Brotes Verdes u operaciones aisladas?

OTRA VISIÓN DEL SECTOR INMOBILIARIO
¿Brotes Verdes u operaciones aisladas?
Miguel De Juan
Fernández
Asesor ARGOS
CAPITAL FI
En las últimas semanas se han producido algunas operaciones inmobiliarias de gran calado,
especialmente llamativas tanto por el tipo de
inmueble como por el volumen de la operación, en varios cientos de millones de euros. La
última conocida ha sido la venta del complejo
urbanístico de la Plaza de Canalejas en Madrid
por parte del Banco Santander al grupo de
Juan Miguel Villar-Mir. ¿Suponen estas operaciones el fin de lo peor?,¿suponen el comienzo
del despegue?, ¿son los ya famosos brotes verdes que empiezan a nacer?
Las operaciones, junto con otras en los que los
precios finales se han movido con descuentos
del 70%, creo que no son más que operaciones
puntuales y que aún es pronto para esperar
una nueva primavera del sector inmobiliario.
Sin embargo estas operaciones y sus precios
de cierre sí dejan claro algo que hemos venido
comentando desde hace ya tiempo, a saber:
que cuando el precio se ajusta lo suficiente, hay
liquidez de sobra y empresarios dispuestos a
emprender proyectos de envergadura.
La venta de un inmueble tan emblemático por
parte del Santander implica, por mucho que lo
quieran vender como una operación a precios
geniales para ellos, varias cosas, entre otras que
como sabemos de hace tiempo el banco precisa tener disponible para enjugar pérdidas derivadas de la situación de crisis inmobiliaria en
la que llevamos tiempo metidos y quiere seguir
dando buenos “resultados” oficiales aunque
para ello tenga que desprenderse de inmuebles que hubieran preferido seguir manteniendo en cartera y, por otro lado, que el precio
ha de ajustarse lo suficiente como para que
puedan encontrar un comprador que desarrolle el nuevo proyecto con visos de rentabilidad.
El que la operación le reporte plusvalías al
banco viene obligado por cuanto las precisa
para enjugar pérdidas de otros préstamos por
lo cual, facilitarle la financiación al comprador
viene de la mano.
En Estados Unidos, sin embargo, parece que ya
no están viviendo de operaciones aisladas sino
que da la sensación por los datos que vamos
conociendo de que se empiezan a ver auténticos brotes verdes en el sector inmobiliario.
Pero hay varios motivos; uno de ellos es la demografía, que al revés que en España, cada año
se incorporan cerca de un millón de nuevos hogares, lo que supone una presión por la adquisición o alquiler de nuevas viviendas, por otro
lado los estadounidenses, que en tiempo gastaban más de sus ingresos anuales (eso es vivir
del crédito), actualmente tienen una tasa- bajapero positiva del 5%, repagando sus deudas y
en mejor situación financiera de las familias,
puesto que parte de esas deudas se cancelaron
al entregar los bienes- viviendas, coches,…- y,
finalmente en esta exposición, porque el precio
de sus viviendas sí que se ha ajustado a la baja,
en el entorno de un 50-55% desde la explosión
de la burbuja inmobiliaria.
Todos estos aspectos hacen que los americanos, cuya economía no sólo es más potente,
sino que lo es por ser más flexible y competitiva parece que se acercan al final del túnel y
entre este año 2013 y el siguiente 2014, es probable que el sector inmobiliario comience a dar
señales de vida. Otra cosa será el resto de la situación económica, que dista mucho de estar
solventada, desde luego, pero a nivel del sector
inmobiliario es probable que ya se haya tocado
prácticamente el suelo en los próximos meses.
En España sin embargo, la situación aún parece
más compleja; no tenemos la natalidad de los
Estados Unidos, ni tenemos la cultura de “frontera” que tienen los americanos y no les da
apego a una región de su país, ni nuestra situación económica está tocando el suelo- o eso
parece-, y desde luego, el precio medio de la
vivienda en España aún no ha recortado lo que
todos los expertos esperan. En teoría, aún nos
faltaría otro 20% más de caída desde los niveles de máximos.
Naturalmente, cuando surgen ocasiones especiales como las que hemos visto en las dos últimas semanas, merece la pena tenerlas en
cuenta, tanto para observar el precio al que se han desarrollado los
acuerdos, como la forma en que podemos conseguir financiación,… si
le compramos al propio banco.
Para el resto de operaciones el grifo sigue estando cerrado y prácticamente son muy pocas las operaciones que se ejecutan, aunque las cifras
más recientes parezcan apuntar a una revigorización del sector, pero
hemos de recordar que la fiscalidad juega un papel muy importante en
este tipo de operaciones y que en Enero, dicha fiscalidad favorable, desaparece. Veremos dentro de poco, cuán ciertas o consistentes son estas
últimas operaciones.
Insisto en lo que hemos hablado en otras ocasiones, para que un mercado se mueva y el inmobiliario lo es, necesita de precios en los que
compradores y vendedores se pongan de
acuerdo y, si el mercado es de tal calibre
que cada operación
conlleva un volumen
importante de patrimonio, se precisa también
financiación
adecuada. En estos
momentos en España,
por diversos intereses,
no se dan las circustancias necesarias para
que ambos parámetros
den lugar a cruces de
operaciones: ni los precios han bajado para
ajustarse a la nueva situación de los compradores,
ni
hay
financiación suficiente
y barata para poder acceder a la compra de inmuebles.
Espero equivocarme y que estas operaciones
supongan un revulsivo en el sector, pero
mucho me temo que aún no sean los brotes
verdes que necesitamos.
Hasta el próximo artículo.
Un abrazo.
Miguel De Juan Fernández