PAU 5A - Intendencia de Montevideo.

Programa de Actuación Urbanística
S E C T O R 5 A - “SUR DE CAMINO DURÁN”
MEMORIAS
Intendencia Municipal de Montevideo
UNIDAD CENTRAL DE PLANIFICACION
DIVISION PLAN DE ORDENAMIENTO TERRITORIAL
ÍNDICE
I.
MEMORIA DE INFORMACIÓN
I.1
DESCRIPCIÓN DE LOS TERRITORIOS DE INSERCIÓN DEL
PAU
I.2
DESCRIPCIÓN DEL ÁMBITO TERRITORIAL DEL PAU
I.2.1
I.2.2
I.2.3
I.2.4
INFRAESTRUCTURAS Y EQUIPAMIENTOS
USOS DEL SUELO
NORMATIVA URBANA VIGENTE
DINÁMICA POBLACIONAL
I.3
OBJETIVO GENERAL ORIENTADOR DEL PROGRAMA
II.
MEMORIA DE ORDENACIÓN
II.
LINEAMIENTOS GENERALES DE LA PROPUESTA
II.1
INFRAESTRUCTURA
II.1.1 SANEAMIENTO Y DRENAJE DE PLUVIALES
II.1.2 RED DE AGUA POTABLE
II.1.3 RED DE ENERGÍA ELÉCTRICA
II.2
II.3
II.4
II.5
II.6
II.7
II.8
ESTRUCTURA VIAL
TRANSPORTE COLECTIVO
ESPACIOS VERDES
EQUIPAMIENTOS COLECTIVOS
USOS DEL SUELO Y DENSIDADES DE USO
NORMATIVA PROPUESTA
UNIDAD DE ACTUACIÓN
III. MEMORIA DE PARTICIPACIÓN
IV. ESTUDIO ECONÓMICO-FINANCIERO
V. DECRETO N° 29770
VI. RESOLUCIÓN N° 5169/01
VII. CREDITOS
VIII. CARTOGRAFIA
I.
LAMINAS DE INFORMACION
I.1 UBICACION
I.2 ZONIFICACION PRIMARIA
I.3 ESTRUCTURA VIAL Y CENTRALIDADES
I.4 EQUIPAMIENTO ZONAL
I.5 PAVIMENTACION DE CALLES
I.6 ALUMBRADAO PUBLICO
I.7 RED DE ALTA TENSIÓN
I.8 RED DE AGUA POTABLE
I.9 RED DE SANEAMIENTO
I.10 USOS DEL SUELO
I.11 CAPACIDAD DE TRANSFORMACIÓN
I.12 ESTRUCTURA PARCELARIA
I.13 NORMATIVA VIGENTE
II.
LAMINAS DE ORDENACION
II.1 USOS DEL SUELO PROPUESTOS
II.2 ESTRUCTURA VIAL PROPUESTA
II.3 EQUIPAMIENTO ZONAL PROPUESTO
II.4 UNIDAD DE ACTUACION
PROGRAMA DE ACTUACIÓN URBANÍSTICA 5 A
I. MEMORIA DE INFORMACIÓN
1
PROGRAMA DE ACTUACIÓN URBANÍSTICA 5 A
I.1
2
DESCRIPCIÓN DE LOS TERRITORIOS DE INSERCIÓN DEL
PAU
El Sector 5A de Suelo Potencialmente Urbanizable (Sur de Camino Duran) abarca 64 hectáreas,
del Centro Comunal Zonal Nº 13 de la ciudad de Montevideo, comprendidas entre el Camino
Hudson al Sur, Camino Vidiella al Norte, Coronel Raíz al Este y Camino Manuel Fortet el Oeste.
Se encuentra situado entre una zona urbana consolidada (clasificada como “área intermedia”
según el plano II.10 del P.O.T.) y un sector de suelo rural que actúa como separador de este
sector 5A y el Sector 13 potencialmente urbanizable (plano II.8) definido en el plano II.9, como
Parque de Actividades del Oeste, previo al área rural del Norte del departamento.
Este sector fue incorporado al artículo D 30 del Decreto N. 28242 (Plan de Ordenamiento
Territorial) por el Decreto N. 28797 del 16 de Setiembre de 1999.
Los suelos comprendidos en este sector, presentan usos variados siendo predominantemente
predios rurales sin utilización productiva y predios de tipo rural con viviendas unifamiliares.
En los límites del sector (sobre Camino Hudson, Coronel Raíz y Camino Fortet) se ubican en
forma continua viviendas unifamiliares urbanas y conjuntos habitacionales de mediana y alta
densidad.
Es una zona con buena accesibilidad en la estructura vial interzonal (Coronel Raíz, Carmelo
Colman, Br. Aparicio Saravia), así como en la estructura metropolitana (Avenida Gral. Eugenio
Garzón) y se vincula directamente con centralidades urbanas como son Colón a nivel urbano y
metropolitano; Peñarol a nivel local y Sayago a nivel zonal (plano I.3).
I.2
DESCRIPCIÓN DEL ÁMBITO TERRITORIAL DEL PAU
I.2.1
INFRAESTRUCTURAS Y EQUIPAMIENTOS
Vialidad (planos I.3 y I.5)
El Sector 5A, se encuentra directamente vinculado a una vía de conexión interzonal, Coronel Raíz
y próximo a otras dos Carmelo Colman y Br. Aparicio Saravia y una de enlace urbano-nacional,
Camino Casavalle, como grandes estructuradores (graficados en el plano I.3).
Luego, existe una estructura de menor jerarquía de vías con dirección SE-NW como Camino
Edison, Camino Hudson, que vinculan la Avenida Garzón con la Avenida de las Instrucciones que
generan una trama urbana de manzanas regulares, cuadradas y rectangulares en su mayoría, que
comienzan a desdibujarse hacia el Norte de Camino Durán.
Las calles dentro del sector en su mayoría presentan pavimento de carpeta asfáltica y algunas de
balasto (graficado en plano I.5).
• Camino Hudson se encuentra pavimentado entre Coronel Raíz y J.B. Crossa con carpeta
asfáltica, luego se encuentra interrumpida (circulación totalmente cortada entre J.B. Crosa y
PROGRAMA DE ACTUACIÓN URBANÍSTICA 5 A
•
3
Watt por el pasaje de la Cañada) y continúa desde la calle Watt hasta Camino Fortet con
pavimento de balasto.
Besnes Irigoyen y Camino Duran presentan pavimento asfáltico en muy buen estado.
Transporte Colectivo (plano I.4)
El Sector 5A no tiene servicio de transporte colectivo, pero en sus inmediaciones se encuentra
servido por cinco líneas que vinculan la Aduana y Punta Carretas con Colón y Peñarol, realizando
su recorrido por la Avenida Aparicio Saravia, Camino Fortet y Camino Hudson hasta Colón.
Otra línea vincula la Aduana con Camino Colman, por Coronel Raíz.
Alumbrado Público (plano I.6)
Camino Manuel Fortet, Besnes Irigoyen y Camino Hudson presentan red de alumbrado público,
así como Coronel Raíz en algunos tramos, siendo necesaria la renovación y el mantenimiento de
algunos de los focos.
Según información suministrada por UTE (planos Nos. 479, 481, 551 y 553 del Departamento de
Distribución de Energía de Montevideo), el Sector cuenta con numerosas subestaciones de redes
de alta tensión, graficadas en el plano I.7, sobre las calles principales (Coronel Raíz, Cno.
Hudson, Besnes Irigoyen, Camino Manuel Fortet, Camino Duran y las calles Renoir y Rembrandt)
por lo que el servicio sería fácilmente extensible en caso de ser necesario para nuevos
amanzanamientos.
Red de agua potable (plano I.8)
El tejido urbano consolidado al Sur y al Oeste del Sector 5A, cuenta con abastecimiento de agua
potable en todos los frentes de las manzanas (según planos suministrados por OSE,
correspondiente a la zona Nº 49).
Dentro del sector en estudio, existe un ramal provisorio por Camino Durán (diámetro 50 mm),
derivado del ramal existente por Coronel Raíz (diámetro 100 mm).
La red de abastecimiento, sobre las calles Camino Hudson, Cnel. Raíz, Besnes Irigoyen, está
dimensionada con tuberías de fibrocemento y PVC en diámetros de 100 y 50 mm.
Es importante destacar que muy próximo al sector en estudio se encuentra la 4ta. Tubería de
bombeo, por Camino Carmelo Colman, y un troncal de 700 mm. de diámetro por Camino
Casavalle.
Saneamiento y escurrimiento de pluviales (plano I.9)
La red de aguas cloacales del Sector, está comprendida dentro del Plan de Saneamiento III, cuyo
límite se grafica en el plano I.9 (aproximadamente coincide con el trazado del Camino Durán).
Existe un colector en Coronel Raíz y transversales por Camino Durán, Besnes Irigoyen y Camino
Hudson.
PROGRAMA DE ACTUACIÓN URBANÍSTICA 5 A
4
Existen dos ramales que unen Camino Durán con Camino Hudson a la altura de la calle Watt,
coincidentes con las franjas de servidumbre generadas por la canalización de la cañada y la
apertura de una nueva calle.
Existe también una servidumbre entre Camino Duran y Camino Hudson, próxima a Coronel Raíz
por la presencia de una cañada menor, hacia donde escurren naturalmente las agua de lluvia.
I.2.2
USOS DEL SUELO (plano I.10)
A partir de un relevamiento directo realizado en la zona, fotografías y una foto aérea, se han
determinado los siguientes usos del suelo:
•
Predios rurales sin usos productivos, de grandes dimensiones con frentes a Camino Duran,
Besnes Irigoyen y Camino Hudson, que constituyen aproximadamente el 50 % de la superficie
del Sector en estudio.
•
Predios rurales con viviendas, que, salvo algunas excepciones, no presentan usos
productivos.
Las viviendas son en general unifamiliares de un nivel, exentas y en buen estado de
conservación y mantenimiento.
•
-
Industrias. En este sector se localizan industrias de mediana y gran escala:
Con frente a Coronel Raíz se encuentra la Fábrica RADESCA;
Con frente a la calle Besnes Irigoyen encontramos una Fábrica de muebles (abarca tres
padrones), fábrica BECAM de chapas de acero, fábrica CUANOL de chapas y elementos de
fibrocemento;
Con frente a Camino Duran una fábrica donde se reciclan envases plásticos.
Existen predios de tipo Industrial de menor escala, como un taller mecánico, una fábrica de
bloques de hormigón y una empresa de impermeabilizaciones.
•
Viviendas precarias. En un sector próximo a la Cañada, sobre Camino Duran, existe un
pequeño asentamiento de viviendas precarias.
•
Conjuntos Habitacionales. Dentro del sector en estudio existen dos Conjuntos de Viviendas,
uno del MVOTMA: Cooperativa de viviendas “LA VIA” con frente a Camino Duran y otro
conjunto tipo cooperativa sobre Camino Hudson próximo a Coronel Raíz.
En la esquina de Camino Hudson y Coronel Raíz frente a la zona en estudio, se emplazan
grandes conjuntos de cooperativas de viviendas ocupando aproximadamente cuatro
manzanas y otro conjunto en la esquina de Coronel Raíz y Camino Duran.
•
Vivienda urbana unifamiliar. La mayoría de los predios circundantes al sector en estudio, están
ocupados por viviendas de tipo unifamiliar, de un nivel con retiro frontal y lateral, en muy buen
estado de conservación y mantenimiento.
•
Espacios verdes públicos. Actualmente, existen en la zona algunas plazas públicas con
equipamiento recreativo, la mayoría de ellas próximas a la Avenida E.Garzón.
PROGRAMA DE ACTUACIÓN URBANÍSTICA 5 A
5
Los espacios verdes proyectados en la zona (según el POT) son las dos manzanas donde se
ha canalizado la cañada, entre el Camino Hudson y las transversales Watt y J.B. Crossa (aún
sin equipar), y una intervención de gran escala, como es la recuperación del Arroyo Miguelete
que repercutirá desde el punto de vista ambiental en toda el área.
Hacia el Norte, entre Carmelo Colman y Camino Hilario Cabrera, existe una zona destinada a
parque de actividades y transporte de carga, que utiliza la calle Coronel Raíz como vía de
conexión con el resto de la ciudad. Entre dicho sector y el Sector 5 A en estudio existe una zona
definida en la zonificación primaria del P.O.T. (plano II.8) como “Area Rural”, que hará las veces
de colchón verde entre las industrias agresivas y de gran porte ya establecidas o a instalarse en
dicho parque de actividades, y el uso preferentemente residencial propuesto para el sector.
Se considera de gran importancia la existencia de esta zona verde para posibilitar la adecuada
densificación del área.
Con respecto a usos comerciales: fuera del sector, en la zona identificada como de Vivienda
Urbana Unifamiliar se desarrolla actividad comercial vinculada al abastecimiento local, de pequeña
escala.
Capacidad de Transformación (plano I.11)
Se consideran como,
a) de mínima transformabilidad, aquellos locales industriales con infraestructura importante y los
conjuntos habitacionales existentes.
b) de transformabilidad intermedia, aquellos locales industriales con poca actividad en el
momento actual o considerados incompatibles con el uso preferente para la zona.
c) de máxima transformabilidad, todos los predios libres o con mínima actividad de tipo agrícola
o habitacional.
En estos dos últimos grupos es relativamente sencillo plantear una reconversión de usos, así
como estimular la ocupación de los predios (realizando nuevos amanzanamientos, abriendo calles
y complementando los servicios existentes) con un uso preferente de tipo habitacional.
En el artículo D. 184 AREA INTERMEDIA, se establecen como objetivos para el área la promoción
y revitalización, y la preservación de factores caracterizantes que inciden en la identidad barrial
• reafirmar el carácter residencial de estas áreas
• promover la densificación controlada y rehabilitación del stock residencial existente.
• recalificar los valores patrimoniales, fundamentalmente en las centralidades históricas.
• ubicación de equipamientos urbanos importantes y creación de espacios verdes, así como
acondicionar los existentes.
I.2.3
NORMATIVA URBANA VIGENTE (plano I.13)
La zona urbana consolidada, al Sur y al Oeste del Sector 5A, se encuentra incluida en el régimen
general de gestión del suelo. En la zonificación secundaria, realizada por el POT, se la clasifica
como “área intermedia”.
PROGRAMA DE ACTUACIÓN URBANÍSTICA 5 A
6
a)-Fraccionabilidad: se establece en el Artículo D. 106 del P.O.T. para nuevos fraccionamientos
y reparcelamientos un frente mínimo para el lote de 10 metros y un área mínima para el lote de
200 m2.
b)-Edificabilidad: rige según el plano II.12 del P.O.T. para esta zona un Factor de
Ocupación del Suelo (FOS) del 60%.
No rige retiro lateral.
En función de las alturas máximas permitidas y el retiro frontal exigido podemos distinguir tres sub
sectores:
• altura máxima 7 metros y retiro frontal de 5 metros con acordamiento
• altura máxima 9 metros y retiro frontal de 5 metros
• altura máxima de 7 metros, sin retiro frontal
Según información de los siguientes planos; II.12, II.13, II.14 (6) del P.O.T.
I.2.4
DINÁMICA POBLACIONAL
Según datos del último censo realizado (información del período 1985 – 1996) esta zona se
encuentra incluida en un sector de población en leve crecimiento a nivel barrial, de +5 a +10 %.
Partiendo de la información por segmentos censales, observamos dos zonas de franco
crecimiento poblacional, mayor al 25.28 % (una de las cuales incluye parte del sector en estudio,
al Norte de la Calle Besnes Irigoyen y al Oeste de Coronel Raíz) y otro sector con crecimiento
entre el 12.39 y 25.28 %.
I.3
OBJETIVO GENERAL ORIENTADOR DEL PROGRAMA
Tomando en cuenta las infraestructuras existentes, la disponibilidad de servicios y las condiciones
generales estudiadas en el sector, considerando el crecimiento poblacional que se constata en el
área y su carácter principalmente residencial de mediana densidad, y a partir del estudio detallado
de los usos del suelo de cada predio y la capacidad de transformación de dichos usos, se
realizará una propuesta de nuevos usos del suelo y una propuesta de reglamentación en cuanto a
parámetros físicos, como factor de ocupación del suelo, alturas máximas de la edificación, etc.
para la ordenación del desarrollo de este sector y su incorporación al suelo urbano.
PROGRAMA DE ACTUACIÓN URBANÍSTICA 5 A
II. MEMORIA DE ORDENACIÓN
7
PROGRAMA DE ACTUACIÓN URBANÍSTICA 5 A
II.
8
LINEAMIENTOS GENERALES DE LA PROPUESTA
La formulación del Programa de Actuación Urbanística tiene por objetivo explicitar los lineamientos
generales dentro de los cuales se desarrollará la transformación a suelo urbano.
A partir de un crecimiento poblacional controlado detectado en el área y la presencia de
actividades productivas a nivel urbano, se ha buscado darle al Sector 5 A un carácter
preferentemente residencial, similar al tejido urbano consolidado existente al Sur del Camino
Hudson, permitiendo la densificación del área integrando el nuevo sector al área urbana existente
y habilitando la implantación de nuevos Conjuntos Habitacionales.
Se ha considerado determinante para la propuesta de usos del suelo y densidad de población, el
aprovechamiento de la infraestructura pública existente (pavimentación, alumbrado público,
transporte colectivo, red de agua potable y red de saneamiento), proyectada o de posible
ejecución.
Se considerará al sector en los usos preferentes del suelo como residencial y mixto controlado.
Se podrán mantener aquellos locales industriales ya implantados cuyas actividades no interfieran
con el uso habitacional y cuyas instalaciones se encuentren en situación regular desde el punto de
vista Municipal.
II.1
INFRAESTRUCTURA
II.1.1
SANEAMIENTO Y DRENAJE DE PLUVIALES
El saneamiento para el sector ya ha sido ejecutado en cuanto a los colectores principales (lámina
I.9) y canalización de la cañada sobre el final de la calle Watt así como de una cañada de menor
importancia casi paralela a la primera y más cercana a Cno. Coronel Raíz.
Se prevé un sistema separativo independiente. Las aguas pluviales escurrirán hacia los cauces de
las cañadas hasta colmar la capacidad de éstas. Cuando superen su capacidad se construirán
canales abiertos.
Se privilegiará la absorción del terreno natural o retenciones de volúmenes adecuados en caso de
que se requieran pavimentaciones impermeables.
II.1.2
RED DE AGUA POTABLE
Se realizarán obras de ampliación y mejoramiento de los troncales existentes adecuando el
servicio a la demanda.
Los troncales y las redes se localizarán sobre las calles existentes o aperturas previstas de calles
o sendas peatonales.
II.1.3
RED DE ENERGÍA ELÉCTRICA
Se prevé la complementación de la actual red de distribución y suministro de energía eléctrica a
fin de servir a la totalidad del sector atendiendo a la estructura vial propuesta.
PROGRAMA DE ACTUACIÓN URBANÍSTICA 5 A
II.2
9
ESTRUCTURA VIAL (plano II.2)
El modelo territorial se estructura en función de la red vial de modo de asegurar una buena
vinculación del sector con la estructura vial general de la ciudad y una buena accesibilidad
interzonal.
La estructuración vial del Sector está determinada fundamentalmente por Coronel Raíz como vía
de conexión interzonal y su vinculación con la Avda. Garzón a través de tres vías de importancia
como son:
- Camino Hudson.
- Camino Durán.
- Besnes Irigoyen.
De estas tres vías, se jerarquizará especialmente a Cno. Hudson por su proximidad con la zona
de mayor incremento poblacional.
Deberán ser reacondicionadas en cuanto a su pavimento, deberá completarse el tramo
interrumpido de Camino Hudson entre las calles Watt y Crossa, y realizarse el mantenimiento de
los focos de alumbrado público.
Las vías mencionadas tendrán la siguiente alineación:
- Camino Hudson 20 m
- Camino Durán 20 m
- Besnes Irigoyen 17 m
Se estudiarán las alineaciones vigentes en la extensión de Coronel Raíz actualmente de 30 m.
Desde el punto de vista del Programa de Actuación Urbanística se considera adecuada una
alineación de 20 m.
Se completará la estructura vial prevista con una nueva calle de 25 m sobre la margen derecha de
la cañada “Watt”, desde Camino Hudson hasta Camino Durán, con un espacio verde sobre su
margen izquierda.
La trama urbana será luego completada en la ejecución de los nuevos amanzanamientos según lo
establecido en los artículos D.93 y D.94 del Plan de Ordenamiento Territorial, (dimensionado de
las Manzanas y Ancho de Vías Públicas) donde se establece un ancho mínimo de 12 metros para
las vías accesorias y manzanas de un mínimo de 50 metros y un máximo de 120 metros de lado.
Para las demás condiciones de fraccionamientos y reparcelamientos, regirán las establecidas en
el artículo D.106 del P.O.T.; donde se detallan las dimensiones mínimas permitidas de los lotes,
para suelo urbano.
II.3
TRANSPORTE COLECTIVO (plano II.5)
El nuevo sector urbano deberá contar con un adecuado servicio de transporte colectivo.
PROGRAMA DE ACTUACIÓN URBANÍSTICA 5 A
10
Las nuevas líneas o modificaciones de las existentes que se prevean a efectos de dotar al sector
con el servicio deberán ajustarse a las directrices de transporte colectivo del POT o a las
determinaciones que surjan del Plan Sectorial de Movilidad.
Dentro del sector se destaca como vía adecuada para soporte y desarrollo del servicio a la calle
Besnes Irigoyen.
II.4
ESPACIOS VERDES (plano II.1)
Se prevén áreas de espacios públicos para parque y para plazas de acuerdo a la población que el
sector puede llegar a albergar.
Se estima en el desarrollo final una población total de aproximadamente 9000 habitantes.
Considerando una dotación de 1 m² por habitante para desarrollo de un parque, éste requerirá de
1 Há.
Se genera un parque lineal de 1 Há. A desarrollar lateralmente a la cañada Watt, en su margen
izquierda entre Cno. Hudson y Cno. Durán. Este parque lineal se conformará además con una
ciclovía y una senda peatonal sobre el borde interior a la canalización.
Con respecto a la dotación de plazas se prevé una superficie total de 1 Há. la que podrá ser
distribuida al interior de las distintas Unidades de Actuación que se constituyan para desarrollo del
sector y localizadas de acuerdo a los proyectos respectivos.
II.5
EQUIPAMIENTOS COLECTIVOS (plano II.1)
A los efectos del dimensionado del área total a destinar para equipamiento colectivo en la zona, se
consideraron como necesidades prioritarias la incorporación de un liceo y un centro de educación
preescolar.
Según el área estimada necesaria a destinar para dichos equipamientos será una superficie total
de 1 hectárea para servir a la población estimada.
La implantación de estos equipamientos será frente a la calle Besnes Irigoyen, entre la calle
Renoir y el parque lineal. Este punto se considera estratégico por estar próximo a vías de
circulación importantes en la zona, vinculado directamente al tejido ya consolidado y servido por
las futuras líneas de transporte colectivo.
II.6
USOS DEL SUELO Y DENSIDADES DE USO (plano II.1)
Se densifica adecuadamente la zona tomando en cuenta el grado de consolidación de la trama
circundante y la presencia de importantes vías estructurales a nivel zonal.
Se establece una densidad de vivienda esperada en función del tamaño de los predios, factor de
ocupación del suelo, etc., buscando mantener la morfología e imagen barrial actualmente
existente en el tejido urbano circundante al sector en estudio.
PROGRAMA DE ACTUACIÓN URBANÍSTICA 5 A
11
Se facilitará la localización de conjuntos habitacionales de financiación pública o aquellos que por
carácter o categoría puedan considerarse dentro de lo definido como vivienda de interés social por
la ley 13728 (Ley Nacional de Vivienda).
Para los conjuntos habitacionales que se localicen dentro del Sector 5A los parámetros
urbanísticos a aplicar son: hasta 3 pisos de altura (9 mts.), un factor de ocupación del suelo
(F.O.S.) del 60 % y un retiro frontal de 5 mts.
En su organización deberán privilegiar la imagen urbana de la o las calles que enfrenten evitando
crear imágenes fragmentadas del conjunto.
Los bloques componentes del conjunto deberán mantener la alineación de la calle en proporción
mayoritaria, más del 60% del frente del predio, pudiendo proyectarse sendas peatonales o
vehiculares que no superen el 40% de vacío sobre fachada.
La densificación del área esta fundamentada en la existencia de la infraestructura pública básica
(red de agua potable, alumbrado público, red de alta tensión, transporte colectivo), especialmente
en la red de saneamiento (P.S.U. III) que brinda la posibilidad de conexión a colector de todos los
frentes de predios en el amanzanamiento existente así como en los que se propongan.
Usos preferentes:
- vivienda unifamiliar aislada o apareada, con un máximo de 2 niveles de altura.
- conjuntos habitacionales
- servicios complementarios de abastecimiento local.
- otros servicios de escala barrial.
Estos últimos deberán integrarse a la morfología y a la densidad propuesta para la zona.
Usos admisibles:
Se podrán implantar usos comerciales o industriales de porte medio compatibles con el uso
preferente del sector en general.
En los casos de propuestas de implantación de locales para usos industriales, comerciales o de
depósito deberá analizarse particularmente el impacto ambiental y morfológico que pudiera
producir en el área, estableciéndose la viabilidad de la propuesta en cada caso.
II.7
NORMATIVA PROPUESTA
Se busca recrear y mantener las principales características morfológicas y de uso existentes en el
entorno inmediato por lo que se propone la extensión y adaptación de las normativas vigentes en
el suelo urbano circundante al sector.
Se establece:
7 metros
• altura máxima
5 metros
• retiro frontal
60%
• F.O.S.
La densidad prevista para la zona será de un máximo de 50 viviendas por hectárea, resultante de
un tamaño de predios entre 200 m² y 500 m², con un frente mínimo de 10 metros.
Regirá una normativa específica aplicable a los conjuntos habitacionales y a los usos no
habitacionales para predios que no requieran fraccionamiento.
PROGRAMA DE ACTUACIÓN URBANÍSTICA 5 A
12
Esta disposición se fundamenta en la existencia de una estructura catastral de predios
relativamente pequeños y de los intereses manifestados en dichas localizaciones en el sector.
En el caso de los Conjuntos Habitacionales, podrá producirse un aumento en la densidad,
estudiándose en cada caso la morfología y la densidad propuestas.
Para dichos conjuntos se establece una altura máxima de 9 metros manteniéndose los retiros
frontales en 5 m y el F.O.S. en 60 %.
Estos conjuntos habitacionales podrán iniciar la solicitud de construcción aún sin que el suelo se
zonifique como urbano. Esta calificación la obtendrá el padrón una vez terminado el proceso
urbanizador o a la obtención de la habilitación municipal correspondiente.
Se admitirán establecimientos no habitacionales hasta de porte mediano.
Los establecimientos no habitacionales mayores de 300 m² de área útil construida deberán tener
todos los retiros enjardinados y forestados y cumplir con las siguientes condiciones urbanísticas:
- Establecimientos de área útil construida menor a 600 m² : retiros bilaterales de 3 m
- Establecimientos de área útil construida de 600 a 1500 m²: retiros bilaterales de 5 m
- Establecimientos de área útil construida mayor a 1500 m²:
retiro frontal y bilateral de 10 m
II.8
UNIDAD DE ACTUACIÓN (plano II.4)
Dentro del área del PAU se delimita una Unidad de Actuación a los efectos de su desarrollo.
Dicha unidad de actuación abarca una superficie aproximada de 12 hás. y está integrada por los
padrones nº 46876, 46877, 46878, 162737, 405569, 405570, 409993 y 413253, situados entre
Camino Hudson y Besnes Irigoyen, al oeste del sector.
PROGRAMA DE ACTUACIÓN URBANÍSTICA 5 A
III. MEMORIA DE PARTICIPACIÓN
13
PROGRAMA DE ACTUACIÓN URBANÍSTICA 5 A
14
Marco en que se realiza la consulta pública
Los lineamientos generales del Programa de Actuación Urbanística del Sector 5A “Sur de Camino
Durán”, fueron recogidos en las Memorias de Información, de Ordenación, Estudio Económico y
Financiero y cartografía elaborados por el equipo de trabajo técnico contratado por los propietarios
promotores de la urbanización.
El equipo técnico de la Unidad Plan de Ordenamiento Territorial completó y dio forma final al
Programa luego de diversas instancias de intercambio con los distintos actores involucrados con
el proyecto.
Período de consulta pública
Estos documentos ponen en conocimiento público lo elaborado por el equipo técnico y son la
base para realizar la consulta entre los vecinos de Montevideo, del CCZ 13, de propietarios de
suelos del sector y de diversos agentes e instituciones públicas y privadas.
El Avance del Programa de Actuación Urbanística del Sector 5A, “Sur de Camino Durán” se pone
en conocimiento público a través del evento realizado el 7 de setiembre del 2001 en el local
comunitario “Oriental Colón”.
En este evento se presentó el Avance aceptado por la Intendencia el cual fue explicado por los
técnicos contratados por los propietarios. Esta presentación se realizó asistida por un programa
digital.
En la instancia de la Consulta Pública se contó con la importante colaboración del equipo técnico
del CCZ quienes desarrollaron una tarea informativa a los vecinos, y de apoyo en la
interpretación de los diferentes elementos técnicos expuestos, así como entregaron y
difundieron los trípticos informativos y los formularios de la consulta.
La recepción de los formularios de consulta fue realizada por el CCZ y por la Unidad Plan de
Ordenamiento Territorial durante un período de 20 días con posterioridad al evento del 7 de
setiembre.
Convocatoria de participación
Por intermedio del CCZ 13 y la Unidad Central de Planificación se realizó la convocatoria a
participar de la consulta pública a todas aquellas personas o instituciones que pudieran tener
interés respecto al desarrollo del sector.
Fueron convocados individualmente los propietarios del Sector 5ª a través de la Unidad Central de
Planificación mediante nota personal.
La nota fue enviada a los domicilios identificados a través del Registro de la Propiedad contando
con el apoyo de la División Planificación Presupuestal a esos efectos.
Se tuvo apoyo del Servicio de Prensa para la difusión en los diferentes medios de comunicación
del evento programado. Se difundió a través de TV Ciudad y de un programa comercial en canal
10 “Saeta”.
PROGRAMA DE ACTUACIÓN URBANÍSTICA 5 A
15
Se realizaron a partir de la Unidad Central de Planificación 500 ejemplares de un tríptico de
difusión, brindando una síntesis del contenido del Programa de Actuación y de las actividades que
se habrían de desarrollar en la consulta. Se remitieron a propietarios, y se difundieron entre los
vecinos.
Se confeccionaron 500 ejemplares de un formulario de consulta para recabar la opinión de
quienes desearan expresarla.
Fundamentación de la consulta
La propuesta de consulta pública tiene por objetivo motivar y estimular la presentación de
observaciones, sugerencias y aportes que permitan orientar el trabajo antes de darle un carácter
de proyecto acabado.
Otro aspecto, no menor en este caso, es el de difundir entre los propietarios las oportunidades y
posibilidades que el desarrollo del suelo puede ofrecerle, así como la información sobre los
diferentes instrumentos de ejecución por los que puedan optar.
Areas temáticas sometidas a la opinión pública
1.
2.
3.
4.
5.
6.
Objetivo de la propuesta
Ordenación propuesta con relación a estructuras y sistemas territoriales
Aspectos de usos y densidades propuestos
Reserva de suelos para equipamientos públicos adecuados y necesarios
Reserva de suelos para espacio públicos
Aspectos de propuesta respecto a la gestión de los usos habitacionales colectivos
Metodología de recolección de las respuestas
La consulta se lleva a cabo mediante preguntas abiertas que solicitan repuestas relativamente
concretas. Las preguntas se indican en formulario adjunto en el anexo y que fuera distribuido en
todas las instancias de la consulta.
A estas repuestas también se incorporan opiniones vertidas en reuniones con las diferentes
personas o instituciones que se acercaron a solicitar información a la Unidad del Plan de
Ordenamiento Territorial.
Balance cuantitativo de la convocatoria y de la participación.
A la presentación realizada el día 7 de setiembre de 2001 concurrieron aproximadamente 100
personas.
Se recibieron formularios con respuestas a la consulta , que se adjuntan.
PROGRAMA DE ACTUACIÓN URBANÍSTICA 5 A
16
Se destaca la participación de los integrantes de diversas Cooperativas de Vivienda interesadas
en radicarse en la zona los cuales hicieron llegar una cantidad considerable de formularios
manifestando su absoluta conformidad con el Programa de Actuación Urbanística y la necesidad
de su rápida aprobación.
De las respuestas obtenidas se destacan las opiniones y las inquietudes manifestadas.
• El trabajo realizado se ve como algo positivo para el barrio.
• Se pone el acento en los servicios y equipamientos necesarios.
Medios empleados para la difusión del Programa de Actuación Urbanística del Sector 5A
•
•
•
Tríptico conteniendo la explicación del contenido del Programa de Actuación Urbanística.
Prensa en general.
Explicación a través de una presentación asistida con programa digital elaborado por el
equipo técnico de la Unidad Plan de Ordenamiento Territorial.
PROGRAMA DE ACTUACIÓN URBANÍSTICA 5 A
IV. ESTUDIO ECONÓMICO-FINANCIERO
17
PROGRAMA DE ACTUACIÓN URBANÍSTICA 5 A
18
1) ANALISIS DE DEMANDA
Las previsiones del Plan se orientan a contribuir a incrementar ofertas diferenciadas de vivienda
de modo de apuntar a satisfacer demandas insatisfechas.
En un trabajo realizado por la Comisión de Vivienda de Interés Social de la Intendencia Municipal
de Montevideo, de fecha marzo de 2000, se ha estimado el déficit de vivienda en el departamento
de Montevideo en aproximadamente 38.000 unidades. A los efectos de aproximarse a la
coyuntura actual del mercado de la vivienda en el departamento, relacionándola con los
diferentes sectores de población involucrados, es importante considerar la información que surge
de la Encuesta Continua de Hogares para Montevideo del año 2.000 cruzada con el nivel de
ingreso del núcleo familiar, analizando con especial énfasis la situación de los hogares que
poseen ingresos menores a las 60 UR, al ser los mismos los destinatarios de la propuesta
contenida en el Programa de Actuación Urbanística N 5A.
CUADRO 1.1) Calidad de la vivienda de los hogares según franjas de ingresos expresadas en
Unidades Reajustables, en porcentajes.
Calidad de la vivienda
<31 UR
31 a 60 UR
>60 UR
TOTAL
Confortable
Mediana
Modesta
Precaria
0,1
31,5
58,5
9,9
1,1
54,5
42,5
1,9
6,9
69,9
23
0,2
4,2
60,4
33,4
2
Total
100
100
100
100
Como se observa, una cifra importante de los hogares con ingresos menores a las 60 UR habita
en viviendas modestas y precarias en Montevideo..
CUADRO 1.2) Tenencia de la vivienda de los hogares según franjas de ingresos expresadas en
Unidades Reajustables, en porcentajes.
Tenencia de la vivienda
<31 UR 31 a 60 UR >60 UR
TOTAL
Propietario y ya la pago
Propietario y la esta pagando
Arrendatario
Ocupante sin pagar con permiso del propietario
Ocupante sin pagar sin permiso del propietario
33,3
5,7
29
25
7
44,4
10,7
26,3
12,6
6
59,8
16
17,5
6
0,7
51,7
13,1
21,6
11,8
1,8
TOTAL
100
100
100
100
Es apreciable un sector de población con ingresos menores a 60 UR que aun no es propietario de
su vivienda.
PROGRAMA DE ACTUACIÓN URBANÍSTICA 5 A
19
CUADRO 1.3) Estado de conservación de la vivienda de los hogares según franjas de ingresos
expresadas en Unidades Reajustables, en porcentajes.
Estado de conservacion de la vivienda
<31 UR
31 a 60 UR >60 UR TOTAL
Necesita reparaciones importantes
Necesita reparaciones pequeñas
No necesita reparaciones
47,7
34,3
18
22,4
44,6
33
10,4
35,9
53,7
18,7
38,5
42,8
TOTAL
100
100
100
100
Un porcentaje elevado de los hogares a los cuales esta dirigida la propuesta, habita en viviendas
que necesitan reparaciones pequeñas o importantes.
El PAU 5ª se encuentra ubicado dentro del Centro Comunal Zonal 13, en el cual la franja de
ingresos de la mayoría de la población es similar a los sectores-objetivo de la propuesta.
La situación de la tenencia en CCZ N13 es la siguiente:
CUADRO 1.4) Tipo de tenencia en CCZ N 13.
Tipo de tenencia
Total
Propietario de vivienda y terreno
Propietario de vivienda solamente
Integrante de coop. de vivienda
Inquilino o arrendatario
Ocup. p/dependencia (trabajo)
Ocup. p/ préstamo, cesión, permiso
Ocupante sin permiso
Otro
Ignorado
Urbana
25.270
13.522
1.469
1.199
4.366
317
3.001
696
336
364
Rural
195
70
35
0
27
12
25
22
1
3
Rural prot.
Total
25.465
13.592
1.504
1.199
4.393
329
3.026
718
337
367
En la zona urbana del comunal, un 35% de la población no es propietario ni cooperativista.
En resumen, el PAU N 5A esta orientado a un segmento de población que presenta actualmente
carencias importantes en lo referente a vivienda.
PROGRAMA DE ACTUACIÓN URBANÍSTICA 5 A
20
2) CRONOGRAMA DE INVERSIONES
A continuación se detalla el cronograma de inversiones acumuladas en vivienda, saneamiento, red
vial y alumbrado publico.
VIVIENDAS.
AÑO
UNIDADES
2001
2002
200
2003
500
2004
800
2005
1.000
2006
1.200
2007
1.400
2008
1.550
2009
1.600
2010
1.750
2011
1.850
2012
1.950
2013
1.950
2014
1.950
2015
1.950
2016
1.950
2017
1.950
2018
1.950
2019
1.950
2020
1.950
2021
1.950
2022
1.950
ALUMBRADO
AÑO
PUESTAS
2001
2002
32
2003
64
2004
96
2005
96
2006
96
2007
96
2008
96
2009
96
2010
96
2011
96
2012
96
2013
96
2014
96
2015
96
2016
96
2017
96
2018
96
2019
96
2020
96
2021
96
2022
96
PROGRAMA DE ACTUACIÓN URBANÍSTICA 5 A
RED VIAL
AÑO
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016
2017
2018
2019
2020
2021
2022
METROS CUADRADOS
12300
24600
36900
36900
36900
36900
36900
36900
36900
36900
36900
36900
36900
36900
36900
36900
36900
36900
36900
36900
36900
21
SANEAMIENTO
AÑO
METROS
LINEALES
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016
2017
2018
2019
2020
2021
2022
660
1320
2000
2000
2000
2000
2000
2000
2000
2000
2000
2000
2000
2000
2000
2000
2000
2000
2000
2000
2000
PROGRAMA DE ACTUACIÓN URBANÍSTICA 5 A
22
3) DETERMINACION DE COSTOS
3.1) Costos de inversión.
3.1.1) Alumbrado Publico.
ALUMBRADO
DETALLE
CAMINO DURAN
CAMINO HUDSON
CORONEL RAIZ
CALLE TRANSVERSAL 1
CALLE TRANSVERSAL 2
CALLE TRANSVERSAL 3
Metros Lineales
Puestas
1250
100
100
650
650
700
35
3
3
18
18
19
Costo Unitario TOTAL U$S
700
700
700
700
700
700
24.500
2.100
2.100
12.600
12.600
13.300
INVERSION TOTAL
67.200
3.1.2)Red Vial.
RED VIAL
DETALLE
PAVIMENTO NUEVO CALLE HUDSON
PAVIMENTO NUEVO CALLE TRANSVERSAL 1
PAVIMENTO NUEVO CALLE TRANSVERSAL 2
PAVIMENTO NUEVO CALLE TRANSVERSAL 3
REACONDICIONAMIENTO CAMINO DURAN
REACONDICIONAMIENTO BESNES IRIGOYEN
REACONDICIONAMIENTO CAMINO HUDSON
INVERSION TOTAL
Metros Ancho
Total U$S
Lineales
Costo/m
2
100
650
650
700
1450
1400
1200
6
6
6
6
6
6
6
45
45
45
45
30
30
30
27.000
175.500
175.500
189.000
261.000
252.000
216.000
1.296.000
PROGRAMA DE ACTUACIÓN URBANÍSTICA 5 A
23
3.1.3)Saneamiento.
SANEAMIENTO
DETALLE
Metros Lineales
Costo
Total U$S
650
650
700
45
45
45
29.250
29.250
31.500
CALLE TRANSVERSAL 1
CALLE TRANSVERSAL 2
CALLE TRANSVERSAL 3
INVERSION TOTAL
90.000
3.2) Costos de operación y mantenimiento.
3.2.1)Alumbrado Publico.
Reposición de luminarias y mantenimiento U$S 40,00 por unidad al año.
Consumo por unidad 10 horas x 1KHW x U$S 0,14 x 365 días = U$S 511.
Total reposición y consumo por unidad = U$S 551.
3.2.2)Red Vial.
El costo de llevar a carpeta asfáltica el pavimento de balasto se distribuirá en tres años a partir
del séptimo año y es el siguiente 2.000m x 6m x U$S 30 = U$S 360.000.
Para el pavimento con carpeta asfáltica, se prevé un mantenimiento a los 15/20 años con
renovación de la misma.
El costo de renovación es 4.150 m x 6m x US$ 26 = U$S 647.400.
3.2.3)Costos de operación y mantenimiento en saneamiento.
Por vivienda y por año el costo es de U$S 28.
4) FUENTES DE FINANCIAMIENTO
Para la financiación de los egresos que están a cargo de la IMM, se adoptaran los dos siguientes
supuestos.
4.1) Financiación con recursos propios.
4.2) Financiación con recursos propios y externos en porcentajes similares.
5) ANALISIS DE LOS INGRESOS
Los ingresos derivados del PAU son de carácter tributario (los de carácter domiciliario y aquellos
incluidos dentro del cobro de la contribución inmobiliaria )y la tarifa de saneamiento.
Se utilizaron cifras (tasas, alicuotas, parámetros) vigentes en el año 2.001 para la Zona 3 del
departamento.
Se adopto un criterio conservador al no incluir ingresos derivados de la tasa adicional mercantil
aplicada al funcionamiento de posibles negocios en la zona.
PROGRAMA DE ACTUACIÓN URBANÍSTICA 5 A
24
Datos básicos
Valor catastral estimado de una propiedad tipo a edificar
Valor catastral estimado de un terreno tipo(300 m2) U$S 15 x m2
A)VIVIENDA
U$S
30.000
4.500
U$S
A.1)Contribución Inmobiliaria
A.1.1)Contribución
A.1.2)Aguas Residuales
A.1.3)Fondo Pavimento y Saneamiento
A.1.4)Registro
A.1.5)Afirmado
Valor Imponible *1,32 %
Contribución *10%
Contribución *10%
SUBTOTAL Contribución Inmobiliaria
81,5
8,1
8,1
3,4
2,1
103,2
A.2)Tributos Domiciliarios
A.2.1)Tasa General Municipal
A.2.2)Gas a mercurio
25
8
SUBTOTAL Tributos Domiciliarios
33
TOTAL
B)SOLAR BALDIO
136,2
U$S
1)Contribución Inmobiliaria
1.1)Contribución
1.2)Impuesto a los Baldíos
1.3)Aguas Residuales
1.4)Fondo Pavimento y Saneamiento
1.5)Registro
1.6)Afirmado
SUBTOTAL Contribución Inmobiliaria
Valor Imponible*0,72%
Contribucion*2
Contribucion*10%
Contribucion*10%
7,8
15,6
0,8
0,8
3,4
2,1
30,4
2)Tributos Domiciliarios
2.1)Tasa General Municipal
2.2)Gas a mercurio
20
6
SUBTOTAL Tributos Domiciliarios
26
TOTAL
56,4
PROGRAMA DE ACTUACIÓN URBANÍSTICA 5 A
25
Nota : A los efectos del calculo de la contribución inmobiliaria y de los tributos domiciliarios se
utilizo la cotización interbancaria vendedora promedio del mes de setiembre de 2.001.
6) ESTADO PROYECTADO DEL FLUJO DE FONDOS
El mismo consiste en un instrumento de análisis que permite visualizar al conjunto de ingresos y
egresos que se generan durante el horizonte temporal a considerar.
CRITERIOS DE EVALUACION.
A) VALOR ACTUAL NETO (también llamado VALOR PRESENTE NETO)
B) TASA DE RENTABILIDAD, también llamada tasa interna de retorno (TIR)
VAN. Es la cantidad de dinero equivalente en términos financieros, al conjunto de ingresos y
egresos que representan el flujo de fondos. Para el calculo del mismo se utiliza la tasa de costo
de capital, (TCC) que esta dada por el costo de financiamiento externo conseguido, o el costo de
oportunidad de los fondos propios.
TIR La tasa interna de retorno es aquella para la cual el valor presente del flujo de fondos netos se
hace cero.
CRITERIOS DE CONVENIENCIA.
A) Según el Valor Actual Neto.
1) VAN > 0. El proyecto es conveniente.
2) VAN = 0 El proyecto es indiferente.
3) VAN < 0 El proyecto es inconveniente.
B) Según la TIR,
r > i . El proyecto es conveniente.
r = i El proyecto es indiferente.
r < i El proyecto es inconveniente .
Siendo “r” la Tasa Interna de Retorno e “i” la Tasa de Costo de Capital.
Ambos criterios coinciden, si el VAN > 0 r >i, por lo tanto el proyecto será conveniente, y si el VAN
< 0 r <i , el proyecto será inconveniente.
Se supuso para el horizonte temporal a considerar una inflación nula en dólares.
PROGRAMA DE ACTUACIÓN URBANÍSTICA 5 A
26
CUADRO 6.1) INGRESOS ANUALES EN DOLARES.
AÑO
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016
2017
2018
2019
2020
2021
2022
N de Viviendas Ingresos sobre
Viviendas
0
200
31.780
500
79.450
800
127.120
1.000
158.900
1.200
190.680
1.400
222.460
1.550
246.295
1.600
254.240
1.750
278.075
1.850
293.965
1.950
309.855
1.950
309.855
1.950
309.855
1.950
309.855
1.950
309.855
1.950
309.855
1.950
309.855
1.950
309.855
1.950
309.855
1.950
309.855
1.950
309.855
N de
Baldios
1500
1346
1115
885
731
577
423
308
269
154
-
Ingresos sobre Total
Baldios
Ingresos
0
0
107694
62886
142336
49914
177034
41228
200128
32543
223223
23857
246317
17371
263666
15172
269412
8686
286761
293965
309855
309855
309855
309855
309855
309855
309855
309855
309855
309855
309855
PROGRAMA DE ACTUACIÓN URBANÍSTICA 5 A
27
CUADRO 6.2) EGRESOS ANUALES EN DOLARES.
AÑO COSTOS DE
COSTOS DE
INVERSION
MANTENIMIENTO
RED
ALUMBRADO RED
VIAL
SANEAMIEN
ALUMBR SANEAMIEN
VIAL
TO
ADO
TO
2001
0
0
2002 432.000
30.000
22.400
17632
5600
2003 432.000
30.000
22.400
35264
14000
2004 432.000
30.000
22.400
52896
22400
2005
52896
28000
2006
52896
33600
2007
52896
39200
2008
120000 52896
43400
2009
120000 52896
44800
2010
120000 52896
49000
2011
52896
51800
2012
52896
54600
2013
52896
54600
2014
52896
54600
2015
52896
54600
2016
52896
54600
2017
129480 52896
54600
2018
129480 52896
54600
2019
129480 52896
54600
2020
129480 52896
54600
2021
129480 52896
54600
2022
52896
54600
TOTAL
0
(507.632)
(533.664)
(559.696)
(80.896)
(86.496)
(92.096)
(216.296)
(217.696)
(221.896)
(104.696)
(107.496)
(107.496)
(107.496)
(107.496)
(107.496)
(236.976)
(236.976)
(236.976)
(236.976)
(236.976)
(107.496)
PROGRAMA DE ACTUACIÓN URBANÍSTICA 5 A
28
CUADRO 6.3) FLUJO DE FONDOS EN DOLARES.
AÑO
2.001
2.002
2.003
2.004
2.005
2.006
2.007
2.008
2.009
2.010
2.011
2.012
2.013
2.014
2.015
2.016
2.017
2.018
2.019
2.020
2.021
2.022
INGRESOS
107.694
142.336
177.034
200.128
223.223
246.317
263.666
269.412
286.761
293.965
309.855
309.855
309.855
309.855
309.855
309.855
309.855
309.855
309.855
309.855
309.855
EGRESOS
(507.632)
(533.664)
(559.696)
(80.896)
(86.496)
(92.096)
(216.296)
(217.696)
(221.896)
(104.696)
(107.496)
(107.496)
(107.496)
(107.496)
(107.496)
(236.976)
(236.976)
(236.976)
(236.976)
(236.976)
(107.496)
RESULTADO NETO
(399.938)
(391.328)
(382.662)
119.232
136.727
154.221
47.370
51.716
64.865
189.269
202.359
202.359
202.359
202.359
202.359
72.879
72.879
72.879
72.879
72.879
202.359
VAN 4%
VAN 7%
360.007
31.146
TIR
7,4 %.
La tasa de costo de capital del 4% corresponde al supuesto de financiación con recursos propios
(supuesto 4.1), en tanto la tasa del 7% representa el caso de financiación con recursos propios y
externos en porcentajes similares. (supuesto 4.2).
Se concluye que para ambos supuestos el proyecto es conveniente.
PROGRAMA DE ACTUACIÓN URBANÍSTICA 5 A
29
7) ANALISIS DE SENSIBILIDAD
Es un estudio de la repercusión que las variaciones de ingresos y egresos tendrían sobre la
rentabilidad o el valor actual neto.
Se plantearan 3 hipótesis:
A) Egresos se incrementan un 5%.
B) Ingresos se reducen un 5%.
C) Egresos se incrementan un 10%.
HIPOTESIS A)
AÑO
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016
2017
2018
2019
2020
2021
2022
INGRESOS
107.694
142.336
177.034
200.128
223.223
246.317
263.666
269.412
286.761
293.965
309.855
309.855
309.855
309.855
309.855
309.855
309.855
309.855
309.855
309.855
309.855
SUBA 5% EGRESOS
(533.014)
(560.347)
(587.681)
(84.941)
(90.821)
(96.701)
(227.111)
(228.581)
(232.991)
(109.931)
(112.871)
(112.871)
(112.871)
(112.871)
(112.871)
(248.825)
(248.825)
(248.825)
(248.825)
(248.825)
(112.871)
RESULTADO
NETO
(425.319)
(418.011)
(410.647)
115.188
132.402
149.616
36.555
40.831
53.770
184.034
196.984
196.984
196.984
196.984
196.984
61.030
61.030
61.030
61.030
61.030
196.984
VAN 4%
206.236
VAN 7%
(91.269)
TIR
5,9%
PROGRAMA DE ACTUACIÓN URBANÍSTICA 5 A
30
HIPOTESIS B)
AÑO
BAJA 5% INGRESOS
EGRESOS
-
RESULTADO
NETO
(405.322)
(398.445)
(391.514)
109.226
2.001
2.002
2.003
2.004
2.005
102.310
135.219
168.182
190.122
(507.632)
(533.664)
(559.696)
(80.896)
2.006
212.062
(86.496)
125.566
2.007
234.001
(92.096)
141.905
2.008
2.009
2.010
2.011
250.483
255.941
272.423
279.267
(216.296)
(217.696)
(221.896)
(104.696)
34.187
38.245
50.527
174.571
2.012
294.362
(107.496)
186.866
2.013
294.362
(107.496)
186.866
2.014
294.362
(107.496)
186.866
2.015
294.362
(107.496)
186.866
2.016
294.362
(107.496)
186.866
2.017
2.018
2.019
2.020
2.021
2.022
294.362
294.362
294.362
294.362
294.362
294.362
(236.976)
(236.976)
(236.976)
(236.976)
(236.976)
(107.496)
57.386
57.386
57.386
57.386
57.386
186.866
VAN 4%
188.235,90
VAN 7%
(92.826)
TIR
5,8%
PROGRAMA DE ACTUACIÓN URBANÍSTICA 5 A
31
HIPOTESIS C)
AÑO
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016
2017
2018
2019
2020
2021
2022
INGRESOS
0
107694,4
142336
177034
200128,4
223222,8
246317,2
263666,2
269411,6
286760,6
293965
309855
309855
309855
309855
309855
309855
309855
309855
309855
309855
309855
SUBA 10 % EGRESOS
(558.395)
(587.030)
(615.666)
(88.986)
(95.146)
(101.306)
(237.926)
(239.466)
(244.086)
(115.166)
(118.246)
(118.246)
(118.246)
(118.246)
(118.246)
(260.674)
(260.674)
(260.674)
(260.674)
(260.674)
(118.246)
RESULTADO NETO
(450.701)
(444.694)
(438.632)
111.143
128.077
145.012
25.741
29.946
42.675
178.799
191.609
191.609
191.609
191.609
191.609
49.181
49.181
49.181
49.181
49.181
191.609
VAN 4%
52.466
VAN 7%
(213.684)
TIR
4,5%
En las tres hipótesis, bajo supuesto A) el proyecto es conveniente y bajo supuesto B) es
inconveniente.
PROGRAMA DE ACTUACIÓN URBANÍSTICA 5 A
32
8) REPERCUSION DEL PROYECTO (ESTIMACION DE EXTERNALIDADES).
La repercusión que no se refleja en las cuentas financieras constituye una externalidad.
Esta repercusión a pesar de no ser recogida en el Estado Proyectado del Flujo de Fondos, debe
ser considerada, estimando el valor que puede alcanzar.
Observamos dos tipos de externalidades :
a)Valorización del área por incremento del valor de la tierra con las nuevas construcciones. 1500
predios a U$S 8.000 c/u totalizan para la zona U$S 12.000.000.
b)Valorización de la faja ya urbanizada que rodea la zona del proyecto.
El PAU esta rodeado por Este, Sur y Oeste por predios urbanizados y construidos que ven
incrementado su valor al integrarse esta área al tejido urbano, valor económico no cuantificable
en esta instancia pero de consideración.
PROGRAMA DE ACTUACIÓN URBANÍSTICA 5 A
34
Exp. 2001-2744
DECRETO N° 29.770
LA JUNTA DEPARTAMENTAL DE MONTEVIDEO,
D E C R E T A:
Artículo 1º.- Apruébase el Programa de Actuación Urbanística del Sector 5A, "Sur del Camino
Durán" de Suelo Suburbano o Potencialmente Urbanizable, según el Decreto Departamental Nº
28.242, "Plan Montevideo", así como la correspondiente cartografía, con el alcance de las
disposiciones del presente Decreto.
La fundamentación y exposición de motivos quedan expresados en las Memorias Informativa, de
Ordenación y de Participación.
PROGRAMA DE ACTUACIÓN URBANÍSTICA 5 A
35
TITULO I
NORMAS GENERALES
Artículo 1.- El desarrollo territorial y urbano del Sector 5 A, “Sur de Camino Durán”, vigente a partir
de la aprobación del Decreto Departamental Nro. 28.797 incorporado al texto del Art. D.29 del
Decreto Nº 28.242 del 16 de setiembre de 1998, Plan de Ordenamiento Territorial de Montevideo, se
regirá por las disposiciones generales y particulares contenidas en el Programa de Actuación
Urbanística que establece el presente Decreto.
CAPÍTULO I
Determinaciones del Programa de Actuación Urbanística del Sector 5 A
Artículo 2.- Red fundamental de vialidad.- La red fundamental de vialidad del Sector 5, procurará
asegurar una buena vinculación del mismo con la estructura vial general de la Ciudad y una
adecuada accesibilidad interzonal. Se prevé reafirmar su actual conformación, manteniendo como vía
de conexión interzonal al Cno. Coronel Raíz y jerarquizando especialmente el Cno. Hudson por su
proximidad con la zona de mayor incremento habitacional, en la vinculación de este Sector con la
Avda. Garzón.
Artículo 3.- Componentes de la red fundamental de vialidad.- El Sector 5 A se vinculará con la
red vial general a través del Cno. Hudson, Cno. Durán y calle Besnes Irigoyen. Las previsiones desde
el punto de vista vial quedan representadas en el Plano II.2 de la Cartografía. Esto comprenderá:
a) Reacondicionamiento del pavimento de Camino Coronel Raíz, Camino Hudson, Camino Durán, y
Camino Besnes Irigoyen.
b) Pavimentación del tramo interrumpido de Camino Hudson entre las calles Watt y Crossa.
c) Modificación de las alineaciones de los Caminos Hudson y Durán, fijándolas en 20 mts., y la
alineación de Camino Besnes Irigoyen en 17 mts.
d) Apertura de nueva calle de 25 mts., de ancho sobre la margen derecha de la cañada Watt, desde
Camino Hudson hasta Camino Durán.
Las futuras calles y manzanas así como los nuevos padrones que se crearán cumplirán con las
disposiciones generales de amanzamientos y fraccionamientos del Decreto 28.242, Plan de
Ordenamiento Territorial de Montevideo.
Artículo 4.- Red de saneamiento.- La red de saneamiento, a partir de los colectores principales ya
construidos y de la canalización de las dos cañadas realizada, se desarrollará en la totalidad del
Sector a través de un sistema separativo independiente, de acuerdo al Plano I.9, de la Cartografía de
la Memoria de Información donde se grafican las instalaciones existentes.
Artículo 5.- Redes de abastecimiento de agua potable, distribución de energía eléctrica y
alumbrado público.- Las redes de abastecimiento de agua potable y distribución de energía
PROGRAMA DE ACTUACIÓN URBANÍSTICA 5 A
36
eléctrica que en el desarrollo territorial del Sector sea necesario realizar, deberán ejecutarse de
acuerdo a los requerimientos de las entidades públicas competentes. Se deberá tomar en
consideración la estructura del sector generada por los espacios públicos según gráficos II.1 y II.2.Deberán realizarse las obras de ampliación y mejoramiento de los troncales existentes de las
redes de agua potable, y se deberá complementar la actual red de distribución y suministro de
energía eléctrica que permita servir a la totalidad del sector atendiendo a la estructura vial y a los
espacios públicos propuestos.
Las redes de alumbrado público a instalar deberán ajustarse a las exigencias municipales
correspondientes.
Artículo 6.- Transporte colectivo de pasajeros.- El transporte colectivo de pasajeros para el Sector
5 A, se desarrollará de acuerdo a las directivas sobre transporte colectivo del Plan de Ordenamiento
Territorial y a lo que disponga en sus detalles el Plan Sectorial de Movilidad.
Se prevé como vía adecuada para la futura circulación del transporte colectivo al camino Besnes
Irigoyen.
Artículo 7.- Sistema de Espacios Verdes.- Se prevén para el Sector áreas destinadas a espacios
públicos que representan una hectárea de superficie, indicadas en la lámina II.1, de la cartografía.
Esta áreas responden a las siguientes categorías:
1) Espacio de tipo parque lineal, señalado en su localización en la lámina mencionada, de 1 Há de
extensión.
2) Espacios de tipo plaza distribuidos dentro de los nuevos amanzanamientos a desarrollar que en su
totalidad suman 1 Há y se organizarán por sector según lo indicado en la lámina II.1 de la cartografía
de este Programa de Actuación Urbanística.
Preferentemente se ubicarán sobre las vías estructuradoras, 0,3 Hás.
Artículo 8.- Usos del suelo.- Se definen las áreas para el ordenamiento, asignando el uso de suelo
correspondiente, según se señalan en el plano II. 1 de la cartografía.
Se define desarrollando el “uso global preferente” establecido en el Plan de Ordenamiento
Territorial para el Sector 5 A como “Residencial y Mixto Controlado”, integrándose a la zonificación
terciaria de Sayago – Peñarol.
Artículo 9.- Equipamientos.- Se determinan las áreas destinadas a dotar al Sector de los
equipamientos públicos colectivos necesarios para su desarrollo. Las mismas quedan señaladas en
el plano II.1, de la cartografía, fijándose una superficie de una hectárea con tal destino. Estos
equipamientos comprenden destinos tales como Guardería, Educación Preescolar, Educación
Secundaría y otros servicios públicos necesarios para la población a afincarse en el sector.
Artículo 10.- Estrategias de Desarrollo.- La ordenación del Sector 5 A se especificará para su
desarrollo mediante la aprobación de Planes Especiales y/o Proyectos Urbanos de Detalle.
Se asimilarán en este caso a los Planes Especiales las propuestas de amanzanamiento y
fraccionamiento con la aplicación de las normas generales detalladas en el Título III, Capítulo 9 del
Decreto 28.242 Plan de Ordenamiento Territorial.
PROGRAMA DE ACTUACIÓN URBANÍSTICA 5 A
37
Se asimilan a Proyectos Urbanos de Detalle los proyectos viales de apertura y mejoramiento de
calles, pasajes, ciclovías etc., los proyectos de redes de saneamiento, y los proyectos de Conjuntos
habitacionales comprendidos dentro de la Ley 13.728 (Ley de Vivienda).
Artículo 11.- Cargas Generales del Sector y su distribución.- Las cargas generales del Sector
comprenden las cesiones de áreas y las obras públicas referidas a; pavimentación de calles,
espacios verdes, saneamiento, agua potable, energía eléctrica y alumbrado público, siguientes:
a) Cesión de áreas, pavimentación y repavimentación de las vías señaladas en el artículo 3.
b) Cesión de áreas y ejecución de obras de acondicionamiento de espacios verdes
c) Cesión de áreas para equipamientos públicos señaladas en el artículo 9.
d) Cesión de áreas y construcción de las obras de saneamiento descriptas en el artículo 4.
e) Construcción de obras de alumbrado público.
Artículo 12.- Distribución de cargas de cesión, equidistribución y urbanización.- Los
propietarios de los predios que conforman el Sector a desarrollar a través del presente Programa de
Actuación Urbanística, deberán contribuir con las cargas de cesión, equidistribución y urbanización
referidas en el artículo anterior, de conformidad con las disposiciones nacionales y departamentales
vigentes.
Artículo 13.- Norma Cautelar.- En razón de la existencia de posible contaminación con plomo del
Sector, el uso de vivienda requerirá previamente a toda autorización de una certificación técnica
realizada sobre un muestreo y análisis de suelos de hasta 0,50 m de profundidad en una cuadrícula
no menos de 15 x 15 mts.
Artículo 14.- Unidad de Actuación.-Autorízase la incorporación al proceso urbanizador previsto en
el Art. D. 85 del Decreto 28.242 Plan de Ordenamiento Territorial mediante la adjudicación de una
Unidad de Actuación en el ámbito geográfico comprendido por Camino Hudson, límite oeste y norte
del padrón 413.253 límites oeste, suroeste y norte del padrón 405.569, Camino Besnes Irigoyen,
límite este del padrón 162.737 y límite este del padrón 46.878.
Artículo 15.- Facúltase a la Intendencia Municipal de Montevideo a calificar como suelo urbano la
zona referida en el Artículo precedente, una vez que los propietarios de los inmuebles de la misma
hayan cumplido los deberes de cesión, equidistribución y urbanización correspondientes en un todo
conforme a las disposiciones previstas a esos efectos en el Decreto 28.242 Plan de Ordenamiento
Territorial.
Articulo 16.- En el caso de Conjuntos Habitacionales construidos en el marco de la Ley 13.728
cualquiera sea su ubicación dentro del Sector 5 A la Intendencia Municipal de Montevideo estará
facultada en los términos del Artículo 15, a calificar el suelo como urbano, una vez que se haya
cumplido con los deberes de cesión, equidistribución y urbanización que le correspondieren o en
caso de que estos no fueran necesarios, en oportunidad de la habilitación municipal de las obras del
conjunto.
PROGRAMA DE ACTUACIÓN URBANÍSTICA 5 A
38
TITULO II
DISPOSICIONES ESPECIALES
Artículo 17.- Parámetros para Conjuntos Habitacionales.- Para el área delimitada en el presente
Programa de Actuación Urbanística serán de aplicación las siguientes condicionantes para los
conjuntos habitacionales que se construyan al amparo de la Ley 13728:
Alturas máximas: 9 metros
Retiro Frontal : 5 metros
F.O.S.
60%
El conjunto deberá privilegiar la imagen urbana de la o las calles que enfrenten evitando crear
imágenes fragmentadas del mismo. Los bloques de viviendas deberán mantener la alineación de
la calle en proporción mayoritaria, mas del 60% del frente del predio, pudiendo proyectarse
sendas peatonales o vehículares que no superen el 40% del frente del predio.
Estos conjuntos habitacionales podrán iniciar la solicitud de construcción aún sin que el suelo se
zonifique como urbano. Esta calificación la obtendrá el padrón una vez terminado el proceso
urbanizador o en caso que este no fuera necesario en oportunidad de la obtención de la
correspondiente habilitación municipal.
Artículo 18.- Establecimientos no habitacionales.- La instalación de locales no habitacionales
que se implanten en predios que no requieran de fraccionamiento se condicionarán a las
exigencias de las condiciones establecidas en las Normas Complementarias para la
Implantación de Usos y Actividades en Suelo Urbano, Decreto N° 29.118 del 6 de julio de
2000, para la zonificación terciaria de Sayago – Peñarol.
Los establecimientos no habitacionales mayores de 300 metros cuadrados construidos deberán
cumplir con los retiros que se establecen a continuación, los que deberán ser enjardinados y
forestados:
- establecimientos mayores de 300 metros cuadrados y menores de 600 metros cuadrados retiros
bilaterales de 3 metros.
- establecimientos mayores o iguales de 600 metros cuadrados y menores de 1500 metros
cuadrados, retiros bilaterales de 5 metros.
- establecimientos mayores o iguales de 1500 metros cuadrados, retiro frontal y bilaterales de 10
metros.
Artículo 19.- Autorizar a la Intendencia Municipal de Montevideo a adecuar la cartografía del Plan
Montevideo, Decreto 28.242 del 16 de setiembre de 1998, de conformidad con lo dispuesto por el
presente decreto.
PROGRAMA DE ACTUACIÓN URBANÍSTICA 5 A
39
Artículo 2°.- El presente Decreto entrará en vigencia al día siguiente de su promulgación por la
Intendencia Municipal.
Artículo 3°.- Comuníquese.
SALA DE SESIONES DE LA JUNTA DEPARTAMENTAL DE
MONTEVIDEO, A LOS VEINTE DIAS DEL MES DE DICIEMBRE DE DOS MIL UNO.
40
PROGRAMA DE ACTUACIÓN URBANÍSTICA 5 A
SECRETARIA GENERAL
Resolución Nro.:
5169/01
Expediente Nro.:
6401-000584-01 –
6401-000469-01
Montevideo, 28 de Diciembre de 2001.VISTO: el Decreto No. 29.770 sancionado por la
Junta Departamental de Montevideo el 20 de diciembre de 2001 y recibido por este
Ejecutivo el día 21 del mismo mes y año, por el cual de conformidad con la Resolución
No. 4728/01, de 5/12/01, se aprueba el Programa de Actuación Urbanística del Sector 5A
"Sur del Camino Durán" de Suelo Suburbano o Potencialmente Urbanizable, según el
Decreto Departamental No. 28.242 "Plan Montevideo", así como la correspondiente
cartografía, con el alcance de las disposiciones del presente Decreto, estableciéndose
que la fundamentación y exposición de motivos quedan expresados en las Memorias
Informativa, de Ordenación y de Participación; y se dispone que el presente Decreto
entrará en vigencia al día siguiente de su promulgación por esta Intendencia Municipal;
EL INTENDENTE MUNICIPAL DE MONTEVIDEO
RESUELVE:
Promúlgase; publíquese, comuníquese a la Junta Departamental de Montevideo, a todos
los Departamentos, a las Divisiones Vialidad y Espacios Públicos y Edificaciones, a la
Contaduría General, al Servicio de Prensa y Comunicación, al Centro de Información
Jurídica y a la Biblioteca de Jurídica, al Instituto de Estudios Municipales y pase por su
orden,
al
Sector
Despacho
-para
su
desglose
e
incorporación
al
correspondiente- y a la Unidad Central de Planificación Municipal a sus efectos..
ARQ. MARIANO ARANA, Intendente Municipal.DRA. MARIA JULIA MUÑOZ, Secretaria General.-
Registro
CRÉDITOS
Equipo técnico de INTEC
Arq. María Magariños
Ms en Gestión Urbana Adriana Bidegain
Arq. Fernando Vázquez
Ing. Agr. Federico Severi
Ing. Hugo Trías
Ing. Carla Brunetto
Ing. Leonardo Garrido
Téc. Gustavo Luna
A.S. Rosa Barreix
A.S. María de los Angeles Vidal
Unidad Plan de Ordenamiento Territorial
Arq. Cristina Pastro
Ing. Agr. Ricardo Martínez
Dr. Juan Trinchitella
Ec. Roberto de Lucia
Bach. Mª Fernanda Villalba
Bach. Lorena Lungo
Estudios y proyectos de saneamiento
Ing. Jorge Alsina
Ing. Gabriela Camps
PROGRAMA DE ACTUACIÓN URBANÍSTICA 5 A
Créditos
Equipo técnico representante de propietarios
Arq. Claudia Rodé
Arq. José Silva
Cr. Podestá
Unidad Plan de Ordenamiento Territorial
Arq. Cristina Pastro
Ing. Agr. Ricardo Martínez
Dr. Juan Trinchitella
Ec. Roberto de Lucía
Bach. M. Fernanda Villalba
Bach. Leticia Mato
Servicio de Tierras y Viviendas
Arq. José Luis Uriano
Ing. Agr. Jorge Franco
Arq. Beatriz Mariño
Ing. Agr. Enrique Arzuaga
Estudios y proyectos de saneamiento
Ing. Agr. Humberto Curi
CCZ13 Centro Comunal Zonal
Arq. Juan Curi
Ayudante de Arq. Corina Nicorielo
41