Untitled - Ajuntament de Benifairó de la Valldigna

PLAN PARCIAL
DEL SECTOR DE SUELO URBANIZABLE
RESIDENCIAL C (R-C)
DEL PLAN GENERAL DE BENIFAIRÓ DE LA VALLDIGNA
DOCUMENTOS SIN EFICACIA NORMATIVA
I. MEMORIA INFORMATIVA Y JUSTIFICATIVA
Memoria Informativa:
1.- Documentos integrantes del Plan Parcial.
2.- Objeto del Plan Parcial.
3.- Promotor.
4.- Condiciones geográficas. Situación actual de los terrenos.
4.1 Situación física.
A) Características naturales del territorio; geológicas, topográficas, climáticas,
hidrológicas.
B) Usos presentes en el suelo, vegetación, edificaciones e infraestructuras existentes.
4.2 Situación jurídica.
5.- Condiciones institucionales. Normativa vigente aplicable al ámbito que se desarrolla.
A) Condiciones de ordenación dispuestas por el Plan General.
1-49 B) Obras programadas, y política de inversiones públicas que influyan en el
desarrollo del Plan Parcial, o las previstas en la planificación sectorial de las
Administraciones Públicas.
C) Afecciones impuestas por la legislación sectorial en el ámbito territorial.
Memoria Justificativa
1.- Justificación de la ordenación propuesta.
1.1. Justificación Legal.
1.2. Justificación Técnica.
2.- Justificación de su adecuación a la ordenación estructural.
2.1. Directrices definitorias de la estrategia de evolución urbana y ocupación del
territorio.
2.2. Fichas de planeamiento y gestión.
3.- Ordenación pormenorizada, e información de las magnitudes del Sector.
4.- Definición, cómputo y justificación de los estándares y elementos propios de la red
secundaria.
5.- Delimitación de las áreas de reparto que puedan ser objeto de ordenación mediante
estudio de detalle.
6.- Justificación de la innecesaridad de la elaboración de un Catálogo de bienes y espacios
protegidos.
II.- ESTUDIO INTEGRACIÓN PAISAJÍSTICA.
Se presenta en documento adjunto
III.- PLANOS DE ESTADO ACTUAL Y DE AFECCIONES DEL TERRITORIO
IV.- INVENTARIO DE EDIFICACIONES EXISTENTES
2-49 V.- ESTUDIO DE VIABILIDAD ECONÓMICA Y MEMORIA DE SOSTENIBILIDAD
ECONÓMICA, SI NO ESTUVIERAN CONVENIENTEMENTE DETALLADOS EN EL PLAN
GENERAL ESTRUCTURAL
Se presenta en documento adjunto
DOCUMENTOS CON EFICACIA NORMATIVA
1.- Planos de ordenación 1, 2, 3, y plano 4, de conjunto refundido, que permita visualizar el
resultado final de dicha ordenación en el entorno o barrio colindante al sector y su
coordinación con la ordenación estructural.
2.- Ordenanza particular de edificación y usos del suelo, en los casos en que se justifique su
procedencia por necesidades específicas del ámbito ordenado, incluyendo, en su caso, las
determinaciones del instrumento de paisaje que corresponda.
3.- En todo caso, respecto a la edificación existente: ordenanzas específicas del grado de
protección, del régimen de fuera de ordenación o de su situación transitoria
3-49 I. MEMORIA INFORMATIVA Y JUSTIFICATIVA
MEMORIA INFORMATIVA:
1. Documentos integrantes del Plan Parcial.
El Plan Parcial del Sector residencial C (R-C), de suelo urbanizable de uso residencial,
del Plan General de Benifairó de la Valldigna, se redacta conforme a la Ley 5/2014, de
25 de Julio, 16/2005, de Ordenación del Territorio, Urbanismo y Paisaje de Comunidad
Valenciana, LOTUP, y concretamente de conformidad con el art. 40, el documento se
estructura en dos partes, una sin eficacia normativa y otra con eficacia normativa.
Parte sin eficacia normativa:
-
Memoria informativa y justificativa.
-
Estudio de integración paisajística
-
Planos de estado actual y de afecciones del territorio.
-
Inventario de edificaciones existentes.
-
Estudio de viabilidad económica y memoria de sostenibilidad económica, si no
estuvieran convenientemente detallados en el plan general estructural.
Parte con eficacia normativa:
-
Planos de ordenación y plano de conjunto refundido que permita visualizar el
resultado final de dicha ordenación en el entorno o barrio colindante al sector y
su coordinación con la ordenación estructural.
-
Ordenanza particular de edificación y usos del suelo, en los casos en que se
justifique su procedencia por necesidades específicas del ámbito ordenado,
incluyendo, en su caso, las determinaciones del instrumento de paisaje que
corresponda.
-
En todo caso, respecto a la edificación existente: ordenanzas específicas del grado
de protección, del régimen de fuera de ordenación o de su situación transitoria.
4-49 2 – Objeto del Plan Parcial.
El
presente
documento
tiene
dos
funciones,
una
de
ellas
es
ordenar
pormenorizadamente el ámbito del Sector C (R-C) previsto en el Plan General de
Benifairó de la Valldigna, dado que la ordenación prevista se formuló a titulo orientativo
y, la otra, es delimitar dos Sub-Unidades de Ejecución dentro de este mismo ámbito,
funcional y técnicamente independientes.
El suelo urbanizable que se pretende desarrollar se clasificó como tal en el Plan General
de Benifairó de la Valldigna aprobado definitivamente por la Comisión Territorial de
Urbanismo de la Conselleria competente en materia de urbanismo en fecha 4 de agosto
de 2005 y publicado en el Boletín oficial de la provincia de Valencia, el 18 de enero de
2006 (BOP nº 15).
Estamos pues ante un plan parcial que desarrolla un sector de suelo urbanizable cuyas
disposiciones estructurales y de red primaria vienen perfectamente definidas y acotadas
en el Plan General.
3 – Promotor.
El Ayuntamiento de Benifairó de la Valldigna, elabora el presente documento haciendo
uso de la potestad de planeamiento que los Ayuntamientos tienen atribuida por Ley y
pretende su ejecución a través de la Gestión Directa.
4.- Condiciones geográficas. Situación actual de los terrenos.
4.1 Situación física.
A) Características naturales del territorio; geológicas, topográficas, climáticas,
hidrológicas.
5-49 1.- ENCUADRE GEOGRÁFICO:
El municipio de Benifairó de la Valldigna se encuentra situado en el sur de la provincia
de Valencia, formando
parte de la comarca de La Safor y la sub-comarca de la
Valldigna; estando ubicado al norte de la dicha comarca de la Safor.
Su término municipal tiene una superficie de 2.006,46 Ha. con los límites siguientes:
- Norte: término municipal de Alzira.
- Sur: término municipal de Simat de la Valldigna.
- Este: términos municipales de Xeraco y de Tavernes de la Valldigna.
- Oeste: término municipal de Simat de la Valldigna.
2.- CLIMA:
El clima es de tipo mediterráneo, propio de la zonas costeras de la cuenca del río
Xuquer en el sur de la provincia de Valencia, con lo que, dentro de la subzona donde se
ubica, su clima es “mediterráneo litoral”, caracterizado por temperaturas medias
suaves, en torno a los 17 ºC y poca amplitud en las oscilaciones.
La humedad relativa es bastante elevada, del orden del 60-70 % como media, y la
pluviometría oscila entre valores medios de unos 400 y 800 mm. Esta pluviometría se
concentra
fundamentalmente
en
los
meses
otoñales
y
menormente
en
los
primaverales.
El medio climático es arquetípico, con temperaturas medias entre 8 y 11ºC en las
épocas más frías y de 26 a 29ºC en las más calurosas, siendo poco frecuentes las
heladas.
3.- CONDICIONES GEOLOGICAS:
LITOLOGIA.
El Valle de la Valldigna se encaja en una zona de transición entre las alineaciones
ibéricas al norte y las béticas al sur, lo que supone una gran complejidad tectónica y,
6-49 como consecuencia, un gran riesgo de sismicidad, verificable históricamente (terremoto
de Tavernes en el siglo XIV).
El término está limitado al norte, oeste y sur por formaciones secundarias. La zona
central está constituida por materiales cuaternarios, sobre los que se asienta el casco
urbano de Benifairó de la Valldigna.
Se pueden distinguir en el municipio tres áreas claramente diferenciadas:
- Las formaciones cretácicas, con afloramientos jurásicos de las cordilleras.
- Los limos fluviales cuaternarios en el fondo del valle.
- Las formaciones cuaternarias de transición adosadas a los relieves en el
cambio de pendiente hacia el valle.
La litología de las cordilleras está representada por calizas y margas con fondos
arenosos de espesor variable, condicionando el aspecto del relieve, como consecuencia
de las líneas de fracturación y meteorización diferencial.
RIESGOS GEOLOGICOS.
Los riesgos geológicos existentes en el término municipal de Benifairó de la Valldigna
pueden
resumirse
fundamentalmente
en:
riesgo
de
deslizamientos,
riesgo
de
desprendimientos y riesgo por sismos. ( se incluyen planos, en concreto el nº 4 de los
de información)
En cuanto a los riegos por deslizamientos se localizan muy puntualmente en 9
hectáreas ubicadas en la zona sur del término, existiendo en esta zona riesgo alto. En
una pequeña zona al oeste del termino el riesgo de deslizamiento es bajo y el resto del
término (98% de su superficie) no presenta riesgo alguno por posibles deslizamientos.
Respecto al riesgo por desprendimientos se localizan en una estrecha franja que cruza
el término de este a oeste por su zona norte, coincidiendo con la vertiente de la Sierra
de les Agulles donde se localizan dolomías, margas y calcáreas muy fracturadas.
Igualmente
existe
una
pequeña
franja
al
sur
(estribaciones
coincidiendo también con una composición de dolomías calcáreas y
existen riesgos de desprendimientos.
7-49 del
Montdúber),
margas, donde
En resumen, el tipo de terreno que aparece en el término no presenta problemas
importantes asociados a su capacidad portante. No obstante, debe señalarse que la
acción antrópica sobre la zona de encostramiento de los materiales pleistocenos puede
generar un afloramiento general de la matriz y una mayor susceptibilidad a la acción de
la erosión.
Por otro lado, los coluviones recientes pueden presentar problemas de inestabilidad y
colapso que deberán ser justificados en cada caso.
La realización de desmontes en las zonas de material cretácico debe analizarse
específicamente en función de la secuencia litológica y de las discontinuidades del
macizo.
Sin duda, el riesgo geológico de mayor relevancia en la zona, sin llegar a ser
preocupante, es la sismicidad.
4.- CONDICIONES HIDROLOGICAS:
DESCRIPCION GENERAL.
La hidrografía local la forma fundamentalmente el río Vaca, también llamado río de
Xeraco. Este atraviesa la Valldigna y el término municipal de Benifairó de la Valldigna,
en dirección oeste-este, hasta desembocar finalmente en el mar mediterráneo en el
término de Xeraco, tras realizar un profundo giro hacia el sur debido a la inclinación del
suelo constante en toda la franja litoral.
Con arreglo a las condiciones geomorfológicas y climatológicas, el río de la Vaca, es de
tipo corto, caracterizado por responder a un régimen típicamente mediterráneo, de
fuertes desniveles, caudal medio pequeño y enorme irregularidad, con tremendas
crecidas por lluvias torrenciales y estiajes extremos, por lo que la mayor parte del año
el cauce está casi seco.
Al río Vaca vierten un gran número de barrancos y pequeños desagües naturales,
procedentes de las vertientes de la Sierra de les Agulles y estribaciones del Montdúber,
8-49 entre los que cabe destacar: barranco de Malet, barranco de la Font de Agost, barranco
de Perepuig, barranco de Cardona, barranco de Martí y barranco de Castells, entre
otros de menor importancia.
Los cauces de esta zona tienen coeficientes de escorrentía variables entre el 5 y el 30%
de la precipitación media. Las salidas de agua a través de drenes superficiales son muy
importantes
INUNDABILIDAD.
Debido a las condiciones morfológicas y topográficas de los cauces existentes, los
riesgos de inundación en el término municipal son prácticamente inexistentes,
limitándose a la inundación esporádica de las tierras situadas junto a los márgenes de
los cauces, en los puntos donde los bancales se sitúan a cotas muy bajas respecto al
lecho del cauce, coincidiendo con lluvias torrenciales y brutales avenidas, debidas
fundamentalmente al fenómeno metereológico denominado como “gota fría”, que suele
coincidir con los meses otoñales.
ACCESIBILIDAD A LOS RECURSOS HIDRICOS.
La accesibilidad potencial a los recursos hídricos existentes en el subsuelo del término
municipal de Benifairó de la Valldigna es en general de tipo alto o muy alto, excepto en
zonas localizadas donde es de tipo medio, coincidiendo con las zonas de los extremos
norte y sur del término (estribaciones montañosas) y una pequeña parte concreta al
oeste del término.
Esta elevada accesibilidad potencial a los recursos hídricos se manifiesta claramente en
la gran cantidad de pozos perforados, sobre todo en la zona centro del término
municipal.
5.- CONDICIONES TOPOGRAFICAS:
El término de Benifairó de la Valldigna una configuración sensiblemente alargada, con
una longitud máxima de 8,8 km. en y una anchura máxima de 5,40 km. En la zona
centro se produce el estrangulamiento del término, siendo su ancho, en el punto más
9-49 estrecho, de 0,9 km. Ello determina un perfil longitudinal en dirección norte-sur típico,
en forma de “V”: ladera de montaña-llano inferior-fondo del valle-ladera de montaña.
La superficie global del término es aproximadamente de unas 2.000 Ha., con una
longitud de perímetro de 26.590 ml. El territorio es llano en su sector central,
encontrándose rodeado por de las Sierras de les Agulles, Corbera y estribaciones del
Montdúber.
El casco urbano de la población se asienta en las cotas más bajas del término, a 36
m.s.n.m. y próximo al cauce del río Vaca.
B) Usos presentes en el suelo, vegetación, edificaciones e infraestructuras
existentes.
El ámbito que nos ocupa se sitúa al suroeste del núcleo urbano de Benifairó de la
Valldigna, tiene una superficie computable de 53.239 m2s, más una red primaria
adscrita 2.300 m2s; siendo una área de reparto de 55.539 m2s, configuran los límites
interiores de éste el propio casco urbano y los límites exteriores el suelo no urbanizable,
destinado fundamentalmente a terrenos cultivados de regadío. Perimetralmente, por su
linde exterior, un vial perimetral estructural abraza todo el tejido urbano y urbanizable.
Asimismo, en este ámbito, podemos encontrar en la zona más próxima al casco urbano
cultivos hoy abandonados por su expectativa de desarrollo del casco urbano y otras
parcelas que se encuentran cultivadas pero no suponen ninguna unidad importante ni
rentable de cultivos por sí mismos, por lo que la presente actuación conllevará cambiar
su uso actual, agrícola, por el urbano, no obstante, esta afección a tierras de cultivo
queda compensada por los beneficios inherentes a la actuación urbanística y su
necesidad para el bienestar de la población.
Por ser una zona adosada al casco urbano no existe fauna alguna que corra peligro por
la actuación.
Podemos concluir que se trata de una zona plenamente periurbana, con bajo valor
agrícola y nulo valor paisajístico.
10-49 EDIFICACIONES
Encontramos dentro del ámbito las siguientes edificaciones, construcciones:
1-2-3-4-5-6-7-8-9. Ver plano nº 2 de los de información.
Listado:
001410300YJ32E0001KJ
Nº
serie
1
CASA
201
46059A011002010001FM
2
CASA
11
37
46059A011000370000DR
3
APEROS
11
211
46059A011002110000DH
9
APEROS
11
248
46059A011002480000DG
5
CASA
11
302
46059A011003020000DS
6
CASA
11
344
46059A011003440000DY
4
AGROPECUARIO
COCHERA
CASA
Polígono
Parcela
11
103
11
Referencia
11
346
46059A011003460000DQ
8
11
352
46059A011003520000DT
7
INFRAESTRUCTURAS
-
Las dotaciones existentes relativas a las infraestructuras se deben a la
planificación municipal o de otros organismos.
-
En el entorno más inmediato al suelo urbanizable que se pretende
desarrollar a través del presente Plan Parcial se dispone de las siguientes
infraestructuras, ya ejecutadas o en ejecución:
Infraestructuras de saneamiento
Existe un colector general al que habrá que conectarse situado en el Sector
residencial R-A. y al suelo urbano residencial, en el inicio de la calle Roserets y
11-49 en la de Pio XII.
Abastecimiento de agua potable
La situación al respecto es muy similar a la de las aguas residuales, existiendo
redes perimetrales que dan servicio a los suelos colindantes ya desarrollados, así
como a las edificaciones dispersas del ámbito de desarrollo.
No se trata de una red suficiente ni con características para ser aprovechada,
por lo que resultará necesario implementar una nueva infraestructura que
conectará con el suministro de agua para consumo humano y riego, en una
única red.
Suministro de energía eléctrica
Sin presentar una red de transporte de energía eléctrica bien diseñada en
relación con los usos previstos, el sector se ve atravesados por varias líneas
aéreas propiedad de Iberdrola. Está previsto el soterramiento de la totalidad de
dichas líneas con motivo de las labores de urbanización, utilizando para ello
postes de conversión aéreo – subterráneos y su integración en la nueva línea
subterránea del tipo HEPRZ1 240 mm² 12/20 kV Al. Los suministros en media
tensión existentes se actualizarán mediante conexión a la nueva línea.
Alumbrado público
Las necesidades de la nueva urbanización sugieren la utilización de lámparas
V.S.A.P. por su rendimiento lumínico respecto de la potencia consumida, además
de presentar un índice cromático muy aceptable, todo ello en un ámbito que
carece de los referidos servicios.
Las citadas lámparas se montarán sobre luminarias ONYX-2 de la casa comercial
SOCELEC o similar respecto a las características constructivas y de distribución
luminosa. Serán de 150 W e irán en columnas de 8 o 10 metros de altura, según
el tipo de vial en el que se localicen.
12-49 Red de gas
Cabe destacar la existencia de una red de suministro de gas a la que es posible
conectar en la confluencia de las calles existentes del núcleo urbano.
Red de telecomunicaciones
La red de telefonía se realiza por un tendido aéreo de Telefónica de España, S.A.
El tendido discurre por calles existentes del núcleo urbano.
Red viaria
La conexión viaria con el Sector se produce desde y hacia la CV-33 a través de
una de las rotondas de la Ronda Norte del municipio, localizada al sur de los
mismos.
Acequias
La acequia que discurre por el sector se indica en el plano nº 2 de los de
información.
13-49 4.2 Situación jurídica.
La clasificación que otorga el Plan General a los terrenos objeto de la presente
propuesta de Plan Parcial es la de suelo urbanizable residencial, Sector C (R-C), siendo
las fincas afectadas en virtud de la información catastral consultada, las siguientes:
(ver tabla adjunta con 54 propietarios)
Polígono
Parcela
Referencia
11
2
11
7
46059A011000070001FM
11
36
46059A011000360000DK
11
37
46059A011000370000DR
11
40
46059A011000400000DR
11
41
46059A011000410000DD
11
42
46059A011000420000DX
11
44
46059A011000440000DJ
11
160
46059A011001600000DL
11
103
001410300YJ32E0001KJ
11
161
46059A011001610000DT
11
162
11
163
11
199
46059A011001990000DD
11
200
46059A011002000000DD
11
201
46059A011002010001FM
11
203
46059A011002030000DJ
11
204
46059A011002040000DE
46059A011000020000DM
46059A011000020001FQ
46059A011001620000DF
46059A011001620001FG
46059A011001630000DM
46059A011001630001FQ
14-49 Polígono
Parcela
Referencia
11
206
11
208
11
209 46059A011002090000DW
11
210
46059A011002100000DU
11
211
46059A011002110000DH
11
241
11
242
11
243
11
244 46059A011002440000DW
11
245
11
247
46059A011002470000DY
11
248
46059A011002480000DG
11
269
11
270
11
271
11
272
11
273
11
274
46059A011002740000DU
11
282
46059A011002820000DY
11
283
46059A011002830000DG
11
293
46059A011002930000DO
11
302
46059A011003020000DS
11
303
46059A011003030000DZ
11
305
46059A011003050000DH
11
308
46059A011003080000DB
11
321
46059A011003210000DF
11
322
46059A011002060000DZ
46059A011002060001FX
46059A011002080000DH
46059A011002410000DZ
46059A011002410001FX
46059A011002420000DU
46059A011002420001FI
46059A011002430000DH
46059A011002450000DA
46059A011002450001FS
46059A011002690000DS
46059A011002690001FD
46059A011002700000DJ
46059A011002700001FK
46059A011002710000DE
46059A011002710001FR
46059A011002720000DS
46059A011002720001FD
46059A011002730000DZ
46059A011002730001FX
46059A011003220000DM
46059A011003220001FQ
15-49 Polígono
Parcela
Referencia
11
324
46059A011003240000DK
11
328
11
344
11
345
46059A011003450000DG
11
346
46059A011003460000DQ
11
350
46059A011003500000DP
11
351
46059A011003510000DL
11
352
46059A011003520000DT
11
354 46059A011003540000DM
46059A011003280000DI
46059A011003280001FO
46059A011003440000DY
5.- Condiciones institucionales. Normativa vigente aplicable al ámbito que se
desarrolla.
A) Condiciones de ordenación dispuestas por el Plan General.
La zonificación que adjudica el PGOU, al sector objeto de planeamiento, es la
correspondiente a Suelo Urbanizable Residencial Unitario Viviendas Aisladas o Adosadas.
Se reproduce a continuación las fichas de planeamiento y de gestión que desde el Plan
General se proponen para estos sectores residenciales.
16-49 FICHA DE PLANEAMIENTO
DENOMINACION
SECTOR RESIDENCIAL "C" (R-C)
CLASIFICACION DEL SUELO
URBANIZABLE
CALIFICACION DEL SUELO
RESIDENCIAL
SUPERFICIE SECTOR
53.239 m2
(CEMENTERIO) 2.300 m2
EQUIPAMIENTO ADSCRITO
NO COMPUTADO EN SUP. SECTOR
AREA REPARTO
55.539 m2
NO PORMENORIZADA (se señala una
ORDENACION
ordenación a título orientativo)
PARAMETROS URBANISTICOS
SISTEMA DE ORDENACION
EDIFICACION AISLADA
TIPOLOGIA EDIFICATORIA
BLOQUE EXENTO O ADOSADO
EDIFICABILIDAD BRUTA
0,40 m2/m2
APROVECHAMIENTO TIPO
0,3834 m2/m2
USO GLOBAL
RESIDENCIAL UNITARIO
dotacional y terciario compatible con
USOS COMPATIBLES
residencial (bares, cafeterías, restaurantes
y pequeños comercios)
residencial múltiple, industrial y
USOS INCOMPATIBLES
terciario no compatible
DENSIDAD MAXIMA
30 viv./Ha.
17-49 FICHA DE GESTION
DENOMINACION
SECTOR RESIDENCIAL "C" (R-C)
CLASIFICACION DEL SUELO
URBANIZABLE
CALIFICACION DEL SUELO
RESIDENCIAL
SITUACION
AL SUROESTE CASCO URBANO
SUPERFICIE SECTOR
53.239 m2
EQUIPAMIENTO ADSCRITO
CEMENTERIO - 2.300 m2
AREA DE REPARTO
55.539 m2
SECTORIZACION
SECTOR UNICO
APROVECHAMIENTO TIPO
0,3834 m2/m2
SISTEMA DE ACTUACION
PROGRAMA DE ACTUACION INTEGRADA
SUPERFICIE MINIMA A DESARROLLAR
ESTACION DEPURADORA
SUPERFICIE TOTAL SECTOR
AMPLIACION A CARGO SECTOR EN CASO NECESIDAD
VIAL PERIMETRAL ESTRUCTURAL
URBANIZACION A CARGO DEL SECTOR
CONDICIONES DE CONEXIÓN
RED VIARIA
Viales casco urbano y vial perimetral estructural
en los sectores R-A y R-B
SANEAMIENTO
A colector general en el vial perimetral sector R-A
PLUVIALES
A colector de pluviales en vial estruct. sector R-B
AGUA POTABLE
Tuberías existentes en calles casco urbano
ENERGIA ELECTRICA
Línea existente M.T. que atraviesa el sector
Previsión conexión de infraestructuras con sectores
colindantes R-A y R-B, y otros futuros sectores
OTRAS CONDICIONES
colindantes que pudieran reclasificarse
Desvío tubería de riego que atraviesa el sector
al vial perimetral
18-49 El presente documento pretende introducir modificaciones propias de la ordenación
pormenorizada que se justificarán adecuadamente más adelante.
B) Obras programadas, y política de inversiones públicas que influyan en el
desarrollo del Plan Parcial, o las previstas en la planificación sectorial de las
Administraciones Públicas.
El desarrollo del presente Plan Parcial no se ve afectado por ninguno de los supuestos
objeto de este apartado, ajustándose a las previsiones contenidas en el Plan General,
recientemente aprobado, que nos asegura dicho extremo a través de los distintos
informes sectoriales solicitados durante su tramitación.
C) Afecciones impuestas por la legislación sectorial en el ámbito territorial.
No existe ninguna afección impuesta ni incompatibilidad alguna con los Planes de Acción
Territorial vigentes.
La formulación, redacción y ejecución del presente Plan Parcial se encuentra supeditada
al cumplimiento de las determinaciones urbanísticas que diman de la legislación vigente,
y más concretamente:
1. Normativa de planeamiento vigente en el municipio.
El Plan General de Ordenación Urbana del municipio de Benifairó de la Valldigna,
aprobado definitivamente por la Comisión Territorial de Urbanismo de la
Conselleria competente en materia de urbanismo en fecha 4 de agosto de 2005
y publicado en el Boletín oficial de la provincia de Valencia, el 18 de enero de
2006 (BOP nº 15).
2. Normativa autonómica.
-
La Ley 5/2014, de 25 de Julio, 16/2005, de Ordenación del Territorio,
Urbanismo y Paisaje de Comunidad Valenciana, LOTUP.
-
Ley 8/2010 de 23 de junio, de la Generalitat Valenciana, de régimen local de
19-49 la Comunidad valenciana.
-
Ley 1/2012, de 10 de mayo de la Generalitat, de medidas urgentes de
impulso a la implantación de actuaciones territoriales estratégicas, excepto
el artículo 6, disposición transitoria segunda y disposición final primera.
3. Normativa estatal.
-
Real decreto legislativo 2/2008 de 20 de junio, por el que se aprueba el
Texto Refundido de la Ley del suelo.
-
Real decreto 1492/2011 de 24 de octubre, por el que se aprueba el
Reglamento de valoraciones de la Ley del suelo.
-
El articulado vigente del Real decreto 3288/1978 de 25 de agosto, por el
que se aprueba el Reglamento de Gestión Urbanística para el desarrollo y
aplicación de la Ley sobre régimen del suelo y ordenación urbana.
20-49 MEMORIA JUSTIFICATIVA:
1.- Justificación de la ordenación propuesta.
Los objetivos que se buscan con este documento es el de ordenar el ámbito de
forma que se le dote de un diseño coherente que a su vez facilitará la conexión de
forma homogénea con el resto del casco urbano, manteniendo intacta la ordenación
estructural del sector. Asimismo, la continuidad con la trama urbana es directa, de
tal modo que la actuación es una simple operación de ensanche urbano con
tipologías, dimensiones y escalas similares a las propuestas, pero con el estricto
cumplimiento de las disposiciones legales dimanantes de la LOTUP.
Como se puede observar, en los planos con la ordenación que se propone, se consigue
el mismo modelo urbanístico del casco urbano, manteniendo su identidad, esto se
puede observar en el diseño y distribución de las Manzanas edificables que se
distribuyen y configuran siguiendo el mismo patrón del núcleo urbano, creando un
espacio homogéneo y armónico, así como en el trazado de los viales, que igualmente
siguen el mismo patrón y diseño, prolongando los ya existentes.
Podemos concluir que el presente documento de planeamiento conlleva una mera
reubicación de la zona verde y del equipamiento.
Por otra parte, una vez definida la ordenación pormenorizada, se propone la subdivisión
de la unidad de ejecución única prevista en el planeamiento vigente para el Sector C (RC), tal y como queda grafiado en el plano de ordenación que se adjunta. Siendo el
objetivo anticipar la ejecución de la sub-unidad denominada “C1”, que conecta con el
casco urbano y que permitirá la urbanización de los tramos de los viales Avinguda de
Jaume II, en un tramo y vial en “L” que une con dicha avenida, con el nombre de
C/Roserets, y un tramo del vial exterior estructural que permitirá acabar una zona
urbana recientemente ejecutada y la conexión interior con los viales ya existentes, esto
es la calle de Mariano Benlliure.
21-49 1.1. Justificación Legal.
Artículo 35. Determinaciones de la ordenación pormenorizada
1. La ordenación pormenorizada se establece como desarrollo de la ordenación estructural
y contendrá las siguientes determinaciones:
a) La definición y caracterización de la infraestructura verde urbana que no esté
establecida como ordenación estructural, garantizando su conectividad a través de las
zonas verdes, espacios libres e itinerarios peatonales que la integran.
b) La red secundaria de dotaciones públicas.
c) La delimitación de las subzonas, con sus correspondientes ordenanzas particulares de
edificación, que incluirán sus dimensiones, forma y volumen.
d) La regulación detallada de los usos del suelo de cada subzona, en desarrollo de las
zonas de ordenación estructural del índice de edificabilidad neta aplicable a cada parcela
de suelo urbano y a cada sector del suelo urbanizable, y de las actuaciones aisladas a las
que el planteamiento les hubiera atribuido un incremento de aprovechamiento. En el suelo
no urbanizable, establece las condiciones tipológicas de los edificios y construcciones
permitidas y las características de los vallados. Asimismo, determina normas técnicas
concretas para la reposición de arbolado, ampliación de caminos, limpieza de los predios,
depuración de residuos y vertidos, así como otras normas de análoga finalidad.
e) La delimitación de las áreas de reparto y la fijación del aprovechamiento tipo de
acuerdo con los criterios y condiciones establecidos en la ordenación estructural.
f) La fijación de alineaciones y rasantes.
g) El establecimiento de los parámetros reguladores de la parcelación.
h) La delimitación de unidades de ejecución, continuas o discontinuas.
i) La delimitación de ámbitos de actuación sobre el medio urbano a que se refiere el
artículo 72 de esta ley y la legislación del Estado en materia de rehabilitación,
regeneración y renovación urbanas.
22-49 2. Para la regulación de las determinaciones propias de la ordenación pormenorizada, se
tomará en consideración el instrumento de paisaje que acompañe al plan.
3. Las ordenanzas municipales de policía de la edificación regularán los aspectos
morfológicos y ornamentales de las construcciones y, en general, aquellas condiciones de
las obras de edificación que no sean definitorias de la edificabilidad o el destino del suelo.
También pueden regular, en términos compatibles con el planeamiento, las actividades
susceptibles de autorización en cada inmueble. Las ordenanzas deberán ser conformes
con las disposiciones estatales o autonómicas relativas a la seguridad, salubridad,
habitabilidad,
accesibilidad
y
calidad
de
las
construcciones
y,
en
ningún
caso,
menoscabarán las medidas establecidas para la protección del medio ambiente y del
paisaje urbano o de los bienes catalogados de interés cultural o histórico.
Artículo 40. Planes parciales y planes de reforma interior: función, ámbito y
documentación.
1. Los planes parciales ordenan pormenorizadamente sectores completos en ámbitos de
suelo urbanizable. (…).
2. Los planes parciales se desarrollarán, en todo su ámbito, mediante una o varias
unidades de ejecución. (…).
Artículo 63. Modificación de los planes y programas.
1. Los planes y programas se revisarán o modificarán por el procedimiento previsto para
su aprobación o según se establezca en su normativa específica.
2. Los planes parciales, los planes especiales y los planes de reforma interior podrán
modificar determinaciones del plan general estructural y del plan de ordenación
pormenorizada, para ajustarlas al análisis más detallado del territorio propio de su escala,
sujetándose a las siguientes condiciones:
(…)
b) Si no precisan evaluación ambiental o esta finaliza por el procedimiento simplificado
con un informe ambiental y territorial, se tramitarán conforme al precedente capítulo III.
No obstante, deberán cumplir las condiciones vinculantes que, en su caso, haya impuesto
el informe ambiental y territorial.
23-49 3. Las nuevas soluciones propuestas deberán mantener el equilibrio del planeamiento
vigente entre las dotaciones públicas y el aprovechamiento lucrativo, suplementando, en
su caso, la red primaria y la red secundaria de dotaciones, de forma que cumplan con los
criterios de calidad, capacidad e idoneidad exigidos según el anexo IV de esta ley.
En cuanto a la posibilidad de subdividir la unidad de ejecución única prevista en el
Plan General vigente para el sector C (R-C), en dos unidades de ejecución la misma
queda regulada en los artículos 35.1.h) y 40.2 de la LOTUP, que establece: los
planes parciales se desarrollarán, en todo su ámbito, mediante una o varias
unidades de ejecución. Así como en la Disposición transitoria segunda, de la Ley
1/2012, de 10 de mayo, de la Generalitat, de Medidas Urgentes de Impulso a la
Implantación de Actuaciones Territoriales Estratégica y en la disposición transitoria
séptima de la nueva LOTUP, de idéntica redacción, esto es.
Subdivisión en unidades de ejecución de planes parciales aprobados con
anterioridad a esta ley
El planeamiento de desarrollo del plan general y los programas de actuaciones integradas,
que hubieren iniciado su tramitación antes de la entrada en vigor de esta ley, podrán ser
modificados con el objeto de subdividir las unidades de ejecución inicialmente previstas
sobre la base del resultado de la formulación de la memoria de viabilidad económica y de
los informes de sostenibilidad económica.
El acuerdo de aprobación de la modificación del plan parcial u otro instrumento de
planeamiento de desarrollo deberá fijar las consecuencias de la subdivisión respecto del
programa de actuación integrada adjudicado. A tal efecto, podrá modificarse el programa
para que este quede reducido al ámbito de una o varias de las unidades de ejecución
delimitadas, de modo que el resto de unidades quede con ordenación aprobada pendiente
de programar, salvo que la administración actuante, en el ejercicio de sus potestades de
planeamiento, opte, si procede, por una desclasificación. Cuando se contravengan las
condiciones sustanciales de programación de las unidades de ejecución delimitadas, el
acuerdo podrá prever la convocatoria de un nuevo concurso de adjudicación.
En el presente caso resulta de aplicación las referenciadas disposiciones puesto que
se trata de un Sector ya previsto en el Plan General aprobado, con anterioridad a
ambas leyes, de forma que se puede subdividir la Unidad de Ejecución inicialmente
24-49 prevista, en dos Subunidades de Ejecución, en los términos que se concretan a
través de las Fichas de planeamiento y gestión que se insertan en el apartado 2.5
del presente documento.
En este sentido, cabe señalar que ambas unidades de ejecución mantienen un
mismo índice de edificabilidad bruta (0,40 m2t/m2s) o aprovechamiento tipo
(0,3834 m2t/m2s, fijado en el Plan General, así como un mismo índice de
edificabilidad neto, 0,836 m2t/m2s. Por lo que se conservan los criterios de
equidistribución de beneficios y cargas definidos en el Plan General, de forma que
los propietarios de una unidad de ejecución y otra tienen las mismas obligaciones
de cesión de suelo y el mismo derecho de aprovechamiento sobre las parcelas de
resultado.
Por tanto, en el presente caso teniendo en cuenta que este plan parcial, únicamente
afecta a aspectos propios de la ordenación pormenorizada, como la reubicación y
de modelación de la ordenación pormenorizada prevista en el Plan General de
forma orientativa y la subdivisión en dos unidades de ejecución, la competencia
para la su aprobación definitiva corresponde al Ayuntamiento de Benifairó de la
Valldigna.
1.2. Justificación Técnica.
1.2.1.- Dimensiones y características de la ordenación adecuadas a garantizar, dentro
del ámbito delimitado, la implantación de los usos previstos y la materialización racional
de los correspondientes aprovechamientos urbanísticos.
La materialización de los usos a que se destinan en el planeamiento las edificaciones
susceptibles de materializar en el ámbito de la Unidad de Ejecución, queda garantizada
por el hecho de incluir dentro de su ámbito terrenos aptos, por sus dimensiones, para
acoger la tipología característica requerida para dichos usos, y para proceder a la
reparcelación, cumpliendo las condiciones de parcela mínima edificable, y también en el
hecho de incluirse en la Unidad las superficies dotacionales precisas para proporcionar a
25-49 las parcelas edificable su condición de solar, y los solares que adquieren dicha condición
como consecuencia de la urbanización.
De otra parte, como consecuencia de la delimitación del ámbito de actuación integrada,
no se dejan excluidos del perímetro de ésta restos de parcela, privada o pública, que
queden inedificables, ni fragmentos de vial en forma que se vea dificultada la
urbanización completa de cada dotación o de cada fase de ella susceptible de ejecución
autónoma.
1.2.2.- Dimensiones y características de la ordenación adecuadas a garantizar, dentro
de cada ámbito delimitado, la autonomía funcional y carácter unitario de la urbanización
de los espacios públicos.
La sección de viales de acceso a las parcelas edificables es suficiente en ambas
unidades de ejecución para soportar el tráfico.
Lo que se ha buscado es seguir el mismo modelo de ordenación que existe en el casco
urbano, procurando dar continuidad y conexión con los viales existentes, Avinguda de
Jaume II, calle Roserets, y calle de Mariano Benlliure.
1.2.3.- Idoneidad de suelo dotacional público de las unidades de ejecución delimitadas.
La ejecución de los viales incluidos en cada uno de los ámbitos de las unidades de
ejecución previstas, aseguran el acceso rodado a todas las parcelas resultantes, de
forma que se completa la trama viaria, tanto en su vertiente perimetral como interior.
En cuanto a la disposición del suelo dotacional público, zonas verdes y equipamientos;
se ha buscado su situación en posición central y/o equilibrada.
2.- Justificación de su adecuación a la ordenación estructural.
2.1.- Directrices definitorias de la estrategia de evolución urbana y ocupación del
territorio.
26-49 Este documento de planeamiento de desarrollo se adecua a las directrices definitorias
de la estrategia de evolución urbana y ocupación del territorio que establece el
Planeamiento de rango superior, por cuanto el desarrollo del citado Sector C (R-C) es
uno de los objetivos marcados y previstos por el propio Plan General.
2.2.- Fichas de Planeamiento y de Gestión.
En virtud de todo lo expuesto hasta el momento, las fichas de gestión y
planeamiento para el Sector C (R-C) una vez ajustadas a la presente propuesta de
planeamiento, quedan como a continuación desarrollamos:
FICHA PLANEAMIENTO
IDENTIFICACIÓN
SECTOR RESIDENCIAL "C" (R-C)
CLASIFICACIÓN DEL SUELO
URBANIZABLE
CALIFICACIÓN DEL SUELO
RESIDENCIAL
SUPERFICIE DEL SECTOR
53.239 m2
RED PRIMARIA EXTERNA ADSCRITO
ÁREA REPARTO
(CEMENTERIO) 2.300 m2
TOTALIDAD DEL SECTOR (55.539 m2)
UNIDADES DE EJECUCIÓN
DOS: U.E-C1 y U.E-C2 (incluida en el área de reparto única).
NO PORMENORIZADA (se señala una ordenación a título
ORDENACIÓN
orientativo)
SUELO EDIFICABLE
25.488,12 m2
SUPERFICIE SUELO DOTACIONAL:
27.750,88 m2
ZONA VERDE
4.793,35 m2
EQUIPAMENTO
2.680,35 m2
VIALES Y APARCAMIENTOS
20.277,18 m2
PARAMETROS URBANÍSTICOS
SISTEMA DE ORDENACIÓN
EDIFICACIÓN AISLADA
TIPOLOGIA EDIFICATORIA
BLOQUE EXENTO O ADOSADO
USO GLOBAL
USOS COMPATIBLES
USOS INCOMPATIBLES
RESIDENCIAL UNITARIO
dotacional y terciario compatible con residencial (bares,
cafeterías, restaurantes y pequeños comercios)
residencial múltiple, industrial y terciario no compatible.
EDIFICABILIDAD BRUTA
0,40 m2t/m2s
APROVECHAMIENTO TIPO
0,3834 m2t/m2s
EDIFICABILIDAD NETA
0,836 m2t/m2s
DENSIDAD MÁXIMA
30 VIV/Ha.
27-49 FITXA DE GESTIÓN:
IDENTIFICACIÓN
SECTOR RESIDENCIAL "C" (R-C)
CLASIFICACIÓN DEL SUELO
URBANIZABLE
CALIFICACIÓN DEL SUELO
RESIDENCIAL
SITUACIÓN
AL SUROESTE CASCO URBANO
SUPERFICIE SECTOR
53.239 m2
EQUIPAMIENTO ADSCRITO
CEMENTERIO - 2.300 m2
ÁREA DE REPARTO
UNIDADES DE EJECUCIÓN:
55.539 m2
DOS SUB-UNITADADES: U.E-C1 y U.E-C2
Superficie computable: 10.721,03 m2s
Área de reparto: 10.721,03 m2s
Superficie edificable:4.920,12 m2s
Superficie dotacional:5.800,91 m2s
Red viaria: 4.800,91 m2s
UE-C1
Zona Verde: 1.000 m2s
Zona equipamiento: 0 m2s
Red primaria adscrita:0,00 m2s
Índice Edificabilidad Bruta:0,40 m2t/m2s
Aprovechamiento tipo: 0,3834 m2t/m2s
Índice Edificabilidad neta:0,836 m2t/m2s
Superficie computable: 42.517,97 m2s
Área de reparto: 44.817,97 m2s
Superficie edificable:20.568,00 m2s
Superficie dotacional:21.949,97 m2s
Red viaria: 15.476,27 m2s
UE-C2
Zona Verde: 3.793,35 m2s
Zona Equipamiento: 2.680,35 m2s
Red primaria adscrita: 2.300,00 m2s
Índice Edificabilidad Bruta:0,40 m2t/m2s
Aprovechamiento tipo: 0,3834 m2t/m2s
Índice Edificabilidad neta:0,836m2t/m2s
SISTEMA DE ACTUACIÓN
SUPERFICIE MÍNIMA A
DESARROLLAR
PROGRAMA DE ACTUACION INTEGRADA
Se podrán programar y desarrollar de forma independiente
cada una de las unidades de ejecución definidas
(UE-C1 y UE-C2)
VIAL PERIMETRAL ESTRUCTURAL
ESTACIÓN DEPURADORA
Urbanización a cargo del Sector
AMPLIACIÓN A CARGO SECTOR EN CASO NECESIDAD
28-49 CONDICIONES DE CONEXIÓN
RED VIARIA
Viales casco urbano y vial perimetral estructural en los
sectores R-A y R-B
SANEAMIENTO
A colector general en el vial perimetral sector R-A
PLUVIALES
A colector de pluviales en vial estruct. sector R-B
AGUA POTABLE
Tuberías existentes en calles casco urbano
ENERGIA ELÉCTRICA
Línea existente M.T. que atraviesa el sector
Previsión conexión de infraestructuras con sectores
OTRAS CONDICIONES
colindantes R-A y R-B, y otros futuros sectores colindantes
que pudieran reclasificarse Desvío tubería de riego que
atraviesa el sector al vial perimetral
3.- Ordenación pormenorizada, e información de las magnitudes del sector.
El Plan Parcial califica el suelo en dos categorías fundamentales: suelo dotacional
público sujeto a cesiones definidas en nuestra legislación urbanística, y el suelo privado
para que se regula la edificabilidad mediante la delimitación de parcelas, ordenación de
volúmenes y ordenanzas de edificación.
El suelo dotacional público corresponde a la red viaria, a las zonas verdes y al
equipamiento. El resto del Plan Parcial se destina al aprovechamiento lucrativo para uso
privado. Las manzanas de nueva creación están pensadas para albergar viviendas
unifamiliares aisladas y/o adosadas.
Se establece la ordenación pormenorizada del Sector, delimitándose dos unidades de
ejecución, que quedan definidas en los siguientes términos:
Unidad de Ejecución discontinua “C1”, del sector de suelo urbanizable
residencial C (R-C), del plan general.
Ámbito: Superficie computable 10. 721,03 m2s, red primara adscrita 0,00 m2s, área de
reparto 10.721,03 m2s.
Lindes: Ver Plano Adjunto.
Clase de suelo: Urbanizable.
Uso Global: Residencial unitario, aislada o bloque exento o adosado.
29-49 Usos compatibles: dotacional, terciario comercial y terciario de hostelería tales como
bares, cafeterías y restaurantes.
Usos prohibidos: residencial múltiple, industrial en todas sus categorías y terciario en el
resto de categorías diferentes a la comercial y hostelería.
Ordenanza de edificación aplicable: Norma 41.2 "Condiciones de la edificación en zonas
de uso residencial".
Parámetros urbanísticos:
a) El aprovechamiento tipo se fija en 0'40 m2s/m2t.
b) El índice de edificabilidad neto sobre parcela resultante es de 0'836 m2s/m2t.
c) Se permiten la edificación aislada en bloque exento o adosado.
Ocupación máxima de parcela: se podrá ocupar la totalidad de superficie de la parcela
libre de retranqueos obligatorios.
- Parcela mínima:
- Vivienda aislada: 240 m2.
- Vivienda adosada: 120 m2.
Unidad de Ejecución “C2”, del sector de suelo urbanizable residencial C (R-C),
del plan general.
Superficie computable 42.517,97 m2s, red primara adscrita 2.300,00 m2s, área de
reparto 44.817,97 m2s.
Lindes:N: Suelo Urbanizable sector B
S: Suelo No Urbanizable.
E: U.A. C1 y Suelo Urbano.
O: Suelo No Urbanizable.
Ver Plano Adjunto.
Clase de suelo: Urbanizable.
Uso Global: Residencial unitario, aislada o bloque exento o adosado.
30-49 Usos compatibles: dotacional, terciario comercial y terciario de hostelería tales como
bares, cafeterías y restaurantes.
Usos prohibidos: residencial múltiple, industrial en todas sus categorías y terciario en el
resto de categorías diferentes a la comercial y hostelería.
Ordenanza de edificación aplicable: Norma 41.2 "Condiciones de la edificación en zonas
de uso residencial".
Parámetros urbanísticos:
- El aprovechamiento tipo se fija en 0'40 m2s/m2t.
- El índice de edificabilidad neto sobre parcela resultante es de 0'836 m2s/m2t.
- Se permiten la edificación aislada en bloque exento o adosado.
Ocupación máxima de parcela: se podrá ocupar la totalidad de superficie de la parcela
libre de retranqueos obligatorios.
- Parcela mínima:
- Vivienda aislada: 240 m2.
- Vivienda adosada: 120 m2.
4.- Definición, cómputo y justificación de los estándares y elementos propios
de la red secundaria.
Para la justificación de los estándares se ha tenido en cuenta lo establecido en la LOTUP
en su artículo 36, que seguidamente reproducimos.
Artículo 36. Red secundaria de dotaciones y estándares de calidad urbana
1. La red secundaria está integrada por las infraestructuras, espacios libres, jardines,
equipamientos y otras dotaciones, que tienen un ámbito de influencia propio de un sector
o ámbito equivalente. Las categorías y nomenclatura para designar las dotaciones se
ajustarán a los criterios de unificación dispuestos en el anexo IV de esta ley.
31-49 2. La ordenación pormenorizada en sectores de planeamiento parcial debe cumplir los
estándares dotacionales de calidad urbana que se establecen en el anexo IV y, como
mínimo, los siguientes:
a) En suelo residencial, las dotaciones públicas no viarias serán, al menos, 35 metros
cuadrados de suelo por cada 100 metros cuadrados potencialmente edificables con ese
uso. De ellos, un mínimo de 15 se destinarán a zonas verdes públicas.
b) En suelo industrial o terciario, se destinará a zonas verdes públicas al menos el diez por
cien de la superficie del sector.
3. Las densidades residenciales no serán superiores a 100 viviendas por hectárea ni a un
metro cuadrado edificable de uso residencial por metro cuadrado de suelo. Todos los
sectores de uso residencial deberán contar con un mínimo de edificabilidad terciaria. El
plan podrá optar por fijar un índice de edificabilidad terciaria al respecto, o bien regular en
su normativa la compatibilidad de los usos terciarios que se prevean en el sector con el
uso residencial predominante. Este mínimo de edificabilidad terciaria no podrá destinarse
íntegramente al uso de alojamientos turísticos sujetos a su reglamentación administrativa
sectorial.
4. En suelo urbano sujeto a actuaciones aisladas o integradas, cuando la edificabilidad
residencial media preexistente en una subzona de ordenación pormenorizada ya supere el
metro cuadrado edificable, por metro cuadrado de suelo, el nuevo planeamiento no podrá
aumentar la edificabilidad aplicable a cada parcela con respecto a las previsiones del
planeamiento anterior ni alcanzar la media preexistente.
5. En sectores de reforma interior, o unidades de ejecución en suelo urbano directamente
ordenadas por el plan de ordenación pormenorizada que carezcan de las condiciones de
viabilidad propias de un sector completo, o en las zonas consolidadas, a las que el plan
general estructural atribuya un incremento de aprovechamiento, cuando sea imposible la
cesión en terrenos en el propio ámbito de la actuación, las dotaciones públicas podrán
materializarse mediante la cesión en superficie edificada de valor equivalente, que se
integrará en complejos inmobiliarios definidos en la legislación estatal de suelo, o bien se
compensarán económicamente.
En el presente supuesto se cumple con los condicionantes establecidos en el
articulado anterior, manteniéndose el equilibrio entre dotaciones públicas y
aprovechamiento lucrativo, previstas en el Plan General vigente. Asimismo, se
32-49 cumple con los estándares dotacionales de calidad urbana que se establecen en el
anexo IV, tal y como se detallada en la siguiente tabla demostrativa:
ESTÁNDARES DOTACIONALES ART. 36
ZONA VERDE
EQUIPAMIENTOS
mínimo15m2/100m2
Resto hasta
edificable
35m2/100m2 edificable
LOTUP (para una edificabilidad de 21.295,60
m2t )
TOTAL MINIMO EXIGIDO
ESTÁNDARES
35m2/100m2 edificable
DOTACIONALES
ZONA VERDE
EQUIPAMIENTOS
22,51 m2/100m2
12,59 m2/100m2
edificable
edificable
PROPUESTA ORDENCIÓN PLAN PARCIAL
TOTAL ZONA VERDA + EQUIPAMENTS
35,10 m2/100m2 edificable
5.- Delimitación de las áreas de reparto que puedan ser objeto de ordenación
mediante estudio de detalle.
No procede, en principio, salvo que en el tiempo posterior se justifique su necesidad.
6.-
Justificación de la innecesaridad de la elaboración de una Catálogo de
protecciones.
El catálogo de protecciones queda regulado en el art. 34 en relación con el 42 de la de
la LOTUP, el cual es innecesario para el presente desarrollo pues no existen dentro del
ámbito bienes ni espacios protegidos.
33-49 II.- ESTUDIO INTEGRACIÓN PAISAJÍSTICA.
Se presenta en documento adjunto
34-49 II. ESTUDIO DE INTEGRACIÓN PAISAJÍSTICA
MEMORIA INFORMATIVA:
1. Introducción.
El estudio de integración paisajística se formula en cumplimiento del art. 6 y 40 de la
Ley 5/2014, de 25 de Julio, 16/2005, de Ordenación del Territorio, Urbanismo y Paisaje
de Comunidad Valenciana, LOTUP, que determinan entre otros aspectos que los
instrumentos de ordenación y gestión con incidencia en el paisaje, incorporarán estudio
de integración paisajística con el objeto y alcance previstos en la citada Ley.
Así pues, los planes parciales, como es el caso, que prevean un crecimiento urbano
deberán incorporar un estudio de integración paisajística que necesariamente deberá
contener lo dispuesto en el anexo II, que a continuación reproducimos.
ANEXO II. Contenido del estudio de integración paisajística.
La información que deberá contener el estudio de integración paisajística
previsto en la ley se adaptará al tipo, escala y alcance de la actuación y al
paisaje donde esta se ubique, y será, con carácter general, la siguiente:
a) La descripción y definición del alcance de la actuación y de cada una de sus
fases, sus antecedentes y objetivos. Se incluirá documentación gráfica con el
ámbito de estudio, así como la localización, implantación en el entorno,
ordenación y diseño, tanto de la actuación como de las instalaciones o elementos
auxiliares necesarios para su funcionamiento, como accesos o infraestructuras.
b) El análisis de las distintas alternativas consideradas, incluida la alternativa
1-59 cero, y una justificación de la solución propuesta, en caso de que se requiera en
el procedimiento dicho análisis. Todo ello analizado desde el punto de vista de la
incidencia en el paisaje, sin perjuicio del análisis que se efectúe en otros
documentos respecto a otras materias sectoriales.
c) La caracterización del paisaje del ámbito de estudio, mediante la delimitación,
descripción y valoración de las unidades de paisaje y los recursos paisajísticos
que lo configuran, previa definición del mismo. En caso de existir estudios de
paisaje
aprobados,
se
recogerá
la
caracterización
realizada
en
ellos,
concretándola y ampliándola, si es el caso, para el ámbito definido.
c.1) El ámbito de estudio se definirá conforme al procedimiento establecido en el
apartadob.1 del anexo I, debiendo abarcar las unidades de paisaje comprendidas
total o parcialmente en la cuenca visual de la actuación.
c.2) Se entenderá como cuenca visual de la actuación el territorio desde el cual
esta es visible, hasta una distancia máxima de 3.000 m, salvo excepción
justificada por las características del territorio o si se trata de preservar vistas
que afecten a recorridos escénicos o puntos singulares. Para su determinación
serán de aplicación las técnicas a las que se refiere el apartado c del anexo I.
c.3) El valor y la fragilidad del paisaje se determinarán conforme a lo expuesto
en el apartadob.4 del anexo I.
Las conclusiones de la integración paisajística y la compatibilidad visual se
justificarán para cada unidad de paisaje y recurso paisajístico, relacionando las
respectivas fragilidades y objetivos de calidad fijados, con la calificación de los
impactos previstos: sustanciales, moderados, leves e insignificantes, según sea
su escala, efecto, incidencia, duración, permanencia e individualidad.
d) La relación de la actuación con otros planes, estudios y proyectos en trámite
o ejecución en el mismo ámbito de estudio. Así como con las normas, directrices
o criterios que le sean de aplicación, y en especial, las paisajísticas y las
determinaciones de los estudios de paisaje que afecten al ámbito de la
actuación.
e) La valoración de la integración paisajística de la actuación a partir de la
identificación y valoración de sus efectos en el paisaje, mediante el análisis y
2-59 valoración de la capacidad o fragilidad del mismo para acomodar los cambios
producidos por la actuación sin perder su valor o carácter paisajístico ni impedir
la percepción de los recursos paisajísticos. Se justificará el cumplimiento de las
determinaciones de los instrumentos de paisaje de aplicación o, en su defecto,
se clasificará la importancia de los impactos paisajísticos como combinación de
su magnitud y de la sensibilidad del paisaje, determinada por aspectos como la
singularidad de sus elementos, su capacidad de transformación y los objetivos
de calidad paisajística para el ámbito de estudio.
f) La valoración de la integración visual de la actuación a partir del análisis visual
del ámbito, mediante el estudio y valoración de la visibilidad de la actuación, las
vistas hacia el paisaje desde los principales puntos de observación, los cambios
en la composición de las mismas y los efectos sobre la calidad visual del paisaje
existente. Se identificarán y clasificarán los impactos visuales, en función de la
compatibilidad visual de las características de la actuación, el bloqueo de vistas
hacia recursos paisajísticos de valor alto o muy alto y la mejora de la calidad
visual del paisaje.
f.1) A efectos de identificar y valorar los efectos de la actuación sobre el paisaje,
el análisis visual se llevará a término mediante técnicas de modelización y
simulación visual proporcionales a la escala de la actuación, que permitan
controlar su resultado comparando escenas, fondos y perspectivas, antes y
después de esta, y con y sin medidas de integración paisajística, tales como
infografías, fotocomposiciones, secciones, dibujos u otros, de manera que sea
entendible por público no especializado.
g) Las medidas de integración paisajística necesarias para evitar, reducir o
corregir los impactos paisajísticos y visuales identificados, mejorar el paisaje y la
calidad visual del entorno o compensar efectos negativos sobre el paisaje que no
admitan medidas correctoras efectivas. Estas medidas serán, por orden
prioritario de aplicación:
g.1) La localización y, en su caso, el trazado, preferentemente fuera del campo
visual de los recursos paisajísticos y de las unidades de paisaje de alto valor y,
en todo caso, en las zonas de menor incidencia respecto a los mismos.
g.2) La ordenación en el paisaje, de acuerdo a su carácter y al patrón que lo
defina.
3-59 g.3) El diseño de la actuación y de todos los elementos que la conforman, y el de
su implantación en el paisaje, mediante la adecuación del asentamiento y del
entorno del proyecto, con especial atención al diseño de la topografía y la
vegetación.
h) Los resultados y conclusiones de la valoración de la integración paisajística y
visual, justificados mediante técnicas gráficas de representación y simulación
visual del paisaje que muestren la situación existente y la previsible con la
actuación propuesta antes y después de poner en práctica las medidas
propuestas.
i) El programa de implementación que defina, para cada una de las medidas, sus
horizontes temporales, una valoración económica, detalles de realización,
cronograma y partes responsables de ponerlas en práctica.
j) Las medidas de integración paisajística y el coste del programa de
implementación se incorporarán al plan o proyecto como parte del mismo.
2.- CARACTERIZACIÓN DEL TERRITORIO.
El municipio de Benifairó de la Valldigna, situado en la comarca de La Safor, se
encuentra a 55 km de la capital de Valencia, siendo uno de los cuatro pueblos que
integran La Valldigna junto a Tabernes de la Valldigna, Simat de la Valldigna y Bárx,
siendo su extensión de 20,2 Km2 y el número de habitantes de 1616 habitantes, con los
límites siguientes:
- Norte: término municipal de Alzira.
- Sur: término municipal de Simat de la Valldigna.
- Este: términos municipales de Xeraco y de Tavernes de la Valldigna.
- Oeste: término municipal de Simat de la Valldigna.
El acceso a esta población desde Valencia se realiza a través de la V-31, tomando luego
la CV-42 y posteriormente la CV-50 para finalizar accediendo por la CV-602.
4-59 El núcleo urbano de Benifairo de la Valldigna se encuentra insertado en un valle
formado por un circo natural, de sierra que lo envuelve conformando una paredes tan
definidas que se crea un claro efecto pared suelo. Las cumbres de los montes forman
una cadena visual desde el valle, pero no constituyen puntos de vista primarios ni
secundarios puesto que en su
mayoría son inaccesibles, como
más adelante
desarrollaremos.
Desde el punto de vista ambiental toda esta zona del término municipal presenta una
ligera pero clara pendiente desde el sudoeste hacia el noroeste. En paralelo a dicha
pendientes y flanqueando el área encontramos el río Vaca.
2.1.- Caracterización climática.
El clima es de tipo mediterráneo, propio de la zonas costeras de la cuenca del río
Xuquer en el sur de la provincia de Valencia, con lo que, dentro de la subzona donde se
ubica, su clima es “mediterráneo litoral”, caracterizado por temperaturas medias
suaves, en torno a los 17ºC y poca amplitud en las oscilaciones.
La humedad relativa es bastante elevada, del orden del 60-70% como media, y la
pluviometría oscila entre valores medios de unos 400 y 800 mm., aunque se han
llegado a registrar en años lluviosos valores muy superiores. Esta pluviometría se
concentra
fundamentalmente
en
los
meses
otoñales
y
menormente
en
los
primaverales, registrándose en estas épocas las máximas precipitaciones mensuales.
El medio climático es arquetípico, con temperaturas medias entre 8 y 11ºC en las
épocas más frías y de 26 a 29ºC en las más calurosas, siendo poco frecuentes las
heladas.
2.2.- Condiciones geológicas.
El Valle de la Valldigna se encaja en una zona de transición entre las alineaciones
ibéricas al norte y las béticas al sur, lo que supone una gran complejidad tectónica y,
5-59 como consecuencia, riesgo de sismicidad, verificable históricamente (terremoto de
Tavernes en el siglo XIV).
El término está limitado al norte, oeste y sur por formaciones secundarias. La zona
central está constituida por materiales cuaternarios, sobre los que se asienta el casco
urbano de Benifairó de la Valldigna.
Se pueden distinguir en el municipio tres áreas claramente diferenciadas:
−
Las formaciones cretácicas, con afloramientos jurásicos de las cordilleras.
−
Los limos fluviales cuaternarios en el fondo del valle.
−
Las formaciones cuaternarias de transición adosadas a los relieves en el cambio
de pendiente hacia el valle.
Respecto al riesgo de desprendimientos y riesgo de deslizamientos es escaso
ubicándose en zonas muy específicas lejos del centro urbano donde se ubica el ámbito
de la presente actuación.
2.3.- Condiciones Hidrológicas
La hidrografía local la forma fundamentalmente el río Vaca, también llamado río
Xeraco. Este atraviesa la Valldigna y el término municipal de Benifairó de la Valldigna,
en dirección oeste-este, hasta desembocar finalmente en el mar mediterráneo en el
término de Xeraco, tras realizar un profundo giro hacia el sur debido a la inclinación del
suelo constante en toda la franja litoral.
Con arreglo a las condiciones geomorfológicas y climatológicas, el río Xeraco es de tipo
corto, caracterizado por responder a un régimen típicamente mediterráneo, de fuertes
desniveles, caudal medio pequeño y enorme irregularidad, con tremendas crecidas por
lluvias torrenciales y estiajes extremos, por lo que la mayor parte del año el cauce está
seco.
6-59 Al río Vaca vierten un gran número de barrancos y pequeños desagües naturales,
procedentes de las vertientes de la Sierra de les Agulles y estribaciones del Montdúber,
entre los que cabe destacar: barranco de Malet, barranco de la Font de Agost, barranco
de Perepuig, barranco de Cardona, barranco de Martí y barranco de Castells, entre
otros de menor importancia.
Los cauces de esta zona tienen coeficientes de escorrentía variables entre el 5 y el 30
% de la precipitación media. Las salidas de agua a través de drenes superficiales son
muy importantes
INUNDABILIDAD:
Debido a las condiciones morfológicas y topográficas de los cauces existentes, los
riesgos de inundación en el término municipal son prácticamente inexistentes,
limitándose a la inundación esporádica de las tierras situadas junto a los márgenes de
los cauces, en los puntos donde los bancales se sitúan a cotas muy bajas respecto al
lecho del cauce, coincidiendo con lluvias torrenciales y brutales avenidas, debidas
fundamentalmente al fenómeno metereológico denominado como “gota fría”, que suele
coincidir con los meses otoñales.
ACCESIBILIDAD A LOS RECURSOS HIDRICOS:
La accesibilidad potencial a los recursos hídricos existentes en el subsuelo del término
municipal de Benifairó de la Valldigna es en general de tipo alto o muy alto, excepto en
zonas localizadas donde es de tipo medio, coincidiendo con las zonas de los extremos
norte y sur del término (estribaciones montañosas) y una pequeña parte concreta al
oeste del término.
Esta elevada accesibilidad potencial a los recursos hídricos se manifiesta claramente en
la gran cantidad de pozos perforados, sobre todo en la zona centro del término
municipal.
VULNERABILIDAD A LA CONTAMINACION DE AGUAS SUBTERRANEAS
7-59 La vulnerabilidad a la contaminación de las aguas subterráneas es de tipo medio en las
zonas norte y sur del término muncipal, coincidiendo con las zonas montañosas (sierra
de les Agulles y estribaciones del Montdúber). En la zona central del término la
vulnerabilidad es alta; es en esta zona donde se concentra el uso agrícola, por lo que
habría que prestar especial atención a la no utilización indiscriminada de abonos
químicos (sobre todo nitratos) ya que, de los análisis realizados, se deduce que se ha
producido en los últimos años un incremento notable de estos componentes químicos
en el agua.
En el extremo sur y una zona muy localizada al oeste del término (50 hectáreas), la
vulnerabilidad es baja o muy baja, coincidiendo con un subsuelo formado por arcillas y
margas.
2.4.- Usos presentes en el suelo
Actualmente en el ámbito del término municipal se dan los siguientes usos:
RESIDENCIAL: Constituido fundamentalmente por el casco urbano del municipio,
situado en la zona centro del término municipal, asimismo al oeste del término en la
zona denominada La Redonda, se han concentrado multitud de viviendas unifamiliares
de segunda residencia.
INDUSTRIAL: Existente en el casco urbano de Benifairó, en su zona norte, y pequeña
zona al Este del mismo, lo que se puede observar en los planos de información.
AGRICOLA:
Comprende
la
zona
centro
del
término
municipal,
destinada
fundamentalmente al cultivo de cítricos. También se dan cultivos de secano en las zonas
bajas de las laderas montañosas al norte y sur del término municipal.
FORESTAL: Actualmente se encuentran clasificadas como suelo de protección forestal
dos zonas claramente diferenciadas del término municipal: La zona norte del término,
coincidente con la Serra de les Agulles, y la zona sur, donde se emplazan las
estribaciones del Montdúber.
8-59 ARQUEOLOGICO: Comprende el área del Castell, con protección arqueológica en el
planeamiento vigente.
ESPACIOS LIBRES: Fundamentalmente el Parque del Clot.
Además de los usos anteriormente relacionados, en el casco urbano se dan otros usos
compatibles con el residencial (fundamentalmente equipamientos públicos) cuya
ubicación se puede observar en los planos del Plan General.
2.5.- Aprovechamientos potenciales del territorio
Actualmente
en
el
ámbito
del
término
municipal
se
dan
los
siguientes
aprovechamientos:
AGRICOLA: El cultivo de cítricos es notablemente dominante en el término municipal,
por
lo
que
existen
varias
e
importantes
industrias
agrícolas
destinadas
fundamentalmente a la manipulación y exportación de cítricos.
Existe también una zona de cultivos de regadío que ocupa fundamentalmente la zona
centro del término municipal, situada en el fondo del valle.
En cuanto a los cultivos de secano se emplazan principalmente en las partes bajas de
las laderas montañosas, aunque debido al escaso rendimiento que ofrecen, muchos
de ellos se han dejado perder dando lugar a eriales improductivos, o bien se han
transformado en regadíos más rentables económicamente.
FORESTAL: Existen en el término municipal dos zonas claramente diferenciadas donde
existe una escasa masa forestal, aunque se encuentran protegidas en el actual
planeamiento vigente: las estribaciones del Montdúber en la zona sur y la Serra de las
Agulles en el extremo norte del término.
GANADERO: El aprovechamiento ganadero es prácticamente inexistente en el término
municipal de Benifairó de la Valldigna, limitándose a pequeñas y escasas explotaciones
ganaderas de tipo familiar de escasa relevancia.
9-59 MINERO: Los principales recursos del término en materia geológica se centran en la
explotación de rocas industriales, así como la explotación de recursos hídricos para
usos urbanos y agrícolas, siendo de interés únicamente la explotación de margas de
Tap para mezclarlas con arcillas en la fabricación de productos cerámicos para la
construcción.
3.- ÁMBITO DE ESTUDIO.
El área objeto de desarrollo se sitúa al sureste del casco urbano, limitando de una parte
con el propio casco urbano y de otra con los límites exteriores del suelo no urbanizable,
destinados a cultivos de regadío, predominando el cultivo de cítricos, naranja y sus
variedades, dentro del ámbito encontramos una parcela con una construcción, otras
construcciones menores como casetas de aperos y acequia de riego que pertenece a la
comunidad de regantes de la zona.
Nos encontramos ante un sector que completa un sector de borde urbano, dicho sector
ocupa unos terrenos ya reservados por el planeamiento y responden a la continuidad
natural de la trama urbana.
10-59 11-59 A la hora de delimitar el ámbito de estudio, se han establecido cuatro Unidades de
Paisaje –Unidad Cultivos y Unidad Núcleo Urbano-, tal y como en la presente Memoria
se explica más adelante de forma pormenorizada.
El paisaje queda subdividido en unidades más o menos regulares formadas por zonas
homogéneas en cuanto a los elementos diferenciadores. Éstas se definen por una parte,
por sus características naturales, aspecto exterior de la superficie terrestre y cobertura
vegetal, y por otra, por las estructuras o elementos artificiales introducidos por las
actividades humanas.
El criterio de selección de las distintas áreas que conforman las Unidades ha consistido
en primer lugar, en la delimitación de las zonas urbanas consolidadas y compactas, a
partir del Plan General de Ordenación Urbana, y apoyándonos en fotografías aéreas y en
el análisis de la zona realizado “in situ”, se han establecido los límites entre las distintas
Unidades.
12-59 Estas Unidades se han establecido dentro de un área, delimitada por el perímetro de
una circunferencia de 3.000 m. desde el punto centro del Sector Residencial RC.
DEFINICIÓN DE CUENCAS VISUALES
No se puede realizar una correcta caracterización del paisaje sin describir el entorno
donde se pretende actuar. La Cuenca Visual nos muestra los rasgos característicos de
este ámbito.
Para determinar la cuenca visual desde donde es perceptible la actuación se ha
realizado un análisis del territorio a partir de herramientas de información geográfica
que, conjuntamente con el análisis visual sobre el terreno llevado a cabo, ha permitido
definir una unidad espacial definida, principalmente, por la distancia y por la topografía.
Además, se han delimitado cuencas visuales para cada uno de los puntos de
observación establecidos.
En el presente estudio se han adoptado cuencas visuales desde el interior de los límites
administrativos de Benifairó de la Valldigna y de los términos municipales colindantes,
analizándose el alcance visual de las mismas mediante Sistemas de Información
Geográfica; su representación gráfica se muestra los planos correspondientes al Análisis
Visual anexos a la presente memoria.
La cuenca visual está constituida por la práctica totalidad del valle de la Valldigna, este
valle discurre en dirección aproximada este oeste hacia el mar y dadas las
características concretas del valle y del sector objeto de estudio, encontramos una
amplia zona en sombra visual desde la que no se verá la actuación y corresponde a todo
el cuadrante noroeste, tal como puede comprobarse en la documentación gráfica
adjunta.
13-59 4.- NORMATIVA SECTORIAL DE RANGO SUPERIOR.
El presente documento se elabora en referencia a la Ley de la Comunidad Autónoma
Valenciana 5/2014, de 25 de julio, de la Generalitat, de Ordenación del Territorio,
Urbanismo y Paisaje, de la Comunidad Valenciana.
NORMATIVA DE CARÁCTER PAISAJÍSTICO
El PGOU de Benifairó de la Valldigna no incorpora Estudio del Paisaje, por tanto no se
pueden incorporar los planos y datos procedentes de aquel, sin embargo, el estudio
propio del entorno, realizado al elaborar el presente documento, se han identificado las
distintas unidades de paisaje incluidas en la cuenca visual así como los elementos de
caracterización de las mismas a fin de poder abordar con cierto rigor el estudio de
integración paisajística que nos ocupa.
NORMAS DE INTEGRACIÓN PAISAJÍSTICA.
A este respecto cabe remitirse a las normas urbanísticas del Plan Parcial del que forma
parte este documento ya que el desarrollo de las mismas ha sido desarrollado en
consonancia con las directrices del presente estudio de integración paisajística.
5.- JUSTIFICACIÓN DE LAS DETERMINACIONES DE RANGO SUPERIOR.
El Municipio de Benifairó de la Valldigna no tiene, en estos momentos, Estudio del
Paisaje del Planeamiento General, la única aplicación de normativa urbanística es la que
se pueda desprender de las directrices estratégicas de evolución urbana del propia Plan
General del Municipio.
Cabe mencionar, el capítulo 2.2 de las DEUT “2.2 Criterios a tener en cuenta ante
eventuales cambios de planeamiento” encontramos un párrafo que a continuación
reproducimos:
14-59 “Los cambios en el planeamiento propuesto que puedan sobrevenir deberán
mantener los mismos criterios en cuanto a densidad máxima, tipología
edificatoria, edificabilidad máxima y mantenimiento y preservación de espacios y
elementos protegidos del territorio municipal, y en cualquier caso mejorando
estos últimos.”
Aunque el punto anterior se refiere a los cambios de planeamiento, es decir a las
reclasificaciones, el criterio que es extensible, por sentido común, a los desarrollos de
suelo urbanizable previstos en el PGOU, pues claramente se persigue dar continuidad
respecto a lo existente.
Por tanto, se ha tomado el criterio de continuidad formal en cuanto a la dimensión, la
escala y la proporción de la ordenación.
MEMORIA JUSTIFICATIVA:
6.- ALCANCE Y CONTENIDO DEL ESTUDIO
6.1.- Descripción de la metodología de evaluación.
El proceso de redacción del presente Estudio ha seguido la siguiente metodología:
Análisis y reconocimiento paisajístico. Este apartado presta especial atención al
trabajo de campo, que permite integrar la componente formal y visual del paisaje.
Como resultado de esta primera etapa del trabajo se plantea la delimitación y
cualificación de las unidades de paisaje en el ámbito de estudio y la identificación de los
hitos y los principales conflictos paisajísticos existentes. Igualmente, la representación
cartográfica de las condiciones escénicas del área de estudio y la determinación de los
espacios y circunstancias que son considerados socialmente como valores, conflictos o
potencialidades desde un punto de vista paisajístico, constituyen aspectos a abordar en
esta primera etapa del estudio.
15-59 Diagnóstico paisajístico. Partiendo de la información precedente, el diagnóstico se
orienta hacia la identificación de los siguientes hechos:
•
Los espacios y los elementos que poseen una mayor significación paisajística en
el conjunto de la zona de actuación.
•
Las áreas que presenten mayores posibilidades para el reconocimiento y disfrute
de los recursos paisajísticos.
•
Los usos o actividades con mayor incidencia en la configuración visual de las
distintas unidades de paisaje.
•
Las áreas con mayor fragilidad paisajística, definida tanto por su visibilidad como
por los valores socialmente asignados.
•
Los espacios visualmente más degradados.
Establecimiento de propuestas para la protección y mejora de los recursos
paisajísticos.
Finalmente, se evaluará la necesidad de establecer medidas para la adecuada
protección, gestión y ordenación del paisaje en el ámbito objeto del estudio. En
términos generales, las citadas medidas estarían orientadas a:
La identificación de aquellos espacios que por sus valores o potencialidades paisajísticas
deban ser objeto de medidas encaminadas a su puesta en valor.
El establecimiento de criterios y normas paisajísticas para cada una de las unidades
generales o zonas de actuación específicas que se identifiquen a lo largo del estudio.
La identificación de espacios para la localización de actividades visualmente molestas.
El establecimiento de criterios referidos a los usos, edificaciones e instalaciones con
mayor
incidencia
en
la
configuración
de
16-59 los
recursos
paisajísticos
del
área
(infraestructuras de telecomunicaciones, adecuación de espacios libres adyacentes a
edificaciones, talas de arbolado, movimientos de tierras, etc.).
6.2. Justificación del ámbito adoptado
Antes de entrar a definir, delimitar y analizar las mismas, vamos a realizar una breve
introducción sobre el paisaje.
La descripción del paisaje supone el estudio, caracterización y clasificación de los
elementos que componen el paisaje y sus escenarios, por medio de la descripción de los
componentes del paisaje y de las características visuales básicas. La descripción
del paisaje establece el carácter del territorio, cuya homogeneidad es uno de los
criterios para establecer la división en unidades que permitan la gestión ambiental y
paisajística.
Los denominados componentes del paisaje y las características visuales básicas,
permiten el establecimiento de diferencias entre unas y otras escenas, por su valoración
en términos del contraste visual, de la dominancia y de la importancia relativa de los
componentes que participan en ese paisaje. Esta aproximación de la valoración del
paisaje (SMARDON, 1979; RAMOS, 1987; ESCRIBANO ET AL., 1991, MOPT, 1992) surge
como consecuencia de la necesidad de describir los posibles escenarios ante el cambio
establecido por las nuevas actividades, ya sea en la concepción de su planificación o por
la ubicación o diseño de proyectos concretos.
El paisaje surge en general de la combinación de los elementos componentes del medio
físico y entre los que destacan, por su relevancia y mayor participación, la eomorfología,
el clima, la vegetación, el agua, pero también de la incidencia de las alteraciones de tipo
natural y de las modificaciones antrópicas en el territorio, por cuanto lo transforma y
adquiere su propia personalidad. El paisaje, es pues, un elemento complejo del medio
físico que surge como manifestación externa del territorio, y por tanto, de la
interpretación de los otros elementos del medio.
17-59 A) Componentes del Paisaje
La descripción de un paisaje se efectúa a partir de la descripción de los componentes
del paisaje, que son los aspectos del territorio diferenciados a simple vista y que lo
configuran o constituyen.
Una forma de exponer los componentes del paisaje es dividirlo en los tres grandes
grupos de componentes, que mayor coherencia aportan por su carácter particular
respecto
al
medio
físico
(HERNÁNDEZ-PACHECO,
1935,
1955;
RAMOS,
1987,
ESCRIBANO ET AL., 1991):
1. Físicos
El relieve o las formas del terreno, la superficie del suelo, rocas, cursos o láminas de
agua, nieve, hielo, etc., son los más representativos.
Hay que añadir las condiciones atmosféricas o el estado del cielo, porque en primer
lugar configuran cada uno de los paisajes formando parte del fondo escénico o
aportando a estos diversos meteoros (nubes, niebla, lluvia, nieve, etc.). Por otro lado,
algunos de estos meteoros condicionan notablemente las propiedades de la luz y
modifica directamente la percepción de los demás componentes del paisaje en proceso
de visión.
2. Bióticos
La vegetación, tanto espontánea como cultivada, generalmente apreciada como
formaciones mono o pluriespecíficas de una fisonomía particular, pero también en
ocasiones como individuos aislados.
La fauna, incluidos animales domésticos, en tanto en cuanto sean apreciados
visualmente.
3. Actuaciones Humanas
Cualquier tipo de estructura o elemento construido realizado por el hombre, que podrá
ser encuadrada, por sus formas y carácter, como puntual (una casa), lineal (una
18-59 carretera, puentes y extensiva (elementos construidos de una actuación urbanística; las
terrazas agrícolas).
B) Características Visuales Básicas
Se entiende por características visuales básicas el conjunto de rasgos que caracterizan
visualmente un paisaje o sus componentes y que pueden ser utilizados para su análisis
y diferenciación. Las características visuales básicas son color, forma, línea, textura,
escala o dimensiones y carácter espacial (SMARDON, 1979; MOPT, 1992; ESPAÑOL
ECHANIZ, 1999).
El color
El color es la propiedad de los objetos de reflejar la luz con una particular intensidad y
longitud de onda, que permite al ojo humano diferenciar estos objetos que de otra
forma serían idénticos.
La textura
La textura es la manifestación visual de la relación entre la luz y sombra motivada por
las variaciones existentes en la superficie de un objeto (debidas a las formas o
rugosidad y también a las combinaciones de los colores o texturas de color).
La forma
La forma es el volumen o la figura que aparenta un objeto o varios objetos que
aparecen unificados visualmente en la escena contemplada.
La línea
La línea de un componente del paisaje es definida como el camino real o imaginario que
percibe
el
observador
cuando
existen
diferencias
19-59 bruscas
aparentes
entre
las
características (color, textura y forma) de los elementos cuando los objetos se
presentan situados en una secuencia direccional marcada (alineamiento de objetos).
La dimensión de los objetos o la escala entre ellos
La dimensión de los componentes u objetos se define como el tamaño o extensión de un
elemento integrante del paisaje o la escala sería la relación existente entre las
dimensiones de los distintos objetos presentes en un paisaje.
La configuración espacial o el espacio
Se entiende por espacio o configuración espacial la disposición tridimensional de los
objetos y áreas que forman los paisajes en su acuerdo final. Esta disposición determina
la organización de todos los elementos del paisaje a su vez que establece la relación
entre todos estos componentes. Se entiende la configuración espacial como el escenario
o la escena visual de los componentes del paisaje tal y como se ha venido utilizando
hasta el momento.
Por tanto, la delimitación de éstas implica identificar la forma en que el territorio se
organiza visualmente, es decir, el patrón o carácter del paisaje. Éste se entiende como
una combinación de elementos con una estructura o disposición distintiva y consistente
(LUCAS, 1991), haciendo referencia, no sólo a los contenidos del paisaje, sino también
a la forma en que se disponen. Y aparece como consecuencia de la asociación de
elementos vegetales, minerales, hidráulicos, urbanos, etc. que forman un sistema
coherente.
En cada unidad de paisaje, aparece un patrón de paisaje representativo. Este patrón es
diferente dependiendo de la escala a la que se está trabajando. A pequeña escala, tiene
un mayor peso las geoformas, los climas locales, la organización y la trama de los
asentamientos, y la ocupación del suelo.
20-59 Una vez se han identificado los diferentes patrones del paisaje, se definen los límites
entre las unidades.
6.3.- Unidades de paisaje del ámbito de estudio
El paisaje queda subdividido en unidades más o menos regulares formadas por zonas
homogéneas en cuanto a los elementos diferenciadores. Éstas se definen por una parte,
por sus características naturales, aspecto exterior de la superficie terrestre y cobertura
vegetal, y por otra, por las estructuras o elementos artificiales introducidos por las
actividades humanas.
El criterio de selección de las distintas áreas que conforman las Unidades ha consistido
en primer lugar, en la delimitación de las zonas urbanas consolidadas y compactas, a
partir del Plan General de Ordenación Urbana, y apoyándonos en fotografías aéreas y en
el análisis de la zona realizado “in situ”, diferenciándose cuatro unidades de paisaje.
Estas Unidades se han establecido dentro de un área, delimitada por el perímetro de
una circunferencia de 3.000 m. desde el punto centro del Sector, destacando que dentro
de este ámbito se encuentran dos términos municipales diferentes: Simat de la
Valldigna y Tabernes de la Valldigna.
Tal y como podemos observar en el plano correspondiente a la cuenta visual, podemos
encontrar cuatro tipos característicos de unidad de paisaje. Núcleo Urbano, Agrícola,
Forestal/monte y Ribera. Son paisajes altamente manipulados por el hombre pero de
gran valor ecológico donde las actividades urbanas quedan perfectamente circunscritas
a cascos urbanos de gran compacidad de tal manera que no interfieren sobre el resto.
Dichas superficies ocupan cotas orográficas bajas y sobre estos resaltan las cotas altas
de difícil acceso y cultivo que generalmente se encuentran en estado natural.
21-59 1.- UNIDAD NÚCLEO URBANO.
A) Componentes del paisaje.
a) Físicos.
Esta unidad de Paisaje engloba el núcleo urbano de Benifairó de la Valldigna, Simat de
la Valldigna y Tavernes de la Valldigna. Aquí la transformación del hombre ha sido total
sobre el territorio, eliminando todo vestigio de condición natural. El medio está
totalmente antropizado.
b) Bióticos.
El componente biótico de Unidad es escaso, limitándose a los ejemplares arbóreos que
forman parte de las plazas públicas, parques y jardines, así como la vegetación
ornamental presente en las viviendas.
Subunidades. Con independencia de la existencia de una zona de uso industrial, en la
zona norte, y pequeña zona al este del casco urbano de Benifarió de la Valldigna, el uso
predominante es el residencial, quedando dividido en dos subunidades, que son núcleo
histórico o casco antiguo y ensanche, cuyas características más significativas se
describen a continuación:
Núcleo histórico/Casco Antiguo.
22-59 23-59 24-59 Ensanche.
25-59 26-59 Tras observar las fotografías, podemos ver que existe una clara diferencia entre la
edificación del casco antiguo o histórico y el ensanche.
Nos referimos principalmente a que el urbanismo en el núcleo histórico o casco antiguo
está caracterizado por su trazado de configuración medieval, plazuelas y calles
estrechas,
presentando
un
grado
de
uniformidad
con
calidades
ambientales
puntualmente de interés, en especial de configuración urbana y de unidad constructiva
y arquitectónica.
Sin embargo, el urbanismo de ensanche es ordenado, regulado y sistematizado a pesar
de que en cuanto a las edificaciones sin dispares unas de otras, especialmente en los
materiales y colores.
B) Características visuales Básicas.
a) La forma.
El casco antiguo tiene una forma cuadrada, con infraestructuras viarias ordenadas en
su interior con mayor o menor grado de conexión a través de pequeñas avenidas,
donde existe una mayor densidad si cabe y viales irregulares.
Mientras que el ensanche su infraestructura viaria se caracteriza por viales ortogonales.
b) La dimensión de los objetos o la escala entre ellos.
En el núcleo histórico o casco antiguo las construcciones son en su mayor parte de dos
y tres plantas, baja y piso o baja, piso y cambra, presentando una composición de
huecos en vertical y de forma rectangular; fachadas encaladas; alero en fachada que
recoge cubiertas de teja curva con pendiente perpendicular a alineación de fachada.
En cuanto a las viviendas del ensanche no son destacables, desde el punto de vista de
dimensión.
27-59 2.- UNIDAD AGRÍCOLA.
A) Componentes del Paisaje.
a) Físicos.
Esta unidad se caracteriza por tener una topografía llana.
b) Bióticos.
El aprovechamiento agrícola es muy importante en Benifairó de la Valldigna,
alcanzando cerca de un 35% de la superficie del término. Hay cerca de 500 Ha.
plantadas exclusivamente de naranjos y más de 300 Ha. destinadas a otros cultivos de
secano (fundamentalmente algarrobos).
Desde el punto de vista de las características de los cultivos, se pueden distinguir:
−
Regadío: Engloba la superficie regada independientemente del cultivo que
soporta, que puede ser muy variado: cítricos, frutales, vid, forrajeros y otros.
−
Frutales: Incluye aquellos otros cultivos de frutales que pueden darse también
en secano. También pueden encontrarse plantaciones de olivos, algarrobos y, en
menor proporción almendros.
La zona de regadío ocupa fundamentalmente la zona centro del término municipal,
situada en el fondo del valle, aunque cada vez más se están transformando antiguos
bancales de secano de las partes bajas de las laderas montañosas, en regadíos con
instalaciones de riego por goteo.
En cuanto a los cultivos de secano se emplazan principalmente en las partes bajas de
las laderas montañosas, aunque debido al escaso rendimiento que ofrecen, muchos
de ellos se han dejado perder dando lugar a eriales improductivos, o bien se han
transformado en regadíos más rentables económicamente.
28-59 Los cultivos mantienes comunidades faunísticas poco desarrolladas y de escaso valor
ambiental, ya que son en cierta medida antropófilas y de amplia distribución.
c) Actuaciones humanas.
Cabe destacar que en esta unidad el intrusismo antrópico es relevante en cuanto a la
creación de redes de distribución de agua, acequias y demás infraestructuras ligadas
al aprovechamiento del agua, así como infraestructuras viarias que conforman el
elemento de conexión de las viviendas diseminadas y casas de aperos tan comunes.
B) Características visuales básicas.
a) El color.
En esta unidad predomina el color verde, perteneciente a los cultivos de naranjos si
bien, al albergar, aunque en menor cuantía, otro tipo de cultivos, el color verde se
combina con colores tierra.
b) La forma.
La presente unidad tiene una forma homogénea que rodea a los núcleos urbanos, este
paisaje se encuentra en la mayor parte de la cuenca visual.
c) La dimensión de los objetos o la escala entre ellos.
Los elementos presentes en esta unidad no son destacables en cuanto a dimensiones,
se caracterizan por constituir propiedades pequeñas (entre 1.000 y 3.000 de media) y
regulares típico de las zonas de regadío, consecuencia del heredado “minifundismo”. De
este modo destaca en cuanto al aspecto visual su apariencia de tapiz, formado por
muchos “retales”.
29-59 3.- UNIDAD FORESTAL/MONTE
A) Componentes del Paisaje.
a) Físicos.
Esta unidad se caracteriza por la presencia de grandes elevaciones o moderadas y tener
una topografía con pendientes de hasta el 30%.
En la unidad nos encontrándose con las Sierras de les Agulles, Corbera y estribaciones
del Montdúber. Las alturas principales son: Puntal de Masalari con 602 m.s.n.m., Punta
de les Foies con 562 m.s.n.m., Puntal de la Paella con 548 m.s.n.m. y Sangonera con
505 m.s.n.m., vértice geodésico de tercer orden.
b) Bióticos.
La vegetación potencial que determina el clima mediterráneo de la zona estaría
constituida dentro del dominio del encinar, predominando especies arbóreas como:
encinares, robledales, alcornocales, fresnedas y pinar (en las partes altas y
laderas
bajas montañosas) y chopos, almos y sauces (en las partes más bajas y riberas de los
cauces).
La actividad humana ha transformado esta vegetación originaria, la agricultura ha
desalojado los mejores suelos y la antigua ganadería favoreció la tala de arbolado para
la obtención de pastos. Todo ello junto con la presión selectiva sobre las maderas
nobles (encina, roble, fresno,...) y la distinta respuesta de las comunidades vegetales a
estas modificaciones, explican el actual paisaje del término municipal.
La vegetación actual es por tanto muy distinta; La alteración provocada por los
incendios forestales ha provocado la existencia de etapas seriales en distinto grado de
evolución, se ha reducido enormemente la masa forestal propia de la zona,
implantándose comunidades herbáceas que van sucesivamente dando paso a otras más
evolucionadas. Estas etapas seriales son: matorrales de romero y brezo, garrigas y
30-59 presencia de encinas dispersas y pinares de densidad variable sobre matorrales y
garrigas.
En las ramblas y barrancos únicamente se aprecian algunos matorrales anteriormente
descritos y adelfas, así como algunos cañaverales y juncales.
En las zonas montañosas más elevadas aún se mantiene la presencia de especies
endémicas y comunidades vegetales poco frecuentes, por lo que de áreas con alto valor
paisajístico y medioambiental que deben respetarse al máximo.
c) Actuaciones humanas.
El Mondúver y sus alrededores cuentan con múltiples vestigios relativos a su ocupación
humana desde los más remotos tiempos. Abundaban ya entonces los manantiales y la
gran altura del Mondúver con respecto a la costa mediterránea facilitaba la defensa de
los antiguos poblados. En la Cueva del Parpalló se halla uno de los principales
escenarios de la prehistoria valenciana. Consiste en una gran caverna, situada en la
ladera sur de la montaña, a la que se accede por una boca de entrada de unos cuatro
metros de ancho y diez de altura. Fue excavada entre 1929 y 1931 y está considerada
como uno de los más importantes yacimientos prehistóricos correspondientes al
Paleolítico español.
Asimismo en las estribaciones del Mondúber, junto al Puntal del Raboser, se encuentran
los restos medievales del Castillo de Alcalá d’Alfadech o de la Reina Mora (BIC
catalogado), de los siglos XIII-XIV, en cuyo emplazamiento aparecieron restos de la
edad de bronce.
B) Características visuales básicas.
a) El color.
En esta unidad predominan los colores ocres, verdes, azules y rojizos propios de la
estación otoñal.
b) La forma.
31-59 La presente unidad tiene una textura gruesa.
c) La dimensión de los objetos o la escala entre ellos.
La sierra de Corbera es una alineación montañosa de cumbres agudas y esquinadas,
emplazada en el sureste de la provincia de Valencia, (España), en torno a la ribera del
Júcar, comprendiendo una extensión de unos 20 kilómetros, entre los municipios de
Alcira a Tavernes de la Valldigna.
Pertenece al núcleo meridional del sistema Ibérico-levantino, núcleo formado por una
serie de montañas de orientación noroeste-sureste, entre las que figuran Caroche,
sierra del Ave, Montot, sierras de Enguera, Corbera, Agulles y Mondúber.
4.- RIBERA.
A) Componentes del Paisaje.
a) Físicos.
Recorrido, el río Vaca discurre al norte del río Serpis, nace en unos manantiales situados
a los pies del Mondúver, en el término municipal de Simat de Valldigna.
Posteriormente, atraviesa toda la Valldigna, pasando por los términos municipales de
Benifairó de la Valldigna, Tabernes de Valldigna y Jaraco. En el interior del término
municipal de Tavernes, pero cerca del linde con el de Jaraco, es donde el río Vaca,
recibe su único afluente, el barranco del Vadell.
Su cuenca baja se sitúa en una zona semipantanosa dedicada antiguamente al cultivo
del arroz, aunque en la actualidad se encuentra en vías de transformación.
32-59 b) Bióticos.
Debido a las características de la unidad hidrológica de la que se nutre su nacimiento, el
río vaca presenta un caudal mínimo muy regular a lo largo del año, con importantes
avenidas asociadas a periodos de precipitaciones torrenciales en las que se producen
violentas aportaciones a los barrancos de la cuenca.
A lo largo de su recorrido, el río Vaca atraviesa gran variedad de ambientes, desde los
cultivos, tanto de cítricos como de huerta, hasta dunas, pasando por los marjales. Este
hecho, así como su proximidad a las zonas montañosas, dotan a la zona de una gran
diversidad de hábitats que albergan comunidades de flora y fauna de elevada riqueza.
Los cultivos de cítricos de las zonas de la cuenca situadas más hacia el interior
aprovechan las fértiles tierras depositadas tras múltiples inundaciones del río Vaca,
debidas éstas al régimen torrencial de las lluvias.
Los cañaverales de Arundo donax, especie invasora, son, sin duda la comunidad riparia
más extendida y característica de las riberas del río Vaca. Aparece también en
barrancos secundarios, tanto en el valle del vaca como en las vertientes que ponen en
contacto el macizo de Mondúver con las llanadas prelitorales de la Safor.
B) Características visuales básicas.
a) El color.
En esta unidad predominan los colores ocres, verdes, que varían en función de la
estación.
b) La forma.
La presente unidad tiene una textura media.
c) La dimensión de los objetos o la escala entre ellos.
El río Vaca (también llamado río de Jaraco) es un río de corto recorrido situado en el
sureste de la provincia de Valencia (España). Tiene 16,6 kilómetros de longitud y, tras
33-59 atravesar la Valldigna, al norte de la comarca valenciana de la Safor, desemboca en el
mar Mediterráneo.
En conclusión, el ámbito objeto de estudio, Sector Residencial R-C, está incluido en la
Unidad Núcleo Urbano. Las características de esta Unidad se han descrito en este mismo
apartado.
7.- RECURSOS PAISAJÍSTICOS
Los recursos paisajísticos se podrían definir como aquello elementos lineales o puntuales
singulares de un paisaje o grupo de estos, que definen su individualidad y que tienen un
valor visual, ecológico, cultural y/o histórico, o bien tenga reconocido un valor ambiental
importante:
a) Su interés ambiental; áreas o elementos con algún grado de protección,
declarado o en tramitación, de carácter local, regional, nacional o supranacional;
el dominio público fluvial y todos aquellos espacios que cuenten con valores
acreditados por la Declaración de Impacto Ambiental. También se incluyen en
esta categoría las áreas o elementos del paisaje altamente valorados por la
población de acuerdo a su interés natural.
b) Su interés cultural y patrimonial áreas o elementos con algún grado de
protección, declarado o en tramitación, de carácter local, regional, nacional o
supranacional y los elementos o espacios apreciados por la sociedad local como
hitos generados por la evolución histórica y cuya alteración, ocultación o
modificación sustancial de las condiciones de percepción supondría una pérdida
de los rasgos locales de identidad o patrimoniales.
c) Su interés visual; áreas y elementos visualmente sensibles cuya alteración o
modificación puede hacer variar negativamente la calidad de la percepción visual
del paisaje. Estos recursos se definen a partir del Análisis Visual y deben
contener, como mínimo:
34-59 −
Los elementos topográficos y formales que definen la estructura espacial
que hace singular un lugar.
−
Los elementos y áreas significativas o características no estructurales que
conforman un paisaje tanto derivadas de su configuración natural como por
la acción del hombre.
−
Las principales vistas y perspectivas hacia los elementos identificados en los
apartados anteriores y de los inventariados por causas medioambientales o
culturales.
−
Los puntos de observación y los recorridos paisajísticos de especial
relevancia por su alta frecuencia de observación, o la calidad de sus vistas.
−
Las cuencas visuales que permitan observar la imagen exterior de los
núcleos urbanos a los que se haya reconocido un extraordinario valor y su
inserción en el territorio, su escena urbana interior y las vistas desde ellos
del entorno que los circunda.
−
Las áreas de afección visual desde las carreteras.
De acuerdo a estos criterios, los recursos paisajísticos ubicados en el área de incidencia
del proyecto urbanístico son los que se enumeran en los apartados siguientes:
7.1.- Recursos paisajísticos de tipo ambiental
Dentro del sector objeto de estudio no se ha reconocido ningún recurso paisajístico de
carácter ambiental; no obstante, debido a su cercanía, se ha considerado oportuno
incluir el Río Vaca, aunque su estado de conservación no sea óptimo.
7.2.- Recursos paisajísticos de tipo cultural
Dentro del ámbito de estudio no existe ningún elemento catalogado como Bien de
Interés Cultural (BIC) o Bien de relevancia Local (BRL).
No obstante, en sus inmediaciones, existen varios elementos cuyo interés arquitectónico
está reconocido en el catálogo del Plan General de Ontinyent. Este es el caso de:+
35-59 - Iglesia Parroquial de San Juan Evangelista (Bien de Relevancia Local catalogado):
Situación: Plaça del Pais Valenciá.
Estilo y cronología: Barroco sobre Renacimiento. La fachada, retablos e
imágenes se repusieron después de 1.939.
- Hospital Romero (Bien de Relevancia Local catalogado):
Situación: C/ Rey Don Jaime
Estilo y cronología: de corte neoclásico y siglo actual
- Conjunto del “Carrer Sant Roc” (catalogado):
Situación: C/ Sant Roc
Estilo: calle ancha o plaza alargada en la que la mayor parte de viviendas se
componen de dos plantas (planta baja vivienda y planta 1ª piso o cambra.
- Casa Pator (Bien de Relevancia Local catalogado):
Situación: zona centro-oeste del término municipal.
Estilo: Arquitectura popular.
- Casa Plancha (Bien de Relevancia Local catalogado):
Situación: zona centro del término municipal, junto a la carretera CV-50 y al sur
de la misma.
Estilo: Arquitectura popular.
- Molí Mahones (Bien de Relevancia Local catalogado):
Situación: zona centro del término municipal, al Este del casco urbano.
Estilo: Arquitectura popular.
Vías Pecuarias
Como recurso de interés cultural también se han incluido las vías pecuarias que
atraviesan la zona de estudio:
Las vías pecuarias (protegidas por la Ley 3/1995, de 23 de marzo), además del servicio
ganadero, han ejercido siempre como auténticos “corredores ecológicos” de especies
silvestres. Muchas de ellas se encuentran en desuso pero constituyen un instrumento
favorecedor del contacto del hombre con la naturaleza y de la ordenación del entorno
36-59 medioambiental; de ahí la necesidad de conservar y fomentar el patrimonio histórico,
cultural y etnográfico asociado a estos caminos ganaderos.
Se consideran protegidas las coladas de “Fuente del Barbero” y “del Portichol al Monte
del Castillo”.
Anchos y longitud:
-
Colada de la Font del Barber: 10 m. y una longitud aproximada de 1.300 ml.
-
Colada del Portichol al Mont del Castell: ancho variable y longitud aproximada de
7.000 ml.
7.3.- Recursos paisajísticos de tipo visual
La estructura espacial de un territorio queda definida por elementos topográficos y
formales tales como hitos topográficos, laderas, crestas de montaña, ríos o líneas de
horizonte.
Encontrándose con las Sierras de les Agulles, Corbera y estribaciones del Montdúber.
Las alturas principales son: Puntal de Masalari con 602 m.s.n.m., Punta de les Foies
con 562 m.s.n.m., Puntal de la Paella con 548 m.s.n.m. y Sangonera con 505
m.s.n.m., vértice geodésico de tercer orden.
Recorridos paisajísticos de especial relevancia
Como recursos paisajísticos de interés visual cabe destacar también los recorridos
paisajísticos de especial relevancia por su alta frecuencia de observación, o la calidad de
sus vistas.
En la cuenca en estudio, de gran belleza por su ubicación geográfica, encontramos
numerosas rutas de senderismo, entre las que destacamos:
GR-236 “Ruta de los Monsterios”: Recorrido: Se recorren 17 municipios de la
provincia de Valencia a lo largo de antiguas sendas históricas medievales como el Paso
37-59 del Pobre, sendas de montaña, caminos reales y rurales y antiguas vías de ferrocarril.
1-Gandía; 2-Almoines; 3-Beniarjó-Beniflá; 4-Palma de Gandía; 5-Monasterio de San
Jerónimo de Cotalba; 6-Rótova; 7-Alfahuir; 8-Almiserat; 9-Castillo de Vilella; 10Luchente; 11-Monasterio del Corpus Christi ;12-Castillo de Xio; 13-Pinet; 14-Bárig; 15Simat de Valldigna; 16-Monasterio de Santa María de la Valldigna; 17-Benifairó de la
Valldigna; 18-Monasterio de Aguas Vivas; 19-La Barraca de Aguas Vivas; 20-Monasterio
de La Murta; 21-Alcira.
PR-CV51: Recorrido: Font Gran, Simat de la Valldigna – Cruce CV-675 – Camí desl
Burros – Font del Cirer – Les Foies – Font Nova – Corral de Santoma – Cruce camí del
Royalti – Font de l'Escudella – Barranc de l'Escudella – La Xara, ermita de Santa Ana –
Monasterio Santa María de la Valldigna – Font Gran, Simat de la Valldigna.
PR-CV51 D1 “Simat - Castillo d'Alfandech”: Recorrido: Monasterio de Santa María
de la Valldigna – Ermita de Santa Ana – La Fontarda – Castillo d'Alfandec – La Fontarda
– Ermita de Santa Ana – Monasterio de Santa María de la Valldigna.
PR-V51 “Ascensión Pico El Montdúver”.
8.- VALORACIÓN DE INTEGRACIÓN PAISAJÍSTICA
La Valoración de la Integración Paisajística tendrá en cuenta los siguientes
aspectos de los posibles impactos paisajísticos:
a)
Fuentes potenciales de impacto. Se identificarán las principales causas o fuentes
potenciales de producir impactos en el paisaje.
b)
Identificación de los Impactos potenciales.
c)
Caracterización y magnitud de cada uno de ellos tanto en la fase de construcción
como
en
su
funcionamiento,
para
diferentes
horizontes
temporales.
Se
analizarán, al menos los siguientes factores:
•
Escala de la actuación y la extensión física del impacto.
•
Bondad o efecto beneficioso o adverso del impacto sobre el valor del paisaje
38-59 •
Incidencia, identificando los impactos directos sobre elementos específicos
del paisaje y los indirectos que incidan sobre el patrón que define el carácter
del lugar.
•
Duración, diferenciando si el impacto va a repercutir sobre el paisaje a
corto, medio o largo plazo, tanto en la fase de construcción como en la de
funcionamiento o vida de la acción propuesta.
•
Permanencia, o carácter reversible o irreversible del impacto sobre el
paisaje.
•
Individualidad, indicando el carácter singular o acumulativo con otros del
impacto
Asimismo., la Valoración de la Integración Paisajística analizará el grado de sensibilidad
que tiene el paisaje al cambio en función, al menos, de los siguientes aspectos:
a)
La singularidad o escasez de los elementos del paisaje considerados a escalas
local o regional
b)
La capacidad de transformación de las Unidades de Paisaje y de los Recursos
Paisajísticos a acomodar cambios sin una pérdida inaceptable de su carácter o
que interfiera negativamente en su valor paisajístico.
c)
Objetivos de calidad paisajística de las Unidades de Paisaje del ámbito de
estudio.
La valoración conllevará la clasificación de la importancia de los impactos como
combinación de la magnitud del impacto y la sensibilidad del paisaje.
Se identificará el potencial de incorporar medidas correctoras no contempladas en la
ordenación del Sector. Estas podrán conducir a adoptar una localización diferente, una
ordenación diferente, un diseño alternativo o modificaciones del diseño para evitar,
prevenir o reducir al mínimo los impactos.
En la valoración se hará la predicción de la importancia del impacto al paisaje.
39-59 FICHA RESUMEN
VALORACIÓN DE LA INTEGRACIÓN PAISAJÍSTICA
a) Grado de sensibilidad del paisaje al cambio
De acuerdo con el análisis de las distintas Unidades de Paisaje realizado el tipo de
paisaje en el que se incluye la presente actuación tiene una alta capacidad de absorción
sin que provoque modificaciones sustanciales del mismo. El único cambio sustancial es
la regularización de una zona degradada de la periferia por la ausencia de ordenación.
Es importante destacar que la actuación que se pretende es de modesta dimensión que
responde al crecimiento natural del núcleo urbano.
No obstante procedemos a valorar las dos unidades de paisaje mayores en dimensión
dentro del ámbito de estudio, esto es Unidad de paisaje Núcleo Urbano y Unidad de
Paisaje Agrícola.
UNIDAD AGRÍCOLA
Presenta en su gran mayoría cultivos de regadío, especialmente.
Esta unidad es susceptible de transformación, pudiendo albergar distintos usos, siempre
y cuando se realice de forma racional y coherente.
Valoración de la sensibilidad al cambio: MEDIA
UNIDAD NÚCLEO URBANO
Esta unidad se divide en dos subunidades:
-Subunidad Casco Antiguo, esta subunidad debe preservarse tal y como ha venido
haciéndose hasta la fecha, destaca por su valor visual de calles estrechas y
especialmente largas, formadas por casas de pueblo de fachadas estrechas.
40-59 Valoración de la Sensibilidad al cambio: MEDIA
-Subunidad de Ensanche: No presenta ningún valor significativo. Deben adoptarse
medidas de integración formando un conjunto armónico. Admite la instalación de
nuevas actividades humanas.
Valoración de la Sensibilidad al cambio: BAJA
b) Conflictos paisajísticos
Unidad Cultivos
a)
Existencia de parcelas y cultivos abandonados.
b)
Existencia de pequeñas edificaciones en ruina, y construidas con materiales de
baja calidad.
c)
Existencia de infraestructuras de agua y aéreas de tipo eléctrico y telefónico.
Unidad Núcleo Urbano: Centro Histórico
a)
Existencia viviendas deterioradas y construidas con materiales de baja calidad.
b)
Disparidad en cuanto a colores y materiales, intrusismo constructivo, no
rehabilitación.
Unidad Núcleo Urbano: Ensanche
a)
Disparidad en cuanto a topologías, materiales, cobres, colores…
c) Caracterización y magnitud de los impactos
El impacto paisajístico más significativo durante esta fase, es la eliminación del arbolado
de los cultivos de cítricos todavía existentes.
En primer lugar se identifican las fuentes potenciales de impacto y los impactos
derivados de éstas. Se definen como impactos paisajísticos aquellas modificaciones que,
desde un punto de vista objetivo, puedan afectar a los elementos que componen el
41-59 paisaje o a las relaciones sistémicas que existen entre los mismos y que en conjunto
constituyen el sistema que es el paisaje.
Su identificación se realiza diferenciando los diferentes horizontes temporales por los
que pasa la actuación en estudio: fase de construcción, fase de funcionamiento y fase
de abandono.
Escala de la actuación y extensión física del impacto. En concreto se considera que el
impacto es:
-
Puntual (P): cuando el impacto sólo pueda ser percibido desde dentro de la
actuación.
-
Zonal (Z): cuando el impacto pueda ser percibido desde fuera de la
actuación y hasta una distancia de 1,5 Km a contar desde el perímetro
de la misma.
-
Regional (RG) Cuando el impacto pueda ser visible desde fuera de la actuación y
a más de 1,5 Km del perímetro de la misma.
Efecto beneficioso o adverso del impacto sobre el valor del paisaje. Se considera:
-
Impacto positivo (+). Cuando produce un efecto beneficioso sobre el
valor del paisaje.
-
Impacto negativo (-). Cuando produce un efecto adverso sobre el valor del
paisaje.
-
Sin efecto beneficioso o adverso significativo (+/-)
Incidencia: En este factor se distingue:
−
Directo (D): cuando tiene repercusión inmediata sobre algún elemento
del paisaje.
−
Indirecto (In): cuando el efecto sea debido a la repercusión inmediata de las
interdependencias entre los elementos del paisaje.
Duración. Se distingue si la repercusión del impacto sobre el paisaje es:
42-59 −
A corto plazo (C)
−
Medio plazo (M)
−
Largo plazo (L)
Carácter del impacto. Se determina si el impacto es:
−
Reversible. Aquel en el que la alteración que supone puede ser asimilada por el
paisaje sin necesidad de intervención humana.
−
Irreversible. Aquel en que la alteración que supone no puede ser asimilada por el
paisaje por los procesos naturales presentes en la zona.
−
Individualidad del impacto. Se distingue:
−
Impacto simple: Aquel que se manifiesta sobre un solo componente del paisaje,
o cuyo modo de acción es individualizado, sin consecuencias en la inducción de
nuevos efectos, ni en la de su acumulación, ni en la de su sinergia.
−
Impacto acumulativo. Aquel que de prolongarse en el tiempo la acción
del agente inductor, incrementa progresivamente su gravedad, al
carecerse de mecanismo de eliminación con efectividad temporal similar
a la del incremento del agente causante del daño.
Asimismo, para determinar el potencial de las medidas correctoras, los impactos se
evalúan bajo el supuesto de la aplicación y no aplicación de estas posibles medidas.
La magnitud del impacto, determina:
−
Compatible o leve (L): impacto positivo o negativo de poca entidad,
consiguiéndose (en caso de ser negativo) la recuperación inmediata de
las condiciones originales una vez cesada la causa del efecto o
fácilmente
recuperables
por
los
mecanismos
de
autodepuración
protección del medio.
−
Moderado (M): impacto de cierta entidad en el que (en caso de ser negativo) la
recuperación de las condiciones originales o la requiere cierto tiempo y la
aplicación de alguna medida correctora leve.
−
Severo (S): la magnitud del impacto es importante y (en caso de ser negativo)
requiere la aplicación de fuertes medidas correctoras para la recuperación de las
43-59 condiciones iniciales, exigiendo dicha recuperación un período de tiempo
dilatado.
−
Crítico (C): Se trata de impactos negativos irreversibles a escala humana, no
existiendo medidas correctoras que puedan disminuir el impacto a valores
aceptables.
En la presente actuación:
ESCALA Y EXTENSION:
Nos encontramos ante una actuación de pequeña escala si lo comparamos con cualquier
otro tipo de infraestructura de carácter territorial. Con respecto a la extensión de su
impacto nos parece media ya que configurará parte del aspecto sureste del casco
urbano condicionando las vistas desde dichas direcciones.
Según lo expuesto anteriormente, se considera que el impacto es:
-
Regional (RG) Cuando el impacto pueda ser visible desde fuera de la actuación y
a más de 1,5 Km del perímetro de la misma, desde el sureste del casco urbano.
EFECTO BENEFICIOSO O ADVERSO DEL IMPACTO SOBRE EL VALOR DEL PAISAJE.
Nos encontramos ante una actuación que por su proximidad al casco urbano es
conveniente y beneficioso su restauración, ya los terrenos incluidos se encuentran en un
avanzado estado de hibridación, que lleva a cultivos abandonados, semiconsolidados,
etc.
Según lo expuesto anteriormente, se considera que el impacto es:
-
Impacto positivo (+). Cuando produce un efecto beneficioso sobre el
valor del paisaje.
INCIDENCIA DEL IMPACTO:
Según lo expuesto anteriormente, se considera que el impacto es:
44-59 Directo (D): cuando tiene repercusión inmediata sobre algún elemento del
paisaje.
DURACIÓN DEL IMPACTO:
Respecto a la duración del impacto y al tratarse de una actuación urbanística el carácter
del impacto será permanente.
Según lo expuesto anteriormente, se considera que el impacto es:
−
Largo plazo (L)
MAGNITUD DEL IMPACTO:
Según lo expuesto anteriormente, se considera que el impacto es:
−
Compatible o leve (L): impacto positivo o negativo de poca entidad,
consiguiéndose (en caso de ser negativo) la recuperación inmediata de
las condiciones originales una vez cesada la causa del efecto o
fácilmente
recuperables
por
los
mecanismos
de
autodepuración
protección del medio.
IMPACTOS DIRECTOS E INDIRECTOS:
La actuación incide directamente sobre la unidad de paisaje urbana, con gran incidencia
sobre esta e indirectamente sobre la unidad de paisaje agrícola que rodea la actuación.
Según lo expuesto anteriormente, se considera que el impacto es:
−
Directo (D): cuando tiene repercusión inmediata sobre algún elemento
del paisaje.
SINGULARIDAD Y ACUMULACIÓN:
La actuación prevista tendrá la entidad suficiente para constituirse en un hito, por tanto
su impacto no será individual sino acumulativo a otros impactos inherentes al territorio.
45-59 Según lo expuesto anteriormente, se considera que el impacto es:
−
Impacto acumulativo. Aquel que de prolongarse en el tiempo la acción
del agente inductor, incrementa progresivamente su gravedad, al
carecerse de mecanismo de eliminación con efectividad temporal similar
a la del incremento del agente causante del daño.
d) Identificación de los impactos paisajísticos
Como se ha adelantado con anterioridad, se definen los impactos paisajísticos como
aquellas modificaciones que pueden afectar a los elementos que componen el paisaje o
a las relaciones sistémicas que existen entre los mismos y que en conjunto constituyen
el sistema que es el paisaje. Es decir, se trata de impactos que afectan al paisaje desde
un punto de vista objetivo.
Para el caso que nos ocupa, los impactos que pueden ocasionarse son los siguientes:
Modificaciones fisiográficas: Se trata de determinar y valorar si la actuación prevista
modifica la categoría fisiográfica en la cual se encuentra encuadrada la porción de
territorio afectada por la actuación. (P.e que una zona abrupta pase a llana).
Eliminación de formas: este impacto consiste en la posible eliminación de formas
existentes en la zona de la actuación, ya sean naturales (por ejemplo, eliminación de
una duna, lapiaz, etc.) o artificiales (por ejemplo construcciones)
Introducción de nuevas formas: se trata de determinar si la actuación introducirá
nuevas formas en la zona de actuación y/o modifiquen las formas naturales existentes.
(Por ejemplo que se creen nuevos taludes, ruptura de pendientes, aparición de
fachadas, etc.).
Modificación-alteración de cauces. Consistirá este impacto en la modificación, alteración
de los cauces existentes en la zona de la actuación como consecuencia de la misma. En
concreto se trata de desvíos de los cauces existentes, aterramientos-reducción de la
capacidad
hidráulica
de
los
mismos,
incrementos
encauzamientos de diversos tipos, etc.
46-59 de
la
capacidad
hidráulica,
Eliminación de la vegetación existente. Se trata de los efectos sobre el paisaje de la
eliminación de la vegetación existente en la zona de actuación.
Reintroducción de vegetación. Este impacto se refiere a los efectos sobre el paisaje de
las labores de revegetación de la zona de actuación o a los ajardinamientos que se
realicen en la misma.
Modificaciones faunísticas: Se trata de la modificación de las comunidades presentes en
el área de actuación como consecuencia de la misma y que en ocasiones pueden afectar
al valor paisajístico de la zona ya que la presencia de algunas especies “visibles” pueden
otorgar singularidad al paisaje (p.e. presencia de áreas de campeo de grandes rapaces,
presencia de grandes mamíferos, etc.).
Modificaciones acústicas: Se trata de las alteraciones del nivel acústico preexistente que
pudieran derivarse a consecuencia de la actuación, tanto por incremento como por
disminución.
e) Fuentes potenciales de impacto
Para la identificación de las fuentes-acciones potenciales de impacto se hace distinción
entre la fase constructiva del Plan Parcial, la fase de funcionamiento de la urbanización
y la fase de abandono de la misma.
Fase de construcción
Las acciones del proyecto identificadas y que pueden incidir sobre el paisaje durante la
fase de construcción son las siguientes:
−
Movimientos de tierras.
−
Contaminación acústica.
−
Accesibilidad.
47-59 −
Transporte de escombros y materiales.
−
Redes subterráneas.
−
Edificación.
−
Creación de espacios verdes y recreativos
−
Residuos de obra.
Fase de funcionamiento
El desarrollo del Plan Parcial no supone un cambio de uso de suelo ni la introducción de
una nueva actividad de modo que, al igual que en la fase de construcción, las fuentes
potenciales de impacto son preexistentes:
Así, a efectos paisajísticos el funcionamiento de la zona urbana resultante del Plan
Parcial supondrá un aumento en cuanto a la producción de aguas residuales, residuos
urbanos, tráfico, etc.
Por tanto, las fuentes potenciales de impacto en la fase de funcionamiento identificadas
serán:
−
Producción aguas residuales
−
Producción residuos
−
Aumento del tráfico
−
Presencia de nuevas edificaciones.
−
Presencia de nuevas zonas verdes.
Fase de abandono
Al tratarse de una actuación urbanística al amparo de la LOPTUP, no se tiene previsto su
abandono ya que, mediante las oportunas reformas y nuevas construcciones, se irá
adaptando a las necesidades de cada momento.
No obstante, en el supuesto de abandonarse la actividad urbanística en la zona, se debe
proceder a la demolición de las infraestructuras inservibles, la limpieza del área y la
restauración y revegetación de la zona.
48-59 9. VALORACIÓN DE LA INTEGRACIÓN VISUAL
La valoración dela integración visual identificará:
a)
La compatibilidad visual de las características de la actuación: volumen, altura,
a)
forma, proporción, ritmos de los elementos construidos, color, material, textura,
etc.
b)
El bloqueo de vistas hacia recursos paisajísticos de valor alto o muy alto.
c)
La mejora de la calidad visual.
d)
Los reflejos de la luz solar o luz artificial.
La Valoración de la Integración Visual contendrá:
a)
El análisis de las vistas desde los principales puntos de observación y la
valoración de la variación en la calidad de las vistas debida a la nueva actuación.
b)
La clasificación de la importancia de los impactos visuales como combinación de
la magnitud del impacto y la sensibilidad de los receptores. Estos pueden ser:
sustancial, moderado, leve e insignificante.
c)
Se identificará el potencial de incorporar medidas correctoras no contempladas
en la ordenación del Sector. Estas pueden conducir a adoptar una ordenación
diferente, un diseño alternativo o modificaciones del diseño para prevenir y/o
reducir al mínimo los impactos.
d)
La predicción de la importancia del impacto al paisaje.
La valoración de la Integración Visual ha dado como resultado que se trata de un
entorno con múltiples puntos de visión, derivado de que la actuación se encuentra en un
valle, formado por un circo natural.
Así pues, podemos identificar como puntos de observación principales:
DEFINICIÓN DE LOS PUNTOS DE OBSERVACIÓN
Los planos nºs 2-3 recogen el mapa de visibilidad del ámbito de estudio, en los que se
delimita la cuenca visual y se representan las zonas visibles y no visibles, calculadas
49-59 mediante un sistema de información geográfica. Debido a las limitaciones del ojo
humano, se han diferenciado también zonas de nitidez, marcando los 500, 1.500 y
3.000 metros desde los límites de la parcela en estudio.
Para el ámbito de estudio estas zonas de nitidez tienen especial importancia puesto que,
en muchas ocasiones, son las limitaciones del ojo humano las que delimitan la cuenca
visual debido a la lejanía o inexistencia de otros elementos estructurales (laderas,
crestas de montañosas…).
Dicho plano permite dar una idea global de la visibilidad en el ámbito de estudio; sin
embargo, para un estudio más preciso de los impactos visuales generados por la
actuación, se han identificado y analizado puntos concretos del territorio, a los que se
ha denominado puntos de observación.
Se consideran puntos de observación aquellos lugares desde los cuales puede ser visible
la actuación prevista. Estos puntos de observación pueden ser estáticos, cuando el
observador no está en movimiento (miradores por ejemplo), o dinámicos, si el
observador está en moviendo (por ejemplo una carretera).
Los puntos de observación del ámbito de estudio se encuentran representados en la
cartografía correspondiente (Plano nº 5).
Asimismo, los puntos de observación son los lugares del territorio desde donde se
percibe principalmente el paisaje. Se deberán seleccionar los puntos de vista y
secuencias visuales en la zona de actuación de mayor afluencia pública, como:
•
Principales vías de comunicación, considerándolas como punto de observación
dinámico que definen secuencias de vistas.
•
Núcleos de población.
•
Áreas recreativas, turísticas y de afluencia masiva principales.
•
Puntos de observación representativos por mostrar la singularidad del paisaje.
En este sentido, los puntos de observación definidos en el presente estudio son:
1.- Desde la carretera CV-50, CV-600 y CV 675.
50-59 2.- Desde el propio casco urbano de Benifairó de la Valldigna.
3.- Desde los términos municipales colindantes al T.M. de Benifairó de la Valldigna, esto
es desde el Núcleo Urbano de Simat de la Valldigna.
Para cada punto de observación visual se ha delimitado la cuenca visual o ámbito
territorial desde la que puede ser observado, definiendo tres franjas de distancias: corta
(<500 m), media (500-1.500 m) y larga (1.500-3.000 m). Asimismo, se han
identificado los recursos que definen el punto de observación incluidos en la cuenca
delimitada.
Los puntos de observación han sido clasificados como principales y secundarios en
función del número de observadores potenciales, la distancia y la duración de la visión,
obteniendo las zonas de visibilidad media, las de visibilidad baja y las no visibles o
zonas de sombra.
A continuación se describen las afecciones visuales resultantes de cada uno de los
puntos de observación delimitados (ver planos anexos).
VISUAL DESDE LA CV-50
Esta visual ha sido tomada desde el eje de la carretera CV-50. Se trata de una carretera
autonómica que une las comarcas de La Safor, la Ribera Alta, Hoya de Buñol y el Camp
del Turia, su recorrido va de Tabernes de la Valldigna a Lliria, es la carretera principal.
La carretera CV-50 pertenece a la red de carreteras de la Generalidad Valenciana. Su
nombre está formado por: CV, que indica que es una carretera autonómica de la
Comunidad Valenciana; y el 50 es el número que recibe según el orden de
nomenclaturas de las carreteras de la CV. Puede considerarse esta denominación un
intento de numerar las rondas de la ciudad de Valencia siguiendo a la V-30, luego
vendría la inexistente V-40 (que recibe el nombre de A-7) y luego la V-50 (que al ser de
titularidad autonómica, es CV-50).
El
análisis
visual
efectuado
desde
el
presente
punto
de
observación,
cuya
representación gráfica viene recogida los planos correspondientes al Análisis Visual
adjuntos a la presente memoria, ofrece como resultado que la visibilidad de la zona de
51-59 actuación desde la CV-50 es, con carácter general, de carácter secundario, resultando
nula en algunos tramos.
VISUAL DESDE LA CV-600
La presente visual ha sido tomada desde el eje de la carretera CV-600. Se trata de una
carretera local que une Xativa con Simat de la Valldigna.
Desde este punto de observación principal es visible todo el sector, constituye un punto
de observación dinámico, ya que es visible a lo largo de la travesía, no obstante
podemos decir que la visibilidad resulta obstaculizada por los cultivos de naranjas que
lindan con la carretera, de forma que el impacto visual respecto a este punto de
observación es medio.
VISUAL DESDE LA CV-675
La presente visual ha sido tomada desde el eje de la carretera CV-600. Se trata de una
carretera local que une Gandía, Baix y Simat de la Valldigna.
Desde este punto de observación principal es visible el sector, constituye un elemento
también dinámico, no obstante podemos decir que la visibilidad resulta obstaculizada
por los cultivos de naranjas que lindan con la carretera así como por las construccions
pertenecientes al núcleo urbano de Simat de la Valldigna, de forma que el impacto
visual respecto a este punto de observación es bajo.
El
análisis
visual
efectuado
desde
el
presente
punto
de
observación,
cuya
representación gráfica viene recogida los planos correspondientes al Análisis Visual
adjuntos a la presente memoria, ofrece como resultado que la visibilidad de la zona de
actuación es media.
VISUAL DESDE EL CASCO URBANO DE BENIFAIRÓ DE LA VALLDIGNA
El núcleo urbano de Benifairó de la Valldigna está ubicado en la zona centro del término
municipal.
Dado el elevado número de observadores potenciales existente en este punto de
observación, se ha considerado la presente visual como un punto de observación
52-59 principal y en concreto las fachadas de las edificaciones recayentes a la Calle Jaume II y
La Xara, que constituyen observadores estáticos.
El
análisis
visual
efectuado
desde
el
presente
punto
de
observación,
cuya
representación gráfica viene recogida en los planos correspondientes al Análisis Visual
adjuntos a la presente memoria, ofrece como resultado que la visibilidad de la zona de
actuación desde el núcleo urbano de Benifairó de la Valldigna es media, puesto que la
actuación sólo es percibida desde la zona sureste del núcleo urbano.
VISUAL DESDE EL NÚCLEO URBANO DE SIMAT DE LA VALLDIGNA
El Término Municipal de Simat de la Valldigna se sitúa al sur de Benifairó de la Valldigna
a tan solo 1,5 km de distancia, y 3 km por carretera.
Este punto de observación ha sido seleccionado para el análisis de visibilidad frente a
otros
puntos
por
encontrarse
muy
próximo
al
sector
objeto
de
desarrollo,
considerándose un punto de observación primario.
El análisis visual efectuado desde el presente punto de observación, y cuya
representación gráfica viene recogida los planos correspondientes al Análisis Visual
adjuntos a la presente memoria, ofrece como resultado que la visibilidad de la zona de
actuación es media.
FICHA RESUMEN
VALORACIÓN DE LA INTEGRACIÓN VISUAL
a) Compatibilidad visual
El volumen, régimen de alturas y proporción de la actuación es compatible de forma
visual con el paisaje ya que las tipologías y normativas utilizadas para regular las
distintas edificaciones son las propias de los entornos rurales de estas características.
b) Bloqueo de vistas
53-59 La documentación gráfica adjunta evidencia que la actuación no tapa sino el propio
casco urbano tal y como hoy lo conocemos al suponer una corona de crecimiento
añadida sin embargo siguen prevaleciendo los hitos históricos de la ciudad.
c) Mejora de la calidad visual
Está clara que la ordenación de los terrenos de borde están sujetos a presión
urbanística, como ya hemos comentado anteriormente, es beneficiosa porque regulariza
la degradación propia de los terrenos más próximos al casco urbano, como es la
presente actuación. Esto afectará positivamente a los dos primeros umbrales de nitidez
(el primero de 500m y el segundo de 500m a 1.500m). Se espera para el tercero el
simple camuflaje sin ánimo de alterar ni para bien ni para mal las distintas unidades de
paisaje.
d) Luz artificial y luz natural
La actuación no es lo suficientemente grande como para provocar problemas de
deslumbramiento por generación de luz artificial, lo mismo puede decirse con respecto
al alumbrado público del sector.
En cuanto a la luz natural si se podrían producir efectos indeseables si no se
fragmentase los paramentos verticales, lo cual no está previsto que ocurra por la propia
normativa urbanística prevista.
e) Análisis de vistas
Los pocos puntos de vista para la actuación, son poco transitados, razón por la que no
cabe esperar una gran sensibilidad por parte de los perceptores, eso junto con la escasa
entidad del impacto paisajístico nos lleva a clasificar el impacto visual de la actuación en
leve.
10.- MEDIDAS CORRECTORAS
54-59 -
Durante la ejecución de las obras de urbanización y edificación se tendrá
especial cuidado en la emisión de polvo. Para ello se mantendrán húmedos en
todo momento los paquetes de firmes rociando cuantas veces sea necesario no
sólo los firmes sino también los acopios. En cuanto a los acopios de tierra se
tendrá cuidado de no invadir campos ni vegetación existente.
-
Cuando se realicen movimientos de tierras se llevarán a cabo el máximo de
medidas de seguridad para evitar los posibles riesgos de deslizamientos.
-
La iluminación deberá integrarse adecuadamente con la ya existente en el casco
urbano y ser del tipo anti contaminación lumínica, así como se intentará colocar
instrumentos de bajo consumo que propicien el ahorro energético.
-
Se deberá tener especial cuidado con los movimientos y tránsitos de la
maquinaria pesada.
-
Las plantaciones vegetales deberán realizarse con especies autóctonas u otras
de adaptación probada-
-
Las explanadas de los distintos viales deberán limitar al máximo la configuración
en talud, de tal modo que los viales no dominen sobre el paisaje circundante.
-
Las zonas de tráfico abundante deberán incorporar arbolado bajo con capacidad
importante de atenuación acústica.
-
Durante la ejecución de las obras se respetará escrupulosamente la normativa
sectorial en materia acústica. La utilización de silenciadores en los motores de
combustión interna de la maquinaria, así como la eliminación de los trabajos
fuera de los horarios laborales.
-
La comprobación del adecuado reglaje y el funcionamiento de los sistemas de
expulsión de gases de los vehículos para cumplir los límites de emisión fijados en
la legislación.
-
La señalización adecuada de las obras y de los accesos a las mismas. Se
establecerán las limitaciones al paso de personas y vehículos ajenos a ellas, así
como la interrupción de los trabajos en períodos de climatología adversa, por
ejemplo, cuando existan lluvias intensas.
-
No se introducirán especies de flora exótica, sino por el contrario se utilizará
vegetación climática con el fin de alterar mínimamente la cubierta terrestre.
-
Se ejecutará una gestión adecuada de los residuos generados durante las obras
de acuerdo a sus características, en aplicación de la legislación vigente. También
55-59 se eliminarán las escombreras y los vertederos incontrolados que se puedan
producir como consecuencia de las obras.
-
Los materiales polvorientos se almacenarán en lugares al resguardo del viento,
ensacado o en depósitos especiales. El transporte de estos materiales se
realizará en camiones de caja cerrada o cubiertos por toldos.
-
Se tendrán en cuenta todas las leyes y reglamentos, así como todas las demás
disposiciones que sean de obligado cumplimiento o recomendables para la
adecuada ejecución de las obras.
-
Será de obligado cumplimiento la redacción y correspondiente aplicación de un
plan de prevención de riesgos laborales.
-
Los acopios de materiales de construcción se realizarán en puntos poco visibles
protegidos de la escorrentía superficial, y de forma poca dispersa, retirándolas
una vez terminadas cada una de las unidades de obra.
-
Los betunes y otros compuestos asfálticos serán transportados y manipulados
atendiendo a las máximas normas de seguridad, almacenándose al resguardo de
la lluvia, el calor excesivo, los motores, los fuegos, etc.
-
Se repondrá lo antes posible todas las servidumbres y servicios afectados
temporalmente durante las obras.
-
En la medida de lo posible, se intentará contratar mano de obra local, siendo
este un aspecto que incidirá de forma positiva en la actividad económica del
municipio.
-
Se maximizará el empleo de materiales potencialmente recuperables.
-
Se procurará la máxima reutilización de todos aquellos recursos geológicos y
edáficos que sean alterados a causa de las distintas obras.
-
Cuando las obras finalicen se llevará a cabo una correcta limpieza de las zonas
de actuación, con restauración de las áreas dañadas durante las obras.
En la fase de funcionamiento las medidas correctoras que se deberán adoptar son las
siguientes:
-
Control del nivel sonoro máximo cuyos valores máximos admitidos varían según
las horas del día.
-
En los nuevos viales, se utilizaran firmes pocos ruidosos, además de señalizarlos
adecuadamente.
56-59 -
Dotar a las distintas áreas de la adecuada señalización de tráfico, estableciendo
regulaciones de velocidad e incluso determinadas limitaciones o prohibiciones de
circulación.
-
En las zonas verdes se plantarán especies autóctonas que sean perdurables y
favorezcan la posibilidad de creación de ecosistemas maduros.
-
Minimización del riesgo de incendio llevando a cabo la instalación de puntos de
agua.
-
Armonizar las distintas construcciones con el entorno, creando barreras visuales
con el fin de ocultar elementos discordantes no integrados paisajísticamente. Al
mismo tiempo, procurar un correcto diseño cromático de estructuras y la
utilización de materiales que se integren visualmente en el entorno.
-
Promover la eficiencia energética de los alumbrados exteriores a interiores
mediante el ahorro de energía, sin mengua de la seguridad.
-
Tomar medidas para la prevención de la contaminación, de acuerdo con la Ley
16/2002, de 1 de julio, de Prevención y Control Integrado de la Contaminación.
-
Cumplir todos los aspectos previstos en la normativa medioambiental vigente,
sobre todo en lo concerniente a emisiones a la atmósfera, vertidos, producción
de residuos de cualquier tipo, contaminación de suelos y contaminación acústica.
Impacto con y sin medidas correctoras
En la documentación gráfica adjunta se puede comprobar que la configuración propia
del territorio circundante junto con la ubicación de la actuación hacen que ésta tenga
una capacidad baja de modificar el paisaje.
11. CONCLUSIONES DE LA VALORACIÓN DE LA INTEGRACIÓN PAISAJÍSTICA Y
VISUAL
El ámbito objeto, es una actuación de pequeñas dimensiones, que desarrolla un suelo
previsto en el Plan General de Benifairó de la Valldigna sin modificación de la ordenación
estructural, de modo que la actuación es una simple operación de ensanche y/o de
crecimiento natural de la ciudad, que conllevará su ampliación y regeneración.
57-59 Desde el punto de vista del paisaje urbano donde se encuentra la actuación, el
desarrollo de esta actuación supondrá la restauración de una zona que por su
proximidad al núcleo urbano presenta un avanzado estado de combinación de diferentes
usos,
agrícola,
cultivos
abandonados,
semiconsolidados,
etc.
Por
lo
que
su
reconstrucción mejorará las vistas desde el paisaje agrícola, que es limítrofe al presente
ámbito, consiguiéndose la configuración de un borde urbano ordenado y armónico.
Podemos concluir que el tipo de paisaje que nos ocupa tiene una alta capacidad de
absorción de la actuación sin que sufra modificaciones sustanciales sobre el mismo,
permaneciendo inalteradas las restantes unidades de paisaje-.
12.-
MEDIDAS
DE
INTEGRACIÓN
PROPUESTAS
Y
PROGRAMA
DE
IMPLEMENTACIÓN.
La localización de la actuación no se discute porque no es el momento procedimental al
tratarse de terrenos aprobados por el PGOU de Benifairó de la Valldigna y porque
realmente es adecuada la definición del borde urbano de manera definida y ordenada
absorbiendo la periferia débil y semiconsolidada existente actualmente.
La actuación se diseña en continuidad con la estructura urbana existente trabajando con
dos tipologías; por un lado la edificación aislada, limitando el tamaño máximo de los
volúmenes a los típicos de la zona y por otro lado la edificación adosada, donde se
permite consolidar más edificación en planta baja que en planta alta.
PROGRAMA DE IMPLEMENTACION
Gran parte de las medidas correctoras exigidas por este programa de integración
paisajística forman parte de la normativa vigente en distintas materias o simplemente
son inherentes a los propios procesos constructivos.
No será necesario el establecimiento de un programa de mantenimiento continuado en
el tiempo como parte de un programa de mejora paisajística.
58-59 PLANOS:
1.- Situación y emplazamiento
2.- Plano de cuenca visual
3.- Plano de umbrales de nitidez.
4.- Plano de unidades de paisaje.
5.- Plano de puntos de vista primarios y secundarios.
6.- Plano de Recursos Paisajísticos.
7.- Simulación virtual- visualización del resultado.
59-59 III.- PLANOS DE ESTADO ACTUAL Y DE AFECCIONES DEL TERRITORIO
35-49 IV.- INVENTARIO DE EDIFICACIONES EXISTENTES
EDIFICACIONES
Encontramos dentro del ámbito las siguientes edificaciones, construcciones:
1-2-3-4-5-6-7-8-9. Ver plano nº 2 de los de información.
Listado:
001410300YJ32E0001KJ
Nº
serie
1
CASA
201
46059A011002010001FM
2
CASA
37
46059A011000370000DR
3
APEROS
APEROS
Polígono
Parcela
11
103
11
11
Referencia
11
211
46059A011002110000DH
9
11
248
46059A011002480000DG
5
CASA
11
302
46059A011003020000DS
6
CASA
11
344
46059A011003440000DY
4
AGROPECUARIO
11
346
46059A011003460000DQ
8
COCHERA
11
352
46059A011003520000DT
7
CASA
36-49 V.- ESTUDIO DE VIABILIDAD ECONÓMICA Y MEMORIA DE SOSTENIBILIDAD
ECONÓMICA.
Se presenta en documento adjunto
37-49 ESTUDIO DE VIABILIDAD ECONÓMICA
DEL PLAN PARCIAL DEL SECTOR C (R-C)
DEL PGOU DE
BENIFAIRÓ DE LA VALLDIGNA
1
ÍNDICE
1.- EXIGIBILIDAD Y OBJETO.
2.- GRADO DE PRECISIÓN DE SUS DETERMINACIONES ECONÓMICAS.
3.- VALORACIÓN DEL ESTUDIO DE VIABILIDAD ECONÓMICA.
3.1.- Determinación de la cargas de urbanización.
3.2.- Determinación de los ingresos de la actuación.
3.3.- Balance/Conclusión.
1-7 1. EXIGIBILIDAD Y OBJETO.
El artículo 68 de la Ley 2/2006, de 30 de junio, de Suelo y Urbanismo regula el
contenido de los planes parciales, estableciendo el “estudio de viabilidad económica”
como uno de los documentos que han de contener.
En ese mismo sentido se pronuncia el artículo 40 de la Ley 5/2014, de 25 de Julio,
16/2005, de Ordenación del Territorio, Urbanismo y Paisaje de Comunidad Valenciana,
LOTUP,
que
establecen
que
los
Planes
Parciales
han
de
contener
entre
sus
determinaciones y documentos la evaluación económica de la implantación de los
servicios y de la ejecución de las obras de urbanización.
En consecuencia, el presente Plan Parcial incorpora el presente “Estudio de viabilidad
económica”, como parte de su documentación, cuyo objeto es, por un lado, la
cuantificación económica aproximada de los costes de urbanización inherentes a la
ejecución del desarrollo urbanístico de carácter lucrativo proyectado en el planeamiento
pormenorizado, y, por otro, el análisis de la viabilidad económica y financiera del
referido desarrollo urbanístico.
En definitiva, se trata de analizar las circunstancias de carácter económico en las que se
plantea el desarrollo residencial previsto en el Sector, a fin de establecer la viabilidad
económica de la promoción y ejecución de sus previsiones de urbanización y edificación.
2. GRADO DE PRECISIÓN DE SUS DETERMINACIONES ECONÓMICAS.
El presente “Estudio de viabilidad económico-financiera” en el contexto del Plan Parcial
en el que se inserta ofrece datos y cifras estimativas resultado de un análisis global;
pendientes, en todo caso, de una mayor y progresiva concreción a través de los
correspondientes proyectos urbanísticos a elaborar y tramitar para su futura ejecución y
materialización:
los
necesarios
“Proposición
Jurídico
Económica,
Proyecto
de
Urbanización y Proyecto de Reparcelación”.
La valoración exhaustiva de todas y cada una de las partidas correspondientes a la
ejecución de las obras de urbanización es fruto de un proceso de elaboración de
2-7 sucesivos documentos específicos, -básicamente, los ya referidos Proposición Jurídico
Económica, Proyecto de Urbanización y Proyecto de Reparcelación-, que han de
cuantificar dichas partidas al detalle y con la precisión requeridas.
El presente Informe, en su carácter de documento de ordenación urbanística
pormenorizada o de desarrollo, ofrece datos y cifras que se ajustan sensiblemente a la
realidad económica, pero que deberán ser perfilados con la mayor exactitud, propia del
nivel de trabajo, sobre cálculos y costes de los proyectos de ejecución y gestión de la
referida ordenación urbanística.
3.- VALORACIÓN DEL ESTUDIO DE VIABILIDAD ECONÓMICA.
Por un lado, el presente Estudio y la evaluación económica de los costes y cargas de
urbanización en el mismo contenida atiende a las determinaciones establecidas en, por
un lado, el artículo 144 de la LOTUP, y por otro, el artículo 147 de la Ley 2/2006, de 30
de junio, de Suelo y Urbanismo.
“Artículo 144. Cargas de urbanización del programa de actuación integrada
1. Son cargas de urbanización, en la categoría de cargas fijas, a los efectos de esta ley:
a) Las obras programadas necesarias para la consecución de los objetivos legales del
programa de actuación integrada enunciados en el artículo 110 de esta ley.
b) La redacción de los proyectos técnicos y la dirección de obra necesarios con el fin antes
indicado.
c) Los gastos de gestión del urbanizador, cuantificados como un porcentaje de la suma de
los dos conceptos anteriores, tal como figuren en el programa de actuación integrada, que
incluyen sus gastos generales y financieros, relativos a:
1.º El mantenimiento y conservación de la urbanización durante el período que
corresponda hasta su recepción por la administración.
2.º Los gastos, aranceles, tasas y honorarios correspondientes a la tramitación de las
actuaciones que ha de gestionar e impulsar.
3.º Los controles de calidad y peritajes presupuestados en el programa de actuación
integrada, a cuenta de empresas o profesionales independientes del urbanizador, para
controlar la ejecución y recepción de las obras o el cumplimiento de las obligaciones y la
mayor objetividad de las actuaciones.
3-7 d) El beneficio empresarial del urbanizador, calculado como un porcentaje, de hasta el
diez por cien, del valor de los conceptos referidos en los apartados anteriores.
2. Son cargas de urbanización, en la categoría de cargas variables, las siguientes:
a) El coste de indemnización a cuenta de construcciones, instalaciones, plantaciones y
sembrados que, en ejecución del programa de actuación integrada se hayan de derribar,
arrancar o destruir, o ceder a la administración; y las indemnizaciones por traslado o cese
de actividades, resolución de arrendamientos y extinción de servidumbres prediales.
b) Las indemnizaciones a propietarios por obras de urbanización que ya hayan sufragado
y sean útiles a la actuación.
c) Los gastos por realojo y retorno de ocupantes a los que estos tengan derecho conforme
a la legislación vigente.
d) En su caso, el importe del canon de urbanización devengado a favor de la
administración o el reintegro que proceda a favor de otras actuaciones conforme al
artículo 146 de esta ley.
El importe total de las cargas de urbanización variables se repercutirá entre todos los
propietarios en régimen de equidistribución. Posteriormente, se asignará a cada
propietario o titular de derecho indemnizable el importe que le corresponda percibir por
los conceptos indicados en los apartados anteriores.
3. Los conceptos del apartado 2 se considerarán gastos variables ajenos al precio cierto
del programa de Actuación Integrada. Podrán arbitrarse medidas para que sean
directamente pagados y cobrados entre interesados sin anticipo y mediación del
urbanizador. Este es responsable de que se hagan efectivos antes de la ocupación de los
bienes afectados y de que sean tasados al valor que objetivamente corresponda según las
normas que lo regulan, salvo en el supuesto previsto en el artículo 93.3 de esta ley”.
En ese sentido, las cargas de urbanización han sido fijadas teniendo en cuenta los
costes de urbanización del último Programa aprobado que ha sido desarrollado en el
municipio por Gestión Directa, concretamente la Unidad de Ejecución “B1” del sector
urbanizable residencial B (R-B) del PGOU de Benifairó de la Valldigna. Por tanto,
obviamente, deberán ser adaptados a las posibles oscilaciones que sufran aquellos
conceptos que intervienen en los mismos: mano de obra, materiales, gastos generales y
demás conceptos computables.
4-7 Así, la evaluación económica del desarrollo urbanístico y edificatorio trata de exponer la
viabilidad en términos económicos de la propuesta urbanística contenida en el Plan
Parcial, mediante el cálculo del saldo diferencias entre los costes totales de la actuación
y los ingresos previsibles de la venta de la edificabilidad que es susceptible de
aprovechamiento lucrativo privado.
3.1.- DETERMINACIÓN DE LAS CARGAS DE URBANIZACIÓN.
Tomando como base la Unidad de Ejecución “B1” del sector urbanizable residencial B
(R-B) del PGOU de Benifairó de la Valldigna, que se desglosan de la siguiente forma
cuya relación:
CONCEPTOS
IMPORTE
PEM
135.403,98 €
13% GG
17.602,52 €
6% BI
8.124,24 €
PEC
161.130,74 €
Coste proyectos
38.934,88 €
Gastos de Gestión
3.797,74 €
Beneficio del Urbanizador
0€
SUMA
203.863,36 €
I.V.A.
vigente presumible al emitir las cuotas de urbanización 21%
TOTAL REPERCUTIBLE
42.811,3 €
246.674,66 €
Siendo los parámetros urbanísticos de las actuaciones objeto de la presente simulación
la siguiente:
Superficie Sector (m2s)
Superficie red primaria adscrita (m2s)
Superficie área de reparto (m2s)
"B1"
"C1"
"C2"
5.973,40
10.721,03
42.517,97
0,00
0,00
2.300,00
5.973,40
10.721,03
44.817,97
Equipamiento (m2s)
2.680,35
Zonas verdes (m2s)
1.000,00
3.793,35
Viario (m2s)
3.205,44
4.800,91
15.476,27
Solares (m2s)
2.767,96
4.920,12
20.568,00
Total edificabilidad
2.388,75
4.113,22
17.194,85
5-7 En base a los datos anteriores vamos a proceder a estimar por una parte los costes de
cada una de las actuaciones “C1” y “C2”
1.- El valor urbanístico del suelo edificable susceptible de aprovechamiento privado, se
establece
estimativamente
en
40,18
€/m2
de
techo
adjudicado
sin
urbanizar
(aprovechamiento subjetivo).
2.- Costes de las obras de urbanización de m2 de viario estimado en 50,27 €, resultado
de dividir el PEC entre la superficie de viario, esto es 161.130,74 divido entre 3.205,44
m2 viario.
3.- Resto de cargas de urbanización se estiman en 15,44 €, resultado de dividir el resto
de cargas entre la superficie de solares, esto es 42.732,62 € (38.934,88 + 3.797,74)
divido entre 2.767,96 m2 solares.
4.- Valor de las obras de construcción en la zona se estima en 440 €/m2t
Resultando para C1:
1.- 40,18 € x 4.113,22 =165.269,18 €
2.- 50,27 x 4.800,91 = 241.341,75 €
3.- 15,44 x 4.920,12 = 75.966,65 €
4.- 440 x 4.113,22 = 1.809.816,80 €
SUMA = 2.292.394,38 €
Resultando para C2:
1.- 40,18 € x 17.194,85 =690.889,07 €
2.- 50,27 x 15.476,27 = 777.992,09 €
3.- 15,44 x 20.568,00 = 317.569,92 €
4.- 440 x 17.194,85 = 7.565.734 €
SUMA = 9.352.185,08 €
6-7 3.2.- DETERMINACIÓN DE LOS INGRESOS DE LA ACTUACIÓN.
Una vez obtenidos los costes procede valorar los ingresos procedentes de la venta del
aprovechamiento lucrativo, el cual se ha estimado en 691,16 €/m2t (este dato se ha
obtenido del estudio de mercado efectuado con motivo de la ponencia de valores actual
de 2001).
Resultando para C1:
691,16 € x 4.113,22 =2.842.909,26 €
SALDO DE LA OPERACIÓN = 550.514,88 €
Resultando para C2:
691,16 € x 17.194,85 =11.884.392,52 €
SALDO DE LA OPERACIÓN = 2.532.207,44 €
3.3.- BALANCE/CONCLUSIÓN.
Las cifras anteriores arrojan un saldo positivo en ambas actuaciones, lo que demuestra
la viabilidad de la operación urbanizadora propuesta por este Plan Parcial.
7-7 MEMORIA DE SOSTENIBILIDAD ECONÓMICA
DEL PLAN PARCIAL DEL SECTOR C (R-C)
DEL PGOU DE
BENIFAIRÓ DE LA VALLDIGNA
1-29
ÍNDICE
1.- INTRODUCCIÓN. OBJETO DEL DOCUMENTO.
2.- NORMATIVA APLICABLE.
3.- BASES DE ESTUDIO Y TRABAJO.
4.- ESTUDIO DEMOGRÁFICO Y DE NECESIDAD DE VIVIENDA.
5.- ANÁLISIS DE LOS PRESUPUESTOS MUNICIPALES.
5.1 Presupuestos municipales del 2010 - 2014. Balance Fiscal Municipal.
5.2 Impacto presupuestario de los crecimientos previstos.
6.- CONCLUSIONES DEL INFORME DE SOSTENIBILIDAD ECONÓMICA.
2-29
1.- INTRODUCCIÓN. OBJETO DEL DOCUMENTO.
El concepto de sostenibilidad económica puede quedar definido como que “es el desarrollo
que satisface las necesidades del presente sin comprometer las necesidades de las
generaciones futuras”, de forma que tiene en consideración el mantenimiento de las
infraestructuras y servicios asociados que surjan de los incrementos de población y
actividad
previstos,
realizando
un
análisis
de
los
presupuestos
municipales
y
determinando, a modo de conclusión, el impacto de la actuación urbanística sobre dicho
presupuesto.
Asimismo, debe tener un contenido acorde con el instrumento de ordenación que se trate,
en nuestro caso de un plan parcial que ordena un sector ya previsto en planeamiento
general, por lo sólo es necesario analizar el impacto económico para la Hacienda Pública de
la implantación de las infraestructuras necesarias para el desarrollo urbanístico del citado
sector.
Debe señalarse que los Programas de Actuación Integrada para el desarrollo urbanístico de
los suelo urbanos o urbanizables han de prever la financiación privada íntegra de las
cargas de urbanización, que incluyen todos los costes de urbanización para la implantación
y puesta en marcha de las infraestructuras y servicios urbanísticos del ámbito a
programar, así como la conexión con los servicios preexistentes.
De esta manera, la programación ha de garantizar la ejecución de las infraestructuras,
directa o indirectamente (aportación del canon de depuración de aguas residuales, para la
construcción o ampliación de EDAR por la Entitat de Sanejament, por ejemplo) y su
completa financiación por los propietarios de los terrenos.
Por tanto, no parece necesario analizar el impacto para la Hacienda Pública del coste de
implantación
de
infraestructuras
pues
su
financiación
está
garantizada
con
la
programación urbanística.
El estudio se centrará, por consiguiente, en la evaluación del impacto económico para la
Hacienda Local, analizando los costes de mantenimiento, la puesta en marcha y la
prestación de los servicios resultantes.
De forma que el instrumento de ordenación del que la presente memoria forma parte debe
someterse a una evaluación económica, con el propósito de cumplir con el Texto Refundido
de la Ley del Suelo 2/2008, en cuanto a la evaluación, control y seguimiento de la
sostenibilidad del desarrollo territorial y urbano.
3-29
2.- NORMATIVA APLICABLE.
El Real Decreto Legislativo 2/2008 de 20 Junio por el que se aprueba el texto refundido de
la Ley del Suelo, establece las bases económicas y medioambientales del régimen jurídico,
valoración y responsabilidad patrimonial de las Administraciones Públicas en materia de
suelo. Fijándose unos principios para el desarrollo territorial y urbano sostenible no sólo
desde el punto de vista medioambiental sino también desde lo económico, el empleo y la
cohesión social, procurando especialmente, que en el caso del nuevo suelo urbano que se
genere, se garantice una dotación suficiente de infraestructuras y servicios que cumplan
una función social.
Asimismo, según establece el art. 15.4 de la norma anterior todos los instrumentos de
ordenación territorial y urbanística deben someterse a una evaluación económica además
de ambiental, siendo el tenor literal del mismo:
“15.4.- La documentación de los instrumentos de ordenación de las actuaciones de
urbanización debe incluir un informe o memoria de sostenibilidad económica, en el
que se ponderará en particular el impacto de la actuación en las Haciendas Públicas
afectadas por la implantación y el mantenimiento de las infraestructuras necesarias
o la puesta en marcha y la prestación de los servicios resultantes, así como la
suficiencia y adecuación del suelo destinado a usos productivos”.
Esta nueva exigencia de la Ley pretende mejorar la información previa necesaria para la
toma de decisiones públicas de carácter territorial y urbanístico.
Este documento, a diferencia de los tradicionales estudios económicos-financieros del
planeamiento, cuya finalidad era exclusivamente la de analizar la suficiencia de recursos
para la financiación de todas la infraestructuras y servicios necesarios para la puesta en
funcionamiento de la nueva “pieza de ciudad” sin merma de calidad urbana, tiene una
perspectiva temporal superior, pues plantea un análisis que trasciende la fase de ejecución
urbanizadora y se preocupa por el coste público de mantenimiento y conservación de la
nueva área que se va a crear una vez urbanizada y recibida por la Administración Pública.
3.- BASES DE ESTUDIO Y TRABAJO.
Mediante la presente Memoria se analiza el previsible impacto económico y financiero que
el desarrollo del Sector C (R-C) del Plan General producirá para la Hacienda Pública Local,
4-29
como consecuencia de la implantación de las nuevas infraestructuras necesarias para el
desarrollo del mismo.
Para ello es necesario definir que se entiende por sostenibilidad económica para la
Hacienda Local, esto es:
La influencia del instrumento de planeamiento es sostenible cuando el Ayuntamiento tiene
la capacidad financiera suficiente para hacer frente a las inversiones en infraestructuras y
equipamientos.
Las actuaciones urbanísticas son autosuficientes para su mantenimiento siempre que los
ingresos corrientes sean capaces de financiar los gastos corrientes, considerándose de esta
forma que la estructura presupuestaria del municipio es equilibrada.
Por lo expuesto, la base de estudio y trabajo de la presente memoria se basará en el
análisis y estudio del Balance Fiscal Municipal.
Información en general sobre el término municipal de Benifaio.
El municipio de Benifairó de la Valldigna, situado en la comarca de La Safor, se encuentra a
55 km de la capital de Valencia, siendo uno de los cuatro pueblos que integran La Valldigna
junto a Tabernes de la Valldigna, Simat de la Valldigna y Bárx, siendo su extensión de 20,2
Km2 y el número de habitantes de 1616 habitantes, con los límites siguientes:
- Norte: término municipal de Alzira.
- Sur: término municipal de Simat de la Valldigna.
- Este: términos municipales de Xeraco y de Tavernes de la Valldigna.
- Oeste: término municipal de Simat de la Valldigna.
Respecto a la actividad económica predominante es el sector citrícola, dedicando gran
parte de la superficie a cultivar todas las variedades de naranja existente, por lo que
existen varias e importantes industrias agrícolas destinadas fundamentalmente a la
manipulación y exportación de cítricos.
Existe también una zona de cultivos de regadío que ocupa fundamentalmente la zona
centro del término municipal, situada en el fondo del valle.
5-29
En cuanto a los cultivos de secano se emplazan principalmente en las partes bajas de
las laderas montañosas, aunque debido al escaso rendimiento que ofrecen, muchos de
ellos se han dejado perder dando lugar a eriales improductivos, o bien se han
transformado en regadíos más rentables económicamente.
4.- ESTUDIO DEMOGRÁFICO Y DE NECESIDAD DE VIVIENDA.
La evolución poblacional se describe a través de los indicadores del sistema demográfico.
El saldo resultante del movimiento vegetativo y migratorio permitirá evaluar el crecimiento
neto experimentado en el municipio. Los datos proceden de los padrones municipales.
Se efectúa el estudio demográfico a partir de datos fiables, es decir, tomando en
consideración las cifras de población en el siglo XX, siendo el periodo realmente importante
a nivel de predicción el que comprende los últimos años, aunque como pura referencia se
indican cifras de población correspondientes a los siglos XVIII y XIX.
Evolución de la población
AÑO
HOMBRES
MUJERES
TOTAL
2014
2013
2012
2011
2010
2009
2008
2007
2006
2005
2004
2003
2002
2001
2000
1999
1998
1996
1995
1994
1993
1992
1991
1990
1989
1988
1987
1986
1981
1970
1960
804
819
819
822
835
845
861
854
854
854
846
869
831
815
816
814
807
823
822
818
816
812
812
812
812
816
818
814
0
0
0
812
836
836
836
844
838
836
841
829
854
846
844
844
839
819
821
827
844
823
828
830
840
840
833
833
830
834
829
0
0
0
1.616
1.655
1.655
1.658
1.679
1.683
1.697
1.695
1.683
1.708
1.692
1.713
1.675
1.654
1.635
1.635
1.634
1.667
1.645
1.646
1.646
1.652
1.652
1.645
1.645
1.646
1.652
1.643
1.567
1.641
1.529
6-29
1950
1940
1930
1920
1910
1900
1860
1794
1715
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
1.567
1.509
1.403
1.373
1.451
1.331
869
1.035
425
Fuente: Instituto Nacional de Estadística 1900-1981: Poblaciones de hecho desde 1900 hasta 1991. Cifras oficiales sacadas de los Censos
respectivos. 1986-1995: Poblaciones de derecho desde 1986 hasta 1995. Cifras de las rectificaciones y renovaciones padronales. 1996-2014:
Cifras Oficiales de Población de los Municipios Españoles: Revisión del Padrón Municipal
Como se puede observar se produce una evolución lentamente progresiva hasta la década
de los 70, a partir de la cual se constata un estancamiento en el crecimiento poblacional
que llega hasta la actualidad.
Las tasas de natalidad y mortalidad se encuentran equiparadas, lo que junto con la
ausencia de migraciones significativas provoca unas tasas vegetativas estabilizadas
prácticamente desde 1975, aunque el fenómeno migratorio se ha visto incrementado en
estos últimos años, si bien no se refleja realmente en el padrón.
El número de habitantes por vivienda en los últimos años arroja una media de 2,6
habitantes por vivienda, con lo que, teniendo en cuenta que el incremento de viviendas
previsto en el presente Plan General es de 390 viviendas, ello supone un global de
viviendas en el municipio de 1.040, en las que se incluyen tanto las de primera residencia
como las de segunda. Concretamente para el desarrollo íntegro del sector C (R-C)
supondrá la creación de 160 viviendas, resultado de la siguiente operación:
Viviendas: 5,324 Ha. x 30 viv./Ha. = 160 viviendas.
Mediante el documento de ordenación objeto de análisis, se propone la subdivisión de la
Unidad de Ejecución única prevista en el documento de planeamiento vigente para el
Sector C (R-C), en dos sub-unidades de ejecución.
El propósito, por tanto, de este Ayuntamiento, es el de realizar esta primera fase de
urbanización (correspondiente a la subunidad de ejecución discontinua “C1” que se
describe en el siguiente apartado), con el objetivo de desarrollar, en un futuro próximo, la
ejecución de la segunda, Unidad de Ejecución, y de ese modo completar la urbanización
del Sector residencial C (R-C) y colmatar las obras de urbanización de todo el ámbito.
7-29
Por lo que el número de viviendas y crecimiento para cada una de las subunidades
quedaría del siguiente modo:
Unidad de Ejecución discontinua “C1”, del sector de suelo urbanizable
residencial C (R-C), del plan general.
Viviendas: 1,072103 Ha. x 30 viv./Ha. = 32 viviendas.
Unidad de Ejecución “C2”, del sector de suelo urbanizable residencial C
(R-C), del plan general.
Superficie computable 42.517,97 m2s, red primara adscrita 2.300,00 m2s, área
de reparto 44.817,97 m2s.
Viviendas: 4,251797 Ha. x 30 viv./Ha. = 128 viviendas.
Considerando que la natalidad en los últimos años se ha visto estancada, siendo incluso
regresiva respecto a años anteriores, y que el actual movimiento migratorio y previsto
para los años venideros compensará este estancamiento, la cantidad de habitantes
previstos, una vez quede consolidado el suelo clasificado en el presente P.G.O.U., es decir
el techo poblacional del Plan General será de 3.482 habitantes.
Como se puede observar la mayor parte de la población posee una edad comprendida
entre los 20 y 50 años, que supones en términos relativos casi un 50%.
8-29
Población de BENIFAIRO DE LA VALLDIGNA por sexo y edad 2014
(grupos quinquenales)
EDAD
HOMBRES
MUJERES
TOTAL
0-4
5-9
10-14
15-19
20-24
25-29
30-34
35-39
40-44
45-49
50-54
55-59
60-64
65-69
70-74
75-79
80-84
85-
20
32
48
44
43
51
58
58
58
71
70
43
43
38
36
36
35
20
804
38
35
47
29
41
53
28
42
71
64
63
43
46
46
40
50
48
28
812
58
67
95
73
84
104
86
100
129
135
133
86
89
84
76
86
83
48
1.616
TOTAL
9-29
Fuente: Instituto Nacional de Estadística Padrón Municipal 2014
Tener un conocimiento lo más certero posible de la evolución y del crecimiento de una
población es de gran importancia para abordar el crecimiento urbanístico. Si bien el Plan
General es quien ordena el crecimiento del suelo del término municipal, la evolución
demográfica es un buen indicador de factores como dotación por habitante del término y
de los hábitos de consumo de la población que serán necesarios para diseñar con acierto
nuevas conducciones a instalar.
Benifairó de la Valldigna presenta una característica bastante frecuente en la Comunidad
Valenciana: El dualismo entre el núcleo de población propia y población asentada debido a
la cercanía de esta población con sus lugares habituales de trabajo. Éste dualismo se debe
a la cercanía del municipio con el término de Tavernes de la Valldigna y Gandía.
Actualmente, según el Instituto Valenciano de Estadística, el desempleo de la población del
municipio se reparte de la siguiente forma:
Datos de DICIEMBRE del 2014 para el Municipio de BENIFAIRO DE LA VALLDIGNA.
Diciembre 2014
Total
Total
Parados
Variación
Mensual
Absoluta
Relativa
Anual
Absoluta
Relativa
85
-7
-7.61 %
-15
-15.00 %
HOMBRES
35
-2
-5.41 %
-10
-22.22 %
MUJERES
50
-5
-9.09 %
-5
-9.09 %
11
-1
-8.33 %
-2
-15.38 %
MENORES DE 25 AÑOS:
HOMBRES
6
0
0%
-2
-25.00 %
MUJERES
5
-1
-16.67 %
0
0%
45
-3
-6.25 %
-12
-21.05 %
HOMBRES
18
0
0%
-6
-25.00 %
MUJERES
27
-3
-10.00 %
-6
-18.18 %
29
-3
-9.38 %
-1
-3.33 %
HOMBRES
11
-2
-15.38 %
-2
-15.38 %
MUJERES
18
-1
-5.26 %
+1
5.88 %
AGRICULTURA
7
0
0%
+1
16.67 %
INDUSTRIA
7
0
0%
+2
40.00 %
CONSTRUCCIÓN
6
0
0%
-2
-25.00 %
61
-7
-10.29 %
-13
-17.57 %
4
0
0%
ENTRE 25 Y 44 AÑOS
MAYORES DE 45 AÑOS
SECTOR:
SERVICIOS
SIN EMPLEO ANTERIOR
10-29
Siendo la población activa del municipio de 980, la tasa de paro que se registró para
diciembre del 2014 el 8,67%, frente al 23,5% que registra la Comunidad Valenciana.
5.- ÁNALISIS DE LOS PRESUPUESTOS MUNICIPALES.
5.1.- Presupuestos municipales del 2010 – 2014.
A continuación, se presentan la evolución de los presupuestos municipales de Benifairó de
la Valldigna de los ejercicios 2010 al 2014.
El presupuesto municipal se muestra detallado según capítulos de ingresos y gastos,
incluyendo tanto las operaciones corrientes como las operaciones de capital, siempre
según el año fiscal.
11-29
DERECHOS LIQUIDADOS
OPERACIONES CORRIENTES
AÑO
POBLACIÓN
OPERACIONES CAPITAL
1. Impuestos
2. Impuestos
3. Tasas y
4. Transferencias
5. Ingresos
Directos
Indirectos
otros ingresos
Corrientes
Patrimoniales
6. Enajenación
inversiones
reales
7. Transferencias
8. Activos
9. Pasivos
de Capital
financieros
financieros
Total ingresos
2010
1.679
360.773,10
404.531,69
2.178.014,52
2011
1.658
365.287,18
337.348,97
1.520.270,92
2012
1.655
657.776,23
8.325,47
366.797,64
353.731,19
4.795,76
0,00
53.430,93
0,00
711.994,09
2.156.851,31
2013
1.655
660.685,43
9.494,50
555.804,35
409.875,85
4.923,31
0,00
66.340,25
0,00
0,00
1.707.123,69
2014
1.616
664.845,08
-37.388,40
660.552,68
395.998,89
4.946,94
0,00
71.250,00
0,00
0,00
1.760.205,19
12-29
OBLIGACIONES RECONOCIDAS NETAS
OPERACIONES CORRIENTES
2. Gatos en
AÑO
POBLACIÓN
1. Gastos de
bienes
3. Gastos
personal
corrientes y
financieros
servicios
OPERACIONES CAPITAL
4.
Transferencias
corrientes
5. Inversiones
reales
6.
Transferencias
de Capital
7. Activos
8. Pasivos
financieros
financieros
Total Gastos
2010
1.679
2.114.173,00
2011
1.658
1.330.620,77
2012
1.655
554.852,69
453.019,65
51.116,31
52.534,67
199.029,20
0,00
0,00
96.493,28
1.407.045,80
2013
1.655
543.812,39
463.618,79
53.813,48
66.069,68
320.875,15
0,00
0,00
112.277,11
1.560.466,60
2014
1.616
547.570,51
431.195,52
48.872,15
62.711,62
334.652,21
0,00
0,00
214.171,89
1.639.173,90
13-29
A continuación, el siguiente cuadro muestra el balance fiscal año tras año, en el
periodo comprendido entre el 2010 y 2014.
Con objeto de determinar los ingresos y gastos medios por habitante según la
evolución de los presupuestos municipales, realizamos a continuación el análisis
presupuestario en función de los ingresos/gastos corrientes, indicando junto a estos su
repercusión por habitante y la media aritmética del periodo estudiado.
EVOLUCIÓN BALANCE FISCAL
AÑO
AÑO
INGRESOS
GASTOS
BALANCE FISCAL MUNICIPAL
2010
2.178.014,52
2.114.173,00
63.841,52
2011
1.520.270,92
1.330.620,77
189.650,15
2012
2.156.851,31
1.407.045,80
749.805,51
2013
1.707.123,69
1.560.466,60
146.657,09
2014
1.760.205,19
1.639.173,90
121.031,29
POBLACIÓN
INGRESOS OP.
INGRESOS OP.
TOTAL
CORRIENTES (€)
CAPITAL (€)
INGRESOS (€)
INGRESOS/
HABITANTE
(€/HAB)
INGRESOS
CORRIENTES/
HABITANTE
(€/HAB)
2010
1.679
1.384.183,60
793.830,92
2.178.014,52
1.297,21
824,41
2011
1.658
1.380.413,95
139.856,97
1.520.270,92
916,93
832,58
2012
1.655
1.391.426,29
765.425,02
2.156.851,31
1.303,23
840,74
2013
1.655
1.640.783,44
66.340,25
1.707.123,69
1.031,49
991,41
2014
1.616
1.688.955,19
71.250,00
1.760.205,19
1.089,24
1.045,15
1.652,60
1.497.152,49
367.340,63
1.864.493,13
1.127,62
906,86
MEDIA
14-29
AÑO
POBLACIÓN
GASTOS OP.
GASTOS OP.
TOTAL GASTOS
CORRIENTES (€)
CAPITAL (€)
(€)
GASTOS
GASTOS/
CORRIENTES
HABITANTE
/HABITANTE
(€/HAB)
(€/HAB)
2010
1.679
1.249.744,56
864.428,44
2.114.173,00
1.259,19
744,34
2011
1.658
1.121.208,43
209.412,34
1.330.620,77
802,55
676,24
2012
1.655
1.111.523,32
295.522,48
1.407.045,80
850,18
671,62
2013
1.655
1.127.314,34
433.152,26
1.560.466,60
942,88
681,16
2014
1.616
1.090.349,80
548.824,10
1.639.173,90
1.014,34
674,72
1.652,60
1.140.028,09
470.267,92
1.610.296,01
973,83
689,61
MEDIA
Con los datos indicados anteriormente, el balance fiscal en el periodo estudiado,
teniendo en cuenta tan solo los ingresos y gastos corrientes, es el siguiente:
EVALUACIÓN BALANCE FISCAL
AÑO
Ingresos corrientes
Gastos corrientes
Balance Fiscal Municipal
2010
1.384.183,60
1.249.744,56
134.439,04
2011
1.380.413,95
1.121.208,43
259.205,52
2012
1.391.426,29
1.111.523,32
279.902,97
2013
1.640.783,44
1.127.314,34
513.469,10
2014
1.688.955,19
1.090.349,80
598.605,39
5.2.- Impacto presupuestario de los crecimientos previstos.
El presente apartado pretende analizar de manera detallada el impacto presupuestario
que tendrá la ejecución del Sector Residencial C (R-C).
A través del análisis ya expuesto en el apartado anterior, sobre los ingresos y gastos
corrientes medios por habitante, así como de las previsión de incremento de
aprovechamiento y unidades de habitación (viviendas, locales y garajes), todo ello
indicado en el apartado 4 de la presente memoria, se pretende proyectar el incremento
de gastos corrientes debido al crecimiento poblacional previsto, así como el incremento
en la recaudación de ingresos previstos por los distintos impuestos municipales.
15-29
5.2.1 Proyección de gastos corrientes según las previsiones de crecimiento poblacional.
Tal y como se ha indicado en apartados anteriores, según el análisis de los gastos
corrientes municipales en relación al padrón de habitantes para el periodo analizado
(2010 – 2014), la media de gasto corriente es de 689,61 €/hab, en función de la tabla
ya expresada:
AÑO
MEDIA
POBLACIÓN
1.652,60
GASTOS OP.
GASTOS OP.
TOTAL GASTOS
CORRIENTES (€)
CAPITAL (€)
(€)
1.140.028,09
470.267,92
GASTOS
GASTOS/
CORRIENTES
HABITANTE
/HABITANTE
(€/HAB)
1.610.296,01
(€/HAB)
973,83
689,61
Asimismo, el incremento poblacional derivado de las previsiones de crecimientos
urbanísticas referidos en el apartado 4 de la presente memoria, estima un incremento
poblacional de 2,6 habitantes por vivienda, esto es 83,20 habitantes para la Unidad de
Ejecución C1 y 332,80 habitantes para la Unidad de Ejecución C2.
Por tanto, la proyección de incremento de gastos corrientes para las determinaciones
completas de ejecución del Sector C, son las siguientes:
Incremento Gastos Corrientes Subunidad de Ejecución “C1”:
57.375,55 €
Incremento Gastos Corrientes Subunidad de Ejecución “C2”:
229.502,21 €
TOTAL SECTOR C (R-C)
286.877,76 €
5.2.2
Estimación
de
fuentes
de
ingresos
corrientes
según
las
previsiones
de
crecimientos urbanos.
El presente apartado tiene como objeto estimar el incremento de recaudación que se
produce al poner en servicio el Sector residencial C (R-C)
del Plan General. Para ello,
se procede a calcular los diferentes impuestos y tasas municipales en que repercute
directamente el incremento de inmuebles producidos en el proceso urbanístico, así
como el incremento poblacional asociado a estos.
16-29
La relación de conceptos que han sido analizados son los siguientes:
A. Impuesto de Bienes Inmuebles de las nuevas unidades inmobiliarias: viviendas,
plazas de aparcamiento, locales comerciales y edificios industriales.
B. Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana.
C. Impuesto de Construcciones, Instalaciones y Obras.
D. Impuesto de Vehículos de tracción Mecánica.
E. Transferencias corrientes por participación en los Tributos del Estado.
F. Tasas y Otros Ingresos.
En cualquier caso, y manteniendo un criterio de prudencia, se ha excluido del análisis el
Impuesto de Actividades Económicas, por su complejo carácter y evolución, así como
por la aplicación de posibles exenciones sobre este.
5.2.2.A) Impuesto de Bienes Inmuebles
Para el cálculo de la previsión de ingresos derivados del Impuesto de Bienes Inmuebles
se ha tenido en cuenta dos aspectos fundamentales:
La Ordenanza fiscal reguladora del impuesto de bienes inmuebles y la Ponencia de
Valores Catastrales del Municipio de Benifairó de la Valldigna con efectos desde el 1 de
enero de 2002, y en donde se define los siguientes valores para los módulos básicos
MBC-5 y VU3 son:
VU3: 150,25 €/m2
MBC-5: 385,25 €/m2
Siendo el valor unitario de referencia del polígono correspondiente al casco residencial,
esto es el VUB igual a 120,20 €/m2, valor que vamos a utilizar en la siguiente
simulación y que recoge las circunstancias medias del polígono (municipio completo o
zona del municipio, con características similares en cuanto a determinaciones
urbanísticas, valores de mercado...) y hace referencia al valor del producto inmobiliario
más característico del mismo (uso y tipología edificatoria).
17-29
La determinación de la base imponible del IBI es el Valor Catastral (VC) de los bienes
inmuebles, de modo que:
Valor Catastral (VC) = Referencia de Mercado (RM) x Valor de Venta
Según el Real Decreto 1020/1993 de 25 de junio, por el que se aprueban las Normas
Técnicas de Valoración y el cuadro marco de valores del suelo y de las construcciones
para determinar el valor catastral de los bienes inmuebles de naturaleza urbana, el
Valor de Venta se calcula en función de los establecido en la Norma 16 del Anexo, de
modo que:
Valor de Venta = 1,4 x (Valor del Suelo x Valor de Construcción) x FL
Siendo FL el factor de localización, que en el análisis actual consideraremos como la
unidad.
Por tanto, se estudia a continuación las estimaciones del Valor del Suelo y del Valor de
Construcción.
Valor del Suelo
Teniendo en cuenta el único uso previsto para el Sector C (R-C) del Plan General, el
cuadro de Valores de Repercusión es el siguiente:
18-29
RESIDENCIAL
VUB
120,20
COEF. NORMA 18 RD
1020/1993
1,00
VALOR DE REPERCUSIÓN
120,20
Valor de la Construcción.
Para la determinación del Valor de Construcción, el Módulo Básico aplicable a Benifaio
hace referencia al uso residencial de calidad media en viviendas colectivas de manzana
cerrada, esto es, la identificación 1.1.2.4 del Cuadro de Valor de las Construcciones
reflejado en la Norma 20 del Anexo del Real Decreto 1020/1993.
Dado que el planeamiento propuesto prevé diferentes tipologías y usos urbanísticos, a
continuación se hace referencia a los dígitos de la Categoría que determinan los
coeficientes según uso y tipología, aplicados al valor del Módulo Básico de Construcción
MBC-5:
Cuadro de Valor de las Construcciones Norma 20 RD 1020/1993
Módulo Básico de Construcción MBC-5
385,25 €/m2t
VALOR
CATEGORÍA
COEFICIENTE
VIVIENDAS UNIFAMILIARES AISLADAS
1.2.1.3
1,45
558,61
€/M2T
VIVIENDAS UNIFAMILIARES ADOSADAS
1.2.2.3
1,35
520,09
€/M2T
CONSTRUCCIÓN
Una vez que se dispone de los Valores de Suelo y de Construcción, es de aplicación la
Norma 16 de 1020/1993 RD anteriormente citada, al objeto de obtener el Valor de
Mercado o Valor de Venta (VV):
Norma 16 RD 1020/1993
Vv = 1,40x(Vr + Vc)xFl
19-29
VALOR DE
REPERCUSIÓN
SUELO
VIVIENDAS UNIFAMILIARES AISLADAS
VALOR DE
VALOR DE
CONSTRUCCIÓN
MERCADO
120,20
558,61
950,33
€/M2T
120,20
520,09
896,41
€/M2T
VIVIENDAS UNIFAMILIARES
ADOSADAS
En virtud de la Orden del Ministerio de Economía y Hacienda de 14 de octubre de 1998,
la Base Imponible del Impuesto de Bienes Inmuebles está constituido por el Valor
Catastral, siendo este el 50% de la Referencia del Valor de Mercado.
La Cuota Íntegra (CI) del Impuesto de Bienes Inmuebles resulta de aplicar a la Base
Liquidable (BL) el tipo de gravamen (t), obteniendo la Cuota Líquida (CL) tras la
aplicación de las bonificaciones que se puedan prever.
Por tanto, y atendiendo al Tipo de gravamen de Bienes de Naturaleza Urbana del
0,792%, y teniendo en cuenta que no se prevé un régimen de bonificaciones a aplicar
sobre la cuota íntegra del impuesto, la previsión de la cuota líquida por ingresos anuales
previsibles respecto a cada unidad de ejecución a desarrollar aparece reflejada en los
siguientes cuadros:
VIVIENDAS UNIFAMILIARES
AISLADAS
VIVIENDAS UNIFAMILIARES
ADOSADAS
VALOR DE
VALOR
APROVECHAMIENTO
MERCADO
CATASTRAL
OBJETIVO (M2T)
950,33
510,09
896,41
448,21
CUOTA LÍQUIDA
C1
4.113,22
16.614,12
C2
17.194,85
69.465,69
C1
4.113,22
14.601,20
C2
17.194,85
61.038,68
La siguiente tabla ha sido elaborada con los datos facilitados por la Agencia Tributaria.
Año
2014
Rev. Catastral
2002
T. Urbana
0.792
%
0.00%
T. Rustica
0.9
%
Carat. Esp.
%
0.00%
1.3
0.00%
Rev. Catastral: Año de entrada en vigor de valores catastrales de urbana, resultantes de procedimientos
de valoración colectiva de carácter general.
T. Urbana: Tipo de gravamen urbana (uso residencial).
T. Rustica: Tipo de gravamen rustica.
20-29
Carat. Esp: Tipo de gravamen de características especiales.
5.2.2.B Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana
Se ha tomado como referencia, para el cálculo estimativo del Impuesto sobre el
Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, la transmisión del 40% de
las propiedades que resulten únicamente del desarrollo del Sector C, en un periodo
medio de 5 años.
El tipo de gravamen previsto en la Ordenanza Fiscal Reguladora del Ayuntamiento de
Benifairó de la Valldigna es del 20%, siendo el cuadro del Impuesto en % anual según
datos facilitados por la Agencia Tributaria, las siguientes:
Porcentaje sobre el valor del terreno.
Año
2014
1 hasta 5
años:
3
%
0.00%
Hasta 10
años
2.8
%
0.00%
Hasta 15
años:
2.5
%
0.00%
Hasta 20
años:
2
%
0.00%
Tipo de gravamen.
Año
2014
% hasta 5
años:
20
% hasta 10
% hasta 15
% hasta 20
%
%
%
años
años:
años:
0.00%
20
0.00%
20
0.00%
20
0.00%
%
Por tanto, y tomando el Valor Catastral del Suelo como referencia para el cálculo del
Incremento del Valor del Terreno, obtenemos lo siguiente:
Respecto a la subunidad C1:
Valor Catastral del Suelo Sector C1 (Vivienda unifamiliar aislada):
2.098.112,39
Plazo desde transmisión de 5 años:
3,00%
VC x % anual:
62.943,37
Tipo impositivo:
20,00%
Cuota:
12.588,67
21-29
% transmisiones:
40,00%
Cuota Íntegra del IIVTNU
5.035,47
Valor Catastral del Suelo Sector C1 (Vivienda unifamiliar adosada):
1.84.586,34
Plazo desde transmisión de 5 años:
3,00%
VC x % anual:
55.307,59
Tipo impositivo:
20,00%
Cuota:
11.061,52
% transmisiones:
40,00%
Cuota Íntegra del IIVTNU
4.424,61
Respecto a la subunidad C2:
Valor Catastral del Suelo Sector C2 (Vivienda unifamiliar aislada):
8.770.921,04
Plazo desde transmisión de 5 años:
3,00%
VC x % anual:
263.127,63
Tipo impositivo:
20,00%
Cuota:
52.625,53
% transmisiones:
40,00%
Cuota Íntegra del IIVTNU
21.050,21
Valor Catastral del Suelo Sector C2 (Vivienda unifamiliar adosada):
7.706.903,72
Plazo desde transmisión de 5 años:
3,00%
VC x % anual:
231.207,11
Tipo impositivo:
20,00%
Cuota:
46.241,14
% transmisiones:
40,00%
Cuota Íntegra del IIVTNU
18.496,57
5.2.2.C) Impuesto de Construcciones, Instalaciones y Obras
22-29
A efectos del cálculo de la estimación del Impuesto de Construcciones, Instalaciones y
Obras (ICIO), se entiende que el Coste Real de la construcción es equivalente al Precio
de Ejecución Material (PEM) de las obras. Para el cálculo de este parámetro, se toma el
Valor de Construcción (VC) como referencia al que deducir los Gastos Generales y
Beneficio Industrial (GG y BI), que se estipulan en el 19%.
Sobre el Coste Real de la construcción se aplicará la Cuota del ICIO definida en la
Ordenanza Municipal Reguladora de este impuesto, establecida en el 3,80%, lo que nos
permite calcular la siguiente estimación de ingresos:
La siguiente tabla ha sido elaborada con los datos facilitados por la Agencia Tributaria.
Año
2014
Tipo
Gravamen
3.8
%
0.00%
Respecto a la subunidad C1:
VALOR
CATASTRAL
VIVIENDAS UNIFAMILIARES
AISLADAS
VIVIENDAS UNIFAMILIARES
ADOSADAS
510,09
PEM
APROVECHAMIENTO
TIPO
OBJETIVO (M2T)
IMPOSITIVO
469,42
CUOTA
3,80%
73.371,45
3,80%
68.311,95
4.113,22
448,21
437,05
Respecto a la subunidad C2:
VALOR
CATASTRAL
VIVIENDAS UNIFAMILIARES
AISLADAS
VIVIENDAS UNIFAMILIARES
ADOSADAS
PEM
510,09
469,42
448,21
437,05
APROVECHAMIENTO
TIPO
OBJETIVO (M2T)
IMPOSITIVO
CUOTA
3,80%
306.721,05
3,80%
285.570,35
17.194,85
23-29
5.2.2.D) Impuesto sobre Vehículos de Tracción Mecánica
El incremento poblacional derivado de las previsiones de crecimiento urbanístico
reflejado para el desarrollo del Sector C (R-C) del Plan General, tiene como
consecuencia el incremento del parque automovilístico, en un ratio estimado de 1,5
vehículos por cada vivienda.
Así pues, y tomando como referencia los ratios indicados, se tiene en cuenta las
previsiones de incremento de viviendas, a saber:
Unidad de Ejecución discontinua “C1”, del sector de suelo urbanizable
residencial C (R-C), del plan general.
Viviendas: 1,072103 Ha. x 30 viv./Ha. = 32 viviendas.
Unidad de Ejecución “C2”, del sector de suelo urbanizable residencial
C (R-C), del plan general.
Viviendas: 4,251797 Ha. x 30 viv./Ha. = 128 viviendas.
La siguiente tabla ha sido elaborada con los datos facilitados por la Agencia Tributaria.
Turismos.
Año
Hasta 8 CF
2014
18.93 €
Hasta 11,99
Hasta 15,99
Hasta 19,99
%
%
%
CF
CF
CF
0.00%
54.53 €
0.00%
115.1 €
0.00%
143.38 €
0.00%
%
Mas de 20
CF
179.2 €
%
0.00%
CF: Caballos Fiscales.
En función de estas previsiones y las Tasas medias aplicables a vehículos turismos
(102,23 €/ud) según la Ordenanza Fiscal vigente del Ayuntamiento de Benifairó de la
Valldigna, la previsión de incremento de recaudación anual por este impuesto es la
siguiente:
24-29
PREVISIÓN
TASA MEDIA
INCREMENTO (UDS)
APLICABLE (€)
VEHÍCULOS TURISMOS C1:
48
102,23
4.907,04
VEHÍCULOS TURISMOS C2:
192
102,23
19.628,16
CUOTA ANUAL (€)
5.2.2.E Transferencias Corrientes por participación de tributos del Estado
La estimación de la cuantía del incremento de recaudación por transferencias corrientes
se determina en función del ratio establecido por las transferencias medias realizadas
por habitante en el periodo analizado.
Según los datos ya analizados en la presente memoria, el ratio se obtiene del siguiente
modo:
Media de Ingresos por Transferencias Corrientes:
380.297,32
€
Población media según INE:
1.652,60
hab
Ratio de transferencias corrientes:
230,12
€/hab
Por tanto, y debido al incremento poblacional previsto, se establece como previsión del
incremento de ingresos anuales por Transferencias Corrientes, lo siguiente:
INCREMENTO
RATIO
POBLACIONAL
€/HAB
SUBUNIDAD C1
83,20
230,12
19.145,98
SUBUNIDAD C2
332,80
230,12
76.583,94
CUOTA ANUAL (€)
5.2.2.F Tasas y otros Ingresos e Ingresos Patrimoniales
Al igual que en el apartado anterior, se fija el incremento de recaudación por Tasas,
otros Ingresos e Ingresos Patrimoniales, en función del ratio establecido por habitante,
en este caso, en relación a la media del Capítulo 5 de los Presupuestos Municipales, en
el periodo analizado.
25-29
Según los datos obtenidos y analizados anteriormente, el ratio por habitante se fija del
siguiente modo:
Media de Ingresos tasas y otros ingresos patrimoniales
461.842,99
€
Población media según INE:
1.652,60
hab
Ratio de transferencias corrientes:
279,46
€/hab
INCREMENTO
RATIO
POBLACIONAL
€/HAB
SUBUNIDAD C1
83,20
279,46
23.251,07
SUBUNIDAD C2
332,80
279,46
93.004,29
CUOTA ANUAL (€)
6.- CONCLUSIONES DEL INFORME DE SOSTENIBILIDAD ECONÓMICA.
Tras el análisis y proyección de los ingresos y gastos previstos en función de los
crecimientos previsto para el desarrollo del Sector C (R-C) del Plan General de Benifairó
de la Valldigna, hemos de obtener el saldo resultante para prever el impacto sobre
Hacienda Local y determinar, por tanto la viabilidad económica del Plan Parcial
propuesto.
De las previsiones obtenidas, se obtiene la siguiente previsión de balanza fiscal para
cada una de las subunidades que han sido descritas que conforman en Sector C (R-C):
Dado que en función de la tipología edificatoria, aislada o adosada, obtenemos unos
valores diferentes, vamos a considerar para el análisis del balance fiscal el escenario
menos favorecedor, esto es utilizar los impuestos que resultan para la tipología de
vivienda unifamiliar adosada.
26-29
Incremento de Ingresos Corrientes Municipales Subunidad de Ejecución “C1”:
Ingresos por IBI
14.601,20
€
Ingresos por IIVTNU
4.424,61
€
Ingresos por ICIO
68.311,95
€
Ingresos por IVTM
4.907,04
€
Transferencias Corrientes
19.145,98
€
Ingresos Patrimoniales y Otros
23.251,07
€
Total Incremento Ingresos:
134.641,85
€
Incremento de Gastos Corrientes Municipales:
57.375,55
€
BALANCE:
77.266,30
€
Sin embargo, para estimar adecuadamente la viabilidad del Plan Parcial R-C de Benifairó
de la Valldigna, hemos de atender a las previsiones de ingresos cuya periodicidad es
anual. Por tanto, los ingresos derivados del Impuesto sobre el Incremento del Valor de
Terrenos de Naturaleza Urbana y del Impuesto de Construcciones, Instalaciones y
Obras, no se han reflejado en la siguiente tabla, permitiendo establecer de manera
adecuada y del lado de la seguridad el Balance Anual Municipal:
Incremento de Ingresos Corrientes Periodicidad Anual Municipales “C1”:
Ingresos por IBI
14.601,20
€
Ingresos por IVTM
4.907,04
€
Transferencias Corrientes
19.145,98
€
Ingresos Patrimoniales y Otros
23.251,07
€
Total Incremento Ingresos:
61.905,29
€
Incremento de Gastos Corrientes Municipales:
57.375,55
€
BALANCE:
4.529,74
€
Como conclusión, se puede observar que el Balance Anual previsto arroja una diferencia
positiva de 4.529,74 €, por lo que se entiende que la Administración Local podrá
abordar las inversiones necesarias debidas al incremento poblacional previsto por el
Plan.
27-29
Incremento de Ingresos Corrientes Municipales Subunidad de Ejecución “C2”:
Ingresos por IBI
61.038,68
€
Ingresos por IIVTNU
18.496,57
€
Ingresos por ICIO
285.570,35
€
Ingresos por IVTM
19.628,16
€
Transferencias Corrientes
76.583,94
€
Ingresos Patrimoniales y Otros
93.004,29
€
Total Incremento Ingresos:
554.321,99
€
Incremento de Gastos Corrientes Municipales:
229.502,21
€
BALANCE:
324.819,78
€
Sin embargo, para estimar adecuadamente la viabilidad del Plan Parcial R-C de Benifairó
de la Valldigna, hemos de atender a las previsiones de ingresos cuya periodicidad es
anual. Por tanto, los ingresos derivados del Impuesto sobre el Incremento del Valor de
Terrenos de Naturaleza Urbana y del Impuesto de Construcciones, Instalaciones y
Obras, no se han reflejado en la siguiente tabla, permitiendo establecer de manera
adecuada y del lado de la seguridad el Balance Anual Municipal:
Incremento de Ingresos Corrientes Periodicidad Anual Municipales “C1”:
Ingresos por IBI
61.038,68
€
Ingresos por IVTM
19.628,16
€
Transferencias Corrientes
76.583,94
€
Ingresos Patrimoniales y Otros
93.004,29
€
Total Incremento Ingresos:
250.255,07
€
Incremento de Gastos Corrientes Municipales:
229.502,21
€
BALANCE:
20.752,86
€
Como conclusión, se puede observar que el Balance Anual previsto arroja una diferencia
positiva de 20.752,86 €, por lo que se entiende que la Administración Local podrá
abordar las inversiones necesarias debidas al incremento poblacional previsto por el
Plan.
28-29
Asimismo, dicha estimación de Balance Anual pone de manifiesto que el crecimiento
previsto tanto para la Subunidad de Ejecución C1 como para la C2, son sostenibles
económicamente, dado que los recursos generados son superiores a los gastos
derivados de la puesta en servicio de los mismos.
29-29
DOCUMENTOS CON EFICACIA NORMATIVA
1.-Planos de ordenación 1, 2, 3, y plano 4, de conjunto refundido, que permita visualizar el
resultado final de dicha ordenación en el entorno o barrio colindante al sector y su
coordinación con la ordenación estructural.
38-49 2.- Ordenanza particular de edificación y usos del suelo, en los casos en que se justifique su
procedencia por necesidades específicas del ámbito ordenado, incluyendo, en su caso, las
determinaciones del instrumento de paisaje que corresponda:
- Para el sector R-C, será de aplicación
En caso de edificación aislada, lo dispuesto en la Norma 32.1, del vigente P.G.O.U y
en caso de edificación adosada, lo dispuesto en la Norma 32.2, de dicho P.G.O.U siempre
que lo preceptuado en estas Normas no se contradiga con lo dispuesto en la Norma 41.2 del
P.G.O.U, en cuyo caso se aplicará lo dispuesto en esta última.
NORMA 32ª.‐ AREAS DE EDIFICACION RESIDENCIAL UNITARIA 32.1.‐ VIVENDAS AISLADAS 32.1.1.‐ Usos Uso dominante: residencial unitario.
Usos compatibles: dotacional y comercial (con las limitaciones que se especifican a
continuación).
Usos prohibidos: residencial múltiple, industrial en todas sus categorías y terciario en
el resto de categorías diferentes a la comercial.
Sin perjuicio de la aplicación de la Ley de Industrias Molestas, Nocivas, Insalubres y
Peligrosas, Ley 3/1.989 de 2 de Mayo de la Generalitat Valenciana, y de la Ley de Protección
Atmósferica de 22 de Diciembre de 1.972 y sus Reglamentos, todas las actividades que se
desarrollen dentro de una zona residencial estarán sometidas a las limitaciones expuestas en
el apartado 31.1 de estas Normas Urbanísticas
32.1.2.‐ Condiciones de la edificación: 1.- Tipología de la edificación: residencial unitaria con ordenación por edificación
aislada y tipología de bloque exento, permitiéndose bloques adosados en una
misma parcela siempre que se cumplan las condiciones del apartado 4.
39-49 2.- Alineaciones y rasantes: las grafiadas en los planos correspondientes
3.- Parcela mínima edificable:
Frente de parcela mínimo: 12 m.
Superficie mínima: 260 m2.
Diámetro círculo inscrito mínimo: 11 m.
Además, ninguno de los ángulos formados por los lindes de la parcela con el
linde frontal será inferior a 60º sexagesimales y los lindes laterales no podrán
tener quiebros hasta superar una distancia respecto al linde frontal de 6 m.
4.- Distancia a lindes:
Distancia mínima al linde frontal: 5 m
Distancia mínima a resto de lindes: 3 m
Se permitirán viviendas adosadas por uno de sus lindes, en una misma parcela
que cumplan las siguientes condiciones:
-
Que no resulten medianeras vistas
Que la parcela tenga una superficie de 300 m2 por cada vivienda
adosada.
Que la distancia, de la edificación global sobre la parcela, a lindes sea la
especificada en los párrafos anteriores.
5.- Coeficiente de edificabilidad neta: 0,50 m2/m2.
6.- Coeficiente de ocupàción máxima: 50 %.
7.- Número máximo de plantas: el que viene grafiado para cada frente de manzana
en el plano de alturas del P.G.O.U. y en el plano del plan parcial nº 2.
40-49 8.- Altura máxima reguladora:
II Plantas (P.Baja+1)............................... 7,00 m.
La altura máxima total no superará los 10 m.
9.- Altura libre mínima de planta:
Planta baja: tendrá una altura libre mínima de 2,50 m.
Plantas piso: tendrá una altura libre mínima de 2,50 m.
Buhardillas: tendrán una altura libre mínima de 2,20 m.
Sótanos y semisótanos: tendrán una altura libre mínima de 2,30 m.
10.- Elementos permitidos sobre la altura máxima reguladora: sobre la altura
máxima expresada en el apartado 8 se permitirán:
- Buhardillas o trasteros situados en crujías interiores, retirados un mínimo de 4
m. del plano de fachada y con una ocupación máxima del 40 % de la superficie
del último forjado de techo superior. La altura máxima total de estos elementos
no superará los 10 m.
- Antepechos con una altura máxima de 1,30 m.
- Cubiertas inclinadas de teja.
- Casetones de escalera que ocuparán como máximo el espacio estrictamente
necesario para cubrir la escalera, con una altura máxima libre de 2,20 m.
- Salas de máquinas de aparatos elevadores que cumplirán las mismas
condiciones que los casetones de escalera
- Elementos para aprovechamiento de energía solar y equipos de aire
acondicionado no visibles desde la vía pública.
- Depósitos de agua potable y tendederos no visibles desde la vía pública no
visibles desde la vía pública.
- Otros elementos técnicos de instalaciones: antenas, chimeneas o conductos de
ventilación, pararrayos, etc..
11.- Sótanos y semisótanos: Quedan permitidos y no ocuparán las zonas de
retranqueo obligatorio. Queda excluido su uso como vivienda. Los semisótanos
no computarán como planta ni a efectos de edificabilidad siempre que la cara
inferior de su forjado de techo no supere 1 m. de altura sobre la rasante.
41-49 12.- Construcción en zonas de retranqueo: En la zona de retranqueo obligatorio a
linde frontal, únicamente se podrán construir elementos decorativos, sin techo,
que formen parte de una zona ajardinada.
En la zona de retranqueo obligatorio lateral y a fondo, se podrán realizar
construcciones auxiliares cerradas no destinadas a vivienda. Estas
construcciones auxiliares tendrán una superficie máxima de 10 m2 y el punto
más próximo al linde de parcela distará como mínimo 1 metro.
La altura máxima reguladora de estas construcciones auxiliares será de 2,20 m.
Estas construcciones auxiliares no computarán a efectos de edificabilidad.
Igualmente se podrán realizar construcciones auxiliares abiertas como pérgolas,
piscinas, barbacoas, cobertizos, etc., que deberán distar como mínimo 1 m. del
linde y su altura máxima sobre la rasante será de 2,20 m.
13.- Cierres de parcela: El cerramiento o vallado de parcelas en el frente de parcela
estará formado por una valla corrida de una altura máxima de dos metros
cincuenta centímetros (2,50 m.) debiendo cumplir las siguientes características:
A) Basamento macizo de fábrica de altura comprendida entre 0,70 m. y 1,20 m.
B) Verja, malla, celosía, seto, etc. hasta alcanzar junto con el basamento una
altura mínima de 1,80 m. y máxima de 2,50, contados desde la rasante de la
acera. En cualquier caso el porcentaje de huecos, a partir de 1,20 m. de altura,
será superior al 50 %.
Cuando la pendiente de la acera acuse una diferencia superior a 1 m.
entre los puntos extremos de la fachada, la cerca deberá escalonarse en los
tramos necesarios para no sobrepasar este límite.
El cerramiento en el resto de lindes podrá ser abierto o calado en su
totalidad, con una altura mínima de 1,80 m. y máxima de 2,50 m.
14.- Otras condiciones:
- Cubiertas: serán preferiblemente de teja árabe o curva, permitiéndose también
terrazas planas y prohibiéndose cubiertas de fibrocemento, chapa, plástico y
otros materiales que desentonen con el conjunto urbano, así como anuncios
publicitarios sobre cubierta.
Se autoriza el aprovechamiento bajo cubierta para trasteros, desvanes,
cambras, etc..., con la limitación de que la pendiente máxima es del 50 % y
prohibiendo su aprovechamiento para dependencias de vivienda. Este
aprovechamiento bajo cubierta no computará a efectos de edificabilidad.
- Materiales de fachada: tanto los materiales que compongan el cierre frontal de
la parcela como los de fachada (paredes, carpintería, etc.) deberán ofrecer
exteriormente la calidad y aspecto de obra terminada, guardando, en cuanto a
la utilización de materiales y acabados, una armonía con el conjunto del
entorno, evitando las estridencias en cuanto a forma y colorido.
42-49 - Dotación de aparcamientos: en virtud de lo establecido en el artº 10., del
Anexo al Reglamento de Planeamiento de la Comunidad Valenciana, deberá
reservarse, en parcela privada, una plaza de aparcamiento por cada vivienda
o unidad residencial, si en la parcela se construyen menos de 10 unidades. Si se
construyen más unidades residenciales, se reservará una plaza más, adicional,
por cada 10 nuevas unidades que se edifiquen en la parcela.
32.2.‐ VIVIENDAS ADOSADAS 32.2.1.‐ Usos Uso dominante: residencial unitario.
Usos compatibles: residencial múltiple, dotacional y comercial (con las limitaciones
que se especifican a continuación).
Usos prohibidos: industrial en todas sus categorías y terciario en el resto de
categorías diferentes a la comercial.
Sin perjuicio de la aplicación de la Ley de Industrias Molestas, Nocivas,
Insalubres y Peligrosas, Ley 3/1.989 de 2 de Mayo de la Generalitat Valenciana, y de la Ley
de Protección Atmósferica de 22 de Diciembre de 1.972 y sus Reglamentos, todas las
actividades que se desarrollen dentro de una zona residencial estarán sometidas a las
limitaciones expuestas en el apartado 31.1 de estas Normas Urbanísticas
32.2.2.‐ Condiciones de la edificación: 1.- Tipología de la edificación: residencial unitaria o múltiple con tipología de bloque
adosado.
43-49 2.- Alineaciones y rasantes: las grafiadas en los planos correspondientes
3.- Parcela mínima edificable:
Frente de parcela mínimo: 6 m.
Superficie mínima: 60 m2.
Diámetro círculo inscrito mínimo: 5 m.
4.- Distancia a lindes:
No se admitirán retranqueos respecto al linde frontal ni respecto a lindes
laterales.
Podrán realizarse retranqueos respecto al linde posterior o linde de fondo, al
objeto de crear patios de vivienda, en cuyo caso la distancia mínima de
retranqueo será de 3 m.
5.- Profundidad edificable: será edificable la totalidad de la profundidad de la parcela
siempre y cuando se cumpla la norma siguiente respecto a patio interior
obligatorio.
6.- Ocupación máxima. Patio interior obligatorio: Se podrá ocupar la totalidad de la
superficie de la parcela con la condición de que toda vivienda disponga de un
patio interior de al menos 20 m2 de superficie y 4 m. de lado mínimo.
7.- Número máximo de plantas: el que viene grafiado para cada frente de manzana
en el plano de alturas del P.G.O.U.
8.- Altura máxima reguladora:
II Plantas (P.Baja+1)............................... 7,00 m.
La altura máxima total no superará los 10 m.
44-49 9.- Altura libre mínima de planta:
Planta baja: tendrá una altura libre mínima de 3,50 m.
Plantas piso: tendrá una altura libre mínima de 2,50 m.
Buhardillas: tendrán una altura libre mínima de 2,20 m.
Sótanos y semisótanos: tendrán una altura libre mínima de 2,30 m.
10.-Elementos permitidos sobre la altura máxima reguladora: sobre la altura máxima
expresada en el apartado 8 se permitirán:
- Aticos buhardillas o trasteros situados en crujías interiores, retirados un
mínimo de 4 m. del plano de fachada y con una ocupación máxima del 40 % de
la superficie del último forjado de techo superior. La altura máxima total de
estos elementos no superará los 10 m.
- Antepechos con una altura máxima de 1,30 m.
- Cubiertas inclinadas de teja.
- Casetones de escalera que ocuparán como máximo el espacio estrictamente
necesario para cubrir la escalera, con un altura máxima libre de 2,20 m.
- Salas de máquinas de aparatos elevadores que cumplirán las mismas
condiciones que los casetones de escalera
- Elementos para aprovechamiento de energía solar y equipos de aire
acondicionado no visibles desde la vía pública.
- Depósitos de agua potable y tendederos no visibles desde la vía pública no
visibles desde la vía pública.
- Otros elementos técnicos de instalaciones: antenas, chimeneas o conductos de
ventilación, pararrayos, etc..
11.- Cuerpos volados: los cuerpos volados cumplirán con las mismas condiciones
expuestas en el apartado 10 de la norma 31.2.1.
12.- Sótanos y semisótanos: Quedan permitidos. Queda excluido su uso como
vivienda.
45-49 13.- Cierres de parcela: En caso de realizarse retranqueo respecto al linde de fondo
según lo expuesto en el apartado 4, el cerramiento o vallado posterior de la
parcela estará formado por una valla corrida de una altura máxima de 3,50 m. y
una altura mínima de 2,00 m.
Este cerramiento será macizo hasta los 2 m. de altura y el resto
macizo o calado.
podrá ser
14.- Otras condiciones:
- Cubiertas: serán preferiblemente de teja árabe o curva, permitiéndose también
terrazas planas y prohibiéndose cubiertas de fibrocemento, chapa, plástico y
otros materiales que desentonen con el conjunto urbano, así como anuncios
publicitarios sobre cubierta.
Se autoriza el aprovechamiento bajo cubierta para trasteros, desvanes,
cambras, etc..., con la limitación de que la pendiente máxima es del 50 % y
prohibiendo su aprovechamiento para dependencias de vivienda.
- Materiales de fachada: no se admitirán revestimientos plásticos, metálicos o
cerámicos brillantes, que solo podrán utilizarse puntualmente como elementos
decorativos.
La carpintería exterior, los huecos de fachada su disposición y dimensiones se
adaptarán al conjunto urbano donde se ubiquen, sin presentar grandes
contrastes estridentes.
- Dotación de aparcamientos: en virtud de lo establecido en el artº 10., del
Anexo al Reglamento de Planeamiento de la Comunidad Valenciana, deberá
reservarse, en parcela privada, una plaza de aparcamiento por cada vivienda
o unidad residencial, si en la parcela se construyen menos de 10 unidades. Si se
construyen más unidades residenciales, se reservará una plaza más, adicional,
por cada 10 nuevas unidades que se edifiquen en la parcela.
32.3.‐ EQUIPAMIENTOS: Salvo que la normativa sectorial aplicable imponga diferentes exigencias los
parámetros urbanísticos aplicables a los equipamientos serán los correspondientes a
la zona concreta donde se ubiquen, sin alterar la composición ambiental y
arquitectónica del entorno.
46-49 NORMA 39ª.‐ USOS Suelo urbanizable residencial:
Uso dominante: residencial unitario.
Viviendas aisladas
Viviendas adosadas
Usos compatibles: dotacional, terciario comercial y terciario de hostelería tales como
bares, cafeterías y restaurantes.
Usos prohibidos: residencial múltiple, industrial en todas sus categorías y terciario en
el resto de categorías diferentes a la comercial y hostelería.
47-49 41.2.‐ ZONAS CON USO RESIDENCIAL Comprende la zona de suelo urbanizable periférica al casco urbano residencial de la
población, según se delimita en los planos correspondientes del Plan General.
- Tipología edificación: residencial unitaria aislada o adosada.
- Densidad máxima de viviendas:
superficie bruta.
30
viv./Ha.,
aplicándose
sobre
la
- Edificabilidad bruta: 0,40 m2/m2.
- Ocupación máxima de parcela: se podrá ocupar la totalidad de superficie de
la parcela libre de retranqueos obligatorios.
- Parcela mínima:
Vivienda aislada: 240 m2.
Vivienda adosada: 120 m2.
- Distancia a lindes:
Vivienda aislada:
3 m. a linde frontal
3 m. a resto de lindes
Vivienda adosada: 3 m. a linde frontal
3 m. a linde de fondo o posterior
0 m. a lindes laterales.
48-49 - Usos: los especificados en la norma 39ª.
- Localización espacios libres de dominio y uso público:
Se entenderá como obligatoria la localización de espacios ajardinados en la
zona norte del suelo delimitado lindante con el suelo urbano industrial y suelo urbanizable
industrial, que computará como tal dentro de los estándares de obligado cumplimiento.
- Se observarán las normas de urbanización contenidas en el Título I,
Capítulo III, Sección 1ª, Norma 12ª.
En Benifairó de la Valldigna, a 24 de Març de 2015.
Los arquitectos,
El asesor jurídico,
Joaquim Egea i Martínez
José Miguel Pérez Abellán
Francesc Boscà i Mayans
49-49