xxx congreso upav punta cana 2015 republica dominicana

XXX CONGRESO UPAV
PUNTA CANA 2015
REPUBLICA DOMINICANA
FACTORES BÁSICOS DE LA EDIFICACIÓN A CONSIDERAR EN LA FORMACIÓN DE
UNA BASE DE DATOS DEL MERCADO DE LA CONSTRUCCIÓN QUE PERMITA
DETERMINAR EL VALOR DEL METRO CUADRADO DE EDIFICACIONES
HABITUALES
Alberto Arenas Pizarro
Arquitecto. Perito Tasador
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RESUMEN Y OBJETIVOS DE LA PONENCIA
DAR
A
CONOCER
LOS
FACTORES
BÁSICOS
QUE
INFLUYEN
EN
LA
DETERMINACIÓN DEL VALOR $/M² NUEVO DE LAS DIFERENTES TIPOLOGÍAS DE
EDIFICACIÓN A FIN DE QUE, LA CAPTACIÓN DE REFERENCIAS DE VALORES DE M²
DE EDIFICACIÓN DE OFERTAS DE MERCADO DE LA CONSTRUCCIÓN, PERMITAN
SER
EMPLEADAS
POR
CUALQUIER
VALUADOR
PANAMERICANO
PARA
DETERMINAR VALORES PROMEDIOS DE M² HOMOLOGADOS POR TIPOLOGÍAS DE
EDIFICACIÓN CON LOS CUALES SE PUEDA TASAR EN FORMA INMEDIATA Y
FUNDAMENTADA LAS DISTINTOS TIPOS DE ELLAS..
ESTA METODOLOGÍA DE TASACIÓN CORRESPONDE A UN APORTE PERSONAL
DEL PONENTE RESULTANTE DE UNA INVESTIGACION CON
EL FIN DE
PERFECCIONAR EL VACÍO EN NUESTRO PAÍS EN LA INFORMACIÓN SOBRE EL
VALOR $/M² DE LO EDIFICADO A SER TASADO LA QUE PUEDE SIGNIFICAR UNA
CONTRIBUCIÓN PARA CUALQUIER OTRO VALUADOR PANAMERICANO QUE SE
ENCUENTRE EN SIMILAR SITUACIÓN.
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INDICE Y CONTENIDOS
1.
CONSIDERANDOS BÁSICOS

PRIMER CONSIDERANDO: PARA TASAR ES IMPRESCINDIBLE DISPONER DE
REFERENCIAS DE MERCADO.

SEGUNDO CONSIDERANDO: LA “SENCILLA ECUACIÓN SIMPLIFICADA” DE LA
TASACIÓN

TERCER CONSIDERANDO: CAPTACIÓN DE REFERENCIAS DE VALORES DE
OFERTAS DE MERCADO PARA CONFORMAR BASES DE DATOS

CUARTO CONSIDERANDO: REFERENCIAS DE MERCADO PARA EL ENFOQUE
POR COMPARACIÓN.

QUINTO CONSIDERANDO: REFERENCIAS DE MERCADO PARA EL ENFOQUE
POR RENTABILIDAD

SEXTO CONSIDERANDO: REFERENCIAS DE MERCADO PARA EL ENFOQUE
POR COSTO DE REPOSICIÓN.
2.
PROPOSICIÓN

LA CUBICACIÓN PRESUPUESTADA SISTEMATIZADA.

REFERENCIAS DE MERCADO DE LO CONSTRUIDO.

FACTORES BÁSICOS QUE DEBEN CONTENER LAS REFERENCIAS DE
MERCADO DE LO EDIFICADO:

EMPLAZAMIENTO TERRITORIAL.

ESCENARIO ECONÓMICO.

TIPOLOGÍAS DE EDIFICACIÓN.

ALTURA DE EDIFICACIÓN.

CLASES DE EDIFICACIÓN

CALIDADES DE EDIFICACIÓN NUEVA

PROCEDIMIENTO CONSTRUCTIVO

FECHA DEL DATO CAPTADO

MONTO DE LA OFERTA O DE LA ADJUDICACIÓN.

SUPERFICIE DE LA OFERTA O DE LA ADJUDICACIÓN.

DETERMINACIÓN DEL VALOR $/M².
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3.
SÍNTESIS

PLANILLAS EXCEL BÁSICAS PARA INFORMACIÓN DE LA BASE DE DATOS.

EJEMPLO GRÁFICO DE VARIACIÓN DEL VALOR DE LA EDIFICACIÓN EN CADA
REGIÓN DE CHILE EN UN LAPSO DE 6 AÑOS.

PROCEDIMIENTO
A
SER
EMPLEADO
PANAMERICANO.
4.
BIBLIOGRAFÍA CONSULTADA
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POR
CUALQUIER
VALUADOR
ANEXOS

ANEXO 1: PROCEDIMIENTOS DE DETERMINACIÓN DEL VALOR DE LAS
OBRAS COMPLEMENTARIAS

ANEXO 2: AFECTACIONES POR ANTIGÜEDAD, POR ESTADO DE LA
CONSERVACIÓN, POR OBSELECENCIA, POR VIDA UTIL

ANEXO
3:
GRAFICA
DE
DEPRECIACIÓN
CONSERVACIÓN.

ANEXO 4: PRESENTACIÓN DEL PONENCISTA.
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POR
ANTIGÜEDAD
Y
POR
1.
CONSIDERANDOSBÁSICOS

PRIMER CONSIDERANDO: PARA TASAR ES IMPRESCINDIBLE DISPONER DE
REFERENCIAS DE MERCADO.
PARA PODER TASAR ES INDISPENSABLE DISPONER DE INFORMACIÓN
DE
REFERENCIAS
LA
DE
MERCADO
INMOBILIARIO
Y/O
DE
MERCADO
DE
EDIFICACIÓN INGRESADAS EN UNA BASE DE DATOS
CON ELLAS SE DETERMINA EL "p" O $/M² EN VALORES DE REFERENCIAS DE MERCADO
EL ENFOQUE
INMOBILIARIO
POR COMPARACIÓN DE REFERENCIAS
REFERENCIAS DE COMPRAVENTAS
SIMILARES DE MERCADO
POR RENTABILIDAD
REFERENCIAS DE ARRIENDOS
POR COSTO DE REPOSICIÓN DE LA
REFERENCIAS DE VALORES $/M² DE LAS
EDIFICACIÓN NUEVA
EDIFICACIONES
DE ESTA FORMA SE FUNDAMENTA EL VALOR UNITARIO DE LO TASADO
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
SEGUNDO CONSIDERANDO. LA “SENCILLAECUACIÓN SIMPLIFICADA” DE
LA TASACIÓN
T = P X Q = PRECIO X MAGNITUD = $/M² X M²
DONDE:
T=
VALOR
DE
TASACIÓN
=
VALOR
QUE
CORRESPONDE
AL
VALOR,
PRESUMIBLEMENTE MÁS PROBABLE, DE COMPRAVENTA DEL BIEN RAIZ.
P=
VALOR POR UNIDAD DE SUPERFICIE DEL PRECIO DE LO TASADO.
Q = VALOR DE LA MAGNITUD DE LA SUPERFICIE TASADA.

TERCER CONSIDERANDO.
CAPTACIÓN REFERENCIAS DE VALORES DE
OFERTAS DE MERCADO PARA CONFORMAR BASE DE DATOS
•
DE COMPRAVENTAS SIMILARES (1)
•
DE ARRIENDOS SIMILARES
•
DE EDIFICACIONES SIMILARES
(1) EN CHILE ES POSIBLE ADEMÁS OBTENER LOS VALORES DE REFERENCIAS DE
DEMANDA DE OPERACIONES DE COMPRAVENTA DE INMUEBLES INSCRITOS EN
LOS CONSERVADORES DE BIENES RAÍCES.

CUARTO CONSIDERANDO.
REFERENCIAS
DE MERCADO
PARA EL
ENFOQUE POR COMPARACIÓN
EN EL ENFOQUE POR COMPARACIÓN DE REFERENCIAS DE MERCADO DE BIENES
RAÍCES SIMILARES LA ECUACIÓN SIMPLIFICADA ES:
T=P X Q
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DONDE:
P = ES
EL
PRECIO
DETERMINACIÓN
POR
DEL
UNIDAD
VALOR
DE
MEDIDA
PROMEDIO
RESULTANTE
HOMOLOGADO
DE
DE
LA
LAS
CAPTACIONES DE REFERENCIAS DE VALORES DE MERCADO INMOBILIARIO
MÁS SIMILARES Y SUSTITUTIVAS AL BIEN RAÍZ QUE SE TASA
Q = ES LA MAGNITUD DE LA SUPERFICIE A TASAR.

QUINTO CONSIDERANDO. REFERENCIAS DE MERCADO PARA EL ENFOQUE
POR RENTABILIDAD
LA ECUACIÓN DE «P X Q» QUEDA INSERTA EN LA ECUACIÓN SIMPLIFICADA:
T = RNA/TD
DONDE:
T = VALOR
DE
COMPRAVENTA
PRESUMIBLEMENTE
MÁS
PROBABLE
DETERMINADO INDIRECTAMENTE POR LOS FLUJOS DEL CANON DE
ARRIENDO TRAÍDOS A VALOR PRESENTE POR LA TASA DE DESCUENTO
INMOBILIARIA QUE PROCEDA.
RNA = FLUJO DE INGRESOS NETOS ANUALES PROVOCADOS POR LOS CÁNONES
DE
ARRIENDO
OBTENIDOS
DE
CAPTACIÓN
DE
REFERENCIAS
DE
INMUEBLES SIMILARES ARRENDADOS EN EL SECTOR DEL BIEN RAÍZ
TASADO.
TD = TASA DE DESCUENTO TANGIBLE DEDUCIDA DEL MERCADO INMOBILIARIO
DE INMUEBLES QUE CORRESPONDA.
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
SEXTO CONSIDERANDO. REFERENCIAS DE MERCADO PARA EL ENFOQUE
POR COSTO DE REPOSICIÓN
EN EL ENFOQUE POR COSTO DE REPOSICIÓN (APLICADO PARA INMUEBLES QUE
NO
DISPONEN
COMPRAVENTAS,
DE
REFERENCIAS
DE
NI DE REFERENCIAS
VALORES
DE
MERCADO
DE VALORES DE MERCADO
DE
DE
ARRIENDO) LA ECUACIÓN MIX SIMPLIFICADA DE VALOR DE COMPRAVENTA DEL
BIEN RAÍZ ES:
TI = Tt + (Te + Toc) X CA.
DONDE:
Tt = $/m²t X m²t = VALOR ESTABLECIDO POR ENFOQUE DE COMPARACIÓN DE
MERCADO.
Te = $/m²e
X
m²e
X CA = VALOR ESTABLECIDO POR CUBICACIÓN
PRESUPUESTADA SISTEMATIZADA DE REFERENCIAS DE MERCADO DE LA
EDIFICACIÓN
POR
UNIDAD
DE
SUPERFICIE
EDIFICADA
Y
POR
COEFICIENTES DE AFECTACIÓN.
Toc = $/m²oc
X
m²oc
X CA = VALOR ESTABLECIDO POR CUBICACIÓN
PRESUPUESTADA SISTEMATIZADA DE REFERENCIAS DE MERCADO DE LA
CONSTRUCCION POR UNIDAD DE SUPERFICIE CONSTRUIDA Y POR
COEFICIENTES DE AFECTACIÓN.
CA = COEFICIENTES DE AFECTACIÓN NEGATIVOS Y/O POSITIVOS
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2.
PROPOSICIÓN

LA CUBICACIÓN PRESUPUESTADA SISTEMATIZADA
ELABORACIÓN DE PLANILLAS EXCEL CON CAPTACIÓN DE DATOS DE VALORES
$/M2
DEL
MERCADO
CONSTRUCTORAS
DE
LA
EDIFICACION
PREFABRICADORAS
O
(OFERTAS
CON
DE
EMPRESAS
PROCEDIMIENTOS
TRADICIONALES DE EDIFICACIONES Y/O ADJUDICACIONES DE PROPUESTAS DE
EDIFICACIÓN, QUE EXCLUYAN LOS CONJUNTOS MASIVOS DECONSTRUCCION)
QUE PERMITEN LA ADMINISTRACIÓN DE UNA BASE DE DATOS.) QUE PERMITEN
LA ADMINISTRACIÓN DE UNA BASE DE DATOS.

REFERENCIAS DE VALORES $M2 DE MERCADO DE LO CONSTRUIDO
EN CHILE LAS REFERENCIAS DE MERCADO DE VALORES $/M2 DE LO EDIFICADO
(SIN TERRENO NI OBRAS COMPLEMENTARIAS) SE PUEDEN OBTENER EN:
•
PORTAL WWW.HABITISSIMO.CL.
SE DESCRIBE EL PERFIL DE LO
EDIFICADO Y SE RECIBEN HASTA 4 COTIZACIONES DE LA ZONA
GEOGRÁFICA QUE INTERESA.
•
PORTAL WWW, MERCODOPUBLICO. CL. SE CONOCEN LOS RESULTADOS
DE PROPUESTAS PÚBLICAS DE EDIFICACIÓN
•
AVISAJE O COTIZACIÓN DIRECTA CON EMPRESAS CONSTRUCTORAS
PREFABRICADORAS O NO PREFABRICADORAS.
•
REFERENCIAS DE PRESUPUESTOS DE EMPRESAS CONSTRUCTORAS QUE
EL TASADOR DISPONGA CONFORME A LOS CONTACTOS DE SU ACTIVIDAD
PROFESIONAL.
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
FACTORES BÁSICOS QUE DEBEN CONTENER LAS REFERENCIAS DE
MERCADO DE LO EDIFICADO
BASE DE DATOS PARA ESTABLECER DIFERENTES VALORES $/M² DE LA
EDIFICACIÓN HABITUAL.
SE REQUIERE, POR LO MENOS, SINGULARIZAR LOS
SIGUIENTES FACTORES BÁSICOS DE CADA REFERENCIA:
•
EMPLAZAMIENTO TERRITORIAL.
•
ESCENARIO ECONÓMICO.
•
TIPOLOGÍAS DE EDIFICACIÓN.
•
ALTURA DE EDIFICACIÓN.
•
CLASES DE EDIFICACIÓN
•
CALIDADES DE EDIFICACIÓN NUEVA
•
PROCEDIMIENTO CONSTRUCTIVO
•
FECHA DEL DATO CAPTADO
•
MONTO DE LA OFERTA O DE LA ADJUDICACIÓN.
•
SUPERFICIE DE LA OFERTA O DE LA ADJUDICACIÓN.
•
DETERMINACIÓN DEL VALOR $/M².
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
EMPLAZAMIENTO TERRITORIAL
REGIÓN, PROVINCIA, CIUDAD (COSTA – VALLE – CORDILLERA)
•
ARICA
•
TARAPACA
•
ANTOFAGASTA
•
ATACAMA
•
COQUIMBO
•
VALPARAÍSO
•
METROPOLITANA
•
LIBERTADOR BERNARDO O´HIGGINS
•
MAULE
•
BIO BIO
•
ARAUCANÍA
•
DE LOS RÍOS
•
DE LOS LAGOS
•
GRAL. CARLOS IBAÑEZ DEL CAMPO
•
MAGALLANES Y ANTÁRTICA CHILENA
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
ESCENARIO ECONÓMICO
INDICADOR MENSUAL DE ACTIVIDAD ECONÓMICA – IMACEC
VARIACIÓN MENSUAL EN DOCE MESE

TIPOLOGÍAS DE EDIFICACIÓN (SUPERFICIES EDIFICADAS CUBIERTAS EN
M²). SEGÚN RESOLUCIONES DEL MINISTERIO DE VIVIENDA Y URBANISMO.
•
EDIFICIOS
•
GALPONES, HANGARES, BODEGAS

ALTURAS
DE
EDIFICACIÓN
SEGÚN
LA
URBANISMO Y CONSTRUCCIÓN
•
EXTENSIÓN
•
ALTURA:
–
SIN ASCENSOR
–
CON ASCENSOR
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ORDENANZA
GENERAL
DE

CLASES DE EDIFICACIÓN (OBRA GRUESA) SEGÚN LA ORDENANZA
GENERAL DE URBANISMO Y CONSTRUCCIÓN
CLASE A:
CONSTRUCCIÓN CON ESTRUCTURA SOPORTANTE DE ACERO.
ENTREPISOS DE PERFILES DE ACERO O LOSAS DE HORMIGÓN
ARMADO.
CLASE B:
CONSTRUCCIONES CON ESTRUCTURA SOPORTANTE DE HORMIGÓN
ARMADO,
O
CON ESTRUCTURA DE
HORMIGÓN ARMADO.
MIXTA DE ACERO
CON
ENTREPISOS DE LOSAS DE HORMIGÓN
ARMADO.
CLASE C:
CONSTRUCCIONES CON MUROS SOPORTANTES DE ALBAÑILERÍA DE
LADRILLO CONFINADO ENTRE PILARES Y CADENAS DE HORMIGÓN
ARMADO.
ENTREPISOS DE LOSAS DE HORMIGÓN ARMADO, O
ENTRAMADOS DE MADERA.
CLASE D:
CONSTRUCCIONES CON MUROS SOPORTANTES DE ALBAÑILERÍA DE
BLOQUES O DE PIEDRA, CONFINADOS ENTRE PILARES Y CADENAS
DE HORMIGÓN ARMADO.
ENTREPISOS DE LOSAS DE HORMIGÓN
ARMADO, O ENTRAMADOS DE MADERA.
CLASE E:
CONSTRUCCIONES CON ESTRUCTURA SOPORTANTE DE MADERA.
PANELES DE MADERA, DE FIBROCEMENTTO, DE YESO-CORTÓN O
SIMILAR, INCLUIDAS LAS TABIQUERÍAS DE ADOBE. ENTREPISOS DE
MADERA.
CLASE F:
CONSTRUCCIONES
MATERIALES
DE
LIVIANOS
ADOBE,
TIERRA-CEMENTO
AGLOMERADOS
ENTREPISOS DE MADERA.
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CON
U
OTROS
CEMENTO.
CLASE G:
CONSTRUCCIONES PREFABRICADAS CON ESTRUCTURA METÁLICA.
PANELES DE MADERA PREFABRICADOS DE HORMIGÓN, YESOCORTÓN O SIMILARES.
CLASE H:
CONSTRUCCIONES PREFABRICADAS DE MADERA.
PANELES DE
MADERA, YESO-CORTÓN, FIBROCEMENTO, O SIMILARES.
CLASE I:
CONSTRUCCIONES
DE
PLACAS
O
PANELES
PREFABRICADOS.
PANELES DE HORMIGÓN LIVIANO, FIBROCEMENTO, O PANELES DE
POLIESTIRENO ENTRE MALLA DE ACERO PARA RECIBIR MORTERO
PROYECTADO.

CLASES DE GALPONES, BODEGAS, HANGARES Y EDIFICIOS SIMILARES.
OBRA GRUESA. SEGÚN LA ORDENANZA GENERAL DE URBANISMO Y
CONSTRUCCIÓN
DEFINICIÓN:
CONSTRUCCIONES DE UN
PISO
DISEÑADAS
PARA
CUBRIR
GRANDES DIMENSIONES. SUS ELEMENTOS ESTRUCTURALES SON SUS APOYOS
VERTICALES
Y
SU
ESTRUCTURA
DE
TECHUMBRE.
FRECUENTEMENTE
CONSISTEN EN NAVES DE PLANTAS LIBRES O CON FILAS DE APOYO.
SU
ESTRUCTURA NO COMPROMETE LAS ESTRUCTURAS DE CONSTRUCCIONES
INTERIORES.
ESTAS CONSTRUCCIONES SE CLASIFICAN POR EL MATERIAL PREPONDERANTE
DE SU ESTRUCTURA VERTICAL Y DE TECHUMBRE
CÓDIGO
ESTRUCTURA VERTICAL
ESTRUCTURA TECHUMBRE
AA
ACERO
ACERO
AB
ACERO
HORMIGÓN
AE
ACERO
MADERA
BA
HORMIGÓN
ACERO
BB
HORMIGÓN
HORMIGÓN
BE
HORMIGÓN
MADERA
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CA
ALBAÑILERÍA CONFINADA
ACERO
CE
ALBAÑILERÍA CONFINADA
MADERA
EE
MADERA
MADERA
FE
ADOBE
MADERA
MM
AUTOSOPORTANTE
MADERA
MA
AUTOSOPORTANTE
ACERO
ME
AUTOSOPORTANTE
MADERA

CALIDADES DE EDIFICACIÓN (TERMINACIONES – INSTALACIONES) SEGÚN
RESOLUCIONES DEL MINVU
SUPERIOR O DE LUJO: EN GENERAL, EDIFICACIÓN DE DISEÑO EXCLUSIVO, CON
COMPLEJIDAD DE FORMAS, VOLÚMENES Y/O ESTRUCTURA, SEA POR RAZONES
ESTÉTICAS O FUNCIONALES Y, POR TANTO, CON MAYORES COSTOS DE
CONSTRUCCIÓN.
RECINTOS AMPLIOS Y BIEN DISTRIBUIDOS.
MATERIALES FINOS, CAROS O DE GRAN DURABILIDAD.
USO DE
INSTALACIONES
ESPECIALES COMO CLIMATIZACIÓN, SEGURIDAD, ETC.
BUENA O MEDIA: EDIFICACIÓN DE TIPO INDIVIDUAL O QUE FORMA PARTE DE
CONJUNTOS DE POCAS UNIDADES, NO NECESARIAMENTE AISLADAS. RECINTOS
AMPLIOS CON BUENA DISTRIBUCIÓN. INSTALACIONES Y TERMINACIONES EN SU
MAYORÍA CORRIENTES, PERO POSEE ALGUNAS DE MAYOR CALIDAD.
CORRIENTE O MEDIA: EDIFICACIÓN DE TIPO INDIVIDUAL O EN CONJUNTOS.
SENCILLEZ
DE
DISEÑO,
CON
RECINTOS
DE
DIMENSIONES
Y
ALTURAS
CORRIENTES, ADECUADAMENTE DISTRIBUIDOS. ESTRUCTURA CORRIENTE, CON
UN ADECUADO MARGEN DE SEGURIDAD.
TERMINACIONES E INSTALACIONES
MÁS COMPLETAS QUE LAS ESENCIALES.
REGULAR O MEDIA – INFERIOR: EDIFICACIÓN ECONÓMICA, DE DISEÑO SENCILLO
O MASIVO.
ELEMENTOS ESTRUCTURALES DE DIMENSIONES MÍNIMAS DE
ACUERDO A NORMAS.
TERMINACIONES CON MATERIALES DE BAJO COSTO.
INSTALACIONES COMPLETAS ECONÓMICAS.
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INFERIOR: EDIFICACIÓN ECONÓMICA, DE DISEÑO SIMPLE Y MASIVO. ELEMENTOS
ESTRUCTURALES DE DIMENSIONES MÍNIMAS DE ACUERDO A NORMAS. PUEDE
CARECER DE ALGUNAS CONDICIONES DE FUNCIONALIDAD. TERMINACIONES
INCOMPLETAS.
DEFICIENTE: CONSTRUCCIONES CON ERRORES DE DISEÑO Y DISTRIBUCIÓN,
CON RECINTOS DE DIMENSIONES INADECUADAS, ALGUNOS SIN ILUMINACIÓN NI
VENTILACIÓN NATURAL, GENERALMENTE PROYECTADAS SIN ASESORÍA TÉCNICA.
DEFECTOS ESTRUCTURALES Y/O DE EDIFICACIÓN, CON ELEMENTOS DE
DIMENSIONES
INFERIORES
A
LAS
ESTABLECIDAS
EN
LAS
NORMAS.
TERMINACIONES MÍNIMAS, DE MALA CALIDAD Y/O DEFECTUOSA COLOCACIÓN O
CON MATERIALES HETEROGÉNEOS O DE DESECHOS. PUEDE CARECER DE LOS
SERVICIOS ESENCIALES.

CALIDADES DE GALPONES, BODEGAS, HANGARES Y EDIFICIOS SIMILARES
ESTAS CONSTRUCCIONES, DE ACUERDO AL MAYOR O MENOR GRADO DE
COMPLEMENTACIÓN, SE CALIFICARÁN CON UN SUBINDICE, EN LA FORMA QUE
SE SEÑALA:
SUBINDICE
CATEGORÍA
A
SUPERIOR
B
CORRIENTE
C
INTERIOR
CATEGORÍA SUPERIOR:
CORRESPONDE A UNA CONSTRUCCIÓN QUE CUENTA
CON CIERROS PERIMETRALES, DIVISIONES, Y CUYAS OFICINAS ESTÁN INCLUIDAS
EN EL GALPÓN, SUS INTERIORES SON DE ALBAÑILERÍA DE LADRILLO ESTUCADO
U OTRO
MATERIAL SIMILAR,
PAVIMENTOS DE HORMIGÓN APTOS PARA
SOPORTAR ESFUERZOS ESPECIALES, BALDOSAS O SIMILARES, INSTALACIONES
SANITARIAS
COMPLETAS,
AIRE
ACONDICIONADO,
AIRE
CALIENTE,
ETC.
ESTRUCTURA REFORZADA PARA EL EMPLAZAMIENTO DE GRÚAS MOVIBLES O
TECLES ETC.
Página 17 de 21
ESTA
CLASIFICACIÓN
TAMBIÉN
SE
APLICARÁ
A
AQUELLOS
EDIFICIOS
ESPECIALMENTE DISEÑADOS PARA DESARROLLAR ACTIVIDADES ESPECÍFICAS
TALES COMO: SUPERMERCADOS, TEXTILES, ETC.
CATEGORIA CORRIENTE: SE CARACTERIZA POR CONTAR, ADEMÁS DE LA
ESTRUCTURA, SÓLO CON CIERROS PERIMETRALES, AL MENOS POR TRES LADOS,
DE ALBAÑILERÍA DE LADRILLO SIN ESTUCAR, MADERA, ASBESTO CEMENTO,
FIERRO
GALVANIZADO
O
SIMILARES,
PAVIMENTO:
RADIER
CORRIENTE,
INSTALACIONES SANITARIAS MÍNIMAS, ETC.
CATEGORIA INFERIOR:
COMPRENDE
AQUELLAS
CONSTRUCCIONES
QUE
CUENTAN SOLAMENTE CON LA ESTRUCTURA Y LA CUBIERTA; CARECEN DE
CIERROS PERIMETRALES O ESTÁN INCOMPLETAS.
EN ESTA CATEGORÍA SE CONSIDERAN TAMBIÉN LAS CONSTRUCCIONES DE
ADOBES UTILIZADAS COMO BODEGAS.

PROCEDIMIENTO CONSTRUCTIVO: RELACIÓN HOMBRE – HERRAMIENTA –
MATERIAL
-
ARTESANAL
-
INDUSTRIAL
TIEMPO
DEL
PROCEDIMIENTO:
A
MENOR
TIEMPO,
MENOR
VALOR
PRODUCTIVIDAD
HERRAMIENTA - MÁQUINA
HOMBRE
MATERIAL
24
Página 18 de 21
3.

SÍNTESIS
PLANILLA EXCEL BÁSICA PARA LA FORMACIÓN DE LA BASE DE DATOS
ELABORACIÓN DE PLANILLAS EXCEL CON CAPTACIÓN DE DATOS DEL MERCADO
DE LA CONSTRUCCIÓN DE EDIFICIOS QUE PERMITEN LA ADMINISTRACIÓN DE
UNA BASE DE DATOS QUE CONTENDRÁ DE MANERA PREFERENTE:
EMPLAZAMIENTO
Region
TERRITORIAL
Provincia
Comuna
TIPOLOGIA DE
Edificio
EDIFICACION
Galpón
ALTURA DE
Extensión
EDIFICACION
Altura
CON ASCENSOR
SIN ASCENSOR
CLASE DE EDIFICACION
CALIDADES DE EDIFICACION
PROCEDIMIENTO CONSTRUCTIVO
FECHA DEL DATO CAPTADO
MONTO DE LA OFERTA O ADJUNDICACION
SUPERFICIE DE LA OFERTA O ADJUDICACION
Página 19 de 21

EJEMPLO GRAFICO DE VARIACIÓN DEL VALOR DE EDIFICACIÓN EN CADA
REGIÓN DE CHILE EN UN LAPSO DE 6 AÑOS (ESTUDIO ELABORADO POR
ELPONENTE)

PROCEDIMIENTO
A
SER
EMPLEADO
POR
CUALQUIER
VALUADOR
PANAMERICANO
EL PROCEDIMIENTO DE LA CUBICACIÓN PRESUPUESTADA SISTEMATIZADA
BASADO EN LA CAPTACIÓN DE REFERENCIAS REALES Y EFECTIVAS DE
VALORES $/M2 DEL MERCADO DE LA CONSTRUCCIÓN QUE SE HA PROPUESTO
PUEDE SER DESARROLLADO POR CUALQUIER TASADOR PANAMERICANO QUIEN
SOLO DEBERÁ ACUDIR A LAS FUENTES DE INFORMACIONES LOCALES.
Página 20 de 21
•
CON ELLO PODRÁ DETERMINAR EL VALOR DE COSTO DE REPOSICIÓN DE
CUALQUIER EDIFICACIÓN HABITUAL NO MASIVA DEL MERCADO DE LA
CONSTRUCCIÓN A ESTADO NUEVO, Y, LUEGO, PROCEDER A APLICAR LOS
COEFICIENTES DE AFECTACIÓN POSITIVOS O NEGATIVOS QUE SE
DEDUZCAN DEL ANÁLISIS DE LO CONSTRUIDO Y QUE, COMO ES SABIDO,
SE REFIERE A:
*LA DEPRECIACION POR ANTIGÜEDAD (FUNCION LINEAL O NO)
*LA AFECTACION POR LA CONSERVACION (BUENA, REGILAR O MALA) QUE
EFECTUE O NO EL USUARIO
*LA OBSOLECENCIA
*EL VALOR RESIDUAL DE LA VIDA UTIL
4.
BIBLIOGRAFÍA CONSULTADA
•
MANUAL
DE
TASACIONES
PARA
EL
MINISTERIO
DE
VIVIENDA
Y
URBANISMO. 2004 (DEL MISMO AUTOR DE LA PONENCIA).
•
NORMAS INTERNACIONALES DE VALUACIÓN. 10ª EDICIÓN. 2013
•
ÍNDICE MENSUAL DE LA ACTIVIDAD ECONÓMICA.
MINISTERIO DE
HACIENDA.
•
ORDENANZA GENERAL DE URBANISMO Y CONSTRUCCIÓN. TIPOLOGIAS Y
CLASES DE EDIFICACIÓN.
•
RESOLUCIÓN DE CALIDAD. CATEGORÍAS DE EDIFICACIÓN. MINISTERIO DE
VIVIENDA Y URBANISMO.
•
TABLAS
DE
DEPRECIACIÓN
POR
ANTIGÜEDAD
IMPUESTOS INTERNOS Y/O MINVU.
Página 21 de 21
DEL
SERVICIO
DE