guía de compra de la vivienda

guía de
compra de
la vivienda
GUÍA DE COMPRA
DE LA VIVIENDA
compra de
la vivienda
Esta guía ha sido creada para servir de orientación sobre la elección de vivienda, proceso
que puede resultar arduo y complicado pero con resultados realmente gratificantes si
sabemos lo que hacer y cómo hacerlo.
Antes de nada…
Antes de comprarnos una vivienda hemos de encontrar la que se ajuste más a nuestras
necesidades. Para ello, dos son los criterios más relevantes:
El dinero que queremos/podemos invertir en nuestra vivienda: nuestros ahorros,
el crédito del banco, nuestra capacidad de endeudamiento…
El tipo de vivienda que queremos: generalmente será nuestra vivienda habitual,
pero también puede ser una vivienda secundaria (de descanso, playa…), puede ser
nueva, de segunda mano, de una zona concreta o de cierto número de metros cuadrados…
Toda vez que hayamos estudiado bien estos dos factores, es el momento de comenzar
con la búsqueda. Para que esto no le suponga ningún esfuerzo, tan sólo ha de dirigirse
a una de las oficinas de Urbenorte o bien mediante nuestra página web:
www.urbenorte.com
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pasos previos
Antes de empezar a buscar nuestra futura vivienda debemos tener en cuenta ciertos
aspectos:
Es muy importante determinar quién es el verdadero propietario de la vivienda,
así como que esté libre de embargos, hipotecas, o cualquier deuda que nos pueda
ocasionar problemas (recibos de contribución, cuotas de la comunidad de vecinos…)
Si es de nueva construcción, tenemos derecho a obtener información acerca de
las características de la construcción (Planos, servicios, identificación del promotor…)
El promotor no puede obligarnos a costear gastos que legalmente le corresponden,
como son la escritura de obra nueva, cancelación de la hipoteca del promotor, división
horizontal…
Debemos asegurarnos de que la vivienda no se encuentra arrendada, así como
de leer los estatutos de la comunidad (derechos y deberes de los vecinos)
Si la vivienda es de construcción nueva, hay que asegurarse de que tiene licencia
de obra y cédula de habitabilidad.
Una vez firmada la escritura de la compra, debemos presentarla en el Registro
de Propiedad, para poner la vivienda a nuestro nombre.
Pagos por cuenta del comprador
Si es obra nueva:
Pagos por cuenta del vendedor
Si es de segunda mano:
·El 7 % de IVA.
·6 % de I.T.P. (Impuesto de
·Impuesto por el incremento del valor
·0,5 % de A.J.D. (Impuesto
Transmisiones
de los terrenos de naturaleza urbana
de Actos Jurídicos
Patrimoniales) salvo en
·Gastos de la declaración de obra
Documentados)
Aragón, Baleares, Cataluña,
nueva
·Honorarios notariales y
Galicia, Madrid y Murcia (7
Constitución, división y cancelación
registrales por la
%)
total o parcial del préstamo hipotecario
formalización de la escritura
·Honorarios notariales
en caso de subrogarse el comprador.
de compraventa y por su
inscripción en el Registro
de Propiedad
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el capital
inicial
Debemos empezar a echar cuentas acerca de cuánto dinero podremos disponer para
invertir en nuestra nueva vivienda.
Si tienes una cuenta de ahorro vivienda, podrás disponer del total de lo ahorrado hasta
que llegue el momento de hacer efectivos los pagos por la nueva vivienda. Si tienes
otras cuentas de ahorro o inversión, calcularemos el saldo disponible y del que vayamos
a usar para poder asumir los gastos de adquisición de la vivienda. Si tienes dinero a
plazo fijo, no podemos olvidarnos de la fecha de vencimiento de la inversión (así
evitaremos penalizaciones de la entidad financiera por retirar el dinero antes de tiempo).
Es posible que a corto plazo tengamos previsto ingresar una determinada cantidad de
dinero que vamos a destinar a la compra de la vivienda, aumentando así nuestro capital
inicial disponible, ya sea por los ingresos que nos ha ocasionado la venta de otra vivienda
o inmueble u otro tipo de ingresos.
Una vez definido el capital inicial, ya podemos dar el siguiente paso.
Si no poseemos capital inicial suficiente, podemos acudir a un banco o caja para solicitar
un préstamo, ya sea un crédito o un préstamo hipotecario, dependiendo de nuestras
necesidades.
No vamos a entrar en más detalle a este respecto, ya que esta guía tiene como función
orientarnos en la toma de decisiones para adquirir una vivienda, si quiere más información
acerca de créditos o préstamos, acuda a su entidad de confianza donde podrá informarse
mejor y en más profundidad.
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el tipo
de vivienda
La primera distinción que podemos hacer al comprar una vivienda es si ésta va a ser
la vivienda habitual o una segunda vivienda. Evidentemente, las diferencias que existen
entre ambas viviendas se encuentran en el uso que hacemos de cada una de ellas,
puesto que en la vivienda habitual es donde vamos a residir y la segunda vivienda suele
ser donde podemos ir en determinados momentos, como en vacaciones, temporadas,
fines de semana, etc. Pero la diferencia a nivel económico es que al comprar una primera
vivienda o vivienda habitual, ésta posee ventajas fiscales (ya que por ejemplo si pagamos
con dinero que hemos ahorrado, la deducción fiscal es del 15% del total del inmueble)
mientras que una segunda vivienda no posee ningún tipo de ventajas fiscales.
Ahora que sabemos la función que le vamos a dar a nuestra futura vivienda, debemos
decidir si queremos que sea nueva o de segunda mano, que no por ello ha sido habitada,
ya que, por ejemplo, el propietario ha podido comprarla sobre plano y revenderla antes
de que se termine de construir.
A continuación vemos un cuadro donde se reflejan las principales ventajas e inconvenientes:
Obra Nueva
Ventajas
Segunda Mano
-Existe la posibilidad se escoger sus
-Suelen ser más baratas que las de
materiales y características
obra nueva
-Si está en proceso de construcción,
es posible hacer modificaciones en
función de nuestras necesidades y
es más económico que hacerlo a
posteriori
Desventajas
-Suelen ser más caras
-Hay que tener en cuenta el estado,
Como primera compra, está sujeta al
ya que posiblemente haya que hacer
pago del IVA.: el 7%
reformas para adaptarla a nuestras
necesidades
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el tipo
de vivienda
Cabe destacar, que en la vivienda de segunda mano, no tendrás que pagar el IVA., pero
sí el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), cuyo porcentaje depende de cada
provincia, pudiendo ir desde el 2,5% al 7%.
Un factor relevante es el tiempo en el que vamos a poder ocupar la casa, y dependiendo
de este factor, entre otros, tenemos las viviendas sobre plano, en construcción o las
construidas.
La vivienda sobre plano es sólo el proyecto, dónde podemos comprar basándonos en
los planos y los bocetos que el promotor nos muestre. La vivienda en construcción es
la que te el promotor ofrece sin haber terminado, habiendo ya empezado por lo menos
alguna de las fases. Y la vivienda construida, ya está finalizada y lista para su ocupación,
como su propio nombre indica, pudiendo ser de obra nueva o de segunda mano.
Podemos ver un cuadro comparativo en función de la fase de construcción:
Construida
Sobre Plano/En Construcción
Ventajas
-Es posible adaptarla a nuestras
-Se puede inspeccionar al completo, para
necesidades, ya que podemos
comprobar su estado
acordar ciertas reformas con el
No hay que esperar mucho tiempo para
promotor, de una forma más sencilla
poder habitarla
y económica.
Desventajas
-Existen ciertos riesgos, ya que no
-Cualquier tipo de reforma que
podemos comprobar directamente el
queramos llevar a cabo nos costará
resultado hasta que la obra haya
más dinero y esfuerzo que si
finalizado
estuviese en construcción o sobre
-Tendremos que adelantar ciertas
plano.
cantidades de dinero a cuenta del
promotor para garantizar nuestra
presencia y facilitar el comienzo de
las obras.
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el tipo
de vivienda
Después de haber analizado los datos hasta ahora expuestos, llega el momento de
definir las características que nuestra futura vivienda ha de tener y por consiguiente,
nuestras vidas. Factores tales como la zona, el tipo de vivienda, el tamaño, las calidades…
pueden enriquecer más, si cabe, nuestra casa.
La zona que escojamos para residir va a condicionar nuestras vidas así como el precio
del inmueble. Pero para elegir la zona, debemos tener en cuenta también ciertos factores
independientemente del precio. Estos factores pueden ser la localización –espacio
urbano, rural, etc.-, los servicios que haya en la zona, los desplazamientos que tengamos
que hacer en nuestro día a día, la seguridad del lugar, o los planes urbanísticos que
pueden hacer más interesante la zona en un futuro.
El tipo de vivienda dependerá no sólo de nuestras preferencias, sino que influye más
el factor económico, ya que podemos elegir entre un loft, un apartamento, un estudio,
un piso un dúplex, una vivienda pareada, adosada o una casa unifamiliar.
En cuanto al espacio, tendremos en cuenta tanto los metros cuadrados (útiles, ya que
al fin y al cabo son los que vamos a poder disfrutar) como el número de espacios que
podemos necesitar (número de dormitorios, baños…)
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el tipo
de vivienda
Hablando de calidades, tenemos que decir que hay que ser realistas y ajustarnos a
nuestras posibilidades reales. Conviene tener en cuenta la calidad de: la estructura de
la vivienda (ladrillo, madera, metálica o de hormigón…), las instalaciones (individuales:
aislamiento tanto térmico como acústico, la fuerza con la que sale el agua de los grifos,
la calefacción… comunes: ascensores, seguridad…), el nivel de los acabados, etc.
Cada persona puede tener su propia lista de prioridades a revisar, ya que como habíamos
dicho anteriormente, es una decisión demasiado subjetiva como para poder analizarlo
en profundidad.
Una vez encontrada la vivienda, daremos paso a los procedimientos de actuación para
su adquisición.
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el dinero
para pagar
la vivienda
Poca gente puede permitirse el lujo de pagar una vivienda sin pedir ningún tipo de
crédito. Por lo que la práctica más común es que consigamos un crédito hipotecario.
Lo habitual es que se conceda alrededor del 80% del valor de tasación de la vivienda.
Esta decisión ha de ser bien estudiada y considerada, ya que supone el gasto de una
gran parte de la economía personal/familiar.
Por ello, conviene saber:
1. Requisitos a tener en cuenta:
·El préstamo hipotecario es aquel que concede una entidad de crédito con la
garantía de la propia vivienda que se adquiere.
·Para conseguirlo hay que cumplir los siguientes requisitos:
·La hipoteca debe hacerse siempre en escritura pública, ante notario.
·La finca debe estar inscrita en el Registro de la Propiedad a nombre del futuro
deudor hipotecario. En el caso de compra e hipoteca simultáneas puede inscribirse
en el momento de formalizarse ambas.
·La finca debería estar sin hipotecas anteriores. La legislación permite "rehipotecar"
una finca, pero las entidades financieras no suelen hacerlo ya que la garantía
primera será siempre preferente respecto a la segunda.
·Para que la hipoteca sea efectiva debe estar inscrita en el Registro de la
Propiedad.
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el dinero
para pagar
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2. Documentos que necesitamos para pedir un préstamo hipotecario:
·DNI
·Escritura de propiedad del inmueble
·Certificado del Registro
·Último recibo del Impuesto de Bienes Inmuebles
·Último recibo de la comunidad de propietarios
·Certificado de seguro de la vivienda
·Las dos últimas declaraciones de renta
Las dos últimas nóminas si se trabaja por cuenta ajena. En caso de ser trabajador
autónomo, hay presentar documentación adicional sobre la actividad profesional
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el dinero
para pagar
la vivienda
A la hora de contratar un préstamo hipotecario conviene tener en cuenta:
¿Cuánto van a prestar?
Dependerá de factores tales como el precio de la vivienda, de la entidad crediticia, de
si hay avalistas adicionales, etc. Lo más habitual es que concedan como máximo el 80
% del precio del inmueble.
Las entidades financieras suelen estimar que la cuota mensual por la que el titular
puede endeudarse supone entre un 30% y un 35% del total de sus ingresos líquidos.
¿Qué tipo de préstamo hipotecario nos ofrece la entidad financiera con nuestras
condiciones personales?
Préstamo hipotecario de tipo variable o mixto: el tipo de interés se revisa anual o
semestralmente, de modo que la cuota mensual se ajuste cada año o semestre a las
tendencias del mercado, de acuerdo con un determinado índice de referencia.
Así al principio estaremos sujetos al pago de un interés inicial, durante seis meses o
un año. Después pagaremos más o menos según la evolución del índice de referencia
más un diferencial entre 0,4% y 1,25%. En este caso, el plazo del préstamo se mantendrá
siempre fijo y variarán periódicamente sus cuotas mensuales.
Préstamo hipotecario de tipo fijo: el tipo de interés y las cuotas mensuales permanecen
fijos a lo largo de toda la vida del préstamo. Con lo que el plazo total es también
invariable.
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para pagar
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¿Qué tipo de interés va aplicar la entidad financiera a nuestro préstamo?
Los bancos suelen aplicar para préstamos hipotecarios fijos un interés mayor que para préstamos
hipotecarios de tipo variable.
Como cada vez son menos entidades las que conceden préstamos fijos, por lo que nos
centraremos en los préstamos hipotecarios de tipo variable o mixto.
Los índices de referencia para préstamos hipotecarios son publicados en el B.O.E. todos los
meses. Los principales índices son:
Tipo medio de los préstamos hipotecarios a más de tres años para adquisición de vivienda libre:
· IRPH de bancos: es el tipo de interés medio de los préstamos hipotecarios a más de tres
años que los bancos han concedido durante ese mes para la adquisición de vivienda libre y
expresado en la Tasa Anual Equivalente (TAE) que expresa el coste efectivo del préstamo.
· IRPH de cajas: lo mismo que el anterior, sólo que recoge los tipos medios de los contratos
formalizados por las cajas de ahorros.
· IRPH del conjunto de entidades de crédito: índice de referencia de préstamos hipotecarios
del conjunto de entidades de crédito.
· MIBOR a un año: índice del mercado interbancario. Es el promedio del precio o tipo de interés
al que los bancos y las cajas prestan dinero en el mercado monetario.
· EURIBOR: referencia interbancaria a un año. Tipo único europeo, promovido por la Federación
Bancaria Europea y que se forma a partir de un panel de medio centenar de entidades.
· CECA: tipo de referencia de las cajas de ahorro.
Hay que tener cuidado con las comisiones de apertura, ya que en la práctica equivalen a un
mayor tipo de interés del primer año.
Es recomendable acudir primero a la entidad financiera donde nos conozcan como clientes y
tengan referencias de nuestra situación financiera, al tener domiciliada la nómina, entre otras
cosas.
Debes comparar la oferta realizada por el banco o caja (oferta por escrito y que les vincula por
10 días hábiles) con las de otras entidades diferentes. Podríamos acudir a las nuevas entidades
en la localidad, porque suelen ser un poco más abiertos a la hora de negociar, con el fin de
captar nuevos clientes.
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el dinero
para pagar
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¿Cuánto tiempo tenemos para devolver el préstamo?
Lógicamente, cuanto mayor es el plazo de devolución menor es la cuota mensual, pero
mayor es la cantidad por intereses que pagas. Por ello tienes que buscar un plazo que,
sin que te suponga una gran carga mensual, sea lo más breve posible, teniendo en
cuenta que actualmente ofrecen plazos de hasta 50 años.
¿Qué comisiones vamos a tener que pagar?
Se suelen aplicar la comisión de apertura y la comisión de cancelación.
Comisión de apertura: normalmente no es superior al 1%. A efectos prácticos es como
un incremento del tipo de interés del primer año.
Comisión por cancelación anticipada: si quieres cancelar anticipadamente el préstamo,
cuando éste es a interés variable, la comisión no supera el 1%. En los caso de interés
fijo puede ser del 3%.
Las comisiones por amortización acelerada del préstamo dependen de las cantidades
a amortizar y del plazo ya vencido del préstamo. Suelen pactarlas individualmente las
entidades de crédito.
I n f o r m a c i ó n e x t r a í d a d e l a o f i c i n a j o v e n d e v i v i e n d a . w w w. c i v i l i a . e s
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¿Y si la vivienda ya está hipotecada?
Si al comprar tu vivienda ya está hipotecada (bastante habitual en viviendas de segunda
mano), tenemos otras posibilidades:
Quedarnos con la hipoteca tal cual está constituida, lo que se llama subrogación.
Negociar con el banco o caja un cambio en las condiciones de la hipoteca inicial, lo que
se conoce con el nombre de novación.
Cambiar de entidad, lo que también se denomina subrogación. En este caso, deberás
pagar la comisión de cancelación al banco o caja de la que retiras la hipoteca inicial.
Utilizar el TAE para comparar ofertas
El TAE o Tasa Anual Equivalente es el coste real anual del préstamo. Para calcularlo
se tienen en cuenta el tipo de interés inicial de referencia, sus posibles revisiones y las
diferentes comisiones que se aplican. Es el dato más significativo de un crédito hipotecario,
por lo que antes de decidirnos por una u otra entidad, es importante que tengamos
calculadas las TAE -calculadas para iguales periodos e importes- de un buen número
de ellas.
Una vez que hayamos recopilado las ofertas de varias entidades, es aconsejable solicitar
una simulación del préstamo, es decir, cuál es la cuota mensual que nos puede salir a
pagar y cuál es el TAE que ese préstamo tiene.
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¿Cuánto voy a pagar por el préstamo hipotecario?
Una vez tomada la decisión sobre la cuantía, el plazo de amortización y la entidad, nos
queda tener en cuenta los gastos que te va a ocasionar. Casi todas las entidades
financieras tienen folletos informativos sobre los préstamos que puedes solicitar. En
ellos, aparte de mostrar los préstamos que ofrecen, aparecen cuadros de gastos
aproximados de formalización del préstamo y beneficios fiscales a los que nos podemos
acoger. Entre los gastos, hay que tener en cuenta:
1. Gastos previos a la operación:
·Comprobación de la situación del registro de la finca
·Tasación de la vivienda
2. Gastos de formalización de la hipoteca:
·Seguros del inmueble
·Aranceles notariales
·Aranceles registrales
·Impuestos
·Gastos de gestión y tramitación (voluntarios)
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Gastos obligatorios al comprar una vivienda
Ya hemos elegido la vivienda. Además del precio que deberemos pagar por ella al
vendedor, tendremos que sumar los gastos obligatorios: impuestos y contratación de
servicios.
Impuestos que gravan la compra de una vivienda de segunda mano:
ITP
Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales que debe abonar el comprador en un
plazo no superior a 30 días desde la fecha de escritura.
Este impuesto oscila, según provincias, entre un 2,5% y un 7%.
IAJD
Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados: en principio, suele ser el 0,5% del precio
escriturado, aunque puede variar en cada Comunidad Autónoma. Si pedimos un crédito
hipotecario, deberemos pagar este impuesto al escriturarlo.
Suministros básicos
Al comprar la vivienda puede que tengamos que darnos de alta en determinados
servicios. A modo de ejemplo:
·Instalación de gas.
·Línea telefónica fija
·Dar de alta el suministro de agua.
·El alta de la luz.
Gastos obligatorios en una vivienda nueva
Son los mismos que en una vivienda de segunda mano, pero se añaden otros:
Gastos de la comunidad de propietarios:
Tras la compra de un piso nuevo hay que hacer frente a otros gastos, como fondos para
la constitución de la comunidad de propietarios -que varían en función del número de
vecinos- y la contratación de suministros básicos, como agua, luz, gas...
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Gastos opcionales al comprar la vivienda
Además de los gastos obligatorios, en función de nuestras decisiones, el coste de la
vivienda se incrementará con los gastos de: la escritura, el registro de la propiedad, el
coste del crédito hipotecario si lo solicitamos y los honorarios de un intermediario o
gestor, en caso de necesitar alguno.
Gastos de escriturar la vivienda
Salvo pacto contrario, el vendedor paga los gastos notariales de escriturar la vivienda
y el comprador las copias, lo que le puede suponer entre 20 y 100 euros.
También hay que escriturar el crédito hipotecario, si lo hemos solicitado. El pago del
notario por su intervención en la hipoteca puede ser de unos 500 euros, aproximadamente.
Gastos de registrar la propiedad
Para que el piso figure a nuestro nombre, conviene registrarlo oficialmente.
El registro de la vivienda y la hipoteca te puede costar unos 400 euros.
También hay que pagar el asiento de presentación, paso previo a la inscripción, que
cuesta unos 6 euros más IVA por escritura, y las notas de afección fiscal que se incluyen
al inscribir las escrituras y que cuestan unos 3 euros más IVA cada una.
Nota simple (del Registro de la Propiedad)
Si ya hemos localizado la vivienda de segunda mano que queremos, antes de comprarla
conviene que acudamos al Registro de la Propiedad y pidamos una nota simple de la
vivienda para comprobar que está libre de cargas. Pagaremos por este papel unos 4
euros.
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Gastos de hipoteca
Comisión de apertura
Es un porcentaje sobre el importe del préstamo solicitado, negociable con la entidad
financiera.
Suele ser entre un 0,5% y un 1% del importe del préstamo.
Tasación
Es una acción para determinar el valor aproximado de la vivienda en el mercado. La
realiza una empresa independiente de la entidad financiera.
Suele costar entre 150 y 210 euros.
Tendremos que pagar la tasación aunque al final decidamos no firmar el préstamo con
la entidad.
IAJD. Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados
El tipo es del 0,5%.
Se calcula sobre el importe que constituya la cifra de responsabilidad hipotecaria frente
a terceros. Esta cifra incluye el importe solicitado, más un porcentaje del mismo en
concepto de posibles intereses, costes y gastos en el caso de que no se pagara el
préstamo y la entidad tuviera que ejecutar (vender) el bien hipotecado para resarcirse.
La cifra de responsabilidad hipotecaria sobre la que se calcula el IAJD suele rondar el
150% del importe del préstamo, en función de la entidad que lo conceda.
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Seguros
1. Para la hipoteca, normalmente el banco exige que contrates un seguro contra incendios,
que garantice el valor del bien hipotecado durante la vida del préstamo, siendo el banco
el beneficiario del mismo, por el valor de tasación de la vivienda, descontado el valor
del suelo.
El coste de un seguro de incendios, siempre en función de las características de la
vivienda, puede estar entre 60 y 90 euros anuales.
2. Es recomendable contratar un seguro de vida que cubra las cifras pendientes de
amortizar, con el fin de que si se produce el fallecimiento de los compradores, los
herederos no tengan cargas con la vivienda.
3. También es recomendable un seguro multirriesgos.
La entidad financiera no puede obligarnos a suscribir estos dos últimos seguros. Si son
fruto de la negociación con el banco, hay que pactar, al menos, que los contrataremos
con la compañía que más nos convenga.
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la vivienda
El gestor
Es posible que queramos que alguien te ayude a resolver los temas derivados de la
formalización y registro de la propiedad. Se trataría de un gestor.
El gestor puede ayudarnos a solucionar determinados problemas y gestiones, sobre
todo en lo referente a Hacienda y al Registro de la Propiedad. Nos puede ahorrar tiempo
y molestias. Pero va a costar un dinero más.
Los gestores tienen unos honorarios mínimos que varían en función del precio de la
vivienda. A partir de ahí, cada gestor cobra según su criterio.
Gastos opcionales al comprar una vivienda de segunda mano
Son los mismos que en una vivienda nueva, más el siguiente:
Plusvalía Municipal
Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana.
Grava el aumento del valor de los terrenos sobre los que se asienta el inmueble desde
la última transmisión. Oscila en torno a un 30% de dicho incremento.
El incremento depende del número de años transcurridos desde la última transmisión,
aplicando un coeficiente multiplicador sobre el valor catastral del suelo que puede oscilar
desde un 3,7% si sólo ha transcurrido un año, hasta un 60% si han pasado 20 años o
más.
Es un impuesto que debe pagar por ley el vendedor, salvo que se pacte lo contrario.
Por lo tanto hay que estar atentos a no firmar ninguna cláusula que nos lo repercuta
como compradores.
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para
terminar
Una vez llegados a este punto, nos encontramos preparados para ir en busca de nuestra
casa.
Esperamos que este manual le haya servido para despejar unas cuantas dudas acerca
de cómo actuar en nuestra búsqueda.