precios de la vivienda de interés social - Sures

Mercado Inmobiliario
PRECIOS DE LA VIVIENDA DE INTERÉS SOCIAL
El régimen de Vivienda de Interés Social plantea importantes exoneraciones fiscales y una de las principales preocupaciones
del gobierno es que estas se trasladen al precio final. El gobierno modificó la reglamentación de la ley que promueve
los emprendimientos para poner tope a los precios del 25% de los apartamentos en Montevideo. Es por eso que nos
pareció interesante plantear un análisis del régimen de Viviendas de Interés Social (VIS) desde el punto de vista de los
desarrolladores, y observar si los beneficios fiscales se están trasladando a los precios o no, para concluir finalmente si la
regulación de precios puede afectar al desarrollo de la ley VIS.
Caso práctico:
En Octubre del año 2012 APPCU elaboró un índice de costos de construcción,
en el cual se considera una tipología típica de un edificio a ser promovido
por la ley VIS. El edificio tiene 2.445 m2 desarrollados en 7 pisos, con 4
unidades por nivel, un ascensor, terminaciones económicas y cocheras sin
techar. El costo de construcción de esa tipología es de 1.240 USD/m2 para
Enero de 2015 (no incluye impuestos ni terreno ni honorarios).
Como nos podemos imaginar hay costos asociados al proyecto que no
integran el costo de construcción, como por ejemplo el terreno, los
honorarios de los arquitectos, contadores, escribanos, inmobiliarias, los
costos de conexiones y otros. Estimaremos para este ejemplo que estos
costos son del 30% (incluyendo el terreno). Entonces tenemos un costo
total de USD 3.790.060.
Superficie construible
del edificio
Costo de Construcción (1.240
USD/m2 fuente APPCU)
2.445 m2
USD 3.031.800
370
110
320
Otros costos (30% sobre el costo
de construcción, incluye terreno)
Costo total
del proyecto
USD 909.540
USD 3.941.340
A efectos de determinar los ingresos de este proyecto consideraremos que la superficie vendible es un
90% del total de metros construibles, a un precio de venta promedio de 1.750 USD/m2 (según estimación
realizada a partir del Informe del Mercado Inmobiliario de Diciembre 2014 elaborado por la Agencia
Nacional de Vivienda), lo que supone que un apartamento de 1 dormitorio de 50 m2 se vende en USD
87.500 y un apartamento de 2 dormitorios de 69 m2 se vende en USD 121.000.
Superficie vendible del edificio (90% de la superficie construible)
Precio de venta (USD/m2) sin gastos de ocupación
2.200 m2
1.750 USD/m2
Ingresos por venta de apartamentos
Ingresos por venta de cocheras (10 cocheras a USD 15.000)
USD 3.850.000
USD 150.000
Ingresos por gastos de ocupación (4% sobre el precio de venta)
USD 160.000
Ingresos totales del proyecto
USD 4.160.000
Podemos observar entonces que, con estos costos y estos precios,
un desarrollador obtendría una rentabilidad sobre la inversión de 5,5 %.
Ingresos totales del proyecto
Costos totales del proyecto
Resultado neto
USD 4.160.000
USD 3.941.340
USD 218.660
Rentabilidad sobre inversión
5,5 %
Consideramos que la rentabilidad que obtiene el desarrollador en este ejemplo, para el riesgo que
está asumiendo, es baja. Para poder mejorarla necesitará disminuir los costos desarrollando métodos
alternativos de construcción, o de lo contrario aumentar los precios, con lo cual la regulación del
precio que estableció el gobierno está desincentivando los proyectos de Vivienda de Interés Social en
Montevideo ya que no habría margen para los inversores.
Según la resolución ministerial 636/2014, el 25% de los apartamentos de un proyecto de Vivienda de
Interés Social, se deberá vender por debajo de USD 88.000 para las tipologías de 1 dormitorio, y por
debajo de USD 116.000 para las tipologías de 2 dormitorios (valores a marzo de 2015). Dichos precios de
venta son similares al promedio de 700 operaciones cerradas en Montevideo, que analizó la ANV en su
informe de Diciembre 2014 (USD 87.500 - 1 dormitorio de 50 m2 y USD 121.000 - 2 dormitorios de 69 m2)
El tema de la regulación del precio seguramente esté asociado a la existencia de un convencimiento
generalizado de que los precios de los inmuebles han subido a un ritmo acelerado, por encima del resto
de otros bienes, y que han llegado a valores que son históricamente elevados. No obstante, una mirada
con mayor detenimiento nos permite observar que es claro que los inmuebles han aumentado su valor,
acompañando el crecimiento de la economía en los últimos 10 años, pero en términos reales la suba no
ha sido tan significativa y ha sido menor que el incremento de los salarios reales, con lo cual acceder a
una vivienda es más fácil que hace 10 años.
Evolución de salarios reales y Evolución de Precios en UI de apartamentos en Montevideo
Fig.1
144
145
137
140
134
135
130
130
123
125
130
119
120
115
108
110
121
119
111
114
103
100
Precio en Unidades Indexadas
14
t.
Se
t.
Se
t.
20
13
20
12
20
11
20
10
20
t.
Se
Se
Se
t.
t.
20
08
t.
t.
Variación del salario Real
99
09
99
20
07
20
06
Se
Se
t.
t.
20
20
05
90
104
101
99
Se
100
Se
100
Se
105
Fuente: INE y ANV
Lo que seguramente incide en esta “percepción” es la costumbre de nominar el precio de los inmuebles en dólares. En este caso, y tal como lo muestra
el gráfico siguiente (fig. 2), el precio de los inmuebles ha aumentado casi un 145% desde 2005 en dólares.
Evolución de Precios en USD y en UI de apartamentos en Montevideo
Fig.2
260
240
220
245
233
222
206
200
172
180
160
146
137
140
120
Fuente: INE y ANV
14
Se
t.
20
3
01
.2
Se
t
12
20
t.
Se
11
20
t.
Se
10
20
Se
t.
Se
t.
20
08
20
t.
Precio en Unidades Indexadas
130
121
119
114
104
99
09
99
Se
06
20
t.
20
t.
Se
Se
Precios en Dólares
101
07
99
20
100
05
90
106
t.
100
100
Se
120
Copyright de imágenes: Alvaro Carnicero
Finalmente, no podemos dejar de analizar cuál fue la variación real del costo de construcción, el cual ha acompañado los precios de los apartamentos
en unidades indexadas.
Evolución del Costo de Construcción Real (desinflacionado)
y Evolución de Precios en UI de apartamentos en Montevideo
Fig.3
135
129
130
125
125
130
118
120
99
Variación del costo de construcción real
114
Precio en Unidades Indexadas
14
20
t.
Se
13
20
t.
Se
12
20
t.
Se
11
20
t.
Se
10
20
t.
Se
09
20
Se
t.
08
07
20
t.
06
20
t.
99
108
104
101
99
Se
Se
t.
20
05
90
106
20
100
107
100
t.
100
100
Se
105
105
Se
110
121
119
112
115
Fuente: INE
En definitiva, del análisis histórico de los últimos años se puede concluir que los precios de las viviendas se han incrementado en términos reales, pero
lo han hecho acompañando el aumento real del costo de la construcción. A su vez el precio de los apartamentos se ha incrementado en términos reales
por debajo del incremento de los salarios reales.
Creemos que los desarrolladores están realizando proyectos de VIS porque hay mayor demanda pero no por mayor retorno económico. Creemos que
el propio mercado ha permitido trasladar el aumento de los costos a los precios, demostrando que no hay necesidad de regular los precios de manera
artificial. Concluimos que la regulación de los precios logrará desincentivar los proyectos de Vivienda de Interés Social.