Boletín Oficial del Principado de Asturias

BOLETÍN OFICIAL DEL PRINCIPADO DE ASTURIAS
núm. 260 de 10-xi-2010
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I. Principado de Asturias
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Consejería de Medio Ambiente, Ordenación del Territorio e Infraestructuras
Aprobación del expediente de expropiación forzosa por el sistema de tasación conjunta del Área Industrial “La
Comillera” (concejo de Sobrescobio). Expte. SGDU-G. 05/10.
En el marco de los artículos 21 y siguientes del Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio, por el que se aprueba
el texto refundido de la Ley estatal de Suelo (TRLS); los artículos 182 y siguientes del texto refundido de las disposiciones legales vigentes en materia de Ordenación del Territorio y Urbanismo del Principado de Asturias (TROTU), aprobado
por Decreto Legislativo 1/2004, de 22 de abril; los artículos 460 y siguientes del Reglamento de Ordenación del Territorio
y Urbanismo del Principado de Asturias (ROTU), aprobado por Decreto 278/2007, de 4 de diciembre, y previo examen
de los documentos que integran el expediente y trámites a los que ha sido sometido, la Comisión de Urbanismo y Ordenación del Territorio del Principado de Asturias (CUOTA), en Comisión Ejecutiva, en su sesión de fecha 14 de octubre
de 2010, acordó:
Primero.—Dar su aprobación al expediente de expropiación forzosa por el sistema de tasación conjunta llevado a cabo
respecto de los bienes y derechos afectados por el Proyecto de Expropiación del Área Industrial “La Comillera” (concejo
de Sobrescobio), resolviendo la alegación presentada durante el período de información pública en los términos que
resultan de los informes obrantes en el expediente.
El proyecto de expropiación:
—
Características generales:
El área de “La Comillera” pretende ser una pequeña zona industrial al servicio del concejo de Sobrescobio. La
superficie del ámbito es de: 19.853 m². El área de expropiación coincide con la declaración-delimitación de la
Reserva Regional de Suelo (RRS), y Actuación Urbanística Concertada (AUC), si bien queda fuera del área de
expropiación la carretera regional AS-17, principal vía de acceso. El espacio industrial presenta configuración
trapezoidal, ligera pendiente N-S, y está conformado por movimientos de tierra previos y posteriores rellenos.
Son terrenos destinados a pradería, sin ninguna edificación. Señalar la presencia del “Arroyo Comillera”, un
camino sin pavimentar, y preinstalaciones de electricidad/saneamiento.
El Plan Parcial (PP), que desarrolla el sector de Suelo Urbanizable contenido en el Plan General de Ordenación
(PGO), del concejo establece un solo polígono de actuación y la expropiación como sistema en la modalidad de
tasación conjunta. Tiene la condición de Administración Urbanística Actuante el Principado de Asturias, y beneficiaria es el Ayuntamiento de Sobrescobio.
El ámbito industrial específico tiene cuatro parcelas catrastales, correspondiendo dos de ellas a rústica (propiedad del Ayuntamiento de Sobrescobio), y dos a urbana, una perteneciente a cadasa y la otra de la estación de
servicio existente; son las siguientes: Pol. 4-Parcela 5 (rústica). Pol. 4-Parcela 7 (rústica). Pol. 91986-Parcela
01 (urbana). Pol. 91959-Parcela 01 (urbana).
Además hay que añadir las fincas exteriores necesarias para las conducciones de abastecimiento de agua al
polígono, que se concretan en predios gravados con servidumbre de paso, ocupación temporal, y expropiación
para la ubicación del depósito.
—
Valoración–fijación de precios:
Cód. 2010-23729
Los criterios de valoración están contenidos en el Real Decreto Legislativo 2/2.008, de 20 de junio, por el que se
aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo Estatal (TRLS), y el momento a que se refiere la valoración es el
de exposición al público del proyecto de expropiación (art. 21.2 b) del TRLS: 11/06/2010. Hay que diferenciar
dos situaciones de suelo:
•
Valor del Suelo Urbanizable. Es de aplicación la Disposición Transitoria Tercera (D T 3.ª), del TRLS, que
remite a la anterior Ley 6/98, de 13 de abril, sobre Régimen del Suelo y Valoraciones, por lo que la valoración se ha de atener a lo dispuesto en el artículo 27 de la referida Ley 6/98, de 13 de abril. En principio,
dada la inexistencia de valores básicos de repercusión en polígono para las fincas de naturaleza catastral
rústica, el valor del suelo se fija por el Método Residual Dinámico, tal y como viene definido en la normativa
hipotecaria, concretamente en la Orden ECO/805/2003, sobre Normas de Valoración de Bienes Inmuebles.
No obstante, el Proyecto de Expropiación incorpora los los valores catastrales del año 2003 y efectos en el
año siguiente 2004; a saber:
-
-
Valor Unitario Básico en Polígono: VUB= 12,00 €/m2 suelo.
Valor Unitario en calle:
o
o
Parcela 91986-01: VUC= 12,00 €/m2 suelo.
Parcela 91959-01: VUC= 18,00 €/m2 suelo.
http://www.asturias.es/bopa
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La aplicación del método residual dinámico considera estos parámetros de entrada:
o
Edificabilidad: 0,50 m²/m² (según PP).
o
Aprovechamiento: 9.926,50 m² (según PP).
oTipo de actualización: 16,0182%.
o
Precio Unitario de Venta: 900 €/m²c.
o
Coste Unitario de Ejecución Material: 362,50 €/m²c.
El montante total de ventas (Vv), alcanza: 8.040.465 €, y el de la construcción material (EM): 3.238.520 €.
En lo que respecta a la edificación se suman el conjunto de gastos propios: Gastos Generales (GG) y Beneficio
Industrial (BI):19% s EM. Honorarios Proyecto: 3% s EM. Honorarios dirección facultativa: 3% s EM. Licencias
y seguros: 4% s EM. Por otro lado se estiman los gastos adicionales relativos a: Documentos de planeamiento
y Gestión urbanística (con proyecto de urbanización), y los correspondientes a las obras de urbanización. Los
pertenecientes a la promoción propiamente dicha se cifran en un 12,37% sobre Vv, y finalmente los gastos de
notaría, impuestos, ITP al adquirir el suelo, conceptuados en un 9% del valor neto del suelo (VAN). Considerando un período global para el desarrollo de la actuación de 6 años y medio (26 trimestres), la hoja de cálculo
arroja un Valor Unitario de Suelo (Vus), de: 11,64 €/m².
Sin embargo, en las Hojas de Aprecio se aplican los valores de las ponencias catastrales al ser más beneficiosos
para los expropiados, por lo que para las fincas de referencia Pol. 91986, Parcela 01; Pol. 91959, Parcela 01, se
toman: 18 €/m², y 12 €/m² respectivamente.
•
Valor del Suelo Rural-Suelo No Urbanizable. Estos terrenos tienen la clasificación urbanística de Suelo No
Urbanizable, y la situación básica de Suelo Rural a efectos valorativos, de modo que el cálculo específico de
los mismos se apoya en el artículo 23 del TRLS, y el método de valoración empleado es el de capitalización
de rentas, mediante la igualdad: Ingresos–Gastos = Renta + Beneficios, con la alternativa potencial para
un cultivo de producción forrajera. Como tipo de actualización se toma: 1,97%, gastos del 60%, de modo
que Ingresos–Gastos da: 0,116 €/m², parámetro que actualizado es: 5,88 €/m²; el cual se redondea al
alza proponiendo como VUS: 6 €/m².
•
Valor de las indemnizaciones. Diferenciando los dos tipos de suelo según lo expuesto:
Imposición de servidumbre de paso y ocupación temporal en Suelo Urbanizable. La finca gravada con servidumbre es la de referencia 91959, parcela 01. Se estima en un porcentaje del 20% sobre el valor de los
terrenos, por lo que es de: 2,40 €/m². La ocupación temporal se asimila a un arrendamiento, en un 5%
del valor del suelo, por lo que es de: 0,6 €/m². Se halla gravada con una ocupación temporal la finca de
referencia 91986, parcela 01, por lo que el valor es de: 0,9 €/m².
Imposición de servidumbre de paso y ocupación temporal en Suelo Rural–Suelo No Urbanizable. La imposición de servidumbre se establece igualmente en el 20% del valor de los terrenos, por lo que es para el
Suelo Rural de: 1,20 €/m². La ocupación temporal es también del 5% del valor de los terrenos, por lo que
es de: 0,30 €/m².
Alegación/respuesta de la beneficiaria:
Se ha presentado una Alegación por parte de los propietarios de la finca n.º 3 cuyos motivos de impugnación constan
en escrito presentado al efecto en el expediente. Esta alegación es desestimada íntegramente por la beneficiaria con
razones expuestas igualmente en informe obrante en el expediente administrativo.
Informe de la Dirección General de Ordenación del Territorio y Urbanismo. Con relación a:
—
Valoración–fijación de precios. Diferenciando las dos situaciones del suelo:
•
Valor del Suelo Urbanizable. Se realizan las siguientes objeciones:
oLos valores de la ponencia catastral no son de aplicación a la fecha de valoración en este expediente pues tienen vigencia para el año 2004, antes de la aprobación de la AUC y el PGO de Sobrescobio, por lo que legalmente la valoración ha de realizarse por el método residual dinámico y el valor
unitario de suelo a aplicar el obtenido de ese modo, ello sin perjuicio de que en beneficio de los
expropiados se adopten valores superiores.
Cód. 2010-23729
o
•
Con carácter general se estiman correctos los parámetros de entrada en la fórmula de cálculo; no
obstante, el período global para el desarrollo de la actuación es algo elevado. Así, y a pesar de que
la carga de urbanización es importante, el tamaño del ámbito y el aprovechamiento a materializar
aconsejan reducir los plazos. En este sentido, se estima un período para el desarrollo global de 5
años y medio (22 trimestres), desde la exposición al público del proyecto de expropiación, con los
procesos de ejecución y ritmos descritos en la tabla de valoración contenida en el expediente. El
Vus así obtenido es de: 14,56 €/m². Se mantiene la servidumbre de paso y ocupación temporal
en el 20% y 5% del valor del suelo, de modo que estos valores son de: 2,91 €/m² y 0,72 €/m²
respectivamente.
Valor del Suelo Rural-Suelo No Urbanizable. El informe redactado por el Ingeniero Agrónomo contratado
al efecto (obrante en el expediente), considera los terrenos de naturaleza rural y características de pradera natural o forestal (eucaliptos), de modo que conforme al artículo 23 del TRLS se efectúa el cálculo
para estos dos cultivos potenciales, obteniendo los siguientes Vus: 3,37 €/m² para la pradera natural, y
1,83 €/m² para la forestal, mediante la fórmula: Ingresos–Gastos = Renta + Beneficios, y capitalizando al
3,58%.
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Sobre estos valores se imponen unas servidumbres de 30% en el primer caso y 60% en el segundo, resultando unos valores respectivos de: 1,011 €/m² y 1,098 €/m². Respecto a la ocupación temporal se
mantiene en el 5% sobre el valor de suelo.
Por otro lado, además del concepto suelo están afectados por las obras otros bienes, en particular: Arbolado y cierres de mampostería, en el siguiente sentido según la relación de fincas:
N.º finca
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
Arbolado
1 árbol
40 árboles
9 árboles
16 árboles
3 árboles
6 árboles
7 árboles
4 árboles
2 árboles
Cierre
3 ml de cierre
3 ml de cierre
6 ml de cierre
3 ml de cierre
3 ml de cierre
3 ml de cierre
3 ml de cierre
3 ml de cierre
3 ml de cierre
3 ml de cierre
Los árboles se valoran a 25 € cada uno, mientras que el cierre a 26 €/ml. No se estima la aplicación de
factor de localización de acuerdo con el apartado 1 del artículo 23 del TRLS.
Como consecuencia de lo expuesto, y siguiendo el criterio de aprobar los VUS más elevados por ser más
beneficiosos para los expropiados, los que se consideran en la valoración final para las fincas incluidas en
el expediente expropiatorio de referencia son los siguientes:
N.º finca
F. 1, 2 y 4
F. 3
F. 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13 y 14
Expropiación valor unitario
de suelo (VUS)
14,56 €/m²
18,00 €/m²
6,00 €/m²
Servidumbre de
paso: 20% (VUS)
2,91 €/m²
3,60 €/m²
1,20 €/m²
Ocupación temporal:
5% (VUS)
0,72 €/m²
0,90 €/m²
0,30 €/m²
Alegaciones: Se desestiman los motivos de alegación formulados por los propietarios de la finca n.º 3 de
conformidad con los informes obrantes en el expediente.
Segundo.—A tenor de lo dispuesto en el artículo 29 del texto refundido de la Ley del Suelo (TRLS), aprobado por Real
Decreto Legislativo 2/2.008, de 20 de junio, en relación con el artículo 187.5 del texto refundido de las disposiciones legales vigentes en materia de Ordenación del Territorio y Urbanismo (TROTU), aprobado por Decreto Legislativo 1/2.004,
de 22 de abril, el presente acuerdo implica la declaración de urgencia en la ocupación de los bienes y derechos afectados,
y el pago o depósito de la valoración en él establecida producirá los efectos de los números 6, 7 y 8 del artículo 52 de
la Ley de Expropiación Forzosa.
Tercero.—Se notificará el presente Acuerdo al Ayuntamiento de Sobrescobio, y a los titulares interesados a fin de
que, en caso de disconformidad con la valoración establecida, puedan manifestarlo por escrito en el plazo de veinte días
ante la Comisión de Urbanismo y Ordenación del Territorio del Principado de Asturias (CUOTA), a efectos de dar traslado
de la hoja de aprecio impugnada al Jurado de Expropiación del Principado de Asturias, todo ello de conformidad con el
artículo 500.4 del Reglamento de Ordenación del Territorio y Urbanismo del Principado de Asturias (ROTU), aprobado
por Decreto 278/2007, de 4 de diciembre.
Cód. 2010-23729
En Oviedo, a 20 de octubre de 2010.—El Jefe del Servicio de la Secretaría de la CUOTA.—23.729.
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