Estimación y caracterización de la demanda de vivienda

Estimación y caracterización de la demanda de vivienda en la Comunidad de Madrid por
ámbitos geográficos (2006-2016)
FUNDACION ASPRIMA
Julio Vinuesa Angulo - UAM
1
Estimación y caracterización de la demanda de vivienda en la Comunidad de Madrid por
ámbitos geográficos (2006-2016)
ESTIMACIÓN Y CARACTERIZACIÓN DE
LA DEMANDA DE VIVIENDA EN LA
COMUNIDAD DE MADRID POR ÁMBITOS
GEOGRÁFICOS (2006-1016)
Equipo de Trabajo
Universidad Autónoma de Madrid
Julio Vinuesa Angulo,
con la colaboración de Antonio Palacios
Fundación Asprima
Yolanda Fernández
FUNDACION ASPRIMA
Julio Vinuesa Angulo - UAM
2
Estimación y caracterización de la demanda de vivienda en la Comunidad de Madrid por
ámbitos geográficos (2006-2016)
Estimación y caracterización
de la demanda de vivienda
en la Comunidad de Madrid
por ámbitos geográficos
(2006-2016)
Julio Vinuesa Angulo
FUNDACION ASPRIMA
Julio Vinuesa Angulo - UAM
3
Estimación y caracterización de la demanda de vivienda en la Comunidad de Madrid por
ámbitos geográficos (2006-2016)
Índice
1. Propósito y planteamiento.............................................................. 4
2. Propuestas conceptuales y metodológicas ........................................ 7
2.1 Conceptos básicos en el análisis de la demanda de vivienda................ 8
2.2 La formalización de la demanda, un complejo proceso causal .............21
2.3 Información estadística disponible .................................................26
3. Análisis de la demanda observada y validación del método............... 29
3.1 La dinámica demográfica observada (1991-2001) ............................29
3.1.1 Evolución de los hogares ........................................................34
3.1.2 Estimación de los flujos de hogares .........................................42
3.1.3 La dinámica observada en los ámbitos geográficos. .....................53
3.2 Comparación del crecimiento del parque de vivienda con la demanda
observada .................................................................................60
3.3 La dinámica observada durante los últimos años (2002-2006) ............71
3.4 Condicionantes económico-financieros............................................81
3.4 Bases para el estudio prospectivo ..................................................89
4 Estimación de la demanda de vivienda (2006-1016)......................... 96
4.1 Proyección de la población ...........................................................97
4.1.1 Crecimientos de población previstos ....................................... 100
4.1.2 Los componentes del crecimiento .......................................... 107
4.1.3 Cambios en la estructura por edades ...................................... 117
4.2 Estimación de la demanda potencial demográfica........................... 125
4.2.1 Estimación de los flujos de hogares ........................................ 125
4.2.2 Distribución espacial de los flujos estimados ............................ 137
4.2.3. Caracterización de los hogares.............................................. 144
4.3 Estimación de las necesidades de vivienda.................................... 153
5 Valoración e interpretación de los resultados obtenidos....................160
Referencias bibliográficas................................................................... 0
FUNDACION ASPRIMA
Julio Vinuesa Angulo - UAM
4
Estimación y caracterización de la demanda de vivienda en la Comunidad de Madrid por
ámbitos geográficos (2006-2016)
FUNDACION ASPRIMA
Julio Vinuesa Angulo - UAM
5
Estimación y caracterización de la demanda de vivienda en la Comunidad de Madrid por
ámbitos geográficos (2006-2016)
1. Propósito y planteamiento.
El planteamiento de este estudio responde a un compromiso de utilidad.
Se trata de crear apoyos para la toma de decisiones, arrojando luz sobre los
posibles futuros escenarios de la demanda de vivienda en la Comunidad de
Madrid.
Hacer prospectiva de las necesidades futuras de vivienda en la
Comunidad de Madrid es un objetivo tan complejo como necesario que exige
un planteamiento riguroso y realista del procedimiento a seguir, máxime
cuando se pretende caracterizar y segmentar la demanda según diferentes
criterios y para diferentes ámbitos. La extremada dificultad técnica del
empeño no está exenta de riesgo cuando además se trata de vislumbrar lo
que va a suceder durante los próximos diez años desde la perspectiva de un
periodo excepcionalmente dinámico.
Lo primero es establecer las bases conceptuales y metodológicas en
torno a la definición precisa de los factores que hacen aparecer y configuran la
demanda de vivienda y la explicación razonada de las interrelaciones
existentes entre ellos.
Pero se trata de aplicar el método adecuado a un ámbito y a un periodo
concretos. La Comunidad de Madrid es una región con una fuerte dinámica
económica y urbanística, que se ha intensificado a lo largo del último decenio
como ponen de manifiesto los indicadores de crecimiento demográfico y de
FUNDACION ASPRIMA
Julio Vinuesa Angulo - UAM
6
Estimación y caracterización de la demanda de vivienda en la Comunidad de Madrid por
ámbitos geográficos (2006-2016)
construcción de viviendas. El número de hogares ha crecido en el último lustro
con unos ritmos medios anuales superiores a las cincuenta mil unidades, más
de setenta mil en el caso de las viviendas, con lo que prácticamente se
duplican los registros de la anterior década.
En estos crecimientos han confluido factores demográficos, estructurales
y coyunturales, principales generadores de demanda, junto con otros, propios
de la coyuntura económica y financiera. Los flujos de hogares son sin duda el
factor demográfico al que cabe atribuir la generación de la mayor parte de la
demanda de vivienda, pero la creciente complejidad de los procesos de
formación y disolución de hogares hace que cada vez sea más difícil realizar
mediciones con el grado de precisión necesario. A ello se une que, en el
periodo actual, la dinámica demográfica madrileña
está
especialmente
condicionada por los flujos de inmigrantes extranjeros, que incorporan al
análisis una realidad compleja y borrosa y, sobre todo, el máximo grado de
incertidumbre al hacer prospectiva.
Con todo, los factores derivados del comportamiento demográfico o de
las necesidades de reposición de las viviendas presentan un carácter menos
coyuntural y más predecible a medio y largo plazo que la evolución del
empleo, de la renta o del precio del dinero. No hay que olvidar tampoco la
importancia que pueden tener las actitudes sociales en relación con la
vivienda, que –aunque guardan una estrecha vinculación con los factores
demográficos y económicos- pueden tener también su propia dinámica. Por
ejemplo en las pautas de emancipación o en la propensión a utilizar una
segunda vivienda.
Tanto por lo que se refiere a la prospección de los factores demográficos
como a los aspectos de las dinámicas económica y social, es aconsejable
trabajar con diversas hipótesis con la idea de acotar razonadamente el futuro
de la demanda de vivienda en la Comunidad de Madrid. La estimación y la
caracterización de la demanda para el periodo 2006-2016 han de ir más allá
de la simple cuantificación de la extrapolación de las tendencias observadas en
el pasado.
FUNDACION ASPRIMA
Julio Vinuesa Angulo - UAM
7
Estimación y caracterización de la demanda de vivienda en la Comunidad de Madrid por
ámbitos geográficos (2006-2016)
Como tal región metropolitana, la Comunidad de Madrid integra diversas
áreas de mercado que deben ser diferenciadas, tanto por la estructura
sociodemográfica como por las peculiaridades de su desarrollo urbanísticoresidencial. Ello obliga a realizar estimaciones de la demanda de vivienda para
las distintas zonas de la Comunidad de Madrid en las que se genera. Pero la
naturaleza y la dimensión del fenómeno urbano madrileño hace preciso
considerar también que el territorio de la Comunidad Autónoma no delimita de
forma absoluta la localización de los factores generadores de la demanda de
vivienda ni tampoco ejerce la exclusividad al darle respuesta.
De igual manera, para cada uno de los ámbitos territoriales a considerar
hay que tener en cuenta el hecho de que una parte de los demandantes
podrían concretar la compra o el alquiler en un ámbito diferente. La
imputación a un ámbito territorial determinado del principal generador de
demanda (localización de la dinámica demográfica que da lugar a flujos de
hogares) no supone necesariamente que el efecto de la demanda se produzca
en el mismo territorio. Lógicamente, el comportamiento espacial de la
demanda está interrelacionado con la distribución espacial de la oferta, de
acuerdo con las estrategias de los diferentes agentes que intervienen en el
desarrollo urbano residencial y de las apetencias de alojamiento y las
capacidades económicas de los hogares.
FUNDACION ASPRIMA
Julio Vinuesa Angulo - UAM
8
Estimación y caracterización de la demanda de vivienda en la Comunidad de Madrid por
ámbitos geográficos (2006-2016)
2. Propuesta conceptual y metodológica.
Aun cuando en los últimos años, al impulso del boom inmobiliario vivido,
han ido apareciendo trabajos novedosos1 sobre la evolución del mercado de la
vivienda, sigue siendo necesaria una mayor precisión en la definición de los
conceptos a utilizar; es preciso también extender los aspectos del mercado a
analizar, tratando de abarcar en la mayor medida posible la complejidad del
proceso de generación de demanda de vivienda; y aumentar el caudal de
información estadística utilizada, mejorar su tratamiento y precisar su
significado, especialmente en lo referente a la dinámica demográfica, al
parque de vivienda existente y a la construcción de viviendas.
Especialmente, es necesario afrontar estudios referidos a ámbitos
territoriales identificables como áreas de mercado. La mayor parte de los
estudios realizados hasta la fecha tienen como objeto “el mercado español”,
cuando es evidente que la conjunción entre la oferta y la demanda se plantea
y se resuelve en la mayor parte de los casos en áreas locales (municipios o
comarcas), aun cuando como en el caso de Madrid, la expansión espacial del
fenómeno urbano, puede llevar los límites del área de mercado fuera del
territorio regional.
1
El trabajo sobre “El mercado inmobiliario español: caracterización y rasgos diferenciales con la
UE, respuestas a los principales interrogantes”. codirigido por Asprima y Analistas Financieros
Internacionales en 2003 puede ser considerado como el principal ejemplo de esta línea de
estudio.
FUNDACION ASPRIMA
Julio Vinuesa Angulo - UAM
9
Estimación y caracterización de la demanda de vivienda en la Comunidad de Madrid por
ámbitos geográficos (2006-2016)
2.1 Conceptos básicos en el análisis de la demanda de
vivienda.
En el análisis del mercado de la vivienda se manejan conceptos como
vivienda, hogar, emancipación, necesidad de vivienda, demanda de vivienda
que aparentemente son fáciles de objetivar, aunque en realidad se muestran
esquivos a la definición inequívoca y a la acotación precisa, especialmente
cuando se trata de convertirlos en unidades cuantificables y operativas.
El objeto de la demanda: concepto de vivienda y criterios de
clasificación.
La vivienda suele ser tratada como una realidad simple. Sin embargo, el
concepto de vivienda necesita múltiples puntualizaciones para tratar de evitar,
en primer lugar, una valoración estadística equívoca y, sobre todo, exige ser
considerada en la enorme heterogeneidad que le confieren sus múltiples
atributos como bien de uso para alojamiento y como inversión.
VIVIENDA es, según la define el Censo de 2001, “… todo recinto
estructuralmente separado e independiente que… está concebido para ser
habitado por personas, y no está totalmente destinado a otros usos, y aquellos
otros que no cumpliendo las condiciones anteriores están efectiva y realmente
habitados.”.
ATRIBUTOS DE LA VIVIENDA. Las viviendas pueden ser clasificadas
según una serie de caracteres que las califican en cualquiera de las situaciones
o usos a que puedan destinarse. Cuando son utilizadas para alojamiento
permanente de unos determinados hogares, algunos de estos atributos inciden
especialmente en su valoración y caracterización como bien demandado,
pudiendo determinar su adecuación o su insuficiencia a la hora de atender las
necesidades de alojamiento. Los más relevantes son:
FUNDACION ASPRIMA
Julio Vinuesa Angulo - UAM
10
Estimación y caracterización de la demanda de vivienda en la Comunidad de Madrid por
ámbitos geográficos (2006-2016)
Localización: Es quizás el atributo más importante y se determina en
función de su ubicación en relación con elementos de la estructura
urbana mejor o peor valorados, con la calidad del entorno urbano en el
que se inscribe y con su conectividad. Es un factor determinante del
precio y por tanto actúa como filtro de la demanda. La inadecuación de la
localización puede ser determinante y exigir un cambio de vivienda.
Desde la perspectiva de la demanda, la localización de las viviendas
delimita áreas de mercado pues habrá de ser:
a) funcionalmente viable, ya que en cada momento, y de acuerdo
con las capacidades técnicas y económicas de movilidad, se establecen
unos límites de distancia máximas a recorrer en los desplazamientos
que
diariamente
habrán
de
realizar
quienes
residan
en
una
determinada localización.
b) adecuada en función de los elementos de la organización
económica y social que caracterizan y compartimenta en zonas
diferenciadas el espacio urbano.
Es el mecanismo que establece el gradiente de precios entre el
centro y las periferias y que, en conjunción con el desarrollo de las
infraestructuras y los servicios de transporte, está detrás del modelo de
redistribución espacial de la población en la Comunidad de Madrid.
Las coordenadas de una vivienda son inmutables pero no el
contexto urbano en el que se inscribe, que puede deteriorarse o mejorar
de acuerdo con diversos aspectos del proceso de desarrollo urbano
(accesibilidad,
usos,
equipamientos...)
pudiendo
verse
por
ello
modificada su apreciación a lo largo del tiempo.
Antigüedad o año de construcción: puede utilizarse como indicador
indirecto de tipologías, de conservación y del equipamiento.
Superficie o “cantidad” de vivienda: incide directamente en el precio y
se debe relacionar con las necesidades o apetencias de la demanda. Una
FUNDACION ASPRIMA
Julio Vinuesa Angulo - UAM
11
Estimación y caracterización de la demanda de vivienda en la Comunidad de Madrid por
ámbitos geográficos (2006-2016)
superficie insuficiente en relación con el tamaño del hogar (expresada en
m2/persona) puede reflejar inadecuación por densidad excesiva, según
los estándares que se consideren en cada momento, y consecuentemente
necesidad de cambio de vivienda. La superficie establece también
umbrales de precios que actuarán como filtro. La reducción del tamaño
es una de las opciones para la demanda con limitación de recursos.
Número de habitaciones: Es otra forma de considerar el tamaño de la
vivienda, permite valorar la adecuación con los diferentes tipos de
hogares y debe ser complementario de la superficie. Un número de
habitaciones que no satisfaga las necesidades de cada tipo de hogar
pone de manifiesto situaciones de hacinamiento y necesidad de cambio.
Igualmente puede producirse inadecuación por un tamaño excesivo,
especialmente frecuente en viviendas ocupadas por hogares en la fase de
extinción.
Estado de conservación: Permite determinar la calidad de la vivienda
como espacio habitable. Los estados de conservación de la vivienda y el
edificio pueden dar lugar a situaciones subestándar que requieran
rehabilitación o sustitución.
Tipo de edificio: Permite establecer tipologías (viviendas colectivas, en
altura, unifamiliares, aisladas, adosadas..). Los diferentes tipos de
vivienda pueden producir también inadecuación severa que exija cambio.
Por ejemplo, las viviendas unifamiliares de 3 ó 4 plantas, muy
abundantes en desarrollos urbanos de los últimos decenios, devienen en
inadecuadas cuando, cuarenta años después, el hogar está en fase de
nido vacío, integrados por personas mayores con crecientes limitaciones
de movilidad.
Equipamiento: Conjunto de elementos, de la vivienda y el edificio, que
determinan el confort residencial, incidiendo por tanto en el precio y en
la demanda. Desde los más básicos a los más exclusivos (agua, luz,
baño, calefacción, piscina, robótica...).
FUNDACION ASPRIMA
Julio Vinuesa Angulo - UAM
12
Estimación y caracterización de la demanda de vivienda en la Comunidad de Madrid por
ámbitos geográficos (2006-2016)
Régimen de cesión: La vivienda demandada como alojamiento podrá
ofrecerse en venta o en régimen de alquiler. Caben otras posibilidades
poco relevantes, pero dignas de ser consideradas, como las cesiones
gratuitas, generalmente entre familiares y para la fase inicial de
emancipación. El régimen de alquiler es más flexible y propicio a los
cambios por inadecuación, pero tiene connotaciones muy negativas en el
mercado español.
Precio: Es en cierto modo la resultante de todo lo anterior. Tanto si la
vivienda es en venta como si es en alquiler, actúa como filtro según la
capacidad de renta de los hogares. En los casos de vivienda en venta, al
tratarse de un bien costoso, generalmente caro y de muy larga duración,
normalmente se hace preciso recurrir a productos financieros. El precio
de la vivienda y las condiciones de financiación determinan el esfuerzo
económico a realizar por los hogares demandantes; es el factor con
mayor incidencia en la segmentación del mercado, pudiendo llegar a
establecer límites insuperables para una parte de la demanda, que pasa
así
a
convertirse
repercusión
en
en
el
demanda
insolvente.
comportamiento
Puede
demográfico
tener
también
(retraso
de
la
emancipación, del matrimonio, del calendario de la fecundidad y,
consecuente, de su intensidad).
El cruce de las características de los hogares y de las viviendas permite
calificar a estas últimas como ADECUADAS o INADECUADAS, que satisfacen o
no las necesidades de alojamiento.
VIVIENDA FAMILIAR es, según el Censo, la que “está habitada por una o
varias personas, no necesariamente unidas por parentesco, y que no
constituyen
un
colectivo
(conventos,
cuarteles,
asilos,
residencias
de
estudiantes o de trabajadores, hospitales, prisiones…)” y que “en la fecha
censal no se utilizan totalmente para otros fines”.
VIVIENDA PRINCIPAL es la vivienda familiar que “… es utilizada toda o la
mayor parte del año como residencia habitual de una o más personas”;
FUNDACION ASPRIMA
Julio Vinuesa Angulo - UAM
13
Estimación y caracterización de la demanda de vivienda en la Comunidad de Madrid por
ámbitos geográficos (2006-2016)
VIVIENDA SECUNDARIA es la que “… es utilizada solamente parte del
año, de forma estacional, periódica o esporádica y no constituye residencia
habitual”. El Censo de 2001 incorpora el concepto de SEGUNDA VIVIENDA que
está referido a los hogares y busca establecer la “vinculación”2 del hogar a
otros ámbitos. El INE la define como “...una vivienda familiar que suele utilizar
alguno de los miembros del hogar de forma temporal (en vacaciones, fines de
semana, etc.), durante un mínimo de 15 días a lo largo del año, y que no
constituye residencia habitual de ninguna persona”. En caso de que el hogar
disponga de más de una segunda vivienda debe referirse sólo a la más usada.
Ello podría explicar que según el Censo de 2001, en la Comunidad de Madrid
hubiera 275.705 viviendas secundarias, pero sólo 116.817 hogares españoles
(87.634 madrileños) declaran poseer una segunda vivienda en la Comunidad
de Madrid.
VIVIENDA ACTIVO ECONÓMICO Además de su utilidad “natural” como
alojamiento de un hogar, la vivienda tiene también la condición de activo
económico, tanto si se demanda para alojamiento propio (VIVIENDA EN
PROPIEDAD) como si se busca en ella únicamente un modo de inversión. Los
que adquieren una vivienda para satisfacer sus necesidades de alojamiento
permanente (vivienda principal) o temporal (vivienda secundaria) están al
mismo tiempo realizando una inversión y ello influye notablemente en la
formación de la demanda, especialmente de la primera vivienda.
VIVIENDA INVERSIÓN. Aquí se trata de considerar los casos en los que
la vivienda es demandada en su condición de inversión económica, tanto si lo
que se pretende es ponerla en el mercado para obtener una renta de alquiler
(VIVIENDA EN ALQUILER) como si es para mantenerla desocupada, con la
única pretensión de obtener una plusvalía.
La vivienda, como espacio urbano privado de lento deterioro y rápida
revalorización, es apreciada por su valor de cambio, pudiendo quedar en
estado latente su utilidad como alojamiento.
2
El censo de 2001 sustituye el concepto de población de hecho e incorpora el de población
vinculada
FUNDACION ASPRIMA
Julio Vinuesa Angulo - UAM
14
Estimación y caracterización de la demanda de vivienda en la Comunidad de Madrid por
ámbitos geográficos (2006-2016)
VIVIENDA DESOCUPADA o VACÍA, según la información censal es aquella
que “no es la residencia habitual ni es utilizada de forma estacional, periódica
o esporádica”. Una vivienda puede estar desocupada por muy diferentes
motivos. A título de ejemplo:
Es casi inevitable un periodo de tiempo desde la terminación de la
vivienda hasta su primera ocupación.
El cambio de propietario o de arrendatario dará lugar a un periodo más
o menos largo durante el cual la vivienda permanecerá desocupada. Es
el tiempo necesario para alcanzar la confluencia de oferta y demanda.
La existencia de un stock mínimo de viviendas vacías3 es necesaria
para un más ágil funcionamiento del mercado.
En el caso de algunas viviendas compradas como inversión, la
desocupación puede ser permanente; sólo se busca la revalorización
del bien y se decide mantenerla fuera del mercado. Esta actitud elimina
temporalmente el carácter de bien de uso de las viviendas. La
existencia de viviendas cuyos propietarios las han adquirido con el
único fin de obtener una plusvalía suelen estar relacionados con
estrategias especulativas pero también es el reflejo de una importante
forma de ahorro.
También hay que contar con la existencia de viviendas que permanecen
desocupadas por razones técnicas. Son aquellas a las que sus acusadas
deficiencias de habitabilidad las dejan fuera de las expectativas de la
demanda.
Sólo
salen
de
tal
situación
mediante
procesos
de
rehabilitación o por una disminución de las exigencias de la demanda,
tal como ha ocurrido en los últimos años con la llegada de los
inmigrantes extranjeros. Es una situación normalmente relacionada con
la antigüedad de la vivienda.
3
En el informe APCE–AFI (2003) “Estimación de la demanda de vivienda en España (2003-2008)”,
p.21. se señala que es necesario un “stock técnico” o porcentaje de viviendas vacías en rotación
que se situaría en torno al 5% del parque total.
FUNDACION ASPRIMA
Julio Vinuesa Angulo - UAM
15
Estimación y caracterización de la demanda de vivienda en la Comunidad de Madrid por
ámbitos geográficos (2006-2016)
Hay que considerar también la existencia de un stock de viviendas que
permanecen vacías mientras se aclaran los derechos de propiedad
sobre ellas, normalmente, entre los herederos del anterior propietario.
Esta situación es más frecuente en las zonas centrales con poblaciones
muy envejecidas.
ATRIBUTOS
Localización
Año de construcción
Superficie
Número de habitaciones
Estado de conservación
Tipo edificio
Equipamiento
Régimen de cesión
Precio
Principal
para alojamiento
(familiar)
Secundaria
para obtener
beneficios
económicos
(inversión)
Renta
Plusvalías
Propiedad
•
•
•
•
•
•
•
•
•
Alquiler
Vivienda
GRÁFICO 2.1 La vivienda como bien demandado.
ocupada
Vacía
Los generadores de la demanda:
La demanda de vivienda para alojamiento está directamente relacionada
con dos conjuntos de factores: la dinámica demográfica y la coyuntura
económica. Cabe considerar independiente del primero la demanda de
vivienda como inversión, cuando además los propietarios se conforman con la
revalorización y deciden que la vivienda permanezca vacía.
RESIDENTE: El Censo de 2001 introduce el concepto de residente o
“persona física que en el momento censal tiene su residencia habitual en
España”. Los residentes personifican la necesidad básica de alojamiento y el
derecho constitucional a disfrutar de una vivienda digna y adecuada, y algunas
de sus características básicas les posicionan de forma muy diferente ante el
mercado de la vivienda; especialmente la edad, el nivel socioeconómico y las
formas de convivencia.
FUNDACION ASPRIMA
Julio Vinuesa Angulo - UAM
16
Estimación y caracterización de la demanda de vivienda en la Comunidad de Madrid por
ámbitos geográficos (2006-2016)
La residencia habitual o adscripción administrativa a un territorio se
concreta siempre en un alojamiento o vivienda que, en una buena parte de los
casos, resulta ser el principal factor de localización de la población.
Pero el residente no es la unidad básica de análisis adecuada para
estudiar las relaciones entre la dinámica demográfica y el mercado de la
vivienda. Su crecimiento incide en la intensidad de ocupación del parque de
vivienda pero, por sí mismo, no supone necesariamente un aumento
inmediato de la demanda. En las sociedades más evolucionadas son normales
las situaciones en las que la disminución del número de residentes coincide
con el incremento del número de hogares y por tanto de la demanda de
vivienda.
HOGAR es definido por el Censo de 2001 como el “grupo de personas
residentes en la misma vivienda familiar”. En anteriores censos se exigía
también la condición de que las personas compartiesen gastos comunes. Los
hogares suelen tener un único núcleo familiar, pero nada impide que estén
integrados por más de un núcleo que, a su vez, pueden pertenecer a familias
diferentes, pero, en cualquier caso, han de ser iguales el número de hogares y
el de viviendas familiares principales. Así pues, el actual concepto de hogar es
la unidad de análisis demográfico adecuada a las exigencias del análisis de la
demanda de vivienda al permitir establecer una simple e inequívoca relación:
a cada hogar le corresponde una vivienda familiar permanente o vivienda
principal, y al revés4.
El concepto de hogar vino a superar algunas limitaciones básicas del
concepto de familia que excluye a las unidades de convivencia unipersonales y
a aquellas otras de varias personas no emparentadas. Así, el concepto de
hogar da cobertura a realidades muy diferentes: puede ser unipersonal, estar
integrado por una o varias familias o por un número cualquiera de personas
sin relación familiar. En todos los casos, el número y los perfiles demográficos
4
En el documento “Estimación del Parque de Viviendas Notas metodológicas” elaborado por la Subdirección
General de Estudios y Estadísticas del Ministerio de Vivienda, se ignora la definición de hogar con que ha sido
confeccionado el Censo de Población y Vivienda de 2001 por el Instituto Nacional de Estadística.
FUNDACION ASPRIMA
Julio Vinuesa Angulo - UAM
17
Estimación y caracterización de la demanda de vivienda en la Comunidad de Madrid por
ámbitos geográficos (2006-2016)
de las personas que los integran pueden producir necesidades de alojamiento
muy diferentes.
Por ejemplo, al relacionarles con el mercado de la vivienda, convendrá
diferenciar los hogares unipersonales formados por un recién emancipado, de
los correspondientes a un adulto separado o divorciado y de los que integran
el grupo más numeroso formado por personas mayores, hogares en fase de
extinción que anuncian una más o menos próxima liberación de una vivienda.
Igualmente tienen un significado distinto los hogares formados por una pareja
joven tras la emancipación –principal componente de la demanda de vivienday los formados por una pareja mayor, resultante de un hogar del que ya han
salido los hijos (fase de nido vacío).
Los FLUJOS DE HOGARES están alimentados por los que aparecen o
desaparecen durante un determinado periodo de tiempo. La variación del
número total de hogares es independiente de la natalidad, pero la mortalidad
sí actúa en la merma del número de hogares (directamente en los
unipersonales). Tanto la natalidad como la mortalidad actuarán siempre
produciendo algunas variaciones en el tamaño, en los tipos y en las
características de los hogares donde incidan.
Por su
parte, las migraciones
pueden tener repercusión directa,
mecánica, cuando se trata de migraciones de hogares completos, pero si se
trata de migraciones de personas solas, como ocurre en buena medida con los
recientes flujos de extranjeros, su efecto, más que en el número de los
hogares, podría dejarse notar, sobre todo, en el crecimiento de hogares sin
núcleo familiar. Los emigrantes, por razones de diversa naturaleza, en un
periodo más o menos largo tras su llegada, suelen agruparse en hogares
complejos en los que el vínculo fundamental, junto al paisanaje, suele ser
compartir los gastos de la vivienda. No debe olvidarse tampoco que la
emigración puede tener un efecto retardado sobre la demanda, si llega a
producirse el reagrupamiento familiar y la consolidación definitiva del cambio
de residencia.
FUNDACION ASPRIMA
Julio Vinuesa Angulo - UAM
18
Estimación y caracterización de la demanda de vivienda en la Comunidad de Madrid por
ámbitos geográficos (2006-2016)
Las variaciones en las formas de convivencia de los individuos también
pueden suponer aparición de nuevos hogares y desaparición de otros
existentes. Algunos de estos cambios, generalmente la emancipación y la
formación y ruptura de parejas, implican generación de demanda por
variaciones en el número total de hogares, mientras que otros sólo suponen
transformación del tipo de hogar. Los cambios en las situaciones de
convivencia de los individuos hacen que pueda variar el número de hogares, y
consecuentemente la demanda de vivienda, con independencia de los cambios
en el tamaño de la población.
El aumento de la esperanza de vida, con el consiguiente efecto de
envejecimiento por la cúspide de la pirámide de edades, supone a su vez el
aumento de hogares individuales de personas mayores, que, además, tienden
a vivir solas hasta edades cada vez más avanzadas. El cambio de residencia
hacia un establecimiento colectivo haría desaparecer el hogar y sacaría al
individuo de la población que vive en viviendas familiares. El fallecimiento o su
incorporación al hogar de algún hijo serían los otros eventos que provocarían
la desaparición del hogar y la consiguiente liberación de una vivienda.
En la actual dinámica sociodemográfica, propia de la denominada
Segunda Transición Demográfica, al descenso y retraso de la fecundidad, se
unen también el aumento de los hogares individuales de personas que deciden
vivir solas y el retraso en la edad de formar pareja. El incremento de rupturas
de parejas es también un factor de aparición de hogares unipersonales y
monoparentales, mientras que la reconstitución de parejas puede producir el
efecto contrario. Todo ello habrá de tomarse en consideración a la hora de
hacer estimaciones y caracterizar la demanda de vivienda.
La EMANCIPACIÓN es el fenómeno sociodemográfico relativo a la salida
de los jóvenes del hogar de sus padres para crear uno nuevo o pasar a formar
parte de otro. Como tal fenómeno demográfico tiene una gran trascendencia
social, fuertes vinculaciones con el mercado laboral y es el principal
componente de la demanda de vivienda. Pero se muestra esquivo al análisis
FUNDACION ASPRIMA
Julio Vinuesa Angulo - UAM
19
Estimación y caracterización de la demanda de vivienda en la Comunidad de Madrid por
ámbitos geográficos (2006-2016)
estadístico ya que la emancipación como suceso no se registra jurídica ni
estadísticamente.
En los términos propios del análisis de hogares, la emancipación puede
definirse como el cambio desde la posición de “hijo que vive con sus padres
(ambos, madre sola o padre solo)” a cualquiera otra fuera del núcleo familiar
al que pertenecía. El independizarse es un acto de carácter natural y que como
tal se produce en un periodo determinado del ciclo de vida personal que, sin
embargo, no tiene unos límites concretos. Tradicionalmente ha estado
asociado al comienzo de la edad adulta y estadísticamente registra una gran
coincidencia con el matrimonio o la formación de una pareja. La fecha modal
de la emancipación va evolucionando de acuerdo con circunstancias sociales,
económicas y culturales muy diversas. La ampliación del periodo de estudios y
el retraso de la incorporación a la actividad, la coyuntura del mercado de
trabajo, la mayor o menor accesibilidad a una vivienda o las actitudes
familiares, definen las circunstancias más o menos coyunturales que regulan el
calendario de la emancipación.
Conceptos de necesidad y de demanda.
NECESIDAD
DE
VIVIENDA:
La
idea
de
necesidad
se
vincula
exclusivamente a la vivienda familiar principal y abarca un amplio espectro de
posibilidades, desde la satisfacción del derecho básico que garantiza la
Constitución Española (Artículo 47. “Todos los españoles tienen derecho a
disfrutar de una vivienda digna y adecuada”) hasta la teóricamente ilimitada
necesidad-apetencia de mejorar de vivienda.
Si, por definición, cada hogar ocupa una vivienda, cada nuevo hogar
genera una nueva necesidad de vivienda. Pero al ser la disponibilidad de una
vivienda una condición sine qua non, podría ocurrir que los individuos en
proceso de formar un hogar lo detengan ante la imposibilidad de disponer de
la vivienda que ellos consideran adecuada. El hecho de que no llegue a
constituirse el hogar no eliminará la existencia de esa necesidad, que, aun
FUNDACION ASPRIMA
Julio Vinuesa Angulo - UAM
20
Estimación y caracterización de la demanda de vivienda en la Comunidad de Madrid por
ámbitos geográficos (2006-2016)
cuando no se haya formalizado, permanecerá oculta, en estado latente en
algunos individuos: básicamente entre los que, alcanzada una determinada
edad, deseen emanciparse del hogar de sus padres y, en menor cantidad,
entre aquellos que deseen disolver un hogar preexistente pasando a formar
dos hogares distintos (separaciones, divorcios y rupturas de parejas).
La necesidad básica de la primera vivienda, se puede manifestar de
formas muy diferentes entre los jóvenes en edad de emanciparse. En unos
casos la necesidad de vivienda se materializa en un piso compartido en
alquiler, mientras que en otros se siente la necesidad de una vivienda en
propiedad y adecuada para cuando el futuro hogar culmine su fase expansiva.
En términos más generales, también hay que considerar que el
sentimiento de necesidad por un determinado tipo de vivienda estará
condicionado por la elevación del nivel de renta y de los estándares de calidad
de vida. Según estos vayan siendo mayores se necesitarán viviendas de
mayor calidad, con más equipamientos, con más metros cuadrados por
habitante y dentro de una mayor variedad de tipologías.
Algunas encuestas permiten una cierta aproximación a la medición de la
necesidad de vivienda. Los procedimientos indirectos, mediante la estimación
de los flujos correspondientes a los fenómenos demográficos que generan la
aparición de nuevos hogares, pueden aportar información complementaria.
La necesidad puede surgir igualmente como consecuencia del desahucio
de la vivienda ocupada por causa de ruina técnica o por la finalización del
contrato de alquiler.
La necesidad sólo estará satisfactoriamente cubierta cuando se disponga
de una VIVIENDA ADECUADA, por lo que, la inadecuación podrá dar lugar a la
aparición de demanda de otra vivienda más adecuada a las necesidades o
apetencias.
DEMANDA DE LA VIVIENDA-ALOJAMIENTO: Aparece como consecuencia
de la necesidad de alojamiento de un futuro hogar (PRIMERA VIVIENDA) o de
la necesidad o el deseo de un hogar de mejorar su vivienda actual. En este
FUNDACION ASPRIMA
Julio Vinuesa Angulo - UAM
21
Estimación y caracterización de la demanda de vivienda en la Comunidad de Madrid por
ámbitos geográficos (2006-2016)
segundo supuesto, salvo en los desahucios por ruina, el hogar libera su
vivienda actual.
La demanda de primera vivienda puede diferenciarse en los siguientes
tipos según la procedencia y la capacidad económica del hogar demandante:
DEMANDA POTENCIAL DEMOGRÁFICA: Los hogares que, en un
ámbito territorial concreto y en el transcurso de un periodo
determinado,
necesitan
una
vivienda
como
alojamiento
propio
permanente constituyen la demanda potencial demográfica, que es
equivalente a los flujos de nuevos hogares. Puede ser ENDÓGENA,
cuando la genera la propia dinámica demográfica del ámbito
territorial de referencia, o EXÓGENA cuando los hogares provienen de
otros ámbitos.
DEMANDA INSOLVENTE: Está formada por aquellos proyectos
de hogares que no llegan a hacerse efectivos como tales por no tener
capacidad de renta suficiente para pagar la vivienda a los precios del
mercado
y
personalizan
lo
que
históricamente
se
denomina
“problema de la vivienda”. Es el principal objeto de atención de las
políticas de vivienda y, en concreto, de la promoción pública de
vivienda. En realidad deben valorarse como un factor reductor de la
demanda potencial demográfica de vivienda-alojamiento.
DEMANDA DE SEGUNDA VIVIENDA: Aparece como consecuencia del
deseo de algunos hogares de tener una segunda vivienda, normalmente con la
finalidad de pasar en ella periodos de ocio, pero también podría servir como
alojamiento para desplazamientos por motivos de trabajo o de estudios. La
segunda vivienda suele estar situada en un ámbito territorial diferente al de la
vivienda permanente por lo que la demanda de segunda vivienda en la
Comunidad de Madrid puede estar integrada también por hogares residentes
fuera de la región (EXÓGENA). Igualmente, hay que considerar que parte de la
demanda generada en Madrid busca la vivienda en otros mercados.
FUNDACION ASPRIMA
Julio Vinuesa Angulo - UAM
22
Estimación y caracterización de la demanda de vivienda en la Comunidad de Madrid por
ámbitos geográficos (2006-2016)
DEMANDA PARA INVERSIÓN: Es aquella que no trata de dar solución a
necesidades propias de alojamiento. “Utiliza la vivienda como activo de
inversión con el fin obtener beneficios económicos derivados del incremento de
su valor, de su alquiler o a través de desgravaciones fiscales. Además se
incluye en este segmento la inversión familiar en vivienda sin ánimo de lucro
inmediato vinculada más a factores de índole cultural que a criterios
económicos” (APCE–AFI 2003, 21). Los demandantes no tienen por que ser
necesariamente hogares o personas físicas y tampoco necesitan vinculación
territorial. Además de los radicados en Madrid, pueden constituir esta
demanda inversores de cualquier otro lugar y, de la misma forma, la demanda
radicada en Madrid podría concretarse en otros mercados.
La demanda de inversión especulativa realimenta las fuertes subidas de
los precios, que no sólo no atenúan su crecimiento sino que, por el contrario,
lo animan al provocar expectativa de obtener cada vez mayores plusvalías en
breves plazos de tiempo. En este supuesto, no es tan importante el precio del
bien como su revalorización.
DEMANDA EFECTIVA: La que accede a una vivienda en cualquiera de los
regímenes de tenencia (compra, alquiler, cesión gratuita) y para cualquier tipo
de uso (alojamiento o vivienda principal, viviendas secundarias o viviendasinversión).
2.2 La formalización de la demanda, un complejo proceso
causal
A partir de los conceptos manejados en el apartado anterior se hace
evidente que la demanda de vivienda será la suma de un conjunto de
FUNDACION ASPRIMA
Julio Vinuesa Angulo - UAM
23
Estimación y caracterización de la demanda de vivienda en la Comunidad de Madrid por
ámbitos geográficos (2006-2016)
componentes que actúan en el tiempo y se concitan en un ámbito territorial
delimitado, y que aunque puedan diferenciarse van a estar interrelacionados.
Es preciso considerar las interrelaciones de los factores generadores y
condicionantes de la demanda, llegando a ponderar su incidencia en la
formalización de los diferentes tipos de demanda de vivienda.
En la formalización de la demanda de vivienda, pueden intervenir
factores económicos de carácter nacional (p. ej., el mercado de trabajo) e
internacional (p.ej., el precio de la energía) que, al incidir en la coyuntura
económica, pueden repercutir también en el comportamiento demográfico,
pero la mayor parte de las interacciones configuradoras del mercado se
materializan en ámbitos urbanos o comarcales concretos, que se corresponden
con áreas de mercado de viviendas para alojamiento. Así pues, es preciso
partir de un principio básico y obvio, aunque no siempre tenido en cuenta: la
vivienda tiene una localización específica y el mercado de la vivienda para
alojamiento es un mercado local y tal ha de ser por tanto el ámbito territorial
de su análisis. En este caso el ámbito de estudio es la Comunidad de Madrid,
pero dentro de ella se diferenciarán distintos ámbitos para el estudio de la
generación de la demanda potencial demográfica a sabiendas de que tal
demanda podrá hacerse efectiva en un ámbito territorial diferente.
La compra de la vivienda para alojamiento propio tiene también,
inevitablemente, la condición de activo económico, que además de servir para
satisfacer necesidades de alojamiento del propietario, se convierte en el
principal procedimiento de ahorro y de inversión de los hogares. Ahorro, por
cuanto que supone detraer unas ciertas rentas del consumo, e inversión por
que se espera que el precio pagado por la vivienda experimente importantes
revalorizaciones. Efectivamente, además de su condición de bien inmueble,
tangible y duradero, históricamente se ha comportado como un activo
financiero que cíclicamente vive procesos de fuerte revalorización. Es
especialmente necesario tener en cuenta esta circunstancia por el hecho de
que en España, por razones “culturales” la demanda se inclina muy
FUNDACION ASPRIMA
Julio Vinuesa Angulo - UAM
24
Estimación y caracterización de la demanda de vivienda en la Comunidad de Madrid por
ámbitos geográficos (2006-2016)
mayoritariamente por la compra (el 82% para la Comunidad de Madrid según
el Censo de 2001)
Esa doble condición de la vivienda como bien de uso, imprescindible para
satisfacer una necesidad básica, reconocida como el derecho fundamental a
una vivienda digna, y su condición de inversión, en ocasiones especulativa,
enturbia y desdibuja el mercado de la vivienda y las interdependencias
existentes entre hogar y vivienda (Vinuesa, J. 2005).
Los diferentes aspectos de la dinámica demográfica, entre los que debe
destacarse su redistribución espacial, están sujetos a una permanente
interacción con la evolución del mercado de la vivienda. Es un proceso que va
a ser tratado como un complejo conglomerado de causas y efectos que
interactúan según pautas de inercia estructural (duradera y predecible) y de
coyuntura (efímera y difícilmente previsible). Se trata al menos de intentar
superar el planteamiento simplificador y erróneo, pero común, de dar a la
dinámica demográfica sólo el carácter de variable independiente en la
formación de la demanda de vivienda.
La demanda potencial demográfica, se ve restringida o potenciada por la
incidencia de las circunstancias económicas. El mercado de trabajo, la renta
familiar disponible y el mercado financiero son los elementos que más
directamente inciden en el calendario de la emancipación y, en suma, en la
determinación de los flujos de demanda efectiva y de la demanda insolvente.
Algunos
especialmente
de
los
la
emancipación
fundamentalmente
a
procesos
la
propia
propios
o
la
de
la
extinción
estructura
dinámica
de
demográfica,
hogares,
demográfica
y
responden
tienen
un
comportamiento tendencial a medio y largo plazo, mientras que en el peso de
otros componentes generadores de la demanda potencial demográfica, como
las migraciones, pueden tener un mayor protagonismo los elementos de la
coyuntura económica.
La coyuntura económica, los mercados financieros, las políticas fiscales
junto a otros elementos propios de la organización y las pautas de
FUNDACION ASPRIMA
Julio Vinuesa Angulo - UAM
25
Estimación y caracterización de la demanda de vivienda en la Comunidad de Madrid por
ámbitos geográficos (2006-2016)
comportamiento social tienen también la mayor incidencia en la formalización
de las demandas de vivienda secundaria y de vivienda para inversión.
La demanda de vivienda para alojamiento se puede ver también
incrementada en razón de las características y la evolución del parque de
vivienda. El stock de viviendas inadecuadas por deficiencias más o menos
severas es un potencial generador de demanda de nuevas viviendas, que se
irá materializando en razón de diversos factores inherentes a la propia
dinámica de expansión o renovación urbana y a la coyuntura económica.
La suma de la demanda efectiva para alojamiento, la de vivienda
secundaria y la de vivienda para inversión que permanecerá vacía, fuera del
mercado por decisión de su propietario, constituyen el total de viviendas
demandadas.
Otra cosa distinta será la cantidad de viviendas que es necesario
construir, que resultará de confrontar la demanda con los stock de vivienda
existente pero no utilizada como alojamiento de un hogar.
FUNDACION ASPRIMA
Julio Vinuesa Angulo - UAM
26
Estimación y caracterización de la demanda de vivienda en la Comunidad de Madrid por
ámbitos geográficos (2006-2016)
GRÁFICO 2.2. DIAGRAMA DEL PROCEDIMIENTO PARA LA
ESTIMACIÓN DE LA DEMANDA DE VIVIENDA
DINÁMICA
DEMOGRÁFICA
FLUJOS DE
HOGARES
DEMANDA
SOBREVENIDA
POR
DESAHUCIO,
POR
REPOSICIÓN
O CAMBIOS
PARA MEJORA
DEMADA
POTENCIAL DE
VIVIENDAALOJAMIENTO
INCIDENCIA DE:
-MERCADO DE TRABAJO
-MERCADO FINANCIERO
DEMANDA
EFECTIVA DE
ALOJAMIENTO
-RENTA FAMILIAR
-POLÍTICA FISCAL
DEMANDA
INSOLVENTE
-PRECIOS DE LA VIVIENDA
-FACTORES SOCIALES
DEMANDA DE
VIVIENDA
SECUNDARIA
DEMANDA DE
VIVIENDA
COMO
INVERSIÓN
VIVIENDAS DEMANDADAS
+
-
FLUJOS DE
VIVIENDAS VACÍAS
FUNDACION ASPRIMA
+
-
FLUJO DE
VIVIENDAS
SECUNDARIAS
=
NUEVAS
VIVIENDAS
NECESARIAS
Julio Vinuesa Angulo - UAM
27
Estimación y caracterización de la demanda de vivienda en la Comunidad de Madrid por
ámbitos geográficos (2006-2016)
2.3 Información estadística disponible.
Cualquier intento de hacer prospectiva ha de partir de un análisis
detallado de la evolución hasta el presente, que, a su vez, exige disponer de
información estadística fiable y adecuada. En la información sobre el
funcionamiento del mercado de la vivienda, aunque se puedan estar
produciendo mejoras en los últimos años, por las series creadas por el
Ministerio de Vivienda, sigue habiendo amplios espacios de sombra y
frecuentemente hay que recurrir a procedimientos indirectos para solventar
las limitaciones y las debilidades de las estadísticas disponibles.
El estudio de la dinámica de la demanda de vivienda en los últimos años,
como base para la prospección a realizar, básicamente se apoya aquí en la
explotación de las fuentes que se relacionan y se describen a continuación.
FUNDACION ASPRIMA
Julio Vinuesa Angulo - UAM
28
Estimación y caracterización de la demanda de vivienda en la Comunidad de Madrid por
ámbitos geográficos (2006-2016)
Dinámica demográfica
FUENTE
DATOS
Censos de Población y
Vivienda
RESIDENTES por año de nacimiento, sexo, estado civil, nacionalidad,
relación con la persona principal, lugar de residencia hace 10 años. 1991
y 2001.
Padrón Continuo
RESIDENTES por fecha de nacimiento, sexo, nacionalidad. 2002 a 2005.
Censos de Población y
Vivienda
HOGARES. Número de hogares por tamaños, estructura, régimen de
tenencia de la vivienda, año de ocupación de la vivienda, disponibilidad
de segunda vivienda y su localización. de 1991 y de 2001.
Encuesta de Población
Activa (EPA)
Series trimestrales de HOGARES por tipos, formas de convivencia y tipos
de viviendas familiares, desde 2002
Encuesta de
Condiciones de Vida
(ECV),INE desde 2002
HOGARES, tipos, edades y regímenes de tenencia de la vivienda.
Sustituye al Panel de Hogares de la Unión Europea, realizado durante el
periodo 1994-2001
Movimientos Naturales
de la Población (MNP)
Series de MATRIMONIOS Y FALLECIMIENTOS, por sexo y edad, desde
1991
FUNDACION ASPRIMA
Julio Vinuesa Angulo - UAM
29
Estimación y caracterización de la demanda de vivienda en la Comunidad de Madrid por
ámbitos geográficos (2006-2016)
Dinámica del parque de vivienda y la actividad inmobiliaria.
FUENTE
DATOS
Censos de Población y
Vivienda
VIVIENDAS por clases (principal, secundaria, desocupada), por número
de habitaciones (indicadores de hacinamiento), por superficie
(indicadores de densidad), por año de construcción, y por estado de
conservación (deficiencias del parque), 1991 y 2001.
Estimación del Parque
de Viviendas
Tablas estadísticas del
parque de viviendas.
Ministerio de Vivienda
Flujos anuales de viviendas, según uso y según régimen de tenencia,
viviendas construidas nuevas, rehabilitadas, demolidas durante el año
Datos sobre el “grado de ocupación” y régimen de tenencia (propiedad,
alquiler, cesión u otras formas), de 2001 a 2005
Estadística de
Transacciones
Inmobiliarias...
Ministerio de Vivienda
Datos trimestrales por provincias de las transacciones de vivienda nueva
y de segunda mano, libre y protegida: número de transacciones, valor
total de las transmisiones, valor medio de las transmisiones, según valor
y superficie construida y nacionalidad del comprador. 2004.
Estadística de precios
Ministerio de Vivienda
Serie de PRECIOS DE LA VIVIENDA por Comunidades Autónomas y
provincias, capitales y municipios con más de 25.000 habitantes, con
datos trimestrales desde 1995 a 2006 para vivienda libre y protegida. En
los precios de la vivienda libre, se diferencian los de las viviendas con
más de dos años de antigüedad y hasta dos años de antigüedad. Índice
general de precios con evoluciones trimestrales e interanuales.
Encuesta de
Condiciones de Vida
(ECV), INE
Datos sobre tipos de hogar, nivel de renta y régimen de tenencia de la
vivienda desde 2002
Observatorio
Inmobiliario ASPRIMA
Análisis de Coyuntura del Sector Inmobiliario, información trimestral
sobre evolución de precios de vivienda y de diversos indicadores de
coyuntura. Índice Sintético de Actividad Inmobiliaria Residencial (ISAIR)
desde 2005
www.idealista.com,
Serie de precios de viviendas de segunda mano. Datos por distritos de
Madrid capital y de algunos municipios de la provincia, desde 2001.
www.st-tasación.es
Indicadores de precios de vivienda para la Comunidad de Madrid,
municipios y distritos de la capital, 2005
Encuesta de demanda
de vivienda
Ministerio de Vivienda
Las viviendas buscadas para compra, para alquiler y las viviendas
compradas, los datos de las viviendas aparecen cruzados con los de los
demandantes.
“Barómetros de
Opinión” del CIS
Demanda subjetiva de vivienda
FUNDACION ASPRIMA
Julio Vinuesa Angulo - UAM
30
Estimación y caracterización de la demanda de vivienda en la Comunidad de Madrid por
ámbitos geográficos (2006-2016)
Coyuntura Económica
FUENTE
DATOS
Anuario Económico de
España
Servicio de Estudios
de La Caixa
Renta familiar disponible para las Comunidades Autónomas,
provincias y los municipios de más de 1.000 habitantes. 1997-2005.
El Instituto de
Estadística de la
Comunidad de Madrid.
Renta Bruta Disponible per cápita, 1997-2000.
Instituto Nacional de
Empleo
Paro Registrado por grupos de edad, desde 1993.
Contabilidad Regional
de España. Base
2000- INE.
Renta disponible bruta de los hogares. Serie 2000–2003
Encuesta de Población
Activa (EPA). INE
Mercado de trabajo (ocupados, parados, activos e inactivos), 1991 a
2005.
Encuesta de
Condiciones de Vida
(ECV), INE
Ingresos, gastos, régimen de tenencia y problemática; trabajo y
condiciones de vida; enseñanza y formación; así como niveles de
pobreza de los hogares, desde 2002.
Catastro Inmobiliario
Ministerio de
Economía y Hacienda
Datos de superficies y usos de las parcelas urbanas edificadas para el
periodo 1994-2004 por municipios.
Estadística Registral
Inmobiliaria
Centro de Procesos
Estadísticos del
Colegio de
Registradores de
España
Transacciones de vivienda (nuevas y protegidas), precios de venta
(nueva y usada), rentabilidad de la inversión y financiación hipotecaria
(tipos de interés, plazos y cuotas de los préstamos) a nivel nacional,
autonómico, provincial y de capitales de provincia. Serie anual desde
2004.
Encuesta Financiera
de las Familias.
Banco de España
Información sobre la situación patrimonial y las decisiones financieras de
los hogares españoles. 2002.
El análisis del suelo
según el planeamiento
vigente
Instituto de
Estadística de la
CAM.1992-2003
Datos de la clasificación y calificación del suelo por ámbitos municipales
y agrupaciones de la Dirección General de Urbanismo y Planificación
Regional. Consejería de Medio Ambiente y Ordenación del Territorio,
para el periodo 1992-2003.
FUNDACION ASPRIMA
Julio Vinuesa Angulo - UAM
las
31
Estimación y caracterización de la demanda de vivienda en la Comunidad de Madrid por
ámbitos geográficos (2006-2016)
3. Análisis de la demanda observada y validación
del método
Para sustentar un ejercicio prospectivo que permita estimar, con los
niveles de desagregación requeridos, las necesidades futuras de nuevas
viviendas es necesario analizar primero algunos aspectos de la dinámica
reciente del mercado.
Como ya se ha señalado, el funcionamiento del mercado de la vivienda
es un proceso extremadamente complejo y es escasa la información disponible
para el estudio de los diferentes elementos que en él intervienen. Los análisis
que se han podido realizar hasta la fecha aportan referencias parciales y no
siempre todo lo sólidas que sería deseable.
Ante un panorama de evidentes debilidades de información y análisis,
resulta conveniente comprobar el método, que posteriormente se va a aplicar
en las proyecciones, en el análisis de la demanda potencial demográfica del
periodo 1991-2001. Los resultados de este análisis,
completados con las
tendencias observadas en los últimos años (2002-2006), cruzados con la
evolución realmente observada en el parque de vivienda y con otros
parámetros de la dinámica económica, constituyen la base de información y
metodológica sobre la que se habrán de sustentar las hipótesis a utilizar en las
proyecciones.
FUNDACION ASPRIMA
Julio Vinuesa Angulo - UAM
32
Estimación y caracterización de la demanda de vivienda en la Comunidad de Madrid por
ámbitos geográficos (2006-2016)
3.1 La dinámica demográfica observada (1991-2001).
La evolución de la población responde a factores de comportamiento y a
elementos estructurales. En la Comunidad de Madrid, durante el decenio de
los noventa, se dejan notar los efectos del aumento de la esperanza de vida
TABLA 3.1) y de la intensa disminución de la fecundidad, vinculada al retraso
en el calendario de la maternidad. Las tasas brutas de mortalidad (GRÁFICO
3.1) y de natalidad GRÁFICO 3.2) siguen las pautas marcadas por una
población estable, con tendencia al envejecimiento pero más joven que la
población española. Son todos ellos efectos del comportamiento demográfico
que se producen sobre una estructura muy marcada por las intensas
migraciones interprovinciales ocurridas desde principios de los cincuenta a
mediados de los setenta. Las recientes migraciones de extranjeros, todavía en
expansión en 2001, dejan notar sus efectos de manera inmediata en el
crecimiento y en la estructura, y de forma sesgada por grupos de edad y
ámbitos.
Gráfico 3.1 Comparación de la evolución de la Tasa Bruta de
Mortalidad en la Comunidad de Madrid con la de España.
Fallecimientos por mil habt.
Tasa Bruta de Mortalidad
10,0
9,0
8,0
7,0
6,0
5,0
1975
1980
1985
1990
1995
2000
España
2005
Madrid
Fuente: Elaborado a partir de Movimientos Naturales de la Población INE.
FUNDACION ASPRIMA
Julio Vinuesa Angulo - UAM
33
Estimación y caracterización de la demanda de vivienda en la Comunidad de Madrid por
ámbitos geográficos (2006-2016)
TABLA 3.1 Evolución de la esperanza de vida en la Comunidad
de Madrid
Esperanza de vida a edades exactas
Edad
1986
2004
75
11,20
16,51
80
8,40
9,65
90
4,67
5,33
Fuente: Elaborado a partir de MNP. Servicio de Estadística de la Comunidad de Madrid.
Nacimientos por 1.000 habt.
GRÁFICO 3.2 Comparación de la evolución de la Tasa Bruta de
Natalidad de la Comunidad de Madrid con la de España
24
20
16
12
8
1975
1980
1985
1990
España
1995
2000
2005
C.Madrid
Fuente: Elaborado a partir de MNP INE.
FUNDACION ASPRIMA
Julio Vinuesa Angulo - UAM
34
Estimación y caracterización de la demanda de vivienda en la Comunidad de Madrid por
ámbitos geográficos (2006-2016)
GRÁFICO 3.3 Comparación de la evolución de la edad madia al
primer matrimonio de la Comunidad de Madrid y de España
(varones y mujeres).
32
31
Años de edad
30
29
28
27
26
25
24
23
22
1975
1980
1985
1990
Varones España
Varones C.Madrid
1995
2000
Mujeres España
Mujeres C.Madrid
Fuente: Elaborado a partir de MNP INE. y Servicio de Estadística de la Comunidad de Madrid.
1,50
31
1,40
30
1,30
29
1,20
28
1,10
27
1,00
Edad media de las madres
Hijos por mujer
GRÁFICO 3.4 Evolución del Índice Sintético de Fecundidad (ISF)
y de la edad media de las madres al nacimiento del primer hijo
en la C. de Madrid
26
1986
1988
1990
Hijos por mujer
1992
1994
1996
1998
2000
2002
2004
Edad media de la madre al nacimiento del primer hijo
Fuente: Elaborado a partir de MNP. Servicio de Estadística de la Comunidad de Madrid.
FUNDACION ASPRIMA
Julio Vinuesa Angulo - UAM
35
Estimación y caracterización de la demanda de vivienda en la Comunidad de Madrid por
ámbitos geográficos (2006-2016)
La comparación de las pirámides de 1991 y 2001 (GRÁFICO 3.5) permite
visualizar el efecto de la alta fecundidad anterior a 1976 con un fuerte
incremento de los grupos de adultos jóvenes, principales demandantes de
vivienda, durante el decenio. También se aprecia la acusada disminución de
los grupos más jóvenes, futuros demandantes de vivienda, en este caso como
consecuencia de la caída de la fecundidad desde 1976 (TABLA 3.2).
Las migraciones de extranjeros, aún en su fase inicial en 2001,
contribuyen también al engrosamiento de los grupos de adultos jóvenes de 20
a 40 años.
Por la parte alta de la pirámide, el efecto estructura se une al aumento
de la esperanza de vida lo que provoca el aumento del tamaño de esos grupos
de edad que, igual que ocurre con la mortalidad, produce primero un efecto de
embolsamiento de población en las edades más avanzadas y anuncia, para un
futuro no lejano, un inevitable incremento de los flujos de viviendas liberadas
por extinción de hogares.
GRÁFICO 3.5 Evolución de la pirámide de la Comunidad de
Madrid entre 1991 y 2001.
Grupos que han crecido
Grupos que han decrecido
FUENTE: Elaboración propia a partir de los datos de los Censos de 1991 y de 2001
FUNDACION ASPRIMA
Julio Vinuesa Angulo - UAM
36
Estimación y caracterización de la demanda de vivienda en la Comunidad de Madrid por
ámbitos geográficos (2006-2016)
Tabla 3.2 Evolución por grupos de edad de los residentes en la
Comunidad de Madrid entre 1991 y 2001.
1991
2001
Crecimiento
TAA%
Total
4.947.209
5.423.384
476.175
0,87
< 20
1.385.045
1.090.799
-294.246
-2,24
20-34
1.212.888
1.437.577
224.689
1,62
35-49
980.827
1.225.266
244.439
2,13
50-64
782.504
880.256
97.752
1,12
65-74
348.190
453.482
105.292
2,53
75 +
237.755
336.004
98.249
3,33
FUENTE: Elaboración propia a partir de los datos de los Censos de 1991 y de 2001
3.1.1 Evolución de los hogares
El modelo en el que se inscribe la dinámica demográfica de la población
de la Comunidad de Madrid tiene en las formas de convivencia, migraciones a
parte, sus aspectos más dinámicos y más determinantes en la conformación
de la demanda de vivienda.
Las unidades de convivencia se clasifican por el número y las
características de los miembros que las integran y la naturaleza de sus
vínculos y suponen la existencia de relaciones que las justifican como células
de cohesión social, como unidades de ahorro, de consumo y, sobre todo, de
demanda de vivienda. El hogar, como unidad estadística básica de las formas
de convivencia, ha de ser también la unidad básica a la hora de investigar la
demanda de vivienda.
El crecimiento del número de hogares es la diferencia entre el número de
unidades existentes en el momento final y las que había en el momento inicial.
C. H1991,2001 = H 2001 - H 1991
FUNDACION ASPRIMA
Julio Vinuesa Angulo - UAM
37
Estimación y caracterización de la demanda de vivienda en la Comunidad de Madrid por
ámbitos geográficos (2006-2016)
Es también igual a la suma del flujo de hogares nuevos (HN) que se han
creado, menos el flujo de hogares que han desaparecido (HD), más el saldo
neto migratorio de hogares durante el decenio.
CH
1991,2001
= H N 1991,2001 – H D 1991,2001 + SMH 1991,2001
Interesa conocer la evolución del número y la estructura de los hogares
y para ello es necesario considerar los diversos eventos demográficos que
pueden dar lugar a su aparición y desaparición.
Por ejemplo, una persona que vive sola y que, por tanto, constituye un
hogar unipersonal, puede cambiar de posición pasando a ser una persona que
vive en pareja al integrarse en un hogar monoparental, dando lugar a la
desaparición de un hogar. De igual manera, un hijo que vive con sus padres
puede emanciparse y pasar a vivir solo dando lugar a la aparición de un nuevo
hogar (GRÁFICO 3.6).
FUNDACION ASPRIMA
Julio Vinuesa Angulo - UAM
38
Estimación y caracterización de la demanda de vivienda en la Comunidad de Madrid por
ámbitos geográficos (2006-2016)
GRÁFICO 3.3. Ejemplo de matriz reducida para vislumbrar
eventos o cambios de las posiciones dentro del hogar y su
capacidad para generar flujos de hogares.
+1
+1
Otras
Mujer sola con hijos
Varón en pareja sin hijos
Hijo con sus padres
Mujer en pareja sin hijos
Hogares
Mujer en pareja con hijos
Persona sola
Varón en pareja con hijos
Posiciones posibles
Posiciones iniciales
Unipersonales
Persona sola
-1
-1
-1
-1
Varón en pareja con hijos +1
Pareja con hijos
Mujer en pareja con hijos +1
Hijo/a con sus padres +1
Pareja sin hijos
+1
Varón en pareja sin hijos +1
-1
Mujer en pareja sin hijos +1
-1
Madre con hijos
Otros
Mujer sola con hijos
Otras
+1 Cambio posible que implica aparición de un nuevo hogar
-1
Cambio posible que implica desaparición de un hogar
Fuente: Vinuesa, J y Puga, D (2006) Técnicas y ejercicios de demografía. Madrid. Instituto Nacional de
Estadística.
En el flujo de nuevos hogares intervienen la emancipación de los jóvenes
y algunas rupturas de hogares preexistentes. En el flujo de desapariciones de
hogares incide directamente la mortalidad (circunstancia más propia de los
hogares unipersonales de edad avanzada) y las fusiones, especialmente con la
formación de parejas desde hogares unipersonales o por reagrupamiento de
personas de edad muy avanzada en los hogares de sus hijos. Se dan también
FUNDACION ASPRIMA
Julio Vinuesa Angulo - UAM
39
Estimación y caracterización de la demanda de vivienda en la Comunidad de Madrid por
ámbitos geográficos (2006-2016)
casos de desaparición cuando algunos individuos de edad avanzada se
trasladan a una residencia colectiva.
Las migraciones pueden tener incidencia directa en el número de
hogares cuando emigran hogares completos, pero si se trata de migraciones
de personas solas, su efecto es más difícil de cuantificar. En una primera etapa
de la corriente migratoria, los emigrantes suelen agruparse en hogares
complejos y hay que prever un posible efecto retardado sobre la demanda de
vivienda, que se produciría con la consolidación y el reagrupamiento familiar.
Entre las poblaciones más evolucionadas es normal que el número de
hogares crezca a un ritmo mayor que el de los residentes. Es un fenómeno
que depende del proceso de envejecimiento demográfico y de ciertas
tendencias sociales en auge, por lo que previsiblemente habrá de acentuarse
en los próximos quinquenios.
Entre 1991 y 2001 (TABLA 3.3) el número de hogares madrileños ha
crecido a un ritmo anual de 1,89%, casi dos veces y media mayor al
registrado por su población (0,78 %). Los ritmos de crecimiento entre los
hogares de distintos tamaños indican la orientación del proceso. Crecen más
rápidamente los hogares más pequeños, especialmente los unipersonales y los
de dos personas, que pasan del representar el 35,5% a ser el 44,9% del total.
En 1991 el tipo de hogar más frecuente era el de 4 miembros mientras
que en 2001 el tipo predominante es el hogar de 2 miembros (en su mayor
parte, parejas sin hijos).
La evolución en el tamaño y en los tipos de hogares depende de la
fecundidad, de la mortalidad, de los movimientos migratorios de personas y de
hogares y del resto de los fenómenos demográficos que implican cambios de
posición en el hogar: emancipaciones, rupturas, incorporaciones y fusiones.
FUNDACION ASPRIMA
Julio Vinuesa Angulo - UAM
40
Estimación y caracterización de la demanda de vivienda en la Comunidad de Madrid por
ámbitos geográficos (2006-2016)
TABLA 3.3 Evolución del número de hogares por tamaños en la
Comunidad de Madrid
1991
TOTAL
1 persona
2 personas
3 personas
4 personas
5 y más personas
Crecimiento
1991-2001
2001
1.534.362
204.040
341.209
312.252
380.393
296.468
1.873.792
363.222
477.485
403.635
419.473
209.977
339.430
159.182
136.276
91.383
39.080
-86.491
TAA (%)
1,89
5,56
3,20
2,44
0,92
-3,18
Fuente: Elaboración propia a partir de los Censos de Población de 1991 y de 2001.
http://www.madrid.org/iestadis/fijas/estructu/demograficas/censos/icenso01retrohoga01.xls
Todos estos fenómenos se traducen durante el decenio considerado en
un importante incremento de los hogares sin núcleo familiar (TABLA 3.4),
especialmente
los
unipersonales.
El
segundo
mayor
incremento
lo
experimentan las parejas solas sin hijos. Entre ambos tipos representan más
de las tres cuartas partes del incremento en el número de hogares.
TABLA 3.4 Evolución de los hogares por tipos según núcleo.
1991
Total de hogares
Sin núcleos
De una personas
De dos o más personas
Con un núcleo
Matrimonio o pareja sin hijos
Matrimonio o pareja con hijos
Padre solo con hijos
Madre sola con hijos
Con dos o más núcleos
Evolución
1991-2001
2001
Hogares
%
Hogares
%
Hogares
TAA(%)
1.534.362
256.757
204.040
52.717
1.239.682
258.134
842.729
20.497
118.322
37.923
100,0
16,7
13,3
3,4
80,8
16,8
54,9
1,3
7,7
2,5
1.873.792
448.661
363.222
85.439
1.380.189
361.484
823.562
34.453
160.690
44.942
100,0
23,9
19,4
4,6
73,7
19,3
44,0
1,8
8,6
2,4
339.430
191.904
159.182
32.722
140.507
103.350
-19.167
13.956
42.368
7.019
1,89
5,37
5,56
4,63
1,01
3,21
-0,22
4,99
2,91
1,60
Fuente: Elaboración propia a partir de los Censos de Población de 1991 y de 2001.
http://www.madrid.org/iestadis/fijas/estructu/demograficas/censos/icenso01retrohoga03.xls
FUNDACION ASPRIMA
Julio Vinuesa Angulo - UAM
41
Estimación y caracterización de la demanda de vivienda en la Comunidad de Madrid por
ámbitos geográficos (2006-2016)
El aumento del número de hogares unipersonales está en relación con el
aumento de la esperanza de vida, y con nuevas pautas sociales en las formas
de convivencia que llevan a que cada vez haya más individuos que viven
solos, con especial incidencia entre los varones menores de 40 años (GRÁFICO
3.7). Este es un fenómeno común a todas las poblaciones evolucionadas y ha
de seguir intensificándose en la población de la Comunidad de Madrid. Aunque
la proporción de individuos de 20 a 39 años que viven solos ha pasado del
2,7% al 5,4%, sigue estando claramente por debajo de las que se registran en
otras poblaciones europeas. Es una proporción que se vería claramente
incrementada con un mercado de vivienda más favorable al alquiler y con
mayor oferta de viviendas pequeñas, adecuadas para este tipo de hogares.
GRÁFICO 3.7 Evolución de la pirámide de las personas en
los hogares unipersonales
90+
Hombres
Mujeres
85-89
80-84
75-79
70-74
65-69
60-64
55-59
50-54
45-49
40-44
35-39
30-34
25-29
20-24
15-19
10-14
5-9
0-4
35.000
25.000
15.000
5.000
5.000
15.000
25.000
35.000
1991
2001
Fuente: Elaboración propia a partir de los Censos de Población de 1991 y de 2001.
FUNDACION ASPRIMA
Julio Vinuesa Angulo - UAM
42
Estimación y caracterización de la demanda de vivienda en la Comunidad de Madrid por
ámbitos geográficos (2006-2016)
En términos absolutos, tras los hogares de menores de 40 años, los que
más han aumentado son los de residentes de 40 a 64 años (TABLA 3.5). En
este caso, junto a la inercia de la pirámide, se refleja la incidencia de las
rupturas de parejas que igualmente habrá de aumentar en el futuro,
especialmente si las condiciones del mercado de la vivienda dejan de ser un
fuerte obstáculo (Puyol, R. y Vinuesa, J. 2006).
Los hogares formados por una pareja y sus hijos siguen siendo, con
diferencia, los más numerosos aunque pierden volumen y, sobre todo,
presencia relativa por el incremento de parejas con hijos ya emancipados
(nido vacío), de parejas sin hijos y de hogares monoparentales. Todo lo cual,
junto con el auge de los hogares unipersonales, provoca necesariamente la
reducción del tamaño medio de los hogares (Vinuesa, J. 2004).
TABLA 3.5 Evolución de la estructura por edad y sexo de las
personas en hogares unipersonales
Crecimiento 1991-2001
15-39
40-64
65-74
75+
Total
Varones
35.419
23.928
6.177
6.610
72.134
TAA%
9,23
6,89
5,42
6,05
7,55
Mujeres
26.868
19.153
8.646
32.381
87.048
TAA%
8,63
3,85
1,76
5,72
4,64
Fuente: Elaboración propia a partir de los Censos de Población de 1991 y de 2001.
La reducción del tamaño medio del hogar (TMH), condición necesaria
para que sea mayor el ritmo de crecimiento de los hogares con respecto a la
población, es también un fenómeno común entre las poblaciones de las
sociedades más evolucionadas. En la población de la Comunidad de Madrid el
TMH era de 3,25 en 1991 y ha quedado reducido a 2,89 personas por hogar
en 2001, pero sigue siendo sensiblemente mayor que el de la mayoría de los
países de la Unión Europea (Francia y Alemania, que no ostentan los valores
más bajos, tienen respectivamente tamaños medios de 2,4 y 2,2).
FUNDACION ASPRIMA
Julio Vinuesa Angulo - UAM
43
Estimación y caracterización de la demanda de vivienda en la Comunidad de Madrid por
ámbitos geográficos (2006-2016)
En síntesis, durante el decenio considerado se ha observado un fuerte
ritmo de crecimiento del número de hogares (1,89% anual), que reducen su
tamaño (-1,14% anual), a la vez que va apareciendo una gama de hogares
más diversa y cambiante en la que van emergiendo y ganando presencia otras
formas de convivencia, que unen a sus casi ilimitadas modalidades un carácter
más efímero. El mayor incremento, tanto en valores absolutos como relativos,
se registra en los hogares sin núcleo familiar (TABLA 3.6).
Por lo que respecta al saldo de hogares como consecuencia de los flujos
migratorios durante el decenio, se ha estimado un saldo positivo de 64.300
hogares lo que viene a representar un 19% del crecimiento total de hogares.
TABLA 3.6 Estimación de los flujos migratorios de hogares en la
Comunidad de Madrid entre 1991 y 2001
Hogares que en 2001 residen en la Comunidad de Madrid y en 1991
residían en otra CCAA
Hogares que en 2001 residen en la Comunidad de Madrid y en 1991
residían en el extranjero
Hogares que en 2001 residen en otra CCAA y en 1991 residían en la
Comunidad de Madrid
Saldo Neto de Hogares
+ 54.300
+ 75.200
- 65.200
+ 64.300
FUENTE: Datos estimados a partir de datos de residentes y hogares con persona de referencia extranjera del
Censo de 2001.
Los perfiles de los flujos migratorios con origen y destino en la
Comunidad de Madrid durante 2001 (GRAFICO 3.8), reflejan que se trata de
migraciones de adultos jóvenes, por motivos de trabajo, que en el caso de las
salidas se ve completada por la búsqueda de un mercado de vivienda mas
adecuado
en
las
provincias
limítrofes
(muy
especialmente
Toledo
y
Guadalajara). También en el caso de las salidas se aprecia una leve incidencia
de migraciones tras la jubilación, lo que probablemente se traduce en la
práctica en viviendas vacías o sólo temporalmente utilizadas en Madrid.
FUNDACION ASPRIMA
Julio Vinuesa Angulo - UAM
44
Estimación y caracterización de la demanda de vivienda en la Comunidad de Madrid por
ámbitos geográficos (2006-2016)
GRÁFICO 3.8 Perfiles de los flujos migratorios de la
Comunidad de Madrid en 2001.
30.000
migrantes
25.000
20.000
15.000
10.000
5.000
95
100
90
85
80
75
70
65
60
55
50
45
40
35
30
25
20
15
5
10
0
0
edades
A otras CCAA
Desde Extranjero
Desde otras CCAA
FUENTE: Elaboración propia a partir de Estadística del movimiento migratorio de la C. de Madrid
http://www.madrid.org/iestadis/fijas/estructu/demograficas/migra/estructumigra.htm
Ya ha sido planteada anteriormente la diversidad de los principales
eventos y elementos demográficos que dan lugar a la aparición y desaparición
de hogares y que pueden incidir además en la evolución de su tamaño y en su
composición. Ante la imposibilidad de realizar análisis longitudinales, por la
inexistencia de la información necesaria para la complejidad del fenómeno,
normalmente se opta por efectuar valoraciones estáticas que permiten simular
el proceso. Aquí se van a utilizar varios análisis complementarios, con objeto
de alcanzar una explicación lo más aproximada posible a la dinámica del
FUNDACION ASPRIMA
Julio Vinuesa Angulo - UAM
45
Estimación y caracterización de la demanda de vivienda en la Comunidad de Madrid por
ámbitos geográficos (2006-2016)
proceso. La aplicación de estas técnicas al periodo 1991-2001 permite
contrastar su fiabilidad y su aplicabilidad para el posterior ejercicio de
prospectiva e, igualmente, ha de servir para fundamentar las hipótesis que al
final se establezcan como más probables.
3.1.2 Estimación de flujos de hogares.
El método de la Persona de Referencia del Hogar, utilizado
normalmente para hacer proyecciones de hogares, permite aquí estimar la
aparición y desaparición de hogares por grupos de edad. La Tasa de Persona
de Referencia (hts,x) es la proporción entre el número de personas de
referencia de sexo “s” y edad “x” en el año “t” (Hts,x) con respecto a la
población total del mismo sexo y edad (Pts,x). Puede registrar valores entre 0 y
1.
t
s,x
h
=
H st , x
Pst, x
La información mínima necesaria es la población por sexo y edad y los
valores correspondientes a las sucesivas (hts,x) (VINUESA, J. 1994).
En este caso lo que interesa es aplicar el método para observar como se
distribuye el crecimiento en función de los cambios de la estructura de la
población por sexo y edad y de la propia variación de la tasa, que depende a
su vez de la dinámica social en las formas de convivencia.
A través de este procedimiento se tiene la distribución de los hogares
según el grupo de edad de las personas de referencia. El cálculo del
crecimiento en el número de hogares correspondiente a personas de
referencia de cada edad es:
CH xt , t + n = H xt + n − H xt
El crecimiento del número de hogares en cada grupo de edad (x)
dependerá de la inercia de la estructura por edad y de los cambios en hsx.
FUNDACION ASPRIMA
Julio Vinuesa Angulo - UAM
46
Estimación y caracterización de la demanda de vivienda en la Comunidad de Madrid por
ámbitos geográficos (2006-2016)
Para el periodo analizado, los datos de hogares según el sexo de la
persona (TABLA 3.7) reflejan un aumento considerable de las tasas de
mujeres de referencia (hfx). Sin que ello tenga realmente incidencia en el
crecimiento del número de hogares, la relación de varones por cada mujer
marca un ascenso de las mujeres-personas de referencia, mostrando una
tendencia que continuará en el futuro. El cambio se puede deber a motivos
básicamente nominales: ya no se establece “por defecto” que la persona de
referencia es el varón-cabeza-de-familia. En el Censo de 2001 se establece
como Persona Normalizada de Referencia la que teniendo la condición de
“activa” tenga también el mayor nivel educativo dentro del hogar. Pero el
cambio se debe también al incremento de mujeres que deciden vivir solas, al
incremento de hogares monoparentales de madre sola con hijos y, sobre todo,
al incremento del número de mujeres mayores viudas.
TABLA 3.7 Evolución del número de hogares según el sexo de la
persona de referencia
1991
1996
2001
Crecimiento
TACAA
1991-2001
(%)
Varones
1.206
1.269
1.403
197
1,52
Mujeres
328
363
470
142
3,66
Relación de
masculinidad
Total
3,7
3,5
3,0
1,4
1.534
1.632
1.873
339
2,02
Fuente: Elaboración propia a partir de Censo de 1991, Padrón de 1996, Censo de 2001 e Instituto de
Estadística de la Comunidad de Madrid,
http://www.madrid.org/iestadis/fijas/estructu/demograficas/censos/descarga/cen01retrohogat14.xls
La aplicación del método (TABLA 3.8), permite observar además los
flujos de un mismo grupo de edad a lo largo del tiempo, como si de cohortes
se tratara, lo que resulta especialmente útil a efectos de establecer tendencias
y tipos de hogares:
FH xt ,,tx++nn = H xt ++nn − H xt
Los datos de crecimientos entre los grupos de edad permiten constatar
los cambios en la estructura. Por ejemplo, en 1991 había 158.265 hogares con
una persona de referencia entre 35 y 39 años de edad, en 2001 el número de
FUNDACION ASPRIMA
Julio Vinuesa Angulo - UAM
47
Estimación y caracterización de la demanda de vivienda en la Comunidad de Madrid por
ámbitos geográficos (2006-2016)
hogares con personas de referencia de ese mismo segmento de edades había
aumentado en 55.270 unidades. Se constata la tendencia al envejecimiento en
el hecho de que los hogares con personas de referencia mayores de 65 años
de edad han aumentado en 112.000 unidades, pasando de representar el
23,2% al 25,1% de los hogares.
Los flujos, por su parte, reflejan la evolución de la htx y de la estructura,
que absorbe los efectos de la mortalidad y del saldo neto migratorio. Por
ejemplo, la cohorte de individuos de 20 a 24 años de edad en 1991 agrupaba
a 21.486 personas de referencia, en 2001 la misma cohorte, ahora con edades
entre 30 y 34 años, agrupaba a 185.734 personas de referencia, lo que
supone un flujo de 164.248 hogares. Del mismo modo, en 1991 el grupo de
75 a 79 años de edad tenía 73.566 personas de referencia y en 2001, con 8589 años, refleja la desaparición durante el decenio de 41.707 hogares.
Siguiendo a los grupos de edad de las personas de referencia que en
1991 no habían cumplido los 50 años, la tabla de flujos muestra que el
incremento del número de hogares en esa franja se eleva durante el periodo a
521.313 unidades. De los 50 años en adelante los flujos reflejan una
disminución de 181.883 hogares, básicamente como consecuencia de la
progresiva pérdida de efectivos de las generaciones.
FUNDACION ASPRIMA
Julio Vinuesa Angulo - UAM
48
Estimación y caracterización de la demanda de vivienda en la Comunidad de Madrid por
ámbitos geográficos (2006-2016)
TABLA 3.8. Evolución del número de hogares según la edad de
las personas de referencia
Crecimiento en grupos de edad
− 2001
CH 1991
= H x2001 − H x1991
x
15-19
20-24
25-29
30-34
35-39
40-44
45-49
50-54
55-59
60-64
65-69
70-74
75-79
80-84
85-89
90-94
95y +
Total hogares
3.075
7.097
9.321
31.489
55.270
37.869
29.803
44.540
16.073
-7.090
16.335
33.451
25.495
17.373
12.936
5.256
1.137
339.430
Flujos en grupos de edad
FH
1991 , 2001
x,x+ 2
15-19
20-24
25-29
30-34
35-39
40-44
45-49
50-54
55-59
60-64
65-69
70-74
75-79
80-84
85-89
90-94
95y +
Total de hogares
= H
2001
x+2
− H
1991
x
4.333
28.583
101.987
164.248
119.611
51.361
26.958
15.003
9.229
-5.347
-10.462
-15.300
-22.718
-30.148
-41.707
-33.294
-16.730
-5.121
-1.056
339.430
15-19
20-24
25-29
30-34
35-39
40-44
45-49
50-54
55-59
60-64
65-69
70-74
75-79
80-84
85-89
90-94
95 y +
Fuente: Elaboración propia a partir de Censo de 1991, Padrón de 1996, Censo de 2001 e Instituto de
Estadística de la Comunidad de Madrid,
http://www.madrid.org/iestadis/fijas/estructu/demograficas/censos/descarga/cen01retrohogat14.xls
Los resultados obtenidos indican que la emancipación es el cambio de
posición en la forma de convivencia que mayor incidencia tiene en la evolución
del número de hogares y, por consiguiente, en la demanda de vivienda.
La ausencia de información estadística sobre el evento emancipación no
permite, como sería deseable, disponer de datos sobre los flujos anuales de
emancipados. Para estimarlos hay que elaborar un procedimiento indirecto con
el que, partiendo de la consideración de la situación de emancipado como una
característica del individuo, derivada de la forma de convivencia, se identifica
la adquisición de esa característica, que obviamente supone un cambio de
posición, y se equipara a un evento demográfico: el suceso emancipación.
FUNDACION ASPRIMA
Julio Vinuesa Angulo - UAM
49
Estimación y caracterización de la demanda de vivienda en la Comunidad de Madrid por
ámbitos geográficos (2006-2016)
Para operar, se parte de la Tasa de Emancipación Acumulada (TEA), que
mide para el momento “t” la proporción de los individuos de edad “x” que no
conviven con sus padres.
TEAt x = Residentestx
que no viven con sus padres
/Residentestx
Cabe interpretar las curvas de las TEAx como una aproximación al
calendario de la emancipación de una generación ficticia, en el supuesto de
que fuese similar el comportamiento de las sucesivas generaciones. Las curvas
correspondientes a las poblaciones de varones y mujeres de España y de
Madrid (GRÁFICO 3.9) muestran una clara homogeneidad de comportamientos
y un retraso en el calendario de los varones. Entre los 27 y los 31 años la
proporción de mujeres emancipadas es unos diez puntos mayor que la de los
varones. Dadas las circunstancias socioculturales, la vinculación de la
emancipación a la formación de parejas y la mayor edad de los varones en ese
evento, podría pensarse que los tramos en los que queda más claramente
marcado el desfase en el calendario de la emancipación, coinciden también
con los de mayor intensidad del fenómeno.
La observación del fenómeno de emancipación se limita a la franja de
edades en las que es razonable que ocurra el evento. Según el Censo de 2001,
al cumplir 18 años de edad un 7,61 % de los residentes en vivienda familiar
en la Comunidad de Madrid no conviven con sus padres. Obviamente, la
mayor parte de estas situaciones estarán provocadas por causas diferentes a
la emancipación y que también podrían estar presentes en otras edades. Al
cumplir los 40 años la proporción de los emancipados es del 88,84%.
FUNDACION ASPRIMA
Julio Vinuesa Angulo - UAM
50
Estimación y caracterización de la demanda de vivienda en la Comunidad de Madrid por
ámbitos geográficos (2006-2016)
GRÁFICO 3.9 Curvas de emancipación acumuladas de las
poblaciones de España y de la Comunidad de Madrid (2001)
10 0
90
80
70
TEAx
60
50
40
30
20
10
0
18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 3 3 3 4 35 3 6 37 38 39
e d ad e s
Es paña v a rones
Es paña Mujere s
Madr id V ar one s
Madr id Mujer es
Fuente: INE. Censo de 2001. Elaboración propia
La TEAx, como tal proporción, es un indicador sin dimensión temporal
pero permite calcular flujos e indicadores de intensidad. Para ello se supone
un mismo calendario de emancipación para las distintas generaciones
consideradas y se interpreta que la diferencia entre residentes que viven con
sus padres y residentes que no viven con sus padres es únicamente
consecuencia de la emancipación de los primeros, por ello se limita la
observación a los individuos entre 18 y 39 años cumplidos. Se entiende pues
que los cambios de posición en la forma de convivencia que suponen dejar de
vivir con los padres no son interpretables como emancipaciones si se producen
antes de cumplir los dieciocho o después de cumplir los 40. No se consideran
FUNDACION ASPRIMA
Julio Vinuesa Angulo - UAM
51
Estimación y caracterización de la demanda de vivienda en la Comunidad de Madrid por
ámbitos geográficos (2006-2016)
tampoco otras posibles interferencias de la mortalidad, de migraciones o por la
reversibilidad del evento.
A partir de estas premisas, la confección de unas tablas de emancipación
(Vinuesa, J y Puga, D, 2007) permiten calcular las tasas específicas de
emancipación
por
edades
(TEEx)
y
posteriormente
la
probabilidad
de
emancipación entre edades (QEx) que permite obtener flujos de emancipados
por edades para cada año de la proyección.
Con los datos del Censo de 2001 se han obtenido las TEAx2001 y la QEx2001
correspondientes a la población de nacionalidad española, a la población
extranjera y a la población total (GRÁFICO 3.10), pudiendo así valorar los
sesgos que introduce los inmigrantes extranjeros en las forma de convivencia
y, en concreto, en los indicadores de emancipación. Las curvas de la TEAx,
muestran cómo la llegada de inmigrantes supone un incremento de la tasas de
emancipación proporcional a su número, especialmente, como es lógico, en las
edades más jóvenes.
GRÁFICO 3.10 Comparación de curvas de las tasas de
emancipación acumulada por edad en la comunidad de
Madrid.
100
90
80
70
TEAx
60
50
40
30
20
10
0
18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 38 39
Edades
Extranjera
Española
Todos
1991
Fuente: Elaboración propia a partir del Censo de 2001
FUNDACION ASPRIMA
Julio Vinuesa Angulo - UAM
52
Estimación y caracterización de la demanda de vivienda en la Comunidad de Madrid por
ámbitos geográficos (2006-2016)
A partir de los datos de 2001 se han estimado los correspondientes a
1991 bajo la hipótesis de que durante el intercenso se ha producido un retraso
en el calendario de la emancipación de forma similar a lo ocurrido con la edad
media a la maternidad (27,54 y 30,10) y la edad media de los esposos al
primer matrimonio (28,40 y 30,62). Con el retraso estimado, se han ajustado
los valores de la QEx para cada uno de los años del periodo siguiendo unas
pautas proporcionales a las del incremento del precio de la vivienda (GRÁFIC0
3.11 y TABLA 3.9).
GRÁFICO 3.11 Estimación de los emancipados por edad según la
Tabla de Emancipación en 1991 y 2001 en la Comunidad de Madrid.
10.000
9.000
Emancipados
8.000
7.000
6.000
5.000
4.000
3.000
2.000
1.000
0
18
20
22
24
26
28
30
32
34
36
38
Edades
1991
FUNDACION ASPRIMA
Española 2001
Total 2001
Julio Vinuesa Angulo - UAM
53
Estimación y caracterización de la demanda de vivienda en la Comunidad de Madrid por
ámbitos geográficos (2006-2016)
TABLA 3.9 Edad media a la que se emancipan los individuos
de 18 años de edad en la Comunidad de Madrid
1991
27,66
2001
29,22
2001 (españoles)
29,78
2001 (extranjeros)
22,77
Fuente: Elaboración propia a partir de los datos del Censo de 2001.
Según el modelo utilizado, el retraso del calendario no supone una
menor Tasa de Emancipación Acumulada al cumplir los 40 años (TEA39); hay
un mismo número total de emancipaciones pero sí que varían y se desplazan
en el tiempo los flujos anuales de emancipación.
Los valores obtenidos han sido aplicados a cada uno de los 22 grupos de
edad entre 18 y 40 años, obteniéndose los resultados de la TABLA 3.10.
TABLA 3.10 Estimación de los flujos de individuos
emancipados en cada año en la Comunidad de Madrid.
1991
1992
1993
1994
1995
1996
1997
1998
1999
2000
66.337
67.529
68.622
69.520
70.267
70.944
71.512
72.049
72.799
74.088
FUENTE: Elaboración propia a partir de los datos del Censo de 2001
Según la estimación realizada, desde 1.01.1991 a 1.01.2001 se han
efectuado en la Comunidad de Madrid un total de 703.667 emancipaciones.
Todas ellas suponen alteración en la estructura de hogares y en una
proporción a determinar han dado lugar a la formación de hogares,
unipersonales, de dos personas, generalmente una pareja, o de varias
personas, generalmente sin núcleo familiar.
FUNDACION ASPRIMA
Julio Vinuesa Angulo - UAM
54
Estimación y caracterización de la demanda de vivienda en la Comunidad de Madrid por
ámbitos geográficos (2006-2016)
El estado civil de los individuos de cada grupo de 18 a 39 años ya
emancipados nos ayuda a transformar los flujos de emancipados en hogares.
A partir de los datos de estado civil se establece un coeficiente de 0,5 para los
casados. Para los solteros, viudos, separados y divorciados, se considera que
si todos constituyesen hogares unipersonales habría que aplicarles un
coeficiente de 1, pero es sabido que un parte de estos están viviendo en
pareja5 y otros conviven con otra u otras personas en hogares generalmente
sin núcleo. El cruce de la información anterior con los datos censales sobre
tipos de hogares permite establecer un coeficiente determinado por la
proporción de hogares unipersonales y el tamaño medio del resto. A partir del
cálculo de dicho coeficiente para cada edad, se han estimado los flujos de
hogares en cada uno de los años del periodo. Son datos que no incluyen el
efecto de desaparición de hogares por fallecimiento que, a las edades
manejadas, han de ser cuantitativamente irrelevante.
Los
flujos
de
hogares
aparecidos
cada
año
en
razón
de
las
emancipaciones a las diferentes edades, aparecen reflejados en la TABLA 3.11.
El flujo total durante el decenio es de 401.696 que se distribuyen por edades
de forma que el 72,1% corresponden a individuos entre los 23 y los 33 años
de edad.
En su conjunto, los flujos de todas las edades van siendo mayores según
se van haciendo notar los efectos de la inmigración, aunque la mayor
intensidad de los flujos en los últimos años del decenio es también efecto del
retraso en el calendario de emancipación (GRÁFICO 3.12)
5
Según la EPA, la proporción de personas conviviendo como pareja de hecho no casadas era del 27,2% en
2000 y de 35,5% en 2004, para el grupo de 16 a 29 años de edad,.
FUNDACION ASPRIMA
Julio Vinuesa Angulo - UAM
55
Estimación y caracterización de la demanda de vivienda en la Comunidad de Madrid por
ámbitos geográficos (2006-2016)
TABLA 3.11 Estimación de los flujos anuales de hogares por
emancipación por edades en la Comunidad de Madrid.
Edad
39
38
37
36
35
34
33
32
31
30
29
28
27
26
25
24
23
22
21
20
19
18
Total
1991
1992
1993
1994
1995
1996
1997
1998 1999
305
306
311
318
325
334
344
353
362
302
307
313
321
329
339
347
354
364
375
383
392
403
414
424
432
441
455
603
618
635
653
668
681
693
711
733
669
688
708
725
738
750
768
788
811
772
795
815
829
842
861
882
903
929
1.121 1.148 1.170 1.189 1.214 1.242 1.269 1.299 1.331
1.495 1.523 1.549 1.582 1.617 1.651 1.686 1.718 1.748
1.947 1.981 2.026 2.071 2.112 2.155 2.191 2.215 2.250
2.516 2.574 2.635 2.689 2.741 2.784 2.809 2.835 2.892
2.885 2.955 3.020 3.078 3.123 3.149 3.172 3.214 3.285
3.476 3.554 3.629 3.683 3.710 3.735 3.776 3.836 3.921
3.531 3.608 3.667 3.697 3.719 3.758 3.809 3.869 3.958
3.332 3.390 3.424 3.447 3.479 3.524 3.572 3.632 3.711
3.086 3.120 3.147 3.179 3.217 3.259 3.307 3.358 3.412
2.608 2.633 2.664 2.698 2.731 2.769 2.806 2.834 2.852
1.853 1.877 1.903 1.927 1.952 1.976 1.993 1.994 1.987
1.638 1.663 1.686 1.708 1.727 1.740 1.739 1.724 1.695
1.361 1.382 1.401 1.417 1.426 1.424 1.409 1.380 1.338
1.473 1.494 1.512 1.523 1.519 1.502 1.469 1.419 1.361
1.296 1.312 1.322 1.318 1.302 1.273 1.228 1.175 1.123
1.250 1.261 1.258 1.243 1.214 1.171 1.118 1.066 1.016
37.893 38.570 39.190 39.698 40.120 40.501 40.819 41.117 41.533
2000
374
378
473
761
842
961
1.367
1.793
2.320
2.988
3.397
4.059
4.094
3.817
3.474
2.874
1.975
1.659
1.294
1.309
1.074
971
42.253
FUENTE: Elaboración propia a partir de los datos del Censo de 2001
FUNDACION ASPRIMA
Julio Vinuesa Angulo - UAM
56
Estimación y caracterización de la demanda de vivienda en la Comunidad de Madrid por
ámbitos geográficos (2006-2016)
GRÁFICO 3.12 Distribución por edades de los hogares
formados por emancipación durante el decenio 1991-2001
en la Comunidad de Madrid.
40.000
35.000
Hogares
30.000
25.000
20.000
15.000
10.000
5.000
0
18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 38 39
Edades
FUENTE: Elaboración propia a partir de los datos del Censo de 2001
El saldo neto del número de hogares observado en el decenio 1991-2001
fue de 339.430 lo que equivale a suponer que, por necesidades de
alojamiento, el parque de viviendas ha crecido al menos en esa misma
medida. Pero este saldo no nos dice cuantos hogares se han formado ni
cuantos han desaparecido. Tampoco nos permite saber cuál será la demanda
de primera vivienda, cuál la correspondiente a cambios por mejora o por
desahucio, cuántas viviendas han quedado disponibles por cambio de vivienda
y por desaparición de hogares (fusión y extinción).
Los
análisis
efectuados
indican
que
la
demanda
potencial
por
emancipación es del orden de 40.000 unidades al año. La utilización del
método de la Tasa de Persona de Referencia permite añadir que, si se
considera la evolución de los hogares con personas de referencia menores de
60 años en 1991, los cambios en la composición de hogares y en la estructura
FUNDACION ASPRIMA
Julio Vinuesa Angulo - UAM
57
Estimación y caracterización de la demanda de vivienda en la Comunidad de Madrid por
ámbitos geográficos (2006-2016)
por edad elevan el flujo medio anual de nuevos hogares a 50.000. Por el
contrario, los grupos de mayores de esa edad reflejan una disminución de
unos 18.000 hogares anuales (TABLA 3.12).
El crecimiento de los hogares de uno y dos miembros supone el 87% del
incremento total del número de hogares, lo que además de explicar la
disminución del tamaño medio del hogar, indica también una posible tendencia
de la demanda en relación con el tamaño de la vivienda.
TABLA 3.12 Principales parámetros en la evolución de hogares
1991-2001 de la Comunidad de Madrid
Hogares
Crecimiento habitantes20-34
Crecimiento hogares
Hogares unipersonales
Hogares 2 personas
Pareja sin hijos
Madre/padre con hijos
Flujos hogares PR200115-39
Flujos hogares PR200115-59
Flujos Hogares PR200160+
Estimación Flujo de hogares por emancipación18-39
3.1.3.
La dinámica
geográficos.
observada
Porcentajes
con respecto
al total de
hogares
224.689
339.430
159.182
136.276
103.350
56.324
418.762
521.313
-181.883
401.696
en
los
100
47
40
30
17
123
152
-52
118
ámbitos
Además de los volúmenes de población y de hogares de los diferentes
ámbitos geográficos (MAPA 3.1), los principales factores diferenciadores con
incidencia en la evolución del número de hogares por zonas son la estructura
por edad, la estructura de los hogares y, sobre todo, la redistribución espacial
de la población como consecuencia de la localización de la oferta de vivienda.
La comparación de las tasas de crecimiento anual del número de hogares en
el periodo 1991-2001 en los distintos ámbitos pone de manifiesto importantes
FUNDACION ASPRIMA
Julio Vinuesa Angulo - UAM
58
Estimación y caracterización de la demanda de vivienda en la Comunidad de Madrid por
ámbitos geográficos (2006-2016)
diferencias, que van desde la situación de estacionaridad de la Almendra
Central (0,25%) hasta los fortísimos ritmos de crecimiento de la Corona
Oeste (6,14%) y de los Municipios No Metropolitanos (5,76%) (TABLA 3.13).
MAPA 3.1 Ámbitos geográficos considerados
FUENTE: Elaboración propia a partir de los ámbitos geográficos del Instituto de Estadística de la C. de Madrid
Se ha optado por utilizar la división estadística de la Comunidad de Madrid que cuenta con una
mayor longitud y continuidad de las series estadísticas: AREA METROPOLITANA: Municipio de
Madrid más Corona Metropolitana. MUNICIPIO DE MADRID. ALMENDRA CENTRAL (Distritos de
Centro, Arganzuela, Retiro, Salamanca, Chamartín, Tetuán y Chamberí). PERIFERIA NOROESTE
(Distritos de Fuencarral-El Pardo, Moncloa-Aravaca, Ciudad Lineal, Hortaleza y Barajas).
PERIFERIA ESTE (Distritos de Moratalaz, Villa de Vallecas, Vicálvaro y San Blas). PERIFERIA SUR
(Distritos de Latina, Carabanchel, Usera, Puente de Vallecas y Villaverde). CORONA NORTE:
(Alcobendas, Colmenar Viejo –incluye Tres Cantos- y San Sebastián de los Reyes). CORONA
ESTE: (Alcalá de Henares, Coslada, Mejorada del Campo, Paracuellos del Jarama, Rivas
Vaciamadrid, San Fernando de Henares, Torrejón de Ardoz y Velilla de San Antonio). CORONA
SUR (Alcorcón, Getafe, Fuenlabrada, Leganés, Móstoles, Parla y Pinto.). CORONA OESTE (Boadilla
del Monte, Brunete, Majadahonda, Pozuelo de Alarcón, Las Rozas de Madrid, Villanueva de la
Cañada, Villanueva del Pardillo y Villaviciosa de Odón). RESTO DE MUNICIPIOS NO
METROPOLITANOS
FUNDACION ASPRIMA
Julio Vinuesa Angulo - UAM
59
Estimación y caracterización de la demanda de vivienda en la Comunidad de Madrid por
ámbitos geográficos (2006-2016)
TABLA 3.13 Evolución del número de hogares por ámbitos
geográficos.
Crecimiento
Total Comunidad
Municipio de Madrid
Almendra Central
Periferia Noroeste
Periferia Este
Periferia Sur
Corona Metropolitana
Corona Norte
Corona Este
Corona Sur
Corona Oeste
Municipios No Metropolitanos
1991
2001
1.534.362
989.901
359.336
220.889
101.490
308.186
438.862
47.667
105.460
244.701
41.034
105.599
1.873.792
1.080.364
369.138
250.088
125.826
335.312
601.564
69.833
144.428
309.829
77.474
191.864
19912001
TAA %
339.430
90.463
9.802
29.199
24.336
27.126
162.702
22.166
38.968
65.128
36.440
86.265
1,89
0,82
0,25
1,17
2,04
0,79
3,00
3,64
2,99
2,24
6,14
5,76
Fuente: Elaboración propia a partir de los Censo de 1991 y de 2001. Instituto de Estadística de la CM
Como se ha constatado, la mayor parte del crecimiento del número de
hogares es consecuencia de la emancipación de los individuos entre los 18 y
los 39 años de edad (TABLA 3.14 y MAPA 3.2). Se trata de ver cómo ha
evolucionado este segmento de la pirámide de edad, gran responsable de la
demanda de vivienda, en los diferentes ámbitos. La incorporación, durante el
decenio observado, de las generaciones del baby boom español produce
crecimientos generalizados, que se intensifican de forma desigual con las
migraciones de extranjeros y se diferencian claramente por la redistribución
espacial entre ámbitos, que a su vez está gobernada por el filtrado que
produce la oferta de la vivienda. Así, son notables las diferencias que pueden
apreciarse en este aspecto de la estructura entre los ámbitos del municipio de
Madrid y los de la Corona Metropolitana, en la que se localiza el 37% de este
segmento
de
población,
que
hay
que
considerar
como
potencial
de
emancipación, y el 60% de todo el crecimiento registrado en la Comunidad de
Madrid.
Los indicadores de datos de 2001 reflejan un aumento de la divergencia
en este aspecto de la estructura por edad, especialmente por los fuertes
incrementos de las poblaciones de la Corona Metropolitana.
FUNDACION ASPRIMA
Julio Vinuesa Angulo - UAM
60
Estimación y caracterización de la demanda de vivienda en la Comunidad de Madrid por
ámbitos geográficos (2006-2016)
TABLA 3.14 Evolución de la población de 18 a 39 años y de su
proporción con respecto al total.
1991
Total Comunidad
Municipio de Madrid
Almendra Central
Periferia Noroeste
Periferia Este
Periferia Sur
Corona Metropolitana
Corona Norte
Corona Este
Corona Sur
Corona Oeste
Municipios No
Metropolitanos
Media
Desviación estándar
Cociente de desviación
%
2001
%
Crecimiento
1991-2001 TAA%
1.728.102
1.031.190
332.952
242.900
118.902
336.436
572.272
62.354
142.121
314.243
53.554
34,9
34,3
33,6
34,2
35,7
34,5
36,2
36,2
37,8
35,7
34,6
2.030.282
1.062.032
328.786
257.735
130.995
344.516
755.238
88.442
181.884
390.468
94.444
37,8
35,9
34,5
36,0
37,4
36,8
40,5
39,7
40,7
40,9
38,8
302.180
30.842
-4.166
14.835
12.093
8.080
182.966
26.088
39.763
76.225
40.890
1,53
0,28
-0,12
0,56
0,92
0,22
2,65
3,35
2,35
2,07
5,50
124.640
35,1
213.012
38,8
88.372
5,19
35,2
1,11
0,031
38,1
2,02
0,053
2,0
1,81
0,918
Fuente: Elaboración propia a partir de los Censo de 1991 y de 2001. Instituto de Estadística de la CM
MAPA 3.2 Crecimiento de la población de 18 a 39 años por
ámbitos geográficos.
Fuente: Elaboración propia a partir de los Censo de 1991 y de 2001. Instituto de Estadística de la CM
FUNDACION ASPRIMA
Julio Vinuesa Angulo - UAM
61
Estimación y caracterización de la demanda de vivienda en la Comunidad de Madrid por
ámbitos geográficos (2006-2016)
El tamaño medio del hogar y su evolución expresan también marcadas
desigualdades en las formas de convivencia. En los ámbitos de la Corona
Metropolitana, coincidiendo con las estructuras más jóvenes, el TMH es
sensiblemente mayor que en el resto de la Comunidad (TABLA 3.15) y es
también donde más habrá de disminuir en el futuro
TABLA 3.15 Evolución del tamaño medio del hogar por ámbitos
Total Comunidad
Municipio de Madrid
Almendra Central
Periferia Noroeste
Periferia Este
Periferia Sur
Corona Metropolitana
Corona Norte
Corona Este
Corona Sur
Corona Oeste
Municipios No Metropolitanos
1991
2001
Índice de
evolución
3,26
3,08
2,80
3,25
3,31
3,20
3,63
3,62
3,60
3,63
3,77
3,34
2,88
2,71
2,51
2,84
2,82
2,78
3,16
3,22
3,15
3,12
3,28
2,98
88,3
88,0
89,6
87,4
85,2
86,9
87,1
89,0
87,5
86,0
87,0
89,2
Fuente: Elaboración propia a partir de los Censo de 1991 y de 2001. Instituto de Estadística de la CM
La comparación de los flujos de hogares según la edad de las personas de
referencia entre 1991 y 2001 por ámbitos geográficos vuelve a poner de
manifiesto la importancia de la estructura por edad y, sobre todo, de la
redistribución espacial de la población. Para los flujos considerados es muy
desigual la distribución del crecimiento de hogares (demanda potencial de
vivienda) en relación con el conjunto de la Comunidad.
Si bien los datos globales indican que la mayor parte del crecimiento
(47,9%) se localiza en la Corona (TABLA 3.16), al entrar en el detalle de los
distintos segmentos de edad hay que concluir que el mayor dinamismo reside
en la población del municipio de Madrid, donde el 49,6% del incremento por
emancipación se ve contrarrestado por la casi totalidad (89,1%) de los
hogares desaparecidos en la Comunidad. Hay que recordar que estas
desapariciones suponen también liberaciones de viviendas principales, lo que
da la dimensión de su incidencia en el mercado de la vivienda.
FUNDACION ASPRIMA
Julio Vinuesa Angulo - UAM
62
Estimación y caracterización de la demanda de vivienda en la Comunidad de Madrid por
ámbitos geográficos (2006-2016)
TABLA 3.16 Comparación de flujos de hogares entre 1991 y
2001 según la edad de la persona de referencia en 1991.
Comunidad Municipio Corona
Municipios No
de Madrid
de Madrid Metropolitana Metropolitanos
Habitantes 1991
Habitantes 2001
4.947.555
5.372.433
100,0%
3.010.492
2.957.058
55,0%
1.582.077
1.866.909
34,7%
354.986
548.466
10,2%
424.878
-53.434
284.832
193.480
1.534.362
1.873.792
100,0%
989.901
1.080.364
57,7%
438.862
601.564
32,1%
105.599
191.864
10,2%
339.430
90.463
162.702
86.265
100,0%
26,7%
47,9%
25,4%
418.762
100,0%
207.633
49,6%
153.239
36,6%
57.890
13,8%
Crecimiento 1991-2001
Hogares 1991
Hogares 2001
Flujos de hogares
Flujos de hogares PR15-39
Hogares PR15-39 / Hogares
Flujos de hogares PR40-59
Hogares PR40-59 / Hogares
Flujos de hogares PR60+
1,23
2,30
0,94
0,67
102.551
100,0%
44.903
43,8%
27.249
26,6%
30.399
29,6%
0,30
0,50
0,17
0,35
-181.883
100,0%
-162.073
89,1%
-17.786
9,8%
-2.024
1,1%
-0,54
-1,79
-0,11
-0,02
Hogares PR60+ / Hogares
FUENTE: Elaboración propia a partir de los Censos de 1991 y 2001. Instituto de Estadística de la C.M.
La estimación de los flujos de hogares por emancipación se ha
realizado según el procedimiento anteriormente descrito, bajo el supuesto de
que las 33 generaciones que cumplen edades entre 18 y 40 años durante el
periodo 1991 a 2001 tienen un mismo calendario de emancipación. Se parte
de la población del Censo de 1991 y se la desplaza en el tiempo bajo los
supuestos de que no se producen fallecimientos ni migraciones (estimación
cerrada) durante el decenio. Los resultados obtenidos permiten poner de
manifiesto el efecto de la estructura por edad, el efecto de los saldos
migratorios
y
la
incidencia
de
otros
posibles
flujos
de extinción, al
compararlos con los datos observados sobre el tamaño real de los grupos de
edad a lo largo del periodo.
El efecto reductor de la mortalidad a estas edades puede considerarse
estadísticamente irrelevante, por lo cual las diferencias existentes hay que
achacarlas a las diferentes estructuras por edades, más envejecida en la
FUNDACION ASPRIMA
Julio Vinuesa Angulo - UAM
63
Estimación y caracterización de la demanda de vivienda en la Comunidad de Madrid por
ámbitos geográficos (2006-2016)
capital y mucho más jóvenes en la Corona y en el resto no metropolitano.
Hay que recordar que la estructura por edades de los diferentes ámbitos en
1991 es sobre todo consecuencia de movimientos migratorios anteriores.
Como puede verse en el GRÁFICO 3.13, los índices interanuales de los flujos
de hogares en la estimación cerrada, o sin migraciones, reflejan una
tendencia claramente regresiva de la población del municipio de la capital
desde 1992; la inflexión hacia el envejecimiento de la población de la Corona,
tras fuertes incrementos hasta 1997 y el comienzo del despegue en los
municipio no metropolitanos.
Se
manifiesta
también
así
la
incidencia
de
los
desplazamientos
metropolitanos desde las zonas centrales hacia periferias cada vez más
alejadas. Como puede apreciarse, es el ámbito denominado “no metropolitano”
el que refleja una mayor diferencia entre los resultados obtenidos en ambas
observaciones (TABLA 3.17).
GRÁFICO 3.13 Índices interanuales de flujos de hogares por
emancipación (estimación cerrada)
104
103
102
101
100
99
98
97
96
1991
1992
1993
1994
1995
1996
1997
1998
1999
2000
C omunidad de Madrid
Municipio de Madrid
C orona metropolitana
Municipios no metropolitanos
FUENTE: Elaboración propia a partir de datos de los censos de 1991 y de 2001.
FUNDACION ASPRIMA
Julio Vinuesa Angulo - UAM
64
Estimación y caracterización de la demanda de vivienda en la Comunidad de Madrid por
ámbitos geográficos (2006-2016)
TABLA 3.17 Comparación de los datos de hogares estimados
por emancipación de la población de 1991 (escenario cerrado)
con los flujos calculados con los datos reales de la dinámica
de población 1991-2001.
Estimación de flujo de
hogares por emancipación
(escenario cerrado)
Flujos observados de
hogares PR15-39
Hogares observados
Hogares estimados (e.c.)
Diferencia entre hogares
observados y hogares
estimados (e.c.)
Comunidad
Municipio Corona
Municipios No
de Madrid
de Madrid Metropolitana Metropolitanos
389.573
235.601
126.629
27.343
100,0%
60,5%
32,5%
7,0%
418.762
207.633
153.239
57.890
100,0%
49,6%
36,6%
13,8%
1,07
29.189
0,88
1,21
2,12
-27.968
26.610
30.547
-10,9%
4,1%
6,8%
FUENTE: Elaboración propia a partir de datos de los censos de 1991 y de 2001.
3.2 Comparación del crecimiento del parque de vivienda
con la demanda observada
Se hace preciso comenzar recordando las imprecisiones en la definición
de las diferentes clases de vivienda y las discordancias existentes en el
tratamiento dado por los diferentes censos, lo cual introduce necesariamente
algunas inconsistencias que habrá que interpretar en el análisis de los datos6.
Supuesta la coincidencia del crecimiento de viviendas principales con el
de hogares, es necesario comparar la demanda potencial demográfica con el
crecimiento total del parque. Para ello hay que centrar la atención en los stock
de viviendas vacías y de viviendas secundarias. Según los datos censales, el
stock de las viviendas no principales ha crecido a mayor ritmo y en mayor
proporción, de forma que de cada cuatro viviendas una no se utiliza para el
6
Por ejemplo, el incremento de las viviendas principales entre 1991 y 2001 no coincide con el de hogares por la
diferencia del dato en 1991.
FUNDACION ASPRIMA
Julio Vinuesa Angulo - UAM
65
Estimación y caracterización de la demanda de vivienda en la Comunidad de Madrid por
ámbitos geográficos (2006-2016)
alojamiento permanente Un 12,4% del total permanecen desocupadas y un
11,1% son viviendas secundarias, siendo esta última clase de viviendas la que
ha experimentado un mayor ritmo de crecimiento (TABLA 3.18).
Hay que significar que, según el censo de 2001, en la Comunidad de
Madrid había 417.756 hogares que declaran poseer una segunda vivienda.
TABLA 3.18 Evolución intercensal del número de viviendas
por clases en la Comunidad de Madrid.
1991
%
2001
%
91-01
%
TAA%
Total
1.923.139
100,0
2.478.145
100,0
555.006
100,0
2,6
Principales
1.512.294
78,6
1.873.792
75,6
361.498
65,1
2,2
379.670
19,7
604.353
24,4
224.683
40,5
4,8
No principales
Secundarias
156.933
8,2
275.705
11,1
118.772
21,4
5,8
Desocupadas
215.425
11,2
306.556
12,4
91.131
16,4
3,6
1
7.312
0,4
22.092
0,9
14.780
2,7
11,7
Otro tipo
(1) Las viviendas de “otro tipo” son viviendas no principales que no se pueden clasificar ni como
“secundarias” ni como “desocupadas”, porque sus características no se ajustan a ellas (viviendas de
estudiantes, viviendas destinadas a alquileres de corta duración que están utilizadas todo o gran parte del
año, etc.).(INE. Glosario del Censo de 2001.)
Fuente: Elaboración propia a partir de la información del Instituto de Estadística de la CM .
En todo caso, la diferencia existente entre el número de viviendas de uno
y otro censo no explicita la dimensión de los flujos de viviendas construidas,
de viviendas derribadas y de viviendas que aparecen o desaparecen como
consecuencia de un cambio de uso.
V2001 = V1991 + V.C.1991,2001 – V.D1991,2001 + SNVCU1991,2001
Las viviendas en 2001 serán las que existían en 1991 más el flujo de las
construidas durante el periodo (V.C.), menos el flujo de las que hayan sido
derribadas (V.D.)7 y más el saldo de los flujos de cambio de uso (SNVCU)
7
Aunque no existen datos de viviendas desaparecidas por derribo durante el periodo, según la
nueva estadística del Ministerio de Vivienda, “Estimación del parque de viviendas (2001-2005).
Estimación de flujos anuales, según uso y según régimen de tenencia”, la media anual de
viviendas derribadas en la Comunidad de Madrid es de 1.206 durante el cuatrienio 2002-2005.
FUNDACION ASPRIMA
Julio Vinuesa Angulo - UAM
66
Estimación y caracterización de la demanda de vivienda en la Comunidad de Madrid por
ámbitos geográficos (2006-2016)
(p.ej., de vivienda a oficina o de despacho a vivienda). Los datos de viviendas
según el año de construcción del Censo de 2001 (GRÁFICO 3.14) permiten
estimar, por compensación, el saldo neto de viviendas derribadas y de
viviendas que han cambiado de uso. El flujo de viviendas construidas durante
el decenio, representa el 73,2% del crecimiento total o diferencia observada
entre los stock en las fechas censales8. El resto hay que atribuírselo a los
flujos de viviendas derribadas y de cambios de uso. De acuerdo con esta
información, habría que aceptar que en torno a un 30% del incremento del
parque de viviendas se debe a cambios de uso de locales que en el Censo de
2001 han pasado a ser considerados como viviendas.
GRÁFICO 3.14 Viviendas construidas por años y clases en la
Comunidad de Madrid
50.000
45.000
40.000
35.000
30.000
25.000
20.000
15.000
10.000
5.000
0
1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001
Vacías
Secundarias
Principales convencionales
FUENTE: Elaboración propia a partir del Censo de Población y Vivienda de 2001.
8
El periodo intercensal comprende de 1.03.1991 a 1.11.2001, mientras que los datos de
viviendas construidas incluyen el año 1991 completo. Por tal motivo se han corregido las cifras de
las viviendas construidas durante 1991 bajo el supuesto de que su construcción se distribuye de
forma homogénea a lo largo del año.
FUNDACION ASPRIMA
Julio Vinuesa Angulo - UAM
67
Estimación y caracterización de la demanda de vivienda en la Comunidad de Madrid por
ámbitos geográficos (2006-2016)
Para explicar el crecimiento intercensal de las distintas clases de
viviendas (principal, no principal, vacía, secundaria y otro tipo), habrá que
tener en cuenta además el saldo neto resultante de los cambios de clase.
VP.2001 = VP1991 + VP.C.1991,2001 – VP.D1991,2001 + SNVPCU1991,2001 +SNVPCC1991,2001
El SNVPCC1991,2001 es la suma de las viviendas que han pasado de una
clase a otra. A partir de los datos obtenidos, podría decirse que una quinta
parte del incremento experimentado por las viviendas principales corresponde
a cambio de usos o de clase de vivienda. Entre las viviendas no principales el
saldo compensado representa más de la mitad y, mientras en las viviendas
secundarias el incremento se debe en sus dos terceras partes a cambios de
clasificación, en las viviendas vacías el saldo compensado apenas supera una
tercera parte del crecimiento (TABLA 3.19).
TABLA 3.19 Comparación de los datos del crecimiento
intercensal y de viviendas construidas por años 1991-2001 en
la Comunidad de Madrid.
%
Compensación
de saldos por
derribos y
cambios de uso
%
392.878
100,0
178.523
100,0
292.245
74,4
69.253
42,8
36,7
100.633
25,6
109.270
67,5
118.772
20,8
41.481
10,6
77.291
47,8
91.131
15,9
59.152
15,1
31.979
19,8
Crecimiento
intercensal de
viviendas
%
Total*
571.401
100,0
Principales
361.498
63,3
No principales*
209.903
Secundarias
Desocupadas
Viviendas
construidas
desde 1991 a
2001
*Se han eliminado a todos los efectos las viviendas clasificadas como “otro tipo”
Fuente: Elaboración propia a partir de los datos del Censo de 1991 y del Censo de 2001
Al margen de otras consideraciones que pudieran hacerse, lo más
razonable es pensar que los saldos estimados ponen de manifiesto que la
información censal está fuertemente condicionada por los cambios de criterios
en las clasificaciones y, en todo caso, por la dificultad para aplicar unos
FUNDACION ASPRIMA
Julio Vinuesa Angulo - UAM
68
Estimación y caracterización de la demanda de vivienda en la Comunidad de Madrid por
ámbitos geográficos (2006-2016)
criterios no suficientemente definidos a una realidad muy compleja y esquiva.
Además, frecuentemente los propietarios de las viviendas pueden tener
motivos fiscales o de otro tipo, más o menos justificables desde la razón, para
declarar en el censo uno u otro uso de su propiedad.
El análisis de la dinámica del parque de viviendas por ámbitos ofrece un
panorama muy diverso con algunos sesgos de difícil justificación (TABLA
3.20). Para el conjunto de la Comunidad un 37% del crecimiento intercensal
de viviendas corresponde a viviendas no principales. En el municipio de Madrid
este porcentaje se eleva al 52% y en la Almendra Central sólo el 24% del
incremento del stock de viviendas corresponde a viviendas principales,
mientras que el 46% corresponde a viviendas secundarias. En la Corona
Metropolitana las viviendas principales constituyen el 82% del crecimiento y
en el ámbito formado por los Municipios No Metropolitanos el peso de la
vivienda no principal es el 40%.
TABLA 3.20 Crecimiento intercensal por clases de vivienda y
ámbitos 1991-2001.
Total Comunidad
Municipio de Madrid
Almendra Central
Periferia Noroeste
Periferia Este
Periferia Sur
Corona Metropolitana
Corona Norte
Corona Este
Corona Sur
Corona Oeste
Municipios No
Metropolitanos
No
Total
Principales Principales
Secundarias
571.401
361.498
209.903
118.772
222.612
106.543
116.069
62.501
73.278
17.637
55.641
33.409
55.750
32.383
23.367
17.758
35.887
25.528
10.359
2.671
57.697
30.995
26.702
8.663
203.251
167.017
36.234
21.121
28.428
22.589
5.839
4.598
48.411
40.201
8.210
4.722
78.605
67.310
11.295
6.986
47.807
36.917
10.890
4.815
145.417
87.817
57.600
35.150
Vacías
91.131
53.568
22.232
5.609
7.688
18.039
15.113
1.241
3.488
4.309
6.075
22.450
Fuente: Elaboración propia a partir de los Censos de 1991 y de 2001. Instituto de Estadística de la CM
FUNDACION ASPRIMA
Julio Vinuesa Angulo - UAM
69
Estimación y caracterización de la demanda de vivienda en la Comunidad de Madrid por
ámbitos geográficos (2006-2016)
Si nos centramos en las viviendas construidas entre 1991 y 2001 (TABLA
3.21) se hace mayor la presencia de viviendas principales en todos los
ámbitos. Para el conjunto de la Comunidad es el 74%. La Almendra Central
con un 19% de viviendas vacías y la periferia no metropolitana, con un 20%
de viviendas secundarias, son los ámbitos con menor proporción de principales
(66%) (MAPAS 3.3, 3.4 y 3.5).
TABLA 3.21 Viviendas construidas desde 1991 a 2001.
Total
Total Comunidad
Municipio de Madrid
Almendra Central
Periferia Noroeste
Periferia Este
Periferia Sur
Corona Metropolitana
Corona Norte
Corona Este
Corona Sur
Corona Oeste
Municipios No
Metropolitanos
No
Principales Principales
Secundarias
Vacías
392.878
138.926
33.614
35.425
29.453
40.434
162.411
22.714
39.744
62.575
37.378
292.245
104.778
22.162
27.312
23.255
32.049
126.630
17.718
31.147
50.204
27.561
100.633
34.148
11.452
8.113
6.198
8.385
35.781
4.996
8.597
12.371
9.817
41.481
12.210
5.218
3.612
914
2.466
10.667
2.026
2.442
2.935
3.264
59.152
21.938
6.234
4.501
5.284
5.919
25.114
2.970
6.155
9.436
6.553
91.541
60.837
30.704
18.604
12.100
Fuente: Elaboración propia a partir del Censo de 2001. Instituto de Estadística de la CM
FUNDACION ASPRIMA
Julio Vinuesa Angulo - UAM
70
Estimación y caracterización de la demanda de vivienda en la Comunidad de Madrid por
ámbitos geográficos (2006-2016)
MAPA 3.3 Crecimiento de viviendas por ámbitos
Fuente: Elaboración propia a partir de los Censo de 1991 y de 2001. Instituto de Estadística de la CM
MAPA 3.4 Crecimiento de viviendas principales por ámbitos
Fuente: Elaboración propia a partir de los Censo de 1991 y de 2001. Instituto de Estadística de la CM
FUNDACION ASPRIMA
Julio Vinuesa Angulo - UAM
71
Estimación y caracterización de la demanda de vivienda en la Comunidad de Madrid por
ámbitos geográficos (2006-2016)
MAPA 3.5 Crecimiento de viviendas no principales por ámbitos
Fuente: Elaboración propia a partir de los Censo de 1991 y de 2001. Instituto de Estadística de la CM
Los saldos compensados de viviendas por derribo, cambios de uso y de
clase (TABLA 3.22), dan un total de 178.000 viviendas para el conjunto de la
Comunidad,
lo
que
representa
el
31,24%
de
crecimiento
intercensal
experimentado por el stock de viviendas (TABLA 3.23), pero esa proporción es
mucho mayor para las viviendas no principales. En el municipio de Madrid,
prácticamente
todo
el
saldo
compensado
corresponde
a
viviendas
no
principales. Lo que refleja una gran similitud entre el crecimiento de viviendas
principales y las viviendas construidas. Puede verse en ello reforzada la idea
de que una parte importante de la dinámica del parque entre uno y otro censo
se debe a los cambios de clasificación.
Exactamente al revés ocurre en la Corona Metropolitana en la que el
saldo compensado corresponde casi en su integridad al incremento de
viviendas
principales
al
ser
negativo
el
saldo
de
viviendas
vacías,
probablemente como consecuencia del cambio de uso para su reutilización.
FUNDACION ASPRIMA
Julio Vinuesa Angulo - UAM
72
Estimación y caracterización de la demanda de vivienda en la Comunidad de Madrid por
ámbitos geográficos (2006-2016)
Entre los Municipios No Metropolitanos las viviendas principales y no
principales
se
reparten
al
50%
lo
que
puede
interpretarse
como
el
mantenimiento del carácter de zona de vivienda secundaria de buena parte de
este ámbito.
TABLA 3.22 Compensación de saldos de viviendas por
derribos y cambios de uso
Total Comunidad
Municipio de Madrid
Almendra Central
Periferia Noroeste
Periferia Este
Periferia Sur
Corona Metropolitana
Corona Norte
Corona Este
Corona Sur
Corona Oeste
Municipios No
Metropolitanos
Total
178.523
83.686
39.664
20.325
6.434
17.263
40.840
5.714
8.667
16.030
10.429
53.876
No
Principales Principales Secundarias
69.253
109.270
77.291
1.765
81.921
50.291
-4.525
44.189
28.191
5.071
15.254
14.146
2.273
4.161
1.757
-1.054
18.317
6.197
40.387
453
10.454
4.871
843
2.572
9.054
-387
2.280
17.106
-1.076
4.051
9.356
1.073
1.551
26.980
26.896
Vacías
31.979
31.630
15.998
1.108
2.404
12.120
-10.001
-1.729
-2.667
-5.127
-478
16.546
10.350
Fuente: Elaboración propia a partir de los Censos de 1991 y de 2001. Instituto de Estadística de la CM
TABLA 3.23 Porcentajes de los saldos de viviendas por
derribos y cambios de uso con respecto a los totales de
crecimiento entre 1991 y 2001
Total
No
Principales Principales Secundarias
Vacías
Total Comunidad
Municipio de Madrid
Almendra Central
Periferia Noroeste
Periferia Este
Periferia Sur
Corona Metropolitana
Corona Norte
Corona Este
Corona Sur
Corona Oeste
31,24
37,59
54,13
36,46
17,93
29,92
20,09
20,10
17,90
20,39
21,81
19,16
1,66
-25,66
15,66
8,90
-3,40
24,18
21,56
22,52
25,41
25,34
52,06
70,58
79,42
65,28
40,17
68,60
1,25
14,44
-4,71
-9,53
9,85
65,08
80,46
84,38
79,66
65,78
71,53
49,50
55,94
48,28
57,99
32,21
35,09
59,05
71,96
19,75
31,27
67,19
-66,17
-139,32
-76,46
-118,98
-7,87
Municipios No
Metropolitanos
37,05
30,72
46,69
47,07
46,10
FUNDACION ASPRIMA
Julio Vinuesa Angulo - UAM
73
Estimación y caracterización de la demanda de vivienda en la Comunidad de Madrid por
ámbitos geográficos (2006-2016)
Fuente: Elaboración propia a partir de los Censos de 1991 y de 2001. Instituto de Estadística de la CM
Los cocientes de localización de las diferentes clases de vivienda en
relación con el crecimiento del número de hogares en cada ámbito (TABLA
3.24), vienen a corroborar que en el municipio de Madrid, en su conjunto,
pero muy especialmente en la Almendra Central y, en menor medida, en la
Periferia Sur, se concentran los crecimientos más intensos del parque de
vivienda de las distintas clases, pero de forma más acusada de las no
principales. La explicación a este fenómeno habrá que buscarla en la vivienda
para inversión y en la mayor antigüedad del parque.
Los cocientes de las viviendas construidas modifica el panorama. En este
caso vuelven a destacar la Almendra Central en todas las clases de vivienda.
La mayor intensidad en la localización de viviendas principales es un efecto de
la actividad rehabilitadora en el centro, mientras que las viviendas no
principales hay que vincularlas sobre todo con la inversión. En las Periferias
Sur y Este la concentración de viviendas vacías es el reflejo de los nuevos
desarrollos residenciales. Hay que destacar también aquí la importancia de las
viviendas construidas para ser utilizadas como segunda residencia en los
Municipios No Metropolitanos.
Los cocientes de localización de los saldos compensados reflejan
nuevamente
la
importancia
del
cambio
de
uso
o,
simplemente,
de
clasificación, de las viviendas en la Almendra Central. La concentración de los
cambios hacia vivienda principal en la Corona Metropolitana y en los
Municipios No Metropolitanos, refleja una mayor presión de la demanda
residencial que pone en uso permanente viviendas que estaban vacías o se
utilizaban sólo como segunda residencia.
Los indicadores de ocupación en los distintos ámbitos vienen a mostrar
una imagen sintética de la tendencia de intensidad de uso del parque de
vivienda (TABLA 3.25).
FUNDACION ASPRIMA
Julio Vinuesa Angulo - UAM
74
Estimación y caracterización de la demanda de vivienda en la Comunidad de Madrid por
ámbitos geográficos (2006-2016)
TABLA 3.24 Cocientes de localización de las viviendas en relación
con el crecimiento de hogares 1991-2001
Crecimiento intercensal del número de viviendas
Total Comunidad
Municipio de Madrid
Almendra Central
Periferia Noroeste
Periferia Este
Periferia Sur
Corona Metropolitana
Corona Norte
Corona Este
Corona Sur
Corona Oeste
Municipios No Metropolitanos
Total
1,0
1,5
4,4
1,1
0,9
1,3
0,7
0,8
0,7
0,7
0,8
1,0
Principales No Principales Secundarias
1,0
1,0
1,0
1,1
2,1
2,0
1,7
9,2
9,7
1,0
1,3
1,7
1,0
0,7
0,3
1,1
1,6
0,9
1,0
0,4
0,4
1,0
0,4
0,6
1,0
0,3
0,3
1,0
0,3
0,3
1,0
0,5
0,4
1,0
1,1
1,2
Vacías
1,0
2,2
8,4
0,7
1,2
2,5
0,3
0,2
0,3
0,2
0,6
1,0
Viviendas construidas 1991-2001
Total Comunidad
Municipio de Madrid
Almendra Central
Periferia Noroeste
Periferia Este
Periferia Sur
Corona Metropolitana
Corona Norte
Corona Este
Corona Sur
Corona Oeste
Municipios No Metropolitanos
Total
1,0
1,3
3,0
1,0
1,0
1,3
0,9
0,9
0,9
0,8
0,9
0,9
Principales No Principales
1,0
1,0
1,3
1,3
2,6
3,9
1,1
0,9
1,1
0,9
1,4
1,0
0,9
0,7
0,9
0,8
0,9
0,7
0,9
0,6
0,9
0,9
0,8
1,2
Secundarias
1,0
1,1
4,4
1,0
0,3
0,7
0,5
0,7
0,5
0,4
0,7
1,8
Vacías
1,0
1,4
3,6
0,9
1,2
1,3
0,9
0,8
0,9
0,8
1,0
0,8
Saldos compensados de viviendas 1991-2001
Total Comunidad
Municipio de Madrid
Almendra Central
Periferia Noroeste
Periferia Este
Periferia Sur
Corona Metropolitana
Corona Norte
Corona Este
Corona Sur
Corona Oeste
Municipios No Metropolitanos
Total
1,0
1,8
7,7
1,3
0,5
1,2
0,5
0,5
0,4
0,5
0,5
1,2
Principales No Principales
1,0
1,0
0,1
2,8
-2,3
14,0
0,9
1,6
0,5
0,5
-0,2
2,1
1,2
0,0
1,1
0,1
1,1
0,0
1,3
-0,1
1,3
0,1
1,5
1,0
Secundarias
1,0
2,4
12,6
2,1
0,3
1,0
0,3
0,5
0,3
0,3
0,2
0,8
Vacías
1,0
3,7
17,3
0,4
1,0
4,7
-0,7
-0,8
-0,7
-0,8
-0,1
1,3
Fuente: Elaboración propia
FUNDACION ASPRIMA
Julio Vinuesa Angulo - UAM
75
Estimación y caracterización de la demanda de vivienda en la Comunidad de Madrid por
ámbitos geográficos (2006-2016)
TABLA 3.25 Indicadores de ocupación
Viviendas por hogar
1991
2001
Crecimiento 1991-2001
Comunidad de Madrid
1,25
1,32
1,64
Municipio de Madrid
1,17
1,28
2,39
Corona Metropolitana
1,20
1,20
1,22
Municipios No Metropolitanos
2,22
1,96
1,63
Residentes
por hogar
1991-2001
1991
2001
Incremento medio
anual del número de
viviendas por cada
1.000 habitantes.
Número medio anual
de viviendas
construidas por cada
1.000 habitantes.
Comunidad de Madrid
2,57
2,17
2,69
1,90
Municipio de Madrid
2,59
2,14
1,81
1,16
Corona Metropolitana
3,01
2,58
2,88
2,35
Municipios No Metropolitanos
1,51
1,46
7,79
5,07
FUENTE: Elaboración propia a partir de los datos de los Censos de Población y de Vivienda de 1991 y de 2001.
3.3. Dinámica observada durante los últimos años
(2002-2006).
Para el análisis del periodo transcurrido desde el Censo de 2001 se
dispone de los datos de población del Padrón continuo y de la estadística de
flujos de viviendas del Ministerio de Vivienda.
Tras el análisis de la dinámica demográfica de la Comunidad de Madrid
durante los últimos años cabe significar que no hay cambios relevantes en la
evolución de los componentes naturales. La tendencia ascendente de la
esperanza de vida no experimenta variaciones y nada invita a pensar que no
FUNDACION ASPRIMA
Julio Vinuesa Angulo - UAM
76
Estimación y caracterización de la demanda de vivienda en la Comunidad de Madrid por
ámbitos geográficos (2006-2016)
se vayan a amantener en el futuro. Sin embargo, la tasa bruta de mortalidad
seguirá creciendo como consecuencia del envejecimiento de la estructura por
edades y mostrará valores diferentes y cambiantes por ámbitos geográficos, lo
cual producirá variaciones significativas en la dinámica de hogares, de forma
concreta en los flujos de desapariciones de los hogares de personas mayores.
La fecundidad ha experimentado un ligero repunte desde 1997 que incide en
un leve incremento de la natalidad; en buena medida es un reflejo de la
incorporación de población extranjera, pero no tiene una incidencia reseñable
en la evolución o en la estructura de los hogares.
La Comunidad, gracias al saldo neto migratorio tiene durante los últimos
años un muy fuerte ritmo de crecimiento (2,6% anual), que se hace
especialmente intenso en la Corona (3,2%) y, sobre todo, en los Municipios No
Metropolitanos (6,6%), donde el efecto de las migraciones extranjeras se
suma a la tendencia centrífuga de redistribución espacial del aglomerado
metropolitano.
Los intercambios con otras comunidades autónomas durante el decenio
1996-2005 arrojan un saldo negativo de 158.489 habitantes (TABLA 3.26),
básicamente como consecuencia del desbordamiento residencial del proceso
metropolitano madrileño sobre las provincias limítrofes y, en menor medida,
por los flujos de personas mayores, ya jubiladas, hacia el litoral mediterráneo.
Las primeras tienen una gran relación con el mercado de la vivienda, que
localiza fuera de los límites de la Comunidad una oferta residencial más
asequible y con productos que contraponen al mayor alejamiento una imagen
de elevación de estatus y de entorno medioambiental más agradable. Son
casos de acceso a la primera vivienda y de cambios de vivienda desde los
desarrollos urbanísticos de la Corona Metropolitana de los años sesenta y
setenta, negativamente connotados por la escasa calidad residencial y la
saturación urbana, hacia nuevos desarrollos de viviendas unifamiliares
adosadas en municipios de las provincias de Toledo (Corredor de la Sagra) y
de Guadalajara (Corredor del Henares), en un ambiente teóricamente libre de
FUNDACION ASPRIMA
Julio Vinuesa Angulo - UAM
77
Estimación y caracterización de la demanda de vivienda en la Comunidad de Madrid por
ámbitos geográficos (2006-2016)
los aspectos negativos de la congestión urbana. Es de destacar la fuerte
tendencia creciente de este saldo negativo.
El 72% del crecimiento registrado en la Comunidad de Madrid desde
1.05.1996 a 1.01.2005 corresponde al aumento del número de ciudadanos
extranjeros. Es un flujo que en 2000 multiplica trece veces su intensidad con
respecto a 1998 y que en los últimos seis años se mantiene por encima de los
100.000 habitantes, siendo importante significar la desaceleración de los
últimos años (TABLA 3.26).
TABLA 3.26 Saldo neto interior e inmigraciones exteriores en la
Comunidad de Madrid 1996-2005.
Saldo migratorio
interior
1996
1997
1998
1999
2000
2001
2002
2003
2004
2005
1996-2005
Inmigraciones procedentes del
extranjero.
Españoles.
Extranjeros
-8.084
-9.183
-7.424
-8.420
-6.341
-9.748
-18.108
-27.856
-33.331
-29.994
1.790
3.226
3.615
4.598
5.606
3.791
6.889
7.046
6.676
6.426
4.199
6.863
10.471
25.058
131.559
131.118
135.065
121.296
112.639
116.050
-158.489
49.663
794.318
Fuente: Estadística de Variaciones Residenciales. INE.
FUNDACION ASPRIMA
Julio Vinuesa Angulo - UAM
78
Estimación y caracterización de la demanda de vivienda en la Comunidad de Madrid por
ámbitos geográficos (2006-2016)
La
población
extranjera
viene
incrementando
progresivamente
su
proporción dentro de la Comunidad de Madrid; de menos de un 2% en 1996
se ha pasado al 13,2 % en 2006 (GRÁFICO 3.15), pero hay que recordar que
ese crecimiento incide especialmente en los segmentos de edad con mayor
protagonismo en la formación de la demanda potencial de vivienda, ya que,
sin olvidar que todos los inmigrantes extranjeros son demandantes de
alojamiento, ciertos perfiles de edad propenden a la permanencia y al
reagrupamiento familiar.
GRÁFICO 3.15 Españoles y extranjeros en la Comunidad de
Madrid
773.833
703.343
6.000.000
793.985
594.130
95.141
147.175
1996
1998
135.060
282.870
1999
2000
363.317
446.893
2001
2002
5.000.000
4.000.000
3.000.000
2.000.000
1.000.000
0
Españoles
2003
2004
2005
2006
Extranjeros
FUENTE: Padrón continuo. Servicio de Estadística de la Comunidad de Madrid.
La inercia de la estructura por edad sigue siendo un importante factor de
los cambios en los diferentes segmentos de edad en todos los ámbitos
geográficos (TABLA —3.27) y por tanto en la formación de la demanda
potencial de vivienda y en los procesos de cambio o de liberación de viviendas
por extinción de hogares.
FUNDACION ASPRIMA
Julio Vinuesa Angulo - UAM
79
Estimación y caracterización de la demanda de vivienda en la Comunidad de Madrid por
ámbitos geográficos (2006-2016)
TABLA 3.27 Evolución de la estructura de edad de 1.01.2002 a
1.01.2005.
Comunidad de Madrid
G. edad
Total
0-17
18-39
40-59
60+
1.01.2.002 1.01.2.005 Crecimiento
5.526.097
100,0%
964.250
21,1%
2.079.119
45,6%
1.430.506
31,4%
1.052.222
23,1%
5.963.023
100,0%
1.042.608
21,2%
2.213.349
45,0%
1.581.649
32,1%
1.125.417
22,9%
436.926
100,0%
78.358
17,9%
134.230
30,7%
151.143
34,6%
73.195
16,8%
TAA%
Flujos (—)
2,6
2,6
2,1
3,4
2,3
(1)
(2)
(3)
(4)
436.926
100,0%
77.923
17,8%
229.079
52,4%
32.289
7,4%
-102.617
-23,5%
Municipio de Madrid
G. edad
Total
0-17
18-39
40-59
60+
1.01.2.002 1.01.2.005 Crecimiento
3.016.124
3.154.619
138.495
100,0%
100,0%
100,0%
454.727
485.165
30.438
17,8%
18,2%
22,0%
1.028.075
1.049.433
26.740
40,1%
39,3%
19,3%
748.373
812.216
63.843
29,2%
30,4%
46,1%
736.707
754.181
17.474
28,8%
28,3%
12,6%
TAA%
1,5
2,2
0,7
2,8
0,8
(1)
(2)
(3)
(4)
Flujos (—)
138.495
100,0%
30.001
21,7%
87.667
63,3%
9.791
7,1%
-82.754
-59,8%
Corona Metropolitana
G. edad
Total
0-17
18-39
40-59
60+
1.01.2.002 1.01.2.005 Crecimiento
1.922.524
2.099.090
176.566
100,0%
100,0%
100,0%
382.352
405.098
22.746
24,8%
23,9%
12,9%
776.243
835.879
59.636
50,4%
49,3%
33,8%
537.406
587.328
49.922
34,9%
34,7%
28,3%
226.523
270.785
44.262
14,7%
16,0%
25,1%
TAA%
3,0
1,9
2,5
3,0
6,1
(1)
(2)
(3)
(4)
Flujos (—)
176.566
100,0%
27.606
15,6%
79.125
44,8%
8.427
4,8%
-15.600
-8,8%
Municipios No Metropolitanos
G. edad
Total
0-17
18-39
40-59
60+
1.01.2.002
587.449
100,0%
127.171
27,6%
226.559
49,2%
144.727
31,4%
88.992
19,3%
1.01.2.005
709.314
100,0%
152.345
27,4%
274.413
49,3%
182.105
32,7%
100.451
18,0%
Crecimiento
121.865
100,0%
25.174
20,7%
47.854
39,3%
37.378
30,7%
11.459
9,4%
TAA%
6,5
6,2
6,6
8,0
4,1
(1)
(2)
(3)
(4)
Flujos (—)
121.865
100,0%
20.316
16.7%
62.287
51,1%
14.071
11,5%
-4.263
-3,5%
(1) Crecimiento del grupo que tenía de 0 a 17 en 1.01.2002 y de 3 a 20 en 1.01.2005; (2) Crecimiento del
grupo que tenía de 18 a 39 en 1.01.2002 y de 21 a 42 en 1.01.2005; (3) Crecimiento del grupo que tenía de
40 a59 en 1.01.2002 y 43 a 62 en 1.01.2005; (4) Crecimiento del grupo que tenía de 60 o + en 1.01.2002 y
63 o + en 1.01.2005.
FUENTE: Elaboración propia a partir del Padrón Continuo
FUNDACION ASPRIMA
Julio Vinuesa Angulo - UAM
80
Estimación y caracterización de la demanda de vivienda en la Comunidad de Madrid por
ámbitos geográficos (2006-2016)
Aunque se analiza un corto periodo de tres años se pueden apreciar
importantes cambios en el peso relativo de los diferentes grupos de edad
(TABLA 3.27). El segmento más dinámico es el de 40 a 59 años. Sólo en la
Corona Metropolitana es mayor el ritmo de crecimiento del segmento por
encima de los 60 años de edad. Son señales que anuncian un próximo y muy
intenso envejecimiento por la cúspide de las pirámides de la Corona y de la
periferia no metropolitana.
El perfil de edades de la población de la Comunidad en 2005 por ámbitos
(GRÁFICO 3.16) evidencia también claramente el efecto de las recientes
migraciones internacionales que, además de ser el principal componente del
crecimiento de la población de la Comunidad, acentúan el desequilibrio en
favor del segmento de adultos jóvenes en edad de emancipación o de
formación de nuevos hogares. Fuera del municipio de Madrid, este segmento
de población agrupa prácticamente a uno de cada dos ciudadanos.
GRÁFICO 3.16 Perfil de edades de la Población de la Comunidad
de Madrid en 1.01 de 2005 por ámbitos geográficos
95
90
85
80
75
70
65
Edades
60
55
50
45
40
35
30
25
20
15
10
5
0
0
25.000
50.000
75.000
100.000
125.000
Residentes
Municipio de Madrid
Corona metropolitana
M no Metropolitanos
FUENTE: Elaboración propia a partir de Padrón Continuo 1.01.2005. Servicio de Estadística de la C. de Madrid
FUNDACION ASPRIMA
Julio Vinuesa Angulo - UAM
81
Estimación y caracterización de la demanda de vivienda en la Comunidad de Madrid por
ámbitos geográficos (2006-2016)
Los desplazamientos internos son consecuencia de la localización de la
oferta de vivienda9 y dan lugar a la redistribución espacial de la población;
tienen un perfil demográfico caracterizado por la preeminencia de los
individuos en edad de emancipación y reflejan, en todos los casos, el efecto de
los aportes de las migraciones exteriores.
GRÁFICO 3.17 Tasas anuales de crecimiento (2002-2005) por
generaciones, según la edad en 2005, en las poblaciones de los
distintos ámbitos.
15,0
Tasa anual de crecimiento %
10,0
5,0
0,0
-5,0
-10,0
-15,0
3
8
13 18 23 28 33 38 43 48 53 58 63 68 73 78 83 88
Edades en 2005
Comunidad de Madrid
Municipio de Madrid
Corona metropolitana
Municipios no metropolitanos
FUENTE: Elaboración propia a partir del Padrón continuo. Servicio de Estadística de la C. de Madrid
Por otra parte, los datos de las viviendas construidas durante los últimos
años reflejan también un fuerte dinamismo y la intensificación de la actividad
inmobiliaria. En el quinquenio 1991-1995 se construyeron como media anual
31.687 viviendas, entre 1996 y 2000 la media se eleva a 39.239 y entre 2001
9
Ya la Encuesta Metropolitana de Barcelona de 1990 constató que sólo un 19,7% de los que
cambiaban de residencia lo hacia por motivos laborales (Módenes, 1995)
FUNDACION ASPRIMA
Julio Vinuesa Angulo - UAM
82
Estimación y caracterización de la demanda de vivienda en la Comunidad de Madrid por
ámbitos geográficos (2006-2016)
y 2005 se llega a las 54.329 viviendas, siendo de 72.191 el registro de 2005
(TABLA 3.28).
TABLA 3.28 Dinámica del parque de viviendas de la
Comunidad de Madrid (2002- 2005).
Año
2001
2002
2003
2004
2005
Construidas más
rehabilitadas
(*)
1,70
42.868
1,73
44.360
2,61
68.888
2,67
72.191
Demolidas
(*)
0,06
1.400
0,04
955
0,04
1.030
0,05
1.439
Stock
2.482.885
2.524.353
2.567.758
2.635.616
2.706.368
Saldo neto
Saldos 2002-2005
228.307
2,18
4.824
0,05
223.483
(*) Viviendas construidas o demolidas por cada cien viviendas existentes
FUENTE: Estadística de Vivienda. Ministerio de Vivienda. A partir de la Estadística de Licencias Municipales de
Obra y de la Estadística de Visados del Colegio de Arquitectos Técnicos, elaboradas por el Ministerio de
Fomento
En el análisis por usos, la dinámica reciente parece reflejar una ligera
reducción de la proporción de las viviendas no principales (TABLA 3.29). La
estimación del Ministerio de Vivienda se efectúa a partir de los datos de
hogares de la EPA y de la identificación de hogar con vivienda principal. Las
viviendas no principales se obtienen por diferencia. En todo caso, a pesar del
carácter indirecto de la información puede constatarse el mantenimiento de
una elevada la proporción, superior al 20%, de viviendas no principales.
FUNDACION ASPRIMA
Julio Vinuesa Angulo - UAM
83
Estimación y caracterización de la demanda de vivienda en la Comunidad de Madrid por
ámbitos geográficos (2006-2016)
TABLA 3.29 Viviendas existentes por usos en la Comunidad de
Madrid
Total
2001
2002
2003
2004
2005
2.482.885
2.524.353
2.567.758
2.635.616
2.706.368
Viviendas
principales
1.873.671
1.954.239
2.021.691
2.092.891
2.134.111
Viviendas no principales
609.214
570.114
546.067
542.725
572.257
24,5%
22,6%
21,3%
20,6%
21,1%
FUENTE: Estadística de Vivienda. Ministerio de Vivienda. Los datos de 2001 corresponden al Censo de
Población y Vivienda y los restantes a la EPA
Tanto en el caso anterior como en el aumento de la proporción de
viviendas principales en alquiler (TABLA 3.30) hay que pensar que las
variaciones pueden deberse sobre todo a las diferentes fuentes utilizadas.
TABLA 3.30 Viviendas principales por regímenes de tenencia
en la Comunidad de Madrid.
2001
2002
2003
2004
2005
Total
1.873.671
1.954.239
2.021.691
2.092.891
2.134.111
Propiedad
1.536.888 82,0%
1.538.963 78,7%
1.539.720 76,2%
1.593.946 76,2%
1.625.339 76,2%
Alquiler
255.269 13,6%
277.893 14,2%
317.143 15,7%
338.630 16,2%
362.799 17,0%
Cesión y otras
formas
81.514 4,4%
137.383 7,0%
164.828 8,2%
160.315 7,7%
145.973 6,8%
FUENTE: Estadística de Vivienda. Ministerio de Vivienda. Los datos de 2001 corresponden al Censo de
Población y Vivienda y los restantes a la EPA
En resumen, los parámetros básicos de la evolución de los stock de
hogares y de viviendas permiten destacar los fuertes ritmos de crecimiento
observados (TABLA 3.31). Son especialmente elevados durante los tres
últimos años los ritmos de crecimiento demográficos, ello se debe a la
intensidad de los flujos inmigratorios, a pesar de que en una primera etapa de
asentamiento, sus condiciones de convivencia han frenado la reducción del
tamaño medio del hogar.
FUNDACION ASPRIMA
Julio Vinuesa Angulo - UAM
84
Estimación y caracterización de la demanda de vivienda en la Comunidad de Madrid por
ámbitos geográficos (2006-2016)
Los flujos migratorios de extranjeros representan el 72% del crecimiento
de población de la Comunidad de Madrid en los últimos diez años y hacen que
el ritmo de crecimiento aumente 2,18 puntos porcentuales (del 0,87% anual
entre 1991 y 2001 al 3,05% entre 2001 y 2005), pero el efecto de ese
incremento de población sólo supone un aumento de 0,97 puntos en el ritmo
de crecimiento de los hogares.
La fuerte presión demográfica no impide que la ratio de viviendas por
hogar se mantenga en unos niveles de 1,32, lo que advierte de la existencia
de un stock de viviendas no principales equivalente al 24% del total del
parque.
Hay que destacar también que durante los tres últimos años el crecimiento
medio anual de viviendas no principales se ha reducido ligeramente, lo que
obliga a pensar en posibles flujos por cambio de uso provocados por la presión
demográfica que fuerza a utilizar de forma permanente viviendas que
anteriormente estaban vacías o sólo se usaban como segunda vivienda.
TABLA 3.31 Datos básicos de la evolución de hogares y de
viviendas e indicadores de ocupación.
Stock
Habitantes
(000)
1991
2001
2005
4.947,2
5.423,4
5.964,1
Hogares
(000)
Viviendas
(000)
1.534,4
1.873,8
2.048,8
1.923,1
2.478,1
2.706,4
Estimación
viviendas
no
principales
(000)
Personas
por hogar
Viviendas
por Hogar
3,22
2,89
2,91
1,25
1,32
1,32
388,8
604,3
657.568
Crecimientos medios anuales
Habitantes
Hogares
Viviendas
Viviendas no
principales
Viv./
hogar
TAA %
0,87
32.327
TAA%
1,89
52.858
TAA%
2,44
20.531
TAA%
4,29
1,64
2001-2005
170.766
3,05
55.266
2,86
72.071
2,82
16.805
2,70
1,30
1991-2005
74.410
1,36
37.642
2,11
57.309
2,53
19.668
3,92
1,52
1991-2001
45.350
FUENTE: Elaboración propia a partir de los Censos de Población y Vivienda de 1991 y 2001, del Padrón continúo
1.01.2005 y de las Estadísticas de Vivienda del Ministerio de Vivienda a partir de Licencias y EPA.
FUNDACION ASPRIMA
Julio Vinuesa Angulo - UAM
85
Estimación y caracterización de la demanda de vivienda en la Comunidad de Madrid por
ámbitos geográficos (2006-2016)
3.4. Condicionantes económico-financieros
La aparición de nuevos hogares, ya sea derivada de emancipaciones o de
la llegada de inmigrantes, está estrechamente relacionada con variables
económico-financieras. En concreto, el empleo y la renta, junto a las
condiciones de financiación hipotecaria, determinan la capacidad de los
jóvenes para hacer frente a los costes de la vivienda y de los restantes gastos
del hogar. La evolución de estas variables es fundamental para la concreción
de la demanda potencial en explícita o efectiva. Así, la demanda de vivienda
está condicionada, además de por factores demográficos, por la evolución
económico-financiera.
En España y, especialmente, en la Comunidad madrileña las cifras
constatan la amplitud de la última fase alcista del ciclo económico y, como
veremos, inmobiliario. La Comunidad de Madrid ha disfrutado de tasas de
crecimiento económico superiores a la media nacional desde al año 1998, con
la única excepción del año 2002, lo que le ha permitido acumular un
diferencial de crecimiento positivo de más de tres puntos porcentuales durante
el período 1998-2005 (GRÁFICO 3.18)
FUNDACION ASPRIMA
Julio Vinuesa Angulo - UAM
86
Estimación y caracterización de la demanda de vivienda en la Comunidad de Madrid por
ámbitos geográficos (2006-2016)
GRÁFICO 3.18 Crecimiento económico de la Comunidad de
Madrid (tasa de variación anual del PIB real)
Crecimiento económico de la CAM y España
(Tasa variación anual del PIB real)
7.0%
6.0%
CAM
5.0%
4.0%
3.0%
España
2.0%
1.0%
0.0%
1995 1996
Fuente:INE
1997
1998
1999
2000
2001
2002
2003
2004
2005
El diferencial de crecimiento de la economía madrileña, superior al que se
ha producido en la evolución de la población, se ha traducido en un
incremento de la renta por habitante muy significativo en los años recientes.
(GRAFICO 3.19) De acuerdo con los datos de la Contabilidad Regional del INE,
la renta por habitante de la Comunidad de Madrid se ha multiplicado por dos
desde 1998 hasta 2005. Este incremento ha permitido situar a la Comunidad
de Madrid como una de las regiones europeas con mayor renta por habitante,
de forma que se sitúa un 30% por encima de la media española y un 25% por
encima de la media europea. El elevado crecimiento de la renta per cápita,
sumado a la dinámica demográfica de los hogares, es uno de los factores clave
que permite explicar el dinamismo de la demanda de vivienda en los últimos
años.
FUNDACION ASPRIMA
Julio Vinuesa Angulo - UAM
87
Estimación y caracterización de la demanda de vivienda en la Comunidad de Madrid por
ámbitos geográficos (2006-2016)
GRAFICO 3.19 Renta por habitante corriente (euros)
Renta por habitante corriente
(euros)
30,000
España
25,000
Madrid
20,000
15,000
10,000
5,000
0
1998
1999
2000
2001
2002
2003
2004
2005
Fuente: INE
La evolución del empleo es un claro exponente del dinamismo de la
economía madrileña, como revela la creación de casi un millón de puestos de
trabajo en el período 1998-2005. En los dos últimos años la variación anual
del número de ocupados se ha incrementado por encima del 5%, en
correspondencia con la senda alcista mostrada por la variación del PIB real
(GRÁFICO 3.20).
FUNDACION ASPRIMA
Julio Vinuesa Angulo - UAM
88
Estimación y caracterización de la demanda de vivienda en la Comunidad de Madrid por
ámbitos geográficos (2006-2016)
GRAFICO 3.20 Crecimiento económico y
Comunidad de Madrid (tasa variación anual)
empleo
de
la
Crecimiento económico y empleo de la CAM
(Tasa variación anual)
10.0%
9.0%
Empleo
8.0%
7.0%
6.0%
PIB
5.0%
4.0%
3.0%
2.0%
1.0%
0.0%
1995
1996
1997
1998
1999
2000
2001
2002
2003
2004
2005
Fuente:INE
La Comunidad de Madrid disfruta de una de las tasas de paro más bajas de
España, alcanzando un mínimo por debajo del 6% en el año 2005 (GRÁFICO
3.21). Aunque no tenemos información desagregada tan actualizada, con los
datos disponibles se comprueba la fuerte reducción de las tasas de paro entre
los jóvenes de 25 a 34 años y la convergencia con el total general. La
reducción del desempleo entre la población más joven tiene su reflejo en el
mercado de vivienda y, en concreto, en el segmento de primera residencia ya
que la creación de hogares está estrechamente ligada a la capacidad
adquisitiva de los jóvenes.
GRAFICO 3.21 Evolución de la Tasa de paro según tramos de
edad. Comunidad de Madrid.
Evolución de la tasa de paro según tramos de edad
Comunidad de Madrid
20
Total
18
De 25 a 29 años
De 30 a 34 años
16
14
12
10
8
6
4
2
0
1999
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
Fuente: EPA. Instituto de Estadística de la Comunidad de Madrid
FUNDACION ASPRIMA
Julio Vinuesa Angulo - UAM
89
Estimación y caracterización de la demanda de vivienda en la Comunidad de Madrid por
ámbitos geográficos (2006-2016)
Además de la evolución cuantitativa del empleo es importante analizar la
calidad, es decir, el ratio de temporalidad y la evolución de la renta de los
asalariados. En la Comunidad de Madrid el número de asalariados con contrato
indefinido se ha incrementado en el período 1999-2005 en torno a 400.000
personas y concentran el 75% del total de asalariados (GRÁFICO 3.22). La
estabilidad laboral es otro de los factores que han apuntalado la demanda de
crédito hipotecario. Adicionalmente, las entidades financieras, en un contexto
de creciente competencia, han incrementado la oferta de productos de
financiación novedosos que facilitan el acceso al crédito.
GRÁFICO 3.22 Evolución del número de
contrato indefinido. Comunidad de Madrid.
asalariados
con
Evolución del número de asalariados con contrato indefinido
(miles de personas)
1900
1850
1800
1750
1700
1650
1600
1550
1500
1450
1400
1999
2000
2001
2002
2003
2004
Fuente: EPA
Junto a la favorable evolución del número de empleados hay que considerar
la ganancia de capacidad adquisitiva que ha supuesto el incremento salarial
por hora efectiva. De hecho, desde el año 2001 el coste salarial se ha
incrementado anualmente por encima de la inflación correspondiente a la
Comunidad de Madrid (GRÁFICO 3.23).
FUNDACION ASPRIMA
Julio Vinuesa Angulo - UAM
90
Estimación y caracterización de la demanda de vivienda en la Comunidad de Madrid por
ámbitos geográficos (2006-2016)
GRÁFICO 3.23 Coste salarial por hora efectiva (variación anual).
Comunidad de Madrid.
Coste salarial por hora efectiva (variación anual)
5.0%
4.5%
4.7%
4.5%
4.1%
4.0%
3.5%
3.5%
3.5%
3.6%
3.5%
3.1%
3.0%
2.7%
2.5%
IPC (var. Anual)
2.0%
1.5%
1.0%
0.5%
0.0%
1998
1999
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
Fuente: Instituto de Estadística de la Comunidad de Madrid
Junto a las variables económicas, la evolución de los tipos de interés ha
contribuido a consolidar la demanda de vivienda. El proceso de convergencia
real y nominal que ha experimentado la economía española en los últimos
años ha tenido su máximo exponente en la aguda reducción de los tipos de
interés, evolución que se ha visto acompañada por un alargamiento en los
plazos de amortización. En la última década prácticamente se ha duplicado el
plazo de amortización de los préstamos hipotecarios situándose actualmente
en media en torno a los 25 años y el tipo de interés de referencia hipotecario
ha descendido en más de 10 puntos porcentuales. La referencia más habitual,
el euribor alcanzó mínimos del 2% en el año 2003 y hasta mediados de 2005
no emprendió una tendencia alcista sostenida (GRÁFICO 3.24)
FUNDACION ASPRIMA
Julio Vinuesa Angulo - UAM
91
Estimación y caracterización de la demanda de vivienda en la Comunidad de Madrid por
ámbitos geográficos (2006-2016)
GRÁFICO 3.24 Evolución de los tipos de interés de referencia del
mercado hipotecario. Euribor.
Evolución de tipos de interés de referencia del mercado hipotecario
Euribor
5.5
5.0
4.5
4.0
3.5
3.0
2.5
2.0
2.103
(junio 2005)
min 2.014
(junio 2003)
1.5
1.0
1999
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
Fuente: Banco de España
El impacto que la elevación de tipos de interés puede tener en términos de
merma de la demanda de vivienda hay que destacar que en la Comunidad de
Madrid un elevado porcentaje de propietarios tienen la vivienda totalmente
pagada. En concreto en torno al 50% de los propietarios tienen pagada su
vivienda, frente al 30% que todavía tienen pagos pendientes de hipoteca (los
compradores de menor edad y con adquisición de su vivienda más reciente)
(GRÁFICO 3.25). En todo caso es cierto que son los propietarios que han
accedido a la vivienda en los años más recientes los que lo han hecho en un
contexto de tipos de interés en mínimos históricos y con un predominio
absoluto de préstamos a tipo de interés variable por lo que sufrirán el cambio
de tendencia de los tipos de interés.
FUNDACION ASPRIMA
Julio Vinuesa Angulo - UAM
92
Estimación y caracterización de la demanda de vivienda en la Comunidad de Madrid por
ámbitos geográficos (2006-2016)
GRAFICO 3.25. Distribución de hogares según régimen de
tenencia. Comunidad de Madrid
Distribución de hogares según régimen de tenencia
Comunidad de Madrid
Otra forma
4%
En alquiler
14%
En propiedad por
herencia o
donación
2%
En propiedad por
compra, totalmente
pagada
50%
En propiedad por
compra, con pagos
pendientes
(hipotecas...)
30%
Fuente: INE. Censo de Población y Viviendas 2001.
3.5 Bases para el estudio prospectivo.
El análisis realizado sobre la dinámica de la demanda potencial
demográfica, el parque de vivienda, la dinámica económica y la dinámica
inmobiliaria en la Comunidad de Madrid durante los últimos quince años
permite establecer las siguientes bases sobre las que asentar las proyecciones
de la demanda potencial demográfica:
1. En el análisis de la formación de la demanda potencial
Método a
emplear
demográfica es preciso utilizar procedimientos adecuados
para el cálculo de los flujos de hogares y de emancipación a
partir de la dinámica de la población por edades. En el
análisis realizado, la confrontación de los resultados
FUNDACION ASPRIMA
Julio Vinuesa Angulo - UAM
93
Estimación y caracterización de la demanda de vivienda en la Comunidad de Madrid por
ámbitos geográficos (2006-2016)
obtenidos con la dinámica observada permiten validar
el procedimiento para el cálculo de las proyecciones
de hogares.
2. La extremada complejidad del funcionamiento del mercado
de
la
vivienda
y
su
sometimiento
a
factores
de
comportamientos no siempre previsibles obliga a tener que
interpretar más de lo deseable el significado de una
información estadística insuficiente en su alcance y en
su fiabilidad.
3. La mayor parte de la demanda potencial demográfica
Dinámica de
hogares
se
ha
generado
como
consecuencia
de
la
emancipación (118,3% del saldo neto de hogares durante
el decenio). Tanto los flujos de aparición de nuevos hogares
como de su desaparición (53,6% del saldo neto total) están
fuertemente
condicionados
por
la
estructura
por
edades de la población que coyunturalmente ha sido
especialmente favorable a la generación de nueva demanda
durante el periodo estudiado. Sin embargo, la estructura
anuncia reducción de la demanda por emancipación y
aumento de las desapariciones por fallecimiento, en
suma, un menor crecimiento neto.
4. Los flujos migratorios de salida de la Comunidad
responden al perfil de adultos jóvenes que buscan un
mercado de vivienda más adecuado en las provincias
limítrofes.
Es
una
demanda
“emigrada”,
de
primera
vivienda y de mejora, como consecuencia de la expansión
metropolitana. La progresión de estos flujos está muy
relacionada
con
estrategias
urbanísticas
residenciales,
especialmente localizadas en el arco limitado por la A-5 y la
A-2 y apoyadas en las mejoras de la conectividad y en las
facilidades de movilidad de la población. También en el perfil
FUNDACION ASPRIMA
Julio Vinuesa Angulo - UAM
94
Estimación y caracterización de la demanda de vivienda en la Comunidad de Madrid por
ámbitos geográficos (2006-2016)
de los flujos de salida se aprecia una cierta incidencia de
migraciones
tras
la
jubilación,
son
retornos
de
las
migraciones de los años sesenta que, en la Comunidad de
Madrid, se traducen, en flujos de viviendas liberadas o de
viviendas sólo utilizadas temporalmente y, dado su origen,
habrán de intensificarse durante los próximos años. El perfil
de los flujos de entrada de inmigrantes desde otras
Comunidades indica que están relacionados con la oferta de
trabajo
cualificado,
metropolitano,
compensan
los
y
especialmente
durante
flujos
de
el
periodo
salida.
Su
en
el
estudiado
evolución
centro
casi
futura
dependerá fundamentalmente de la marcha del mercado de
trabajo madrileño en comparación con el del resto de
España. En los últimos diez años, la economía de la
Comunidad de Madrid ha actuado como principal
factor de inmigración, tanto para los flujos internos,
normalmente con altos niveles de cualificación profesional,
como para los extranjeros, demandantes de empleo de baja
cualificación, vinculada a la construcción y los servicios de
hostelería y doméstico.
5. Los flujos migratorios de extranjeros representan el
72% del crecimiento de población de la Comunidad de
Madrid en los últimos diez años, lo que podría
traducirse en el 50% del crecimiento del número de
hogares. Como se sabe, la evolución futura de estos flujos
no depende de la tendencia observada en los últimos años y
no existen bases razonables para establecer aproximaciones
fiables sobre las tendencias futuras más probables, entre
otras razones, porque su evolución dependerá de la situación
en los países emisores de flujos.
FUNDACION ASPRIMA
Julio Vinuesa Angulo - UAM
95
Estimación y caracterización de la demanda de vivienda en la Comunidad de Madrid por
ámbitos geográficos (2006-2016)
6.
Además del saldo neto de hogares, hay que destacar los
flujos de creación, desaparición y transformación que dan
lugar a una gama de unidades de convivencia más
diversa y cambiante en la que van emergiendo y
ganando presencia los hogares sin núcleo familiar. El
aumento del número de hogares unipersonales está en
relación con el aumento de la esperanza de vida y con
nuevas pautas sociales que llevan a que cada vez haya más
individuos que viven solos, con especial incidencia entre los
varones menores de 40 años. La proporción de individuos de
20 a 39 años que viven solos se ha duplicado pero sigue
estando claramente por debajo de las que se registran en
otras poblaciones de aglomeraciones urbanas europeas. Es
una proporción que se vería claramente incrementada con
un mercado de vivienda más favorable al alquiler y con
mayor oferta de viviendas pequeñas. Lo mismo sucede con
los hogares unipersonales resultantes de rupturas de pareja,
que
igualmente
habrán
de
aumentar
en
el
futuro,
especialmente si mejora la oferta de vivienda específica para
estos colectivos.
7. Durante los últimos lustros los diferentes aspectos de la
dinámica económica con incidencia en el mercado de
Dinámica
económica.
vivienda se han concitado para crear una situación
especialmente dinamizadora, marcando un significativo
cambio con respecto a la tendencia que venía observando.
La fase alcista de la economía se concreta en el incremento
de la renta per cápita, que sitúa a la Comunidad de Madrid
por encima de los valores medios de España (30%) y de la
UE (25%). También mejora el empleo, que aumenta su
oferta y gana en estabilidad y nivel salarial, y llega a
convertirse en el principal factor de atracción para los flujos
FUNDACION ASPRIMA
Julio Vinuesa Angulo - UAM
96
Estimación y caracterización de la demanda de vivienda en la Comunidad de Madrid por
ámbitos geográficos (2006-2016)
inmigratorios internos e internacionales. Esta situación ha
contribuido también al incremento de las tasas de actividad
de las jóvenes madrileñas, con lo que ha aumentado el
número de los hogares jóvenes que incorporan dos salarios.
Junto a la mayor capacidad de renta de los hogares jóvenes
madrileños, han actuado a favor de la demanda los bajos
niveles de los tipos de interés y el alargamiento de los plazos
de los créditos hipotecarios.
8. Una
hipotética
variación
a
peor
de
la
situación
económica (niveles de ocupación, paro y, en concreto, el
incremento del esfuerzo financiero a realizar por los hogares
para la compra de una vivienda) podría incidir en el
calendario
de
la
emancipación,
básicamente
provocando retrasos de la demanda que darían lugar a
descensos coyunturales por “embalse” o retención
temporal.
9.
Demanda de
vivienda por
reposición e
insuficiencia
del parque
existente.
Los flujos de demanda de vivienda como consecuencia de la
necesidad de reposición o de mejora, no son ponderables a
través de la información estadística existente. En los últimos
años hay constatado un flujo de demoliciones que apenas
representa el 2% de las viviendas construidas. Según el
Barómetro del CIS de junio de 2005 un 6,2% de los
encuestados está insatisfecho o muy insatisfecho con su
vivienda. Un 19,2% tienen previsto cambiar de vivienda en
los próximos tres años, pero no llega al 3,5% los que
quieren hacerlo por las malas condiciones o por el tamaño
inadecuado de la vivienda. Los datos Censales indican que
en la Comunidad de Madrid entre las viviendas principales
hay un 7,3% de viviendas con problemas (0,6%, en estado
ruinoso; 1,4% en mal estado y 5,3% en situación deficiente)
y que esta proporción se eleva al 10,1% entre las viviendas
FUNDACION ASPRIMA
Julio Vinuesa Angulo - UAM
97
Estimación y caracterización de la demanda de vivienda en la Comunidad de Madrid por
ámbitos geográficos (2006-2016)
no principales. La elevación del nivel de renta y de los
estándares de calidad de vida generará demanda para
cambiar a viviendas de mayor calidad, con más
equipamientos,
habitante
y
con
dentro
más
de
metros
una
cuadrados
mayor
variedad
por
de
tipologías. Hay que pensar en las insuficiencias de
buena
parte
del
parque
inmobiliario
construido
durante los años sesenta.
10.La demanda de vivienda secundaria y de vivienda para
Demanda de
vivienda
secundaria y
de
inversión.
inversión depende fundamentalmente de la coyuntura
económica. La formación de esta demanda ha de ser
considerado como un fenómeno propio de ciertas pautas de
comportamiento social y de la evolución general de la
economía, especialmente del diferencial de rentabilidad de la
vivienda frente a otros activos financieros.
11.Si bien los datos globales indican que la mayor parte del
Demanda
por ámbitos
geográficos.
crecimiento de hogares (47,9%) se localiza en la Corona, al
entrar en el detalle de los distintos segmentos de edad hay
que concluir que el mayor dinamismo reside en la
población del municipio de Madrid, donde el 49,6% del
incremento por emancipación se ve contrarrestado por la
casi totalidad (89,1%) de los hogares desaparecidos en la
Comunidad. Hay que recordar que estas desapariciones
suponen también liberaciones de viviendas principales, lo
que da la dimensión de su incidencia en el mercado de la
vivienda. Los índices interanuales de los flujos de
hogares en una estimación sin migraciones reflejan
una tendencia claramente regresiva de la población
del municipio de la capital; la inflexión hacia el
envejecimiento de la población de la Corona -tras
FUNDACION ASPRIMA
Julio Vinuesa Angulo - UAM
98
Estimación y caracterización de la demanda de vivienda en la Comunidad de Madrid por
ámbitos geográficos (2006-2016)
fuertes incrementos hasta 1997- y el comienzo del
despegue en los Municipios No Metropolitanos.
12.Según los datos censales, el stock de las viviendas no
Parque de
viviendas.
principales ha crecido a mayor ritmo y en mayor proporción,
de forma que de cada cuatro viviendas una no se utiliza
para el alojamiento permanente. Un 12,4% del total
permanecen
desocupadas
y
un
11,1%
son
viviendas
secundarias, siendo esta última clase de viviendas la que ha
experimentado un mayor ritmo de crecimiento. Ahora bien,
hay que significar que mientras en el municipio de Madrid
hay censadas 106.192 viviendas secundarias sólo 37.746
hogares de toda España declaran tener unas segunda
vivienda en Madrid capital. Esta enorme diferencia puede
deberse a varias causas, todas ellas imputables a la falta de
concreción del significado y a la escasa fiabilidad de la
información.
13. El flujo de viviendas construidas durante el intercenso
1991-2001, representa el 73,2% del crecimiento total
o diferencia observada entre los stock en las fechas
censales. El resto habrá que atribuírselo a los flujos de
viviendas derribadas y de cambios de uso. De acuerdo con
esta información, en torno a un 30% del incremento del
parque de viviendas durante ese periodo se debe a cambios
de uso de locales que en el Censo de 2001 han pasado a ser
considerados como viviendas. Los saldos compensados de
viviendas por derribo, cambios de uso y de clase, dan un
total
de
178.000
Comunidad,
lo
que
viviendas
equivale
para
el
al
31%
conjunto
de
de
la
crecimiento
intercensal experimentado en el parque de viviendas.
Dinámica
del parque
de viviendas
por ámbitos.
14.En el municipio de Madrid, casi todo el saldo compensado
corresponde a viviendas no principales, lo que constata que
FUNDACION ASPRIMA
Julio Vinuesa Angulo - UAM
99
Estimación y caracterización de la demanda de vivienda en la Comunidad de Madrid por
ámbitos geográficos (2006-2016)
en este caso son muy parecidas las cifras del crecimiento de
viviendas principales y de las viviendas construidas. Puede
verse
en
ello
reforzada
la
idea
de
que
una
parte
importante de la dinámica del parque entre uno y otro
censo se debe a los cambios de clasificación, realidad
que se hace especialmente patente en la Almendra Central.
15.La actividad rehabilitadora y las mejores perspectivas
de inversión en las zonas urbanas mas consolidadas y de
mayor centralidad, hacen que la Almendra Central
registre
altos
cocientes
de
localización
de
las
diferentes clases de las viviendas construidas. Los
nuevos desarrollos residenciales se dejan notar en los altos
cocientes de localización de viviendas vacías en las Periferias
Sur y Este.
16.En la Corona Metropolitana, por el contrario, el saldo
compensado corresponde casi en su integridad al incremento
de viviendas principales y es negativo el saldo de viviendas
vacías, probablemente como consecuencia del cambio de uso
para su reutilización. En los Municipios No Metropolitanos la
distribución a partes iguales de los saldos compensados
entre
viviendas
principales
y
no
principales
puede
interpretarse como el mantenimiento del carácter de zona de
vivienda secundaria. La concentración de los cambios
hacia vivienda principal en la Corona Metropolitana y
en los Municipios No Metropolitanos refleja una mayor
presión de la demanda residencial que pone en uso
permanente
viviendas
que
estaban
vacías
o
se
utilizaban sólo como segunda residencia.
FUNDACION ASPRIMA
Julio Vinuesa Angulo - UAM
100
Estimación y caracterización de la demanda de vivienda en la Comunidad de Madrid por
ámbitos geográficos (2006-2016)
4 Estimación de la demanda de vivienda (20062016).
La tarea de imaginar el futuro, en este caso la demanda de vivienda en
la Comunidad de Madrid, exige necesariamente aventurar hipótesis de
comportamiento de diversos elementos de la dinámica sociodemográfica y
económica que en no pocos casos tienen en la incertidumbre su principal rasgo
de identidad. El reconocimiento de esta realidad no supone, en modo alguno,
menoscabar la importancia de hacer previsiones acerca del comportamiento
que cabe esperar de la demanda de vivienda. Desde una óptica empresaria es
indiscutible
la
necesidad
de
prever
para
poder
adelantarse
a
los
acontecimientos. El ejercicio prospectivo exige, en todo caso, una detallada
justificación de los razonamientos en que se basan las estimaciones, la
explicación de los procedimientos técnicos utilizados y la evaluación de los
resultados obtenidos.
El procedimiento que se sigue integra una sucesión de fases en las que
tras haber establecido la situación demográfica de partida se enuncian las
hipótesis de comportamiento demográfico utilizadas en las proyecciones de
población. A partir de los resultados de las proyecciones demográficas se
procede a la estimación de los hogares y, con ellos, de la demanda potencial
demográfica para el conjunto de la Comunidad de Madrid y de los diferentes
ámbitos geográficos considerados. La demanda potencial demográfica permite,
a su vez, efectuar la estimación de la necesidad de nuevas viviendas.
FUNDACION ASPRIMA
Julio Vinuesa Angulo - UAM
101
Estimación y caracterización de la demanda de vivienda en la Comunidad de Madrid por
ámbitos geográficos (2006-2016)
4.1 Proyección de población.
En el momento de realizar este estudio, las últimas cifras de población
disponibles corresponden a 1.01.2005. Los datos padronales a 1.01.2006,
además de no estar todavía disponibles con el detalle que aquí se requiere,
están pendientes de algunas posibles revisiones. La población tomada como
base de la proyección es la de 2005, utilizada también en la última revisión de
las proyecciones de población y hogares de la Comunidad de Madrid (Servicio
de Estadística de la Comunidad de Madrid).
La población de la Comunidad de Madrid es una población “madura”, con
comportamientos estables y razonablemente predecibles de la fecundidad y de
la mortalidad, pero que ha visto intensamente alterada su dinámica durante
los últimos diez años como consecuencia de fuertes flujos inmigratorios de
extranjeros. Se trata de un factor de crecimiento y de cambio demográfico no
extrapolable, para el que establecer hipótesis de evolución entraña los
máximos riesgos de desviación. Conviene comenzar por significar los rasgos
más relevantes de esos flujos a efectos de las consideraciones que deban
hacerse con respecto a su hipotético papel en la dinámica demográfica futura
y en la generación de demanda de vivienda:
•
Procedencia diversa: tras los flujos de los últimos años cabe concluir
que disminuye la proporción de los comunitarios y de los magrebíes y
aumenta notablemente el peso de los hispanoamericanos y de los
europeos del Este.
•
Diferentes
patrones
en
la
composición
por
sexo
según
nacionalidades y perfiles similares en la composición por edad, con
predominio absoluto de jóvenes adultos.
FUNDACION ASPRIMA
Julio Vinuesa Angulo - UAM
102
Estimación y caracterización de la demanda de vivienda en la Comunidad de Madrid por
ámbitos geográficos (2006-2016)
•
Mayoritariamente trabajan en empleos de baja cualificación:
servicio domestico y cuidados de personas dependientes, hostelería,
limpieza y construcción.
•
Complementan el perfil del empleo la eventualidad, la precariedad y
la baja remuneración.
•
Los perfiles de su cualificación profesional y de su proyecto
personal son muy diversos.
•
Los procesos de reagrupamiento familiar son incipientes, cuando
existen.
Del panorama descrito puede deducirse que ni la adscripción laboral, ni
los sectores económicos ni las características de los empleos invitan a pensar
de momento en la consolidación de los proyectos migratorios con el eventual
reagrupamiento familiar. Además de como vayan evolucionando los escenarios
de la política inmigratoria europea y española, de la evolución económica, y
del posicionamiento en la escala laboral y social, en todo caso habrá que
contar con que serán los factores exógenos los que vayan definiendo la
evolución en dirección, sentido e intensidad de los flujos migratorios de
extranjeros, su incidencia sobre la población y su posible repercusión en la
generación de demanda de vivienda en Madrid.
El acierto de las proyecciones, cuyos datos se reflejan a continuación,
dependerá básicamente del grado de coincidencia con la realidad de la
previsión efectuada sobre la evolución de este fenómeno.
Lo primero es contar con unas proyecciones de población por edades
simples y por sexos que posteriormente permitan estimar los flujos de hogares
durante el periodo que comprende los diez años naturales desde 2006 a 2015,
ambos inclusive. Esquemáticamente, las hipótesis que se han manejado para
la realización de las proyecciones suponen el mantenimiento de la tendencia al
alza de la esperanza de vida (TABLA 4.1), que llegaría a 80,50 años para los
varones y 86,25 para las mujeres. Las ganancias previstas en estas
proyecciones exigen que se den mejoras continuadas en los próximos años en
FUNDACION ASPRIMA
Julio Vinuesa Angulo - UAM
103
Estimación y caracterización de la demanda de vivienda en la Comunidad de Madrid por
ámbitos geográficos (2006-2016)
la supervivencia en las edades adultas-maduras y en las más avanzadas,
sobre todo entre las mujeres. En el incremento de la esperanza de vida en los
hombres se contempla además el supuesto de que, a medio plazo, se
corregirán a la baja los factores de sobremortalidad masculina en las edades
adultas-jóvenes.
TABLA 4.1 Proyección de la esperanza de vida
2002
2016
Varones
77,76
80,50
Mujeres
84,56
86,25
FUENTE. Instituto de Estadística de la C. Madrid (2004) “Proyección de población de la
Comunidad de Madrid, 2002-2017.”
Con respecto a la fecundidad, las proyecciones prevén un importante
aumento del índice sintético de fecundidad que llegaría a 1,65 hijos por mujer
y un adelanto del calendario, bajando la edad media a la maternidad a 30,75
años (TABLA 4.2).
TABLA 4.2 Proyección de la fecundidad.
2002
2016
ISF
1,28
1,65
EMM
31,43
30,75
FUENTE. Instituto de Estadística de la C. Madrid (2004) “Proyección de población de la
Comunidad de Madrid, 2002-2017.”
Por lo que respecta a las hipótesis sobre migraciones, las proyecciones
(Instituto de Estadística de la Comunidad de Madrid, 2004) han considerado
como más probable que en los próximos años se producirá un incremento de
los movimientos interregionales provocado por la mayor movilidad de la
población extranjera mientras se efectúa la consolidación de su asentamiento.
Por lo que se refiere a los inmigrantes desde el extranjero se parte de las
proyecciones del INE (2007). La combinación entre sus hipótesis de llegadas
FUNDACION ASPRIMA
Julio Vinuesa Angulo - UAM
104
Estimación y caracterización de la demanda de vivienda en la Comunidad de Madrid por
ámbitos geográficos (2006-2016)
de extranjeros a España en 2016 y la de captación de la Comunidad de
Madrid, fijada en el 17,55%, (la existente en 1997-1998, antes de la masiva y
“coyuntural” entrada de latinoamericanos) dan como resultado una reducción
de la inmigración hasta las 28.000 entradas en 2016.
4.1.1 Crecimientos de población previstos.
Los resultados de las proyecciones indican el mantenimiento de un
crecimiento continuado pero decreciente durante todo el periodo proyectado
(GRÁFICO 4.1).
Como puede verse en las TABLAS 4.3 a 4.9, la población de la
Comunidad de Madrid crece por encima de los 70.000 habitantes anuales
durante el primer quinquenio y algo menos de 50.000 durante el segundo. El
periodo comienza con una tasa anual de 1,412 % y termina con un ritmo del
0,582% (GRÁFICO 4.2).
La población del municipio de Madrid es la que va a crecer más despacio.
Comienza con una tasa del 0,434% y termina en una situación prácticamente
estacionaria, aunque ligeramente negativa (-0,024%)
Para los distintos ámbitos de la Corona Metropolitana se han previsto
comportamientos muy diferentes. La tendencia descendente de los ritmos está
presente en todos los casos, pero mientras para la Corona Oeste se prevé un
altísimo ritmo de crecimiento (2,585% anual acumulativo), la Corona Sur, que
en el pasado protagonizó los mayores crecimientos, va a crecer a menor ritmo
que la población del conjunto de la Comunidad.
Como se verá después con detalle, las hipótesis sobre las migraciones y
las variaciones residenciales hacen que sea el conjunto de Municipios No
Metropolitanos el que crezca más deprisa (2,694% anual acumulativo) durante
FUNDACION ASPRIMA
Julio Vinuesa Angulo - UAM
105
Estimación y caracterización de la demanda de vivienda en la Comunidad de Madrid por
ámbitos geográficos (2006-2016)
todo el decenio proyectado. En este ámbito se concentrará el 37% del
crecimiento previsto para la Comunidad, mientras que la Corona Norte no
llega a localizar el 6%, y el municipio de Madrid y las restantes coronas
prácticamente se reparte el resto del crecimiento con cuotas que van del
11,7% de la capital al 16,8% de la corona Sur (GRÁFICO 4.3).
GRÁFICO 4.1 Proyección de la población de la Comunidad de
Madrid por ámbitos
7.000.000
6.000.000
Habitantes
5.000.000
4.000.000
3.000.000
2.000.000
1.000.000
0
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
Municipios No Metropolitanos
C orona Metropolitana NORTE
C orona Metropolitana OESTE
C orona Metropolitana ESTE
C orona Metropolitana SUR
Municipio de Madrid
FUENTE Elaboración propia a partir de Proyección de población de la Comunidad de Madrid, 2002-2017. Instituto
de Estadística de la Comunidad de Madrid. 2005
FUNDACION ASPRIMA
Julio Vinuesa Angulo - UAM
106
Estimación y caracterización de la demanda de vivienda en la Comunidad de Madrid por
ámbitos geográficos (2006-2016)
GRÁFICO 4.2 Proyección de la evolución de los ritmos de
crecimiento por ámbitos
Tasa de Crecimiento Anual A (%)
4,50
4,00
3,50
3,00
2,50
2,00
1,50
1,00
0,50
0,00
-0,50
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
C. M A DRID
M UN.M A DRID
C.M .SUR
C.M . NORTE
C.M .OESTE
M UN.NO M ETROP
2013
2014
2015
C.M . ESTE
FUENTE Elaboración propia a partir de Proyección de población de la Comunidad de Madrid, 2002-2017.
Instituto de Estadística de la Comunidad de Madrid. 2005
GRÁFICO 4.3 Proyección de la distribución del crecimiento por
ámbitos
Distribución de la población en 2006
Distribución del crecimiento previsto entre
2006 y 2016
C.M. NORTE
C .M.SUR
C.M.OESTE
C.M. ESTE
MUN.MADRID
C .M. ESTE
C .M. NORTE
C.M.SUR
C .M.OESTE
MUN.NO
METROP
MUN.NO
METROP
MUN.MADRID
FUENTE: Elaboración propia a partir de Proyección de población de la Comunidad de Madrid, 2002-2017. Instituto de
Estadística de la Comunidad de Madrid. 2005
FUNDACION ASPRIMA
Julio Vinuesa Angulo - UAM
107
Estimación y caracterización de la demanda de vivienda en la Comunidad de Madrid por
ámbitos geográficos (2006-2016)
TABLA 4.3 Proyección de la población de la Comunidad de
Madrid 1.01.2006 a 1.01.2016
Fecha
1.01.2006
1.01.2007
1.01.2008
1.01.2009
1.01.2010
1.01.2011
1.01.2012
1.01.2013
1.01.2014
1.01.2015
1.01.2016
Habitantes
6.058.804
6.144.344
6.223.534
6.297.794
6.367.568
6.432.630
6.492.495
6.546.548
6.594.623
6.637.258
6.675.876
Crecimiento1.01.2006, 1.012011
Crecimiento1.01.2011, 1.012016
Crecimiento1.01.2006, 1.012016
373.826
243.246
617.072
Periodo
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
Tasas anuales
de crecimiento
1,412
1,289
1,193
1,108
1,022
0,931
0,833
0,734
0,647
0,582
1,205
0,745
0,975
2006-2011
2011-2016
2006-2016
FUENTE: Elaboración propia a partir de Proyección de población de la Comunidad de Madrid, 2002-2017.
Instituto de Estadística de la Comunidad de Madrid.2005
TABLA 4.4 Proyección de la población del Municipio de
Madrid 1.01.2006 a 1.01.2016
Fecha
1.01.2006
1.01.2007
1.01.2008
1.01.2009
1.01.2010
1.01.2011
1.01.2012
1.01.2013
1.01.2014
1.01.2015
1.01.2016
Habitantes
Crecimiento1.01.2006, 1.012011
1.01.2011, 1.012016
Crecimiento
Crecimiento1.01.2006, 1.012016
3.172.427
3.186.197
3.198.386
3.209.720
3.220.241
3.229.517
3.237.029
3.242.226
3.244.908
3.245.412
3.244.624
57.090
15.107
72.197
Periodo
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2006-2011
2011-2016
2006-2016
Tasas anuales
de crecimiento
0,434
0,383
0,354
0,328
0,288
0,233
0,161
0,083
0,016
-0,024
0,357
0,093
0,225
FUENTE: Elaboración propia a partir de Proyección de población de la Comunidad de Madrid, 2002-2017.
Instituto de Estadística de la Comunidad de Madrid. 2005
FUNDACION ASPRIMA
Julio Vinuesa Angulo - UAM
108
Estimación y caracterización de la demanda de vivienda en la Comunidad de Madrid por
ámbitos geográficos (2006-2016)
TABLA 4.5 Proyección de la población de la Corona
Metropolitana SUR 1.01.2006 a 1.01.2016
Fecha
1.01.2006
1.01.2007
1.01.2008
1.01.2009
1.01.2010
1.01.2011
1.01.2012
1.01.2013
1.01.2014
1.01.2015
1.01.2016
Habitantes
1.043.906
1.057.450
1.070.308
1.082.623
1.094.395
1.105.498
1.115.797
1.125.150
1.133.489
1.140.866
1.147.478
Crecimiento1.01.2006, 1.012011
1.01.2011, 1.012016
Crecimiento
Crecimiento1.01.2006, 1.012016
61.591
41.980
103.572
Periodo
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2006-2011
2011-2016
2006-2016
Tasas anuales
de crecimiento
1,297
1,216
1,151
1,087
1,015
0,932
0,838
0,741
0,651
0,580
1,153
0,748
0,950
FUENTE: Elaboración propia a partir de Proyección de población de la Comunidad de Madrid, 2002-2017.
Instituto de Estadística de la Comunidad de Madrid. 2005
TABLA 4.6 Proyección de la población de la Corona
Metropolitana ESTE 1.01.2006 a 1.01.2016
Fecha
1.01.2006
1.01.2007
1.01.2008
1.01.2009
1.01.2010
1.01.2011
1.01.2012
1.01.2013
1.01.2014
1.01.2015
1.01.2016
Habitantes
Crecimiento1.01.2006, 1.012011
1.01.2011, 1.012016
Crecimiento
Crecimiento1.01.2006, 1.012016
529.296
540.569
551.074
560.973
570.347
579.209
587.543
595.319
602.529
609.212
615.477
49.912
36.269
86.181
Periodo
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2006-2011
2011-2016
2006-2016
Tasas anuales
de crecimiento
2,130
1,943
1,796
1,671
1,554
1,439
1,323
1,211
1,109
1,028
1,819
1,222
1,520
FUENTE: Elaboración propia a partir de Proyección de población de la Comunidad de Madrid, 2002-2017.
Instituto de Estadística de la Comunidad de Madrid. 2005
FUNDACION ASPRIMA
Julio Vinuesa Angulo - UAM
109
Estimación y caracterización de la demanda de vivienda en la Comunidad de Madrid por
ámbitos geográficos (2006-2016)
TABLA 4.7 Proyección de la población de la Corona
Metropolitana NORTE 1.01.2006 a 1.01.2016
Fecha
1.01.2006
1.01.2007
1.01.2008
1.01.2009
1.01.2010
1.01.2011
1.01.2012
1.01.2013
1.01.2014
1.01.2015
1.01.2016
Habitantes
252.599
257.170
261.492
265.609
269.536
273.295
276.868
280.232
283.376
286.316
289.099
Crecimiento1.01.2006, 1.012011
Crecimiento1.01.2011, 1.012016
Crecimiento1.01.2006, 1.012016
20.696
15.803
36.500
Periodo
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2006-2011
2011-2016
2006-2016
Tasas anuales
de crecimiento
1,810
1,681
1,574
1,478
1,395
1,307
1,215
1,122
1,038
0,972
1,587
1,131
1,359
FUENTE: Elaboración propia a partir de Proyección de población de la Comunidad de Madrid, 2002-2017.
Instituto de Estadística de la Comunidad de Madrid. 2005
TABLA 4.8 Proyección de la población de la Corona
Metropolitana OESTE 1.01.2006 a 1.01.2016
Fecha
1.01.2006
1.01.2007
1.01.2008
1.01.2009
1.01.2010
1.01.2011
1.01.2012
1.01.2013
1.01.2014
1.01.2015
1.01.2016
Habitantes
Crecimiento1.01.2006, 1.012011
Crecimiento1.01.2011, 1.012016
Crecimiento1.01.2006, 1.012016
318.163
330.151
341.322
351.767
361.560
370.838
379.641
387.996
395.929
403.467
410.664
52.674
39.827
92.501
Periodo
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2006-2011
2011-2016
2006-2016
Tasas anuales
de crecimiento
3,768
3,384
3,060
2,784
2,566
2,374
2,201
2,045
1,904
1,784
3,111
2,061
2,585
FUENTE: Elaboración propia a partir de Proyección de población de la Comunidad de Madrid, 2002-2017.
Instituto de Estadística de la Comunidad de Madrid. 2005.
FUNDACION ASPRIMA
Julio Vinuesa Angulo - UAM
110
Estimación y caracterización de la demanda de vivienda en la Comunidad de Madrid por
ámbitos geográficos (2006-2016)
TABLA 4.9 Proyección de la población de los Municipios No
Metropolitanos 1.01.2006 a 1.01.2016
Fecha
1.01.2006
1.01.2007
1.01.2008
1.01.2009
1.01.2010
1.01.2011
1.01.2012
1.01.2013
1.01.2014
1.01.2015
1.01.2016
Habitantes
Periodo
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
742.412
772.808
800.952
827.102
851.489
874.273
895.616
915.625
934.393
951.986
968.534
Crecimiento1.01.2006, 1.012011
1.01.2011, 1.012016
Crecimiento
Crecimiento1.01.2006, 1.012016
131.861
94.261
226.121
Tasas anuales
de crecimiento
4,094
3,642
3,265
2,949
2,676
2,441
2,234
2,050
1,883
1,738
3,324
2,069
2,694
2006-2011
2011-2016
2006-2016
FUENTE: Elaboración propia a partir de Proyección de población de la Comunidad de Madrid, 2002-2017.
Instituto de Estadística de la Comunidad de Madrid. 2005.
4.1.2 Los componentes del crecimiento.
Según el modelo previsto para las migraciones internas (entre ámbitos
de la Comunidad), el municipio de Madrid habrá perdido en el momento
horizonte (1.01.2016) por este componente el equivalente al 6,7% de su
población en 1.01.2006, como consecuencia de que el 12,8% de los residentes
buscarán acomodo en otros ámbitos. La anterior tendencia dominante de
flujos de salida hacia la Corona Sur, se distribuye de forma más equilibrada
entre
los
diferentes
ámbitos
y,
especialmente,
fuera
de
la
Corona
Metropolitana. Igualmente la capital deja de ser el principal destino de quienes
cambian de residencia dentro de la Comunidad, y lo hacen en favor del
denominado ámbito No Metropolitano, que pasa a protagonizar el proceso de
FUNDACION ASPRIMA
Julio Vinuesa Angulo - UAM
111
Estimación y caracterización de la demanda de vivienda en la Comunidad de Madrid por
ámbitos geográficos (2006-2016)
expansión metropolitana, que vivirá simultáneamente con la transformación
de muchas de sus viviendas secundarias en principales (TABLAS 4.10 a 4.16).
También recaen sobre el municipio de Madrid el mayor volumen y la
mayor intensidad de los flujos migratorios externos a la Comunidad de Madrid.
Fuera de la capital, como puede observarse en los cuadros de componentes de
crecimiento, la incidencia del saldo migratorio exterior sobre el crecimiento de
la población es menos intensa.
En síntesis, y a efectos de ir adelantando las posibles repersusiones que
la dinámica de la población prevista pudiera tener sobre la dinámica de
hogares y consecuentemente en la demanda potencial demográfica de
vivienda, se deben destacar algunas tendencias relevantes:
•
Los datos de mortalidad reflejan un progresivo crecimiento del
número de defunciones pero, salvo en el municipio de Madrid y en
la
Corona
Sur,
todavía
con
unas
proporciones
bajas,
consecuencia de estructuras de edades jóvenes y rejuvenecidas por
los desplazamientos migratorios.
•
El crecimiento debido a las migraciones con el exterior de la
Comunidad es ligeramente superior al saldo natural durante
el primer quinquenio pero se reduce considerablemente durante el
segundo. En suma, para 2016 el saldo migratorio externo para
el conjunto de la Comunidad, en términos de crecimiento,
tendrá un efecto directo ligeramente inferior al del saldo
natural.
•
En todo caso, los movimientos migratorios externos juegan un
destacado papel en el crecimiento, tanto por la aportación directa
del saldo como por su efecto sobre la natalidad. Como se verá a
continuación, al tratarse de migraciones con un perfil marcado por
los adultos jóvenes, es más acusada su incidencia sobre la
composición por edades, precisamente entre los grupos con
FUNDACION ASPRIMA
Julio Vinuesa Angulo - UAM
112
Estimación y caracterización de la demanda de vivienda en la Comunidad de Madrid por
ámbitos geográficos (2006-2016)
mayor
capacidad
reproductora
y
de
generar
demanda
potencial demográfica de vivienda.
•
Como ya se ha visto en apartados anteriores, parte de las
emigraciones exteriores, especialmente desde el municipio
de Madrid y desde las Coronas Sur y Este, corresponden a
desplazamientos a las provincias limítrofes en relación con la
compra
de
una
vivienda
asequible
y
adecuada.
Son
migraciones cuyo futuro está supeditado a la existencia de una
oferta de vivienda semejante dentro de los límites de la Comunidad.
•
Se mantiene la tendencia de desconcentración residencial
con movimientos hacia la periferia metropolitana. Siguen
teniendo una gran relevancia por su intensidad los desplazamientos
entre los distintos ámbitos de la Comunidad con tendencia a un
mayor equilibrio en la matriz de flujos.
•
Los movimientos migratorios internos son el resultado de la
redistribución espacial de la población como consecuencia de un
determinado modelo de expansión metropolitana. Básicamente se
fundamentan en la distribución espacial de la oferta de
vivienda para los jóvenes que demanda una primera vivienda
y de los hogares en fase estable que buscan mejorar de
vivienda y de entorno urbano con el apoyo de las nuevas
accesibilidades. El futuro de este proceso va a depender en buena
medida de la distribución espacial de la oferta, pero hay que
considerar también, como se verá a continuación, el efecto que
habrá de tener el progresivo crecimiento de los flujos de renovación
natural de la ocupación del parque, especialmente en el municipio
de Madrid y en los de las Coronas Sur y Este. Es una dinámica
demográfica que habrá de tener respuesta en la intensificación
de la actividad rehabilitadora del tejido residencial, desde la
vivienda a los barrios.
FUNDACION ASPRIMA
Julio Vinuesa Angulo - UAM
113
Estimación y caracterización de la demanda de vivienda en la Comunidad de Madrid por
ámbitos geográficos (2006-2016)
TABLA 4.10 Componentes del crecimiento previsto para la
Comunidad de Madrid.
Habitantes
1.01.2006
1.01.2011
6.058.804
6.432.630
2006-2010
Nacimientos
Defunciones
Crecimiento Natural
Inmigrantes Exterior
Emigrantes Exterior
Crecimiento Migratorio Exterior
Inmigrantes Interiores
Emigrantes Interiores
Crecimiento Migratorio Interior
Crecimiento Migratorio
Crecimiento Total
398.116
211.924
186.192
572.310
384.675
187.634
459.293
459.293
0
187.634
373.826
2011-2015
392.184
232.487
159.698
409.508
325.959
83.549
381.540
381.540
0
83.549
243.246
1.01.2016
6.675.876
2006-2015
790.300
444.411
345.889
981.818
710.635
271.183
840.833
840.833
0
271.183
617.072
Porcentajes con respecto a la población total al comienzo del periodo
6,57
6,10
Nacimientos
3,50
3,61
Defunciones
3,07
2,48
Crecimiento Natural
9,45
6,37
Inmigrantes Exterior
6,35
5,07
Emigrantes Exterior
3,10
1,30
Crecimiento Migratorio Exterior
7,58
5,93
Inmigrantes Interiores
7,58
5,93
Emigrantes Interiores
0,00
0,00
Crecimiento Migratorio Interior
3,10
1,30
Crecimiento Migratorio
6,17
3,78
Crecimiento Total
11,84
6,66
5,18
14,71
10,64
4,06
12,60
12,60
0,00
4,06
9,24
*Los datos de migraciones exteriores se refieren a los flujos que se producen con el resto de España y con el
extranjero. Los de migraciones interiores son los que se producen entre los diferentes ámbitos de la Comunidad
considerados.
FUENTE. Instituto de Estadística de la C. Madrid (2005) “Proyección de población de la Comunidad de Madrid,
2002-2017.”
FUNDACION ASPRIMA
Julio Vinuesa Angulo - UAM
114
Estimación y caracterización de la demanda de vivienda en la Comunidad de Madrid por
ámbitos geográficos (2006-2016)
TABLA 4.11 Componentes del crecimiento previsto para el
municipio de Madrid.
Habitantes
Nacimientos
Defunciones
Crecimiento Natural
Inmigrantes Exterior
Emigrantes Exterior
Crecimiento Migratorio Exterior
Inmigrantes Interiores
Emigrantes Interiores
Crecimiento Migratorio Interior
Crecimiento Migratorio
Crecimiento Total
1.01.2006
1.01.2011
3.172.427
3.229.517
2006-2010
2011-2015
185.556
137.950
47.606
329.568
197.055
132.513
106.637
229.665
-123.028
9.484
57.090
181.203
145.311
35.892
234.001
159.256
74.746
90.986
186.517
-95.531
-20.785
15.107
1.01.2016
3.244.624
2006-2015
366.759
283.261
83.498
563.570
356.311
207.259
197.623
416.182
-218.559
-11.301
72.197
Porcentajes con respecto a la población total al comienzo del periodo
5,85
5,61
Nacimientos
4,35
4,50
Defunciones
1,50
1,11
Crecimiento Natural
10,39
7,25
Inmigrantes Exterior
6,21
4,93
Emigrantes Exterior
4,18
2,31
Crecimiento Migratorio Exterior
3,36
2,82
Inmigrantes Interiores
7,24
5,78
Emigrantes Interiores
-3,88
-2,96
Crecimiento Migratorio Interior
0,30
-0,64
Crecimiento Migratorio
1,80
0,47
Crecimiento Total
11,30
8,73
2,57
17,37
10,98
6,39
6,09
12,83
-6,74
-0,35
2,23
*Los datos de migraciones exteriores se refieren a los flujos que se producen con el resto de España y con el
extranjero. Los de migraciones interiores son los que se producen entre los diferentes ámbitos de la Comunidad
considerados.
FUENTE. Instituto de Estadística de la C. Madrid (2005) “Proyección de población de la Comunidad de Madrid,
2002-2017.”
FUNDACION ASPRIMA
Julio Vinuesa Angulo - UAM
115
Estimación y caracterización de la demanda de vivienda en la Comunidad de Madrid por
ámbitos geográficos (2006-2016)
TABLA 4.12 Componentes del crecimiento previsto para la
Corona Metropolitana Sur.
Habitantes
1.01.2006
1.043.906
1.01.2011
1.105.498
1.01.2016
1.147.478
Nacimientos
Nacimientos
Defunciones
Crecimiento Natural
Inmigrantes Exterior
Emigrantes Exterior
Crecimiento Migratorio Exterior
Inmigrantes Interiores
Emigrantes Interiores
Crecimiento Migratorio Interior
Crecimiento Migratorio
2006-2010
70.397
26.291
44.106
77.642
66.439
11.203
83.663
77.381
6.282
17.485
61.591
2011-2015
68.837
30.821
38.016
56.185
56.410
-224
68.437
64.248
4.189
3.964
41.980
2006-2015
139.235
57.112
82.122
133.827
122.848
10.978
152.100
141.629
10.471
21.450
103.572
Porcentajes con respecto a la población total al comienzo del periodo
Nacimientos
6,74
6,23
12,13
Defunciones
2,52
2,79
4,98
Crecimiento Natural
4,23
3,44
7,16
Inmigrantes Exterior
7,44
5,08
11,66
Emigrantes Exterior
6,36
5,10
10,71
Crecimiento Migratorio Exterior
1,07
-0,02
0,96
Inmigrantes Interiores
8,01
6,19
13,26
Emigrantes Interiores
7,41
5,81
12,34
Crecimiento Migratorio Interior
0,60
0,38
0,91
Crecimiento Migratorio
1,67
0,36
1,87
Crecimiento Total
5,90
3,80
9,03
*Los datos de migraciones exteriores se refieren a los flujos que se producen con el resto de España y con el
extranjero. Los de migraciones interiores son los que se producen entre los diferentes ámbitos de la Comunidad
considerados.
FUENTE. Instituto de Estadística de la C. Madrid (2005) “Proyección de población de la Comunidad de Madrid,
2002-2017.”
FUNDACION ASPRIMA
Julio Vinuesa Angulo - UAM
116
Estimación y caracterización de la demanda de vivienda en la Comunidad de Madrid por
ámbitos geográficos (2006-2016)
TABLA 4.13 Componentes del crecimiento previsto para la
Corona Metropolitana Este.
Habitantes
1.01.2006
529.296
1.01.2011
579.209
1.01.2016
615.477
Nacimientos
Defunciones
Crecimiento Natural
Inmigrantes Exterior
Emigrantes Exterior
Crecimiento Migratorio Exterior
Inmigrantes Interiores
Emigrantes Interiores
Crecimiento Migratorio Interior
Crecimiento Migratorio
Crecimiento Total
2006-2010
37.930
11.954
25.976
49.303
38.275
11.029
53.678
40.771
12.907
23.936
49.912
2011-2015
38.374
14.187
24.188
34.965
32.063
2.902
44.092
34.912
9.179
12.081
36.269
2006-2015
76.304
26.140
50.164
84.268
70.338
13.931
97.770
75.683
22.087
36.017
86.181
Porcentajes con respecto a la población total al comienzo del periodo
Nacimientos
7,17
6,63
12,40
Defunciones
2,26
2,45
4,25
Crecimiento Natural
4,91
4,18
8,15
Inmigrantes Exterior
9,31
6,04
13,69
Emigrantes Exterior
7,23
5,54
11,43
Crecimiento Migratorio Exterior
2,08
0,50
2,26
Inmigrantes Interiores
10,14
7,61
15,89
Emigrantes Interiores
7,70
6,03
12,30
Crecimiento Migratorio Interior
2,44
1,58
3,59
Crecimiento Migratorio
4,52
2,09
5,85
Crecimiento Total
9,43
6,26
14,00
*Los datos de migraciones exteriores se refieren a los flujos que se producen con el resto de España y con el
extranjero. Los de migraciones interiores son los que se producen entre los diferentes ámbitos de la Comunidad
considerados.
FUENTE. Instituto de Estadística de la C. Madrid (2005) “Proyección de población de la Comunidad de Madrid,
2002-2017.”
FUNDACION ASPRIMA
Julio Vinuesa Angulo - UAM
117
Estimación y caracterización de la demanda de vivienda en la Comunidad de Madrid por
ámbitos geográficos (2006-2016)
TABLA 4.14 Componentes del crecimiento previsto para la
Corona Metropolitana Norte.
Habitantes
1.01.2006
252.599
1.01.2011
273.295
1.01.2016
289.099
Nacimientos
Defunciones
Crecimiento Natural
Inmigrantes Exterior
Emigrantes Exterior
Crecimiento Migratorio Exterior
Inmigrantes Interiores
Emigrantes Interiores
Crecimiento Migratorio Interior
Crecimiento Migratorio
Crecimiento Total
2006-2010
17.234
6.055
11.179
20.724
14.057
6.667
26.036
23.186
2.850
9.517
20.696
2011-2015
17.475
7.072
10.403
15.098
12.874
2.224
21.596
18.419
3.177
5.400
15.803
2006-2015
34.710
13.127
21.583
35.822
26.931
8.891
47.632
41.606
6.026
14.917
36.500
Porcentajes con respecto a la población total al comienzo del periodo
Nacimientos
6,82
6,39
12,01
Defunciones
2,40
2,59
4,54
Crecimiento Natural
4,43
3,81
7,47
Inmigrantes Exterior
8,20
5,52
12,39
Emigrantes Exterior
5,56
4,71
9,32
Crecimiento Migratorio Exterior
2,64
0,81
3,08
Inmigrantes Interiores
10,31
7,90
16,48
Emigrantes Interiores
9,18
6,74
14,39
Crecimiento Migratorio Interior
1,13
1,16
2,08
Crecimiento Migratorio
3,77
1,98
5,16
Crecimiento Total
8,19
5,78
12,63
*Los datos de migraciones exteriores se refieren a los flujos que se producen con el resto de España y con el
extranjero. Los de migraciones interiores son los que se producen entre los diferentes ámbitos de la Comunidad
considerados.
FUENTE. Instituto de Estadística de la C. Madrid (2005) “Proyección de población de la Comunidad de Madrid,
2002-2017.”
FUNDACION ASPRIMA
Julio Vinuesa Angulo - UAM
118
Estimación y caracterización de la demanda de vivienda en la Comunidad de Madrid por
ámbitos geográficos (2006-2016)
TABLA 4.15 Componentes del crecimiento previsto para la
Corona Metropolitana Oeste.
Habitantes
1.01.2006
318.163
1.01.2011
370.838
1.01.2016
410.664
Nacimientos
Defunciones
Crecimiento Natural
Inmigrantes Exterior
Emigrantes Exterior
Crecimiento Migratorio Exterior
Inmigrantes Interiores
Emigrantes Interiores
Crecimiento Migratorio Interior
Crecimiento Migratorio
Crecimiento Total
2006-2010
27.147
7.692
19.456
27.952
17.294
10.657
53.725
31.164
22.561
33.219
52.674
2011-2015
26.316
9.202
17.114
20.557
17.241
3.316
44.673
25.278
19.396
22.712
39.827
2006-2015
53.463
16.893
36.570
48.509
34.535
13.974
98.399
56.442
41.957
55.931
92.501
Porcentajes con respecto a la población total al comienzo del periodo
Nacimientos
8,53
7,10
13,02
Defunciones
2,42
2,48
4,11
Crecimiento Natural
6,12
4,62
8,91
Inmigrantes Exterior
8,79
5,54
11,81
Emigrantes Exterior
5,44
4,65
8,41
Crecimiento Migratorio Exterior
3,35
0,89
3,40
Inmigrantes Interiores
16,89
12,05
23,96
Emigrantes Interiores
9,80
6,82
13,74
Crecimiento Migratorio Interior
7,09
5,23
10,22
Crecimiento Migratorio
10,44
6,12
13,62
Crecimiento Total
16,56
10,74
22,52
*Los datos de migraciones exteriores se refieren a los flujos que se producen con el resto de España y con el
extranjero. Los de migraciones interiores son los que se producen entre los diferentes ámbitos de la Comunidad
considerados.
FUENTE. Instituto de Estadística de la C. Madrid (2005) “Proyección de población de la Comunidad de Madrid,
2002-2017.”
FUNDACION ASPRIMA
Julio Vinuesa Angulo - UAM
119
Estimación y caracterización de la demanda de vivienda en la Comunidad de Madrid por
ámbitos geográficos (2006-2016)
TABLA 4.16 Componentes del crecimiento previsto para los
Municipios No Metropolitanos.
Habitantes
1.01.2006
742.412
1.01.2011
874.273
1.01.2016
968.534
Nacimientos
Defunciones
Crecimiento Natural
Inmigrantes Exterior
Emigrantes Exterior
Crecimiento Migratorio Exterior
Inmigrantes Interiores
Emigrantes Interiores
Crecimiento Migratorio Interior
Crecimiento Migratorio
Crecimiento Total
2006-2010
59.850
21.982
37.868
67.120
51.555
15.565
135.554
57.126
78.428
93.993
131.861
2011-2015
59.978
25.894
34.085
48.701
48.116
586
111.756
52.165
59.590
60.176
94.261
2006-2015
119.829
47.876
71.953
115.822
99.671
16.151
247.310
109.291
138.018
154.169
226.121
Porcentajes con respecto a la población total al comienzo del periodo
Nacimientos
8,06
6,86
12,37
Defunciones
2,96
2,96
4,94
Crecimiento Natural
5,10
3,90
7,43
Inmigrantes Exterior
9,04
5,57
11,96
Emigrantes Exterior
6,94
5,50
10,29
Crecimiento Migratorio Exterior
2,10
0,07
1,67
Inmigrantes Interiores
18,26
12,78
25,53
Emigrantes Interiores
7,69
5,97
11,28
Crecimiento Migratorio Interior
10,56
6,82
14,25
Crecimiento Migratorio
12,66
6,88
15,92
Crecimiento Total
17,76
10,78
23,35
*Los datos de migraciones exteriores se refieren a los flujos que se producen con el resto de España y con el
extranjero. Los de migraciones interiores son los que se producen entre los diferentes ámbitos de la Comunidad
considerados.
FUENTE. Instituto de Estadística de la C. Madrid (2005) “Proyección de población de la Comunidad de Madrid,
2002-2017.”
FUNDACION ASPRIMA
Julio Vinuesa Angulo - UAM
120
Estimación y caracterización de la demanda de vivienda en la Comunidad de Madrid por
ámbitos geográficos (2006-2016)
4.1.3 Cambios en la estructura por edades.
A efectos de las posteriores estimaciones de la demanda potencial
demográfica, es importante observar la dinámica prevista para la composición
por edades. Es determinante la evolución negativa del segmento de edad de
18 a 39 años que, a pesar de la inmigración, presenta decrecimientos como
consecuencia de la inercia de la estructura. Las “manchas blancas” en las
pirámides de todos los ámbitos (GRÁFICOS 4.4 a 4.10) son el reflejo gráfico
de la reducción que en términos absolutos van a experimentar las cohortes
que cumplen las edades propias de la emancipación durante el periodo
proyectado.
Los individuos de esas edades son quienes protagonizan la emancipación
que, como ya se ha analizado en anteriores apartados, es el fenómeno que
genera la mayor parte de los nuevos hogares y, consecuentemente, la
demanda potencial de la primera vivienda. El modelo de cambios de residencia
previsto acaba por configurar la distribución por ámbitos de la demanda
potencial de vivienda por emancipación. El perfil de los migrantes está definido
por el predominio de los jóvenes adultos, de 25 a 29 años, a mayor edad las
proporciones de migrantes se debilitan rápidamente hasta alcanzar la menor
intensidad a los 50 años. Después vuelven a hacerse mas frecuentes los
cambios de residencia, alcanzando otro máximo en torno a la jubilación.
También es muy relevante el desplazamiento de la masa demográfica
hacia las edades más elevadas. En términos de dinámica de hogares, el
crecimiento de esos segmentos de edad supone que se van a intensificar los
flujos de desaparición de hogares por fallecimiento y, consecuentemente, de
viviendas liberadas.
Por último, la tendencia ascendente prevista para la fecundidad y el
aporte inmigratorio se reflejan en la estructura por edades prevista para 2016
FUNDACION ASPRIMA
Julio Vinuesa Angulo - UAM
121
Estimación y caracterización de la demanda de vivienda en la Comunidad de Madrid por
ámbitos geográficos (2006-2016)
en progresivos ensanchamientos de las bases de las pirámides. Es un cambio
que, de producirse, incidirá también en el crecimiento de la población, pero sin
repercutir de forma directa sobre la formación de hogares ni sobre la demanda
de nuevas viviendas durante el periodo proyectado.
GRÁFICO 4.4 Resultado de las proyecciones de población sobre
la composición por edades. Comunidad de Madrid
85
Hombres
Mujeres
80
75
70
65
60
55
50
45
40
35
30
25
20
15
10
5
0
65.000
55.000
45.000
35.000
25.000
15.000
5.000
2006
Grupos
Edad
0-17
18-39
40-54
55-64
65-74
75-84
85 y +
Total
Varones
546.976
1.122.649
621.061
293.889
204.365
118.308
27.953
2.935.201
2006
Mujeres
518.821
1.093.667
660.358
331.303
255.174
190.158
74.122
3.123.603
Total
1.065.797
2.216.316
1.281.419
625.192
459.538
308.466
102.075
6.058.804
5.000
15.000
25.000
35.000
45.000
55.000
65.000
2016
(%)
17,6
36,6
21,1
10,3
7,6
5,1
1,7
100
Varones
662.774
959.725
820.468
355.256
248.749
143.477
55.269
3.245.717
2016
Mujeres
631.815
937.375
823.342
401.424
307.654
212.731
115.818
3.430.159
Total
1.294.589
1.897.101
1.643.809
756.679
556.403
356.209
171.086
6.675.876
(%)
19,4
28,4
24,6
11,3
8,3
5,3
2,6
100
Crecimiento
2006-2016
Total
TAA
228.792 2,0
-319.216 -1,5
362.390 2,5
131.488 1,9
96.864 1,9
47.743 1,4
69.011 5,3
617.072 1,0
FUENTE Elaboración propia a partir de Proyección de población de la Comunidad de Madrid, 2002-2017. Instituto
de Estadística de la Comunidad de Madrid
FUNDACION ASPRIMA
Julio Vinuesa Angulo - UAM
122
Estimación y caracterización de la demanda de vivienda en la Comunidad de Madrid por
ámbitos geográficos (2006-2016)
GRÁFICO 4.5 Resultado de las proyecciones de población sobre
la composición por edades Municipio de Madrid
85
Hombres
Mujeres
80
75
70
65
60
55
50
45
40
35
30
25
20
15
10
5
0
35.000
25.000
15.000
5.000
2006
Grupos
Edad
0-17
18-39
40-54
55-64
65-74
75-84
85 y +
Total
Varones
252.046
547.574
310.385
149.068
129.653
82.732
19.504
1.490.962
2006
Mujeres
240.464
543.356
344.265
186.543
175.053
138.551
53.233
1.681.465
Total
492.510
1.090.930
654.650
335.611
304.707
221.283
72.737
3.172.427
5.000
15.000
25.000
35.000
2016
(%)
15,5
34,4
20,6
10,6
9,6
7,0
2,3
100
Varones
287.935
433.672
387.342
171.233
123.604
87.680
36.480
1.527.947
2016
Mujeres
277.013
437.364
406.936
205.134
170.387
140.804
79.040
1.716.677
Total
564.948
871.035
794.278
376.368
293.991
228.484
115.520
3.244.624
(%)
17,4
26,8
24,5
11,6
9,1
7,0
3,6
100
Crecimiento
2006-2016
Total
TAA
72.438 1,4
-219.894 -2,2
139.628 2,0
40.757 1,2
-10.716 -0,4
7.201 0,3
42.783 4,7
72.197 0,2
FUENTE Elaboración propia a partir de Proyección de población de la Comunidad de Madrid, 2002-2017. Instituto
de Estadística de la Comunidad de Madrid
La proyección de población para el municipio de Madrid prevé un
crecimiento del 4,7% anual acumulativo para la población mayor de 85 años
de edad. Ha de ser especialmente significativo, en términos de mercado de
vivienda la renovación natural que habrá de producirse en la ocupación del
parque de viviendas.
FUNDACION ASPRIMA
Julio Vinuesa Angulo - UAM
123
Estimación y caracterización de la demanda de vivienda en la Comunidad de Madrid por
ámbitos geográficos (2006-2016)
GRÁFICO 4.6 Resultado de las proyecciones de población sobre
la composición por edades Corona Metropolitana SUR
85
Hombres
Mujeres
80
75
70
65
60
55
50
45
40
35
30
25
20
15
10
5
0
13.000
11.000
9.000
7.000
5.000
3.000
1.000
2006
Grupos
Edad
0-17
18-39
40-54
55-64
65-74
75-84
85 y +
Total
Varones
94.760
216.449
106.506
61.649
29.000
12.108
2.814
523.286
2006
Mujeres
Total
(%)
89.558
184.318 17,7
200.742
417.191 40,0
111.671
218.176 20,9
62.611
124.261 11,9
30.900
59.900
5,7
18.305
30.413
2,9
6.833
9.647
0,9
520.621 1.043.906
100
1.000
3.000
5.000
7.000
9.000
11.000
13.000
2016
Varones
115.527
179.700
138.977
64.226
51.340
20.940
6.086
576.797
2016
Mujeres
Total
(%)
108.267
223.795 19,5
164.978
344.678 30,0
131.123
270.100 23,5
71.280
135.506 11,8
56.803
108.143
9,4
26.312
47.252
4,1
11.917
18.004
1,6
570.681 1.147.478
100
Crecimiento
2006-2016
Total
TAA
39.476
2,0
-72.513 -1,9
51.924
2,2
11.246
0,9
48.243
6,1
16.839
4,5
8.357
6,4
103.572
1,0
FUENTE Elaboración propia a partir de Proyección de población de la Comunidad de Madrid, 2002-2017. Instituto
de Estadística de la Comunidad de Madrid
La población de la Corona Metropolitana Sur experimenta una reducción
de la población en edad de emancipación próxima en intensidad a la del
municipio de la Capital. Sólo la Corona Oeste y el conjunto de Municipios No
Metropolitanos, merced al modelo de redistribución espacial previsto en las
proyecciones, no pierden volumen de población en edad de emancipación,
aunque el rejuvenecimiento de ese segmento hará también que se reduzca la
intensidad de los flujos dentro del periodo analizado.
FUNDACION ASPRIMA
Julio Vinuesa Angulo - UAM
124
Estimación y caracterización de la demanda de vivienda en la Comunidad de Madrid por
ámbitos geográficos (2006-2016)
GRÁFICO 4.7 Resultado de las proyecciones de población sobre
la composición por edades Corona Metropolitana ESTE
85
Hombres
Mujeres
80
75
70
65
60
55
50
45
40
35
30
25
20
15
10
5
0
7.000
6.000
5.000
4.000
3.000
2.000
1.000
2006
Grupos
Edad
0-17
18-39
40-54
55-64
65-74
75-84
85 y +
Total
Varones
52.527
109.990
58.915
24.700
12.254
5.775
1.247
265.408
2006
Mujeres
50.053
104.365
60.290
24.256
13.592
8.411
2.921
263.888
Total
102.580
214.355
119.205
48.957
25.846
14.186
4.168
529.296
0
1.000
2.000
3.000
4.000
5.000
6.000
7.000
2016
(%)
19,4
40,5
22,5
9,2
4,9
2,7
0,8
100
Varones
64.882
98.348
77.776
34.697
20.848
8.958
2.890
308.399
2016
Mujeres
62.221
92.918
74.499
37.310
22.626
11.890
5.616
307.079
Total
127.103
191.266
152.275
72.007
43.474
20.848
8.506
615.477
(%)
20,7
31,1
24,7
11,7
7,1
3,4
1,4
100
Crecimiento
2006-2016
Total
TAA
24.523 2,2
-23.089 -1,1
33.070 2,5
23.050 3,9
17.628 5,3
6.662 3,9
4.338 7,4
86.181 1,5
FUENTE Elaboración propia a partir de Proyección de población de la Comunidad de Madrid, 2002-2017. Instituto
de Estadística de la Comunidad de Madrid
En todos los ámbitos de la Comunidad se van a producir fuertes procesos
de envejecimiento que presumiblemente harán aumentar las situaciones de
cambios y de liberación de viviendas.
FUNDACION ASPRIMA
Julio Vinuesa Angulo - UAM
125
Estimación y caracterización de la demanda de vivienda en la Comunidad de Madrid por
ámbitos geográficos (2006-2016)
GRÁFICO 4.8 Resultado de las proyecciones de población sobre
la composición por edades Corona Metropolitana NORTE
85
Hombres
Mujeres
80
75
70
65
60
55
50
45
40
35
30
25
20
15
10
5
0
0
3.000
2.000
1.000
0
2006
Grupos
Edad
0-17
18-39
40-54
55-64
65-74
75-84
85 y +
Total
Varones
27.205
46.469
27.914
12.931
6.119
2.840
635
124.114
2006
Mujeres
25.815
47.362
30.011
12.828
6.560
4.214
1.695
128.484
Total
53.020
93.831
57.925
25.759
12.679
7.054
2.331
252.599
1.000
2.000
3.000
2016
(%)
21,0
37,1
22,9
10,2
5,0
2,8
0,9
100
Varones
31.530
42.495
34.763
15.474
10.616
4.418
1.431
140.727
2016
Mujeres
30.272
43.225
36.481
17.791
11.883
5.823
2.897
148.372
Total
61.802
85.720
71.243
33.265
22.499
10.241
4.328
289.099
(%)
21,4
29,7
24,6
11,5
7,8
3,5
1,5
100
Crecimiento
2006-2016
Total
TAA
8.782 1,5
-8.111 -0,9
13.318 2,1
7.506 2,6
9.820 5,9
3.187 3,8
1.998 6,4
36.500 1,4
FUENTE Elaboración propia a partir de Proyección de población de la Comunidad de Madrid, 2002-2017. Instituto
de Estadística de la Comunidad de Madrid
Es común a todos los ámbitos el aumento del tamaño de los
grupos de edad de 40 a 64 años, especialmente proclives a constituir
demanda de vivienda por mejora y de vivienda secundaria.
FUNDACION ASPRIMA
Julio Vinuesa Angulo - UAM
126
Estimación y caracterización de la demanda de vivienda en la Comunidad de Madrid por
ámbitos geográficos (2006-2016)
GRÁFICO 4.9 Resultado de las proyecciones de población sobre
la composición por edades Corona Metropolitana OESTE
85
Hombres
Mujeres
80
75
70
65
60
55
50
45
40
35
30
25
20
15
10
5
0
0
4.000
3.000
2.000
1.000
0
2006
Grupos
Edad
0-17
18-39
40-54
55-64
65-74
75-84
85 y +
Total
Varones
37.906
56.194
33.886
15.325
7.146
3.178
831
154.464
2006
Mujeres
35.850
60.130
37.221
16.021
7.382
4.587
2.510
163.699
Total
73.755
116.323
71.106
31.346
14.528
7.764
3.341
318.163
1.000
2.000
3.000
4.000
2016
(%)
23,2
36,6
22,3
9,9
4,6
2,4
1,0
100
Varones
51.314
57.439
49.841
20.232
13.435
5.487
1.837
199.585
2016
Mujeres
48.809
59.738
52.931
22.894
15.558
7.213
3.936
211.080
Total
100.123
117.178
102.772
43.126
28.993
12.700
5.773
410.664
(%)
24,4
28,5
25,0
10,5
7,1
3,1
1,4
100
Crecimiento
2006-2016
Total
TAA
26.368 3,1
854 0,1
31.665 3,8
11.781 3,2
14.465 7,2
4.936 5,0
2.432 5,6
92.501 2,6
FUENTE Elaboración propia a partir de Proyección de población de la Comunidad de Madrid, 2002-2017. Instituto
de Estadística de la Comunidad de Madrid
FUNDACION ASPRIMA
Julio Vinuesa Angulo - UAM
127
Estimación y caracterización de la demanda de vivienda en la Comunidad de Madrid por
ámbitos geográficos (2006-2016)
GRÁFICO 4.10 Resultado de las proyecciones de población sobre
la composición por edades Municipios No Metropolitanos
85
Varones
Mujeres
80
75
70
65
60
55
50
45
40
35
30
25
20
15
10
5
0
0
11.000
9.000
7.000
5.000
3.000
1.000
2006
Grupos
Edad
0-17
18-39
40-54
55-64
65-74
75-84
85 y +
Total
1.000
82.532
145.974
83.456
30.215
20.192
11.674
2.923
376.967
Mujeres
77.083
137.712
76.900
29.044
21.686
16.090
6.930
365.445
5.000
7.000
9.000
11.000
2016
2006
Varones
3.000
Crecimiento 20062016
2016
Total
(%)
159.614
283.686
160.357
59.259
41.879
27.765
9.853
742.412
21,5
38,2
21,6
8,0
5,6
3,7
1,3
100
Varones
111.586
148.070
131.769
49.392
28.905
15.995
6.545
492.263
Mujeres
105.233
139.153
121.372
47.015
30.397
20.689
12.412
476.271
Total
(%)
Total
216.819
287.223
253.141
96.407
59.303
36.684
18.957
968.534
22,4
29,7
26,1
10,0
6,1
3,8
2,0
100
57.204
3.537
92.784
37.148
17.424
8.919
9.104
226.121
TAA
3,1
0,1
4,7
5,0
3,5
2,8
6,8
2,7
FUENTE Elaboración propia a partir de Proyección de población de la Comunidad de Madrid, 2002-2017. Instituto
de Estadística de la Comunidad de Madrid
FUNDACION ASPRIMA
Julio Vinuesa Angulo - UAM
128
Estimación y caracterización de la demanda de vivienda en la Comunidad de Madrid por
ámbitos geográficos (2006-2016)
4.2 Estimación de la demanda potencial demográfica.
Siguiendo con los procedimientos aplicados en el capítulo 3, se proyectan
en primer lugar los hogares utilizando el método de la persona de referencia,
para a continuación hacer estimaciones complementarias de los flujos de
nuevos hogares por emancipación así como de los de desaparición por
fallecimiento.
Los resultados obtenidos configuran escenarios en los que junto a los
elementos propios de la inercia demográfica, determinada por la estructura
por
edades
en
el
momento
inicial,
actúan
los
factores
relativos
al
comportamiento de los componentes de cambio demográfico y de las formas
de convivencia.
La estimación del crecimiento del número de hogares está referida a
cada uno de los ámbitos analizados. Se hacen también estimaciones de la
distribución de los hogares según tamaños y tipos de estructura.
4.2.1. Estimación de los flujos de hogares.
La estimación de los flujos de hogares se ha efectuado tomando como
base las proyecciones del Instituto de Estadística de la Comunidad de Madrid,
disponibles en el momento de realizar este estudio, que han sido levemente
modificadas en algunas de sus hipótesis y por el hecho de que aquí se van a
utilizar los proyecciones de población actualizadas a 1.01.2005.
Como ya se ha constatado en el análisis retrospectivo, la evolución de
las formas de convivencia en la Comunidad de Madrid es convergente con el
FUNDACION ASPRIMA
Julio Vinuesa Angulo - UAM
129
Estimación y caracterización de la demanda de vivienda en la Comunidad de Madrid por
ámbitos geográficos (2006-2016)
modelo propio de las sociedades más avanzadas. Un rasgo fundamental es el
ritmo de crecimiento del número de hogares progresivo y claramente superior
al del conjunto de la población, con cambios en las estructuras de las formas
de convivencia entre los que cobra especial protagonismo el aumento del
número de los hogares más pequeños.
El fuerte ritmo del crecimiento de los hogares no se podría explicar sin
tomar en consideración la reducción de su tamaño medio, que como ya se ha
visto es consecuencia de:
a) El descenso de la fecundidad, aunque aquí se prevé que continúe y se
acentúe su actual tendencia ascendente.
b) El incremento de hogares de personas que viven solas, por una opción
personal específica. Es previsible que esta tendencia se incremente
notablemente entre los jóvenes y especialmente entre las mujeres.
c) El incremento de
hogares unipersonales
y monoparentales
como
consecuencia de rupturas de parejas.
d) El incremento de hogares de una o dos personas por el aumento de la
esperanza de vida en condiciones de salud que permiten mantener el
hogar durante más tiempo en las fases de “nido vacío”, tras la salida de
los hijos, y de viudez.
Por otra parte, a partir de 1998, los fuertes flujos inmigratorios vienen
constituyendo un importante factor en el crecimiento del número de hogares,
aunque las muchas incertidumbres existentes sobre estos flujos obligan a ser
muy prudentes en el análisis prospectivo de la incidencia que la consolidación
de los proyectos vitales de los inmigrantes acabe teniendo sobre la dinámica
de los hogares. El actual predominio de hogares jóvenes y con estructuras
complejas habrá de evolucionar hacia los modelos predominantes entre los
autóctonos, contribuyendo previsiblemente al aumento de la demanda efectiva
de vivienda.
FUNDACION ASPRIMA
Julio Vinuesa Angulo - UAM
130
Estimación y caracterización de la demanda de vivienda en la Comunidad de Madrid por
ámbitos geográficos (2006-2016)
El crecimiento del número de hogares se ha visto condicionado durante
los últimos años en la Comunidad de Madrid como consecuencia del retraso de
la edad de emancipación. Como ya se ha señalado, la permanencia en el hogar
paterno hasta edades relativamente elevadas es una característica específica
de la sociedad española que probablemente ya ha tocado techo, siendo
razonable pensar que va a experimentar un cambio de tendencia en los
próximos años.
Pero además de esos efectos derivados de los comportamientos
sociodemográficos, el factor de mayor relevancia y mayor certidumbre es la
inercia derivada de la composición por edades de la población de la
Comunidad de Madrid en el momento inicial de las proyecciones. La progresiva
disminución del tamaño de las generaciones que van entrando en edad de
emancipación hará que se debiliten los flujos de formación de nuevos hogares
que, como se ha visto, es con mucho el principal factor en la generación de
demanda potencial de vivienda.
Tal como se vio en el análisis retrospectivo, la población del municipio de
Madrid presenta una estructura de forma de convivencia diferente a las de la
Corona Metropolitana, en ésta, predominan los hogares formados por una
pareja y sus hijos, mientras que en la capital es mayor la diversidad de formas
de convivencia y la proporción de hogares de personas solas. En esta
diferenciación es muy determinante la estructura por edades, que es
consecuencia a su vez del proceso de redistribución espacial de la población,
provocado, como ya se ha explicado, por la expansión espacial del fenómeno
metropolitano. En el futuro, esta tendencia se verá en parte diluida por la
inevitable evolución de la composición por edad y por una mayor complejidad
y multidireccionalidad en el proceso de redistribución espacial de la población.
Para las estimaciones sobre la evolución de los flujos de hogares se
utiliza el método de la persona de referencia y se consideran como más
probables las siguientes hipótesis:
FUNDACION ASPRIMA
Julio Vinuesa Angulo - UAM
131
Estimación y caracterización de la demanda de vivienda en la Comunidad de Madrid por
ámbitos geográficos (2006-2016)
El cambio de tendencia en el retraso de la edad de emancipación
supondrá un incremento en las tasas de persona de referencia tanto para los
varones como para las mujeres entre los grupos jóvenes (de 19 a 39). En el
caso de las mujeres se trata, además, del mantenimiento de la tendencia de
aumento de las tasas de persona de referencia femeninas, que ya se viene
observando en los últimos quince años.
Al margen de los efectos de una mejor adecuación a las condiciones del
mercado laboral o de unas mayores facilidades de acceso de los jóvenes al
mercado de la vivienda (por ejemplo, mediante una mayor propensión al
alquiler en los primeros años de la vida adulta), el cese del retraso de la
emancipación y su reajuste hacia edades más tempranas, puede ser también
la consecuencia del cambio de generación y de un razonable cambio de
mentalidad social, convergente con los comportamientos de los modelos
sociales de otros países europeos y del español en épocas no muy lejanas.
Aunque el alargamiento de la esperanza de vida pueda estar trastocando
el calendario de las diferentes etapas del ciclo vital de los individuos (en
concreto, la permanencia en el hogar paterno y, consecuentemente, la edad
de emancipación) y aunque también actúen en esa misma dirección la
elevación general del nivel económico y la creciente valoración de la formación
del individuo, el acusado retraso experimentado en España tiene sobre todo
componentes generacionales y coyunturales que razonablemente habrán de
corregirse en el futuro hasta alcanzar valores en la edad media a la
emancipación similares a los existentes en 1991.
Con todo, los resultados obtenidos para el conjunto de la Comunidad de
Madrid reflejan una progresiva reducción del volumen de los flujos anuales, de
forma que durante el quinquenio 2006-2010 se mantiene un incremento anual
medio de cerca de 48.000 hogares, muy inferior al del quinquenio anterior,
pero en el quinquenio 2011-2015 el crecimiento anual medio se reduce a
35.000 hogares, sensiblemente menor que el experimentado desde la segunda
mitad de los noventa (TABLA 4.17 Y GRÁFICO 4.11).
FUNDACION ASPRIMA
Julio Vinuesa Angulo - UAM
132
Estimación y caracterización de la demanda de vivienda en la Comunidad de Madrid por
ámbitos geográficos (2006-2016)
TABLA 4.17 Estimación de los crecimientos anuales de
hogares en la Comunidad de Madrid.
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016
Hogares estimados a 1.01.
2.192.490
2.244.967
2.294.844
2.342.679
2.387.653
2.431.219
2.471.494
2.509.392
2.544.894
2.577.609
2.609.452
Incrementos del número de
hogares durante el año
52.476
49.878
47.835
44.973
43.566
40.276
37.898
35.502
32.714
31.843
FUENTE: Elaboración propia a partir de Instituto de Estadística de la Comunidad de Madrid. (2004)
Proyecciones de Hogares. Modelo normativo.
GRÁFICO 4.11 Crecimiento del número de los hogares en la
Comunidad de Madrid. Media anual de cada periodo.
90.000
76.488
80.000
70.000
60.000
48.350
50.000
47.746
35.647
40.000
30.000
20.000
19.536
10.000
0
1991-1996
1996-2001
2001-2006
2006-2011
2011-2016
FUENTE: Elaboración propia a partir del Censo de 1991, Padrón de 1996, Censo de 2001 e Instituto de
Estadística de la Comunidad de Madrid. (2004) Proyecciones de Hogares. Modelo normativo.
FUNDACION ASPRIMA
Julio Vinuesa Angulo - UAM
133
Estimación y caracterización de la demanda de vivienda en la Comunidad de Madrid por
ámbitos geográficos (2006-2016)
Las hipótesis utilizadas, de adelanto de la emancipación y de incremento
del valor de las tasas de personas de referencia entre los grupos de edades de
menos de 39 años, sólo suavizan el efecto contrario de la estructura por edad,
constatado en el apartado anterior en las pirámides de edades de la población
futura (GRÁFICO 4.4).
La utilización de los resultados de la proyección de los hogares por
grupos de edad permite una aproximación a los flujos de aparición y
desaparición de hogares (GRÁFICO 4.12). Los hogares con personas de
referencia menores de 40 años, aumentan durante el primer quinquenio como
consecuencia
del
mantenimiento
de
la
inmigración,
pero
después,
el
debilitamiento previsto de los flujos de inmigrantes y la estructura por edad
hacen que este tipo de hogares reduzca sensiblemente su volumen. Este
grupo de hogares “jóvenes” pasará de representar el 29,25% del total en
2006, a tan sólo el 23,66% en el año horizonte de la proyección.
El grupo de los hogares que tienen la persona de referencia entre 40 y
54 años de edad, periodo del ciclo de vida del hogar más propenso para el
cambio de vivienda por mejora, crece en 115.000 unidades durante la primera
mitad del periodo y en 120.000 entre 2011 y 2016 (GRÁFICO 4.13).
Es también relevante, en este caso por su incidencia en el flujo de
desaparición de hogares y en la renovación natural de la ocupación del parque
de vivienda, el incremento del número de hogares con personas de referencia
mayores de 65 años.
FUNDACION ASPRIMA
Julio Vinuesa Angulo - UAM
134
Estimación y caracterización de la demanda de vivienda en la Comunidad de Madrid por
ámbitos geográficos (2006-2016)
GRÁFICO 4.12 Evolución de la distribución de los hogares
estimados en función de los grupos de edad de las personas de
referencia. Comunidad de Madrid.
2006
65+
524.996
55-64
346.454
679.793
40-54
15-39
641.247
0
250.000
500.000
750.000
1.000.000
2011
593.343
65+
378.561
55-64
40-54
795.034
15-39
664.281
0
250.000
500.000
750.000
1.000.000
2016
653.534
65+
55-64
423.952
914.550
40-54
15-39
617.415
0
250.000
500.000
750.000
1.000.000
FUENTE: Elaboración propia a partir Proyección de población de la Comunidad de Madrid, 2002-2017. (2005) y
Proyecciones de Hogares. Modelo normativo (2004)
FUNDACION ASPRIMA
Julio Vinuesa Angulo - UAM
135
Estimación y caracterización de la demanda de vivienda en la Comunidad de Madrid por
ámbitos geográficos (2006-2016)
Grupo de edad de la persona dereferencia
del hogar
GRÁFICO 4.13 Crecimiento estimado del número de hogares en
la Comunidad de Madrid según el grupo de edad de la persona
de referencia (2006-2016).
128.539
65+
77.499
55-64
234.757
40-54
15-39 -23.832
-50.000
0
50.000
100.000
150.000
200.000
250.000
Hogares
El método de la persona de referencia permite observar los crecimientos
por grupos quinquenales y simular, como si de cohortes se tratara, los flujos
dentro de una misma “generación” de personas de referencia. Como ya se
indicó, estos flujos son la consecuencia de la evolución de las tasas de persona
de referencia (htx), de la estructura (que incorpora los efectos de la
mortalidad) y del saldo neto migratorio.
Durante el primer quinquenio (1.01.2006 a 1.01.2011) (TABLA 4.18), a
pesar del incremento y de la continuidad de los flujos migratorios, la inercia
del tamaño de las generaciones hace que se reduzcan el número de los
hogares con personas de 20 a 29 años de edad y el de individuos de 70 a 74,
que corresponde a las generaciones huecas de la guerra de 1936 a 1939. A
título de ejemplo, en 2006 había 115.428 hogares con persona de referencia
de 25 a 29 años, mientras que en 2011 el grupo queda reducido a 99.158, con
una merma de 16.240.
FUNDACION ASPRIMA
Julio Vinuesa Angulo - UAM
136
Estimación y caracterización de la demanda de vivienda en la Comunidad de Madrid por
ámbitos geográficos (2006-2016)
En el segundo quinquenio (1.01.2011 a 1.01.2016) (TABLA 4.19), por
idénticas causas, el decremento se extiende, lógicamente, al grupo 30-34 y se
traslada al de 75-79. La estructura por edad y las migraciones recibidas
durante los últimos años y el aumento de la esperanza de vida son los factores
que provocan los aumentos entre los demás grupos.
Mayor interés, desde la preocupación por la dinámica de la demanda
potencial de vivienda, tienen los flujos de hogares en cada cohorte (TABLA
4.18). La simulación efectuada muestra ganancias de hogares hasta los 55
años de las personas de referencia; después, las mermas de la mortalidad
provocan saldos negativos en los flujos. Por ejemplo, de la “generación” que
en 2006 tenía entre 25 y 29 años, 115.429 eran personas de referencia de un
hogar y cinco años más tarde esa misma “generación”, con edades entre 30 y
34 años, tenía 240.363 personas de referencia, lo que refleja un flujo de
124.934 hogares.
En ambos quinquenios los mayores flujos de aparición de nuevos
hogares se producen entre los individuos de 25 a 34 años, como consecuencia
de las máximas intensidades de la emancipación. Los flujos entre los 20 y los
39 años superan al crecimiento total neto. Por el contrario, los flujos de
desaparición de hogares se intensifican especialmente a partir de los 75 años
de edad y llegan a suponer una cantidad equivalente al 29% de los flujos
positivos en el primer quinquenio y al 42% en el segundo.(GRÁFICO 4.14)
FUNDACION ASPRIMA
Julio Vinuesa Angulo - UAM
137
Estimación y caracterización de la demanda de vivienda en la Comunidad de Madrid por
ámbitos geográficos (2006-2016)
TABLA 4.18 Estimación del crecimiento y de los flujos de
hogares según la edad de las personas de referencia.
Comunidad de Madrid (1.01.2006 a 1.01.2011)
Crecimiento en grupos de edad
CH x2006 , 2011 = H x2011 − H x2006
15-19
20-24
25-29
30-34
35-39
40-44
45-49
50-54
55-59
60-64
65-69
70-74
75-79
80-84
85-89
90 y +
Total hogares
288
-3.096
-16.240
6.294
35.787
34.171
41.887
39.182
9.798
22.309
18.948
-5.529
13.428
18.178
16.622
6.698
238.728
Flujos en grupos de edad
FH
2006 , 2011
x , x +1
= H
2011
x +1
4.645
20.011
71.725
124.934
61.650
28.468
16.667
6.731
-183
-4.388
-8.953
-2.143
-5.358
-16.858
-25.416
-12.765
-20.039
15-19
20-24
25-29
30-34
35-39
40-44
45-49
50-54
55-59
60-64
65-69
70-74
75-79
80-84
85-89
90 y +
Total de hogares
− H
2006
x
15-19
20-24
25-29
30-34
35-39
40-44
45-49
50-54
55-59
60-64
65-69
70-74
75-79
80-84
85-89
90 y +
238.728
FUENTE: Elaboración propia a partir Proyección de población de la Comunidad de Madrid, 2002-2017.
(2005) y Proyecciones de Hogares. Modelo normativo (2004)
FUNDACION ASPRIMA
Julio Vinuesa Angulo - UAM
138
Estimación y caracterización de la demanda de vivienda en la Comunidad de Madrid por
ámbitos geográficos (2006-2016)
TABLA 4.19 Estimación del crecimiento y de los flujos de
hogares según la edad de las personas de referencia.
Comunidad de Madrid. (1.01.2011 a 1.01.2016)
Crecimiento en grupos de edad
CH x2011 , 2016 = H x2016 − H x2011
15-19
20-24
25-29
30-34
35-39
40-44
45-49
50-54
55-59
60-64
65-69
70-74
75-79
80-84
85-89
90 y +
Total hogares
547
-245
-13.778
-38.099
4.709
43.745
35.785
39.988
36.919
8.472
19.865
16.749
-9.543
9.022
13.193
10.905
178.233
Flujos en grupos de edad
FH
2011 , 2016
x , x +1
= H
2016
x +1
− H
5.192
19.478
61.043
103.076
60.065
36.425
18.282
4.831
-2.446
-5.714
-11.398
-4.343
-9.372
-21.264
-30.400
-18.483
-26.737
15-19
20-24
25-29
30-34
35-39
40-44
45-49
50-54
55-59
60-64
65-69
70-74
75-79
80-84
85-89
90 y +
Total de hogares
2011
x
15-19
20-24
25-29
30-34
35-39
40-44
45-49
50-54
55-59
60-64
65-69
70-74
75-79
80-84
85-89
90 y +
178.233
FUENTE: Elaboración propia a partir Proyección de población de la Comunidad de Madrid, 2002-2017.
(2005) y Proyecciones de Hogares. Modelo normativo (2004)
FUNDACION ASPRIMA
Julio Vinuesa Angulo - UAM
139
Estimación y caracterización de la demanda de vivienda en la Comunidad de Madrid por
ámbitos geográficos (2006-2016)
GRÁFICO 4.14 Estimación de los flujos de hogares según la
edad de la persona de referencia en la Comunidad de Madrid.
90+
85-80
80-84
75-79
70-74
65-69
60-64
55-59
50-54
45-49
40-44
35-39
30-34
25-29
20-24
15-19
-40.000
-20.000
0
20.000
40.000
60.000
80.000
100.000
120.000
140.000
Flujos de hogares
2006-2011
2011-2016
FUENTE: TABLAS 4.18 y 4.19
FUNDACION ASPRIMA
Julio Vinuesa Angulo - UAM
140
Estimación y caracterización de la demanda de vivienda en la Comunidad de Madrid por
ámbitos geográficos (2006-2016)
El cálculo de los hogares generados mediante la emancipación, tal como
se explicó en el estudio retrospectivo, permite constatar que la emancipación
es el fenómeno con mayor incidencia en la evolución del número de hogares y,
por consiguiente, en la demanda potencial demográfica de vivienda.
Los
resultados
son
obviamente
consecuencia
del
tamaño
de
las
generaciones que van recorriendo las edades de 18 a 39 años, establecidas en
el modelo como susceptibles de vivir sucesos emancipación. Aún cuando la
hipótesis planteada supone una tasa de emancipación acumulada del 88% a
los 39 años y un adelanto del calendario, de manera que la edad media de los
emancipados llegue a ser la misma que en 1991 (27,72 años), la progresiva
merma en el tamaño de las “generaciones” provoca la consecuente reducción
de los flujos (TABLA 4.20).
TABLA 4.20 Estimación de los flujos de individuos
emancipados en cada año.
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
85.151
84.057
82.466
80.517
78.358
76.096
73.748
71.410
69.140
67.024
FUENTE: Elaboración propia a partir Proyección de población de la Comunidad de Madrid, 2002-2017.(2005)
Para la estimación del número de hogares debidos a las emancipaciones,
se ha tenido en cuenta la evolución del estado civil y de las tendencias en las
formas de convivencia de estos grupos de edad y se ha previsto un
incremento de las proporciones de hogares individuales, tanto de varones,
como especialmente de mujeres, como continuación de la tendencia observada
en el decenio 1991-2001.
El flujo estimado de nuevos hogares por emancipación (TABLA 4.21)
resulta ser de 54.717 durante el año 2006, cifra que va descendiendo de
forma gradual hasta llegar a 42.880 durante 2015, como consecuencia de la
evolución del tamaño de las generaciones y del stock resultante de población
“emancipable” en cada uno de los años, a ello hay que añadir la evolución de
FUNDACION ASPRIMA
Julio Vinuesa Angulo - UAM
141
Estimación y caracterización de la demanda de vivienda en la Comunidad de Madrid por
ámbitos geográficos (2006-2016)
las probabilidades de emancipación para cada edad en cada año y los
coeficientes estimados para establecer las pautas en las formas de convivencia
(parejas, hogares unipersonales, hogares colectivos) (GRÁFICO 4.15). El
resultado total estimado concuerda básicamente con los flujos obtenidos
mediante el método de la tasa de persona de referencia.
TABLA 4.21 Estimación de los flujos anuales de hogares por
emancipación por edades de los emancipados. Comunidad de
Madrid.
Edad
39
38
37
36
35
34
33
32
31
30
29
28
27
26
25
24
23
22
21
20
19
18
Total
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013 2014
2015
501
521
528
538
550
568
580
589
608
610
522
529
540
552
571
584
593
613
615
619
655
669
685
710
726
737
763
767
772
751
1.019 1.046 1.085 1.111 1.130 1.171 1.177 1.185 1.154
1.132
1.137 1.182 1.212 1.234 1.280 1.287 1.298 1.263 1.240
1.191
1.333 1.369 1.396 1.451 1.460 1.473 1.434 1.408 1.352
1.299
1.914 1.955 2.036 2.050 2.070 2.017 1.981 1.902 1.827
1.763
2.528 2.640 2.662 2.691 2.622 2.576 2.475 2.376 2.293
2.199
3.363 3.397 3.439 3.351 3.295 3.165 3.039 2.933 2.812
2.643
4.289 4.351 4.242 4.173 4.008 3.849 3.716 3.563 3.345
3.223
4.885 4.768 4.695 4.509 4.330 4.182 4.010 3.762 3.624
3.463
5.576 5.499 5.282 5.074 4.902 4.701 4.408 4.248 4.056
3.868
5.436 5.226 5.021 4.854 4.656 4.363 4.206 4.016 3.828
3.707
4.795 4.613 4.463 4.283 4.011 3.869 3.695 3.522 3.410
3.319
4.201 4.072 3.911 3.661 3.534 3.376 3.218 3.119 3.036
3.002
3.382 3.254 3.046 2.944 2.814 2.683 2.603 2.536 2.510
2.435
2.259 2.117 2.049 1.961 1.870 1.816 1.772 1.757 1.704
1.687
1.814 1.761 1.688 1.612 1.567 1.531 1.521 1.476 1.463
1.487
1.424 1.368 1.308 1.275 1.247 1.241 1.206 1.197 1.219
1.186
1.431 1.371 1.339 1.313 1.310 1.275 1.267 1.293 1.258
1.231
1.173 1.149 1.130 1.130 1.100 1.095 1.120 1.091 1.068
1.055
1.080 1.065 1.067 1.041 1.038 1.064 1.037 1.016 1.004
1.013
54.717 53.921 52.825 51.516 50.092 48.624 47.118 45.632 44.201 42.880
FUENTE: Elaboración propia a partir Proyección de población de la Comunidad de Madrid, 2002-2017. (2005)
FUNDACION ASPRIMA
Julio Vinuesa Angulo - UAM
142
Estimación y caracterización de la demanda de vivienda en la Comunidad de Madrid por
ámbitos geográficos (2006-2016)
GRÁFICO 4.15 Flujos de hogares por emancipación según la
edad en la Comunidad de Madrid
30.000
25.000
20.000
15.000
10.000
5.000
0
18
19
20
21 22
23
24
25
26
2006-2011
27
28
29
30
31
32
33
34
35 36
37 38
39
2011-2016
FUENTE: TABLA 4.21
Con objeto de valorar la magnitud del efecto de las migraciones, se han
estimado flujos por emancipación bajo la hipótesis de que no se produjesen
migraciones exteriores. Se parte del tamaño de las generaciones que en 2006
tenían desde 9 a 39 años cumplidos, se ignora el efecto de la mortalidad y se
aplican las mismas hipótesis de emancipación y de formación de hogares que
en las proyecciones abiertas.
Para el conjunto de la Comunidad de Madrid, la ausencia de migraciones
exteriores supondría una reducción progresiva de los flujos de hogares
(GRÁFICO 4.16), que comenzando con una merma del 2,1% en 2007
alcanzaría el 15,7% en 2016 y
representaría una disminución del 8,11%
sobre la estimación efectuada con el aporte inmigratorio para el conjunto del
periodo.
Trasladando el significado de este dato a la proyección efectuada por el
método de la persona de referencia (TABLAS 4.18 y 4.19), y dado que la
ausencia de migraciones prácticamente sólo incidiría en la reducción de los
FUNDACION ASPRIMA
Julio Vinuesa Angulo - UAM
143
Estimación y caracterización de la demanda de vivienda en la Comunidad de Madrid por
ámbitos geográficos (2006-2016)
flujos netos positivos correspondientes a los menores de 55 años, pero no en
las desapariciones netas de los hogares con personas de referencia mayores
de 65 años, habrá que considerar que la ausencia total de inmigrantes durante
el periodo proyectado podría suponer una reducción de un 25% en el número
de nuevos hogares estimados.
GRÁFICO 4.16 Comparación de los flujos de hogares por
emancipación en ausencia de migraciones. Comunidad de
Madrid
60.000
50.000
40.000
30.000
20.000
10.000
0
2007
2008
2009
2010
Proyección con migraciones
2011
2012
2013
2014
2015
Proyección sin migraciones
FUENTE: Elaboración propia a partir Proyección de población de la Comunidad de Madrid, 2002-2017.(2005)
4.2.2 Distribución territorial de los flujos estimados.
La estimación de la distribución de los hogares por ámbitos geográficos y
por años produce unos resultados diferenciados por la estructura por edad de
FUNDACION ASPRIMA
Julio Vinuesa Angulo - UAM
144
Estimación y caracterización de la demanda de vivienda en la Comunidad de Madrid por
ámbitos geográficos (2006-2016)
partida y por las hipótesis migratorias, especialmente las relativas a los
desplazamientos internos.
En
todos
los
ámbitos
los
crecimientos
anuales
van
haciéndose
progresivamente menores (TABLA 4.23). El municipio de Madrid perderá cuota
de crecimiento pasando de representar el 36,4% del total en 2006 al 27% en
2015 (GRÁFICO 4.17). El conjunto de Municipios No Metropolitanos es el que
van a ganar mayor peso relativo, seguido de la Corona Oeste.
TABLA 4.22 Proyecciones de hogares en los diferentes
ámbitos de la Comunidad de Madrid.
Hogares estimados a 1.01 de cada año
Fecha
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016
Municipio
de Madrid
Munic. No
Corona Metropolitana
Metrop.
Norte
Este
Sur
Oeste
81.299 174.924 346.808 101.047
255.332
83.531 180.527 353.956 106.192
268.502
85.688 185.915 360.998 111.111
281.095
87.830 191.143 367.930 115.845
293.117
89.888 196.114 374.448 120.396
304.554
91.897 200.908 380.721 124.825
315.617
93.833 205.443 386.428 129.121
326.174
95.694 209.815 391.932 133.271
336.375
97.517 214.027 397.085 137.309
346.236
99.246 217.982 401.726 141.262
355.792
100.944 221.833 406.166 145.159
365.143
1.233.081
1.252.259
1.270.038
1.286.815
1.302.253
1.317.250
1.330.496
1.342.307
1.352.721
1.361.599
1.370.206
C. de
Madrid
2.192.490
2.244.967
2.294.844
2.342.679
2.387.653
2.431.219
2.471.494
2.509.392
2.544.894
2.577.609
2.609.452
FUENTE: Elaboración propia a partir de Instituto de Estadística de la Comunidad de Madrid. (2004)
Proyecciones de Hogares. Modelo normativo.
Conviene recordar, en todo caso, a efectos de la valoración de estos
incrementos en el número de hogares como generadores de demanda
potencial de vivienda, que su localización
determinado
es,
sobre
todo,
consecuencia
en un ámbito geográfico
de
las
hipótesis
sobre
la
redistribución espacial de la población que, como ya se ha indicado, apuestan
por la continuidad de las tendencias registradas en años anteriores con
predominios de los movimientos hacia las periferias, pero con un mayor
equilibrio en la matriz de flujos. Pierden protagonismo los que salen de la
FUNDACION ASPRIMA
Julio Vinuesa Angulo - UAM
145
Estimación y caracterización de la demanda de vivienda en la Comunidad de Madrid por
ámbitos geográficos (2006-2016)
capital con dirección hacia el sur y lo ganan los que tienen su destino en las
periferias que habían sido menos dinámicas en el pasado.
TABLA 4.23 Proyecciones de hogares en los diferentes
ámbitos de la Comunidad de Madrid.
Crecimiento estimado de hogares durante cada periodo
Periodo
2006
2007
2008
2009
2010
2006-11
2011
2012
2013
2014
2015
2011-16
Municipio
de Madrid
Norte
2.232
2.157
2.142
2.058
2.009
10.598
1.936
1.861
1.823
1.729
1.698
9.047
19.179
17.779
16.777
15.438
14.997
84.169
13.246
11.811
10.415
8.878
8.606
52.956
Corona Metropolitana
Este
Sur
Oeste
5.603
7.148
5.145
5.388
7.042
4.919
5.228
6.931
4.734
4.971
6.518
4.551
4.794
6.273
4.430
25.985
33.913
23.778
4.535
5.707
4.296
4.371
5.504
4.150
4.213
5.153
4.038
3.955
4.641
3.953
3.851
4.440
3.897
20.924
25.445
20.334
Munic. No
Metrop.
13.170
12.593
12.023
11.437
11.063
60.285
10.557
10.200
9.861
9.557
9.351
49.526
C. de
Madrid
52.476
49.878
47.835
44.973
43.566
238.728
40.276
37.898
35.502
32.714
31.843
178.233
FUENTE: Elaboración propia a partir de Instituto de Estadística de la Comunidad de Madrid. (2004)
Proyecciones de Hogares. Modelo normativo.
GRÁFICO 4.17 Evolución de la distribución del crecimiento de
hogares por ámbitos geográficos.
100%
90%
25%
29%
80%
70%
10%
60%
14%
50%
40%
11%
4%
30%
20%
12%
14%
12%
5%
37%
10%
Munic. No Metrop.
C .M.Oeste
C .M.Sur
C .M.Este
C .M.Norte
Municipio de Madrid
27%
0%
2006
2015
FUENTE: TABLA 4.23
FUNDACION ASPRIMA
Julio Vinuesa Angulo - UAM
146
Estimación y caracterización de la demanda de vivienda en la Comunidad de Madrid por
ámbitos geográficos (2006-2016)
MAPA 4.1 Crecimientos del número de hogares por ámbitos y
quinquenios
FUENTE: TABLAS 4.24, 4.25 y 4.26
La distribución de las proporciones por ámbitos, en la parte debida a las
hipótesis manejadas sobre los flujos migratorios internos, podría verse
alterada por nuevas pautas en la localización de la oferta de nueva vivienda,
especialmente por lo que se refiere a la primera vivienda de los jóvenes.
Serán también determinantes las respuestas que, desde las iniciativas de
rehabilitación y regeneración del espacio urbano, se les vayan dando a los
flujos de renovación natural de la ocupación del parque, especialmente en el
FUNDACION ASPRIMA
Julio Vinuesa Angulo - UAM
147
Estimación y caracterización de la demanda de vivienda en la Comunidad de Madrid por
ámbitos geográficos (2006-2016)
municipio de Madrid, pero también en los espacios metropolitanos construidos
durante los sesenta.
La aplicación de las tasas de persona de referencia por ámbitos geográficos
permite apreciar que en el municipio de Madrid los flujos que se producirían a
lo largo del periodo ascienden a 288.000 nuevos hogares entre los menores de
55 años y 151.000 hogares desaparecidos, que suponen viviendas liberadas
por la reducción de las cohortes con edades mas elevadas (TABLA 4.24 y
GRÁFICO 4.18).
En la Corona Metropolitana, el flujo de nuevos hogares entre los menores
de 55 años sería de 237.000, de los que casi el 85% corresponden a personas
de referencia entre 25 y 39 años, frente a 67.000 hogares desapariciones con
personas de referencia de 65 y más años (TABLA 4.25 y GRÁFICO 4.19).
Por último, en el conjunto de los Municipios No Metropolitanos, el
incremento total de hogares se ha estimado en 110.000 que es el resultado de
un flujo de 120.000 nuevos hogares que, según el modelo migratorio
establecido, se extiende hasta las personas de referencia de 74 años y el flujo
de 10.000 hogares que desaparecerán, con personas de referencia que ya han
superado esa edad (TABLA 4.26 y GÁFICO 4.20).
Nuevamente hay que recordar que la determinación final del saldo neto y
la proporción de los flujos de hogares nuevos y hogares desaparecidos en cada
ámbito están determinados básicamente por la estructura por edades al
comienzo de la proyección y por las hipótesis estimadas con respecto a los
movimientos
migratorios
internos
(entre
los
distintos
ámbitos
de
la
Comunidad) y externos.
FUNDACION ASPRIMA
Julio Vinuesa Angulo - UAM
148
Estimación y caracterización de la demanda de vivienda en la Comunidad de Madrid por
ámbitos geográficos (2006-2016)
TABLA 4.24 Estimación del crecimiento y de los flujos de
hogares según la edad de las personas de referencia.
Municipio de Madrid. (1.01.2006 a 1.01.2011)
Crecimiento en grupos de edad
CH x2006 , 2011 = H x2011 − H x2006
174
-1.307
-8.417
-3.169
11.366
12.564
21.898
24.514
4.048
2.849
1.018
-12.787
4.286
11.445
11.321
4.364
15-19
20-24
25-29
30-34
35-39
40-44
45-49
50-54
55-59
60-64
65-69
70-74
75-79
80-84
85-89
90 y +
Total hogares
Flujos en grupos de edad
FH
2006 , 2011
x , x +1
= H
2.256
9.938
35.657
59.518
26.387
11.258
6.831
3.153
224
-1.618
-4.444
-1.650
-4.954
-12.357
-19.618
-10.264
-16.147
15-19
20-24
25-29
30-34
35-39
40-44
45-49
50-54
55-59
60-64
65-69
70-74
75-79
80-84
85-89
90 y +
84.169
− H
2011
x +1
Total de hogares
2006
x
15-19
20-24
25-29
30-34
35-39
40-44
45-49
50-54
55-59
60-64
65-69
70-74
75-79
80-84
85-89
90 y +
84.169
Municipio de Madrid. (1.01.2011 a 1.01.2016)
Crecimiento en grupos de edad
CH
2011 , 2016
x
15-19
20-24
25-29
30-34
35-39
40-44
45-49
50-54
55-59
60-64
65-69
70-74
75-79
80-84
85-89
90 y +
Total hogares
=H
2016
x
−H
223
-190
-6.720
-19.538
-4.943
13.855
12.004
19.321
21.673
2.329
2.240
1.355
-10.611
5.115
9.179
7.664
52.956
2011
x
Flujos en grupos de edad
FH
2011 , 2016
x , x +1
= H
15-19
20-24
25-29
30-34
35-39
40-44
45-49
50-54
55-59
60-64
65-69
70-74
75-79
80-84
85-89
90 y +
Total de hogares
2016
x +1
− H
2.478
9.573
30.243
48.397
24.614
13.747
6.270
576
-2.617
-3.337
-5.052
-1.313
-2.778
-11.528
-21.884
-13.921
-20.512
52.956
2011
x
15-19
20-24
25-29
30-34
35-39
40-44
45-49
50-54
55-59
60-64
65-69
70-74
75-79
80-84
85-89
90 y +
FUENTE: Elaboración propia a partir de Proyección de población de la Comunidad de Madrid, 2002-2017.
(2005) y Proyecciones de Hogares. Modelo normativo (2004)
FUNDACION ASPRIMA
Julio Vinuesa Angulo - UAM
149
Estimación y caracterización de la demanda de vivienda en la Comunidad de Madrid por
ámbitos geográficos (2006-2016)
GRÁFICO 4.18. Estimación de los flujos de hogares según la
edad de la persona de referencia en el Municipio de Madrid
90+
85-80
80-84
75-79
70-74
65-69
60-64
55-59
50-54
45-49
40-44
35-39
30-34
25-29
20-24
15-19
-30.000
-20.000
-10.000
0
10.000
20.000
30.000
40.000
50.000
60.000
70.000
Flujos de hogares
2006-2011
2011-2016
FUENTE: TABLA 4.24
FUNDACION ASPRIMA
Julio Vinuesa Angulo - UAM
150
Estimación y caracterización de la demanda de vivienda en la Comunidad de Madrid por
ámbitos geográficos (2006-2016)
TABLA 4.25 Estimación del crecimiento y de los flujos de
hogares según la edad de las personas de referencia.
Corona Metropolitana. (1.01.2006 a 1.01.2011)
Crecimiento en grupos de edad
CH
2006 , 2011
x
15-19
20-24
25-29
30-34
35-39
40-44
45-49
50-54
55-59
60-64
65-69
70-74
75-79
80-84
85-89
90 y +
Total hogares
=H
2011
x
−H
2006
x
15
-2.132
-7.771
4.985
16.692
13.192
9.522
7.664
3.890
11.913
16.481
5.501
6.274
3.895
2.971
1.182
94.274
Flujos en grupos de edad
FH
2006 , 2011
x , x +1
= H
2011
x +1
− H
1.769
7.237
25.990
43.600
20.274
8.286
4.939
3.804
1.483
-635
-5.394
-421
-1.793
-5.032
-5.381
-2.705
-1.743
15-19
20-24
25-29
30-34
35-39
40-44
45-49
50-54
55-59
60-64
65-69
70-74
75-79
80-84
85-89
90 y +
Total de hogares
2006
x
15-19
20-24
25-29
30-34
35-39
40-44
45-49
50-54
55-59
60-64
65-69
70-74
75-79
80-84
85-89
90 y +
94.274
Corona Metropolitana. (1.01.2011 a 1.01.2016)
Crecimiento en grupos de edad
CH x2011 , 2016 = H x2016 − H x2011
15-19
20-24
25-29
30-34
35-39
40-44
45-49
50-54
55-59
60-64
65-69
70-74
75-79
80-84
85-89
90 y +
Total hogares
169
5
-6.245
-12.251
8.893
24.249
16.965
9.769
4.303
-230
10.328
11.138
226
2.522
2.893
3.017
75.751
Flujos en grupos de edad
FH
2011 , 2016
x , x +1
= H
15-19
20-24
25-29
30-34
35-39
40-44
45-49
50-54
55-59
60-64
65-69
70-74
75-79
80-84
85-89
90 y +
Total de hogares
2016
x +1
− H
1.938
7.227
21.877
39.120
24.182
15.843
8.711
4.051
-1.878
-4.755
-6.981
-5.765
-7.068
-8.784
-6.383
-2.660
-2.925
75.751
2011
x
15-19
20-24
25-29
30-34
35-39
40-44
45-49
50-54
55-59
60-64
65-69
70-74
75-79
80-84
85-89
90 y +
FUENTE: Elaboración propia a partir de Proyección de población de la Comunidad de Madrid, 2002-2017.
(2005) y Proyecciones de Hogares. Modelo normativo (2004)
FUNDACION ASPRIMA
Julio Vinuesa Angulo - UAM
151
Estimación y caracterización de la demanda de vivienda en la Comunidad de Madrid por
ámbitos geográficos (2006-2016)
GRÁFICO 4.19 Estimación de los flujos de hogares según la
edad de la persona de referencia en la Corona Metropolitana
90+
85-80
80-84
75-79
70-74
65-69
60-64
55-59
50-54
45-49
40-44
35-39
30-34
25-29
20-24
15-19
-20.000
-10.000
0
10.000
20.000
30.000
40.000
50.000
Flujos de hogares
2006-2011
2011-2016
FUENTE: TABLA 4.25
FUNDACION ASPRIMA
Julio Vinuesa Angulo - UAM
152
Estimación y caracterización de la demanda de vivienda en la Comunidad de Madrid por
ámbitos geográficos (2006-2016)
TABLA 4.26 Estimación del crecimiento y de los flujos de
hogares según la edad de las personas de referencia.
Municipios No Metropolitanos. (1.01.2006 a 1.01.2011)
Crecimiento en grupos de edad
CH
2006 , 2011
x
15-19
20-24
25-29
30-34
35-39
40-44
45-49
50-54
55-59
60-64
65-69
70-74
75-79
80-84
85-89
90 y +
Total hogares
=H
2011
x
−H
2006
x
113
169
-463
3.701
7.999
8.762
10.149
9.668
4.754
4.924
2.981
306
1.942
2.428
2.055
797
60.285
Flujos en grupos de edad
FH
2006 , 2011
x , x +1
= H
2011
x +1
− H
703
2.779
9.722
20.138
13.869
8.045
5.061
2.453
1.195
789
503
592
159
-668
-1.724
-641
-2.692
15-19
20-24
25-29
30-34
35-39
40-44
45-49
50-54
55-59
60-64
65-69
70-74
75-79
80-84
85-89
90 y +
2006
x
15-19
20-24
25-29
30-34
35-39
40-44
45-49
50-54
55-59
60-64
65-69
70-74
75-79
80-84
85-89
90 y +
60.285
Total de hogares
FUENTE: Elaboración propia a partir Proyección de población de la Comunidad de Madrid, 20022017. (2005) y. Proyecciones de Hogares. Modelo normativo (2004)
Municipios No Metropolitanos. (1.01.2011 a 1.01.2016)
Crecimiento en grupos de edad
CH x2011 , 2016 = H x2016 − H x2011
15-19
20-24
25-29
30-34
35-39
40-44
45-49
50-54
55-59
60-64
65-69
70-74
75-79
80-84
85-89
90 y +
Total hogares
142
258
-650
-3.980
2.514
8.734
8.448
9.367
8.817
3.964
4.221
2.716
170
1.653
1.778
1.373
49.526
Flujos en grupos de edad
FH
2011 , 2016
x , x +1
= H
2016
x +1
− H
845
2.925
8.903
16.621
12.681
8.780
4.748
1.672
344
-1
-200
327
23
-957
-2.373
-1.323
-3.488
15-19
20-24
25-29
30-34
35-39
40-44
45-49
50-54
55-59
60-64
65-69
70-74
75-79
80-84
85-89
90 y +
Total de hogares
2011
x
15-19
20-24
25-29
30-34
35-39
40-44
45-49
50-54
55-59
60-64
65-69
70-74
75-79
80-84
85-89
90 y +
49.526
FUENTE: Elaboración propia a partir de Proyección de población de la Comunidad de Madrid, 2002-2017.
(2005) y Proyecciones de Hogares. Modelo normativo (2004)
FUNDACION ASPRIMA
Julio Vinuesa Angulo - UAM
153
Estimación y caracterización de la demanda de vivienda en la Comunidad de Madrid por
ámbitos geográficos (2006-2016)
GRÁFICO 4.20 Estimación de los flujos de hogares según la
edad de la persona de referencia en los Municipios No
Metropolitanos.
90+
85-80
80-84
75-79
70-74
65-69
60-64
55-59
50-54
45-49
40-44
35-39
30-34
25-29
20-24
15-19
-5.000
0
5.000
10.000
15.000
20.000
25.000
Flujos de hogares
2006-2011
2011-2016
FUENTE: TABLA 4.26
4.2.3. Caracterización de los hogares.
Estimado el crecimiento del número de hogares y los flujos que lo
componen, interesa caracterizar los hogares en razón de sus tamaños y
modalidades, en la medida en que tales aspectos pueden dar lugar a
demandas potenciales de vivienda específicas.
FUNDACION ASPRIMA
Julio Vinuesa Angulo - UAM
154
Estimación y caracterización de la demanda de vivienda en la Comunidad de Madrid por
ámbitos geográficos (2006-2016)
El tamaño del hogar o número de individuos que lo integran es un criterio
sintético de clasificación que, si se cruza con el sexo y la edad de la persona
de referencia, puede ofrecer una aproximación suficiente a diferentes tipos de
demanda potencial demográfica.
La
evolución
de
la
estructura
de
los
hogares
por
tamaños
es
suficientemente expresiva en relación con el aumento de los hogares de uno y
dos miembros. Es esta una información que anuncia la intensificación de la
demanda de viviendas de tamaño reducido, para una o dos personas, con su
relevancia en cuanto al tipo de vivienda, superficie, distribución, equipo,
localización (MOYA, L., 2007)y, en el caso de los hogares unipersonales,
también en relación con el precio. A un nuevo hogar de una sola persona se le
puede atribuir la mitad de capacidad de renta que a uno formado por una
pareja. Como ya se ha visto en el análisis retrospectivo, el incremento del
número de este tipo de hogares está también relacionado con el aumento de
la esperanza de vida y el alargamiento de las fases de nido de vacío y de
viudez en los ciclos de vida de los hogares, factor que permite anunciar
futuros flujos de desaparición de hogares en los distintos ámbitos.
Las estimaciones efectuadas reflejan una general reducción del tamaño
medio del hogar (TABLA 4.27), que también ponen de manifiesto las
diferencias de estructura de hogares existentes entre los ámbitos geográficos
considerados, como se irá viendo con mayor detalle.
Esta tendencia decreciente, común a las poblaciones de los países más
avanzados, es consecuencia, como se ha indicado,
del aumento de la
proporción de los hogares unipersonales y, en general, de los cambios que se
vienen produciendo en las formas de convivencia, pero también contribuyen
los bajos índices de fecundidad, expresados en términos de descendencia final.
FUNDACION ASPRIMA
Julio Vinuesa Angulo - UAM
155
Estimación y caracterización de la demanda de vivienda en la Comunidad de Madrid por
ámbitos geográficos (2006-2016)
TABLA 4.27 Estimación de la evolución del Tamaño Medio del
Hogar por ámbitos geográficos.
1.01.2006
1.01.2007
1.01.2008
1.01.2009
1.01.2010
1.01.2011
1.01.2012
1.01.2013
1.01.2014
1.01.2015
1.01.2016
Comunidad
de Madrid
2,76
2,74
2,71
2,69
2,67
2,65
2,63
2,61
2,59
2,57
2,56
Municipio
de
Madrid
2,57
2,54
2,52
2,49
2,47
2,45
2,43
2,42
2,40
2,38
2,37
Coronas Metropolitanas
Sur
3,01
2,99
2,96
2,94
2,92
2,90
2,89
2,87
2,85
2,84
2,83
Este
3,03
2,99
2,96
2,93
2,91
2,88
2,86
2,84
2,82
2,79
2,77
Norte
3,11
3,08
3,05
3,02
3,00
2,97
2,95
2,93
2,91
2,88
2,86
Oeste
3,15
3,11
3,07
3,04
3,00
2,97
2,94
2,91
2,88
2,86
2,83
Municipios
No
Metropolitanos
2,91
2,88
2,85
2,82
2,80
2,77
2,75
2,72
2,70
2,68
2,65
FUENTE. Elaboración propia a partir de las proyecciones de población y de hogares.
Como puede observarse, el modelo previsto como más probable supone el
aumento de la proporción de hogares unipersonales hasta el 25,7% mientras
que sólo uno de cada veinte tendrán más de cuatro personas. Ya en 2011 más
de la mitad de los hogares tendrán solo uno o dos miembros (TABLA 4.28 y
GRÁFICO 4.21).
De los 417.000 hogares que totalizan el crecimiento de la Comunidad de
Madrid entre 2006 y 2016, el 46,1% corresponde a hogares unipersonales, un
28,1% estarán formados por una pareja y un 25,9% serán hogares de tres
miembros. Podría decirse que el incremento de los hogares de cuatro
miembros se anula con la reducción del número de hogares de cinco y más, lo
que llevaría a considerar que el volumen del grupo de hogares de más de tres
personas permanecerá inalterable a la lo largo del periodo (TABLA 4.28 y
GRÁFICO 4.22).
FUNDACION ASPRIMA
Julio Vinuesa Angulo - UAM
156
Estimación y caracterización de la demanda de vivienda en la Comunidad de Madrid por
ámbitos geográficos (2006-2016)
TABLA 4.28 Estimación del número de hogares por tamaños en
la Comunidad de Madrid.
Hogares según el número de personas que los integran
1.01.2006
1.01.2011
1.01.2016
1
478.059
584.579
670.363
1.01.2006
1.01.2011
1.01.2016
21,8
24,0
25,7
2006-2011
2011-2016
106.520
85.784
2
568.931
637.981
686.015
3
469.439
526.531
577.602
4
470.574
511.074
543.958
5 o más
205.488
171.054
131.515
Proporción de cada tipo de hogares
25,9
21,4
21,5
9,4
26,2
21,7
21,0
7,0
26,3
22,1
20,8
5,0
Incremento de hogares en cada tipo
69.050
57.092
40.501
-34.433
48.033
51.072
32.883
-39.530
Total
2.192.490
2.431.219
2.609.452
100,0
100,0
100,0
238.730
178.232
FUENTE: Elaboración propia a partir Proyecciones de Hogares. Modelo normativo (2004). Comunidad de Madrid.
GRÁFICO 4.21 Evolución de la proporción de los diferentes
tamaños de hogares. Comunidad de Madrid.
tantos por ciento
30,0
25,0
20,0
15,0
10,0
5,0
0,0
UNO
DOS
TRES
C UATRO
C INC O Y
MÁS
Tipos de hogares según número de miembros
2006
2011
2016
FUENTE: TABLA 4.28.
FUNDACION ASPRIMA
Julio Vinuesa Angulo - UAM
157
Estimación y caracterización de la demanda de vivienda en la Comunidad de Madrid por
ámbitos geográficos (2006-2016)
GRÁFICO 4.22 Distribución del crecimiento de hogares según
tamaños. Comunidad de Madrid. (2006-2016).
250.000
200.000
192.304
hogares
150.000
117.084
108.163
100.000
73.384
50.000
0
-50.000
-73.973
-100.000
UNO
DOS
TRES
CUA TRO
CINCO Y M Á S
Tipos de hogares según número de miembros
FUENTE: TABLA 4.28.
Aunque la tendencia es uniforme para todos los ámbitos, la situación de
partida dibuja un panorama muy diferente en los distintos ámbitos geográficos
de la Comunidad. El municipio de Madrid, con una estructura más envejecida,
importantes flujos de inmigrantes nacionales jóvenes por motivos laborales y
un carácter urbano más cosmopolita, llega a tener un 30% de hogares
unipersonales, mientras que en la Corona Metropolitana no se alcanza el 20%
(TABLA 4.29).
FUNDACION ASPRIMA
Julio Vinuesa Angulo - UAM
158
Estimación y caracterización de la demanda de vivienda en la Comunidad de Madrid por
ámbitos geográficos (2006-2016)
TABLA 4.29 Estimación de la proporción de los tipos de
hogares por tamaños en los diferentes ámbitos
1.01.2006
Municipio de Madrid
Corona Norte
Corona Este
Corona Sur
Corona Oeste
Municipios. No Metropolitanos
Comunidad de Madrid
1
26,4
14,5
14,1
14,2
15,0
20,1
21,8
2
27,4
22,2
23,9
24,6
22,3
24,9
25,9
3
20,1
23,3
24,1
24,4
21,8
21,2
21,4
4
17,7
27,8
27,7
27,3
26,6
23,3
21,5
5 o más
8,4
12,2
10,2
9,5
14,4
10,6
9,4
Total
100
100
100
100
100
100
100
5 o más
6,3
9,0
7,5
6,8
10,6
8,0
7,0
Total
100
100
100
100
100
100
100
5 o más
4,6
6,3
5,3
4,7
7,4
5,6
5,0
Total
100
100
100
100
100
100
100
1.01.2011
Municipio de Madrid
Corona Norte
Corona Este
Corona Sur
Corona Oeste
Municipios No Metropolitanos
Comunidad de Madrid
1
28,8
17,0
16,4
16,7
17,3
22,8
24,0
2
27,3
23,5
24,8
25,8
23,2
25,1
26,2
3
20,2
23,9
24,6
24,6
22,7
21,4
21,7
4
17,4
26,7
26,7
26,1
26,2
22,7
21,0
1.01.2016
Municipio de Madrid
Corona Norte
Corona Este
Corona Sur
Corona Oeste
Municipios No Metropolitanos
Comunidad de Madrid
1
30,4
19,1
18,2
18,6
19,1
24,9
25,7
2
27,1
24,4
25,3
26,3
23,7
25,3
26,3
3
20,5
24,5
25,2
24,9
23,7
22,0
22,1
4
17,3
25,8
26,1
25,5
26,1
22,2
20,8
FUENTE: Elaboración propia a partir Proyecciones de Hogares. Modelo normativo (2004). Comunidad
de Madrid.
También es diverso el perfil de los hogares en función de la edad de la
persona de referencia. En 2016 los hogares de más de tres miembros
presentan un perfil claramente definido por las personas de referencia con
edades intermedias. Se trata de hogares en fases expansivas y estacionarias,
FUNDACION ASPRIMA
Julio Vinuesa Angulo - UAM
159
Estimación y caracterización de la demanda de vivienda en la Comunidad de Madrid por
ámbitos geográficos (2006-2016)
más jóvenes los de tres miembros y bastante mayores los de 5 y más, aunque
reflejan también la presencia de la inmigración de extranjeros.
Tanto los hogares de uno como de dos miembros muestran unos perfiles
menos marcados; se distribuyen entre personas de referencia jóvenes que, de
acuerdo
con
las
hipótesis
establecidas,
ganan
presencia
y
personas
identificables con los hogares en las fases de nido vacío o de viudez, que
mantienen sus valores relativos (GRÁFICO 4.23).
GRÁFICO 4.23 Perfiles de edades de las personas de referencia
de los distintos tamaños de hogares de la Comunidad de Madrid
(2016)
22,0
20,0
18,0
P r o po r ció n (% )
16,0
14,0
12,0
10,0
8,0
6,0
4,0
2,0
0,0
15-19
20-24
1
25-29
30-34
2
35-39
40-44
45-49
3
50-54
55-59
60-64
65-69
4
70-74
75-79
80-84
85-89
90+
5 y más
FUENTE: Elaboración propia a partir Proyecciones de Hogares. Modelo normativo (2004). Comunidad de Madrid
FUNDACION ASPRIMA
Julio Vinuesa Angulo - UAM
160
Estimación y caracterización de la demanda de vivienda en la Comunidad de Madrid por
ámbitos geográficos (2006-2016)
MAPA 4.2 Proporción de los hogares de uno y dos miembros en
2016 por ámbitos
FUENTE: TABLA 4.29
En 2016, de acuerdo con la proyección realizada, ganan presencia los
hogares con personas de referencia de edades intermedias, especialmente en
los hogares de uno y tres miembros (TABLA 4.30).
FUNDACION ASPRIMA
Julio Vinuesa Angulo - UAM
161
Estimación y caracterización de la demanda de vivienda en la Comunidad de Madrid por
ámbitos geográficos (2006-2016)
TABLA 4.30 Índice de evolución de los hogares por tamaños y
grupo de edad de la persona de referencia en 2016. (2006=100)
Número de miembros
15-39
40-59
60-74
75+
Total
UNO
130
171
125
135
140
DOS
100
149
116
130
121
TRES
80
152
125
116
123
CUATRO
77
129
122
107
116
5 Y MÁS
69
61
67
56
64
Total
96
133
118
129
119
FUENTE: Elaboración propia a partir Proyecciones de Hogares. Modelo normativo (2004). Comunidad de Madrid.
La reducción de la intensidad de los flujos inmigratorios y la propia
estructura por edad actúa sobre el envejecimiento de la población formada por
las personas de referencia en los diferentes tamaños de hogar. En los hogares
de uno y dos miembros se hace patente, además, su carácter dual, al estar
formados mayoritariamente por personas jóvenes o bien por personas
mayores (TABLA 4.31).
TABLA 4.31 Evolución de las edades medias y medianas de las
personas de referencia de los distintos tipos de hogar.
1
2
3
4
5y+
TOTAL
2006 2016 2006 2016 2006 2016 2006 2016 2006 2016 2006 2016
Edad mediana
52,5
51,2
55,2
56,7
47,9
49,3
45,8
47,5
46,1
46,6
48,2
49,7
Edad media
55,2
55,3
55,0
56,6
50,8
52,3
47,9
49,3
46,8
46,4
51,8
53,3
FUENTE: Elaboración propia a partir Proyecciones de Hogares. Modelo normativo (2004). Comunidad de Madrid.
Por ámbitos territoriales las diferencias que pueden apreciarse son también
en buena medida consecuencia de la estructura por edades y de las hipótesis
establecidas en la proyección de la población en cuanto a los desplazamientos
centro periferia que hay que relacionar con la hipotética oferta de vivienda. A
FUNDACION ASPRIMA
Julio Vinuesa Angulo - UAM
162
Estimación y caracterización de la demanda de vivienda en la Comunidad de Madrid por
ámbitos geográficos (2006-2016)
ello se debe especialmente la mayor preponderancia de los hogares jóvenes
en la Corona Metropolitana y en la periferia provincial. Las elevadas
proporciones de hogares formados por personas en torno a los 80-84 años, en
el caso de la capital, y de 65 a 79, en la Corona, son el reflejo de las
migraciones recibidas desde el resto de España desde los años cincuenta a los
setenta (GRÁFICO 4.24).
GRÁFICO 4.24 Perfiles de edades de las personas de referencia
de los hogares unipersonales en distintos ámbitos (2016)
16,0
14,0
Proporción (%)
12,0
10,0
8,0
6,0
4,0
90+
85-89
80-84
75-79
70-74
65-69
60-64
55-59
50-54
45-49
40-44
35-39
30-34
25-29
20-24
0,0
15-19
2,0
Municipio de Madrid
C orona metropolitana
Municipios No Metropolitano
FUENTE: Elaboración propia a partir Proyecciones de Hogares. Modelo normativo (2004). Comunidad de
Madrid.
Algo similar ocurre con los hogares de dos miembros con personas de
referencia jóvenes, con una marcada presencia en los perfiles de la Corona
Metropolitana y del conjunto de Municipios No Metropolitanos. En la curva de
la Corona se hace también patente el sesgo de la estructura por edad que
produjeron las migraciones de los sesenta, en este caso procedentes del resto
de España y del centro metropolitano, y que en 2016 se manifiesta con una
fuerte presencia de hogares con personas de referencia entre los sesenta y los
FUNDACION ASPRIMA
Julio Vinuesa Angulo - UAM
163
Estimación y caracterización de la demanda de vivienda en la Comunidad de Madrid por
ámbitos geográficos (2006-2016)
setenta y nueve años de edad, normalmente ya en fase de nido vacío, tras la
salida de los hijos del hogar paterno (GRÁFICO 4.25).
GRAFICO 4.25 Perfiles de edades de las personas de referencia
de los hogares de dos personas en distintos ámbitos (2016)
16,0
14,0
Proporción (%)
12,0
10,0
8,0
6,0
4,0
90+
85-89
80-84
75-79
70-74
65-69
60-64
55-59
50-54
45-49
40-44
35-39
30-34
25-29
20-24
0,0
15-19
2,0
Municipio de Madrid
C orona metropolitana
Municipios No Metropolitano
FUENTE: Elaboración propia a partir Proyecciones de Hogares. Modelo normativo (2004). Comunidad de
Madrid.
Por último, el reparto de los hogares según el sexo de la persona de
referencia refleja una cierta masculinización en los hogares unipersonales, por
su rejuvenecimiento, y una suave feminización del conjunto de hogares, que
pasa de 3,1 hombres por mujer en 2006 a 3,03 en el año horizonte de la
proyección (TABLA 4.32).
FUNDACION ASPRIMA
Julio Vinuesa Angulo - UAM
164
Estimación y caracterización de la demanda de vivienda en la Comunidad de Madrid por
ámbitos geográficos (2006-2016)
TABLA 4.32 Relación entre los hogares con persona de
referencia varón y los que tienen como persona de referencia
una mujer.
Hogares
Hogares
Hogares
Hogares
Total de
unipersonales
de 2 personas
de 3
de 4
hogares
2006
0,73
3,29
5,49
14,81
3,10
2016
0,90
3,27
5,96
17,02
3,03
FUENTE: Elaboración propia a partir Proyecciones de Hogares. Modelo normativo (2004). Comunidad de
Madrid.
4.3 Estimación de las necesidades de vivienda.
En el apartado anterior ha quedado establecida la demanda potencial
demográfica de la Comunidad de Madrid en unos 47.746 nuevos hogares al
año durante el primer quinquenio y una media anual de 35.647 nuevos
hogares durante los años 2011 a 2015.
Estas cifras son el resultado de
sustraer al flujo de 643.220 hogares creados el de 226.258 hogares
desaparecidos, básicamente por extinción (TABLA 4.33)
TABLA 4.33 Cuadro resumen de las estimación de los flujos
de hogares.
Medias anuales
2006-2010
Flujos 15-39 (A)
Flujos-40-54 (B)
Flujos 55+ (C)
Crecimiento del numero de
hogares (A) +(B) +(C)
2011-2015
2006-2010
2011-2015
282.965
51.867
-96.102
248.852
59.537
-130.157
56.593
10.373
-19.220
49.770
11.907
-26.031
238.728
178.233
47.746
35.647
FUENTE: TABLAS 4.18 y 4.19
FUNDACION ASPRIMA
Julio Vinuesa Angulo - UAM
165
Estimación y caracterización de la demanda de vivienda en la Comunidad de Madrid por
ámbitos geográficos (2006-2016)
Según el planteamiento metodológico establecido, los datos de la
demanda
potencial
demográfica
permiten
hacer
las
correspondientes
estimaciones sobre las necesidades de vivienda a partir de los siguientes
supuestos:
Disponer de una vivienda es una condición necesaria para que llegue a
constituirse
un
hogar.
Según
las
hipótesis
establecidas,
los
hogares
desaparecidos son una consecuencia casi inevitable de la estructura por
edades y de la esperanza de vida. La formación de nuevos hogares, al margen
de que se fundamente igualmente en el tamaño de las generaciones y en las
pautas de emancipación, siempre quedaría supeditada a la posibilidad de tener
acceso (demanda efectiva) a una vivienda. Por tanto, cuando hablamos de
demanda potencial demográfica y diferenciamos entre demanda efectiva de
alojamiento y demanda insolvente (ver apartado 2.2) hay que considerar a
esta última como hogares no constituidos. Se parte pues de que la demanda
potencial demográfica estimada es cuantitativamente coincidente con la
demanda efectiva y, por consiguiente la demanda para el conjunto del decenio
será del orden de las 416.961 viviendas, de las que 238.728 se producirán en
los cinco primeros años y 178.233 durante el segundo quinquenio.
A la demanda potencial demográfica hay que añadir la que se genere
como consecuencia de las necesidades de reposición de las viviendas en razón
del deterioro del parque de vivienda existente. Previsiblemente, durante los
próximos años en la Comunidad de Madrid, y muy especialmente en las áreas
urbanas centrales, habrá de hacerse frente a crecientes necesidades de
renovación y de rehabilitación de viviendas inadecuadas por deficiencias más o
menos severas. Parece no solo deseable sino inevitable que se intensifiquen
las actuaciones dirigidas a poner en valor espacios que a sus deficiencias
urbanísticas y residenciales unen altas rentas de localización. Habrán de
intensificarse iniciativas como las que se enuncian en el Plan Estratégico de
Revitalización del Centro Urbano de Madrid y, dentro de éste, en el Plan de
Promoción de Uso Residencial, que prevé “intervenir sobre 40.000 viviendas,
FUNDACION ASPRIMA
Julio Vinuesa Angulo - UAM
166
Estimación y caracterización de la demanda de vivienda en la Comunidad de Madrid por
ámbitos geográficos (2006-2016)
con el fomento de una política de alquiler para atraer a la población joven,
favorecer la desaparición de numerosas viviendas con deficiencias de
habitabilidad y adecuar la oferta residencial a las demandas de la población”.
(Ayuntamiento de Madrid, 2005)
Las mejoras de las infraestructuras y de la movilidad en general y el
auge del denominado urbanismo difuso han exacerbado en los últimos años el
modelo de crecimiento espacial metropolitano -permanentemente expansivo-.
La aglomeración madrileña, y con ella su mercado de vivienda, han alcanzado
unas dimensiones territoriales quizás excesivas, lo que realza aún más los
valores positivos de la centralidad residencial. Una coyuntura económica
menos expansiva podría actuar también como factor coadyuvante en el
necesario proceso de renovación o rehabilitación de una apreciable porción del
parque residencial metropolitano y como freno de una expansión espacial y de
un “consumo del territorio” excesivos.
Según los datos elaborados a partir de la información del Ministerio de
Vivienda (ver apartado 3.3), las demoliciones efectuadas en la Comunidad de
Madrid entre 2002 y 2005 suponen una tasa anual de 0,05 viviendas
demolidas por cada 100 viviendas existentes, siendo el valor de la tasa de
Madrid aproximadamente la mitad que la del conjunto de España. Estos datos,
que proceden de la Estadística de Licencias Municipales de Obras del Ministerio
de Fomento, no permiten conocer en qué medida los datos de viviendas
rehabilitadas podrían incrementar el número de las demolidas en los casos en
que fuesen asimilables al concepto que aquí se maneja de viviendas que han
de ser sustituidas por una nueva. Esta circunstancia estaría produciendo un
cierto subregistro de los casos de renovación. Jesús Leal (2005, p.62) afirma
que la tasa de demolición para el conjunto de España en el decenio 1991-2001
podría rondar el 2% anual. El procedimiento empleado consiste en comparar
los grupos de viviendas de un mismo periodo de construcción en uno y otro
censo y obtener por diferencia las desapariciones (demoliciones) de viviendas.
Sin embargo, los datos de los Censos de Vivienda de 1991 y 2001 para la
Comunidad de Madrid reflejan, por ejemplo, que en 2001 las viviendas
FUNDACION ASPRIMA
Julio Vinuesa Angulo - UAM
167
Estimación y caracterización de la demanda de vivienda en la Comunidad de Madrid por
ámbitos geográficos (2006-2016)
construidas entre 1941 y 1950 eran 93.250, mientras que según el Censo de
1991 sólo eran 65.745. La incoherencia de estos datos, que sólo se puede
explicar por el cambio de criterio o por la mayor precisión en los trabajos de
campo de 2001, pone de manifiesto su inutilidad para medir la intensidad de
la desaparición de las viviendas por demolición.
Para tratar de completar la información disponible, conviene también
considerar que, según el Censo de 2001, en la Comunidad de Madrid había
un 0,6% de viviendas en estado ruinoso (abocadas, por tanto, a su demolición
más o menos inmediata) y un 1,4% de viviendas en mal estado, de las que
razonablemente se puede pensar que son susceptibles de ser objeto de algún
proceso de renovación, demolición o rehabilitación. Hablamos por consiguiente
de un stock equivalente a un 2% del parque de viviendas principales como
conjunto de las viviendas que protagonizarán la casi totalidad de las
demoliciones. Es un stock de unas 59.000 viviendas que crecerá como
consecuencia del deterioro del parque y que se minorará mediante las
diferentes acciones de regeneración.
A efectos de determinar cuál podría ser en los próximos años la
intensidad del flujo de renovación, es también necesario tener en cuenta que
en los próximos quinquenios el parque de viviendas con una antigüedad
superior a los 50 años se incrementará de forma muy considerable como
consecuencia de los fuertes crecimientos habidos en los años 60 y 70. En 2001
el parque de viviendas con más de medio siglo era de unas 315.000 viviendas
y en 2016 alcanzará las 830.000. Hay que considerar igualmente que este
incremento corresponde a lo edificado durante los años 50 y 60 que, como se
sabe,
se
caracteriza
por
sus
deficiencias
de
superficie
y
de
calidad
constructiva. Los indicadores de densidad, claramente desfavorables para
España (20 m2/hab.), en relación con los parámetros de la UE15 (40m2/hab.)
o EEUU (50m2/hab.), en buena parte derivados de las deficiencias de las
viviendas anteriores a 1970, pueden tomarse como argumento en favor de la
intensificación de las rehabilitaciones y de los cambios de vivienda para
mejora que habrán de producirse en el futuro.
FUNDACION ASPRIMA
Julio Vinuesa Angulo - UAM
168
Estimación y caracterización de la demanda de vivienda en la Comunidad de Madrid por
ámbitos geográficos (2006-2016)
Parece, por tanto, más oportuno utilizar una tasa de demolición que
relacione el flujo de viviendas demolidas con el stock de viviendas más
antiguas
y
sostener
la
hipótesis
de
un
incremento
de
las
acciones
encaminadas a la demolición-rehabilitación-renovación del parque residencial.
Se parte de una tasa anual de demolición10 del 0,6% en 2006, para,
aceptando un importante incremento de las actuaciones de regeneración
urbana, llegar a un valor de 1,2% en el año horizonte.
Según estas estimaciones, serían unas 54.500 las viviendas necesarias
para reponer las demolidas durante el periodo, cifra equivalente al 9,51% del
total de la vivienda demandada (TABLA 4.35).
La generación de demanda de nuevas viviendas por cambio para mejora
puede relacionarse con la dinámica de hogares, con las características y el
deterioro del parque de viviendas en uso, con la evolución del espacio
residencial al que pertenecen y con la coyuntura económica.
No existen información estadística que permita conocer con precisión el
perfil sociodemográfico de la demanda para mejora, pero es razonable
suponer que en su mayor parte estará formada por hogares en fase expansiva
o ya estable, dispuestos a incrementar su esfuerzo inversor, que utilizando el
ahorro consolidado con la compra de su anterior vivienda buscan una vivienda
de mayor superficie, de otro tipo –generalmente unifamiliar- o en otra zona
que consideran mejor. Los demandantes más probables, de continuar las
actuales tendencias, serán los hogares de tres o más miembros con personas
de referencia de edad intermedia, residentes en la Corona Metropolitana y que
buscan su nueva vivienda en los nuevos desarrollos expansivos de la
aglomeración metropolitana, incluso fuera de los límites de la Comunidad de
Madrid. Esta tendencia podría verse modificada por las correcciones que
diferentes factores (precio del transporte, mejora de la oferta en zonas
10
La Tasa de Demolición de Vivienda se ha calculado:
Flujo de viviendas demolidas en el año t
TDV t =
Stock de viviendas con 50 o más años de antigüedad t
FUNDACION ASPRIMA
*100
Julio Vinuesa Angulo - UAM
169
Estimación y caracterización de la demanda de vivienda en la Comunidad de Madrid por
ámbitos geográficos (2006-2016)
centrales metropolitanas) podrían imponer al actual modelo expansivo del
urbanismo difuso (GALIANA, L. y VINUESA, J. 2006).
En el capítulo de demanda por cambio para mejor adaptación a las
necesidades del hogar habría que considerar que el proceso de envejecimiento
demográfico
viene
incrementando
los
casos
de
disfuncionalidad
protagonizados fundamentalmente por hogares de uno o dos miembros de
edad avanzada, en fase de nido vacío o de viudez. Las desiguales
revalorizaciones, en función de los procesos de desarrollo urbano a lo largo del
tiempo, provocan importantes y numerosos desajustes especialmente en las
zonas centrales de las ciudades; son desequilibrios entre el precio de las
viviendas y los niveles de renta, a veces insuficientes incluso para afrontar los
gastos de conservación y mantenimiento. A la disfunción económica se suman
las de los tamaños excesivos y las deficiencias de servicios de la vivienda y del
entorno urbano.
No serán menos relevantes las necesidades de cambio en muchas de las
viviendas unifamiliares adosadas, de varias plantas, construidas especialmente
a partir de finales de los años setenta en el entorno metropolitano, que
presentarán serios problemas de inadecuación con la pérdida de movilidad que
acompaña al aumento de edad de sus moradores. Los hogares que adquirieron
estas viviendas con una edad entre 30 y 35 años a partir de 1975, en el
segundo decenio del siglo irán pasando a ser hogares de parejas ya sin hijos y
con más de 65 años de edad. La exigencia de constantes desplazamientos
verticales a través de escaleras hace evidente la inadecuación de estas
viviendas para personas mayores y aconseja prever una gran intensidad de
cambios.
Normalmente, en los procesos de mejora o cambio para una mayor
adecuación el hogar demandante utiliza su antigua vivienda como parte del
pago de la nueva, generalmente más grande o mejor ubicada, deja por tanto
una vivienda libre y, a efectos del cómputo de las necesidades de vivienda, se
produce un saldo neto cero.
FUNDACION ASPRIMA
Julio Vinuesa Angulo - UAM
170
Estimación y caracterización de la demanda de vivienda en la Comunidad de Madrid por
ámbitos geográficos (2006-2016)
Las
necesidades
como
consecuencia
de
la
demanda
de vivienda
secundaria evolucionan con independencia de la dinámica de la formación de
nuevos hogares. Como ya se ha indicado, la deficiencia de la información
disponible sobre el actual parque existente no permite sentar unas bases
sólidas para fundamentar con el rigor necesario la cuantificación de su
evolución futura. Buena parte de los municipios No Metropolitanos se han
caracterizado por su especialización en segunda residencia de fin de semana y
vacaciones, pero la progresiva urbanización del territorio provincial incide en el
proceso ya mencionado de transformación de la vivienda secundaria en
permanente y, previsiblemente, sólo los ámbitos más periféricos y de mayor
valor ambiental seguirán propiciando que se genere demanda de este tipo,
siempre dentro de los límites de crecimiento impuestos por la propia
naturaleza
de
estos
territorios,
con
frecuencia
sujetos
a
normativas
urbanísticas muy restrictivas.
La dinámica demográfica anuncia que el tamaño de los grupos de edad y
de hogares más proclives a la adquisición de una segunda vivienda van a
experimentar un fuerte incremento (GRÁFICOS 4.4 a 4.10), pero frente a esta
circunstancia hay que contraponer el posible declive del deseo de los
madrileños de tener una segunda vivienda de fin de semana en la provincia de
Madrid. Las mejoras de movilidad y la progresiva urbanización del territorio de
la Comunidad intensificará previsiblemente la
tendencia
que
se viene
registrando de trasladar esta demanda a otras Comunidades.
De acuerdo con estos supuestos, para estimar la demanda de vivienda
secundaria de los hogares madrileños (endógena) en el ámbito de la propia
Comunidad de Madrid, se ha procedido utilizando la relación registrada
durante el periodo 1991-2001 entre el crecimiento de la vivienda secundaria
en los Municipios No Metropolitanos y el total de viviendas construidas en la
Comunidad (0,615) (TABLA 3.18). El valor de la relación se mantiene
constante hasta el final del periodo proyectado (2016).
Por otra parte, sin que, tampoco en este caso, la información estadística
existente permita valorar el fenómeno con precisión, en la Comunidad, y muy
FUNDACION ASPRIMA
Julio Vinuesa Angulo - UAM
171
Estimación y caracterización de la demanda de vivienda en la Comunidad de Madrid por
ámbitos geográficos (2006-2016)
especialmente en el municipio de Madrid, se localiza una cierta demanda de
segunda vivienda de residentes de fuera de la Comunidad y por motivos
diferentes a los vacacionales, con los que tradicionalmente se vincula a este
tipo de vivienda. Se pueden integrar aquí desde las viviendas utilizadas por
estudiantes, que no cambian en el Padrón su residencia habitual, a las
viviendas utilizadas periódicamente por razones de trabajo.
Para estimar la demanda exógena o de no residentes en la Comunidad se
ha hecho equivalente a la relación existente en 2001 entre el total de hogares
residentes en la Comunidad y los hogares de otras Comunidades que declaran
tener en Madrid una segunda vivienda. En este caso, para tratar de subsanar
un probable subregistro y previendo una tendencia progresiva de este
fenómeno, se supone que dicha relación va a evolucionar de forma lineal,
pasando del 0,025 de 2001 a un 0,08 en 2016.
Se ha utilizado también una fuente recientemente publicada por el
Ministerio de vivienda que viene a indicar que durante 2006 un 4,6 de las
viviendas compradas en la Comunidad de Madrid fueron adquiridas por
residentes en otras provincias (TABLA 4.34).
TABLA 4.34 Viviendas compradas en la Comunidad
de Madrid según la provincia de residencia del
comprador (2006).
Madrid
Toledo
Barcelona
Guadalajara
Vizcaya
Ciudad Real
Resto de provincias
Total
102.910
623
390
280
253
174
3.217
107.847
95,4%
0,6%
0,4%
0,3%
0,2%
0,2%
3,0%
100,0%
FUENTE: Elaboración propia a partir de Ministerio de Vivienda. Número de
transacciones inmobiliarias de los residentes clasificadas según la
residencia del comprador y el lugar de localización de la vivienda, por
provincias.
FUNDACION ASPRIMA
Julio Vinuesa Angulo - UAM
172
Estimación y caracterización de la demanda de vivienda en la Comunidad de Madrid por
ámbitos geográficos (2006-2016)
De acuerdo con estas hipótesis, con la suma de ambas demandas se
establece una necesidad de 49.358 (23.275 + 26.083) viviendas a lo largo del
periodo, el 10,07% de las necesidades totales estimadas.
La demanda de vivienda como activo de inversión con el fin de obtener
beneficios económicos derivados del incremento de su valor, de su alquiler o a
través de desgravaciones fiscales, permite cuestionar su condición de bien de
uso (en un plano teórico, se podría plantear la existencia de algunas viviendas
que no llegasen nunca a ser utilizadas como alojamiento) y ello la desliga de la
dinámica demográfica a pesar de que habría que pensar en incluir en este
segmento la inversión familiar en vivienda sin ánimo de lucro inmediato, y
vinculada más a factores de índole cultural que a criterios económicos (APCE–
AFI 2003, 21). Es pues una demanda que depende básicamente de la
coyuntura económica, de los mercados financieros, de las políticas fiscales y
de ciertas actitudes sociales. En el informe PLANER ASPRIMA (29, 2003) se
indica que: “una estimación aproximada, sobre la base de una encuesta entre
una amplia base de promotores localizados en Madrid, indica que entre un
13% y un 15% de los compradores de vivienda lo hacen con un explícita
finalidad inversora” Como quiera que en el momento de la realización de la
citada encuesta se estaba viviendo uno de los momentos más intensos del
reciente boom inmobiliario, parece razonable reducir dicha proporción hasta
situarla en una franja que tendría como valor medio el 10% de la necesidad de
vivienda estimada para el periodo 2006-2016, equivalente a un flujo de cerca
de 5.000 viviendas al año.
Como ya se vio en el análisis retrospectivo, la información estadística
disponible a través del Censo de 2001 indica que un 24,4% de las viviendas
no eran utilizadas como viviendas principales (TABLA 3.16), es decir
constituían un stock de viviendas susceptibles de pasar a satisfacer las
necesidades de vivienda-alojamiento permanente. Ante la posibilidad y la
conveniencia de que en el futuro se produzcan flujos de cambio de uso que
incorporen parte de ese stock como oferta de vivienda permanente, se hace
preciso estimar su cuantificación.
FUNDACION ASPRIMA
Julio Vinuesa Angulo - UAM
173
Estimación y caracterización de la demanda de vivienda en la Comunidad de Madrid por
ámbitos geográficos (2006-2016)
Las viviendas pueden estar vacías por razones de grave deterioro o por
no reunir suficientes condiciones de habitabilidad. En algunos casos se tratará
de
espacios
residenciales
subestándar
que
requieren
actuaciones
de
renovación o rehabilitación, que ya han sido contempladas. Otra parte del
stock está formado por las viviendas que aún no han sido ocupadas tras su
construcción. Están en espacios urbanos nuevos, en proceso de consolidación
o de construcción social y urbanística, con carencias de equipamientos hasta
que no se van alcanzando los umbrales mínimos de demanda. También el
grupo de las viviendas vacías está integrado por las viviendas de inversión que
permanecen desocupadas por deseo de sus propietarios. No hay que desdeñar
la posibilidad, señalada en algunos informes, de que una parte de las
viviendas vacías sea el resultado de una sobreestimación por errores censales
de interpretación.
En cuanto a la vivienda secundaria, en los últimos años se han podido
intensificar la transformación en vivienda principal de parte de la localizada en
los ámbitos de mayor centralidad o mejor conectados con la capital. Es un
proceso complejo en el que junto al cambio de uso, con nuevos residentes
permanentes, se dan diversos modos de cambio en la intensidad de uso: por
ejemplo, el hogar que usaba la vivienda como secundaria pasa a utilizarla de
forma permanente (liberando su antigua vivienda principal) o a utilizarla por
periodos cada vez más largos, sin que –al margen de la adscripción
administrativa- puedan diferenciarse claramente la vivienda principal de la(s)
que se usa(n) alternativamente a lo largo del año. En todo caso, y al margen
de la necesidad de la adaptación de los conceptos y la estadística a la nueva
realidad social de la plurirresidencia, parece oportuno estimar el flujo de las
viviendas consideradas como secundarias que podrían engrosar la oferta de
viviendas principales durante el periodo de la proyección.
A estos efectos se ha considerado que cerca de un 12% del stock de
vivienda no principal existente en la Comunidad de Madrid en 2001 se
transformará en vivienda principal a lo largo del periodo. Se supone que el
cambio afectaría a un 8% de las viviendas secundarias, especialmente entre
FUNDACION ASPRIMA
Julio Vinuesa Angulo - UAM
174
Estimación y caracterización de la demanda de vivienda en la Comunidad de Madrid por
ámbitos geográficos (2006-2016)
las situadas en zonas más urbanas, y a un 15% de las viviendas vacías,
proporción inferior a la que se considera como realmente fuera de mercado y
que salvaguarda la conveniencia de un stock técnico en torno al 5% del
parque para facilitar la fluidez del funcionamiento del mercado. (ASPRIMA Y
AFI, 2003, p.131).
Los resultados estimados suponen mantener a lo largo de todo el periodo
una relación de 1,25 viviendas por hogar y alcanzar en 2016 una relación de
485,7 viviendas por cada mil habitantes. La estimación de necesidades de
vivienda supondría una tasa de construcción de 6,6 viviendas al año por cada
mil habitantes y de 14,2 por cada mil viviendas durante el segundo
quinquenio, en el que, como consecuencia de la desaceleración demográfica
prevista, se reducirá la demanda.
FUNDACION ASPRIMA
Julio Vinuesa Angulo - UAM
175
Estimación y caracterización de la demanda de vivienda en la Comunidad de Madrid por
ámbitos geográficos (2006-2016)
TABLA 4.35 Estimación de las necesidades de vivienda
Medias anuales
VIVIENDAS
Demanda demográfica efectiva de
vivienda principal (A)
Necesidades de reposición de
vivienda principal (B)
2006-2011
2011-2016
2006-2011
2011-2016
238.728
178.233
47.746
35.647
13.554
41.041
2.711
8.208
252.282
23.275
23.477
219.274
26.083
25.514
50.457
4.655
4.695
43.855
5.217
5.103
46.752
299.034
51.597
270.871
9.350
59.807
10.320
54.175
35.096
32.944
7.019
6.589
263.938
237.927
52.788
47.586
Necesidad de vivienda principal
(A)+(B)
Demanda de vivienda secundaria (C)
Demanda de vivienda inversión (D)
Demanda de vivienda no
principal (C) + (D)
Total demanda (A)+(B)+(C)+(D)
Oferta por cambio de clase
desde vivienda No Principales a
Viviendas Principales (E)
Necesidad de vivienda
(A)+(B)+(C)+(D)-(E)
FUENTE: Elaboración propia
FUNDACION ASPRIMA
Julio Vinuesa Angulo - UAM
176
Estimación y caracterización de la demanda de vivienda en la Comunidad de Madrid por
ámbitos geográficos (2006-2016)
5 Valoración e interpretación de los resultados
obtenidos.
Se prevé que durante el periodo 2006-2016 en la Comunidad de Madrid
se producirá un incremento de 417.000 hogares, como saldo de la aparición
de 643.000 nuevos hogares, de los que el 89% correspondería a la
emancipación, y la desaparición de 226.000 hogares (TABLA 5.1).
La
emancipación
y
la
extinción
de
hogares,
responden
fundamentalmente a la propia estructura demográfica y las previsiones
efectuadas ofrecen una alta fiabilidad.
La demanda potencial demográfica por emancipación estimada podrá
experimentar variaciones en su calendario, principalmente en función de la
evolución del mercado de trabajo, de la renta familiar disponible y del
mercado financiero. A efectos de la estimación de las necesidades de vivienda,
estos cambios podrían incidir en su desplazamiento temporal. En el caso de
que no mejorasen -tal como se ha previsto en el modelo de las proyeccioneso se hiciesen más difíciles las actuales condiciones económicas de acceso al
mercado de vivienda, parte de la demanda potencial demográfica estimada no
llegaría a producirse dentro del periodo analizado y, al retrasarse el calendario
de emancipación, se desplazaría a momentos posteriores
al horizonte de la
proyección (1.01.2016) proporcionalmente a la dimensión del propio retraso.
Durante el último medio siglo, por razones diversas, los nuevos hogares,
demandan mayoritariamente una vivienda en propiedad para satisfacer sus
necesidades de alojamiento. Según el Censo de 2001, en la Comunidad de
FUNDACION ASPRIMA
Julio Vinuesa Angulo - UAM
177
Estimación y caracterización de la demanda de vivienda en la Comunidad de Madrid por
ámbitos geográficos (2006-2016)
Madrid el 82% de las viviendas están en régimen de propiedad. Es una
realidad refrendada por algunos datos de la Encuesta Financiera de las
Familias (Banco de España, 2002), según la cual un 87,4% de la riqueza de
los hogares españoles corresponde a activos reales, de los que más del 90%
son activos inmobiliarios, proporción que se hace mayor entre los hogares con
rentas más baja.
Las nuevas estadísticas del Ministerio de Vivienda, reflejan un ligero
aumento de la proporción del alquiler, pero para la confirmación y posterior
consolidación de tal tendencia es imprescindible que se produzca un aumento
de la oferta y una mayor aceptación por parte de los demandantes de
alojamiento de este régimen de cesión. Tales circunstancias podrían contribuir
en los próximos años a adelantar, como se ha indicado, los procesos de
emancipación y la formación de hogares sin núcleo y de estructuras diversas.
Mientras tanto, las altas proporciones de demanda en compraventa
obligan a recordar el carácter de activo económico de la vivienda en
propiedad, que la convierte en el principal procedimiento de ahorro y de
inversión de los hogares. Obviamente, esta circunstancia hace que la demanda
potencial demográfica dependa más intensamente de diversos factores de la
coyuntura económica difícilmente predecibles.
Las migraciones de extranjeros presentan, como se ha repetido, un alto
grado
de
incertidumbre,
tanto
en
relación
con
la
intensidad
y
las
características de los flujos de hogares que puedan producirse en el futuro
como por la hipotética formalización de la demanda de vivienda por parte de
los inmigrantes llegados durante los últimos diez años. Las hipótesis
establecidas sobre la llegada de inmigrantes durante el periodo de la
proyección suponen aproximadamente un 25% del incremento del número de
hogares que se ha considerado como demanda efectiva. A este respecto,
además de establecer varios escenarios posibles, al modo de lo efectuado con
las proyecciones cerradas, lo más aconsejable es revisar anualmente las
previsiones en función de los flujos que realmente se vayan produciendo.
FUNDACION ASPRIMA
Julio Vinuesa Angulo - UAM
178
Estimación y caracterización de la demanda de vivienda en la Comunidad de Madrid por
ámbitos geográficos (2006-2016)
La distribución de la demanda demográfica de vivienda por ámbitos
geográficos responde a la estructura por edades y al mantenimiento de las
tendencias de expansión espacial metropolitana que se viene registrando
durante los últimos decenios, que han sido levemente corregidos sobre las
hipótesis de una mayor intensidad de flujos sobre los municipios No
Metropolitanos, un mayor equilibrio en la matriz de flujos entre ámbitos, y la
recuperación de la atracción residencial de las zonas centrales tras la puesta
en valor de los espacios degradados y del parque subestándar. El actual
potencial de localización de la oferta en función de la capacidad que otorga el
planeamiento urbanístico municipal supera en general la demanda generada
en los propios ámbitos y abre, por tanto, un amplio abanico de posibilidades
que difícilmente podrían considerarse por sí mismas como factores de
localización de la futura demanda de vivienda.
Las proyecciones realizadas indican (TABLA 5.1) que el municipio de
Madrid generará el 45,3% de los nuevos hogares de la Comunidad y el 67,7%
de las desapariciones, por lo que sólo contribuye en un 33,1 % al crecimiento
de los hogares en el conjunto de la región a pesar de que al final del periodo
concentrará al 48,6% de la población regional. La Corona Metropolitana, sin
embargo, al tener una estructura más joven, aportará el 40,8% del aumento
del número de hogares. Por último, en el conjunto de los Municipios No
Metropolitanos se distribuirá el 26,1% del crecimiento del número de hogares
a pesar de que en 2016 sólo albergará el 15,4% de la población de la
Comunidad.
FUNDACION ASPRIMA
Julio Vinuesa Angulo - UAM
179
Estimación y caracterización de la demanda de vivienda en la Comunidad de Madrid por
ámbitos geográficos (2006-2016)
TABLA 5.1 Resumen de la estimación del crecimiento del
número de hogares por ámbitos geográficos (miles)
Nuevos hogares
2006-2011
2011-2016
2006-2016
Municipio de Madrid
155
46,3%
136
44,2%
291
45,3%
Corona Metropolitana
Municipios No Metropolitanos
115
65
34,3%
19,4%
115
57
37,3%
18,5%
230
122
35,8%
19,0%
Comunidad de Madrid
335 100,0%
308 100,0%
643
100,0%
Hogares desaparecidos
Municipio de Madrid
2006-2011
2011-2016
2006-2016
70 72,9%
83 63,8%
153
67,7%
Corona Metropolitana
Municipios No Metropolitanos
21
5
21,9%
5,2%
Comunidad de Madrid
96 100,0%
39
8
30,0%
6,2%
60
13
26,5%
5,8%
130 100,0%
226
100,0%
Crecimiento del número de hogares
2006-2011
2011-2016
2006-2016
Municipio de Madrid
85
35,6%
53
29,8%
138
33,1%
Corona Metropolitana
Municipios No Metropolitanos
94
60
39,3%
25,1%
76
49
42,7%
27,5%
170
109
40,8%
26,1%
178 100,0%
417
100,0%
Comunidad de Madrid
239 100,0%
FUENTE: Elaborado a partir de las TABLAS 4.18, 4.19, 4.24, 4.25 y 4.26
Los resultados de la proyección anuncian que van a incrementarse
considerablemente los flujos de liberación de viviendas por desaparición de
hogares por fallecimiento, lo cual aconseja pensar en el incremento de las
actividades relacionadas con la rehabilitación de viviendas y la regeneración de
los espacios urbanos, especialmente necesarias en el municipio de Madrid y en
los de las coronas metropolitanas Sur y Este, que vivieron las fases más
tempranas del proceso de expansión urbana.
De acuerdo con la dinámica demográfica prevista, van a crecer
considerablemente los hogares con un perfil más proclive al cambio para
mejora (hogar con hijos en fase estable, persona de referencia de edad
FUNDACION ASPRIMA
Julio Vinuesa Angulo - UAM
180
Estimación y caracterización de la demanda de vivienda en la Comunidad de Madrid por
ámbitos geográficos (2006-2016)
intermedia (40-54) y vivienda en propiedad) y por inadecuación (hogares de
personas mayores, ya sin hijos), aunque estos cambios, al liberar la vivienda
anterior, no inciden en el crecimiento de las necesidades de vivienda.
Del total de los 417.000 hogares que constituyen el crecimiento previsto
192.000 (46,1%) serán hogares unipersonales. 117.000 (26,1%) de dos
personas y 108.000 (25,9%) serán hogares de 3 personas. El número de
hogares de más de tres personas no crece a lo largo del periodo proyectado.
En
el
municipio
de
Madrid
se
intensificará
la
presencia
de
hogares
unipersonales que llegaran a representar el 30,4 por ciento del total en 2016.
La Corona Metropolitana, que también participa de la reducción del tamaño
medio familiar mantendrá en 2016 unos valores (2,82) bastante más altos que
los del conjunto de la Comunidad (2,56) y que los del municipio de Madrid
(2,37).
Las características del parque de viviendas existente invitan a considerar
la necesidad de reponer unas 13.500 viviendas durante el primer quinquenio y
41.000 durante el segundo.
La previsión de la demanda de vivienda secundaria, tanto de los propios
residentes en la Comunidad de Madrid, como de la demanda procedente de
fuera de la Comunidad, sumada a la demanda de inversión, totaliza una
necesidad de otras 98.000 viviendas a lo largo del decenio proyectado.
La conveniencia de una mejor utilización del parque existente apoya la
hipótesis de que entre 2006 y 2016 se incorporen al mercado 68.000 de las
572.000 viviendas que en 2005 no eran utilizadas como viviendas principales.
Por último, al margen de la solidez de los planteamientos y la fiabilidad
de los resultados de las estimaciones, hay que insistir sobre la necesidad de
que las instituciones responsables de la estadística demográfica faciliten
información continua sobre la dinámica de hogares a través del Padrón
continuo. Lo que hasta ahora se conoce sobre la emancipación de los jóvenes
es sólo una aproximación a un fenómeno complejo y estrechamente
interrelacionado con la formación del principal flujo de demanda de vivienda.
FUNDACION ASPRIMA
Julio Vinuesa Angulo - UAM
181
Estimación y caracterización de la demanda de vivienda en la Comunidad de Madrid por
ámbitos geográficos (2006-2016)
En este trabajo se ha aplicado un método novedoso para el cálculo de los
flujos de emancipación pero aún podría ofrecer unos resultados más valiosos
para la estimación de la demanda si se partiese de una información continua
sobre la dinámica de las formas de convivencia. Pero aún resulta más
llamativa la falta de información existente sobre el parque de vivienda. La
información estadística disponible, no permite conocer con la fiabilidad y la
actualización necesarias cuántas viviendas hay, qué tipo de uso y qué
características tienen.
FUNDACION ASPRIMA
Julio Vinuesa Angulo - UAM
182
Estimación y caracterización de la demanda de vivienda en la Comunidad de Madrid por
ámbitos geográficos (2006-2016)
RESUMEN DE CONCLUSIONES
Durante el periodo 2006-2016 se producirá en la Comunidad de
Madrid un crecimiento medio anual próximo a los 42.000
hogares, resultado de la aparición de 65.000 nuevos hogares
jóvenes y la desaparición de 23.000.
El reparto por ámbitos geográficos de la creación y
desapariciones de hogares depende básicamente de la
estructura por edades. Las desapariciones se concentran
especialmente en el municipio de Madrid, dan lugar a la
liberación de viviendas y abren un nuevo horizonte de
rehabilitación y regeneración de espacios urbanos.
El futuro de las migraciones es el único factor de incertidumbre
del crecimiento del número de hogares. Un 25% del
crecimiento previsto depende de las hipótesis de continuidad
de las migraciones internacionales.
La distribución por ámbitos geográficos del crecimiento del
número de hogares, sin abandonar el modelo de expansión
metropolitana, responde a pautas de reequilibrio. El 40,8% del
crecimiento se producirá en la Corona Metropolitana, el 33,1%
en el municipio de Madrid y un 26,1% en el resto no
metropolitano.
El 74,2% del crecimiento de hogares corresponde a hogares de
una o dos personas.
A partir de la dinámica de la demanda demográfica y de la
evolución del parque residencial actual se estiman unas
necesidades medias anuales durante el decenio 2006-2015, de
55.990 viviendas :
• 41.696 para atender la demanda efectiva
• 5.459 para reposición
• 9.835 para vivienda secundaria y de inversión.
• También se ha estimado la previsión de que se incorporen al
parque de viviendas principales una media anual de 6.804
viviendas no principales, lo que deja reducida la necesidad
de viviendas de nueva construcción a una media de 50.186
FUNDACION ASPRIMA
Julio Vinuesa Angulo - UAM
183
Estimación y caracterización de la demanda de vivienda en la Comunidad de Madrid por
ámbitos geográficos (2006-2016)
unidades anuales.
Junto a una importante demanda demográfica, que anuncia una
progresiva moderación con respecto a los incrementos
recientes (aunque siempre pendiente de la imprevisible
evolución de la inmigración extranjera), la necesidad futura de
vivienda plantea el reto de responder a unas crecientes
necesidades de rehabilitación y regeneración del parque
residencial existente y de buscar soluciones de adaptabilidad
de la oferta a una demanda cada vez más diversa y cambiante.
FUNDACION ASPRIMA
Julio Vinuesa Angulo - UAM
184
Estimación y caracterización de la demanda de vivienda en la Comunidad de Madrid por
ámbitos geográficos (2006-2016)
Referencias bibliográficas.
APCE–AFI (2003) Estimación de la demanda de vivienda en España (20032008). Madrid. AFI. 115 p.
ASPRIMA-AFI (Codir) (2003) El mercado inmobiliario español: caracterización
y rasgos diferenciales con la UE, respuestas a los principales
interrogantes. Madrid. Grupo PLANNER. 258 p.
ASPRIMA y AFI (Codir) (2007) Nuevos paradigmas para el sector inmobiliario
español. Madrid. Grupo PLANNER. 263 p.
AYUNTAMIENTO DE MADRID (2005) Plan Estratégico de Revitalización del
Centro Urbano. Área de Gobierno de Urbanismo, Vivienda e
Infraestructuras.
BAIZÁN, P (2002): Formation des ménages et migrations. Analyse
biographique de trois générations espagnoles. Louvain: Université
catholique de Louvain, 229 p.
BAIZÁN, P (2003): La difícil integración de los jóvenes en la edad adulta.
Documento de Trabajo 33. Fundación Alternativas. 41 p.
BANCO DE ESPAÑA (2004) Encuesta Financiera de las Familias españolas
(EFF) 2002. Banco de España. Madrid.
BELLET, C. (1995) “Potenciales de demanda de vivienda principal. La
aplicación de los métodos “tasa jefe de hogar” y “niveles medios de
ocupación” (Lleida 1995-2015)”. Actas del V Congreso de Población
Española. Barcelona. Universidad Autónoma de Barcelona. pp. 25-33.
CABRE, A. MÓDENES, J.A (1999) “Aspectos demográficos de la necesidad de
vivienda en la Comunidad Valenciana”. Ponencia presentada en la
Jornada La demanda de viviendas para el próximo futuro en Valencia y
su área metropolitana, celebrada a Valencia el 19 de mayo de 1999
organizada por la Asociación Provincial de Promotores-Constructores de
Valencia. 15 p.
CIS (2005) Barómetro de junio de 2001. Estudio nº 2.423
CIS (2005) Barómetro de septiembre de 2005. Estudio nº 2.618
CONSEJO ECONÓMICO Y SOCIAL (2002) La emancipación de los jóvenes y la
situación de la vivienda en España. Madrid CES.161 p.
COLECTIVO IOÉ (2005) Inmigración y vivienda en España. Madrid. Ministerio
de Trabajo y Asuntos Sociales. 253 p.
COLOM, M. C., MARTÍNEZ, R. Y MOLÉS Mª C. (2000) Un análisis de las
decisiones de formación de hogar, tenencia y demanda de servicios de
FUNDACION ASPRIMA
Julio Vinuesa Angulo - UAM
185
Estimación y caracterización de la demanda de vivienda en la Comunidad de Madrid por
ámbitos geográficos (2006-2016)
vivienda de los jóvenes españoles. WP-EC 2000-02 Instituto Valenciano
de Investigaciones Económicas. Valencia. 28 p.
GALIANA, L y VINUESA, J. (2006) “Implicaciones territoriales de la movilidad
espacial de la población”. X Congreso de Geografía de la Población
Española. Migraciones, movilidad y territorio. Universidad de Navarra.
Pamplona.
GARCIA MONTALVO, J. y MAS, M. (2000): La Vivienda y el Sector de la
Construcción en España, Fundación CAM, 441 p.
GARCIA MONTALVO, J (2006) “Deconstruyendo la burbuja: Expectativas de
revalorización y precio de la vivienda en España”. Rev.Papeles de
Economía, nº 109. pp. 44-75
INE (1999) Censo de Población y Vivienda Proyecto Censal. Madrid. INE.
INE (2007) Proyecciones de población Base Censo 2001: ESCENARIO 1.
http://www.ine.es/inebase
INSTITUTO DE ESTADÍSTICA DE LA COMUNIDAD DE MADRID Proyecciones de
población y hogares de la Comunidad de Madrid 2002-2017
http://www.madrid.org/iestadis/fijas/estructu/demograficas/censos/ipr
oy17.htm
http://www.madrid.org/iestadis/fijas/estructu/demograficas/censos/ipr
oyhogares.htm
INSTITUTO DE ESTADÍSTICA DE LA COMUNIDAD DE MADRID, Actualización de
proyecciones de población de la Comunidad de Madrid a fecha de
referencia 2005. 2002-2017
http://www.madrid.org/iestadis/fijas/estructu/demograficas/censos/ipr
oy17a.htm
INSTITUTO DE ESTADÍSTICA DE LA COMUNIDAD DE MADRID (2006) Tipología
municipal de la Comunidad de Madrid. Madrid. Consejería de Economía
e Innovación Tecnológica. Comunidad de Madrid.
LEAL, J. (2004) “Dinámica de población y desarrollo del parque de vivienda en
España”, en LEAL, J. (Ed.) Informe sobre la situación demográfica en
España. Fundación Abril Martorell. Madrid, pp. 325-354.
LEAL, J. (2005) “La formación de la demanda de vivienda en España”, en
MORON, P (Ed) La política de vivienda en los albores del siglo XXI. DM
Librero-Editor. Murcia, pp. 47-68.
LEAL, J. y CORTÉS, L. (2005) Características del parque de vivienda de la
Comunidad de Madrid. Madrid. Consejería de Economía e Innovación
Tecnológica. 125 p.
LEIRADO, L. (2006) “Mercado de la vivienda. Evolución reciente. Una visión
del estado de la cuestión” Rev. Papeles de Economía, nº 109. pp.107124.
FUNDACION ASPRIMA
Julio Vinuesa Angulo - UAM
186
Estimación y caracterización de la demanda de vivienda en la Comunidad de Madrid por
ámbitos geográficos (2006-2016)
LÓPEZ COLÁS, J.; MÓDENES, J.A. (2004) "Vivienda secundaria y residencia
múltiple en España: una aproximación sociodemográfica", Scripta Nova
(Revista electrónica de Geografía y Ciencias Sociales) Universidad de
Barcelona. Vol. VIII, núm. 178.
MARTÍNEZ, D., RIESTRA.T. y SAN MARTÍN, I “La demanda de vivienda,
factores demográficos”. Rev. Papeles de Economía, nº 109. pp.91-106.
MINISTERIO DE FOMENTO Estadística de Licencias Municipales de Obra
MINISTERIO DE LA VIVIENDA. Tablas estadísticas del parque de viviendas.
Estimación de flujos anuales, según uso y según régimen de tenencia.
http://www.mviv.es/es/xls/estadisticas/parque/pv.XLS
MINISTERIO DE LA VIVIENDA. Estimación del Parque de Viviendas Notas
metodológica.
http://www.mviv.es/es/xls/estadisticas/parque/nm_parque.pdf
MINISTERIO DE LA VIVIENDA (2005) Estadística de Transacciones
Inmobiliarias
http://www.mviv.es/es/XLS/ESTADISTICAS/TRANSACCIONES/MN1.pdf
MINISTERIO DE LA VIVIENDA. “Estadística de Vivienda” Madrid. Ministerio de
Vivienda. http://www.mviv.es/es.
MÓDENES, J. A. (1998) Flujos espaciales e itinerarios biográficos: La movilidad
residencial en el área de Barcelona. http://www.tdx.cesca.es/TDX0531101-120649/.
MÓDENES, J.A. (1995) “Reflexiones sobre el análisis prospectivo de la
movilidad residencial metropolitana”, en Actas del V Congreso de
Población Española. Barcelona. Universidad Autónoma de Barcelona,
pp. 469-478.
MOYA, L. (2005) “La vivienda de Promoción Pública. Análisis de la actividad en
Madrid en los últimos años y propuestas de futuro. 2003”. Ci[ur]43
Instituto Juan de Herrera. Madrid.
MOYA, L. (Ed.) (2007) Vivienda reducida. Mairea Libros. Madrid. 215 p.
OLIVER, J (2005) Demografía y vivienda en España y en las CC.AA. Caixa
Catalunya. Barcelona. 87 p.
OTEIZA, V (2003) Un lugar para vivir. Pamplona. UPN-Gobierno de Navarra.
TRÁNCHEZ, J.M. (2002) Diferencias de precios por razones de localización en
el mercado de vivienda, una aplicación del modelo de precios hedónicos
a la Comunidad de Madrid. Madrid. Consejería de Economía e
Innovación Tecnológica. 286 p.
PUYOL, R y VINUESA, J (2006) “Población y dinámica demográfica” en García
Delgado, J. L. (Director) Estructura económica de Madrid. 3ª Ed.
Madrid. Cívitas. pp 223-253
FUNDACION ASPRIMA
Julio Vinuesa Angulo - UAM
187
Estimación y caracterización de la demanda de vivienda en la Comunidad de Madrid por
ámbitos geográficos (2006-2016)
RODRÍGUEZ, J. (2006) “Los booms inmobiliarios en España. Un análisis de
tres períodos”. Rev.Papeles de Economía, nº 109. pp. 76 a 90.
VINUESA, J (Ed.) (1994). Demografía. Análisis y Proyecciones. Madrid.
Editorial Síntesis. 366 p.
VINUESA, J. (1999). “La población de Madrid: transformaciones y tendencias”
en Papeles de Economía Española, nº 18 pp.87-101.
VINUESA, J. (2004) Características demográficas de la Comunidad de Madrid
según el Censo de 2001. Madrid. Instituto de Estadística de la
Comunidad de Madrid, 140 p.
VINUESA, J. (2005). “Dinámica Demográfica, mercado de vivienda
territorio”, en Papeles de Economía Española, nº 104, pp.253-269.
y
VINUESA, J. (2006). “La vivienda en propiedad: patrimonio familiar y activo
financiero”, en Puyol, R y Abellán, A (2006) Envejecimiento y
dependencia. Una mirada al futuro de la población española. Madrid.
Mondial Assístanse, pp. 32-49.
VINUESA, J. y PUGA, D. (2007). Técnicas y ejercicios de demografía. Madrid.
INE. 397 p.
ZAMORA, F (1995). “Los motivos de cambio de vivienda en el periodo 19811991 según la Encuesta Sociodemográfica de 1991 del INE”. En Actas
del V Congreso de Población Española. Barcelona. Universidad
Autónoma de Barcelona, pp 183-207.
FUNDACION ASPRIMA
Julio Vinuesa Angulo - UAM
188
Estimación y caracterización de la demanda de vivienda en la Comunidad de Madrid por
ámbitos geográficos (2006-2016)
Índice de tablas
Tabla 3.1
Evolución de la esperanza de vida en la Comunidad de Madrid.
Tabla 3.2
Evolución por grupos de edad de los residentes en la Comunidad
de Madrid entre 1991 y 2001.
Tabla 3.3
Evolución del número de hogares por tamaños en la Comunidad
de Madrid.
Tabla 3.4
Evolución de los hogares por tipos según núcleo.
Tabla 3.5
Evolución de la estructura por edad y sexo de las personas en
hogares unipersonales.
Tabla 3.6
Estimación de los flujos migratorios de hogares en la Comunidad
de Madrid entre 1991 y 2001.
Tabla 3.7
Evolución del número de hogares según el sexo de la persona
de referencia.
Tabla 3.9
Edad media a la que se emancipan los individuos de 18 años de
edad en la Comunidad de Madrid.
Tabla 3.10
Estimación de los flujos de individuos emancipados en cada año
en la Comunidad de Madrid.
Tabla 3.11
Estimación de los flujos anuales de hogares por emancipación
por edades en la Comunidad de Madrid.
Tabla 3.12
Principales parámetros en la evolución de hogares 1991-2001
de la Comunidad de Madrid.
Tabla 3.13
Evolución del número de hogares por ámbitos geográficos.
Tabla 3.14
Evolución de la población de 18 a 39 años y de su proporción
con respecto al total.
Tabla 3.15
Evolución del tamaño medio del hogar por ámbitos.
Tabla 3.16
Comparación de flujos de hogares entre 1991 y 2001 según la
edad de la persona de referencia en 1991.
Tabla 3.17
Comparación de los datos de hogares estimados por
emancipación de la población de 1991 (escenario cerrado) con
los flujos calculados con los datos reales de la dinámica de
población 1991-2001.
Tabla 3.18
Evolución intercensal del número de viviendas por clases en la
Comunidad de Madrid.
Tabla 3.19
Comparación de los datos del crecimiento intercensal y de
viviendas construidas por años 1991-2001 en la Comunidad de
Madrid.
FUNDACION ASPRIMA
Julio Vinuesa Angulo - UAM
189
Estimación y caracterización de la demanda de vivienda en la Comunidad de Madrid por
ámbitos geográficos (2006-2016)
Tabla 3.20
Crecimiento intercensal por clases de vivienda y ámbitos 19912001.
Tabla 3.21
Porcentajes de los saldos de viviendas por derribos y cambios de
uso con respecto a los totales de crecimiento entre 1991 y
2001.
Tabla 3.22
Compensación de saldos de viviendas por derribos y cambios de
uso.
Tabla 3.23
Porcentajes de los saldos de viviendas por derribos y cambios de
uso con respecto a los totales de crecimiento entre 1991 y
2001.
Tabla 3.24
Cocientes de localización de las viviendas en relación con el
crecimiento de hogares 1991-2001
Tabla 3.25
Indicadores de ocupación.
Tabla 3.26
Saldo neto interior e inmigraciones exteriores en la Comunidad
de Madrid 1996-2005.
Tabla 3.27
Evolución de la estructura de edad de 1.01.2002 a 1.01.2005.
Tabla 3.28
Dinámica del parque de viviendas de la Comunidad de Madrid
(2002- 2005).
Tabla 3.29
Viviendas existentes por usos en la Comunidad de Madrid.
Tabla 3.30
Viviendas principales por regímenes de tenencia en la
Comunidad de Madrid.
Tabla 3.31
Datos básicos de la evolución de hogares y de viviendas e
indicadores de ocupación.
Tabla 4.1
Proyección de la esperanza de vida.
Tabla 4.2
Proyección de la fecundidad.
Tabla 4.3
Proyección de la población de la Comunidad de Madrid
1.01.2006 a 1.01.2016.
Tabla 4.4
Proyección de la población del Municipio de Madrid 1.01.2006 a
1.01.2016.
Tabla 4.5
Proyección de la población de la Corona Metropolitana SUR
1.01.2006 a 1.01.2016.
Tabla 4.6
Proyección de la población de la Corona Metropolitana ESTE
1.01.2006 a 1.01.2016.
Tabla 4.7
Proyección de la población de la Corona Metropolitana NORTE
1.01.2006 a 1.01.2016.
Tabla 4.8
Proyección de la población de la Corona Metropolitana OESTE
1.01.2006 a 1.01.2016.
FUNDACION ASPRIMA
Julio Vinuesa Angulo - UAM
190
Estimación y caracterización de la demanda de vivienda en la Comunidad de Madrid por
ámbitos geográficos (2006-2016)
Tabla 4.9
Proyección de la población de los Municipios No Metropolitanos
1.01.2006 a 1.01.2016.
Tabla 4.10
Componentes del crecimiento previsto para la Comunidad de
Madrid.
Tabla 4.11
Componentes del crecimiento previsto para el municipio de
Madrid.
Tabla 4.12
Componentes del crecimiento previsto para la Corona
Metropolitana Sur.
Tabla 4.13
Componentes del crecimiento previsto para la Corona
Metropolitana Este.
Tabla 4.14
Componentes del crecimiento previsto para la Corona
Metropolitana Norte.
Tabla 4.15
Componentes del crecimiento previsto para la Corona
Metropolitana Oeste.
Tabla 4.16
Componentes del crecimiento previsto para los Municipios No
Metropolitanos.
Tabla 4.17
Estimación de los crecimientos anuales de hogares en la
Comunidad de Madrid.
Tabla 4.18
Estimación del crecimiento y de los flujos de hogares según la
edad de las personas de referencia. Comunidad de Madrid
(1.01.2006 a 1.01.2011).
Tabla 4.19
Estimación del crecimiento y de los flujos de hogares según la
edad de las personas de referencia. Comunidad de Madrid.
(1.01.2011 a 1.01.2016).
Tabla 4.20
Estimación de los flujos de individuos emancipados en cada año.
Tabla 4.21
Estimación de los flujos anuales de hogares por emancipación
por edades de los emancipados. Comunidad de Madrid.
Tabla 4.22
Proyecciones de hogares en los diferentes ámbitos de la
Comunidad de Madrid.
Tabla 4.23
Proyecciones de hogares en los diferentes ámbitos de la
Comunidad de Madrid.
Tabla 4.24 Estimación del crecimiento y de los flujos de hogares según la edad
de las personas de referencia. Municipio de Madrid. (1.01.2006
a 1.01.2011).
Tabla 4.25 Estimación del crecimiento y de los flujos de hogares según la edad
de las personas de referencia. Corona Metropolitana. (1.01.2006
a 1.01.2011).
FUNDACION ASPRIMA
Julio Vinuesa Angulo - UAM
191
Estimación y caracterización de la demanda de vivienda en la Comunidad de Madrid por
ámbitos geográficos (2006-2016)
Tabla 4.26
Estimación del crecimiento y de los flujos de hogares según la
edad de las personas de referencia. Municipios No
Metropolitanos. (1.01.2006 a 1.01.2011).
Tabla 4.27
Estimación de la evolución del Tamaño Medio del Hogar por
ámbitos geográficos.
Tabla 4.28
Estimación del número de hogares por tamaños en la
Comunidad de Madrid.
Tabla 4.29
Estimación de la proporción de los tipos de hogares por tamaños
en los diferentes ámbitos.
Tabla 4.30
Índice de evolución de los hogares por tamaños y grupo de edad
de la persona de referencia en 2016.
Tabla 4.31
Evolución de las edades medias y medianas de las personas de
referencia de los distintos tipos de hogar.
Tabla 4.32
Relación entre los hogares con persona de referencia varón y los
que tienen como persona de referencia una mujer.
Tabla 4.33
Cuadro resumen de las estimación de los flujos de hogares.
Tabla 4.34
Viviendas compradas en la Comunidad de Madrid según la
provincia de residencia del comprador (2006).
Tabla 4.35
Estimación de las necesidades de vivienda.
Tabla 5.1
Resumen de la estimación del crecimiento del número de
hogares por ámbitos geográficos (miles)
Índice de gráficos
Gráfico 3.1
Comparación de la evolución de la Tasa Bruta de Mortalidad en
la Comunidad de Madrid con la de España.
Gráfico 3.2
Comparación de la evolución de la Tasa Bruta de Natalidad de la
Comunidad de Madrid con la de España.
Gráfico 3.3
Comparación de la evolución de la edad madia al primer
matrimonio de la Comunidad de Madrid y de España (varones y
mujeres).
Gráfico 3.4
Evolución del Índice Sintético de Fecundidad (ISF) y de la edad
media de las madres al nacimiento del primer hijo en la
Comunidad de Madrid.
Gráfico 3.5
Evolución de la pirámide de la Comunidad de Madrid entre 1991
y 2001.
FUNDACION ASPRIMA
Julio Vinuesa Angulo - UAM
192
Estimación y caracterización de la demanda de vivienda en la Comunidad de Madrid por
ámbitos geográficos (2006-2016)
Gráfico 3.6
Ejemplo de matriz reducida para vislumbrar eventos o cambios
de las posiciones dentro del hogar y su capacidad para generar
flujos de hogares.
Gráfico 3.7
Evolución de la pirámide de las personas en los hogares
unipersonales.
Gráfico 3.8
Perfiles de los flujos migratorios de la Comunidad de Madrid en
2001.
Gráfico 3.9
Curvas de emancipación acumuladas de las poblaciones de
España y de la Comunidad de Madrid (2001).
Gráfico 3.10
Comparación de curvas de las tasas de emancipación acumulada
por edad en la Comunidad de Madrid.
Gráfico 3.11
Estimación de los emancipados por edad según la Tabla de
Emancipación en 1991 y 2001 en la Comunidad de Madrid.
Gráfico 3.12 Distribución por edades de los hogares formados por
emancipación durante el decenio 1991-2001 en la Comunidad
de Madrid.
Gráfico 3.13
Índices interanuales de flujos de hogares por emancipación
(estimación cerrada).
Gráfico 3.14
Viviendas construidas por años y clases en la Comunidad de
Madrid.
Gráfico 3.15
Españoles y extranjeros en la Comunidad de Madrid.
Gráfico 3.16
Perfil de edades de la Población de la Comunidad de Madrid en
1.01 de 2005 por ámbitos geográficos.
Gráfico 3.17
Tasas anuales de crecimiento (2002-2005) por generaciones,
según la edad en 2005, en las poblaciones de los distintos
ámbitos.
Gráfico 3.18
Crecimiento económico de la Comunidad de Madrid (tasa de
variación anual del PIB real).
Gráfico 3.19
Renta por habitante corriente (euros).
Gráfico 3.20
Crecimiento económico y empleo de la Comunidad de Madrid
(tasa variación anual).
Gráfico 3.21
Evolución de la Tasa de paro según tramos de edad. Comunidad
de Madrid.
Gráfico 3.22
Evolución del número de asalariados con contrato indefinido.
Comunidad de Madrid.
Gráfico 3.23
Coste salarial por hora efectiva (variación anual). Comunidad de
Madrid.
FUNDACION ASPRIMA
Julio Vinuesa Angulo - UAM
193
Estimación y caracterización de la demanda de vivienda en la Comunidad de Madrid por
ámbitos geográficos (2006-2016)
Gráfico 3.24
Evolución de los tipos de interés de referencia del mercado
hipotecario. Euribor.
Gráfico 3.25
Distribución de hogares según régimen de tenencia. Comunidad
de Madrid.
Gráfico 4.1
Proyección de la población de la Comunidad de Madrid por
ámbitos.
Gráfico 4.2
Proyección de la evolución de los ritmos de crecimiento por
ámbitos.
Gráfico 4.3
Proyección de la distribución del crecimiento por ámbitos.
Gráfico 4.4
Resultado de las proyecciones de población sobre la composición
por edades. Comunidad de Madrid.
Gráfico 4.5
Resultado de las proyecciones de población sobre la composición
por edades. Municipio de Madrid.
Gráfico 4.6
Resultado de las proyecciones de población sobre la composición
por edades. Corona Metropolitana SUR.
Gráfico 4.7
Resultado de las proyecciones de población sobre la composición
por edades. Corona Metropolitana ESTE.
Gráfico 4.8
Resultado de las proyecciones de población sobre la composición
por edades. Corona Metropolitana NORTE.
Gráfico 4.9
Resultado de las proyecciones de población sobre la composición
por edades. Corona Metropolitana OESTE.
Gráfico 4.10
Resultado de las proyecciones de población sobre la composición
por edades. Municipios No Metropolitanos.
Gráfico 4.11
Crecimiento del número de los hogares en la Comunidad de
Madrid. Media anual de cada periodo.
Gráfico 4.12
Evolución de la distribución de los hogares estimados en función
de los grupos de edad de las personas de referencia. Comunidad
de Madrid.
Gráfico 4.13
Crecimiento estimado del número de hogares en la Comunidad
de Madrid según el grupo de edad de la persona de referencia
(2006-2016).
Gráfico 4.14
Estimación de los flujos de hogares según la edad de la persona
de referencia en la Comunidad de Madrid.
Gráfico 4.15
Flujos de hogares por emancipación según la edad en la
Comunidad de Madrid.
Gráfico 4.16
Comparación de los flujos de hogares por emancipación en
ausencia de migraciones. Comunidad de Madrid.
FUNDACION ASPRIMA
Julio Vinuesa Angulo - UAM
194
Estimación y caracterización de la demanda de vivienda en la Comunidad de Madrid por
ámbitos geográficos (2006-2016)
Gráfico 4.17
Evolución de la distribución del crecimiento de hogares por
ámbitos geográficos.
Gráfico 4.18
Estimación de los flujos de hogares según la edad de la persona
de referencia en el Municipio de Madrid.
Gráfico 4.19
Estimación de los flujos de hogares según la edad de la persona
de referencia en la Corona Metropolitana.
Gráfico 4.20
Estimación de los flujos de hogares según la edad de la persona
de referencia en los Municipios No Metropolitanos.
Gráfico 4.21
Evolución de la proporción de los diferentes tamaños de
hogares. Comunidad de Madrid.
Gráfico 4.22
Distribución del crecimiento de hogares
Comunidad de Madrid. (2006-2016).
Gráfico 4.23
Perfiles de edades de las personas de referencia de los distintos
tamaños de hogares de la Comunidad de Madrid (2016).
Gráfico 4.24
Perfiles de edades de las personas de referencia de los hogares
unipersonales en distintos ámbitos (2016).
Gráfico 4.25
Perfiles de edades de las personas de referencia de los hogares
de dos personas en distintos ámbitos (2016).
según
tamaños.
Índice de mapas.
Mapa 3.1
Ámbitos geográficos considerados.
Mapa 3.2
Crecimiento de la población de 18 a 39 años por ámbitos
geográficos.
Mapa 3.3
Crecimiento de viviendas por ámbitos geográficos.
Mapa 3.4
Crecimiento de viviendas principales por ámbitos geográficos.
Mapa 3.5
Crecimiento de viviendas no principales por ámbitos
geográficos.
Mapa 4.1
Crecimientos del número de hogares por ámbitos y quinquenios.
Mapa 4.2
Proporción de los hogares de uno y dos miembros en 2016 por
ámbitos
FUNDACION ASPRIMA
Julio Vinuesa Angulo - UAM
195
Estimación y caracterización de la demanda de vivienda en la Comunidad de Madrid por
ámbitos geográficos (2006-2016)
FUNDACION ASPRIMA
Julio Vinuesa Angulo - UAM
196