En la ciudad de Santa Fe, a los 29 días del mes de Mayo del año

Resolución N° 130 – F° 383 – T° 4
En la ciudad de Santa Fe, a los 29 días del mes de Mayo del año dos mil siete, se
reunió en Acuerdo Ordinario la Sala Primera de la Cámara de Apelación en lo Civil
y Comercial de Santa Fe, integrada por los Dres. Raúl J. Cordini, Edgardo I. Saux y
Juan Carlos M. Genesio para resolver los recursos de nulidad y apelación
interpuestos por la parte demandada (fs. 84) y concedidos por el A quo (fs. 85)
contra la resolución de fecha 14 de agosto de 2006 (fs. 78/82 vta.) dictada por el
Juzgado de Primera Instancia de Distrito en lo Civil y Comercial de la Octava
Nominación en los autos caratulados “RIVERO de BOTTA NÉLIDA C/
PAGANELLI GUIDO MIGUEL ÁNGEL S/ DEMANDA ORDINARIA”
(Expte. Sala I N° 42 – Año 2007). Acto seguido el Tribunal estableció el orden de
votación conforme con el estudio de los autos -Dres. Cordini, Saux, Genesio- y se
planteó para resolver las siguientes cuestiones:
1era.: ¿Es nula la resolución recurrida?
2da. : ¿Es ella justa?
3era.: ¿Qué pronunciamiento corresponde dictarse?
Determinado el orden de votación en cuya virtud éstos pasan a estudio, a la
primera cuestión, el Dr. Cordini dijo:
En el escrito en el que la parte recurrente manifiesta sus agravios no se
advierte una exposición clara y sistemática que permita un tratamiento diferenciado
de los recursos interpuestos, pareciendo que el esfuerzo argumental va dirigido a
sostener la ineficacia de la resolución de anterior instancia con sustento en la falta de
tratamiento por parte del Aquo de la defensa de prescripción articulada al momento
de contestar la demanda.
Resumiendo, Nélida Rivero de Botta demanda a Guido Miguel Ángel
Paganelli con el fin de obtener a su favor la transferencia del dominio del inmueble
inscripto a nombre del accionado, quien en octubre de 1982 lo vendiera por boleto
inscripto en el Registro de la Propiedad el 13 de marzo de 1984 a Heraclito A. Del
Carlo, que a su vez cede los derechos y acciones a la demandante por contrato
también inscripto en el mencionado registro.
Tramitado el juicio, la sentencia dictada el 14 de agosto de 2006 hace lugar a
la demanda, considerando el Juez de Primera Instancia que la esencia de la cuestión
radica en establecer si los boletos sucesivos crean o no relaciones jurídicas entre el
titular del inmueble y los posteriores adquirentes. Expone que la obligación de
escriturar le es exigible al titular de dominio, quien no tiene un vínculo directo con
la actora pero que el juez debe buscar que el contrato se cumpla y agrega que en el
caso de autos el titular no desconoce haber vendido el inmueble, ni denunciado la
operación como venta de cosa ajena como tampoco cuestionado la posesión de la
demandante.
Agrega el fallo que la inscripción del boleto y de la cesión en el registro crea
certidumbre, no existiendo perjuicio en el otorgamiento de la escritura en favor del
último adquirente para concluir afirmando que la falta de conformidad con la cesión
no malogra ese acto.
Los agravios emitidos ante esta sede revisora aluden a que el A quo no tuvo
en consideración el obrar diligente del demandado, quién nunca se negó a cumplir la
obligación a su cargo, no siendo cierto que se realizaran gestiones para obtener la
escrituración y agrega que la sentencia no trata el planteo de prescripción formulado
al contestar la demanda, insistiendo en que la obligación de hacer que se le reclama
es de carácter personal, prescribiendo la acción a los diez años aunque el acreedor
tenga la posesión, habiéndose promovido el juicio luego de transcurrido veinte años
sin que existan actos interruptivos del plazo de prescripición.
Como consecuencia de lo que expone, el recurrente dice que se vio afectado
el debido proceso, viéndose privado de ejercer defensas debido a la omisión del
trámite sustancial.
De la breve y confusa fundamentación del recurso, no surge en primer lugar
la exposición clara y precisa respecto del contenido de la sentencia considerado
injusto, nada expresa al respecto el demandado,quién contradice su oposición a
escriturar con los propios dichos en el sentido que nunca se opuso a cumplir con esa
obligación y que no ha tenido otra alternativa que someterse al litigio,pero sin dejar
dudas que se escriturará a quien el juez considere.
Resulta sí ajustado a lo actuado en autos y al contenido del fallo que el juez
de primer grado omitió considerar la principal defensa consistente en la alegación de
prescripción de la acción invocando lo prescripto por el artículo 4023 del Código
Civil, ya que si bien entra a considerar la validez de la cesión de derechos realizada
entre el original comprador y la persona que demanda, a cuyo respecto no se emite
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agravio concreto con los alcances que requiere el art.365 de la ley ritual, no se
introduce debidamente en el análisis de la prescripción, por lo que corresponde
hacerlo a este Tribunal de Segunda Instancia por mandato de lo que dispone el art,
246 del CPC en su último párrafo.
En lo que se relaciona con la defensa no tratada sin fundamento aparente por
el A quo, cabe mencionar que efectivamente como afrrma el demandado a fs.29/30
de la contestación de demanda y luego al agraviarse ante esta sede, la obligación
emergente de un boleto de compraventa o de una cesión de derechos prescriben a los
diez años conforme lo determina el artículo 4023 de la ley sustantiva.
No obstante si bien ese es el principio que marca la ley cuando regula la
perdida de los derechos personales por el transcurso del tiempo, en lo que se
relaciona con la obligación de hacer consistente en el otorgamiento de la escritura
traslativa del dominio en casos como el presente, en el cual además de encontrarse
reconocida la validez del boleto de compraventa, el otorgamiento de la posesión y
pago total del precio de adquisición del inmueble, inscripto ademas dicho contrato
en la Sección Derechos y Acciones del Registro de Propiedad, facultando al primer
comprador a ceder los derechos en favor de terceros (cláusula 6°), cesión que
concretada también se inscribe, doctrinaria y jurisprudencialmente se concluye que
el curso de la prescripción se ha visto interrumpido.
Claramente Augusto Morello (“El Boleto de Compraventa Inmobiliaria”, Ed.
Platense, pág.417), expone que existen situaciones frecuentes en las cuales “el
comprador en la mayoría de los casos, antes de agotarse el iter contractual con la
escrituración, ha recibido la posesión pacífica de la cosa vendida....y aún más, puede
haber satisfecho íntegramente el precio de compra. Tales prestaciones de dar entrega
de la posesión y pago del precio, importan sin lugar a dudas por parte del vendedor,
el reconocimiento tácito de la obligación de escriturar, con la virtualidad de
interrumpir el curso de la prescripción de la acción de cumplimiento del contrato.”
El demandado acepta sin abjeciones que corresponde cumplir con la firma de
la escritura, no existen dudas que el adquirente recibió la posesión del inmueble y
que pagó la totalidad del precio y que cedió los derechos y acciones emergentes del
contrato en favor de la actora. No obstante estas evidencias se niega a cumplir con
su débito obligacional invocando que ha prescripto la acción, pero olvida que “los
actos de posesión permanente, los de pago del precio y los de ejercicio activo,
constante, público y pacífico del dominio por el comprador, cumplidos ante la
pasividad o aquiescencia del enajenante, importan la interrupción de la prescripción
por reconocimiento tácito (art.3989, Código Civil).” (C.C.C., Sala I, La Plata,
22/11/951, L.L. 67-291).
“La posesión del inmueble dada al comprador en virtud del contrato y el goce
pacífico y quieto de ella a la vista del vendedor constituye un permanente
reconocimiento por parte de éste de su obligación de otorgar la escritura de dominio
que interrumpe la prescripción (art. 3989, C.C., J.A. T.14, pág.1038; T° 69, pág.
767; 1944-III-pág. 393)”. (C.C.C. 2a., La Plata, J.A. 1947-IV-648); ídem: Cámara
Fed. La Plata, J.A. 47-1037; C.Com.Capital, L.L. 25-253; C.Ap.C.yC. Rosario, S.II,
L.L.103-251).
En consecuencia y atendiendo a lo actuado en autos no cabe otra conclusión
que admitir que la obligación de otorgar la escritura por parte del vendedor subsiste
no obstante el tiempo transcurrido, ya que la prescripción invocada como defensa se
vio permanentemente interrumpida en su curso como consecuencia del
cumplimiento total de las obligaciones por el adquirente y el ejercicio continuo ;-no
existe prueba ni observación de parte en contrario-; y pacífico de la posesión por
parte de la cesionaria.
Por ello, voto por la negativa.
El Dr. Saux expresó, a su vez, iguales razones en parecidos términos y votó,
por lo tanto, negativamente.
A la primera cuestión, el Dr. Genesio:
Habiendo tomado conocimiento de estos autos y existiendo votos totalmente
concordantes de dos jueces, de conformidad al art. 26 de la Ley 10.160 y a la
jurisprudencia de la Corte Suprema de Justicia de la Provincia, me abstengo de
emitir opinión.
Propuesta la segunda cuestión, el Dr. Cordini dijo:
Habiendo subsumido el apelante los agravios en la pretensión nulificatoria,
cabe remitir a los conceptos vertidos al tratar dicho recurso, por ello a este segundo
interrogante, voto por la afirmativa.
El Dr. Saux expresó, a su vez, iguales razones en términos semejantes y votó,
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por consiguiente, en igual sentido.
A la segunda cuestión, el Dr. Genesio dijo:
Conforme al criterio sustentado al tratar la cuestión anterior, me abstengo de
emitir opinión.
Respecto a la tercera cuestión, los Dres. Cordini y Saux manifestaron,
sucesivamente, que de acuerdo a lo que antecede corresponde rechazar los recursos
de nulidad y apelación con costas a cargo de la parte demandada (art. 251 CPCyC).
A la tercera cuestión, el Dr. Genesio dijo:
Por similares razones a las expresadas al tratar la cuestión primera, me
abstengo de emitir opinión.
Por los fundamentos del acuerdo precedente, la SALA PRIMERA DE LA
CÁMARA DE APELACIÓN EN LO CIVIL Y COMERCIAL DE SANTA FE,
RESOLVIÓ: Rechazar los recursos de nulidad y apelación con costas a cargo de la
parte demandada (art. 251 CPCyC). Los honorarios de alzada se liquidarán en la
proporción establecida en el artículo 19 de la ley 6767, oportunidad en que se
correrá vista a la Caja Forense.
Insértese, hágase saber, bajen.
Concluido el acuerdo, firmaron los señores Jueces de Cámara por ante mí, que
certifico.
CORDINI
SAUX
GENESIO
PILOMENO de QÜESTA
(Secretaria)
Recurrente: Dr. Andrés H. Román por la parte demandada.
Contestó traslado: Dra. María C. Lalouf por la parte actora.
Origen: Juzgado de Prim. Inst. de Dist. en lo Civ. y Com. de la 8va. Nominación.
TÍTULOS: OBLIGACIÓN DE ESCRITURAR DEL TITULAR DEL DOMINIO
NO OBSTANTE LA AUSENCIA DE VÍNCULO DIRECTO CON ÚLTIMO
ADQUIRENTE POR BOLETO. ANÁLISIS DE LA PRESCRIPCIÓN EN LA
SENTENCIA DE SEGUNDA INSTANCIA CONFORME ART. 246 C.P.C.C..
ACTOS QUE IMPORTAN EL RECONOCIMIENTO TÁCITO DE LA
OBLIGACIÓN DE ESCRITURAR Y OPERAN COMO INTERRUPTIVOS DEL
CURSO DE LA PRESCRIPCIÓN.