Fondos de Pensiones Han Facilitado la Compra de Vivienda a Miles

Serie de Estudios
Asociación de AFP
Número 32
Mayo 2003
Fondos de Pensiones Han Facilitado la
Compra de Vivienda a Miles de Chilenos
•
Gracias a los Fondos de Pensiones, las personas se han beneficiado con tasas
de interés más bajas y plazos más largos en sus créditos hipotecarios.
•
Chile destaca entre los países de América Latina, por tener un mercado de
crédito Hipotecario consolidado, donde las AFP han invertido sobre US$ 4.000
millones.
Introducción
La reforma previsional de comienzos de los años ’80, no
sólo cambió radicalmente la forma de financiar las
pensiones de los trabajadores, sino que transformó
profundamente
el
mercado
de
capitales
y,
particularmente, la disponibilidad de créditos para
comprar viviendas, una de la aspiraciones más
importantes de las familias chilenas.
En las últimas dos décadas, el sector construcción y
especialmente la edificación de viviendas ha
experimentado un crecimiento extraordinario. Este
dinamismo se explica en parte porque la economía en su
conjunto mostró altas tasas de crecimiento, tendencia a
la que ha contribuido fuertemente el ahorro previsional.
Entre los factores más importantes que explican el
crecimiento de la construcción de viviendas están:
1.- La gran acumulación de ahorro destinado a
inversiones de largo plazo, gracias al funcionamiento de
los Fondos de Pensiones, lo que ha generado una
significativa inversión por parte de éstos.
5.- Aplicación de políticas públicas de incentivo a la
demanda, sobre la base del “subsidio habitacional”.
Acceso, Tasas y Plazos
La participación de las AFP en el financiamiento
hipotecario permitió que se alargaran los plazos de pago
de los créditos, pasando de 12 años (Certificados con
Respaldo de Hipotecas - SINAP) a 20 años en la
actualidad para las Letras Hipotecarias y 30 años en el
caso de los mutuos hipotecarios.
Además, la mayor abundancia de ahorro para préstamos y
la competencia de los bancos emisores de letras por
participar en este campo, bajó fuertemente la tasa de
interés de los créditos. Es así que, incorporando la
comisión del banco emisor de la letra, se pasó de alrededor
de UF + 13,5%1 anual en 1981 a UF + 6,5% anual a
principios de 2003 (Ver Cuadro N°1).
Cuadro N° 1
Baja de Tasas y Aumento de Plazos
de Créditos Hipotecarios - Chile
2.- Utilización de una unidad reajustable (U.F.) para los
créditos hipotecarios.
3.- Reducción persistente de la inflación, particularmente
en la década de los años ’90, cuando el control de esta
variable pasó a ser la primera prioridad del Banco
Central autónomo.
Ta sa de Inte ré s Re a l
Pla zo M á x im o
1981
2003
UF + 13,5
UF+ 6,5%
1977
2003
12 años (1)
20 y 30 años (2)
(1): Certificados con respaldo Hipotecario (SINAP)
(2): 20 años para las letras hipotecarias y 30 años para los
4.- Perfeccionamiento
instrumento hipotecario.
técnico
y
normativo
del
Mutuos Hipotecarios Endosable
2
Todo lo anterior facilitó el acceso de más personas al
crédito hipotecario, con lo cual aumentó sustancialmente el
número de operaciones, llegando éstas a un total
acumulado de 592.655 a diciembre de 2002 (Ver Cuadro N°
2), que representan unos US $ 9.000 millones.
Cuadro N° 2
Número de Operaciones por
Préstamos con Letras Hipotecarias
N°
5 9 4 .8 9 3
600.000
4 9 0 .7 4 5
Total
500.000
Vivienda
400.000
300.000
200.000
Vivienda
8 3 .9 3 7
Las AFP mantienen una inversión en Letras
Hipotecarias superior a los US $ 4.000 millones. Las
Compañías de Seguros de Vida tienen unos US $
2.400 millones en estos instrumentos, fondos que en
su mayoría corresponden a ahorro de pensionados que
optaron por la modalidad de pensión de Renta Vitalicia.
En consecuencia, la suma de los ahorros previsionales
representa un 73% del total de préstamos en Letras de
Crédito, siendo un 46% de AFP y 27% de las
Compañías de Seguros de Vida (Ver Cuadro N ° 3).
226.670
100.000
Para los Fondos de Pensiones la inversión en Letras
Hipotecarias presenta características atractivas, tanto
desde el punto de vista de la seguridad, donde la
inversión en estos instrumentos posee la garantía
hipotecaria y la solvencia del banco, así como de tasas
de interés, significativas en el contexto nacional e
internacional.
1 0 .6 3 2
0
78 79 80 81 82 83 84 85 86 87 88 89 90 91 92 93 94 95 96 97 98 99 '00 '01 '02 '03
Cuadro N° 3
Fondos Previsionales y Letras Hipotecarias
(Septiembre de 2002)
AFP
46%
73%
Otros
27%
Aseguradoras
27%
C u ad ro N ° 4
F o n d o s d e P en sio n es en el S ecto r In m o b iliario
(F u en te: F ed eració n In tern acio n al d e A F P ; F IA P )
C h ile
E l S a lva d o r (1)
M illo n e s
% Fondo
I n st r u m e n to
de US$
A d m i n i st r a d o
d e I n v e r si ó n
L e t ra s h ip o t e c a ria s y C u o t a s d e
4 .3 9 9 ,0
267,5
1 1 ,5 %
F d o s . d e In ve rs ió n
In m o b ilia rio
2 6 , 0 % C e rt ific a d o s d e In ve rs ió n
B o n o s H ip o t . y T it u la riz a c io n e s
d e C a rt e ra H ip o t e c a ria
C o lo m b ia
6 5 ,7
1,1%
U ru g u a y
2 3 ,3
1 , 0 % T ít u lo s d e u d a L / P U S $
A r g e n ti n a
1 7 ,2
0,2%
M é x ico (2)
P e rú (3)
4,2
L e t ra s H ip o t e c a ria s o
F id e ic o m is o s
0 , 0 1 % O b lig a c io n e s S u b o rd in a d a s
" E m p a q u e t a m ie n t o "
d e H ip o t e c a s
Los Fondos de Pensiones contribuyen a financiar
viviendas a través de la adquisición de Letras de
Crédito. Cada vez que los bancos otorgan un crédito a
una persona para comprar una casa o departamento,
emiten Letras Hipotecarias por el valor total del crédito,
las que se transan en la Bolsa de Comercio. Allí los
Fondos de Pensiones adquieren estos instrumentos
(con una determinada tasa de interés), proporcionando
al banco los fondos para pagar el inmueble a la
empresa inmobiliaria o al vendedor del bien raíz.
Con el tiempo, el financiamiento inmobiliario se ha ido
perfeccionando en cuanto a instituciones e
instrumentos. Así, han surgido los Fondos de Inversión
Inmobiliaria, a los cuales las AFP han destinado cerca
de US $ 400 millones; Administradoras de Fondos para
la Vivienda (AFV), que operan el leasing habitacional;
la instauración del Mutuo Hipotecario Endosable y la
securitización de estos instrumentos, modalidad que ha
hecho posible que las AFP inviertan en estos pagarés.
Fondos de Pensiones en Latinoamérica
Chile fue pionero en la creación de un sistema
previsional de ahorro y capitalización individual, que ya
tiene 23 años de existencia. Esto explica, en parte, el
importante monto destinado al financiamiento
Nota Cuadro N°4:
1) Existe un mínimo de inversión en valores con garantía hipotecaria.
2) Existe una obligación constitucional que establece una cotización
obligatoria para la vivienda, administrada por el INFONAVIT.
3) Se proyecta que para el 2004 se dará la partida a la inversión en
instrumentos con garantía hipotecaria.
3
hipotecario. Perú, por su parte, el segundo país que
adoptó un sistema de pensiones parecido al chileno,
tiene una trayectoria que aún no supera los 10 años.
En el Cuadro N° 4 se aprecia que los Fondos de
Pensiones chilenos registran inversiones en este
rubro por US$ 4.400 millones, lo que representa el
11,5% del fondo total administrado, porcentaje que se
desglosa en 10,35% en Letras de Crédito Hipotecario
y 1,15% en Cuotas de Fondos de Inversión
Inmobiliaria.
Como se aprecia en los datos adjuntos, éste es un
tema emergente en la mayoría de los países de
América Latina, y debiera tener un desarrollo muy
significativo,
estrechamente
relacionado
al
crecimiento de los Fondos de Pensiones.
Respecto de las tasas de interés y plazos de los
préstamos, ver Cuadro N° 5, se aprecia que en varios
de los países se realizan operaciones por períodos de
17 hasta 20 años (Ecuador y Perú).
En cuanto a las tasas de interés, la banca privada en
estos países opera con niveles muy superiores a los
de Chile.
Cuadro N° 5
Tasas y Plazos Créditos Hipotecarios
P e rú
U ru g u a y
Tasas
P r é s t a m o s e n d ó la r e s
T a s a N o m in a le s
( D ir ig id o a s e c t o r e s a c o m o d a d o s )
P la z o M á x im o
H a s ta 2 0 a ñ o s
T a s a R e a ju s t a b le : 0 a 6 % ( F ija )
H a s ta 2 5 a ñ o s
T a s a v a r ia b le : U S $ + L ib o r + 8
B a n c o P r iv a d o U S $
1 5 a 1 6 % F ija o V a r ia b le
2 0 % T a s a N o m in a l
1 7 % T a s a N o m in a l
2 años
H a s ta 1 7 a ñ o s
C o lo m b ia
1 1 % re a l
V iv e n d a s S o c ia le s
D e 5 a 30 años
D e p ó s it o s + S p r e a d
D e 5 a 30 años
M é x ic o
IN F O N A V IT
6 ,5 % re a l
FO H AN PO
4 % re a l
FO VI
7 ,1 % re a l
F O V IS S T E 4 % re a l
S O F O L E S 1 0 ,5 7 5 % re a l
D e 5 a 30 años
B a n c a C o m e r c ia l
1 6 , 2 0 % - 1 7 , 9 % ( n o m in a l)
1 1 % re a l a n u a l
C h ile
L H F : 6 ,5 %
M u tu o s :
20 Años
30 Años
Cada institución bancaria emisora de letras dispone de
lo que se denomina “pool” de garantías hipotecarias, el
que resguarda la cartera de créditos hipotecarios. Al
agregar letras con un mayor nivel de endeudamiento, el
riesgo adicional se traspasa al total de letras mantenidas
por el banco.
Por otra parte, el total de letras que poseen los Fondos
de Pensiones (US$ 4.000 millones), se verían afectadas,
provocando una pérdida inmediata de rentabilidad, ya
que las antiguas letras tendrían que valorizarse con un
descuento equivalente al mayor valor que tendrían las
nuevas letras, que serían emitidas por una deuda mayor
y tasas de interés más altas.
Una forma de resolver el negativo impacto que
generaría en la cartera de Letras Hipotecarias que
tienen los Fondos de Pensiones ante la colocación de
instrumentos que financien hasta un 80%, sería
mediante la constitución de un “pool” independiente y
exclusivo de garantías hipotecarias para la nueva
categoría de letras.
Antiguas Cajas de Previsión
Las antiguas cajas de previsión financiaban préstamos
habitacionales a sus imponentes con fondos que
provenían de las imposiciones previsionales.
1 3 ,9 2 % re a l
A r g e n t in a
Es posible compensar este mayor riesgo con una tasa
de interés más alta, pero eso no resuelve el impacto que
una medida como ésta tendría sobre la enorme cantidad
de Letras de Crédito que los Fondos de Pensiones
tienen en sus carteras de inversión.
Las propuestas de perfeccionamiento son importantes,
porque apuntan a potenciar la demanda y el mercado en
general, pero hay que actuar con prudencia para evitar
los riesgos para los inversionistas y emisores, lo cual
podría entrabar o deteriorar una herramienta que ha sido
fundamental.
T a s a R e a ju s t a b le : 4 a 7 % ( F ija )
Ecuador
Propuesta para Aumentar el Monto del Crédito
Con relación a la propuesta de elevar el financiamiento
con Letras de Crédito Hipotecario desde un 75% a un
80% del valor de los inmuebles, las AFP la consideran
inconveniente para los afiliados al sistema previsional,
porque aumentaría el riesgo de estos instrumentos.
Fuente: FIAP
1
Fuente: Superintendencia de Bancos e Instituciones
Financieras.
2
Financiamiento de la Vivienda en Chile, F. Morandé y C.
García. Cámara Chilena de la Construcción; Documento de
trabajo N° 9.
Estos créditos tenían tasas de interés muy inferiores a la
variación de la inflación, privilegiando a unos pocos
afortunados,
generando
déficit
y
deteriorando
gravemente las finanzas de las cajas de previsión, cuya
merma debía ser financiada por el presupuesto público.
Estas operaciones de crédito “erosionaron los fondos
acumulados, que se recuperaban desvalorizados,
afectando el valor de las pensiones2”.
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