anexo - Superintendencia Financiera de Colombia

Fitch Asigna la Calificación Nacional de Fondos de Inversión
‘FI1(col)’ al Fondo Inmoval
Fitch Ratings - Bogotá - (Agosto 3, 2016): Fitch Ratings asignó la Calificación Nacional de Fondos
de Inversión ‘FI1(col)’ al Fondo de Inversión Colectiva Inmobiliario Inmoval, administrado por
Credicorp Capital Colombia S.A.
FACTORES CLAVE DE LA CALIFICACIÓN
La calificación ‘FI1(col)’ asignada al fondo refleja la claridad del objetivo de inversión plasmado en su
reglamento, que se enfoca en la inversión de bienes inmuebles construidos y en construcción no
residenciales y con fines comerciales, cuyo destino final es su arrendamiento, así como un
cumplimiento alto de dicho objetivo.
Fitch resalta el hecho de que Inmoval sea uno de los vehículos de inversión inmobiliaria líderes del
mercado y con una trayectoria amplia. Inició en 2009 y, con cifras a junio de 2016, ocupó el cuarto
lugar por total de activos administrados, después del PEI y PACTIA (ambos siendo SPVs que
titularizan arrendamientos futuros), y el FCP Colombia, con COP814.218,7 millones.
Las métricas de riesgo del fondo son buenas lo que se ve representado en una vacancia económica
promedio trimestral desde junio de 2012 hasta junio de 2016 de 5,03%, plazo contractual promedio
de arrendamiento de aproximadamente 7 años, un plazo restante promedio de arrendamiento de 3,5
años, y un endeudamiento aprobado que se ubicó en 7,4% del total de Activos bajo administración
(Asset Under Management). Fitch monitoreará la participación en bienes inmuebles en construcción,
que actualmente está alrededor de 8%, dado que participaciones superiores a 10% le pueden
imprimir un riesgo mayor por la exposición al riesgo de desarrollo y con esto presionar el nivel actual
de la calificación.
El fondo muestra un nivel de diversificación alto por propiedad y arrendatarios que para el primer
caso, la propiedad principal Oxo Center conformada por 13 inmuebles, tuvo una participación a junio
de 2016 de 8,5%. En cuanto al arrendatario Belcorp fue el principal por ingresos con 11% y los cinco
primeros tuvieron una participación inferior a 40%. Su concentración por tipo de activo y ubicación
geográfica, aunque ligeramente superior que algunos de sus pares, se considera coherente con la
economía colombiana y su objetivo de inversión que consiste en tener participación mayor en Bogotá
y en oficinas.
Fitch destaca su proceso de inversión robusto en el que la toma de decisiones de inversión se realiza
a través de los comités de inversiones, teniendo como marco de acción criterios de selección tanto
de los inmuebles, como de los inquilinos y que está respaldado por el uso formal de modelos
financieros e inputs externos tales como análisis de terceros expertos en el sector inmobiliario y de
una estructura organizacional con experiencia amplia en el sector inmobiliario conformada por un
front office liderado por el Gerente, que cuenta con una experiencia de 17 años manejando temas
inmobiliarios, un back office, apoyo por parte del área de riesgo de crédito y entes externos tales
como el administrador inmobiliario, abogados y veedores.
Además, al ser Inmoval uno de los vehículos de inversión inmobiliaria con mayor trayectoria en el
país, su administrador Credicorp Capital ha ganado una experiencia amplia en la gestión de este tipo
de activos.
En cuanto al desempeño del fondo este se ha ubicado en la mediana en comparación con sus pares
principales. Además, la rentabilidad del fondo versus la de su benchmark interno (IPC+9%) ha estado
por debajo en diferentes períodos de tiempo.
Características del Fondo y Cumplimiento de su Objetivo:
De acuerdo con el reglamento interno del fondo su objetivo es la inversión en bienes inmuebles
únicamente con fines comerciales construidos o en construcción en el mercado local o internacional,
para posteriormente cederlos en arrendamiento, derivando de ello rentas periódicas para los
inversionistas y buscando finalmente la liquidación de los activos en el mercado a un precio mayor al
de adquisición. Este reglamento expone límites orientados a la búsqueda del cumplimiento de dicho
objetivo.
© 2016 Fitch Ratings www.fitchratings.com.co
En el período de enero 2015 a junio de 2016 se evidenció un nivel alto de cumplimiento de su
objetivo, reflejado en que, en promedio, 97,8% del portafolio correspondía a inversiones en bienes
inmuebles principalmente construidos.
El riesgo asociado al tipo de activos subyacentes para Inmoval se evidencia en métricas como
vacancia económica, mora y plazo promedio de arriendo ponderado. La vacancia económica
trimestral promedio de junio de 2012 a junio de 2016 se ubicó en 5.03%, siendo específicamente a
junio de 2016 de 3,1%. Si bien se proyecta un crecimiento en la misma para el próximo trimestre
debido a retiros por parte de algunos arrendatarios se esperaría que su valor bajo un escenario ácido
no supere 10%. La mora superior a los 30 días es de 0% y el plazo por vencer promedio de arriendo
ponderado a junio de 2016 fue de 3,5 años. Fitch monitoreará la participación de bienes inmuebles
en construcción, dado que al tener una superior a 10% la exposición al riesgo de desarrollo
incrementaría.
El fondo cuenta con una póliza de todo riesgo de daño material que cubre 100% de la proporción de
cada inmueble que no esté asegurado por la copropiedad o por el fideicomiso, de tal manera que se
vele porque todos los inmuebles tengan una póliza completa.
En términos de diversificación revela una exposición baja a los ingresos por arriendos recibidos por
un arrendatario individual. A junio de 2016, el arrendatario principal es Belcorp con una participación
sobre ingresos por arriendos de 11%, seguido por Mapfre con 7%, Corpbanca con 6%, Flamingo con
4% y Cargraphics con 4%. Por valor la propiedad con la participación más significativa es el Edificio
Oxo Center (compuesto por 13 oficinas) con 8,55% y por ubicación geográfica y tipo de activo, sí se
ve una concentración en Bogotá y en oficinas, respectivamente. Esto es acorde con la economía del
país y el objetivo del fondo.
Respecto a la posibilidad de retiro el fondo es cerrado a 30 años por lo que los aportantes, grupo
conformado principalmente por inversionistas institucionales, no pueden realizar retiros aunque
tienen la posibilidad de vender su participación en el mercado secundario.
Fitch considera que la duración es acorde con su objetivo y estrategia de inversión y no evidencia
riesgo de apalancamiento dado que, a pesar de que el reglamento permite endeudarse hasta por 2
veces el valor del fondo, el endeudamiento aprobado por comité es de COP60.000 millones, lo que
equivale a junio de 2016 a 7.4%.
En comparación con el benchmark interno (IPC+9%) la rentabilidad de Inmoval ha estado
consistentemente por debajo. En comparación con sus pares principales su rentabilidad se ha
ubicado en la mediana pero se destaca su volatilidad baja.
Capacidad de Administración del Fondo:
Fitch considera que Credicorp cuenta con un proceso de inversión robusto para el manejo actual del
fondo, que está definido claramente, mostrando en cada etapa personal encargado de cada labor y
los criterios de selección tanto del inmueble como de los arrendatarios. Se resalta que la toma de
decisiones es llevada a cabo a través de comités de inversión conformados por miembros internos y
externos con una experiencia amplia e interdisciplinaria que se apoyan en análisis de terceros del
mercado inmobiliario.
Fitch considera que el fondo cuenta con los recursos suficientes de personal y tecnológicos para su
gestión. El Gerente del fondo tiene 17 años de experiencia en el sector inmobiliario y desempeña su
cargo desde 2008. De él depende el front office conformado por seis personas. A su vez, se tiene el
respaldo del área de riesgo de crédito y back office de la comisionista y de entes externos tales como
su administrador inmobiliario, Julio Corredor (reconocido a nivel nacional), veedores y abogados.
Fitch evidencia un compromiso importante por parte de la comisionista en tener una gestión muy
buena de este fondo, especialmente por ser una de las primeras administradoras en ofrecer un fondo
inmobiliario ganando así experiencia amplia.
Análisis Operacional:
Dentro del análisis realizado por Fitch está el análisis de Aprobación/Rechazo que se concentra en la
estructura legal, regulatoria y operacional del fondo y que incluye temas como segregación de los
activos, auditoría, gobierno corporativo, transparencia y valoración. Al respecto, el fondo tuvo como
resultado un estado de “Aprobación”.
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SENSIBILIDAD DE LA CALIFICACIÓN
La calificación podría afectarse por cambios materiales adversos en la combinación de los factores
de calificación mencionados anteriormente. Un cambio material con relación a los lineamientos de
Fitch por algún factor clave de la calificación podría generar que la agencia baje las calificaciones.
Para acceder a información adicional sobre principios de calificación de la calificadora de Fondos de
Inversión, por favor consultar los criterios a los que se hace referencia debajo.
Contactos Fitch Ratings:
Sandra Páez (Analista Líder)
Directora
+57 1 484 6776
Fitch Ratings Colombia S.A. SCV
Calle 69ª No. 9 - 85,
Bogotá, Colombia
Rodrigo Contreras (Analista Secundario)
Director
+506 2 296 9182 Ext. 23
Gonzalo Alliende (Presidente del Comité de Calificación)
Director Senior
+562 2499 3308
Relación con los medios: Mónica Saavedra, Bogotá, Tel. + 57 1 484 6770 Ext. 1931,
Email: [email protected]
Metodología aplicada:
- Metodología de Calificación de Fondos de Inversión (Marzo 13, 2015)
La calificación otorgada no implica una calificación de riesgo crediticio, ni es comparable con las
calificaciones de riesgo crediticio otorgadas por la Sociedad Calificadoras de Valores. La información
ha sido obtenida de fuentes que se presumen confiables y precisas; y por consiguiente la firma no se
hace responsable de errores, omisiones o por los resultados obtenidos del uso de esta información.
Anexo 1. Información Regulatoria
NOMBRE EMISOR
NÚMERO DE ACTA
FECHA DEL COMITÉ
PROPÓSITO DE LA
REUNIÓN
MIEMBROS DE COMITÉ
Fondo de Inversión Colectiva Inmobiliario Inmoval administrado
por Credicorp Capital Colombia S.A. Comisionista de Bolsa
4.445
2 de agosto de 2016
Calificación Inicial
Gonzalo Alliende
Davie Rodriguez
Bertha Cantú
La calificación de riesgo crediticio de Fitch Ratings Colombia S.A. Sociedad Calificadora de Valores
constituye una opinión profesional y en ningún momento implica una recomendación para comprar,
vender o mantener un valor, ni constituye garantía de cumplimiento de las obligaciones del
calificado.
En los casos en los que aplique, para la asignación de la presente calificación Fitch Ratings
consideró los aspectos a los que alude el artículo 4 del Decreto 610 de 2002, de conformidad con el
artículo 6 del mismo Decreto.
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Anexo 2. Definición de Escalas de Calificación Nacional para Fondos Inmobiliarios
FII 1(col). Los fondos en esta categoría poseen la más alta capacidad para mantener la generación de flujos en
el tiempo en relación a otros fondos en el mercado local en el que operan. Poseen un nivel sobresaliente en
cuanto a los fundamentales del portafolio inmobiliario evaluados, tales como: características de las propiedades;
diversificación; estructura financiera; sensibilidad del portafolio ante eventos de estrés y administración.
FII 2(col). Los fondos en esta categoría poseen una alta capacidad para mantener la generación de flujos en el
tiempo en relación a otros fondos en el mercado local en el que operan. Poseen un alto nivel en cuanto a los
fundamentales del portafolio inmobiliario evaluados, tales como: características de las propiedades;
diversificación; estructura financiera; sensibilidad del portafolio ante eventos de estrés y administración.
FII 3(col). Los fondos en esta categoría poseen una buena capacidad para mantener la generación de flujos en
el tiempo en relación a otros fondos en el mercado local en el que operan. Poseen un buen nivel en cuanto a los
fundamentales del portafolio inmobiliario evaluados, tales como: características de las propiedades;
diversificación; estructura financiera; sensibilidad del portafolio ante eventos de estrés y administración.
FII 4(col). Los fondos en esta categoría poseen una aceptable capacidad para mantener la generación de flujos
en el tiempo en relación a otros fondos en el mercado local en el que operan. Poseen un razonable nivel en
cuanto a los fundamentales del portafolio inmobiliario evaluados, tales como: características de las propiedades;
diversificación; estructura financiera; sensibilidad del portafolio ante eventos de estrés y administración.
FII 5(col). Los fondos en esta categoría poseen una baja capacidad para mantener la generación de flujos en el
tiempo en relación a otros fondos en el mercado local en el que operan. Poseen un bajo nivel en cuanto a los
fundamentales del portafolio inmobiliario evaluados, tales como: características de las propiedades;
diversificación (inmobiliaria, por inquilinos, sector económico, otros); estructura financiera; sensibilidad del
portafolio ante eventos de estrés y administración.
FII 6(col). Los fondos en esta categoría poseen la más baja capacidad para mantener la generación de flujos en
el tiempo en relación a otros fondos en el mercado local en el que operan. Poseen el más bajo nivel en cuanto a
los fundamentales del portafolio inmobiliario evaluados, tales como: características de las propiedades;
diversificación; estructura financiera; sensibilidad del portafolio ante eventos de estrés y administración.
La adición de un "+" o "-" a la calificación se utiliza para denotar el estatus relativo dentro de una categoría de
calificación. Dichos sufijos no se agregan a las categorías ‘FII 1(col)', ‘FII 5(col)' ni ‘FII 6(col)'.
PERSPECTIVAS Y OBSERVACIONES DE LA CALIFICACIÓN:
PERSPECTIVAS. Estas indican la dirección en que una calificación podría posiblemente moverse dentro de un
período entre uno y dos años. Asimismo, reflejan tendencias que aún no han alcanzado el nivel que impulsarían
el cambio en la calificación, pero que podrían hacerlo si continúan. Estas pueden ser: “Positiva”; “Estable”; o
“Negativa”.
La mayoría de las Perspectivas son generalmente Estables. Las calificaciones con Perspectivas Positivas o
Negativas no necesariamente van a ser modificadas.
OBSERVACIONES. Estas indican que hay una mayor probabilidad de que una calificación cambie y la posible
dirección de tal cambio. Estas son designadas como “Positiva”, indicando una mejora potencial, “Negativa”, para
una baja potencial, o “En Evolución”, si la calificación pueden subir, bajar o ser afirmada.
Una Observación es típicamente impulsada por un evento, por lo que es generalmente resuelta en un corto
período. Dicho evento puede ser anticipado o haber ocurrido, pero en ambos casos las implicaciones exactas
sobre la calificación son indeterminadas. El período de Observación es típicamente utilizado para recoger más
información y /o usar información para un mayor análisis.
TODAS LAS CALIFICACIONES CREDITICIAS DE FITCH ESTÁN SUJETAS A CIERTAS LIMITACIONES Y ESTIPULACIONES. POR FAVOR
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ADMISIBLE A LA ENTIDAD CALIFICADA O A TERCEROS RELACIONADOS. LOS DETALLES DE DICHO SERVICIO DE CALIFICACIONES
SOBRE LAS CUALES EL ANALISTA LIDER ESTÁ BASADO EN UNA ENTIDAD REGISTRADA ANTE LA UNIÓN EUROPEA, SE PUEDEN
ENCONTRAR EN EL RESUMEN DE LA ENTIDAD EN EL SITIO WEB DE FITCH.
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creíbles. Fitch lleva a cabo una investigación razonable de la información factual sobre la que se basa de acuerdo con sus metodologías de
calificación, y obtiene verificación razonable de dicha información de fuentes independientes, en la medida de que dichas fuentes se encuentren
disponibles para una emisión dada o en una determinada jurisdicción. La forma en que Fitch lleve a cabo la investigación factual y el alcance de
la verificación por parte de terceros que se obtenga variará dependiendo de la naturaleza de la emisión calificada y el emisor, los requisitos y
prácticas en la jurisdicción en que se ofrece y coloca la emisión y/o donde el emisor se encuentra, la disponibilidad y la naturaleza de la
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informes. Al emitir sus calificaciones y sus informes, Fitch debe confiar en la labor de los expertos, incluyendo los auditores independientes con
respecto a los estados financieros y abogados con respecto a los aspectos legales y fiscales. Además, las calificaciones y las proyecciones de
información financiera y de otro tipo son intrínsecamente una visión hacia el futuro e incorporan las hipótesis y predicciones sobre
acontecimientos futuros que por su naturaleza no se pueden comprobar como hechos. Como resultado, a pesar de la comprobación de los
hechos actuales, las calificaciones y proyecciones pueden verse afectadas por eventos futuros o condiciones que no se previeron en el momento
en que se emitió o afirmo una calificación o una proyección.
La información contenida en este informe se proporciona "tal cual" sin ninguna representación o garantía de ningún tipo, y Fitch no representa o
garantiza que el informe o cualquiera de sus contenidos cumplirán alguno de los requerimientos de un destinatario del informe. Una calificación
de Fitch es una opinión en cuanto a la calidad crediticia de una emisión. Esta opinión y los informes realizados por Fitch se basan en criterios
establecidos y metodologías que Fitch evalúa y actualiza en forma continua. Por lo tanto, las calificaciones y los informes son un producto de
trabajo colectivo de Fitch y ningún individuo, o grupo de individuos, es únicamente responsable por una calificación o un informe. La calificación
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mencionados específicamente. Fitch no está comprometido en la oferta o venta de ningún título. Todos los informes de Fitch son de autoría
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prospecto de emisión ni un substituto de la información elaborada, verificada y presentada a los inversores por el emisor y sus agentes en
relación con la venta de los títulos. Las calificaciones pueden ser modificadas o retiradas en cualquier momento por cualquier razón a sola
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comprar, vender o mantener cualquier título. Las calificaciones no hacen ningún comentario sobre la adecuación del precio de mercado, la
conveniencia de cualquier título para un inversor particular, o la naturaleza impositiva o fiscal de los pagos efectuados en relación a los títulos.
Fitch recibe honorarios por parte de los emisores, aseguradores, garantes, otros agentes y originadores de títulos, por las calificaciones. Dichos
honorarios generalmente varían desde USD1,000 a USD750,000 (u otras monedas aplicables) por emisión. En algunos casos, Fitch calificará
todas o algunas de las emisiones de un emisor en particular, o emisiones aseguradas o garantizadas por un asegurador o garante en particular,
por una cuota anual. Se espera que dichos honorarios varíen entre USD10,000 y USD1,500,000 (u otras monedas aplicables). La asignación,
publicación o diseminación de una calificación de Fitch no constituye el consentimiento de Fitch a usar su nombre como un experto en conexión
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de Gran Bretaña, o las leyes de títulos y valores de cualquier jurisdicción en particular. Debido a la relativa eficiencia de la publicación y
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