la modernización electrónica del segundo registro de la propiedad y

UNIVERSIDAD RAFAEL LANDÍVAR
FACULTAD DE CIENCIAS JURÍDICAS Y SOCIALES
LICENCIATURA EN CIENCIAS JURÍDICAS Y SOCIALES
LA MODERNIZACIÓN ELECTRÓNICA DEL SEGUNDO REGISTRO DE LA PROPIEDAD Y SUS
EFECTOS EN LA INSCRIPCIÓN DE LOS CONTRATOS DE COMPRAVENTA DE BIENES
INMUEBLES
TESIS DE GRADO
KRISCIA MELINA AYERDI PICON
CARNET 15147-03
QUETZALTENANGO, SEPTIEMBRE DE 2014
CAMPUS DE QUETZALTENANGO
UNIVERSIDAD RAFAEL LANDÍVAR
FACULTAD DE CIENCIAS JURÍDICAS Y SOCIALES
LICENCIATURA EN CIENCIAS JURÍDICAS Y SOCIALES
LA MODERNIZACIÓN ELECTRÓNICA DEL SEGUNDO REGISTRO DE LA PROPIEDAD Y SUS
EFECTOS EN LA INSCRIPCIÓN DE LOS CONTRATOS DE COMPRAVENTA DE BIENES
INMUEBLES
TESIS DE GRADO
TRABAJO PRESENTADO AL CONSEJO DE LA FACULTAD DE
CIENCIAS JURÍDICAS Y SOCIALES
POR
KRISCIA MELINA AYERDI PICON
PREVIO A CONFERÍRSELE
EL GRADO ACADÉMICO DE LICENCIADA EN CIENCIAS JURÍDICAS Y SOCIALES
QUETZALTENANGO, SEPTIEMBRE DE 2014
CAMPUS DE QUETZALTENANGO
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SUBDIRECTOR ADMINISTRATIVO:
MGTR. ALBERTO AXT RODRÍGUEZ
Agradecimientos:
Al Único y Verdadero
Dios:
Por ser el autor y consumador de la salvación de mi vida.
Por su eterno y perfecto amor, por permitirme llegar a esta
etapa de mi vida y darme la oportunidad de alabarlo siempre en
todo lo que haga.
A mi Amado Esposo:
Miguel Angel Aldana Marroquín, a quien amo tanto, por
todo su amor, apoyo y palabras de aliento en todo momento, por
ser ese amigo y compañero fiel con quien siempre puedo contar.
A mis Padres:
Juan Ayerdi Fernández y Sandra Cristina Picón Pérez, por su
amor, apoyo, sacrificio, paciencia y esmero por forjar en mi
persona valores imprescindibles en mi vida que nunca serán
olvidados. Los amo y respeto con todo mi corazón.
A mi Precioso Hijo:
Miguelito Aldana Ayerdi, por ser esa pieza importante para
que yo diera este paso en mi vida, porque con su inocencia y
ternura me ha motivado a seguir adelante en este peldaño de mi
desarrollo personal y por rometerme a ser un ejemplo para su
vida.
A Ingeniero
Vicente León:
Especialmente por todo su apoyo durante el estudio de mi
carrera y motivarme para seguir adelante.
A mi Hermana
y Hermanos:
Porque cada uno ha sido y es un ejemplo invaluable para mi
vida con sus hechos, por ser personas sin tacha, apegados a la
responsabilidad, el respeto, el esfuerzo, la verdad y la lucha por
sus ideales.
A mis Cuñadas
y Cuñado:
Por todas sus muestras de cariño y aprecio, por ser personas de
ejemplo.
A mis Sobrinas:
Por su amor, cariño y dulzura que enriquecen mi vida.
A Familiares
y Amigos:
Por todo su cariño, sus oraciones, su ayuda, consejos y por ser
parte de mi vida.
A mi Asesora
de Tesis:
Licenciada Magnolia Fabiola Orozco Miranda, por ser parte
importante de mi formación académica.
A mis Catedráticos:
Por
todos
los
conocimientos,
consejos
y
ejemplos
aportados a mi vida.
De Manera Especial a:
Universidad Rafael Landívar, por haberme acogido en sus
aulas y formar en mi persona una profesional de éxito.
Dedicatorias:
A Dios:
Por ser la razón de mi existencia.
A mi Esposo:
Por motivarme e inspirarme.
A mi Hijo:
Por ser la lucecita de mi vida.
A mis Padres:
Por todo su amor y apoyo.
Índice:
Pág.
INTRODUCCIÓN……………….……………………………………………………….
1
ANTECEDENTES………...……………………………………………………………..
3
CAPÍTULO I……………………………………………………………………………..
9
DERECHO REGISTRAL……………………………………………………………….
9
1.1
Definición………………………………………………………………………
9
1.2
Denominación del Derecho Registral…………………………………………...
9
1.3
Objeto del Derecho Registral………………………………………………….. 10
1.4
Naturaleza Jurídica del Derecho Registral………………………………........... 10
1.5
Autonomía del Derecho Registral....................................................................... 10
1.6
Sistemas Registrales…………………………………………...........................
11
CAPÍTULO II……………………………………………………………………………. 14
EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD…………………………………………………. 14
2. 1
Concepto de Registro…………………………………………………………… 14
2.2
Naturaleza Jurídica del Registro de la Propiedad…………….............................. 15
2.3
Misión y Visión del Segundo Registro de la Propiedad………………..………. 15
2.4
Funciones Principales del Segundo Registro de la Propiedad…….…………… 16
2.5
Principios que Rigen al Registro de la Propiedad……………………………….. 17
2.6
Clases de Registro………………………………..……………………………… 19
2.7
Clasificación de los Registros….……………………...…………....................... 20
2.8
Organización Territorial……………………………………............................... 22
2.9
Evolución y Modernización del Segundo Registro de la Propiedad…………… 23
2.10
Sistema Electrónico…………………..………………………………………… 26
2.11
Desarrollo de la Modernización del Segundo Registro de la Propiedad….….
2.12
Inscripción de Contratos de Compraventa de Bienes Inmuebles en el
Segundo Registro de la Propiedad……………………………………… .……
2.13
35
Procedimiento de Presentación de Documentos en el Segundo Registro de la
Propiedad con Sede en la Ciudad de Quetzaltenango……………………….
2.14
33
36
Reglamento de los Registros……………………………………………………. 43
a.
Definición de Inscripción………………………………………………………. 44
b.
Objetivo de las Inscripciones……………………..............................................
c.
Clases de Inscripciones……………………….................................................... 45
d.
Bienes Sujetos de Inscripción…………………………………………………... 46
e.
Formas de Inscripción………………………………………………………….. 47
f.
Efectos que Producen las Inscripciones Efectuadas en el Segundo Registro
44
de la Propiedad………………………………………………………………….. 48
CAPÍTULO III…………………………………………………………………………… 50
LOS CONTRATOS DE COMPRAVENTA……………………………………………. 50
3.1
Definición de Contrato…………………………………………………………. 50
3.2
Escritura Pública……………………………………………………………….. 50
a.
Concepto……………………………………………………………………….
b.
Clasificación…………………………………………………………………… 51
c.
Clases de Escrituras en Guatemala……….......................................................
51
d.
Estructura………………………………………………………………………
53
3.3
La Compraventa……………………………………………………………….
56
a.
Origen…………………………………………………………………………
56
b.
Definición.……………………………………………………………………..
57
c.
Características de la Compraventa……………………………………………… 58
d.
Elementos…...………………………................................................................
e.
Incapacidad de las Partes………………………………………………………. 59
f.
Clasificación de la Compraventa……………………………………………….. 65
g.
Efectos del Contrato de Compraventa…………………………………………… 67
h.
Obligaciones Previas…………………………………………………………… 67
i.
Obligaciones Posteriores……………………………………………………….. 68
3.3
Testimonio……………………………………………………………………… 69
a.
Concepto……………………………………………………………………….. 69
b.
Testimonio Especial……………………………………………………………. 69
c.
Copia Simple Legalizada………………………………………………………. 69
d.
Forma de Expedir el Testimonio………………………………………………… 70
50
58
e.
Orden de los Testimonios………………………………………………………
70
f.
Formas de Extender los Testimonios………………………………………….
70
g.
Avisos…………………………………………………………………………
72
h.
Impuestos……………………………………………………………………….
73
3.4
Inmueble……………………………………………………………………….
73
a.
Concepto………………………………………………………………………..
73
b.
Clasificación……………………………………………………………………
74
CAPÍTULO IV……………………………………………………………………………
75
OBLIGACIONES TRIBUTARIAS ANTE EL REGISTRO………………………….
75
4.1
Visado de Documentos…………………………………………………………
75
4.2
Timbres………………………………………………………………………….
75
4.3
Sistema Tributario……………………………………………………………..
77
CAPÍTULO V……………………………………………………………………………
80
CONCLUSIONES………………………………………………………………………
91
RECOMENDACIONES…………………………………………………………………
93
BIBLIOGRAFÍA………………………………………………………………………..
95
ANEXOS………………………………………………………………………………….
99
a.
PLANTEAMIENTO DEL PROBLEMA………………………………………
99
•
MODALIDAD DE LA TESIS………………………………………………….. 99
•
OBJETIVOS……………………………………………………………………
•
PREGUNTAS DE INVESTIGACIÓN………………………………………… 100
•
ELEMENTOS DE ESTUDIO……………..…………………………………..
101
•
DEFINICIÓN CONCEPTUAL DE LOS ELEMENTOS DE ESTUDIO..........
101
•
DEFINICIÓN OPERACIONAL……………………………………………….. 102
•
ALCANCES Y LÍMITES DE LA INVESTIGACIÓN………………………… 102
•
APORTE DE LA INVESTIGACIÓN…………………………………………. 102
b.
MÉTODO………………………………………………………………………. 103
•
TIPO DE INVESTIGACIÓN.…………………………………………………. 103
•
SUJETOS O UNIDADES DE ANÁLISIS…………………………………….. 103
99
•
INSTRUMENTOS DE INVESTIGACIÓN…………......................................
•
PROCEDIMIENTO…………………………………………………………… 103
c.
INSTRUMENTO…………..............................................................................
103
104
Resumen
El trabajo de investigación denominado La Modernización Electrónica del Segundo Registro
de la Propiedad y sus efectos en la inscripción de los contratos de compraventa de bienes
inmuebles, comprende la identificación y análisis de los beneficios que aporta la actualización
electrónica en el Segundo Registro de la Propiedad, resultando el hecho de que las nuevas
tendencias tecnológicas implementadas en el sistema registral han mejorado de manera
considerable la eficiencia de los servicios que ofrece el Segundo Registro de la Propiedad, en
cuanto a la inscripción de contratos de compraventa de bienes inmuebles.
Según los resultados obtenidos de la presente investigación, cabe señalar que el contrato de
compraventa de bienes inmuebles es el contrato de mayor trascendencia en el ámbito notarial,
por lo que el Notario y las partes interesadas, se ven involucradas a hacer uso frecuente de los
servicios que aporta el Segundo Registro de la Propiedad.
Se analizó lo que la ley señala en cuanto a la modernización registral, en virtud de ello, se
pudo conformar que la modernización está respaldada por la ley, y que por lo tanto, la misma
cumple a cabalidad con los principios registrales conocidos, lo cual permite a los usuarios, y
en especial a los Notarios, tener la plena seguridad de que la modernización electrónica
registral es eficiente y segura.
Se realizaron boletas de encuesta dirigidas a los
Notarios, con el objeto de recabar
información que sustenta y respalda la modernización electrónica registral, partiendo de ello
se plantearon las conclusiones y las recomendaciones a que se llegó como resultado de la
investigación realizada y se citan las referencias bibliográficas que ilustraron la investigación.
INTRODUCCIÓN:
Con el desarrollo social, también se ha dado la evolución del derecho Registral, creando así
instituciones como el Registro General de la Propiedad, cuyas funciones se encuentran
descentralizadas en el Segundo Registro de la Propiedad, ubicado en la ciudad de
Quetzaltenango. La función de dicha institución, es regular y controlar los actos concernientes
a la transmisión de derechos reales, temática que es el objeto del presente estudio y análisis.
Por lo que es preciso establecer cuáles son los beneficios que aporta la modernización
electrónica en el Segundo Registro de la Propiedad en cuanto a la inscripción de los contratos
de compraventa de bienes inmuebles.
La investigación que se propone, tiene como objetivos primordiales resaltar lo relativo a
determinar cuáles son los beneficios que aporta la actualización tecnológica del Segundo
Registro de la Propiedad en cuanto a la inscripción del contrato de compraventa de bienes
inmuebles. Así mismo, es necesario también analizar la legislación en materia de contratos de
compraventa, determinar los efectos y consecuencias que tiene para el notario y las partes en
el contrato de compraventa las nuevas tendencias tecnológicas; también comprender la
intervención notarial en materia registral de los contratos de compraventa y aportar
información clave para comprender la relación entre el derecho registral y notarial en materia
de contratos de compraventa y su nacimiento a la vida jurídica.
Para definir los sujetos de estudio, es preciso mencionar lo siguiente: El Derecho Registral, es
aquella rama del Derecho encaminada al resguardo de los actos concernientes a derechos
reales. El Segundo Registro de la Propiedad, es la institución del Estado encargada de cumplir
y hacer cumplir el Derecho Registral, velando porque las normas establecidas para el efecto
sean cumplidas. La modernización Registral ha obtenido un auge debido a las demandas
sociales y nuevas tendencias tecnológicas, por lo que se puntualiza, en cuanto a la
modernización Registral, que es aquel proceso que va encaminado al desarrollo y
mejoramiento de
los procesos registrales existentes. El contrato de compraventa,
caracterizado por su constante incidencia en la vida jurídica, es aquel acuerdo de voluntades
1
por medio del cual las partes se comprometen a intercambiar la propiedad de una cosa por un
precio o valor pecuniario.
La inspiración del presente trabajo de investigación de tipo monográfico, ha sido el desarrollo
tecnológico que ha tenido un alto impacto en el campo jurídico. Es necesario estar a la
vanguardia de los nuevos avances electrónicos ya que el Derecho va evolucionando y
adaptándose a las necesidades sociales.
La información recopilada para el desarrollo del siguiente contenido de investigación, se ha
realizado en base a la doctrina jurídica, en primer lugar, ya que ésta sienta las bases en las
cuales descansa el tema que a continuación se expone. Así mismo, gracias a la información
obtenida en Internet, se ha descubierto que existe facilidad en cuanto a la obtención de
información en materia registral. El instrumento utilizado para la realización de la presente
investigación, constituyen básicamente, boletas de investigación, las cuales van dirigidas a los
Notarios.
El Derecho Registral constituye una parte fundamental del Derecho, en especial del Derecho
Civil y el Derecho Notarial. El campo del Derecho Civil abarca relaciones jurídicas, las
cuales se encuadran en negocios jurídicos, siendo uno de ellos el contrato de compraventa de
bienes inmuebles, en el cual se encuentra inmerso el Derecho Notarial.
La función del Derecho Notarial consiste en velar porque los actos jurídicos reúnan los
requisitos legales establecidos, posteriormente el Notario, acondiciona la voluntad de las
partes (vendedor y comprador), al lenguaje jurídico correspondiente plasmándolo en el
faccionamiento o redacción del instrumento. Sin embargo, dicho proceso no termina en este
punto, pues para que surtan sus efectos las obligaciones y derechos a los que las partes se
comprometen a asumir, y desde luego, la compraventa sea una realidad, es precisa la
intervención del Derecho Registral para el debido cumplimiento de los principios y
fundamentos legales correspondientes.
2
En lo que respecta al Derecho Registral, como primer punto que se aborda en la presente
investigación, es necesario hacer notar los antecedentes que a continuación se mencionan:
Ana Azurdia, en su tesis de Licenciatura titulada “La calificación registral y el derecho de
propiedad frente a la suspensión de inscripción de un documento en el Registro General de la
Propiedad como consecuencia de una solicitud de rechazo hecha por la Superintendencia de
Administración Tributaria SAT”, cita la definición de Derecho Registral de José Luis Lásala
de la siguiente manera: “El Derecho Registral, es la rama jurídica que regula los asientos en el
registro de los actos de constitución, declaración, transmisión, modificación y extinción de los
derechos reales sobre fincas y de ciertos derechos que las afectan, así como de los efectos
derivados de dicha registración”.
De igual manera, la autora de tesis de licenciatura, hace mención sobre la función calificadora
de la siguiente manera: “La función calificadora es la base del principio de legalidad registral
el cual encomienda al Registrador la verificación, censura y comprobación, de los supuestos
necesarios para proceder a la inscripción de documentos. En el sistema jurídico Guatemalteco
la función calificadora la ejerce el Registrador General de la Propiedad y su función queda
circunscrita comprobar si el título presentado para su inscripción reúne todas las
especificaciones del artículo 29 del Código de Notariado”.1
La función primordial del Derecho Registral es básicamente, hacer constar hechos y derechos
en cuanto a bienes, con el objetivo de salvaguardar derechos adquiridos y hacer constar
obligaciones contraídas, mediante inscripciones, anotaciones y gravámenes que afectan o
modifican la disposición de la propiedad sobre bienes inmuebles. El Derecho Registral se rige
bajo principios básicos, siendo uno de ellos, la función calificadora, la cual otorga respaldo
legal a la veracidad y legitimidad de un título presentado, mediante la observancia del
cumplimiento de los requisitos establecidos por la ley.
1
Azurdia Juárez, Ana Cristina. Título de tesis: “La calificación registral y el derecho de propiedad frente a la suspensión de
inscripción de un documento en el Registro General de la Propiedad como consecuencia de una solicitud de rechazo hecha por
la Superintendencia de Administración Tributaria SAT”. Guatemala, 2006. Licenciatura en Ciencias Jurídicas y Sociales.
Universidad Rafael Landivar. Págs. 27 y 60.
3
Pascual Marín Pérez, afirma lo siguiente: “La relación jurídica registral es el conjunto
coherente de facultades y obligaciones que corresponden a la relación registral; es decir, el
conjunto de facultades y obligaciones que se derivan del contacto de cierta serie de situaciones
jurídicas con la institución del registro”.2
Toda relación jurídica, como producto del acuerdo de voluntades, desencadena una serie de
relaciones y hechos jurídicos que comprometen la intervención notarial y registral para su
efectivo nacimiento a la vida jurídica.
Augusto Lafferriere, manifiesta que en cuanto a la obligación de inscribir, luego del
otorgamiento del acto, la copia notarial ingresa en el registro y hace nacer en éste la obligación
de inscribir sobre qué es lo que se debe inscribir, en la doctrina existía un intenso debate. Para
una doctrina minoritaria, lo que se inscribía era el derecho; para otro sector, era el negocio; y
para un tercer sector, se inscribía el documento. Este debate doctrinario no advertía que lo
único que se vincula materialmente es el documento, que es forma del negocio y título del
derecho.3
La calificación es la función esencial de los registradores, porque presupone la verificación de
parte del Estado de la correcta aplicación del principio de legalidad a que están sujetos todos
los actos y contratos inscribibles. Por otra parte, en el ejercicio de esa atribución la actuación
de los registradores como funcionarios públicos debe también adecuarse a ese principio. Por
ello, el prudente y bien fundamentado cumplimiento de esa función y su absoluta correlación
con las funciones notarial y administrativa son, en buena medida, los cimientos idóneos para la
existencia y el positivo funcionamiento de un sistema normativo confiable, expedito, efectivo
y eficiente, que genere seguridad, certeza y publicidad de los derechos y actos inscritos.
Las más modernas y autorizadas doctrinas del derecho registral y del derecho notarial
impulsan, con determinación, el fortalecimiento de la calificación como contralor final, en
sede administrativa, del principio de legalidad de los actos y contratos sujetos a inscripción.
2
Marín Pérez, Pascual. “Introducción al Derecho Registral”, editorial Revista de Derecho Privado, Madrid, no año. Pag. 8
Lafferriere, Augusto Diego, “Curso de Derecho Notarial: Anotaciones efectuadas durante el cursado de la Especialización en
Derecho Notarial, realizada en 2008 en la Facultad de Ciencias Jurídicas y Sociales de la Universidad Nacional del Litoral”.
Argentina, 2008. http://www.scribd.com/doc/10257356/Firm-a-Digital. Fecha de consulta: 21/06/10.
3
4
Para lograrlo propugnan, entre otros medios,
por la ampliación de sus límites
tradicionalmente reconocidos, muchas veces desbordados hoy en día por las nuevas demandas
que requieren la adecuada protección y la ágil pero no por ello menos segura disposición de la
propiedad en la sociedad globalizada.4
El Registro de la Propiedad es una institución encargada de velar porque la seguridad jurídica
de los negocios y actos jurídicos concernientes a derechos reales. Siendo dicha institución
objeto
de desarrollo dentro del presente estudio de tesis, se mencionan los siguientes
antecedentes:
Luis Ignacio Ramírez Tapia, señala que: “El Registro de la Propiedad surge como resguardo
de las necesidades de la vida diaria, con el objeto de evitar que las transmisiones y los
gravámenes se efectuaran en forma clandestina, lo que hubiera disminuido notablemente la
estabilidad y garantía de esos bienes. Las necesidades del tráfico inmobiliario con seguridad
jurídica, fueron imponiendo su existencia al poder jurídico en su calidad de encargado de
organizar su funcionamiento”.5
La seguridad jurídica es un eje fundamental del derecho, ya que sin certeza de lo que se está
haciendo y declarando, el derecho pierde su esencia. En la vida cotidiana, las personas se ven
en la necesidad de realizar negocios jurídicos, y es por ello que el derecho se hace valer de
leyes para regir conductas e instituciones destinadas a hacer valer las leyes en la práctica, para
el debido cumplimiento de obligaciones y la defensa de derechos.
Para agilizar la constitución, modificación, prórroga, extinción y ejecución de las garantías
inmobiliarias, y consecuentemente, la publicidad de las mismas, así como para brindar certeza
jurídica entre las partes y frente a terceros, es necesaria la creación de un registro electrónico,
4
Registro General de la Propiedad. Gestión 2004-2008, “Guías de Calificación Catastral”, Guatemala, 2008.
http://www.scribd.com/doc/14750662/Guias-de-Calificacion-Registral-Guatemala. Fecha de consulta: 21/06/2010.
5
Ramírez Tapia, Luís Ignacio “Modernización del Registro Pública de la Propiedad y del
Comercio”.México.Noaño.http://www.juridicas.unam.mx/publica/librev/rev/podium/cont/31/pr/pr23.pdf. Fecha de consulta:
15/05/10.
5
específico para tales fines, dotado de las medidas de seguridad indispensables para su
adecuado funcionamiento.6
La Ley de Garantías Mobiliarias, establece el precedente de la intervención de la
modernización electrónica en Guatemala, pues la evolución de las sociedades hace necesaria
la modernización del funcionamiento de las instituciones encargadas de hacer constar
derechos y obligaciones.
El Licenciado Eugenio Gaete, afirma que: “En materia registral informática, el primer paso
estará dado por la realización electrónica de la inscripción, y el mantenimiento del sistema de
Archivos a través de apoyo electromagnético o bien con un sistema de microfilmación. A
continuación, un segundo paso estará dado; y así lo han entendido algunas naciones que ya
han accedido a esta segunda etapa; por el establecimiento de sistemas en línea que permitan
que la información, que es por demás, pública pueda acceder a la mayor cantidad de usuarios y
al menor costo posibles.
De muy moderna técnica, estos medios han sido posibilitados recién en la década de los
noventa y aún se trabaja en ellos en la actualidad, estimándose que de aquí a unos diez años,
muchos países habrán adoptado el sistema, el cual si aún es caro, es no menos cierto que sus
costos irán bajando en la medida que ellos vayan siendo mayormente aplicados.”7
Estar a la vanguardia de la tecnología y sistemas computarizados, moderniza a las sociedades.
Hoy en día, la demanda de un mejor servicio es el resultado de las muchas necesidades de las
personas. Es por eso que el cumplimiento del derecho se va adecuando a la modernización de
sus instituciones, y en este caso, también se busca cumplir con el principio de publicidad, ya
que los servicios en línea, bases de datos y manejo de nuevos programas de computación, son
las nuevas herramientas clave para los usuarios.
6
Decreto Número 51-2007 del Congreso de la República, Ley de Garantías Mobiliarias. Considerando.
7
Gaete González, Eugenio Alberto, Abogado y Notario. Profesor Universidad Valparaíso y Universidad Notarial Argentina.
“El
Registro
en
la
Era
Informática.
Modernización
Registral
Comparada”.
Argentina.
2001.
//enj.org/portal/biblioteca/civil/derecho_inmobiliario/04.pdf (2001). Fecha de consulta: 15/05/10.
6
El Registro General de la Propiedad con sede en la ciudad de Guatemala, y el Segundo
Registro de la Propiedad, con sede en la ciudad de Quetzaltenango, ya han implementado
nuevos sistemas modernos, que facilitan la agilización de trámites, consultas y otros servicios
por vía electrónica.
La compraventa es uno de los negocios jurídicos más destacados por su incidencia en su
celebración, como tema que se aborda dentro de la presente investigación de tesis, se destaca
lo siguiente:
Diez-Picazo, se refiere a la compraventa, como una transmisión: “La transmisión consiste en
un traspaso o traslado del derecho de una persona a otra. La transmisión puede obedecer a una
disposición negocial de las partes, transmitente o tradens (anterior titular del derecho), y
adquiriente o accipiens (nuevo titular del derecho). Negocio por virtud del cual la transmisión
que causa es un negocio traslativo, que pertenece al género de los negocios de disposición y
debe cumplir los requisitos especiales de este tipo de negocio (capacidad, poder de
disposición, forma, publicidad, etc.) como elementos básicos para su validez.8
El contrato de compraventa genera la transmisión de una cosa a otra persona, a cambio de que
la otra persona le entregue otra, en este caso, dinero. Es también un negocio traslativo, porque
el propietario de una cosa, decide voluntariamente trasladar la propiedad y el dominio de una
cosa que es suya, a otra persona.
Es necesario hacer ver como el Derecho Registral y el Derecho Civil, van estrechamente
ligados en materia de negocios jurídicos, en este caso, contratos de compraventa. Y que el fiel
cumplimiento de las observancias legales es vital para el funcionamiento coordinado de tales
Materias del Derecho.
En cuanto al aspecto fiscal, también es necesario hacer partícipe al Derecho Tributario, ya que
existen obligaciones fiscales ante el Registro, lo cual es muy importante para que se cumpla a
cabalidad con los requisitos establecidos para la debida inscripción de los contratos de
compraventa. Es por eso que la presente investigación de tesis, también abarca lo relativo a las
8
Diez-Picazo, Luis y Gullón, Antonio. Sistema de Derecho Civil, Volumen 1 Sexta edición, Editorial Tecnos, S.A. Madrid,
1988. Pag. 472
7
obligaciones tributarias para con el Registro, para que exita una referencia más completa sobre
el tema de estudio.
La Ley del Impuesto al Valor Agregado en su Artículo 1º señala: "Es un tributo que grava la
enajenación de bienes muebles, la prestación de servicios y la importación de bienes, aplicable
en todo el territorio nacional, que deberán pagar las personas naturales o jurídicas, las
comunidades, las sociedades irregulares o de hecho, los consorcios y demás entes jurídicos y
económicos, públicos o privados, que en su condición de importadores de bienes habituales o
no, de fabricantes, productores, ensambladores, comerciantes y prestadores de servicios
independientes, realizan las actividades definidas por la ley como hecho imponible".
8
CAPÍTULO I
DERECHO REGISTRAL
1.1 Definición
Derecho Registral es la rama del derecho que estudia todo lo relativo a los registros públicos,
en el caso del inmobiliario, específicamente al Registro de la Propiedad, institución a quien
corresponde, llevar cuenta y razón de los bienes inmuebles, derechos reales y gravámenes,
desde su creación hasta su extinción.9
El Derecho Registral es el encargado de proteger los derechos que nacen de una relación
jurídica. Es un conjunto de disposiciones jurídicas encaminadas a organizar y desarrollar el
funcionamiento de los Registros.
1.2 Denominación del Derecho Registral
Es considerado como la parte del derecho registral que se refiere al conjunto de principios y
normas destinados a regular la organización y el funcionamiento de los organismos estatales
encargados de receptar fundamentalmente los actos y documentos concernientes a los
derechos reales o a los que afectan, relativos a los inmuebles, así también las formas y
resultados de tales registraciones y, por último, los efectos y consecuencias jurídicas que se
derivan de ellas.10
Los licenciados Nery Roberto Muñoz y Rodrigo Muñoz Roldán, citan a Ángel Molinario, en
cuanto a lo siguiente: El derecho Registral es llamado de muchas maneras: Derecho
hipotecario, Derecho inmobiliario o Derecho registral, entre otras. El menos indicado es
Derecho Hipotecario, como se le llama en España porque la ley que lo regula y su
reglamento, se denominan “Ley y Reglamento Hipotecario”, pero el registro abarca eso y
mucho más. Tampoco es adecuado llamarle Derecho Inmobiliario, porque existen muchas
materias sobre inmuebles que están fuera del registro público que pertenecen
9
Muñoz, Nery Roberto, Rodrigo Muñoz Roldán. “Derecho Registral Inmobiliario Guatemalteco”. Guatemala, Infoconsult
Editores, 2005. Pág. 3
10
Molinario, Alberto D. “Curso de Derecho Registral Inmobiliario”. Buenos Aires, Argentina. Panedille. Año 1971 Pág. 15
9
indudablemente al sector del derecho civil. Tampoco la denominación Derecho Registral
Inmobiliario es el correcto; porque como el registro de la propiedad incluye no solo los
inmuebles y los derechos reales sobre ellos, que es lo básico, también incluye los bienes
muebles. Por esto, es preciso dejar claro que los estudiosos del derecho han optado por
denominarle “Derecho Registral”, siendo esta un nombre más correcto, certero y adecuado. 11
1.3 Objeto del Derecho Registral
Es un instrumento de seguridad y formalidad. La publicidad de ciertos hechos y actos para
dar seguridad a relaciones nacidas fuera del registro. Todo ello, conlleva al objetivo de dar
pues, seguridad jurídica al tráfico inmobiliario.12
1.4 Naturaleza Jurídica del Derecho Registral
El Derecho Registral tiende a ser más de tipo sustantivo que adjetivo o formal. Pues se
constituye dueño a una persona por presentar su título antes que cualquier otra persona que
pudiera haber comprado el mismo bien, pues lo formal produce efectos jurídicos no
procesales, sino de fondo, como en este caso, la constitución de carácter de propietario.13
La naturaleza jurídica, es considerada la de la publicidad, puesto que la divulgación directa o
indirecta de un hecho es que puede perjudicar a terceros, realizada en forma adecuada para
que dichos terceros puedan conocer el evento, en estos casos la declaración señalativa
proviene de un órgano público.14
1.5 Autonomía del Derecho Registral
Citando al maestro Nery Roberto Muñoz, en Guatemala aún no se ha obtenido autonomía
del Derecho Registral, ya que es parte del derecho civil, lo que esta regulado en el libro IV
del Decreto Ley 106, Código Civil, siendo la legislación civil la que lo regula. Al Derecho
Registral se le conoce, ya sea como: Derecho Hipotecario, Derecho Inmobiliario, Derecho
11
Carral y de Teresa, Luis. “Derecho Notarial y Derecho Registral”, séptima edición. México, Porrúa. Pág. 211
V., José. ¿Qué es el derecho registral inmobiliario? Revista del Notariado. Número 746. Pág. 333 y Palacios Echeverría,
Ivan. “Manual de Derecho Registral”. Pág. 13, citados por Muñoz, Nery Roberto, Rodrigo Muñoz Roldán, 2005. Op. cit
Pág. 3
13
Carral y de Teresa, Luis. Op. Cit. Pág. 13
14
Cornejo, Américo Atilio, “Derecho Registral”. Buenos Aires. Astrea. 1994. Pág. 3
12
10
del Registro de la Propiedad y Derecho Registral. Dependiendo de la doctrina que cada autor
adopte; siendo entonces más técnica la denominación de Derecho Inmobiliario Registral.15
1.6 Sistemas Registrales
Los autores Nery Roberto Muñoz y Rodrigo Muñoz Roldán, en su texto titulado “Derecho
Registral Inmobiliario Guatemalteco”, mencionan lo que se debe entender por sistema
registral, el cual constituye una técnica de llevar el registro en un determinado ordenamiento,
que conlleva la publicidad registral y el medio para efectuarla. Hoy en día se consideran
como simples etapas superadas en el desarrollo histórico de la publicidad registral. Cuando
se habla de sistemas registrales se hace referencia a las diferentes formas en que se pueden
organizar los registros, así como también a los diferentes efectos que en éstos pueden tener
las inscripciones, no solo en cuanto a considerarlas declarativas o consultivas, sino también
en cuanto a la protección de los derechos de terceros.
En virtud de lo anterior, a continuación se describen las principales características de cada
sistema registral, cuyo desarrollo se debe al autor Ivan Palacios Echeverría, citado por los
licenciados Nery Roberto Muñoz y Rodrigo Muñoz Roldán en su texto ya mencionado:
a. Sistema Francés
Son propias del sistema francés las siguientes características:
 La transmisión que se hace por vía consensual sin necesitar registro.
 Los notarios y otros funcionarios públicos que otorgan títulos registrables, están
obligados a presentarlos al Registro en un plazo preestablecido.
 No hay calificación o si la hay, pero limitada de los documentos registrables.
 La registración no convalida los títulos nulos o anulables.
 Se transcribe literalmente el documento y se solicita un duplicado para archivo.
 Existe un índice alfabético de persona y otro por fincas, encuadernado en orden
cronológico.
15
Muñoz, Nery Roberto y Muñoz Roldan, Rodrigo. Op. Cit Pág. 4
11
 La prioridad u orden de preferencia entre los títulos presentados determina la registración,
dando la prioridad, el día, no la hora, por lo que sí existen documentos presentados el
mismo día se tendrá preferencia la fecha del otorgamiento.
 Existe coordinación con el Catastro.
b. Sistema Alemán
A este sistema le corresponden las características siguientes:
 La inscripción tiene valor constitutivo, antes se dan las fases del acto causal y el acuerdo
real, previas a la inscripción. Las tres fases son: el negocio, consentimiento e inscripción,
las tres constituyen el negocio jurídico real.
 Se legitima con la inscripción y fe pública registral.
 Hay una amplia calificación de los documentos registrales.
 Existe una agrupación de asientos por fincas, en folio real.
 Se realiza la inscripción por medio del sistema de encasillados, en el cual el Registrador
toma del título los datos esenciales llevándolos a la correspondiente casilla.
 Hay prioridad por el orden de presentación de los títulos.
 El tracto sucesivo rige el orden riguroso de las inscripciones.
c. Sistema Español
Este sistema se caracteriza por lo siguiente:
 La transmisión inmobiliaria se da por el título más la tradición, el otorgamiento de la
escritura equivale a la entrega de la cosa.
 La inscripción es voluntaria y meramente declarativa exceptuando la hipoteca.
 Hay legitimación de la apariencia jurídica en beneficio del tercero registral. El asiento se
presume cierto.
 Existe un tracto sucesivo ya que todos los títulos anteriores deben estar enlazados.
 Existe agrupación de asientos por fincas, dejando espacio en cada finca para asientos
posteriores.
 No hay correlación con el Catastro.
12
d. Sistema Australiano (Torrens)
El cual se distingue por las siguientes características:
 El ingreso de las fincas en el sistema es voluntario, pero una vez inscritas, todas las
operaciones posteriores deben registrarse.
 Existe un procedimiento de inmatriculación y de depuración.
 El título se conserva en el Registro, expidiéndose un duplicado a favor del propietario.
 Se pueden anotar embargos y otros en el título original, aún sin consentimiento del
propietario, al dueño solo se le cita para poner la anotación en el duplicado.
 Existe un seguro oficial para indemnizar a perjudicados.
 Existe un solo registro para toda anotación.
e. Sistema en Guatemala
En Guatemala se caracteriza por:
 La utilización del folio real para sus inscripciones.
El mismo indica el modo para lograr un eficaz funcionamiento del Registro General de la
Propiedad, mediante la implementación de normas que fijen los detalles sobre el modo de
llevar el Registro.
f. Sistema del Folio Real:
Este es el sistema registral mediante el cual los libros se llevan por fincas, a cada una de ellas
se les abre un folio, en el que se inscriben todos los cambios, gravámenes, transmisiones y
datos relacionados con cada finca.
 Es declarativo, ya que los derechos nacen, se modifican, transmiten y extinguen.
 Las peticiones se hacen a petición de parte.
 La forma de asientos registrales es por inscripción.
 La operación tiene fuerza convalidante y la inscripción da plena protección a los derechos
adquiridos por la fe pública registral.
 Se conocen y distinguen entre las partes y los terceros.
 Todo lo escrito es público.
 Rigen los principios registrales.16
16
Muñoz, Nery Roberto y Muñoz Roldan, Rodrigo. Op. Cit, Pág.7
13
CAPÍTULO II
EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD
2. 1 Concepto de Registro:
De la palabra latina que se deriva de “Tardio, Regestatorum”, que significa el lugar desde
donde se puede registrar o ver algo. También del latín “Regestatus, de Regere” que quiere
decir: notar o copiar.17
En Guatemala existe el Registro General de la Propiedad con sede en la ciudad de Guatemala,
y el Segundo Registro de la Propiedad con sede e la ciudad de Quetzaltenango, el Código
Civil establece: Artículo 1124. El Registro de la Propiedad es una institución pública que tiene
por objeto la inscripción, anotación y cancelación de los actos y contratos relativos al dominio
y demás derechos reales sobre bienes inmuebles y hacer públicos todos los derechos que a
dicha propiedad afectan.
Por lo tanto, el Segundo Registro de la Propiedad, es la institución destinada a inscribir la
titularidad y condiciones del dominio de un bien determinado, a efectos de la contratación
sobre él y como garantía para las partes contratantes, no solo en lo que se refiere al bien en si
mismo, sino también a las circunstancias personales del propietario (inhibiciones, embargos,
promesas de venta, etc.), así mismo se inscriben en el Registro los derecho reales que pesen
sobre el bien. El Segundo Registro de la Propiedad como la oficina pública dedicada a la
inscripción, en los libros preparados al efecto de determinados actos y contratos, para
asegurar, principalmente su publicidad.18
El código civil guatemalteco, regula al Registro de la Propiedad como una institución pública
que tiene por objeto la inscripción, anotación y cancelación de los actos y contratos relativos al
17
Vásquez Ortiz, Carlos. “Derecho Civil I”.Guatemala, Editorial Crockmen. No año. Pág. 182
Registro General de la Propiedad. Página Principal. Guatemala, 2007 http://www.registropropiedad.org.gt/titinsc.htm.
Fecha de consulta: 10/03/10.
18
14
dominio y demás derechos reales sobre bienes inmuebles y muebles identificables. Son
públicos sus documentos, libros y actuaciones. 19
Entonces, el Registro de la Propiedad, es la única institución que, oficial y legalmente,
certificará lo relativo a las propiedades que allí estén inscritas. Puesto que es la encargada de
inscribir, anotar y cancelar los actos y contratos relativos al dominio y demás derechos reales
sobre inmuebles, como edificios, casas, terrenos y apartamentos, entre otros.
Como principio general, en primer término, el artículo 230 de la Constitución Política de la
Republica de Guatemala, establece: El Registro General de la Propiedad, deberá ser
organizado a efecto de que en cada departamento o región, que la ley especifica determine, se
establezca su propio registro de la propiedad y el respectivo catastro fiscal. Así mismo, al
nivel de las leyes ordinarias, esta institución es objeto de especial regulación en el código
Civil, el cual en el libro IV contiene disposiciones de carácter general y especial, regulando
aspectos no sólo relacionados con su organización y funcionamiento sino con los efectos,
forma y alcances de las inscripciones regístrales.
2.2 Naturaleza Jurídica del Registro de la Propiedad
El Registro de la Propiedad es un órgano administrativo de carácter público el cual garantiza
la seguridad de los derechos adquiridos y la seguridad en la disposición de los mismos, es
decir seguridad en el tráfico jurídico.
2.3 Misión y Visión del Segundo Registro de la Propiedad
La Misión del Segundo Registro de la Propiedad es: Ser la Institución responsable de la
certeza jurídica y la protección de las inscripciones registrales relativas a los bienes inmuebles
y muebles identificables a través de la Fe Pública registral y del funcionamiento optimo de los
distintos recursos humanos, materiales, financieros y tecnológicos, que conforma nuestra
institución, de tal manera que se pueda cumplir con los principios que regulan el derecho y la
práctica registral a fin de brindarle al usuario la certeza jurídica en la realización de los actos
registrales.
19
Código civil guatemalteco, decreto 106. Artículo 1,124
15
La visión: Un Segundo Registro de la Propiedad, totalmente automatizado, acorde al
desarrollo, y avance la tecnología, que brinde un servicio ágil, seguro y moderno, en donde se
visualice que no es el tiempo el que pasa por el Segundo Registro, al contrario el Segundo
Registro el que avanza con el tiempo, y que va a la vanguardia con las exigencias modernas de
rapidez y comunicación, no solo a nivel nacional sino internacional para que cualquiera que
desee una consulta la pueda hacer no importando el lugar donde se encuentre en el planeta.20
2.4 Funciones Principales del Segundo Registro de la Propiedad
a.
Inscribir, anotar y cancelar actos y contratos relativos al dominio y demás derechos
sobre bienes inmuebles y muebles identificables.
b.
Registrar Testamentos.
c.
Certificar cada uno de los actos mencionados.
Los documentos que ingresan al Segundo Registro de la Propiedad para su operación son de
diversa índole, mismos que se describen a continuación:
a.
Negocios Jurídicos inscribibles de naturaleza bilateral o unilateral por ejemplo
compraventas.
b.
Actos y negocios "intervivos"(Cesión de derechos) y "Mortis causa" (Procesos
sucesorios)
c.
Actos y negocios jurídicos realizados por particulares y sometidos a las normas de
derecho privado y los actos de derecho público dimanantes de los órganos estatales o
administrativos.
d.
Actos y negocios contenidos en instrumentos públicos notariales (conocidos como
primeros testimonios), resoluciones judiciales (por ejemplo autos dictados en procesos
de titulación supletoria) Resoluciones administrativas (por ejemplo las dictadas en
procedimiento de denuncia de excesos) Meras solicitudes con firma legalizada por el
interesado (Por ejemplo solicitud de cancelación de gravamen por prescripción) y
documentos contables (Factura y titulo de propiedad de vehículos).
20
Reyes de Castillo, Amariles Marlene. Manual de Procedimientos Registrales del Segundo
Guatemala, 2006. Pág. 1
16
Registro de la Propiedad.
e.
Documentos otorgados en territorio guatemalteco y en el exterior (por ejemplo
sentencias extranjeras).21
2.5 Principios que rigen al Registro de la Propiedad
A continuación se desglosan los principios propios del Registro de la Propiedad, los cuales
son definidos por diversos autores, quienes son citados por Nery Roberto Muñoz y Rodrigo
Muñoz Roldán.

Principio de inscripción:
Según Carral y de Teresa, los derechos nacidos fuera del Registro, al inscribirse, adquieren
mayor firmeza y protección, por la presunción de exactitud de que son investidos, por la
fuerza probatoria que el Registro les da, por lo que este principio tiende a precisar la influencia
que el Registro ejerce en los derechos inmuebles y también decide si la inscripción en el
Registro es el elemento determinante o no para que el acto jurídico provoque el efecto a surtir.
Para que un asiento o anotación produzca sus efectos, debe constar en el folio real en el libro
correspondiente, de esta manera el acto inscrito surte efectos frente a terceros. La solicitud de
inscripción no se hace de oficio, es un acto potestativo y rogado.

Principio de especialidad:
Pérez Fernández del Castillo y Palacios Echeverría, afirman que este principio tiene la
finalidad de determinar perfectamente los bienes objetos de inscripción, sus titulares, así
como el alcance y contenido de los derechos.

Principio de Rogación:
Para Palacios Echeverría y Pérez Fernández del Castillo, los derechos reales inmobiliarios y
cualesquiera que los afecten en su sustancia jurídica, se inscriben en el Registro a petición de
la parte interesada y no de oficio o por decisión del Registrador. Este principio está
estrechamente ligado con el de consentimiento, ya que en la mayoría de casos, la solicitud de
inscripción la realiza el titular del derecho.
21
Registro de la Propiedad, http://www.registropropiedad.org.gt/titinsc.htm.Op. Cit. Fecha de consulta: 10/03/10.
17

Principio de Consentimiento:
Para que el Registrador pueda inscribir un contrato o acto constitutivo, éste debe haber sido
otorgado por quien en el Registro aparezca con derecho para hacerlo. Según Dosamantes
Terán.

Principio de Legalidad o Calificación:
Pérez Fernández del Castillo, afirma que este principio consiste en que todo documento al
ingresar al Registro de La Propiedad, dentro de su procedimiento de inscripción, debe ser
examinado por el Registrador en cuanto a sus elementos, existencia y validez. El principio de
legalidad impone que los títulos que pretendan ser registrados deben ser examinados,
verificados o calificados antes de ser inscritos, con el objeto de que sólo tengan acceso al
Registro los títulos válidos o perfectos.

Principio de tracto sucesivo:
Palacios Echeverría señala que los asientos del Registro se deben enlazar unos con otros en
forma ininterrumpida, asegurando que los derechos reales, objetote la inscripción han sido
constituidos, transferidos o cancelados por la persona que en el Registro aparece con derecho a
ello.

Principio de publicidad:
Carral y de Teresa, afirma que este es el principio registral por excelencia, y que no puede
concebirse la existencia del Registro sin la publicidad. En Guatemala, está reconocido por la
Constitución Política de la República, en los artículos 29, 30 y 31 que garantizan el libre
acceso a dependencias del Estado, la publicidad de los actos administrativos y el acceso a
archivos y registros estatales.
El cumplimiento de este principio es una pieza clave en el funcionamiento del Derecho
Registral, en virtud de las funciones que le compete realizar cotidianamente.
18

Principio de prioridad:
Según Dosamantes Terán, este principio establece que es preferente el acto susceptible de
registrarse el que en primer término ingrese al Registro, sobre cualquiera otro que ingrese
posteriormente.

Principio de fe pública:
Para Montes, este principio consiste en que el contenido del Registro se reputa siempre exacto
en beneficio del tercero que adquiera en condiciones previstas por la ley, el cual, queda
completamente seguro de su adquisición en los términos que el Registro manifiesta.

Principio de legitimación:
Pérez Fernández del Castillo, afirma que este principio otorga certeza y seguridad jurídica
sobre la titularidad de los bienes y su transmisión.22
2.6 Clases de registro:
El Registro debe cumplir con sus diversas funciones, y atendiendo a las mismas, es preciso
incluir las clases de registro.
Rafael Núñez Lagos, citado por Américo Atilio Cornejo en su libro de Derecho registral, hace
una distinción en cinco clases de registros, siendo los que a continuación se describen:
a. Registro de hechos:
El registro anota y da a conocer un hecho, por ejemplo se puede traer a colación el caso del
Registro Civil que inscribe el nacimiento de una persona. Tal y como menciona Atilio cornejo:
“La inscripción no le agrega un elemento más al hecho, el cual se ha producido con
independencia de su registración10.” Este tipo de registro tiene como finalidad la de crear y
facilitar la prueba del hecho ocurrido.
22
Muñoz, Nery Roberto y Muñoz Roldan, Rodrigo. Op. Cit, Pág.22
19
b. Registro de actos y contratos:
“El acto jurídico o contrato no existen si no se celebra en el registro en el cual quedan
incorporados.” De lo anterior, se puede afirmar que si un acto o contrato, cuyo requisito
esencial sea su otorgamiento en escritura pública, no cumple con el mismo, el acto o contrato
prácticamente no existe.
c. Registro de documentos:
En el caso de este tipo de registros, lo que se registra aquel documento que contiene un hecho.
A este tipo de registro pertenece por ejemplo el Registro de Poderes del Archivo General de
Protocolos, en el que se registran aquellos instrumentos que contienen mandatos o poderes y
cuyo registro se exige para poderlos ejercitar.
d. Registro de títulos:
Este registro consiste en que se van a registrar títulos que amparen hechos o contratos que han
sido celebrado extrarregistralmente, pero que es necesaria su inscripción registral para que
surta determinados efectos jurídicos.23
2.7 Clasificación de los registros
a. Registros personales y reales

Registros personales:
Los registros personales tienen como principal objetivo la persona, pudiéndose referir al
registro de datos personales de las personas específicamente; verbigracia el Registro Civil.

Registros reales:
Estos registros tienen como principal objetivo la registración de cosas, ya sean muebles o
inmuebles.
23
Atilio Cornejo, Américo. Op.Cit. Pág. 7
20
b. Registros de transcripción y de inscripción

Registros de transcripción:
El registro se efectúa en base a una auténtica transcripción íntegra y literal del documento a
registrar, o bien por medio de la incorporación de una copia o duplicado del mismo. En
Guatemala, podría citarse como ejemplo el Registro de la Propiedad inmueble, el que al
realizar las inscripciones archiva una copia o duplicado del documento que se inscribe.

Registros de inscripción:
En los registros de inscripción, la misma se efectúa elaborando una extracción de aquellos
datos que consten en el documento, necesarios para elaborar la respectiva inscripción. Como
ejemplo de este tipo de registro se puede citar el Registro de Poderes del Archivo General de
Protocolos, el que, a la hora de inscribir un poder, asientan únicamente ciertos datos del
mismo, como por ejemplo el nombre del mandante, del mandatario, el notario autorizante, la
fecha de otorgamiento del mandato, entre otros.
c. Registros declarativos y constitutivos

Registros declarativos:
En este tipo de registro, la inscripción o registro es necesaria para darle publicidad al acto o
contrato contenido en el documento y hacerlo a su vez oponible a terceros. En este tipo de
registro cabe incorporar el Registro de la Propiedad de Guatemala, ya que al tenor del artículo
1129 del Código Civil, es necesaria la inscripción de ciertos actos y contratos para que los
mismos puedan ser oponibles a terceros. Puede asimismo citarse lo establecido en el artículo
1148 del citado cuerpo legal, el que establece: “Únicamente perjudicará a tercero lo que
aparezca inscrito o anotado en el registro...Los títulos inscritos o anotados surtirán efectos
contra tercero y aun contra los acreedores singularmente privilegiados, desde la fecha de su
entrega al Registro.”
21

Registros constitutivos:
Son aquellos registros en los que deben inscribirse actos y contratos que van a nacer
a la vida jurídica junto con su inscripción. 24
2.8 Organización territorial
El fundamento legal para el funcionamiento del Registro de la Propiedad se encuentra
plasmado en diversas normativas que abarcan desde disposiciones de índole constitucional
hasta normas reglamentarias.
Como principio general, en primer término, el artículo 230 de la Constitución Política de la
Republica de Guatemala, establece: El Registro General de la Propiedad, deberá ser
organizado a efecto de que en cada departamento o región, que la ley especifica determine, se
establezca su propio registro de la propiedad y el respectivo catastro fiscal. Así mismo, al
nivel de las leyes ordinarias, esta institución es objeto de especial regulación en el código
Civil, el cual en el libro IV contiene disposiciones de carácter general y especial, regulando
aspectos no sólo relacionados con su organización y funcionamiento sino con los efectos,
forma y alcances de las inscripciones regístrales.
Existen otras normas dispersas en la legislación, entre las cuales se distinguen dos grupos: a)
Tendientes a la regulación de la actividad registral, tanto en aspectos sustanciales como
procedimentales, dentro de las cuales podemos mencionar: Ley de Rectificación de Medidas,
Código de Notariado, Ley de Inmovilización Voluntaria de Bienes Registrados y
Procedimiento de Localización
y Desmembración de Derechos sobre Inmuebles Pro
indivisos. El Registro General de la Propiedad como institución es uno, pero con el objeto de
cumplir con los fines de descentralización plasmados en la Constitución Política de la
República, administrativamente puede organizarse en varios. Actualmente existen dos
registros en Guatemala, siendo éstos: El Registro Central de la Propiedad con sede en la
ciudad capital, el cual comprende los departamentos de Guatemala, Sacatepéquez,
Chimaltenango, Santa Rosa, Jutiapa, Jalapa, Zacapa,
Escuintla, Petén, Alta y Baja Verapaz.
24
Atilio Cornejo, Américo. Op. Cit Pág. 9
22
Chiquimula, El Progreso, Izabal,
El Segundo Registro, con sede en la ciudad de Quetzaltenango, el cual comprende los
departamentos de Retalhuleu, Suchitepéquez, Totonicapán, Huehuetenango, Sololá, Quiché,
San Marcos, Quetzaltenango y además el departamento de bienes de la Nación. Cada registro
se encuentra a cargo de un registrador, el cual es nombrado por el Presidente de la República
por medio de acuerdo gubernativo a través del Ministerio de Gobernación. De conformidad
con la ley, únicamente los guatemaltecos de origen que ostenten el título de abogado y notario
pueden ser nombrados como tales.
Asimismo, cada registro puede contar con uno o varios registradores auxiliares, los cuales son
designados por el Registrador Propietario bajo su responsabilidad, éstos deben ostentar las
mismas calidades exigidas por la ley para ocupar el cargo de registrador titular.
2.9 Evolución y modernización del Segundo Registro de la Propiedad
En la página principal del Registro de la Propiedad señala lo siguiente:
La evolución del Segundo Registro de la Propiedad ha sido muy lenta y sin mayor
trascendencia desde que se estableció el mismo, al extremo de que hasta hace poco tiempo,
seguían empleándose los mismos procedimientos obsoletos de hace cien años.
La
modernización del Segundo Registro de la Propiedad, es lenta y costosa pero como todo
cambio implica capacitación, tiempo invertido y paciencia de los usuarios ya que lo que
anteriormente parecía un proceso interminable, hoy por hoy parece una odisea. Se afirma que
el presente siglo deja como legado al siguiente una nueva era: la era de la información. Se
reconoce que el presente siglo ha sido un período de múltiples avances en el campo de la
tecnología, los cuales encuentran su base en la obtención, manejo y distribución y
procesamiento de información.
El sistema del Segundo Registro de la Propiedad se empleaba el sistema de folio real, con el
cambio que toda la información que antes la obtenían de libros, ahora tiene un acceso más
práctico mediante la implementación de computadoras basadas en un sistema electrónico.
Mediante este sistema no se pretende la unificación de las leyes dispersas, sino que lo que se
pretende lograr es la unificación de la información registral, para que exista concordancia
23
entre el folio real y toda la información plasmada en los discos ópticos, con lo que se pretende
salvaguardar la información más eficazmente y así evitar el gran problema de extravío de
información, y de esta manera lograr llevar un historial exacto de todo lo inscrito en el
Registro.
Los cambios se iniciaron a mediados de mil novecientos noventa y tres, pero no es hasta mil
novecientos noventa y seis que se pone en marcha la reforma registral.
Las primeras
modificaciones se llevaron a cabo el aspecto financiero, respecto a modo, distribución y
manejo de los fondos que se percibían a través de los honorarios, ya como un ente con
autonomía financiera. El gran error en el aspecto financiero lo constituía que lo que percibía
el registro era invertido al pago de honorarios de trabajadores y un mínimo los gastos
generales de la institución. Con el transcurso del tiempo esta modalidad de distribución de
ingresos no permitió que se automatizara la institución para responder a las necesidades de los
usuarios y del ritmo tan avanzado que llevaba la modernización, pues mas bien se convirtió en
una mina de oro para todas aquellas personas que laboraban en dicha institución, desvirtuando
de esta manera los fines para los cuales fue creado. Todo esto provocó que el sistema registral
empezara a colapsar y se hiciera cada día mas evidente, tanto en las condiciones físicas en las
que permanecía el edificio, al igual que en la carencia de recursos para la inversión en
mobiliario y equipo para la implementación y buen manejo de dicha institución el cual dejaba
mucho que desear para el cumplimiento de sus funciones.
No fue hasta el periodo presidencial del Licenciado Ramiro de León Carpio, que se apoyó la
Comisión Nacional de Reforma Registral, la cual estaba encargada de la modernización del
Registro, dicha reforma fue inaugurada en noviembre de 1995. El Acuerdo Gubernativo 31793, en su artículo primero suprimió todos los privilegios de repartir los honorarios de los
registros públicos, ya que era claro que dicha remuneración no reflejaba la capacidad y
funcionamiento que llevaba tanto el personal laboral de dicha entidad, al igual que el manejo y
funcionamiento del mismo. A raíz de este acuerdo gubernativo se llegaron a implementar la
forma en que los honorarios del registro deberían ser distribuidos, teniendo en cuenta que la
modernización era más que evidente. Se le fijó un sueldo fijo al registrador, con lo que eliminó
un privilegio, y se fijó porcentajes de los ingresos para la modernización de la institución.
24
A principios de 1,996, fue nombrado para el cargo de Registrador al señor Jorge Rolando
Barrios, quien también era presidente del Instituto de Derecho Notarial. Durante su gestión se
lograron varios avances. Entre ellos el contenido en el Acuerdo 5-97 de la Comisión Nacional
de Reforma Registral. El cual postula el principio de continuidad de los servicios que presta el
Registro de la Propiedad. El acuerdo indica que los trabajadores del Registro deberán gozar
de sus vacaciones sin que las labores de la institución sean suspendidas, para lo cual se
tomarán las medidas necesarias.
Un avance en la modernización del sistema es que en la actualidad ya se pueden obtener
certificaciones regístrales por medio del sistema bancario, tanto en la ciudad capital como en
los departamentos. Otra muestra es la inauguración de la agencia Registral en el departamento
de Petén. Esta oficina no funciona como una agencia receptora de documentos, ya que los
únicos facultados para esto son los Registros de la Propiedad de la zona central y el de
Quetzaltenango.
Sin embargo, la oficina está facultada para dar información y certificaciones necesarias a los
usuarios. Se recalca que esta agencia no es un registro independiente, si no una derivación del
principal, para descongestionar y facilitar el uso e información a nivel departamental, máxime
por la distancia a la que se encuentra el departamento del Petén con la ciudad capital. Al igual
que ésta, se pretende inaugurar diversas agencias en toda la República de Guatemala.
La información, para que sea procesada, es necesario enviarla al Segundo Registro de la
Propiedad de la zona central mediante discos ópticos, para que esta sea la encargada de
procesar toda la información proporcionada y asentarla donde sea pertinente, esto es parte del
proyecto de descentralización previsto. Esto responde en parte hecho de que la población ha
crecido notablemente, y los índices de negocios y transacciones se han incrementado de tal
manera que se necesita operar con agilidad y versatilidad.
El documento electrónico en Guatemala, no ha sido objeto de regulación como en otros países;
aun así se le ha reconocido un valor probatorio. No obstante lo anterior, no es un título
inscribible en el Registro de la Propiedad por los siguientes motivos:
25

Los títulos inscribibles debe constar por escrito. A pesar de las características del
documento electrónico, no es considerado necesariamente como un documento escrito, aún
cuando la tendencia a identificarlo como tal es muy fuerte.

El documento debe ser perceptible para el hombre sin la intervención de fuentes externas
en este caso las computadoras.

No cumple con los requisitos de forma que la ley requiere para poder inscribir un título.

Los documentos electrónicos no prueban por sí su autenticidad (carece de firmas o por lo
menos no constituye elementos esenciales y como tal son fácilmente alterables, lo cual se
contrapone al requisito de “inscriptibilidad”. 25
2.10 Sistema Electrónico
Otro aspecto de la modernización es la firma digital, el cual es un medio de control de
alteración de documentos electrónico que la tecnología moderna ha puesto a disposición de los
usuarios de computadoras, quienes en la mayoría de los casos, efectúan transacciones que
desean sólo sean conocidas por otro individuo o un grupo limitado de personas. En Guatemala,
como en muchos países, se ha aceptado la necesidad de reconocer la validez del documento
electrónico para que la firma digital “adquiera operatividad”, es decir, no se concibe separada
del soporte digital o electrónico. Por otro lado, no se ha legislado en forma expresa sobre la
misma y desarrolla una infraestructura informática que permita su aplicación en un marco de
seguridad jurídica. Por ser un componente de los documentos electrónicos a la firma digital no
puede atribuírsele de conformidad con el sistema jurídico guatemalteco efectos de índole
registral, sino únicamente contractuales al igual que el documento electrónico.
Para facilitar y agilizar la operación registral de documentos que contengan desmembraciones
y formación de fincas nuevas, especialmente cuando la descripción del área sea con azimuts u
otras características técnicas de ubicación, es conveniente que se haga entrega de una copia
electrónica del texto (Word, pdf o archivo de texto), identificando el archivo con el número y
fecha de la escritura, y el nombre del notario.
25
Registro de la Propiedad, http://www.registropropiedad.org.gt/titinsc.htm.Op. Cit. Fecha de consulta: 10/03/10.
26
En caso de planos en formato mayor a hoja oficio, se recomienda presentarlos en formato
electrónico tiff multipágina, blanco y negro, resolución 200 dpi. (En razón de las limitaciones
técnicas en el proceso de digitalización de planos en gran formato, lo que puede retrasar el
trámite del expediente). Los documentos también pueden ser enviados por correo electrónico a
[email protected] o presentarlos en memoria USB, diskette o CD en las cajas del
Registro.26
El ingeniero Jorge Mario Álvarez de León de GBM, Filial Internacional de Guatemala,
Segundo Registro de la Propiedad, proporcionó para la presente investigación, la información
que a continuación se desarrolla:
A finales del año 1,999 se instaló un servidor Netfinity 3,000 con Sistema Operativo OS/2
Warp Server, Base de Datos DB2. Además dos cajeros con OS/2 Warp, Aplicaciones que
servían para ingresar data como operador al que se le asignaba el documento y asignación de
honorarios y finalmente una bandera de listo a devolver. Después (del año 1,999 al año 2,003)
se fueron desarrollando aplicaciones en VX-REXX para:

Identificación de Documentos por medio de etiquetas codificadas

Ingreso de datos de presentadores de documentos al sistema (número de cédula de
vecindad, nombre del usuario y recibo ingresado) para un mayor respaldo en caso de
presentación de documentos falsos

Ingreso y control de fincas afectadas (se instaló un departamento de verificación con el
objetivo de evitar que se asignaran documentos que afectaran fincas cuyas operaciones no
se hubieren efectuado, afectándose así la prelación)

Bloqueo de fincas por orden de las autoridades

Control de firmas y sellos de los Notarios

Ingreso de data de certificaciones

Control de contabilidad

Reparto automático
26
Registro de la Propiedad, http://www.registropropiedad.org.gt/titinsc.htm.Op. Cit. Fecha de consulta: 10/03/10.
27

Habilitación de los distintos departamentos dentro del nuevo flujo de los documentos

Mejor control de la asignación de honorarios

Consultas electrónicas

Habilitación de Agencias de Coatepeque y Mazatenango

Ingreso de Data de documentos de las agencias a Base de Datos de Quetzaltenango para
prelación de fincas
En el año 2,004 se configuró un nuevo servidor y se efectuó la migración de la base de datos,
ya que el servidor con el que se trabajaba era insuficiente para las aplicaciones que se habían
añadido. Se utilizó OS/2 Warp Server for e-bussines como plataforma.
El 9 de septiembre de 2,006 se inició con Fénix II, para esto se realizó:

Instalación de 3 servidores

Servidor de Base de Datos

Windows 2000 Server

Base de datos

Servidor de Correo

Windows 2000 Server

Lotus Notes

Servidor de Caja

Windows 2000 Server

Aplicación de Caja

Instalación de Equipo para usuarios

Windows XP

Aplicaciones para Operación Registral

Aplicaciones para Caja
La migración de las tablas compatibles de la base de datos que se utilizaba anteriormente a
Fénix II.
Este nuevo sistema permite entre otras aplicaciones:
28

Creación de Inscripciones Electrónicas

Visualización de documentos por medios electrónicos

Visualización de inscripciones por medios electrónicos

Consulta a distancia

Control de prelación de fincas
A mediados de 2,007 se implementó Fénix 2.5 con mejoras en las aplicaciones como
aceptación de razones por los registradores auxiliares y un nuevo tipo de razones en el que
existen nuevas medidas de seguridad. A finales del mismo año se hecha a andar el proyecto de
aviso de notarios por correo electrónico, que optimiza la seguridad y respaldo a los notarios.
Asimismo se habilita la operación cruzada para facilitarles a los usuarios el ingreso de
documentos en ambos registros, así como en las sedes existentes.
Las inscripciones son muy seguras, ya que no se pueden alterar y se cuenta con más de 2
backups (copias de seguridad) de las mismas, puesto que además de las copias de seguridad
que se efectúan en el Segundo Registro de la Propiedad, a su vez se almacenan en el Data
Center de GBM y una adicional en el Registro General de la Propiedad. Cabe mencionarse
que las inscripciones electrónicas son firmadas únicamente si el Registrador previamente
accede a las medidas de seguridad que tiene la aplicación registral. La Institución cuenta con
Firewall (barrera informática) que encripta la información haciéndola más segura. Por su
parte el modulo de operación registral cuenta con una contraseña para que únicamente el
operador trabaje sus documentos. Paralelamente la base de datos cuenta con bitácoras que
indican la situación y momento en el que se efectúan cambios, es decir que quedan rastros de
toda actividad en el sistema que pueden contribuir a una investigación en caso de ser
necesaria.
a. Ventajas de las inscripciones registrales electrónicas en comparación a las manuales:

Son más rápidas de trabajarse, ya que se cuenta con templates que simplifican la
operación.

Los libros físicos no permiten su uso múltiple, no obstante las inscripciones electrónicas
facilitan su acceso al mismo tiempo.
29

Las inscripciones son más legibles y uniformes.

No se pueden alterar.

No se corre el riesgo de que un usuario las modifique o se incluso sustraiga una folio.

La razón registral que se le entrega al usuario contiene la información exacta que quedó
asentada.
Lo anteriormente expuesto es una manifestación práctica de la modernización electrónica en el
Segundo Registro de la Propiedad.
a. Documento Electrónico:
El artículo 2 en su inciso q del Decreto Número 51-2007 del Congreso de la República de
Guatemala, Ley de Garantías Mobiliarias, define lo que es el documento electrónico de la
siguiente manera: “Cualquier documento generado, enviado, comunicado, procesado, recibido,
almacenado o visualizado por medios electrónicos, dotado de las medidas de seguridad
indispensables. A los efectos de esta ley, cualquier requerimiento de un documento manuscrito
podrá satisfacerse por medio de un documento electrónico siempre y cuando éste cumpla con
los requisitos de seguridad y autenticación establecidos en la ley o en la legislación aplicable
al comercio electrónico”.
b. Firma electrónica:
La ley ya citada en su artículo 2, inciso t, indica lo que es la firma electrónica así: “Los datos
en forma electrónica consignados en una comunicación electrónica, o adjuntados o
lógicamente asociados al mismo, que puedan ser utilizados para identificar al firmante con
relación a la comunicación electrónica e indicar que el firmante aprueba la información
recogida en la comunicación electrónica”.
c. Formulario registral o formulario:
De la misma forma, dicha ley, indica el concepto de formulario registral, en su artículo 2
inciso u: “El proporcionado por el Registro para inscribir la constitución, modificación,
prórroga o extinción de la garantía mobiliaria, de acuerdo a lo que establece esta ley y el
reglamento del Registro”.
30
d. Operación Registral Electrónica:
El Registro General de la Propiedad cuenta con un sistema electrónico de operación registral.
Todo el proceso, desde el ingreso de un documento en caja hasta su devolución, y todas las
inscripciones se llevan a cabo de forma electrónica. Este sistema de operación registral
funciona en base a sistemas electrónicos vanguardistas con altos estándares de calidad y
resguardo que garantizan la seguridad física y jurídica de la inscripción registral.
e. Proceso de la Operación Registral Electrónica:
Se recibe el documento y duplicado, se cancelan los honorarios calculados conforme al
Arancel y se le asigna un número. Junto con el número asignado se indicará la fecha y hora de
presentación del documento, garantizando el cumplimiento del principio de prioridad registral,
“primero en tiempo, primero en derecho”, dándole al documento presentado la prelación que
le corresponda, según la fecha y hora de su presentación. El documento es escaneado.
Conforme ingresan los documentos, el sistema permite al operador que tenga menos de 5
documentos en su bandeja, tomar de 1 a 5 documentos que están en fila. Esto hace que
ninguno pueda determinar anticipadamente a quién le corresponderá operar.
El operador califica y trabaja el documento, realizando las operaciones. El documento es
enviado electrónicamente al Registrador Auxiliar para revisar la operación. El documento es
firmado electrónicamente por el Registrador Auxiliar con el dispositivo de huella digital. Se
genera la razón que contiene una transcripción exacta de cada operación realizada. El
duplicado con una copia de la razón, es enviado al archivo de duplicados y el documento
original es enviado a cajas para ser devuelto al usuario. De las razones de los documentos.
La razón que se adhiere al documento operado, es una transcripción fiel y exacta de la
inscripción realizada, y cumple con altos estándares de seguridad, siendo algunas de sus
características las siguientes:

Código Verificador:
Este código verificador puede ser utilizado por el usuario para verificar la autenticidad de la
razón que aparece en el documento. Lo podrá hacer accesando gratuitamente a la pagina Web
del Registro General de la Propiedad, en el icono de validar razones de testimonio.
31

Transcripción:
Transcripción exacta de la inscripción realizada Impresa en un papel de color especial.

Número de referencia de la inscripción.

Firma y sello digital del Registrador Auxiliar.

Número de la página.

Total de paginas de la razón.
Al pie de cada página el número de documento Sello digital del Registro General de la
Propiedad especial para asientos registrales.27

Fundamento legal que respalda la modernización en los Registros de la Propiedad en
Guatemala (Registro General, ciudad de Guatemala y Segundo Registro
Quetzaltenango)
De acuerdo con la información proporcionada por el departamento legal del Segundo Registro
de la Propiedad, la modernización del mismo se fundamenta en lo siguiente:
El Reglamento de los Registros de la Propiedad, Acuerdo Gubernativo 30-2005, establece en
su considerando: “Que es conveniente crear una Comisión Nacional Registral para coadyuvar
a obtener uns óptima administración de los Registros de la Propiedad y asegurar que se
realicen en los mismos las convenientes inversiones para su modernización, la conservación
de documentos históricos y la certeza jurídica.”
El mismo cuerpo legal su artículo número 2 señala que: “En las operaciones registrales se
utilizará el sistema del folio real, ya sea que éstas se hagan en forma manual, por medios
electrónicos o similares. El artículo 7 en su primer párrafo del reglamento ya citado,
manifiesta: “En los procesos de traslado de información de los libros físicos a medios
electrónicos, los bienes inscritos en el Registro conservarán el mismo número de finca, folio y
libro. Al inicio de la información electrónica se asentará, en el dominio, una inscripción que
27
Registro General de la Propiedad, “Operación Registral Electrónica”. Guatemala, 2010. (Proceso que seguirá el documento
presentado). Documento PDF. www.rgp.org.gt. 2010. Fecha de consulta: 16/04/10.
32
contendrá el estado de conservación de dicho bien, el cual resultará de todas las inscripciones
vigentes…”.
El Arancel General para los Registros de la Propiedad, Acuerdo Gubernativo 325-2005, en su
artículo 10 informa a cerca del destino de los honorarios percibidos de los Registros, los cuales
van encaminado específicamente a: “…Instalar nuevas tecnologías, adquirir, mantener,
actualizar y renovar equipo, sistemas, programas, licencias de operación y aplicaciones
técnicas idóneas para promover y mantener con tecnología de punta el óptimo funcionamiento
y la prestación de servicios de los Registros; y para cualquier otra actividad conexa, necesaria
o complementaria de las anteriores.”
En virtud de lo anterior, se celebró un contrato denominado “Contrato de Servicio de Sitio de
respaldo, administración, del Centro de Cómputo, Servicios de Mantenimiento y Adecuación
del Nuevo Centro de Cómputo”, el cual fue celebrado entre los dos Registros de la Propiedad
de Guatemala (Registro General de la Propiedad, ciudad de Guatemala y Segundo Registro de
la Propiedad, Quetzaltenango) y la empresa GBM de Guatemala, S.A. Para la adecuación de
sistemas electrónicos a los procedimientos registrales.
Dicho contrato está contenido en la escritura número 12, de fecha 6 de marzo 2006, por el
Notario Rafael Briz Méndez, celebrado en la ciudad de Guatemala.
2.11 Desarrollo de la modernización del Segundo Registro de la Propiedad
El inicio del funcionamiento del Registro General de la Propiedad en Guatemala data de la
época del General Justo Rufino Barrios, en el año 1877.
A través de los años y atendiendo las necesidades de cada época, se fueron creando registros
en otros departamentos y a su vez eliminando registros de otros, hasta llegar hoy en día, mas
de 130 años después de su creación, a tener dos registros, el Registro General de la Zona
Central, con carácter de Registro General, con sede en la ciudad de Guatemala y el Segundo
Registro de la Propiedad con sede en Quetzaltenango.
33
Desde 1976 el Registro General de la Propiedad se encuentra ubicado en el edificio situado en
la 9ª Avenida 14-25 de la zona 1 de la capital de Guatemala, edificio que albergó por muchos
años a la Corte Suprema de Justicia.
En cuanto a sus instalaciones y procedimientos, el Registro General de la Propiedad contaba
con una infraestructura y sistema operacional que venía acarreando desde el siglo XIX,
contando con instalaciones y equipo de trabajo obsoletos y totalmente inadecuados para que
el Registro cumpliera eficazmente con su trabajo.
El sistema de llevar a cabo las operaciones relacionadas con fincas era un sistema manual, las
operaciones de los documentos presentados eran lentas y el proceso de presentación,
operación y devolución de un documento podía durar meses.
Tras una serie de modificaciones estructurales y la implementación de tecnología informática
de punta, el Registro General de la Propiedad ofrece hoy en día servicios más ágiles, rápidos y
certeros en el cumplimiento de sus funciones y siempre observando garantizar a los usuarios la
seguridad jurídica registral.
El proceso de modernización del Registro de la Propiedad dio inicio en el año 1996 con la
implementación de un sistema de operación electrónico y la digitalización de los libros físicos,
pero es a partir de 2004 que arranca una evidente modernización y remodelación de sus
instalaciones físicas y equipo a utilizar, revisando integralmente todos sus procesos, lo que
permite una atención y servicio ágil, en beneficio de los usuarios y de la sociedad
guatemalteca en su conjunto. 28
Como ya se mencionó, el Registro de la Propiedad se encuentra descentralizado. Actualmente
existen dos registros, el situado en la capital conocido como Registro General de la Propiedad
y que contempla los departamentos de Guatemala, Sacatepéquez, Chimaltenango, Santa Rosa,
Jutiapa, Jalapa, Zacapa, Chiquimula, el Progreso, Izabal, Escuintla, Peten, Alta y Baja
Verapaz. Y el Segundo Registro de la Propiedad con sede en Quetzaltenango que comprende
28
Registro General de la Propiedad, “Noticias”. Guatemala, 2010. http://www.registro-propiedad.org.gt/noticias.php. Fecha
de consulta: 16/04/2010.
34
los departamentos de Retalhuleu, Suchitepéquez, Totonicapán, Huehuetenango, Sololá,
Quiche, San Marcos y Quetzaltenango.
2.12 Inscripción de contratos de compraventa de bienes inmuebles en el Segundo
Registro de la Propiedad
Para presentar un documento que será objeto de alguna inscripción registral, se deberá acudir a
la sede del Segundo Registro de la Propiedad ubicado en la ciudad de Quetzaltenango y
presentar:
1. Sello de visado de la Delegación de la Superintendencia de Administración Tributaria
(SAT)
2. Original del documento a ingresar
3. Duplicado del documento indicando que se trata del duplicado y de nuevo la firma y sello
en original del notario
4. Boleta de presentación de documento
Se realiza un cálculo estimado de honorarios y se entrega un comprobante, en el que aparece
el número que le fue asignado al documento que usted presentó. Con este número podrá dar
seguimiento al documento presentado y cuando el mismo esté listo, con este comprobante lo
podrá retirar. Es importante que usted sepa que podrá conocer el estado del documento en
cualquier momento, accesando a la pagina Web del Registro. www.rgp.org.gt Previo a retirar
físicamente el documento, usted deberá presentarse al Registro o sus sedes avisar el recibo que
se le proporcionó al entregarlo y luego pasar a cajas. Si al consultar vía Internet se indica que
el documento está listo a devolver, se acude directamente a caja con una impresión de la
pantalla, no siendo necesario visar el recibo. En caso la inscripción del documento haya
generado mas honorarios que los calculados, se deberá cancelar esta diferencia en el momento
de retirarlo. Si el notario autorizante del documento presentado ha registrado su correo
electrónico en el Registro General de la Propiedad, recibirá por esta vía, información sobre la
presentación de documentos y aviso cuando los mismos estén listos a devolver.29
29
Registro
General
de
la
Propiedad,
“Documento
http://www.registropropiedad.org.gt/titinsc.htm. Fecha de consulta 15/04/10.
35
de
Inscripción”.
Guatemala,
2009.
Todas las mejoras en el área de procesos han permitido que el 90% de las inscripciones sean
procesadas en 7 días calendario promedio. Anteriormente, el tiempo promedio de una
inscripción duraba un mes, con lo cual las mejoras han sido considerables para el usuario.
Además, el número de inscripciones diarias ha aumentado en un 20% en relación a las
inscripciones en el 2005. Se utiliza un sistema de consulta a distancia, módulo que permite a
cualquier usuario exterior al Registro acceder, por medio de Internet, a determinados servicios
del Registro.
Esto ha acercado al Registro General de la Propiedad al usuario, permitiéndole:

Consultas del estado de los expedientes entregados al Registro (consulta gratuita).

Consultas para corroborar el origen de las Razones Registrales (consulta gratuita).

Consulta del Reglamento de los Registros de la Propiedad y Arancel vigente (consulta
gratuita).

Consulta de Propiedades, para la visualización de inscripciones de dominio, hipotecas,
anotaciones y cancelaciones de determinada propiedad (Sistema pre-pago).30
2.13 Procedimiento de presentación de documentos en el Segundo Registro de la
Propiedad con sede en la ciudad de Quetzaltenango:
El artículo 1,127 del Código Civil preceptúa lo siguiente: “La inscripción en el Registro puede
pedirse por cualquier persona que tenga interés en asegurar el derecho que se deba inscribir.
Los registradores harán toda inscripción, anotación o cancelación, dentro del término de ocho
días, contado desde la fecha de recepción del documento. Si éste diere lugar a varias de las
operaciones antes indicadas, el término se ampliará en seis días más”.
Amariles Reyes de Castillo, en su manual titulado “Procedimientos Registrales del Segundo
Registro de la Propiedad”, desglosa el proceso de presentación de un documento al Segundo
Registro de la Propiedad. En el desarrollo de cada etapa de dicho proceso, se puede apreciar
la forma en que los principios registrales, anteriormente mencionados, se manifiestan de
30
PRONACOM. “Registro General de la Propiedad”. Programa Nacional de Competitividad. Guatemala, 2009.
http://www.pronacom.org/web/index.php?option=com_content&task=view&id=19&Itemid=21. Fecha de consulta: 01-07-10
36
conformidad con las funciones del Segundo Registro de la Propiedad y de cada elemento que
lo compone.
A continuación, el desarrollo del procedimiento registral al momento de ingresar un
documento, en este caso, un contrato de compraventa de bienes inmuebles:
a. Presentación del documento:
Se presenta el documento, solicitud o boleta, al cajero quien con un programa denominado
DORIAN se ingresan los siguientes datos del documento:

Nombre del presentador

Tipo de documento

Nombre del Notario

Valor del documento

Cédula o DPI del presentador

Forma de pago

Anticipo o pago del recibo
El artículo 1,130 estipula lo siguiente: “La primera inscripción será la del título de propiedad o
de posesión y sin ese requisito no podrá inscribirse otro título o derecho real relativo al mismo
bien. Dicha inscripción solamente podrá modificarse, ampliarse o enmendarse en los
siguientes casos:
1°. En virtud de resolución judicial firme;
2°. A la presentación de testimonio de escritura pública:
a. Cuando los otorgantes de un acto o contrato que haya dado origen a la primera inscripción
de un bien mueble, inmueble o derecho real, comparezcan todos solicitando la modificación,
ampliación o enmienda de tal inscripción, por haberse cometido error u omisión en la escritura
Pública o en el documento original; y
37
b. Cuando el propietario solicite que se consigne la ubicación o la dirección del inmueble. En
estos casos los datos los declarará bajo juramento en la escritura pública correspondiente y el
notario transcribirá el documento extendido por la municipalidad respectiva, en el que conste
la ubicación o dirección del bien de que se trate y su identificación registral; 3°. En los demás
casos que expresamente autorice la ley”.
Imprimiéndole en el documento original un número correlativo, fecha, hora, grupo (esta
numeración codificada sirve para indicar a que clase de documentos pertenece inmueble,
mueble, hipotecas, etc.) y honorarios. Los documentos son colocados en bandejas para su
distribución. Al usuario se le entrega un recibo de caja como comprobante de entrega del
documento.
a. Reparto de documentos:
El reparto de documentos solo se efectúa de cajas a revisión de firmas, en los demás
departamentos es el mismo personal el que los traslada de un departamento a otro. Los
documentos son retirados de la bandeja de cada cajero, clasificados y con hoja de reporte
entregados al departamento de revisión de firmas, dos veces al día.
b. Departamento de Registro de Firmas de Notario:
Los notarios tienen la obligación de registrar su firma en el Segundo Registro de la Propiedad,
acompañando una fotografía tamaño cédula, fotocopia de cédula de vecindad, fotocopia de
carné de colegiado activo, constancia de colegiado activo expedida por el colegio de
abogados, constancia de inscripción en la Corte Suprema de Justicia. Igual obligación se
establece cuando cambian la firma.
c. Departamento de revisión de firmas:
En este departamento se verifica que coincida la firma del Notario con la que aparece en el
sistema. Si hubiere una evidente falsedad se procede a enviar el documento al Ministerio
Público con la denuncia para que se investigue lo procedente. Si por un error involuntario el
notario olvidó alguna firma en una de las hojas del documento existen dos procedimientos:
38

Se llama al Notario y se le da un plazo de 3 días para que se presente al Segundo Registro
de la Propiedad a subsanar el error.

Adherir una hoja de suspensión indicando la falta de una firma para que sea suspendido.
d. Etiquetación:
Se adhiere una etiqueta al documento original y otra a la copia que coincida con el número de
documento que le fue asignado electrónicamente en caja. Las características de la etiqueta son:
Número de documento, año, fecha de ingreso, Escudo Nacional, logotipo del Segundo
Registro de la Propiedad y un sello de agua. A la copia del documento que es la que queda en
archivo, se le agrega manualmente la hora, no así al documento original debido a que en las
cajas solo se imprimen datos en el original mas no en la copia.
El artículo 1,132 del Código Civil expresa lo siguiente: “Todo documento se presentará por
duplicado al registro: la copia se extenderá en papel sellado del menor valor y se conservará
con la clasificación del caso en la oficina. De los documentos otorgados en el extranjero, se
presentará por duplicado certificación notarial. Cuando el Registro esté en capacidad de
hacerlo, sustituirá los duplicados que se indican en este artículo por tomas microfílmicas de
los documentos originales, disponiéndose la forma más apropiada para su clasificación y
conservación.”
e. Departamento de digitalización:
Se ingresan los documentos al programa de reparto automático digitando los siguientes datos:

Número de documento

Finca

Folio

Libro

Departamento

Número de escritura

Fecha de escritura

Otorgante

A favor de quién.
39
Los documentos pasan a formar parte de la pila de pendientes a asignar, físicamente se
archivan en Digitalización hasta el momento en que los oficiales operadores, con el listado
que les provee el programa de Reparto Automático solicitan que físicamente les entreguen los
documentos
asignados
para
efectuar
manualmente
las
operaciones
registrales
correspondientes.
f. La función del oficial operador:
En el departamento de tesorería los operadores con el listado que les proveyó el reparto
automatizado, recogen su despacho y proceden a examinar el documento de manera minuciosa
en cuanto a sus elementos, existencia y validez para comprobar si satisface todos los requisitos
legales que exige la ley para que surta sus efectos jurídicos (en este caso, el contrato de
compraventa). A esta función se le llama calificadora. Atienden también al principio de
legalidad, imponiendo que los títulos que se pretendan registrar, deben ser examinados,
verificados o calificados antes de ser inscritos con el objeto de que solo tengan acceso al
registro
los títulos válidos y perfectos, que no adolezcan de requisitos formales,
administrativos, errores notariales o limitaciones judiciales. Se considera que esta calificación
es de forma, puesto que el fondo le corresponde al notario que faccionó el documento.
En lo relativo a los impuestos en cuanto a los negocios de compraventa y otros negocios con
bienes inmuebles, se verifica que lleve el sello de visado de la Superintendencia de
Administración Tributaria, como ya se mencionó, indicando que se efectuó la calificación en
materia de recaudación de impuestos por parte de la Superintendencia de Administración
Tributaria. Si el documento no llena los requisitos notariales, legales y administrativos
respectivos, o tuviera alguna limitación judicial es suspendido. Indicando el fundamento legal
de la suspensión.
El artículo 1,128 del código civil señala lo siguiente: “Si el documento presentado no fuere
inscribible o careciere de los requisitos legales necesarios, el registrador lo hará constar en un
libro especial que se llevará para tales efectos y en el propio documento, el cual devolverá al
interesado, expresando la hora y fecha de recepción en el Registro, así como la ley en que se
funda para suspender o denegar la inscripción”.
40
La función del oficial operador, consiste también en anotar en el libro que indica el
documento, de forma manual, consignando los datos generales y especiales de la negociación,
así como el asiento y tomo en donde queda archivada la copia, se consignan dos fechas: La de
ingreso y la de operación. El oficial operador, firma y sella la razón en el libro y lo traslada a
los registradores para que firmen la razón correspondiente.
Mediante razones registrales, que se asientan en el documento original en hojas adicionales,
se hace constar la inscripción ya efectuada en el libro correspondiente y se consignan los
honorarios causados en la operación. Esta razón solo lleva consignados los nombre y apellidos
de los interesados, número, folio, libro y brevemente la razón de operación.
Según el Código Civil guatemalteco, en su artículo 1,131, toda inscripción expresará:
1°. Si la finca es rústica o urbana, su ubicación indicando el municipio y departamento en que
se encuentra,
área, rumbos
o azimuts;
o coordenadas
geográficas
debidamente
georeferenciadas al sistema geodésico nacional; medidas lineales y colindancias; su nombre y
dirección si lo tuviere. Tales datos se expresarán en el documento que se presente para su
inscripción en Registro de la Propiedad respectivo y en los planos que podrán ser realizados
por ingenieros civiles, arquitectos e ingenieros agrónomos, que se encuentren colegiados
activos en la república de Guatemala.
Se exceptúan de la obligación de presentar planos firmados por los profesionales indicados,
los casos de titulaciones supletorias y desmembraciones de las fincas rústicas menores de siete
mil metros cuadrados, y las urbanas que se localizan en aquellas poblaciones recónditas del
país en que no fuere posible localizar a uno de los profesionales indicados, extremo que el
Notario deberá hacer constar en el instrumento correspondiente, con la salvedad de que si se
tratare de tres desmembraciones o más de la finca matriz, o en el caso de parcelamientos
urbanos, el Registro de Propiedad respectivo exigirá como requisito para la inscripción de
cada una de las nuevas fincas que los planos sean suscritos de conformidad con las exigencias
que contiene el párrafo anterior.
41
2°. La naturaleza, extensión, condiciones y cargas del derecho que se inscriba y su valor si
constare;
3°. La naturaleza, extensión, condiciones y cargas de derechos sobre los bienes que sean
objeto de la inscripción;
4°. La naturaleza del acto o contrato, la fecha y lugar de éste;
5°. Los nombres completos de las personas otorgantes del acto o contrato;
6°. El juez, funcionario o notario que autorice el título;
7°. La fecha de entrega del documento al Registro con expresión de la hora, el número que le
corresponde según el libro de entregas, el número de duplicado y el tomo en que se archivará;
y
8°. Firma y sello del registrador, así como el sello del Registro. Los requisitos a que se refiere
el inciso 1°, sólo serán necesarios en la primera inscripción.
Cuando los operadores tienen acentadas las razones registrales en los documentos, con hoja de
reporte, entregan el original y la copia. Ésta última no tiene razón registral en el departamento
de tesorería, que tiene cargo la revisión de forma manual de los honorarios que causa cada
documento de conformidad con el Arancel General para los Registros de Propiedad, Acuerdo
Gubernativo No. 325-2005. Verificados los honorarios, el documento se le descarga al
operador, para que le sean asignados nuevos documentos y en el sistema aparece que está en
“proceso de firma”.
g. Revisión de razones registrales:
Se revisan las razones registrales asentadas en los documentos originales por los operadores,
verificando que concuerden los datos correspondientes, y se coloca el sello de agua.
h. Firma del Registrador General y Registradores Auxiliares:
De forma equitativa y proporcional, el Registrador General y los Registradores Axiliares,
firman y sellan cada documento en forma manual. Este acto provee de respaldo al negocio
jurídico inscrito.
42
i. Entrega de documentos:
El documento es entregado a quien presente el recibo original, como requisito indispensable, y
se identifique con cédula de vecindad o DPI, aunque el presentador haya sido otra persona, a
quien se le devuelve el documento.31
El artículo 1,129 del Código Civil manifiesta: “En ningún tribunal ni oficina pública se
admitirán escrituras ni documentos sujetos a inscripción, que no hubieren sido razonados por
el registrador.”
2.14 Reglamento de los Registros:
Los tratadistas Nery Roberto Muñoz y Rodrigo Muñoz Roldán en su libro titulado “Derecho
Registral Inmobiliario Guatemalteco”, abordan de una manera objetiva, lo relativo al
Reglamento del Registro, de la siguiente manera: “El nuevo reglamento tiene por objeto
regularla forma en que los Registros de la Propiedad desarrollarán las actividades y prestarán
los servicios que, conforme la ley, les corresponde; se organizan, funcionan y rigen por la
Constitución Política de la República de Guatemala, el Código Civil, las disposiciones
especiales de otras leyes, el presente reglamento y otros acuerdos. (Artículo 1). Entre lo que
regula este Reglamento, está:

Se establece que en las operaciones registrales, sean manuales o electrónicas, se utilice el
sistema de folio real.

Adiciona algunos libros, de los ya ordenados en el código civil.

Establece que la información de las operaciones electrónicas, sean accesibles,
garantizando el principio de publicidad y además la continuidad de las operaciones en
caso de contingencia.

Establece el principio de prioridad por medio del libro de entrega de documentos.

Reconoce la inscripción del estado de conservación de la finca, al hacer el traslado de
libros físicos a libros o medios electrónicos.

La forma del registro de bienes inmuebles.

La forma del registro de bienes muebles.

El procedimiento de trámite de documentos.
31
Reyes de Castillo, Amariles Marlene. Op. Cit. Pág. 1
43

La organización administrativa del Registro.

La creación de la Comisión Nacional de la Reforma Registral.
32
a. Definición de inscripción
Manuel Ossorio define la inscripción de la siguiente manera: “Acción y efecto de inscribir o
inscribirse; tomar razón de algún registro de los documentos a las declaraciones que han de
asentarse en él según las leyes. Con relación a algunas actas. La inscripción es obligatoria ya
que sin ella carecen de efecto, por lo menos frente a terceros.
Los actos necesitados de inscripción en registro público son muchos, pues aparte de los
determinados en los códigos hay otros de índole administrativo que requieren esa misma
formalidad. Entre ellos caben señalar los que afectan al Registro Civil de las personas
(nacimientos, matrimonios y defunciones), así como también en el Registro de la propiedad,
los contratos sobre transmisión de bienes, constitución de derechos reales o su cancelación, y
con relación al reglamento de comercio, la constitución, modificación y disolución de la
sociedad y los poderes de sus representantes, entre otros.” 33
b. Objetivo de las Inscripciones
El objetivo directo e inmediato de la inscripción es el titulo, ya que el Registro de Guatemala
es una institución pública que tiene por objeto la inscripción, anotación y cancelación de los
actos y contratos relativos al dominio y demás derechos reales sobre bienes inmuebles y
muebles identificables. Los que deben constar en títulos.
Sin embargo, es importante mencionar que no todos los títulos son inscribibles, ya que por
regla general únicamente lo serán aquellos que determinen efectos de carácter jurídico-reales,
con lo cual se excluyen obligaciones de carácter puramente personal, a excepción de aquellos
actos en que la protección legal de un grupo específico se superpone a la protección del
Registro, como por ejemplo: los arrendamientos, consideradas de puras obligaciones de
carácter personal con simple eficacia interpartes. a) Negocios jurídicos inscribibles de
32
Muñoz, Nery y Muñoz Roldán, Rodrigo. Op. Cit. Pág. 89
Ossorio, Manuel Diccionario de Ciencias Jurídicas, Políticas y Sociales, 27ª. Edición, Buenos Aires, Argentina.
2000. Pág.522
33
44
Heliasta,
naturaleza bilateral, compraventa;
o unilateral, opción de compra; b) actos y negocios
intervivos, cesión de derechos y mortis causa, procesos sucesorios; c) Actos y negocios
jurídicos realizados por particulares y sometidos a las normas de derecho privado, donaciones
y los actos de derecho público dimanantes de los órganos estatales o administrativos,
sentencias judiciales y concesiones; d) Actos y negocios contenidos en instrumentos públicos
notariales, primer testimonio, resoluciones judiciales, auto dictado en un proceso de titulación
supletoria, es decir, realiza inscripciones o anotaciones de las Diligencias Voluntarias de
titulación Supletoria, previo auto favorable dictado por el Juez de Primera Instancia Civil;
resoluciones administrativas, resolución dictada en un procedimiento de denuncia de excesos,
meras solicitudes con firmas legalizadas del interesado, solicitud de cancelación de gravamen
hipotecario en virtud de haber operado la prescripción, y documentos contables, factura de
compraventa de vehículos,
e) documentos otorgados en territorio guatemalteco y en el
exterior, sentencias extranjeras.
c.
Clases de Inscripciones
Las Clases de inscripciones son:

Definitivas y provisionales.
Las primeras producen una situación de duración indefinida; las segundas, de duración
más o menos reducida, y con efectos solo tangenciales respecto al bien a que se refiere;

Extensas y concisas.
Las primeras contienen todos los datos que exige la ley, como la primera inscripción de
dominio de un bien inmueble; las segundas omiten las que ya están con anterioridad, como
la segunda inscripción de dominio;

Voluntarias y forzosas.
Las primeras se efectúan a solicitud de parte interesada y las segundas por mandato de ley, sin
necesidad de gestión. 34
34
Registro General de la Propiedad, “Documento de Inscripción”. Op.Cit. http://www.registropropiedad.org.gt/titinsc.htm.
Fecha de consulta 15/04/10.
45
d.
Bienes Sujetos de Inscripción
Artículo 1125 del Código Civil. En el Registro se inscribirán:
a. Los títulos que acrediten el dominio de los inmuebles y de los derechos reales impuestos
sobre los mismos.
b. Los títulos traslativos de dominio de los inmuebles y en los que se constituyan, reconozcan,
modifiquen o extingan derechos de usufructo, uso, habitación, patrimonio familiar, hipoteca,
servidumbre y cualesquiera otros derechos reales sobre inmuebles; y los contratos de promesa
sobre inmuebles o derechos reales sobre los mismos.
c. La posesión que conste en título supletorio legalmente expedido.
d. Los actos y contratos que trasmitan en fideicomiso los bienes inmuebles o derechos reales
sobre los mismos.
e. Las capitulaciones matrimoniales, si afectaren bienes inmuebles o derechos reales.
f. El arrendamiento o subarrendamiento, cuando lo pida uno de los contratantes; y
obligatoriamente, cuando sea por más de tres años o que se haya anticipado la renta por más
de uno.
g. Los ferrocarriles, tranvías, canales, muelles u obras públicas de índole semejante, así como
los buques, naves aéreas, y los gravámenes que se impongan sobre cualquiera de estos bienes.
h. Los títulos en que se constituyan derechos para la explotación de minas e hidrocarburos y su
transmisión y gravámenes.
i. Las concesiones otorgadas por el Ejecutivo para el aprovechamiento de las aguas.
j. La prenda común, la prenda agraria, ganadera, industrial o comercial.
k. La posesión provisional o definitiva de los bienes del ausente; y
l. La declaratoria judicial de interdicción y cualquiera sentencia firme por la que se modifique
la capacidad civil de las personas propietarias de derechos sujetos a inscripción o la libre
disposición de los bienes.
Además presentar un duplicado en papel sencillo, claramente legible, juntamente con el
testimonio de la escritura pública.
Una de las principales obligaciones posteriores del Notario al faccionamiento de las escrituras
públicas de los contratos típicos civiles, en este caso de compraventa es la de extender los
46
testimonios correspondientes, orientar, guiar y advertir a los otorgantes de los efectos legales
del acto o contrato y de la obligación que tienen de presentar los testimonios a los Registros
respectivos, en este caso al Registro de la Propiedad, que por costumbre es una actividad que
es confiada por los otorgantes al Notario, por ser a su criterio el conocedor del Derecho, la que
no debe ser cumplida en términos generales por puro requisito, sino todo lo contrario
preocuparse por que se haga en el Registro correspondiente, en bien del prestigio profesional
del Notario y del cliente que requiere los servicios de aquel, para que el acto o contrato en que
sea parte surta sus efectos legales, como consecuencia de revestirse de las solemnidades
exigidas por el Derecho vigente, por ejemplo en los casos anteriormente vistos respecto a los
contratos típicos civiles, en este caso, la Compraventa, que debe perfeccionarse en escritura
pública y por ende ser registrados en el Registro de la Propiedad.
e.
Formas de Inscripción:

Personal:
Este sistema establece que por cada persona existe un registro único en el que se inscriben
todas las garantías prendarías sobre bienes presente o futuros, sin necesidad de dar detalles o
identificarlos. Este sistema es utilizado en Estados Unidos de Norteamérica.

Folios:
En este sistema, el folio es una carpeta con una carátula y tres partes, destinadas a inscribir
cada uno de los bienes inmuebles. Este sistema permite dar información rápida y certera sobre
un bien. Los asientos se practican en los folios: Real de Inmuebles y Real de Muebles.

Libros o siga la flecha:
Este sistema establece la anotación o inscripción de los títulos por medio de los cuales se
crean, transmiten, modifican o extinguen los derechos reales sobre inmuebles o la posesión.
Los libros están seccionados, los primeros se inscribe la propiedad y en los segundos los
gravámenes. Dentro de este sistema se encuentran los de trascripción (copia textual del
documento), inscripción (se extrae la parte fundamental del acto) e incorporación (se
encuadernan las copias certificadas de los títulos).
47

Electrónico:
Este sistema ha sido adoptado en algunos países como Austria y opera como un programa
informático con una base de datos central interconectada. Las bases de datos deben de contar
con un respaldo electrónico. Mediante este programa se realizará la captura, almacenamiento,
custodia, seguridad, consulta, reproducción, verificación, administración y transmisión de la
información registral.35
El registro de la propiedad es un dispositivo oficial de publicidad de los inmuebles y de los
derechos que recaen sobre los mismos. Tiene una importancia extraordinaria en el sistema
jurídico, pues la certificación del Registro de la propiedad constituye la mejor manera de
conocer el estado jurídico en el que se encuentra un inmueble que se desea adquirir o alquilar,
otorgando a los interesados la legalidad de su título. En Guatemala, existen dos oficinas del
Registro de la propiedad, una con sede en la ciudad de Guatemala que se denomina Registro
General de la Propiedad y el otro con sede en la ciudad de Quetzaltenango, que se denomina
Segundo Registro de la Propiedad. El Segundo Registro de la Propiedad, que tiene su sede en
la ciudad de Quetzaltenango, se encuentra ubicado en el edificio que alberga igualmente a
Rentas Internas de Quetzaltenango en la zona número uno de la ciudad.
f. Efectos que producen las inscripciones efectuadas en el Segundo Registro de la
Propiedad
a.
Oponibilidad frente a terceros desde la fecha de la entrega al registro del documento
respectivo.
b.
La inscripción no convalida los actos o contratos nulos según las leyes.
c.
Una vez inscrito el derecho, las acciones rescisorias o resolutorias no perjudican al
tercero que haya inscrito su derecho, excepto:

Cuando expresamente se hayan estipulado por las partes y consten en el registro.

Cuando se ejercite una acción revocatoria de enajenación en fraude de acreedores y el
tercero haya sido cómplice en el mismo; y
35
Pérez Fernández Del Castillo, Bernardo. “Derecho Registral”. México. Editorial Porrúa. 2000.
48

Cuando tratándose de una acción revocatoria de las mencionadas en el inciso anterior, el
tercero haya adquirido el derecho a título gratuito.
d.
Solo perjudica a terceros lo que aparezca inscrito o anotado en el Registro.
e.
La inscripción produce efectos declarativos y no constitutivos, ya que el derecho nace
extraregistralmente de acuerdo con el ordenamiento jurídico guatemalteco.
f.
Determina la preferencia del derecho, ya que la fecha y hora de presentación del
documento al Registro de la Propiedad, establece concretamente a quien corresponde la
prioridad o preferencia de la inscripción. Es así como la presentación constituye el punto
de partida en la sede registral de la aplicación de la regla “primero en tiempo es el
primero en derecho”
g.
h.
Constituye prueba material del estado que conserva el inmueble.
Otorga presunción de legitimación, puesto que se presume que el derecho registrado
existe, que corresponde con la realidad jurídica y que pertenece al titular inscrito.36
36
Registro General de la Propiedad, “Marco Jurídico”. Guatemala, 2010.
http://www.registropropiedad.com.gt/marcojurídico.htm. Fecha de consulta: 16/04/2010.
49
CAPÍTULO III
LOS CONTRATOS DE COMPRAVENTA
3.1 Definición de Contrato
El Código Civil Guatemalteco, Decreto 106, establece en sus artículos, del 1,517 al 1,519, que
hay contrato cuando dos o mas personas convienen en crear, modificar o extinguir una
obligación y se perfeccionan por el simple consentimiento de las partes y las partes se obligan
a cumplir ese convenio.
Lo que el Estado persigue en relación a la propiedad privada, es la protección de la misma,
pero para que las demás funciones del Estado puedan ser efectivas, es necesario que la
protección que le brinda a la propiedad privada sea remunerada, lo cual se consigue a través de
un impuesto o tributo sobre el valor del bien.
3.2 Escritura pública
a.
Concepto
El jurista Guillermo Cabanellas en su Diccionario Enciclopédico de Derecho Usual define la
Escritura Pública como Documento extendido ante un notario, escribano público u otro
fedatario oficial, con atribuciones legales para dar fe de un Acto o contrato jurídico cumplido
por el compareciente y actuante o por las partes estipulantes. 37
En nuestro código de notariado guatemalteco no se encuentra una definición de la escritura
pública, solo enumera los requisitos que debe contener el instrumento público y al analizarlos
se refiere a la escritura.
Doctrinariamente se encuentran algunas definiciones, por lo que se mencionarán las más
importantes que aporta Enrique Jiménez Arnau, citado por el Licenciado Nery Roberto Muñoz
en su libro titulado “El Instrumento Público y el Documento Notarial”.
37
“Diccionario Jurídico”, Madrid. 2009. http://www.lexjuridica.com/diccionario.php. Fecha de consulta: 13/05/10
50

Para Fernández Casado: Es el instrumento público por el cual una o varias personas
jurídicamente capaces establecen, modifican o extinguen relaciones de derecho.

Novoa Seoane: La define como el documento autorizado por notario con las solemnidades
del derecho a requerimiento de una o más personas o partes otorgantes...con capacidad
legal para el acto o contrato a que se refieran pro virtud de la cual se hacen constar la
creación, modificación o extinción de relaciones jurídicas particulares, con sujeción a las
leyes y a la moral.

López Palop: Es el documento autorizado por notario competente en que se consigna la
creación, modificación o extinción de una relación de derecho entre personas capaces.

Por su parte Argentino I. Neri, aporta la siguiente: Son escrituras públicas las que, con las
formalidades de ley, se hacen ante escribano público, u otro funcionario autorizado para
ejercer en las mismas condiciones.
Por su parte, el Licenciado Nery Roberto Muñoz, concluye con la siguiente definición: “ Que
es el instrumento público autorizado por Notario en el protocolo a su cargo, a requerimiento de
parte, en la que se hacen constar negocios jurídicos, obligándose los otorgantes en los términos
pactados”.
b.
Clasificación
Con respecto a la clasificación de escrituras, expresa Giménez Arnau: Si lo característico de la
escritura es crear o recoger formalmente un negocio jurídico o expresar una declaración de
voluntad, habrá tantas clases de escrituras, cuantas sean las del negocio jurídico. Es frecuente
reducir la clasificación a sólo dos términos: escrituras inter vivos y escrituras mortis causa.
c.
Clases de escrituras en Guatemala.
En el medio guatemalteco se reconocen tres clases de escrituras:
51

Principales: son aquellas que se perfeccionan en un mismo acto e independientes de
cualquier otra escritura para tener validez.

Complementarias o Accesorias: Conocidas también como accesorias, estas vienen a
complementar una escritura anterior, que por alguna circunstancia no se perfeccionó, entre
ellas están las de aclaración, ampliación, aceptación, rectificación, modificación.

Canceladas: Son aquellas que no nacen a la vida jurídica, sin embargo ocupan un lugar y
un número en el protocolo notarial. Resultan siendo escrituras públicas confeccionadas,
pero no firmadas por los que estaban obligados a hacerlo, por lo que es una escritura no
otorgada.
En la práctica se cancelan con una razón de cancelación. De estas escrituras no se extienden
testimonios ni copias. Es notario, solamente da aviso al Archivo General de Protocolos, según
lo establece el artículo 37 del código de notariado.
El procedimiento siguiente a la cancelación es enviar un aviso al Director del Archivo General
de Protocolos, indicando el número de la escritura y la fecha de cancelación. Este aviso
sustituye al testimonio especial, que como se dijo no puede extenderse por no haber nacido a
la vida jurídica la escritura.
Los motivos por los cuales deben cancelarse escrituras, son muchos, pero principalmente que
aún no esté firmada por las partes o por todas las partes que debieron hacerlo. Así también por
contener errores o estar incompletas.
La escritura pública se cancela con una razón, sin necesidad de indicar los motivos por los
cuales se cancela, ésta se redacta al final de la escritura en donde deberían estar las firmas de
los otorgantes y la firma solo el notario. Ejemplo: Razón: Se cancela. Conste. Firma del
notario.
52
d.
Estructura
Según Bernardo Pérez Fernández del Castillo, citado por el Licenciado Nery Muñoz, existen
múltiples divisiones de escritura pública, que para el estudio la divide así:

Proemio

Antecedentes

Clausulado

Representación

Generales

Certificaciones; y

Autorización.
En Guatemala, por muchos años se ha seguido un sistema sencillo en el faccionamiento de la
escritura pública. De conformidad con el Código de Notariado, la escritura se realiza de la
siguiente manera:

Encabezamiento:
El cual contiene los siguientes datos: Número de la escritura; lugar y fecha, artículo 29
numeral 1; hora si se tratara de testamento o donaciones por causa de muerte, artículo 42
numeral 1, las palabras ante mí, nombre del notario autorizante y su calidad: Notario. Es
importante que desde el inicio de la escritura se individualice al autorizante y aclare su
calidad. El notario desde luego, no es un compareciente, sino el sujeto autenticador ante quien
los actuantes comparecen, según Carlos Emérito González, citado por el Licenciado Nery
Muñoz.

La comparecencia:
Contiene los nombres y apellidos Completos de los otorgantes, edad en años cumplidos,
estado civil, nacionalidad, profesión, ocupación u oficio y domicilio, artículo 29 numeral 2.
La fe de conocimiento de las personas que intervienen en el instrumento, o la identificación
por los medios legales, cuando no los conozca el notario, artículo 29 numerales 3 y 4.
53
Razón de haber tenido a la vista los documentos fehacientes que acrediten la representación en
nombre de otro, si fuere el caso, artículo 29 numeral 5.
La intervención del intérprete, si fuere necesario, en el mismo cuerpo legal en su artículo 29
numeral 6.
Declaración de los comparecientes que aseguran hallarse en el libre ejercicio de sus derechos
civiles, artículo 29 numeral 3. Y la nominación del acto o contrato que se otorga. En el cuerpo
debe constar la relación fiel, concisa y clara del acto o contrato, artículo 29 numeral 7.

Los antecedentes o exposición:
Los antecedentes en toda escritura son: circunstancias útiles, que ayudan a la feliz
interpretación de las declaraciones de voluntad que se manifiestan. En ella se consigna la
descripción del objeto que va a ser causa del negocio jurídico, elementos indispensables para
la contratación.
No en todas las escrituras se dan los antecedentes, como por ejemplo al otorgarse un mandato,
simplemente se llega y se otorga, sin necesidad de un antecedente previo. Caso contrario
resulta en una compraventa, en donde el vendedor, manifiesta de qué bien es propietario y lo
individualiza.
José María de Porcioles, citado por el Licenciado Nery Roberto Muñoz, manifiesta que a su
juicio la exposición es el lugar adecuado para expresar los elementos preexistentes del negocio
y, de modo especial, las circunstancias de hecho de indudable trascendencia para determinar y
valorar el negocio jurídico.

La estipulación:
La estipulación o parte dispositiva de la escritura es la parte vital de su configuración jurídica.
El negocio jurídico o acto que la motiva va ahí expuesto en todo su contenido. Son las
relaciones de las partes surgidas de la convención que edifican el instrumento. Son la esencia,
el alma, la razón de ser, porque sin estipulación no hay escritura pública.
54
En esta parte llamada también dispositiva, se formula la declaración de voluntad de los
otorgantes que da vida al acto o negocio jurídico que desean celebrar, modificar o extinguir.
En la estipulación como parte medular de la escritura debe redactarse en cláusulas, por ser la
voluntad de los otorgantes y la adecuación que hace el notario a las disposiciones legales; en
ella también encontramos, reservas y advertencias; el caso concreto lo exige el artículo 30 del
código de notariado, de que: En todo acto o contrato el otorgante que se obligue hará constar,
de manera expresa, si sobre los bienes que motivan el acto o contrato, existen o no gravámenes
o limitaciones, cuando éstos puedan afectar los derechos del otro otorgante; y el notario les
advertirá las responsabilidades en que incurren si así no lo hicieren.
 La Aceptación:
Finaliza el cuerpo con la aceptación del acto o contrato, aceptando la venta, la donación, la
hipoteca, o según sea el caso.

Conclusión:
El cierre del instrumento ya no debe aparecer en cláusulas. Aquí el notario debe dar fede todo
lo expuesto, con una sola vez que lo haga en toda la escritura es suficiente; como también de
los documentos que tiene a la vista relativos al acto o contrato, identificaciones, títulos, entre
otros.
En las advertencias del cierre: los efectos legales del acto o contrato y la obligación que tienen
de presentar el testimonio al registro respectivo, artículo 29 numeral 11.

Otorgamiento:
Que comprende la lectura, la cual obligadamente debe hacer el notario, salvo casos de
testamentos, en que el testador tiene el derecho de designar a la persona que debe leer el
testamento, de no hacerlo él mismo, artículo 42 numeral 6.
Además de la lectura, recibir la ratificación y aceptación por medio de las firmas, artículo 29
numeral 10. El otorgamiento, según expresa Salas: Es la proclamación que hacen las partes de
la paternidad de sus declaraciones y del negocio realizado.
55

Autorización:
Que consiste en la firma del notario, precedida de las palabras ante mí, artículo 29 numeral 12.
En este momento nace la escritura pública autorizada. La autorización es, según Núñez lagos:
La asunción de la paternidad del instrumento por parte del notario. El sello del notario, no lo
exige el código de notariado, para la autorización de la escritura, quedando a discreción del
notario si lo coloca o no. Al respecto resulta la conveniencia de estampar el sello, en especial
en los casos en que en el encabezamiento de la escritura el notario omite su nombre. 38
3.3 La compraventa
a. Origen:
Es necesario tener en cuenta que el Derecho Romano no es un cuerpo jurídico homogéneo con
una orientación uniforme, obra de un legislador, sino el resultado de un largísimo proceso de
evolución histórica que pudiera iniciarse en el año 753 A.C. Partiendo de lo anterior, se
discute si los romanos entendieron el contrato como una forma genérica productora de
obligaciones o bien si, en realidad, conocían nada más ciertos contratos especiales. Demófilo
de Buen, afirma que del Digesto, atribuido a Ulpiano, se infiere una concepción de contrato
que, según ella, contrato es la convención productora de acción, por tener nombre de contrato
o causa civil de obligar.
Del mismo Digesto, se invoca un texto, del cual se desprende la idea de que hay contrato
cuando hay cambio de promesas o promesas cambiadas, pero en oposición a esto, hay otro
texto, del mismo, que dice que hay contrato donde hay cambio de una prestación por una
promesa.
En un fragmento de Paulo en el Digesto, se dice que el origen de la compraventa está en las
permutas, porque antiguamente no existía el dinero, por lo tanto, se tenía que buscar quién
necesitaba lo que sobraba y quién tenía lo que hacía falta, labor un tanto difícil, por lo que se
eligió un material cuya valoración pública y perpetua evitase, mediante la igualdad de la
38
Muñoz, Nery. “El Instrumento Público y el Documento Notarial”. Guatemala, Infoconsult Editores, 2001. Pág.17
56
cuantía, las dificultades de la permuta, esta materia es el dinero, desde entonces no constituyen
ambas cosas mercancías, sino que una de ellas se denomina precio.
Por lo cual, la compraventa está diferenciada del cambio o permuta: en esta se da mercancía y
se recibe mercancía, los papeles de las partes son idénticos; en la compraventa se da mercancía
por una de las partes: el vendedor, y por otra, el comprador, se hace entrega del precio, siendo
diferentes las obligaciones de las partes en el contrato. En este contrato se puede apreciar el
progresivo desarrollo del Derecho Romano, la más antigua forma de realizar una operación
que tuviera por finalidad trasmitir un bien a otra persona mediante una contraprestación, fue el
acto material de trueque o permuta, pero esa forma trajo inconvenientes y ello dio lugar a que
se diera una nueva forma de cambio: metales preciosos hasta luego llegar a la moneda.
Asimismo en un principio la compraventa iba acompañada de formalidades por lo que era una
especie de mancipatio, pero al finalizar el período republicano y con la preponderante
influencia del ius gentium se configura el contrato consensual de compraventa como medio
productor de obligaciones que el Derecho Civil tituló otorgándole dos acciones:
. actio venditi: acordada al vendedor.
. actio empti: concedida al comprador.39
b. Definición
Ossorio, afirma que: “Habrá compraventa cuando una de las partes se obliga cuando una de las
partes se obliga a transferir a la otra la propiedad de una cosa, y ésta se obliga a recibirla y a
pagar por ella un precio cierto en dinero”.
Citado por el Licenciado Nery Muñoz, el tratadista Federico Puig Peña, aporta la definición
de la legislación española, en su artículo 1,455 del código civil al decir que: “Por el contrato
de compraventa, uno de los contratantes se obliga a entregar una cosa determinada y el otro a
pagar por ella un precio cierto, en dinero o signo que lo represente”.
39
Treviño García, Ricardo. "Los contratos civiles y sus generalidades". México. McGraw Hill, 1995. pág. 21.
57
El ordenamiento civil guatemalteco, en su artículo mil setecientos noventa (1,790), indica que
“por el contrato de compraventa, el vendedor transfiere la propiedad de una cosa y se
compromete a entregarla y el comprador se obliga a pagar el precio en dinero”.
c. Características de la compraventa
Según Ocaris Usura Varela: El contrato de compraventa es:

Bilateral: Al momento de perfeccionarse surgen obligaciones para ambas partes, la una de
dar una cosa, la otra de pagar el precio.

Oneroso: Ambas partes derivan beneficios y ambas se gravan.

Conmutativo: Porque las prestaciones con ciertas y equivalentes. Solo por excepción
puede ser aleatorio como sucede cuando la venta es de una cosa que no existe pero se
espera que exista o no.

De ejecución instantánea: Sus obligaciones son susceptibles de cumplirse una vez
perfeccionado el contrato.

Principal: No requiere de otro contrato para su conformación o existencia.

Consensual: Se perfecciona por regla general, con el mero consentimiento de las partes y
éste cuando hay acuerdo de voluntades en cuanto al precio y la cosa.
d. Elementos

Personales: El vendedor y el comprador. Las partes del contrato pueden ser personales,
individuales o jurídicas; unipersonales o multipersonales.

Consentimiento: Es el acuerdo dos o más voluntades para transmitir el dominio de una
cosa o derecho a cambio de cierto precio y en dinero.
58

La cosa: De conformidad con los artículos 1,301 y 1,538 CC., la cosa objeto de un
contrato debe ser lícita, presente o futura, determinada o determinable. Las cosas objeto de
compraventa pueden ser, además, corpóreas o incorpóreas, muebles o inmuebles,
principales o accesorias.

Objeto: Que puede ser directo o indirecto. El directo es la transmisión del dominio de una
cosa o derecho y pagar un precio cierto y en dinero. El indirecto está constituido por la
cosa y el precio.
e. Capacidad de las Partes:
El tratadista Espín Cánovas, citado por Alfonso Brañas en su Manual de Derecho Civil, define
la capacidad como: “La aptitud para ser sujeto de derechos y deberes.”40
El Código Civil guatemalteco, en su artículo número ocho define lo relativo a la capacidad
absoluta de la siguiente manera: “La capacidad para el ejercicio de los derechos civiles se
adquiere por la mayoría de edad. Son mayores de edad los que han cumplido los dieciocho
años.” Por lo que la capacidad relativa la define así: “Los menores que han cumplido catorce
año son capaces para algunos actos determinados por la ley.”
Comprador: La capacidad de ejercicio es necesaria para poder comprar. Por ello, toda persona
mayor de edad, puede comprar bienes que estén en el comercio y el mandato general que
otorguen no requiere cláusula o facultad especial para que su mandatario pueda comprar.

Menores e incapaces: No pueden comprar por sí mismos mercancías o bienes de cierto
valor.

La gestión de negocios: Para el comprador es usual, particularmente cuando el precio ha
sido pagado y solo falto la formalización del contrato. Por supuesto, será necesaria la
40
Brañas, Alfonso. “Manual de Derecho Civil”. Guatemala, Editorial Estudiantil Fénix. 1998. Pag. 29
59
ratificación por parte del comprador, artículo 1611 del Código Civil guatemalteco, para
que éste quede obligado y adquiera los derechos derivados de la compraventa.

Representante legal: En el caso de una persona jurídica tiene, existe personería para
adquirir bienes que ésta requiere para su giro ordinario o la realización de su objeto, sin
necesidad de autorización especial, de conformidad con lo que disponen los artículos 47 y
163 Código de Comercio. Cuando se trata de la adquisición de bienes para otros fines, el
administrador o representante legal necesitara autorización del órgano correspondiente art.
47 y 54 Código de Comercio.
Incapacidades del comprador
El código civil señala las incapacidades especiales que tienen los compradores:

Esposos: Ni el marido puede comprar bienes de su esposa, ni ésta puede comprar bienes
del marido, aun si el régimen económico de su matrimonio fuere de separación absoluta,
art.1,792 C.C. Tradicionalmente se ha sostenido que el fin del matrimonio es que una
mujer y un hombre convivan con ánimo de permanencia y de mutuo auxilio y juntos críen,
alimenten y eduquen a sus hijos, art.78 C.C., y que la celebración de contratos y negocios
onerosos entre lo cónyuges desnaturaliza el matrimonio y puede tener consecuencias
indeseables en cuanto al mismo.

Administradores: Quienes administran bienes ajenos, no pueden comprar aquellos que
tienen bajo su cuidado, 1793 inc. 1 C.C. En esta posición se encontrarían por ejemplo, los
administradores de personas jurídicas; quienes ejercen la patria potestad pues no pueden
adquirir por compraventa los bienes o los derechos del menor art.267 CC; el tutor y sus
parientes quedan incluidos dentro de esta prohibición, en lo que se refiere a bienes del
pupilo Arts. 336 inc.1 y 337 C.C; los depositarios contractuales y depositarios.

Auxiliares del juez: Los depositarios judiciales, interventores, síndicos y liquidadores, no
pueden comprar los bienes que tienen a su cargo. Nótese que en este caso se trata de
personas que desempeñan funciones auxiliares del juez, designadas por éste para la
60
custodia y cuidado de cosas litigiosas o que pueden ser objeto de un proceso judicial, art.
1793 inc. 2 C.C. El artículo 385 del CPYCM, extiende esa prohibición a síndicos,
depositarios, expertos y miembros del tribunal en que se radicare un concurso o quiebra en
cuanto a los bienes del deudor.

Jueces, abogados, funcionarios y empleados judiciales y representantes de partes: Los
jueces y demás funcionarios y empleados judiciales, así como los abogados, procuradores,
expertos y mandatarios judiciales, tienen prohibición de adquirir los bienes objeto del
proceso en que han intervenido Art. 1793 inc. 3 C.C.

Intermediarios mercantiles y notarios: Tienen prohibición de comprar las cosas cuya venta
se hace con su intervención, los corredores y martilleros y los notarios encargados de
faccionar el acta de remate de tales bienes, art. 1793 inc.4 C.C.
El art. 324 del Código de Comercio, hace extensiva esta prohibición también a los
comisionistas en cuanto a los bienes que han recibido para su venta, es decir, autoentrada.

Mandatario: El inciso 5 del Art. 1,793 C.C. menciona lo siguiente: No pueden comprar
para sí, ni por interpósita persona...5. El mandatario, los del mandante sin el
consentimiento expreso de éste... Esta prohibición repite la norma contenida en el artículo
1,710 C.C., que prohíbe al mandatario adquirir para sí y para sus parientes los bienes del
mandante.

Albaceas: Es prohibido al albacea adquirir los bienes de la testamentaria o masa
hereditaria, mientras no estén aprobadas las cuentas de su gestión, Art. 1,793 inc. 6 C.C.,
lo que no es más que una repetición casi literal de la norma contenida en el Art.1,057
C.C. De conformidad con lo que dispone el artículo 1,301 del C.C., los contratos de
compraventa que se realizaren entre las partes a que se refieren los incisos 2,3,4 y 6 del
artículo 1,793, serían nulas de pleno derecho, por ser contrarias a normas prohibitivas
expresas; en cambio los contratos a que se refiere el artículo 1,792 y los incisos 1 y 5 del
artículo 1,793 carecerían de nulidad relativa y podrían convalidarse por ratificación.
61

Extranjeros: El artículo 123 de la Constitución Política de la República de Guatemala,
establece que sólo los guatemaltecos de origen y las sociedades cuyos socios también
sean guatemaltecos naturales podrán ser propietarios o poseedores de inmuebles situados
dentro de una faja de quince kilómetros de ancho, a lo largo de las fronteras terrestres y el
artículo 122 de ese mismo cuerpo legal, señala que los extranjeros necesitan autorización
del Ejecutivo, para adquirir bienes inmuebles situados en zonas urbanas comprendidas
dentro de las áreas de reserva territorial del Estado, así como bienes raíces comprendidos
en tales áreas de reserva, sobre los cuales existan derecho inscritos antes del 1 de marzo
de 1956.

Hijos y convivientes: La ley de herencias, legados y donaciones, artículo 35 del decreto
431 del congreso, establece que, para fines fiscales, toda venta de bienes entre padre e
hijo y entre convivientes se reputan donación. No se trata, en este caso, de una
incapacidad especial, sino del efecto fiscal de las compraventas entre esas partes. A
diferencia de los contratos en que el comprador adolece de una incapacidad especial, que
los hace nulos o anulables, en el caso de que el comprador sea hijo o concubino del
vendedor, el contrato es perfecto y válido, pero produce efectos fiscales diferentes de los
que corresponden a la compraventa.
Incapacidades del vendedor
El vendedor debe tener capacidad de ejercicio para poder válidamente vender bienes, art. 8
CC. Situaciones especiales relativas a la capacidad del vendedor:

Menores e incapaces. Los menores e incapaces no tienen capacidad para disponer de sus
bienes por venta, excepción hecha de las ventas ínfimas, que, al igual que las compras
ínfimas, son realizadas normalmente por menores o incapaces y cuya validez es
indiscutible.
Con excepción de dichas ventas ínfimas, la venta de bienes de menores requiere la
participación de su representante legal y el cumplimiento por parte de éste, de determinadas
62
formalidades y requisitos que tienden a asegurar la integridad del patrimonio del menor,
artículo 1,795 C.C., tales como:
a. comprobar la absoluta necesidad y evidente utilidad de la venta, ante juez competente y
obtener autorización de éste para celebrar el contrato, cuando se trata de inmuebles y de otra
clase de bienes de importancia, cuya enajenación excede de los límites de una ordinaria
administración, artículos 264 y 332, inc. 1 C.C. y 418 y siguientes del CPCYM.
b. El vender al precio no menor del que se cotice en plaza del día de la venta, bienes muebles
del menor, tales como valores, comerciales, industriales, títulos de renta, acciones, bono,
frutos y ganados, artículos 265 y 33 C.C. No se requiere, para estas ventas, autorización
judicial, sino únicamente una diligencia y cuidado especial de parte del representante legal del
menor o incapacitado, para obtener a favor de su pupilo, el mejor precio posible y
documentarlo, pues ello deberá ser objeto de comprobación por su parte al rendir cuentas de su
administración, según lo estipula el artículo 333 C.C.
c. Depositarios, administradores, interventores y liquidadores: El artículo 795 del código civil,
señala algunas circunstancias en que el vendedor debe llenar previamente algunas
formalidades legales, para vender los bienes ajenos que tiene a su cargo. Se analizará a
continuación cada una de tales situaciones y las normas que regulan cada caso:

Depositarios: El depositario tiene a su cargo la guarda y conservación de alguna cosa
propiedad de tercero y carece de facultades de disposición, por lo que no puede,
normalmente, enajenar los bienes que tiene a su cargo o bajo su cuidado. Es más, el
artículo 892 CC, en su última parte, confirma la ausencia de facultades de disposición por
parte del depositario, al señalar que en caso de enajenación de cosas dadas en prenda, el
depositario, quien de hecho o de derecho tiene la posesión del bien pignorado, incurrirá en
responsabilidades civiles y criminales.
63

Administradores: Administrador es toda persona encargada del cuidado, explotación y
mantenimiento de un patrimonio ajeno. En los artículos 254 y 293 del código civil, y lo
relativo a sus facultades y limitaciones como tales han sido ya tratados.

Interventores: El interventor no es más que el depositario de una finca urbana o rústica, un
establecimiento industrial o comercial o de propiedades agrícolas, artículos 37 del
CPCYM, quien por el hecho de tener a su cargo un negocio en marcha, tiene atribuciones
más amplias que las de un depositario común, a fin de que la empresa no sufra menoscabo
y pueda continuar normalmente sus operaciones.
En la intervención regulada por el artículo 37 del CPCYM, como en el caso regulado en el
artículo 661 Código de Comercio, el interventor no puede vender la empresa y en el caso de su
intervención de un empresa no mercantil, el interventor tiene a su cargo la administración de
las actividades de ésta, aunque la venta de frutos y semovientes requiere autorización judicial
artículo 38 CPCYM. En conclusión el interventor no está autorizado para vender la cosa que
tiene a su cargo, ni sus frutos, ni semovientes, por lo que la referencia que a interventores se
hace en el artículo 1,794 CC. Carece de efectividad y pertinencia.

Liquidadores: De conformidad con el artículo 1,786 inciso 6 C.C., el liquidador está
obligado a vender los bienes sociales, aun cuando haya algún menor o incapacitado entre
los socios, con tal que no hayan sido destinados por éstos para ser adjudicados en especie,
de donde nos resulta muy claro que, por disposición legal, el liquidador de una sociedad
está facultado para vender bienes.

Mandatarios: El vendedor puede otorgar mandato para la venta de bienes de su propiedad.
Como la compraventa no es un acto de administración que podría quedar incluido dentro
del mandato general, sino que constituye un acto de disposición, se requiere mandato con
cláusula especial de conformidad con lo que dispone el artículo 1,693 CC.
64

Gestor de Negocios: Teóricamente, no debería ser imposible que un gestor de negocios
vendiere bienes del principal y parece que la validez de esas ventas quedaría sujeta a que el
principal las ratifique dentro de cierto plazo.

Comuneros: De conformidad con el artículo 491 CC., el condueño tiene la propiedad plena
de la parte alícuota que le corresponde en la comunidad; pero no puede enajenarla sin
otorgar a sus copropietarios, derecho de tanteo por 15 días.
f. Clasificación de la compraventa
La compraventa es un contrato:

Consensual:
El artículo 1,791 del código civil, literalmente dice que “El contrato de compraventa queda
perfecto entre las partes desde el momento en que convienen en la cosa y el precio, aunque ni
la una ni el otro se hayan entregado”. Por lo tanto, existe el contrato entre las partes, desde que
hay consentimiento en la cosa y el precio.

Traslativo de dominio:
Su efecto natural y fundamental es transmitir la propiedad de una cosa al comprador, de allí
que cualquier contrato en que se transmita a la otra parte, derechos reales que no sean
propiedad, no será compraventa pura, sino alguna modalidad de ella, como cesión de derechos
o de créditos.

Bilateral:
La compraventa es un contrato bilateral por excelencia, ya que tanto el comprador, como el
vendedor resultan obligados: uno a entregar la cosa cuya propiedad trasmitió al comprador y el
otro, a pagar el precio. No habría compraventa, sino donación, si el comprador no tiene
obligación de pagar el precio y tampoco habría compraventa si el vendedor no tiene que
entregar la cosa en propiedad al comprador.
65

Oneroso:
Se estipulan gravámenes y derechos recíprocos, pues así como el vendedor tiene la obligación
de entregar la cosa en propiedad al comprador, tiene el derecho de recibir de éste el precio en
dinero e igualmente, a la obligación del comprador de pagar el precio en dinero, está ligado el
derecho que él tiene a que se le transmita la propiedad de la cosa y se le entregue ésta.

Conmutativo:
Normalmente, es posible para las partes apreciar inmediatamente el beneficio o la pérdida que
les causa el contrato, pues las prestaciones son ciertas y determinadas.

Sinalagmático:
Desde el origen del contrato de compraventa, se crean obligaciones recíprocas de las partes, de
modo que cada uno es a su vez acreedor y deudor del otro.

De ejecución instantánea:
Normalmente, la compraventa es de ejecución instantánea, pues su efecto traslativo de
dominio se consuma en el mismo momento en que se celebra el contrato.

Solemne:
En lo que se refiere a la producción de efectos hacia terceros en caso de compraventa de
inmuebles y de otros bienes sujetos a registro, pues es necesario que el contrato se formalice
en escritura pública y se inscriba en el Registro Público correspondiente.
La falta de formalidades o de inscripción en el registro no provoca la nulidad, ni la ineficacia
total del contrato, pues tiene plena validez entre las partes, aunque el contrato no produce sus
efectos normales, sino del contrato “informal” únicamente nace el derecho de las partes para
compelerse recíprocamente a la formalización del contrato en escritura pública, si se
establecieren sus requisitos esenciales por confesión judicial del obligado o por otro medio de
prueba escrita, art. 1,576 C.C.
66
g. Efectos del contrato de compraventa
El principal efecto del contrato de compraventa, entre las partes, es la transmisión del dominio
de la cosa del comprador, aparte de que del contrato resultan obligaciones recíprocas del
vendedor, entregar la cosa, y del comprador, pagar el precio.
El artículo 1,790 del código civil describe la compraventa como el contrato por el cual el
vendedor transfiere la propiedad de una cosa y se compromete a entregarla, y el comprador se
obliga a pagar el precio en dinero, detallando así los efectos normales del contrato y las
obligaciones que del mismo derivan para las partes.

Transferencia del dominio:
Entre las partes, éste es el principal efecto del contrato, pues por el solo consentimiento de
ellas en cuanto a la cosa y el precio, se realiza la transferencia de la propiedad de la cosa al
comprador, sin que sea necesaria la entrega de la cosa, ni el pago del precio.

Obligación de las partes:
De la norma contenida en el artículo 1,790 del código civil; resulta que las obligaciones
principales de las partes son: a) en cuanto al vendedor, entregar la cosa. b) en cuanto al
comprador, pagar el precio, así como otras obligaciones incidentales relacionadas con ellas.
h. Obligaciones previas

Cédula de vecindad de los otorgantes, si no fueren conocidos por el Notario.
No obstante, actualmente se encuentra vigente el uso del Documento Personal de
identificación (DPI) sustituyendo a la cédula de vecindad.
La Ley del Registro Nacional de Personas (RENAP) Decreto número 90-2005, contempla lo
relativo a dicho documento de identificación en su artículo cincuenta, de la siguiente manera:
“Del Documento Personal de Identificación. El Documento Personal de Identificación que
podrá abreviarse DPI, es un documento público, personal e intransferible, de carácter oficial.
67
Todos los guatemaltecos y los extranjeros domiciliados mayores de dieciocho (18) años,
Inscritos en el RENAP, tienen el derecho y la obligación de solicitar obtener el Documento
Personal de Identificación. Constituye el único Documento Personal de Identificación para
todos los actos civiles, administrativos y legales, y en general para todos los casos en que por
ley se requiera identificarse. Es también el documento que permite al ciudadano identificarse
para ejercer el derecho de sufragio. El reglamento respectivo regulará lo concerniente al DPI”.

Título con que se acredita la propiedad del bien objeto de la venta, salvo que sean cosas
futuras o esperanza inciertas.

Si fuera a hacerse una desmembración, el plano de la finca a formarse.

Último recibo del pago del Impuesto único Sobre Inmuebles (IUSI) y la autorización
municipal para desmembrar si fuera el caso.
i. Obligaciones posteriores:

Razonar los títulos o documentos que se tenga a la vista y cuyo contenido sufra
modificación, en virtud de la escritura autorizada.

Testimonio especial al Archivo General de Protocolos dentro de los veinticinco días
hábiles siguientes a la autorización de la escritura.

Testimonio o primer testimonio para el cliente, el cual se presenta al Registro de la
Propiedad con un duplicado para su registro.

Avisos a la Municipalidad de la localidad y a la Dirección General de Catastro y Avalúo
de Bienes Inmuebles (DICABI).
68
3.3 Testimonio
a. Concepto
También conocido como primer testimonio, según el orden en que se extiendan, es la copia
fiel de la escritura matriz, acta de protocolización y razón de legalización, que se expide al
interesado, el notario que lo autorizó, u otro que está expresamente facultado para ello, en el
cual se cubre el impuesto q eu este afecto el contrato que contiene. 41
El Código de Notariado en su título IX define lo que debe entenderse legalmente como
testimonio, al expresar en su artículo 66 “Testimonio es la copia fiel de la escritura matriz, de
la razón de auténtica o legalización, o del acta de protocolación, extendida en el papel sellado
correspondiente, y sellada y firmada por el notario autorizante o por el que deba substituirlo,
de conformidad con la presente ley”.
La copia es fiel, en cuanto en ella se produce única y exclusivamente lo consignado
originalmente en el instrumento. En la actualidad, gracias a la posibilidad del uso de la
tecnología párale fotocopiado, e inclusive el escaneado. Sin embargo, como se establece en el
artículo 67 del Código de Notariado, también sean éstas a máquina o manuscritas.
b. Testimonio Especial
Es la copia fiel de la escritura matriz, acta de protocolización y razón de legalización, que
expide el Notario para el Archivo General de Protocolos, en la cual se cubre el impuesto del
timbre notarial, conforme al acto o contrato que contiene.
c. Copia Simple Legalizada
Es la copia fiel de la escritura matriz, acta de protocolización y razón de legalización que
expide el notario para cualquier interesado, sin cubrir más impuestos, que los timbres fiscales
de cincuenta centavos que adhiere, uno por cada hoja de papel empleado al expedirlo
41
Muñoz, Nery. Op. Cit, Pág. 34
69
d. Forma de expedir el testimonio
El Notario que lo autorizó, está facultado para expedir el testimonio. El código regula que los
testimonios serán compulsados por el notario autorizante, y sólo en casos excepcionales,
puede autorizarlo otro; el código de notariado, en su artículo 67, regula que los testimonios
serán compulsados por el notario autorizante; por el funcionario que tenga el protocolo e n su
poder, si está legalmente autorizado para ejercer funciones notariales, o por el cartulario
expresamente encargado por el notario autorizante que esté temporalmente impedido para
hacerlo.
e. Orden de los testimonios
El código de Notariado, no regula un orden para testimonios, solo regula la expedición de los
mismos, sin embargo se utiliza la expresión PRIMER TESTIMONIO para el primero que se
extiende; SEGUNDO TESTIMONIO para el segundo, y así en forma sucesiva. Aunque
legalmente en la actualidad se puede expedir como TESTIMONIO, sin mencionar un orden de
expedición.
Usualmente se expide solo el primero, salvo que el interesado tenga interés en otro, o lo haya
extraviado, recurre al Notario para que se lo expida.
Los Testimonios Especiales, solamente se entrega uno por cada escritura autorizada, al
Archivo General de Protocolos, para efectos de archivo, por seguridad jurídica y por si alguna
vez fuere necesario reponer originales. Las copias simples legalizadas, aunque su nombre es
contradictorio, al mencionar simple y legalizada, a la vez, no hay que confundirla con la
fotocopia autenticada o legalizada, la copia simple legalizada se puede extender a cualquier
persona que tenga interés, aunque no surte mayores efectos por no haber cubierto impuestos, sí
es prueba de la existencia del original.
f. Formas de extender los testimonios

Mediante copias impresas en papel que podrán con escritura a máquina o manuscrita;

Por trascripción; y
70

Por medio de copias, fotocopias, fotostáticas o fotográficas de los instrumentos, casos en
los cuales los testimonios se completarán con una hoja de papel bond, en la que se asentará
la razón final.
En la práctica se utiliza el sistema de trascripción en papel bond y el sistema de fotocopias.
Las hojas del testimonio serán numeradas, selladas y firmadas por el notario. Al final del
instrumento se indicará el número de hojas de que se compone, personas a quienes se extiende
y el lugar y la fecha en que se compulse, como lo señala el artículo 70 del código de
notariado.

Los otorgantes:
Los otorgantes, sus herederos o cesionarios, o cualquier persona que lo solicite, a quienes el
Notario esta obligado a expedir testimonio, salvo en el caso de testamento o donación por
causa de muerte mientras viva el otorgante en cuyo supuesto solo a él se le podrá extender
testimonio.
Los profesionales que están facultados legalmente para extender testimonios son: en primer
lugar, el notario autorizante del instrumento público, en segundo termino, el notario
expresamente encargado por otro profesional de igual título que haya autorizado el
instrumento público y que temporalmente esté impedido para hacerlo, haciendo constar tal
extremo en el testimonio, en tercer lugar el Director del Archivo General de Protocolos,
respecto de los instrumentos públicos contenidos en los protocolos existentes en dicho
archivo, también esta facultado para extender testimonios el Secretario de la Corte Suprema de
Justicia en defecto del Director de Protocolos, finalmente el Notario que el Presidente del
Organismo Judicial designe para el efecto.

Archivo General de Protocolos
El cumplimiento estricto del Notario en el envío de los testimonios especiales al Archivo
General de Protocolos, reviste caracteres de mucha importancia, pues es una obligación que su
cumplimiento conlleva fines de beneficio directo e inmediato y en algunos casos mediato, para
71
el Notario, para los sujetos y otorgantes de los instrumentos públicos y para el prestigio mismo
de la función notarial.
g. Avisos
Otra de las obligaciones que revisten singular importancia en el desempeño de la función
notarial, es la relativa a la obligación de dar los avisos que la ley estipula.
Su objeto es contribuir a que las personas o instituciones que por una u otra causa,
deban conocer de los negocios jurídicos, tomen nota de ellos para lograr su encuadramiento
total dentro de la legalidad.
Cada uno de los avisos tiene su particular razón de ser, así, algunos tendrán como finalidad el
dejar sin efecto jurídico un documento, otros más para reconocer al verdadero propietario o
poseedor de un bien, para reconocer derechos de terceras personas, para dar publicidad a la
realización de un acontecimiento y el reconocimiento de un hecho, para probar la existencia de
un derecho conocido extraterritorialmente, etc.
El Código de Notariado en su artículo 38, establece: “Con el objeto de posibilitar un mejor
cumplimiento de las obligaciones de determinación, control y pago del impuesto sobre la
venta y permuta de bienes inmuebles (Alcabala), los notarios al intervenir en las escrituras por
actos y contratos relacionados directamente con dicho impuesto deberán, dentro del término
de 15 días de la fecha de autorización de la escritura, dar aviso a la Dirección General de
Catastro y Avalúo de Bienes Inmuebles y las Municipalidades respectivas y además, cumplir
con las normas siguientes:
En los contratos de compraventa

Llenar y presentar el formulario correspondiente, el cual servirá de aviso de la
enajenación. Dicho formulario indicará:

Nombre de los contribuyentes;

Números de cédulas de vecindad de los mismos;

Domicilio fiscal de los otorgantes;

Números de identificación tributaria, si los tuvieren;
72

Inmueble objeto del contrato;

Número de inscripción en el Registro de la Propiedad, si lo tuviere;

Número de la matrícula fiscal;

Ubicación y superficie del inmueble, indicada en unidades del sistema métrico decimal; Y

Valor de la enajenación.
h. Impuestos:

Archivo General de Protocolos:
En el testimonio especial se cubre el impuesto del timbre notarial, por tratarse de valor
determinado, es del dos por millar sobre el valor del contrato, es decir, el impuesto de dos
quetzales por cada mil quetzales del contrato. Este monto no debe exceder del límite máximo
de trescientos quetzales. Artículo 3º. Numeral 2, literal a) del Decreto 82-96 del Congreso de
la República.

Registro de la Propiedad:
Testimonio para el cliente, a este testimonio se debe acompañar el recibo del pago del
Impuesto del Valor Agregado (IVA) que en la actualidad es del doce por ciento sobre el valor
de la venta, el cual se paga en efectivo en formulario SAT 2081. Artículo 10 del Decreto 2792 del Congreso de la República. En algunos casos, la ley permite que se extienda factura y en
la misma se incluye el impuesto.
3.4 Inmueble
a. Concepto
El que no puede ser trasladado de un lugar a otro. Los inmuebles pueden serlo: por naturaleza,
o sea, aquellas cosas que se encuentran por sí mismas inmovilizadas, como el suelo y todo lo
que está incorporado a él de manera orgánica como los edificios; por destino como los bienes
muebles que, manteniendo su individualidad, se unen por el propietario a un inmueble por
naturaleza con excepción para algunas legislaciones de aquellos adheridos con miras a la
profesión del propietario de una manera temporaria; por accesión, las cosas muebles que se
73
encuentran realmente inmovilizadas por su adhesión física y perpetua al suelo; y por su
carácter representativo, como los instrumentos públicos acreditativos de derechos reales sobre
bienes inmuebles.42
El código Civil en su artículo 442 lo define así: “Son bienes las cosas que son o puedan ser
objeto de apropiación, y se clasifican en inmuebles y muebles”. Y en su artículo 443 nos dice
qué cosas pueden ser objeto de apropiación: “Pueden ser objeto de apropiación todas las cosas
que no estén excluidas del comercio por su naturaleza o por disposición de la ley”.
b. Clasificación
El código Civil, en su artículo 445, los clasifica de la siguiente manera:
Son bienes inmuebles:

El suelo, el subsuelo, el espacio aéreo, las minas mientras no sean extraídas, y las aguas
que se encuentren en la superficie o dentro de la tierra.

Los árboles y plantas mientras estén unidos a la tierra, y los frutos no cosechados.

Las construcciones adheridas al suelo de manera fija y permanente.

Las cañerías conductoras de agua, gas o electricidad, Incorporadas al inmueble.

Los ferrocarriles y sus vías; las líneas telegráficas y telefónicas, y las estaciones
radiotelegráficas fijas.

Los muelles, y los diques y construcciones que, aun cuando sean flotantes, estén
destinados por
su objeto y condiciones a permanecer en un punto fijo de un río, lago o
costa; y

Los viveros de animales, palomares, colmenares, estanques de peces o criaderos análogos,
cuando el propietario los haya colocado o los conserve con el propósito de mantenerlos
unidos de modo permanente a la finca.
El artículo 456 del código Civil, señala lo siguiente: “Los bienes son de dominio del poder
público o de propiedad de los particulares”.
42
Ossorio, Manuel. Op. Cit. Pág. 128
74
CAPÍTULO IV
OBLIGACIONES TRIBUTARIAS ANTE EL REGISTRO
4.1 Visado de Documentos
Dentro de las instalaciones del Segundo Registro de la propiedad, se encuentra localizada una
delegación de la Superintendencia de Administración Tributaria (SAT), cuya función es
calcular el impuesto a pagar por el contrato, en este caso, de compraventa a ingresar al
Registro. Dicha operación de cálculo se realiza mediante el análisis y comparación entre el
valor que tiene el bien inmueble en el contrato de compraventa y la matrícula fiscal, con el fin
de controlar la evasión fiscal.
El sello de visado de parte de la delegación de la Superintendencia de Administración
Tributaria (SAT), es el primer requisito indispensable para poder ingresar al registro el
documento que contiene el contrato de compraventa como titulo traslativo de dominio para su
debida inscripción.
4.2 Timbres
Manuel Ossorio define lo que es timbre de la siguiente manera: Sello que se estampa. El
Estado, para indicar en ciertos documentos los derechos que han de pagarse o fueron pagados.
Renta pública obtenida por la venta de sellos, papel sellado y otros efectos. 43
a. Notarial
Impuesto que cubrirán los Abogados y Notarios en el ejercicio de sus profesiones, este
impuesto se recaudará por medio de timbres o estampillas específicas para el efecto, y se les
denominará según su caso forense (Abogados) y notarial (Notarios). Los fondos que
provengan del impuesto son privativos del Colegio de Abogados y Notarios de Guatemala, el
cual será recaudado y empleado solamente en el desarrollo de sus programas de prestaciones
sociales establecidas a favor de sus miembros colegiados activos que contribuyan a su
43
Ossorio, Manuel. Op. Cit. Pág. 974
75
mantenimiento con sujeción a los reglamentos que determinaran su naturaleza, orden, método
y planes de los programas de prestaciones.
El artículo 3 de la Ley de Timbre Forense y Timbre Notarial, establece el modo y forma de
pago del timbre Notarial: sobre todo acto o contrato autorizado por Notario en la forma que a
continuación se expresa:
a) Contratos de valor determinado: dos por millar, pero en ningún caso bajará del límite
mínimo de un quetzal (Q.1.00), ni excederá del límite máximo de trescientos quetzales
(Q.300.00).
El timbre se pagara por unidades de quetzal, forzándose las fracciones a la otra inmediata
superior;
b) Contratos de valor indeterminado y protocolaciones. Diez quetzales (Q.10.00)
c) Actas notariales y de legalización de firmas o documentos. Diez quetzales (Q.10.00).
d) En los testamentos y donaciones por causa de muerte: Veinticinco quetzales (Q.25.00).
e) En las resoluciones de trámite que dicten los Notarios en cualquier asunto que se gestione
en jurisdicción voluntaria, dos quetzales (Q.2.00), por cada resolución y, en la resolución que
termine el asunto, diez quetzales (Q.10.00).
El Timbre Notarial se cancelará de la siguiente manera:

El Timbre Notarial se adherirá a la primera hoja de los testimonios especiales que para el
efecto los Notarios están obligados a enviar al Archivo General de Protocolos.

En actas notariales y de legalización de firmas o de fotocopia de documentos, se fijará en
la primera hoja del documento o al margen del acta respectiva según el caso.

En los testamentos abiertos y donaciones por causa de muerte, se fijaran en la plica que
contenga la disposición de última voluntad, y en los testamentos cerrados, en el testimonio
especial de la razón notarial.

En las resoluciones notariales, se fijarán al margen de las mismas.
b. Impuesto Fiscal
Se establece este impuesto documental a los siguientes documentos afectos:
76

Los contratos civiles, en este caso la Compraventa, Permuta, Donación entre Vivos y
Arrendamiento y mercantiles.

Los documentos otorgados en el extranjero que hayan de surtir efectos en el país, al
tiempo de ser protocolizados, de presentarse ante cualquier autoridad o de ser citados en
cualquier actuación notarial.

Los documentos públicos o privados cuya finalidad sea la comprobación del pago con
bienes o sumas de dinero.

Los comprobantes de pago emitidos por las aseguradoras o afianzadoras, por concepto de
primas pagadas o pagos de fianzas correspondientes a pólizas de toda clase de seguro o de
fianza.

Los comprobantes por pagos de premios de loterías, rifas y sorteos practicados por
entidades privadas y públicas.

Los recibos o comprobantes de pago por retiro de fondos de las empresas o negocios, para
gastos personales de sus propietarios o por viáticos no comprobables.

Los documentos que acreditan comisiones que pague el Estado por recaudación de
impuestos, compras de espacies fiscales y cualquier otra comisión que establezca la ley.
4.3 Sistema Tributario
La Administración Pública es la actividad administrativa de los órganos del Estado en todas
sus escalas o jerarquías. La entidad que administra. Constituye función típica del poder
ejecutivo, nacional o provincial, y de los municipios. Sus actividades son las que regula el
Derecho Administrativo. 44
44
Ossorio, Manuel. Op. Cit. Pág. 61
77
La Ley Orgánica de la Superintendencia de Administración Tributaria en su artículo 1
establece lo relativo a su creación y dice: “Se crea la Superintendencia de Administración
Tributaria, como una entidad estatal descentralizada, que tiene competencia y jurisdicción en
todo el territorio nacional para el cumplimiento de sus objetivos, tendrá las atribuciones y
funciones que le asigna la presente ley. Gozará de autonomía funcional, económica,
financiera, técnica y administrativa, así como personalidad jurídica, patrimonio y recursos
propios”.
La Ley del Impuesto al Valor Agregado establece en su artículo 3: Del hecho generador.
El impuesto es generado por:
a. La venta o permuta de bienes muebles o de derechos reales constituidos sobre ello
b. La prestación de servicios en el territorio nacional.
c. Las importaciones.
d. El arrendamiento de bienes muebles e inmuebles.
e. Las adjudicaciones de bienes muebles e inmuebles en pago, salvo las que se efectúen con
ocasión de la participación de la masa hereditaria o la finalización del proindiviso.
f. Los retiros de bienes muebles efectuados por un contribuyente o por el propietario, socios,
directores o empleados de la respectiva empresa para su uso o consumo personal o de su
familia, ya sean de su propia producción o comprados para la reventa, o la autoprestación de
servicios, cualquiera que sea la naturaleza jurídica de la empresa.
g. La destrucción, pérdida o cualquier hecho que implique faltante de inventario, salvo cuando
se trate de bienes perecederos, casos fortuitos, de fuerza mayor o delitos contra el patrimonio.
78
Cuando se trate de casos fortuitos o de fuerza mayor, debe hacerse constar lo ocurrido en acta
notarial. Si se trata de casos de delitos contra el patrimonio, se deberá comprobar mediante
certificación de la denuncia presentada ante las autoridades policiales y que hayan sido
ratificadas en el juzgado correspondiente. En cualquier caso, deberán registrarse estos hechos
en la contabilidad fidedigna en forma cronológica.
h. La venta o permuta de bienes inmuebles.
i. La donación entre vivos de bienes muebles e inmuebles.
En los casos señalados en los numerales 5, 6 y 9 anteriores, para los efectos del impuesto, la
base imponible en ningún caso será inferior al precio de adquisición o al costo de fabricación
de los bienes.
79
CAPÍTULO V
PRESENTACIÓN, ANÁLISIS Y DISCUSIÓN DE RESULTADOS
De acuerdo a los resultados obtenidos con los antecedentes y la doctrina del presente trabajo
de investigación, se puede afirmar que:
En varios cuerpos normativos extranjeros, se regula lo que es la modernización del Registro de
la Propiedad, Guatemala no es la excepción. Y aunque cada país se rige por sistemas distintos
y otros parecidos unos de otros, todos sustentan y aprueban la idea de que las modernas
doctrinas registrales y notariales impulsan el fortalecimiento de la legalidad y la seguridad,
dato que fue afirmado también dentro de los resultados obtenidos de la investigación y
encuestas realizadas.
La modernización electrónica registral es reconocida como necesaria, aunque muchas
personas no tengan conocimiento de su existencia. La eficiencia que aportan los nuevos
sistemas operativos ha provocado que la demanda del usuario ante el Segundo Registro de la
Propiedad, sea prominente hoy en dia.
En virtud de la información aportada dentro del marco doctrinario y legal del presente trabajo
de investigación, es necesario hacer ver que el sistema registral ya existente, con todas sus
regulaciones y parámetros, se une a la modernización. La doctrina del contrato de
compraventa, se acopla a las nuevas tendencias tecnológicas, gracias a que la ley ha creado un
margen para que dicha incursión pueda ser una realidad y así mejorar los servicios de una
institución, cuya función es fundamental.
El primer objetivo de la presente investigación, fue determinar cuáles son los beneficios que
aporta la actualización tecnológica del Segundo Registro de la Propiedad en cuanto a la
inscripción del contrato de compraventa de bienes inmuebles.
En virtud de lo anterior, no existe suficiente material bibliográfico de consulta, sin embargo,
gracias a la consulta de la página electrónica del Registro General de la Propiedad y a las
80
respuestas aportadas por los notarios en las boletas de encuesta sobre el tema objeto de la
presente investigación, se pudo determinar que los beneficios que aporta la actualización
tecnológica del Segundo Registro de la Propiedad en materia de inscripción del contrato de
compraventa de bienes inmuebles, son lo que se desglosan de la siguiente manera;
BENEFICOS:

Celeridad: El nuevo sistema de inscripción registral electrónica ha permitido la celeridad
en los trámites de inscripción al Segundo Registro de la Propiedad de contratos de
compraventa de bienes inmuebles, gracias a los sistemas modernos de tecnología
computarizada, los cuales consisten en la implementación de la digitalización de
documentos, lo cual permite de forma rápida la consulta de los mismos, y el Internet, cuyo
papel es funcional en cuanto a las consultas a distancia que se pueden realizar desde
cualquier lugar, y que por medio de mensajes electrónicos permite a los notarios tener
conocimiento sobre el estado del trámite en que se encuentran los documentos, en este
caso, contratos de compraventa que han ingresado para la correspondiente inscripción en
el Segundo Registro de la Propiedad.

Seguridad y Certeza: La inscripción registral electrónica es segura, ya que se encuentra
debidamente digitalizada y ordenada, de manera que no puede ser alterada, y los datos
consignados en las mismas son verdaderos. El sistema computarizado que se emplea para
brindar seguridad y certeza a los trámites registrales, está diseñado mediante códigos de
seguridad para garantizar y optimizar la seguridad, certeza y transparencia jurídica del
Segundo Registro de la Propiedad. Asimismo, las inscripciones registrales electrónicas,
como nueva tendencia tecnológica del Segundo Registro de la Propiedad, son más legibles,
en cuanto a que los tipos de letra y dígitos con exactos y uniformes.

Accesibilidad: Gracias al uso del teclado y el fácil acceso a la página principal del
Registro General de la Propiedad y del Segundo Registro de la Propiedad en Internet, la
consulta electrónica puede realizarse desde cualquier Terminal autorizada, y esto facilita y
agiliza el trámite correspondiente que conlleva para los notarios la inscripción de un
contrato de compraventa de bienes inmuebles al Segundo Registro de la Propiedad.
81

Desarrollo: La modernización registral electrónico, con la digitalización de su sistema en
cuanto a la inscripción de los contratos de compraventa de bienes inmuebles, aporta
avance y modernización, aportando a todo un conglomerado de profesionales las
herramientas necesarias y adecuadas a las nuevas exigencias tecnológicas y modernas.
DEFECTOS:

Las fallas técnicas que se dan en todo sistema computarizado son inevitables. Y para un
enlace más completo, no basta con la consulta de la página del Segundo Registro de la
Propiedad, aún es necesario realizar un enlace con el Registro General de la Propiedad, lo
que algunas veces provoca confusión en el usuario.

Está sujeto a que el sistema falle, y por lo mismo queda fuera de servicio por algunas
horas.
De lo anteriormente expuesto, la autora de la presente investigación, analiza de manera
objetiva, que se encuentran más beneficios que fallas en cuanto a la modernización electrónica
en el Segundo Registro de la Propiedad, en materia de inscripción de contratos de
compraventa, ya que como se pudo observar, existe bastante aceptación del nuevo sistema
electrónico registral, y se ha reconocido que ha facilitado y mejorado el sistema registral ya
conocido.
El notario de hoy en día se encuentra inmerso en actos voluntarios que se transforman y se
adecuan a la forma legal para nacer a la vida jurídica.
Dichos actos voluntarios generan efectos o consecuencias, tal es el caso de los contratos de
compraventa, el cual es el negocio jurídico de mayor incidencia, dato que fue comprobado con
la afirmación del cien por ciento de los encuestados. De acuerdo con el siguiente objetivo del
presente trabajo de investigación el cual consiste en analizar los efectos y consecuencias que
tiene para el notario y las partes
en el contrato de compraventa las nuevas tendencias
tecnológicas y la intervención del notario en materia registral de contratos de compraventa, se
pudo afirmar que los efectos que produce la modernización registral electrónica, además de ser
82
legal y de tener fundamento doctrinario, constituye una herramienta fundamental en el
desarrollo del quehacer notarial y de la sociedad en general.
Esta modernización electrónica se adecua a las necesidades de una sociedad en evolución,
creando un sistema nuevo que afecta de manera positiva y directa a los usuarios con la
optimización de la eficiencia de los servicios que aporta el Ssegundo Registro de la Propiedad.
También se pudo observar que el Sistema Registral se ha descentralizado, gracias al nuevo
sistema electrónico en forma general, pero en particular en materia de inscripción de contratos
de compraventa, garantizando celeridad en los trámites, seguridad jurídica, respaldo legal y
accesibilidad en sus servicios, tanto para el notario, como para las partes.
Por lo anteriormente expuesto, es importante resaltar que la presente investigación se ha
propuesto aportar información clave para comprender la relación entre el derecho registral y
notarial en cuanto al nacimiento a la vida jurídica de los contratos de compraventa, mediante
las nuevas tendencias tecnológicas, dejando ver que con la evolución y el desarrollo se han
generado cambios encaminados a mejorar la convivencia de la función registral, aportando
nuevas herramientas tecnológicas al notario y público en general.
Por lo tanto, impera una gran necesidad y responsabilidad como guatemaltecos, de
involucrarse y educarse sobre los sistemas, formas de trámite y novedades del sistema
registral.
En virtud de lo anteriormente expuesto, se realizaron boletas de encuesta dirigidas a una
muestra de 100 Notarios dentro del perímetro urbano de la ciudad de Quetzaltenango, con el
objeto de recabar información importante sobre la modernización electrónica en el Segundo
Registro de la Propiedad . Para tal efecto, a continuación se presentan, analizan y discuten los
resultados obtenidos de dichas encuestas.
83
1. ¿Identifica usted cuáles son los beneficios que aporta la actualización tecnológica del
Segundo Registro de la Propiedad en cuanto a la inscripción del contrato de
compraventa de bienes inmuebles?
A lo cual, el 97% de los encuestas contestó que SI, comprobando así que existe conformidad
en los Notarios en cuanto a los beneficios que aporta la modernización registral electrónica en
la prestación de sus servicios.
Si su respuesta es SI, por favor especifique cuáles:
De lo cual es importante resaltar que la mayoría de los Notarios conoce el nuevo sistema
registral electrónico e identifica los beneficios que el mismo aporta. Los Notarios que
contestaron que SI están muy conformes con el nuevo sistema registral electrónico, afirmando
que existe más celeridad, claridad y seguridad en las inscripciones registrales electrónicas, lo
cual facilita su desempeño profesional. Sin embargo, una minoría dentro de las respuestas
afirmativas no identificó cuáles son los beneficios que aporta la actualización tecnológica en el
Segundo Registro de la Propiedad. De lo anterior, es importante hacer ver que existe
desconocimiento sobre el tema, lo cual se ve reflejado en la falta de actualización de
información que existe dentro de este gremio profesional.
El 3% de los encuestados contestó que NO identifica los beneficios que aporta la actualización
tecnológica del Segundo Registro de la Propiedad.
2. ¿Considera usted que la ley respalda la modernización del Registro de la Propiedad?
El 95% de los encuestados contestó que SI, reconociendo que la modernización del Segundo
Registro de la Propiedad se encuentra legalmente respaldada. Efectivamente, la ley en materia
de modernización registral, se encuentra identificada como una necesidad para optimizar los
servicios que ofrecen los Registros de la Propiedad, en este caso, el Segundo Registro de la
Propiedad. Sin embargo, el 5% de los encuestados contestó que la ley NO respalda la
modernización registral, de lo cual se analiza y discute que, como ya está expuesto, no existe
suficiente conocimiento sobre dicho tema, muchos Notarios conocen en forma general la
modernización registral, pero no identifican de manera específica sus características formales.
84
La Constitución Política de la República de Guatemala garantiza el derecho a la propiedad
privada y siempre será el Estado el encargado de crear las condiciones que faciliten el uso y
disfrute de los bienes. Por lo tanto, la modernización electrónica y el Segundo Registro de la
Propiedad se han fusionado con el objeto de que el derecho ya garantizado se manifieste en
beneficio de todos.
La legislación en materia de contratos de compraventa en relación a la modernización
electrónica en el Segundo Registro de la Propiedad, siendo éste otro de los objetivos de la
presente investigación, ya que la legislación aprueba y respalda la modernización electrónica,
específicamente en el Decreto Número 30-2005 Reglamento de los Registros de la Propiedad,
en su artículo 2: “En las operaciones registrales se utilizará un sistema de folio real, ya sea que
éstas se hagan en forma manual, por medios electrónicos o similares”. Y el Acuerdo
Gubernativo No. 325-2005, Arancel General para los Registros de la Propiedad, en su artículo
10: “….Instalar nuevas tecnologías; adquirir, mantener, a ctualizar y renovar equipo, sistemas,
programas, licencias de operación y aplicaciones técnicas idóneas para promover y mantener
con tecnología de punta el óptimo funcionamiento y la prestación de servicios de los
Registros…”.
De esta manera, se tiene un conocimiento claro sobre la ley en la materia objeto de
investigación. Cabe mencionar que una minoría de los encuestados no tenía conocimiento de
la manera en que la ley regula la modernización electrónica registral, sin embargo la mayoría
de los encuestados, reconoció y afirmó la respuesta a dicha interrogante, también aceptando
que el nuevo sistema registral electrónico se adecua de forma certera a los principios
registrales ya conocidos y expuestos dentro del marco teórico de la presente investigación.
3. ¿El contrato de compraventa de bienes inmuebles es uno de los negocios jurídicos de
mayor incidencia?
El 100% de los encuestados contestó que SI reconocen al contrato de compraventa como uno
de los negocios jurídicos de mayor incidencia dentro del ámbito notarial. De lo cual se destaca
que efectivamente, que el tema objeto de investigación que trata específicamente la
inscripción registral del contrato de compraventa de bienes inmuebles como negocio jurídico
85
de mayor incidencia no solamente a nivel social, notarial sino que también registral, ya que es
el contrato de compraventa el de mayor ingreso al Segundo Registro de la Propiedad para su
inscripción.
4. ¿Conoce usted cuáles son las nuevas tendencias tecnológicas en materia registral?
El 84% de los encuestados contestó de SI conoce las nuevas tendencias tecnológicas en
materia registral, sin embargo, por falta de amplio conocimiento en el tema, la especificación a
dicha afirmación, se refleja en lo siguiente:
Si su respuesta es SI, por favor especifique cuáles:
A lo que el 49% de las respuestas especificaron que una de las tendencias tecnológicas en
cuestión era la digitalización del sistema registral, lo cual sigue generando duda ya que es un
poco redundante, un 25% contestó que la incursión del Internet es otra tendencia tecnológica,
lo cual destaca gracias a las consultas a distancia que pueden hacer los notarios y los servicios
que el Segundo Registro hace llegar a dichos profesionales mediante los mensajes de texto que
los informan sobre el estado del trámite de los documentos que han ingresado al Segundo
Registro de la Propiedad para su inscripción. El otro 26% de las respuestas específicas, no
contestó la pregunta, debido a que no hay conocimiento sobre las nuevas tendencias
tecnológicas registrales. Esto se debe a la falta de información de parte del Segundo Registro
de la Propiedad, en cuanto a dar a conocer a los Notarios la forma de funcionamiento y
tecnología adoptada para lograr la modernización electrónica registral.
5. ¿Ha notado los cambios que ha generado la modernización registral?
El 98% de los encuestados afirmó que SI han notado los cambios que ha generado la
modernización registral, haciendo ver que existe una mejoría significativa en los servicios que
ofrece el Segundo Registro de la Propiedad, ya que ahora los trámites registrales son más
rápidos y eficientes.
86
Si su respuesta es SI, por favor especifique cuáles:
El 99% de los encuestados reconoció que el nuevo sistema registral electrónico es más seguro
rápido y eficiente, lo cual facilita la inscripción de los contratos de compraventa de bienes
inmuebles, Mientras que el 1% no contestó.
Antes de la incursión de los sistemas y programas electrónicos, los trámites de inscripción de
contratos de compraventa, demoraban meses, y para conocer el estado de proceso en que se
encontraba el documento era complicado y tedioso. Gracias a la actualización de los sistemas
regístrales, hoy en día, la mejoría de los servicios que ofrece el Segundo Registro de la
Propiedad son evidentes gracias a su prontitud y eficiencia.
6. Como notario, ¿Se ha visto usted beneficiado por la modernización del Segundo
Registro de la Propiedad?
El 98% de los encuestados aseguró que SI se han visto beneficiados por la modernización
electrónica en el Segundo Registro de la Propiedad, lo cual deja ver que existe gran aceptación
en la modernización registral, ya que la población profesional se ha adaptado a los cambios
implementados.
El 2% de los encuestados afirmó que NO se han visto beneficiados por la modernización
registral electrónica, la información sobre la modernización registral, aún no ha alcanzado el
auge que debería, para que todos los Notarios conozcan a fondo sobre el tema y así puedan
aprovechar de una manera aún mejor, los servicios del nuevo sistema registral electrónico.
7. ¿Representa para usted ahorro de tiempo, dinero y esfuerzo el nuevo sistema
electrónico que actualmente forma parte del Segundo Registro de la Propiedad?
El 99% de los encuestados contestó que SI representa ahorro de tiempo, dinero y esfuerzo el
nuevo sistema registral electrónico. Dicho dato comprueba que la modernización electrónica
registral cumple con la observancia de algunos de los principios registrales conocidos como el
principio de rogación, ya que los interesados acuden al Segundo Registro de la Propiedad con
la finalidad de hacer uso de los servicios registrales y que los mismos le son de gran utilidad al
momento de la inscripción de contratos de compraventa de bienes inmuebles. De esta misma
87
manera, el principio de prioridad entra también a desempeñar un papel importante, ya que es
preferente el acto susceptible de registrarse el que en primer término ingrese al Registro, sobre
cualquiera otro que ingrese posteriormente.
El 1% de los encuestados contestó que NO representa ahorro de tiempo, dinero y esfuerzo el
nuevo sistema registral electrónico.
8. ¿Hace uso en forma frecuente, de los servicios que presta el Segundo Registro de la
Propiedad para la inscripción de contratos de compraventa de bienes inmuebles?
El 95% de los encuestados contestó que SI hace uso en forma frecuente de los servicios que
presta el Segundo Registro de la Propiedad para la inscripción de contratos de compraventa de
bienes inmuebles, lo cual deja ver que existe una gran demanda de los servicios que el
Segundo Registro de la Propiedad ofrece, por lo tanto, este hecho coloca la función
calificadora del Segundo Registro de la Propiedad dentro de una papel protagónico dentro del
ámbito jurídico.
El 5% de los encuestados contestó que NO hace uso de forma frecuente de los servicios que
presta el Segundo Registro de la Propiedad para la inscripción de contratos de compraventa de
bienes inmuebles.
9.
¿Ha percibido usted la accesibilidad del manejo de la modernización electrónica
del Segundo Registro de la Propiedad en cuanto a las nuevas tendencias
tecnológicas dirigidas a usted como notario y público en general?
El 94% de los encuestados contestó que SI perciben accesible el manejo de la modernización
electrónica del Segundo Registro de la Propiedad y sus nuevas tendencias tecnológicas. Por lo
que se puede afirmar que el uso de la computadora e Internet es hoy una necesidad para el
desempeño notarial. Sin embargo, en la realización de las encuestas, se pudo observar que no
todos los encuestados se encuentran familiarizados con los servicios en línea que ofrece el
nuevo sistema registral electrónico.
88
Si su respuesta es SI, por favor especifique su respuesta:
El 90% de los encuestados señaló que la accesibilidad del nuevo sistema registral electrónico
es de uso fácil, práctico, seguro y rápido manejo, por lo que se evidencia que el acceso al
nuevo sistema registral electrónico no está limitado a cierto porcentaje de la población, en este
caso Notarios, es de uso tan frecuente y práctico, lo que no hace accesible al público en
general. El 10% de los encuestados no especificó su respuesta.
El 6% de los encuestados contestó que No ha percibido la accesibilidad del manejo de la
modernización registral electrónica en cuanto a la inscripción de los contratos de compraventa
de bienes inmuebles. De lo cual se hace ver que, como ya se ha mencionado, no existe mayor
información sobre el tema, ya que no existe acceso a información y conocimiento del mismo.
10. ¿La modernización electrónica del Segundo Registro de la Propiedad se adecua a los
principios registrales conocidos?
El 96% de los encuestados contestaron que SI, en cuanto a que la modernización electrónica
del Segundo Registro de la Propiedad se adecua a los principios registrales conocidos, lo cual
confirma que los Notarios han experimentado la seguridad jurídica que respalda las funciones
registrales fundamentados en la seguridad jurídica. Específicamente, se puede contemplar el
cumplimiento del principio de legalidad en el cual se describe que todo documento al ingresar
al Registro de La Propiedad, dentro de su procedimiento de inscripción, debe ser examinado
por el Registrador en cuanto a sus elementos, existencia y validez. El principio de legalidad
impone que los títulos que pretendan ser registrados deben ser examinados, verificados o
calificados antes de ser inscritos, con el objeto de que sólo tengan acceso al Registro los títulos
válidos o perfectos.
De lo anteriormente expuesto, se deduce que el Segundo Registro de la Propiedad cumple con
el resguardo de los principios que fundamentan y rigen sus funciones. El 4% de los
encuestados contestó que la modernización electrónica registral NO se adecua a los principios
registrales conocidos. De lo cual se llega a apreciar la evidente falta de información
relacionada al tema.
89
De acuerdo a los resultados ya presentados, analizados y discutidos, la autora del
presentetrabajo de tesis aporta que el conocimiento de los nuevos avances tecnológicos en
materia registral que trasciende en el ejercicio de la profesión Notarial, es seguro, ya que se
cumple con la observancia de los principios registrales, la ley lo respalda y promueve y existe
una gran aceptación de la modernización electrónica. El presente trabajo de investigación
expone y detalla el proceso que se debe llevar para la inscripción de documentos, en este caso,
contratos de compraventa, así como también sobre el sistema electrónico que se utiliza en el
Segundo Registro de la Propiedad.
Sin embargo, no existe bibliografía o información profunda sobre el tema objeto de estudio, lo
cual genera desconocimiento del tema, lo que crea inseguridad en el nuevo sistema electrónico
registral, por ello, es necesario que el Segundo Registro de la Propiedad propicie talleres a los
Notarios, sobre el funcionamiento del nuevo sistema electrónico y de esta forma aclarar las
dudas que ya existen y que se generen, ya que de esta forma se optimizaría la evolución del
nuevo sistema registral y el quehacer del Notario.
90
CONCLUSIONES

Los beneficios de la modernización electrónica registral en el Segundo Registro de la
Propiedad son ahorro de tiempo, esfuerzo y mayor comodidad al momento de realizar el
trámite de inscripción de contratos de compraventa de bienes inmuebles del Segundo
Registro de la Propiedad.

La actualización tecnológica del Segundo Registro de la Propiedad, optimiza la seguridad,
certeza, celeridad y eficiencia en cuanto a la inscripción de contratos de compraventa de
bienes inmuebles.

La legislación guatemalteca aprueba y respalda la modernización en el Segundo Registro
de la Propiedad.

La modernización registral electrónica se adecua a los principios registrales ya conocidos
por la ley y la doctrina. Sin embargo existe desconocimiento sobre la materia, lo cual
genera inseguridad en los usuarios.

En materia de contratos de compraventa de bienes inmuebles, la modernización electrónica
del Segundo Registro de la Propiedad ha desempeñado un papel crucial para que dicho
contrato nazca a la vida jurídica de forma rápida y eficiente.

El contrato de compraventa de bienes inmuebles es uno de los negocios jurídicos de mayor
incidencia en el ámbito notarial, por lo tanto, la modernización electrónica registral se ha
adaptado a las bases legales que rigen el contrato de compraventa, garantizando así no
solamente su eficiencia operacional, sino que también legal.

Para el notario y las partes que intervienen en el contrato de compraventa, los efectos que
se dan como producto de la modernización registral electrónica son básicamente:
Agilización en el proceso de inscripción al registro, lo cual es muy importante para el
notario en su profesión y para las partes (comprador y vendedor) en cuanto al ámbito de
los negocios. Gracias a la modernización electrónica registral el notario y sus clientes
tienen la oportunidad de consultar por correo el estado de los documentos ingresados al
Registro y de realizar preguntas a distancia, lo cual le da mayor seguridad al notario y a
sus clientes sobre la etapa en que se encuentra el documento que contiene el contrato de
compraventa. La digitalización de documentos está dotado de sistemas de seguridad para
que la información no pueda ser tergiversada, borrada o alterada. La accesibilidad del uso
91
de la tecnología electrónica implementada en el Segundo Registro de la Propiedad, se
refleja en la facilidad y rapidez de las consultas y el servicio de mensajería para los
notarios.

El diario quehacer del Notario se encuentra inmerso en la realidad de intervenir en actos
jurídicos, en este caso, contratos de compraventa de bienes inmuebles. El Notario, como
agente mediador tiene ahora la capacidad de conocer, consultar y manejar información que
el Segundo Registro de la Propiedad le provee a través de sus nuevos servicios.

El derecho registral, el derecho civil y notarial combinados se manifiestan en una serie de
actos que van enlazados entre sí, ya que un acuerdo de voluntades está regido por el
derecho civil, en cuanto a los contratos de compraventa de bienes inmuebles, luego para
darle la forma jurídica adecuada, entra en acción el derecho notarial, que es cuando el
notario toma ese acuerdo de voluntades y lo transforma en un documento legal, en cual
contiene obligaciones, responsabilidades y derechos para el beneficio y seguridad de las
partes, y para otorgarle la fe pública del notario como profesional. Para que ese contrato
surta sus efectos y nazca a la vida jurídica, es necesario que se inscriba en el Segundo
Registro de la Propiedad para hacer efectivo el pago del impuesto correspondiente, velar
porque ese contrato cumpla con los requisitos de ley conocidos y para que se hagan las
anotaciones necesarias en los libros electrónicos sobre el bien objeto de la compraventa.
92
RECOMENDACIONES

Se recomienda que el Segundo Registro de la Propiedad aporte medios de conocimiento
para orientar a los usuarios en el uso de sus servicios por medio de la modernización
registral electrónica, promoviendo los beneficios que la misma ofrece.

Las ventajas del buen manejo del sistema registral electrónico, parte de su conocimiento y
aplicación de dicho sistema, por lo que es necesario que los usuarios conozcan el
funcionamiento del mismo y lo apliquen.

Es necesario conocer y entender lo que señala la ley en materia de modernización, ya que
existe mucho desconocimiento de la ley en dicha materia, por lo que es importante estar al
tanto de las nuevas tendencias legales y de su fundamento jurídico para estar a la
vanguardia de la transformación del derecho.

El notario tiene la responsabilidad de informarse y transmitir esa información a sus
clientes en materia de modernización registral para respaldar y fundamentar los contratos
de compraventa que celebre en base a la ley y a la doctrina, observando que la
modernización electrónica registral si cumple y respeta los principios registrales
existentes.

Para que un contrato de compraventa nazca a la vida jurídica es necesario que la sociedad
de adapte a las nuevas tendencias tecnológicas, ya que las mismas han sido creadas para
que el servicio registral sea más eficiente y seguro.

La incidencia de los contratos de compraventa prevalece sobre cualquier otro contrato, por
lo tanto, es necesario fomentar soluciones en cuanto al trámite de los contratos de
compraventa que obstaculicen la agilización del trámite de inscripción en el Segundo
Registro de la Propiedad.

Para que los nuevos sistemas electrónicos del Segundo Registro de la Propiedad funcionen
de manera óptima, es necesario que el usuario haga uso prudente de los servicios, de tal
manera que no se ocasionen congestionamientos en el sistema y así no generar atrasos.

Es recomendable que el notario, como agente mediador, conozca de manera amplia el uso
del internet, para así poder manejar los sistema registrales electrónicos que el Segundo
Registro de la Propiedad ha puesto a su disposición para facilitar el desempeño de sus
funciones notariales.
93

La relación existente entre el derecho notarial y registral hoy en día se ha transformado
debido a las demandas sociales, las cuales se han transformado y reformado con el paso de
los años para dar lugar a nuevas tendencias tecnológicas. Es importante que se enfatice en
el hecho de que el derecho se va transformando y adaptando a las nuevas épocas y así estar
al tanto de los cambios que surgen.
94
BIBLIOGRAFÍA
a. REFERENCIAS BIBLIOGRÁFICAS:

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propiedad frente a la suspensión de inscripción de un documento en el Registro General de
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b. REFERENCIAS NORMATIVAS:
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
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
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
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Guatemala.

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y sus reformas.

Ley del Registro Nacional de Personas. Decreto número 90-2005 del Congreso de la
República.

Ley de Superintendencia de Administración Tributaria. Decreto 1-98 del Congreso de la
República de Guatemala.

Ley del Timbre Forense y Timbre Notarial. Decreto 82-96 del Congreso de la República.
c. REFERENCIAS ELECTRÓNICAS:
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transmisión de bienes inmuebles mediante documento privado con auténtica de firmas”.
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Marco
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Institucional.
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
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el cursado de la Especialización en Derecho Notarial, realizada en 2008 en la Facultad de
Ciencias Jurídicas y Sociales de la Universidad Nacional del Litoral”. Argentina, 2008.
http://www.scribd.com/doc/10257356/Firm-a-Digital.

“Diccionario Jurídico”, Madrid. 2009. http://www.lexjuridica.com/diccionario.php.
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http://www.pronacom.org/web/index.php?option=com_content&task=view&id=19&Itemi
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
Ramírez Tapia, Luís Ignacio “Modernización del Registro Público de la Propiedad y del
Comercio. México. No año.
http://www.juridicas.unam.mx/publica/librev/rev/podium/cont/31/pr/pr23.pdf
97
d. OTRAS REFERENCIAS:
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
Marín Pérez, Pascual. “Introducción al Derecho Registral”, editorial Revista de Derecho
Privado, Madrid, no año.
98
ANEXOS
a. PLANTEAMIENTO DEL PROBLEMA:
En el diario vivir las personas se ven en la necesidad de adquirir o vender bienes inmuebles,
por lo que dicho tráfico se encuadra en actos jurídicos, y esto se da en el caso de los contratos
de compraventa, por medio de los cuales, una persona traspasa a otra la propiedad de un bien.
Las nuevas tendencias tecnológicas, han desembocado en la demanda de un mejor servicio
para notarios y público en general. Por lo que, tanto en el ámbito social como en el ámbito
jurídico se da una gran necesidad por actualizar los sistemas operativos de las instituciones
gubernamentales, siendo una de esas el Segundo Registro de la Propiedad ubicado en la
ciudad de Quetzaltenango, como institución encargada de la inscripción de bienes y negocios
jurídicos particulares.
Por lo tanto, la presente investigación tiene por objeto confrontar cuales son los beneficios
para el notario y la población en general, que conlleva el nuevo sistema registral digitalizado
que actualmente está cobrando bastante auge al momento de ingresar un contrato de
compraventa, siendo este uno de los contratos con más actividad dentro del ámbito social. Por
lo anterior es que surge la siguiente interrogante, ¿Cuáles son los efectos de la modernización
electrónica registral en cuanto a la inscripción en el Segundo Registro de la Propiedad de
contratos de compraventa de bienes inmuebles?
MODALIDAD DE LA TESIS:
La modalidad del presente trabajo de tesis es monografía.

OBJETIVOS:
Objetivo General: Determinar cuáles son los beneficios que aporta la actualización
tecnológica del Segundo Registro de la Propiedad en cuanto a la inscripción del contrato de
compraventa de bienes inmuebles.
99
Objetivos específicos:

Analizar la legislación en materia de contratos de compraventa.

Analizar los efectos y consecuencias que tiene para el notario y las partes en el contrato de
compraventa las nuevas tendencias tecnológicas.

Analizar la intervención notarial en materia registral de los contratos de compraventa.

Aportar información clave para comprender la relación entre el derecho registral y notarial
en materia de contratos de compraventa y su nacimiento a la vida jurídica.
PREGUNTAS DE INVESTIGACIÓN:

¿El contrato de compraventa de bienes inmuebles es uno de los negocios jurídicos de
mayor incidencia?

¿Se han dado a conocer las nuevas tendencias tecnológicas en materia registral?

¿Facilita la modernización registral la inscripción de compraventas de bienes inmuebles?

¿Ha sido beneficiosa la modernización del Segundo Registro de la Propiedad?

¿Representa ahorro de tiempo, dinero y esfuerzo el nuevo sistema electrónico que
actualmente forma parte del Segundo Registro de la Propiedad?

¿Con frecuencia ingresan documentos al Segundo Registro de la Propiedad para su
inscripción?

¿El nuevo sistema electrónico registral, ha representado consecuencias positivas?

¿Existe amplio conocimiento sobre la ley en materia de modernización del Registro de la
Propiedad?
100

¿La modernización electrónica en el Segundo Registro de la Propiedad, ha constituido una
herramienta crucial en el desarrollo del Derecho?

¿Es de fácil manejo la modernización electrónica del Segundo Registro de la Propiedad en
cuanto a las nuevas tendencias tecnológicas dirigidas al notario y público en general?
ELEMENTOS DE ESTUDIO

Derecho Registral

Modernización del Segundo Registro de la Propiedad

Contratos de Compraventa
DEFINICIÓN CONCEPTUAL DE LOS ELEMENTOS DE ESTUDIO

Derecho Registral:
El derecho registral es un sector del derecho civil, creado para la protección de los derechos.
Es el conjunto de normas jurídicas que regulan la organización y el procedimiento de los
registros, así como de los efectos derivados de la registración.

Modernización:
La modernización es un proceso socio-económico de industrialización y tecnificación.
La modernización es el desarrollo y progreso social que se adapta a los cambios evolutivos de
la tecnología, ciencia e industria.

Contrato de compraventa:
El contrato de compraventa es aquel contrato bilateral en el que una de las partes (vendedora)
se obliga a la entrega una cosa determinada y la otra (compradora) a pagar por ella un precio
cierto, en dinero o signo que lo represente.
101
DEFINICIÓN OPERACIONAL:
El Derecho Registral es la rama del derecho, encargada de regular los actos concernientes al
estado jurídico de los bienes inmuebles y los negocios jurídicos. El Registro de la Propiedad es
la delegación o institución del Derecho Registral, encaminada a hacer efectivas las normas
concernientes a bienes inmuebles y negocios jurídicos. La modernización registral es la nueva
herramienta en la era dela informática que consiste en el desarrollo de los sistemas y métodos
que maneja una institución. El contrato de compraventa es el resultado del acuerdo de
voluntades entre dos o más personas con el objetivo de intercambiar un bien a cambio de un
valor.
ALCANCES Y LÍMITES DE LA INVESTIGACIÓN:
Con el presente trabajo de investigación se pretende esclarecer los efectos que produce la
modernización electrónica registral al momento de inscribir un contrato de compraventa en el
Segundo Registro de la Propiedad.
En cuanto a los límites que se prevén en la presente investigación se pueden enunciar: La
dificultad de obtener información clave, principalmente de fuentes bibliográficas debido a la
novedad en cuanto a los puntos relativos al tema de investigación.
APORTE DE LA INVESTIGACIÓN:
La presente investigación es un medio que contribuye al conocimiento de la modernización
electrónica que ha alcanzado el Segundo Registro de la Propiedad en cuanto a la inscripción
de contratos de compraventa de bienes inmuebles. También es un instrumento de análisis para
los estudiantes de la carrera de Derecho de las facultades de Derecho de las Universidades del
país.
102
b. MÉTODO:

TIPO DE INVESTIGACIÓN:
Jurídico descriptivo, en virtud de que se partirá de la descomposición de un tema jurídico en
sus diversos aspectos, estableciendo relaciones y niveles que ofrecen una imagen de
funcionamiento de una norma o institución jurídica.

SUJETOS O UNIDADES DE ANÁLISIS
Son sujetos de análisis teórico:
Diccionarios, manuales y tratados jurídicos, libros de texto e informes electrónicos.
Son sujetos de análisis de campo:
Notarios en el ejercicio de su función profesional dentro de la ciudad de Quetzaltenango

INSTRUMENTOS DE INVESTIGACIÓN
Se elaborará:
Una encuesta de preguntas directas.

PROCEDIMIENTO:
a. Elección del tema de tesis
b. Presentación y aprobación del anteproyecto de tesis
c. Clasificación de la parte teórica
d. Elaboración de guía de entrevistas
e. Investigación de campo
f. Proceso y análisis de resultados
g. Redacción de la parte teórica
h. Redacción de la presentación de la investigación
i. Elaboración de resultados
j. Presentación de resultados
k. Revisión
l. Aprobación
m. Impresión
103
e. INSTRUMENTO:
Para la realización de las conclusiones del presente trabajo de anteproyecto de Licenciatura de
Ciencias Jurídicas y Sociales, se dirigirá la siguiente boleta de encuesta de preguntas cerradas
a los Notarios.
104
BOLETA DE ENCUESTA
Campus de Quetzaltenango
Universidad Rafael Landívar
Tesis II
Realizado por: Kriscia Melina Ayerdi Picón de Aldana.
Boleta de encuesta sobre “La modernización electrónica del Segundo Registro de la
Propiedad y sus efectos en la inscripción de los contratos de compraventa de bienes
inmuebles”.
Boleta dirigida a Notarios.
De manera atenta solicito a usted se sirva responder a cada una de las interrogantes que a
continuación se le presentan, relativas a la modernización electrónica del Segundo Registro de
la Propiedad y sus efectos en la inscripción de los contratos de compraventa de bienes
inmuebles.
Instrucciones: Por favor marque con una “X” SI o NO y de manera clara y concreta en las
preguntas en que se requiere que especifique su respuesta.
1. ¿Identifica usted cuáles son los beneficios que aporta la actualización tecnológica del
Segundo Registro de la Propiedad en cuanto a la inscripción del contrato de compraventa
de bienes inmuebles?
SI
NO
Si su respuesta es SI, por favor especifique cuáles:
_________________________________________________________________________
_________________________________________________________________________
_________________________________________________________________________
2. ¿Considera usted que la ley respalda la modernización del Registro de la Propiedad?
SI
NO
105
3. ¿El contrato de compraventa de bienes inmuebles es uno de los negocios jurídicos de mayor
incidencia?
SI
4.
NO
¿Conoce usted cuáles son las nuevas tendencias tecnológicas en materia registral?
SI
NO
Si su respuesta es SI, por favor especifique cuáles:
_________________________________________________________________________
_________________________________________________________________________
_________________________________________________________________________
_________________________________________________________________________
5. ¿Ha notado los cambios que ha generado la modernización registral?
SI
NO
Si su respuesta es SI, por favor especifique cuáles:
_________________________________________________________________________
_________________________________________________________________________
_________________________________________________________________________
_________________________________________________________________________
6. Como notario, ¿Se ha visto usted beneficiado por la modernización del Segundo Registro de
la Propiedad?
SI
NO
7. ¿Representa para usted ahorro de tiempo, dinero y esfuerzo el nuevo sistema electrónico
que actualmente forma parte del Segundo Registro de la Propiedad?
SI
NO
106
8. ¿Hace uso en forma frecuente, de los servicios que presta el Segundo Registro de la
Propiedad para la inscripción de contratos de compraventa de bienes inmuebles?
SI
NO
9. ¿Ha percibido usted la accesibilidad del manejo de la modernización electrónica del
Segundo Registro de la Propiedad en cuanto a las nuevas tendencias tecnológicas
dirigidas a usted como notario y público en general?
SI
NO
Si su respuesta es SI, por favor especifique su respuesta:
_________________________________________________________________________
_________________________________________________________________________
_________________________________________________________________________
_________________________________________________________________________
10. ¿La modernización electrónica del Segundo Registro de la Propiedad se adecua a los
principios registrales conocidos?
SI
NO
107
GRÁFICAS
PREGUNTA No. 1
¿Identifica usted cuáles son los beneficios que
aporta la actualización tecnológica del Segundo
Registro de la Propiedad en cuanto a la
inscripción del contrato de compraventa de
bienes inmuebles?
3%
SI
NO
97%
Si su respuesta es SI, por favor especifique
cuáles:
100%
80%
90%
60%
40%
5%
5%
20%
0%
CELERIDAD,
CLARIDAD Y
SEGURIDAD
OTROS
108
NO CONTESTÓ
PREGUNTA No. 2
¿Considera usted que la ley respalda la
modernización del Registro de la Propiedad?
5%
SI
NO
95%
PREGUNTA No. 3
¿El contrato de compraventa de bienes
inmuebles es uno de los negocios jurídicos de
mayor incidencia?
SI
NO
100%
109
PREGUNTA No. 4
¿Conoce usted cuáles son las nuevas tendencias
tecnológicas en materia registral?
16%
SI
NO
84%
Si su respuesta es SI, por favor especifique
cuáles:
60%
50%
49%
25%
40%
26%
30%
20%
10%
0%
DIGITALIZACION DEL
SISTEMA REGISTRAL
INCURSIÓN DEL
INTERNET
110
NO CONTESTÓ
PREGUNTA No. 5.
¿Ha notado los cambios que ha generado la
modernización registral?
2%
SI
NO
98%
Si su respuesta es SI, por favor especifique
cuáles:
120%
100%
80%
99%
60%
1%
40%
20%
0%
MAYOR EFICIENCIA Y
SEGURIDAD REGISTRAL
111
NO CONTESTÓ
PREGUNTA No. 6.
Como notario, ¿Se ha visto usted beneficiado
por la modernización del Segundo Registro de la
Propiedad?
2%
SI
NO
98%
PREGUNTA No. 7.
¿Representa para usted ahorro de tiempo, dinero
y esfuerzo el nuevo sistema electrónico que
actualmente forma parte del Segundo Registro de
la Propiedad?
1%
SI
NO
99%
112
PREGUNTA No. 8.
¿Hace uso en forma frecuente, de los servicios
que presta el Segundo Registro de la Propiedad
para la inscripción de contratos de compraventa
de bienes inmuebles?
5%
SI
NO
95%
PREGUNTA No. 9.
¿Ha percibido usted la accesibilidad del manejo
de la modernización electrónica del Segundo
Registro de la Propiedad en cuanto a las nuevas
tendencias tecnológicas dirigidas a usted como
notario y público en general?
6%
SI
NO
94%
113
Si su respuesta es SI, por favor especifique su
respuesta:
100%
80%
90%
60%
40%
10%
20%
0%
ES DE FÁCIL , PRÁCTICO,
SEGURO Y RÁPIDO MANEJO
NO CONTESTÓ
PREGUNTA No. 10
¿La modernización electrónica del Segundo
Registro de la Propiedad se adecua a los
principios registrales conocidos?
4%
SI
NO
96%
114