Pliego administrativo - Loma Colmenar (Ceuta)

ACTUACION “LOMA DE COLMENAR 1ª FASE”
EN LA CIUDAD AUTÓNOMA DE CEUTA
1.
OBJETO
Las parcelas a desarrollar son las denominadas A2, B2, C2, D2, B4 y D4.
2.
ANTECEDENTES DE LA ACTUACIÓN
La actuación Loma de Colmenar partió de un convenio firmado en 1990 entre
el Ayuntamiento de Ceuta, la Delegación del Gobierno de Ceuta y SEPES.
Posteriormente en 2002 se suscribió un nuevo convenio de colaboración entre
la Ciudad Autónoma de Ceuta, la Empresa Municipal de la Vivienda de Ceuta
EMVICESA y SEPES con el fin de actualizar la referida actuación, al haberse
aprobado una Modificación del Plan General de Ordenación Urbana.
Las parcelas corresponden a la parte residencial de la 1ª fase cuyas obras se
recibieron el pasado 14 de junio.
La superficie de la actuación es de 46 Has.
La tipología prevista es residencial multifamiliar en bloque abierto de distintas
alturas y viviendas en hilera. El programa diseño y superficies se desarrollará
conforme a las directrices de la Ciudad Autónoma y la normativa de viviendas
de Protección Oficial.
3.
DESCRIPCION DEL TERRENO
3.1. SITUACIÓN GEOGRÁFICA DEL MUNICIPIO
Ceuta está asentada a la orilla sur del estrecho de Gibraltar, encontrándose
rodeada por las aguas del estrecho. Ubicada en el continente africano, la ciudad
ocupa la península de Almina, con su estrecho istmo y las estribaciones de la
sierra Bullones, en el continente. Dista tan sólo una veintena de kilómetros de la
Península Ibérica, disponiendo de excelentes comunicaciones marítimas.
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Limita al norte con el mar del Estrecho, al sur con el Mediterráneo, al oeste con
Marruecos y termina al este en la Punta Almina. La costa norte forma un amplio
seno, protegido de los vientos de levante por el Monte Hacho, de 195 metros de
altura. En este territorio, limitado por espigones de levante y poniente, existe un
amplio puerto que registra un animado tráfico de buques de carga y pasaje y es
base de una activa flota pesquera.
Actualmente Ceuta cuenta con una población de 74.093 habitantes, habiendo
experimentado un fuerte crecimiento en los años noventa.
3.2. EMPLAZAMIENTO DEL TERRENO CON RESPECTO AL CASCO URBANO
La actuación urbanística Loma de Colmenar está situada al oeste de la Ciudad,
cerca de la frontera con Marruecos y limitada al sur por la carretera nacional N352 Ceuta-Tetuán que bordea la costa.
3.3. SUPERFICIE LINDEROS Y TOPOGRAFÍA
Las superficies y dimensiones de las parcelas figuran en las fichas que se
incluyen en la documentación.
En la parcela D4 existe actualmente el arranque de un camino que se deberá
demoler. Para la redacción del proyecto se tomará el perímetro de parcela tal y
como aparece en la ficha que se adjunta en la documentación.
3.4. CARACTERÍSTICAS DEL PAISAJE URBANO
Las obras de urbanización están recientemente terminadas, por lo que no existe
en la actualidad más edificación que la del hospital, actualmente en fase de
ejecución, que condicionará enormemente el desarrollo residencial, por su
impactante presencia central en el ámbito. La actuación, que combina la vivienda
unifamiliar en hilera con la vivienda multifamiliar en bloque abierto, tiene una
ubicación privilegiada por la imponente presencia del mar Mediterráneo. En este
sentido es importante destacar que se valorarán especialmente, como no podía
ser de otro modo, las propuestas que exploten las posibilidades que ofrece este
entorno, debiendo ser los participantes especialmente cuidadosos con el
desarrollo de la parcela C2, de forma que altere en la menor medida posible, el
disfrute de las vistas que actualmente tiene el hospital sobre el mar, aún en
detrimento de la edificabilidad asignada a la mencionada parcela.
4.
MEMORIA URBANISTICA
4.1. PLANEAMIENTO VIGENTE
La ciudad autónoma de Ceuta tiene un Plan General de Ordenación Urbana
aprobado en 1992 y revisado en mayo de 1999.
Plan Parcial de Ordenación de la actuación residencial industrial “Loma de
Colmenar”.
4.2. CLASIFICACION Y CALIFICACION DEL SUELO
Se trata de suelo urbano de uso residencial.
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4.3. ORDENANZAS
Son de aplicación las Ordenanzas del Plan Parcial, Ordenanza zona residencial.
Ordenanza bloque abierto:
De aplicación a todas las parcelas excepto la D4.
La línea de la edificación se retranqueará 5 m respecto de la alineación exterior
de la parcela.
La ocupación máxima de la parcela es del 75%.
La altura máxima permitida es de 6 plantas en las parcelas A2, B2 y D2 y 5
plantas en la C2.
Ordenanza Edificaciones en Hilera:
Superficie mínima de parcela 60 m2
Lindero frontal mínimo 5m.
La forma de las parcelas será tal que permita inscribir un círculo de 5 m de
diámetro.
Es importante señalar en la parcela D4 que se debe respetar un retranqueo de
25 m en fachada frente a la CN-352 .
En los demás linderos la línea de la edificación puede ser coincidente con la
alineación exterior de la parcela.
La ocupación máxima de la parcela es del 75%.
Altura máxima 3 plantas.
En general:
La edificabilidad de cada parcela está definida en el cuadro incluido en la
documentación.
La superficie de equipamiento comercial de cada parcela está definida en el
cuadro que se incluye en la documentación.
Se dispondrá de 1,5 plazas de aparcamiento por cada 100 m2 construidos, de
estas plazas se reservará un 3% para usuarios minusválidos con un mínimo de
una plaza por parcela.
Se adjuntan ordenanzas de aplicación que le corresponde.
Además serán de aplicación las condiciones generales de la edificación del Plan
General.
En cualquier caso el adjudicatario deberá observar estricto cumplimiento sobre la
totalidad de la normativa urbanística que le sea de aplicación.
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5.
5.1.
CARACTERÍSTICAS Y SITUACIÓN DE LOS SERVICIOS URBANOS.
SERVICIOS URBANOS
La urbanización está dotada con todos los servicios urbanos.
Cuenta con abastecimiento de agua (red municipal ACEMSA),
saneamiento con sistema separativo (servicio municipal), red eléctrica
(Alumbrado Eléctrico de Ceuta Distribución S. A.), red de telefonía
(Telefónica, S.A.) y alumbrado público (servicio municipal).
-
Saneamiento: El sistema proyectado es separativo, cada parcela dispone
de una acometida para la red de saneamiento y otra para la red de
pluviales. Las redes de saneamiento interior finalizarán en sendas
arquetas en el lindero de parcela a las que se conectará cada una de las
canalizaciones mencionadas.
-
Distribución de agua: El suministro de agua potable está a cargo de la
empresa municipal ACEMSA.De la red de distribución general que
discurre por las aceras más próximas a las parcelas y que es de
fundición se deriva una acometida en tubería de fundición dúctil
(situada según plano topográfico), a continuación de la cual se instala
un válvula de bola que quedará dentro de una arqueta de 50x50 cm. en
el interior de la parcela.
-
Energía eléctrica: El suministro de energía eléctrica está a cargo de la
Empresa de Alumbrado Eléctrico de Ceuta Distribución S.A. La red
discurre por las aceras, no hay armarios. En una de las esquinas de la
parcela hay un Centro de Transformación. Existe instalación de
alumbrado público según planos.
-
Canalizaciones telefónicas: Se ha dispuesto una acometida en la parcela
formada por tubo de PVC de 63 mm.
-
Distribución de gas: No existe red de gas.
-
6.
PROGRAMA DE NECESIDADES
6.1. EDIFICACIÓN RESIDENCIAL Y COMERCIAL. NÚMERO DE VIVIENDAS
El plan Parcial no determina un número máximo de viviendas por parcela. El
siguiente número de viviendas es orientativo y está determinado por la asignación de
una superficie media de 100 m2 construidos por vivienda.
-
A2: 117 viviendas
-
B2: 130 viviendas
-
C2: 145 viviendas
-
D2: 93 viviendas
-
B4: 332 viviendas
-
D4: 22 viviendas
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La edificabilidad de cada parcela es la siguiente:
-
A2: 11.497,06 m2 (residencial) 750 m2 (comercial)
-
B2: 12.806,34 m2 (residencial) 1.500 m2 (comercial)
-
C2: 13.898,73 m2 (residencial)
-
D2: 9.427,78 m2 (residencial) 750 m2 (comercial)
-
B4:
-
D4: 3.271,52 m2 (residencial) 500 m2 (comercial)
32.830,86 m2 (residencial) 2.500 m2 (comercial)
6.2 TIPOLOGIAS DE VIVIENDAS
Se pretende construir viviendas protegidas de dos y tres dormitorios, y viviendas
para familias numerosas con las siguientes superficies útiles máximas estimadas:
-
Vivienda de dos dormitorios: 70 m2 útiles.
-
Vivienda de tres dormitorios: 90 m2 útiles.
-
Vivienda familia numerosa: 120 m2 útiles.
Los porcentajes de cada tipología son orientativos a excepción del porcentaje de
viviendas para familias numerosas, pudiendo variarse el resto para optimizar el
consumo de edificabilidad.
La proporción aproximada de cada uno de los tipos sería la siguiente
Porcentaje de viviendas %
Tipo de viviendas
30 %
2 dormitorios
65 %
3 dormitorios
5%
Familias numerosas
6.3 EFICIENCIA ENERGÉTICA DEL EDIFICIO Y UTILIZACION DE ENERGIAS
RENOVABLES.
Diseño del edificio y su entorno.
En cuanto a la edificación se diseñarán las viviendas de manera que se potencie
la entrada de luz natural en la vivienda, lo que va asociado además a una mayor
captación de energía solar, ubicando en las orientaciones adecuadas (en función
de la zona geográfica) las zonas de día y dimensionando los huecos de la vivienda
en función de su orientación. En este sentido también se utilizarán sistemas de
control solar como aleros, marquesinas, lamas, etc.
Se utilizarán las zonas comunes de parcela para la plantación de vegetación que
ayude a mejorar las condiciones del microclima que rodea el edificio.
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Materiales empleados en su construcción
Se prestará especial interés en la calidad de materiales empleados en la
envolvente del edificio (cubiertas y fachadas) con objeto de aumentar su inercia
térmica, mejorando las calidades de las carpinterías y del aislamiento térmico.
También se introducirán mejoras consistentes en aumentar el aislamiento
acústico que ayudarán a mejorar las condiciones de confort de las viviendas.
Utilización de energías renovables.
Se utilizarán sistemas de producción de energía limpios como la energía solar
para agua caliente calefacción y la energía fotovoltaica para producción de
energía eléctrica.
Empleo de sistemas para ahorro de energía
Se emplearán sistemas separativos de saneamiento con objeto de no sobrecargar
las estaciones depuradoras en periodos punta, y posibilitar el almacenamiento de
las aguas pluviales para riego u otros usos compatibles.
En las zonas comunes a la edificación se instalarán dispositivos que permitan un
ahorro en el consumo eléctrico como detectores de presencia, luminarias de bajo
consumo, etc…
7. NORMATIVA DE APLICACIÓN
Para la elaboración de la propuesta se cuidará especialmente el cumplimiento de la
siguiente normativa:
-
RD 314/2006 de 17 de marzo CÓDIGO TÉCNICO DE LA EDIFICACIÓN.
-
RD 801/2005 de 1 de julio PLAN DE VIVIENDA 2005-2008.
-
-
-
-
-
Ordenanzas Provisionales de Viviendas de Protección Oficial (VPO).
20/05/69, 04/05/1970, 16/05/1974 y 21/02/1981.
Normas Técnicas de Diseño y Calidad OM 24/11/76 modificada por OM
17/5/1977.
RD355/1980 Reserva y situación de las viviendas de Protección Oficial
destinadas a Minusválidos.
RD 248/1991 Medidas de distribución de la reserva de viviendas
destinadas a minusválidos establecida en el RD355/1980 sobre reserva
y situación de las viviendas de Protección Oficial destinadas a
Minusválidos.
RD 566/1980 Medidas Mínimas sobre accesibilidad en los edificios.
Ordenanza para la accesibilidad y la eliminación de barreras
arquitectónicas, urbanísticas, del transporte y la comunicación.
Consejería de Fomento ciudad Autónoma de Ceuta.
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Ordenanza sobre Energía Solar Para Agua Caliente Sanitaria BOCCE
4.198 de 11 de marzo de 2003.
Normas urbanísticas del Plan General de Ordenación Urbana de Ceuta.
Boletín Oficial de la Ciudad Autónoma. Boletín extraordinario Nº 3, 19 de
agosto de 1992.
Así como cuanta otra normativa estatal o autonómica le sea de
aplicación.
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