Administración de Fincas - Colegio de Administradores de Fincas

Q
Boletín
Administración de Fincas
Avance de información
Selección de las cuestiones más relevantes
de la actualidad sobre administración de fincas
[Quantor]
Número 38 septiembre 2009
[ Artículo de opinión ]
En este número:
[1] Artículo de opinión
Carmen Vida Carrión
La Responsabilidad Civil de la
Comunidad de Propietarios
respecto a los llamados
elementos comunes
[5] Avance normativo
HISPAGALIA Abogados
[6] Selección de
jurisprudencia
[10 ] Consultas
INTRODUCCIÓN A LA PROPIEDAD
HORIZONTAL
El CC establece en su art. 396, un
régimen especial de propiedad
separada para los diferentes pisos o
locales de un edificio o las partes de
ellos susceptibles de aprovechamiento
independiente por tener salida propia
a un elemento común de aquél o a la
vía pública. Esa propiedad llevará
inherente un derecho de copropiedad
sobre los elementos comunes del
edificio, que son todos los necesarios
para su adecuado uso y disfrute. Se
constituye así la Propiedad Horizontal
referida al derecho que cada uno de
los dueños de los diferentes pisos o
locales tiene sobre los restantes
elementos, instalaciones o servicios
que no perteneciendo a ninguna
persona en concreto como privativos,
son comunes a todos ellos.
Esta forma especial de propiedad se rige
por las disposiciones legales especiales
y, en lo que las mismas permitan, por la
voluntad de los interesados.
Así la Ley 49/1960, 21 julio, sobre
Propiedad Horizontal, en su art. 1
establece que la referida Ley tendrá
por objeto la regulación de la forma
especial de propiedad establecida en
el art. 396 del CC, que se denomina
Propiedad Horizontal, definida por
MARTIN GRANIZO como “una
propiedad especial, que constituida
exclusivamente sobre edificios
divididos por pisos o locales
susceptibles de aprovechamiento
independiente, atribuye al titular de
cada uno de ellos, además de un
derecho singular y exclusivo sobre los
mismos, un derecho de copropiedad
conjunto e inseparable sobre los
restantes elementos, pertenencia y
servicios comunes del inmueble”.
La doctrina señala la propiedad
Horizontal como una institución
jurídica cuya naturaleza compleja se
asemeja a la de los “actos conjuntos”
en lo que se refiere a la manifestación
de su voluntad, que debe siempre
estar encabezada por el Presidente,
art. 13 de la Ley 49/1960 sobre
Propiedad Horizontal.
El conjunto de personas que
comportan la propiedad común de
diversos bienes se denomina
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Ad
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i si ts rt ar ac icói ón nd de e F Fi n
La Responsabilidad Civil de la Comunidad de Propietarios
respecto a los llamados elementos comunes
Quantor Administración de Fincas 38 -09/2009 - 1]
[Q
En caso de daño ocasionado a un
propietario como consecuencia de
los elementos comunes, deberá
valorarse el origen del daño, para
lo que será necesario el
correspondiente informe pericial, a
fin de depurar responsabilidades,...
Comunidad de Propietarios y cada
uno de sus componentes es un
comunero, pero se suscita la polémica
respecto a la responsabilidad de este
ente sin personalidad jurídica, y el
alcance de la misma, ¿quién responde
civilmente de los elementos comunes
que integran esa comunidad?, este
será el punto de partida de nuestro
debate inicial.
RESPONSABILIDAD POR DAÑOS
DERIVADOS DE ELEMENTOS
COMUNES
Administración de Fincas
Establece la Ley 49/1960 sobre
Propiedad Horizontal en su art. 10 que
será obligación de la comunidad la
realización de todas aquellas obras
que sean necesarias para el
adecuado sostenimiento y
conservación del inmueble y de sus
servicios, de modo que reúna las
debidas condiciones estructurales, de
estanqueidad, habitabilidad,
accesibilidad y seguridad. Pero,
¿donde se encuentra el límite?.
Es doctrina constante de nuestro
Tribunal Supremo que la obligación de
sostener y reparar los elementos
comunes que corresponde a la
Comunidad no puede limitarse a una
mera conservación de aquéllos cuando
presenten defectos que afecten a la
estructura, estanqueidad, habitabilidad,
accesibilidad y seguridad del edificio,
como ocurre en el caso de las
humedades, sino que comporta la
realización de las obras pertinentes
para superar los expresados defectos
con arreglo a las técnicas
constructivas en cada momento
vigentes, con independencia de las
acciones que pudieran proceder
respecto de los agentes de la
construcción para exigir
responsabilidad por los daños
materiales sufridos por el inmueble.
Las únicas obras que no pueden
exigirse por los propietarios son las
que constituyan nuevas instalaciones,
servicios o mejoras que no se
requieran para la adecuada
conservación, habitabilidad, seguridad
y accesibilidad del inmueble según su
naturaleza y características (art. 11.1
Quantor Administración de Fincas 38 - 09/2009 - 2]
[Q
de la Ley 49/1960 sobre Propiedad
Horizontal). Sentencia de la AP de
Madrid, sec. 21ª, Sentencia de 16 de
abril de 2008, núm. 193/2008, rec.
8/2006,.
En caso de daño ocasionado a un
propietario como consecuencia de los
elementos comunes, deberá valorarse
el origen del daño, para lo que será
necesario el correspondiente informe
pericial, a fin de depurar
responsabilidades, que deberán ser
sostenidas por la Comunidad de
propietarios o su seguro si cubriera
aquellas incidencias de las que se
tratara, o la Constructora, arquitectos o
promotora del inmueble y demás
agentes que intervinieron en el
proceso edificatorio de aquella otra
responsabilidad, por vicios ocultos en
la construcción.
Ostentará para ello la legitimación
activa necesaria, y en su caso la
legitimación pasiva, el presidente de la
Comunidad, por ser el que ostenta
legalmente la representación de la
comunidad, en juicio y fuera de él, en
todos los asuntos que le afecten, art.
13.3 de la Ley 49/1960 sobre
Propiedad Horizontal, tanto para
pretender la reparación de los daños
que causen los vicios de elementos
comunes como de elementos
privativos. En este sentido, debemos
hacer una premisa respecto al
concepto de “ruina funcional” que
contempla el art. 1591 del CC, y la
incidencia sobre el mismo de la Ley de
Ordenación de la Edificación.
Establece el art. 1591 del CC que el
contratista de un edificio que se
arruinase por vicios en la construcción
responde de los daños y perjuicios si
la ruina tuviere lugar dentro de diez
años, contados desde que concluyó la
construcción, y que igual
responsabilidad, y por el mismo
tiempo, tendrá el arquitecto que la
dirigiere, si se debe la ruina a vicio del
suelo o de la dirección.
Entiende nuestro Tribunal Supremo, así lo argumenta el Magistrado D.
Pascual Sala Sánchez-, que “aun
cuando el tema de la naturaleza,
contractual o ex lege -y dentro de ésta
de la que pudiera derivar de culpa
extracontractual o aquiliana- ha sido
muy controvertido doctrinalmente, y la
jurisprudencia de la Sala Primera del
Tribunal Supremo se ha decantado de
modo preponderante por el carácter
ex lege o autónomo de dicha
responsabilidad, compatible, no
obstante, con las responsabilidades
dimanantes del contrato de obra, o de
compraventa, aunque sin que estas
puedan excluir aquella”, entiéndase, la
del art. 1591 del CC. Así lo declaran,
las Sentencias de dicha Sala de 1ª de
julio 1985, 30 septiembre 1986, 13 julio
1987, 21 marzo y 17 de septiembre
1996 y 19 mayo 1998, entre otras.
El concepto de ruina (que no es un
supuesto de saneamiento por vicios
ocultos) no es el restrictivo que
significa destrucción de la obra, sino
uno mucho más amplio, el de ruina
funcional que alcanza o bien a toda la
construcción o bien a parte o
elementos de la misma, excediendo de
imperfecciones corrientes. STS, Sala
1ª, S de 30 de enero de 1997, rec.
417/1993.
Se trata de defectos de construcción
que, por exceder de las imperfecciones
corrientes, configuran una violación del
contrato y constituyen la denominada
ruina funcional.
Esta garantía de diez años, como
responsabilidad decenal, encuentra su
concreta regulación en la Ley
38/1999, 5 Noviembre, de Ordenación
de la Edificación a falta de una
configuración legal de la construcción
de los edificios, básicamente
establecida a través del Código Civil,
a fin de establecer responsabilidades.
Sin embargo, la obligación de
reparación y conservación a la que
está sujeta la Comunidad conforme a
lo establecido en el art. 10 de la Ley
49/1960 sobre Propiedad Horizontal no
queda exenta por la referida
responsabilidad decenal de los
distintos agentes intervinientes en la
construcción. En este sentido, señala
la ST AP de Navarra de 29 junio 1995
que nada impide al copropietario
ejercitar frente a la Comunidad las
acciones para exigir las reparaciones
de los elementos comunes, sin que
sea preciso que previamente haya
ejercitado la acción de responsabilidad
decenal frente al promotor, contratistas
o arquitectos. En este sentido hay
que distinguir la correspondiente
cuota de participación de cada
comunero, y diferenciar para ello el
concepto cuota de participación que
es el porcentaje que le ha sido
asignado al coeficiente de propiedad
en la División Horizontal para cargas y
beneficios en el seno de la
Comunidad, del concepto coeficiente
de propiedad que es la parte
construida con todos sus anexos y
accesorios, de la propiedad privada,
en relación al conjunto del edificio.
Frente a ello la Comunidad puede
ejercer una acción de repetición contra
los intervinientes en el proceso
edificatorio, que de no haber sido
llamados al inicial proceso por la
Comunidad demandada verían
limitadas sus posibilidades de prueba,
siempre y cuando los daños y perjuicios
ocasionados no tengan su origen en el
mal mantenimiento y conservación por
parte de esta del inmueble objeto de la
propiedad Horizontal.
CONTROVERSIA RESPECTO A
DETERMINADOS ELEMENTOS
COMUNES
Constituyen los elementos comunes,
los inherentes a los privativos y
necesarios para el adecuado uso y
disfrute del edificio común. Establece
el art. 396 del CC un derecho de
copropiedad sobre los elementos
comunes del edificio, cuyo
mantenimiento y conservación es
obligación de la Comunidad, artículo
10 de la Ley 49/1960 sobre Propiedad
Horizontal. Sin embargo, el art. 396
del CC ofrece una relación poco
exhaustiva de los elementos comunes
de la Propiedad Horizontal, lo que da
lugar a distintas interpretaciones a la
hora de establecer responsabilidades,
si al propietario particular por ser un
bien privativo, o a la comunidad por
tratarse de elementos comunes.
Así, respecto al concepto de patios, o
terrazas, -que no pueden ser propiedad
privativa y que sin embargo a veces por
disposición estatutaria, por título
constitutivo o bien al poder accederse a
ellas sólo a través de esas viviendas
están limitadas a uso privado- nada
específica el referido precepto civil, sin
embargo debe entenderse incluidas en
el concepto genérico de "cubiertas" las
terrazas como aquellas cubiertas del
edificio constituidas por material
pisable. En consecuencia y en
principio, como cubiertas que son, han
de ser consideradas como elemento
común. Así la STS de 10 febrero 1992
señala que las terrazas que sean la
cubierta de todo o parte del inmueble
(estas últimas llamadas terrazas a
nivel) tienen, en principio la
consideración de elementos comunes
del edificio, pues así lo establece el
art. 396 del CC y la Ley de Propiedad
Horizontal. Si bien la descripción
enumerativa que se hace en ese
precepto y en la ley que lo desarrolla
de los elementos comunes no es, en
su totalidad, de ius cogens, sin de
derecho dispositivo. Lo que permite
que bien en el título constitutivo del
edificio en régimen de propiedad
horizontal, bien por acuerdo posterior
de la comunidad de propietarios,
siempre que dicho acuerdo se adopte
por unanimidad, pueda atribuirse el
carácter de privativos a ciertos
elementos comunes que, no siéndolo
por naturaleza o esenciales, como el
suelo, las cimentaciones, los muros,
las escaleras, lo sean sólo por destino
o accesorios, como los patios
interiores, las terrazas a nivel o
cubiertas de partes del edificio.
En el sentido las Sentencias del
Tribunal Supremo de 14 octubre 1991 y
17 febrero 1993 recogen la doctrina de
que las terrazas de inmuebles de
propiedad horizontal, aún siendo de uso
privativo de algún copropietario, son
elementos comunes como cubiertas del
edificio. Ello lleva aparejado que "será
obligación de la comunidad la
realización de las obras necesarias
para el adecuado sostenimiento y
conservación del inmueble y de sus
Quantor Administración de Fincas 38 - 09/2009 - 3]
[Q
...el art. 1902 del CC, establece y
regula la llamada responsabilidad
por culpa contractual, dispone que
el que por acción u omisión cause
daño a otro, interviniendo culpa o
negligencia, está obligado a
reparar el daño causado.
servicios, de modo que reúna las
debidas condiciones estructurales, de
estanqueidad, habitabilidad,
accesibilidad y seguridad" (art. 10 de la
Ley 49/1960 sobre Propiedad
Horizontal. También que la Comunidad
es en principio responsable de los
daños que resulten de la ruina de todo o
parte del edificio o de los daños
causados por las cosas que cayeren de
la casa o parte de ella (artículo 1907 y
1910 del CC). ST AP de La Coruña,
sec. 6ª, Sentencia de 16 de mayo de
2008, núm. 194/2008, rec. 100/2007.
Administración de Fincas
No obstante, habrá que valorar en su
caso, la responsabilidad del particular
que haya hecho uso de esas zonas
comunes, por estar limitado su uso al
acceso de quienes ocupan ese
determinado inmueble, y valorar si un
posible deterioro del dichas zonas
comunes hayan podido verse afectado
en modo alguno por el mal uso del
particular, de manera que podría verse
obligado a participar en la obligación
de reparación de la Comunidad, de
manera económica y proporcional al
coste de la reparación que se estimara
a su cargo en aquél uso inadecuado.
nexo causal entre la acción u omisión
culposa y el daño. Asimismo, según
reiterada jurisprudencia, corresponde a
quien pretende el resarcimiento
acreditar la existencia del daño así
como la relación de causalidad entre
éste y la acción u omisión que se
imputa al demandado.
PRESCRIPCIÓN
Dada la naturaleza de esta acción de
resarcimiento de un propietariocomunero frente a la Comunidad de
Propietarios por daños causados como
consecuencia del mal estado,
conservación o mantenimiento de los
elementos comunes, la más reciente
jurisprudencia viene sosteniendo que
se trata de una acción que no se
incardinaría estrictamente en el ámbito
de la responsabilidad extracontractual
sino que encuentra su fundamento
legal en las obligaciones que
corresponden a la Comunidad de
Propietarios a tenor del precepto
citado, por lo que el plazo de ejercicio
de la acción no sería el de un año del
art. 1968.2 del CC, sino el general de
15 años, artículo 1964 del mismo
cuerpo legal.
ACCIÓN
INDEMNIZACIÓN
Se trata de una acción por culpa
contractual al amparo del art. 1902 del
CC, como acción personal que no tiene
señalado término especial, como es el
caso de la indemnización de daños por
incumplimiento o cumplimiento
defectuoso del contrato, interesando
que se condene a la Comunidad de
Propietarios demandada a reparar los
daños existentes en la vivienda
propiedad del comunero, cuya causa es
el mal estado de conservación de
elementos comunes en el que se ubica.
Para ello el art. 1902 del CC, establece
y regula la llamada responsabilidad por
culpa contractual, dispone que el que
por acción u omisión cause daño a otro,
interviniendo culpa o negligencia, está
obligado a reparar el daño causado.
Los requisitos de dicha obligación,
según constante y pacífica
jurisprudencia, son: una acción u
omisión, la realidad y constatación de
un daño causado, la culpabilidad y el
Quantor Administración de Fincas 38- 09/2009 - 4]
[Q
El hecho de que no se haya abordado
la reparación ni se haya afrontado en
el momento de la reclamación judicial,
es indiferente, pues, el gasto, no
significa que no se tenga acción para
reclamar por cuanto la legitimación
para obtener el resarcimiento nace con
la producción del daño sin necesidad
de que se adelante su pago.
En cuanto a los intereses, se
devengarán los previstos en los arts.
1101 y 1108 del CC, desde la
interpelación judicial.
BIBLIOGRAFÍA
- Comentario del Código Civil.
Coordinador D. Ignacio Sierra Gil de la
Cuesta. Magistrado Emérito de la Sala
1ª del Tribunal Supremo.
- comunidades de Propietarios. D.
Carlos Gallego Brizuela.
[ Avance normativo ]
Referencias normativas
Decreto 293/2009
Decreto 266/2009
Ley 3/2009
Ley 13/2009
Decreto 91/2009
Decreto 92/2009
Decreto 112/2009
Normativa autonómica
Andalucía
DECRETO 293/2009, de 7 de julio, por el que se aprueba el reglamento que regula
las normas para la accesibilidad en las infraestructuras, el urbanismo, la edificación y
el transporte en Andalucía
BOCYL núm.125, de 30 junio
DECRETO 266/2009, de 9 de junio, por el que se modifica el Plan Concertado de
Vivienda y Suelo 2008-2012, aprobado por el Decreto 395/2008, de 24 de junio
BOCYL núm.125, de 30 junio
LEY 3/2009, de 17 junio, de urbanismo de Aragón
BOA núm.124, de 30 junio
Cataluña
LEY 13/2009, de 22 de julio, de la Agencia de la Vivienda de Cataluña
DOGC núm. 5430, de 28 julio
Valencia
DECRETO 91/2009, de 3 de julio, del Consell, por el que aprueba el reglamento
regulador de los bloques y conjuntos de viviendas turísticas de la Comunitat
Valenciana
DOGV núm. 6051, de 7 julio
DECRETO 92/2009, de 3 de julio, del Consell, por el que aprueba el reglamento
regulador de las viviendas turísticas denominadas apartamentos, villas, chalés,
bungalows y similares, y de las empresas gestoras, personas jurídicas o físicas,
dedicadas a la cesión de su uso y disfrute, en el ámbito territorial de la Comunitat
Valenciana
DOGV núm. 6051, de 7 julio
DECRETO 112/2009, de 31 de julio, del Consell, por el que regula las actuaciones
en materia de certificación de eficiencia energética de edificios.
DOGV núm. 6071, de 04 de agosto
Administración de Fincas
Aragón
Quantor Administración de Fincas 38 - 09/2009 - 5]
[Q
[ Selección de jurisprudencia ]
Impugnación de todos los
acuerdos contraria a la buena fe
por parte de propietario moroso
Sentencia del TS de 2 de julio de 2009
QJ 2009/143734
El TS desestima el recurso de interés casacional planteado contra la sentencia que
revocando la de instancia, acogió en parte la demanda acordando la nulidad del
acuerdo en el que figura el actor como propietario moroso, desestimando el resto de
las pretensiones. Señala la Sala que se considera contrario a la buena fe impugnar
todos los acuerdos de la junta so pretexto de un defecto formal en la convocatoria
cuando el impugnante asistió a la junta y no denunció ese defecto al inicio de la
misma, además de que el drástico efecto de la nulidad lo produciría cuando se
hubiese adoptado algún acuerdo con el voto de un propietario moroso que
legalmente está privado del derecho de voto conforme establece el art. 15,2 LPH.
Administración de Fincas
Individualización de gastos
comunes de comunidad de
propietarios
Sentencia del TS de 29 de mayo de 2009
QJ 2009/112088
Estima el TS el recurso de casación por interés casacional presentado por quienes
fueron demandantes en la instancia, contra la sentencia que, revocando la de
instancia, rechazó íntegramente la demanda inicial impugnatoria del acuerdo, porque
entendió que la individualización de los servicios litigiosos acordada en el acuerdo
impugnado, en cuanto se impone sólo a los propietarios de las edificaciones que
efectivamente los consumen, es conforme a derecho.
Considera la Sala que la sentencia recurrida vulnera la doctrina que determina que,
para que se puedan considerar como individualizables determinados gastos, es
preciso que se determine la exclusión en el título constitutivo, o, en su caso, en los
estatutos comunitarios y, también, es factible su decisión en junta de propietarios
mediante acuerdo tomado por unanimidad. Declara como doctrina jurisprudencial
que para la procedencia de la consideración legal como individualizables de
determinados gastos comunes de una comunidad de propietarios, es necesaria la
determinación de su exclusión en el título constitutivo, o, en su caso, en los
estatutos comunitarios, y, asimismo, mediante acuerdo de la junta de propietarios
adoptado por unanimidad.
Acuerdo de derrama
extraordinaria para la
instalación de TDT
Sentencia del TS de 20 de marzo de 2009
QJ 2009/63637
El presente recurso de apelación se dirige contra la sentencia que desestimaba la
demanda interpuesta contra el propietario disidente, en relación con el abono de la
cuota extraordinaria de 100 euros que corresponde a cada propietario pagar, una
vez aprobada en junta de propietarios con el voto disidente del demandadoapelado, para adecuar la antena colectiva a la recepción de la Televisión Digital
Terrestre.
Considera la Sala que la derrama extraordinaria objeto de reclamación en la litis
constituye un gasto necesario para la adecuada habitabilidad del inmueble, el cual
debe ser satisfecho por todos los comuneros, una vez aprobado en junta de
Quantor Administración de Fincas 38 - 09/2009 - 6]
[Q
propietarios,
incluidos
aquellos
propietarios
disidentes
por
cuanto
estos
necesariamente se verán abocados a disfrutar y a aprovecharse de la nueva
infraestructura de la televisión digital terrestre cuando se produzca el "apagón
analógico" en 2010. Entiende este Tribunal que la infraestructura de la TDT en el
inmueble tiene un interés general para la comunidad y afecta directamente el
concepto de “habitabilidad”.
Sentencia AP Zaragoza de 22 de junio de 2009
QJ 2009/142854
Obligación de soportar
servidumbre por instalación de
ascensor al existir minusválidos
Contra la resolución de instancia, que desestimó la demanda; la AP revoca el
pronunciamiento, al estimar el recurso de apelación interpuesto por la comunidad
órgano "a quo", que debe ser acogida la pretensión de la actora, al haberse
adoptado con el quórum exigido legalmente, ante la necesidad de la instalación del
ascensor por residir en la comunidad personas que padecen minusvalías, con la
finalidad de facilitar su acceso al edificio y suprimir las barreras arquitectónicas; y
ante la obligación de la demandada de soportar la servidumbre que supone la
instalación del mismo.
Sentencia AP Zaragoza de 17 de junio de 2009
QJ 2009/142900
Imposibilidad de exoneración
del pago por parte de comunero
al no ser obra de mejora
Frente al pronunciamiento estimatorio de la instancia, la AP revoca el mismo, al
estimar el recurso de apelación interpuesto por la comunidad de propietarios. La
Sala considera, frente a lo dispuesto por el órgano "a quo", que debe ser acogida
la pretensión de la comunidad apelante, dado que siendo la obra efectuada de
adecuación de una instalación general a la legislación específica de accesibilidad
de personas no puede calificarse como una obra de mejora; de manera que no
puede quedar exonerado del pago el comunero propietario del local, dado que los
estatutos de la comunidad solo prevén dicha exención cuando se trata de obras
de mejora.
Sentencia AP Asturias de 06 de abril de 2009
QJ 2009/78753
Frente a la resolución de instancia que desestimó la demanda, la AP estima el
recurso de apelación formulado, revoca la misma y estima la demanda. Este Tribunal
declara la nulidad de pleno derecho de los acuerdos adoptados por la comunidad
demandada, al imputar los gastos comunes discrecionalmente según bloques,
viviendas y locales, lo que conlleva una alteración del régimen inherente a las cuotas
de participación, que sólo podría alterarse por unanimidad de los copropietarios,
circunstancia que no concurre, por dicho motivo se obliga a dicha comunidad a
reintegrar a los demandantes cualquier cantidad percibida de los mismos en virtud
de los referidos acuerdos.
AA
dm
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i sitsrtar ca icói n
c ac sa s
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ó nd ed eF iFni n
actora. La Sala considera, entre otras cuestiones, y frente a lo dispuesto por el
Alteración discrecional del
régimen de las cuotas de
participación
Quantor Administración de Fincas 38 - 09/2009 - 7]
[Q
Obligación de soportar las
obras en hueco de escalera
para instalación de ascensor
Sentencia AP La Coruña 03 de julio de 2009
QJ 2009/144826
Estima la AP el recurso de apelación interpuesto por los demandados contra
sentencia que acogió en parte las pretensiones de la comunidad de propietarios
actora y declaró que el hueco de la escalera es un elemento común y condena a los
recurrentes a permitir las obras necesarias para la instalación de ascensor. Indica la
Sala que el acuerdo de tal instalación como obra de mejora no obtuvo la mayoría
necesaria, y aclara que el espacio litigioso es privativo del local comercial de los
demandados, por lo que se desestima la demanda.
Responsabilidad civil por
daños causado en inmueble al
acreditarse el mal estado de las
instalaciones
Sentencia AP Zaragoza 23 de junio de 2009
QJ 2009/142711
La AP estima parcialmente el recurso de apelación interpuesto por la comunidad de
propietarios y su aseguradora codemandados, confirmando su responsabilidad civil
en los daños causados en el inmueble del asegurado por la actora, quién ejercita la
Administración de Fincas
Exclusión de responsabilidad
de comunidad de propietarios
por inmisiones de telefonía
Obligación de reintegrar las
cantidades satisfechas a la
propiedad por estar los daños
incluidos en la póliza
acción de repetición, sin que se pueda alegar como causa exonerante el caso
fortuito, al haberse acreditado el mal estado de las instalaciones que provocaron las
filtraciones de agua. No obstante, se deja sin efecto la condena al pago de las
costas, por no haberse estimado íntegramente la demanda rectora.
Sentencia AP Asturias 16 de junio de 2009
QJ 2009/139742
Frente a la sentencia de instancia que estimó en parte la demanda se alzan
ambas partes, los actores en cuanto no les otorgó la totalidad de la cuantía
resarcitoria postulada y absolvió a la comunidad de propietarios co-demandada;
la demandada por su parte discrepa de la sentencia en razón a la condena que en
la misma le fue impuesta. Acuerda la Audiencia estimar en parte el recurso de la
demandada en relación con la cuantía indemnizatoria y la disminuye al no
apreciar la existencia de daño moral .En relación al recurso de la actora
desestima el recurso, entre otras cuestiones, señala que acreditada la existencia
de las inmisiones -ruidos- productoras del daño, consecuencia de la instalación de
telefonía ubicada en la azotea del edificio, no puede desprenderse una
responsabilidad por negligencia alguna en la conducta de la comunidad de
propietarios, sin poder atribuir a la comunidad una conducta omisiva para paliar el
daño producido.
Sentencia AP Asturias 11 de junio de 2009
QJ 2009/131234
La AP estima el recurso de apelación interpuesto por la aseguradora de la
comunidad de propietarios demandante, revocando la sentencia de instancia y
condenado a la aseguradora del inmueble donde se produjo el siniestro a reintegrar
a la primera las cantidades por ella satisfechas a la propiedad del piso, por haberse
acreditado que los daños sí se encuentran incluidos en la póliza del seguro
concertada por la recurrida, y por tanto, estar legitimada pasivamente ad causam en
el presente procedimiento.
Quantor Administración de Fincas 38 - 09/2009 - 8]
[Q
Sentencia AP Burgos de 10 de junio de 2009
QJ 2009/128862
Responsabilidad de la promotora
por las filtraciones en garajes y
grietas en la fachada
Contra la resolución parcialmente estimatoria de la instancia, la AP estima el
recurso de apelación interpuesto por la comunidad de propietarios, condena a la
promotora demandada a reparar los defectos constructivos del edificio. La Sala
considera, frente a lo dispuesto por el órgano "a quo", que debe estimarse de
aplicación a las acciones de responsabilidad por daños en la edificación la falta de
prescripción para los daños consistentes en las filtraciones y humedades en los
garajes y trasteros y las grietas y fisuras en las fachadas; pues en el caso de los
primeros, se seguirán producido mientras no se arregle el problema de la falta de
impermeabilización, y en el segundo, sucederá lo mismo mientras no haya
transcurrido el plazo de consolidación del edificio, debiendo declararse la
responsabilidad de la demandada, tanto en su calidad de constructora, como de
promotora.
QJ 2009/151372
Desestima la AP el recurso de apelación interpuesto por los actores contra
sentencia que rechazó su demanda y declaró la validez del contrato de
compraventa suscrito entre los litigantes. Indica la Sala que en el caso de autos
estamos ante un derecho de de aprovechamiento por turnos de bien inmueble, en
el que los recurrentes pretenden una extinción del contrato extemporánea sin
motivo y sin que exista prueba de vicios que determinen la nulidad del mismo.
Sentencia del TS de 03 de junio de 2009
QJ 2009/120224
La Sala declara no haber lugar al recurso de casación interpuesto por los
comuneros frente a sentencia que declara la legalidad del acuerdo de la comunidad
de propietarios sobre cerramiento. La Sala considera, entre los diversos
pronunciamientos emitidos, que no puede ser acogida la pretensión de los
recurrentes -propietarios de locales- en cuanto a la exigencia de unanimidad para el
cerramiento de accesos y zonas comunes del edificio, en cuanto suponen la
modificación del título constitutivo, en la medida que no ha existido dicha alteración
en el mismo, y sin poder apreciar infracción de la jurisprudencia aplicable en esta
materia, por no existir tampoco un perjuicio evidente para los locales -no queda
probado que se dificulte la visión de los locales, y el acceso a los mismos-.
Sentencia del TS de 04 de junio de 2009
QJ 2009/112085
El TS declara no haber lugar al recurso de casación quedando firme la sentencia de
apelación que confirma la de primera instancia, y desestimó la demanda interpuesta por
la comunidad de propietarios en ejercicio de la acción prevista en el art. 41 LH. Declara la
Sala que aun reconociendo como regla general que, en régimen de propiedad horizontal,
lo que no es privativo es común, no se ha aportado prueba suficiente para acreditar que
la plaza de garaje que viene utilizando el demandado sea elemento común, hecho que la
sentencia declara probado y que no es posible revisar en un recurso de casación, limitado
a la estricta función revisora de la aplicación de las normas sustantivas.
Validez del contrato de
aprovechamiento por turnos de
bien inmueble por inexistencia
de vicios que lo anulen
Administración de Fincas
Sentencia AP Alicante de 10 de junio de 2009
Legalidad del acuerdo
comunitario sobre cerramiento
Falta de reconocimiento de plaza
de garaje como elemento común
Quantor Administración de Fincas 38- 09/2009 - 9]
[Q
[ Consultas ]
Reclamación de cuotas
pendientes de pago.
Transmisión de vivienda,
prescripción de la acción de
reclamación y procedimiento
Planteamiento
En una comunidad de propietarios hay una persona que debe dinero a la
comunidad desde el año 2005. Se ha interpuesto contra ella un proceso de
reclamación judicial.
En octubre de 2007, la vivienda en la que recaen las deudas es subastada a
instancias de una entidad bancaria. El nuevo propietario no quiere asumir la deuda
de la vivienda, ni lo que le corresponde al año en curso y la anualidad anterior
basándose en el art. 9. 1 e) LH. Cuando compró la vivienda, sabía que existían las
deudas. No se ha comunicado a la administración, ni a los vecinos la situación de
encontrarse la vivienda en proceso de subasta, ni se ha solicitado certificación de
deudas.
Aunque la vivienda en la actualidad pertenezca a otra persona, ¿el proceso monitorio
Administración de Fincas
ya iniciado continúa vigente?
¿A quién se debe reclamar las deudas desde el momento de presentar la demanda
en el Juzgado hasta el momento de la subasta?
¿Hasta que punto se puede reclamar al nuevo propietario? ¿Con qué limitación de
tiempo?
Respuesta
El procedimiento monitorio continúa vigente en la medida en que el crédito que
ostenta la comunidad contra el antiguo propietario es personal y le sigue aunque
pierda la condición de propietarios. Es decir, es el que ha dejado de abonar a la
comunidad lo que debía, y continúa siendo deudor aunque ya no sea titular de la
vivienda, pues el que incumplió la obligación fue él y no el nuevo propietario.
El plazo de reclamación es el de 15 años previsto en el art. 1964 del CC. Es decir, la
acción para reclamar el pago de los gastos comunes prescribe a los quince años,
como dice la sentencia de la AP de Toledo de 11 de junio de 2002.
Desde la presentación de la demanda hasta la subasta el obligado al pago es el que
sea propietario hasta el momento en que se dicta el “auto de adjudicación judicial”.
Es decir, el antiguo propietario es el obligado hasta ese momento. A partir del auto
de adjudicación, el responsable será el nuevo propietario.
El nuevo propietario, será responsable, en virtud de la afección real prevista en el
art. 9.1 e) LPH de las cuotas de la anualidad corriente y la anterior a la fecha de
transmisión. Es decir, sólo será responsable de las deudas existentes de ese
concreto periodo de tiempo.
Ahora bien, como el título de la deuda es diferente, pues en este caso responde
por la afección real de la vivienda a los gastos de comunidad no satisfechos
prevista en el art. 9.1 e) LPH, tiene que reclamarse en un procedimiento diferente
al ya iniciado contra el antiguo propietario.
Quantor Administración de Fincas 38 - 09/2009 - 10]
[Q
Planteamiento
Un local comercial de una comunidad de propietarios está arrendado como pizzería.
Retirada de chimenea.
Responsabilidad por daños
causados
En su momento se aceptó la instalación de una chimenea en la cubierta edificio para
la evacuación de humos. La pizzería ha cerrado por las denuncias presentadas por la
comunidad por tema de humos, hollín, falta de limpieza y mantenimiento. Se ha
arrendado de nuevo el local y quieren quitar la chimenea.
¿Se puede pedir al nuevo propietario del local que la retire a su coste?
Si la chimenea necesitase de un mantenimiento, ¿a quien le correspondería, al
propietario del local o a la comunidad que fue quien autorizó la instalación (obligada
por los estatutos)? Según el art. 2 de los Estatutos dice: "Los titulares de los locales
en planta baja podrán también realizar obras en la fachada del edificio e instalar
chimeneas particulares a través de los elementos comunes hasta superar la
cubierta general del edificio con la finalidad de facilitar la ventilación, salida de
en ellos se desarrolle, y de acuerdo, con las ordenanzas municipales".
¿Quién es responsable si se desploma la chimenea por una mala sujeción, se oxiden
los enganches donde está sujeta, causando daños a los vecinos o a terceros?
¿Puede la comunidad exigir que firme un escrito el propietario del local,
responsabilizándose de cualquier daño que pudiera causar la chimenea?
Respuesta
Este tipo de autorizaciones estatutarias, que implican la reserva a alguno de los
propietarios para ejecutar obras en un local, en este caso, para instalar una
chimenea, son perfectamente válidas y eficaces.
En efecto, el Tribunal Supremo contempla la autorización estatutaria para la
instalación de una chimenea de evacuación de humos como válida (Sentencia del TS
de 27 de septiembre de 1991).
En este sentido, en la medida en que se trata de una autorización plena, y de que la
instalación está realizada, aunque el local no se destine el mismo uso que antes, no se
puede exigir ni al propietario ni al arrendatario que retire a su costa tal chimenea, dado
que tal obligación no se contempla ni en la Ley ni en los Estatutos de la comunidad.
En este sentido, si la chimenea necesita un mantenimiento la responsabilidad última
será del propietario del local. En este sentido, a la vista del artículo 2 de los Estatutos
de la comunidad son los “titulares” de la planta baja, es decir, los propietarios quienes
asumen cualquier tipo de responsabilidad sobre este elemento, que no cabe
conceptuar como un elemento común.
Por ello, si en algún momento la chimenea se desploma, el responsable será el
propietario del local, de conformidad con lo dispuesto en los estatutos y los art. 1902 y
siguientes del Código Civil.
La comunidad no puede obligar al propietario a que firme ningún escrito, pues esta
obligación tampoco se contempla en ninguna norma. Ahora bien, es suficiente con lo
que expresamente disponen los estatutos para exigirle dicha responsabilidad.
Administración de Fincas
humos, calefacción o refrigeración de los locales, conforme al uso o actividad que
Quantor Administración de Fincas 38 - 09/2009 - 11]
[Q
Responsabilidad del
Administrador por actuación
negligente
Planteamiento
El anterior administrador de una comunidad de propietarios, se marchó de la ciudad
sin entregar la siguiente documentación: libro de actas, sello, documentos laborales
(TC’s, nóminas, contratos, …) y documentos contables. El 75 % de los gastos se
pagaban con talón al portador. Algunos de los proveedores reclaman ahora facturas
impagadas, pero no existen justificantes de pago.
Según el Colegio de Abogados de Jaén, solicitó la baja hace un año y medio, y
desconocen su dirección actual.
¿Qué procedimiento se debe llevar a cabo? ¿Es posible, denunciarle a la policía por
apropiación indebida?
¿Se ha de reclamar judicialmente la documentación?
¿Cómo se ha de revisar el cálculo de honorarios que ha hecho un letrado de la
Comunidad por un procedimiento de cuantía de 780.000 €? ¿Existe alguna tabla con
Administración de Fincas
Incumplimiento de requisitos
legales para la instalación de
ascensor aprobada en junta
baremos para el colegio de abogados de Jaén?
Respuesta
En la medida en que puede tratarse de una actuación delictiva es posible denunciarlo
en la policía por apropiación indebida.
Pero también es posible iniciar una reclamación judicial de esa documentación y
de la presentación de cuentas del ejercicio que no presentó (ni cuentas ni
justificantes de las mismas), así como también requerirle la documentación
contable que no presentó.
Es decir, ambas vías son perfectamente posibles y no son incompatibles, la civil y la
penal.
En relación con el cálculo de honorarios que ha hecho un letrado de la Comunidad por
un procedimiento de cuantía de 780.000 €, es posible que existe un baremos en el
Colegio de abogados de Jaén, por lo que le recomendamos que se dirija a dicho
colegio existente en tal capital.
Planteamiento
Dándose todos los tramites oportunos en cuanto al conseguir la mayoría necesaria
para la instalación de un ascensor, pero teniendo como contra:
a) que es necesario ocupar una carbonera particular y el propietario no cede dicha
propiedad.
b) que no cumple la medida minima exigida por el ayuntamiento de distancia en el
patio de luces de 3 metros de distancia entre el ascensor y las ventanas quitando así
ciertas luces.
Son estas dos opciones suficientes para no poder instalar dicho ascensor?
Quantor Administración de Fincas 38 - 09/2009 - 12]
[Q
Respuesta
Aunque tales problemas dificultan la instalación del ascensor no son extremos que la
hagan imposible dado que todo dependerá del Juez de instancia que resuelta la cuestión.
En efecto, en la jurisprudencia existen opiniones contrapuestas. En relación con la
ocupación de la carbonera perteneciente a un propietario privativo, a este respecto,
cabe indicar que cuando la instalación de un ascensor requiere la ocupación de
elementos privativos, es imprescindible el consentimiento de los propietarios, sin
que el hecho de que el acuerdo de instalación adoptado por la mayoría cualificada
del art.17.1 LPH otorgue a la comunidad derecho para ocupar elementos privativos.
Así, conforme al art.9.1 LPH en relación con el art.17 LPH, el acuerdo de instalación
implica la necesidad de soportar o tolerar por el local ocupante una servidumbre
derivada de la creación de un servicio de interés general (máxime cuando puede
existir personas ancianas o con movilidad reducida).
soportar el propietario no puede sobrepasar el significado de esta institución jurídica
y convertirse en una privación del uso del elemento privativo. En estos términos se
ha pronunciado la sentencia de la AP Zaragoza de 1 de febrero de 2002, al señalar
que “es cierto que toda servidumbre aparente o no, continua o discontinua supone
una limitación del derecho real de propiedad. Sin embargo, ese gravamen no puede
llegar al extremo de conllevar un menoscabo que inutilice total o parcialmente el
elemento privativo y mucho menos que llegue a conllevar un menoscabo que
inutilice total o parcialmente el elemento privativo y mucho menos que llegue a
convertirse en una especie de "expropiación " privada de naturaleza forzosa.
Por tanto, al producirse la privación de tal elemento, se estaría haciendo desaparecer
el derecho del propietario sobre tal elemento.
En cuanto a la segunda cuestión, el ayuntamiento en este punto suele conceder la
licencia de instalación aunque exista un incumplimiento de la distancia en cuestión, a
la vista de que se trata de la instalación de una medida de accesibilidad, que justifica
una adaptación de las circunstancias.
Es, en definitiva, una cuestión civil que deberá resolver el juez en la misma forma
señalada en el punto anterior, para el caso de que la comunidad o algún propietario
reclame contra el acuerdo o contra la licencia en vía contenciosa.
No obstante, a nuestro juicio, dada la privación del derecho que se produce (por la
ocupación del espacio privativo no cedido), tal circunstancia hace prácticamente
imposible que prospere la acción para instalar el ascensor.
Planteamiento
Un constructor entrega un edificio de viviendas con la placa de interfonos situada en
un lugar en el que cada vez que llueve se moja y se estropea. La comunidad colocó
una visera para evitar el agua directa, pero aún así, si llueve con intensidad o de lado
los interfonos se mojan y se estropean.
¿Podría considerarse como un defecto de construcción? ¿Está obligado el constructor
a cambiar la ubicación de los interfonos?
Administración de Fincas
Sin embargo, hay que tener en cuenta que la servidumbre que esta obligado a
Responsabilidad del
constructor por la incorrecta
colocación de los interfonos
de una comunidad
Quantor Administración de Fincas 38 - 09/2009 - 13]
[Q
Respuesta
En nuestra opinión, se trata de un problema que más que de defecto de construcción
es un incumplimiento contractual, a la vista de la inidoneidad de la ubicación del
aparato interfono para servir al uso convenido y necesario.
Así, el art, 17.1 de la LOE deja subsistente la acción por incumplimiento contractual,
cuando señala lo siguiente: “Sin perjuicio de sus responsabilidades contractuales, las
personas físicas o jurídicas que intervienen en el proceso de la edificación responderán
frente a los propietarios y los terceros adquirentes de los edificios o parte de los
mismos, en el caso de que sean objeto de división, de los siguientes daños materiales
ocasionados en el edificio dentro de los plazos indicados”.
Por tanto, la comunidad pude reclamar contra el promotor por este motivo, como un
incumplimiento contractual, obligándole a que ubique el citado elemento en un lugar
idóneo, lo repare o indemnice los daños y perjuicios.
Al tratarse de un incumplimiento contractual, la acción de prescripción de la acción para
reclamar será de 15 años, de conformidad con lo establecido en el art. 1964 del CC.
Administración de Fincas
Imposibilidad de prohibir la
tenencia de animales por las
normas de régimen interno
Planteamiento
En una Comunidad de Propietarios se han redactado unas normas, de régimen interno,
en las que no se admiten animales en la vivienda. Uno de los propietarios ha alquilado
su vivienda y el inquilino tiene un perro.
¿Se puede prohibir al inquilino la tenencia del perro?
Respuesta
En nuestra opinión, la reglamentación de régimen interno aprobada por la comunidad
debe ponerse en relación con la normativa que regula la tenencia domiciliaria de
animales domésticos. Por tanto, en una reglamentación de régimen interno, en
nuestra opinión, no se puede prohibir o limitar más de lo que establece o limita la
propia ley, máxime cuando el objeto de la reglamentación de régimen interno no tiene
rango estatutario (art. 5 y 6 LPH).
Así las cosas, legalmente no puede prohibirse la tenencia de animales domésticos en los
pisos. Ahora bien, sí se puede obligar a que el perro cumpla determinadas obligaciones
derivadas de las relaciones de vecindad, y la prohibición de realizar actividades molestas.
El asunto sólo puede plantearse, desde la perspectiva de la comunidad, en el sentido
de si dicha actividad constituye una actividad molesta, ilícita o prohibida, de
conformidad con lo establecido en el art. 7.2 LPH.
En efecto, dispone el art. 7.2 LPH que “al propietario y al ocupante del piso o local no
les está permitido desarrollar en él o en el resto del inmueble actividades prohibidas en
los estatutos, que resulten dañosas para la finca o que contravengan las disposiciones
generales sobre actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas”.
Habrá que tener en cuenta lo dispuesto principalmente la ordenanza municipal de
tenencia de animales domésticos del municipio. Ahora bien, este tipo de norma no
existe en muchas localidades por lo que resulta imprescindible efectuar la consulta en
el área que corresponda del Ayuntamiento.
En este sentido, le recomendados la lectura del siguiente artículo publicado en nuestra
base de datos de Propiedad Horizontal: “La tenencia de animales en el ámbito
Quantor Administración de Fincas 38 - 09/2009 - 14]
[Q
doméstico como actividad prohibida, molesta o ilícita: análisis normativo y
jurisprudencial”.
Planteamiento
Una comunidad de propietarios está formada por dos portales, uno de ellos con siete
viviendas y dos locales. El otro portal consta de cuatro viviendas y un local. Un garaje
Gestión individual de intereses
por decisión mayoritaria de los
integrantes de una Comunidad
de Propietarios
de cuarenta plazas, cuatro chalets unifamiliares y otros tres locales.
En la escritura de las viviendas se establece expresamente que la comunidad de
propietarios se compone de esos elementos y que se rigen por la Ley de Propiedad
Horizontal.
Se especifica, también, que cada propietario de portal contribuirá a los gastos en que
concurra su portal (es decir, los propietarios del primer portal asumirán los gastos de
ascensor, luz etc. en los que incurra). Se dispone de servicio de administración, sin
portal, ni los unifamiliares, si participan todos los locales.
Parece ser, que cuando se aceptó este servicio se acordó esto, debido a que las cuatro
viviendas del segundo portal, se iban a gestionar ellas mismas. Cuando el administrador
presenta las cuentas anuales, no se incluyen los gastos individuales de este bloque (ni
ascensor, ni luz, ni agua...) pero sí los de los unifamiliares.
1.- ¿Puede funcionar así la comunidad de propietarios?¿Pueden exonerarse esos pisos
de pagar este servicio? ¿Y los unifamiliares?
2.- Si a este acuerdo se llegó hace algunos años y a la finca han llegado nuevos
propietarios que no están de acuerdo con esto,
¿Cómo pueden cambiarlo? ¿Pueden exigir que se aplique lo establecido en la Ley de
Propiedad Horizontal? Respecto a este punto, ¿Existe algún problema porque no hayan
votado en contra de los presupuesto de ingresos y gastos y reparto de las cuotas durante
los años que han estado en la finca?
Por otro lado, es necesario realizar una obra de rehabilitación de un patio de luces que
sólo existe en el primer portal pero cuyo suelo es el techo del garaje y del que el
propietario del piso bajo tiene el uso y disfrute. Las obras son necesarias porque se está
reprendiendo el enfoscado de las paredes. ¿Se tiene que distribuir el gasto entre todos
los propietarios de la finca o sólo entre los del portal? Si sólo es entre los del portal
¿tendría que participar el local aunque el mismo no dé al patio?
Respuesta
En efecto, nada obsta en la LPH para que el bloque en cuestión pueda decidir gestionar
sus propios intereses individualmente nombrando un Administrador a tal efecto.
Por tanto, ello sería correcto, de tal forma que puede funcionar así la comunidad de
Propietarios. Los pisos integrantes de esa comunidad serán los encargados de pagar
este servicio. Para ello es suficiente una decisión mayoritaria de los integrantes de ese
bloque o portal. Los unifamiliares a la vista del acuerdo adoptado en su momento
tampoco están obligados a pagar.
Al llegar nuevos propietarios, la comunidad deberá volver a convocarse y adoptar un
nuevo acuerdo mayoritario si se pretende cambiar el sistema, pues pueden exigir la
aplicación de la LPH. Respecto a este punto. No existe problema porque no hayan votado
en contra de los presupuesto de ingresos y gastos y reparto de las cuotas durante los años
AA
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embargo, no contribuyen al pago de este gasto, ni las cuatro viviendas del segundo
Quantor Administración de Fincas 38 - 09/2009 - 15]
[Q
que han estado en la finca, dado que este hecho no crea ni genera derechos permanentes
(pues no se ha modificado lo dispuesto en el Registro de la Propiedad). Es decir, pueden
volverse a votar la misma cuestión cuantas veces se estime conveniente. En cuanto obra
de rehabilitación del patio de luces el gasto, a la vista de la cláusula en cuestión (que
especifica, según nos indica, que cada propietario de portal contribuirá a los gastos en que
concurra su porta) deberá repartirse sólo entre los del portal. Si sólo es entre los del portal,
y tendría que participar el local de ese bloque aunque el mismo no dé al patio.
Prescripción del ejercicio de
acción por la alteración de
elementos comunes.
Constancia probatoria
Planteamiento
En una comunidad de propietarios, en el año 2000, los propietarios del tercer piso
acristalaron la terraza sin consentimiento de la comunidad.
Desde un primer momento no se estuvo de acuerdo con dicho acristalamiento. Manifiestan
tal desacuerdo al propietario, y le solicitan que lo retire en distintas Juntas de propietarios.
El propietario no lo hace, y desde el año 2002, no se le vuelve a tratar el tema.
Se vende un piso en esa misma altura y el propietario de éste comienza las obras, y
acristala la terraza de la misma manera que hizo anteriormente su vecino.
La Comunidad se pone en contacto con él debido a que el Presidente y Vicepresidente
Boletín de
Administración de Fincas
¿El tiempo transcurrido sin que se le haya exigido judicialmente al vecino que tenga
el acristalamiento, puede llevar a que ahora el nuevo propietario se crea en el
Impreso en España
Depósito Legal: BI-864-06
Franqueo concertado: 01/3169
derecho de acristalar?
Edita: Grupo Editorial El Derecho y Quantor, S.L.
ISSN:1888-4970
Imprime: Gestingraf
Reservados todos los derechos. Esta
publicación y sus contenidos no pueden ser
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transmitidos ni registrados por ningún medio
técnico o procedimiento repográfico o fónico,
electrónico o mecánico, sin la expresa
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Oficinas centrales
Lagasca, 45. 28001 Madrid
Teléfono: 902 44 11 88
Fax: 91 57816 17
no están de acuerdo con ese cerramiento.
Q
¿Estamos ante una prescripción de acciones por no poder exigirle al primer propietario
su retirada del acristalamiento lo que puede dar lugar a que el nuevo propietario tenga
derecho de acristalar de igual forma que su vecino?
¿Sería conveniente enviar un burofax, para demostrar que se le advierte que no
puede realizar ningún tipo de modificación en la fachada sin la autorización de la Junta
de propietarios?
Respuesta
El ejercicio para la acción por alteración de los elementos comunes del edificio prescribe
a los 15 años. En ese sentido, tampoco es posible que se aplique la teoría de la agravio
comparativo dado que la obra del anterior propietario no ha sido nunca aceptada.
Por ello, en nuestra opinión, el tiempo transcurrido sin que se le haya exigido
judicialmente al vecino que tiene el acristalamiento, no puede llevar a que ahora el nuevo
propietario se crea en el derecho de acristalar.
Por tanto, dicha acción por alteración de la configuración exterior del inmueble y de
los elementos comunes sin consentimiento de la comunidad (arts. 12 y 17.1 LPH),
puede ejercerse contra ambos propietarios.
En este sentido, para dejar constancia probatoria, sería conveniente que enviase un
burofax, para demostrar que se le advierte que no puede realizar ningún tipo de
modificación en la fachada sin la autorización de la Junta de propietarios.
Los suscriptores de “Administración de Fincas QUANTOR” pueden hacernos llegar sus consultas,
siempre por escrito, al num. de fax: 91-578-16-17 a la atención de la Sección de Derecho Inmobiliario
o por e-mail a la dirección [email protected].
Quantor no se responsabiliza de las consecuencias que se pueden derivar del uso que se puede dar a
la información facilitada a las consultas, al expresar estas únicamente el criterio de la editorial, sometido a cualquier otro igualmente fundado en Derecho
Quantor Administración de Fincas 38 - 09/2009 - 16]
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