Administración de Fincas - Colegio de Administradores de Fincas

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Boletín
Administración de Fincas
Selección Informativa
Selección de las cuestiones más relevantes
de la actualidad sobre administración de fincas
[Quantor]
Número 57 · Abril 2011
Opinión
Las obras realizadas por los
propietarios y supuestos de abuso
de derecho por la comunidad
Por D. Antonio Alberto Pérez Ureña
Abogado
Sumario
Opinión
1.- Las obras en el régimen de propiedad
horizontal.
Pág. 1
Las obras realizadas por los
propietarios y supuestos de
abuso de derecho por la
comunidad
D. Antonio Alberto Pérez Ureña.
Abogado
Consultas
Pág. 8
Reseñas
Pág. 14
Novedades
Legislativas
Pág. 16
(Normas publicadas en los
Boletines Oficiales de las CCAA
entre el 28/01/11 y el 28/03/11)
El artículo 7.1 de la Ley de Propiedad Horizontal
(en adelante, LPH) dispone que: "el propietario
de cada piso o local podrá modificar los
elementos arquitectónicos, instala-ciones o
servicios de aquél cuando no menoscabe o altere
la seguridad del edificio, su estructura general, su
configuración o estado exteriores, o perjudique
los derechos de otro propietario, debiendo dar
cuenta de tales obras previamente a quien
represente a la co-munidad. En el resto del
inmueble no podrá realizar alteración alguna y si
advirtiere la ne-cesidad de reparaciones urgentes
deberá comunicarlo sin dilación al
administrador".
Este artículo se marca un claro objetivo:
determinar el marco jurídico de cada propietario con respecto a su elemento privativo, y
éste con la comunidad, facultándosele a aquél
para que en el libre desarrollo de su derecho de
propiedad, pueda realizar las obras o
modificaciones de sus elementos, pero sin que
éstas supongan menoscabo o alteración de los
elementos comunes o de otro propietario, y todo
ello en relación a la seguridad, la estructura y la
configuración o estado exterior del inmueble. En
otro caso, dichas obras tendrán la consideración
de ilegales. Es por ello, que el artículo 7 LPH
prohíbe acometer obras de reparación en
elementos comunes a cada uno de los
comuneros, quienes, caso de advertir la
necesidad de alguna con carácter urgente deberá
limitarse a comunicarlo al administrador
correspondiendo en definitiva la decisión de
acometerla a la junta.
Es éste un auténtico "ius prohibendi" en relación
con los elementos comunes en los que les está
vedado a los copropietarios la realización de
obras, innovaciones o repa-raciones en general
tendentes ya al mejor disfrute de lo privativo ya
en beneficio de los demás copropietarios. Siendo
así que respecto de ellos careciendo de facultades
propias, haya de acudirse para la adopción de los
oportunos remedios al administrador, al presi-
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Franqueo concertado: 01/3169
ISSN:1888-4970
1
-------------
Opinión
abril de 2011
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“…que el
Presidente
represente al
conjunto de
propietarios para
ejercitar los
derechos o
cumplir las
obligaciones
comunes, no es
afirmar la
existencia de una
persona
jurídica;…”
dente de la comunidad, a la junta cuya
convocatoria al efecto puede solicitarse, a la impugnación de sus acuerdos o finalmente a la
autoridad judicial para que, en equidad y según
dispone el artículo 17 LPH, determine, sin
posible recurso, lo adecuado y necesario al
urgente remedio de la necesidad creada en aras
de la salvaguardia de los derechos de los
copropietarios.
Por otro lado, nada impide que un propietario
exija de la comunidad de propietarios, en el
ámbito de las acciones que establece la LPH, la
realización de las reparaciones y obras necesarias
en los elementos comunes que le impidan o
menoscaben el ejercicio adecuado a su
propiedad individual pero ha de hacerlo por los
cauces que la Ley le otorga para ello, entre las
que cabe citar, en caso de desidia de la
comunidad, los mecanismos prevenidos en el
artículo 17 y, en los casos más graves, cabe
admitir que acometiera las medidas
imprescindibles de carácter urgente.
Cuando la voluntad de los copropietarios se
manifiesta mediante actos inequívocos
consentidores de unas obras en el edificio
común la unanimidad que predice la LPH para
la realización de aquéllas queda saneada por
dicho consentimiento.
Por tanto, la realización de obras en fincas
sometidas al régimen de propiedad horizontal,
queda regulada en la siguiente forma:
1º. Obras que pueden realizarse por la sola
voluntad de cada propietario, sin más requisito
que el de dar cuenta de ellas previamente al
representante de la comunidad;
2º. Obras de conservación y entretenimiento de
la casa, a la que ha de atender y,
consiguientemente, puede realizar el
administrador sin necesidad de previo acuerdo
en junta, así como las medidas urgentes, dando
inmediata cuenta la junta o a los propietarios en
cuanto a las reparaciones extraordinarias, y,
3º. Las demás requieren aprobación de la junta
de propietarios, sea por el régimen de mayorías,
bien por acuerdo unánime por cuanto afectan al
título constitutivo.
Al anterior precepto se suma el artículo 12 LPH
que dispone que: "la construcción de nuevas
plantas y cualquier otra alteración de la
estructura o fábrica del edificio o de las cosas
comunes afectan al título constitutivo y deben
someterse al régimen establecido para las
modificaciones del mismo. El acuerdo que se
adopte fijará la naturaleza de la modificación,
las alteraciones que origine en la descripción de
la finca y de los pisos o lo-cales, la variación de
cuotas y el titular o titulares de los nuevos
locales o pisos". De ahí, que, en principio, la ley
prohíbe todas las innovaciones que tienen por
objeto la "estructura" o "fábrica" del edificio, o
las cosas comunes, salvo que concurran una
serie de requisitos. De hecho, en un gran
número de casos, la jurisprudencia declara el
carácter ilícito de las obras realizadas en partes
privativas del edificio no sólo por sobrepasar los
límites del artículo 7 LPH, sino también por
afectar a elementos comunes y exigir, por tanto,
unani-midad por aplicación del artículo 17.1, al
implicar una modificación del título
constitutivo (1).
2.- Supuestos de actuación comunitaria en
abuso de derecho contra las obras reali-zadas
por un copropietario.
La decisión de los copropietarios a la hora de
otorgar o denegar la autorización para la
realización de obras que afecten a los elementos
comunes no tiene por qué estar subordinada al
hecho de que éstas resulten nocivas para la
seguridad y resistencia de la obra, sino que, por
el contrario, puede ser libremente denegada
aunque tal circunstancia no se produzca. La
jurisprudencia tiene también reiteradamente
declarado que el ejercicio de las acciones
contempladas en la LPH no generan, per se,
abuso de derecho.
Es más, el artículo 7.2 del CC se refiere, para
calificarlo como abusivo, a "todo acto u
omisión". Esta expresión, como se ha puesto de
manifiesto por la doctrina (2), requiere algunas
precisiones:
Conforme a la STS de 14 de febrero de 1944, no
se trata de una conducta desarro-llada fuera del
marco de un derecho, sino ejercitada con
1. La jurisprudencia ha sido estricta en la exigencia de unanimidad para las obras que afectan a la configuración exterior
del edificio, incluso en los casos en que las obras realizadas impliquen una mejora estética (SSTS de 14 de febrero de
------------
1996 y 27 de junio de 1996) o cuando se hubieran llevado a cabo en una terraza privativa y alteren la forma geométrica
-----------2
o volumen del edificio (STS de 20 de abril de 1993), entendiendo en este último caso que quedaban afectadas las
paredes exteriores del edificio que se consideran elemento común.
2. Fernando HIPÓLITO LANCHA, en "Las comunidades de propietarios en edificios de segunda residencia y mixtos.
Uso y abuso de derecho". Boletín de Propiedad Horizontal y Derechos Reales El Derecho, núm. 90. Diciembre de 2008.
-------------
abril de 2011
Opinión
----------------------------ocasión de su uso, del contenido de poder que se
ostenta. Debe de tratarse del "uso de un derecho,
objetiva o externamente legal".
La STS de 17 de febrero de 1988 dice en relación
al abuso de derecho que "El de-recho a expresar
reconocido en el art. 20,1,a) de la Constitución
tiene determinadas limi-taciones, entre ellas el
los derechos deberán ejercitarse conforme a las
exigencias de la buena fe, de forma que de los
derechos, incluidos los constitucionales, se abusa
cuando su ejercicio denota la presencia de
"animus nocendi"".
La "omisión" de la que puede seguirse una
utilización abusiva de un derecho, en
contraposición la acción se refiere a un hecho
negativo: una conducta omisiva o de abstención.
En concreto, como se pone de relieve (3), para
que concurra abuso de derecho en la pretensión
de la comunidad de demoler la obra realizada
por un comunero tiene que existir una patente
desproporción entre el fin pretendido y la
actuación de la comunidad, siendo ésta
irracional, sin que le cause ningún beneficio y
con perjuicio para la otra parte. Es decir,
constituirá abuso del derecho la pretensión de
demoler una obra que no perjudica a la
comunidad y que a su vez perjudica su derribo
de forma importante al comunero que la realizó.
En el sentido indicado existe una corriente
doctrinal seguida por numerosas Au-diencias
Provinciales que tiene su origen en la STS de 31
de octubre de 1990, en la que se obliga a evaluar
la ejecución de obras exteriores en los pisos o
locales de un edificio, en atención a la realidad
de la coexistencia previa y admitida, expresa o
tácitamente, de otras obras, construcciones o
cerramientos similares, y que tiene su
fundamento en la evitación de agravios
comparativos, resultados injustos y aplicaciones
automáticas del texto legal, desconectadas del
espíritu de los artículos 3.1, y 7 del CC, por
entender que el concepto de la configuración o
del estado exteriores de un edificio que contiene
el artículo 7 LPH no tiene un carácter absoluto,
sino de contornos flexibles en función de las
circunstancias de cada caso concreto, debiendo
estarse a su importancia o trascendencia, así
como a la situación o estado exterior de cada
inmueble (4).
Así, en la praxis judicial se aprecian numerosos
supuestos en los que se estima la concurrencia
de abuso de derecho en la decisión de la
comunidad de propietarios, bien de prohibir las
obras cuya ejecución interesa el copropietario, o
bien de solicitar judicialmente el derribo y/o
retirada de la construcción u obra ejecutada.
Buenos ejemplos de lo expuesto son los
siguientes:
a) Actuación contraria a los propios actos de la
comunidad y trato discriminatorio de la
comunidad para con uno de los copropietarios
respecto de otras obras e intervenciones
realizadas en elementos comunes.
En esta materia se ha venido desarrollando una
clara doctrina jurisprudencial sobre el
equilibrio de los intereses en conflicto a través
de la doctrina del abuso de derecho. Aunque se
ha predicado, en general, el uso limitado y
prudente de esta institución (5), especialmente en los casos relacionados con la
propiedad horizontal, la apelación al abuso de
derecho ha servido para ponderar los intereses
en juego. Así, en relación con la regla de la
unanimidad para la modificación de elementos
estructurales el Tribunal Supremo la ha
suavizado, estimando que concurre abuso de
derecho en los casos de oposición injus-tificada
de uno o varios comuneros a las
modificaciones estructurales, con invocación
es-puria de la regla de unanimidad (6)
abriendo así paso a una amplia jurisprudencia
menor (7).
Ejemplos prácticos: se ha declarado abusivo que
una comunidad se niegue a la realización de
obras en los elementos comunes
injustificadamente, con perjuicio para el
comunero solicitante y sin beneficio alguno para
otros comuneros o para la comunidad (8). Esta
doctrina se ha aplicado en casos de instalación
de chimeneas y tubos de extracción de humos en
la fachada cuando es necesaria para la
explotación de locales comerciales y no se ha
alegado o acreditado que causen molestias a la
“…ninguna
Comunidad de
Propietarios tiene
personalidad
jurídica propia ni
independiente, y
es por ello que
está representada
en Juicio y fuera
de él por quien en
cada momento es
Presidente.”
3. Juan M. CARRERAS MARAÑA y Emilio MOLINS GARCÍA-ATANCE, en el comentario al artículo 7 de la LPH en
"Propiedad Horizontal". Tomo I, pág. 537, Consejo General del Poder Judicial. Manuales de for-mación continúa. 2008.
5. SSTS de 23 de octubre de 2003 y de 6 de febrero de 2003.
6. SSTS de 14 de julio de 1992, de 13 de julio de 1994 y de 5 de julio de 1995.
7. SSAP de Palencia de 30 de abril de 2002 y de León, sec. 3ª, de 11 de octubre de 2001.
8. SAP de Zaragoza de 26 de febrero de 2001.
------------
4. SAP de León, sec. 1ª, nº 200/2009, de 3 de abril (EDJ 2009/76622).
-----------3
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Opinión
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“…aunque las
Comunidades de
Propietarios en PH
no tienen
personalidad
tiene capacidad
procesal para ser
parte y se puede
pedir a favor de la
Comunidad las
medidas
cautelares o de
ejecución que
procedan,...”
-----------4
comunidad o a otro comunero (9) y para los
casos de desagües sanitarios, cuando no se
prueba perjuicio (10).
En otros casos la jurisprudencia aprecia abuso
de derecho en el hecho de oponerse a obras de
mera ornamentación en la fachada o cuando la
comunidad insta la retirada de toldos o
tejadillos de fachada o de patinejos interiores
habiendo tolerado la presencia de otros en la
misma finca (11).
La sentencia de la AP de Valencia, sec. 8ª, núm.
26/2006, de 24 de enero, declaró a este respecto,
lo siguiente: "…ha de traerse a colación, el
criterio seguido mayoritaria-mente por las
Audiencias Provinciales, que obliga a atender a la
realidad fáctica relativa a la coexistencia previa y
admitida (expresa o tácitamente) de otras obras,
construcciones o cerramientos similares. Esta
doctrina tiende a evitar "agravios comparativos",
injustos re-sultados y aplicaciones automáticas
de la Ley, desconectadas de la letra y del espíritu
de los artículos 3.1 del Código Civil y 7 de
mismo texto, teniendo declarado la
jurisprudencia que debe evitarse la clara
discriminación o desigualdad de trato de obligar
a unos copro-pietarios a demoler aquellas
pequeñas obras o instalaciones y permitir que
otros sigan disfrutando de obras similares.
También en esta línea se pronuncia la STS de 5
de marzo de 1998, que considera legítimo el
derecho de la comunidad a preservar y conservar
el aspecto externo del edificio cuando el ejercicio
de ese derecho no implique un abuso, tal y como
suponía en el caso concreto que analizaba en el
que el cierre de la terraza no su-ponía una
alteración de la fachada y el obligar al
propietario a retirarlo suponía un ataque al
principio de igualdad al haber otros
departamentos cerrados…".
A este respecto es muy ilustrativa la sentencia de
la AP de Albacete, sec. 2ª, núm. 191/2006, de 14
de septiembre en la que se desestimó el recurso
de apelación interpuesto por la comunidad de
propietarios actora, contra la sentencia de
instancia, que desestimó la demanda, y confirma
dicha resolución. Los demandados han instalado
el aire acondicionado en la fachada sin
consentimiento de la comunidad. Pero ha
quedado acre-ditado, que el edificio carece de
estética, pues hay instaladas varias antenas
parabólicas, se han cerrado algunos balcones o
terrazas, algunos tienen toldos, y todos ellos sin
permiso de la comunidad. Por tanto no se puede
estimar la demanda, dado que se quiebra el
principio de igualdad, al no exigirse al resto de
los copropietarios la retirada de sus obras.
Es más, para la sentencia de la AP de Las
Palmas, sec. 5ª, de 17 de octubre de 2008 la
negativa de la comunidad a aprobar la
ejecución de unos huecos en la fachada para la
salida del aire acondicionado y el registro de la
luz es abuso de derecho si previa-mente
autorizó a otros copropietarios a realizar
alteraciones mayores en la fachada del edificio.
Así, se dice que: "…por lo que se refiere a las
obras que afectan a la fachada principal del
edificio, concretamente la apertura de dos
huecos de salida de aire y la colo-cación de dos
cajas de registro de corte de suministro
eléctrico para el caso de incendio, no existe
duda en este caso de que estas obras afectan a
un elemento común del inmue-ble y es hecho
reconocido que se realizan sin el
consentimiento de los demás copropieta-rios.
No obstante, la Sala discrepa de la consecuencia
jurídica que la juez a quo asocia a la ausencia
de autorización de la comunidad en el presente
caso, a la vista de la conducta mantenida por la
comunidad con otros comuneros en
alteraciones de la fachada de mucha mayor
envergadura. El trato discriminatorio entre
comunes carente de la suficiente justificación,
como ya tuvo ocasión de resaltar la STS de 31
de octubre de 1990, constitu-ye un verdadero
abuso de derecho que los Tribunales de Justicia
no pueden amparar. Desde esta consideración
es de valorar la circunstancia también probada
de que el edificio ha sufrido otras alteraciones
mediante, entre otras, obras de cerramiento de
terrazas de la misma planta ático del edificio, y
en su mayoría, presentan un impacto incluso
superior en la fachada del edificio.
Si examinamos el caso de autos y como ha
quedado expuesto en el fundamento anterior, la
apertura en fachada de huecos de salida de aire
viene exigida por la adminis-tración para
otorgar la correspondiente licencia de apertura
del local como supermercado. La propiedad de la
finca pensó en dar salida al aire por el patio
común del inmueble y soli-citó la
correspondiente autorización a la comunidad de
propietarios siendo denegada la misma. Se
9. STS de 28 de mayo de 1990 y SSAP de Valladolid, sec. 1ª, de 2 de mayo de 1991, de Segovia de 20 de diciembre de
2001, Vizcaya de 5 de abril de 2001 y Zaragoza, sec. 4ª, de 20 de diciembre de 2002.
10. SAP de León, sec. 1ª, de 14 de mayo de 1997 y SAP de Málaga, sec. 4ª, 2 de marzo de 1994.
11. SAP de Córdoba, sec. 3ª, de 15 de noviembre de 2002 y SAP de Zaragoza, sec. 4ª, de 26 de febrero de 2001.
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Opinión
----------------------------12. Revista General de Derecho, 1994, pág. 13417.
tratadista Juan Ventura FUENTES LOJO,
analizando la sentencia que se dirá, concluye que
en ese caso concreto "la apertura de un hueco en
pared de unos 15 cms para dar salida al tubo de
extracción de humos no es obra que modifique
la configuración del edificio". En este sentido en
la SAP de Valencia, sec. 2ª, de 3 de octubre de
1994 (12) se dice lo siguiente: "Primero.- Afirmó
el actor en su demanda que los demandados
habían procedido a instalar un extractor de
humos en su vivienda y que dicho extractor
perjudicaba esencialmente al actor por la
contigüidad de las viviendas (piso 2º del
demandante y piso 1º del los demandados), y en
su suplico soli-citaba que se condenara a los
demandados a retirar el extractor y salida de
humos, reali-zando las obras necesarias para
volver a su ser y estado primitivos la pared del
patio de luces afectada por dicha obra. Y basó el
demandante su acción en el artículo 7 de la LPH.
La sentencia recurrida, aunque estimó
íntegramente la demanda limitó su
pronunciamiento condenatorio exclusivamente
al cierre del agujero abierto en el muro, y no se
pronunció sobre la eliminación del aparato de
extracción de humos, imponiendo, a pesar de
dar solo parcialmente la razón al actor, las costas
a la parte demandada.
Pues bien, evidentemente, hay que coincidir con
el Juzgador a quo en la no reali-zación de un
procedimiento condenatorio relativo a la
retirada del aparato extractor de humos de la
cocina de los demandados. Ni el artículo 7 ni
ninguno de la LPH ampararía semejante
pretensión, puesto que la ubicación del aparato
se encuentra en el interior del piso elemento
privativo de sus propietarios, y el uso que se da a
la cocina es el exclusi-vamente doméstico sin
emisión de humos que puedan llegarse a
considerarse molestos o insalubres, producto de
una actividad industrial o extraordinaria distinta
de la condimenta-ción de los alimentos de la
familia demandada. Ello hubiera bastado para
no imponer las costas, de conformidad con las
exigencias del artículo 532.1 de la LEC.
Segundo.- Por otra parte, no puede compartirse
el criterio acogido por la sentencia apelada de
que el agujero de quince centímetros de
diámetro abierto en la fachada que da al patio de
luces del edificio, suponga una modificación de
estado exterior del edificio que requiera el
acuerdo unánime de los propietarios conforme a
los artículos 7 y 11 de la LPH. En primer lugar,
“…que la
comunidad de
propietarios no
tenga
personalidad
jurídica no quiere
decir que no
pueda ser
demandada y
condenada, así
como ejecutada la
sentencia dictada
contra ella,...”
------------
acredita sin embargo, por el propio
reconocimiento de la Presidenta, que un
comunero tiene instalado un aparato de aire
acondicionado en el patio común, y no se ha
constatado en autos que la comunidad de
propietarios haya tomado ninguna acción al
respecto.
Por otro lado, ha quedado acreditado que varios
comuneros han realizado obras de cerramiento
de sus terrazas, y otras modificaciones de la
fachada del edificio, sin que conste que la
comunidad de propietarios haya reaccionado en
ninguno de los casos frente al comunero en
cuestión…".
En definitiva, el principio general de Derecho
afirma que la inadmisibilidad de venir contra los
propios actos, constituye un límite del derecho
subjetivo o de una facultad, como consecuencia
del principio de la buena fe y de la exigencia de
observancia de una conducta coherente dentro
del tráfico jurídico y siempre que concurran los
requisitos o presupuestos que exige la doctrina
para su aplicación, y que son: que los actos
propios sean inequívocos, en el sentido de crear,
definir, fijar, modificar, extinguir o esclarecer sin
duda alguna una determinada situación jurídica
afectante a su autor y, asimismo, que exista una
incompatibilidad o contradicción según el
sentido que de buena fe hubiera de atribuirse a
la conducta precedente.
b) El ejercicio selectivo de la acción abunda en el
abuso de derecho y en la mala fe.
En este sentido, la sentencia de la AP de Valencia,
sec. 6ª, núm. 742/2009, de 15 de diciembre,
según la cual: "…en las circunstancias del caso,
en el que sus antecedentes y la postura de los
demás condóminos no es contraria a la
modificación, no se considera admisible que el
actor, que dice actuar en provecho de la
Comunidad y en defensa de sus intereses,
accione frente a la demandada, pero no frente a
los propietarios del local conti-guo, autores de la
misma infracción, lo que evidencia es una
desigualdad de trato entre comuneros y, en
suma, un ejercicio selectivo de la acción que,
debe ser interpretado como expresión de un
trato desigual y discriminatorio, contrario a la
buena fe y constitutivo de un abuso de derecho
que no puede ser ignorado…".
c) La irrelevancia de la obra realizada (escasa
dimensión y efectos inocuos) tam-bién es un
dato a considerar.
Incide en lo anteriormente expuesto lo que el
-----------5
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Opinión
abril de 2011
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“…que un
contrato que lleve
la firma del
presidente obliga
y vincula a la
comunidad, y el
acreedor podrá
dirigirse contra
esta para cobrar
su crédito, como
si fuera la
comunidad la que
hubiera
actuado,...”
-----------6
porque debe distinguirse aunque el obsoleto
texto de 1960 no acierte a realizarlo entre la
fachada exterior, principal o noble, expuesta a la
vista desde la vía pública, y el cerramiento
posterior que da al patio de luces, normalmente
desprovisto de acabado lujoso, soporte normal
de servidumbres de todo orden para el servicio
de los respectivos inmuebles, y apartado de la
vista de quienes no sean sus propios vecinos. Y,
en segundo lugar, porque la escasa entidad de la
obra no permite entender producida la
pretendida modificación de la estructura o
configuración exterior del edificio. El pequeño
orificio -desprovisto además de tubo chimenea
adosado a la fachada (la SAP de Vitoria de 1 de
abril de 1982 admitía orificio y tubo de 18
centímetros)- no puede ser considerado como
capaz de producir los resultados desfiguradotes
aludidos por la ley. La interpretación de ésta,
según impone el artículo 3º del CC supone
atender a la "realidad social" del tiempo en que
la norma se aplica; y esa realidad implica
conocer que instalaciones, de tanto uso como las
cocinas de antiguos edificios se reforman, se
instalan modernos aparatos electrodomésticos,
que hacen más higiénico el uso de esas cocinas, y
que estos aparatos necesitan por exigencias
técnicas y de seguridad, fuentes de alimentación,
desagües o salidas de humos que, sin gravar ni
perjudicar a los demás vecinos del inmueble,
posibiliten ese uso -estrictamente doméstico-.
Hacer depender esas pequeñas insta-laciones de
la consecución, nada menos que del acuerdo
unánime de los copropietarios, sometido a las
contingencias de las relaciones vecinales, en las
que la malevolencia de uno sólo de sus
miembros impida la necesaria autorización,
resulta hoy, fuera de lugar…".
En definitiva, puede argumentarse que si la
afectación de los elementos comunes es mínima,
la Comunidad no puede oponerse a su
realización. Así, por ejemplo, se pro-nuncia la
sentencia de la AP de Zaragoza de 7 de marzo de
2000 indicando que: "…una interpretación
adecuada de lo dispuesto en el artículo 394 del
Código Civil y 3, 7 y 11 de la LPH nos lleva a
entender que la obra en sí por su nimiedad y
escaso perjuicio según la prueba pericial, para la
comunidad recurrida, no puede considerarse que
afecte a la es-tructura y configuración del
edificio teniendo en cuenta la propia naturaleza
de las obras preferentemente la fractura de suelo
o techo del garaje para la colocación de la
tubería, entender lo contrario se privaría al
propietario del adecuado disfrute de los
elementos co-munes del inmueble amparándose
una conducta de ejercicio antisocial del derecho
pros-crita por el 3 y 7 del Código Civil…".
Esta doctrina tiene su fundamento en la
evitación de agravios comparativos, resul-tados
injustos y aplicaciones automáticas del texto
legal, desconectadas del espíritu de los arts. 3.1, y
7 del Código Civil, por entender que el concepto
de la configuración o del esta-do exteriores de
un edificio que contiene el artículo 7 LPH no
tiene un carácter absoluto, sino de contornos
flexibles en función de las circunstancias de cada
caso concreto, de-biendo estarse a su
importancia o trascendencia, así como a la
situación o estado exterior de cada inmueble.
Como recuerda la sentencia de la AP de Málaga,
sec. 4ª, de 29 de marzo de 2006, tiene declarado
el Tribunal Supremo (Sentencia de 5 de mayo de
1989) que: "…a diferente conclusión ha de
llegarse con respecto a las obras consistentes en
la colocación de una rejilla a nivel del suelo del
patio interior, para que sirva de respiradero al
sótano, pueden considerarse menores, carecen de
entidad suficiente para que con ellas pueda
conside-rarse alterada la configuración o
estructura de los elementos comunes del
inmueble".
d) Incide también en el abuso de derecho el que
la obra realizada esté justificada por razones
técnicas, de salubridad y de seguridad.
Respecto del acondicionado interior, procede sin
autorización de la comunidad en el caso
analizado por la sentencia de la AP de Madrid,
sec. 14ª, de 30 de abril de 2008, para el que
"procede la perforación del muro de carga
necesaria para la canalización de agua obligatoria
para la habitabilidad de la vivienda".
Textualmente afirma lo siguiente: "…de la prueba
practicada se deduce que tales perforaciones, que
afectan a un muro de carga sin constancia de
proyecto alguno visado por el colegio de
arquitectos, que debía haber sido aportado por
los demandados, se han realizado con el fin de
establecer los conductos del aire acondicionado y
los conductos de otra instalación: fontanería. Así,
la testigo Dª…, que emitió informe como perito
designada judicialmente en el previo interdicto
seguido entre las partes, declaró en el acto del
juicio del presente procedimiento que cuando
visitó la vivienda de los demandados se había
retirado todas las instalaciones antiguas y se
estaban colocando las redes de las nuevas,
existiendo tres perforaciones en el muro de carga
(en los dinteles de las puertas) y otras dos en el
medio (primer tercio) de dicho muro (distinto de
las rozas para las canalizaciones eléctricas) y que
hay instalaciones, como la del agua, que, para su
-------------
abril de 2011
Opinión
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“…las
comunidades
pueden ser
titulares de una
cuenta bancaria,
pero no pueden ni
comprar un bien
inmueble, ni
comprar una plaza
de garaje, ni
adjudicarse el piso
de un moroso en
una subasta
judicial,...”
------------
e) No se debe impedir el uso racional y solidario
de los elementos comunes.
La regla general contenida en el artículo 394 del
CC cuida de las relaciones internas entre
comuneros y parte de un uso solidario de la cosa
común, en el sentido de que cada uno de ellos
puede utilizar la cosa, incluso, en su totalidad,
siempre que no impida el uso de los demás. Es
un disfrute en condiciones de igualdad para
todos los cotitulares. Como ya se ha expuesto, se
pronuncia en estos términos la sentencia de la
AP de Zaragoza de 7 de marzo de 2000
indicando que: "…una interpretación adecuada
de lo dispuesto en el artículo 394 del Código
Civil y 3, 7 y 11 de la LPH nos lleva a entender
que la obra en sí por su nimiedad y escaso
perjuicio según la prueba pericial, para la
comunidad recurrida, no puede considerarse
que afecte a la estructura y configuración del
edificio teniendo en cuenta la propia naturaleza
de las obras preferentemente la fractura de suelo
o techo del garaje para la colocación de la
tubería, entender lo contrario se privaría al
propietario del adecuado disfrute de los
elementos comunes del inmueble amparándose
una conducta de ejercicio antisocial del derecho
proscrita por el 3 y 7 del CC …".
--
adaptación a la normativa, tiene que ir por techo,
y deben pasar por el muro de carga a la fuerza y
es habitual pasarlas por el mismo porque, de otra
forma, la rehabilitación de una vivienda en un
edificio antiguo no sería posible porque no
cumpliría la normativa administrativa. Dado que
la fontanería es instalación necesaria para el
disfrute de la vivienda (para su habitabilidad),
aun cuando las perforaciones se hayan
aprovechado para instalar los conductos del aire
acondicionado, que no es instalación
absolutamente necesaria para aquella
habitabilidad, la reposición al estado anterior
perjudica a los propietarios del piso cuarto de
modo desproporcionado si se compara con el
beneficio de la comunidad, que es ninguno, lo
que supone ejercicio abusivo del derecho…".
En parecidos términos se pronunció la sentencia
de la AP de Guadalajara, sección única, de 22 de
octubre de 1996, para la que: "…respecto a los
huecos abiertos en la fa-chada para el paso de
tuberías y salidas de humo de la vivienda
coincide esta Sala con el criterio del juzgador
respecto a la escasa relevancia de tales obras
impuestas además por razones de seguridad e
imperativo de las normas que regulan tales
instalaciones…"
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Consultas
abril de 2011
-----------------------------
Consultas
--------------------------------Tipo de acuerdo para la
exoneración de gastos comunes
------------
“…sólo se
conceden estos
créditos a título
personal a algún
miembro de la
comunidad que
presenta la
solvencia y los
avales
correspondientes,
pero no a las
comunidades de
propietarios como
tales.”
-----------8
Planteamiento: ¿Es necesario que en el título
constitutivo de una urbanización, vengan
recogidos los coeficientes de participación y
elementos comunes, para determinar con
exactitud el pago de los gastos? ¿La obligación
del pago, afecta a todos los comuneros?
¿Qué opción existe para una posible elusión de
dichos gastos?
¿Qué tipo de acuerdo es el adecuado para tomar
tal decisión?
Solución: Efectivamente, sería posible que en la
división horizontal o título constitutivo de la
urbanización en cuestión quedara recogido el
coeficiente de participación y elementos
comunes que comparte el bloque con el resto de
bloques que conforman la urbanización. Pero en
este caso, es decir, si ello, es así la responsabilidad
del bloque o parcela en el conjunto de la
urbanización es evidente, pues dicho módulo
sirve también para la participación en los gastos,
y sólo mediante una exoneración expresa se
podría exonerar del pago.
Entendiendo que están obligados a pagar los
gastos comunes de la urbanización, la única
opción que tienen para eludir los mismos es
presentar un escrito al administrador de la
urbanización para que se incluya en el orden del
día de la Junta de la urbanización la propuesta
del bloque, pero previamente debe existir un
acuerdo de Junta en el bloque para solicitar esta
propuesta a la urbanización, es decir, no podría
actuar el Presidente o algún vecino solo en
nombre del bloque.
Dicha carta evidentemente debe ser lo más clara
posible y debería incluir la especificación de que
se comprometen a no hacer uso de estas
instalaciones.
Si la opción fuera aprobada, el inscribir el
acuerdo en el registro, no es obligatorio, aunque
si queremos que con los nuevos adquirentes no
haya problema alguno -pues pueden alegar que
desconocen todo aquello que no consta en el
registro- así debería hacerse.
Por último, es necesario que se adopte un
acuerdo unánime pues afecta al título (art. 17.1
LPH). Por lo demás, cualquiera es libre de
impugnar el acta con dicho acuerdo denegatorio
por considerarlo perjudicial para los intereses de
los comuneros, pues no se puede impedir a
alguien que no impugne. En todo caso, todo
dependerá de lo que determine el Juez de
instancia finalmente, llegado el caso.
Reducción de gastos reflejada en
Título constutivo
Planteamiento: Una Comunidad de
propietarios, bloque ubicado a su vez en una
Urbanización, tiene un acceso privado, pagado
por los vecinos de dicha comunidad, y por el que
se accede al mismo.
La Urbanización les reclama unas cuotas
atrasadas, correspondientes a dichos gastos
comunes, puesto que, en el Registro de la
Propiedad, aparece dicho bloque, integrado en la
Urbanización en cuestión; mas no se refleja
ningún coeficiente de participación, para la
participación en dichos gastos.
Por otra parte, al antiguo propietario del terreno
donde se construyó el bloque, nunca se le
reclamó nada por parte de la Urbanización.
Si en los Estatutos de la Comunidad, aparece
recogida una reducción de gastos, ¿implica que
la cuota de participación, sea reducida?
Solución: El hecho de que ellos tengan su propia
infraestructura independiente de la urbanización
no es un elemento suficiente para puede eximir
del pago de los gastos comunitarios de la
urbanización en aquellos casos en que la
propiedad o el bloque forma parte de la
urbanización a todos los efectos, lo que no parece
plantearse en el caso que nos ocupa. Es decir,
efectivamente, a la vista de lo comentado sobre la
descripción registral parece desprenderse que
pertenecen a la misma parcela pero no se asigna
una cuota de participación en la urbanización ni
en los gastos comunes de aquélla, según se nos
informa. Tampoco, a la vista de los datos
ofrecidos, existen descritos instalaciones, servicios
o elementos comunes a toda la urbanización,
según parece desprenderse. Por tanto, no debería
participar en los gastos exigidos.
El hecho de que el que al antiguo propietario del
terreno donde se construyó el bloque nunca
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abril de 2011
Consultas
----------------------------Instalación de antena de radio
aficionado. Tipo de acuerdo
necesario
Planteamiento: Un propietario ha instalado una
antena de radio aficionado en la cubierta de la
comunidad, sin solicitar el permiso de ésta.
¿Qué medidas puede adoptar la comunidad de
propietarios? ¿Qué tipo de acuerdo es necesario
en su caso?
Solución: La normativa específica que regula
este tipo de instalaciones (Real Decreto
2623/1986, de 21 de noviembre, por el que se
regulan las instalaciones de Antenas de
Estaciones Radioeléctricas de Aficionado),
establece a favor del titular de la licencia o
autorización administrativa, una auténtica
servidumbre legal dado que este tipo de antenas
tienen la consideración de servicios de interés
público.
La Comunidad no puede impedir la instalación
de una antena de radioaficionado por el
propietario de uno de los pisos o locales del
inmueble, si hubiere obtenido la autorización
reglamentaria del Ministerio competente, para el
montaje de una estación radioeléctrica de
aficionados y vaya a concertar un contrato de
seguro que cubra los daños y perjuicios que se
originen con tal motivo.
No obstante, si la autorización de
radioaficionado se ha concedido, éste tiene que
asumir cuantos daños se generen en la
Comunidad de Propietarios, siendo preciso
contar con la autorización de ésta para acceder a
elementos comunes, pues el Real Decreto en
cuestión no prescinde, como no podía ser de
otra forma, del régimen de Propiedad
Horizontal, quedando siempre a salvo del
radioaficionado la posibilidad de impugnar los
acuerdos que válidamente se adopten en la junta
(sentencia de la AP Madrid de 25 de marzo de
1999).
También correrán a cargo de los titulares de las
licencias todas las reparaciones e
indemnizaciones a que hubiere lugar con motivo
de la instalación conservación y desmontaje de la
antena y sus anejos. La anterior responsabilidad
se garantizará mediante el correspondiente
contrato de seguro.
El titular de la licencia de estación de aficionado
deberá mantener la antena y elementos anejos en
perfecto estado de conservación y subsanará de
forma inmediata los defectos que pudieran
afectar a la seguridad de personas y bienes.
Por tanto, el que ha instalado la antena no tiene
que solicitar autorización de la comunidad (a lo
más, ponerlo en conocimiento, lo que constituye
una obligación sin posible sanción por
incumplimiento), ni la comunidad puede
obligarle a retirar la instalación.
Alteración de elemento común sin
consentimiento unánime al realizar
el cerramiento de plazas de garaje
Planteamiento: Un comunero decide cerrar su
plaza de garaje, la cual es totalmente diáfana;
para ello incorpora para sí un pequeño pasillo
que queda tras una columna anexa. Consta en el
libro de actas que en su día pidió permiso para
ello y no lo obtuvo, pero aún así procede al
cerramiento.
¿Cabe la posibilidad de interponer una demanda
con el objeto de que las cosas vuelvan a su estado
primitivo?
Solución: La obra de cerramiento
individualizando la plaza de garaje por medio de
tabiques y puertas altera la estructura del
inmueble, elemento común, por lo que será
preciso el consentimiento unánime de todos los
copropietarios (en este sentido, puede citarse la
sentencia de la AP Sevilla de 22 de marzo de
2002). En definitiva, para ejecutar esta obra, ya
sea mediante obra o jaula metálica, será exigible
el acuerdo unánime de los propietarios de la
comunidad de garaje de acuerdo con lo señalado
en los arts. 12 y 17.1 LPH.
Además, con independencia de tal acuerdo
unánime, en todo caso, habrá que tener en
cuenta lo que puedan disponer al respecto las
normas municipales reguladoras de esta
cuestión, por lo que resulta imprescindible
“…el concurso de
los condueños
tanto en los
beneficios como
en cargas del
edificio será
proporcional a sus
respectivas cuotas
en la
Comunidad,...”
------------
pagará nada a la urbanización ni se le reclamara
nada por parte de ésta, no incide en la cuestión,
pues sencillamente habrá que estar a lo que
disponga el título general del inmueble
(escrituras de la urbanización).
Aunque los estatutos de la urbanización inscrito
en el registro de la propiedad, contemplen en
uno de sus artículos una reducción de gastos,
efectivamente si cualquier propietario rehusase
usar las facilidades comunales, esto no debe
implicar que su cuota sea reducida, pues
solamente será así si es propuesto en la
comunidad de propietarios como punto del
orden del día y aprobado en Junta General
Anual.
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Consultas
abril de 2011
----------------------------------------
“…los gastos que
va a tener como
consecuencia de la
acción para
reclamar al
promotor se van a
poder repercutir a
todos los vecinos
porque el ascensor
es un elemento
común,...”
-----------10
realizar la consulta en el ayuntamiento de la
localidad de que se trate (así, a título de ejemplo,
algunas ordenanzas prohíben expresamente el
cerramiento de las plazas de garaje, por lo que
no se concede licencia de obras a tal fin).
En el caso que nos ocupa, no existe tal
autorización unánime, por lo que dicha obra
habría infringido lo dispuesto en los arts. 12 y
17.1 LPH. Ahora bien, al tratarse de una
alteración de los elementos comunes del
inmueble y del título, pues tal cerramiento no
estaba previsto en el mismo, se puede iniciar una
acción por alteración de los elementos comunes
del inmueble.
Sin embargo, el plazo de prescripción de dicha
acción es de 15 años, según se desprende del art.
1964 CC. Por tanto, si han transcurrido sólo 14
años y este extremo puede probarse claramente,
habría todavía tiempo para interponer una
acción judicial (demanda de juicio ordinario).
Derecho de uso y disposición
exclusiva de azotea por el
promotor. Reclamación por parte
de la Comunidad
Planteamiento: El Promotor de un Edificio
otorga y formaliza en escritura pública,
independiente de la Escritura de Obra Nueva y
División Horizontal, unos Estatutos y un
Reglamento de Régimen Interior. Una vez
constituida formalmente la Comunidad, se
procede a su inscripción en el Registro de la
Propiedad.
El Registrador de la propiedad califica dicha
inscripción como negativa al considerar que se
tratan de las 2ª normas estatutarias de la
comunidad y por consiguiente, requieren la
aprobación unánime de la Junta de Propietarios.
Cada propietario acepta dichos estatutos en su
escritura de compraventa.
¿Se pueden considerar vinculantes estos
estatutos, que previamente se han aceptado por
los propietarios en escritura pública de
compraventa por imposición del Promotor, al
considerar el Registrador que no procede su
inscripción puesto que para ello deben ser
aprobados por la Junta General?
¿Constituye un abuso de derecho por parte del
Promotor?
En dichos Estatutos, en concreto, se prohíbe el
acceso a la azotea a terceras personas, con lo cual
la Comunidad de Propietarios no puede acceder
a la zona común de las antenas de televisión para
su reparación o mantenimiento sin el
consentimiento o autorización previa de este
propietario.
¿Es ajustado a derecho, el que la comunidad
tenga que estar a disposición de la voluntad
unilateral de un vecino para permitir el acceso a
la zona común de las antenas de televisión cada
vez que es necesario su reparación o revisión?
¿Cuál es el procedimiento legal para reclamar
que la comunidad pueda acceder a la zona
común de las antenas sin contar con la
autorización del vecino?
Para este tipo de gastos en concreto, ¿debe contar
la comunidad con lo que dispone el Libro de
Edificio respecto al mantenimiento y tipo de
tratamiento de limpieza y reparación de la
azotea, a fin de delimitar cuando es
responsabilidad de la comunidad sufragar estos
gastos, comprobando fehacientemente que se
realiza ese mantenimiento?
Solución: En efecto, deben considerarse
vinculantes estos estatutos, que previamente se
han aceptado por los propietarios en escritura
pública de compraventa, dado que de
conformidad con lo dispuesto en el art. 5 LPH,
la redacción de éstos corresponde al Promotor.
Por tanto, puede considerar el Registrador que
no procede su inscripción puesto que para ello
deben ser aprobados por la Junta General.
La LPH establece que los Estatutos podrán
establecer disposiciones no prohibidas por la Ley
en orden al uso y destino del edificio, sus
instalaciones y servicios, conservación y
reparación (art. 5 LPH).
Por tanto, no puede considerarse que dicho
artículo y el conjunto de los estatutos
constituyan un abuso de derecho por parte del
Promotor.
Ahora bien, el párrafo que prohíbe el acceso a la
azotea a terceras personas, con lo cual la
Comunidad de Propietarios no puede acceder a
la zona común de las antenas de televisión para
su reparación o mantenimientos sin el
consentimiento o autorización previa de este
propietarios, no puede considerase ajustado a
derecho, debiendo arbitrar el propietario
aquellas medidas que faciliten el acceso a los
propietarios para la realización de obras de
conservación y mantenimiento de ese elemento
cuando sea necesario.
En este caso, el procedimiento legal para
reclamar que la comunidad pueda acceder a la
zona común de las antenas sin contar con la
autorización del vecino, sería que el juez
modifique o anule la cláusula, pero para ello será
necesario acudir con abogado y procurador al
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abril de 2011
Consultas
----------------------------Actividades molestas ¿Cómo se
lleva a cabo demanda sin conocer la
identidad de los arrendatarios?
Planteamiento: En una Comunidad de
Propietarios, algunos de los vecinos se quejan de
los arrendatarios por los ruidos que éstos hacen
por las noches, sobretodo los fines de semana.
La Comunidad decide reunirse y envía una
comunicación al propietario del piso arrendado,
pero al parecer los ruidos y molestias no cesan.
Ante esta situación y de cara a una demanda se
plantean las siguientes consultas:
En cuanto a la legitimación pasiva, los vecinos
desconocen la identidad de los inquilinos
(estudiantes universitarios de diferentes países)
ya que inclusive no se trata de los mismos.
La junta de Vecinos se ha reunido y en esa
misma junta ha decidido requerir al propietario
e ir a pleito si la actividad molesta no cesa.
¿Cómo se lleva a cabo demanda sin conocer la
identidad de los arrendatarios?
¿Puede resultar un inconveniente procesal que el
requerimiento se haya realizado con
posterioridad a la reunión de la junta? ¿Debe la
junta reunirse nuevamente para decidir iniciar
acciones contra el propietario y los
arrendatarios?
Solución: Según establece el art. 553.40.1 de la
Ley 5/2006, de 10 de mayo, del libro quinto del
Código civil de Cataluña, relativo a los derechos
reales, los propietarios y ocupantes de los
elementos privativos no pueden realizar en los
mismos actividades contrarias a la convivencia
normal en la comunidad o que dañen o hagan
peligrar el edificio.
En el mismo sentido, y con una cierta
reiteración, en el art. 553.47 de la Ley 5/2006, se
hace referencia a las actividades prohibidas,
declarando que los propietarios y ocupantes de
pisos o locales no pueden realizar, en el elemento
privativo o en el resto del inmueble, actividades
que los estatutos prohíban, que sean
perjudiciales para las fincas o que vayan en
contra de las disposiciones generales sobre
actividades que molestan, insalubres, nocivas,
peligrosas o ilícitas.
El art. 553.40.2 de la Ley 5/2006, establece que el
presidente o presidenta de la comunidad, si se
realizan las actividades a que se refiere el artículo
art. 553.40.1 de la Ley 5/2006, relativo a los
derechos reales., por iniciativa propia o a
petición de una cuarta parte de los propietarios,
debe requerir fehacientemente a quien las realice
que deje de realizarlas.
Si la persona requerida persiste en su actividad,
la junta puede interponer contra los propietarios
y ocupantes del elemento común la acción de
cesación, que debe tramitarse de acuerdo con las
normas del juicio ordinario.
En cuanto al planteamiento de la demanda y,
especialmente, en relación con la legitimación
pasiva del proceso el propietario deberá ser
llamado al proceso. El hecho de que los vecinos
desconocen la identidad de los inquilinos
(estudiantes universitarios de diferentes países)
no plantea mayores problemas, dado que la
demanda se dirigirá contra el arrendatario o
arrendatarios, en general, solicitando, en la
misma demanda, que en el proceso se averigüe y
determine por el Juez la identidad personal de
los demandados.
En efecto, en cuanto a la segunda cuestión
planteada, la Junta de Vecinos una vez reunida, y
en esa misma junta, puede decidir requerir al
propietario e ir a pleito si la actividad molesta no
cesa.
En nuestra opinión, no es inconveniente procesal
que el requerimiento se haya realizado con
posterioridad a la reunión de la junta. Por tanto,
la Junta no debería reunirse nuevamente para
decidir iniciar acciones contra el propietario y
los arrendatarios.
“…será posible la
cesión
inconsentida de
los datos en caso
de que la misma
se encuentre
fundamentada en
lo establecido por
una norma con
rango de ley...”
LOPD ¿Exige obligatoriamente a las
comunidades de propietarios,
contratar un servicio de gestión
para que declare e inscriba sus
ficheros de datos?
Planteamiento: La Ley Orgánica 15/1999, de 13
de diciembre, de Protección de Datos de
Carácter Personal (LOPD),
¿Exige obligatoriamente a las comunidades de
propietarios, contratar un servicio de gestión
para que declare e inscriba sus ficheros de datos?
Solución: Evidentemente, la obligación de
ajustarse a la normativa de protección de datos
alcanza directamente a la comunidad de
propietarios, en relación con los ficheros
relativos a los datos de los propietarios
necesarios para gestionar la comunidad, y a su
obligada declaración e inscripción en la agencia
de protección de datos.
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Juzgado de primera instancia del lugar donde se
halle la finca, mediante el procedimiento del
"juicio ordinario" previsto en la LEC .
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Consultas
abril de 2011
-----------------------------
“…el hecho de
que los locales
tengan acceso
directo a la calle o
vía pública, pero
no al inmueble,
no les da derecho
a exigir tal
limpieza que, si lo
desean, deberán
efectuar ellos
mismos.”
La comunidad puede optar por hacer la
declaración e inscripción de los ficheros por sí
misma (a través de alguno de sus cargos) o bien
encargarlo a una empresa o profesional, es decir,
"contratarlo". Esto es, existen empresas y
profesionales que se encargan, previo pago de
sus honorarios, de efectuar esta gestión. Por
tanto, la comunidad como tal no está obligada a
contratar este servicio de gestión de las
obligaciones derivadas de la Ley Orgánica de
Protección de Datos, pero ello no le exime de
que tenga que hacer igualmente dicha
declaración e inscripción pero por sus propios
medios.
Efectivamente, hay que recordar que conforme al
art. 26 de la LO 15/1999, de Protección de Datos
de Carácter Personal (LOPD) toda persona o
entidad, particularmente las comunidades de
propietarios, que procedan a la creación de
ficheros de datos de carácter personal lo
notificará a la Agencia Española de Protección de
Datos, así como de los cambios que se
produzcan en la finalidad del fichero
automatizado, en su responsable y en la
dirección de su ubicación. Estos ficheros pueden
referirse a los datos personales de los
propietarios, proveedores, empleados del
inmueble, etc.
El art. 3 d) LOPD, define como responsable del
fichero a la "persona física o jurídica, de
naturaleza pública o privada, u órgano
administrativo, que decida sobre la finalidad,
contenido y uso del tratamiento". De lo señalado
anteriormente se desprende que la condición de
responsable del fichero recaerá sobre la propia
comunidad de propietarios que es quien, a través
de sus órganos y, en su caso, de la Junta,
resolverá sobre las cuestiones relacionadas con la
misma.
------------
Obligación del nuevo adquirente de
realizar el pago de derramas
-----------12
Planteamiento: En un acuerdo adoptado en
Junta de propietarios, el antiguo dueño del piso
acuerda con la comunidad, colocar una cristalera
en el portal, que estaba deteriorado por unas
obras realizadas. Posteriormente el pido es
adquirido por un nuevo dueño.
¿Debe el nuevo propietario, pagar las derramas
de aquel acuerdo tomado por el anterior
propietario con la Comunidad?
Solución: Como regla general, el adquirente de
un piso o local en régimen de Propiedad
Horizontal, es deudor de la obligación de pago
de gastos comunes producidos desde el mismo
momento en que adquiere la propiedad.
Entre la fecha en que la comunidad aprueba en
la junta realizar un determinado gasto, la fecha
en que se pasen al cobro estos gastos, la
propiedad de alguno de los pisos o locales sea
transmitida, de modo que el propietario en el
momento del pago no sea el mismo que votó a
favor del asunto. Se plantea en estos casos la
cuestión de a quién corresponde la obligación
del pago, al anterior propietario que voto a favor
en la junta, o al nuevo propietario.
Si este tema planteaba serias dudas antes de la
reforma de la LPH operada por la Ley 8/1999 de
6 abril, no deja lugar a dudas, toda vez que el
vigente art. 11.5 LPH, que podemos traer a
colación por su analogía, establece que las
derramas para el pago de mejoras realizadas o
por realizar en el inmueble, serán a cargo de
quien sea propietario en el momento de la
exigibilidad de las cantidades afectas al pago.
Sin embargo, en otras ocasiones, se ha señalado
que la titularidad de los pisos o locales puede
cambiar con el paso del tiempo, por tanto, hay
que tener en cuenta que la obligación de
contribuir a los gastos recae sobre quien es
titular en el momento en que se concreta cada
una de las prestaciones, facultad que recae sobre
la Junta (art. 21 LPH). En este sentido, puede
también citarse la sentencia de la AP Tenerife de
18 de octubre de 1997.
En nuestra opinión, debe atenderse al criterio de
la exigibilidad cualquiera que sea el momento y
la causa que dio originen al pago, por muy
anterior que sea, aunque esté relacionado, como
es el caso, con un proceso judicial. Por lo tanto,
el momento que se toma como referencia para
determinar quien es en cada momento el
responsable de la obligación, no es el de la toma
de decisión, sino el de aquel momento en el que
las cantidades son exigibles.
Será, pues, el nuevo dueño quien debe pagar los
cristales.
Reclamación judicial de cuotas
impagadas. Gastos compensables
en la proporción correspondiente a
su cuota de participación
Planteamiento: Ante una reclamación judicial
de cuotas impagadas,
¿Puede el comunero demandado oponer como
compensables, los gastos del abogado y
procurador pagados por la comunidad y
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abril de 2011
Consultas
----------------------------Solución: El art. 21.3 LPH, sólo contempla que a
la cantidad que se reclame en virtud de lo
dispuesto en el apartado anterior podrá añadirse
la derivada de los gastos del requerimiento
previo de pago, siempre que conste
documentalmente la realización de éste, y se
acompañe a la solicitud el justificante de tales
gastos.
Hay que tener en cuenta que el proceso
monitorio previsto en el art. 21 LPH, es un
cauce procesal sumario sobre la apariencia de
un título cuasi ejecutivo que el Juez examinará
con rigor apartando todas aquellas cuestiones
que no se refieran estrictamente a la
reclamación de la cantidad vencida y exigible en
forma.
Por ello la introducción de dicha cuestión, esto
es, la discusión sobre si procede o no la
compensación por los gastos de abogado y
procurador de procesos anteriores entre el
propietario y la comunidad, será remitida por el
Juez a otro procedimiento distinto del
monitorio. Es decir, podrá discutirse en otro
"juicio" diferente al efecto, pero no en el
monitorio.
Cambio de destino de local a
vivienda. Plazo de prescripción de
las acciones a ejercer por la
Comunidad
Planteamiento: En una Comunidad de
Propietarios en Barcelona, la Promotora se ha
quedado con la propiedad de varios locales, los
ha dividido y posteriormente les ha cambiado el
destino, de local a vivienda.
Las normas de Comunidad expresan que se
tratan de "locales comerciales" y que se podrán
dividir materialmente para formar otros más
reducidos e independientes y aumentados por la
agregación de otros colindantes. También las
normas establecen que no se requerirá la
aprobación de la junta para estas modificaciones,
pero nada dice respecto al cambio de uso de
local a vivienda.
¿Es lícito que las normas de comunidad
establezcan la no necesidad de aprobación de la
junta para hacer los cambios en los locales?
Al dejar claro el título constitutivo que se trata
de locales, el cambio de uso (inscrito ya en el
Registro correspondiente), ¿se ha procedido
conforme a derecho? ¿Qué acciones puede
ejercer la comunidad? ¿Hay plazos de
prescripción?
Solución: Efectivamente, es lícito que las normas
de comunidad establezcan la no necesidad de
aprobación de la junta para hacer los cambios en
los locales, dado que los estatutos, incluso el
título puede contener normas relativos al
ejercicio de los derechos de los propietarios que
obligarían a todos ellos. Así, recuerda la
sentencia del TS de 7 de mayo de 1997, que las
facultades concedidas en el título constitutivo a
los propietarios, serán aplicadas bajo el prisma
del precepto en cuestión, ya que basta que dicha
circunstancia figure en aquel documento para
concluir que todos los propietarios prestaron en
su día el correspondiente consentimiento a la
misma y, por consiguiente, no es precisa su
renovación por innecesaria mediante la ulterior
aprobación en Junta General.
Ahora bien, el carácter restrictivo con que deben
interpretarse estas autorizaciones estatutarias,
determina que las obras que se realicen a su
amparo no puedan, en ningún caso
extralimitarse respecto de lo autorizado (así, los
estatutos permiten dividir pero no cambiar el
uso o destino). Por ello, al dejar claro el título
constitutivo que se trata de locales aunque se
haya inscrito en el Registro, el cambio de uso no
se habría hecho conforme a derecho, por lo que
la comunidad puede emprende un
procedimiento a través del cauce del Juicio
Ordinario para obligar a que se acomode a dicho
uso, con la asistencia de abogado y procurador.
El plazo del ejercicio de tales acciones es de 15
años (art. 1964 CC).
A mayor abundamiento, es recomendable la
lectura del FORO ABIERTO titulado: ¿Es posible
el cambio de destino establecido en el título
constitutivo de los elementos privativos?.
Las consultas pueden enviarse por correo a las direcciones: [email protected] / [email protected], o por
Fax al nº 91-578-16-17. Responderán al formato ejemplo - caso práctico, que se sigue en la obra.
Versarán sobre materias urbanísticas reguladas por la legislación estatal y autonómica, y deberán redactarse de forma
precisa y breve.La respuesta se enviará por Fax o correo electrónico en un máximo de 10 días y con una extensión máxima
de 2.500 caracteres.
Gurpo Editorial El Derecho y Quantor no se responsabiliza de las consecuencias que se puedan derivar del uso que se pueda
dar a la información facilitada en la respuesta a las consultas, al expresar estas únicamente el criterio de la editorial,
sometido a cualquier otro igualmente fundado en Derecho.
“El hecho de que
una instalación
conste o no el
proyecto no es
por sí misma un
defecto
constructivo,
cuando tal
instalación
efectivamente si
se encuentra
implantada en al
finca.”
------------
devengados en pelitos seguidos entre la
comunidad y el citado comunero, en la
proporción correspondiente a su cuota de
participación?
-----------13
-------------
Reseñas
abril de 2011
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Reseñas de Jurisprudencia
Propiedad Horizontal
Falta de legitimación activa de la comunidad para reclamar por vicios
existentes en zonas privativas
TS 21 de diciembre de 2010, Sala 1ª , rec. 71/2007. Ponente: Seijas Quintana, José Antonio. EDQJ 2010/269644
“…cuando en el
título constitutivo
se prevea la
posibilidad de
segregación de un
local comercial,
implícitamente se
está autorizando
como
consecuencia
natural de lo
anterior la
apertura de una
salida de la finca
matriz si el local
carece de ella.”
El TS declara no haber lugar a los recursos por infracción procesal y de casación interpuestos por la demandada
contra la sentencia dictada por la AP. Entre otros pronunciamientos la Sala declara la responsabilidad solidaria
de los demandados por su participación en los daños derivados de vicios y defectos constructivos existentes en
el edificio sobre el que se asienta la comunidad actora y que afectan tanto a los elementos comunes como a los
privativos, de donde surge la obligación de los demandados de indemnizar el coste de reparación de de las
deficiencias existentes y realmente probadas, hechos que la sentencia declara probados y que la recurrente hace
supuesto de la cuestión al sostener lo contrario respecto de determinados defectos.
Instalación de antenas de telefonía móvil, competencia municipal para
establecer medidas adicionales de protección
TS 13 de diciembre de 2010, Sala 3ª , rec. 833/2005 Ponente: Martí García, Antonio. EDQJ 2010/265297
El TS desestima el recurso de casación interpuesto por la operadora de telecomunicaciones contra la
sentencia del TSJ de Castilla y León, que desestimó el recurso contencioso-administrativos interpuesto
contra el acuerdo del pleno del Ayuntamiento de Medina de Rioseco (Valladolid), por el que se aprobó
definitivamente la modificación de la Ordenanza Reguladora de la Instalación de Antenas de Telefonía
Móvil. La Sala desestima el primer motivo de casación, ya que, disitnguiendo entre los instrumentos de
planeamiento y las ordenanzas reguladoras de la instalación de infraestructuras de telecomunicaciones, en
el caso examinado, no se ha planteado por la recurrente ni la Sala observa que la ordenanza sujeta a
discusión contenga determinaciones impropias de su objeto, esto es, que supongan la ordenación detallada
de sectores específicos del territorio municipal, sin que nada haya que oponer a la posible utilización de esa
denominada mejor tecnología para que se respete el menor impacto visual y ambiental, insistiendo en que
tal previsión se funda en normas del Estado como es el caso del Real Decreto 1066/2001.
Copropiedad
No procede imponer la división de la cosa común por vía judicial a los
demás partícipes mediante la creación de nuevas comunidades
TS 30 de noviembre de 2010, Sala 1ª , rec. 1027/2007. Ponente: Salas Carceller, Antonio. EDQJ 2010/258979
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El TS declara no haber lugar al recurso de casación interpuesto por los actores contra la sentencia dictada
por la AP y la confirma. La Sala considera ajustada a derecho la sentencia impugnada que declara la
extinción de la situación de "pro indiviso" sobre la finca urbana propiedad de los litigantes, así como la
condición de indivisible de la misma; pues la división material del inmueble en dos partes donde antes
existía sólo una solicitada por la recurrente no satisface la pretensión de división ejercitada, ya que
establece, tras dicha eventual división, dos comunidades correspondientes a las partes divididas, de forma
que obliga a los demandantes a permanecer en comunidad.
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Jurisdicción competente en las reclamaciones por inmisiones, cuando la
actividad que las produce aparece regulada por disposiciones
reglamentarias de naturaleza administrativa
TS 26 de noviembre de 2010, Sala 1ª , rec. 901/2007. Ponente: Roca Trías, Encarnación. EDQJ 2010/251816
Desestima el TS el recurso de infracción procesal y de casación interpuesto por la entidad demandada
apelante contra sentencia que confirmó la de instancia que condenó a la misma a indemnizar a los actores,
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abril de 2011
Reseñas
----------------------------propietarios de terrenos colindantes, por daños y perjuicios morales y materiales por falta de medidas de
protección medioambientales. Indica la Sala la jurisdicción civil es la competente para el conocimiento del
caso de autos. Aclara que para la condena de abono de daños futuros se han determinado las bases de
cálculo y que si bien no existe norma general prohibitoria de toda inmisión perjudicial o nociva, la doctrina
entiende que puede ser inducida de una interpretación de la responsabilidad extracontractual y que han
sido probados tanto los daños materiales como morales reclamados, siendo correcta la valoración de la
prueba.
Propiedad horizontal de hecho en complejo inmobiliario de carácter
privado
TS 24 de noviembre de 2010, Sala 1ª , rec. 1026/2007. Ponente: Salas Carceller, Antonio. EDQJ 2010/251803
Rechaza el TS el recurso de casación interpuesto por la actora contra sentencia dictada en apelación tras
alzarse una de las codemandadas que rechazó la demanda revocando el fallo de instancia que acogía en
parte las pretensiones de la actora y declaró extinguido el condominio de la finca debiendo procederse a
pública subasta. Indica la Sala que el recurso de casación está ordenado a resolver sobre infracción de
normas jurídicas y no sobre cuestiones de hecho, y aclara que una de las porciones de la finca no se quiso
dividir por los copropietarios. Señala que la falta de constitución y de funcionamiento formal de la
propiedad horizontal no impide su existencia.
Indemnización por pérdida de mitad indivisa de finca al haber pasado la
totalidad de ésta a un tercero de buena fe
“…la actividad
consistente en la
instalación de
telecomunicacione
s no es, en la
Comunidad
Autónoma
Valenciana una
actividad
calificada,
confirmando la
legalidad de la
exigencia de
licencia de
actividad...”
TS 5 de noviembre de 2010, Sala 1ª , rec. 2193/2006. Ponente: Marín Castán, Francisco. EDQJ 2010/241726
Desestima el TS el recurso de infracción procesal y estima el recurso de casación interpuesto por la parte
demandada contra sentencia dictada por la AP revocatoria en parte de la estimatoria de instancia en el
único sentido de reducir la cuantía de la condena, sentencia de instancia que acogió las pretensiones de la
actora sobre resarcimiento por la pérdida de la mitad indivisa de una finca al haber pasado la totalidad de
ésta a un tercero de buena fe. Indica la Sala que la eficacia de la compraventa, y por tanto también de su
efecto traslativo, quedaba supeditada a la inscripción de la escritura pública y dado que el objeto de la
compraventa no era una finca sino una mitad indivisa, ambas partes contratantes equipararon la
inscripción registral del contrato a la tradición, y al ser conocida por la compradora la imposibilidad de
inscribir, no procede la reclamación efectuada.
Defectos de construcción
Reparación de vicios ruinógenos
TS 22 de diciembre de 2010, Sala 1ª , rec. 1956/2006. Ponente: Roca Trías, Encarnación. EDQJ 2010/269639
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El TS declara no haber lugar a los recursos por infracción procesal y de casación interpuesto por la
demandada contra la sentencia dictada por la AP. La Sala, entre otros, declara la responsabilidad solidaria
de los demandados por su participación en los daños derivados de vicios ruinógenos y defectos
constructivos existentes en el inmueble propiedad de la actora, por lo que corresponde a los mismos
realizar las soluciones constructivas precisas para reparar los defectos, y la aceptación de la petición
subsidiaria referida al pago de la correspondiente indemnización si las obras de reparación no se llevan a
cabo dentro del plazo establecido, es una condena cautelar, mediante la cual una cuestión correspondiente
a la ejecución, se resuelve en sentencia, decisión que no constituye una infracción procesal y mucho menos,
una incongruencia, ya que así había sido pedido en la demanda rectora del pleito.
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Novedades Legislativas
abril de 2011
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Novedades Legislativas
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Boletines Oficiales de las
CCAA entre el 28/01/11 y el
28/03/11)
ESTATAL
BOE núm. 55 de 5/03/2011
LEY 2/2011, de 4 de marzo De Economía Sostenible (EDQL 2011/8038).
De las importantes reformas legislativas que introduce este texto legal, tiene especial trascendencia en
nuestro ámbito las incluidas en el Capítulo 4º del Título III: Sostenibilidad Medioambiental
Este capítulo 4ª lleva por título: Rehabilitación y vivienda, y se ocupa de los fines comunes de las
políticas públicas para un medio urbano sostenible (art. 107); La información al servicio de las políticas
públicas para un medio urbano sostenible (art. 108); La rehabilitación y renovación para la
sostenibilidad del medio urbano (art. 109); Las actuaciones de renovación y rehabilitación urbanas (art.
110); y finalmente, de las obras e instalaciones necesarias para la mejora de la calidad y sostenibilidad
del medio urbano (art. 111).
Asimismo, en el Capítulo 1ª de este mismo Título III, que lleva por rúbrica: Modelo energético
sostenible, se incluyen determinadas medidas en materia de ahorro y eficiencia energética y energías
renovables.
BOPA núm. 48, de 28/02/2011
CONVENIO de 26 enero 2011 (EDQL 2011/10233)
Revisión salarial para el año 2011 del Convenio Colectivo del Sector de Empleados de Fincas Urbanas
del Principado de Asturias en el Registro de Convenios y Acuerdos Colectivos de la Dirección General
de Trabajo, Seguridad Laboral y Empleo.
AUTONÓMICA
ARAGÓN
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BO Provincia de Zaragoza núm. 43, de 23/02/2011
CONVENIO de 8 febrero 2011 (EDQL 2011/10237)
Revisión Salarial del Convenio Colectivo de Fincas Urbanas de la Provincia de Zaragoza, 2011.
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