Casos por falta de pago

casos por falta de pago para caseros
¿Qué es un caso por falta de pago?
Ubicaciones de la
Corte de Vivienda
Bronx
1118 Grand Concourse
Bronx, NY 10451
718-466-3025
Brooklyn
141 Livingston Street
Brooklyn, NY 11201
347-404-9200
Harlem
Community
Justice Center
170 East 121 Street
New York, NY 10035
212-360-4113
Manhattan
111 Centre Street
New York, NY 10013
646-386-5500
Queens
89-17 Sutphin Boulevard
Jamaica, NY 11435
718-262-7145
Red Hook
Community
Justice Center
88-94 Visitation Place
Brooklyn, NY 11231
718-923-8200
Staten Island
927 Castleton Avenue
Staten Island, NY 10301
718-675-8452
dónde conseguir ayuda
Housing Court Answers provee ayuda diariamente
en mesas de información en la Corte de Vivienda. La mesa de Harlem
sólo está disponible, lunes, jueves y viernes. No tenemos una mesa de
información en la Corte de Red Hook. Ofrecemos información gratis a
todos que no tienen representación legal. El personal de la mesa puede
proveer información sobre grupos de vecindario, suministradores de
servicios legales y otros servicios para la prevención del desalojo.
Hay información disponible en nuestra página electrónica
HousingCourtAnswers.org. O usted puede hablar con alguien
que puede contestar sus preguntas y referirle a otros servicios de
prevenir al desalojo al llamar a nuestra línea abierta al 212-962-4795.
La Corte de Vivienda de NYC ofrece información en
su página electrónica (busque NYC Housing Court) y en una línea de
información, al 646-386-5750.
La Administración de Recursos Humanos
(HRA) tiene una unidad de Asistencia Pública en cada Corte de
Vivienda que ofrece servicios tanto para las personas que reciben
asistencia pública como para los que solo buscan ayuda con renta atrasada.
Cada Corte de Vivienda tiene un Centro de Ayuda que
incluye un Abogado de la Corte que está disponible para
ofrecer ayuda legal a las personas sin representación.
La corte de vivienda también ofrece una programa
electronica interactiva para ayudarle a llenar los
formularios:
http://www.courts.state.ny.us/courts/nyc/housing/interactive.shtml
Esta hoja informativa fue compuesta por Housing Court Answers.
No se debe considerar como consejos legales.
Si es posible, consulte a un abogado.
Un caso por falta de pago es una demanda presentada por un casero en contra de un inquilino
para cobrar alquiler sin pagar. Usted está pidiendo a la Corte de Vivienda que obligue al inquilino
pagar el alquiler o ser desalojado. El inquilino tiene el derecho a impugnar la demanda y presentar
evidencias.
¿Cómo inicio un caso por falta de pago?
Antes que nada, usted tiene que reclamar el alquiler al inquilino y advertirle que usted iniciará un
caso en la Corte de Vivienda si no paga. Después de reclamar el alquiler, si el inquilino todavía no
paga, usted puede presentar un aviso de petición y petición en la Corte de Vivienda para iniciar el
caso en contra del inquilino. Tendrá que comprar un número de índice de la oficina del secretario
de la corte. Esto cuesta $45; se puede pagar en efectivo, con un giro postal o cheque bancario.
Usted puede pedir una exención de la tarifa si tiene bajos ingresos. Después de comprar el número
de índice y finalizar los trámites, usted tiene que entregar el aviso de petición y la petición al
inquilino.
¿Cómo entrego los documentos judiciales?
Usted mismo no puede entregar los documentos judiciales. Estos tienen que ser entregados por una
persona de más de 18 años que no sea parte del caso y no viva con usted. Algunos caseros contratan
a un oficial notificador para entregar los documentos. La entrega debe realizarse en una de las
siguientes maneras.
Entrega en persona quiere decir que alguien le da los documentos en la mano del inquilino. Usted
tiene que intentar hacer la entrega en persona primero.
Entrega por sustitución quiere decir que los documentos son entregados a una persona de edad
apropiada que vive o trabaja en su hogar y que se envía una copia al inquilino por correo certificado
y normal.
Se puede hacer la entrega conspicua sólo después de intentar la entrega en persona; consiste en
pegar los documentos en la puerta o pasarlos por debajo de ella y enviarlos al inquilino por correo
certificado y normal.
¿Hay otras partes a quienes tengo que notificar?
Si usted recibe alquiler a través de un programa de subvenciones, puede tener que notificar a la
agencia pertinente; revise el contrato de arrendamiento o el arreglo.
¿Qué hago después de entregar los documentos al inquilino?
Una vez que reciba los documentos judiciales, el inquilino tiene 5 días para responder en la Corte
de Vivienda.
Si el inquilino responde: Cuando el inquilino responda, dirá sus defensas al secretario. El
secretario marcará el formulario de respuesta y lo pondrá en el expediente judicial. La corte le
enviará una tarjeta postal con la fecha, la hora y el número de sala de la cita.
Si el inquilino no responde: y el alquiler sigue sin pagarse, usted puede solicitar un fallo por
incumplimiento en la oficina del secretario. Se le requerirá presentar una declaración jurada que
muestra que el inquilino no está en el servicio militar, ni es dependiente de alguien que lo está.
LS-NP-JAN12
¿Qué es una defensa?
Una defensa es una razón por qué el inquilino dice que no pagó parte o todo el alquiler que usted dice
que debe. El inquilino puede decir que no se hizo la entrega correctamente o usted hizo otros errores
con los documentos, que no se hicieron reparaciones, que la cantidad que usted dice que se debe no es
la cantidad correcta o que parte o todo del dinero ya se pagó.
¿Cómo me preparo para la cita judicial?
Tendrá que traer los siguientes documentos a la cita judicial:
• el título de propiedad original o una copia certificada de él
• el contrato de arrendamiento del apartamento (aun si ha vencido)
• copias certificadas de declaraciones de inscripción (DHCR o MDR)
• libro de registros o listados de computadora del alquiler
• cualesquier otros documentos pertinentes
• testigos
Si no puede conseguir ciertos documentos, o si un testigo se niega a ir a la corte, usted puede pedir
una citación (subpoena). Una citación es un documento que obliga a alguien, incluidas agencias
municipales o estatales, a presentarse en la corte o presentar documentos. Hay más información sobre
citaciones en el Centro de Ayuda de la Corte de Vivienda.
¿Qué sucederá en la cita judicial?
Llegue temprano a la cita judicial para tener tiempo de pasar por los detectores de metales y estar en la
sala de la corte asignada a tiempo. Si no está preparado para seguir con el caso en este momento, puede
conseguir un aplazamiento, una nueva cita judicial, para poder reunir documentos o consultar a un
abogado.
El primer día, se le asignará a una parte de resolución donde usted y el inquilino, o el abogado del
inquilino, tratarán de hacer un arreglo para resolver el caso. Decidirán cuánto alquiler se debe y cuándo
se pagará. Usted puede acordar un plan de pago con el inquilino para el alquiler que se debe. Este
acuerdo se llama un arreglo. Usualmente, el arreglo se escribe en una estipulación que también puede
incluir fechas límite para las cuales usted hará reparaciones o proveerá servicios.
Si usted no contrató a un abogado para representarle, no se nombrará a un abogado para hacerlo. Si ni
usted ni el inquilino tiene abogado, usted puede pedir una conferencia para que el abogado de la corte
ayude a los dos a llegar a un arreglo. Usted puede pedir una conferencia si el inquilino tiene abogado y
usted no. El abogado de la corte no está para representar a ninguna de las partes.
Si usted hace un arreglo con el abogado del inquilino, el juez debe leerle el arreglo y preguntarle si lo
entiende. Usted puede hacerle preguntas al juez sobre el arreglo y cualesquier consecuencias que pueda
traer. Después de que diga al juez que entiende y está de acuerdo con la estipulación, el juez la firmará y
dará una copia a usted y al inquilino.
¿Y si yo y el inquilino no podemos llegar a un arreglo?
Si usted y el inquilino no pueden llegar a un arreglo después de una conferencia, usted puede pedir
un juicio. El juicio se puede programar para otra fecha o celebrarse el mismo día. Puede que haya
procedimientos complejos en un juicio; usted debe hablar con un abogado o el Centro de Ayuda de la
Corte de Vivienda antes de pedir uno.
¿Qué pasa después?
Si resolvió el caso a través de un arreglo, saldrá de la corte con una estipulación del arreglo. Esto puede
ordenar al inquilino hacer un pago para cierta fecha o rastrear un giro postal o buscar más documentos
de una agencia municipal. También puede ordenarle a usted hacer reparaciones o proveer servicios.
Si va a un juicio, el juez decidirá cuánto alquiler se debe. El juez también puede descontinuar el caso si
usted no puede presentar los documentos necesarios para establecer la validez del caso. Usted también
puede retirar el caso, pedir una suspensión y presentar el caso otra vez en otra ocasión.
¿Y si el inquilino no paga para la fecha límite?
Si usted firmó una estipulación que no incluyó una sentencia final, tendrá que regresar al juez para pedir
la sentencia y la orden de desalojo. Tendrá que hacer una orden para mostrar causa (order to show cause,
OSC) para reabrir el caso.
Si la estipulación incluye la sentencia o si recibió una sentencia después de un juicio, usted puede
contratar a un aguacil para llevar el desalojo a cabo. El aguacil pedirá la orden de desalojo. Sólo un
aguacil municipal puede desalojar al ocupante de un apartamento en la Ciudad de Nueva York.
Para encontrar una lista de los aguacils en la ciudad, búsquela en la guía telefónica o el sitio Web
del Departamento de Investigación. El abogado de la corte en el Centro de Ayuda puede darle más
información sobre los aguacils.
El inquilino puede hacer una orden para mostrar causa (OSC) para pedir más tiempo o decir a la corte
que usted no hizo reparaciones. Si el juez firma la OSC, el inquilino se la entregará y usted tendrá que
regresar a la corte para la fecha programada. Si usted no se presenta en esta cita, el inquilino puede
detener el desalojo y usted puede tener que conseguir una nueva sentencia y orden de desalojo.
¿Qué pasa si el inquilino paga todo para la fecha límite?
En un caso por falta de pago, el inquilino puede quedarse en el apartamento si paga todo el alquiler
atrasado. La ley le obliga a usted a presentar una satisfacción de la sentencia a la corte si hubo una
sentencia y el inquilino la pagó.
¿Qué pasa si el inquilino no se presenta en la corte?
Si el inquilino no se presenta en la corte en la primera cita o en citas subsecuentes, usted puede pedir
al juez un fallo por incumplimiento. Tendrá que mostrar que siguió los debidos procedimientos de
entrega. También tendrá que proveer una declaración jurada no militar, un formulario en el que jura
que ha investigado y averiguado que el demandado no está en servicio militar activo ni es dependiente
de alguien que lo está. Una vez que reciba la sentencia, puede contactar a un aguacil para seguir con la
petición para la orden de desalojo y llevar el desalojo a cabo.
¿Qué pasa después de que se desaloja al inquilino?
Usted puede pedir al aguacil una posesión legal o un desalojo completo. En una posesión legal el
aguacil cambiará las cerraduras y dejará las pertenencias del inquilino en el apartamento. En un desalojo
completo el aguacil removerá todas las pertenencias del inquilino y las almacenará.
Si usted escoge la posesión, tendrá que hacer un arreglo con el inquilino para que éste remueva sus
pertenencias. Si el inquilino no lo hace, usted será el responsable para almacenarlas. Usted no puede
quedarse con las pertenencias del inquilino.
Después de ser desalojado, el inquilino puede regresar a la corte y pedir más tiempo para conseguir el
alquiler atrasado. Esto se llama una orden para mostrar causa después del desalojo. Si el juez concede la
OSC después del desalojo, se le puede ordenar dejar las pertenencias del inquilino en el apartamento y
no arrendarlo otra vez hasta después de una nueva cita judicial. También se le puede ordenar proveer al
inquilino acceso limitado al apartamento para recoger algunas pertenencias.
¿Debo contratar a un abogado?
Si su edificio es propiedad de una compañía, es obligatorio que un abogado le represente en la Corte de
Vivienda. Usted puede contactar al colegio de abogados (Bar Association) para encontrar a un abogado
de vivienda privada.
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