¿¡Aseguramiento de la vivienda a pesar de deudas de alquiler?!

LANDESARBEITSGEMEINSCHAFT SCHULDNERBERATUNG HESSEN e.V.
¿¡Aseguramiento de la vivienda a pesar de deudas de
alquiler?!
¡El alquiler y la energía deben tener preferencia en su plan de
presupuesto! ¡Pagar el alquiler es más importante que amortizar las deudas
(aunque la agencia de cobros le presione...)!
¡Las deudas de alquiler ponen en peligro su existencia ya que significan en su
última consecuencia el desahucio (Zwangsräumung) y desamparo! Procure
en su propio interés pagar regularmente el alquiler y la energía.
Dé la orden permanente al banco o haga transferir los costes de alojamiento
directamente por Jobcenter/Autoridad de Asistencia Social a la cuenta del dueño de la
casa.
¿Cuándo le amenaza la resolución del contrato de alquiler sin plazo
(fristlose Kündigung) por falta de pago?
El dueño de la casa puede avisar al arrendatario su desahucio de un día al otro en
cuanto el importe atrasado alcance la suma de dos alquileres con recargos
(alquiler corriente y los costes accesorios). El derecho a la resolución del contrato
de alquiler sin plazo existe incluso ya si en dos meses sucesivos el importe
atrasado supere la mensualidad de alquiler con recargos.
El alquiler tiene que llegar al dueño hasta el tercer día hábil del mes corriente. La reclamación posterior procedente de la liquidación de costes accesorios del año anterior no
justifica la resolución del contrato de alquiler sin plazo.
¿Tiene que atenerse la resolución del contrato de alquiler sin plazo - el
aviso de desahucio – a cierta forma?
El aviso de desahucio de vivienda tiene que efectuarse por escrito. La carta de
aviso de desahucio tiene que ser enviada a todos los inquilinos, y hay que
indicarse el motivo de desahucio (por ejemplo “aviso de desahucio sin plazo por
alquileres atrasados por el monto de ..... “).
El aviso de desahucio termina el contrato de alquiler con efecto inmediato, a no
ser que sea concedido un plazo. Si la vivienda sigue utilizándose, hay que pagar
una compensación por utilización (el canon) por lo menos por el monto del
alquiler que ha sido válido hasta la fecha.
No obstante, a veces se avisa el desahucio inmediato y, al mismo tiempo, el
desahucio dentro del plazo reglamentario. Si entonces se pagan las deudas de
alquiler, sigue teniendo validez el desahucio dentro del debido plazo y usted
tendrá que desalojar la vivienda en el caso de que el dueño de la vivienda
insista.
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Sicherung der Wohnung
trotz Mietschulden?
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de deudas de alquiler?!
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¿ Aviso de desahucio sin plazo por falta de caución (fianza) prestada?
En el caso de los contratos de alquiler concluidos partir del mayo de 2013, el
desahucio sin plazo por falta de caución (fianza) prestada es posible si el retraso
de pago asciende por los menos a dos alquileres sin recargos.
El monto de la caución puede ascender como máximo a la suma de tres alquileres
mensuales (alquiler sin recargo). Usted puede pagar la caución (fianza) en tres
plazos (dentro de los tres primeros meses.
Ejemplo: El contrato de alquiler empieza el o1 de enero. El alquiler importa 500,-€. Entones, la caución es limitada a 1.500,-- € como máximo y puede ser pagada
en tres plazos por 500,-- € cada uno (adicionalmente al alquiler) desde enero
hasta marzo.
Si los plazos no son pagados en febrero y en marzo, el contrato de alquiler puede
ser rescindido sin plazo por el alquilado.
Aviso de desahucio con plazo (aviso de desahucio con plazo
reglamentario)
Advertencia:
Más arriba se muestra qué suma tienen que alcanzar los alquileres atrasados para
que el alquilador pueda avisar el desahucio sin plazo. Este límite aquí no vale.
Si en el pasado usted pagó el alquiler irregularmente, con retraso o sólo
parcialmente, el alquilador puede avisarle el desahucio con plazo
reglamentario. En ese caso le será indicada una fecha en la cual termina el
contrato de alquiler.
¿Cómo puede evitarse el desahucio?
Si usted no puede más pagar puntualmente el alquiler, debería informar al dueño
de la casa inmediatamente. Explíquele porque usted temporalmente no puede
pagar. Muchos dueños tienen comprensión y dan prórroga si se les demuestra
una perspectiva de obtener el pago.
Ejemplos: solicitar el subsidio de vivienda; organizar subarrendamiento (si el
dueño de la vivienda está de acuerdo).
Si el alquiler atrasado alcanzó ya “el límite crítico” de dos mensualidades (o más
de un alquiler mensual de dos meses siguientes), el dueño pierde el derecho a
desahucio si usted alcanza recompensar totalmente el alquiler atrasado antes de
que sea avisado su desahucio por escrito.
Posibles fuentes de dinero: préstamo del patrón, ayuda de sus familiares,
préstamo de la oficina de aseguramiento de vivienda (Wohnungssicherungsstelle)
en la Autoridad de Asistencia Social.
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¿Qué puede usted hacer si fue avisado su desahucio y es pendiente la
demanda de desalojo (Räumungsklage)?
Si el arrendador formuló la demanda de desalojamiento ante el juzgado, le
amenaza a usted la sentencia de desalojamiento y al final el desamparo. Por eso
usted debe dirigirse inmediatamente a la administración social (por ejemplo a la
oficina de aseguramiento de vivienda - Wohnungssicherungsstelle) de su ciudad o
de su distrito. Solicite allí la asunción de las deudas del alquiler en concepto
de préstamo (Übernahme der Mietschulden als Darlehen). El fundamento
legal (Rechtsgrundlage) es el § 36 del Código Social alemán (SGB) XII.
La autoridad va a examinar si en el futuro usted puede volver a pagar el alquiler
corriente respectivamente si el importe de alquiler es aceptable (en el caso de
percepción de prestaciones sociales).
Si usted recibe el subsidio para el desempleo (Arbeitslosengeld) II (Hartz IV), informe a
la persona de contacto en el Jobcenter sobre la demanda de desalojo. Solicite allí que
asuman (eventualmente que vuelvan a asumir) las mensualidades atrasadas en calidad
de préstamo. El fundamento legal es el § 22 párrafo 8 SGB II.
Para devolver el préstamo, se retendrá el 10 % de la suma reglamentaria futura de su
subsidio en el paro “Arbeitslosengeld II” (§ 42 a apartado 2 del Código Social II – SGB
II).
Atención:
Comunique al juzgado y a su arrendador que usted solicitó la asunción de las
deudas de alquiler. Cite siempre el número del expediente de la demanda de
desalojo. ¡Conteste las preguntas del juzgado puntualmente!
Si las deudas por alquiler (o sea el pago del atraso completo y el canon) son
asumidas a tiempo, el aviso de desahucio pasará a ser ineficaz y el antiguo
contrato de alquiler vuelve a entrar en vigor.
Si usted mismo compensa el pago retrasado, tendrá que tener en cuenta:
Si subsidiariamente el arrendador avisó el desahucio también con plazo reglamentario,
seguirá existiendo este aviso de desahucio también después de la compensación del pago
atrasado. En este caso, usted tendrá que ponerse de acuerdo con su arrendador y concluir un nuevo contrato de alquiler, o si no, al final tendrá que mudarse.
Atención:
¡El pago (subsidiariamente la declaración de la autoridad de que las deudas de
alquiler serán asumidas) tiene que entrar al arrendador dentro de dos meses!
Este plazo comienza a correr el día de la notificación a usted de la demanda de
desahucio.
Si la autoridad se niega a encargarse de las deudas de alquiler, usted puede
recurrirse en alzada (Widerspruch) contra la resolución denegatoria. En el
caso contencioso, usted debería dirigirse a la asesoría social para deudores y
debería consultar al abogado especializado en derecho social (con el talón de
subsidio para el asesoramiento).
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Demanda de desalojo con prestación de fianza
Su arrendador puede junto con su demanda de desalojo solicitar al mismo tiempo
que usted preste una fianza para que sea asegurado el canon corriente (esto
significa que usted tendría que deponer dinero o constituir una garantía). Si el
juzgado lo ordena y usted no cumple con su orden, su arrendador puede
conseguir muy rápidamente el desalojo de su vivienda mediante la medida
provisional cautelar.
¿Qué puede usted hacer si ya existe la sentencia de desahucio?
Si usted necesita tiempo para buscarse una nueva vivienda, debe solicitar al
juzgado el plazo razonable para el desahucio (angemessene
Räumungsfrist). El plazo de desahucio (por regla general primeramente 3
meses) el juzgado puede prolongarlo a su petición, si usted entrega ésta a tiempo
(o sea 2 semanas antes de la expiración del plazo).
El desalojo (Zwangsräumung) por el ejecutor judicial (Gerichtsvollzieher) con
ayuda de firma de transportes y servicio de llaves debe ser impedido, ya que los
gastos (los cuales el arrendador tiene que adelantarlos) son altos. Muchos dueños
de casas siguen dispuestos al diálogo todavía y recompensan su salida voluntaria.
Su arrendador puede encargar solamente la expulsión de usted (y de sus
coinquilinos) de la vivienda. Sus muebles los guardará él mismo (para ahorrar los
costes).
Objetos de valor pueden ser subastados ya al transcurrir un mes. Cosas que no
tienen valor, se destruirán (¡esto vale también para su documentación personal!)
Sin embargo, dentro de ese mes usted tiene derecho que se le entreguen sus
cosas (no embargables) y su documentación personal. ¡Usted no tendrá que
pagar por eso!
Si su situación mejoró (por ejemplo usted tiene un nuevo puesto de trabajo),
muchos arrendadores están dispuestos a sobreseer el desahucio y a “intentarlo
con usted nuevamente”. También ahora la autoridad puede encargarse de los
pagos atrasados de alquiler y así hacerle camino libre a un nuevo contrato de
alquiler.
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