00 Monograf™a LAU

José Antonio Blanco Anes
1. ÁMBITO DE APLICACIÓN Y RÉGIMEN JURÍDICO
APLICABLE
1.1. ÁMBITO DE APLICACIÓN Y TIPOS DE ARRENDAMIENTO.
La Lau/1994, al igual que hacia la Lau/1964 inicia su articulado
delimitando el ámbito de aplicación de la misma, así “… la presente ley establece el régimen jurídico aplicable a los arrendamientos de
fincas urbanas que se destinen a vivienda o a usos distintos del de
vivienda” (art.1); de esta manera, se configura como una ley especial cuyo marco de actuación son los arrendamientos de fincas
urbanas.
La Ley abandona la distinción tradicional entre arrendamiento de
vivienda y arrendamientos de locales de negocio y asimilados para
diferenciar entre arrendamientos de vivienda y arrendamientos para
usos distintos al de vivienda1. En este sentido, la SAP de Málaga, sec.
6ª, de 7 de septiembre de 19962, señala que:
1. Así lo señala la Lau/1994 en el punto 3 de su Preámbulo, diferenciando a los
arrendamientos dedicados a satisfacer la necesidad de vivienda permanente del
arrendatario, su cónyuge o sus hijos dependientes, y a los arrendamientos para usos
distintos al de vivienda, categoría ésta que engloba los arrendamientos de segunda
residencia, los de temporada, los tradicionales de local de negocio y los asimilados
a éstos. Este nuevo categorismo se asienta en la idea de conceder medidas de protección al arrendatario sólo allí donde la finalidad del arrendamiento sea la satisfacción de la necesidad de vivienda del individuo y de su familia, pero no en otros
supuestos en los que se satisfagan necesidades económicas, recreativas o administrativas.
2. Fundamento de Derecho 2º. Siendo Ponente: Luís Alfonso Pazos Calvo. (AC
1996,1717).
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Comentarios a la L.A.U.
“… la nueva Ley de Arrendamientos de 24 noviembre 1994,
en su preámbulo, señala como principio general inspirador
de la misma que "la regulación sustantiva del contrato de
arrendamiento debe partir de una clara diferenciación de
trato entre los arrendamientos de vivienda y los destinados
a cualquier otro uso distinto del de vivienda, por entender
que las realidades económicas subyacentes son sustancialmente distintas y merecedoras, por tanto, de sistemas normativos disímiles que se hagan eco de esa diferencia"; y en
sus artículos 2 y 3, considera separadamente unos y otros,
estimando como arrendamiento de vivienda aquel que
recae sobre una edificación habitable cuyo destino primordial sea satisfacer la necesidad permanente del arrendatario
-definición en la que por cierto se incardinaría el que ahora
nos ocupa-; y como arrendamientos para uso distinto del de
vivienda aquel que recayendo sobre una edificación tenga
como destino primordial uno distinto al establecido en el
artículo anterior …”.
La Ley nos marca como ámbito de aplicación de la misma las fincas urbanas, si bien no nos establece una definición de dicho término, como tampoco nos da una definición de arrendamiento3. Esta
indefinición de términos es un lastre que acarrean las diferentes leyes
especiales que han regulado los arrendamientos urbanos.
A pesar de esta indefinición planteada por la norma, debemos
hacer un esfuerzo por dilucidar que es lo que debemos entender por
“finca urbana4”, o al menos, hacer una aproximación al mismo, para
de esta manera poder delimitar el ámbito de aplicación de esta ley
especial. En esta labor, trataremos de buscar su concreción dentro de
3. Una definición de arrendamiento, que es válido para el que nos mueve, la encontramos en el CC, cuando en su art. 1543 señala que “en el arrendamiento de cosas (fincas, en el caso de la Ley especial) una de las partes se obliga a dar a la otra el goce o
uso de una cosa por tiempo determinado y precio cierto”.
4. Es numerosa la literatura desarrollada por la doctrina desde que vió la luz la primera Ley especial de arrendamientos urbanos tratando de delimitar el alcance del término “finca urbana”, no teniendo un encaje en el concepto que utiliza la legislación
administrativa, la hipotecaria o la fiscal.
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la propia Ley, a través de un examen conjunto de este precepto con el
2.1 y el 3.1, llevándonos a la conclusión que el término “finca urbana” es coincidente con el de “edificación”.
De esta manera, si el objeto de la ley son “los arrendamientos de
fincas urbanas que se destinen a vivienda o a uso distinto de la vivienda” (art. 1), y, el arrendamiento de vivienda deberá recaer sobre “…
una edificación habitable” (art. 2.1.), mientras que el arrendamiento
para otros usos recaerá “… sobre una edificación” (art. 3.1), se conjuga la correlación antes expuesta. Así, la finca urbana en el arrendamiento de vivienda será una edificación habitable, mientras que se tratará de una edificación, pero sin el calificativo de habitable, en el caso
de arrendamientos para uso distinto del de vivienda.
Por su parte, la LAU excluye expresamente una serie de arrendamientos, entre los que se encuentran “…los contratos en que arrendándose una finca con casa-habitación, sea el aprovechamiento agrícola, pecuario o forestal del predio la finalidad primordial del arrendamiento” (art. 5 letra c), que, a sensu contrario, debemos entender que
si la finalidad no es ese tipo de aprovechamiento, nos encontraríamos
ante un arrendamiento de finca urbana. De esta manera, el destino
que se dé a la edificación es determinante para incardinar su sometimiento a la LAU.
La calificación de finca urbana, la ha fijado la jurisprudencia, en el
momento del inicio de la constitución del arrendamiento, salvo que
existiera una novación posterior5.
Arrendamientos de vivienda.
El arrendamiento de vivienda viene delimitado en el art. 2.1 de la
LAU, de la siguiente manera:
“Se considera arrendamiento de vivienda aquel arrendamiento que
recae sobre una edificación habitable cuyo destino primordial sea
satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario”.
5. Entre otras la STS de 13 de diciembre de 1993. Ponente: Alfonso Villagómez
Rodil. (RJ 1994,9614).
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Comentarios a la L.A.U.
Este artículo establece una serie de condiciones necesarias para
considerar a un arrendamiento de finca urbana como arrendamiento
de vivienda, si bien, para una mejor aproximación al alcance del
mismo lo debemos poner en relación con los art. 1 y 7 de la propia
Ley. El primero de ellos nos indica que se debe de tratar de una finca
urbana, mientras que el segundo, nos amplia los destinatarios que
deben satisfacer la necesidad de vivienda, alcanzado no sólo al arrendatario, sino a cónyuge no separado legalmente o de hecho, y a sus
hijos dependientes.
Siguiendo esta argumentación, traemos a colación la definición
legal, que por integración de esos artículos, señala Valladares6, por la
que el arrendamiento para uso de la vivienda es aquel que tiene por
objeto una finca urbana con edificación habitable cuyo destino primordial es, bien el de satisfacer la necesidad permanente de vivienda
del arrendatario, bien el de servir de lugar de habitación al cónyuge del
arrendatario no separado legalmente o de hecho o a los hijos dependientes de arrendatario.
Los requisitos esenciales a los que hacíamos mención, vamos a
estructurarlos en los siguientes y proceder a un somero análisis de los
mismos:
1. El objeto del arrendamiento debe recaer sobre una edificación habitable.
2. El destino primordial sea satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario.
Edificación habitable.
La habitabilidad era exigida por la Lau/1964, tanto para los arrendamientos de vivienda como para los de locales de negocios, lo que
llevó a que, en función del uso que se le fuese a dar a la edificación,
tuviere mayor o menor alcance.
6. VALLADARES RASCÓN, Etelvina. “Comentario al art. 2”, en Comentarios a la Ley
de Arrendamientos Urbanos. 2ª ed., coordinados por Rodrigo Bercovitz RodríguezCano, Aranzadi, Navarra, 2002, pág. 32.
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En este sentido, Fuentes Lojo7 entiende que el concepto de habitabilidad dependería del destino que se fuera a dar a la finca, ya fuese de
vivienda, local de negocio, depósito o cualquier otro. Sin embargo, lo que
siempre deberá concurrir es el requisito imprescindible de que exista un
espacio físico construido que pueda ser destinado a morada humana.
A diferencia de la misma, la Lau/1994, sólo exige el requisito de
habitabilidad para el arrendamiento de vivienda. Al igual que nos
sucedía con el concepto de finca urbana, el requisito administrativo de
habitabilidad no es aplicable al mismo, pues el hecho de tener una
licencia administrativa no implica que reúna las condiciones necesarias de habitabilidad. Debemos tener en cuenta que se trata de un
requisito esencial por el que el arrendador está obligado a mantener la
vivienda en condiciones de habitabilidad durante toda la vida del contrato, debiendo de reunir la misma las condiciones necesarias para
servir de vivienda humana.
La Ley se refiere a una edificación, y a la necesidad de que esa edificación sea habitable, lo que en principio, nos llevaría a la exclusión del
ámbito de aplicación de la ley, y por tanto, de sus normas tuitivas, en el
caso de aquellos objetos o edificaciones que pudieran servir, en un
momento determinado, para cubrir las necesidades de vivienda del
arrendatario, como es el caso de una tienda de campaña o una chabola.
Destino primordial.
La finalidad del arrendamiento de vivienda, como ya hemos señalado, es la de satisfacer la necesidad permanente de vivienda del
arrendatario, con su extensión a las personas del art. 7, debiendo ser,
además, esta finalidad la primordial.
Lo anterior nos lleva a que el arrendamiento tiene como destino
una vivienda, que servirá para cubrir la necesidad de vivienda del
arrendatario, cónyuge no separado e hijos dependientes, que esta
necesidad de vivienda debe ser permanente, y, además, ese destino
debe ser el primordial.
7. FUENTES LOJO, Francisco. Suma de Arrendamientos Urbanos, tomo I, Bosch,
Barcelona, 1989.
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Si estamos ante una edificación habitable, para poder hablar de
arrendamiento de vivienda, tendremos que estar al uso que se ha pactado en el mismo, que debería ser el de destinarlo a vivienda, ya que,
si le diéramos otros usos, como podría ser el de un despacho de abogados, estaríamos hablando de un arrendamiento para otros usos al
que hace referencia el art. 3 Lau/1994.
Consciente el legislador del carácter tuitivo del arrendatario en los
arrendamientos de vivienda, establece la obligatoriedad de que con el
arrendamiento se cubra la necesidad permanente que el arrendatario
tiene de vivienda. Así, como consecuencia de no satisfacer esta necesidad de vivienda, se excluye, y así lo señala en el preámbulo, a los
arrendamientos de segunda residencia, porque ya tiene cubierta esa
necesidad.
Este requisito adicional que establece el art. 2 Lau/1994, sobre el
carácter permanente, nos obliga a ver el alcance del mismo, si la permanencia debe de recaer sobre el arrendamiento o sobre la persona
del arrendatario.
En este punto, debe recordarse que el contrato de cosas en general, y el urbano en particular, es esencialmente temporal por naturaleza y definición. Y, así se desprende de diversos preceptos de la LAU,
como en el caso del art. 9.1 que asegura un plazo de ocupación al
inquilino de 5 años (punto 1), estableciendo, asimismo, la presunción
de entenderse celebrados por un año los contratos para los que no se
haya señalado plazo (punto 2). El arrendatario finalizado el periodo
pactado, o el que las prórrogas le permitan, deberá abandonar la
vivienda arrendada. Lo que el arrendamiento le permite es utilizar la
finca como vivienda habitual.
El arrendatario podrá utilizar la finca arrendada como vivienda
habitual, como residencia principal, pero no como vivienda permanente. El contrato se regirá por las normas del arrendamiento de
vivienda cuando su finalidad sea la de satisfacer esa necesidad de
vivienda, en el sentido de contar con una sede que tiene toda persona8. Lo que es permanente es esa necesidad.
8. Valladares Rascón, ob. cit., pag. 50
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Siendo el destino del arrendamiento de vivienda el de satisfacer la
necesidad permanente de vivienda del arrendatario y personas a las
que se extiende, cabría preguntarse si ¿éste es el único destino que
debe tener, o podría compaginarse con otros usos?.
La norma no pone limitaciones a los usos que quieras darle a la
vivienda, siempre que lógicamente sean compatibles con el mismo y
no afecte a la habitabilidad de la edificación. Así, el propio art. 2 habla
de destino “primordial” lo que no excluye otros usos, pero si obliga a
que el destino principal sea el de vivienda. Su incumplimiento, el
hecho de que el destino principal fuere para otro uso, nos llevaría a la
inclusión en el supuesto de resolución de pleno derecho a favor del
arrendador del art. 27.2.f) LAU.
Nada quita que, por iniciativa del arrendador, en el contrato establezca un pacto exclusivo de vivienda. En este caso, el destino no sólo
sería primordial, sino que sería único, y el incumplimiento de este destino por parte del arrendatario, daría lugar a la facultad de resolución
del arrendamiento por parte del arrendador en virtud del art. 27.1
LAU, al producirse un incumplimiento contractual con aplicación de lo
dispuesto en el art. 1124 del CC.
Es muy interesante, en cuanto a diversos usos que se le pueda dar
a una edificación, entre ellos el de vivienda, la SAP Toledo de 1 de
marzo de 19939, que establece la mayor relevancia del uso de local de
negocio sobre el de vivienda, en los llamados contratos mixtos:
“ … entiende la Sala, que, en consonancia con la jurisprudencia en los arrendamientos conjuntos de vivienda y local de negocio el último dispone de una mayor relevancia tanto objetiva
como subjetiva; objetiva, en cuanto el uso del local goza de una
importancia económica superior a la ocupación de una vivienda, y, subjetiva, porque el local cumple la esencial función de
procurarse el arrendatario los medios económicos dirigidos a
satisfacer sus necesidades y las de su familia, interés que prima
en la formación de la voluntad negocial frente a la elección de la
vivienda arrendada. Si bien, al menos teóricamente, cabe la
9. Fundamento de Derecho 2º. Ponente: José Luis Quesada Varea. (AC 1993,229).
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posibilidad de que en un arrendamiento mixto predomine la
vivienda sobre el local cuando aquélla posea unas condiciones
de las que inferir su superior trascendencia económica y la utilización del local comporte una actividad accesoria o derivada
para el arrendatario en relación con la posesión de la vivienda,
tales factores no concurren en el presente caso, pues, como se
ha dicho, en la fecha del contrato la profesión del ahora apelante era la de industrial y el local de negocio arrendado constituía
el elemento fundamental para el desarrollo de la misma”.
Asimismo, para mayor abundamiento, traemos a colación la SAP
de Teruel de 30 de julio de 199410, que señala que:
“Estima pues la Sala que el objeto fundamental del contrato
inicial del arrendamiento llevado a cabo en 1980 en favor de
doña M.ª Isabel P. M., fue un local de negocio para instalar
la Oficina de Farmacia y lo accesorio del mismo la vivienda,
siendo por ello de aplicación lo dispuesto en los arts. 3.2 en
relación con el 5 de la LAU (SSTS 30 abril 1950, 24 marzo
1952 y 16 abril 1964), y no lo prevenido en el art. 4 de la
misma; por lo que, como lógica consecuencia lo serán también todas las normas que regulan los arrendamientos de
locales de negocio en la referida Ley especial.
En este sentido, las SSTS 15 noviembre 1955 y 5 febrero
1964, vienen a establecer que lo que califica y distingue el
arrendamiento del local de negocio del de vivienda es el destino primordial pactado, y si en el contrato consta el mismo,
su naturaleza será clara (SSTS 13 marzo 1965, 14 octubre
1967 y 26 junio 1968); doctrina esta aplicable a determinados arrendamientos mixtos como ante el que nos encontramos, al versar o recaer sobre local de negocio con vivienda
aneja; existir una unidad contractual y haberse fijado una
única renta total en el contrato; entendiéndolo así, porque la
exclusión de la Ley especial ha de hacerse con sumo cuidado (STS 16 junio 1989) debiendo mantenerse su aplicación
10. Fundamento de Derecho 3º. Ponente: José Antonio Ochoa Fernández. (AC
1994,1273).
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cuando el destino primordial sea la cesión de un local para el
establecimiento por el arrendatario de su propio negocio -art.
3.2 de la LAU- y ello, pese o aunque sean muy importantes
las prestaciones accesorias (SSTS 16 abril 1964; 23 diciembre 1975; 8 febrero 1985 y 16 junio 1989)”.
Accesorios de la vivienda.
Vamos a tratar los accesorios de la vivienda, que por sí mismos
podrían ser objeto de un contrato independiente y, que, vienen recogidos en el art. 2.2.
“Las normas reguladoras del arrendamiento de vivienda se aplicarán también al mobiliario, los trasteros, las plazas de garaje y cualesquiera otras dependencias, espacios arrendados o servicios cedidos
como accesorios de la finca por el mismo arrendador” (art. 2.2).
En principio deberíamos hacer constar que los accesorios podrían
estar en la misma finca o en otra distinta, lo normal es que estuvieran
en la misma finca, pero es factible pensar en la posibilidad de que el
trastero o la plaza de garaje estuvieren en una finca cercana, pero
siempre debemos entender que la libre disposición de la misma correría a cargo del mismo arrendador. Lo determinante, en casos de no
encontrarse en el mismo edificio, sería la consideración de estos elementos en la relación arrendaticia, debiendo de tener la consideración
de necesarios para el mejor disfrute de la vivienda, y, por tanto, complementando el uso de la vivienda. La plaza de garaje se haría necesaria, incluso imprescindible aunque estuviera en edificio diferente a
considerable distancia, si estamos en una zona donde aparcar el vehículo diariamente se puede llegar a convertir en una lotería.
Es muy significativo para estos elementos la expresión “cedidos
como accesorios de la finca” resultando para la norma de máxima
importancia, en la regulación de estos accesorios, la voluntad de las partes. En este sentido, deberíamos de tener presente que estos accesorios
forman parte del contrato de arrendamiento de la vivienda y, en consecuencia, seguirán el mismo devenir que el de la propia edificación que
es objeto de contrato. Al seguir el mismo régimen jurídico que el elemento principal del contrato y que marca su naturaleza, la edificación
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habitable, no podremos aprovechar la inclusión de estos accesorios
para tratar de eludir determinadas normas de obligado cumplimiento,
como puede ser el caso de las elevaciones de la renta durante los cinco
primeros años del contrato, pactos que, de acordarse, estarían viciados
de nulidad. De esta manera, los accesorios deben seguir el mismo
camino que sigue la finca objeto del contrato del arrendamiento y por el
cual reciben el calificativo de arrendamientos de vivienda.
Arrendamientos para uso distinto de la vivienda.
Podemos definir el arrendamiento para uso distinto del de vivienda
en función de los arts. 1, 2, 3 y 7 de la LAU, como aquel arrendamiento que recae sobre una finca urbana (art.1), consistente en una
edificación (art.3) y que está destinado a satisfacer primordialmente,
necesidades distintas a la de vivienda (arts. 2 y 3) del arrendatario, de
su cónyuge o de sus hijos dependientes (art.7).
De esta manera, los dos elementos que determinan la calificación del
arrendamiento para uso distinto al de vivienda, son la edificación sobre la
que debe recaer el arrendamiento, y el destino que se le debe de dar, que
es uno distinto del de satisfacer la necesidad permanente de vivienda.
Como ya expusimos, la LAU identifica finca urbana con edificación.
Y, es esta edificación en sí, la que puede ser objeto de contrato de
arrendamiento sometido a la LAU, lo que no quita para que la finca en
la que se encuentra esa edificación quede incluida dentro del objeto,
pero el elemento principal sería la edificación.
La habitabilidad de la edificación es una cualidad que no exige la
norma, deja ese calificativo sólo para los de vivienda, lo que nos lleva
al interrogante de si las edificaciones ruinosas, al no ser habitables,
estarían o no excluidas de la normativa de la LAU.
Señala Valladares11 que, aunque no es necesario que la edificación
sea habitable, no parece que baste cualquier tipo de construcción
11. Apoya esta argumentación haciendo referencia a la SAP de Cuenca de 22 de
abril de 1996 (AC 1996,625) que califica de arrendamiento de solar el de una “cerca”
o “cerrado”. Ob. cit., pág 60.
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para que la finca sea considerada urbana: parece evidente que el
hecho de que contenga una pared con tejadillo para resguardar el
coche no evita su exclusión del ámbito de aplicación de la Ley.
La SAP de Pontevedra de 14 de julio de 1994, señala que:
“se desprende que es esencial para la resolución de la cuestión debatida la calificación del inmueble objeto del arrendamiento en cuanto a si por sus características y circunstancias de todo orden concurrentes en el mismo es susceptible de calificación bajo el carácter de "edificación provisional" contemplada en el apartado 2.º del citado artículo 91
que cita a modo de ejemplo y con carácter enunciativo los
barracones, casetas, chozas y chabolas y cualquiera otra
edificación de naturaleza análoga estimando que la respuesta ha de ser negativa por cuanto los informes periciales
emitidos tanto con anterioridad como dentro del procedimiento ponen de manifiesto una edificación de muros de
carga de piedra de gran espesor con la debida solidez y
carente de signos evidentes de fallo estructural construida
con arreglo a la técnica propia de la época, de reducidas
dimensiones y con deficiencias de tipo higiénico-sanitario
subsanables sin afectar a la seguridad del inmueble”.
Esto nos lleva a que tengamos que diferenciar si se trata de un
arrendamiento sometido a la LAU, o bien, estamos hablando de un
arrendamiento de solar. La primera cuestión que deberíamos tener en
cuenta, es que, en el caso del arrendamiento que estamos tratando,
el objeto sería la edificación y no la finca en sí sobre la que estuviera
la edificación, ya que en el caso de tratarse de la finca, aunque esta
tuviera una edificación, estaríamos ante un arrendamiento de solar, el
que se regirá por el código civil.
En este sentido, Albácar López12 señala que la edificación ha de se
utilizable para las actividades a que se refiere el art. 3 ya que, en otro
caso, nos encontraríamos con un arrendamiento de solar.
12. ALBÁCAR LÓPEZ, José Luis. Arrendamientos urbanos: Comentarios a la nueva
ley y legislación vigente. Trivium. Madrid. 1995. Pág. 40.
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El otro elemento que sirve para delimitar el arrendamiento de uso
distinto es el referido al destino primordial que se da a esa edificación
que deberá ser uno diferente al de satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario, así el art. 3.2 LAU, nos establece una
serie de arrendamientos que se consideran de otros usos, cuando dice:
“En especial, tendrán esta consideración los arrendamientos de fincas urbanas celebrados por temporada, sea ésta de verano o cualquier
otra, y los celebrados para ejercerse en la finca una actividad industrial,
comercial, artesanal, profesional, recreativa, asistencial, cultural o
docente, cualquiera que sean las personas que los celebren”.
Pese a lo anteriormente señalado, pueden darse situaciones en la
que haya que dilucidar cuál es el régimen que se debe aplicar a un
determinado arrendamiento, como sucede en el caso de que una
finca con una edificación sea el objeto del contrato. Para dilucidar la
cuestión deberemos estar a la finalidad del arriendo y a los ámbitos de
aplicación de las leyes especiales de arrendamientos urbanos y rústicos13.
De la correlación de ambas leyes, en el caso de que la finalidad
fuere el aprovechamiento agrícola, pecuario o forestal, si la calificación
del suelo que se encuentra en la finca es rústico, estaría sujeto a las
normas de la LAR. Si se tratara de suelo urbano, se regirá por las normas del código civil.
Si se tratara de otra finalidad, tanto si se trata de finca urbana como
rústica, se estaría sujeto a las normas de la LAU.
La jurisprudencia del TS es reiterativa, en el sentido de que, con
independencia de la calificación de la finca como rústica o urbana,
debe prevalecer el criterio del aprovechamiento14.
13. En cuanto a la LAR, deberíamos señalar que en su ámbito de aplicación la finalidad es el aprovechamiento agrícola, forestal o ganadero. Y que, aún siendo esa la finalidad del contrato de arrendamiento, si se trata de una finca calificada como suelo urbano, quedaría excluido de ese contrato de la LAR.
14. Vid SSTS de 10 de junio de 1954 (RJ 1954,1869) y la de 26 de diciembre de
1977 (RJ 1977,4895).
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Como señalamos anteriormente, el art. 3.2, nos incluye una serie
de arrendamientos en la condición de arrendamiento de uso distinto
al de vivienda, como son los celebrados por temporada, sea ésta de
verano o cualquier otra, y los celebrados para ejercerse en la finca una
actividad industrial, comercial, artesanal, profesional, recreativa, asistencial, cultural o docente, cualquiera que sean las personas que los
celebren.
Arrendamientos de temporada.
Por contrato de temporada hay que entender aquel contrato establecido por un tiempo determinado, con independencia de la duración
que tenga, ya sea por períodos continuos o alternativos y teniendo en
cuenta la finalidad del mismo15.
El arrendamiento de temporada podrá tener diversos usos, incluido el de vivienda. En este último caso, y para determinar si estamos
ante un arrendamiento de vivienda o no, deberíamos acudir a elementos como la temporalidad y la intencionalidad de las partes. Estos
elementos han sido utilizados por la jurisprudencia para calificar a los
arrendamientos como de temporada. En este sentido la STS de 19 de
febrero de 198216 que nos detalla la doctrina que tiene establecida en
los siguientes términos:
“Que la nota esencial que caracteriza a los arrendamientos
de temporada […] es la de haberse convenido el uso y disfrute, mediante el pago de la renta correspondiente, de una
vivienda o local de negocio durante un plazo concertado en
atención, no a la necesidad permanente que el arrendatario
tenga de ocupar aquélla para que le sirva de habitual residencia familiar o un local donde establecer con carácter
permanente de un negocio o industria, sino para desarrollar
de una manera accidental y en épocas determinadas, estas
actividades negociales o para habitar transitoriamente y por
razones diversas, debiendo entenderse este requisito de
15. YUFERA SALES, Pedro L., Arrendamientos urbanos. Análisis práctico de la normativa arrendaticia aplicable sistematizada por conceptos, pág 65.
16. Considerando 2º. Ponente: José Antonio Seijas Martínez. (RJ.1982,784).
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Comentarios a la L.A.U.
“temporalidad” de un modo amplio y flexible cuando claramente se infiera que el uso y ocupación de que el inmueble
es objeto responda a exigencias circunstanciales, esporádicas o accidentales determinantes del contrato y elevadas
expresamente a la condición de causa por las partes, como
sucede en el presente caso, y no a la necesidad de habitar
permanentemente o de la adecuada instalación del negocio
o industria del ininterrumpido desenvolvimiento, ya que el
requisito de la temporalidad de la ocupación guarda relación, no con el plazo de duración simplemente cronológico,
sino con la finalidad a que va encaminado el arrendamiento
determinante de su ocupación, y así lo tiene declarado la
doctrina jurisprudencial de esta Sala en SS. de 17 diciembre 1960 (RJ 1960,3807), 8 febrero 1962 (RJ 1962,948),
30 marzo 1974 (RJ 1974,1210), 4 febrero 1975 (RJ
1975,328) y 30 junio 1976 (RJ 1976,3199)”.
Arrendamientos para ejercer una actividad industrial, comercial,
artesanal, profesional, recreativa, asistencial, cultural o docente.
La enumeración del art. 3.2 trata de delimitar el ámbito de aplicación entre la LAU y la LAR en asuntos objeto de numerosa jurisprudencia.
En especial, tendrán esta consideración los arrendamientos […]
celebrados para ejercerse en la finca una actividad industrial, comercial, artesanal, profesional, recreativa, asistencial, cultural o docente,
cualquiera que sean las personas que los celebren.
Exclusiones del ámbito de aplicación.
La Lau/1994, al igual que establece una serie de supuestos que
incluye expresamente en su ámbito de aplicación, en su art. 5, establece una serie de supuestos que quedan expresamente excluidos de
la misma. En concreto, son los siguientes:
a) El uso de las viviendas que los porteros, guardas, asalariados, empleados y funcionarios tengan asignadas por razón
del cargo que desempeñen o del servicio que presten.
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En el caso de los empleados de fincas habría que determinar si la ocupación de la vivienda es consecuencia de la
relación laboral, en cuyo caso estaría fuera del ámbito de
aplicación de la LAU. Cuestión diferente sería que la vivienda se disfrutara a cambio de una parte del suelo, en cuyo
caso, si se encontraría dentro de su ámbito de aplicación.
En el caso de los funcionarios sólo estará sometido a la LAU
si tuviera que pagar una renta.
b) El uso de las viviendas militares, cualquiera que fuese su
calificación y régimen, que se regirán por lo dispuesto en su
legislación específica.
Existe una legislación en materia de viviendas para militares,
que tuvo su inicio en el Decreto de 25 de febrero de 1928
con la creación del Patronato de casas militares. En la
actualidad el órgano encargado es el Instituto para la vivienda de las Fuerzas Armadas.
La causa que determina su exclusión es que se trata de
viviendas militares, que continuarán rigiéndose por su normativa propia y específica.
c) Los contratos en que arrendándose una finca con casahabitación, sea el aprovechamiento agrícola, pecuario o
forestal del predio la finalidad primordial del arrendamiento.
Estos contratos se regirán por lo dispuesto en la legislación
aplicable sobre arrendamientos rústicos.
En una finca de carácter rústico para determinar la calificación del arrendamiento debemos estar al destino principal
que se dé a la finca. Si estamos ante una preponderancia
del elemento rústico, regirá la LAR o el código civil. Para el
caso de que el elemento preponderante fuera el de vivienda, el arrendamiento estará dentro del ámbito de aplicación
de la LAU.
d) El uso de las viviendas universitarias, cuando éstas hayan
sido calificadas expresamente como tales por la propia
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Comentarios a la L.A.U.
Universidad propietaria o responsable de las mismas, que
sean asignadas a los alumnos matriculados en la correspondiente Universidad y al personal docente y de administración y servicios dependiente de aquélla, por razón del vínculo que se establece entre cada uno de ellos y la
Universidad respectiva, a la que corresponderá en cada
caso el establecimiento de las normas a que se someterá su
uso.
Esta exclusión tendría cabida en el apartado a), pero, en
base a la llamada autonomía universitaria que le da facultades casi normativas en materias de contratación, a optado
el legislador por darle sustantividad propia.
Existen otra serie de exclusiones que no vienen expresamente recogidas en esta ley especial, que seguidamente y
de manera somera, vamos a examinar.
a) Arrendamiento de solares.
Los solares han sido definidos por la jurisprudencia17 como
“extensión de terreno comprendida en el caso de poblaciones y sus zonas de ensanche, destinadas a futura edificación aunque por el momento esté dedicada a uso y utilidades económicas compatibles con su estado actual y cerrada
sobre sí para su mejor aprovechamiento”.
Señala Yúfera Sales18 que la jurisprudencia ha venido considerando que los solares quedaban excluidos del ámbito de
la LAU, cuando las edificaciones existentes en ellos no eran
habitables19. Asimismo, señala que posteriormente ha evo17. STS de 31 de enero de 1950 (RJ 1950,182) y SAP de Barcelona de 12 de
diciembre de 1996 (AC 1996,2355).
18. Yúfera Sales, op. cit., págs. 66-67.
19. Pone como ejemplo, de la primera tendencia, entre otras, la STS de 9 de octubre
de 1980 (RJ 1980,3618) y la SAP de Cuenca de 22 de abril de 1996 (AC 1996,625), y sobre
no ser el objeto principal la STS de 12 de marzo de 1959 (RJ 1959,1116) y la SAP de
Cuenca de 22 de abril de 1996 (AC 1996,625).
36
José Antonio Blanco Anes
lucionado en el sentido de considerar al margen de la ley
especial no sólo el supuesto antes relatado, sino también
cuando aún siendo habitable la edificación, no constituya el
objeto principal de la relación jurídica.
b) Arrendamiento de industria.
El arrendamiento de industria tiene por objeto una unidad
patrimonial con vida propia y susceptible de ser explotada.
Se encuentra excluido de la LAU el objeto del contrato al no
tratarse de una edificación. Se rige por las normas del derecho común.
La Jurisprudencia lo excluye, sirva de ejemplo la SAP de
Teruel de 4 de noviembre de 199720:
“La redacción de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 24
diciembre 1964 no ofrecía duda alguna acerca de la exclusión de la misma del arrendamiento de industria, el cual se
regía por lo pactado y por lo establecido con carácter necesario en el Código Civil. La vigente LAU concreta en su artículo 1.º su aplicación a los arrendamientos de fincas urbanas que se destinen a vivienda o a usos distintos del de
vivienda, como son, según el precepto siguiente, los celebrados para ejercerse en la finca una actividad industrial,
comercial, artesanal, profesional... pero no los arrendamientos de industria o negocio por lo que se llega a la conclusión
de que el arrendamiento de empresa queda excluido de la
regulación arrendaticia especial, rigiéndose por lo pactado y
por lo dispuesto en la legislación civil, común o foral y ello
aunque no aparezca en la relación que hace el artículo 5.º
de arrendamientos excluidos del ámbito de aplicación de la
LAU pues esta lista no es exhaustiva o “numerus clausus”;
aunque el artículo indicado lleva a cabo una enumeración
de arrendamientos que se reputan excluidos del ámbito de
aplicación de la Ley, ello es por entender, en algunas oca20. Fundamento de Derecho 1º. Ponente: Maria Teresa Rivera Blasco. (AC
1997,2176).
cuadernosprácticos
37
Comentarios a la L.A.U.
siones con discutible acierto, que sin tal exclusión podían
haber caído bajo la regulación de la misma, pero en todo
caso, hay otros arrendamientos que, como los de solares o
los de industria o empresa, tampoco se rigen por la normativa de la LAU”.
c) Arrendamiento de garaje.
Queda fuera de la exclusión en el caso de que se trate de
una plaza de garaje que se incorpora al arrendamiento de
vivienda como anexo a la misma, en cuyo caso seguiría el
devenir jurídico de ese contrato. Fuera de ese caso, se
encuentra excluido del ámbito de aplicación de la
Lau/1994.
Tenemos que traer a colación la Ley 40/2002, de 14 de
noviembre, reguladora de aparcamiento de vehículos, a la
que se encuentran sometidos los aparcamientos en los que
una persona cede, como actividad mercantil, un espacio en
un local o recinto del que es titular, para el estacionamiento de vehículos de motor, con los deberes de vigilancia y
custodia durante el tiempo de ocupación, a cambio de un
precio determinado en función del tiempo de estacionamiento.
d) Arrendamiento de apartamentos turísticos.
Su regulación la encontramos en el Real Decreto
2877/1982, de 15 de octubre, sobre ordenación de apartamentos turísticos y viviendas vacacionales.
El art. 1 señala su régimen jurídico, señalando que queda
sujeto al Real Decreto, y, por tanto, excluido de la LAU.
“Se configuran como turísticos y en su consecuencia quedan sujetos a lo dispuesto en la presente ordenación, los
bloques o conjuntos de apartamentos, y los conjuntos de
villas, chalets, bungalows y similares que sean ofrecidos
empresarialmente en alquiler, de modo habitual, debida-
38
José Antonio Blanco Anes
mente dotados de mobiliario, instalaciones, servicios y equipo para su inmediata ocupación por motivos vacacionales o
turísticos. Sólo este tipo de alojamientos recibirán la denominación oficial de apartamentos turísticos y tendrán derecho a ser incluidos en las guías oficiales y a beneficiarse de
las acciones de fomento promovidas por la Administración
Turística del Estado” (art. 1.1).
e) Arrendamientos complejos.
El contrato de arrendamiento complejo, se define por la
jurisprudencia21, como aquel que está constituido por un
conjunto de negocios jurídicos bilaterales combinados, pactos lícitamente contraídos según el art. 1255 CC, y que por
su naturaleza principal y características, no constituyen un
arrendamiento simple o corriente, sino que aparecen investidos de una complejidad, que determina que no puedan ser
incluidos todos sus aspectos en el cauce del régimen jurídico simple y sencillo del contrato de arrendamiento de establecimiento industrial22.
Dentro de este tipo de arrendamientos, se encuentran los
contratos ad meliorandum y ad aedificando, que siguiendo
a Dávila23, el primero consiste en la cesión al arrendatario
de la finca para que construya en ella como obligación contractual, y lo construido quedará al finalizar el contrato a
favor del propietario; el segundo, consiste en la cesión del
uso de una finca en la que la peculiaridad consiste en la
realización de mejoras o el acondicionamiento de ésta,
quedando igualmente las mejoras en beneficio de la propiedad.
21. STS de 18 de abril de 1989. Ponente: Gumersindo Burgos Pérez de Andrade.
(RJ 1989,3067).
22. Según Yúfera Sales, son aquellos en los que las partes pactan como cuestiones
esenciales del contrato una serie de prestaciones ajenas a la relación arrendaticia y que
son consustanciales al contrato, es decir, que no son ni accesorias, ni complementarias,
ni eventuales. Ob. cit., pág. 68.
23. Dávila, Javier, LAU la nueva ley de arrendamientos urbanos. Pág. 29
cuadernosprácticos
39
Comentarios a la L.A.U.
1.2. RÉGIMEN APLICABLE.
El art. 4 de la LAU24, establece un sistema de fuentes legales para
los arrendamientos que forman parte de su ámbito de aplicación,
estableciendo, en su apartado 1, con carácter general, la imperatividad de los títulos I (Ámbito de la Ley, arts. 1 a 5), IV (Disposiciones
comunes, arts. 36 y 37, en los que se regula la fianza y la formalización por escrito del contrato de arrendamiento), y, V (Procesos arrendaticios, arts. 38 al 40, si bien han sido derogados y dejados sin contenidos por la disposición derogatoria única, punto 2, apartado 6 de
la LEC).
El título I establece y define unos tipos de arrendamientos, concretamente el de arrendamiento de finca urbana para uso de vivienda y
el edificación para uso distinto, no dejando en manos de las partes
que configuran una relación arrendaticia su exclusión, dado que la
obligatoriedad de dicho título, sirve para establecer el sometimiento a
un régimen imperativo de fuentes, con independencia de que en las
mismas tengan mayor o menor capacidad para regirse en su redacción por el principio de autonomía de la voluntad. Esta imperatividad
alcanza, asimismo, a la fianza, a la formalización del arrendamiento, y
a los procesos arrendaticios que, a raíz de la aprobación de la nueva
LEC, se someten al régimen general establecido en la misma, con
algunas especiales propia de la materia arrendaticia.
El régimen para los arrendamientos de vivienda se regula en el
apartado 2 del art. 4, mientras que el de edificaciones para otros usos
se recoge en el apartado 3. En ambos casos, hace una remisión al
código civil como derecho supletorio, remisión innecesaria, toda vez
24. “… aparte de lo dispuesto en términos generales (y supletoriamente) en el
Código Civil sobre las fuentes de las obligaciones y contratos y de la autonomía de la
voluntad (art. 1089, 1091, 1254, 1255, y 1258), el art. 4 de la LAU de 1994 determina qué normas de la Ley son imperativas y cuales pueden quedar a la voluntad de las
partes, que, salvo aquéllas, constituye la fuente principal de las obligaciones arrendaticias, máxime tratándose de arrendamientos para usos distintos de vivienda. Todo ello
opera en ambas direcciones (para ambas contratantes)…”.-F.J.1º- SAP de A Coruña
Sección 4ª, de 14 de marzo de 2002 (EDJ 2002/24765), siendo Ponente el Ilmo. Sr.
Carlos Fuentes Candelas.
40
José Antonio Blanco Anes
que el propio Código Civil, en su art. 4.3, establece ese carácter supletorio del propio código en las materias regidas por otras Leyes.
Arrendamientos de viviendas.
Los arrendamientos de viviendas tienen especificado su sistema de
fuentes en el art. 4.2 párrafo primero, de la siguiente manera:
“Respetando lo establecido en el apartado anterior, los arrendamientos de vivienda se rigen por lo dispuesto en el Título II de la presente ley, en su defecto, por la voluntad de las partes y supletoriamente por lo dispuesto en el Código Civil”.
Vamos a hacer una pequeña precisión, relacionando el contenido
de este párrafo con el art. 6 de la LAU. Este último artículo permite
modificar lo regulado en el título II, en dos casos, cuando se realiza en
beneficio del arrendatario, y cuando, siendo en perjuicio del arrendatario, la norma expresamente así lo recoja. De esta manera, dentro de
la aplicación de este título, cabrá la posibilidad de que las partes regulen determinadas materias a su voluntad, siempre que no contradigan
normas imperativas.
Cuando se refiere a respetar lo establecido en el apartado anterior, se
refiere a los títulos I, IV y V a los que antes hemos hecho referencia.
Arrendamientos de viviendas suntuarias.
Dentro de los arrendamientos de vivienda nos encontramos con un
tipo de arrendamiento especial, el de las llamadas viviendas suntuarias.
Este régimen especial viene dado, en función de la extensión de la
vivienda, o en función de la superficie útil de la misma. Este calificativo
de suntuarias se lo aplicaremos a aquellos arrendamientos de vivienda
que recaigan sobre edificaciones habitables cuya superficie sea superior
a 300 metros cuadradados o en los que la renta inicial en cómputo
anual exceda de 5,5 veces el salario mínimo interprofesional en cómputo anual. Tiene consecuencias prácticas el que una vivienda sobrepase esos límites, y alcance ese calificativo de suntuaria, al perder eficacia el carácter protector de la posición del arrendatario a favor del
principio de voluntad de las partes. De esta manera, el régimen que se
cuadernosprácticos
41
Comentarios a la L.A.U.
establece por la LAU, para este tipo de viviendas vendrá dado por la
voluntad de las partes, en su defecto, por lo dispuesto en el Título II de
la LAU y, supletoriamente, por las disposiciones del Código Civil.
Respecto a estas viviendas suntuarias, guarda silencio la norma sobre
la superficie que se debe de computar para determinar los 300 metros
cuadrados, destacando dos posiciones doctrinales, la que está a favor de
la computación de la superficie útil, y la que considera que se debe tener
en cuenta la real. Como señala VALLADARES RASCÓN25, ha de computarse la superficie total, pues parece preferible una interpretación que
favorece el sometimiento del arrendamiento a la libre voluntad de las partes, de acuerdo con el principio general de libertad de contratación.
La renta a tomar en cuenta para la calificación como suntuaria de
la vivienda objeto del arrendamiento es la renta anual, de tal forma,
que no influirá en el régimen de este contrato el devenir de la renta en
relación con el salario mínimo durante el periodo de vigencia del contrato. Sólo se debe de tener en cuenta que la renta sea superior en 5,5
veces el salario mínimo en el inicio de la relación arrendaticia.
Entendemos que esto debe ser así por seguridad jurídica de las partes contratantes, lo contrario llevaría a que el régimen al que se vieran
sometido las mismas cambiara, por el hecho de no superar, en una
determinada anualidad, la renta al múltiplo señalado del salario mínimo interprofesional, viéndose el régimen de acuerdos recogidos en el
contrato, que se pactó por la libre voluntad de las partes, alterado por
las normas imperativas del título II de la LAU.
Arrendamientos para uso distinto.
Los arrendamientos para uso distinto, como ya hemos indicado, les
serán de aplicación imperativa, conforme al art. 4.1 los títulos I, IV y V
25. Sigue argumentando que parece claro que quien arrienda una vivienda con una
superficie total de 300 metros cuadrados no se encuentra muy necesitado de protección (se refiere a la protección que otorga la LAU a los inquilinos en el arrendamiento
de vivienda). Este criterio lo apoya en el rechazo por la Comisión de Obras Públicas,
Medio Ambiente, Transportes y Comunicaciones del Senado, que rechazó una enmienda del Grupo Popular encaminada a sustituir “superficie” por “superficie útil”. VALLADARES RACÓN, Etelvina: “Artículo 4.2. Régimen aplicable”, ob. cit. Pág. 78.
42
José Antonio Blanco Anes
de la LAU. Esta situación es recordada por el punto 3 de dicho artículo al recoger el sistema de fuentes para este tipo de arrendamientos:
“Sin perjuicio de lo dispuesto en el apartado 1, los arrendamientos para uso distinto del de vivienda se rigen por la
voluntad de las partes; en su defecto, por lo dispuesto en el
Título III de la presente Ley y, supletoriamente, por lo dispuesto en el Código Civil”.
Con este sistema de fuentes, observamos que el título III (arts. 29
a 35) tiene un carácter supletorio para los contratos de arrendamiento para uso distinto al de vivienda, adquiriendo la voluntad de las partes, su máxima extensión, si bien, con la limitación del art. 1255 del
CC; es decir, que los pactos, cláusulas y condiciones que se pacten,
no sean contrarios a las leyes, a la moral ni al orden público.
Como derecho subsidiario de primer grado encontramos determinados artículos del título II, por remisión directa de los arts. 30, 31 y 35 del
título III. Estos artículos son el 19 (elevación de rentas por mejoras), 21
(conservación de la vivienda), 22 (obras de mejora), 23 (obras del arrendatario), 25 (derecho de adquisición permanente), 26 (habitabilidad) y
27.2 (causas de resolución de pleno derecho a favor del arrendador).
Y, en el último escalón de subsidiariedad, nos encontramos con el
Código civil. Al mismo camino hubiéramos llegado, como ya señalamos, por aplicación de las normas generales de dicho Código.
Exclusión de la norma.
La posibilidad de que las partes puedan renunciar a la aplicación
de normas de carácter dispositivo, cierra el contenido del art.4:
“La exclusión de la aplicación de los preceptos de esta Ley,
cuando ello sea posible, deberá hacerse de forma expresa
respecto de cada uno de ellos” (art. 4.4).
La exclusión de normas de carácter imperativo es difícil entenderla para los arrendamientos de vivienda, consecuencia de la nulidad
que acarrearía cualquier renuncia en perjuicio del arrendador.
cuadernosprácticos
43
Comentarios a la L.A.U.
El alcance de este precepto para los arrendamientos de fincas
para uso distinto de vivienda lo encontramos en la SAP de Asturias,
sección 6ª, de 9 de octubre de 200026, que partiendo de la base de
que la intención del legislador fue evitar que se produjera una
exclusión en bloque al título III de la LAU, es válido el pacto expreso y concreto en contra de lo dispuesto en el articulado de dicho
título.
“ … Cierto es que el apartado 4 del citado art. 3, en relación a este carácter supletorio del Título III respecto a la
voluntad de las partes, exige que la exclusión de la aplicación de los preceptos de esta Ley, cuando ello sea posible,
deba hacerse "de forma expresa respecto de cada uno de
ellos". Pero tal previsión legal, teniendo en cuenta no solo
la voluntad del Legislador de dar primacía en estos arrendamientos a la autonomía de voluntad, sino los propios
antecedentes parlamentarios que dieron lugar a su actual
redacción, permite concluir que con ello lo que se pretendió no fue otra cosa que negar validez a las renuncias genéricas a la aplicación del Titulo III pero en ningún caso exigir
en cada pacto en contra de lo regulado en el mismo, fuera
preciso cita expresa del artículo inaplicable. Por ello
siguiendo a la mas autorizada doctrina científica, debe concluirse que basta la existencia de un pacto expreso y concreto en contra de lo dispuesto en cualquiera de los artículos contenidos en el Título III para que el pacto prevalezca
sobre el mismo,…”.
1.3. DISPOSICIONES COMUNES A LOS CONTRATOS SOMETIDOS A LA
LAU.
1.3.1.
La Fianza.
El art. 36 de la LAU, que forma parte de las disposiciones comunes de la misma, formando parte del títuloV, regula la obligatoriedad
de la fianza, de manera conjunta para los arrendamientos de vivienda
26. Fundamento jurídico 2º. Ponente: María Elena Rodríguez-Vigil Rubio. EDJ
2000/71273.
44
José Antonio Blanco Anes
y para los de uso distinto. El régimen que establece es común para
ambos (la única diferencia viene referida al importe de la fianza), aunque a veces, parece que está más pensando en los arrendamientos de
vivienda, especialmente cuando establece la libertad de pacto para la
actualización de la fianza a partir de los cinco años de vigencia del
contrato, pero, al no hacer distinción entre ambos, el régimen establecido en este artículo será de aplicación tanto a los arrendamientos
de vivienda como para los de uso distinto.
Obligatoriedad y formalización de la fianza.
La norma establece una doble obligatoriedad, para el arrendador
que tendrá que exigirla, y para el arrendatario, que tendrá que prestarla. El arrendador, además de exigirla tendrá que depositarla en el
organismo público pertinente designado por las distintas
Comunidades Autónomas, y caso de no hacerlo, se expondrá a posible sanción administrativa. Para el arrendatario, el hecho de no hacer
entrega de la fianza al arrendador, es causa de resolución de pleno
derecho del contrato, que podrá ejercitar el arrendador en base al art.
27.2.b) Lau/1994.
El momento y la forma de cumplimiento de esta obligación vienen
señalados expresamente por la ley, debiendo hacerse a la celebración
del contrato y en metálico. El importe de la fianza, y es la única diferencia que establece el precepto entre los dos tipos de arrendamientos, será de una mensualidad de renta para los arrendamientos de
vivienda y de dos para los de uso distinto de vivienda.
Quedan exentos de la obligación de prestar fianza las
Administraciones Públicas, la Administración General del Estado, las
Administraciones de las Comunidades Autónomas y las entidades que
integran la Administración Local, así como los organismos autónomos,
entidades de derecho público y demás entes públicos dependientes
de ellas, cuando la renta haya de ser satisfecha con cargo a sus respectivos presupuestos.
La LAU no pone límite al pacto al que pudieran llegar las partes,
estableciendo garantías adicionales para el cumplimiento por el arrendatario de sus obligaciones arrendaticias.
cuadernosprácticos
45
Comentarios a la L.A.U.
Actualización de la fianza.
La fianza para los cinco primeros años de duración del contrato,
señala la norma que no estará sujeta a actualización. Sin embargo,
permite, cada vez que el arrendamiento se prorrogue, que el arrendador pueda exigir que la fianza sea incrementada, o bien, en su caso,
que sea el arrendatario quien pueda solicitar que sea disminuida,
hasta hacerse igual a una o dos mensualidades de la renta vigente,
según proceda, al tiempo de la prórroga. Entendemos que viene referido a las actualizaciones que se producirían asimismo en la renta, por
aplicación del art. 18, al entrar en juego, en las prórrogas anuales, el
sistema de índices de precios de consumo. Si el arrendatario se negare a hacer efectivas las actualizaciones, asimismo, sería causa de
resolución del contrato que podrá ejercer el arrendador.
En el caso de que las partes hubieran pactado, para los primeros
cincos años de vigencia del contrato, un régimen de actualización de
la fianza, el mismo se tendrá por no puesto, por el carácter imperativo de la norma.
La actualización de la fianza durante el período de tiempo en que
el plazo pactado para el arrendamiento exceda de cinco años, se regirá por lo estipulado al efecto por las partes. A falta de pacto específico, se establece una presunción “iuris tantum”, lo acordado sobre
actualización de la renta se presumirá querido también para la actualización de la fianza.
Restitución de la fianza al finalizar el contrato.
Finalizado el arrendamiento, el saldo de la fianza en metálico debará ser restituido al arrendatario en el plazo de un mes desde la entrega de llaves. En caso de no hacerlo, se establece una penalización
económica, consistente en el interés legal, se entiende que se aplicará desde la entrega de llaves.
Hemos de entender, aunque la norma no lo dice expresamente,
que dicha restitución corre a cargo del arrendador, puesto que en su
momento existió la obligación contraria de entrega de esa fianza, en
metálico, por parte del arrendatario al arrendador. En buena lógica, a
46
José Antonio Blanco Anes
la hora de la restitución, deberá ser éste, y también en metálico, quien
proceda a hacer entrega de la misma al arrendatario.
Depósito de las fianzas. Disposición Adicional Tercera.
La obligatoriedad del arrendador de depositar el importe de la fianza entregada por el arrendatario, de la que ya hicimos mención con
anterioridad, viene impuesta por la D.A. Tercera de la LAU de 1994.
Por esta disposición se establece la posibilidad, a las Comunidades
Autónomas, de establecer la obligación de que los arrendadores, en los
contratos de arrendamientos sujetos a la legislación especial de arrendamientos urbanos, depositen el importe de la fianza, sin devengo de
interés, a disposición de la Administración autonómica o del ente público que se designe hasta la extinción del correspondiente contrato.
No se trata de una obligación nueva. En este sentido, se recoge en el
Preámbulo de la propia LAU que “… los rendimientos generados por
estos fondos (se refiere al depósito obligatorio de la fianza arrendaticia) se
han revelado como una importante fuente de financiación de las políticas
autonómicas de vivienda, que se considera debe de mantenerse”.
Su origen lo encontramos en la Ley de 19 de abril de 1939 de creación del Instituto Nacional de la Vivienda, que imponía la obligación
de proceder al depósito de las fianzas a favor de este Instituto, para
destinarlo a fines propios de Instituto, especialmente a la financiación
de la actividad pública de vivienda.
La regulación de este depósito pasó posteriormente a regularse por
el Decreto de 11 de marzo de 1949. La vigencia de este Decreto ha
sido confirmada por la disposición derogatoria única, al indicar que
queda derogado, en cada comunidad autónoma, a partir del momento en que se dicten las normas de regulación de este depósito de fianza arrendaticia. Las distintas Comunidades Autónomas tienen regulada normativamente esta materia, bien sea por disposiciones anteriores
o posteriores a la publicación de la Lau/1994.
En cuanto a la restitución de la fianza depositada al arrendador por
la Administración Autonómica o en el Ente Público competente, se
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47
Comentarios a la L.A.U.
establece asimismo el plazo de un mes desde la finalización del contrato, devengando, en caso contrario, el interés legal correspondiente.
1.3.2.
Formalización del arrendamiento.
En el propio preámbulo de la LAU se señala que “… por lo que se
refiere a la formalización de los contratos, la ley mantiene la libertad
de las partes de optar por la forma oral o escrita”. Esta libertad de
forma se materializa en el art. 37, en los siguientes términos:
“Las partes podrán compelerse recíprocamente a la formalización por escrito del contrato de arrendamiento”. (art. 37,
parr. 1º).
La previsión recogida en la norma es a la misma que llegaríamos
en el caso de que este precepto no existiese, por la aplicación del
derecho común. Si bien, el hecho de que exista este artículo, sin precedentes en nuestra legislación arrendaticia, es consecuencia de una
enmienda presentada por el Grupo Popular en el Senado, con la que
pretendía la formalización por escrito de todos los contratos de arrendamiento sometidos a la LAU, y, consecuencia de su no formalización
escrita sería la exclusión de su ámbito de aplicación, rigiéndose por las
normas del Código Civil. Su debate en el Pleno dio lugar a la redacción
definitiva del art. 37.
Este artículo sigue la tónica del art. 1278 del Código Civil, tomando como punto de partida la libertad de forma de los contratos de
arrendamiento sometido a la LAU. No estamos ante una situación
nueva, ya lo señalaba la STS de 18 de noviembre de 199127, resolviendo sobre la existencia de un contrato de arrendamiento, verificado
mediante convenio verbal, al decir que:
“… dado que en el ordenamiento jurídico español, en virtud
de lo normado en el art. 1261 del Código Civil, sólo exige por
modo general para la existencia de contrato de producción
de consentimiento -cualquiera que sea la forma en que éste
27. Fundamento jurídico 2º. Ponente: María Elena Rodríguez-Vigil Rubio. EDJ
2000/71273.
48
José Antonio Blanco Anes
se produzca y aprecie- objeto y causa, que en este caso se
pone de manifiesto, y solamente es requerida la forma escrita para viabilizar vínculo contractual para los casos en que
expresamente lo exige el ordenamiento jurídico, que no es
exigido para el convenio de que se trata …”.
La formalización del contrato por parte de la LAU consiste en equipararlo a la documentación del mismo, no haciendo distinción entre
los arrendamientos de vivienda y otros usos, por ser de aplicación a
todos los contratos que se encuentren bajo la esfera de esta ley especial.
Para poder formalizar el contrato de arrendamiento tenemos que
partir de un contrato verbal que es el que regula la relación arrendaticia entre las partes. En este sentido, el contrato celebrado en cualquier
forma, en base a los arts. 1258 y 1278 del CC, es eficaz y obligatorio
para las partes.
La documentación del contrato que se pretende podrá ser pública
o privada, según la finalidad que persiga la parte que interesa su formalización.
La elevación del contrato a escritura pública tiene su justificación,
en una doble ventaja:
1) Por el juego de los arts. 1218 y 1227 del CC, los documentos públicos hacen prueba, aun contra terceros, del hecho
que motiva su otorgamiento y la fecha de éste. Si bien, la
fecha de un documento privado no se contará respecto de
terceros, sino desde el día que hubiere sido incorporado o
inscrito en un registro público. La propia LAU recoge expresamente las consecuencias jurídicas que acarrea la inscripción en el R.P. del contrato de arrendamiento.
2) La debemos buscar en el art. 2 nº 5 de la LH, en su redacción dada por la disposición adicional segunda de la LAU,
que establece como único requisito para su inscripción en
el R.P. su documentación pública. Por tanto, desaparecen
los límites de acceso al R.P., que se restringían a los casos
cuadernosprácticos
49
Comentarios a la L.A.U.
en que los contratos de arrendamientos fueran de duración
superior a seis años, que se hubieran anticipado las rentas
de tres o más años, o se hubiera acordado expresamente
por las partes su inscripción.
Situaciones de posible inscripción en el R.P. del contrato de arrendamiento a las que hace referencia la LAU.
En los casos del art. 13.1 (ejercicio de un retracto convencional, la
apertura de una sustitución fideicomisaria, la enajenación forzosa derivada de una ejecución hipotecaria o de una sentencia judicial o el ejercicio
de un derecho de opción de compra que resultan el derecho del arrendador) si ha accedido al R.P. con anterioridad a los derechos determinantes de la resolución del derecho del arrendador, el arrendamiento continuará en vigor por la duración, aunque esta fuera superior a cinco años.
El derecho de adquisición preferente del arrendatario de los arts.
25.4 y 31 de la LAU no se verá afectado por el tercero que tiene un
derecho convencional de retracto al tiempo de celebrarse el contrato
de arrendamiento, en el caso de que el derecho del arrendatario se
inscriba con anterioridad al éste último.
El adquirente de la vivienda arrendada quedará subrogado en los
derechos y obligaciones del arrendador durante todo el plazo pactado,
auque sea superior a cinco años. Lo mismo ocurrirá en el caso del art.
29 sobre enajenación de la finca arrendada para uso distinto del de
vivienda.
El pacto a cargo del arrendatario de los gastos generales para el
adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, tributos, cargas y
responsabilidades que no sean susceptibles de individualización y que
correspondan a la vivienda arrendada o a sus accesorios, exige para
su validez, su constancia por escrito, así como que en el mismo conste el importe anual de dichos gastos a la fecha del contrato.
Procedimiento a seguir en caso de no atender el requerimiento.
La parte que estuviere interesada en la formalización por escrito del
contrato de arrendamiento, ante la negativa o pasividad de la otra, ten-
50
José Antonio Blanco Anes
drá que acudir a la vía judicial, resolviéndose la cuestión, conforme al
art. 249.1.6ª de la LEC, por el juicio ordinario.
Contenido del documento.
El art. 37 en su párrafo 2º recoge los elementos que, con el carácter de mínimos, deben constar en esa documentación del contrato.
Estos elementos más importantes del contrato los señala el propio
precepto:
“En este caso, se hará constar la identidad de los contratantes, la identificación de la finca arrendada, la duración
pactada, la renta inicial del contrato y las demás cláusulas
que las partes hubieran libremente acordado”.
En el caso de los arrendamientos de finca para uso distinto del de
vivienda, sería conveniente, especialmente para el arrendatario, hacer
constar la actividad que se va a ejercer o desarrollar, a fin poder fijar,
en su caso, la indemnización a que hace mención el art. 34 de la LAU.
cuadernosprácticos
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