Resolución de la Dirección General de los

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RESOLUCIÓN de 10 de junio de 2015, de la Dirección General de los Registros y del
Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por el
registrador de la propiedad de Elda n.º 2, por la que se deniega la cancelación de
determinada condición resolutoria que grava dos fincas registrales.
(BOE de 27 de julio de 2015)
SUMARIO:
Registro de la Propiedad. Permuta de solar por obra futura. Cancelación de
condición resolutoria explícita inscrita en garantía de la obligación de entrega del
local. Documento privado afirmando la imposibilidad de la prestación. De
conformidad con los principios generales de nuestra regulación hipotecaria, la
cancelación del pacto resolutorio inscrito precisa bien consentimiento del vendedor o
transmitente otorgado en escritura pública, resolución judicial, o, excepcionalmente, el
transcurso del plazo establecido para la caducidad de la acción. Pero incluso en este
último supuesto, en el que se permite la solicitud de cancelación en virtud de instancia
privada, la excepcionalidad del supuesto impone una interpretación estricta de su
ámbito de aplicación. Ciñéndonos al supuesto de cancelación por consentimiento del
titular registral, resulta de plena aplicación uno de los principios básicos de nuestro
sistema registral, cual es el llamado principio de legalidad, que, por la especial
trascendencia de efectos derivados de los asientos del Registro (que gozan, erga
omnes, de la presunción de exactitud y validez y se hallan bajo la salvaguardia
jurisdiccional), está fundado en una rigurosa selección de los títulos inscribibles
sometidos a la calificación del registrador, y así se establece, entre otros requisitos, la
exigencia de escritura pública o documento público o auténtico para que pueda
practicarse la inscripción en los libros registrales. Incluso en aquellos supuestos en los
que la extinción de la obligación garantizada se ha producido en el ámbito
extrarregistral pudiendo acreditarse dicha circunstancia sin consentimiento del titular
registral y practicarse la cancelación, es preceptivo el riguroso cumplimiento del
principio de legalidad, precisamente por el carácter de excepción que dicho supuesto
presenta frente al principio general de cancelación por consentimiento del titular
registral. Como resulta de las consideraciones anteriores no puede pretenderse la
cancelación de una condición resolutoria inscrita por documento privado suscrito entre
los que en su día otorgaron la escritura pública que dio lugar a la inscripción que ahora
se pretende cancelar. La cancelación debe resultar de escritura pública, sin que
concurra ninguna de las circunstancias que excepcionalmente pueden eximir de dicho
requisito.
PRECEPTOS:
Código Civil, arts. 1.124, 1.255 y 1.280.
Ley Hipotecaria de 1946, arts. 3, 10, 11, 23, 40 y 82.
Decreto de 14 de febrero de 1947 (Rgto. Hipotecario), arts. 59 y 176.
En el recurso interpuesto por don J. J. F. A., en nombre y representación de la
sociedad «Ocio, Deporte y Equipamiento, S.L.», contra la nota de calificación extendida por el
registrador de la Propiedad de Elda número 2, don José Ramón Alconchel Saiz-Pardo, por la
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que se deniega la cancelación de determinada condición resolutoria que grava dos fincas
registrales.
Hechos
I
Mediante documento privado fechado el día 17 de diciembre de 2014, don J. D. D., en
nombre propio y en representación de doña M. D. P., y de otra parte de don J. J. F. A., en
representación de las sociedades «Antolínez Inversión y Desarrollo, S.L.» y «Ocio, Deporte y
Equipamiento, S.L.», expusieron que, mediante escritura pública de fecha 11 de abril de 2008,
don J. D. D., con el consentimiento de su madre, transmitió a la sociedad «Antolínez Inversión
y Desarrollo, S.L.» dos fincas registrales en permuta, a cambio de la realización de
determinada obra en régimen de propiedad horizontal y de la entrega de determinado local.
Que, posteriormente, mediante escritura pública, se prorrogó el plazo pactado. Que, en
garantía del cumplimiento de la obligación, don J. D. D. se reservó condición resolutoria
explícita. Que las partes suscribieron un documento, de fecha 13 de mayo de 2013, en el que,
dadas las circunstancias del mercado inmobiliario, y como condición de no ejecutar la condición
resolutoria ni entregar el local, se pactó la entrega de determinada cantidad de dinero. Que se
ha entregado la totalidad del mismo, las partes se dan por saldadas de cuantos derechos y
obligaciones que se derivaban de la escritura pública de permuta de fecha 11 de abril de 2008,
renunciando al ejercicio de la condición resolutoria y solicitando del registrador de la Propiedad
su cancelación y la consolidación de la permuta. El documento tiene al dorso una diligencia de
legitimación de firmas de don J. D. D. y de don J. J. F. A. en la que el notario advierte que la
misma no implica juicio de autenticidad del documento o de su autoría y que su intervención no
se extiende a su contenido.
Del contenido del Registro de la Propiedad particular de las fincas registrales número
7.780 y 7.781 resulta la inscripción de dominio por permuta a favor de la sociedad «Antolínez
Inversiones y Desarrollo, S.L.» con condición resolutoria a favor de don J. D. D.; a continuación
la inscripción de dominio derivada de aportación del inmueble al capital de la sociedad «Ocio,
Deporte y Equipamiento, S.L.» y la inscripción de modificación de la inscripción de permuta
anterior en cuanto al plazo de ejercicio.
II
Presentada la referida documentación en el Registro de la Propiedad, fue objeto de la
siguiente nota de calificación: «Registro de la Propiedad de Elda 2 Nº de asiento: 168 Diario
112 Notificación de defectos En relación al documento suscrito el 17/12/2014 por don J. D. D.,
por sí y en representación de su esposa doña M. D. P., por la mercantil Antolínez Inversión y
Desarrollo s.l. y la mercantil Ocio, Deporte y Equipamiento s.l., que fue presentado en esta
oficina por D. D., J. el 19/01/2015 con el nº 285, asiento de Diario arriba indicado, pongo en su
conocimiento que se ha denegado la inscripción/anotación por el/los defecto/s siguiente/s:
Hechos Resultando que en el documento calificado se solicita la cancelación de la condición
resolutoria que grava las fincas nº 7.781 y 7.780 y el consiguiente perfeccionamiento de la
permuta de que fueron objeto las mismas a cambio de la entrega de obra futura, por no
haberse llevado a efecto la obra prevista y haberse compensado económicamente por el
incumplimiento de lo pactado. Se acompañada (sic), a dicho documento poderes utilizados por
don J. J. F. A. en representación de las sociedades firmantes, no aportándose el poder utilizado
por don J. D. D., de cuya falta advierto. Fundamentos de Derechos Considerando el artº 2 de la
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Ley Hipotecaria, que dispone que en el Registro se inscribirán ''1º) los títulos traslativos o
declarativos de dominio de los inmuebles o de los derechos reales impuestos sobre los
mismos. 2º) Los títulos en que se constituyan, reconozcan, transmitan, modifiquen o extingan
derechos de usufructo, uso, habitación, enfiteusis, hipoteca, censos, servidumbres y otros
cualesquiera reales''. Considerando que el art. 3 de la misma ley dispone que ''para que
puedan ser inscritos los títulos expresados en el artículo anterior deberán estar consignados en
escritura pública... o documento auténtico expedido por autoridad judicial o por el gobierno o
sus agentes en la forma que prescriban los reglamentos''. Principio de legalidad: Que el
principio de legalidad recogido en el anterior artículo 3 de la Ley Hipotecaria impone como regla
general la necesidad de documento público, lo cual ha sido ratificado en numerosas ocasiones
por diversas resoluciones de la DGRN, citando a modo de ejemplo la resolución de fecha 21 de
Septiembre de 2.002 en la que se exige el cumplimiento del principio de legalidad ''... por la
especial trascendencia de efectos derivados de los asientos del Registro (que gozan, erga
omnes, de la presunción de exactitud y validez y se hallan bajo la salvaguardia jurisdiccional –
arts. 1 y 38 de la Ley Hipotecaria–),... fundado en una rigurosa selección de los títulos
inscribibles sometidos a la calificación del Registrador, y así el artículo 3 de la Ley Hipotecaria
establece, entre otros requisitos, la exigencia de documento público o auténtico para que
pueda practicarse la inscripción en los libros registrales, y esta norma se reitera a través de
toda la Ley Hipotecaria, así como de su Reglamento, salvo contadas excepciones...'' Se
deniega la cancelación solicitada por el defecto insubsanable de no ser la instancia privada
acompañada de los documentos antes relacionados el título adecuado para obtener la
cancelación pretendida, al no reunir los requisitos de documento público y auténtico que exige
el artículo 3 de la Ley Hipotecaria y las diversas Resoluciones de la Dirección General de los
Registros y del Notariado dictadas para consagrar el principio de legalidad impuesto en dicho
artículo. Contra esta calificación (…) Elda diez de febrero del año dos mil quince El registrador
(firma ilegible) José Ramón Alconchel Saiz-Pardo».
III
Contra la anterior nota de calificación, don J. J. F. A., en la representación que ostenta,
interpuso recurso en virtud de escrito de fecha 17 de marzo de 2015, en el que alega,
resumidamente, lo siguiente: Primero.–Que, en relación a la registral número 7.781, se
constituyó en su día condición resolutoria a favor de don J. D. D., que fue objeto de prórroga
posteriormente; Segundo.–Que, por error al inscribir esta última, se extendió la condición
resolutoria a la otra finca permutada, número 7.780, siendo así que, sobre esta última, no se
pactó en su día, aportando diversa documentación que lo acredita; Tercero.–Que, por acuerdo
de las partes y ante la imposibilidad de hacer las obras, se ha procedido a indemnizar el
equivalente del objeto de la permuta en dinero, por lo que la condición resolutoria ha quedado
sin efecto, estando las partes de acuerdo igualmente en otorgar documento privado para que
se cancele en el Registro de la Propiedad, circunstancia que fue objeto de consulta con el
registrador y que se ha hecho constar así en algún otro Registro de la Propiedad, y Cuarto.–
Que la consulta vinculante de la Dirección General de Tributos de fecha 6 de noviembre de
2008 permite el documento privado.
IV
El registrador, tras la oportuna instrucción del expediente, emitió informe el día 9 de
abril de 2015, ratificándose en su calificación, y elevó el expediente a este Centro Directivo.
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Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos 1124, 1255 y 1280 del Código Civil; 3, 10, 11, 23, 40 y 82 de la Ley
Hipotecaria; 59 y 176 del Reglamento Hipotecario, y las Resoluciones de la Dirección General
de los Registros y del Notariado de 5 de diciembre de 2000, 21 de septiembre de 2002, 26 de
abril de 2006, 23 de enero de 2008, 5 de marzo y 27 de junio de 2012, 25 de marzo de 2014 y
9 de enero y 13 de abril de 2015.
1. Se pretende la cancelación de una condición resolutoria explícita inscrita en el
Registro de la Propiedad en garantía de la obligación de entrega de un local a construir,
pactada en el ámbito de un contrato de permuta de solar por obra futura. La cancelación se
solicita mediante la presentación de un documento privado en el que las partes del contrato,
tras afirmar que por imposibilidad de llevar a cabo la prestación garantizada con la condición
resolutoria inscrita pactaron en su día una indemnización económica sustitutoria, afirman que la
misma se ha satisfecho en su integridad dando carta de pago el transmitente. El documento
está liquidado de impuestos y las firmas de las partes legitimadas por notario con las
advertencias que resultan de los hechos.
Con carácter previo el recurrente afirma que la condición resolutoria se pactó en su día
exclusivamente como gravamen de una de las dos fincas que fueron transmitidas si bien por
error, y al inscribir la modificación por prórroga a que se hace referencia en los hechos, se
inscribió igualmente en la finca sobre la que no se había constituido gravamen. No procede que
esta Dirección General haga ahora un pronunciamiento al respecto por ser objeto de este
expediente con carácter exclusivo, la nota de calificación del registrador (artículo 326 de la Ley
Hipotecaria), sin perjuicio en su caso de que la parte interesada acuda a los mecanismos de
rectificación de errores previstos en la Ley Hipotecaria solicitando la subsanación que estime
oportuna y sin perjuicio igualmente de lo que decida el registrador en ejercicio de su
competencia de calificación (vid. artículo 211 de la Ley Hipotecaria y concordantes de su
Reglamento).
2. Resulta evidente que el recurso no puede prosperar. Como ha afirmado en
reiteradas ocasiones este Centro Directivo (vid. Resolución de 5 de marzo de 2012, por todas),
en los supuestos del artículo 10 de la Ley Hipotecaria la inscripción del precio o prestación y la
forma en que se hubiese convenido el pago resultan en una mera constancia como dato de
hecho del que no deriva efecto real alguno (vid. artículos 11 y 37.4.ºb de la Ley Hipotecaria y
51.7.ª de su Reglamento, y Resolución de 5 de octubre de 1994). Por contra, cuando conforme
a las previsiones del artículo 11 de la misma Ley Hipotecaria las partes dan a la falta de pago el
carácter de condición resolutoria explícita, su inscripción en el Registro provoca su plena
oponibilidad frente a terceros adquirentes. Esta eficacia real produce la plena sujeción del
pacto de lex comisoria a las exigencias derivadas del ordenamiento hipotecario, ya sea la
distribución del precio aplazado en el supuesto de que sean dos o más las fincas transmitidas
(artículo 11 de la Ley Hipotecaria), ya la plena determinación en el asiento registral de modo
que los eventuales terceros puedan conocer en toda su extensión la situación que les es
oponible (vid. artículo 51.6.ª del Reglamento Hipotecario), ya la aplicación de los requisitos
exigibles para su cancelación (artículo 82 de la propia Ley).
De conformidad con los principios generales de nuestra regulación hipotecaria, la
cancelación del pacto resolutorio inscrito precisa bien consentimiento del vendedor o
transmitente otorgado en escritura pública, resolución judicial, o conforme al artículo 82.5.º de
la Ley Hipotecaria, excepcionalmente, el transcurso del plazo establecido para la caducidad de
la acción, en los términos indicados por el precepto. Pero incluso en este último supuesto, en el
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que se permite la solicitud de cancelación en virtud de instancia privada, la excepcionalidad del
supuesto impone una interpretación estricta de su ámbito de aplicación (vid. Resoluciones de 9
de enero y 13 de abril de 2015).
3. Ciñéndonos al supuesto de cancelación por consentimiento del titular registral y
como ya puso de relieve esta Dirección General (vid. Resolución de 21 de septiembre de
2002), resulta de plena aplicación uno de los principios básicos de nuestro sistema registral,
cual es el llamado principio de legalidad, que, por la especial trascendencia de efectos
derivados de los asientos del Registro (que gozan, «erga omnes», de la presunción de
exactitud y validez y se hallan bajo la salvaguardia jurisdiccional -artículos 1 y 38 de la Ley
Hipotecaria-), está fundado en una rigurosa selección de los títulos inscribibles sometidos a la
calificación del registrador, y así el artículo 3 de la Ley Hipotecaria establece, entre otros
requisitos, la exigencia de escritura pública o documento público o auténtico para que pueda
practicarse la inscripción en los libros registrales.
Incluso en aquellos supuestos en los que la extinción de la obligación garantizada se
ha producido en el ámbito extrarregistral pudiendo acreditarse dicha circunstancia sin
consentimiento del titular registral y practicarse la cancelación, es preceptivo el riguroso
cumplimiento del principio de legalidad, precisamente por el carácter de excepción que dicho
supuesto presenta frente al principio general de cancelación por consentimiento del titular
registral (vid. Resolución de 30 de mayo de 1980 en relación a los artículos 40 y 82 de la Ley
Hipotecaria).
4. Como resulta de las consideraciones anteriores no puede pretenderse la cancelación
de una condición resolutoria inscrita por documento privado suscrito entre los que en su día
otorgaron la escritura pública que dio lugar a la inscripción que ahora se pretende cancelar. De
conformidad con los artículos 82 de la Ley Hipotecaria y 179 de su Reglamento la cancelación
debe resultar de escritura pública sin que concurra ninguna de las circunstancias que
excepcionalmente pueden eximir de dicho requisito.
Los argumentos de contrario no pueden enervar dicha afirmación. Como resulta del
escrito de recurso las partes del contrato que en su día dio lugar a la inscripción de
transferencia a favor del adquirente y de la inscripción de condición resolutoria explícita a favor
del transmitente han llevado a cabo su modificación sustituyendo la prestación a que estaba
obligado el adquirente y en cuya garantía se pactó la condición resolutoria inscrita. Dicha
modificación (vid. igualmente artículo 144 de la Ley Hipotecaria), está sujeta a los requisitos de
titulación formal previstos y, en consecuencia, a su formalización en escritura pública como lo
está la subsiguiente carta de pago y solicitud de cancelación de acuerdo con las normas
expuestas más arriba.
El hecho de que, como afirma el escrito de recurso y niega el escrito de informe del
registrador, pudiera existir consulta previa entre interesado y registrador en términos distintos a
los expuestos es cuestión completamente ajena al objeto de este expediente sin perjuicio de
que si el interesado considera que su posición jurídica ha quedado perjudicada pueda acudir a
los remedios que le brinda el ordenamiento en su defensa.
Tampoco es óbice la afirmación del escrito de recurso de que un documento similar se
ha inscrito en otro Registro de la Propiedad (circunstancia que no consta en el expediente).
Con independencia de que la circunstancia resulte exacta o no, es continua doctrina de esta
Dirección General (por todas, Resolución de 18 de junio de 2010), que al registrador no le
vinculan las calificaciones de otros registradores, ni siquiera las realizadas por él mismo
anteriormente, de conformidad con la previsión del artículo 18 de la Ley Hipotecaria que afirma
que la calificación la lleva a cabo el registrador «bajo su responsabilidad».
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Por último el hecho de que la Dirección General de Tributos haya dictado resolución en
el ámbito de su competencia en relación a las consecuencias fiscales que pueda tener
determinado documento es completamente ajena al objeto de este expediente y a la
competencia de esta Dirección General que tiene encomendado legalmente el conocimiento de
los recursos contra las calificaciones negativas de los registradores de la Propiedad, Mercantil
y de Bienes Muebles (artículos 19 bis, 66 y 324 de la Ley Hipotecaria).
En consecuencia, esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso y
confirmar la nota de calificación del registrador.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda
ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el inmueble en el
plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las normas del juicio verbal,
todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de la Ley Hipotecaria.
Madrid, 10 de junio de 2015. El Director General de los Registros y del Notariado,
Francisco Javier Gómez Gálligo.
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