343.025-T266e-CAPITULO I

CAPÍTULO I
EVOLUCIÓN HISTÓRICA Y FUNDAMENTO TEÓRICO-DOCTRINARIO DEL FOLIO
REAL EN EL SALVADOR
1.1 EVOLUCIÓN HISTÓRICA
Los primeros datos que se guardan a nivel mundial como referencia del Registro
de Derechos Reales, fue en la Corte de Madrid durante el año 1539, y a partir de esta
época que se toma como punto de referencia las influencias ejercidas por España, en
los países latinoamericanos y entre ellos El Salvador, en los tiempos de la conquista.
Respecto de los Registros, estos países lo adoptan en su legislación desde el
año 1857 hasta la actualidad, transformándose tanto a nivel legal, administrativo como
en su Sistema de Inscripción.
El nacimiento de la oficina especializada en el tráfico inmobiliario en El Salvador
surge a través de las llamadas “Notarías de Hipotecas” creadas en el título XXXIX del
libro IV del Código Civil, en su articulo 2336 ya derogado, decretado el 23 de agosto en
1859, por el Capitán General Gerardo Barrios, con vigencia a partir de mayo de 18601.
En el año1861 con la influencia de la Ley Hipotecaria Española se dio origen a
un Registro de la Propiedad bajo los principios de publicidad y especialidad, dejando de
ser un Registro parcial.
Esto fue con el propósito de dar seguridad a los derechos hipotecarios de los
individuos, y posteriormente se optó por ampliar estos beneficios al dominio y a los
diferentes derechos que tenían en relación con la propiedad de los inmuebles; llegando
a inscribir además de los títulos hipotecarios los diferentes negocios jurídicos que se
1
GUARDADO GUARDADO, Evangelina y otros: “Causas Principales que Impiden la Pronta Inscripción en el Registro de
la Propiedad Raíz e Hipoteca”. Tesis para optar al grado de Licenciatura en Ciencias Jurídicas. Año 1995 Universidad de El
Salvador. Pág. 8
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efectuaban con los derechos de propiedad como lo eran la: compraventa, usufructos,
servidumbres y otros.
Después de haber creado el Registro de Hipotecas, se intentó crear el de
Propiedad Raíz, mediante la primera ley Hipotecaria, decretada el día 11 de marzo de
1873, publicada en el boletín oficial de fecha 16 de abril de 1873. El cual en su artículo
1, prescribía lo siguiente:
“Se establece un Registro general de la propiedad inmueble de toda la república,
a cargo de tres funcionarios, que se llamarán Registradores, con la dotación que
designaba la ley de presupuesto General”.
Siendo las funciones atribuidas, distribuir las tierras en donde se distinguían
fundo legal o sea tierras enmarcadas dentro de los pueblos y destinadas a la
construcción de casas de las familias indígenas y ejidos. A su vez tenían también la
función de dar tierras y otorgar a cabildos tierras de carácter comunal que era la tierra
dada a los indios.
Luego el 21 de marzo de 1881, se decreto la Ley Hipotecaria por medio de la
cual se dio vida al Registro de la Propiedad Raíz, por primera vez se organizó y
empezó a funcionar. Este decreto se publicó en el Diario Oficial del primero de mayo de
1881 y entró en vigencia el 26 de mayo del de 1881.
La legislación en materia Registral en El Salvador, luego de la primera
incorporación en 1860 al Código Civil, cambio en 1881; luego se sustituyo nuevamente
el 28 de febrero de 1884, durante el gobierno presidido por el Doctor Rafael Zaldivar, y
se decreto la “Ley Reglamentaria del Registro Público”.
En ésta se introdujo el Folio Personal que consistía en transcribir o copiar el
documento en los libros que llevan las oficinas del Registro y en donde los índices se
llevan por titulares y no existe una determinación exacta de la ubicación de los predios.
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Es decir este Registro se organizaba en base a los nombres de las personas que
efectuaban cada inscripción.
El sistema Registral que era utilizado en la época del Reglamento del Registro
Público fue derogado y sustituido por la “Ley del Registro de la Propiedad Raíz e
Hipotecas” con su respectivo Reglamento2.
El 14 de Mayo de 1897 la más importante innovación de la comisión, fue
distribuir la nueva regulación Registral, ya que el Código Civil contenía 84 artículos y
sus reglamentos 67 los cuales fueron reformados y recomendados para la incorporación
en Código Civil, Decreto sancionado por el Presidente Rafael Antonio Gutiérrez el 31 de
mayo de 1897.
Esta Reglamentación en forma autónoma estuvo vigente hasta 1904, cuando se
hizo una nueva Edición del Código Civil en que se introdujeron los cambios sugeridos
de la “Ley de Registro de la Propiedad Raíz e Hipotecas” y su Reglamento, a través de
la integración de estos en la legislación civil.
De 1947 a 1986 se cataloga como una institución en decadencia, aplicando
únicamente el sistema de Folio Personal.
El sistema que entró en vigencia el 26 de mayo de 1986, el cual se publicó en el
diario oficial Nº 33 tomo 290 decreto Nº 292, del día 19 de febrero de 1986 y se creó la
ley juntamente con su reglamento de reestructuración.
De 1986 a 1991 se implementó el Folio Real, de 1991 a 1995 se da el proyecto
piloto del Registro Social de Inmuebles, aplicando el Folio Real computarizado, y para
atender proyectos de interés social.
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Cfr. GUARDADO GUARDADO, Evangelina y otros. Op. Cit. Pág. 10.
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De 1995 en adelante, retoma la administración Registral el Centro Nacional del
Registro CNR.
1.2 FUNDAMENTO TEÓRICO DOCTRINARIO DEL SISTEMA DE FOLIO REAL
Este sistema funciona mediante dos Registros que deben guardar entre si la
debida concordancia, esto es el Registro Predial o territorio y Registro Catastral.
El primero de ellos consiste en el Registro de inmuebles que se lleva por predios
o fincas, los cuales nacen con un número de matrícula que se incorpora en un folio de
hoja, según sea el caso; a continuación de este y bajo el mismo número de
identificación de la finca se anotan los datos más importantes, por lo que deben ser
identificadas según una descripción técnica fotográfica del inmueble, de esto se exige
un plano oficial que debe ir autorizado por la oficina respectiva.
Otros datos importantes del contrato o acto jurídico son: clase de contrato,
identidad de los contratantes, identificación del inmueble, y otros. Si posteriormente se
celebra otro contrato que afecte la inscripción, se asienta a continuación de la misma y
el número de inscripción de esta nueva afectación será correlativa y así sucesivamente
se asienta todo lo que afecte el inmueble.
El segundo Registro, es decir, el Catastral contiene la configuración topográfica
del inmueble, como lo son linderos, colindantes, medidas lineales, superficiales,
ubicación, naturaleza, segregaciones o desmembraciones de una porción del inmueble
en general o parcelación con indicación de su naturaleza, situación, extensión
superficial y forma. En él se anota posteriormente todas las modificaciones materiales
de que es objeto el predio.
Esta inscripción de documentos en una forma técnica, con el fin de implantar un
procedimiento más rápido para identificar de manera positiva el predio o terreno, estará
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formada por la matrícula y la submatricula, en la cual podrán utilizarse tanto letras como
números.
La matrícula
Según el articulo 49 del Reglamento de la Ley de RPR toda matricula con el cual
se identifica un inmueble, su estructuración esta fundamentada en códigos de distinción
del departamento a que el inmueble pertenece, así tenemos que: los dos primeros
dígitos corresponden al departamento donde esta ubicado el inmueble, que en practica
sigue un guión y seguidamente la asignación de un numero correlativo en estricto orden
ascendente que no debe repetirse en el mismo departamento. Esta numeración se
asigna de conformidad en el orden en que cada inmueble se va inscribiendo.
La numeración es asignada de conformidad como los inmuebles vayan siendo
inscritos en el sistema de Folio Real y para diferenciar las distintas clases de propiedad
se podrá anteponer a los dos primeros dígitos una letra que pudiera distinguirlos.
Ejemplos: Código asignado al Departamento de San Salvador es 01
Código asignado al departamento de Cuscatlan es 10
La submatricula
sirve para determinar e identificar
tanto los derechos pro
indivisos como aquellos otros que no abarcan la totalidad del dominio o recaen sobre
una porción del inmueble.
A la submatricula le son aplicadas las mismas reglas que a la matrícula en
cuanto a la asignación de números con el propósito de evitar repeticiones, pudiendo
emplearse distintas combinaciones de letras y números con el fin de que se identifique
y diferencie los distintos derechos relacionados con la finca matriz.
En este sistema se logra recabar toda la información en un solo expediente, tanto
de sus gravámenes como de sus traspasos, pero su desventaja está que por haber
quedado éste sistema inconcluso, es muy fácil extraviar un expediente, además su
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tramite de inscripción es más largo que el tradicional, pero debido a que no se le dio
ayuda y asistencia económica necesaria se convirtió en un fracaso para los usuarios
ya que este carece de toda tecnología por lo cual se puede decir que era mas ágil el
sistema de folio tradicional3.
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DUEÑAS GALLARDO, Ingrid Lissett y otros: “La Transición del Centro Nacional de Registro del Sistema de
Folio Real al folio computarizado”. Tesis para optar al grado de Licenciatura en Ciencias Jurídicas Universidad de El
Salvador. 1996. Pág.15
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