Informe Especial de Mercado Publicación 42

Informe Especial de Mercado
Publicación 42 - BARCELONA
Junio 2015
Informe Especial de Mercado
Publicación 42 - Barcelona
INTRODUCCIÓN
La ciudad de Barcelona es la capital de la provincia
homónima y de la comunidad autónoma de
Cataluña. Con una población de 1,6 millones de
habitantes, que asciende a 5 millones incluyendo su
área metropolitana, Barcelona es la segunda ciudad
más poblada de España después de Madrid y la
undécima de la Unión Europea.
Con sus 4,6 km de playas y su arquitectura singular
influenciada por el célebre arquitecto catalán
Antoni Gaudí, la ciudad es un destino turístico de
renombre internacional. En cuanto al número de
turistas recibidos, la ciudad es la quinta más visitada
de Europa después de Londres, París, Berlín y Roma;
y se encuentra entre las diez más visitadas del
mundo.
Fuente: Ministerio de Fomento
Actualmente, un 73% de los pasajeros que llegan
al aeropuerto de El Prat son de origen
internacional, siendo los principales emisores los
países europeos.
Conexiones Aéreas
El aeropuerto de Barcelona - El Prat, situado a 15 km
del centro de la ciudad, es el segundo aeropuerto más
grande de España y el noveno más grande de Europa
en relación al número de pasajeros.
En 2009, El Prat completó el proyecto de la
ampliación de la nueva terminal T1, de 500.000 m2,
que ha proporcionado al aeropuerto, las
infraestructuras y la capacidad necesaria para
convertirse definitivamente en uno de los aeropuertos
de referencia del Mediterráneo.
Siendo uno de los principales centros de Europa en
términos de tráfico aéreo, en el aeropuerto de El Prat
operan 84 compañías aéreas y este ejerce como “hub”
para la compañía Vueling. En los últimos años, el tráfico
de pasajeros ha aumentado de manera continua.
Fuente: Ministerio de Fomento
Conexiones Ferroviarias - Ave
Barcelona cuenta con varias conexiones
ferroviarias convencionales y de alta velocidad.
Estas líneas comunican la ciudad con diferentes
puntos de España como Madrid, Lérida, Murcia y
Sevilla entre otros, al igual que con ciudades
extranjeras como París (la ruta Barcelona-París,
operativa desde diciembre de 2013, en
colaboración con TGV).
En el gráfico siguiente, se puede observar la evolución
del tráfico de pasajeros de El Prat de los últimos siete
años. Podemos apreciar un descenso en las llegadas de
origen nacional a partir de 2011, debido a las
consecuencias de la crisis económica y al creciente
número de turistas nacionales que eligen el AVE como
medio de transporte.
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Conexiones Marítimas - Cruceros y Ferris
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En relación al número de pernoctaciones, Barcelona
muestra un crecimiento del 15% y un CAGR de 2,8%
El puerto de Barcelona se encuentra actualmente
desde el año 2010, habiendo registrado 17,4 millones
entre los diez más importantes del mundo, con 3,5
de pernoctaciones en 2014.
millones de pasajeros transportados en el último año.
Durante el 2014, el 68% de los pasajeros que
llegaron al puerto, lo hicieron en crucero.
Fuente: Instituto Nacional de Estadística
Fuente: Ministerio de Fomento
Barcelona posee una ocupación constante y elevada a lo
largo del año. La estacionalidad se caracteriza por una
DEMANDA
oscilación marcada por la demanda internacional, que
alcanza su nivel más alto durante los meses de verano.
La demanda turística en Barcelona ha registrado
una tendencia ascendente desde la celebración de
los Juegos Olímpicos de 1992. La capital catalana ha
registrado más de 7,8 millones de turistas en 2014,
(+4% más que en 2013) y sigue siendo la ciudad
más visitada de España. Su turismo nacional
representa hoy un quinto del total del mercado
(+6,6% respecto a 2013). Analizando los países de
procedencia de los turistas extranjeros, Francia es el
principal país emisor, seguido por el Reino Unido,
los Estados Unidos y Alemania en ese orden.
Fuente: Instituto Nacional de Estadística
Un factor que influye positivamente en la demanda, es el
importante y creciente papel del segmento MICE
(Reuniones, Incentivos, Conferencias y Exposiciones) en
la industria del turismo de Barcelona. A raíz del
constante aumento del número de eventos durante los
últimos años, la ciudad ha podido alcanzar el tercer
puesto del ranking mundial de ciudades que más
congresos internacionales acogieron durante el 2014.
Fuente: Instituto Nacional de Estadística
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En este segmento, cabe destacar la celebración del
Congreso Mundial de Telefonía Móvil GSM que se
celebra todos los años en la Fira de Barcelona al final
del mes de febrero y que produce un incremento de
más del 8% en el número de pernoctaciones a lo largo
del mes.
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OFERTA
La oferta hotelera de Barcelona en diciembre de 2014
se componía de un total de 373 hoteles, 34.689
habitaciones y 68.036 plazas.
En cuanto a la evolución del número de hoteles por
categoría, es importante destacar la alta tasa de
crecimiento anual de la oferta de hoteles de 5 estrellas
Fuente: Institut d'Estadística de Catalunya
(+5,1%) entre 2008 y 2014. En este mismo periodo, el
número de hoteles de 5 estrellas ha aumentado de 19
a 32 establecimientos.
La mayoría de la oferta hotelera está compuesta por
hoteles de 4 estrellas, representando el 41% de la
oferta total. La oferta muestra una tasa de
crecimiento anual constante del 4% y, en términos
absolutos, el aumento es de 38 hoteles, pasando de
120 en 2008 a 158 actualmente.
Los hoteles de 5 estrellas son los que han tenido un
mayor incremento de facturación en comparación con
los hoteles de las demás categorías. La mejora de 7
puntos de la tasa de ocupación y el incremento de más
de 40€ del precio medio (ADR) de los hoteles de esta
categoría han resultado en un ascenso del RevPAR
superior al 37% desde el año 2010.
Por otro lado, en los últimos dos años, el segmento de
los 3 estrellas ha sufrido un ligero decrecimiento de la
oferta hasta alcanzar el número actual de 115
establecimientos y 8.095 habitaciones.
Teniendo en cuenta las recientes y nuevas aperturas
programadas, podemos estimar que la oferta
hotelera va a seguir desarrollándose en las categorías
de los 4 y los 5 estrellas.
Fuente: Exceltur
Fuente: Exceltur
(*) Estimacíon
Fuente: Institut d'Estadística de Catalunya
Fuente: Exceltur
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En los últimos años, se ha experimentado un
ZONA DE NUEVA CONSTRUCCIÓN
aumento importante de la oferta de alquiler de
viviendas para el uso turístico en Barcelona, la
La zona de nueva construcción está formada por los
mayoría de ellas sin regularizar. Este aumento ha
barrios de Sant Martí y Sants-Monjuic, que se
afectado sobre todo a la categoría hotelera de 3
encuentran en los laterales de Ciutat Vella y otros
estrellas, que ha sufrido un decrecimiento importante
municipios como Hospitalet de Llobregat. En este
en cuanto al precio medio (ADR) y a los ingresos por
área se encuentran complejos como el 22@, que ha
habitación disponible (RevPAR).
transformado las antiguas áreas industriales en un
distrito productivo e innovador que ofrece espacios
ZONAS HOTELERAS
modernos convirtiéndose en un nuevo modelo de
ciudad compacta donde conviven centros de
formación, empresas, viviendas y zonas verdes.
Para realizar el estudio de la oferta hotelera de
Barcelona, se ha dividido el área metropolitana de la
ciudad en tres zonas urbanas: la zona principal, la
zona secundaria y la zona de nueva construcción.
ZONA PRINCIPAL
Es el área más valorada por los turistas e inversores, ya
que en ella se encuentran las principales zonas de
atracción turística, comercial y de negocios de la
ciudad. Estos factores permiten alcanzar una tasa de
ocupación más alta, con un impacto favorable en la
rentabilidad.
Algunas áreas comprendidas en la zona principal son el
Paseo de Gracia, la Avenida Diagonal o Rambla
Cataluña y calles adyacentes, así como otras zonas del
centro y los lugares turísticos tradicionales como el
Barrio Gótico.
ZONA SECUNDARIA
La zona secundaria comprende los distritos
residenciales, centros comerciales y distritos de
negocios de la ciudad. En ella se incluyen los barrios
de Gràcia, Sarrià - Sant Gervasi, Les Corts y las áreas
periféricas de l’Eixample. Esta zona no forma parte
del centro histórico de la ciudad y está fuera de la
ruta habitual de los turistas.
OPERADORES HOTELEROS
Una de las principales características del sector hotelero
español es la importante presencia de cadenas nacionales y
hoteles independientes en comparación con las cadenas
internacionales. Esta característica, que se contrasta con la
situación de la mayoría de las ciudades europeas, se
encuentra también presente en Barcelona. En el gráfico a
continuación, se ilustra el porcentaje de hoteles
independientes, hoteles de cadenas nacionales y hoteles
de cadenas internacionales en Barcelona.
Fuente: Horwath HTL
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Entre los operadores nacionales destacan Catalonia
Analizando las recientes aperturas hoteleras por áreas de
Hotels & Resorts, Grupo Hotusa, NH Hotels y H10. La
la ciudad, se observa que Eixample es, con diferencia, el
ciudad de Barcelona se confirma como un destino cada
distrito que ha registrado el mayor número de aperturas
vez más atractivo para las cadenas hoteleras
en 2014 (registrando 8 de 12).
internacionales.
Fuente: Horwath HTL
Actualmente, los grupos internacionales con mayor
presencia en la capital catalana son Marriott (bajo las
marcas AC Hotels, Ritz Carlton, Renaissance y
Autograph Collection, con el recién hotel
inaugurado Cotton House) y el grupo francés Accor,
que abarca la gran mayoría de la oferta bajo las
marcas Mercure, Novotel e Ibis.
El posicionamiento de las recientes aperturas hoteleras
de Barcelona de 2014, ha sido variado,
diferenciándose con la temática del hotel (Hotel
Praktik), con un marcado diseño (Catalonia y H10) o
mediante la afiliación a una marca internacional
(Doubletree, Fairmont, Cotton House).
Podemos observar en el siguiente gráfico, los
operadores internacionales que forman parte de la
oferta hotelera de Barcelona en las categorías de 4 y
5 estrellas así como los apartamentos turísticos.
APARTAMENTOS TURÍSTICOS Y VIVIENDAS
DE USO TURÍSTICO
Ciutat Vella
Fuente: Horwath HTL
Analizando las recientes aperturas, notamos que tres
de ellas son de cadenas internacionales. La cadena
Fairmont ha inaugurado su primer hotel en la ciudad
(Hotel Rey Juan Carlos I), Hilton ha intensificado su
presencia con el hotel Alexandra, y Marriott ha
inaugurado recientemente su primer hotel de la marca
Autograph Collection (Cotton House).
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En 2005, en el distrito de la Ciutat Vella, el
elevado número de apartamentos turísticos
empezó a llamar la atención de las autoridades
locales y a raíz de esta rápida expansión de la
oferta, apareció la necesidad de introducir una
regulación. Esto dio lugar al diseño de un Plan de
Usos de los apartamentos turísticos de este
distrito por parte del Ayuntamiento de Barcelona.
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Existen dos tipos de productos distintos en cuanto a
CONCLUSIONES
las viviendas de alquiler turístico: las viviendas de uso
turístico y los apartamentos turísticos.
Por un lado, las viviendas de uso turístico son
apartamentos situados en edificios mixtos donde hay
uno o varios apartamentos dedicados a estancias
cortas y también hay viviendas de residencia. Por
otro lado, los apartamentos turísticos son cada una
de las unidades pertenecientes a un edificio
enteramente destinado a alquiler turístico.
El Plan de Usos de 2013 establecía que ambos tipos
de vivienda podrán operar hasta julio de 2019.
Llegada esta fecha, las viviendas de uso turístico
tendrán que abandonar su actividad y sólo se
permitirá el uso de apartamentos turísticos en
Ciutat Vella.
Además, los propietarios de edificios tendrán que
obtener una licencia por apartamento, hasta
completar la conversión hacia los y si en julio de
2019 no ha adquirido todas las licencias, las
anteriores se extinguirán.
Ante la imposibilidad de conseguir licencias,
podemos observar que estos últimos años ha
proliferado el número de apartamentos ilegales y en
consecuencia algunos pisos han sido cerrados por
actuar sin licencia.
En Toda Barcelona
Acorde con la posición tomada por el ayuntamiento
en cuanto a este asunto durante los últimos años, en
Octubre de 2014, el Ayuntamiento de Barcelona
decidió no conceder más licencias para apartamentos
turísticos en ningún barrio de la ciudad.
El ayuntamiento ha ampliado la suspensión de
autorizaciones para esta actividad previamente
aprobada sólo en algunas zonas, limitando el número
de pisos turísticos en Barcelona a 9.606 pisos.
El sector turístico en Barcelona, en comparación con
otros sectores, no ha sufrido apenas las consecuencias
de la crisis. Por un lado, el ritmo de crecimiento en la
demanda se ha ralentizado en 2014. Por otro lado, la
oferta sigue creciendo en particular en las categorías
de los 4 estrellas y los 5 estrellas y el reto principal
que tiene que gestionar Barcelona actualmente es la
gestión del número de camas, acentuada por el
acelerado crecimiento de la oferta de apartamentos
turísticos.
Existe actualmente un alto nivel de competición en
los segmentos de los 3 y 4 estrellas que puede
acabar afectando a los hoteles independientes.
La alta concentración hotelera junto con el consolidado
y creciente posicionamiento de las cadenas nacionales
puede representar un obstáculo para los hoteles
independientes en términos de posicionamiento y
diferenciación.
Las aperturas de hoteles independientes (Praktik Hotels,
Cotton House) y la afiliación de hoteles existentes a
marcas internacionales mediante el régimen de
franquicias (Crowne Plaza Fira, Doubletree Alexander)
indican la necesidad de adoptar estrategias de
diferenciación.
El leve descenso del nivel de ocupación de los hoteles
de 5 estrellas en 2014, después de una fuerte subida
en 2013, indica un alto nivel de competitividad y
especialización técnica en términos de
comercialización y distribución. El descenso del
mercado ruso ha tenido un impacto significante en el
sector turístico Barcelonés. Sin embargo, a medio
plazo, se espera que la actual debilidad del Euro
ayude a compensar esta reducción de turistas con el
crecimiento de mercados fuera de la zona Euro como
los Estados Unidos, Gran Bretaña o los países del
Oriente Medio.
En el caso específico del distrito de Ciutat Vella, no
hay cambios, manteniéndose vigentes los criterios
definidos por el Plan de Usos del 2013.
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Todos los factores indican que Barcelona es y seguirá
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EL AUTOR
siendo una destino turístico de máximo rendimiento,
comparable con las principales ciudades Europeas.
REINHARD WALL
Los factores clave para maximizar el rendimiento son
Director de Asset Management
la diferenciación, la comercialización y la excelencia
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Tel: +34 91 598 43 44
operacional que debe reflejarse en los indicadores de
reputación online.
Reinhard Wall es Director de Asset Management en Horwath
HTL España, Andorra y Portugal. Reinhard aporta una
amplia experiencia multinacional en todos los aspectos de la
gestión hotelera. Antes de su incorporación a Horwath HTL,
trabajó para InterContinental Hotels Group en Europa y
Latinoamérica. Posteriormente, Reinhard asumió la gestión
de las operaciones de un portfolio de 11 hoteles de Gestión
T3 en España, Portugal y Rusia.
HORWATH HTL
Andorra
Bonaventura Armengol, 10, 4
Horwath HTL es miembro de Crowe Horwath
International, y forma parte del Top 10 de servicios
profesionales del mundo, con sede en Nueva York.
Crowe Horwath International pone al servicio de sus
clientes 31.040 profesionales en 726 oficinas en 125
países, que trabajan para ofrecer los servicios más
personalizados y profesionales a sus clientes. Crowe
Horwath International es miembro del Forum of Firms
y como tal, observa e implementa sus elevados
estándares de calidad.
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Horwath HTL es la firma líder de consultoría
especializada en hoteles, turismo y ocio, y cuenta con
la mayor red de oficinas y profesionales del mundo.
La firma fue fundada en Nueva York en 1915 por la
Hotel Association of New York City y desde 100 años
ha venido ofreciendo los mejores servicios
personalizados y soluciones profesionales a sus
clientes, además de innovación continua.
Los trabajos e investigaciones de Horwath HTL se han
convertido en una referencia en el sector. Este es el
caso de USALI (Sistema Uniforme de Cuentas para
Hoteles), que supuso el primer modelo sectorial de
elaboración de cuentas para hoteles. USALI fue creado
por profesionales de Horwath HTL y se convirtió en el
estándar internacional para la contabilidad hotelera.
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