Tribunal: Cámara de Apelaciones en Documentos y Locaciones de

Tribunal: Cámara de Apelaciones en Documentos y Locaciones de
Tucumán, sala II
Autos: Eduardo Bercovich y Asociados S.R.L. c. Flores, David
Hugo y otro
Fecha: 26/02/2007
Sumario:
Teniendo en cuenta que se encuentra pactado en el mutuo
hipotecario, tanto la automaticidad de la mora y la caducidad
automática de los plazos para el pago de las cuotas, no
corresponde exigir al acreedor que notifique fehacientemente
al deudor su voluntad de resolver el contrato, a efectos de
la procedencia de la ejecución hipotecaria.
Vocablos: ELECUCION HIPOTECARIA – MORA – MORA AUTOMATICA –
CADUCIDAD – CADUCIDAD DE LOS PLAZOS – MUTUO HIPOTECARIO –
NOTIFICACION – RESOLUCION DEL CONTRATO
2ª Instancia. — San Miguel de Tucumán, febrero 26 de 2007Considerando La sentencia recurrida no hace lugar a la
excepción
de
inhabilidad
de
título
opuesta
por
los
ejecutados. Presentan escrito de memorial de agravios a fs.
170/183, contestados a fs. 110 y sgtes., por la actora a fs.
186/196.En relación a la manifestación de la parte actora en su
escrito de contestación de agravios a fs. 188, sobre que la
mora se produjo antes de que la actora cambiara su domicilio
y no fue necesario recurrir por cuanto la sentencia rechazó
las excepciones del demandado, cabe advertir que en este caso
podía apelar, el interés estaba dado por la posibilidad de
aumentar los intereses punitorios a percibir, al no
satisfacer la sentencia totalmente sus aspiraciones, debió
recurrirla.Se agravian los demandados de la sentencia por haber
incurrido en incongruencia al establecer por su cuenta una
fecha distinta de la sostenida por la actora y negada por su
parte, dice estar demostrado que hizo materialmente imposible
el pago por haber abandonado el domicilio el 7.04.03, antes
de del vencimiento de la cuota correspondiente a ese período.
Reprochan
que
el
fallo
no
se
hiciera
cargo
del
cuestionamiento sobre la validez de la carta documento
remitida a través de una empresa privada, que carecía de
habilitación estatal para certificar el despacho y garantizar
la entrega al destinatario por el contrario implícitamente se
pronunció sobre la validez y eficacia al tener por operada la
mora en la fecha de la supuesta recepción de la carta
documento. Que tal como lo sostiene, SEPRIT no contaba con
autorización estatal, con los alcances que presta el servicio
el Correo Argentino, la cual fue otorgada el 8.11.04
publicada en el Boletín Oficial el 18.10.04. De allí afirma
que se trata de un instrumento privado que no ha sido
reconocido y que ni aún reconocidos prueban contra terceros
la fecha expresada en ellos. Cuestiona la existencia de
SEPRIT como empresa privada, de la letrada Agustina M.
Campero de Alfieri quien firmara la carta; ídem a Raimundo
Suárez quien la habría recepcionado informando el Consorcio
que es el portero del edificio, y según el Juzgado Electoral
no existe como persona. Agrega que su domicilio legal no está
constituido en la Planta Baja, sino es Piso 12 Dpto. D.
Cuestiona a su vez la facultad del letrado Abdala para
realizar intimaciones extra-judiciales contenidas en el poder
general para juicios adjuntado en autos y menos aún para
declarar la caducidad de los plazos de la compraventa
inmobiliaria. Sostiene que se trata de un poder especial
limitado a actos de carácter jurisdiccional, no admitiendo
extensión analógica a negocios patrimoniales o extrapatrimoniales del mandante.
Reprocha la sentencia en cuanto admite que la letrada Campero
de Alfieri contaba con un mandato verbal, convalidando la
notificación cursada en la carta documento sobre la
existencia de un poder formal para actuar en nombre de la
empresa y que la actora no lo afirmó, ni la letrada fue
llamada a testimoniar; niega valor y efecto jurídico alguno
al contrato verbal, y que es arbitrario sostener que provenía
de una persona ideal, sin identificar la persona que habría
expresado verbalmente el mandato. En resumen los agravios y
argumentos vertidos por los demandados.
Los antecedentes de la causa se encuentran correctamente
narrados en el fallo de 1ª. Instancia, por lo que al mismo
nos remitimos por razones de economía procesal.Surge de autos que el acreedor quedó en situación de mora
transitoria, por su incumplimiento en comunicar al deudor
inmediatamente el nuevo lugar de pago dada su mudanza, la
cual debía cesar en algún momento, y ese instante ocurre
según expresa la sentencia al intimarse el pago de las cuotas
8 a 11 y señalando el lugar donde el mismo debía cumplirse,
mediante Carta Documento Seprit cursada por la letrada
Agustina Campero de Alfieri.
Al agravio sobre la incongruencia del fallo.
Cabe su rechazo, el hecho que la actora fijara como fecha de
mora el 25.04.03, no obsta a que el juez establezca una
distinta, ya que debe examinar las cuestiones de hecho y
derecho sometidas a su decisión y no significa que se halla
violado el principio de congruencia, sino que tal proceder
comporta el ejercicio legítimo de la facultad que tienen los
jueces de apreciar, interpretar los hechos y las pruebas del
caso que estimen más adecuadas para la correcta solución del
diferendo con prescindencia de los fundamentos que enuncien
las partes.
La doctrina sobre la congruencia o excedencia de los términos
esenciales con que fueron articuladas las pretensiones del
litigio no resulta aplicable entonces, cuando se trata del
ejercicio por los jueces de la atribución que les compete,
conforme al principio "iura novit curia" (CSJN, 14.10.75, La
Ley 1976, v. A, p. 218, LA LEY 1981-B, 296); [ actuación
prudente,
flexible
y
funcionalmente
eficaz
de
dicho
principio].
Por las mismas razones se rechaza el reclamo sobre la
incongruencia del fallo por tener demostrada la existencia de
un contrato verbal que nadie invoca. Más aún lo expresado por
el a quo en el párrafo 2° de la sentencia fs. 148 vta., es su
razonamiento jurídico acerca de hechos materia de la litis,
concluyendo acertadamente que no hace falta tener poderes
especiales a estar de las prescripciones del art. 1881, ni se
configura en la especie el supuesto fáctico previsto en la
última parte del inc. 7 del art. 1184 CC, para intimar al
deudor a los fines de que abone las cuotas que allí se
detallan, consignando el nuevo domicilio de la empresa, que
incluso puede darse un mandato verbal, art. 1873 del CC.
El reproche sobre que si entre la Empresa y la letrada
Campero de Alfieri existía una relación contractual de
mandato no pueden perjudicar a terceros por aplicación del
art. 1195 cabe desestimar, no se entiende cuál es el
perjuicio que los demandados puedan alegar por el hecho que
la letrada les enviara una notificación por encargo o mandato
de Bercovich para que paguen la deuda en el nuevo domicilio
de la empresa sito en calle Mendoza n° 1637, no es clara la
crítica contra el fallo.
Al agravio sobre la Carta Documento SEPRIT.
Si bien es cierto que el estado le acuerda a SEPRIT y otras
empresas, habilitación para funcionar brindando servicios de
distribución de correspondencias sin otorgar el rol público
de poder "dar fe" de la recepción definitiva de un acto de
notificación contenido en una carta documento o telegrama
colacionado, la jurisprudencia ha dicho que el mero
desconocimiento de la autenticidad de la carta documentoconfeccionada en formularios correspondientes a la empresa de
correos e intervenidas por personal de la referida firma, con
los sellos pertinentes y estampilla vinculante, así como de
su envío y recepción, resulta ineficaz para enervar los
efectos probatorios de la misma, aún ante la ausencia de
prueba supletoria acreditante de su autenticidad. Es que
estamos en presencia de una actividad regulada por el Estado
Nacional, llevada a cabo por una empresa a cuyo favor se ha
concesionado parte del servicio público de correos, que
cumple sus funciones bajo los controles propios de la
Comisión Nacional de Comunicaciones y en base a una normativa
que regula la actividad y concretamente el servicio de
correspondencia. En ese marco, los rasgos de verosimilitud
generan una inversión de la carga de la prueba, siendo quien
niega su legitimidad a quien incumbe acreditar que ha
existido una falsificación.(C. Civ. y Com. San Nicolás,
04/11/2004, Bauer, Lidia . v. Rial, Gregorio A. G. y otro
s/resolución de contrato y daños y perjuicios). BA B856990.
El demandado recurrente David H. Flores negó haber recibido
la carta documento enviada por la letrada A. Campero de
Alfieri que obra a fs. 6. Si bien no es un instrumento
público, se encuentra redactada en el formulario de estilo,
con sello de la oficina postal y firma del empleado
responsable de esa entidad, contiene fecha, lugar de
expedición, ha sido acompañado el remito en el cual consta
recibida el 13.08.03 a hs. 13.40, firmado por el portero del
Edificio de Departamentos Reimundo Suárez, haciendo constar
el número de su documento de identidad, a hs. 1140.
A fs. 96/99, obra oficio librado por el juzgado requiriendo a
la Firma SPRITE, informe sobre la autenticidad de la carta
documento y acuse de recibo que se acompañan y su
contestación, manifestándose la autenticidad de las mismas.
También obra a fs. 94 informe del Consorcio de Edificio
Laprida 653 en repuesta al requerimiento del oficio del
Juzgado, expresando que "el Sr. Raimundo Suárez cumple
funciones de encargado permanente sin Vivienda (portero) en
el Edificio", informe que no fue impugnado por el apelante y
por tanto debe ser tenido por cierto.
El argumento utilizado al contestar la demanda sobre que el
portero Reimundo Suárez no existe, es poco serio y fútil,
debiéndose aclarar que la existencia o inexistencia física de
las personas, en su caso del portero, no se acredita con
informes al Registro Electoral, este únicamente indica su
domicilio a los efectos del sufragio.
En este cuadro como dice la citada jurisprudencia, los rasgos
de verosimilitud del instrumento notificatorio generan la
inversión de la carga de la prueba, siendo quien niega
haberla recibido a quien corresponde acreditar lo contrario,
y no habiéndolo probado, debe tenerse ser considerada válida
la notificación
Respecto
Agustina
a las dudas sobre la existencia de la letrada
Campero de Alfieri, alegada también por los
recurrentes, esta vez en su condición de apoderada, es
inexplicable este cuestionamiento, si hubiera concurrido al
lugar que le indicara la letrada para realizar el pago calle
Mendoza n. 1637, hubiera constatado que allí tenía su nuevo
domicilio social la firma Bercovich, y de consiguiente
realizarlo.
De todas formas la notificación del nuevo domicilio puede ser
hecha por instrumento público o privado, o aún verbalmente,
teléfono, carta misiva, carta documento o acta notarial, lo
importante es que la comunicación sea recibida por la deudora
a efectos de poder cumplir su obligación, no interesa el
medio por el cual llegue a su conocimiento.
Considerada válida la notificación del nuevo domicilio de la
Empresa para efectuar el pago de la deuda, la mora
transitoria en que se encontraba el acreedor se extinguió,
luego, no habiendo los deudores posteriormente cumplido su
obligación de pagar las cuotas adeudadas, " incurrieron en
mora automáticamente y de pleno derecho por el solo
vencimiento del plazo, Contrato de Compraventa Hipotecario
fs. 2 ." A su vez es de aplicación también la cláusula 6ª "el
incumplimiento por parte de los hipotecantes a cualquiera de
las cláusulas pactadas en el presente contrato, hará caducar
de pleno derecho, sin necesidad de interpelación judicial o
extra-judicial alguna, los plazos acordados para el pago de
la deuda".
Lo cual significa que tanto la mora como la caducidad de los
plazos de las cuotas no vencidas operan automáticamente. Al
respecto la Exma. Corte Suprema de Justicia en Sentencia
N°836 del 31.10 de /03 - juicio Banco Río de la Plata vs
Marteau P. S/ Ejecución Hipotecaria dijo sentando doctrina
legal: " Habiéndose pactado, en un mutuo hipotecario y para
el caso de incumplimiento de la deudor, la automaticidad de
la mora y la caducidad automática de los plazos otorgados
inicialmente para el pago de sus cuotas, para la procedencia
de la ejecución hipotecaria respecto del total adeudado no
corresponde exigir notificación fehaciente de acreedor a
deudor de su voluntad de resolver el contrato".
También dijo: "Resulta que el título base de la ejecución es
hábil para el reclamo del capital comprendiendo su monto no
sólo el de las cuotas vencidas sino también el monto de que
por tal concepto corresponda a las cuotas no devengadas;
debiéndose dejar en claro que la caducidad de los plazos que
se reconoce automática en la especie, no implica que el
título sea hábil para reclamar los intereses no devengados
por períodos no transcurridos pues ellos no están adquiridos
o ganados para el acreedor".
De resultas y aplicando la doctrina legal citada, era
innecesaria la notificación de la caducidad realizada
mediante carta documento por el letrado Abdala, e intimación
al pago de la deuda, es que el título por lo antes dicho y
citado, ya resultaba hábil para promover la ejecución. Siendo
innecesario el tratamiento sobre la cuestión de invalidez de
la intimación extrajudicial del letrado M. Abdala, no
obstante también corresponde rechazar este agravio.
En primer lugar surge de a Escritura de Poder General para
Juicio que obra a fs. 10/11 que la firma Bercovich lo ha
facultando expresamente entre otras cosas como dijo la Juez
Apelada, a cursar intimaciones extrajudiciales, perciban
judicial o extrajudicialmente, den recibos y carga de pago...
y en fin para que realicen cuantos más trámites, gestiones y
diligencias sean inherentes al mejor desempeño del presente".
En consecuencia cabe atenerse a sus términos expresos que son
claros y precisos, no correspondiendo entrar a consideración
alguna si se trata de un poder especial o general como lo
pretenden los recurrentes.
Es que de conformidad con la doctrina del art. 1905 del Cód.
Civil, el mandatario debe obrar dentro de los límites del
mandato y no debe hacer menos de lo que se le encargó. Con
ello se lo circunscribe a una dimensión no menor, aunque sí
le está permitido realizar una tarea mas amplia para cumplir
debidamente su obligación.
Pues bien las facultades cuestionadas estaban incluidas en el
negocio del apoderamiento por lo que el letrado Abdala ha
ajustado su actuación a las instrucciones del mandante, que
son órdenes o directivas que hacen a la relación interna
entre ambos. De allí que el envío de una carta documento por
parte del letrado Martín E. Abdala, al demandado en su
carácter
de
apoderado
judicial
de
la
parte
actora,
intimándole
el
pago
de
los
cheques
reclamados,
se
circunscribe dentro de los límites de su poder, no haciendo
menos de lo que se le ha encargado.
Más aún, no es necesario que todo esté incluido en el negocio
de apoderamiento, sino que dentro del deber de llevar a cabo
la gestión encomendada se le impone acometer y realizar todos
los actos que sean necesarios para su logro. Las llamadas
facultades implícitas. Llerena VI, p. 165; Borda, Contratos,
II, n° 1685.
Por lo desarrollado se rechaza el recurso de apelación
interpuesto por los demandados con costas por ser vencidos
art. 108 del CPCC, resuelve: No hacer lugar al recurso de
apelación interpuesto por los demandados David Hugo Flores Y
Blanca del V. Aragon de Flores, contra la sentencia de fecha
27 de octubre de 2005, con costas. — Ana Lucía Manca. —
Arnaldo E. Alonso.