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MARCO LEGAL EN MATERIA INMOBILIARIA
EN LA
REPÚBLICA DE NICARAGUA
COMENTARIOS AL PROYECTO DE
“LEY GENERAL DE REGISTROS PÚBLICOS”
Y SU IMPLEMENTACIÓN
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53581
LILIA AÑAZCO
Consultor
WORLD BANK
Junio 2008
INTRODUCCIÓN
El Gobierno de Nicaragua presentó a la Corporación Reto del Milenio una propuesta
de ayuda para incrementar el desarrollo y crecimiento económico.
Entre los objetivos específicos está la regularización de los derechos de la propiedad rural
y urbana, de forma sistemática y masiva, así mismo fortalecer la asistencia técnica y la
capacitación al personal de las delegaciones de las instituciones que tienen a su cargo el
registro y catastro, para el saneamiento, titulación, y en caso que fuera necesario recurrir a
la resolución de conflictos.
Nicaragua necesita soluciones a problemas como la inseguridad en los derechos de
propiedad, considerando que la tierra es uno de los factores sobre el cual se apoya la
economía de un país.
Este país cuenta con tierras fértiles y muchos recursos naturales que son determinantes
para un despegue económico rápido.1
Las transformaciones sobre la tenencia de la tierra, son producto de expropiaciones y
distribuciones de tierras implementadas en distintos períodos. Estas transformaciones no
contaron con el correspondiente levantamiento catastral, ni fueron registrados los
inmuebles, dando lugar a un desorden catastral.
En Nicaragua, las compensaciones producto de expropiaciones urbanas y rurales
alcanzan actualmente casi 1.000 millones de dólares, una suma considerable a pagar. Para
realizar las compensaciones es prudente verificar el historial del inmueble y asegurarse que
la misma haya sido obtenida por los mecanismos legales correspondientes.
Entre un veinte y treinta por ciento de los propietarios del sector no reformado no
tienen sus documentos en condiciones por diferentes razones2, como ser: inmuebles
obtenidos por herencia, sin realizar el juicio sucesorio correspondiente, por lo que el
inmueble aún se encuentra a nombre de la persona ya fallecida. Así mismo compraventa de
inmuebles celebrados por instrumentos privados como por ejemplo las “cartas de venta”
que son redactadas sin requisito alguno y sin registrarlos, perdiendo el tracto sucesivo
correspondiente o contratos de compraventa de inmuebles realizados por escritura pública
y no inscriptas en el Registro de la Propiedad Inmueble.
Se estima que sólo el cuarenta por ciento de los beneficiarios del sector reformado
cuentan con su documentos legales en regla.3
Nicaragua es el país de América Latina en que el problema de la tenencia de la tierra
presenta múltiples facetas. Nunca existió en la historia del país, el hábito de legalizar la
compra de la tierra por lo que el desorden catastral es su consecuencia.
Con la entrega de títulos a raíz de la reforma agraria llevadas a cabo entre 1979 y
1990, las confiscaciones, las indemnizaciones, las reclamaciones, las tierras entregadas
como parte de los acuerdos de desmovilizaciones, las ocupaciones de fincas, etc., dio
origen a un caos inmobiliario.4
I.
DEPARTAMENTOS DE CHINANDEGA Y LEON
Los Departamentos de Chinandega y León localizados al noroeste de Nicaragua son
departamentos que se han destacado a través del tiempo como zonas con un potencial
económico y con valiosos recursos humanos.
Chinandega y León tienen una situación geográfica óptima, la primera con límites
fronterizos con Honduras y por su posición estratégica, ayudará a una mayor integración
económica. Chinandega ya cuenta con el apoyo de Programa de Ordenamiento de la
1
Propuesta presentada a la Corporación Reto del Milenio. 2004
Programa de Ordenamiento de la Propiedad. Conferencia: Mejorando el acceso a la tierra. Max Stadthagen. 2004.
3
Idem
4
Coalición Internacional para el acceso a la tierra. 2001/2004
2
2
Propiedad (PROPED) y el Departamento de León cuenta con el financiamiento del MCC a
través del Proyecto de Regularización de la Propiedad que ayudará a incrementar las
inversiones al fortalecer los derechos de propiedad. 5
Con la demarcación de áreas protegidas en el Departamento de León, se logrará la
protección de cuatro áreas que necesitan regularizarse a través de la demarcación
geográfica y el registro correspondiente. También la asistencia y la educación en el uso del
manejo de estas tierras a las comunidades que la habitan está entre las prioridades del
programa.
El plan de manejo elaborado por Ministerio del Ambiente y Recursos Naturales
(MARENA) que es la institución encargada de todo lo relacionado al medio ambiente tiene
como objetivo reducir los impactos negativos sobre los recursos naturales como la
disminución de bosques, la disminución de fertilidad de los suelos agrícolas, destrucción
del habitat natural de animales y plantas así como la desaparición de fuentes de agua,
promoviendo mejores actitudes frente a las áreas protegidas. 6
II. MARCO LEGAL EN MATERIA INMOBILIARIA EN REPÚBLICA DE
NICARAGUA
El marco legal en materia inmobiliaria en la República de Nicaragua permite contar
con la seguridad jurídica necesaria para el desarrollo del país. A continuación
ejemplificamos algunas de las normas que rigen el ámbito inmobiliario.
1. CONSTITUCIÓN POLÍTICA DE LA REPÚBLICA DE NICARAGUA
La Constitución de la República de Nicaragua garantiza el derecho a la propiedad.
Establece la expropiación para fines de utilidad pública o interés social, previo pago
en efectivo de justa indemnización.7
Garantiza a las Comunidades de la Costa Atlántica sus derechos, reconociendo la
forma de tierras comunales.8 El régimen de propiedades de tierras de las
comunidades indígenas se regulará de acuerdo a la ley de la materia
Se considera patrimonio nacional la preservación del medioambiente y los recursos
naturales9 y la Reforma Agraria es considerada como un instrumento fundamental
para la distribución de la propiedad.10
2. CÓDIGO CIVIL DE LA REPÚBLICA DE NICARAGUA
El Código Civil de la República de Nicaragua establece que todo individuo es libre de
disponer de sus propiedades, sin restricción alguna, por venta, donación, testamento o
cualquier otro título legal. En la zona rural se agregan otros modos de acceder a un
inmueble: por posesión u ocupación.11 También se refiere a la expropiación.12 Otros
medios de acceder a la propiedad son la prescripción13 la sucesión14 y la compra
venta.15 Los Registros Públicos para el cumplimiento de sus funciones y
5
Compacto Reto del Milenio entre el Gobierno de Nicaragua y los Estados Unidos de América.
Programa de Ordenamiento de la Propiedad. Boletín Informativo. Año 1. No.3. 2005.
7
Art. 44.
8
Art. 89.
9
Art. 89.
10
Art. 106.
11
Art. 616.
12
Art.617.
13
Art. 897.
14
Art.932 y sgtes.
15
Art. 2530.
6
3
procedimiento están regulados por el Código Civil, Título XXV de los Registros
Públicos 16 y el Reglamento del Registro Públicos.
3. CÓDIGO DE PROCEDIMIENTO CIVIL DE LA REPÚBLICA DE NICARAGUA
El Código de Procedimiento Civil establece cómo proceder en la solicitud de título
supletorio e indica que cuando el valor de un inmueble no excede de quinientas
Córdobas, el Juez Local de lo Civil del lugar donde está situado el inmueble es
competente para conocer de esta solicitud, pero si excediese de quinientas Córdobas
será competente el Juez de Distrito de lo Civil.17
La Ley de Catastro establece que los tribunales para poder tramitar solicitudes de
títulos supletorios y rectificaciones de área deberán exigir al interesado que presente
un plano catastral aprobado por catastro, y los registradores al recibir las
certificaciones de las sentencias que ordenan las inscripciones citarán en el asiento de
la inscripción y en la razón con que devuelvan los instrumentos a los interesados, la
sentencia en virtud de la cual han verificado la inscripción.18
4. LEY No. 509 - 04. LEY GENERAL DE CATASTRO NACIONAL
La Ley de Catastro establece la coordinación entre Catastro y los Registros Públicos
de la Propiedad en cuanto a los procedimientos técnicos y administrativos a fin de
crear un sistema de información integrado entre catastro y registro .19
La integración de la información catastral y registral deberá permitir la concordancia
entre los asientos del Registro de la Propiedad Inmueble y el Catastro Nacional.
Además esta ley prevé que el Instituto Nicaragüense de Estudios Territoriales y la
Dirección Nacional de Registros tendrán un intercambio permanente de información a
través de normas y técnicas modernas.20
La Ley General de Catastro Nacional tiene un reglamento creado por la Ley 509-05.
“Reglamento de la Ley General de Catastro Nacional”. Este Reglamento tiene por
objeto establecer las normas y procedimientos para la aplicación de la Ley General de
Catastro Nacional.21
5. LEY 209 - 95. LEY DE ESTABILIDAD DE LA PROPIEDAD
La presente ley tiene como finalidad otorgar título de la propiedad a los legítimos
beneficiarios de la reforma agraria y devolver a sus dueños originales los inmuebles
expropiados o confiscados o de lo contrario otorgar la justa indemnización. Se
exceptúan los inmuebles que no fueron afectados por expropiación o confiscación o
por reforma agraria.
6. LEY 512 - 04. LEY CREADORA DEL INSTITUTO DE LA PROPIEDAD
REFORMA URBANA Y RURAL
El Instituto de la Propiedad Reformada, Urbana y Rural, (INPRUR) es una institución
con duración de 5 años, plazo determinado por la ley y contados a partir de la entrada
en vigencia de la Ley.22
16
17
18
19
20
21
22
Art. 3935 y sgtes
Art. 780; 781.
Art.40.
Art. 24.
Art.45; 47.
Art.1.
Art.1.
4
INPRUR tiene los siguientes objetivos especiales: a) Proponer la adopción de los
medios legales, para resolver los conflictos sobre la propiedad reformada urbana y
agraria; b) La generación de un proceso más ágil de pago de las indemnizaciones; c)
Conceder alta prioridad y recursos para la legalización de los títulos de propiedad a
aquellos ocupantes que tienen posesión legítima, sobre propiedades urbanas y
rurales.23
7. LEY 40-88 . “LEY DE LOS MUNICIPIOS”
Nicaragua se divide en Departamentos, Regiones Autónomas de la Costa Atlántica y
Municipios. El Municipio es la unidad base de la división política administrativa del
país.24
8. LEY 452-03. DE SOLVENCIA MUNICIPAL
Esta ley tiene por objeto hacer efectiva la recaudación de los impuestos municipales y
poder cumplir con las competencias que la Ley de Municipios les manda. La solvencia
municipal es la certificación donde consta que el contribuyente se encuentra al día con
las obligaciones tributarias municipales.25
9. LEY 562-05. CÓDIGO TRIBUTARIO DE LA REPUBLICA DE NICARAGUA
La ley tributaria establece la forma en que se procederá al embargo de bienes
inmuebles por cobro de tributos.26
La Ley de Justicia Tributaria, exonera a los bosques de más de 50% de inclinación y a
los suelos declarados como litosoles del pago del impuesto sobre bienes inmuebles.27
10. LEY 217–96. LEY GENERAL DE MEDIO AMBIENTE Y LOS RECURSOS
NATURALES
El Ministerio del Ambiente y Recursos Naturales (MARENA), tiene entre sus
objetivos el fortalecimiento del Sistema Nacional de Áreas Protegidas.
Para que los propietarios de inmuebles puedan participar de los diferentes programas
de MARENA como los programas forestales o las de apoyo a la silvicultura
(FONDOSILVA), se requiere tener título a través de escritura pública y no tener
problemas sobre el inmueble en cuestión.
11. INSTITUTO NICARAGÜENSE DE LA MUJER (INIM) Enfoque de género
El marco legal está en la Ley Orgánica de 1993. El programa de la mujer rural surge
en 1998 en el INIM con el propósito de disminuir las brechas de género y lograr el
desarrollo rural con equidad. El enfoque de género está a cargo del organismo
gubernamental que dirige y coordina las políticas públicas para el adelanto de las
mujeres. Las prioridades de sus acciones se centraron en los siguientes aspectos: el
acceso de la mujer a la tierra y a los servicios de asistencia técnica.
12. PUEBLOS INDÍGENAS Convenio No. 169 sobre pueblos indígenas y tribales en
paises independientes adoptado durante la 76 Conferencia Internacional del trabajo
celebrada en Ginebra el 7 de junio de 1989
23
24
25
26
27
Art.9.
Art. 1.
Art. 1; 2.
Art.183.
Art. 30 inc. 16.
5
Artículo 6. Al aplicar las disposiciones del presente Convenio, los Gobiernos deberán:
9. Consultar a los pueblos interesados, mediante procedimientos apropiados y en
particular a través de sus Instituciones representativas, cada vez que se prevean
medidas legislativas o administrativas suceptibles de afectarles directamente.
10. Establecer los medios a través de los cuales los pueblos interesados puedan
participar libremente, por lo menos en la misma medida que otros sectores de la
población, y a todos los niveles en la adopción de decisiones en instituciones electivas
y organismos administrativos y de otra índole responsables de políticas y programas
que le conciernan.
13. REFORMA AGRARIA
El desarrollo de la reforma agraria cuenta con el Decreto 782 Ley de Reforma Agraria
del 19 de julio de 1981. La ley autorizó al Ministerio de Desarrollo Agropecuario a
proceder a la titulación de los terrenos a campesinos individuales y organizados en
cooperativas. Las transmisiones de dominio no siempre se hicieron de conforme a la
ley, por lo que algunos inmuebles en la actualidad tienen dos o más propietarios,
causando inseguridad jurídica en materia inmobiliaria.
Con el breve desarrollo de parte de la legislación de Nicaragua en relación con los
inmuebles, encontramos que este país cuenta con leyes acordes a los tiempos actuales y a
las perspectivas de modernización en materia inmobiliaria. Por lo mencionado colegimos
que ninguna ley se opone al proceso de modernización del Registro de la Propiedad
Inmueble y Mercantil.
III. PROYECTO DE LEY GENERAL DE REGISTRO PÚBLICO
La Corte Suprema de Justicia presentó ante la Honorable Asamblea Nacional de la
República de Nicaragua el 8 de Junio del 2001, el proyecto de “Ley General de los
Registros Públicos”.
Durante los años 2002 y 2003 se realizó una consulta nacional con diferentes sectores,
respecto a los Registros Públicos y la gestión del mismo, obteniendo un dictamen favorable
de la Comisión de Justicia de la Asamblea Nacional.
Con el proyecto de ley en Nicaragua se tendrá: a) La creación del Sistema Nacional de
Registros como un ente autónomo, adscrito al Poder Judicial y que integran los Registros
Públicos, los Órganos de Dirección y de Administración; b) Un procedimiento único para
todos los Registros Públicos, con criterios técnicos y procedimiento de gestión, la
aplicación de los principios registrales y sistemas electrónicos que permitan la firma digital
del Registrador; c) La aplicación de normas que permita la concordancia entre la realidad
registral y la realidad extra-registral; d) La creación del sistema integrado de información
registral-catastral para brindar seguridad y certeza jurídica sobre los derechos de propiedad
inmobiliaria.
El proyecto tiene como objetivo, actividades de carácter técnico y legal que garantice la
seguridad jurídica a los titulares de inmuebles y el saneamiento de los mismos. Una
legislación registral que otorgue garantía y seguridad jurídica sobre la información y la
tramitación de documentos en el Registro, un acceso sin mayores dificultades a la
información y a los servicios, como también la actualización de la información de los
Registros Públicos.
En el proyecto de Ley General de los Registros Públicos, se prevé la creación del
Sistema Nacional de Registros, (SINARE) adscrito a la Corte Suprema de Justicia, como
una institución pública, con autonomía administrativa, funcional y financiera, personalidad
jurídica, patrimonio propio y duración indefinida; con domicilio en la ciudad de Managua,
6
pudiendo establecer delegaciones en las cabeceras de los departamentos, de las Regiones
Autónomas del Atlántico y municipios del país.
El Sistema Nacional de Registros (SINARE) tiene como finalidad y objetivos: a)
Garantizar la seguridad jurídica registral en sus fases de procedimiento documental o
material y publicitaria; b) Agilizar los procedimientos generales de inscripción y cualquier
otro procedimiento nacional; c) Unificar el procedimiento registral, dándole coherencia y
unidad en el ámbito nacional; d) Facilitar a los usuarios los trámites de inscripción y de
publicidad registral mejorando las técnicas y modernizar los sistemas de inscripción; e)
Facilitar la concesión de créditos garantizados con bienes inmuebles, reduciendo el costo
de las transacciones, con la eficacia del sistema; f) Garantizar el funcionamiento e
infraestructura técnica y operativa del sistema integrado de información de Registro y
Catastro.
La Dirección Nacional de Registros dictará las medidas de seguridad a efectos de
garantizar la autenticidad de los documentos que se presentan, las cuales deberán ser
acatadas por los solicitantes, so pena de no serles recibidos.
Para la correcta identificación de los titulares de derechos y obligaciones, además de su
nombre, apellidos y generales, es obligatorio presentar su Cédula de Identidad y en el caso
de que los Abogados sean apoderados del titular de derechos deberá presentar su Carné de
identificación extendido por la Corte Suprema de Justicia.28
El proyecto de ley servirá de base a la automatización del sistema registral
nicaragüense, que implica hacer efectiva la utilización de una aplicación integrada, con
nuevos componentes tecnológicos.
La Oficina de Mediación y Arbitraje29 será de suma utilidad como métodos alternos de
solución de controversias, esto ayudará al programa de modernización en la solución de
problemas que se susciten y así generar, si lo acuerdan las partes en cualquier estado del
proceso de mediación, propuestas dirigidas a la solución de la controversia.
IV. PERSPECTIVA LEGAL Y REGISTRAL DE LA LEGISLACIÓN PROPUESTA
Conforme al Dictamen presentado por la Comisión de Justicia en fecha 23 de
noviembre de 2004, el proyecto de “Ley de Registros Públicos” presentaba varios
inconvenientes en su contenido. Dicha comisión introdujo algunas modificaciones al
proyecto y solicitó que tanto el dictamen como las modificaciones introducidas sean
aprobadas.
Entre algunos de los temas figuraban los siguientes: 1) carácter constitutivo o
declarativo de la inscripción; 2) la inscripción de la promesa de venta; 3) el título
supletorio; 4) criterios de calificación expresamente mencionados en la ley. Analizaremos
brevemente estos puntos.
1. Carácter constitutivo o declarativo de la inscripción
El problema del carácter constitutivo o declarativo de la inscripción y los
malentendidos que ello acarrea encuentran su origen en la redacción sumamente amplia del
artículo 73 del Proyecto que reza: “En el Registro de la Propiedad Inmueble se
inscribirán, anotarán o cancelarán: Los actos y contratos traslativos, constitutivos,
modificativos, extintivos y declarativos relativos al dominio así como el usufructo, uso,
habitación, servidumbres, promesas de venta, anticresis, derecho de superficie, propiedad
28
29
Reglamento de la Ley No. 260. Ley Orgánica del Poder Judicial. Art. 23.
Ley No.540 – 05. Ley de Mediación y Arbitraje.
7
horizontal, multipropiedad y conjuntos inmobiliarios, así como cualquier acto o contrato
de trascendencia real que sin tener nombre propio en derecho modifique en el instante o
en el futuro algunas de las facultades del dominio sobre bienes inmuebles o inherentes a
derechos reales(...)”
Básicamente la razón de ser de un registro de inmuebles es la de determinar quién es
el dueño de cada uno de los inmuebles allí inscriptos. En este sentido, lo que importa a los
efectos registrales es saber con certeza el nombre del titular del derecho real de dominio
sobre un inmueble determinado. Un asunto diferente es determinar en virtud de qué acto o
contrato una persona se convirtió en dueño de un inmueble. La celebración del acto o del
contrato es un asunto que se rige por el Derecho Civil, mientras que la inscripción del
nuevo titular del derecho de dominio es un asunto que corresponde al Derecho Registral.30
Tal es así, que cuando se lleva a cabo una compraventa, el contrato se rige por las
normas del Código Civil; y la propiedad sobre la cosa comprada pasa del vendedor al
comprador en el momento mismo en que se celebra el contrato: “La compra y venta es un
contrato por el cual una de las partes transfiere a otra el dominio de cosas determinadas
por un precio cierto”.31 Dicho principio rige principalmente cuando se trata de cosas
muebles, las cuales al ser entregadas al comprador implican no sólo la pérdida de la
posesión, sino también la transferencia de la propiedad sobre la cosa. Este principio rige
inclusive cuando se ha vendido la misma cosa a varios compradores: “Si una misma cosa
se hubiere vendido a diferentes compradores, la propiedad se transferirá a la persona que
primero haya tomado posesión de ella con buena fe, si fuere mueble.” 32
Siguiendo con el ejemplo anterior, cuando un inmueble constituye objeto de una
compraventa, obviamente no puede haber entrega de la cosa vendida. Aquí no rige el
principio de identificar la propiedad sobre la cosa con la posesión de la misma, como
ocurre con los bienes muebles. Es por ello que en materia de inmuebles, el momento en
que la propiedad queda efectivamente transferida al comprador es un tema reservado no
sólo al ámbito civil, sino que debe extenderse al ámbito registral. Así, cuando un mismo
inmueble se hubiere vendido a diferentes compradores, primero se tiene en cuenta la
inscripción, y recién después, en forma subsidiaria la posesión, como forma de determinar
quién es el dueño del inmueble: “Si fuere inmueble, la propiedad pertenecerá al
adquirente que antes la haya inscrito en el Registro. Dentro de las cuarenta y ocho horas
subsiguientes al otorgamiento de la escritura de venta, más, en su caso, el término de la
distancia, no podrá otra persona que el primer comprador inscribir la escritura de venta,
pena de nulidad [sic]. Cuando no haya inscripción, pertenecerá la propiedad a quien de
buena fe sea primero en la posesión material del inmueble; y faltando ésta, a quien
presente el título de fecha más antigua, siempre que haya buena fe.” 33
De esta manera se dice que un sistema registral es constitutivo, cuando la transferencia
de la propiedad (o dominio) se verifica en el momento en que se inscribe el inmueble a
nombre del nuevo dueño en el registro; el nuevo dueño es el comprador quien reemplaza
en su calidad de titular de dominio al vendedor. Por otra parte, un sistema registral es
denominado declarativo, cuando la transferencia de la propiedad se verifica en el momento
mismo en que es celebrado el contrato, constituyendo la inscripción del inmueble a nombre
del nuevo dueño un simple acto de publicidad. Es decir, la inscripción simplemente
30
En Nicaragua el mismo Código Civil regula tanto asuntos referentes a materias civiles como a materias
registrales.
31
CC. Arto. 2530. Esto se confirma además en forma expresa en el Arto. 2540: “La venta se
perfeccionará entre comprador y vendedor, y será obligatoria para ambos, si hubieren convenido en la
cosa objeto del contrato, y en el precio, aunque ni la una ni el otro se hayan entregado.”
32
CC. Arto. 2575. Obviamente la expresión “varios compradores” no se refiere a condóminos, sino a
varios compradores que individualmente celebraron un contrato de compraventa con el mismo vendedor.
33
CC. Arto. 2575.
8
implica dar a conocer a los demás quien es el nuevo dueño no a partir del momento de la
inscripción, sino a partir del momento en que fue celebrado el contrato.
Estos principios se extienden a los demás contratos o actos en virtud de los cuales
opera un cambio de titular del dominio, así como a otro tipo de derechos reales que no sean
de dominio: usufructo, uso, habitación, servidumbres, anticresis, derecho de superficie,
propiedad horizontal, multipropiedad y conjuntos inmobiliarios. En este contexto, el
sistema registral nicaragüense es declarativo con respecto al dominio, siendo constitutivo
únicamente en los casos en que un mismo inmueble se hubiera vendido a varios
compradores. Los demás derechos reales son siempre constitutivos, pues su existencia
depende de que sean inscriptos. A los efectos ilustrativos, conviene hacer una analogía con
otros tipos de registros. Por ejemplo, la inscripción del matrimonio, que es constitutivo;
mientras que la inscripción del nacimiento y de la muerte de las personas naturales es
declarativo. Uno no nace ni muere porque haya sido o no inscripto, sino que el nacimiento
y la muerte se dan en forma extraregistral. En cambio uno contrajo o no matrimonio
dependiendo de si se ha llevado a cabo o no la inscripción.
La tradición de las minas se efectuará también por la inscripción en el Registro, a más
de los requisitos que exige el Código de la materia.34
2. La inscripción de la promesa de venta
La promesa de venta no es un derecho real. Por tal motivo, a fin de que la misma
pueda inscribirse en el registro de inmuebles, el mismo proyecto de ley establece en el
artículo 73 la posibilidad de su inscripción como una excepción. Creemos que el
justificativo de la inscripción de la promesa de venta radica en la protección al potencial
comprador, evitando así que el inmueble sea vendido a otra persona.
Sin embargo, debe haber un plazo dentro del cual la promesa deja de ser tal para
convertirse en venta, plazo que existe en la ley vigente, pues de lo contrario estaría
indefinidamente anotado en el asiento registral un potencial dueño quien nunca adquiriría
el dominio sobre el inmueble.
3. El título supletorio
Compartimos con los juristas, por las razones aludidas, la inquietud sobre la no
conveniencia del título supletorio, como modo de acceder a un inmueble e inscribirlo en el
Registro.
Pero debemos mencionar que la nueva Ley de Catastro contempla requisitos para la
obtención de un título supletorio e indica que los tribunales para poder tramitar solicitudes
de títulos supletorios y rectificaciones de área deberán exigir al interesado que presente un
plano catastral aprobado por catastro.
4. Criterios de calificación expresamente mencionados en la ley
En el dictamen se indicó la inquietud de muchos juristas de que los criterios de
calificación estuvieran contemplados en la ley, y no que sea atribución del Director
Nacional de Registros la de proponer a la Comisión Registral criterios de calificación
registral. En consecuencia, se suprimió el inciso g) del artículo 13 del proyecto de “Ley de
Registros Públicos”.
Asimismo se modificó el artículo 28 (27), donde se agregaron dos causales más de
responsabilidad civil de los registradores: inscribir títulos que no llenan los requisitos
establecidos en la ley y denegar la inscripción de títulos basados en criterios de calificación
no establecidos en la ley.
34
Código de Minería Art.16-134-135-136-137.
9
V. INFORMACIÓN DE LA NUEVA LEGISLACIÓN A LOS ABOGADOS,
NOTARIOS Y OTROS PROFESIONALES INVOLUCRADOS EN TEMAS
REFERENTE A INMUEBLES
Conforme a la nota remitida por la Comisión de Justicia el proyecto fue discutido en
todos los ámbitos institucionales, profesionales y académicos.
Considerando que han pasado siete años desde la consulta realizada en su oportunidad,
creemos necesario hacer nuevamente una comunicación masiva sobre las ventajas del
proyecto de ley a quienes requieren de los servicios registrales, como los notarios,
abogados, agrimensores, topógrafos, mediadores, facilitadores judiciales rurales, y todos
aquellos que de alguna forma se involucran en temas inherentes a la propiedad de
inmuebles, presentando el proyecto de ley a través de seminarios, conferencias o cualquier
otro acto que permita interiorizarles del contenido.
También hacer presentaciones a través de proyecciones y otros medios, a miembros de
la Asamblea Nacional, a cuya consideración se someterá no solo el proyecto de ley, sino
también la forma en que se ha desarrollado el sistema de información, el flujo de los
procesos y la ruta de desarrollo entre otros para la implementación informática del sistema
registral, así como aspectos que hacen a la modernización, a fin de que conozcan los
mecanismos legales que deben utilizarse para la registración de inmuebles.
Los notarios nicaragüenses no cuentan con un Colegio de Notarios, que agrupe a los
profesionales de esta disciplina.
Tampoco los abogados tienen una institución como Colegio de Abogados, pero en este
caso en el transcurso del corriente año se realizó el foro promovido por el Programa Estado
de Derecho de la USAID35 y coordinado por las Asociaciones de Abogados de Nicaragua.
“Plan de acción para impulsar la ley creadora del Colegio del Abogados” y el “Plan de
acción para implementar el Colegio de Abogados”, con el propósito de elaborar las
estructuras para el posible funcionamiento de un Colegio de Abogados, apoyando el
ejercicio de la abogacía y que estaría regulando aproximadamente a 20.000 profesionales
del Derecho en el ejercicio de la profesión.
Por lo expuesto deberían buscarse mecanismos de comunicación con los profesionales
mencionados ya que no hay una Institución que los agrupe y ayude a promocionar la
importancia de que la “Ley General de Registros Públicos” sea sancionada y promulgada
para su entrada en vigencia y así poder lograr los objetivos propuestos en el misma.
En cuanto los Notarios y Abogados, estos ejercen sus funciones al amparo de diversas
normas que regulan su labor profesional. Así el Decreto Ley No. 63-99 “Reglamento de la
Ley No, 260 “Ley Orgánica del Poder Judicial de la República de Nicaragua” reglamenta
la función de los Abogados y Notarios.
El mencionado decreto se refiere al “Ejercicio de las profesiones de Abogados y
Notarios”, establece el control sobre los mismos y menciona al Decreto 658-81,”Que
regula las responsabilidades de Abogados y Notarios incorporados a la Corte Suprema de
Justicia”, como también el Decreto No. 1618-69 respecto a “Sanciones a Abogados y
Notarios Públicos por delitos en Ejercicio de su Profesión”.
Los Notarios específicamente cumplen sus funciones bajo las normas establecidas en
la Ley de Notariado que fue reformada por la Ley No. 1526-68, con esta ley quedaron
derogados el Artículo 1o. de la Ley del 11 de agosto de 1915, y sus modificaciones de los
años 1934 y 1953.
La Corte Suprema de Justicia es la que autoriza el ejercicio del Notariado por un plazo
de cinco años renovables previa presentación de los requisitos correspondientes. Esta
autorización será siempre indispensable y para otorgarla, la Corte Suprema de Justicia
requerirá del Notario el cumplimiento de sus obligaciones, de la ficha judicial en la
Sección de Estadística de la Corte y demás requisitos establecidos en las Leyes.
35
USAID/Nicaragua.2008.
10
VI. IMPLEMENTACIÓN DE LA NUEVA LEGISLACIÓN EN LAS OFICINAS DE
REGISTROS PÚBLICO DE NICARAGUA
Las publicaciones en el Boletín Informativo producido por el Programa de
Ordenamiento de la Propiedad contribuirá a tomar mayor conocimiento de los avances del
proyecto.
El Proyecto de Regularización de la Propiedad, puede también emitir su propio boletín
donde informará los avances en la regularización y en el proceso de modernización, a
todos aquellos que de alguna manera están involucrados en los Registros Públicos y a otras
autoridades que puedan coadyuvar para alcanzar las metas propuestas.
En cuanto a al personal de Registros Públicos, están los registradores y el personal en
general, los primeros son seleccionados “….. mediante convocatoria pública de acuerdo a
principios de igualdad, publicidad, mérito y capacidad mediante las pruebas y formas en
que dispone la Ley de Carrera Judicial y su Reglamento.36
Para que los Registradores y todo el personal del Registro de la Propiedad Inmueble
esté actualizado en la nueva legislación a implementarse es fundamental la capacitación y
la adecuación a los cambios, para ello es necesario contar con el apoyo de Instituciones
cuya finalidad sea la preparación, el desarrollo y la formación de los funcionarios y que
mejor Institución para ese fin que la Escuela Judicial.
La implementación de cursos de capacitación a través de la Escuela Judicial, cuyo
Instituto Nacional de Capacitación y Documentación Judicial adscripta al Consejo
Nacional de Carrera Judicial tiene por objetivo, entre otros, la actualización sistemática de
los Registradores.37
Dentro del programa de modernización ya se cuenta con un plan de capacitación para
Registradores y Personal Registral.
La Escuela Judicial ha programado elaborar los perfiles de cargos para los Registros
Públicos, iniciando por el cargo de Registrador, para el efecto, existe un plan de
capacitación integral de acuerdo con las funciones que realizan.
También algunos registradores han sido capacitados con un diplomado en Derecho
Registral en España y se han celebrado tres eventos de capacitación por año para armonizar
criterios en todos los registros del país.
Desde 1998 hasta la fecha se han implementado veinte capacitaciones. La reforma del
reglamento del Registro en el 2001 –que exige título de abogado y notario- permitió estar
al frente de esas dependencias a profesionales del Derecho.
En cuanto a la infraestructura, más de la mitad de los diez y siete Registros han
mejorado sus locales, considerando que hasta el año 1998 ninguno de ellos tenía oficina
propia.38
Sería interesante enfocar la capacitación, no solo en aspectos técnicos de inscripción a
fin de unificar criterios, sino también imponer sobre el proceso de modernización de los
registros, la estructura actual vigente y cuales son los objetivos de la reforma, los ejes
fundamentales de la misma, el marco conceptual y los principios de la nueva legislación y
su comparación con otros sistemas de registración en el derecho comparado. Todo esto
sumado por supuesto a temas eminentemente registrales como los principios registrales, la
función del registrador, documentos registrables, etc.
Se debe buscar el máximo nivel de excelencia para ejecutar las actividades y el mayor
nivel de responsabilidad con vistas a una gestión integral, cada funcionario debe ser
polivalente, porque además de conocer y utilizar nuevas herramientas, requerirá de una
mayor especialización para analizar y ejecutar prácticamente todo tipo de inscripción.
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Ley No.260-98. Ley Orgánica del Poder Judicial. Art. 203.
Ley No.260-98. Ley Orgánica del Poder Judicial. Art. 78.
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Mirian Jarquin de Medina. Coordinadora del Proyecto de Modernización. Cadri. 2007.
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Para asegurar el proceso de formación, el plan de capacitación y formación sería con
la modalidad de “capacitación de capacitadores”, proceso que continuará en forma
permanente.
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