Propiedad Horizontal - Colegio de Administradores de Fincas de

ph
Boletín
de
Propiedad Horizontal
y Derechos Reales
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Año XIII - Número 131. Septiembre 2012
www.elderecho.com
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Opinión
Sumario
Opinión
Pág. 1
Acuerdos por unanimidad en la
LPH. El retorno a las
determinaciones del título no
exige unanimidad
D. Fernando Hipólito Lancha.
Abogado
Consultas
Pág. 7
Reseñas
Pág. 13
Novedades
Legislativas
Pág. 16
Acuerdos por unanimidad en la
LPH. El retorno a las
determinaciones del título
no exige unanimidad
Por D. Fernando Hipólito Lancha
Abogado
I) LEGISLACIÓN.
1.- Ley de Propiedad Horizontal.
(Normas publicadas en los
Boletines Oficiales de las CCAA
entre el 01/07/12 y el 31/08/12)
Artículo 17.-Los acuerdos de la Junta de
propietarios se sujetarán a las siguientes normas:
1ª) La unanimidad sólo será exigible para la
validez de los acuerdos que impliquen la
aprobación o modificación de las reglas contenidas
en el título constitutivo de la propiedad horizontal
o en los estatutos de la comunidad. -A los efectos
establecidos en los párrafos anteriores de esta
norma, se computarán como votos favorables los de
aquellos propietarios ausentes de la Junta,
debidamente citados, quienes una vez informados
del acuerdo adoptado por los presentes, conforme al
procedimiento establecido en el art. 9, no
manifiesten su discrepancia por comunicación a
quien ejerza las funciones de secretario de la
comunidad en el plazo de 30 días naturales, por
cualquier medio que permita tener constancia de la
recepción. - Los acuerdos válidamente adoptados
con arreglo a lo dispuesto en esta norma obligan a
todos los propietarios.
Cuando la mayoría no se pudiere lograr por los
procedimientos establecidos en los párrafos
anteriores, el Juez, a instancia de parte deducida en
el mes siguiente a la fecha de la segunda Junta, y
oyendo en comparecencia los contradictores
previamente citados, resolverá en equidad lo que
proceda dentro de veinte días, contados desde la
petición, haciendo pronunciamiento sobre el pago
de costas.
Artículo 24.
1. El régimen especial de propiedad establecido en
el art. 396 del Código Civil será aplicable aquellos
complejos inmobiliarios privados que reúnan los
siguientes requisitos:
a) Estar integrados por dos o más edificaciones o
parcelas independientes entre sí cuyo destino
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Grupo Editorial El Derecho y Quantor S.L.
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Opinión
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“La competencia
de los órganos de
gobierno de la
comunidad
agrupada
únicamente se
extiende a los
elementos
inmobiliarios,
viales,
instalaciones y
servicios
comunes.”
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principal sea la vivienda o locales.
b) Participar los titulares de estos inmuebles, o de
las viviendas o locales en que se encuentren
divididos horizontalmente, con carácter inherente
a dicho derecho, en una copropiedad indivisible
sobre otros elementos inmobiliarios, viales,
instalaciones o servicios.
2. Los complejos inmobiliarios privados a que se
refiere el apartado anterior podrán:
a) Constituirse en una sola comunidad de
propietarios a través de cualquiera de los
procedimientos establecidos en el párrafo segundo
del art. 5. En este caso quedarán sometidos a las
disposiciones de esta Ley, que les resultarán
íntegramente de aplicación.
b) Constituirse en una agrupación de comunidades
de propietarios. A tal efecto, se requerirá que el
título constitutivo de la nueva comunidad
agrupada sea otorgado por el propietario único del
complejo o por los presidentes de todas las
comunidades llamadas a integrar aquélla,
previamente autorizadas por acuerdo mayoritario
de sus respectivas Juntas de propietarios. El título
constitutivo contendrá la descripción del complejo
inmobiliario en su conjunto y de los elementos,
viales, instalaciones y servicios comunes. Asimismo
fijará la cuota de participación de cada una de las
comunidades integradas, las cuales responderán
conjuntamente de su obligación de contribuir al
sostenimiento de los gastos generales de la
comunidad agrupada. El título y los estatutos de la
comunidad agrupada serán inscribibles en el
Registro de la Propiedad.
3. La agrupación de comunidades a que se refiere el
apartado anterior gozará, a todos los efectos, de la
misma situación jurídica que las comunidades de
propietarios y se regirá por las disposiciones de esta
Ley, con las siguientes especialidades:
a) La Junta de propietarios estará compuesta, salvo
acuerdo en contrario, por los presidentes de las
comunidades integradas en la agrupación, los
cuales ostentarán la representación del conjunto de
los propietarios de cada comunidad.
b) La adopción de acuerdos para los que la ley
requiera mayorías cualificadas exigirá, en todo
caso, la previa obtención de la mayoría de que se
trate en cada una de las Juntas de propietarios de
las comunidades que integran la agrupación.
c) Salvo acuerdo en contrario de la Junta no será
aplicable a la comunidad agrupada lo dispuesto en
el art. 9 de esta Ley sobre el fondo de reserva.
La competencia de los órganos de gobierno de la
comunidad agrupada únicamente se extiende a los
elementos inmobiliarios, viales, instalaciones y
servicios comunes. Sus acuerdos no podrá
menoscabar en ningún caso las facultades que
corresponden a los órganos de gobierno de las
comunidades de propietarios integradas en la
agrupación de comunidades.
4. A los complejos inmobiliarios privados que no
adopten ninguna de las formas jurídicas señaladas
en el apartado 2 les serán aplicables,
supletoriamente respecto de los pactos que
establezcan entre sí los copropietarios, las
disposiciones de esta Ley, con las mismas
especialidades señaladas en el apartado anterior.
(Añadido por art.20 de Ley 8/1999 de 6 abril 1999
el 28/4/1999)
2.- Código Civil.
Artículo 392
Hay comunidad cuando la propiedad de una cosa o
de un derecho pertenece pro indiviso a varias
personas.
A falta de contratos, o de disposiciones especiales, se
regirá la comunidad por las prescripciones de este
título.
Artículo 393
El concurso de los partícipes, tanto en los beneficios
como en las cargas, será proporcional a sus
respectivas cuotas.
Se presumirán iguales, mientras no se pruebe lo
contrario, las porciones correspondientes a los
partícipes en la comunidad
Artículo 396.
Los diferentes pisos o locales de un edificio o las
partes de ellos susceptibles de aprovechamiento
independiente por tener salida propia a un
elemento común de aquél o a la vía pública podrán
ser objeto de propiedad separada, que llevará
inherente un derecho de copropiedad sobre los
elementos comunes del edificio, que son todos los
necesarios para su adecuado uso y disfrute, tales
como el suelo, vuelo, cimentaciones y cubiertas;
elementos estructurales y entre ellos los pilares,
vigas, forjados y muros de carga; las fachadas, con
los revestimientos exteriores de terrazas, balcones y
ventanas, incluyendo su imagen o configuración,
los elemento de cierre que las conforman y sus
revestimientos exteriores; el portal, las escaleras,
porterías, corredores, pasos, muros, fosos, patios,
pozos y los recintos destinados a ascensores,
depósitos, contadores, telefonías o a otros servicios
o instalaciones comunes, incluso aquellos que
fueren de uso privativo; los ascensores y las
instalaciones, conducciones y canalizaciones para el
desagüe y para el suministro de agua, gas o
electricidad, incluso las de aprovechamiento de
energía solar; las de agua caliente sanitaria,
calefacción, aire acondicionado, ventilación o
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----------------------------Artículo 398.
Para la administración y mejor disfrute de la cosa
común serán obligatorios los acuerdos de la
mayoría de los partícipes.
No habrá mayoría sino cuando el acuerdo esté
tomado por los partícipes que representan la mayor
cantidad de los intereses que constituyan el objeto
de la comunidad.
Si no resultare mayoría, o el acuerdo de ésta fuere
gravemente perjudicial a los interesados en la cosa
común, el Juez proveerá, a instancia de parte, lo
que corresponda, incluso nombrar un
Administrador.
Cuando parte de la cosa perteneciere privadamente
a un partícipe o a algunos de ellos, y otra fuere
común, sólo a ésta será aplicable la disposición
anterior
II) DOCTRINA.
1.- El título constitutivo. La doctrina estima que
el negocio jurídico por el que se establece y
constituye el régimen de propiedad horizontal se
concreta y refleja en lo que se llama “título
constitutivo”, que es el que fija esa forma especial
de ser la propiedad de un edificio sujeto a este
régimen.
2.- Los acuerdos. Valoración de las abstenciones.
Existe confusión acerca de cuándo se entienden
aprobados los acuerdos por unanimidad en el
caso de que existan comuneros que el día de la
junta se abstengan. (1)
2.1.- Los copropietarios que han estado
presentes en la junta y no han votado en contra
del acuerdo carecen de legitimación activa para
impugnar los acuerdos, por lo que aunque su
voto no pueda entenderse favorable al acuerdo,
ello no impide que si no existe ningún
copropietario que haya hecho constar
expresamente su voto en contra del acuerdo, que
se entienda que este se ha adoptado por
unanimidad a los efectos del art. 17.1 LPH .
2.2.- Con la abstención de un votante no se
rompe la unanimidad exigida como quórum en
junta de propietarios. El acta habrá que reflejar
el acuerdo por unanimidad, pero dejando
constancia de los votos a favor y las abstenciones.
2.3.- Formalidad para redactar el acta: A los
ausentes se les exige para no computarlos como
mayoría su disconformidad expresa con el
acuerdo por lo que esto mismo debe exigirse al
asistente que, aún no apoyando explícitamente el
acuerdo, no expresa tampoco su oposición.
En el acta de la junta de propietarios no debe
recogerse la unanimidad si ha habido personas
que se han abstenido, sino que deberán
especificarse quienes votaron a favor y las
abstenciones, reseñando que los abstenidos no se
han opuesto expresamente al acuerdo adoptado.
2.4.- La unanimidad se forma si no hay oposición
de algún copropietario. El espíritu de la ley y la
previsión del art. 17,1 LPH pasan por garantizar
que la unanimidad se forma siempre que no
exista una expresa oposición de uno o varios de
los propietarios. La abstención no supone
oposición y debe computar como voto positivo.
En el acta constará la aprobación por
unanimidad pero distinguiendo los propietarios
que han votado a favor y los que se han
abstenido.
3. Valoración de las ausencias.
3.1.- Disconformidad manifiesta en plazo. En los
supuestos del art. 17,1 LPH no existirá
unanimidad cuando alguno de los propietarios
ausentes en el plazo de 30 días muestre su
1. Análisis sobre la interpretación de los votos que se precisan para que se entienda aprobado un acuerdo por
unanimidad ¿Perjudican las abstenciones? Foro abierto.- Autor: Vicente Magro Servet, Presidente de la Audiencia
Provincial de Alicante. Editorial: El Derecho Editores. Boletín de Propiedad Horizontal y Derechos Reales El
Derecho. Ámbito: Jurisprudencia. Jurisdicción: Civil.
“A los ausentes se
les exige para no
computarlos como
mayoría su
disconformidad
expresa con el
acuerdo por lo
que esto mismo
debe exigirse al
asistente que, aún
no apoyando
explícitamente el
acuerdo, no
expresa tampoco
su oposición.”
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evacuación de humos; las de detección y prevención
de incendios; las de portero electrónico y otras de
seguridad del edificio, así como las de antenas
colectivas y demás instalaciones para los servicios
audiovisuales o de telecomunicación, todas ellas
hasta la entrada al espacio privativo; las
servidumbres y cualesquiera otros elementos
materiales o jurídicos que por su naturaleza o
destino resulten indivisibles.
Las partes en copropiedad no son en ningún caso
susceptibles de división y sólo podrán ser
enajenadas, gravadas o embargadas juntamente
con la parte determinada privativa de la que son
anejo inseparable
En caso de enajenación de un piso o local, los
dueños de los demás, por este solo título, no
tendrán derecho de tanteo ni de retracto.
Esta forma de propiedad se rige por las
disposiciones legales especiales y, en lo que las
mismas permitan, por la voluntad de los
interesados.
(Dada nueva redacción por dad .un de Ley 8/1999
de 6 abril 1999 el 28/4/1999)
-----------3
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----------------------------disconformidad con el acuerdo, y esta
disconformidad manifiesta legitima para
impugnar el acuerdo, conforme al art. 18 LPH .
3.2.- El plazo preclusivo de 30 días para romper la
unanimidad. Conforme dispone ahora el párrafo
4 del art. 17,1 LPH (que en la redacción
originaria lo decía el art. 16,1 ), los ausentes
debidamente citados tienen un plazo de 30 días
para comunicar por escrito su oposición al
acuerdo y romper la unanimidad imprescindible
para adoptarlo.
4.- La exigencia de unanimidad en la legislación.
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“…sólo será
exigible la
unanimidad para
la validez de los
acuerdos que
impliquen la
aprobación o la
modificación de
las reglas
contenidas en el
Título
Constitutivo de la
Propiedad
Horizontal o en
los Estatutos de la
Comunidad.”
-----------4
La Ley 49/1960 de propiedad horizontal, que ha
sufrido distintas modificaciones parciales: Ley
8/1999 de 6 de abril, Ley 1/2000 de 7 Enero y la
Ley 51/2003 de 2 de diciembre, esta, de
aplicación en toda España excepto en Cataluña.
En la Ley de Propiedad Horizontal se establece el
requisito de la unanimidad para la adopción de
los siguientes acuerdos:
- Acuerdos que impliquen la aprobación o
modificación de las reglas contenidas en el título
constitutivo o en sus estatutos (arts. 5, fin y 17, 1ª
LPH).
- Establecimiento de las cuotas de participación y
su modificación.(art. 12 LPH)
- La construcción de nuevas plantas y cualquier
otra alteración de la estructura o fábrica del
edificio o de las cosas comunes (art. 12 LPH).
- La celebración de junta de propietarios con
carácter universal (art. 16.3).
Parte de la doctrina se planteó la cuestión de si la
regla de la unanimidad era en exceso rigurosa, en
tanto en cuanto obstaculiza la realización de
actividades que son convenientes para la
Comunidad, e incluso por razones
medioambientales o de otra índole. Y se ha
llegado a decir que “el sistema de la unanimidad
se considera como un veto paralizante a la
Comunidad”, RAMS ALBESA.
El art. 17,1ª LPH señala el cambio de orientación
en la normativa, disponiendo que sólo será
exigible la unanimidad para la validez de los
acuerdos que impliquen la aprobación o la
modificación de las reglas contenidas en el Título
Constitutivo de la Propiedad Horizontal o en los
Estatutos de la Comunidad.
Tal disposición relativa a la unanimidad, viene
integrada como apunta AMAT ESCANDELL,
con las pertinentes referencias a otros artículos
de la propia Ley y de la Jurisprudencia que se ha
manifestado en esta materia, que es una de las
que con mas frecuencia han sido objeto de
resoluciones judiciales. (2)
La reforma de la Ley 8/1999, permite que algunos
acuerdos que puedan suponer la modificación
del titulo constitutivo o de los estatutos, sean
adoptados por mayoría. El art. 17,1ª de la Ley ,
sólo requiere mayoría cualificada o especial (voto
favorable de las tres quintas partes de los
propietarios, que a su vez, representen las tres
quintas partes de las cuotas de participación),
para el establecimiento o supresión de los servicios de ascensor, conserjería, vigilancia u
otros servicios, comunes de interés general.
Así, el título constitutivo y los estatutos “no
tienen la condición de blindados” tal y como
señaló, con un calificativo muy actual, el Tribunal
Supremo (STS de 11 septiembre 1994),
destacándose lo que se ha llamado
consentimiento presunto del art. 17.1ª , cuando
dispone que “se computarán como votos favorables
los de aquellos propietarios, ausentes de la Junta
debidamente citados, quienes una vez informados
del Acuerdo adoptado por los presentes, no
manifiesten su discrepancia por comunicación a
quien ejerza las funciones de Secretario de la
comunidad, en el plazo de treinta días naturales,
por cualquier medio que permita tener constancia
de la recepción”.
Fuera de los casos de unanimidad y de mayoría
cualificada, la norma para la validez del resto de
los acuerdos que no impliquen modificación del
título constitutivo o de los estatutos (salvo la
supresión de barreras arquitectónicas, para la que
sólo se exige la mayoría ordinaria), es la
suficiencia del voto de la mayoría del total de los
propietarios que, a su vez representen la mayoría
de las cuotas de participación. Y esta mayoría se
rebaja para el caso de celebración de la Junta en
segunda convocatoria, (bastando con la mayoría
de asistentes, que represente, a su vez, más de la
mitad del valor de las cuotas de los presentes).
III) JURISPRUDENCIA.
1.- La Sentencia del TS de 24 septiembre 1991
que sobre tal declara: “la regla de unanimidad, si
no es observada dará lugar a la anulabilidad del
acuerdo, pero no produce su nulidad de pleno
derecho”. FJ SEGUNDO. ...”conforme a la más
2.- La problemática de la unanimidad.- Autor: Luis Hernanz Cano. Editorial: El Derecho Editores. Boletín de
Propiedad Horizontal. El Derecho, nº 15, pg. 3. Fecha de publicación: enero de 2002.
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Opinión
----------------------------2. Audiencia Provincial de Albacete, sec. 2ª,
Sentencia 21 de junio de 2010, nº 156/2010, rec.
186/2009. Pte: González Carrasco, María del
Carmen.- RESUMEN: La Sala, entre otros, declara
que no cabe acceder a la pretensión de que los
propietarios demandados otorguen escritura
pública en relación con el sorteo realizado de las
plazas de garajes porque tratándose de un acuerdo
adoptado por la comunidad sobre la
administración y el uso de la cosa común, éste no
tiene una eficacia jurídico-real modificativa del
título constitutivo y por lo tanto no es necesario
ni exigible a los propietarios ni el consentimiento
individualizado, ni el otorgamiento de documento
público alguno.
F.J QUINTO.-... La existencia del acuerdo sobre el
uso y la vinculación al mismo (garaje) de los
nuevos propietarios que se vayan incorporando a la
comunidad deriva de la constancia de los mismos
en el Libro de actas, y podrá o no ser protocolizado
a instancia del Presidente, pero tratándose de un
acuerdo sobre la administración y el uso de la
cosa común no tiene una eficacia jurídico-real
modificativa del título constitutivo y por lo tanto
no es necesario ni exigible a los propietarios ni el
consentimiento individualizado ni el
otorgamiento de documento público alguno.
3.- Audiencia Provincial de Madrid, sec. 25ª,
Sentencia 17 de junio de 2010, nº 334/2010, rec.
504/2009. Pte: Delgado Rodríguez, Fernando.RESUMEN: La Sala declara que es suficiente el
acuerdo adoptado por la mayoría de los
propietarios para formalizar los efectos jurídicos
de la declaración formal de extinción de la
comunidad en régimen de propiedad horizontal,
constituida sobre un edificio derruido, pues ha
quedado de hecho transformada la comunidad de
propietarios del edificio en una simple
comunidad romana o por cuotas alícuotas, de los
seis propietarios, proyectada sobre el solar
resultante, y basta con la mayoría de los comuneros
para ratificar una situación de hecho, como es la
desaparición del edificio, por tratarse de un acto de
administración.
F.J. TERCERO.- Procede aplicar al caso la
regulación del artículo 398 del CC, bastando la
mayoría por tratarse de un acto de
administración, al ratificar una situación de
hecho, la desaparición del edificio, dándosele
carta de naturaleza jurídica a la conversión de
una clase de comunidad de la LPH , en otra
regida por el CC.
4.- Tribunal Supremo Sala 1ª, Sentencia 16 de
julio de 2009, nº 572/2009, rec. 63/2005. Pte:
Seijas Quintana, José Antonio. -RESUMEN: La
Sala considera conforme a derecho la sentencia
impugnada en cuanto declara la nulidad del
acuerdo de la comunidad demandada acordado
por mayoría sobre la desafectación de un
elemento común para darle un uso privativo
como es la cubierta, porque dicho acuerdo supone
una modificación del título constitutivo y debe ser
adoptado mediante unanimidad.
F.J. SEGUNDO. El artículo 7 de la Ley de
Propiedad Horizontal limita las facultades del
propietario de una vivienda o local sujeta al
régimen de la propiedad horizontal el cual, si bien
usará de su piso o local según le convenga, carece de
capacidad para alterar cualquier parte del resto del
inmueble; distinguiendo entre la propiedad
privada y los elementos comunes del edificio: para
la primera, el titular tiene plena libertad de
realizar modificaciones, pero no en los servicios
generales de la Comunidad, pues sus derechos
dominicales terminan allí donde su propia
superficie se acaba, conforme al artículo 3 a) de la
Ley (SSTS 12 de octubre y 15 de diciembre de
2008)..., necesitando para su aprobación el acuerdo
unánime de los propietarios, sin que sea suficiente
la mayoría.
5.- Tribunal Supremo Sala 1ª, Sentencia 19 de
diciembre de 2008, nº 1158/2008, rec. 389/2004.
Pte: García Varela, Román.- RESUMEN:
Considera como doctrina jurisprudencial,
respecto a la modificación del Título constitutivo
de un edificio regido por la LPH, que resulta
posible que el cambio se produzca por la vía
judicial...
F.J. SEGUNDO.- ... la acción de división sobre
elementos comunes está prohibida, lo que supone
una ratificación de lo dispuesto en el artículo 396.2
del Código Civil “, con la añadidura, en apoyo de
esta afirmación, de la posición de la SAP de
Baleares de 17 de enero de 2001, que ha
manifestado la inaplicabilidad de la acción
“comuni dividundo” ex artículo 400 del Código
Civil a un edificio sometido al régimen de
propiedad horizontal;....la pretensión ejercitada
por el recurrente no consiste en la acción referida
en dichos preceptos, sino en la división jurídica de
un elemento privativo mediante la configuración
de sus anejos como finca independiente ex
artículo 8 de la Ley de Propiedad Horizontal ...la
doctrina sentada por el Tribunal Supremo que ha
dispuesto que la falta de unanimidad comunal
puede ser suplida judicialmente, precisamente para
evitar supuestos de abuso notorio del derecho, como
acontece en el presente caso, así, la STS 13 de
marzo de 2003, determinó la posibilidad de que la
unanimidad comunal pueda ser suplida por la
autorización judicial tanto en el llamado
procedimiento de equidad, como en un juicio
declarativo ordinario; y en igual sentido se ha
manifestado la STS de 3 de mayo de 1989.
6.- Tribunal Supremo Sala 1ª, Sentencia 9-102008, nº 940/2008, rec. 1791/2003. Pte: Seijas
Quintana, José Antonio.- RESUMEN: Casa y
anula el TS la sentencia de la AP, que acogiendo la
alzada interpuesta por la comunidad de
propietarios-demandada, confirmó la validez del
acuerdo que posibilitó la construcción de una
piscina en la parcela común. Pese al cambio
legislativo operado en la LPH, la Sala considera
que la instalación de la piscina no puede
considerarse de interés general y al conllevar la
modificación del título constitutivo exige no la
mayoría de las 3/5 partes sino la necesaria
unanimidad.
F.J. PRIMERO.- ...La norma 1ª del artículo 17 de
la Ley de Propiedad Horizontal , tras la redacción
dada al mismo por la Ley 8/1999, dispone que “el
establecimiento o supresión de los servicios de
ascensor, portería, conserjería, vigilancia u otros
servicios comunes de interés general, incluso
cuando supongan la modificación del título
constitutivo o de los estatutos, requerirá el voto
favorable de las tres quintas partes del total de los
propietarios que, a su vez, representen las tres
quintas partes de las cuotas de participación...”.
Se trata de un precepto abierto que flexibiliza el
régimen de mayorías para el establecimiento o
supresión de determinados servicios comunes
distintos de los que menciona siempre que ofrezcan
un interés general a los comuneros, y que sin duda
va a favorecer el progreso de las comunidades
residenciadas en pisos o locales de vieja
construcción desde el momento que escapan de la
regla de la unanimidad y permiten que se puedan
establecer con la mayoría de los tres quintos de
------------
reciente doctrina jurisprudencial (sentencias de 6
de febrero de 1989 y 2 de abril de 1990), ni siquiera
en el caso de un acuerdo adoptado por una Junta
celebrada sin citar a alguno de los propietarios,
aunque se requiera unanimidad, se produce la
nulidad radical o absoluta, sino que el acuerdo
queda sometido a la normativa del artículo 16.4
(hoy 18.2), lo que, con mayor razón aun, es
aplicable al caso en que no asistan a la Junta, por
otro motivo cualquiera, todos los propietarios”
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----------------------------constitutivo de la nueva comunidad agrupada sea
otorgado por el propietario único del complejo o
por los presidentes de todas las comunidades
llamadas a integrar aquélla, previamente
autorizadas por acuerdo mayoritario de sus
respectivas Juntas de propietarios.
3ª.- Los copropietarios que estuvieron presentes
en la junta y no votaran en contra del acuerdo
carecen de legitimación activa para impugnar los
acuerdos, por lo que si no existe ningún
copropietario que haya hecho constar
expresamente su voto en la junta en contra del
acuerdo, se entiende que el acuerdo se ha
adoptado por unanimidad a los efectos del art.
17,1 LPH. Con la abstención de un votante no se
rompe la unanimidad exigida como quórum en
junta de propietarios, debiendo el acta dejar
constancia de los votos a favor y las abstenciones.
4ª.- En los supuestos del art. 17,1 LPH no existirá
unanimidad cuando alguno de los propietarios
ausentes muestre su disconformidad con el
acuerdo en el plazo de 30 días, y estará
legitimado para impugnar el acuerdo, a tenor del
art. 18 LPH.
5ª.- Un acuerdo sobre la administración y el uso
de la cosa común no tiene una eficacia jurídicoreal modificativa del título constitutivo y por lo
tanto no es necesario ni exigible a los
propietarios ni el consentimiento
individualizado ni el otorgamiento de
documento público alguno.
6ª.- Se considera suficiente el acuerdo adoptado
por la mayoría de los propietarios para
formalizar los efectos jurídicos de la declaración
formal de extinción de la comunidad en régimen
de propiedad horizontal, constituida sobre un
edificio derruido, pues ha quedado de hecho
transformada la comunidad de propietarios del
edificio en una simple comunidad romana o por
cuotas alícuotas, lo que supone el retorno a la
comunidad inicial.
7ª.- El Tribunal Supremo considera como
doctrina jurisprudencial, respecto a la
modificación del título constitutivo de un
edificio regido por la LPH, que resulta
posible que el cambio se produzca por la vía
judicial.
--
“Un acuerdo
sobre la
administración y
el uso de la cosa
común no tiene
una eficacia
jurídico-real
modificativa del
título constitutivo
y por lo tanto no
es necesario ni
exigible a los
propietarios ni el
consentimiento
individualizado ni
el otorgamiento
de documento
público alguno.”
propietarios. El problema se resuelve con la lógica
de las cosas y a partir de una norma en la que
ninguno de los servicios que numera tiene que ver
con el recreo, esparcimiento o actividades
recreativas, que, con su aprobación, todos los
propietarios, incluidos los disidentes, tienen
obligación de hacer frente a su abono con arreglo a
la cuota de participación, ni puede compararse
tampoco con los que menciona de forma expresa, y
si con aquellos vinculados al progreso o puesta al
día de la Comunidad y con la mejor utilidad y
servicio de los comuneros. Una piscina es algo
excepcional en una comunidad de vecinos,
máxime si esta es de reciente construcción y pudo
haberse dotado inicialmente del servicio, por lo
que su instalación requiere el consentimiento
unánime de todos los propietarios en cuanto
implica una alteración del Titulo constitutivo;
consentimiento que al no haberse logrado,
determina la nulidad del acuerdo.
IV) CONCLUSIONES:
1ª.- Los supuestos por unanimidad, requeridos
en la LPH se concretan en los siguientes
acuerdos: Los que impliquen la aprobación o
modificación de las reglas contenidas en el título
constitutivo o en sus estatutos (arts. 5, fin y 17, 1ª
LPH); el establecimiento de las cuotas de
participación y su modificación.(art. 12 LPH); la
construcción de nuevas plantas y cualquier otra
alteración de la estructura o fábrica del edificio o
de las cosas comunes (art. 12 LPH); la
celebración de junta de propietarios con carácter
universal (art. 16.3).
El retorno a las determinaciones del título (como
comunidad de bienes o romana) no figura entre
los expresados supuestos, por lo que entendemos
que bastará un acuerdo con la mayoría de
segunda convocatoria, que sin duda se dio por
buena para poner en funcionamiento en su día la
comunidad de la LPH, para dos garajes
constituidos por dos fincas independientes y con
el sólo vínculo de la rampa de acceso, sobre la
que se constituyó una servidumbre de paso.
2ª.- Tampoco se ha otorgado nuevo título, a los
efectos del art. 24 LPH ni se han constituido los
garajes en una agrupación de comunidades de
propietarios. A tal efecto, se requiere que el título
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Planteamiento: En una comunidad de
propietarios, algunos de éstos y gente ajena,
dejan en zonas de los pasillos comunes de los
garajes, los coches y motos, mal aparcados.
¿Cuál es el procedimiento que puede seguir la
comunidad para evitar este tipo de situaciones
incluyendo la reclamación judicial
correspondiente?
En caso de reclamación judicial, los gastos que se
ocasionen (acta notarial etc.) ¿pueden ser
recuperados por la comunidad?
Solución: El uso de las plazas de garaje y de los
elementos comunes puede venir regulado no
sólo en los estatutos o título constitutivo de la
comunidad sino también a través de una
reglamentación de régimen interior (para ello
basta un acuerdo de la mayoría según el art.6
LPH), pero siempre referido a cuestiones de
detalle que no incidan sobre el derecho de uso
de los elementos privativos, ya que esta cuestión
únicamente y con las limitaciones legales
inherentes, puede regularse a través de los
estatutos o el título constitutivo. Además, hay
que tener en cuenta que el art. 394 CC, en
ausencia de norma concreta en la LPH, instituye
el deber de usar las cosas y servicios propios sin
perjudicar los derechos de otro propietario.
Así, el uso de los elementos comunes en régimen
especial de horizontalidad por parte de
cualquiera de los condueños tiene como límite el
derecho propio y concurrente de los de los
demás a usar esa misma cosa conforme a su
destino, sin obstáculo, perjuicio o incomodidad
relevantes.
Es más, en la medida en que la reglamentación
de uso se refiere a la prohibición de
aparcamiento de zonas comunes dicha decisión
es válida y eficaz. Por tanto, no existe problema
legal derivado del hecho de que la comunidad
haya colocado carteles o señales de prohibido
aparcar indicando la razón de por qué no se
puede aparcar en esa zona.
Hay que tener en cuenta que los infractores
contravienen una acción molesta o prohibida
por lo que se puede seguir la acción de cesación
de actividades molestas prevista en el art. 7.2
LPH. El presidente de la comunidad deberá
efectuar un requerimiento por escrito a los que
causan las molestias y si los propietarios ignoran
dicho requerimiento prohibición la comunidad
sólo tiene la opción de exigirlo judicialmente
mediante el trámite del "juicio ordinario". Para
ello, deberá iniciar un proceso judicial contra los
infractores, para lo cual deberá nombrar
abogado y procurador.
Las costas del juicio se les impondrán por el Juez
a los que causan los perjuicios, no asó los gastos
del acta notarial, que no se incluyen entra las
costas cuya imposición puede decidir el Juez. Es
decir, el Juez sólo decide sobre la imputación de
los honorarios de los abogados que intervienen
en el pleito conforme a los criterios establecidos
en los artículos 394 y siguientes del CC.
Arrendamiento de cubiertas sin
tener asignadas un uso específico
para el inmueble
Planteamiento: En un polígono industrial, se
realiza una oferta para arrendar las cubiertas, a
fin de instalar un huerto solar.
Las naves están adosadas unas a otras formando
dos edificios, no obstante encima de estas no
existe nada.
Cada cubierta está siendo reparada por su
propietario. Dichas cubiertas, ¿se consideran
elementos comunes?
Si así lo fueran, ¿es aplicable la norma de 3/5
para su arrendamiento?
Solución: Lo primero que hay que analizar son
las escrituras, es decir, la división horizontal y las
escrituras particulares de cada propietario, pues
el hecho de que hasta ahora cada propietario ha
reparado la suya jurídicamente significa poco. Si
la división horizontal no lo considera elemento
común, será una decisión que tiene que adoptar
cada propietario sobre cu propia cubierta.
Si las cubiertas son elemento común,
efectivamente sería aplicable la norma de 3/5
para su arrendamiento. En este caso se tendría
que contar con el consentimiento de todos los
propietarios de naves, al ser todos directamente
perjudicados o beneficiados por la instalación.
A este respecto, el art. 17.1 LPH, dispone que "El
arrendamiento de elementos comunes que no
tenga asignado un uso específico en el inmueble
“…el uso de los
elementos
comunes en
régimen especial
de horizontalidad
por parte de
cualquiera de los
condueños tiene
como límite el
derecho propio y
concurrente de los
de los demás a
usar esa misma
cosa conforme a
su destino,…”
------------
Acciones molestas. Aparcamiento
indebido en zonas comunes
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Consultas
septiembre de 2012
----------------------------requerirá igualmente el voto favorable de las tres
quintas partes del total de los propietarios que, a
su vez, representen las tres quintas partes de las
cuotas de participación, así como el
consentimiento del propietario directamente
afectado, si lo hubiere".
Instalación de cámara de video
vigilancia por sospechas de robo en
la comunidad
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“Al tratarse de
una instalación de
seguridad tiene
carácter
necesario, de
conformidad con
lo dispuesto en el
art. 10.1 LPH y
art.17.1 LPH,
inciso último que
dispone que
"adoptado el
acuerdo el mismo
obliga a todos los
propietarios",...”
-----------8
Planteamiento: Una comunidad de propietarios,
sufre continuos robos de correspondencia y la
misma la deposita "alguien" en el foso del
ascensor, acumulando gran cantidad de papeles,
hasta el punto de haber sufrido recientemente
un incendio en el foso, al prenderse los citados
papeles. Sospechan quien es, pero no hay
pruebas.
Si 3/5 de los propietarios acuerdan la instalación
de cámaras de video vigilancia, ¿cabe algún
problema por atentar a la intimidad?
¿Se consideraría, dicha instalación, mejora a
pesar de recalcar su carácter necesario por la
problemática que vive la finca?
Solución: Efectivamente se trata de la
instalación de un servicio de interés general vigilancia- por lo que el 3/5 de los propietarios
y de sus cuotas pueden acordar la instalación
de cámaras, de conformidad con lo establecido
en el art. 17.1 LPH. No hay problema para el
Derecho a la intimidad o similar, sin que
quepa denuncia de alguno de los propietarios
que no quieren su instalación o inquilinos,
pues la instalación se realiza en las zonas
comunes, es decir, el propietario es la
comunidad, por lo que este sistema tiene
carácter externo.
Ahora bien, dicha instalación debe ajustarse a la
Instrucción 1/2006, de 8 de noviembre, de la
Agencia Española de Protección de Datos (BOE
número 296 de 12 de diciembre de 2006), sobre
el tratamiento de datos personales con fines de
vigilancia a través de sistemas de cámaras o
videocámaras.
Así, los responsables -comunidad de vecinosque cuenten con sistemas de video vigilancia,
sólo si las imágenes se guardan en algún soporte
(video, etc.), deberán cumplir con el deber de
información previsto en el art. 5 de la Ley de
Protección de Datos de Carácter Personal. A tal
fin deberán:
a) Colocar, en las zonas video vigiladas, al menos
un distintivo informativo ubicado en lugar
suficientemente visible, tanto en espacios
abiertos como cerrados.
b) Tener a disposición de los interesados
impresos en los que se detalle la información
prevista en el art. 5.1 LOPD, de Protección de
Datos de Carácter Personal. El contenido y el
diseño del distintivo informativo se ajustarán a
lo previsto en el Anexo de esta Instrucción. El
modelo a que se refiere el apartado anterior, está
disponible en la página Web de la Agencia
Española de Protección de Datos, www.agpd.es,
de donde puede ser descargado, especificando
los datos del responsable.
Al tratarse de una instalación de seguridad tiene
carácter necesario, de conformidad con lo
dispuesto en el art. 10.1 LPH y art.17.1 LPH,
inciso último que dispone que "adoptado el
acuerdo el mismo obliga a todos los
propietarios", también en el sentido económico.
Disolución de Comunidad de
Garajes
Planteamiento: Una comunidad está compuesta
por tres edificios independientes y una planta
común de garajes. Cada uno tiene su propia
escritura y forma una comunidad independiente
del resto.
La planta de garajes, es común a los tres
edificios, pero no forma una comunidad
independiente con escritura propia, si no que
cada parte del garaje esta incluida en la escritura
de cada uno de los tres edificios en cuestión.
Dado que el garaje es común, se constituye una
comunidad de garajes y los gastos se reparten
por igual entre los propietarios de los mismos.
Así, la planta común de garajes viene
funcionando desde hace años como una
comunidad independiente, con su libro de actas,
CIF, cuenta bancaria, administrador etc., pero
sin escritura propia.
En ninguno de los libros de actas de los tres
edificios aparece ninguna referencia a la
constitución de esta comunidad de garajes.
Uno de los edificios, en concreto el edificio A,
quiere ahora dejar de formar parte de esta
comunidad de garajes de manera que su parte
del garaje se integre en la comunidad de este
edificio A, tal y como aparece descrito en la
escritura de división horizontal del edificio. Se
plantean las siguientes cuestiones:
1. ¿Qué mayoría se requiere para que los
propietarios del edificio A reincorporen su parte
del garaje a su comunidad, tal y como aparece en
la escritura?
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septiembre de 2012
Consultas
----------------------------Solución: 1. En principio, si así consta en las
escrituras expresamente sería necesario una
Junta de los propietarios que así lo decida por
mayoría, de conformidad con lo dispuesto en el
art. 17.3 LPH, que señala que "Para la validez de
los demás acuerdos bastará el voto de la mayoría
del total de los propietarios que, a su vez,
representen la mayoría de las cuotas de
participación. En segunda convocatoria serán
válidos los acuerdos adoptados por la mayoría de
los asistentes, siempre que ésta represente, a su
vez, más de la mitad del valor de las cuotas de los
presentes".
2. Se puede disolver dicha comunidad sin mayor
problema, en la medida en que no tiene esta
situación de comunidad un título específico que
lo fundamente. Para ello sería necesario
convocar a todos los propietarios de plazas de
garaje y adoptar un acuerdo por mayoría.
3. Si el resto de propietarios se opone, de forma
que el edificio A quede en minoría a estos
propietarios sólo les quedará acudir a la vía
judicial.
4. Habrá que hacer un cálculo de
proporcionalidad, dado que nada establece la
LPH a este respecto.
5. Habría, igualmente que hacer un cálculo de
proporcionalidad, pero a falta de otro criterio se
aplicará el sistema de partes iguales previsto en el
art. 393 CC.
6. A falta de otro criterio se aplicará el sistema de
partes iguales previsto en el art. 393 CC, entre
todos los propietarios de plazas de garaje. El
edificio A no puede negarse a pagar dichos
gastos dado que son elementos estructurales
comunes, y no la parte que le afecta.
Reclamación de deudas por obra
asumida por propietario al resto de
copropietarios. Proceso monitorio
Planteamiento: Se trata de un edificio formado
por un local situado en la planta baja, con salida
a la calle y dos pisos de viviendas. En total hay
tres copropietarios.
Sin estar constituida la comunidad, todas las
reformas de elementos comunes, son asumidas
por los copropietarios, a partes iguales, aunque
la escritura de propiedad establece cuotas de
participación determinadas.
El Ayuntamiento ordena una obra de reforma
necesaria en un elemento común, concediendo
para ello un plazo. Uno de los copropietarios
informa a los otros dos tal orden y les facilita
presupuestos para ponerse de acuerdo en
ejecutar las obras y asumir su coste, pero los
otros dos copropietarios hacen caso omiso.
Las obras se ejecutan, para no incurrir en
multas, asumiendo su coste uno de los
copropietarios, y por este motivo éste reclama a
los otros dos, que procedan a pagar su parte. Los
copropietarios en cuestión tampoco atienden a
los requerimientos.
Más adelante se constituye la comunidad de
propietarios, y el copropietario que asumió el
coste de esas obras pretende reclamar
judicialmente a los otros dos.
Aunque actualmente esté constituida dicha
comunidad, ¿Puede reclamarse dicha cuantía a
través de proceso Monitorio?
¿Hay que demandar, en su caso, a las esposas de
los otros dos copropietarios, en caso de estar
casados en régimen de gananciales?
Solución: En efecto, puede ser aplicable a este
caso la Ley de Propiedad Horizontal, en cuanto a
la posibilidad de reclamar a través de un proceso
monitorio, de conformidad con lo establecido en
el art. 21 LPH, dado que una cosa es la
constitución administrativa o de gestión de la
comunidad y otra el nacimiento como entidad
“Se puede disolver
dicha comunidad
sin mayor
problema, en la
medida en que no
tiene esta
situación de
comunidad un
título específico
que lo
fundamente.”
------------
2. ¿Es necesario disolver previamente la
comunidad de Garajes antes de la
reincorporación? ¿Cómo se efectuaría esta
disolución y con que mayorías?
3. Si el resto de propietarios (los de los otros dos
edificios) se oponen a la separación que pretende
el edificio A ¿Qué puede hacer el edificio A?
4. Dado que los coeficientes que la escritura del
edificio A otorga a los garajes, son diferentes a
aquellos con los que viene funcionando esta
"comunidad de garajes", ¿Cómo se reparten los
gastos entre el resto de la comunidad de garajes
que continuaría vigente y esta parte que
formaría parte de la comunidad A, y en qué
proporción?
5. Aunque se produzca la separación, todos los
pasillos de acceso y maniobra de la totalidad del
garaje, constituyen servidumbre de paso en todas
las escrituras, ¿Cómo se haría frente y en que
proporción a los gastos de
mantenimiento/reparación de estos pasillos?
6. ¿Cómo se reparten los gastos de reparación?
¿Puede, el edificio A negarse a pagar los gastos de
reparación del resto del techo del garaje y pagar solo
los del trozo que le afecta, o debería pagar los del
trozo que le afecta, y además, los de aquellos trozos
correspondientes exclusivamente a zonas de acceso
y maniobra del garaje, que son servidumbres de
paso reciprocas en todas las escrituras?
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Consultas
septiembre de 2012
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“No existiendo un
acuerdo para
eximir de gastos,
ni una cláusula en
el título o
estatutos que les
exima, se aplica la
regla general de
que la no
utilización de un
servicio no exime
del pago de sus
gastos.”
jurídica a la que se le aplica el régimen de la
propiedad horizontal, que es muy anterior.
En efecto, el nacimiento de la comunidad se
produce cuando se otorga el título (división
horizontal) y se transmiten o adjudican las
viviendas o locales.
El Título Constitutivo de la Propiedad
Horizontal, es decir, la comunidad de
propietarios en régimen de propiedad
horizontal, nace con la escritura de división
horizontal (Sentencia de la AP de Córdoba de 10
de julio de 1999). Hay que distinguir este
momento de lo que habitualmente se suele
llamar "Junta de constitución de la comunidad",
que sólo es el momento en que se ponen los
comuneros de acuerdos a efectos de su gestión.
Por tanto, la LPH se aplica desde que existe una
escritura de división horizontal inscrita en el
Registro, y por tanto se aplica el art.21 LPH
desde aquel momento.
El hecho de que hasta la constitución
administrativa de la Comunidad de Propietarios,
los tres copropietarios asumían por partes
iguales las obras para reforma de elementos
comunes, sin atender a la cuota de participación
de su local o piso en el edificio es un dato
relevante, dado que el sistema de reparto de
gastos que se sigue en la comunidad. Si los
propietarios no han adoptado ningún acuerdo
en otro sentido, aplicando otro módulo, en los
requerimientos efectuados antes de la
constitución de la Comunidad de Propietarios,
los importes reclamados deben calcularse a
partes iguales, lo que resulta correcto.
Por lo demás, habría que demandar, en su caso, a
las esposas de los otros dos copropietarios, caso
de estar casados en régimen de gananciales, dado
que existe sobre cada piso o local una
comunidad conyugal que puede resultar
afectada. Por tanto, si que quiere evitar la
invocación como causa obstativa procesal del
litisconsorcio pasivo necesario, debe también
demandarse al cónyuge.
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Locales que no incurren en mora
por no aparición de repartición de
gastos en el título
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Planteamiento: Se trata de una comunidad
compuesta por 7 locales los cuales nunca han
pagado comunidad desde hace más de 25 años,
desde que la misma se constituye.
Ni en el titulo constitutivo ni en las notas
simples de los locales, aparece ninguna exención
del pago de comunidad para los locales, sin
embargo, éstos nunca han pagado.
Ahora la comunidad en cuestión, quiere
reclamar para que paguen en función de su
cuota de participación, que si aparece en las
notas simples del Registro.
¿Puede ahora, la comunidad, reclamarles que
paguen su cuota, a dichos locales? y si es así,
¿desde cuando se les puede reclamar?
Solución: Hay que tener en cuenta que la regla
general contenida en el art.9.1 e) LPH, es que
todos los propietarios contribuyan al
sostenimiento de los elementos comunes del
inmueble. No existiendo un acuerdo para eximir
de gastos, ni una cláusula en el título o estatutos
que les exima, se aplica la regla general de que la
no utilización de un servicio no exime del pago
de sus gastos. En efecto, la no utilización de un
servicio no exime del cumplimiento de las
obligaciones correspondientes" (art.9.2 LPH).
De acuerdo con nuestra jurisprudencia (puede
citarse, por ejemplo, la J2008/3254), respecto de
la obligación de contribuir a los gastos generales
para el adecuado sostenimiento del inmueble,
sus servicios, cargas y responsabilidades, ésta
sólo cede en los casos de la existencia de
cláusulas de exención de la misma, pues el título
constitutivo puede prever que los títulos de
algunos pisos o locales , por sus especiales
circunstancias, estén exonerados de contribuir al
pago de determinados gastos de la comunidad.
En la medida en que nunca han aparecido en el
reparto los locales (en los presupuestos) y no se
les ha requerido de pago no se encuentran en
mora (art. 1100 CC), por lo que sólo es podrá
reclamar desde ahora, sin efectos retroactivos.
Daños ocasionados por caída de
agua. Responsabilidad asumida por
comunidad de propietarios
Planteamiento: En una comunidad de
propietarios, se han causado daños por la caída
de agua a través del suelo de uno de los balcones
del edificio hacia la vivienda inferior.
El motivo de la filtración es debido tanto a la
gran cantidad de agua que hizo que no tragasen
bien los sumideros, como al estado de deterioro
que presentan las baldosas del balcón de la
vivienda por el transcurso de los años.
Cuando se plantea su reparación, unos vecinos
opinan que es responsabilidad del propietario de
la vivienda superior, y otros opinan que no cabe
hacer ningún arreglo pues el agua que le cae al
piso de abajo, no sería tan dañosa si no se
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septiembre de 2012
Consultas
----------------------------de los gastos a satisfacer, que está en relación con
la índole de la reparación a efectuar. Esto es, si
son ordinarios o normales, de conservación o
uso, en cuyo caso corresponden a los usuarios de
los balcones o terrazas o si son extraordinarios,
en cuyo caso si el elemento a reparar cumplía
función estructural de elemento de cubrición,
actuando en la práctica en beneficio común, al
defender del agua a los pisos inferiores, todos
deben contribuir a costear la reparación y por
ende la responsabilidad debería ser asumida por
la Comunidad.
Solución: Efectivamente, el balcón es un
elemento comunitario y se considera parte de la
fachada, El transcurso del tiempo suele ser la
causa que determina el deterioro, grietas o
fisuras en el suelo, más concretamente en su
capa impermeabilizante -si existe- por lo que
debería ser la Comunidad la que corriera con
todos esos gastos, pues tampoco se puede
achacar a una mala utilización por parte del
propietario.
Igual problema se plantea con la humedad en las
paredes de alguna habitación (si el agua se filtra
por la fachada), pues no hay ningún otro
elemento que pueda producir la misma, en este
caso, por lo que también le corresponde a la
comunidad la reparación.
La conservación ordinaria del solado y paredes,
será de cuenta del propietario (así la limpieza y
la reposición de las baldosas). Pero la
responsabilidad estructural es de la comunidad,
es decir, las obras extraordinarias de reparación
del forjado o de la tela asfáltica deben ser
asumidas por la comunidad. Sólo cuando el
propietario haya realizado una actuación que
haya perforado o degradado la tela asfáltica sería
éste el responsable.
La conservación ordinaria del solado será de
cuenta del propietario (así la limpieza y la
reposición de las baldosas, o los sumideros). Pero
la responsabilidad estructural es de la
comunidad, es decir, las obras extraordinarias de
reparación del forjado o de la tela asfáltica, es
decir, la responsabilidad de la estanqueidad de
ese elemento, deben ser asumidas por la
comunidad, pues así lo exige expresamente el
art.10.1 LPH. Sólo cuando el propietario haya
realizado una actuación que haya perforado o
degradado la tela asfáltica sería éste el
responsable.
Como dice la sentencia de la AP Barcelona de 28
de octubre de 1999, lo que realmente importa
para imputar el pago es atender a la naturaleza
Acceso a elemento común.
Declaración judicial de existencia
de servidumbre de paso
Planteamiento: Se trata de un patio de una
comunidad de vecinos, cuyo disfrute es de uso
exclusivo de una propietaria.
En una Junta de Propietarios ésta se
compromete a permitir a una empresa el acceso
al patio por su vivienda dos veces al mes para
que realicen el servicio de limpieza.
Este acuerdo se incumplido y la situación del
patio (suciedad, atranco de sumidero, etc.) está
provocando daños y molestias a las viviendas
colindantes y a las situadas en el plano inferior.
En una reunión posterior, se plantea la
posibilidad de crear un acceso a ese patio desde
una zona común, para no depender de la
propietaria que tiene el uso del patio.
¿Qué mayoría es necesaria para adoptar este tipo
de acuerdo?
Solución: En nuestra opinión, aunque se trata
del acceso a un elemento común, aunque lo use
exclusivamente un vecino, existe un derecho que
debe ser respetado y que la apertura del acceso
en cuestión vulneraría.
Por tanto, la única opción que le queda a la
comunidad es solicitar judicialmente que declare
la existencia de la servidumbre de paso,
condenado a indemnizar a la comunidad los
daños y perjuicios que le ocasiona la negativa del
vecino.
Así, el art. 9.1 letras c) y d) LPH, disponen la
obligación del propietario de "Consentir en su
vivienda o local las reparaciones que exija el
servicio del inmueble y permitir en él las
servidumbres imprescindibles requeridas para la
creación de servicios comunes de interés general
acordados conforme a lo establecido en el art.17
LPH, teniendo derecho a que la comunidad le
resarza de los daños y perjuicios ocasionados";
“…la única opción
que le queda a la
comunidad es
solicitar
judicialmente que
declare la
existencia de la
servidumbre de
paso, condenado
a indemnizar a la
comunidad los
daños y perjuicios
que le ocasiona la
negativa del
vecino.”
------------
hubiera cerrado su balconcillo.
Otros argumentan que es la vivienda superior la
que tiene que dar aviso a su seguro pues se trata
de su balcón, y su seguro tiene que cubrirlo.
¿Debe ser la comunidad la que corra con todos
los gastos de la reparación?
En la misma comunidad, algunos vecinos
observan que tienen humedad en las paredes de
alguna habitación y al parecer el agua se filtra
por la fachada.
¿Le corresponde a la comunidad, en este caso, ir
vivienda por vivienda y arreglar los daños, al
haber entrado el agua por la fachada?
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Consultas
septiembre de 2012
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Las consultas pueden enviarse por correo a las direcciones:
[email protected] / [email protected],
o por Fax al nº 91-578-16-17. Responderán al formato
ejemplo - caso práctico, que se sigue en la obra.
Versarán sobre materias urbanísticas reguladas por la
legislación estatal y autonómica, y deberán redactarse de
forma precisa y breve.La respuesta se enviará por Fax o
correo electrónico en un máximo de 10 días y con una
extensión máxima de 2.500 caracteres.
Gurpo Editorial El Derecho y Quantor no se
responsabiliza de las consecuencias que se puedan derivar
del uso que se pueda dar a la información facilitada en la
respuesta a las consultas, al expresar estas únicamente el
criterio de la editorial, sometido a cualquier otro
igualmente fundado en Derecho.
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así como "Permitir la entrada en su piso o local a
los efectos prevenidos en los tres apartados
anteriores".
En este sentido, la apertura del acceso puede
considerarse como la creación de un servicio de
interés general, pero es preciso el consentimiento
expreso del vecino afectado. En este sentido,
debe recordarse que el art.17.1 LPH, existe en
estos casos "el consentimiento del propietario
directamente afectado, si lo hubiere".
Igualmente, debería interesarse del Juzgado que
no se dicte auto de adjudicación de la finca
subastada a favor de la entidad bancaria hasta
tanto ésta consigne en la cuenta del Juzgado
del valor del 50% del valor en que se ha
adjudicado la vivienda para hacer pago al
tercerista.
Otra opción sería en el incidente de ejecución
instar la ejecución forzosa de la sentencia dictada
en la tercería.
Tercería de mejor derecho. Pasos
que debe seguir la comunidad para
que se les pague la cantidad
reclamada en la tercería
¿Es compatible que una Entidad
Urbanística de Conservación se
constituya también como
Mancomunidad?
Planteamiento: Por deudas comunitarias, una
comunidad de propietarios, consigue el embargo
de la vivienda y se ve obligada a interponer
demanda de tercería de mejor derecho contra la
entidad bancaria que subastó la misma.
A la hora de la subasta, la entidad bancaria se
adjudica el bien por el 50 % del avalúo y se
allana a la petición de tercería de mejor derecho.
El Juzgado resuelve que admite la tercería y que
se pagará a la comunidad la cantidad reclamada
en la misma pero que no se hará efectivo hasta
tanto no se pague a la entidad las tres quintas
partes de la ejecución.
Siendo que no ha habido cesión del remate y que no
se ha pagado cantidad alguna, finalmente, la entidad
bancaria se ha adjudicado la vivienda, por lo que no
habrá ningún pago de las costas de la ejecución.
¿Qué trámites deben seguirse, para que se pague
la cantidad reclamada en tercería?
Planteamiento: ¿Es compatible que una Entidad
Urbanística de Conservación se constituya
también como Mancomunidad?
Solución: El tercero, la comunidad, deberá
presentar escrito al Juzgado para que por éste se
presenten justificantes de los gastos ocasionados
en la ejecución, para que por el secretario del
Juzgado se practique la tasación de costas
habidas en la misma.
De este modo ya se sabrá qué cantidad es la que
debe el tercerista al ejecutante adjudicatario, por
el concepto de las 3/5 partes de las cosas, y
podrá, a su vez, reclamar y compensarse de esa
deuda con lo que a su vez le debe la entidad
bancaria, que será el 50% del valor del bien
menos las 3/5 de las costas.
Se aconseja que cuando se solicite al Juzgado que
requiera los justificantes de pago al ejecutante
para la tasación de costas se establezca un plazo
para ello, con apercibimiento de que de no
presentarlo dentro de dicho plazo estaría
renunciando a las costas.
Solución: Conforme indica el art. 24.3 del Real
Decreto 3288/1978, de 25 de agosto, por el que
se aprueba el Reglamento de Gestión Urbanística
para el desarrollo y aplicación de la Ley sobre
Régimen del Suelo y Ordenación Urbana, las
entidades urbanísticas de conservación se
regirán fundamentalmente por sus Estatutos y
por lo dispuesto en la sección 6ª del capítulo 1ª,
Titulo I, sin perjuicio de la aplicación de los
preceptos específicos contenidos en poscapítulos
2º y3º del Título V para las Juntas de
Compensación y Asociaciones administrativas de
propietarios en el sistema de cooperación y de
las previsiones establecidas en el capítulo 4º del
Título II para la conservación de las obras de
urbanización (sentencia del TS de 17 de julio de
2001).
Del art. 24.4 LPH, se desprende la aplicabilidad
supletoria de la LPH a estas entidades, cuestión
esta que ha suscitado opiniones contrarias en la
doctrina que, sin embargo, se decanta
mayoritariamente por tal aplicabilidad, si bien
con las precisiones del art.24.3 LPH.
Por tanto, para constituirse en mancomunidad
propiamente dicha habría que modificar el título
en el Registro de la Propiedad en la forma
establecida en el art. 24.2 b) LPH, así como
instar la disolución de la entidad en el
Ayuntamiento de la localidad.
No obstante, la entidad se regulará, mientras no
se dedica su disolución, será la de la aplicación
de sus Estatutos (que deben estar depositados en
el Ayuntamiento de la localidad) y en lo que allí
no se diga por la Ley de Propiedad Horizontal de
forma supletoria.
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septiembre de 2012
Reseñas
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Reseñas de Jurisprudencia
Propiedad Horizontal
Sentencia del TS de 15 de junio de 2012, Sala 1ª, rec. 2070/2009.Ponente: Orduña Moreno,
Francisco Javier EDJ:2012/118065
El TS declara no haber lugar al recurso de casación interpuesto por uno de los demandados contra la
sentencia de la AP que estimó en parte el recurso de apelación interpuesto contra la sentencia de primera
instancia estimatoria de la demanda sobre extinción del condominio del edificio, acordando su división
en tres viviendas independientes con garaje y elementos comunes anejos en régimen de propiedad
horizontal.
Considera la Sala la idoneidad del edificio para la división en régimen de propiedad horizontal y, entiende,
que ha quedado acreditado que la división del edificio en tres viviendas independientes cada una con su
garaje y los elementos comunes anejos, en régimen de propiedad horizontal, responde fielmente a la
proporcionalidad de las cuotas a las que dio lugar el condominio por terceras partes, destacándose que los
inmuebles son parte de una unidad, tienen el mismo forjado, y elementos comunes y que además no se
aprecia diferencia sustancial entre las viviendas que justifique compensación económica alguna, ya que no
puede pretenderse la misma por uno de los condóminos cuando durante 15 años todos los gastos
comunes del inmueble fueron sufragados por terceras partes iguales sin haberse efectuado objeción, ni
reclamación alguna a dicha circunstancia por ninguna de las partes.. Además el fundamento de los actos
propios, como límite del ejercicio del derecho, radica en la protección que objetivamente requiere la
confianza que fundadamente depositaron las partes en la validez y proporcionalidad de la partición de
facto llevada a cabo por los propios interesados, con su pleno consentimiento y aceptación.
Reintegro a los copropietarios de los gastos provocados por las obras
realizadas en elementos comunes
Sentencia del TS de 12 de junio de 2012, Sala 1ª, rec. 1587/2009. Ponente: Seijas Quintana, José
Antonio EDJ:2012/116916
El TS desestima los recursos formulados por ambas partes -extraordinario de infracción procesal por la
comunidad de propietarios demandada y de casación por el demandante-, contra la sentencia de la AP
que revocó la de primera instancia y estimó parcialmente la demanda condenando a la comunidad al pago
a los demandantes de la cantidad abonada por estos derivada de las obras de reparación en los elementos
comunes y privativos debidas a daños por agua en los locales de su propiedad. La sentencia de primera
instancia, al contrario de lo apreciado en la ahora recurrida, desestimó la demanda al entender que no
había relación de causalidad entre el estado que presentaban los locales antes de acometer las obras de
reparación y la omisión de la obligación por parte de la comunidad del adecuado mantenimiento y
conservación de elementos comunes.
En relación al recurso de casación planteado por el demandante, considera la Sala acreditada la necesidad
de las obras de reparación, el requerimiento correspondiente y el beneficio de la comunidad a
consecuencia de esas obras que afectan a elementos comunes y privativos. Igualmente desestima el recurso
extraordinario por infracción procesal de la comunidad de propietarios por infracción de lo dispuesto en
el art. 219 LEC porque la demanda no deja para ejecución de sentencia la cantidad resultante, antes al
contrario señala la cifra que interesa a su derecho, sin que ello tenga nada que ver con el hecho de que no
precise la cantidad que cada demandante reclama para sí cuando la acción se dirigió en ejercicio de un
derecho común y por el mismo título, siendo la distribución posterior del pago una relación interna entre
los actores, y por tanto ajena a la esfera patrimonial de los demandados.
“…la división del
edificio en tres
viviendas
independientes
cada una con su
garaje y los
elementos
comunes anejos,
en régimen de
propiedad
horizontal,
responde
fielmente a la
proporcionalidad
de las cuotas a las
que dio lugar el
condominio por
terceras partes,...”
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División de un edificio en tres viviendas independientes bajo el régimen
de Propiedad Horizontal
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Reseñas
septiembre de 2012
----------------------------Acción reivindicatoria sobre un terrero efectuada por la comunidad de
propietarios contra la mercantil
Sentencia del TS de 18 de mayo de 2012, Sala 1ª, rec. 1325/2009. Ponente: Salas Carceller,
Antonio EDJ: 2012/89303
El Tribunal Supremo declara no haber lugar a los recursos extraordinario por infracción procesal y de
casación interpuestos por los demandados contra la sentencia de la AP que estimó en parte la demanda y
revocó la sentencia de primera instancia desestimatoria de la acción reivindicatoria ejercitada por la
comunidad de propietarios. En el presente caso, la comunidad presenta demanda en ejercicio de la acción
reivindicatoria sobre un trozo de terreno contra la mercantil, inicial propietaria del terreno en cuanto a
promotora de la edificación y solicita la nulidad del contrato de compraventa celebrado por esta con los
codemandados así como la cancelación de la inscripción de la finca registral.
Considera la Sala que no existe la incongruencia alegada por la recurrente en casación ya que la reforma
peyorativa el defecto procesal que se produce cuando la resolución de un recurso perjudica a la propia
parte recurrente dando lugar a una resolución incongruente que sólo afecta negativamente a la parte que
impugna y que, como tal, está prohibida por apartarse del objeto de la impugnación y exceder de las
facultades propias del tribunal que conoce del recurso siendo así que en el caso presente la entidad
promotora no recurrió en apelación por lo que no pudo sufrir las consecuencias de la eventual reforma
peyorativa que denuncia.
“…concurre falta
de legitimación
pasiva de la
comunidad ya que
la constitución
tuvo lugar después
del contrato de
obra que se firmó
individualmente
por todos los
copropietarios del
edificio,...”
Obligación de la constructora de indemnizar a la comunidad por la obra
defectuosamente ejecutada
Sentencia del TS de 11 de mayo de 2012, Sala 1ª, rec. 1563/2009. Ponente: Seijas Quintana, José
Antonio EDJ: 2012/89297
El TS estima el recurso extraordinario por infracción procesal interpuesto contra la sentencia de la AP
Madrid que estimó parcialmente el recurso de apelación por incumplimiento contractual y por
responsabilidad decenal por defectos constructivos, al afirmar que si bien no se ha incurrido en
incongruencia omisiva, sí se ha dejado indebidamente sin resolver cuestiones como la aplicación de la
cláusula penal y la reclamación de cantidad derivada del coste de reparación de la bomba quemada, por
lo que procede la condena a la constructora con aplicación de dicha cláusula penal y por el arreglo de la
bomba quemada. Procede la desestimación del recurso de casación porque aunque en la sentencia de
primera instancia como en apelación se instó una indemnización económica por la obra defectuosamente
ejecutada, no hay vulneración de dicha petición por el hecho de que se transforme en una obligación de
hacer, ya que lo que se pretende realmente es que el patrimonio del lesionado quede, por efecto de la
indemnización o reparación, en situación igual o al menos equivalente, a la que tenía antes de haber
sufrido el daño.
Falta de legitimación pasiva de la comunidad por ser constituida después
de la firma del contrato de obra
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Sentencia del TS de 10 de mayo de 2012, Sala 1ª, rec. 1482/2009. Ponente: Seijas Quintana, José
Antonio EDJ:2012/89290
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El TS declara no haber lugar al recurso de casación interpuesto contra la sentencia de la AP que desestimó
el recurso de apelación y confirmó la sentencia de primera instancia desestimatoria de la demanda sobre
reclamación de indemnización de daños y perjuicios derivados de accidente laboral. En este caso el actor
interpone la demanda solicitando la indemnización de los daños y perjuicios sufridos el desarrollo de un
contrato de ejecución de obra para la rehabilitación de cubiertas y patio del edificio de la comunidad de
propietarios
Desestima la Sala los motivos del recurso porque concurre falta de legitimación pasiva de la comunidad
ya que la constitución tuvo lugar después del contrato de obra que se firmó individualmente por todos
los copropietarios del edificio, bien a título individual, o como comunidad de bienes. Con relación al resto
de los demandados declara prescrita la acción sin que operen los efectos de la interrupción al no haberse
dirigido acción penal o civil contra en el procedimiento penal y no haber tenido conocimiento de las
acciones dirigidas en su contra.
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septiembre de 2012
Reseñas
----------------------------Inexistencia de terceros afectados por el incendio de las casas al ser
todos ellos al ser todos asegurados de la misma compañía
Sentencia del TS de 03 de mayo de 2012, Sala 1ª, rec. 1397/2009. Ponente: Martín Castán,
Francisco EDJ: 2012/78196
El TS desestima el rec. de casación interpuesto por una aseguradora contra la sentencia de la AP que
desestimó su pretensión de condenar a la demandada, propietaria de una vivienda unifamiliar, en la que
se originó un fuego que se propagó a casas anexas. El Juzgado desestimó la demanda porque el conjunto
de viviendas, unifamiliares e independientes, no formaban propiedad horizontal al no tener elementos
comunes. Además, la aseguradora, contra sus propios actos, indemnizó a la demandada en la cantidad que
le correspondía, por existir concurrencia de seguros. La AP confirmó el fallo y señaló que no cabía la
subrogación del art. 43 LCS pretendida, porque no había terceros responsables, pues todos los siniestrados
eran clientes de la aseguradora al haber contratado como comunidad de propietarios.
El TS rechaza los motivos del recurso, el primero porque parte del error de que las comunidades de
propietarios tienen personalidad jurídica propia. En este sentido, entiende que no puede interpretarse la
póliza con distinción de elementos comunes -que la actora omite su señalamiento- y los privativos.
Igualmente, la Sala indica que el riesgo de incendio y de responsabilidad civil estaban cubiertos por el
seguro multirriesgo y no cabe la subrogación querida, pues no caben créditos del asegurado contra sí
mismo, al ser todos los asegurados de la misma compañía.
Obligación de la constructora de indemnizar a la comunidad por la
entrega de la edificación con la cubierta defectuosa
Sentencia del TS de 12 de abril de 2012, Sala 1ª, rec. 1109/2009. Ponente: Arroyo Fiestas, Francisco
Javier EDJ: 2012/89295
Frente a las sentencias de instancia estimaron que estimaron en parte la demanda de reclamación de
cantidad por vicios ruinosos e incumplimientos derivados de contratos de compraventa, el TS estima el
recurso de casación interpuesto por la comunidad de propietarios demandante y casa la sentencia
recurrida en el sentido de incrementar la cuantía que ha de abonar la promotora. Considera la Sala que
en el presente caso es evidente la existencia de un perjuicio para la parte recurrente que en la sentencia del
Juzgado, en base a la pericial lo cuantifica adecuadamente, cantidad más acorde con la realidad de lo
acaecido, pues la sentencia recurrida se limita a conceder la cantidad correspondiente a la reparación de
la tela asfáltica, sin tener en cuenta la inversión en el techado de teja que ha tenido que efectuar la
comunidad, unido ello a que la promotora facturó el precio de las viviendas en función a unos costes,
entre ellos el de la cubierta que no se correspondía con lo efectuado por ella, que fue incompleto y
parcialmente ineficaz. En este sentido la promotora no cumplió el contrato con arreglo a lo pactado, al
vender una edificación con la cubierta de forma incompleta y parcialmente viciada.
“…la Comunidad
goza de
legitimación
suficiente para
actuar en
beneficio de los
comuneros, en
cuanto a los
perjuicios que se
les causan, incluso
morales, derivados
de los
incumplimientos
contractuales,...”
Legitimación de la comunidad para actuar en beneficio de los
comuneros en cuanto a los perjuicios que se les causan
Frente a las sentencias de instancia que estimaron parcialmente la demanda de reclamación de cantidad por
vicios de la construcción, incumplimiento contractual e indemnización de daños y perjuicios, el TS desestima
el recurso de casación interpuesto por la promotora. Objeto del presente recurso es la indemnización por
daños morales así como la legitimación de la comunidad para actuar en beneficio de los comuneros.
Considera la Sala que la Comunidad goza de legitimación suficiente para actuar en beneficio de los
comuneros, en cuanto a los perjuicios que se les causan, incluso morales, derivados de los
incumplimientos contractuales, cuando especialmente los mismos se derivan de vicios o defectos en
elementos comunes, con carácter principal, aunque no exclusivo. Mantiene el criterio de las sentencias de
instancia en cuanto a la existencia del daño moral al quedar probado que los comuneros se han visto
desposeídos de un importante activo inmobiliario de la urbanización, unido a la prudente cantidad
concedida. La entrega de la piscina sin estar operativa supone un incumplimiento de amplio calado, un
daño relevante pues es un elemento esencial dentro de una urbanización, en sus facetas deportiva y lúdica,
para los compradores y sus familias.
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Sentencia del TS de 13 de abril de 2012, Sala 1ª, rec. 934/2009. Ponente: Arroyo Fiestas, Francisco
Javier. EDJ 2012/89299
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Novedades Legislativas
septiembre de 2012
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Novedades Legislativas
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(Normas publicadas en los
Boletines Oficiales de las
CCAA entre el 01/07/12
y el 31/08/12)
ESTATAL
BOE Núm. 178 de 26 de julio
REAL DECRETO 1038/2012, de 6 de julio, por el que se modifica el Real Decreto 1367/2007, de 19 de
octubre, por el que se desarrolla la Ley 37/2003, de 17 de noviembre, del ruido, en lo referente a
zonificación acústica, objetivos de calidad y emisiones acústicas. EDL 2012/148977
BOE Núm. 162 de 7 de julio
LEY 4/2012, de 6 de julio, de contratos de aprovechamiento por turno de bienes de uso turístico, de
adquisición de productos vacacionales de larga duración, de reventa y de intercambio y normas
tributarias. EDL 2012/130652
BOE Núm. 162 de 7 de julio
LEY 5/2012, de 6 de julio, de 6 de julio, de mediación en asuntos civiles y mercantiles. EDL 2012/130653
AUTONÓMICO
GALICIA
DOG Núm. 141 de 24 de julio
LEY 8/2012, de 29 de junio, de vivienda de Galicia. EDL 2012/147566
CANTABRIA
BOC Núm.136 de 13 de julio
RESOLUCIÓN de 2 de julio de 2012 por la que se dispone la inscripción en el Registro y publicación del
Convenio Colectivo del Sector de Empleados de Fincas Urbanas de Cantabria. EDL 2012/141176
MADRID
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BOM Núm. 183 de 2 de agosto
RESOLUCIÓN de la Dirección General de Industria, Energía y Minas, por la que se publican las
instrucciones para la realización de inspecciones periódicas de las instalaciones comunes en edificios de
viviendas.EDL 2012/157229
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