1.2 dn-mj memoria justificativa
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1.2 DN-MJ MEMORIA JUSTIFICATIVA _______________________________________________________ 1 INDICE __________________________________________________________________ TITULO I CONVENIENCIA Y OPORTUNIDAD ( pág. 6 ) Capítulo 1 Iniciativa y objeto del PGOU ( pág. 7 ) Capítulo 2 Contenido de la documentación del PGOU ( pág. 7 ) Capítulo 3 Naturaleza del PGOU, oportunidad y conveniencia ( pág 7 ) 3.1 3.2 3.3 Capítulo 4 4.1 4.2 Antecedentes Naturaleza del PGOU Circunstancias que avalan la redacción del PGOU Antecedentes y marco jurídico urbanístico ( pág. 10 ) Antecedentes Normativa de aplicación 4.2.1 4.2.2 4.2.3 4.2.4 4.2.5 4.2.6 4.3 4.4 4.5 4.6 Normativa de rango estatal Normativa de rango autonómico Normativa de rango provincial Normativa de protección ambiental Normativa de protección del patrimonio Otra normativa de aplicación Vigencia del Plan General Modificaciones Revisión Régimen transitorio del suelo TITULO II MODELO TERRITORIAL, MODELO DE EVOLUCIÓN URBANA Y OCUPACIÓN DEL TERRITORIO. OBJETIVOS Y PROPUESTAS DE ORDENACIÓN ( pág.17 ) Capítulo 1 Criterios y objetivos del planeamiento ( pág. 18 ) 1.1 1.2 1.3 1.4 1.5 Capítulo 2 2.1 2.2 2.3 Aspectos generales Criterios del Plan General Clasificación del suelo Determinaciones del planeamiento para cada clase de suelo Objetivos del Plan General Estructura territorial y urbana. Caracterización funcional y modelo de ordenación ( pág. 23 ) Modelo estructural Esquema funcional Modelo de ordenación 2 Capítulo 3 3.1 Clasificación, calificación y gestión del suelo ( pág. 30 ) Clasificación del suelo ( pág. 30 ) 3.1.1 3.1.2 3.1.3 3.2 Suelo urbano ( clave SU ) Suelo No Urbanizable ( clave SNU ) Suelo Urbanizable ( clave SUZ ) Calificación del suelo ( pág.32 ) 3.2.1 Suelo Urbano ( pág. 32 ) 3.2.1.1 3.2.1.2 3.2.1.3 3.2.1.4 3.2.1.5 3.2.1.6 3.2.1.7 3.2.2 Suelo Urbanizable Delimitado ( pág. 38 ) 3.2.2.1 3.2.2.2 3.2.2.3 3.2.2.4 3.2.2.5 3.2.2.6 Determinaciones específicas Desarrollo del Sector Normativa de aplicación Aprovechamiento urbanístico Sistema de actuación Plan de Etapas 3.2.3 Suelo Urbanizable No Delimitado ( pág.42 ) 3.2.4 Suelo No Urbanizable ( pág. 42 ) 3.2.4.1 3.2.4.2 3.3 Usos Zonificación. Usos pormenorizados Aprovechamiento en SU-C Unidades de Ejecución en SU-NC Aprovechamiento urbanístico en SU-NC Sistema de Actuación Sistemas Generales Suelo no urbanizable especial Suelo no urbanizable genérico Sistemas de gestión ( pág. 43 ) 3.3.1 3.3.2 3.3.3 3.3.4 Consideraciones generales Gestión indirecta por compensación Gestión directa por cooperación Gestión directa por expropiación Capítulo 4 Programa de actuación ( pág 44 ) TÍTULO III CUADROS SÍNTESIS DEL PLAN GENERAL ( pág. 46 ) Capítulo 1 Clases y categorías de suelo ( pág. 47 ) 1.1 1.2 Capítulo 2 Clasificación del suelo / Superficies Zonas en suelo urbano / Superficie y porcentaje Ámbitos de Suelo Urbano No Consolidado ( pág. 49 ) 3 2.1 2.2 Capítulo 3 3.1 3.2 Unidades de Ejecución Aprovechamiento de las UE Sectores de Suelo Urbanizable Delimitado ( pág. 52 ) Sectores Aprovechamiento medio Capítulo 4 Areas de Suelo Urbanizable No Delimitado ( pág. 53 ) Capítulo 5 Sistemas generales ( pág.54 ) 5.1 5.2 Suelo urbano Suelo No urbanizable TÍTULO IV ANEXO DE SÍNTESIS ( pág. 56 ) Capítulo 1 Anexo de Síntesis ( pág. 57 ) 1.1 1.2 1.3 1.4 1.5 Antecedentes Justificación y conveniencia de la redacción del PG Marco jurídico urbanístico. Normativa de aplicación Vigencia, Modificaciones y Revisión del PG Objetivos del PG 1.5.1 1.5.2 1.6 Criterios adoptados 1.6.1 1.6.2 1.7 Consideraciones generales Modelo estructural Esquema funcional Modelo de ordenación Clasificación del suelo 1.8.1 1.8.2 1.8.3 1.9 Aspectos generales Aspectos pormenorizados Modelo estructural y de ordenación 1.7.1 1.7.2 1.7.3 1.7.4 1.8 Clasificación del suelo Determinaciones para cada clase de suelo Suelo Urbano Suelo No Urbanizable Suelo Urbanizable Calificación del suelo Urbano 1.9.1 1.9.2 1.9.3 1.9.4 Usos e intensidades Suelo Urbano Consolidado Suelo Urbano No Consolidado Suelo Urbanizable Delimitado 4 1.9.5 1.10 Suelo Urbanizable No Delimitado Sistemas Generales 1.10.1 Red viaria 1.10.2 Espacios libres y zonas verdes 1.10.3 Equipamientos 1.11 Sistemas Locales 1.11.1 Red viaria 1.11.2 Espacios libres y zonas verdes 1.11.3 Equipamientos ANEXOS ( pág. 73 ) AX.1 Estudio de movilidad ( pág. 74 ) AX.1.1 AX.2 AX.3 Análisis de alternativas de la variante de la carretera A 221. ( pág. 75 ) Estudio de necesidades de vivienda y dotación de vivienda protegida ( pág. 77 ) AX.2.1 Capacidad de las zonas residenciales AX.2.2 Cálculo AX.2.3 Reserva de suelo para ubicación de viviendas sujetas a algún régimen de protección. Comparativa de los suelos clasificados en las NNSS y el PGOU. ( pág. 80 ) Cuadro nº 1 AX.4 Análisis de alternativas de reservas en las Unidades de Ejecución en Suelo Urbano No Consolidado. ( pág. 81 ) Cuadro nº 2 Cuadro nº 3 Cuadro nº 4 Cuadro nº 5 5 TITULO I CONVENIENCIA Y OPORTUNIDAD _________________________________________________________________ 6 Capítulo 1 INICIATIVA Y OBJETO DEL PGOU __________________________________________________________________ El Plan General de Ordenación Urbana de Maella ( Zaragoza ) se redacta a iniciativa del Ayuntamiento de la localidad. El PGOU tiene por objeto la ordenación integral del término municipal de Maella, clasificando el suelo para el establecimiento del régimen jurídico correspondiente y definiendo los elementos fundamentales de la estructura general del territorio, en los términos que recoge la Ley 3/2009 de Urbanismo de Aragón ( LUA-2009 ) Capítulo 2 CONTENIDO DE LA DOCUMENTACIÓN DEL PGOU _____________________________________________________________ En el PGOU se explicitan de manera gráfica y escrita los criterios de planificación urbana y protección ambiental necesarios para la consecución del desarrollo sostenible del municipio, definiendo los parámetros que se deben adoptar para la urbanización y ocupación de nuevos suelos, la mejora de infraestructuras y espacios públicos y la ordenación del núcleo urbano. El PGOU se redacta respetando las determinaciones vinculantes de las directrices de ordenación del territorio, de los planes de ordenación de los recursos naturales y cualquier otra normativa ambiental que resultare de aplicación. Cumplimiento de la NOTEPA El presente Plan General de Ordenación Urbana, en cuanto a la forma y contenido de la documentación gráfica y escrita se refiere, se redacta siguiendo las determinaciones de la Norma Técnica de Planeamiento de Aragón ( NOTEPA ), aprobada en Decreto 54/2011 de 22 de marzo. Capítulo 3 NATURALEZA DEL PGOU, OPORTUNIDAD Y CONVENIENCIA __________________________________________________________________ 3.1 Antecedentes El documento de que dispone Maella para su ordenación urbanística son unas Normas Urbanísticas, aprobadas el 20 de marzo de 1990 bajo el marco normativo de la Ley 19/1975, de reforma de la Ley sobre Régimen del Suelo y Ordenación Urbana, actualmente obsoleta. Posteriormente, en diciembre de 1998, el Excmo. Ayuntamiento promovió una Modificación de dichas Normas para adaptarlas a la Ley 6/ 1998 de Régimen del Suelo y Valoraciones, incluyendo una modificación de las unidades de ejecución y la ampliación de suelo apto para urbanizar. 7 Tras la promulgación de la Ley 5/1999 Urbanística de Aragón, se produjo una segunda modificación para adaptar las Normas a su contenido, siendo aprobadas definitivamente por la Comisión Provincial de Ordenación del Territorio el 6 de abril de 2000. En el año 2009, el Ayuntamiento promovió una Modificación Puntual para reclasificar una parte del paraje denominado La Plana, situado en suelo No Urbanizable, que pasaría a ser Suelo Urbanizable Delimitado de uso preferente industrial. Fue informada favorablemente por el Consejo Provincial de Urbanismo por acuerdo de 27 de enero de 2011, con el reparo de que se deben “definir las conexiones exteriores que garanticen servicios y accesos adecuados para dar servicio a este sector”. Simultáneamente se había redactado un Plan Parcial para esta zona, que fue aprobado definitivamente por el Pleno del Ayuntamiento el 27 de abril de 2011. 3.2 Naturaleza del PGOU Tal como especifica el apartado IV del preámbulo de la Ley 3/2009, de 17 de junio, Urbanística de Aragón, “... el Plan General de Ordenación Urbana, constituye el instrumento fundamental de ordenación urbanística del que habrán de dotarse todos los municipios aragoneses, con niveles de exigencia diversos en cuanto a determinaciones y documentación en función de sus características.” El instrumento de planeamiento vigente a fecha de hoy en Maella son unas Normas Subsidiarias que, en todo caso, deberían ser adaptadas y revisadas al amparo de lo establecido en la disposición Transitoria Segunda, aptdos. 2 y 4. La obligatoriedad que se establece en dicha Ley de que los Municipios cuenten con Plan General de Ordenación Urbana, junto con las circunstancias que se expondrán a continuación, avalan la necesidad y conveniencia de la redacción de un Plan General que de respuesta a las necesidades constatadas a día de hoy, así como a la previsión de los futuros desarrollos que pudieran producirse. 3.3 Circunstancias que avalan la redacción del Plan General La confluencia de las circunstancias que posteriormente se expondrán, respecto de la necesidad de modificar la clasificación del suelo y la obligatoriedad de la adaptación del planeamiento a la Ley, justifican la redacción del presente documento, con rango de Plan General En síntesis, la planificación vigente basaba su modelo de crecimiento en los siguientes parámetros : Conservación de la estructura urbana del casco histórico, previendo una actuación expropiatoria en el estrangulamiento del viario adyacente a la plaza de España ( UE 14, UE 15 y UE 16 ) Ordenamiento de un “ensanche” consolidado para dotar de continuidad a la red viaria existente y esponjar las manzanas mediante patios interiores. A tal fin se definieron 26 Unidades de Ejecución, previendo su gestión por el sistema de Compensación. 8 Inclusión de unos suelos “Aptos para Urbanizar” que abarcaban prácticamente toda la periferia urbana : Zona A, al sur; Zona B al oeste y Zonas C1, C2 y C3 al norte. Se establecía otra Zona E situada en la margen derecha del río, adyacente a la carretera C 221 en dirección Tarragona En suelo no urbanizable, señalamiento de protecciones para las masas forestales, situadas al este y oeste del término municipal, y las áreas de regadío adyacentes a las márgenes de los ríos Matarraña, Guadalope y Algars. 3.3.1 Desarrollo temporal de las previsiones de las NNSS Unidades de ejecución En todo este periodo no se han efectuado las expropiaciones previstas en el casco histórico ( UE 14, 15 y 16 ) De las previsiones de desarrollo en la zona de “ensanche”, confiadas a la ejecución de Unidades, únicamente se han redactado y aprobado los Proyectos de Reparcelación correspondientes a las Unidades de Ejecución UE 3, UE 10, UE 19 y UE 25. Por acuerdo directo entre propietarios y ayuntamiento, aún sin tramitar la correspondiente reparcelación, también se ha ejecutado la UE 2. Suelo apto para urbanizar No se han desarrollado los suelos clasificados en principio como “aptos para urbanizar”. En 2011, tras la aprobación con reparos de la Modificación Puntual que reclasificaba como suelo urbanizable delimitado parte de los terrenos situados en La Plana, fue redactado y aprobado el correspondiente Plan Parcial de este polígono industrial. A fecha de hoy, los terrenos se encuentran prácticamente urbanizados y ocupados. Suelo no urbanizable La instalación de industrias hortofrutícolas en suelo no urbanizable y la demanda de suelo industrial, avaló en su momento la Modificación puntual a que se aludía en el apartado anterior. En este periodo se ha producido una concentración de viviendas irregulares en la zona denominada “ El Pontet”, tres kilómetros al sur de la población, en ambas márgenes del río Matarraña. Dicho sector venía calificado en las NNSS como “protección de regadío” y está dentro de la zona declarada LIC 3.3.2 Otras circunstancias En los más de veinte años de vigencia que tienen las NNSS, no se han producido variaciones sustanciales en cuanto a población se refiere, estabilizada en torno a los 2.000 habitantes, pero sí en lo relativo a recursos, equipamientos y previsiones 9 de crecimiento de los sectores agropecuario e residencia. industrial, incluso de segunda El sector de la pequeña y mediana industria en la población presenta dos características que avalan un replanteo de su nivel de intensidad y localización. Por una parte, existe una demanda potencial de suelo urbanizado para ubicación de instalaciones de nueva planta y, por otra, se toma conciencia de la necesidad de trasladar las actuales localizaciones de talleres, almacenes o industrias existentes que generan algún problema de compatibilidad con los usos residenciales. De aquí la intención del Ayuntamiento de ampliar el Polígono Industrial, apoyándose sobretodo en la pujanza del sector agrario y de la industria de transformación de productos hortofrutícolas, con el consiguiente incremento de valor añadido. Estos datos positivos hacen prever incluso un crecimiento moderado de la población a corto plazo. Del mismo modo, el Consistorio quiere replantearse la localización de instalaciones ganaderas, en especial de las granjas de porcino. Respecto de los equipamientos, éstos se han visto incrementados en estas últimas décadas, alcanzando un nivel relativamente satisfactorio. No obstante, se pretende incrementar las disponibilidades de suelo para ampliación o implantación de nuevos equipamientos. También se ha constatado la necesidad de racionalizar y completar la trama viaria existente, procurando soluciones sobretodo para el tránsito de vehículos de transporte por el interior de la población. Todo ello rebasa con creces los planteamientos que en su momento alumbraron la redacción de las Normas, máxime si tenemos en cuenta toda la legislación urbanística y medioambiental que se ha promulgado durante todo este periodo. Así pues, el presente PG responde a la necesidad de poner al día el planeamiento, ajustándolo a las determinaciones de la LUA 3/2009, introduciendo una nueva clasificación de Suelo Urbanizable Delimitado que permita asumir a corto plazo la ampliación del Polígono Industrial y pormenorizando las categorías de Suelo Urbano. También se plantea matizar las categorías del Suelo No Urbanizable, con especificación de las oportunas protecciones. Capítulo 4 ANTECEDENTES Y MARCO JURÍDICO URBANÍSTICO __________________________________________________________________ 4.1 Antecedentes El PGOU deberá cumplir con cuantas normas, o modificaciones de las mismas, le resultaren de aplicación en la fecha de su aprobación inicial. Realizado el análisis de la situación existente y fijados los objetivos del planeamiento, destaca sobretodo la incidencia del articulado de la L.U.A. ( Ley 10 3/2009 ) y el Reglamento de desarrollo parcial de la Ley 5/1999, en cuanto a su aplicación a una realidad urbanística como la del municipio de Maella. En particular, tendrán una repercusión específica los que afectan a los aspectos que se explicitan a continuación. En Suelo Urbano Consolidado ( SU-C ): Regulación de los aspectos morfológicos y estéticos de las construcciones y las actividades susceptibles de autorización en cada inmueble, según señala el Art. 69 de la L.U.A. En Suelo Urbano No Consolidado ( SU-NC ) : Las disposiciones que afectan a los terrenos sometidos a actuaciones integradas de urbanización y planes de reforma interior, categorizados como suelo urbano no consolidado ( Art. 13.2 ). Los aspectos relativos a la formulación de Planes especiales de Reforma interior, especificados en el Art. 65 de la L.U.A. La definición de las Unidades de Ejecución de acuerdo con las especificaciones del Art. 145. La definición del aprovechamiento urbanístico establecida en la sección 2ª del Capítulo I del Título Cuarto de la L.U.A. La ordenación pormenorizada en esta categoría de suelo, teniendo en cuenta las posibles matizaciones que establece el Art.42.4 respecto de los módulos mínimos de reserva para dotaciones locales que indica la Ley para los planes parciales, y la posible excepcionalidad señalada en el Art. 54. 5, que contempla una posible reducción de los módulos para aquellos sectores o unidades cuyas dimensiones o grado de ocupación por la edificación hagan inviables su exigencia o ésta resulte incompatible con una ordenación coherente. En Suelo Urbanizable ( SUZ ) : La categorización del suelo urbanizable de acuerdo con el Art. 16 de la L.U.A. La ordenación pormenorizada del suelo urbanizable delimitado ( Art. 43 ) La aplicación de los módulos de reserva para planes parciales en sectores de uso característico industrial definidos en el Art. 54 de la LUA y los Arts. 85.2 b), c) y d) y 85.4 del Reglamento. También serían en su caso de aplicación los módulos de reserva para planes parciales que explicita el Reglamento en sus Arts. 82.2, 82.3 y 84, para sectores de uso residencial, Arts. 86.2 aptdos b), c) y d) y 86.3 para sectores terciarios y de servicios y Art. 87 para urbanizaciones turísticas. En Suelo No Urbanizable ( SNU ) : 11 La ordenación pormenorizada cuyas determinaciones se establecen en el Art. 46 de la L.U.A. En cuanto se refiere a la Gestión Urbanística, todo lo dispuesto en el Título Cuarto de la L.U.A., especialmente en las secciones 3ª, 4ª y 5ª del Capítulo III. 4. 2 Normativa de aplicación 4.2.1 Normativa de rango estatal El Plan General de Ordenación Urbana de Maella, se redacta bajo el marco normativo del Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio, por el que se aprobó el Texto Refundido de la Ley de Suelo, que regula a nivel estatal los usos del suelo en normativa general y complementaria a desarrollar por las comunidades autónomas, en el ejercicio de sus competencias en materia de urbanismo y ordenación del territorio. 4.2.2 Normativa de rango autonómico El presente Plan General se ajustará al marco normativo de la Ley 3/2009 de Urbanismo de Aragón, modificada por la Ley 4/2013, por el que se regula el contenido de la normativa general y de desarrollo aplicable en los municipios de la Comunidad Autónoma de Aragón. En cuantos artículos no se han derogado expresamente o contradigan aquellos preceptos reglados en la Ley 3/2009, será de aplicación el Reglamento de desarrollo parcial de la Ley 5/1999 Urbanística de Aragón, en materia de organización, planeamiento urbanístico y régimen especial de pequeños municipios. En lo concerniente a ordenación estructural y territorial del término municipal que nos ocupa, se cumplirá lo dispuesto en la Ley 4/2009 de Ordenación del Territorio de Aragón. El contenido documental y formal queda regulado por el Decreto 54/2011 por el que se aprueba la Norma Técnica de Planeamiento de Aragón. 4.2.3 Normativa de rango provincial Se establece el cumplimiento, con carácter subsidiario y complementario, de las Normas Subsidiarias y Complementarias de Planeamiento Municipal de la Provincia de Zaragoza ( NSP ), en aquellos aspectos que se obviaren o no quedaren suficientemente reglados tras la aprobación del Plan General de Ordenación Urbana. 4.2.4 Normativa de protección ambiental En cuanto a protección y gestión ambiental se refiere, el PGOU cumplirá con lo dispuesto en la Ley 7/2006 de Protección Ambiental de Aragón y además con lo dispuesto en las siguientes normas : - Ley 15/2006, de 28 de diciembre, de Montes de Aragón. 12 - - - - - - - - - Ley 6/2001, de 17 de mayo, de Ordenación y Participación en la Gestión del Agua. Ley 27/2006, de 18 de julio, por la que se regulan los derechos de acceso a la información, de participación pública y de acceso a la Justicia en materia de Medio Ambiente. Ley 34/2007, de 15 de noviembre, de Calidad del Aire y Protección de la Atmósfera. Ley 42/2007, de 13 de diciembre, del Patrimonio Natural y la Biodiversidad. Real Decreto Legislativo 1/2008, de 11 de enero, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Evaluación de Impacto Ambiental de Proyectos. Ley 9/2006, de 28 de abril, sobre evaluación de los efectos de determinados planes y programas en el medio ambiente. Real Decreto 9/2005, por el que se establece la relación de actividades potencialmente contaminantes del suelo y los criterios y estándares para la declaración de suelos contaminados. Ley 8/2004, de 20 de diciembre, de medidas urgentes en materia de medio ambiente. Orden de 12 de mayo de 2005, del Departamento de Medio Ambiente, por la que se publica el Acuerdo de 26 de abril de 2005, del Gobierno de Aragón, por el que se establece, con carácter transitorio, el procedimiento y contenido de los Planes Integrales. Ley 10/1998, de 21 de abril, de Residuos. Orden 304/2002 por la que se publican las operaciones de valorización y eliminación de residuos y la lista europea de residuos. Real Decreto 105/2008 que regula la producción y gestión de los residuos de construcción y demolición. Orden de 31 de mayo de 2006, del Departamento de Medio Ambiente, por la que se establecen las zonas para la gestión para el servicio público de eliminación de residuos industriales no peligrosos no susceptibles de valoración. Decreto 236/2005, de 22 de noviembre, del Gobierno de Aragón, por el que se aprueba el Reglamento de la producción, posesión y gestión de residuos peligrosos y del régimen jurídico del servicio público de eliminación de eliminación de residuos peligrosos en la Comunidad Autónoma de Aragón. Decreto 2/2006, de 10 de enero, del Gobierno de Aragón, por el que se aprueba el Reglamento de la producción, posesión y gestión de residuos industriales no peligrosos y del régimen jurídico del servicio público de eliminación de residuos industriales no peligrosos no susceptibles de valoración en la Comunidad Autónoma de Aragón. Decreto 49/2006, de 29 de febrero, del Gobierno de Aragón, por el que se regula la autorización y registro para la actividad de gestión para las operaciones de valorización o eliminación de residuos no peligrosos, y se crean los registros para otras actividades de gestión de residuos no peligrosos distintas de las anteriores, y para el transporte de residuos peligrosos. Decreto 262/2006, de 27 de diciembre, del Gobierno de Aragón, por el que se aprueba el Reglamento de la producción, posesión y gestión de los residuos de la construcción y al demolición, y del régimen jurídico del servicio público de eliminación y valorización de escombros que no procedan de obras menores de construcción y reparación domiciliaria en la Comunidad Autónoma de Aragón. 13 - - - - - - - Real Decreto 849/1986, por el que se aprueba el Reglamento del Dominio Público Hidráulico, que desarrolla los títulos preliminar, I, IV, V, VI y VII de la Ley 29/1985, de 2 de agosto, de Aguas (modificado por Real Decreto 606/2003). Orden MAM/85/08 sobre criterios técnicos para la valoración de los daños al dominio público hidráulico. Ley 37/2003, de Ruido (desarrollada por el Real Decreto 1513/2005 y el Real Decreto 1367/2007). Real Decreto 1997/1995, de 7 de diciembre, por el que se establecen las medidas para contribuir a garantizar la biodiversidad mediante la conservación de los hábitat naturales y de la flora y fauna silvestres (modificado por el Real Decreto 1421/2006, de 1 de diciembre). Decreto 49/1995, de 28 de marzo, de la Diputación General de Aragón, por el que se regula el Catálogo de Especies Amenazadas de Aragón (modificado por el Decreto 181/2005, de 6 de septiembre). Orden de 4 de marzo de 2004, del Departamento de Medio Ambiente, por la que se incluyen en el Catálogo de Especies Amenazadas de Aragón determinadas especies, subespecies y poblaciones de flora y fauna y cambian de categoría y se excluyen otras especies ya incluidas en el mismo. Ley 4/1989, de 27 de marzo, de Conservación de los Espacios Naturales y de la Flora y Fauna Silvestre. Real Decreto 1193/1998, de 12 de junio, por el que se modifica el Real Decreto 1997/1995, de 7 de diciembre, por el cual se establecen medidas para contribuir a garantizar la biodiversidad mediante la conservación de los hábitat naturales y de la fauna y flora silvestres. Ley 6/1998, de 19 de mayo, de Espacios Naturales Protegidos de Aragón. Real Decreto Ley 11/2005, de 22 de julio, por el que se aprueban las medidas urgentes en materia de incendios forestales. Real Decreto 949/2005, de 29 de julio, por el que se aprueban las medidas en relación con las adoptadas en el Real Decreto Ley 11/2005, de 22 de julio, por el que se aprueban las medidas urgentes en materia de incendios forestales. Orden de 3 de agosto de 2005, del Departamento de Medio Ambiente de la Diputación General de Aragón, por la que se establecen directrices para la aplicación del Real Decreto Ley 11/2005, de 22 de julio, por el que se aprueban las medidas urgentes en materia de incendios forestales. 4.2.5 Normativa de protección del patrimonio - Ley 16/1985, que regula el Patrimonio Histórico Nacional. Ley 3/1999, de 10 de marzo, del Patrimonio Cultural Aragonés. Ley 10/2005, de 11 de noviembre, de vías pecuarias de Aragón. Decreto 34/2009, de 24 de febrero, del Gobierno de Aragón, por el que se crea el Catálogo de Árboles Singulares de Aragón. 4.2.6 Otra normativa de aplicación - Ley 8/2010, de 2 de diciembre, de Derecho Civil Patrimonial de Aragón. Ley 45/2007, de 13 de diciembre, para el desarrollo sostenible del medio rural. Ley 7/1985, de 2 de abril, reguladora de las bases de régimen local. - 14 4.3 Vigencia del Plan General El Plan General de Ordenación Urbana de Maella entrará en vigor al día siguiente de la publicación en el Boletín Oficial de la Provincia del acuerdo de su aprobación definitiva por el Consejo Provincial de Urbanismo, en concordancia con lo establecido en el Art. 49 de la L.U.A. Tal como señala el Artículo 76 de dicha ley, su vigencia será indefinida, sin perjuicio de que pueda llevarse a cabo la alteración del contenido de los instrumentos de ordenación urbanística mediante su revisión o la modificación de alguno de sus elementos, respetando las prescripciones que se establecen en la Sección 3ª del Capítulo V del Título Segundo de la Ley Urbanística de Aragón. Tal como señala el Art. 39 b de la L.U.A., el horizonte temporal máximo de gestión del Plan General será de 20 años. 4.4 Modificaciones Las modificaciones aisladas del Plan General se llevarán a cabo conforme al procedimiento regulado en el Artículo 78, que remite en su apartado 2 al procedimiento establecido en el Art. 57 de la Ley para los Planes Parciales de iniciativa municipal. Dicho artículo, en su apartado 3, señala la obligatoriedad de emisión de informe del Consejo Provincial de Urbanismo, estipulando el carácter vinculante o no del mismo. Las modificaciones tendrán en cuenta los Requisitos Especiales detallados en el Art. 79 y, en el caso de Modificaciones Dotacionales, se ajustarán al procedimiento señalado en el Artículo 80 de la L.U.A. 4.5 Revisión Tendrá la consideración de revisión del Plan General cualquier alteración que afecte sustancialmente a la ordenación estructural, considerando como tales las especificadas en el Art. 77.2 de la L.U.A. Constituirán motivos de revisión o sustitución del planeamiento general las variaciones sensibles de las previsiones de crecimiento, recursos, usos e intensidades de ocupación y demás elementos que justifican la clasificación del suelo adoptada, así como la interrelación producida por factores generales a nivel nacional, regional, provincial, comarcal o municipal que alteren alguna de las bases sobre las que se asientan los criterios fundamentales establecidos en la elaboración del presente Plan. La Revisión podrá ser parcial cuando justificadamente se circunscriba a una parte, bien del territorio ordenado por el instrumento de planeamiento objeto de la misma, bien de sus determinaciones que formen un conjunto homogéneo, o de ambas a la vez. La Revisión del Plan General podrá llevarse a cabo conforme a las mismas reglas sobre documentación, procedimiento y competencia establecidas para su aprobación. 15 En las Normas y Ordenanzas generales anexas se especifican detalladamente los motivos que justificarían la revisión, modificación o sustitución del planeamiento. La Revisión o modificación del PGOU sólo podrá tener lugar a iniciativa del municipio, de oficio, o cuando proceda, a iniciativa de la Administración de la Comunidad Autónoma. 4.6 Régimen transitorio del suelo De acuerdo con lo establecido en la Disposición Transitoria Segunda de la Ley, en tanto no se apruebe el Plan General, continuarán vigentes las actuales Normas Subsidiarias, aplicándose en los contenidos que no sean contrarios a la L.U.A. Asimismo el Régimen Transitorio del Suelo será el que establece la Disposición Transitoria Tercera. 16 TITULO II MODELO TERRITORIAL, MODELO DE EVOLUCIÓN URBANA Y OCUPACIÓN DEL TERRITORIO. OBJETIVOS Y PROPUESTAS DE ORDENACIÓN _______________________________________________________ 17 Capítulo 1 CRITERIOS Y OBJETIVOS DEL PLANEAMIENTO __________________________________________________________________ 1.1 Aspectos generales Tal como se ha señalado, durante los últimos veinte años las Normas Subsidiarias de Planeamiento han constituido el marco legal y normativo que regulaba el desarrollo urbanístico de Maella. A día de hoy, estas Normas constituyen un instrumento planificador desfasado que no resulta acorde con la realidad urbanística, por lo que se estima necesario un replanteamiento global del modelo adoptado, en aras de un desarrollo urbanístico racional y sostenible que se adapte a las necesidades contrastadas de la población y a la ocupación responsable del territorio. El presente Plan General de Ordenación Urbana se redacta en base a un modelo de crecimiento urbano en el que primen : las preexistencias en el tratamiento del suelo urbano consolidado; la ordenación del suelo urbano no consolidado para articular su carácter, forma y trabazón, completando la trama viaria interna; la racionalización de las circulaciones derivadas de las travesías urbanas de las carreteras y, por último, la creación de suelo urbanizable delimitado para la ampliación del polígono industrial. El modelo de evolución urbana y ocupación del territorio adoptado en el PGOU no contempla la necesidad de generar nuevos núcleos de población ni de alterar el existente de manera que se modifiquen significativamente su capacidad o superficie, con respecto a las iniciales. 1.2 Criterios del Plan General El presente documento tiene por objeto establecer las condiciones del régimen urbanístico del suelo y de la edificación, a fin de garantizar su desarrollo de una forma armónica y coherente, de acuerdo todo ello a los principios y normativa establecidos en la Ley Urbanística de Aragón. El ámbito territorial del planeamiento comprende todo el término municipal de Maella, afectando a todos los actos relativos al suelo y a la edificación que se lleven a cabo en el mismo. Los objetivos del Plan General son : Revisar la clasificación y calificación del suelo establecida por las Normas Subsidiarias de Planeamiento vigentes, a fin de adaptar el planeamiento a las determinaciones de la LUA 3/2009 Revisar las Ordenanzas vigentes al mismo fin. Modificar la clasificación y calificación del suelo para ajustarlo a las nuevas circunstancias y necesidades surgidas en el periodo de vigencia de las NNSS y, además, ordenar el crecimiento futuro previsible. 18 Para todo ello resulta necesaria y suficiente la redacción del presente Plan General que contiene las determinaciones adecuadas a las características del municipio, de acuerdo a lo establecido en la Sección 1ª del Capítulo I del Título segundo de la L.U.A. que, en síntesis, serán las siguientes : Establecimiento de los modelos de evolución urbana y ocupación del territorio y Ordenación estructural del término municipal. Clasificación del suelo, determinando y cuantificando el ámbito territorial de cada clase. Establecimiento de la ordenación pormenorizada del suelo urbano, el suelo urbanizable y el régimen de protección del suelo no urbanizable. Además de estas condiciones mínimas, en la redacción del presente documento se procede también a : La división del suelo urbano en las categorías de consolidado y no consolidado. La definición del sistema general de espacios libres públicos destinados a parques y áreas de ocio, expansión y recreo. La ordenación detallada y el señalamiento de alineaciones y rasantes, tanto interiores como exteriores en el suelo urbano. La delimitación de Unidades de Ejecución en suelo urbano no consolidado, así como determinación del sistema de actuación y el señalamiento del aprovechamiento medio que corresponda a cada una de ellas. La previsión de las reservas de suelo que se consideren necesarias para viviendas de protección pública. La previsión de un sector de suelo urbanizable delimitado de uso industrial y de suelo urbanizable no delimitado de uso residencial, el establecimiento de las condiciones de urbanización con un nivel de detalle suficiente para permitir la redacción de Planes Parciales. El establecimiento de las zonas de especial protección en suelo no urbanizable y la definición del concepto de núcleo de población. La ordenación de las márgenes del tramo urbano del río Matarraña. La Catalogación y el establecimiento de medidas para proteger los elementos arquitectónicos y arqueológicos de interés histórico-artístico. El establecimiento de medidas para la protección del medio ambiente, la conservación de la naturaleza y la tutela del Patrimonio Cultural Aragonés. La definición de aquellas circunstancias que, en su momento, hagan procedente la Revisión del planeamiento. 19 1.3 Clasificación del suelo En consecuencia, se establece en el presente Plan General la clasificación de todo el suelo del término municipal en : Urbano ( SU ), distinguiendo el urbano consolidado ( SU-C ) del urbano no consolidado ( SU-NC ) No urbanizable ( SNU ), diferenciando asimismo entre no urbanizable genérico ( SNU-G ) y no urbanizable especial ( SNU-E ) Urbanizable, diferenciando el delimitado ( SUZ-D ) del no delimitado ( SUZ-ND ), con definición de sectores. Dicha clasificación responderá a los criterios señalados en el Capítulo II del Título Primero de la L.U.A., Sección 2ª, Suelo urbano, Sección 3ª, Suelo urbanizable y Sección 4ª, Suelo no urbanizable. 1.4 Determinaciones del planeamiento para cada clase de suelo En el Plan General se cumplen los requisitos establecidos para cada clase de suelo en la L.U.A., concretándose éstos en la documentación correspondiente a esta Memoria, en las Normas y Ordenanzas Anexas y en los Planos de Ordenación : a) En Suelo Urbano Consolidado Asignación pormenorizada de usos, intensidades y tipologías edificatorias en las diferentes zonas. Delimitación y emplazamiento de espacios libres, zonas verdes, deportivas y de recreo, dotaciones, equipamientos y demás servicios de interés social. Señalamiento de alineaciones y rasantes con previsión de aparcamientos. Trazado y características de las redes y de sus conexiones. Establecimiento de plazos para la edificación y reglamentación detallada de condiciones sanitarias, higiénicas y estéticas. b) En Suelo Urbano No Consolidado Además de las determinaciones anteriores, señalamiento de los ámbitos de las diferentes unidades de ejecución, de sus características, de los respectivos aprovechamientos y del aprovechamiento medio de los sectores en que se encuadran. Definición de los sistemas de actuación previstos en las diferentes unidades de ejecución. c) En Suelo No Urbanizable 20 Régimen de protección diferenciada para el no urbanizable genérico y no urbanizable especial. Señalamientos de usos autorizados y compatibilidades. Definición de núcleo de población. d) En Suelo Urbanizable Definición y señalamiento de sectores. Fijación del aprovechamiento medio, con asignación de usos e intensidades. Señalamiento del sistema de actuación. 1.5 Objetivos del Plan General Tras el análisis del planeamiento definido en las NNSS y la evaluación del grado de cumplimiento del mismo ( Título V de la Memoria Descriptiva ), en estrecha colaboración con el Consistorio de Maella se ha procedido a definir los objetivos que pretende alcanzar el PGOU, resumidos ya en el Documento de Avance. Respecto de las Normas y Ordenanzas : Establecer con sencillez y claridad los conceptos, definiciones y disposiciones que fijen las condiciones relativas a los usos del suelo y las características de la edificación en las diferentes zonas señaladas en el planeamiento. Respecto a las diferentes clases de suelo, el Plan General se plantea : En Suelo Urbano : En el casco antiguo, dado que el propósito es conservacionista, respetar la trama viaria intentando su esponjamiento y mejora con espacios libres y ajardinados, allá donde sea posible, y poniendo especial atención en preservar la zona del cerro donde se asientan el castillo y la iglesia. Catalogar y proteger los elementos ambientales y arquitectónicos de interés histórico-artístico. Señalar las afecciones necesarias para las ampliaciones del viario, allá donde se considere imprescindible. Completar la red viaria del ensanche con suficiente amplitud, estableciendo sus conexiones con la trama existente y con la futura que se establezca en el suelo urbanizable previsto en el perímetro urbano. Establecer una normativa edificatoria adecuada, fijando los fondos de edificación y procurando el saneamiento y racionalización de los interiores de las manzanas del ensanche. 21 Acotar el crecimiento urbano previsible y, sobretodo, limitar los crecimientos al sureste de la población, en la margen derecha del río. No obstante lo anterior, al constatar una cierta demanda de edificación de vivienda aislada en esta zona, el PGOU asume la calificación de los terrenos adyacentes a la travesía para ser destinados a uso residencial de baja densidad edificatoria Racionalizar el límite de suelo calificado en el perímetro exterior, optando por fijarlo a partir de una profundidad señalada respecto de los viales consolidados, en lugar de hacerlo por límites de propiedad. Redefinir y redimensionar las Unidades de Ejecución integrándolas en la categoría de suelo urbano no consolidado y en áreas de reforma interior, a fin de obtener la cesión de viales, zonas verdes, aparcamientos públicos que se prevean y costear su urbanización, procurando equiparar los respectivos aprovechamientos y hacer viable su gestión. Agrupar dichas Unidades de Ejecución en tres sectores que se correspondan con las diferentes situaciones, usos y tipologías edificatorias previstas. Dado que, tanto la zonificación del suelo urbano, como la aplicación laxa de las Ordenanzas de las NNSS, han posibilitado una coexistencia indiscriminada de usos industriales y residenciales que ha resultado perjudicial para la coherencia y funcionalidad de la ordenación urbana, el Plan General afronta la necesidad de racionalizar las compatibilidades entre usos residenciales y no residenciales en el casco, limitando estos últimos a pequeños comercios, oficinas, talleres artesanos y almacenes compatibles con la vivienda. Se concentrará la oferta de suelo industrial en los terrenos así calificados, situados al noroeste de la población, adyacentes a la carretera, en cuyo entorno ya se localiza alguna instalación fabril. Se considera obsoleta y perjudicial el enclave urbano de las instalaciones y las naves de la Cooperativa Agrícola, máxime teniendo en cuenta la ampliación del polígono industrial prevista. Prever aparcamientos de uso público en superficie, sobretodo en el entorno de los equipamientos. En Suelo Urbanizable : Ampliación del Polígono industrial de la Plana, situado al NW de la población. Establecimiento de una futura red viaria perimetral que de coherencia y trabazón a la trama radial existente, estructurando al mismo tiempo los posibles crecimientos futuros, si los hubiere. Desahogo del tráfico derivado de la travesía urbana de la carretera A 221, utilizando a tal fin las vías perimetrales previstas, en tanto no se materialice la variante de aquélla. 22 Reducción de los suelos clasificados en las NNSS como “aptos para urbanizar”, incluyendo en la categoría de urbanizable no delimitado exclusivamente los terrenos comprendidos entre el nuevo límite del suelo urbano y los viales perimetrales previstos. Limitar crecimientos de tipo lineal al otro lado del puente, en la margen derecha del río Matarraña. En suelo no urbanizable : Respecto del suelo no urbanizable genérico, ordenar los usos compatibles y las edificaciones autorizadas, definiendo el concepto de núcleo de población. Ordenar las márgenes del tramo urbano del río Matarraña, definiendo su grado de protección y estableciendo las condiciones para su transformación en parque fluvial, previendo un tratamiento específico, paisajístico y medioambiental de esta zona, a fin de promover su futura incorporación al sistema general de equipamientos, espacios libres y zonas verdes urbanas. Para ello, tras la aprobación del Plan General, se propone la redacción de un Plan Especial, estableciendo que, en el ínterin, quede “congelada” provisionalmente cualquier tipo de actividad en la zona y se paralice cualquier proceso edificatorio que pudiera condicionar a posteriori el desarrollo del mismo. Creación de unas zonas especialmente protegidas por su valor arqueológico, natural y paisajístico. Fijación de unas áreas de exclusión ganadera en torno a los núcleos de suelo urbano y urbanizable. Capítulo 2 ESTRUCTURA TERRITORIAL Y URBANA. CARACTERIZACIÓN FUNCIONAL Y MODELO DE ORDENACIÓN __________________________________________________________________ 2.1 Modelo estructural El modelo de evolución urbana adoptado para la redacción del PGOU parte de la observación del desarrollo histórico de la ciudad y de su crecimiento previsible, dentro del horizonte temporal máximo de gestión del PGOU que fija la Ley 3/2009 de Urbanismo de Aragón. Con su formulación se pretende garantizar un desarrollo ordenado y coherente con el entorno, en base a las previsiones de crecimiento y a la capacidad del medio. El modelo de ocupación del territorio parte de la consideración del entorno rural, de sus valores naturales, paisajísticos y agrarios, así como de los usos tradicionales que se dan en él, a fin de garantizar su preservación en condiciones acordes a las necesidades medioambientales y productivas. 23 El modelo que se propone entiende el municipio como un núcleo urbano compacto y coherente, dotado de infraestructuras y servicios con el suficiente grado de desarrollo como para cubrir las necesidades de la población, presente y futura. Para ello se definen los usos, densidades y edificabilidades globales en las distintas zonas del suelo urbano consolidado y en los sectores del suelo urbano no consolidado. Se mantienen los espacios libres de uso público reflejados en las NNSS, incrementados en las nuevas zonas verdes señaladas en suelo urbano, y se incorporan al PG los equipamientos que se han ido produciendo en estos últimos años. También quedan señalados los elementos o espacios urbanos que requieren especial protección por su singular valor arquitectónico, histórico o cultural, estableciendo las determinaciones adecuadas al efecto. A tal fin se recoge en el Plan General el Catálogo de cuantos elementos de interés histórico-artístico se consideran protegibles. Asimismo, en el término municipal, se identifican claramente los elementos y espacios de valor arqueológico, natural o paisajístico más relevantes, encuadrándolos en la categoría de suelo no urbanizable especial. También se especifican las medidas adoptadas para evitar la formación de nuevos asentamientos en el suelo no urbanizable, tanto residenciales como de otro tipo, estableciendo asimismo las condiciones para las construcciones a emplazar en dicho suelo. Como apuesta a corto plazo para el desarrollo económico-social de Maella, se prevé la ampliación del Polígono industrial de la Plana. 2.2 Esquema funcional El PGOU establece la clasificación de la totalidad del suelo con delimitación de las superficies adscritas a cada clase y categoría, adoptadas de conformidad a lo establecido en la Ley 3/2009 de Urbanismo de Aragón. Se ha previsto el crecimiento urbano estrictamente necesario para garantizar el desarrollo del municipio a medio plazo, determinando una secuencia lógica de evolución territorial y urbanística mediante criterios detallados. Ello implica cierto recorte de la superficie global actualmente clasificada del suelo urbano y urbanizable, que se ha demostrado superior a las demandas constatadas en el periodo de vigencia de las NNSS e incluso se estima superior a las previsibles a medio plazo. Tal recorte afecta sobretodo a los límites del suelo calificado en la periferia de la población y a los crecimientos en la margen derecha del río. Los límites del suelo urbano se trazan relacionándolos directamente con el viario proyectado, desechando calificar terrenos por unidades de propiedad. En el caso del suelo urbano no consolidado quedan identificadas las unidades de ejecución y áreas de reforma interior. Dichas Unidades, en número inferior a las 24 previstas en las NNSS, se delimitan en función de la estimación real de necesidades en cuanto a viario y dotaciones se refiere. En la definición de su tamaño priman criterios realistas que faciliten la gestión urbanística y el justo reparto de cargas de urbanización, a fin de posibilitar realmente que a corto plazo se materialicen aquellos desarrollos parciales necesarios para dar coherencia a la trama urbana, aunque ello pudiera implicar la inviabilidad del cumplimiento estricto de los módulos de reserva establecidos para los planes parciales. 2.2.1 Sistemas generales. Los sistemas generales que recoge el Plan General pretenden asegurar la racionalidad y coherencia del desarrollo urbano, garantizando la calidad y funcionalidad de los principales espacios de uso colectivo. Las reservas para los espacios libres públicos destinados a parques y áreas de ocio, expansión y recreo, se han definido en proporción adecuada a las necesidades sociales actuales y previsibles dentro del horizonte temporal del presente PGOU. Se considera prioritario a tal fin la protección y tratamiento del tramo fluvial que atraviesa la población y su relación con las márgenes urbanas y las zonas verdes del cerro del castillo, hasta el punto de plantear su especificidad mediante el desarrollo de un plan especial. Respecto de la posibilidad de ubicar zonas verdes o espacios libres de cierta entidad en el núcleo edificado, entendemos que resulta más positivo incorporar al casco pequeñas áreas ajardinadas y aceras arboladas, de fácil mantenimiento y alto grado de disfrute, dado que a nivel global se superan con creces los estándares, simplemente con el cómputo del cerro del castillo y las márgenes del río. Todo ello considerando que el emplazamiento territorial del municipio permite un elevado disfrute de espacios naturales en su entorno, sin que para ello sean precisos desplazamientos considerables. También se señalan las reservas necesarias para infraestructuras y equipamientos que, por su carácter supramunicipal, por su función o destino específico, por sus dimensiones o por su posición estratégica, integren o deban integrar la estructura del desarrollo urbanístico del término municipal. En este sentido y en previsión de la futura construcción de la variante de la carretera A 221 y de sus enlaces con el casco urbano y el polígono industrial, más que definir un hipotético trazado que no depende del municipio, consideramos más realista establecer una zona o corredor protegido, exterior al casco urbano. Se estima necesario completar la trama viaria para que resulte coherente y ajustada a las necesidades actuales y al desarrollo previsto del municipio, teniendo en cuenta, además, que también deberá posibilitar la conexión y articulación de los futuros crecimientos que pudieran producirse más allá del horizonte temporal máximo que contempla el P.G.O.U. A tal fin se ha previsto el trazado de unos viales perimetrales, o rondas, que resuelvan las circulaciones externas a la población en tanto no se materialice la variante y que, al mismo tiempo, constituyan un límite físico razonable al crecimiento en mancha de aceite. 25 También se ha considerado imprescindible establecer un viario interno que articule la transversalidad de la trama, conectando entre sí los ejes radiales existentes, sobre los que ha pivotado en los últimos años el desarrollo de la edificación. 2.2.2 Régimen de la edificación. Quedan definidos los usos, densidades y edificabilidades globales para las distintas zonas del suelo urbano consolidado y para los sectores del suelo urbano no consolidado y del suelo urbanizable delimitado, procurando el equilibrio entre densidad y edificabilidad en los diferentes ámbitos. Se establecen los plazos máximos para proceder a la redacción y aprobación de planes parciales y proyectos de urbanización. Su incumplimiento habilitará al municipio para denegar la admisión a trámite de las iniciativas que se planteen. Se ha estimado urgente y prioritaria la ampliación del polígono industrial, a cuyo efecto se clasifican unos terrenos como suelo urbanizable delimitado. Se prevé la utilización de un sistema de gestión directo, dado el interés socio-económico que para la población representa tal implantación. El Plan General de Ordenación Urbana establece sin más trámite la reclasificación como no urbanizables genéricos de aquellos suelos clasificados como urbanizables no delimitados, una vez que hayan transcurrido los plazos que se indican en aquél y, en todo caso, los que recoge la Ley 3/2009 de Urbanismo de Aragón. Se definen los elementos o espacios urbanos que requieran especial protección por su singular valor arquitectónico, histórico o cultural, estableciendo las determinaciones adecuadas al efecto. A tal fin se recoge en el Plan General la Carta Arqueológica y el Catálogo de cuantos otros elementos de interés se consideran protegibles. En el suelo no urbanizable especial, se identifican los elementos y espacios de valor histórico, natural o paisajístico más relevantes, recogiendo por supuesto las zonas señaladas actualmente como LIC y ZEPA y en especial las de protección de las márgenes del río Matarraña. También se especifican las medidas adoptadas para evitar la formación de nuevos asentamientos en el suelo no urbanizable especialmente protegido, tanto residenciales como de otro tipo, estableciendo asimismo las condiciones para las construcciones a emplazar en no urbanizable genérico. Se recogen las previsiones generales de programación y gestión de la ordenación estructural, estableciendo condiciones, plazos y prioridades para la urbanización de los diferentes sectores y fijando los criterios y circunstancias que hagan procedente la revisión del PGOU. El Plan General también determina el régimen de conservación de la urbanización previsto en las diversas áreas de suelo urbano no consolidado o del suelo urbanizable. 26 Los límites del Suelo Urbano se trazan relacionándolos directamente con el viario proyectado, desechando calificar terrenos por unidades de propiedad. En el caso del Suelo Urbano No Consolidado quedan identificadas las Unidades de Ejecución y Áreas de Reforma Interior. Dichas Unidades se delimitan en función de la estimación real de necesidades en cuanto a viario y dotaciones se refiere. En la definición de su tamaño priman criterios realistas que faciliten la gestión urbanística y el justo reparto de cargas de urbanización, a fin de posibilitar realmente que, a corto plazo, se materialicen aquellos desarrollos parciales necesarios para dar coherencia a la trama urbana, aunque ello pudiera implicar la inviabilidad del cumplimiento estricto de los módulos de reserva establecidos para los planes parciales. 2.3 Modelo de ordenación El modelo de crecimiento que se ha consolidado en Maella, parte de un núcleo histórico, constituido en torno a la fortificación que se asienta sobre un cerrillo, cuyas características resultan muy similares a las poblaciones amuralladas para, posteriormente, apoyar su desarrollo en las vías de comunicación periféricas, conectadas radialmente a la antigua ronda perimetral. En el S. XX, en torno a esa ronda y a lo largo de los ejes viarios principales aparece un “ensanche” extramuros, con un crecimiento espontáneo, no planificado. También surge un “arrabal” en la margen derecha del río, el barrio de San Sebastián, desarrollado en los años 20 en torno a la nueva plaza de toros. El Plan General modifica y adapta los criterios que rigen en el Suelo Urbano, el Apto para urbanizar y el No Urbanizable señalados en las NNSS, introduciendo las correcciones que aconseja la evaluación de lo acontecido durante el periodo que va de su aprobación a nuestros días. En síntesis, los criterios de carácter general que presiden la ordenación propuesta son : Proteger, conservar y rehabilitar el patrimonio histórico-artístico de la población. Controlar el futuro crecimiento del núcleo urbano creando unos modelos de desarrollo periférico que se incorporen armónicamente a la trama urbana y articulen posibles futuras ampliaciones. Incrementar las zonas verdes en suelo urbano, allá donde sea posible. Racionalizar y ampliar la capacidad del sistema viario para facilitar la descongestión del tráfico interno, diversificando las rutas de penetración hasta el núcleo histórico. Prever aparcamientos de uso público en superficie, sobretodo en el entorno de los equipamientos públicos. Prever viales alternativos al paso obligado de todo tipo de vehículos por el centro de la población que, al mismo tiempo, sean ejes vertebradores del futuro desarrollo, dando sentido a la nueva zonificación propuesta. 27 Ordenar el crecimiento de las demandas de suelo industrial, en especial de pequeñas industrias, talleres o almacenes, actualmente incrustadas en el tejido urbano, habilitando para ello una zona exclusiva situada al norte de la población y previendo la ampliación del Polígono de la Plana, al oeste. Excluir del proceso urbanizador el cauce y las márgenes del río Matarraña, a su paso por la población. A tal fin se prevé que en un futuro próximo, cuando el Ayuntamiento defina sus condicionantes y funciones, se proceda a la redacción de un Plan Especial. Salvaguardar el paisaje constitutivo de la singularidad geomorfológica y la configuración paisajística del Término Municipal, preservando especialmente del proceso edificatorio las crestas de los cabezos. En el suelo no urbanizable genérico, ordenar los usos compatibles y las edificaciones autorizadas, definiendo el concepto de núcleo de población de tal modo que se eviten agrupaciones residenciales dispersas. A tal fin, el modelo de ordenación propuesto contempla los siguientes extremos : 2.3.1 En suelo No urbanizable Delimitar las diferentes zonas y clases de protección, conservando las existentes y distinguiendo los suelos no urbanizables genéricos de los especialmente protegidos. Ordenar las márgenes del río Matarraña a su paso por la población, definiendo su grado de protección y estableciendo las condiciones para su transformación en un parque fluvial. Dada su complejidad e importancia, se estima conveniente someter dicho ámbito a un Plan Especial. Respecto a las construcciones que pudieran emplazarse en el medio rural, el Plan General atiende a lo dispuesto en la L.U.A. Explicitar las condiciones para las edificaciones no residenciales vinculadas a explotaciones agrarias y ganaderas, con similares requerimientos de respeto al paisaje y entorno medioambiental. Si bien se establecen condiciones restrictivas, no se desestima la posibilidad de uso residencial en vivienda unifamiliar aislada, siempre que no formen núcleo de población y justifiquen el cumplimiento de las medidas medioambientales necesarias para no deteriorar el entorno natural. Señalar unas áreas de exclusión ganadera en torno al suelo urbano y urbanizable. 2.3.2 En suelo Urbanizable Clasificar como suelo urbanizable delimitado la ampliación del polígono industrial situado al W de la población, previsto para atender a la demanda de nuevas parcelas para uso prioritario de almacenamiento y elaboración de la producción hortofrutícola de la zona. 28 Clasificar como suelo urbanizable no delimitado los terrenos que en las NNSS venían clasificados como aptos para urbanizar que estén comprendidos entre los viales perimetrales previstos en el PGOU y el límite de suelo urbano señalado Desclasificar y excluir del proceso de urbanización la parte que exceda los límites de los viales perimetrales mencionados ( zonas A, B y C ) Excluir también la denominada zona E, a fin de evitar crecimientos injustificados en la margen derecha del río Matarraña que resultan incoherentes con el modelo de desarrollo previsto en el Plan General. 2.3.3 En suelo Urbano Mantener las afecciones para ampliación del viario en el nudo situado junto a la plaza de España ( antiguas Unidades de Ejecución 14, 15 y 16 ) que permita una continuidad de la ronda del casco histórico ( Avda. de Pablo Gargallo y la calle Las Eras ) y el enlace coherente de la calle Zaragoza. Asimismo se prevén otros dos ámbitos de afección viaria. Uno en el nudo que forman la calle Zaragoza, la Avenida de Aragón, la Avda. de Caspe y el Camino del campo de Fútbol. Por último se afectan dos edificaciones en la Avda. de Aragón para conectar el vial transversal que comunicará las unidades de ejecución UE 6 y UE 9. Esponjar la trama del casco histórico con espacios libres y zonas ajardinadas, allá donde resulta viable. No obstante, mas que concentrar zonas verdes en determinados puntos, se considera como más adecuada a la estructura funcional y formal de la trama urbana la previsión de aceras con la suficiente amplitud como para asumir la plantación de arbolado y constituirse en paseos peatonales Racionalizar los fondos de edificación y los patios interiores de las manzanas del ensanche, estableciendo sus limitaciones mediante la aplicación de las ordenanzas, en cuanto a ocupación y profundidad edificable se refiere. Resulta absolutamente necesario completar la red viaria del ensanche mediante el desarrollo de las diferentes Unidades de Ejecución, facilitando al máximo su gestión y ejecución. Se estima que la adopción del sistema de gestión por Cooperación permitirá al Ayuntamiento tomar la iniciativa del desarrollo del proceso urbanizador, estableciendo las prioridades y los plazos de ejecución. Para el justo reparto de beneficios y cargas del proceso urbanizador se ha procurado que las cesiones y costes de urbanización sean asumibles y que sus respectivos aprovechamientos sean equiparables. Prever la ubicación de aparcamientos públicos en superficie, sobretodo en las zonas adyacentes a equipamientos tales como la Residencia, el Centro de Salud y el Colegio Público y, siempre que sea posible, en la zona periférica adyacente al casco antiguo. 29 2.3.4 Infraestructura viaria Se pretende limitar un crecimiento urbano expansivo e incontrolado, en forma de mancha de aceite, mediante la previsión de unos viales perimetrales o rondas que den coherencia y trabazón a la trama urbana, racionalizando los desplazamientos y la distribución de flujos circulatorios. Con esta solución, al mismo tiempo que se interconecta la red viaria radial existente, se estructuran los posibles crecimientos futuros, si en su día los hubiere. En tanto no se ejecute la variante de la carretera A-221, prevista por el norte de la población, la disposición de los viales perimetrales situados al sur y oeste del casco permitirían un desahogo de la actual travesía, no siendo necesario que el tráfico interurbano penetre en la población bordeando el casco histórico. Dado que el mayor flujo de tráfico pesado se deriva hacia el nuevo polígono industrial, se considera oportuno que su acceso principal esté vinculado al nudo carretero del noroeste ( bifurcación de la A-221 Caspe – Fabara ). Con carácter secundario, también se conectará el polígono con el casco urbano asfaltando el actual camino de acceso, perpendicular a la ronda oeste. Respecto a la previsión de la variante de la carretera A-221 reflejada en las NNSS, a día de hoy carece de estudio informativo. No obstante, este trazado se considera que resulta demasiado próximo al casco urbano y que en todo caso debería desplazarse algo más al norte, previendo su entronque con la bifurcación anteriormente aludida. Incluso cabría plantearse una alternativa por el sur de la población que pudiera afectar menos a las zonas de huerta. Capítulo 3 CLASIFICACIÓN, CALIFICACIÓN Y GESTIÓN DEL SUELO __________________________________________________________________ 3.1 3.1.1 Clasificación del suelo Suelo urbano ( clave SU ) Se considera Suelo Urbano aquellos terrenos ya transformados que cuentan con acceso rodado integrado en la trama urbana y disponen de los servicios de abastecimiento de agua potable, energía eléctrica y evacuación de residuales. Se distinguen dos categorías de Suelo Urbano : el Consolidado y el No Consolidado. Tendrán la consideración de Suelo Urbano No Consolidado aquellos terrenos que el planeamiento define expresamente como sometidos a actuaciones integradas de urbanización, renovación o reforma interior. Se establecen en Suelo Urbano No Consolidado trece Unidades de Ejecución. Ninguna de ellas se encuentra aislada, ni constituye un vacío relevante y además carecen de dimensión suficiente como para que su desarrollo requiera de planes parciales. 30 Once de ellas se sitúan en la zona del ensanche, en torno al casco histórico, y su función principal es racionalizar y completar la trama viaria, dotándola de amplitud, ajardinamiento y aparcamiento en superficie, regenerando al mismo tiempo los interiores residuales de las manzanas actuales. Otra, situada más al sur, lindante a la margen izquierda del Matarraña, contempla el futuro traslado de las instalaciones de la Cooperativa agrícola y el ordenamiento del frente edificado que da al río. Por último se establece otra unidad en la margen derecha para reconvertir la travesía en un paseo arbolado, ampliar las instalaciones deportivas existentes y ubicar un conjunto edificado de baja densidad. Teniendo en cuenta su situación y características se han agrupado en tres sectores y su desarrollo se prevé mediante actuaciones integradas sometidas a planes de reforma interior. Con el establecimiento de dichas Unidades se pretende proceder a la distribución equitativa de los beneficios y cargas derivados del planeamiento, completar la urbanización, efectuar las cesiones correspondientes a las dotaciones locales y a los sistemas generales, si los hubiere, incluidos en la unidad de ejecución y, por último, fijar los aprovechamientos subjetivos de los particulares y la cesión al Municipio del diez por ciento (10 % ) del Aprovechamiento Medio. Para el justo reparto de beneficios y cargas del proceso urbanizador es importante que las cesiones y costes de urbanización sean asumibles y que sus respectivos aprovechamientos sean equiparables. También se han señalado en suelo urbano seis unidades de expropiación para afecciones vinculadas a las ampliaciones de la red viaria. 3.1.2 Suelo No Urbanizable ( clave SNU ) Se han considerado Suelo No Urbanizable aquellos terrenos : 1 Que están sometidos a algún régimen especial de protección incompatible con su transformación, de acuerdo con las Directrices de Ordenación Territorial, los Planes de Ordenación de los Recursos Naturales o la legislación sectorial correspondiente, en razón de sus valores paisajísticos, ambientales o culturales o en función de las limitaciones o servidumbres para la protección del dominio público. 2 Que el Planeamiento considera necesario preservar por los valores ecológicos, paisajísticos, agrícolas, forestales, ganaderos y por sus riquezas naturales, así como aquellos que presentan riesgos naturales o tecnológicos. 3 Que el Planeamiento considera inadecuados para su transformación en urbanos, de acuerdo con el modelo de evolución urbana y ocupación territorial. A tal fin se han establecido dos categorías de suelo no urbanizable : el genérico y el especialmente protegido. Respecto a las construcciones que pudieran emplazarse en el medio rural el Plan General se atiene a lo dispuesto en la LUA-2009 31 No se desestima la posibilidad de uso residencial en vivienda unifamiliar aislada, si bien estableciendo condiciones muy restrictivas, siempre que no formen núcleo de población y justifiquen el cumplimiento de las medidas medioambientales necesarias para no deteriorar el entorno natural. También se explicitarán las condiciones para las edificaciones no residenciales vinculadas a explotaciones agrarias y ganaderas, con similares requerimientos de respeto al paisaje y entorno medioambiental. 3.1.3 Suelo Urbanizable ( clave SUZ ) Según el Art. 15 de la LUA, tendrán la consideración de Suelo Urbanizable los terrenos que sean clasificados como tales en el PGOU por prever su posible transformación, a través de su urbanización, en las condiciones que establezca el planeamiento. En el Art. 16 de dicha Ley se establecen las categorías diferenciadas de Suelo Urbanizable Delimitado y Suelo Urbanizable No Delimitado, teniendo la consideración de delimitado los sectores de urbanización prioritaria previstos por el PG y no delimitado el resto. El presente Plan General no considera que en Maella se produzcan circunstancias que avalen la delimitación de sectores de suelo urbanizable para uso residencial, cuya urbanización fuese prioritaria y que se consideraran necesarios para garantizar un desarrollo urbano racional. Sin embargo, tal como se ha mencionado anteriormente, el Ayuntamiento de Maella considera necesaria a corto plazo una ampliación del Polígono industrial de la Plana. A tal fin, se establece en el Plan General un área clasificada como Suelo Urbanizable Delimitado. Los terrenos incluidos en esta categoría de suelo tienen una superficie total de 7,822 Ha 3.2 Calificación del Suelo 3.2.1 Suelo urbano 3.2.1.1 Usos Suelo Urbano de Uso Residencial ( clave R ) Queda integrado por las zonas del casco histórico y del ensanche señaladas en el PGOU. Suelo Urbano de Uso Industrial ( clave I ) Se excluye el uso industrial exclusivo en el casco tradicional y el ensanche, si bien en las Ordenanzas se establece un cierto grado de compatibilidad del uso residencial con los pequeños talleres de tipo artesanal que no produzcan molestias al vecindario. Se delimita y ordena en el extremo norte de la población una zona en la que puedan ubicarse con exclusividad la pequeña y mediana industria ( que ya ha mostrado una cierta tendencia a instalarse en este emplazamiento ) y aquellos otros talleres y almacenes que, en gran parte, hoy se desperdigan por la zona del 32 ensanche de la población. Se prevé que la edificación pueda desarrollarse en medianería. 3.2.1.2 Zonificación. Usos pormenorizados. Para definir los usos pormenorizados, se ha establecido las siguiente zonificación : 1 Zona residencial Casco histórico ( clave R-CH ) Es la que corresponde a la trama urbana histórica, ya reflejada en las NNSS. 2 Zona Residencial Intensiva ( clave R-I ) Comprende los terrenos que rodean el casco histórico y se han consolidado en los últimos cincuenta años. En las NNSS y su posterior Modificación venían definidos como Zona de Ensanche. Comprende tres subcategorías : Residencial Intensiva Grado 1 ( clave RI 1 ) Residencial Intensiva Grado 2 ( clave RI 2 ) Residencial Intensiva Grado 3 ( clave RI 3 ) En el grado 1se han incluido los terrenos al este de la calle Baja. En el grado 2 se integran las Unidades ejecución que integran el Sector 2 En el grado 3 se integran las Unidades ejecución que integran el Sector 3 3 Zona Residencial Extensiva ( clave R-E ) Es la que completa el borde del núcleo en la zona sureste de la población, como escalón intermedio entre el suelo edificado y el no urbanizable, englobada en las Unidades de Ejecución integradas en el Sector 1. Es un hecho constatado la vocación de estas zonas para un uso de vivienda unifamiliar aislada, lo que implica bajas densidades de ocupación y la aparición de zonas libres ajardinadas de titularidad privada. 4 Zona industrial ( clave I ) Constituida por terrenos situados al norte de la población Se constituye una única zona I / M para ubicación de usos industriales exclusivos en suelo urbano, con edificación desarrollada entre medianeras 5 Equipamiento ( clave DE ) Como ya se ha mencionado, el equipamiento público se ha visto notablemente incrementado en los últimos años, de tal modo que Maella cuenta en la actualidad con un estándar aceptable para la población existente. Se distingue entre los terrenos destinados a : 33 Equipamiento Docente Equipamiento Socio-Cultural Equipamiento religioso Equipamiento Polivalente Servicios urbanos 6 ( clave DE-D ) ( clave DE-S ) ( clave DE-R ) ( clave DE-PA ) ( clave DE-SU ) Zona deportiva ( clave DE-DP ) Son suelos destinados exclusivamente al uso y las prácticas deportivas. Se ha considerado conveniente contemplar una ampliación de las instalaciones existentes en la margen derecha del río. 7 Zona Verde pública ( clave DV ) Las zonas verdes de cierta entidad previstas en suelo urbano se concentran al este y al oeste del casco histórico ( Cerro del castillo y proximidades del Centro de Salud), superando el cómputo global los niveles dotacionales mínimos que señala la Ley ( 5 m2 por habitante ). A esta categoría se incorporan las zonas verdes y paseos arbolados correspondientes a las reservas establecidas en las diferentes Unidades de Ejecución en Suelo Urbano No Consolidado. 8 Zona de aparcamiento de uso público ( clave DI-AP ) Fundamentalmente vinculada a la red viaria prevista en el ensanche, se ha previsto su dotación dispersa, procurado equilibrarla en las diferentes unidades de ejecución. En suelo urbano consolidado se señalan 331 aparcamientos públicos y en las unidades de ejecución del no consolidado se han previsto 266 más, lo que supone un total de 597 unidades, de las que al menos un 2 % se reservarán para disminuidos físicos 3.2.1.3 Aprovechamiento urbanístico en Suelo Urbano Consolidado Será el resultante de la aplicación de los parámetros que se establecen para cada zona en el Título II de las Normas Urbanísticas y Ordenanzas Reguladoras. 3.2.1.4 Unidades de Ejecución en Suelo Urbano No Consolidado De acuerdo al Art. 13 de la LUA, se han calificado como Suelo Urbano No Consolidado los terrenos del suelo urbano que el Plan General define expresamente como sujetas a actuaciones integradas de urbanización, sean o no de reforma interior. El Art. 125.4 señala que la gestión urbanística del suelo urbano no consolidado se efectuará mediante Actuaciones Integradas, sobre ámbitos denominados Unidades de Ejecución. A tal fin se han establecido trece Unidades de Ejecución en el Suelo clasificado en este Plan General como Urbano No Consolidado 34 Con ello se pretende proceder a la distribución equitativa de los beneficios y cargas derivados del planeamiento, completar la urbanización de las dotaciones locales, efectuar las cesiones correspondientes a dichas dotaciones y a los sistemas generales incluidos en la unidad de ejecución, fijar los aprovechamientos subjetivos de los particulares y la cesión al Municipio del diez por ciento (10 % ) del aprovechamiento medio. La Unidad nº 1 asume y completa el crecimiento periférico residencial por el noreste. Las Unidades nº 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8 y 9 corresponden a las bolsas interiores de terrenos situados en el ensanche que están parcialmente consolidados por la edificación. Su desarrollo permitirá racionalizar y sanear la trama urbana, incrementar las dotaciones locales y completar la red viaria. La ordenación específica de estas Unidades se prevé desarrollarla mediante Planes Especiales de Reforma Interior. Las unidades nº 5, 7, 10 y 11 corresponden a bolsas de terreno ubicadas en la periferia del suelo urbano que precisan completar la red viaria y su conexión con los posibles crecimientos futuros que pudieran darse en el suelo urbanizable no delimitado, más allá del horizonte que contempla el desarrollo del PG. La Unidad de Ejecución nº 12 se corresponde con el terreno que actualmente ocupan las instalaciones de la Cooperativa en el frente urbano de la margen izquierda del río, cuyo traslado al nuevo polígono se prevé a medio plazo. Por último, la Unidad de Ejecución nº 13 se establece a fin de ordenar el entorno del barrio de San Sebastián en la margen derecha del río, vinculada a la rehabilitación de la travesía de la carretera a Tarragona o Avenida de Cataluña. . Las mencionadas Unidades de Ejecución se agrupan en tres Sectores por sus diferentes características. El Sector 1 agrupa las Unidades UE 1, UE 12 y UE 13. Se califica como Residencial Extensiva para vivienda unifamiliar aislada. El Sector 2 agrupa las Unidades UE 2, UE 3, UE 4, UE 5, UE 6, UE 7, UE 8 y UE 9. Vienen calificadas como Residencial Intensivo grado 2 con edificación en manzana cerrada. El Sector 3 agrupa las Unidades UE 10 y UE 11. Se califican como Residencial Intensivo grado 3 para viviendas unifamiliares entre medianeras. 3.2.1.5 Aprovechamiento urbanístico en Suelo Urbano No Consolidado Los conceptos de edificabilidad bruta, edificabilidad neta, aprovechamiento objetivo y aprovechamiento subjetivo, vienen definidos en el Art. 131 de la L.U.A. Aprovechamiento medio Tal como establece el Artículo 132, el aprovechamiento medio de las Unidades de Ejecución en suelo urbano se calcula dividiendo por su superficie el aprovechamiento objetivo asignado por el planeamiento a los terrenos adscritos a la misma, aplicando los coeficientes precisos de homogeneización de zona. 35 Para ello se contabilizarán en la superficie de la unidad de ejecución los terrenos destinados a los sistemas generales adscritos a ella y no se incluirán en el cómputo de los aprovechamientos objetivos del ámbito correspondiente los aprovechamientos asignados a los terrenos destinados a equipamientos públicos. El aprovechamiento medio del sector se calculará dividiendo por su superficie el aprovechamiento objetivo asignado a las distintas unidades de ejecución incluidas en el mismo. Aprovechamiento subjetivo Respecto del Suelo Urbano No Consolidado, el Artículo 134.3 de la LUA señala que el aprovechamiento subjetivo correspondiente al propietario será el resultante de aplicar a la propiedad el 90 % del aprovechamiento medio de la Unidad de Ejecución, correspondiendo el resto del aprovechamiento subjetivo ( 10 % ) al Municipio. En el Cap. 2 del Título III de esta Memoria se detallan las Unidades de Ejecución, sus respectivos aprovechamientos, así como el aprovechamiento medio de los sectores. 3.2.1.6 Sistema de Actuación Para el desarrollo de la Unidades de Ejecución definidas con los nº 1, 5, 7, 8, 10, 11, 12 y 13 el Sistema de Actuación adoptado será la Gestión indirecta por Compensación especificado en el articulado de la Sección 5ª del Capítulo III del Título Cuarto de la L.U.A. El Sistema de Actuación adoptado para las Unidades 2, 3, 4, 6 y 9 será la Gestión directa por Cooperación, desarrollada según las especificaciones del articulado de la Sección 4ª del Capítulo III del Título Cuarto de la L.U.A. No obstante, si el planeamiento es de iniciativa privada, la Administración admitirá el sistema propuesto por los interesados, siempre que suscriban el proyecto de planeamiento los propietarios que representen más de la mitad de la superficie de la unidad a ejecutar con dicho sistema. 3.2.1.7 Sistemas generales El Plan General reconoce el carácter de sistema general de la red viaria interurbana y las travesías urbanas, de los espacios libres y zonas verdes y de los equipamientos de la ciudad que prestan servicio al conjunto de la población. Red viaria Se consideran sistemas generales la red viaria interurbana, las travesías urbanas de las carreteras A 221, A-1411 y A-1412 y aquellos elementos que resultan estructurantes para el desarrollo urbano previsto. Tendrán la consideración de sistema viario local el callejero existente y la red viaria que se desarrolle en las Unidades de Ejecución del Suelo Urbano No Consolidado cuya definición el Plan General remite a la aprobación de los 36 respectivos Planes Especiales de Reforma Interior. En todo caso, las nuevas calles deberán enlazar con el viario existente en los puntos señalados. Espacios libres y zonas verdes Dentro del perímetro del suelo urbano, el sistema general de espacios libres y zonas verdes queda constituido por tres enclaves principales, el situado al este en el cerro del castillo, el del oeste, junto al Centro de Salud y, por último, el constituido en su momento por el parque fluvial que defina el Plan Especial del entorno urbano del Río Matarraña. Las zonas verdes que corresponden a las Unidades de Ejecución previstas en Suelo Urbano No Consolidado, se consideran pertenecientes al sistema local, si bien se incorporarán al sistema general de espacios libres a medida que se vayan desarrollando. Equipamientos Los edificios que se relacionan a continuación forman parte del Sistema General de Equipamientos. Son todos ellos de titularidad pública, a excepción de las iglesias y ermitas que son bienes propiedad de la Iglesia Católica. En los planos correspondientes se señalan las siguientes claves : Clave DE-S Equipamiento Socio-cultural y administrativo Castillo Casa Consistorial Centro Cultural Biblioteca Centro de Salud Residencia de Ancianos Lavadero municipal Plaza de toros Cementerio Cuartel de la Guardia Civil Clave DE-D Equipamiento Docente Colegio Público Clave DE-SU Servicios urbanos Potabilizadora y depósitos de agua Depuradora ( proyecto ) Centros de Transformación eléctrica Antenas Clave DE-DP Equipamiento Deportivo Pabellón polideportivo Piscinas Pista polideportiva descubierta 37 Clave DE-R Equipamiento Religioso Iglesia Parroquial Iglesia de Santa María Ermita de Santa Bárbara y del Cristo de la Zarza 3.2.2 Suelo urbanizable delimitado El presente Plan General no considera que en Maella se produzcan circunstancias que avalen la delimitación de sectores de suelo urbanizable de uso residencial cuya urbanización se entienda prioritaria y que pudieran llegar a definirse como necesarios para garantizar un desarrollo urbano racional, según señala el Art. 15 de la LUA. Sin embargo, tal como se ha mencionado anteriormente, el Ayuntamiento de Maella pretende la ampliación del Polígono Industrial de la Plana. A tal fin, se establece en el Plan General un área clasificada como Suelo Urbanizable Delimitado en un único sector. Tal como puede observarse en el plano de Clasificación del suelo, el perímetro del Suelo clasificado como Urbanizable Delimitado linda al norte con el nudo que forman las carreteras A-221 y la A-1411 y, por el sur, con el actual polígono industrial. Actualmente estos terrenos están destinados al cultivo de regadío. Superficie Los terrenos incluidos en el urbanizable delimitado tienen una superficie total de 7,822 Ha ( 78.222 m2 ) Titularidad de los terrenos Los terrenos son en su mayor parte de titularidad privada. Actualmente el Ayuntamiento es propietario de aproximadamente el 14,5 % del total clasificado. 3.2.2.1 Determinaciones específicas Tal como determina el Art. 43 de la LUA, en el Suelo Urbanizable Delimitado el Plan General establece los criterios para desarrollar los sistemas generales con la precisión suficiente para permitir la redacción de Planes Parciales, previendo el trazado de las redes fundamentales de comunicaciones y servicios, señalando la forma de gestión prevista para el desarrollo del sector y conteniendo las bases para su ejecución en cuanto a calidades, plazos y diseño urbano se refiere. En cuanto a la delimitación de sectores a que alude el Art. 45 de la L.U.A., la magnitud prevista para el señalado ( 7,822 Has ) resulta acorde con las previsiones que, a corto y medio plazo, se contemplan para la instalación de las industrias tecno-agroalimentarias que se pretenden ubicar en el Polígono. Se respetarán los módulos de reserva establecidos en la L.U.A. para los Planes Parciales de uso industrial recogidos en el art. 54 aptado. 3 b), y en el Art. 85.4 del Reglamento, para sectores de uso característico industrial, computándose una unidad de reserva por cada 100 m2 de superficie construible 38 Usos El uso preferente será el industrial, aunque estrechamente vinculado con el sector agroalimentario, bien sea en su aspecto de almacenaje, transformación o de investigación y desarrollo. Queda expresamente prohibido el uso residencial, excepto en el caso de las posibles viviendas vinculadas directamente a las industrias y servicios instalados en el mencionado Polígono. Infraestructuras Entre otras razones, para la ampliación del actual polígono de la Plana se ha considerado fundamental la facilidad de acceso desde las vías interurbanas, la disponibilidad de energía eléctrica, la existencia de líneas telefónicas y la posibilidad de prolongar la red de suministro de agua. Red viaria La conexión con la carretera A-221 y A-1411 se producirá en la rotonda que actualmente está construyéndose al NW de la población, para lo cual se solicitará Informe Previo a la Unidad Provincial. Para obtener la definitiva autorización del acceso será necesaria la presentación del preceptivo Proyecto de Urbanización, de acuerdo con las especificaciones de la Ley 8/1998 de Carreteras de Aragón. El Plan Parcial establecerá el trazado y las características de la red viaria interior. La anchura de las calles será, como mínimo de 10,00 metros, incorporando aceras de, al menos, 1,50 metros de anchura. En las aceras de viales de anchura mayor de 16 m. se dispondrá un árbol cada 10 m en cada una de las aceras. Red de Alcantarillado Siguiendo el criterio marcado por las Normas Complementarias y Subsidiarias de Planeamiento de la provincia de Teruel, para polígonos industriales de superficie superior a 4 Ha, se preverá un sistema separativo para la evacuación de aguas pluviales y fecales. Las aguas pluviales correspondientes al sector deberán recogerse en red independiente subterránea, conectándola a cauce público. Las aguas fecales deberán recogerse y canalizarse con tuberías enterradas hasta conducirlas a una Estación Depuradora ( EDAR ), previa a su vertido a cauce público. Red de abastecimiento de agua Deberá realizarse con tubería de polietileno de alta densidad de 10 atmósferas de presión de trabajo, totalmente enterrada, situándola por encima de las canalizaciones de pluviales y fecales, cuando su desarrollo coincida en el mismo eje y derivando directamente las acometidas individuales a todas las parcelas y las destinadas a bocas de riego y contraincendios. 39 Caso de considerarlo oportuno, y en previsión de posibles averías en la red o cortes de suministro, podrán instalarse los depósitos de reserva necesarios para garantizar el suministro a las parcelas durante, al menos, cinco días. Red eléctrica de baja tensión Se dispondrán los Centros de Transformación necesarios para conexión exterior, con salidas para la distribución en baja tensión y alumbrado público. Las redes de distribución se resolverán mediante conducciones enterradas bajo tubo de PVC de 110 mm de diámetro y 4 atmósferas de presión, colocadas en la parte inferior de la zanja de alumbrado público, bajo las aceras de la futura urbanización, realizando las correspondientes acometidas desde las arquetas de registro que se instalen. Red de Telefonía Se realizarán las canalizaciones enterradas, utilizando conductos de PVC de 63 mm de diámetro y 4 atmósferas de presión, colocados de acuerdo con las directrices de la Compañía Telefónica. Todos los tubos o conductos deberán ir envueltos en hormigón en masa de 15 N/mm2 de resistencia característica ( HM15 ). Se incorporarán las correspondientes arquetas y pedestales para los armarios de interconexión y distribución de acometidas. 3.2.2.2 Desarrollo del Sector El desarrollo de este suelo urbanizable deberá llevarse a cabo mediante un Plan Parcial respetando las especificaciones del Capítulo II del Título Segundo de la L.U.A. El Plan Parcial realizará una ordenación detallada y completa del mismo, considerando las determinaciones que establecen los Arts. 42.1 y 52 de la LUA y respetando los módulos de reserva que se especifican en el Art. 54 y en el Art. 85.4 del Reglamento, para sectores de uso característico industrial. Además el Plan Parcial se ajustará en cuanto a su contenido se refiere a lo especificado en el Cap. 2 del Título VI de las Normas y Ordenanzas. Zonificación. Usos pormenorizados. Para definir los usos pormenorizados, se ha establecido las siguiente zonificación : Zona industrial ( clave I ) Se constituirán dos subzonas Subzona I / M con edificación desarrollada entre medianeras Subzona I / A para edificación aislada Equipamiento ( clave DE ) Zona Verde pública ( clave DV ) 40 Se reservará como mínimo un 8% de la superficie para equipamientos o para espacios libres de transición, protección o adecuada conexión a usos de carácter residencial. Se propone preferentemente la creación de paseos peatonales arbolados acompañando al eje principal del desarrollo de la futura parcelación. Zona de aparcamiento de uso público ( clave DI-AP ) Como mínimo se dispondrá una plaza de aparcamiento por cada unidad de reserva, localizándose al menos la mitad de las plazas en espacio de uso público. En zonas donde se establezca como uso exclusivo el de aparcamiento se exigirá, como mínimo la plantación de un árbol por cada cuatro plazas de aparcamiento. 3.2.2.3 Normativa de aplicación Será similar a la señalada en el Capítulo 4 del Título VI de las Normas y Ordenanzas, salvo que el Plan Parcial correspondiente introduzca criterios más restrictivos en alguno de sus parámetros. 3.2.2.4 Aprovechamiento urbanístico Aprovechamiento medio El aprovechamiento medio del suelo urbanizable delimitado se calcula, según señala en Art. 132 de la L.U.A., dividiendo por su superficie el aprovechamiento objetivo asignado por el planeamiento a los distintos sectores incluidos en el mismo, ponderando las circunstancias urbanísticas que afecten a cada sector en relación con los demás. Aprovechamiento subjetivo El aprovechamiento subjetivo correspondiente a los propietarios privados será el resultante de aplicar a la superficie aportada el 90 % del aprovechamiento medio del suelo urbanizable delimitado. 3.2.2.5 Sistema de Actuación Respecto del Sistema de Actuación adoptado para el desarrollo del Plan Parcial que ordenen la ampliación del polígono industrial de la Plana, se establece la gestión directa por cooperación, especificada en el Capítulo III del Título Cuarto de la LUA , Art. 157. 3.2.2.6 Plan de etapas Dado el interés que para la población supone desde el punto de vista de desarrollo social y económico, se prevé a corto plazo la ampliación del polígono industrial, en una primera y única etapa que abarcará como máximo el primer quinquenio de vigencia del PGOU. 41 3.2.3 Suelo urbanizable no delimitado El PG opta por una reducción de los suelos clasificados en las NNSS como “aptos para urbanizar”, incluyendo en la categoría de urbanizable no delimitado exclusivamente los terrenos comprendidos entre el nuevo límite del suelo urbano y los viales perimetrales previstos. La superficie total es de 12,90 Has ( 129.046 m2 ), previéndose a priori un futuro uso residencial. El PG señala el trazado de los futuros viales a fin de garantizar su coherencia y conectividad con la red viaria del suelo urbano. También incorpora como sistema general de infraestructura viaria el trazado de las rondas que configuran su perímetro externo. Las condiciones específicas para el desarrollo de esta clase de suelo se estipulan en el Cap. 4 del Título VI de las Normas y Ordenanzas. El uso principal será el de vivienda unifamiliar de baja intensidad. Las viviendas podrán ser aisladas, pareadas o adosadas. En esencia este uso global y la normativa de aplicación correspondiente, serán similares a lo establecido para la zona Residencial Extensiva. La ocupación máxima será de 40 viviendas por hectárea. La edificabilidad máxima será de 0,5 m2 / m2 sobre parcela bruta aportada. 3.2.4 Suelo No Urbanizable Se establecen dos categorías de suelo no urbanizable : el genérico y el especial. 3.2.4.1 Suelo no urbanizable especial Corresponden a los terrenos de suelo no urbanizable a los que el Plan General reconoce tal carácter y, en todo caso a los enumerados en el apartado a ) del Art. 17 de la L.U.A.. Se considera suelo No Urbanizable Especial aquél afecto a : a) Protección de infraestructuras Se fijan unas bandas de protección, libres de edificación, en torno a las líneas eléctricas, telefónicas, redes de comunicación terrestre y demás infraestructuras. b) Protección de cauces y estructuras hidráulicas. Se establece una limitación de usos para salvaguardar los valores paisajísticos y medioambientales de los cauces y de otras estructuras hidráulicas, así como para evitar los riesgos derivados de posibles avenidas y desbordamientos. 42 c) Protección de ecosistemas, medioambiente y paisaje Se establecen en estas zonas limitaciones de usos que pudieran alterar el equilibrio ecológico, medioambiental, forestal y paisajístico. d) Áreas de exclusión ganadera Se establecen unas zonas de exclusión ganadera, donde no se permite la instalación de diversas explotaciones ganaderas. e) Protección de yacimientos arqueológicos. Se aplica a los suelos en los que existan yacimientos o restos de edificaciones catalogados. 3.2.4.2 Suelo no urbanizable genérico Son los terrenos definidos por el planeamiento como suelo No Urbanizable que no tienen carácter de suelo No Urbanizable Especial según la definición que de éstos hace la L.U.A. y, en todo caso, los terrenos clasificados y calificados como tales en el PG. En el caso de Maella, se considera necesario preservar los terrenos clasificados como suelo no urbanizable genérico del proceso urbanizador, por sus valores agrícolas, forestal y ganadero, que se entienden fundamentales para el desarrollo armónico del municipio. En virtud de dicho interés se considerarán como especialmente protegidos respecto de lo señalado en el RDL 4 / 2000. En esta categoría de suelo el Ayuntamiento podrá autorizar, mediante la preceptiva Licencia de Obras, las construcciones e instalaciones que prevé el Art. 30 de la L.U.A., quedando sujetas a Autorización Especial aquellas otras que señala en Art. 31 de dicha Ley. 3.3 Sistemas de gestión 3.3.1 Consideraciones generales Se establecen los sistemas de gestión urbanística para la transformación del uso del suelo y, en especial, para su urbanización y edificación en ejecución del Plan General de Ordenación Urbana. En suelo urbano consolidado, la gestión urbanística se efectuará mediante actuaciones aisladas sobre el parcelario existente, previa normalización de linderos, en su caso. En esta clase de suelo se han establecido una serie de unidades que se consideran imprescindibles para la racionalización del viario y para las que, de acuerdo con el Art. 194 de la LUA, se ha previsto aplicar el sistema de expropiación. En suelo urbano no consolidado, la gestión urbanística se efectuará mediante actuaciones integradas en Unidades de Ejecución que se desarrollarán mediante las modalidades previstas en la L.U.A. Para las Unidades de Ejecución señaladas en el PGOU, se adoptan o bien el sistema de compensación a desarrollar por la 43 iniciativa privada, o bien el sistema de cooperación, que permitirá al Ayuntamiento detentar la iniciativa de su desarrollo. Para el sector de suelo urbanizable delimitado destinado a la ampliación del Polígono industrial de la Plana se prevé asimismo la gestión por cooperación. La ejecución de los sistemas generales podrá llevarse a cabo en cualquier clase de suelo, bien directamente mediante actuaciones aisladas, bien mediante la aprobación de planes especiales. 3.3.2 Gestión indirecta por compensación. Se establece el sistema de gestión indirecta por compensación en aquellos casos en que se pretende fomentar la participación de los propietarios de suelo interesados en su transformación. En las Unidades de Ejecución en las que sea fijado el sistema de compensación, los propietarios del suelo se constituirán en Junta de Compensación, aportarán los terrenos de cesión obligatoria mediante reparcelación y ejecutarán a su costa las obras de urbanización, en los términos y condiciones que se fijan en el PGOU y, en cualquier caso, en los que recogen los Arts. 158 y siguientes de la Ley 3/2009 de Urbanismo de Aragón. 3.3.3 Gestión directa por cooperación. El sistema de gestión directa por cooperación se desarrollará en los términos que recoge el Art. 157 de la Ley 3/2009 de Urbanismo de Aragón. En las unidades de ejecución en que se fija el sistema de cooperación como instrumento de gestión, los propietarios aportarán el suelo de cesión obligatoria, ejecutando la Administración las obras de urbanización. La gestión directa por cooperación se aplica a unidades de ejecución completas y comprenderá todos los bienes y derechos incluidos o adscritos a las mismas. 3.3.4 Gestión directa por expropiación El sistema de gestión directa por expropiación se desarrollará en los términos que recoge el Art. 156 de la Ley 3/2009 de Urbanismo de Aragón. El sistema de gestión directa por expropiación se aplicará a unidades de ejecución completas y comprenderá todos los bienes y derechos incluidos en las mismas. Capítulo 4 PROGRAMA DE ACTUACIÓN __________________________________________________________________ Los plazos de desarrollo en la gestión del suelo quedan fijados por el Plan General de Ordenación Urbana para cada uno de los sectores o unidades de ejecución que contempla, dentro del horizonte máximo de gestión de 20 años, sin menoscabo de posibilitar el desarrollo del municipio más allá de dicho periodo. 44 Las actuaciones aisladas en suelo urbano consolidado que se corresponden con ligeras modificaciones de alineaciones o esquinas, no se consideran prioritarias. Para evitar procesos expropiatorios de difícil gestión, tales operaciones de ajuste del viario se producirán a medida que se edifiquen los solares afectados o se sustituyan las construcciones existentes, como condicionantes necesarios vinculados al otorgamiento de las preceptivas licencias de obras. Las actuaciones aisladas en suelo urbano consolidado que se han señalado como unidades de expropiación, vinculadas fundamentalmente al viario, dependerán de la comunidad autónoma en tanto afecten a la travesía de la carretera A 221, de la iniciativa privada que desarrolle las Unidades en SUNC UE 6 y UE 9 y del Ayuntamiento en cuanto decida acometer la operación de ampliación del nudo de la Plaza de España. En suelo urbano no consolidado, el desarrollo de las Unidades de Ejecución señaladas dependerá fundamentalmente de la iniciativa privada. No obstante, el Ayuntamiento podrá promover los Planes de Reforma Interior correspondientes si no se hubieran desarrollado en el primer quinquenio de vigencia del PG, priorizando aquéllos que supongan la mejora del viario y dotación de equipamientos. Asimismo el Ayuntamiento podrá tomar la iniciativa de ejecución del planeamiento en aquellas unidades de ejecución para las que se ha señalado el sistema de cooperación. Una vez aprobado el PGOU, se prevé que en el primer trienio de vigencia del PG, se acometan los estudios en profundidad necesarios para la redacción del Plan Especial del tramo urbano del río Matarraña. Para el Sector de Suelo Urbanizable Delimitado destinado a la ampliación del Polígono industrial, se prevé un desarrollo a corto plazo, en una primera y única etapa que abarcará el primer quinquenio. En cuanto al Suelo Urbanizable No Delimitado, independientemente de lo dispuesto en el Art. 25 de la L.U.A., el PG considera que no sería conveniente desarrollarlo sin que previamente se haya reparcelado y urbanizado el 70% del suelo urbano no consolidado y, a su vez, se haya edificado como mínimo el 40% de la superficie total construible, por lo cual no se contempla la posibilidad de su delimitación hasta el segundo decenio del programa. No obstante lo anterior, la ejecución de los sistemas generales adscritos al SUZND ( rondas perimetrales ) podrán ser acometidas por el Ayuntamiento, bien directamente mediante actuaciones aisladas, bien mediante la aprobación de planes especiales. Por su importancia para la regulación del tráfico externo a la población, se prevé que la ronda suroeste se acometa en el primer decenio de vigencia del PG. 45 TITULO III CUADROS SÍNTESIS DEL PLAN GENERAL _______________________________________________________ 46 Capítulo 1 CLASES Y CATEGORÍAS DE SUELO / SUPERFICIES __________________________________________________________________ 1.1 Clasificación del suelo / Superficies 1.1.1 Suelo Urbano ( clave SU ) Suelo Urbano Consolidado Residencial Suelo Urbano Consolidado Industrial Suelo Urbano Consolidado otros usos Suelo urbano consolidado ( Clave SU-C ) 217.885 m2 33.762 m2 146.832 m2 398.479 m2 Suelo Urbano No Consolidado ( Clave SU-NC ) 106.749 m2 _________________________________________________________________ Total 505.228 m2 ( 50,52 Ha ) 1.1.2 Suelo Urbanizable Delimitado ( clave SUZ-D ) 78.222 m2 No Delimitado ( clave SUZ-ND ) 129.046 m2 __________________________________________________________________ Total 207.268 m2 ( 20,72 Ha ) 1.1.3 Suelo No urbanizable ( clave SNU ) Suelo No Urbanizable genérico ( clave SNU-G ) 107.230.836 m2 Suelo No urbanizable especial ( clave SNU-E ) 66.936.668 m2 __________________________________________________________________ Total 174.167.504 m2 ( 17.416,75 Ha ) Desglose Suelo No urbanizable especialmente protegido protección zona inundable presa 926.423 m2 protección regadío 10.840.295 m2 protección forestal 53.953.534 m2 Plan Especial Río Matarraña 268.838 m2 47 Protección infraestructuras carreteras 947.578 m2 ___________________________________________________________ Total 66.936.668 m2 ( 6.693,66 Ha ) 1.1.4 Total Término Municipal 174.880.000 m2 ( 17.488,00 Ha ) 1.2 Zonas en Suelo Urbano / Superficies y porcentaje Zona Superficie % ________________________________________________________________________ R-CH Casco histórico 74.748 m2 14,795 R-I Residencial Intensiva 177.938 m2 35,219 R-E Residencial Extensiva 38.709 m2 7,662 I Industrial 33.762 m2 6,683 DE-S Equipamiento Socio cultural y admvo. 6.257 m2 1,238 DE-R Equipamiento religioso 2.045 m2 0,404 DE-D Equipamiento Docente 5.679 m2 1,124 DE-DP Equipamiento Deportivo 7.240 m2 1,433 DV-ZV Zona Verde Pública 23.572 m2 4,666 127.997 m2 25,335 DI-VI Viario DI-AP Aparcamientos 7.281 m2 1,441 ________________________________________________________________________ TOTAL 505.228 m2 100 % Nota : Las Normas Subsidiarias clasificaban 60,05 Ha como suelo urbano y el PG clasifica como tal 50,52 Ha, lo que supone una reducción del 15,87 %. 48 Capítulo 2 AMBITOS DE SUELO URBANO NO CONSOLIDADO __________________________________________________________________ 2.1 Unidades de Ejecución ( clave UE ) En Suelo urbano no consolidado, se han establecido trece Unidades de Ejecución agrupadas en tres sectores diferenciados. El Sector 1 agrupa las Unidades UE 1, UE 12 y UE 13 El Sector 2 agrupa las Unidades UE 2, UE 3, UE 4, UE 5, UE 6, UE 7, UE 8 y UE 9 El Sector 3 agrupa las Unidades UE 10 y UE 11 UE 1 Situada al noreste de la población Se califica como Residencial Extensiva ( clave RE ) Coeficiente de edificabilidad neto 1,00 m2t/m2s UE 2 Situada al norte de la población, entre las calles Fabara y San Blas. Se califica como Residencial intensiva ( clave RI grado 2) La edificabilidad máxima sobre parcela neta será la resultante de la aplicación de los parámetros de altura y profundidad establecidos para la zona. UE 3 Situada al norte de la población, entre las calles Norte y Alfonso II. Se califica como Residencial intensiva ( clave RI grado 2) La edificabilidad máxima sobre parcela neta será la resultante de la aplicación de los parámetros de altura y profundidad establecidos para la zona. UE 4 Situada al norte de la población, entre las calles Alfonso II y Bermúdez Castro. Se califica como Residencial intensiva ( clave RI grado 2) La edificabilidad máxima sobre parcela neta será la resultante de la aplicación de los parámetros de altura y profundidad establecidos para la zona. UE 5 Situada al norte de la población, entre las calles Bermúdez de Castro y la prolongación de la calle Goya. Se califica como Residencial intensiva ( clave RI grado 2 ) La edificabilidad máxima sobre parcela neta será la resultante de la aplicación de los parámetros de altura y profundidad establecidos para la zona. 49 UE 6 Situada en la zona interior de la manzanas delimitadas por las calle de Zaragoza y Avenidas de Aragón y Pablo Gargallo. Se califica como Residencial intensiva ( clave RI grado 2 ) La edificabilidad máxima sobre parcela neta será la resultante de la aplicación de los parámetros de altura y profundidad establecidos para la zona. UE 7 Situada al Norte de la población, adyacente a la Avda. Ramón y Cajal. Se califica como Residencial intensiva ( clave RI grado 2 ) La edificabilidad máxima sobre parcela neta será la resultante de la aplicación de los parámetros de altura y profundidad establecidos para la zona. UE 8 Situada al extremo noroeste de la población, adyacente al Camino del Campo de Fútbol. Se califica como Residencial intensiva ( clave RI grado 2 ) La edificabilidad máxima sobre parcela neta será la resultante de la aplicación de los parámetros de altura y profundidad establecidos para la zona. UE 9 Situada al noroeste de la población, entre la Avda. de Aragón y la Travesía del Camino del campo de Fútbol. Se califica como Residencial intensiva ( clave RI grado 2 ) La edificabilidad máxima sobre parcela neta será la resultante de la aplicación de los parámetros de altura y profundidad establecidos para la zona. UE 10 Situada al suroeste de la población, entre las calles General Pardiñas y Teruel. Se califica como Residencial intensiva ( clave RI grado 3 ) La edificabilidad máxima sobre parcela neta será la resultante de la aplicación de los parámetros de altura y profundidad establecidos para la zona. UE 11 Situada al sur de la población, adyacente a los terrenos que ocupa la Cooperativa Se califica como Residencial intensiva ( clave RI grado 3 ) La edificabilidad máxima sobre parcela neta será la resultante de la aplicación de los parámetros de altura y profundidad establecidos para la zona. UE 12 Situada al sur de la población, dando frente a la calle Matarraña, en la margen izquierda del río. Los terrenos los ocupa actualmente las instalaciones de la Cooperativa Se califica como Residencial Extensiva ( clave RE ) 50 Coeficiente de edificabilidad neto 1,00 m2t/m2s UE 13 Situada al este de la población, adyacente a la carretera Avenida de Cataluña, en la margen derecha del río Mataraña Se califica como Residencial Extensiva ( clave RE ) Coeficiente de edificabilidad neto 1,00 m2t/m2s 2.2 Aprovechamiento de las UE en S.U.N.C. Para el cálculo de aprovechamientos se introducen los siguientes conceptos : S.total Superficie bruta de la Unidad de Ejecución Cesiones Suelo de cesión obligatoria desglosado en viales, zonas verdes y equipamientos S. edif. Suelo susceptible de aprovechamiento Aº o Aprovechamiento objetivo Aº m Aprovechamiento medio de la U.E. Aº m S Aprovechamiento medio del sector S.total Viales E PK ZV S.edif. Aº o Aº m Aº m S __________________________________________________________________ Sector 1 UE 1 UE 12 UE 13 3.723 10.552 32.378 725 1.088 7.329 78 293 1.232 1.956 387 2.920 7.939 22.706 2.920 7.939 22.706 0,784 0,752 0,701 __________________________________________________________________ Total 46.653 9.142 6.681 6.493 2.206 2.732 5.442 4.296 4.174 17.404 2.039 2.414 688 961 1.190 800 673 4.255 1.956 680 1.310 33.565 33.565 175 287 175 133 100 362 96 690 242 4.225 3.792 1.308 1.518 3.760 3.134 3.405 12.303 11.014 10.585 3.613 4.469 8.795 7.062 6.833 26.697 0,719 Sector 2 UE 2 UE 3 UE 4 UE 5 UE 6 UE 7 UE 8 UE 9 35 120 392 156 1,648 1,630 1,637 1,635 1,616 1,643 1,637 1,533 __________________________________________________________________ Total 49.428 13.020 0 2.018 945 33.445 79.068 1,60 51 Sector 3 UE 10 4.376 734 225 686 2.731 5.473 1,250 UE 11 6.292 1.840 375 308 3.769 7.973 1,267 _________________________________________________________________________ Total 10.678 2.574 0 600 994 6.500 13.446 1,260 El Sector 1 se destina exclusivamente a vivienda unifamiliar aislada. El Sector 2 está destinado a promociones de vivienda unifamiliar o colectiva desarrolladas entre medianeras en manzana cerrada. El Sector 3 está destinado a promociones de vivienda unifamiliar desarrolladas preferentemente en hilera. La diferencia de aprovechamientos entre los sectores 1, 2 y 3 deriva de la diferente ubicación de los mismos y de las distintas tipologías de vivienda que se prevén para ambos. La aproximación de aprovechamientos entre los diferentes sectores se producirá por la aplicación de unos coeficientes de homogeneización estimados en función de su diferente situación respecto del casco consolidado, de la tipología edificatoria, de las ordenanzas de aplicación y del coste y la demanda real de suelo edificable. Capítulo 3 SECTORES DE SUELO URBANIZABLE DELIMITADO ( clave SUZ-D ) __________________________________________________________________ Se establece en el Plan General una zona, cuya superficie es de 78.222 m2, clasificada como Suelo Urbanizable Delimitado, a fin de ampliar el polígono industrial de la Plana. Dicha área constituye un único Sector y se considera como una actuación prioritaria a corto plazo. La edificabilidad máxima sobre parcela neta será de 1,00 m2t/m2s para la subzona I/M y de 0,70 m2t/m2s para la subzona I/A Uso S.total Viales E-ZV PK S.neta Aº o Aº m.S _________________________________________________________________________ Subzona I/M Ind. 5.730 5.730 Subzona I/A Ind. 51.890 36.323 _________________________________________________________________________ Total Industrial 78.222 11.250 6.352 3.000 57.620 42.053 0,537 52 3.2 Aprovechamiento Medio El Aprovechamiento Medio del Suelo Urbanizable Delimitado se obtiene sumando el Aprovechamiento objetivo de los Sectores, dividido por la superficie total calificada como tal ( Art. 132.4 L.U.A. ) Dado que solamente hay un sector y con un único uso, el aprovechamiento medio será igual al señalado en el cuadro precedente. Aº Mº S.Urbanizable Delimitado = 0,537 Capítulo 4 AREAS DE SUELO URBANIZABLE NO DELIMITADO ( clave SUZ-ND ) __________________________________________________________________ El presente Plan General distingue tres Sectores en función de su ubicación respecto del suelo urbano : Sector 1 Al noreste de la población. Sector 2 Al norte de la población, entre los límites del suelo urbano y la ronda norte. Sector 3 Al oeste y sur de la población, entre los límites del suelo urbano y la ronda suroeste. La edificabilidad máxima sobre parcela bruta aportada será de 0,50 m2t/m2s y la densidad máxima de 40 viviendas por hectárea Uso Sup. bruta Coef. Edif. Edificabilidad __________________________________________________________________ Sector 1 Residencial 11.317 0,50 m2 / m2 5.658,50 m2 Sector 2 Residencial 45.787 0,50 m2 / m2 22.893,50 m2 Sector 3 Residencial 71.942 0,50 m2 / m2 35.971,00 m2 _________________________________________________________________________ Total 4.2 129.046 m2 64.523,00 m2 Aprovechamiento Medio El Aprovechamiento Medio del Suelo Urbanizable No Delimitado se obtiene sumando el Aprovechamiento objetivo de los Sectores, dividido por la superficie total calificada como tal ( Art. 132.3 L.U.A. ) Aº Mº S.Urbanizable No Delimitado = 0,50 53 Capítulo 5 SISTEMAS GENERALES __________________________________________________________________ 5.1 Suelo urbano Red viaria Red viaria travesías carreteras 29.263 m2 Aparcamientos ( 597 plazas ) 7.281 m2 ______________________________________________________ Total viario 36.544 m2 Espacios libres y zonas verdes Zonas verdes en SUC 20.323 m2 Notas : La superficie así calificada supera la ratio mínima por habitante establecida en el Art.40.1 de 5 m2/hab. Las Zonas verdes incluidas en Unidades de Ejecución como sistemas locales que se incorporarán al sistema general una vez desarrolladas suponen un total de : Zonas verdes en SUNC 3.248 m2 Equipamientos Equipamiento Socio cultural y administrativo 6.258 m2 Equipamiento religioso 2.045 m2 Equipamiento Docente 5.679 m2 Equipamiento Deportivo 7.240 m2 _______________________________________________________ Total Equipamientos en S.U. 5.2 21.222 m2 Suelo urbanizable no delimitado Red viaria Ronda norte 7.335 m2 Ronda suroeste 14.966 m2 _______________________________________________________ Total red viaria 22.301 m2 54 5.3 Suelo No urbanizable Infraestructuras Carreteras ( dominio público ) 338.547 m2 Vías pecuarias 4.897.700 m2 Descansaderos y abrevaderos 90.000 m2 _______________________________________________________ Total 5.326.247 m2 Equipamientos 9.726 m2 Servicios técnicos 6.176 m2 55 TITULO IV ANEXO DE SÍNTESIS __________________________________________________________________ 56 Capítulo 1 ANEXO DE SÍNTESIS __________________________________________________________________ 1.1 Antecedentes El documento de que dispone Maella para su ordenación urbanística son unas Normas Urbanísticas, aprobadas el 20 de marzo de 1990 bajo el marco normativo de la Ley 19/1975, de reforma de la Ley sobre Régimen del Suelo y Ordenación Urbana, actualmente obsoleta. En diciembre de 1998, el Excmo. Ayuntamiento promovió una Modificación de dichas Normas para adaptarlas a la Ley 6/ 1998 de Régimen del Suelo y Valoraciones, incluyendo una modificación de las unidades de ejecución y la ampliación de suelo apto para urbanizar. Tras la promulgación de la Ley 5/1999 Urbanística de Aragón, se produjo una segunda modificación para adaptar las Normas a su contenido, siendo aprobadas definitivamente por la Comisión Provincial de Ordenación del Territorio el 6 de abril de 2000. En el año 2009, el Ayuntamiento promovió una Modificación Puntual para reclasificar una parte del paraje denominado La Plana, situado en suelo No Urbanizable, que pasaría a ser Suelo Urbanizable Delimitado de uso preferente industrial. Fue informada favorablemente por el Consejo Provincial de Urbanismo por acuerdo de 27 de enero de 2011, con el reparo de que se deben “definir las conexiones exteriores que garanticen servicios y accesos adecuados para dar servicio a este sector”. Simultáneamente se había redactado un Plan Parcial para esta zona, que fue aprobado definitivamente por el Pleno del Ayuntamiento el 27 de abril de 2011. 1.2 Justificación y conveniencia de la redacción del Plan General La redacción del Plan General de Maella responde fundamentalmente a las siguientes necesidades : poner al día el planeamiento ajustándolo a las determinaciones de la L.U.A., revisar la clasificación del suelo, promover la ampliación del Polígono industrial y pormenorizar las categorías del suelo urbano, urbanizable y del suelo no urbanizable, establecimiento medidas para la protección del Medio Ambiente y del Patrimonio Cultural Aragonés. La confluencia de estas circunstancias ( que se exponen ampliamente en apartado 3.3 del Título I de la presente Memoria Justificativa ) respecto de necesidad de modificar la clasificación del suelo y la obligatoriedad de adaptación del planeamiento vigente a la Ley, justifican sobradamente redacción del presente documento, con rango de Plan General. 1.3 el la la la Marco jurídico urbanístico. Normativa de aplicación En el Capítulo 4 del Título I se especifican con detalle las diferentes Normativas de rango estatal, autonómico y provincial que conforman el marco jurídico a que se somete el Plan General y que, en síntesis, es el siguiente : 57 1.3.1 Normativa de rango estatal Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio, Texto Refundido de la Ley de Suelo que regula a nivel estatal los usos del suelo en normativa general y complementaria a desarrollar por las comunidades autónomas. 1.3.2 Normativa de rango autonómico Ley 3/2009 de Urbanismo de Aragón ( Modificada por la Ley 4/2013 ) Reglamento de desarrollo parcial de la Ley 5/1999 Urbanística de Aragón, en cuantos artículos no se deroguen expresamente o contradigan la Ley 3/2009. Ley 4/2009 de Ordenación del Territorio de Aragón. Decreto 54/2011 por el que se aprueba la Norma Técnica de Planeamiento de Aragón. 1.3.3 Normativa de rango provincial Normas Subsidiarias y Complementarias de Planeamiento Municipal de la Provincia de Teruel 1.3.4 Otras normativas Normas estatales y autonómicas de protección ambiental. Normas estatales y autonómicas de Protección del Patrimonio Histórico. Normas varias 1.4 Vigencia, Modificaciones y Revisión del Plan General El Plan General de Ordenación Urbana de Maella entrará en vigor al día siguiente de la publicación en el Boletín Oficial de la Provincia del acuerdo de su aprobación definitiva por el Consejo Provincial de Urbanismo, en concordancia con lo establecido en el Art. 49 de la L.U.A. Tal como señala el Artículo 76 de dicha ley, su vigencia será indefinida, sin perjuicio de que pueda llevarse a cabo la alteración del contenido de los instrumentos de ordenación urbanística mediante su revisión o la modificación de alguno de sus elementos, respetando las prescripciones que se establecen en la Sección 3ª del Capítulo V del Título Segundo de la Ley Urbanística de Aragón. La Revisión o modificación del PGOU sólo podrá tener lugar a iniciativa del municipio, de oficio, o cundo proceda, a iniciativa de la Administración de la Comunidad Autónoma. De acuerdo al Art. 39 b de la L.U.A., el horizonte temporal máximo de gestión del Plan General será de 20 años. 1.5 Objetivos del Plan General El objeto del Plan General es : 58 Revisar la clasificación y calificación del suelo establecida por las Normas Subsidiarias vigentes, adaptando el planeamiento a las determinaciones de la L.U.A. Revisar las Ordenanzas vigentes. Modificar la clasificación y calificación del suelo para ajustarlo a las nuevas necesidades surgidas en el periodo de vigencia de las NNSS y ordenar el crecimiento futuro previsible. De acuerdo con el Art. 39 de la L.U.A., el Plan General concreta el modelo de evolución urbana y ocupación del territorio sostenible, estableciendo un horizonte de gestión de 20 años. El P.G. prevé la ordenación estructural del término municipal y contiene las siguientes determinaciones : Clasificación del suelo, determinando y cuantificando el ámbito territorial de cada clase. Establecimiento de la ordenación pormenorizada del suelo urbano, el régimen de protección del suelo no urbanizable y las condiciones de urbanización del suelo urbanizable. Además, en la redacción del presente documento se procede también, de acuerdo con lo establecido en el Art. 40 de la L.U.A. a : La división del suelo urbano en las categorías de consolidado y no consolidado. La definición del sistema general de espacios libres públicos destinados a parques y áreas de ocio, expansión y recreo. La ordenación detallada y el señalamiento de alineaciones y rasantes tanto interiores como exteriores en el suelo urbano. La delimitación de Unidades de Ejecución en suelo urbano no consolidado, así como determinación del sistema de actuación y señalamiento del aprovechamiento medio que corresponda a cada una de ellas. La delimitación de los sectores de suelo urbanizable. El establecimiento de las condiciones de urbanización del suelo urbanizable para la redacción de Planes Parciales. La definición del concepto de núcleo de población. El establecimiento de medidas para la protección del medio ambiente, la conservación de la naturaleza y la tutela del Patrimonio Cultural Aragonés. La previsión de las reservas de suelo que se consideren necesarias para viviendas de protección pública. 59 La definición de aquellas circunstancias que, en su momento, hagan procedente la Revisión del planeamiento. 1.5.1 Clasificación del suelo Se establece en el presente Plan General la clasificación de todo el suelo del término municipal en : Urbano, distinguiendo el urbano consolidado del urbano no consolidado No urbanizable, diferenciando asimismo entre no urbanizable genérico y no urbanizable especial Urbanizable, delimitado y no delimitado, con definición de sectores. Dicha clasificación responde a los criterios establecidos en el Capítulo II del Título Primero de la L.U.A., Sección 2ª, Suelo urbano, Sección 3ª, Suelo urbanizable y Sección 4ª, Suelo no urbanizable. 1.5.2 Determinaciones del planeamiento para cada clase de suelo En el presente Plan se cumplen los requisitos establecidos para cada clase de suelo en la L.U.A., materializándose los mismos en la Memoria, en las Normas y Ordenanzas Anexas y en los Planos de Ordenación 1.6 Criterios adoptados 1.6.1 Aspectos generales En la redacción del PGOU se ha tenido presente el modelo de evolución urbana que, durante la aplicación del anterior planeamiento, se ha seguido en el municipio. Tras su análisis y evaluación, se ha considerado excesiva la cantidad de suelo que las NNSS preveían fuera urbanizada, entendiendo que su transformación resultaría improbable dentro del horizonte máximo de gestión del Plan General. ( Ver en Anexo AX.3, cuadro nº 1, donde se establece la comparativa entre los suelos urbanos y aptos para urbanizar previstos en las NNSS y los suelos urbanos y urbanizables reflejados en el Avance del Plan General ) Se ha creído conveniente limitar los crecimientos lineales, en especial al otro lado del puente, en la margen derecha del río. Sin embargo, se ha constatado la necesidad de ampliación del suelo calificado estrictamente como industrial, así como la necesidad de racionalizar las compatibilidades entre usos residenciales y no residenciales en el casco. En cuanto a estructura de la trama urbana se refiere, el PG incorpora la previsión de unos viales perimetrales o rondas que puedan resolver las circulaciones externas a la población en tanto no se materialice la variante de carreteras. Al mismo tiempo estas rondas constituirán un límite físico razonable a un posible crecimiento en mancha de aceite. 60 Por otra parte, se estima necesario completar la trama viaria para que resulte coherente y ajustada a las necesidades actuales y al desarrollo previsto del municipio, teniendo en cuenta que, además, deberá posibilitar la conexión y articulación de los futuros crecimientos que pudieran producirse incluso más allá del horizonte temporal máximo que contempla el P.G.O.U. El PG también se plantea racionalizar y mejorar el viario interior, sobretodo en lo que se refiere a las conexiones transversales entre los ejes radiales sobre los que ha pivotado en los últimos años el desarrollo de la edificación. Respecto de la posibilidad de incrustar zonas verdes o espacios libres de cierta entidad en el núcleo edificado, entendemos que resulta más positivo incorporar al casco pequeñas áreas ajardinadas y aceras arboladas, de fácil mantenimiento y alto grado de disfrute, dado que a nivel global se superan con creces los estándares, simplemente con el cómputo del cerro del castillo y las márgenes del río. Todo ello considerando además que el emplazamiento territorial del municipio permite un elevado disfrute de espacios naturales en su entorno, sin que para ello sean precisos desplazamientos considerables. 1.6.2 Aspectos pormenorizados 1.6.2.1 Se concentra la oferta de suelo industrial en torno a los terrenos así calificados, ampliando el polígono existente, totalmente ocupado hoy, previendo sus conexiones tanto con el interior de la población, mediante la mejora del actual acceso, como desde el exterior al casco, con su enlace directo a la carretera A221. A tal fin se considera razonable y mesurada la clasificación de 7,8 hectáreas como suelo urbanizable delimitado, a desarrollar mediante Plan Parcial. Respecto a la industria ubicada en suelo urbano, se considera debe limitarse a pequeños talleres y almacenes compatibles con la vivienda. En particular se entiende necesario y conveniente el traslado al polígono de las instalaciones de la Cooperativa del Campo situadas en ambas márgenes del río. 1.6.2.2 Se limitan los crecimientos en la margen derecha del Matarraña, al entender que no deben propiciarse mayores desarrollos de tipo lineal en la periferia del casco, máxime si este sector se encuentra separado físicamente por un puente, a todas luces insuficiente por su estrechez. Sin embargo, el PG asume la calificación residencial de baja densidad prevista por las NNSS a ambos lados de la carretera, priorizando la urbanización de ambas aceras para reconvertirlas en paseos arbolados, frente a la posibilidad de establecer alguna mancha verde concentrada. No obstante, se prevé en este sector la ampliación de la zona deportiva de las piscinas y el establecimiento de aparcamientos de uso público en superficie. 1.6.2.3 En el perímetro del casco urbano, se racionaliza el límite de suelo calificado, optando por fijarlo a partir de una profundidad señalada respecto de los viales consolidados, en lugar de hacerlo por límites de propiedad. 1.6.2.4 Entre este nuevo límite y los viales perimetrales se prevén los futuros crecimientos, clasificando los terrenos como suelo urbanizable no delimitado. No es previsible a corto plazo su desarrollo, dado que la oferta de suelo urbano se considera suficiente para satisfacer las expectativas edificatorias y el PG considera prioritario completar la urbanización interior. 61 No obstante, se establecen para el desarrollo de esos futuros crecimientos las redes viarias que marcarán su ordenación, a fin de que éstas sean coherentes con la trama ya consolidada. 1.6.2.5 En las el ensanche se han señalado distintas Unidades de Ejecución, en suelos clasificados como urbanos no consolidados. Su ubicación es dispersa, alrededor del perímetro del casco tradicional, y sus dimensiones son escasas. Por otra parte, entendemos que deben ser independientes entre sí para que su gestión resulte viable. Además, la mayoría de ellas tienen parte o casi toda la edificación consolidada, con lo que nos encontramos más bien ante operaciones de reforma interior que ante suelos por desarrollar, es decir, en la mayor parte de los casos, más que reubicar aprovechamientos, estaríamos hablando de un justo reparto de cargas económicas de urbanización. En el PG se ha optado por priorizar las cesiones correspondientes a viales y dotación de aparcamientos en superficie por considerarlas fundamentales para racionalizar el viario, favorecer la movilidad y cohesionar y mejorar el tejido urbano. Se ha primado también el establecimiento de aceras amplias arboladas respecto de la posible concentración de manchas verdes dispersas. Las razones que avalan este criterio se exponen a continuación. En aquellas Unidades menos desarrolladas, una vez aplicadas las ordenanzas previstas ( que para esta zona son mayoritariamente planta baja mas dos alzadas con profundidades edificables de 12 m.) la edificabilidad resultante es escasa para asumir los módulos de reserva mínimos establecidos para los planes parciales. En unos casos, éstos arrojarían escasas superficies de cesión, difícilmente aprovechables y prácticamente imposibles de concentrar para alcanzar un mínimo utilizable. En otros casos, las cesiones serían imposibles de materializar por el grado de ocupación de la edificación existente. En el Anexo A.X.3, se incluyen los cuadros nº 2, 3 y 4, en los que se cuantifican las alternativas de edificabilidad y cesiones que afectarían a las Unidades de Ejecución. De su análisis y comparación hemos inferido que, al amparo de lo dispuesto en el Art. 42.4.a) de la L.U.A., las cesiones obligatorias deberían reducirse a las establecidas en el cuadro nº 2, manteniendo en todo caso la cesión al municipio del 10 % del aprovechamiento de las diferentes Unidades. 1.6.2.6 Las Unidades de Ejecución se han agrupado en tres sectores que se corresponden con las diferentes situaciones, características y tipologías edificatorias previstas en el Avance ( manzana cerrada, vivienda entre medianeras y vivienda aislada ). Se ha procurado equilibrar sus respectivos aprovechamientos para no crear agravios comparativos y se han ajustado las edificabilidades reales a los supuestos previos adoptados. 1.6.2.7 En el casco antiguo, dado que el propósito es conservacionista, las previsiones del PGOU se han limitado a mantener aquellas actuaciones puntuales 62 de expropiación que se consideran absolutamente necesarias para completar o mejorar el viario. 1.6.2.8 Se considera de capital importancia para Maella recuperar el cauce y los márgenes del río Matarraña a su paso por la población, previendo un tratamiento específico, paisajístico y medioambiental de las riberas, a fin de promover su incorporación al sistema general de espacios libres y zonas verdes urbanas. Se estima que la entidad y complejidad de tal propuesta requiere de un estudio en profundidad que establezca las medidas correctoras relativas a la conservación y mejora de las condiciones medioambientales del río, las actuaciones a realizar en los bordes urbanos de las márgenes y los grados de protección necesarios a tal fin. Para ello el Plan General prevé un Plan Especial, señalando el alcance y los límites del mismo y estableciendo que, en el ínterin, quede “congelada” provisionalmente cualquier tipo de actividad y se paralice cualquier proceso edificatorio. 1.7 Modelo estructural y de ordenación 1.7.1 Consideraciones generales El Plan General modifica y adapta los criterios que rigen en el suelo urbano, el apto para urbanizar y el no urbanizable señalados en su día por las NNSS, introduciendo las correcciones que aconseja la evaluación de lo acontecido durante el periodo que va de su promulgación a nuestros días. Constatada que la demanda de edificación residencial puede asumirse con el suelo urbano consolidado y con el desarrollo de las unidades de ejecución previstas en el no consolidado, no se considera necesario, hoy por hoy, clasificar a tal fin una categoría de suelo urbanizable delimitado destinada a un uso residencial. No obstante lo anterior, el PG recoge parte de los suelos clasificados en las NNSS como “aptos para urbanizar” dentro de la categoría de urbanizable no delimitado, previendo una futura ampliación del uso residencial y, sobretodo, el desarrollo de las vías perimetrales de la población. Se establece un sector de suelo urbanizable delimitado de uso industrial para posibilitar a corto plazo la ampliación del Polígono de la Plana que estima necesaria el municipio. También se define un área de suelo no urbanizable especial que se corresponde con el tramo urbano del río Matarraña y que, por sus singulares características, estará sujeta a su futura ordenación mediante la redacción de un Plan Especial. 1.7.2 Modelo estructural Maella ha crecido a partir de un núcleo histórico compacto formado en torno al cerro del castillo, apoyando su posterior desarrollo en las vías radiales de comunicación. 63 El modelo de evolución urbana que adopta el PGOU parte de la observación del desarrollo histórico de la ciudad y de su crecimiento previsible, dentro del horizonte temporal máximo de gestión que fija la Ley 3/2009 de Urbanismo de Aragón ( 20 años ). El modelo de ocupación del territorio parte de la consideración del entorno rural, de sus valores naturales, paisajísticos y agrarios, así como de los usos tradicionales que se dan en él, a fin de garantizar su preservación en condiciones acordes a las necesidades medioambientales y productivas. El modelo que se propone entiende el municipio como un núcleo urbano compacto y coherente, dotado de infraestructuras y servicios con el suficiente grado de desarrollo como para cubrir las necesidades de la población, presente y futura. Con tal propósito, en el suelo no urbanizable se adoptan medidas para evitar la formación de nuevos asentamientos, tanto residenciales como de otro tipo, estableciendo condiciones restrictivas para las construcciones a emplazar en dicho suelo. Complementariamente se señalan los elementos o espacios urbanos que requieren especial protección por su singular valor arquitectónico, histórico o cultural. A tal fin se recoge en el Plan General el Catálogo de cuantos elementos de interés histórico-artístico se consideran protegibles. Asimismo, en el término municipal, se identifican y protegen los elementos y espacios de valor arqueológico, natural o paisajístico más relevantes, encuadrándolos en la categoría de suelo no urbanizable especial. Como apuesta por el desarrollo económico-social de Maella, el Ayuntamiento prevé la ampliación del polígono industrial, a cuyo efecto se han clasificado unos terrenos como suelo urbanizable delimitado. 1.7.3 Esquema funcional Se prevé el crecimiento urbano necesario para garantizar el desarrollo del municipio a medio plazo, determinando una secuencia lógica de evolución urbanística y territorial. Los límites del Suelo Urbano se trazan relacionándolos directamente con el viario proyectado, desechando calificar terrenos por unidades de propiedad. En el caso del Suelo Urbano No Consolidado quedan identificadas las Unidades de Ejecución y áreas de Reforma Interior. En su definición priman criterios realistas que faciliten la gestión urbanística y el justo reparto de cargas de urbanización, a fin de posibilitar que, a corto plazo, se materialicen aquellos desarrollos parciales necesarios para dar coherencia a la trama urbana y, a medio, se pueda asumir la demanda de vivienda. Respecto del viario, se prevé completar la trama existente para que resulte ajustada a las necesidades actuales y, también, al posible desarrollo futuro del municipio, es decir, que contemple la articulación de los futuros crecimientos que pudieran producirse incluso más allá del horizonte temporal máximo que contempla el P.G.O.U. 64 Las reservas para los espacios libres públicos destinados a parques y áreas de ocio, expansión y recreo superan con creces el estándar mínimo por habitante que señala la LUA y resultan adecuadas a las necesidades sociales actuales y a las previsibles dentro del horizonte temporal del PG. Todo ello considerando que la ubicación territorial del municipio permite un elevado disfrute de espacios naturales en su entorno más próximo, sin que para ello sean precisos desplazamientos considerables. 1.7.4 Modelo de ordenación Los criterios de carácter general que presiden el planeamiento son : Completar y dar cohesión al tejido urbano heredado, incorporando al proceso urbanizador las bolsas residuales de suelo interiores o adyacentes al perímetro urbano señalado por las NNSS. Controlar el crecimiento del núcleo urbano creando unos modelos de desarrollo periférico que se incorporen armónicamente a la trama urbana y articulen posibles futuras ampliaciones. Prever viales alternativos al paso obligado de todo tipo de vehículos por el centro de la población que, al mismo tiempo, sean ejes vertebradores del crecimiento, dando sentido a la nueva zonificación propuesta. Racionalizar y ampliar la capacidad del sistema viario para facilitar la descongestión del tráfico interno. Proteger, conservar y rehabilitar el patrimonio histórico-artístico de la población. Incrementar en lo posible las zonas verdes, primando la creación de paseos y aceras arboladas en suelo urbano. Ordenar el crecimiento de las demandas de suelo industrial, en especial de pequeñas industrias, talleres o almacenes, actualmente incrustadas en el tejido urbano, habilitando para ello la zona situada al norte de la población. Crear de una bolsa de Suelo Urbanizable Delimitado para la ampliación del actual polígono industrial, situado al oeste de la población, estableciendo su conexión con la red viaria exterior al casco. Definir un área de suelo no urbanizable especial que se corresponde con el tramo urbano del río Matarraña, previendo que estará sujeta a su futura ordenación mediante la redacción de un Plan Especial, dadas sus singulares características, su complejidad y sus valores paisajísticos y medioambientales. Salvaguardar el paisaje constitutivo de la singularidad geomorfológica y la configuración paisajística del Término Municipal, preservando especialmente del proceso urbanizador las crestas de los cabezos. 65 En el suelo no urbanizable genérico, ordenar los usos compatibles y las edificaciones autorizadas, definiendo el concepto de núcleo de población. Fijar unas áreas de exclusión ganadera en torno a los núcleos de suelo urbano y urbanizable. Todos estos criterios se desarrollan con mayor grado de concreción en el Cap. 2 del Título II de la presente Memoria. 1.8 Clasificación del suelo. 1.8.1 Suelo Urbano Se consideran suelo urbano aquellos terrenos ya transformados que cuentan con acceso rodado integrado en la trama urbana y disponen de los servicios de abastecimiento de agua potable, energía eléctrica y evacuación de residuales. También se consideran urbanos aquellos terrenos situados en el interior y la periferia que resultan adyacentes a zonas consolidadas por la edificación al menos en 2 / 3 partes de su superficie edificable, siempre que la edificación reúna, o vaya a reunir en ejecución del Plan, los servicios mencionados en el apartado anterior. Se distinguen dos categorías de suelo urbano : el consolidado y el no consolidado. Tendrán la consideración de suelo urbano no consolidado aquellos terrenos que el planeamiento define expresamente por estar sometidos a procesos integrales de urbanización, renovación o reforma interior. En suelo urbano no consolidado se establecen trece Unidades de Ejecución, agrupadas en tres sectores. Las Normas Subsidiarias clasificaban 60,05 Ha como suelo urbano y el PG clasifica como tal 50,52 Ha, lo que supone una reducción del 15,87 % 1.8.2 Suelo No Urbanizable Se consideran suelo no urbanizable aquellos terrenos : 1 Que estén sometidos a algún régimen especial de protección incompatible con su transformación, de acuerdo con las Directrices de Ordenación Territorial, los Planes de Ordenación de los Recursos Naturales o la legislación sectorial correspondiente, en razón de sus valores paisajísticos, ambientales o culturales o en función de las limitaciones o servidumbres para la protección del dominio público. 2 Que el Planeamiento considera necesario preservar por los valores ecológicos, paisajísticos, agrícolas, forestales, ganaderos y por sus riquezas naturales, así como aquellos que presentan riesgos naturales o tecnológicos. 3 Que el Planeamiento considera inadecuados para su transformación en urbanos, de acuerdo con el modelo de evolución urbana y ocupación territorial. 66 Se establecen dos categorías de suelo no urbanizable : el genérico y el especial, dentro del cual se incluye el tramo urbano del río Matarraña. Suelo no urbanizable especial Se considera Suelo No Urbanizable Especial aquél afecto a : a) b) c) d) e) Protección de infraestructuras Protección de cauces y estructuras hidráulicas. Protección de ecosistemas, medioambiente y paisaje Áreas de exclusión ganadera Protección de yacimientos arqueológicos. Suelo no urbanizable genérico Son los terrenos definidos por el planeamiento como suelo No Urbanizable que no tienen carácter de suelo No Urbanizable Especial según la definición que de éstos hace la L.U.A. y, en todo caso, los terrenos clasificados y calificados como tales en el PG. 1.8.3 Suelo Urbanizable Según el Art. 15 de la LUA, tendrán la consideración de suelo urbanizable los terrenos que sean clasificados como tales en el PG por prever su posible transformación a través de la dotación de servicios urbanísticos suficientes. El Plan General clasifica suelo urbanizable delimitado, de urbanización prioritaria, para la ampliación del polígono industrial El presente Plan General no clasifica suelo urbanizable delimitado para uso residencial por no considerarlo necesario a corto y medio plazo. Sin embargo recoge como suelo urbanizable no delimitado parte de los terrenos que en las NNSS se definían como aptos para urbanizar. Las NNSS clasificaban 18,23 Ha como suelo “apto para urbanizar” y el PG clasifica como urbanizable no delimitado de uso residencial 12,90 Ha lo que supone una disminución del 29,23 %. Dichas Normas también clasificaron 3,53 Ha destinadas a polígono industrial ( hoy en día edificado y recogido como suelo urbano consolidado ) mientras que el PG clasifica como urbanizable delimitado de uso industrial 7,82 Ha para ampliación de dicho polígono, lo que supone un incremento del 121,53 % Así pues, en la comparativa global de suelos “aptos para urbanizar” de las NNSS y el suelo urbanizable que clasifica el PG el saldo presentaría una disminución total de 1,04 Ha ( 4,78 % ) 1.9 Calificación del suelo urbano Suelo urbano de uso residencial 67 Queda integrado por las zonas del casco histórico y del ensanche ya señaladas en las NNSS. Se completa con la ordenación de los crecimientos periféricos. Al respecto se pretende : Conservar el trazado histórico del casco antiguo Proteger los edificios de interés histórico-artístico Proteger el carácter y el paisaje del entorno. Delimitar las Unidades de ejecución en las zonas no consolidadas. Ordenar los crecimientos previstos y los futuros previsibles. Suelo urbano de uso industrial Se delimita y ordena una zona en la que puedan ubicarse la pequeña y mediana industria ( que ya ha mostrado una cierta tendencia a instalarse en el extremo norte de la población, adyacente a la A 221 ) y aquellos talleres y almacenes que, en gran parte, hoy se desperdigan por la zona del ensanche de la población. 1.9.1 Usos e intensidades Para definir los usos y aprovechamientos pormenorizados, se establece la siguiente zonificación : Residencial Casco histórico ( clave R-CH ) Residencial Intensiva ( clave R-I ) Grado 1 Grado 2 Grado 3 Residencial Extensiva ( clave R-E ) Industrial ( clave I ) Edificación en medianeras Edificación aislada Equipamiento Equipamiento Docente Equipamiento Socio-Cultural Equipamiento religioso Equipamiento Polivalente Servicios urbanos Deportivo Verde público Aparcamiento 1.9.2 ( clave R-I 1) ( clave R-I 2) ( clave R-I 3) ( clave I / M ) ( clave I / A ) ( clave DE ) ( clave DE-D ) ( clave DE-S ) ( clave DE-R ) ( clave DE-PA ) ( clave DE-SU ) ( clave DE-DP ) ( clave DV-ZV ) ( clave DI-AP ) Suelo Urbano Consolidado 68 En el Título II de las Normas Urbanísticas y Ordenanzas reguladoras se definen los usos principales, tolerados y prohibidos, así como las condiciones de la edificación para cada zona. Los aprovechamientos en Suelo Urbano Consolidado serán los resultantes de la aplicación de los parámetros que se establecen en dichas ordenanzas para cada tipo de zona. 1.9.3 Suelo urbano No Consolidado Unidades de Ejecución De acuerdo al Art. 13 de la LUA, se han calificado como Suelo Urbano No Consolidado los terrenos del suelo urbano que el Plan General define expresamente como sujetos a actuaciones integradas de urbanización, sean o no de reforma interior. El Art. 125.4 señala que la gestión urbanística del suelo urbano no consolidado se efectuará mediante Actuaciones Integradas, sobre ámbitos denominados Unidades de Ejecución. A tal fin se han establecido trece Unidades de Ejecución en el Suelo clasificado en el Plan General como Urbano No Consolidado que, por sus características, se agrupan en tres Sectores : El Sector 1 se destina exclusivamente a vivienda unifamiliar aislada. El Sector 2 está destinado a promociones de vivienda unifamiliar o colectiva desarrolladas entre medianeras en manzana cerrada. El Sector 3 está destinado a promociones de vivienda unifamiliar desarrolladas en hilera. Sector 1 : Unidades de ejecución UE 1, UE 12 y UE 13 Sector 2 : Unidades de ejecución UE 2, UE 3, UE 4, UE 5, UE 6, UE 7, UE 8 y UE 9 Sector 3 : Unidades de ejecución UE 10 y UE 11 Las unidades del Sector 1 se califican como Residencia Extensivo ( clave R-E ) Las Unidades del Sector 2 son calificadas como Residencial Intensivo de grado 2 ( clave R-I 2 ) Las Unidades del Sector 3 son calificadas como Residencial Intensivo de grado 3 ( clave R-I 3 ) Aprovechamiento medio Tal como establece el Artículo 132 de la LUA, el aprovechamiento medio de las Unidades de Ejecución en suelo urbano se ha calculado dividiendo por su superficie el aprovechamiento objetivo asignado por el planeamiento a los terrenos adscritos a la misma, aplicando los coeficientes precisos de homogeneización de zona. 69 El aprovechamiento medio del Sector se calcula dividiendo por su superficie el aprovechamiento objetivo asignado a las distintas unidades de ejecución incluidas en el mismo. Aprovechamiento subjetivo El Artículo 134.3 de la LUA señala que el aprovechamiento subjetivo correspondiente al propietario será el resultante de aplicar a la propiedad el 90 % del aprovechamiento medio de la Unidad de Ejecución, correspondiendo el resto del aprovechamiento subjetivo ( 10 % ) al Municipio. Gestión de las UE Para el desarrollo de la Unidades de Ejecución definidas con los nº 1, 5, 7, 8, 10, 11, 12 y 13 el Sistema de Actuación adoptado será la Gestión indirecta por Compensación especificado en el articulado de la Sección 5ª del Capítulo III del Título Cuarto de la L.U.A. El Sistema de Actuación adoptado para las Unidades 2, 3, 4, 6 y 9 será la Gestión directa por Cooperación, desarrollada según las especificaciones del articulado de la Sección 4ª del Capítulo III del Título Cuarto de la L.U.A. 1.9.4 Suelo Urbanizable Delimitado El desarrollo de este suelo deberá llevarse a cabo mediante Planes Parciales que respeten las especificaciones del Capítulo II del Título Segundo de la L.U.A. El Plan Parcial realizará una ordenación detallada y completa del mismo, considerando las determinaciones que establece el Art. 52 de la LUA y respetando los módulos de reserva que especifican en el Art. 54 de la L.U.A. y en el Art. 85 del Reglamento, para sectores de uso característico industrial. En los terrenos que el PG ha clasificado como Suelo Urbanizable Delimitado a fin de poder ampliar el polígono industrial, el uso exclusivo será el industrial, aunque fundamentalmente relacionado con el sector agroalimentario. Queda expresamente prohibido el uso residencial, excepto en el caso de las posibles viviendas vinculadas directamente a las industrias y servicios instalados en el mencionado polígono. La normativa de aplicación será la específicamente señalada en el Capítulo I del Título III de las Normas y Ordenanzas Aprovechamiento medio El aprovechamiento medio del suelo urbanizable delimitado se calcula, según señala en Art. 132 de la L.U.A., dividiendo por su superficie el aprovechamiento objetivo asignado por el planeamiento a los distintos sectores incluidos en el mismo, ponderando las circunstancias urbanísticas que afecten a cada sector en relación con los demás. Aprovechamiento subjetivo 70 El aprovechamiento subjetivo correspondiente a los propietarios privados que pudieran existir será el resultante de aplicar a la superficie aportada el 90 % del aprovechamiento medio del suelo urbanizable delimitado. Sistema de actuación El Sistema de Actuación adoptado para el desarrollo del Plan Parcial que ordene la ampliación del polígono, será gestión directa por cooperación. Se prevé un desarrollo a corto plazo, en una primera y única etapa. 1.9.5 Suelo Urbanizable No Delimitado El PG opta por una reducción de los suelos clasificados en las NNSS como “aptos para urbanizar”, incluyendo en la categoría de urbanizable no delimitado exclusivamente los terrenos comprendidos entre el nuevo límite del suelo urbano y los viales perimetrales previstos. El PG recoge el trazado de los futuros viales a fin de garantizar su coherencia y conectividad con la red viaria del suelo urbano. También incorpora el trazado de las rondas que configuran su perímetro externo. El Plan General distingue tres Sectores en función de su ubicación respecto de la población. Sector 1 Al noreste de la población. Sector 2 Al norte de la población, entre los límites del suelo urbano y la ronda norte. Sector 3 Al oeste y sur de la población, entre los límites del suelo urbano y la ronda suroeste. La edificabilidad máxima sobre parcela bruta aportada será de 0,50 m2t/m2s y la densidad máxima de 40 viviendas por hectárea 1.10 Sistemas Generales 1.10.1 Red viaria Carreteras A 221, A 1411 y A 1412 y sus correspondientes travesías urbanas. Rondas norte y suroeste. 1.10.2 Espacios libres y zonas verdes Zonas verdes existentes Ampliación zonas verdes 1.10.3 Equipamientos Clave DE-S Equipamiento Social y cultural Castillo 71 Casa Consistorial Centro Cultural Iglesia Parroquial Iglesia de Santa María Ermita de Santa Bárbara y del Cristo de la Zarza Cementerio Clave DE-D Equipamiento Docente Colegio Público Clave DE-SU Servicios urbanos Potabilizadora y depósitos de agua Centros de Transformación eléctrica Antenas Clave DE-DP Equipamiento Deportivo Pabellón polideportivo Campo de Fútbol Piscinas Pista polideportiva descubierta Clave DE-PA Equipamiento Polivalente Cuartel de la Guardia Civil Centro de Salud Residencia de Ancianos 1.11 Sistemas locales 1.11.1 Red viaria Callejero existente en suelo urbano consolidado. Calles de nueva apertura en suelo urbano no consolidado. Calles de nueva apertura en suelo urbanizable. 1.11.2 Espacios libres y zonas verdes Zonas verdes en unidades de ejecución 1.11.3 Equipamientos Los que, en su momento, decidan instalarse en los diferentes sectores y unidades de ejecución. 72 ANEXOS __________________________________________________________________ 73 AX.1 ESTUDIO DE MOVILIDAD __________________________________________________________________ Las principal vía de comunicación interurbana de Maella es la carretera A-221 que une las localidades de Escatrón y Gandesa, alcanza la población por el noroeste y el sureste, cruzando el puente sobre el Matarraña y penetra en la población, constituyéndose en travesía urbana coincidente con las Avenidas de Cataluña, Aragón y Caspe. A la salida de la población, en dirección norte, la A 221 enlaza con la A 1411 que comunica con Fabara y, en dirección sur con la A 1412 que va hacia Mazaleón, produciéndose una nueva travesía que coincide con la calle Teruel. El hecho que la principal vía de comunicación atraviese la población, supone un serio déficit estructural, tanto desde un punto de vista funcional circulatorio como de conexión entre la parte este y oeste del término. Asimismo es un handicap que el enlace entre la A 221 y la A 1412 se produzca también dentro del casco urbano. La trama urbana de Maella y su red viaria sufren una seria problemática relacionada con dichas travesías. Resulta especialmente conflictivo el tráfico pesado de mercancías vinculadas al sector agroalimentario, que suelen transportarse en grandes vehículos, y que, a nivel doméstico, también provocan un elevado tránsito de tractores y remolques. Por otra parte, el PG ha considerado prioritario el desarrollo a corto plazo del Sector de Suelo Urbanizable Delimitado para ampliación del Polígono Industrial de la Plana, donde se pretende concentrar las actividades mencionadas anteriormente. Dicha concentración implica que se considere necesario que su acceso principal se desvincule del tráfico interno y que se produzca desde el nudo carretero del noroeste ( en el entorno de la bifurcación de la A 221 y la A 1411 ), así como que sea preciso plantear alternativas a las travesías de la A 221 y la A 1412. Las alternativas a tal situación pasarían forzosamente por conectar ambas vías por el exterior del núcleo urbano. Las NNSS confiaban su solución a la ejecución de una hipotética variante de la carretera A 221, trazada por el norte de la población, que incorporaría un nuevo puente sobre el río Matarraña. A estas alturas, dicha variante carece incluso de estudio informativo. El PG entiende, por una parte, que el trazado señalado en las NNSS resulta excesivamente próximo al casco urbano y que, por otra, debería estudiarse una alternativa por el sur que pudiera resolver al mismo tiempo la conexión con la A 1411. Por supuesto ambas soluciones precisan de un nuevo puente sobre el Matarraña. Dado que no se espera que, en el horizonte de gestión que contempla el PG, la mencionada variante se materialice, el PG plantea alternativas al tráfico interurbano por el interior de la población proponiendo a medio plazo unas rondas perimetrales exteriores al casco que puedan “ordenar” las circulaciones externas interurbanas y “distribuir” las circulaciones internas sin que interfieran entre sí, de 74 tal modo que, al menos en parte, se palíe el problema apuntado. El establecimiento de esta vía perimetral resolvería el tráfico pesado, sacándolo al exterior de la población, y minimizaría los problemas de tráfico interno al actuar como distribuidor del mismo. En consecuencia no sería necesario establecer ningún condicionante especial a la circulación de vehículos turismo en el interior de la población, máxime cuando se ha previsto racionalizar la red viaria del ensanche con la suficiente amplitud como para asumir con holgura el tráfico interno. Asimismo el Plan General contempla incrementar significativamente la dotación de aparcamientos públicos en superficie. AX.1.1 ANÁLISIS DE ALTERNATIVAS DE LA VARIANTE DE LA CARRETERA A 221 __________________________________________________________________ No obstante lo expuesto en el apartado anterior, se analizan a continuación dos posibles alternativas para la ubicación de una futura variante de carreteras. El trazado propuesto en las NNSS cruza toda la zona de huertas al norte de la población y además no resuelve la travesía de la A 1412. También la consideramos excesivamente próxima al casco urbano por lo que, en todo caso, para evitar su impacto negativo debería alejarse del mismo desplazándola más al norte. Sin embargo, un trazado de la variante por el sur, no afectaría la zona de huertas y permitiría también anular la travesía de la A 1412, resolviendo enteramente el problema de conexiones exteriores entre la A 221, la A 1411 y la A 1412. Los recorridos de las dos opciones grafiadas serían muy similares, por lo que las diferencias de costo no serían factor determinante en la elección de la alternativa más favorable ( Variante Norte 3.637 m., Variante sur 3.848 m ). Respecto de las expropiaciones necesarias, está claro que la sur resultaría más económica al afectar menos tierras de regadío Es por todo ello que la variante suroeste nos parece más adecuada que la alternativa norte. Se adjunta esquema de ambas posibilidades. 75 AX.2 ESTUDIO DE NECESIDADES DE VIVIENDA __________________________________________________________________ AX.2.1 Capacidad de las zonas residenciales El censo de viviendas del Instituto Nacional de Estadística disponible, corresponde al año 2001 y arroja un total de 1.219 viviendas, de las cuales 759 se consideran principales, 260 secundarias y 200 vacías. Muchas de las antiguas viviendas desarrolladas en medianería, resultan carentes de los estándares de funcionalidad y habitabilidad mínimos que hoy se exigen, por lo cual su destino más probable sea la sustitución por obra nueva, en algunos casos previa agrupación de solares. También sería necesaria una actualización de estos datos que contemplase el deterioro del parque edificado, sobretodo en el casco antiguo de la población, en el que se ha producido el abandono de algunos edificios. En realidad, las viviendas que estadísticamente constan como vacías, serían en parte edificaciones ruinosas. Estimamos que aproximadamente el 10 % del parque existente no resultaría apto para satisfacer las demandas actuales y las previsibles a medio plazo. Por otra parte, los metros cuadrados edificados que hoy se requieren para una vivienda unifamiliar son considerablemente superiores a los pretéritos y, a programas funcionales ya de por sí más exigentes, deben incorporarse además dotaciones complementarias importantes, tales como aparcamiento para un par de vehículos, cuarto de instalaciones, trastero-almacén, talleres de ocio, despensa y bodega, etc. Actualmente en Maella, la demanda de vivienda, bien sea destinada a primera o segunda residencia, se circunscribe mayoritariamente a la vivienda unifamiliar ( entre medianeras o asilada ), siendo prácticamente nula la demanda de vivienda colectiva, que se limita a residentes inmigrados o temporales en régimen de alquiler. En el cuadro adjunto podemos observar que el número teórico de posibles viviendas en las diferentes zonas urbanas calificadas en su día por las NNSS como casco antiguo y zona de ensanche ( hoy SUC Residencial Intensivo ), se aproxima al que consta en el Censo mencionado. El incremento de viviendas posibles que se refleja en el total de dicho cuadro, responde fundamentalmente al desarrollo de las áreas que requieren actuaciones integradas y que se prevé ordenar mediante planes de reforma interior, a fin de completar la red viaria, sanear el tejido urbano existente y obtener las cesiones y dotaciones locales pertinentes. Se atiende también a la necesidad de satisfacer la creciente demanda de vivienda unifamiliar aislada. No obstante, su número no resulta elevado al haberse previsto el desarrollo de estas zonas con conjuntos de baja densidad, dotados de sus correspondientes reservas para zonas verdes y equipamientos. 77 Con estas cifras se considera que se cubrirían sobradamente las necesidades de vivienda que puedan producirse en el horizonte de gestión de quince años que contempla el Plan General Respecto del número máximo de habitantes potenciales que supondría el desarrollo del citado parque de viviendas, se ha tomado la cifra estándar de 1,7 habitantes por unidad, teniendo como referente los datos estadísticos disponibles. ( El cociente entre los habitantes censados en 2001 y las 1219 viviendas existentes por entonces sería de 1,686. Si tomamos el censo de 2013 y los datos de nuevas viviendas que obtuvieron licencia municipal hasta 2012, tendríamos un parque de 1.272 viviendas, lo que arrojaría un promedio de 1,554 habitantes por unidad ) AX.2.2 Cálculo CH Casco histórico Superficie Edificabilidad máxima estimada 74.748 m2 171.920 m2 Plantas bajas / locales, aparcamientos Otros usos y equipamientos Vivienda 74.748 m2 25.788 m2 71.384 m2 Vivienda tipo 160 m2 construidos Total viviendas 71.384 m2 / 160 m2 SUC/RI 446 viviendas Residencial Intensiva Superficie Edificabilidad máxima estimada 139.490 m2 320.827 m2 Plantas bajas / locales, aparcamientos Otros usos Vivienda 139.490 m2 48.124 m2 133.213 m2 Vivienda tipo 135 m2 construidos Total viviendas 133.213 m2 / 135 m2 = SUNC/RI 986 viviendas Residencial Intensiva Superficie Edificabilidad máxima estimada 49.428 m2 79.068 m2 Plantas bajas / locales, aparcamientos Otros usos Vivienda 33.445 m2 8.100 m2 37.523 m2 Vivienda tipo 125 m2 construidos Total viviendas 37.523 m2 / 125 m2 = SUNC/RE 300 viviendas Residencial Extensiva 78 Superficie Edificabilidad máxima Parcela media 500 m2 Total viviendas 36.001 m2 / 500 m2 TOTAL máximo estimado viviendas potenciales TOTAL máximo estimado habitantes potenciales 36.001 m2 36.001 m2 72 viviendas 1.804 viviendas 3.067 habitantes AX.2.3 Reserva de suelo para ubicación de viviendas sujetas a algún régimen de protección Atendiendo a lo estipulado en el Art. 40 d) de la L.U.A., el PG debe garantizar suelo suficiente para viviendas protegidas, de acuerdo con las necesidades previstas en el mismo. En las zonas de suelo urbano no consolidado previstas para ubicar vivienda unifamiliar, bien sea aislada o en hilera, es muy difícil que pueda darse algún tipo de promoción de viviendas en régimen de protección, dado que son de difícil encaje tanto las tipologías ( m2 protegibles en relación a posibles m2 edificables ) como la repercusión económica del suelo necesario para desarrollarlas. Por otra parte, ya se ha mencionado que en Maella es escasa la demanda de vivienda colectiva. Si atendemos al censo del INE de 2001 los edificios destinados a vivienda colectiva suponían el 7,9 % del total, mientras los destinados a vivienda unifamiliar alcanzaban el 80,1 % No obstante, en aquellas zonas donde se autoriza la vivienda colectiva en suelo urbano, el Ayuntamiento prevé destinar los solares de titularidad municipal a promociones de vivienda protegida. A tal fin y contando nada más que con los terrenos correspondientes a las cesiones del 10 % del aprovechamiento medio, procedentes de las unidades de ejecución señaladas en el Sector 2, dispondría del orden de 7900 m2 de edificación, de los que unos 4.600 m2 pudieran ser destinados a vivienda en plantas alzadas, lo cual, a razón de 100 m2 por vivienda, supondrían 46 unidades, cifra que se considera más que suficiente para cubrir la posible demanda en el periodo de gestión que contempla el PG. 79 AX.3 CUADRO COMPARATIVO DE LA CLASIFICACIÓN DEL SUELO EN LAS NNSS Y EL PGOU __________________________________________________________________ Comparativa Global de Suelos - PGOU y NNSS - Maella Suelo Urbano SU-C SU-NC SU Total NNSS (sin apto urb.) 565.239 0 565.239 PGOU 398.479 106.749 505.228 Resultante -166.760 106.749 -60.011 SUZ-D SUZ-ND SUZ Total NNSS (apto urb.) 35.107 182.384 217.491 PGOU 78.222 129.046 207.268 Resultante 43.115 -53.338 -10.223 Suelo Urbanizable Total de Suelo SU s/LUA´09 SUZ SU+SUZ NNSS 565.239 217.491 782.730 PGOU 505.228 207.268 712.496 Resultante -60.011 -10.223 -70.234 Nota 1 : En el cómputo de Suelo Urbanizable de las NNSS, se ha considerado como Urbanizable Delimitado el suelo correspondiente al polígono industrial desarrollado mediante PP y como Suelo Urbanizable No Delimitado los suelos clasificados en las mismas como Aptos para Urbanizar. Nota 2 : En el plano PO-3 se plasma gráficamente el suelo urbano calificado por las NNSS que se ha eliminado y el que añade el PGOU. 80 AX.4 ANÁLISIS DE ALTERNATIVAS DE RESERVAS EN LAS UNIDADES DE EJECUCIÓN EN SUELO URBANO NO CONSOLIDADO. __________________________________________________________________ En el apartado 1.6.2.5 del Capítulo 1, Anexo de Síntesis, del Título IV de la presente Memoria, se especificaban los criterios establecidos para el establecimiento y desarrollo de las Unidades de Ejecución en Suelo Urbano No Consolidado. Al respecto se hacían las siguientes consideraciones : La ubicación de las UE resulta dispersa, situándose alrededor del perímetro del casco tradicional. Sus dimensiones son pequeñas y entendemos que deben ser independientes entre sí para que su gestión resulte viable. Además, la mayor parte de ellas tienen parte o casi toda la edificación consolidada, con lo que nos encontramos más bien ante operaciones de reforma interior que ante suelos por desarrollar, es decir, en la mayor parte de los casos, más que reubicar aprovechamientos, estaríamos ante un caso de reparto de cargas económicas de urbanización. En el PG se han priorizado las cesiones correspondientes a viales y dotación de aparcamientos en superficie por considerarlas fundamentales para racionalizar el viario, favorecer la movilidad, cohesionar y mejorar el tejido urbano. Se ha primado también el establecimiento de aceras amplias arboladas frente a una casi imposible concentración de manchas verdes. Las razones que avalan este criterio se exponen a continuación. En aquellas Unidades menos desarrolladas, una vez aplicadas las ordenanzas previstas ( que para esta zona son mayoritariamente planta baja mas dos alzadas con profundidades edificables de 12 m.) la edificabilidad resultante es escasa para asumir los módulos de reserva mínimos establecidos para los planes parciales. En unos casos, éstos arrojarían escasas superficies de cesión, difícilmente aprovechables y prácticamente imposibles de concentrar para alcanzar un mínimo utilizable. En otros casos, las cesiones son imposibles de materializar por el grado de ocupación de la edificación existente. En los cuadros anexos nº 2, 3, 4 y 5 se reflejan las alternativas de edificabilidad y cesiones que afectan a las Unidades de Ejecución. En el cuadro nº 2 se señalan los resultados cuantificados del diseño propuesto por el PG por aplicación directa de las ordenanzas a los suelos edificables. En él se contabilizan las cesiones incorporadas a las diferentes unidades de ejecución, especificando la superficie destinada a viario, con expresión del aprovechamiento objetivo, el tanto por cien de cesión de suelo y el coeficiente de edificabilidad neto resultante. En el cuadro nº 3 se cuantifican las cesiones y aprovechamientos que se producirían al cumplimentar los módulos de reserva para planes parciales y también se expresan las cesiones que el PGOU contempla para viario y aparcamiento público. En consecuencia puede apreciarse que sube significativamente el porcentaje de cesión de suelo respecto del referenciado en el cuadro 2. Por otra parte, si mantenemos el aprovechamiento expresado en el 81 cuadro 2, también debería subir la edificabilidad neta, lo que entraría en contradicción con la tipología edificatoria prevista. Si quisiéramos mantener el aprovechamiento medio expresado en el cuadro 2 y mantener el viario proyectado, forzosamente aumentaría el coeficiente de edificabilidad neta, lo que entraría en contradicción con la tipología de edificación prevista. En el cuadro nº 4 vemos los resultados que se obtendrían si mantenemos el viario proyectado y la edificabilidad neta expresada en el cuadro nº 2. Aumentan significativamente los porcentajes de cesión y bajan considerablemente los aprovechamientos medios, sobretodo en el Sector 2 que corresponde al ensanche. Por último, en el cuadro nº 5 podemos comprobar que, si mantenemos iguales las cesiones medias totales en los casos 1 y 2 ( 31,14 % del suelo bruto ), la superficie proyectada de viales debería reducirse en 9.589 m2 y que, si mantenemos las cesiones obligatorias y la vialidad grafiada, el porcentaje medio de cesión total alcanzaría el 42,54 %. Dicho de otro modo, aún en el caso de que las cesiones obligatorias pudieran materializarse, si mantenemos la tipología contemplada en el PGOU, los aprovechamientos resultantes resultarían tan escasos que difícilmente podrían asumirse los costes de cesión y urbanización, a menos que redujéramos drásticamente las cesiones relacionadas con el viario, minimizando sus dimensiones, cosa que consideramos inapropiada al modelo de ciudad previsto. Conclusión Aunque el Plan General no incorpora expresamente un programa de rehabilitación urbana, podemos concluir que las Unidades de Ejecución se corresponden con áreas de regeneración o renovación, por lo que cabría acogerse a lo dispuesto en el Art. 42.4 a), primando una ordenación coherente y pormenorizada frente a la obligatoriedad estricta del cumplimiento formal de los módulos de reserva establecidos para los planes parciales. Así pues, del análisis y comparación de los cuadros adjuntos hemos inferido que, al amparo del mencionado artículo, las cesiones obligatorias razonables y asumibles serían las contempladas en el cuadro nº 2 y reflejadas en la ordenación propuesta por el PG, manteniendo en todo caso la cesión al municipio del 10 % del aprovechamiento de las diferentes Unidades. 82 32.378 46.653 UE-13 Total S1 5.442 4.296 4.174 17.404 49.428 UE-5 UE-6 UE-7 UE-8 UE-9 Total S2 4.376 6.292 10.668 UE-10 UE-11 Total S3 Sup. Ámbito 2.732 UE-4 SECTOR 3 688 2.206 2.574 1.840 734 Sup. Viales 13.020 4.255 673 800 1.190 961 2.414 6.493 UE-3 2.039 6.681 Sup. Viales 9.142 7.329 1.088 725 Sup. Viales UE-2 Sup. Ámbito 10.552 UE-12 SECTOR 2 3.723 Sup. Ámbito UE-1 SECTOR 1 0 0 0 Sup. Equip. 0 0 0 0 0 0 0 0 0 Sup. Equip. 1.956 1.956 0 0 Sup. Equip. 600 375 225 Sup. Aparc. 2.018 690 96 362 100 133 175 287 175 Sup. Aparc. 680 387 293 0 Sup. Aparc. 994 308 686 Sup. Z.V. 945 156 0 0 392 120 35 0 242 Sup. Z.V. 1.310 0 1.232 78 Sup. Z.V. 4.168 2.523 1.645 Sup. Cesión 15.983 5.101 769 1.162 1.682 1.214 898 2.701 2.456 Sup. Cesión 13.088 9.672 2.613 803 Sup. Cesión 39,07 40,10 37,59 % Cesión 32,34 29,31 18,42 27,05 30,91 44,44 40,71 41,60 36,76 % Cesión 28,05 29,87 24,76 21,57 % Cesión 6.500 3.769 2.731 Suelo Neto 33.445 12.303 3.405 3.134 3.760 1.518 1.308 3.792 4.225 Suelo Neto 33.565 22.706 7.939 2.920 Suelo Neto 13.446 7.973 5.473 Ap. Objetivo 79.068 26.697 6.833 7.062 8.795 4.469 3.613 10.585 11.014 Ap. Objetivo 33.565 22.706 7.939 2.920 Ap. Objetivo Resumen Sectores SUNC - Valores reflejados en planos de ordenación obtenidos por la aplicación de las ordenanzas del P.G.O.U. CUADRO 2 1,260 1,267 1,251 Ap. Medio 1,600 1,534 1,637 1,644 1,616 1,636 1,638 1,630 1,649 Ap. Medio 0,719 0,701 0,752 0,784 Ap. Medio 2,07 2,12 2,00 Edif. Neta 2,36 2,17 2,01 2,25 2,34 2,94 2,76 2,79 2,61 Edif. Neta 1,00 1,00 1,00 1,00 Edif. Neta 32.378 46.653 UE-13 Total S1 9.142 7.329 1.088 725 2.732 5.442 4.296 4.174 17.404 49.428 UE-4 UE-5 UE-6 UE-7 UE-8 UE-9 Total S2 13.020 4.255 673 800 1.190 4.376 6.292 10.668 UE-11 Total S3 2.574 1.840 734 Sup. Ámbito Sup. Viales UE-10 SECTOR 3 688 2.206 961 2.414 6.493 UE-3 2.039 6.681 UE-2 Sup. Ámbito Sup. Viales 10.552 UE-12 SECTOR 2 3.723 Sup. Ámbito Sup. Viales UE-1 SECTOR 1 466 297 169 Dif. Apar. 1.081 374 15 278 -3 80 131 162 44 Dif. Apar. 405 200 227 -22 Dif. Apar. 430 250 180 Sup. Equip. 4.500 1.515 390 405 495 255 210 600 630 Sup. Equip. 1.320 900 315 105 Sup. Equip. 134 78 56 Sup. Aparc. 300 101 26 27 33 17 14 40 42 Sup. Aparc. 276 188 66 22 Sup. Aparc. 1.067 629 438 Sup. Z.V. 5.400 1.818 468 486 594 306 252 720 756 Sup. Z.V. 4.665 3.238 1.055 372 Sup. Z.V. 4.671 3.094 1.577 Sup. Cesión 24.301 8.063 1.572 1.996 2.309 1.619 1.295 3.936 3.511 Sup. Cesión 15.808 11.855 2.751 1.202 Sup. Cesión 43,79 49,17 36,04 % Cesión 49,16 46,33 37,66 46,46 42,43 59,26 58,70 60,62 52,55 % Cesión 33,88 36,61 26,07 32,28 % Cesión 5.997 3.198 2.799 Suelo Neto 25.127 9.341 2.602 2.300 3.133 1.113 911 2.557 3.170 Suelo Neto 30.845 20.523 7.801 2.521 Suelo Neto 13.446 7.973 5.473 Ap. Objetivo 79.068 26.697 6.833 7.062 8.795 4.469 3.613 10.585 11.014 Ap. Objetivo 33.565 22.706 7.939 2.920 Ap. Objetivo 1,260 1,267 1,251 Ap. Medio 1,600 1,534 1,637 1,644 1,616 1,636 1,638 1,630 1,649 Ap. Medio 0,719 0,701 0,752 0,784 Ap. Medio Resumen Sectores SUNC - Aplicando módulos de reserva LUA y manteniendo viario proyectado y aprovechamientos objetivo y medio del cuadro 2. CUADRO 3 2,24 2,49 1,96 Edif. Neta 3,15 2,86 2,63 3,07 2,81 4,02 3,97 4,14 3,47 Edif. Neta 1,09 1,11 1,02 1,16 Edif. Neta 32.378 46.653 UE-13 Total S1 9.142 7.329 1.088 725 2.732 5.442 4.296 4.174 17.404 49.428 UE-4 UE-5 UE-6 UE-7 UE-8 UE-9 Total S2 13.020 4.255 673 800 1.190 4.376 6.292 10.668 UE-11 Total S3 2.574 1.840 734 Sup. Ámbito Sup. Viales UE-10 SECTOR 3 688 2.206 961 2.414 6.493 UE-3 2.039 6.681 UE-2 Sup. Ámbito Sup. Viales 10.552 UE-12 SECTOR 2 3.723 Sup. Ámbito Sup. Viales UE-1 SECTOR 1 466 297 169 Dif. Apar. 1.081 374 15 278 -3 80 131 162 44 Dif. Apar. 405 200 227 -22 Dif. Apar. 430 250 180 Sup. Equip. 4.500 1.515 390 405 495 255 210 600 630 Sup. Equip. 1.320 900 315 105 Sup. Equip. 134 78 56 Sup. Aparc. 300 101 26 27 33 17 14 40 42 Sup. Aparc. 276 188 66 22 Sup. Aparc. 1.067 629 438 Sup. Z.V. 5.400 1.818 468 486 594 306 252 720 756 Sup. Z.V. 4.665 3.238 1.055 372 Sup. Z.V. 4.671 3.094 1.577 Sup. Cesión 24.301 8.063 1.572 1.996 2.309 1.619 1.295 3.936 3.511 Sup. Cesión 15.808 11.855 2.751 1.202 Sup. Cesión 43,79 49,17 36,04 % Cesión 49,16 46,33 37,66 46,46 42,43 59,26 58,70 60,62 52,55 % Cesión 33,88 36,61 26,07 32,28 % Cesión 5.997 3.198 2.799 Suelo Neto 25.127 9.341 2.602 2.300 3.133 1.113 911 2.557 3.170 Suelo Neto 30.845 20.523 7.801 2.521 Suelo Neto Resumen Sectores SUNC - Aplicando módulos de reserva LUA y manteniendo viario proyectado y edificabilidad neta del cuadro 2. CUADRO 4 12.378 6.780 5.598 Ap. Objetivo 59.201 20.270 5.230 5.175 7.331 3.272 2.514 7.134 8.274 Ap. Objetivo 30.845 20.523 7.801 2.521 Ap. Objetivo 1,160 1,078 1,279 Ap. Medio 1,198 1,165 1,253 1,205 1,347 1,198 1,140 1,099 1,238 Ap. Medio 0,661 0,634 0,739 0,677 Ap. Medio 2,07 2,12 2,00 Edif. Neta 2,36 2,17 2,01 2,25 2,34 2,94 2,76 2,79 2,61 Edif. Neta 1,00 1,00 1,00 1,00 Edif. Neta 49.428 10.668 106.749 SECTOR 2 SECTOR 3 SUMA 1.956 0 0 1.956 3.298 600 2.018 680 Sup. Aparc. 3.249 994 945 1.310 Sup. Z.V. 430 10.668 106.749 SECTOR 3 SUMA 710 134 300 276 Sup. Aparc. 11.132 1.067 5.400 4.665 Sup. Z.V. 430 6.250 10.668 106.749 SECTOR 3 SUMA 4.500 49.428 SECTOR 2 1.320 46.653 SECTOR 1 Sup. Ámbito Sup. Equip. 3.298 600 2.018 680 Sup. Aparc. 11.132 1.067 5.400 4.665 Sup. Z.V. Cesión módulos LUA, manteniendo viario proyectado 6.250 4.500 49.428 SECTOR 2 1.320 46.653 SECTOR 1 Sup. Ámbito Sup. Equip. 20.680 2.097 11.918 6.665 Sup. Cesión 18.092 1.631 10.200 6.261 Sup. Cesión 8.503 1.594 2.963 3.946 Sup. Cesión Cesiones módulos LUA, manteniendo cesión total del cuadro 2 46.653 SECTOR 1 Sup. Ámbito Sup. Equip. Cesiones proyectadas Resumen cesiones CUADRO 5 19,37 19,66 24,11 14,29 % Cesión 16,95 15,29 20,64 13,42 % Cesión 7,97 14,94 5,99 8,46 % Cesión 24.736 2.574 13.020 9.142 Sup. Viales 15.147 1.513 7.013 6.620 Sup. Viales 24.736 2.574 13.020 9.142 Sup. Viales 23,17 24,13 26,34 19,60 % Cesión 14,19 14,18 14,19 14,19 % Cesión 23,17 24,13 26,34 19,60 % Cesión 45.416 4.671 24.938 15.807 Cesión total 33.239 3.144 17.213 12.881 Cesión total 33.239 4.168 15.983 13.088 Cesión total 42,54 43,79 50,45 33,88 % Total 31,14 29,47 34,82 27,61 % Total 31,14 39,07 32,34 28,05 % Total Maella, Junio 2014 Los Arquitectos : Miguel A. Laguéns Samperi Juan A. Laguéns Samperi 87
