Madrid y Barcelona

Resumen Ejecutivo
Estudio de Mercado de Retail - Locales Comerciales
Madrid y Barcelona
Mayo 2015
1
Contenido del resumen
01
INTRODUCCIÓN………….…………………….…….…3
02
CONCLUSIONES…………….………………………….4
03
PERSPECTIVAS…….……….………………………….6
04
COYUNTURA GENERAL DEL MERCADO………….7
Queda prohibida la reproducción parcial o total del presente informe sin la autorización previa y por escrito de Aguirre Newman, S.A.
El presente documento contiene información de carácter general sin que pueda considerarse que constituye una opinión profesional o asesoramiento
profesional de ningún tipo.
01
INTRODUCCIÓN
El presente informe trata sobre la coyuntura y tendencias del mercado de locales comerciales en ejes “high street”, en el que se
analizan las principales variables que han afectado a este mercado en las ciudades de Madrid y Barcelona durante el año 2014
así como las perspectivas de evolución para el año en curso.
Durante la totalidad del año 2014 se ha consolidado la tendencia iniciada a finales del año 2013, habiendo pasado a ser el
consumo privado y la mejora de los indicadores del comercio minorista unos de los principales motores de la economía
española. En el conjunto del año 2014 la economía (PIB) ha crecido un 1,4%, mientras que el consumo privado lo ha hecho en
un 3,3%
El año 2014 ha sido el de la confirmación del cambio de ciclo que se empezó a observar a finales del 2013. El comportamiento
de la mayoría de los ejes prime analizados ha sido muy positivo. Lo más destacable del presente estudio han sido los
importantes incrementos de rentas registrados en casi todas las zonas como consecuencia de la gran actividad de la demanda
de operadores comerciales. Continúa el ajuste de la disponibilidad de locales en los ejes analizados, concentrándose en los
tramos menos comerciales.
El informe está organizado en 6 grupos de contenidos: conclusiones sobre la situación del mercado en 2014 y perspectivas para
el año en curso, la coyuntura general del mercado, evolución del mercado de locales en Madrid y Barcelona, así como el análisis
del mercado de inversión. Igualmente se incluye información cuantitativa y cualitativa que ayudará a dar respuesta a las
siguientes preguntas:
¿Qué comportamiento se espera del consumo privado para el año en curso?
¿Cuáles son los ejes que presentan mayor volumen de oferta disponible?
¿Se mantendrá la tendencia alcista experimentada por los precios de alquiler en los últimos meses?
¿Cuáles han sido los parámetros fundamentales del mercado de inversión?
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CONCLUSIONES
A continuación se enumeran las conclusiones principales de este informe:
Mercado de Madrid
• Durante el año 2014 se ha registrado un incremento de rentas generalizado en la totalidad de los ejes Prime analizado,
alcanzando un aumento medio del 14%. Las calles que más han subido la renta de sus locales respecto al anterior periodo
analizado han sido, al igual que el año pasado, Gran Vía con un 27%, Serrano con un 21% y Fuencarral con un 15%.
• La tasa de disponibilidad en el mercado de Madrid al igual que el comportamiento de las rentas han mantenido un
comportamiento positivo en los ejes “prime” analizados. Se aprecia como la disponibilidad se concentra fundamentalmente en
los tramos menos comerciales.
• La calle Preciados y la Puerta del Sol son los únicos ejes analizados que no tienen locales disponibles, al igual que el año
pasado, la disponibilidad es nula. La calle Goya muestra unos niveles de disponibilidad inferiores al año pasado.
• La finalización de contratos de renta antigua ha provocado que se cerrasen mayor numero de operaciones en zona Prime de
las habituales.
• Se confirma la tendencia de las principales marcas tanto nacionales como internacionales en abrir sus tiendas “flagship stores”
en grandes superficies.
• Se consolida la venta “On Line” como la tendencia creciente de compra registrada en años anteriores.
Mercado de Barcelona
• En el ejercicio anterior analizado, el comportamiento de los ejes Prime analizados en el mercado de Barcelona fue positivo. A
excepción de Portaferrisa y Pelayo que han mantenido estables sus niveles de rentas, el resto de los ejes ha registrado un
incremento generalizado de las mismas, en el entorno del 5%. El eje que más incremento de rentas ha experimentado durante el
último año ha sido Avenida Diagonal con un 10% anual.
• La tasa de desocupación en el mercado de Barcelona se ha incrementado ligeramente desde el 2,6 % hasta el 3,7%. La única
calle de los ejes Prime analizados que ha visto reducida su disponibilidad ha sido avenida Diagonal. Notable incremento de
locales disponibles en Rambla de Canaletas respecto al anterior periodo analizado.
• Durante el periodo analizado se han realizado un gran número de nuevas aperturas en los ejes Prime analizados de la ciudad e
Barcelona, destacando las inauguraciones de Versace y Dior en el paseo de Gracia, las 19 aperturas en Rambla de Cataluña y
las 37 aperturas en la avenida Diagonal.
• La calle Portal del Angel continúa al alza en cuanto a sus niveles de rentas, alcanzando los 260 € por m², se consolida en el
primer puesto a nivel nacional superando ligeramente a la madrileña calle Preciados. Los dos ejes se encuentran entre las 15
calles más exclusivas de Europa.
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CONCLUSIONES
Mercado de Inversión
• El volumen de inversión en operaciones realizadas en locales comerciales durante el periodo analizado ha sido de
aproximadamente de 1.330 MM€, 330 MM € superior al registrado en el anterior periodo.
• Si exceptuamos las operaciones derivadas de procesos de S&L, el volumen de inversión respecto al año anterior se mantiene
en niveles muy similares.
• Los grandes protagonistas del mercado de inversión en el periodo analizado han sido principalmente los “Family Office”,
seguido de los fondos de inversión.
• Dentro del volumen total de inversión, las operaciones de usuario y valor añadido han supuesto el 30% del volumen total.
• Si bien la zona prime de Madrid, Barcelona, Bilbao, Valencia y Sevilla es la más demandada, se reactiva la demanda en los
ejes comerciales y en las mejores calles de algunas capitales de provincia.
• La tasa de rentabilidad en ejes prime se reduce 100 puntos básicos respecto a 2013, llegando a niveles del 4% en las zonas
prime
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PERSPECTIVAS
Madrid y Barcelona
• Durante el año 2015 persistirá la mejora del consumo por parte de las familias, los consumidores finales, con el consiguiente
aumento del consumo del comercio minorista como consecuencia de las buenas perspectivas macro económicas para el año
2015.
• Continuará la tendencia alcista de forma gradual en cuantos a los niveles de rentas en la totalidad de los ejes Prime.
• Consolidación de nuevos sectores en las zonas comerciales que fueron especialmente castigados durante la crisis, artículos de
todo tipo (“Tiger”, “Mauss”) y accesorios para el hogar (“Hosten”).
• Tendencia a la concentración de la misma actividad por zonas (C/ Lagasca, tramo de restauración de Preciados, C/ Montera,
etc.)
• Se espera que la venta “on line” continúe creciendo y que las tiendas tradicionales modifiquen su formato de atención al cliente
y venta.
• Seguirá cobrando, cada vez mayor importancia, los Flagship, tanto por parte de operadores nacionales como internacionales.
Durante los próximos meses se inaugurará la nueva tienda de referencia de Primark en la Gran Vía de Madrid.
Mercado de Inversión
• Durante el año 2015 aparecerán nuevos compradores en el mercado. Junto a los inversores privados, “family office”, se
mostrarán activos las Socimis y nuevos fondos de inversión focalizados en locales comerciales.
• Cambio de tendencia en la demanda de locales comerciales (ubicaciones fuera de las grandes ciudades y ejes comerciales
principales).
• Las operaciones de usuarios, edificios mixtos o con cambio de uso, seguirán teniendo gran protagonismo. Operaciones de
inversión inmobiliaria donde el subyacente comercial es de vital importancia.
• Las rentabilidades seguirán ajustándose no sólo en zona prime, por primera vez se aprecian ajustes en los ejes comerciales.
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COYUNTURA GENERAL DEL MERCADO
Durante el año 2014 la economía española ha consolidado el crecimiento iniciado en el último semestre de 2013, hecho que se
ha reflejado en incrementos del PIB positivos durante los 4 trimestres del año 2014. En el conjunto del año el Instituto Nacional
de Estadística (en adelante INE) ha situado el crecimiento del PIB en el 1,4%, lo que supone el primer crecimiento interanual de
los últimos 6 años.
En el último trimestre de 2013 los indicadores de comercio minorista y de consumo por parte de los hogares mostraron un
cambio de tendencia con crecimientos positivos en tasa interanual. Durante la totalidad del año 2014 dicha tendencia se ha
consolidado, habiendo pasado a ser el consumo privado uno de los principales motores de la economía española.
Producto Interior Bruto. PIB. (%)
6,0%
5,3%
4,3% 4,5%
5,0%
3,0%
4,0%
3,7%
4,0%
2,9%
2,7%
3,2% 3,2%
3,7%
4,2%
3,8%
2,8%
2,0%
1,4%
1,1%
1,0%
0,0%
0,0%
-1,0%
-0,6%
-1,2%
-2,0%
-2,1%
-3,0%
2015e
2014
2013
2012
2011
2009
2008
2007
2006
2005
2004
2003
2002
2001
2000
1999
1998
1997
1996
2010
-3,6%
-4,0%
PIB. Tasa de Variación Intertrimestral (%)
4,0%
3,0%
2,0%
1,0%
0,0%
-1,0%
-2,0%
-3,0%
-4,0%
Trim 1
Trim 2
Trim 3
Trim 4
Trim 1
Trim 2
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Trim 1
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Trim 1
Trim 2
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Trim 2
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Trim 3
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Trim 1
Trim 2
Trim 3
Trim 4
Trim 1
-5,0%
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
El Banco de España, en su informe del mes de diciembre, emite un mensaje optimista sobre el avance de la recuperación
económica en España. Según el mismo, "a lo largo de 2014, la economía española ha ido afianzando la trayectoria de
recuperación que inició en la segunda mitad del año pasado, en un entorno de mejora continuada de las condiciones financieras,
aumento de la confianza y evolución favorable del mercado laboral“. La mejora en la situación económica "se estaría apoyando
en la fortaleza de la demanda interna privada, mientras que la demanda exterior neta mantendría una contribución al PIB
ligeramente negativa". No obstante, la tasa de paro sigue reflejando la complicada situación de la economía española en general
y del mercado laboral en particular al mantenerse por encima del 23,5%.
Aunque durante el año 2015 se van a seguir observando factores de riesgo e incertidumbre, otros como el fuerte ajuste de precio
del petróleo y la depreciación del euro apoyarán una mayor actividad productiva y de consumo. España será, según el consenso
de los analistas internacionales, una de las economías que mejor comportamiento tendrá. El FMI en su último informe prevé que
la economía española avance un 2% durante el año 2015
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04
COYUNTURA GENERAL DEL MERCADO
El mercado de trabajo, a pesar de seguir inmerso en una situación de elevada tasa de paro, ha mostrado un comportamiento
positivo a lo largo del año 2014. Este mejor comportamiento se ha va visto reflejado en un crecimiento del empleo en 433.900
personas en los últimos 12 meses y una reducción de la tasa de paro de más de dos puntos porcentuales hasta situarse en el
23,70%, lo que supone 477.000 personas menos en paro. La población activa ha seguido a lo largo de 2014 con la tendencia
negativa, habiéndose reducido en 44.000 personas, principalmente debido al descenso de la población en edad de trabajar (1664 años), cuya causa fundamental es el envejecimiento de la población.
Tasa de Paro (%) / Población Activa / Población Ocupada
Activos
25.000
Ocupados
Tasa de Paro
30%
22.500
25%
20.000
20%
17.500
15%
15.000
10%
12.500
2007
2008
2009
2010
2011
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2014
1Q
4Q
3Q
2Q
1Q
4Q
3Q
2Q
1Q
4Q
3Q
2Q
1Q
4Q
3Q
2Q
1Q
4Q
3Q
2Q
1Q
4Q
3Q
2Q
1Q
4Q
3Q
2Q
1Q
4Q
3Q
2Q
5%
1Q
10.000
2015
A lo largo de 2015 se espera que continúe el crecimiento neto positivo en el mercado de trabajo, lo que generará una reducción
progresiva de la tasa de paro. No obstante como se mencionó en informes anteriores, aunque las previsiones del conjunto de
analistas son positivas, no será posible ver tasas de paro en niveles pre-crisis como muy pronto hasta el largo plazo. Por otro
lado, diferentes expertos sitúan la tasa de paro estructural para una economía como la española por encima del 12%.
La economía española ha entrando en un periodo de crecimientos moderados que de manera progresiva irán reduciendo la tasa
de paro, principal problema de nuestra economía.
Hay dos aspectos que podrían ayudar a mejorar el consumo durante el año 2014: una mejora en el acceso a financiación y un
crecimiento de los precios (IPC) prácticamente nulo que mejore la capacidad adquisitiva de las familias.
El primer trimestre del año 2013 supuso el punto de inflexión en la evolución del consumo de los hogares, fecha a partir de la
cual se observan caídas cada vez menores en este indicador. En el cuarto trimestre del año el gasto en consumo final de los
hogares experimenta un crecimiento del 0,7%, dos puntos y cinco décimas superior al del tercer trimestre, como consecuencia
de una mejora generalizada en el comportamiento de todos sus componentes, tanto de bienes como de servicios, y en línea con
la evolución positiva de la remuneración de los asalariados, principal recurso de los hogares para enfrentarse al gasto en
consumo. Dicha remuneración crece a un ritmo del 0,8% frente al –3,3% registrado en el tercer trimestre.
Evolución del Consumo de los Hogares
7,0
5,0
3,0
1,0
-1,0
-3,0
-5,0
Q1
Q2
Q3
Q4
Q1
Q2
Q3
Q4
Q1
Q2
Q3
Q4
Q1
Q2
Q3
Q4
Q1
Q2
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Q2
Q3
Q4
Q1
Q2
Q3
Q4
Q1
Q2
Q3
Q4
Q1
Q2
Q3
Q4
Q1
Q2
Q3
Q4
-7,0
2005
Información de Mercado. Mayo 2015
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COYUNTURA GENERAL DEL MERCADO
Índice de Confianza del Consumidor: Índice realizado a partir de una encuesta a consumidores y que valora dos elementos, a) la
situación actual de la economía familiar, de la economía española y del empleo, respecto a la que existía seis meses antes, y b)
sus expectativas al respecto para los próximos 6 meses. Por encima de 100, indica una percepción positiva de los
consumidores y por debajo de 100 una percepción negativa. El indicador ha tenido un comportamiento claramente positivo a
lo largo de todo el año 2014 y primer trimestre de 2015. El significativo avance en el indicador tiene que ver tanto por una mejor
valoración de la situación actual como por el incremento en la valoración de las expectativas por parte de los consumidores. Por
primera vez en los últimos años el indicador se sitúa por encima del valor de 100 puntos lo que indica que la percepción que
tienen los consumidores sobre la situación económica y del empleo es ligeramente positiva.
200
180
160
140
120
100
80
60
40
20
0
Situación Actual
Expectativas
enero
febrero
marzo
abril
mayo
junio
julio
agosto
septiembre
octubre
noviembre
diciembre
enero
febrero
marzo
abril
mayo
junio
julio
agosto
septiembre
octubre
noviembre
diciembre
enero
febrero
marzo
abril
mayo
junio
julio
agosto
septiembre
octubre
noviembre
diciembre
enero
febrero
marzo
abril
mayo
junio
julio
agosto
septiembre
octubre
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enero
febrero
marzo
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mayo
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julio
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diciembre
enero
febrero
marzo
abril
mayo
junio
julio
agosto
septiembre
octubre
noviembre
diciembre
enero
febrero
marzo
abril
Indicador Confianza Consumidores
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2015
El Índice de comercio al por menor (según modo de distribución), muestra la evolución del comercio al por menor, es decir, la
evolución de las ventas y el empleo en el sector del comercio minorista en España. Se desglosa por modo de distribución entre
empresas unilocalizadas (un único local), pequeña cadena (menos de 25 locales), gran cadena (25 o más locales) y gran
superficie (local con superficie superior a 2.500 m²). El año 2014 ha supuesto un importante cambio de tendencia en él índice,
desde los ajustes observados en años precedentes a un crecimiento moderado. En todos los modos de distribución (empresas
unilocalizadas, pequeñas cadenas, grandes cadena y grandes superficies) se ha observado dicho comportamiento positivo.
12,5
9,5
6,5
3,5
0,5
-2,5
-5,5
-8,5
-11,5
-14,5
-17,5
Grandes Superficies
ene.
feb.
mar.
abr.
mayo
jun.
jul.
agos.
sept.
oct.
nov.
dic.
ene.
feb.
mar.
abr.
mayo
jun.
jul.
agos.
sept.
oct.
nov.
dic.
ene.
feb.
mar.
abr.
mayo
jun.
jul.
agos.
sept.
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nov.
dic.
ene.
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nov.
dic.
ene.
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sept.
oct.
nov.
dic.
ene.
feb.
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abr.
mayo
jun.
jul.
agos.
sept.
oct.
nov.
dic.
Grandes Cadenas
2009
2010
2011
2012
2013
2014
Si se analiza el Índice de comercio al por menor por grupos de venta, se observa como prácticamente todas las categorías de
productos, han entrado en crecimiento positivo a lo largo de 2014 siendo, un año más, especialmente relevante la evolución de
las ventas en “equipamiento del hogar” mostrando el mejor comportamiento de todas las categorías después de varios años
siendo la categoría con mayor retroceso.
10,00
5,00
0,00
-5,00
-10,00
-15,00
-20,00
2004
2005
2006
General del comercio minorista
Información de Mercado. Mayo 2015
2007
Alimentación
2008
2009
2010
Equipo personal
2011
2012
Equipamiento del hogar
2013
2014
Otros Bienes
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Aguirre Newman Madrid
C/ General Lacy, 23
28045 - Madrid
Tel +34 91 319 13 14
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Aguirre Newman Barcelona
Avenida Diagonal, 615
08028 - Barcelona
Tel. +34 93 439 54 54
[email protected]
Aguirre Newman Málaga
C/Puerta del Mar, 18, 8º-D
29005 - Málaga
Tel. +34 952 062 782
[email protected]
Aguirre Newman Lisboa
Praça Marquês de Pombal, n.º 16 – 7º
1250 - 163 Lisboa
Tel. +351 21 313 9000
[email protected]
Aguirre Newman London
10 Stratton Street
London W1J 8JR
Tel. +44 (0) 2079112918
Cell +44 (0) 7702759023
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Monte Pelvoux 120, Piso 3
Lomas de Chapultepec, México, D.F.
Pelayo Barroso Olazábal. Director
Tel. +52 (55) 5202 2045
[email protected]
[email protected]
Departamento de Análisis e Investigación de Mercados
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