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PLAN PARCIAL DE REDESARROLLO EN SUELO URBANO
“PLAZA DE FERIAS”
PLAN PARCIAL DE REDESARROLLO
“PLAZA DE FERIAS”
PRESENTACIÓN
Las ciudades Colombianas en su desarrollo y crecimiento socio – económico,
demográfico y cultural, desde mediados de los setenta, pero con mayor dinamismo en la
década de los ochenta y los noventa, generan un conjunto de hechos y elementos
urbanos que van configurando en el territorio una determinada estructura urbana,
resultado del modelo de producción imperante, el cual a su vez expresa en la
espacialidad las relaciones concretas de los ciudadanos.
Medellín en su contexto histórico, se debate entre la transición del modelo de
producción industrial al proceso de reconversión industrial, que lo conduce a una
economía terciaria, donde el mayor valor agregado esta en la producción de bienes y
servicios, cuya demanda al mercado laboral, lo constituye la mano de obra calificada,
afectando la no calificada, sin que hayan mediado, políticas adecuadas, en procura de
una reinserción laboral en un medio altamente competitivo.
Las dinámicas económicas globales, regionales y locales, exigen funcionalidad territorial
a los centros urbanos para su productividad y competitividad, en términos de capacidad
instalada para el soporte de la producción y flujo de servicios y capital social en
respuesta a la demanda efectiva de una producción exigente en calidad y cantidad.
La zona Norte de Medellín, y en especial el área correspondiente a la Plaza de Ferias y
algunos sectores aledaños, fue definida en el Plan de Ordenamiento Territorial de
Medellín como el Centro de Equilibrio del Norte, con el tratamiento urbanístico de
Redesarrollo, con el fin de impulsar su ejecución en forma estratégica a través del
instrumento de planificación intermedia, Plan Parcial. Las condiciones de su localización,
la estructura del predio y el peso socio económico de la actual Plaza de Ferias, se
perfilan como una magnifica oportunidad para el desarrollo territorial, en aras de
generar escalas de economía urbana eficientes social y espacialmente que contribuyan
en equidad para las zonas 1 y 2, y para el conjunto del territorio Municipal. La gestión
público privada garantiza la consecución de los objetivos y las políticas diseñadas para el
fortalecimiento y aprovechamiento de esta área de intervención.
La Administración Municipal, en la perspectiva de un mejor presente y futuro de la Zona
Norte formula el Plan Parcial “ Plaza de Ferias” en respuesta a las demandas
insatisfechas acumuladas en espacio público, para la provisión de bienes y servicios
especializados, así mismo, para la construcción de vivienda de interés social,
diversificada en tipos y tipologías en procura del cubrimiento de los déficits actuales;
evitando la marginalización socio espacial, y en aporte a la consolidación de estándares
de habitabilidad de la ciudad.
En coherencia con las transformaciones del desarrollo territorial y aprovechando las
fortalezas de esta porción de suelo, el plan parcial retoma planteamientos ya expresados
en proyectos como, el Plan Estratégico “Ciudad Metropolitana, Acogedora, Integrada y
con Calidad Ambiental”, refiriéndose a esta área potencial para el equilibrio urbano,
polivalente en sus funciones y de disfrute de todos los ciudadanos.
El Plan de Ordenamiento Territorial y el Plan de Desarrollo 2001- 2003 “Medellín
Competitiva”, en su tercera línea, Primero el Espacio Público, fija las directrices y el
horizonte para la construcción de un proyecto urbano de alto impacto simbólico, a partir
del referente de la Feria de Ganado, constituyéndose en espacio de encuentro
ciudadano, de goce, generador de empleo productivo, atractivo y convocante en
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integración e intercambio de flujos económicos y poblacionales, lugar ideal de
reencuentro de la ciudad con el Norte Metropolitano.
1.
JUSTIFICACIÓN DEL PLAN PARCIAL “PLAZA DE FERIAS” EN EL MARCO
DEL PLAN DE ORDENAMIENTO TERRITORIAL DE MEDELLÍN
En desarrollo de la ley 388 de 1997, el Plan de Ordenamiento de Medellín formuló,
dentro de sus proyectos estratégicos de Generación de Espacio Público, el Centro de
Equilibrio del Norte, pieza clave en el desarrollo y equilibrio del territorio urbano del
Municipio.
La definición del tratamiento urbanístico de redesarrollo, busca el redireccionamiento de
un sector particular, el aseguramiento de su gestión urbanística, el impulso y proyección
a las áreas de Actividad Múltiple, el aprovechamiento óptimo del recurso suelo, de las
infraestructuras que le sirven de soporte y le otorgan a esta centralidad un alto valor
urbano. En este sentido, el Centro de Equilibrio del Norte, asume la dinámica de
construir tejido físico espacial para el fortalecimiento socio económico, cultural y de
integración local, regional, consecuente con el Corredor Metropolitano de Servicios. Se
precisa que el área de planificación para el plan parcial la constituye una manzana del
polígono y no corresponde al total del área de la centralidad, sin embargo el área de
planificación en si misma se convertirá en el núcleo estructurante de lo que a futuro
será la totalidad del Centro de Equilibrio del Norte, la cual debe alcanzar la máxima
productividad urbana en cumplimiento del crecimiento hacia adentro.
El polígono Z2_RED18 contiene elementos estructurantes urbanos de primer orden de
ciudad, que le posibilitan generar una excelente propuesta del espacio público, en
desarrollo el sistema natural y artificial: El Río Medellín(Aburrá) y una de sus quebradas
afluentes como es la quebrada Tinajas, el Corredor Multimodal del Río (Ferrocarril
Nacional, la Línea A del Metro, Transporte Masivo de Mediana Capacidad, la Autopista
Norte), la Plaza de Ferias como referente urbano, las Zonas 1 y 2 con la vitalidad y
requerimientos de sus barrios, el Norte Metropolitano, entrada y enlace con la ciudad y
la Región, además de su capacidad de albergue en diversidad de usos y actividades,
condiciones necesarias para el posicionamiento y crecimiento de la Centralidad.
La articulación de los elementos urbanos de significación con los objetivos y políticas del
Plan de Ordenamiento Territorial, en función de un proyecto urbano que permanezca en
el tiempo, por su capacidad contenedora y su fuerza espacial, es posible a partir de la
formulación del Plan Parcial, plantear en el ámbito del escenario prospectivo, la
oportunidad que ofrece la transformación de la Plaza de Ferias, para el territorio
Municipal, a partir de un nuevo hecho urbano que integre y desate el potencial de una
área de actividad múltiple, con ofertas en bienes y servicios, de forma atractiva, en
términos de variedad, calidad, cantidad; de lugares dispuestos para la apropiación, el
uso, el consumo y disfrute colectivo, donde los medios para tal fin, tienen el carácter de
Metropolitanos.
El espacio público en este plan se proyecta a partir de un Parque Público con la
dimensión que corresponde a su jerarquía de centro de segundo orden; además
propiciará la conexión oriente- occidente a partir de un sistema de movilidad que
cohesione la red peatonal con el transporte masivo, y la vivienda participe conforme a
un sistema sostenible ambiental y socialmente, garantizando la vitalidad del lugar.
Las características confluentes de los sistemas naturales y artificiales en el sitio, permite
que el Centro de Equilibrio del Norte sea considerado como uno de los componentes
principales del Modelo de Ocupación del Territorio, establecido por el Plan de
Ordenamiento Territorial; con base en los principios rectores del modelo fundamentados
en: Sostenibilidad ambiental, Competitividad, Equidad Social, y Equilibrio Funcional del
Territorio, como soportes conceptuales y técnicos, se estructurará el enfoque y alcance
de la nueva forma urbana que va a adoptar el plan parcial de la Plaza de Ferias,
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epicentro que dará inicio a la conformación de la Centralidad, aporte esencial desde la
política de planificación urbana, concebida como estrategia para tejer y regenerar la
Ciudad y Ciudadanía.
1.1
Marco Legal
La Ley 388 de 1997, es el marco legal de planificación de orden nacional, que obliga a
los Municipios de mas de 100.000 habitantes a elaborar el Plan de Ordenamiento
Territorial, instrumento básico para el desarrollo del territorio, definido como “el
conjunto de objetivos, directrices, políticas, estrategias, metas, programas, actuaciones
y normas adoptadas para orientar y administrar el desarrollo físico del territorio y la
utilización del suelo”.
El Municipio de Medellín mediante el Acuerdo 62 de 1999 adoptó el Plan de
Ordenamiento Territorial, reglamentando la zona urbana y rural del municipio, en
aspectos como la clasificación del suelo y su uso, el sistema estructurante del espacio
público, los tratamientos urbanísticos, etc. Posteriormente, se complementaron las
disposiciones iniciales del Plan en aspectos tales como las cesiones obligatorias gratuitas
y los aprovechamientos urbanísticos, la localización de los corredores y centralidades
barriales y el porcentaje mínimo de vivienda de interés social, con la expedición del
Acuerdo 23 de 2000, mediante el cual se adoptaron las Fichas Resumen de Normativa
que compendian por zona las normas estructurales y generales a aplicar en cada una. A
su vez, mediante Decreto 1212 de 2000 se define el contenido mínimo que debe
desarrollar un plan parcial y establece los procedimientos para la aprobación.
En el caso particular de la Plaza de Ferias, el área de planificación definida para este
Plan Parcial corresponde a una manzana de las existentes al interior del polígono
Z2_RED18, ubicado en suelo urbano, con tratamiento de redesarrollo y al cual se le
asigna la categoría de uso del suelo de Área de Actividad Múltiple, que forma parte del
Centro de Equilibrio del Norte.
A continuación se presentan aquellos aspectos definidos en estas reglamentaciones que
tienen mayor injerencia sobre el área de planificación del plan parcial “Plaza de Ferias” y
premisas de planificación para una adecuada formulación.
1.1.1 Aspectos Definidos desde el Acuerdo 62 de 1999
El Plan Parcial “Plaza de Ferias” a la luz de los objetivos y políticas del Plan de
Ordenamiento Territorial
El componente general del Plan de Ordenamiento establece 8 objetivos a los que debe
obedecer el desarrollo territorial en el Municipio de Medellín. Dichos objetivos, a través
de sus políticas, marcan el resultado a obtener en el horizonte del Plan y establecen los
requerimientos que la ciudad precisa para su propio desarrollo territorial.
El Plan Parcial “Plaza de Ferias”, se planificará teniendo como punto de partida los
objetivos y políticas que direccionan su desarrollo acorde con lo establecido en el
Acuerdo 62:
“Objetivo 1
Contribuir desde Medellín
competitiva.
a consolidar una plataforma metropolitana y regional
Políticas:
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Proyectar la ciudad como un centro metropolitano receptivo a nuevas actividades
productivas y de servicios, con una magnífica oferta científica, comercial y cultural.
Promover y Desarrollar proyectos en el campo de la ciencia y la cultura que permitan
posicionar la ciudad metropolitana en el entorno nacional e internacional.
Mantener, en condiciones de adecuada localización y funcionamiento, las actividades
productivas existentes y facilitar la localización en el territorio municipal de nuevas
actividades económicas de producción limpia y compatibles con otros usos urbanos.
Objetivo 3
Convertir el espacio público en el elemento principal del sistema estructurante urbano,
factor clave del equilibrio ambiental y principal escenario de la integración social y la
construcción de ciudadanía.
Políticas:
Orientar el desarrollo de la ciudad a partir del espacio público como esencia de la ciudad
y componente central de su sistema estructurante.
Reorientar la relación de la ciudad con el río, potenciando su integración urbanística y
recuperando su valor ambiental y sus posibilidades de efectiva apropiación como espacio
público.
Consolidar el Sistema de Centralidades como lugares de convocatoria ciudadana,
incluyendo oferta de facilidades y servicios y actividades económicas en el ámbito del
barrio.
Objetivo 4.
Orientar el crecimiento de la ciudad hacia dentro y racionalizar el uso y ocupación del
suelo.
Políticas:
Promover y apoyar el desarrollo de programas de Renovación Urbana y Redesarrollo y la
densificación en sectores de localización central estratégica o con buena dotación de
infraestructura y transporte.
Promover una adecuada mezcla y convivencia de usos y actividades.
Objetivo 6
Implementar un nuevo modelo de movilidad soportado en el Metro y en un Sistema
Complementario de Mediana Capacidad.
Políticas:
Otorgar prioridad al mejoramiento de la infraestructura para la movilidad peatonal en la
ciudad y articularla convenientemente al Metro y al sistema de transporte público en
general.
Racionalizar y desalentar la
estacionamiento de vehículos.
apropiación
indebida
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del
espacio
público
por
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“PLAZA DE FERIAS”
La ubicación estratégica de la Plaza de Ferias en la ciudad, hace que desde la
concepción del Plan de Ordenamiento Territorial, el desarrollo urbanístico de este predio
tome una gran trascendencia en el conjunto de la ciudad, al quedar inscrito desde el
sistema de centralidades, en el Corredor Metropolitano de Servicios y el Centro de
Equilibrio del Norte; su vinculación directa con el mayor eje ambiental ordenador del
desarrollo de la ciudad y de todo el Valle de Aburra, el Río Medellín (Aburrá) y su
cercanía al transporte masivo de la ciudad, sistema Metro a través de la Estación
Acevedo.
Desde el Componente Urbano del Plan de Ordenamiento Territorial.
De este componente del Plan de Ordenamiento, se resaltan los aspectos relacionados
con los tratamientos urbanísticos y las categorías generales de los usos del suelo.
Los tratamientos urbanísticos son decisiones de ordenamiento que permiten orientar
diferencialmente la forma de intervenir el territorio, con miras a lograr los objetivos
globales de desarrollo definidos para el suelo urbano y de expansión del Municipio.
Mediante estos tratamientos se establecen los lineamientos generales de ordenamiento
y desarrollo de todos los sectores de la ciudad.
Con base en el análisis de las condiciones particulares del territorio, en cuanto a las
tipologías de edificación y malla urbana, así como los usos e índices derivados de su
trama original y desarrollo posterior, producto de múltiples procesos sociales de
construcción y apropiación del territorio asociados a las condiciones físicas (naturales)
del mismo, se definen zonas homogéneas. A partir de éstas se diferencian una serie de
polígonos a los cuales se les aplica un tratamiento de acuerdo a sus condiciones
particulares y potencialidades.
El lote de la Plaza de Ferias se inscribe en el polígono Z2_RED18, cuya área total es de
69,76 Ha. y al cual se le aplica el tratamiento de Redesarrollo. Con este tratamiento se
busca “orientar los procesos de transformación ya iniciados o generar nuevos desarrollos
en zonas que cuentan con buenas condiciones de infraestructura y localización
estratégica en la ciudad de acuerdo con los objetivos de ordenamiento propuestos por el
plan, de manera que se privilegie su transformación hacia la optimización de su
potencial, permitiendo mayor aprovechamiento y diversidad de usos” 1.
Las áreas que reciben este tratamiento, se localizan generalmente en sectores del
Centro Tradicional y Representativo Metropolitano o en el Corredor Metropolitano de
Servicios y sus alrededores, razón por la cual su redesarrollo se considera fundamental,
pues permitirá a través de la adecuada articulación de estas áreas al resto de la ciudad,
la recuperación global de una de las zonas de mayor importancia de ésta y por ende un
beneficio de carácter metropolitano de gran incidencia para la productividad y
competitividad de Medellín.
Los planes parciales propuestos en suelos con tratamiento de Redesarrollo tendrán
como áreas mínimas a intervenir, una manzana de las existentes al interior del polígono
en particular, artículo 208 del Acuerdo 62 de 1999.
Con respecto a las categorías generales de uso definidos en el Artículo 163 del Acuerdo
62 de 1999, se establece el conjunto de áreas y corredores que de acuerdo a su
categoría, asociada al sistema de centralidades y al sistema estructurante, presenta
diferentes mezclas de actividad múltiple y que se definen en el Artículo 164 del mismo
Acuerdo así:
“Son las áreas y corredores donde se quiere mantener o promover la mayor
diversificación y mezcla de usos, en virtud de su esencial importancia en la consolidación
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Plan de Ordenamiento Territorial del Municipio de Medellín. Acuerdo 62 de 1999. Artículo 157.
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del modelo de ordenamiento del territorio en lo referente a la plataforma de
competitividad metropolitana, conformadas por el centro tradicional y representativo
metropolitano, el corredor del río y los ejes estructurantes y el sistema de
centralidades.”
En estas áreas de actividad múltiple se busca promover la localización de los
equipamientos públicos y privados zonales y en el caso particular de la centralidad de
segundo orden deben ser de cobertura de ciudad, así como las diversas categorías de
comercio y servicios, oferta de empleo, que permitan acercar más a las comunidades a
este tipo de actividades, manteniendo al mismo tiempo los usos residenciales.
Los corredores de actividad múltiple, en este caso particular, la Autopista Norte, se
pretenden consolidar como ejes estructurantes de enlace y soporte de la productividad y
movilidad urbana, sirviendo de conectores entre los componentes del sistema de
centralidades, con el alcance de corredores de actividad múltiple. Se proyecta la
tendencia actual a la sana mezcla de usos, garantizando el mantenimiento de las
calidades ambientales y funcionales del espacio público, a la vez que se considera su
futura adecuación con el Sistema de Transporte de Mediana Capacidad, consolidándose
como soportes de la productividad urbana.
1.1.2 Aspectos Definidos desde el Acuerdo 23 De 2000
Aprovechamientos
Los aprovechamientos del área de planificación, que a continuación se describen, son
para desarrollos con Plan Parcial y se cuantifican con base en el área neta, para lo cual
se tienen establecidos unos índices de construcción mínimos y máximos, así mismo un
porcentaje de ocupación del suelo.
Índice de construcción para la centralidad zonal:
Índice de construcción para el corredor de Actividad Múltiple:
El índice de ocupación:
2.0- 6.0
2.0 – 8.0
80%
Las intervenciones que se realicen sin la formulación previa de un Plan Parcial, tendrán
una edificabilidad dada en altura: dos para la centralidad zonal y máximo tres pisos para
el Corredor de Actividad Múltiple, siendo el índice de ocupación el mismo.
Áreas de Cesión Públicas y Contribuciones Especiales
El Acuerdo 62 de 1999, en el artículo 205, establece como áreas de cesión públicas y
contribuciones especiales, entre otras: las vías vehiculares y peatonales requeridas; las
zonas verdes o plazoletas de uso público; así como el amoblamiento y la dotación que
los mismos requieran y el suelo para la dotación y construcción de equipamiento
colectivo.
El Acuerdo 23 de 2000 establece para el polígono Z2_RED18 las siguientes obligaciones:
ƒ
ƒ
Cesión de suelo: 5 metros cuadrados para zonas verdes o equipamiento, por cada
100 metros cuadrados construidos en cualquier tipo de uso, con un mínimo de 20%
del área neta del lote.
Construcción de equipamiento colectivo: 1 m2 por cada destinación de vivienda.
Otros usos: 1% del área total construida.
Parámetros de Desarrollo
ƒ
En concordancia con el Modelo de Ciudad, las intervenciones en esta zona, como
parte del Corredor de Servicios Metropolitano, se realizarán bajo condiciones de
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control ambiental, buena accesibilidad, espacio público generoso y regulaciones a la
circulación, con miras a mejorar la calidad urbana del sector y su vinculación al
tejido de ciudad.
ƒ
Considerar en el plan de redesarrollo la ubicación de equipamientos y servicios de
carácter metropolitano y un desarrollo intensivo con vivienda, actividades de
comercio y servicios compatibles.
ƒ
Integrar el corredor del río con intervenciones sobre el espacio público, disposición y
volumetría de las edificaciones, áreas libres y visuales.
ƒ
Recuperar y mantener los corredores construidos de importancia ambiental como
espacios para el peatón y adecuar la red Peatonal General de Ciudad,
correspondiente al área de planificación.
ƒ
Generar espacio público de diversos tipos (convocatoria y recreativo) de alta
jerarquía que estructure la Centralidad de Equilibrio del Norte, de acuerdo al tipo de
equipamientos y usos que para ella se proyecten, buscando especialmente la
integración con las centralidades existentes de menor jerarquía a través del río entre
las zonas nor-oriental y nor-occidental.
ƒ
Del área construida en vivienda en los planes parciales, al menos el 30% será para
vivienda de Interés Social
ƒ
Las actividades existentes podrán continuar sujetas a reglamentaciones de manejo
ambiental, control de accesibilidad, cargue y descargue hasta tanto se adopte e
implemente el plan parcial.
1.1.3 Aspectos Definidos en el Decreto 1212 De 2000
La Ley 388 de 1997 en su artículo 19, define los planes parciales como el instrumento
mediante el cual se desarrollan y complementan las disposiciones de los Planes de
Ordenamiento, para áreas determinadas del suelo urbano y para las áreas incluidas en
el suelo de expansión urbana, además de las que deban desarrollarse mediante
Unidades de Actuación Urbanística, Macroproyectos u otras operaciones urbanas
especiales, de acuerdo con las autorizaciones emanadas de las Normas Urbanísticas
Generales, en los términos previstos en la Ley, y además dispone el contenido mínimo
de los mismos.
El Decreto 1212 de 2000 reglamentario del Acuerdo Municipal 62 de 1999, Plan de
Ordenamiento Territorial de Medellín, establece los contenidos mínimos y
procedimientos para la elaboración de los Planes Parciales. De esta reglamentación se
resaltan los siguientes aspectos:
ƒ
Los Planes Parciales podrán ser propuestos a la Administración Municipal para su
aprobación por entidades públicas, personas o entidades privadas o mixtas
interesadas, y será de obligatorio cumplimiento para los particulares y las
autoridades municipales.
ƒ
El Plan Parcial determinará un área de planificación delimitada por un perímetro
continuo que contemple las áreas mínimas de planificación previstas en el Artículo
208 del Acuerdo 62 de 1999.
ƒ
El área de planificación de un Plan Parcial está conformada por una o varias
unidades de gestión, que identificarán operaciones o proyectos urbanísticos que se
constituyen en sí mismos en una unidad ejecutable de manera autónoma y en la que
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se aplicará el principio de reparto equitativo de cargas y beneficios. Estas unidades
de gestión podrán contener a su vez diferentes etapas.
ƒ
La ejecución de cada unidad de gestión se entenderá como un proceso de
urbanización y se deberá tramitar la correspondiente licencia de urbanización y
construcción, las cuales serán otorgadas de acuerdo con las normas contenidas en el
correspondiente Decreto que haya aprobado el Plan Parcial o las Normas Básicas.
ƒ
El Plan Parcial deberá proponer los aprovechamientos máximos, medios y mínimos,
contabilizados en metros cuadrados construibles en el área total de planificación y en
cada una de las unidades de gestión, respondiendo a los diferentes requerimientos
de edificabilidad y cargas urbanísticas que por su naturaleza proponga cada unidad.
Estos aprovechamientos se expresan en índices o densidades y no podrán en su
totalidad, exceder él límite superior o inferior establecido en la ficha.
ƒ
La propuesta de Plan Parcial definirá, a la luz del conjunto de operaciones urbanas
propuestas y en sus correspondientes unidades previstas, un escenario intermedio
de aprovechamiento, ubicado entre el máximo y mínimo, que será considerado como
el óptimo o apropiado para la realización del plan parcial y el logro de un equitativo
reparto de cargas y beneficios, tanto globales como de cada una de sus unidades.
ƒ
El plan parcial podrá determinar la posibilidad de edificar en cada unidad por encima
del aprovechamiento medio, determinando de igual forma la manera como esta
mayor edificabilidad estará aportando al correspondiente espacio público y
equipamiento en el momento de ser aprobada la urbanización respectiva
permitiendo que se replantee su índice y forma de ocupación, ampliando la
posibilidad de estas obligaciones.
ƒ
La contabilización de las áreas y montos por ceder como obligaciones urbanísticas,
deberá calcularse en forma global para toda el área de planificación. El plan parcial
propondrá la distribución espacial de dicha obligación por ceder en suelo, de manera
que haga parte de la estructura de espacios públicos y equipamientos que soportan
la propuesta, la cual será desarrollada a partir de la ejecución de cada etapa. El
Decreto que adopta el plan parcial determinará el momento en el cual se adecuarán
o construirán y los correspondientes mecanismos que garanticen su efectivo aporte.
ƒ
Todo plan parcial debe tener un contenido básico: El Documento Técnico de
Soporte, el Decreto y los planos que ilustran el diagnóstico y la formulación del plan
parcial, en medio magnético, georreferenciados e impresos en escala 1:2000.
2.
LOCALIZACIÓN Y DELIMITACIÓN DEL AREA DE PLANIFICACION
2.1
Localización en la Ciudad
La Plaza de Ferias ha ocupado una gran extensión de terreno (28.7Ha), y ha cumplido
por mucho tiempo con una importante actividad económica para la ciudad y la región.
Sin embargo su localización entre el río y los corredores viales de la Autopista Norte y la
Regional conforman una barrera entre las zonas Nororiental y Noroccidental que rompe
con el tejido urbano, haciendo de esta área una isla y dificultando la relación directa de
la población que las habita.
Los predios ocupados por la Plaza de Ferias se localizan en el norte del Valle de Aburrá
al costado occidental de la ciudad, en la Zona 2. Ver plano “Localización en la Ciudad”.
Alrededor de estos predios se localizan desarrollos residenciales como los barrios y
urbanizaciones Plaza Colón, Belalcázar, Héctor Abad Gómez, Toscana, Boyacá y
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“PLAZA DE FERIAS”
Girardot; industrias como Zenú, y instituciones como la Escuela de Carabineros, el SENA,
la Subestación Eléctrica y la Terminal de Transporte del Norte, además de la Estación
Acevedo del Metro.
Las diferentes dinámicas sociales, funcionales y morfológicas de cada zona,
direccionarán una intervención tendiente a incluir este sector isla, a la morfología urbana
a través de adecuaciones urbanísticas complementarias de equipamiento, servicios,
comercio, vivienda, de una red peatonal, del sistema de espacio público y del río como
elemento ambiental y paisajístico.
En el ámbito de ciudad el área de influencia de este plan parcial son las zonas
Nororiental y Noroccidental, para las cuales el terreno de la Plaza de Ferias como parte
de la Centralidad de Equilibrio del Norte, se convierte en un espacio que va a contribuir
a la integración física y social entre los barrios de ambas zonas e incrementará la
utilización del Sistema de Transporte Masivo, Metro, por parte de los habitantes del
Norte.
Los diferentes modos de transporte proyectados en líneas transversales que desde la
zona Nororiental y la Noroccidental, se plantean a lo largo de los principales ejes viales
estructurantes de éstas, Calles 107 y 104 respectivamente, los cuales se integran a la
estación Acevedo, posibilitando una mayor dinámica y apropiación de la población
residente en el Norte de la ciudad debido a la facilidad de acceso con el área de
planificación; “La creación y puesta en funcionamiento de este sistema resulta
imperativo para mejorar el funcionamiento de esta zona y su relación con el resto de la
ciudad”2 .
El Sistema de Transporte Masivo así como las intervenciones sobre el espacio público y
sobre la red peatonal, brindarán mayor accesibilidad hacia los predios de la Plaza de
Ferias, permitiendo así que un mayor número de usuarios puedan beneficiarse de los
espacios públicos, zonas verdes, áreas recreativas e infraestructura que se proyectarán
en este sitio.
2.2
Delimitación del Área de Planificación
El artículo 208 del Acuerdo 62 de 1999 y el artículo 7 del Decreto 1212 de 2000,
establecen las áreas mínimas para desarrollar planes parciales en sectores con
tratamiento de redesarrollo, definen como área mínima de planificación una manzana
existente al interior del polígono en particular. Se plantea para este plan parcial como
área de planificación los 4 predios donde actualmente se desarrolla la actividad de la
Feria de Ganados. Ver plano “Área de Planificación”.
Área a Intervenir: El área a intervenir corresponde a 271.647m², considerando que
se excluye, del lote número 3, de los predios que conforman el área de planificación, un
desarrollo vial existente constituido como área pública (3400m²), que obedeció a un
proyecto vial ejecutado por el INVAL.
De igual forma en los lotes 1 y 2, se ubican las oficinas administrativas de Empresas
Varias y el Coliseo Aurelio Mejía, estas edificaciones se conservarán por tanto se
constituirán como un área de manejo especial. Dichas infraestructuras no ocupan la
totalidad de los predios, por lo que la delimitación precisa de esta área se presenta en el
plano “Suelo a Intervenir” y corresponde a 12.220m² de suelo.
2
Centro de Equilibrio del Norte. Estudio para la intervención urbanística. Plan de Ordenamiento
Territorial. Medellín. 2000
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PLAN PARCIAL DE REDESARROLLO EN SUELO URBANO
“PLAZA DE FERIAS”
Denominación
Total área de planificación.
Desarrollo vial público existente.
Desarrollo existente a conservar:
Sede Administrativa de EEVV y Coliseo Aurelio Mejía
Suelo de Intervención.
Metros cuadrados
287.267
3.400
12.220
271.647
Delimitación: La Plaza de Ferias, constituida por los 4 predios citados, limita por el
Occidente con la Autopista Norte (carrera 64 C); por el Norte con la quebrada Toscana,
la Autopista Norte (carrera 64 C) y la carrera 64AA; por el Oriente con la carrera 64 AA
hasta su intersección al costado oriental con la Vía Regional y por el Sur con la quebrada
Tinajas y la calle 103EE.
2.3
Estructura Predial y Tenencia
Áreas Generales del Plan Parcial.
De acuerdo con información suministrada por la Subsecretaria de Catastro de la
Secretaría de Hacienda del Municipio de Medellín, en el siguiente cuadro se presenta: el
número del predio (de acuerdo con el plano anexo en el avalúo del inmueble), el código
de propiedad, la matricula inmobiliaria, el área del lote, y el área construida actual en
cada predio, que conforma el área de planificación establecida para el plan parcial “Plaza
de Ferias”.
Conformación de Lotes y Áreas.
Lote
Código
Propiedad
Matrícula Area Lote Area Const.
M²
M²
Lote 1
05060010030
5034731
Lote 2
05060010040
23216
Lote 3
05060010050
493295
174.074
Lote 4
05060010020
129956
81.690
TOTAL
25.336
6.167
287.267
Propietario
8.140 Municipio
EEVV
4.102 Municipio
EEVV
16.157 Municipio
EEVV
8.154 Municipio
EEVV
36.553
Medellín.
Medellín
Medellín
Medellín.
Lote 1. Dirección Cra. 64C Nº 103 EE 098. Corresponde al área de terreno ubicado
en la esquina sur occidental del área de planificación, con frente sobre la Autopista
Norte, actualmente ocupado por el Coliseo de Ferias Aurelio Mejía y sus áreas
construidas de apoyo de caballerizas y galpones. Así mismo, existen instalaciones
menores que albergan aulas, biblioteca y piscina. El lote, y las instalaciones del Coliseo
de Ferias se encuentran parcialmente afectado por los retiros de una de las líneas de
alta tensión que cruzan el área de Planificación.
Lote 2. Dirección Cra. 64C Nº 103 EE 098. Corresponde al área de terreno localizado
en la intersección de los otros tres lotes, sin frente sobre ninguna de las vías principales
que delimitan el área de intervención y actualmente se encuentra ocupado por el edificio
sede principal de Empresas Varias de Medellín (de tres pisos de altura), el área de
parqueaderos y algunas construcciones de estructura liviana (tipo galpón) destinadas al
almacén, cafetería y bodega, que prestan sus servicios al complejo administrativo.
Lote 3. Dirección Cra. 64C Nº 104-002. Corresponde al área de terreno localizada en
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10
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“PLAZA DE FERIAS”
el costado norte del predio, en la esquina de la Autopista Norte carrera 64C y la carrera
64AA.
Este globo de terreno comprende el parqueadero de la Feria de Ganados, la
totalidad de los corrales de la misma instalación, la galería de intercomunicación de los
corrales ( bajo la cual se han establecido algunas puestos de comercio) y algunas
bodegas y galpones de apoyo al área de corrales.
Lote 4. Dirección Calle 103 EE Nº 63A-185. Corresponde al área de terreno localizada
en la esquina sur oriental del área a intervenir, limita en el costado sur con el área de
retiro de la quebrada Tinajas; en el costado Oriental con frente sobre la Vía Regional
(carrera 64A) y los costados occidental y norte con los otros tres predios que configuran
la totalidad del área a intervenir. En la actualidad esta ocupado por las instalaciones del
matadero, la marranera y el frigorífico, operados por la Central Ganadera. También se
encuentra ocupada por una pequeña instalación que presta el servicio de cafetería de
uso interno para el personal operario de las anteriores instalaciones. En el costado
oriental de este predio, se encuentra ubicado un botadero al aire libre de cisco (ripio o
viruta), sobre el cual pasa una de las líneas de alta tensión que cruzan el área de
planificación.
Ver plano “Estructura Predial”.
3.
DIAGNÓSTICO DE ÁREA DE PLANIFICACION Y DE SUS ÁREAS DE
INFLUENCIA
El diagnóstico permite reconocer las condiciones actuales del área de planificación y su
área de influencia en cuanto a accesibilidad, equipamiento, espacio público, población,
medio ambiente, entre otros, y paralelamente con la lectura comparativa del Modelo de
Ciudad propuesto por el Plan de Ordenamiento Territorial, se propondrán en la
formulación, intervenciones arquitectónicas y urbanísticas tendientes a alcanzar los
objetivos y políticas de éste, así como las estrategias de gestión que hagan viable el
Plan Parcial.
3.1
Aspectos Generales de la Zona Norte de la Ciudad
3.1.1 Morfología
Entre la zona Nororiental y Noroccidental existe un marcado contraste entre sus
estructuras urbanas reflejo de la forma de ocupación del territorio, que obedece a
diversos factores, entre ellos:
Condiciones Físicas del Territorio
ƒ
Conformación geográfica de las laderas: en el Nororiente se presentan
pendientes que oscilan entre el 11% y el 40%, desde los límites del río hasta la
parte alta de la ladera, a partir de este punto las pendientes llegan hasta el 60%;
estas condiciones topográficas influyen en la conformación más orgánica e irregular
de los asentamientos. En el Noroccidente la pendiente mayor aparece en la parte
superior de la ladera, con un porcentaje que oscila entre el 20% y el 40%
aproximadamente, mientras que en su parte baja, cercana al Río se cuenta con
pendientes más moderadas hasta del 11%, que posibilitaron desarrollar con mayor
regularidad un tejido ortogonal.
ƒ
Las quebradas de la zona a partir de los sistemas hídricos: En la zona
Nororiental las quebradas presentan encañonamientos profundos que propician una
marcada división territorial, dando como resultado un conjunto de asentamientos
que se comportan aisladamente, incomunicados tanto urbanística como socialmente,
DOCUMENTO TECNICO DE SOPORTE
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PLAN PARCIAL DE REDESARROLLO EN SUELO URBANO
“PLAZA DE FERIAS”
caso contrario al de la Zona Noroccidental que presenta quebradas menos profundas
que han permitido la articulación de los barrios a través de intervenciones viales de
menor complejidad y que han generado un tejido urbano integrado que posibilita
mayor cohesión social de la población residente.
El Río Medellín (Río Aburrá) es la corriente hidrográfica de mayor importancia en el
valle del mismo nombre, que lo recorre en sentido sur – norte, dividiendo la ciudad
en dos partes. Ha sido el eje central de referencia y ordenamiento de la ciudad, y
aunque se constituye en el ordenador de todos los asentamientos y define su
localización, se ha convertido con el paso de los años en una barrera inapropiable
como consecuencia de los procesos de zonificación e industrialización y desarrollo
urbano, perdiendo así su valor ambiental y paisajístico.
Medellín nunca ha contemplado al Río como su centro ordenador y en su lugar, se
ha constituido como el límite de los desarrollos urbanos que se han generado a
ambos lados de sus riberas invadiendo sus fajas de retiro, lo que impide tener una
relación visual y una vinculación efectiva de los costados oriental y occidental de la
ciudad. Tal es el caso del barrio La Paralela ubicado en el costado occidental.
Formas de Ocupación
El inicio del poblamiento de la zona Noroccidental fue posterior al de la zona Nororiental,
la mayoría de los terrenos pertenecían a pocos propietarios, predominando un latifundio
con actividades como ganadería de menor escala.
La conformación del sector Noroccidental comienza hacia los años 1934 y 1940 donde se
aprecian prediaciones en Castilla con una estructura incipiente de vías internas siendo la
principal vía de comunicación hacia el barrio, la carretera al Volador, hoy carrera 65.
También se observa a lo largo del Río Medellín (Aburrá), la línea del Ferrocarril de
Antioquia.
Hacia 1945 y 1960 Castilla adquiere mayor identidad como barrio, permitiendo dejar
algunas áreas libres requeridas para la construcción del equipamiento colectivo.
En 1945 se crea la primera escuela, aparecen nuevos núcleos como Castillita (hoy
Girardot) o La Unión, el Terminal del Oleoducto, la Autopista Norte sobre la margen
izquierda del río Medellín, la fábrica Everfit, luego el barrio El Progreso y comienza el
auge de la industria a lo largo del río Aburrá.
En los años 60 la expansión continúa, produciéndose un incremento en la ocupación
espontánea de los terrenos con el surgimiento de nuevos núcleos, como son: Santander,
Córdoba, Bello Horizonte, Alejandría y el barrio La Esperanza sobre la parte alta de
Castilla y reservándose áreas para la construcción de equipamientos colectivos como la
Iglesia y la Fundación del Liceo Cooperativo La Esperanza. Posteriormente nacen otros
asentamientos como Kennedy, San Martín de Porres y Miramar.
Hacia 1964 comienza a funcionar la Plaza de Ferias, como un espacio de saneamiento
urbano que hacia los años setenta incorpora dentro de sus instalaciones a las Empresas
Varias de Medellín, empresa oficial de servicio público y la planta de tratamiento de
desechos sólidos. Buscó revitalizarse a través de la combinación de usos como: el
despiece y la comercialización de los productos cárnicos, y paralelamente, la realización
de eventos relacionados con la exposición de bovinos y equinos.
En la década de los 70’s el Instituto de Crédito Territorial ICT, inicia la construcción, en
zonas aledañas a Castilla, de los desarrollos urbanísticos de Francisco Antonio Zea,
Pedregal, Boyacá, Las Brisas y Florencia. En 1972 se inicia la construcción del 12 de
Octubre y aparece también el barrio Alfonso López. En 1983 se promueve un programa
de autoconstrucción llamado “El Mirador del Doce”.
DOCUMENTO TECNICO DE SOPORTE
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PLAN PARCIAL DE REDESARROLLO EN SUELO URBANO
“PLAZA DE FERIAS”
En los últimos veinte años la mayoría de los barrios originados, mediante la toma de
terrenos, se fueron ubicando en las partes altas y más inestables de la zona, como,
Lennin, Salvador Allende, El Triunfo, Brasil, Los Arrayanes, La Minita, San Nicolás y
María Auxiliadora.
De otro lado, la conformación del Nororiente de Medellín se caracteriza por ser el primer
resultado de la producción de vivienda informal, no planificada. Los primeros barrios que
se comenzaron a consolidar entre los años 1920 a 1940 fueron Aranjuez, Manrique
Central, Campo Valdés, Miranda, Pérez Triana (hoy San Pedro), además el de Berlín que
figuraba como corregimiento. Estos asentamientos no planificados presentaron un
desarrollo acelerado entre los años 1940 a 1960, se implantaron al Norte (siendo en su
momento periferia).
Uno de los factores que aceleró el proceso de toma de tierras de la zona fue el
desplazamiento del campesinado, producto de la violencia que afectaba al país después
de 1948. Aparecieron entonces los asentamientos de Santa Cruz, La Francia y Villa del
Socorro. A finales del 50 aparecen nuevos desarrollos periféricos como Andalucía,
Popular y Santo Domingo Savio; y para 1959, el desarrollo urbano avanzaba hacia el
norte y el oriente alto de la ciudad, apareciendo barrios como La Salle y San José La
Cima I.
Después de la década del 60, la urbanización clandestina se asentúa con el fenómeno
masivo de toma de tierras, ubicadas en la periferia urbana y de venta de lotes sin
urbanizar. Se ocupa la cuenca de la quebrada La Seca y se densifican barrios como la
Frontera y Santo Domingo Savio.
En la cuenca de la quebrada Cañada Negra, el único desarrollo planificado fue el barrio
Pablo VI que albergó población procedente de los tugurios del Jardín Botánico y el
Parque Norte. Posteriormente, aparece Villa del Socorro o urbanización Niza Norte.
En los últimos años los asentamientos han sobrepasando la cota 1800 y se han
establecido nuevos desarrollos ilegales como María Cano Carambolas, San José la Cima I
y II, Versalles 2 y La Cruz.
Como puede observarse, el proceso de ocupación de la zona norte en su costado
oriental se ha dado, en gran medida, de manera espontánea, siendo prioridad de
desarrollo la vivienda aislada y la generación de otras unidades habitacionales a través
de reformas y adiciones, sin hacer ningún aporte a los espacios públicos ni a los
equipamientos necesarios para la población que las habita. Sin embargo, en el costado
occidental, se han dado unas intervenciones puntuales de desarrollos urbanísticos
planificados cuyos aportes en zonas verdes y en equipamientos básicos, han respondido
a las necesidades urbanísticas de acuerdo a la normativa vigente.
DOCUMENTO TECNICO DE SOPORTE
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“PLAZA DE FERIAS”
3.1.2 Usos del Suelo
La lectura de las formas de apropiación, tenencia y ocupación del suelo permiten
identificar en la zona los siguientes usos:
ƒ
Uso de Actividad Múltiple (comercio, servicios, industria y equipamientos)
El segundo uso de importancia en el sector es el comercial aunque aparece mezclado
con otros como el institucional y de servicio. El comercio que predomina son las tiendas
de barrio, ventas de garaje, casetas aledañas a las unidades deportivas y calles que se
destacan por su uso comercial formando corredores, principalmente el de la calle 107 en
la nororiental y en la noroccidental, la calle 104 y la carrera 65. El comercio básico
generalmente se ubica en los primeros pisos o en los garajes con actividades como
graneros, tiendas, carnicerías, salsamentarias, legumbrerías, misceláneas, licoreras y
droguerías, entre otras tantas actividades como las que se generan alrededor de las
iglesias.
En las vías de alto tráfico vehicular como la Autopista Norte y la Avenida Regional por el
contrario se dan actividades comerciales, industriales y de servicios que superan la
escala barrial como: talleres, estaciones de gasolina, mantenimiento de vehículos
pesados, parqueaderos, viveros, el oleoducto, el gasoducto y la subestación eléctrica,
entre otros.
El sector también cuenta con usos de servicios e instituciones con diferentes niveles de
jerarquía como son la Terminal de Transporte del Norte, la Terminal del Oleoducto y La
Feria de Ganados, así mismo La Escuela de Carabineros Carlos Holguín, Alcohólicos
Anónimos, el Sena, iglesias, escuelas y colegios que se ubican al interior de los barrios,
además, la presencia de algunas industrias importantes como Zenú.
ƒ
Residencial:
En los recorridos realizados por el sector, se pudo apreciar que la vivienda es el
elemento predominante de construcción, por lo que son pocos los espacios destinados al
disfrute y uso colectivo. Sin embargo, se pudo establecer que algunos de los barrios que
DOCUMENTO TECNICO DE SOPORTE
14
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“PLAZA DE FERIAS”
lo conforman, poseen un equipamiento al interior de los mismos, que de cierta forma
suplen parte de las necesidades más inmediatas.
Los barrios de conformación más antigua como Castilla, Caribe, La Esperanza, Kennedy
y Miramar, entre otros, se caracterizan por tener lotes con área superior a los 100 m2,
con amplias viviendas construidas en 2º y 3º piso (bifamiliar y trifamiliar). Los barrios de
conformación más reciente como Plaza Colón y Héctor Abad Gómez, entre otros,
presentan viviendas con loteos inferiores a los 72 m2.
La vivienda está bastante consolidada a excepción de algunos asentamientos de
desarrollo incompleto e inadecuado como el barrio La Paralela, que debe reubicarse
dada su localización sobre las riberas del Río Medellín y formar parte de proyectos viales
que conformarán el corredor multimodal del Río. En el sector se encuentran viviendas
que no han obedecido a un proceso de urbanización y otras que pertenecen a
desarrollos urbanísticos planificados como Plaza Colón y Alejandría.
ƒ
Áreas de Recreación, Deporte y Cultura
Aunque la zona carece de espacios públicos y culturales de alta jerarquía, planeados
para la integración de los habitantes, de alguna manera ellos mismos han tratado de
suplir esta necesidad por medio de la apropiación de diferentes espacios dentro del
barrio o de estructuras que aunque son de carácter metropolitano, como es el caso de la
Terminal del Norte, adquieren una connotación de espacio público de la zona al
convertirse en un lugar de alta convocatoria, no sólo por su servicio de transporte sino
por las actividades comerciales y de servicios que se ofrecen allí.
Si bien en los barrios existe algún tipo de equipamiento deportivo como placas
polideportivas o canchas de fútbol, la calle y la esquina se han convertido en los sitios
alternos de actividad y encuentro colectivo.
3.1.3 Aspectos Poblacionales y Socio-Económicos
En la zona Norte, habita el 50% de la población de la ciudad, correspondiente a 926.
629 habitantes, de un total de 1.864.545Hab., cifras que superan la población de
cualquiera de los nueve municipios que conforman el Area Metropolitana.
Esta información demográfica aislada, pareciera insinuar que existe equilibrio en la
concentración de los asentamientos humanos en la ciudad, ya que esta porción del
territorio representa aproximadamente la mitad del suelo urbano Municipal, no obstante,
los procesos de mercado del suelo e inmobiliarios que se han dado históricamente en la
zona Nororiental, han captado la atención de la población proveniente de las zonas
rurales de los Municipios Antioqueños, aunado a ello, las familias que se desplazan a
estos centros urbanos son de bajos recursos económicos; estas condiciones han dado
lugar a un mercado informal de propiedad raíz, por medio de loteos piratas e invasiones,
suelo vendido para el desarrollo urbanístico con vivienda, sin el cumplimiento de las
exigencias urbanísticas, que le permitan definir estándares adecuados de habitabilidad.
El incumplimiento de la norma urbanística, la oportunidad del negocio sin requerimientos
legales, bajo precio del suelo por sus características intrínsecas y por las condiciones del
entorno (zonas de riesgo no recuperable, o de baja capacidad portante, altas
pendientes, carencia de infraestructuras físicas), la posibilidad de adquisición de
vivienda, además del anhelo de instalarse en un gran centro urbano en búsqueda de
mejores opciones de vida, ha propiciado que los asentamientos humanos asentados bajo
estas premisas, presenten una ocupación orgánica e intensiva del suelo, precaria e
insostenible ambiental y económicamente, con pocas expectativas de desarrollo real,
dada la compleja integración efectiva a los estándares urbanos.
DOCUMENTO TECNICO DE SOPORTE
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PLAN PARCIAL DE REDESARROLLO EN SUELO URBANO
“PLAZA DE FERIAS”
La zona nororiental en su extremo norte y oriental ha sido el resultado de procesos
sumatorios de invasiones, el resto de la zona a través de loteo pirata y urbanizaciones
formales, sin que ello implique el cumplimiento de la normatividad urbanística en su
rigor constructivo y administrativo.
La zona noroccidental presenta un comportamiento diferente, su configuración espacial
obedece a desarrollos urbanísticos vía loteo pirata y desarrollos formales diseñados y
ejecutados por el Instituto de Crédito Territorial; la invasión se presentó
fundamentalmente en las zonas verdes residuales y en la base del cerro el Picacho.
Los factores económicos y sociales esbozados en forma genérica, permiten visualizar la
potencia y la tendencia de ocupación del territorio, adicionalmente el fenómeno
migratorio con mayor intensidad desde 1995, ha convertido la periferia norte, oriental y
occidental en un espacio de asentamientos humanos en condiciones de marginalidad
extrema; 42.475 nuevas personas se encuentran en la ciudad, según datos de la Red de
Solidaridad Social a mayo de 2002, por efecto del conflicto armado en el país; estas
cifras identifican a Medellín como el principal receptor de la población desplazada en
Colombia.
Los antecedentes enunciados, unidos a la difícil situación socio económica, han
presionado el aumento de las densidades poblacionales de la siguiente forma: la Zona 2
con 199.41Hab/Ha, la Zona 1 con 298.78Hab/Ha3, estas densidades comparadas con el
total urbano, que corresponde a 172.14Hab/Ha, representa un peso importante para la
zona nororiental, territorio sin capacidad instalada suficiente para atender esta densidad.
Dicha situación no tiende a estabilizarse, por el contrario la tendencia va en aumento,
debido al escalamiento del conflicto armado interno y externo.
COMPARACIÓN DE POBLACION DE LA ZONA
NORTE FRENTE A OTRAS DE MEDELLÍN
225242
80531
474930
334379
297764
Nororiental
Centro oriental
Sur oriental
451699
Noroccidental
Centro occidnetal
Sur occidental
El tejido físico y social, presenta altas deficiencias, es disperso y difuso su nivel de
cohesión social y territorial, se debate entre las relaciones de solidaridad y de
individualidad por la apropiación de suelo, que le permita habitar en esta ciudad
independientemente del costo socio económico que deba afrontar; a futuro resulta en
muchos casos más oneroso ocupar un espacio sin planificar, que si se hubiera adquirido
una vivienda a través del mercado formal o en programas de aires y terrazas.
Los efectos del problema son constantes; procesos de urbanización y construcción ilegal,
deterioro ambiental y patrimonial, reducción permanente de los estándares de calidad
habitacional, urbana y rural en todo el municipio, conflictos de orden territorial que
impactan el entorno socio económico y cultural, a demás de incrementar los déficits
cualitativos y cuantitativos de la demanda potencial habitacional.
Estos efectos producen un cierto tipo de estructura urbana pública y privada, definiendo
a su vez una determinada espacialidad, caracterizada por la ausencia o precariedad de
3
Documento de estudio soporte del Plan Especial de Espacio Público y Equipamiento.
DOCUMENTO TECNICO DE SOPORTE
16
PLAN PARCIAL DE REDESARROLLO EN SUELO URBANO
“PLAZA DE FERIAS”
las infraestructuras que dan soporte a las diversas actividades humanas, tanto las vitales
como las existenciales; esta carencia es decisiva en la medida en que desata o inhibe
procesos que apuntan al desarrollo y crecimiento endógeno de los asentamientos
humanos en todas sus dimensiones, desde el ámbito barrial hasta la escala de ciudad y
de región.
En este sentido el plan parcial Plaza de Ferias, como parte del Centro de Equilibrio del
Norte, contribuye a liberar las tensiones de la vida barrial y comunal de la población de
la zona norte, proporcionando al ciudadano un lugar para la provisión de Bienes y
Servicios de uso cotidiano y suntuario de acuerdo a sus demandas, ya que esta
condición de la vida urbana, ha sido negada históricamente a la Zona 1, efecto de los
procesos anteriores.
Esta composición urbana o rural articulada al conjunto de demandas sociales
insatisfechas, colapsa lo físico social, activando mecanismos de resistencia negativa en
los individuos, creando fisuras de largo aliento en el tejido social, cuyos indicadores se
manifiestan en muertes violentas, delitos contra la propiedad privada, violencia
intrafamiliar y un sin número de problemas entre vecinos, por asuntos relacionados con
los desarrollos constructivos, la tenencia de la tierra(aproximadamente 120.000 predios
sin titular, según diagnóstico plan de Desarrollo 2001 –2002) por último, el control del
territorio, por los actores armados, sitúa al ciudadano frente al debate de la
gobernabilidad y la posibilidad objetiva de pertenecer, a la ciudad que se escoge para
habitar, para vivir.
Los diversos señalamientos que ha sufrido la zona norte, han motivado el arduo trabajo
de las organizaciones sociales en procura de reivindicaciones de calidad de vida, es por
ello, que las zonas 1 y 2 son reconocidas por su vitalidad y empuje, su capacidad de
inserción y compromiso con los procesos políticos de la ciudad, valor que ha permitido la
superación de innumerables dificultades de orden socioeconómico, y funcional que
persiste en ambas zonas.
Adicional a la ocupación, Las zonas 1 y2 presenta importantes diferencias de orden socio
económico y cultural, incrementadas por la dificultad de conectividad, el Río se torno en
barrera física.
La estratificación predominante de la nororiental es bajo (2), la principal ocupación
económica de sus habitantes es el empleo informal y él ingresó de subsistencia
(rebusque), con índices superiores a un 50% de desempleo, este último rango
corresponde básicamente a la población más vulnerable, la desplazada, de los barrios
más periféricos (Santo Domingo, María Cano, Carpinelo, Oriente y algunos no tan
periféricos como la Isla y Moravia entre otros).
El aspecto cultural ha sido un factor clave en el poblamiento de esta zona, habitantes de
extracción mayoritariamente campesina, reproducen sus condiciones de hábitat rural,
abiertamente contradictorio con un ambiente netamente urbano, la combinación de
estas formas de habitar no ha permitido su consolidación territorial ni social.
Para concluir este diagnóstico general de la zona 1, es fundamental considerar que el
suministro de bienes y servicios es altamente deficiente, depende para su provisión del
Centro Tradicional, la actividad económica se desarrolla con base en un mercado
minorista, pequeñas industrias manufactures, talleres metalmécanicos, producción de
bienes en menor escala, supermercados en Aranjuez, Campo Valdés y Manrique donde
se localizan las centralidades zonales de mayor alcance y calidad, el sector financiero
tiene una baja presencia, al igual que el solidario, en general el sector servicios es de
poca cobertura (ver análisis de equipamientos).
Con respecto a la zona noroccidental, predomina el estrato bajo (2) y medio bajo (3), la
ocupación económica de sus habitantes es de tipo formal e informal principalmente, con
DOCUMENTO TECNICO DE SOPORTE
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PLAN PARCIAL DE REDESARROLLO EN SUELO URBANO
“PLAZA DE FERIAS”
una participación más baja en el renglón de ingresos de subsistencia, es necesario
anotar que el norte de la ciudad, es uno de los mayores demandantes para la inclusión
en el régimen subsidiado de salud a través del sistema de información Sisbén.
La situación laboral no sólo en las zonas objeto del diagnóstico, sino en el conjunto de la
ciudad se sitúa en un 22% de desempleo4, con respecto a las zonas 1 y 2 se ubica por
encima del 70% y el 50% respectivamente5, sin avizorarse en el mediano plazo la
reducción significativa de estos indicadores, considerando que la oferta de empleo en el
corto y mediano plazo en la ciudad es de mano de obra calificada, requerimiento del
sector servicios; no obstante el sector de la construcción puede generar empleo de
mano de obra no calificada, ello depende de la actividad edificadora en el área de
vivienda, identificada como uno de los cluster de importancia de la región y el país.
En su área periférica de la zona noroccidental fue intervenida con el programa de
mejoramiento de barrios subnormales (Primed), el cual consolidó procesos de desarrollo
progresivo en lotes con servicios y definió los sistemas generales de los asentamientos
por invasión, con buenos resultados frente a la articulación a la malla urbana, sin
embargo, no se concretó una estrategia de cierre de borde que impidiera la expansión
hacia San Cristóbal y en específico el deterioro que ha sufrido la base del cerro Tutelar
el Picacho y en general la urbanización Doce de Octubre; esta ocupación disminuyó la
capacidad de transformación y consolidación de la urbanización anterior, la más grande
y con mayor población efectuada por el instituto de Crédito Territorial en toda el Área
Metropolitana.
La zona noroccidental presenta una mayor oportunidad para el aprovisionamiento en
bienes y servicios, para ello cuenta con el mayor número de equipamientos de la ciudad,
distribuidos en forma dispersa, sin lograr suficiente variedad, calidad y nivel de
especialización, por lo que aún la población se siente obligada a recurrir al Centro
Tradicional y Representativo.
En el aspecto educativo presenta una de las mejores coberturas de la ciudad (ver
Documento de estudio soporte del Plan Especial de Espacio Público y Equipamiento.) su
déficit se centra en la educación media, ocupando el segundo lugar en este demanda.
El factor cultural expresión del capital social de la zona, ha permitido que los habitantes
de la noroccidental continúen explorando nuevas alternativas de economía solidaria, de
proyectos productivos, de organización comunitaria y de la configuración de un territorio
coherente con lo social y lo espacial, sostenible ambientalmente y equitativo, opción
posible en la medida en que exista una relación equilibrada entre los diferentes intereses
que componen la sociedad.
Este acercamiento general a las zonas 1 y 2 de nuestra ciudad, nos permiten identificar
que el Centro de Equilibrio del Norte, en su fase de desarrollo a partir del centro
estratégico que hoy se perfila como el Plan Parcial, representa una posibilidad concreta
de ejecución de una política pública, encaminada a revertir la segregación socio espacial,
la disfuncionalidad territorial, la inequidad en las oportunidades del desarrollo físico y
humano de los habitantes del norte, la dependencia para el suministro de bienes y
servicios del Centro Tradicional y de otras centralidades de la ciudad, la posibilidad del
reencuentro en torno a un proceso pedagógico de acumulación de capital social que
convoque a la sociedad en general a participar en la construcción de un nuevo modo de
desarrollo territorial, generador de confianza, provocador de sueños y deseos, por el
derecho ha vivir dignamente en esta ciudad.
El proyecto del plan parcial no podrá satisfacer todas las demandas potenciales y
efectivas de los habitantes de su entorno y contorno, pero marcará el precedente
4
5
Información 2002 DANE.
Información IPC.
DOCUMENTO TECNICO DE SOPORTE
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PLAN PARCIAL DE REDESARROLLO EN SUELO URBANO
“PLAZA DE FERIAS”
histórico, como efecto demostrativo de una nueva pieza urbana que sirve de eje
articulado al proyecto de Metro Cable, a la transformación cualitativa del norte de
Medellín, irrigando en el largo plazo la estructura urbana que posicione a Medellín como
uno de las mejores ciudades para vivir e invertir, estas son acciones de la política
pública las cuales se concretan en gobernabilidad, esta es la expectativa que se le abre
a los ciudadanos del norte.
Caracterización Sociodemográfica de las Comunidades Aledañas a la Feria De
Ganados del Municipio de Medellín.
Para el análisis de la información, se seleccionaron tres grupos de barrios y sectores,
determinados por su ubicación con respecto a la Plaza, se consideraron variables que
pueden tener una alta relación con la gestión del proyecto del Plan Parcial “Plaza de
Ferias”, en la medida en que es precisamente esta población la que recibirá el impacto
directo del proyecto, a su vez son estos mismos habitantes quienes continuamente han
solicitado a la Administración Municipal, se les integre al conjunto del territorio,
peticiones reiteradas en las diversas convocatorias efectuadas por el Plan de
Ordenamiento Territorial en su fase de divulgación.
Las variables sobre concentración de la población por vivienda, sexo, edad, nivel de
escolaridad y la situación laboral, permiten establecer características actuales del
entorno social y habitacional, y sus posibilidades.
Grupo I: Conformado por los barrios ubicados al costado occidental de la feria, las
Brisas, Florencia, Boyacá, Girardot y Tejelo.
Grupo II: Conformado por los barrios ubicados entre la autopista norte y el río Medellín
a la altura de la Plaza, Toscana, Héctor Abad Gómez, Belalcázar, sector la Paralela y
Tricentenario.
Grupo III: Conformado por los barrios ubicados al costado oriental del río Medellín en la
zona nororiental de la ciudad: La Frontera, Pablo VI, Playón de los Comuneros,
Andalucía, La Francia, Villa Niza y Villa Del Socorro.
La distribución de la población en la comuna de Castilla y Santa Cruz, tiene un peso
importante en relación con el peso global y puntual por comunas en términos de
densidades con respecto al suelo urbano la cual esta en 172.14 Hab/Ha., en parte esta
situación se presenta asociada a la forma de ocupación del suelo explicada
anteriormente. La relación de hogares sin vivienda en la comuna de Castilla es de un
4% y en la comuna de Santa Cruz es de un 2.45%, esta relación no consideró el área
construida por vivienda, variable necesaria en la medida en que permite observar los
niveles de hacinamiento, el indicador de mayor porcentaje en Castilla puede ser el
resultado de la estructura predial y la mayor altura de las edificaciones siendo la primera
más generosa que en la nororiental, por ello su capacidad de albergar a más familias.
COMUNAS
Castilla
Santa Cruz
Hombres
Mujeres
Total
59.701
67.280
40.088
46.679
Viviendas
Prom.pers
/ vivienda
Hogares
Manzanas
Densidad Área
Hab/Ha. Ha.
126.981 29.746
4,27
30.490
563
208
609
86.767
4,40
20.203
411
396
219
19.719
Fuente: Estimaciones y proyecciones con base en información censal a junio de 1999.
En el cuadro anterior se observa la distribución poblacional, el número de viviendas, el
número de personas por vivienda, el número de hogares, de manzanas y la densidad
poblacional para los grupos de barrios definidos en el estudio.
DOCUMENTO TECNICO DE SOPORTE
19
PLAN PARCIAL DE REDESARROLLO EN SUELO URBANO
“PLAZA DE FERIAS”
Grupos
Nº
Barrio
Hombres Mujeres
Total
Vivienda
11.482
Prom.
Pers/
Vivienda
4.27
Hogares
Manzana
Densidad
(Hab/Ha)
Área
Ha.
11.769
246
264
186
Grupo I
5
23.045
25.974
49.019
Grupo II
5
10.667
12.026
22.693
5.317
4.27
5449
100
201
113
Grupo III
7
24.510
28.542
53.052
12.060
4.40
12.356
260
384
138
Fuente: Estimaciones y Proyecciones con Base en Información Censal a junio de 1999 suministrada por la Secretaria de
Planeación del municipio de Medellín
Como puede observarse los grupos considerados de barrios y sectores presentan una
considerable densidad poblacional, corroborando la prioritaria demanda de espacio
público efectivo, en este sentido la propuesta de un Parque público en este plan parcial,
responde a las necesidades de los habitantes del norte.
En el tema habitacional, no se observa una marcada diferencia entre hogares contra
vivienda, ello obedece en parte por la estabilidad relativa desde mediados de los 90s de
procesos de ocupación ilegal en la noroccidental, básicamente en el área de influencia
de la Feria, con excepción del sector de la Paralela. Además de la consideración
manifestada con anterioridad de su capacidad de densificación, con respecto a la
nororiental la diferencia tampoco es notable, a pesar de la intensa movilidad poblacional
que ha sufrido esta zona por ser una de las de mayor recepción de población
desplazada. Entre otros aspectos podemos asumir que los nuevos pobladores han
solucionado su necesidad habitacional ocupando los precarios suelos que permanecen
en este sector de estudio.
Las cifras que se aprecian en el cuadro sobre el tipo de vivienda y su participación con
respecto al arriendo, indican la existencia de un volumen significativo de familias que
pagan arriendo, demandantes potenciales de vivienda propia (ya que desconocemos su
capacidad de ingresos para considerarlos demandantes efectivos), también es notoria la
participación porcentual de la vivienda tipo apartamento, en este caso por dos motivos:
En el grupo II está la urbanización Tricentenario (edificios de cinco pisos) aumentando
esta participación; los grupos I y III tienen edificaciones en altura que en muy pocos
casos sobrepasan los cinco pisos; el otro motivo es la reducción tamaño de las familias,
que han ido configurando una especialización de la vivienda en la tipología de
apartamentos.
Barrios
Grupo I
Grupo II
Grupo III
% de
Apartamentos
17.1%
50%
20.4%
Arriendo
34.0%
31.9%
31.6%
Total de
Encuestas
9.852
4.225
9.940
Fuente: Caracterización Sociodemográfica de los vecinos del Metro. 1998
La distribución de la población por sexo, arroja que las mujeres tienen una mayor
participación en el conjunto de la población, con una característica adicional conferida
por el conflicto armado en Medellín, y en especial en estas dos zonas, estas en la
mayoría de los casos son cabeza de familia, consecuencia del conflicto.
En cuanto a la distribución de la población por edad y sexo, el grupo I, es el más
homogéneo, siendo el grupo III el que posee el mayor número de población joven,
seguido del grupo dos, en segundo orden esta la población que corresponde al rango de
la población económicamente activa, para los tres grupos la situación es similar, éste es
un síntoma positivo de la vitalidad que posen los barrios y sectores del área de
influencia directa del plan parcial, no obstante significa una demanda efectiva y
creciente hacia el Estado y el sector privado por empleo, salud, educación, vivienda,
educación y bienestar en general.
DOCUMENTO TECNICO DE SOPORTE
20
PLAN PARCIAL DE REDESARROLLO EN SUELO URBANO
“PLAZA DE FERIAS”
Población por Edad y Sexo
Años
Barrios
Grupo I
Mujeres
Hombres
Grupo II Mujeres
Hombres
Grupo III Mujeres
Hombres
0-14
15-29
30-44
45-59
60-74
75- más
28.60%
29.3%
34.5%
35.8%
36.5%
38.8%
31.0%
31.0%
28.2%
26.6%
27.5%
27.7%
23.0%
22.7%
22.5%
23.5%
22.8%
18.6%
10.5%
10.4%
10.7%
9.6%
8.5%
8.6%
5.5%
5.4%
3.4%
3.7%
3.8%
4.9%
1.4%
1.2%
0.7%
0.8%
0.9%
1.4%
Porcent
aje
100%
100%
100%
Fuente: Caracterización Sociodemográfica de los vecinos del Metro. 1998
En los dos cuadros siguientes se observan los niveles de escolaridad de la población
cercana a la plaza de ferias, datos correspondientes a un universo de 87.000 encuestas,
esta información permite visualizar las tendencias en materia educativa y el capital social
en formación con el que cuenta la ciudad, los datos relevantes corresponden a la alta
participación de los porcentajes de la población que no ha terminado la primaria, la baja
participación del grupo III, en los niveles de escolaridad completa, de igual manera la
mínima participación en niveles superiores y posgrados, esta información cruzada con
las variables de situación laboral, permiten dilucidar el escenario actual y futuro en
desarrollo, crecimiento y convivencia en la ciudad.
La situación laboral del área de influencia no alcanza a reflejar la tendencia de las zonas,
la cual ya fue planteada en la anterior caracterización, el panorama de este cuadro
realizado a partir de 78.810 encuestas nos refiriere una situación establece socialmente,
en términos de los que se encuentran trabajando, de los que desempeñan un oficio en
casa y los jubilados, ello representa para el grupo I, un 73.4%, para el grupo II, un
72.7%, y para el grupo III, un 73.1%, se infiere que el faltante es la población
vulnerable a ser atendida con políticas de empleo, incluyendo algún tipo de protección a
la población que estudia.
Nivel de Escolaridad Grupos I-II-III
Barrios
Grupo I
Grupo II
Grupo III
Primaria Primaria
Ning. Secundaria Secundaria Univ.
Completa incompleta
incompleta completa
15.6%
16.2%
21.5%
22.1%
25.5%
39.3%
2.0%
3.6%
8.3%
33.2%
30.7%
23.2%
17.1%
14.4%
5.4%
9.2%
7.2%
2.0%
Posgrado Porcen
tajes
0.8%
2.4%
0.3%
100%
100%
100%
Fuente: Caracterización Sociodemográfica de los vecinos del Metro. 1998
Situación Laboral de la Población
Barrios
Grupo I
Grupo II
Grupo III
Busca
Trabaja No
Otra Jubil. Incapac. Oficio
Estudia Porcen
Trabajo
Responde Sit.
Hogar
tajes
2.9%
47.0%
2.2% 3.5% 2.6%
3.5%
23.8%
16.9%
100%
2.6%
47.2%
1.8% 4.4% 1.6%
0.9%
23.9%
17.5%
100%
3.1%
44.5%
3.1% 4.9% 1.0%
1.3%
27.6%
14.2%
100%
Fuente: Caracterización Sociodemográfica de los vecinos del Metro. 1998
3.4
Componentes Estructurantes del Sistema del Espacio Público
El sistema de Espacio Público se concibe como una red jerarquizada de áreas y ejes
naturales y construidos, que posibilitan el desarrollo de usos y actividades de dominio
público y privado, cuyo fin es satisfacer necesidades colectivas que trascienden los
intereses individuales.
DOCUMENTO TECNICO DE SOPORTE
21
PLAN PARCIAL DE REDESARROLLO EN SUELO URBANO
“PLAZA DE FERIAS”
Según el Artículo 13 del Acuerdo 62 de 1999, dicho sistema estructurante se clasifica en
aquellos componentes constitutivos de origen natural y artificial y que tienen incidencia
sobre el territorio, generando así una estrecha interdependencia, razón por la cual
deben ser entendidos como un único sistema de espacio público, es decir, articulan,
direccionan, condicionan y soportan el desarrollo, pues son la base esencial para la
aplicación del modelo de ocupación territorial establecido en el Plan de Ordenamiento
Territorial y para el logro de sus objetivos y políticas.
3.4.1. Componente Natural
Las potencialidades de ocupación del territorio dependen en un alto porcentaje de las
condiciones ambientales que este posee, por tanto, mediante el análisis de aspectos
tales como las corrientes naturales de agua, el suelo, la flora, el aire y el ruido; se
pretende identificar:
ƒ
ƒ
ƒ
ƒ
Las condiciones ambientales existentes en los predios de Plaza de Ferias.
Definir las restricciones ambientales existentes para el desarrollo urbanístico
propuesto por el plan parcial.
Evaluar los impactos ambientales a los que se verá sometida la futura población que
residirá en esta área.
Plantear las medidas ambientales pertinentes para dar cumplimiento a la legislación
vigente.
3.2.1.1
Corrientes Naturales de Agua
En el lote de la Plaza de Ferias y en sus áreas aledañas, el sistema hídrico cuenta con la
presencia de cuatro cuerpos de agua principales:
ƒ
ƒ
ƒ
ƒ
Quebrada Tinajas.
Quebrada Toscana o La Feria.
Caño X 6
Caño Héctor Abad Gómez.
A continuación se describirá cada uno de ellos con los aspectos más relevantes y lo
observado en el análisis de campo y en la información cartográfica existente, sin
embargo, debe indicarse que el ambiente urbano existente se ha encargado de realizar
una gran cantidad de intervenciones antrópicas que han alterado por completo la
dinámica de los cuerpos de agua existentes en el predio. Ver plano “Retiro a Corrientes
Naturales de Agua”.
Quebrada Tinajas
Aspectos generales7:
El nacimiento de este cuerpo de agua se ubica en la cota 1690 m.s.n.m., presenta una
forma alargada con una longitud de 2.3 Km hasta su desembocadura en el río Medellín
en la cota 1437 m.s.n.m.. Esta cuenca posee un área de 1.19 Km2 de los cuales sólo
0.09 corresponde a suelo rural y el resto al área urbana.
6
Denominado así en el Levantamiento Integrado de Cuencas Hidrográficas del Municipio de
Medellín, 1994.
7
Tomado de: Levantamiento Integrado de Cuencas del Municipio de Medellín. Instituto Mi Río.
1995.
DOCUMENTO TECNICO DE SOPORTE
22
PLAN PARCIAL DE REDESARROLLO EN SUELO URBANO
“PLAZA DE FERIAS”
Inicialmente aparecía su conformación en el costado norte del Cerro El Picacho, que
con la construcción del barrio 12 de Octubre en su momento, desaparece hasta la
carrera 78 de esta urbanización, porque es encausada por las redes de alcantarillado.
Esta corriente de agua discurre por el lindero sur del predio de la Plaza de Ferias; se
ubica en la ladera noroccidental, enmarcada entre las cuencas de las quebradas La
Moreno al sur, y Caño X, las quebradas Toscana o La Feria y La Madera al norte.
Entre las carreras 78 y 76 la quebrada va descubierta, se observa abundante caudal,
proveniente de evacuaciones de alcantarillados y aguas servidas del barrio 12 de
Octubre. El cauce es amplio, lecho bastante pedregoso con bloques subangulares de
tamaño variable y en las márgenes presentan procesos de socavación local. Aguas abajo
se presentan tramos descubiertos donde los retiros se encuentran invadidos de
escombros y basuras; además posee coberturas, box-culverts y canalizaciones.
Las características generales pueden resumirse en el siguiente cuadro:
Características generales de la quebrada Tinajas
CRITERIO
Afluentes
Número de orden
Área de la cuenca (Km2)
Área urbana (Km2)
Área Rural (Km2)
Longitud del cauce (Km.)
Barrios
VALORES
0
1
1.19
1.10
1.1
2.3
12 de Octubre Nº 1, Santander, Pedregal, 12
de Octubre N° 2, Téjelo, Girardot, Plaza de
Ferias, Belalcázar.
Cota de Nacimiento (m.s.n.m.)
1690
Cota de desembocadura (m.s.n.m.)
1437
Gradiente
promedio
del
cauce 110
(m/Km.)
Tipo de cuenca
C
Perímetro (Km.)
6.95
Densidad de drenaje (Km/Km2)
1.94
Coeficiente de compacidad
1.8
Forma
Alargada
Densidad hidrográfica
0.84
Aspectos Observados en el Área Planificación
Desde la carrera 67 hasta el río Medellín, la quebrada presenta su tramo natural y es
atravesada por las estructuras hidráulicas de las carreras 67, 65, Autopista Norte y un
sendero peatonal que cruza la quebrada a la altura de la Planta de Sacrifico. Esta última
estructura, dirige sus aguas hacia un talud vertical de unos 10 metros de altura que se
conforma en este punto sobre la margen derecha, erosionando y poniendo en riesgo
parte de la infraestructura que sobre ella se ubica, como la calle 103 E. En este tramo,
su cañón se profundiza, presentando inestabilidad y cicatrices de deslizamiento en
ambas márgenes.
A la altura del predio del Matadero, la margen izquierda presenta cicatrices de procesos
de remoción en masa debido a la cantidad de aguas no conducidas que corren sobre el
talud, formando en algunos casos cárcavas cuando los caudales son mayores o
deslizamientos de tipo rotacional por infiltración de aguas. Este aspecto corresponde
DOCUMENTO TECNICO DE SOPORTE
23
PLAN PARCIAL DE REDESARROLLO EN SUELO URBANO
“PLAZA DE FERIAS”
más a un proceso de intervención de los predios aledaños que a la acción de la
quebrada.
En este sector la quebrada discurre por un cañón profundo y estrecho que favorece la
disposición de basuras y escombros, donde además se evidencian algunos vertimientos
directos de aguas residuales domésticas y una escasa vegetación protectora.
Luego de pasar la Escuela y la cancha, la quebrada profundiza su cauce y la diferencia
de nivel entre la cresta del talud y el fondo del cauce llega a alcanzar los 20 metros. En
este tramo la quebrada tiene una pendiente superior al 5%, pero la revisión del cauce
no evidenció problemas erosivos o socavaciones de importancia que pudieran
comprometer la estabilidad del mismo o del predio (Ver fotografía Nº 1).
Es importante resaltar que procesos de intervención urbana ordenados como los que se
registran sobre la margen en el costado norte de la quebrada a la altura de la Plaza de
Ferias contribuyen con la protección de la quebrada.
El retiro establecido para la quebrada Tinajas en el Acuerdo 62 de 1999 es variable, en
el tramo comprendido entre el cruce de la Autopista Norte y el sendero peatonal que
comunica La Feria con el barrio Belalcázar es de diez (10) metros, a partir de este
sendero hasta la desembocadura en el río Medellín es de veinticinco (25) metros en
ambas márgenes.
FOTOGRAFIA 1
Margen izquierda Quebrada Tinajas.
En su base presenta fuerte socavación por parte de la corriente.
Caño X.
Aspectos Generales
Este caño se conforma a partir de la cota 1510 m.s.n.m.. Se encuentra localizado en su
totalidad en suelo urbano, lo que explica en gran parte la alta intervención que existe en
este cuerpo de agua a lo largo de todo su cauce, lo que ha propiciado su contaminación
por el vertimiento de aguas servidas tanto de la Plaza de Ferias como de las viviendas
que se encuentran dentro del retiro en la parte baja de la zona, antes de su
desembocadura en el río Medellín.
Las características generales de este cuerpo de agua se presentan en la siguiente
cuadro:
DOCUMENTO TECNICO DE SOPORTE
24
PLAN PARCIAL DE REDESARROLLO EN SUELO URBANO
“PLAZA DE FERIAS”
Características generales del caño X
CRITERIO
Afluentes
Número de orden
Área de la cuenca (Km2)
Área urbana (Km2)
Área Rural (Km2)
Longitud del cauce (Km.)
Barrios
Cota de Nacimiento (m.s.n.m.)
Cota de desemb (m.s.n.m.)
Gradiente promedio del cauce (m/Km.)
Tipo de cuenca
Perímetro (Km.)
Densidad de drenaje (Km/Km2)
Coeficiente de compacidad
Forma
VALORES
1
2
0.21
0.21
0
0.96
Plaza de Ferias
1510
1437
96.05
D
2.25
4.57
1.39
Oval – Oblonga
Densidad hidrográfica
9.52
Aspectos Observados al Interior del Predio
Revisada la cartografía suministrada por el Departamento Administrativo de Planeación
en el Plano de Vías Obligadas y el levantamiento de campo, puede concluirse que:
El caño X inicia su recorrido sobre el costado oriental de la Autopista, sobre una leve
expresión geomorfológica definida por un cauce natural en un tramo de 30 metros
aproximadamente, con vegetación escasa (Ver fotografía Nº 2) y luego continua por una
tubería de 36 pulgadas de diámetro, cruzando el predio la Plaza de Ferias en sentido
occidente – oriente por las vías internas donde existen una serie de cámaras que
insinúan el incremento de caudal, en especial de aguas negras, sin embargo se
desconoce el lineamiento exacto de su recorrido y el estado actual de la tubería. Este
Caño recibe un afluente que se origina en la urbanización Héctor Abad Gómez el cual
debido al desarrollo del sector no es posible observar en campo; aguas abajo, sobre la
vía regional se pudo ubicar la cobertura como el lineamiento del caño X, donde presenta
un flujo continuo de aguas altamente contaminadas por el vertimiento de aguas
residuales domesticas y de la Plaza de Ferias, al igual que se ven sus retiros invadidos
por construcciones.
Según los habitantes localizados en la zona de retiro de su desembocadura, en períodos
de lluvia su caudal aumenta considerablemente, lo que hace suponer que existen
además redes de aguas lluvias conectadas a este caño.
El retiro establecido en el Acuerdo 62 de 1999 para este Caño, como para su afluente
corresponde a diez (10) metros en ambas márgenes.
DOCUMENTO TECNICO DE SOPORTE
25
PLAN PARCIAL DE REDESARROLLO EN SUELO URBANO
“PLAZA DE FERIAS”
FOTOGRAFIA 2
Zona donde se aprecia el tramo en cauce natural del inicio de la
expresión geomorfológica del cano X.
Caño Héctor Abad Gómez
Aparece en la cartografía existente como un pequeño cuerpo de agua que se abastece
básicamente de las descargas de aguas residuales de los corrales. Para minimizar los
efectos por el aporte de aguas contaminadas se construyeron pozos para la extracción
de materia orgánica.
En la actualidad en el matadero se implementó un sistema de secado del rumen para
evitar que las aguas residuales de este proceso se dirijan a los cuerpos de agua del
sector. Una vez eliminado el lavado de los corrales este caudal se perderá y por ende se
considera viable su intervención, previa autorización de la Autoridad Ambiental
competente.
Después de su conformación en la Plaza de Ferias, este caño es conducido por tubería y
cauce natural de lecho pedregoso, caudal continuo de aguas contaminadas y una
cobertura vegetal caracterizada por la presencia de rastrojo bajo; luego de su paso
sobre la carrera 64AA su lineamiento es desviado y conducido por tubería hacia su
costado derecho, donde se observan algunas cámaras de inspección que marcan su
recorrido hasta su desembocadura en el río Medellín.
El retiro establecido en el Acuerdo 62 de 1999 para este caño es de diez (10) metros en
ambas márgenes.
Quebrada Toscana o La Feria
De tiempo atrás dicha quebrada corría por el predio correspondiente a la Plaza de
Ferias, pero en la actualidad, con la presencia de la Carrera 63, dicho cuerpo de agua no
discurre por el predio y lo hace por una zona que no será intervenida dentro del
proyecto del plan parcial.
La quebrada Toscana comienza a formarse entre los barrios F. Gómez y 12 de Octubre,
cerca al tanque de Pedregal, al principio es un débil hilo de agua que ha sido encausado
por tubería, desde donde se empieza a identificar en la cota 1690 m.s.n.m., sigue luego
por el constado norte de la planta de purificación de aguas de Pedregal, de allí al cruzar
por algunas viviendas presenta una serie de coberturas particulares hasta
aproximadamente la carrera 74, donde la desvían por la calle 110 hasta el barrio Boyacá
en la carrera 64. En su tramo natural se observan varios depósitos de flujos no
diferenciados además de depósitos antrópicos. El caudal es abundante compuesto de
DOCUMENTO TECNICO DE SOPORTE
26
PLAN PARCIAL DE REDESARROLLO EN SUELO URBANO
“PLAZA DE FERIAS”
aguas negras que corren por un lecho pedregoso. Su desembocadura la realiza en el río
Medellín, en la cota 1436 m.s.n.m.
Las características generales de este cuerpo de agua se presentan en el siguiente
cuadro:
Características generales de la quebrada Toscana o La Feria
CRITERIO
Afluentes
Número de orden
Área de la cuenca (Km2)
Área urbana (Km2)
Área Rural (Km2)
Longitud del cauce (Km.)
Barrios
Cota de Nacimiento (m.s.n.m.)
Cota de desemb (m.s.n.m.)
Gradiente promedio del cauce (m/Km.)
Tipo de cuenca
Perímetro (Km.)
Densidad de drenaje (Km/Km2)
Coeficiente de compacidad
Forma
Densidad hidrográfica
VALORES
0
1
0.84
0.84
0
2.2
Santander, Téjelo, Boyacá, Las Brisas,
Plaza de Ferias y Toscana
1690
1436
115.45
D
5.8
2.62
1.79
Alargada
1.19
En el barrio Toscana su recorrido se hace en cobertura y cauce natural semi profundo,
en su margen derecha presenta algunos procesos de inestabilidad; y poca cobertura
vegetal.
El retiro establecido en el acuerdo 62 de 1999 para esta quebrada es de diez (10)
metros donde está conducida en cobertura y de veinte (20) metros en ambas márgenes
donde se encuentre en cauce natural.
3.2.1.2
Suelos
En el área de planificación, “predios de la Plaza de Ferias”, se llevó a cabo un estudio
geológico-geotécnico preliminar, con el propósito de definir los parámetros geotécnicos
para un prediseño del sistema de cimentaciones de las estructuras a utilizar en los
proyectos urbanísticos.
La metodología llevada a cabo, comprendió el desarrollo de las siguientes actividades:
ƒ
ƒ
ƒ
Visita de campo a la Feria para examinar las condiciones geomorfológicas actuales
del terreno.
Estudio geológico y geomorfológico de superficie.
Análisis de la información disponible sobre estudios de suelos realizados en el sector
correspondiente a la Feria de Ganados:
- Urbanización La Pastora en octubre de 1.985 con 4 perforaciones de 7.50 metros.
- Urbanización Alejandría en 1.985 con 2 perforaciones de 7.50 metros.
- Barrio Tricentenario en agosto de 1.976 con 13 perforaciones de 8 a 15 metros.
La zonificación de la aptitud del suelo para el uso urbano se debe considerar como
resultado de la sumatoria de las variables naturales que se incluyen en el análisis
DOCUMENTO TECNICO DE SOPORTE
27
PLAN PARCIAL DE REDESARROLLO EN SUELO URBANO
“PLAZA DE FERIAS”
geomorfológico, y su objeto es dar una imagen concisa y sistemática del relieve, los
fenómenos ligados al mismo y las características más relevantes de los materiales
superficiales. El conocimiento adecuado de las restricciones y potencialidades del suelo
urbano es información indispensables para una adecuada planeación física de la zona.
Para la evaluación de la zona de interés se usaron planos, restituciones
aerofotogramétricas de diferentes escalas. La zonificación del área de planificación se
estableció basada en los siguientes criterios:
ƒ
Morfometría. La pendiente, como componente del relieve, se refiere al grado de
inclinación del terreno, expresada en porcentaje.
Cada formación o unidad
superficial, posee un comportamiento diferente según la pendiente donde está
localizada. Se identificaron áreas planas a semiplanas (0-5 o) sin mayores problemas
de manejo; áreas inclinadas urbanizables (5-15 o) donde la topografía condiciona en
parte el desarrollo urbanístico y áreas con pendientes altas (15 - 30 o).
ƒ
Unidades litológicas y formaciones superficiales. Se refiere a los diferentes
materiales geológicos, naturales o antrópicos que constituyen la superficie de un
terreno determinado. Cada tipo de formación posee unas características físicas y
mecánicas que condicionan su aptitud para el uso y la manera como pueden ser
intervenidos sin que se afecte su estabilidad.
ƒ
Geomorfología. Corresponde al conjunto de formas específicas del relieve que se
han originado en la interacción de procesos, estructuras y materiales, asociados a la
evolución geológica de la superficie terrestre o por acciones antrópicas.
ƒ
Procesos erosivos. Hacen referencia a todos los fenómenos que ocasionan la
degradación del suelo, aunque son de tipo natural pueden ser acelerados por la
acción antrópica. La identificación de estos permiten establecer zonas homogéneas
en cuanto a su concentración, en función del estado de degradación de los
terrenos.
ƒ
Hidrología. Este aspecto dentro de la evaluación corresponde a los compromisos
por retiros a corrientes naturales de agua.
ƒ
Otros. Hacen referencia a otras afectaciones o compromisos que presentan los
terrenos como líneas de alta tensión, poliductos, gasoductos, acueductos,
alcantarillados, etc.
3.2.1.2.1
Zonificación Preliminar de la Aptitud Geológica- Geotécnica para
el Uso y Ocupación del Suelo.
El Plan de Ordenamiento Territorial definió la zonificación para el uso y ocupación del
suelo agrupando las diferentes categorías de terrenos, siendo aplicables para el área de
la Plaza de Ferias las siguientes:
ZONAS “B” Areas con restricciones geológicas leves (estables de pendientes
utilizables).
Son zonas relativamente estables por sus condiciones naturales
superficiales, pero que por su conformación geológica, geomorfológica y topográfica
(pendientes suaves – moderadas) son susceptibles de sufrir procesos geológicos
puntuales o de poca magnitud o verse afectados por el manejo inadecuado y evolución
de los sectores aledaños. Las restricciones para su desarrollo se derivan de las
condiciones geotécnicas de los diferentes materiales que constituyen el subsuelo, las
cuales deben ser analizadas en un estudio geológico-geotécnico de detalle. Puede
requerirse la realización de acciones puntuales de estabilización de carácter preventivo.
DOCUMENTO TECNICO DE SOPORTE
28
PLAN PARCIAL DE REDESARROLLO EN SUELO URBANO
“PLAZA DE FERIAS”
ZONAS “C” Areas con restricciones geológicas moderadas (estabilidad
condicionada o potencialmente inestables). Son terrenos que por sus condiciones
geológicas, geomorfológicas y topográficas (pendientes moderadas-altas) evidencian
manifestaciones de inestabilidad o problemas debido a la forma como han sido
intervenidos por las acciones antrópicas (llenos); sin embargo con algunas medidas
correctivas y preventivas específicas, se pueden mejorar sus condiciones para ser
utilizados. En estos suelo también es necesario la ejecución de estudios geológico –
geotécnico de detalle.
ZONAS “E”. Zonas estables e inestables de manejo especial (Areas no
utilizables para la ubicación de viviendas). Corresponde a esta categoría de
terrenos los cañones y fajas de retiro de las corrientes naturales de agua, áreas de
protección y seguridad próximas a terrenos inestables, áreas de interés ambiental, entre
otras. Son áreas que deben considerarse de manejo especial y deben tener un uso
específico de protección y conservación mediante cobertura vegetal protectora y obras
de protección y estabilización.
3.2.1.2.2
Morfometría
De acuerdo con el plano de “Morfometría” correspondiente al área de planificación, se
define la siguiente sectorización:
ƒ
La parte central entre cotas 1.500 y 1.490 m.s.n.m., en donde se encuentra el
matadero municipal y los corrales, presenta pendientes bajas menores de un 5%,
(rango entre 0o y 5o ). Esta área corresponde a 131.000 m2, aproximadamente 43%
del área total de los terrenos.
ƒ
El sector más occidental comprendido entre la Autopista y la zona central presenta
pendientes moderadas entre un 10% y un 17% (5o a 10o). En la parte sur se
encuentran la sede Administrativa de las Empresas Varias y el Coliseo, área que
ocupa un 22% del total.
ƒ
Un 60% del sector oriental que se extiende entre la Feria y la vía Regional presenta
pendientes moderadas entre un 11% y un 25% (5o a 10o y 10o a 15o), con un
desnivel total de 40 m. entre las cotas 1.490 y 1.450 m.s.n.m. El área corresponde a
60.000 m2 o sea un 20% del terreno.
Por último, los taludes naturales de la margen izquierda de la Quebrada Tinajas
presentan pendientes fuertes entre un 26% y 46% o sea con inclinaciones entre 15o y
30o. A esta misma categoría pertenece un 40% aproximadamente del área de la franja
localizada al oriente del muro que delimita la Plaza de Ferias con el sector de la
cisquera. El área de pendientes fuertes ocupa solo un 15% de los terrenos de la feria.
3.2.1.2.3
Geomorfología
El predio se enmarca dentro de la Unidad de planicies de vertiente (Upv) de acuerdo al
estudio de Microzonificación Sísmica de la ciudad de Medellín. Sin embargo por las
observaciones realizadas se concluye que este sector hace parte de la Unidad de
vertientes largas (uvl).
El predio estudiado se puede considerar como una gran explanación que modificó y
enmascara la geomorfología original. Pero pueden distinguirse varias zonas planas
separadas por taludes de corte de manera escalonada:
La primera zona corresponde a una amplia área de parqueo la cual se encuentra
pavimentada y está separada de la Autopista norte por un primer escalón o talud de
DOCUMENTO TECNICO DE SOPORTE
29
PLAN PARCIAL DE REDESARROLLO EN SUELO URBANO
“PLAZA DE FERIAS”
corte amplio y de suave pendiente con un desnivel aproximado de 8 metros (Ver
fotografía Nº 3); este talud en su parte norte presenta un corte casi vertical. Además
existe al norte una zona verde que conserva la geomorfología original (Ver fotografía Nº
4).
FOTOGRAFIA 3
Area de parqueo pavimentada. La zona verde a la izquierda de la fotografía
corresponde al limite de la autopista Norte, existiendo un desnivel aproximado de 8 m.
FOTOGRAFIA 4
Zona verde al norte del predio. Se observa la geomorfología original.
Terreno suavemente ondulado desarrollado sobre depósitos coluviales.
La segunda zona esta separada de la primera por una vía interior y una zona verde
estrecha, el desnivel entre ellas alcanza aproximadamente los 5 metros; en ésta se
localizan los corrales, las básculas para ganado, los pasos peatonales elevados y las
instalaciones principales de la feria de ganado (Ver fotografía Nº 5). Esta zona en su
mayor parte cuenta con piso de piedra y concreto.
La tercera zona esta ocupada por las instalaciones del coliseo Aurelio Mejía, Sede
Administrativa de EE.VV y por la planta de beneficio (Matadero Municipal) construida
casi en su totalidad. La zona suroriental esta ocupada en parte por la planta de abonos,
no se presenta construcciones importantes, y el terreno es suavemente ondulado, cuya
pendiente aumenta hasta rematar en la carrera 64AA (Ver fotografía Nº 6). La
morfología original ha variado ya que se han dispuesto sobre el terreno materiales
orgánicos que en algunos sitios están cubiertos por pastos como se observa en la
fotografía N° 7.
DOCUMENTO TECNICO DE SOPORTE
30
PLAN PARCIAL DE REDESARROLLO EN SUELO URBANO
“PLAZA DE FERIAS”
Se destaca además las márgenes de la quebrada Tinajas donde se presenta la zona de
mayores pendientes que alcanzan los 35º. En general las laderas están cubiertas por
pastos y árboles de baja altura, y no se evidencian problemas erosivos críticos o
deslizamientos activos. (Ver fotografía N° 8)
FOTOGRAFIA 5
Explanación donde se ubican los corrales y las básculas para ganado.
El terreno presenta cobertura en concreto y empedrado
FOTOGRAFIA 6
Parte posterior del predio donde se ubica la planta de abonos.
Morfología suavemente ondulada desarrollada sobre depósitos coluviales.
Se observan terracetas a consecuencia del pisoteo del ganado.
FOTOGRAFIA 7
Depósitos antrópicos compuestos por material orgánico.
Parte de este material ha sido cubierto por pastos.
DOCUMENTO TECNICO DE SOPORTE
31
PLAN PARCIAL DE REDESARROLLO EN SUELO URBANO
“PLAZA DE FERIAS”
FOTOGRAFIA 8
Margen izquierda de la quebrada Tinajas, costado surocciodental del matadero municipal.
Zona de alta pendiente con cobertura de pastos.
Unidades Geomorfológicas
De acuerdo con el estudio de Microzonificación Sísmica de Medellín en la vertiente
noroccidental de la ciudad se presentan las siguientes unidades geomorfológicas:
ƒ
Unidad de planicies de vertiente (Upv): Esta unidad geomorfológica agrupa
todas los terrenos cuya inclinación es menor a los 5° y que se localizan por fuera del
fondo del valle, es decir, en las vertientes. Una de estas zonas se presenta hacia la
parte inferior del sector noroccidental de la ciudad. Como característica particular
dicha área presenta una forma alargada en sentido N-S y en ella se ubica los barrios
Alfonso López, Francisco Antonio Zea, Castilla parte baja, Tricentenario parte alta,
Belalcázar y Las Brisas; desarrollada sobre suelos residuales de anfibolitas y flujos de
escombros y lodos de espesor moderado; posee vertientes muy suaves, cortas,
planas e irregulares; además se observa fuertemente incisada por las corrientes del
sector que han generado cañones profundos con flancos empinados, tal y como se
presenta en las partes norte y sur del barrio Belalcázar.
ƒ
Unidad de vertientes largas (Uvl): Esta unidad geomorfológica corresponde a los
terrenos del sector noroccidental de la ciudad. Está limitada al oriente por la
estrecha franja de planicies aluviales asociadas al río Medellín en el tramo
comprendido entre la Terminal de Transporte y Bello, y al sur por el cauce de la
quebrada La Iguaná y el abanico aluvial relacionado posiblemente con ésta
corriente. Abarca terrenos pertenecientes a los barrios Boyacá, Toscana, Florencia,
Pedregal, Tejelo, Santander, Girardot, 12 de Octubre, El Progreso, Picachito, San
Martín de Porras, Castilla, Francisco Antonio Zea parte alta, Ferrini, Aures, Palenque,
La Pola, Robledo, Pilarica, La Cuchilla, El Cucaracho y Las Margaritas, entre otros.
Como su nombre lo indica, esta unidad se caracteriza por presentar unas pendientes
largas, con inclinación suave, aunque pasan paulatinamente a moderadas hacia el sector
superior y con condiciones bastante homogéneas en toda su extensión.
La linealidad de las vertientes partiendo en algunas partes desde la orilla izquierda del
Río, remontan el flanco occidental del valle sin sufrir cambios significativos o bruscos en
su dirección, inclinación o regularidad. La homogeneidad de esta unidad geomorfológica
se ve alterada en su parte basal, a la altura de los barrios Alfonso López, Castilla parte
baja, Belalcázar y la Plaza de Ferias, por la presencia de una superficie prácticamente
horizontal que fue descrita anteriormente.
DOCUMENTO TECNICO DE SOPORTE
32
PLAN PARCIAL DE REDESARROLLO EN SUELO URBANO
“PLAZA DE FERIAS”
Finalmente, debe mencionarse que, coincidiendo con su regularidad, esta unidad
geomorfológica se desarrolló en terrenos de composición homogénea, correspondientes
a un depósito de vertiente del tipo flujo de escombros y lodos maduro, dentro del cual
no fue posible identificar eventos diferentes que se correlacionaran con los hallados en
las demás vertientes del valle; por esto es que quizás la homogeneidad geomorfológica
esté señalando que dicho depósito fue un solo gran evento. Ver plano “Geomorfolia”.
3.2.1.2.4
Geología
Geología del Noroccidente de Medellín
Nos remitiremos al estudio de Microzonificación Sísmica de Medellín, para enmarcar el
área de interés. Dicho estudio presenta la cartografía geológica del sector noroccidental
de la ciudad a escala 1:10.000. A continuación se presentan las principales
características de las rocas y formaciones superficiales identificadas en esta zona.
Anfibolitas de la margen izquierda del río Medellín (KPa): Son rocas constituidas
esencialmente por horblenda y plagioclasa, de textura por lo general isotrópica a
bandeada, en ocasiones difícil distinguible de un gabro o una diorita. A nivel de
afloramiento esta roca está por lo general profundamente meteorizada, con desarrollo
de suelos residuales limosos de color amarillento a amarillo rojizo predominantemente.
Sobre la margen izquierda del río y noroccidente de la ciudad los terrenos se encuentran
modelados sobre estas rocas, pero están cubiertas por los flujos de vertiente derivados
de estas mismas rocas, de tal forma que sólo afloran en forma de ventanas erosivas.
Por lo general estas rocas se observan fuertemente meteorizadas, con desarrollo de
suelos residuales de espesor considerable, en general superior a los 20 m. El primer
nivel (IA-IB) está constituido por un limo arcilloso (MH) blando, de color pardo rojizo a
amarillo; pasa gradualmente a un saprolito limo-arenoso (ML) de color gris verdoso con
bandas blancas que presenta estructuras heredadas de la roca parental.
Depósitos no litificados: Bajo esta denominación de depósitos no litificados se
incluyen los depósitos aluviales, aluviotorrenciales, coluviales y los flujos de escombros o
lodos, además de los llenos de origen antrópico que por su extensión permiten ser
cartografiados.
Flujo de escombros y lodos maduros (Qfm): Este grupo de depósitos es el que
comprende la mayor parte de los terrenos cartografiados como flujos de escombros y
lodos. Por lo general estos eventos desarrollan una morfología irregular, de vertientes
suaves a moderadas. Bajo esta denominación fue cartografiado prácticamente todo el
sector noroccidental de la ciudad, al norte de la quebrada La Iguaná, con excepción de
algunas ventanas erosivas donde se observaron suelos residuales de las anfibolitas de la
margen izquierda. Cabe resaltar la extensión continua de esta unidad litológica en la
margen izquierda del río, incluyendo los barrios Toscana, Tricentenario, Plaza de Ferias,
Florencia, Boyacá, Las Brisas, Castilla, Francisco Antonio Zea, San Martín de Porres, 12
de Octubre, Córdoba y Santander.
Estos depósitos están constituidos por bloques rocosos heterométricos de anfibolitas,
estos bloques poseen un grado de meteorización de moderado a alto, con sus bordes
saprolitizados y el núcleo relativamente fresco. Además, los fragmentos más pequeños
están alterados en su totalidad. La matriz que los envuelve en general es un material
arcillo limoso (CL) o limo arcilloso (ML) de colores claros como pardo, gris y amarillo que
no presenta, en ocasiones, contactos tajantes con los bloques que envuelve.
Flujo de lodos y/o escombros recientes (Qfr): Ésta es la última y más reciente
serie de eventos de flujo, caracterizado por estar en la parte más baja de la vertiente.
DOCUMENTO TECNICO DE SOPORTE
33
PLAN PARCIAL DE REDESARROLLO EN SUELO URBANO
“PLAZA DE FERIAS”
Son flujos asociados a los últimos tramos de los actuales cauces; por lo general
conforman terrenos con alta humedad y una topografía suave y regular, lo cual sugiere
que estos depósitos presentan una edad relativamente más reciente que los depósitos
descritos anteriormente. Estos depósitos están compuestos por bloques rocosos,
angulosos y frescos, cuya composición depende de la cuenca donde se hayan generado,
envueltos en matriz limo arenosa parda, húmeda y suelta.
Llenos Antrópicos (Qll): La actividad urbanística y constructiva, propia de una ciudad
en crecimiento, genera una gran cantidad de escombros y materiales de rezaga, los
cuales deben ser dispuestos en otros lugares, dando lugar a depósitos artificiales que
pueden llegar a tener una extensión y espesor tan importante que permiten su
cartografía. La composición de estos depósitos es en extremo heterogéneo, desde
materiales homogéneos conformados con algunas normas técnicas hasta basura,
materia orgánica y escombros simplemente vertidos, con propiedades geotécnicas
pobres para cortes y capacidad portante. Dentro de esta unidad geológica también se
incluyen aquellas acumulaciones artificiales que es necesario conformar durante la
construcción de las obras de infraestructura de la ciudad.
Finalmente deben mencionarse dentro de esta categoría aquellas pequeñas unidades
presentes en las vertientes de la ciudad, donde, por las pendientes predominantes, es
necesario implementar la metodología de corte y lleno para la construcción de obras.
Ver plano “Litológico y Unidades Superficiales”.
Geología Local
En el área del proyecto no afloran unidades de roca fresca la cual se encuentra cubierta
por una unidad geológica constituida por depósitos de vertiente del Cuaternario Tardío.
Estos depósitos tuvieron su origen en desprendimientos y desplazamientos de masas de
roca y suelos preexistentes derivados de las anfibolitas que constituyen la roca basal en
el sector.
Tales materiales se desplazaron como flujos de lodo y de escombros y se depositaron en
las laderas en donde han permanecido, experimentando procesos de meteorización y
alteración química, lo que ha saprolitizado los depósitos más antiguos dando lugar a
suelos maduros.
Los depósitos de flujos maduros ( Qfm ) cubren prácticamente la totalidad de los
terrenos de la Plaza de Ferias aunque fueron intervenidos para la construcción de
parqueaderos, vías internas, corrales, y diversas edificaciones etc.
Los depósitos están constituidos por una matriz de limos arenosos de color amarillo
naranja, amarillo claro y café, que rodea bloques heterométricos y angulosos de
anfibolita, algunos descompuestos y otros en avanzado estado de meteorización. El
espesor de estos flujos puede alcanzar los 10 o más metros.
En la margen izquierda de la Quebrada Tinajas se identificaron pequeños depósitos de
flujos de lodos y de escombros recientes (Qfr) hacia la parte baja del cauce, algunos
socavados por la corriente.
En la parte oriental, por fuera de los límites de la Plaza de Ferias propiamente dicha, se
identificaron llenos antrópicos que fueron el resultado de las explanaciones que se
ejecutaron para la construcción de la plaza. Estos llenos se encuentran perfectamente
consolidados. Así mismo en el sector sur oriental se procesan abonos orgánicos
mezclando aserrín y cisco de arroz con los residuos orgánicos de la limpieza de corrales.
DOCUMENTO TECNICO DE SOPORTE
34
PLAN PARCIAL DE REDESARROLLO EN SUELO URBANO
“PLAZA DE FERIAS”
Geología superficial sector Plaza de Ferias de Medellín
En un gran porcentaje el área de planificación se encuentra construida, pavimentada, y
en el sector de los corrales tiene cobertura de empedrado. Por tal motivo la información
geológica se obtuvo de aquellos pocos sectores que no se encuentran construidos, de
los taludes de corte existentes en las vías de acceso, y en las márgenes de la quebrada
Tinajas, y por interpolación con observaciones realizadas en la quebrada la Moreno,
límite suroccidental del barrio Belalcázar. Así mismo se consultó la información del
estudio de Microzonificación Sísmica de la ciudad de Medellín.
Estratigrafía
Como es característico de las formaciones de depósitos de vertiente se puede presentar
una considerable variabilidad lateral pero es posible identificar en las formaciones
superficiales características geotécnicas comunes que los permiten agrupar en dos tipos
de depósito no litificados:
ƒ
Llenos Antrópicos: Como resultado de las explanaciones que fueron realizadas
para adecuación de los terrenos y construcción de la Plaza de Ferias se presentan
superficialmente algunos llenos antrópicos ya consolidados y con espesores
máximos encontrados son menores de 2 metros. Tales llenos se encuentran en las
áreas vecinas a desniveles bruscos como en el costado occidental del muro de
contención que separa la vía de acceso y el área de corrales.
Estos llenos fueron construidos con limos arcillosos resultantes de las excavaciones
ejecutadas en las zonas de corte.
También se encuentran llenos antrópicos en la cisquera, localizada en la parte sur
oriental, donde termina la Feria; igualmente, en la franja de terreno que se extiende
desde la Feria hasta la vía regional, las Empresas Varias operó un lleno sanitario el
cual ha presentado un buen comportamiento de estabilidad y cuyos espesores no
sobrepasan de 5 metros.
ƒ
Flujos de Escombros y Lodos Maduros: En las áreas en donde se cortó material
o debajo de los llenos antrópicos se presentan desde
la superficie hasta
profundidades entre 4 y 8 metros, suelos de origen coluvial del tipo de flujos de
lodos y de escombros maduros y saprolitizados. Los depósitos están conformados
por limos arcillo arenosos de color amarillo naranja y café rojizo los cuales han
desarrollado óxidos de hierro por lo cual presentan una importante cohesión que
les genera una gran estabilidad y resistencia a la erosión superficial. La matriz de
los depósitos
rodea bloques
heterométricos de
anfibolita parcialmente
meteorizados.
Estos suelos han experimentado preconsolidación por desecación por lo cual son de
consistencia dura y baja compresibilidad. Pertenecen a los grupos MH y CH de la
Clasificación Unificada de Suelos.
Por debajo de los 8 metros los depósitos están constituidos por limos arenosos y
arenas limosas de los grupos ML, CL y SM de la Clasificación Unificada, y son de
menor compresibilidad y mayor capacidad admisible de soporte que las capas
superiores, la cual se estima en 40 Ton/m2.
ƒ
Nivel Freático: Puede esperarse que los niveles freáticos se presentan a
profundidades del orden de 6 a 8 metros.
DOCUMENTO TECNICO DE SOPORTE
35
PLAN PARCIAL DE REDESARROLLO EN SUELO URBANO
“PLAZA DE FERIAS”
3.2.1.2.5
Procesos Morfogenéticos
Son aquellos procesos erosivos o de remoción en masa que pueden indicar sectores con
inestabilidad manifiesta o potencial, y que es necesario tener presente en la proyección
de las obras. Como gran parte del predio se encuentra construido, para la identificación
de estos procesos se recurrió a observar el estado de las obras y posibles señales de
inestabilidad del terreno tales como: Hundimientos en el pavimento, agrietamiento y
basculamiento de andenes, obras hidráulicas, muros de cerramiento, muros de
contención, edificaciones, además de verificar el estado de los taludes de corte, y
estado de los cauces de las corrientes naturales. A continuación se describen los
procesos identificados en el sector:
Procesos erosivos: Se consideran aquellos procesos que provocan la perdida del suelo
por acción del agua en movimiento:
ƒ
Erosión Laminar: es un fenómeno que se presenta de forma muy local en aquellas
áreas verdes donde se ha perdido la cubierta vegetal por culpa de otros factores
como el tráfico peatonal. Es un fenómeno que no reviste importancia debido a las
características de la matriz que compone los suelos del predio ya que en los lugares
donde está presente no hay formación de surcos ni arrastre de material que afecte
principalmente las obras hidráulicas. Esta erosión puede darse de forma más intensa
en las zonas de depósitos antrópicos ya que son materiales muy sueltos que pueden
ser arrastrados en eventos de lluvias; sin embargo no se identificó al momento de la
visita al predio, que existan grandes volúmenes de materiales que hayan sido
arrastrados y acumulados posteriormente.
ƒ
Terracetas: Es un proceso erosivo generado por el pisoteo del ganado, el cual puede
generar focos erosivos importantes en terrenos de alta pendiente. En el predio está
presente de forma aislada y debido a que las pendientes son suaves y el terreno
altamente cohesivo no son causantes de focos erosivos importantes, y donde está
presente solo afecta la cubierta vegetal (Ver fotografía Nº 6).
ƒ
Socavación de cauces y orillas: Este fenómeno es producido por el arrastre de
material del fondo y las orillas de los cauces permanentes en periodos de creciente.
La única corriente permanente y de importancia es la quebrada Tinajas. El fenómeno
de socavación se presenta en varios puntos a lo largo del cauce y es más intenso en
aquellos sitios donde depósitos recientes han invadido el cauce natural (Ver
fotografía Nº 9). Aunque en la actualidad es un fenómeno que no afecta de forma
directa los predios en estudio, en algunos sitios es intensa lo que puede
desencadenar más adelante la removilización de los depósitos recientes por perdida
de masa basal.
FOTOGRAFIA 9
Margen izquierda Quebrada Tinajas. Flujo de lodo Reciente con bajo ángulo
de reposo. En su base presenta fuerte socavación por parte de la corriente.
DOCUMENTO TECNICO DE SOPORTE
36
PLAN PARCIAL DE REDESARROLLO EN SUELO URBANO
“PLAZA DE FERIAS”
Es de anotar que este fenómeno es fácilmente controlable con la adecuación de obras
de protección o con la canalización de la quebrada, como sucede desde la cota 1492
m.s.n.m. hasta la Autopista norte.
Procesos de remoción en masa: No se identificaron procesos de remoción en masa
o deslizamientos que en la actualidad afecten amplias zonas del predio o de forma
directa las obras existentes. Solo se identificaron cicatrices de antiguos deslizamientos
los cuales se encuentran en la actualidad estables, en las márgenes de la quebrada
Tinajas, pero como ya se mencionó algunos están afectados por erosión hídrica en su
base. También se observaron pequeños desprendimientos de material en las caras de
los taludes de corte que son comunes mientras tales superficies adquieren un estado de
madurez. Tales desprendimientos ya han sido cubiertos por vegetación y están estables.
Es de anotar que en la quebrada La Moreno, por fuera del área de estudio, se presenta
un gran deslizamiento activo en la margen derecha de la quebrada, lo que sugiere que
el material de los depósitos en sectores de alta pendiente de la zona noroccidental,
pueden ser altamente inestables, razón por la cual es conveniente implementar obras de
protección en las márgenes de la quebrada Tinajas, donde se presentan pendientes
superiores a los 30º.
En conclusión, en los predios propiedad de Empresas Varias del Municipio de Medellín
donde actualmente funciona la Plaza de Ferias, se identificó un mismo tipo de material
correspondiente a depósitos del tipo flujo de escombros y lodos, compuestos por una
matriz limosa altamente cohesiva, con bloques de anfibolita de hasta 1 m de diámetro
en estado fresco hasta muy meteorizada. Son terrenos de baja pendiente en la mayoría
del área correspondiente a explanaciones. No se identificaron procesos erosivos que
actualmente comprometan los terrenos o las obras existentes. Sin embargo, se sugiere
la implementación de obras de protección en las márgenes de la quebrada Tinajas, para
impedir la socavación de las orillas lo que puede generar remoción de los materiales
depositados.
3.2.1.2.6
Aptitud del Uso del suelo
En el plano de “Zonificación de la Aptitud Geológica para el Uso y Ocupación del Suelo”
se presenta la zonificación de los terrenos que conforman el área de planificación de
acuerdo con la aptitud.
Se presenta la zona B “Area con Restricciones geológicas leves” (estables de pendientes,
utilizables) que comprende toda la parte occidental ocupada por la Feria, los
parqueaderos, las oficinas administrativas, el Matadero, el frigorífico y el coliseo, etc.
La zona C “Areas con restricciones geológicas moderadas” (estabilidad condicionada),
comprende toda el área desde el muro que delimita la feria por su extremo oriental
hasta la actual vía regional y el ramal que la une con la carrera 64 AA.
La zona E “Area de manejo especial” (no utilizable), comprende los retiros de 10 m y 25
m de la Quebrada Tinajas, los retiros de 10 m de los caños Héctor Abad Gómez y del
caño X localizado en el sector norte.
Se presentan además las franjas ocupadas por vías existentes o proyectadas del
proyecto y las franjas de 16 m de ancho de las dos líneas de transmisión de energía que
cruza los terrenos de la Feria, áreas en las cuales no se permiten construcciones.
DOCUMENTO TECNICO DE SOPORTE
37
PLAN PARCIAL DE REDESARROLLO EN SUELO URBANO
“PLAZA DE FERIAS”
Conclusiones y Recomendaciones
De acuerdo con los reconocimientos geológicos y geomorfológicos llevados a cabo y con
la información geotécnica derivada de estudios realizados en ese sector se puede
concluir y recomendar:
Por las propiedades geotécnicas identificadas en esta parte de la vertiente occidental
del valle de Medellín se puede asegurar que no se requiere ejecutar sondeos en esta
etapa de los estudios para examinar la viabilidad técnica y económica. Los desarrollos
urbanísticos que se llevarán a cabo en cada unidad de gestión, deberán realizar estudios
geológicos – geotécnicos de detalle.
3.2.1.3
Flora
Para la realización de la caracterización biótica del predio, fue necesario el
reconocimiento de la vegetación que se encuentra dispersa por el mismo.
Como parte de la descripción del componente florístico se realizó el recorrido por el
predio de la “Plaza de Ferias” para lograr la identificación de las especies vegetales
presentes en el mismo.
Identificación de las condiciones existentes en el predio
En conjunto la zona administrativa de las Empresas Varias y la Plaza de Ferias, se
caracterizan por ser una construcción pública con amplia proporción de espacio verde.
Detalle
Plaza de Ferias y zona comercial
Matadero y Marranera
Zona administrativa y Coliseo
Taller y planta basuras antigua
Retiro cisquera y escuela
Totales
Area total
(Has)
14
2.8
3.40
2.8
10
33.0
Área verde
(Has)
3.482
0.591
0.123
0.117
6.950
11.263
%
24.8
21.1
3.2
4.2
69
34.1
FUENTE: Plan de Manejo Ambiental para la Central de Faenados y Feria de Ganados. 1998
El área verde suma 11 hectáreas, que representa el 34.1% del área bruta total. Esta
proporción de verde es desde luego, muy superior a la de las zonas residenciales del
entorno en donde es inferior al 10%.
En la Plaza de Ferias, Matadero y Área Administrativa hay múltiples espacios blandos
cubiertos con vegetación introducida y un primer estrato de grama. En estas zonas se
han plantado árboles, arbustos, plántulas y gramas de muy diversas especies que dan
en general un aspecto agradable y mejoran las condiciones ambientales; la variedad de
árboles y arbustos permiten además la presencia de avifauna.
Las principales zonas verdes se localizan en cuatro sectores principales:
ƒ
ƒ
Sector 1: Corresponde a una franja del predio localizada en el lindero con la
Autopista Norte. Dicho sector, se ha convertido en un aislante natural del lote,
sumado al desnivel que existe entre la vía y el predio.
Sector 2: Corresponde a otro corredor de condiciones similares al anterior,
localizado entre la zona de parqueaderos y el sector de los corrales.
DOCUMENTO TECNICO DE SOPORTE
38
PLAN PARCIAL DE REDESARROLLO EN SUELO URBANO
“PLAZA DE FERIAS”
ƒ
ƒ
Sector 3: Corresponde al extremo oriental del predio, en el talud que separa los
corrales de la Avenida Regional y que a su vez permite el aislamiento del lote de esta
vía y de la zona oriental en general.
Sector 4. En general corresponde a zonas con especies arbóreas aisladas que no
constituyen coberturas uniformes, como por ejemplo la zona de los corrales o en las
oficinas de EEVV.
Lista de especies observadas en el predio
Familia
Anacardiaceae
Nombre común
Nombre científico
Núm. de ind.
Mango
Mangifera indica
97
Falso pimiento
Schinus terebinthifolius
1
Ciruelo
Spondias mombin
6
Annonaceae
Guanabana
Annona muricata
5
Araliaceaea
Cheflera
Scheflera actinophylla
4
Bignoniaceae
Gualanday
Jacaranda mimosifolia
32
Tulipán
Sphatodea campanulata
25
Guayacán
Tabebuia spp.
9
Ceiba
Ceiba pentandra
1
Balso
Ochroma pyramidale
1
Cacao de monte
Pachira aquatica
2
Casco de vaca
Bauhinia kalbreyeri
1
Acacia amarilla
Caesalpinia
peltophoroides
19
Carmín
Cassia siamea
16
Velero
Cassia spectabilis
13
Flamboyán
Delonix regia
6
Bombacaceae
Caesalpiniaceae
Clavellino
1
Combretaceae
Almendro
Ochroma pyramidale
3
Cupressaceae
Cipres
Cupressus lusitanica
1
Fabaceae
Búcaro
Erythrina edulis
30
Malvaceae
Majagua
Hybiscus tiliaceus
1
Mimosaceae
Guamo
Inga sp
3
Leucaena
Leucaena leucocephala
67
Chiminango
Pithecellobium dulce
4
Samán
Pithecellobium saman
10
Carbonero
Pithecollobium arboreum
5
Falso laurel
Ficus benjamina
6
Caucho
Ficus sp
5
Ficus
Ficus sp
3
Escobillón
Callistemon speciosus
3
Eucalipto
Eucaliptus saligna
7
Guayabo
Psidium guajava
17
Moraceae
Myrtaceae
DOCUMENTO TECNICO DE SOPORTE
39
PLAN PARCIAL DE REDESARROLLO EN SUELO URBANO
“PLAZA DE FERIAS”
Familia
Nombre común
Nombre científico
Núm. de ind.
Pomo
Syzygium jambos
1
Oleaceae
Urapán
Fraxinus chinensis
17
Palmae
Palma pescado
Caryota urens
1
Palma fenix
Phoenix canariensis
2
Palma
2
Polygonaceae
Vara Santa
Triplaris sp
1
Rutaceae
Limón
Citrus lemon
24
Sapindaceae
Loro
Dilodendron costarricense 10
Chumbimbo
Sapindus saponaria
2
Surrumbo
Trema micrantha
13
Ulmaceae
NN1
27
Ver plano anexo “Componente Arbóreo”
Parte de los individuos se encuentran en regular estado debido a que están ubicados en
la zona de los corrales y aunque tienen una protección, para evitar que los animales los
dañen, han sido sometidos a podas intensivas las cuales han dañado su arquitectura
principalmente los flamboyanes.
Los gaulanday que se encuentran sembrados en los separadores han alcanzado un gran
tamaño y el espacio con el que cuentan es pequeño, lo cual ha generado la afectación
de los muros.
Del recorrido se puede concluir que hay varios individuos que se deben conservar o
transplantar, ya que pueden permanecer en el planteamientos futuro. En la siguiente
Tabla se presenta el listado y en el plano “Componente Arbóreo a Conservar” se
muestra la localización actual.
En el sector noroccidental entre la vía que conduce a la regional y el muro de
aislamiento de la Feria y en el sector norte (separador de la autopista norte) se
encuentra un sembrado de leucaenas, el cual tiene una altura promedio de 4 m y un
dap de 17 cm.
Lista de especies a conservar
Familia
Nombre común
Nombre científico
Núm. de ind.
Annonaceae
Guanabana
Annona muricata
5
Bignoniaceae
Guayacán
Tabebuia spp.
4
Bombacaceae
Ceiba
Ceiba pentandra
1
Cacao de monte
Pachira aquatica
2
Mimosaceae
Guamo
Inga sp
3
Palmae
Palma pescado
Caryota urens
1*
Palma fenix
Phoenix canariensis
2*
Palma
Polygonaceae
2*
Vara Santa
Triplaris sp
DOCUMENTO TECNICO DE SOPORTE
1
40
PLAN PARCIAL DE REDESARROLLO EN SUELO URBANO
“PLAZA DE FERIAS”
Familia
Sapindaceae
Nombre común
Nombre científico
Núm. de ind.
Loro
Dilodendron costarricense 10
Chumbimbo
Sapindus saponaria
2
* Las palmas deben ser conservadas en lo posible en el sitio actual
FERIA DE GANADO
DB 1
IDENTIFICACIÓN DEL IMPACTO
Dimensión Biótica
Componente Flora
Elemento
Densidad
Actividades que lo
Adecuación de las áreas a intervenir
generan
Efecto
o Eliminación de la cobertura vegetal y descapote
Impacto
DESCRICION DEL IMPACTO
Dado que toda la cobertura vegetal existente en el predio, está constituida por
individuos de baja valoración ecológica, debido a razones como un regular estado
fitosanitario (lo cual se evidencia en el amarillamiento de sus hojas y en la caída de la
corteza) y que ya es tiempo de que sean reemplazados, no es muy relevante la
afectación de este componente por la adecuación de las áreas a intervenir.
Para la estimación de la biomasa vegetal existente en el predio se emplearon las
siguientes ecuaciones de volumen, para árboles individuales, para el ciprés y para el
eucalipto:
Para las especies mixtas se empleo el Modelo general de conicidad:
Vt = g * H * 0,3
Donde: Vt = Volumen total,
g = Área basal, (g = D2 * 3,1416/40 000)
H = Altura total.
Para Cupressus lusitanica:
Vt =-0,17007 + (0,00045 * D2) + 0,01283 * H
Donde: Vt = Volumen total,
D = Diámetro,
H = Altura total.
Para Eucalyptus sp:
Vt = 0.01785+0.0000374*DAP^2*H
Donde: Vt = Volumen total,
D = Diámetro,
H = Altura total.
El cálculo del volumen de biomasa a remover es de 72,30 m³ , en la Tabla 3 se
presentan los resultados de la estimación de volúmenes con los citados modelos. Los
valores de diámetro y altura son el promedio obtenido para cada grupo.
Se generará una afectación negativa, de extensión parcial, irreversible y magnitud
moderada.
MEDIDA DE MANEJO
Programa de aprovechamiento forestal y revegetalización de la zona
Programa de manejo de materia orgánica (material de descapote)
Estimación del volumen de biomasa
Nombre común
Altura
Diámetro
Volumen total
Eucaliptos sp
9,4
39,0
4,12
Cupressus lusitanica
4,0
21,0
0,40
DOCUMENTO TECNICO DE SOPORTE
41
PLAN PARCIAL DE REDESARROLLO EN SUELO URBANO
“PLAZA DE FERIAS”
Nombre común
Altura
Diámetro
Volumen total
Especies mixtas
4,8
24,8
67,80
TOTAL
3.2.1.4
72,30
Recurso Aire
Dado que la preocupación ambiental por la contaminación atmosférica es creciente
debido en gran medida a su indisoluble relación con los aspectos de salud pública, es
necesario evaluar las condiciones de calidad del aire en el área de planificación.
Contaminantes a Analizar
La caracterización de la calidad de aire se enfocó a los contaminantes primarios
establecidos como patrón en las normas de inmisión de calidad de aire según el Decreto
02/82, es decir, se analizaron TSP, NOx y SO2. Lo anterior no desconoce la importancia
de otros contaminantes, como por ejemplo el PM10, pero dado que no existen normas
establecidas al respecto y se requeriría de estudios de amplio espectro para poder
adoptar principios de precaución, no se consideró conducente adelantar muestreos de
este estilo toda vez que:
ƒ
ƒ
ƒ
El alcance del monitoreo, simplemente indicativo y no representativo desde el punto
de vista estadístico
Las normas vigentes en general establecen criterios percentiles multianuales.
La ausencia de estándares normativos establecidos en Colombia limita la aplicación
de las mediciones.
Estrategia de Muestreo
Definición de Número de Puntos y Número de Muestras por Punto
De acuerdo con las recomendaciones realizadas por la EPA, un muestreo de este estilo,
en área urbana, permite cubrir un radio de acción superior a 500 m2, razón por la cual
se considera que con la definición de un punto de muestreo se tipifican las condiciones
promedio en lo predios.
Con el objeto de determinar cual sería la ubicación adecuada del equipo, se debe
responder a las siguientes preguntas:
ƒ
ƒ
ƒ
¿Cuáles son las fuentes de contaminación en el sector?
¿Cómo se comportan dichas fuentes diaria, semanal y estacionalmente?
¿Cuál es el interés del monitoreo y cuál es la incidencia de dichas fuentes?
Dado que interesa evaluar las condiciones medias de calidad de aire en el predio, en
especial en los sectores donde se ubicará el uso más vulnerable (residencial) se
consideró oportuno ubicar los equipos sobre la terraza de la galería que permite el
acceso a las oficinas de la Central Ganadera. Este sitio cumple con las condiciones
establecidas por la EPA y lo establecido en el Decreto 02/82.
Acogiendo a las recomendaciones de REDAIRE se adoptó un ciclo mínimo de muestreo
de 10 días para cada uno de los contaminantes analizados. En total se recolectan
entonces 10 muestras, una diaria, para cada uno de los contaminantes de interés.
Equipos Seleccionados:
Muestreo de TSP: Muestreador de alto volumen marca Graseby
Muestreo de SO2 y NOx: Muestreador de 3 gases marca Graseby
DOCUMENTO TECNICO DE SOPORTE
42
PLAN PARCIAL DE REDESARROLLO EN SUELO URBANO
“PLAZA DE FERIAS”
Método de Muestreo.
Decreto 02/82.
Se siguieron los métodos de muestreo establecidos en el
Resultados del Muestreo
Muestreo de TSP
La tabla siguiente resume los resultados para el monitoreo de este contaminante:
FILTRO
FECHA
DÍA
PESO
INICIAL
(g)
PESO
DIREFEREN DE
FINAL (g)
PESO (g)
PROM Q
(CARTA
CFM)
TIEMPO
(HORAS)
Volumen
total (m3)
Conc
(µg/m3)
1
23-Abr-02
Ma
4.39978
4.5776
0.177820
50.0
24.00
1325.8
134.1
2
24-Abr-02
Mi
4.40934
4.56019
0.150850
50.0
24.00
1325.8
113.8
3
25-Abr-02
Ju
4.42408
4.59128
0.167200
50.0
24.00
1325.8
126.1
4
26-Abr-02
Vi
4.43988
4.55771
0.117830
50.0
24.25
1325.8
88.9
5
27-Abr-02
Sa
4.42133
4.52464
0.103310
54.0
23.75
2008.02
51.4
6
28-Abr-02
Do
4.42557
4.58051
0.154940
50.0
24.00
1880.35
82.4
7
29-Abr-02
Lu
4.4427
4.58408
0.141380
52.0
23.50
1914.03
73.9
8
30-Abr-02
Ma
4.44262
4.55149
0.108870
53.0
23.67
1357.96
80.2
9
1-May-02
Mi
4.44554
4.53755
0.092010
53.0
23.75
1362.55
67.5
10
2-May-02
Ju
2.72128
2.81419
0.092910
54.0
23.67
1381.58
67.2
Los datos anteriores pueden apreciarse en el siguiente gráfico:
Concentración de TSP (ug/m3)
140,0
120,0
100,0
Concentracion 80,0
(ug/m3)
60,0
40,0
20,0
0,0
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
Día de MUestreo
En general puede apreciarse que la gran mayoría de los datos se aglutinan alrededor de
los 80 µg/m3 con excepción de los tres primeros días cuando la concentración estuvo
por encima de los 100 µg/m3, alcanzando un valor máximo el día martes 23 de abril,
mientras que el mínimo registrado fue de 51.4 µg/m3 el día sábado 27 de abril de los
corrientes.
Es importante destacar que el muestreo no indica que la concentración aumente el día
lunes a pesar de que es el día de mayor actividad en la Plaza de Ferias, lo que nos
induce a pensar que los aportes adicionales del día uno son poco representativos en
relación con las fuentes aledañas permanentes y su nivel de variabilidad diaria y horaria.
Muestreo de NOx
La tabla siguiente resume los resultados obtenidos: (Ver resultados de laboratorio en el
anexo No 2)
DOCUMENTO TECNICO DE SOPORTE
43
PLAN PARCIAL DE REDESARROLLO EN SUELO URBANO
“PLAZA DE FERIAS”
FILTRO
FECHA
DÍA
Masa (µg) Caudal
(l/min)
Caudal
(m3/día)
Concentración
final (µg/m3)
1
23-Abr-02
Ma
9.93550
0.3496
0.503424
19.7
2
24-Abr-02
Mi
9.68754
0.3496
0.503424
19.2
3
25-Abr-02
Ju
2.24883
0.1796
0.258624
8.7
4
26-Abr-02
Vi
6.09216
0.1796
0.258624
23.6
5
27-Abr-02
Sa
5.10033
0.3474
0.500256
10.2
6
28-Abr-02
Do
4.23248
0.3474
0.500256
8.5
7
29-Abr-02
Lu
15.14260
0.1444
0.207936
72.8
8
30-Abr-02
Ma
6.71206
0.1444
0.207936
32.3
9
1-May-02
Mi
3.11668
0.2735
0.39384
7.9
10
2-May-02
Ju
2.24883
0.2735
0.39384
5.7
Los datos anteriores pueden representarse en el siguiente gráfico:
Concentración de NOx (ug/m3)
80,0
60,0
Concentración
40,0
(ug/m3)
20,0
0,0
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
Días
En primera instancia debe indicarse que los datos obtenidos están en general agrupados
por debajo de los 20 µg/m3 y existe un valor sumamente alto, superior a la variación
estadística aceptable de 3σ por lo que puede indicarse que de dicho análisis es factible
descartar este dato, además dada la tipología de las fuentes, el que el lunes aumente
considerablemente el parque automotor hacia la Plaza no justifica un incremento de
dicha magnitud. Es recomendable entonces que a futuro se adelanten nuevas
mediciones de calidad de aire que permitan corroborar dicha información. Los valores
máximos reportados son de 32.3 µg/m3, mientras que el mínimo registrado es de 5.7
µg/m3 .
Muestreo de SO2
Los resultados del muestreo se presentan en la siguiente tabla (ver resultados de
laboratorio en el anexo No 2)
FILTRO FECHA
DÍA Masa (µg) Caudal
(l/min)
Caudal
(m3/día)
1
2
3
4
5
6
7
8
Ma
Mi
Ju
Vi
Sa
Do
Lu
Ma
0.503424
0.503424
0.258624
0.258624
0.500256
0.500256
0.207936
0.207936
23-Abr-02
24-Abr-02
25-Abr-02
26-Abr-02
27-Abr-02
28-Abr-02
29-Abr-02
30-Abr-02
0.27538
23.90328
0.21480
0.27538
0.94181
0.88122
0.27538
0.15421
0.3496
0.3496
0.1796
0.1796
0.3474
0.3474
0.1444
0.1444
DOCUMENTO TECNICO DE SOPORTE
Concentra
ción final
(µg/m3)
0.5
47.5
0.8
1.1
1.9
1.8
1.3
0.7
44
PLAN PARCIAL DE REDESARROLLO EN SUELO URBANO
“PLAZA DE FERIAS”
FILTRO FECHA
DÍA Masa (µg) Caudal
(l/min)
Caudal
(m3/día)
9
10
Mi
Ju
0.39384
0.39384
1-May-02
2-May-02
0.51772
0.21448
0.2735
0.2735
Concentra
ción final
(µg/m3)
1.3
0.5
El gráfico de este comportamiento es el siguiente:
Concentración de SO2 (ug/m3)
5,0
4,0
Concentración
(ug/m3)
3,0
2,0
1,0
0,0
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
Días
Los datos anteriores reportan valores inferiores a los 5 µg/m3, valores muy bajos, pero
que pueden ser explicados por la baja presencia de industrias en este sector de la
ciudad (más adelante se podrá apreciar una comparación con los datos de REDAIRE). El
valor máximo registrado corresponde a 47.5 µg/m3, valor que está totalmente por fuera
del rango y que además, de acuerdo con los análisis de laboratorio posee un volumen
de muestra muy bajo que impide cumplir con los requisitos mínimos de muestreo de
acuerdo con lo indicado por el Decreto 02/82, razón por la cual es conveniente
descartar dicho valor.
Reporte de calidad de aire de REDAIRE
De acuerdo con lo indicado por REDAIRE en el Boletín Nº 7 sobre la calidad de aire en el
Valle de Aburrá, el reporte para algunas estaciones de la zona norte, es el siguiente:
ESTACIÓN
Girardota
Bello
U de A
TSP (Datos Nov 00 – Jun 01)
Media Máx Nº
de
muestras
50
115
44
77
164
54
86
169
47
SO2 (Datos Mar – Jun 01)
Media Máx Nº
de
muestras
26
90
30
34
121
30
23
39
26
NOx (Datos Mar – Jun 01)
Media Máx
Nº
de
muestras
27
62
30
29
54
30
41
77
26
En general la calidad de aire en dichas estaciones está dentro del rango (de buena)
aceptable que cumple la norma, para el caso de todos los contaminantes analizados,
cumpliendo con lo indicado por las normas vigentes, tanto para el caso de las normas
promedio anual como para el caso de las normas máximas diarias. Debe destacarse que
los niveles más altos se presentan para el caso de TSP mientras que para los
contaminantes restantes los valores recolectados están siempre por debajo del 30% del
limite permisible de la norma de inmisión.
Si se comparan los datos obtenidos en el muestreo con los valores reportados para la
zona norte del Valle de Aburrá, puede concluirse lo siguiente:
ƒ
El nivel medio de TSP (84,9 µg/m3) supera los valores medios registrados por
REDAIRE, en especial en las muestras colectadas entre los días 23 y 25 de abril de
los corrientes. Si se suprimiesen estos valores al momento de calcular los promedios
DOCUMENTO TECNICO DE SOPORTE
45
PLAN PARCIAL DE REDESARROLLO EN SUELO URBANO
“PLAZA DE FERIAS”
el valor obtenido sería de 72.1 µg/m3, valor que se acerca a los valores reportados.
Debe anotarse sin embargo que este valor medio se asemeja a las condiciones de la
ciudad y es concordante con la presencia de las fuentes en el sector.
ƒ
El nivel medio de NOx (20.9 µg/m3) coincide con los niveles reportados por
REDAIRE, sin embargo el promedio es más alto de lo normal debido a la presencia
del valor del 29 de abril (72.8 µg/m3), si se suprime dicho dato, el valor promedio
sería de 15.08 µg/m3, cifra inferior al valor medio registrado y que podría
eventualmente explicarse por la localización del sitio de muestreo pero que requiere
de análisis consistentes en el tiempo que corroboren dicha información.
ƒ
El valor promedio de SO2 es de 1.12 µg/m3, valor que es muy bajo en relación con
los reportes de REDAIRE y que podría eventualmente explicarse por la localización
del sitio de muestreo, pero que requiere de análisis consistentes en el tiempo que
corroboren dicha información.
Niveles de concentración de fondo
De acuerdo con los datos reportados por REDAIRE, los rangos de los niveles de
concentración de fondo para los contaminantes analizados son:
ESTACIÓN
TSP
(µg/m3)
21 – 34
30 – 53
45 – 55
Girardota
Bello
U de A
NOx
(µg/m3)
0 – 12
5 – 15
14 – 24
SO2
(µg/m3)
0 – 10
4 – 13
1 – 10
De acuerdo con la tabla anterior, como es de esperarse, los muestreos realizados se
encuentran por encima del rango de la concentración de fondo, sin embargo, y para
ratificar lo anteriormente indicado, la concentración obtenida de SO2 está muy cercana a
los niveles inferiores del rango de concentración de fondo, por lo que es recomendable
realizar a futuro nuevos muestreos que corroboren dicha información.
Identificación de las fuentes
Analizado el área aledaña al predio, se identifican las siguientes fuentes de
contaminación:
ƒ
Fuentes móviles: Son la principal fuente de contaminación del sector. Los flujos más
relevantes son los que se presentan sobre la Autopista (Carrera 64C), sobre la vía de
enlace con la Avenida Regional (Carrera 64AA) y la avenida regional (Carrera 64 A).
Además se registran niveles importantes de aporte en la circulación interna en la
Plaza por efecto de los parqueaderos, las vías internas y la zona de embarcaderos de
ganado y básculas.
ƒ
Fuentes fijas: Procedentes de algunas industrias del sector, como por ejemplo, Zenú.
ƒ
Fuentes de área: En el sector no se aprecian áreas fuente o fuentes abiertas de
contaminación que puedan influir en la calidad de aire del sector.
No existen en el sector fuentes de contaminación que tipifiquen algún impacto
atmosférico diferente de los previstos por REDAIRE y que puedan tener incidencia
negativa para el uso futuro del área de planificación.
DOCUMENTO TECNICO DE SOPORTE
46
PLAN PARCIAL DE REDESARROLLO EN SUELO URBANO
“PLAZA DE FERIAS”
Marco legal e impactos esperados sobre la población futura
Las normas de inmisión están establecidas por el Decreto 02/82 y pueden resumirse de
la siguiente manera:
CONTAMINANTE NORMA DE CONDICIONES DEL MUESTREO
INMISIÓN
(µg/m3)
TSP
100
Promedio geométrico anual de todas las muestras
recolectadas en forma continua durante un año.
400
Máximo valor diario que sólo puede excederse una
vez en el año
NOx
100
Promedio geométrico anual de todas las muestras
recolectadas en forma continua durante un año.
400
Máximo valor diario que sólo puede excederse una
vez en el año
SO2
100
Promedio geométrico anual de todas las muestras
recolectadas en forma continua durante un año.
400
Máximo valor diario que sólo puede excederse una
vez en el año
De acuerdo con lo anterior, el muestreo realizado no podría compararse taxativamente
con la norma anual y los valores colectados serían un simple indicador de la calidad de
aire frente a los estándares normativos.
Los promedios obtenidos y los máximos respectivos (descartando aquellos datos que por
su comportamiento contienen errores dentro del proceso de muestreo) son:
PROMEDIO MÁXIMO
(µg/m3)
(µg/m3)
84.9
134.1
15.08
32.3
1.12
1.9
CONTAMINANTE
TSP
NOx
SO2
Si se analizan los datos anteriores:
ƒ
Para el caso de TSP el valor medio se encuentra por debajo del nivel anual y la
calidad de aire es buena de acuerdo con el índice de calidad de aire para la ciudad.
El valor máximo registrado está un 50% por debajo de la norma máxima diaria,
indicativo de que la zona dista mucho de los niveles de alerta establecidos por el
Decreto 948 de 1995. Lo anterior implica que no deben esperarse impactos
negativos que pongan en peligro a la población futura.
ƒ
Para el caso del NOx el valor medio es muy inferior al valor medio anual, lo que
implica un índice de calidad de aire bueno que no genera molestias o alteraciones en
la salud para los habitantes del sector. El valor máximo registrado es muy bajo en
relación con lo indicado en las normas y por ende la calidad de aire en la zona, en
cuanto a este contaminante se refiere, dista mucho de los niveles de alerta.
ƒ
Para el caso de SO2 los valores registrados, tanto medios como máximos, se
encuentran muy por debajo de lo establecido en la norma y son indicadores de una
calidad de aire buena que no interfiere con el bienestar de los habitantes del sector.
DOCUMENTO TECNICO DE SOPORTE
47
PLAN PARCIAL DE REDESARROLLO EN SUELO URBANO
“PLAZA DE FERIAS”
Olores Ofensivos
Dado el proceso de desmonte de la Plaza de Ferias, y su convivencia temporal con los
desarrollos urbanísticos del plan parcial “Plaza de Ferias”, es conveniente realizar un
breve análisis de las condiciones que se presentan en el área de planificación.
Los principales efectos que por olores se registraban en la Plaza de Ferias en períodos
anteriores, se originaban en la operación del cooker para el procesamiento de la sangre
y desperdicios cárnicos en el matadero. Producto de las múltiples quejas de la población
residente en el sector, dicha operación se suprimió y en la actualidad estos residuos se
entregan a una empresa que los procesa por fuera del Área Metropolitana.
No existen procesos adicionales que originen olores ofensivos reconocidos y los olores
registrados proceden de los corrales, áreas que se suprimirán progresivamente, por lo
que es poco probable que dichos olores se propaguen en forma indefinidamente hacia
las zonas ocupadas por el desarrollo del lote.
Las demás actividades que se desarrollan en la Plaza de Ferias (marraneras, matadero,
etc) se encuentran totalmente confinadas y no ocasionan mínimos problemas sobre las
zonas externas, prueba de ello es que en los recorridos de campo realizados al interior
no se evidenciaron olores ofensivos.
Debe destacarse que el mejoramiento de las condiciones de salubridad al interior de la
Plaza de Ferias ha reducido la presencia de gallinazos y de moscas.
3.2.1.5
Contaminación por Ruido.
El muestreo de ruido que se presenta a continuación pretende caracterizar los niveles de
ruido ambiental que se perciben en la Feria de Ganado a causa de las actividades que se
generan tanto adentro, como en los alrededores de ésta.
Principalmente la influencia de la Autopista Norte, ubicada en las inmediaciones de la
Feria, hace necesaria una caracterización del ruido ambiental en esta zona con el fin de
definir si los niveles de ruido estén dentro de los rangos establecidos las normas
ambientales actuales. Se realizaron comparaciones de los niveles obtenidos mediante
muestreos, con los límites establecidos para el período diurno tanto en zonas
comerciales, como en zonas residenciales y para los puntos ubicados adentro y afuera
de la Feria. Este análisis permitirá una adecuada comprensión de la situación actual
analizada desde diferentes puntos de vista. Igualmente se definen las zonas con más
altos niveles de ruido y las causas que los generan.
Con la realización de este muestreo, así como la elaboración de los análisis
correspondientes, se busca cumplir con los siguientes objetivos:
ƒ
Caracterizar el ruido ambiental que se genera al interior de la Feria de Ganado.
ƒ
Caracterizar el ruido ambiental que se percibe en las afueras y adentro de la Feria,
generado por el tránsito de vehículos sobre la Autopista Norte.
ƒ
Aportar información técnica para uso en la evaluación de control de ruido, es decir,
propiciar elementos de juicio que puedan ser tenidos en cuenta a la hora de
establecer medidas de control.
Muestreo de Ruido Ambiental
La medición se realizó de acuerdo con lo ordenado por la Resolución 8321 de 1983 del
Ministerio de Salud:
DOCUMENTO TECNICO DE SOPORTE
48
PLAN PARCIAL DE REDESARROLLO EN SUELO URBANO
“PLAZA DE FERIAS”
“Art.18 - Los niveles de presión sonora se determinarán con un
medidor de nivel sonoro calibrado, con el filtro de ponderación A y
respuesta rápida, en forma continua durante un periodo no inferior
de 15 minutos, se empleará un dispositivo protector contra el viento
para evitar errores en las mediciones cuando sea el caso.”
La caracterización del ruido ambiental en la Feria de Ganado se llevó a cabo en los días
lunes 29 y martes 30 de abril y jueves 2 de mayo, durante los cuales se realizaron
mediciones de las principales actividades que se desarrollan dentro de la Feria, así como
igualmente se caracterizaron las horas de poca o nula actividad con el fin de tener
parámetros de comparación.
Dentro de la Feria y en sus alrededores se seleccionaron 12 puntos de muestreo, los
cuales serán descritos más adelante. La jornada de muestreo comprende las horas en
que hay actividad en las instalaciones, aproximadamente entre 6:00 am a 6:00 pm.
La información obtenida durante los días de muestreo se procesó y analizó, con el fin de
obtener el Nivel de Ruido Equivalente (Leq) para cada punto, mediante la siguiente
expresión (Harris, Manual de Medidas Acústicas y Control del Ruido, 1995):
Leq = 20 Log10 (10L1/20 + 10L2/20 + … + 10Ln/20) – 20 Log10 n
(1)
Donde Lx corresponde al nivel de presión sonora (NPS) y n al número de muestras
recolectadas.
Los niveles de ruido encontrados en las instalaciones de la Feria y en sus alrededores
pueden considerarse representativos ya que durante el tiempo en el cual se adelantaron
estos muestreos no se presentaron actividades diferentes a las que se realizan
normalmente allí. El tráfico vehicular no presentó ninguna anomalía durante este lapso
de tiempo, además no se presentaron actividades antrópicas extemporáneas que
pudiesen alterar significativamente los niveles de ruido que generalmente se presentan.
Puede considerarse que los niveles de ruido encontrados corresponden al ruido
ambiental que se presenta en la zona.
Equipo Utilizado:
ƒ
ƒ
ƒ
ƒ
Sonómetro (Impulse sound level meter) marca QUEST TECHNOLOGIES, modelo
2700, con filtros de ponderación A, B, C y lineal.
Filtro de bandas de octava marca QUEST, modelo OB-100.
Calibrador marca QUEST (114dB a 1000Hz).
Serial No. HU-6010028.
Estrategia de Muestreo: Las mediciones solo se realizaron en el período diurno, más
exactamente durante las horas de actividad dentro de la Feria, que como se mencionó
anteriormente comienza a las 6:00 am y termina aproximadamente a las 6:00 pm. Se
entiende como periodo diurno las horas comprendidas entre las 7:00 am y las 9:00 pm,
pero para este caso y dadas las características de la zona, se incluirá la hora de 6 a 7
am como parte del periodo diurno.
El periodo diurno según la resolución 8321/83 va de 7:01 a.m. a las 9:00 p.m.
Puntos de muestreo: De los 12 puntos de muestreo seleccionados 2 se encuentran
en los alrededores de la Feria, uno en el parqueadero norte y el otro sobre la Autopista
Norte en el lindero con el parqueadero principal. Los otros 10 puntos se ubican adentro
de las instalaciones. Ver plano con los puntos de muestreo.
DOCUMENTO TECNICO DE SOPORTE
49
PLAN PARCIAL DE REDESARROLLO EN SUELO URBANO
“PLAZA DE FERIAS”
La ubicación de todos los puntos y las características más relevantes de acuerdo con los
objetivos planteados se describen a continuación:
PUNTO DE
MUESTREO
1
2
UBICACIÓN
OBJETIVO
Frente a la báscula principal Medición de ruido proveniente de la
(Sector norte)
báscula y del paso de ganado
3
Camino de paso a
(Corredor nororiental)
corrales Medición de ruido
movimiento de ganado
generado
por
4
Camino de paso a corrales Medición de ruido
(Corredor noroccidental)
movimiento de ganado
generado
por
5
Camino de paso a corrales Medición de ruido
(Corredor suroccidental)
movimiento de ganado
generado
por
6
Camino de paso a
(Corredor suroriental)
7
8
corrales Medición de ruido generado por
movimiento de ganado
Medición de ruido proveniente de la
Frente a la báscula (Sector Sur) báscula, paso de ganado, circulación de
peatones, etc.
Corredor
comercial
(Sector Medición de ruido generado en cafetería,
suroriental)
por peatones, altavoz, etc.
9
Corredor
comercial
suroccidental)
(Sector Medición de ruido generado en cafetería,
por peatones, altavoz, etc.
10
Marraneras
Medición de ruido generado por
movimiento, peso, etc. de marranos.
11
Parqueadero sector norte
Medición de ruido generado por tránsito
vehicular alrededor del parqueadero.
12
Lindero autopista norte
parqueadero principal
- Medición de ruido generado por
tránsito vehicular en la autopista.
el
el
Descripción de Procesos y Actividades
Los días de mayor actividad dentro de la Feria son el lunes y el martes, especialmente el
lunes que es cuando llegan los camiones con el ganado y se procede a pesarlo y a
distribuirlo. De éste punto en adelante el traslado de ganado es constante todo el lunes
y martes, constituyéndose como la principal actividad. De igual manera, también llegan
carros con cerdos el lunes, los cuales se pesan y se marcan para después ser vendidos.
En los demás días de la semana el movimiento en la Feria disminuye a medida que
pasan los días y se agotan el ganado y los cerdos. El jueves hay subasta de ganado
desde las 2:00 pm aproximadamente. En las caballerizas hay más actividad a medida
que pasan los días de la semana.
La distribución del ganado en los corrales de la Feria es la actividad más constante, la
cual es realizada por arrieros que llevan al ganado desde la báscula o posteriormente
desde el corral del vendedor al corral del comprador, gritando y haciendo ruidos que
guían a los animales. Esta actividad como se dijo antes es la que más niveles de ruido
genera junto al cierre de puertas de los corrales y a la marcación de cerdos.
Resultados
Las mediciones puntales tomadas en cada uno de los sitios de muestreo se procesaron
mediante la siguiente expresión (Harris, Manual de Medidas Acústicas y Control del
Ruido, 1995), que corresponde al Nivel de Presión Sonora Equivalente (Leq):
DOCUMENTO TECNICO DE SOPORTE
50
PLAN PARCIAL DE REDESARROLLO EN SUELO URBANO
“PLAZA DE FERIAS”
Leq = 20 Log10 (10L1/20 + 10L2/20 + … + 10Ln/20) – 20 Log10 n
(1)
A continuación se presentan los resultados obtenidos luego del procesamiento de la
información de campo mediante la expresión (1) para cada punto de medición.
Resultados punto de muestreo 1.
PUNTO DE MUESTREO 1
Fecha
Circuito Inicio Fin
Leq
Lmax Lmin Actividad que causa el máximo
1
06:00 06:15 68,8
83,1
63,3
2
09:20 09:35 70,7
86,1
69,9
3
16:00 16:15 66,7
78,9
60,9
4
06:00 06:15 61,7
82,3
59,2
5
09:40 09:55 64,7
75,2
60,1
Altavoz
Mayo, 2 6
08:00 09:10 60,9
73,7
57,9
Altavoz
Abril, 29
Abril, 30
RESULTADO (dB)
Altavoz
66,30 80,95 62,93
Resultados punto de muestreo 2.
PUNTO DE MUESTREO 2
Fecha
Circuito Inicio Fin
Leq
Lmax Lmin Actividad que causa el máximo
1
06:20 06:35 74,4
87,2
67,8
Abril, 29 2
09:40 09:55 78,9
95,3
71,1
3
16:20 16:35 64,3
77,4
62,6
4
06:20 06:35 62,1
68,4
60,6
5
10:20 10:35 63,2
81,6
61,6
Actividad en la caballeriza - perros.
Mayo, 2 6
09:35 09:50 63,6
72,2
57,2
Altavoz
Abril, 30
RESULTADO (dB)
70,43 85,05 64,77
Resultados punto de muestreo 3.
PUNTO DE MUESTREO 3
Fecha
Circuito Inicio Fin
Leq
Lmax Lmin Actividad que causa el máximo
1
06:40 06:55 65,4
67,3
61
Abril, 29 2
10:00 10:15 63,6
95,8
62,4
3
17:00 17:15 62,8
81,2
63,9
4
07:20 07:35 64,4
68,4
58,6
5
10:40 10:55 59,1
76,7
59,3
Mayo, 2 6
09:55 10:10 57,9
76,7
55,7
Abril, 30
RESULTADO (dB)
Bocina Autopista
Abre y cierra puerta de corral
62,61 83,69 60,55
DOCUMENTO TECNICO DE SOPORTE
51
PLAN PARCIAL DE REDESARROLLO EN SUELO URBANO
“PLAZA DE FERIAS”
Resultados punto de muestreo 4.
PUNTO DE MUESTREO 4
Fecha
Circuito Inicio Fin
Leq
Lmax Lmin Actividad que causa el máximo
1
07:00 07:15 67,3
83,4
63,2
Abril, 29 2
10:20 10:35 68,4
98,8
63,6
3
16:40 16:55 64,7
86,1
61
4
07:40 07:55 61,7
75,9
59,2
5
11:00 11:15 62,8
78,6
58,1
Mayo, 2 6
10:15 10:30 59,4
67,7
57,2
Abril, 30
RESULTADO (dB)
Altavoz
64,61 87,31 60,72
Resultados punto de muestreo 5.
PUNTO DE MUESTREO 5
Fecha
Circuito Inicio Fin
Leq
Lmax Lmin Actividad que causa el máximo
1
07:20 07:35 72,6
77,4
65,7
Abril, 29 2
10:40 10:55 59,1
93,2
57,6
3
17:20 17:35 62,4
65,5
59
4
08:00 08:15 66,2
78,9
61,3
5
11:20 11:35 59,1
78,6
56,6
Mayo, 2 6
10:35 10:50 58,7
63,2
55,6
Abril, 30
RESULTADO (dB)
Cierran puerta cava metálica.
64,69 81,79 60,03
Resultados punto de muestreo 6.
PUNTO DE MUESTREO 6
Fecha
Circuito Inicio Fin
Leq
Lmax Lmin Actividad que causa el máximo
1
07:40 07:55 62,1
70,3
Abril, 29 2
11:00 11:15 65,1
101,7 60,9
3
17:40 17:55 62,5
73,7
59,3
4
08:20 08:35 59,4
68,8
58,4
5
11:40 11:55 63,6
73,7
57
Abril, 30
RESULTADO (dB)
58,2
Avioneta
62,74 88,78 58,86
DOCUMENTO TECNICO DE SOPORTE
52
PLAN PARCIAL DE REDESARROLLO EN SUELO URBANO
“PLAZA DE FERIAS”
Resultados punto de muestreo 7.
PUNTO DE MUESTREO 7
Fecha
Circuito Inicio Fin
Leq
Lmax Lmin Actividad que causa el máximo
1
08:00 08:15 74,1
93,9
2
11:20 11:35 55,7
105,6 61,7
Altavoz
4
08:40 08:55 66,2
92,8
66,6
Altavoz
Abril, 30 5
12:00 12:15 69,6
86,8
56
Altavoz
6
13:40 13:55 66,6
84,2
60,2
Ganado en la báscula
Abril, 29
RESULTADO (dB)
68
Altavoz
68,22 96,17 63,55
Resultados punto de muestreo 8.
PUNTO DE MUESTREO 8
Fecha
Circuito Inicio Fin
Leq
Lmax Lmin Actividad que causa el máximo
1
08:20 08:35 68,1
87,6
66,2
2
11:40 11:55 69,6
98,4
67,7
Altavoz.
4
09:00 09:15 56,8
84,9
58,9
Altavoz.
Abril, 30 5
12:20 12:35 69,9
98,8
61,7
Altavoz.
6
14:00 14:15 69,6
88,7
66,2
Abril, 29
RESULTADO (dB)
67,89 93,59 64,72
Resultados punto de muestreo 9.
PUNTO DE MUESTREO 9
Fecha
Abril, 29
Abril, 30
Circuito Inicio Fin
Leq
Lmax Lmin
Actividad que causa el máximo
1
08:40 08:55 68,4
80,8
65,4
Música en cafeterías
2
12:00 12:15 63,2
94,1
61,7
Altavoz
4
09:20 09:35 65,1
73,3
61,5
Camión saliendo
5
13:20 13:35 61,7
76,7
61,8
RESULTADO (dB)
64,97 85,24 62,76
DOCUMENTO TECNICO DE SOPORTE
53
PLAN PARCIAL DE REDESARROLLO EN SUELO URBANO
“PLAZA DE FERIAS”
Resultados punto de muestreo 10.
PUNTO DE MUESTREO 10
Fecha
Circuito Inicio Fin
Leq
Lmax Lmin Actividad que causa el máximo
Abril, 29 1
09:00 09:15 93,2
104,9 86,4
4
07:00 07:15 73,4
90,2
66,6
5
10:00 10:15 71,4
83,1
62,2
Abril, 30
RESULTADO (dB)
Cerdos chillando
Altavoz.
85,12 97,40 78,18
Resultados punto de muestreo 11.
PUNTO DE MUESTREO 11 (PARQUEADERO NORTE)
Fecha
Circuito Inicio Fin
Leq
Lmax Lmin Actividad que causa el máximo
Abril, 30
06:40 06:55 69,2
90,6
63,6
Mayo, 2
09:15 09:30 67,3
78,2
61,7
RESULTADO (dB)
Bocina
68,30 86,45 62,70
Resultados punto de muestreo 12.
PUNTO DE MUESTREO 12 (AUTOPISTA)
Fecha
Circuito Inicio Fin
Mayo, 2
Leq
Lmax Lmin Actividad que causa el máximo
11:00 11:15 67,7
77,8
67,3
11:15 11:30 68,1
72,2
66,2
RESULTADO (dB)
67,90 75,44 66,77
Análisis de Resultados
Punto de Muestreo 1
Se ubicó sobre el puente que permite el paso peatonal desde el centro al costado
oriental de las instalaciones, ubicado exactamente frente a la báscula. Durante el primer
día de muestreo correspondiente al lunes se registraron niveles altos de ruido, debido a
que como se explicó antes éste es el día de mayor actividad en la Feria. El máximo Leq
de 70,7 dB se registró a las 9:20 am cuando el movimiento de ganado es alto y la
afluencia de personas en los corredores se empieza a incrementar. En el circuito 1
también se registró un alto valor con 68,8 dB al momento en que se inicia la actividad
en la báscula, después de que los camiones descargan los animales. El valor obtenido en
el circuito 6 refleja la influencia de la Autopista y las vías cercanas sobre los niveles de
ruido ambiental, ya que ese día y más aún a esa hora era casi nula la actividad dentro
de la Feria, razón por la que los 60,9 dB obtenidos pueden considerarse como el ruido
ambiental que generan las vías que se encuentran alrededor del lote, especialmente la
autopista norte que es la que más tráfico vehicular posee.
Analizando los valores del Lmax se puede concluir que la operación del altavoz dentro de
las instalaciones de la Feria es la actividad que más ruido genera, alcanzando en este
DOCUMENTO TECNICO DE SOPORTE
54
PLAN PARCIAL DE REDESARROLLO EN SUELO URBANO
“PLAZA DE FERIAS”
punto de muestreo valores hasta de 78,9 dB. En los últimos 4 circuitos se obtuvieron
valores de Lmin que representan el ruido de fondo generado por el tránsito vehicular en
las vías cercanas, registrando niveles de 59,2 dB (circuito 4), 60,9 dB (circuito 3) y 60,1
dB (circuito 5), los cuales corroboran el valor obtenido en el circuito 6 como una
aproximación al nivel de ruido ambiental proveniente de la Autopista y las vías cercanas.
El resultado obtenido con la ecuación (1) para este punto de muestreo fue 66,30 dB,
valor que representa el nivel de ruido ambiental que se percibe allí en el período diurno.
Punto de Muestreo 2:
Este punto se ubicó sobre un pequeño puente peatonal que se encuentra frente a la
báscula, debajo del cual pasa el ganado que se llevará a los corrales ubicados en la zona
occidental de la Feria. En general los valores Leq obtenidos en cada circuito superan los
registrados en el punto 1 debido principalmente al constante paso de peatones hablando
sobre todo en los dos primeros días de la semana, actividad que en el punto 1 no se
registraba. El mayor Leq se registró en el circuito 2 cuando la actividad en la Feria es
intensa alcanzando los 78,9 dB entre las 9:40 am y 9:55 am. Se debe tener en cuenta
que este puente peatonal es más bajo que el puente sobre el que se ubicó el punto de
muestreo 1, además de que es más frecuente el paso de ganado bajo el punto 2 que
bajo el punto 1. En los últimos 3 circuitos se nota la considerable disminución de
actividad en la Feria, reflejada en la reducción de los niveles de ruido ambiental.
Igualmente los Lmin obtenidos en los circuitos 4, 5, y 6 caracterizan el ruido ambiental
proveniente del tránsito vehicular en los alrededores de la Feria con valores como 60.6
dB, 61.6 dB y 57.2 dB respectivamente.
El Leq resultado para este punto no solo caracteriza el ruido generado por la descarga y
movimiento de ganado, sino también el generado por el paso de peatones hablando
cerca al punto de muestreo.
Punto de Muestreo 3:
Este punto se encuentra un poco más alejado de la influencia del ruido proveniente de
las vías cercanas, siendo también la actividad con el ganado menos intensa que la que
se presenta en los puntos 1 y 2. Por esta razón los niveles de ruido encontrados son un
poco más bajos que los registrados en los puntos anteriores. El máximo Leq fue
obtenido en el circuito 1 con 65,4 dB y el menor se presentó el jueves 2 de mayo
cuando la actividad es casi nula. Los Lmin obtenidos en los circuitos 4, 5 y 6 caracterizan
el ruido ambiental que se percibe en este punto proveniente del tránsito vehicular en la
Autopista y las vías cercanas, siendo éstos niveles menores a los registrados en los
puntos 1 y 2 con valores de 58.6 dB, 59.3 dB y 55.7 dB respectivamente para cada
circuito. El Lmin obtenido en el circuito 3 muestra como los niveles de ruido
provenientes de la Autopista son mayores en la tarde que en la mañana, en este caso
alcanzando el valor de 63,9 dB entre las 5 y 5:15 p.m., el cual supera a los mencionados
anteriormente.
Los 62,61 dB obtenidos después de aplicar la ecuación (1) a los Leq de cada circuito,
representan aproximadamente el nivel de ruido ambiental que se percibe en el punto de
muestreo 3.
Punto de Muestreo 4:
Con un comportamiento similar al presentado en el punto de muestreo 1, el mayor Leq
se registró en el circuito 2 con 68,4 dB generados por el frecuente movimiento de
ganado sobre el corredor occidental de la Feria. Los Lmin encontrados en los últimos 4
circuitos muestran el nivel de ruido que se percibe a causa del tráfico vehicular sobre la
Autopista y las vías cercanas, registrando valores similares a los obtenidos en los dos
primeros puntos de muestreo. En el sector occidental de la Feria sobre el cual se ubica
este punto, hay más actividad que en el sector oriental donde se ubica el punto 3 e
DOCUMENTO TECNICO DE SOPORTE
55
PLAN PARCIAL DE REDESARROLLO EN SUELO URBANO
“PLAZA DE FERIAS”
igualmente se encuentra más cerca de la Autopista, razón por la cual el Leq resultado en
el punto 4 de 64,61 dB, que supera al obtenido en el punto 3.
Punto de Muestreo 5:
Se ubica sobre el costado occidental, al igual que el punto 4 pero más al sur después del
corredor de entrada. En el primer circuito se dejó algún ganado en espera para ser
llevado al matadero justo bajo el punto de muestreo, actividad que implicó la necesidad
de que varios arrieros estuvieran constantemente gritando para controlar el ganado. Por
esta razón en el primer circuito se registró un alto nivel de ruido de 72,6 dB. Después de
esta actividad los otros registros siguieron la tendencia que se presentó en los puntos
anteriores, aunque los Lmin a causa de la distancia mostraron un nivel de ruido
ambiental debido al tráfico vehicular menor que el encontrado en los puntos anteriores.
Registros como 56.6 dB y 55.6 dB caracterizan aproximadamente el ruido ambiental que
se percibe en este punto a causa de los carros sobre la Autopista principalmente.
El Leg resultado correspondiente a 64,69 dB para este punto caracteriza
aproximadamente el nivel de ruido ambiental que se recibe a causa tanto de la actividad
de la Feria como de la actividad vehicular en los alrededores.
Punto de Muestreo 6:
De nuevo el Leq registrado en el circuito 2 es mayor que el obtenido en el circuito 1
siendo 65.1 dB y 62.1 dB respectivamente, debido principalmente a que la actividad
durante el circuito 2 es más intensa. Igualmente se observa a través de los Lmin
obtenidos para los circuitos 3, 4 y 5 que el ruido aportado la Autopista es mayor en la
tarde que en la mañana, 59.3 dB a las 5:40 pm y 58.4 dB y 57 dB a las 8:20 am y 11:40
a.m. respectivamente. Cabe anotar que si este punto de muestreo se encuentra más
alejado de la Autopista que el punto 4 y a su vez registra valores de Lmin muy similares
a los obtenidos en este punto, es porque se encuentra entre dos corredores en los
cuales hay locales comerciales en los que se escucha música, afectando los Lmin
obtenidos.
En términos generales los 62.74 dB obtenidos al aplicar la ecuación (1) a los Leq
registrados en cada circuito representan aproximadamente el nivel de ruido ambiental
que se percibe en el punto 6.
Punto de Muestreo 7:
Ubicado frente a la báscula que se encuentra en el sector sur y sobre el corredor
oriental de paso peatonal, las mediciones aquí hechas muestran un comportamiento
diferente a las de los puntos anteriores. Pueden observarse los altos niveles alcanzados
por la utilización del altavoz llegando a registrar hasta 105.6 dB entre los Lmax, valor
que incrementa considerablemente el nivel de ruido ambiental en el sector. Los Lmin se
ven afectados en su mayoría por el paso y habla de las personas que transitaron cerca
al punto de muestreo. El máximo Leq se alcanzó el lunes entre las 8 am y 8:15 am,
llegando hasta 74.1 dB generados por el movimiento de ganado. La actividad que se
desarrolló durante los circuitos 4, 5 y 6 para este punto fue mayor que la que se llevó a
cabo en la báscula del sector norte frente a la cual se ubicaron los puntos 1 y 2, además
de que el paso de personas también fue mayor. Por estas razones los Leq en éstos
circuitos fueron más altos de los observados en los puntos anteriores con valores de
66.6 dB, 69.6 dB y 66.6 dB respectivamente para los circuitos 4, 5 y 6. El resultado
obtenido para el Leq, el cual fue 68.22 dB indica la presencia de un nivel de ruido
ambiental más pronunciado que en los puntos de muestreo anteriores.
DOCUMENTO TECNICO DE SOPORTE
56
PLAN PARCIAL DE REDESARROLLO EN SUELO URBANO
“PLAZA DE FERIAS”
Punto de Muestreo 8:
Este punto se ubicó en una zona de alto flujo de personas, entre un restaurante ubicado
sobre el corredor comercial suroccidental y la subasta. En general los Leq obtenidos en
este puntos son altos, inclusive en horas de bajo movimiento de ganado como en el
circuito 6, lo que nos indica que la música, el paso de personas y la actividad en el
restaurante son las actividades que ejercen más influencia sobre los niveles de ruido
ambiental. El máximo Leq se obtuvo en el circuito 5 a la hora de almuerzo cuando más
afluencia de personas hay en esta zona con 69.9 dB. En general los Lmin no se pueden
considerar como indicadores del ruido de fondo proveniente del la Autopista debido a
que la actividad alrededor del punto de muestreo es constante. De igual manera que en
el caso anterior la utilización del altavoz genera los niveles más altos de ruido
alcanzando hasta 98.8 dB, que inclusive superan a los registrados por esta misma
actividad en los puntos 1, 2, 4 y 6 debido principalmente a la reverberación que genera
el techo y las paredes en el corredor comercial. El resultado obtenido para el Leq final
correspondiente a 67.98 dB caracteriza aproximadamente el nivel de ruido ambiental
que se percibe en este punto de muestreo.
Punto de Muestreo 9:
Así como el punto anterior, éste se ubica sobre un corredor comercial pero en este caso
es el central, cerca de un restaurante en una zona que no presenta mucho flujo de
personas. El máximo Leq se obtuvo en el primer circuito cuando el movimiento de
ganado es intenso, registrando 68.4 dB. De nuevo se observa como la utilización del
altavoz en el corredor comercial genera un Lmax tan alto como 94.1 dB. Para las
mediciones hechas en este punto de muestreo los Lmin no se pueden considerar como
indicativos del ruido proveniente de la autopista y vías cercanas ya que la música
proveniente del restaurante afecta los registros mínimos. El resultado obtenido después
de aplicar la ecuación (1) fue 64.97 dB, los cuales caracterizan aproximadamente el nivel
de rudo ambiental que se percibe en este punto.
Punto de Muestreo 10:
Ubicado en las marraneras, este punto es el más crítico en cuanto al nivel de ruido se
refiere, ya que todos los Leq obtenidos superan la norma establecida. El máximo Leq se
obtuvo el lunes en las horas de la mañana con 93.2 dB, cuando la llegada de cerdos al
lugar es intensa y se comienza con la compraventa y posteriormente el marcaje, siendo
esta última la actividad que genera los niveles más altos de ruido, alcanzando hasta los
104.9 dB cuando los cerdos chillan. Ya cuando la actividad y la cantidad de cerdos es
menor los niveles de ruido se reducen considerablemente hasta los 71.4 dB. El Leq
resultado fue 85.12 dB, el cual caracteriza el nivel de ruido ambiental en este punto de
muestreo.
Punto de Muestreo 11 (Parqueadero Norte):
Las mediciones en este punto fueron realizadas con el fin de caracterizar principalmente
el nivel de ruido ambiental proveniente del tráfico vehicular en las vías aledañas. El
punto se ubicó aproximadamente a 6 metros de la malla que separa el parqueadero de
la vía externa, casi frente al cruce de vías que permite el paso a la Autopista. Se observó
que la bocina de un camión genera 90.6 dB estando a aproximadamente 10 metros del
punto de muestreo. En términos generales el Leq resultado caracteriza
aproximadamente el ruido ambiental, el cual fue 68.3 dB.
Punto de Muestreo 12 (Autopista):
Ubicado aproximadamente a 8 metros de la acera lateral a la Autopista, sobre el predio
correspondiente al parqueadero principal de la Feria, las mediciones aquí realizadas
caracterizaron el ruido ambiental que se genera por el tránsito vehicular sobre la
DOCUMENTO TECNICO DE SOPORTE
57
PLAN PARCIAL DE REDESARROLLO EN SUELO URBANO
“PLAZA DE FERIAS”
Autopista Norte. El resultado obtenido después de aplicar la ecuación (1) a los dos Leq
registrados fue 67.90 dB, valor que caracteriza el ruido ambiental proveniente de
tránsito vehicular sobre la autopista.
Resultados Generales
Para obtener el Leq correspondiente para cada período de medición en cada punto de
muestreo, se procedió a aplicar la expresión (1) a la totalidad de datos en cada punto de
muestreo. A continuación se recopilan los valores del Leq obtenidos:
Resultados generales.
RESULTADOS GENERALES dB(A)
PUNTO
Leq
Lmax
Lmin
1
66,30
80,95
62,93
2
70,43
84,87
64,77
3
62,61
83,09
60,55
4
64,61
87,21
60,72
5
64,69
81,79
60,03
6
62,74
88,78
58,86
7
68,22
96,17
63,55
8
67,89
90,09
64,72
9
64,97
85,24
62,76
10
85,12
97,40
78,18
Parq. Norte
68,30
85,26
62,70
Autopista
67,90
75,44
66,77
Comparación de los Resultados con la Norma Ambiental
El siguiente cuadro nos muestra los límites establecidos por la legislación ambiental,
Resolución 8321/83, para la generación de ruido dependiendo de la clasificación de la
zona y del periodo de actividad.
Ruido, Límites Permitidos.
NIVEL DE PRESIÓN SONORA EN dB(A)
Clasificación de la zona
Período diurno
Período nocturno
7:01 AM – 9:00 PM 9:01 PM – 7:00 AM
Zona I, Residencial
65
45
Zona II, Comercial
70
60
Zona III, Industrial
75
75
Zona IV, Tranquilidad
45
45
DOCUMENTO TECNICO DE SOPORTE
58
PLAN PARCIAL DE REDESARROLLO EN SUELO URBANO
“PLAZA DE FERIAS”
Mediciones Dentro de la Feria
En el siguiente gráfico se comparan los resultados obtenidos dentro de la feria con las
normas ambientales establecidas para zona comercial y zona residencial en el periodo
diurno.
COMPARACIÓN DE LOS RESULTADOS DENTRO DE LA FERIA
100
95
90
85
80
75
70
65
60
55
50
45
40
35
30
25
20
15
10
5
0
dB (A)
Leq
Lmax
Lmin
1
2
3
4
5
6
7
PUNTOS DE MUESTREO
8
9
10
En donde:
Norma ambiental para el periodo diurno en zona comercial.
Norma ambiental para el periodo diurno en zona residencial.
Comparando los resultados obtenidos dentro de la Feria con la norma ambiental
establecida para las zonas comerciales en el periodo diurno, se concluiye que solo en
dos puntos de muestreo se superan los 70 dB impuestos por la ley, éstos son el punto 2
con 70.43 dB y el punto 10 con 85.12 dB. Como se explicó en el análisis de resultados,
en el punto 2 se presenta alta circulación de personas hablando que ayudan a
incrementar los niveles registrados solo por el movimiento del ganado, razón por la cual
no se puede suponer que esta en este sector la que genera el nivel que supera la
norma. El punto de muestreo 10 si presenta un nivel crítico de ruido ambiental que
supera considerablemente la norma, e inclusive hasta los valores mínimos superan el
límite de 70 dB, pero se debe tener en cuenta que en este punto la influencia de la
Autopista y vías cercanas es casi nula.
Teniendo como parámetro de comparación la norma establecida por la legislación para
zonas residenciales la cual es de 65 dB en el período diurno, se puede observar que
son más los puntos que exceden el límite; a los puntos 2 y 10 ahora se unen el 1, 7 y 8
con registros de 66.3 dB, 68.22 dB y 67.89 dB respectivamente. En el punto 1 la
medición registró le nivel de ruido generado principalmente por la actividad en la
báscula principal ubicada en el sector norte, lo que indica que el nivel de ruido que se
registra allí proveniente de la Autopista no es lo suficientemente significativo como para
superar la norma de 65 dB. Los niveles obtenidos en los puntos 7 y 8 poseen la
particularidad de haber sido considerablemente afectados por el paso de personas
hablando, la fuerte mezcla de ruidos que se genera por la utilización del altavoz y en
menor medida por la música proveniente de los locales comerciales, razones por las
cuales los niveles de ruido pueden ser reducidos, estableciendo un control en el uso del
DOCUMENTO TECNICO DE SOPORTE
59
PLAN PARCIAL DE REDESARROLLO EN SUELO URBANO
“PLAZA DE FERIAS”
altavoz y en los volúmenes de los equipos en los locales comerciales, hasta obtener
valores por debajo de la norma.
Mediciones en las Afueras de la Feria
Comparando los resultados obtenidos en las afueras de la Feria con la norma ambiental
establecida para las zonas comerciales en el período diurno se pudo comprobar que
en ninguno de los dos puntos de muestreo se superó el límite de 70 dB, siendo los
registros obtenidos de 68.3 dB y 67.9 dB para los puntos 11 y 12 respectivamente. Se
puede concluir que si en estos puntos los niveles de ruido generados por el tránsito en
la Autopista y vías aledañas no superan la norma, menos lo hará al interior de la Feria.
El siguiente gráfico compara los resultados obtenidos en las afueras de la Feria con las
normas ambientales establecidas para zona comercial y zona residencial en el período
diurno.
dB
RUIDO PROVENIENTE DE VÍAS EXTERNAS
90
85
80
75
70
65
60
55
50
45
40
35
30
25
20
15
10
5
0
Leq
Lmax
Lmin
11
12
PUNTOS DE M UESTREO
En donde:
Norma ambiental para el período diurno en zona comercial.
Norma ambiental para el período diurno en zona residencial
Si se tiene como parámetro de comparación la norma establecida por la legislación para
zonas residenciales, los niveles encontrados en estos dos puntos si superan el límite.
Es decir, cerca de la Autopista y al cruce de vías que se encuentra frente al parqueadero
norte de la Feria los niveles de ruido superan la norma establecida por la legislación para
zonas residenciales en periodo diurno.
Conclusiones
ƒ
Las actividades que generan los niveles puntuales de ruido más altos son la
utilización del altavoz, sobre todo en los corredores comerciales, el cierre de puertas
de los corrales y los gritos de los arrieros para guiar el ganado, actividades que
exceptuando la última, pueden ser controladas con el fin de reducir los niveles.
ƒ
Los Lmin obtenidos en los puntos de muestreo del 1 al 6 permiten caracterizar
aproximadamente el nivel de ruido que en éstos se percibe a causa del tránsito
vehicular sobre la Autopista Norte y algunas vías aledañas.
ƒ
Los Leq resultado en los puntos de muestreo ubicados sobre el parqueadero norte y
la Autopista superan los límites establecidos para zonas residenciales mas no los
relacionados con zonas comerciales.
DOCUMENTO TECNICO DE SOPORTE
60
PLAN PARCIAL DE REDESARROLLO EN SUELO URBANO
“PLAZA DE FERIAS”
ƒ
El nivel de ruido ambiental más alto se obtuvo en el punto de muestreo 10 en las
marraneras, debido a los chillidos de los cerdos cuando estos son marcados con
calor.
ƒ
Según el comportamiento de los Lmin obtenidos en algunos puntos de muestreo se
puede deducir que los niveles de ruido ambiental en la Autopista norte son mayores
en la tarde que en la mañana.
3.2.1.6
Análisis de Restricciones Ambientales y Determinantes para la
Ocupación del Territorio.
Este ejercicio se asimila al concepto de análisis de restricciones ambientales dentro del
proceso de desarrollo de estudios ambientales (aportes de la ingeniería ambiental dentro
de la identificación de alternativas). Dentro de este numeral se realiza un compendio de
la información suministrada en el numeral anterior y se relaciona con las potencialidades
de ocupación del territorio que las condiciones ambientales actuales y esperadas
indican. Para mantener la coherencia en relación con los numerales anteriores se
realizará el análisis de restricciones para cada uno de los componentes analizados, en
cada uno de los tres estadios de desarrollo del plan parcial, incluyendo un estado cero
de referencia que es el aconsejable de acuerdo con la línea base.
3.2.1.6.1
Período Cero –Línea Base Actual (2002): El análisis corresponde a las
condiciones actuales del predio y su entorno.
Restricciones para el mejoramiento de la calidad de aire:
Los muestreos de calidad de aire en el predio no evidenciaron problemas que pusieran
en riesgo el lote y los usos actuales, además demostraron que las actividades al interior
del lote no son generadoras de altos niveles de contaminación, sin embargo, la
presencia de un alto número de fuentes móviles en la zona indican que es necesario
adoptar medidas para el manejo efectivo de esta problemática.
Determinantes para la ocupación del territorio: Debe tenerse en cuenta los
siguientes aspectos generales:
ƒ
ƒ
La dinámica de las fuentes de contaminación en el sector indican que es prudente
distanciar los usos residenciales de la Autopista Norte, sitio que plantea los mayores
flujos vehiculares.
Dado el alto tráfico que circula en el sector, es conveniente que el planteamiento
urbanístico disponga de vías perimetrales y no internas de mediano o alto tráfico y
posea fajas de amortiguamiento en sus áreas colindantes.
Restricciones por la presencia de olores ofensivos:
En la zona no se observaron inconvenientes al respecto, por lo que no se considera
necesario establecer restricciones específicas. Los antecedentes del sector indican que la
operación de sistemas como cookers u otros similares requieren de la aplicación de
medidas de manejo estrictas y por lo tanto la definición futura de estas actividades debe
estar sometida a la revisión por parte de la Secretaría del Medio Ambiente del Municipio
como de los permisos respectivos, otorgados por la Subdirección Ambiental del Área
Metropolitana del Valle de Aburrá.
Determinantes para la ocupación del territorio: Debe tenerse en cuenta los
siguientes aspectos generales:
DOCUMENTO TECNICO DE SOPORTE
61
PLAN PARCIAL DE REDESARROLLO EN SUELO URBANO
“PLAZA DE FERIAS”
ƒ
Si en un futuro al interior del matadero se propone instalar sistemas de cooker, o
cualquier proceso que implique la quema de combustibles y el incremento de
temperatura de los residuos líquidos del matadero, deberán adelantarse los estudios
pertinentes.
ƒ
Todos los desarrollos urbanísticos y constructivos que se den por etapas deberán
cumplir con la reglamentación ambiental existente o asumida, en cuanto al
cumplimiento de las normas o límites que en ellas se establezcan.
Restricciones para el manejo de los niveles de ruido y determinantes para la
ocupación del territorio
De acuerdo con el análisis de la línea base deben diferenciarse claramente las siguientes
zonas:
Zonas colindantes con vías de alto tráfico:
ƒ
Corresponden a las áreas
colindantes con la Autopista Norte, la Avenida Regional y la Carrera 64AA o vía de
servicio. Estos sectores presentan niveles de ruido superiores a los 80 dB y por lo
tanto es recomendable respetar una faja de aislamiento, en relación con las
viviendas de tal forma que se garantice la atenuación por el fenómeno de
divergencia geométrica, lo que sumado a la atenuación por barreras, mobiliario y
otros aspectos de tipo arquitectónico reduciría considerablemente los niveles del
ruido al interior de los desarrollos constructivos. En todas las instalaciones a
desarrollarse, dependiendo de su tipología, no pueden superar los límites
permisibles, establecidos en la reglamentación ambiental.
ƒ
Zonas colindantes con vías internas: Obviamente tienen menores niveles de
ƒ
Zonas de embarque y desembarque de ganado: Debido al flujo vehicular que
estas zonas concentran, son áreas donde existe un alto NPS por lo que no es
recomendable que en sus áreas aledañas se presenten usos residenciales o
recreacionales cercanos.
ƒ
Zonas de corrales y parqueaderos: En estas zonas el NPS es alto pero los
ruido que las anteriores pero al igual que en ellas debe establecerse una faja de
amortiguamiento cuyas dimensiones pueden ser menores a las de las anteriores.
Dentro de estas zonas debe incluirse la portería de acceso a la sede Administrativa
de las EEVV.
niveles observados evidencian la efectividad de las medidas de mitigación, en menor
grado del enmascaramiento del ruido existente en el sector. No es recomendable
que colindando con dichas zonas existan usos residenciales o recreacionales.
Restricciones para el manejo del Componente Florístico
En general puede indicarse que las zonas verdes se encuentran dispersas a lo largo del
predio y que no existe un cinturón verde de magnitud importante que implique el
reordenamiento urbanístico de la centralidad. Sin embargo aparecen en el predio tres
grupos de vegetación que en la medida de lo posible deben conservarse pues
contribuyen al enriquecimiento paisajístico y al aislamiento del sector:
1. Zona colindante con la Autopista Norte.
2. Zona colindante con los parqueaderos actuales y los corrales.
3. Zona colindante con la Avenida Regional.
Además de lo anterior es recomendable la permanencia en el sitio o transplante de los
siguientes individuos:
DOCUMENTO TECNICO DE SOPORTE
62
PLAN PARCIAL DE REDESARROLLO EN SUELO URBANO
“PLAZA DE FERIAS”
Familia
Nombre común
Nombre científico
Núm. de ind.
Annonaceae
Guanábana
Annona muricata
5
Bignoniaceae
Guayacán
Tabebuia spp.
4
Bombacaceae
Ceiba
Ceiba pentandra
1
Cacao de monte
Pachira aquatica
2
Mimosaceae
Guamo
Inga sp
3
Palmae
Palma pescado
Caryota urens
1
Palma fénix
Phoenix canariensis
2
Palma
2
Polygonaceae
Vara Santa
Triplaris sp
1
Loro
Dilodendron
costarricense
10
Sapindaceae
Chumbimbo
Sapindus saponaria
2
Para la tala de los individuos restantes deben solicitarse los permisos correspondientes
ante el Área Metropolitana del Valle de Aburrá.
Restricciones para el Componente Hidrológico
La restricción más importante tiene que ver con el respeto de la zona de retiro de la
quebrada Tinajas y su imposibilidad, debido a la problemática que existe aguas arriba en
este cuerpo de agua, de realizar su integración urbanística con el proyecto. No debe
olvidarse sin embargo que en el largo plazo es recomendable que, cuando las
condiciones de la quebrada lo permitan, se construya un parque lineal que complemente
las áreas verdes existentes con un proyecto de educación ambiental pasiva de este tipo.
En cuanto al Caño X y al Caño Héctor Abad, no se considera que existan restricciones
dado su actual nivel de intervención. Debe quedar claro que cualquier intervención que
se realice a futuro, incluso cumpliendo con los lineamientos propuestos en este plan
parcial, deben contar con el permiso de ocupación de cauce por parte de la Autoridad
Ambiental.
3.2.1.6.2
Período Uno. Agrupamiento en la zona centro-oriental de los
corrales y la zona de parqueo, para la habilitación de la vivienda,
el comercio y de la zona del Parque en el extremo occidental del
predio.
En el corto plazo las labores a acometer serán las siguientes:
ƒ
ƒ
ƒ
ƒ
ƒ
Se desmontarán los corrales y la infraestructura del extremo norte de la Plaza de
Ferias.
Se cerrarán el área de parqueaderos de los camiones.
Se conservará la galeria de acceso actual (oriente-occidente) así como las oficinas y
locales existentes.
Se construirán los bloques de apartamentos localizados en el extremo nororiental del
predio.
Se construirá la parte correspondiente al Parque y los equipamientos deportivos.
En el corto plazo existirá en el área de planificación una población residente que
compartirá el espacio con la actividad de la Plaza de Ferias, hasta el momento en que se
realice el desmonte total de la Feria. Para todos los sitios y los impactos ambientales
que se presenten, se deberá implementar las correspondientes medidas correctivas y
garantizar que se cumple con las normas ambientales.
DOCUMENTO TECNICO DE SOPORTE
63
PLAN PARCIAL DE REDESARROLLO EN SUELO URBANO
“PLAZA DE FERIAS”
Restricciones Establecidas por la Calidad de Aire
Si en la línea base ambiental no se encontraron afectaciones considerables, es de
esperar que los nuevos habitantes del sector no estén sometidos a concentraciones de
contaminantes superiores a las actuales, por el contrario, el aumento en la zona de
amortiguamiento por la presencia del Parque, la disminución de las zonas de corrales y
la disminución del tráfico vehicular, deberán contribuir a una mejor calidad ambiental.
Dentro de las actividades de manejo de esta fase deberán realizarse medidas adicionales
de aislamiento sobre la zona de corrales que se conservará.
Restricciones por la Presencia de Olores Ofensivos
Este aspecto es de vital importancia, pues si bien no se detectaron dentro de la línea
base olores ofensivos, es probable que algunos habitantes manifiesten su inconformidad
por la cercanía a los corrales que se conservarán. Es necesario que desde la fase de
diseños se haga hincapié en este aspecto y que dentro de las actividades ambientales se
mitiguen en parte estos impactos por olores, con el uso de barreras vivas.
Restricciones para el Manejo de los Niveles de Ruido:
Se deberán mantener las recomendaciones establecidas dentro del análisis de
restricciones de la línea base ambiental. Para el caso de los habitantes localizados en las
torres del extremo norte y oriental del lote se espera que los NPS sean inferiores, a los
niveles indicados en la reglamentación vigente. Esta atenuación se debe principalmente
a las fajas de aislamiento propuestas, tanto en la horizontal como en el desnivel vertical,
y a presencia de las barreras y del mobiliario propio de cada apartamento. Para el caso
de los apartamentos del extremo su este de esta misma fase, se espera que el impacto
sea menor.
Restricciones para el Componente Florístico:
En general no existen restricciones o afectaciones que incidan sobre la población futura.
Es recomendable que se mantengan las especies que se indicaron dentro de la línea
base.
Restricciones para el Componente Hidrológico
En general no existen restricciones en esta fase. La formulación cubrirá los aspectos
relativos al tratamiento de los cuerpos de agua.
3.2.1.6.3. Impactos a los que se Verá Sometida la Población en el Largo
Plazo (Operación del Centro de Frío y de los Demás Equipamientos
Previstos)
En el largo plazo sólo resta la consolidación del centro de frío, el sector mixto (comerciovivienda) y el lote de recreación pasiva, más que restricciones ambientales lo que se
llevará a cabo será la consolidación de la centralidad y la eliminación de todas aquellas
actividades contaminantes que pueden originar restricciones al uso en el sector.
Adicionalmente, si las condiciones de la ciudad lo permiten, se podrá llevar a cabo la
construcción del Parque lineal sobre la quebrada Tinajas.
En el futuro se espera que en términos ambientales el predio de la Plaza de Ferias:
ƒ
ƒ
Posea una estructura exterior que sirva como “barrera” para los aspectos de
contaminación por ruido y calidad de aire (fenómenos de depositación seca).
Posea viviendas debidamente aisladas de las vías exteriores de tal forma que sus
habitantes no se encuentren expuestos a altos NPS provenientes de las vías
externas.
DOCUMENTO TECNICO DE SOPORTE
64
PLAN PARCIAL DE REDESARROLLO EN SUELO URBANO
“PLAZA DE FERIAS”
ƒ
ƒ
Existan zonas verdes que contribuyan a la calidad de la zona con especies arbóreas
que correspondan a las necesidades de la ecología urbana.
Disponga de un centro de producción que se mezcla sanamente con la vivienda y el
Parque propuesto.
3.2.2
Componente Artificial
Son componentes artificiales o construidos del Sistema de Espacio Público en el
municipio de Medellín, los siguientes: el sistema vial y de transporte, el de las
centralidades y el de los equipamientos, así mismo hace parte del Sistema de Espacio
Público los lugares de esparcimiento y encuentro, como parques, plazas y zonas verdes
y el sistema de servicios públicos. Los anteriores componentes se analizarán no solo
para el área de planificación sino también los de su entorno inmediato.
3.2.2.1
Sistema Vial y de Transporte
La movilidad en el área de planificación, Plaza de Ferias, se encuentra soportada en dos
sistemas complementarios: sistema vial y el sistema de transporte que permiten la
movilización de personas, bienes y servicios; además cuentan con diferentes medios de
transporte y equipamientos complementarios como la Terminal de Transporte del Norte,
Estaciones del Metro y del Transporte Masivo de Mediana Capacidad, entre otros.
Vías Estructurantes Desde el Plan de Ordenamiento Territorial
El Plan de Ordenamiento Territorial definió un sistema vial estructurante para la ciudad,
del cual hacen parte los siguientes corredores viales, que de alguna manera tienen que
ver con el área de planificación. Ver plano “Sistema Vial y de Transporte”.
Corredor Multimodal del Río. A lo largo de las riberas oriental y occidental del Río
Medellín se desarrolla el sistema vial que sirve de infraestructura para el Corredor
Multimodal de Transporte que recorre el valle longitudinalmente de norte a sur,
conformando la columna vertebral del sistema de movilidad del área metropolitana y el
corredor de atravesamiento de los viajes regionales y nacionales.
Este corredor es el enlace principal del nuevo desarrollo con el área metropolitana en
general, pero principalmente con la zona norte de ésta. El nuevo desarrollo, proyectado
en el Plan Parcial “Plaza de Ferias”, deberá contribuir a conformar el Centro de Equilibrio
del Norte, a partir del Río.
La Autopista Norte (carrera 64C). Arteria principal de carácter metropolitano que
recorre también en sentido norte sur el Valle de Aburrá, paralela al corredor Multimodal.
Presenta una intersección a desnivel con el corredor de la calle 111A - Carrera 64AA
(Intercambio vial de La Feria) que permite la integración entre el proyecto y la zona
noroccidental de la ciudad.
Calle 104. Este es el eje arterial fundamental para la comunicación con el noroccidente.
Permitirá la integración con las centralidades zonales y barriales de la zona
noroccidental, toda vez que es un corredor formulado en el Plan Ordenamiento
Territorial para el transporte masivo de mediana capacidad. Su vinculación al desarrollo
y al corredor del río está planificada a través de la Autopista Norte y el intercambio de
La Feria.
Por este eje, entre la Autopista Norte y el puente peatonal norte de la Estación Acevedo
del Metro, se presenta una de las circulaciones peatonales más claras que actualmente
posee la Plaza de Ferias. Se prolonga hacia el oriente por la calle 107 integrando
DOCUMENTO TECNICO DE SOPORTE
65
PLAN PARCIAL DE REDESARROLLO EN SUELO URBANO
“PLAZA DE FERIAS”
peatonalmente la zona nororiental de la ciudad al Centro de Equilibrio del Norte y por
ende, a la zona noroccidental. Por tal motivo debe ser fortalecido en dicho tramo, como
un corredor peatonal por excelencia.
Calle 111A – Carrera 64 AA.- Calle 103B Es un eje arterial entre la carrera 65 y el
sistema vial del río, que tendrá prolongación hacia el oriente a través del futuro puente
de Andalucía y la calle 103B (vía a Villa del Socorro), consolidándose como el principal
corredor vehicular articulador oriente-occidente del extremo norte de la ciudad.
De la carrera 65 hacia el occidente, se tiene planeada su continuidad por la calle 113
hasta el barrio Doce de Octubre. Asimismo, se tiene proyectada la intersección a
desnivel con la Autopista Norte a partir del intercambio actual.
Al costado oriental se prolonga hasta la carrera 42B, permitiendo la integración de la
mayor parte de los barrios de la zona nororiental con el nuevo centro.
Vía Moravia-Acevedo (Carrera 52). Es el sistema arterial metropolitano norte-sur al
costado oriental del río, que se comunicará con el occidental a través del futuro puente
de Andalucía.
En el diseño de esta vía se deberá garantizar el acceso peatonal adecuado desde la zona
oriental al sector occidental de la centralidad.
Calle 107. Vía ubicada en el costado oriental, de gran importancia para la integración
peatonal oriente-occidente. Corredor seleccionado para la implementación de un sistema
de transporte por cable (teleférico) que integrará la centralidad zonal de Santo Domingo
Savio, con la estación Acevedo del Metro.
La calle 107 une perpendicularmente los barrios con la estación Acevedo por el puente
peatonal del norte; es un corredor de cobertura barrial que tiene una dinámica urbana
de gran potencial. Esta vía refuerza su carácter de corredor a la estación del Metro con
la ubicación en ella de actividad comercial (tiendas, droguerías, pequeños negocios,
heladerías), de elementos de infraestructura como Parque infantil, iglesia y terminal de
microbuses. Esta calle es de gran importancia peatonal pero con una intensidad
vehicular predominante. Los peatones del eje 107, caminan para llegar al Metro por la
calzada, puesto que el andén es de conformación irregular, compuesto por una
secuencia de terrazas que obstaculizan la regularidad del recorrido.
Calle 107
Los elementos ambientales que constituyen el eje son muy pocos, la construcción
domina todo y la poca vegetación encontrada se desarrolla en las zonas verdes
DOCUMENTO TECNICO DE SOPORTE
66
PLAN PARCIAL DE REDESARROLLO EN SUELO URBANO
“PLAZA DE FERIAS”
aterrazadas, unidas a la vivienda. La sección vial, posibilita la ubicación de elementos
ambientales sobre ella, para acompañar el recorrido.
En las visitas realizadas para analizar los diferentes recorridos peatonales, se identificó
que los habitantes de estos sectores, transitan distancias por encima del promedio
normal establecidas como estándar para la red caminera del Metro.
Accesibilidad al Área de Planificación.
La forma de ocupación del área urbana del Valle de Aburrá a lo largo del eje natural del
río, ha convertido a éste en la periferia de dos ciudades, situadas al occidente y al
oriente del cauce principal, además, las zonas de sus retiros en vez de embellecer los
recorridos posibilitan la ubicación de asentamientos humanos en precarias condiciones.
La condición topográfica del Valle que ha llevado a un desarrollo predominantemente
lineal, la transversalidad se ha dado principalmente por la necesidad de comunicación
con el centro y actualmente, por la expansión de la ciudad hacia las laderas y la
vinculación con otras regiones.
Esquema General de Accesibilidad
El lote de la Plaza de Ferias al ser colindante con el río y estar enmarcado por los dos
ejes viales longitudinales más importantes (Corredor Multimodal de Transporte del Río y
la Autopista Norte) tiene excelente accesibilidad desde el norte y desde el sur, pero
transversalmente (en el sentido occidente oriente) el lote, por su vasta extensión y por
las condiciones topográficas, se convierte en una barrera que impide la conexión directa
DOCUMENTO TECNICO DE SOPORTE
67
PLAN PARCIAL DE REDESARROLLO EN SUELO URBANO
“PLAZA DE FERIAS”
entre el sistema vial del río y la calle 104, contribuyendo con la desarticulación socio
espacial de las zonas nororiental y noroccidental.
Calle 104
El Plan de Ordenamiento Territorial identificó la necesidad de integración de las zonas
nororiental y noroccidental, y en consecuencia proyecta las vías estructurantes que se
articulan, con el Metro y sus Estaciones Tricentenario y Acevedo, por lo que el proceso
de integración zonal se irá consolidando en el futuro.
El Sistema Vial Multimodal que incluye la construcción de dos puentes vehiculares
proyectados en las inmediaciones de las estaciones Tricentenario y Acevedo (sectores de
Palermo-Tricentenario y Andalucía- Plaza de Ferias), fortalece tal integración, no sólo
por la cercanía de las estaciones, sino también por la comunicación con la Autopista
Norte.
En el sector del área de planificación, existe una calzada bidireccional al costado
occidental del río que hace parte del Sistema Vial Multimodal, dado que la faja requerida
para la otra calzada está ocupada por un desarrollo habitacional ilegal denominado La
Paralela.
Al costado oriental del Río, aún no se ha construido el sistema vial, pero ya se
adquirieron las fajas por parte del Área Metropolitana para una pronta construcción.
La integración oriente-occidente, se ha fortalecido en los últimos años a partir de
recorridos peatonales como conectores de núcleos zonales con las estaciones del Metro.
Es importante resaltar el constante requerimiento de la comunidad para la conexión
entre sí de los barrios al norte y sur de la Plaza de Ferias con los barrios ubicados en el
sector occidental de la Autopista, los cuales han estado aislados por los accidentes
DOCUMENTO TECNICO DE SOPORTE
68
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“PLAZA DE FERIAS”
hidrográficos, topográficos y el sistema vial. Esto limita su adecuado acceso a los
servicios de toda índole que se prestan en los barrios del costado occidental de la
Autopista Norte.
El planteamiento urbano del Centro de Equilibrio del Norte deberá considerar la
posibilidad de generar corredores, no solo peatonales, sino vehiculares que permitan
disminuir los extrarrecorridos actuales y le faciliten a la población el acceso oportuno a
los diferentes servicios ofrecidos en su alrededor.
Ver plano “Conexiones y
Accesibilidad”.
Transporte
La Plaza de Ferias es un área servida eficientemente por el sistema de transporte actual
en la dirección norte-sur, ya que cuenta con rutas de transporte público metropolitano y
con el Metro, que le permiten a la comunidad desplazarse oportunamente. En sentido
oriente occidente, presenta una gran deficiencia por la falta de rutas de integración con
el Metro y la infraestructura adecuada para ello, no existe una conexión vial vehicular
que permita el atravesamiento del Rio.
El Sistema Metro
El Metro debe ser visto, no sólo en su forma funcional como medio de transporte
masivo, sino como un elemento organizador de la ciudad que ha permitido la
comunicación intrazonal, caso concreto de las comunas de Aranjuez y Castilla que no
poseían ninguna comunicación física, sin embargo, estas relaciones deben ser
reforzadas con espacios públicos adecuados que consoliden tal integración. El Metro de
Medellín aun requiere de obras complementarias que deben seguir construyéndose a su
alrededor para que logre una integración adecuada con el paisaje urbano.
Alrededor de sus estaciones han surgido nuevas centralidades urbanas que se articulan
a la estructura existente, consolidando una red de espacios públicos apropiados para la
accesibilidad de los usuarios.
A partir de ellas también se han generado una red de accesos, no solamente mediante
puentes, sino con aceras, andenes y calles que han posibilitado en alguna medida la
comunicación e integración de los barrios a la ciudad. Las estaciones Acevedo y
Tricentenario, constituyen nuevos espacios y recorridos antes desconocidos para el
habitante.
La relación de las estaciones del Metro con las comunas Nororiental y Noroccidental o
viceversa, están condicionadas por múltiples factores como la accesibilidad vial y
peatonal, la ubicación de las estaciones o las percepciones que tienen los habitantes
frente a las mismas y frente al sistema Metro.
La estación es demasiado rígida y esquemática, ya que los puentes peatonales de las
estaciones terminan o inician sin conformar un espacio adecuado, no entregan ni
reciben al peatón, no lo incorpora a una malla, lo suelta bruscamente al tráfico
vehicular, a una vía rápida, a un área vacante sin hacerle ninguna concesión, sin
anexarlo a los territorios de su dominio. La malla urbana ha sido construida para el
vehículo, y ofrece pocas opciones para el peatón. No obstante, el proyecto de
Metroclabe responde a esta situación, reconformando la estación Acevedo en su
estructura actual, abriendo las fachadas hacia el río y el oriente.
Un elemento que limita la relación entre las comunas de la zona y las estaciones es la
ausencia de un control visual, existen barreras de accesibilidad que dificultan la llegada
del peatón como barreras viales, topográficas, edificaciones y áreas vacantes.
DOCUMENTO TECNICO DE SOPORTE
69
PLAN PARCIAL DE REDESARROLLO EN SUELO URBANO
“PLAZA DE FERIAS”
Si bien el Metro se incorpora al área de planificación como un Sistema Masivo de
Transporte por medio de la estación Acevedo, desde el Plan de Ordenamiento se
proponen dos líneas de Transporte de Mediana Capacidad que llegan a la misma
estación, una desde el oriente a partir de la centralidad de Santo Domingo Savio
(Corredor 107) y otra desde la centralidad del 12 de Octubre en el occidente (calle 104),
reafirmando los esfuerzos que se han hecho para garantizar la comunicación intrazonal.
Estos corredores serán uno de los elementos que estructurarán una nueva forma de
movilidad en la ciudad en la que se dará prioridad a la circulación peatonal, el transporte
público de pasajeros y se fortalecerá el sistema de centralidades.
El proyecto denominado “Metroplus”, incluye un sistema sólo bus y un sistema de cable
desde la Estación Acevedo por la calle 107 hasta la centralidad de Santo Domingo. El
cable tendría una longitud de 2000 metros y cinco estaciones, de este modo podrían
acceder más fácilmente al servicio del Metro los asentamientos ubicados en la periferia
nororiental de la ciudad. La Administración Municipal adelanta los estudios de
prefactibilidad para la construcción de la primera línea de este sistema.
Todos estos sistemas de transporte al igual que la red caminera del Metro, tienen como
único propósito, crear comunicaciones continuas para brindarle al peatón un apoyo
físico constante y hacer más eficiente los tiempos de recorrido desde las zonas más
alejadas. La red caminera además, presentará un tratamiento paisajístico que permitirá
el reposo durante el recorrido y la protección de los fenómenos climáticos.
Estación Acevedo sector occidental
Limita con los barrios Boyacá, Las Brisas y Pedregal. La zona de influencia de la estación
está bloqueada por la presencia de la Plaza de Ferias, ya que interrumpe los recorridos
peatonales desde los barrios altos hacia la misma. Desde la Plaza de Ferias, la Autopista
Norte o Plaza Colón se puede acceder a la estación configurando un tejido a través de
espacios vacantes con un uso actual de pasto y rastrojo. Los ejes viales para reforzar la
conectividad son la calle 104 y el corredor de la calle 111 A – carrera 64AA.
En el área de influencia de las estaciones del Metro, hay pequeños segmentos viales que
de alguna manera posibilitan intercomunicar las estaciones con el territorio menos
inmediatos o de influencia peatonal, como son los casos de la Calle 111 A, que pasa por
la Plaza de Ferias y puede vincular los barrios Téjelo y Toscana hasta la estación
Acevedo, y la Carrera 64 que conecta vehicularmente los sectores aledaños entre la
Autopista Norte y Tricentenario hasta la estación Tricentenario, en ambos casos en la
zona Noroccidental.
DOCUMENTO TECNICO DE SOPORTE
70
PLAN PARCIAL DE REDESARROLLO EN SUELO URBANO
“PLAZA DE FERIAS”
Estación Acevedo Sector Oriental:
Limita con los barrios Popular y Granizal, al norte con los barrios El Playón de los
Comuneros y La Frontera. Cuenta con una buena accesibilidad a través del transporte
público colectivo, el cual resulta insuficiente debido a la alta densidad poblacional que se
concentra en esta zona. Adicionalmente, las altas pendientes dificultan los recorridos
peatonales y vehiculares.
En el área de influencia de la estación Acevedo se asienta un grupo poblacional
mayoritariamente en estrato 2 y cuya ocupación se ha realizado por loteo pirata (con
altura de 2 pisos), que genera en su conjunto una estructura urbana compleja y
discontinua, con dificultades en la comunicación intrazonal, debido a la presencia de
algunas quebradas. Los ejes viales a reforzar para lograr la conectividad con el Centro
de Equilibrio, son la calle 103 B (vía a Villa del Socorro) y la calle 107.
Estación Acevedo sector oriental
Transporte Público Colectivo
El Sistema de transporte actual cuenta con rutas de buses, colectivos, transporte
informal, principalmente de carácter metropolitano, con una mayor oferta en sentido
norte-sur, que le permiten a la comunidad desplazarse sin mayores traumatismos.
En el sentido oriente-occidente el transporte esta referido primordialmente a la Estación
Acevedo, la cual a través del puente peatonal permite la continuidad y desplazamiento
de las personas que utilizan el transporte vehicular que de ambas zonas se interrumpe
en el Corredor del Río.
Entre las rutas que hoy prestan este servicio existe la ruta alimentadora de Occidente
desde Barrio Nuevo (No 283), por el oriente la ruta “integrada” desde Zamora, Moravia
y el corredor por Acevedo hacia Copacabana. Adicionalmente existen dos cooperativas
de transporte “informal” desde los barrios Playón y Popular.
El cruce de la calle 104 con la autopista Norte, esquina de Zenú es un punto de
transbordo entre la dirección occidente-oriente y norte-sur. En especial La Plaza de
Ferias proporciona un flujo peatonal hacia y desde la estación Acevedo. Por lo tanto se
debe fortalecer el sistema de transporte oriente-occidente, para lo cual ya existen
proyectos de un sistema de transporte integrado (Metrocable, Metroplus y el Metro) que
a mediano y largo plazo garantizarán la accesibilidad a la Centralidad.
De acuerdo con las posibilidades viales de acceso de las rutas de transporte público
colectivo que se integrarán al Metro desde el occidente, se considera que el punto
DOCUMENTO TECNICO DE SOPORTE
71
PLAN PARCIAL DE REDESARROLLO EN SUELO URBANO
“PLAZA DE FERIAS”
fundamental de parada de buses y posterior estación de Metroplus, debe estar en las
inmediaciones del costado oriental del deprimido, muy cercano al corredor peatonal
actual de acceso. Lo anterior implica tener en cuenta en la formulación de un adecuado
espacio de integración de los usuarios del costado occidental del desarrollo, formulado
en dos fases de implementación: inicialmente con transporte convencional (buses) y
posteriormente como estación de Transporte de Mediana Capacidad.
De la misma manera, para la integración vehicular desde el costado oriental (una vez
esté construido el puente de Andalucía) se considera que se tendrá un punto de
conexión vehicular al desarrollo, en el sector del cruce de la carrera 64AA con la vía de
acceso a la urbanización Héctor Abad Gómez, por la cual se deberá realizar el retorno a
la zona nororiental.
3.2.2.2
Sistema de Centralidades
Las centralidades constituyen núcleos de concentración de actividades, para el
intercambio de bienes y servicios, soportados en una amplia gama de equipamientos y
espacios públicos que responden a la diversidad de usos que se complementan entre sí
o sean relativamente autónomos. Su jerarquía y tamaño están determinados por las
funciones que desempeñan en el conjunto de la estructura urbana, en cuanto al tipo de
equipamiento y su cobertura, los usos, su intensidad y localización. Ver plano “Sistema
de Centralidades”
En Medellín el sistema de centralidades se plantea como política central que estructure
la oferta de equipamientos y servicios, y a la vez contribuya a generar equilibrio social y
funcional en el territorio. Este sistema se jerarquizan en tres niveles:
Centralidad de Primer Orden:
En el primer orden se hallan el Corredor del Río Aburrá que viene configurándose como
centro de actividades y servicios metropolitanos, y el Centro Tradicional y
Representativo de la Ciudad, que se superpone con el anterior en el costado oriental,
alrededor de los cuales se espera graviten los centros zonales y barriales de su zona de
influencia localizada a ambos costados del Río Aburrá.
El Corredor Metropolitano de Servicios es y seguirá siendo una oportunidad para el
desarrollo de infraestructuras de cobertura municipal, metropolitana y regional. La
actividad de la Feria de Ganados que se ubica sobre este corredor, en el momento de
su creación se encontraba en las afueras de la ciudad, pero hoy se encuentra inscrita en
un desarrollo urbano consolidado, ante esta situación es política del gobierno nacional
que dichas actividades deben ubicarse fuera de los cascos urbanos. Dentro de la Plaza
existen edificaciones que pueden ser reacondicionadas para eventos, recreación y
servicio, convirtiéndose en equipamientos de carácter metropolitano y de tal forma
aportando a la conformación de la centralidad, y algunas actividades industriales y
comerciales relacionadas con labores de beneficio de la carne.
Centralidad de Segundo Orden:
En esta clasificación están los Centros de Equilibrio Norte y Sur.
El Polígono Z2_RED18 como parte de la Centralidad de Equilibrio Norte, presenta dentro
de los parámetros de desarrollo de la normativa urbana, “generar espacio público de
diversos tipos (convocatoria y recreativo) de alta jerarquía que estructure la Centralidad,
de acuerdo con el tipo de equipamientos y usos que para ella se proyecten, buscando
especialmente la integración con las centralidades existentes de carácter zonal y barrial
a través del río entre las zonas Nororiental y Noroccidental”.
DOCUMENTO TECNICO DE SOPORTE
72
PLAN PARCIAL DE REDESARROLLO EN SUELO URBANO
“PLAZA DE FERIAS”
Esquema. Articulación de Centralidades de segundo y tercer orden
Santo Domingo
Savio
Aranjuez
Manrique
El Poblado
Buenos Aires
Centro tradicional y
representativo
Centralidad de equilibrio
Centralidad de equilibrio
del sur
del norte
Cristo Rey
Castilla la Esperanza
Doce de Octubre
La América
Belén
Robledo
San Cristóbal
San Antonio de
Prado
Centralidad de Tercer Orden:
En estas se encuentran las centralidades zonales que coinciden en su mayoría con los
núcleos históricos de primera formación de la ciudad que se relacionan y complementan
con los centros barriales.
Se establecen como centralidades zonales las de El 12 de Octubre, La Esperanza Castilla y en la zona Nororiental Santo Domingo Savio, Aranjuez y Manrique.
Centralidades barriales: El Plan de Ordenamiento de Medellín establece como
centralidades barriales próximas al área de planificación las de Pedregal, Kennedy,
Tricentenario, Estación Caribe, Santander, Picacho y Florencia. En el costado Nororiental
se encuentran Campo Valdés, Santa Inés, Parque Gaitán, San Isidro, Popular – Villa
Guadalupe, San Blas, Carpinelo, El Progreso, La Rosa, Palermo, Villa del Socorro y La
Frontera.
De acuerdo con el sistema de centralidades propuesto por el POT, se deben articular las
centralidades barriales y zonales existentes con la Centralidad de Equilibrio del Norte a
través de vías, corredores, redes peatonales, red caminera y elementos ambientales,
dentro de los cuales juegan un papel importante:
Conexiones de primer orden
Corredor Multimodal del Río: Conectará todo el Corredor Metropolitano de Servicios y
en especial el Centro Tradicional y de Representativo, y las centralidades de
equilibrio norte y sur entre sí, y estas a su vez con las demás centralidades del Valle
de Aburrá.
Las infraestructuras de transporte de este orden son las que
garantizarán el funcionamiento del sistema, jugando un papel importante el Metro (y
sus estaciones) y la habilitación futura de la línea férrea.
DOCUMENTO TECNICO DE SOPORTE
73
PLAN PARCIAL DE REDESARROLLO EN SUELO URBANO
“PLAZA DE FERIAS”
Conexiones de segundo orden
Autopista norte (carrera 64C), que conecta a Medellín con el norte del Valle de
Aburrá, la cual en el futuro se verá libre del transporte de carga y se convertirá en
un corredor construido de importancia ambiental con áreas para la circulación
peatonal.
Carrera 64AA y Calle 111A, constituyen una oportunidad de atravesamiento del
polígono que permitirá unir las Centralidades de Florencia y Santander
(Noroccidente) y Villa del Socorro (Nororiente), acondicionando las secciones viales
para el desplazamiento peatonal.
La calle 104 (Noroccidente), permitirá la conexión de las centralidades barriales de El
Picacho, El Progreso y Pedregal, y la zonal del Doce de Octubre, con el Centro de
Equilibrio del Norte, mediante el funcionamiento del Sistema de Transporte de
Mediana Capacidad. El Acuerdo 62 la identifica con un alto potencial de ser corredor
de cobertura zonal y corredor ambiental, para lo cual es necesario acondicionar la
sección vial para el desplazamiento de peatones.
La Calle 107 (Nororiente) soportará el Metro Cable (Sistema de Transporte de
Mediana Capacidad), actualmente en diseño, con el cual se conectarán las
centralidades de Santo Domingo Savio (zonal), Villa del Socorro (barrial), con el
Centro de Equilibrio Norte. Este corredor debe acondicionarse para permitir el
desplazamiento desde las estaciones hacia las áreas residenciales.
Calles 103B-104 (Villa del Socorro), su acondicionamiento permitirá el
desplazamiento de peatones a través de un corredor que vinculará la centralidad de
Villa del Socorro con el Centro de Equilibrio Norte.
La Carrera 65 (Noroccidental) y la carrera 52 (Nororiental) su conformación como
corredores zonales ambientales, aprovechando su topografía, permite su utilización
por parte de los peatones y la posibilidad de generar ciclorutas (Carrera 65) que une
la centralidades barriales próximas al Río.
Conexiones de tercer orden
Corresponde a corredores que atraviesan las áreas residenciales a partir de vías
como la carrera 64A que proviene del Tricentenario y que puede continuar hacia la
urbanización Plaza Colón; o los generados a partir del acondicionamiento de
quebradas como parques lineales como en el caso de la quebrada Tinajas (dentro
del Plan Parcial) y la quebrada La Rosa (por fuera del plan parcial).
3.2.2.3
Sistema de Espacios Públicos de Esparcimiento y Encuentro Parque, Plazas y Zonas Verdes
Estado Actual del Espacio Público de la Zona Norte de la Ciudad.
Los parques, plazas, plazoletas y zonas verdes, son espacios construidos que ledan
calidad espacial y urbanística a la ciudad y a su vez son lugares de convocatoria
ciudadana que contribuyen al mejoramiento de la calidad de vida de sus habitantes.
La Zona Norte de la ciudad, según la siguiente tabla y el plano “Espacio Público y
Equipamientos”, requiere de la generación de espacios de este tipo, si se tiene en
cuenta que el Decreto 1504 de 1998 establece un estándar de 15 m² de espacio público
efectivo por habitante.
DOCUMENTO TECNICO DE SOPORTE
74
PLAN PARCIAL DE REDESARROLLO EN SUELO URBANO
“PLAZA DE FERIAS”
Déficit De Espacio Público en el Norte de la Ciudad
Zona
Nororiental
Noroccidental
Total Norte
Población
474.930
451.699
926.629
Area
(m²)
Espacio
Público
(m²)
15.895.229 1.053.541
22.651.149 2.494.885
38.546.378 3.548.426
Densidad
m²/Hab
Hab/Ha
2.21
5.52
3.8
298.7
199.4
240.3
Déficit
de E.P
-12.8
-9.48
-11.2
Fuente sobre el dato poblacional: Departamento de Análisis Estadístico de Planeación
Municipal, actualizada a junio del año 2000
La sumatoria de las áreas de espacio público efectivo se hace con base en lo establecido
en el Decreto 1504 de 1998.
Si bien existen en la zona Norte parques urbanos y de barrio, plazoletas (próximas a las
estaciones Acevedo y Tricentenario), áreas deportivas y recreativas (unidad deportiva de
Castilla, 12 de Octubre) y fajas de protección a las quebradas (Tinajas, Toscana y Caño
X) que le han dado a la zona posibilidades de esparcimiento, éstas no presentan las
condiciones constructivas y urbanísticas, ni son suficientes para atender la demanda de
la comunidad asentada en el Norte de la Ciudad con sitios representativos de cobertura
zonal. En este sentido y para fortalecer esta zona del norte en espacios públicos que
contribuyan a generar el equilibrio de la ciudad en su estructura urbana, los proyectos
estratégicos de espacio público planteados en el Plan de Ordenamiento Territorial, en el
Plan Estratégico para el Valle de Aburrá y en el Plan de Desarrollo 2001-2003 “Medellín
Competitiva”, son entre otros El Parque de La Paz y El Parque de la Zona Norte (Plaza
de Ferias), orientados a cumplir con este objetivo.
El sistema vial y de movilidad de este sector de la ciudad, compuesto por los corredores
viales como el de la calle 107 y la 104, la red caminera que llega a la estación Acevedo y
Tricentenario, los puentes viales y peatonales de las estaciones, el Transporte de
Mediana Capacidad, la red peatonal, los parques lineales y los retiros de las corrientes
de agua, se convertirán en los conectores principales de esta área de planificación con el
sistema estructurante principal de la ciudad y con su entorno inmediato.
De acuerdo con lo establecido en Política Urbana Nacional de la cuaal se desprendió la
Ley 388 de 1997 y todo lo relacionado con los planes de ordenamiento territorial, se
hace el siguiente análisis:
ƒ
El Decreto 1504 establece un parámetro de espacio público por habitante de 15 m²8.
ƒ
La población ubicada en la zona norte de la ciudad es de aproximadamente 926.629
habitantes9 (correspondientes a la sumatoria de las zonas 1, nororiental y zona 2,
noroccidental).
ƒ
A partir del índice de espacio público establecido en el Decreto Nacional, la zona
norte debería contar con 13.899.435 m², y solo posee 3.548.426 m², es decir que
existe un déficit de 10.351.009 m² (1035.1 Ha).
ƒ
Como el índice de espacio público a alcanzar en Medellín en la vigencia del POT10 es
de 6 m² por habitante, la zona norte debería tener 5.559.774 m², es decir que el
déficit es de 2.011.348 m² (201.1 Ha).
8
Artículo 14 del Decreto 1504 del 04 de agosto de 1998 del Ministerio de Desarrollo Económico.
Proyección de la Población al año 2000, según del Departamento de Análisis Estadístico de
Planeación.
10
Plan de Ordenamiento Territorial
9
DOCUMENTO TECNICO DE SOPORTE
75
PLAN PARCIAL DE REDESARROLLO EN SUELO URBANO
“PLAZA DE FERIAS”
ƒ
El área del polígono Z2_RED_18 es de 69.76 Ha. y la definida para este plan parcial
es de aproximadamente 28 Ha.
En conclusión, el presente Plan Parcial y el polígono Z2_RED_18, no solucionarían el
déficit actual de espacio público del norte de la ciudad, sin embargo dada la oportunidad
que ofrecen los inmuebles por su ubicación, las condiciones topográficas, la ubicación y
la transformación que vienen teniendo las Empresas Varias y La Central Ganadera; este
plan parcial debe contribuir con la generación de espacio público, equipamientos y
infraestructuras para el disfrute de la zona norte, de la ciudad, de la metrópoli y de la
región.
Se espera que el plan parcial “Plaza de Ferias” contribuya a disminuir el déficit de
espacio público de las zonas 1 y 2 (y de sus respectiva comunas), el cual sumado a la
implementación de los proyectos estratégicos y de espacio público de cobertura sectorial
y barrial a mediano y largo plazo, lograrán alcanzar los niveles o estándares deseados
o requeridos para toda esta comunidad.
DÉFICIT DE ESPACIO PÚBLICO POR ZONA Y COMUNA
MUNICIPIO DE MEDELLÍN
AÑO 2000
ZONA
NORORIENTAL
01 Popular
02 Santa Cruz
112.984
87.219
m2
ESPACIO
/
PÚBLICO. Hab
m2
3.330.400
210.782 1,8656
2.191.129
100.509 1,1524
03 Manrique
142.837
5.496.500
04 Aranjuez
131.890
4.877.200
474.930
15.895.229
Nº
NOMBRE
Subtotal zona Nororiental
ZONA
Nº
NOMBRE
NOROCCIDENTAL 05 Castilla
173.229
149.492
Subtotal zona Occidental
Nº
POBLACIÓ
N (2000)
128.978
06 Doce de
Octubre
07 Robledo
ZONA
POBLACIÓ
N (2000)
NOMBRE
451.699
POBLACIÓ
N (2000)
CENTROORIENTA 08 Villa Hermosa
L
09 Buenos Aires
102.325
122.343
10 La Candelaria
73.096
Subtotal zona Centro oriental
297.764
ÁREA
COMUNA m2
DENSID
Hab/Ha
339,25054
398,05506
7
228.440 1,5993 259,86900
8
513.810 3,8957 270,42155
3
1.053.541 2,218 298,78776
8
m2
ESPACIO
/
DENSID
PÚBLICO. Hab
Hab/Ha
m2
6.098.444
515.384 3,9959 211,49329
2
4.021.200
437.801 2,5273 430,78931
7
12.531.505
1.541.700 10,313 119,29293
4
22.651.149 2.494.885 5,523 199,41549
1
ÁREA
COMUNA m2
m2
ESPACIO
/
DENSID
PÚBLICO. Hab
Hab/Ha
m2
7.543.133
152.454 1,4899 135,65318
3
7.005.185
484.414 3,9595 174,64635
1
7.330.937
644.310 8,8146 99,708945
8
21.879.255 1.281.178 4,303 136,09421
3
ÁREA
COMUNA m2
DOCUMENTO TECNICO DE SOPORTE
76
PLAN PARCIAL DE REDESARROLLO EN SUELO URBANO
“PLAZA DE FERIAS”
ZONA
Nº
NOMBRE
CENTROOCCDIEN 11 Laureles–
TAL
Estadio
12 La América
13 San Javier
Subtotal zona Centro occidental
ZONA
Nº
NOMBRE
SURORIENTAL
14 El Poblado
Subtotal zona Sur oriental
ZONA
Nº
NOMBRE
SUROCCIDENTAL 15 Guayabal
16 Belén
Subtotal zona Sur occidental
POBLACIÓ
N (2000)
114.095
91.905
128.379
334.379
POBLACIÓ
N (2000)
80.531
80.531
POBLACIÓ
N (2000)
72.868
152.374
225.242
m2
ESPACIO
/
DENSID
PÚBLICO. Hab
Hab/Ha
m2
7.452.541
686.002 6,0126 153,09543
4
3.558.464
159.811 1,7389 258,27154
6
6.926.300
252.609 1,9677 185,35004
3
17.937.305 1.098.422 3,285 186,41540
6
ÁREA
COMUNA m2
m2
ESPACIO
/
PÚBLICO. Hab
m2
14.594.300
439.099 5,4525
14.594.300
439.282 5,455
ÁREA
COMUNA m2
m2
ESPACIO
/
PÚBLICO. Hab
m2
7.734.700
183.696 2,5209
9.887.100
903.699 5,9308
ÁREA
COMUNA m2
17.621.800
DENSID
Hab/Ha
55,179762
55,17976
DENSID
Hab/Ha
94,209213
154,11394
6
1.087.395 4,828 127,8201
m2
ESPACIO
/
DENSID
PÚBLICO. Hab
Hab/Ha
m2
TOTAL URBANO
3.503.848 203.536.276 13.821.828 3,945 172,1486
Fuente de los datos de población: Departamento de Análisis Estadístico de Planeación Municipal,
actualizada a junio del año 2000
La sumatoria de las áreas de espacio público efectivo se hace con base en lo establecido en el Decreto
1504 de 1998.
ZONA
Nº
NOMBRE
POBLACIÓ
N (2000)
ÁREA
COMUNA m2
El sistema estructurante de espacio público definido en este plan parcial, además de dar
respuesta a los requerimientos definidos para esta área; deberá responder a los anhelos
locales, metropolitanos y regionales; y contar específicamente con espacios
representativos, de convocatoria, con actividades recreativas (pasivas y activas), con
una adecuada accesibilidad y conectado a los desarrollos habitacionales existentes.
Aspectos Cuantitativos
A fin de definir la magnitud del espacio público que debe ser desarrollado en el área del
plan parcial, y las repercusiones que este tendría en la solución del déficit cuantitativo
de espacio público en las zonas 1 y 2, se establecen las siguientes hipótesis de trabajo:
ƒ
Si se plantea que en la zona Norte se pueda incrementar el índice de m² de espacio
público por habitante, que ahora está en 3.8 m²/habitante a una cifra mínima
cercana a los 4 m² / habitante se necesitarían:
926.629 habitantes x 4 m²= 3.706.516 m² de espacio público requerido. Si en la
actualidad se tienen 3.548.426 m² de espacio público en el Norte (Zonas 1 y 2), se
determina que para llegar al índice de 4m²/habitante se tiene un déficit de 158.090
m² de espacio público, el cual seria equivalente aproximadamente al 55% del área
del lote de la plaza de Ferias. De esta forma, el incremento mínimo planteado
equivale a aumentar en un 5.2% el espacio público del Norte de la ciudad.
DOCUMENTO TECNICO DE SOPORTE
77
PLAN PARCIAL DE REDESARROLLO EN SUELO URBANO
“PLAZA DE FERIAS”
ƒ
De igual manera en el POT la meta de espacio público por habitante es 6m². Si se
plantea que en la zona Norte se pueda incrementar el índice de m² de espacio
público por habitante, que ahora está en 3.8 m²/habitante a los 6.0 m² / habitante
se necesitarían:
926.629 x 6m² = 5.559.774 - 3.548.426 de espacio público existente = 2.011.348
m² (201.1 hectáreas).
ƒ
El lote del Plan Parcial de la Plaza de Ferias corresponde a 287.267 m² si se destina
el 40% de esta área a espacio público, se dispondría de 114.906 m² como oferta de
espacio público nuevo. Con lo anterior se contribuye a disminuir el déficit actual en
un 5.7%; es decir, la disponibilidad de espacio público de la zona norte pasaría del
3.8m²/Hab. a ser el 3.95m²Hab.
Aspectos Cualitativos
Teniendo en cuenta las limitaciones de la actual zona norte para el desarrollo de nuevos
espacio públicos por la escasez de suelos libres, por el desarrollo espontáneo de los
asentamientos de vivienda, por la falta de suelos no aptos para este tipo de desarrollos;
el plan parcial “Plaza de Ferias” contribuirá con oferta de espacio público adicional para
la demanda intensiva de la comunidad del norte, en el cual deberá combinarse
multiplicidad de usos (residenciales, comerciales, industriales y de servicios mercantiles),
además de equipamientos básicos (educación, recreación, deportes, salud, culturales)
con alto poder de convocatoria no solo local, sino metropolitano y regional.
Una de las mayores carencias cualitativas del espacio público efectivo con oferta de
comercio y servicios, existentes en las zonas 1 y 2 se encuentra referida a la falta de
áreas adecuadas para la circulación peatonal, a la ausencia de arborización,
amoblamiento y señalización con las mejores condiciones paisajísticas que proporcione o
contribuya tanto a la calidad ambiental de dichos espacios públicos, como al control de
la contaminación visual, auditiva y de material particulado o de gases emitidos por los
vehículos automotores.
Por lo tanto el plan parcial “Plaza de Ferias” deberá incorporar de manera significativa
elementos de diseño paisajístico naturales y artificiales que permitan incrementar la
fauna asociada a los parques y zonas de retiros de quebradas existentes en el sector, y
crear condiciones para su mantenimiento.
Así mismo, en la formulación de la estructura de los espacios públicos deberá tenerse en
cuenta los patrones culturales y morfológicos de utilización de dichos espacios por parte
de las comunidades de la zona 1 y 2, donde el espacio público (la calle) se constituye en
contenedor de todos los eventos y en el principal espacio social y de convivencia
cotidiana.
Para la cualificación del espacio público propuesto en el diagnóstico, es un factor
esencial la presencia de una comunidad residente al interior del plan parcial. La
vivienda aportará control y vigilancia sobre el espacio público debido a la presencia y
cercanía de usuarios. Así mismo, genera una demanda permanente sobre las entidades
encargadas del mantenimiento de los espacios públicos a fin de evitar el deterioro
temprano de los mismos.
El desarrollo de unidades de vivienda al interior del plan parcial no deberá generar usos
exclusivos de los espacios públicos ni una disminución de los estándares propuestos en
los numerales anteriores. Por lo tanto, los desarrollos de vivienda deberán proveer una
cantidad de espacio público correspondiente a las obligaciones establecidas para el
polígono Z2_RED18, en la ficha del POT, correspondiente a 5 m² de suelo por cada
DOCUMENTO TECNICO DE SOPORTE
78
PLAN PARCIAL DE REDESARROLLO EN SUELO URBANO
“PLAZA DE FERIAS”
100m² construidos en cualquier uso o mínimo el 20% del área bruta del área de
planificación, exigido en la misma ficha.
De esta forma, las nuevas unidades habitacionales no entrarán a disminuir los índices de
espacio público de las comunidades ya asentadas en el sector ni los mejoramientos
previstos en dichos índices o estándares por parte del desarrollo de espacio público del
plan parcial.
3.2.2.4
Sistema de Equipamientos
El sistema de equipamientos esta conformado por los espacios y construcciones, de uso
público o privado, destinados a satisfacer las necesidades colectivas básicas. Algunos
equipamientos colectivos se encuentran ubicados en las diferentes centralidades de
carácter zonal o barrial antes mencionadas y otros se encuentran dispersos, todos ellos
constituyen el sistema de equipamientos.
EL sistema lo conforman esencialmente los equipamientos básicos sociales, los básicos
comunitarios (satisfacen las necesidades de los grupos más vulnerables), los
institucionales y los de seguridad y convivencia. Dentro de éstos se analizarán los
primeros ya que son los que determinan en gran medida, el nivel de calidad de vida por
tratarse de los servicios básicos que debe tener la población.
Por estar la Plaza de Ferias ubicada en el Corredor Metropolitano de Servicios y en la
futura Centralidad de Equilibrio del Norte, los equipamientos deberán prestar servicios
con cobertura de ciudad, metropolitanos y regionales, con infraestructura de alta
jerarquía o significativo impacto urbano que satisfagan colectivamente a la población en
su conjunto y en especial las zonas 1 y 2.
Equipamientos Básicos Sociales:
Destinados a la educación básica formal, la salud, la recreación y el deporte.
Educación
Conforme a la información disponible sobre Estructura de Espacio Público y
Equipamientos y complementado con el Anuario Estadístico Metropolitano, de todos los
habitantes del Norte de la ciudad, el 51.4% son menores de 20 años, es decir, niños y
población joven que demanda de servicios educativos, culturales y recreativos.
ZONA
% DE
POBLACIÓN EN
EDAD ESCOLAR
% DE EQUIPAMIENTOS
EDUCATIVOS
% DE COBERTURA
GLOBAL
MATRICULADOS DE LA
ZONA
Nororiental
28
21.53
84.76
Noroccidental
27
23.7
88.79
FUENTE: Documento de estudio soporte del Plan Especial de Espacio Público y Equipamiento..
Departamento Administrativo de Planeación.
Déficit Por Comuna En Educación Básica Secundaria Y Media
COMUNA
POPULAR
SANTA CRUZ
MANRIQUE
ARANJUEZ
EDUCACIÓN BASICA
SECUNDARIA
EDUCACIÓN MEDIA
Déficit %
Aulas faltantes
Déficit %
34.51
12.59
39.78
4.77
66,0
18,6
96,3
10,6
63.10
64.56
53.43
15.37
DOCUMENTO TECNICO DE SOPORTE
Aulas
faltantes
57,1
45,1
61,1
16,2
79
PLAN PARCIAL DE REDESARROLLO EN SUELO URBANO
“PLAZA DE FERIAS”
179,6
24,5
84,3
10,6
91,1
119,3
FUENTE: Documento de estudio soporte del Plan Especial de Espacio Público y Equipamiento..
Departamento Administrativo de Planeación.
CASTILLA
12 DE OCTUBRE
ROBLEDO
1.9
36.94
191,5
3,9
101,0
25.44
65.28
9.51
Lo anterior apunta a que en el área de planificación, se destine un área para la
generación de equipamiento del nivel 3 (educación tecnológica – superior) propia de las
centralidades de equilibrio y del corredor Metropolitano.
Recreación y deportes
La infraestructura deportiva es la que más se ha desarrollado en la ciudad en los últimos
años, aunque más como una respuesta a la demanda del servicio que a un criterio de
creación y formación en la disciplina deportiva, la conformación de clubes y ligas y en
últimas la consolidación de la comunidad en todos sus ámbitos.
La zona con el mayor número de equipamientos deportivos es la Noroccidental, con 186
equipamientos deportivos que representan el 32.12% del total de la ciudad. De ellos, el
99.8% (179) son de carácter barrial, repartidos proporcionalmente en sus tres comunas.
Es además la única zona que cuenta con equipamientos deportivos de todas las
jerarquías pero su distribución dista mucho de ser la ideal.
La zona Nororiental posee 102 equipamientos deportivos que representan el 17.61%. En
la zona 1 no hay equipamientos de nivel zonal, en ella predominan los de carácter
barrial. Las comunas con menos escenarios son Santa Cruz con 41 y Popular con 47.
A nivel zonal el mejor cubrimiento en infraestructura deportiva lo tiene la zona 2
(Noroccidental) con 2400 Habitantes por equipamiento y la de peor cobertura es la zona
1 (Nororiental) con 4600 habitantes por equipamiento.
EQUIPAMIENTOS DEPORTIVOS POR ZONA Y EQUIPAMIENTOS POR
HABITANTE
Zona
NORORIENTAL
NOROCCIDENTA
Número de
equipamientos
102
186
Participación en la
ciudad
17.61%
32.12%
Habitante/equip.
4.656,2
2.428,5
PREFERENCIAS DEPORTIVAS Y RECREATIVAS POR ZONAS
ACTIVIDADES ZONA 1
más Microfútbol, fútbol
Actividad
practicada
Actividad
más Microfútbol, fútbol, juegos de sala
implementada
Espectáculos a que Microfútbol, fútbol, baloncesto y
más se asiste
billar
Actividad
más Microfútbol
organizada
Actividades
más Deportes a motor
costosas
Actividades
más Microfútbol,
fútbol,
baloncesto,
baratas
balonmano, voleibol, atletismo, tejo,
DOCUMENTO TECNICO DE SOPORTE
ACTIVIDADES ZONA 2
Microfútbol, fútbol
Microfútbol, fútbol, juegos de
sala
Microfútbol, fútbol, baloncesto,
natación y bicicleta
Fútbol y cuadras recreativas
Deportes a motor, tenis de
mesa, esquí náutico.
Balonmano, ajedrez, billar, tejo,
pesas.
80
PLAN PARCIAL DE REDESARROLLO EN SUELO URBANO
“PLAZA DE FERIAS”
tenis de mesa y billar
Deportes que vienen Deportes
a
motor,
deportes Deportes a motor, deportes
caminatas, extremos,
patinaje,
esquí
creciendo
extremos,
patinaje,
actividades subacuáticas.
náutico, tenis de campo
Lugares de práctica
Cancha de fútbol, la calle, la placa Cancha de fútbol, la calle, la
polideportiva
placa polideportiva
FUENTE: Documento de estudio soporte del Plan Especial de Espacio Público y Equipamiento.
Departamento Administrativo de Planeación.
La mayoría de los espacios construidos para la recreación y el deporte han sido
escenarios deportivos como canchas de fútbol, equipamiento que resulta insuficiente si
se tiene en cuenta que esta tipología sólo atiende a un sector de la población (jóvenes y
niños) que si bien es un alto porcentaje, se desconoce las necesidades recreativas,
lúdicas y deportivas del genero femenino y de la tercera edad que demanda de otro tipo
de recreación.
Del análisis de la distribución del equipamiento deportivo con respecto a las diferentes
centralidades próximas al área de planificación, se puede concluir que la localización de
este equipamiento ha sido llevada a cabo un poco al azar, pues hay centralidades que
no cuentan con ningún escenario deportivo o recreativo, la mayoría no pasa de tres
equipamientos de este tipo y las mejor dotadas en este sentido apenas llegan a tener 7
u 8 equipamientos.
Frente al déficit y actual distribución de escenarios recreativos y deportivos, el Inder, a
manera de listado preliminar plantea una serie de escenarios que se podrían ubicar en
el polígono correspondiente a la Centralidad de Equilibrio del Norte, entendiéndose como
un listado de escenarios deportivos que no existen en el sector y en la ciudad, y que por
lo tanto deseable su ubicación dentro del área de planificación. Este listado es el
siguiente:
ƒ
ƒ
ƒ
ƒ
ƒ
ƒ
ƒ
Canchas de Básquet
Pista de Patinaje con medidas internacionales.
Parque de Skate roller con obstáculos
Canchas de Voleibol y Balonmano
Tenis de campo
Piscina Semi Olímpica
Canchas de Microfútbol
El Plan Parcial “Plaza de Ferias”, analizará la naturaleza de los escenarios recreativos
propuestos o posibles, su compatibilidad de funcionamiento y de ambiente con los otros
usos múltiples propuestos, su posible cabida en los terrenos disponibles y, de acuerdo
con la naturaleza, el carácter y la tipología asumida para el desarrollo de la Centralidad
de Equilibrio del Norte.
Salud
Las centralidades zonales de la zona 1 (Manrique, Aranjuez y Santo Domingo) no
cuentan con ningún equipamiento de salud de nivel 2, es decir de jerarquía zonal y de
ciudad. Se poseen dos equipamientos de esta categoría, el Hospital Santa Cruz y el
Hospital Infantil, el primero de los cuales podría relacionarse con el Corredor
Metropolitano o con el Centro de Equilibrio Norte. Esta es la zona peor dotada de la
ciudad.
En las centralidades zonales de la zona 2 (Robledo, Doce de Octubre y Castilla – La
Esperanza) existen dos equipamientos de nivel zonal aledaños a la centralidad de
Castilla y otro en el Doce de Octubre. Son cinco hospitales, clínicas y Unidades
intermedias, ubicadas en la zona, marcando una clara diferencia de cobertura con la
zona 1, con una población similar.
DOCUMENTO TECNICO DE SOPORTE
81
PLAN PARCIAL DE REDESARROLLO EN SUELO URBANO
“PLAZA DE FERIAS”
EQUIPAMIENTO EN SALUD POR ZONAS
NORORIENTAL
NÚMERO DE
EQUIPAMIENTOS
ZONAL EN SALUD
2
NOROCCIDENTAL
5
ZONA
POBLACIÓN
474.930
451.699
DENSIDAD
1 equipamiento
237.465 Hab.
1 equipamiento
90.339 Hab.
zonal
X
zonal
X
La mejor cobertura de la ciudad en equipamientos zonales de salud es la zona 3 con
14.888 promedio por centro de atención.
Este cuadro revela la situación de equipamientos en las comunas de la zona 1
(Nororiental) que claramente son dependientes del centro, y la comuna 5 de la zona 2,
presenta la más equilibrada de las coberturas sin ser zona especializada.
Como conclusión general, dado que en el norte de la ciudad es en donde habita más del
50% de la población de Medellín “debe construirse algún equipamiento del nivel III
(hospital y clínica), éste podrá ser ubicado en el Centro de Equilibrio Norte o en el
Corredor Metropolitano en su parte norte en el costado oriental del río. Igualmente la
prioridad de equipamiento del nivel II la poseen la Zona 1 y las Zonas 2 y 6 en lo posible
en las centralidades zonales correspondientes” 11
Otros equipamientos
El área de planificación tiene a su interior una edificación destinada al funcionamiento
Administrativo de las Empresas Varias de Medellín (Empresa de servicios públicos
destinada principalmente al aseo), la cual puede permanecer dentro del nuevo
desarrollo del polígono consolidándola como un equipamiento de tipo Institucional.
Como parte complementaria a las actividades de la Plaza de Ferias, en el área de
planificación se cuenta con el Coliseo de Ferias “Aurelio Mejía”, el cual ha sido destinado
al desarrollo de exposiciones de ganadería en general. Este equipamiento puede
consolidarse y readecuarse como un equipamiento Cultural de ámbito metropolitano y
regional (Nivel III), para lo cual deberá adecuar su infraestructura y dotaciones
complementarias.
Por último es importante tener en cuenta la oferta de equipamientos de ciudad a lo
largo del corredor metropolitano de servicios que tienen una alta concentración en el
centro y en el sur:
Sur
Aeropuerto Olaya Herrera, Terminal de Transporte del Sur, Parque Juan Pablo II,
Empresas Públicas de Medellín sede de La 30, Universidad EAFIT, INEM,
Politécnico Jaime Isaza Cadavid, Zoológico, Parque Comfenalco y Jardín Botánico.
Norte
Terminal de Transporte del Norte, Terminal de Combustibles, Parque de La Paz,
Cementerios Universal y La Candelaria.
Centro
Universidad Nacional de Colombia, Hospital General de Medellín, Centro
Administrativo La Alpujarra, Edificio Inteligente de Empresas Publicas de
11
Documento de estudio soporte del Plan Especial de Espacio Público y Equipamiento. Secretaría
de Planeación Municipal.
DOCUMENTO TECNICO DE SOPORTE
82
PLAN PARCIAL DE REDESARROLLO EN SUELO URBANO
“PLAZA DE FERIAS”
Medellín, Palacio de exposiciones, Teatro Metropolitano, Plaza de Mercado
Minorista, Hospital Universitario San Vicente de Paúl, Facultad de salud Pública y
Medicina, Clínica León XIII del Seguro Social, Parque Norte “J. Emilio
Valderrama, Universidad de Antioquia, Cerca El Bosque, Cementerio Museo San
Pedro.
Ver plano “Espacio Público y Equipamientos”
Por lo anterior cual toma importancia la necesidad de ubicar uno o varios equipamientos
como parte del sistema de espacio público, pero que a su vez participen en la
consolidación del corredor metropolitano de servicios y creen un nuevo referente urbano
para el norte de la ciudad.
3.3
Servicios Públicos
Al analizar la provisión de redes para el desarrollo del área de planificación, es posible
afirmar que está vinculado a la red vial y de servicios públicos ( ver plano anexo). La
red de acueducto localizada al sur del predio corre en toda la longitud Oriente –
Occidente del área de planificación, igualmente hay 3 Bocas de Redes de alcantarillado
que reciben la tributación del área noroccidental y está ubicadas sobre la carrera 64AA.
De acuerdo con el certificado anexo de servicios de acueducto y alcantarillado de Marzo
22 de 2002, se citan los siguientes apartes:
Acueducto: Se podrá prestar el servicio desde el circuito Tanque Castilla y empalmar
con la red de acueducto existente sobre la carrera 64C (300mm hierro fundido).
Alcantarillado:
Aguas lluvias: Las aguas deben ser conducidas hacia el sur hasta la quebrada Tinajas y
hacia el norte se pueden empalmar en la carrera 64.
Aguas Negras: Deben ser conducidas hacia el sur hasta el colector La Tinaja de la calle
103EE y hacia el norte por la carrera 64 hasta el botadero en el Río Medellín.
Según consulta con la Entidad Prestadora de Servicios, EEPP de Medellín, el área de
Planificación cuenta con una cobertura del 100% en servicios públicos en acueducto,
alcantarillado, energía y teléfono, lo que posibilita una buena capacidad instalada para
desarrollar nuevos proyectos inmobiliarios que densifiquen el sector, así mismo la
empresa prestadora del servicio podrá atender las demandas futuras con los nuevos
servicios como fibra óptica y red de gas.
Líneas de Alta Tensión:
El lote objeto de este plan parcial, está atravesado por dos líneas de alta tensión de
energía, en el sentido norte – sur por sus costados occidental y oriental
respectivamente. La potencia de estas líneas es de 110 kva, requiriéndose guardar un
retiro de ocho (8) metros en ambos costados, a partir de su eje. En esta zona de retiro
de seguridad, no se permite ningún tipo de construcción, ni desarrollo, a excepción de
vías públicas de baja circulación y zonas verdes donde no se de permanencia de
personas (Normas EEPPM.).
Estas líneas de alta tensión, tienen como elemento de soporte, tres (3) torres instaladas,
dos de ellas en los bordes del predio, sectores autopista norte y de la vía regional y la
tercera en el sector de la cisquera. Los retiros de seguridad a estas torres deben ser
tales que, con los trabajos que en su proximidad se vayan a realizar no generen
inestabilidad, ni interactúen con ellas, especialmente con sus cimientos. El Área que las
DOCUMENTO TECNICO DE SOPORTE
83
PLAN PARCIAL DE REDESARROLLO EN SUELO URBANO
“PLAZA DE FERIAS”
Empresas Públicas define como requerimiento para instalar las torres es de cien (100)
metros cuadrados (Cuadrado de 10 metros de lado).
Poliducto de ECOPETROL
El retiro que debe guardarse a este ducto de suministro de combustibles para la ciudad
es de tres (3.0) metros a cada lado; para una faja total de seis (6) metros. Para
circunstancias especiales, se asumirá el retiro seguridad que defina ECOPETROL.
Gasoducto de Empresas Públicas:
En la zona propuesta como de desarrollo de vivienda, en el costado nor-oriental del lote,
en la calzada de la vía allí existente, esta ubicada una de las líneas troncales de gas y en
una de las zonas verdes próxima una estación reguladora de presión de este gasoducto.
Los retiros de seguridad para el gasoducto y la estación, dependiendo de las
especificaciones del proyecto de desarrollo de vivienda y de los proyectos viales a
plantearse, deberán consultarse con la entidad prestadora del servicio.
Igual
procedimiento deberá seguirse con la línea de derivación de este gasoducto que
actualmente atiende al Matadero Municipal.
3.4
Caracterización Específica de la Feria de Ganados
3.4.1 Generalidades Acerca de la Ferias de Ganados.
La Historia de la Feria de Ganado se remonta a la época de la colonia en la que los
campesinos intercambiaban productos agrícolas en las plazas de los pueblos. En
palabras de los expertos, las ferias de ganado han representado uno de los negocios
más prósperos de la actividad económica nacional.
La Feria de Ganado de la ciudad de Medellín, fue creada por el Honorable Concejo
Municipal, en Mayo de 1888, fecha desde la cual se ha mantenido y modernizado12.
Hasta 1998 Empresas Varias del Municipio de Medellín tuvo a cargo la administración de
la Feria.
La historia de la Feria está ligada a la evolución de la ganadería en el país, al punto que
se afirma que ha liderado procesos de mejoramiento del ganado, técnicas de
comercialización y tecnificación de los procesos relacionados con la producción y manejo
de la carne, además juega un papel importante en la regulación de precios del ganado a
nivel nacional.
En 1998, con la transformación de las Empresas Varias, hasta ese momento
establecimiento público, en Empresa Comercial e industrial del Estado, se pudo
establecer un contrato con la recién constituida Sociedad Central Ganadera S.A. para el
manejo de la Feria de Ganados y el matadero municipal.
Los cambios implementados, por la Sociedad Central Ganadera en la Feria de Ganados
de la ciudad que la hace acreedora de este reconocimiento, son:
ƒ
Transformación del matadero municipal en Planta de Beneficio, lo que implica
mejoramiento notable en la tecnificación de los procesos que allí se realizan. La
planta de beneficio cuenta con una planta frigorífica de alta tecnología con la que se
cumplen algunos de los requisitos del Plan de Manejo Ambiental y la obtención de la
licencia de primera categoría que abre la puerta al futuro de la exportación y
comercialización de carne en el país.
ƒ
Instalación del servicio de frío (Planta Frigorífica) de la cual se han derivado otros
servicios como la sala de deshuese y una planta piloto pequeña, en la cual se ha
12
Origen y Evolución de las Ferias. En: www.centralganadera.com
DOCUMENTO TECNICO DE SOPORTE
84
PLAN PARCIAL DE REDESARROLLO EN SUELO URBANO
“PLAZA DE FERIAS”
iniciado el proceso de desposte y empaque, así como el proceso de producción de
carnes crudas como la carne molida, hamburguesas, albóndigas y chorizos.
ƒ
Dinamización en los procesos de comercialización del ganado y venta de carne. El
primer elemento relacionado con la implementación de la venta de ganado por
subasta y la dación de ganado a utilidades. El segundo, la comercialización de la
carne, ha implicado el establecimiento de relaciones comerciales con clientes de
vanguardia como Tecniagro, Cadenalco, Éxito y Asobrangus.
ƒ
La participación de comerciantes y trabajadores en la repartición de utilidades
mediante la inversión de éstos en compra de acciones, quienes a esta fecha
manifiestan haber recuperado la inversión inicial.
Estos factores sumados a otros, han hecho que la Sociedad Central Ganadera S.A.,
actual administradora de la Feria de Ganados de Medellín, reciba el reconocimiento de la
comunidad aledaña al sector y las autoridades del área del agro en el país.
Además de todas las tareas relacionadas con el faenado de ganado, en la Feria se
realizan otras actividades de tipo comercial como la venta de productos agrícolas,
herrajes, artículos de marroquinería y elementos de dotación para la tenencia de
ganados. Al equipamiento normal y necesario para el manejo del ganado se suma un
gran número de locales comerciales dedicados a la venta de comidas, bares, bancos que
brinda las condiciones adecuadas para la estadía de los comerciantes en el lugar, las
transacciones comerciales y la interacción social necesaria para la realización de sus
negocios.
3.4.2 Usos Actuales al Interior de la Feria.
El área de planificación, se caracteriza en gran parte por contar con una baja ocupación,
construcciones sencillas de un piso, destinadas a oficinas de administración y actividades
relacionadas con las actividades propias de la Feria de Ganado, cuenta además con
pasillos peatonales cubiertos, dos en sentido norte sur y otro en sentido oriente
occidente destinados a brindar facilidades de circulación a su interior; además, cuenta
con corrales y áreas para el faenado del ganado.
En el extremo suroriental se localiza la edificación que ocupa el actual frigorífico,
construcción en dos pisos en concreto y ladrillo, cuenta además con áreas de corrales y
marranera. Al suroccidente, se encuentra la sede administrativa de EEVV, propietaria
del lote, conformada por varias construcciones destinadas a oficinas, biblioteca,
caballerizas, galpones, coliseo y zona húmeda. Ver plano “Usos actuales de la Plaza de
Ferias”. El edifico principal es de tres pisos, lo conforman varios salones distribuidos en
áreas de trabajo, así mismo cuenta con áreas de parqueo cubiertos y descubiertos.
Una de las actividades de mayor importancia que actualmente se desarrolla en la Plaza
de Ferias y la cual se refiere al recibo de ganado vacuno y porcino. Los principales
procesos desarrollados en la actividad de la Feria son: ingreso de los camiones con
ganado a la zona de parqueadero, se procede a desembarcar, se presenta la
documentación requerida al controlador planillador (certificado de movilización del ICA y
permiso de inspección), luego se transportan los animales a los diferentes corrales,
finalmente cuando se han cumplido una serie de tramites, se autoriza a los usuarios
para darle salida a los animales que serán trasladados al matadero o para otro
Municipio.
En los estudios de la comercialización del producto, se mencionan dos tipos de canales
de distribución de la carne: tradicional y empresarial.
DOCUMENTO TECNICO DE SOPORTE
85
PLAN PARCIAL DE REDESARROLLO EN SUELO URBANO
“PLAZA DE FERIAS”
En el tradicional interviene el ganadero, comisionista, trasportador, mayorista, sacrificio,
comerciante minorista y el consumidor. En el empresarial, la cadena de comercialización
es más corta e intervienen el ganadero, frigorífico, comercializador (tiendas de carnes
especializadas, supermercados, industria) y consumidor. Es importante anotar que en
los últimos cinco años el canal empresarial ha ganado importancia en las ciudades más
importantes del país.
En el canal moderno se hace énfasis en la implementación de mataderos-frigoríficos,
localizados en los centros de producción de carne, el mejoramiento vial en las regiones
productoras, el desarrollo de cadenas de frio, aumento en la demanda industrial e
institucional, modernización en los procesos de comercialización y negociación directa
sin número de avances que día a día van fortaleciendo la comercialización de la carne
hasta entregarle al consumidor final un producto de mayor calidad.
3.4.3 Caracterización Sociodemográfica de los Usuarios y Trabajadores de la
Plaza de Ferias.
Para el análisis de la situación al interior de la Feria se hicieron entrevistas a grupos
focales conformados por trabajadores independientes que realizan labores directamente
relacionadas con el manejo del ganado al interior de las instalaciones. Se retoma
bibliografía de estudios sociodemográficos realizados recientemente de la población
relacionada con el proyecto y observaciones de campo.
En cuadro siguiente reproduce información sobre los empleos y usuarios de la Feria, se
utilizan como fuentes de contraste la Central Ganadera y las cooperativas de
trabajadores de la Feria de Ganado.
N DESCRIPCIÓN DE LA ACTIVIDAD
CENTRAL
GANADERA
Empleos que se desarrollan al interior de la Feria
relacionados con el manejo del ganado
Cuidadores de cerdos.
-Carniceros (planta de Beneficio)
350
Pieleros
50
Operarios de sacrificio, (Trabajadores 124
Coomultreevv)13
Pesadores y despachadores (Trabajadores 15
de Coomultreevv)
Arrieros,
cisqueros,
bañadores, 265
marcadores, recibidores, despachadores
Cuidadores de Revoltura y ganado de 100
leche.
Compostaje
(fabricación
de
abono 3
orgánico)
Inspectores cárnicos Planta de Beneficio
4
Transportadores
Transportadores
40
Transportadores de canales y triperos
300
Transportadores
de
ganado
gordo, 1.200
porcino, flaco, equino.
Comisionistas y Ganaderos
Comisionistas y menudeadores (Feria de 55
ganados)
13
COOTRASFERI
A
100
350
50
100
-250
100
--40
-1.200
100
Cooperativa de trabajadores multiactivos de Empresas Varias
DOCUMENTO TECNICO DE SOPORTE
86
PLAN PARCIAL DE REDESARROLLO EN SUELO URBANO
“PLAZA DE FERIAS”
Ganaderos
-Comerciantes de equinos
50
Comerciantes instalados en locales al interior de la Feria
Módulos, cafeterías, Bancos y Kioscos
176
Marroquinería
25
Venta de droga veterinaria, Colanta- 15
lácteos , la Castor
Funcionarios con oficinas al interior de la Feria
Sanidad, ICA, Secretaria de agricultura
12
Empleados de Central Ganadera y Cooperativas
Oficinas de FADEGAN
12
Empleados Central Ganadera
12
Cootrasferia
35
Personal de apoyo
Somos Suministros (sostenimiento Feria 17
de ganados y Planta de Beneficio)
Sinsercol (vigilantes Feria de Ganados y 40
planta de beneficio)
Empleos indirectos
Vendedores Ambulantes
800
50
250
---
10
-12
35
10
36
170
Vendedores
ambulantes,
chanceros, 164
loteros,
lustrabotas,
ventas
varias
(sombreros, cuidadores de carros)
Carniceros externos a la Feria y expendedores de productos cárnicos
Carniceros fuera de Medellín que se surten -300
en la Feria de Ganados
1.800
Personas que laboran en los expendios de -carnes y que se surten en la feria de
Medellín
Total
3064
6.063
La marcada diferencia entre las dos fuentes de información lleva a pensar que la
población de trabajadores de la Feria es una población flotante o móvil, que depende en
gran medida de la misma dinámica de la Feria y los días de mayor o menor actividad.
Además la gran variedad de actividades que se realizan al interior de ésta hace difícil
establecer con precisión un número determinado de trabajadores. Para este caso
pueden considerarse con mayor certeza los datos referidos a los empleos directos que
se desarrollan en la Feria pero no sucede lo mismo con los que denominamos empleos
informales.
Según los datos obtenidos con las entrevistas y los grupos focales, la población laboral
se distribuye en: Trabajadores de la Central Ganadera, que como se observa en la tabla;
los trabajadores de empresas que tienen sucursales dentro de la Feria como es el caso
de COLANTA; ICA, FADEGAN; BANCOLOMBIA Y BANCO GANADERO entre otros, los
comerciantes formales instalados de tiempo atrás y el resto de los trabajadores son
independientes e informales que encuentran este espacio propicio para realizar sus
actividades. Otro porcentaje de trabajadores está afiliada a las distintas cooperativas
(COOMULTREEVV, SOMOS SUMINISTROS, COOTRASFERIA Y SINCERCOL) que
dependen de la contratación de servicios con la Central Ganadera o los centros
mayoristas de distribución de carne de la Ciudad.
Las cooperativas que realizan actividades al interior de Feria tienen un desarrollo
desigual, dependiendo del perfil educativo y laboral de sus afiliados que limitan su oferta
de servicios. Las mayores dificultades de las cooperativas están relacionadas con la falta
de conciencia sobre la filosofía del cooperativismo, la baja escolaridad de los
DOCUMENTO TECNICO DE SOPORTE
87
PLAN PARCIAL DE REDESARROLLO EN SUELO URBANO
“PLAZA DE FERIAS”
trabajadores que hace que los procesos de capacitación sean muy difíciles de asumir y
la falta de desarrollo de habilidades y destrezas para realizar otras actividades, distintas
a las tareas tradicionales relacionadas con el ganado. Bajo estas circunstancias es difícil
para las cooperativas ampliar su portafolio de servicios, ante la transformación del
mercado de la carne, estas cooperativas deben replantear su objeto social en beneficio
de sus afiliados.
El mayor porcentaje de trabajadores de la Feria está constituido por trabajadores
independientes que subcontratan a otras personas dependiendo de la intensidad del
trabajo diario. Esta población tiene un comportamiento flotante y constituye
seguramente la población de mayor riesgo a la hora de cambiar o alterar la rutina de la
Feria, puesto que no tienen un vínculo laboral formal y no han desarrollado las
habilidades necesarias para realizar otro tipo de actividades.
En el estudio14 realizado en el año 2000 para la Sociedad Ganadera se muestra que los
trabajadores que realizan actividades relacionadas directamente con el faenado de
ganado, actividad principal de la Feria, tienen, en promedio 35 años de edad y 20 años
de laborar allí.
El citado estudio señala que:
“La diferencia de los tiempos de trabajo entre los públicos internos
permite que de alguna manera las personas con mayor tiempo en la Feria
sirvan de ejemplo con su experiencia a los de menor tiempo. Sin embargo,
esto no siempre es posible pues dentro de este espacio se presenta el
fenómeno del trabajo en grupos o cadenas que trabajan por sus propios
intereses, lo cual significa que cada ganadero tiene definido su
comisionista, a su vez este tiene definidos sus arrieros, marcadores,
recibidores, etc, lo que hace que personas de una cadena no se mezclen
con otra”.
Para profundizar en la comprensión de la dinámica laboral de la Feria, además de la
pregunta por las posibilidades de entrenamiento para el trabajo y el aprendizaje de
oficios por imitación o modelamiento, debe formularse la pregunta sobre las relaciones
entre estas “cadenas de trabajo”.
Los grupos de trabajadores con mayor vulnerabilidad frente a la disminución de la
actividad de la Feria, son los informales y los trabajadores independientes que están
relacionados con el faenado de ganado. No obstante, la reducción del espacio en que
hoy opera la Central Ganadera, no afectará en el corto plazo a éstos trabajadores,
puesto que se tratará de optimizar el espacio a la real dimensión de la actividad
comercial y en ese sentido mantendrá el nivel de operaciones actual en el mediano
plazo.
3.4.4 El Proceso de Transformación del Mercado de la Carne en Colombia.
El documento “ La estructura de la comercialización y sacrificio del ganado gordo en
Colombia” elaborado por el Centro de Estudios Ganaderos y Agrícolas CEGA, presenta
las directrices de la política nacional para el reordenamiento del mercado del ganado y
las actividades de sacrificio y comercialización de la carne en el ámbito nacional; éste
estudio sirve de referente para la propuesta de desmonte y transformación de la Plaza
de Ferias y el Matadero de Medellín.
14
Escobar Vásquez Angela María y Moreno Márquez Tatiana Maritza. Diagnóstico y Propuesta
Comunicacional para la sociedad Central Ganadera S.A.
(Feria De Ganados Y Frigan).
Universidad Pontificia Bolivariana. Medellín, 2000.
DOCUMENTO TECNICO DE SOPORTE
88
PLAN PARCIAL DE REDESARROLLO EN SUELO URBANO
“PLAZA DE FERIAS”
Antecedentes de la Ganadería Colombiana
La cadena de producción y comercialización ganadera en Colombiana ha experimentado,
en los últimos quince años, cambios significativos en la forma de producción,
distribución y consumo de la carne y sus derivados. Los principales cambios han sido
originados por la creciente participación de los frigoríficos regionales y el desarrollo del
mercado de canales que han incidido en la cadena de comercialización, en el perfil de
los agentes, en los requerimientos de infraestructura, en la presentación y forma de
empaque, y la negociación directa en los sitios de producción y las subastas virtuales.
Así mismo, el desarrollo en la infraestructura vial, la situación de orden público, el
crecimiento urbano, la apertura económica, la consolidación de las cadenas de
supermercados, los nuevos hábitos de consumo, la crisis agrícola, entre otras variables.
Con estos elementos FADEGAN (Federación Nacional de Ganaderos), en su condición de
entidad administradora de los recursos del Fondo Nacional del Ganado(FNG), planteó la
estrategia de modernización de la ganadería, parte de esta es la localización eficiente de
las plantas de sacrificio y para ello convoca a un concurso nacional y de esta forma
definir los criterios técnicos que permitan jerarquizar y guiar el desarrollo, la localización
de infraestructura de sacrificio y de comercialización de ganado gordo del país.
Análisis del Mercado
El estudio definió para el análisis cinco regiones; Norte, Magdalena Medio, Nor oriental,
Oriental y Sur Occidental quienes abastecen las diez principales ciudades del país. El
esquema de regionalización utilizado obedece a los grandes mercados que abastecen a
las áreas productoras y a los centros de formación de precios. El mercado esta
constituido por ganado gordo, flaco y un mercado de vacas de desecho, la región norte
es la mayor oferente en sistemas comerciales y en mercados diferenciados. No obstante
se vislumbra en poco tiempo un desarrollo del mercado de canales, en proceso de
consolidación desde los años noventa.
El mercado de ganado gordo es liderado por Medellín, en cuya Feria se comercializan
cerca de 500.000 cabezas anuales de excelente calidad concentrando el 60% de la
oferta de regional.
Formas de Comercialización y Formación de Precios:
La forma tradicional de comercializar en la zona norte consiste en enviar el ganado
gordo a Medellín, para ser vendido a través de un comisionista responsable de la venta
a cambio de una comisión (que varia entre 1 y 0.75%), este tipo de relación comercial
se fundamenta en la confianza mutua entre los agentes que intervienen en la operación
(ganadero, transportador, comisionista y comprador).
También se presenta la compra directa en las fincas a través de intermediarios que fijan
precios y remiten a la Feria de Medellín o a los mataderos. Además de las anteriores
formas de negociación, a la cadena de comercialización se le han introducido nuevos
elementos como es la compra directa de ganado gordo al productor por los frigoríficos
con el fin de abastecer los requerimientos de canales por parte de la industria,
supermercados y tiendas especializadas.
El precio del ganado gordo de la zona norte está determinado por el comportamiento de
la Feria de Medellín, mercado hacia el cual se dirige el mejor ganado de esta región; a
pesar de la gradual disminución del número de cabezas transadas semanalmente, la
Feria de Medellín sigue siendo el referente de precios para todo el país, y
particularmente para las zonas Nororiental y Magdalena Medio.
DOCUMENTO TECNICO DE SOPORTE
89
PLAN PARCIAL DE REDESARROLLO EN SUELO URBANO
“PLAZA DE FERIAS”
Conforme con el estudio de referencia, los centros de consumo hasta el año 2015
presentan capacidad instalada ociosa de sacrificio que exceden las demandas efectivas
de sus respectivas área de influencia. Algunos de estos centros como los mataderos de
Medellín, Envigado, Bucaramanga, Cúcuta, Manizales y Armenia deberán ser cerrados
por estar ubicados dentro de las áreas urbanas, por sus condiciones técnicas, por las
deficiencias del manejo de los residuos líquidos y sólidos en el proceso de sacrificio. El
cierre, a futuro, de los anteriores creará las condiciones para acelerar la oferta de
sacrificio hacia las zonas de producción.
Ventajas de Una Red Moderna de Comercialización
En la perspectiva de transformación de la estructura de comercialización del ganado en
el país no es muy probable que las ferias subsistan como centros de negociación a gran
escala, los componentes del mercado, desde la oferta como de la demanda, tienden a
concentrarse bajo nuevas formas de operación eliminando intermediarios o actividades
innecesarias con la posibilidad de conformar oligopolios, que entren a controlar la
formación del precio de la carne, situación que hoy se aproxima a un mercado perfecto
en términos económicos.
La modernización puede impactar sobre la formación de los precios en dos direcciones:
por la supresión de los factores especulativos y estacionales, compensada por una mejor
retribución a la calidad y el rendimiento; y por la consolidación de los frigomataderos
que les permitirá competir en mejores condiciones con los intermediarios tradicionales.
Las principales ventajas derivadas de una red de comercialización moderna son:
ƒ
ƒ
Disminución de la merma de peso del ganado, originadas por el maltrato y el
transporte de largas distancias, el estado de las vías y el tiempo de espera en las
Ferias y la planta de sacrificio. Esta perdida representa hasta el 10% del peso del
ganado.
Se mejoran los márgenes de rentabilidad para los intermediarios y comercializadores
cuando se realiza el sacrifico en las zonas de producción por el ahorro en el costo del
transporte.
DOCUMENTO TECNICO DE SOPORTE
90
PLAN PARCIAL DE REDESARROLLO EN SUELO URBANO
“PLAZA DE FERIAS”
Declive de la Feria de Medellín
Los cambios señalados y la modernización de la oferta, a través de canales refrigeradas
desde los frigo-mataderos instalados en las zonas de producción, las negociaciones
directas entre productores y distribuidores, y otras formas de negociación impersonales
tales como los pedidos telefónicos y las transformaciones en la infraestructura vial han
significado un aumento en los flujos de ganado, estos factores han contribuido al
debilitamiento progresivo del centro de negociación de ganado mas importante del país,
la Feria de Medellín.
Adicional a los anteriores factores, la zona central cafetera principal mercado de destino
del ganado gordo despachado desde Medellín, ha perdido importancia como
demandante ante el cambio producido por los nuevos canales de comercialización, a
demás de otros aspectos que presionan a corto plazo este declive como el elevado valor
de los terrenos como suelo urbano y su capacidad ociosa, no hacen sostenible la
operación de la Feria con relación a los ingresos que genera la actividad de sacrificio y
comercialización del ganado. El eventual cierre de la Feria de Medellín acelerará el
proceso de reconversión y modernización de la actual estructura del mercado de carnes
del país.
Medellín ocupa el segundo lugar como receptor de ganado gordo en el país después de
Bogotá, desde aquí se atiende el 90% de la demanda del Area Metropolitana, de la cual
el 21.9% corresponde a vacas y el 78% a novillos, el excedente de terneros se atiende
por el matadero regional de Santa Rosa de Osos. En el año 1995 llegaron a Medellín
375.437 cabezas de ganado gordo para el sacrificio. En los últimos años se ha
presentado una disminución en el ingreso de cabezas de ganado a la Plaza de Ferias,
entre 1975 y 1991 ingresaban 9500 cabezas de ganado semanales, mientras que en la
actualidad sólo ingresan 4000.
El Area Metropolitana del Valle de Aburrá dispone de siete mataderos con una capacidad
instalada de 850 mil cabezas año, sin embargo los mataderos presentan serios
problemas sanitarios para seguir funcionando en el corto plazo, además de su
inadecuada localización con una alta presión urbana sobre los terrenos donde hoy
laboran.
El Valle de Aburrá cuenta con otras alternativas de reciente desarrollo como el de
Rionegro y CENCOBIP en Santa Rosa de Osos, que en conjunto tienen capacidad de
sacrificio para atender la demanda del Valle de Aburrá, en menor escala el matadero de
Copacabana puede incrementar el volumen de sacrificio, con las remodelaciones
pertinentes en cuanto al tratamiento de residuos.
Bajo esta perspectiva la demanda de carne de Medellín (Valle de Aburrá) puede seguir
siendo atendida desde las zonas de producción como Montería, Caucasia, Puerto Berrio,
Currulao, Occidente de Antioquia, y Galapa en el Atlántico.
M O V ILIZ A C IÓ N D E G A N A D O
H A C IA M E D E LLÍ N 1 9 9 5
Ot ras
ENTRADA ANUAL DE GANADO
FERIA DE GANADOS DE MEDELLIN
600.00
Turbo
500.00
Sant a Fe de
400.00
Planet a Rica
300.00
Magangue
200.00
La Ceja
100.00
Caimit o
-
Aguachica
-
20,000 40,000 60,000 80,000
C A B EZ A S
DOCUMENTO TECNICO DE SOPORTE
GORDO
FLACO
91
PLAN PARCIAL DE REDESARROLLO EN SUELO URBANO
“PLAZA DE FERIAS”
El Proceso de Transformación de la Plaza de Ferias.
La Plaza de Ferias cumplió una función de carácter regional e interdepartamental, que
colocó este espacio como un centro de saneamiento urbano, que hacia los años 70 se
complementó con la ubicación de la sede Administrativa de las Empresas Varias, la
planta de desechos sólidos, el despiece y comercialización de los productos cárnicos, y
paralelamente como escenario para la realización de eventos relacionados con la
exposición de bovinos y equinos. Ahora bien, la expansión de la ciudad desde los años
80, y las vertiginosas transformaciones urbanas, culturales y sociales de los 90,
marcaron la molestia urbana, que ocasiona el tener emplazada una Feria de Ganados en
un espacio que quedó absorbido por el crecimiento de la ciudad y que además, como
uso y equipamiento quedó rebasado por el paso de la ciudad central a la ciudad
metropolitana. 15
La Central Ganadera de Antioquia no es ajena a este proceso y por el contrario, está
proyectándose a futuro de acuerdo con la realidad anteriormente expuesta, hacia la
consolidación de un centro de servicios. Por tal motivo, en el corto plazo planea
modificar su operación y reducir ostensiblemente el área ocupada.
El centro de servicios tendrá como base una central de frío que preste servicios de
refrigeración, procesamiento, congelación industrial y mercadeo mayorista de carne
bovina, porcina, pescado, verduras, frutas frescas y en pulpa, helados, flores, etc. En
otras palabras, se reemplazaría el matadero por una gran bodega en frío que proveerá
cuartos de manufactura de productos, pero los grandes impactos del matero no se
generarán, que son aquellos derivados del manejo de pieles, huesos, sangre y rumen.
La manufactura comprende básicamente 2 procesos fundamentales:
ƒ
ƒ
Cárnicos: Corte, adobo, empaque y marcado.
Frutas: Elaboración de pulpas, empaque y marcado.
Es decir, a futuro convivirá en la región el uso múltiple con un centro de acopio (gran
bodega de frío) con algunos procesos que no implican afectaciones ambientales que
puedan interferir con los futuros habitantes y usuarios del lote.
Lo anterior tiene una gran relevancia a futuro para el sector toda vez que:
ƒ
Se mantendría en el sector un desarrollo industrial que le da continuidad, con
actividades sustitutas y complementarias, al negocio actual, sobre el que la
población de la Plaza tiene un alto sentido de pertenencia.
ƒ
Se mantiene un polo de empleo y desarrollo para la zona.
ƒ
Se crea una dinámica económica y social propia en la zona, que mantiene la
vocación actual y que contribuye mantenimiento de sentimientos de arraigo y
pertenencia, lo que además se convierte en un agente que potencializa el desarrollo
del plan parcial de “Plaza de Ferias” y consecuentemente ayuda a consolidar la
Centralidad de Equilibrio del Norte.
ƒ
Se realizan actividades económicas más limpias que las actuales pero de mayor
relevancia para el sector toda vez que se incrementa la adición de valor en la cadena
productiva de cárnicos.
Se anexa un documento sobre lo que a futuro se espera sea el centro de frío tal y como
existe hoy en España (MERCAMADRID).
Este proceso es el momento propicio para la realización del Plan Parcial “Plaza de Ferias”
y la intervención urbanística, toda vez que se aprovecha un predio, que por dinámicas
15
Plan Estratégico de Medellín y el Area Metropolitana 2015.
DOCUMENTO TECNICO DE SOPORTE
92
PLAN PARCIAL DE REDESARROLLO EN SUELO URBANO
“PLAZA DE FERIAS”
de mercado y económicas, está cambiando paulatinamente de uso y tiende a conformar
parte de la nueva Centralidad de Equilibrio del Norte proyectada desde el Plan de
Ordenamiento Territorial.
3.4.5 Abandono de la Actividad Actual de la Plaza de Ferias y el Matadero
La concreción de los proyectos urbanísticos definidos en la estructura del espacio público
y privado del plan parcial Plaza de Ferias, sólo será posible una vez se inicie el proceso
de desmonte de la actividad de la feria de ganados y el matadero.
El proceso de desmonte debe estar orientado desde de la formulación de un Plan de
Abandono, que debe plantearse en relación con las edificaciones e infraestructuras
existentes en el área de planificación, de modo que el desarrollo urbanístico propuesto
por el plan evolucione sin traumatismos y que impida por tanto que los usos actuales
resulten nocivos o degradantes en relación con los nuevos usos.
El proceso de desmonte de la actividad de la Ferias de Ganados y el Matadero esta
programado para realizarse en tres etapas consecutivas cuyos tiempos serán definidos
en el respectivo plan de abandono, así:
Etapa 1: En esta etapa, la Central Ganadera entregará al propietario de los inmuebles,
la parte noroccidental del área de planificación, donde está localizada la báscula, las
marraneras, las caballerizas, los parqueaderos y parte de los corrales hasta el cruce de
la galería central sentido norte – sur con el eje oriente occidente, donde actualmente se
encuentran las oficinas de la Central Ganadera.
Etapa 2: En esta etapa, la Central Ganadera entregará al propietario del los inmuebles,
la parte del predio número tres que comprende los corrales no entregados en la primera
etapa hasta el carreteable actual, como se ilustra en el plano “Area de Planificación”.
Los demás predios continuarán ocupados por la actividad actual.
Etapa 3: En esta etapa, la Central Ganadera entregará al propietario del los inmuebles,
la totalidad del predio N° 3, la fracción del lote 4 que hace parte del Parque y,
excluyendo el área destinada para el desarrollo futuro de la Central Ganadera, como
Central de Frío (unidad de gestión 2).
El proceso de desmonte se visualiza en el plano “Proceso de Desmonte”.
DOCUMENTO TECNICO DE SOPORTE
93
PLAN PARCIAL DE REDESARROLLO EN SUELO URBANO
“PLAZA DE FERIAS”
4. FORMULACION.
CONTRIBUCIÓN AL MODELO DE OCUPACIÓN DE LA CIUDAD, OBJETIVOS,
POLITICAS Y ESTRATEGIAS
4.1.
Contribución al Modelo de Ocupación de la Ciudad.
El Plan de Ordenamiento de Medellín establece el modelo o proyecto de ciudad, dentro
de este modelo el desarrollo del Centro de Equilibrio del Norte cumple un papel
fundamental para su consolidación, razón por la cual este plan parcial contribuirá a su
conformación en los siguientes aspectos:
La Creación de un nuevo referente urbano
La actual Plaza de Ferias, desde su comienzo hasta ahora ha sido uno de los referentes
urbanos más importantes de la ciudad, ubicado en el norte. Hoy cuando su razón de
ser ya no es en este sitio, aparece una oportunidad para el desarrollo de un nuevo
referente urbano, un punto de alta significancia para las comunidades del norte de la
ciudad y del Valle de Aburrá. El desarrollo urbanístico plantea usos, actividades, formas
urbanas y arquitectónicas, etc., que manteniendo la memoria y conexión con lo que el
sitio fue, lo transformen hacia un nuevo hito urbano del norte de la ciudad y la
metrópoli.
La Consolidación del Corredor Metropolitano de Servicios
La intervención permitirá consolidar esta zona de la ciudad y del corredor de servicios
metropolitanos, con unos equipamientos y espacios públicos de una alta calidad
urbanística y con el Río como principal eje ordenador, e integrándolo a los desarrollos
residenciales y productivos vecinos.
PARQUE PLAZA FERIAS
EXITO
Politécnico
J. Botánico
Terminal Norte
Explora
Plaza Merc.
Alpujarra
EAFIT
Cerro Nutibara
INEM
Terminal combustible
Parque de la Paz
SENA
Cementerio U
Parque Norte
U. De A.
Plaza Toros
U. Nacional
EEPPMM
Campos de Paz
Zoológico
Parque
Comfenalco
Terminal del Sur
Aeropuerto Regional
U. D. Belén
El crecimiento hacia adentro
Aprovechar la ubicación del área de planificación dentro del corredor metropolitano de
servicios para una mayor optimización del suelo con multiplicidad de usos, alta densidad
poblacional y con un redesarrollo urbano de alta calidad.
Generación de la centralidad de equilibrio del Norte:
El área ocupada por la Plaza de Ferias se constituirá en el inicio de la conformación de la
centralidad de equilibrio a partir del espacio público y los equipamientos como
DOCUMENTO TECNICO DE SOPORTE
94
PLAN PARCIAL DE REDESARROLLO EN SUELO URBANO
“PLAZA DE FERIAS”
ordenadores del plan y de la ubicación en ella de una multiplicidad de actividades de alta
convocatoria con la racional mezcla de usos y la interconexión con los barrios
circundantes.
El espacio público y los equipamientos como ordenadores del plan.
Los déficits acumulados de espacio público y equipamientos en el norte de la ciudad,
encuentran en este proyecto y en su ubicación, la posibilidad de desarrollar en esta
área, como parte integral de la Centralidad del Norte, el Parque urbano metropolitano
más importante para Medellín, localizando unos equipamientos metropolitanos o
regionales; y en torno al cual se ordenan los desarrollos comerciales, de servicios y de
vivienda.
El parque eje
central del plan
Bulevares ordenadores y
conectores
Corredor del río
principal elemento
ordenador de la
El Norte del Departamento conectado a la ciudad
El proyecto asociado a la totalidad del centro de equilibrio del norte proveerá de
servicios a la comunidad del norte del Valle y actuará como puerta de acceso a la ciudad
desde el norte del Departamento, y a su vez como conector de las comunidades de las
zonas nororiental y noroccidental.
La integración del oriente y el occidente
Por la ubicación contigua al río, en el norte de la ciudad y con la posibilidad de
desarrollar proyectos complementarios (en lo vial, en el transporte, en los
equipamientos y en espacio público), la intervención en la Plaza de Ferias, tiene dentro
de las directrices principales la conexión oriente occidente, solucionar los flujos
peatonales interrumpidos y generar espacios de convocatoria y acercamiento de las
comunidades del norte.
Este punto de la ciudad será el receptor y distribuidor de nuevos flujos de población
procedentes del oriente (a través del Metrocable), de la futura línea de Transporte de
Mediana Capacidad que viene del occidente por la calle 104, los actuales flujos del
metro, la autopista y el corredor Multimodal del río.
La ubicación compromete la realización de un desarrollo urbanístico y de un espacio
público integrado ambiental y espacialmente al río, aportando al mejoramiento del
paisaje urbano del norte.
DOCUMENTO TECNICO DE SOPORTE
95
PLAN PARCIAL DE REDESARROLLO EN SUELO URBANO
“PLAZA DE FERIAS”
4.2.
Objetivos del Plan Parcial
Objetivo General.
Proporcionar a la ciudad y al norte Metropolitano un lugar de amplia convocatoria, con la
transformación de la Plaza de Ferias y con la configuración de una nueva estructura
urbana de Centralidad de Segundo Orden. El desarrollo se hará entorno a un Parque,
como contenedor y enlace de múltiples usos de jerarquía Local y Metropolitana; dotado
con excelente oferta de espacio público para el gozo y el disfrute de propios y visitantes.
Así mismo este sector e dotará de las infraestructuras de movilidad requeridas para el
desplazamiento interno y externo que permitan integrar el Río como eje principal del
sistema estructurante natural, el Corredor Multimodal, las Zonas 1 y 2, con el propósito
de construir tejido físico espacial, en equidad social y equilibrio territorial.
Objetivos Específicos.
ƒ
Contribuir al equilibrio urbano de la zona norte, construyendo un Parque de alta
calidad urbanística, generador de espacio público efectivo por habitante, con
escenarios deportivos y recreacionales y culturas de acuerdo a su jerarquía.
ƒ
Dotar el área de planificación con el Equipamiento requerido, en procura de resolver
las demandas insatisfechas de la población que habita la Zona Norte, ofreciendo
nuevas oportunidades lúdicas y culturales, de jerarquía Metropolitana.
ƒ
Propiciar la localización de actividades económicas con proyectos de comercio,
servicio e industria que generen empleo y le den un carácter multifuncional a la
centralidad.
ƒ
Promover desarrollos urbanísticos con vivienda en altura, consecuentes con el
modelo de ciudad, generosos en calidad y variedad, articulados al Parque en función
de su recíproca vitalidad.
ƒ
Diseñar un sistema de movilidad y transporte aprovechando la ubicación del área de
planificación, con conexiones oriente-occidente y en respuesta al planteamiento del
parque y a las actividades que allí se desarrollaran.
ƒ
Fomentar el proceso de recuperación ambiental, incorporando los nuevos elementos
naturales que integran el parque al paisaje urbano del norte de la ciudad, vinculando
el Río y la quebrada Tinajas a los nuevos desarrollos.
ƒ
Aprovechar las condiciones topográficas del terreno con el fin de generar espacios
para el disfrute de las visuales urbanas, lugar para el ocio y gusto por el estar.
4.3.
Política del Plan Parcial
Se establece como política para el desarrollo de este plan parcial las definidas en el Plan
de Ordenamiento Territorial de Medellín, Acuerdo 62 de 1999 y el Plan de Desarrollo
2001-2003 “Medellín Competitiva”, Acuerdo 12 de 2001 la siguiente:
La política publica del Plan esta dirigida a promover y a facilitar la intervención de esta
operación urbana de alcance Metropolitano, la cual redunda en el bienestar ciudadano,
teniendo en cuenta que: Se generarán transformaciones importantes en el territorio, se
dispondrán los recursos requeridos para la ejecución en cumplimiento de los
compromisos adquiridos por la cooperación pública privada, además se diseñarán las
herramientas y los instrumentos que permitan el desarrollo del modelo de ciudad
definido en el Plan de Ordenamiento Territorial.
DOCUMENTO TECNICO DE SOPORTE
96
PLAN PARCIAL DE REDESARROLLO EN SUELO URBANO
“PLAZA DE FERIAS”
Por tanto, la política para el área de planificación del Centro de Equilibrio del Norte, se
concreta a partir de los objetivos y las estrategias de orden socio económico, ambiental
y territorial establecidas en el presente Plan.
4.4.
Estrategias del Plan Parcial
4.4.1
Estrategias Territoriales.
ƒ
La construcción y dotación del Parque contará con elementos naturales,
arquitectónicos, simbólicos que marquen la huella histórica de la Feria de Ganados y
le den la escala que le corresponde como centro de segundo orden, permitiendo que
el espacio público sea el eje articulador y estructurante del área de actividad múltiple
y del tejido físico espacial de la Centralidad de Norte.
ƒ
Los equipamientos de jerarquía Metropolitana se dispondrán de conformidad con la
estructura urbana de espacio público que adopte el Plan, ofreciendo un urbanismo
abierto al Parque y al conjunto de los desarrollos a realizar en el área de
planificación, disponiéndose espacialmente frente a los desarrollos urbanísticos
existentes en la Zona 1 y 2.
ƒ
El Bulevar Central diseñado a partir de la Galería existente, será el conector y
ordenador de los diferentes proyectos que conforman el área de planificación.
ƒ
Los desarrollos urbanísticos en vivienda, serán con alta densidad constructiva y baja
ocupación del suelo, propiciarán comercio en el primer piso, los demás usos seguirán
este lineamiento de conformidad con su función productiva, su potencial en la
Centralidad de acuerdo a su jerarquía, actividad y localización, de tal forma que se
contribuya a una mayor disponibilidad de espacio libre para el disfrute colectivo.
ƒ
El sistema de movilidad y transporte, base de la productividad urbana, tiene como
criterio el enfoque polifuncional de una área atractiva y segura para el peatón, viable
a los distintos modos de transporte, con manejo incluyente de los bordes,
conectividad y paisajismo amable con el entorno.
ƒ
El sistema vial y de transporte, garantizará el desplazamiento al interior del área de
planificación y la circulación perimetral, conectándose al Sistema Vial Metropolitano,
al oriente y al occidente con enlaces a través de las vías, a la red peatonal de ciudad
y caminera, a los bulevares y la integración al Metro, al transporte masivo de
Mediana Capacidad y al Metrocable.
ƒ
Las Unidades de Gestión son las piezas estratégicas que dan forma a la espacialidad,
son el atractivo para la inversión de capitales públicos y privados, posibilitando la
ejecución del Centro de Equilibrio en forma asociada y solidaria, a través del Reparto
de Cargas y Beneficios.
4.4.2. Estrategia Ambiental
El componente ambiental es transversal al Plan Parcial Plaza de Ferias, se dimensionará
en función de la Quebrada Tinajas, como parque lineal, vinculado al tejido verde del
Parque, al mirador natural aprovechando la topografía del área de planificación, al Río
como eje articulador del sistema ambiental de la ciudad.
Los elementos naturales y artificiales definidos en el componente ambiental, asociados
con la mezcla de usos desatará un modelo de desarrollo urbano ambientalmente
sostenible, soportado en el equilibrio entre la capacidad instalada para la productividad y
el territorio que la contiene.
DOCUMENTO TECNICO DE SOPORTE
97
PLAN PARCIAL DE REDESARROLLO EN SUELO URBANO
“PLAZA DE FERIAS”
4.4.3. Estrategias Socio - Económicas
ƒ
Difusión clara y oportuna del Plan mediante los distintos medios de comunicación y
de las instancias de participación ciudadana a vecinos y a propietarios del suelo a
intervenir.
ƒ
El Gobierno Municipal propiciará escenarios de dialogo con los diversos agentes,
intermediarios y trabajadores de la Feria que participan del mercado de carnes y sus
derivados en la ciudad.
ƒ
La plataforma competitiva que se instalará con la construcción de infraestructuras
físicas, sociales y comerciales, será la base para activar los factores productivos que
generen empleos calificados y no calificados, a partir de las actividades y los usos
que se desatarán con la nueva Centralidad.
ƒ
Se estimulará el trabajo asociativo en procura de la reinserción laboral de las
personas que laboran en la Plaza de Ferias.
ƒ
Convocar la participación de los sectores solidario, público, privado como las
Corporaciones de Ahorro y Crédito, el Gobierno Nacional, las cajas de Compensación
Familiar, las Cooperativas, con el propósito de facilitar a las familias la adquisición de
una vivienda digna en un hábitat integrado e integrador.
ƒ
Estimular el desarrollo de iniciativas públicas y privadas, que canalicen las demandas
en bienes y servicios de los habitantes del Norte y de otras zonas de la ciudad y del
Área Metropolitana, atendiendo necesidades y potenciando el desarrollo local.
ƒ
La Administración Municipal se vincula con el proyecto construyendo el Parque y las
obras de infraestructura complementarias.
5. ESTRUCTURA URBANA DEL ESPACIO PÚBLICO
La calidad de una ciudad se mide por la oferta de espacio público urbano y rural; el
sistema de espacio público constituye el estructurante principal de la construcción de
ciudad y de ciudadanía. Este principio fundamenta el conjunto de las formulaciones del
Plan de Ordenamiento y de los planes parciales, en cuanto se orienta a proteger el
espacio público existente, a procurar incrementar la cantidad, la variedad y calidad de su
oferta global a la vida ciudadana y a convertirlo efectivamente en el articulador principal
de desarrollo urbano y municipal16.
Desde el Acuerdo 62 de 1999, Plan de Ordenamiento Territorial, se definen los sistemas
estructurantes del espacio público, desarrollándose en este plan parcial lo relativo al
componente ambiental y el componente artificial, constituido este ultimo por el sistema
vial vehicular y peatonal, el sistema de espacios públicos y esparcimiento y encuentro y
los equipamientos colectivos.
La Feria de Ganados es definida como el epicentro17 para la generación de una nueva
centralidad de la metrópoli en el norte, que a su vez atienda demandas locales de una
de las zonas más desequilibradas de la ciudad.
El planteamiento urbanístico de este plan parcial se desarrolla a partir de la estructura
del espacio público, siendo su componente principal un Parque de cobertura
16
17
Artículo 7º del Acuerdo 62 de 1999
Plan Estratégico de Medellín y el Area Metropolitana 2015
DOCUMENTO TECNICO DE SOPORTE
98
PLAN PARCIAL DE REDESARROLLO EN SUELO URBANO
“PLAZA DE FERIAS”
metropolitana que será el elemento de convocatoria municipal y principalmente de la
Zona Norte,
complementado con la ubicación de equipamientos, desarrollos
comerciales, de servicios, manufactureros, y de vivienda como un garante de la vida
misma en el desarrollo. Ver planos “Estructura del Espacio Público” y “Usos del Suelo”.
A continuación se desarrollan los diferentes elementos constitutivos del espacio público
definidos para este plan parcial.
5.1.
Componente Natural
Constituyen el componente natural estructurante en el plan parcial Plaza de Ferias: el
elemento hídrico, el elemento forestal y el atmosférico.
El desarrollo de los proyectos urbanísticos y el manejo de los elementos ambientales de
este plan parcial están relacionados directamente con el proceso de abandono de la
actividad actual, por presentar incompatibilidad con las actividades proyectadas en esta
área. La ocupación de este espacio con los nuevos proyectos debe ser gradual, evitando
colapsar la situación socioeconómica asociada a la actividad que se desarrolla
actualmente y que son soporte de toda la Ciudad en el mercado de la carne.
El manejo ambiental de los elementos naturales estructurantes existentes en el área de
planificación, esta orientado, a su incorporación al desarrollo urbano definido en este
plan y a la mitigación de los impactos ambientales generados por la actividad actual de
la Feria de Ganados y el Matadero. Las premisas fundamentales para el manejo de
estos elementos son:
ƒ
La atención de los aspectos y elementos ambientales que actualmente requieren de
un tratamiento con el fin de minimizar el deterioro ambiental del sector y definir las
acciones correspondientes.
ƒ
La formulación de las acciones que deben adelantarse para que se fortalezca el
desarrollo del área de planificación que tiene como elemento estructurante un
Parque central y como gran valor agregado del sector la presencia de zonas verdes
en un entorno que carece de ellas.
Las medidas de formulación ambiental están en general asociadas con el desarrollo de
largo plazo y las medidas correctivas se asocian con ambos escenarios. Entendiendo
dichos escenarios en dos momentos:
Momento 1: Desmonte en su totalidad de los parqueaderos existentes y consolidación
de 4 elementos básicos de la centralidad, el costado occidental del Parque, el bulevar
central y el inicio de la zona de vivienda y comercio que se desarrollará en el extremo
NE del predio. En este escenario, el sector oriental del bulevar será adecuado como zona
de parqueo y como sitio de corrales de la Plaza de Ferias.
Momento 2: Comprende el desmonte total de las instalaciones de parqueo y corrales
de la Plaza de Ferias y se presentará la transición del matadero actual hacia el cuarto de
frío. Este momento estará acompañado de la consolidación del Parque, las zonas verdes
de la centralidad, el parque lineal y los demás usos institucionales y residenciales
proyectados.
5.1.1.
Componente Hídrico
Se define el siguiente tratamiento para las diferentes corrientes de agua que atraviesan
el predio:
DOCUMENTO TECNICO DE SOPORTE
99
PLAN PARCIAL DE REDESARROLLO EN SUELO URBANO
“PLAZA DE FERIAS”
Caño X: Dadas las condiciones actuales, el escenario de la recuperación de este cuerpo
de agua, y su integración urbanística al proyecto no es viable. Por tal motivo, las
acciones que deben emprenderse en relación con este cuerpo de agua son:
ƒ
En su parte inicial, se deberá construir un filtro que posibilite el flujo de aguas
subsuperficiales y la zona podrá ser llenada y ocupada superficialmente. El diseño
del filtro dependerá de las estructuras localizadas en la superficie del filtro.
ƒ
Para el tramo restante se deberá revisar, por medio de estudios hidrológicos e
hidráulicos y del análisis de los distritos sanitarios, la estructura necesaria para
contener el caudal de la quebrada y se rectificará el trazado actual, ajustándolo al
trazado de la vía. Este trabajo permitirá el reordenamiento parcial del distrito
sanitario que tiene como eje este caño.
ƒ
La totalidad de las labores de intervención de este cuerpo de agua requieren del
permiso de ocupación de cauce otorgado por el Área Metropolitana como autoridad
ambiental competente.
Caño Héctor Abad: El caudal de este cuerpo de agua desaparecerá en un futuro una
vez se adelanten las labores de cierre de la Plaza pues en la actualidad se alimenta
principalmente de aguas negras, producto del lavado de los corrales. Esta situación,
sumada al deterioro actual del cauce, implica que no es posible la integración de este
cuerpo de agua como elemento ambiental al planteamiento urbanístico y por lo tanto en
dicha zona se construirá un filtro que encause las aguas subsuperficiales que puedan
discurrir sobre la antigua expresión de la quebrada, una vez completadas estas labores
se realizará un lleno en la zona del cauce y los terrenos se adecuarán paisajísticamente
para su integración a la centralidad.
Quebrada Tinajas: Este cuerpo de agua discurre por el lindero sur del área de
planificación y plantea una serie de potencialidades que deben ser atendidas de manera
oportuna para lograr un mayor beneficio ambiental del proyecto y del sector norte de la
ciudad.
Las labores preventivas y de mitigación de los factores ambientales que deben
adelantarse son:
ƒ
Realizar una limpieza del cauce retirando los residuos sólidos existentes. Esta labor
deberá acometerse periódicamente para garantizar la ausencia de residuos en el
cauce.
ƒ
Realizar una reconformación de la zona de la cisquera de tal forma que pueda
integrarse paisajísticamente con las demás áreas de retiro de la quebrada.
ƒ
Construir estructuras de protección sobre la quebrada para mitigar y controlar los
efectos de socavación lateral y algunos deslizamientos menores en la base del cauce
y en los taludes respectivamente.
ƒ
Dados los incrementos de caudales en la quebrada, y los fenómenos de socavación
de fondo que en ella se presentan, se deberán construir llaves u otro tipo de
estructuras de controlen el nivel de fondo de la quebrada y mitiguen problemas
futuros.
ƒ
La totalidad de las labores que impliquen la intervención del cauce requieren de las
autorizaciones exigidas por la Autoridad Ambiental y para acometer las obras
deberán determinarse los criterios y estudios técnicos del caso.
Además de las medidas planteadas, quizá el elemento más importante en relación con
este cuerpo de agua, tiene que ver con la construcción de un parque lineal para la
DOCUMENTO TECNICO DE SOPORTE
100
PLAN PARCIAL DE REDESARROLLO EN SUELO URBANO
“PLAZA DE FERIAS”
quebrada Tinajas. Este proyecto se acometerá una vez los colectores paralelos a la
quebrada eliminen las descargas de Aguas Residuales Domésticas ya que este Parque
representa urbanísticamente una serie de ventajas que se resaltan a continuación:
ƒ
Posee conexiones con la zona del Parque en sus extremos oriental y occidental así
como con el bulevar y la ruta peatonal que recorre el área de planificación en
sentido oriente occidente.
ƒ
Permite vincular al proyecto un elemento ambiental adicional al del Parque y su
vegetación (el agua).
ƒ
Posibilita la conexión del Parque y las zonas verdes de la centralidad con un eje que,
perpendicular al bulevar central y paralelo al corredor central en sentido oriente occidente, conecta los diversos usos.
ƒ
Mejora las condiciones de calidad ambiental del sector.
Se construirá entonces un parque lineal paralelo a la quebrada Tinajas, consistente en el
enriquecimiento florístico de la zona de retiro con especies como guayacán, almendro,
palmas de diversas especies y arbusto ornamentales de floración como el San Joaquín.
El parque lineal será enriquecido con construcciones livianas como senderos peatonales
en adoquín grama o en piedra, rotulación de individuos forestales que propicien la
educación ambiental pasiva, bancas en madera inmunizada y algunos miradores
escénicos para el disfrute del Parque y de la centralidad en general, cumpliendo las
normas especificas definidas para este tipo de proyectos y que se mencionaran mas
adelante.
5.1.2.
Componente Forestal.
El concepto forestal debe ser entendido en diversos contextos, el primero de ellos en la
vinculación al plan parcial de las especies arbóreas existentes que por su calidad
ambiental deberán ser debidamente conservadas y tratadas; el segundo está
relacionado con el uso futuro del Parque y el esquema arbóreo a adoptar para la
ocupación del mismo y el tercero el que tiene que ver con las medidas específicas para
prevenir el deterioro ambiental producto de la presencia momentánea de usos
incompatibles.
En primera instancia, los árboles a trasplantar son los siguientes:
Familia
Annonaceae
Bignoniaceae
Bombacaceae
Mimosaceae
Palmae
Polygonaceae
Sapindaceae
Núm. de
Nombre común Nombre científico
ind.
Guanábana
Annona muricata
5
Guayacán
Tabebuia spp.
4
Ceiba
Ceiba pentandra
1
Cacao de monte Pachira aquatica
2
Guamo
Inga sp
3
Palma pescado
Caryota urens
1
Palma fenix
Phoenix canariensis
2
Palma
2
Vara Santa
Triplaris sp
1
Loro
Dilodendron costarricense 10
Chumbimbo
Sapindus saponaria
2
La remoción de los individuos restantes, así como el trasplante de éstos, requiere de la
autorización expedida por el Área Metropolitana. Ver Plano “Componente Arbóreo a
Conservar”.
DOCUMENTO TECNICO DE SOPORTE
101
PLAN PARCIAL DE REDESARROLLO EN SUELO URBANO
“PLAZA DE FERIAS”
En el desarrollo de los proyectos de las diferentes Unidades de Gestión y del Parque
debe retomarse el concepto de distribución arbórea actual, en el cual los árboles sirven
como barrera para el aislamiento de la Autopista, es por ello que los diferentes
proyectos urbanísticos, además de trasplantar o conservar las especies anteriormente
indicadas, deberá conservar en la medida de lo posible el mayor número de individuos
presentes en el lindero entre el predio y la Autopista. Además, en las zonas colindantes
con las vías perimetrales es conveniente realizar un aislamiento multiestrato. Cada uno
de estos desarrollos deberá contar con un plan del componente arbóreo y un plan de
paisajismo.
En el caso de las especies a conformar el Parque deberá existir un balance en el diseño
del mismo que permita la presencia de zonas verdes descubiertas para el esparcimiento
de los usuarios, con una cobertura vegetal que no limite las visuales cercanas. Se
recomienda entonces que la construcción del Parque contemple especies multiestrato
además del desarrollo de jardines. Con el objeto de favorecer la avifauna de la zona,
adicionalmente las especies arbóreas que se instalen en el Parque del plan parcial
posean alta floración.
Para el caso de la presencia de usos no compatibles por el proceso de ocupación del
predio de la Plaza, y los aspectos de olores relacionados, se debe realizar una
revegetalización del lindero con la zona de corrales y parqueaderos de tal forma que
exista un aislamiento. Dicha revegetalización se realizará con especies multiestrato, con
un diseño que se ajuste ll planteamiento urbanístico determinado en el plan, de tal
manera que las especies sembradas no sean removidas en un futuro cuando se lleven a
cabo la construcción de futuras edificaciones o se conformen otras áreas.
5.1.3.
Componente Atmosférico
Calidad del Aire
Para el caso de calidad de aire deben tenerse en cuenta los siguientes aspectos:
ƒ
Para la mitigación de los olores generados por la actividad de la Ferias de Ganados,
se debe realizar una revegetalización del lindero con la zona de corrales y
parqueaderos, de tal forma que exista un aislamiento. Dicha revegetalización se
realizará con especies multiestrato, con un diseño que se ajuste a los usos futuros,
de tal manera que las especies sembradas no sean removidas en un futuro cuando
se lleve a cabo la construcción de las edificaciones proyectadas.
ƒ
En las zonas colindantes con la Autopista y las vías perimetrales se debe realizar un
aislamiento multiestrato a través de la revegetalización de éstas áreas, de tal
manera que se generen barreras como aislantes y sitios de depositación de la
contaminación generada por el alto flujo vehicular que se presenta en estas vías.
ƒ
Cada vez que se acometa una etapa de construcción de los diferentes proyectos, el
agente constructor deberá llevar a cabo las labores de monitoreo de calidad de aire
correspondientes. Dicho monitoreo comprenderá el análisis de TSP, PM10, CO, SO2 y
NOx, bajo los procedimientos establecidos por el Decreto 02 de 1982. Estos
resultados permitirán evaluar las condiciones de calidad de aire del sector y definir
las medidas de amortiguamiento a realizar. Los resultados del monitoreo deberán ser
entregados a la Secretaría del Medio Ambiente del Municipio y al Área Metropolitana
en su calidad de Autoridad Ambiental.
DOCUMENTO TECNICO DE SOPORTE
102
PLAN PARCIAL DE REDESARROLLO EN SUELO URBANO
“PLAZA DE FERIAS”
Ruido
En relación con el ruido del sector y su influencia con las construcciones futuras que
plantea el desarrollo del Plan, al momento de diseñar en detalle las intervenciones
urbanísticas, el diseñador deberá conocer los niveles de ruido existentes en la zona, que
proceden principalmente del tránsito perimetral al proyecto e involucrar la atenuación
del mismo como parte integral del diseño, la atenuación de ruido podrá producirse por
las siguientes medidas (en su orden):
ƒ
ƒ
ƒ
Distanciamiento, que hace uso del principio de atenuación de ruido por
divergencia geométrica. Los aislamientos sólo podrán definirse en detalle a partir del
conocimiento preciso de niveles y distancias de acuerdo con la propuesta de
intervención de los proyectos. El distanciamiento deberá tener presente, además de
los criterios urbanísticos tradicionales, las bondades de atenuación de ruido que
pueda presentarse.
Técnica arquitectónica y constructiva, que se refiere entre otros al alineamiento
de las estructuras constructivas propuestas, a la presencia de vidrios que aíslen el
ruido, a la distribución de las edificaciones, al uso de materiales aislantes, entre
otros.
Arborización, si bien este elemento es el de menor nivel de atenuación, puede
resultar complementario de los anteriores, por lo que es recomendable su uso.
5.1.4. Impactos Futuros una Vez se Encuentre Desarrollados los Proyectos del
Plan.
En relación con los impactos actuales observados en el predio
En el largo plazo se presentarán la consolidación del centro de frío, la zona institucional,
educativa, el sector comercial y el lote de recreación pasiva y más que restricciones
ambientales lo que se llevará a cabo en el sector será la consolidación de los proyectos
urbanísticos y constructivos proyectados desde el plan y la eliminación de todas aquellas
actividades contaminantes que pueden originar restricciones al uso en el sector.
En el futuro se espera que en términos ambientales el área de planificación:
ƒ
ƒ
ƒ
ƒ
Posea una estructura vial exterior de servicio que a la vez sirva como “barrera” para
los aspectos de contaminación por ruido y calidad de aire (fenómenos de
depositación seca).
Posea viviendas debidamente aisladas de las vías exteriores de tal forma que sus
habitantes no se encuentren expuestos a altos NPS provenientes de las vías
externas.
Existan áreas verdes que contribuyan a la calidad ambiental de la zona con especies
arbóreas que correspondan a las necesidades de una ecología urbana.
Disponga de un centro de producción e institucional cuyo funcionamiento se haga
compatible con la vivienda y el Parque propuesto.
En relación con la nueva connotación de la zona como parte integral de la
Centralidad del Norte.
En general los nuevos desarrollos harán aportes importantes a la calidad de vida los
habitantes del sector, que pueden ser evaluados desde diferentes puntos de vista, entre
ellos:
ƒ
Existirá un nuevo elemento paisajístico importantes para el sector dado que las
visuales cercanas y lejanas de la zona dispondrán ahora de una gran zona verde.
DOCUMENTO TECNICO DE SOPORTE
103
PLAN PARCIAL DE REDESARROLLO EN SUELO URBANO
“PLAZA DE FERIAS”
ƒ
ƒ
ƒ
ƒ
Se dispondrá de un espacio que posibilita actividades de recreo y descanso y
propicia las relaciones de convivencia.
Se eliminan los factores contaminantes del sector relacionados con la actividad
actual, lo que indiscutiblemente mejora la calidad ambiental del área de
planificación.
El adecuado manejo de los elementos ambientales permite fortalecer el concepto de
centralidad integral de todos los elementos naturales y artificiales que la conforman.
Se posibilita un proceso de educación ambiental con el disfrute mismo de las zonas
verdes y el Parque, concebidos en para el área de planificación.
5.2.
SISTEMA VIAL Y DE TRANSPORTE
El área de planificación está bordeada (exceptuando él limite sur) por un sistema vial de
carácter arterial que no presenta posibilidades claras de atravesamiento del lote, debido
a sus condiciones topográficas y a las necesidades propias de este sistema. Por tal
motivo, se propone para el desarrollo una estructura vial básicamente de servicio, que
responda a su adecuada vinculación al sistema circundante, a sus necesidades de
movilidad interna y a lograr la integración con los barrios existentes al norte y sur del
polígono.
El sistema vial y de transporte en este plan parcial está constituido por el sistema vial
vehicular, el sistema vial peatonal y el sistema de transporte y se puede apreciar en el
plano “Sistema Vial y de Transporte”.
5.2.1. Sistema Vial y de Transporte Vehicular.
Sistema Vial Estructurante o Primario: Acorde con lo dispuesto en el Plan de
Ordenamiento Territorial (POT), el sistema vial estructurante que debe considerarse en
el plan parcial, esta compuesto por el sistema vial del Corredor del Río, la Autopista
Norte y la carrera 64AA. Esta última hace parte integral del corredor arterial de conexión
oriente – occidente conformado por las vías calle 111A - carrera 64AA – calle 103B (vía
a Villa del Socorro). Para este sistema, se deben acoger las disposiciones contempladas
en los artículos 34, 37, 38 y 115 del Acuerdo 62 de 1.999 (POT).
5.2.1.1
Vinculación al Sistema Arterial Circundante
Vía de Servicio Lateral a la Autopista: Por el costado occidental de la Plaza de
Ferias, se plantea una vía de servicio lateral a la Autopista Norte, con tres puntos de
contacto sobre esta:
ƒ
El primero, se plantea cercano a la quebrada Tinajas que permitirá acceder en forma
directa desde el sur. En este sitio, en caso de ser necesario acceder desde el norte
dadas las actividades que permanecerán en la Plaza de Ferias, será posible generar
un giro izquierdo semaforizado que permita realizar esta maniobra, toda vez que la
Autopista Norte tendrá que cumplir una función más de arteria que de Autopista,
como se plantea en el Plan de Ordenamiento Territorial. Sin embargo, la decisión al
respecto debe tomarse en la etapa de diseños con base en un estudio de tránsito
que evalúe técnicamente esta posibilidad.
ƒ
El segundo, será el que permita la salida del desarrollo hacia el norte, que podrá
estar localizado sobre la vía de servicio lateral a la Autopista, en el cruce con la vía
de servicio existe de acceso a las oficinas de Empresas Varias. Al igual que en el
anterior, se podría llegar a plantear un cruce semaforizado que diera salida al sur.
DOCUMENTO TECNICO DE SOPORTE
104
PLAN PARCIAL DE REDESARROLLO EN SUELO URBANO
“PLAZA DE FERIAS”
ƒ
El tercer punto, será la convergencia del lazo arterial de la Autopista Norte al eje
conformado por la calle 111A - carrera 64AA, requerido para acceder desde la zona
noroccidental al desarrollo, al Metro y en el futuro a la zona nororiental. Este lazo
deberá conectarse primero a la vía de servicio y posteriormente al eje en mención.
La sección transversal formulada para esta vía de servicio lateral a la Autopista Norte, es
la siguiente:
Calzada
Separador con la Autopista
Zona Verde Oriental
Andén Oriental
Antejardín Oriental
7,00
5,00
5,00
5,00
5,00
metros
metros mínimo
metros
metros
metros en sectores diferentes al Parque
La sección vial para el lazo Autopista Norte – Carrera 64AA será:
Calzada
Andén Oriental
Zona Verde Occidental
7,00 metros
1,50 metros
Variable
Carrera 64AA: Perimetralmente al costado norte del área de planificación se plantea la
carrera 64AA como parte del corredor arterial de conexión oriente – occidente, el cual
presenta un intercambio a desnivel con la Autopista Norte. Sobre esta vía se hacen los
siguientes planteamientos:
ƒ
Una glorieta para permitir entradas y salidas del desarrollo hacia el norte, hacia el
sur y hacia el occidente, a través del intercambio vial y de la Autopista Norte; y hacia
el oriente y el sur, a través de la carrera 64AA, el futuro puente de Andalucía y el
sistema vial del río. Esta solución en glorieta complementa el intercambio vial
existente y por su alta maniobrabilidad, será clave en la accesibilidad al área de
planificación y en el funcionamiento futuro de la Centralidad de Equilibrio del Norte
en su totalidad.
ƒ
Otro elemento fundamental que se debe considerar sobre este eje vial, concierne a
la integración con el transporte público colectivo inicialmente y en el futuro con el
corredor de transporte masivo de mediana capacidad (TMMC). En este sentido, se
plantea una zona de parada de buses (bahías) como plataforma de abordaje de
transporte y, al mismo tiempo, se considera la reserva de espacio requerido para la
implementación de una futura estación de TMMC.
Esta situación descarta la posibilidad de plantear accesos vehiculares directos a los
desarrollos urbanísticos localizados en el tramo de la vía requerido para la
vinculación al transporte público. Sólo se podrá generar este acceso a partir de la
abscisa K0 + 170m del eje sur de la carrerea 64AA.
De acuerdo con el proyecto vial diseñado por el Departamento Administrativo de
Planeación, la carrera 64AA se plantea en doble calzada, conformadas en terraza
que posibiliten giros izquierdos a desnivel para acceder a la estación Acevedo del
Metro y al Puente de Andalucía, éste último en proyecto. Esta situación genera
controles para la formulación de accesos en el sentido oriente – occidente,
limitándolos básicamente a la glorieta propuesta. Por tal motivo, es necesario
generar una vía de acceso al desarrollo desde la glorieta, con la configuración
adecuada para un buen funcionamiento de esta.
La sección para la carrera 64AA, de acuerdo con el proyecto vial aprobado en Planeación
es la siguiente:
Dos Calzadas
7,00 metros cada una
DOCUMENTO TECNICO DE SOPORTE
105
PLAN PARCIAL DE REDESARROLLO EN SUELO URBANO
“PLAZA DE FERIAS”
Separador Central
Andenes Laterales
Antejardín
5,00 metros
2,00 metros a cada lado
5,00 metros a cada lado
Acorde con las necesidades de espacio para el transporte, se plantea la siguiente
sección vial para la carrera 64AA entre la glorieta y el actual corredor de acceso
peatonal al Metro:
Calzada Norte
Separador Central
Calzada Sur
Andén Sur
Antejardín Sur
7,00 metros
5,00 metros
10,50 metros
4,00 metros
5,00 metros
Inicialmente la calzada sur se podrá conformar de 7,00 metros y el andén de 7,50
metros, generando la bahía para transporte público.
5.2.1.2.
Sistema Vial de Servicio Interno
Para atender las necesidades internas del desarrollo, se formulan vías de servicio que se
complementan con el sistema de vinculación a las vías arterias circundantes,
conformando un sistema envolvente, que permite integrar toda el área de planificación
con la ciudad y al mismo tiempo desplazarse al interior de ella.
Este circuito envolvente, se conforma con una vía de servicio oriental (siguiendo el
trazado de la línea de alta tensión) y la vía lateral a la quebrada Tinajas, que se
unen de manera continua y se conectan a la vía de servicio lateral a la Autopista Norte,
cerrando de esta manera un circuito de servicio que se complementa con la vía arterial
carrera 64AA.
Adicionalmente, se plantea conservar y mejorar la vía de servicio existente que sirve
de acceso a la Sede Administrativa de Empresas Varias.
Para el sistema vial de servicio interno definido, se plantea la siguiente sección
transversal:
Calzada
Zonas Verdes Laterales
Andenes Laterales
Antejardín
7,00
3,00
3,00
3,00
metros
metros a cada lado
metros a cada lado
metros a cada lado
En el Parque el andén oriental de la vía de servicio oriental, será de 10,00 metros con el
fin de diseñar un espacio público tipo mirador.
En general, las fajas planteadas para zonas verdes y andenes, podrán redistribuirse de
acuerdo con el diseño específico del espacio público.
Conexión Norte – Sur, Vía Intermedia: Para lograr la integración vehicular de los
barrios aledaños en los límites norte y sur del área de planificación, se formula una vía
intermedia entre la Autopista Norte y el sistema vial del río, que conecta al barrio
Belalcázar a la altura de la carrera 63E, atravesando de sur a norte hasta empalmar con
la glorieta, quedando pendiente la posibilidad de continuar dicho recorrido hacia el
barrio Toscana a través del lote de la Planta de Abono. Este corredor vial de servicio, se
extenderá al sur hasta el barrio Tricentenario, para lo cual se requiere la construcción de
un puente que atraviesa la quebrada Tinajas, y por la calle 97A se integrará al barrio
Castilla.
DOCUMENTO TECNICO DE SOPORTE
106
PLAN PARCIAL DE REDESARROLLO EN SUELO URBANO
“PLAZA DE FERIAS”
Para esta vía se plantean las siguientes secciones típicas:
Tramo sur (entre la quebrada y el eje peatonal sur) y tramo norte (entre el eje peatonal
norte y la glorieta):
Calzada
Zonas Verdes Laterales
Andenes Laterales
Cicloruta
Antejardín
7,00
3,00
3,00
2,50
3,00
metros
metros a cada lado
metros a cada lado
metros
metros a cada lado
Tramo central (galería):
Calzada
Andén Oriental
Andén Occidental
Cicloruta
Antejardín
6,00
4,00
7,50
2,50
3,00
metros
metros
metros
metros
metros en sectores deferentes al Parque
Las fajas definidas como zonas verdes y andenes se podrán redistribuir de acuerdo con
el diseño específico del espacio público.
5.2.1.3.
Ciclorutas
Las ciclorutas son una alternativa para el transporte individual que permite la utilización
y el disfrute del Parque y la Centralidad por los vecinos inmediatos, destacándose la
conexión directa de los barrios Toscana, Tricentenario y Belálcazar; uniéndose por la
calle 97A (Parque de la Paz) a la red de ciclorutas de la ciudad y al barrio de Castilla.
Por esto, el Plan Parcial prevee el atravesamiento de una cicloruta aledaña a la vía
intermedia de conexión norte-sur, descrita anteriormente, que dará una opción de
integración a los habitantes del sector central de la zona noroccidental con el Centro de
Equilibrio del Norte, en dicha modalidad de transporte.
5.2.2. Sistema Vial Peatonal
La estructura peatonal formulada para el Plan Parcial Plaza de Ferias busca establecer
relaciones de recorrido y accesibilidad, a nivel y escala del transeúnte, entre los
desarrollos propuestos en el área de intervención con las diferentes áreas de la
estructura urbana, sean estas colindantes o perimetrales, cercanas o lejanas a éste
desarrollo.
Esta estructura es de uso exclusivo para el transito peatonal, ya sea que se desarrolle en
forma paralela a calzadas vehiculares o que se desarrolle en vías alejadas de ellas.
En todo caso, en la intersección de las vías peatonales con las vías vehiculares se
desarrollarán pasos donde se garantice el cruce seguro del peatón, ya sean éstos a
través de pasos a desnivel o de cebras debidamente semaforizadas. El diseño de las vías
peatonales contemplará la normatividad vigente que garantizan la movilidad de los
discapacitados y el transito preferencial de peatones..
La estructura peatonal puede clasificarse en tres diferentes categorías acorde con: el
número de personas que la pueden transitar; de la importancia ciudadana que este
vínculo representa y las áreas con la que se establece una relación de recorrido o
accesibilidad.
DOCUMENTO TECNICO DE SOPORTE
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PLAN PARCIAL DE REDESARROLLO EN SUELO URBANO
“PLAZA DE FERIAS”
Estas tres categorías son la estructura peatonal primaria, la secundaria y la terciaria;
las cuales, a través de la continuidad que se establecen entre ellas, se van fundiendo
ente sí, generando posibilidades de marcha y de recorrido fluidos.
5.2.2.1.
Estructura Peatonal Primaria.
Es la que permite y posibilita establecer una relación entre el área del Plan Parcial Plaza
de Ferias con el Sistema Multimodal del Río y con los sistemas de transporte público,
de carácter masivo, mediana y baja capacidad (como elementos estructurantes y
conectores del Valle de Aburrá).
Mediante esta vinculación se establece una relación directa entre el Plan Parcial con el
resto del Valle del Aburrá y con el Centro Metropolitano, y por tanto esta vinculación
peatonal permitirá que cualquiera de los habitantes del Valle pueda acceder y disfrutar
del espacio público, del equipamiento y de las actividades o eventos que puedan ser
desarrollados en este espacio.
Vinculación Peatonal con la Estructura de Transporte Público y con
Sistema Multimodal del Río.
el
La estructura peatonal del Plan Parcial asegura la vinculación con los elementos
estructurantes principales de la morfología urbana del Valle de Aburrá. Siendo la
estación Acevedo el elemento articulador de los Sistemas de Transporte, El Masivo, de
Mediana Capacidad (TMMC), Metrocable y la red caminera que llega y sale de dicha
Estación.
Los principales ejes peatonales se derivan de la vinculación entre los puentes
conectores o de acceso a dicha Estación con el Plan Parcial, en particular con el
Parque que se desarrolla en dicho plan, por medio de vías peatonales en dirección
oriente-occidente, hasta llegar a la Autopista Norte (Carrera 64 C), donde se establece
una nueva vinculación con los sistemas de transporte colectivo y a futuro con el
Transporte Masivo de Mediana Capacidad..
5.2.2.3.
Estructura Peatonal Secundaria.
La red peatonal secundaria es la que permite desarrollar recorridos peatonales desde
y hacia las zonas Nororiental y Noroccidental del Municipio de Medellín, posibilitando
la accesibilidad de la población al área de planificación, y garantizando su vinculación
con las centralidades zonales y barriales de las áreas aledañas. Esta red secundaria
esta constituida por los siguientes ejes:
En sentido oriente-occidente se parte del reconocimiento efectuado en el diagnóstico de
que la única conexión actual entre ambos sectores se realiza mediante los puentes de
acceso a la estación Acevedo, en la medida en que ellos posibilitan atravesar el Río, que
es la principal barrera entre ambas zonas. La formulación de la estructura peatonal
secundaria se establece a partir de la necesidad de fortalecer dicha conexión con la
ampliación de los puentes de acceso a la estación, y la continuidad de estos a fin de
lograr el paso elevado sobre el Sistema Vial Regional y la cualificación del espacio
público que recibe dichos puentes a cada lado del Río. Estos recorridos se prolongan al
interior del área de planificación con la construcción de dos bulevares que convergen en
el cruce de la calle 104 y la Autopista Norte.
Como elemento complementario y alterno de conexión oriente - occidente, y conforme
a lo definido en la ficha Z2_RED18, se propone una nueva conexión con un puente
vehicular y peatonal que se origina en la prolongación de la Calle 103B (Villa del
Socorro), parte integral de la red caminera del metro.
DOCUMENTO TECNICO DE SOPORTE
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PLAN PARCIAL DE REDESARROLLO EN SUELO URBANO
“PLAZA DE FERIAS”
Dicha conexión permite dar inicio al tercer eje peatonal de atravesamiento del Parque
y de mayor significancia, y que en conjunto dan origen a la estructuración geométrica y
compositiva triangular del Parque y de la disposición de los proyectos constructivos del
Plan.
Dicha configuración geométrica permite valorar un amplio frente de la Autopista Norte,
en aras a establecer un acceso peatonal desde el occidente al desarrollo del Plan Parcial.
Esa misma configuración permite que la convergencia de los tres ejes en el cruce
descrito se prolonguen en forma unificada hacia el occidente a través de la calle 104,
valorando la comunicación a través de esta vía entre el espacio público generado en el
plan con la zona noroccidental.
La sección transversal para los dos primeros ejes, será de 22,00 metros públicos y su
distribución interna dependerá del diseño específico que se haga de éstos. La sección
del tercer eje se determinará en el diseño específico del Parque.
En el sentido norte-sur o bisceversa se establecen a su vez tres ejes peatonales
secundarios:
El primero de estos ejes, es el que discurre en forma paralela a la Autopista Norte, se
incluye en las secciones viales establecidas por el Plan de Ordenamiento Territorial para
dicha vía. Este mismo se prolonga a lo largo del Parque de la Paz, permitiendo una
vinculación peatonal mas directa con todos los demás desarrollos al norte y al sur de la
Centralidad. Paralelo a este eje, pero sin el mismo alcance, se define el de la vía de
servicio paralela a la Autopista Norte que permite acceder peatonalmente al área de
planificación, rematando en la glorieta complementaria al intercambio de La Feria.
El segundo eje, parte del puente vehicular y peatonal propuesto sobre la quebrada
Tinajas, que vincula el barrio Belalcázar con el área de intervención del plan, y continúa
como un eje vehicular y peatonal en forma paralela a la galería peatonal existente y se
prolonga en dos sentidos, el primero perpendicular a la carrera 64 AA por la glorieta de
intercambio vial, a través del cual se establece una vinculación peatonal con el Barrio
Toscana y la segunda, hacia el noroccidente pasando por debajo de la Autopista Norte y
prolongándose en la calle 111ª, conectándolo con el desarrollo futuro del resto del área
que constituye el polígono Z2_RED_18.
Este eje central norte-sur se constituye en el principal eje integrador de los diversos
proyectos con el Parque, y se ubica paralelo a la galería central existente en la Feria de
Ganados, siendo ésta, una de las pocas preexistencias a conservarse. Dicha galería al
reutilizarse como contenedor de un comercio secundario, de apoyo a las actividades
lúdicas y recreativas del Parque, se constituye en una estructura urbana de gran
vitalidad, alto valor simbólico y de imagen visual de identificación del Parque.
El tercer eje norte-sur se establece en forma paralela a la vía de servicio oriental, y
atravesando la quebrada Tinajas, sobre el sector oriental del área de planificación, bajo
una de las líneas de alta tensión que la atraviesa, conectando las urbanizaciones
Retoñal, Tricentenario y Héctor Abad Gómez.
Este eje conecta peatonalmente las actividades ubicadas al oriente del plan, con el
Sistema de Transporte de Mediana Capacidad y con los ejes peatonales que son
prolongación de los puentes de acceso de la estación Acevedo. Así mismo, se constituye
en el límite entre el área del Parque destinado a la recreación pasiva y la porción del
Parque en la cual se desarrollarán equipamientos para actividades culturales y cívicas.
La sección para los ejes norte-sur, será la que se establece en la sección vial en cada
caso.
DOCUMENTO TECNICO DE SOPORTE
109
PLAN PARCIAL DE REDESARROLLO EN SUELO URBANO
“PLAZA DE FERIAS”
5.2.2.3
Estructura Peatonal Terciaria.
La red peatonal terciaria define recorridos peatonales
al interior del área de
planificación, mediante la articulación de los espacios públicos y los distintos proyectos
urbanísticos de la centralidad, así mismo con el vecindario inmediato garantizando
continuidad de los recorridos planteados por las redes primarias y secundarias.
No obstante, lo anterior, parte fundamental de esta red se ubicará al inteiror del
Parque, la cual no está condicionada por una de estas direccionalidades y por lo tanto
deberá ser objeto de un diseño urbanístico específico, en cuanto a que los ramales que
pretenden acortar distancias, los que pretender establecer recorridos lúdicos y
ambientales y los que establecen rutas de mantenimiento o vigilancia, etc. se integran
en un todo con el diseño paisajístico del Parque Metropolitano del Norte.
La sección mínima que debe cumplir este tipo de ejes peatonales terciarios es de 3,00
metros libres de cualquier obstáculo.
Hacen parte integral de esta red terciaria los andenes incluidos en la sección de la vía de
servicio de acceso a la sede administrativa de las EEVV, con una ligera rectificación en
su alineamiento. Dicha vía permitirá una vinculación vehicular y peatonal directa con la
Autopista Norte (carrera 64C). Así mismo, el recorrido peatonal localizada a lo largo de
la calle 103 EE, y que hace parte de la sección pública de la misma, la cual busca
establecer la vinculación y accesibilidad directa desde la carrera 64C hacia el Barrio
Belalcázar y hacia la unidad de gestión 2 (actualmente el matadero.
La sección transversal para estos dos últimos ejes será la que aparece en la sección vial
respectiva.
5.3. Sistema de Espacios Públicos y Esparcimiento y Encuentro y los
Equipamientos Colectivos.
El sistema de espacios públicos y de esparcimiento y encuentro para este plan parcial
esta constituido por El Parque y los elementos que lo conforman, así mismo por las
zonas verdes y libres del sistema de espacios públicos.
En términos cuantitativos, el plan parcial Plaza de Ferias destina el 72.02% del suelo
bruto para áreas públicas destinadas a espacio público, equipamientos y sistema vial en
general; mientras que para usos como la vivienda, el comercio y los servicios se
destinan el 27.98%.
El desarrollo urbanístico propuesto tendrá un estimativo de 2.592 viviendas, con una
población aproximada de 10.368 habitantes (4 habitantes por vivienda), para lo cual se
requiere:
ƒ
ƒ
Si se toma el indicador establecido en el Acuerdo 62 de 1999 de 6 m²/habitante, se
requerirá 62.208 m²
Si se toma el indicador establecido por el Ministerio de Desarrollo en el Decreto
1504, de 1998, de 15 m²/habitante, se requerirá 155.520 m².
El plan en total propone 206.885 m² en áreas públicas, de las cuales 135.282 m²
corresponden a espacio público efectivo (Parque, bulevares, parque lineal de quebrada,
equipamientos públicos), más del doble del indicador establecido por el Acuerdo 62 de
1999 y casi igual a la meta definida por el Ministerio de Desarrollo.
DOCUMENTO TECNICO DE SOPORTE
110
PLAN PARCIAL DE REDESARROLLO EN SUELO URBANO
“PLAZA DE FERIAS”
Usos
Areas
públicas
Areas
privadas
Espacio Público y Equipamiento
Area de manejo espacial - equipamientos
Oficina de EEVV y Coliseo
Sistema Vial Vehicular y Peatonal
Area de manejo especial - vía pública
existente
Vivienda
Otros Usos
Mixto (vivienda y otros)
Totales
M²
Suelo
123.062
%
42.84
12.220
4.25
68.203
23.74
3.400
1.18
24.100
40.170
16.112
287.267
%
72.02
8.39
13.98 27.98
5.61
100,00 100.00
5.3.1. El Parque
El Parque es el principal elemento que constituye y ordena el espacio público en este
plan parcial, debido a la magnitud, a la extensión y a las múltiples funciones que tendrá,
entre las cuales se encuentran la conformación de áreas recreativas, de protección (de
flora, fauna, suelo y producción de oxígeno), o actividades especializadas para el
disfrute de manera lúdica por parte de la ciudadanía; fundamentales en la consolidación
del paisaje urbano. El Parque brinda la posibilidad de relaciones físicas, sociales y
culturales en la ciudad.
El Parque es un espacio libre, destinado a la recreación al aire libre y al contacto con la
naturaleza, en él se conjugan los valores paisajísticos y naturales, y los elementos
arquitectónicos que lo conformen o se encuentre dispuestos en su interior.
El Parque de la Plaza de Ferias corresponde a un proyecto específico del área objeto de
intervención del plan parcial, que por su ubicación y tamaño deberá ser de cobertura
metropolitana, éste estará rodeado actividades comerciales, de servicios, equipamientos
y vivienda, el cual tendrá principalmente áreas libres para el encuentro, la recreación, la
lúdica, la expresión individual y colectiva, la educación, la cultura, etc.
Es por lo anterior, que la ubicación de espacios de dominio privado o públicos con
acceso restringido (comercio, equipamientos, servicios), estarán condicionados a
resolver su emplazamiento en el Parque, dándole respuesta a él, revalorándolo y
dándole un entorno que propicie la adecuada apropiación.
El concepto de Parque Plaza de Ferias corresponde a la dimensión compleja de
relaciones ambientales – socioeconómicas, culturales y de hábitat que se establecerán al
interior del área de intervención del Plan Parcial, entendiéndose que la función
productiva urbana de la centralidad, la constituye el Parque como contenedor de
diversidad de usos, pero cuya expresión espacial será constante e integrada al propósito
fundamental de Parque, como núcleo atractor y equilibrante del territorio municipal y
metropolitano.
El Parque debe desarrollarse como la conexión entre el occidente y el oriente, por lo que
se ubica en la parte más céntrica del plan parcial, partiendo del cruce de la calle 104 con
la autopista y en dirección al oriente vinculándose con la estación Acevedo. Este
contará con equipamientos que reforzarán su poder de convocatoria y significancia de
ciudad, metropolitana y regional.
Los elementos que conformarán el Parque son:
ƒ Los nodos.
ƒ Las áreas cívicas y representativas de uso público.
DOCUMENTO TECNICO DE SOPORTE
111
PLAN PARCIAL DE REDESARROLLO EN SUELO URBANO
“PLAZA DE FERIAS”
ƒ
ƒ
ƒ
ƒ
El parque lineal de la Quebrada Tinajas.
Los bulevares.
Mirador urbano
Los equipamientos.
Los Nodos
Al interior del Parque se definen dos nodos funcionales y simbólicos, que actuarán como
las puertas de acceso a éste y que serán los referentes urbanos o marcas que identifican
este espacio público en la ciudad. Dichos nodos se ubicaran en:
ƒ
ƒ
El cruce de la calle 104 con la autopista norte. Debe ser la puerta de acceso para
los habitantes del occidente de la ciudad.
El cruce de la carrera 64AA con la vía que conduce al sistema vial del río. Punto de
acceso al Parque desde el oriente de la ciudad. Debería ubicarse un referente
urbano o marca que fuera identificador del sitio.
Los elementos que conformarán el Parque son: las áreas cívicas y representativas de
uso público, el parque lineal de la quebrada Tinajas; las zonas verdes y libres del
sistema de espacios públicos; los bulevares; mirador urbano y los equipamientos.
Las Areas Cívicas y Representativas de Uso Público
Se establecen como tales los espacios públicos de mayor representatividad bien sea por
sus características singulares de localización, por su peso en la conformación de la
estructura del desarrollo territorial o por los valores culturales que contiene o
representa. Estos espacios públicos están orientados principalmente a las
manifestaciones colectivas y de concentración pública.
El manejo y las actuaciones en las áreas cívicas y representativas deberán orientarse a
la preservación y restauración de los valores espaciales, ambientales, históricos y
culturales del sitio, impidiendo la construcción de estructuras, equipamientos y otros
elementos que atenten contra estos valores o que desvirtúen y transformen su carácter.
Por sus características, localización, y potencialidades, se definen tres áreas:
El lote occidental. Ubicado entre la galería a conservar, la autopista norte y los
desarrollos urbanísticos del norte y el sur del polígono del plan parcial. Es el sector que
tiene mayor contacto con la diversidad de actividades proyectados. En esta área se
encuentra el acceso al Parque por el occidente, por tanto debe desarrollarse
formalmente la conexión con la calle 104.
Este sector se destinará a las actividades de recreación activa y masiva; donde se
localizarán escenarios deportivos, con las debidas dotaciones complementarias para su
buen funcionamiento, tales como, baños públicos, vestieres, ventas estacionarias.
Dentro de este sector se deberán dejar previstas, además, zonas verdes arborizadas y
los senderos peatonales.
Lote oriental. Ubicado entre la galería a conservar y el Urbanización “Héctor Abad
Gómez”. Con mayor contacto con las zonas residenciales, y albergará equipamientos
culturales, cívicos, recreativos, educativos o de salud, pero como un atributo más del
Parque. Aquí estará el acceso al Parque por el oriente, por tanto debe desarrollarse la
conexión que garantice la vinculación con el peatonal sur de acceso al Metro.
Es recomendable que las áreas ubicadas cerca de las viviendas se destinen a plazoletas
para el descanso y estar, con zonas verdes arborizadas, senderos peatonales,
DOCUMENTO TECNICO DE SOPORTE
112
PLAN PARCIAL DE REDESARROLLO EN SUELO URBANO
“PLAZA DE FERIAS”
amoblamiento con bancas, luminarias peatonales, basureras y elementos similares que
no interfieran con la actividad residencial.
Lote de la cisquera. Ubicado entre la quebrada Tinajas, el barrio Belalcázar y el Río.
El diseño de esta porción del Parque debe considerar la integración con Río, el parque
lineal de la quebrada Tinajas, el cruce de la vía que sale a la Autopista Norte y el Barrio
Héctor Abad Gómez.
En este sector las actividades deberán ser de recreación pasiva y deberán garantizar la
comunicación peatonal directa con su entorno inmediato. Se podrán localizar escenarios
al aire libre para actividades culturales, senderos peatonales y áreas propias para estar y
descanso.
El principal amoblamiento que se deberá dejar previsto en esta zona, además del
establecido para el Parque, será el amoblamiento para ventas estacionarias, mogadores
para carteles, reloj, bancas y módulos de información turística y cultural.
El Parque Lineal de la Quebrada Tinajas
En el área de planificación el retiro a la quebrada Tinajas se tratará como un parque
lineal integrado con el área de recreación pasiva observando los siguientes lineamientos
generales desde el manejo del espacio público, adicionales a los definidos en el numeral
5.1.1:
ƒ
Dar el uso adecuado a las fajas adyacentes o retiro de la quebrada, considerando la
topografía del terreno, la accesibilidad y el entorno inmediato, garantizando su
integración con el área de recreación pasiva adyacente.
ƒ
Orientar su adecuación básicamente a lo ambiental, mejorando y restituyendo las
fajas de retiro de las corrientes hídricas, con arborización y adecuación de taludes.
ƒ
No permitir la construcción de elementos rígidos, pisos duros, escenarios deportivos,
kioscos o equipamientos que vayan en contra de los aspectos naturales y de
ecosistemas que le confieren su carácter ambiental, en las franjas de protección.
ƒ
Dotar de amoblamiento urbano apropiado para su función de espacio recreativo
pasivo, tales como bancas, luminarias peatonales, basureras, teléfonos públicos y
amoblamiento para discapacitados, principalmente.
ƒ
Su manejo se deberá orientar a la conservación de los elementos ambientales
naturales del territorio y su posible utilización como espacio público efectivo
orientado a la recreación pasiva y complementado con senderos peatonales, pistas
de trote, que presenten recorridos paralelos a las corrientes de agua y transversales
que posibiliten el atravesamiento y la comunicación de ambas orillas.
Los Bulevares
Una ciudad que desde el espacio público desarrolle efectivamente su misión educadora y
que ofrezca oportunidades culturales para toda la población, con espacio público
suficiente y de calidad, y privilegie al peatón sobre el vehículo;. Consecuente con este
planteamiento, un Parque de este ámbito, debe disponer de los mejores recorridos a
nivel de bulevares, plazoletas de acceso, estaciones y paraderos para el sistema de
transporte y parqueo para los usuarios con vehículo particular. Además, deberá contar
con diseños paisajísticos que le definan un carácter y una identificación por parte de la
población.
DOCUMENTO TECNICO DE SOPORTE
113
PLAN PARCIAL DE REDESARROLLO EN SUELO URBANO
“PLAZA DE FERIAS”
El concepto de linealidad, permite el reconocimiento de todo el lugar al empalmar los
asentamientos existentes, el Parque, los sistemas de transporte, como una experiencia
individual y colectiva del recorrido, del descubrimiento, del conocimiento. En este plan
parcial se definen tres bulevares que adquieren carácter particular a partir de los
eventos que en su recorrido se sucedan, además de los sitios que conecta.
Dentro del Parque, la galería existente al interior de los corrales de la Plaza de Ferias y
que atraviesa el área de planificación en el sentido norte sur, se plantea como bulevar o
calle central, elemento ordenador y referente formal y espacial, que trasciende el
Parque, el área de intervención del Plan y se extiende hasta los asentamientos vecinos.
Esta galería conservará su carácter actual con actividades y servicios compatibles con el
Parque y actuará como soporte de éste dándole una mayor vitalidad y ayudándole a su
sostenibilidad.
En el sentido oriente – occidente, se definen tres bulevares que son una expresión de
“La calle”, como el tipo de lugar público más asociado a la experiencia urbana del norte
de la ciudad.
Bulevar Norte, se localiza hacia el costado norte, desde la Autopista hasta el puente
peatonal norte de la Estación Acevedo. Se considera el principal acceso y conexión
peatonal del área de planificación, el polígono y del sector occidental, ya que en él
convergen los usuarios del Metro y del sistema de transporte de mediana capacidad
(Metroplus).. Este bulevar bordea el costado noroccidental del Parque y es el enlace con
el área comercial del plan parcial.
Bulevar Central, este eje es el de mayor importancia en el Parque ya que articula en
forma directa las zonas nororiental y noroccidental de la ciudad, a través de la
continuidad de la calle 104 y su prolongación por el puente peatonal sur de acceso a la
Estación Acevedo del Metro.
Bulevar Sur, se ubica en el costado sur oriental del Parque, entre la Autopista y el Río,
conectando la zona de los equipamientos con la zona de recreación pasiva.
La sección de los bulevares Norte y Sur es de 22 m. y su distribución interna dependerá
del diseño específico de estos. La sección, del Bulevar Central se definirá al momento
del diseño del Parque y debe corresponder con la importancia de este.
Mirador Urbano
Los miradores son sitios localizados bien sea en áreas constitutivas del espacio público o
a lo largo de las vías, que debido a su localización estratégica por las visuales que
ofrece sobre la ciudad o el paisaje, presentan valores paisajísticos y se convierten en
referentes urbanos para la población18
La topografía del valle de Aburrá permite establecer relaciones visuales en los sitios de
confluencia de las cuencas hidrográficas y en los puntos de quiebre de pendientes, como
es el caso de la Plaza de Ferias, donde se dispone el desarrollo urbanístico de manera
que permita conformar un mirador natural para apreciar la ciudad, y de manera
contraria, la ciudad ver el Parque.
Se identifican 3 sitios potenciales para la localización de los miradores:
En los nodos o puertas de acceso al Parque, eje central del plan parcial y en la
intersección del bulevar sur con la vía de servicio circundante proyectada. Se podrán
plantear miradores adicionales, de acuerdo al diseño específico del Parque.
18
Acuerdo 62 de 1999, Plan de Ordenamiento Territorial, artículo 135.
DOCUMENTO TECNICO DE SOPORTE
114
PLAN PARCIAL DE REDESARROLLO EN SUELO URBANO
“PLAZA DE FERIAS”
La adecuación de estos miradores deberá tener en cuenta los siguientes parámetros:
ƒ
Dejar previsto dentro del amoblamiento urbano del mirador, módulos para ventas
estacionarias de frutas, dulces, café y comidas rápidas, módulos de información
turística, bancas, luminarias peatonales, basureras y baños públicos. La dotación de
los elementos de servicios varios deberá tener en cuenta lo establecido en el Decreto
327 de 1997.
ƒ
Como parte de las actividades complementarias, se podrá adecuar espacios para
instalar mesas y sillas con tapasoles a manera de sombrillas, como parte integral del
diseño del mirador, siempre y cuando no se obstaculice la circulación peatonal.
5.3.2. Zonas Verdes y Libres del Sistema de Espacios Públicos.
Están conformadas por las zonas verdes públicas del sistema vial; las zonas verdes de
los desarrollos urbanos; las áreas verdes producto de cesiones por los desarrollos
urbanísticos o constructivos; los antejardines y los retiros en general; que pueden ser de
dominio público o privado y que poseen carácter ornamental, paisajísticos, de seguridad
o funcional.
Además del Parque, las zonas verdes y libres del sistema de espacios públicos, deberá
disponer de una propuesta lógica y coherente para la conformación de una masa
arbórea, de arbustos y de césped que se articule a todo el sistema de zonas verdes de la
ciudad e incorporar en el diseño el inventario de árboles que se deben conservar o
transplantar de acuerdo a lo definido en el componente natural del plan parcial.
5.3.3. Los Equipamientos.
El sistema de equipamientos está constituido por espacios o edificaciones destinadas a
proveer a los ciudadanos de servicios sociales de carácter educativo, de salud,
deportivo, de bienestar social, comunitario, formativo o cultural; Están regulados por la
legislación urbanística y sectorial de cada tipo de equipamiento, y por una organización
administrativa de múltiples organismos públicos y privados que deben actuar
coordinadamente en el territorio.
El sistema de equipamientos y espacio público se fundamenta en una concepción
integral y equilibrada del plan, orientado al fortalecimiento de la centralidad del norte (y
al sistema de centralidades), donde la ubicación de los equipamientos, su dotación, la
ampliación de sus coberturas y las calidades espaciales, debe estar integrado al sistema
de espacio público con sus elementos constitutivos y complementarios que respondan a
las necesidades primarias de circulación, recreación, encuentro y disfrute, de tal manera
que se constituyan en verdaderos escenarios de lo colectivo, articulando y facilitando
las relaciones y actividades sociales en concordancia con la jerarquía y el ámbito de
cobertura de la centralidad.
Los equipamientos “son lugares de carácter público o privado dependiendo de su
propiedad o tenencia y del servicio que presten, y son los que sostienen el desarrollo de
actividades multisectoriales diferentes a la vivienda. El equipamiento es un indicador de
la capacidad funcional del Municipio o de parte de él”19.
Los equipamientos públicos ubicados en este plan parcial y en particular en el Parque,
deberán ser de Nivel II y su ámbito será de ciudad, metropolitano o regional. Sus
características formales deberán imprimirle carácter único según el uso, para convertirlo
en un referente del Parque y de la ciudad.
19
Documento de Estudio Soporte del Plan Especial de Espacio Público y Equipamientos.
DOCUMENTO TECNICO DE SOPORTE
115
PLAN PARCIAL DE REDESARROLLO EN SUELO URBANO
“PLAZA DE FERIAS”
Podrán construirse equipamientos de propiedad privada, que se desarrollarán como
parte de los aprovechamientos establecidos para otros usos (comercio y servicios), y
podrán ser de cualquier ámbito.
Los equipamientos que se ubiquen al interior del área del Parque, no podrán exceder
una ocupación del 10% (en primer piso) del total del área de éste (descontando de este
porcentaje las vías vehiculares que le corresponda construir al Parque y los bulevares
norte y sur de la estructura general vial del plan parcial. Es conveniente no distribuir en
pequeños equipamientos toda la ocupación permitida, es decir, en lo posible deben
agruparse en dos o tres sitios máximo. Los equipamientos propuestos deben incluir en
su diseño la solución parqueo requerido para su adecuado funcionamiento y la
mitigación de impactos negativos que generen.
El desarrollo de algunos equipamientos será producto de la gestión pública con la
participación de los privados mediante la cesión de las obligaciones urbanísticas por la
construcción de proyectos comerciales, industriales, de servicios y de vivienda dentro del
plan parcial.
El área de cesión de suelo para zonas verdes, recreacionales y equipamiento en el área
del plan parcial es del 20% del área neta, equivalentes 20.096 m², de los cuales
7140m² se destinarán para equipamiento y el resto se cederá al interior del Parque, ya
sea para zonas verdes o para los equipamientos que en él se construyan.
El Plan Parcial de la Plaza de Ferias tendrá los siguientes equipamientos:
Equipamiento Institucional Existente: Corresponde a la sede de las Empresas
Varías de Medellín, considerado como un equipamiento institucional, el cual deberá
consolidarse a partir de su integración a todo el planteamiento urbanístico, poniendo
toda su infraestructura o parte de ella al servicio de la comunidad.
Equipamiento Cultural Existente: Corresponde al Coliseo de Ferias “Aurelio Mejía”
el cual debe consolidarse como tal mediante la adición de áreas complementarias y la
modernización de la infraestructura.
Equipamiento Educativo Nuevo: Este se podrá desarrollar parcialmente con las
obligaciones urbanísticas del plan parcial y contará con un área exclusiva para el
desarrollo de un equipamiento de carácter metropolitano y regional del sector educativo
(con la posibilidad de actividades complementarias como las culturales y científicas).
Equipamientos del Parque: El Parque contará con uno o varios equipamientos a su
interior que refuercen su capacidad de convocatoria y que deberán ser compatibles con
las demás actividades de éste.
Existen múltiples alternativas para el desarrollo de equipamientos del Parque, pero es
importante que éstos sean de cobertura correspondiente al nivel de jerarquía de la
Centralidad, y pueden ser:
ƒ
Los deportivos especializados privilegiando aquellos con los cuales no cuenta la
ciudad, exceptuando los deportes extremos a motor.
ƒ
Los culturales especializados en música, conservatorio, danza, artes plásticas, teatro,
bibliotecas, museos interactivos, auditorios, todos ellos de ámbito de ciudad o
metropolitano o regional.
ƒ
El comercio y los servicios mercantiles en el Parque son de varios tipos:
Los ubicados en la galería central.
Los ubicados anexos a los equipamientos como complementarios y compatibles.
DOCUMENTO TECNICO DE SOPORTE
116
PLAN PARCIAL DE REDESARROLLO EN SUELO URBANO
“PLAZA DE FERIAS”
Los dispersos en el Parque como ventas estacionarias tipo burbuja de dulce,
gaseosas, frutas y comidas que no sean preparadas en el sitio, artículos a fines a la
actividad actual.
Los dos primeros serán parte de los diseños de las edificaciones, mientras que los
últimos serán considerados como casetas de amoblamiento urbano acogiéndose
para ello a la normatividad vigente y a lo definido para cada sector del Parque.
El diseño de los equipamientos deben obtener el concepto favorable del Departamento
Administrativo de Planeación previo a la obtención de las licencias de urbanismo y
construcción de los equipamientos públicos o privados de ámbito de ciudad o los que
generen alto impacto en el entorno por su magnitud o tipo de actividad,.
5.4.
Areas de Cesión y Obligaciones Urbanísticas
El Acuerdo 62 de 1999, Plan de Ordenamiento Territorial, define en los artículos 205 y
206 que las cesiones públicas incluyen, entre otros aspectos: las requeridas para vías
públicas, tanto vehiculares como peatonales; las zonas verdes, parques y plazoletas de
uso público, junto con el amoblamiento y la dotación que los mismos requieren y el
suelo para la dotación y construcción de equipamiento colectivo, de acuerdo con los
criterios establecidos para tal fin.
En consonancia con lo anterior, el desarrollo de los equipamientos y la generación de los
espacios públicos que conforman el plan parcial será producto de la gestión pública con
el aporte de los privados mediante las obligaciones urbanísticas por el desarrollo de
actividades comerciales, industriales, de servicios y de vivienda dentro del plan parcial.
El suelo a ceder se calcula teniendo como base lo dispuesto en el artículo 23º del
Acuerdo 23 de 2000, el cual establece para el tratamiento de redesarrollo en suelo
urbano una cesión de 5 m² de suelo por cada 100 metros cuadrados de construcción en
vivienda y otros usos, con un mínimo del 20% del área neta. Conforme con lo anterior
el suelo a ceder equivale a 20.096 m², de los cuales 7.140m² se destinarán al suelo
para equipamiento educativo nuevo y el área restante 12.956m² se cederán en el
Parque como área verde o para equipamiento colectivo, de acuerdo con el diseño
definitivo del Parque, y lo que determine el Departamento Administrativo de Planeación
previo a la expedición de la licencia de urbanismo.
El área para el calculo de las obligaciones de espacio público y equipamientos es de
100.478m², conformada por el área privada, 80.382m² y el área correspondiente a la
obligación total del 20%, 20.096m².
La obligación de construcción de equipamientos se calcula de acuerdo con el artículo
24º del Acuerdo 23 de 2000, el cual establece para todos los tratamientos, a razón de
un metro cuadrado por vivienda en desarrollos residenciales y 1% del área total
construida en otros usos. Con estos indicadores y de acuerdo con la edificabilidad
establecida en el capítulo 6 de este plan, en el siguiente cuadro se cuantifica los metros
que le corresponde realizar a cada unidad:
METROS CUADRADOS DE CONSTRUCCION DE EQUIPAMIENTO
UNIDAD DE GESTION
TOTAL M²
UG1
2.016
UG2
473
UG3
738
UG4
151
TOTAL
3.378
No obstante lo anterior, al depender los metros de construcción de equipamientos de la
cantidad de metros que se construya, solamente al momento de solicitar la licencia de
construcción se cuantificará en forma precisa la obligación correspondiente.
DOCUMENTO TECNICO DE SOPORTE
117
PLAN PARCIAL DE REDESARROLLO EN SUELO URBANO
“PLAZA DE FERIAS”
La obligación de construcción de equipamientos y la cesión de suelo para la generación
de equipamientos y espacio público la asumirá cada unidad de gestión en proporción a
los metros cuadrados que construya y al 20% que le corresponde del suelo neto total,
respectivamente.
Las características físicas de los equipamientos a construir por concepto de la obligación
no podrán ser inferiores a las especificaciones del producto inmobiliario que las genera.
Cesión de Suelo Adicional
En el evento en que las unidades construyan mayor edificabilidad a la asignada en este
plan, deberán ceder una cantidad de suelo adicional, al establecido en el cuadro “Areas
de Cesión de Suelo Público por Unidad de Gestión”, proporcional a los metros cuadrados
adicionales autorizados a construir, a razón de 5 metros² por cada 100 metros
cuadrados construidos de más.
El suelo adicional se podrá ceder en el área destinada al proyecto especial del Parque.
Para las obligaciones de construcción se aplicará lo dispuesto en el artículo 24 del
Acuerdo 23 de 2000.
Tanto el aprovechamiento como las áreas de cesión adicionales, deberán definirse con la
licencia de urbanismo y el Departamento Administrativo de Planeación aprobará la
localización y destinación de las áreas a ceder adicionales.
La obligación de cesión de suelo para la construcción de vía pública, de acuerdo con lo
definido el sistema estructurante del espacio público definido en este plan, asciende a
68.203m² que corresponde al 25.11% del suelo desarrollable. El reparto equitativo de
esta obligación, traducido en carga para todo el proyecto del plan parcial, se realiza
entre las cuatro unidades de gestión y el proyecto especial del Parque, por la
importancia que este último representa en la consecución del modelo de ciudad
consignado en el Plan de Ordenamiento Territorial.
Por lo anterior y como se presentará en el numeral 6.5 “Reparto de Cargas y
Beneficios”, el 40% de esta obligación la asumirá el proyecto del Parque y el 60% los
proyectos comerciales (vivienda, comercio, industria, servicios) a través de una
metodología de reparto que se explicará en dicho numeral.
En el siguiente cuadro se muestra la distribución de las obligaciones de suelo por unidad
de gestión:
AREAS DE CESION DE SUELO PUBLIC0 POR UNIDAD DE GESTION
UNIDAD DE
GESTION
UG1
UG2
UG3
UG4
TOTAL
SUELO
Vias
Vehiculares
9.529
13.917
9.082
7.004
39.532
Areas Verdes Recreacionales y
Equipamientos
Equipamiento
Espacio Público
6.025
6.260
4.028
1.115
2.668
7.140
12.956
TOTAL
15.554
20.177
13.110
10.787
59.628
Una vez aprobada la licencia de urbanismo y para el recibo de obras de urbanismo y
construcción de la primera etapa, se deberá haber adecuado y cedido a titulo gratuito a
favor del Municipio de Medellín, mediante escritura pública debidamente registrada, el
suelo de cesión que le corresponde a toda la unidad para zonas verdes, recreacionales y
equipamiento.
DOCUMENTO TECNICO DE SOPORTE
118
PLAN PARCIAL DE REDESARROLLO EN SUELO URBANO
“PLAZA DE FERIAS”
En la licencia de urbanismo se definirá el momento en que se construirán y entregarán
los metros construidos en equipamientos obligatorios, el suelo de cesión para vías y su
construcción.
En el numeral 6 se describirá cada unidad de gestión y se indicará donde cederá el suelo
que le corresponde.
5.5.
Servicios Públicos
El proyecto Plaza de Ferias requiere, básicamente, de la construcción de redes internas
de acueducto y alcantarillados que conecten a las redes exteriores, perimetrales, que
existen actualmente, como se muestra en los planos de “Servicios Públicos” y se
describe a continuación:
Alcantarillado de Aguas Residuales
En el costado Sur, descargando al colector paralelo a la Q. “La Tinaja”, se plantea la red
conformada por los tramos 3, 2, 1 y 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, en diámetro de 8", atendiendo el
tramo Sur de la vía de servicio lateral Autopista Norte, la vía de servicio existente y la
vía intermedia tramo Sur.
La vía de servicio oriental y el peatonal sur (costado oriental) se atenderán con los
tramos de alcantarillado, de diámetro 8", 14, 15, 16, 17, 18, 19, 20, 21, 22, 23 y 10, 11,
12, 13, 18 que finalmente descargan a la red existente de 8", de la carrera 64 AA.
Por el peatonal Norte se plantea la red de 8" desde el manhol 27 al 32 recibiendo los
tramos 4. 24, 25, 26, 27 de la vía de servicio lateral Autopista Norte y los tramos 47, 48,
49, 50, 51, 30 de la vía intermedia tramo central, y los tramos 33, 34, 35, 36, 37, 32 de
la vía intermedia tramo Norte. Finalmente esta red se conecta al manhol 38, existente
en la Carrera 64 AA.
El costado norte de la vía de servicio lateral Autopista Norte se atenderá con los tramos
41, 42, 43, 44, 45, 46, en diámetro de 8", descargando al alcantarillado existente de la
Carrera 64 AA, frente a la glorieta proyectada.
Alcantarillado de Aguas Lluvias
En el costado Sur descargando a la Q. “La Tinaja”, se plantea la red conformada por los
tramos 1, 2, 3, 4, 5, 6 y 67, 66, 65, 65, 64, 63, 7, 8, 9, 6, botadero.
Se estima que los diámetros requeridos vayan desde 10" en el arranque a 21" en el
botadero. Estas dos redes atienden la Calle 103 EE, la vía de servicio existente y la vía
intermedia tramo Sur.
Se proyecta descargar igualmente a la Q. “La Tinaja”, la siguiente red de aguas lluvias,
conformada por los tramos 1, 20, 21, 22, 23, 24, 25, 26, 27 28, 29, 30, 16, 17, 18, 19
botadero, que recibe el trayecto 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16. Esta red desciende por el
peatonal Sur del proyecto y recibe descargas del tramo sur de la vía de servicio oriental.
Se estima diámetros desde 10" en los arranques, hasta 27" en el botadero a la
Quebrada
Por la vía de servicio oriental se proyecta la red conformada por los tramos 60, 61, 62
descargando a la red existente de 18" de la carrera 64 AA y la red 52, 53, 50, 51
descargando a la red existente de 36", también de la Carrera 64 AA.
DOCUMENTO TECNICO DE SOPORTE
119
PLAN PARCIAL DE REDESARROLLO EN SUELO URBANO
“PLAZA DE FERIAS”
El peatonal Norte costado Oriental y la carrera 64 AA, entre la glorieta y la Calle 103G
se atenderán con la red de aguas lluvias conformada por los tramos 36, 45, 46, 47 y 22,
47, 48, 49, 50, 51 con diámetros desde 10" hasta 21", en el botadero manhol 51.
La vía intermedia tramo central, el peatonal Norte costado Occidental y la de servicio
lateral Autopista Norte, frente a la Calle 104, son servidas con la red de aguas lluvias
40, 41, 42, 43, 44, 36, 37, 38 39, botadero y 31, 32, 33, 34, 35 36 que tienen diámetros
desde 10" en los arranques, hasta 24" en el botadero, existente en la glorieta
proyectada de la Carrera 64 AA.
El costado Norte de la Vía de servicio lateral Autopista Norte es atendido por la red de
aguas lluvias 54, 55, 56, 57, 58, 59, botadero con diámetros desde 10" en el arranque
hasta 15" en el botadero, entregando al alcantarillado combinado de 36", existente en
el costado norte de la glorieta proyectada.
Acueducto
Se planea generar un anillo, en D= 200 mm (8"), conectado en dos sitios a la red de
300 mm (12"), de la Autopista Norte:
En el sur mediante el tramo existente, en 200 mm H.F, que sale por la calle 103 EE y en
el norte con un empalme nuevo, a realizar a la altura del K0+590 de la vía de servicio
lateral Autopista Norte, frente al eje peatonal Norte. Este anillo de 200 mm atenderá
las siguientes vías: de servicio lateral Autopista Norte, Calle 103 EE, vía de servicio
oriental y carrera 64AA.
La vía intermedia se atenderá mediante una red de 100 mm PVC (4") que se empalmará
en el extremo sur a la red de 200 mm de la Calle 103 EE y en el norte al mismo circuito
de 200 mm, frente a la glorieta proyectada.
La vía de servicio existente se dotará de una red de 100 mm PVC (4") cerrando el
circuito entre la vía intermedia y la vía se servicio lateral de la Autopista Norte.
De igual manera, por el eje peatonal Norte se construirá la red de 100 mm cerrando dos
circuitos comprendidos entre la Carrera 64 AA, la vía intermedia y la vía de servicio
lateral de la Autopista Norte.
5.6.
Retiros a Líneas de Alta Tensión – Gasoducto - Poliducto
El suelo del área de planificación que se encuentra cruzado por las líneas de Alta
Tensión y donde se ubican las torres de soporte de éstas, así mismo aquellos sectores
del predio que limitan con el gasoducto y poliducto, deben cumplir con las siguientes
restricciones de seguridad de acuerdo con información suministrada por las Empresas
Públicas de Medellín:
ƒ
ƒ
ƒ
Se deberá respetar un retiro de ocho (8) metros en ambos costados a partir del eje
de las líneas de alta tensión. En la zona de retiro de seguridad, no se permite
ningún tipo de construcción, ni desarrollo, a excepción de vías públicas de baja
circulación y zonas verdes donde no se presente permanencia de personas
La Torres de Energía se deben enmarcar dentro de una área de 100m² (un
cuadrante de 10x10). Cualquier trabajo constructivo que se realice en cercanías de
estas torres no podrá generar inestabilidad de las mismas.
Previamente al otorgamiento de la licencia de urbanización y construcción, por parte
de la Curaduría, de los proyectos urbanísticos y constructivos que se proyecten en el
extremo nororiental del área de planificación, debe consultarse los retiros de
DOCUMENTO TECNICO DE SOPORTE
120
PLAN PARCIAL DE REDESARROLLO EN SUELO URBANO
“PLAZA DE FERIAS”
ƒ
seguridad para el gasoducto y la estación de reguladora de presión, determinados
por entidad competente, prestadora del servicio.
Debe respetarse un retiro de tres (3) metros a cada lado del ducto de suministro de
combustible, poliducto de ECOPETROL.
Los planos urbanísticos y constructivos de las diferentes unidades de gestión deben
contener el trazado de las líneas y sus respectivos retiros.
No obstante lo anterior quien desarrolle los diferentes proyectos contenidos en el área
de planificación deberá solicitar a la autoridad competente prestadora del servicio la
información vigente al respecto.
6. ESTRUCTURA URBANA DEL ESPACIO PRIVADO.
6.1.
Definición del Espacio Privado y los Aprovechamientos
De acuerdo con los objetivos, la políticas y las estrategias definidas para esta porción del
territorio, descritas en el numeral 4, y la estructura del espacio público desarrollada en
el numeral anterior, se definen una serie de proyectos específicos que conformarán el
espacio privado de este plan parcial y que conjuntamente con los definidos para el
constituir el espacio público, definen la ocupación de todo el área de planificación.
La definición de la ocupación del territorio y los proyectos que conforman tanto el
espacio público como el privado obedecen fundamentalmente a los siguientes criterios:
ƒ
ƒ
ƒ
ƒ
ƒ
Localización estratégica del área de planificación en la Ciudad y en el Area
Metropolitana.
Estar inscrito en el Corredor Metropolitano de Servicios.
Formar parte de una Centralidad de Segundo Orden.
Pertenecer a un área de actividad múltiple, de acuerdo a la zonificación de los usos
del suelo definida para la Ciudad.
Suplir en alguna medida las demandas insatisfechas de la población de la Zona Norte
de la Ciudad.
A continuación se citan los proyectos definidos para este Plan Parcial:
Espacio Público:
ƒ
ƒ
ƒ
ƒ
ƒ
Parque de cobertura metropolitana.
Equipamiento Educativo nuevo de ámbito de ciudad o metropolitano.
Equipamiento cultural, recreativo a desarrollar al interior del Parque.
Equipamiento Institucional existente (se reconoce y conserva la existencia de la sede
administrativa de EEVV).
Equipamiento Cultural de ámbito de ciudad o metropolitano, existente (Coliseo
Aurelio Mejía).
Espacio Privado:
ƒ
ƒ
ƒ
ƒ
Proyecto comercial de ámbito de ciudad (centro comercial).
Proyecto Mixto, compuesto de actividades comerciales y de servicios en los primeros
pisos y vivienda de interés social en los pisos superiores.
Proyecto Industrial, comercio y servicios asociados a la actividad actual.
Proyecto de vivienda de interés social en altura.
Después de tener claridad con respecto a los proyectos a realizar en este plan parcial y
teniendo en cuenta que los cuatro predios que conforman el área de planificación
pertenecen a un mismo propietario, se determinan 4 unidades de gestión para el
DOCUMENTO TECNICO DE SOPORTE
121
PLAN PARCIAL DE REDESARROLLO EN SUELO URBANO
“PLAZA DE FERIAS”
desarrollo del espacio privado, que corresponden a los cuatro proyectos anteriormente
citados. La delimitación precisa de las unidades de gestión se establece en el plano
“Unidades de Gestión”.
Adicionalmente a las 4 unidades de gestión se identifican dos áreas de manejo especial
asociadas a la consolidación de éstas de acuerdo a su uso actual y el proyecto especial
del Parque. Una de estas áreas corresponde al resultado de un desarrollo vial ya
ejecutado que actualmente tiene uso público aunque aún no ha sido cedido al Municipio
y equivale a 3.400m² de suelo. La otra área de manejo especial esta constituida por el
sector donde se ubica la Sede Administrativa de las EEVV y el Coliseo Aurelio Mejía, las
cuales se deben conservar como equipamientos de servicios a la comunidad o
institucional, equipamiento de ámbito de ciudad, metropolitano o regional y cuya área
corresponde a 12.220m², de acuerdo con la delimitación establecida en el plano “Suelo
a Intervenir”.
De acuerdo con los anteriores planteamientos y con la definición de la estructura del
espacio público dentro del área de planificación, se delimita el espacio privado a
desarrollar y las cargas que se deben repartir entre las diferentes unidades de gestión
definidas y el proyecto especial del Parque.
Cuantificación del Espacio Privado
En este plan parcial el suelo privado desarrollable es el resultado de descontar del área
bruta o área de planificación (287.267 m²), lo correspondiente al proyecto especial del
Parque (115.920m², en esta área están incluidos 12.956m² de suelo de cesión por las
obligaciones urbanísticas), el suelo a ceder para equipamiento (7.140 m²), el suelo a
ceder para las vías vehiculares proyectadas (54.650m²) y para vías peatonales públicas
(13.553m²), el área de manejo especial de la vía pública existente (3.400m²), y por
último el área de manejo especial asociada a la consolidación del equipamiento
(12.220m²). El total del suelo privado desarrollable corresponde a 80.382m².
Los 80.382m² de suelo privado, de acuerdo a los proyectos definidos se distribuye de la
siguiente forma entre las 4 unidades:
SUELO PRIVADO POR UNIDAD DE GESTION
Unidad de Gestión
Suelo Privado M²
UG1
24.100
UG2
25.039
UG3
16.112
UG4
15.131
Total
80.382
Para la definición de los aprovechamientos, se parte de los índices establecidos en el
Acuerdo 23 de 2000 para el polígono Z2_RED18, correspondiente a un índice de
construcción en un rango comprendido entre dos (2) como mínimo y seis (6) como
máximo, con una ocupación del 80%, todo medido sobre el área neta del plan parcial.
Cuantificación del Area Neta
El área neta se define conforme con lo establecido en el artículo 33 del citado Acuerdo,
de la siguiente manera: de la totalidad del área bruta (en este caso en particular, el área
a intervenir), se restan las áreas correspondientes a obra pública, tales como las vías
públicas (vehiculares y peatonales), el suelo para equipamiento, y el Parque de carácter
público, presentando el resultado en el siguiente cuadro:
DOCUMENTO TECNICO DE SOPORTE
122
PLAN PARCIAL DE REDESARROLLO EN SUELO URBANO
“PLAZA DE FERIAS”
DEFINICION DE AREA NETA
DENOMINACION
Area Bruta – Total Area de Planeamiento
Area de Manejo Especial
Desarrollo vial público existente.
Area de Manejo Especial
Sede Administrativa de EEVV y Coliseo Aurelio Mejía
Área a Intervenir.
Area de vías vehiculares y peatonales
Area del Parque
Total Area Neta*
METROS CUADRADOS
287.267
3.400
12.220
271.647
68.203
102.965*
100.478
*Las áreas correspondientes a la cesión para zonas verdes, recreacionales y equipamiento se incluyen en la
contabilización del área neta, por tanto, en este caso, no se excluye el área del equipamiento descrita
anteriormente y 12.956m² del suelo del Parque, que corresponden a las áreas a ceder.
Definición del Aprovechamiento o Edificabilidad
Teniendo el área neta del lote, que corresponde a 100.478m², sobre la cual aplicamos el
índice establecido por norma, Acuerdo 23 de 2000, obtenemos el aprovechamiento
máximo y mínimo permitido (metros cuadrados construibles) y que corresponde al
siguiente escenario:
APROVECHAMIENTO MAXIMO Y MINIMO
Indice de Construcción
Máximo 6
Mínimo 2
Metros cuadrados
602.863
200.956
Esta cantidad de metros cuadrados es asimilable a los metros vendibles de todo el plan
parcial, ya que conforme a lo establecido en el Acuerdo 62, en su artículo 201, no se
contabiliza dentro de estos metros cuadrados los parqueaderos, las zonas de escaleras y
circulaciones, las instalaciones mecánicas, los cuartos técnicos, los tanques de agua, las
piscinas y áreas de portería entre otros.
Con lo anterior se quiere resaltar que para la determinación del aprovechamiento óptimo
o medio de acuerdo a lo establecido en el artículo 13 del Decreto 1212, se tiene en
cuanta los siguiente factores:
ƒ
ƒ
ƒ
ƒ
ƒ
La actividad a realizar en cada unidad y la capacidad del mercado de absorber estos
desarrollos.
La cantidad de metros cuadrados reales a construir en cada unidad de gestión, es
superior a la asignada en el índice que le corresponda, de acuerdo al uso o actividad
que en ella se desarrolle y el porcentaje que se requiere en espacios tales como las
circulaciones.
Demanda inmobiliaria de la zona norte de la ciudad, en las diferentes actividades.
Los proyectos deben ser económicamente viables.
Los proyectos deben contribuir de manera equitativa con los aportes a la generación
del espacio público del plan parcial.
Para el cálculo de la edificabilidad, o aprovechamientos en metros cuadrados de
construcción, se analizan los proyectos específicos a desarrollar en cada unidad y con los
cuales se logra medir su potencial de desarrollo, asumiendo los siguientes parámetros:
DOCUMENTO TECNICO DE SOPORTE
123
PLAN PARCIAL DE REDESARROLLO EN SUELO URBANO
“PLAZA DE FERIAS”
Para la unidad de gestión 1, se plantea la construcción de 21 torres de vivienda de
interés social, desarrolladas en edificios de 12 pisos, con 8 apartamentos por piso y un
área vendible de 42.5m².
Para la unidad de gestión 2, se proyectan desarrollos con usos comerciales, industriales
y de servicios; que permitan consolidar el proyecto futuro de la Central Ganadera de
convertirse en una gran central regional de frío, o la reconversión de las edificaciones
existentes a otros usos.
Para la unidad de gestión 3, se modela con edificaciones de doce pisos, de los cuales los
tres primeros tendrán uso comercial y de servicios, y a partir del cuarto piso,
apartamentos de 50 metros cuadrados de área vendible.
Para la unidad de gestión 4, se proyectó la construcción de un centro comercial de
cobertura de ciudad, liderado por un almacén ancla cuyas características estarán
definidas por las condiciones del mercado al momento de su negociación.
Proyecto especial del Parque: al interior de éste se proyecta la construcción tanto de
escenarios deportivos y culturales, como edificaciones con espacios construidos, en los
cuales se podrá incluir locales con uso de comercio y servicio, objeto de generación de
rentas, (Ver Capítulo del Espacio Público). Por esta razón se define que el 10% del área
neta del Parque se podrá ocupar con construcciones y se le asigna un índice de
construcción de 2.8.
Acorde con los criterios anteriores se definió como aprovechamiento medio para este
plan parcial el correspondiente al mínimo establecido en la reglamentación y se
distribuye por unidad de gestión, de acuerdo al siguiente cuadro:
APROVECHAMIENTOS OPTIMOS
UNIDADES DE GESTION
SUELO NETO * en M²
Indice Construcción Vivienda
M² Construcción
Indice Construcción Otros usos
M² Construcción
Indice Total
M² Construcción Total
UG1
UG2
30,125
2.84
85,680
31,299
1.51
47,261
2.84
1.51
85,680 47,261
UG3
UG4
20,140 18,914
1.42999
28,800
0.8
0.8
16,200 15,131
2.2
0.8
45,000 15,131
PARQUE**
10,297
TOTAL
%
Construcción
por Uso
110,775
114,480
2.8
28,830 107,423
2.80
2.00
28,830 221,903
51.6
48.4
100.00
* Suelo privado mas la obligación de cesión de suelo para espacio público o equipamiento.
** Este es el 10% del área neta del parque que se podrá ocupar con la construcciones, excluyento los 12934m² que se
ceden porobligación y que ya estan contabilizados en las otras unidades, para efecto de definir el aprovechamiento.
No obstante la distribución anterior, las unidades de gestión podrán superar los índices
de construcción, sin sobrepasar el máximo establecido por el Acuerdo 23 de 2000,
proporcionalmente a los metros cuadrados adicionales que construyan, deberán ceder
suelo adicional al establecido en el cuadro “Area de Cesión de Suelo Publico por Unidad
de Gestión”, a razón de 5 metros cuadrados por cada 100 metros cuadrados
construidos adicionales.
Debido a que la actividad que actualmente se desarrolla en el área del plan parcial debe
sufrir un proceso de reconversión y adaptarse a un menor espacio de acuerdo al proceso
de desmonte proyectado; en el área de las unidades de gestión 2 y 3 se permitirá
realizar las reformas, adecuaciones y adiciones menores que sean necesarias para el
desarrollo de su objeto social actual, así mismo se permitirá la generación de metros
cuadrados adicionales previo concepto técnico del Departamento Administrativo de
Planeación.
DOCUMENTO TECNICO DE SOPORTE
124
PLAN PARCIAL DE REDESARROLLO EN SUELO URBANO
“PLAZA DE FERIAS”
6.2.
Descripción de las Unidades de Gestión
Las cuatro unidades de gestión definidas para este plan parcial se componen de diversos
proyectos independientes como se menciono anteriormente y acorde con el Decreto
1212 de 2000 se entenderá cada unidad como un proceso de urbanismo y por tanto se
requiere una sola licencia de urbanización por cada una de ellas.
A su vez, cada unidad de gestión, podrá desarrollarse por etapas que serán delimitadas
en el plano urbanístico de cada unidad al momento de solicitar la licencia de
urbanización.
A continuación se describen las unidades de gestión de acuerdo con su localización,
áreas, usos y cargas. En el siguiente cuadro se consigna la distribución del suelo por
unidad de gestión.
DISTRIBUCION DE SUELO POR UNIDAD DE GESTION
UNIDAD DE
GESTION
SUELO
PRIVADO
M²
SUELO A CEDER
M²
Via Vehicular
Equipamiento o
Espacio Público*
UG1
24.100
9.529
6.025
UG2
25.039
13.917
6.260
UG3
16.112
9.082
4.028
UG4
15.131
7.004
3.783
TOTAL
80.382
39.532
20.096
* Este suelo no se encuentra al interior de la unidad de gestión.
TOTAL
M²
39.654
45.216
29.222
25.918
140.010
Unidad de Gestión 1
Area Total: 39.654m²
Límites: Limita por el norte con el cruce vehicular de la vía La Lateral a la Autopista
Norte con la carrera 64AA, por el sur con el Parque, por el oriente con la carrera 64AA
y por el occidente con el Parque y con la via de servicio intermedia tramo norte. Ver
plano “Unidades de Gestión”.
Uso principal: Residencial, con la opción de desarrollar en el primer piso, comercio y
servicios compatibles con la actividad principal y complementarias al Parque. Ver plano
“Usos del suelo”.
Cargas:
ƒ Area de cesión de suelo y construcción de vías: área aproximada de 9.529 m²,
correspondiente a parte de la sección de la vía intermedia tramo norte, parte de la
vía intermedia tramo central, parte de la carrera 64AA y la porción de la glorieta que
se incluye al interior del área de planificación. Ver plano “Unidades de Gestión”.
ƒ Area de cesión de suelo para áreas verdes, recreacionales y equipamiento: A esta
unidad de gestión le corresponde ceder 6.025m², equivalente al 20% de su área
neta, la cual se destinará para el equipamiento educativo nuevo a desarrollar y se
ubica en el costado norte de la vía de servicio existente, es decir por fuera de la
unidad de gestión. Ver plano “Estructura del Espacio Público”.
ƒ Construcción equipamiento: De acuerdo con el aprovechamiento asignado, a esta
unidad le corresponde construir 2.016m² de equipamiento. Su ubicación se realizará
en el equipamiento educativo nuevo o en los equipamientos a construir al interior del
Parque conforme a su diseño específico. No obstante lo anterior, la cuantificación
real de estos metros depende del número de viviendas a construir y de los metros
cuadrados construidos en otros usos que se definan en la licencia.
DOCUMENTO TECNICO DE SOPORTE
125
PLAN PARCIAL DE REDESARROLLO EN SUELO URBANO
“PLAZA DE FERIAS”
Unidad de Gestión 2
Area Total: 45.216m²
Límites: Limita por el norte con el bulevar del costado sur del Parque, al oriente con la
vía de servicio oriental, hacia el sur con la vía lateral de la quebrada Tinajas y hacia el
occidente con la vía intermedia tramo sur. Ver plano “Unidades de Gestión”.
Uso principal: Proyecto industrial, comercio y servicios asociados a la actividad actual.
El uso de esta unidad se proyecta de acuerdo a la reconversión de la actividad del
sacrifico, hacia centro de frío, con actividades complementarias a éste. En el evento en
que la Central Ganadera no permanezca con dicha actividad en este sitio, se podrá
asignar un porcentaje de la edificabilidad propuesta para el uso de vivienda; para lo
cual será necesario contar con el concepto favorable del Departamento Administrativo
de Planeación. En este caso debe acogerse a los usos del suelo establecidos en el
artículo 173 del Acuerdo 62 para las áreas de actividad múltiple de cobertura zonal y
corredores estructurantes. Ver plano “Usos del suelo”.
Cargas:
ƒ Area de cesión de suelo y construcción de vías: área aproximada de 13.917 m²,
correspondientes a un tramo de la vía lateral de la quebrada Tinajas, la vía de
servicio oriental, y parte de la carrera 64AA (de esta última sólo se cede el suelo);
esta unidad también construye el muro de contención a realizar sobre la quebrada
Tinajas. Ver plano “Unidades de Gestión”.
ƒ Area de cesión de suelo para áreas verdes, recreacionales y equipamiento: A esta
unidad de gestión le corresponde ceder 6.260m², equivalente al 20% de su área
neta, la cual se localizará al interior del área del Parque y su ubicación exacta se
definirá al momento de solicitarse la licencia de urbanismo para la unidad. Dicha
área se encuentra por fuera de la unidad de gestión. Ver plano “Estructura del
ƒ
Espacio Público”.
Construcción equipamiento: De acuerdo con el aprovechamiento asignado, a esta
unidad le corresponde construir 473m² de equipamiento, los cuales se realizarán en
el equipamiento educativo nuevo, o en los equipamientos a construir al interior del
Parque conforme a su diseño específico. No obstante lo anterior, la cuantificación
real de estos metros depende de los metros cuadrados construidos y del número de
unidades de viviendas construir y que se definan en la licencia.
Unidad de Gestión 3
Area Total: 29.222 m²
Límites: Limita por el norte con el área de manejo especial (equipamiento cultural e
institucional, Coliseo y sede administrativa de EEVV, respectivamente), por el sur con la
vía lateral de la quebrada Tinajas, por el oriente con la vía de servicio intermedia y por
el occidente con la vía de servicio lateral a la Autopista. Ver plano “Unidades de
Gestión”.
Uso principal: Uso comercio y servicio en los tres primeros pisos, a partir del cuarto
piso residencial. Ver plano “Usos del suelo”.
Cargas:
ƒ Area de cesión de suelo y construcción de vías: área aproximada de 9.082m²,
correspondientes a la vía de servicio existente, la vía de servicio intermedia tramo
sur y un tramo de la vía lateral de la quebrada Tinajas (sólo se comprará el suelo
que no es vía pública actualmente). Ver plano “Unidades de Gestión”.
ƒ Area de cesión de suelo para áreas verdes, recreacionales y equipamiento: A esta
unidad de gestión le corresponde ceder 4.028m², equivalente al 20% de su área
neta, la cual se localizará al interior del área del Parque y su ubicación exacta se
definirá al momento de solicitarse la licencia de urbanismo para la unidad. Dicha
área se encuentra por fuera de la unidad de gestión. Ver plano “Estructura del
ƒ
Espacio Público”.
Construcción equipamiento: De acuerdo con el aprovechamiento asignado, a esta
unidad le corresponde construir 738m² de equipamiento, su ubicación se realizará
en el equipamiento educativo nuevo, o en los equipamientos a construir al interior
DOCUMENTO TECNICO DE SOPORTE
126
PLAN PARCIAL DE REDESARROLLO EN SUELO URBANO
“PLAZA DE FERIAS”
del Parque conforme a su diseño específico.
No obstante lo anterior, la
cuantificación real de estos metros depende del número de viviendas a construir y
de los metros cuadrados construidos en otros usos que se realicen y que se definan
en la licencia.
Afectación: Se debe resaltar que esta unidad de gestión es atravesada por una línea
de alta tensión, a la cual se debe respetar un retiro de ocho (8) metros en ambos
costados a partir del eje de la línea.
Unidad de Gestión 4
Area Total: 25.918 m²
Límites: Limita por el nor-occidente con la vía de servicio Lateral a la Autopista Norte,
por el oriente con la vía Intermedia tramo norte y por el sur con el bulevar norte. Ver
plano “Unidades de Gestión”.
Uso principal: Comercio con actividades de servicio complementarias a éste, de
ámbito de ciudad. Ver plano “Usos del suelo”.
Cargas:
ƒ Area de cesión de suelo y construcción de vías: área aproximada de 7.004m²,
correspondiente a parte de la sección de la vía intermedia tramo norte, tramo de la
vía de servicio lateral a la Autopista y el muro de contención requerido. Ver plano
“Unidades de Gestión”.
ƒ Area de cesión de suelo para áreas verdes, recreacionales y equipamiento: A esta
unidad de gestión le corresponde ceder 3.783 m², equivalente al 20% de su área
neta, la cual se localizará así: en el lote destinado a equipamiento educativo cederá
1.115 m² y al interior del área del Parque 2.668m²; la ubicación exacta de esta
última, se definirá al momento de solicitar la licencia de urbanismo para la unidad.
Dicha área se encuentra por fuera de la unidad de gestión. Ver plano “Estructura del
ƒ
Espacio Público”.
Construcción equipamiento: De acuerdo con el aprovechamiento asignado, a esta
unidad le corresponde construir 151m² de equipamiento, los cuales se realizarán en
el equipamiento educativo nuevo, o en los equipamientos a construir al interior del
Parque conforme a su diseño específico. No obstante lo anterior, la cuantificaron real
de estos metros depende de los metros cuadrados construidos y que se definan en
la licencia.
Afectación: Al interior de esta unidad se encuentra el caño X, su tratamiento se debe
ajustar a lo establecido en el numeral 5.1.2.1.
6.3
Áreas de Manejo Especial
Las áreas de manejo especial, de acuerdo con el artículo 9 del Decreto 1212 de 2000,
son entendidas como aquellas áreas o inmuebles que por su nivel de desarrollo o
consolidación requieren de un manejo diferente, al tratamiento genérico asignado al
polígono en el cual se inscribe, y la normativa propuesta para ellas puede ser similar a la
de otros tratamientos.
Conforme con lo descrito en el numeral 6.1, se definen al interior del área de
planificación dos áreas de manejo especial asociadas con la consolidación de la actividad
que actualmente se desarrollan en ellas. Ver plano “Suelo a Intervenir”.
La primera corresponde a un desarrollo vial ya ejecutado, que actualmente tiene uso
público y que se encuentra en el costado norte, al interior del predio número 3, de
propiedad de las EEVV, y corresponde a 3.400m² de suelo. Esta área debe conservar su
uso actual.
La segunda esta constituida por la zona donde actualmente se localiza las oficinas de
Empresas Varias y el Coliseo Aurelio Mejía, cuya área corresponde a 12.220m². La
consideración de ésta, como área de manejo especial obedece principalmente a la
DOCUMENTO TECNICO DE SOPORTE
127
PLAN PARCIAL DE REDESARROLLO EN SUELO URBANO
“PLAZA DE FERIAS”
intención de Empresas Varias de Medellín, como único propietario del total del área de
planificación, de mantener la Sede Administrativa de la entidad en el sitio que
actualmente ocupa. Así mismo, se pretende conservar el Coliseo Aurelio Mejía como un
lugar para la realización de Exposiciones y Ferias, algunas de ellas relacionadas con la
actividad ganadera, de manera que se consolide como un escenario de eventos y
relaciones comerciales, y que en un futuro se articule plenamente a la dinámica y
proceso de transformación de la zona.
Delimitación: La delimitación de ésta área es la siguiente: por el norte con la vía de
servicio de EEVV, por el sur con la unidad de gestión 3, por el oriente con la vía
intermedia tramo sur y por el occidente con la vía de servicio lateral a la Autopista
Norte. Ver delimitación precisa en el plano “Suelo a Intervenir”.
Uso: El uso asignado a esta área de manejo especial es de servicios a la comunidad o
institucional, equipamiento de ámbito de ciudad, metropolitano o regional.
Aprovechamiento: Al destinarse este suelo y las edificaciones de las oficinas de EEVV
y el Coliseo con uso de equipamiento, no se le asigna un aprovechamiento determinado.
Para la realización de adecuaciones, reformas y construcción de metros cuadrados
adicionales debe acogerse a las normas vigentes para estos usos y debe obtener
concepto favorable del Departamento Administrativo de Planeación.
Afectación: esta área esta atravesada por una línea de alta tensión, a la cual se debe
respetar un retiro de ocho (8) metros en ambos costados a partir del eje de la línea. Las
construcciones existentes que se encuentran bajo este retiro, no podrán ser objeto de
reconocimiento constructivo, así como tampoco se podrán realizar reformas o adiciones
a las mismas.
6.4
Normas Básicas y Usos del Suelo
Según lo dispuesto en el Decreto 1212 de 2000, las áreas que se intervengan a partir de
planes parciales, podrán establecer disposiciones con respecto a los procesos de normas
urbanísticas y de construcción, no obstante se deberán observar las normas formuladas
en el Acuerdo 62 de 1999, Plan de Ordenamiento Territorial de Medellín, contenidas en
su capítulo 3 y Acuerdo 23 de 2000 que adopta las Fichas Resumen de Normativa
Urbana.
Las consideraciones generales que deberán observar las unidades de gestión para su
desarrollo son:
ƒ
ƒ
ƒ
ƒ
ƒ
ƒ
Las unidades de gestión podrán desarrollarse a partir de cualquiera de las
modalidades de urbanización que establece el citado Acuerdo en su artículo 179, por
el proceso de construcción de la obra y por el uso predominante.
Cada unidad de gestión deberá obtener una sola licencia de urbanización y los
desarrollos constructivos que se planteen dentro de la unidad, a su vez se podrán
desarrollar por etapas.
Los desarrollos urbanísticos y constructivos deberán cumplir con lo establecido en el
decreto 1052 de 1998, además de los requerimientos de la ley 400 de 1997 y el
Decreto 1728 del 2002, previo a la expedición de la licencia correspondiente.
Las vías obligadas así como las vías que estructuran el área de planificación tanto
vehiculares como peatonales, se deberán ceder al municipio de Medellín, tal como lo
describe los artículos 189 y 216 del P.O.T.
Para la regulación de los usos del suelo en toda el área de planificación se aplica lo
dispuesto en el artículo 173 del acuerdo 62 de 1.999.
De conformidad con lo dispuesto en el Acuerdo 23 de 2000, el porcentaje de
vivienda de interés social para el polígono Z2_RED18 es mínimo del treinta
porciento(30%), del área construida en vivienda.
DOCUMENTO TECNICO DE SOPORTE
128
PLAN PARCIAL DE REDESARROLLO EN SUELO URBANO
“PLAZA DE FERIAS”
Para el Plan Parcial para Plaza de Ferias las normas específicas de parqueo serán las
siguientes:
ƒ
ƒ
ƒ
ƒ
Vivienda: una (1) celda de parqueo por cada diez (10) unidades de vivienda.
Comercio y Servicios: una celda de parqueo (1) por cada doscientos metros
cuadrados (200m²) construidos.
Parque y Equipamientos: La exigencia de celdas de parqueo para estas áreas será
establecida por el Departamento Administrativo de Planeación.
En ningún caso se permitirá la ubicación de celdas de parqueo permanentes sobre
las secciones viales, salvo la construcción de bahías de cargue y descargue, donde la
normativa lo permita.
Otros aspectos a tener en cuenta en el diseño del Parque:
ƒ
Para el diseño y construcción del Parque se deberán atender los lineamientos que
establezca el Departamento Administrativo de Planeación y las demás normas
específicas que apliquen para su adecuado funcionamiento.
ƒ
Los desarrollos urbanísticos y constructivos que se ubiquen con frente al Parque y
los bulevares, deberán tener las fachadas abiertas y dar una respuesta en términos
formales y de usos acorde con la actividad del Parque.
Con respecto a otras normas no definidas en este plan, deberán regirse por las Normas
Básicas vigentes al momento de aprobar los proyectos.
7. DEFINICIÓN DE REPARTO DE CARGAS Y BENEFICIOS
7.1.
La Valoración del Suelo
En todo ejercicio de formulación de Plan Parcial es necesario conocer o estimar el valor
comercial del suelo objeto de intervención, con el fin de establecer el aporte del
componente suelo a los costos de generación de los elementos del espacio público,
objeto de reparto equitativo. En aquellos casos que concurren diferentes propietarios, la
adecuada y oportuna valoración de los inmuebles es el punto de partida para la
concertación y aceptación del mecanismo de reparto del plan particular.
En el caso específico del plan parcial Plaza de Ferias, propiedad de una sola persona
jurídica de carácter oficial, es necesario establecer el valor comercial de los bienes que
harán parte del proyecto urbanístico.
Para la valoración del inmueble en su conjunto se contrato el avalúo comercial con la
Secretaría de Hacienda del municipio de Medellín como autoridad competente en la
materia, proceso en el cual se utilizaron las metodologías de valoración establecidas por
el IGAC y aplicadas por la Lonja de Medellín con la cual se unificaron criterios técnicos
para la realización de este tipo de ejercicio. Utilizando específicamente el método
valuatorio comparativo de mercado.
El documento de soporte técnico Nº AA – 277 del 2 de mayo de 2002 por medio del
cual la Subsecretaria de Catastro Municipal fijo el precio comercial del inmueble
considera los siguientes aspectos:
ƒ
El avalúo practicado corresponde al valor comercial de los inmuebles expresado en
dinero, entendiéndose como valor comercial aquel que un comprador y un vendedor
estarán dispuestos a pagar y recibir de contado respectivamente por una propiedad,
actuando ambas partes libres de toda necesidad y urgencia. Para el efecto no se
DOCUMENTO TECNICO DE SOPORTE
129
PLAN PARCIAL DE REDESARROLLO EN SUELO URBANO
“PLAZA DE FERIAS”
tuvo en cuenta otras consideraciones de carácter jurídico tales como títulos,
servidumbres ocultas, activas o pasivas.
ƒ
Se trata de un inmueble único en la ciudad que por su ubicación y área reviste
condiciones excepcionales que ameritan un tratamiento de valoración especial.
ƒ
En la valoración de predios urbanos, el precio por lo general se correlaciona en
forma inversa a la extensión.
ƒ
Sobre el terreno existen líneas de alta tensión, caños y quebradas, las cuales se
deben conservar libres de construcción, de conformidad con las normas vigentes, y
considerarse como áreas de retiro.
ƒ
Las construcciones existentes presentan diferentes acabados y edades y
corresponden a un uso específico para el cual fueron realizadas. Se considera que
ciertas áreas pueden ser utilizadas en futuros proyectos urbanísticos, tales como el
Coliseo Aurelio Mejía y el área Administrativa. Otras como las caballerizas, corrales,
matadero difícilmente podrían aprovecharse, pues su construcción y falta de
mantenimiento las hacen inadecuadas.
ƒ
En lo concerniente a las tuberías y rieles de los corrales, difícilmente podrían
recuperarse para ser utilizados en un proyecto constructivo específico o encontrar un
mercado, dada la depreciación acumulada y el desmonte de los mismos.
ƒ
En cuanto a los implementos indispensables para el funcionamiento incorporados a
los inmuebles, como cavas, equipos de enfriamiento, básculas, sistemas hidráulicos,
elevadores, tanques, entre otros, no fueron contemplados para la fijación del avalúo,
ya que pueden ser incorporados a otros usos industriales.
ƒ
Las áreas que actualmente se destinan a parqueaderos no fueron valoradas como
tales, por no estar provistas de cubiertas o demarcadas, su valor es asimilable al
resto del lote y se incluye en el valor total.
Con los anteriores determinantes se llegó a la valoración definitiva del inmueble, la cual
incluye valor del suelo y valor de las construcciones existentes.
VALOR DEL INMUEBLE
PREDIO
FERIA DE
GANADO
MATADERO
COLISEO
AURELIO MEJIA
SEDE
ADMINISTRATIV
A EEVV
TOTAL
7.2.
LOTE SIN
AFECTACIÓN
LOTE
AFECTADO
AREA
LOTE
AREA
CONSTRUIDA
VALOR DEL
VALOR
SUELO
CONSTRUCCION
TOTAL
160,898
13,176
174,074
16,157
14,836,572
2,681,160
17,517,732
67,435
23,486
14,255
1,850
81,690
25,336
8,154
8,140
5,736,920
2,163,690
1,590,060
961,870
7,326,980
3,125,560
5,933
234
6,167
4,102
540,288
1,044,220
1,584,508
257,752
29,515
287,267
36,553
23,277,470
6,277,310
29,554,780
El Escenario para el Reparto
La estructura del espacio público y privado definida para el área de planificación, articula
las condiciones físico ambientales y las directrices de ordenamiento y desarrollo
establecidas por el Plan de Ordenamiento Territorial para el área de planificación,
expresadas en los sistemas estructurantes y de espacio público que para el desarrollo
del polígono objeto de intervención se definen en términos de aprovechamientos,
obligaciones urbanísticas, parqueaderos, retiros y demás normas de edificabilidad. El
modelo en la asignación de usos y distribución de funciones urbanas, privilegia el
DOCUMENTO TECNICO DE SOPORTE
130
PLAN PARCIAL DE REDESARROLLO EN SUELO URBANO
“PLAZA DE FERIAS”
recreativo, deportivo y cultural y en consecuencia al Parque le asigna el 40% del área
neta desarrollable.
Para efectos del reparto de cargas se excluyen las áreas de manejo especial, se trata de
áreas consolidadas que cuentan con edificaciones y usos establecidos y que, en el
mediano plazo, permanecerán sin mayores modificaciones, por el contrario se
constituirán en un complemento al desarrollo urbanístico de la zona; además en ningún
momento se les asigna aprovechamientos vendibles; por tal razón no contribuyen a la
conformación del sistema de movilidad vial y peatonal, ni aportan al sistema de espacio
público del plan.
Bajo los parámetros de edificabilidad reglamentados, (índices de construcción y
ocupación, retiros y obligaciones de parqueo), y la caracterización ambiental, se
identificaron los suelos privados útiles, el potencial de metros cuadrados construidos en
comercio, servicio, industria y vivienda de acuerdo con lineamientos de ocupación con
edificios en altura, obligaciones urbanísticas de cesión de áreas libres por la construcción
de vivienda y comercio, construcción de equipamientos de uso colectivo y los
requerimientos de parqueaderos.
7.3.
Reparto de Cargas y Beneficios
La formulación del plan y el reparto de cargas y beneficios que en él se aplican se
fundamenta en los principios establecidos en la ley en cuanto a la igualdad que todos los
ciudadanos tienen frente a las normas urbanísticas, que consagran los Planes de
Desarrollo y el Ordenamiento del Territorio, y que se sintetizan en los principios:
La función social y ecológica de la propiedad
La prevalencia del interés general sobre el particular
La distribución equitativa de las cargas y los beneficios
En el contexto de la Ley 388 de 1997, (artículos 38 y subsiguientes) se identifican como
cargas correspondientes al desarrollo urbanístico, que serán objeto de reparto entre los
propietarios de los inmuebles, las cesiones obligatorias y la realización de las obras
públicas correspondientes a redes secundarias y domiciliarias de servicios públicos de
acueducto, alcantarillado, energía y teléfono, así como las cesiones para parques y
zonas verdes, vías vehiculares y peatonales y para la dotación de los equipamientos
comunitarios.
Para el caso específico del plan parcial Plaza de Ferias las cargas por concepto de obras
públicas comprenden las vías vehiculares y peatonales y las redes asociadas de
acueducto y alcantarillado. Se excluyen las redes de energía, gas y telefónicas, cuyo
costo de construcción es compartido entre EE.PP. de Medellín y el urbanizador (el valor
que le corresponde a este se incluyo en el costo del urbanismo interno).
El mecanismo de reparto diseñado desde la ley, está orientado a disponer, en los planes
parciales, el conjunto de acciones urbanísticas que garanticen la cesión y construcción
de todos los elementos componentes del espacio público de la propuesta, mediante el
concurso y aporte equitativo de cada uno de los propietarios del suelo (en este caso, por
ser un solo propietario, cada uno de los predios resultantes de la propuesta urbanística)
en forma proporcional a los aprovechamientos asignados por el Plan para cada unidad
de gestión o de actuación. En este sentido, el reparto está orientado a que todo el
suelo desarroblable involucrado en el área de planificación reciba un aprovechamiento y
en la misma proporción contribuya con el desarrollo de los sistemas estructurantes y
equipamientos colectivos.
DOCUMENTO TECNICO DE SOPORTE
131
PLAN PARCIAL DE REDESARROLLO EN SUELO URBANO
“PLAZA DE FERIAS”
El Método
Para el Reparto de Cargas y Beneficios se propone la utilización de una metodología
específica para el Plan, mediante la cual se ponderan las cargas entre las unidades de
gestión con base en los aprovechamientos asignados a cada una de ellas.
Las cargas están constituidas por la totalidad del suelo requerido para la construcción de
las vías vehiculares y peatonales, y los costos de construcción asociados a estas.
La distribución equitativa de cargas y beneficios se efectúa a partir de la homologación
de la edificabilidad asignada a cada unidad de gestión, con base en un precio de
referencia ( precio de metro cuadrado de vivienda de interés social de 70 salarios
mínimos mensuales legales); de esta forma se obtiene la edificabilidad equivalente y
asignada en los aprovechamientos, que permiten la comparabilidad entre las unidades
de gestión, los usos asignados (vivienda, comercio, servicios e industria) y el reparto de
cargas.
Una vez obtenidos los metros cuadrados equivalentes y partiendo de la premisa de que
las cargas asumidas por los proyectos comerciales ascienden al 60% y el Parque
desarrolla el 40% del valor del urbanismo restante; se procedió a calcular el porcentaje
de distribución con respecto al total de metros cuadrados equivalentes.
Definición y Cuantificación de Cargas
Para el ejercicio de reparto se identificaron como cargas los costos de cesión de suelo y
construcción de vías (vehiculares y peatonales), incluyendo en los precios unitarios de
estas, las redes de servicios públicos de acueducto y alcantarillado. Ver anexo “costos
de urbanismo”.
Las obligaciones urbanísticas, entendidas como los aportes en suelo y construcción de
equipamientos, no hacen parte de las cargas objeto de distribución, debido a que estas
se calculan con un procedimiento que afecta por igual a todo el suelo. La obligación de
construcción es proporcional al desarrollo efectivo licenciado, medido en metros
cuadrados construidos o en destinaciones de vivienda de cada proyecto.
Para el cálculo de las obligaciones de suelo para áreas verdes, recreacionales y
equipamiento se utilizo el 20% del área neta de cada unidad de gestión. Para la
obligación de construcción de equipamiento se hizo a razón de 1 metro cuadrado por
unidad de vivienda y al 1% del área vendible para los demás usos, de acuerdo con lo
establecido por la reglamentación vigente.
En cuanto a la infraestructura de conectividad de las zonas Oriental y Occidental en el
norte de la ciudad y su incidencia en este plan, por tratarse de obras que hacen parte
del sistema estructurante de ciudad y por la magnitud de sus costos, no se incluyeron
como cargas a distribuir.
En el cuadro siguiente se presenta las cargas a repartir en este plan parcial:
DOCUMENTO TECNICO DE SOPORTE
132
PLAN PARCIAL DE REDESARROLLO EN SUELO URBANO
“PLAZA DE FERIAS”
DESCRIPCION
M² SUELO
VALOR DEL
SUELO
VALOR
CONSTRUCCION
TOTAL
VIAS VEHICULARES 54.650
VIAS PEATONALES 13.553
4.336.375
1.212.750
3.299.129
535.067
7.635.505
1.747.817
TOTAL
5.549.125
3.834.196
9.383.322
68.203
Cálculo de Beneficios o Aprovechamientos.
Los beneficios que corresponden a las unidades de gestión están definidos por la
tipología de usos asignada y por la edificabilidad potencial dada en metros cuadrados de
construcción vendibles por unidad de gestión.
El cálculo de la edificabilidad, o aprovechamientos en metros cuadrados de construcción
vendible, parte del modelo urbanístico de ocupación del suelo; del cual se retoman
exclusivamente los lotes sobre los que se desarrollarán los proyectos comercializables,
excluyendo el área correspondiente al proyecto de Parque. No obstante, en el diseño
definitivo, este podrá incluir edificaciones con espacios construidos que pueden ser
objeto de generación de rentas.
La definición de la capacidad de cada unidad de gestión en términos de metros
construibles se hizo con fundamento en criterios técnicos sobre los requerimientos de
suelo útil por vivienda, ( retiros entre edificios y parqueaderos a nivel, entre otros), se
modelaron para la Unidad 1, 85.680 M² construibles en edificaciones de 12 pisos por
bloque y 8 apartamentos por piso con área vendible de 42.5 M².
La Unidad 3 se modela con edificaciones de 12 pisos, con 45.000 M² vendibles de los
cuales los tres primeros tendrán uso comercial y de servicios, y a partir del curto piso,
apartamentos de 50 metros cuadrados de área vendible.
La Unidad 4 se proyectó con un centro comercial de cobertura de ciudad, con 15.131 M²
vendibles, liderado por un almacén ancla cuyas características estarán definidas por las
condiciones del mercado al momento de su negociación.
A la Unidad 2 se asignó una edificabilidad de 47.261 M² vendibles que, en un horizonte
de mediano plazo, pueden ser desarrollados con usos mixtos, comerciales, industriales y
de servicios; que permitan consolidar el proyecto futuro de la Central Ganadera de
convertirse en una central regional de frío, o la reconversión de las edificaciones
existentes a otros usos.
También cabe la posibilidad de que ante cambios sustanciales del negocio de la carne y
del mercado de vivienda, dicha unidad reoriente parte de su edificabilidad hacia
proyectos de vivienda, efectuando los cambios necesarios en la cuantía de la
edificabilidad (relación entre los precios de venta de otros usos y el de vivienda) de tal
manera que el reparto efectuado inicialmente no varié.
En el siguiente cuadro se muestra la edificabilidad definida para cada unidad de gestión,
desagregada por usos.
EDIFICABILIDAD POR UNIDAD DE GESTION Y POR TIPOLOGIA DE USO EN M²
UNIDAD DE
GESTION
1
2
3
4
TOTAL
Vivienda M2
Comercio M2
Servicios M2
Ind/ Mix M2
85,680
28,800
11,340
8,100
15,131
35,921
8,100
114,480
34,571
8,100
35,921
DOCUMENTO TECNICO DE SOPORTE
TOTAL AREA
VENDIBLE
85,680
47,261
45,000
15,131
193,072
DISTRIBUCION %
44.38
24.48
23.31
7.84
100.00
133
PLAN PARCIAL DE REDESARROLLO EN SUELO URBANO
“PLAZA DE FERIAS”
La conversión de metros cuadrados vendibles a valor de ventas, se elaboró de la
siguiente manera y se muestra en cuadro “Precio de Venta Productos Inmobiliarios”: En
la Unidad de Gestión 1 se construirá 2.016 viviendas de interés social tipo 3 (85.680
M²), con precio de venta equivalente a 70 salarios mínimos legales mensuales, es decir,
$21.630.000 pesos corrientes del año 2002. En la Unidad de Gestión 3 se propone 576
viviendas (28.800 M²), de interés social, con un precio de venta de 120 SMLV,
equivalentes a 37.080.000 pesos.
Para el uso de comercio en la Unidad 4 se asume un precio de venta de $2.000.000 por
metro cuadrado; en la Unidad 3, el comercio se valora a $1.300.000 el metro cuadrado
de venta, servicios a $1.000.000 e industria a $ 950.000 M². Para la unidad 2, el metro
cuadrado de servicios se valoró a $1.000.000 M², el uso industrial a $ 950.000 M².
PRECIO DE VENTA PRODUCTOS
INMOBILIARIOS
Conceptos
VIS
OTRAS VIVIENDAS
Precio de
Venta
21,630
37,080
COMERCIO EN VIS
COMERCIO UG4
COMERCIO UG3
COMERCIO UG2
SERVICIOS
INDUSTRIAL
Precio de
M²
Factor de
Ponderació
n
509
742
1,300
2,000
1,300
1,250
1,000
950
1.00
1.46
2.55
3.93
2.55
2.46
1.96
1.87
Los anteriores precios por metro cuadrado de venta para los diferentes usos, se
asignaron dé acuerdo con las tendencias del mercado inmobiliario para los productos
predeterminados y a parámetros de localización, accesibilidad, tipo de desarrollo, y
posibilidad en el corto plazo. Con base en estos se calculó el factor de ponderación para
obtener la edificabilidad equivalente.
Reparto de cargas
Por la importancia que para la concreción de las propuestas de ciudad, consignadas en
el Plan de Ordenamiento Territorial, tiene el desarrollo del plan parcial Plaza de Ferias, la
forma en que el planteamiento urbanístico privilegia el proyecto del Parque, y sus
requerimientos viales, se asignó a éste el 40% de las cargas totales objeto de reparto;
en consecuencia los proyectos comerciales asumirán el 60% restante de dichas cargas.
Para llevar a cabo el reparto del 60% de las cargas entre las 4 unidades de gestión con
productos inmobiliarios vendibles, se ponderan los metros cuadrados comercializables
con base en la metodología explicada anteriormente y la cual arroja el siguiente
resultado:
EDIFICABILIDAD POR UNIDAD DE GESTION Y POR TIPOLOGIA DE USO EN VALOR DE M²
EQUIVALENTES
UNIDAD DE
GESTION
1
2
3
4
TOTAL
M² Const.
Vivienda
M² Const.
Comercio
M² Const.
Servicios
M² Const. Ind/
Mix M2
85,680
41,966
27,852
20,690
59,461
67,051
15,915
127,646
108,003
15,915
67,051
TOTAL
DISTRIBUCION
%
85,680
94,903
78,571
59,461
26.9%
29.8%
24.7%
18.7%
318,615
100.0%
Al realizar el reparto con base en los ejercicios de simulación urbanístico financiera
elaborados, con fundamento en los aprovechamientos asignados y los precios de
mercado utilizados como referencia, la Unidad de Gestión 1 presenta rendimientos
DOCUMENTO TECNICO DE SOPORTE
134
PLAN PARCIAL DE REDESARROLLO EN SUELO URBANO
“PLAZA DE FERIAS”
mínimos antes de impuestos, que ubican su factibilidad económica en un punto limite,
presentando vulnerabilidad ante cualquier variación en las condiciones del mercado que
modifiquen los parámetros de calculo inicialmente utilizados.
Con el fin de mejorar la capacidad de respuesta de la Unidad Nº 1 frente a probables
fluctuaciones del mercado de VIS y considerando la restricción del precio de venta en 70
SMLMV, se propone ajustar su margen, antes de impuestos, hasta 2% sobre las ventas.
La menor carga que implica este ajuste ($156,8 millones de pesos) para ésta Unidad, se
distribuye con el mismo método entre los proyectos de las unidades 2, 3 y 4.
En el siguiente cuadro se muestra el reparto efectuado con base en los metros
cuadrados equivalentes ponderados en función del precio de venta y el ajuste de la
unidad 1. La primera parte, donde se observa el reparto inicial, se obtuvo a partir de la
distribución equitativa soportada en los metros cuadrados equivalentes. La segunda
parte presenta el reparto ajustado o cargas reales, sustentado en la comparación de los
resultados económicos estimados para cada una de las unidades de gestión, a partir de
los ejercicios de prefactibilidad.
REPARTO DE CARGAS
UNIDAD DE
GESTION
REPARTO INICIAL DISTRIBUCION
%
1
2
3
4
PARQUE
UNIDADES
TOTAL CARGA
1.513.984
1.676.957
1.388.369
1.050.683
3.753.329
5.629.993
9.383.322
AJUSTE
CARGAS REALES
-156802
63.885
52.891
40.026
16,1%
17,9%
14,8%
11,2%
40,0%
60,0%
100%
0
1.357.182
1.740.842
1.441.260
1.090.710
3.753.329
5.629.993
DISTRIBUCION
%
CARGAS VS
EDIFICABILIDAD
14,5%
18,6%
15,4%
11,6%
40,0%
100,0%
15,840
18,343
18,343
18,343
17,670
40,0%
156.802
AJUSTE DE CARGAS
Para efectos de viabilizar la gestión de los proyectos que conforman el plan parcial, la
Administración Municipal podrá ajustar el reparto equitativo de cargas en términos de su
ubicación espacial y los metros cuadrados de suelo y construcción equivalentes.
Una vez definidas las cargas reales (cuantificadas en pesos) que cada unidad es capaz
de asumir, se procedió a transformar dichos valores a metros cuadrados de construcción
de vía por tramos específicos. Para ello se partió de la valoración de cada tramo de vía
de acuerdo con las especificaciones de sección y las características de las redes de
acueducto y alcantarillado correspondientes, consignadas en el presupuesto de
urbanismo. Los resultados del anterior análisis se presentan a continuación:
RESUMEN DE CARGAS POR VIAS VEHICULARES Y PEATONALES
DESCRIPCION
SUELO
M²
AREA
VIAS VEHICULARES
Unidad de Gestion
Unidad de Gestion
Unidad de Gestion
Unidad de Gestion
Parque
SUBTOTAL
1
2
3
4
9.529
13.917
9.082
7.004
15.118
54.650
VIAS PEATONALES
Parque
SUBTOTAL
13.553
13.553
TOTALES
68.203
VALOR SUELO
M²
MILES DE
PESOS
90
61
80
90
84
79
89
89
VALOR
SUELO
MILES DE
PESOS
METRO
LINEAL
CONSTRUCCION
ML
VALOR
CONSTRUCCION
MILES DE PESOS
VALOR TOTAL
MILES DE
PESOS
857.610
851.536
729.064
630.315
1.267.850
4.336.375
432
731
611
539
717
3.029
3.285
3.425
5.821
2.142
2.387
17.060
499.865
889.281
712.175
460.376
737.433
3.299.129
1.357.475
1.740.817
1.441.239
1.090.691
2.005.283
7.635.505
1.212.750
1.212.750
628
628
2.495
2.495
535.067
535.067
1.747.817
1.747.817
3.834.196
9.383.322
5.549.125
En el plano “Unidades de Gestión” y los cuadros anexos se identifican los tramos de vía
aproximados que debe construir cada unidad de gestión.
DOCUMENTO TECNICO DE SOPORTE
135
PLAN PARCIAL DE REDESARROLLO EN SUELO URBANO
“PLAZA DE FERIAS”
8. SIMULACION URBANISTICA FINANCIERA
La simulación urbanística financiera tiene por objeto establecer la viabilidad de ejecución
de los proyectos, bajo los requerimientos urbanísticos propios del plan y las condiciones
del mercado en términos de costos directos e indirectos de construcción y desarrollo en
forma global para cada una de las unidades de gestión asumiendo que cada una se
comporta como un proyecto único.
El ejercicio financiero estudia la factibilidad estática de los proyectos que conforman
cada unidad de gestión y su capacidad de contribuir con las cargas, (accesibilidad y
servicios públicos), es decir, se asume que todos los proyectos se construyen y venden
en un solo periodo; que además las condiciones de la construcción y desarrollo son
idénticas para todas las unidades de gestión y la velocidad de ventas se comporta como
se ha presupuestado Se partió inicialmente del análisis del mercado de los productos
inmobiliarios predeterminados, las limitaciones para su comercialización y las
posibilidades de participación de diferentes agentes públicos y privados a corto, mediano
y largo plazo.
La información básica utilizada sobre precios unitarios, al igual que los formatos de
análisis, fueron aportados por los urbanizadores involucrados en el proceso de
formulación del plan parcial, en razón de su conocimiento de la actividad y del sector.
El ejercicio de simulación efectuado permitió definir en forma preliminar las
características de los productos y el resultado final (ventas totales) que permita sufragar
los costos y reportar el margen de utilidad al constructor de acuerdo con su tasa de
oportunidad.
Los costos directos de construcción y urbanismo, gastos indirectos y
financieros
Para estimar los costos de construcción de los proyectos de vivienda, se retomaron los
valores del presupuesto de Ciudadela Sevilla de desarrollo reciente, puesto que se
pretende utilizar la misma tecnología constructiva y diseños relativamente similares, así:
Metro cuadrado de Urbanización $ 55.000
Metro cuadrado de construcción $
255.000
Para el comercio se fijaron costos directos de construcción en $450.000 por metro
cuadrado.
El presupuesto de urbanismo externo se realizó a partir de los prediseños de las vías
vehiculares y peatonales del planteamiento urbanístico que tiene un costo de 3.815.908
millones de pesos incluyendo las redes de acueducto y alcantarillado. Ver anexo del
presupuesto del urbanismo externo.
Las zonas verdes se presupuestaron a partir de asociaciones con construcción de obras
similares a $ 6.500 metro cuadrado.
La construcción de equipamiento se calculó por metro cuadrado de acuerdo con obras
similares en especificaciones: $ 300.000 M².
DOCUMENTO TECNICO DE SOPORTE
136
PLAN PARCIAL DE REDESARROLLO EN SUELO URBANO
“PLAZA DE FERIAS”
COSTOS CONSTRUCCION MILES $
1122
VIAS VEHICULARES
PEATONALES
868
M2 CONST. EQUIPAM.
300
ADECUACIÓN ZONAS VERDE
6.5
VALOR SUELO CESION
90
ADECUACIÓN SUELO EQUIP.
10
SUELO LINEA ALTA TENSIÓN
27
URBANISMO INTERNO
55
CONSTRUCCION APTO 70 SLMLM
CONSTRUCCION APTO 120 SMLM
255
420
CONSTR PUNTO FIJO 70 SMLM
230
CONSTR PUNTO FIJO 120 SMLM
420
CONST PARQUEADERO A NIVEL
80
CONST PARQUE EN ALTURA
220
CONSTRUCCION INDUSTRIAL-MIXTO
420
420
420
450
6.50%
4280
2140
CONSTRUC SERV / COMR U2-3
CONST SERVICIOS
COMERCIO U4
INFLACION ALZA DE COSTOS
IMPUESTO DE CONSTRUCCI'ON
IMPTO CONST. PARQUEADERO
OBLIGACIONES DE CESIÓN Y CONSTRUCCIÓN
UNIDADES DE
GESTIÓN
1
2
3
4
TOTAL
CESIÓN SUELO
M²
6,025
6,260
4,028
3,783
20,096
VALOR SUELO
CESIÓN
542,250
563,400
362,520
340,470
1,808,640
VALOR
ADECUACIÓN
SUELO EQUIP.
CONST. EQUIP.
M²
60,250
62,600
40,280
37,830
200,960
2,016
473
738
151
3,378
VALOR CONST.
EQUIPAM.
604,800
141,783
221,400
45,393
1,013,376
TOTAL OBLIGACIONES
$
667,066
204,856
262,418
83,374
1,217,714
DISTRIBUCION
%
0.548
0.168
0.216
0.068
1.000
En cuanto a los costos indirectos y gastos generales de construcción de cada unidad, se
calcularon mediante dos alternativas, unos en función directa sobre el valor total de las
ventas de cada unidad y otros como un porcentaje del ítem específico en los costos
directos del proyecto, como se ilustra a continuación:
FACTORES DE CÁLCULO SOBRE
VENTAS TOTALES
GERENCIA
COMISIÓN VENTAS
FIDUCIARIA PREVE
LEGALES
JURIDICOS
PROMOCIÓN PUBL
REEM. GERENCIA
GASTOS FINANCIE
OTROS
IVA HONORARIOS
2.50%
2.50%
0.25%
0.80%
0.20%
1.00%
0.50%
5.00%
0.20%
16.00%
FACTORES DE CÁLCULO SOBRE
COSTO DIRECTO DE
CONSTRUCCION
HONORARIOS
CONSTRUCCION
INTERVENTORIA
DISEÑO
8.00%
1.50%
2.00%
OTROS
SEGUROS
REEM. INTERVEN
DOCUMENTO TECNICO DE SOPORTE
0.40%
0.50%
137
PLAN PARCIAL DE REDESARROLLO EN SUELO URBANO
“PLAZA DE FERIAS”
Con respecto a los costos financieros los cálculos se efectuaron tomando una tasa de
5% del valor total de las ventas en razón de la velocidad de ventas asumida y a que los
proyectos solo comienzan construcciones preventas superiores al 50% de las
destinaciones
La Unidad 1 en la cual se propone uso de vivienda, tiene una limitación en su
comercialización dada por el tope establecido en su precio de venta al catalogarlas como
vivienda de interés social tipo 3 ( VIS 3). De ahí que según las normas vigentes el precio
no pueda exceder de 70 SMLMV. Significa entonces que durante el periodo en que se
comercialicen las viviendas, su precio máximo estará definido por el salario mínimo legal
establecido. En consecuencia los proyectos deberán asumir los incrementos en los
costos de construcción, que normalmente se presentan a lo largo del año, sin posibilidad
de acomodarse a estas variaciones aumentando los precios de venta.
Es por ello que en el análisis se considera un precio de venta fijo y costos de
construcción ajustados por un índice promedio de 6.5% durante el periodo, calculado de
acuerdo con el índice de incremento de precios al constructor para el último año,
suministrado por Camacol.
De igual forma la Unidad 1 presenta limitaciones para asumir las cargas distribuidas
proporcionalmente a la edificabilidad puesto que el margen resultante del plan parcial no
le permite asumir imprevistos, por lo que se realizó un análisis adicional con base en las
prefactibilidades económicas, para ajustar el margen antes de impuestos hasta alcanzar
el 2%.
En cambio en las Unidades con usos múltiples se considera alguna flexibilidad en su
precio de comercialización, marcada por la tendencia del mercado, que en última
instancia, permitirá acomodarse a los incrementos de costos que se presenten. Por lo
tanto, en su factibilidad se supone que los precios se ajustan en el tiempo de acuerdo
con las variaciones de los costos y razón por la cual no se aplica el índice de incremento.
Los precios de venta que se consideraron para el análisis fueron los siguientes:
Vivienda: Para la Unidad 1, $ 21.630.000 equivalente a 70 SMLMV de 2002, precio
fijado por el presente Plan Parcial como tope máximo. En la unidad 3 el precio de venta
es $37.080.000, o 120 SMLMV.
Otros usos: Del conocimiento del mercado inmobiliario para la zona y del tipo de
desarrollos que podrían ejecutarse se calculó como viable un precio máximo de
$2.000.000 por M² vendible, con precios mínimos de $ 950.000, de acuerdo con los
factores antes enunciados
El resultado final de los proyectos se muestra en el cuadro siguiente que sintetiza las
ventas totales por unidad y por tipología de uso.
RESULTADO POR UNIDAD DE GESTION VENTAS TOTALES
UNIDAD DE
GESTION
1
2
3
4
TOTAL
Vivienda $
Comercio $
Servicios $
Industrial $
43,606,080
21,358,080
64,964,160
14,175,000
10,530,000
30,262,000
54,967,000
34,125,057
8,100,000
8,100,000
34,125,057
Ventas Totales
43,606,080
48,300,057
39,988,080
30,262,000
162,156,217
DISTRIBUCION %
26.9%
29.8%
24.7%
18.7%
100.0%
Una vez demostrada su viabilidad financiera, se revisó la prioridad en el proceso de
construcción del urbanismo para generar mayor autonomía en el desarrollo de cada
unidad de gestión, y definir la cantidad y localización de la respectiva carga.
A continuación se presenta el ejercicio de factibilidad económica consolidado (resumen)
para el área total del plan, donde se demuestra que las 4 unidades de gestión
DOCUMENTO TECNICO DE SOPORTE
138
PLAN PARCIAL DE REDESARROLLO EN SUELO URBANO
“PLAZA DE FERIAS”
propuestas son viables y pueden contribuir con las cargas de infraestructura asignadas.
En el anexo se discrimina el ejercicio para cada una de ellas.
PLAN PARCIAL PLAZA DE FERIAS
RESUMEN DE COSTOS POR UNIDADES DE GESTIÓN EN PESOS CORRIENTES
UNIDAD-1
%
UNIDAD-2
%
UNIDAD-3
%
UNIDAD-4
%
TOTAL
%
VENTAS
VIVIENDA
COMERCIO
SERVICIOS
INDUSTRIA
43,606,080
INGRESOS POR VENTAS
LOTE
TOTAL LOTE
CONSTRUCCIONES
CONSTRUCCION APARTAMENTOS
CONSTR. PARQUEAD.VIVIENDA
CONSTRUCCIÓN PUNTO FIJO
CONSTRUCCIÓN COMERCIO
CONSTRUCCIÓN SERVICIOS
CONSTRUCCIÓN INDUSTRIA
CONTR. PARQUE. COMERCIO(1/25)
CONTR. PARQUE. SERVICIOS(1/40)
CONSTR.PARQUE. INDUSTRIA
CONSTRUCCION EQUIPAMIENTO
TOTAL CONSTRUCCION
URBANISMO
TOTAL URBANISMO
PREVISION ALZA DE COSTOS
TOTAL COSTOS DIRECTOS MAS
URBANISMO
43,606,080
100.0%
14,175,000
34,125,057
29%
71%
100.0%
48,300,057
100%
7.1%
4,165,790
4,165,790
3,096,850
3,096,850
8.6%
21,358,080
10,530,000
8,100,000
64,964,160
40,792,000
22,275,000
34,125,057
40.1%
25.2%
13.7%
21.0%
100.0%
162,156,217
100.0%
7.7%
11,806,033
11,806,033
7.3%
7.3%
13.5%
7.5%
2.2%
16.1%
3.0%
11.6%
2.4%
0.1%
0.6%
56.2%
21,848,400
12,096,000
3,584,045
26,179,131
4,860,000
18,858,584
3,863,420
222,750
987,831
1,013,376
93,513,537
30,262,000
39,988,080 100.0%
2,203,183
2,203,183
5.5%
30,262,000
2,340,210
2,340,210
21,848,400
12,096,000
1,219,277
5,233,846
4,860,000
2,364,768
7,327,385
18,858,584
311,850
604,800
24,817,968
56.9%
987,831
141,783
27,627,433
2,742,932
2,742,932
1,699,325
6.3%
29,260,226
67.1%
31,152,319
1.8%
62,598
135,565
33,891
33,891
15,650
279,490
93,897
169,456
117,396
941,834
11.9%
2,347,910
440,233
586,978
1,207,501
1,207,501
5,790,124
2.5%
120,750
386,400
96,600
483,001
96,600
1,183,351
GASTOS INDIRECTOS
ESTUDIO DE SUELOS Y AMBIENTAL
DISEÑO ESTRUCTURAL
DISEÑO ELECTRICO
DISEÑO HIDROSANITARIO Y GAS
DISEÑO VIAS Y REDES
IMPUESTO DE CONSTRUCCION
DERECHOS DE CURADURIA URBANA
DERECHOS DE CURADURIA CONSTRUCCIO
SEGUROS
TOTAL GASTOS INDIRECTOS
3,524,887
3,524,887
3.9%
48,200
191,923
47,981
47,981
12,050
0
72,300
239,904
104,574
764,913
13,617,900
222,750
222,750
57.2%
7.3%
221,400
24,076,023
3,328,820
60.2%
2,367,700
2,367,700
0.0%
5.9%
45,393
16,992,113
2,168,810
2,168,810
7.2%
6.7%
0.0%
63.3%
106,017,190
65.4%
1.9%
161,936
535,272
133,818
133,818
43,321
548,586
271,275
669,090
393,948
2,891,065
0.1%
0.3%
0.1%
0.1%
0.0%
0.3%
0.2%
0.4%
0.2%
1.8%
11.9%
7,878,953
1,477,304
1,969,738
4,053,905
4,053,905
19,433,806
4.9%
0.9%
1.2%
2.5%
2.5%
12.0%
2.5%
405,391
1,377,226
324,312
1,621,562
324,312
4,052,803
0.3%
0.8%
0.2%
1.0%
0.2%
2.5%
2.3%
810,781
492,435
2,988,361
4,291,577
0.5%
0.3%
1.8%
2.6%
0.0%
64.5%
26,443,722
1.9%
32,224
116,998
29,250
29,250
8,056
107,195
48,336
146,248
99,849
617,404
12.0%
1,996,975
374,433
499,244
999,702
999,702
4,870,055
2.5%
99,970
399,881
79,976
399,881
79,976
1,059,684
66.1%
19,160,923
1.5%
18,914
90,786
22,697
22,697
7,566
161,902
56,742
113,483
72,130
566,914
12.2%
1,442,591
270,486
360,648
756,550
756,550
3,586,824
2.7%
75,655
242,096
60,524
302,620
60,524
741,419
57.7%
10,804,328
10,804,328
1,699,325
1.0%
HONORARIOS
CONSTRUCCION
INTERVENTORIA
DISEÑO
GERENCIA
COMISION DE VENTAS
TOTAL HONORARIOS
2,091,477
392,152
522,869
1,090,152
1,090,152
5,186,803
GASTOS ADMINISTRATIVOS
FIDUCIARIA PREVENTAS
LEGALES
JURIDICOS
PROMOCIÓN PUBLICITARIA
OTROS
GASTOS ADMINISTRATIVOS
109,015
348,849
87,212
436,061
87,212
1,068,349
GASTOS REEMBOLSABLES
REEMBOLSABLES GERENCIA
REEMBOLSABLES INTERVENTORIA
IVA HONORARIOS
TOTAL GASTOS REEMBOLSABLES
218,030
130,717
829,888
1,178,636
2.7%
241,500
146,744
926,420
1,314,664
2.7%
199,940
124,811
779,209
1,103,960
2.8%
151,310
90,162
452,844
694,316
2,180,304
5.0%
2,415,003
5.0%
1,999,404
5.0%
1,513,100
5.0%
8,107,811
5.0%
42,736,080
98.0%
46,963,086
97.2%
38,297,413
95.8%
28,603,706
94.5%
156,600,285
96.6%
870,000
2.00%
1,336,971
2.77%
1,690,667
4.23%
1,658,294
5.5%
5,555,932
3.4%
GASTOS FINANCIEROS
TOTAL COSTOS
UTILIDAD
VALOR DEL LOTE POR UNIDADES DE GESTIÓN
DESCRIPCION
SUELO SIN
AFECTACION
L.A.T.
1
24,100
2
25,039
3
14,753
4
15,131
EQUIPAMIENTO
QUIPAMIENTO EN EL PARQ
5,914
TOTAL SUELO TOTAL CONSTR. VALOR SUELO
M2
M2
$
SUELO CON AFECTACION
VALOR
CONSTR. $
VALOR
TOTAL
QUEBRADA
0
1,359
1,226
12,956
24,100
2,495
2,169,000
374,250
2,543,250
25,039
8,154
2,012,330
1,590,060
3,602,390
16,112
5,863
1,364,463
476,200
1,840,663
15,131
4,598
1,361,790
637,950
1,999,740
7,140
565,362
565,362
12,956
1,166,040
1,166,040
PARQUE
85,154
6,099
11,713
102,966
VIAS VEHICULARES
50,336
880
3,434
54,650
4,336,375
4,336,375
PEATONALES
13,553
13,553
1,212,750
1,212,750
SUBTOTAL
246,936
271,647
21,947,279
3,400
306,000
9,564
15,147
9,064
7,759,169
1,668,960
4,747,420
9,428,129
26,694,699
AREA MANEJO ESPECIAL
VIA PÚBLICA
306,000
OFICINAS DE EEVV Y
COLISEO
11,020
1,200
12,220
6,379
1,024,200
1,529,890
2,554,090
SUBTOTAL
11,020
1,200
0
15,620
6,379
1,330,200
1,529,890
2,860,090
TOTAL LOTE
257,956
10,764
15,147
287,267
6,379
23,277,479
6,277,310
29,554,789
DOCUMENTO TECNICO DE SOPORTE
139
PLAN PARCIAL DE REDESARROLLO EN SUELO URBANO
“PLAZA DE FERIAS”
9. MECANISMOS DE GESTIÓN
Como se ha advertido en otros apartes de este documento, el predio ocupado por la
Plaza de Ferias, de propiedad pública, reviste características singulares que determinan
su alto potencial de desarrollo y oportunidad para consolidar la estructura urbana de la
zona norte de la ciudad.
El desarrollo mediante plan parcial asegura la adecuada distribución del suelo y la
asignación de usos y aprovechamientos, al igual que la definición de los sistemas
estructurantes en armonía con el Plan de Ordenamiento Territorial
Conforme con los planteamientos generales del Plan Parcial, el desmonte de las
actividades de la Plaza de Ferias debe ser un proceso gradual y metódico que permita la
transformación del inmueble con el retiro progresivo de los actuales usos, dando cabida
a los nuevos y la reconversión de las actividades que puedan permanecer de acuerdo
con las cambiantes condiciones del mercado de la carne. Las etapas de desmonte se
constituyen en el elemento determinante de la ruta crítica del desarrollo del plan parcial,
los proyectos de vivienda y los demás usos están supeditados en su ejecución y
operación a la mitigación de los impactos ambientales generados por las actividades de
la Feria de Ganados que se encuentran en proceso de transformación y aquellas que
permanecerán.
Desde la Ley 142 de 1994 se restringe las actividades de Empresas Varias a aquellas
relacionadas con su objeto social principal, en cuanto a la recolección, transporte y
disposición final de desechos sólidos; por este motivo, la Empresa no intervendrá
directamente en el desarrollo de los proyectos constructivos, motivo por el cual el
promotor del proyecto deberá ser una entidad diferente.
Gestor de Plan Parcial
La ejecución de los proyectos definidos en este plan parcial requieren de un agente
responsable, de la coordinación de los diferentes actores, públicos y privados y la
gestión de los proyectos de tal forma, que se garantice su ejecución, acorde con las
normas generales de ciudad y las especificas definidas por el plan parcial.
Por las características de los diversos proyectos urbanísticos que se desarrollaran, como
son El Parque, los Equipamientos y la Vivienda de Interés Social, se considera factible
que la Empresa de Desarrollo Urbano –EDU-; Empresa Industrial y Comercial del Estado,
pueda ser la entidad gestora de este plan parcial. Ya que su objeto social le permite
desarrollar proyectos urbanísticos e inmobiliarios representativos para el mejoramiento
de la ciudad de Medellín y el bienestar de los ciudadanos, que incluyen entre otros
aspectos gestión de vivienda, promoción, construcción, integración y reajuste de
predios.
La entidad gestora en desarrollo de su objeto social puede celebrar convenios con
diferentes entidades públicas y privadas a fin de liderar macroproyectos de vivienda de
interés social, así mismo podrá realizar alianzas estratégicas, asociaciones a riesgo
compartido y suscribir cualquier tipo de convenios o contratos de colaboración
empresarial, que le permitan el cumplimiento de su objeto.
En la eventualidad que la Empresa de Desarrollo Urbano no pueda acometer la gestión
que viabilice la ejecución del plan parcial, La Administración podrá encargar la gestión
del proyecto a otra entidad que cumpla funciones similares.
DOCUMENTO TECNICO DE SOPORTE
140
PLAN PARCIAL DE REDESARROLLO EN SUELO URBANO
“PLAZA DE FERIAS”
Gestión del Suelo
ƒ
El gestor del plan parcial realizará los trámites necesarios para la negociación de los
lotes que conforman el área a intervenir, ante el propietario (Empresas Varias).
ƒ
El gestor del plan parcial liderará y tramitará ante los diferentes agente públicos y
privados las acciones que posibiliten la ejecución los proyectos que se realicen sobre
el espacio público o privado.
Gestión del Suelo de las Obligaciones y Desarrollo de los Proyectos
ƒ
Todas las unidades de gestión se entenderán como un proceso de urbanización
independiente y como tales deberán tramitar tanto la licencia de urbanismo y de
construcción de conformidad con las normas establecidas en el Decreto que adopta
este plan parcial o las normas generales vigentes para toda la ciudad.
ƒ
Una vez aprobada la licencia de urbanismo y para el recibo de obras de urbanismo y
construcción de la primera etapa, se deberá haber adecuado y cedido a titulo
gratuito a favor del Municipio de Medellín, mediante escritura pública debidamente
registrada, el suelo de cesión que le corresponde a toda la unidad para zonas
verdes, recreacionales y equipamiento.
ƒ
En la licencia de urbanismo se definirá el momento en que se construirán y
entregarán los metros construidos en equipamientos obligatorios, el suelo de cesión
para vías y su construcción.
ƒ
En los planos que se presenten para la obtención de la licencia de urbanismo de la
correspondiente unidad de gestión, se determinará el tramo de vía que se ejecutará
en cada etapa constructiva, acorde con lo establecido en el numeral 6.2 sobre
“Descripción de las Unidades de Gestión”, garantizando la accesibilidad de cada
etapa y la construcción de la totalidad de las vías que le corresponde a la unidad de
gestión.
ƒ
En la licencia de urbanización por etapas, se definirá el momento en que se
entregarán las obras de construcción de vías, la adecuación de suelos a ceder y los
metros construidos en equipamientos obligatorios. Estas obras se deberán entregar
durante la vigencia de la correspondiente licencia de construcción, antes de terminar
la construcción de las edificaciones de la etapa respectiva y de todas maneras antes
del recibo éstas. La determinación del momento en que se entregaran las obras
deberá aprobarse previamente por el Departamento Administrativo de Planeación del
Municipio de Medellín.
ƒ
El desarrollo de los proyectos constitutivos del espacio público de este plan parcial
(Parque, Equipamientos, Cesiones Obligatorias) deberán tener concepto favorable
del Departamento Administrativo de Planeación previo a su aprobación y ejecución,
conforme con el Decreto 1052 de 1998.
ƒ
La Administración Municipal será responsable del diseño y construcción del Parque y
de los equipamientos que hagan parte de éste, y de quienes desarrollen las unidades
de gestión siempre que dichos elementos constituyan obligaciones urbanísticas.
ƒ
El diseño del Parque deberá acoger los parámetros de diseño establecidos en el
titulo 5 “Estructura Urbana del Espacio Público”, adicionalmente tendrá en cuenta los
lineamientos definidos en el Plan de Ordenamiento Territorial, el Plan de Desarrollo
2001-2003 y las demás disposiciones que regulan el tema.
DOCUMENTO TECNICO DE SOPORTE
141
PLAN PARCIAL DE REDESARROLLO EN SUELO URBANO
“PLAZA DE FERIAS”
ƒ
Las etapas de desarrollo y construcción de los diferentes proyectos estarán
supeditadas al proceso de abandono y transformación de la actividad actual.
El cuadro Gestión del Suelo, da cuenta de la distribución del suelo objeto de intervención
desagregado por unidades de gestión y afectación.
GESTIÓN DEL SUELO
UNIDAD DE
GESTION
VIA VEHICULAR
(Suelo a Ceder)
VIA PEATONONAL
SUELO
(Suelo a Ceder) PRIVADO
recibir)
M²
1
2
3
4
PARQUE
TOTAL
9.529
13.917
9.082
7.004
15.118
54.650
Valor
1
2
3
4
PARQUE
TOTAL
M²
M²
Valor
857.610
851.536
729.064
630.315
1.267.850
4.336.375
$
1.212.750
1.212.750
Valor
TOTAL AREA
BRUTA
M²
24.100
25.039
16.112
15.131
102.963
80.382
13.553
13.553
$
SUELO DE
(A OBLIGACION (Areas
Verdess,
Recreacionales y
Equipamiento)
$
2.543.250
3.602.390
1.840.663
1.999.740
9.428.129
19.414.172
M²
6.025
6.260
4.028
3.783
20.096
Valor
$
535.257
563.400
362.520
270.225
1.731.402
39.654
45.216
29.222
25.918
131.637
271.647
Valor
$
3.936.117
5.017.326
2.932.247
2.900.280
11.908.729
26.694.699
Proyectos de Infraestructura Complementaria
La Administración municipal dentro del proceso de asignación anual de recursos para la
inversión en obras publicas, deberá proveer las partidas necesarias para la realización de
las infraestructuras viales, redes de servicios público y ambientales, complementarias a
las definidas dentro del plan y que son necesarias para consolidar la estructura urbana
de la zona norte.
Gestión Ambiental
Para la intervención de los elementos ambientales que están presentes en el área de
planificación como los cuerpos de agua y el componente arbóreo, se deberá contar con
los permisos ambientales necesarios y otorgados por la Autoridad Ambiental
Competente.
Así mismo, Los desarrollos e intervenciones que se ejecuten al interior del área de
planificación en cada unidad de gestión, deberán cumplir con las disposiciones
ambientales vigentes. Los interesados deberán gestionar ante la Autoridad Ambiental las
autorizaciones que las normas señalen.
Gestión Social y Económica
El propietario del lote y el operador de la Feria de Ganados y el Matadero, deberán
adelantar el proceso de desmonte y reconversión de las actividades que hoy se
desarrollan en los inmuebles, en términos de espacio y tiempo, con el fin de viabilizar la
ejecución de los proyectos definidos en el plan, acorde con lo establecido en el presente
Decreto.
DOCUMENTO TECNICO DE SOPORTE
142
PLAN PARCIAL DE REDESARROLLO EN SUELO URBANO
“PLAZA DE FERIAS”
Adicionalmente corresponde a los responsables del desmonte de la actividad actual y al
gestor del proyecto, adelantar el proceso de comunicación y sensibilización con los
diferentes actores que participan de las actividades económicas formales e informales
que se desarrollan al interior de la Plaza, con respecto a la transformación que estas
actividades sufrirán con el planteamiento de desmonte y la ejecución de los nuevos
proyectos.
En el proceso de gestión e implementación del plan parcial el Gestor del proyecto
conjuntamente con el propietario del lote y el operador de la Feria de Ganados, podrá
estudiar y generar mecanismos que posibiliten la permanencia de algunos de los
comerciantes que realizan actividades económicas en el sitio y que al momento actúan
como complemento a la actividad principal actual (servicios y comercio).
10. CRONOGRAMA DE EJECUCION
El Plan Parcial Plaza de Ferias reviste características singulares que facilitarán su
desarrollo en el corto plazo, cuenta con voluntad política de la Administración Municipal,
demanda potencial de viviendas de interés social y normatividad sobre subsidios que
incentivan su construcción.
Esta voluntad política se expresa en El Plan de Desarrollo 2001-2003, en la Línea 3,
“Primero el Espacio Público” en el programa de equipamientos especializados para la
competitividad define como uno de sus subprogramas la creación de la Unidad Deportiva
y Cultural del Norte, cuya prioridad es la definición del plan parcial y la identificación,
diseño y construcción de las infraestructuras recreativas, deportivas y culturales y las
principales obras de urbanismo.
La forma y disposición de las unidades de gestión y proyectos de espacio público han
sido formulados de manera que su ejecución no dependa de decisiones diferentes a la
viabilidad comercial de los proyectos que las componen, exceptuando la Unidad 3, cuyo
desarrollo podría ejecutarse a largo plazo, ya que está supeditada a la transformación de
la actividad actual y la decisión de Empresas Varias al momento en que pueda prescindir
de dichas áreas para su funcionamiento.
El proyecto de vivienda de interés social presenta condiciones especiales que benefician
su ejecución, tales como, el mercado al que va dirigido y el tipo de producto que se
propone desarrollar, el cual ha sido probado con éxito en otro sector de la ciudad (
proyecto Ciudadela Sevilla y San Sebastián).
Se espera que al menos el 30% del Parque se construya simultáneamente con los
proyectos de vivienda y comercio de las unidades 1 y 4 respectivamente, en los
primeros dos años, el área restante, dependerá de la gestión y la forma de adelantar el
desmonte de la Feria de Ganados, acción conjunta de EE.VV, EDU y la Central
Ganadera.
La Unidad de gestión 2 cuyo uso principal es industria, sitio en el cual está ubicada la
Central Ganadera, tiene proyectada su permanencia en el sitio a través de la
reconversión de su actividad, en un mediano plazo, hacia centro de frío de acuerdo con
las políticas nacionales.
En cuanto a la construcción del equipamiento, será el resultado de la gestión publicaprivada a través de la cesión del suelo y construcción de las obligaciones, por tanto en la
medida que se desarrollan los proyectos comerciales, se podrá ejecutar el equipamiento.
Para efectos de la definición del cronograma de ejecución del plan parcial, se contempla
el escenario mas conservador y e propone a razón de 360 viviendas por año, asumiendo
que la velocidad de venta es 30 viviendas por mes, meta razonable si se compara con el
DOCUMENTO TECNICO DE SOPORTE
143
PLAN PARCIAL DE REDESARROLLO EN SUELO URBANO
“PLAZA DE FERIAS”
proyecto Ciudadela Sevilla vendido a un ritmo de 60 unidades mensuales en la segunda
mitad de 2001.
Teniendo en cuenta las anteriores consideraciones de comportamiento de mercado,
velocidad de ventas, y recursos disponibles, en el siguiente cuadro se detalla el
cronograma aproximado de ejecución del Plan:
CRONOGRAMA DE EJECUCION
AÑO
1
2
3
4
5
6
UG1
17.8%
17.8%
17.8%
17.8%
17.8%
10.7%
100%
UG2
UG3
UG4
PARQUE
23.15%
100%
27.9%
30%
30%
40%
100%
50%
50%
100%
48.9%
100%
100%
Se presupuesta un periodo de ejecución para el Plan Parcial de 6 años. No obstante, de
poderse concretar la voluntad política y los recursos necesarios para la construcción del
Parque acorde con el desmonte, esta actividad definiría la velocidad de ventas de todos
los proyectos y podría acelerar significativamente la realización del proyecto en su
conjunto.
En caso de no encontrarse ejecutado en su totalidad el área de planificación al término
de los seis años, podrá ser revisada su vigencia a la luz de las nuevas disposiciones
legales.
11. PROYECTOS DE INFRAESTRUCTURA COMPLEMENTARIA
Dentro del área de planificación se identifica como proyecto específico la construcción
del Parque, como elemento principal del sistema estructurante urbano y escenario de la
integración social y construcción de ciudadanía, cuya financiación y ejecución es
responsabilidad de la Administración Municipal.
Adicionalmente existen otros proyectos complementarios, que aunque no se contempla
su construcción con el esquema de financiación solidario y de asociación planteado a
través del reparto de cargas y beneficios, son esenciales para consolidar la centralidad
en términos de su conectividad al sistema vial Metropolitano, la conexión oriente occidente, la red peatonal y la integración con el transporte masivo de mediana
capacidad y el Metro.
A continuación se listan dichos proyectos:
ƒ
ƒ
ƒ
ƒ
ƒ
ƒ
Puente vehicular y peatonal Andalucía sobre el río Medellín.
Lazos vehiculares, complementarios al intercambio de la Plaza de Ferias.
Puente vehicular sobre la quebrada Tinajas costado sur oriental del lote, la cual dará
la opción de continuidad a la movilidad que une a los habitantes del sector central de
la zona noroccidental, con el centro de Equilibrio del Norte.
Puente peatonal sobre la quebrada Tinajas, que vincula el barrio Belalcázar con el
área de planificación, en el costado sur oriental del lote.
Continuidad de las vías peatonales centrales hacia el río y la estación Acevedo.
Saneamiento de la Quebrada Tinajas.
DOCUMENTO TECNICO DE SOPORTE
144
PLAN PARCIAL DE REDESARROLLO EN SUELO URBANO
“PLAZA DE FERIAS”
La Administración Municipal dentro del proceso de asignación anual de recursos para
inversión en obras públicas, propondrá incluir partidas presupuestales para la realización
de algunas de las infraestructuras viales y ambientales, complementarias a las definidas
dentro del plan.
M1
M2
DOCUMENTO TECNICO DE SOPORTE
145