asambleas de ambos articulos de la ley se

ASAMBLEAS
Considerando la importancia que tienen las Asambleas en el desenvolvimiento de los
Consorcios habida cuenta que marcan el rumbo que todos los integrantes del mismo
deberán seguir en acatamiento a sus resoluciones, comenzamos
Por citar el art. 9º. De la Ley No. 13.512 del 30 / 09 / 1948 por el Congreso Nacional,
promulgada el 13 / 10 / 1948 por el Poder Ejecutivo y publicada EN EL B.O. EL 18 / 10
/ 1948 ( Decreto reglamentario 18.734 del 06 / 08 / 1949 publicado en el B.O. el 10 / 08
/ 1949 modificado el 27 /12 / 1956 por el decreto 23.049 publicado en el B.O. el 11 / 01
/ 1957 en sus arts. 4 y 11 inc 2 y arts 13, 14, 17, 19 y 29 del decreto 18.734.
Bien, volviendo al art. 9º.: Al constituírse el consorcio de propietarios deberá
acordar y redac-tar un reglamento de copropiedad y administración, por acto de
escritura pública que se ins-cribirá en el Registro de la Propiedad. Dicho
reglamento sólo podrá modificarse por resolución de los propietarios, mediante
una mayoría no menor de dos tercios. Esta modificación deberá también
consignarse en escritura pública e inscribirse en el Registro de la Propiedad. El
Re-glamento debe proveer obligatoriamente, POR LO MENOS, a los siguientes
puntos : A ) Desig nación de un representante de los propietarios, que puede ser
uno de ellos o un extraño, que tendrá facultades para administrar las cosas de
aprovechamiento común y proveer a la recau dación y empleo de los fondos
necesarios para tal fin. Dicho representante podrá elegir En su inc d) reza : LA
FORMA DE CONVOCAR LA REUNION de propietarios EN CASO
NECESARIO la persona que presidirá la reunión, las mayorías necesarias
para modificar el reglamento y adoptar otras resoluciones, no tratándose de los
casos en que en esta Ley se exige una mayoría especial.Ahora veamos el art. 10º. De la Ley 13.512 : dice : “ Los asuntos de interés común que
no se encuentren comprendidos dentro de las atribuciones conferidas al representante de
los condóminos, serán resueltos, previa deliberación de los propietarios, por mayoría de
votos. Estos se computarán en la forma que prevea el Reglamento y, en su defecto, se
presumirá que cada propietario tiene un voto. Si un piso o departamento perteneciera a
más de un propietario, se unificará la representación. Cuando no fuere posible lograr la
reunión de la mayoría necesaria de propietarios, SE SOLICITA RA AL JUEZ QUE
CONVOQUE A LA REUNION , que se llevará a cabo en presencia suya y
quedará autorizado a tomar medidas urgentes. El Juez deberá resolver en forma
sumarísima, sin más procedimientos que una audiencia, y deberá citar a los propietarios
en la forma que procesalmente corresponda a fin de escucharlos.-
AMBOS ARTICULOS DE LA LEY SE DESPRENDE QUE EL
LEGISLADOR NUNCA HABLA DE ASAMBLEAS Y PARA
ABONAR AUN MAS EN EL PROPIO DECRETO
REGLAMENTARIO 18.734 / 49 en su art. 5º. Cito : “ LAS
DECISIONES QUE TOME EL CONSORCIO DE
PROPIETARIOS CONFORME AL ART 10 DE LA LEY
13.512, SE HARAN CONSTAR EN ACTAS QUE FIRMA
DE
RAN TODOS LOS PRESENTES. EL LIBRO DE ACTAS
SERA RUBRICADO, EN LA CAP. FED Y TERRITORIOS
NACIONALES, POR EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD
Y EN LAS PROVINCIAS POR LA AUTORIDAD QUE LOS
RESPECTIVOS GOBIERNOS
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DETERMINEN.
TODO
PROPIETARIO
PODRA
IMPONERSE DEL CONTENIDO DEL LIBRO Y
HACERSE EXPEDIR COPIA DE LAS ACTAS, LA QUE
SERA CERTIFICADA POR EL REPRESENTANTE DE
LOS PROPIETARIOS O POR LAS PERSONAS QUE
ESTOS DESIGNEN. LAS ACTAS PODRAN SER
PROTOCOLIZADAS. SERA TAMBIEN RUBRICADO POR
LA
MISMA
AUTORIDAD
EL
LIBRO
DE
ADMINISTRACION DEL INMUEBLE.
Y esto nos lleva a coincidir con un famoso abogado local que,
en una de sus publicaciones ( * ) sostiene : “ EN LA LEY DE
PROPIEDAD HORIZONTAL NO EXISTEN ASAMBLEAS
“
Y prosiguiendo con la cita concluímos que la “ Asamblea en la
Propiedad Horizontal es la reunión de los Consocistas, previa
y regularmente citados por el órgano competente, en un lugar,
día y hora determinados y para tratar un temario
perfectamente establecido y preanunciado. “
Es el ORGANO
CONSORCIO
MAXIMO
DE
REPRESENTACION
DEL
Es el ámbito específicamente previsto a los efectos de ejercer el derecho que todo
consorcista posee a tomar participación en los actos de administración del sistema y
consecuentemente el ámbito indispensable para decidir sobre las cuestiones de interés
común. De acuerdo a la Ley 13.512 las decisiones propias de la administración dentro
del consorcio podrán emanar de la asamblea o del administrador.
Existen excepciones contempladas en el art .8 apartado 3 de la ley atinentes a los
gastos
necesarios para la conservación de las partes ó bienes comunes ó
casos de urgencia que se deben resolver y ejecutar las reparaciones indispensables sin
que medie siquiera conocimiento de los restantes. Son situaciones de excepción que
solo se justifican en caso de acefalía o ausencia del órgano ejecutivo o en casos de
extrema urgencia para evitar mayores perjuicios, porque en general no hay tema
consorcial ajeno a la asamblea de propietarios.
Hay diversas alternativas en los distintos proyectos de reforma de la Ley 13.512 y en el
proyecto de reforma del Código Civil pero, vayamos a la actualidad y la aplicación de lo
que rije ahora.( * ) Dr. Juan A. COSTANTINO – obra PROPIEDAD HORIZONTAL – ed
JURIS – 2002
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Diríamos que la Asamblea plantea varias condiciones a cumplimentar, todas ellas
diferentes entre sí
CONSTITUCION : Los consorcistas y/ó sus representantes. Acuden al lugar en el
que se desarrollarán las deliberaciones, acreditando su habilitación para estar presentes,
participar de la deliberaciones y votar .DELIBERACION : Se intercambian opiniones, ideas y posturas de los asistentes.
Es un derecho inalienable y, SALVO EXPRESA PREVISION REGLAMENTARIA, no
puede serle cercenado el derecho ni a los deudores morosos.Hay tendencias a suponer que por ser “ soberana “ la Asamblea puede adoptar cualquier
tipo de resoluciones aún las que marginan al Reglamento de Copropiedad ó que
representen un claro perjuicio a los intereses consorciales sin tomar en cuenta que las
mismas derivarán en acciones de nulidad,.
RESOLUCION :. Las mociones presentadas para cada tema del Orden del Día son
sometidas a votación y la aprobación depende de las mayorías reglamentarias. Puede
darse el caso de planteo de nulidades ya sea por quien no fue debidamente convocado al
acto que derivará en nulidad absoluta ó que por fallas de resolución se resuelva sobre un
tema no incluído en el Orden del Día o se vote un tema sin cubrir las mayorías
reglamentarias lo que derivaría en la nulidad de dichos temas y no de la totalidad de la
Asamblea.
CONVOCATORIA : La facultad u obligación de efectuar la convocatoria,
correspon derá al órgano y/ó personas designadas a esos efectos en el
estatuto convencional de la comunidad. Habitualmente se encomienda esa
tarea, al administrador en su carácter de representante legal del consorcio.
Consecuentemente, ningún problema de invalidez puede presentarse
cuando la citación asamblea se efectúa por ese administrador.
PERO QUE CONSECUENCIAS DERIVAN DE LA CONVOCATORIA
VERIFICADA POR QUIENES NO TIENEN ASIGNADA ESA
FACULTAD ¿ SE HALLA VICIADO ¿ ES NULO O PASIBLE DE
NULIDAD ¿
En primer término distinguimos entre el derecho a solicitar que se realice
una convoca toria por parte de los copropietarios y el derecho a efectuar esa
convocatoria. El Regla mento no podrá prohibir a los propietarios que
requieran una reunión pero sí que lo hagan dentro de ciertos requisitos que
represente una presunción de validez a su reque
rimiento ( p. ej : un cierto número de participes o titulares de un
determinado porcentaje del inmueble. LO IMPORTANTE ES
CONFIGURAR LA POSIBILIDAD TECNICA QUE SE REALICE LA
REUNION , PARA LO CUAL, EN ULTIMA INS TANCIA CABE LA
GESTION DE HACERLO JUDICIALMENTE.Aún cuando el Reglamento no contemple la invalidez de la asamblea
convocada por quien no esta autorizado, de ocurrir ello la sanción de tal
acto será, incuestionablemente, la nulidad.-
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A 04
Esto es así con vistas a preservar del caos que implicaría que cada uno de
los condóminos se arrogase la facultad de convocar a Asamblea con lo cual
se estaría en permanente estado de asamblea y anarquía.CONVOCATORIA JUDICIAL : el art. 10=. De la ley 13.512 autoriza a
solicitarla
“ cuando no fuese posible reunir la mayoría necesaria de propietarios” es
decir cuando no se pueda reunir el quórum que habilite a deliberar
válidamente.
Previo a dicha Convocatoria Judicial deben agotarse la vía ordinaria –
CONVOCATO RIA POR EL ORGANO ENCARGADO DE ELLO Y LA
IMPOSIBILIDAD DE REUNIR EL QUORUM. TAMBIEN EXISTE LA
POSIBILIDAD DE ASAMBLEA JUDICIAL CUANDO MEDIE
NEGATIVA A EFECTUAR EL LLAMADO POR PARTE DEL
ORGANO COMPETENTE PESE A EXISTIR FORMAL Y REGLA
MENTARIO REQUERIMIENTO EN TAL SENTIDO.
EL JUEZ NO PODRA SUSTITUIRSE A LOS ORGANOS NATURALES
DEL AGRUPAMIENTO, SINO OTORGAR A ESTE SU CONCURSO
PARA SOLUCIO NAR LAS SITUACIONES ANORMALES.
POR ESO LA CONVOCATORIA JUDICIAL QUE LLEGASE A
PRACTICARSE SIN HABER AGOTADO PREVIAMENTE TODOS
LOS PASOS DE LA VIA ORDINARIA TAMBIEN SERA VICIADA DE
NULIDAD.INSTRUMENTOS Y PLAZOS DE NOTIFICACION : Dado que la Ley
no indica una determinada forma de practicar las convocatorias y tampoco
se exige publicidad previa del acto, SERA SUFICIENTE Y VALIDO
TODO MEDIO IDONEO PARA QUE LA NOTICIA LLEGUE A
CONOCIMIENTO
DE
LOS
PROPIETARIOS
CON
UNA
ANTICIPACION RAZONABLE A LA DE SU CELEBRACION
RESPETANDO, AL EFECTO LO QUE ESTIPULE EL REGLAMENTO
DE COPROPIEDAD.
En el supuesto que el Reglamento prevea forma y términos impropios para
cumplimentar las exigencias precedentes como p. ej : citación por carta
simple y con 24 hs de anticipación mínima con probar que la recepción de
la pieza postal cumplimentó dicha exigencia la convocatoria sería
inobjetable. Claro que es aconseja ble que los Reglamentos fijen un medio
de citación fehaciente – C.D. , carta certifica da, etc. – pero si los propios
interesados, por cualquier motivo ó razón, han estipulado una determinada
forma de verificar las citaciones a asamblea, en tanto no la modifi quen se
deberá acatar las mismas pues las condiciones convenidas y fijadas por los
propietarios éstos están obligados a respetarlas hasta que las modifiquen.Claro que en caso de reglamentos que fijaran plazos de algunas horas para
citar a Asamblea, entendemos que dicha exigencia es jurídicamente nula.-
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LUGAR DE CELEBRACION DE LA ASAMBLEA , DIA Y HORA:
La Convocatoria deberá indicar específicamente el lugar Y LA
IDONEIDAD DEL MISMO para celebrar en él la Asamblea.Es decir que es imprescindible que la Convocatoria debe fijar el lugar en
forma inequívoca como también QUE EL LUGAR EN EL QUE SE
CELEBRARA REUNA CONDICIONES FISICAS ( ventilaciones,
comodidades para los asistentes, servicios sanitarios, etc) Y MORALES (
inconveniencia de realizarla en un templo, sede de partido político ó
entidad que pueda provocar el rechazo de algún sector de los propietarios )
QUE PERMITAN LA ASISTENCIA DE TODOS LOS PROPIETARIOS.
También puede considerarse inadecuado el lugar cuando se trate de
terrazas, cocheras, hall, sótano ó pasillos sin las comodidades mínimas.
Puede llegar a sospechar de elección de un ámbito inconveniente para
limitar la cantidad de asistentes.ORDEN DEL DIA DE LA ASAMBLEA :
El ORDEN DEL DIA debe contener en forma inequívoca y lo más precisa
posible los temas a ser resueltos por la Asamblea. Esto permitirá a los
propietarios saber de antemano lo que se debatirá y estar debidamente
preparado para asistir al acto para opinar y votar con amplio conocimiento
del asunto.
LA ADOPCION DE DECISIONES EN TEMAS AJENOS AL ORDEN
DEL DIA ES CAUSA DE IMPUGNACION DE LA ASAMBLEA Y
NULIDAD DE LA MISMA , AL MENOS EN LAS DECISIONES DE
DICHOS TEMAS.DELIBERACION – VOTACION :
Declarada válida la constitución de la Asamblea por cumplimentar el
quórum estipulado por el Reglamento, el acto entra en su faz deliberativa
propiamente dicha. Esto es el análisis de las propuestas que se formulen
culminando – agotada la discusión – con la votación – APROBACION O
RECHAZO – mediante el cómputo de las aprobaciones ó rechazos que se
hubiesen producido.P R E S I D E N C I A : SE CUBRIRA EL CARGO DE ACUERDO A
LO QUE INDIQUE EL REGLAMENTO. HAY INSTRUMENTOS QUE
FIJAN QUE OCUPE LA PRESIDENCIA EL PROPIETARIO DE
MAYOR EDAD ENTRE LOS ASISTENTES. NO COINCIDIMOS CON
ESTE CRITERIO HABIDA CUENTA QUE, GENERALMENTE, NO
TIENEN CONOCIMIENTOS NI CARÁCTER PARA DIRIGIR EL
DEBATE.
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A 06
ABSTENCION DE VOTO : puede darse el caso que algún propietario
decida abstenerse de votar. Esto puede incidir en el resultado de una
votación ya sea por impedir reunir una mayoría reglamentaria por lo cual se
aconseja que, en estos casos, las autoridades del acto intenten hallar una
formula de solución a la situación si es que es necesario, por la importancia
del tema, lograr resolver el mismo.
DERECHO DE VOTO : Nadie está obligado a votar. Tampoco se puede
impedir el derecho de voto a un propietario salvo casos de morosos y
siempre que el reglamento así lo determine en forma expresa ( EN
AUSENCIA DE TAL PROHIBICION EL
PROPIETARIO MOROSO PODRA VOTAR ) ENTENDEMOS QUE NO
PUEDE PROHIBIRSE LA ASISTENCIA AL ACTO DEL MOROSO.
PROPIETARIOS FALLECIDOS: Los herederos deberán unificar
mandato y acreditar su condición de tales UNICAMENTE CON LA
DECLARATORIA DE HEREDEROS. No tienen validez las partidas de
defunción.LOCATARIOS
:
SALVO
QUE
ESTEN
DEBIDAMENTE
APODERADOS NO DEBEN PARTICIPAR DEL ACTO AUN CUANDO
POR CONTRATO DE LOCACION HAYAN TOMADO A SU CARGO
EL PAGO DE LAS EXPENSAS.ALEJAMIENTO DE ASISTENTES DEL ACTO : Ocurre generalmente
en casos de asambleas de trámite prolongado que algunos asistentes
anuncien su retiro de la misma y delegan su voto en otro propietario ó
anuncian que se adhieren al voto de la mayoría en las resoluciones que se
adopten. Estimamos que tal situación, cuando menos, carece de seriedad
habida cuenta del desconocimiento que tendrán los temas a ser resueltos.MAYORIAS : SI BIEN LOS REGLAMENTOS ESTIPULAN LAS
PROPORCIONES NECESARIAS PARA RESOLVER SOBRE LOS
TEMAS A CONSIDERAR EN LA ASAMBLEA GENERALMENTE
DICHAS
MAYORIAS
SON
CUESTIONADAS
POR
CONSIDERARSELAS ABUSIVAS. ESTIMAMOS QUE, EN TANTO SE
RESPETEN LAS MAYORIAS QUE FIJA EL REGLAMENTO LAS
DECISIONES SON VALIDAS.EL ACTA : EL ART 5º. DEL DECRETO 18734 / 49 reglamentario de la
ley 13.512
Dispone : “ LAS DECISIONES QUE TOME EL CONSORCIO DE
PROPIETARIOS CONFORME EL ART 10º. DE LA LEY 13.51º2 SE
HARAN CONSTAR EN ACTAS QUE FIRMARAN TODOS LOS
PRESENTES. EL LIBRO DE ACTAS SERA RUBRICADO, EN LA CAP
FED Y TERRITORIOS NACIONALES POR EL REG DE LA
PROPIEDAD Y EN LAS PROVINCIAS POR LA AUTORIDAD QUE
LOS
RESPECTIVOS
GOBIERNOS
DETERMINEN.
TODO
PROPIETARIO
P A G I N
A 07
PODRA IMPONERSE DEL CONTENIDO DEL LIBRO Y HACERSE
EXPEDIR COPIA DE LAS ACTAS, LA QUE SERA CERTIFICADA
POR EL REPRESENTANTE DE LOS PROPIETARIOS O POR LAS
PERSONAS QUE ESSTOS DESIGNEN. LAS ACTAS PODRAN SER
PROTOCOLIZADAS. SERA TAMBIEN RUBRICADO POR LA MISMA
AUTORIDAD EL LIBRO DE ADMINISTRACION DEL INMUEBLE “
SEÑOR MANUEL LORENZO