Resolución del Presidente del Tribunal Registral N° 169

RESOLUCIÓN DEL PRESIDENTE DEL TRIBUNAL REGISTRAL
N° 169-2010-SUNARP/PT
Lima, 16 de agosto de 2010.
CONSIDERANDO:
Que, de acuerdo al artículo 28 del Resolución Suprema N° 135-2002-JUS,
que aprueba el Estatuto de la Superintendencia Nacional de los Registros Públicos,
el Tribunal Registral es el Órgano de Segunda Instancia Administrativa con
competencia nacional conformado por Salas descentralizadas e itinerantes;
Que, de conformidad con lo previsto en el literal c) del artículo 64 del
Reglamento de Organizaciones y Funciones de la SUNARP aprobado mediante
Resolución Suprema Nº 139-2002-JUS, es función del Tribunal Registral aprobar
los precedentes de observancia obligatoria en los Plenos Registrales que para el
efecto se convoquen;
Que, en la sesión del Sexagésimo Segundo Pleno del Tribunal Registral,
modalidad presencial, realizado los días 5 y 6 de agosto de 2010, se aprobaron 6
precedentes de observancia obligatoria;
Que, el artículo 32 del Reglamento del Tribunal Registral, aprobado por
Resolución de la Superintendencia Nacional de los Registros Públicos Nº 2632005-SUNARP/SN del 18 de octubre de 2005, prescribe que los acuerdos del
Pleno Registral que aprueban precedentes de observancia obligatoria establecerán
las interpretaciones a seguirse de manera obligatoria por las instancias registrales,
en el ámbito nacional, mientras no sean expresamente modificados o dejados sin
efecto mediante otro acuerdo de Pleno Registral, por mandato judicial firme o
norma modificatoria posterior;
Que, el artículo 33 del citado Reglamento del Tribunal Registral, establece
que los precedentes de observancia obligatoria aprobados en Pleno Registral
deben publicarse en el Diario Oficial “El Peruano”, mediante Resolución del
Presidente del Tribunal Registral, siendo de obligatorio cumplimiento a partir del día
siguiente de su publicación en dicho diario;
Estando a la facultad conferida por el artículo 7 numerales 8 y 9 del Reglamento del
Tribunal Registral;
SE RESUELVE:
ARTÍCULO PRIMERO: Disponer la publicación de los precedentes de
observancia obligatoria aprobados en la sesión del Sexagésimo Segundo Pleno
del Tribunal Registral de la SUNARP, realizado los días 5 y 6 de agosto de 2010,
cuyo texto se incluye en el Anexo que forma parte integrante de la presente
Resolución.
ARTICULO SEGUNDO: Los precedentes antes indicados serán de
obligatorio cumplimiento a partir del día siguiente de la publicación de la presente
resolución.
Regístrese y comuníquese.
MIRTHA RIVERA BEDREGAL
Presidenta del Tribunal Registral
ANEXO DE LA RESOLUCIÓN N° 169-2010-SUNARP/PT
SESIÓN DE PLENO LXII
Sesión Ordinaria realizada los días 5 y 6 de agosto de 2010.
PRIMER PRECEDENTE
CANCELACIÓN DE DERECHOS DE TERCEROS POR REVERSIÓN
“Las causales de caducidad del derecho de propiedad no inscritas, pero que se
encuentran recogidas en una norma legal, son oponibles a los terceros
adquirientes, y por tanto, procede la inscripción de la reversión a favor del Estado”.
Criterio sustentado en la Resolución Nº 1099-2008-SUNARP-TR-L del 10/10/2008.
SEGUNDO PRECEDENTE
REGULARIZACIÓN DE EDIFICACIONES EN CENTROS HISTÓRICOS
MONUMENTALES
“Es inscribible la regularización de edificaciones pertenecientes al patrimonio
cultural de la nación al amparo de la Ley 27157, cuando el Instituto Nacional de
Cultura (INC) lo haya autorizado”.
Criterio sustentado en la Resolución Nº 308-2010-SUNARP-TR-T del 20/08/2010.
TERCER PRECEDENTE
CANCELACIÓN DE GRAVÁMENES
“Procede cancelar en mérito de la resolución judicial que dispone la adjudicación
por remate y el levantamiento de gravámenes, todos los gravámenes que
constaren en la partida del predio, incluso aquellos registrados con posterioridad a
la expedición de la antedicha resolución, estando exceptuados únicamente
aquéllos que expresamente excluye el artículo 739 del Código Procesal Civil”.
Criterio sustentado en la Resolución Nº 1150-2010-SUNARP-TR-L del 11/08/2010.
CUARTO PRECEDENTE
ANOTACIÓN PREVENTIVA DE PRESCRIPCIÓN ADQUISITIVA NOTARIAL
“Cuando el trámite de prescripción adquisitiva notarial comprenda la integridad de
un predio inscrito, no resulta exigible el cumplimiento del requisito previsto en el
artículo 105 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios relativo a la
presentación de los planos de ubicación y localización”.
Criterio sustentado en las resoluciones Nº 198-2008-SUNARP-TR-T del 12/09/2008
y Nº 134-2009-SUNARP-TR-A del 13/04/2009.
QUINTO PRECEDENTE
CALIFICACION REGISTRAL DEL COMITÉ ELECTORAL
“El comité electoral no constituye acto inscribible; sin embargo, se trata de un acto
sujeto a calificación registral.”
Criterio sustentado en la Resolución Nº 328-2007-SUNARP-TR-T del 27/12/2007.
SEXTO PRECEDENTE
TESTIMONIO EMITIDO POR EL ARCHIVO GENERAL DE LA NACIÓN
“Es admisible la presentación de testimonios de escrituras públicas expedidos por
el Archivo General de la Nación, siempre que se haya identificado a la persona que
tramitará la presentación del título”.
Criterio sustentado en las resoluciones Nº 373-2009-SUNARP-TR-L del
18/03/2009, Resolución Nº 1153-2009-SUNARP-TR-L del 22/07/2009 y la
Resolución Nº 1224-2009-SUNARP-TR-L del 10/08/2009.
SUNARP
TRIBUNAL REGISTRAL
RESOLUCIÓN No. :
:
:
:
:
APELANTE
TÍTULO
RECURSO
REGISTRO
ACTO (s)
1099 - 2008 – SUNARP-TR-L
Lima, 10 de octubre de 2008
CARLOS ENRIQUE PORTUGUÉS LÓPEZ.
Nº 2957 del 16.7.2008.
H.T. Nº 48422 del 4.8.2008.
Registro de Predios de Ica.
Reversión.
SUMILLA
OPONIBILIDAD
LEGALMENTE
DE
LAS
RESTRICCIONES
DE
PROPIEDAD
ESTABLECIDAS
“Las causales de caducidad del derecho de propiedad no inscritas, pero si previstas
legalmente, son oponibles a los posteriores adquirentes.”
I.
ACTO CUYA INSCRIPCIÓN
PRESENTADA
SE
SOLICITA
Y
DOCUMENTACIÓN
Se solicita la inscripción de reversión por caducidad, a mérito de la
Resolución Ministerial N° 0296-95-AG y Resolución Ministerial N° 00622008-AG(aclaratoria de la Resolución Ministerial N° 0296-95-AG), por la
cual se declaró caduco el contrato de Otorgamiento de Terrenos Eriazos N°
044/90 del 9.3.1990 extendido a favor de Don Alejandro Pastor Cueva y
doña Bertha Caparachin Sovero de Vera, respecto de la superficie de
104.4525 Has. del Predio denominado “ Sin Nombre”, ubicado en el distrito
de Paracas, provincia y departamento de Ica.
A tal efecto se adjunta lo siguientes documentos:
- Copia certificada de la Resolución Ministerial 296-95-AG del 30.6.1995, del
Ministerio de Agricultura, certificado por la Jefa Documental y Archivo
Central del Ministerio de Agricultura, Ermelinda Garcez Pintado.
- Copia certificada de la Resolución Ministerial 062-2008-AG del 25.1.2008,
del Ministerio de Agricultura, certificado por la Jefa Documental y Archivo
Central del Ministerio de Agricultura, Ermelinda Garcez Pintado.
II.
DECISIÓN IMPUGNADA
El Registrador del Registro de Predios de Ica, Agustín Mendoza Champión
formuló la siguiente observación:
Acto: Reversión
1. De acuerdo a la Resolución N° 062-2008-AG del 25.1.2008, que
aclara la Resolución N° 296-95-AG del 30.6.1995, se solicita la
Reversión de un área total de 97.3325 Hás., comprendiéndose dentro de
dicha área, el área de 2.8613 Hás. Independizado en la Partida N°
11009552 a mérito del D. Leg. 667, cuyo trámite de prescripción ha
concluido con la conversión en propiedad. Por lo que resulta
improcedente lo solicitado en dicho extremo.
2. Asimismo, se incluye dentro del área materia de reversión (97.3325
Hás), el área del inmueble inscrito en la ficha N° 700 CU. 010204 (10.00
Hás), sin embargo, la titularidad de dominio del referido inmueble, a la
fecha, corresponde a doña BETTY SANCHEZ VARGAS, quien goza de
la presunción juris tantum, a que se refiere el principio registral de
legitimación contenido en el Art. 2013 del Código Civil, según el cual “el
contenido de la inscripción se presume válido y produce todos sus
efectos, mientras no se rectifique o se declare judicialmente su invalidez”
En ese sentido, visto los antecedentes registrales de cada una de las
partidas involucradas y las Resoluciones presentadas, se advierte de
ellas que existe discrepancia entre el área a revertir que contiene la
resolución aclaratoria; por lo que, se requiere se sirva presentar la
resolución aclaratoria correspondiente.
Base Legal: Art. 2010, 2011 del Código Civil; Art. 32 del Reglamento
General de los Registros Públicos
III.
FUNDAMENTOS DE LA APELACIÓN
El recurrente sustenta su recurso de apelación bajo los siguientes
argumentos:
El apelante afirma que es necesario considerar la reiterada jurisprudencia
que considera que el título archivado prima sobre el asiento registral, pues
las transmisiones o adquisiciones de derecho se realizan en virtud de
hechos jurídicos reconocidos por la ley, en este sentido revisando el título
archivado que diera origen a la inscripción de la adjudicación otorgada por el
Estado, se verifica la existencia de una restricción y/o reserva de dominio a
favor del Estado hasta cumplir con las condiciones contractuales pactadas,
las cuales no fueron publicitadas en su oportunidad pero que al momento de
extenderse los asientos posteriores debieron ser evaluados para proceder a
la Inscripción de los Títulos que le dieron origen.
Que la Buena fe amparada en el Art. 2014 del Código Civil, no procede en
este caso a favor de los nuevos adjudicatarios, debido a que la buena fe
ampara a los adquirientes a título oneroso y en este caso, se trata de una
Donación, es decir un título otorgado en forma gratuita.
Además, el recurrente señala que como es sabido, para cancelar, rectificar
y/o modificar el contenido de las inscripciones es necesario mandato judicial;
por ahora está dando ha publicitar el acto administrativo que ha dado origen
a la Reversión por Caducidad de dichas áreas a fin de protegerlo de
cualquier otra transferencia.
Por último el apelante se refiere con relación a la independización efectuada
a instancias del Procedimiento de Prescripción Adquisitiva Administrativa
establecida en el Decreto Legislativo N° 667, dicha superficie a sido
independizada, modificando la situación existente antes de emitirse el acto
administrativo, el cual se ha basado en la información proporcionada por la
propia institución para su emisión y en mérito a ella se ha emitido, por lo que
debe considerarse dicha área como parte de la inscripción y que posterior a
ella se ha producido la conversión de propiedad, contra la cual no existe
objeción alguna, por lo que no existe motivo para que se consigne la
inscripción de dichos actos resolutivos materia de rogación.
IV.
ANTECEDENTE REGISTRAL
En la ficha N° 4787 con continuación en la partida electrónica N° 40003688,
se inmatriculó la adjudicación (104.4525 Hás) a favor de Alejandro Pastor
Cueva y Bertha Caparachin Cavero Vda. de Vera. En esta partida constan
las independizaciones de los lotes A, B y C inscritas en las fichas N° 3246,
3247 y 3248 respectivamente a favor de Alejandro Pastor Cueva. Por lo que
la ficha 4787 queda cerrada.
La partida electrónica N° 40003147 es la continuación de la ficha 000698010204 traslado de la ficha numero 3246, de donde se realizó la
independización a favor de Alejandro Pastor Cueva y Bertha Caparachin
Cavero Vda. de Vera. En esta partida consta la independización de la partida
electrónica N° 11009552, del derecho de posesión a favor de La Balsa
S.A.C.
La partida electrónica N° 40003178 es continuación de la ficha 0010710102004 donde se encuentra inscrita la independización de la ficha N° 69804. En dicha ficha se inscribe la posesión en el asiento C1 a favor de
Rodolfo Fernández Conislla y esposa.
La partida electrónica N° 40003179 es continuación de la ficha 1072-10204
se independizó de la ficha 698-04. En esta partida se inscribe la posesión a
favor de Pascual Yauricasa Tornero y Esposa en el asiento C1 y
posteriormente se inscribe en el asiento C2 la conversión en propiedad.
En la partida electrónica N° 11009552 se inscribe la posesión a favor de La
Balsa S.A.C. y en el asiento C00002 se inscribe la Conversión en Propiedad
a favor de La Balsa S.A.C.
En la partida electrónica N° 40003148, continuación de la ficha 699-10204,
proveniente de la ficha mecánica N° 3247, se inscribió (en el asiento C1) la
independización a favor de Alejandro Pastor Cueva y esposa y Bertha
Caparachin Cavero. En el asiento C3 se adjudicó el bien inmueble a favor de
Alejandro Pastor Cueva y esposa.
En la partida electrónica N° 40003149, continuación de la ficha 700-10204,
proveniente de la ficha N° 3248, se inscribió (asiento C1) la independización
a favor de Alejandro Pastor Cueva y esposa, y Bertha Caparachin Cavero.
En el asiento C3 se inscribió una donación a favor de Betty Sanchez Vargas.
En la partida electrónica Nº N° 11009552 se independizó el derecho de
posesión a favor de La Balsa S.A.C, siendo que en el asiento C0002 consta
la conversión a propiedad.
V.
PLANTEAMIENTO DE LAS CUESTIONES
Interviene como ponente la Vocal Rosario del Carmen Guerra Macedo.
De lo expuesto y del análisis del caso, a criterio de esta Sala las cuestiones
a determinar es la siguiente:
- Si las causales de caducidad del derecho de propiedad no inscritas, pero si
previstas legalmente, le resultan oponibles a los posteriores adquirentes.
VI.
ANÁLISIS
1. En el asiento 1c) de la ficha Nº 4787-010205, trasladada a la partida
electrónica N° 10003688, del Registro de Propiedad Inmueble de Ica, se
inscribió la transferencia otorgada por el Ministerio de Agricultura (Dirección
General de Reforma Agraria y Asentamiento Rurales adelante “Dirección
General”) en favor de Alejandro Pastor Cueva casado con doña María
Violeta Velásquez Barrantes y doña Bertha Caparachin Cavero, respecto del
inmueble rústico, terrenos eriazos, que forma parte del predio “sin nombre”
del proyecto “Lanchas Ocas”, de 104.4525 Has, ubicado en el distrito de
Pisco, provincia de Pisco y Departamento de Ica.
La transferencia fue inscrita en mérito al “Contrato de Otorgamiento de
Terrenos Eriazos” 44/90 del 9 de marzo de 1990. En la cláusula sétima de
dicho contrato se pactó “el incumplimiento de alguna de las condiciones
estipuladas en la cláusula precedente, ocasionará la reversión de las tierras
al patrimonio de la “Dirección General”, caducando en consecuencia el
derecho de propiedad sobre las mismas, en aplicación del Decreto Supremo
Nº 019-84-AG.
2. Mediante Resolución Ministerial Nº 296-95-AG del 30 de junio de 1995 se
declaró caduco el Contrato de Otorgamiento de Tierras Eriazas Nº 44/90 de
fecha 9 de marzo de 1990 por el cual la ex Dirección General de Reforma
Agraria y Asentamiento Rural adjudicó a favor de don Alejandro Pastor
Cueva y doña Bertha Caparachin Sovero 104 has 4525 m2 de terrenos
eriazos del predio “Sin Nombre” ubicado en el distrito de Paracas, provincia
de Pisco, departamento de Ica.
La antedicha resolución fue precisada mediante Resolución Nº 062-2008-AG
del 25 de enero del 2008 estableciendo que la superficie de libre disposición
del Ministerio de Agricultura, por efectos de la caducidad del Contrato de
Otorgamiento de Terrenos Eriazos Nº 044/90, asciende a 97.3325 Hás del
predio “ Sin Nombre” ubicado en el distrito de Paracas, provincia de Pisco,
departamento de Ica.
En los considerandos de la Resolución Nº 062-2008-AG se puede apreciar
que fue extendida a fin de levantar las observaciones efectuadas por los
Registros Públicos, por cuanto el predio había sufrido modificaciones tanto
en su descripción como en su titularidad. Asimismo se dejó establecido que
procedía excluir de la reversión una porción de 7.12 Hás independizados en
las fichas 1071-010204 y 1072-10204, que fueron adquiridos por terceros vía
el procedimiento de prescripción adquisitiva regulado en el D. Leg 653. Se
concluyó también que no procedía excluir el área de 2.8613 hás anotada en
la ficha 698-10204 por tratarse de un derecho de posesión no convertida en
propiedad. Tampoco se excluye la porción de 10 has transferida a favor de
Betty Sánchez Vargas (ficha 700-010204), por tratarse de una transferencia
a título gratuito a través de una donación.
En la indicada Resolución también se precisa que las fichas 698-01024 y
699-01024 fueron independizadas a favor de los mismos adjudicatarios.
3. El Registrador en su observación da cuenta que una porción de 2.8613
Hás fue independizado en la partida Registral Nº 11009552 a favor de la
Balsa S.A.C y que en la ficha 700-010204 consta una independización a
favor de Betty Sanchez Vargas quien goza de la presunción juris tamtun a
que se refiere el principio de legitimación previsto en el artículo 2013 del
Código Civil.
4. Respecto a la porción independizada en la partida N° 11009552, es de
señalar que ella publicita la titularidad en propiedad a favor de la Balsa SAC,
como consecuencia de la culminación del procedimiento de prescripción
administrativa regulado por el D.Leg. 667. Cabe precisar que esta instancia
ha establecido en la Resolución Nº 089-2004-SUNARP-TR-T, que la
usucapión declarada en el procedimiento establecido en el D. Lg 667 es
eficaz erga omnes aunque no se haya anotado la posesión en el primer folio
ni se haya notificado efectivamente al titular registral, dada su naturaleza
especial y excepcional. En ese sentido, la reversión a favor del Estado
declarada en sede administrativa resultaría incompatible.
5. El apelante sostiene que la Resolución Nº 0296-95-AG fue emitida con
anterioridad a la conversión en propiedad (28-01-2008), sin embargo la
incompatibilidad debe ser analizada tomando en cuenta la situación registral
al momento de ingresar la rogatoria al Registro, el propio artículo IX del T.P
del Reglamento General de los Registros Públicos establece que no puede
inscribirse un título incompatible con otro ya inscrito o pendiente de
inscripción, aunque sea de igual o fecha anterior.
La norma establecida en el citado Reglamento, no hace mas que precisar lo
ya señalado en el artículo 2017 del Código Civil No puede inscribirse un
título incompatible con otro ya inscrito, aunque sea de fecha anterior.
Lacruz Berdejo expresa que "la regla de prioridad no tiene como único
resultado, en su relación con el Registro, establecer un orden en la
protección de cada uno de los derechos compatibles inscritos, por fechas de
presentación, sino cerrar los libros a los derechos incompatibles con el que
se halla ya registrado"1 .
En el caso en analisis, el asiento de presentación del título es del 16-7-2008,
es decir, cuando ya estaba inscrito la conversión en propiedad a favor de
Balsa S.A.C.
Por lo expuesto corresponde confirmar el primer extremo de la observación.
6. En cuanto al segundo extremo, es de señalar que conforme hemos
señalado en el punto 1 del presente análisis, el Contrato de Otorgamiento de
Terrenos Eriazos” 44/90 del 9 de marzo de 1990, había previsto una
cláusula de caducidad de derecho a favor de los adjudicatarios. Esta
cláusula si bien no fue inscrita en el Registro, si gozaba de una publicidad
legal.
Al respecto esta instancia ha señalado en uniforme y reiterada jurisprudencia
que las restricciones o limitaciones al derecho de propiedad que provengan
de una norma legal no requieren de la inscripción en un registro público para
que surtan efecto ante terceros y tengan plena validez; basta en ese sentido,
la publicidad que otorga la publicación de la norma correspondiente, es
decir, la publicidad legal.
En el presente caso, el Contrato en referencia fue suscrito de acuerdo a las
disposiciones establecidas en el D.S. 019-84-AG del 10 de abril de 1984. El
artículo 58 de dicha norma señalaba de manera expresa las causales de
caducidad del derecho de los adjudicatarios, precisándose que la caducidad
será declarada mediante Resolución administrativa, lo que ha sucedido en el
presente caso.
Es cierto que en el asiento de inscripción no se dejó constancia que la
transferencia de la propiedad fue efectuada en mérito al D.S. 019-84-AG del
10 de abril de 1984, sin embargo consta en el asiento registral que el
transferente fue la Dirección General de Reforma Agraria y Asentamiento
1
" En GONZALES LOLI, Jorge Luis. Comentarios al Reglamento General de los
Registros Públicos. Gaceta Jurídica. Primera Edición. Lima,2002. Pg. 83
Rural y que la calidad del predio era de “eriazo”.
Al respecto, es de señalar que la Dirección General de Reforma Agraria y
Asentamiento Rural fue creada por la Ley 17716 del 24 de junio de 1969.
Sus funciones estaban reguladas en la misma norma siendo que el artículo
87 lo facultaba para rescindir o resolver los contratos de adjudicación por
incumplimiento de las obligaciones previstas en la misma norma y si bien se
emitieron con posterioridad otras normas complementarias, esta Ley recién
fue derogada por el D. Leg 653 del 30 de julio de 1991 que dispuso culminar
las acciones de catastro y titulación para la inscripción de los predios
rústicos de todo el territorio nacional que fueron adjudicados en la reforma
agraria a cargo de la Dirección General de Reforma Agraria y Asentamiento
Rural. Este último D. Leg. reitera las limitaciones a la propiedad agraria
precisando que el derecho de propiedad sobre las tierras eriazas caduca si
el adjudicatario no cumple con sus obligaciones, estableciendo que la
caducidad será formalizada por resolución del Ministerio de Agricultura.
7. En ese sentido, no puede invocarse la existencia de terceros de buena fe
cuando ya la Ley había publicitado las restricciones a los que estaban
sujetos todo los adjudicatarios beneficiados por la Dirección General de
Reforma Agraria.
Reiteramos que por la publicidad legal, no se podrá invocar desconocimiento
para oponer un derecho, máxime si estamos ante una adquisición a título
gratuito.
En tal sentido corresponde revocar el segundo extremo de la observación.
8. Los derechos registrales se determinan en S/. 38.00 nuevos soles, que
deberán ser abonados en su integridad.
Estando a lo acordado por unanimidad;
VII.
RESOLUCIÓN
REVOCAR el segundo extremo y CONFIRMAR el primer extremo de la
observación formulado por el Registrador Público al título referido en el
encabezamiento, por los fundamentos expresados en la presente
Resolución.
Regístrese y comuníquese.
MIRTHA RIVERA BEDREGAL
Presidenta de la Tercera Sala
del Tribunal Registral
FERNANDO TARAZONA ALVARADO
Vocal del Tribunal Registral
ROSARIO DEL CARMEN GUERRA MACEDO
Vocal del Tribunal Registral
TRIBUNAL REGISTRAL
RESOLUCIÓN
N° 308-2010-SUNARP-TR-T
Trujillo, veinte de agosto del dos mil diez.
APELANTE
TÍTULO
RECURSO
REGISTRO
ACTO (S)
:
:
:
:
:
HIDRANDINA S.A.
26698-2010
200-2010
PREDIOS DE TRUJILLO
DECLARATORIA
DE
FÁBRICA
REGULARIZACIÓN – LEY 27157
EN
VIA
DE
SUMILLA(S) :
Regularización de edificaciones de inmuebles ubicados en zonas monumentales
autorizada por el Instituto Nacional de Cultura
Procede la regularización de edificaciones de inmuebles ubicados en zonas
monumentales, siempre que cuente con autorización del Instituto Nacional de
Cultura.
I.
ACTO CUYA
PRESENTADA
INSCRIPCIÓN
SE
SOLICITA
Y
DOCUMENTACIÓN
Manuel Lizardo Bambarén Miasta, en representación de Hidrandina S.A.,
solicitó la inscripción de la declaración de fábrica en vía de regularización al
amparo de la Ley 27157, respecto del predio urbano con frentes a la avenida
España 1030 y al jirón San Martín 831 de la ciudad de Trujillo. Para tal efecto
presentó a calificación el título conformado por los siguientes documentos:
1. Formulario Registral Nº 01 de declaratoria de fábrica, con las firmas del
señor Bambarén (representante de Hidrandina S.A.) y del verificador
responsable Segundo García G. legalizadas notarialmente.
2. Informe técnico de verificación suscrito por el verificador García, con su
firma legalizada notarialmente.
3. Certificado de Parámetros Urbanísticos y Edificatorios Nº 377-10 del
26.03.2010.
4. Plano de ubicación y localización y de distribución de la fábrica, con las
firmas del señor Bambarén (representante de Hidrandina S.A.) y del
verificador responsable Segundo García G. legalizadas notarialmente.
II.
DECISIÓN IMPUGNADA
El título fue calificado por el Registrador Público (e) Luis Esquivel Chávez,
quien decretó su tacha mediante esquela del 29.04.2010 en los siguientes
términos:
“1.- Según se desprende del certificado de parámetros urbanísticos N° 37710(7483-10), el inmueble del cual se solicita la inscripción de declaratoria de
fábrica, se encuentra ubicado en una zona de regulación especialZonificación ZRE, esto es dentro del área del centro histórico y constituye
ambiente urbano ‘monumental’, por lo que de conformidad con lo regulado
en la Ley 27580, 28296 y Decreto Supremo 003-2006-VIVIENDA, no
procede la regularización de edificaciones de inmuebles ubicados en centros
históricos y zonas monumentales.
Se deja constancia que la presente decisión contiene el sustento jurídico en
reiterada jurisprudencia registral, contenido en las Resoluciones Nº 4672009-SUNARP-TR-L, y Nº 1447-2009-SUNARP-TR-L.
Ley 27580 Art. 2°: ‘ las obras vinculadas a inmuebles del patrimonio cultural
deben ejecutarse con arreglo a las especificaciones técnicas consignadas en
la autorización que otorgue el INC. La autorización en referencia, siempre es
anterior al inicio de la obra. Está prohibido, sin excepción alguna conceder
autorizaciones en vía de regularización, bajo responsabilidad penal de quien
la autoriza’.
Base Legal: Art. 2011º Código Civil, Art. 42º del TUO del Reglamento
General de los Registros Públicos; Ley 27580, Ley 28296 y Decreto
Supremo 003-2006-Vivienda”.
III.
FUNDAMENTOS DE LA APELACIÓN
Hidrandina S.A. interpuso recurso de apelación mediante escrito autorizado
por abogado José Solís Espinoza, y sustenta su recurso de apelación con
los siguientes fundamentos:
1. Existen bienes que son monumentos históricos regulados por la Ley
27580 que forman parte del patrimonio monumental y cultural de la
Nación, y los ubicados en zonas urbano-monumentales, que no forman
parte de dicho patrimonio, y cuya regularización de fábrica es permitida
por la Ley 27157. El predio cuya regularización de fábrica se pretende es
uno de los últimos.
2. El artículo 4 del Reglamento de la Ley 27157 (aprobado por Decreto
Supremo 035-2006-VIVIENDA) prohíbe regularizar fábricas que se
ejecuten desde la vigencia de la norma, y no para las ejecutadas antes
del 20.07.1999.
3. El Instituto Nacional de Cultura – INC ha certificado que el predio materia
de regularización no forma parte del patrimonio cultural de la Nación,
como consta del Oficio 690-2010-DRC.LL/INC del 27.05.2010. Según
este documento, incluso pueden demolerse las edificaciones que no son
monumentos históricos (con autorización del INC).
IV.
ANTECEDENTE REGISTRAL
El predio de Hidrandina S.A. está inscrito en la partida 03058436 del
Registro de Predios de Trujillo.
V.
PLANTEAMIENTO DE LAS CUESTIONES
Interviene como ponente el vocal Rolando A. Acosta Sánchez.
Este Tribunal, en diversos pronunciamientos de sus cinco Salas, ha
interpretado el ordenamiento constitucional y legal vigente en el sentido que
no está admitida la regularización de edificaciones disciplinada por la Ley
27157 en predios que forman parte del patrimonio cultural de la Nación,
incluso los que están ubicados en zonas monumentales y centros históricos.
En el presente procedimiento se pretende dicha regularización, con una
particularidad: el INC, entidad competente en materia de protección y
conservación del patrimonio cultural de la Nación, ha emitido una
certificación en la que se señala que el inmueble en cuestión, si bien se
ubica en la zona monumental del centro histórico de Trujillo, no integra dicho
patrimonio. Corresponde a este Tribunal determinar si en virtud de dicha
certificación puede admitirse la regularización de la edificación de un predio
ubicado en zona monumental.
VI.
ANÁLISIS
Régimen constitucional y legal de la protección al patrimonio cultural
de la Nación
1. El artículo 21 de la Constitución dispone:
”Los yacimientos y restos arqueológicos, construcciones, monumentos,
lugares, documentos bibliográficos y de archivo, objetos artísticos y
testimonios de valor histórico, expresamente declarados bienes culturales, y
provisionalmente los que se presumen como tales, son patrimonio cultural de
la Nación, independientemente de su condición de propiedad privada o
pública. Están protegidos por el Estado.
La ley garantiza la propiedad de dicho patrimonio.
Fomenta, conforme a ley, la participación privada en la conservación,
restauración, exhibición y difusión del mismo, así como su restitución al país
cuando hubiere sido ilegalmente trasladado fuera del territorio nacional”.
2. Sobre la base de este precepto constitucional, el Tribunal Constitucional
ha señalado que existe un "derecho constitucional a los bienes culturales,
entendido como el conjunto de normas constitucionales que regulan la
autorrepresentación cultural del pueblo y que comprende ciertamente a
los bienes culturales inmuebles”, normas que a criterio del Tribunal
“deben interpretarse como un deber fundamental o una tarea del Estado,
que impone obligaciones de fomento, conservación y protección”
(sentencia recaída en el Exp. Nº 007-2002-AI/TC).
3. De otro lado, el citado artículo 21 de la Constitución deriva a la ley la
amplitud e intensidad de la protección al patrimonio cultural de la Nación.
Esta legislación infraconstitucional ha de ser, ineludiblemente,
interpretada y aplicada bajo el parámetro constitucional establecido por el
artículo 21, esto es, apuntando siempre a proteger y promover dicho
patrimonio.
La regularización de edificaciones disciplinada por la Ley 27157
4. La Ley 27157, vigente desde el 21 de julio de 1999, incorporó un
procedimiento simplificado para la regularización de edificaciones
construidas sin licencia de construcción, conformidad de obra, o que no
cuenten con declaratoria de fábrica, independización y/o reglamento
interno, con la finalidad que el Registro refleje la realidad física de dichas
obras sin necesidad de intervención municipal. A la par, instauró un
régimen de regularización permanente para las construcciones realizadas
luego de la fecha indicada, supuesto en el que sí intervenía la
municipalidad.
5. La Ley 27157 no estableció excepciones, por lo que podían regularizarse
predios integrantes del patrimonio cultural monumental y arqueológico,
con la única exigencia de que en dichos supuestos debía intervenir el
verificador ad hoc del Instituto Nacional de Cultura – INC quien
presentaba su informe técnico de verificación en representación de la
entidad que lo autoriza, sujetándose a las normas que para tal efecto
establezca respecto de las edificaciones sometidas a su control.
La prohibición de regularizar edificaciones. Justificación
6. En armonía con el artículo 21 de la Constitución, la Ley 27580 (vigente
desde el 07.12.2001) estableció en su artículo 2 que “(l)as obras
vinculadas a inmuebles del patrimonio cultural deben ejecutarse con
arreglo a las especificaciones técnicas consignadas en la autorización
que otorgue el INC1. La autorización en referencia siempre es anterior al
inicio de la obra. Está prohibido, sin excepción alguna, conceder
autorizaciones en vía de regularización, bajo responsabilidad penal
de quien la autoriza”.
7. Así mismo, el Reglamento de la Ley 28296 – Ley General del Patrimonio
Cultural de la Nación (aprobado por Decreto Supremo 011-2006-ED)
estableció que “(e)stá prohibido conceder autorización de ejecución
de obra vinculada a bienes culturales inmuebles, en vía de
regularización, que haya sido ejecutada sin autorización previa del INC”.
8. Con relación a la aplicación de las normas de regularización de
edificaciones, se dictó el D.S. 003-2006-VIVIENDA, vigente desde el
24.02.2006, en cuya parte considerativa se señala que “resulta necesario
precisar los alcances del indicado Reglamento (de la Ley 27157) en lo
relativo a la aplicación de la Ley 27580. Así, en el artículo 2 se modifica
el artículo 4 del D.S. 008-2000-MTC, agregando un párrafo el cual
establece que “(e)l trámite de regularización de edificaciones no es
de aplicación para las obras que se ejecuten en bienes integrantes
del Patrimonio Cultural de la Nación, zonas monumentales, centros
históricos, y sus áreas circundantes de protección”. Entonces, la
prohibición señalada encontrar sustento en un el artículo 2 de la Ley
27580, que prohibía la concesión de autorizaciones en vía de
regularización.
9. De ese modo, el concepto de “autorización” contenido en el indicado
1
Según el artículo 1 de la citada ley, bien integrante del patrimonio cultural de la Nación, era
solamente aquel inmueble previamente declarado como tal, y respecto de tales bienes, toda
obra pública o privada de edificación nueva, remodelación, ampliación, modificación,
reparación, refacción, acondicionamiento, puesta en valor, cercado, demolición o cualquier
otra que se relacione con dichos bienes, requerían para su inicio la autorización previa del
IC. La previa autorización del INC fue reiterada por el artículo 22.1 de la Ley 28296.
artículo 2 desborda a la que debe otorgar el INC como paso previo de
toda obra que pretenda ejecutarse: la autorización a que se refiere el
artículo 2 de la Ley 27580 (y hoy el artículo 37 del Decreto Supremo
011-2006-ED) involucra también a la regularización de edificaciones,
y de ello resulta que la prohibición en cuestión se extiende incluso a
los actos de regularización de edificaciones disciplinados por la Ley
27157.
La naturaleza jurídico-registral de la declaración de fábrica
10. Según tiene establecido está Sala (Resolución 014-2006-SUNARP-TRT), la declaración de fábrica sólo importa describir en el Registro las
características físicas de una edificación que fue construida, obviamente,
antes de que el Registro la refleje. Ello significa que al extenderse el
asiento de inscripción de la declaración de fábrica el predio no se
modifica en absoluto, pues dicha modificación se produjo antes y lo único
que el Registro hace es concordar la realidad tabular con la física.
11. Entendida así la declaración de fábrica, es lógico entender también que si
la construcción en un predio del Patrimonio Cultural de la Nación se ha
realizado sin recabar la preceptiva y previa autorización del INC no por
ello la edificación pierde entidad física: sigue existiendo, incluso cuando
la obra realizada ha ocasionado daños a dicho patrimonio. Que el
Registro no refleje dicha edificación no hace desaparecer (ni siquiera
menguar) los perniciosos efectos de aquélla.
La prohibición de regularización como elemento desincentivador de las
construcciones levantadas sin autorización del INC ubicadas en zonas
monumentales y centros históricos
12. Si la prohibición que introdujo el D.S. 003-2006-VIVIENDA en el artículo 4
del Reglamento de la Ley 27157 no puede tener la virtualidad de proteger
el Patrimonio Cultural de la Nación frente a construcciones que lo
afecten, es preciso encontrar cuál es la finalidad de aquélla. Entiende
esta Sala que dicha prohibición apunta, en realidad, a desalentar las
conductas de aquellos propietarios de predios pertenecientes al
patrimonio cultural de la Nación que introducen modificaciones y levantan
edificaciones sin sujetarse a las especificaciones dictadas por el INC y/o
sin obtener su previa autorización.
13. En efecto: la inscripción dota de una apariencia de legalidad a lo inscrito,
y aunque lo contrario sea publicado mediante una carga técnica, la
posibilidad de que la edificación irregular o ilegalmente levantada sea
reflejada en el Registro le imprime a aquélla un halo de regularidad. De
ahí que sea una práctica (innecesaria, por cierto) de muchos exigir, como
presupuesto de un determinado negocio jurídico, que se sanee la
titulación del predio, lo que involucra –claro está- inscribir la declaratoria
de fábrica.
14. Es en esta perspectiva que, estimamos, se enmarcan las prohibiciones
contenidas en los artículos 2 de la Ley 27580, 37 del Decreto Supremo
011-2006-ED y 4 del Reglamento de la Ley 27157 modificado por el D.S.
003-2006-VIVIENDA. Su finalidad es desincentivar las conductas ya
descritas, y por ello en realidad constituye un elemento coadyuvante a la
protección del patrimonio cultural de la Nación, que –ya se dijo- es un
valor constitucionalmente consagrado.
15. Ahora, si la anotada prohibición radica tanto en el artículo 21 de la
Constitución como en los artículos 2 de la Ley 27580 y 37 del D.S. 0112006-ED, carece de relevancia que posteriormente el TUO del
Reglamento de la Ley Nº 27157, aprobado mediante D.S. Nº 035-2006VIVIENDA, no haya recogido la modificación incorporada al artículo 4 del
Reglamento de la Ley 27157 por el D.S. 003-2006-VIVIENDA. De ese
modo, la prohibición de regularización subsiste porque está radicada en
la Constitución y la ley, y no en un simple Reglamento.
Competencia del INC en materia de protección del patrimonio cultural
de la Nación
16. El artículo 3.1 de la Ley 27444 establece que el acto administrativo tiene
como elemento de validez (entre otros) la competencia del funcionario: el
acto debe “(s)er emitido por el órgano facultado en razón de la materia,
territorio, grado, tiempo o cuantía, a través de la autoridad regularmente
nominada al momento del dictado”.
17. De conformidad con el articulo 19 de la Ley 28296, “(e)l Instituto Nacional
de Cultura, la Biblioteca Nacional y el Archivo General de la Nación, están
encargados de la identificación, inventario, inscripción, registro,
investigación, protección, conservación, difusión y promoción de los bienes
integrantes del Patrimonio Cultural de la Nación”. De ese modo, el INC
resulta competente por la materia para determinar si una edificación
levantada antes del 20.07.1999 sin contar con licencia municipal o
autorización del INC afecta el patrimonio cultural de la Nación.
La presunción de validez del acto administrativo
18. De otro lado, el artículo 9 de la misma Ley 27444 dispone que “(t)odo acto
administrativo se considera válido en tanto su pretendida nulidad no sea
declarada por autoridad administrativa o jurisdiccional, según
corresponda”. Evidentemente, las dos reglas legales citadas permiten
concluir que la presunción de validez del acto administrativo conlleva,
necesariamente, que se presuma igualmente el ejercicio válido de la
competencia por parte del funcionario que lo emitió, salvo que lo contrario
se desprenda del título.
19. La competencia de la entidad y del funcionario administrativo y la
presunción de validez del acto permiten, también, evitar la invasión de
atribuciones y facultades reconocidas por ley a otras entidades o
funcionarios, y que cualquiera (fuera de la propia entidad o del Poder
Judicial) cuestione la competencia. Es inadmisible, por ello, que una
entidad distinta a la que emitió el acto (incluido el Registro) cuestione la
validez del acto administrativo.
20. Evidentemente, existen diversas consecuencias y sanciones legales
administrativas, civiles y penales para el funcionario que emitió un acto
administrativo sobre materia o en momento o en lugar que no
correspondía a su competencia.
La presunción de validez de los actos administrativos del INC
vinculados a la regularización de edificaciones
21. Como se señaló, el ordenamiento legal vigente prohíbe al INC conceder
autorizaciones en vía de regularización para la ejecución de obras que
forman parte del patrimonio cultural de la Nación o que, sin serlo, se ubican
en zonas monumentales como centros históricos. Se señaló también que
dicha prohibición busca, en el marco de protección de dicho patrimonio,
desalentar la construcción realizada al margen de la normatividad.
22. No obstante, es incontestable que existen edificaciones que, pese a haber
sido levantadas sin las preceptivas autorizaciones, no afectan siquiera
mínimamente el Patrimonio Cultural de la Nación, ni inciden negativamente
en el entorno arquitectónico o urbanístico, ni alteran las características
monumentales del predio. Este universo de edificaciones quedaría al
margen de la publicidad registral si se pretendiese que la prohibición de
conceder autorizaciones en vía de regularización es absoluta, total y sin
excepciones, especialmente en aquellos casos en los que el INC, como
autoridad competente, constada que dicha construcción informal no afecta
negativamente los aspectos mencionados.
23. Por ello, el INC –en ejercicio de sus competencias legales- en muchas
ocasiones reconoce la inocuidad (en términos de afectación al Patrimonio
Cultural de la Nación) de tales edificaciones, e incluso autoriza su inscripción
registral, pues entiende que en este caso resulta irrazonable y
desproporcionado mantener dichas edificaciones fuera de la legalidad del
Registro.
24. Por las razones legales antedichas, ninguna autoridad (salvo el propio INC o
el Poder Judicial), puede cuestionar la validez de dicha autorización, que
constituye indudablemente un acto administrativo porque se pronuncia sobre
un interés concreto del administrado (la inexistencia de afectación al
patrimonio cultural de la Nación y la inscripción de la declaración de fábrica
en vía de regularización). Lo contrario importaría reconocer al Registro el rol
de supracontralor de la actividad administrativa (en este caso del INC),
afectando el régimen de competencias legalmente establecido.
25. Por ello, consideramos que cuando el INC autoriza la regularización de la
edificación no puede cuestionarse dicho acto administrativo, y debe
admitirse la inscripción. Este criterio fue materia de aprobación por el
Tribunal Registral en su Pleno LXII llevado a cabo en Lima los días 04 y 05
de agosto del presente.
El caso concreto: la inexistencia de autorización o reconocimiento del INC
acerca de la procedencia de la regularización de la edificación
26. En el presente procedimiento el responsable de la Dirección Regional de
Cultura – INC de La Libertad ha certificado que el predio perteneciente a
Hidrandina S.A. no constituye monumento histórico, aunque está ubicado en
la zona monumental del centro histórico de Trujillo. Este acto administrativo,
no obstante, circunscribe su eficacia a descartar que el predio materia de
regularización haya sido declarado monumento histórico, mas no se
pronuncia, siquiera indirectamente, sobre la viabilidad de dicha
regularización.
27. Por ello, entiende este Tribunal que la inscripción rogada debe admitirse
siempre que la Dirección Regional de Cultura – INC La Libertad autorice de
cualquier modo (en ejercicio de sus competencias) la regularización de la
edificación de propiedad de Hidrandina. Dicha autorización deberá ser
presentada en este procedimiento en vía de subsanación.
Estando a lo acordado por unanimidad; SE RESUELVE:
VII.
RESOLUCIÓN
DEJAR SIN EFECTO LA TACHA formulada por el Registrador Público (e)
Luis Esquivel Chávez; y DISPONER QUE EL TÍTULO ES INSCRIBIBLE
siempre que Hidrandina S.A. presente, dentro de los diez días hábiles de
notificada con la presente, el documento que contenga la autorización a que
se refiere el último fundamento de la presente.
Regístrese y comuníquese.
WALTER E. MORGAN PLAZA
Presidente de la Cuarta Sala
del Tribunal Registral
ROLANDO A. ACOSTA SÁNCHEZ
Vocal del Tribunal Registral
HUGO O. ECHEVARRÍA ARELLANO
Vocal del Tribunal Registral
TRIBUNAL REGISTRAL
RESOLUCIÓN No. -
1150 - 2010 – SUNARP-TR-L
Lima, 11 de agosto de 2010
APELANTE
:
TÍTULO
RECURSO
REGISTRO
ACTO (s)
:
:
:
:
SUMILLA
:
SCOTIABANK, representado por Celso
Graña Barrera.
N° 295741 del 23/4/2010.
HTD. Nº 033207 del 14/5/2010.
Predios de Lima.
LEVANTAMIENTO DE EMBARGO
CANCELACIÓN DE GRAVÁMENES EN MÉRITO DE RESOLUCIÓN JUDICIAL
QUE DISPONE LA ADJUDICACIÓN DEL BIEN.
Procede cancelar en mérito del mandato judicial dictado al amparo del artículo 739
del Código Procesal Civil, los gravámenes que se encuentren inscritos a la fecha
de presentación del título que contiene la adjudicación.
I.
ACTO CUYA INSCRIPCIÓN
PRESENTADA
SE
SOLICITA
Y
DOCUMENTACIÓN
Con el presente título se solicita la inscripción del levantamiento de embargo
inscrito en el asiento D 0003 de la partida electrónica Nº 41960701 del
Registro de Predios de Lima, en mérito del título archivado Nº 613579 del
15/12/2005.
II.
DECISIÓN IMPUGNADA
La Registradora del Registro de Predios de la Zona Registral Nº IX - Sede
Lima, Yesica Elizabeth Camacho Villanueva, denegó la inscripción
formulando la siguiente observación:
“(...) La resolución que diera mérito a la inscripción del embargo coactivo es
de fecha 12/11/2004, es decir, posterior a la Resolución de adjudicación
(3/11/2003), razón por la cual no se procedió a levantar dicho embargo por
cuanto la indicación del Juez de dejar sin efecto todo gravamen respecto del
inmueble materia de adjudicación, está referida a los gravámenes o cargas
que se hubieran trabado antes de la adjudicación.
En tal sentido, a efectos de proceder con el levantamiento del embargo
submateria deberá adjuntarse resolución de levantamiento, la misma que
debe preexistir al presente asiento de presentación.
III.
FUNDAMENTOS DE LA APELACIÓN
El recurrente sustenta su recurso de apelación en los siguientes
fundamentos:
- La Resolución judicial que deja sin efecto todo gravamen del inmueble
materia de adjudicación incluye todos los gravámenes del inmueble, no
haciendo distinción alguna en la naturaleza ni competencia de los juzgados
que han ordenado la inscripción de dichos gravámenes, pues el artículo 739
inciso 2 del Código Procesal Civil dispone dejar sin efecto todo gravamen
salvo la medida cautelar de anotación de demanda.
Lo expuesto importa que el adjudicatario recibirá el inmueble totalmente
saneado sin ningún tipo de gravamen que pueda afectar su derecho, no
haciendo precisión alguna si la inscripción ha sido ordenada por juez penal,
civil u otra autoridad de distinta sede. Ello tiene sustento en que si no se
levanta los gravámenes, el acreedor que tenga un gravamen o embargo
inscrito pretenda su ejecución a través de otro proceso, lo cual afectaría
indudablemente el derecho del nuevo propietario; lo contrario, es decir, dejar
vigente gravámenes ordenados inscribir por autoridades distintas al que
viene ejecutando un gravamen afectaría la seguridad jurídica que deben
tener las personas que participan en un remate judicial, ya que no les
brindarán las seguridades del caso para mantener el derecho que requieren.
Finaliza señalando que al amparo del artículo 139.2. de la Constitución
Política del Perú, el Registrador no tiene facultad de cuestionar resoluciones
judiciales.
IV.
ANTECEDENTE REGISTRAL
El predio sobre el cual recae la rogatoria formulada está inscrito en la ficha
Nº 314633 que continúa en la partida electrónica del Registro de Predios de
Lima, estando conformado por el Lt. 1 de la Mz. C -11, de la Urb. Los Cedros
de Villa - Tercera Etapa - Chorrillos.
En el asiento D 0003 está registrado el embargo hasta por la suma de S/.
22,000 nuevos soles, ordenado trabar por Resolución 2 del 12/11/2004
emitida por el Ejecutor Coactivo, en los seguidos por La Municipalidad de
Chorrillos contra Alfonso Santiago Motta Castilla, sobre pago de deuda
tributaria.
V.
PLANTEAMIENTO DE LAS CUESTIONES
Interviene como ponente la Vocal Martha del Carmen Silva Díaz.
De lo expuesto y del análisis del caso, a criterio de esta Sala la cuestión a
determinar es la siguiente:
Si procede cancelar, en mérito al mandato contenido en el auto de remate,
los gravámenes que se hubiesen registrado con posterioridad a la resolución
que contiene dicho mandato.
VI.
ANÁLISIS
1. Con el presente título se solicita la inscripción del levantamiento de
embargo anotado en el asiento D 00003 de la partida registral 41960701 del
Registro de Predios de Lima, teniendo en cuenta para estos efectos el mérito
del título archivado Nº 613579 del 15/12/2005 con el cual se inscribió la
adjudicación a favor del Banco Wiese Sudameris en el asiento C00001 de la
partida registral.
2. De acuerdo al citado título archivado, se aprecia que la adjudicación fue
dispuesta en el proceso de ejecución de garantías, seguido ante el 48º
Juzgado en lo Civil de Lima, por el Banco de Lima Sudameris contra Alfonso
Santiago Motta Castilla y otra al ejecutarse la hipoteca registrada en el
asiento 3-d) y cedida en el asiento D 00002 de la partida 41960701.
La Resolución N° 27 del 3/11/2003 dispuso: Transferir a favor del
adjudicatario Banco Wiese Sudameris el predio inscrito en la partida antes
señalada y en consecuencia: Dejar sin efecto legal todo gravamen que pesa
sobre el inmueble materia de transferencia, salvo la medida cautelar de
anotación de demanda que pudiera existir.
Esta solicitud de levantamiento de gravámenes fue expresamente dirigida al
Registro mediante Res. 33 del 22/3/2004 donde se dispuso cursar partes
judiciales para la inscripción de la adjudicación, así como levantar todo
gravamen que pesa sobre el inmueble, salvo anotación de demanda que
pudiera existir.
3. La adjudicación a favor del Banco Wiese Sudameris, dio mérito a la
cancelación de los siguientes gravámenes:
• Hipoteca a favor de este Banco inscrita en el asiento 3-d), y
• Embargo dictado en el proceso sobre obligación de dar suma de dinero,
seguido por Víctor Carranza Burgos contra Alfonso Santiago Motta
Castillo registrado en el asiento D 0001 de la partida registral.
El embargo registrado en el asiento D 00003 de la partida registral no fue
objeto de cancelación.
4. Cabe señalar que a la fecha de presentación del título que contiene la
adjudicación del predio y el mandato de cancelación: 15/12/2005, ya
constaba anotado el embargo submateria en el asiento D00003, extendido
en mérito al título N° 373074 del 12/11/2004, dispuesto por Resolución 2 del
12/11/2004 dictada por el Ejecutor Coactivo de la Municipalidad de
Chorrillos.
Resulta pertinente analizar entonces si el mandato de cancelación dictado al
amparo del numeral 2 del artículo 739 del Código Procesal Civil, da mérito
para cancelar todos los gravámenes que se hubiesen registrado en la partida
hasta la fecha en que dicho mandato se presenta al Registro o si debe
limitarse a la cancelación de los gravámenes registrados hasta la fecha de
emisión del mandato judicial.
5. El numeral 2 del artículo 739 del Código Procesal Civil, dispone:
“En el remate de inmueble el Juez ordenará, antes de cerrar el acta, que el
adjudicatario deposite el saldo del precio dentro de tercer día.
Depositado el precio, el Juez transfiere la propiedad del inmueble mediante
auto que contendrá:
(...)
2. La orden que deja sin efecto todo gravamen que pese sobre éste, salvo la
medida cautelar de anotación de demanda1 (...)
(...)”.
6. De la normativa procesal civil se desprende que con el monto del precio
depositado por el adjudicatario, el juez debe pagar al ejecutante o
ejecutantes y a los otros acreedores concurrentes si los hubiesen. Al
respecto, el artículo 747 del Código Procesal Civil señala que “si son varios
los ejecutantes con derechos distintos, el producto del remate se distribuirá
en atención a su respectivo derecho. Este será establecido por el juez en un
auto que podrá ser observado dentro de tercer día. Si luego de la
distribución hay un remanente, le será entregado al ejecutado.” Asimismo, el
artículo 748 señala que “si concurren varios acreedores sin que ninguno
Con la modificación introducida por el Decreto Legislativo N° 1069 se cancelarán además las
cargas o derechos de uso y/o disfrute, que se hayan inscrito con posterioridad al embargo o
hipoteca materia de ejecución
1
tenga derecho preferente y los bienes del deudor no alcanzan a cubrir todas
las obligaciones, el pago se hará a prorrata.” Añade el citado artículo que
“igualmente se realizará el pago a prorrata, una vez pagado el acreedor con
derecho preferente.”
En tal sentido, en el caso de encontrarse inscritos otros gravámenes, si se
inscribió primero una hipoteca, la ejecución de ésta tendrá preferencia sobre
los demás gravámenes que ingresaron con posterioridad, al retrotraerse a la
fecha en que la garantía fue registrada2, encontrándose supeditados los
demás acreedores al orden de prelación para el pago de sus acreencias.
Cabe señalar que el mandato de cancelación de gravámenes que se expide
en el auto de transferencia, no contiene la individualización e identificación
de los gravámenes que deben cancelarse, siendo pertinente señalar que
dicho mandato se emite con anterioridad al pago que se realiza al ejecutante
y a los otros acreedores.
Sin embargo, este proceso garantiza al adjudicatario la adquisición de un
bien realengo, es decir, libre de gravámenes; ello por cuanto la protección al
ejecutante y a los demás acreedores está limitada al pago en la oportunidad
y forma prevista en la normativa procesal glosada en el primer párrafo del
presente acápite.
En tal sentido, el mandato de cancelación de gravámenes comprende sin
distinción alguna, a todos aquellos que constaren registrados en la partida,
sean anteriores o posteriores a la hipoteca o embargo que dio origen al
remate o se hubiesen extendido con anterioridad o con posterioridad a la
expedición del auto de adjudicación3, siendo la única excepción, conforme a
lo expresamente señalado en el numeral 2 del artículo 739 del CPC, la
medida cautelar de anotación de la demanda.
7.
Cabe precisar que la antedicha conclusión resulta concordante con los
efectos preferentes de la hipoteca y de los demás gravámenes inscribibles,
que se encuentran previstos expresamente por la normativa que los rige.
Así, con relación a las hipotecas, conforme al artículo 1112 del Código Civil,
éstas “tendrán preferencia por razón de su antigüedad conforme a la fecha
del registro, salvo cuando se ceda su rango”. Asimismo, con relación al
embargo, conforme a los artículos 642 y 656 del Código Procesal Civil, éste
“consiste en la afectación jurídica de un bien o derecho del presunto
obligado” y su anotación “no impide la enajenación del bien, pero el sucesor
asume la carga hasta por el monto inscrito.”
De este modo, en el presente caso, la hipoteca que dio origen al remate y
2
Lo expuesto guarda estricta concordancia con el artículo IX del Título Preliminar
del Reglamento General de los Registros Públicos que regula el Principio de
prioridad preferente, señalando que los efectos de los asientos registrales, así
como la preferencia de los derechos que de estos emanan, se retrotraen a la fecha
y hora del respectivo asiento de presentación, salvo disposición en contrario.
De ese modo, el acceso de los diversos actos al registro, en tiempo oportuno, garantiza la
efectividad de los mismos.
3
En la legislación comparada, se aprecia que la Ley de Enjuiciamiento Civil española precisa en el
numeral 2 del artículo 674 que “a instancia del adquirente, se expedirá, en su caso, mandamiento de
cancelación de la anotación o inscripción del gravamen que haya originado el remate o la
adjudicación. Asimismo, se mandará la cancelación de todas las inscripciones y anotaciones
posteriores, incluso las que se hubieran verificado después de expedida la certificación prevenida en
el artículo 656, haciéndose constar en el mismo mandamiento que el valor de lo vendido o
adjudicado fue igual o inferior al importe total del crédito del actor y, en el caso de haberlo superado,
que se retuvo el remanente a disposición de los interesados.”
adjudicación, cuyos efectos se retrotraen al 26 de febrero de 1998 (asiento
2d) gozaba de prelación con relación a los demás gravámenes extendidos
en la misma partida (asiento D0001 y asiento D0003), con lo cual los
derechos de estos últimos, como ya se ha señalado en los puntos
precedentes, se encontraban supeditados al resultado de una eventual
ejecución de la garantía hipotecaria, resultando por tanto, una circunstancia
ajena al Registro, la satisfacción de sus acreencias durante el proceso de
ejecución de la garantía o con posterioridad a él.
8. En el sentido indicado se ha pronunciado el Pleno del Tribunal Registral
en Sesión realizada los días 5 y 6 de agosto último, al aprobarse el siguiente
precedente de observancia obligatoria:
CANCELACIÓN DE GRAVÁMENES
“Procede cancelar en mérito de la resolución judicial que dispone la
adjudicación por remate y el levantamiento de gravámenes, todos los
gravámenes que constaren en la partida del predio, incluso aquellos
registrados con posterioridad a la expedición de la antedicha resolución,
estando exceptuados únicamente aquéllos que expresamente excluye el
artículo 739 del Código Procesal Civil”.
Por lo expuesto, procede revocar la observación formulada.
9. DERECHOS REGISTRALES
Acto
Calificación Inscripcion
Levant. embargo
29
16.5
Total
Derechos Pagados (Rec. Nº 2010-13-00001297
Derechos por pagar:
45.5
29
16.5
Estando a lo acordado por unanimidad.
VII.
RESOLUCIÓN
REVOCAR la observación formulada por la Registradora del Registro de
Predios de Lima al título referido en el encabezamiento y DISPONER su
inscripción de conformidad con los fundamentos vertidos en el análisis de la
presente resolución.
Regístrese y comuníquese.
MARTHA DEL CARMEN SILVA DÍAZ
Presidenta de la Segunda Sala
del Tribunal Registral
GLORIA AMPARO SALVATIERRA VALDIVIA
Vocal del Tribunal Registral
PEDRO ÁLAMO HIDALGO
Vocal del Tribunal Registral
SUPERINTENDENCIA NACIONAL DE LOS REGISTROS PUBLICOS
TRIBUNAL REGISTRAL
RESOLUCIÓN N° 198-2008-SUNARP-TR-T
Trujillo, doce de setiembre de dos mil ocho
APELANTE
TÍTULO
INGRESO
REGISTRO
:
:
:
:
JOSE RAMOS CHAPAÑAN
320328-2008
180-2008
PREDIOS DE LIMA
ACTO
:
ANOTACION
DE ADJUDICACION
PRESCRIPCION ADQUISITIVA
POR
SUMILLA:
Anotación preventiva de prescripción adquisitiva de dominio o saneamiento
de áreas, linderos o medidas perimétricas en sede notarial
La norma del artículo 134° del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios
debe ser interpretada restrictivamente en cuanto a la exigencia de la presentación
de la copia del plano del terreno para anotar preventivamente el inicio del
procedimiento de prescripción adquisitiva de dominio notarial, debiendo entenderse
que la obligación opera únicamente cuando el predio a prescribir es una porción o
sección del inscrito, porque si la prescripción versa sobre todo el predio, tal como
consta registrado, entonces deviene en innecesaria pues contendrá la misma
información que ya obra en la partida registral. Para el caso del saneamiento de
áreas, linderos o medidas perimétricas, por el contrario, la presentación de copia
del plano resulta de suyo valiosa pues servirá para publicar gráficamente a terceros
en qué consiste la eventual variación de la estructura física del predio.
Partida involucrada en un procedimiento de duplicidad de partidas
La circunstancia de que una partida haya estado involucrada en un asunto de
duplicidad sin que finalmente se cierre, no impide que sobre la misma se realicen
ulteriores inscripciones bajo el argumento de que el Poder Judicial tiene
previamente que definir el mejor derecho de propiedad.
I.
ACTO CUYA INSCRIPCIÓN SE SOLICITA Y DOCUMENTACIÓN
PRESENTADA.
Mediante el título alzado se solicita la anotación preventiva de la solicitud de
prescripción adquisitiva de dominio del bien inmueble signado como lote 11
de la manzana B-2 de la urbanización Capitán de Navío Luis Astete, distrito
de San Miguel, provincia y departamento de Lima, inscrito en la ficha Nº
166694, actual partida Nº 41078308 del Registro de Predios de Lima. Para
tal efecto se adjuntó a la solicitud de inscripción los siguientes documentos:
1. Solicitud de anotación preventiva formulada por el notario Fernando
Loayza Bellido el 20.05.2008.
2. Copia certificada ante el notario Loayza de la solicitud de prescripción
adquisitiva presentada por Julia Ernestina Ludeña Berrocal.
Luego con el reingreso se acompañarían plano y memoria descriptiva del
predio visados por el Ingeniero Civil Segundo Augusto Bravo Vidarte y la
Subgerente de la Oficina de Fiscalización Urbana y Catastro de la
Municipalidad de San Miguel, Elsa Z. Anardo Figueroa.
II.
DECISIÓN IMPUGNADA
El título fue calificado por el Registrador Público del Registro de Predios de
Lima, Carlos Eduardo Centeno Abarca, quien dispuso su observación en
mérito a los argumentos contenidos en la esquela de fecha 29.05.2008, cuyo
tenor literal es como sigue:
“1.- El art. 62º (segundo párrafo ) del Reglamento General de los Registros Públicos
establece que el cierre de partidas no implica de modo alguno declaración de
invalidez de los asientos registrados, correspondiendo al órgano jurisdiccional
declarar el derecho que corresponde en caso de inscripciones incompatibles. Por lo
que revisada la partida 41078308 del Registro de Predios se advierte que en la
misma se encuentra anotada la conclusión del procedimiento de cierre de partida
por duplicidad existente con la partida 11614985 en la cual aparece inscrita como
propietaria VELARDE ESCARDO Y COMPAÑÍA SCRL. Conforme a la norma
citada, previamente el órgano jurisdiccional deberá determinar a qué persona
corresponde la propiedad del predio submateria de inscripción.
2.- Sin perjuicio de los antes señalado, sírvase presentar copia certificada
notarialmente de los planos de ubicación y localización del predio materia de
prescripción adquisitiva, conforme prescribe el art. 134º del Reglamento de
Inscripciones del Registro de Predios.
Base legal: Art. 2011º del Código Civil, arts. 31º y 32º del RGRP. Derechos
pendientes de pago: S/ 9.00.”
El título fue reingresado con los documentos señalados en el rubro anterior,
ante lo cual el Registrador Centeno reiteró la observación en los siguientes
términos:
“1.- Respecto al punto uno, debemos reiterar que mediante Resolución 3642006-SUNARP-Z.R.NºIX/GR del 04/07/06, se ordenó el cierre de la Partida
11614985 por existir duplicidad con la Partida 41078308 (materia de
prescripción adquisitiva), considerando que se trata de un mismo predio y al
existir inscripciones incompatibles (propietarios diferentes), el cierre no
implica la invalidez de los asientos registrados, es competencia del órgano
jurisdiccional declarar el derecho de propiedad que corresponde, conforme lo
señala el art. 62º del Reglamento General de los Registros Públicos y el
quinto considerando de la citada resolución.
2.- En cuanto al punto dos, los planos y memoria descriptiva presentados no
son copias certificadas expedidas por el notario y no constan datos que la
vinculen con el procedimiento de prescripción adquisitiva, razón por la cual
no es posible determinar si ellos son en parte integrantes de dicho trámite.
Por lo expuesto, subsiste la observación del 29/05/2008, (…)”
III.
FUNDAMENTOS DE LA APELACIÓN
El presentante del título interpuso recurso de apelación mediante escrito de
fecha 11.07.2008 autorizado por la letrada Ana María Spada M., bajo los
siguientes argumentos:
1. El pedido es de anotación preventiva del procedimiento de prescripción
de modo que no implica variación alguna en la situación registral del
predio, razón por la cual no sería aplicable el artículo 62º del RGRP, más
aún cuando la posesión de la peticionante viene siendo perturbada sin
éxito por el señor Héctor Velarde Escardó, tal como se aprecia de la
sentencia condenatoria por el delito de usurpación.
2. La memoria descriptiva y los planos son originales y no copias
certificadas. La Ley no establece la obligación de determinar si
corresponden al inmueble materia de prescripción pues ello debe
colegirse del propio documentos.
IV.
ANTECEDENTE REGISTRAL
El inmueble involucrado con el presente título es el lote 11 de la manzana B2 de la urbanización Capitán de Navío Luis Astete, distrito de San Miguel,
provincia y departamento de Lima, inscrito en la ficha Nº 166694, actual
partida Nº 41078308 del Registro de Predios de Lima.
IV.
PLANTEAMIENTO DE LAS CUESTIONES
Interviene como ponente el vocal Hugo Echevarría Arellano.
Corresponde en la presente resolución determinar:
i)
Si la circunstancia de que una partida haya estado involucrada en un
asunto de duplicidad sin que finalmente se cerrara impide que sobre
la misma se realicen ulteriores inscripciones bajo el argumento de que
el Poder Judicial tiene previamente que definir el mejor derecho de
propiedad.
ii)
Si se puede prescindir de los planos para la anotación de la solicitud
de prescripción adquisitiva cuando el predio a usucapir tiene la misma
descripción física de la partida registral.
ANÁLISIS:
1. Es principio de la actividad registral el de especialidad, también denominado de
determinación, en virtud del cual la información que ingresa a los Registros
Públicos se organiza en partidas registrales con el objeto de facilitar la
publicidad a los terceros. Los criterios para abrir una partida registral son varios:
en los registros de bienes es el folio real (por cada bien inscrito se abre una
partida registral); en los registros de personas, por lo general se sigue el criterio
de abrir una partida para cada persona natural o jurídica inscrita. No obstante, la
ley puede adicionalmente establecer otros elementos que determinen la
apertura de una partida registral, tal como ocurre en el registro de garantías
mobiliarias, donde el criterio es el contrato de garantía, o en el de mandatos y
poderes, en el cual por cada mandato o poder inscrito se abre una nueva
partida.
2. Desde la perspectiva registral las partidas se abren siguiendo los criterios que
las normas han establecido para cada uno de los registros. La pauta más
importante para inscribir por primera vez un bien, persona, contrato u otro
elemento es que previamente no estén inscritos en el Registro. Sin embargo,
pese a los cuidados, por error o por cualquier otro motivo, puede abrirse más de
una partida para el mismo elemento, configurándose de esta manera el
fenómeno denominado duplicidad de partidas.
3. De acuerdo con el artículo 56º del RGRP, existe duplicidad de partidas cuando
se ha abierto más de una partida registral para el mismo bien o elemento
inscribible. Esta inexactitud atenta contra la eficacia de la publicidad registral
pues para el mismo bien, persona o elemento inscrito existen abiertas dos o
más unidades de registro.
4. Siendo un hecho anómalo, resulta pertinente ponerle fin. El Registro contempla
un procedimiento administrativo de cierre de partidas por duplicidad, el mismo
que está previsto en el Capítulo II del Título V del Reglamento General de los
Registros Públicos (artículos 56º al 63º). Este procedimiento no es propiamente
registral -si por procedimiento registral entendemos la secuencia de actos
dirigida a inscribir un título en el Registro-, ni tampoco corre a cargo de las
instancias registrales -Registradores o Tribunal- sino de la Gerencia Registral, y
culmina, si no hay oposición, con el cierre de la partida menos antigua.
5. Conforme con el artículo 62º del RGRP, una vez extendida la anotación de
cierre, no podrán extenderse nuevos asientos de inscripción en la partida
cerrada. Clausurada una partida obviamente no podrá realizarse ningún otro
asiento pues formalmente no existe soporte donde efectuar la inscripción. Pero,
en tanto no se efectúe el cierre respectivo, no existe impedimento para la
inscripción de actos referidos a las partidas duplicadas. Siguiendo esta lógica,
mayor será la razón para extender asientos en las partidas que luego del
procedimiento continúan abiertas.
Respecto de éstas, su vigencia es
incontrovertible mientras no exista un mandato judicial que disponga otra cosa.
En este orden, la circunstancia de que una partida haya estado involucrada en
un asunto de duplicidad sin que finalmente se cierre no impide que sobre la
misma se realicen ulteriores inscripciones bajo el argumento de que el Poder
Judicial tiene previamente que definir el mejor derecho de propiedad.
6. En el caso materia de apelación, mediante Resolución Nº 516-2005-SUNARPZRNºIX/GR se inició el procedimiento de cierre por duplicidad entre las partidas
11614985 y 41078303 del Registro de Predios de Lima. Concluido el trámite,
mediante Resolución Nº 364-2006-SUNARP-ZRNºIX/GR se dispuso el cierre de
la partida 11614985, dejándose vigente la partida 41078303. Como no fue
cerrada esta última, su vida registral continúa sin ningún tipo de impedimento,
pudiéndose inscribir o anotar los actos que correspondan. Si bien cualquier
interesado puede recurrir ante el Poder Judicial para cuestionar la decisión
registral de cierre y se declare el mejor de propiedad, mientras ello no ocurra la
situación jurídica predominante es la que publica actualmente el Registro.
7. En este orden, el reparo que realiza el Registrador Centeno a la solicitud de
anotación de inicio del procedimiento de prescripción adquisitiva sobre la partida
41078308 sólo por haber estado involucrada en un procedimiento de cierre de
partidas, resulta absolutamente deleznable, porque dicha partida nunca fue
cerrada.
8. En cuanto al segundo asunto controvertido, esta Sala ha señalado en la
Resolución Nº 025-2005-SUNARP-TR-T que el inciso c) del artículo 134º del
Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios debe ser interpretado
razonablemente y que la obligación de acompañar planos opera únicamente
cuando el predio a prescribir es una porción o sección del inscrito, porque si la
prescripción versa sobre todo el predio (o sea, tal como consta registrado),
entonces deviene en innecesario pues contendrá la misma información que ya
obra en la partida registral. Para el caso del saneamiento de áreas, linderos o
medidas perimétricas, por el contrario, la presentación de copia del plano
resulta de suyo valiosa.
9. En el caso de autos, la prescripción, según se advierte de la solicitud del
interesado, abarca el predio integralmente tal como aparece inscrito en la
partida registral a la cual se remite. Por tanto, carece de sentido exigir el plano
del lote a prescribir que viene a ser exactamente el mismo cuya descripción
obra inscrita. En consecuencia, la observación debe ser revocada también en
este extremo.
Estando a lo acordado por unanimidad:
VII.
RESOLUCION:
PRIMERO: REVOCAR las observaciones formuladas al título venido en
grado por los fundamentos expuestos en la presente resolución.
SEGUNDO: RECOMENDAR al Registrador Público Carlos Eduardo
Centeno Abarca poner mayor celo en el ejercicio de sus atribuciones.
Regístrese y comuníquese.
HUGO ECHEVARRIA ARELLANO
Presidente de la Cuarta Sala
del Tribunal Registral
ROLANDO ACOSTA SANCHEZ
Vocal del Tribunal Registral
SAMUEL GALVEZ TRONCOS
Vocal del Tribunal Registral
TRIBUNAL REGISTRAL
RESOLUCIÓN Nº 134-2009-SUNARP-TR-A
Arequipa, 13 de abril de 2009.
APELANTE
TÍTULO
RECURSO
REGISTRO
ACTO
SUMILLA
:
:
:
:
:
:
CARLOS E. GOMEZ DE LA TORRE RIVERA.
N° 9233 DEL 4.02.2009.
N° 09005094 DEL 13.3.2009.
PREDIOS-AREQUIPA
ANOTACIÓN PREVENTIVA
ANOTACIÓN PREVENTIVA DE PRESCRIPCIÓN ADQUISITIVA NOTARIAL
“Cuando el trámite de prescripción adquisitiva notarial comprende la integridad de
un predio inscrito, no resulta exigible el cumplimiento del requisito previsto en el art.
105 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios, relativo a la
presentación de los planos de ubicación y localización”.
I.
ACTO CUYA INSCRIPCIÓN
PRESENTADA.
SE
SOLICITA
Y
DOCUMENTACIÓN
Mediante el título apelado se solicita la anotación preventiva de la solicitud
de declaración notarial de prescripción adquisitiva del predio inscrito en la
partida P06226342 del Registro de Predios de Arequipa.
Para ello se presentan los siguientes documentos:
a) Solicitud notarial de anotación preventiva.
b) Copia certificada de solicitud de prescripción adquisitiva notarial de fecha
4.2.2009.
II.
DECISIÓN IMPUGNADA
Se interpone recurso de apelación en contra de la observación formulada por
la Registradora Adriana Roxana Zavaleta Zapana, cuyo tenor es el siguiente:
“(...)
2.- AALISIS
Revisada la subsanación presentada se procede a reiterar el anterior pronunciamiento por
cuanto el escrito presentado no se subsana en forma completa la anterior observación,
debiendo de tener presente el interesado que la Resolución señalada en su observación no es
vinculante ni obligatoria su aplicación mientras no sea precedente de observancia obligatoria
de conformidad con lo señalado en el Art. 158 del TUO del RGRP, por lo que de conformidad
con el Art. 39 del TUO del RGRP, se reitera la anterior observación en lo que no fue materia de
subsanación:
-De la calificación efectuada al título presentado se observa que se ha omitido adjuntar los
planos de ubicación y localización del predio, como lo establece la Directiva ° 013-2003SUARP/S, en el punto 5.3 lo siguiente: “Para los efectos de la anotación preventiva de la
solicitud de declaración de prescripción adquisitiva de dominio o de saneamiento de área,
linderos y medidas perimétricas, se presentará al Registro: a) Oficio del notario solicitando la
anotación preventiva. b) Copia certificada de la solicitud, sin incluir sus anexos y medios
probatorios; y, c) Copia certificada notarialmente de los planos de ubicación y localización
del predio” , concordado con el Art. 105° del Reglamento de Inscripciones del Registro de
Predios, “La anotación preventiva de la solicitud de declaración notarial de propiedad por
prescripción adquisitiva de dominio y del saneamiento de áreas, linderos y medidas
perimétricas a que se refieren los artículos 5° y 13° de la Ley ° 27333 se extenderá, previo
informe del área de catastro, en mérito al oficio del notario solicitando la anotación preventiva,
acompañado de la copia certificada de los siguientes documentos: (...) b) Planos a que se
refiere el literal h) del artículo 5° de la Ley ° 27333”, en consecuencia, el interesado deberá
de adjuntar los planos de ubicación del predio.
(...)”.
III.
FUNDAMENTOS DEL RECURSO DE APELACIÓN
El apelante sustenta su recurso de apelación en lo siguiente:
a) En los considerandos de la Res. N° 839-2007-SUNARP-TR-L del 8.11.2007
se señala que en el caso de “(...) prescribir la misma área, linderos y medidas que se
encuentran inscritas en el antecedente registral no es necesario la presentación de dichos
documentos (...)”. Dicho criterio se encuentra reiterado en la Resolución del
Tribunal N° 198-2008 de la Cuarta Sala en forma contraria sí sería necesario
para el trámite de la inscripción del saneamiento de área, linderos y medidas
perimétricas o en el caso de prescripción de un área a desmembrar tal como
lo señala en forma expresa dicha resolución.
b) Por lo que al prescribir la misma área, linderos y medidas que las que
aparecen en el antecedente registral no es necesario la presentación de
dichos planos y memoria para la emisión del informe de catastro, por cuanto
no hay variación del mismo, más aún que dicha información, tanto memoria
como planos ya se encuentran en los legajos de los Registros Públicos,
pues para obtener la inscripción de la fábrica e independización de los
departamentos son necesarios la presentación de dicha documentación.
IV.
ANTECEDENTE REGISTRAL
El departamento A, manzana A, lote 25C, situado en el Centro Poblado
Antiquilla, distrito de Cayma, provincia y departamento de Arequipa, se
encuentra inscrito en la partida P06226342 del Registro de Predios de
Arequipa.
Su titular registral de dominio es Vellutino y Cía S.A.
V.
PLANTEAMIENTO DE LAS CUESTIONES
Interviene como Vocal ponente Pedro Álamo Hidalgo. De lo expuesto y del
análisis del caso, a criterio de esta Sala la cuestión a determinar es la
siguiente:
- ¿Si cuando la solicitud de declaración notarial de prescripción adquisitiva
comprende la integridad de un predio inscrito, sin modificación alguna,
debe exigirse el cumplimiento del requisito previsto en el literal b) del art.
105 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios?
VI.ANÁLISIS
1. El artículo 5.3. de la Directiva N° 013-2003-SUNARP/SN, señala: “Para los efectos
de la anotación preventiva de la solicitud de declaración de prescripción adquisitiva de
dominio o de saneamiento de área, linderos y medidas perimétricas, se presentará al Registro:
a) Oficio del notario solicitando la anotación preventiva;
b) Copia certificada de la solicitud, sin incluir sus anexos y medios probatorios; y,
c) Copia certificada notarialmente de los planos de ubicación y localización del predio.
(...)”.
2. El art. 105 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios, indica: “La
anotación preventiva de la solicitud de declaración notarial de propiedad por prescripción
adquisitiva de dominio y del saneamiento de área, linderos y medidas perimétricas a que se
refieren los artículos 5° y 13° de la Ley ° 27333, se extenderá, previo informe del área de
catastro, en mérito al oficio del otario solicitando la anotación preventiva, acompañado de la
copia certificada de los siguientes documentos:
a) Solicitud de declaración de propiedad por prescripción adquisitiva de dominio o
saneamiento de áreas, linderos y medidas perimétricas; y,
b) Planos a que se refiere el literal h) del artículo 5° de la Ley ° 27333.
(...)”.
3. Esta instancia en la Resolución N° 198-2008-SUNARP-TR-T del 12.9.2008, ha
indicado:
“Anotación preventiva de prescripción adquisitiva de dominio o saneamiento de áreas,
linderos o medidas perimétricas en sede notarial
La norma del artículo 134° del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios debe ser
interpretada restrictivamente en cuanto a la exigencia de la presentación de la copia del plano
del terreno para anotar preventivamente el inicio del procedimiento de prescripción adquisitiva
de dominio notarial, debiendo entenderse que la obligación opera únicamente cuando el predio
a prescribir es una porción o sección del inscrito, porque si la prescripción versa sobre todo el
predio, tal como consta registrado, entonces deviene en innecesaria pues contendrá la misma
información que ya obra en la partida registral. Para el caso del saneamiento de áreas,
linderos o medidas perimétricas, por el contrario, la presentación de copia del plano resulta de
suyo valiosa pues servirá para publicar gráficamente a terceros en qué consiste la eventual
variación de la estructura física del predio”.
4. Si bien la referida resolución fue expedida en el contexto de la vigencia del art.
134 del derogado Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios, no es
menos cierto que el requisito a que se refería el literal c) del acotado artículo ha
sido reproducido por el literal b) del art. 105 del vigente Reglamento de
Inscripciones; por lo cual el criterio para los casos de anotaciones preventivas
de solicitudes de declaración notarial de prescripción adquisitiva que se
presenten ahora resulta siendo el mismo, es decir que la exigencia de la
presentación de los planos de ubicación y localización tiene sentido cuando el
predio materia de prescripción es una porción o sección del predio inscrito y no
cuando dicho trámite versa sobre la integridad del predio inscrito, sin
modificación alguna.
5.
En el caso del título analizado se tiene que la solicitud cuya anotación
preventiva se requiere trata de la prescripción del departamento “A” del edificio
denominado “Torre Chimba”, que se levanta en el lote 25C de la manzana A
del Centro Poblado Antiquilla, distrito de Cayma, provincia y departamento de
Arequipa, inscrito en la partida P06226342 del Registro de Predios de
Arequipa, esto es que el trámite de prescripción adquisitiva notarial comprende
la totalidad de un predio debidamente identificado en área, medidas
perimétricas y linderos e inscrito en el Registro; por lo que no le resultaría
exigible el cumplimiento del requisito previsto en el literal b) del art. 105 del
Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios, concordado con el literal
c) del art. 5.3 de la Directiva N° 013-2003-SUNARP/SN. Inclusive, si
admitiéramos la tesis contraria, es decir que resulta a pesar de todo exigible
que se anexen los planos, el título respectivo no tendría sentido que sea
remitido al área de catastro, porque conforme al art. 10 del Reglamento de
Inscripciones del Registro de Predios se envían a esta área los títulos por los
cuales se solicita la inscripción de un acto o derecho que importe la
incorporación de un predio al Registro o su modificación física; supuestos que
no se presentan cuando se solicita la anotación preventiva o la inscripción
definitiva de una declaración notarial de prescripción adquisitiva notarial que
está referida o comprende la integridad de un predio inscrito.
Por lo expuesto, debe revocarse la observación formulada al título.
6. Finalmente, conforme al artículo 156 del Reglamento General de los Registros
Públicos, esta instancia procede a la liquidación de los derechos registrales
aplicables al acto.
ACTO: Anotación preventiva prescripción adquisitiva
Derechos de calificación
Derechos de inscripción
Total:
29.00
9.00
38.00
(-) Derechos pagados según Recibo Nº2009-08-0000862
38.00
Diferencia por pagar:
0.00
Estando a lo acordado por unanimidad.
VII. RESOLUCIÓN
REVOCAR la observación formulada por la Registradora Pública al título
referido en el encabezamiento y DISPONER su inscripción, por los
fundamentos expuestos en esta resolución.
Regístrese y comuníquese.
PEDRO ÁLAMO HIDALGO
Presidente de la Quinta Sala
del Tribunal Registral
RAÚL JIMMY DELGADO NIETO
Vocal de la Quinta Sala
del Tribunal Registral
JORGE LUIS TAPIA PALACIOS
Vocal de la Quinta Sala
del Tribunal Registral
SUPERINTENDENCIA NACIONAL DE LOS REGISTROS PUBLICOS
TRIBUNAL
REGISTRAL
RESOLUCION N° 328-2007-SUNARP-TR-T
Trujillo, veintisiete de diciembre de dos mil siete.
APELANTE
TITULO
INGRESO
PROCEDENCIA
REGISTRO
ACTO
:
:
:
:
:
:
JORGE ALZAMORA VELA
48901-2007
308-2007
ZONA REGISTRAL V – TRUJILLO
PERSONAS JURIDICAS - COOPERATIVAS
INSCRIPCION DE CONSEJO DE ADMINISTRACION
SUMILLA : Inscripción de órganos de una persona jurídica
Sólo son inscribibles los órganos de una persona jurídica que conforme con
su estatuto o la ley tengan representación frente a terceros.
1.- ACTO CUYA INSCRIPCION SE SOLICITA Y DOCUMENTACION
PRESENTADA:
-
-
-
El señor Alzamora solicitó la inscripción del Consejo de Administración de la
Cooperativa de Vivienda Luis Alva Castro de Trujillo. Para el efecto presentó
los siguientes documentos:
Declaración jurada de convocatoria suscrita por él mismo en su calidad de
presidente de la Cooperativa.
Acta de elecciones del 25.02.2007 para la renovación de tercios de la
Cooperativa, certificada por el notario Alejandro Ramírez Odiaga (extraída del
libro de actas del Comité Electoral).
Acta de asamblea general ordinaria del 25.02.2007 sobre las mismas
elecciones, certificada por el notario Ramírez (extraída del libro de actas de
Asamblea General).
Declaración jurada de quórum suscrita por el señor Alzamora, con firma
legalizada por el notario Ramírez.
2.- DECISION IMPUGNADA:
El título fue observado por el Registrador Público Dr. Eberardo Meneses Reyes
en los siguientes términos:
“I.- Acto registral: Renovación de tercios
II.- Motivo de la observación
2.1.- De conformidad con el art. 33, numeral 04 del D.S. 074-90-TR (TUO de la
Ley General de Cooperativas), los miembros de los consejos y comités, serán
renovados anualmente…, en el presente caso se pretende inscribir sólo el
consejo de administración, por lo que debe ampliar su rogatoria, además debe
tenerse en cuenta la rogatoria realizada.
2.2.- No obstante lo anterior, del acta de fecha 25.02.2007, en la conformación
de los directivos, no se indica el período de cada integrante de los consejos de
administración, de vigilancia y del comité electoral. Regularizar.
2.3.- De la certificación del acta de instalación existe discrepancia en cuanto a la
fecha de legalización del libro 01, en el registro consta el 06.02.2006 y en el acta
el 23.07.2002. Aclarar.
2.4.- De conformidad con el art. 32 del TUO del RGRP, adjuntar actas de
instalación de los demás consejos y comités elegidos para una adecuada
calificación.
2.5.- De conformidad con el art. 29 del estatuto, acorde con el DS 074-90-TR, el
comité de educación también constituye órgano cooperativo, sin embargo, en el
acta de elección no consta elección alguna. Aclarar.
2.6.- Según el art. 41 del TUO del RGRP, la liquidación definitiva se realizará
una vez que el título este apto para su inscripción.”
El título fue reingresado con un escrito en el que el señor Alzamora señaló lo
siguiente:
- La Ley General de Cooperativas no obliga a inscribir la elección de todos los
órganos de la Cooperativa.
- En el acta de instalación del Consejo de Administración se señala el período
de cada integrante.
- La discrepancia en la fecha de legalización del libro se debe a un error de la
notaría.
- Al no ser obligatoria la inscripción de todos los consejos, la observación Nº 4
es inconsistente.
- De acuerdo con el estatuto, quien elige al Comité de Educación es la
asamblea general extraordinaria. La asamblea general ordinaria no está
facultada para ello.
El título fue nuevamente observado por el Registrador Dr. Meneses. El tenor
de la esquela es el siguiente:
“Subsiste observación:
1.- Por cuanto no se ha cumplido con subsanar las observaciones advertidas
en la esquela de observación anterior de fecha 05.10.2007, sólo se adjunta
un acta de instalación del Consejo de Administración, además de un escrito,
documentos insuficientes para salvar formalidades establecidas por ley, las
mismas que se indicaron en la esquela antes mencionada. Regularizar.
Base legal: Art. 32 del RGRP, art. 2011 del CC, DS 074-90-TR.”
3.- FUNDAMENTOS DE LA APELACION:
El señor Alzamora formuló apelación en escrito autorizado por la letrada
Susana Alzamora Altamirano. El recurso reproduce los términos del escrito
reconsiderativo de primera instancia que ya hemos mencionado.
4.- ANTECEDENTE REGISTRAL:
La Cooperativa de Vivienda Luis Alva Castro obra inscrita en la partida
11007637 del Registro de Personas Jurídicas de Trujillo.
5.- PLANTEAMIENTO DE LAS CUESTIONES:
Actúa como ponente el Vocal Hugo Echevarría Arellano.
El tema central a resolver en la presente apelación es determinar si resulta
obligatoria la inscripción de todos los órganos elegidos de una persona
jurídica o si cabe inscribir alguno de ellos y desistirse de otros, pese a que
fueron elegidos en un único acto. Esta Sala considera que en este debate
subyace otro tema de suma trascendencia que se traduce en una pregunta:
¿es inscribible el nombramiento de todos los órganos de una persona
jurídica o solamente de aquellos que tienen facultades de representación
frente a terceros?
6.- ANÁLISIS:
PRIMERO: En virtud del principio de rogación previsto en el artículo III del
Título Preliminar del Reglamento General de los Registros Públicos, las
inscripciones se extienden a solicitud de parte interesada. Sólo de manera
excepcional se efectúan de oficio.
Los Registros Públicos, a diferencia de los registros administrativos, tienen
como titulares de los derechos inscritos y destinatarios de la publicidad
registral a los particulares, quienes promueven el inicio del procedimiento
registral presentando los títulos que contienen los actos y los derechos
inscribibles.
SEGUNDO: La intervención de los particulares en la promoción del
procedimiento registral no sólo se pone de manifiesto con la presentación de
los títulos en el Registro sino también con la posibilidad de determinar qué
actos del título presentado deben inscribirse. Pese a que la regla general es
que la rogatoria alcanza a todos los actos inscribibles contenidos en el título,
mediante los mecanismos de la reserva expresa o del desistimiento parcial,
los interesados también puede fijar el acto o los actos contenidos en el título
que deben inscribirse. Para ello, el artículo 13º del Reglamento General sólo
exige que los actos sean separables y que el desistimiento no afecte los
elementos esenciales del otro u otros actos inscribibles.
TERCERO: En el caso materia de apelación se solicita inscribir el Consejo
de Administración de la Cooperativa de Vivienda Luis Alva Castro de Trujillo.
Este nombramiento proviene del acuerdo adoptado en la asamblea general
del 25.02.2007, que determinó la renovación por tercios de dicho órgano así
como de los demás órganos de la Cooperativa. Para el Registrador Dr.
Meneses la solicitud de inscribir sólo el Consejo de Administración cuando el
título contiene el nombramiento de los demás órganos de la persona jurídica
es improcedente. Entiende dicho Registrador que en este caso no cabe
reserva o desistimiento y que la inscripción debe comprender a todos los
órganos de la Cooperativa.
CUARTO: Pese a provenir de un único acto eleccionario, cada uno de los
órganos elegidos de la Cooperativa conserva su autonomía dentro de la
estructura de la persona jurídica, de manera que su inscripción se puede
hacer independientemente de la de los demás órganos a solicitud del
interesado. En el caso particular del Consejo de Administración, su
representación orgánica constituye una situación jurídica independiente de la
de los demás órganos de la Cooperativa y su ejercicio autónomo es
perfectamente posible dado que el estatuto y las leyes le han conferido un
funcionamiento diferenciado sin subordinación a otro órgano permanente de
la institución. El Consejo de Administración puede desarrollar sus
actividades sin requerir la inscripción de ningún otro órgano de la
Cooperativa. Se cumplen entonces los presupuestos del artículo 13º del
Reglamento General para concretar el desistimiento parcial o reserva de
actos inscribibles: que los actos sean separables y que el desistimiento no
afecte los elementos esenciales del otro u otros actos inscribibles
QUINTO: La razón expuesta en los considerandos precedentes sería
suficiente para revocar la observación en este extremo; no obstante, esta
Sala considera que existe otro motivo de importancia que permite concluir
que no todo órgano de la institución debe inscribirse en el Registro.
El Registro es un mecanismo de seguridad que publica con carácter erga
omnes derechos y situaciones jurídicas que por naturaleza son oponibles
frente a terceros, a fin de que los destinatarios de esta publicidad utilicen
dicha información para tomar decisiones adecuadas en la contratación,
reduciendo sensiblemente los costos transaccionales. La publicidad jurídica,
si bien comparte los elementos básicos de la publicidad en general en
cuanto a la divulgación y conocimiento, no busca exteriorizar y dar a conocer
cualquier evento o acontecimiento, sino sólo aquéllos relevantes para el
Derecho, en la medida que generan efectos jurídicos con trascendencia
hacia terceros. Es decir, se publican únicamente situaciones jurídicas que
por su naturaleza tienen vocación de oponibilidad(…) para hacerlas
conocidas a la generalidad de personas que no son parte en tales
situaciones.1 Lo que interesa entonces, tanto para la tutela de derechos
como para la seguridad en el tráfico patrimonial, son los efectos
exteriorizados de aquéllos actos, así como la vigencia y duración en el
tiempo de dichos efectos. El titular y los terceros resultarán beneficiados o
perjudicados dependiendo de si la situación o derecho se encuentra o no
publicado.2
SEXTO: Desde este contexto, deben acceder al Registro sólo los actos con
vocación de oponibilidad. Todos aquellos actos o situaciones jurídicas cuyos
efectos no trasciendan más allá de las partes celebrantes no son
inscribibles. Angel Rojo, justificando el carácter restrictivo del registro en
cuanto a la inscripción de actos, señala que la limitación de los actos
inscribibles es exigencia lógica de la propia finalidad del sistema registral
mercantil. El Registro tiene por objeto publicar frente a terceros hechos
relevantes. Si se dejase abierto el Registro a actos no previstos por norma
legal o reglamentaria no sólo se produciría gran incertidumbre acerca del
contenido potencial de la hoja registral, sino que sería inadmisible, por el
grave daño que ocasionaría a terceros, dotar de oponibilidad a aquellos
actos inscritos y publicados que hubieran accedido al registro por la mera
decisión del interesado. De otra parte, la apertura del Registro a cualquier
clase de actos podría recargar el contenido de la hoja, con la consiguiente
disminución de la claridad de la misma y con el riesgo de la inabarcabilidad
del contenido.3 Este concepto no sólo es pertinente para el Registro
Mercantil sino también para todos los registros en general, pues incide sobre
una condición evaluable en sede registral que debe reunir el acto a inscribir:
el carácter inscribible.4
SETIMO: No todo acto que se presenta al Registro debe inscribirse. Como
está dicho, el Registro es un mecanismo publicitario que busca exteriorizar
situaciones jurídicas oponibles frente a terceros a fin de que éstos tomen
conocimiento de ellas, facilitando la contratación. Los intereses particulares
1
2
3
4
ARIAS-SCHREIBER PEZET, Max; CARDEAS QUIROS, Carlos: Exégesis del Código Civil Peruano
de 1984, Tomo X; Gaceta Jurídica; p.87.
ARIAS-SCHREIBER PEZET, Max; CARDEAS QUIROS, Carlos: Op. cit.; p. 87.
ROJO, Angel: El Registro Mercantil: Organización y Funciones; artículo contenido en Curso de
Derecho Mercantil de Uría y Menéndez; p. 170.
Conforme con el inciso b) del artículo 42º del Reglamento General, el Registrador tachará el título
presentado cuando contenga acto no inscribible.
para pretender inscribir actos que no tienen vocación de oponibilidad pueden
ser diversos, pero no pueden superar el interés colectivo de que se
publiquen solamente aquellos actos necesarios para contratar, pues, de lo
contrario, se corre el riesgo ya manifestado por Rojo in supra de recargar el
Registro con contenidos intrascendentes y disminuir su claridad.
OCTAVO: Si consideramos que los destinatarios primeros de la publicidad
registral son los particulares ajenos al acto o situación jurídica publicado,
concluiremos que para éstos lo trascendente es conocer quién resulta
legitimado orgánicamente para vincular de manera válida a la persona
jurídica con terceros. En el caso de la Cooperativa, esta función recae en el
Consejo de Administración. Refiriéndose al órgano de administración en las
sociedades, Rodrigo Uría señala que para su vida de relación interna y
externa, la sociedad necesita valerse de un órgano ejecutivo y representativo
a la vez, que lleve a cabo la gestión cotidiana de la sociedad y la represente
en sus relaciones jurídicas con terceros.5
Existen otros órganos de la institución que cumplen importantes funciones;
sin embargo, su inscripción es intrascendente frente a los destinatarios
naturales de la publicidad registral si legal ni estatutariamente aparecen
autorizados para vincularse con terceros. Estos órganos coadyuvan el
desarrollo de las actividades de la persona jurídica y su designación es
oponible a ésta y a todos sus miembros en la medida que constituyen parte
del contrato social, pero frente a los terceros es inoficiosa la inscripción. Esto
ocurre, por ejemplo, con el Consejo de Vigilancia, cuya función principal es
la de fiscalizar la administración cooperativa, o el Comité de Educación,
órgano que busca fomentar el espíritu cooperativista.
NOVENO: Se trata de un tema de relevancia publicitaria de los actos
inscribibles. El acto accede al registro en la medida que resulte oponible
frente a terceros. En el caso de los órganos cooperativos, la inscripción es
factible en la medida que el órgano esté facultado para vincular válidamente
a la persona jurídica con terceros. Los terceros acuden al Registro para
cerciorarse que quien actúa en nombre de la persona jurídica es en realidad
su representante. Si, en cambio, las funciones sólo se agotan al interno del
ente sin posibilidad de vincular a la persona jurídica con terceros, el
nombramiento no es inscribible en el Registro.
DECIMO: Esta situación se percibe claramente con el Comité de Educación.
Conforme con el Estatuto de la Cooperativa, dicho Comité tiene por función
principal instruir a los socios para la mejor utilización de los servicios de la
Cooperativa, pudiendo elaborar y ejecutar planes educativos y de educación.
Como se aprecia, se trata de atributos que relacionan exclusivamente a la
Cooperativa con sus socios, y que resultan intrascendentes frente a
terceros. Esta circunstancia determina que dicho órgano no se inscriba en el
Registro. Igual ocurre con el Consejo de Vigilancia y el Comité Electoral. El
primero es un órgano fiscalizador que vela por el cumplimiento de las
funciones de los demás órganos de la Cooperativa. El segundo, tiene por
función principal dirigir todo el proceso eleccionario de órganos de la
Cooperativa. Todas estas actividades tienen repercusión al interno de la
organización cooperativa, sin mayor importancia frente a terceros. Cosa
distinta sucede con el Consejo de Administración, órgano responsable del
funcionamiento administrativo de la Cooperativa, que a manera de Directorio
de una sociedad anónima, está facultado para realizar todo tipo de actos,
inclusive los de disposición, actividad que supone un contacto directo con
sujetos ajenos a la Cooperativa. Asimismo, de acuerdo con el inciso 1º del
artículo 34º del TUO de la Ley General de Cooperativas, corresponde al
Presidente del Consejo de Administración ejercer las funciones de
representación institucional de la Cooperativa.
UNDECIMO: Cierto es que el Consejo de Vigilancia y el Comité Electoral
5
URIA, Rodrigo; MEEDEZ, Aurelio; García de Enterría, Javier: La Sociedad Anónima: Organos
sociales: Los Administradores. En Curso de Derecho Mercantil; p. 895.
están facultados para convocar a asamblea general6; sin embargo, esta
función más bien responde a las necesidades de la organización interna de
la Cooperativa, intrascendente frente a los terceros. Si bien eventualmente
los acuerdos adoptados en las asambleas generales convocadas por el
Consejo de Vigilancia y el Comité Electoral pueden dar lugar a actos
inscribibles, esta circunstancia no nos puede llevar a concluir que los
órganos de dónde deriva la convocatoria a asamblea general deben
inscribirse, pues con ello, antes que satisfacer la finalidad básica del
Registro de publicar situaciones trascendentes para terceros, estaríamos
solucionando las dificultades que las instancias registrales podrían presentar
para calificar la validez de la convocatoria de una asamblea general, lo cual
resulta inadmisible. En estos casos será suficiente que en cada solicitud de
inscripción se acredite la legitimidad de dichos órganos para convocar a la
asamblea.
DUODECIMO: Es en este orden que el inciso 2 del artículo 2025º del Código
Civil señale que es inscribible en el Registro de Personas Jurídicas el
nombramiento, facultades y cesación de los administradores y
representantes. Si consideramos de acuerdo con el artículo 25º de la Ley
General de Cooperativas que la administración de la Cooperativa está a
cargo del Consejo de Administración, podemos concluir que este es el
órgano que accede al Registro. Los demás órganos serán inscribibles en la
medida que tengan capacidad de representación de la persona jurídica
frente a terceros. Igual régimen adoptan las sociedades en el inciso 5 del
artículo 54º de la Ley General de Sociedades y en el inciso c) del artículo 3º
del Reglamento del Registro de Sociedades.
DECIMO TERCERO: Por las razones expuestas podemos concluir que sólo
son inscribibles los órganos de una persona jurídica que conforme con su
estatuto o la ley tengan representación frente a terceros.
En el caso materia de apelación hemos corroborado que los órganos de la
Cooperativa distintos del Consejo de Administración no cuentan con
atribuciones que les permitan ejercer la representación frente a terceros, por
lo que su nombramiento no es inscribible en el Registro, sin requerir la
reserva o el desistimiento del presentante. Por este motivo se revoca el
punto 2.1 de la observación así como los puntos 2.4 y 2.5 de la esquela
denegatoria.
En cuanto al argumento esgrimido por el Registrador Dr. Meneses de que el
numeral 4º del artículo 33º del TUO de la Ley General de Cooperativas
señala que los miembros de los consejos y los comités serán renovados
anualmente, debemos señalar que dicha norma sólo busca promover la
sucesión democrática de los directivos en la Cooperativa y no la inscripción
de todos los órganos en el Registro.
DECIMO CUARTO: En cuanto al punto 2.2 de la esquela, con el acta de
instalación del 27.02.2007, han quedado esclarecidos los períodos para los
que han sido elegidos cada uno de los miembros del Consejo de
Administración, aunque lo más trascendente de esta acta en el ámbito
registral es la distribución de los cargos. Por este motivo, queda revocado
este extremo de la observación.
DECIMO QUINTO: En el punto 2.3 de la esquela de observación, el
Registrador Dr. Meneses advierte que existe discrepancia en la fecha de
legalización del libro de actas del Consejo de Administración, dado que en
6
De acuerdo con el inciso 16 de arrículo 31º del TUO de la Ley General de Cooperativas, el Consejo
de Vigilancia de la Cooperativa puede convocar a asamblea general cuando el Consejo de
Administración requerido por el propio consejo de vigilancia no lo hiciere en cualquiera de los
siguientes casos:
16.1 En los plazos y para los fines imperativamente establecidos por el estatuto;
16.2 Cuando se trata de graves infracciones de la ley, del estatuto y/o de los acuerdos de la asamblea
general en que incurrieren los órganos fiscalizados.
De otro lado, el Comité Electoral, en su condición de director del proceso electoral, también está
facultado para convocar a asamblea general eleccionaria.
asiento C-6 de la partida registral de la Cooperativa, donde obra inscrita la
última elección, se precisó que dicho libro había sido legalizado el
06.02.2006 mientras que en el título materia de grado aparece como fecha
de legalización el 23.07.2002. Tal como lo señala el interesado en su escrito
reconsiderativo como en el de apelación, esta diferencia se debe a un error
material del Registro del asiento C-6, pues revisado el título archivado que
dio mérito a este asiento se puede observar claramente que la fecha de
legalización del libro de actas del Consejo de Administración fue el
23.07.2002. Por este motivo, debe dejarse sin efecto este extremo de la
observación.
Por las razones expuestas, por unanimidad se acordó lo siguiente:
VII.
RESOLUCIÓN
PRIMERO: REVOCAR las observaciones formuladas al título venido en
grado y DISPONER su inscripción.
Regístrese y comuníquese.
ROLANDO ACOSTA SANCHEZ
Presidente de la Cuarta Sala
del Tribunal Registral
HUGO ECHEVARRIA ARELLANO
Vocal del Tribunal Registral
WALTER MORGAN PLAZA
Vocal del Tribunal Registral
TRIBUNAL REGISTRAL
RESOLUCIÓN No. - 373 - 2009 – SUNARP-TR-L
Lima, 18 de marzo de 2009
APELANTE
TÍTULO
RECURSO
REGISTRO
ACTO (s)
:
:
:
:
:
JORGE DAVID GÁLVEZ MONGE
Nº 22355 del 4-11-2008.
H.T. Nº 79958 del 1-12-2008.
Predios del Callao.
Compraventa.
SUMILLA
Presentación en el Registro de Predios de partes de un instrumento notarial
expedido por el Archivo General de la Nación
“El funcionario del Archivo General de la Nación reemplaza al notario en la expedición de
los traslados de los instrumentos públicos notariales que obran en su archivo, razón por la
que le resulta de aplicación a la expedición y presentación en el Registro de dichos
traslados, la regla contenida en la sétima disposición complementaria, transitoria y final del
Decreto Ley Nº 1049, tal como lo reconoce el segundo párrafo del artículo 36 del
Reglamento del referido Decreto Legislativo, aprobado mediante D.S. Nº 003-2009-JUS”.
I.
ACTO CUYA INSCRIPCIÓN
PRESENTADA
SE
SOLICITA
Y
DOCUMENTACIÓN
Mediante el título venido en grado de apelación se solicita la inscripción de la
compraventa otorgada por la sociedad conyugal conformada por Julio
Armando Márquez Velarde y Tomasa Atencia Trujillo de Márquez a favor de
Myra Garay Lloreda.
El título presentado está conformado por el parte de la escritura pública de
compraventa del 13-10-1997 otorgada ante el notario de Lima, Alfonso
Cisneros Ferreyros. El referido parte ha sido expedido por el Archivo General
de la Nación, entidad que ha dejado constancia en la parte final del traslado
que “El presente testimonio será presentado para su inscripción por el
mismo solicitante, Mariella Guiselle Faura Garay, identificada con DNI Nº
10866290”.
II.
DECISIÓN IMPUGNADA
La Registradora Pública del Registro de Predios del Callao, Sonia Haydé
Moscoso Espejo, formuló tacha sustantiva en los siguientes términos:
De conformidad con el artículo 43 inciso a) del TUO del Reglamento General
de los Registros Públicos, se tacha sustantivamente el presente título por
cuando de acuerdo con la certificación contenida en el parte de la escritura
pública de fecha 13.10.1997, la presentación al Registro debía ser realizada
por Mariela Giselle Faura Garay, siendo que ha sido realizada por persona
distinta a la señalada expresamente por el funcionario que expidió el parte.
En consecuencia, el instrumento público puesto a calificación no ha sido
presentado por persona autorizada para ello, debiendo mediante nuevo
asiento de presentación cumplirse con dicho requisito de admisibilidad.
III.
FUNDAMENTOS DE LA APELACIÓN
El recurrente sustenta su recurso de apelación con los siguientes
fundamentos:
- El testimonio fue expedido por el Archivo de la Nación, pues el notario ante
quien se otorgó la escritura pública ha fallecido.
- El Archivo de la Nación, al expedir el testimonio de la escritura pública de
compraventa insertó la anotación que el mismo será presentado para su
inscripción por el solicitante, Mariela Guiselle Faura Garay, siendo que se
trata de una de una anotación totalmente intrascendente, la que no
constituye ninguna limitación para que el acto que contiene el documento
pueda ser presentado por cualquier persona como señala la Ley para su
inscripción al Registro.
- La cita legal que hace la Registradora es incorrecta porque el artículo 43
que menciona no tiene incisos y se refiere a la tacha por caducidad del plazo
del asiento de presentación, el que no se ha producido. Probablemente, la
Registradora ha querido referirse al inciso a) del artículo 42, que se refiere al
defecto insubsanable que afecta la validez del contenido del título, que no ha
sido afectado en modo alguno.
- El título presentado es un acto material válido, no existiendo impedimento
alguno para su inscripción. No encontrándose inmerso en lo señalado por el
artículo 42 del Reglamento General de los Registros Públicos.
- El presentante es aquella persona autorizada por la presentación del título,
estando el Registrador prohibido expresamente de rechazar de plano una
solicitud de inscripción, no encontrándose inmerso en las excepciones
establecidas. El presentante, como lo señala el artículo III del Título
Preliminar del Reglamento General de los Registros Públicos, puede ser los
otorgantes del acto o derecho y los terceros interesados, siendo el presente
caso, el de un tercero.
IV.
ANTECEDENTE REGISTRAL
- El predio constituido por el lote 8 de la Mz. C de la urbanización La
Estancia se encuentra inscrito en la ficha Nº 32777 que continúa en la
partida electrónica Nº 70072311 del Registro de Predios del Callao.
- En el asiento 1-c) de la referida ficha consta inscrita la adjudicación a favor
de la sociedad conyugal constituida por Julio Armando Márquez Velarde y
Tomasa Atencia Trujillo.
- En el asiento 2-b) aclarado por el asiento 4-b) de la misma ficha consta
inscrita la declaratoria de fábrica.
- En el asiento 3-c) de la ficha consta inscrita la numeración del inmueble
ubicado en la Calle Felipe Pinglo Alva Nº 028-032, casa habitación Jirón
Usquil Nº 121, Departamentos Nº 201, 202, 301, y 302, Local Comercial Nº
131, 141.
V.
PLANTEAMIENTO DE LAS CUESTIONES
Interviene como ponente el Vocal Fredy Luis Silva Villajuán, con el informe
oral del abogado Jorge David Gálvez Monge.
De lo expuesto y del análisis del caso, a criterio de esta Sala la cuestión a
determinar es la siguiente:
- Si es procedente que persona distinta a la designada en un parte expedido
por el Archivo General de la Nación, presente el título ante el Registro de
Predios.
VI.
ANÁLISIS
1. El principio de rogación es uno de los principios rectores del derecho
registral peruano según el cual, por regla general, toda inscripción se efectúa
a solicitud de parte interesada. Este principio se encuentra recogido en el
primer párrafo del artículo 2010 del Código Civil y en el artículo III del Título
Preliminar del Reglamento General de los Registros Públicos, en cuyo
primer párrafo se establece que los asientos registrales se extienden a
instancia de los otorgantes del acto o derecho, o de tercero interesado.
Agrega el artículo III del Título Preliminar del reglamento citado, que se
presume que el presentante del título actúa en representación del adquirente
del derecho o del directamente beneficiado con la inscripción que se solicita,
salvo que aquél haya indicado en la solicitud de inscripción que actúa en
interés de persona distinta. Asimismo, precisa que para todos los efectos del
procedimiento, podrán actuar indistintamente cualquiera de ellos,
entendiéndose que cada vez que en el Reglamento se mencione al
presentante, podrá también actuar la persona a quien éste representa, salvo
lo dispuesto en el segundo párrafo del artículo 13, o cuando expresamente
se disponga algo distinto. En caso de contradicción o conflicto entre el
presentante y el representado, prevalece la solicitud de éste.
2. Tenemos entonces que conforme al Reglamento General de los Registros
Públicos, los legitimados para formular la rogatoria de inscripción de un título
pueden ser, indistintamente, los otorgantes del acto o derecho o cualquier
tercero interesado en su inscripción. Asimismo, se precisa que el
presentante puede indicar en la solicitud de inscripción, el nombre de la
persona a la que representa, presumiéndose en caso de omisión, que
representa al adquirente del derecho o el directamente beneficiado con la
inscripción.
3. Sin embargo, la regla relativa a la libre presentación de títulos descrita en
los puntos precedentes fue modificada por el Decreto Legislativo Nº 10491
(Decreto Legislativo del Notariado), en lo relativo a la presentación de partes
notariales en los Registros de Predios y de Mandatos y Poderes.
Así, la Sétima Disposición Complementaria, Transitoria y Final del
mencionado dispositivo establece lo siguiente:
“La presentación de partes notariales a los Registros de Predios, de
Mandatos y Poderes en las oficinas registrales, deberá ser efectuada por el
notario ante quien se otorgó el instrumento o por sus dependientes
acreditados.
Luego de la presentación, el notario podrá entregar la guía de presentación a
los interesados a fin de que éste continúe la tramitación de la inscripción,
bajo su responsabilidad.
Excepcionalmente, a solicitud y bajo responsabilidad de los otorgantes, los
partes notariales podrán ser presentados y tramitados por persona distinta al
notario o sus dependientes. En este caso, el notario al expedir el parte
deberá consignar en este el nombre completo y número de documento de
identidad de la persona que se encargará de la presentación y tramitación de
dicho parte y la procedencia legítima del parte.
La oficina registral ante la cual se presente el título verificará, bajo
responsabilidad, que el presentante sea la persona señalada en el parte
notarial y la debida procedencia.
Las oficinas registrales en estos casos no admitirán, bajo responsabilidad, la
1
Publicada en el diario oficial El Peruano el 26-6-2008 y vigente desde el día siguiente de su publicación,
salvo lo previsto en el inciso b) del Art. 21, relativa al cese del notario al cumplir 75 años de edad, norma que
entrará en vigor el 1-1-2014.
presentación de testimonios y títulos registrales.
4. Conforme se ha señalado, la norma relativa a la libre presentación de
títulos ha sido modificada por la que dispone la presentación cautiva de los
partes notariales en los Registros de Predios y de Mandatos y Poderes,
estableciéndose que la presentación de los partes debe efectuarla el notario
ante el que se otorgó el instrumento o sus dependientes acreditados. Como
excepción a esta regla, se ha establecido que los partes podrán ser
presentados por persona distinta al notario, para lo cual se consignará en el
mismo parte el nombre y el número del documento de identidad de la
persona que efectuará la presentación.
Podrá apreciarse que la norma regula la presentación de partes cuando el
notario se encuentra en actividad, guardando aparente silencio respecto a
los supuestos en que los protocolos notariales consten en el Archivo General
de la Nación por haber cesado el notario o cuando los partes son expedidos
por funcionarios consulares que ejercen funciones similares a los notarios en
el extranjero.
5. El tema que nos ocupa está referido a la presentación de partes de una
escritura pública de compraventa que se encuentra en el Archivo General de
la Nación por haber cesado el Notario. En este supuesto, el parte no es
expedido por el notario ante quien se otorgó la escritura pues la misma ya no
se encuentra bajo su custodia, sino por funcionario del Archivo General de la
Nación.
La finalidad de la norma contenida en la Sétima Disposición
Complementaria, Transitoria y Final del Decreto Legislativo Nº 1049, es
impedir la presentación al Registro de partes notariales falsos o partes
auténticos adulterados luego de ser expedidos, razón por la que se dispone
que la presentación sea efectuada únicamente por el notario o sus
dependientes acreditados y, excepcionalmente, por el solicitante
debidamente identificado.
Una vez que el notario cesa en sus funciones, todo su archivo pasa a poder
de una entidad pública encargada de su conservación, custodia y
eventualmente, de la expedición de los traslados instrumentales. Por lo
tanto, el funcionario del Archivo General de la Nación cumple funciones
similares a la del notario al expedir los traslados de los instrumentos
públicos notariales para su inscripción en los Registros de Predios y de
Mandatos y Poderes, razón por la que resulta de aplicación a la expedición
de dichos traslados la regla contenida en la Sétima Disposición
Complementaria, Transitoria y Final del Decreto Legislativo Nº 1049.
6. La conclusión precedente es ratificada por el Reglamento del Decreto
Legislativo Nº 1049, aprobado mediante D.S. Nº 003-2009-JUS2
al
establecer en el segundo párrafo del artículo 36, que “Para la presentación
de partes del Archivo General de la Nación, Archivos Departamentales, o de
las Oficinas Consulares, en el Registro de Predios y Mandatos y Poderes,
cada una de estas oficinas deberá señalar en los partes correspondientes la
persona que tramitará la presentación del título”.
Si bien esta norma reglamentaria entró en vigencia con posterioridad a la
presentación del título venido en grado de apelación, sí le resulta aplicable
por cuanto se trata de una norma de desarrollo o de interpretación de la
Sétima Disposición Complementaria, Transitoria y Final del Decreto
Legislativo Nº 1049. En otras palabras, la disposición general ya estaba
2
Publicado el D.S. Nº 003-2009-JUS en el diario oficial El Peruano el 5-3-2009 y el texto completo del
reglamento en el Portal del Ministerio de Justicia.
contenida en el referido Decreto Legislativo Nº 1049, siendo que
reglamentariamente solamente ha precisado sus alcances.
7. Con el título venido en grado de apelación se solicita la inscripción de la
compraventa otorgada por la sociedad conyugal conformada por Julio
Armando Márquez Velarde y Tomasa Atencia Trujillo de Márquez a favor de
Myra Garay Lloreda, adjuntándose al efecto el testimonio de la escritura
pública del 13-10-1997 otorgada ante el notario Alfonso Cisneros Ferreyros,
expedido por el Archivo General de la Nación, entidad que ha dejado
constancia en la parte final del traslado que “El presente testimonio será
presentado para su inscripción por el mismo solicitante, Mariella Guiselle
Faura Garay, identificada con DNI Nº 10866290. Lima, 02 de octubre de
2008”.
En consecuencia, considerando las nuevas reglas de presentación cautiva
de partes notariales que sustentarán inscripciones en los Registros de
Predios y de Mandatos y Poderes, la presentación del referido testimonio
debió ser efectuada por la persona indicada en el mismo documento.
8. El apelante sostiene que la presentación de los partes notariales en los
Registros Públicos es libre y por lo tanto, cualquier persona puede solicitar la
inscripción de un título, resaltando que lo relevante no es la persona que
presente el título sino el instrumento que sustentará la inscripción por cuanto
éste es el que contiene el acto o derecho objeto de inscripción.
Conforme se ha sostenido previamente, la regla de la libre presentación de
títulos en los Registros Públicos contenida en el Reglamento General de los
Registros Públicos, ha sido modificada por la presentación cautiva en los
Registros de Predios y de Mandatos y Poderes en el caso de partes
notariales expedidos por el mismo notario y de partes de instrumentos
notariales que se conservan en el Archivo General de la Nación, ello con la
finalidad de garantizar la autenticidad de los traslados instrumentales.
9. Habiéndose determinado que la presentación del título no fue realizada
por Mariela Giselle Faura Garay sino por Jorge David Gálvez Monge,
corresponde denegar la solicitud de inscripción en atención a lo previsto por
el último párrafo de la Sétima Disposición Transitoria, Complementaria y
Final del Decreto Legislativo Nº 1049.
Sin embargo, este colegiado estima que en el presente caso, no se configura
algún supuesto de tacha sustantiva en la medida que tanto el título material
y como el formal preexisten a la fecha del asiento de presentación, siendo el
defecto únicamente la presentación del mismo por persona distinta a la
autorizada. Por lo tanto, atendiendo que la presentación del título ha sido
efectuada por Jorge David Gálvez Monge en tanto que en el parte se le
autorizó a Mariela Giselle Faura Garay, el defecto podrá subsanarse
mediante la presentación de testimonio expedido por el Archivo General de
la Nación en el que se autorice expresamente a Jorge David Gálvez Monge
su presentación al Registro.
Por lo tanto, corresponde revocar la tacha sustantiva formulada, efectuar la
calificación integral del título.
10. Efectuada la calificación integral de presente título se aprecia que se
solicita la inscripción de la transferencia de dominio del Departamento
signado con los números 28 y 32 del Jr. Felipe Pinglo y Alva, primer piso, en
tanto que en la partida registral solamente consta registrada la declaratoria
de fábrica de una edificación de departamentos de tres pisos y la
numeración de dicha edificación. Por lo tanto, considerando que para la
inscripción de la compraventa de una sección de propiedad exclusiva que
forma parte de una edificación sujeta al régimen de propiedad exclusiva y
propiedad común, constituye un acto previo la inscripción del reglamento
interno y las independizaciones, deberá efectuarse la inscripción de dichos
actos en forma previa a la del título venido en grado de apelación.
Asimismo, deberá acreditarse el pago del impuesto predial correspondiente
al año en que se efectuó la transferencia y el pago del impuesto de alcabala
o su inafectación, de ser el caso, ello conforme a lo previsto por el artículo 7
del Decreto Legislativo 776.
11. Finalmente, no se procede a efectuar la liquidación a que se contrae el
artículo 156 del Reglamento General de los Registros Públicos, por cuanto
no consta registrado el acto previo y necesario para la inscripción de la
presente compraventa.
Estando a lo acordado por unanimidad;
VII.
RESOLUCIÓN
REVOCAR la tacha sustantiva formulada por la Registradora del Registro de
Predios del Callao al título referido en el encabezamiento y SEÑALAR que el
mismo adolece de los defectos a que se contraen los numerales 9 y 10 del
análisis de la presente resolución.
Regístrese y comuníquese.
FERNANDO TARAZONA ALVARADO
Presidente de la Segunda Sala
del Tribunal Registral
ELENA ROSA VÁSQUEZ TORRES
Vocal del Tribunal Registral
FREDY LUIS SILVA VILLAJUÁN
Vocal del Tribunal Registral
TRIBUNAL REGISTRAL
RESOLUCIÓN No. APELANTE
TÍTULO
RECURSO
REGISTRO
ACTO (s)
:
:
:
:
:
1153 - 2009 – SUNARP-TR-L
Lima, 22 de julio de 2009
ALBERTO FÉLIX ALVAREZ QUISPE.
234476 del 3.4.2009.
H.T.D. Nº 42818 del 24.6.2009.
Predios de Lima.
ADJUDICACIÓN
SUMILLA
PARTE NOTARIAL DE ESCRITURA PÚBLICA QUE SE ENCUENTRA EN EL ARCHIVO
GENERAL DE LA NACIÓN
“De conformidad con el artículo 40.1.1 de la Ley Nº 27444, el Registro se encuentra
prohibido de solicitar la presentación de documentos que forman parte del Archivo
Registral, siempre que los datos no hubieran sufrido variación ni haya vencido la vigencia
del documento archivado”.
I.
ACTO CUYA INSCRIPCIÓN
PRESENTADA
SE
SOLICITA
Y
DOCUMENTACIÓN
Con el presente título se solicita la inscripción de la adjudicación del predio
inscrito a fs. 51 del tomo 1460 del Registro de Predios de Lima, en mérito al
parte notarial de la escritura pública de disolución de Sociedad Anónima del
16.10.1975, extendida ante el Notario Julio D. Espino Pérez y su aclaratoria
del 26.3.2009 extendida ante el Notario Luis Benjamín Adrianzen.
Asimismo, obra en el título el testimonio de la escritura pública de disolución
del 16.10.1975, expedida por el Archivo General de la Nación.
II.
DECISIÓN IMPUGNADA
La Registradora Pública del Registro de Predios de la Zona Registral Nº IXsede Lima, Teodocia Ayala Rodríguez, denegó la inscripción formulando la
siguiente observación:
“1. Conforme al artículo 36 segundo pfo. del Reglamento de la Ley del
Notariado DS. 003-2009-JUS, en la presentación de los partes
correspondientes deberá señalarse la persona que tramitará la presentación
del título. Hecho que no puede ser corroborado en el presente caso al haber
sido omitido.
2. En cuanto al acto previo de inscribirse en el Registro de Sociedades el
proceso de liquidación de la vendedora es de referir que conforme al
Reglamento del Registro de Sociedades constituye un acto inscribible la
disolución, liquidación y nombramiento de los liquidadores. Artículo 3 letra h)
concordado con el Art. V del Título Preliminar.
3. En relación al tercer punto es de indicar, que al solicitarse la intervención
de los beneficiarios con la adjudicación de los inmuebles inscritos en las
partidas 47430798 y 47008964 esta deberá efectuarse a través de nuevo
instrumento público; instrumento que aclarará los ya presentados, razón por
la que sirve como sustento legal en la observación efectuada por mi
despacho.
Adicionalmente, debe considerarse que para efectuar la respectiva
adjudicación debe constar el consentimiento de los beneficiarios, ello
conforme, lo establece la norma pertinente (Arts 1351 y 1373 del Código
Civil).
En consecuencia subsiste en todos sus extremos la observación anterior la
misma que lleva el siguiente tenor:
1. Efectuada la consulta en el módulo de notarios de esta oficina registral, se
advierte que el notario ha cesado en sus funciones; por lo que a efectos de
calificar definitivamente el presente título y garantizar la seguridad jurídica de
los actos que se pretende tener acogida registral, debe adjuntar un nuevo
traslado expedido por el Archivo General de la nación con mención del
presentante del título.
2. Como acto previo debe inscribirse en el Registro de Sociedades el
proceso de liquidación de la parte vendedora, por cuanto sólo consta la
disolución: además de las facultades del liquidador para contratar consigo
mismo.
3. De acuerdo al Art. 48 de la Ley del Notariado, debe acompañarse
escritura pública ratificatoria en donde los beneficiados presten su
conformidad al acto de transferencia a su favor.
La presente se extiende de acuerdo a los artículos 2011 del Código Civil, 30,
31 y 32 del TUO del Reglamento General de los Registros Públicos.
III.
FUNDAMENTOS DE LA APELACIÓN
La recurrente manifiesta que únicamente formula recurso de apelación de
las observaciones 1 y 2, en virtud a los siguientes fundamentos:
- Con relación a la observación 1 manifiesta que si bien el Notario ha
fallecido, ello no implica que los partes no tengan validez, puesto que los
partes que fueron presentados y otorgados por el Notario, lo fueron antes de
la vigencia del D.S 003-2009-JUS, y si se ha presentado un nuevo
testimonio otorgado por el archivo sólo ha sido para verificar la autenticidad
del documento otorgado originariamente, mas no así para reemplazarlo, por
lo que, no requiere exigirse la persona que tramitará la presentación del
título, mas aún si el trámite lo está efectuando persona de la notaría
Gutiérrez Adrianzen donde se ha redactado la escritura aclaratoria.
Respecto del segundo extremo, señala que ni el Reglamento del Registro de
Predios ni el de Sociedades exigen que previamente deba ser inscrito el
proceso de liquidación, el cual terminará cuando se practique el balance final
de liquidación, donde no se incluirá únicamente las unidades inmobiliarias,
sino también los bienes muebles, el intangible, entre otros. Así señala que si
se les exige inscribir previamente el proceso de liquidación, la sociedad se
quedará sin representante para las demás actuaciones que requiera
practicarse, puesto que al inscribir el proceso de liquidación se extingue
definitivamente la sociedad, quedándose sin personería que los represente.
IV.
ANTECEDENTE REGISTRAL
El Lt. 1 de la Mz. 13 de la Urb. Barboncito en el distrito de San Isidro corre
inscrito a fs. 51 del Tomo 1460 del Registro de Predios de Lima, siendo su
propietaria la Compañía Inmobiliaria Versalles S.A.
V.
PLANTEAMIENTO DE LAS CUESTIONES
Interviene como ponente la Vocal Rosario del Carmen Guerra Macedo. La
cuestión a determinar es la siguiente:
¿Es necesario acreditar a quien se encargará de la tramitación del parte
notarial de una escritura pública, cuando esta obra en el Archivo General de
la Nación?.
VI.
ANÁLISIS
1. Con el presente título se solicita la inscripción de la adjudicación del
predio que corre inscrito a fs. 51 del Tomo 1460 del Registro de Predios de
Lima a favor de la sucesión de Micaela Gayoso viuda de Carcelén, en mérito
de la distribución de los bienes sociales efectuadas por el liquidador de la
sociedad.
2. En su recurso de apelación, el recurrente manifiesta expresamente que
sólo impugna los extremos 1 y 2 de la observación, razón por la que el
análisis sólo versará respecto de estos aspectos.
3. El primer extremo de la observación se encuentra referido a que no se ha
señalado la persona que tramitará la presentación del título.
La solicitud de inscripción de adjudicación del predio se efectúa en mérito del
parte notarial de la escritura pública del 16.10.1975 extendida ante el Notario
Julio Espino, notario cuyo oficio a la fecha se encuentra cancelado. Al
reingreso del 14.5.2009, se acompaña copia del testimonio de la citada
escritura expedido por el Archivo General de la Nación.
Asimismo, se acompaña para la inscripción parte notarial de la escritura
aclaratoria del 26.3.2009 expedida por el Notario Luis Benjamín Gutiérrez
Adrianzen.
4. De acuerdo al artículo III del Título Preliminar del Reglamento General de
los Registros Públicos, establece que los asientos registrales se extienden a
instancia de los otorgantes del acto o derecho, o de tercero interesado.
Asimismo indica que se presume que el presentante del título actúa en
representación del adquirente del derecho o del directamente beneficiado
con la inscripción que se solicita, salvo que aquél haya indicado en la
solicitud de inscripción que actúa en interés de persona distinta. Para todos
los efectos del procedimiento podrán actuar indistintamente, cualquiera de
ellos, entendiéndose que cada vez que en este Reglamento se mencione al
presentante, podrá también actuar la persona a quien éste representa, salvo
lo dispuesto en el segundo párrafo del artículo 13, o cuando expresamente
se disponga algo distinto. En caso de contradicción o conflicto entre el
presentante y el representado, prevalece la solicitud de éste.
De acuerdo a este artículo, los legitimados son el titular del derecho o el
directamente beneficiado con la inscripción (interesado), quienes pueden
intervenir directamente o por medio de representante (presentante).
5. Sin embargo, el Decreto Legislativo del Notariado 1049, modificó esta
norma en cuanto se refiere a la presentación de partes notariales en los
Registros de Predios y de Mandatos y Poderes.
Así la Sétima Disposición Complementaria, Transitoria y Final del
mencionado dispositivo, establece lo siguiente:
La presentación de partes notariales a los Registros de Predios, de
Mandatos y Poderes en las oficinas registrales, deberá ser efectuada por el
Notario ante quien se otorgó el instrumento o por sus dependientes
acreditados.
Luego de la presentación, el notario podrá entregar la guía de presentación a
los interesados a fin de que este continúe la tramitación de la inscripción
bajo su responsabilidad.
Excepcionalmente, a solicitud y bajo responsabilidad de los otorgantes, los
partes notariales, podrán ser presentados y tramitados por personas
distintas al notario o sus dependientes. En este caso, el notario al expedir el
parte deberá consignar el nombre completo y numero de documento de
identidad de la persona que se encargará de la presentación y tramitación de
dicho parte y la procedencia legítima del parte.
La Oficina Registral ante la cual se presente el título verificará, bajo
responsabilidad, que el presentante sea la persona señalada en el parte
notarial y la debida procedencia.
Las oficinas registrales en estos casos no admitirán, bajo responsabilidad la
presentación de testimonios y títulos registrales.
Bajo los alcances de esta norma los partes notariales dirigidos al Registro de
Predios y de Mandatos, deberá efectuarla el Notario ante el que se otorgó el
instrumento o sus dependientes debidamente acreditados, o de lo contrario y
excepcionalmente deberá acreditarse expresamente a la persona que
tramitará el título, señalándose en el mismo parte el nombre y documento de
identidad de la persona que efectuará la presentación.
6. Sin embargo, la norma no regula la presentación de partes cuando el
Notario que lo otorgó tiene cancelado su registro, y los documentos que
fueron extendidos en su despacho se encuentran a cargo del Archivo
General de la Nación.
La finalidad de la norma contenida en la Sétima Disposición
Complementaria, Transitoria y Final del D. Leg. 1049 es impedir la
presentación al Registro de partes notariales falsos o partes auténticos
adulterados luego de ser expedido, razón por la que se dispone que la
presentación sea efectuada únicamente por el notario o su dependientes y
excepcionalmente por un tercero acreditado expresamente por el mismo
notario.
En ese sentido, si el parte es expedido por el Archivo General de La Nación,
el documento podría ser adulterado o falsificado como lo es un parte
expedido por Notario, por lo que, bajo la misma razón, resulta necesario que
el funcionario del archivo autorice expresamente a quien se encargará de
efectuar el trámite del título.
7. Del mismo modo, el segundo párrafo del artículo 36 del Reglamento del
Decreto legislativo del Notariado, aprobado por D.S. 003-2009-JUS ha
establecido que para la presentación de partes del Archivo General de la
Nación, Archivos Departamentales, o de las Oficinas Consulares, en el
registro de Predios y Mandatos y Poderes, cada una de estas oficinas
deberá señalar en los partes correspondientes la persona que tramitará la
presentación del título.
8. En el presente caso se ha presentado el parte notarial de la escritura
pública del 16.10.1975 expedido por el mismo Notario.
Asimismo, obra en el título el testimonio de la citada escritura expedida el
12.5.2009 por el Archivo General de la Nación.
9. Se tiene entonces que los archivos del Notario Julio Espino Pérez, se
encuentran a cargo del Archivo General de la Nación, por lo que es el
funcionario de este archivo quien debe señalar expresamente e identificar a
la persona que se encargaría de la tramitación del título.
Si bien el parte notarial es de fecha anterior a la dación del D.L. 1049, se ha
establecido como precedente de observancia obligatoria aprobado en el
XLVI Pleno del Tribunal Registral el siguiente criterio, referido a la Sétima
Disposición Complementaria, Transitoria y Final del Decreto Legislativo del
Notariado :
La Sétima Disposición Complementaria, Transitoria y Final del Decreto
Legislativo del Notariado Nº 1049 se aplica a los títulos que se presenten
ante el registro de Predios y Registro de Mandatos y Poderes desde la fecha
en que entró en vigor: 27 de junio de 2008, aun cuando se trate de traslados
notariales expedidos con anterioridad a su vigencia”
De ese modo, tendría que señalarse expresamente a la persona que se
encargará de la tramitación del correspondiente parte notarial.
10. Sin embargo, el presente caso tiene la particularidad de que estamos
ante un traslado notarial de una escritura pública que ya se encuentra en los
archivos de esta Oficina Registral.
Al respecto, el artículo 40.1.1 de la Ley Nº 27444, norma aplicable
supletoriamente, señala que la administración pública esta prohibida de
solicitar documentación que posea o deba poseer en virtud a un trámite
realizado con anterioridad siempre que los datos no hubieren sufrido
variación ni haya vencido la vigencia del documento entregado, como en el
presente caso que estamos ante una escritura pública que contiene los
mismos datos que el asiento registral de disolución de la sociedad. En tal
sentido corresponde dejar sin efecto el primer extremo de la observación.
11. El segundo extremo de la observación está referido a que debe
inscribirse como acto previo en el Registro de Sociedades el proceso de
liquidación de la vendedora; al respecto, como ya lo hemos indicado, la
partida registral corre inscrita (en asiento 4 fojas 19, 20 y 21) la disolución de
la sociedad así como el nombramiento de su liquidador: Víctor Carcelén
Vargas, asiento extendido en mérito de la escritura pública del 16.10.1975
extendida ante el Notario de Lima, Julio Espino.
El artículo 407 y ss. de la Ley General de Sociedades regulan la disolución
de una sociedad, señalando el artículo 413 de esta misma norma que
disuelta la sociedad se inicia el proceso de liquidación. Añade este artículo
que la sociedad disuelta conserva su personalidad jurídica mientras dura el
proceso de liquidación y hasta que se inscriba la extinción en el registro.
Asimismo, señala que desde el acuerdo de disolución cesa la representación
de los directores, administradores, gerentes, y representantes en general,
asumiendo los liquidadores las funciones que le corresponden conforme a
ley, al estatuto, al pacto social, a los convenios entre accionistas inscritos
ante la sociedad y a los acuerdos de la junta general.
12. Tenemos entonces que desde que se declara o acuerda la disolución de
una sociedad se inicia el proceso de liquidación, asumiendo los liquidadores
la administración de la empresa a efectos de realizar los activos sociales,
pagando las acreencias y distribuyendo el resultante entre los socios,
asimismo mientras dure el proceso de liquidación la sociedad conserva su
personería jurídica, la que se mantiene hasta que se inscriba su extinción,
acto que se supone realizado luego de haber culminado con la distribución
del haber social.
El artículo 3 del Reglamento del Registro de Sociedades, señala los actos a
ser inscritos en el citado registro, entre los que se encuentran: el
nombramiento de liquidadores (inciso c), la disolución, los acuerdos de los
liquidadores que por su naturaleza sean inscribibles y la extinción de las
sociedades (inciso h).
El citado inciso no establece que sea acto inscribible la liquidación de los
activos sociales, como son los actos que realice el liquidador en
cumplimiento de sus funciones distribuyendo a terceros o a los socios el
haber social, y si en este proceso se encuentran bienes inscribibles, las
transferencias que se realicen respecto de estos bienes deben en todo caso
ser inscritos en el Registro que corresponda.
Debe revocarse el segundo extremo de la observación.
13. Toda vez que no se ha impugnado todos los extremos de la observación,
no puede efectuarse la liquidación de derechos registrales.
Con la intervención del Vocal Suplente Gilmer Marrufo Aguilar autorizado
mediante Resolución Nº 010-2009-SUNARP/PT del 11.6.2009.
Estando a lo acordado por unanimidad;
VII.
RESOLUCIÓN
DEJAR SIN EFECTO el primer y REVOCAR el segundo extremo, quedando
subsistentes los demás extremos de la observación.
Regístrese y comuníquese.
ROSARIO DEL CARMEN GUERRA MACEDO
Presidenta de la Primera Sala
del Tribunal Registral
LUIS ALBERTO ALIAGA HUARIPATA
Vocal del Tribunal Registral
GILMER MARRUFO AGUILAR
Vocal (s) del Tribunal Registral
TRIBUNAL REGISTRAL
RESOLUCIÓN No. -
1224 - 2009 – SUNARP-TR-L
Lima, 10 de agosto de 2009
APELANTE
TÍTULO
RECURSO
REGISTRO
ACTO (s)
:
:
:
:
:
JOSÉ LUIS BERAUN SÁNCHEZ.
Nº 3475 del 23 de marzo del 2009
Presentado el 4 de mayo del 2009
De Predios de La Merced
Inmatriculación
SUMILLAS
APLICACIÓN
DE
LA
SÉTIMA
DISPOSICIÓN
COMPLEMENTARIA,
TRANSITORIA Y FINAL DEL DECRETO LEGISLATIVO DEL NOTARIADO
“La Sétima Disposición Complementaria, Transitoria y Final del Decreto Legislativo del
Notariado Nº 1049 se aplica a los títulos que se presenten ante el Registro de Predios y
Registro de Mandatos y Poderes desde la fecha en que entró en vigor: 27 de junio de
2008, aun cuando se trate de traslados notariales de escrituras públicas otorgadas con
anterioridad a su vigencia".
NO PROCEDE LA INMATRICULACIÓN CUANDO EXISTE SUPERPOSICIÓN
“El informe del área de Catastro es vinculante para el Registrador, siempre que se refiera a
aspectos estrictamente técnicos. En ese sentido, no puede inmatricularse un predio que
conforme al informe del área de Catastro se superpone parcialmente con un predio
inscrito”.
I.
ACTO CUYA INSCRIPCIÓN
PRESENTADA
SE
SOLICITA
Y
DOCUMENTACIÓN
Con el título venido en grado de apelación se solicita la inscripción de la
primera de dominio del predio ubicado en el distrito de San Ramón, provincia
de Chanchamayo, departamento de Junín.
Con tal finalidad se presentan los siguientes documentos:
- Copias certificadas de la protocolización de escritura imperfecta de
compraventa otorgada ante Notario Adolfo F. Macassi del 12 de setiembre
de 1939, expedidas por el Archivo Regional de Junín.
- Memoria descriptiva visada por el arquitecto E. Humberto Flores Zuñiga.
- Plano de ubicación y localización.
- Constancia negativa de catastro emitida por la Gerencia de Obras y
Desarrollo Urbano de la Municipalidad Distrital de San Ramón.
II.
DECISIÓN IMPUGNADA
El Registrador Público del Registro de Predios de La Merced, Papias Mauro
Caritas Ramos, observó el título en los siguientes términos:
“Por reingresado, se reitera la observación del 20-4-2009, en los términos
siguientes:
1. Sírvase adjuntar el parte completo de la protocolización de escritura de
compraventa expedida por el Archivo Regional de Junín a fin de realizar la
calificación registral en forma integral. Lo adjuntado no reúne los requisitos
de formalidad de una protocolización contemplada en los artículos 65 y 66
del Decreto Legislativo 1049.
2. Asimismo, adjuntar copia certificada del acta de matrimonio de doña Julia
Martínez de Fanantes con Marcelino Fanantes de Aquino, para su
acreditación, toda vez que en la escritura pública imperfecta del 4-3-1937, no
interviene el cónyuge don Marcelino Fanantes de Aquino.
Subsanado el punto 1 y 2 se procederá a su calificación y liquidación
respectiva.
Artículo 2011 del C.C.
Artículo V del T.P. Del R.G.R.P.”
III.
FUNDAMENTOS DE LA APELACIÓN
El recurrente sustenta su recurso de apelación en los siguientes
fundamentos:
- Al parte adjuntado, se ha presentado en el título de la referencia el
documento original de la protocolización de escritura de compraventa del 129-1939, efectuada por el notario de Tarma Adolfo Macassi, el mismo que
está deteriorado. Así, a fin de evitar cualquier observación por estas
circunstancias, además se adjunta la copia certificada del parte notarial
expedida por el archivo regional de Junín que, como se ha indicado,
corresponde al expediente civil que fuera seguido por la señora Julia
Martínez de Fanantes.
- El Registrador está desconociendo la calidad de instrumento público que se
consagra en los artículos 7 y 9 del Reglamento de los Registros Públicos
aprobado por Resolución Nº 079-2005-SUNARP-SN, en concordancia con
los artículos 2010 del Código Civil y 235 del Código Procesal Civil. En tal
sentido, constituye un abuso respecto al principio de la potestad de
calificación de parte del Registrador Público de la Oficina Registral de La
Merced.
- A la formalidad prevista por el Decreto Legislativo Nº 1049, es cierto que
los artículos 65 y 66 de dicha norma prevé que el acta de protocolización
deben de cumplir con una formalidad; sin embargo, se está obviando el
hecho jurídico de que el documento efectuado es del 12.9.1939, es decir el
cumplimiento de esta protocolización se hacía en base a la técnica notarial
de ese entonces y al mandato judicial expedido, situación que está regulada
por los artículos 2120 y 2121 del Código Civil vigente, por tanto no es
aplicable en el tiempo de la norma invocada.
- Respecto a la segunda observación, indica que existiendo la posibilidad de
que la señora Julia Martínez de Fanantes haya contraído matrimonio con
anterioridad al año 1936, no existiría un acta de matrimonio civil, habiéndose
efectuado y agotado la búsqueda de dicho documento sin éxito, precisando
además que dicha búsqueda ha incluido las iglesias de las localidades de La
Merced y Tarma a fin de hallar el acta matrimonial religiosa que también ha
resultado infructuosa.
- El apelante considera que los únicos documentos que acreditarían el
estado civil de la titular serían el acta de defunción de Julia Martínez Viuda
de Fanantes acaecida el 27.6.1949, el acta de defunción de Marcelino
Fanantes Aquino acaecida el 23.4.1946 y el hecho de que en los
documentos que se adjuntan dentro del parte del archivo regional, se aprecia
que quien interpone la solicitud de protocolización es Marcelino Fanantes, en
su condición de representante legal de Julia Martínez de Fanantes.
IV.
ANTECEDENTE REGISTRAL
Conforme al Informe Técnico N° 275-09-ZRVIII-SHYO/JCAT-U del 8-7-2009
y al plano adjunto, el predio objeto de inmatriculación se superpone
parcialmente con el predio inscrito en el tomo 50, fojas 91 del Registro de
Predios de Huancayo, partida que posteriormente fue trasladada a la Oficina
Registral de La Merced.
V.
PLANTEAMIENTO DE LAS CUESTIONES
Interviene como ponente el Vocal Fredy Luis Silva Villajuán.
De lo expuesto y del análisis del caso, a criterio de esta Sala las cuestiones
a determinar son las siguientes:
- Cuál es la formalidad para la presentación al Registro de Predios de los
traslados notariales que obran en el Archivo General de la Nación.
- Si puede inmatricularse un predio que se superpone parcialmente con un
predio inscrito.
VI.
ANÁLISIS
1. Con el título venido en grado de apelación se solicita la inmatriculación del
predio ubicado en el distrito de San Ramón, provincia de Chanchamayo,
departamento de Junín, a favor de la sociedad conyugal conformada por
Julia Martínez de Fanantes y Marcelino Fanantes Aquino, en virtud de las
copias certificadas de la protocolización de escritura imperfecta de
compraventa otorgada ante Notario Adolfo F. Macassi del 12 de setiembre
de 1939, expedidas por el Archivo Regional de Junín.
2. El Registrador observó el presente título argumentando que el solicitante
debe adjuntar el parte completo de la protocolización de escritura de
compraventa expedida por el Archivo Regional de Junín, en vista que la
documentación presentada no reúne los requisitos de formalidad de una
protocolización contemplada en los artículos 65 y 66 del Decreto Legislativo
1049.
3. Al respecto, cabe precisar que las normas citadas por el Registrador no
resultan aplicables al caso materia del presente análisis, tomando en cuenta
que la norma vigente a la fecha en que se protocolizó la escritura imperfecta
(12.9.1939), era la Ley de Notariado Nº 1510 del 15.12.1911, que en su
artículo 891 menciona los requisitos formales del acta de protocolización.
En tal sentido, debe revocarse el numeral 1 de la observación.
4. En el segundo extremo de la observación, el Registrador solicita la
presentación de copia certificada del acta de matrimonio de Julia Martínez
de Fanantes con Marcelino Fanantes Aquino, debido a que en la escritura
pública imperfecta, no interviene éste último.
Al respecto, cabe señalar que si bien en la escritura imperfecta de
compraventa del 4-3-1937 la compradora Julia Martínez de Fanantes señaló
ser casada, sin mencionar el nombre y apellido de su cónyuge, dentro de la
documentación que se acompaña se aprecia el escrito del 15-5-1939,
suscrito por el señor Marcelino Fanantes, quien solicita la protocolización de
la escritura otorgada a favor de su esposa Julia Martínez de Fanantes.
1
Artículo 89 de la Ley del Notariado Nº 1510:
Los instrumentos y expedientes mandados protocolizar por resolución judicial, se agregarán
al registro, y se pondrá en éste, a continuación de la última escritura que se haya extendido,
una diligencia firmada por el notario, que exprese la materia del instrumento o expediente; el
número de fojas de que consta, los nombres de los interesados que en ellos intervienen y
del juez que haya ordenado la protocolización y la fecha en que se extiende.
Conforme se desprende de lo antes señalado, existe coincidencia entre lo
manifestado por Julia Martínez de Fanantes respecto a su estado civil de
casada, con lo expresado por el señor Marcelino Fanantes respecto a los
datos (nombre y apellidos) de su cónyuge, razón por la que de la evaluación
conjunta de los documentos presentados se puede concluir que el nombre
del cónyuge de la compradora era Marcelino Fanantes Aquino.
En consecuencia, corresponde revocar el numeral 2 de la observación.
5. Sin embargo, debe tenerse en cuenta que el Decreto Legislativo Nº 1049,
“Decreto Legislativo del Notariado”, ha establecido nuevas reglas para la
presentación de partes notariales en los Registros de Predios y de Mandatos
y Poderes. Dicho dispositivo fue publicado el 26 de junio de 2008 y conforme
a su Novena Disposición Complementaria, Transitoria y Final, entró en vigor
al día siguiente de su publicación, es decir, el 27 de junio de 20082.
Así, la Sétima Disposición Complementaria, Transitoria y Final del nuevo
Decreto Legislativo del Notariado establece lo siguiente:
“La presentación de partes notariales a los Registros de Predios, de
Mandatos y Poderes en las oficinas registrales, deberá ser efectuada por el
notario ante quien se otorgó el instrumento o por sus dependientes
acreditados.
Luego de la presentación, el notario podrá entregar la guía de presentación a
los interesados a fin de que éste continúe la tramitación de la inscripción,
bajo su responsabilidad.
Excepcionalmente, a solicitud y bajo responsabilidad de los otorgantes, los
partes notariales podrán a ser presentados y tramitados por persona distinta
al notario o sus dependientes. En este caso, el notario al expedir el parte
deberá consignar en este el nombre completo y número de documento de
identidad de la persona que se encargará de la presentación y tramitación de
dicho parte y la procedencia legitima del parte.
La oficina registral ante la cual se presente el título verificará, bajo
responsabilidad, que el presentante sea la persona señalada en el parte
notarial y la debida procedencia.
Las oficinas registrales en estos casos no admitirán, bajo responsabilidad, la
presentación de testimonios y títulos registrales.”
6. Como puede apreciarse, la norma citada en el numeral precedente regula
- de manera imperativa -, el modo de presentación ante el Registro de
Predios y de Mandatos y Poderes, de los traslados notariales. Así, la norma
establece que el traslado notarial que dará mérito a inscripción será el parte
notarial. Dispone expresamente que no se admitirá, bajo responsabilidad, la
presentación de testimonios.
La norma también regula quiénes se encuentran legitimados para presentar
los partes notariales: el notario ante quien se otorgó el instrumento o sus
dependientes autorizados. Excepcionalmente, podrán ser presentados por la
persona cuyo nombre y número de documento de identidad se consigne al
expedirse el parte, indicando el notario que se trata de la persona que se
encargará de la presentación y tramitación del parte.
7. Posteriormente, mediante Decreto Supremo Nº 003-2009-JUS, publicado
en el Diario Oficial El Peruano el 5 de marzo de 2009, se aprobó el
Reglamento del Decreto Legislativo del Notariado, precisándose en el
artículo 36 algunos aspectos vinculados a la presentación de partes
notariales, en los términos siguientes:
2
Con excepción del inciso b) del Art. 21, que establecía el cese del notarlo al cumplir 75
años de edad, norma que entrará en vigor el 1-1-2014.
“Artículo 36°.- De la presentación de partes notariales
Para efectos de lo previsto por la Séptima Disposición Complementaria,
Transitoria y Final del Decreto Legislativo, cuando el notario o sus
dependientes debidamente autorizados presenten partes ante el Registro de
Predios o de Mandatos y Poderes, acompañados de documentos
aclaratorios o complementarios constituidos por partes o testimonios
expedidos por otro notario o cónsul, no será necesaria la autorización de
este último, sin perjuicio de la verificación de autenticidad que, bajo
responsabilidad deberá practicar el notario que efectúa la presentación ante
el Registro.
Para la presentación de partes del Archivo General de la Nación, Archivos
Departamentales, o de las Oficinas Consulares, en el Registro de Predios y
Mandatos y Poderes, cada una de estas oficinas deberá señalar en los
partes correspondientes la persona que tramitará la presentación del título.
En el caso de notarios cesados, la presentación la efectuará el presentante
del notario que autoriza, la persona que se señale en el parte o en su
defecto, el representante acreditado del colegio de notarios.”
8. Las normas bajo comentario tienen por objeto reducir la presentación
ante las oficinas registrales, de traslados notariales falsificados. Al restringir
el número de personas legitimadas para presentar los partes notariales (de
ordinario, sólo el propio notario o sus dependientes autorizados), se reducen
sensiblemente las posibilidades de presentación de partes notariales
falsificados. Si bien excepcionalmente se permite que personas distintas
presenten los partes, en el propio parte el notario debe consignar el nombre
y documento de identidad del autorizado.
9. Sobre la base de lo señalado en los puntos que anteceden, mediante
precedente de observancia obligatoria aprobado en el XLVI Pleno del
Tribunal Registral, se estableció el siguiente criterio3:
"APLICACION DE LA SÉTIMA DISPOSICIÓN COMPLEMENTARIA,
TRANSITORIA Y FINAL DEL DECRETO LEGISLATIVO DEL NOTARIADO
La Sétima Disposición Complementaria, Transitoria y Final del Decreto
Legislativo del Notariado Nº 1049 se aplica a los títulos que se presenten
ante el Registro de Predios y Registro de Mandatos y Poderes desde la
fecha en que entró en vigencia 27 de junio de 2008, aun cuando se trate de
traslados notariales expedidos con anterioridad a su vigencia."
En otras palabras, aún cuando el interesado cuente con traslados notariales
expedidos antes de la vigencia de la nueva Ley del Notariado aprobada por
Legislativo del Notariado Nº 1049, la presentación deberá efectuarse
conforme a las nuevas reglas establecidas por la Sétima Disposición
Complementaria, Transitoria y Final del mismo, esto es, se admitirán
únicamente traslados notariales presentados directamente por el notario o
sus dependientes acreditados y excepcionalmente, por persona distinta
siempre que se consigne en el traslado el nombre completo y número de
documento de identidad de la persona que se encargará de la presentación
y tramitación de dicho parte y la procedencia legitima del parte.
Asimismo, en el caso que el archivo notarial se encuentre en poder del
Archivo General de la Nación, Archivos Departamentales, o de las Oficinas
Consulares, estas entidades deberán señalar en los partes correspondientes
el nombre de la persona que tramitará la presentación del título en el
Registro de Predios y de Mandatos y Poderes.
3
Publicado en el Diario Oficial El Peruano el 15.4.2009.
10. En el presente caso, el título fue presentado al Registro de Predios el 233-2009, es decir, cuando ya se encontraba vigente la Sétima Disposición
Complementaria, Transitoria y Final del Decreto Legislativo del Notariado Nº
1049 y el artículo 36 de su Reglamento aprobado mediante Decreto
Supremo Nº 003-2009-JUS, razón por la que en el traslado de la escritura
pública imperfecta otorgada ante Notario Adolfo F. Macassi del 12 de
setiembre de 1939 debe señalarse el nombre de la persona que efectuará la
presentación en el Registro de Predios.
En tal sentido, corresponde ampliar la observación, conforme a lo previsto
por el literal c.2 del artículo 33 del Reglamento General de los Registros
Públicos.
11. Conforme a lo previsto por el artículo 114 del nuevo Reglamento de
Inscripciones del Registro de Predios5, los títulos en virtud de los cuales se
solicita la inscripción de un acto o derecho que importe la incorporación de
un predio al Registro (inmatriculación) o su modificación física, se inscribirá
previo informe técnico del Área de Catastro.
La norma añade que el área de Catastro verificará los datos técnicos del
plano presentado, emitiendo un informe que incluya el análisis de los
antecedentes registrales referidos estrictamente a aspectos técnicos, como
la existencia o no de superposición con propiedades inscritas de terceros, o
cualquier otra información relevante para la inscripción registral. La norma
precisa que el informe del área de Catastro es vinculante para el
Registrador.
12. En el caso bajo análisis, mediante el Informe Técnico Nº 2072-09-ZRVIIISHYO/JCAT-U del 8.7.2009, el área de Catastro de la Zona Registral N° VIII
ha informado que “(...) considerando las coordenadas consignadas en los
planos sólo para la verificación de áreas y perímetro, y localizando el predio
según los nombres de las calles y la distancia a la esquina próxima más
cercana (Directiva Nº 008-2004-SUNARP/SN aprobada el 01.07.04) el
predio materia del presente se superpone con un predio inscrito en el Tomo
50 folio 91 de la Oficina Registral de Huancayo, partida que fue trasladada a
la Oficina Registral de La Merced, y se desconoce el número”.
Es decir, el predio objeto de solicitud de inmatriculación ya se encuentra
registrado parcialmente, según el plano adjunto, en la citada partida registral,
la misma que originalmente perteneció a la Oficina Registral de Huancayo y
posteriormente fue trasladada al Registro de Predios a la Oficina Registral
de La Merced.
13. Considerando que el predio objeto de inmatriculación ya se encuentra
registrado parcialmente, no es procedente la nueva inmatriculación respecto
al área superpuesta conforme se solicita en el título venido en grado de
apelación, por cuanto, de admitirse la inscripción, se generaría duplicidad de
inscripciones. En efecto, conforme al principio de especialidad contenido en
el Numeral IV del Título Preliminar del Reglamento General de los Registros
Públicos, por cada bien o persona jurídica se abrirá una partida registral
independiente, en donde se extenderá la primera inscripción de aquéllas así
4
5
Artículo 11.- “(...) El área de Catastro verificará los datos técnicos del plano presentado, de
conformidad con la normativa vigente sobre la materia, emitiendo un informe referido a
aspectos estrictamente técnicos donde se determine la existencia o no de superposición de
partidas, así como otros aspectos relevantes, si los hubiere. Dicho informe se realiza
únicamente sobre la base de la información gráfica con al que cuenta el Área de Catastro,
bajo responsabilidad. (...)”
Aprobado mediante Resolución Nº 248-2008-SUNARP/SN.
como los actos o derechos posteriores relativos a cada uno. Es decir, no es
procedente la inmatriculación de un predio que ya cuenta con antecedentes
registrales.
Cabe señalar que si bien el área de Catastro de la Zona Registral N° VIII no
ha podido determinar el número de partida en la Oficina Registral de La
Merced a la que se trasladó el predio originalmente registrado en la Oficina
Registral de Huancayo, ello no implica que el mismo no se encuentre
registrado.
En consecuencia, corresponde ampliar la observación conforme a lo
previsto por el literal c.2 del artículo 33 del Reglamento General de los
Registros Públicos, en el sentido que no procede la inmatriculación respecto
del área parcialmente superpuesta.
14. Asimismo, atendiendo que el área de Catastro de la Zona Registral N°
VIII no ha podido determinar el número de partida en la que en el Registro
de Predios de la Oficina Registral de La Merced fue trasladado el predio
inscrito en el tomo 50 folio 91 de la Oficina Registral de Huancayo,
corresponde informar esta situación a la Gerencia Registral de dicha Zona
Registral a fin que disponga las investigaciones correspondientes.
15. Finalmente, respecto a la liquidación de derechos registrales, este
colegiado concuerda con la liquidación efectuada por el Registrador.
Interviene en la presente resolución el vocal suplente Carlos Alfredo Gómez
Anaya, autorizado por Resolución del Presidente del Tribunal Registral Nº
125-2009-SUNARP/PT del 9/7/2009.
Estando a lo acordado por unanimidad;
VII.
RESOLUCIÓN
1. REVOCAR las observaciones formuladas por el Registrador del Registro
de Predios de La Merced al título referido en el encabezamiento y AMPLIAR
la observación conforme a lo señalado en los numerales 10 y 13 del análisis
de la presente resolución.
2. Remitir copia de la presente resolución a la Gerencia Registral de la Zona
Registral N° VIII sede Huancayo para los efectos a que se contrae el
numeral 14 del análisis de la presente resolución.
Regístrese y comuníquese.
FERNANDO TARAZONA ALVARADO
Presidente de la Segunda Sala
del Tribunal Registral
FREDY LUIS SILVA VILLAJUÁN
Vocal del Tribunal Registral
CARLOS ALFREDO GOMEZ ANAYA
Vocal (s) del Tribunal Registral