Administración de Fincas - Colegio de Administradores de Fincas

Q
Boletín
Administración de Fincas
Selección Informativa
Selección de las cuestiones más relevantes
de la actualidad sobre administración de fincas
Número 58 · Mayo 2011
[Quantor]
Foro Abierto
Reclamaciones de gastos de
comunidad en casos de bienes en
proindiviso. ¿se demanda a todos
o solo al representante?¿y en los
matrimonios o parejas de hecho?
Sumario
Foro Abierto
Pág. 1
Reclamaciones de gastos de
comunidad en casos de bienes
en proindiviso. ¿se demanda a
todos o solo al
representante?¿y en los
matrimonios o parejas de
hecho?
Consultas
Pág. 8
Reseñas
Pág. 14
Novedades
Legislativas
Pág. 16
(Normas publicadas en los
Boletines Oficiales de las CCAA
entre el 29/03/11 y el 28/04/11)
En los casos de bienes inmuebles en pro indiviso
surge el problema acerca de contra quien dirigir
las reclamaciones que la comunidad de
propietarios pueda suscitar; es decir, si es preciso
hacerlo contra quien el proindiviso haya
designado como representante legal (el art. 15.2
LPH así lo exige para identificar en el
proindiviso quien asistirá de ellos a las juntas) o
es preciso hacerlo contra todos y cada uno de los
cotitulares del proindiviso para que la sentencia
y ejecución pueda ser eficaz contra todos. Así, en
el caso de la pareja matrimonial o de hecho
cotitulares del inmueble ¿hay que demandarles a
los dos? Y en el caso de proindivisos distintos ¿es
preciso reclamar una deuda a todos los
miembros del proindiviso por entenderse que la
deuda es mancomunada, o puede demandarse a
uno solo de ellos por entenderse que es solidaria
y poder elegir al deudor contra el que dirigir la
reclamación?
La cuestión ha sido tan sumamente
controvertida que el resultado final ha sido
de 4 jueces que apoyan que existe solidaridad
en la deuda y que, por tanto se puede
reclamar solo judicialmente al representante,
frente a 3 que han entendido que debe
demandarse a todos los pertenecientes al
proindiviso.
Conclusión mayoritaria (4 Sobre 7).
1.- La responsabilidad frente a la Comunidad de
propietarios debe ser única, con independencia
de que sea uno varios los deudores, y por lo
tanto la responsabilidad debe ser de carácter
solidario. El criterio mayoritario de las
Audiencias provinciales es entender que la
responsabilidad de los copropietarios de la
vivienda o local es solidaria frente a la
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Depósito legal: BI-2358-00 / ISSN 1888-489X
Franqueo concertado 01/3174
Grupo Editorial El Derecho y Quantor S.L.
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Opinión
mayo de 2011
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“Una cuestión es
que la
responsabilidad
de los distintos
copropietarios de
la vivienda o local
sea solidaria
frente a la
Comunidad de
Propietarios, y
otra cosa es que
la condena a
cualquiera de
ellos se extienda
al resto,…”
-----------2
Comunidad de Propietarios, pudiendo dirigirse
la demandada contra cualquiera de ellos, así la
SAP de Madrid secc. 18 de fecha 15 de febrero de
2010.
2.- Una cuestión es que la responsabilidad de los
distintos copropietarios de la vivienda o local sea
solidaria frente a la Comunidad de Propietarios,
y otra cosa es que la condena a cualquiera de
ellos se extienda al resto, en la medida que la
Comunidad de propietarios podrá demandar a
todos o alguno de ellos; pero la sentencia solo se
podrá ejecutar contra el propietario o
copropietario contra el que se haya dirigido la
demanda, sin perjuicio del derecho del
copropietario que haya pagado toda la deuda de
reclamar al resto de los copropietarios la cuota
correspondiente.
3.- Existe una evidente solidaridad frente a la
comunidad de propietarios, de tal manera que
a ésta le bastará reclamar contra cualquiera de
los propietarios indiviso, sea cual sea la forma
de indivisión (sociedad de gananciales,
comunidad hereditaria, comunidad ordinaria),
el cual deberá de responder frente a la
comunidad por el total de la deuda, sin
perjuicio de su derecho a reclamar el pago
realizado a los otros copropietarios en virtud
de las relaciones internas o el diferente
porcentaje de copropiedad que a cada uno le
corresponda.
4.- Si la comunidad tiene que dirigirse contra
esos copropietarios sea suficiente con dirigir la
acción frente a este representante, o en su
defecto, frente a algún otro copropietario de ese
inmueble, ya que la comunidad no tiene por
qué, antes de entablar esa acción de
reclamación, conocer cuál es el estado en el
registro de la propiedad de ese inmueble, o
incluso de coparticipaciones sobrevenidas no
inscritas.
5.- En los supuestos en los que exista una
situación de hecho análoga al matrimonio, o una
copropiedad sobre el piso lo local no es
necesario que se dirija la demanda contra todos
los copropietarios, ni tampoco que se dirija de
forma necesaria contra el copropietario que haya
sido designado como representante en virtud del
artículo 15.2 LPH.
6.- Los gastos derivados de un bien ganancial
son de cuenta de la sociedad de gananciales, y
puede ser demandado cualquiera de ellos,
porque derivan de un acto de administración
(art. 1385.2 del Código Civil), y en todo caso,
además del cónyuge que contraiga la deuda,
responderían solidariamente los bienes
gananciales.
JUAN ÁNGEL MORENO GARCÍA
Magistrado de la Sección 9ª AP de Madrid.
La cuestión a examinar es si cuando existe una
copropiedad sobre el bien o local, la
responsabilidad de dichos copropietarios frente a
la comunidad de propietarios es mancomunada,
debiendo dirigirse la demanda contrato todos y
cada uno de los copropietarios, en proporción a
su cuota en la copropiedad para el cobro de las
deudas, o por el contrario dicha responsabilidad
es solidaria entre los copropietarios frente a la
comunidad de propietarios, pudiendo dirigirse
contra cualquier de los copropietarios para
obtener el cobro de sus créditos la Comunidad
de Propietarios .
Dos son los criterios que se mantienen en los
pronunciamientos de las Audiencias
provinciales, resoluciones que entienden que la
deuda tiene carácter mancomunado y por lo
tanto la demanda debe dirigirse contra todos los
copropietarios, SAP Barcelona, sec. 11ª, S 11 de
junio de 1998. Por el contrario el criterio
mayoritario de las Audiencias provinciales es
entender que la responsabilidad de los
copropietarios de la vivienda o local es solidaria
frente a la Comunidad de Propietarios,
pudiendo dirigirse la demandada contra
cualquiera de ellos, así la SAP de Madrid secc.
18 de fecha 15 de febrero de 2010, ha venido a
establecer "La obligación legal de contribuir, con
arreglo a la cuota de participación fijada en el
título, a los gastos generales para el adecuado
sostenimiento del inmueble, servicios, tributos,
cargas y responsabilidades que no sean
susceptibles de individualización, se ha
configurado por la jurisprudencia como
solidaria, ya que ésta, en términos de la
Sentencia del Tribunal Supremo de 10 julio
1990 presupone una identidad de la causa
común obligacional, es decir, la unidad de la
prestación hace a la misma indivisible, sin
posibilidad de fraccionar el crédito o la deuda,
de forma que se debe la totalidad o se es
acreedor del todo. Presupuestos de solidaridad
que concurren en la obligación aquí
cuestionada, cuyo origen y concreción se
encuentra en los art. 5 párrafo 2º, 9,5 y 14
párrafo 2 LPH, la cual deriva del hecho mismo
de que la contribución se determine con arreglo
a la cuota de participación fijada en el título,
que impide se divida cuando son varios los
propietarios en tantas partes como estos sean,
convirtiendo en divisible la obligación que por
su origen y naturaleza es indivisible, sin
perjuicio del fraccionamiento que imponga
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Opinión
----------------------------forma necesaria contra el copropietario que haya
sido designado como representante en virtud del
artículo 15.2 LPH.
Ahora bien una cuestión es que la
responsabilidad de los distintos copropietarios
de la vivienda o local sea solidaria frente a la
Comunidad de Propietarios, y otra cosa es que la
condena a cualquiera de ellos se extienda al
resto, en la medida que la Comunidad de
propietarios podrá demandar a todos o alguno
de ellos; pero la sentencia solo se podrá ejecutar
contra el propietario o copropietario contra el
que se haya dirigido la demanda, sin perjuicio
del derecho del copropietario que haya pagado
toda la deuda de reclamar al resto de los
copropietarios la cuota correspondiente. Y sin
perjuicio de la afección real del inmueble y la
preferencia de dicho crédito que establece el
artículo 9.e de la ley de propiedad horizontal de
los créditos a favor de la Comunidad de
Propietarios.
MIGUEL ÁNGEL LARROSA AMANTE
Magistrado-Juez del Juzgado de Primera Instancia
núm. 8 de Murcia
Se plantea la cuestión relativa a la reclamación
de las deudas comunitarias de los bienes
inmuebles que son propiedad de varias personas.
No es una cuestión que esté expresamente
tratada en la Ley de Propiedad Horizontal, cuya
única referencia está prevista en el artículo 15.1.2
LPH en relación a la necesidad de
nombramiento de un representante del pro
indiviso para asistir y votar en las juntas, por lo
que la respuesta a la cuestión planteada deberá
de ser obtenida del examen conjunto de la
normativa de propiedad horizontal y sustantiva.
Lo primero que es preciso destacar es que las
obligaciones de contribuir a los gastos
comunitarios no recaen sobre personas
específicas sino sobre la propiedad de los
inmuebles. En tal sentido el artículo 9.1,
apartados e) y f) LPH señala la obligación del
propietario de contribuir a los gastos generales y
al fondo de reserva de acuerdo con la cuota de
participación fijada en el título. Dicha cuota de
participación, como se deduce del artículo 5
LPH, viene referida exclusivamente al inmueble
que se integra en la comunidad, con
independencia del número de propietarios al
que éste pueda pertenecer. En definitiva, la
comunidad es acreedora frente al propietario del
inmueble, sin que la pertenencia del piso o local
a varias personas pueda perjudicar a la
“…las
obligaciones de
contribuir a los
gastos
comunitarios no
recaen sobre
personas
específicas sino
sobre la
propiedad de los
inmuebles.”
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luego en el ámbito interno la relación de
condominio a los fines de repercusión de lo
pagado por un copropietario a un tercero en
cumplimiento de sus obligaciones externas. Así
pues, aunque no exista un pacto expreso, la
unidad de la prestación y, en definitiva, la
identidad del objeto, cual es la satisfacción del
único acreedor, que incluso exige la designación
de un representante (art. 15, párrafo 2º), hace
surgir el carácter solidario de la obligación, sin
perjuicio, como se ha dicho, de la ulterior
división interna de la prestación satisfecha con
arreglo a las respectivas partes en el derecho
compartido".
Sobre esta cuestión, la regla general que impone
el Código civil respecto a la responsabilidad del
cumplimiento de las obligaciones, cuando exista
una pluralidad de deudores por una deuda en el
artículo 1137, es de la mancomunidad y no de la
solidaridad, si bien la moderna doctrina
científica y jurisprudencial ha venido
entendiendo al interpretar el artículo 1137 CC,
que la solidaridad de deudores no exige pacto
expreso en todo caso, pues lo esencial es la
unidad de fin de la prestación por existir entre
los diversos deudores una identidad de objetivo,
cual es la satisfacción del acreedor,
perfectamente compatible con la posibilidad de
división interna de la parte de las respectivas
obligaciones.
Teniendo en cuenta que los créditos a favor de la
Comunidad de propietarios tiene un origen
legal, pues dicha obligación de pago surge de la
obligación que impone el artículo 9,e) LPH a
todos los copropietarios de una vivienda sujeta
al régimen de propiedad horizontal, que la
propia ley en su artículo 14 exige que en los
supuestos de copropiedad o condominio la
necesidad de que se nombre un representante,
que la deuda surge en virtud de la cuota
establecida en el título constitutivo, cuota que es
indivisible respecto a cada vivienda o local, que
se determina de forma unitaria, con
independencia de que la vivienda o local
pertenezca a uno o varios copropietarios, todos
estos elementos deben llevar a la conclusión que
la responsabilidad frente a la Comunidad de
propietarios debe ser única, con independencia
de que sea uno varios los deudores, y por lo
tanto la responsabilidad debe ser de carácter
solidario.
En los supuestos en los que exista una situación
de hecho análoga al matrimonio, o una
copropiedad sobre el piso lo local no es
necesario que se dirija la demanda contra todos
los copropietarios, ni tampoco que se dirija de
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Opinión
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“…existe una
evidente
solidaridad frente
a la comunidad de
propietarios, de
tal manera que a
ésta le bastará
reclamar contra
cualquiera de los
propietarios
indiviso, sea cual
sea la forma de
indivisión...”
comunidad, dificultándole la reclamación de las
deudas que puedan derivar del impago de las
cuotas comunitarias.
Partiendo de lo anterior, y acudiendo a las reglas
generales del Código Civil sobre las obligaciones
mancomunadas y solidarias, es evidente que el
carácter de deuda única frente a la comunidad
derivada de la cuota de participación del
inmueble impide que tal deuda pueda ser
considerada como mancomunada frente a la
comunidad de propietarios. En tal sentido el
artículo 1137 CC, aunque establece una
presunción de mancomunidad, no es aplicable a
este supuesto pues parte de la exigencia de la
concurrencia de varios deudores y, como se ha
razonado en el párrafo anterior, en las
reclamaciones de las comunidades de
propietarios existe una sola deuda, el importe de
las cuotas comunitarias impagadas
correspondientes a la cuota de participación del
piso o local, así como un solo deudor frente a la
comunidad, el propietario de dicho bien o local.
Por ello, aunque no exista una expresa mención
a la solidaridad, lo cierto es que estamos en
presencia de una solidaridad impropia, al darse
todos los requisitos que se exigen por la
jurisprudencia como son la pluralidad de
deudores (los propietarios indiviso), la unidad
de objeto (el piso o local en copropiedad) y que
de un mismo hecho se haya generado la
obligación para todos ellos (el impago de las
cuotas correspondientes al piso o local en
comunidad).
En conclusión, y respondiendo a la concreta
cuestión planteada, existe una evidente
solidaridad frente a la comunidad de
propietarios, de tal manera que a ésta le bastará
reclamar contra cualquiera de los propietarios
indiviso, sea cual sea la forma de indivisión
(sociedad de gananciales, comunidad
hereditaria, comunidad ordinaria), el cual deberá
de responder frente a la comunidad por el total
de la deuda, sin perjuicio de su derecho a
reclamar el pago realizado a los otros
copropietarios en virtud de las relaciones
internas o el diferente porcentaje de copropiedad
que a cada uno le corresponda.
asistir y votar en las juntas, no hace sino seguir la
línea habitual de administración de la
comunidad de bienes, en la que cualquiera de los
comuneros pueden ejercitar acciones en
beneficio del bien o de la comunidad. La
necesidad de que ello esté determinado
previamente no responde sino a una cuestión de
seguridad jurídica para que la comunidad sepa
con quien tiene que entenderse y los comuneros
a quién pedir cuentas de la gestión de esos
acuerdos y el voto concreto que el representante
como tal haya emitido.
Esta regulación conlleva que si la comunidad
tiene que dirigirse contra esos copropietarios sea
suficiente con dirigir la acción frente a este
representante, o en su defecto, frente a algún
otro copropietario de ese inmueble, ya que la
comunidad no tiene por qué, antes de entablar
esa acción de reclamación, conocer cuál es el
estado en el registro de la propiedad de ese
inmueble, o incluso de coparticipaciones
sobrevenidas no inscritas.
Esto conlleva que en casos de la copropiedad de
una unión matrimonial con demandar a uno de
los cónyuges sería suficiente, de hecho debemos
remitirnos al art. 1384 CC sobre la validez de los
actos de administración que realice uno de los
cónyuges, y el art 1385 párrafo segundo donde
también se establece la posibilidad de defensa de
los bienes y derechos comunes por vía de acción
o excepción a cualquiera de los cónyuges, y
finalmente, el art 1369 que determina que las
deudas asumidas por un cónyuge que lo sean
también de la sociedad de gananciales,
responderán los bienes de la sociedad de
gananciales.. Y si nos encontramos ante parejas
de hecho o otra situación como la comunidad
hereditaria, deberíamos remitirnos a las normas
generales de la copropiedad en donde en el art
395 CC atribuye el ejercicio de la acción a
cualquier comunero para exigir la parte
correspondiente de las inversiones o gastos de
mantenimiento que otro comunero haya
efectuado, lo que además nos lleva a entender
que nos encontramos ante una deuda de carácter
solidario y donde sólo sería oponible, ya en esa
acción de repetición el carácter de gastos de
mantenimiento de la cosa, (STS de 10 de
diciembre de 1982, a título de ejemplo).
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MARÍA FÉLIX TENA ARAGÓN
Magistrada de la Sección 2ª AP de Cáceres
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Cuando el art 15.2 LPH reseña la necesidad de
que si un inmueble integrado en una propiedad
horizontal es copropiedad de varios, estos
tendrán que designar un representante para
JUAN LUIS GORDILLO ÁLVAREZ-VALDÉS
Magistrado Sección 10ª AP de Madrid
Ante la cuestión planteada es de significar que la
misma no es en absoluto pacífica, existiendo
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mayo de 2011
Opinión
----------------------------los diversos deudores una identidad de objetivo
como lo es la satisfacción del acreedor…".
Recordemos que el Tribunal Supremo viene
entendiendo la posibilidad incluso de una
"solidaridad tácita" entre los obligados de existir
una comunidad de objetivos manifestándose una
interna conexión entre ellos (Sentencia de 26 de
julio de 2000).
Por último, aunque entiendo -según todo lo
expuesto- posible que únicamente se demande la
obligación ex art. 9.5 LPH a uno de los
cotitulares del piso o local, es de tener presente
que la ejecución de la sentencia solo cabría frente
a dicho demandado-condenado, no frente a los
restantes cotitulares, frente a los cuales tampoco
cabría argumentar la eficacia de cosa juzgada (el
art.1252 CC fue derogado con la LEC actual).
Respuesta minoritaria (3 de 7).
1.- Cuando la demanda se dirige solo contra un
copropietario que es el que ordinariamente
ejerce las funciones de representación del otro en
las Juntas o lleva la voz de los demás por
representación voluntaria, pero por una deuda
del inmueble hay que contar con que al dirigirse
la acción contra los propietarios por razón de tal
carácter, deben ser llamados todos y cada uno de
los que integran tal derecho puesto que todos
ellos se verán afectados directamente por la
resolución que recaiga en el proceso y por ello,
deben participar en él y ser oídos directamente
todos los afectados por la relación jurídica
controvertida.
2.- No es imprescindible la solidaridad para que
la comunidad de propietarios cobre las cuotas a
los condueños de un piso o local, son
preferentes, responde de ellas el piso o local y se
impone a los propietarios la comunicación de
domicilio para notificaciones (por lo que ya no
es complicada la citación a juicio), a lo que hay
que sumar las reglas legales ya citadas, por ello,
hay que reclamar la deuda que no es solidaria a
todos los condueños del piso o local, salvo
cuando se haya pactado expresamente la
solidaridad, lo que también en mi opinión se
puede hacer en los estatutos de la comunidad.
cuando hay obligación derivada de la
copropiedad, es la comunidad la que ha de ser
demandada, y por tanto, deben serlo todos los
integrantes de la comunidad, siendo esta la
doctrina consolidada en la jurisprudencia y que
se basa en la necesidad de evitar, por un lado,
que puedan resultar afectados por la resolución
judicial quienes no fueron oídos y vencidos en el
“…la solidaridad
de deudores no
exige pacto
expreso en todo
caso, pues lo
esencial es la
unidad de fin de
la prestación por
existir entre los
diversos deudores
una identidad de
objetivo como lo
es la satisfacción
del acreedor…".”
------------
criterios diferentes entre los diversos órganos
judiciales.
Sentado lo cual creo conveniente hacer unas
breves consideraciones sobre diversos
argumentos utilizados sobre la cuestión
manteniendo la postura que sostengo de ser
suficiente demandar a uno solo de los
cotitulares.
Así, en ocasiones se utiliza el razonamiento de
tratarse de una obligación indivisible la referente
al pago de las cuotas de la comunidad de
propietarios ex art.9.5 LPH - como en la
sentencia de la Sección 9ª AP Madrid citada más
adelante-, sin embargo no considero que de ello,
sin más, pudiese concluirse la responsabilidad
integra de uno solo de los cotitulares del piso o
local, la obligación es una pero la cuestión es
cómo vienen obligados tales cotitulares a su
satisfacción, si en forma solidaria o
mancomunada.
Consideración de insuficiencia que cabe hacerla
extensiva al argumento (también expuesto en la
sentencia aludida) de que la Ley de Propiedad
Horizontal faculta a que uno de dichos
cotitulares pueda asistir a las juntas de
propietarios y votar en las mismas en
representación del piso o local (art.15.1), pues
entiendo que de ello, por sí mismo, no cabe
extraer la citada responsabilidad de uno solo de
los cotitulares al tratarse de una norma que
regula únicamente los aspectos citados, de lo que
difícilmente cabría considerar que un
"representante" de la comunidad de bienes
debiese de hacerse cargo de la deuda
comunitaria de forma íntegra .
Por otra parte, si bien también es cierto que,
según reiterado criterio jurisprudencial cualquier
miembro de una comunidad "puede"
comparecer en juicio para defender los intereses
de aquella, de ello tampoco cabe concluir que
bastase demandar a uno solo de los mismos el
cumplimiento íntegro de la obligación.
Sin embargo, en corroboración con tales
argumentos, considero no ser preciso demandar
a todos los cotitulares pues lo esencial, según
todo lo ya razonado, es que los ya tan repetidos
cotitulares vengan obligados de forma solidaria
entre los mismos al cumplimiento de la
obligación con la comunidad de propietarios.
Así, es de recordar que, como se razona en la
sentencia de la Sección 9ª de la AP de Madrid : "
la moderna doctrina científica y jurisprudencial,
que al interpretar el artículo 1137 CC establece
que la solidaridad de deudores no exige pacto
expreso en todo caso, pues lo esencial es la
unidad de fin de la prestación por existir entre
-----------5
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Opinión
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----------------------------juicio y de impedir, por otro, la posibilidad de
sentencias contradictorias.
SALVADOR VILATA MENADAS
Magistrado del Juzgado de lo Mercantil núm. 1 de
Valencia
------------
“…al dirigirse la
acción contra los
propietarios por
razón de tal
carácter, deben
ser llamados
todos y cada uno
de los que
integran tal
derecho puesto
que todos ellos se
verán afectados
directamente por
la resolución que
recaiga en el
proceso...”
-----------6
La cuestión que se plantea no es fácil y
ciertamente su resolución no es pacífica. Debe
establecerse una distinción inicial entre los
supuestos de comunidad de bienes ordinaria y
aquéllos otros de conformación legal, en
particular, cuando se ha configurado un
supuesto de comunidad germánica.
Así, por lo que se refiere al supuesto ordinario
de comunidad de bienes, de configuración
voluntaria (o de permanencia voluntaria en la
indivisión), resulta muy ilustrativa la Sentencia
de la Audiencia Provincial de Barcelona, Sección
14ª, de 20 de abril de 2006, que tras plantear la
relevancia procesal del litisconsorcio pasivo
necesario, con cita de abundante jurisprudencia,
en particular SSTS de 30 de junio de 2003 y 13
de mayo de 2005, enuncia que "Esta excepción,
tratándose de cuestiones referentes a la
propiedad horizontal, tiene la excepción de que
no sea necesario el concurso de todos y cada
uno de los comuneros para el ejercicio de
acciones que o bien afecten a elementos
comunes o a parte de ellos y de otros
copropietarios, porque cualquiera de los
condóminos afectados directamente puede
ejercitar los derechos propios y los que puedan
beneficiar a la comunidad, al igual que ocurre
cuando se trata de una comunidad de bienes.
Sin embargo, esta tesis no puede sostenerse
cuando estamos en presencia de un
litisconsorcio pasivo necesario, lo que ocurre
cuando la demanda se dirige solo contra un
copropietario que es el que ordinariamente
ejerce las funciones de representación del otro
en las Juntas o lleva la voz de los demás por
representación voluntaria, ya que al dirigirse la
acción contra los propietarios por razón de tal
carácter, deben ser llamados todos y cada uno
de los que integran tal derecho puesto que todos
ellos se verán afectados directamente por la
resolución que recaiga en el proceso y por ello,
deben participar en él y ser oídos directamente
todos los afectados por la relación jurídica
controvertida".
La situación es, sin embargo, distinta cuando el
planteamiento defensivo de la excepción de
litisconsorcio pasivo (necesario) viene sostenida
en los casos de que el titular del inmueble sea
un matrimonio con régimen económico
ganancial. Como dice la Sentencia de la
Audiencia Provincial de Jaén, Sección 3ª, de 18
de febrero de 2008, la cuestión no es pacífica
entre las Audiencias Provinciales pues su
solución está vinculada a la naturaleza de la
obligación de pago de las cuotas comunitarias;
de hecho, esta resolución discreparía del
criterio que, con carácter general, hemos
enunciado más arriba expuesto por la
Audiencia de Barcelona en Sentencia de 20 de
abril de 2006, pues se dice que dado el carácter
indivisible de la cuota, nos encontramos ante
una prestación unitaria, que no se ve afectada
porque el piso sea copropiedad de varias
personas, toda vez que cada una tiene asignado
un coeficiente por disposición legal (art. 5
LPH). De esta manera, no puede ser compelido
el acreedor, en este caso la comunidad, a recibir
por partes la prestación, efecto que se
produciría si se tratase de una obligación
mancomunada (art. 1138 CC), asumiendo el
acreedor la insolvencia de algunos de los
deudores (art. 1139). Pero por lo que se refiere,
en particular, al caso ahora comentado de
comunidad conyugal, se atina en la respuesta en
la medida en que se desestima la excepción
planteada con la tesis de que "En todo caso, los
gastos derivados de un bien ganancial son de
cuenta de la sociedad de gananciales, y puede
ser demandado cualquiera de ellos, porque
derivan de un acto de administración (art.
1385.2 CC), y en todo caso, además del cónyuge
que contraiga la deuda, responderían
solidariamente los bienes gananciales (SSAP de
Ciudad Real, Sección 1ª de 10 de Julio de 2001,
y todas las que en ellas se citan)".
La Sentencia de la Audiencia Provincial de
Vizcaya, Sección 3ª, de 12 de mayo de 2010, con
cita de las Sentencias de la Audiencia Provincial
de Tenerife de 18 de octubre de 1997, de la
Audiencia Provincial de Guipúzcoa de 30 de
marzo de 2007, de la Audiencia Provincial de La
Rioja de 14 de marzo de 2002, de la Audiencia
Provincial de Navarra, Sección 3ª, de 31 de julio
de 1999, mantiene que no procede la excepción
en cuanto que no es necesario demandar a
ambos cónyuges por cuanto no se está en
presencia de acto de disposición alguno sino
antes bien frente a un acto de administración,
bien entendido que si cualquiera de los
cónyuges puede gestionar la cosa común, los
litigios que afecten a la gestión podrán dirigirse
solamente contra uno de ellos, el gestor, y sólo si
exceden de esa órbita será necesario demandar a
ambos.
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mayo de 2011
Opinión
----------------------------Respondo la pregunta a la vista de las reglas
legales interpretadas ex novo, sin tener en cuenta
los criterios jurisprudenciales que ya ha
generado su aplicación.
La regla legal general cuando hay varios
deudores, según el artículo 1137 CC es la
mancomunidad, salvo "cuando la obligación
expresamente lo determine, constituyéndose con
el carácter de solidaria", por tanto la solidaridad
entre deudores requiere una norma o un pacto
que la establezca, aunque jurisprudencialmente
se reconocen algunos supuestos de solidaridad
impropia por la necesidad de salvaguardar el
interés social.
Con la solidaridad se refuerza la posición del
acreedor, no sólo porque puede cobrar la
totalidad de su crédito sólo a uno de sus
deudores, por lo que el riesgo de impago de uno
de ellos recae sobre los restantes, sino porque
simplifica la reclamación, que se dirige sólo
contra uno y no contra todos. Estas ventajas
para el acreedor corresponden a desventajas
correlativas para los deudores y esa es la razón
de que sólo haya solidaridad cuando la
establezca una regla legal, un pacto o un
precedente jurisprudencial reiterado.
Cuando se promulgó la LPH no se regularon
procedimientos diferenciados para robustecer la
posición acreedora de las comunidades frente al
impago de cuotas, por ello la jurisprudencia
dominante reconoció el carácter de solidaria a la
obligación de pago de cuotas cuando él piso o
local pertenecía en comunidad a varios
propietarios. Se consideraba que ese era el
espíritu de la ley, basándose entre otros en la
redacción original del artículo 20, según el cual
las obligaciones sobre los gastos generales serían
"cumplidas por el que tenga la titularidad del
piso o local, en el tiempo y forma determinados
por la Junta".
Después de las reformas de 1999 la comunidad
de propietarios pasó a tener una preferencia en
el cobro, además se ha simplificado el
procedimiento de reclamación desde entonces y
sobre todo desde la promulgación de la vigente
LEC.
Cuando se modificó la LPH por la ley 8/1999, de
6 de abril, en su exposición de motivos decía que
pretendía " lograr que las comunidades de
propietarios puedan legítimamente cobrar lo
que les adeudan los copropietarios integrantes
de las mismas" con la "creación de un fondo de
reserva, publicidad en el instrumento público de
transmisión de las cantidades adeudadas por los
propietarios, afección real del inmueble
transmitido al pago de los gastos generales
correspondientes a la anualidad en la cual tenga
lugar la adquisición y al año inmediatamente
anterior, responsabilidad solidaria del
transmitente que no comunique el cambio de
titularidad, atribución de carácter ejecutivo a los
acuerdos formalizados en el acta de la Junta de
propietarios, establecimiento de un
procedimiento ágil y eficaz de ejecución judicial
para el cobro de las deudas con la comunidad,
etcétera".
Después de la modificación legal ha perdido su
razón de ser el criterio jurisprudencial favorable
a la solidaridad por varias razones.
En primer lugar porque no lo ha querido el
legislador, que ha considerado la solidaridad
entre las medidas para combatir la morosidad,
pero sólo la ha establecido para el transmitente
que no comunique a la comunidad el cambio de
titularidad (artículo 9. 1 i LPH).
Segundo, ya que el artículo 393 CC, dentro del
epígrafe sobre comunidad de bienes, dispone
que "el concurso de los partícipes, tanto en los
beneficios como en las cargas, será proporcional
a sus respectivas cuotas".
Por último, el tercer argumento y
fundamental es que, ya no es imprescindible
la solidaridad para que la comunidad de
propietarios cobre las cuotas a los condueños
de un piso o local, son preferentes, responde
de ellas el piso o local y se impone a los
propietarios la comunicación de domicilio
para notificaciones (por lo que ya no es
complicada la citación a juicio), a lo que hay
que sumar las reglas legales ya citadas, por
ello en mi opinión hay que reclamar la deuda
que no es solidaria a todos los condueños del
piso o local, salvo cuando se haya pactado
expresamente la solidaridad, lo que también
en mi opinión se puede hacer en los estatutos
de la comunidad.
Termino con la advertencia de que esta posición
no es la mayoritaria.
“…la solidaridad
entre deudores
requiere una
norma o un pacto
que la establezca,
aunque
jurisprudencialme
nte se reconocen
algunos supuestos
de solidaridad
impropia por la
necesidad de
salvaguardar el
interés social.”
LUIS ANTONIO SOLER PASCUAL
Magistrado AP de Alicante. Sección 8ª.
El principio general que rige la cotitularidad es
el de la coparticipación, lo que adquiere todo su
sentido en el derecho español donde la
comunidad de propiedad es una forma de
copropiedad romana o "pro indiviso" regulada
en los artículos 392 y ss. CC, que carece de
------------
EDUARDO SALINAS VERDEGUER
Presidente de la AP de Albacete
-----------7
-------------
Opinión
mayo de 2011
----------------------------régimen de propiedad horizontal por razón de
deudas contra un elemento inmobiliario
integrado en tal comunidad pues el régimen de
aquella no se transmite a éste, sin que el hecho
de que en materia de representación para la
asistencia a junta a que se refiere el artículo 15.1
LPH se establezca una norma especial, derivada
de la comunidad horizontal, pueda confundirse
con el derecho de los propietarios que en el
marco del pro indiviso regulado en el Código
Civil, pues siendo como es una forma, el pro
indiviso, de comunidad por cuotas, el principio
de proporcionalidad supone que las deudas del
proindiviso no son solidarias sino
mancomunadas en proporción a las respectivas
cuotas de cada co-propietario.
Es preciso por tanto, para preservar el principio
de audiencia y respetar el derecho a la tutela
judicial efectiva, que proclama el artículo 24 de
la Constitución, la llamada a juicio de todos los
propietarios. Todos ellos han de ser demandados
para obtener una satisfacción plena del crédito
que se pretenda frente a la copropiedad de que se
trate.
--
“…el principio de
proporcionalidad
supone que las
deudas del
proindiviso no son
solidarias sino
mancomunadas
en proporción a
las respectivas
cuotas de cada copropietario.”
personalidad jurídica y a la que no se le reconoce
capacidad procesal.
Es por eso que si bien se admite que un
copropietario puede comparecer en juicio y
ejercitar acciones en defensa de toda la
comunidad y la sentencia favorable
aprovechará a todos, sin embargo, cuando hay
obligación derivada de la copropiedad, es la
comunidad la que ha de ser demandada, y por
tanto, deben serlo todos los integrantes de la
comunidad, siendo esta la doctrina consolidada
en la jurisprudencia y que se basa en la
necesidad de evitar, por un lado, que puedan
resultar afectados por la resolución judicial
quienes no fueron oídos y vencidos en el juicio
y de impedir, por otro, la posibilidad de
sentencias contradictorias, habiéndose dicho
en la STS de 12 de marzo de 1997 hay que
evitar que a las personas que no han sido parte
en el proceso les alcancen los efectos que
puedan derivarse de la sentencia que se dicte
en el mismo.
Esta doctrina es aplicable por igual en el caso de
la reclamación de una comunidad constituida en
------------
----------------------------------8
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mayo de 2011
Consultas
-----------------------------
Consultas
---------------------------------
Planteamiento: ¿Se puede fumar en la zona de la
piscina y en la zona del parque infantil de una
comunidad?
Solución: Es de aplicación al problema plantado
la Ley 42/2010, de 30 de diciembre, por la que se
modifica la Ley 28/2005, de 26 de diciembre, de
medidas sanitarias frente al tabaquismo y
reguladora de la venta, el suministro, el consumo
y la publicidad de los productos del tabaco.
En nuestra opinión, la piscina, salvo en las partes
acotadas para los menores, no queda incluida
dentro de la prohibición de fumar siempre que
se trata de aquellas zonas o partes que se
encuentren al aire libre, o zonas del recinto de la
piscina acotadas para menores de edad.
Ahora bien según el artículo 7 de aquella Ley
queda prohibido fumar en los "Recintos de los
parques infantiles y áreas o zonas de juego para
la infancia, entendiendo por tales los espacios al
aire libre acotados que contengan equipamiento
o acondicionamientos destinados
específicamente para el juego y esparcimiento de
menores".
Permiso de la Junta para que local
se segregue a los contadores de agua
de una comunidad. Tipo de
mayoría
Planteamiento: En una Comunidad de
Propietarios se plantea la siguiente cuestión,
En la batería de contadores de agua, quedan dos
espacios libres, donde hay posibilidad de montar
dos contadores más.
Un local que se pretende segregar, solicita
autorización a la Junta para utilizar estos
espacios libres de la batería de contadores.
¿Qué tipo de mayoría se precisa para autorizar
esta solicitud?
Solución: En cuanto a la cuestión de que tipo de
mayoría se precisa para autorizar la solicitud de
ubicar los contadores de agua de un local objeto
de segregación en los espacios libres de la zona
de batería de contadores, en nuestra opinión, se
trata de una cuestión de mera administración,
por lo que debe aplicarse un acuerdo
mayoritario de conformidad con lo establecido
en el art.17.3 LPH.
Asimismo, a nuestro juicio, no se trata de la
creación o de la supresión de un servicio de
interés general -como el ascensor o la
conserjería- que deba quedar encuadrado en lo
dispuesto en el art. 17.1 LPH, pues no es un
servicio o instalación comunitaria, sino
privativa, limitándose la cuestión a determinar el
lugar donde deben quedar ubicados los
contadores.
Además, tampoco se trata de una alteración
sustancial de los elementos comunes del edificio,
por lo que al no ser de aplicación lo dispuesto en
el art. 12 y art.17.1 LPH no será necesaria una
decisión unánime previa.
Por tanto, bastará con una autorización
adoptada por mayoría.
Procedimiento judicial para que
propietario permita entrar a
fontaneros para la reparación de
tuberías
Planteamiento: ¿Qué procedimiento judicial se
debería seguir para conseguir, con carácter
urgente, que un propietario, permita entrar en
su vivienda a los fontaneros de la Comunidad
para reparar una tubería comunitaria que está
causando daños a los pisos inferiores?
Solución: Los propietarios tienen la obligación
de consentir que se lleven a cabo en su parte
privativa las reparaciones necesarias y el
establecimiento de las servidumbres. No tendría
ningún sentido si pudiera el propietario impedir
la entrada, a estos efectos, en su piso o local. En
efecto, Como afirma la sentencia del TS de 13 de
diciembre de 2001, el art. 9.1, d), establece la
obligación de permitir la entrada en su piso o
local para realizar las labores de mantenimiento,
reposición y reparación precisas en los elementos
comunes, sin que sea preciso constituir para ello
una verdadera servidumbre, sino cumplir con
una obligación "ob rem", como es la derivada del
referido artículo.
“…establece la
obligación de
permitir la
entrada en su piso
o local para
realizar las labores
de
mantenimiento,
reposición y
reparación
precisas en los
elementos
comunes, sin que
sea preciso
constituir para
ello una
verdadera
servidumbre,...”
------------
¿Está permitido fumar en la zona de
la piscina o en la zona infantil de
una comunidad?
-----------9
-------------
Consultas
mayo de 2011
-----------------------------
“…se interponga
una demanda en
la que se inste
una sentencia de
obligación de
permitir la
entrada en el
inmueble para la
ejecución del
acuerdo adoptado
en la junta de
propietarios.”
No existe un procedimiento rápido o expeditivo.
En este caso, la comunidad deberá utilizar los
servicios de abogado y procurador para que
mediante la vía del juicio ordinario (art. 249.1
núm. 8 LEC) se interponga una demanda en la
que se inste una sentencia de obligación de
permitir la entrada en el inmueble para la
ejecución del acuerdo adoptado en la junta de
propietarios.
Ahora bien, sería posible que con la demanda se
instara por otrosí la adopción de una medida
cautelar de entrada en el inmueble por la vía del
art. 727.11 LEC, que prevé la adopción de todas
las medidas cautelares específicas, (como la
ahora estudiada) para la protección de ciertos
derechos previstos en leyes especiales, o que se
estimen necesarias para asegurar la efectividad
de la tutela judicial efectiva que pudiera
otorgarse en la sentencia que se dictare.
Indiscutiblemente para la consecución de esta
medida cautelar se tendrán que acompañar a la
demanda los documentos que acrediten la
urgencia de la ejecución de las reparaciones, el
acuerdo adoptado en la junta en la que con la
mayoría exigida se alcanzó el acuerdo de utilizar
el inmueble del comunero para acometer, en su
caso, las reparaciones del inmueble en sus
servicios comunes, así como el informe pericial
que aconsejaba el uso de este inmueble para
acometer estas reparaciones. Si el juez adopta la
medida cautelar tendrá que dictar un auto que
permita la entrada en el inmueble para la
ejecución de las obras. En este sentido, es
recomendable la lectura del artículo de
VICENTE MAGRO SERVET , "La obligación del
propietario de consentir en su propiedad las
reparaciones que exija el inmueble y la
constitución de servidumbres" (artículo 9.1.c) y
d) LPH ).
------------
Devolución de derramas a antiguos
y nuevos propietarios por obra no
ejecutada
-----------10
Planteamiento: Una Comunidad de Propietarios
decide realizar obras de prolongación de su
ascensor.
Para dotar de fondos a la cuenta de la
comunidad se acuerda establecer derramas
extraordinarias, y regularizarlas según la cuota
de participación, después de realizarse las obras.
Se solicita la correspondiente licencia municipal
es concedida, pero no se tiene en cuenta por el
Ayuntamiento que, para la prolongación del
ascensor, es necesario ocupar una parte de un
local municipal, por lo que el Departamento
Jurídico informa que no es viable la instalación
al ocuparse un bien que por naturaleza es
inembargable e imprescriptible, revocándose la
licencia y abandonándose la obra.
En el tiempo que transcurre hasta que los
propietarios son informados de este extremo,
hay 2 viviendas que cambian de propietario.
Al no ejecutarse la obra los propietarios exigen al
administrador la regularización y devolución de
los saldos sobrantes por las derramas aportadas
entre abril de 2005 y octubre de 2006,
facilitándoles el administrador una propuesta
que han aprobado pero que no contempla la
devolución total de las derramas sino una parte
en proporción a la participación.
El administrador propone la devolución de las
derramas al propietario actual de las viviendas,
pero en particular la nueva propietaria de una de
las viviendas, en concreto de la del 5º A, y la
antigua propietaria de la del 3º D, quieren que
les abonen las derramas, sin especificar la
cantidad.
La propietaria de la vivienda 5º A, ¿a qué
derramas tiene derecho?, ¿puede exigir las
derramas que dejó abonadas el anterior
propietario? ¿Hay que abonar algo al anterior
propietario?
El propietario actual de la vivienda 3º D, ¿puede
exigir las derramas que dejó pagadas el anterior
propietario? ¿Tiene derecho a cobrar la cantidad
total determinada por la comunidad?
¿Cómo se reparten las derramas entre los
propietarios de estas 2 viviendas?, ¿quién tiene
derecho a la percepción de estas derramas?, ¿en
qué proporción?
Solución: Como regla general, la propietaria de
la vivienda 5º A, no puede exigir las derramas
que dejó abonadas el anterior propietario. Es
decir, no habría que abonar algo al anterior
propietario, aunque no se haya ejecutado la
obra. A lo más, el anterior propietario que abonó
las derramas debería haber negociado dichos
importes en el precio de venta con el comprador
(un precio superior), pero al margen de la
comunidad respecto de la cual dicho pacto no
genera ningún tipo de obligación.
De otra parte, el propietario actual de la vivienda
3º D, tampoco puede exigir para sí la liquidación
de las derramas que dejó pagadas el anterior
propietario, dado que integran el fondo de la
comunidad. Ahora bien, si la comunidad
acuerda liquidar y devolver dichos importes este
propietario del 3º D tiene derecho a cobrar la
cantidad total determinada por la comunidad.
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mayo de 2011
Consultas
----------------------------Delito de desobediencia judicial
¿Puede personarse, la comunidad,
como acusación particular en el
juicio?
Planteamiento: Una Comunidad de Propietarios
es procesada por un delito de desobediencia
judicial.
¿Puede personarse, dicha comunidad, como
acusación particular en el juicio?
Solución: Según informa en su consulta, se la ha
procesado por un delito de desobediencia
judicial (artículos 550 y ss. del Código Penal) por
incumplir la orden de entrada en el domicilio del
que fue lanzada.
En nuestra opinión, se trata de un delito en el
que el bien jurídico protegido es, efectivamente,
el correcto funcionamiento de la administración
de justicia. Al tratarse de un delito perseguible de
oficio, es factible que la comunidad ejerza la
acción popular. Según el art. 125 CE los
ciudadanos podrán ejercer la acción popular en
la forma y con respecto a aquellos procesos
penales que la ley determine. Además, el art. 101
LECr, señala que la acción penal es pública.
Todos los ciudadanos españoles podrán
ejercitarla con arreglo a las prescripciones de la
Ley.
Por tanto, lo aconsejable es personarse en juicio
y que el Juez se pronuncie mediante un "auto"
sobre la cuestión, para en caso de ser negativa,
poder interponer un recurso ante la Audiencia
Provincial solicitando su amparo.
Sustracción de celosías y colocación
de ventanas acristaladas sin
permiso de la Comunidad.
Demanda por parte de los
propietarios
Planteamiento: Dos propietarias de una
urbanización, quitan las celosías del tendedero e
instalan una ventana con cristales, rompiendo
éstos con la estética de la Comunidad y sin
ningún tipo de autorización.
¿Que debe hacer la Comunidad ante esta
situación? ¿Puede ésta instar a las vecinas para
que repongan lo quitado, y si no lo hacen,
proceder a demandarlas?
Solución: Como regla general, se prohíbe a los
propietarios realizar alteraciones en los
elementos comunes, aunque conlleven ventajas
para todos los demás, sin consentimiento de
éstos ( L1889/1 en ART 397).
En este mismo sentido, se dispone en el art. 12
LPH, que la construcción de nuevas plantas y
cualquier otra alteración de la estructura o
fábrica del edificio o de las cosas comunes
afectan al título constitutivo y deben someterse
al régimen establecido para las modificaciones
del mismo. De modo que habrá de estarse a los
establecido en el art. 17.1 LPH, tal y como
prescribe la Sentencia de la AP Murcia de 25 de
febrero de 2002.
En nuestra opinión, la eliminación de las celosías
o lamas de los tendederos y su sustitución por
cristales altera la configuración externa del
inmueble que constituye un elemento común.
Por tanto, los citados propietarios deberían con
anterioridad haber obtenido el previo acuerdo
unánime de la Junta. Al no haber obtenido este
requisito previo la comunidad puede requerir a
dichos comuneros que repongan la situación a
como se encontraba originalmente. Para ello, es
conveniente dirigirse de forma fehaciente (por
ejemplo, con un burofax), concediendo un plazo
prudencial para que se efectúe esta reposición
(por ejemplo, 30 días).
Si los propietarios hacen caso omiso, la
comunidad no tendrá más remedio que
demandarles judicialmente. Para ello, será
necesario el nombramiento de un abogado y un
procurador, dado que el procedimiento a seguir
por alteración de elementos es el Juicio
Ordinario previsto en la Ley de Enjuiciamiento
Civil.
Titularidad en el pago de los
recibos de la contribución,
¿Promotora o propietario? Reclamo
de la gerencia tributaria
Planteamiento: Una constructora aun no ha
dado de baja en el catastro la titularidad de unas
fincas. Tales fincas se venden hace 2 años, y este
año aún llegan
los recibos a nombre de la promotora
Con respecto a la obligación del pago de los
recibos,
¿Le corresponde a la promotora o a la persona
que compro la vivienda hace dos años?
Solución: Establece el art. 63 del Real Decreto
Legislativo 2/2004, por el que se aprueba el texto
refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas
Locales, que son sujetos pasivos las personas
físicas, jurídicas y entidades sin personalidad
jurídica (sociedades civiles, herencias yacentes,
comunidades de bienes o propietarios y demás
entidades que constituyan una unidad
económica o un patrimonio separado susceptible
de imposición), que -por lo demás- sean, según
el art. 35.4 de la Ley General Tributaria,
propietarios de bienes inmuebles gravados.
Pues bien, Como ha manifestado la sentencia del
TS de 20 de septiembre de 2001, el sujeto pasivo
del Impuesto sobre Bienes Inmuebles es el
propietario del bien inmueble. Cuando de dicho
derecho se trata y dado que los efectos traslativos
del dominio, en caso de otorgarse escritura
pública y si otra cosa no se acuerda en ella, se
producen desde su formalización, el adquirente
asume en ese momento la posición de sujeto
pasivo del IBI, a quien le será exigible en el
siguiente devengo, con independencia de que
cumpla o no con su obligación de efectuar la
declaración de la variación jurídica por cambio
de titular y esta tenga acceso al catastro, todo ello
sin perjuicio de la responsabilidad en que se haya
podido incurrir por incumplimiento de dicha
obligación.
------------
En cuanto a cómo se repartirían las derramas
entre los nuevos propietarios -excluidos los
antiguos a todos los efectos- lo correcto, sin
perjuicio de lo que pueda tener acordado la
comunidad- es la aplicación, subsidiariamente,
de la cuota de participación conforme a lo
señalado en el art. 9.1 e) LPH, dado que este el
módulo de distribución de cuotas.
En ningún precepto legal se contempla el
derecho del copropietario a que le sea restituido
el saldo contable favorable que pudiera tener con
la comunidad. Por lo tanto ésta no se ve obligada
a devolver esas cantidades en tanto que se trata
de previsiones de futuro de las que únicamente
se podrá disponer mediante acuerdos de la Junta
de Propietarios que decidan repartir esos saldos
favorables entre los copropietarios. Tampoco se
contempla en ningún precepto legal que la Junta
de Propietarios tenga obligación de realizar
liquidaciones individuales, sino únicamente la de
reunirse una vez al año y aprobar las cuentas y
presupuestos anuales, (art. 16 LPH), momento
éste en el que podrán hacerse las liquidaciones
anuales y acordar la devolución del saldo
positivo al titular del piso o local.
Esta devolución, acordada en la junta, le
corresponderá al que en ese momento sea titular
de la vivienda o local, quedando al margen de la
comunidad los pactos que a este respecto puedan
establecerse entre comprador y vendedor.
-----------11
-------------
Consultas
mayo de 2011
----------------------------Por tanto, dicha responsabilidad incumbe al
realmente propietario que ya no es la promotora,
por lo que aunque los recibos vengan a nombre
de ella, la gerencia tributaria reclamará en vía de
apremio sobre el titular real del bien. Es decir,
debe pagar el que ahora es propietario. Por ello,
es recomendable que el que es realmente
propietario se dirija directamente al catastro con
su escritura de compraventa y varíe la titularidad
poniendo la real.
------------
“…los gastos
judiciales que
surjan en la
comunidad, tanto
si está actúa como
demandada o
como demandante
en pleitos contra
terceros debe
entenderse que
son gastos
comunes y que
deben ser
asumidos por
todos lo
propietarios,...”
-----------12
Reclamación de cuotas a
propietario morosos. Certificado
de deuda
Planteamiento: Una Comunidad de Propietarios
aprueba proceder contra los propietarios
morosos, notificándoles por fax, tal decisión.
La Comunidad no demanda hasta que
transcurren 9 meses desde la aprobación de la
liquidación.
El certificado de deuda con el visto bueno del
presidente, ¿debe coincidir con la suma aprobada
y notificada?
¿Puede incluir las cuotas devengadas con
posterioridad a la liquidación?
Si no hay posibilidad de incorporar las cuotas
devengadas, ¿en qué momento se pueden
reclamar esas cuotas?
Solución: El certificado de deuda con el visto
bueno del presidente debe coincidir con la suma
aprobada y notificada, por lo que en el proceso
no se pueden, al día de hoy, incluir las cuotas
devengadas con posterioridad a la liquidación.
Ciertamente, como requisito previo para la
iniciación del procedimiento de reclamación de
cuotas, es necesario -según el art. 21.1 LPH - el
acuerdo de la Junta aprobando la liquidación de
la deuda con la Comunidad de Propietarios. Este
acuerdo se plasmará en una certificación emitida
por el Secretario con el visto bueno del
Presidente y se notificará al deudor con detalle.
El art. 21.11 LPH, sí regulaba, con anterioridad a
la reforma operada por la Disposición Final 1ª
de la LEC , la posibilidad de acumular durante el
curso del proceso, sin necesidad de retrotraer el
procedimiento, las cuotas vencidas con
posteridad a la presentación de la demanda,
considerándose comunes a la ampliación los
trámites que le hayan precedido. Facultad de
ampliación que se extendía a la fase de ejecución
de sentencia.
Sin embargo, por el contrario, tras la aprobación
de la nueva LEC, en la actual redacción del art.
21 LPH, no se contempla esta posibilidad, al
haberse suprimido el número 11 del anterior
artículo. Por otra parte, no parece posible
solicitarlo a través del cauce procesal del juicio
monitorio, ya que el art. 812.1 LEC, exige que la
deuda objeto del procedimiento sea "vencida y
exigible", lo que no ocurre en estos casos.
En definitiva, dada la voluntad del legislador,
expresada claramente al suprimir la posibilidad
de reclamación que contemplaba el antiguo art.
21.11 LPH, unido al hecho de que la actual LEC
no contemple ninguna norma al respecto sino
mas bien lo contrario, dadas las exigencias del
art. 812.1 LEC, no cabe solicitar en el
procedimiento monitorio el pago de estas
cantidades vencidas con posterioridad a la
interposición de la reclamación inicial.
Contribución de los locales de una
comunidad de propietarios, a los
gastos judiciales de litigio
Planteamiento: El local de la planta baja de una
Comunidad de Propietarios, está alquilado, y a la
sociedad arrendataria le ha concedido el
Ayuntamiento, una licencia de actividad de
hostelería.
Se acuerda en Junta, por mayoría, interponer
contra dicho acto administrativo un recurso de
reposición y, si fuera desestimado, demanda
judicial contencioso-administrativa.
¿Tiene que contribuir la propietaria del local en
cuestión a los gastos judiciales?
Los propietarios del otro local del edificio,
quienes también votaron en contra del acuerdo,
¿tienen que contribuir a estos gastos?
Solución: Como regla general, los gastos
judiciales que surjan en la comunidad, tanto si
está actúa como demandada o como
demandante en pleitos contra terceros debe
entenderse que son gastos comunes y que deben
ser asumidos por todos lo propietarios, con
independencia de si se pronunciaron a favor o en
contra de iniciar las acciones judiciales.
Ahora bien, frente a esta regla general, existe una
excepción: el supuesto concreto de que un
propietario este implicado en el litigio, es decir,
de que el litigio se dirija contra un comunero. En
estos casos, nuestra Jurisprudencia ha señalado
que "siendo clara la obligación de cada
propietario de contribuir a los gastos comunes,
cuando se rompe la armonía y se plantea un
procedimiento judicial entre la Comunidad y
uno de los copropietarios, siendo éste el que ha
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mayo de 2011
Consultas
----------------------------Requisitos de habitabilidad.
Actuación por parte de los
propietarios ante la acumulación de
basura en piso
Planteamiento: En una Comunidad de
Propietarios vive una persona con síndrome de
Diógenes. Su familia no se hace cargo de ella y
las viviendas colindantes se encuentran atestadas
de cucarachas. El foco proviene de la vivienda de
esta señora, según nos comunica el profesional
encargado de desinsectar.
La Comunidad de Propietarios, intentan tratar
con la familia, que vive en el mismo barrio, y les
indica que tomarán las medidas judiciales
oportunas en orden a restablecer la normalidad
en la casa; es decir, denunciar la situación de
abandono de la señora y fumigar en su interior.
Unos meses después la situación es insostenible y
las cucarachas se han adueñado de la
Comunidad.
Se pone este asunto en conocimiento de Asuntos
Sociales quienes se llevan a la señora en cuestión,
y dirigen a la vivienda, un equipo de retirada de
basuras.
Después de terminar el profesional su labor de
fumigación, contacta con el hijo de la señora
para advertirle que la casa ha sido fumigada con
productos químicos y de los cuidados que debe
tener, debido a ello. El hijo le indica que lo va a
denunciar.
Posteriormente, una sobrina de la señora
aquejada del síndrome, recaba mis datos para
llevar a cabo la correspondiente denuncia.
¿Es correcta la actuación llevada a cabo por la
Comunidad de propietarios?
Solución: En nuestra opinión, tanto la actuación
de la comunidad como de los profesionales que
han intervenido ha sido perfectamente correcta,
preservando el interés general de la comunidad
así el del propietario que ha incumplido sus
obligaciones en relación para con la comunidad.
En efecto, dispone el art. 7.2 LPH, que "al
propietario y al ocupante del piso o local no les
está permitido desarrollar en él o en el resto del
inmueble actividades prohibidas en los estatutos,
que resulten dañosas para la finca o que
contravengan las disposiciones generales sobre
actividades molestas, insalubres, nocivas,
peligrosas o ilícitas".
Así mismo, el art. 9.1 LPH, dispone que es
obligación de cada propietario "mantener en
buen estado de conservación su propio piso o
local e instalaciones privativas, en términos que
no perjudiquen a la comunidad o a los otros
propietarios, resarciendo los daños que ocasione
por su descuido o el de las personas por quienes
deba responder".
Ciertamente, la comunidad puede dirigirse
contra dicha persona exigiendo la reparación de
los daños que con su actuación ha irrogado a la
comunidad, y si esta persona resultara
incapacitada, la reclamación podrá dirigirse
contra los que deban responder de ella.
Por lo demás, hay que recordar que es obligación
de la comunidad la realización de las obras
necesarias para el adecuado sostenimiento y
conservación del inmueble y de sus servicios, de
modo que reúna las debidas condiciones
estructurales, de estanqueidad, habitabilidad,
accesibilidad y seguridad; por lo que en este caso
dicha obligación de la comunidad -con limpieza
química del piso- se habría cumplido sin que
ello haya significado coste, daño o perjuicio
alguno a la propiedad del piso que ha generado
los perjuicios al resto de vecinos.
Las consultas pueden enviarse por correo a las direcciones: [email protected] / [email protected], o por
Fax al nº 91-578-16-17. Responderán al formato ejemplo - caso práctico, que se sigue en la obra.
Versarán sobre materias urbanísticas reguladas por la legislación estatal y autonómica, y deberán redactarse de forma
precisa y breve.La respuesta se enviará por Fax o correo electrónico en un máximo de 10 días y con una extensión máxima
de 2.500 caracteres.
Gurpo Editorial El Derecho y Quantor no se responsabiliza de las consecuencias que se puedan derivar del uso que se pueda
dar a la información facilitada en la respuesta a las consultas, al expresar estas únicamente el criterio de la editorial,
sometido a cualquier otro igualmente fundado en Derecho.
“…la comunidad
puede dirigirse
contra dicha
persona exigiendo
la reparación de
los daños que con
su actuación ha
irrogado a la
comunidad, y si
esta persona
resultara
incapacitada, la
reclamación podrá
dirigirse contra los
que deban
responder de
ella.”
------------
pretendido restaurar el orden infringido, los
desembolsos impuestos por la situación litigiosa
no merecen la calificación de gastos generales en
relación al segundo, por cuanto si el enfrentado
al grupo ha de soportar las expensas propias, no
podrá imponérsele contribución en los gastos
correspondientes a la otra parte, que es la
comunidad" (sentencia del TS de 23 de mayo de
1990).
Sentadas estas bases, aunque la relación entre
propietario del local y arrendatario sea estrecha,
éste último -el arrendatario- no deja de ser un
tercero a los efectos antes analizados, por lo que
todos los propietarios, incluido el propietario
arrendador y el resto de locales, sean o no
disidentes, están obligados a participar en los
gastos derivados del pleito.
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Reseñas
mayo de 2011
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Reseñas de Jurisprudencia
Propiedad Horizontal
Apertura por la Comunidad de Propietarios de ventanas a finca
colindante que afectan a la servidumbre de luces y vistas
Sentencia del TS de 24 de febrero de 2011, Sala 1ª , rec. 1413/2007. Ponente: Salas Carceller,
Antonio EDJ: 2011/10622
No ha lugar al recurso de casación interpuesto por la comunidad de propietarios demandada frente a la sentencia
de instancia que consideró las obras efectuadas por la misma habían afectado los derechos de propiedad y
servidumbre de luces y vistas de la comunidad demandante. Explica el TS que la condición de medianera o no
de la pared objeto de litigio no es un tema que aquí influya en la solución adoptada pues lo que se quiere
preservar en el presente caso es el derecho de luces y vistas que tiene la comunidad de propietarios actora.
“…dicha
modificación no es
excesiva porque
no ha alterado ni
menoscabado la
seguridad del
edificio, ni su
estructura
general, ni ha
perjudicado los
derechos de otros
propietarios.”
Obligación de soportar servidumbre de paso no habiendo lugar a la
acción negatoria de la misma por carecer de interés jurídico protegible
Sentencia del TS de 10 de febrero de 2011, Sala 1ª , rec. 1480/2007. Ponente: Salas Carceller,
Antonio EDJ: 2011/10606
El TS desestima el recurso de casación interpuesto con motivo del ejercicio de una acción negatoria de
servidumbre de paso por los demandados en instancia contra la sentencia dictada por la AP en apelación
y la confirma. La Sala declara que la plaza de tránsito integrada en la comunidad de propietarios actora
que constituye a su vez la cubierta del garaje de la misma, está gravada con servidumbre de paso a favor
del inmueble de la demandada con el que colinda, pues resulta acreditada en el propio título de la actora
la constitución de una servidumbre de uso peatonal público, permanente y perpetua de paso sobre toda
la franja de terreno destinada a la plaza pública, lo que conlleva que la actora carece en la actualidad de
interés jurídico protegible para el ejercicio de la acción negatoria de que se trata.
Legitimidad de las obras en la fachada de un local comercial pese a
carecer del consentimiento de la comunidad de propietarios
Sentencia del TS de 14 de febrero de 2011, Sala 1ª , rec. 297/2007. Ponente: Xiol Ríos, Juan
Antonio EDJ: 2011/10603
El TS desestima el recurso de casación interpuesto por la actora instando a la comunidad de propietarios
para que se condenara al propietario y al arrendatario de un local comercial, situado en la planta baja, a
reponer el estado de la fachada a la situación en la que se encontraba antes de la realización de las obras
que ejecutaron sin haber obtenido el consentimiento de la comunidad de propietarios.
La Sala declara que pese a resultar innegable que la fachada del local de los demandados ha sido alterada
con las obras realizadas para el desempeño de la actividad comercial correspondiente, dicha modificación
no es excesiva porque no ha alterado ni menoscabado la seguridad del edificio, ni su estructura general,
ni ha perjudicado los derechos de otros propietarios.
Responsabilidad de la constructora-promotora por los vicios ocultos
manifestados en las viviendas de los demandantes
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Sentencia del TS de 1 de febrero de 2011, Sala 1ª , rec. 191/2007. Ponente: Xiol Ríos, Juan Antonio
EDJ: 2011/8447
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El TS declara no haber lugar al recurso de casación interpuesto por la constructora-promotora
demandada y confirma el pronunciamiento de instancia estimatorio de la demanda interpuesta por una
comunidad de propietarios. Establece el Tribunal que no se ha considerado probado ni que los vicios sean
aparentes, ni que la actuación llevada a cabo por los propietarios de los inmuebles, hubiera afectado a la
aparición o agravación de los defectos denunciados. Además debe tenerse en cuenta que no todos los
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mayo de 2011
Reseñas
----------------------------defectos que se manifiestan en la construcción surgieron desde el mismo instante en que se entregaron las
viviendas sin que la entidad promotora haya identificado, durante el desarrollo del pleito, cuáles, de los
defectos denunciados pudieran haber sido apreciados a simple vista.
Legitimidad de la Comunidad para declarar personas no gratas a dos
copropietarios al no considerarse un ataque al honor
Sentencia del TS de 30 de diciembre de 2010, Sala 1ª , rec. 581/2007. Ponente: Xiol Ríos, Juan
Antonio EDJ: 2010/303005
El TS acuerda desestimar el rec. de casación confirmando la sentencia impugnada que desestimó la
demanda solicitando que se declarase la supuesta violación del derecho al honor de los demandantes
cometida por los demandados, al declarar en junta de propietarios a los actores como personas no gratas
para la comunidad de propietarios.
Entrando en el fondo del asunto, entiende la Sala que la utilización de la expresión de declarar personas
no gratas a los recurrentes no entraña ningún ataque al honor de aquellos al no atribuírsele cualidades o
defectos que le puedan hacer desmerecer en el concepto público ni pueden constituir un descrédito para
esa persona. Por tanto tal declaración, que no incluye ninguna expresión vejatoria o injuriosa para los
recurrentes, no es sino manifestación del rechazo por la comunidad de propietarios a la actitud
obstruccionista de los recurrentes respecto a los acuerdos adoptados en el seno de la misma, el reiterado
impago de las cuotas y los procedimientos judiciales iniciados.
Legalidad del cambio de destino de local a vivienda por no estar prohibido
expresamente ni legalmente ni en los estatutos ni en el título constitutivo
Sentencia del TS de 30 de diciembre de 2010, Sala 1ª , rec. 81/2007. Ponente: Xiol Ríos, Juan
Antonio EDJ: 2010/309181
El TS declara no haber lugar al rec. de casación confirmando la sentencia impugnada que desestimó la demanda
en la que la comunidad de propietarios demandante pedía que se declararan contrarias a la LPH las obras realizadas
por el actual y el futuro propietario de un inmueble, por afectar a elementos comunes, así como la ilegalidad del
cambio de destino del inmueble de local comercial a vivienda, por venir prohibido legal y convencionalmente.
Entrando en el fondo del asunto, entiende la Sala que las limitaciones o prohibiciones referidas a la alteración
del uso de un inmueble exigen, para que sean eficaces, que consten de manera expresa, siendo la doctrina de
esta Sala prácticamente unánime al considerar que la mera descripción del inmueble no supone una limitación
del uso o de las facultades dominicales, señalando que para que las prohibiciones o limitaciones resulten
eficaces, resulta imprescindible que una cláusula o regla precisa así lo establezca. Añade que los copropietarios
no pueden verse privados de la utilización de su derecho a la propiedad como consideren más adecuado, a no
ser que este uso no esté legalmente prohibido o que el cambio de destino aparezca expresamente limitado por
el régimen de dicha propiedad horizontal, su título constitutivo o su regulación estatutaria.
“…la utilización
de la expresión de
declarar personas
no gratas a los
recurrentes no
entraña ningún
ataque al honor
de aquellos al no
atribuírsele
cualidades o
defectos que le
puedan hacer
desmerecer...”
Nulidad del acuerdo de la Junta sobre la ocupación de una parte privativa
de un local para la instalación de ascensor
El TS acuerda desestimar el rec. de casación interpuesto contra la sentencia de la AP que declaraba la nulidad del
acuerdo adoptado por la comunidad de propietarios tendente a la necesidad de ocupación de una parte privativa
del local comercial de la actora, sito en la planta baja y sótano del mismo edificio para la instalación de ascensor.
Entrando en el fondo del asunto, la Sala coincide con la Audiencia en señalar que la constitución de la
servidumbre en los términos que fue aprobada en la junta de comunidad, supone la total privación de
dicho espacio, con una repercusión total en la actual configuración del local, menoscabando, incluso, las
expectativas de aprovechamiento económico del local, ya que no solo se le privaría de un importante
volumen, sino que precisamente por dicha circunstancia las posibilidades de organización del espacio
interior del local, se verían seriamente afectadas, con merma evidente de sus posibilidades de explotación.
Tal conclusión fáctica no puede ser rebatida a través del rec. de casación, como así pretende el recurrente
que expresamente contradice, al argumentar que son contrarias, de modo patente y manifiesto a las
pruebas practicadas, especialmente a las pruebas periciales que han sido presentadas.
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Sentencia del TS de 22 de diciembre de 2010, Sala 1ª , rec. 1574/2006. Ponente: Xiol Ríos, Juan
Antonio. EDJ: 2010/298174
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Novedades Legislativas
mayo de 2011
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Novedades Legislativas
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Boletines Oficiales de las
CCAA entre el 29/03/11 y el
28/04/11)
ESTATAL
BOE Núm. 78 de 1 de abril
REAL DECRETO 346/2011, de 11 de marzo
Por el que se aprueba el Reglamento regulador de las infraestructuras comunes de telecomunicaciones
para el acceso a los servicios de telecomunicación en el interior de las edificaciones. EDL 2011/16008
AUTONÓMICA
ANDALUCÍA
BOJA Núm. 61 de 28 de marzo
ORDEN de 4 de marzo de 2011
Por la que se aprueba la modificación de los Estatutos del Colegio Territorial de Administradores de
Fincas de Sevilla y se dispone su inscripción en el Registro de Colegios Profesionales de Andalucía.. EDL
2011/14948
ARAGÓN
BOA Núm. 63 de 29 de marzo
DECRETO LEGISLATIVO 1/2011, de 22 de marzo
Del Gobierno de Aragón, por el que se aprueba, con el título de "Código del Derecho Foral de Aragón",
el Texto Refundido de las Leyes civiles aragonesas. EDL 2011/15184
CASTILLA LA MANCHA
DOCLM Núm. 64 de 1 de abril
DECRETO 18/2011, de 29 de marzo de 2011
Por el que se modifica el Decreto 173/2009, de 10 de noviembre, por el que se aprueba el V Plan
Regional de Vivienda y Rehabilitación de Castilla-La Mancha 2009-2012. EDL 2011/16141
GALICIA
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BOG Núm. 65 de 1 de abril
DECRETO 52/2011, de 24 de marzo
Por el que se establece la ordenación de apartamentos y viviendas turísticos en la Comunidad
Autónoma de Galicia. EDL 2011/17125
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