Casos prácticos

MÓDULO 10
TANDIL, 5 DE AGOSTO DE 2015
Obligaciones. Clasificación de las obligaciones. Obligaciones de dar cosas ciertas. Obligaciones de dar
moneda extranjera. Pago. Consignación extrajudicial ante escribano. Obligaciones solidarias. Otros
modos de extinción de las obligaciones. Contratos. Disposiciones generales. Clasificación.
Consentimiento. Contratos por adhesión. Incapacidad e inhabilidad para contratar. Objeto. Pactos sobre
herencia futura. Causa. Forma. Contratos y actos que deben ser hechos en escritura pública. Prueba de
los contratos. Contratos. Efectos. Efecto relativo de los contratos. Incorporación de terceros al contrato.
Suspensión de cumplimiento. Obligación de saneamiento: evicción y vicios ocultos. Seña. Interpretación
de los contratos. Subcontratos y contratos conexos. Extinción de los contratos. Contratos de consumo.
Cláusulas abusivas.
Docente: Mariano ESPER
CASO N° 1. Consignación extrajudicial de sumas de dinero
En enero de 2013, Matías contrajo un préstamo con garantía hipotecaria con el banco “Préstamos
S.A.”. Se trataba de un mutuo para la adquisición de su vivienda familiar por US$ 100.000 (cien mil
dólares) a abonarse en cuotas mensuales de US$ 1.000 (un mil dólares) cada una por capital, más los
intereses compensatorios acordados en el mutuo para cada cuota. Los pagos se realizaron
normalmente en dólares estadounidenses y se emitieron los recibos en esa moneda. Próxima a vencer
la cuota con vencimiento 10 de agosto de 2015, el deudor le consulta sobre la viabilidad de efectuar el
pago de esa cuota en moneda nacional (pesos), el procedimiento a seguir y las consecuencias legales
de ello.
1. Ante todo, los pagos de capital e intereses ya realizados por Matías, ¿deben documentarse por
escritura pública? Examine el art. 1017 CCyC y su correlación con el art. 1184 CC.
2. Analice las opciones legales que tiene Matías para cancelar la cuota con vencimiento en agosto de
2015 y las subsiguientes.
3. Si optara por el procedimiento de pago extrajudicial, ¿cuál es el rol del escribano y los pasos a
seguir?
4. Redacte el texto de la comunicación que el deudor debe cursar al acreedor haciéndole saber la
elección del procedimiento de pago extrajudicial y demás circunstancias indicadas en el nuevo CCyC.
5. Analice y señale los principales aspectos que debe tener la escritura-acta de depósito de dinero
nacional y sus intereses, que entregue del deudor al escribano (arts. 299 y sgts. CCyC).
6. Suponiendo que el acreedor no se presentara a recibir el pago, redacte el texto de la notificación que
el escribano debe cursar al acreedor haciéndole saber el depósito efectuado.
1
7. Si usted fuera el escribano del acreedor y a pedido de éste lo acompaña al acto del depósito
dinerario extrajudicial, ¿puede o debe intervenir? ¿Es posible su intervención? ¿Qué aspectos debe
incluir en su escritura-acta respectiva si decide autorizarla? ¿Es necesario o es conveniente su
actuación? ¿Encierra una conducta ética?
8. Finalmente, ¿se aplica el régimen de consignación extrajudicial de sumas de dinero en caso de que
el monto a entregar fuera dinero extranjero?
CASO N° 2. Pago de sumas dinerarias en moneda extranjera en una compraventa de
inmueble
El Sr. Buste vendió por boleto de compraventa a la sociedad “Bienes Raíces Argentinos S.A.” un
inmueble de su propiedad por la suma de US$ 800.000 (ochocientos mil dólares estadounidenses
billete). El boleto se celebró el 1º de marzo de 2015, se fijó el pago de US$ 200.000 al momento del
boleto, y el saldo, en quince cuotas iguales, mensuales y consecutivas de US$ 40.000 cada una, con
más un interés compensatorio del 1% sobre saldos, a adicionarse a cada cuota. El pago en el boleto se
indicó que sería “como seña y a cuenta de precio”.
1. El boleto de compraventa: ¿es considerado por el nuevo Código como un “contrato preliminar”?
2. ¿Qué relevancia jurídica tiene ello? Análisis del art. 994 CCyC.
3. ¿Qué efecto tiene en el nuevo ordenamiento la cláusula “como seña y a cuenta de precio”?
4. Redacte el recibo de la primera cuota, teniendo presente lo dispuesto en los arts. 896 y sgts. CCyC.
5. El Sr. Buste lo consulta para que se incluyan en el boleto cláusulas que le aseguren que el pago se
realizará en la moneda dólar pactada y no en otra moneda. Ensaye hipótesis de cláusulas que
refuercen el derecho del vendedor a percibir los saldos en la moneda pactada.
6. Suponga que el pago de la primera cuota se pretende realizar en pesos al tipo de cambio oficial y el
Sr. Buste acepta ese pago. ¿Cuál debería ser el contenido del recibo para afianzar su derecho a que los
pagos posteriores se realicen en dólares estadounidenses billete y no en pesos?
7. ¿Podrían las partes pactar que el precio se abone en dólares estadounidenses billete o en pesos al
tipo de cambio oficial, con más un 30%?
8. El Sr. Buste es casado. El boleto de compraventa, ¿debe llevar el asentimiento conyugal en todos los
casos?
9. ¿Tiene alguna relevancia jurídica haber abonado en el boleto el 25% del precio?
2
CASO N° 3. Fideicomiso inmobiliario
Un arquitecto, tres inversores particulares y un ingeniero deciden constituir un fideicomiso para
construir treinta unidades funcionales que integrarán un edificio de prestigio y alta calidad, designando
a “Rascacielos S. A.” como sujeto fiduciario. El arquitecto aportará el anteproyecto, el plano y el plan
de la obra; los inversores particulares, cierto dinero en pesos para la ejecución de la obra; y el
ingeniero, el terreno adonde se construirá el edificio. Los aportes se indicaron y materializaron en el
mismo acto de celebración del fideicomiso, excepto el inmueble que se transmitió quince días después.
La obra la ejecutará el mismo fiduciario y la dirección de obra estará a cargo del arquitecto. Las
unidades resultantes del emprendimiento corresponderán a los fiduciantes (10 unidades) y el resto se
comercializará a terceros a través de un agente inmobiliario.
1. ¿El contrato de fideicomiso en cuestión debe constituirse por escritura pública o por instrumento
privado?
2. Indique la documentación habilitante que se requiere en cada caso.
3. Los fiduciantes lo consultan acerca de si es posible designar a dos fiduciarios en lugar de uno solo.
En caso afirmativo, redacte la cláusula o indique los aspectos que deben incluirse en ella para que
aseguren una correcta y eficaz administración del fideicomiso.
4. Suponiendo que el accionista principal de la sociedad fiduciaria sea la cónyuge del escribano que
autorizará la escritura de constitución del fideicomiso, ¿existe alguna incompatibilidad legal para ello?
5. Suponiendo que el ingeniero sea accionista de “Rascacielos S. A.” con un 30% del paquete
accionario, de acciones nominales no preferidas. ¿Es viable jurídicamente la constitución de este
fideicomiso? Si ese porcentaje accionario le permitiera formar la voluntad social del fiduciario, ¿variaría
la conclusión anterior?
6. Los fiduciantes pretenden incorporar una cláusula que indique lo siguiente: “La cesión de los
derechos del fiduciante no será válida si no cuenta con la conformidad escrita del fiduciario”. ¿Es una
cláusula válida? Indique sus ventajas y desventajas.
7. Si el contrato de fideicomiso hubiera sido celebrado por escritura pública, la cesión de los derechos
del fiduciante ¿qué forma exigirá?
8. El contrato prevé una cláusula que obliga a los fiduciantes a realizar nuevos aportes dinerarios en
pesos en caso de que la obra lo requiera. ¿Se puede acordar que los aportes dinerarios sean abonados
en cuotas mensuales, cuyo monto determinará la asamblea de fiduciantes, con cláusulas de reajuste?
9. En caso de que el fiduciario no ejecute la obra dentro de los tiempos y modos previstos en el
contrato y esperados por los fiduciantes, ¿cómo se lo remueve de su cargo? ¿Quién administra el
fideicomiso mientras se sustancia el reclamo por remoción? Redacte una cláusula para prever la
designación de un fiduciario provisorio y sus efectos respecto del fiduciario a quien se pretende
remover.
3
10. El fiduciario constructor ejecuta la obra en tiempo, la entrega a los adquirentes y fideicomisarios y,
como sociedad, se disuelve y liquida. A los tres años de entregadas las unidades funcionales, surgen
defectos de construcción de gravedad. Los adquirentes de las unidades, ¿pueden reclamar
judicialmente contra los fiduciantes por ruina de obra?
11. El contrato de fideicomiso analizado, ¿configura un contrato de consumo? Evalúe las consecuencias
jurídicas de calificarlo como tal o de considerar que no es un contrato de consumo.
CASO N° 4. Compraventa y locación
Corre de agosto de 2015, y Etelvina Suárez y Gustavo Vecchio, casados desde noviembre de 2013, se
acercan a su escribanía, junto con Benjamín Palacios, dueño de un departamento en el centro de la
ciudad. Este último, persona que confía en usted ciegamente, le solicita sus servicios para asesorarlo
sobre la mejor manera de redactar el contrato de locación que tienen en mente celebrar con Gustavo
Vecchio como locatario y, en tal caso, que lo haga. Agrega Palacios que Juan Vecchio, padre del
locatario, se constituirá como fiador principal pagador de su hijo en el contrato, ya que es propietario
de un inmueble muy importante que adquirió en diciembre de 2015, siendo de estado civil casado con
Vanina Valdez, de 22 años de edad.
Por otra parte, el Sr. Palacios le refiere que, como él normalmente viaja mucho, quiere facultar a su
hijo Teodoro, para que cobre los alquileres del contrato.
Luego del asesoramiento correspondiente, usted finalmente redacta el contrato, que se firma el 1º de
febrero de 2016.
1. ¿Qué aspectos ha tenido en especial consideración para la redacción del contrato y que información
entendió usted, como notario, importante para que la redacción del contrato proteja de la mejor
manera los intereses de las partes? ¿Cómo instrumenta el poder que le pide Palacios? Enumere y
fundamente sus respuestas.
2. En enero de 2016, el Sr. Juan Vecchio se divorcia de Vanina Valdez, por lo que acuerdan la
liquidación de la sociedad conyugal, quedando el importante inmueble dado en garantía en propiedad
de ésta última.
a) ¿Puede esta solución estar ajustada a derecho? ¿En qué circunstancia y con qué requisitos?
b) ¿Tiene alguna incidencia esta nueva situación en la fianza relacionada con el contrato de locación?
Determine y fundamente, indicando efectos y pasos a seguir en el caso de corresponder.
3. En octubre de 2016, el locatario, Gustavo Vecchio, se ausenta de su departamento, dejando una
nota de su propio puño y letra en la que le expresa a Etelvina Suarez, que ya no volverá. A partir de
ese momento, Etelvina comienza a tener dificultades en el pago del alquiler, pagando todos los meses
4
pero siempre fuera de fecha, por lo que su amigo Palacios, acude a su escribanía con el contrato que
usted le redactó y, luego de transmitir su hastío por toda esta situación, le pregunta qué puede hacer
para terminar con ese contrato. ¿Cuál sería su respuesta? Fundamente.
4. En enero de 2016, Palacios, cansado de todo y con necesidad de hacerse de liquidez, firma un boleto
de compraventa sobre el departamento locado, siendo la compradora la Sra. Josefina Bunge. Se
comprometen a escriturar dentro de los 30 días, en su escribanía.
a) ¿Puede transmitir el dominio en esas condiciones? Fundamente y según su respuesta, indique que
debería hacerse.
5. Pasados algunos meses más, Etelvina finalmente deja de pagar, por lo que la Sra. Josefina Bunge,
patrocinada por el abogado que usted mismo le recomendó, inicia juicio de desalojo y cobro de
alquileres. Apenas enterado el fiador sobre la tramitación del juicio, sin más, abona la deuda pendiente,
y decide reclamar lo abonado al responsable. Ahora bien:
a) ¿Podrá el fiador reclamarle lo abonado a alguien? ¿A quién?
b) ¿Qué cantidad, proporción y rubros podrá reclamar en caso de que su respuesta sea afirmativa?
CASO N° 5. Donación, leasing, capacidad
Clara Ingrasia es titular dominial de dos unidades funcionales integrantes de un mismo consorcio y de
un campo en la provincia de La Pampa, muy apto para la explotación agropecuaria. Clara tiene
actualmente 90 años, es viuda y lo consulta para saber si puede proyectar el destino de sus bienes sin
que por ello pierda mientras viva, la posibilidad de vivir dignamente y sacar el mayor provecho de ellos.
Pretende beneficiar a sus cuatro sobrinos. Le comenta que uno de ellos (Sergio) es un importante
hombre de negocios, que siempre ha sido prolijo y responsable, aunque actualmente está pasando por
un difícil momento financiero. Otro de ellos (Julián) es un exjugador de fútbol, caído en desgracia por
su adicción al alcohol, y en proceso de rehabilitación. Finalmente, las restantes son dos sobrinas
(Tatiana y Denise) mellizas, solteras, que tienen un trato muy asiduo con Clara, brindándoles cariño,
afecto y cuidado.
Clara pretende quedarse habitando el departamento “A” para que, luego de su fallecimiento, pase a
dominio de Julián. Para ello, le muestra una oferta de donación que efectuó a favor de este hace seis
años. A cambio de ello, Julián le ha prometido verbalmente que se rehabilitaría de su adicción. Clara
entiende que el cumplimiento de esta promesa es fundamental para el beneficio que pretende
asignarle, ya que así se constituiría como un premio a su valor y tesón.
A su vez, enterada de que su sobrino Sergio fue perjudicado por un negocio que lo dejó en muy mala
situación económica y con una importante deuda dineraria en estado de mora, quiere que el
5
departamento “B”, de su propiedad, pueda ser utilizado de la mejor manera que usted le indique para
cancelar esa deuda.
Finalmente, quiere que sus sobrinas sean, en definitiva, las dueñas del campo. Para eso, Clara le insiste
en que sabe que ese campo puede dar utilidades interesantes, por lo que quiere seguir percibiendo una
renta por él.
1. ¿Cuál es el mejor encuadre que puede dar a cada negocio o inquietud que le plantea Clara, para
cumplir lo más fielmente posible su finalidad? ¿Es posible en todos los casos cumplir fielmente la
intención de Clara?
2. Sergio debe viajar imprevistamente a Holanda para atender un problema de salud de su padre, que
vive en ese país. Este viaje coincide temporalmente con la cancelación de la deuda que Clara quiere
efectivizar en su favor. ¿Qué aspectos consideraría y qué solución llevaría a cabo para ello? ¿Qué
efectos tendría? Redacte el documento del que surgiría la cancelación de la deuda referida.
3. Tatiana y Denise, luego de recibir el campo en propiedad, reciben una oferta para dar en leasing el
campo. ¿Es esto posible de acuerdo al acto por usted recomendado para la transmisión del bien de
Clara a Tatiana y Denise? En caso afirmativo, ¿qué recaudos tendría especialmente en cuenta para
garantizar el cumplimiento del contrato de leasing para todas las partes?
4. Etelvina deja de cumplir su parte en el contrato celebrado con Clara para la adquisición del campo.
¿Puede Clara reclamarle el total de la deuda a la otra sobrina? ¿Qué debería disponer el contrato para
que esto fuera posible? ¿Por qué monto y concepto podría exigir el pago?
5. ¿Podría el tomador en leasing evitar la extinción del contrato celebrado entre Clara y sus sobrinas
por incumplimiento de estas últimas?
6. ¿Qué ocurre si Julián finalmente no se recupera de su adicción? ¿Cómo influye este incumplimiento
en el modo en el que usted estructuró el contrato y su naturaleza? ¿Qué se podría reclamar? ¿Quiénes
estarían legitimados activamente?
CASO N° 6. Compraventa
El 10 de septiembre de 2015, Soledad Villafuerte firma boleto de compraventa por el cual manifiesta
que vende a Manuel Costa un inmueble ubicado en la ciudad de Mar del Plata. El bien está ocupado por
el Sr. Juan Velázquez y su familia, en calidad de comodatario, por contrato celebrado dos años antes y
con vigencia hasta el 31 de enero de 2017.
Manuel Costa alega que compra por cuenta y orden de Germán Anastasio, sin exhibir poder alguno.
Asume, a cambio, la obligación de abonar el precio pactado, de U$S 200.000.
6
La escrituración se acuerda a los sesenta días de suscripto el boleto. Llegada la fecha de escrituración,
las partes se constituyen en el banco designado por el comprador para la celebración del acto. En el
instante previo a cumplirse con la escrituración, el Sr. Manuel Costa manifiesta que no posee la
totalidad del monto, alcanzando sólo a la suma de U$S 50.000, alegando que el resto no le ha sido
provisto por su mandatario, Germán Anastasio, lo que le impide el cumplimiento efectivo de la
obligación asumida. Indica para ello que Anastasio no quiso entregarle el dinero, ya que no conocía
sobre la existencia de ocupantes en el inmueble.
1. ¿Puede venderse el inmueble en el estado de ocupación descripto? En tal caso, ¿qué cláusulas
deberían incorporarse en el boleto? ¿Y en la escritura para que se cumpla con la transmisión del
dominio?
2. ¿Qué derechos les corresponden al comodatario y al adquirente respectivamente en relación al
inmueble vendido en razón de la situación jurídica en la que se encuentran en relación a aquel?
3. ¿Es eficaz y oponible la razón invocada por Costa para no abonar el precio del inmueble?
¿Cuál debería haber sido la mejor forma de expresar la modalidad por la que adquiere Costa, para
garantizar la eficacia y exigibilidad de las obligaciones asumidas por las partes?
4. Frustrada la escrituración, ¿cuáles son los derechos y obligaciones exigibles entre Costa y Anastasio?
¿Qué extremos sería necesario acreditar para ello?
5. ¿Qué efectos tendría la ratificación de Anastasio del contrato celebrado por Costa?
6. ¿Qué hubiera ocurrido si, con posterioridad a la escrituración frustrada, Costa apareciera exigiendo el
cumplimiento de la escrituración, ofreciendo el precio adeudado e invocando la representación de
Anastasio, mediante un poder extendido con fecha anterior al boleto? ¿Podría exigir el cumplimiento?
¿Cómo? ¿En qué caso no podría hacerlo?
7. Si el boleto hubiera contenido una cláusula de “seña”, ¿qué efectos hubiera tenido ésta en el acto
escriturario? ¿Hubiera cambiado su respuesta si el boleto se hubiera firmado el 15 de julio de 2015?
¿Por qué?
8. Solucionadas todas las contingencias, la escrituración de la venta finalmente se lleva a cabo, siendo
el Sr. Anastasio, el comprador definitivo. Sin embargo, poco tiempo después, al presentarse ante el
supuesto comodatario para anoticiarlo de su adquisición, éste le informa que ha adquirido el inmueble
con anterioridad al título que invoca Anastasio, mediante boleto de compraventa, habiendo abonado
más el 40% del precio y constando en el referido boleto que la posesión se otorga en el momento de la
firma del boleto. ¿Cuál de los dos interesados tiene un mejor derecho sobre el otro? ¿Qué requisitos
debe reunir el adquirente por boleto para tener un mejor derecho?, ¿Hubiera cambiado su respuesta si
el boleto, la posesión y la escrituración hubieran se hubieran llevado a cabo antes del 1º de agosto de
2015?
9. ¿Puede adjudicarse responsabilidad al escribano autorizante de la escritura de compraventa, para el
caso de que se determine mejor derecho al adquirente por boleto? Justifique su respuesta.
7