OP IN IÓ N 1

OPINIÓN 1
Fernando Colchero Ducci
Ingeniero Civil de Industrias con mención en Transporte, 1998
Licenciado en Arquitectura, 2003, PUC
Coordinador de Vivienda para el Programa de Políticas Públicas PUC (2002)
Actualmente trabaja en su titulación como arquitecto
y realiza trabajos de asesoría a proyectos de transporte
¿QUÉ SE MUEVE DETRÁS
DE LA MOVILIDAD HABITACIONAL?
La familia chilena está cambiando constantemente; crece o se reduce, pero no permanece
estática en el tiempo. ¿Qué pasa cuando la vivienda social a la que se accedió ya no
responde a las necesidades de sus habitantes? ¿Cuál es la solución para las familias que
no pueden seguir viviendo donde lo han hecho por gran parte de su vida? Este punto
justifica un análisis sobre la necesidad de promover la Movilidad Habitacional.
Villa Cardenal Raúl Silva Henríquez, Quilicura.
Martes, 4:00p.m.
— Oiga, Señora María, ¿y qué es de su sobrina Jenny, la
que se casó con el Pedro y que vivían con su hermana?
— Ahí siguen esos, ya van pa’l tercer cabro.
— ¡Pa’l tercero ya! chuta cómo pasa el tiempo, oiga.
— Ya ve, pues, si la casa se les está haciendo harto chica
ya, y lo malo está en que no tienen pa’ cuándo irse a una
casa propia.
— Bueno, vecina, tendrán que esperar pa’ cuando se
pueda, ¿no?
— No, vecina, no crea, si les ha ido harto bien a esos dos.
Al principio les costó, no le voy a decir que no, pero se han
movido harto y ya juntaron como pa’ postular.
— ¿Y en qué topan, entonces? Porque a nadie le gusta
vivir apiñado, pues vecina.
— Por supuesto, pues vecina, lo que pasa es que les salen
puras casas que en Paine, que en Buin, que en Lampa.
Imagínese, el Pedro demoraría como dos horas a la pega
y la Jenny ni pensar en trabajar porque ¿con quien va
dejar a los cabros chicos? Así que están esperando que
les salga algo más cerca de acá, pero no se ve pa’ cuándo,
pues vecina.
— Pucha la lesera, oiga, porque la señora Raquel, la del
otro pasaje, del mes pasado que está vendiendo su casa.
Harto bien que le vendría esa casa a la Jenny ¿no cree?
— Harto buena estaría, pues vecina, pero ¿de dónde van
a sacar pa’ comprarse una casa entera? Yo le dije que les
había ido bien, pero no tanto, pues vecina.
— Qué lesera, oiga, porque la casa ya tiene sus años, pero
está harto bien tenida y no tendrían ni que cambiarse del
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barrio.
— Na’ que hacerle, vecina, si tienen que esperar no más
y rezar pa’ que les salga algo no tan lejos de acá. La plata
pa’ una casa usada no se las va a poner nadie y, además,
harto lesos serían si dejan botado el subsidio, ¿no cree?
— Oiga y parece que yo escuché la otra vez que decían
que ahora hay unos programas nuevos y que ahora hay
subsidio pa’ las casas usadas… ¿no les vale la pena ir a
preguntar?
— Sí, si ya les habían dicho de esos programas, pero
parece que no es na’ tan fácil y vaya a saber una cómo
resultan esas cosas nuevas, pues vecina. Imagínese que
después tengan problema porque la casa no era nueva,
habiendo tanta gente que tiene su casa del subsidio de
hace cuántos años. Lo que yo les digo es que pa’ cuando
esos programas nuevos funcionen los cabros chicos ya
van a ser grandes, pues vecina…
Aunque este es un diálogo ficticio, situaciones similares
han venido ocurriendo con frecuencia en Chile durante
las últimas décadas. Este tipo de dilemas se relacionan
con un tema que surge cada vez con mayor fuerza en el
debate sobre vivienda y en los programas ministeriales,
pero no por ello se conoce y se entiende: la movilidad
habitacional. ¿Qué significa movilidad habitacional? ¿Qué
factores gatillan la discusión respecto al tema? ¿Cómo se
manifiestan sus efectos tanto en la vida de las personas
como en la construcción de los barrios de nuestras
ciudades? Es sorprendente que incluso hoy día, tomando
en cuenta que el tema se ha estudiado y trabajado
extensamente, aún sea difícil encontrar respuestas claras
a las preguntas asociadas a la movilidad habitacional.
El Subsidio Nuestro de Cada Día
Entre las restricciones que existían cuando los programas
de subsidio comenzaron a implementarse, hay dos que
vale la pena mencionar: una especificaba que el subsidio
a la vivienda era aplicable solamente a la compra de casas
nuevas, que no tuviesen uso previo, y la otra prohibía
la venta del inmueble hasta cinco años después de su
ocupación inicial. Puede inferirse que algunas de las
motivaciones detrás de estas restricciones eran impedir
que una familia beneficiada vendiera su vivienda al
poco tiempo de uso y evitar que otra familia recibiese
un subsidio para comprar tal vez la misma casa. Sin
embargo, estas restricciones han generado diversos
problemas, los cuales van desde distorsiones al mercado
de la vivienda hasta desincentivos para el progreso
económico y obstáculos para el mejoramiento de la
calidad de vida de las personas.
Con el correr del tiempo, aunque estas restricciones han
sufrido modificaciones, los efectos negativos que ellas
provocaron se han hecho cada vez más evidentes y han
Fuente: SERVIU.
Para acceder al beneficio del subsidio a la vivienda, los
programas del MINVU establecen una serie de normativas
y restricciones que regulan el proceso de postulación, la
asignación de la vivienda y los usos futuros que la familia
puede darle. En términos bien simples, la idea central es
que un grupo familiar puede ir ahorrando para adquirir
una vivienda en una libreta manejada por el Ministerio.
Una vez que se alcanza un cierto nivel de ahorro, la
familia puede postular a un subsidio del Estado para
completar el monto total del valor de una casa. El espíritu
general de las restricciones que se imponen a las familias
beneficiarias es asegurar que ellas den un buen uso a
las viviendas y que los recursos que el Estado asignó a
vivienda se mantengan en esa área.
Fuente: SERVIU.
Para intentar bosquejar un panorama de lo que significa
movilidad habitacional, retomemos el diálogo del inicio.
El hecho de que conversaciones como ésta ocurran hoy
día en Chile tiene aspectos positivos. En otros países
en vías de desarrollo, el problema de la vivienda entre
los más pobres aún supera la capacidad de gestión
de los gobiernos, lo que se refleja en la existencia de
campamentos en cantidades y extensiones mucho
mayores que las que se observan en nuestro país. Los
programas de subsidio a la demanda que desde el año
1978 ha implementado el MINVU han sido capaces de
generar las llamadas “soluciones habitacionales” a un
ritmo tal que el déficit de vivienda se ha mantenido en
rangos relativamente bajos. Hoy en día estos programas
están tan incorporados a la cultura del país que la gente
considera el subsidio a la vivienda casi como un derecho
de cualquier chileno.
sido ampliamente estudiados y criticados. El término
movilidad habitacional surgió para denominar el conjunto
de propuestas cuyo objetivo es lograr contrarrestar los
problemas surgidos a partir de la “inmovilidad” que las
restricciones del subsidio imponían tanto a las familias
como al mercado de viviendas sociales. Si bien los temas
de movilidad habitacional comenzaron a debatirse desde
hace más de diez años, y si bien es cierto que el MINVU
ha modificado las restricciones para el acceso al subsidio
y ha implementado nuevos programas que favorecen la
movilidad habitacional, también lo es el hecho de que los
efectos nocivos de la inmovilidad habitacional están aún
muy presentes en el mercado de la vivienda social.
Inmovilidad que Conmueve… y que Distorsiona
En una primera mirada al tema de la asignación de subsidios
a la vivienda, es posible encontrar una justificación detrás
de las restricciones que se impusieron en un inicio. Sin
embargo, a la luz de la experiencia acumulada, vale la
pena preguntarse cuántos y cuáles han sido sus impactos
negativos, de manera de poder estimar cuántas, cuáles
y qué tan profundas deben ser las medidas destinadas a
contrarrestarlos. En términos generales, estos impactos
pueden separarse en dos grandes grupos: uno al que
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Fuente: SERVIU.
OPINIÓN 1
de casas usadas con ayuda del subsidio a personas que
conforman un mercado natural para ese tipo de casa.1
El surgimiento de cambios en la composición familiar
(nacimiento, fallecimiento, matrimonio, separación, etc.)
o situaciones imprevistas que requieren de un cambio de
vivienda son otros casos que evidencian los perjuicios de
la inmovilidad.
llamaremos impactos sobre la calidad de vida y otro que
se denominará impactos económicos-urbanos. Interesa
describir los rasgos que caracterizan cada uno de estos
grupos con la intención de comprender cómo los efectos
de la inmovilidad se manifiestan en la práctica.
Además de todos los factores que cualquier persona toma
en cuenta al elegir su vivienda, los miembros del segmento
más pobre de la sociedad son los únicos que han debido
regir sus decisiones en este tema por normativas estatales.
Decisiones usualmente consideradas personales, tales
como características de diseño y la localización de la
vivienda propia, tradicionalmente han sido resueltas por
funcionarios ministeriales. Este hecho no sólo ha atentado
en contra de la libertad de las personas para elegir una
vivienda y disponer de la propiedad de ésta, sino que
también las ha obligado a elegir únicamente viviendas
nuevas, ha fijado un plazo y un techo (tanto en sentido
literal como en sentido figurado) para las aspiraciones
de la familia beneficiada, y ha entrabado la capacidad
de respuesta del grupo familiar ante situaciones futuras
inesperadas.
Es así como en numerosos casos una “solución
habitacional” se ha convertido rápidamente en un “lastre
habitacional”. Por ejemplo, el caso descrito en el diálogo
entre la Señora María y su vecina, al inicio de este artículo:
cuando se impide a una familia acceder a una vivienda
que responde mejor a sus necesidades que cualquiera de
las que es posible acceder mediante el subsidio. También
se ha complicado a los propietarios que deciden vender
su vivienda, puesto que el Estado ha impedido la compra
Por un lado, la inmovilidad afecta negativamente la calidad
de vida de una familia porque constituye un desincentivo
a su progreso económico y social. Por otra parte, y como
ocurre en cualquier familia, constantemente existe una
probabilidad de que la vivienda actual no sea la mejor
alternativa a la que se puede acceder ante condiciones
cambiantes e inesperadas. Los obstáculos para disponer
de la propiedad de la vivienda y para acceder a la mejor
alternativa factible deterioran la manera en que una
familia se proyecta a futuro.
Mirando este asunto desde el punto de vista económico, la
vivienda es un bien durable, cuya vida útil es relativamente
larga. A diferencia del mercado de los bienes de consumo
inmediato, el mercado de los bienes durables no debe
analizarse por su flujo, es decir, la cantidad de unidades
que en él se transan (toneladas de fruta, cantidad de
acciones, etc.). Para bienes cuya vida útil es prolongada
es más relevante analizar las condiciones en que se
encuentra el stock de unidades existentes en el mercado.
Aplicando este hecho al caso de la vivienda, esto implica
que es mucho más relevante analizar y actuar sobre la
cantidad de viviendas ya construidas, su ubicación, sus
características y el estado en que se encuentran, antes
que concentrarse en la cantidad de viviendas que se
construye o se transa en un período determinado de
tiempo. Estas consideraciones de tipo económico en la
práctica se reflejan en hechos; por ejemplo, a nadie le
parecería extraño pensar que una misma vivienda pueda
responder a las necesidades de varias familias distintas
en distintos períodos de tiempo, dependiendo de sus
características y su estado de conservación.
Al eliminar la posibilidad de vender o comprar cierto tipo
de viviendas se introdujo una importante distorsión, pues
se obligó al mercado a actuar como si el stock acumulado,
vale decir el principal parámetro para analizar el mercado
de la vivienda, no incluyera una cantidad de unidades
que físicamente existían. Esta medida creó artificialmente
1 Si bien es cierto que un porcentaje significativo de las familias propietarias han resuelto este tipo de situación mediante el arriendo,
esta decisión no libera el capital invertido en la casa para adquirir otra vivienda. A esto se suma el hecho de que el mercado de
arriendo de viviendas sociales es riesgoso en vista de la ley de arriendo vigente. Ello genera una injusticia adicional para los sectores
más pobres, puesto que el riesgo asociado al arriendo de viviendas sociales eleva los precios del arriendo a montos que están en
torno al 15% del valor de la vivienda, en condiciones que los montos de arriendo en sectores medio-altos representan en torno al 5%
del valor de la casa. Es decir, el arriendo de viviendas sociales es proporcionalmente 3 veces más caro que el arriendo de otro tipo
de vivienda.
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Es así como, tomando en cuenta consideraciones
netamente económicas, es posible encontrar una razón
detrás de la proliferación de extensas superficies de
vivienda de baja calidad en nuestras ciudades. Dado que
el mercado de dichas viviendas fue distorsionado durante
más de veinte años a través de la normativa del subsidio,
la construcción de más viviendas del mismo tipo fue una
necesidad constante, la cual se fue materializando en
terrenos cada vez más alejados de los centros de servicios
urbanos. A pesar de las modificaciones introducidas a la
política en los últimos años, este hecho ocurre incluso
hoy en día y ha sido determinante en la forma en que
parte importante de nuestras ciudades se ha construido
en las últimas dos décadas.
Moviéndose con la Movilidad
Los efectos nocivos de la inmovilidad habitacional han
sido identificados y estudiados por un gran número de
personas pertenecientes a los mundos académico, público,
privado y no-gubernamental. Como se mencionaba en
el párrafo anterior, las conclusiones generadas a partir
de dichos estudios han provocado modificaciones a la
política durante los últimos años. Dichas modificaciones
tienden a reducir las distorsiones existentes en el mercado
por viviendas sociales y consideran la posibilidad de
entregar subsidios a familias que adquieren una vivienda
de segunda mano. Desde 1996, el MINVU cuenta con
un programa llamado “Movilidad Habitacional”, el cual
permite eliminar la prohibición de venta por cinco años,
con la condición de que el fruto de dicha venta se utilice
para la compra de otra vivienda.
Más allá del nombre de este programa del Ministerio,
el tema que usualmente se denomina “movilidad
habitacional” se refiere a corregir puntos de la política
que han distorsionado el mercado de la vivienda social
en Chile por más de veinte años. Intentando resumir su
espíritu, la movilidad habitacional postula que hoy día es
más necesario perfeccionar un sistema para gestionar
eficientemente el stock de vivienda social ya construida
que concentrarse en la construcción de nuevas viviendas.
Se afirma también que es necesario tomar en cuenta que
el mercado de la vivienda social en Chile estuvo sujeto a
importantes distorsiones por un largo período de tiempo,
lo que significa que las medidas que hoy día se enfocan
a corregir los efectos provocados por dichas distorsiones
debieran ser especialmente asertivas y contundentes,
como para contrarrestar una inercia acumulada por más
de dos décadas.
Siguiendo la lógica de la movilidad habitacional, es
posible pensar que tal vez ya no se requiere construir más
unidades de vivienda social en Chile, al menos desde un
punto de vista teórico. Si bien este tipo de afirmaciones
pueden parecer muy radicales en nuestro contexto
actual, existen ejemplos de políticas habitacionales en
otras partes del mundo que asumen sin dificultad este
tipo de hechos, puesto que se fundan en un enfoque
del mercado de la vivienda desde el punto de vista de
la gestión del stock habitacional y no de la cantidad de
viviendas construidas en cada período de tiempo. Sin
duda que una política habitacional responderá mejor a las
necesidades de la gente y asignará mejor los recursos del
Estado en la medida en que sus programas incorporen las
características económicas particulares del mercado de la
vivienda.
Las propuestas de movilidad habitacional pueden
conducir a cambios radicales a la política de vivienda en
Chile, en la medida en que existan gobiernos dispuestos
a enfrentar los costos asociados. Las modificaciones
introducidas a la política durante los últimos años son
una muestra clara de que se ha comenzado a generar un
consenso en relación a la necesidad de tomar en cuenta
nociones de movilidad habitacional en los programas de
subsidio a la vivienda. Si bien aún están por verse los
efectos de los cambios ya introducidos, así como está
por verse la profundidad de los cambios que vendrán
en el futuro, ya es posible darse cuenta de que, en lo
que a política habitacional se refiere, de aquí en adelante
conviene moverse con la movilidad habitacional, moverse
a fondo y moverse luego.
Fuente: SERVIU.
una necesidad de construir más unidades de vivienda
nueva, puesto que era sólo este tipo de vivienda al que
se podía acceder mediante los programas de subsidio. El
carácter “artificial” de esta situación se basa en que en
la realidad ya existían viviendas construidas capaces de
satisfacer la demanda en un momento determinado, pero
que no fue posible acceder a ellas debido a normativas
legales que las dejaban fuera del mercado. En resumen,
bajo las condiciones que el subsidio impuso al mercado
de la vivienda, la oferta y demanda por casas se volvió
independiente de cuántas casas físicamente construidas
existían.
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