Recursos de Largo Plazo y Préstamos para la

Seminario Internacional sobre el Financiamiento
de la Vivienda
Quito, Mayo 11-12, 2011
Recursos de Largo Plazo y Préstamos para la
Vivienda de Hogares de Ingreso Bajo
El Caso de Facilidades de Liquidez Hipotecarias
Banco Mundial
FPD /GCMNB
Olivier Hassler
Coordinador del Programa de
Financiamiento de Vivienda
[email protected]
1
¿Por qué Financiamiento de Hogares de
Ingreso Bajo?
Para la Gente
1.

Las escasez de
2/3 del déficit en Ecuador
2.
Viviendas se concentra en segmentos de ingreso bajo

Prevención de barrios bajos -

El abastecimiento únicamente se desarrolla si la demanda se hace efectiva por medio
del financiamiento.
Para los gobiernos

Los recursos liberados, mayor concentración en la ayuda a los pobres

Apalancar la ayuda pública con recursos del mercado financiero=
multiplica el impacto
se
3. Para los Elaboradores y los Prestamistas

Diversificación del riesgo
Concentración en una delgada capa mercantil a escala: mayor sensibilidad a los ciclos de precios

Rentabilidad basada en la Cantidad
4. Sin embargo, los prestamistas comerciales con frecuencia olvidan servir a
los grupos de clase baja o media/baja
2
CONDICIONES PARA LOS PRÉSTAMOS PARA
LAS VIVIENDAS DE HOGARES DE BAJO
INGRESO
1.
2.
3.
Infraestructura del Mercado
Política de Préstamo
Financiamiento
3
Infraestructura del Mercado
1. Herramientas Adecuadas para Manejar los Riesgos en
Incremento


Derechos Hipotecarios Verosímiles
Sistema de Información Crediticia
Negativa, Positiva, Historia Crediticia cuando sea apropiado

Planes de Riesgos Compartidos
2. Protección al Consumidor

La necesidad de crear consciencia y confianza es especialmente importante

La necesidad de hacer un balance de los derechos de los acreedores/ protección a
los prestatarios

El principio de préstamos responsables en algunos países / Prevención de
sobreendeudamiento
Ej.: Reino Unido, Francia, Sudáfrica, reforma actual en los Estados Unidos
4
Un Reto Especial: Hacer Préstamos a Hogares del
Sector Informal. Pocas Experiencias
Marruecos: FOGARIM

Fondo de Garantía que tiene como objetivo específicamente las personas
con ingresos irregulares y bajos.
Criterios de Elegibilidad: Valor de la Casa (<USD 25.000), pago mensual de hipoteca (< $200)

70% cobertura (condiciones: primera hipoteca, seguro de vida, tasa fija. 9 meses de
mora)


Prima Actuarial (0.46% p.a.) , reducido si el LTV es <80%
Alrededor de 1.5% solicitudes de garantía
Colombia: Fondo Nacional de Ahorro



Ahorros voluntarios para plan de viviendas lanzado en el año 2007
Objetivo principal: trabajadores independientes < $ 800 p.m.
Estratificación de filtros de riesgo crediticio:





Requisito de ahorros previos, (ingreso de un mes en 1 año)
Puntuación Nacional / sistema interno de puntuación
Evaluación de la capacidad de pago
Si Vivienda de Interés Social: cobertura parcial por un fondo de garantía público
Comienzo exitoso
5
Adaptar las Políticas y las Prácticas de
Prestación
 Servir a los grupos de sectores informales de bajos ingresos necesita de
 Primero la evaluación de asequibilidad
 Enfoque presupuestario
 Si el sector informal: evaluación cuidadosa de los ingresos, hábitos de ahorro, préstamos a
microempresas, requisitos de ahorro previo
 Extrema precaución con las mejoras de asequibilidad iniciales
 Evaluación Prudente de los valores de garantía (no estar ajenos a la situación del
prestatario)
 Garantía adicionales: garantías personales, mejora crediticia
 Contraejemplo: préstamo hipotecario de alto riesgo de los Estados Unidos
/Alt A :

Basado en los bienes

Suscripción Automatizada

Pagos Diferidos (tasas tentativas, amortización cero, etc.) – depende de la apreciación del
precio

Incentivos para prestar grandes sumas a tasas altas
6
Fondeo
7
Importancia de la Financiación a largo Plazo
1.
Larga duración de amortización = asequibilidad
Nivel de pago : 20 anos 10% = 10 anos 3%
2.
Hogares de ingreso bajo no tienen colchón contra aumentos de las tasas
de interés  Importancia de tasas fijas
3.
Pero sistemas financieros son sobre todo basados sobre depósitos de
corte plazo y no ofrecen a menudo instrumentos de cobertura
 Brechas entre los activos y pasivos = un obstáculo mayor para el
desarrollo de financiamiento para la vivienda asequible
4. La movilización de ahorro y la parte estable de las bases de depósitos son
importante para manejar el riesgo de liquidez
5. sin embargo, se necesita acceder a fuentes de fondeo externas (limites por
el ratio prestamos/ depósitos, tasa fijas)
8
Fondeo por el mercado de capitales

Titularización [derecho directo sobre la cartera de prestamos]

Marco existe en muchos LA países

Mas desarrollado: Colombia: 30% del mercado hipotecario, pero con una
exención fiscal hasta 2011

México: aprox. 10% del mercado, pero las emisiones del sector privado casi
desparecieron

Transfiere riesgos financieros y parte de los riesgos crediticios, pero condiciones
previas complejas : marco legal robusto (venta perfecta, obligaciones fiduciarias, etc.), serias de
datos largas, capacidad de valuar opciones y riesgos, agencias de calificación, etc.

Cedulas Hipotecarias [deuda del proveedor de prestamos, respaldada por la
cartera como colateral en caso de quiebra]

Existen en varios LA países, incl. Ecuador, principalmente usado en Chile

Marco legal especifico: normas de cualidad por los prestamos , privilegio en caso
de quiebra, mecanismo de supervisión especial

Pueden transferir los flujos de pago sin cambio (Chile), si no generan brechas
entre los perfiles de amortización activos/ pasivos
9
Facilidades de Liquidez Hipotecarias
1. Mecanismo

Institución de secundo piso especializada, actuando como una plataforma de
refinanciación central

Proporciona recursos de largo plazo a los prestamistas primarios y emite bonos
simples

Puede proveer ayuda de liquidez temporal
 Toma colateral (prestamos subyacentes,
créditos morosos son recuperados por los originadores)
o compra prestamos con “recourse” (los
2. Beneficios

Fondeo alargo plazo, con condiciones atractivas

Efecto catalítico en el mercado primario:


Estandardes de cualidad a cambio de recursos baratos
Promoción de financiación a grupos de ingreso bajo sin distorsionar el mercado,
canalizando la asistencia publica a través de todas las redes bancarias

Permite a nuevas instituciones entrar el mercado – mas oferta y eficiencia

Apoyo contra-ciclico al mercado

Contribuye al profundizamiento y la liquidez del mercado de los bonos
10
Un modelo muy usado y probado
Ejemplos principales

EEUU: Federal Home Loan Banks, ejemplo pionero

Malaysia: Cagamas, un éxito usado como referencia por varios
países en desarrollo

Otras facilidades de liquidez en Asia: India, Hong Kong,Tailandia,
Corea (papel de agencia de titularización tambien en ambos
casos), Indonesia

Europa: Austria, Francia, Ucrania

MENA: Argelia, Egipto, Jordania, Palestina

Latino América: México, Organización de Estados del Caribe
Oriental
11
EEUU Federal Home Loan Banks



Sistema de 12 Bancos creado en 1932,
después de la Gran Depresión, para
proporcionar fondeo a los Cajas de
Ahorro y Prestamos
Otorga refinanciación con colateral y
emite bonos con una garantía implícita
del Estado federal
Apoya un gran numero de pequeños
prestamistas (total: 8,100 usuarios)
Miembros deben contribuir al capital
para pertenecer a un FHLB

Regulación prudencial especifica

Apoyo masivo de liquidez durante la
disrupción del mercado de titularización
Loans to Members
1000
900
800
US$ Billions

700
600
500
400
300
200
100
0
Q405
Q206
Q406
2Q07
Q407
12
Francia CRH

Mecanismo muy simple y seguro
 Monoline
 Ventaja legal en caso de no pago de una institución: transferencia
directa de la cartera subyacente
 Requerimientos de cualidad, sobrecolateral ( 25%)
 Activos y pasivos calzados a valores de mercado, no riesgo de
prepago
 Capital permanentemente proporcional a la cartera de refinanciación
 Sujeto a la regulación prudencial bancaria ordinaria

En consecuencia, bonos de AAA grado (garantía del gobierno durante los 3
primeros anos 1985-88)
Como letras hipotecarias, ponderación de riesgo = 10% para inversionistas bancarios

Estructura muy ligera y eficiente (9 empleados)


No cobro de margen
Modelo corporativo

Accionistas =usuarios
 Independiente manejo (poderes de votación limitados)
13
Malaysia Cagamas



Creado en 1987
Accionistas: usuarios (bancos) 80%, Banco Central 20%
Solo un producto durante mucho tiempo: refinanciación a
tasa flotante (compra de prestamos con garantía contra los
vendedores)




Diversificación: tasa fija, papel de agencia de titularización
Tratamiento regulatorio: privilegios inicialmente, reducidos
ahorra
USD 7,000 millones (+ titularización: 3,000 millones )
Claro efecto catalítico, con un apoyo contra cíclico del
mercado - uno de los raros mercados hipotecarios asiáticos que
continuaron funcionado a través de la crisis de los noventas
14
Cagamas Participación de Mercado
15
Para concluir: Condiciones de Éxito


Mercado de bonos funciónale
Papel de “bien publico” : costo limitado de intermediación

El objetivo no es el lucro, sino la recuperación de los gastos operacionales
 Balo nivel de riesgo crediticio

Gobierno Corporativo




Principio de mutualidad
Decisiones de prestar independientes, estructura abierta
Apoyo del gobierno por lo menos durante una fase de arranque
Regulación / Supervisión como prestamista y emisor de bonos Esencial para
condiciones de fondeo atractivas

Incentivos económicamente justificados
Tratamiento prudencial favorable, aceptación de los bonos para operaciones de recompra (repos), inclusión en los ratios de liquidez

Eficiente mecanismo de asistencia a grupos de ingreso bajo
Evitar subsidios a la estructura
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