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STS 4228/2011
28079110012011100386
Tribunal Supremo. Sala de lo Civil
Madrid
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233/2008
490/2011
Casación
JOSE ANTONIO SEIJAS QUINTANA
Sentencia
Resumen:
ARRENDAMIENTOS.URBANOS. RESOLUCION DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO DE
LOCAL DE NEGOCIO POR NO USO. JUSTA CAUSA.
SENTENCIA
En la Villa de Madrid, a veintisiete de Junio de dos mil once.
Visto por la Sala Primera del Tribunal Supremo, integrada por los Magistrados al margen indicados, el
recurso de casación contra la sentencia dictada en grado de apelación por la Sección Segunda de la
Audiencia Provincial de Zaragoza, como consecuencia de autos de juicio ordinario 99 /2007, seguidos ante
el Juzgado de Primera Instancia número uno de Zaragoza, cuyo recurso fue preparado ante la citada
Audiencia por la representación procesal don Primitivo , el Procurador don Alberto Hidalgo Martínez.
Habiendo comparecido en calidad de recurrido el Procurador don José Pedro Vila Rodríguez, en nombre y
representación de don Sebastián .
ANTECEDENTES DE HECHO
PRIMERO .- 1.- La Procuradora doña Pilar Morellón Uson, en nombre y representación de don
Primitivo , interpuso demanda de juicio ordinario sobre resolución de contrato, contra don Sebastián y
alegando los hechos y fundamentos de derecho que consideró de aplicación, terminó suplicando al Juzgado
se dictara sentencia por la que se declare resuelto el contrato de arrendamiento formalizado por don
Primitivo y el demandado con fecha 17 de diciembre de 1956, y relativo al local propiedad de mi mandante
sito en el inmueble número 1 de la calle San Miguel de Zaragoza, reseñado como Joyería Orleans, al
concurrir causa de denegación de la prórroga por cierre del local sin justa causa, por más de seis meses en
el curso de un año, condenando a la parte demandada a que lo desaloje en el plazo legal, en el plazo legal,
con apercibimiento de las costas que resulten causadas en este juicio.
2.- La Procuradora doña Elena Ferrer Barcelo, en nombre y representación de don Sebastián ,
contestó a la demanda y oponiendo los hechos y fundamentos de derecho que consideró de aplicación,
terminó suplicando al Juzgado dictase en su día sentencia por la que desestimandola, absuelva imponiendo
las costas a la parte demandante.
3.- Previos los trámites procesales correspondientes y práctica de la prueba propuesta por las partes
y admitidas la Ilma. Sra. Magistrado-Juez del Juzgado de Primera Instancia número uno de Zaragoza, dictó
sentencia con fecha 8 de junio de 2007 , cuya parte dispositiva es como sigue: FALLO: Que estimando la
demanda formulada por la Procuradora Sra. Morellón Usón en nombre y representación de don Primitivo
contra don Sebastián debo declarar y declaro resuelto el contrato de arrendamiento formalizado por don
Primitivo y el demandado con fecha 17 de diciembre de 1956, y relativo al local propiedad del demandante
sito en el inmueble número 1 de la calle San Miguel de Zaragoza, reseñada como Joyería Orleáns, al
concurrir causa de denegación de la prórroga forzosa por cierre del local sin justa causa, por más de seis
meses en el curso de un año, condenando a la parte demandada a que lo desaloje en el plazo legal, con
apercibimiento de lanzamiento si no lo efectua. Y todo ello con expresa imposición de las costas del
presente procedimiento a la parte demandada.
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SEGUNDO .- Interpuesto recurso de apelación por la representación procesal de don Sebastián , la
Sección Primera de la Audiencia Provincial de Zaragoza, dictó sentencia con fecha 17 de diciembre de 2007
, cuya parte dispositiva es como sigue: FALLAMOS: Que estimando el recurso de apelación interpuesto por
don Sebastián contra la Sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia número uno de Zaragoza el
8 de Junio de 2007 , debemos revocar y revocamos la misma, y desestimando la demanda deducida por
don Primitivo , debemos declarar y declaramos no haber lugar a la resolución del contrato de arrendamiento
instada, con absolución del demandado de los pedimentos contra el deducidos, sin hacer declaración de las
costas causadas en la instancia ni en esta alzada.
TERCERO .- 1.- Contra la expresada sentencia preparó y después interpuso recurso de casación la
representación procesal de don Primitivo con apoyo en los siguientes MOTIVOS:PRIMERO.- Infracción del
apartado tercero del artículo 62 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 , en relación con el artículo
114.11º del mismo texto legal, motivada por la vulneración de la Doctrina Jurisprudencia contenida en las
sentencias de la Sala Primera del Tribunal Supremo de 22 de junio de 1960 , 22 de marzo de 1961 , 26 de
junio de 1966 , 13 de marzo de 1968 , 6 de marzo de 1970 , 22 de octubre de 1971 , 22 de marzo de 1974 y
30 de abril de 1975 . SEGUNDO.- Infracción del apartado tercero del artículo 62 de la Ley de
Arrendamientos Urbanos 1964 , en relación con el artículo 114,11º del mismo texto legal, motivada por la
vulneración de la doctrina jurisprudencial contenida en las sentencias de la Sala Primera del Tribunal
Supremo de 22 de junio de 1960 , 22 de marzo de 1961 , 26 de junio de 1966 , 13 de marzo de 1968 , 6 de
marzo de 1970 , 22 de octubre de 1971 , 22 de marzo de 1974 y 30 de abril de 1975 , que exigen que la
enfermedad alegada como justa para justificar el cierre del local tenga una naturaleza o carácter temporal
transito u ocasional, rechazando tal justificación cuando se trata de enfermedad que puedan denominarse
crónicas evolutivas o degenerativas .TERCERA.- Infracción del apartado tercero del artículo 62 de la Ley de
Arrendamientos Urbanos de 1964 , en relación al artículo 114.11º del mismo texto legal, motivada por la
vulneración de la doctrina jurisprudencial contenida en las sentencias de la sala Primera del Tribunal
Supremo de 20 de febrero de 1960 , 28 de septiembre de 1964 , 25 de mayo de 1966 , 7 de junio de 1971 ,
3 de febrero de 1975 y 25 de mayo de 1996 . CUARTO.- Infracción del apartado tercero del artículo 62 de la
Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 , en relación al artículo 114.11 del mismo texto legal, motivada por
la vulneración de la doctrina jurisprudencial contenida en las sentencias de la Sala Primera del Tribunal
Supremo de 24 de marzo de 1962 , 13 de diciembre de 1963 , 18 de julio de 1979 , 18 de julio de 1989 y 5
de mayo de 1993 , que determinan que las justas causas que se pueden alegar para justificar el cierre de un
local de negocio deben ser interpretadas de un modo restrictivo
Remitidas las actuaciones a la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo, por auto de fecha dos de junio
de 2009 se acordó admitir el recurso interpuesto y dar traslado a la parte para que formalizaran su oposición
en el plazo de veinte dias.
2.- Admitido el recurso y evacuado el traslado conferido, el Procurador don José Pedro Vila
Rodriguez, en nombre y representación de don Sebastián , presentó escrito de impugnación al mismo.
3.- No habiéndose solicitado por todas las partes la celebración de vista pública, se señaló para
votación y fallo el día 15 de junio del 2011, en que tuvo lugar.
Ha sido Ponente el Magistrado Excmo. Sr. D. Jose Antonio Seijas Quintana,
FUNDAMENTOS DE DERECHO
PRIMERO.- El procedimiento se inicia por demanda de juicio ordinario en ejercicio de acción de
resolución de contrato de arrendamiento de local de negocio dedicado a venta de bisutería, por cierre
injustificado de su actividad durante más de seis meses.
La demandada se opuso alegando la existencia de justa causa para el cierre solicitando la
desestimación de la demanda.
La sentencia de primera instancia estimó la demanda porque entiende que no concurre justa causa
para el cierre del local, de forma que deniega la prórroga forzosa y condena a la demandada a desalojar el
local, bajo apercibimiento de lanzamiento.
La sentencia de apelación estimó el recurso de la demandada. Sostiene que no son hechos
discutidos los siguientes: " el demandado inició en noviembre de 2005 rehabilitación por espondiloartrosis
severa lumbar con afectación radicular, la que se suspendió por ingreso el 21 de marzo de 2006 por
pielonefritis, siendo dado de alta el 12 de septiembre de 2006, presentando coxartrosis y gonartrosis
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bilateral que le impiden la deambulación, moviéndose en silla de ruedas, lo que le ha impedido una normal
movilidad hasta que en febrero de 2007 se instaló en el inmueble de su propiedad una plataforma elevadora
en el acceso al portal de su vivienda. Además el demandado tiene antecedentes de enfermedad de
PARKINSON, pese a lo que, según informe médico obrante al folio 81 de las actuaciones, está capacitado
para gobernar su vida y trabajar... Desde el 1 de marzo de 2007 el local arrendado permanece abierto al
público de lunes a sábado de 17 a 20 horas, trabajando en él una dependienta contratada por el
demandado ".
La sentencia rechaza la pretendida acción resolutoria fundada en el número tercero del artículo 62, en
relación con la causa 11 del artículo 114 de la Ley especial, por entender que la entidad de la enfermedad y
las limitaciones de movilidad deriva de hechos no sujetos a su voluntad y que la ausencia de empleados
para atender el negocio resultan causa justificada para el cierre del local. Considera igualmente que el
hecho de que el local se encuentre atendido por un empleado y con un horario distinto al mantenido con
anterioridad, no supone causa de denegación de la prórroga, ya que ello no afecta a la finalidad para la que
el local fue arrendado y resulta lícito en el marco de la libertad de empresa.
SEGUNDO.- La parte demandada interpone recurso de casación, de forma que, bajo la infracción del
artículo 62 LAU 1964 , en relación con el artículo 114.11 del mismo texto legal, se desarrollan cinco motivos
alegando interés casacional por oposición a la jurisprudencia del Tribunal Supremo:
a) por que la enfermedad del comerciante no puede ser considerada como causa justificada del cierre
del local, porque no es necesario que sea precisamente él quien deba estar al frente del mismo y solo en
supuestos muy excepcionales, cuando la intervención sea personalísima, cabría discutir tal posibilidad. En
este sentido se citan las SSTS de 22/6/1960 , 22/3/1961 , 26/6/1966 , 13/3/1968 , 6/3/1970 , 22/10/1971 ,
22/3/1974 y 30/4/1975 ;
b) para poder entender como causa justificada una enfermedad del arrendatario ésta debe ser
transitoria y de carácter temporal, debiéndose rechazar dicha justificación cuando se trata de enfermedades
crónicas, evolutivas o degenerativas. Se citan en este sentido las mismas SSTS del motivo anterior;
c) el uso de un local de modo o forma anormal a como se venía utilizando es equivalente al cierre, lo
que ocurre en el presente caso en que el horario de apertura se ha reducido de 8 horas a solo tres en
horario de tarde. Se citan las SSTS de 20/2/1960 , 28/9/1964 , 25/5/1966 , 7/6/1971 , 3/2/1975 y 25/5/1996 ;
d) las justas causas que se pueda alegar para justificar el cierre de un local de negocio han de ser
interpretadas de manera restrictiva, en contra de lo efectuado por la sentencia recurrida. SSTS de 24/3/1962
, 13/12/1963 , 18/7/1979 , 18/7/1989 y 5/5/1993 , y
e) la excepción a la prorroga que regula el artículo 62.3ª de la LAU 1964 se asienta en que no merece
protección legal el arrendatario que no necesita el local según su fin pues con la interrupción del servicio
público se incumple el destino pactado y se lesiona el interés social y el propio del arrendador, que no
queda ajeno a que el local siga en las mismas condiciones que tenía antes del cierre. SSTS de 5/3/1961 ,
11/1/1963 , 20/11/1963 , 18/12/1964 , 3/11/1965 , 10/2/1966 , 12/3/1969 , 7 y 8/5 , 7/6 y 18/12/1971 , 14/2 y
22/3/1974 , 25/2/1975 , 6/4/1992 , 16/7/1993 y 22/7/1993 .
TERCERO.- La resolución del contrato se pretende por aplicación del caso 3º del artículo 62 de la Ley
de Arrendamientos Urbanos que niega al inquilino o arrendatario el derecho a la prórroga forzosa cuando la
vivienda no esté ocupada durante más de seis meses en el curso de un año, o el local de negocio
permanezca cerrado por plazo igual, a menos que la desocupación o cierre obedezca ajusta causa. En lo
que aquí interesa supone que la cuestión atinente a la "justa causa" forma parte indisoluble de cualquier
discusión que genere la aplicación o no del mismo en torno al caso que contempla, para cuya solución es
preciso tener en cuenta reiterada jurisprudencia de esta Sala, citada en el motivo, para su aplicación en
razón a la concurrencia de las circunstancias que pueden justificar la permanencia del inquilino o
arrendatario en la vivienda o local, interpretando las justas causas de cierre de modo restrictivo ( SSTS de
13 de diciembre de 1963 ; 5 de mayo 1993 ).
Dice la STS de 24 de febrero de 2010 , citando las de 25 de enero de 1964 , 10 de noviembre de
1965 y 19 de octubre de 1968 - en el mismo sentido la de 17 de diciembre 1994 -, que "el concepto de justa
causa consiste en hechos que estén ausentes de voluntariedad y de conveniencia exclusivamente y que del
solo hecho del cierre no se sigue la causa de resolución, porque la Ley, con un sentido social de indudable
justicia, deja al arbitrio del Tribunal la estimación de las circunstancias justificativas que demuestren que el
desempleo del local no es revelador de una falta voluntaria de dedicación o de necesidad del mismo, sino
que, por el contrario, puede ser una causa ajena a la voluntad del arrendatario, a quien, por tanto, no le es
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imputable".
De esa forma, concurre esta causa de justificación cuando el hecho que motiva el cierre no sea
imputable al locatario, por constituir una causa extraña y superior a su voluntad, o sea, un hecho ajeno por
completo a su simple comodidad o conveniencia ( SSTS de 14 de noviembre de 1960 , 25 de enero de 1964
, 30 de enero de 1965 , 20 de diciembre de 1968 , 24 de septiembre de 1969 y 28 de enero y 29 de octubre
de 1970 , 24 de febrero de 1975 ).
También es doctrina reiterada de esta Sala, que el cierre de un establecimiento abierto, que significa
la incomunicación con el público, no se identifica en sentido legal, con el cese de toda actividad en su uso, y
que, en consecuencia, no obsta a la realidad del cierre, el hecho de que el local se utilice pero de forma o
modo anormal en relación a como anteriormente se había vendido utilizando, pues esa anormalidad
equivale a un incumplimiento de su propia y natural dedicación y que el no uso es equiparable al cierre, sin
que sean admisibles las ficciones encaminadas a sostener una mera apariencia de actividad ( SSTS 25 de
mayo de 1966 ; de 12 de marzo de 1969m 3 de febrero 1975 ).
Por lo demás, acercando la jurisprudencia al caso, en principio, la enfermedad del comerciante no
debe ser motivo de justificación del cierre del local, porque no es necesario que sea precisamente él quien
deba estar al frente del mismo; de ahí que la jurisprudencia haya denegado tal causa de justificación en
sentencias como la de 6 de marzo de 1970 y 30 de abril de 1975 porque: "para que la causa alegada
justifique el cierre, es necesario que influya o repercuta en la aptitud o capacidad del arrendatario para
ejercer en el local la actividad negocial que hasta entonces había venido desarrollando, de tal modo que le
impida transitoriamente el desenvolvimiento de las actividades necesarias para que el negocio instalado
pueda continuar desarrollándose normalmente; pues, si tal impedimento es permanente, no constituye justa
causa de cierre, ya que de no entenderse así se haría definitiva una situación contraria a la propia
naturaleza del contrato de arrendamiento".
Aplicando esta doctrina al caso de autos, la solución no es otra que la estimatoria del recurso, en la
forma que en su momento resolvió la sentencia del juzgado de 1ª Instancia. El arrendatario, Don Sebastián ,
de 79 años de edad, está en la grave situación física que describen los hechos probados de la sentencia y
ello ha determinado que el local arrendado estuviera cerrado al publico durante un periodo muy superior a
los seis meses. Consta que desde junio de 2005, en que se dio de baja una empleada que tenía, no
contrató otra hasta el día 1 de marzo de 2007 (una vez que había sido emplazado), manteniendo el local
abierto al público de lunes a sábado de 17 a 20 horas.
Y es que, no solo la aplicación de la jurisprudencia al supuesto de hecho haría necesaria una solución
jurídica distinta. La misma conclusión se alcanzaría a partir de una valoración lógica, razonable y coherente
de hechos, como los descritos, claramente expresivos de la existencia de una situación personal y
profesional del arrendatario incompatible con el uso del local en condiciones aptas para cumplir la finalidad
que es propia en estos casos: primero, porque el local estuvo cerrado pudiendo haber estado abierto
mediante algún empleado, como lo hizo antes y después del cierre. Después, porque se ha abierto al
público de una forma prácticamente residual y ello equivale a un incumplimiento de su propia y natural
dedicación en la forma o modo en que se ha venido utilizando.
CUARTO.- En materia de costas procesales, se imponen a la parte demandada las costas causadas
en la primera instancia, sin que proceda hacer especial declaración de las demás, incluidas las de este
recurso de casación, según lo dispuesto en los artículos 394 y 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil .
Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el pueblo español.
FALLAMOS
Haber lugar al recurso de casación interpuesto por la representación procesal de don Primitivo contra
la sentencia dictada por la Sección Segunda de la Audiencia Provincial de Zaragoza en fecha 17 de
diciembre de 2006 , que se casa, y acordar:
1º.- Ratificar en su integridad la sentencia dictada, en fecha 8 de junio de 2007, por el Juzgado de
Primera Instancia número 1 de Zaragoza que estimó íntegramente la demanda presentada por la
representación procesal de don Primitivo contra don Sebastián .
2º.- No hacer pronunciamiento en costas por las ocasionadas en este recurso ni en el de apelación,
imponiendo a la parte demandada las causadas en primera instancia.
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Comuníquese esta sentencia a la referida Audiencia, con devolución de los autos y rollo en su día
remitidos.
Así por esta nuestra sentencia, que se insertará en la COLECCIÓN LEGISLATIVA pasándose al
efecto las copias necesarias, lo pronunciamos, mandamos y firmamos Juan Antonio Xiol Rios. Xavier
O'Callaghan Muñoz. Francisco Marin Castan.Jose Antonio Seijas Quintana. Roman Garcia
Varela.Firmado y Rubricado. PUBLICACIÓN.- Leída y publicada fue la anterior sentencia por el EXCMO.
SR. D. Jose Antonio Seijas Quintana, Ponente que ha sido en el trámite de los presentes autos, estando
celebrando Audiencia Pública la Sala Primera del Tribunal Supremo, en el día de hoy; de lo que como
Secretario de la misma, certifico.
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