreas de importancia ambiental y
paisajísticas, parques ambientales, miradores urbanos, áreas de protección a
corrientes de agua o parques lineales de quebradas.
6.2.1.
Parques Ambientales
Los Parques Ambientales son áreas libres públicas que por sus condiciones
naturales tienen restricciones ambientales para el desarrollo constructivo,
presentan posibilidades de generar espacio público para el desarrollo de
actividades lúdicas y recreación pasiva. Estos pueden ser de ámbito zonal y
barrial, producto del planteamiento urbanístico general y se conforman con las
cesiones urbanísticas que asume cada unidad de gestión en cumplimiento de sus
obligaciones urbanísticas.
El plan parcial pajarito ha generado los siguientes parques ambientales:
 Parque Ambiental de ámbito zonal
 Mirador de Pajarito. En el polígono de Pajarito se define un
Parque Ambiental Zonal sobre las áreas con restricciones
ambientales, ubicada sobre la margen norte de la vía al Mar, entre
la quebrada La Puerta y la centralidad Lusitania (antigua finca
Lusitania); en este sitio, por sus características topográficas y de
paisaje se localizará un mirador panorámico, adicionalmente, se
dotará de senderos peatonales que integrarán éste al parque lineal
de la quebrada La Puerta. Su cobertura es zonal, atendiendo a la
población del polígono y sus áreas aledañas.
 Parques Ambientales de ámbito barrial:Se disponen tres parques,
dos dentro de la centralidad de La Aurora y uno en la centralidad de
Monteclaro. Estos parques son:

Parque Ambiental La Puerta: Situado en el extremo oriental de la
centralidad zonal de la Aurora, sobre las áreas de protección de la
quebrada
La Puerta y las quebradas Los Chorros 1 y Los Chorros.
165
DOCUMENTO TÉCNICO DE SOPORTE 2012
PLAN PARCIAL DE DESARROLLO EN SUELO
DE EXPANSIÓN – PAJARITO –

Parque Ambiental La Aurora: Ubicado en el centro –parte sur- de la
centralidad zonal de la Aurora.

Parque Ambiental Monteclaro: Se localiza en el extremo oriental de la
centralidad de Monteclaro sobre las áreas de protección La Gómez.
Ver plano “Modelo de Ocupación, Espacio Público, componente natural”. La
localización, usos y manejo de cada uno de estos parques se presentan en la
siguiente tabla:
Parque
Ambiental
Localización
Usos
Recreación
pasiva,
Vía al Mar entre las
Zonal
educación
quebradas Lusitania y
Mirador de
ambiental y
La Puerta. Generación
Pajarito
espacio con
de un Mirador Urbano.
oferta escénica
y paisajística.
Recreación
Rodeando los
pasiva,
establecimientos
educación
educativos de la
ambiental y el
centralidad zonal,
disfrute al aire
entre las vías que
libre de las
Barrial La conducen a la
comunidades
Puerta
centralidad Pajarito y
vecinas.
la urbanización La
Campiña. Son las áreas
Rodearán en
de protección de las
su interior unos
quebradas La Puerta,
equipamientos
Chorros y Chorros 1.
educativos.
En la parte sur de la
Recreación
centralidad zonal de la pasiva,
Barrial La Aurora, anexo al
educación
Aurora
comercio y los
ambiental y
servicios que se
construcción de
desarrollen.
senderos que
Manejo
Protección y estabilización
de taludes y suelos
mediante la siembra de
especies nativas
arbustivas y de cobertura
baja, que se integran a la
red ecológica del sector.
Proteger y restaurar la
vegetación nativa que
permita conservar el
recurso hídrico y el suelo
y mejorar las condiciones
de hábitat de la fauna.
El amoblamiento urbano
deberá estar acorde con
las condiciones
ambientales de la zona.
Intervención por medio
de establecimiento de
vegetación propia de
jardines y equipamiento
que permita la lectura y el
recorrido
con
altas
166
DOCUMENTO TÉCNICO DE SOPORTE 2012
PLAN PARCIAL DE DESARROLLO EN SUELO
DE EXPANSIÓN – PAJARITO –
Parque
Ambiental
Localización
En la parte suroriental
Barrial
de la centralidad
Monteclaro
Monteclaro.
Usos
Manejo
soportan alta
carga de
circulación.
calidades escénicas y
ambientales hacia el Valle
de Aburrá.
Recreación
pasiva,
educación
ambiental y
disfrute al aire
libre y espacio
con oferta
escénica y
paisajística
Intervención por medio
de establecimiento de
vegetación propia de
jardines y equipamiento
que permita la lectura y el
recorrido
con
altas
calidades escénicas y
ambientales hacia el Valle
de Aburrá.
Además de las disposiciones contenidas en el Acuerdo 62 de 1.999, normas
concordantes y complementarias, los parques ambientales que se definen en el
suelo de expansión de Pajarito deberán conservar unas condiciones especiales
que aseguren un espacio de disfrute ambiental propicio para la comunidad,
adicionalmente:

En los parques ambientales las áreas de retiro a las corrientes naturales
de agua, no podrán ser intervenidas con construcciones de elementos
rígidos, pisos duros, escenarios deportivos, kioskos o equipamientos que
vayan en contra de los elementos naturales y ecosistemas que le
confieren su aspecto ambiental.

Se deberá conservar la vegetación existente y donde no existe, se
recomienda sembrar especies adecuadas para los diferentes tipos de
suelos existentes y régimen climático, así como especies ornamentales.

Se deberán colocar barreras de protección como medida para evitar
accidentes y conservar los nacimientos de las quebradas, en los sitios que
lo requieran.

El amoblamiento de los parques ambientales deberá diseñarse de manera
que armonice con los aspectos ambientales y paisajísticos del lugar.
167
DOCUMENTO TÉCNICO DE SOPORTE 2012
PLAN PARCIAL DE DESARROLLO EN SUELO
DE EXPANSIÓN – PAJARITO –
6.2.2.
Áreas de Importancia Ambiental y Paisajística
Son áreas que por sus
condiciones naturales presentan restricciones
ambientales para el desarrollo constructivo, que se requieren para la
sostenibilidad del desarrollo urbano para la protección de recursos naturales
como el agua y el aire, así como la generación o consolidación del paisaje;
pueden ser de dominio público o privado, pero su intervención o adecuación
debe realizarse previendo su integración, a corto y mediano plazo, al sistema
estructurante del espacio público.
La localización, usos y manejo de cada una de estas áreas, se presentan en el
siguiente cuadro y se identifican en el plano “Componente Natural del Espacio
Público”:
Área de
Importancia
ambiental y
paisajística
Localización
Constituida por
las áreas de
protección
de
los nacimientos
de
las
quebradas
La Montaña Chagualón 1, La
Cascada y la
Cascada
1,
localizados
al
norte
de
la
Unidad
de
Gestión 2.
Constituida por
los suelos de
protección
Pedregal
localizados
al
Bajo
oriente
del
asentamiento
Pedregal Bajo
Usos
Manejo
Forestal,
recreación,
educación
ambiental,
Mantener, proteger e
actividades
incentivar
la
culturales
y cobertura vegetal.
científicas.
Actividades
comerciales y de
servicios
restringidas.
Forestal,
recreación
pasiva,
educación
ambiental,
actividades
culturales
Áreas con cobertura
forestal permanente
que
conformarán
parte
del
paisaje
verde de toda la
ciudad y serán parte
y de los corredores
168
DOCUMENTO TÉCNICO DE SOPORTE 2012
PLAN PARCIAL DE DESARROLLO EN SUELO
DE EXPANSIÓN – PAJARITO –
Área de
Importancia
ambiental y
paisajística
Pajarito
La Puerta
La Gómez
Localización
Usos
de la Unidad de científicas.
Gestión 1 y las
fajas de retiro
de
las
quebradas
El
Hato 1 y El
Hato 2
Constituida por
el
área
de
protección del
nacimiento
Nacimiento del
Caño Pajarito y
parte alta de la
quebrada
La
García
Constituida por
el cañón de la
quebrada
La
Puerta, ambas
márgenes en su
parte norte y la
margen
derecha entre
las vías al Mar y
Cucaracho.
Parte norte de
la quebrada La
Gómez de la
Unidad
de
Gestión 8
Manejo
bióticos regionales.
Mantener siempre la
cobertura
vegetal.
señalizar
y
acondicionar
áreas
para amoblamiento
169
DOCUMENTO TÉCNICO DE SOPORTE 2012
PLAN PARCIAL DE DESARROLLO EN SUELO
DE EXPANSIÓN – PAJARITO –
Área de
Importancia
ambiental y
paisajística
La
Corcovada
Localización
Cañón de la
quebrada
La
Corcovada,
ambas
márgenes. Y la
desembocadura
de la quebrada
La García
Usos
Manejo
mínimo y adecuación
de senderos para el
disfrute
pasivo
y
paisajístico
170
DOCUMENTO TÉCNICO DE SOPORTE 2012
PLAN PARCIAL DE DESARROLLO EN SUELO
DE EXPANSIÓN – PAJARITO –
171
DOCUMENTO TÉCNICO DE SOPORTE 2012
PLAN PARCIAL DE DESARROLLO EN SUELO
DE EXPANSIÓN – PAJARITO –
172
DOCUMENTO TÉCNICO DE SOPORTE 2012
PLAN PARCIAL DE DESARROLLO EN SUELO
DE EXPANSIÓN – PAJARITO –
6.2.3.
Áreas de Protección a las Corrientes de Agua
Estas áreas se delimitan sobre las corrientes que por sus características
geomorfológicas, geotécnicas y ambientales presentan posibilidades de
adecuación de sus retiros y sus áreas adyacentes para el disfrute y goce pasivo.
Su adecuación busca que se constituyan en las fajas de amortiguamiento para
proteger el recurso hidrográfico; igualmente hacen parte del sistema de espacio
público. Deberán contar con el amoblamiento adecuado y se cederá parte de sus
retiros en cumplimiento de las obligaciones urbanísticas de la correspondiente
unidad de gestión.
Las corrientes de agua que se definen como parques lineales, por sus
condiciones naturales morfológicas y ambientales deberán ceñirse a los
lineamientos generales contemplados en el Acuerdo 62 de 1999 y a los
programas y proyectos presentados por los PIOM al respecto, en caso de
poseerlo.
La localización, áreas, usos y manejo de cada uno de estos parques lineales de
quebrada se presentan en el siguiente cuadro y su localización se incluye en el
plano “Componente Natural del Espacio Público”.
PARQUES LINEALES DE QUEBRADA
Parque
lineal
Q. La Cascua
Q. La Cascada
Localización
Entre el barrio las
Veletas
y
la
centralidad
Lusitania
Entre la vía que
conduce
une a Nazareth
con la
centralidad zonal
y el
parque ambiental
zonal
Mirador
de
Pajarito.
Usos
Recreación
pasiva,
educación
ambiental,
actividades
culturales
científicas.
Manejo
Preservación
y
recuperación de la
cuenca, con procesos
de revegetalización y
reforestación de las
márgenes, así mismo
la ejecución de obras
control de posibles
y procesos erosivos
Mantener siempre la
cobertura
vegetal.
señalizar
y
acondicionar
áreas
173
DOCUMENTO TÉCNICO DE SOPORTE 2012
PLAN PARCIAL DE DESARROLLO EN SUELO
DE EXPANSIÓN – PAJARITO –
Entre la vía a San
Pedro
de
los
Milagros y la vía
La Chaguala
que de Nazareth
va
a
la
centralidad zonal
Entre la vía que
de
Pajarito
conduce a la
La Guagüita
carretera a San
Pedro y el límite
del polígono con
el Cucaracho.
Entre
el
equipamiento
educativo
Caño Pajarito
existente y su
desembocadura
en la quebrada
La García.
Entre
La
Vía
Cucaracho Y La
Q.
El
Vía Nazaret, por
Chagualón
ambas márgenes
de la quebrada
para
amueblamiento
mínimo y adecuación
de senderos para el
disfrute
pasivo
y
paisajístico
El área de estos parques esta supeditada a las condiciones de retiro que se
establecen en este documento, igualmente a los diseños urbanísticos respectivos.
174
DOCUMENTO TÉCNICO DE SOPORTE 2012
PLAN PARCIAL DE DESARROLLO EN SUELO
DE EXPANSIÓN – PAJARITO –
175
DOCUMENTO TÉCNICO DE SOPORTE 2012
PLAN PARCIAL DE DESARROLLO EN SUELO
DE EXPANSIÓN – PAJARITO –
6.2.3.1 Parques lineales como opción de canje.
Los suelos de cesión para equipamientos pueden ser destinados a
equipamientos de uso privado, siempre que se cumpla con las condiciones allí
previstas. En estos casos, se podrá compensar el área correspondiente a suelo
para equipamiento con la cesión de suelos con restricciones ambientales
localizados en los parques lineales opcionales de canje. Su localización, áreas,
usos y manejo se presenta en el siguiene cuadro. La delimitación exacta de estas
áreas se localiza en el plano “Componente Natural del Espacio Publico”.
PARQUES LINEALES OPCIONALES DE CANJE
Parque
Lineal
Localización
Usos
Manejo
Preservación
y
recuperación de
la cuenca, con
procesos
de
revegetalización y
reforestación de
las márgenes, así
mismo
la
ejecución
de
obras control de
posibles procesos
erosivos
Entre la vía cucaracho
Q. La Chaguala y la carretera al Mar
en la parte sur
Forestal,
recreación
pasiva,
educación
Desde
el
ambiental,
equipamiento
actividades
educativo ubicado en
culturales
Q.
La la finca la Montaña
científicas
Montañita
hasta la vía (inferior)
que
conduce
a
Lusitania
con
la
centralidad zonal.
Anexo al Centro de
Atención al Joven
Q. La Gómez
"Carlos
Lleras
Restrepo"; en la parte
Norte
y
Mantener siempre
la
cobertura
vegetal. Señalizar
y
acondicionar
áreas
para
176
DOCUMENTO TÉCNICO DE SOPORTE 2012
PLAN PARCIAL DE DESARROLLO EN SUELO
DE EXPANSIÓN – PAJARITO –
PARQUES LINEALES OPCIONALES DE CANJE
Parque
Lineal
Localización
Usos
Manejo
amoblamiento
mínimo
y
adecuación
de
senderos para el
disfrute pasivo y
paisajístico
Es de resaltar que con la actualizacion de la red hídrica del plan parcial se
suprimió el parque lineal con opción de canje de la quebrada Lusitania, toda vez
que a 2010 esta quebrada no se identificaba en el terreno. El parque lineal de la
quebrada la Cascua formará parte del sistema de espacio público en virtud del
cumplimiento de las obligaciones urbanísticas de los desarrollos constructivos.
Finalmente, además de lo dispuesto en los artículos 19, 21, 22, 24 del Acuerdo
62 de 1.999 y demás normas ambientales vigentes, para el manejo de las
corrientes naturales de agua y sus retiros en el suelo de expansión urbana de
Pajarito, se tendrán en cuenta las siguientes disposiciones:

Para desarrollar las unidades de gestión, donde se requieran
intervenciones a los drenajes naturales, se deberán implementar las
recomendaciones de los Planes Integrales de Ordenamiento y Manejo de
las Microcuencas (PIOM), en caso de tenerse, las cuales estarán
encaminadas a la conservación, protección, ordenamiento de las áreas y
los elementos que lo conforman, mediante la regulación de usos del suelo
compatibles y tratamientos especiales, manejo de las fajas de retiro, y
todas esas medidas tendientes a la preservación y recuperación de las
cuencas y microcuencas.

Las corrientes naturales permanentes de agua, en el área de planificación
del Plan Parcial Pajarito, solo podrán ser objeto de manejos especiales
como canalizaciones, rectificaciones, desviaciones y coberturas cuando el
Plan Integral de Ordenamiento y Manejo de las Microcuencas (PIOM), en
caso de tenerse, justifique técnica y socialmente, tal tipo de obras, para
cuya realización se deberá contar con la respectiva autorización de la
autoridad ambiental competente.
177
DOCUMENTO TÉCNICO DE SOPORTE 2012
PLAN PARCIAL DE DESARROLLO EN SUELO
DE EXPANSIÓN – PAJARITO –

Donde la conformación morfológica de los cañones de las corrientes
naturales de agua presenten altas pendientes (mayores de 45º) y
evidencien procesos erosivos, se deberá dejar a partir del quiebre de
pendiente, una faja mínima de diez (10) metros como área de protección
o aislamiento, donde no se puede ubicar ningún tipo de desarrollo
urbanístico (viviendas o equipamientos).

Con el fin de prevenir la ocurrencia de procesos de inestabilidad o
desconfinamientos laterales súbitos, al interior de la zona de expansión,
previamente a la ejecución de las obras de urbanismo, en las unidades de
gestión que lo requieran, se deben captar y encauzar adecuadamente
todas las aguas superficiales y artificiales observadas dentro y en el área
de influencia inmediata (descoles de la vía al mar, acequias, reboses,
transvasas de quebradas, entre otros), o aquellas que sean identificadas
como tal en el Plan Integral de Ordenamiento y Manejo de las
Microcuenca (PIOM), en caso de tenerse, así mismo, previo a cualquier
intervención, se deberá contar con los respectivos permisos ambientales.

Las expresiones geomorfológicas superficiales o someras que conforman
las corrientes y cauces estacionales de agua de flujo no continuo que sean
identificadas previamente como tal, mediante la ejecución de los Planes
Integrales de Ordenamiento y Manejo de las Microcuencas (PIOM), al
igual que todas las acequias que hayan sido eliminadas, el suelo
correspondiente a sus expresiones podrá ser incorporado dentro del
desarrollo urbanístico, previa aprobación de la respectiva autoridad
ambiental.

Las tierras y escombros resultantes de los desarrollos urbanísticos que se
lleven a cabo en la zona, no podrán ser vertidos en los cañones, cauces y
fajas de retiro de los drenajes naturales, arroyos, caños, manantiales o en
los escurrideros naturales de flujo no continuo.

En las áreas definidas como nacimientos de quebradas y retiros de
protección a las mismas, se deberá realizar si es necesario, un proceso de
enriquecimiento forestal o vegetal con las especies que cumplan con el
objetivo de proteger y conservar las fuentes hídricas. El cumplimiento de
este requisito será indispensable para el recibo de la urbanización o etapa
de construcción respectiva.
178
DOCUMENTO TÉCNICO DE SOPORTE 2012
PLAN PARCIAL DE DESARROLLO EN SUELO
DE EXPANSIÓN – PAJARITO –

6.3.
6.3.1.
El amoblamiento de los parques lineales deberá diseñarse de manera que
armonice con los aspectos ambientales y paisajísticos del lugar.
Conformación de las Centralidades.
Centralidad Zonal La Aurora
Con un área total de) 177.301,85 M2 (17,7 Ha), es la centralidad principal y tiene
125.468,87 m² en suelos estables, equivalentes al 70,8 % de toda la centralidad.
En la centralidad se ubicarán actividades comerciales y de servicios mercantiles;
equipamientos básicos de ecuación, salud y deportes y recreación; además de
vivienda y áreas libres, todas de ámbito zonal.
Suelo a Ceder
Del total del área de la centralidad 107.888,43 m² corresponden a las cesiones
obligatorias, que se destinarán principalmente para desarrollar equipamientos
educativos, recreativos, deportivos, áreas cívicas y representativas.
Del total de áreas cedidas, 56.055,45 m² de suelo estable se destinará al
desarrollo de:
Equipamientos educativos principalmente, en tres lotes A, B y C, en los
cuales se desarrollarán 5 equipamientos de mínimo 20 aulas cada uno o
en defecto mínimo total de 100 aulas, así como áreas complementarias.
Un equipamiento de salud nivel II en un área producto de la integración
de los lotes D y E.
Los lotes F y G, para el desarrollo de equipamientos institucionales,
estación de policía y/o de asistencia social, los cuales reutilizarán y
adecuarán las edificaciones existentes. El lote H para la conformación de
un área cívica y representativa.
De las áreas cedidas, 51.832,98 m² son suelos con restricciones ambientales, las
cuales serán destinadas a la conformación de áreas libres que podrán anexarse a
los equipamientos contiguos de manera que sean utilizados por los usuarios de
los equipamientos y por la comunidad en general; así:
179
DOCUMENTO TÉCNICO DE SOPORTE 2012
PLAN PARCIAL DE DESARROLLO EN SUELO
DE EXPANSIÓN – PAJARITO –
Los lotes I, J, y L, para el desarrollo de un parque lineal sobre la quebrada
La Cascada de uso público e integrado al equipamiento educativo anexo,
lo mismo que a las actividades comerciales de la centralidad.
El lote K, como área libre anexa al equipamiento educativo del lote A. Los
lotes M y N para la conformación del Parque Ambiental Barrial La Puerta,
el cual deberá prever su conexión con el parque lineal de quebrada sobre
la quebrada Los Chorros.
Centralidad Zonal de la Aurora:
Equipamientos educativos de acuerdo con la población en edad escolar y
cobertura educativa.
Un equipamiento de salud nivel II
Una unidad básica de equipamientos comunitarios zonales que agrupe servicios
institucionales y de asistencia social.
Un equipamiento de seguridad (estación de policía)
Un área cívica y representativa de cobertura zonal.
Áreas de actividad múltiple de cobertura zonal en la modalidad de parques
deportivos o recreativos.
Equipamiento de Transporte masivo de mediana capacidad.
180
DOCUMENTO TÉCNICO DE SOPORTE 2012
PLAN PARCIAL DE DESARROLLO EN SUELO
DE EXPANSIÓN – PAJARITO –
181
DOCUMENTO TÉCNICO DE SOPORTE 2012
PLAN PARCIAL DE DESARROLLO EN SUELO
DE EXPANSIÓN – PAJARITO –
El lote O ubicado al sur (parte inferior de la centralidad zonal) para la
conformación del Parque Ambienta Barrial La Aurora totalmente integrado
a la centralidad como un área pública de libre acceso.
Las adecuaciones de los suelos ambientales que son parte de las áreas de
protección a las corrientes de agua, deben orientarse a conformar parques
lineales de quebrada.
El equipamiento educativos ubicado en el Lote A debe vincular la casa de
propiedad de la Fiscalía que se adecuará como un equipamiento cultural,
educativo o afín de ámbito zonal.
CENTRALIDAD LA AURORA EN LA ACTUALIDAD
Áreas de Actividad Múltiple
Del total de la centralidad 46.348,97 m² son suelos estables destinados a
actividad múltiple de cobertura zonal.
182
DOCUMENTO TÉCNICO DE SOPORTE 2012
PLAN PARCIAL DE DESARROLLO EN SUELO
DE EXPANSIÓN – PAJARITO –
Serán utilizados para el desarrollo de comercio, vivienda y servicios mercantiles;
se podrán construir 23.292 m² en primer piso y máximo 34.938,6 m² en pisos
superiores en comercio y servicios. Así:
1.214 m² construidos para 2 equipamientos de salud del nivel I, los cuales
se deberán ubicar en el primer piso, o en pisos superiores garantizando el
acceso para minusválidos o personas con limitaciones físicas.
Los equipamientos de salud nivel I tendrán cada uno un área mínima de
607 m² construida y reservar áreas adicionales para retiros (si se
requieren) y usos complementarios para parqueaderos.
Deberá reservar 5.700 m² de suelo para la construcción de equipamientos
recreativos y deportivos (coliseos, piscinas, canchas polideportivas).
Anexo a los equipamiento deportivos y recreativos privados se deberá
reservar mínimo 2.364 m² para una unidad básica comunitaria barrial.
Las áreas libres, resultado de aplicar el índice de ocupación, deberán ser para la
circulación en el primer piso, no limitando la circulación peatonal y englobados
en espacios aptos para el desarrollo de actividades lúdicas o cívicas.
6.3.2.
Centralidad Barrial de Nazareth
Con un área total de) 48.986,25 m2 (4,9 Ha), de los cuales 41.411,02 m² son
suelos estables, equivalentes al 84,5% de toda la centralidad.
Centralidad Barrial Nazareth:
Equipamientos educativos de acuerdo con la población en edad escolar y
cobertura educativa.
Una unidad básica de equipamientos comunitarios barriales que agrupe servicios
institucionales y de asistencia social.
Contará con un área cívica y representativa de cobertura barrial.
Áreas de actividad múltiple de cobertura zonal en la modalidad de parques o
escenarios deportivos o recreativos.
Equipamiento de transporte para la disposición de vehículos de Transporte
Público Colectivo.
183
DOCUMENTO TÉCNICO DE SOPORTE 2012
PLAN PARCIAL DE DESARROLLO EN SUELO
DE EXPANSIÓN – PAJARITO –
Suelo a Ceder
Del total del área de la centralidad 27.036,80 m² corresponden a las cesiones
obligatorias, las cuales se destinarán principalmente para el desarrollo de
equipamientos educativos, recreativos, deportivos, y áreas cívicas y
representativas.
Del total de áreas cedidas, 19.461,57 m2 de suelo estable se destinarán al
desarrollo de:
2 equipamientos educativos de mínimo 20 aulas o uno de 40 aulas,
además de la áreas complementarias; en los lotes A y B.
Un equipamiento cultural o de asistencia social (como parte de la unidad
básica comunitaria barrial) pero de uso público; en el lote C.
Un área recreativa y deportiva de cobertura barrial, y un área cívica y
representativa en los lotes D y E.
Un equipamiento de salud nivel I.
Por fuera de la centralidad, y dentro del asentamiento de Pedregal bajo se
encuentra un equipamiento educativo que posee restricciones para su
ampliación.
También como áreas cedidas se tienen 7.575,23 m² con restricciones
ambientales, destinado a la conformación del parque lineal de la quebrada La
Chaguala, de carácter público con los lotes F y G. Este deberá plantear la
posibilidad de ser aprovechado por los establecimientos educativos anexos.
Áreas de Actividad Múltiple
Del total de la centralidad 18.586,13 m² son suelos estables destinados a áreas
de actividad múltiple de centralidad barrial.
Serán destinados a la ubicación de comercio, vivienda y servicios mercantiles; de
los cuales se podrá construir 7003 m² en primer piso y 3.502 m² en altura para
comercio y servicios. Así:
184
DOCUMENTO TÉCNICO DE SOPORTE 2012
PLAN PARCIAL DE DESARROLLO EN SUELO
DE EXPANSIÓN – PAJARITO –
607 m² construidos para 1 equipamientos de salud del nivel I, en el cual
se garantizará el acceso a los minusválidos o personas con limitaciones
físicas y reservará áreas adicionales para retiros, (si se requieren), y áreas
complementarias para parqueaderos.
Deberá reservar 1.900 m² de suelo para la construcción de equipamientos
recreativos y deportivos de dominio privado (coliseos, piscinas, canchas
polideportivas).
Anexo a los equipamientos deportivos y recreativos privados se deberá
reservar 1.182 m² para una unidad básica comunitaria barrial.
Las áreas libres, serán para la libre circulación en el primer piso, no
limitando la circulación peatonal.
185
DOCUMENTO TÉCNICO DE SOPORTE 2012
PLAN PARCIAL DE DESARROLLO EN SUELO
DE EXPANSIÓN – PAJARITO –
186
DOCUMENTO TÉCNICO DE SOPORTE 2012
PLAN PARCIAL DE DESARROLLO EN SUELO
DE EXPANSIÓN – PAJARITO –
CENTRALIDAD NAZARETH EN LA ACTUALIDAD
CENTRALIDAD NAZARET EN LA ACTUALIDAD
6.3.3.
Centralidad Barrial de Lusitania
Con un área total de 17.682,49m2 (1,76 Ha)en suelo estable.
En la centralidad se ubicarán actividades comerciales y de servicios, además de
equipamientos básicos de ecuación, salud y deportes y recreación; además de
vivienda y áreas libres.
Suelo a Ceder
Del total del área de la centralidad 10.706,91 m² corresponden a las cesiones
obligatorias, las cuales se destinarán principalmente para el desarrollo de
equipamientos educativos, recreativos, deportivos, y áreas cívicas y
representativas, así:
187
DOCUMENTO TÉCNICO DE SOPORTE 2012
PLAN PARCIAL DE DESARROLLO EN SUELO
DE EXPANSIÓN – PAJARITO –
2 equipamientos educativos de mínimo 20 aulas cada uno o en su defecto
uno de 40 aulas, además de las áreas complementarias; en el lote A.
1 área cívica y representativa, en el lote B.
Deberá utilizarse la infraestructura existente de la plaza de toros como
parte del diseño de estos equipamientos y áreas libres.
Es de anotar, que actualmente se cuenta con un tercer establecimiento educativo
llamado Liceo Santa Margarita.
Áreas de Actividad Múltiple
Del total de la centralidad 3.835,50 m² son suelos estables destinados a áreas de
actividad múltiple de centralidad barrial.
Serán destinados a la ubicación de comercio, vivienda y servicios mercantiles; de
los cuales podrá construir 9147 m² en primer piso y máximo 13.721 m² hasta
dos pisos en comercio y servicios. Así:
1.214 m² construidos como mínimo para 2 equipamientos de salud del
nivel I, los cuales deberán garantizar el acceso para minusválidos o
personas con limitaciones físicas. Los equipamientos de salud nivel I
tendrán cada uno un área mínima de 607 m² construida, reservarán
áreas adicionales para retiros, (si se requieren) y áreas complementarias
para parqueaderos.
Deberá reservar 1.900 m² de suelo para la construcción de equipamientos
recreativos y deportivos (coliseos, piscinas, canchas polideportivas).
Anexo a los equipamientos deportivos y recreativos privados se deberán
reservar 1.182 m² para una unidad básica comunitaria barrial.
Las áreas libres, resultado de aplicar el índice de ocupación, deberán ser para la
libre circulación en el primer piso, no limitando la circulación peatonal y
englobada en un solo espacio.
Se podrán conservar las edificaciones que actualmente posee y acondicionarlas a
los nuevos usos.
188
DOCUMENTO TÉCNICO DE SOPORTE 2012
PLAN PARCIAL DE DESARROLLO EN SUELO
DE EXPANSIÓN – PAJARITO –
Centralidad Barrial Lusitania:
Equipamientos educativos de acuerdo con la población en edad escolar y
cobertura educativa además del Liceo Santa Margarita.
Una unidad básica de equipamientos comunitarios barriales que agrupe servicios
institucionales y de asistencia social.
Contará con un área cívica y representativa de cobertura barrial.
Áreas de actividad múltiple de cobertura zonal en la modalidad de parques o
escenarios deportivos o recreativos.
Para el desarrollo de esta centralidad podrá utilizarse la infraestructura que
actualmente posee la Hacienda Lusitania, rescatando los valores culturales que
posee.
189
DOCUMENTO TÉCNICO DE SOPORTE 2012
PLAN PARCIAL DE DESARROLLO EN SUELO
DE EXPANSIÓN – PAJARITO –
190
DOCUMENTO TÉCNICO DE SOPORTE 2012
PLAN PARCIAL DE DESARROLLO EN SUELO
DE EXPANSIÓN – PAJARITO –
CENTRALIDAD LUSITANIA EN LA ACTUALIDAD
6.3.4.
Centralidad Barrial de Pajarito
Con un área total de 27.824,32 m2 de los cuales 23.882,32 m² (2,2 Ha) se
generan a partir del desarrollo del Plan Parcial, el resto, 3942 m² pertenecen al
actual asentamiento de Pajarito, donde se ubican el establecimiento educativo y
el templo católico.
Del total de la centralidad, 22.388,52 m² son suelos estables, equivalentes al
80,5 % de toda la centralidad.
En la centralidad se ubicarán actividades comerciales y de servicios;
equipamientos básicos de educación, salud y deportes y recreación; además de
vivienda y áreas libres.
Suelo a Ceder
191
DOCUMENTO TÉCNICO DE SOPORTE 2012
PLAN PARCIAL DE DESARROLLO EN SUELO
DE EXPANSIÓN – PAJARITO –
Del total del área de la centralidad 22.384,68 m² corresponden a las cesiones
obligatorias, las cuales se destinarán principalmente para el desarrollo de
equipamientos educativos, recreativos y deportivos, que se destinarán al
desarrollo de:
Equipamientos educativos principalmente, mediante el desarrollo y
readecuación de dos lotes A, B y C, en los cuales se desarrollarán 3
equipamientos de mínimo 20 aulas cada uno o en su defecto mínimo 60
aulas, además de las áreas complementarias (con énfasis en el deporte
con acceso público); un equipamiento de salud nivel I y el templo católico.
Se debe tener en cuenta que el lote B hace parte del Asentamiento
Pajarito.
Dentro del lote B existe actualmente la capilla católica, la cual podrá ser
reubicada en cualquier otro sitio de la centralidad.
Como parte de las cesiones obligatorias, se cuenta con el lote C destinado
a la generación de un área cívica y representativa pública, la que podrá
ser replanteada con los otros lotes destinados a equipamientos (A, B y C)
para la reubicación de equipamientos (plaza cívica, 4 equipamientos
educativos y las áreas recreativas y deportivas).
Del total del área de la centralidad se tienen los lotes E y G con
restricciones ambientales de los cuales el G es cesión obligatoria, mientras
el E lo aporta el asentamiento de Pajarito. Todos ellos destinados a la
conformación de los Parques Lineales de las quebradas Caño Pajarito y
Acequia Arriba. Serán áreas libres ambientales que podrán anexarse como
parte de los equipamientos y para el disfrute de la comunidad en general.
Áreas de Actividad Múltiple
Del total de la centralidad 2.951,45 m² son suelos estables destinados a áreas de
actividad múltiple de centralidad barrial.
Serán destinados a la ubicación de comercio, vivienda y servicios mercantiles; de
los cuales podrá construir 2.481 m² en primer piso y en total 3721 m² hasta dos
pisos en comercio y servicios. Así:
607 m² construidos mínimo para 1 equipamientos de salud del nivel I, el
cual garantizará el acceso para minusválidos o personas con limitaciones
192
DOCUMENTO TÉCNICO DE SOPORTE 2012
PLAN PARCIAL DE DESARROLLO EN SUELO
DE EXPANSIÓN – PAJARITO –
físicas y reservará áreas adicionales para retiros y áreas complementarias
para parqueaderos.
Anexo a los equipamientos deportivos y recreativos públicos
preferiblemente se deberá reservar mínimo 1.182 m² para una unidad
básica comunitaria barrial (de no trasladarse el templo católico, se podrá
disminuir).
Las áreas libres, deberán ser para la libre circulación en el primer piso, no
limitando la circulación peatonal.
Centralidad Barrial Pajarito:
Equipamientos educativos de acuerdo con la población en edad escolar y
cobertura educativa, incluyendo el equipamiento existente.
Una unidad básica de equipamientos comunitarios barriales que agrupe servicios
institucionales y de asistencia social.
Contará con un área cívica y representativa de cobertura barrial.
Áreas de actividad múltiple de cobertura zonal en la modalidad de parques o
escenarios deportivos o recreativos.
Para el desarrollo de esta centralidad se tendrán en cuenta los equipamientos
existentes incluyendo la capilla, la placa polideportiva y la sede comunal,
pudiéndose reordenar completamente.
193
DOCUMENTO TÉCNICO DE SOPORTE 2012
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194
DOCUMENTO TÉCNICO DE SOPORTE 2012
PLAN PARCIAL DE DESARROLLO EN SUELO
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CENTRALIDAD PAJARITO EN LA ACTUALIDAD
6.3.5.
Centralidad Barrial de Monteclaro
Con un área total de) 44.017,20 m2 (4,4 Ha), de los cuales 24.360,79 m² son
suelos estables, equivalentes al 55,3% de toda la centralidad.
En la centralidad se ubicarán actividades comerciales y de servicios, además de
equipamientos básicos de educación, salud y deportes y recreación; además de
vivienda y áreas libres.
Suelo a Ceder
Del total del área de la centralidad 39.881,49 m² corresponden a las cesiones
obligatorias, las cuales se destinarán principalmente para el desarrollo de
equipamientos educativos, recreativos y deportivos.
195
DOCUMENTO TÉCNICO DE SOPORTE 2012
PLAN PARCIAL DE DESARROLLO EN SUELO
DE EXPANSIÓN – PAJARITO –
Del total de áreas cedidas, se destinará los lote A y B al desarrollo de
equipamientos educativos principalmente, en los cuales se harán 2
equipamientos de mínimo 20 aulas cada uno o en su defecto mínimo 40
aulas en total, además de la áreas complementarias (teniendo prelación el
desarrollo de actividades deportivas y culturales).
También como áreas cedidas se tiene el lote C con restricciones
ambientales, destinado a la conformación del Parque Ambiental Barrial de
Monteclaro. Este deberá plantear la posibilidad de ser aprovechado por
los establecimientos educativos anexos.
196
DOCUMENTO TÉCNICO DE SOPORTE 2012
PLAN PARCIAL DE DESARROLLO EN SUELO
DE EXPANSIÓN – PAJARITO –
197
DOCUMENTO TÉCNICO DE SOPORTE 2012
PLAN PARCIAL DE DESARROLLO EN SUELO
DE EXPANSIÓN – PAJARITO –
Áreas de Actividad Múltiple
Del total de la centralidad 1.038,37 m² son suelos estables destinados a áreas de
actividad múltiple de centralidad barrial.
Serán destinados a la ubicación de comercio, vivienda y servicios mercantiles; de
los cuales podrá construir 3.170 m² en primer piso y máximo 4.755 m² en total
Así:
607 m² construidos para 1 equipamiento de salud del nivel I,
garantizando el acceso para minusválidos o personas con limitaciones
físicas.
Los equipamientos de salud nivel I tendrán cada uno un área mínima de
607 m² construida y reservar áreas adicionales para retiros y áreas
complementarias para parqueaderos.
Deberá reservar 1.900 m² de suelo para la construcción de equipamientos
recreativos y deportivos (coliseos, piscinas, canchas polideportivas.
Anexo a los equipamiento deportivos y recreativos privados o públicos se
deberá reservar mínimo 1.182 m² para una unidad básica comunitaria
barrial.
Las áreas libres, deberán ser para la libre circulación en el primer piso, no
limitando la circulación peatonal y englobado en un solo espacio.
Como la centralidad se desarrolla totalmente a partir de la unidad de gestión VIII
a la que pertenece, la centralidad podrá ser replanteada por los gestores de la
unidad, siempre y cuando se conserve el programa de necesidades propuesto y
se apruebe previamente la propuesta por El Departamento Administrativo de
Planeación.
Centralidad Barrial Monteclaro
Equipamientos educativos de acuerdo con la población en edad escolar y
cobertura educativa.
Una unidad básica de equipamientos comunitarios barriales que agrupe servicios
institucionales y de asistencia social.
Contará con un área cívica y representativa de cobertura barrial.
198
DOCUMENTO TÉCNICO DE SOPORTE 2012
PLAN PARCIAL DE DESARROLLO EN SUELO
DE EXPANSIÓN – PAJARITO –
Áreas de actividad múltiple de cobertura zonal en la modalidad de parques o
escenarios deportivos o recreativos.
CENTRALIDAD MONTECLARO EN LA ACTUALIDAD
6.3.6.
Desarrollo de las Centralidades.
La conformación de cada una de las centralidades con respecto al suelo público
para la ubicación de los equipamientos y parques ambientales y al suelo
destinado a actividad múltiple aparece en los planos de las centralidades “Áreas
de Cesión y Actividad Múltiple por Unidad de Gestión” y en el correspondiente al
Parques Mirador Pajarito y se cuantifican en el cuadro “Conformación de las
Centralidades y los Parques” que aparece a continuación.
El suelo público se obtiene por medio de los terrenos que se ceden en
cumplimiento de las obligaciones urbanísticas de todo el proyecto y por unos
predios que actualmente tienen el Municipio y la Iglesia ubicada en el área de
manejo especial de Pajarito.
199
DOCUMENTO TÉCNICO DE SOPORTE 2012
PLAN PARCIAL DE DESARROLLO EN SUELO
DE EXPANSIÓN – PAJARITO –
200
DOCUMENTO TÉCNICO DE SOPORTE 2012
PLAN PARCIAL DE DESARROLLO EN SUELO
DE EXPANSIÓN – PAJARITO –
CONFORMACIÓN DE LAS CENTRALIDADES Y LOS PARQUES
Suelo a Ceder para Equipamientos
ÁREA APTITUD
B-C
TOTAL
SUELO A
CEDER
ÁREA APTITUD
D-E
Suelo en
Actividad
Múltiple
VIA
TOTAL LOTE
CENTRALIDAD BARRIAL MONTECLARO
20.225,08
19.656,41
39.881,49
1.038,37
3.097,34
44.017,20
22.384,68
2951,45
2488,19
27.824,32
10.706,91
3.835,50
3.140,08
17.682,49
27.036,80
18.586,13
3.363,32
48.986,25
107.888,43
46.348,97
23.064,45
177.301,85
72.760,42
35.153,38
CENTRALIDAD BARRIAL PAJARITO
16948,88
5.435,80
CENTRALIDAD BARRIAL LUSITANIA
10.706,91
0
CENTRALIDAD BARRIAL NAZARETH
19.461,57
7.575,23
CENTRALIDAD ZONAL LA AURORA
56.055,45
51.832,98
TOTAL CENTRALIDADES
123.397,89
84.500,42
207.898,31
315.812,11
Sobre los suelos estables se ubicarán los equipamientos que servirán al sector,
principalmente los de educación, recreación y algunos de los de salud. En parte
de los suelos con afectaciones ambientales se definieron parques ambientales y
parques lineales de quebrada.
Con el fin de facilitar la ejecución y la gestión del plan parcial y cumplir con los
objetivos señalados de generación de espacio público y reparto equitativo de
cargas y beneficios, entre otros, se identifican ocho (8) unidades de gestión las
cuales deberán ser ejecutables de manera autónoma. En el presente decreto se
establecen las disposiciones que regulan el desarrollo de cada una de estas
unidades.
Para su delimitación se tiene en cuenta: la ubicación de los predios con respecto
a la totalidad del área, los accesos al área de planificación, el tamaño de los
predios resultantes, la composición predial y natural de los terrenos, la ubicación
de las centralidades y los espacios públicos y el planteamiento urbanístico
general.
201
DOCUMENTO TÉCNICO DE SOPORTE 2012
PLAN PARCIAL DE DESARROLLO EN SUELO
DE EXPANSIÓN – PAJARITO –
Las unidades de gestión con los lotes que las conforman y sus áreas se
relacionan en el cuadro siguiente:
Composición de las Unidades de Gestión
Unidad
de
Gestión
Lotes número
Área en m²
I
II
1, 2
4
257.547,60
261.214,99
III
3, 5, 6, 7, 8, 20, 39
326.396,99
9, 14, 15, 16, 17, 18, 19,
35, 36
V
10, 11, 12, 13, 22.
VI
23, 24, 25, 40
VII
26, 27, 28, 34, 37.
VIII
29, 30, 31, 32, 33.
Número total de lotes: 38
IV
228.129,60
200.207,14
223.566,00
124.078,00
283.606,00
1.904.746,32
La delimitación exacta de las unidades de gestión se establecen en el plano
“Unidades de Gestión”
Cada unidad de gestión a su vez, se podrá desarrollar por etapas que serán
delimitadas en el plano urbanístico de cada unidad al momento de solicitar la
licencia de urbanización, esta licencia será única por unidad de gestión.
Cada una de estas unidades detallara las cargas que le corresponden de acuerdo
con el planteamiento general del plan y el reparto de cargas y beneficios. (Ver
Cuadro “Áreas de Cesión por Unidad de Gestión”). Al momento de solicitar la
licencia de construcción se habrán entregado las áreas de cesión que le
corresponde a cada etapa, por escritura pública debidamente registrada y se
definirá el momento en que se construirán y entregarán los metros construidos
en equipamientos obligatorios con su garantía correspondiente.
Las obligaciones de área construida para equipamientos y la dotación y
acondicionamiento de los suelos a ceder que le corresponden a cada etapa se
entregarán con las edificaciones de la etapa respectiva.
202
DOCUMENTO TÉCNICO DE SOPORTE 2012
PLAN PARCIAL DE DESARROLLO EN SUELO
DE EXPANSIÓN – PAJARITO –
203
DOCUMENTO TÉCNICO DE SOPORTE 2012
PLAN PARCIAL DE DESARROLLO EN SUELO
DE EXPANSIÓN – PAJARITO –
SUELO A CEDER POR UNIDAD DE GESTION
(m²)
UNIDAD DE
GESTIÓN
I
II
III
IV
V
VI
VII
VIII
TOTAL
UNIDADES DE
GESTIÓN
ÁREA
APTITUD
D-E
TOTAL LOTE
27892,05
15525,1
78121,61
21130
96987,92
10406
8100
19656,41
47.353,62
27.343,95
94.980,78
40.276,77
115.925,49
20.895,00
12.814,00
39.881,49
121.652,01 277819,1
399.471,10
ÁREA APTITUD
B-C
19.461,57
11.818,85
16.859,17
19.146,77
18.937,57
10.489,00
4.714,00
20.225,08
El cuadro anterior muestra la proporción de áreas de cesión que le corresponde a
cada una de las unidades de gestión como parte del reparto de cargas, en
algunos casos el suelo público que se define para una unidad de gestión
sobrepasa las obligaciones de la misma y deberá ser cedido por otra unidad la
cual se encuentra en déficit respecto a estos suelos.
En el caso de que a iniciativa de los particulares se quiera desarrollar, alguno de
los equipamientos para los cuales se ha reservado suelo de cesión, estos se
podrán compensar con otros suelos ambientales ubicados en el área de
planificación, teniendo en cuenta la diferencia en el valor de los mismos y de
acuerdo con las prioridades para el canje de suelos ambientales por suelo de
equipamiento que se señalaron con anterioridad. (Ver plano “Planteamiento
Ambiental, Sistema Natural de Espacio Público - Cesiones”)
La administración diseñará los espacios públicos y los equipamientos en las
centralidades y parques ambientales, priorizando los que serán objeto de cesión,
acorde con estos diseños y bajo la orientación de la administración los
urbanizadores cederán los suelos y las áreas construidas obligatorias.
204
DOCUMENTO TÉCNICO DE SOPORTE 2012
PLAN PARCIAL DE DESARROLLO EN SUELO
DE EXPANSIÓN – PAJARITO –
Se cuantifican además en el cuadro los suelos privados que hacen parte de las
centralidades, que se desarrollarán como áreas de actividad múltiple. En estas
áreas se construirán locales para actividades de comercio, servicios o
equipamientos.
6.4. Sistema de equipamientos y áreas cívicas y representativas
El alcance del plan parcial de Pajarito amerita definir nuevas áreas cívicas y
representativas las cuales deben ubicarse en la centralidad zonal y en cada una
de las centralidades barriales, y deben corresponder a la cobertura y jerarquía de
estas últimas. Sus características deben permitir el desarrollo de actividades
culturales, cívicas, sociales, democráticas o lúdicas entre otras, y deben contar
con el amoblamiento respectivo.
En el territorio y según la cobertura de los servicios, los equipamientos y el
espacio público se jerarquizan por ámbitos territoriales, que para el plan parcial
de Pajarito se definen como zonal y barrial16; estos son fundamentales junto con
los estándares que se tienen.
Con relación a la demanda de servicios básicos (prestados a través de
equipamientos), el plan parcial propone la reserva de suelos con la asignación
del respectivo uso para educación, salud, recreación y deportes principalmente.
Su cálculo se basa en los estándares actuales de la ciudad, buscando
principalmente no estar por debajo de los actuales indicadores, atender la nueva
población a asentarse y brindar servicios a la población que actualmente ocupa el
territorio.
Datos Generales de población
Viviendas Totales
25.000
Asentamientos 500
Nuevas 24.500
Número de personas por vivienda
4
Dos adultos, dos menores
Tipo de familias
Dos adultos, un menor
Un adulto, uno o dos o tres menores
Total habitantes
100.000
Estratos
2, 3, 4
Tipo de viviendas
En los rangos de Interés social
16
Artículo 45º del Acuerdo 62 de 1999
205
DOCUMENTO TÉCNICO DE SOPORTE 2012
PLAN PARCIAL DE DESARROLLO EN SUELO
DE EXPANSIÓN – PAJARITO –
A continuación se presenta el análisis de cada uno de los servicios que deben ser
atendidos mediante equipamientos, a partir de este análisis se obtiene el suelo
requerido para su desarrollo y servirá como referente para el diseño
arquitectónico y urbanístico de los mismos. Sin embargo, estos indicadores se
ajustarán a las condiciones de cada centralidad y la concentración en éstas de
los equipamientos debe buscar la optimización en la utilización de las
infraestructuras de los servicios y la complementariedad entre ellos.
6.4.1. Equipamientos Básicos Sociales
Conformado por los subsistemas de equipamientos educativos, de recreación y
deportes, y el de salud.
Subsistema de Educación.
Comprende los niveles de preescolar, educación básica (primaria y secundaria) y
educación media. Para el plan parcial de Pajarito se tiene en cuenta los
siguientes indicadores:
Índice de población en edad escolar17
Población total
Población en edad escolar
27%
100.000 habitantes
27.000 escolares
Número
Número
Número
Número
Número
Número
Número
20 aulas
45 alumnos
1800
600 aulas
300 aulas
30 Establecimientos
15 Establecimientos
mínimo de aulas por establecimiento
de alumnos por aulas
de alumnos por establecimiento (2 jornadas)
de aulas requeridas (1 jornada)
de aulas requeridas (2 jornadas)
de establecimientos de 20 aulas (1 jornada)
de establecimientos de 20 aulas (2 jornadas)
Los espacios mínimos requeridos para un establecimiento con educación básica
desde el grado cero al once, con 20 aulas son los siguientes:
m²
Áreas
1.120 m²
Área de las aulas
Aula (7m x 8m) 7m x 8 m
Número de aulas 20
Áreas en otros espacios indispensables
Centro de educación física 2,5 aulas
Laboratorio de química 1,5 aulas
Laboratorio de física 1,5 aulas
Laboratorio de ciencias naturales 1,5 aulas
Sala de profesores 2,5 aulas
17
56
1.078 m²
140
84
84
84
140
De la zona 2 Nororiental
206
DOCUMENTO TÉCNICO DE SOPORTE 2012
PLAN PARCIAL DE DESARROLLO EN SUELO
DE EXPANSIÓN – PAJARITO –
Batería sanitaria (10 usuarios)
Rectoría – reuniones
Secretaría
Tesorería
Dirección de núcleo
Servicios sanitarios administrativos
Consejería, sicóloga, coordinación
Servicios generales
Áreas complementarias construidas
Biblioteca
Aula múltiple
Sala de videos
Sala de sistemas
Tienda escolar
Restaurante escolar
Depósito de materiales
Enfermería con unidad sanitaria
Celaduría con cuarto sanitario
1 aulas
1 aulas
1 aulas
1 aula
1 aula
0,5 aulas
1 aulas
0,25 aulas
224
56
56
56
56
28
56
14
1.692
4 aulas
224
1.125
56
56
28
168
14
14
7
1 aula
1 aula
0,5 aulas
3 aulas
0,25 aulas
0,25
0.125
Áreas construida (sin circulaciones)
Circulaciones internas
3.890
35% de la construcción
1.361
TOTAL área CONSTRUIDA
Área construida en primer piso
Áreas complementarias libres
Áreas libre recreativa
Placas polideportivas (3)
Duchas, camerinos, unidades sanitarias
Áreas de parqueo
5.251
(3 pisos)
1.750
5.127
2 m²/escolar
836 m² c/u
1,5 aulas
14%
de
construcción
la
1800
2.508
84
735
Parámetro de diseño para un establecimiento típico de educación:
Área construida por piso en edificación
Retiros
:
Áreas libres:
Total del Terreno:
de tres pisos:
1.750 m²
1.500 m² (ambientales)
5.127 m² (recreativas y deportivas)
8.377 m²
El establecimiento tendrá mínimo 20 aulas, pero preferiblemente llegarán a tener
40 de acuerdo con las recomendaciones de la Secretaría de Educación Municipal.
El suelo del establecimiento donde se ubican las construcciones debe ser estable,
las áreas libres recreativas, las placas polideportivas y las áreas de separación
entre bloques podrán estar en suelo con restricciones ambientales siempre y
cuando se garantice la estabilidad del suelo, del área libre, de los escenarios
deportivos y del establecimiento educativo en general.
207
DOCUMENTO TÉCNICO DE SOPORTE 2012
PLAN PARCIAL DE DESARROLLO EN SUELO
DE EXPANSIÓN – PAJARITO –
El diseño tendrá como requisito el que las áreas complementarias construidas y
las complementarias libres se ubiquen en el planteamiento general de manera
que permitan la utilización de los escolares y de la comunidad, mediante la
programación de horarios. Esta posibilidad se tendrá en cuenta para los diseños
arquitectónicos de forma que se posibilite el control en los accesos.
Esquema de un
establecimiento
educativo
Espacios para
el servicio
interno
Espacios para
el servicio
interno y
externo
Establecimiento educativo
Aulas
Áreas indispensables para el servicio
Áreas complementarias libres y
construidas
Subsistema Salud
El sector desarrolla sus funciones a través de las entidades promotoras de salud
(E.P.S.), las cuales prestan sus servicios por intermedio de las instituciones
prestadoras del servicio de salud (I.P.S.) y por personas naturales, que son
aquellos profesionales y especialistas en la salud que independientemente
ofrecen sus servicios en consultorios de carácter privado.
Si la población que tendrá Pajarito pertenece a los estratos 2 al 4, es muy
probable que un gran porcentaje esté dentro del denominado régimen
contributivo, es decir, está afiliado por su propia cuenta o por estar vinculado al
sector formal de la economía. Lo anterior hace pensar, que la oferta de servicios
de salud será en su mayoría del sector privado, sin embargo el plan debe
reservar áreas para este servicio que permita ofrecerlo independiente de quién lo
facilite.
Las I.P.S., asociadas a un lenguaje urbanístico, son todos aquellos
equipamientos en salud, que tienen una clasificación por niveles según el grado
de complejidad del servicio que se presta. Dichos niveles van del I al III siendo
este último el de mayor complejidad, es decir aquellos equipamientos de salud
208
DOCUMENTO TÉCNICO DE SOPORTE 2012
PLAN PARCIAL DE DESARROLLO EN SUELO
DE EXPANSIÓN – PAJARITO –
que se clasifiquen en el nivel III, son los que tienen capacidad de profesionales
especialista y tecnología para atender los casos más complejos en salud.
Nivel I – Puestos de salud: Este nivel es asociado con la jerarquía barrial dado su
alcance médico primario y de poca complejidad, en la mayoría de los casos se
atienden consultas externas y urgencias menores de primeros auxilios. Son
lugares visitados por la población circundante. En este plan se ubicarán en las
centralidades barriales. Estarán compuestos por consultorios de medicina
general, odontología, sicología, nutrición y dietética y laboratorio.
Nivel II – Centros de salud y unidades intermedias: Este nivel es cubierto por las
I.P.S. y su cubrimiento es de tipo zonal, puesto que dichos establecimientos son
receptores de pacientes con una complejidad mayor remitidos desde el nivel I.
Se ubicarán en la centralidad zonal.
Nivel III – Clínicas y hospitales: Por su alto nivel en tecnología y experimentado
personal, estos equipamientos reciben pacientes del municipio y del ámbito
metropolitano, regional y nacional; en algunos casos los pacientes provienen del
extranjero. Su ubicación debe ser el centro tradicional y representativo y el
corredor de servicios metropolitano.
Para el cálculo el número de equipamientos en salud se tiene los siguientes
indicadores:
Media de la ciudad en equipamientos I y II
Media urbana en equipamientos nivel I
1/12.208 habitantes
1/10.000 habitantes
Población de Pajarito
Número de equipamientos requeridos
100.000 habitantes
10 de nivel I y/o II
Teniendo en cuenta que Pajarito tendrá una población de 100.000 habitantes y
una centralidad zonal, al menos un equipamiento de salud debe ser nivel II y se
ubicará en esta centralidad. Los otros 9 equipamientos de salud serán nivel I y
se distribuirán en el resto de las centralidades, pudiéndose agrupar dos o más.
Las áreas mínimas requeridas para un equipamiento de nivel I son las siguientes
ÁREAS CONSTRUIDAS PRINCIPALES
10 Consultorios generales y odontología(15 m² c/u)
Laboratorio (sangre, bacteriología, etc.)
Puesto de enfermería y descanso
Depósito limpio
Depósito sucio
Áreas
150
45
20
3
4
209
DOCUMENTO TÉCNICO DE SOPORTE 2012
PLAN PARCIAL DE DESARROLLO EN SUELO
DE EXPANSIÓN – PAJARITO –
Sala de espera
Unidad sanitaria (público, para hombres y mujeres)
Archivo activo y citas
Vacunación
Control prenatal
Sicólogo
Nutrición y dietética
Sala de procedimientos menores y urgencias
Administración
Depósito
20
8
20
20
10
10
25
80
15
20
Total área construida (sin circulaciones)
450
Circulaciones interna (35% del área construida)
Total área construida
157
607
ÁREAS COMPLEMENTARIAS
Parqueaderos (2 por consultorio de 27 m² cada uno)18
Retiros laterales y patios
Área total complementaria
Áreas
540
1.800
2.340
Parámetros de diseño para un establecimiento típico de salud nivel I:
Área construida en un piso:
607 m²
19
Retiros y áreas libres :
1.800 m²
Área total de lote
2.947 m²
El establecimiento deberá ubicarse en primer piso. Solo se admite en pisos
superiores si se adecuan rampas o ascensores.
Los parqueaderos pueden ser en sótano, disminuyendo el área del lote.
Si se realiza como parte de un establecimiento comercial y de servicios, los
parqueaderos se contabilizarán dentro de los exigidos para el complejo.
Las áreas libres podrán ser áreas ambientales siempre y cuando se garantice
la estabilidad de las mismas y la del equipamiento.
Se podrán ubicar las áreas distintas a la de atención a pacientes en pisos
superiores.
Parámetros de diseño para un establecimiento típico de salud nivel II:
Área construida en un piso:
4.600 m²
Retiros y áreas libres:
1.800 m²
Área total de lote
6.400 m²
18
Los parqueaderos podrán ubicarse en sótano o ser parte de una aglomeración de
parqueaderos, cuando el equipamiento esté inserto dentro de un aglomerado comercial.
19
Cuando se requieran para la iluminación o ventilación de sus áreas.
210
DOCUMENTO TÉCNICO DE SOPORTE 2012
PLAN PARCIAL DE DESARROLLO EN SUELO
DE EXPANSIÓN – PAJARITO –
El establecimiento deberá ubicarse en primer piso. Solo se admite en pisos
superiores si se adecuan rampas o ascensores.
Los parqueaderos pueden ser en sótano, disminuyendo el área del lote. Serán
el 14% del área total construida.
Si se realiza como parte de un establecimiento comercial y de servicios, los
parqueaderos se contabilizarán dentro de los exigidos para el complejo.
Las áreas libres podrán ser áreas ambientales siempre y cuando se garantice
la estabilidad de las mismas y la del equipamiento.
Se podrán ubicar las áreas distintas a la de atención a pacientes en pisos
superiores.
Subsistema de Recreación y Deportes
Comprende las áreas públicas o privadas cuya carácter principal es la recreación
pasiva, activa o mixta. Según la cobertura o jerarquía se establecen varios tipos:
Parque Vecinal: Conforme con lo dispuesto para los parques infantiles
en el diagnóstico al parque vecinal se le definen los siguientes
parámetros:
Área mínima:
Área máxima:
1.000 m²
4.000 m²
No contarán con equipamientos para el deporte
Deberán desarrollar juegos infantiles y gimnasios de barras al aire libre
para adultos.
No podrán tener restricciones de acceso
Área mínima en zona verde: 50% del parque
Contarán con elementos de amoblamiento como iluminación, bancas,
basureras, señalización.
Parque Recreativo: En el caso del plan parcial P mínimo ajarito, se debe
propender por la ubicación de un parque recreativo en las centralidades.
Su manejo se rige por lo dispuesto para los parques deportivos en el
diagnóstico.
Dotaciones mínimas
Áreas (m²)
Placa polideportiva (2 de 836 m² c/u)
1.672
Parque infantil y gimnasio de barras para adultos al aire
1.000
libre
Área administrativa
20
Área comercial (módulos de ventas sin venta y sin
20
211
DOCUMENTO TÉCNICO DE SOPORTE 2012
PLAN PARCIAL DE DESARROLLO EN SUELO
DE EXPANSIÓN – PAJARITO –
consumo de licor)
Unidad sanitaria
Parqueaderos (10 de 27 m² c/u)
Áreas libres verdes
14
270
1.004
Área total mínima de parque recreativo
Parámetros:
Área mínima:
Área máxima:
4.000
4.000 m²
10.000 m²
Podrán tener escenarios deportivos, pero no deberán tener
infraestructuras complementarias que inciten a la competición (graderías,
cubiertas, etc.)
Podrán contar con elementos de protección al usuario pero no podrán
limitar el libre acceso.
El área mínima en zonas verdes será del 40% del parque.
Deberán contar con juegos infantiles y gimnasios de barras al aire libre
para adultos.
Contarán con elementos de amoblamiento como iluminación, bancas,
basureras, señalización.
Podrán ser realizados y manejados por particulares.
El cuadro anterior plantea las dotaciones mínimas, pero el parque se
diseñara en su totalidad, previendo el desarrollo completo, en la medida
en que posea más de 4.000 m².
En Pajarito se aprovechará el potencial de los suelos con restricciones
ambientales para el desarrollo en estos.
Parque Deportivo: Su ámbito es Zonal y en el caso del Plan Parcial
Pajarito, se debe propender por su ubicación en los suelos con
restricciones ambientales, rigiendo su manejo a lo dispuesto para los
parques deportivos en el diagnóstico, y podrán ser parte de los parques
ambientales definidos en el planteamiento ambiental.
Dotaciones mínimas
Áreas (m²)
Placa polideportiva (3 de 836 m² c/u)
2.508
Parque infantil y gimnasio de barras para adultos al aire
2.000
libre (2 de 1.000 m² c/u)
Coliseo cubierto
1900
Piscina semiolímpica
500
Área administrativa ( 3 oficinas de 15 m² c/u)
45
Área comercial (módulos de ventas sin venta y sin
90
consumo de licor)
Unidad sanitaria
14
Camerinos y duchas
84
Parqueaderos (10 de 27 m² c/u)
270
212
DOCUMENTO TÉCNICO DE SOPORTE 2012
PLAN PARCIAL DE DESARROLLO EN SUELO
DE EXPANSIÓN – PAJARITO –
Áreas libres verdes mínimas
3.000
Área total mínima de parque deportivo
Parámetros:
Área mínima del lote:
Área máxima del lote:
Área mínima estable:
10.411
10.000 m²
25.000 m²
Deberán contar con escenarios deportivos con infraestructuras
complementarias para la competición (graderías, cubiertas, etc.)
Podrán contar con elementos de protección al usuario y control para el
ingreso a las actividades competitivas, pero no podrán limitar el libre
acceso al resto del parque.
El área mínima en zonas verdes será del 30% del parque.
Deberán contar con juegos infantiles y gimnasios de barras al aire libre
para adultos.
Contarán con elementos de amoblamiento como iluminación, bancas,
basureras, señalización.
Podrán ser realizados y manejados por particulares.
El cuadro anterior plantea las dotaciones mínimas, pero el parque se
diseñara en su totalidad, previendo el desarrollo completo, en la medida
en que posea más de 10.000 m².
En Pajarito se aprovechará el potencial de los suelos con restricciones
ambientales para el desarrollo es estos y como parte de parque
ambiental propuesto.
Los equipamientos para la práctica deportiva podrán ser cambiados por
otros acordes con la demanda y con las posibilidades físicas para su
desarrollo en vista de las restricciones ambientales de los suelos.
Unidades Deportivas: Son de ámbito de ciudad y para el caso de
Pajarito, no se cuenta con las condiciones ambientales, en términos de
buena oferta de suelos para el desarrollo de una infraestructura tan
grande. Es por lo anterior, que se propone más el desarrollo de parques
ambientales zonales, como fueron definidos en el planteamiento
ambiental.
6.4.2.
Subsistema de Equipamientos Básicos Comunitarios.
Corresponde a una unidad básica de servicios complementarios a los demás
subsistemas que pretende prestar servicios a la población más vulnerable:
discapacitados, ancianos, jóvenes, niños, mujeres, grupos étnicos, etc.; además
213
DOCUMENTO TÉCNICO DE SOPORTE 2012
PLAN PARCIAL DE DESARROLLO EN SUELO
DE EXPANSIÓN – PAJARITO –
a la prestación de servicios básicos para el culto, las organizaciones sociales y las
manifestaciones culturales y cívicas; y buscan convertirse en lugares para el
encuentro, la creación y la convivencia. Según su ámbito pueden ser de
cobertura barrial (Unidad básica comunitaria barrial) y de cobertura zonal
(Unidad básica comunitaria zonal).
Unidad Básica Comunitaria Barrial: Se ubicarán en las centralidades
barriales, existirán cuatro y las actividades principales serán las siguientes:
Dotaciones mínimas
Templo - culto
Atrio
Salones de capacitación ( 3 de 56 m² c/u)
Aula múltiple (Teatro-cinema) + atrio
Área administrativa (2 oficinas de 15 m² c/u)
Unidad sanitaria
Unidad asistencial
Áreas (m²)
300
50
168
350
30
84
200
Total área unidad básica comunitaria barrial
1.182
Parámetros para las dotaciones:
Se deben reservar como uso, y pueden ser mayores a las asignadas.
Pueden ser desarrolladas por entidades privadas.
Pueden ser desarrolladas en altura
Deben garantizar el acceso al 100% de la población, erradicando
obstáculos físicos para el desplazamiento.
Los parqueaderos se calcularan para cada uso en particular.
Unidad Básica Comunitaria Zonal: Se ubicará en la centralidad zonal de
Pajarito y contará con las siguientes dotaciones:
Dotaciones mínimas
Templo - culto
Atrio
Salones de capacitación ( 6 de 56 m² c/u)
Biblioteca
Aula múltiple (Teatro - cinema) + atrio
Área administrativa (2 oficinas de 15 m² c/u)
Unidad sanitaria
Unidad asistencial
Áreas (m²)
400
50
336
3200
400
30
84
200
Total área unidad básica comunitaria barrial
4.700
Parámetros:
214
DOCUMENTO TÉCNICO DE SOPORTE 2012
PLAN PARCIAL DE DESARROLLO EN SUELO
DE EXPANSIÓN – PAJARITO –
De las dotaciones mínimas se deben reservar como uso, y pueden ser
mayores de las asignadas.
Todas las dotaciones pueden ser desarrolladas por entidades privadas.
Las dotaciones mínimas pueden ser desarrolladas en altura
Se debe garantizar el acceso al 100% de la población, erradicando
obstáculos físicos para el desplazamiento.
Los parqueaderos se calcularan para cada uso en particular.
6.4.3.
Otros Equipamientos
Equipamientos de Justicia Cercana al Ciudadano
Hacen parte junto con los destinados a la prevención y atención de desastres,
del subsistema de paz y convivencia.
De estos hacen parte las Inspecciones especiales, las inspecciones municipales,
las comisarías de familia, los centros de conciliación y resolución de conflictos,
los centros de conciliación institucionales, las casas de justicia o centros para la
convivencia ciudadana, las sedes para los jueces de paz, sedes de los defensores
de oficio, sedes del sistema integrado de seguridad y del sistema integrado de
identificación de huellas.
Para Pajarito, como mínimo se reservará el área para la ubicación de una sede
administrativa que permita la ubicación de uno o varios de estos servicios, según
la demanda, el cual está en la centralidad zonal, teniendo como prioridad la
ubicación de una inspección de policía.
Parámetros:
Se partirá de un área mínima de 70 m² para el funcionamiento de la
inspección y comisaría de familia.
Podrá ubicarse en pisos superiores, garantizando el acceso a
minusválidos.
Podrá ser parte de un conglomerado comercial o de la unidad básica
comunitaria zonal.
De necesitarse más de estos equipamientos se ubicarán principalmente en
la centralidad zonal, y en última instancia en las centralidades barriales.
No se ubicarán en las zonas residenciales.
Con la concentración de estos equipamientos con otros administrativos se
podrá conformar un CERCA.
215
DOCUMENTO TÉCNICO DE SOPORTE 2012
PLAN PARCIAL DE DESARROLLO EN SUELO
DE EXPANSIÓN – PAJARITO –
El área máxima resultante de la agrupación de estos servicios en un
CERCA no será superior a 500 m²
Si se decide ubicar una estación de policía, este debe desarrollarse en la
centralidad zonal, y deberá manejarse como un uso restringido que tenga en
cuenta los siguientes parámetros:
En lo posible anexo o contiguo a la inspección de policía.
Todas las labores se deben desarrollar al interior del inmueble
No se permite la ocupación de las vías con actividades relacionadas con el
uso.
No se permite el cierre temporal ni permanente de las vías.
No se permiten cerramientos perimerales en fachadas cerradas.
Subsistema de Equipamientos Institucionales Oficiales.
Destinados a garantizar el funcionamiento administrativo y logístico oficial,
distintos a las acciones operativas que cada entidad o institución pueda realizar.
En Pajarito se aglutinarán todas en la centralidad zonal, con miras a la
conformación de un CERCA.
Subsistema de Equipamientos Económicos y de Servicios Mercantiles.
Se refiere a todas las actividades comerciales, industriales y de servicios
mercantiles, que ya fueron objeto de su normatización a través del artículo 172º
del Acuerdo 62 de 1999.
Para tal efecto, se le asignan los usos según las siguientes áreas:
Área de Actividad Múltiple de Cobertura Zonal: para toda la centralidad
zonal de La Aurora, y para el corredor ubicado sobre la vía que une a la
centralidad de Lusitania (Vía superior), desde la quebrada La Cascua hasta la
quebrada La Puerta.
Área de Actividad Múltiple de Cobertura Barrial: para las cuatro
centralidades barriales delimitadas en el presente Plan Parcial.
Área Residencial: El resto del suelo estable a desarrollar se le asigna el uso
residencial, con los respectivos usos específicos asignados mediante el Acuerdo
62 de 1999.
216
DOCUMENTO TÉCNICO DE SOPORTE 2012
PLAN PARCIAL DE DESARROLLO EN SUELO
DE EXPANSIÓN – PAJARITO –
6.4.4.
Áreas Cívicas y Representativas.
Son los espacios públicos de mayor representatividad, por sus características
singulares, la localización, su importancia en la estructura del desarrollo del
territorio y los valores y actividades culturales que permite.
En Pajarito se conformaran mínimo una por centralidad y se regirán por los
siguientes parámetros:
Deberán estar enmarcadas por los equipamientos y las actividades
comerciales y de servicios que se ubiquen allí.
Las edificaciones que la contiene deben manejar una relación directa entre
estos y el área cívica permitiendo la apropiación directa de la población.
El diseño del primer piso de las edificaciones debe ser una fusión entre lo
público y lo privado, libre de obstáculos y cerramientos.
Estas áreas deben contar con un amoblamiento que contenga elementos y
símbolos cívicos, culturales, ambientales, recreativos, paisajísticos pero
bajo un diseño integral del mismo.
Ante la oferta de áreas ambientales en todo Pajarito, este espacio debe
ser la contraparte, con una gran porción del suelo en pisos duros, sin
dejar de proveerlo de masas arbóreas si las necesita.
Los elementos culturales a tener en cuenta son: las edificaciones que por
su valor histórico y simbólico van a permanecer (excepto las que se
ubican en suelos con restricciones ambientales) como la edificación del
centro de atención al adulto en Nazareth, la casa de la finca La Aurora
(lote 22), La casa principal del lote 16, la casa de propiedad de la Fiscalía
(lote 4); el sitio donde se ha conformada el incipiente centro del actual
asentamiento de Pajarito, algunas instalaciones de la finca Lusitania.
En el diseño de las áreas cívicas y representativas no se puede desconocer
la oferta de visuales que posee todo Pajarito, por ende, desde estas áreas
se debe resaltar dicha condición, ya que es un mirador de la ciudad.
El área promedio de un área cívica y representativa será de 6.400 m², sin
embargo, debido a las condiciones morfológicas del sitio, se podrá contar
con áreas inferiores, donde se defina un espacio para la congregación de
población donde se puedan desarrollar manifestaciones colectivas y
masivas.
Estas áreas cívicas serán uno de los referentes más importantes que tendrán los
217
DOCUMENTO TÉCNICO DE SOPORTE 2012
PLAN PARCIAL DE DESARROLLO EN SUELO
DE EXPANSIÓN – PAJARITO –
pobladores del lugar, y de la ciudad con respecto a ellos.
6.4.5.
Desarrollo y Gestión de los Equipamientos.
El plan parcial Pajarito prevé la posibilidad de desarrollo simultáneo de varias
unidades de gestión o el desarrollo independiente de cada una de ellas, para lo
cual define las cesiones obligatorias en suelo y en construcción de equipamientos
de manera que se puedan iniciar los desarrollos en cualquiera de las formas
mencionadas.
Los equipamientos que se van a construir como parte de la obligación son en
orden de prioridad los educativos, seguidos de los de salud y por último los de
recreación y deportes.
En educación será prioritario construir mínimo 4 nuevos establecimientos
educativos, con 20 aulas mínimo cada uno. así:
Para la centralidad Pajarito, se realizará prioritariamente un equipamiento
nuevo con los aportes obligatorios de las unidades de gestión VI y VII
En Nazareth con los aportes obligatorios de las unidades de gestión I y II.
Para la centralidad zonal La Aurora con los aportes obligatorios de las
unidades IV y V. Si el desarrollo de vivienda de las unidades de gestión II
y III se inicia cerca de esta centralidad, deberán dar sus aportes
obligatorios en esta centralidad.
En la centralidad de Monteclaro se desarrollará mínimo uno, de acuerdo al
desarrollo de la unidad de gestión VIII.
El la centralidad de Lusitania se podrá terminar de consolidar el Liceo
Santa Margarita con parte de los aportes obligatorios de la unidad de
gestión III.
Todas las áreas cedidas como áreas libres deben ser entregadas completamente
adecuadas para ser utilizadas y disfrutadas como parte del sistema de espacios
públicos.
218
DOCUMENTO TÉCNICO DE SOPORTE 2012
PLAN PARCIAL DE DESARROLLO EN SUELO
DE EXPANSIÓN – PAJARITO –
En salud las obligaciones se orientarán a la construcción de dos equipamientos
del nivel I a ubicar en la centralidad barrial de Nazareth con los aportes de las
unidades de gestión I y II; y en la centralidad barrial de Pajarito con los aportes
de las unidades VI y VII. Además se desarrollará un equipamiento de nivel II en
la centralidad zonal La Aurora con aportes de todas las unidades de gestión, de
ser posible.
6.4.6. Jerarquización del espacio público
En todo caso, los elementos constitutivos del espacios público (de propiedad
pública o privada), así como los equipamientos, se desarrollarán, ubicarán y
prestarán servicio, según su ámbito y cobertura, así:
Ámbito de ciudad
Áreas de importancia ambiental y paisajística (Suelos de protección):
A.I.A.y P. La Montaña
A.I.A.y P. Pedregal Bajo
A.I.A.y P. La Puerta
A.I.A.y P. Pajarito
A.I.A.y P. La Corcovada
A.I.A.y P. La Gómez
Ámbito zonal
Centralidad Zonal de la Aurora
Parque ambiental zonal “Mirador de Pajarito”
Áreacívica y representativa zonal
Parque Deportivo
Unidad Básica Comunitaria Zonal
Ámbito barrial
Centralidad Barrial Nazareth
Centralidad Barrial Pajarito
Centralidad Barrial Lusitania
Centralidad Barrial Monteclaro
Áreacívica y representativa barrial
Parques lineales de quebrada
Parque recreativo
Parque infantil
Unidad Básica Comunitaria Barrial
219
DOCUMENTO TÉCNICO DE SOPORTE 2012
PLAN PARCIAL DE DESARROLLO EN SUELO
DE EXPANSIÓN – PAJARITO –
Todo equipamiento diferente a los enunciados aquí se prodrán ubicar en el
polígono según lo establezca el Plan Especial de Equipamientos, y en su defecto,
las directrices impartidas por Planeación, previo análisis del mismo.
6.5.
Accesibilidad
Como quedó expresado en el diagnóstico, uno de los mayores problemas del
área de planificación es la accesibilidad vehicular en general y especialmente
para el acceso de vehículos de transporte público, dadas las condiciones técnicas
de las vías aledañas existentes, las barreras geotécnicas y urbanísticas
(urbanizaciones construidas) presentes, las pendientes topográficas y las
condiciones hidrográficas.
Se plantea la continuidad del corredor por la actual vía a la Carretera al Mar,
hasta la Avenida 80-81 con la calle 65, lo que implica realizar un análisis con dos
escenarios diferentes en el tiempo que permitirán definir un planteamiento
acorde con las condiciones actuales y venideras.
Primer escenario: Actual carretera al mar como acceso al plan parcial y
desarrollos urbanísticos del sector y al mismo tiempo como parte de la vía Aburrá
- Río Cauca o Túnel a Occidente.
En estas condiciones como se planteó en el diagnóstico, es indispensable la
ampliación de la carretera al Mar desde la quebrada La Gómez hasta la
intersección de la Avenida 80-81 con la calle 65 y la construcción de un puente
de doble calzada, en esta intersección. Esto significaría ampliar 2.650 m. de vía,
adquisición de fajas del orden de 16.000 m² construidas y 8.000 m² no
construidas con un costo estimado de $12.000 millones, más el costo de obras
civiles del intercambio estimadas en $6.000 millones, conformándose un
estimativo total de $18.000 millones.
El realizar esta ampliación prácticamente perpetuaría el funcionamiento de la vía
como conexión Aburrá - Río Cauca, que como se planteó en el diagnóstico no
sería deseable por las implicaciones ambientales y funcionales que generará el
nuevo tipo de vehículo de carga (tractomulas) que se desplazará entre Urabá y
Medellín, además del impacto social debido a la ampliación requerida.
Segundo escenario: Se construye el tramo diseñado K0 + 000 al K4 + 100 de
la vía de conexión Aburrá - Río Cauca.
220
DOCUMENTO TÉCNICO DE SOPORTE 2012
PLAN PARCIAL DE DESARROLLO EN SUELO
DE EXPANSIÓN – PAJARITO –
En este caso, todo el tráfico regional y de carga pasaría a esta vía e incluso todo
el tráfico generado por el desarrollo urbanístico del costado occidental del plan
parcial, colectado por la vía Centralidad - Carretera al Mar, lo que no obligaría en
el mediano plazo a la ampliación de la Carretera al Mar en el tramo que se
analiza, pero sí sería necesario construir un puente de una sola calzada
bidireccional en la intersección de la Avenida 80-81 con la calle 65, con un costo
estimado de $3.200 millones.
Este puente en un futuro se utilizaría como vía exclusiva para el corredor de
TMMC planteado en el POT por la carrera 80, requerido para la movilidad de la
parte alta de la zona noroccidental de la ciudad.
Con esta situación, la actual Carretera al Mar, se podría adecuar como un
corredor de transporte público principalmente, con todo el amoblamiento urbano
requerido para ello.
Estas dos situaciones planteadas deberán precisarse aún más en su propuesta
física y económica para ser discutidas y analizadas por el Comité de Proyectos
Viales y sea cual fuere la decisión, la Administración deberá comprometer los
recursos y realizar la gestión necesaria para garantizar la construcción de la
alternativa definida y así tener completamente resuelto el problema de la
accesibilidad a la zona de expansión sin causar impactos negativos a los
habitantes del sector y a los futuros habitantes de los desarrollos resultantes del
plan parcial.
Ejecución del Intercambio Vial en la Avenida 80-81 por Calle 65.
Igualmente se presenta intercambio vial en ejecución para el cruce de la Avenida
80-81 con la calle 65, consistente en un cruce a nivel con 3 fases semafóricas y
un puente con una calzada inicial de 7.30 metros sobre la calle 65 (ver plano
anexo Propuesta de Intercambio en la Avenida 80-81 con Calle 65).
Este intercambio está basado en aforos realizados en el año 1996 los cuales
fueron actualizados para su construcción por el Área Metropolitana del Valle de
Aburrá, en 1996 muestraron que en los sentidos norte - sur y sur - norte, es
decir a lo largo de la Avenida 80-81, se desplazan el 32% del volumen total de
vehículos que pasan por la intersección, por lo que se propone el puente para
atender esta demanda, funcionando en doble sentido de circulación
221
DOCUMENTO TÉCNICO DE SOPORTE 2012
PLAN PARCIAL DE DESARROLLO EN SUELO
DE EXPANSIÓN – PAJARITO –
Sistema Vial al Interior del Plan Parcial
Inicialmente, se ve claramente planteada una vía principal de atravesamiento del
plan parcial a media ladera, que corresponde a la actual vía al Cucaracho.
Así mismo, definidos en el diagnóstico los posibles puntos de conexión del área
de planificación con la red vial existente y en construcción, se plantean unos ejes
con pendientes longitudinales aptas para la operación de vehículos de transporte
público que permitan la integración total y directa de los nuevos desarrollos con
estas puertas o accesos. Estas puertas son las siguientes:
Túnel a Occidente (Liceo Santa Margarita): será la puerta de conexión futura al
proyecto Aburrá - Río Cauca, que permitirá además la accesibilidad e integración
del plan parcial a la ciudad a través del tramo K0+000 al K4+100, el cual se
tiene aplazado en su construcción.
San Cristóbal (Carretera al Mar con la vía al Cucaracho): Permitirá la conexión
con la cabecera del corregimiento de San Cristóbal y posibilidad de salida de la
zona por la vía a San Javier – La Loma en caso de algún problema de cierre total
de la actual Carretera al Mar.
La Puerta (Vía al Cucaracho con la quebrada La Puerta): Es el acceso desde el
oriente a la mayor parte de la zona de expansión, es punto de paso del futuro
sistema de transporte masivo de mediana capacidad (TMMC), lo que lo convierte
en una de las principales puertas del Plan Parcial.
La Campiña (Calle 64C con carrera 96): Es el punto de integración con la actual
vía a Pajarito.
Las Hamacas: da acceso por el costado norte del plan parcial.
222
DOCUMENTO TÉCNICO DE SOPORTE 2012
PLAN PARCIAL DE DESARROLLO EN SUELO
DE EXPANSIÓN – PAJARITO –
La Pola (Calle 65C con carrera 95 Centro de Atención al Menor Infractor): Da
acceso a la faja de terreno más al oriente del plan (entre las quebradas La
Corcovada y La Gómez).
El resultado de integrar todas estas puertas y la vía al Cucaracho, con un trazado
vial que cumpla condiciones técnicas para la operación de transporte público, es
el que puede observarse en el plano de la planta general Sistema Vial.
En él que se aprecia una intersección entre el sistema suroccidental - nororiental
(puertas de acceso Túnel a Occidente - Las Hamacas – La Campiña) y la vía
estructurante o sistema noroccidental – suroriental (acceso La Puerta), que
presenta una situación favorable para plantear una centralidad alrededor de este
nodo.
6.5.1.
Criterios de Alineamiento Horizontal y Vertical
Las especificaciones técnicas del prediseño horizontal y vertical de las vías
propuestas al interior del plan parcial, buscan generar una infraestructura vial
para la operación de vehículos de transporte público. Por tal motivo, se debe
garantizar condiciones para una velocidad máxima de 40 kilómetros por hora y
unas pendientes longitudinales máximas del 12% (como promedio ponderado),
llegando hasta el 16% en tramos no mayores a 100 metros.
En la etapa de diseño, se debe buscar mejorar las pendientes de las vías
prediseñadas, para que se ajusten totalmente a estos criterios funcionales.
Secciones transversales.
Todas las vías planteadas tendrán el carácter de vías colectoras con las
siguientes secciones transversales:
Sección vial general
Calzada
Zonas verdes laterales
Andenes laterales
Total público
Antejardines laterales
7.00 m
3.00 m c/u
2.00 m c/u
17.00 m
3.00 m c/u
223
DOCUMENTO TÉCNICO DE SOPORTE 2012
PLAN PARCIAL DE DESARROLLO EN SUELO
DE EXPANSIÓN – PAJARITO –
Dadas las condiciones topográficas de la zona y las recomendaciones
geotécnicas, la sección transversal propuesta es 1.00 m menor a la aprobada en
el Plan de Ordenamiento Territorial para este tipo de vías, buscando diminuir la
altura de los cortes del talud, pero cuidando la funcionalidad de la sección, tanto
para espacio público, como para la operación de transporte público, como puede
apreciarse en el planteamiento general de la sección y que se deberá analizar en
la etapa de diseños.
Sección vía estructurante
Esta vía de carácter arterial, tendrá la siguiente sección:
Calzada
Zonas verdes laterales
Andenes laterales
Total público
Antejardines laterales
7.00 m
3.00 m c/u
2.00 m c/u
17.00 m
5.00 m c/u
Al igual que en el caso anterior, se deben brindar las garantías de flexibilidad en
el momento del diseño propiamente dicho para que cumpla con su función. En el
esquema del planteamiento general de la sección, puede verse el tramiento en
los sitios de estaciones.
Para todo el sistema vial principal (colector y estructutante) la conformación de
taludes se tomaron pendientes transversales de 1 Vertical a 0.75 Horizontal para
cortes y de 1V a 1,5H para llenos, basados en los conocimientos que de la zona
tiene el ingeniero geólogo del equipo, pero que deben ser definidos mediante un
estudio geológico y geotécnico de cada eje vial propuesto.
Se hace énfasis en la necesidad de estudios de detalle para la elaboración de los
diseños, dadas las condiciones morfológicas, geotécnicas e hidrográficas que
presenta el área a desarrollar urbanísticamente.
Sección Senderos Públicos
Para la movilidad peatonal, se presenta en el plano 9 “Estructura del Espacio
Público”, un circuito de senderos públicos, apoyados en el sistema vial, que
deberán respetar sección de vías peatonales.
Las zonas verdes podrán ser implementadas en talud y debidamente arborizadas.
224
DOCUMENTO TÉCNICO DE SOPORTE 2012
PLAN PARCIAL DE DESARROLLO EN SUELO
DE EXPANSIÓN – PAJARITO –
6.5.2.
Sistema Vial
6.5.2.1.
Descripción
El prediseño vial elaborado para estos ejes, se basó en la cartografía digital
SIGAME restituida en escala 1:2000, por lo que todos los pasos sobre las
quebradas deberán precisarse en la etapa de diseño. Asimismo, quedarán
sujetos de definición, las dimensiones y el tipo de las estructuras de paso de las
quebradas (tuberías, boxcoulverts, pontones o puentes), hasta tanto se realicen
los estudios hidrográficos y los respectivos diseños hidráulicos.
Vía La Montaña: Es la vía colectora para atender el flujo vehicular de los
desarrollos urbanísticos de los lotes al extremo oriental del área de planificación,
que se integra por el acceso o puerta La Pola.
En el prediseño elaborado, la pendiente longitudinal resultante en casi toda su
longitud fue del 16,4%, no cumpliendo con las condiciones técnicas para la
operación de transporte público. La dificultad radica a que en la parte baja del
eje, la vía se desarrolla entre dos zonas inestables, impidiendo dar mayor
recorrido curvilíneo para salvar la diferencia de nivel con la pendiente adecuada.
Será entonces en la etapa de diseño, cuando se tengan los estudios geológicos y
geotécnicos que permitan precisar la delimitación de los sectores inestables, que
se deberá redefinir esta vía para que cumpla con las condiciones técnicas
exigidas.
Vía Pajarito – La Campiña: Este eje conecta el acceso de Las Hamacas con el
de la Campiña, generando un mejor alineamiento vertical que el que posee la vía
actual a Pajarito, permitiendo el funcionamiento del transporte público que
llevará gran beneficio para el barrio Pajarito dado que hoy no tienen ese servicio
fundamental para una buena movilidad. El tramo existente para llegar desde el
barrio Pajarito hasta Las Hamacas, se concibe como una vía de servicio.
Vía Centralidad – Pajarito: Es el articulador del sector del barrio Pajarito con
la centralidad zonal definida en el tema de espacio público. Presenta gran
dificultad para el atravesamiento de la quebrada La Puerta, dada su inestabilidad
de laderas, lo que implicará un puente con una longitud aproximada de 100,00
metros. Serán los estudios geológicos y geotécnicos, los que permitan
determinar la dimensión real y el sistema estructural de este puente.
225
DOCUMENTO TÉCNICO DE SOPORTE 2012
PLAN PARCIAL DE DESARROLLO EN SUELO
DE EXPANSIÓN – PAJARITO –
Vía al Cucaracho: Permite la integración del desarrollo a la puerta San Cristóbal
y a la centralidad zonal. Se une a la vía Estructurante dando continuidad hasta el
acceso La Puerta.
El hecho de atravesar de occidente a oriente la mayor parte del área de
planificación, lo convierte en un eje estratégico para programar la ejecución del
plan parcial. Sin embargo, se debe conectar a la malla vial existente lo que
implica ampliarla hasta 13.00 metros, viéndose la necesidad de adquirir
edificaciones y lotes por fuera del área del plan parcial.
Vía Centralidad – Carretera al Mar: Permite la integración directa del sector
noroccidental y la centralidad zonal, con el acceso Túnel a Occidente.
Vía Nazareth: Planteada para el desarrollo de la finca Nazareth y la integración
al transporte público del barrio Pedregal Bajo. Además permite el acceso a la
centralidad barrial de Nazareth.
Vía Estructurante: Es la vía del Plan de Ordenamiento Territorial que, dado
que este no lo precisó en el territorio, este plan parcial define el atravesamiento
por el área de planificación y propone su continuidad por fuera de esta.
El plan parcial deberá realizar estudios geológicos y geotécnicos específicos en
los tramos de paso de esta vía sobre las quebradas en general y especialmente
sobre la quebrada La Puerta, dado que se debe prever desde ahora la factibilidad
de implementación de un puente adicional al existente, requerido para el
corredor de transporte masivo de mediana capacidad.
Para esta vía será necesario construir parte de su sección pública total, para que
pueda operar inicialmente como vía colectora.
6.5.2.2
Estimativo de Cantidad de Obra
Se presentan los estimativos de las cantidades de obra que se producirán con la
construcción de las vías al interior del plan parcial, en lo que respecta a
movimiento de tierra, necesario para prever el tamaño requerido para depositar
este material sobrante; las cantidades de área de taludes generados por los
cortes y los llenos, que determinan la faja real requerida para la construcción de
las vías.
MOVIMIENTO DE TIERRA
226
DOCUMENTO TÉCNICO DE SOPORTE 2012
PLAN PARCIAL DE DESARROLLO EN SUELO
DE EXPANSIÓN – PAJARITO –
LONGITUD
(M)
VIA
LA MONTAÑA
ANCHO DE
BANCA
(M)
1,082
PAJARITO - LA
CAMPIÑA
PAJARITO CENTRALIDAD
762
1,291
VIA AL CUCARACHO
883
CENTRALIDAD - C.
AL MAR
910
NAZARETH
650
ESTRUCTURANTE
(TRAMOS 1 Y 2)
1,560
TOTAL
17.00
6,720
46,600
53,320
17.00
15,614
13,788
29,402
17.00
19,600
18,914
38,514
17.00
7,618
16,433
24,051
17.00
19,849
9,399
29,248
17.00
6,841
8,832
15,673
26.00
12,145
23,384
35,529
88,387
137,350
225,737
7,138
TOTALES
MOVIMIENTO DE
TIERRA (M3)
LLENO
CORTE
DIFERENCIA
CORTES LLENOS
48,963
FAJAS
ÁREADE TALUDES (M2)
VIA
LLENO
LA MONTAÑA
PAJARITO - LA CAMPIÑA
PAJARITO - CENTRALIDAD
VIA AL CUCARACHO
CENTRALIDAD - C. AL MAR
NAZARETH
ESTRUCTURANTE (TRAMOS 1 Y 2)
TOTALES
TOTAL
CORTE
FAJAS
(M2)
24,542
1,755
5,830
7,585
4,495
2,350
6,845
6,643
6,272
12,915
2,850
4,970
7,820
6,500
2,822
9,322
3,309
4,961
8,270
3,523
3,355
6,878
32,740
29,075
30,560
59,635
176,820
18,254
29,879
19,024
15,103
20,814
6.5.2.3. Estimativo de Costos de Obras Viales
Se presenta un cuadro resumen de los costos de construcción, diseño,
interventoría y valor de las fajas de las vías internas del plan parcial, basado en
los precios de la Secretaría de Obras Públicas Municipales (ver cuadro de
resumen).
227
DOCUMENTO TÉCNICO DE SOPORTE 2012
PLAN PARCIAL DE DESARROLLO EN SUELO
DE EXPANSIÓN – PAJARITO –
RESUMEN PRESUPUESTO DE VÍAS
VIA
LA MONTAÑA
PAJARITO - LA CAMPIÑA
PAJARITO - CENTRALIDAD
VIA AL CUCARACHO
CENTRALIDAD - C. AL MAR
NAZARETH
ESTRUCTURANTE
TOTALES
LONGITUD
(M)
TOTAL
($)
1,082
762
1,291
883
910
650
1,560
1,502,023,000
1,113,929,000
4,366,723,000
1,456,271,000
1,456,139,000
1,225,803,000
2,509,652,000
7,138
13,630,540,000.0
Los cálculos pormenorizados de cada vía, pueden verse en el informe de
memoria de cálculos, tanto de las cantidades de obra, como de los presupuestos
de construcción.
6.5.3.
Estimativos de Transporte y Tránsito
De acuerdo con las estimaciones iniciales de viviendas a construir y proyecciones
de población, se presenta el siguiente cuadro de necesidades en materia de
transporte que requerirán los futuros habitantes y el volumen de tránsito que se
obtendrá cuando se consoliden los desarrollos en el tiempo.
Cabe anotar que la norma de parqueaderos propuesta (1 por cada 6 viviendas),
se definió con base en un estudio sobre las urbanizaciones de vivienda de interés
social del sector, en el cual se aprecia que en la mayoría de los casos analizados
se ha dado una utilización de las celdas construidas del 90%, lo que de por sí da
muestras del acierto de la norma. También, por análisis en urbanizaciones en la
ciudad, se ha encontrado que aproximadamente entre un 50% y 70% de los
vehículos en dichas urbanizaciones salen o regresan en las horas pico.
Así mismo es importante decir que el número de viajes promedio por persona día
(1,37 viajes persona día) fue tomado de los resultados del estudio de origen destino realizados por el Metro y el Municipio de Medellín en el año 2000.
ESTIMATIVOS DE TRANSPORTE Y TRÁNSITO
VIVIENDAS NUEVAS
VIVIENDAS ASENTAMIENTOS
TOTAL VIVIENDAS
POBLACIÓN (4.00 hab/viv)
24.500
562
25.062
112.248
228
DOCUMENTO TÉCNICO DE SOPORTE 2012
PLAN PARCIAL DE DESARROLLO EN SUELO
DE EXPANSIÓN – PAJARITO –
NECESIDADES EN
TRANSPORTE
PÚBLICO
Nº VIAJES PERSONA DIA
1,37
TOTAL VIAJES DIA
137.340
CAPACIDAD BUS
60
80
100
NORMA (PARQ/VIV)
1/6
No VEH HORA PICO
(50%)
1.880
TOTAL BUSES
229
172
137
Nº CELDAS
4.177
ÁREA PARQUEO
(20 M2 VEH)
83540
FLUJO VEHICULAR
TOTAL VIAJES – HORA
PICO(10%)
13.734
ÁREA DEPÓSITO
(100 M2 BUS)
22.890
17.167
13.734
OCUPACIÓN (90%)
3.759
SUELO EN VÍAS POR UNIDAD DE GESTIÓN
LONGITUD (M)
U. G.
VÍA
II
Nazareth
Cucaracho
Estructurante
TOTAL
Estructurante
Cucaracho
III
Cucaracho
Centralidad - C. Al Mar
IV
Estructurante
Pajarito-Centralidad
I
V
VI
TOTAL
TOTAL
TOTAL
Estructurante
Centralidad - C. Al Mar
TOTAL
Pajarito-Centralidad
Pajarito-Campiña
Estructurante
TOTAL
VII
Pajarito-Centralidad
Pajarito-Campiña
TOTAL
La Montaña
VIII
TOTAL
SUBTOTAL
TOTAL
NO
COMPARTIDA
COMPARTIDA
650.00
30.00
85.00
342.00
1,022.00
85.00
541.00
90.00
541.00
90.00
678.00
175.00
860.00
1,538.00
175.00
250.00
470.00
720.00
0.00
300.00
50
350.00
0.00
710.00
190.00
130.00
1,030.00
0.00
110.00
570.00
680.00
0.00
1,082.00
1,082.00
0.00
6,963.00
350.00
7138
ÁREAFAJAS
(M2)
16,300
1,562
10,787
28,649
17,064
970
18,033
16,492
18,400
34,893
7,885
10,878
18,763
9578
1078
10,656
16,432
4,552
4,100
25,084
2,546
13,655
16,200
24,542
24,542
176,820
229
DOCUMENTO TÉCNICO DE SOPORTE 2012
PLAN PARCIAL DE DESARROLLO EN SUELO
DE EXPANSIÓN – PAJARITO –
VÍAS POR UNIDAD DE GESTIÓN
LONGITUD (M)
U. G.
VÍA
Nazareth
I
650.00
Cucaracho
30.00
Estructurante
1,022.00
Estructurante
III
Cucaracho
90.00
TOTAL
541.00
90.00
Cucaracho
678.00
175.00
Centralidad - C. al Mar
860.00
V
1,538.00
Estructurante
250.00
Pajarito-Centralidad
470.00
TOTAL
720.00
Estructurante
300.00
Centralidad - C al Mar
350.00
Pajarito-Centralidad
710.00
Pajarito-Campiña
190.00
Estructurante
130.00
TOTAL
1,030.00
Pajarito-Centralidad
110.00
Pajarito-Campiña
570.00
1,225,803
1,649,230
119,569
1,605,664
549,137
1,894,509
1,605,664
868,664
1,649,230
74,215
942,880
1,649,230
1,262,486
1,600,152
1,376,131
2,638,616
1,605,664
401,416
3,385,057
1,590,977
0.00
1,992,393
1,605,664
481,699
1,600,152
80,008
0.00
VI
561,707
3,385,057
2,403,390
1,465,697
278,482
1,605,664
208,736
0.00
VII
TOTAL
(EN MILES $)
1,885,851
175.00
50.00
TOTAL
COSTO/M.L ($)
VIAS
85.00
541.00
TOTAL
IV
85.00
342.00
TOTAL
II
NO COMPARTIDA COMPARTIDA
2,890,609
3,385,057
372,356
1,465,697
835,447
230
DOCUMENTO TÉCNICO DE SOPORTE 2012
PLAN PARCIAL DE DESARROLLO EN SUELO
DE EXPANSIÓN – PAJARITO –
TOTAL
680.00
0.00
La Montaña
1,082.00
TOTAL
1,082.00
0.00
6,963.00
350.00
1,388,191
VIII
SUBTOTAL
TOTAL
6.5.4.
1,207,804
7,138.00
1,502,023
1,502,023
13,630,540
Condiciones Especiales para Ejecución de Vías.
Dadas las condiciones topográficas, geológicas y geotécnicas, en casos
excepcionales, se autorizará un aumento de pendiente (acorde a la jerarquía
vial), para lo cual deben presentarse estudios técnicos de detalle que serán
aprobados por el Departamento Administrativo de Planeación.
No se exigirá el retiro de antejardín en la vía interna Unidad de Gestión 3 de la
Centralidad Lusitania, para las construcciones existentes; para los nuevos
desarrollos, se exigirá un retiro de antejardín de 3 metros como se establece en
artículo anterior.
Las vías que se encuentren ejecutadas una vez entre en vigencia el nuevo
Decreto producto de la revision del Plan Parcial, conservarán las secciones viales
definidas en los diseños aprobados por el Departamento Administrativo de
Planeación.
El sistema vial y las secciones de cada una de las vías que se encuentran
especificadas y descritas en los planos protocolizados, son susceptibles de
ajustes o revisiones soportadas técnicamente, que se realicen al momento de los
diseños definitivos y deberán ser aprobados por el Departamento Administrativo
de Planeación.
La sección establecida para vías peatonales (10 metros) se aplicará a proyectos
de vivienda de hasta tres pisos. Para proyectos de mayor altura se deberá
respetar un retiro adicional para completar 12.00 metros públicos entre fachadas
abiertas.
La longitud máxima de vías peatonales estará determinada por la formula L= 200
x (1-p), donde p es la pendiente longitudinal promedio del terreno expresada en
decimales. Esta longitud será medida a partir del borde de la vía vehicular que
intercepta la vía peatonal.
231
DOCUMENTO TÉCNICO DE SOPORTE 2012
PLAN PARCIAL DE DESARROLLO EN SUELO
DE EXPANSIÓN – PAJARITO –
Cuando por pendiente longitudinal los andenes laterales deban desarrollarse en
escala, se deberá construir una rampa central en zig-zag dentro de la faja
central, (sí la pendiente transversal del terreno lo permite) con un ancho mínimo
de 2.00 m y una pendiente máxima del 8%.
OBLIGACIONES VIALES. Para el cumplimiento de las obligaciones respecto al
sistema vial deberán tenerse en cuenta las normas contenidas en este Decreto y
normas complementarias:
Para el sistema vial primario, se deberán ceder al Municipio de Medellín por
escritura pública las fajas requeridas para su futura construcción. Las vías que
constituyen el sistema vial colector y de servicio, se deberán construir y ceder a
titulo gratuito al Municipio de Medellín. Los predios a desarrollar deberán
garantizar su vinculación a la malla urbana.
ESTACIONAMIENTOS. Las obligaciones para parqueo público o de visitantes,
serán:
Residencial (VIS Y VIP): una (1) celda de parqueo para automóviles por cada
diez (10) unidades de vivienda y una (1) celda para motos por cada cuatro (4)
unidades de vivienda.
Otros usos: una (1) celda de parqueo para automóviles por cada doscientos
metros cuadrados (200 m²) construidos.
Equipamientos: De acuerdo con su norma específica.
6.6 Gestion del Riesgo.
Se debe entender la gestión del riesgo como el proceso social de planeación,
ejecución, seguimiento y evaluación de políticas y acciones permanentes para el
conocimiento del riesgo y promoción de una mayor conciencia del mismo,
impedir o evitar que se genere, reducirlo o controlarlo cuando ya existe y para
prepararse y manejar las situaciones de desastre, así como para la posterior
recuperación.
En la ejecución de los desarrollos urbanísticos del plan parcial se deberá
considerar la gestión del riesgo como proceso orientado a la formulación,
ejecución, seguimiento y evaluación de planes, programas, regulaciones,
232
DOCUMENTO TÉCNICO DE SOPORTE 2012
PLAN PARCIAL DE DESARROLLO EN SUELO
DE EXPANSIÓN – PAJARITO –
medidas y acciones permanentes para el conocimiento y la reducción del riesgo y
para el manejo de desastres, con el propósito de asegurar la sostenibilidad
ambiental, mejorar la calidad de vida de la población y la planificación de un
desarrollo urbanístico seguro. Se deberá tener en cuenta lo siguiente:

Para desarrollar las unidades de gestión que se encuentren
comprometidas por procesos morfodinámicos existentes, asociados a los
cauces naturales de agua, los interesados deberán realizar los respectivos
estudios de detalle (geológico, geomorfológico, geotécnico, hidrológico e
hidráulico -si se requiere ocupación o intervención de cauce-), para la
protección y recuperación de estos sectores.

Dada la dinámica de inestabilidad geológica que presentan ambas
márgenes de la quebrada La Puerta, el área adyacente a la corona del
deslizamiento de la quebrada La Corcovada en su margen izquierda y la
margen izquierda de la quebrada El Chagualón, entre las cotas 1900 y
1920 m.s.n.m., hasta tanto no se lleven a cabo los análisis de estabilidad
de dichas vertientes y las obras de protección y estabilización que de
estos se deriven, no se permite el desarrollo de las fajas de terreno
adyacentes, aptas para ser urbanizadas.

Los resultados de la elaboración de las “Normas técnicas y metodológicas
para la realización de estudios geológicos, geomorfológicos, geotécnicos,
hidráulicos y de control de erosión durante los procesos de intervención
de áreas en zonas de ladera del Valle de Aburrá, se incorporará como
parte integral y de obligatorio cumplimiento a cualquier desarrollo
constructivo al interior del plan parcial.

Los estudios técnicos para la actualización de la regularización urbanística
de los asentamientos establecidos como Áreas de Manejo Especial
Pajarito, Pedregal Bajo y La Aurora, serán incorporados a la aptitud
geológica para el uso y ocupación de estos asentamientos.

Se deberá elaborar un estudio de la “estimación y cambio en el régimen
de caudales debido a la modificación de los usos del suelo, como
resultado de los desarrollos constructivos en el área de planificación, así
como, de las zonas aledañas de influencia directa y adicionalmente,
identificar las acciones y medidas necesarias para evitar problemáticas
asociadas a estos cambios”.
233
DOCUMENTO TÉCNICO DE SOPORTE 2012
PLAN PARCIAL DE DESARROLLO EN SUELO
DE EXPANSIÓN – PAJARITO –
7.
ESTRUCTURA URBANA DEL ESPACIO PRIVADO
Descripción General
El suelo privado es el que resulta de descontar del suelo desarrollable o área
bruta del proyecto, (1.904.746,32 m²), lo correspondiente a suelo a ceder para
equipamientos y áreas ambientales, (399.471,10 m²), para vías vehiculares,
(150.500,24 m²) y para vías peatonales públicas, (71.313,53 m²). En este Plan
asciende a.1.283.461,45 mts². Sobre el suelo privado se desarrollan los nuevos
proyectos de vivienda y locales comerciales.
Es de anotar que las áreas trabajadas por Unidad de Gestión corresponden a las
áreas certificadas catastralmente, y las áreas de cesiones de suelo y AMES
fueron dadas por la EDU.
Se explica a continuación el procedimiento que se adelanto para definir las áreas
privadas en la totalidad del suelo a desarrollar y en cada una de las unidades de
gestión, así como las condiciones que se tuvieron en cuenta para calcular el
potencial de nuevas áreas construidas, las cuales se resumen en el cuadro
“Indicadores del Proyecto”, ver plano “Unidades de Gestión”
De la totalidad del área de planificación, 2.329.439,56 m², se descuenta el
área de las edificaciones y áreas de manejo especial consolidadas,
(Asentamientos de Pajarito, Pedregal Bajo y Liceo Santa Margarita), quedando
1.904.746,32 m² para el desarrollo de las nuevas viviendas y centralidades.
Se descuentan de la cifra anterior los suelos a ceder y los correspondientes a
vías estructurantes y peatonales públicas resultando de esta forma el suelo
privado para nuevos desarrollos.
El suelo a ceder se calcula teniendo en cuenta el articulo 23º del Acuerdo 23 del
2000, el cual establece para el tratamiento de desarrollo en suelo urbano y de
expansión, cesiones de 16,5 m² de suelo por cada 100 metros cuadrados de
construcción en vivienda con un mínimo del 18% del área bruta. Para otros usos
(locales comerciales, oficinas, consultorios, etc.), 9 m² de suelo por cada 100
metros cuadrados de construcción o mínimo el 10% del área bruta. En los
desarrollos mixtos como es este plan parcial, la cesión de suelo se hace
proporcional a lo construido en cada uso. Conforme con lo anterior el suelo a
234
DOCUMENTO TÉCNICO DE SOPORTE 2012
PLAN PARCIAL DE DESARROLLO EN SUELO
DE EXPANSIÓN – PAJARITO –
ceder asciende a
399.471,10 m² de los cuales 121.652,01 m² son suelos
estables para la construcción de equipamientos y 277.819,1 m² son suelos
ambientales públicos. Ver Cuadro “Suelo a ceder por Unidad de Gestión”.
Las vías estructurantes del proyecto, para el transporte de mediana capacidad y
colectoras, ocupan 150.500,2 4m² de suelo, las vías peatonales públicas
71.313,53 m², a partir de estas se propondrán en las diferentes unidades las vías
de servicio que se requieran para el acceso a las viviendas. Ver Cuadro “Suelo en
Vías por Unidad de Gestión”.
El suelo privado para el desarrollo de las urbanizaciones, asciende a
1.283.461,45 m², incluye suelos con restricciones ambientales, (587.647,38 m²
con aptitud geológica D, E y retiros a redes de alta tensión) y suelos aptos para
ocupar con edificaciones,
695.814,07 m² con aptitud geológica B y C). Estos
últimos se ocuparan con edificaciones para vivienda y para locales de uso
múltiple.
SUELO PRIVADO POR UNIDAD DE GESTIÓN
Unidad de
Gestión
Total Suelo
Privado
Estable
Ambiental
UG 1
UG 2
UG 3
UG 4
UG 5
UG 6
UG 7
UG 8
181.494,65 213.747,20 177.612,70 170.129,83 55.182,81 173.257,00 88.504,00 223.533,26
106.312,46 96.105,89 123.241,07
75.182,19 117.641,31 54.371,63
90.647,09 39.852,37 96.698,00 58.940,00 84.017,19
79.482,74 15.330,44 76.559,00 29.564,00 139.516,07
TOTAL
1.283.461,45
695.814,07
587.647,38
La proporción de suelo estable que se destina a vivienda y a actividad múltiple se
toma del planteamiento urbanístico teniendo en cuenta el suelo para actividad
múltiple definido para cada una de las centralidades y el suelo que se reserva
para la construcción de vivienda en el mismo: Suelo en vivienda 596.063 m² y
suelo en actividad múltiple 99.751 m². No sobra aclarar en este punto que
conforme lo establece el Acuerdo 62 de 1999 se podrán desarrollar locales
comerciales en suelo residencial y viviendas en áreas de actividad múltiple, los
usos del suelo se rigen por la asignación de usos del suelo para las diferentes
categorías de suelo del Acuerdo 62 de 1999.
El potencial de desarrollo del proyecto en términos de cantidad de viviendas y de
área construida en locales se calcula con base en los siguientes criterios:
235
DOCUMENTO TÉCNICO DE SOPORTE 2012
PLAN PARCIAL DE DESARROLLO EN SUELO
DE EXPANSIÓN – PAJARITO –
VIVIENDAS: Edificaciones multifamiliares en 6 pisos. Teniendo en cuenta la
pendiente de los terrenos, las edificaciones podrían tener alturas hasta siete
pisos con acceso por el tercer nivel, se subiría máximo 5 pisos por escalas y no
se requeriría la utilización de ascensores. Este tipo de edificio se está
construyendo en algunos proyectos próximos al plan en condiciones semejantes
de pendiente.
Edificaciones apareadas, continuas. Se consideraron retiros frontales de 12
metros entre edificaciones, no se tuvieron en cuenta retiros laterales.
Obligaciones de parqueo de una celda por cada 6 viviendas.
Apartamentos con área construida promedio de 45 m² y adicionalmente el 10%
de esta en áreas comunes de circulación.
4 apartamentos por piso.
Con base en los datos anteriores se calcula el suelo que se requiere por cada
vivienda en los suelos desarrollados con edificaciones multifamiliares y el total de
viviendas en estos suelos. Para calcular el total de viviendas en las ocho
unidades de gestión, se adicionan a las anteriores las que se pueden construir en
los pisos superiores de las áreas de actividad múltiple, y los índices de ocupación,
construcción y densidad en área bruta y neta.
Como resultado se obtienen 27.971 viviendas en edificaciones de seis pisos de
altura más dos pisos con vivienda en áreas de actividad múltiple.
Área Construida en Locales Comerciales: Se podrán desarrollar 67.642,00 m² de
locales comerciales en edificaciones de 2 pisos de altura y 50% de ocupación.
De conformidad con el acuerdo 23 de 2000, y la ficha Z2-DE4, el
aprovechamiento máximo para la totalidad del área de planeamiento
correspondiente al Plan Parcial Pajarito es 0,8 para vivienda y 0,3 para otros
usos.
Luego de adelantar el análisis en cada una de las unidades de gestión de la
potencialidad del suelo, la factibilidad de desarrollo y la estructura de espacios
públicos y privados, se determinó el aprovechamiento óptimo para cada una de
las unidades de gestión de forma que permita la viabilidad económica de los
proyectos y el reparto equitativo de cargas y beneficios. Este último a su vez,
236
DOCUMENTO TÉCNICO DE SOPORTE 2012
PLAN PARCIAL DE DESARROLLO EN SUELO
DE EXPANSIÓN – PAJARITO –
determina las cesiones y obligaciones urbanísticas para la totalidad del desarrollo
y para cada una de las unidades de gestión. Este aprovechamiento óptimo es el
aprovechamiento medio conforme lo establece el artículo 13º del Decreto 1212
de 2000.
Los aprovechamientos medios resultantes del ejercicio descrito anteriormente
para cada unidad de gestión y para la totalidad del suelo a desarrollar, en índice
y en metros cuadrados construidos, se consignan en el cuadro que aparece a
continuación.
APROVECHAMIENTOS MEDIOS
Unidad de
Gestión
UG I
UG II
UG III
UG IV
UG V
UG VI
UG VII
UG VIII
TOTAL
Indice C. medio
en vivienda
0,58
0,49
0,73
0,62
0,46
0,94
1,07
0,59
0,68
m2 construidos
en vivienda
148.358,00 127.600,00 238.722,00 141.651,00
92.941,00
209.739,00 133.042,00 166.632,00 1.258.685,00
Indice C. medio
en otros usos
0,05
0,00
0,07
0,07
0,04
0,01
0,01
0,01
0,03
m2 construidos
en otros usos
12.873,00
1.133,00
22.926,00
16.192,00
8.542,00
1.990,00
1.731,00
2.255,00
67.642,00
Indice C. total
0,63
0,49
0,80
0,69
0,51
0,95
1,09
0,60
0,72
m2 construidos
totales
161.231,00 128.733,00 261.648,00 157.843,00 101.483,00 211.729,00 134.773,00 168.887,00 1.326.327,00
Las unidades de gestión cuyo aprovechamiento medio sea inferior a 0,8 para
vivienda y 0,3 para otros usos, podrán utilizar estos aprovechamientos máximos
de 0,8 y 0,3, siempre que cedan suelo adicional al establecido en la tabla “Suelo
a Ceder por Unidad de Gestión” incluida en el artículo 56º.
El suelo adicional a ceder se determina de la siguiente forma:
16.5 m² de suelo por cada 100 metros cuadrados construidos en vivienda.
9 m² de suelo por cada 100 metros cuadrados construidos en otros usos.
Estos suelos adicionales se cederán al interior del área de planificación vinculado
a las centralidades o parques ambientales, se repartirá en suelo estable y suelo
ambiental con las mismas proporciones de los suelos cedidos en todo el plan.
Para las obligaciones de construcción se aplicará lo dispuesto en el artículo 24 del
Acuerdo 23 de 2000.
237
DOCUMENTO TÉCNICO DE SOPORTE 2012
PLAN PARCIAL DE DESARROLLO EN SUELO
DE EXPANSIÓN – PAJARITO –
Tanto el aprovechamiento como las áreas de cesión adicionales, deberán
definirse con la licencia de urbanismo.
El Departamento Administrativo de Planeación aprobará la localización y
destinación de las áreas a ceder adicionales.
PLAN PARCIAL DE PAJARITO
INDICADORES DEL PROYECTO
CALCULO CON OBLIGACIONES EN UN PORCENTAJE DEL ÁREA BRUTA DEL LOTE.
(18% PARA USO RESIDENCIAL Y 10% EN OTROS USOS)
Unidad de Gestión
Área de
Planeamiento
Áreas
asentamientos
consolidados
Área desarrollable
(A.B.)
Estable B+C
UG 1
UG 2
UG 3
UG 4
UG 5
UG 6
UG 7
UG 8
TOTAL
2.329.439,56
424.693,24
######
######
######
#######
######
######
######
######
######
######
######
######
######
######
######
######
######
######
######
######
######
############
#####
#####
257.547,60 261.214,99
261.214,99
#
######
326.396,99
326.396,99
#
######
# 228.129,60
228.129,60
#######
#
#######
200.207,14
#######
##
# # ######
223.566,00
#223.566,00
# # #######
# ######
124.078,00
########
# 124.078,00
# ########
######
283.606,00
##########
1.904.746,32
#283.606,00
#######
#
######
# ##1.904.746,32
1.904.746,32
########
1.904.746,32
#######
######
# # ######
#####
1.904.7
#
###
#
#
127.516,8
154.473,36
128.048,58
193.903,75
87.888,78 136.601,00 86.414,00 124.433,52
1.039.279,85
6
100.612,7
103.074,24
133.166,41
132.493,24
112.318,36 86.965,00 37.664,00 159.172,48
865.466,47
4
47.353,62
27.343,95
94.980,78 40.276,77 115.925,49
20.895
12.814,00 39.881,49
399.471,10
19.461,57
11.818,85
16.859,17 19.146,77 18.937,57 10.489,00 4.714,00
20.225,08
121.652,01
27.892,05
15.525,10
78.121,61 21.130,00 96.987,92 10.406,00 8.100,00
19.656,41
277.819,09
19.346,19
12.746,36
37.539,05 14.153,00 10.528,84 25.084,00 16.200,00 14.902,80
150.500,24
Ambiental
D+E+AltaTension.
Área a ceder
Estable
Ambiental
Vias
Peatonales, total
9.353,14
suelo en m²
estables
3.551,35 M2
m²
ambiental
5.801,79 M2
m²
Suelo Privado
vivienda y comercio
Estable
106.312,46
Ambiental
75.182,19
Suelo estable
106.312,46
En vivienda 91.071,66
A. múltiple
15.240,80
7.377,48
16.264,46
3.570,00
6.096,90 M2
16.264,46
M2
2.155,07
M2
1.414,93
M2
96.105,89
117.641,31
96.105,89
82.328,29
13.777,60
123.241,07
54.371,63
123.241,07
105.573,41
17.667,66
90.647,09
79.482,74
90.647,09
77.652,06
12.995,03
1.280,58 M2
18.570,00
4.330,00
6.560,00
3,420
3,220
18,570
910
3,340
39.852,37
15.330,44
39.852,37
34.139,19
5.713,18
96.698,00
76.559,00
96.698,00
82.835,52
13.862,48
58.940,00
29.564,00
58.940,00
50.490,45
8.449,55
5.288,45
71.313,53
3.811,77
M2
1.476,68
M2
10,140
59,400
1283.461,45
84.017,19
139.516,07
84.017,19
71.972,61
12.044,58
695.814,07
587.647,38
695.814,07
596.063,19
99.750,88
Edificio de 8 pisos, 4 viviendas por piso y en áreas de actividad múltiple 1.5 pisos en promedio para comercio y 2 en vivienda
Total Viviendas
Área Construida en
vivienda
Área Construida en
locales en A.M.
Área Construida total
Indice constucción
total
Densidad Bruta
viv./ha.
3.297,00
2.836,00
5.305,00
3.148,00
2.065,00
4.661,00
2.956,00
3.703,00
27.971,00
145,358
127.600,00
238,722
141,651
92,941
209,739
133,042
166,632
1.258.685,00
12.873,00
1.133,00
22.926,00
16.192,00
8.542,00
1.990,00
1.731,00
2.255,00
67.642,00
161.231
128.733
261.648
157.843
101.483
0,63
0,49
0,80
0,69
0,51
0,95
1,09
0,60
0,72
128,00
109,00
163,00
138,00
103,00
208,00
238,00
131,00
152,25
211.729
134.773 168.887,00 1.326.327,00
238
DOCUMENTO TÉCNICO DE SOPORTE 2012
PLAN PARCIAL DE DESARROLLO EN SUELO
DE EXPANSIÓN – PAJARITO –
8.
REPARTO DE CARGAS Y BENEFICIOS.
8.1.
La Valoración del Suelo
En el proceso de formulación de Planes Parciales, especialmente en aquellos
ubicados en suelo de expansión, la valoración del suelo bruto que compone el
área de planeamiento, constituye el punto clave de partida para la determinación
de la viabilidad de ejecución de los proyectos urbanísticos que conformen el Plan.
En este mismo sentido, en el proceso de negociación entre propietarios y
constructores, la determinación de un precio base de referencia del suelo y de
las construcciones existentes para la valoración de los inmuebles a aportar, es el
factor que garantiza a futuro la participación de unos y otros en forma equitativa
en los proyectos urbanísticos.
Desde la concepción del Plan de Ordenamiento Territorial se establecieron los
lineamientos generales que permiten un tratamiento equitativo entre los
diferentes propietarios del suelo involucrados dentro de un plan parcial, en
función de las características geomorfológicas de los terrenos especialmente en
los casos del suelo clasificado como de expansión.
El cálculo de las edificabilidades en función de un índice de construcción único,
relacionado con el área bruta del polígono, distribuye en forma homogénea el
potencial de desarrollo entre todo el suelo del polígono, estableciendo una
relación directa entre el área bruta del suelo y la cantidad de metros cuadrados
de construcción que potencialmente pueden desarrollarse en cada predio, sin
considerar inicialmente las limitaciones de éstos por estabilidad. Este hecho en sí
mismo, pone en igualdad de condiciones a todos los propietarios frente a la
norma de construcción y cualquier proceso, privado o publico, de negociación.
Un segundo elemento, aplicado en la formulación de este Plan, consiste en la
definición de un valor monetario único de referencia por metro cuadrado del
suelo del polígono Z2-DE4, establecido para la tipología con mayor capacidad de
desarrollo, que en este caso corresponde a los suelos tipo B; dicho valor
asciende a 18.000 pesos corrientes por metro cuadrado, obtenido de los avalúos
comerciales elaborados para la zona por el Departamento de Catastro adscrito a
la Secretaría de Hacienda Municipal, en octubre del año 2001.
Se continua trabajando con estos valores de referencia; Sin embargo al
momento de ser necesario actualizar estos valores se debe considerar que
239
DOCUMENTO TÉCNICO DE SOPORTE 2012
PLAN PARCIAL DE DESARROLLO EN SUELO
DE EXPANSIÓN – PAJARITO –
$18.000 equivalen a 5,83% del salario minimo mensual legal vigente del año
2002, por lo cual se actualiza al valor del salario minimo mensual legal vigente
del año en cuestión.
Para establecer los valores totales por predio se retomó la clasificación del suelo
según la clasificación de la aptitud geomorfológica, que para la zona identifica:
suelos tipo B y C con la mayor capacidad portante, tipo D asociados a suelos
con procesos de inestabilidad y en algunos casos alto riesgo, tipo E referidos a
retiros de quebradas, y por último aquellos afectados por líneas de Alta Tensión
que limita su utilización. El valor para cada uno de estos tipos se determinó
aplicando porcentajes diferenciales sobre el valor único de referencia, con base
en el grado general de afectación atribuido a cada tipología de suelo
En cuanto a las edificaciones existentes se retomaron tanto las áreas construidas
identificadas en los avalúos realizados, así como los valores monetarios por
metro cuadrado de construcción.
La cuantificación del valor de los inmuebles utilizada, tanto en el Reparto como
en la Evaluación Financiera, se elaboró a partir del precio de referencia,
aplicando factores de ajuste en función de la tipología del suelo, como se
presenta en la tabla siguiente.
Precio
de Suelo tipo B Suelo tipo C Suelo tipo D Suelo tipo E Alta Tensión
Referencia
18.000
100%
100%
10%
30%
20%
18000
18000
1800
5400
3.600
Con base en los criterios expuestos se construyó la tabla de valores totales por
predio y por tipo de suelo. El valor total de los inmuebles involucrados en el plan
parcial asciende a 22.665’389.440 24.893.741.524 pesos, de los cuales el suelo
bruto es 20’182.429.440 22.410.781.524 pesos y las construcciones existentes
2’482.960.000. La tabla siguiente sintetiza la distribución del valor de los
inmuebles por unidad de gestión.
240
DOCUMENTO TÉCNICO DE SOPORTE 2012
PLAN PARCIAL DE DESARROLLO EN SUELO
DE EXPANSIÓN – PAJARITO –
RESUMEN SOBRE VALORES DEL SUELO Y CONSTRUCCIONES
UNIDAD
GESTIÓN
VALOR SUELO
B +C
VALOR SUELO
D +E
VALOR
SUELO ALTA
TENSIÓN
VALOR TOTAL
DEL SUELO
ÁREA
CONSTRUIDA
VALOR
CONSTRUCCIÓN
VALOR
INMUEBLES
% DE
DERECHOS
I
2.780.520.480
457.739.046
11.829.924
3.250.089.450
2.631
473.580.000
3.723.669.450
14,96%
II
2.304.874.440
640.021.896
6.467.292
2.951.363.628
1.340
298.990.000
3.250.353.628
13,06%
III
3.490.267.500
456.569.514
11.440.764
3.958.277.778
6.468
814.230.000
4.772.507.778
19,17%
IV
2.295.303.480
394.240.626
30.779.388
2.720.323.494
3.875
429.590.000
3.149.913.494
12,65%
V
1.581.998.040
273.697.218
44.590.788
1.900.286.046
989
96.840.000
1.997.126.046
8,02%
VI
2.458.818.000
469.611.000
-
2.928.429.000
450
63.000.000
2.991.429.000
12,02%
VII
1.555.452.000
203.385.600
-
1.758.837.600
1.417
203.410.000
1.962.247.600
7,88%
VIII
2.239.803.360
703.371.168
-
2.943.174.528
103.320.000
3.046.494.528
12,24%
Total
18.707.037.300 3.598.636.068 105.108.156 22.410.781.524
8.2.
889
18.059
2.482.960.000 24.893.741.524
El Escenario para el Reparto
El modelo de ocupación del suelo para usos públicos y privados, propuesto en la
formulación del Plan, permite definir los parámetros fundamentales para aplicar
en forma metódica los principios de la ley en cuanto la distribución equitativa de
cargas y beneficios entre los propietarios del suelo.
En el modelo de ocupación del suelo propuesto se articulan las condiciones físico
ambientales y las directrices de ordenamiento y desarrollo establecidas por el
POT para el polígono en particular y para el suelo de expansión en general,
expresadas en función de aprovechamientos, cesiones urbanísticas y demás
normas de edificabilidad. Bajo este referente se adoptó la hipótesis general de
desarrollo, en la cual se parte del supuesto teórico sobre índices de construcción
y de ocupación contenidos en las Fichas Resumen de Normatividad, adoptadas
por el Acuerdo 23 de 2000.
En primera instancia, del polígono total se separan los suelos clasificados como
áreas consolidadas existentes que corresponden a los asentamientos de Pajarito,
Pedregal Bajo y La Aurora, en razón de sus características físicas, ambientales y
socioeconómicas que los aproximan a asentamientos de desarrollo incompleto.
Para estos asentamientos se propone un proceso particular de planificación con
instrumentos de gestión del suelo diferente a los aplicables para el resto del área
de planeamiento. Se excluyen además algunos equipamientos de reciente
construcción y una urbanización aprobada.
En segundo término, se parte del reconocimiento de las condiciones físico
ambientales de todo el suelo que compone el polígono de Pajarito en cuanto
241
DOCUMENTO TÉCNICO DE SOPORTE 2012
100%
PLAN PARCIAL DE DESARROLLO EN SUELO
DE EXPANSIÓN – PAJARITO –
geomorfología, red hídrica y cobertura vegetal para determinar la cantidad de
suelo estable susceptible de ser ocupado con infraestructuras y edificaciones. A
este suelo se le descuentan los suelos a ceder para vías, espacios públicos y
equipamientos
Bajo los parámetros de edificabilidad reglamentados, (índices de construcción y
ocupación, retiros y obligaciones de parqueo), y la caracterización ambiental, se
identificaron los suelos privados potencialmente útiles, la cantidad de vivienda
potencial y la posibilidad de construir en otros usos de acuerdo con parámetros
de ocupación (edificios en altura, con variantes de 5, 6 y 7 pisos), obligaciones
urbanísticas de cesión de áreas libres por vivienda y comercio, construcción de
equipamientos de uso colectivo y los requerimientos de parqueaderos. (Ver tabla
Indicadores del Proyecto)
Bajo este modelo se identifican escenarios de mínima y máxima ocupación que
permiten previsualizar la conformación urbana del polígono por: el área
construida en viviendas y otros usos, cantidad de viviendas, equipamientos
requeridos, espacios públicos, índices de ocupación y construcción y densidades
brutas y netas de vivienda.
La tabla siguiente identifica la distribución del suelo objeto del planeamiento:
DISTRIBUCIÓN DEL SUELO POR UNIDADES DE GESTION
UNIDAD
GESTION
ÁREA TOTAL
SUELO PARA
EQUIPAMIENTOS
A CEDER
SUELO
AMBIENTAL
A CEDER
SUELO
AMBIENTAL
PRIVADO
SUELO
PARA VIAS
SUELO PARA
VIAS
PEATONALES
ÁREA ÚTIL
I
257.547,60
19.461,57
27.892,05
118.264,00
19.346,19
9.353,14
63.230,65
II
261.214,99
11.818,85
15.525,10
153.821,00
12.746,36
7.377,48
59.926,20
III
326.396,99
16.859,17
78.121,61
39.327,00
37.539,05
16.264,46
138.285,70
IV
228.129,60
19.146,77
21.130,00
84.017,00
14.153,00
3.570,00
86.112,83
V
200.207,14
18.937,57
96.987,92
41.729,00
10.528,84
18.570,00
13.453,81
VI
223.566,00
10.489,00
10.406,00
75.648,00
25.084,00
4.330,00
97.609,00
VII
124.078,00
4.714,00
8.100,00
26.224,00
16.200,00
6.560,00
62.280,00
VIII
283.606,00
20.225,08
19.656,41
137.802,00
14.902,80
5.288,45
85.731,26
TOTAL
1.904.746,32
121.652,01
277.819,09
676.832,00
150.500,24
71.313,53
606.629,45
242
DOCUMENTO TÉCNICO DE SOPORTE 2012
PLAN PARCIAL DE DESARROLLO EN SUELO
DE EXPANSIÓN – PAJARITO –
8.3
Reparto de Cargas y Beneficios
La formulación del plan y el reparto de cargas y beneficios que en él se aplican
se fundamentan en los principios establecidos en la ley en cuanto a la igualdad
que todos los ciudadanos tienen frente a las normas urbanísticas, que consagran
los planes de desarrollo y el ordenamiento del territorio, y que se sintetizan en
los principios:
La función social y ecológica de la propiedad
La prevalencia del interés general sobre el particular
La distribución equitativa de las cargas y los beneficios
En el contexto de la ley 388, (artículos 38 y subsiguientes) se identifican como
cargas correspondientes al desarrollo urbanístico, que serán objeto de reparto
entre los propietarios de los inmuebles, las cesiones obligatorias y la realización
de las obras públicas correspondientes a redes secundarias y domiciliarias de
servicios públicos de acueducto, alcantarillado energía y teléfono, así como las
cesiones para parques y zonas verdes, vías vehiculares y peatonales y para la
dotación de los equipamientos comunitarios.
Las cargas correspondientes al costo de construcción de la infraestructura vial
principal y las redes matrices de servicios públicos, se distribuirán entre todos los
propietarios de toda el área beneficiaria de las mismas y en estos casos se podrá
utilizar los mecanismos que garanticen el reparto equitativo de cargas y
beneficios como contribución de valorización, participación en plusvalía, tarifas o
impuesto predial u otro mecanismo que garantice el adecuado reparto.
El mecanismo de reparto diseñado desde la ley, está orientado a disponer, en los
planes parciales, el conjunto de acciones urbanísticas que garanticen la cesión y
construcción de todos los elementos componentes del espacio público de la
propuesta, mediante el concurso y aporte equitativo de cada uno de los
propietarios del suelo en forma proporcional a los aprovechamientos asignados
por el Plan para cada unidad de gestión o de actuación. En este, sentido el
reparto está orientado a que todo el suelo involucrado en el polígono del plan
parcial recibe un aprovechamiento y en la misma proporción contribuye con el
desarrollo de los sistemas estructurantes y equipamientos colectivos.
El Método
Para la elaboración del Reparto de Cargas y Beneficios sé propone la utilización
243
DOCUMENTO TÉCNICO DE SOPORTE 2012
PLAN PARCIAL DE DESARROLLO EN SUELO
DE EXPANSIÓN – PAJARITO –
de una metodología específica para el Plan de Pajarito, mediante la cual se
ponderan las cargas de los propietarios de las unidades de gestión, constituidas
éstas por la totalidad del suelo público objeto de la intervención y los costos de
construcción de los elementos constitutivos del espacio público, mediante la
aplicación de un factor único de equivalencia (o punto) igual a 18.000 pesos,
precio del metro cuadrado de suelo útil (año 2002), factor que permite
homologar con un solo valor todos los aportes de las diferentes unidades de
gestión.
Unidades de Gestión
La definición de unidades de gestión tiene por objeto asociar o relacionar
diferentes inmuebles, cuyas características físicas, prediación, y continuidad, en
conjunto, permiten asumir las cargas derivadas del planteamiento urbanístico
general o primario, con base en los aprovechamientos o edificabilidad asignados
desde el modelo de ocupación del suelo definido por el plan y normatividad,
acordes con la disponibilidad de suelos estables de cada unidad.
Cuantificación de las Cargas por Suelo Público a Ceder
El primer componente de las cargas está constituido por la totalidad del suelo
público. Es el suelo que cede cada unidad de gestión para la construcción de vías
públicas (vehiculares y peatonales, la construcción de equipamientos y para
zonas verdes de uso público, ponderados conforme al indicador único de
equivalencia utilizado para valorar el suelo.
VALOR DEL SUELO A CEDER
UNIDAD DE
GESTIÓN
COSTO SUELO
PARA VIAS
COSTO SUELO
PARA VIAS
PEATONALES
COSTO DE SUELO
PARA
EQUIPAMIENTO
COSTO SUELO
AMBIENTAL A
CEDER
COSTO SUELO
A CEDER
I
348.231.420
74.418.462
350.308.260
150.617.070
923.575.212
II
229.434.480
45.594.197
212.739.300
83.835.540
571.603.517
III
675.702.900
87.828.084
303.465.060
421.856.694
1.488.852.738
IV
254.754.000
33.138.000
344.641.860
114.102.000
746.635.860
V
189.519.120
100.278.000
340.876.260
523.734.768
1.154.408.148
VI
451.512.000
66.474.000
188.802.000
56.192.400
762.980.400
VII
291.600.000
75.996.000
84.852.000
43.740.000
496.188.000
VIII
268.250.400
34.318.535
364.051.440
106.144.614
772.764.989
Total
2.709.004.320
518.045.278
2.189.736.180
1.500.223.086
6.917.008.864
244
DOCUMENTO TÉCNICO DE SOPORTE 2012
PLAN PARCIAL DE DESARROLLO EN SUELO
DE EXPANSIÓN – PAJARITO –
PUNTAJE POR SUELO A CEDER
UNIDAD DE
GESTIÓN
COSTO SUELO A
CEDER
PUNTAJE POR
SUELO A CEDER
I
923.575.212
51.310
II
571.603.517
31.756
III
1.488.852.738
82.714
IV
746.635.860
41.480
V
1.154.408.148
64.134
VI
762.980.400
42.388
VII
496.188.000
27.566
VIII
772.764.989
42.931
Total
6.917.008.864
384.278
Definición y Cuantificación de Cargas por Construcciones.
Conforme con los lineamientos de la Ley sobre los elementos constitutivos de
cargas se identificaron todos los componentes del espacio público de la
propuesta urbanística, que deben ser construidos y cedidos con el concurso
equitativo de todos los propietarios.
Para el ejercicio de reparto se identificaron como cargas los siguientes ítems:
costo de la construcción de vías estructurantes (vehiculares y peatonales) y costo
de adecuación del suelo a ceder como obligación urbanística, tanto para
construcción de equipamientos como para zona verde pública.
Los componentes atribuibles a los demás costos de urbanismo (redes de
servicios públicos y construcción de equipamientos) están cuantificados en
relación directa con la magnitud del aprovechamiento de cada unidad y se
resuelven proporcionalmente a metros cuadrados de edificabilidad que se
construyan en cada unidad; por esto no contabilizan como cargas en el ejercicio.
245
DOCUMENTO TÉCNICO DE SOPORTE 2012
PLAN PARCIAL DE DESARROLLO EN SUELO
DE EXPANSIÓN – PAJARITO –
PUNTAJE POR CARGAS DE CONSTRUCCIÓN
UNIDAD
DE
GESTIÓN
COSTO
CONSTRUCCION
VIAS
COSTO
CONSTRUCION
VIAS
PEATONALES
COSTO DE
ADECUACION
SUELO PARA
EQUIPAMIENTOS
COSTO
ESTABILIZACION
Y DOTACION
SUELO
AMBIENTAL A
CEDER
COSTOS POR
CARGAS
CONSTRUCCION
PUNTAJE POR
CARGAS
CONSTRUCCION
I
1.279.330.206
190.359.782
389.231.400
167.352.300
2.026.273.688
112.571
II
666.460.817
150.150.162
236.377.000
93.150.600
1.146.138.579
63.674
III
2.838.710.858
331.022.422
337.183.400
468.729.660
3.975.646.340
220.869
IV
1.502.869.377
72.658.425
382.935.400
126.780.000
2.085.243.202
115.847
V
555.004.047
377.945.925
378.751.400
581.927.520
1.893.628.892
105.202
VI
2.890.609.000
88.126.325
209.780.000
62.436.000
3.250.951.325
180.608
VII
1.207.804.000
133.512.400
94.280.000
48.600.000
1.484.196.400
82.455
VIII
912.082.693
107.633.179
404.501.600
117.938.460
1.542.155.932
85.675
Total
11.852.870.999
1.451.408.619
2.433.040.200
1.666.914.540
17.404.234.358
966.902
Finalmente se totalizan los puntos atribuibles a las cargas
TOTAL PUNTAJE POR CARGAS
UNIDAD DE
GESTIÓN
PUNTAJE POR
CARGAS
CONSTRUCCION
PUNTAJE POR
SUELO A
CEDER
TOTAL
PUNTAJE POR
CARGAS
% DE
CARGAS
I
112.571
51.310
163.880
12,129
II
63.674
31.756
95.430
7,063
III
220.869
82.714
303.583
22,468
IV
115.847
41.480
157.327
11,644
V
105.202
64.134
169.335
12,532
VI
180.608
42.388
222.996
16,504
VII
82.455
27.566
110.021
8,143
VIII
85.675
42.931
128.607
9,518
Total
966.902
384.278
1.351.180
100
246
DOCUMENTO TÉCNICO DE SOPORTE 2012
PLAN PARCIAL DE DESARROLLO EN SUELO
DE EXPANSIÓN – PAJARITO –
Cálculo de Beneficios o Aprovechamientos.
Para el cálculo de la edificabilidad, o aprovechamientos en metros cuadrados de
construcción, se parte del modelo urbanístico de ocupación del suelo del cual se
retoman exclusivamente los suelos útiles con clasificación B y C susceptibles a
ser ocupados con estructuras para vivienda, comercio, servicios y equipamientos.
Con fundamento en criterios técnicos sobre los requerimientos de suelo útil por
vivienda, retiros entre edificios y parqueaderos a nivel, entre otros, se modelaron
edificaciones de 6 pisos por bloque, sin ascensor (solo cuando la pendiente del
terreno permita el acceso a la edificación por el segundo o tercer nivel) y con
cuatro destinaciones por piso de 45 m², cada una. De esta forma se
cuantificaron las áreas potencialmente vendibles para vivienda y otros usos
comerciales y de servicios.
Para la conversión de metros cuadrados vendibles a ventas, se parte de la
siguiente hipótesis: las viviendas predominantes son de interés social, con un
precio de referencia equivalente a 70 salarios mínimos legales mensuales, es
decir, $21.632.000 pesos y $480.667 pesos corrientes de 2002 por metro
cuadrado. Para los demás usos de comercio y servicios se asume un precio de
venta de $700.000 por metro cuadrado; obteniendo así las ventas totales
potenciales de cada unidad y del proyecto en su conjunto.
247
DOCUMENTO TÉCNICO DE SOPORTE 2012
PLAN PARCIAL DE DESARROLLO EN SUELO
DE EXPANSIÓN – PAJARITO –
VENTAS TOTALES (Viviendas de 45 m²)
UNIDAD
Área
DE
Viviendas construida
GESTIÓN
vivienda
(1) Venta total
viviendas
Área
(2) Venta total
construida
locales
en locales
Venta total
proyecto (1+2)
I
3.297
148.358
71.310.745.828
12.873
9.011.100.000
80.321.845.828
II
2.836
127.600
61.333.067.092
1.133
793.100.000
62.126.167.092
III
5.305
238.722
114.745.708.796
22.926
16.048.200.000
130.793.908.796
IV
3.148
141.651
68.086.914.472
16.192
11.334.400.000
79.421.314.472
V
2.065
92.941
44.673.640.976
8.542
5.979.400.000
50.653.040.976
VI
4.661
209.739
100.814.546.699
1.990
1.393.000.000
102.207.546.699
VII
2.956
133.042
63.948.855.110
1.731
1.211.700.000
65.160.555.110
VIII
3.703
166.632
80.094.448.555
2.255
1.578.500.000
81.672.948.555
Total
27.971
1.258.685 605.007.927.529
67.642
47.349.400.000 652.357.327.529
El Reparto
Para lograr un reparto equitativo tanto de las cargas como de los
aprovechamientos entre unidades de gestión y al interior de estas entre los
propietarios, es necesario establecer factores de ponderación (indicadores) que
permitan “homologar” las cifras y así garantizar su comparabilidad.
Para ponderar las cargas se adoptó como factor el valor del metro cuadrado de
suelo útil ($18.000 pesos).
Para ponderar los aprovechamientos o beneficios se adopta el concepto de
Unidad de Aprovechamiento del Suelo UAS, indicador que relaciona los precios
de venta de los diferentes productos inmobiliarios propuestos en el Plan. Para el
efecto, se adopta como unidad de medida el precio del metro cuadrado de
vivienda de interés social de 70 salarios mínimos mensuales, equivalente a $
480.667 pesos y el precio de venta del metro cuadrado (m²) de local para otros
usos a $ 700.000 pesos, igual a 1.456 UAS, es decir el precio del metro cuadrado
de comercio u otros usos equivale a 1.456 veces el de vivienda, para el ejercicio
con viviendas de 45 m² de área.
248
DOCUMENTO TÉCNICO DE SOPORTE 2012
PLAN PARCIAL DE DESARROLLO EN SUELO
DE EXPANSIÓN – PAJARITO –
UAS: Valor monetario $480.667
Metro² para vivienda = 1 UAS
Metro² para otros usos = 1.456 UAS
TOTAL UNIDADES DE APROVECHAMIENTO DEL SUELO POR
UNIDAD DE GESTIÓN
(Viviendas 45 m²)
UNIDAD
DE
GESTIÓN
UAS POR
VIVIENDA
UAS POR
COMERCIO
TOTAL UAS
% DE
EDIFICABILIDAD
I
148.358
18.747
167.105
12,31%
II
127.600
1.650
129.250
9,52%
III
238.722
33.387
272.109
20,05%
IV
141.651
23.581
165.232
12,17%
V
92.941
12.440
105.381
7,76%
VI
209.739
2.898
212.637
15,67%
VII
133.042
2.521
135.563
9,99%
VIII
166.632
3.284
169.916
12,52%
Total
1.258.685
98.508
1.357.193
100%
Finalmente para evaluar el reparto (distribución de edificabilidad y cargas por
unidad de gestión) propuesto en el modelo de ocupación del suelo, o dicho de
otra forma, identificar las disparidades entre aprovechamientos y cargas
generadas por éste, entre las diferentes unidades de gestión, es preciso
comparar estas dos magnitudes mediante la relación de UAS por Puntos,
para lo cual se comparan el total puntajes por cargas y el total de UAS, de las
tablas anteriores, con lo cual se obtiene un resultado de 0.985 UAS por punto.
En las tablas anexas se presenta un ejercicio de reparto, que ilustra la forma de
aplicación de la metodología propuesta, elaborado con la alternativa A, (edificios
multifamiliares de 6 pisos de altura y cuatro apartamentos por piso de 45 m² y
área comercial en edificios de 1.5 pisos en promedio para comercio y dos para
249
DOCUMENTO TÉCNICO DE SOPORTE 2012
PLAN PARCIAL DE DESARROLLO EN SUELO
DE EXPANSIÓN – PAJARITO –
vivienda), da como resultado un total de 27.971 unidades de vivienda y 67.642
m² para locales en comercio y otros usos.
Unidad de Gestión
UG 1
UG 2
UG 3
UG 4
UG 5
UG 6
UG 7
UG 8
TOTAL
Pisos 6 viviendas de 45m²
Suelo por vivienda
Total Viviendas
3.297,00
2.836,00
5,305
3,148
2,065
4,661
2,956
Área Construida en
148.358,00 127.600,00 238,722 141,651
92,941
209,739 133,042
vivienda
Área Construida en locales
12.873,00
1.133,00
22,926 16,192 8.542,00
1,990
1,731
en A.M.
Área Construida total
161.231,00 128.733,00 261,64 157,84 101.483 211,7 134,77
3,703
27,971
166,632
1.258.685
2.255,00
67.642,00
168.887
1.326.327,00
Cargas Reales por Unidad de Gestión
No obstante el ejercicio de reparto adelantado, la distribución de edificabilidad
entre las unidades de gestión propuesta por el Plan no se encuentra
exactamente equilibrada frente a las cargas que le corresponden a cada una de
ellas.
El resultado así obtenido presenta un escenario de cargas muy
aproximado al equilibrio completo en relación con los aprovechamientos, (ver
columna Total Cargas en el cuadro “Reparto de Cargas Reales por Unidad de
Gestión” que aparece a continuación). El ajuste definitivo se logra con el reparto
y posterior ajuste en forma de cargas reales para cada una de las unidades de
gestión, (ver columnas Reparto y Cargas Reales en el mismo cuadro).
Carga real: Corresponde a las obligaciones urbanísticas que efectivamente
deben asumir los propietarios de cada unidad de gestión, representadas en todos
los componentes del espacio público que deben ser cedidos, adecuados y
construidos, tales como: suelo a ceder para equipamientos y ambiental, suelo
para vías estructurantes y peatonales públicos, construcción de vías
estructurantes y peatonales públicos, adecuación del suelo a ceder, tanto para
construcción de equipamientos como para zona verde pública. La carga real
puede ser mayor o menor a los costos de realizar las obras públicas dentro de los
límites de la unidad de gestión correspondiente, dependiendo del resultado del
ejercicio de reparto.
Los mayores o menores costos para el cumplimiento de las obligaciones
urbanísticas, o cargas reales, se distribuyen entre las diferentes unidades de
gestión mediante la gestión de los propietarios y urbanizadores, los cuales, a
través de negociaciones directas intercambian cargas y beneficios entre unidades
250
DOCUMENTO TÉCNICO DE SOPORTE 2012
PLAN PARCIAL DE DESARROLLO EN SUELO
DE EXPANSIÓN – PAJARITO –
excedentarias y deficitarias, aplicando los mismos criterios metodológicos de
puntajes y UAS. A manera de ilustración, a continuación de las tablas de reparto
se presentan algunas alternativas de gestión que permiten el reparto equitativo
en el Plan.
En la tabla siguiente se ilustra el reparto en el cual cada unidad asume las cargas
en función directa a sus aprovechamientos o beneficios.
Reparto de Cargas y Cargas Reales por Unidad de Gestión para
Viviendas de 45 metros²
DISTRIBUCION DE CARGAS Y BENEFICIOS
PUNTAJES POR CARGAS Y POR APROVECHAMIENTOS
Aportes en suelo a ceder y en costos de construcción (45 m² por vivienda)
UNIDAD
DE
GESTIÓN
TOTAL
PUNTAJE
POR
CARGAS
I
163.880,49
12,13%
167.105,09
II
95.430,12
7,06%
III
303.583,28
IV
157.326,61
V
% DE
% DE
TOTAL UAS
CARGAS
APROVECHAMIENTO
UAS POR
PUNTOS
DIFERENCIA
EN UAS
DIFERENCIAS
EN PESOS
12,31%
164.609,74
-2.495,34
-44.717.216,28
129.250,00
9,52%
95.854,77
-33.395,23
-598.451.126,20
22,47%
272.109,38
20,05%
304.934,19
32.824,81
588.229.074,25
11,64%
165.231,58
12,17%
158.026,70
-7.204,88
-129.113.364,24
169.335,39
12,53%
105.380,81
7,76%
170.088,91
64.708,11
1.159.585.914,77
VI
222.996,21
16,50%
212.637,06
15,67%
223.988,51
11.351,45
203.420.985,69
VII
110.021,36
8,14%
135.562,87
9,99%
110.510,94
-25.051,94
-448.937.142,74
VIII
128.606,72
9,52%
169.915,98
12,52%
129.179,00
-40.736,98
-730.017.125,26
100,00%
1.357.192,77
0,00
0,00
TOTAL
1.351.180,18 100.00% 1.357.192,77
REPARTO DE CARGAS REALES POR UNIDAD DE GESTION EN PESOS CORRIENTES DE
2002 (45 m² por vivienda)
UNIDAD DE
GESTIÓN
TOTAL CARGAS
( construcción EP +
suelo a ceder)
REPARTO
(en pesos)
CARGAS REALES
(suelo
publico+construcci
on+reparto)
CARGA REAL
POR UAS (en
pesos)
I
2.949.848.899,55
-44.717.216,28
2.994.566.115,84
17.920,26
II
1.717.742.095,74
-598.451.126,20
2.316.193.221,94
17.920,26
III
5.464.499.077,77
588.229.074,25
4.876.270.003,52
17.920,26
IV
2.831.879.062,44
-129.113.364,24
2.960.992.426,68
17.920,26
V
3.048.037.040,47
1.159.585.914,77
1.888.451.125,70
17.920,26
VI
4.013.931.725,00
203.420.985,69
3.810.510.739,31
17.920,26
VII
1.980.384.400,00
-448.937.142,74
2.429.321.542,74
17.920,26
251
DOCUMENTO TÉCNICO DE SOPORTE 2012
PLAN PARCIAL DE DESARROLLO EN SUELO
DE EXPANSIÓN – PAJARITO –
VIII
2.314.920.921,22
-730.017.125,26
3.044.938.046,48
17.920,26
TOTAL
24.321.243.222,20
0,00
24.321.243.222,20
17.920,26
REPARTO DE CARGAS REALES POR UNIDAD DE GESTION EN
SALARIOS MINIMOS LEGALES (45 m² por vivienda)
8.4.
REPARTO
CARGAS REALES
(suelo
publico+construcci
on+reparto)
CARGA REAL
POR UA (en
SMLM)
9.546,44
-144,7159103
9.691,15
0,06
UNIDAD DE
GESTIÓN
TOTAL CARGAS
( construccion EP +
suelo a ceder)
I
II
5.559,04
-1936,735036
7.495,77
0,06
III
17.684,46
1903,653962
15.780,81
0,06
IV
9.164,66
-417,8426027
9.582,50
0,06
V
9.864,20
3752,705226
6.111,49
0,06
VI
12.990,07
658,3203421
12.331,75
0,06
VII
6.409,01
-1452,871012
7.861,88
0,06
VIII
7.491,65
-2362,514968
9.854,17
0,06
TOTAL
78.709,52
0
78.709,52
0,06
Alternativas para Equilibrar la Proporción de
Edificabilidad en las Unidades de Gestión Deficitarias
Cargas
y
Para llevar a cabo la totalidad de la edificabilidad potencial (estimada con base
en el aprovechamiento medio) definida para cada una de las unidades de gestión
y lograr los sistemas públicos de aquellas unidades que presentan desequilibrios
frente a la edificabilidad a que le dan derecho sus puntajes de UAS, es necesario
identificar alternativas de gestión entre unidades que permitan realizar el
intercambio de aprovechamientos con el fin de asegurar el reparto de equitativo.
En este caso, si bien es cierto, se trata de una negociación privada entre
propietarios, ésta es de una naturaleza diferente a las que necesariamente se
llevarán a cabo al interior de cada unidad al momento de solicitar licencia única
de urbanismo, que requiere del consenso de todos los propietarios.
El
intercambio se debe realizar entre unidades en conjunto, buscando que las
unidades que presenten superávit de edificabilidad asuman parte de las cargas
por fuera de la respectiva unidad en los casos de las unidades I, II VI, VII Y VIII
cuyas edificabilidades son mayores a sus respectivos aportes.
Sin embargo vale la pena anotar que en el actual escenario de reparto, la
situación no se presenta crítica, aunque si se deben establecer las alternativas
252
DOCUMENTO TÉCNICO DE SOPORTE 2012
PLAN PARCIAL DE DESARROLLO EN SUELO
DE EXPANSIÓN – PAJARITO –
que permitan completar el sistema público ideado, lo cual no se podrá lograr en
un marco rígido, pues los tiempos y condiciones de implementación del plan
parcial no son exactos y homogéneos, las alternativas deben brindar flexibilidad
para adecuarse a las cambiantes condiciones políticas o del mercado.
La piedra angular para la aplicación de cualquiera de las alternativas para lograr
el equilibrio, debe partir de la existencia de una Entidad o instancia de
coordinación o gestión del plan parcial en su conjunto, que facilite este tipo de
operaciones que pueden llegar a volverse imposibles de ejecutar sin la
participación del Estado, pues se trata de transacciones atípicas en el mercado
inmobiliario para las cuales no se han constituido las bases de confianza
necesarias para que operen por sí solas.
Luego las siguientes alternativas descritas indudablemente se facilitan si se
cuenta con una Entidad de coordinación que posea instrumentos de intervención
en el suelo, recursos de inversión y sobre todo tenga en mente la ejecución y
articulación de todos los procesos constructivos del plan parcial, para que de esta
manera se conozca donde y cuando es más oportuna la localización de una
determinada obligación urbanística y quién la está requiriendo, es decir su
función será la de conectar en el entorno del plan parcial, la oferta con la
demanda, en términos de equilibrar el reparto de cargas y de beneficios.
Alternativas:
La construcción de equipamientos comunitarios o parte de ellos por
urbanizadores de otras unidades.
La construcción de vías primarias o secundarias o parte de ellas por
urbanizadores de otras unidades.
La adquisición de suelos para parques, preferentemente mediando una entidad
municipal o pagándole a ésta si previamente ya lo adquirió.
La dotación de parques en un valor proporcional a la obligación a realizar en
suelos cedidos en otra unidad.
La ejecución total de las cargas de la unidad deficitaria y la entrega de suelos
útiles (urbanizados o no) de valor proporcional a la inversión realizada (bajo
los puntajes preestablecidos) por parte de los propietarios de unidades con
mayor aprovechamiento.
La creación de asociaciones entre urbanizadores de unidades deficitarias con
unidades de mayor aprovechamiento, para realizar las operaciones
conjuntamente y de manera programada.
253
DOCUMENTO TÉCNICO DE SOPORTE 2012
PLAN PARCIAL DE DESARROLLO EN SUELO
DE EXPANSIÓN – PAJARITO –
Manejo a través de fiducias de los suelos e inversiones programadas de los
urbanizadores de unidades deficitarias con unidades de mayor
aprovechamiento, para realizar operaciones conjuntas, de forma coordinada.
La participación del Estado formando con unidades deficitarias y unidades de
mayor aprovechamiento una o unas empresas de economía mixta.
9. EVALUACIÓN URBANISTICA FINANCIERA
Oferta de Vivienda
Para la época de aprobación del presente plan parcial, año 2002, las condiciones
macroeconómicas del país y en particular las del Valle de Aburrá y el receso de la
actividad edificadora en su conjunto,determinaron la reorientación del sector de
la construcción hacia nichos de mercado de vivienda de interés social que, no
obstante las limitaciones en la capacidad de compra, contaba con políticas de
subsidio desde el gobierno nacional que garantizara la realización efectiva de un
alto porcentaje del producto.
Según el comportamiento en la oferta de vivienda presentado por Camacol, del
año 2002, el 60% de ésta se concentra en el rango de cero a 300 mil UVR,
equivalentes a 38 millones de pesos corrientes (año 2002). A la fecha del
estudio la oferta de corto plazo ascendía a 14764 unidades de vivienda, de las
cuales el 45% no contaba con definición de precio de venta; de las restantes
6580 unidades el 71% corresponden a ofertas con precio inferior a 120 salarios
mínimos legales.
Rangos de Áreas
Según la información del Estudio de Mercado de Edificaciones, elaborado por
Camacol en noviembre del 2001, el área útil o privada de las edificaciones
ofrecidas en el período anterior ha disminuyó en promedio para toda el área de
análisis; pasando de 91.4 m² en marzo del 2000 a 69.4 m² en noviembre del
2001 con una disminución relativa del 24% en un lapso de 20 meses. Dicho
comportamiento fue jalonado por la alta participación de la vivienda de interés
social en la oferta agregada de vivienda.
El 38% de la oferta de vivienda del año en cuestión se ubicaba en el rango de
45 a 60 m²; el 20% cuenta con área inferior; el 21% estaba en el rango de 60 a
75 m². El resto de la oferta estaba por encima de 75 metros.
254
DOCUMENTO TÉCNICO DE SOPORTE 2012
PLAN PARCIAL DE DESARROLLO EN SUELO
DE EXPANSIÓN – PAJARITO –
El 98% de la oferta de vivienda con área inferior a 45 m² se localizaba en
Medellín, con mayor participación en corregimiento de San Antonio de Prado, y
las comunas de Robledo y La Candelaria (Centro de la Ciudad).
La situación descrita permite identificar una tendencia de concentración de la
actividad edificadora y oferta de vivienda en los estratos medios bajos, con la
adecuación de los productos inmobiliarios a las condiciones económicas de la
población, ajustes logrados por medio de la reducción del área útil vendible y de
los acabados finales del producto.
El 51% de las viviendas en oferta para la época, se vendían por debajo de 300
mil UVR, equivalentes a 120 salarios mínimos mensuales; que pueden aplicar al
sistema nacional de subsidios de vivienda ya sea con el INURBE o con las Cajas
de Compensación.
Características Físicas de la Oferta de Vivienda de Interés Social
Con base en los proyectos de VIS en oferta puede afirmarse que el proyecto
típico orientado al estrato 3 lo conforman urbanizaciones con desarrollos
multifamiliares de hasta 300 destinaciones por proyecto. Apartamentos hasta de
45 m², distribuidos en dos o tres alcobas, un baño, salón comedor y cocineta,
juegos infantiles, zonas verdes, salón social y placa polideportiva.
Los proyectos más recientes de gran éxito comercial, localizados en la periferia
del Centro de la ciudad se caracterizan, además, por estar desarrollados en lotes
con disponibilidad de toda la infraestructura de servicios públicos (que reduce el
costo de urbanismo al mínimo) construidos en altura hasta de 21 pisos, con
áreas útiles de 43 m² por vivienda, sin parqueaderos y obligaciones mínimas de
cesiones urbanísticas, con un ascensor por cada 120 apartamentos y 500
unidades o más por proyecto.
Las especificaciones de acabado son muros en concreto a la vista, pisos en
mortero pulido, ventanería en aluminio crudo, mesón de cocina prefabricado en
granito y un baño enchapado en la zona de ducha.
9.1. Simulación Urbanística Financiera
255
DOCUMENTO TÉCNICO DE SOPORTE 2012
PLAN PARCIAL DE DESARROLLO EN SUELO
DE EXPANSIÓN – PAJARITO –
En el contexto del plan parcial la simulación urbanístico financiera tiene por
objeto identificar las condiciones económicas generales del mercado inmobiliario
local bajo las cuales se propone desarrollar los proyectos que componen el Plan,
y que desde el Decreto 1212 de 2000 se define como: “ ... un ejercicio de
prefactibilidad económica de las operaciones propuestas por el plan parcial en
forma global y para cada una de sus etapas o unidades, formulado a partir del
aprovechamiento medio propuesto y sustentado de manera que permita
establecer un equitativo reparto de cargas y beneficios, que determina una
viabilidad económica de todo el plan parcial y de cada una de sus unidades de
gestión...”
Mediante el ejercicio de simulación urbanística financiera, se modelan y ajustan
las características de las diferentes unidades de gestión propuestas para
ocupación del territorio, con base en los aprovechamientos urbanísticos (metros
cuadrados vendibles en vivienda y otros usos) asignados a cada unidad por el
Plan. En todos los casos, se pretende que el resultado final (ventas totales del
proyecto) permita sufragar la totalidad de los costos de construcción y desarrollo
del proyecto, el valor del suelo bruto y el margen de utilidad exigido por el
urbanizador, de acuerdo con su tasa de oportunidad.
El ejercicio así resuelto demuestra la capacidad de los proyectos para responder
o soportar las cesiones y demás cargas relacionadas con el modelo de ocupación
del suelo, bajo las condiciones vigentes de precio de venta de los productos
inmobiliarios típicos, que en forma general se propone desarrollar con los
proyectos del plan.
Los resultados de este trabajo reflejan el nivel de generalidad de la información
utilizada, pues en ningún momento se evalúo un proyecto totalmente diseñado,
por lo tanto las cifras de resultado son un indicador preliminar sobre la
prefactibilidad de proyectos específicos los cuales demandan ejercicios de
simulación con datos reales sobre estudios técnicos y diseños puntuales que
permitan definir costos más ajustados a los reales.
En muchos casos, las cifras de los estudios de factibilidad difieren
sustancialmente con los resultados finales, reflejados en los Estados de Pérdidas
y Ganancias de un proyecto inmobiliario. Los proyectos actuales de vivienda de
interés social, con precios orientados a la captación de subsidios, son altamente
sensibles a: la velocidad de venta y producción, las variaciones en los precios de
los insumos, la fluctuación de los costos financieros y las normas básicas
constructivas reglamentadas a escala municipal, entre otros.
256
DOCUMENTO TÉCNICO DE SOPORTE 2012
PLAN PARCIAL DE DESARROLLO EN SUELO
DE EXPANSIÓN – PAJARITO –
Contrario a la metodología de Reparto de Cargas y Beneficios utilizada en la
formulación de este plan, en la cual sólo se tiene en cuenta los costos asociados
a la construcción de aquellos elementos constitutivos del espacio público en sus
diferentes componentes, en el ejercicio de simulación financiera se tienen en
cuenta todos los costos generados en la ejecución de la totalidad del plan y que
constituyen erogaciones para el urbanizador.
Es de anotar que este ejercicio de simulación trabaja con las mismas condiciones
económicas del año 2002, solamente se actualizan los datos que sufrieron
cambio en el proceso de ajuste y revisión del presente plan parcial como son las
diferentes áreas trabajadas, las áreas de las unidades de gestión se actualizaron
según la respectiva certificación catastral Y las áreas de cesiones y de
aprovechamientos se actualizaron según información suministrada por la EDU.
En este orden de ideas se retoma la totalidad del suelo involucrado, 1.881.577
metros cuadrados, y el valor utilizado para el reparto con un precio de referencia
único de 18 000 pesos corrientes por metro cuadrado para el suelo estable, tal
como se describió en el tema correspondiente. Ver tabla Resumen de Valores
Prediales por Unidades de Gestión.
RESUMEN DE VALORES PREDIALES POR UNIDAD DE GESTIÓN
VALOR
DE
VALOR DE LA
SUELO
CONSTRUCCION
ALTA
TENSIÓN
VALOR
TOTAL DEL
SUELO
VALOR
TOTAL DEL
INMUEBLE
417.180.564
11.829.924
473.580.000
3.250.089.450
3.723.669.450
605.334.006
6.467.292
298.990.000
2.951.363.628
3.250.353.628
120.866.418
335.703.096
11.440.764
814.230.000
3.958.277.778
4.772.507.778
51.449.544
342.791.082
30.779.388
429.590.000
2.720.323.494
3.149.913.494
U. G.
VALOR
SUELO
TIPO B
VALOR
SUELO
TIPO C
VALOR
SUELO
TIPO D
VALOR
SUELO
TIPO E
I
1.268.519.040
1.512.001.440
40.558.482
II
1.665.713.520
639.160.920
34.687.890
III
2.152.114.920
1.338.152.580
IV
1.587.312.720
707.990.760
V
586.259.820
995.738.220
132.967.872
140.729.346
44.590.788
96.840.000
1.900.286.046
1.997.126.046
VI
2.458.818.000
-
-
469.611.000
-
63.000.000
2.928.429.000
2.991.429.000
VII
1.555.452.000
-
-
203.385.600
-
203.410.000
1.758.837.600
1.962.247.600
VIII
2.239.803.360
-
78.080.112
625.291.056
-
103.320.000
2.943.174.528
3.046.494.528
105.108.156
2.482.960.000
22.410.781.524
24.893.741.524
TOTAL 13.513.993.380
5.193.043.920
458.610.318 3.140.025.750
Costos de Urbanismo.
- Servicios públicos
En materia de servicios públicos se retoman los valores unitarios para
257
DOCUMENTO TÉCNICO DE SOPORTE 2012
PLAN PARCIAL DE DESARROLLO EN SUELO
DE EXPANSIÓN – PAJARITO –
construcción de redes (por Vivienda y por extensión a local comercial) estimados
por Empresas Públicas, para determinar el costo de la infraestructura de servicios
públicos que corresponde al urbanizador, con base en las viviendas propuestas
para cada unidad de gestión. El valor total estimado por vivienda asciende a
2.494.000 pesos, cifra que incluye las redes internas de gas de cada vivienda por
valor de 400.000 pesos, de los cuales al urbanizador le corresponden 2.094.000
pesos.
Servicios
Acueducto
Alcantarillado
Energía
Gas
Teléfono
Total
Empresas Públicas
32.000
250.000
400.000
682.000
Urbanizadores
512.000
826.000
250.000
446.000
60.000
2.094.000
De los valores estimados se debe tener en cuenta que estos no incluyen el
afirmado y pavimento de las brechas por hacer parte de los costos de urbanismo
a cargo del constructor.
En cuanto a los costos de construcción de redes de servicios públicos,
responsabilidad de los urbanizadores, Empresas Públicas dispone de un
mecanismo de financiación, que en forma directa suministrará los recursos
financieros al constructor para su ejecución y una vez vendido el proyecto la
Empresas Públicas recuperará el valor de la inversión de manera proporcional a
la obra ejecutada, acorde con el Decreto 302 de 2000.
Cuando las redes benefician a varios proyectos urbanísticos, los recursos
requeridos para su construcción podrán ser anticipados al urbanizador por
Empresas Públicas y recuperados en forma proporcional al número de viviendas
o destinaciones de cada uno de los desarrollos, cuando estos sean
efectivamente ejecutados, la entidad hará el cobro con la respectiva actualización
del valor en el tiempo.
- Infraestructura Vial
Con respecto a la infraestructura vial propuesta se identifica tres grandes grupos
de obras, el primero, hace referencia a la infraestructura vial arterial que permite
la conexión del polígono a los sistemas estructurantes de la ciudad y es objeto de
reparto conforme a la afectación de cada unidad de gestión. El segundo grupo,
258
DOCUMENTO TÉCNICO DE SOPORTE 2012
PLAN PARCIAL DE DESARROLLO EN SUELO
DE EXPANSIÓN – PAJARITO –
corresponde a las vías peatonales de uso público y objeto de reparto con el
mismo criterio usado para las vehiculares, y por último, las vías vehiculares
internas de cada unidad de gestión, que permiten el acceso directo a los
parqueaderos, mas los parqueaderos comunes de los desarrollos, cuyo costo
incide sobre el costo total de urbanización de cada unidad de gestión y en ningún
caso son objeto de reparto.
Para los tres grupos de obras viales se cuantificaron las estructuras hidráulicas
necesarias y se incluyen en los costos totales por unidad de gestión; los valores
totales utilizados en cada caso son los siguientes:
Tipo de vía
Vía Arterial Vehicular
Vía Peatonal Pública
Vía Vehicular Interna
Costo Total
13.630.540.000
1.415.312.850
6.445.227.823
- Equipamientos de Uso Colectivo
En cuanto a los equipamientos comunitarios requeridos por obligación
urbanística, se procedió de la siguiente forma:
Se cuantificaron los requerimientos con base en la norma urbanística definida por
los acuerdos 62 de 1999 y 23 de 2000, que establecen la obligación de ceder
mínimo el 18% del suelo bruto del polígono para espacio público y construcción
de equipamientos de uso colectivo en vivienda y el 10% en otros usos. Para el
efecto se determinaron las cantidades de suelo y los metros cuadrados de
construcción de equipamiento a ceder por cada unidad de gestión.
Para cuantificar los costos de adecuación del suelo para construcción de
equipamientos de uso colectivo, la de suelo público a ceder y el libre de uso
privado se tomaron los siguientes valores
Adecuación Tipo de Suelo
Costo por m²
Para equipamientos
Para Zonas Verdes Públicas
Para Zonas Verdes Privadas
$ 20.000
$ 6.000
$ 6.000
La construcción de equipamientos de uso colectivo a ceder como parte de la
obligación urbanística, se cuantifico en razón de 1 m² de construcción por cada
vivienda potencial y por cada 100 metros de construcción en otros usos
259
DOCUMENTO TÉCNICO DE SOPORTE 2012
PLAN PARCIAL DE DESARROLLO EN SUELO
DE EXPANSIÓN – PAJARITO –
vendibles que, en el ejercicio realizado para viviendas de 45 m² y para áreas
comerciales, ascienden a 28.647,42m²
Para cuantificar el costo de la obligación por equipamientos a ceder, se asume el
costo directo del metro cuadrado de vivienda ($240.000), puesto que es
consecuente que exista relación directa entre las características físicas de las
viviendas construidas y los equipamientos a ceder. En los casos en que el diseño
de los equipamientos supere el costo por m² de la obligación a ceder, Planeación
definirá la forma adecuada de compensar la obligación.
COSTOS DE URBANISMO
COSTOS DE URBANISMO
U. G.
SERVICIOS
PUBLICOS
COSTO
CONST. VIAS
VIAS
PEATONALES
URBANISM
O INTERNO
parqueader
o+vias
ADECUACIO
N SUELO
EQUIPAMIE
NTO
ADECUACIO ADECUACIO
N SUELO
N SUELO
AMBIENTAL AMBIENTAL
CESION
PRIVADO
I
7.653.570.000
1.279.330.206
190.359.782
647.792.446
389.231.938
167.352.300
II
6.003.498.000
666.460.817
150.150.162
613.938.646
236.377.327
93.150.600
337.183.866
468.729.660
III
12.442.548.000
2.838.710.858
331.022.422
1.416.724.83
0
IV
7.534.212.000
1.502.869.377
72.658.425
882.218.367
382.935.929
126.780.000
V
4.820.388.000
555.004.047
377.945.925
137.833.100
378.751.923
581.927.520
VI
9.875.304.000
2.890.609.000
88.126.325
999.995.617
209.780.290
62.436.000
VII
6.290.376.000
1.207.804.000
133.512.400
638.053.120
94.280.130
48.600.000
VIII
7.886.004.000
912.082.693
107.633.179
878.309.216
404.502.159
117.938.460
TOT
AL
62.505.900.0
00
11.852.870.9
99
1.451.408.61
9
6.214.865.3
42
2.433.043.5
61
1.666.914.5
40
VALOR
TOTAL
URBANIS
MO
11.037.220.
709.584.000
671
8.686.501.5
922.926.000
52
18.070.881.
235.962.000
635
11.005.776.
504.102.000
098
7.102.224.5
250.374.000
15
14.580.139.
453.888.000
232
8.569.969.6
157.344.000
51
11.133.281.
826.812.000
707
4.060.992.0 90.185.99
00
5.061
- Otros costos de Urbanismo
Conforme a lo establecido en el decreto 1212 de 2000, los requerimientos para la
formulación del un plan parcial solo hacen referencia a los sistemas
estructurantes del espacio público y su respectiva distribución. Para llevar acabo
la evaluación urbanística financiera de cada una de las unidades de gestión es
necesario disponer, por lo menos, de un esquema urbanístico interno básico que
permita la definición de los demás costos de desarrollo del proyecto. Para el
efecto, se adoptó la alternativa de cuantificar los parqueaderos requeridos para
vivienda y otros usos y estimar el costo de su producción por celda, con base en
$80.000 por m², para un total de $ 7.200.062.400,00 pesos y 5000 celdas
260
DOCUMENTO TÉCNICO DE SOPORTE 2012
PLAN PARCIAL DE DESARROLLO EN SUELO
DE EXPANSIÓN – PAJARITO –
requeridas, 4.662 unidades por concepto de viviendas y 338 por otros usos.
ESTIMACIÓN DE OTROS COSTOS DE URBANISMO INTERNO
UNIDAD
DE
GESTION
VIVIENDAS
PARQUEADEROS
PARA
VIVIENDAS
1/6VIV.
PARQUEADEROS
COMERCIO
1/200m²
TOTAL
PARQUEADEROS
SUELO EN
PARQUEADEROS
en m²
URBANISMO
INTERNO(PARQUEADEROS)
I
3.297
550
64
614
11.050
883.965.600
II
2.836
473
6
478
8.610
688.797.600
III
5.305
884
115
999
17.978
1.438.267.200
IV
3.148
525
81
606
10.901
872.102.400
V
2.065
344
43
387
6.964
557.102.400
VI
4.661
777
10
787
14.162
1.132.968.000
VII
2.956
493
9
501
9.024
721.903.200
VIII
3.703
617
11
628
11.312
904.956.000
TOTAL
27.971
4.662
338
5.000
90.001
7.200.062.400
Costos Directos de Construcción
Están asociados al proceso de producción de las edificaciones y comprenden los
costos por concepto de materiales, mano de obra, maquinaria y equipo y los
administrativos de la obra. El valor promedio utilizado $ 240.000 por m²,
permite cuantificar el valor de las edificaciones en su conjunto, sin tener en
cuenta las particularidades de diseño de cada proyecto que pueden incrementar
tal valor.
COSTOS DIRECTOS DE CONSTRUCCION
UNIDAD
DE
GESTION
VALOR
INMUEBLES
COSTOS DE
URBANISMO
COSTO DIRECTO
CONSTRUCCIONES
COSTOS
CONSTRUCCI
ON
EQUIPAMIEN
TO
TOTAL
PARTICIPACIÓN
EN VENTAS
I
3.723.669.450
11.037.220.671
$41.877.196.200
822.175.200
57.460.261.521
0,715
II
3.250.353.628
8.686.501.552
$33.161.464.200
683.359.200
45.781.678.580
0,737
92.191.688.213
0,705
III
4.772.507.778
18.070.881.635
$ 68.020.076.400
1.328.222.40
0
IV
3.149.913.494
11.005.776.098
$41.105.152.800
794.380.800
56.055.223.192
0,706
V
1.997.126.046
7.102.224.515
$26.371.702.800
516.100.800
35.987.154.161
0,710
VI
2.991.429.000
14.580.139.232
$ 54.544.794.000
1.123.416.00
0
73.239.778.232
0,717
VII
1.962.247.600
8.569.969.651
$34.733.513.400
713.594.400
45.979.325.051
0,706
VIII
3.046.494.528
11.133.281.707
$43.528.071.000
894.132.000
58.601.979.235
0,718
24.893.741.524 90.185.995.061
$343.341.970.800
6.875.380.80 465.297.088.185
0,713
TOTAL
261
DOCUMENTO TÉCNICO DE SOPORTE 2012
PLAN PARCIAL DE DESARROLLO EN SUELO
DE EXPANSIÓN – PAJARITO –
Costos Indirectos de Construcción
Para cuantificar los demás costos de construcción se adopta el método de
cuantificar la incidencia de los costos como porcentajes de participación en las
ventas totales, de acuerdo con la metodología utilizada por la Lonja de Propiedad
Raíz de Medellín y Antioquia.
Es preciso advertir que los parámetros utilizados, (% de incidencia), son más de
carácter indicativo, de ninguna manera se pueden tomar como determinantes
inmodificables puesto que cada proyecto inmobiliario presenta particularidades
específicas, de condiciones del suelo, diseño o financiación, entre otras, que
determinan la forma de su ejecución y viabilidad del proyecto.
Para la determinación de los demás costos en el ejercicio de simulación se
utilizaron los siguientes indicadores.
Honorarios
Ventas
Gerencia
Promoción
Construcción
Diseño
Interventoría
2.5%
2.5%
1.0%
5.0%
1.0%
1.0%
Total
13.0%
Administrativos
Legales
2.0%
Impuestos Expensas2.0%
Publicidad
3.0%
Total
7.0%
Financieros
5.0%
262
DOCUMENTO TÉCNICO DE SOPORTE 2012
PLAN PARCIAL DE DESARROLLO EN SUELO
DE EXPANSIÓN – PAJARITO –
COSTOS INDIRECTOS
UNIDAD
DE
GESTION
HONORARIOS
ADMINISTRATIVOS
FINANCIEROS
TOTAL COSTOS
INDIRECTOS
PARTICIPACIÓN
EN VENTAS
I
10.441.839.957,62
5.622.529.207,95
4.016.092.291,39
20.080.461.456,97
0,25
II
8.076.401.721,96
4.348.831.696,44
3.106.308.354,60
15.531.541.773,00
0,25
III
17.003.208.143,45
9.155.573.615,70
6.539.695.439,79
32.698.477.198,94
0,25
IV
10.324.770.881,38
5.559.492.013,05
3.971.065.723,61
19.855.328.618,04
0,25
V
6.584.895.326,94
3.545.712.868,35
2.532.652.048,82
12.663.260.244,12
0,25
VI
13.286.981.070,89
7.154.528.268,94
5.110.377.334,96
25.551.886.674,78
0,25
VII
8.470.872.164,32
4.561.238.857,71
3.258.027.755,51
16.290.138.777,54
0,25
VIII
10.617.483.312,21
5.717.106.398,88
4.083.647.427,77
20.418.237.138,86
0,25
TOTAL
84.806.452.578,76
45.665.012.927,03
32.617.866.376,45
163.089.331.882,24
0,25
Resultados de Ventas del Proyecto
En el ejercicio de simulación para proyectos inmobiliarios con unidades de
vivienda de 45 m² de área útil, para desarrollos en 6 pisos en promedio, se
encuentra que el área construida en vivienda asciende a 1.258.685,00 metros
cuadrados vendibles, en comercio y otros usos 67.642,00 metros, con locales
de 36 m² en promedio. En ambos casos el constructor, en forma adicional, debe
ejecutar una mayor cantidad de construcción en función de las circulaciones y
áreas comunes requeridas no comercializables y que constituyen parte integral
de los inmuebles, para el efecto se utilizaron como parámetro 8% para vivienda
y 30% para comercio.
ÁREAS CONSTRUIDAS
CUADRO ALTERNATIVA A3 6 PISOS
UNIDAD
DE
GESTION
m² DE
VIVIENDA
ADICIONAL
CIRCULACION
VIVIENDA
m² DE
COMERCIO
ADICIONAL
CIRCULACION
COMERCIO
m² DE
EQUIPAMIENTO
TOTAL ÁREA
CONSTRUIDA
I
148.358
11.869
12.873
3.862
3.425,73
180.387,27
II
127.600
10.208
1.133
340
2.847,33
142.128,23
III
238.722
19.098
22.926
6.878
5.534,26
293.157,82
IV
141.651
11.332
16.192
4.858
3.309,92
177.342,60
V
92.941
7.435
8.542
2.563
2.150,42
113.631,30
VI
209.739
16.779
1.990
597
4.680,90
233.786,02
263
DOCUMENTO TÉCNICO DE SOPORTE 2012
PLAN PARCIAL DE DESARROLLO EN SUELO
DE EXPANSIÓN – PAJARITO –
VII
133.042
10.643
1.731
519
2.973,31
148.908,97
VIII
166.632
13.331
2.255
677
3.725,55
186.619,61
TOTAL
1.258.685
100.695
67.642
20.293
28.647,42
1.475.961,82
En cuanto a los precios de referencia utilizados para valorar el producto de las
ventas se adoptó por apartamentos de 45 m² y con precio de 70 salarios
mínimos legales mensuales ($ 309.000 para 2002), para un valor total de $
21.630.000 pesos por unidad y $ 480.666,67 pesos por metro. Para los demás
usos diferentes a vivienda, se tomó como precio de venta $ 700.000 pesos por
metro cuadrado y locales de 36 m² en promedio.
RESULTADO DE VENTAS DEL PROYECTO
UNIDAD
DE
GESTION
m² DE
VIVIENDA
VALOR VIVIENDA
m² DE
COMERCIO
VALOR COMERCIO
TOTAL VENTAS
DISTRIBUCION
I
148.358,00
71.310.745.333
12.873,00
9.011.100.000,00
80.321.845.333,33
0,123
II
127.600,00
61.333.066.667
1.133,00
793.100.000,00
62.126.166.666,67
0,095
III
238.722,00
114.745.708.000 22.926,00 16.048.200.000,00 130.793.908.000,00
0,200
IV
141.651,00
68.086.914.000
16.192,00 11.334.400.000,00
79.421.314.000,00
0,122
V
92.941,00
44.673.640.667
8.542,00
5.979.400.000,00
50.653.040.666,67
0,078
VI
209.739,00
100.814.546.000
1.990,00
1.393.000.000,00
102.207.546.000,00
0,157
VII
133.042,00
63.948.854.667
1.731,00
1.211.700.000,00
65.160.554.666,67
0,100
VIII
166.632,00
80.094.448.000
2.255,00
1.578.500.000,00
81.672.948.000,00
0,125
TOTAL 1.258.685,00 605.007.923.333 67.642,00 47.349.400.000,00 652.357.323.333,33
1,000
Resultado Final de la Evaluación
La evaluación realizada es de carácter estático y a valores del año 2002 , en la
cual se asume que todas los proyectos se ejecutan en un mismo momento y así
mismo se venden, además se parte del supuesto teórico de que las condiciones
de construcción y desarrollo son idénticas para todos los proyectos y que no se
presentan problemas de mercado que dificulten la colocación final de los
inmuebles.
Con los parámetros de dimensionamiento y evaluación se obtuvo como resultado
que las ventas totales del plan parcial en su conjunto ascienden a
$652.357.323.333,33 pesos corrientes de 2002 y costos de producción a
264
DOCUMENTO TÉCNICO DE SOPORTE 2012
PLAN PARCIAL DE DESARROLLO EN SUELO
DE EXPANSIÓN – PAJARITO –
$628.386.420.067,12 pesos, con tales resultados se evidencia que el proyecto en
su conjunto, bajo los supuestos manejado, es viable. Como se dijo anteriormente
el modelo propuesto es muy sensible a múltiples variables, modificaciones en
aspectos como el tamaño de los apartamentos, la velocidad en las ventas, el
precios de los insumos, los costos financieros, entre otros, pueden alterar
radicalmente el resultado.
RESULTADO FINAL DE EVALUACIÓN 45 m²
U.G.
COSTOS
DIRECTOS
COSTOS
INDIRECTOS
REPARTO
COSTOS
AJUSTADOS POR
REPARTO
VENTAS TOTALES
DIFERENCIAS
PORCENTAJE
I
57.460.261.521
20.080.461.456,97
-44.717.216
77.585.440.194,69
80.321.845.333,33
2.736.405.138,65
3,41%
II
45.781.678.580
15.531.541.773,00
-598.451.126
61.911.671.479,09
62.126.166.666,67
214.495.187,58
0,35%
III
92.191.688.213
32.698.477.198,94
588.229.074
124.301.936.337,80 130.793.908.000,00
6.491.971.662,21
4,96%
IV
56.055.223.192
19.855.328.618,04
-129.113.364
76.039.665.174,49
79.421.314.000,00
3.381.648.825,51
4,26%
V
35.987.154.161
12.663.260.244,12
1.159.585.915
47.490.828.490,73
50.653.040.666,67
3.162.212.175,94
6,24%
VI
73.239.778.232
25.551.886.674,78
203.420.986
98.588.243.920,84
102.207.546.000,00
3.619.302.079,16
3,54%
VII
45.979.325.051
16.290.138.777,54
-448.937.143
62.718.400.970,86
65.160.554.666,67
2.442.153.695,80
3,75%
VIII
58.601.979.235
20.418.237.138,86
-730.017.125
79.750.233.498,63
81.672.948.000,00
1.922.714.501,37
2,35%
628.386.420.067,12 652.357.323.333,33 23.970.903.266,21
3,67%
TOT. 465.297.088.185 163.089.331.882,24
0
Como puede concluirse de los cálculos realizados que se presentan en las tablas
anexas, el Plan es altamente sensible a los siguientes aspectos:
Al precio máximo de venta de las viviendas, que para la simulación se definió en
70 salarios mínimos legales mensuales.
Al tamaño de las viviendas, en las condiciones del mercado, que debe oscilar
entre 40 y 45 m² de construcción.
A los costos de infraestructura de servicios públicos que deben ser compartidos
entre la empresa prestadora, mediante la construcción de redes matrices, y
los urbanizadores. Así mismo cabe la posibilidad de transferir parte del costo
de las acometidas al usuario para ser pagadas, junto con la cuenta mensual
de servicios, financiada por Empresas Públicas.
A los costos de la infraestructura vial principal propuesta.
A la infraestructura vial interna y a los parqueaderos.
265
DOCUMENTO TÉCNICO DE SOPORTE 2012
PLAN PARCIAL DE DESARROLLO EN SUELO
DE EXPANSIÓN – PAJARITO –
10. REPARTO INTERNO DE CARGAS Y BENEFICIOS
Dentro del proceso de revisión y ajuste realizado a este plan parcial por el
Departamento Aministrativo de Planeacion en colaboración con la Empresa de
Desarrollo Urbano y el Instituto de Viviemda de Medellin y teniendo en cuenta
que este plan parcial tiene ya un desarrollo urbanístico importante, sumado a la
construcción de equipamientos de calidad, se identificó que era necesario realizar
un reparto interno de cada una de las unidades de gestión, pues es necesario
establecer a la fecha cual era el aprovechamiento utilizado por cada una de las
unidades de gestión así como el cumplimiento de las obligaciones.
En ese orden de ideas se realizó una metodología especial para la realización del
reparto interno, que permitiera un mejor entendimiento de las condiciones
actuales del plan parcial así como aclarar las posibilidades de desarrollo futuro
que este puede tener; esta metodología tiene como principales características las
siguientes:

Este reparto interno fue realizado acorde al porcentaje de participación de
cada una de las Etapas y Sub-etapas que las componían. Este porcentaje
es correspondiente a la relación del área de cada Etapa o Sub-etapa con
respecto al área total de cada Unidad de Gestión.

Fueron identificadas las diferentes licencias que se han otorgado a la luz
de lo que se encuentra establecido en el Decreto 1775 de 2012 que
adoptó la revisión y ajuste del Plan Parcial, con el fin de realizar la
verificación de las áreas, índices y obligaciones urbanísticas que aún no
han sido desarrolladas por cada Unidad de Gestión, y establecer los
aprovechamientos que a la fecha se pueden desarrollar.

Posteriormente, se retomaron las áreas de Obligaciones Urbanísticas (área
de suelo a ceder para equipamientos; área de construcción para
equipamientos por licenciamiento de viviendas; área de construcción para
equipamientos por licenciamiento en otros usos; área de suelo a ceder
para vías vehiculares; área de suelo a ceder para vías peatonales; área de
suelo a ceder ambiental) y los Índices máximos de aprovechamientos
permitidos establecidos desde los Artículos 41 y 42 del Decreto; con el fin
de asignar de acuerdo al Porcentaje de Participación, las áreas a
desarrollar y pagar correspondientes a cada Etapa o Subetapa.
266
DOCUMENTO TÉCNICO DE SOPORTE 2012
PLAN PARCIAL DE DESARROLLO EN SUELO
DE EXPANSIÓN – PAJARITO –

Para las Obligaciones Urbanísticas de la Unidad de Gestión III, Etapa 3,
correspondiente al proyecto “Portón de Occidente”, el reparto se trabajó
respetando lo establecido en el oficio con radicado Nº 201200067206 del
15 de Febrero de 2012, emitido por Secretaría del Hacienda del Municipio
de Medellín; y la Resolución Nº C1-11-579 del 7 de Julio de 2011 emitida
por la Curaduría Urbana Cuarta del Municipio de Medellín; en las cuales se
establecieron las áreas a pagar por el desarrollo del proyecto. (Ver
documentos)

El pago de Obligaciones Urbanísticas de algunas Unidades en otras,
establecido desde el Artículo 47 del Decreto 1775 de 2012, fue tenido en
cuenta desde la elaboración del reparto interno; estableciendo Unidades
de Gestión receptoras y Unidades de Gestión que pagan en las receptoras.

En el caso de los aprovechamientos, es de aclarar que se construyó una
Columna en la cual se estableció lo que en la actualidad está licenciado en
comparación con lo que estaba permitido desde el Artículo 42 del Decreto
1775 de 2012; con el fin de realizar la verificación de las áreas de Índices
que aún no han sido desarrolladas por cada Unidad de Gestión, y
establecer los aprovechamientos que a la fecha aún se pueden desarrollar.
Las simulaciones y cálculos realizados para este ejercicio se encuentran como
arhcivo en Excel anexo en formato digital a este documento.
11.
CRONOGRAMA DE EJECUCIÓN
Proyección de construcción y ventas de vivienda en el valle de Aburrá.
Las primeras consideraciones para aproximarse a un escenario realista de
ejecución del plan parcial de Pajarito, surgen del análisis del comportamiento del
mercado de vivienda en el entorno metropolitano en que se ubica el proyecto y
especialmente de la participación de la vivienda de interés social en el mismo.
De esta manera y teniendo en cuenta la coyuntura económica que atraviesa el
país, el mercado potencial de ventas de viviendas de interés social, si bien se ha
venido ampliando, es básicamente el mismo, las condiciones macroeconómicas
de empleo e ingreso no presentan cambios sustanciales. Aún en el caso
hipotético de que un proyecto del tamaño de este plan parcial, colocara en oferta
todas sus potenciales soluciones de vivienda, éstas no serían colocadas en el
mercado inmediatamente, sino en la medida en que pudieran ser absorbidas por
267
DOCUMENTO TÉCNICO DE SOPORTE 2012
PLAN PARCIAL DE DESARROLLO EN SUELO
DE EXPANSIÓN – PAJARITO –
la demanda efectiva del mismo, situación que depende de muchos otros factores
a veces externos incontrolables desde el nivel local, que imposibilitan acelerar de
manera significativa la posibilidad de acceder a la vivienda. Sin embargo, esta
claro que parte de la responsabilidad del orden municipal es promover una oferta
racional y asequible, propósito central del presente plan parcial.
Vale la pena recordar que de ejecutarse más viviendas que las que el mercado
absorbe, se generaría un enorme descalabro financiero en las inversiones
públicas y en las privadas, razón por lo cual se busca en el presente aparte del
documento, proponer un escenario racional de ejecución que permita llevar con
éxito el desarrollo del plan parcial.
Derivado de las anteriores consideraciones, se hace necesario modelar el posible
escenario de ejecución del plan parcial con base en el comportamiento de las
ventas de VIS y de la oferta inmediata en el área de influencia del proyecto, es
decir la ciudad, el Área Metropolitana y el Oriente Cercano.
El comportamiento de la construcción y ventas de viviendas se ilustra en la
siguiente tabla:
VALLE DE ABURRÁ Y ORIENTE CERCANO
AÑO
CONST. (un) VENTAS (un)
1987
9.694
12.798
1988
5.168
7.963
1989
4.883
6.471
1990
3.199
4.513
1991
4.508
5.524
1992
8.743
7.710
1993
11.439
9.842
1994
8.734
8.401
1995
5.289
6.068
1996
4.471
4.481
1997
8.539
7.411
1998
5.020
6.368
1999
2.378
3.675
2000
4.848
5.386
2001
7.000
7.000
Fuente: CAMACOL Regional Antioquia.
Análisis: Proyección Construcción VIS en Pajarito
Vale la pena anotar que se observa una recuperación en el año anterior frente a
los años 1999 y 2000 que se consideran como los peores en la crisis de la
construcción reciente, contabilizando una cifra de 7.000 soluciones de vivienda
268
DOCUMENTO TÉCNICO DE SOPORTE 2012
PLAN PARCIAL DE DESARROLLO EN SUELO
DE EXPANSIÓN – PAJARITO –
vendidas. La siguiente pregunta a resolver es la participación de la vivienda de
interés social en estas soluciones, la cual se puede ubicar en un 57% del total a
partir del análisis de la siguiente tabla de rangos de precios:
Comportamiento de la Oferta - Iniciación y Ventas
por rangos de precios Valle de Aburrá y Oriente
Cercano
Noviembre 2001
>2,000,000
1,200,000-1,600,000
VENTA S
INICIA CIÓN
OFERTA A CTUA L
500,000-800,000
0-300,000
0
500
1000
1500
2000
2500
3000
Fuente: CAMACOL REGIONAL ANTIOQUIA. Análisis: Proyección Construcción VIS en Pajarito
Aceptando que el porcentaje de VIS se ubica cercano al 57%, tenemos entonces
una cifra de 3.990 soluciones de vivienda de este tipo en toda el área evaluada,
en la cual Medellín tiene una participación estimada en un 70% del total,
equivalente a 2.800 soluciones aportadas en la ciudad en este tipo el año
pasado. El siguiente cuadro ilustra en los últimos años este comportamiento.
VIVIENDAS EN MEDELLÍN
CONST.
VENTAS
CONST VIS
70%
AÑO
1999
2000
2001
1.665
3.394
4.900
VENTAS VIS
57%
2.573
3.770
4.900
949
1.934
2.793
1.466,33
2.149,01
2.793,00
Fuente: CAMACOL REGIONAL ANTIOQUIA. Análisis: Proyección Construcción VIS en Pajarito
Como se observa en el gráfico, ”Comportamiento de la oferta, iniciación y venta”
de las viviendas en el período abril - noviembre de 2001, se encuentra en el
rango inferior a 300.000 uvr (135 smmv - VIS). Dentro de este rango las
viviendas hasta 70 smmv son las que tienen mayor demanda potencial y, en
consecuencia, un mejor comportamiento en las ventas, ya que constituye un
segmento de la población históricamente desatendido, lo que representa una
269
DOCUMENTO TÉCNICO DE SOPORTE 2012
PLAN PARCIAL DE DESARROLLO EN SUELO
DE EXPANSIÓN – PAJARITO –
oportunidad para aumentar la oferta, pues a noviembre este rango representaba
solo el 6.4% del total de viviendas ofrecidas en el Valle de Aburrá y el Oriente
cercano.
De acuerdo con las observaciones anteriores, si el comportamiento de las ventas
de V.I.S. se mantiene en una cifra cercana a las 2.800 soluciones y teniendo en
cuenta que no todas se concentrarían en Pajarito, se podría pensar en un
escenario factible entre las 1.500 a 2.000 soluciones a realizar y vender en el
plan parcial en el año 2002, con posibilidad de incrementarse en los siguientes
años si la tendencia se mantiene.
Escenario de Construcción y Ventas de Vivienda en el Plan Parcial
Pajarito.
Una visión general muy aproximada acerca del período de realización del plan
parcial nos la aporta pensar en 2.000 viviendas por año que tomarían 13 años y
medio, de realizarse el escenario de 27.000 viviendas y 15 años de realizarse un
escenario de 30.000 viviendas.
Bajo estos supuestos, bastante optimistas, se podría proponer que para los dos
primeros años de ejecución del plan parcial, es decir, el presente año 2002 y el
próximo año 2003 sería posible la construcción y venta de 4.000 soluciones,
involucrando varías unidades de gestión.
Propuesta de Ejecución.
De acuerdo con el análisis presentado en el anterior punto, un escenario
aproximado de ejecución de viviendas del plan parcial a partir del
comportamiento del mercado analizado, sería el siguiente:
Para un escenario medio de 27.000 viviendas:
Unidad/año 2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
Total
Soluciones
Totales
Total
acumulado
1500
2500
2600
2700
2800
2900
3000
3000
3000
3000
27000
1500
4000
6600
9300
12100
15000
18000
21000
24000
27000
27000
De todas maneras se observa que sobre unos escenarios muy optimistas sería
posible mantener un flujo constante de soluciones, bastante equilibrado,
270
DOCUMENTO TÉCNICO DE SOPORTE 2012
PLAN PARCIAL DE DESARROLLO EN SUELO
DE EXPANSIÓN – PAJARITO –
pudiendo ofrecer resultados en un tiempo relativamente corto para el proyecto
de NAZARETH, seguido de otros proyectos privados y mixtos.
El logro de los anteriores escenarios de ejecución, será posible siempre que las
inversiones públicas y privadas en infraestructura a efectuarse, sean canalizadas
de acuerdo con los tiempos aproximados indicados.
En busca de la realización del plan parcial y del escenario óptimo de ejecución,
se proponen las siguientes estrategias de gestión a ser observadas
principalmente por el Municipio de Medellín, como promotor del presente plan
parcial:
La concurrencia de recursos de inversión pública debe ser priorizada a partir de
lo establecido en la ley 388 de 1997, en función de los siguientes componentes
primarios del plan parcial:
Sistemas Primarios de servicios públicos.
Vías del plan vial primario y principalmente las estructurantes de transporte
masivo.
Adquisición de suelos destinados a la construcción pública y privada de
equipamientos comunitarios (centralidades).
Formas de subsidio de la vivienda de interés social en forma directa o a través
del urbanismo, espacios públicos y equipamientos.
Se pueden promover los desarrollos de VIS a partir de asociaciones entre el
sector público y el privado –esquema Metrovivienda de segunda generación- y
asociaciones entre propietarios y urbanizadores a través de mecanismos como la
Fiducia, ambos con importantes ahorros de recursos para el Municipio y
resultados igualmente buenos.
El Municipio de Medellín, gestionará en particular, la obtención de recursos para
la ejecución del Intercambio de la Avenida 80-81 con Calle 65 y la vía de acceso
de transporte público, las cuales se requieren para garantizar la adecuada
accesibilidad a los predios que conforman el Plan Parcial.
La Administración diseñará los espacios públicos, los equipamientos de las
centralidades y los parques ambientales que serán objeto de cesión, con el fin de
271
DOCUMENTO TÉCNICO DE SOPORTE 2012
PLAN PARCIAL DE DESARROLLO EN SUELO
DE EXPANSIÓN – PAJARITO –
unificar las características de construcción y facilitar el proceso de ejecución de
los mismos. Acorde con estos diseños y bajo la orientación del Departamento
Administrativo de Planeación del Municipio de Medellín, los urbanizadores
cederán los suelos y las áreas construidas obligatorias.
En el anterior escenario de gestión se distinguen las siguientes opciones de
desarrollo:
Unidades de gestión que poseen mayoría de propiedad del Municipio y que
por tanto podrán ser desarrolladas a partir de un esquema de gestión mixto
como el mencionado, aportando en el corto plazo resultados en el escenario
de ejecución propuesto. (Unidad de gestión I finca Nazareth).
Unidades de gestión que poseen mayoría de propietarios que son
urbanizadores privados y pueden jalonar el proceso de la unidad
correspondiente, a desarrollarse en un esquema esencialmente privado, con
el apoyo del Municipio en los aspectos mencionados como prioridad de
inversión pública en infraestructura y el acceso a subsidios. (unidades como
la VI o la VII)
Unidades de gestión que poseen en su mayoría propietarios que no son
urbanizadores y que por tanto deberán asociarse con constructores ó sector
público promotor para ejecutar los correspondientes proyectos, las cuales
poseerían un esquema de gestión mixto o privado dependiendo de la
participación del Municipio, pero que en todo caso deberá actuar como
promotor y facilitado de las operaciones.
En este sentido, se entiende que la principal función del Municipio a la luz de
todos los desarrollos legislativos sobre la materia a partir de la Constitución del
91, se centran en la promoción, coordinación, apoyo, mediación, aval y -como
hasta ahora lo ha hecho- la formulación de un esquema urbanístico y de gestión
coherente, de forma tal que a partir de entender el sistema de gestión como un
conjunto de acciones públicas, mixtas y privadas, definidas de acuerdo a la
naturaleza de cada unidad de gestión y sus posibilidades de ejecución y de
colocación en el mercado de las soluciones se logre una mayor eficiencia y
eficacia tanto en el manejo de los recursos públicos como en la necesaria
potenciación del proceso de construcción de vivienda de interés social.
272
DOCUMENTO TÉCNICO DE SOPORTE 2012
PLAN PARCIAL DE DESARROLLO EN SUELO
DE EXPANSIÓN – PAJARITO –
Propuesta para El Desarrollo del Espacio Publico y los Equipamientos.
Este cronograma propone escenarios para la ejecución de los equipamientos y el
espacio público teniendo en cuenta el desarrollo simultáneo de las unidades de
vivienda.
DESARROLLO DEL ESPACIO PÚBLICO Y LOS EQUIPAMIENTOS
Unidades /año
Año
Construcción de las obligaciones
urbanísticas
2002
2003
2004-2006
2007-2009
2010-2012
1,500
6,000
1,500
6,000
Año
4,000
16,000
12,100
48,400
21,000
84,000
27,000
108,000
Viviendas
Habitantes
m²
4,000
16,000
12,100
48,400
21,000
84,000
27,000
108,000
4,000
12,100
21,000
27,000
7
11
16
Viviendas
Habitantes
Estudiante
s
Equipamie
ntos
12,100
48,400
21,000
84,000
27,000
108,000
1
3
Viviendas
Habitantes
Equipamie
ntos
Viviendas
Habitantes
Equipamie
ntos
Construcción otros equipamientos
Educación
(4 públicos por obligación urbanística y el resto como 1,500
gestión pública, privada o mixta)
Recreación y deportes
1,500
6,000
4,000
16,000
Parque recreativo barrial
Parque deportivo y recreativo zonal
Salud (2 públicos por obligación urbanística en y el
resto como gestión pública, privada o mixta)
Nivel I
4
1
1,500
6,000
4,000
16,000
12,100
48,400
21,000
84,000
27,000
108,000
5
7
9
1
Nivel II
1
1,500
6,000
Suelos ambientales
4,000
16,000
12,100
48,400
21,000
84,000
27,000
108,000
Mirador de Pajarito, barrial la Aurora y Monte Claro
Arreas libres de importancia ambiental
Parques lineales de quebrada
Suelos aptitud E y D
Cronograma para la Conformación del Sistema Vial.
Se define teniendo en cuenta la deficiencia actual en la accesibilidad y el posible
desarrollo de viviendas en el Plan Parcial y de los sectores circundantes.
273
DOCUMENTO TÉCNICO DE SOPORTE 2012
Viviendas
Habitantes
PLAN PARCIAL DE DESARROLLO EN SUELO
DE EXPANSIÓN – PAJARITO –
ESPACIO PÚBLICO – ACCESIBILIDAD Y TRANSPORTE
AÑO
2002
Viviendas por Año
Viviendas Acumuladas
Transporte Público (Buses)
Vehículos Livianos
VÍAS INTERNAS
Licencia Ambiental
VÍAS DE ACCESO
Acceso desde La Campiña
Preinversión
Ejecución
1,500
1,500
14
150
Acceso desde Carretera al
Mar
Preinversión
Ejecución
Intercambio Cra 80 x Cl
65
Preinversión
Ejecución
2003
2,500
4,000
31
338
2004 - 2006
8,100
12,100
86
945
2007 - 2009
8,900
21,000
147
1,613
2010 2012
6,000
27,000
187
2,044
30
12
A cargo del urbanizador para garantizar conexión a malla
vial existente
40
2500
90
3200
NOTA: Durante el trienio 2007 - 2009, deberá construirse el tramo k0+000 al k4+100 de la conexión Aburrá - Río
Cauca o se deberá ampliar la actual Carretera al Mar en el tramo Facultad de Minas - Quebrada La Gómez
12.
MECANISMOS Y PROCEDIMIENTOS DE GESTION
Para llevar a cabo la ejecución del Plan Parcial se proponen como estrategias de
gestión:
La Empresa de Desarrollo Urbano del Municipio de Medellín asumirá el liderazgo
en la convocatoria de los diferentes actores que intervienen en el proceso de
desarrollo de los proyectos, de forma que se generen los espacios de
participación y concertación de los aspectos comunes al desarrollo de las
diferentes unidades.
274
DOCUMENTO TÉCNICO DE SOPORTE 2012
PLAN PARCIAL DE DESARROLLO EN SUELO
DE EXPANSIÓN – PAJARITO –
La Administración Municipal promoverá asociaciones entre el sector público y el
privado y asociaciones entre propietarios y urbanizadores.
Se canalizarán subsidios de vivienda, orientados a grupos familiares con ingresos
mensuales inferiores a dos salarios mínimos.
La Administración Municipal continuará con los procesos de regularización y
legalización urbanística que posibiliten la adecuada vinculación de los
asentamientos al área objeto del Plan Parcial.
Las Empresas Públicas de Medellín se vincularán al desarrollo de los
asentamientos localizados en el polígono con la prestación de los servicios
públicos facilitando sistemas de financiación adecuados a las condiciones de la
población para el pago de las infraestructuras.
Se promoverá la utilización del Fondo Rotatorio Corporativo para la construcción
de las redes de servicios públicos domiciliarios.
Establecer una coordinación interinstitucional que busque canalizar acciones y
recursos del Estado en sus distintos entes, evitar duplicidad en sus proyectos y
fortalecer el compromiso y responsabilidad que las distintas instituciones tienen
frente al manejo ambiental.
La Administración Municipal promoverá la participación comunitaria y la
concertación de estrategias de promoción y divulgación del Plan Parcial en todos
sus componentes, dándole prevalencia al manejo ambiental.
Calidad de Proyecto de Unidades de Actuación Urbanística de las
Unidades de Gestión.
Las unidades de gestión son unidades de actuación urbanística en los términos
de la Ley 388 de 1999, artículos 39 y siguientes.
Las unidades de gestión no se constituirán en unidades de actuación, cuando los
respectivos propietarios de los predios ubicados en la unidad de gestión,
obtengan la correspondiente licencia de urbanismo para la unidad, cumpliendo
con las disposiciones señaladas en el presente decreto.
De oficio, o a solicitud de cualquiera de los propietarios de un predio de la
correspondiente unidad de gestión, se continuará con los trámites para la
275
DOCUMENTO TÉCNICO DE SOPORTE 2012
PLAN PARCIAL DE DESARROLLO EN SUELO
DE EXPANSIÓN – PAJARITO –
conformación y ejecución de la unidad de gestión señalados en la Ley 388 de
1997. Cuando la solicitud sea elevada por un propietario deberá presentar su
propuesta a la Administración Municipal para su evaluación.
El proyecto de delimitación de la unidad de actuación será la misma delimitación
de las unidades de gestión propuesta en este documento y en el plano “Unidades
de Gestión”
Expropiación y Adquisición de Inmuebles. , Para adquirir los inmuebles
necesarios para la ejecución del Plan Parcial, la Administración Municipal y las
entidades descritas en el artículo 59 de la Ley 388 de 1997, podrán utilizar la
enajenación voluntaria o el mecanismo de la expropiación, de conformidad con lo
dispuesto en la Ley .
Por tratarse de un Plan Parcial de Desarrollo, no se aplica el derecho de
preferencia establecido en el Artículo 119 de la Ley 388 de 1.997, para
programas de renovación urbana.
Porcentaje de Vivienda de Interés Social.
De conformidad con lo dispuesto en el Acuerdo 23 de 2000, el porcentaje de
vivienda de interés social para el polígono Z2-DE4 es como mínimo del veinte por
ciento (20%).
Identificación de Instancias e Instrumentos para la Gestión del Plan
Parcial.
Con el fin de garantizar la gestión adecuada del suelo de expansión que se
planifica, además de los convenios de colaboración existentes entre la
administración municipal y los gremios de la construcción, los propietarios de las
unidades de gestión podrán conformar asociaciones, sociedades u otras formas
asociativas permitidas por la Ley, que se encarguen de promover o gestionar el
desarrollo de su unidad de gestión.
Ejecución de Obras a Cargo del Municipio.
Sin perjuicio de lo dispuesto en el artículo 51 de la Ley 388 de 1.997, el
Municipio de Medellín, a través de las Empresas Prestadoras de Servicios Públicos
y las Secretarías y entidades que tienen a cargo el desarrollo de obras de
infraestructura vial, de transporte y construcción de equipamientos públicos,
276
DOCUMENTO TÉCNICO DE SOPORTE 2012
PLAN PARCIAL DE DESARROLLO EN SUELO
DE EXPANSIÓN – PAJARITO –
promoverá la canalización de recursos para dotar al polígono de las obras
requeridas y la implementación de sistemas de financiación para la dotación de
las unidades de gestión y proyectos constructivos de las infraestructuras de
servicios públicos domiciliarios, necesarias para su funcionamiento.
La inversión pública debe ser priorizada teniendo en cuenta lo establecido en la
ley 388 de 1997, en función de los siguientes componentes primarios del plan
parcial:
Sistemas Primarios de Servicios Públicos.
Ejecución de vías del plan vial primario y principalmente las estructurantes de
transporte masivo.
Adquisición de suelos destinados a la construcción pública y privada de
equipamientos comunitarios (centralidades).
Formas de subsidio de la vivienda de interés social en forma directa o a través de
la ejecución de obras de urbanismo, espacios públicos o equipamientos.
El Municipio de Medellín, gestionará en particular, la obtención de recursos para
la ejecución del Intercambio de la Avenida 80-81 con Calle 65 y la vía de acceso
de transporte público, las cuales se requieren para garantizar la adecuada
accesibilidad a los predios que conforman el Plan Parcial.
La Administración diseñará los espacios públicos, los equipamientos de las
centralidades y los parques ambientales que serán objeto de cesión, con el fin de
unificar las características de construcción y facilitar el proceso de ejecución de
los mismos. Acorde con estos diseños y bajo la orientación del Departamento
Administrativo de Planeación del Municipio de Medellín, los urbanizadores
cederán los suelos y las áreas construidas obligatorias.
Instrumentos de Financiación.
De considerarlo necesario, la Administración Municipal, podrá utilizar el cobro de
valorización y demás instrumentos establecidos en las Leyes 9 de 1.989, 388 de
1.997 y otras normas que los consagren. En todo caso, si la administración
decide establecer alguno de los instrumentos anteriores, llevará a cabo los
trámites pertinentes para establecerlos.
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DOCUMENTO TÉCNICO DE SOPORTE 2012
PLAN PARCIAL DE DESARROLLO EN SUELO
DE EXPANSIÓN – PAJARITO –
Gestión Social y Educación Ambiental.
A través de la coordinación interinstitucional se canalizarán acciones y recursos
del Estado en sus distintos entes para evitar duplicidades en sus proyectos y al
mismo tiempo fortalecer el compromiso y responsabilidad que las distintas
instituciones tienen frente al manejo ambiental; es así como se promoverá la
participación comunitaria y la concertación de estrategias de promoción y
divulgación del Plan Parcial en todos sus componentes, dándole prevalencia al
manejo ambiental
Si bien es cierto que cada unidad de gestión aportará los recursos necesarios
para desarrollar las obras físicas que demande el proyecto, también lo es, el
hecho de que se deben asignar recursos para una adecuada mitigación de los
impactos sociales que no son atribuibles a los urbanizadores; tal es el caso del
desarrollo de programas de asistencia social y de reubicación de algunas
viviendas que se encuentran en zonas de riesgo por inundación principalmente,
por lo tanto, se hace necesario que exista una excelente coordinación entre las
distintas instituciones que deban involucrarse para sacar adelante el Plan Parcial
y su componente Plan de Manejo Ambiental.
Incorporación del Suelo de Expansión al Suelo Urbano.
De conformidad con lo establecido en la Ley 388 de 1.997, el Acuerdo Municipal
62 de 1.999 y normas complementarias, el suelo de expansión de Pajarito se
incorporará progresivamente al suelo urbano una vez haya sido urbanizado, esto
es, a medida que se vayan desarrollando cada una de las unidades de gestión,
de acuerdo con lo definido en este decreto
Permisos Ambientales
Por ser de interés para los diferentes urbanizadores, se transcribe a continuación
una información obtenida de Corantioquia referida a los diferentes trámites que
deben realizarse ante la Corporación durante el proceso de ejecución de los
proyectos:
Es importante aclararle al interesado en ejecutar las obras o actividades
correspondientes al plan parcial, que su concertación y adopción no implica la
autorización o permiso para el aprovechamiento y uso de los recursos naturales
que lo requieran por ley, tales como: concesiones (decreto 2811 de 1974 y 1541
de 1978), aprovechamientos forestales (decreto 1791 de 1996); construcción de
278
DOCUMENTO TÉCNICO DE SOPORTE 2012
PLAN PARCIAL DE DESARROLLO EN SUELO
DE EXPANSIÓN – PAJARITO –
obras que ocupen el cauce de una corriente de agua (decreto 1541 de 1978);
explotación de materiales pétreos (decreto 1541 de 1978); vertimientos (1594 de
1984); emisiones atmosféricas (decreto 948 de 1995) y las actividades que
requieran licencia ambiental (decreto 1753 de 1994), por lo tanto la ejecución
del plan parcial dependerá, entre otras, de la consecución de los permisos,
autorizaciones, concesiones y licencias que el proyecto necesite.
A continuación se describe de una manera general, los requerimientos para los
posibles casos, pues en su momento se deberán solicitar los términos de
referencia a Corantioquia.
- Proyecto Vial
Teniendo en cuenta el decreto 2820 del 5 de agosto de 2010, la Licencia
Ambiental es la autorización que otorga la autoridad ambiental competente,
mediante acto administrativo, para la ejecución de un proyecto, obra o actividad
que conforme a la ley y a los reglamentos puedan producir deterioro grave a los
recursos naturales renovables o al medio ambiente o introducir modificaciones
considerables o notorias al paisaje.
Para el caso de los proyectos viales se requiere solicitar la respectiva Licencia
Ambiental, anexando localización y descripción del proyecto.
- Aprovechamiento Forestal
Cuando se requiera intervención de la cobertura boscosa se deberá solicitar el
respectivo permiso de aprovechamiento forestal, presentando plano cartográfico
de las áreas de cobertura vegetal que desaparecerían con la construcción de las
vías, equipamientos y edificaciones, con número de árboles a talar, especie,
volumen, anexar documentos que acrediten la propiedad del predio, como
escrituras, certificado de tradición y libertad, indicar dónde y cómo se realizará el
Plan de Compensación Forestal de las zonas altamente intervenidas del proyecto.
- Permiso de Vertimiento
Para la ejecución de las obras de infraestructura de servicios públicos se deberán
tramitar los permisos ambientales requeridos.
- Manejo de Desechos Sólidos
279
DOCUMENTO TÉCNICO DE SOPORTE 2012
PLAN PARCIAL DE DESARROLLO EN SUELO
DE EXPANSIÓN – PAJARITO –
Se deben presentar los correspondientes certificados de los sitios de depósito de
material, determinar la viabilidad de los lotes que se tienen planificados.
En relación con los residuos sólidos, se debe presentar certificado de prestación
del servicio o manejo que se dará a las mismas.
- Ocupación de Cauces y Concesiones de Aguas.
Teniendo en cuenta los procesos erosivos identificados en las márgenes de las
diferentes fuentes de agua que atraviesa el proyecto y con el fin de minimizar y
estabilizar dichos procesos, se hace necesaria la implementación de obras de
defensa marginal, para lo cual se deberá solicitar a la entidad ambiental
competente los respectivos permisos de ocupación de cauce.
Con respecto a las obras hidráulicas existentes a las cuales se les realizará un
análisis de capacidad de evacuación de crecientes, se recomienda tener presente
que dicho análisis debe realizarse mínimo por 3 métodos y para los períodos de
retorno de 2.33, 5, 25, 50, 100 años, con el fin de obtener datos confiables que
ayuden a la correcta evaluación de dichas obras. En los casos en los cuales se
requiera reemplazar las obras hidráulicas existentes deberá solicitarse el
respectivo permiso de ocupación de cauce.
Con relación a las obras de cruce sobre las fuentes de agua, requeridas en la
construcción del proyecto vial, se informa que estas también requieren del
respectivo permiso de ocupación de cauce.
- Estudio de Prospección Arqueológica
Antes de iniciar las excavaciones se deberá realizar una prospección arqueológica
en los términos señalados en la Ley 397 de 1997 “Ley General de la Cultura”.
GESTIÓN SOCIAL
La Administración Municipal coordinará e implementará programas y proyectos
socioeconómicos y socioculturales para mitigar los impactos derivados de la
acción urbanística de manera que asegure el acompañamiento a las
operaciones urbanas que se realicen. Se deberá promover la participación
interinstitucional para apoyar la implementación de los programas y proyectos
definidos.
280
DOCUMENTO TÉCNICO DE SOPORTE 2012
PLAN PARCIAL DE DESARROLLO EN SUELO
DE EXPANSIÓN – PAJARITO –
La Secretaría de Desarrollo Social a través de la Gerencia Social de Nuevo
Occidente será la dependencia de la Administración municipal responsable de
coordinar todas las acciones relacionadas con la gestión y ejecución del Plan
Parcial en coherencia con su misión y competencias, brindando
acompañamiento principalmente a las siguientes líneas estratégicas:

Gestión Socio-cultural.

Gestión Socio-económica.

Gestión Urbanística y Medio Ambiental.

Gestión del Habitad y la Convivencia.
Adicionalmente la gestión social debe articularse y coordinarse con los
programas sociales definidos en el plan de desarrollo los cuales son coordinados
por las secretarías respectivas, a fin de generar un plan parcial de desarrollo
integral y participativo que transforme las condiciones de vida del sector y de sus
habitantes.
FUNDAMENTO DE LA GESTIÓN SOCIAL
La Gestión Social se fundamenta principalmente en la complejidad de la
situación socio-económica de la población del sector, la cual se debe atender
con base en la política de responsabilidad social y de protección a moradores
definida en la Ley 9 de 1989, en el artículo 2° de la Ley 388 de 1997.
Mediante la Gestión Social se promoverá el enlace entre los actores públicos,
privados y comunitarios, facilitando espacios de concertación y negociación
entre los mismos y se fortalecerán las organizaciones de base que sirvan de
interlocutoras legítimas en la implementación de los programas y proyectos y en
el ejercicio del control social.
INSTRUMENTOS Y MECANISMOS DE FINANCIAMIENTO Y DE GESTIÓN
SOCIAL
En la construcción de la equidad social se redistribuye el ingreso por medio de la
focalización de las inversiones públicas, por lo tanto, para la ejecución se hará
uso del conjunto de instrumentos que conforman el sistema de financiamiento en
la gestión pública, se destaca el presupuesto de inversión municipal mediante
procedimientos con las dependencias Municipales, para lo cual se deberán
establecer proyectos sociales como subsidios de vivienda, proyectos
281
DOCUMENTO TÉCNICO DE SOPORTE 2012
PLAN PARCIAL DE DESARROLLO EN SUELO
DE EXPANSIÓN – PAJARITO –
productivos, participación ciudadana, proyectos cívicos y culturales y demás que
vayan en pro del mejoramiento de la calidad de vida de los habitantes del área
de planificación.
La Administración Municipal en el marco de las políticas sociales, podrá
promover acciones de corto, mediano y largo plazo y podrá financiarlas total o
parcialmente, con el propósito de generar las condiciones necesarias para el
logro de los resultados esperados con el plan parcial.
PROCESO DE INFORMACIÓN Y PARTICIPACIÓN
En el proceso de revisión y ajuste participó el equipo técnico del Departamento
Administrativo de Planeación, acompañado de la Empresa de Desarrollo Urbano
EDU, igualmente por el componente informativo, desarrollado en el marco de la
revisión y ajuste del plan parcial Pajarito, el cual tuvo como objetivo, comunicar y
divulgar a los propietarios del suelo del área de planificación, la propuesta
específica de ajuste realizada al plan parcial.
Reunión con propietarios de suelo: Terminado todo el proceso de revisión y
ajuste del plan parcial se llevó a cabo una reunión con los propietarios del suelo,
esta reunión fue realizada con el objetivo de socializar y divulgar la propuesta
específica de ajuste realizada al plan parcial. Para esta reunión se convocaron a
11 propietarios del área de planificación, dicha reunión se llevó a cabo el pasado
15 de agosto de 2012 a las 9:00 am en el Aula Azúl ubicada en el piso 13 de la
Alcaldía de Medellín.
Síntesis del registro de asistencia socialización revisión
y ajuste Plan Parcial Pajarito
Pripietarios
Propietarios
Invitaciones
%
convocados
Asistentes
devueltas
11
5
45%
0
El proceso de convocatoria para ésta reunión, fue surtido a través de los datos
manejados por la Secretaria de Hacienda y se enviaron las respectivas
invitaciones a los propietario a través del correo del Municipio de Medellín.
Al finalizar la presentación de los ajustes, se abrió un espacio para las preguntas,
dudas, inquietudes u observaciones; éstas se desarrollaron de forma oral y se dio
respuesta a cada una de ellas por parte del equipo técnico de planes parciales.
282
DOCUMENTO TÉCNICO DE SOPORTE 2012
PLAN PARCIAL DE DESARROLLO EN SUELO
DE EXPANSIÓN – PAJARITO –
Las principales inquietudes y comentarios de los asistentes se fundamentaron
principalmente en:


Sistema de cargas y beneficios.
Obligaciones de la UG V y UGVI
Se pudo observar que después de la presentación por parte del equipo técnico
del plan parcial del Departamento Administrativo de Planeación, los propietarios
tuvieron una actitud positiva y receptiva frente a las acciones que se realizarían
para ajustar el plan parcial, principalmente en el componente ambiental.
283
DOCUMENTO TÉCNICO DE SOPORTE 2012