N° 198 - Poder Judicial de la Provincia de Santa Fe

1
Acuerdo N° 198
12
En la ciudad de Rosario, a los
días del mes de
Mayo
de dos mil diez,
se reunieron en acuerdo los señores miembros de la
Sala
Primera
de
la
Cámara
de
Apelación
Civil
y
Comercial de Rosario, integrada por los doctores Ariel
C. Ariza, Ricardo A. Silvestri y María Mercedes Serra,
para dictar sentencia en los autos “VANNI, Andrés, G.
y
otra
contra
Escrituración”,
DIVITO,
Expte.
Marta
Nro.
S.
y
509/2008,
otra
sobre
venidos
para
resolver del Juzgado de Primera Instancia de Distrito
Civil y Comercial 12° Nominación de Rosario.
Estableciéndose al efecto plantear las siguientes
cuestiones:
Primera: ¿Es justa la sentencia recurrida?
Segunda:
¿Qué
Correspondiendo
resolución
votar
en
corresponde
primer
dictar?
término
al
señor vocal doctor Ariza, a esta primera cuestión
dijo:
El
Juez
sentencia
rechazó
la
Nº
de
1.617
demanda
Primera
del
de
Instancia
02.07.2008
mediante
–fs.198/202-
escrituración
interpuesta
por los actores con costas a su cargo.
1.
El sentenciante consideró a tal fin que
la parte actora ejercía una pretensión específica
al
solicitar
la
escrituración
del
inmueble
2
considerando
cumplidas
las
obligaciones
a
su
cargo. Entendió que ello no era así. Destacó que
las
negociaciones
mediación
llevadas
estaban
a
cabo
durante
alcanzadas
por
la
la
confidencialidad, razón por la cual si luego de
las tratativas llevadas a cabo no se decidían de
común acuerdo a instrumentar fehacientemente las
conclusiones
podía
que
ser
se
de
un
invocado
cuestiona
original.
nuevo
en
una
el
Entendió
acuerdo
causa
el
judicial
cumplimiento
que
las
mismo
del
partes
en
no
la
contrato
no
han
perfeccionado adecuadamente una nueva negociación
cuyo
cumplimiento
fines
de
determinar
adecuadamente
tampoco
había
determine
contrato
pudiera
si
con
las
sido
lo
si
las
o
analizado
partes
obligaciones.
planteado
que
original
ser
rige
el
a
al
las
convenio
a
los
cumplieron
Afirmó
que
Tribunal
que
partes
de
era
el
mediación.
Dijo el decisorio en recurso que en caso de que
fuera
el
contrato
interpretarse
original
tampoco
se
el
que
esgrimieron
tuviera
que
argumentos
en cuanto a la aplicación o no de las normas de
pesificación.
De tal forma, concluyó que la única cuestión
a resolver era si el actor cumplió adecuadamente
3
con los términos del contrato y, en tal caso, si
resultaba
procedente
su
pretensión
de
que
le
extienda la escrituración. Agregó que las partes
estaban
ligadas
por
el
contrato
original
cuyos
términos todavía no habían sido renegociados lo
cual
no
impedía
cumplimiento
cuando
o
ambas
modificación
contrato
que
alguna
de
reformulación.
partes
de
exija
Consideró
hubieran
fehaciente
original
ellas
los
dejándolo
su
que
aun
aceptado
la
términos
del
sin
efecto
y
reemplazándolo por el convenio de mediación, el
mismo no habría sido cumplido conforme surgía de
las cláusulas 1 y 3.
Estimó que solo en el caso
que las partes hubieran celebrado el nuevo boleto
que
se
obligaron
a
celebrar
en
la
cláusula
1 del Acuerdo Modelo, dejando sentado expresa y
fehacientemente que el mismo dejaba sin efecto el
contrato
original,
hubiera
podido
analizarse
su
cumplimiento o incumplimiento a los fines de la
obligación
de
escrituración
esgrimida
en
los
presentes.
El fallo de la instancia anterior hizo notar
que
la
parte
expediente,
actora,
consideró
en
que
diversos
la
pasajes
actitud
de
del
los
demandados de insistir en renegociar los términos
4
del contrato redactando uno nuevo y estableciendo
una hipoteca para garantizar el pago del saldo de
precio, sería algo así como una maniobra desleal.
Agregó que, más allá de que ello no era un tema a
resolver
en
esta
resultar
abusiva
litis
o
tal
actitud
ilegítima
no
como
parecía
tampoco
la
pretensión de percibir la totalidad del saldo de
precio pues es sabido que lo habitual a los fines
de la escrituración es o bien estar al pago de la
totalidad
del
precio
o
bien
constituir
una
garantía real por el saldo de precio.
Contra
apelación
dicho
la
decisorio
parte
actora
interpuso
recurso
de
–fs.203-,
expresando
agravios a fs.217/220.
Criticó
la
mencionado
un
sentencia
que
inmueble
los
el
de
actores
28.08.2001
primera
instancia
habían
comprado
por
un
precio
total de U$S 47.200 que se formalizó mediante la
suscripción
de
conviniéndose
que
un
boleto
dentro
de
de
los
compraventa,
120
días
se
otorgaría la escritura. Dijo que en esa fecha la
compradora entregó la suma de U$S 15.000 que se
correspondía
convenido,
con
el
recibiendo
31,77%
la
del
posesión
valor
del
total
inmueble.
Narró que el resto del precio se pagaría en 80
5
cuotas
y
una
mensuales
última
transcurrido
parte
de
el
vendedora
recibiendo
reajustar
y
como
los
consecutivas
U$S
200.
plazo
a
de
Agregó
120
términos
que
del
U$S
que
habiendo
días
efectivizar
respuesta
de
la
su
intimó
400
a
la
escrituración
intención
contrato,
era
sometiendo
la cuestión al Centro de Resolución y Mediación
del Colegio de Abogados de Rosario, arribándose
en
esta
términos
instancia
del
a
una
negocio.
reformulación
El
16.07.2003
de
las
los
partes
suscribieron un Acuerdo Marco (sic) en el que la
actora se hizo cargo de la deuda impositiva que
pesaba sobre el inmueble, habiéndose cumplido los
pagos
mensuales
Indicó
que
acordados
cuando
intimó
el
en
dicho
convenio.
otorgamiento
de
la
escritura la demandada expresó su negativa atento
no haberse celebrado el nuevo boleto. Sostuvo que
no había mediado ningún incumplimiento puesto que
el
boleto
únicamente
plasmaría
lo
acordado
en el convenio. Criticó el decisorio puesto que
entendió
que
pacíficamente
implicaba
ambas
partes
que
habían
aún
cuando
tomado
al
acuerdo como el marco normativo al que someter la
cuestión, la sentencia no lo consideró así. Dijo
que
el
decisorio,
no
obstante
no
reconocer
el
6
acuerdo marco sostuvo que la jurisprudencia había
impuesto
del
otros
criterios
sinalagma
demandada
obligacional.
en
ningún
recomposición
de
el
ha
a-quo
para
se
recomposición
Hizo
momento
ningún
la
notar
que
la
reconvino
por
la
sinalagma
expedido
sobre
con
lo que
cuestiones
no
planteadas. Manifestó que las condiciones para la
escrituración estaban dadas desde la celebración
del
primer
boleto
subrayando
que
su
parte
no
incurrió en ningún incumplimiento. Dijo que si se
atenía
al
cuotas
no
era
boleto
habían
sido
menos
cierto
recibiendo
el
requerimiento
pago
se
pago
de
sometió
concluyó
originario
con
la
pactadas
que
sin
el
del
pedido
firma
del
cierto
en
y
la
acuerdo
y
las
pero
continuó
que
precio
de
que
dólares
vendedor
protesto
ajuste
al
era
ante
el
forma
de
demandada
marco.
Si
y
se
atenía a lo pactado en ese acuerdo marco dijo que
la apelante pagó en tiempo y forma todas y cada
una de las cuotas pactadas sin incurrir en mora.
Analizó
que
el
otorgamiento
del
segundo
boleto
devenía sobreabundante.
Corrido traslado de la expresión de agravios
a la parte apelada, los contestó a foja 222/224.
2.
Las
críticas
de
la
apelante
contra
el
7
decisorio de primera instancia se centran en la
interpretación que la sentencia ha efectuado en
cuanto
al
actores
boleto
y
de
compraventa
demandados
y
la
otorgado
eficacia
que
por
sobre
dicho acto cabe reconocer al acuerdo arribado en
la
marco
del
proceso
de
mediación
de
que
dan
cuenta las constancias de foja 16.
Una somera reseña de los actos otorgados por
los
y
litigantes
defensas
y
del tenor de las pretensiones
planteados
en
autos
resultará
conveniente a fin de definir si las críticas de
la
apelante
a
la
sentencia
recurrida
resultan
ajustadas a derecho.
2.1.
Mediante boleto de compraventa de fecha
28.08.2001 Marta Susana Divito de Bueno y Néstor
Hugo
Bueno
vendieron
a
Mariel
Lorena
Lavorante
calle
Brown
entre
Andrés
el
Germán
inmueble
Ovidio
Vanni
ubicado
Lagos
y
y
en
Callao,
descripto en dicho documento con sus medidas, que
encierra una superficie indicada de 65,91 m2, en
la suma de U$S 47.200, entregándose en dicho acto
la
cantidad
saldo
se
de
pagaría
estadounidenses
dólares
U$S
15.000
en
80
y
previéndose
cuotas
cuatrocientos
estadounidenses
y
de
una
doscientos.
La
que
el
dólares
cuota
de
cláusula
8
tercera de dicho boleto indicó que la posesión se
otorgó con el acto de venta.
Consta a foja 16 de autos copia del Acuerdo
Modelo
celebrado
llevado
a
Colegio
de
las
cabo
en
en
el
Abogados
partes,
el
proceso
Centro
en
de
de
mediación
Mediación
del
fecha 16.07.2003. Allí
concurriendo
al
actocon
asistencia
profesional y ante la presencia de la mediadora y
comediadora
indicaron
proceso
que
que
de
acuerdo:
compra
intervinieron
“luego
Mediación
1-
Que
venta
audiencia.
concepto
han
Que
saldo
un
al
nuevo
precio,
a
boleto
en
la
será
el
siguiente
convenido
adeudado
de
instancia,
transitado
arribado
lo
lo
tal
haber
redactarán
según
2-
de
de
en
de
esta
fecha
en
pagadero
en
setenta y siete cuotas (77) mensuales de $ 400.cada una de ellas y catorce cuotas semestrales de
$
200.-
cada
una
de
ellas
con
vencimiento
la
primera de ellas el día 10 de enero de 2004, y
las
restantes
nuevo
boleto
constitución
vendedores
precio.
serán
cada
a
4-
de
de
en
Los
cargo
seis
meses
compraventa
una
hipoteca
garantía
del
impuestos
de
sucesivos.
la
contemplará
a
pago
favor
del
adeudados
parte
3-
a
de
saldo
la
compradora,
El
la
los
de
fecha
y
los
9
gastos de escritura serán afrontados por partes
iguales. 5- Las partes se comprometen a celebrar
la
escritura
seis
meses,
parte
traslativa
el
Escribano
compradora.
mediadores,
que
dentro
6-
será
Los
conforme
de
los
próximos
designado
honorarios
a
la
escala
por
de
la
los
aplicable
representa la suma de $ 500.-, será abonados por
partes iguales por el requerido y el requirente y
serán satisfechos dentro de un plazo de 10 días
en este Centro de Mediación”.
2.2. En el escrito de demanda los compradores
expresaron
que
pretendían
que
se
condene
a
los
accionados a escriturar. Respecto del fundamento
en que sustentaban la existencia de la obligación
de
escriturar
escriturar
convenio
no
mediación
de
sólo
ya
originario
posterior,
un
venta
nos
como
el
el
que
tal
del
habilita
voluntad
asidero
sea
sino
porcentaje
que
“Nuestra
encuentra
celebrado,
compraventa
abonado
indicaron
a
en
de
el
boleto
de
acuerdo
de
además
hemos
precio
total
formular
tal
requerimiento” -fs.21-.
La parte demandada -vendedora- en su responde
de
demanda
mencionó
la
existencia
de
la
legislación de emergencia -fs.37-, mencionado la
10
solución del art.11 de la ley 25.561, señalando
que
si
se
cumplían
los
recaudos
exigidos
por la disposición podía reclamarse un reajuste
equitativo.
percepción
U$S
400.
Sostuvo
de
$ 400.-
Dijo
intimación
a
13.02.2003
que
que
a
el
escrituración
cuenta
que
que
pero
parte
admitió
la
lugar
de
en
11.02.2003
escriturar
señalando
su
recibió
respondió
no
se
pretendía
en
fecha
oponía
que
una
a
la
la
parte
compradora cumpla con el pago del C.E.R. Mencionó
el acuerdo del 16.07.2003 celebrado en el marco
de la mediación y dijo que quedaba “claramente de
manifiesto la buena fe de la vendedora, cuando al
refinanciar
la
deuda
proveniente
del
único
contrato de compraventa, se le aplicó solamente
la relación U$S 1 a $ 1,40 sin la aplicación del
C.E.R. ni del C.V.S. También se le tuvo en cuenta
las
cuotas
acuerdo”
hasta
el
seguía
dicho
pagadas
-fs.38
día
vto-.
de
percibiendo
acuerdo.
hasta
la
A
la
foja
fecha
la
Alegó
39
la
cuota
que
realización
la
manifestó
parte
mensual
del
que
vendedora
pactada
accionante
le
en
ha
atribuido erróneamente la mora automática siendo
que
le
plazo
era
común
a
ambas
partes.
Al
plantear excepción de incumplimiento sostuvo que
11
la actora ha hecho en todo este tiempo atribuirle
mala fe y mora, exigiéndole sólo el cumplimiento
de la cláusula 5ta. del acuerdo, entendiendo que
ello
era
común,
restantes
a
su
y
se
ha
cargo.
desentendido
Alegó
de
las
concretamente
que
nunca han querido negociar la redacción del nuevo
boleto
saldo
era
con
del
qué
garantía
precio.
hacer
hipotecaria
Dijo
conlas
que
el
(sic)
meollo
cláusulas
1ra.
por
a
y
el
debatir
3ra.
del
acuerdo de mediación.
3.
Las consideraciones precedentes llevan a
señalar que la discutida eficacia y alcance del
boleto
de
venta
y
del
acuerdo
de
mediación
no
sólo que formaron parte de la litis, sino que la
exigibilidad de la obligación de escriturar que
de ellos se desprendería depende de determinar el
alcance
de
dichos
actos
para
los
vendedores
y
compradores.
3.1.
de
En tal sentido, estimo que el acuerdo
mediación
ha
importado,
según
el
tenor
de sus propios términos, la renegociación de los
términos originarios del boleto de venta. Dicha
renegociación se ha llevado a cabo con asistencia
letrada
para
ambas
partes
y
ha
establecido
el
contenido integral de la relación sin reserva ni
12
sujección que surja de su texto para una futura
recomposición del precio.
Cabe
señalar
distintos
elementos
que
así
permiten sostenerlo: a) Las partes en dicho acto
utilizaron
arribado
tales
las
expresiones
al
siguiente
expresiones
“manifiestan
que
han
acuerdo”. El tenor de
permite
colegir
el
carácter
conclusivo del acuerdo sin alusión a definición
de algún otro punto como de necesario acuerdo; b)
En
la
cláusula
adeudado,
segunda
fijándose
se
una
determinó
modalidad
el
precio
recompositiva
de dicho precio. A tal fin, y como se lo refirió
en
el
punto
2.2.
de
este
decisorio,
dijo
la
demandada en el responde que se había pesificado
el
saldo
considerando
la
paridad
U$S
1
$
1,40,
computándose las cuotas pagadas. También se hizo
mención a la posición extrajudicial asumida por
la parte vendedora con anterioridad al acuerdo en
la
que
postuló
la
aplicación
del coeficiente
de estabilización de referencia. Tales elementos
llevan
a
mediación
concluir
las
facultades
aconsejó
a
partes,
de
través
en
la
el
del
acuerdo
ejercicio
renegociación
seguir
reencauzaron
que
de
de
las
que
expresamente
ordenamiento
emergencial,
relación
en
función
de
la
13
valoración
de
mencionado
sus
intereses
16.07.2003;
c)
que
realizaron
Dicho
acuerdo
el
fue
cumplido como definitivo por las partes en razón
de
que
la
parte
vendedora
admite
que
los
compradores siguieron pagando las cuotas conforme
a él, calificando dicha forma de cumplimiento a
foja 39 vto. como “religiosa”.
El sentido del acuerdo que acaba de señalarse
encuentra
sustento,
en
primer
término
en
la
directiva legal, que lleva a estar como primera
pauta de intepretación el sentido literal de los
propios términos utilizados por las partes (art.
217
Cód.
Com.).
En
tal
sentido
ha
sostenido
la
C.S.J.N. “Si los términos o expresiones empleados
en
un
cabe
contrato
son
limitarse
necesaria
una
a
claros
su
labor
y
terminantes,
aplicación,
de
sin
hermenéutica
sólo
que
sea
adicional”
(C.S.J.N. 27.12.1996, “Kerestegian de Mamprelian,
Marietta
219;
c.
DJ
Kerestegian,
1997-3,
comportamiento
Nazaret”
735).
posterior
a
L.L.
1997-F,
Igualmente,
la
celebración
el
del
acuerdo constituye un criterio de interpretación
de
base
legal
según
lo
indicado
por
el
art.218
inc. 4 del Cod. Com.
La
eficacia
vinculante
de
tal
acuerdo
de
14
renegociación la determina el art.1.197 del C.C.
y ninguna indeterminación pudo existir sobre el
alcance
un
dos
boleto
actos
de
perfectamente determinados:
compraventa
renegociación
conforme
y
un
a
acuerdo
la
de
modificación
cambiaria operada en el país de acuerdo a la ley
25.561.
La tesitura de que el mencionado acuerdo
no podía ser invocado por encontrarse alcanzado
por la confidencialidad propia de la instancia de
mediación
puesto
(art.32
que
mediación
ley
una
cosa
previas
-”actuaciones”
11.622),
son
al
según
las
arribo
la
no
es
correcta
instancias
de
un
terminología
de
acuerdo
legal-
y
otra el acuerdo mismo, que por su naturaleza es
exigible
en
su
contenido
y,
en
determinados
casos, aún ejecutable (art.24 ley 11.622).
3.2.
Sentado
lo
precedente
considerar
la
incidencia
obligación
de
redactar
que
un
corresponde
atribuir
nuevo
a
la
boleto
de
compraventa según lo convenido en la audiencia, a
tenor de lo que se acordó en la cláusula primera
del convenio.
La
parte
demandada,
basó
la
excepción
de
incumplimiento en la falta de cumplimiento por la
accionante
de
las
demás
obligaciones
contenidas
15
en
el
convenio
y
el
juez
de
primera
instancia
entendió que en razón de que no se instrumentó el
boleto
los
términos
del
contrato
originario
no
han sido renegociados.
Tal interpretación desnaturaliza los términos
del acuerdo y confunde el sentido que las partes
dieron a la cláusula de instrumentación del nuevo
boleto.
Tengo
para
mi
que
la
operación
fue
renegociada con el acuerdo del 16.07.2003. Allí
se
fijó
íntegro
el
contenido
económico
de
la
relación una vez afectada la operación de venta
por
las
normas
de
la
ley
25.561.
La
cláusula
primera al utilizar la expresión “redacción” deja
en claro que lo que se pretendía con ella era la
instrumentación de ese acuerdo en un único acto
que
integre
con
el
el
contenido
acuerdo
de
del
boleto
renegociación.
La
originario
expresión
“redactar” en el diccionario de la Real Academia
Española
significa
“poner
por
escrito
cosas
sucedidas, acordadas o pensadas con anterioridad”
(Diccionario
de
la
Lengua
Española,
Vigésima
Primera Edición, pág.1.747). En modo alguno, se
desprende
que
las
partes
hayan
supeditado
la
exigencia de las obligaciones asumidas a un nuevo
16
acuerdo.
La no formalización de ese nuevo instrumento
en modo alguno impedía que las partes exijan el
cumplimiento de las obligaciones pactadas, puesto
que,
encontrándose
ambos
actos,
demostrado
y
no
el
contenido
existiendo
de
discusión en
torno a que el objeto del segundo acuerdo estuvo
constituido
por
el
acto
de
venta
instrumentado
por el boleto de fecha 28.08.2001,
La
mencionada
cláusula
proceso
primera
de
obligación
del
mediación
contenida
en
la
celebrado
en
el
acuerdo
no
supuso
condicionamiento
de las obligaciones allí asumidas al otorgamiento
de un requisito de forma puesto que el acuerdo se
celebró
por
precisa
el
escrito,
surgiendo
alcance
de
de
las
él
en
forma
obligaciones
renegociadas. Dicho compromiso ha referido a la
pronta instrumentación de un nuevo documento que
unifique
el
boleto
anterior
y
el
acuerdo
de
renegociación. Por ello, siendo que a la postre
dichos
actos
documento
que
se
no
único
proceda
convenida
en
el
celebrada
dentro
fueron
ningún
a
impedimento
otorgar
acta
de
instrumentados
de
los
la
existe
un
para
escrituración,
mediación
seis
en
meses
para
ser
(claúsula
17
quinta).
Quizá valga la pena señalar que la particular
situación
de
autos,
cabe
calificarla
como
“obligación de instrumentación” u “obligación de
documentación”
que,
escrito
aspectos
los
renegociación,
consistente
cuando
impone
en
definidos
consensuados
como
volcar
están
de
prestación
en
un
acto
un
por
una
hacer,
único
los
términos del acto originario que subsisten y los
que son modificados por la renegociación.
de
Tal
obligación,
dos
actos,
limitada
tiene
que
a
ser
la
documentación
diferenciada
de
algunas situaciones jurídicas que son analizadas
por la doctrina y la jurisprudencia y que no son
la situación que se ha presentado en autos: a) La
figura del “precontrato” o “contrato preliminar”
ha constituido un tópico calificado como polémico
en la doctrina mereciendo un análisis detallado y
sistemático
(Aparicio,
Bs.
A.s,
por
parte
Juan
Manuel
1997,
efectos,
cabe
autores
y
autoridad
preliminar
bastarse
la
Juan
y
con
señalar
obliga
a
con
Aparicio
Hammurabi,
sgtes.).
estudiosos
materia
Manuel
“Contratos”,
págs.327
otros
en
de
A
estos
que
dicho
reconocida
han
sostenido
que
la
“celebración”
el
o
18
“conclusión” de un nuevo contrato (Nicolau, Noemí
“Fundamentos
de
Derecho
Contractual”,
La
Ley,
Bs.As., 2009, pág.210). En autos se vió, conforme
al
tenor
literal
mediación,
b) En
que
el
sentido
visto
del
suscripto
en
la
acuerdo estaba ya concluido;
próximo
que
algunos
de
eficacia
carecen
documento
al
anterior
acuerdos
por
de
falta
se
ha
particulares
del
requisito
de
forma exigido por la ley, debiendo en esos casos
los
contratantes
prescripta
Brebbia,
por
elevar
el
Roberto
el
acto
ordenamiento
“Hechos
y
a
la
legal
actos
forma
(conf.
jurídicos”,
Astrea, Bs. As., 1979, pág.241 y 245). En autos,
no media déficit de forma -en relación al boleto
y
al
acuerdo-
dado
que
los
dos
actos
han
sido
celebrados por escrito, previéndose en ambos la
obligación de otorgar la escritura pública; c) No
se
da
el
caso
tampoco
de
celebración
de
una
“minuta” que la distinguida jurista Noemí Nicolau
ha
descripto
redactar
como
“borradores
durante
la
que
formación
es
costumbre
progresiva
del
contrato” (Nicolau, Noemí “Fundamentos de Derecho
Contractual,
La
Ley
2009,
pág.110).
Ya
se
consideraron y enumeraron más arriba las razones
por
las
cuales
se
concluyó
que
el
acuerdo
de
19
mención no era ni provisorio ni condicionado ni
sujeto a negociación, según sus propios términos.
Lo
anterior
correspondido
de
lleva
otorgar
incumplimiento
a
descartar
andamiento
contractual
a
la
que
haya
excepción
deducida
por
la
parte vendedora, en la medida en que la alegada
obligación
de
redactar
principal
respecto
un
del
único
objeto
boleto
ni
era
convenido
ni
tampoco supeditaba la exigibilidad de las demás
obligaciones a dicho recaudo, por lo cual tampoco
ha
revestido
la
gravedad
exigida
para
la
procedencia de esta defensa (conf. Morello, Mario
Augusto; De la Colina, Pedro (colab.) “El boleto
de
compraventa
Editora
inmobiliaria”,
Platense,
Gastaldi,
José
“Excepción
de
La
4ta.
Plata,
María,
Perrot,
Bs.
As.,
Ariza,
Ariel,
“Excepción
Librería
2008,
pág.638;
Centanaro,
Esteban
incumplimiento
Abeledo
de
contractual”,
1995,
de
pág.91
y
92;
incumplimiento
contractual”, Diario Jurisprudencia Argentina del
24.03.2010, pág.26).
No
obstante,
juzgo
que
la
asunción
de
una
obligación de instrumentar los dos actos a través
de
la
redacción
de
un
nuevo
boleto
no
puede
considerársela desprovista de efecto jurídico. Es
20
que, los actores no han evidenciado una conducta
diligente
boleto
en
torno
a
renegociado
celebración
del
la
de
instrumentación
manera
acuerdo
inmediata
de
del
a
mediación.
la
Dicha
conducta venía impuesta además por la buena fe y
las circunstancias del caso, lo que podría haber
derivado,
de
haberse
cooperación
a
definitiva
del
parcial
la
a
señalando
sustento
tal
fin,
conflicto.
postura
que
a
desplegado
si
la
en
la
dicha
excepción
la
Reconozco
de
bien
una
parte
verdadera
superación
pues
demandada,
omisión
de
razón
no
otorga
incumplimiento,
sí
deberá ello incidir en la distribución de costas.
Por lo demás, en lo relativo al cumplimiento
de
la
obligación
compradores
escritos
dicho
se
de
pago
del
precio
por
los
advierte,
del
tenor
de
los
accionados,
que
presentados
pago
se
fue
por
los
sucediendo
en
durante
la
tramitación
del
evento,
no
se
demostró
adujo
ni
forma
proceso
que
regular
y,
a
todo
haya
sido
interrumpido.
3.3.
mora
en
Párrafo aparte merece la cuestión de la
la
obligación
de
escrituración.
Los
contornos de dicha obligación han sido analizados
por
esta
Sala
en
el
precedente
“March,
María
21
Isable
c/
Bollero,
Juan
Miguel”
(Acuerdo
N°
71
del 23.09.2003) en dónde se sostuvo, entre otras
consideraciones,
que:
“De
ello
se
sigue
que
cuando la obligación de escriturar está sujeta a
un plazo, hasta el vencimiento del mismo, ambas
partes, como deudores de la prestación de otorgar
la escritura, gozan de los beneficios ordinarios
que
confiere
esa
modalidad,
que
consiste
en
postergar el ejercicio del derecho del respectivo
acreedor
término
la
hasta
tanto
establecido
obligación.
vencimiento
suspensivo,
para
Sólo
del
ocurra
el
después
plazo,
la
la
extinción
cumplimiento
de
producido
por
obligación
su
será
del
de
el
carácter
exigible
y
quedarán las partes en situación de ocurrir a las
vías
de
ejecución
obligación
que
directa
(arts.505,
previa
629
constitución
o
y
indirecta
630
en
del
mora
CC),
del
de
la
claro
deudor
(art.509 del CC). Como el plazo para escriturar
es,
como
regla,
suspensivo
(no
extintivo
o
resolutorio) y el cumplimiento de la obligación
es
recíproco
de
ambas
partes
celebrantes
y
depende de la intervención de un tercero, que es
el
escribano,
de
escriturar,
se
la
como
llama,
a
la
obligación
compleja,
de
estructura
22
tridimensional (porque el cumplimiento no depende
exclusivamente de la voluntad de las partes, sino
de lo actuado por el fedatario), y en donde no
rige la mora automática, por eso vencido el plazo
suspensivo
se
debe
intimar
la
escrituración
(Llambías, ob. cit., p.1.065; Morello, ob. cit.,
p.230, edición 1965; Mosset-Novellino, ob. cit.,
p.85,
nota
9,
p.383
y
318:;
Borda,
559;
Iturraspe,
96
a
97
y
Ramírez,
ob.
ob.
cit.,
Jorge,
102;
Wayar,
cit.,
T.1-p.388
Compraventa
ob.
p.311
y
y
389;
cit.,
316
a
Mosset
Inmobiliaria,
edición 1991, p.335 y s.s.; C.N.Civil, Sala F, La
Ley 1986-A.252; la misma Sala, La Ley 1986-B.321,
con comentario de Néstor L. Lloveras; Cámara de
Apelaciones de Concepción del Uruguay, Sala Civil
y Comercial, Zeus T.21-J.167; C.N.Civil, Sala C,
Doctrina Judicial T.1988-II-626; C.N.Civil, Sala
E,
La
pueden
Ley
1997-F.955;
consultarse
en
y
E.D.
diversos
17-568;
fallos
que
E.D.81-202;
E.D. 83-258; E.D. 84-138, entre otros muchos y a
título ejemplificativo)”.
En el caso de autos, una objetiva apreciación
de
las
circunstancias
lleva
a
reconocer
que
la
actora efectuó intimaciones para escriturar según
dan cuenta las constancias de fojas 8 y 32 -la
23
primera de ellas no desconocida en su autenticiad
y
la
segunda
aportada
por
la
accionada
con
el
escrito de responde, foja 41 vto-, resultando la
posición
de
los
accionados
resistente
a
dicha
pretensión tanto en sede extrajudicial como a lo
largo de la causa.
Corresponderá hacer lugar a la escrituración
del inmueble vendido, con el alcance establecido
en los términos del acuerdo de fecha 16.07.2003,
con garantía hipotecaria por el saldo de precio
-en su caso-.
No escapa al análisis anterior, que la parte
demandada
insinuó
la
necesidad
recomposición
contractual
pretensión
fue
no
de
empero
introducida
una
tal
como
nueva
eventual
materia
de
litis ni tampoco se han señalado los fundamentos
bajo
las
cuáles
podría
revisarse
el
acuerdo
ya
mencionado del 16.07.2003.
4.
En
cuanto
a
las
costas,
estimo
que
el
punto debe resolverse atendiendo a la complejidad
fáctica
que
ha
supuesto
para
los
litigantes
la
subsistencia del contrato luego de la alteración
que
significó
contractual
voluntad
la
modificación
dispuesta
exteriorizada
por
de
la
de
ley
la
moneda
25.561,
somerterse
a
la
una
24
concilación,
la
relación
personal
que
originariamente dio lugar a la celebración de la
operación -v. en especial confesional de foja 89
vto.-.
De
tal
analizada
actores
forma,
falta
en
la
de
y,
en
especial,
colaboración
instrumentación
de
los
del
la
ya
propios
boleto
que
unifique el acto de venta originario y el acuerdo
de
renegociación,
vencimientos
las
costas
conforme
recíprocos
serán
a
la
regla
(art.252
soportadas
en
del
un
de
los
C.P.C.C.)
50%
por
los
accionados y en un 50% por los actores, en ambas
instancias.
A
este
segunda
cuestión
voto
pues
por
la
negativa.
Sobre esta misma cuestión, el señor vocal doctor
Silvestri, a quien le correspondió votar en segundo
lugar dijo: Que coincide con los fundamentos expuestos
por
el
señor
vocal
doctor
Ariza,
y
vota
por
la
negativa.
Concedida la palabra a la señora vocal doctor
Serra,
a
término,
tomado
quien
y
a
le
ésta
conocimiento
correspondió
cuestión
de
los
votar
dijo:
autos
Que
y
en
tercer
habiendo
advertir
la
existencia de dos votos totalmente concordantes,
invoca la aplicabilidad al caso de lo dispuesto
25
por
el
art.26,
ley
10.160,
absteniéndose
de
emitir opinión.
A la segunda cuestión, el señor vocal doctor
Ariza, dijo:
Atento
cuestiones
el
resultado
anteriores
corresponde
dictar
recurso
apelación,
de
recurrida.
Hacer
obtenido
el
es:
al
las
pronunciamiento
Declarar
a
la
que
procedente
revocando
lugar
tratar
la
el
sentencia
demanda
y,
en
consecuencia, condenar a los demandados a otorgar
la escritura traslativa de dominio del inmueble
objeto de venta, en el término de treinta días,
con el alcance convenido, por ante el escribano
que
deberá
proponer
la
parte
actora.
Costas
de
ambas instancias en un 50% a los demandados y en
un 50% a los actores. Los honorarios de Alzada deben
regularse
en
el
50%
de
los
que
corresponden
a
la
instancia de origen.
Así me expido.
Sobre esta segunda cuestión, el señor vocal
doctor
Silvestri,dijo:
Que
coincide
con
la
resolución propuesta por el señor vocal preopinante, y
vota en igual forma.
Concedida
doctora
Serra,
la
a
palabra
esta
a
la
cuestión
señora
dijo:
vocal
Que
se
26
remite a lo considerado en la primera cuestión, y
se abstiene de votar.
En mérito a los fundamentos del Acuerdo que
antecede
la
Sala
Apelación
en
lo
RESUELVE:
Civil
Declarar
apelación,
Hacer
Primera
a
la
la
Cámara
Comercial
procedente
revocando
lugar
y
de
la
de
el
y,
en
Rosario,
recurso
sentencia
demanda
de
de
recurrida.
consecuencia,
condenar a los demandados a otorgar la escritura
traslativa
venta,
alcance
en
de
el
dominio
término
convenido,
del
de
por
inmueble
treinta
ante
objeto
días,
el
de
con
escribano
el
que
deberá proponer la parte actora. Costas de ambas
instancias en un 50% a los demandados y en un 50%
a
los
actores.
Los
honorarios
de
Alzada
deben
regularse en el 50% de los que corresponden a la
instancia
de
origen.
Insértese,
hágase
saber
y
bajen. (Expte. Nro. 509/2008).
mm.
ARIZA
siguen///
27
///las
firmas.
(Autos:
“VANNI,
Andrés,
G.
y
otra
contra DIVITO, Marta S. y otra sobre Escrituración”,
Expte. Nro. 509/2008).
SILVESTRI
SERRA
-art.26 ley 10.160-