3390 - Supremo Tribunal de Justicia del Estado de Jalisco

Guadalajara, Jalisco, a 16 dieciséis de Enero del año 2015 dos mil
quince.V I S T O en apelación el Civil Sumario * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * ,
radicado en el Juzgado * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * de lo Civil de este
Partido Judicial y tramitado por * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * , en contra
de * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * y * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * , y:
RESULTANDO:
1.-
Compareció
el
actor
*********************
contrato
de
como
causahabiente
del
señor
(finado) a demandar la rescisión del
arrendamiento
*********************
que
de
este
último
celebró
*********************
el
del
* * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * , respecto de la finca marcada con el
número * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * de la * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * ,
de * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * , en consecuencia la desocupación y
entrega de la finca, pago de rentas vencidas y no pagadas desde el día
*********************
de * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * del año
* * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * , hasta su desocupación y entrega, a razón
de * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * mensuales más el incremento de un
* * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * cada seis meses, más IVA, incremento
calculado sobre la base de dinero que resulte del periodo inmediato
anterior, conforme se estableció en la cláusula sexta del contrato, pago
de intereses moratorios, exhibición de los justificantes de pago de
servicios, entrega de un conmutador, gastos y costas del juicio que se
fijaron en el contrato como un mínimo de * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * ,
se admitió la demanda, se realizó el emplazamiento de los demandados,
el primero en su carácter de arrendatario y la segunda como fiadora, se
trabó embargo de los bienes señalados en la diligencia, se giraron los
oficios
correspondientes,
se
siguió
el
juicio
en
rebeldía
de
* * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * , mientras que * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * *
contestó de manera oportuna, consignó las llaves del inmueble materia
del juicio; así se desahogaron las audiencias de pruebas y alegatos,
finalmente se dictó sentencia.
El * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * de * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * del año
* * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * , el juez resolvió que el actor probó su
acción y la demandada fiadora justificó en parte sus excepciones,
declaró rescindido el contrato y condenó al inquilino a pagar las rentas
vencidas y no cubiertas a partir del * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * de
* * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * del * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * , y hasta el
*********************
de
*********************
del
* * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * , más los intereses legales que por mora se
generaron y el pago de gastos, a justificar el pago de servicios, absolvió
del pago de incremento a la renta y liberó a * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * *
de su obligación como fiadora.
Inconforme el actor, interpuso apelación que se admitió en el efecto
devolutivo.
2.-
En su oportunidad, esta Sala se avocó al conocimiento de la
controversia, se declaró competente para conocer y resolver de ésta,
confirmó la calificación de grado, tuvo al recurrente por externados sus
agravios, dejó a disposición y citó para sentencia.
CONSIDERANDO:
I.- En consideración de que las actuaciones judiciales prueban
plenamente, de acuerdo a lo que dispone el numeral 402 del Código de
Procedimientos Civiles, y entre
ellas aparecen
los puntos
de
inconformidad que como agravios vierte el recurrente, la Sala da por
transcritos literalmente los puntos de queja y se exime para
transcribirlos, en la contradicción de tesis 58/2010 aprobada por la
Segunda Sala de la Suprema Corte de Justicia de la Nación, que aplica
por extensión y analogía, consultable en la página 830 Tomo XXXI, Mayo
2010, Novena Época, bajo el rubro: “CONCEPTOS DE VIOLACIÓN O
AGRAVIOS. PARA CUMPLIR CON LOS PRINCIPIOS DE CONGRUENCIA Y
EXHAUSTIVIDAD EN LAS SENTENCIAS DE AMPARO ES INNECESARIA SU
TRASCRIPCIÓN”.
No obstante de no transcribir de manera literal los agravios del apelante,
la Sala realiza una síntesis de estos para facilitar su estudio.
Manifiesta el actor estar en desacuerdo con la parte considerativa del
fallo pronunciado por cuanto a que se dejó de condenar al demandado a
pagar la totalidad de las rentas reclamadas y se le absolvió del pago de
incrementos pactados en el contrato.
Que únicamente se condenó al inquilino a pagar las rentas vencidas y
no
cubiertas
a
partir
del
*********************
de
* * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * del * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * , y hasta el
*********************
de
*********************,
*********************
más
*********************
de
no
desde
*********************
del
el
del
*********************.
Que estima se omitió considerar la declaración de rebeldía del demandado y la
prueba confesional tácita que se ofertó consistente en la aceptación de los
hechos redactados en la demanda precisamente, pues al no haber
comparecido
a
excepcionarse
no
debía
considerarse
procedente
la
prescripción alegada por la fiadora * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * fundada en el
artículo 1743 del Código Civil del Estado, a favor del inquilino.
Que si el demandado usó y disfrutó el bien arrendado tiene la obligación de
pagar rentas por todo el tiempo que perduró la relación contractual, esto es, a
partir del * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * de * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * del
*********************,
hasta
el
*********************
de
* * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * del * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * fecha en que
se le devolvió la posesión física y material del inmueble al actor. Por lo que se
está dejando de aplicar en su perjuicio los numerales 2005 y 2009 del Código
Civil del Estado.
Que las obligaciones deben cubrirse en los plazos y términos pactados.
Que no tiene razón el juzgador al absolver respecto de los incrementos
pactados, pues éste operaría si el arrendatario continuaba ocupando el
inmueble después del vencimiento del contrato, lo anterior con independencia
que el contrato siguiera vigente. Desprendiéndose de la cláusula sexta que tal
incremento se aplicaría ante la rescisión y/o terminación del contrato. Con lo
que se dejan de aplicar en su perjuicio los artículos 1260, 1266 y 1309 del
Código Civil del Estado.
II.- Previo atender el planteamiento esgrimido por el quejoso, este
Tribunal de Alzada, con sustento en lo que previene el artículo 87 en
relación con el 430 ambos del Código Procesal Civil, enfrenta el estudio
oficioso de los presupuestos procesales y los elementos constitutivos de
la acción, lo que se realiza en los siguientes términos.
COMPETENCIA.- Tiene tal calidad el Juez ante el que se radicó el
asunto de la contienda, que comprende materia y territorio, pues se trata
del ejercicio de una acción que deriva de un contrato de arrendamiento y
el inmueble se ubica en la comprensión territorial en donde éste ejerce
jurisdicción y está facultado para interpretar y aplicar las leyes adjetivas
y sustantivas en el orden civil, fracción III del artículo 161 de la Ley
Procesal del Estado y II del numeral 101 de la Ley Orgánica del Poder
Judicial del Estado de Jalisco.
PERSONALIDAD.- Se justifica la personalidad de las partes en términos
de los artículos 40 y 42 de la Ley Procesal Civil para esta Entidad, toda
vez que el actor * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * compareció por su propio
derecho como actual propietario del bien inmueble materia del
arrendamiento, al haber fallecido el señor * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * *
el * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * *
de * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * *
del
* * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * , como se acredita con el acta de defunción
número
* * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * del
libro
duplicado
* * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * de la Oficina * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * *
de * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * ; y haber adquirido el actor el bien por
compraventa efectuada con los señores * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * *
también
conocida
como
*********************
*********************,
formalizada
*********************
el
*********************
del
en
escritura
y
pública
*********************
*********************.
de
Y
posteriormente comparecer en el procedimiento por conducto de su
abogado patrono.
Por su parte la demandada * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * compareció por
su propio derecho.
*********************
Mientras que el demandado * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * fue juzgado en
rebeldía.
VÍA.- Por cuanto a la forma de tramitación del juicio, se precisa que el
artículo 2140 fracción I del Código Civil del Estado de Jalisco, contempla
la acción de terminación del contrato de arrendamiento, por haberse
cumplido el plazo fijado en el contrato, la cual encuentra reglamentación
especial en la legislación adjetiva, que previene que este tipo de juicios
se tramitan como juicios sumarios, fracción II del artículo 618 del Código
de Procedimientos Civiles.
Ahora bien, para que resulte procedente la acción de terminación del
contrato de arrendamiento se debe demostrar la celebración de éste y
que el plazo fijado para su duración se encuentra vencido.
En el caso, el primer elemento se acredita con la exhibición de la
documental privada consistente en el contrato de arrendamiento entre
*********************
como
“arrendador”
y
* * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * como “arrendatario” donde figura como
“fiadora” * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * , respecto de la finca número
*********************
de
la
* * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * con
superficie de * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * *
desprende
pactaron
un
*********************
año
de
* * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * con
*********************
de
de
cuadrados, del que se
duración
a
partir
del
*********************
del
vencimiento
el
*********************
del
* * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * , para destinarlo a oficinas y almacén de su
negocio. Documento que es merecedor de valor probatorio pleno al
tenor de lo que dispone el artículo 403 de la Ley Procesal Civil, pues con
el mismo se acredita que el actor concedió el uso y goce temporal del
bien inmueble que se precisa al demandado, quien se comprometió a
pagar por ello la suma de dinero convenida mensualmente, y se señaló
en su clausulado el aumento en el concepto de renta para años
posteriores en caso de continuar el arrendamiento, así como la cuota por
honorarios en caso de procedimiento judicial, y que la obligación del
arrendatario no cesaría sino hasta la entrega y desocupación del bien.
Con lo que se considera acreditado el primero de los elementos
constitutivos de la acción, lo anterior de conformidad con lo dispuesto
por el numeral 1980 del Código Civil.
Por cuanto a encontrarse vencido el plazo fijado para la duración del
contrato, se observa que las partes convinieron que su temporalidad
sería de un año que correría a partir del * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * de
* * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * del
*********************
*********************
de
*********************
al
del
* * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * ; que si no hubiere inconformidad de
ninguna de las partes, se entendería renovado por el periodo de seis
meses más forzosos para ambos, sin que se considerara indefinido, en
el caso, la demanda se instauró con fecha * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * *
de * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * del * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * por lo
que es evidente que sí se encuentra vencido, y que el arrendador no
deseaba continuar rentando el inmueble, por lo que cabe su oposición a
que el inquilino siga ocupándolo, en los términos que lo previene el
numeral 684 de la Ley Procesal Civil del Estado.
III.- Sostiene el actor que el juez debió condenar al demandado al pago
de rentas vencidas y no cubiertas desde el * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * *
de * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * del * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * , hasta la
fecha en que se entregó la posesión material y jurídica del inmueble, pues al
haberlo usado tiene la obligación de pagar, aunado a que se debió condenar a
los incrementos que se establecieron en el contrato. Y que no debió aplicarse
a favor del arrendador la prescripción alegada por la fiadora.
Sin embargo, la Sala concluye que no asiste la razón al apelante
respecto a lo manifestado en este agravio, habida cuenta de que de la
lectura del fallo se observa que el juez condenó al pago de las rentas a
partir del * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * de * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * *
de * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * *
demanda)
hasta
el
día
(fecha de la presentación de la
*********************
de
* * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * de * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * , (fecha en
la cual se le entregó la posesión material y jurídica a la actora de la finca
materia del arrendamiento), apoyando su razonamiento en lo dispuesto
por el artículo 1743 del código Civil del estado, mismo que a la letra dice:
“Artículo 1743.- las pensiones, rentas, alquileres, pago de intereses y cualesquiera
otras prestaciones periódicas no cobradas a su vencimiento, quedarán prescritas en
dos años contados. Escalonadamente desde el vencimiento de cada una de ellas, ya
se haga el cobro en virtud de acción real o de acción personal.
En el mismo sentido respecto a lo manifestado por el apelante en el
agravio señalado en su escrito con el número uno, de igual forma se
considera que no le asiste la razón, en el sentido de que no debió
tomarse en cuenta la excepción de prescripción planteada por la fiadora
a favor del demandado, en virtud de habarse decretado la rebeldía
correspondiente al no haber comparecido a dar contestación a la
demanda, no obstante haber sido debidamente emplazado, en ese
sentido, la improcedencia de dicho argumento deviene de que el fiador,
válidamente puede oponer al acreedor todas las excepciones inherentes
a la obligación principal, y que por tratarse de cuestiones de derecho de
orden público, el juez debe observarlas tal cual están establecidas en la
Ley, en otras palabras en el caso que nos ocupa el Juzgador no puede
condenar al pago de rentas por mas de dos años, pues de hacerlo
contravendría al dispositivo legal invocado, y en el caso que nos ocupa
dicho cómputo empezó a correr a partir de la presentación de la
demanda, luego entonces, es fácil deducir que se encuentra en lo
correcto y le asiste la razón al condenar al pago de rentas vencidas a
partir del * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * de * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * *
de * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * , ya que conforme a lo establecido por el
artículo 1732 del Código Civil del Estado de Jalisco, la prescripción es
un medio de librarse de obligaciones mediante el transcurso de cierto
tiempo, por no exigirse su cumplimiento, lo cual se considera totalmente
válido.
Así las cosas, esta Sala considera acertada la conclusión a la que arriba
el A quo, pues aún cuando la excepción de prescripción fue opuesta por
la fiadora, válidamente extingue la obligación del fiado que es accesoria
de ésta, es decir, la obligación del fiador se extingue al mismo tiempo
que la del deudor, y no de manera individual, si atendemos el principio
que lo accesorio sigue la suerte de lo principal.
Se cita como apoyo del razonamiento anterior la siguiente tesis emitida
por el H. Quinto Tribunal Colegiado en Materia Civil del Primer Circuito,
por las razones que la informan:
EXCEPCIÓN DE CONTRATO NO CUMPLIDO. PROCEDENCIA DE LA OPUESTA
POR EL FIADOR DEMANDADO. De conformidad con lo previsto por el artículo 2812
del Código Civil para el Distrito Federal, aun cuando el fiador no puede oponer las
excepciones que sean personales del deudor principal, por tratarse de hechos
derivados del contrato principal, sino que se relacionan con la persona del referido
deudor; sin embargo, debe estimarse que el citado fiador puede oponer al acreedor
todas las excepciones inherentes a la obligación principal, toda vez que la obligación
del mencionado fiador es accesoria de la del deudor, por lo que cualquier defensa que
éste tenga, inherente a la obligación principal, aprovecha al fiador quien en
consecuencia puede prevalerse de ella para oponerla al acreedor actor cuando éste
pretenda que aquél cumpla por el afianzado. En esa virtud, cabe concluir que la Sala
responsable indebidamente consideró que la compañía afianzadora carecía de
legitimación para oponer en el presente caso la excepción de contrato no cumplido, ya
que ésta no es de carácter personal del deudor, puesto que los hechos en los que se
hace consistir, son inherentes a la obligación principal.
Visible en la página 329 del Semanario Judicial de la Federación, Tomo XI, Octava
Época, Mayo de 1993.
Ahora bien, en relación al agravio esgrimido por el apelante y marcado
con el número 2, referente al incremento en el monto de las rentas se
conviene con el actor en que así fue pactado en el contrato fundatorio
que representa la voluntad de las partes que en él intervinieron en los
términos que quisieron obligarse y se advierte que en efecto en la
cláusula sexta se estableció:
“…SEXTA.- El contrato será por el término referido en el renglón No.4 de la parte de
datos de este contrato, mismo que comenzará a surtir sus efectos a partir de la fecha
consignada en el mismo renglón; en caso de no haber constancia escrita entre las
partes el día del vencimiento del contrato, queda obligado el inquilino a desocupar el
inmueble, pero si no lo hiciere y el propietario o arrendador no manifestase su
inconformidad dentro de los treinta días siguientes, quedará automáticamente el
contrato renovado por un periodo adicional de seis meses forzosos para ambas
partes. Al vencimiento de estos seis meses, si no mediare inconformidad de ninguna
de las partes se adoptará este mismo criterio y así sucesivamente por períodos
automáticos de seis meses; no pudiendo considerarse jamás como el término
indefinido. Para los años subsecuentes de ocupación después del vencimiento que
trata el renglón No.4 de la parte de datos pagará el inquilino mensualmente como
renta, la última suma pactada convencionalmente, el porcentaje de tanto por ciento de
la inflación, el tiempo de nueva vigencia del presente contrato, o sea un 25 %
adicional. Este criterio se aplicará semestralmente hasta nuevo contrato de
renovación del presente entre las partes. O en su caso se aplicará el mismo criterio: si
se demanda rescisión y/o terminación de este contrato.
Los que aquí resolvemos consideramos procedente el citado agravio, ya
que no le asiste la razón al Juez primario en virtud de que de la simple
lectura de la Cláusula sexta antes transcrita, se desprende que quedó
debidamente plasmada la voluntad de las partes en la misma, siendo
esta la ley suprema en materia de contratos, por lo tanto deberá
considerarse que al continuar la vigencia del contrato de arrendamiento
se debe de computar el aumento del 25% veinticinco por ciento
semestral, adicional al monto de renta fijado originalmente, a partir del
día * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * de * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * , por los
motivos expuestos en párrafos anteriores, hasta el día que el Juzgado
le hizo entrega material y jurídica a la actora de la finca materia del
arrendamiento;
esto
es
el
*********************
* * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * de * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * .
de
Como consecuencia de lo anterior, al ser inoperante uno de los agravios
formulados y otro fundado, es menester modificar el la resolución
impugnada.
Finalmente
la resolución pronunciada se clasifica como sentencia
definitiva y se ha pronunciado dentro del término legal, por
consecuencia no es menester notificar personalmente a los interesados
en base a lo que previene en lo conducente los numerales 109 fracción
VI y 439 del Código de Procedimientos Civiles.
No se hace condena en costas por lo que ve a esta instancia, toda vez
que no se actualiza ninguno de los supuestos que previene el artículo
142 de la Ley Procesal.
Con fundamento además en lo que previenen los diversos numerales
83, 85, 89D, 435 a 444 de la Ley Procesal, se resuelve ésta con las
siguientes:
PROPOSICIONES:
PRIMERA.- La Sala consideró fundado uno de los agravios expuestos
por el apelante, por ende.
SEGUNDA.-
Se modifica únicamente la proposición quinta del fallo
pronunciado
por
el
Aquo
el
*********************
de
* * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * del año * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * , para
quedar como sigue:
(…) QUINTA.- Se condena además al demandado al pago del incremento del 25%
veinticinco por ciento semestral, adicional al monto de renta fijado originalmente, a
partir del día * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * *
de * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * de
* * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * , hasta el día en que se entregó el inmueble, esto es,
*********************
de
* * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * del
* * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * , conforme a los parámetros establecidos en la
cláusula sexta del fundatorio, lo que se regulará en ejecución de sentencia.
Mientras que se le absuelve del pago de costas de primera instancia al no haber
procedido la totalidad de las prestaciones reclamadas por el actor, artículo 143
fracción II del Código de Procedimientos Civiles del Estado de Jalisco.(…)
TERCERA.- Sin condena en costas y con testimonio autorizado de la
presente resolución, devuélvanse autos y documentos al juzgado de
origen.
NOTIFÍQUESE.
Así lo resolvió la H. Cuarta Sala del Supremo Tribunal de Justicia en el
Estado,
integrada
por
los
CC.
Magistrados
Licenciados
* * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * y * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * , actúa en la
Secretaría de Acuerdos la Licenciada * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * ,
quién autoriza y da fe.
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