sistema urbano temuco–padre las casas informe nº1

Ministerio de Vivienda y Urbanismo
División de Desarrollo Urbano
Departamento de Proyectos Urbanos
ANÁLISIS DE TENDENCIAS DE LOCALIZACIÓN
ETAPA I
CASO: SISTEMA URBANO TEMUCO–PADRE LAS CASAS
INFORME Nº1
SUR PLAN LTDA.
ABRIL 2007
Informe Nº1 Etapas 1ª a 4ª
TABLA DE CONTENIDO
I.-
ANÁLISIS Y DIAGNOSTICO ........................................................................ 3
I.1.I.2.-
CARACTERIZACIÓN GENERAL .........................................................................3
INSTRUMENTOS DE PLANIFICACIÓN TERRITORIAL ......................................5
I.2.1
I.2.2
I.2.3
I.3.-
ESCALA REGIONAL E INTERCOMUNAL ............................................................... 5
PLAN REGULADOR COMUNAL .............................................................................. 6
PLANES REGULADORES COMUNALES EN APROBACIÓN ................................ 8
UNIDADES TERRITORIALES DE PLANIFICACION .........................................15
I.3.1
I.3.2
I.3.3
I.4.-
PLADECO ............................................................................................................... 15
BARRIOS ................................................................................................................ 17
ZONIFICACIÓN DE SECTRA................................................................................. 21
CATASTRO URBANO ........................................................................................23
I.4.1
I.4.2
I.4.3
I.4.4
I.5.-
DEMOGRAFÍA Y ESTRATIFICACIÓN SOCIO ECONÓMICA ............................... 23
SITIO URBANO....................................................................................................... 25
ESTRUCTURA URBANA........................................................................................ 28
CRECIMIENTO URBANO....................................................................................... 29
ANÁLISIS DE TENDENCIAS..............................................................................30
I.5.1
I.5.2
I.5.3
I.5.4
I.5.5
I.6.-
INVERSIÓN PUBLICA ............................................................................................ 30
IDENTIFICACIÓN DE PROYECTOS...................................................................... 34
CONVENIOS DE PROGRAMACIÓN...................................................................... 35
ANÁLISIS DE LA OFERTA ..................................................................................... 37
ANÁLISIS DE LA DEMANDA.................................................................................. 47
EVALUACIÓN DE INMUEBLES PÚBLICOS ......................................................59
I.6.1
I.6.2
II.-
ANÁLISIS DE LA ECONOMÍA URBANA ................................................................ 61
TENDENCIAS URBANAS....................................................................................... 66
DIAGNOSTICO TERRITORIAL .................................................................. 69
II.1.-
CARACTERIZACIÓN DEL TERRITORIO URBANO ..........................................69
II.1.1
II.1.2
II.1.3
II.1.4
II.2.-
III.-
EL SITIO URBANO ................................................................................................. 69
EL SUELO INDIGENA ............................................................................................ 70
CRECIMIENTO URBANO....................................................................................... 70
ESTRUCTURA URBANA........................................................................................ 72
IMAGEN URBANA..............................................................................................73
PROPUESTAS ........................................................................................... 75
III.1.-
ZONAS DE GESTIÓN INTEGRADA ..................................................................75
III.1.1
III.1.2
III.1.3
III.1.4
III.1.5
III.1.6
III.1.7
III.2.-
ZONIFICACIÓN DEL TERRITORIO ....................................................................... 75
DEFINICIÓN DE CRITERIOS ................................................................................. 76
VULNERABILIDAD SOCIAL ................................................................................... 76
AREAS DE OPORTUNIDAD................................................................................... 81
IMAGEN URBANA PROSPECTIVA ....................................................................... 84
DEFINICIÓN PRELIMINAR DE ZGI ....................................................................... 85
DEFINICIÓN DE ZONAS DE GESTION INTEGRADA........................................... 89
PROYECTOS ESPECÍFICOS: ...........................................................................92
III.2.1
DESARROLLO DE LA RIBERA DEL RÍO .............................................................. 92
III.2.2
NUEVOS PUENTES SOBRE EL RÍO CAUTÍN: ..................................................... 93
III.2.3
DESARROLLO DE CONEXIONES CON NUEVOS BARRIOS COMO ESPACIOS
PÚBLICOS:............................................................................................................................... 94
III.2.4
SUPERAR LAS BARRERAS QUE IMPONE LA VÍA FÉRREA .............................. 95
III.2.5
EMPLAZAMIENTO DE LA VIVIENDA SOCIAL EN LA CIUDAD............................ 95
III.3.-
MECANISMOS DE GESTIÓN Y FINANCIAMIENTO .........................................97
III.3.1
III.3.2
FINANCIAMIENTO PÚBLICO y PRIVADO............................................................. 97
MECANISMOS DE GESTIÓN ................................................................................ 97
I.-
Análisis de Tendencias de Localización - Sistema Urbano Temuco – Padre Las Casas.
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Informe Nº1 Etapas 1ª a 4ª
ANÁLISIS Y DIAGNOSTICO
I.1.- CARACTERIZACIÓN GENERAL
El sistema urbano Temuco – Padre Las Casas es la cabecera administrativa de La
Araucanía, donde su jerarquía funcional y demográfica supera ampliamente a las
otras ciudades mayores como Angol y Villarrica, en la IX Región o Valdivia y Los
Ángeles en las regiones vecinas.
Con un incremento cercano al 26% en el período intercensal 1992 – 2002, el
sistema urbano Temuco – Padre Las Casas tenía en 2002, 266.225 habitantes y
según la proyección del INE en el año 2007 tendría 293.688 habitantes urbanos,
31 % de la población regional (45,75% de la población urbana regional).
Este crecimiento, producto de una fuerte inmigración, ha reforzado la primacía de
Temuco, consolidando su gravitación en un área de influencia que supera a la IX
Región y ha generado una demanda habitacional que no se cubre dentro de la
ciudad. Es así que en los últimos años la expansión ha sido absorbida en parte por
localidades vecinas, como las cercanas Cajón y Labranza, creándose una
estructura de centros urbanos con distintos niveles de gravitación.
A la población propia de este sistema urbano se agrega una importante población
flotante que fluye principalmente hacia Temuco, el gran centro de servicios de la
región, concentrando un buen numero de centros educacionales y un nivel de
atención de salud de gran jerarquía. En efecto, el desarrollo de la ciudad de
Temuco ha permitido que ésta concentre las mejores oportunidades de trabajo
diversificado, con un 47,8% de la población económicamente activa regional en
actividades de servicio1.
Esta unidad urbana, que funcionó administrativamente como una sola hasta el año
1995, en el Censo de 1992 poseía 210.587 habitantes, ubicándose por tamaño
entre Antofagasta y Rancagua. La información censal de 2002 señala que la
superficie de la conurbación era de 5.323 Há, ubicándose en el tercer lugar del
ranking de grandes ciudades y conurbaciones, luego de La Serena – Coquimbo y
entre Antofagasta e Iquique - Alto Hospicio (Ciudades, Pueblos y Aldeas, INE,
1992).
El rápido crecimiento demográfico experimentado por la conurbación TemucoPadre Las Casas se ha traducido en una acelerada expansión física, caracterizada
por la linealidad y la consolidación de “bolsones” de alta densidad en sectores
alejados de la ciudad consolidada. La superficie de los actuales límites urbanos es
de aproximadamente 4.500 hectáreas, ampliamente sobrepasados ya en ocasión
del censo, y se encuentra limitada por la presencia del río Cautín, que la atraviesa,
de los cerros Ñielol y Conun Huenu, que estrangulan el valle y por la presencia de
1
El 89,3% de la P.E.A de la comuna de Temuco corresponde al sector terciario y 73,4% en el caso
de la comuna de Padre Las Casas.
Análisis de Tendencias de Localización - Sistema Urbano Temuco – Padre Las Casas.
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Informe Nº1 Etapas 1ª a 4ª
suelos protegidos por la Ley 19.253 que protege la propiedad de comunidades
indígenas.
Estos factores han influido en un desplazamiento de la vivienda social hacia
localizaciones distantes de la ciudad, situación que ha hecho crecer a Labranza y
Cajón, pero que hoy también genera agrupaciones en el sector rural, no asociadas
a pueblos preexistentes.
Padre Las Casas, separada por el río Cautín, conforma el área sur de la
conurbación y su población actual es de 33.697 habitantes urbanos,
representando un 57,3% de la población comunal, situación muy diferente a
Temuco, donde la ruralidad sólo alcanza el 5%. El área urbanizada de Padre Las
Casas sólo alcanza a un 15% del Temuco urbano, y las modificaciones a los PRC
de ambas dejarán a Temuco con 3.691,232 Há y Padre Las Casas con 1.443,22
Há.
Marcada por la segregación socio espacial, los niveles de pobreza y de indigencia
de Padre Las Casas superan la media regional. El 25,3% de los hogares de esta
comuna se sitúa bajo la línea de pobreza (en tanto que en el caso de Temuco, el
16,9% de los hogares se encuentra en esta situación), con lo que la población
pobre de la conurbación asciende a 72.953 personas (18.472 y 54.481
respectivamente)3. Por otra parte, el ingreso promedio de hogares de Temuco
supera la media de las ciudades mayores de Chile, concentrando al 93,2% de los
habitantes de mayores ingresos de la conurbación (hogares de nivel ABC1 y C2).
La identidad indígena se expresa con gran fuerza en la comuna de Padre Las
Casas, que al momento de su creación se apropia de algunos símbolos y resalta
la condición de mapuche de 40,7% de su población. La superficie de esta comuna
está gravada en un 73% (29.276,5 Há) por la Ley Indígena y en el caso de
Temuco un 47% (21.808,7 Há), muchos de cuyos predios colindan con los límites
urbanos o zonas consolidadas.
2
Sin incluir el área de amortiguación, ver pto. I.3.3.-PLANES REGULADORES COMUNALES EN
APROBACIÓN
3
CASEN 2003, Mideplan.
Análisis de Tendencias de Localización - Sistema Urbano Temuco – Padre Las Casas.
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Informe Nº1 Etapas 1ª a 4ª
I.2.- INSTRUMENTOS DE PLANIFICACIÓN TERRITORIAL
I.2.1
ESCALA REGIONAL E INTERCOMUNAL
I.2.1. 1.-
PRDU
Este instrumento, que a la fecha cuenta con calificación ambiental positiva y está
en proceso de aprobación, define unidades territoriales a través del
reconocimiento de dos elementos fundamentales respecto al sistema natural: su
estado (estructura y función) y su comportamiento frente al cambio. El área del
caso en estudio se inserta en La unidad “Central de Alta Intervención y Aptitud
Agroganadera” que se caracteriza por ser la unidad que mayor presión antrópica y
en ella se registran importantes cambios en el uso del suelo, degradación de los
sistemas naturales y procesos de inundación dado que la mayoría de los centros
poblados se emplaza en torno a cursos de agua.
Se señala que la estructuración de asentamientos en un sistema centrípeto no es
adecuada ya que la centralidad del foco de Temuco-Padre Las Casas es
demasiado desequilibrada frente a los otros centros urbanos. Esta centralidad se
ve reforzada por la estructura de espina de pescado que produce la ruta 5 sur, que
actúa como columna vertebral exclusiva. Se plantea el siguiente modelo
conceptual que favorecería a la desconcentración promoviendo centros
intermedios.
MODELO CONCEPTUAL DE DESCONCENTRACIÓN PROPUESTO POR PRDU
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Informe Nº1 Etapas 1ª a 4ª
I.2.1. 2.-
PRI TEMUCO
En concordancia con los lineamientos del PRDU se inicia el estudio del
Intercomunal “Araucanía Centro” considerando un sistema a las comunas de
Temuco, Nueva Imperial, Cholchol, Lautaro, Freire, Pitrufquén, Vilcún y Padre Las
Casas. Las comunas en estudio están en un creciente proceso de urbanización y
en general sirven de dormitorio a Temuco, que concentra el 70% de la población
de la intercomuna.
Este estudio se encuentra en elaboración, contándose a la fecha con el
diagnóstico aprobado del área de estudio.
Con respecto a Temuco se señala que puede constituirse en el polo de servicios
del Cono Sur, creando una plataforma financiera adecuada para el comercio
exterior y desarrollando un gran centro de informaciones y servicios comerciales
nacionales y exteriores. Se plantea una complementariedad con Lautaro y Freire
para desarrollar infraestructura de rutas, almacenamiento, puerto seco, aduanas y
aeropuerto. El Diagnóstico señala que para Temuco “la enseñanza especialmente
universitaria es la gran industria y que los servicios públicos, privados y el
comercio son su base económica“.
I.2.2
PLAN REGULADOR COMUNAL
I.2.2. 1.-
Antecedentes históricos
La primera regulación de la
ciudad se hizo a través de la
“hijuelización” del territorio
adyacente al fuerte de
Temuco, en 1881, y ya el
año 1892 aparecen el
trazado de Caupolicán y la
estación de ferrocarriles a la
costa. La data más antigua
de ocupación del sector de
Villa Alegre en Padre las
Casas es señalada ya en el
año 1920.
El año 1966, el arquitecto
Enrique Gebhard, plantea la
planificación territorial para
Temuco en un sistema de
poblamiento integral, con
ciudades satélites en Cajón,
Metrenco y Labranza y puentes sobre el Cautín, uno en el sector de calle
Valparaíso.
Análisis de Tendencias de Localización - Sistema Urbano Temuco – Padre Las Casas.
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6
Informe Nº1 Etapas 1ª a 4ª
I.2.2. 2.-
Plan Regulador vigente
Aprobado el año 1983, este
instrumento
está
fuertemente marcado por
los principios liberales de la
época. Propone una gran
límite urbano, ausente de
una estructura de espacios
públicos
y
plasmando
principios de liberalización
de los usos de suelo y de
las características de las
edificaciones, como forma
de facilitar la asignación de
recursos y de dinamizar las
inversiones.
Dentro del área urbana4, se definen distintas zonas, que se ilustran y cuyas
superficies se detallan a continuación:
CUADRO DE AREAS DEFINIDAS EN PLAN REGULADOR DE 1983
Zona
Área (Há)
A
A1
B
C
C1
C2
D
139
120
183
1.082
148
67
130
E
F
173 1.226
G
G2
R6
67
45
506
Las zonas A, A1, B, C, D, E, F y la sub-zona Centro Cívico, se han definido como
zonas en las que se permiten viviendas, comercio, oficinas, equipamientos, áreas
verdes y talleres artesanales calificados como inofensivos. En las zonas C1 y G2
no se permiten los talleres artesanales de ningún tipo; en la zona C2 sólo se
permiten equipamientos y áreas verdes; en la zona G se permiten expresamente
equipamientos, áreas verdes y talleres artesanales tanto inofensivos como
molestos.
Las industrias inofensivas se permiten en las zonas F, G y G2, siendo que
solamente en G2 se permiten industrias molestas; las bodegas inofensivas se
permiten en las zonas E, F y G y solamente en esta última se permiten además
bodegas molestas. La zona R6 es un área de protección de vertientes y cauces
naturales de agua.
La I. Municipalidad de Temuco ha realizado múltiples modificaciones referidas a
zonas o casos puntuales adaptando el instrumento a las necesidades de nuevos
proyectos. Las primeras gestiones se realizan en torno a la zona central. La
4
La fecha de creación de la comuna de Padre Las Casas posterior a este PRC y su regulación se
basa en los instrumentos y disposiciones territoriales anteriores a Junio de 1995.
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Informe Nº1 Etapas 1ª a 4ª
normativa amenazaba su dinamismo y se modifica subdividiéndola, cambiando
algunas condiciones y usos, etc. La zona de La Avenida Alemania también debe ser
modificada, debido a la gran presión de cambio para convertirla en un nuevo foco de
funciones centrales.
Otras modificaciones importantes se refieren a la eliminación de la zona de riesgo de
inundación (R6) del sector ribereño, situación que fue posible por la construcción de
las defensas del río Cautín (que se encuentran construidas en casi toda el área
urbana, a excepción del sector entre los puentes), la incorporación de algunos
sectores hacia el norte de la ciudad y la regulación del Fundo Maipo, sector
originalmente agrícola de propiedad de la Universidad de La Frontera.
Considerando el tiempo transcurrido, y la experiencia acumulada por el país en
materia de políticas urbanas, este instrumento es obsoleto en todo sentido: no es
suficiente para regular el crecimiento de la ciudad, no evita conflictos de uso al
interior de ella y no contiene el mínimo de aspectos que hoy deben definir los
instrumentos de planificación territorial.
La libertad de uso del suelo urbano prevista ha producido conflictos en los barrios
residenciales y, debido a las definiciones mas detalladas de la OGUC, la
ordenanza local es contradictoria con el instrumento de mayor jerarquía,
dificultando su aplicación. La zonificación se basó en un mínimo de condiciones de
edificación y la ausencia de normativa apropiada consolidó en los sectores de
mayor crecimiento una gran heterogeneidad morfológica, destruyendo en algunos
casos barrios homogéneos.
Por otra parte, la gran superficie de extensión propuesta a la época de su
promulgación, favoreció la expansión por la vía de la ocupación de terrenos
periféricos sin la suficiente provisión de vialidad y espacios públicos. Este
crecimiento traspasa las 4.489,25 Há del límite urbano de 1983, instalándose la
idea de obsolescencia del instrumento, que a pesar de sus múltiples
modificaciones no abarca la totalidad del área consolidada.
I.2.3
PLANES REGULADORES COMUNALES EN APROBACIÓN
I.2.3. 1.-
Comuna de Temuco
La municipalidad ha formulado un nuevo Plan Regulador Comunal (PRC), que se
encuentra en trámite de aprobación y define dos grandes zonas de intervención: la
zona Rural y la Urbana propiamente tal.
El PRC contiene una propuesta para el área rural, que en lo esencial respeta el
patrimonio paisajístico y natural relativo a bosques nativos y territorios de dominio
escénico valioso, indica el territorio de desarrollo de la población mapuche,
protege las áreas de riesgo por deslizamiento o inundación, delimita y potencia un
5
incluye las 130,5 ha de área urbana que se ubican en el Cerro Ñielol, declarado Monumento
Natural por el Consejo Nacional de Monumentos.
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Informe Nº1 Etapas 1ª a 4ª
área para el desarrollo de la actividad forestal en las zonas de pendiente y rescata
las áreas no indígenas con potencial para la actividad silvoagropecuaria.
Zonificación urbana: La propuesta distingue dos tipos de áreas urbanas: la de
amortiguación, que separa la actividad silvoagropecuaria y forestal de las zonas
de usos urbanos y los barrios, que contienen las zonas consolidadas y de
expansión. La zona urbana que se propone es de 12.553 Há, incluyendo Labranza
y la zona de amortiguación. Las zonas de uso urbano de Temuco suman 3.691
Há.
En la distribución general de los usos de suelo definidos, destaca el centro como
estructurador de otras zonas que integran el casco urbano, que son el centro
histórico y los barrios que lo circundan. A esta unidad se agregan -distribuidos en
los barrios en torno al centro histórico de la ciudad-, centros menores que atienden
el principal equipamiento comunitario y los servicios del sector y una estructura de
corredores urbanos como polos de desarrollo de comercio, servicios y
equipamiento en los barrios. La zonificación urbana se basa en dos elementos:
•
Los barrios, organizados a partir del reconocimiento de “piezas urbanas”
diferenciadas por su imagen urbana, tipología de construcción y sus actuales
usos de suelo.
•
Los corredores urbanos, definidos y localizados a partir de su relación con la
intercomuna y con los barrios
En la figura siguiente se ilustran las zonas según la clasificación de la ordenanza
local. Ésta norma 27 zonas dentro de Temuco y distingue las Zonas
Habitacionales en 3 Consolidadas de 6 Renovación y de 5 Expansión, constituye 6
Zonas de Corredores Urbanos y 7 Zonas Especiales.
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Informe Nº1 Etapas 1ª a 4ª
ZONAS URBANAS PROPUESTAS DE PLAN REGULADOR EN APROBACION
Corredores Urbanos
Zonas Especiales
Límite urbano vigente
Habitacionales Consolidadas
Habitacionales de Renovación
Habitacionales de Expansión
En la siguiente figura se expresa la vialidad estructurante y la áreas verdes que
conforman un sistema de espacios públicos.
VIALIDAD Y AREAS VERDES PROPUESTAS DE PLAN REGULADOR EN APROBACION
Límite urbano vigente
Vía Troncal
Vía Colectora
Vía Local
Vía de Servicio
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Informe Nº1 Etapas 1ª a 4ª
Vialidad Urbana : La propuesta tiene como objetivo complementar la red vial
existente y jerarquizar su rol en función del destino y usos de suelo que relaciona,
creando un sistema de red integrada capaz de establecer relaciones entre barrios.
Deberá además prever la conectividad y estructuración a los territorios aún no
ocupados. Reconoce el impacto negativo que Av. Caupolicán tiene y plantea una
reestructuración mediante la incorporación del eje troncal Costanera, desde
Av.Huérfanos hasta Recabarren. La macro estructura se completa con la
prolongación de Av. Pedro de Valdivia, Recabarren, Javiera Carrera y Martín
Lutero.
Áreas verdes: Este instrumento propone circuitos verdes que unen áreas verdes
de distinta jerarquía y rol y las relacionan a su vez con los recursos naturales que
configuran el entorno geográfico de la ciudad, y con recorridos urbanos que
permitan insertarlas armónicamente en el espacio urbano.
A las nuevas áreas verdes anteriormente expuestas, se debe sumar el rol que
cumplen las áreas que se incorporan en el Plan como Protección Ambiental, que
se ubican principalmente a lo largo del estero Pichi Temuco, el Gabriela Mistral,
Coihueco y Lircay, y los canales Gibbs, Aquelarre y Pichicautín y a lo largo del
trazado de ferrocarriles, en lo que respecta a su faja de protección .
Comentarios
La propuesta en términos conceptuales es clara con respecto a su relación con el
entorno rural, proponiendo una zona de amortiguación y menores densidades
hacia la periferia, sin embargo el tamaño del área propuesta para usos urbanos es
moderada con respecto a la actual. La decisión de minimizar los crecimientos por
expansión es explícita y se enmarca en la presencia de suelos indígenas y en la
baja intensidad de ocupación actual del suelo urbano, lo que permitiría adoptar un
modelo de crecimiento hacia adentro.
Las críticas de organizaciones ciudadanas y gremiales se refieren a que las
herramientas propuestas son insuficientes para permitir el crecimiento en las áreas
consolidadas, debido a limitaciones de altura e intensidad de ocupación. Más allá
de la posibilidad de introducir cambios normativos en áreas específicas, el
problema planteado podrá ser minimizado con adecuadas herramientas de
gestión, las que exceden las atribuciones del PRC.
La zonificación, en términos generales, superpone a la identificación de barrios
una subdivisión funcional para consolidar microcentros o corredores, sin embargo
la excesiva cantidad de zonas y otras normativas asociadas dificultan la
interpretación y se pierde la idea original de fomentar la identidad de las zonas
homogéneas. Por otra parte la cantidad de zonas que recogerían las
particularidades de cada sector le da rigidez al instrumento y dificulta la
administración.
Un aspecto negativo corresponde a la falta de herramientas que favorezcan la
integración con Padre Las Casas, situación que podrá haberse paliado, a falta de
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Informe Nº1 Etapas 1ª a 4ª
un instrumento intercomunal, con propuestas coordinadas para las zonas de borde
río.
I.2.3. 2.-
Comuna de Padre Las Casas
El año 1995 se crea la comuna de Padre Las Casas y se licita por primera vez un
estudio de PRC, el que no puede finalizar su proceso de aprobación por la puesta
en vigencia de la Ley de Bases del Medio ambiente. Este estudio, terminado por
Sur Plan Ltda. el año 1997, es el que, en términos generales, sirve de base para el
proyecto que iniciará su trámite de aprobación, más de 10 años después.
La propuesta de 1.443 Há casi cuadriplica la superficie urbana vigente, ya que las
393 Há. del actual límite urbano (de 1983) han sido sobrepasadas. La extensión
está limitada por situaciones difíciles de revertir, por lo que se estima es la máxima
disponible en el largo plazo. Este límite urbano permitirá regular el desarrollo
urbano de la periferia, que se espera se desarrolle hacia los sectores menos
reticentes al cambio. Las herramientas del PRC tienden, a pesar de la extensión
propuesta, a concentrar la mayor densidad y crecimiento en torno al núcleo
consolidado.
Contemporáneamente se desarrolla un seccional de la zona ribereña, que propone
un área multifuncional intercomunal y las mayores densidades residenciales. Se
plantea la posibilidad de ubicar equipamientos estratégicos junto con la
materialización de un sistema de espacios públicos donde se vinculan los atributos
naturales con los espacios públicos urbanos.
ZONIFICACION PROPUESTA EN PRC EN ESTUDIO
Límite urbano vigente
Area Consolidada Mixta
Area Consolidada Habitacional
Area Consolidada Productiva
Area de Extensión
Areas Verdes
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Informe Nº1 Etapas 1ª a 4ª
En la imagen anterior se ilustran las zonas urbanas propuestas agrupadas en
áreas consolidas mixtas, habitacionales o productivas y áreas de extensión.
La propuesta de vialidad estructurante se basa en un análisis de flujo que
evidencia la relación con Temuco, es así que se propone un nuevo puente en la
continuación de calle Barroso.
VIALIDAD ESTRUCTURANTE PROPUESTA EN PRC EN ESTUDIO
Límite urbano vigente
Vía Expresa
Vía Troncal
Vía Colectora
Comentarios
La
propuesta
es,
en
términos
generales,
de
carácter
tendencial,
regulando el área entre
fuertes
limitantes
del
entorno.
La
fuerte
segregación socio espacial
no se aborda.
El
proyecto
incorpora
algunas
propuestas
tendientes a mejorar la
integración con Temuco, lo
Análisis de Tendencias de Localización - Sistema Urbano Temuco – Padre Las Casas.
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Informe Nº1 Etapas 1ª a 4ª
que se destaca en la incorporación del Seccional Truf-Truf, pero al no tener su
homologación en el PRC de la comuna vecina pueden no lograr los objetivos
planteados.
La tenencia del suelo indígena, que se ilustra en la imagen anterior, dificulta la real
incorporación al desarrollo urbano al área propuesta. Si persiste el uso actual del
aeropuerto (superficie que también se incorpora) queda una superficie de
extensión que será insuficiente.
Si bien la presencia de suelo indígena en ambas comunas es importante, en
relación a la decisión de normar los usos, y gravar el suelo urbano se toman
decisiones contrarias. Padre las Casas incorpora un máximo de territorio en la
idea de regular desde ya las posibles expansiones sobre suelo protegido y
Temuco plantea un crecimiento moderado, amortiguando el contacto con lo rural
con el objetivo de crear una oportunidad de densificación dadas las dificultades de
disponibilidad de suelo en la periferia.
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14
Informe Nº1 Etapas 1ª a 4ª
I.3.- UNIDADES TERRITORIALES DE PLANIFICACION
I.3.1
PLADECO
Sólo la comuna de Temuco
cuenta con este tipo de
instrumento. Considera el
período 2006-2010 y divide
a la ciudad en siete macro
sectores.
En
esta
zonificación se identifican
barrios
que
presentan
requerimientos urbanísticos,
sociales, económicos y de
esparcimiento y son los que
se ilustran y describen a
continuación.
Zona Centro (1)
Limites: Al sur con el río Cautín, norte con el cerro Ñielol, al oriente la avenida
Barros Arana y al poniente con Av. Prieto Norte hasta Caupolicán.
Superficie: 491,36 Há. aprox - Población total 19.430 Hab.
Características Principales:
• Ubicación céntrica donde predomina el comercio y los servicios
• En este macrosector se incluye la isla Cautín
• En cuanto a los servicios básicos de vivienda, alrededor de 98% cuenta con
agua, luz y alcantarillado.
• Las principales ocupaciones de la fuerza laboral se concentran en
profesionales, directores, técnicos y empleados, con un 53.26%
Zona Pueblo Nuevo (2)
Limites: Al sur con el rió Cautín. Al norte con el cerro Ñielol, al oriente la Av. Barros
Arana y al poniente con Av. Prieto Norte hasta Caupolicán.
Población total 20.981 hab. - Superficie 804.8 há. aprox.
Características Principales:
• Compuesto por el barrio Pueblo Nuevo y Las Mariposas, tiene su origen en
el barrio de la maestranza de ferrocarriles.
• Posee una buena ubicación respecto al centro y la salida del perímetro
urbano de la comuna.
• Los servicios básicos de la vivienda se encuentran abastecidos en un 98.18%
de las viviendas aprox.
• En cuanto a las principales ocupaciones de la fuerza laboral, se encuentran
en profesionales, directores, técnicos y empleados, con un 46.18%
Análisis de Tendencias de Localización - Sistema Urbano Temuco – Padre Las Casas.
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15
Informe Nº1 Etapas 1ª a 4ª
Zona Pedro de Valdivia (3)
Limites: Al norte con el estero Ralún Coyan, Al sur con Av. Pedro de Valdivia,
Gabriela Mistral hasta Andes, Al oriente con Prieto norte y al poniente con el
macro sector de El Carmen
Población total 43.187 hab. - Superficie 783 Há. aprox.
Características principales:
• Se estructura a lo largo de Av. Pedro de Valdivia, donde se genera una franja
de uso comercial, productiva y de talleres
• Se aprecia una urbanización incompleta o de bajo estándar
• Los servicios básicos de la vivienda se encuentra cubiertos en un 98.20% del
total del macrosector
• En cuanto a las principales ocupaciones de la fuerza laboral, se encuentran
en profesionales, directores, técnicos y empleados, con un 34.42%
Zona Amanecer (4)
Limites: Al norte con la vía férrea a Nueva Imperial, al sur con la ribera del río
Cautín, al norponiente con los terrenos de rinconada Maipo, al oriente con Av las
Encinas hasta Francisco Salazar y sur oriente la calle las Quilas y la isla Cautín
Población total 37.384 hab. - Superficie 476.96 há. Aprox
Características principales
• Compuesto por el barrio Aquelarre y Amanecer, predomina la vivienda
• Atraviesa la zona la ruta que conecta con Labranza y la costa.
• Cuenta con un amplio servicio de locomoción colectiva
• Los servicios básicos de la vivienda se encuentra cubiertos en un 98%
aproximadamente, del total del macrosector
• En cuanto a las principales ocupaciones de la fuerza laboral, se encuentran
en profesionales, directores, técnicos y empleados, con un 43.06%
Zona Costanera del Cautín (5)
Limites: Al norte y el poniente con Av. Barros Arana en su tramo de acceso norte a
Temuco, con la línea Férrea y la quebrada natural. Al sur oriente con la ribera del
rió Cautín.
Población total 38.779 hab. - Superficie 505.18 há. aprox.
Principales Características
• Lo conforman los sectores Santa Rosa y San Antonio, donde hay predominio
del suelo residencial mixto
• Presenta una fuerte discontinuidad producto del desnivel natural y del efecto
separador de la línea férrea.
• Carente de plazas y en general de vegetación en espacios públicos y
privados
• Los servicios básicos de la vivienda (agua, luz y alcantarillado) se encuentra
presenten en más del 98% de las viviendas.
Análisis de Tendencias de Localización - Sistema Urbano Temuco – Padre Las Casas.
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16
Informe Nº1 Etapas 1ª a 4ª
•
En cuanto a las principales ocupaciones de la fuerza laboral, se encuentran
en profesionales, directores, técnicos y empleados, con un 33.80%
Zona El Carmen (6)
Limites: Por el sur con el camino a Botrolhue, al oriente con la Av. El Valle, por el
poniente con el macizo de predios indígenas de ese sector y al norte con el estero
Coihueco.
Población total 5.769 hab. - Superficie 505.18 há. aprox
Principales características:
• Sector residencial de edificación de baja altura, con equipamiento precario e
insuficiente conectividad con Temuco.
• Los servicios básicos de la vivienda (agua, luz y alcantarillado) se encuentran
presente en más del 99.24% de las viviendas.
• En cuanto a las principales ocupaciones de la fuerza laboral, se encuentran
en profesionales, directores, técnicos y empleados, con un 62.41%
Zona Temuco Poniente (7)
Límites: al norte con el macrosector “Pedro de Valdivia” y “El Carmen”, al Oriente
con el “Centro”, al sur con “Amanecer” y al poniente con las grandes parcelaciones
agroresidenciales.
Población Total 48.381hab. - Superficie 1261,34 há. aprox.
Principales características
• Compuesta por los sectores de Av. Alemania, La Frontera, Pablo Neruda,
Maipo, los que en su mayoría son barrios residenciales y mixtos.
• Los servicios básicos de la vivienda (agua, luz y alcantarillado) se encuentran
presentes en más del 99.64% de las viviendas.
• Las principales ocupaciones de la fuerza laboral se encuentran en
profesionales, directores, técnicos y empleados, con un 46.75%
I.3.2
BARRIOS
I.3.2. 1.-
Temuco
El proyecto de PRC de Temuco da especial énfasis a la identificación de barrios
para re-crear espacios que permitan la identificación e integración de los
habitantes con su entorno.
En su diagnóstico distingue la necesidad de re-crear diferentes ámbitos
funcionales: el vecindario, el barrio, la ciudad, la metrópoli; unidades espaciales
con características comunes, que permiten al ciudadano identificarse con ellas.
Del análisis del diagnóstico y la macro zonificación propuesta es posible definir
catorce zonas homogéneas para la ciudad de Temuco. Las zonas homogéneas
definidas y su caracterización esperan otorgar la identidad general a la ciudad,
“buscando dar respuesta a las necesidades materiales e inmateriales de sus
habitantes. “ En el siguiente Plano están graficadas las áreas homogéneas o
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17
Informe Nº1 Etapas 1ª a 4ª
barrios de la ciudad de Temuco, sobre las que se desarrolla la imagen urbana y
los objetivos del PRC. Su descripción se desarrolla a continuación.
1. Centro: el barrio definido de esta manera incluye diferentes sub sectores, ya
que el centro tradicional es de menor tamaño. Esta identificación corresponde
entonces a un potencial ya que posee la localización, infraestructura y centralidad
para los servicios y el comercio para la región y la comuna. La vivienda se
desarrolla con distinta intensidad y es hasta hoy un sector de gran variedad de
usos del suelo en diferentes horarios y con la respectiva complementariedad.
2. Alemania: es el sector que mayores cambios ha tenido en los últimos años,
modificando su rol residencial de “barrio alto” para convertirse en un centro de
servicios donde se localizan universidades, el mall y otras actividades de gran
impacto. Esta área posee un conjunto de edificios de valor patrimonial de la
ciudad, que unido a la existencia de varios campus universitarios y su cercanía al
área central de la ciudad, permite potenciar un rol competitivo con el centro cívico.
3. La Frontera: está constituido básicamente por la antigua población Dreves,
sector Las Encinas y las instalaciones de la universidad de La Frontera,
predominando el uso educacional, ya que la UFRO ha expandido sus
instalaciones.
4. Pueblo Nuevo: Dada su posición con respecto al centro, este barrio se
consolidó como barrio de servicios, talleres y otros, conviviendo con numerosas
villas de diferente calidad; su uso es mixto y posee sectores deteriorados. Destaca
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18
Informe Nº1 Etapas 1ª a 4ª
dentro de este sector el antiguo recinto de la casa de máquinas, donde en un
sector hoy funciona el Museo Ferroviario decretado Monumento Nacional.
5. Pedro de Valdivia: sus características topográficas definen una particularidad
de crecimiento urbano, ya que se origina en la parte alta de la ciudad, en torno a la
calle P. de Valdivia. Acoge a las poblaciones de menores recursos (población
Lanín y sector Chivilcán) hacia su ladera norte y de una mayor diversidad hacia
los sectores bajos del lado sur (Campos Deportivos). La avenida que lo estructura
posee equipamientos, talleres y otras actividades que la constituyen en un centro
de barrio, las áreas que la circundan son esencialmente residenciales.
6. Pablo Neruda: es un sector residencial, de gran homogeneidad
socioeconómica, consolidado en base a villas de casas aisladas (Villa Andalucía ,
Lomas de Mirasur, Barrio Inglés, etc.), posee algunos microcentros y equipamiento
que le confieren cierta autonomía.
7. Aquelarre: este sector, también conocido como «Juan Pablo II», es
caracterizado como área homogénea de vocación residencial. Aunque
originalmente albergó un sector industrial, hoy predomina la residencia que se
consolida en extensión.
8. Amanecer: el barrio se puede entender como unidad entre la Av. Recabarren y
el río, pero posee cierta heterogeneidad, siendo más comercial hacia el oriente,
con una predominante de viviendas al centro y en su extremo poniente como área
industrial. La unidad de análisis se define por la potencialidad de renovación del
sector, que ha perdido su vocación industrial y porque la vivienda comparte
morfología y estratificación socioeconómica.
9. Costanera del Cautín: se agrupan bajo esta denominación los sectores de
Santa Rosa, Santa Elena y Villa Los Ríos, entre otras, considerando las
homogéneas características sociales de la población que habita los márgenes del
río Cautín y la oportunidad de desarrollo que se origina en el saneamiento
ambiental del río.
10. Maipo: corresponde al sector del fundo que perteneció a la Universidad de la
Frontera y que fuera objeto de un proyecto de urbanización que ha quedado
radicado en una Corporación creada especialmente para tales efectos. Este barrio
está en desarrollo y su morfología se basa en la antigua concepción de la ciudad
jardín, con viviendas de gran tamaño.
11. Las Mariposas: este sector se origina con desarrollos inmobiliarios tipo
«parcelas de agrado», producto de la movilidad de sectores de mayores ingresos
que se desplazan al acceso norte a la ciudad, buscando respuestas para una
mejor calidad de vida. Sin embargo, con el tiempo se desarrolla también en este
sector industrias, bodegas y equipamientos educacionales lo que impidió el
objetivo original, dando como resultado un sector mixto semi consolidado.
12. El Carmen: este barrio es de reciente data y corresponde al desarrollo de
proyectos inmobiliarios que inician los privados, desarrollando macrolotes de gran
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19
Informe Nº1 Etapas 1ª a 4ª
homogeneidad en viviendas de similares características arquitectónicas. Ubicado
fuera del límite urbano ha crecido rápidamente y dada la cantidad de personas que
se han trasladado allí se comienza a equipar con educación y pequeño comercio,
pero no posee autonomía.
I.3.2. 2.-
Padre Las Casas
El estudio de PRC no incluye un análisis de barrios propiamente tal, sin embargo
determina ciertas áreas homogéneas por tipología de la trama y por usos, los que
se adjuntan a continuación.
De los antecedentes que se dispone es
posible concluir que por características
morfológicas, uso del suelo identidad
perceptual, en Padre La Casas hay 4
barrios, más un sector excéntrico, que
se ilustran en la figura de barrios.
El sector Fundacional está deteriorado y
posee cierta mixtura, situación que
también se aprecie en el área de
crecimiento Tradicional. El barrio Nuevo
se
desarrolla
en
torno
a
la
municipalidad que funda un centro
cívico alejado de Temuco, y el barrio
ribereño
está
en
proceso
de
transformación,
incluyendo
recientemente villas residenciales.
Análisis de Tendencias de Localización - Sistema Urbano Temuco – Padre Las Casas.
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20
Informe Nº1 Etapas 1ª a 4ª
I.3.3
ZONIFICACIÓN DE SECTRA
El año 1996, SECTRA realiza el Estudio “Diagnóstico del Sistema de Transporte
Urbano de la Ciudad de Temuco”, y se constituye en el primer estudio de carácter
integral sobre el desarrollo del sistema de transporte urbano de la ciudad. Se
establece una herramienta de planificación continua que permite predecir el
comportamiento general del sistema.
En base a la información del censo del año 1992 el citado estudio señala un
primera sectorización en tres grandes sectores con estructuras de uso de suelo,
densidades, nivel de ingresos y tasa de motorización particulares, estos son:
Sector Sur y Sur-Oriente: Comprende los distritos 4, 5 y 14, en los que el nivel de
ingreso se caracteriza por ser medio-bajo con sectores marginales. Esto se refleja
directamente en la tasa de motorización de estos distritos, más bajas de la ciudad.
Se puede focalizar la actividad de comercio y servicios para este sector en torno
de la Feria Pinto, donde se localiza además, el terminal rural de la ciudad.
Sector Poniente: Comprende los distritos 2, 3 y 9, en los que el nivel de ingreso
se caracteriza por ser medio y medio-alto, concentrando el fuerte de la población
de la ciudad, con una alta tasa de motorización y esencialmente para uso
residencial.
Sector Centro: Comprende el distrito Nº 1, en el que la densidad, tasa de
motorización y empleos es un poco más significativa respecto al resto de los
distritos con excepción de sector Poniente (distritos 2, 3 y 9). La actividad en este
sector es marcadamente comercial y de servicios, con el índice más alto de la
fuerza laboral activa efectivamente ocupada respecto de su población distrital.
De
acuerdo
a
las
necesidades del estudio, la
ciudad se dividió en zonas
homogéneas, en términos
de utilización de suelos y de
características
socioeconómicas
de
la
población.
La definición geográfica de
las zonas respeta las
divisiones administrativas y
políticas de la ciudad y
particularmente,
las
divisiones geográficas del
Censo de Población que el
Estado
realiza
periódicamente.
Análisis de Tendencias de Localización - Sistema Urbano Temuco – Padre Las Casas.
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21
Informe Nº1 Etapas 1ª a 4ª
Desde esta perspectiva, la zonificación quedó definida por la división zonal
establecida en los censos realizados por el Instituto Nacional de Estadística (INE),
salvo cuatro casos puntuales donde interesaba aislar algún centro de generación
de viajes o bien la figura geométrica de la zona era incompatible con la
representación de un único centroide (requisito básico del modelo de transporte).
Por otra parte, con el fin de considerar los viajes que tienen origen-destino en
áreas externas a la ciudad se han definido zonas externas adicionales, las cuales
se encuentran asociadas a los distintos accesos que se registran a la ciudad y que
constituyen el cordón externo a ella. Las zonas 43, 44, 45 y 46 representan la
comuna Padre Las Casas y las restantes a la comuna de Temuco.
La modelación del STU
exigió determinar escenarios
de desarrollo, expresados en
Distribución Espacial de los
Hogares y del Sistema de
Actividades,
en
cortes
temporales y cuyas figuras
se adjuntan para el 2010..
En el caso de la distribución
de hogares se plantea una
tendencia pareja en el Sector
poniente de Temuco y muy
explosiva en la zona sur de
padre Las Casas
La tendencia diagnosticada
para la actividad comercial
indica la expansión de la
centralidad de Av. Alemania,
la
mantención
de
la
importancia del centro y dos
nuevos focos comerciales:
en el sector de Aquelarre y
en
Padre
Las
Casas
descentrado con respecto al
centro cívico.
Análisis de Tendencias de Localización - Sistema Urbano Temuco – Padre Las Casas.
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22
Informe Nº1 Etapas 1ª a 4ª
I.4.- CATASTRO URBANO
I.4.1
DEMOGRAFÍA Y ESTRATIFICACIÓN SOCIO ECONÓMICA
El sistema urbano, abarca una superficie de 5.323 hectáreas6, con una densidad
poblacional bruta de 50 hab/há. Al analizar el área a nivel de manzanas, las
densidades más altas (sobre 300 hab/há) se presentan en los sectores periféricos,
principalmente los barrios Costanera, sector norte de Pedro de Valdivia y
Amanecer en Temuco, y la parte sur de Padre Las Casas. En el sector que abarca
parte de los barrios Alemania, La Frontera y Pablo Neruda, existen manzanas con
densidades mayores a 200 hab/há., mientras que en el resto del territorio las
densidades son inferiores a 100hab/hás. El área del centro histórico de la ciudad
de Temuco evidencia un claro abandono con densidades muy bajas.
Total
Población
Densidad
Ingreso medio
Población
Urbana
%
(área urbana)*
hogares (UF)
TEMUCO
245.347
232.528
94,8
59,9
38,79
0910101 Centro
11.739
11.739
100,0
51,2
49,63
0910102 Estadio Municipal
11.199
11.199
100,0
74,8
65,35
0910103 Amanecer
17.983
17.983
100,0
99,3
21,80
0910104 Santa Elena
16.871
16.871
100,0
110,5
19,57
0910105 Santa Rosa
22.645
22.645
100,0
92,3
22,89
0910106 Pueblo Nuevo
19.552
19.552
100,0
49,1
34,38
0910107 Ñielol
5.678
5.477
96,5
21,4
37,76
0910108 Lanín
17.721
17.656
99,6
93,4
20,02
0910109 Avenida Alemania
14.244
14.244
100,0
55,6
75,28
0910110 Labranza
17.473
13.510
77,3
24,7
47,58
0910111 Tromén
9.026
5.242
58,1
36,62
0910112 San Carlos
1.546
1.014
65,6
9,8
41,55
0910113 Deille
582
0910114 Raluncoyán
14.830
12.767
86,1
131,4
22,05
0910115 Bolleco
1.629
0910116 Caupolicán
13.122
13.122
100,0
47,6
28,70
0910117 Universidad
14.032
14.032
100,0
77,8
57,17
0910118 Javiera Carrera
18.283
18.283
100,0
51,1
71,01
0910119 Estero Coihueco
16.769
16.769
100,0
29,4
30,72
0910199 Rezagados
423
423
100,0
38,79
PADRE LAS CASAS
58.795
33.697
57,3
63,5
24,42
0911201 Molco
3.263
0911202 Nirrimapu
2.649
0911203 Maquehue
2.331
0911204 Padre Las Casas
13.785
13.676
99,2
49,2
23,10
0911205 Aillacara
19.626
19.478
99,2
75,4
25,32
0911206 Collahue
2.660
543
20,4
23,4
23,39
0911207 Roble Guacho
1.974
0911208 Metrenco
4.430
0911209 Millahueco
3.188
0911210 Truftruf
4.889
TOTAL
304.142
266.225
87,5
60,3
36,97
(*) Desidad estimada sobre una superfiecie total de 4.412 hectáreas, ya que no considera áreas de borde río
y cerros no urbanizables.
DISTRITO
6
Superficie indicada por el INE en el Censo 2002
Análisis de Tendencias de Localización - Sistema Urbano Temuco – Padre Las Casas.
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23
Informe Nº1 Etapas 1ª a 4ª
A nivel de distritos censales se pueden identificar las zonas por rangos de
densidad. Los distritos periféricos del sector nororiente, norponiente de Temuco y
sector notrte de Padre Las Casas presentan densidades inferiores a 25 hab/há, en
tanto que las mayores densidades se encuentran el el borde norte del barrio Pedro
de Valdivia y los sectores aledaños a la ribera norte del río Cautín.
Para determinar la estructura socioeconómica y su expresión en el territorio se
caracterizaron los hogares según nivel socioeconómico y luego se calculó el
ingreso promedio a nivel de manzanas y distritos censales. Según dicha
estimación el ingreso promedio de hogares para la conurbación Temuco – Padre
Las Casa es de 36.97UF (38.79UF y 24.42UF respectivamente). A nivel de
manzanas, el promedio de ingresos fluctúa entre un mínimo de 7,5 UF y un
máximo de 145 UF, brecha que da cuenta de una marcada inequidad distributiva.
Al contrastar la estructura de densidad poblacional y la distribución territorial de los
hogares por nivel ingreso, se desprende que las mayores densidades
corresponden a sectores donde se concentran los hogares de menores ingresos, a
excepción del sector de Alemania, La Frontera y Pablo Neruda, donde se
concentran los hogares de mayores ingresos.
Análisis de Tendencias de Localización - Sistema Urbano Temuco – Padre Las Casas.
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24
Informe Nº1 Etapas 1ª a 4ª
I.4.2
SITIO URBANO
La ciudad se funda sobre la terraza superior del río Cautín. El sitio original estaba
limitado por el cerro Ñielol y por el río Cautín, y cuando el río es traspasado, el
sector que se ocupa está
definido a su vez por el cerro
Conun Huenu. Esta estrechez
del valle, donde se consolida el
centro
de
la
conurbación,
condiciona
su
forma
de
crecimiento a lo largo del río.
Tensiona esta tendencia el
entorno inmediato con lomajes y
pequeños valles inundables.
La “mancha” urbana en la ribera
norte crece desde su sitio
fundacional
ensanchándose
hacia el poniente en un paisaje
de suaves lomajes y en la terraza
fluvial limitada por el cerro
Mariposas hacia el oriente. En la
ribera sur, Padre Las Casas se
desarrolla en los sectores de
mayor altura, evitando en una
primera instancia las áreas más
bajas e inundables, ocupando
incluso la ladera poniente del
Conun Huenu.
Vista desde cerro Ñielol
La percepción del río Cautín ha
variado en la historia de la
ciudad, siendo en los primeros
tiempos balneario y lugar de
paseo,
toma
características
negativas a medida que crece la
ciudad ya que es receptor de las
aguas servidas y causa de
inundaciones de los sectores
bajos de la ciudad.
Vista del río Cautín, desde el oriente
Análisis de Tendencias de Localización - Sistema Urbano Temuco – Padre Las Casas.
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25
Informe Nº1 Etapas 1ª a 4ª
En este siglo ya se aprecia como un elemento positivo, ya que las defensas
ribereñas han evitado las inundaciones y el tratamiento de aguas servidas aguas
arriba permite redefinir su uso.
Vista aérea desde el norte
Vista aérea desde el sur
En la figura se sintetizan las áreas de riesgo de origen natural de los estudios de
PRC, ilustrando la incidencia en el crecimiento de la ciudad que tiene la presencia
de canales y el río Cautín y los cerros antes mencionados.
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26
Informe Nº1 Etapas 1ª a 4ª
En la Figura siguiente se indican elementos de valor protegidos por ley, como es el
cerro Ñielol y los suelos indígenas, así como las propuestas de conservación
histórica del PRC (en aprobación) de Temuco.
De las restricciones que se ilustran, es si duda la presencia de suelos indígenas la
limitante de mayor expresión, situación que se concentra hacia el poniente de
Temuco, donde la extensión urbana ocupa prácticamente todos los suelos
disponibles. En el caso de Padre Las Casas los suelos indígenas circundan toda la
zona urbana y están incluso incluidos hoy en el límite urbano del año 1983.
Análisis de Tendencias de Localización - Sistema Urbano Temuco – Padre Las Casas.
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27
Informe Nº1 Etapas 1ª a 4ª
I.4.3
ESTRUCTURA URBANA
La conurbación cuenta con
un nivel de equipamiento
acorde a la jerarquía que
ha consolidado dentro del
espacio regional y de una
macro región sur, estas se
concentran
mayoritariamente
en
Temuco, siendo Padre Las
Casas
una
localización
olvidada para la inversión
privada.
Como se aprecia en la
figura de Equipamientos,
estos se agrupan con una
cierta
especialización,
concentrando en el centro
cívico de Termuco la mayor
cantidad de servicios y
desplazándose algunos hacia Av. Alemania. Esta modificación de la centralidad se
ha desarrollado en las dos últimas décadas, en un comportamiento homologable
alo sucedido en Santiago cuando se desarrolla el centro de Providencia.
La estructura de espacios público del sistema urbano no se ha adaptado al
crecimiento
longitud
y
explosivo,
generando
recargas del sistema vial
local
especialmente
en
torno Av. Caupolicán y
Pedro de Valdivia, según lo
señala el “Estudio de
Diagnóstico del Sistema de
Transporte Urbano de la
Ciudad de Temuco” , que
también destaca la frágil
conectividad de Padre Las
Casas, que en la práctica
solo se vincula por la ex.
Ruta 5, ya que el puente de
General
Mackenna
no
recibe grandes flujos debido
a su antigüedad.
Análisis de Tendencias de Localización - Sistema Urbano Temuco – Padre Las Casas.
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28
Informe Nº1 Etapas 1ª a 4ª
I.4.4
CRECIMIENTO URBANO
Como se ilustra en la figura
siguiente el crecimiento de
1990 ya sobrepasaba en el
sector de Pedro De Valdivia
el límite urbano del año
1983, sin embargo gran
parte de la superficie estaba
disponible.
El
gran
crecimiento
de
la
conurbación, registrado en el
periodo intercensal, traspasa
las 4.489,2 Há urbanas,
dejando sólo la zona de
borde de cerro sin ocupar.
La propuesta de áreas urbanas de los PRC en aprobación reconocen gran parte
las zonas consolidadas fuera de los límites urbanos, como es el sector El Carmen
en Temuco o el área de centro cívico de Padre Las Casas, sin embargo la
expansión en localizaciones rurales no depende de estos instrumentos y la
definición de límites urbanos conservadores instala la idea de la falta de espacio
dentro de la ciudad.
ZONAS HOMOGENEAS O BARRIOS
ZONAS PROPUESTAS PRC
Por otra parte, como se ve en las figuras, las zonificaciones propuestas por los
PRC en aprobación no reconocen explícitamente las áreas homogéneas,
especialmente en la zona poniente de Temuco y en la zona central de padre Las
Casas.
Análisis de Tendencias de Localización - Sistema Urbano Temuco – Padre Las Casas.
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29
Informe Nº1 Etapas 1ª a 4ª
I.5.- ANÁLISIS DE TENDENCIAS
I.5.1
INVERSIÓN PUBLICA
I.5.1. 1.-
INVERSIÓN PUBLICA EN LA REGION
La inversión pública del 2006 en la Araucanía alcanza a 263 mil millones de
pesos, con el aporte de 33 instituciones, en las 32 comunas de la región. Dicha
inversión se materializa en más de 1.500 acciones. Cada una de las fuentes se
muestra en el Cuadro 1, indicando los ministerios responsables y los organismos
que ejecutan los proyectos, estudios o programas respectivos. Aquello está
contenido en la Ley de Presupuestos, bajo la denominación de Inversión o en
Transferencias (subvenciones escolares, incentivos de fomento productivo, etc).
Las fuentes se clasifican en sectoriales, cuando la decisión de la inversión radica
en los ministerios, y regionales, en el Gobierno Regional.
En los fondos sectoriales se destaca la inversión en Educación, por el Programa
de Subvenciones Escolares, que alcanza a un 45% del total. Otras fuentes de alta
incidencia son Obras Públicas, Vivienda, Agricultura, Mideplan y Salud. El primero
(14%), principalmente a través de la Dirección de Vialidad. En Vivienda (11%),
para generar mejores condiciones de habitabilidad y espacios públicos. Agricultura
(6%), con una inversión destinada a múltiples programas de desarrollo
silvoagropecuario.7
En el marco de un conjunto de agendas que incluyen las agendas social, pro
crecimiento, indígena y ambiental, surge la agenda territorial que se considera
para la región de la Araucanía como dinamizadora de la gestión pública. Esta
agenda en los últimos años se constituyó en la base de las otras cuatro. Se
considera que el espacio tiene potencialidades que multiplican rápidamente las
oportunidades para la sociedad en su conjunto.
El fondo nacional de desarrollo regional administrado por el gobierno regional de la
Araucanía ha permitido impulsar una serie de programas y proyectos. Se observa
que el Fondo creció en el periodo del año1999 al 2005 un 49%.
En 2005 con el cambio de ley el FNDR se constituyó en un programa de
inversiones públicas con finalidades de desarrollo regional y compensación
territorial.
Los sectores que han tenido más participación en este fondo son los Programas
de Mejoramiento de Barrios y el Programa Agua Potable Rural.
Se han hecho importantes inversiones en salud entre el 2000 y el 2005 que
permiten que hoy en la región exista una cobertura de atención primaria para el
99% de la población.
7
PROGRAMA PUBLICO DE INVERSIÓN DEL AÑO 2006 DE LA REGION DE LA ARAUCANIA
TEMUCO, ENERO 2006 Intendencia Regional de la Araucanía.
Análisis de Tendencias de Localización - Sistema Urbano Temuco – Padre Las Casas.
Ministerio de Vivienda y Urbanismo – Sur Plan Ltda.
30
Informe Nº1 Etapas 1ª a 4ª
Las inversiones en educación permitieron que en el periodo intercensal 1992-2002
el promedio de escolaridad aumentara en un año siendo hoy de 7,5 años.
CUADRO INVERSIÓN PUBLICA REGIONAL 2006 POR FUENTE DE FINANCIAMIENTO.
Fuente: SEREMI Hacienda IX región
Análisis de Tendencias de Localización - Sistema Urbano Temuco – Padre Las Casas.
Ministerio de Vivienda y Urbanismo – Sur Plan Ltda.
31
Informe Nº1 Etapas 1ª a 4ª
CUADRO INVERSIÓN PÚBLICA REGIONAL 2006 SEGÚN SU LOCALIZACIÓN
Fuente: SEREMI Hacienda IX región
Análisis de Tendencias de Localización - Sistema Urbano Temuco – Padre Las Casas.
Ministerio de Vivienda y Urbanismo – Sur Plan Ltda.
32
Informe Nº1 Etapas 1ª a 4ª
I.5.1. 2.-
INVERSIÓN PUBLICA EN TEMUCO Y PADRE LAS CASA
La comuna que recibe la mayor inversión es Temuco, con un 20% del total de la
inversión pública de la región (Ver cuadro 2). Este porcentaje, aparentemente
alto, no lo es si se compara con el tamaño de la población de la capital de la
región, de un 27%, y menos aún si se considera el uso que realizan personas del
resto de la región, de los servicios de la ciudad (salud, educación, financieros,
etc.). El 3,6%, asignado a Padre las Casa tiene mayor equivalencia con el tamaño
relativo de su población (4% de la población regional). Por cierto, el tamaño
poblacional es sólo una de las variables relevantes en la asignación de recursos.
Una distribución basada en criterios de pobreza relativa, por ejemplo, debería
castigar aún más a Temuco. Con frecuencia, las diferencias responden a la
realización de obras de envergadura, como escuelas o liceos, hospitales o centros
de salud, caminos, etc., que están destinados a resolver una carencia de
infraestructura, o a una demanda prioritaria de la comunidad.
Las inversiones en desarrollo urbano e infraestructura vial son las de mayor
impacto urbano. Desde esta perspectiva hay clara diferencias entre ambas
comunas. Para Temuco la inversión publica se equilibra entre programa de
desarrollo social y obras de desarrollo urbano, a diferencia de Padre las Casas
que se acentúa en proyectos de desarrollo social. En relación a los proyectos de
desarrollo urbano en padre las casas la asignación de fondos es muy baja y en
los dos últimos años nula.
Se aprecia desde 2003 a 2006 una tendencia a la baja en la inversión pública para
ambas comunas, que también se expresa en una baja en la inversión en materias
de desarrollo urbano e infraestructura vial.
Cuadro comparativo de la distribución de
fondos para ambas comunas
Miles de psos ($)
8.000.000
6.000.000
4.000.000
2.000.000
0
Temuco
Padre las Casas
1996
1997
1998
1999
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
3.161.3 3.847.6 1.935.3 2.961.0 3.179.6 2.894.3 5.684.9 3.905.4 6.325.2 4.271.0 1.862.8
-
312.950 71.756 238.584 264.972 238.109 99.180 194.449 250.512 555.543
-
Fuente; elaboración propia
Análisis de Tendencias de Localización - Sistema Urbano Temuco – Padre Las Casas.
Ministerio de Vivienda y Urbanismo – Sur Plan Ltda.
33
Informe Nº1 Etapas 1ª a 4ª
Montos de inversión pública asignados
para Temuco - Padre Las Casas
Proyectos de connotación urbana v/s Inversión total
10.000.000
9.000.000
Miles de pesos ($)
8.000.000
7.000.000
6.000.000
Asignacion a
proyectos de
connotación
urbana
5.000.000
4.000.000
3.000.000
Total del monto
asignado
2.000.000
1.000.000
0
1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006
I.5.2
IDENTIFICACIÓN DE PROYECTOS
Durante el desarrollo del Estudio “Diagnóstico del Sistema de Transporte Urbano
de la Ciudad de Temuco”, SECTRA realiza un proceso de participación en el
Comité de Uso de Suelo y Proyectos, se identificó diversos proyectos de
infraestructura vial, los que, sumados a las proposiciones del Estudio, conformaron
una cartera de proyectos a considerar para la elaboración de planes.
En el Cuadro siguiente se describe cada uno de los proyectos incluidos en dicha
cartera. En cuanto al “Tipo de Proyecto” se ha considerado categorías de acuerdo
al principal modo de transporte beneficiario del proyecto.
Análisis de Tendencias de Localización - Sistema Urbano Temuco – Padre Las Casas.
Ministerio de Vivienda y Urbanismo – Sur Plan Ltda.
34
Informe Nº1 Etapas 1ª a 4ª
En la Figura se muestra la localización
de
los
proyectos
identificados,
indicándose cada proyecto con un
número que corresponde al que tiene en
el Cuadro anterior.
En el marco de otros estudios, como el
PLADECO de Temuco también se
plantean proyectos, correspondiendo
en su gran mayoría a mejoramientos de
infraestructura, puentes, ensanches,
veredas, iluminaciones, semáforos etc.
y construcciones de equipamiento para la comunidad , bibliotecas, plazas, paseos,
etc.
En otros programas de financiamiento
también se proyectos, en la figura se
localizaron los Proyectos Bicentenario:
1 MEJORAMIENTO AV. CAUPOLICAN
2 CONTINUACIÓN AV COSTANERA
3 PUENTE RIO CAUTIN
4 REMODELACIÓN RED CENTRO TEMUCO
5 PARQUE ISLA CAUTIN
6 PARQUE LAS POLAS
7 CANALES GIBBS Y GABRIELA MISTRAL
8 MUSEO FERROVIARIO
9 FERIA PINTO
10 REMODELACIÓN CALLE VILLA ALEGRE
I.5.3
CONVENIOS DE PROGRAMACIÓN
Los Convenios de Programación constituyen un instrumento bien conceptuado,
tanto por las regiones como por los sectores, por su contribución a generar
proyectos con un sentido estratégico.
Respecto del FNDR, pretenden superar la lógica de inversión en pequeños
proyectos desarticulados entre sí que no se orientan en función de las prioridades
estratégicas regionales. Financian grandes proyectos de inversión, que
representan la concreción de acuerdos respecto de prioridades estratégicas de la
región. La fórmula permite, además, atraer recursos sectoriales pero sin que la
definición sea exclusivamente del sector. La concreción de un convenio tiene
Análisis de Tendencias de Localización - Sistema Urbano Temuco – Padre Las Casas.
Ministerio de Vivienda y Urbanismo – Sur Plan Ltda.
35
Informe Nº1 Etapas 1ª a 4ª
como pre-requisito la coordinación entre agentes regionales y sectoriales que
negocian los términos del acuerdo.
Para nuestra área de estudio es
posible apreciar en la cartera de
proyectos una visión estratégica de
mejorar las relaciones entre Temuco y
Padre Las Casas, como también
mejorar las conexiones con las
comunas periféricas a Temuco. La
mejora de vialidades, construcciones
de
puentes,
ampliaciones
y
reposiciones de pavimento mejorarían
significativamente la conectividad
entre ambas comunas. Por otro lado,
entre
los
proyectos
mas
emblemáticos están la plaza de la
ciudadanía en Isla Cautín y el Parque Las Rocas en Padre Las Casas, ambos
enfrentados, con el río de por medio.
CARTERA DE PROYECTOS EN PROGRAMACIÓN 2007
TEMUCO PADRE LAS CASAS
PROYECTO
MACROZONA
PRODUCTIVAS
COMUNA
CONSTRUCCIÓN SEGUNDA CALZADA AV. JAVIERA CARRERA
DE SERVICIOS
TEMUCO
CONSTRUCCIÓN PARQUE Y CICLOVÍA TEMUCO -LABRANZA
DE SERVICIOS
TEMUCO
CONSTRUCCIÓN NUEVO PUENTE CAUTÍN EN CAJÓN
DE SERVICIOS
TEMUCO
CONSTRUCCIÓN PUENTE JAVIERA CARRERA
DE SERVICIOS
TEMUCO
CONSTRUCCIÓN AV. COSTANERA
DE SERVICIOS
TEMUCO
MEJORAMIENTO INTEGRAL AV. ALEMANIA
DE SERVICIOS
TEMUCO
MEJORAMIENTO AV. PEDRO DE VALDIVIA
DE SERVICIOS
TEMUCO
CONSTRUCCIÓN SEGUNDA CALZADA AV. LUIS DURAN- EL CARMEN
DE SERVICIOS
TEMUCO
MEJORAMIENTO AV. BARROS ARANA
DE SERVICIOS
TEMUCO
HABILITACIÓN AV. ESTADIO PABLO NERUDA
DE SERVICIOS
TEMUCO
AMPLIACIÓN REPOSICIÓN PAVIMENTO RUTA 5 SUR, ACCESO NORTE
DE SERVICIOS
TEMUCO
CONSTRUCCION PLAZA CIDADANA ISLA CAUTÍN
DE SERVICIOS
TEMUCO
INTERCONEXIÓN VIAL TEMUCO-PADRE LAS CASAS
HORTICOLA
P. LAS CASAS
MEJORAMIENTO CRUCE VEHICULAR FERROVIARIO CALLE BARNET
HORTICOLA
P. LAS CASAS
CONSTRUCCION PARQUE LAS ROCAS
HORTICOLA
P. LAS CASAS
Análisis de Tendencias de Localización - Sistema Urbano Temuco – Padre Las Casas.
Ministerio de Vivienda y Urbanismo – Sur Plan Ltda.
36
Informe Nº1 Etapas 1ª a 4ª
I.5.4
ANÁLISIS DE LA OFERTA
I.5.4. 1.-
Antecedentes generales
La oferta inmobiliaria residencial y no residencial de la intercomuna Temuco-Padre
Las Casas alcanzó 3.362.572m² en el periodo 1990–2004, lo que significa una
oferta anual promedio de nuevas edificaciones de 224.171m² .
TEMUCO - P. LAS CASAS v/s TOTAL REGIÓN
OBRAS NUEVAS APROBADAS - TODOS LOS DESTINOS
SUPERFICIE TOTAL
600.000
500.000
400.000
300.000
200.000
100.000
0
1990
TCO-PLC
TOTAL REGIÓN
1991
1992
1993
1994
1995
1996
1997
1998
1999
2000
2001
2002
2003
2004
111.81 132.64 209.26 281.47 263.10 295.00 314.67 263.52 270.86 190.94 197.69 188.10 206.65 232.52 204.29
4
4
2
6
0
0
5
8
6
1
1
4
3
2
6
185.25 209.72 318.96 399.98 419.00 481.41 521.55 507.16 526.90 367.22 394.79 333.69 423.90 438.35 405.51
3
3
1
7
8
9
5
5
5
2
3
7
2
0
2
Fuente: Permisos de Edificación 2000-2004 – Observatorio Urbano
El gráfico precedente demuestra la evolución histórica del desarrollo inmobiliario
registra un comportamiento de gran dinamismo en el periodo 1990–1997. En este
periodo se registra una oferta de nuevas edificaciones de 186.253m² en 1990,
superficie que crece hasta alcanzar 318.961m² en 1992, y un máximo histórico del
periodo estudiado en 1998, cuando la oferta inmobiliaria alcanza 526.905m².
Posteriormente la superficie edificada cae a 367.222m² en 1999 y 333.697m² en el
año 2001, manteniendo un nivel bastante estable en cifras algo superiores a los
400.000m² en los años siguientes.
La importancia del sistema Temuco-Padre Las Casas en términos de la oferta
inmobiliaria respecto de la Región queda claramente en evidencia si se considera
que la conurbación concentra un 56% de la oferta de la superficie edificada en el
periodo 1990–2004. Sin embargo, es bueno tener en consideración que esta
proporción ha ido disminuyendo desde niveles superiores al 60% a principios de la
década del ’90, hasta niveles del orden del 50% en años más recientes (2002 al
2004).
Análisis de Tendencias de Localización - Sistema Urbano Temuco – Padre Las Casas.
Ministerio de Vivienda y Urbanismo – Sur Plan Ltda.
37
Informe Nº1 Etapas 1ª a 4ª
I.5.4. 2.-
Oferta inmobiliaria regional
La dinámica de edificación residencial en la Región y en el sistema urbano se
caracteriza por una fuerte expansión en el periodo 1990–1996, año en el que se
alcanza para la ciudad y la Región un record histórico. En 1990 se construyen en
Temuco-Padre Las Casas 82.164m², cifra que aumenta hasta 243.308m² en 1996,
para descender hasta 118.100m² en 1999 y recuperar en los años 2002–2004
niveles del orden de 150.000m² construidos.
TEMUCO - P. LAS CASAS v/s TOTAL REGIÓN
OBRAS NUEVAS APROBADAS - DESTINO VIVIENDA
SUPERFICIE TOTAL
400.000
350.000
300.000
250.000
200.000
150.000
100.000
50.000
0
1.990
TCO-PLC
TOTAL REGIÓN
1.991
1.992
1.993
1.994
1.995
1.996
1.997
1.998
1.999
2.000
2.001
2.002
2.003
2.004
82.164 88.759 126.80 216.13 139.08 185.58 243.30 172.68 208.84 118.10 115.41 144.32 142.47 138.36 154.34
6
4
0
0
8
2
5
0
0
9
1
2
4
300.23
263.33
311.33
378.63
356.26
343.21
228.78
255.17
244.69
307.85
291.08
303.77
138.22 140.67 194.96
5
3
7
7
7
9
3
1
4
0
5
2
9
8
0
Fuente: Permisos de Edificación 2000-2004 – Observatorio Urbano
Algo similar ocurre con la proporción de viviendas nuevas construidas en la
Región en el periodo 1990-2004. Del total de 74.857 viviendas construidas en la
Región, hay 38.132 que se localizaron en Temuco-Padre Las Casas, es decir un
51%.
En la Región de la Araucanía se ha logrado obtener estadísticas de acción pública
en vivienda sólo a escala regional. En el período 2002 al 2004, únicos años en que
se cuenta con datos de edificación de vivienda y también de subsidios otorgados,
se puede constatar que se otorgaron permisos de edificación para 18.434
viviendas, mientras que en el mismo período se concedieron 18.476 subsidios
para la adquisición de viviendas. Estas cifras dan una imagen elocuente de la
importancia del subsidio habitacional como fuerza de impulsión del sector
inmobiliario. También se puede inferir que una proporción de las viviendas nuevas
estará destinada a los estratos de mayores ingresos que no dependen del subsidio
para adquirir una vivienda. Si esta proporción fuera del orden del 35% de las
nuevas viviendas edificadas, en este particular caso en que el número de
subsidios es idéntico al de permisos de edificación, significaría que un 35% de los
subsidios otorgados no están siendo aplicados, ya sea porque su aplicación se ha
Análisis de Tendencias de Localización - Sistema Urbano Temuco – Padre Las Casas.
Ministerio de Vivienda y Urbanismo – Sur Plan Ltda.
38
Informe Nº1 Etapas 1ª a 4ª
diferido en el tiempo o porque no hay suficiente oferta para atender la totalidad de
demanda de viviendas que se adquieren con subsidios8.
La proporción de viviendas construidas en Temuco-Padre Las Casas contrasta
con el hecho que la población urbana constituye sólo un 45% de la población
urbana regional. Sin embargo, es consistente con la fuerte presión demográfica
que registra el sistema como consecuencia de su atracción de población desde
ciudades de menor tamaño en la provincia y la Región, en razón de su jerarquía
indiscutida en términos de la cantidad y diversidad de servicios y oportunidades
urbanas.
Esto queda claramente de manifiesto al analizar la dinámica de la oferta
inmobiliaria para destinos no residenciales de la edificación. Efectivamente en el
periodo 1990-2004 se construyeron 1.875.202m² con destino no residencial en la
Región, de los cuales 1.086.198m² se localizaron en Temuco-Padre Las Casas, es
decir, un 57% del total. Esto refleja claramente la dinámica y la jerarquía
indiscutida de Temuco-Padre Las Casas, tal como en muchos otros indicadores,
reforzando la distancia económica y funcional respecto del resto del sistema
urbano regional.
TEMUCO - P. LAS CASAS v/s TOTAL REGIÓN
OBRAS NUEVAS APROBADAS - DESTINOS NO HABITACIONAL
SUPERFICIE TOTAL
200.000
180.000
160.000
140.000
120.000
100.000
80.000
60.000
40.000
20.000
0
1990
1991
1992
TCO-PLC
29.650
43.885
82.456
1993
1994
1995
1996
TOTAL REGIÓN
47.028
69.050 123.994 99.750 155.671 170.080 142.922 150.904 183.691 138.442 139.618 89.005 116.043 147.262 101.742
65.342 124.020 109.420 71.367
1997
1998
1999
2000
2001
2002
2003
2004
90.846
62.021
72.841
82.281
43.775
64.182
94.160
49.952
Fuente: Permisos de Edificación 2000-2004 – Observatorio Urbano
La dinámica de edificación no residencial se expande desde 29.550m² en 1990
hasta llegar a 124.020m² en el año 1994, registrando en los años posteriores un
ciclo que oscila entre 70.000m² en 1996, una caída hasta 43.775m² en el año
2001, un alza hasta 94.160m² en el año 2003 y una nueva caída hasta 49.952m²
en el 2004.
8
No fue posible hacer un análisis similar para la intercomuna Temuco-Padre Las Casas debido a
que no se contó con la información detallada de los subsidios para esas comunas.
Análisis de Tendencias de Localización - Sistema Urbano Temuco – Padre Las Casas.
Ministerio de Vivienda y Urbanismo – Sur Plan Ltda.
39
Informe Nº1 Etapas 1ª a 4ª
I.5.4. 3.-
Oferta inmobiliaria de Temuco y Padre Las Casas.
Al estudiar los antecedentes de la oferta inmobiliaria en Temuco y -Padre Las Casas se puede constatar que -Padre
Las Casas absorbe una proporción creciente, tanto de la cantidad de viviendas nuevas construidas, como de la
superficie edificada con destino habitacional.. Padre Las Casas tiene al año 2002 una población urbana que
representa un 12% de la población urbana de la intercomuna Temuco-Padre Las Casas, sin embargo recibe un
porcentaje muy superior de la cantidad de viviendas nuevas como de la superficie edificada con destino
habitacional, cifras que llegan al 39% y 30% respectivamente en el año 2004.
TEMUCO - PADRE LAS CASAS
OBRA NUEVA APROBADA - PERMISOS DE EDIFICACIÓN (INE)
Temuco
Superficie
Padre Las Casas
total Obras
Nuevas (m2) TCO-PCASAS
TOTAL REGION
Temuco
Superficie
Padre Las Casas
total No
Residencial TCO-PCASAS
(m2)
TOTAL REGION
Superficie
total de
Viviendas
(m2)
Temuco
Padre Las Casas
TCO-PCASAS
TOTAL REGION
Temuco
1990
1991
1992
1993
1994
1995
1996
1997
1998
1999
2000
2001
2002
2003
2004
111.814
132.644
209.262
281.476
263.100
295.000
314.675
226.599
230.255
144.891
174.352
124.823
162.921
185.572
145.993
36.929
40.611
46.050
23.339
63.281
43.732
46.950
58.303
359.195
-
-
-
-
-
-
-
TOTAL
3.003.377
111.814
132.644
209.262
281.476
263.100
295.000
314.675
263.528
270.866
190.941
197.691
188.104
206.653
232.522
204.296
3.362.572
185.253
209.723
318.961
399.987
419.008
481.419
521.555
507.165
526.905
367.222
394.793
333.697
423.902
438.350
405.512
5.933.452
29.650
43.885
82.456
65.342
124.020
109.420
71.367
70.533
54.843
52.310
73.957
35.923
54.952
75.686
39.598
983.942
20.313
7.178
20.531
8.324
7.852
9.230
18.474
10.354
102.256
-
-
-
-
-
-
-
29.650
43.885
82.456
65.342
124.020
109.420
71.367
90.846
62.021
72.841
82.281
43.775
64.182
94.160
49.952
1.086.198
47.028
69.050
123.994
99.750
155.671
170.080
142.922
150.904
183.691
138.442
139.618
89.005
116.043
147.262
101.742
1.875.202
82.164
88.759
126.806
216.134
139.080
185.580
243.308
156.066
175.412
92.581
100.395
88.900
107.969
109.886
106.395
2.019.435
16.616
33.433
25.519
15.015
55.429
34.502
28.476
47.949
256.939
82.164
-
88.759
-
126.806
-
216.134
-
139.080
-
185.580
-
243.308
-
172.682
208.845
118.100
115.410
144.329
142.471
138.362
154.344
2.276.374
138.225
140.673
194.967
300.237
263.337
311.339
378.633
356.261
343.214
228.780
255.175
244.692
307.859
291.088
303.770
4.058.250
1.438
1.520
2.258
3.656
2.350
2.636
3.613
2.529
2.852
1.340
1.530
1.555
1.882
2.219
1.614
32.992
322
735
452
315
866
738
674
1.038
5.140
Número total Padre Las Casas
de Viviendas TCO-PCASAS
1.438
1.520
2.258
3.656
2.350
2.636
3.613
2.851
3.587
1.792
1.845
2.421
2.620
2.893
2.652
38.132
TOTAL REGION
2.713
2.595
4.104
5.460
5.219
5.123
6.031
6.164
6.194
4.264
4.144
4.412
6.272
6.404
5.758
74.857
-
-
-
-
-
-
-
Fuente: Permisos de Edificación 2000-2004 – Observatorio Urbano
Análisis de Tendencias de Localización - Sistema Urbano Temuco – Padre Las Casas.
Ministerio de Vivienda y Urbanismo – Sur Plan Ltda.
40
Informe Nº1 Etapas 1ª a 4ª
Tal como se puede apreciar en el gráfico de tamaños medios, la superficie
promedio de las viviendas nuevas en -Padre Las Casas oscila en torno a 50m²,
mientras que en Temuco se mantiene en superficies del orden de 60m² o
superiores a lo largo del tiempo.
TAMAÑO MEDIO DE VIVIENDAS NUEVAS (1990-2004)
80,00
70,00
60,00
50,00
40,00
30,00
20,00
Temuco
10,00
Padre Las Casas
1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004
Fuente: Permisos de Edificación 2000-2004 – Observatorio Urbano
El hecho de que -Padre Las Casas tenga sólo un 12% de la población urbana al
año 2002 da a entender que desde su fundación -Padre Las Casas ha estado
recibiendo una proporción de la demanda vivienda que se genera en Temuco,
especialmente de vivienda social.
En lo que dice relación a la dinámica de edificación no residencial, es importante
constatar que en el periodo 1990-2004 se construyeron 1.086.198m² en la
intercomuna. Al comparar entre Temuco y Padre Las Casas las cifras del periodo
1997-2004 se verifica que se construyeron con destino no residencial un total de
559.700m², de los cuales 102.256m², es decir, un 18% del total se localizan en Padre Las Casas.
La diferencia en la proporción de superficie edificada residencial/no residencial
entre ambas comunas es un claro indicador del rol que cada una de ellas ha
asumido: Padre Las Casas con un destino principalmente residencial, en alguna
medida como un área dormitorio de Temuco, que tiene un mayor impulso en la
dinámica económica de crecimiento en función de su rol como centro de apoyo y
de servicios de un vasto hinterland conformado por el resto del sistema urbano de
la región así como de las áreas rurales.
Al analizar el detalle el gráfico de los permisos de edificación, se constata que
Padre Las Casas supera a Temuco sólo en la construcción destinada a
Análisis de Tendencias de Localización - Sistema Urbano Temuco – Padre Las Casas.
Ministerio de Vivienda y Urbanismo – Sur Plan Ltda.
41
Informe Nº1 Etapas 1ª a 4ª
Transportes y Almacenamiento, lo que indica su especialización en esta actividad
económica, que demanda accesibilidad y superficie disponible de menor costo.
VIVIENDA
101
102
103
104
105
107
112
CASA AISLADA
CASA PAREADA
CASA CONTINUA
EDIFICIO
DOS EDIFCIOS
CUATRO EDIFICIOS
NUEVE EDIFICIOS
ICEF
200
400
500
600
601
602
603
604
700
800
801
802
803
804
AGRÍCOLA
MINAS Y CANTERAS
INDUSTRIA
COMERCIO
SUPERMERCADOS
LOCALES COMERCIALES
BARES, RESTAUANTES, CAFÉS
HOTELES, MOTELES, CABAÑAS
ESTAB. FINANCIEROS
OTROS
TRANSPORTES Y ALMACENAM.
COMUNICACIONES, CORREO
ELECTRICIDAD, GAS
OFICINAS SIN DESTINO ESPECIF.
900
901
902
903
904
905
906
1000
1100
1200
1300
1400
1500
1600
1601
1603
1700
EDUCACIÓN
JADINES INFANTILES, PARVUL.
EDUC. BÁSICA
EDUC. MEDIA
UNIVERSITARIA
TÉCNICOS
INSTITUTOS
SALUD
ASISTENICA SOCIAL
ORGANIZACIONES RELIGIOSAS
ESPARCIM. Y DIVERSIÓN
CULTURA
PERSONALES Y DEL HOGAR
SERVICIOS PÚBLICOS
EDIFICIOS PÚBLICOS
CÁRCELES
OTROS
SERVICIOS
TOTAL
TEMUCO
358.278
109.511
12.052
73.462
10.911
9.740
2002
92.500
15.492
2.358
7.327
2003
54.259
48.097
5.865
10.402
2004
72.777
32.731
1.617
5.794
2005
138.742
13.191
2.212
49.939
10.911
9.740
PCASAS
85.496
14.606
28.128
2002
35.224
534
140
2003
24.585
4.228
158
2004
21.035
6.025
26.977
2005
4.652
3.819
853
573.954
52
117.677
52
118.623
112.919
224.735
128.230
3.191
35.898
28.971
3.191
54.037
9.324
18.271
61.945
31.914
41.155
8.575
2.796
95
4.267
19.649
129
685
5.856
25.468
967
2.919
807
95
575
1.457
129
13.362
17.187
2.262
3.794
2.148
421
171
17.606
4.094
2.932
1.438
401
4.053
21.296
90
33.462
2.070
1.167
3.170
9.932
244
658
831
540
6.789
244
1.900
1.965
730
226
776
3.453
1.356
9.112
1.560
5.627
11.693
200.541
41.447
2.000
9.122
2.246
32.402
516
249
12.161
1.478
1.002
11.474
1.386
40.396
2.929
351
1.261
3.093
46.496
18.714
1.047
1.235
11.548
9.319
20
249
4.544
1.455
38.565
7.400
338
1.135
1.953
2.909
5.759
75.084
12.404
264
5.491
293
8.626
496
6.807
139
113
769
335
63
304
1.899
1.188
66
3.391
842
193
186
4.982
70
21
3.347
284
5.574
49.785
3.832
25.465
16.635
50.178
544
22.462
198.336
475
1.276
5.669
284
3.533
4.982
30.651
153.547
928.042
4.610
28.119
585
3.137
234
4.302
23.225
304
1.553
47.644
4.285
1.625
9.713
524
952
57
601
831
145
7.279
145
8.578
1.753
2.109
8
89
3.924
4.957
304
1.085
21.034
424
305
2.479
25
2.382
208
7.976
1.399
192
60
74
66
266
311
50
378
8.607
115
10.056
709
1.128
5.065
491
1.114
2.814
792
284
48
4.250
131
3.799
267
4.732
98
9.681
TCO_PLC
25.687
9.844
27.830
0
0
0
0
63.361
0
0
2.630
2.191
0
601
831
0
89
378
10.989
0
0
323
18.032
2.108
1.320
5.125
491
0
0
0
1.114
0
2.814
792
0
284
0
0
0
365
14.413
95.806
Fuente: Serie de Permisos de Edificación 2002-2005 – MINVU - INE
I.5.4. 4.-
Los precios de los terrenos urbanos
En diversos estudios se encuentra información territorializada sobre precios de los
terrenos y sirven de referencia como se ilustra a continuación, pero no contienen
información suficientemente actualizada ni incluyen a Padre Las Casas.
Análisis de Tendencias de Localización - Sistema Urbano Temuco – Padre Las Casas.
Ministerio de Vivienda y Urbanismo – Sur Plan Ltda.
42
Informe Nº1 Etapas 1ª a 4ª
La estructura de los precios de los terrenos es un fiel reflejo de la estructura
funcional de Temuco-Padre Las Casas, la configuración socioeconómica territorial
y la intensidad de uso de suelo, reflejando claramente la estructura mono céntrica
de Temuco-Padre Las Casas.
Por esa razón el análisis de los valores de suelo se ha hecho sobre la base de
datos procesados para este estudio y en función de los valores fiscales expuestos
a público vigentes hasta el año 2005 y los que están actualmente vigentes.
Según el plano elaborado en base a la información provista por el Presidente de la
Asociación de Corredores de Propiedades de Temuco-Padre Las Casas, Sr.
Jaime Madariaga, en figura anterior, los mayores valores se registran claramente
en el espacio central de Temuco y alcanzan niveles del orden de 35UF/m² en
torno a la plaza. En un primer anillo de unas tres cuadras a la redonda los valores
decrecen hasta niveles en torno a 18UF/m². Este fenómeno refleja la importancia
del centro de Temuco en términos funcionales, como lugar de concentración
locacional de los servicios de mayor jerarquía, públicos y privados, y la mayor
densidad de ocupación del espacio. Esto significa, por un lado, la presencia de la
Municipalidad de Temuco y la Intendencia Regional, y por otro, la presencia de
comercio, servicios y oficinas de la mayor jerarquía, como lugar central de escala
regional, hacia donde confluyen las vías y medios de transporte, lo que atrae la
mayor afluencia de público y, por lo tanto, genera el mayor potencial inmobiliario
que otorga la aglomeración y la diversidad de la oferta de servicios para todos los
estratos socioeconómicos. El centro de Temuco es sin duda un referente
ineludible a escala regional.
Análisis de Tendencias de Localización - Sistema Urbano Temuco – Padre Las Casas.
Ministerio de Vivienda y Urbanismo – Sur Plan Ltda.
43
Informe Nº1 Etapas 1ª a 4ª
La topografía de los valores de suelo disminuye hasta un rango de 12UF/m² a
18UF/m² en un anillo que se proyecta sobre la avenida Alemania y hacia el barrio
Estación, realzando el potencial comercial de los terrenos en el espacio que
circunda el mero centro. Hay un tercer anillo, que va entre 6UF/m² y 12UF/m² y
que abarca un sector céntrico mucho más amplio, que cubre buena parte del
barrio Alemania y del flanco poniente, es decir, entre el centro y el cerro Ñielol y se
proyecta sobre ambos costados de la Avda. Caupolicán y luego la Avda.
Rudecindo Ortega hacia el norte.
El siguiente anillo tiene valores entre 3UF/m² y 6UF/m² y se ubica principalmente
hacia el sur de Temuco, cubriendo buena parte de los sectores denominados
Pablo Neruda, Maipo y La Frontera. También abarca la zona central de Padre las
Casas, cubriendo el espacio entre las Avenidas Villa Alegre y Mac Iver. Estos son
los valores más altos que registra Padre Las Casas.
A continuación hay un anillo que abarca valores de suelo entre 1UF/m² y 3 UF/m²
y cubre un espacio relativamente reducido respecto del rango de valores
anteriormente descrito, formando una faja a ambos costados de la Avda.
Caupolicán y Avda. Ortega (pero no sobre sus bordes inmediatos) y parte del
sector Aquelarre y La Frontera. En -Padre Las Casas este tramo de valores de
suelo cubre principalmente una faja entre las calles Villa Alegre y Corvalán.
El resto del territorio del sistema urbano registra valores de suelo por debajo de
1UF/m². En el caso de Padre Las Casas esto significa la mayor parte del espacio
urbano, y en el caso de Temuco significa en lo fundamental el sector Pedro de
Valdivia y toda la ribera del río Cautín.
Salvo en las zonas centrales y los costados de las principales vías de circulación,
que están condicionados por la demanda de suelos para servicios, la topografía de
los valores de suelo es un fiel reflejo de la estructura socioeconómica espacial y
de la intensidad de uso de suelo. Como en todas las ciudades chilenas, la
población de Temuco-Padre Las Casas se segrega en el espacio urbano en
función de la estratificación socioeconómica.
Esto queda en claro al estudiar simultáneamente la estructura de los precios de la
tierra y, como se verá más adelante, los planos que ilustran la presencia de los
deferentes estratos socioeconómicos en el espacio urbano de Temuco y Padre
Las Casas. Lo que también queda claro es que los hogares de estrato alto y medio
alto registran un menor grado de auto segregación que lo que sucede en otras
ciudades chilenas de tamaño medio, pero particularmente respecto a las tres más
grandes: Santiago, Valparaíso y Concepción, donde la auto segregación de los
hogares ABC1 es muy aguda.. Esto es importante porque los hogares de los
estratos más altos pueden elegir el lugar en que quieren vivir.
Los estratos más bajos presentan, sin embargo, un alto grado de concentración en
casi todo el borde de Temuco-Padre Las Casas, salvo hacia el sur de Temuco.
Los hogares más pobres se localizan donde se construyen los conjuntos de
vivienda social. En la medida que se ha intentado maximizar el número de
Análisis de Tendencias de Localización - Sistema Urbano Temuco – Padre Las Casas.
Ministerio de Vivienda y Urbanismo – Sur Plan Ltda.
44
Informe Nº1 Etapas 1ª a 4ª
soluciones se ha buscado los terrenos más baratos, los que tienen las peores
condiciones urbanas y donde ya se asientan predominantemente los estratos más
bajos.
La figuras de avaluos del
año1995 y 2006, elaborados
en base a la información de
los
valores
fiscales
expuestos a público en las
oficinas del SII vigentes
hasta el año 2005 y los que
están actualmente vigentes,
permiten detallar, según
esta fuente de información,
los valores el tramo más
bajo de la escala, es decir
por debajo de 1UF/m29.
El rango más bajo según
esta fuente de información,
va desde 0,26UF/m2 hasta
0,39UF/m2 y cubre espacios
en el sector Borderío y en
Pedro de Valdivia en
Temuco, así como en dos
espacios en Padre Las
Casas. El tramo entre
0,39UF/m2 y 0,58UF/m2
abarca prácticamente todo
el resto del espacio de la
ribera del río Cautín y la
mayor parte de la superficie
urbana de Padre Las Casas.
Lo importante es la estructura relativa de valores, pues determina los espacios en
que podría localizarse las viviendas sociales. En este caso en zonas
geográficamente marginales en Temuco y en buena parte de Padre Las Casas.
Según entrevistas realizadas en terreno, debido al nivel alcanzado por los precios
de los terrenos ya no se construyen viviendas sociales en Temuco y muy poco en
Padre Las Casas.
9
El reavalúo de terrenos que entró en vigencia el año 1995 se realizó con el criterio de establecer
valores fiscales que alcanzaran un 65% del valor comercial y el reavalúo que entró en vigencia en
el año 2006 se hizo con el criterio de que los valores fiscales fueran un 80% del valor comercial de
los terrenos.
Análisis de Tendencias de Localización - Sistema Urbano Temuco – Padre Las Casas.
Ministerio de Vivienda y Urbanismo – Sur Plan Ltda.
45
Informe Nº1 Etapas 1ª a 4ª
Esta realidad explicaría no solo la existencia de proyectos tan alejados de la
ciudad como San Ramón y (potencialmente) San Francisco, sino que
probablemente también, la dinámica de loteos brujos detectada por la
Municipalidad y la SEREMI de Vivienda, aunque en esto último influye también la
restricción legal asociada a la propiedad mapuche.
Por estas razones, el subsidio de localización para los programas de vivienda del
primer quintil de ingreso, adecuadamente aplicado, podría constituir una poderosa
herramienta de integración territorial de los nuevos desarrollos de vivienda social.
I.5.4. 5.-
Disponibilidad de suelo para el desarrollo urbano.
Según el Plan Regulador, la superficie urbana es de 4.489,2hectáreas (incluyendo
Padre Las Casas), al respecto es importante mencionar, primero, que el “Estudio
de Mercado Inmobiliario de Temuco” de Mirtha Sandoval y Jeannette Vega (2001)
informa que entre 1990 y 2001 se han registrado 11 cambios de uso de suelo en el
entorno de Temuco, habilitando 533hectáreas con uso residencial, 48hectáreas
con uso industrial y 32 con otros usos, lo que da un total de 613hectáreas, el
mayor de los cuales es en el sector Fundo El Carmen, entre 373hectáreas.
Segundo, también conviene
mencionar
el
estudio
elaborado por la Facultad de
Arquitectura
de
la
Universidad de Chile en
convenio
con
la
Municipalidad de Temuco 10
(2003) en el que se indica
que “en la zona urbana de la
comuna de Temuco se
encuentran 178 hectáreas de
suelo urbano eriazo, de las
cuales, la zona central
alcanza 12% del total
disponible,
y
1.296,9
hectáreas de áreas libres
con un total de áreas
disponibles de 1.475hectáreas.”
A esto habría que agregar una superficie relevante de terrenos ubicados sobre la
ribera norte del río Cautín que se podría recuperar para el Estado como
consecuencia de la construcción de defensas fluviales y que están siendo
catastradas en un esfuerzo conjunto entre la SEREMI de Bienes Nacionales y el
SERVIU.
10
“Localización de vivienda en la comuna de Temuco” P. Giron, G. Canesco, J. Larenas, R.
Sepúlveda, M. Torres y E. Zarate. INVI
Análisis de Tendencias de Localización - Sistema Urbano Temuco – Padre Las Casas.
Ministerio de Vivienda y Urbanismo – Sur Plan Ltda.
46
Informe Nº1 Etapas 1ª a 4ª
En una perspectiva de mediano plazo, también resulta relevante tener en
consideración la posible relocalización del aeropuerto, localizado en Padre las
Casas, cuya superficie de 298 hectáreas podría ser reconvertida a usos urbanos.
Por otra parte cabe mencionar que la reformulación del Plan Regulador de
Temuco, que se encuentra en avanzado estado de aprobación, contempla una
superficie urbana de 12.500 hectáreas, que están reguladas con diferentes
densidades de uso de suelo. Esta superficie permitiría absorber las necesidades
de suelo urbano para el desarrollo de la ciudad en las próximas décadas. Sin
embargo, gran parte de esta superficie se concibe como área de amortiguación
para el crecimiento urbano, reduciéndose la superficie real de uso urbano respecto
al PRC vigente. Aún así, sería prudente tener en consideración que otras
experiencias de gran ampliación del límite urbano (entre ellas, el Gran Santiago en
1979) se tradujeron en procesos especulativos y presiones hacia la extensión
urbana que no estaban en las previsiones de los planificadores.
No obstante lo mencionado respecto al futuro PRC, de los antecedentes anteriores
se desprende que el sistema Temuco-Padre Las Casas contiene el suelo
necesario para absorber la demanda futura de desarrollo urbano. Los desafíos
tienen que ver con la gestión del desarrollo de la intercomuna y la dirección y
contenido de las políticas públicas, especialmente respecto de la localización de
los nuevos proyectos de vivienda social que busque una mayor integración a la
ciudad y por lo tanto, la adopción de medidas para mitigar las alzas en los precios
de los terrenos.
I.5.5
ANÁLISIS DE LA DEMANDA
I.5.5. 1.-
Déficit Habitacional.
El cálculo del déficit habitacional y su expresión espacial en el sistema TemucoPadre Las Casas se hizo según la metodología establecida en el documento
MINVU “El déficit habitacional en Chile, mediación de los requerimientos de
vivienda y su distribución espacial “ (Publicación Nº 321, 2004) y también el
documento “Medición del déficit habitacional, guía práctica para calcular requisitos
cuantitativos y cualitativos de vivienda mediante información censal” MINVU,
DITEC 2007.
Según dichas metodologías, se define los requerimientos de construcción de
viviendas nuevas como “la cantidad de viviendas que falta construir para reponer
las viviendas irrecuperables, para entregar alojamiento a los hogares allegados y
para dotar de vivienda a lo núcleos familiares, también allegados, que enfrentan
problemas urgentes de calidad de vida y están en condiciones de independizarse”.
En el caso de Temuco-Padre Las Casas el requerimiento de viviendas nuevas
para cubrir el déficit habitacional alcanza en el año 2002 un total de 10.265
viviendas, 8.343 de ellas en Temuco y 1.992 viviendas en -Padre Las Casas. Hay
3.417 viviendas irrecuperables (según materialidad), 4.539 viviendas se requieren
para resolver el allegamiento externo y 2.311 viviendas para resolver el
Análisis de Tendencias de Localización - Sistema Urbano Temuco – Padre Las Casas.
Ministerio de Vivienda y Urbanismo – Sur Plan Ltda.
47
Informe Nº1 Etapas 1ª a 4ª
allegamiento interno, es decir, núcleos familiares allegados que enfrentan
problemas urgentes de calidad de vida y que podrían independizarse, tal como se
puede apreciar en los cuadros siguientes.
REQUERIMIENTO DE VIVIENDAS NUEVAS
Nº de viviendas de calidad irrecuperable, Nº de hogares allegados externos y
Nº de núcleos secundarios en situación de hacinamiento y económicamente independientes
Temuco
Padre Las
TEMUCO - P.
Casas
LAS CASAS
2.595
822
3.417
1. VIVIENDAS IRREUPERABLES
3.997
542
4.539
2. ALLEGAMIENTO EXTERNO
1.751
558
2.311
3. ALLEGAMIENTO INTERNO
8.343
1.992
10.267
Total
Fuente: Elaboración propia a partir del Censo 2002
REQUERIMIENTO DE AMPLIACIÓN
Viviendas buenas y recuperables sin allegados
Allegamiento interno vulnerable: hacinamiento y alta dependencia económica, en viviendas buenas y
aceptables)
Temuco
Padre Las
TEMUCO - P.
Casas
LAS CASAS
Categorías
Casos
Casos
Casos
1. SIN HACINAMIENTO
42.341
9.162
51.503
2. CON HACINAMIENTO MEDIO
5.116
1.681
6.797
3. CON HACINAMIENTO CRITICO
468
158
626
4. USO IGNORADO DE DORMITORIOS
265
108
373
48.190
11.109
59.299
Total
0. SIN ALLEGAMIENTO INTERNO VULNERABLE
8.029
2.422
10.451
1. CON ALLEGAMIENTO INTERNO VULNERABLE
1.009
361
1.370
9.038
2.783
11.821
Total
REQUERIMIENTO DE AMPLIACIÓN
6.593
2.200
8.793
Fuente: Elaboración propia a partir del Censo 2002
REQUERIMIENTO DE MEJORAMIENTO
Temuco
Categorías
Viviendas deficitarias sólo por materialidad
Viviendas deficitarias sólo por saneamiento
Viviendas deficitarias por materialidad y saneamiento
Total
Casos
4.338
1.997
Padre Las
Casas
Casos
1.203
3.675
TEMUCO - P.
LAS CASAS
Casos
5.541
5.672
286
6.621
377
5.255
663
11.876
Fuente: Elaboración propia a partir del Censo 2002
Análisis de Tendencias de Localización - Sistema Urbano Temuco – Padre Las Casas.
Ministerio de Vivienda y Urbanismo – Sur Plan Ltda.
48
Informe Nº1 Etapas 1ª a 4ª
El déficit habitacional de viviendas irrecuperables según índice de calidad (2.595
viviendas en Temuco y 822 en -Padre Las Casas) se concentra principalmente en
el borde del río Cautín, al
nor poniente de la isla
Cautín y sobre el flanco sur
poniente del cerro Ñielol en
el sector Pedro de Valdivia,
así como en el sector norte
de Padre Las Casas, lo
que queda claramente en
evidencia al estudiar las
cifras absolutas del déficit
así como su incidencia
relativa según manzana11 y
se evidencia en la imagen
adjunta.
El déficit según índice de allegamiento interno y externo, que alcanza un
requerimiento de 5.748 viviendas en Temuco y de 1.100 viviendas en -Padre Las
Casas, tiene una distribución territorial mucho más generalizada en el sistema
urbano.
Como se ilustra en la figura
de
Hogares
con
Allegamiento, este déficit,
se
concentra
principalmente en el flanco
norte de -Padre Las Casas
y en Temuco sobre un
vasto sector a lo largo del
río Cautín y sobre el flanco
poniente, en sector Pedro
de Valdivia.
11
Para ilustrar la distribución territorial de distintos componentes del déficit habitacional en
Temuco-Padre Las Casas -en términos absolutos y como porcentaje del total de viviendas por
manzana-, se integra esta información al SIG del estudio.
Análisis de Tendencias de Localización - Sistema Urbano Temuco – Padre Las Casas.
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49
Informe Nº1 Etapas 1ª a 4ª
El plano de Requerimientos
de Ampliación indica la
distribución territorial de
requerimientos
de
ampliación de vivienda que
incluye aquellas viviendas
buenas y recuperables sin
allegamiento, con núcleos
secundarios dependientes
y/o hacinamiento medio y
crítico. Hay una vasta
presencia territorial de este
fenómeno, a excepción del
centro de Temuco, donde
predominan los usos no
residenciales y hay una
reducida
cantidad
de
habitantes.
En el plano de Requerimientos de Mejoramiento se puede apreciar la distribución
espacial de los requerimientos de mejoramiento (viviendas recuperables,
deficitarias por materialidad, saneamiento o ambos) que alcanza un total de 6.621
viviendas en Temuco y
5.255 en Padre Las Casas,
donde
este
requisito
abarca un 56% del total del
parque habitacional al año
2002.
Este fenómeno se expresa
en casi todos el territorio de
del sistema urbano, salvo
en el centro de Temuco,
donde hay una reducida
población residencial y
usos de suelo donde
predomina el comercio y
los servicios, y en el sector
denominado Alemania.
Análisis de Tendencias de Localización - Sistema Urbano Temuco – Padre Las Casas.
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50
Informe Nº1 Etapas 1ª a 4ª
Llama la atención en plano
de hacinamiento,
la
incidencia del fenómeno de
hacinamiento
medio
y
crítico en casi toda la
superficie urbana de la
comuna de Padre las
Casas y en Temuco su
presencia a lo largo de
toda la ribera del río
Cautín, así como en el
flanco poniente de la
ciudad. El plano con la
incidencia relativa de este
fenómeno reafirma lo ya
planteado.
I.5.5. 2.Determinación de la demanda habitacional según estratificación
socio-económica.
A.- Estratificación socioeconómica.
El análisis de la estratificación socioeconómica se ha realizado según la
metodología diseñada por la empresa ADIMARK que aplica Collect y otras
empresas que hacen estudios de mercado en ciudades. Los resultados de esta
tarea se presentan en el cuadro de Estratificación Socio - Económica y establecen
que, de los 82.389 hogares registrados en el censo 2002 en Temuco -Padre Las
Casas, hay 6.238 (7,57%) que pertenecen al estrato ABC1, otros 14.253 hogares
(17,3%) pertenecen al estrato C2 , hay 19.478 hogares (23,64%) que pertenecen
al estrato C3, hay 25.159 (30,54%) hogares que pertenecen al estrato D y 17.261
(20,95%) hogares que pertenecen al estrato E.
ESTRATIFICACIÓN SOCIO-ECONÓMICA
(Nº de hogares por nivel socioeconómico)
Temuco
Nº Hogares
P. Las Casas
Porcentaje
Nº Hogares
TEMUCO-P.CASAS
Porcentaje
Nº Hogares
Porcentaje
ABC1
6.083
9,06%
155
1,01%
6.238
7,57%
C2
13.018
19,40%
1.235
8,08%
14.253
17,30%
C3
16.623
24,77%
2.855
18,69%
19.478
23,64%
D
20.421
30,43%
4.738
31,01%
25.159
30,54%
E
TOTAL
10.965
16,34%
6.296
41,21%
17.261
20,95%
67.110
100,00%
15.279
100,00%
82.389
100,00%
Un análisis comparativo permite comprobar que la estratificación socioeconómica
de Temuco tiene mucho más presencia de estratos altos que la de Padre Las
Casas.
Análisis de Tendencias de Localización - Sistema Urbano Temuco – Padre Las Casas.
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51
Informe Nº1 Etapas 1ª a 4ª
Efectivamente, mientras en Temuco el grupo ABC1 representa un 9%, en Padre
Las Casas llega sólo a un 1%. El grupo C2, que se identifica como estrato “medio”,
alcanza 19% en Temuco y 8% en Padre Las Casas, mientras que el grupo C3,
caracterizado como “medio bajo”, registra un 25% de los hogares en Temuco y un
19% en Padre Las Casas. Los grupos D y E que podrían caracterizarse como
hogares en situación de pobreza y pobreza extrema alcanzan 30% y 16%
respectivamente en Temuco, lo que representa un 46% del total de hogares,
mientras que en Padre Las Casas alcanzan 31% y 41% respectivamente, es decir,
un 72% del total de los hogares12.
Los siguientes figuras ilustran la distribución territorial de los diferentes estratos,
cada plano establece la presencia relativa de un solo estrato según manzana, es
decir, el porcentaje de hogares pertenecientes a dicho estrato en relación al total
de hogares que habitan dicha manzana. Esta manera de presentar la información
permite entender que en la mayoría de las manzanas coexisten hogares de
diferentes estratos y que la caracterización socioeconómica tiene una connotación
relativa (y no absoluta) en función de los estratos dominantes que por lo general
no están en forma exclusiva en ningún sector o barrio de la ciudad, salvo en el
caso de los hogares más pobres, que alcanzan en algunos sectores de la ciudad
una presencia por sobre el 60% de los hogares en muchas manzanas. Esto suele
ser consecuencia de políticas habitacionales que, con el fin de maximizar el
número de soluciones, localizan las nuevas viviendas en los terrenos más baratos
disponibles en el mercado, las que suelen estar en la periferia de las ciudades
donde ya se ubican las viviendas de los hogares más pobres. Pero además,
porque se trata de conjuntos habitacionales de mayor tamaño que aquellos para
estratos más altos, y se asignan a una selección de postulantes homogéneos
según nivel de ingreso.
12
El marcado contraste entre la comuna de Temuco y las demás comunas de la IX Región ha sido
estudiado en detalle en función del ingreso medio comunal y el índice de desarrollo humano (ver
estudios Universidad de Chile, INVI, “Localización de Vivienda en la comuna de Temuco”.
Análisis de Tendencias de Localización - Sistema Urbano Temuco – Padre Las Casas.
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52
Informe Nº1 Etapas 1ª a 4ª
Esta información permite establecer que en Temuco -Padre Las Casas también se
segregan los hogares de los diferentes estratos socioeconómicos. Aunque no hay
un calculo numérico del grado de segregación, la experiencia profesional indica
que, comparativamente, el grado de segregación socioeconómica espacial en
Temuco -Padre Las Casas es menor que en otras ciudades chilenas,
especialmente en lo relativo al asentamiento de los estratos alto (ABC1) y medio
(C2 ). Éstos, si bien tienen pautas de localización claramente legibles en el
espacio urbano, se entremezclan en buena medida con otros estratos, generando
áreas de transición gradual en términos del predominio de los diferentes estratos.
En Temuco el estrato ABC1 se concentra principalmente en el barrio Alemania y
en el flanco de expansión hacia el sur, así como hacia el norte, en el sector
Mariposas. El estrato medio (C2 ) ocupa predominantemente un vasto espacio
central, entremezclándose con los estratos más altos en los barrios en que éstos
predominan, y con los estratos medio bajo (C3 ) donde ellos tienen una presencia
más relevante. El grupo socioeconómico D (estrato bajo) se concentra
espacialmente sobre los bordes de la ciudad de Temuco, en los sectores
Análisis de Tendencias de Localización - Sistema Urbano Temuco – Padre Las Casas.
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53
Informe Nº1 Etapas 1ª a 4ª
denominados Pedro de Valdivia, Pablo Neruda, Costanera y Amanecer, lo mismo
que el estrato E. Tienen una presencia bastante generalizada en Padre las Casas,
pero en menos grado en el flanco sur y poniente, donde marcan su presencia los
estratos C2 y C3 , que representan un 27% de los hogares en el área urbana de
esa comuna.
Al estudiar en los planos la
expresión territorial de la
estratificación
socioeconómica, que se
mide en términos del
porcentaje
de
hogares
correspondiente a cada
estrato, y por lo tanto
indican una composición
relativa de la estructura
socioeconómica
espacial,
es bueno tener presente las
cifras
absolutas
de
población por manzana.
También las de densidad,
en la medida que el tamaño
de las manzanas utilizado
en el censo pueden tener
tamaños muy distintos.
B.- Demanda habitacional
Para hacer una estimación de la demanda habitacional se ha hecho, en primer
lugar, una estimación del crecimiento de población en función de los antecedentes
elaborados por el INE. Para estos efectos se ha utilizado la proyección de
población comunal elaborada por el INE para Temuco-Padre Las Casas y se
aplica la tasa de crecimiento de dicha proyección a la población urbana de esas
comunas a parte de la información censal del año 2002.
La ciudad de Temuco alcanza un tamaño medio de hogares de 4,65 personas por
hogar en 1982 y un tamaño medio de 4,13 personas por hogar en 1992. En el año
2002 la intercomuna de Temuco -Padre Las Casas alcanza un tamaño medio de
los hogares de 3,65 personas por hogar. Como no hay proyecciones del tamaño
de los hogares elaboradas por el INE y una proyección simple de los únicos tres
valores observados (1982, 1992 y 2002) lleva a una disminución demasiado
rápida, a cifras absurdas para el periodo en estudio, se supuso que el tamaño
medio de los hogares en Temuco-Padre Las Casas llegaría a 3,12 personas por
hogar en el año 2020 y se estimó la evolución de esta variable entre el 2002 y el
2020, tal como se presenta en el cuadro de la página siguiente.
Análisis de Tendencias de Localización - Sistema Urbano Temuco – Padre Las Casas.
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54
Informe Nº1 Etapas 1ª a 4ª
TEMUCO - PADRE LAS CASAS
PROYECCION DE POBLACION Y HOGARES
Número de
Tamaño de
Año
Población
Hogares
Hogares
Nuevos
Hogares
TOTAL
ACUMULADO
1982
157.634
33.882
4,65
1992
210.587
50.985
4,13
2002
266.225
72.938
3,65
2.145
2.145
2003
271.653
75.342
3,61
2.404
4.549
2004
277.111
77.761
3,56
2.419
6.968
2005
282.596
80.217
3,52
2.455
9.423
2006
288.125
82.710
3,48
2.494
11.917
2007
293.688
85.235
3,45
2.525
14.442
2008
299.264
87.782
3,41
2.546
16.989
2009
304.811
90.332
3,37
2.550
19.539
2010
310.382
92.897
3,34
2.565
22.104
2011
315.860
95.436
3,31
2.538
24.642
2012
321.330
97.967
3,28
2.531
27.173
2013
326.782
100.480
3,25
2.513
29.687
2014
332.276
102.987
3,23
2.507
32.194
2015
337.750
105.462
3,20
2.475
34.669
2016
342.913
107.805
3,18
2.343
37.012
2017
348.098
110.111
3,16
2.306
39.318
2018
353.259
112.357
3,14
2.246
41.564
2019
358.454
114.554
3,13
2.197
43.761
2020
363.600
116.666
3,12
2.112
45.873
Fuente: Elaboración propia a partir de Censos 1982-1992-2002
Como se puede apreciar, el número de hogares se incrementó en 2.380 hogares
en el año 2002, cifra que aumenta gradualmente hasta alcanzar un incremento
anual máximo de 2.507 hogares en el año 2013, para luego asumir una trayectoria
descendente hasta el año 2017, en que el número de hogares aumenta en 2.246.
Al hacer la proyección del crecimiento de los hogares según estrato
socioeconómico se ha tenido en consideración la realidad nacional, donde la
distribución del ingreso prácticamente no ha cambiado en los últimos 40 años,
desde que se tiene estadísticas sobre esta materia. Por esta razón se adoptará en
este informe el supuesto que la composición socioeconómica de Temuco –-Padre
Las Casas se mantendrá estable en los próximos años.
Consecuente con lo establecido, si se mantiene la estructura socioeconómica de
los hogares, el crecimiento de los hogares adoptará la misma tasa de crecimiento
para todos los estratos. Los estratos D y E son los que necesitan acceder a
subsidios habitacionales. Estos dos estratos representan un 51,5% del total de
Análisis de Tendencias de Localización - Sistema Urbano Temuco – Padre Las Casas.
Ministerio de Vivienda y Urbanismo – Sur Plan Ltda.
55
Informe Nº1 Etapas 1ª a 4ª
hogares en Temuco – Padre Las Casas. Por lo tanto, la demanda de subsidios se
cuantificará como un 51,5% de los nuevos hogares.
Previo a realizar una proyección de la demanda habitacional y de subsidios
requeridos para el periodo 2007-2017, hubiera sido conveniente hacer una
actualización de la estimación del déficit al año 2006, considerando lo construido
en el período. En la medida que sólo se ha obtenido la información del Fondo
Solidario de Vivienda a escala comunal y no de todos los demás programas de
vivienda social, se hace imposible hacer una actualización del déficit habitacional.
Por esta razón, para hacer el cálculo de demanda de suelo, se ha supuesto que el
déficit habitacional se ha congelado en Temuco-Padre Las Casas en el periodo
2002 al 2006, lo que significa que no ha habido demanda de suelo por este
concepto. Complementariamente, se ha supuesto que los requerimientos de suelo
para solucionar el déficit se generan en el período 2007 al 2017.
Sin embargo, interesa comentar las estadísticas del Fondo Solidario obtenidas.
Éste es el subsidio más importante para la adquisición de viviendas por parte de
los hogares de menores ingresos. Los 15.398 subsidios del Fondo Solidario
otorgados en la Región en el período 2002al 2006 constituyen un 41% de todos
los subsidios para la adquisición de viviendas13.
Las estadísticas de Temuco-Padre Las Casas establecen que en estas comunas
se otorgaron 1.899, es decir, un 12,3% del total de los subsidios otorgados en este
programa de vivienda social. Esto podría ser un fuerte indicio que ambas comunas
están acogiendo una proporción mucho menor de los hogares de menores
ingresos que habitan en ellas.
Esto significaría que ambas comunas están “exportando” hogares de menores
ingresos a otras localidades o comunas aledañas. Es una cuestión fundamental a
dilucidar si se quiere cumplir seriamente con las directrices de política habitacional
que promueven una mayor integración territorial de los hogares del primer quintil.
Hechos estos supuestos y en base a los antecedentes ya presentados, se realiza
una estimación de consumo de suelo para los nuevos hogares correspondientes al
período 2007-2017, más el consumo correspondiente a la eliminación del déficit
acumulado. Para estos efectos se ha estudiado la realidad local en términos de los
requerimientos de terreno para las viviendas de los deferentes estratos14.
Los lotes destinados a viviendas de los estratos D y E alcanzan una superficie del
orden de 100m²; las viviendas del estrato C3 ocupan lotes del orden de 140m²; los
13
No se ha considerado en el total de los subsidios para la adquisición de vivienda los subsidios
de mejoramiento de la vivienda y su entorno Dec. 74/4 Dec.84/05 y el subsidio Mantención de la
Vivienda Dec. 149/05 (50+1)
14
Para los estratos más bajos se estimó superficies de lote algo superiores a lo observado, para
trabajar sobre la base de un escenario desfavorable (mayor demanda de suelo urbano), aunque
deseable (posibilidad de contar con superficies más generosas).
Análisis de Tendencias de Localización - Sistema Urbano Temuco – Padre Las Casas.
Ministerio de Vivienda y Urbanismo – Sur Plan Ltda.
56
Informe Nº1 Etapas 1ª a 4ª
hogares del estrato C2 ocupan lotes con una superficie del orden de 200m² y los
del ABC1, lotes del orden de 400m² de terreno.
Estas cifras son netas, es decir, se refieren al lote de terreno que se entrega en
propiedad privada como parte de la solución habitacional. Considerando que las
cesiones de los proyectos habitacionales representan por lo general un tercio de la
superficie total del terreno donde se desarrollan los proyectos, será necesario
multiplicar la demanda neta de terrenos por un factor 1,5. Para estimar la
demanda total de suelo urbano, se multiplicará la demanda para uso habitacional
también por un factor 1,5, considerando que los otros usos tienden a consumir un
tercio de la superficie de nuevos proyectos, como se puede observar en las series
de permisos de edificación.
Utilizando los estándares de superficie de terreno requeridos para las viviendas de
los diferentes estratos y trabajando con las proyecciones de población y hogares
presentadas previamente y considerando que el déficit habitacional se absorberá
íntegramente en el período 2007 al 2017, se ha hecho una estimación de
demanda de suelo para uso residencial en Temuco-Padre Las Casas para el
periodo 2007- 201715 que se presenta en el siguiente cuadro.
DEMANDA DE SUELO PROYECTADA AL AÑO 2017
24.876 Nuevos Hogares 2007 - 2017
ABC1
7,6%
1.883
500
941.724
Total demanda
habitacional
(Há)
94
C2
17,3%
4.303
300
1.291.028
129
C3
23,6%
5.881
140
823.342
82
D+E
51,5%
12.808
100
1.280.793
128
10.265
100
1.026.500
103
5.363.387
536,3
Estrato
socioeconómico
Solución déficit
habitac. 2002
100%
Nº de hogares
nuevos
M2 neto por
hogar
M2 requeridos
para vivienda
24.876
Demanda de suelo no habitacional
268,2
TOTAL DEMANDA DE SUELO URBANO
804,5
TOTAL DEMANDA BRUTA DE SUELO URBANO
1.206,8
Fuente: Elaboración propia a partir de Censos 1982-1992-2002
15
Aunque se realizó la proyección para el año 2012, no se consideró en el presente análisis por
estimarse que constituye un período excesivamente corto para planificar acciones y para eliminar
el déficit acumulado.
Análisis de Tendencias de Localización - Sistema Urbano Temuco – Padre Las Casas.
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57
Informe Nº1 Etapas 1ª a 4ª
Tal como se puede apreciar en el cuadro, esta demanda se desglosa de la
siguiente manera: 103 hectáreas para resolver el déficit existente al año 2007;
más 128 hectáreas para los nuevos hogares pertenecientes a los estratos D y E que requieren subsidio-; 82 hectáreas para los hogares del estrato C3; 129
hectáreas para los hogares del estrato C2 y 96 hectáreas para los hogares del
estrato ABC1, lo que suma 537 hectáreas netas de demanda habitacional.
Esta representa una estimación maximalista de demanda de suelo residencial, en
la medida que supone que todas las nuevas viviendas son casas. La realidad es
que en Temuco hay un proceso de densificación que se expresa en el hecho que
en el periodo 2002 al 2005 un 15% de los permisos de edificación fueron
otorgados para la construcción de viviendas en altura. En Padre Las Casas no se
registran permisos de edificación para vivienda en altura en ese mismo periodo,
como se observa en cuadros siguientes.
SUPERFICIE EDIFICADA POR DESTINO
según Permisos de Edificiación (2002 - 2005)
TEMUCO
DESTINO
VIVIENDA
ICEF
SERVICIOS
TOTAL
P. LAS CASAS
Nº de Permisos Superficie (m2) Nº de Permisos Superficie (m2)
1.823
573.954
689
128.230
420
200.541
89
47.644
192
153.547
78
22.462
2.435
928.042
856
198.336
Fuente: Serie de Permisos de Edificación 2002-2005 – MINVU - INE
ALTURA EDIFICACIÓN - VIVIENDA
según Permisos de Edificiación (2002 - 2005)
TEMUCO
Nº de pisos
1y2
3y4
5 y más
P. LAS CASAS
Nº de Unidades Superficie (m2) Nº de Unidades Superficie (m2)
8.764
474.452
3.132
128.230
56
8.025
1.553
91.477
Fuente: Serie de Permisos de Edificación 2002-2005 – MINVU - INE
I.5.5. 3.-
Demanda de suelo para uso no residencial.
Como se señala anteriormente, en la mayor parte de las ciudades la proporción de
uso de suelo destinado a la vivienda alcanza un 66% de la superficie y los usos no
residenciales cubren un 33% de la superficie. Suele existir una proporción similar
en lo relativo a la dinámica de edificación. Este es el caso también para la IX
Región y para Temuco-Padre Las Casas en lo que dice relación a la proporción
entre la superficie edificada residencial / no residencial. Efectivamente, en el
periodo 1990-2004 la superficie total edificada en la región alcanza 5.933.452m²,
de los cuales 4.058.250m², es decir, un 69% se destina a la vivienda y
1.875.202m², es decir, un 31%, se destina a usos no residenciales. En la
intercomuna de Temuco-Padre Las Casas el total edificado en el mismo periodo
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58
Informe Nº1 Etapas 1ª a 4ª
alcanza 3.362.572m², es decir, un 68% para destino habitacional y 1.086.198 para
destino no residencial, es decir, un 32%. Los permisos de edificación en TemucoPadre Las Casas el periodo 2002 al 2005 corroboran lo anterior en la medida que
un 62% de la superficie edificada correspondió a uso habitacional y 38% a usos no
habitacionales. Por lo tanto, se aplicará una proporción 66% - 33% para efectos de
la estimación de demanda de suelo.
Habiéndose estimado los requisitos de suelo urbano para uso habitacional en 537
hectáreas en el periodo 2007-2017, se puede estimar la necesidad de terrenos
para uso no habitacional en 268 hectáreas en el mismo periodo.
Por lo tanto la superficie neta total requerida para el periodo 2007-2017 alcanza
una superficie de 805 hectáreas y la superficie bruta un total de 1.208 hectáreas
como requerimiento total de suelo urbano en Temuco-Padre Las Casas.
Los antecedentes expuestos previamente permiten contar con una detallada
estimación del consumo de suelo según estratos, una especificación de las
acciones requeridas para abordar la totalidad del déficit habitacional y los
requerimientos de suelo para viviendas nuevas que requieren subsidio
habitacional, así como una estimación de consumo de suelo no residencial .
I.6.- EVALUACIÓN DE INMUEBLES PÚBLICOS
El listado de las propiedades del SERVIU en el área urbana de Temuco-Padre Las
Casas indica que dicha institución cuenta con 251.675 m2 de terrenos, con un
valor de tasación que asciende a 125.151 UF. Muchos de ellos estarían siendo
ocupados con propósito de equipamiento y otros tendrían un destino ya
programado en la planificación del SERVIU, por lo que no existiría una real
disponibilidad de ellos.
Aún así, algunas de las propiedades del listado podrían ofrecer un interés como
recurso de suelo para eventuales proyectos o como recurso económico para
aportar a la gestión de éstos, lo que amerita una revisión de estos terrenos en
particular. Nos referimos específicamente a:
-
La reserva SERVIU de 15 hectáreas ubicada en La Zanja, camino a Chol
Chol y destinada a equipamiento deportivo.
-
Un conjunto de 11 terrenos descritos como reserva SERVIU en el sector
Pulmahue, en Padre Las Casas, que suman 4,7 hectáreas
Conviene reiterar que la SEREMI de Bienes Nacionales, en conjunto con el
SERVIU, están haciendo un esfuerzo conjunto para catastrar bienes de propiedad
fiscal, entre los que se podría contar áreas de la ribera del río Cautín que se
recuperen con la construcción de las defensas fluviales. Los resultados de esa
búsqueda son potencialmente mucho más significativos que los que ofrece el
listado SERVIU comentado más arriba. A lo anterior se pueden sumar a futuro las
298 hectáreas del actual aeropuerto, que podrían ser desafectadas para
incorporar al uso urbano en una planificación de largo plazo.
Análisis de Tendencias de Localización - Sistema Urbano Temuco – Padre Las Casas.
Ministerio de Vivienda y Urbanismo – Sur Plan Ltda.
59
Informe Nº1 Etapas 1ª a 4ª
CATASTRO DE BIENES INMUEBLES DE PROPIEDAD DEL SERVIU_IX REGION_COMUNAS DE TEMUCO Y PADRE LAS CASAS
INFORMACIÓN ACTUALIZADA AL 30 DE JUNIO 2005
(SE INCLUYE INFORMACIÓN DE BIENES INCORPORADOS POSTERIORMENTE EN PLAN DE VENTA (DIFIN) - BIENES DESTINADOS A APLICACIÓN LEY FUC - OTROS)
N°
CODIGO
SUPERFICIE
TASACIÓN
V. UNIT TER
INMUEB BIEN INMUEBLE
DESCRIPCIÓN
DIRECCIONES
NUEVO
TERR. (M2)
(UF)
(UF/M2)
LE
POB. PLAZAS DE CHIVILCAN AREA RESERVA N° 8 EQUIPAMIENTO B Av.
Javiera Carrera N° 01565 S-IX-T: 732
AVALUO
FISCAL (UF)
N° ROL
5120-2
2.225,67
s/i
s/i
3201-18
4,42
910100006
6
EQUIPAMIENTO
15.379,90
15.500,00
1,01
EQUIPAMIENTO
910100007
7
HABITACIONAL /
EQUIPAMIENTO
4.900,73
22.053,29
4,50
RESERVA SERVIU
910100034
34
EQUIPAMIENTO
1.258,70
629,35
0,50
EQUIPAMIENTO
POB. PLAZAS DE CHIVILCAN LOTE C Av. Javiera Carrera N° 01610 S-IX-L: 2067
910100035
35
EQUIPAMIENTO
116,75
233,50
2,00
EQUIPAMIENTO
POB. LLAIMA Volcan Calbuco N° 697 TZSL N ° 3361
s/i
s/i
910100036
36
EQUIPAMIENTO
208,28
233,50
2,00
EQUIPAMIENTO
POB. LLAIMA Volcan Calbuco N° 699 TZSL N ° 3361
s/i
s/i
910100037
37
RESERVA SERVIU
150.000,00
12.000,00
0,08
EQUIPAMIENTO
DEPORTIVO
LOTE 1 LUGAR LA ZANJA CAMINO A CHOL CHOL S-IX-T: 585
3255-610
699,22
910100038
38
RESERVA SERVIU
5.391,00
5.391,90
1,00
EQUIPAMIENTO
POBLACION PLAZAS DE CHIVILCAN I AREA RESERVA N° 7 EQUIPAMIENTO A
Av. Javiera Carrera N° 01691 S-IX-L: 2067 S-IX-T: 732
3201-18
18,92
910100039
39
RESERVA SERVIU
4.683,38
7.009,47
1,30
EQUIPAMIENTO
POB. COSTANERA I Av. Costanera N° 01620 S-IX-L: 1792
1181-38
2.870,91
910100041
41
EQUIPAMIENTO
1.508,75
603,50
0,40
EQUIPAMIENTO
POBLACION SALAR Pasj. Huasquinta N° 01180 S-IX-L: 1978
5009-29
95,52
910100042
42
RESERVA SERVIU
692,25
242,29
0,35
RESERVA SERVIU
N°1
POBLACION EL SALAR Pasj. Cuya N° 2241 S-IX-L: 1978
5008-67
43,80
RESERVA SERVIU
POB. LANIN Calle Hochtetter N° 0111 S-IX-T: 526
POB. CAMPOS DEPORTIVOS Av. Andes / La Serena N° 141 TZSL 3766
(Referencia)
910100048
48
EQUIPAMIENTO
5.362,00
5.362,00
1,00
2613-82
1.662,74
910100061
61
EQUIPAMIENTO
1.293,00
1.034,40
0,80 PARQUE RIO CAUTIN POB. COSTANERA III Calle Rio Chol Chol N° 690 S - IX - L : 1823
1205-9
792,67
910100069
69
EQUIPAMIENTO
4.683,38
3,278.37
0,70
EQUIPAMIENTO
1215-1
502,61
911200001
1
HABITACIONAL
4.580,27
4.122,24
0,90
RESERVA SERVIU
SECTOR PULMAHUE LOTE RS-6 Calle Los Ruiseñores N° 1230 S-IX-T: 677
2109-26
13,01
911200002
2
HABITACIONAL
1.405,13
1.264,62
0,90
RESERVA SERVIU
SECTOR PULMAHUE LOTE RS-7 Calle Los Ruiseñores N° 1191 S-IX-T: 677
2112-14
3,99
911200003
3
HABITACIONAL
1.104,87
994,38
0,90
RESERVA SERVIU
SECTOR PULMAHUE LOTE RS-4 Calle Los Ruiseñores N° 1301 S-IX-T: 677
2108-17
3,14
911200004
4
HABITACIONAL
3.874,70
4.262,17
1,10
RESERVA SERVIU
SECTOR PULMAHUE LOTE RS-2 Calle Las Aguilas N° 1398 S-IX-T: 677
3856-32
11,00
POB. COSTANERA I Av. Costanera con Río Rihn S - IX - L : 1792
911200005
5
HABITACIONAL
3.145,13
3.459,64
1,10
RESERVA SERVIU
SECTOR PULMAHUE LOTE RS-5A Av. Pulmahue N° 1235 S-IX-T: 677
3856-33
8,93
911200006
6
HABITACIONAL
5.330,67
5.330,67
1,00
RESERVA SERVIU
SECTOR PULMAHUE LOTE RS-9 Av. Pulmahue N° 950 S-IX-T: 677
2107-58
15,14
911200007
7
HABITACIONAL
4.066,69
4.066,69
1,00
RESERVA SERVIU
SECTOR PULMAHUE LOTE RS-10 Av. Pulmahue N° 953 S-IX-T: 677
2107-57
11,55
911200008
8
HABITACIONAL
5.021,43
5.021,43
1,00
RESERVA SERVIU
SECTOR PULMAHUE LOTE RS-14 Av. Pulmahue N° 785 S-IX-T: 677
2092-193
14,26
911200009
9
HABITACIONAL
8.428,14
9.270,95
1,10
RESERVA SERVIU
SECTOR PULMAHUE LOTE RS-13 Av. Pulmahue N° 635 S-IX-T: 677
2092-194
23,93
911200011
911200012
11
12
EQUIPAMIENTO
EQUIPAMIENTO
2.644,80
9.449,15
2.380,32
8.504,24
0,90
0,90
EQUIPAMIENTO
RESERVA SERVIU
SECTOR PULMAHUE LOTE RS-12 Av. La Quebrada N° 1419 S-IX-T: 677
SECTOR PULMAHUE LOTE RS-11 Av. La Quebrada N° 1400 S-IX-T: 677
2092-196
3849-1
7,51
26,83
911200013
13
EQUIPAMIENTO
461,26
415,13
0,90
RESERVA SERVIU
SECTOR PULMAHUE LOTE RS-3 Calle Los Ruiseñores N° 1320 S-IX-T: 677
2108-16
1,31
911200019
19
EQUIPAMIENTO
1.129,66
901,33
0,80
EQUIPAMIENTO
POB. PULMAHUE Calle Los Ruiseñores N° 1440 S-IX-L: 2078
3856-82
3,18
911200020
20
EQUIPAMIENTO
599,40
899,10
1,50
EQUIPAMIENTO
POB. LOMAS DE HUITRAN Calle Las Peñas N° 1351 S-IX-L: 1468
3400-99
1,35
911200021
21
EQUIPAMIENTO
1.560,53
1.248,00
0,80
EQUIPAMIENTO
POB. LOS ARAUCANOS I Calle Aillarehue N° 725 S - IX - L : 1742
s/i
911200026
28
EQUIPAMIENTO
3.395,21
2.717,17
0,80
EQUIPAMIENTO
POB. LA NUEVA REPUBLICA Calle Bombero Escobar N° 441 S - IX - L : 1878
s/i
3368-31
Matriz
Análisis de Tendencias de Localización - Sistema Urbano Temuco – Padre Las Casas.
Ministerio de Vivienda y Urbanismo – Sur Plan Ltda.
s/i
60
Informe Nº1 Etapas 1ª a 4ª
I.6.1
ANÁLISIS DE LA ECONOMÍA URBANA
Para analizar la base económica del sistema urbano de Temuco – Padre Las
Casas es necesario hacerlo en el contexto de la IX Región La Araucanía, ya que
es precisamente el rol que ha jugado y juega en este territorio el que determina las
características de la base económica de esta ciudad.
Temuco – Padre de Las Casas ha consolidado en las últimas dos décadas una
significativa primacía urbana en el contexto del sistema regional de centros
urbanos. Este fenómeno reviste gran importancia, ya que la región se
caracterizaba por tener un sistema de centros poblados con bastante jerarquía en
su desempeño como centros de intercambio y servicios con respecto a sus
territorios inmediatos “hinterland”, siendo, históricamente, la ciudad de Temuco la
de mayor jerarquía en el contexto del sistema urbano regional.
Sin embargo este sistema de jerarquías se ha ido desperfilando en la medida del
acelerado crecimiento poblacional experimentado por Temuco – Padre Las Casas,
principalmente en el periodo 1982 – 1992 en que crecieron a un promedio de
aproximadamente 3% anual llegando a tener una población de 266.225 habitantes
al año 2002.
Temuco – Padre de Las Casas en las últimas dos décadas establece su
hegemonía en lo que respecta a rol urbano en la región, período en que los otros
centros urbanos crecían a bajas tasas, o se estancaban, principalmente en la
diversificación de sus funciones urbanas como centros de provisión de servicios a
sus áreas rurales.
Esta primacía urbana se configura en una región cuya base económica es
principalmente la actividad silvoagropecuaria tradicional (28 % del PIB
regional/1990) y que en el contexto nacional se sitúa entre las regiones más
pobres del país. Entre 1960 y 1992 la tasa de crecimiento promedio del PIB anual
fue de 3% mientras el promedio nacional ascendía al 3,6% promedio nacional.
Respecto a la medición de necesidades básicas insatisfechas, mientras en dicha
categoría se encuentra el 42,2% de la población nacional, para la IX Región la
proporción sube a 54,9% de su población.
La actividad agropecuaria, concentrada significativamente en cultivos tradicionales
y ganadería -que enfrentan gran competencia producto de la creciente
globalización del mercado nacional- se caracteriza por su inestabilidad y por no
haber logrado consolidar una inserción específica en los mercados internacionales
que genere nuevos desarrollos productivos en el ámbito rural. La incorporación de
nuevas tecnologías en los procesos de producción de los rubros tradicionales con
el fin de hacerlos más competitivos e incrementar su rentabilidad disminuyen su
demanda de empleo, perdiendo el territorio rural su capacidad de retención de la
población que emigra hacia las ciudades, especialmente a la capital regional.
Si bien se han iniciado ciertas transformaciones en la actividad agraria con la
incorporación de nuevos productos principalmente orientados a mercados
Análisis de Tendencias de Localización - Sistema Urbano Temuco – Padre Las Casas.
Ministerio de Vivienda y Urbanismo – Sur Plan Ltda.
61
Informe Nº1 Etapas 1ª a 4ª
externos, estos desarrollos son aún incipientes, no logrando, por el momento,
constituir un cambio significativo de la base económica regional que continúa
concentrándose principalmente en cultivos tradicionales. De la capacidad de
desarrollar e incorporar tanto nuevos cultivos rentables como aumentar la
competitividad y rentabilidad de los tradicionales dependerá los cambios y
dinamismo de la base económica regional de la cual dependen también el futuro
desarrollo de nuevas funciones y servicios urbanos en la aglomeración urbana de
Temuco – Padre de Las Casas.
El desarrollo de la actividad silvícola, nuevo componente de la base económica
regional y con mayor presencia en las zona norte de la región, constituye una
ocupación del suelo rural que se distingue por generar lo que se denomina
“desertificación demográfica”, expulsando población que tradicionalmente ligaba
su actividad laboral y residencial.
Desde el punto de vista de la base económica regional se puede concluir que nos
encontramos frente a una región con bajas tasas de crecimiento económico, con
problemas respecto a su inserción en una economía globalizada, y que no ha
experimentado cambios significativos en su orientación productiva, lo que unido a
los efectos demográficos de la actividad silvícola se han traducido en un continuo
proceso de expulsión de residentes rurales hacia el ámbito urbano. Lo anterior en
una región que aún se caracteriza por su alta ruralidad (38,7% en 1992) en el
contexto nacional.
Otro factor que interviene tanto en la constitución de la base económica regional
como en los movimientos migratorio rural- urbano está ligado al sistema de
tenencia de la tierra, donde un porcentaje significativo de ésta se encuentra bajo el
sistema productivo del “minifundio”, especialmente en los sectores al poniente de
la región y en los pié de monte andinos. Esta estructura de tenencia de la tierra,
que se caracteriza por una relación entre el tamaño de la unidad productiva y la
población que debe sustentar que es poco propicia al desarrollo humano, está
continuamente expulsando habitantes rurales hacia los centros urbanos en
procura de mejores oportunidades laborales y económicas. Estos territorios con
baja productividad no logran generar dinámicas de desarrollo ni mucho menos
modernización del sector productivo rural, convirtiéndose en extensas zonas de
pobreza rural, que no generan demandas que logren los umbrales requeridos para
el surgimiento de funciones urbanas excepto en los centros de jerarquía superior,
lo que se traduce en el desigual desarrollo de Temuco – Padre de Las Casas
respecto a otros centros urbanos de la región durante las últimas décadas. Estos
habitantes del minifundio -principalmente del pueblo originario mapucheconstituyen una población potencial para la continuación del proceso migratorio
intra – regional que probablemente se orientará hacia Temuco – Padre de las
Casas.
Esta composición étnico – cultural que ha condicionado el desarrollo rural de la
zona con su propia modalidad de ocupar el territorio y que ha determinado
históricamente el alto grado de ruralidad de la IX Región, se convierte en un
Análisis de Tendencias de Localización - Sistema Urbano Temuco – Padre Las Casas.
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62
Informe Nº1 Etapas 1ª a 4ª
referente urbano al influir crecientemente en la composición étnico – cultural de
estas ciudades.
La primacía urbana que logra Temuco – Padre de Las Casas en el contexto
regional se explica además por su excelente ubicación geográfica respecto a su
territorio regional, al situarse muy próximo al centro geométrico en dirección norte sur en el lugar donde el Valle Central y el río Cautín se insertan en las primeras
colinas o relieves de la Cordillera de la Costa prolongándose hacia ella,
otorgándole una excelente centralidad respecto a su “hinterland”, que cada vez
más absorbe a todo el espacio regional, con la excepción de algunas zonas - su
extremo norte - donde por su cercanía a la ciudad de Los Ángeles pueden gravitar
hacia la VIII Región
Esta centralidad geográfica de la ciudad se refuerza por localizarse en la
intersección del eje vial nacional constituido por la Ruta 5 y las principales redes
de vialidad intrarregional. De hecho, ciudades localizadas precisamente en la
intersección de rutas internas con la Ruta 5 como lo son Victoria y Lautaro, han
debilitado su rol urbano por la atracción ejercida por Temuco - Padre de Las
Casas, acentuada por los desarrollos en el sector transporte tanto privado como
público que permiten a la población regional acceder con facilidad y en tiempo
relativamente corto a un centro urbano de mayor jerarquía.
El equilibrio del sistema urbano regional tradicional, estructurado en específicas
jerarquías regionales y sub – regionales de centros poblados de abastecimiento y
comercialización de productos, se rompe con la fuerte centralización en Temuco
de funciones administrativas y políticas perdiendo las otras ciudades sus áreas de
influencia – hinterland. La atracción de Temuco – Padre de Las Casas se
extiende a toda el área regional, constituyéndose en un centro de escala mayor
con 266.225 habitantes en una región en que ninguna otra ciudad supera los
40.000 habitantes.
La privilegiada ubicación de Temuco – Padre Las Casas, que le permite
trascender su espacio regional con buena accesibilidad y cercanía a las zonas del
norte de la Región de los Ríos, constituyéndose en un centro urbano de impacto
interregional, está en la génesis de su base económica, acentuada por su carácter
de destino de ramales ferroviarios y de caminos, estratégico emporio, centro de
empleo e intercambio modal de transporte. De esta manera Temuco - P de Las
Casas crece mientras las cabeceras comunales y los poblados rurales se
despueblan, pierden su razón de ser y se empobrecen.
“De esta manera resulta concluyente que uno de los factores principales que
explican el crecimiento urbano de Temuco en los últimos años se encuentra en
que esta ciudad constituye el único centro urbano relevante de toda la región y por
lo tanto constituye un polo de desarrollo único dentro de una región bastante
deprimida en relación al resto del país, pero que por el hecho de concentrar todas
sus fuerzas y dinámicas económicas en un solo lugar genera una ciudad con una
Análisis de Tendencias de Localización - Sistema Urbano Temuco – Padre Las Casas.
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63
Informe Nº1 Etapas 1ª a 4ª
dinámica urbana sin precedentes que es muy difícil dimensionar sin tener a la vista
todos estos antecedentes” 16.
Desde la perspectiva del sistema urbano de la macro región centro - sur del país,
su emplazamiento en un punto intermedio entre el polo metropolitano de
Concepción – Talcahuano por el norte y Puerto Montt por el sur, caracteriza a
Temuco - Padre de Las Casas como el polo urbano central e interior del sur, con
centralidad respecto a este segmento territorial del país donde se han generado
tres polos urbanos importantes: Concepción en el norte, Temuco en el centro y
Puerto Montt en el extremo sur.
Su tamaño y su centralidad la convierten en la 4ª aglomeración urbana en el país,
que puede seguir beneficiándose de procesos de descentralización a nivel
nacional y de difusión tecnológica para responder a una creciente necesidad de
inserción internacional de la región y de mayor acuerdo con el nivel de
globalización de la economía del país.
Consecuentemente con su rol de “lugar central” de mayor jerarquía regional, un
porcentaje significativo de su actividad económica se concentra en el sector
servicios y comercio (67,8 % del PIB)*. Por ser capital regional de la IX Región de
la Araucanía, Temuco es la sede de la Intendencia Regional, del Gobierno
Regional, del Poder Judicial, de la División de Ejército y de las direcciones
regionales de los servicios públicos centralizados y descentralizados.
Sin embargo la oferta de servicios trasciende aquellos propios de las capitales
regionales, con el desarrollo de variados y complejos servicios públicos y privados
de alta especialidad y complejidad (servicios médicos y servicios profesionales en
general, así como centros de educación superior). Temuco se ha constituido en
una ciudad universitaria y cultural en el sur del país con 5 universidades, institutos
profesionales y centros de formación técnica que reúnen a más de 21.000
estudiantes, muchos de ellos de otras zonas, lo que constituye una actividad de
interés para la economía de la ciudad.
Consecuentemente con el crecimiento poblacional de las últimas décadas y de los
sectores comerciales y servicios, se observa en la distribución del producto un
sector de la construcción relativamente dinámico, especialmente como respuesta
a demandas tanto privadas como sociales por vivienda de la creciente población
mientras el sector industrial representa un 9 % del PIB.
El moderado rol que juegan las actividades industriales en la economía de
Temuco – Padre de Las Casas, refleja que su base económica se concentra en su
rol de centralidad y de destino de las migraciones rural – urbano, lo que lleva a
preguntarse sobre la capacidad que ha tenido esta aglomeración urbana, no sólo
para convertirse en un centro hegemónico de las funciones y actividades centrales
16
Estudio de Diagnóstico del sistema de transporte urbano de la ciudad de Temuco, 1996, CITRA
Ltda.
Análisis de Tendencias de Localización - Sistema Urbano Temuco – Padre Las Casas.
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64
Informe Nº1 Etapas 1ª a 4ª
de la región, sino que también en una efectiva incorporación de sus habitantes,
especialmente aquellos de origen rural, a la economía urbana tanto formalmente
como temporalmente. En este sentido cabe destacar el rol de la economía informal
que se observa en el espacio urbano como la base de supervivencia de un
porcentaje significativo de los habitantes de Temuco – Padre Las Casas, donde el
nivel de pobreza afecta al 30,41% de la población.
Sin embargo respecto a la estabilidad de la base económica basada en la
creciente “centralidad” de Temuco – Padre Las Casas sobre un territorio cada vez
mayor adherimos a lo establecido en el estudio de Estudio de Diagnóstico del
sistema de transporte urbano de la ciudad de Temuco, 1996, CITRA Ltda., que
establece: ”Cuando un centro urbano como Temuco cumple un rol de prestación
de servicios a un área de demanda dispersa como esta región, constituye lo que la
teoría define como base de exportación de un “centro urbano” estableciendo las
posibilidades de crecimiento del centro si la demanda que ejerce su “área de
influencia” por los bienes y servicios del centro crece. En otras palabras, mientras
más variado y más extensa el área de influencia, la dependencia en el
funcionamiento del centro es menor y su estabilidad mayor. Así, los centros
menores son altamente inestables al contrario de los mayores.” Temuco ha
absorbido la totalidad del territorio regional como su “área de influencia”
(hinterland) trascendiendo su espacio regional, lo que puede contrarrestar las
debilidades del espacio rural en la reconversión de la base económica regional.
En la medida que Temuco – Padre de Las Casas mantenga un liderazgo en la
prestación de servicios y comercial que conlleve un mejoramiento en la calidad de
vida de sus habitantes, de la creación y valorización del espacio urbano , del
desarrollo educacional y cultural en que se rescate su especial composición
étnico – cultural, puede mantener un liderazgo atrayendo nuevas inversiones
como respuesta a lo que la ciudad ofrece en cuanto a calidad de vida, paisaje y
sustentabilidad.
“Apoyado por su accesibilidad derivó (Temuco) en el centro de intercambio más
importante, constituyendo el poder tecnológico regional y el centro urbano con
mayores ventajas de localización, para convertirse en un centro de servicios y de
transferencia de procesos de innovación. Los elementos estructurales que toman
un rol fundamental en el proceso son la accesibilidad, las distancias geométricas y
topológicas y la estructuración vial”17 y en el futuro dependerá de la capacidad de
renovación y autogeneración interna de sus actividades básicas principalmente en
el sector servicios, especialmente en el ámbito agroindustrial si se produjese la
renovación productiva requerida en el espacio rural.
17
Estudio de Diagnóstico del sistema de transporte urbano de la ciudad de Temuco, 1996, CITRA
Ltda.
Análisis de Tendencias de Localización - Sistema Urbano Temuco – Padre Las Casas.
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65
Informe Nº1 Etapas 1ª a 4ª
I.6.2
TENDENCIAS URBANAS
I.6.2. 1.-
Primacía creciente.
En páginas anteriores se ha destacado la primacía de Temuco – Padre Las Casas
en el sistema de centros poblados de la Región, que se expresa tanto en la
concentración de la población urbana regional, como en la fortaleza relativa de sus
actividades económicas. Temuco no comparte con otros centros urbanos su peso
regional como centro de servicios de comercio, banca, educación, salud y sede de
servicios públicos regionales.
Lo anterior se ve favorecido por su localización central y distante de otros
conglomerados alternativos y, muy especialmente, por el desarrollo de las
condiciones de accesibilidad experimentado en las últimas décadas
(modernización de la infraestructura vial, motorización), que amplía el área de
influencia y reduce los costos de desplazamiento desde otros centros urbanos que
tienden a perder su importancia relativa. El resto de los centros poblados,
especialmente al interior de la provincia de Cautín, tiende a perder dinamismo o se
especializa, en función de la demanda de la capital regional por relocalización
habitacional o industrial.
Los factores que sustentan la primacía de Temuco – Padre Las Casas se
mantendrán, como la ventaja de localización, o tenderán a acentuarse, como
sucede con la oferta de servicios y la accesibilidad. Sólo a un plazo que excede
los alcances de este estudio, es posible que la tendencia a la concentración en la
oferta de servicios se revierta a favor de localidades menores, como tiende a
suceder en otras latitudes, especialmente con los servicios comerciales (strip
center, cadenas de supermercados de formato menor).
La tendencia a emplazar parte de su crecimiento poblacional en comunas vecinas
no amenazará la primacía del sistema urbano Temuco – Padre Las Casas y
desde este punto de vista sólo tendrá un efecto estadístico, en una menor
concentración relativa de la población urbana regional.
I.6.2. 2.-
Ciudad rica, Región pobre.
Temuco, capital de la región más pobre, se ubica entre las ciudades más ricas del
país. Esta aparente paradoja se explica porque la pobreza en el país se manifiesta
mayoritariamente en el ámbito rural y ésta es una región de alta ruralidad,
marcada además fuertemente por el fenómeno sociocultural mapuche.
La dicotomía ciudad - región constituye una debilidad: aunque el tamaño de su
mercado le permite a Temuco mantener su importancia como centro de servicios,
la pobreza regional limita una demanda asegurada por la primacía de la capital
regional. La base económica del crecimiento regional manifiesta poco dinamismo,
con una industria afectada por fenómenos de concentración que exceden a la
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66
Informe Nº1 Etapas 1ª a 4ª
región y una actividad agropecuaria en que la modernización que experimenta el
agro en el país hasta ahora no se manifiesta significativamente en la región.
No se observa en un horizonte cercano dinámicas productivas que permitan
alterar sustantivamente el statu quo socioeconómico de la ciudad y la región,
como ha sucedido por ejemplo, en Puerto Montt y Chiloé con el fenómeno del
salmón o, en menor grado, en otros casos con el turismo. En ese marco, es
posible esperar que se continúe con una reducción paulatina de la pobreza sin
alterar en lo sustancial la desigualdad social, tendencia observada en el país y en
la propia región.
La evolución de sistema urbano Temuco – Padre Las Casas como proveedor de
servicios depende de una ampliación en su área de influencia a nivel de la macro
región y el país, por ahora incipiente. La generación de una oferta de mayor escala
y sofisticación en servicios médicos o en educación, por ejemplo, así como la
atracción de nuevos profesionales de otras regiones, le plantea a la ciudad
desafíos propios de una mayor sofisticación de la demanda urbana, asociada a
atributos como vida urbana atractiva, desarrollo de imagen, calidad ambiental,
aspectos en los que la ciudad es deficitaria.
I.6.2. 3.-
Evolución de la actividad inmobiliaria.
El mercado inmobiliario de la ciudad manifiesta un dinamismo significativo, que en
algunos aspectos varía respecto de la década pasada, en la que los subsidios
habitacionales y en particular la acción del SERVIU en materia de construcción de
viviendas sociales fueron componentes determinantes de la actividad. En la
actualidad la oferta antes atendida por el SERVIU se ha reducido en el sistema
Temuco – Padre Las Casas, registrándose un desplazamiento de ésta hacia otras
localidades .
Por otra parte, el mercado privado o parcialmente subsidiado muestra su fortaleza
con un fuerte incremento en la oferta su producto más clásico, la vivienda aislada .
Este fenómeno se registra principalmente en Temuco, donde también se aprecia
un incremento significativo del tamaño medio de las nuevas viviendas, lo que no
se aprecia igualmente en Padre Las Casas. El mayor consumo de suelo de este
modelo se compensa parcialmente con la reducción de los tamaños de lotes
ofrecidos en los distintos estratos.
Un fenómeno menos masivo pero también importante es el desarrollo reciente de
numerosos proyectos de vivienda en altura. La presión que ejercerá el futuro PRC
de Temuco para limitar el crecimiento en expansión se traduciría en una mayor
importancia relativa de este producto, aunque probablemente más orientado hacia
un mercado de ingresos medios en departamentos de superficie menor y
localización más central, lo que aparentemente comienza a tener éxito en este
caso.
Análisis de Tendencias de Localización - Sistema Urbano Temuco – Padre Las Casas.
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67
Informe Nº1 Etapas 1ª a 4ª
I.6.2. 4.-
Suelo urbano para la vivienda social
Como se manifiesta más arriba, la tendencia que hoy se observa en la vivienda
destinada a los sectores de menores recursos es su desplazamiento desde la
periferia hacia localizaciones distantes del sistema urbano Temuco – Padre Las
Casas, lo que se entiende como respuesta a la presión de mayores precios sobre
el suelo urbano. En parte eso explica el copamiento por viviendas de sectores
medios de áreas antes dedicadas en exclusiva a sectores de menores recursos,
como sucede en Chivilcán y en nuevas áreas de Padre Las Casas.
Sin embargo, según se evidencia al analizar los precios y la disponibilidad de
suelo para desarrollo urbano, además de la posibilidad de creación de suelo de
propiedad pública (aeropuerto, ribera del Cautín), existen dentro del tejido urbano
valores de suelo que son compatibles con los montos considerados para viviendas
del Fondo Solidario, especialmente con la aplicación del subsidio de localización .
Es probable que las dificultades de desarrollo de proyectos de vivienda social al
interior de la ciudad tengan más relación con el modelo de gestión inmobiliaria
para este segmento, donde ciertamente resulta más difícil –y carece de incentivosel trabajo en pequeños paños interiores o la gestión necesaria para la creación de
nuevo suelo para estos usos.
Como se señala, al analizarse la expresión territorial de la estratificación socio
económica, la tendencia a una localización homogénea de los estratos altos es
menor que en otras ciudades y en cambio la segregación se tiende a expresar a
través de áreas de concentración de estratos pobres aunque, como destacamos
más arriba, la incursión de nueva vivienda de sectores medios tiende brindar
mayor heterogeneidad social a tales áreas. Este escenario de segregación socio
espacial menos agudo que en otras ciudades mayores, tiende a alterarse con el
emplazamiento de la nueva vivienda de estratos bajos. En la medida en que se
revierta la tendencia a desplazar la vivienda de estratos bajos hacia localizaciones
distantes, se evitará acentuar esta aguda expresión de desigualdad social.
Análisis de Tendencias de Localización - Sistema Urbano Temuco – Padre Las Casas.
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68
Informe Nº1 Etapas 1ª a 4ª
II.-
DIAGNOSTICO TERRITORIAL
II.1.- CARACTERIZACIÓN DEL TERRITORIO URBANO
El sistema urbano se ha desarrollado condicionado por una serie de variables,
analizadas en el punto anterior, siendo las de mayor incidencia en las tendencias
del comportamiento las que se describen a continuación.
II.1.1 EL SITIO URBANO
Es importante tener presente que el sitio de una ciudad, en cuanto espacio natural
o geográfico, no sólo es
soporte para el desarrollo
de ésta, o agente pasivo
que se modifica por el
avance de la urbanización,
sino que desempeña un
rol
estructurante
y
dinámico en los procesos
de
crecimiento
al
condicionar
diferentes
aspectos de la expansión.
En el caso de la estructura
territorial
del
sistema
Temuco – Padre Las
Casas está fuertemente
determinada
por
su
geografía, situación que
se ilustra en el esquema
de Ocupación del Sitio y
se detalla a continuación :
•
La división del sistema urbano entre las dos riberas del río ha promovido la
especialización socio funcional de Padre Las Casas, resultando en un
sector básicamente habitacional de gran homogeneidad social.
•
En Temuco los límites impuestos por el cerro Ñielol, el cerro Mariposas y el
río Cautín han impuesto un desarrollo longitudinal a lo largo de este último
•
En padre Las Casas, la cercanía del cerro Conun Huenu al río ha
determinado un menor desarrollo ribereño de área urbana en el costado sur
•
La terraza que se forma a lo largo de la ribera norte sobre antiguos terrenos
de inundación, marca un área baja claramente diferenciada, que se ve
reforzada por el trazado de la línea férrea, situación presente en menor
medida en la ribera sur.
Análisis de Tendencias de Localización - Sistema Urbano Temuco – Padre Las Casas.
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69
Informe Nº1 Etapas 1ª a 4ª
•
El desarrollo más reciente de la ciudad sobre las colinas del poniente ha
contribuido a la desarticulación entre los nuevos barrios, separados por
estos accidentes topográficos.
II.1.2 EL SUELO INDIGENA
La normativa que rige la propiedad del suelo mapuche condiciona y limita el
crecimiento del área urbana. La Ley Indígena establece restricciones para la
enajenación de propiedades
mapuches. Aunque fue
concebida para preservar la
propiedad agrícola de los
pueblos originarios, tiene
importantes efectos en la
estructura
territorial
del
sistema urbano Temuco –
Padre Las Casas.
Debido a la distribución de
estos predios, como se
ilustra en la figura, produce
los siguientes efectos:
•
Establece fuertes límites a la expansión urbana
•
Genera discontinuidad en el tejido urbano por la existencia de propiedades
mapuches al interior de la ciudad y refuerza el crecimiento desarticulado de
los nuevos barrios
II.1.3 CRECIMIENTO URBANO
II.1.3. 1.Densificación
la periferia
de
Los nuevos proyectos tienden a
extender la mancha urbana, con
densidades mayores que en las
zonas interiores, como se ilustra
en la figura de densidades por
manzana, fenómeno común en
las ciudades chilenas.
Esta modalidad de crecimiento
acarrea
importantes
externalidades
negativas
asociadas a la extensión de la
ciudad, pero encuentra asidero
en una práctica de desarrollo
Análisis de Tendencias de Localización - Sistema Urbano Temuco – Padre Las Casas.
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70
Informe Nº1 Etapas 1ª a 4ª
inmobiliario fuertemente arraigada, que no ha enfrentado señales económicas ni
normativas que la alteren. Es así que la gestión inmobiliaria privilegia el desarrollo
de grandes extensiones y la disponibilidad de suelo al interior de la ciudad no es
considerada “atractiva”, y no se incorporará la oferta si no se introducen cambios.
Sin embargo, las restricciones que impone crecientemente la propiedad indígena,
así como las que establecería el futuro PRC de Temuco, pueden constituirse en
señales que lleven a alterar este modelo de crecimiento hacia una mayor
utilización de los recursos de suelo en áreas interiores.
II.1.3. 2.-
Crecimiento Fragmentado
El crecimiento en la periferia se produce por una sumatoria de proyectos aislados,
donde la normativa urbanística es incapaz de producir una integración a la trama.
Este modelo, que se observa en muchos de los nuevos desarrollos del Fundo El
Carmen, de Labranza y del sur de Padre Las Casas, se caracteriza por el
desarrollo de conjuntos dispersos, con una urbanización interna que se vincula
precariamente al tejido urbano atravesando terrenos baldíos a través de una sola
vía, frecuentemente no pavimentada. Si bien las normas de urbanización aseguran
que a futuro existirá un trazado según estándares que consolidará y completará la
trama, la dispersión de los proyectos garantiza para muchos de ellos largos años
con nula calidad de vida urbana.
Fundo el Carmen
Cajón
San Ramón
San Ramón, viviendas para comités de Temuco
Análisis de Tendencias de Localización - Sistema Urbano Temuco – Padre Las Casas.
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71
Informe Nº1 Etapas 1ª a 4ª
II.1.4 ESTRUCTURA URBANA
Considerando las características de crecimiento urbano ya descritas, algunas de
las vías estructurantes juegan un papel fundamental. No sólo desempeñan su
evidente papel funcional
como vías de acceso a los
nuevos
barrios,
sino
también constituyen en
muchos casos un vínculo
simbólico y elemento de
identidad en su relación con
la ciudad, el único espacio
público de escala urbana en
las cercanías. Los caminos
a Labranza y a Cajón, la
Avenida Pedro de Valdivia y
Luis
Durand
destacan
especialmente en este rol.
Los elementos mencionados tienden a conformar una estructura urbana en la que
destaca la centralidad del río Cautín y la morfología de la red vial de mayor
jerarquía que la articula. Esta última tiende a alterar y sobreponerse al damero,
siguiendo el trazado de los
caminos de acceso. Aunque
el río ha sido prácticamente
ignorado en gran parte del
proceso de desarrollo del
sistema urbano Temuco –
Padre Las Casas, nuevos
proyectos
como
la
Costanera y futuros parques
en ambas riberas le hacen
ganar
centralidad
y
destacan su potencial como
nueva
área
de
oportunidades y como factor
común de integración e
identidad.
Análisis de Tendencias de Localización - Sistema Urbano Temuco – Padre Las Casas.
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72
Informe Nº1 Etapas 1ª a 4ª
II.2.- IMAGEN URBANA
En la identificación de una imagen prospectiva de ciudad que oriente y aglutine las
iniciativas de desarrollo del sistema urbano que conforman Temuco y Padre Las
Casas, los integrantes del Taller y las personas entrevistadas han destacado con
nitidez dos componentes ordenadores:
•
El río Cautín como factor de identidad, como elemento integrador de la
ciudad y como recurso paisajístico y de esparcimiento. La imagen
recurrente es lograr una “ciudad abierta al río Cautín”, lo que implica girar
hacia éste ambas caras de la estructura urbana actual.
•
Lograr el desarrollo de una ciudad social y geográficamente integrada.
En torno a esta motivación se hacen presente aspectos no resueltos a ser
abordados: una mayor vinculación entre Temuco y Padre Las Casas, una
mejor integración de los nuevos barrios a la ciudad, un emplazamiento de la
vivienda social en la ciudad.
Con estos elementos ha sido posible construir el siguiente esquena de imagen
prospectiva, que ilustró el 2ª taller Regional:
Análisis de Tendencias de Localización - Sistema Urbano Temuco – Padre Las Casas.
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73
Informe Nº1 Etapas 1ª a 4ª
Dicha imagen prospectiva se cruzó con el análisis de la estructura urbana de la
ciudad, avanzando a una definición de imagen urbana objetivo de la ciudad capaz
de recoger los elementos de identidad del sistema urbano identificados y de servir
de marco al análisis de zonas de gestión integrada.
Es así que, considerando que se trata de una ciudad con rico patrimonio
geográfico, donde los cerros Ñielol y Conún Huenu y el Río Cautín tienen un gran
potencial, la ciudad no debe darles la espalda.
La imagen prospectiva se articula en la idea de un río que dialogue con la ciudad.
Se plantea entonces cambiar la vocación actual del río como elemento separador
a una vocación de elemento unificador, el río como lugar de encuentro.
Las posibles intervenciones que permitan cumplir esta imagen se plantean de
modo esquemático e incluyen la conectividad con las riberas y entre ellas, un
sistema de corredores verdes que vinculen los cerros y el río, y la puesta en valor
de otros elementos naturales como los canales y la cima del sector P. de Valdivia.
Esta imagen se ilustra en la figura siguiente:
Análisis de Tendencias de Localización - Sistema Urbano Temuco – Padre Las Casas.
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74
Informe Nº1 Etapas 1ª a 4ª
III.- PROPUESTAS
III.1.- ZONAS DE GESTIÓN INTEGRADA
III.1.1 ZONIFICACIÓN DEL TERRITORIO
En base al análisis y el diagnóstico territorial realizados, se resuelve utilizar como
base alguna de las zonificaciones pre-existentes, considerando los numerosos
estudios previos de planificación y la consecuente aceptación que podría tener el
empleo de análisis sectoriales y locales. Se realiza un análisis comparativo de
zonas homogéneas de diferentes estudios, tales como Pladeco, PRC vigente,
diagnósticos de los PRC en etapa de aprobación y zonificación de SECTRA
(Estudio “Diagnóstico del Sistema de Transporte Urbano de la Ciudad de
Temuco”). En la figura se superponen barrios y zonas SECTRA.
ZONIFICACION SECTRA V/S BARRIOS
Zonas SECTRA
Límite urbano vigente
Area urbana PRC en
aprobación
En el Análisis de Unidades de Planificación (pto. I.3) se detallan estas
zonificaciones. Se puede concluir que la zonificación más adecuada para el
análisis multicriterio es del Estudio de SECTRA, ya que en el caso del PLADECO
Análisis de Tendencias de Localización - Sistema Urbano Temuco – Padre Las Casas.
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75
Informe Nº1 Etapas 1ª a 4ª
sólo se tiene una zonificación para Temuco y los barrios del PRC resultan
extensos y se refieren a variables perceptuales, que a nuestro juicio, no son
suficientes.
SECTRA determina 48 zonas homogéneas, en términos de utilización de suelos y
de características socioeconómicas de la población, que respetan en general las
divisiones geográficas del Censo de Población. Estas zonas no son contradictorias
con los barrios identificados, y si bien, por la data del estudio, no considera áreas
de expansión, éstas no son relevantes para la imagen urbana prospectiva por lo
que en ellas se incorpora la información en formato SIG, para hacer los cruces y
superposiciones que permitan determinar las zonas de gestión integrada.
III.1.2 DEFINICIÓN DE CRITERIOS
Considerando el diagnóstico y la imagen urbana prospectiva del futuro desarrollo
urbano, se ponderan distintos criterios a considerar para la selección de las zonas
de gestión integrada. Se definen los siguientes criterios:
•
la vulnerabilidad social
•
las áreas de oportunidad
•
la potencialidad de desarrollo de imagen urbana prospectiva.
Se seleccionan estos criterios
como
aquellos
más
representativos
de
la
potencialidad para el desarrollo
de una zona de gestión
integrada, considerando que
otras variables no aportan
matices diferentes18.
CRITERIOS DE DEFINICION DE
ZONAS DE GESTION INTEGRADA
VULNERABILIDAD
SOCIAL
AREAS DE
OPORTUNIDAD
POTENCIALIDAD DE
DESARROLLO DE
IMAGEN URBANA
PROSPECTIVA
III.1.3 VULNERABILIDAD SOCIAL
Para determinar el índice de vulnerabilidad social por zonas, se consideraron tres
atributos: el ingreso medio por hogar, el déficit habitacional y la densidad de
población. Estos atributos fueron expresados territorialmente a nivel de manzanas,
estableciendo varios tramos a los que se asignaron valores en una escala
numérica de 1 a 10 como se observa en cuadro siguiente.
18
Se analizó la posibilidad de incluir en la vulnerabilidad índices de seguridad ciudadana o
degradación del medio ambiente, sin embargo estas situaciones tienden a coincidir con los
sectores de ingresos más bajos. Se desestimaron porque resultarían redundantes en la evaluación.
Análisis de Tendencias de Localización - Sistema Urbano Temuco – Padre Las Casas.
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76
Informe Nº1 Etapas 1ª a 4ª
INGRESO MEDIO DE
HOGARES
Tramo
Puntuación
ingresos
5 a 15 UF
10
15 a 20 UF
9
20 a 25 UF
8
25 a 30 UF
7
30 a 35 UF
6
35 a 40 UF
5
40 a 45 UF
4
45 a 50 UF
3
50 a 70 UF
2
70 a 150 UF
1
0
0
DÉFICIT HABITACIONAL
Nº de
viviendas
40 y más
21 a 40
17 a 20
13 a 16
11 a 12
9 a 10
7a8
5a6
3a4
1a2
0
DENSIDAD DE POBLACIÓN
Puntuación
10
9
8
7
6
5
4
3
2
1
0
hab./Há
1000 y más
800 a 1000
600 a 800
500 a 600
400 a 500
300 a 400
200 a 300
100 a 200
50 a 100
20 a 50
1 a 20*
Puntuación
10
9
8
7
6
5
4
3
2
1
0
III.1.3. 1.-Ingreso de los hogares 19
Para efectos de analizar el comportamiento territorial de esta variable, se tomó el
ingreso promedio de los hogares por manzana, estableciendo tramos de ingresos,
a los que se asignaron valores en una escala numérica de 1 a 10 (a menor nivel
de ingreso, mayor valor asignado).
INGRESO PROMEDIO DE LOS HOGARES POR MANZANA Y ZONA
19
Ingreso promedio de hogares por nivel socioeconómico según estudio elaborado por ICCOM
(2005), en base al Censo de Población y Vivienda 2002 y Casen 2003.
Análisis de Tendencias de Localización - Sistema Urbano Temuco – Padre Las Casas.
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77
Informe Nº1 Etapas 1ª a 4ª
Como resultado, graficado en las figuras, se observa que los sectores de menores
ingresos se ubican en la ladera nor poniente de Pedro de Valdivia, sector
Chivilcán ( zonas 33,34 y 35), en el sector Santa Elena (zona 18), Santa Rosa
(zonas 21 y 22) y en el área más antigua de Padre las Casas (zona 45). En un
grado menor se observa una concentración en el sector de borde río: Amanecer y
Costanera, así como en el sur oriente de Pedro de Valdivia.
III.1.3. 2.-Déficit habitacional cuantitativo20 :
Se analizó el número total de viviendas nuevas requeridas a nivel de manzanas,
estimado a partir del número de viviendas de calidad irrecuperable que requieren
ser reemplazadas y el número de hogares allegados externos e internos. El déficit
de cada zona fue ponderado en una escala numérica de 1 a 10, según la tabla de
la página precedente.
DÉFICIT POR MANZANA Y ZONA
En las figuras se puede identificar que el sector sur de Padre las Casas (zona 46),
los sectores de borde río: Amanecer y Santa Elena (zonas 16 y 18) y la ladera sur
oriente de Pedro de Valdivia ( zonas 33 y 37) presentan un déficit importante a
considerar.
III.1.3. 3.-Densidad de población21:
Se consideró la densidad bruta de población (número de habitantes por hectárea),
como atributo crítico para ponderar la incidencia de los atributos anteriores en las
unidades territoriales analizadas. Se consideraron sólo aquellas unidades con
20
Metodología de Medición del déficit habitacional de la DITEC-MINVU, en base al Censo de
Población y Vivienda 2002.
21
En base a datos censales del 2002.
Análisis de Tendencias de Localización - Sistema Urbano Temuco – Padre Las Casas.
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78
Informe Nº1 Etapas 1ª a 4ª
densidad mayor a 20 hab./Ha, asignando una escala de valores de 1 a 10 (a
mayor densidad, mayor puntuación).
DENSIDAD POR MANZANA Y ZONA
Las mayores densidades se observan en sector Amanecer (zona 15) y en Pueblo
Nuevo (zona 26), apreciándose también zonas de alta densidad en Pedro de
Valdivia (zonas 33 y 34) y en los sectores ribereños de Temuco (zonas 14, 18, 19,
20,21 y 22).
III.1.3. 4.-Áreas Vulnerables
VULNERABILIDAD POR MANZANA
La suma de los valores asignados en
las tres variables a cada zona
determinó el Índice de vulnerabilidad,
en escala numérica de 0 a 30, en la
que el valor máximo corresponde a
una mayor vulnerabilidad social.
Se observa que los sectores más
vulnerables son Santa Elena (zona
18) y el sector de las copas de agua
en Pedro de Valdivia (zona 33).
En el cuadro siguiente se indican las
zonas con más de 14 puntos por
vulnerabilidad (el 50% del máximo).
Análisis de Tendencias de Localización - Sistema Urbano Temuco – Padre Las Casas.
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79
Informe Nº1 Etapas 1ª a 4ª
INGRESO
HOGARES
DENSIDAD
DÉFICIT
HABITACIONAL
INDICE DE
VULNERABILIDAD
FIGURA DE AREAS VULNERABLES
ID ZONA
CUADRO DE AREAS VULNERABLES
18
33
15
14
21
22
26
34
19
20
16
35
37
45
48
23
46
25
44
17
29
24
9
9
8
8
9
9
8
9
8
8
6
9
7
9
8
7
7
7
7
7
7
5
6
6
7
6
6
6
7
6
6
6
5
4
4
3
5
5
3
4
5
2
5
4
10
9
8
8
7
7
7
7
7
7
9
7
9
8
7
7
9
7
6
8
5
6
25
24
23
22
22
22
22
22
21
21
20
20
20
20
20
19
19
18
18
17
17
15
Análisis de Tendencias de Localización - Sistema Urbano Temuco – Padre Las Casas.
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80
Informe Nº1 Etapas 1ª a 4ª
III.1.4 AREAS DE OPORTUNIDAD
Los atributos que se consideran
primordiales para la detección de
áreas de oportunidad son aquellos
que
dicen
relación
con
la
potencialidad de desarrollo urbano
que corresponde a las zonas
blandas y con la centralidad o
accesibilidad de la zona en cuestión.
III.1.4. 1.- Areas Blandas
En este caso se consideraron las
zonas blandas definidas en los
estudios de diagnóstico de los PRC en
aprobación,
superponiendo
los
diferentes diagnósticos de zonas
blandas, deterioradas, etc. a la
división zonas homogéneas de Sectra.
A partir de ello se puntuaron las zonas
en escala de 0 a 3 de acuerdo a la
mayor o menor intensidad de áreas
blandas.
AREAS DE OPORTUNIDAD
ZONAS BLANDAS
CENTRALIDAD /
ACCESIBILIDAD
AREAS BLANDAS
Si se exceptúan las zonas periféricas
en proceso de consolidación, las
únicas zonas interiores con alto
potencial para adaptarse a escenarios de cambio son los sectores de la ribera del
río (zonas 15,16,17 18 y 43).
III.1.4. 2.-Centralidad-Accesibilidad
Se ha considerado que este atributo
es importante para definir ubicaciones
factibles para distintos usos urbanos,
ya que en los sectores con mayor
facilidad de acceso las acciones de
planificación favorecen la integración
socio espacial del sistema urbano a la
vez que permite una redensificación
de las áreas centrales
AREAS CENTRALES
Para evaluar las áreas de mayor
centralidad se realiza una puntuación
de 0 a 5 para todos los sectores de
Análisis de Tendencias de Localización - Sistema Urbano Temuco – Padre Las Casas.
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81
Informe Nº1 Etapas 1ª a 4ª
acuerdo a su accesibilidad al centro histórico y una puntuación de 0 a 3 de
acuerdo a su accesibilidad al centro secundario que se ha desarrollado en el
sector de Av. Alemania. La suma de los valores asignados determina el Índice de
centralidad-accesibilidad de cada zona, en escala numérica de 0 a 8, en la que el
valor máximo corresponde a mayor centralidad-accesibilidad.
III.1.4. 3.-Areas de Oportunidad
Se considera en la selección de áreas de oportunidad ponderar de manera
diferenciada a los dos atributos: un 80% para las áreas blandas, ya que es un
atributo indispensable de áreas potenciales a incorporar a un plan de gestión; un
20% a la centralidad – accesibilidad, para incorporar este atributo en probables
localizaciones de vivienda social y en proyectos de interés urbano en general, pero
sin sobrevalorar áreas de actual localización privilegiada.
La suma de los valores asignados y ponderados determina la oportunidad de
desarrollo de cada zona, en escala numérica de 0 a 8, en la que el valor máximo
corresponde a mayor oportunidad de desarrollo urbano.
AREAS BLANDAS
CENTRALIDAD
ACCESIBILIDAD
Puntuación de 0 a 3
Puntuación de 0 a 8
PONDERA 80%
PONDERA 20%
Se observa que los sectores con mayor índice de oportunidad están en la ribera
norte del río Cautín: el sector de la isla del Cautín, sector Amanecer y Santa Elena
(zonas 16,17 y 18), debido a que estas áreas colindan con el centro histórico pero
estuvieron afectadas por zonas de riesgo de inundación (18 y 16) y en manos del
ejército (17) quedando excluidas del desarrollo urbano. Se aprecian en ellas una
gran cantidad de superficie sin uso (actualmente la ribera norte entre ambos
puentes no posee defensas fluviales).
En el cuadro siguiente se indican las zonas que constituyen áreas de oportunidad
con más de 2 puntos (el 50% del máximo).
Análisis de Tendencias de Localización - Sistema Urbano Temuco – Padre Las Casas.
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82
Informe Nº1 Etapas 1ª a 4ª
ID ZONA
CENTRAL
IDAD ACCESIBI
LIDAD
(X0,2)
ZONAS
BLANDAS
(X0,8)
ÍNDICE
DE OPORTUNIDAD
CUADRO DE AREAS DE OPORTUNIDAD
16
17
18
41
7
15
23
5
24
27
31
32
36
37
42
43
47
12
13
19
3
4
11
38
10
21
22
6
9
39
45
5
5
5
4
3
3
3
6
6
2
2
2
6
2
2
2
2
5
5
5
8
8
8
4
7
3
3
6
6
6
2
3
3
3
3
3
3
3
2
2
3
3
3
2
3
3
3
3
2
2
2
1
1
1
2
1
2
2
1
1
1
2
3,4
3,4
3,4
3,2
3,0
3,0
3,0
2,8
2,8
2,8
2,8
2,8
2,8
2,8
2,8
2,8
2,8
2,6
2,6
2,6
2,4
2,4
2,4
2,4
2,2
2,2
2,2
2,0
2,0
2,0
2,0
Análisis de Tendencias de Localización - Sistema Urbano Temuco – Padre Las Casas.
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FIGURA DE AREAS DE OPORTUNIDAD
83
Informe Nº1 Etapas 1ª a 4ª
III.1.5 IMAGEN URBANA PROSPECTIVA
De la imagen urbana prospectiva se consideran sus dos objetivos básicos como
atributos: el papel que juega una zona en la puesta en valor del Río Cautín y en un
desarrollo urbano que favorezca la integración social y geográfica:
•
Contribución a una puesta en valor del río Cautín
•
Contribución a la integración social y geográfica
Se asigna un valor para todas las zonas de acuerdo a su potencial contribución al
desarrollo de la imagen prospectiva. La suma de los valores arroja 0 cuando no
contribuye, 1 contribuye parcialmente, y 2 contribuye en ambos atributos, con el
siguiente resultado:
CONTRIBUCIÓN A
INTEGRACIÓN SOCIAL
INDICE IMAGEN
URBANA PROYECTADA
16
17
18
43
45
1
3
4
5
14
15
19
21
22
23
44
46
CONTRIBUCIÓN A
IMAGEN RÍO CAUTÍN
ID Zona
CUADRO Y FIGURAS DE AREAS QUE CONTRIBUYEN A LA IMAGEN URBANA
1
1
1
1
1
0
0
0
0
1
1
1
1
1
1
0
0
1
1
1
1
1
1
1
1
1
0
0
0
0
0
0
1
1
2
2
2
2
2
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
Análisis de Tendencias de Localización - Sistema Urbano Temuco – Padre Las Casas.
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84
Informe Nº1 Etapas 1ª a 4ª
FIGURA DE AREAS QUE CONTRIBUYEN A LA IMAGEN URBANA
Como se observa en la figura, y en el cuadro de la página anterior, las zonas que
poseen ambos atributos son las zonas ribereñas del sector central del sistema
(zonas 16, 17, 18, 43 y 45), ya que poseen el máximo de potencial para generar
allí acciones que integren el río al centro de la ciudad y, por otra parte, las
acciones posibles para una integración geográfica y para una eventual localización
de población socialmente heterogénea, contribuirían a revertir las tendencias
segregacionistas.
III.1.6 DEFINICIÓN PRELIMINAR DE ZGI
En la matriz se han integrado los índices asignados a cada criterio. Para que cada
uno de ellos tenga el mismo peso relativo, se asigna una ponderación que permite
que todas las variables en su expresión máxima tengan un valor igual a 10:
INDICE
ORIGINAL
FACTOR DE
CORRECCION
VULNERABILIDAD
OPORTUNIDAD
IMAGEN
PROSPECTIVA
0 a 30
0a4
de 0 a 2
/3
2,5
X5
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85
Informe Nº1 Etapas 1ª a 4ª
ID Zona
En el cuadro siguiente se presentan en orden decreciente las zonas de SECTRA
que resultan con más de 10 puntos del valor total:
18
16
17
45
43
15
23
19
21
22
5
46
14
44
37
4
3
24
48
1
33
20
42
26
12
27
34
13
25
7
38
35
JERARQUÍA DE ZONAS POR ATRIBUTOS PONDERADOS
INDICE
ÁREAS DE
IMAGEN URBANA
VULNERABILIDAD
OPORTUNIDAD
PROYECTADA
SOCIAL
PUNTAJE
3,4
3,4
3,4
2,0
2,8
3,0
3,0
2,6
2,2
2,2
2,8
1,8
1,2
1,0
2,8
2,4
2,4
2,8
1,8
1,2
1,2
1,6
2,8
1,4
2,6
2,8
1,2
2,6
1,6
3,0
2,4
1,2
INDICE
PONDERADO
INDICE
PONDERADO
PUNTAJE
8
8
8
5
7
7
7
6
5
5
7
4
3
2
7
6
6
7
4
3
3
4
7
3
6
7
3
6
4
7
6
3
2
2
2
2
2
1
1
1
1
1
1
1
1
1
0
1
1
0
0
1
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
10
10
10
10
10
5
5
5
5
5
5
5
5
5
0
5
5
0
0
5
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
TOTAL
INDICE
PONDERADO
PUNTAJE
25
20
17
20
11
23
19
21
22
22
12
19
22
18
20
6
5
15
20
9
24
21
12
22
13
11
22
12
18
8
12
20
8
7
6
7
4
8
6
7
7
7
4
6
7
6
7
2
2
5
7
3
8
7
4
7
4
4
7
4
6
3
4
7
26
25
24
21
20
20
18
18
18
18
16
16
15
13
13
13
12
12
11
11
11
11
11
11
11
10
10
10
10
10
10
10
La suma de los valores asignados a cada criterio determina la potencialidad para
constituirse en zona de gestión integrada en escala numérica de 0 a 30, en la que
el valor máximo corresponde a las zonas potencialmente más apropiadas para
constituirse en zonas de gestión integrada.
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86
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Esta zonificación preliminar se determinó en base a la aplicación de una
evaluación multicriterio, siendo el criterio 1 la vulnerabilidad, el criterio 2 la
oportunidad de desarrollo urbano y el criterio 3 el efecto sobre la imagen urbana
prospectiva. Tenemos entonces que las zonas de máxima prioridad de
intervención son aquellas donde se concentran una mayor intensidad en los 3
criterios definidos.
Como se observa en la imagen, las zonas de mayor valor potencial corresponden
a aquellas localizadas en torno al río Cautín, las que reúnen una puntuación alta
en el conjunto de los atributos estudiados. La determinación definitiva de ZGI´s se
hace considerando en primer lugar esta calificación, que alcanza su mayor valor
en la zona 18, se extiende por la ribera norte entre las zonas 15 y 23 e incorpora
por la ribera sur a las zonas 43 y 45.
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87
Informe Nº1 Etapas 1ª a 4ª
Sólo
una
zona
de
calificación relativamente
alta escapa claramente de
la localización cercana al
río: la 37, en el sector de
Pedro de Valdivia. Es
básicamente su distancia al
río la que reduce su
jerarquía al evaluarse con
cero
potencial
de
contribución a la imagen
prospectiva, y en cambio
recibe
una
puntuación
relativamente alta como
área de oportunidad para el
desarrollo urbano y en su
vulnerabilidad social.
Debido a la importancia de
este último aspecto en
particular, así como por el
interés de representar una
realidad
básicamente
distinta como problemática
y eventualmente en los
mecanismos de gestión
requeridos, se ha decidido
incluir esta zona en la
selección preliminar de las
ZGI´s
Esta selección preliminar se realiza empleando la zonificación base de SECTRA
para la evaluación y responde a una necesidad metodológica, pero sus resultados
deben ser ajustados a las particularidades de la estructura urbana y,
especialmente, al interior de las zonas preseleccionadas deben reconocerse
unidades territoriales específicas en donde los atributos se manifiestan con mayor
intensidad.
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88
Informe Nº1 Etapas 1ª a 4ª
III.1.7 DEFINICIÓN DE ZONAS DE GESTION INTEGRADA
III.1.7. 1.-Criterios de definición
Considerando el ajuste necesario indicado en el punto precedente, el estudio en
detalle de los sectores seleccionados permite identificar áreas homogéneas para
la aplicación de la gestión urbana y su implementación.
Los criterios aplicados son los siguientes:
•
La caracterización geográfica, que identifica situaciones hidrográficas del río
o canales, nivel de cota, áreas inundables, etc
•
El nivel de consolidación, ya que existen sectores no urbanizados y otros que
corresponden a áreas consolidadas.
•
La propiedad del suelo, ya que los modelos de gestión varían en la medida
que se trate de suelo municipal, fiscal o privado.
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89
Informe Nº1 Etapas 1ª a 4ª
•
El grado de vulnerabilidad social, medido de manera más desagregada por
manzana según los datos del Censo del 2002.
En la figura de la página anterior se ilustra el resultado de la aplicación de estos
criterios y que en el caso de la zona de Pedro de Valdivia se modifica en mayor
grado con respecto a la zona de SECTRA y que podrían ser ajustadas en el
transcurso del estudio.
III.1.7. 2.-Zonas y Subzonas
La ZGI de Pedro de Valdivia se forma en torno a la “avenida de los pobres”22,
abarcando hacia el norte el acceso a Chivilcán, sectores con comercio y
equipamiento, así mismo algunas áreas no ocupadas. Hacia el sur la zona se
extiende hacia el estero Coihueco, tomando áreas destinadas a Areas Verdes
según el PRC y sectores no consolidados debido a la cota, llegando a Luis
Durand, otra vía importante de acceso a nuevos barrios, como El Carmen.
El área reúne diferentes tipologías de vivienda social y sectores de crecimiento
espontánea, su morfología no es homogénea, como sí lo es su estratificación
social.
22
Caracterización habitual de esta vía
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90
Informe Nº1 Etapas 1ª a 4ª
La ZGI del río Cautín incorpora los sectores más blandos en las riberas y por su heterogeneidad se ha subdividido
en subzonas para facilitar la elección de las herramientas de implementación, y son las siguientes :
Subzona de río: corresponde al cauce del río Cautín delimitado en las defensas fluviales, cuando existen, o en el
lecho mayor de inundación.
Subzonas de ribera: suelo no urbanizado, que colinda con el río Cautín y que a su vez se subdivide Ribera Norte e
Isla Cautín.
Subzonas semi consolidadas: piezas que poseen vulnerabilidad social y participación en la centralidad del sistema
urbano, se definen en Padre Las Casas, Prieto Sur, León Gallo y Santa Rosa.
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91
Informe Nº1 Etapas 1ª a 4ª
III.2.- PROYECTOS ESPECÍFICOS:
Con el fin de concebir una gestión integrada, se propone concebir áreas de
proyectos relacionados tanto por su continuidad geográfica y su vinculación a
ZGI´s como por responder como conjunto a la materialización de la imagen
prospectiva. En este caso no se trata de un listado exhaustivo de proyectos, sino
de la integración de algunos de éstos con distinto grado de madurez, junto a áreas
de iniciativa por desarrollar. En algunos casos éstos se asocian a ciertas imágenes
de referencia que contribuyen a resaltar la imagen urbana a potenciar.
III.2.1 DESARROLLO DE LA RIBERA DEL RÍO
Junto a los proyectos de parque a ambos costados -Isla del Cautín y Parque Las
Rocas-, que deben ser pensados en conjunto como elementos complementarios,
se debe intervenir la caja del río con protecciones para normalizar su cauce, lo que
permitirá recuperar nuevo suelo de propiedad pública y de gran centralidad. Allí es
posible concebir el desarrollo de áreas específicas de valor inmobiliario a ambos
costados, pero especialmente en la ribera sur, por su mejor asoleamiento y vista
panorámica. La actual costanera debe tener su correlato en una costanera sur que
articule el desarrollo de esa ribera.
Ribera sur
Imagen de Referencia (Valdivia)
•
El emblemático Parque Isla Cautín ha sido objeto de sucesivas
modificaciones, primando en la actualidad la concepción de un gran parque
natural de baja intervención antrópica. En el marco del Bicentenario, este
proyecto tendría asegurado un financiamiento concertado entre el MINVU,
la Municipalidad de Temuco y el Gobierno Regional.
•
El Parque Las Rocas, de 6 hectáreas al costado sur del río frente a la Isla
del Cautín, fue concebido en el marco del Seccional Las Rocas Truf Truf,
en donde le asignan un costo global estimado de M$ 400.000. Cuenta con
financiamiento para su etapa de diseño en 2007. Si bien considera la
construcción de un puente peatonal que lo conecte con la Isla del Cautín,
es importante que no se conciba como la versión reducida de éste, sino que
lo complemente albergando un conjunto de actividades culturales,
gastronómicas, etc, que no tendrán cabida al frente y que pueden ser
elementos de gran atractivo por la identidad étnica de Padre Las Casas.
Por dichas características, es posible articular un financiamiento mixto para
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92
Informe Nº1 Etapas 1ª a 4ª
esta iniciativa, especialmente utilizando el mecanismo de la Ley de
Financiamiento Urbano Compartido.
•
El mencionado Plan Seccional Las Rocas Truf Truf considera también el
desarrollo de una Avenida Costanera, que para materializarse requerirá la
construcción de defensas fluviales y expropiación de terrenos, con un
financiamiento estimado de M$ 7.800.000. Junto al Parque Las Rocas
debería constituir un elemento central en la puesta en valor de la ribera sur
del río como punto de atracción de proyectos inmobiliarios que contribuirán
a diversificar el perfil socioeconómico de los habitantes de Padre Las
Casas.
III.2.2 NUEVOS PUENTES SOBRE EL RÍO CAUTÍN:
Un sistema urbano que se quiere concebir como una unidad superando la barrera
del río, no puede hacerlo sobre la base de un solo puente urbano (el que
corresponde a la ex Ruta 5 tiene por ahora un carácter más bien suburbano para
Padre Las Casas). Contra lo concebido en los proyectos de PRC de Temuco y
Padre Las Casas, SECTRA ha logrado imponer como nuevo puente otro junto al
actual (en Aldunate) y destinado a reemplazarlo a futuro. Al respecto cabe
mencionar que la metodología de estimación de demandas de viajes con
indicadores de flujo o tránsito (TMDA), utilizada para evaluar alternativas de
proyectos viales, tiende a destacar alternativas tendenciales y a subestimar
escenarios que buscan alterar la dinámica urbana preexistente, dificultando
descubrir nuevas oportunidades y potencialidades que no se reflejan en los
indicadores numéricos. Los nuevos puentes deben concebirse como piezas claves
en la creación de la nueva estructura urbana, contribuyendo a reorientarla.
Vista Puente “Viejo”
Imagen de Referencia (Vigo - España)
Con el criterio mencionado, se debe estudiar la localización de futuros puentes
que contacten ambas partes del sistema urbano, en principio en los siguientes
lugares según orden de prioridad:
•
Frente a Prieto Sur por Temuco y Almirante Barroso por Padre Las Casas,
lo que consolidará una relación de ambas riberas en áreas de gran
potencial de desarrollo (costado poniente de la Isla Cautín y centro de
Padre Las Casas). En este último caso será necesario construir un tramo
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Informe Nº1 Etapas 1ª a 4ª
de Barroso y el cruce del ferrocarril. Su costo estimado en el mencionado
Seccional es de M$ 1.380.000 y no cuenta con finanaciamiento.
•
Frente a la calle Valparaíso, lo que permitirá desplazar hacia un costado
una parte del transporte de carga que se concentra en el puente existente e
ingresa al centro de Temuco. Por otra parte, permitirá poner en valor el área
del camino hacia Truf Truf, para el desarrollo de proyectos inmobiliarios en
el costado del cerro Conun Huenu.
•
Frente al aeropuerto, como conexión hacia Temuco de esta potencial área
de desarrollo urbano, configurando una vía orbital en su conexión con
Benjamín Franklin
III.2.3
DESARROLLO DE CONEXIONES CON NUEVOS BARRIOS COMO
ESPACIOS PÚBLICOS:
Vías como Pedro de Valdivia y Luis Durand, que han multiplicado sus flujos por la
demanda de nuevos barrios, no sólo deben ser objeto de un mejoramiento acorde
con la demanda vial, sino también deben ser concebidas como espacios de
identidad de los barrios y prolongaciones de la oferta urbana hacia la periferia. Por
otra parte, la recuperación de la franja ferroviaria actualmente en desuso y la
disposición de FFCC a cederla al municipio, abren una posibilidad valiosa de
conexión hacia el poniente complementaria al proyecto de mejoramiento de la vía
a Labranza, que puede atravesar como franja verde los barrios intermedios y
aprovechar su centralidad y trazado sobre la terraza en las cercanías del centro de
Temuco, para valorizar dichas zonas.
Faja vía de FFCC a Labranza
Imagen de Referencia
•
La Avenida Pedro de Valdivia cuenta con financiamiento en 2007 para su
mejoramiento, así como Luis Durand lo tiene contemplado para completar
la segunda calzada en el Fundo El Carmen. Son recursos que deberían
integrarse a otros fondos sectoriales y locales para el desarrollo de
proyectos de impacto urbano con las características mencionadas.
•
En el la cartera de proyectos que cuentan con financiamiento en el
Convenio de Programación MINVU – MOP – GORE para el año 2007, se
consideran recursos para un Parque y Ciclovía Temuco – Labranza, lo que
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Informe Nº1 Etapas 1ª a 4ª
debería complementarse con el desarrollo de la franja hacia el interior de
Temuco, que atraviesa zonas prioritarias al poniente y de valor escénico
entre el centro y la Isla Cautín.
III.2.4 SUPERAR LAS BARRERAS QUE IMPONE LA VÍA FÉRREA
La vía férrea provoca una discontinuidad en la estructura urbana a lo largo de su
ingreso a la ciudad desde el norte. Esto sucede en particular hacia el centro de
Temuco, donde se suma a la terraza sobre el río para contribuir a la segregación
tradicional de las áreas bajas de la ciudad. En Padre Las Casas su efecto
disgregador es aún más evidente, aleja a gran parte de la ciudad del río y se
acompaña de serios problemas funcionales en los flujos internos. Es probable que
un soterramiento de parte del trazado sea técnica y económicamente difícil de
llevar a cabo, pero es evidente que una mayor integración geográfica y social del
sistema urbano exige estudiar las maneras de superar esta barrera. No existen
proyectos elaborados con este fin ni recursos presupuestarios destinados
específicamente para este efecto. Sin embargo, cabe considerar lo siguiente:
•
Determinados proyectos, como el mencionado en Barroso como
complemento de un futuro puente sobre el Cautín, así como el de calles
conectoras entre Villa Alegre y Av. Ferrocarril también en Padre Las Casas,
consideran recursos para resolver de manera puntual la barrera del
ferrocarril.
•
Según el Alcalde, existe un acuerdo entre EFE y la Municipalidad de
Temuco para estudiar en conjunto el problema producido por la vía férrea
en la ciudad y existirían estudios preliminares de alternativas de solución.
Calle y vía de FFCC en Padre Las Casas
Imagen de Referencia (Saint-Denis, Francia)
III.2.5 EMPLAZAMIENTO DE LA VIVIENDA SOCIAL EN LA CIUDAD
En páginas anteriores se ha mencionado que –contra la actual tendencia a
desplazar la vivienda social hacia localidades alejadas- es posible encontrar
diversas alternativas complementarias de emplazamiento para ésta dentro de los
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95
Informe Nº1 Etapas 1ª a 4ª
límites de la ciudad, especialmente considerando el apoyo del subsidio de
localización:
-
En áreas a ganar al río
En la reconversión del área del aeropuerto
En áreas intersticiales y en la periferia junto a nuevos desarrollos
En la renovación de áreas centrales
Esa demanda asciende, según estimaciones presentadas en el Capítulo I de este
informe, a 347 hectáreas brutas (231 hectáreas netas) en 10 años para los
segmentos D y E, cubriendo el déficit acumulado. Una combinación de las
alternativas de emplazamiento mencionadas puede dar sobrada respuesta a la
demanda de suelo urbano para una vivienda social más integrada, a condición de
desarrollar una “gestión inmobiliaria social” activa por parte de los agentes
públicos.
Vivienda social en la Ribera Norte de Concepción
Pichi Cautín
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96
Informe Nº1 Etapas 1ª a 4ª
III.3.- MECANISMOS DE GESTIÓN Y FINANCIAMIENTO
III.3.1 FINANCIAMIENTO PÚBLICO y PRIVADO
En una aproximación preliminar, se aprecia que la aplicación de mecanismos
formales de financiamiento privado a las iniciativas de desarrollo urbano a llevar a
cabo sólo es posible en casos específicos. En particular, el desarrollo de proyectos
a través de la aplicación de la Ley de Concesiones administrada por el MOP no
parece evidente en los casos detectados.
En cambio, la aplicación de la Ley de Financiamiento Urbano Compartido (Ley
N°19.865) debería considerarse al menos para el financiamiento del Parque Las
Rocas. Este cuerpo legal establece que el SERVIU podrá convenir “contratos de
participación” con terceros, para la adquisición de bienes o la ejecución, operación
y mantenimiento de obras urbanas, contra una prestación de derechos sobre
bienes muebles o inmuebles y la explotación de éstos. En el caso del parque
mencionado, un posible aporte privado de recursos destinado a la construcción de
la obra podrá traducirse en la entrega de áreas de éste para su explotación en
actividades culturales, gastronómicas u otras que resulten coherentes con el
proyecto, lo que implica el doble beneficio de la suma de recursos y del aporte al
carácter del espacio público.
En materia de financiamiento público directo, más allá de las fuentes tradicionales
de carácter sectorial, regional y local (MOP, MINVU, FNDR, fondos municipales),
cabe destacar los Convenios de Programación como el vigente y ya comentado.
Su ventaja es significativa para una gestión urbana integrada, debido a su carácter
intersectorial y plurianual, como también por asegurar el compromiso de las
autoridades locales, más significativo que en el aporte monetario, por el apoyo
político que conlleva.
III.3.2 MECANISMOS DE GESTIÓN
Más allá de la comentada aplicación de mecanismos formales de financiamiento
privado en obras de interés público, el conjunto de las acciones públicas debe
concebirse de tal manera de promover distintas formas de participación privada –
en el financiamiento, en la administración- como condición de éxito. Los
principales mecanismos de la gestión urbana a desarrollar por los agentes
públicos a utilizar con dicha perspectiva son:
•
Creación de suelo urbano en nuevas áreas a desarrollar (área del
aeropuerto, zonas a ganar al río). Su transformación en nuevo suelo urbano
por parte de actores públicos para luego licitar macrolotes a desarrolladores
privados permitirá una apropiación pública de los beneficios de esa
operación y orientar las características básicas de los proyectos a
desarrollar. Dichos recursos podrán contribuir al financiamiento de las obras
de menor interés privado.
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97
Informe Nº1 Etapas 1ª a 4ª
•
Elaboración de planes seccionales con incentivos normativos en áreas
específicas de las ZGI´s.
•
La aplicación del subsidio de localización para Se estima que permitirá la
adquisición de suelos en una variedad de puntos. Se deberá estudiar la
posibilidad de acotar la aplicación de dichos subsidios a áreas menores, de
manera de focalizar el impacto y orientar los emplazamientos.
•
Se deberá considerar una posible actuación de entidades públicas
(SERVIU, ambos municipios) como entidades de gestión inmobiliaria social,
tanto para la organización de proyectos del Fondo Solidario, como para
emprender operaciones de renovación urbana en áreas blandas, como
Santa Rosa, León gallo y Prieto Sur. Esto se requiere especialmente para
una fase inicial en que se requiere ampliar la lógica tradicional de los
desarrollos privados destinados a sectores de menores recursos.
•
Se deberá evaluar en profundidad las restricciones y posibilidades que
ofrece la Ley Indígena, tanto desde el punto de vista legal como de impacto
político, para el desarrollo de operaciones inmobiliarias en áreas de
desarrollo urbano, de manera de descomprimir la presión sobre esos
suelos, beneficiar a propietarios indígenas y evitar loteos irregulares.
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