El ABC inteligente - Adrian Loustaunau Pellat

El ABC
inteligente
de los créditos de vivienda
www.masdinero.mx
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©D.R. 2010, Adrián Lostaunau Pellat
1a Edición
ISBN: 978-607-00-3890-7
Diseño y formación de interiores: www.ediciones-lacaja.com
Queda prohibida su reproducción parcial o total por cualquier medio sin
autorización escrita del titular de los derechos de autor.
Alerta:
Si usted espera un libro de muchas hojas, está con el autor equivocado.
Mi interés es que usted pueda leer este libro en menos de 30 minutos y que su aprendizaje, mediante esta lectura, sea de más provecho que si hubiera leído una enciclopedia.
Sinceramente
Adrián Loustaunau Pellat
7
Existen casos que probablemente no sean tan sencillos, pero tratamos de desarrollarlos de manera que podamos acercarlo a la
comprensión de los mismos.
Índice
Introducción . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 9
1 Historia . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 14
2 El ABC inteligente al comprar . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 20
A) Comprar y vivir en la casa toda la vida . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 21
B) Adquirir una casa, vivir unos años en ella
y comprar otra mejor . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 21
C) Comprar y rentar como inversión . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 22
3 Comprar como inversionista, no como comprador . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 24
4 Comprar vs rentar . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 26
5 Cómo calcular el valor de renta de su casa . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 30
6 Como ganar más dinero = plusvalía y rendimientos . . . . . . . . . . . . . . . . . 34
Organizarse para comprar junto con otros
compradores y obtener mayores beneficios . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 36
7 Tipos de casas por precio . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 40
Las casas con un valor de $100,000 a $400,000 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 41
Las casas con un valor de $401,000 a $1,200,000 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 42
Las casas con un valor de $1,200,000 en adelante . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 43
8 Cómo organizarse para comprar . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 46
9 Conclusión . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 50
10 Diccionario . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 52
De mi propia inspiración . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 53
8
Introducción
La historia en nuestro país para las personas que obtienen una
casa por medio de un crédito de interés social o de otro tipo, en
gran porcentaje, está conformada por casos que no han sido exitosos desde el punto de vista de ganar dinero mediante esa inversión
o adquisición de vivienda.
Son pocos los casos de viviendas que han tenido una excelente
plusvalía o rentabilidad a pesar de las bajas tasas de interés de los
créditos otorgados, así como de los largos plazos que se otorgan
para pagar.
En mi humilde apreciación, lo que ha sucedido es que los derechohabientes no han tenido la visión de aprovechar realmente su poder de compra, de modo que caen presos en un mercado bajo el
control de los constructores y no de los trabajadores o adquirentes, aunque debería tratarse del mercado de los compradores y no
de los vendedores.
No estamos politizando la manera en que se han dado estas condiciones; solamente estamos observando con detalle lo que sucede
en el mercado en la actualidad, basados en mi opinión personal
y en cómo creo que se deberían dar las cosas, considerando que
éste es un mercado de compradores.
En la mayoría de los casos, los trabajadores adquieren una casa solamente por comprar o por necesidad; tienen un crédito disponible y sienten que no les cuesta o que es muy barato.
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Lo anterior también sucede por la creencia de que comprar una
casa es buen negocio. Eso es solamente al principio.
Mucha gente piensa que si no compra aquella casa, perderá la
oportunidad de utilizar su crédito. Mi pregunta es ésta:
¿De quién es el negocio con compradores así?
Creo que a estas alturas de la introducción, lo sabemos. Los constructores o vendedores no están actuando mal: solamente están
haciendo su trabajo. Ahora les toca a ustedes hacer lo correcto y
empezar a ganar dinero con su inversión.
La cultura del crédito en nuestro país, en el caso de los créditos de
interés social u otros similares, ha sido considerada en gran porcentaje como una oportunidad para los trabajadores que no tienen acceso a créditos de otros tipos; en ellos, la institución vigila
las condiciones de otorgamiento del crédito y de la adquisición de
la vivienda, dejando a un lado el poder de compra que tienen con
su dinero.
Pero estas situaciones no han sido analizadas desde el punto de
vista del poder de compra que tienen los adquirentes, ya que no es
responsabilidad de las instituciones que otorgan los créditos verificar las condiciones del mercado o ver de qué manera pueden
los trabajadores obtener más por su dinero, ya que en la mayoría
de los casos éstos ven como una oportunidad el tener un crédito
autorizado para comprar una casa para su familia. Su visión de ganar más dinero llega hasta ahí, cubriendo una necesidad básica en
sus vidas, sin pensar que pueden ganar más dinero por medio de
su compra y que eso les podrá ayudar para adquirir una mejor vivienda en pocos años, ya que en muchos casos, la primera vivienda
no satisface todas sus necesidades. Así, se limitan a vivir en estas
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casas de por vida, sin que puedan venderlas o rentarlas a un buen
precio, debido a que empiezan a enfrentarse con el primer aliado
que les vendió su casa: el constructor.
En la actualidad, con tal de obtener una mayor utilidad, el constructor vende a los compradores un producto con una plusvalía
mínima y, además, una baja rentabilidad. Esto debido a que ellos
ganan la plusvalía, en la mayoría de los casos, durante años.
De este modo, cuando el trabajador quiere vender o rentar el producto que ellos le vendieron, empieza a enfrentar diferentes escenarios que no había contemplado al comprar inicialmente la vivienda.
Con este libro, el trabajador empezará a comprar como inversionista, no como comprador, obteniendo las herramientas necesarias para poder realizar una excelente adquisición y —ahora sí—
ganando más dinero con la casa que elija.
Aprenderá cómo obtener mayores ingresos con la compra de su
casa, conociendo todos los escenarios posibles para ello y sin llevarse sorpresas con el paso de los años. Por el contrario, logrará
una excelente inversión independientemente del nivel de casa que
compre.
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Es necesario aclarar que pueden ser pocos los casos en los que la
plusvalía de las casas ha sido buena o excelente, sin embargo, esto
no quiere decir que no existan casos así. Con El ABC inteligente de
los créditos de vivienda podrá considerar todas las opciones en el
momento en que vaya a comprar una casa, de modo que obtenga
más dinero con su inversión conforme pasen los años.
Por otra parte, este libro ayudará a las instituciones de crédito a
tener una tasa más baja de cartera vencida, pues finalmente son
éstas las que realizan los negocios con el dinero del trabajador y
del gobierno.
Espero que el material aquí presentado sea de ayuda para que
empiecen a trabajar con su dinero, invirtiendo como lo harían los
grandes inversionistas. Ellos no lo realizan porque no les representa un negocio, pero para usted y para mí sí. Esto es como una bola
de nieve que con el paso de los años se hace cada vez más grande;
que mejor que con su primera compra inteligente empiece a formar los cimientos de su segunda casa y así sucesivamente, consiguiendo una mayor calidad de vida para usted y su familia
Sinceramente
Adrián Loustaunau Pellat
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13
1
Historia
14
Una familia está contenta porque va a comprar su primera casa; alberga muchas ilusiones y sueños por esa razón. Se trata de una pareja que tiene un año de casada, y espera ya a su primer heredero.
El padre de familia tiene su trabajo; solicita y reúne todos los requisitos con el fin de obtener un crédito de vivienda, en el cual califica para comprar una casa de $226,000. Emocionada, la pareja
empieza a buscar casas en venta. Tiene dos opciones: una que es
el mercado abierto, donde puede adquirir una vivienda usada, y la
otra que es por medio de una constructora en un fraccionamiento
nuevo.
Empiezan su búsqueda y se deciden por una casa en un fraccionamiento nuevo, impactados por sus áreas verdes y por el parque
donde jugarán sus hijos y crecerán.
La caseta de seguridad funciona de manera ordenada, con un vigilante atento que no descuida su actividad en la entrada al fraccionamiento.
Se trata de la casa modelo —valga la expresión— por la manera en
que la decoran y arreglan, sin descuidar el mínimo detalle, tanto en
sus interiores como en el patio y el frente de la casa.
La vendedora del fraccionamiento, con una sonrisa y una atención
inmejorables, les plática todas las ventajas que tiene el comprar la
casa, así como de la plusvalía que ganarán las casas, mostrándoles
en un paseo por todo el fraccionamiento lo felices que pueden ser.
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Ya con el crédito de vivienda autorizado, la pareja empieza el trámite de comprar la casa del fraccionamiento.
En un mes les entregan la casa y empiezan a vivir muy contentos
en ella.
El fraccionamiento donde compraron es un desarrollo que tendrá
más de 1000 casas en el corto plazo. Ellos fueron de los primeros
en comprar una vivienda cuando comenzaron las ventas en ese
sitio.
Durante los primeros años todo transcurre en orden: las áreas comunes están en perfecto estado, la seguridad y la vigilancia funcionan adecuadamente, etcétera.
Todo funciona de maravilla, se sienten felices de la compra que
realizaron.
La plusvalía y los rendimientos pasan a segundo término. El resultado es obvio: una familia totalmente satisfecha.
Posteriormente, cuando el fraccionamiento lleva un 90% vendido,
la constructora deja de hacerse cargo del mantenimiento y la seguridad del fraccionamiento.
De esta manera, la seguridad de la zona pasa al ayuntamiento o
municipio, al igual que las áreas verdes, parques y jardines que se
donaron para hacer el fraccionamiento.
En las privadas o cotos, la caseta de seguridad, al igual que el mantenimiento de las áreas comunes o áreas sociales, pasan a ser de
los condominios.
Los dueños de las casas empiezan a organizarse primeramente
para pagar los gastos de su privada o coto.
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Es aquí donde empiezan a enfrentarse con la realidad. Los vecinos tienen el compromiso de que la administración se lleve a cabo
de la misma manera en que lo hacía la constructora, pero existe
un pequeño problema: todos quieren los beneficios y nadie quiere
aportar dinero para que todo se mantenga igual.
Con el paso del tiempo, los parques y jardines que le corresponden
al ayuntamiento ya no lucen igual. El mantenimiento que requieren para su uso regular no es el adecuado; el entorno empieza a
cambiar...
Parques con juegos rotos, jardines con maleza o secos, basura de
personas que pasan por ahí y creen que las esquinas son un basurero; la colonia empieza a tener tráfico vehicular y peatonal de
colonias cercanas; empiezan a rondar personas extrañas a la zona.
La seguridad que antes se sentía es mínima ante la ausencia de
patrullas.
Eso es en el exterior del fraccionamiento. En los cotos o privadas ya
no se cuenta con el mismo mantenimiento que hacía ver los jardines espectaculares. Las calles, las bancas y la señalización empiezan a ser víctimas del deterioro del tiempo.
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La administración actual de las privadas o cotos hace lo que puede mediante el pago de las personas que cumplen con los gastos
de mantenimiento, sin embargo, los otros dueños o personas que
rentan no lo ven como una necesidad; no les interesa, sienten que
no es su obligación, porque excedieron su tope de renta o su pago
de hipoteca y no lo tienen presupuestado. Algunas casas están sin
rentarse, y se encuentran abandonadas por su apariencia en el exterior, la maleza crecida, los papeles de publicidad y los recibos de
agua, luz y teléfono tirados en las entradas.
Otras casas tienen vidrios rotos, carros descompuestos en el exterior, yunkes improvisados en las cocheras de las casas y fugas de
agua, entre otras cosas.
La familia empieza a sentir el cambio en su entorno; hasta los niños
lo resienten. Empiezan a preguntarse qué pasó con el sueño de la
casa que adquirieron, dónde quedaron todos los beneficios que
los motivaron a comprar ahí.
Ya no están satisfechos con el entorno que los rodea, por lo que
deciden vender su casa. Otra mala noticia es que existen varias casas en venta en el fraccionamiento por parte de los dueños, además de las pocas que le quedan al fraccionamiento por vender, y
éstas otorgan todas la facilidades de crédito y la ventaja de una
casa sin estrenar.
Empiezan a darse cuenta de que el entorno no es nada favorable
para vender, ya que para ello tendrán que venderla a un valor igual
o por debajo de lo que compraron, sin contar los gastos en los que
que incurrieron para equiparla, los gastos del notario, los prediales, etcétera.
No la pueden vender. Empiezan a pensar en rentarla e irse a vivir a
otra casa. Aunado a esto, la casa ya les queda chica y sus necesidades como familia han aumentado.
Así, se dedican a buscar una vivienda en otra zona para tener las
condiciones que buscan y ponen su casa en renta. Después de
un par de meses de buscar, encuentran un inquilino y pagan una
comisión por sus servicios al agente inmobiliario que les llevó al
cliente.
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Al paso de los meses, el inquilino se empieza atrasar con un mes
de renta; pasa otro mes y sigue sin pagar; al tercer mes, se va de la
casa sin avisar, dejando adeudos en luz, agua y teléfono.
Al aval del contrato de renta de la casa no lo localizan, pues la información era falsa...
La familia, preocupada por el compromiso de pagar la renta de la
casa que ahora habita, ve la manera de pedir prestado para saldar
el adeudo, porque contaba con el dinero de la casa que rentaba el
inquilino.
El sueño de tener una casa se convirtió en una pesadilla.
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A ellos nunca les enseñaron lo que podía suceder con el solo hecho de comprar una casa; pensaron que el mero hecho de tenerla
era buen negocio.
2
El ABC
inteligente al
comprar
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Aquí se dará una idea de lo que usted puede hacer al momento
de comprar una casa, considerando los diferentes escenarios para
que decida cuál es el mejor para su familia.
A) Comprar y vivir en la casa toda la vida
En este caso, usted solamente quiere tener una casa. No piensa en
nada más, se ve viviendo en esa casa toda su vida.
Esto puede ser buena opción si la casa reúne todos los requisitos
necesarios. Es muy probable que no se trate de la primera vivienda que adquirió, pues habrá tenido diferentes puntos de comparación al comprar otras casas anteriormente, de modo que ésta
agrupa todas las condiciones para hacerla su casa de retiro, una
vez que sus hijos sean mayores y quiera una casa para disfrutar
junto con sus nietos o seres queridos.
B) Adquirir una casa, vivir unos años en
ella y comprar otra mejor
En este caso, el trabajador adquiere su casa, pero ya tiene en mente conseguir otra con mejores condiciones en algunos años: ya sea
en una mejor ubicación, con un terreno más amplio, más recámaras, una cochera más amplia, mejores áreas verdes, mejor seguridad, etcétera.
21
Esto lo puede realizar ya sea vendiendo su casa con el propósito de
completar la cantidad para la vivienda nueva o dejando la casa que
tiene para rentarla, recibir ingresos extra y, en un futuro, para que
la habiten sus hijos.
C) Comprar y rentar como inversión
En este caso, solamente se utiliza el crédito para adquirir una casa
y tener ingresos por rentas y por la plusvalía que se gana con los
años.
No interesa habitar la casa; el trabajador que lleva a cabo lo anterior solamente desea utilizar su crédito de vivienda por los puntos
acumulados, para no dejar pasar la oportunidad.
22
23
3
Comprar como
inversionista,
no como
comprador
24
Como mencionamos arriba, en el caso de que compren por comprar, por tener un crédito disponible o por el hecho de contar con
una casa propia, esto es un arma de dos filos si no utilizan su crédito correctamente, es decir, si no aprenden a comprar como inversionistas y no como compradores. Explicaremos esto detalladamente.
Cuando compre como inversionista obtendrá más dinero por la
casa que consiga, ya que lo hará con argumentos válidos y con soporte para ganar más plusvalía en el momento de venderla.
Esto se debe a que desde un principio hizo una compra inteligente,
reduciendo al mínimo los riesgos de que su casa baje de precio, de
modo que después pueda venderla rápidamente, a un precio excelente para usted.
Si compra como comprador, caerá en una competencia de casas
con los demás propietarios, y lo más probable es que al vender, se
tardara más y tendrá que hacerlo al mismo precio o por debajo de
aquel con el que compró la casa.
Aquí le explicaremos qué características debe tener la casa que
desea comprar para que usted obtenga más dinero, es decir, más
plusvalía por su inversión y menos riesgos.
25
Así pues, la decisión es de usted, de la manera en la que quiere
comprar: como inversionista o como comprador.
4
Comprar
vs
rentar
26
Si actualmente usted vive en una casa de renta y tiene la motivación de adquirir una vivienda propia, es muy importante que analice lo siguiente:
A.Cuánto pagaría o paga usted de renta por la casa que desea
comprar, si decide esperar una buena oportunidad y vivir en ella
mientras tanto.
B. Si compra una casa, cuánto ganaría de plusvalía con los años. En
la mayoría de los casos, se trata de 3% o 4% por año. A esta cantidad debe restarle los gastos que tiene al pagar una casa con
crédito.
C.Compare los ingresos de la plusvalía que le da el comprar una
casa, menos los gastos que le ocasiona el tener una casa.
Si compra una casa, los gastos que tendría el primer año serían,
entre otros, los siguientes:
•
•
•
•
•
•
Gastos de mantenimiento de la casa.
Gastos en prediales.
Cuotas de mantenimiento de áreas comunes.
Pago de intereses por el crédito que tiene.
Gastos por el gestor del crédito.
Gastos de escrituración, que equivalen aproximadamente a 4%
del valor de la casa.
• El equipamiento de la casa.
Con la información anterior puede plantearse diferentes escenarios, en los cuales usted decida qué es lo que más le conviene.
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Puede aumentar la plusvalía, bajar las tasas de interés o los gastos,
etcétera. Usted establece su escenario.
En muchos casos, rentar puede resultar una mejor opción, ya que
el precio de renta de las casas se encuentra por debajo de lo que
realmente se debería pedir por dicho concepto, por lo que será
más barato que comprar y no gastará tanto. En este caso, los ingresos que le generaría el comprar una casa serían mínimos, y los
costos y gastos que origina la posesión de una casa la hace poco
atractiva.
Todo depende del escenario en el que usted compre. Con estos
consejos podrá tomar la mejor decisión.
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29
5
Cómo calcular
el valor de
renta de su
casa
30
Si su casa vale $300,000, el valor de renta deberá ser de 9% anual.
Esto lo decidirá usted, así como si sube o baja el porcentaje por las
condiciones en las que se encuentre su vivienda, o por los beneficios adicionales que posee.
Solamente multiplique $300,000 x 9% = $27,000 en un año, y divídalo entre 12 meses para obtener $2,250 mensuales.
Esta cantidad es lo que debería pedir de renta por su casa, solamente desde el punto de vista financiero.
El porcentaje calculado es variable, pero quien pone las reglas es
usted.
Tome en cuenta que el banco, por tener su dinero, le da en ocasiones un interés hasta de 8% o 9% sin hacer nada, libres de impuestos y con disposición de liquidez casi inmediata del dinero.
Observe el ejercicio de rentar vs comprar y vea los gastos que le
origina el tener una casa, para que contemple los escenarios que
se le pueden presentar.
También tiene que considerar el valor de mercado en la zona donde se ubica su casa, es decir, debe comparar cuánto es lo que realmente puede pedir de renta.
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Con esta información puede hacer cálculos sobre el valor o el interés anual que desea ganar por la renta de su casa, comparándola
con las demás casas que compiten por una familia que las habite.
Valor de la casa
$226,000
Más:
Notario
$8,000
Gestor
$3,000
Equipamiento de la
casa
$12,000
Total
$249,000
Gastos de la casa:
Cuota de áreas
comunes
$4,200
Mantenimiento de
la casa
$12,000
Prediales de un año
$1,500
Total
32
$17,700
$266,700
33
6
Como ganar
más dinero
= plusvalía y
rendimientos
34
Cuando compre su casa en una colonia, fraccionamiento o privada,
lo que tiene que observar para obtener más dinero son los siguientes puntos:
Verificar que no existan casas abandonadas o vandalizadas.
Que la vivienda sea un proyecto funcional.
Verificar el historial de la constructora en otros fraccionamientos
que hayan desarrollado. Existen casos como el de la casa hecha
por cierta constructora a la que se le cayó el techo, o de construcciones de una empresa que no tenían cimientos sólidos.
Puede verificarlo en negocios u organizaciones que protegen al
consumidor.
Platique con los vecinos que en un futuro pueden ser los suyos.
Ellos le darán información abundante sobre los pros y los contras
de vivir ahí.
Si va a comprar una casa, vaya a ver como están construyendo la
suya en particular. Usted es quien va a vivir ahí y a pagar por ella, de
modo que está en todo su derecho.
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Averigüe si la constructora cuenta con una protección o uso de
suelo adecuado en caso de lluvias, ya que en las condiciones del
clima pueden haber variado respecto de otros años; en muchas
zonas no llovía durante mucho tiempo y ahora es diferente. En algunos lugares, se construyeron casas en terrenos donde pasa la
corrida del agua, y hasta que llueve empiezan a planear cómo solucionar ese problema, pero en muchas ocasiones le corresponde al
ayuntamiento o al municipio arreglarlo, no al constructor, aunque
éste debió verificarlo antes de construir.
Es mejor que usted lo prevea y lo compruebe, ya que su familia es
quien va a vivir ahí.
Organizarse para comprar junto con
otros compradores y obtener mayores
beneficios
En el momento en que las constructoras venden sus fraccionamientos, todo está en orden, bonito, limpio, etc. Pero al vender todas las casas, las primeras quitar y poner constructoras se van, dejando las áreas verdes al ayuntamiento o al municipio y, en muchos
casos, a la administración de los vecinos, quienes se enfrentan con
la tarea de mantener las áreas comunes en perfecto estado y sin
dinero. De esta forma, sucede que las áreas verdes bonitas de las
cuales se enamoraron los habitantes en un principio, se vuelven
áreas abandonadas y sin utilizar con el paso del tiempo.
Puede buscar fraccionamientos que lo protejan de todo esto legalmente. Pueden hacerlo de varias maneras los desarrolladores: cobrando en el valor de la casa el mantenimiento y la seguridad por varios años y que esto entre en el precio de la casa;
que se pueda gravar o hipotecar la casa que no esté al corriente
con sus pagos de mantenimiento de manera inmediata, o que el
adquirente firme pagarés en el momento de la compra para que
sea posible ejercer acción legal posterior sobre los propietarios
morosos. Con éstos y otros candados, puede proteger su inversión, para que las áreas verdes y la seguridad del fraccionamien-
36
to donde habitará no se vean afectados por vecinos incumplidos
o morosos.
Hay casos en que los dueños rentan la casa y no se hacen cargo del
mantenimiento, provocando que las personas que llegan como inquilinos tampoco paguen ese costo.
Todo se puede hacer; usted tiene el poder de compra y puede hacer que cambien las reglas, con el fin de que los constructores de
las casas le brinden mayor protección y que las expectativas del
entorno de su vivienda se mantengan lo más intactos posible, sin
que usted tenga que enfrentarse a escenarios donde la falta de
dinero para pagar los gastos de mantenimiento y administración
frustren sus sueños.
También es conveniente que compare la casa que quiere comprar
con otras similares en diferentes ubicaciones y vea la diferencia en
precio, materiales de construcción, áreas comunes, etcétera:
Qué tipo de crecimiento tiene o va a tener la ubicación donde desea vivir.
Qué tipo de accesos rápidos tiene, así como servicios públicos,
transporte, etc., pues a la larga esto se traduce en tiempo, dinero
y esfuerzo que usted gasta sin darse cuenta. Si realiza las sumas,
tal vez le conviene más comprar en otra ubicación por los ahorros
que obtendrá.
37
Qué tan comprometido está el ayuntamiento o municipio en la
zona donde usted desea vivir en cuanto a apoyos de seguridad,
mantenimiento, vialidad, etcétera.
Tener buenos vecinos, que sean limpios, organizados y comprometidos con su colonia. Esto no quiere decir que apoyen en todo, pero
sí en las cosas básicas.
Que exista una armonía en el concepto.
Que los vecinos tengan arreglados los jardines y las cocheras; si no
pueden poner un jardín en sus casas, que arreglen de manera que
éstas tengan una apariencia agradable. Pueden instalar jardines
desérticos, que requieren de mucho mantenimiento.
Exigir un reglamento de convivencia a los habitantes del fraccionamiento, y que lo respeten, en el que no se permitan negocios o
talleres, o que alguna casa sirva de parque automotriz, entre otras
cosas.
Es comprensible que algunas personas tengan la necesidad económica y utilicen su casa para un negocio o comercio, pero esto no
es problema suyo. Usted compró su casa en una zona habitacional
y lo que busca es que se mantenga así.
No tiene que pagar por los problemas de otros; por eso, cuando
compre, exija que se respeten los usos de suelo. En casi todos los
fraccionamientos o colonias surge la oportunidad de poner comercios, y por ello los constructores hacen zonas comerciales para
ubicarlos.
38
39
7
Tipos de casas
por precio
40
Las casas con un valor de $100,000 a
$400,000
En renta:
Este mercado de casas tiene una rotación muy alta de inquilinos.
Los inquilinos son personas y familias que generalmente están
sólo durante algunos meses en la casa, pues tienen pensado comprar otra o solamente están de paso por la ciudad, debido a un trabajo temporal.
Por lo común, no realizan ninguna mejora en la casa y no se preocupan por arreglar los desperfectos.
En muchas ocasiones dejan adeudos de agua, luz, teléfono, etcétera.
No ofrecen un aval o fianza al rentar.
En venta:
Son casas cuya plusvalía por año es de 3% anual.
41
Si quiere venderlas al poco tiempo de comprarlas, empieza a competir con la constructora que le vendió casa a usted, y la diferencia
de precio entre la suya y la nueva por lo general es mínimo, además
de que la casa nueva cuenta con financiamiento y con seguridad,
usted buscará alguien con dinero en efectivo para que sea su comprador, y a su vez usted pagará a la institución financiera que le dio
el crédito.
En muchas ocasiones, al estar las casas desocupadas, empiezan a
ser invadidas o vandalizadas.
Ventajas:
Casas de fácil compra, numerosos créditos muy accesibles.
Si desea vivir en ellas, pueden ser una excelente opción para habitar.
Desventajas:
Mucho riesgo por los escenarios que la rodean, tanto en renta
como en venta.
Las casas con un valor de $401,000 a
$1,200,000
En renta:
Este mercado de casas no posee una rotación tan alta de inquilinos.
Los inquilinos son personas y familias que por lo general tienen
invertido su dinero en algún negocio personal, o están ahorrando
para comprar una casa propia.
Generalmente le realizan pocas mejoras a la casa.
42
Es posible que dejen adeudos de agua, luz, teléfono, etc., cuando
no se les piden garantías como aval o fianza.
El precio de renta es atractivo por el valor de la casa.
En venta:
Son casas cuya plusvalía por año es de 5% anual.
Ventajas:
Casas de fácil compra, numerosos créditos muy accesibles.
Si desea vivir en ellas, pueden ser una excelente opción para habitar.
Desventajas:
Mucho riesgo por los escenarios que la rodean, tanto en renta
como en venta.
Las casas con un valor de $1,200,000 en
adelante
En renta:
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Este mercado de casas tiene una desocupación menor que las anteriores.
Es frecuente que los inquilinos le realicen mejoras a la casa.
Cuando dejan adeudos de agua, luz, teléfono, etc., suelen ser muy
altos.
En venta:
Son casas cuya plusvalía por año es de 5% anual.
Si quiere venderlas al poco tiempo de comprarlas, empieza a competir con la constructora que le vendió casa a usted, y la diferencia
de precio entre la suya y la nueva por lo general es mínimo, además
de que la casa nueva cuenta con financiamiento.
Con seguridad, usted buscará alguien con dinero en efectivo para
que sea su comprador, y a su vez usted pagará a la institución financiera que le dio el crédito.
Ventajas:
Si desea vivir en ellas, pueden ser una excelente opción para habitar.
Desventajas:
Son casas que en ocasiones tardan en rentarse.
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Cómo
organizarse
para comprar
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Si todos los derechohabientes que tienen un crédito autorizado se
juntaran por zonas donde desean vivir, o por el solo hecho de tener créditos autorizados, podrían formar un pull de compradores.
De esta manera, al organizarse para comprar, en vez de un solo
comprador independiente pueden representar a un grupo que adquiera 20, 40, 60 o más casas –aunque estén en diferentes zonas–
y establecer sus condiciones para comprar, con lo que podrán obtener beneficios adicionales. Así pues, conseguir esta organización representaría tener un mayor poder de negociación.
El grupo que se forme obtendrá con el solo hecho de organizarse un 5% o un 10% de descuento sobre el precio de venta de las
casas, y esto automáticamente se convertiría en más dinero para
cada comprador, traduciéndose esto en plusvalía y mayor rentabilidad (en caso de rentar), además de otros beneficios como conseguir una mejor ubicación en el fraccionamiento; que les realicen
proyectos especiales para que, en caso de que quieran aumentar
los metros cuadrados de construcción de sus casas con los años,
ya cuenten con los arreglos necesarios, de modo que la casa no
se vea con enmendaduras o parches improvisados. Todo esto es lo
que se puede pedir, entre otras cosas.
Tal vez no se han dado cuenta del poder de compra que tienen,
porque ven el crédito como si fuera un favor que les están haciendo. De ninguna manera es así, ya que ustedes pagan intereses por
el crédito otorgado. En el momento en que lo empiecen a ver de la
manera que se ha comentado, abrirán los ojos y obtendrán mayores beneficios al comprar sus casas.
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Esto no quiere decir que el constructor de las casas o el otorgante
del crédito, cuya función es financiar las casas que adquirirán, esté
sacando ventaja de ustedes. Sin embargo, ninguno de ellos dos les
darán esta educación financiera para obtener más dinero por la
compra de sus viviendas.
Es el momento de organizarse y empezar a planear mejor su compra, no solamente por la utilidad o beneficio de poseer una casa,
sino con la intención de poner a trabajar su dinero para tener una
mejor calidad de vida y libertad financiera.
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Conclusión
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Es el momento de que empiece a comprar como inversionista, no
como comprador, y que utilice su crédito de interés social de una
manera inteligente. Así, su primera compra de casa será el comienzo de una bola de nieve que cada vez se hará más grande, y el dinero que invirtió en esa primera vivienda formará los cimientos de
su libertad financiera para la compra de sus casas posteriores, con
las cuales usted ganará más dinero y esto se traducirá en plusvalía
y rendimientos.
El mercado de casas de interés social tiene que cambiar, de modo
que el trabajador, además de satisfacer una necesidad de vivienda,
empiece a obtener su libertad financiera y a cambiar el mercado
de vendedores a compradores.
Comprando y vendiendo inteligentemente, y aplicando el conocimiento que está adquiriendo aquí, conseguirá mayores ingresos
de sus casas, y esto beneficiará también a los otorgantes de los
créditos hipotecarios o de interés social con la disminución de las
tasas de cartera vencida, pues los compradores empezarán a utilizar de una manera más inteligente sus créditos de vivienda y no
sólo por tenerlos autorizados, sin obtener realmente más dinero
por su inversión, de acuerdo con todo lo que platicamos aquí.
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Lo más importante de este libro es que alcance la libertad financiera y tenga una mejor casa para usted y para sus hijos.
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Diccionario
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Plusvalía
Lo que gana una casa con el paso de los años.
Rendimiento
El ingreso que se recibe por las rentas que genera una casa.
Rentabilidad
El porcentaje que se recibe de ingresos de una casa.
Mercado
Una zona o grupo de casas con las mismas características.
Oferta
La cantidad de casas que existe en el mercado en venta
Sobreoferta
Exceso de casas en venta
Comercialización
El arte de vender casas.
Inversión
Comprar una casa para ganar más dinero.
Inversionista
Persona que obtiene excelentes ingresos de sus inversiones.
Hipoteca
El adeudo que se paga mes con mes por el crédito solicitado para comprar una casa.
Broker, agente, comisionista
Vendedor de casas.
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De mi propia inspiración
Constructores
Personas o empresas que se dedican a la construcción y a la
venta de casas.
Crédito de interés social
Crédito para la “raza”.
Pull
Organizarse, hacer una “polla” para entre varios para comprar con mayores beneficios por comprar en grupo.
Proyecto funcional
Una casa o fraccionamiento cuyo uso sea del agrado de muchos clientes, y cuya venta sea muy rápida.
Concepto
La manera de definir cómo se visualiza algo de la casa o
fraccionamiento.
Visualizar
Ver algo que no está sucediendo o que está sucediendo.
Desarrolladores Son iguales que los constructores, pero aquí están más bien
agrupados.
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El ABC inteligente de los créditos de vivienda
Se terminó de imprimir en diciembre de 2010
en los talleres de Litográfica Ingramex, S.A. de C.V.
Centeno 162, Col. Granjas Esmeralda,
C.P. 09810 México, D.F.