LA CIUDAD DUAL Y LOS NUEVOS FRAGMENTOS URBANOS

Administración Pública y Sociedad
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LA CIUDAD DUAL Y LOS NUEVOS FRAGMENTOS URBANOS:
LOS GUETOS DE LA RIQUEZA
Estela Valdés
1
[email protected]
RESUMEN
El presente artículo tiene por finalidad mostrar algunos aspectos de la fragmentación socio-territorial en
Córdoba, cuya consolidación como ciudad dual favorece la proliferación de guetos residenciales de carácter
contrapuesto: villas de emergencia y countries. En este contexto se analiza la conformación de los guetos de la
riqueza, los countries, como producto de una nueva lógica de los productores y consumidores del suelo urbano
que dan cuenta de un conjunto de nuevas estrategias socio-territoriales que refuerzan la fragmentación urbana.
INTRODUCCIÓN
La fragmentación urbana es un proceso propio de todo núcleo urbano. En ese sentido, la ciudad está
conformada por una serie de fragmentos que tienen relación con el valor de uso, el valor de cambio y valor de
uso complejo del suelo urbano2, así como de las formas de apropiación que hacen de ella los distintos grupos
sociales. De tal manera, el suelo urbano residencial es producido por distintos segmentos de la población de
manera diferenciada acordes a las estrategias desplegadas según sea la posición que ocupa cada grupo social en
la estructura del espacio social global, son formaciones espaciales diferentes y diferenciables que se presentan en
conjuntos de formas y contenidos3 distintos.
En la actualidad, la fragmentación urbana residencial reconoce una realidad que deviene de la marcada
incidencia que tienen los procesos globales sobre la aldea local y que colocan a Córdoba en un proceso de
dualización creciente. La ciudad dual favorece la aparición de nuevos fragmentos del suelo residencial, los
countries; a la vez que reproduce otros, las villas de emergencia. Ambas formas de apropiación son consideradas
como guetos de la riqueza y de la pobreza respectivamente. Sin embargo, la ciudad dual también se despliega en
1
La autora es profesora en Geografía egresada de la Escuela Normal de Profesores “Alejandro Carbó” y licenciada en Geografía
egresada de la Universidad Nacional de Catamarca.
Es miembro fundador e investigadora del Programa Geográfico Universitario –PROGEO-.
2
Para Topalov (1979:20) “el valor de uso de la ciudad reside en el hecho de que es una fuerza productiva, porque concentra
las condiciones generales de la producción capitalista. Estas condiciones generales a su vez son condiciones de la producción
y de la circulación del capital, y de la producción de la fuerza de trabajo. Son además, el resultado del sistema espacial de los
procesos de producción, de circulación, de consumo. Asimismo la ciudad como sistema espacial “constituye un valor de uso
específico, diferenciado del valor de uso de cada una de sus partes consideradas separadamente y es por ello que su valor de
uso complejo nace del sistema espacial, de la articulación en el espacio de valores de uso elementales. Los valores de uso
complejos urbanos están formados por un proceso ciego, sin sujeto, en relación a un movimiento de búsqueda de la ganancia
privada de cada polo autónomo de acumulación”.
3
Los conceptos de forma y contenido son utilizados por Milton Santos (1986) para referirse conceptualmente al espacio
geográfico. Es forma en tanto que se encuentran los objetos visibles ya sean de origen natural como artificial y en tanto que su
contenido son los procesos sociales que constituyen su “principio activo”.
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un abanico de situaciones muy variadas que es necesario mencionar pues constituyen parte de su universo. En
este sentido, aparecen otros emergentes territoriales producto de la movilización de los grupos sociales según
puedan “acomodarse”, o no, en el proceso de la economía informacional. A manera de ejemplo y desde el punto
de vista de la diferenciación residencial, se observan realidades tales como: barrios tradicionales con pobres
puertas adentro, barrios virtualmente cerrados por sistemas de seguridad, barrios con residencias intramuros,
barrios “cercados” por la delincuencia, “sin techo” con hábitat ocasional.
De todo el universo que se viene de señalar, en este trabajo se analiza la conformación de los guetos
residenciales de la riqueza: los countries y se particulariza en el estudio del caso “Las Delicias”, primera
urbanización en su tipo que hizo pie en Córdoba.
La ciudad de Córdoba se perfila al ritmo de los cambios globales: la reestructuración económica arrastra
consigo una nueva lógica en los patrones de localización, a los que no escapan las fracciones públicas ni privadas
del territorio como tampoco los usos del suelo industrial, comercial y residencial. En este marco, los countries,
guetos de la riqueza, se erigen como emergentes territoriales de determinados grupos sociales según sea su
reposicionamiento en la estructura social y ocupacional.
Estos emergentes socio-territoriales son producto de una nueva lógica
de los productores y
consumidores de suelo urbano que dan cuenta de un conjunto de nuevas estrategias socio-territoriales que
refuerzan, de este modo, la fragmentación de la ciudad. A partir del estudio del caso del country “Las Delicias”,
se analiza el accionar de sus productores. Quedan involucrados en este proceso: los agentes inmobiliarios, el
Estado y el habitante-vecino.
LA CIUDAD DUAL: UNA VIEJA REALIDAD EN UN NUEVO CONTEXTO
Se trata aquí de utilizar el concepto como herramienta teórica para dar el marco explicativo a las nuevas formas
espaciales categorizadas como guetos desde el nuevo orden económico. Dada la complejidad del tema el
esfuerzo está puesto en realizar un ajustado recorte a través de aquellos aspectos sobresalientes que marcan la
polarización.
Los extremos de la pirámide social tienen un correlato en el espacio urbano como resultado de
relaciones sociales contradictorias. Es la producción misma del espacio urbano la que está impregnada por la
opugnación entre las necesidades de reproducción del capital y del desarrollo equilibrado de la sociedad en su
conjunto. Esas contradicciones no encuentran su “punto de apoyo” y aparece la ciudad dual, vale decir, la
oposición entre posiciones extremas del campo socioeconómico.
Si bien el abordaje de la dualización urbana no es reciente, su comprensión en la actualidad se encuadra
en el contexto de la reestructuración de los procesos productivos. Es en este punto donde se establece el nexo
entre la aldea global y la aldea local. Los emergentes socioeconómicos derivados de la situación mundial, se
reproducen en los lugares, tanto más cuando se trata de una metrópoli regional como Córdoba, rango que le
permite estar más expuesta a las innovaciones.
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Saskia Sassen, [citada en Castells, M.:1995] afirma que “la ciudad dual no sólo es una yuxtaposición de
ricos y pobres que dan por resultado una determinada estructura urbano-social sino el producto de procesos
articulados de crecimiento y declive de la estructura ocupacional que afecta tanto a sectores formales e
informales de la economía, a sectores industriales -a nivel superior y a nivel inferior- y a fuerza de trabajo
calificada y no calificada”.
En este sentido el proceso de globalización, con su consecuente reestructuración económica, incorpora
nuevas tecnologías, entre ellas, la nueva tecnología de la información, definida como la infraestructura
indispensable para llevar a cabo los procesos de producción, consumo y gestión, situación que incide
directamente en el plano laboral.
En este encuadre, Manuel Castells [1995] dice que si bien la tecnología no es la única causa del
desarrollo de la ciudad dual es un factor importante al considerar la reestructuración del trabajo. Si se parte de
que la noción de ciudad involucra el concepto de concentración poblacional y la mayor parte de dicho universo
está constituido por trabajadores, se puede inferir que la constante modificación de las condiciones de empleo
repercutirán ampliamente en la estructura urbana.
Así, la desregulación laboral, la flexibilización y la precarización del empleo, entre otros aspectos no
son más que formas de “acomodamiento” de las nuevas pautas de empleo. Produciéndose además, la generación
de excedente de la fuerza de trabajo formal que en parte es reciclada hacia la economía informal quedando un
remanente que opta por la economía marginal o delictiva.
Las condiciones socioeconómicas de los sectores marginados, vale decir de aquellos que ocupan la
posición más desfavorable dentro del campo social global, lejos están de revertirse. Frente a la ausencia del
Estado de Bienestar, que les aseguraba la educación pública y gratuita, la salud, la ayuda social sistemática, ¿no
es este, el camino más seguro hacia la economía
Crecimiento de la población de las
villas de emergencia de la ciudad de
Córdoba 1980-1998
delictiva?. Si esto es así, aparece, entonces, una de las
consecuencias más perversas de la ciudad dual: la
inseguridad.
En este sentido, el consumo de tecnología de la
100.000
seguridad forma parte de esta nueva realidad. Sofisticados
90.000
80.000
y complejos sistemas para prevenir el delito son una de las
tantas manifestaciones de la dualización urbana.
70.000
60.000
50.000
40.000
30.000
20.000
10.000
0
En síntesis, la economía informacional4 con sus
directas influencias en el campo ocupacional, favorecen
por un lado, el desplazamiento de fuerza de trabajo del
sistema productivo hacia a la economía marginal o
delictiva, y por el otro, permite el desarrollo de un
1980 1991 1992 1994 1998
equipamiento ligado a la seguridad, que es aprovechado
por los productores inmobiliarios para una nueva oferta de
4
Según Castells [1995], la economía informacional, se caracteriza por el hecho de que la productividad y la competitividad se
basan de manera creciente en la generación de nuevos conocimientos y en el acceso al procesamiento de la información
adecuada.
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Evolución de la cantidad de
countries en Córdoba -1999-
suelo urbano a la vez que orienta una forma de consumo
cual son los countries. Esta polarización se hace visible
5
en el aumento de la población de las villas de
4
emergencia y en la aparición reciente de los countries
3
tal como puede observarse en los gráficos5.
2
countries
1999
1998
1997
1996
1995
0
1991
1
Fuente: Elaboración Propia en base a datos de la Municip. de Córdoba
LOS GUETOS URBANOS
La ciudad dual configura el espacio urbano de la ciudad de Córdoba, desde esta dimensión se busca
establecer la relación entre la fragmentación urbana y la consecuente diferenciación de territorios, lo que equivale
a afirmar que la aparición de guetos es una expresión de la fragmentación urbana en su dimensión extrema.
Se consideran guetos a formas de apropiación de los lugares de residencia por parte de grupos sociales
que se encuentran en los opuestos de la pirámide social y que conforman áreas excluyentes. Son la manifestación
territorial de los extremos visibles, tangibles de la morfología social. Se considera que entran en esta categoría
los countries y las villas de emergencia.
Las formas de apropiación de estos grupos sociales, además de sugerir una sólida constitución de la
identidad con el lugar, presentan una suerte de confinamiento donde, para el primer caso es voluntaria, no hay
determinantes, se puede optar; mientras que para el segundo, lo impone su situación de clase, concepto que
involucra: a) condición de clase, definida en términos de posesión y desposeción de bienes y b) lugar ocupado en
la estructura de clases, en relación a las demás clases.” [cfr Gutiérrez, A. 1995:81]
Los guetos urbanos dan cuenta de una autosegregación que supone cierta inmovilidad espacial no
facilitando de este modo la interacción entre diferentes clases sociales. Esta escasa inmovilidad espacial no
significa, de ningún modo, la ausencia de contactos con el resto del espacio social, por el contrario, hay
relaciones claras: las necesidades de aprovisionamiento o de trabajo no se resuelven en el interior del country o
de la villa. Pero si se tiene en cuenta el espacio social y el campo en el que las actividades se desarrollan se
aprecia que son limitados, en muchos casos la vida de relaciones se resuelve muros adentro. En este punto se
advierte que es el habitus de clase el que se impone. Dos ejemplos ayudan a esclarecer:
Juan, es un habitante de la Villa de Emergencia “Monseñor Angellelli”, éste es un asentamiento que se encuentra
en el ámbito del cinturón futihortícola de la zona sur de la ciudad. Juan, durante la época de cosecha, en la
recolección de la papa en esa misma área. Cobra por su tarea $ 1 diario. El fin de semana el dinero ganado sólo
5
Si bien los gráficos comparan distintos aspectos, se pretende mostrar la tendencia a la dualización en Córdoba.
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alcanza para dar un paseo por el centro con la familia; pero ni Juan, ni su familia sienten que pueden salir con la
ropa que tienen. Juan y su familia se quedan en la villa. A juan le alcanza para una “cajita de vino”.6
Mariela, Roxana y Patricia son tres adolescentes que concurren a una escuela privada de un barrio de la zona
noroeste característico
por la alta capacidad adquisitiva de la mayoría de sus habitantes. Su profesora de
matemática les solicita un relevamiento fotográfico de la ciudad con fines didácticos. Ellas obtuvieron imágenes del
country donde vive Mariela, del country donde vive Patricia, del Shopping –que tiene esa área de influencia- y de la
zona cercana a la escuela. Ellas cumplieron, fotografiaron toda su ciudad.
Otro aspecto destacable a la hora de definir estos espacios como guetos, lo constituye la territorialidad
puesta de manifiesto. Para un habitante/vecino común, el country le impone una barrera: la de la seguridad.
Como si se tratara de un club, sólo se ingresa de la mano de un socio-propietario o bien como prestador de algún
servicio (obreros, mensajeros, transportistas, etc.). Toda persona que no pertenezca al country motiva
“inseguridad”, se siente controlado, sospechado. Mientras que por otro lado, ese mismo habitante/vecino
tampoco puede acceder tan fácilmente a una villa, paradógicamente, también por cuestiones de seguridad pero en
otra dimensión, con otro cariz; ya no es él el sospechado sino que es quien teme por su integridad y por sus
bienes.
Se puede agregar la imagen de “isla” que caracteriza a estas áreas, diferenciándolas de un entorno más
difuso, más compacto y más homogéneo. Para los guetos ricos, la cerca o alambrada perimetral y para las villas
de emergencia la presencia de basura, escombros y la precariedad de los materiales con que se construyen las
viviendas que componen sus bordes, vienen a reforzar esta representación.
Los guetos de la riqueza
Espacios verdes y amplios, seguridad y alambrada, distinguen a las nuevas formas de consumo del suelo urbano
residencial por parte de grupos sociales de mayores recursos. A pesar de considerar solamente a los countries
como guetos, se considera pertinente conceptualizar las otras formas recientes de uso del suelo residencial a los
fines de diferenciarlas. Se encuadran en esta categoría: los barrios cerrados y los farmers club o clubes
campestres.
Los barrios cerrados componen en Córdoba la mayor oferta de las nuevas urbanizaciones, aunque
como tales, no tienen aún marco legal, por esta razón no pueden cercarse ni poseer calles privadas. Los proyectos
se rigen según la ordenanza vigente para cualquier otro plan de vivienda. Sin embargo, es factible en la medida
que el urbanizador posea una parcela de suficiente tamaño como para que se realice la construcción (creándose
parcelas en condominio), de tal manera que dentro de ella puede usarse una parte para calles internas y de este
modo puede cerrarse la urbanización, de este modo se encuadra en el régimen de propiedad horizontal. De todas
maneras, existe en la ciudad una amplia oferta inmobiliaria de estas urbanizaciones, insertadas
fundamentalmente en la trama urbana sin que se cumpla con la ordenanza ya que los urbanizadores cercan el
predio sin que la Municipalidad impida un nuevo fragmento en la ciudad. Difieren de los countries, en el tamaño
6
Testimonio recogido en la villa durante una entrevista en ocasión de la elaboración del trabajo “La Villa Angellelli, la
organización espacial” [Valdés, E. Y Valiente, S.: 1996] Inédito.
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de los lotes, ya que son más pequeños, así como también en el equipamiento deportivo que es menor y el social
casi nulo. Con respecto a los espacios verdes pueden tener sólo el 15% del terreno destinado a tal uso, de todas
maneras, esta especificación, como ya se mencionó, es válida para cualquier urbanización realizada dentro del
ejido municipal por lo que cuentan, también, con una mayor ubicuidad.
Los farmer club o clubes campestres son formas de uso del suelo residencial pero en un estadio, se
podría decir, intermedio entre formas rurales y urbanas en la medida que se asocian aspectos propios de
explotación agraria, como la granja, con estilos de vida propios de un country. En el ejido urbano de Córdoba no
existen aún ya que para ellos, al igual que los barrios cerrados, tampoco hay una ordenanza al particular, además
el gran tamaño de los lotes necesarios y la escasa rentabilidad que implican estos asentamientos no tientan al
negocio inmobiliario.
Haciendo ostentación de sus atributos: reencuentro con el verde, el aire limpio y la seguridad; los
countries aparecen amparados por la legislación municipal. Esta especie de “panacea de la calidad de vida”, hizo
su aparición en Córdoba en 1991 cuando la inmobiliaria Alvear S.A. tomó la delantera y se lanzó a vender los
primeros lotes en “Las Delicias”, en el ángulo noroccidental de la ciudad.
A esta primera iniciativa que, al parecer, se esperó un tiempo para imitarla, le siguieron otros
emprendimientos con algunos años de diferencia. En la actualidad son trece (13) los countries que hicieron
escala en la ciudad en distintas etapas de concreción. Si se tiene en cuenta que, a excepción de Las Delicias, el
resto de las obras tienen fecha de visación a partir de 1995, se infiere que la posibilidad de residir en un country
es reciente, por lo que podría caratularse el hecho de “boom” del mercado inmobiliario.
Con respecto a su localización, las posibilidades de instalación en la ciudad son amplias, en tanto
cumplan ciertos requisitos como se verá más adelante. Hace excepción, la zona “M” de la ciudad, definida por la
Ordenanza Municipal Nº 8256/86 (que es la destinada a la radicación de industrias explosivas, y que se
encuentra en el sector norte de la ciudad) esta área se encuentra vedada para fines residenciales en general. Los
sitios preferidos para su radicación, se ubican en el sector Noroeste7 seguidos por la zona sur, siempre dentro del
área periférica de la ciudad.
Es importante destacar que las características del ejido urbano de la ciudad, con sus 576 km2, facilita las
posibilidades de expansión de este tipo de urbanizaciones a la vez que coadyuvan a consolidar la trama urbana
“cubriendo” los intersticios característicos de la periferia.
Pero, ¿qué aspectos definen a un country? La respuesta más aproximada se la puede buscar en la
Ordenanza 8606/93 de la Municipalidad de Córdoba, la cual establece una normativa específica para este tipo de
“barrios”, se las denomina urbanización residencial especial (URE)
De acuerdo a esta ordenanza, la parcela a urbanizar debe tener una dimensión máxima de cincuenta (50)
hectáreas, si se localizan exteriormente a la traza de la Avenida de Circunvalación, y de quince (15) hectáreas si
se ubican dentro de ese límite. En esta última situación, la localización está reservada sólo para los casos en los
que el terreno está contenido por barreras naturales o construidas, vale decir, que evidencie una situación de
7
Coincide con el eje de mayor crecimiento de la ciudad. Y a su vez, las preferencias por este sector se prolongan hacia el Gran
Córdoba: Unquillo, Mendiolaza y Villa Allende.
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borde que no permita la extensión de la trama a través de él. En el resto de las zonas, su localización tiene que
garantizar que el trazado de la urbanización no implique barreras al normal crecimiento de la trama urbana ni
interferencias al sistema vial principal urbano o sectorial, al transporte público, a la normal evacuación de las
aguas pluviales y en general a las vinculaciones entre sectores urbanos.
A su vez, deben tener accesos controlados, de modo que el conjunto de la urbanización conforme un
recinto cerrado en su perímetro con respecto al entorno. También quedan reglamentado los espacios comunes:
debe contar con superficies específicamente destinadas a la práctica de actividades deportivas, recreativas y
sociales, las que juntamente con las destinadas a uso residencial, constituyen un todo inseparable a través de una
relación funcional y jurídica inescindible. Este bagaje de servicios tiene un costo en términos de gastos comunes
que, según sea el equipamiento, oscila entre los $347 y los $120 (valores correspondientes a 1999). El country
“Las Delicias” presenta los mayores gastos comunes, situación que tiene relación con el hecho de encontrarse ya
en la etapa de mantenimiento del equipamiento. Con respecto a los equipamientos y espacios comunes, existe
diversidad, aunque todos ellos cuentan con importantes obras que dan cuenta de la distinción puesta en juego
para tentar la demanda.
Gastos Comunes Mensuales en Pesos (1999)
Barrancas
Altos del
Chateau
Lomas de la
Carolina
Jockey Club
Ranch Country
0
50
100
150
200
250
Las Delicias
300
350
400
Fuente: Elaboración propia en base a datos de las inmobiliarias
En el cuadro siguiente puede observarse el equipamiento que ofrecen algunos countries de la ciudad.
Párrafo aparte, merecen las calles dentro de estas urbanizaciones: acordes a las condiciones de
seguridad que deben resguardar, también son utilizadas en forma exclusiva. Sin embargo, y paradógicamente, la
ordenanza también determina que las arterias dentro del country sean públicas, pero para “transformarlas” en
privadas, los urbanizadores deben pagar un canon a la Municipalidad.
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A su vez, al igual que todo plan de vivienda, debe darse el aviso de proyecto al Consejo Provincial del
Ambiente, según corresponde a la Ley del Ambiente Nº 7.343/85 decreto reglamentario Nº 3290/90, cuyo
informe y resolución adjunta la Municipalidad para su factibilidad.
Countries
Las Delicias
Lomas de La Carolina
Altos del Chateau
Ranch Country
Barrancas
Equipamiento
!
Campo de golf con 18 hoyos
!
Campo de golf para niños con 6 hoyos
!
8 canchas de tenis
!
2 canchas de paddle
!
1 cancha de fútbol
!
1 cancha de rugby
!
Pileta de natación
!
Club hípico con 44 caballerizas y pista de salto
!
2 club house
!
Cancha de golf de 8 hoyos
!
Club House
!
Salón de usos múltiples
!
Children club
!
Minigolf para niños
!
Canchas de fútbol y tenis
!
Pileta de natación
!
Lago artificial
!
Club House
!
Area de recreación deportiva
!
Cancha de tenis y voley
!
Club house para 200 personas
!
Cancha de tenis
!
Pileta apta para buceo
!
Bosque de tres hectáreas
!
Laguna con puente colgante
!
Club house
!
Ciclovía
!
Canchas de tenis y voley
!
Caso atípico, ya que el country está construido
en los predios del Jockey Club Córdoba, por lo
Jockey Club
cual los propietarios pueden utilizar todo su
equipamiento pagando la cuota societaria y
compartiendo así, el equipamiento con los
demás socios.
Fuente: Elaboración propia sobre la base de datos inmobiliarios
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EL CASO DE LAS DELICIAS
La localización como factor estratégico
El sitio donde hoy se levanta “Las Delicias” se halla ubicado en el ángulo Noroeste de la ciudad. Se halla
emplazado en el piedemonte, área de transición entre las Sierras Chicas y la depresión fluviotectónica donde se
emplaza la mayor parte de la ciudad Desde el predio se observa, el cordón serrano como marco paisajístico de
gran significación al momento de contar con externalidades positivas que favorecen el valor del suelo. La
cubierta vegetal se encuentra en el dominio del bosque serrano con especies autóctonas y foráneas. La zona se
constituye así en una importante reserva de biodiversidad formando parte del patrimonio ambiental de la ciudad.
En este contexto es interesante resaltar la presencia de un acueducto construido por los jesuitas en el siglo XVII8 ,
declarado como patrimonio cultural pero al que sólo tienen acceso los socios propietarios del country.
“Las Delicias” se haya comprendido entre dos importantes corredores. Por un lado el corredor urbano9,
como lo es la Avenida Recta Martinolli, eje articulador de barrios parque, como Villa Belgrano y Los Carolinos;
y por el otro el corredor vial10 Camino a la Calera, prolongación de la Avenida Ejército Argentino con la que
empalma, a su vez, otro corredor urbano: la Avenida Colón.
Esta localización es particularmente importante a la hora de considerar los patrones espaciales de la
ciudad, ya que ambos corredores cumplen funciones complementarias. Así, la Avenida Colón cuenta con tres
importantes hipermercados –Carrefour, Macro y Wal Mart-, donde además del aprovisionamiento se pueden
utilizar algunos servicios bancarios como cajeros automáticos. Por otro lado, la Avenida Recta Martinolli y su
conexión con la tradicional Avenida Rafael Nuñez, corazón del elegante barrio Cerro de las Rosas, permite
visualizar patrones de centralidad como la presencia de bancos a lo largo de dos de sus más transitadas cuadras,
así como también otras actividades que le otorgan el carácter de polifuncionalidad a la zona. Este corredor se
vio favorecido con el nudo vial 14 que efectivizó un viejo anhelo como el de la conectividad hacia distintos
puntos de la ciudad, a la vez que agiliza el tránsito vehicular.
De acuerdo a esto último se puede afirmar que “Las Delicias”, a pesar de encontrarse dentro del área
periférica de la ciudad, cuenta con una gran accesibilidad. Esto se puede visualizar en la relación distanciatiempo empleado entre el área central –Plaza San Martín- y el country. La distancia relativa, medida en relación
tiempo-recorrido, en automóvil y a una velocidad media de 40 km./h en horario normal de día laboral, por la
entrada sobre Avenida Recta Martinolli es de 25 minutos y por la Avenida Colón-Ejército Argentino-Camino a
La Calera es de 20 minutos. Mientras que la distancia absoluta que media entre “Las Delicias” y el Area Central
es de 12 Km.
8
Este acueducto se halla localizado en el sector Norte sobre la intersección del Aguaducho con el canal Maestro Sur.
El corredor urbano es una lógica de ocupación definida a partir de la combinación de dos espacialidades: Una ligada al
transporte público de pasajeros y otra a la presencia de un lineamiento comercial y de servicios, que se diferencia de los
subcentros funcionales in situ por su calidad de pasante.
10
A diferencia de los corredores urbanos, los viales se definen por la interrelación e interdependencia entre los centros urbanos
dentro de un sistema jerarquizado, conservándose el sentido de pasante que es válido para ambos.
9
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Del uso ganadero al uso residencial
El predio en cuestión perteneció, en el siglo pasado, al ex rector de la Universidad de Córdoba, Don Teófilo
Telasco Castellano; él construyó en 1893 la casa que en la actualidad, totalmente restaurada, funciona como
Club House. Los predios, en ese entonces, eran utilizados para explotación ganadera en la categoría de estancia.
Al fallecer el titular, su viuda vende el terreno a Luis Güemes, hombre de gran fortuna, historiador y
abogado, quien utilizó la propiedad para alejarse de sus negocios en Buenos Aires y pasar prolongadas estadías
con su familia. Él fue quien le dio el nombre que perduraría hasta nuestros días: “Las Delicias”.
A partir de la radicación en Córdoba por problemas de salud de una de sus descendientes, la antigua
casona dejó de tener un cariz familiar y se convirtió en lugar de contacto entre la alta sociedad porteña y la
cordobesa.
El retorno de la familia a Buenos Aires, hizo que poco a poco “Las Delicias” fuera perdiendo la
notoriedad como albergue de una clase acomodada. Los largos períodos cerrada aceleró su deterioro general para
luego caer en un estado de semiabandono, hasta que decidieron donarlo al Opus Dei. Así, la antigua casona pasó
a ser un lugar de retiro espiritual. Sin embargo, el deterioro de la finca se profundizaba cada vez más y los
costos de mantenimiento no compensaban su retención. Ante esta situación, sus propietarios intentaron vender el
predio, que por ese entonces ya había abandonado la actividad productiva.
Luego de publicar la intención de vender durante meses, apareció a fines de 1988 un comprador, un
abogado que presidía en San Juan la empresa que posteriormente daría origen al Grupo ECIPSA: Empresa
Constructora Inmobiliaria del Plata S.A, una sociedad de capitales sanjuaninos con una gran visión para los
negocios11.
ECIPSA visualizó el negocio del country pero se encontró con dificultades para llevar adelante el
proyecto teniendo en cuenta que es una empresa extraprovincial y su propuesta era todo un desafío: construir la
primera urbanización residencial cerrada del país. Sin experiencias previas sobre el tema, sin legislación marco y
con un mercado consumidor aún desdibujado, la firma solicita el asesoramiento de una empresa de marketing.
A partir de allí se ideó una estrategia en dos sentidos: por una parte, la asociación con capitales locales
conocedora del negocio inmobiliario y por otro, una estrategia de comercialización de carácter exclusiva, selecta
y secreta.
La consecución de la primera estrategia permitió la asociación con el grupo Roggio12, a través de una
de sus empresas, La Morada S.A.13 constituyendo ambas Los Carolinos S.A. en noviembre de 1992, lo que le
aseguró el respaldo de una inmobiliaria de gran prestigio–Alvear S.A.-, un banco sólido que financie -Banco del
Suquía-, y una empresa constructora de envergadura –Benito Roggio e Hijos S.A.-. El paquete accionario quedó
11
Es un importante grupo que opera fundamentalmente en el sector de la construcción, además del mercado inmobiliario,
agrícola, mercado de capitales y sistemas electrónicos de seguridad entre otros. Tiene sede en San Juan pero desarrolla
importantes emprendimientos en Córdoba, Río Negro y Neuquén
12
Roggio S.A. es aun de las principales empresas argentinas en los rubros ingeniería ambiental, desarrollo de
emprendimientos inmobiliarios y en el programa argentino de privatizaciones, habiendo logrado importantes contratos de
concesión para: mantenimiento por peaje de parte de la red vial nacional, transporte de pasajeros y servicios de gas, energía y
agua corriente.
13
Detenta su participación en el grupo Roggio a través de Promotora del Centro Su principal objetivo es la actividad
inmobiliaria.
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conformado de la siguiente forma: con el 51% para La Morada S.A. y con el 49% para ECIPSA, con una
inversión inicial del orden de los 10 millones de dólares aproximadamente.
La consecución de la segunda estrategia se realizó mediante una táctica publicitaria sumamente
innovadora: En una primera etapa se envió a cinco mil familias cordobesas, de las cuales quinientas personas
pertenecían a sectores muy acomodados y selectos de la ciudad, una caja que contenía una bandeja de cerámica
con un pan de césped del country y una invitación para visitarlo. Este presente anunciaba la conformación de
“un estilo de vida diferente para gente diferente”. En una segunda etapa, siempre con una publicidad
direccionada y evitando todo tipo de contacto con los medios masivos, se llevó a cabo un programa de visitas en
el cual, en distintas jornadas aproximadamente cien familias disfrutaban de un día en el country con actividades
organizadas y apoyo de personal especializado como profesores de golf, de educación física, baby sitters, etc.
Así como también eventos culturales como conciertos, exposiciones y desfiles de moda en el Club House eran
los momentos indicados para "invitar" al nuevo estilo de vida a estas familias, de entre las cuales surgieron los
habitantes del primer country de la ciudad. Cabe aclarar que el criterio de optar por la publicidad personalizada
era debido a que, según la empresa de marketing, cumplía con el objetivo básico de lograr homogeneidad en los
visitantes, potenciales compradores y mayor eficacia en la obtención de los resultados.
Infraestructura: Valor Social y Valor Económico
La incorporación de este predio al suelo urbano, supuso la extensión de infraestructura por parte y a cargo del
agente urbanizador. Esta infraestructura luego debe ser caucionada a favor de la municipalidad y la provincia,
aunque la administración del country debe mantener, con excepción de aquellos que por ser de alto riesgo, como
el gas y la energía eléctrica, son controlados por los entes públicos correspondientes.
Esta infraestructura que deviene como social y por la que se abona como valor de uso, forma parte del
valor de uso complejo de la ciudad. Pero también deviene, en el caso del country como económica en tanto que
tiene valor de cambio en la medida que se invirtió en su trazado para obtener de ella una renta mayor, se observa
así, la contradicción dada por el capital: la transformación de una infraestructura social, propia del valor de uso
complejo para todos, en una infraestructura económica con valor de uso complejo para unos pocos y excluyente
para la mayoría. A su vez, el Estado opera como un actor mediador porque está legitimando dicha formación a
través de la normativa, respondiendo, de esta manera a la lógica del capital.
Más allá de las contradicciones, la dotación de servicios de infraestructura y equipamiento llevó al
consecuente aumento del valor de cambio del predio. Este aspecto queda evidenciado en el cambio del precio del
metro cuadrado. De un valor que oscilaba entre los 0,50 y 1 peso el metro cuadrado cuando el uso era ganadero,
pasó a costar entre 35 y 80 pesos pero ahora con uso residencial14. Estos valores dan cuenta del importante
plusvalor generado con la producción de este espacio.
14
Con referencia al precio comparativo con las principales zonas residenciales cercanas al country de mayor nivel
socioeconómico, tales como Urca, Villa Belgrano, Cerro de las Rosas, Granja de Funes, los valores oscilan entre 80 y 100$ el
metro cuadrado.
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El marco normativo surge, como ya se ha dicho, de la Ordenanza de Urbanización Residencial Especial
(U.R.E.) Nº 8606/93, la que se realizó ex post. Vale decir, que aparece como un paliativo para corregir la
situación irregular dada por la puesta en marcha del proyecto, el primero por ese entonces y que no guardaba
correspondencia con otro plan de vivienda común.
El equipamiento deportivo y social
El country está equipado como un club de gran categoría como ya fue descripto en el cuadro respectivo. En
ocasiones se utilizan para importantes reuniones empresariales teniendo en cuenta que hay personalidades del
mundo de los negocios y de las finanzas que son socios, el encuentro en estos ámbitos es el producto de
estrategias de inversión social: además de facilitar las relaciones sociales, se abre a las posibilidades de
transformación de capitales sociales en económicos.
Una estrategia acorde a los tiempos: la seguridad
El tema de la seguridad es un punto clave para los urbanizadores. Teniendo en cuenta los aspectos ya tratados de
la ciudad dual se torna fundamental, ya que en gran medida este tipo de emprendimientos es el resultado de la
demanda de seguridad física y material.
La empresa Interco Argentina S. A. 15 , dedicada específicamente a este rubro, cuenta con un
equipamiento electrónico de control de última generación. En general, son sistemas de seguridad externos a las
viviendas, ya que por las características de la urbanización, no es necesaria la protección de cada una de ellas en
particular como en los barrios tradicionales. De este sistema participan guardias y la tecnología de apoyatura
indispensable para optimizar la vigilancia. Los mecanismos electrónicos de control están ubicados en lugares
estratégicos que detectan la más mínima amenaza de peligro o emergencia. Desde una central se monitorea de
forma permanente lo que ocurre en el sector perimetral: pulsadores para emergencia, cercos electrónicos,
barreras de acceso y circuitos cerrados de televisión son algunos de los dispositivos instalados para ello.
Ante cualquier alerta que indique intrusión, la estación de monitoreo envía el alerta inmediatamente a la
central de policía a través de un sofisticado enlace digital. Asimismo, si de lo que se trata es de un incendio, la
comunicación es con el departamento de bomberos y si se tratara de una emergencia médica con los servicios
correspondientes de urgencias.
Las garitas, con personal de seguridad en cada uno de los accesos, operan como mecanismos de control
de entradas y salidas de personas. A estas medidas se le agregará, a la brevedad, un sistema de tarjetas personales
electrónicas que facilitará la entrada de los socios.
Actualmente, toda persona que no es residente y que por alguna razón deba ingresar al country, es
previamente detenida en el ingreso, allí es indagada acerca del motivo que la trae, se corrobora mediante
15
Es una sociedad controlada por ECIPSA (Empresa constructora Inmobiliaria del Plata S.A.). Diseña los sistemas de
seguridad para la mayoría de los countries y barrios cerrados de Córdoba, así como también, para hipermercados, aeropuertos
y bancos.
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comunicaciones internas y recién, si todo está en orden, puede pasar. Los profesionales como arquitectos,
ingenieros, etc. que se encuentren trabajando en el country se ven exceptuados de ingresar los días sábados
después de las trece hora como así también los días domingos y feriados. El caso del personal de la construcción
puede ingresar por determinados puestos de lunes a viernes de siete a diecinueve horas, y al igual que el resto del
personal contratado particularmente por los socios no pueden desplazarse dentro del country sin previa
autorización o estando acompañados por ellos.
Con respecto a estas medidas de seguridad, muchos de los habitantes no sólo la pagan en dinero sino
también en la pérdida de la privacidad ya que los guardias saben quién está en la casa de quién, a qué hora salen
a trabajar y a qué hora regresan. Se puede decir que controlan todos los movimientos de las personas en el
interior del country.
Por último, y tomando como indicador de la importancia que se le da a este tema, se puede afirmar que
se destina a la seguridad entre el 25 y el 30% de los gastos comunes.
Puede establecerse de este modo, la directa relación entre la dualización de la ciudad y las estrategias
puesta en marcha por los agentes inmobiliarios.
Habitar en el country: Valor de uso y Valor signo
En “Las Delicias Villa Residencial” habitan en la actualidad unas 420 personas, (cuyos datos personales son
guardados celosamente por la administración del country). Dentro de esta población se ha podido detectar: a)una
componente comprendida por grupos familiares con niños que optaron por residir aquí porque les pareció
conveniente contar con espacios abiertos para sus actividades al aire libre, sin la presión que existe en ámbitos de
gran densidad edilicia y circulación propia de los barrios tradicionales o del área central. Los promedios oscilan
entre los 30 y los 40 años para los adultos.
Un segundo grupo, lo componen matrimonios mayores que canjearon su vivienda anterior ya sea por la
demanda de mantenimiento (se debe pensar en individuos con una buena posición económica), por cuestiones de
funcionalidad o bien por seguridad.
Un tercer segmento, mucho más reducido, adquirió su predio, y en algunos casos también construyó la
casa, con el propósito de invertir, es decir, que no se constituyó en el habitante/vecino consumidor de suelo
urbano (valor de uso) sino en un productor, en la medida que lo adquirió como valor de cambio.
La movilización residencial que trajo aparejada la oferta de vivir en el country se circunscribe a
delimitados sectores de la ciudad. La procedencia de los habitantes de “Las Delicias" está focalizada en el sector
Noroeste principalmente y dentro del mismo, en los barrios de mayor nivel socioeconómico. Es seguida por el
Centro (Área Central) y Nueva Córdoba16.
Se ha podido detectar el caso de una familia, que procedente de un barrio tradicional del Noreste ha
construido su vivienda y luego optó por alquilarla y trasladarse a una zona residencial próxima donde a su vez
16
Este barrio se localiza inmediatamente al sur del Área Central y ha sufrido una profunda transformación en lo que se refiere a
cambios en el uso del suelo y a las formas de apropiación residencial: aumento en la densidad y en la diversidad de servicios
por un lado, y excesiva verticalización por el otro.
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alquila, manteniendo una diferencia entre el abono de un alquiler y el otro un monto considerable a su favor. Este
hecho no está relacionado con el valor otorgado al suelo (especulación) ni a la dificultad por afrontar los gastos
que demanda vivir en el country sino a la dificultad para adaptarse al estilo de vida que ofrece éste.
En cuanto a las ocupaciones, existe diversidad: profesionales, pequeños y grandes empresarios,
profesionales retirados, así como también se ha podido verificar el caso de un deportista de renombre local y
nacional que está construyendo aquí su vivienda. El grupo dominante estaría compuesto por los primeros.
Se desprende de la descripción de los grupos mayoritarios que componen la población del country, así
como también de las características del equipamiento en lo que se refiere a los dispositivos de seguridad, que es
precisamente este factor el principal movilizador de esta nueva forma de apropiación del uso del suelo
residencial.
Este aspecto tiene una connotación vinculada a los condicionantes ponderados por la ciudad dual. La
tendencia a la polarización de la sociedad, donde el proceso de pauperización es cada vez más acuciante, los
individuos se encuentran sometidos a una suerte de búsqueda de estrategias para lograr la preservación física y
de los bienes materiales frente al aumento del delito. Han quedado como una suerte de rehenes frente a los
marginados, los pobres de la nueva realidad, los otrora marginados del sistema pero que les daba trabajo,
asistencia primaria de salud, ayuda social y educación pública calificada y gratuita. Hoy son “los excluidos en la
medida que van perdiendo las posibilidades de salir de la pobreza. La sociedad y el Estado los tiene en cuenta
para las políticas de represión delictiva y no con programas que ayuden a la potenciación superadora del sistema,
casi se puede decir, con dolor, que el delito se les presenta como el único peldaño de supervivencia” [Rodríguez
Villafañe, M:1997].
Dentro de la categoría de rehenes, aparecen aquellos que han logrado mejorar sus posiciones y lograr
disponer del peculio que les proporciona el acceso a la vivienda segura, al resguardo del delito. Esa es,
precisamente la razón declarada de la opción de vivir detrás de una alambrada, aún a costa de perder la
privacidad.
Hasta aquí se puede afirmar, que el requisito común, es por un lado, contar con el volumen de capital
económico que les permita la adquisición de un lote o vivienda en el country como valor de uso; esto es
particularmente importante si se tiene en cuenta que la renta promedio para poder vivir en la urbanización debe
estar en el orden de los cuatro mil pesos17.(los gastos comunes se encuentran en los trescientos cincuenta pesos y
debe tenerse en cuenta también el valor del metro cuadrado construido). Por otro lado, el capital cultural
legitimado es otro aspecto que distingue a la generalidad de los habitantes del country, capital que, como ya se
ha dicho, también se encuentra en estado objetivado.
Ahora bien, la búsqueda de la seguridad y el volumen de sus capitales no garantizan la permanencia en
“Las Delicias”. El hecho de residir aquí, tiene relación con la trayectoria modal de cada familia, las que están
dadas por las condiciones objetivas y por el sistema de disposiciones adquiridas históricamente (hábitus). Las
condiciones económicas no bastan para apropiarse de esta porción del espacio geográfico, sino que éste se
construye sobre la base de un espacio social donde el resto de los bienes, culturales fundamentalmente, definen
las proximidades o el distanciamiento social.
17
Según estimaciones de informantes claves.
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Los estilos de vida propios del country, como un conjunto coherente de preferencias adoptado por el
propio grupo social, tiene especial relación con la manifestación por determinados gustos. Estos gustos tienen su
correlato en la lógica del consumo donde entra en juego el valor signo: un objeto de consumo. De tal modo que
el hecho de residir en “Las Delicias” supera el valor de uso dado por la necesidad de “un lugar para habitar”,
sino que subyace en la opción: la lógica del status, el prestigio social, la diferenciación. Es el hecho de consumir
un objeto18 desde una función social.
La presentación del novedoso uso residencial tiene relación con una nueva forma de consumo del suelo
urbano, el que encuentra su lógica en la necesidad de volver al verde, a lo natural, al aire libre, tal como puede
observarse en las publicidades. En realidad no es más que toda una ideología que enmascara una innovación
fundada en la segregación. Aquello que aparentemente tiene validez universal sólo se torna eficaz para un
determinado grupo social: el que puede acceder a ello.
CONCLUSIÓN
El country “las Delicias” es una de las manifestaciones espaciales desprendidas de las nuevas lógicas de
ocupación de suelo urbano como producto de las transformaciones, a nivel local, de los procesos de cambios
globales. Su temprana aparición, con respecto a otras urbanizaciones de su tipo a nivel país, da cuenta del
posicionamiento de la Ciudad de Córdoba con respecto a las innovaciones en el nuevo marco económico
mundial. Así queda demostrado, entre otros aspectos, por la formación del pools urbano que le dio origen y que
se halla conformado por importantes empresas locales y extraprovinciales.
“Las Delicias”, desde su concepción misma estuvo mentada para un alto y selecto sector social del
ámbito local. Las estrategias de marcketing, lanzadas para exclusivos potenciales socios, dan muestra de ello.
Otro indicador es el tipo de equipamiento, principalmente el deportivo: las prácticas de golf y equitación,
deportes cuyos costos de mantenimiento son superiores al que demanda el tenis, el rugby, la pileta de natación o
el paddle que también se practican allí; son distintivos de un determinado estrato social.
Estos ejemplos son válidos en la medida que hacen referencia al estilo de vida previsto para la
urbanización, para lo cual no es sólo necesario contar con condiciones objetivas de existencia -capital económico
y capital cultural- sino con disposiciones adquiridas a lo largo de la historia personal de los individuos que
hicieron su opción.
A su vez, los productores del country invirtieron en infraestructura económica, pero luego la incorporan
al Estado como infraestructura social. Pero esa infraestructura social es utilizada por unos pocos: los residentes
de “Las Delicias”. Por otro lado la Municipalidad, a través de la ordenanza de las U.R.E., le da el carácter de
públicas a las calles del interior del country, sin embargo no es posible transitarlas si no es con autorización de
gerencia o de algún socio.
18
“Hablar de objeto es referirse a él descontextualizado de su función específica, como objeto de inversión y de fascinación de
pasión y de proyección; esa es la razón por la cual un coleccionista no dice un hermoso jarrón sino un hermoso Objeto (con
mayúscula)” cfr. Baudrillard, J.:1982:53.
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Es decir, que tras la publicidad: Por una mejor calidad de vida, habría que preguntarse ¿para quién? Se
infiere que aquellos que transformaron un pedazo de suelo rural en suelo urbano residencial y que a través del
plusvalor le dieron un alto valor de cambio y aquellos que tomaron ese suelo residencial y le dieron valor de uso
y valor signo son los que pueden alcanzar la panacea de la mejor calidad de vida, atrás queda aún una parte de la
sociedad en el cotidiano desafío de no caer en el otro extremo de la ciudad dual.
Se arriba de esta manera, a la conformación de un fragmento urbano más: el gueto de la riqueza,
propiedad de unos pocos, con infraestructura, patrimonio cultural y ambiental de muchos y vedado para la
mayoría.
Al decir de Henry Lefevre: ¿Y el derecho a la ciudad?.-
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