Memoria y estudio económico-financiero

Ajuntament des Mercadal
ANTEPROYECTO DE EXPLOTACIÓN (modificado)
Memoria y estudio económico-financiero
marzo
2013
Concesión administrativa para la explotación de una MARINA SECA
PASEO CALA MOLÍ, 3 – URB. COVES NOVES (T.M. ES MERCADAL)
XAVIER GENESTAR MARQUÈS
ENGINYER INDUSTRIAL
Col·legiat 513
C/Comte de Cifuentes, 38
07760 Ciutadella de Menorca
Tel. 670 222 141
ANTEPROYECTO DE EXPLOTACIÓN (modificado)
MEMORIA Y ESTUDIO ECONÓMICO-FINANCIERO
Marina seca Cala Molí – urb. Coves Noves (TM Es Mercadal)
Contenido
MEMORIA
1.
ANTECEDENTES .................................................................................................................................................................................................... 3
2.
OBJETO ................................................................................................................................................................................................................. 3
3.
CONSIDERACIONES PREVIAS ............................................................................................................................................................................. 4
4.
INVERSIÓN A REALIZAR ....................................................................................................................................................................................... 4
ESTUDIO ECONÓMICO DE UTILIZACIÓN Y EXPLOTACIÓN DEL SERVICIO
5.
ESTIMACIÓN DE COSTES DE EXPLOTACIÓN DEL SERVICIO ............................................................................................................................ 5
6.
RESUMEN DE COSTES DEL SERVICIO DE MARINA SECA ............................................................................................................................... 12
7.
PROPUESTA DE TARIFAS .................................................................................................................................................................................... 13
8.
PREVISIÓN DE INGRESOS .................................................................................................................................................................................. 14
9.
CONCLUSIONES ................................................................................................................................................................................................ 16
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1. ANTECEDENTES
El Ayuntamiento des Mercadal dispone de una parcela urbana, con referencia catastral 2000108FE0219N0001AP, de 8.439m2 de
superficie, sita en: PASEO CALA MOLÍ, 3 – URB. COVES NOVES (T.M. ES MERCADAL)
Consciente de la falta de amarres en la isla y de la proliferación de embarcaciones en la vía pública de las urbanizaciones
durante la temporada baja, pretende licitar la explotación de una marina seca en dicha parcela
De conformidad con el Real Decreto Legislativo 3/2011, de 14 de noviembre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley
de Contratos del Sector Público, en las actuaciones preparatorias de un contrato de gestión de servicios públicos (artículo 133), los
contratos que comprendan la ejecución de obras, la tramitación del expediente irá precedida de la elaboración y aprobación
administrativa del anteproyecto de explotación y del correspondiente a las obras precisas, con especificación de las
prescripciones técnicas relativas a su realización. En tal supuesto serán de aplicación los preceptos establecidos en esta Ley para
la concesión de obras públicas.
Dichos anteproyectos, de explotación y de obras, fueron redactados en enero de 2013 y sometidos a información pública por el
plazo de un mes, formulándose en este período dos alegaciones.
2. OBJETO
Constituye el objeto del presente estudio la nueva redacción del anteproyecto de explotación del servicio así como el análisis
económico-financiero del mismo que determine, en todo caso, la viabilidad de la concesión de conformidad con las alegaciones
presentadas y siempre con las directrices establecidas por el Excm. Ajuntament des Mercadal.
Concretamente, la presente modificación incrementa el período de la concesión, se reduce el canon anual del servicio, se
introduce como coste de implantación el impuesto de transmisiones patrimoniales, se reducen las tarifas y, a su vez, se incrementa
en la misma proporción el número de usuarios potenciales del servicio,
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3. CONSIDERACIONES PREVIAS
El ámbito de la actuación abarcará en un principio tan solo la mitad de la superficie disponible de dicha parcela, es decir, aprox.
4000m2 de superficie útil
Se establece la prestación diferenciada del servicio en:
•
Temporada alta (4 meses) – del 15 de mayo al 15 de septiembre
•
Temporada baja (8 meses)
Los servicios contemplados y valorados en este documento se corresponden con los mínimos requeridos para optar a la licitación,
si bien, podrán prestarse servicios complementarios en la explotación de la marina seca, indicando en todo caso las tarifas
propuestas y obteniendo, si fuere necesario, la licencia correspondiente para dichas actividades complementarias.
4. INVERSIÓN A REALIZAR
Las inversiones a realizar, básicamente en concepto de acondicionamiento y dotación de servicios de la parcela, se valoran en el
correspondiente anteproyecto de obras por un importe de ejecución material que asciende a 100.000 €
Asimismo, se valora la redacción de los proyectos de ejecución y de instalaciones para la obtención de la licencia de actividad,
así como las correspondientes direcciones de obra en un total de 12.000 €
En resumen, la inversión inicial para la implantación del servicio ascendería a 112.000 €
A este importe deberá de añadirse el impuesto sobre transmisiones patrimoniales, en función del valor de la concesión.
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5. ESTIMACIÓN DE COSTES DE EXPLOTACIÓN DEL SERVICIO
Una vez establecidas las consideraciones previas en cuanto al dimensionamiento y prestaciones mínimas del servicio, los costes de
explotación de la concesión se desglosan en:
A. Costes fijos
B. Costes variables
C. Canon anual del servicio
D. Costes de amortización y gastos financieros
E. Gastos generales y beneficio industrial
A. COSTES FIJOS
Los costes fijos se refieren a aquellos que no dependen del volumen de usuarios del servicio, y comprenden:
•
Costes de personal
•
Mantenimiento y conservación de las instalaciones
•
Cuota fija de energía eléctrica, telefonía, abastecimiento y saneamiento
•
Alquileres, seguros, impuestos, consumibles y otros costes administrativos diversos
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A.1 Costes de personal
Para el correcto funcionamiento del servicio, se establece la siguiente plantilla y dedicación, que en todo caso los licitadores
podrán incrementar, a su cargo.
Ud
Categoría
Temporada
Turno
Jornada
Dedicación
1
Aux. admin
Alta
Mañana
Laborable
20%
1,5
Operario
Alta
Partido
Laborable
100%
1,5
Operario
Alta
Partido
Festivo
100%
1
Encargado
Alta
Partido
Laborable
50%
1
Encargado
Baja
Partido
Laborable
10%
Para establecer los precios unitarios de cada categoría se considera:
Total días
365 jornadas/año
Vacaciones
-32 jornadas7año
(oscila entre 30 y 34 jornadas/año según la temporada que en que se disfruten)
Domingos
-48 jornadas/año
(se excluyen 4 domingos incluidos en vacaciones)
Festivos
-14 jornadas/año
Absentismo
-14 jornadas/año
Jornadas efectivas:
(se considera un 5% sobre 271 jornadas laborables *365-32-48-14)
257 jornadas/año
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Por tanto, conocido el coste total anual para la empresa, dividiendo éste por las jornadas efectivas, se obtiene el precio unitario
por jornada laborable (que se incrementará un 20% en el caso de jornada en día festivo)
En resumen:
Aux. admin
20.035,86€/año
77,96 €/jornada (laborable)
Operario
25.497,67 €/año
99,21 €/jornada (laborable)
Encargado
40.000 €/año
155,64 €/jornada
119,05 €/jornada (festivo)
Así, se establece un coste de personal de 25.018,70 €/año
A.2 Mantenimiento y conservación de las instalaciones
Este apartado comprende todos aquellos trabajos para el mantenimiento de la instalaciones del servicio.
Estos trabajos pueden ser ejecutados por personal propio de la concesión, en cuyo caso únicamente se valora el coste de los
materiales (tareas de limpieza, pintura, etc.), o bien, ser ejecutados por empresas externas convenientemente cualificadas y/o
autorizadas (inst. contra incendio, alarma intrusión, etc.)
Comprende igualmente eventuales contratos de reparación, etc.
En resumen, se valora:
Mantenimiento de instalaciones contra incendio:
480 €/año
Mantenimiento de instalación de alarma contra intrusión:
1.300 €/año
Otros costes de mantenimiento preventivo y correctivo:
200 €/año
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A.3 Cuota fija de energía eléctrica, telefonía, abastecimiento y saneamiento
En cuanto a energía eléctrica, este apartado se refiere únicamente al término de potencia, si bien el coste será función de la
potencia finalmente contratada, que es estima en no más de 15kW así como al alquiler de equipo de medida.
En cuanto a telefonía, dada la falta de infraestructura para la contratación de una línea fija, se valora la contratación en tarifa
plana de una línea móvil GSM, que además, resulta necesaria para la comunicación permanente de la instalación con una
central receptora de alarmas.
Por último, se valora la cuota fija del servicio de abastecimiento (municipal) y de saneamiento (municipal i canon Govern Balear)
En resumen, se valora:
Energía eléctrica (término de potencia)
360 €/año
Comunicaciones
480 €/año
Abastecimiento y saneamiento (parte fija)
85 €/año
A.4 Alquileres, seguros, impuestos, consumibles y otros costes administrativos diversos
De conformidad con el anteproyecto de obras, se prevé la instalación, en principio en régimen de alquiler, de 3 módulos
prefabricados para oficina, almacén, vestuario de personal y servicios higiénicos de uso público
Asimismo, resultará imprescindible disponer del correspondiente seguro de responsabilidad civil acorde a la actividad a desarrollar
Por último, se incluyen en este apartado los impuestos a abonar al ayuntamiento, consumibles como material de oficina,
informática, etc., y otros costes administrativos derivados de la actividad (gestoría, etc.)
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En resumen, se valora:
Alquiler módulos prefabricados
4.080 €/año
Seguro de responsabilidad civil
2.500 €/año
Impuestos, consumibles y otros costes administrativos diversos
989 €/año
TOTAL COSTES FIJOS
En resumen, se obtienen los siguientes totales:
A.1
Costes de personal
25.018,70 €/año
A.2
Mantenimiento y conservación de las instalaciones
1.980 €/año
A.3
Cuota fija de energía eléctrica, telefonía, abastecimiento y saneamiento
925 €/año
A.4
Alquileres, seguros, impuestos, consumibles y otros costes administrativos diversos
7.569 €/año
TOTAL costes fijos
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35.492,70 €/año
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B. COSTES VARIABLES
Los costes variables se refieren a aquellos que sí dependen del volumen de usuarios del servicio, y comprenden:
•
Costes de energía eléctrica (término de energía)
•
Cuota variable de abastecimiento y saneamiento
Para el volumen de usuarios considerado, y el desglose en temporadas establecido, se estima un consumo energético de 6.500
kWh/año al precio medio de 0.15 €/kWh (tarifa 21A, para potencia contratada entre 10 y 15kW)
Asimismo, el volumen de agua consumida se estima en 100 m3/año al precio medio de 0.88 €/m3 (incluido canon saneamiento)
En resumen, se valora:
•
Costes de energía eléctrica (término de energía)
975 €/año
•
Cuota variable de abastecimiento y saneamiento
87,79 €/año
TOTAL costes variables
1.062,79 €/año
C. CANON ANUAL DEL SERVICIO
En canon anual a percibir por el ayuntamiento se fija en 25.000 €/año
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D. COSTES DE AMORTIZACIÓN, GASTOS FINANCIEROS Y FONDO DE REVERSIÓN
La duración de la concesión se establece en 15 años
El impuesto de transmisiones patrimoniales se establece en función del valor de la concesión en:
4% ITP x 15 años x 25.000 €/año = 15.000 €
•
Costes de amortización
Por tanto, el importe anual en concepto de amortización de la inversión e ITP será de:
•
8.466,67 €/año
Gastos financieros
Se considera un tipo de interés del 5,987%
Por tanto, los intereses del primer año de concesión ascienden a:
•
7.603,49 €/año
Fondo de reversión
Se considera un 5% sobre los valores de amortización anual.
Por tanto, para el primer año:
423,33 €/año
TOTAL costes de amortización, gastos financieros y fondo de reversión
16.493,49 €/año
E. GASTOS GENERALES Y BENEFICIO INDUSTRIAL
Se aplicará un 13% sobre los costes totales de explotación en concepto de gastos generales así como un 6% de beneficio
industrial
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6. RESUMEN DE COSTES DEL SERVICIO DE MARINA SECA
De todo lo anteriormente expuesto se obtiene:
A. Costes fijos
35.492,70 €/año
B. Costes variables
1.062,79 €/año
C. Canon anual del servicio
25.000 €/año
D. Costes de amortización, gastos financieros y fondo de reversión
16.493,49 €/año
Total
78.048,97 €/año
E. Gastos generales y beneficio industrial
14.829,30 €/año
Coste total del servicio
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92.878,28 €/año
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7. PROPUESTA DE TARIFAS
Contrastadas las tarifas del servicio de marina seca actualmente vigentes en diferentes puntos del litoral del país, se proponen los
siguientes precios máximos (IVA no incluido)
1. Estancias
Precio diario
Temporada alta
0,45 €/m2
Temporada baja
0,3 €/m2
Precio mensual
Temporada alta
9 €/m2
Temporada baja
5,63 €/m2
Precio anual (abono)
……………………
43,2 €/m2
2. Otros servicios
Manipulación de embarcaciones
4,5 €/ml (por movimiento de varada o botadura)
Servicio de agua a presión
15 €/hora (o fracción)
Servicio de retractilado (plastificado)
18,75 €/embarcación + 1,35 €/m2
Se entiende por metro cuadrado el resultado de multiplicar la eslora por la manga de la embarcación.
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8. PREVISIÓN DE INGRESOS
Para establecer la previsión de ingresos del servicio en base a la aplicación de las tarifas propuestas, resulta necesario establecer
las hipótesis de utilización de la marina seca, lo cual, evidentemente, conlleva un cierto grado de incertidumbre.
HIPÓTESIS:
•
125 usuarios, acogidos todos al precio anual (abono)
•
Eslora media de 6m x 2,5 m de manga = 15 m2/embarcación
•
El 100% de los usuarios de temporada baja utilizan el servicio de retractilado (plastificado)
•
El 100% de los usuarios de temporada baja utilizan el servicio de agua a presión antes de la hibernada (mín. 15 minutos)
•
El 30% de los usuarios de temporada baja utilizan el servicio de manipulación de embarcaciones para varada y
botadura (2 movimientos anuales)
•
Las estancias diarias en temporada alta corresponderían a usuarios de embarcaciones sobre remolque, que no
disponen de amarre, pero con posibilidad de hibernada fuera de la marina seca, con lo que no requieren, en principio,
del servicio en temporada baja. Si bien, se beneficiarían de él ocasionalmente en verano, o bien para estacionar el
remolque, o bien para dejar la embarcación a pasar la noche y vararla al día siguiente, ahorrándose el desplazamiento
de ida y vuelta. Se estima una media de 1 embarcación/remolque diaria en temporada alta.
•
De la situación descrita en el párrafo anterior, se estima que un determinado grupo usuarios, con tal de evitarse el
desplazamiento con el remolque, opten por la tarifa mensual de temporada alta. Se han considerado acogidos al
precio mensual de temporada alta 5 embarcaciones al mes
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INGRESOS POR SERVICIO:
Usuarios abonados:
125 usuarios x 43,2 €/m2 año x 15 m2 embarcación =
81.000 €/año
Retractilado:
125 embarcaciones x 18,75 €/barca + 125 barcas x 1,35 €/m2 x 15m2 =
4.875 €/año
Agua a presión:
125 embarcaciones x 15 €/hora x 0.25 horas/servicio =
468,75 €/año
Movimientos:
30%*125 embarcaciones x 2 mov/año x 4,5 €/ml x 6m eslora media =
2.025 €/año
Usuarios diarios:
1 embarcación/día x 30 días x 4 meses x 0.45 €/m2 x 15 m2 =
810 €/año
Usuarios mensuales:
5 embarcaciones/mes x 4 meses x 9 €/m2 x 15 m2 =
2.700 €/año
Otros ingresos derivados de la venta de pequeño material, etc.
1.000 €/año
TOTAL ingresos:
92.878,75 €/año
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9. CONCLUSIONES
A la vista de los resultados obtenidos, resulta manifiesta la viabilidad económica de la concesión de marina seca en los términos
reflejados en el presente documento.
Este es mi más leal saber y entender que someto a cualquier otro mejor fundado
EL INGENIERO INDUSTRIAL
Xavier Genestar Marqués
Es Mercadal, 19 de marzo de 2013
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