Documento Informativo de Incorporación

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Edificio Castellana 200 Pº de la Castellana, 202 8ª 28046 Madrid Teléfono +34 91 598 19 00 Fax +34 91 556 96 90 Resumen ejecutivo En virtud de la adenda de 2 de julio de 2015 al contrato de prestación de servicios de fecha 23 de febrero de 2015 firmado entre Autonomy Spain Real Estate SOCIMI, S.A. (“Autonomy” o la “Sociedad”) y CBRE Valuation Advisory, S.A. (“CBRE”), se expone a continuación el resultado del trabajo realizado para la valoración societaria a 30 de junio de 2015 de Autonomy Spain Real Estate SOCIMI, S.A.U. y Sociedades Dependientes (“Grupo Autonomy” o el “Grupo”). El objetivo del presente informe es aportar una opinión de valor independiente acerca del valor de mercado del Grupo para acompañar al folleto de salida al Mercado Alternativo Bursátil (MAB) español. Para cumplir con la normativa del MAB, se proporcionará un rango de valor de mercado de las acciones de la sociedad matriz del Grupo. Para la valoración del Grupo, partiremos de sus estados financieros intermedios consolidados a 30 de junio de 2015 facilitados por la Sociedad, sobre los que PWC ha realizado una revisión limitada (no auditoría) con conclusión favorable. El Grupo está compuesto por las siguientes sociedades: Accionista Actividad % de participación España Matriz del Grupo Adquisición y promoción de bienes inmuebles de naturaleza urbana para su arrendamiento - España Autonomy Spain Real Estate SOCIMI, S.A.U Adquisición y promoción de bienes inmuebles de naturaleza urbana para su arrendamiento 100 Pallars 193-205, S.L. (Sociedad Unipersonal) España Autonomy Spain Real Estate SOCIMI, S.A.U Adquisición y promoción de bienes inmuebles de naturaleza urbana para su arrendamiento 100 Subox Investments, S.L. (Sociedad Unipersonal) España Autonomy Spain Real Estate SOCIMI, S.A.U Sin actividad 100 Unicus Investments, S.L. (Sociedad Unipersonal) España Autonomy Spain Real Estate SOCIMI, S.A.U Sin actividad 100 Nombre Autonomy Spain Real Estate SOCIMI, S.A.U Surfing Moon Investment, S.L. (Sociedad Unipersonal) País RESUMEN EJECUTIVO VALORACIÓN SOCIETARIA DE AUTONOMY SPAIN REAL ESTATE 4 SOCIMI, S.A.U. Y SOCIEDADES DEPENDIENTES Dado el tipo de actividad que lleva a cabo la Sociedad, consideramos que la mejor metodología de valoración societaria es la del Valor Ajustado de los Fondos Propios, por creer que es el método que mejor refleja el valor de mercado de las sociedades cuyo principal negocio es el inmobiliario. Los activos inmobiliarios del Grupo se han valorado a mercado siguiendo la metodología de la Royal Institution of Chartered Survayors (“RICS”) de acuerdo con las International Valuations Standards (IVS). Esta valoración a mercado de los activos inmobiliarios que son propiedad del Grupo a 30 de junio de 2015 ha sido realizada por CBRE Valuation Advisory. Dado que el Grupo contabiliza sus activos inmobiliarios por el método del precio de adquisición (neto de amortizaciones y provisiones) aceptado por el Plan General de Contabilidad, ajustamos el valor de los fondos propios por el efecto del valor de mercado de los activos inmobiliarios menos el valor neto contable de los mismos antes del cálculo del impacto fiscal, si aplica, según el siguiente detalle a 30 de junio de 2015: Valor de mercado a 30/06/2015 Plusvalía / Minusvalía a 30/06/2015 Sociedad del Grupo propietaria del activo VNC a 30/06/2015 Edificio Gran Vía 4 Autonomy Spain Real Estate SOCIMI 19.900.824 23.500.000 3.599.176 Edificio E Omega Autonomy Spain Real Estate SOCIMI 9.994.850 14.900.000 4.905.150 Edificio F Omega Autonomy Spain Real Estate SOCIMI 9.117.911 12.700.000 3.582.089 Edificio C Omega Surfing Moon Investment 17.025.392 18.550.000 1.524.608 Edificio D Omega Surfing Moon Investment 20.603.491 22.400.000 1.796.509 Edificio Pallars Pallars 193 - 205 16.983.270 24.900.000 7.916.730 93.625.738 116.950.000 23.324.262 (Euros) Inversiones inmobiliarias TOTAL Adicionalmente a la valoración de los activos inmobiliarios a mercado, se han analizado el resto de partidas de activo y pasivo del Grupo para que figuren a valor de mercado cuando el balance de situación consolidado a 30 de junio de 2015 no lo estuviera reflejando o no lo incluyera. Tras este análisis, el único ajuste a realizar en la valoración societaria es el correspondiente a la proyección de los costes de estructura del Grupo no considerados en la valoración de los activos inmobiliarios. RESUMEN EJECUTIVO VALORACIÓN SOCIETARIA DE AUTONOMY SPAIN REAL ESTATE 5 SOCIMI, S.A.U. Y SOCIEDADES DEPENDIENTES Nuestro trabajo concluye con el siguiente rango de valor de los fondos propios ajustados del Grupo (valor razonable del Grupo) a 30 de junio de 2015, siendo su punto medio un valor de 75.811.170 euros: 30/06/2015 (Euros) Capital Social Rango Bajo Rango Central Rango Alto 5.059.878 5.059.878 5.059.878 56.695.351 56.695.351 56.695.351 (2.561.901) (2.561.901) (2.561.901) (239.088) (239.088) (239.088) 58.954.240 58.954.240 58.954.240 14.174.262 23.324.262 34.124.262 Costes de estructura (6.275.565) (6.467.332) (6.667.717) Triple NAV a 30/06/2015 66.852.937 75.811.170 86.410.785 Prima de emisión Reservas y Resultados negativos de ejercicios anteriores Resultado del ejercicio Fondos Propios a 30/06/2015 Ajuste valor de mercado activos inmobiliarios a 30/06/2015 Este documento no constituye una recomendación a la Sociedad ni a terceros sobre la salida de la Sociedad a cotización en el MAB. Cualquier decisión por parte de terceros deberá realizarse bajo su responsabilidad y realizando sus propios análisis y las comprobaciones que considere necesarias para llegar a sus propias conclusiones. Este documento debe ser leído y considerado en su totalidad, teniendo en cuenta la finalidad del mismo, y en ningún caso, debe interpretarse o extraerse partes del mismo de forma independiente. VALORACIÓN DE SOCIEDAD. METODOLOGÍA Y ALCANCE VALORACIÓN SOCIETARIA DE 6 AUTONOMY SPAIN REAL ESTATE SOCIMI, S.A.U. Y SOCIEDADES DEPENDIENTES 2 VALORACIÓN DE SOCIEDAD. METODOLOGÍA Y ALCANCE VALORACIÓN DE SOCIEDAD. METODOLOGÍA Y ALCANCE VALORACIÓN SOCIETARIA DE 7 AUTONOMY SPAIN REAL ESTATE SOCIMI, S.A.U. Y SOCIEDADES DEPENDIENTES METODOLOGÍA El objetivo del presente trabajo consiste en la valoración del Grupo Autonomy, cuya matriz es la Sociedad Autonomy Spain Real Estate SOCIMI, S.A. El objetivo del presente informe es aportar una opinión de valor independiente acerca del valor de mercado del Grupo para acompañar al folleto de salida al Mercado Alternativo Bursátil (MAB) español. Para cumplir con la normativa del MAB, se proporcionará un rango de valor de mercado de las acciones de la sociedad matriz del Grupo. Este informe no puede ser distribuido a terceras partes ni utilizado para fines distintos a los mencionados en este párrafo. Dado el tipo de actividad que lleva a cabo el Grupo, consideramos que la mejor metodología de valoración societaria sería la del Valor Ajustado de los Fondos Propios, por creer que es el método que mejor refleja el valor de mercado de las sociedades cuyo principal negocio es el inmobiliario. El detalle y alcance de las fases seguidas en aplicación de la citada metodología es el siguiente:  Cálculo del valor de mercado de los activos inmobiliarios (Gross Asset Value, GAV) para obtención de las plusvalías/minusvalías implícitas. Esta valoración de activos inmobiliarios se ha llevado a cabo bajo metodología RICS, asumiendo el valor de mercado para todos los activos, que ha sido realizada por CBRE Valuation Advisory.  Análisis del resto de activos y pasivos del balance de situación de la Sociedad, para que figuren a valor de mercado.  Cálculo del efecto fiscal del ajuste a valor de mercado de los activos inmobiliarios (plusvalías/minusvalías implícitas) y del resto de ajustes en los otros activos y pasivos.  Cálculo del rango de valor de los fondos propios ajustados neto del efecto fiscal, partiendo del valor razonable del Grupo y aplicando sensibilidades a la valoración de los activos inmobiliarios (a la rentabilidad equivalente) y al resto de ajustes, para calcular el rango bajo y el rango alto del valor del Grupo. Con esta metodología, se obtiene un rango de valor a una fecha determinada que podría diferir del valor obtenido a una fecha posterior, pero que es la metodología de valoración habitualmente aceptada en operaciones entre partes independientes para sociedades inmobiliarias. La fecha de valoración del Grupo es el 30 de junio de 2015, fecha de la última información financiera sometida a revisión limitada (no auditoría) disponible. VALORACIÓN DE SOCIEDAD. METODOLOGÍA Y ALCANCE VALORACIÓN SOCIETARIA DE 8 AUTONOMY SPAIN REAL ESTATE SOCIMI, S.A.U. Y SOCIEDADES DEPENDIENTES ALCANCE Y PROCEDIMIENTOS DE TRABAJO REALIZADOS Para la realización de nuestro trabajo, nos hemos basado en la siguiente documentación, y hemos realizado los procedimientos que a continuación se mencionan:  Análisis de las cuentas anuales consolidadas auditadas del Grupo Autonomy a 31 de diciembre de 2014 y 2013 y de los estados financieros intermedios consolidados sometidos a revisión limitada por los auditores a 30 de junio de 2015.  Análisis del inventario detallado de los activos inmobiliarios a 30 de junio de 2015 (coste, provisiones, valor contable) y valoraciones a 30 de junio de 2015 realizadas por CBRE Valuation Advisory.  Mantenimiento de diversas reuniones con la Dirección del Grupo con el fin de obtener aquella información y aclaraciones consideradas necesarias para la realización de nuestro trabajo.  Entendimiento de la normativa vigente aplicable a las SOCIMIs en España.  Obtención de una carta de representación de los Administradores de la Sociedad en la que nos confirman que hemos tenido acceso a todos los datos e información necesarias para la adecuada realización de nuestro trabajo, así como que hemos sido informados de todos aquellos aspectos relevantes que pudieran afectar significativamente a los resultados del mismo.  Obtención de confirmación de los abogados del Grupo acerca de los pleitos, contenciosos y litigios del Grupo.  Comentarios con la Dirección de la Sociedad, con el fin de confirmar que no se han producido, con posterioridad a la fecha de valoración (30 de junio de 2015), acontecimientos de importancia que pudieran afectar a la valoración.  Otros análisis y revisiones de información que hemos considerado relevantes para la realización de nuestro trabajo. VALORACIÓN DE SOCIEDAD. METODOLOGÍA Y ALCANCE VALORACIÓN SOCIETARIA DE 9 AUTONOMY SPAIN REAL ESTATE SOCIMI, S.A.U. Y SOCIEDADES DEPENDIENTES DESCRIPCIÓN DEL GRUPO La Sociedad Dominante del Grupo Autonomy es Autonomy Spain Real Estate SOCIMI, S.A.U. El Grupo está formado por las siguientes sociedades: Accionista Actividad % de participación España Matriz del Grupo Adquisición y promoción de bienes inmuebles de naturaleza urbana para su arrendamiento - España Autonomy Spain Real Estate SOCIMI, S.A.U Adquisición y promoción de bienes inmuebles de naturaleza urbana para su arrendamiento 100 Pallars 193-205, S.L. (Sociedad Unipersonal) España Autonomy Spain Real Estate SOCIMI, S.A.U Adquisición y promoción de bienes inmuebles de naturaleza urbana para su arrendamiento 100 Subox Investments, S.L. (Sociedad Unipersonal) España Autonomy Spain Real Estate SOCIMI, S.A.U Sin actividad 100 Unicus Investments, S.L. (Sociedad Unipersonal) España Autonomy Spain Real Estate SOCIMI, S.A.U Sin actividad 100 Nombre Autonomy Spain Real Estate SOCIMI, S.A.U Surfing Moon Investment, S.L. (Sociedad Unipersonal) País Los negocios del Grupo se concentran principalmente en el sector inmobiliario, específicamente en la adquisición y promoción de bienes inmuebles de naturaleza urbana para su arrendamiento; la actividad de promoción incluye la rehabilitación de edificaciones en los términos establecidos en la Ley 37/1992, de 28 de diciembre, del Impuesto sobre el Valor Añadido. Los negocios del Grupo se extienden únicamente al territorio español. Al 30 de junio de 2015 el Accionista Único de la Sociedad es Autonomy Real Estate Spain, S.a.r.l., sociedad luxemburguesa, que ostenta el 100% del capital social de la Sociedad Dominante que asciende a 5.059.878 euros, representado por 5.059.878 acciones de 1 euro de valor nominal cada una, todas ellas de la misma clase, totalmente suscritas y desembolsadas. Tal y como se indica en las cuentas anuales consolidadas del ejercicio 2014, con fecha 25 de septiembre de 2013, y con efectos a partir del 1 de enero de 2013, la Sociedad Dominante y sus dependientes comunicaron a la Delegación de la Agencia Estatal de la Administración Tributaria de su domicilio fiscal la opción adoptada por su Accionista Único de acogerse al régimen fiscal especial de SOCIMI. VALORACIÓN DE SOCIEDAD. METODOLOGÍA Y ALCANCE VALORACIÓN SOCIETARIA DE10 AUTONOMY SPAIN REAL ESTATE SOCIMI, S.A.U. Y SOCIEDADES DEPENDIENTES En virtud de la Ley 11/2009, de 26 de octubre, por la que se regulan las Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión en el Mercado Inmobiliario (SOCIMIS), las entidades que opten por la aplicación del régimen fiscal especial previsto en dicha Ley tributarán a un tipo de gravamen del 0% en el Impuesto de Sociedades. En el caso de generarse bases imponibles negativas, no será de aplicación el artículo 25 del Texto Refundido de la Ley del Impuesto de Sociedades, aprobado por el Real Decreto Legislativo 4/2004, de 5 de marzo. Asimismo, no resultará de aplicación el régimen de deducciones y bonificaciones establecidas en los Capítulos II, III y IV de dicha norma. En todo lo demás no previsto en la Ley 11/2009, será de aplicación supletoriamente lo establecido en el Texto Refundido de Ley del Impuesto sobre Sociedades. El Grupo estará sometido a un gravamen especial del 19% sobre el importe íntegro de los dividendos o participaciones en beneficios distribuidos a los socios cuya participación en el capital social de la entidad sea igual o superior al 5%, cuando dichos dividendos, en sede de sus socios, estén exentos o tributen a un tipo de gravamen inferior al 10%. Dicho gravamen tendrá la consideración de cuota del Impuesto sobre Sociedades. La aplicación del régimen de SOCIMI anteriormente descrito se inició durante el ejercicio 2013 sin perjuicio de que, durante el mismo, las Sociedades del Grupo no cumplan con la totalidad de los requisitos exigidos por la norma para su aplicación, ya que, en virtud de la Disposición Transitoria Primera de la Ley 11/2009 del régimen SOCIMI, las Sociedades del Grupo disponen de un periodo de dos años desde la fecha de la opción por la aplicación del régimen para cumplir con la totalidad de los requisitos exigidos por la norma. Para la realización de nuestro trabajo, hemos asumido la plena aplicabilidad del régimen de SOCIMI al Grupo, con especial consideración a: a. El Grupo no tiene previsto llevar a cabo desinversiones durante los tres primeros años de su existencia bajo el régimen de SOCIMI, y en el caso de desinversión en el futuro, el Grupo podría demostrar que cualquier plusvalía realizada en la venta de los activos se habría generado en los ejercicios en los que fuera de aplicación el régimen de SOCIMI, por lo que no se ha considerado la existencia de impuestos diferidos en nuestros cálculos. b. Las obligaciones de repago de la deuda no van a interferir en el pago de dividendo mínimo requerido por la regulación de las SOCIMIs. c. En caso de existir accionistas de la Sociedad con una participación superior al 5% que tributen a un tipo inferior el 10% (excluido otras SOCIMIs o REITs), la Sociedad repercutirá los impuestos que en ese caso le serían de aplicación (19%) al accionista que sea la causa de que la Sociedad tenga que tributar de manera que la situación tributaria de los accionistas de la Sociedad sea neutra a efectos de los flujos de caja de la Sociedad. VALORACIÓN DE SOCIEDAD. METODOLOGÍA Y ALCANCE VALORACIÓN SOCIETARIA DE11 AUTONOMY SPAIN REAL ESTATE SOCIMI, S.A.U. Y SOCIEDADES DEPENDIENTES 1. Balance de situación a 30 de junio de 2015. Para la realización del trabajo de valoración del Grupo a 30 de junio de 2015, se ha partido del balance de situación consolidado a la misma fecha (ver en Anexo balance de situación consolidado a 30 de junio de 2015). De este modo, el punto de partida han sido las cuentas consolidadas del Grupo a 30 de junio de 2015 sometidas a revisión limitada (no auditoría) por PWC, y con conclusión favorable. Como comentarios al balance de situación consolidado a 30 de junio de 2015 (adicional a los incluidos en los puntos siguientes), mencionar que a 30 de junio de 2015 en el epígrafe “Deudas con empresas del grupo” el Grupo registra dos préstamos frente a su Accionista Único (Autonomy Real Estate Spain, S.á.r.l.). El primero de los contratos, firmado con fecha efectiva 20 de febrero de 2013, tiene un importe de 21.550.000 euros. El segundo de los contratos fue suscrito con fecha efectiva 20 de junio de 2013 por importe de 11.400.000 euros. Ambos préstamos devengan un tipo de interés fijo anual del 6,5%. El vencimiento de dichos préstamos es de 5 años (20 de febrero de 2018 y 20 de junio de 2018 respectivamente) que será automáticamente renovado por periodos anuales, salvo que alguna de las partes diga lo contrario, hasta un máximo de 10 años (20 de febrero de 2023 y 20 de junio de 2023 respectivamente). 2. Valor de mercado de los activos inmobiliarios Las características de los activos inmobiliarios del Grupo son las siguientes: Activo Edificio Gran Vía 4 Dirección Calle Gran Vía 4, 28013 Madrid Uso principal Oficinas Oficinas Superficie (m2) 4.928 Edificio E Omega Parque Empresarial Omega, Avenida de Barajas 32, 28108 Alcobendas Edificio F Omega Parque Empresarial Omega, Avenida de Barajas 32, 28108 Alcobendas Oficinas 7.567 Edificio C Omega Parque Empresarial Omega, Avenida de Barajas 32, 28108 Alcobendas Oficinas 7.567 Edificio D Omega Parque Empresarial Omega, Avenida de Barajas 32, 28108 Alcobendas Oficinas 9.162 Edificio Pallars Pallars 193 - 205, 08005, Barcelona Oficinas 9.162 12.633 Para el ajuste a valor de mercado de los activos inmobiliarios nos hemos basado en la valoración realizada por CBRE Valuation Advisory a 30 de junio de 2015 bajo metodología RICS de acuerdo con las International Valuations Standards (IVS). Dado que el Grupo tiene contabilizados sus activos inmobiliarios por el método del coste de adquisición neto de provisiones y amortizaciones, que es el admitido bajo PGC, no tienen recogidas en balance las posibles plusvalías que se generarían si se pusieran los activos inmobiliarios a valor de mercado. Por este motivo, para la valoración del Grupo, consideraremos las plusvalías y minusvalías latentes de los activos inmobiliarios para ajustar el valor de los fondos propios del Grupo (este ajuste se realizará neto de impuestos). VALORACIÓN DE SOCIEDAD. METODOLOGÍA Y ALCANCE VALORACIÓN SOCIETARIA DE12 AUTONOMY SPAIN REAL ESTATE SOCIMI, S.A.U. Y SOCIEDADES DEPENDIENTES Con esta metodología calcularemos, en un primer momento, el Valor Neto de los Activos (Net Asset Value (NAV) o valor bruto de la compañía) para después calcular el valor de la compañía neto de impuestos (Net Net Asset Value, NNAV o valor neto de la compañía). El resumen del ajuste obtenido por la valoración a mercado de los activos inmobiliarios es el siguiente: (Euros) Sociedad del Grupo propietaria del activo VNC a 30/06/2015 Valor de mercado a 30/06/2015 Plusvalía / Minusvalía a 30/06/2015 19.900.824 23.500.000 3.599.176 9.994.850 14.900.000 4.905.150 9.117.911 12.700.000 3.582.089 17.025.392 18.550.000 1.524.608 20.603.491 22.400.000 1.796.509 16.983.270 24.900.000 7.916.730 93.625.738 116.950.000 23.324.262 Inversiones inmobiliarias Edificio Gran Vía 4 Autonomy Spain Real Estate SOCIMI Edificio E Omega Autonomy Spain Real Estate SOCIMI Edificio F Omega Autonomy Spain Real Estate SOCIMI Edificio C Omega Surfing Moon Investment Edificio D Omega Surfing Moon Investment Edificio Pallars TOTAL Pallars 193 - 205 3. Cuenta de Pérdidas y Ganancias. Gastos de estructura. Adicionalmente a las partidas de la cuenta de resultados derivadas de la actividad inmobiliaria, el Grupo tiene unos gastos de estructura no vinculados directamente con la explotación de los activos inmobiliarios, por lo que no han sido tenidos en cuenta en la valoración de los mismos. De este modo, se ha realizado un análisis de estos gastos para normalizarlos y así poder proyectarlos en el tiempo y calcular su impacto en la valoración societaria. La conclusión de este análisis arroja que el Grupo asume unos costes de estructura normalizados no vinculados directamente con la actividad inmobiliaria que ascienden a aproximadamente 700.000 euros al año. 4. Hechos posteriores Tal y como figura en la memoria consolidada a 30 de junio de 2015, los Administradores de la Sociedad tienen la intención de vender con fecha posterior a la formulación de los estados financieros intermedios consolidados a esa fecha las sociedades Subox Investments, S.L. (Sociedad Unipersonal) y Unicus Investments, S.L. (Sociedad Unipersonal) a la sociedad vinculada Winterfell Investments, S.L. Según los Administradores, no se espera que dicha venta tenga un efecto significativo en el patrimonio consolidado del Grupo. VALORACIÓN DE SOCIEDAD. METODOLOGÍA Y ALCANCE VALORACIÓN SOCIETARIA DE13 AUTONOMY SPAIN REAL ESTATE SOCIMI, S.A.U. Y SOCIEDADES DEPENDIENTES VALORACIÓN DE SOCIEDAD Como se ha comentado anteriormente, y dado el tipo de actividad que lleva a cabo el Grupo (actividad inmobiliaria), consideramos que la mejor metodología para su valoración es la del Valor Ajustado de los Fondos Propios. Esta metodología se basa en la hipótesis de empresa en funcionamiento. Partimos de los estados financieros consolidados del Grupo a 30 de junio de 2015 (ver Anexo), sometidos a revisión limitada (no auditoría) por PWC. El detalle y alcance de las fases seguidas en aplicación de la citada metodología a 30 de junio de 2015 es el siguiente:  Cálculo del valor de mercado de los activos inmobiliarios (GAV) para obtención de las plusvalías/minusvalías implícitas (basado en informe de valoración de mercado elaborado por CBRE Valuation Advisory a 30 de junio de 2015). El cálculo de las citadas plusvalías/minusvalías se estima por la diferencia entre el valor de mercado de los activos (GAV) menos el valor neto contable de los mismos, según el siguiente detalle: (Euros) Sociedad del Grupo propietaria del activo VNC a 30/06/2015 Valor de mercado a 30/06/2015 Plusvalía / Minusvalía a 30/06/2015 19.900.824 23.500.000 3.599.176 9.994.850 14.900.000 4.905.150 9.117.911 12.700.000 3.582.089 17.025.392 18.550.000 1.524.608 20.603.491 22.400.000 1.796.509 16.983.270 24.900.000 7.916.730 93.625.738 116.950.000 23.324.262 Inversiones inmobiliarias Edificio Gran Vía 4 Autonomy Spain Real Estate SOCIMI Edificio E Omega Autonomy Spain Real Estate SOCIMI Edificio F Omega Autonomy Spain Real Estate SOCIMI Edificio C Omega Surfing Moon Investment Edificio D Omega Surfing Moon Investment Edificio Pallars Pallars 193 - 205 TOTAL Posteriormente, y para poder calcular el rango de valor de la cartera de activos del Grupo, se ha realizado un análisis de sensibilidad a la rentabilidad equivalente utilizada en la valoración de cada activo del +/- 0,5%. El resultado de este análisis de sensibilidad es el siguiente: (Euros) Rango Bajo Rango Central Rango Alto VNC a 30/06/2015 Valor de activos inmobiliarios a 30/06/2015 Plusvalía / Minusvalía a 30/06/2015 93.625.738 107.800.000 14.174.262 93.625.738 116.950.000 23.324.262 93.625.738 127.750.000 34.124.262 VALORACIÓN DE SOCIEDAD. METODOLOGÍA Y ALCANCE VALORACIÓN SOCIETARIA DE14 AUTONOMY SPAIN REAL ESTATE SOCIMI, S.A.U. Y SOCIEDADES DEPENDIENTES  Análisis del resto de activos y pasivos del balance de situación consolidado del Grupo a 30 de junio de 2015 cuyos ajustes por ponerlos a valor de mercado pudieran afectar al valor patrimonial. No se han considerado otros ajustes a valor de mercado del resto de partidas del balance de situación consolidado dado que según nuestro análisis, y tal y como nos ha confirmado la Dirección de la Sociedad, no existen ajustes en el resto de partidas que pudieran afectar al valor del Grupo.  Cálculo del valor presente de los costes de estructura recurrentes que no han sido considerados en el cálculo del GAV. Se han considerado los costes de estructura en los que el Grupo tiene que incurrir para la gestión de los activos, costes que no han sido considerados en la valoración de los activos inmobiliarios, que, una vez normalizados, ascienden a 710.000 euros al año. Se ha calculado su valor presente mediante un descuento de flujos de caja de estos costes proyectados a 10 años partiendo de los costes de estructura normalizados (la tasa de descuento utilizada es el promedio de las tasas de descuento ponderadas utilizadas en la valoración de activos), con el siguiente resultado: (Euros) Rango Bajo Rango Central Rango Alto Costes de estructura 6.275.565 6.467.332 6.667.717  Cálculo del efecto fiscal del ajuste a valor de mercado de los activos inmobiliarios (plusvalías/minusvalías implícitas) y del resto de ajustes en los otros activos y pasivos. Dada la condición de SOCIMI de la Sociedad, hemos asumido un tipo impositivo del 0%, en base a las asunciones de cumplimiento del régimen de SOCIMIs antes mencionadas.  Cálculo del rango de valor de los fondos propios ajustados del Grupo neto del efecto fiscal (partiendo del valor razonable del Grupo y aplicando sensibilidades a la valoración de los activos inmobiliarios (a la rentabilidad equivalente), calculamos el rango bajo y el rango alto del valor del Grupo). De este modo, partiendo de las cuentas consolidadas sometidas a revisión limitada a 30 de junio de 2015, el rango de valor de los fondos propios del Grupo a 30 de junio de 2015 sería el siguiente: VALORACIÓN DE SOCIEDAD. METODOLOGÍA Y ALCANCE VALORACIÓN SOCIETARIA DE15 AUTONOMY SPAIN REAL ESTATE SOCIMI, S.A.U. Y SOCIEDADES DEPENDIENTES 30/06/2015 (Euros) Capital Social Prima de emisión Reservas y Resultados negativos de ejercicios anteriores Resultado del ejercicio Fondos Propios a 30/06/2015 Ajuste valor de mercado activos inmobiliarios a 30/06/2015 Costes de estructura Triple NAV a 30/06/2015 Rango Bajo Rango Central Rango Alto 5.059.878 5.059.878 5.059.878 56.695.351 56.695.351 56.695.351 (2.561.901) (2.561.901) (2.561.901) (239.088) (239.088) (239.088) 58.954.240 58.954.240 58.954.240 14.174.262 23.324.262 34.124.262 (6.275.565) (6.467.332) (6.667.717) 66.852.937 75.811.170 86.410.785 Con esta metodología, hemos obtenido el rango de valor del Grupo a 30 de junio de 2015, que podría diferir del valor obtenido a una fecha posterior, pero es la metodología de valoración habitualmente aceptada en operaciones entre partes independientes para sociedades inmobiliarias. VALORACIÓN DE SOCIEDAD. METODOLOGÍA Y ALCANCE VALORACIÓN SOCIETARIA DE16 AUTONOMY SPAIN REAL ESTATE SOCIMI, S.A.U. Y SOCIEDADES DEPENDIENTES CONSIDERACIONES EN LA INTERPRETACIÓN DE LOS RESULTADOS DE NUESTRO TRABAJO La información utilizada por CBRE Valuation Advisory, S.A. en la preparación de este informe se ha obtenido de diversas fuentes tal y como se indica en el mismo. Nuestro trabajo ha implicado el análisis de información financiera y contable, pero el alcance del mismo no ha incluido la revisión o comprobación de la información financiera proporcionada, así como tampoco la realización de una auditoría conforme a normas de auditoría generalmente aceptadas. En consecuencia, no asumimos ninguna responsabilidad y no emitimos ninguna opinión respecto a la exactitud o integridad de la información que se nos ha proporcionado por la Sociedad ni de la obtenida de fuentes externas. Nuestro trabajo tampoco ha consistido en la realización de una due diligence desde un punto de vista financiero, comercial, técnico, medioambiental, fiscal, laboral, registral, legal o de ningún otro tipo. En consecuencia, las potenciales implicaciones que pudieran derivarse no han sido consideradas en nuestro análisis. Nuestro trabajo tampoco ha incluido la verificación del cumplimiento de los requisitos para convertirse en SOCIMI ni para poder aplicar el régimen fiscal especial propio de estas entidades. Nuestro trabajo de valoración se basa en las hipótesis antes mencionadas y en la asunción de que la Sociedad ya se encuentra bajo la regulación de una SOCIMI (ya se le aplican los beneficios fiscales), por lo que estará sujeta al pago de impuestos al tipo del 0% en los próximos años, y que sus obligaciones de repago de deuda no van a interferir en el pago del dividendo mínimo requerido por la legislación de las SOCIMIs. Es preciso aclarar que toda valoración lleva implícito, además de los factores objetivos, ciertos factores subjetivos que implican juicio y el establecimiento de hipótesis de trabajo, cuyo cumplimiento depende, en gran medida, de acontecimientos futuros para los que no resulta posible conocer su desenlace final y, por tanto, si bien los valores resultantes constituyen un punto de referencia para las partes implicadas en la transacción, no es posible asegurar que terceras partes estén necesariamente de acuerdo con las conclusiones del presente informe. Asimismo, debe tenerse en consideración que en el contexto de un mercado abierto, pueden existir precios diferentes para un negocio en particular debido a factores subjetivos como el poder de negociación entre las partes o a distintas percepciones de las perspectivas futuras del negocio. En este sentido, los potenciales compradores podrían tener en consideración en la determinación del precio a pagar, ciertas sinergias positivas o negativas tales como ahorro de costes, expectativas de incremento o decremento en su cifra de negocios, efectos fiscales y otras sinergias. VALORACIÓN DE SOCIEDAD. METODOLOGÍA Y ALCANCE VALORACIÓN SOCIETARIA DE17 AUTONOMY SPAIN REAL ESTATE SOCIMI, S.A.U. Y SOCIEDADES DEPENDIENTES El valor calculado del Grupo debe entenderse en un contexto de continuidad y en condiciones similares a las actuales para las actividades que vienen desarrollando. El citado cálculo se ha basado en hipótesis, en base a la mejor estimación y juicio según las circunstancias actuales y expectativas. Efectivamente, cualquier supuesto de proyección en el futuro de comportamientos o acontecimientos actuales, presupone la incertidumbre de que durante su realización futura, se puedan originar desviaciones no siempre tenidas en cuenta y que en función de su importancia, pudieran tener efectos significativos respecto a las hipótesis inicialmente consideradas. Por otra parte, las dificultades que presenta una valoración basada en el precio de las últimas transacciones vienen determinadas por la existencia de expectativas futuras de compradores y vendedores que pueden variar en función de las diferentes apreciaciones de los mercados, las propias sociedades y las oportunidades de negocio. Hemos realizado nuestro análisis de valoración en base a la información económica y financiera referida a 30 de junio de 2015, considerando las condiciones y perspectivas de mercado y negocio existentes a la citada fecha, si bien hemos obtenido toda esta información relevante actualizada a la fecha de nuestro informe para poder concluir sobre la valoración a esta fecha. Por todo lo anterior, cabe destacar que nuestro trabajo es de naturaleza independiente y no constituye una recomendación a la Sociedad ni a terceros sobre la salida de la Sociedad a cotización en el MAB. Cualquier decisión por parte de terceros deberá realizarse bajo su responsabilidad y realizando sus propios análisis y las comprobaciones que considere necesarias para llegar a sus propias conclusiones. Este documento debe ser leído y considerado en su totalidad, teniendo en cuenta la finalidad del mismo, y en ningún caso, debe interpretarse o extraerse partes del mismo de forma independiente. INFORME DE VALORACIÓN DE SOCIEDAD VALORACIÓN SOCIETARIA DE AUTONOMY SPAIN REAL ESTATE SOCIMI, S.A.U. Y SOCIEDADES DEPENDIENTES 3 INFORME DE VALORACIÓN DE SOCIEDAD 18 INFORME DE VALORACIÓN DE SOCIEDAD VALORACIÓN SOCIETARIA DE AUTONOMY 19 SPAIN REAL ESTATE SOCIMI, S.A.U. Y SOCIEDADES DEPENDIENTES INFORME DE VALORACIÓN CBRE Valuation Advisory, S.A. Edificio Castellana 200 Pº de la Castellana, 202 8ª 28046 Madrid Switchboard +34 91 598 19 00 Fax + 34 91 556 96 90 Fecha del Informe 27 de julio de 2015 Destinatario D. David Iriso Autonomy Spain Real Estate SOCIMI, S.A.U. y Sociedades Dependientes Plaza de la Lealtad, 4, 28014 Madrid. La Sociedad Constituye el objeto de este informe la valoración societaria a 30 de junio de 2015 de Autonomy Spain Real Estate SOCIMI, S.A.U. y Sociedades Dependientes (“Grupo Autonomy” o “Grupo”). Instrucciones Hemos sido instruidos para asesorar sobre el rango de valor de mercado a fecha 30 de junio de 2015 del Grupo de acuerdo a la adenda de 2 de julio de 2015 al contrato firmado con fecha 23 de febrero de 2015. Fecha de Valoración 30 de junio de 2015 Calidad del Valorador Externo Objeto de la Valoración Acompañar al folleto de salida al Mercado Alternativo Bursátil (MAB) español. Valor de Mercado de la Sociedad 75.811.000€ (SETENTA Y CINCO MILLONES, OCHOCIENTOS ONCE MIL EUROS) Nuestra opinión acerca del Valor de Mercado se basa en el ámbito de trabajo y fuentes de información descritas en el presente informe, y se ha basado en el estudio detallado de transacciones libres e independientes realizadas a precios de mercado. INFORME DE VALORACIÓN DE SOCIEDAD VALORACIÓN SOCIETARIA DE AUTONOMY 20 SPAIN REAL ESTATE SOCIMI, S.A.U. Y SOCIEDADES DEPENDIENTES Para cumplir con la normativa del MAB, se proporciona el siguiente rango de valor de las acciones de la sociedad matriz del Grupo. (Euros) Conformidad con Estándares de Valoración Valoración Grupo a 30/06/2015 Rango Bajo 66.852.937 Rango Central 75.811.170 Rango Alto 86.410.785 La valoración se ha realizado de acuerdo con los Professional Standards de Valoración de la Royal Institution of Chartered Surveyors (2012) “Red Book”. Confirmamos que tenemos suficiente conocimiento del Mercado Inmobiliario tanto a nivel local, como nacional, y que poseemos las aptitudes y capacidades necesarias para llevar a cabo la presente valoración. En el caso de que la valoración haya sido llevada a cabo por más de un valorador en CBRE, podemos confirmar que dentro de nuestros archivos guardamos un listado de estas personas involucradas en el proyecto, conforme a las indicaciones del Red Book. Valorador La Sociedad ha sido valorada por un valorador cualificado para los efectos de la valoración de acuerdo con los Estándares de Valoración y Tasación de la RICS. Independencia Los honorarios totales ingresados por CBRE Valuation Advisory, S.A. (u otras compañías que formen parte del mismo grupo de compañías en España) de parte del destinatario (u otras compañías que formen parte del mismo grupo de compañías), incluidos los relativos a esta instrucción, son menores al 5% del total de los ingresos totales de la compañía. Conflicto de Interés No existe conflicto de interés. Fiabilidad El presente Informe debe ser empleado tan solo por la parte a la que se dirige y al efecto especificado, por lo que no se acepta responsabilidad alguna frente a terceras partes en relación a la totalidad o parte de sus contenidos. INFORME DE VALORACIÓN DE SOCIEDAD VALORACIÓN SOCIETARIA DE AUTONOMY 21 SPAIN REAL ESTATE SOCIMI, S.A.U. Y SOCIEDADES DEPENDIENTES Publicación Les recordamos que no está permitida la inclusión de la totalidad, parte o referencia alguna a este informe en ninguna publicación, documento, circular o comunicado, ni su publicación, sin la previa autorización escrita por parte de CBRE Valuation Advisory tanto en cuanto al contenido como a la forma o contexto en que se publicará. Atentamente, Fernando Fuente Daniel Zubillaga MRICS MRICS Vicepresidente Director Valoración Empresas RICS Registered Valuer 1223367 RICS Registered Valuer 5607681 En nombre de: En nombre de: CBRE Valuation Advisory, S.A. CBRE Valuation Advisory, S.A. T: +34 91 514 39 32 T: +34 91 598 19 00 [email protected] [email protected] CBRE Valuation Advisory, S.A. T: +34 91 514 39 32 F:+ 34 91 556 96 90 W: www.cbre.es Project Reference: VA15-0136 VALORACIÓN SOCIETARIA DE AUTONOMY SPAIN REAL ESTATE SOCIMI, S.A.U. Y SOCIEDADES DEPENDIENTES A ANEXOS 22 23 ANEXOS VALORACIÓN SOCIETARIA DE AUTONOMY SPAIN REAL ESTATE SOCIMI, S.A.U. Y SOCIEDADES DEPENDIENTES BALANCES DE SITUACIÓN CONSOLIDADOS DEL GRUPO A 31 DE DICIEMBRE DE 2013 Y 2014 Y A 30 DE JUNIO DE 2015 (Euros) ACTIVO ACTIVO NO CORRIENTE Inmovilizado intangible Inmovilizado material Inversiones inmobiliarias Inversiones financieras a largo plazo 31/12/2013 (*) 93.873.480 205 4.793 93.110.000 758.482 31/12/2014 (*) 94.270.835 103 3.332 93.506.148 761.252 ACTIVO CORRIENTE Deudores comerciales y otras cuentas a cobrar Inversiones financieras a corto plazo Periodificaciones a corto plazo Efectivo y otros activos líquidos equivalentes TOTAL ACTIVO 9.778.767 172.344 2.725 35.220 9.568.478 103.652.247 3.605.223 119.593 1.200 5.458 3.478.972 97.876.058 PATRIMONIO NETO Y PASIVO PATRIMONIO NETO Fondos propios Capital Prima de emisión Reservas y Resultados negativos de ejercicios anteriores Resultado del ejercicio 31/12/2013 (*) 57.366.510 57.366.510 5.042.500 55.322.500 31/12/2014 (*) 59.193.328 59.193.328 5.059.878 56.695.351 -159.408 -2.839.082 -2.998.490 436.589 -2.561.901 -239.088 35.393.457 854.732 37.727.993 1.047.518 37.589.327 1.051.808 34.538.725 36.680.475 36.537.519 954.737 1.287.200 0 41.805 38.577 912.932 97.876.058 1.248.623 97.830.767 PASIVO NO CORRIENTE Deudas a largo plazo Deudas con empresas del grupo y asociadas a largo plazo PASIVO CORRIENTE Deudas a corto plazo Deudas con empresas del grupo y asociadas a corto plazo Acreedores comerciales y otras cuentas a pagar TOTAL PATRIMONIO NETO Y PASIVO (*) Auditados (**) Revisión limitada 10.892.280 9.600.000 1.292.280 103.652.247 - 30/06/2015 (**) 94.422.582 51 2.602 93.625.738 794.191 3.408.185 159.626 1.200 31.534 3.215.825 97.830.767 30/06/2015 (**) 58.954.240 58.954.240 5.059.878 56.695.351 ANEXOS VALORACIÓN SOCIETARIA DE AUTONOMY SPAIN REAL ESTATE SOCIMI, S.A.U. Y 24 SOCIEDADES DEPENDIENTES RESUMEN INFORMES DE VALORACIÓN POR PROPIEDAD Estos informes son un resumen del informe de valoración completo elaborado por CBRE Valuation Advisory, S.A. a fecha 30 de junio de 2015. VALORACION DE INMUEBLE 1. Descripción de la Propiedad Fecha de Valoración 30/06/2015 Año Construcción 1917 Inmueble Gran Via 4 Superficie Alquilable (m²) 4.928 Dirección Gran Via 4, 28013 Madrid Plazas de Aparcamiento 0 En nombre de Autonomy Capital Número de Plantas (S/R) B+6 Calificación Global Localización 1-Excelente Comunicaciones Centro Ciudad Estado Inmueble 1-Excelente Calidades 1-Excelente 1-Excelente Descripción La propiedad sujeta a valoración era la antigua sede corporativa de ‘Caixanova’, en Madrid. El edificio ha experimentado una reforma integral para acomodar una sucursal bancaria en la planta baja y primera, un auditorio en la planta sótano, y espacio de oficinas en las plantas superiores. La propiedad ha permanecido vacía desde su remodelación. El espacio interior presenta unas altas calidades de acabado, con detalles de mármol y suelos de madera. El edificio tiene dos patios interiores que proporcionan la entrada de luz natural por todo el espacio. Las plantas son en general rectangulares, proporcionando aproximadamente 600m² por planta, sin embargo, el núcleo del ascensor y escalera de ocupan el centro de cada planta, lo que limita su la distribución. La distribución del espacio es incómoda, con grandes oficinas privadas y pasillos. Cada planta se podría modular para acomodar hasta dos inquilinos por piso, pero esto implica gastos adicionales para el propietario. Consideramos que debido a su distribucion y representatividad, el inmueble sería perfecto para albergar un único inquilino. 2. Situación Arrendaticia Superficies Oficinas Ocupados Renta Contractual Superficie (m²) nº plazas % Superficie Renta Bruta Renta de Mercado (€/m²) Renta de Mercado (€/m²) % R. Mercado 0 0 0,00% €0 € 0,00 €0 € 0,00 0,00% Vacíos 4.928 0 100,00% €0 € 0,00 € 1.320.652,00 € 0,00 100,00% Totales 4.928 0 100,00% €0 € 0,00 € 1.320.652 € 22,33 100,00% Ventajas Desventajas Edificio singular y de prestigio ubicado en pleno centro de Madrid. Excelentes comunicaciones y transporte público incluyendo línea de Metro. Local grande en unas de las principales calles de Madrid. Edificio desocupado. El nucleo de ascensor ocupa el centro del inmueble, limitando la distribucion de cada planta. No hay aparcamiento subterraneo. 1/3 VALORACION DE INMUEBLE 3. Estudio de Mercado Ocupación Oferta y Demanda Rentas Rentas Ofertadas ↔ Oferta (Edificios en Renta) ↔ ↗ Concesiones ↔ Demanda (Edificios en Renta) ↗ Absorción Neta ↔ Rentas Netas ↔ Solicitudes en Agencia ↗ Outlook (Ocupantes) ↗ Absorción Bruta 4. Estudio de Mercado Inversión Rentabilidades OFICINAS mar-14 jun-14 sep-14 dic-14 mar-15 Tendencia Prime CBD 5,75% 5,50% 5,25% 5,00% 4,75% ↘ CS 7,25% 7,00% 7,00% 6,50% 6,25% ↘ Prime Major Provincial 7,00% 6,75% 6,75% 6,75% 6,75% ↔ Transacción Superficie (m²) Precio (millones de €) Rentabilidad (% yield) Comentarios Operaciones comparables de Inversión Fecha Zona 1T-2015 CS Gran Vía, 14 4.600 21,00 na Edificio adquirido por un inversor privado mexicano, alquilado a una de las consejerias de la Comunidad de Madrid 4T-2013 CS Gran Vía, 18 4.666 18,60 4,75% Inmueble vendido en una subasta por el Gobierno de Madrid a Iberia project Development, junto a TPG. Mediante S&L durante 5 años. Conclusiones Mercado de Inversión Inversores internacionales, SOCIMIs y firmas de capital privado locales representan los principales compradores activos. El 2014 ha ratificado las buenas sensaciones del 2013. Consideramos que este incremento en el volumen de las operaciones se debe al sentimiento del mercado de que las rentas han tocado fondo y a las positivas prespectivas macroeconomicas de España. Existe una fuerte demanda de producto de oficinas prime en CBD y la oferta de la misma es muy escasa, de allí la compresion de yields que hemos experimentado durante 2014. Debido a la imposibilidad de encontrar activos prime, los inversores estan analizando activo en zona secundarias pero que tengan un gran valor de representatividad como puede ser la Calle Alcala o la Gran Via. Hace algo mas de un año se vendió un edificio en Gran Via por una rentabilidad inferior al 5% y por un valor aproximado de 4.000€/m2. Consideramos que desde entonces, el mercado a experimentado un incremento significativo no solo en precio sino que también en rentabilidades debido a la gran demanda de inversores para activos de la calidad del edificio objeto de valoración. En el primer trimestre de 2015 se ha vendido también un edificio en Gran Vía por un valor de €21M. Este activo puede resultar atractivo para grandes fondos de inversión, debido a su excelente ubicacion en el centro de Madrid, en una calle representativa de la capital como es la calle de Alcalá, la cual consideramos tendrá una importante transformación gracias a nuevos desarrollos como el complejo de canalejas o la nueva tienda de Apple Store. 2/3 VALORACION DE INMUEBLE 5. Resumen Valoración Metodología Capitalización Valor Bruto € 24.590.562 Capex -€ 132.065 Costes Adqusición -€ 937.089 Valor de Mercado € 23.500.000 Valor de Mercado (€/m²) € 4.000,00 Renta Contractual Renta Contractual (€/m²/mes) Renta Neta €0 € 0,00 -€ 252.402 Renta de Mercado Bruta Renta de Mercado (€/m²/mes) Gross Initial Yield Net Initial Yield € 1.320.652 € 22,33 0,00% -1,03% Rentabilidad a Renta de Mercado 5,40% Rentabilidad Equivalente 5,10% TIR/IRR 7,71% Rentabilidad Salida 5,00% Puntos Clave/Comentarios La propiedad ha sido valorada usando el método tradicional de la capitalización de la renta neta, a precios de mercado, para obtener un valor de mercado, una vez se han descontado los costes de adquisición. Este valor, ha sido comparado con el cálculo arrojado por la metodología del Descuento de Flujos de Caja (Discounted Cash Flow). En la actulidad el inmueble se encuentra vacio y por consiguiente no tiene rentas brutas. Para determinar las rentas brutas en el futuro hemos estimado unas rentas de mercado tras un periodo de comercialización prudente. Para la obtención de la renta neta, se han tenido en cuenta los actuales costes del activo. Hemos reflejado implícitamente la indexación de la renta en la metodología de “Hardcore approach” y explícitamente en el cálculo por DCF. Para establecer los ingresos brutos (renta) hemos considerado la renta actual hasta vencimiento de contrato, fecha cuando se actualizará a nuestra opinión de renta de mercado. Para formular el Valor de Mercado de la propiedad, hemos realizado las siguientes asunciones: - Renta de Mercado: Considerando las superficies del inmueble y sus usos destinados a oficinas y locales comerciales, estimamos una renta bruta anual de €1.320.652. - Honorarios de Alquiler: Honorarios de alquiler en la firma del contrato de arrendamiento: €66.000 en el próximo año. - Coste Anuales: €252.402 - IPC: se ha asumido un IPC del 0,5% y del 1,0% para los dos primeros años y un 2% constante a partir del tercer año. Tal y como se refleja en la tabla de comparables de mercado, consideramos que las rentabilidades de la valoracion y el valor del activo está en línea con los comparables de mercado aportados. Debido a su volumen el inmueble tendría mucha demanda tanto por parte de las family offices, como de los fondos de inversión internacionales y de las SOCIMI´s, debido a su ubicación en una zona secundaria con un alto nivel de representatividad. 3/3 VALORACION DE INMUEBLE FICHA PATRIMONIO EN RENTA - OFICINAS 1. Descripción de la Propiedad Fecha de Valoración 30/06/2015 Año Construcción Inmueble Parque empresarial Omega Superficie Alquilable (m²) Dirección Avenida de Barajas 32, Alcobendas Plazas de Aparcamiento 856 + 84 En nombre de Autonomy Capital Número de Plantas (S/R) SS + B + 5 Calificación Global Localización 2-Muy Buena Comunicaciones Periferia 2009 33.458 Estado Inmueble 2-Muy Buena Calidades 2-Muy Buena 1-Excelente Descripción La propiedad objeto de valoración está compuesta por cuatro edificios de oficinas contiguos (Edificio C, D, E y F) con una espacio total de 33.458 m2 destinado a oficinas modernas, en buen estado de conservación. Los inmuebles están distribuidas en cinco niveles sobre rasante, un espacio utilizado como almacén en la planta superior (1.958 m2) y un semisótano de varios usos (4.766 m2). Las plantas son de distribución rectangular y su extensión oscila entre 1.733 m2 en la primera planta, hasta los 1.457 m2 en los niveles superiores. Cada edificio tiene dos plantas de parking bajo rasante, con acceso independiente por un anillo viario subterráneo, un semisótano (planta baja) habilitado para varios usos (sala de conferencias, cantina, servers informáticos, etc.), cinco plantas modulables sobre rasante que pueden albergar hasta dos inquilinos diferentes por planta, terrazas, un almacén en la planta superior (planta 5), parking exterior, y un rotulo corporativo visible desde la autovía A-1. El parque empresarial, desarrollado por Grosvenor en 2009 y entre otros servicios, el parque ofrece un servicio de vigilancia de 24h, servicio de transporte privado a las estaciones de tren y vecindarios de los alrededores, acceso a las instalaciones deportivas municipales y la posibilidad de alquilar un rotulo corporativo con una visibilidad excelente desde la autovía A-1. Cada edificio tiene un lobby principal con tres ascensores, baños para mujeres y hombres en cada piso y dos puertas independientes al interior de las oficinas. Un núcleo secundario facilita el acceso al montacargas y la escalera de emergencias en caso de incendio. El espacio interior de las oficinas ofrece unas instalaciones con unos estándares de calidad muy altos e incluyen un sistema de aire acondicionado con fancoils perimetrales, techo falso metálico (micro-perforado y acústico) con luces y difusores, suelo técnico, altura libre de 2,7m y pasillos amplios. La propiedad dispone de un abundante nivel de luz natural gracias a los tres patios interiores (uno por edificio). Las instalaciones de las oficinas son modulables y adaptables a uno o dos unidades independientes. 2. Situación Arrendaticia Superficies Oficinas Superficie (m²) Renta Contractual nº plazas % Superficie Renta Bruta (€/m²) Ocupados 14.864 450 44,43% confidencial Vacíos 18.594 490 55,57% €0 Totales 33.458 940 100,00% confidencial Ventajas Renta de Mercado € 0,00 Renta de Mercado (€/m²) % R. Mercado € 2.711.460 € 15,20 51,82% € 2.520.614 € 11,30 48,18% € 5.232.074 € 13,03 100,00% Desventajas Excelente visibilidad desde la autopista A-1, ubicado en un zona de oficinas consolidada próximo a la A-1 y M-40. La propiedad dispone de 856 plazas subterrraneas. Edificio de Oficinas de Grado A construido en 2009. Elevado número de competidores en la zona y los alrededores. Varios edificios de oficinas de la zona también presentan una elevada desocupación. El transporte público es limitado. 1/3 VALORACION DE INMUEBLE FICHA PATRIMONIO EN RENTA - OFICINAS 3. Estudio de Mercado Ocupación Oferta y Demanda Rentas Rentas Ofertadas ↔ Oferta (Edificios en Renta) ↔ Absorción Bruta ↗ Concesiones ↔ Demanda (Edificios en Renta) ↗ Absorción Neta ↔ Rentas Netas ↔ Solicitudes en Agencia ↗ Outlook (Ocupantes) ↗ 4. Estudio de Mercado Inversión Rentabilidades OFICINAS mar-14 jun-14 sep-14 dic-14 mar-15 Tendencia Prime CBD 5,75% 5,50% 5,25% 5,00% 5,00% ↘ CS 7,25% 7,00% 7,00% 6,50% 6,25% ↘ A-1 7,25% 7,00% 6,75% 6,75% 6,50% ↘ Transacción Superficie (m²) Precio (millones de €) Rentabilidad (% yield) Comentarios Operaciones comparables de Inversión Fecha Zona Q1 2015 A-1 Avda. Brusela 22 7.272 21,54 N/A Buen edificio localizado en la mejor calle de Alcobendas alqulado a Toyota. Q3 2014 A-1 Avda. Brusela 15 3.457 6,50 6,05% Buen edificio localizado en la mejor calle de Alcobendas. Conclusiones Mercado de Inversión Inversores internacionales, SOCIMIs y firmas de capital privado locales representan los principales compradores activos. El 2014 ha ratificado las buenas sensaciones del 2013. Consideramos que este incremento en el volumen de las operaciones se debe al sentimiento del mercado de que las rentas han tocado fondo y a las positivas perspectivas macroeconómicas de España. Ha habido diversas operaciones en la A-1, con las SOCIMI´s como máximos protagonistas, pero la mayoría han sido portfolios de edificios, con lo que las rentabilidades y las repercusiones han sido estimadas. El comparable de Avenida de Brusela 15 aportado nos refleja que un inmueble en la zona con una ocupacion del 100%, debe tener una rentabilidad inicial entorno al 6%. Consideramos que la rentabilidad inicial del inmueble objeto de valoracion debería ser inferior a esta rentabilidad debido a que se encuentra ocupado en un 55%. 2/3 VALORACION DE INMUEBLE FICHA PATRIMONIO EN RENTA - OFICINAS 5. Resumen Valoración Metodología Capitalización Valor Bruto € 71.078.396 Capex -€ 257.593 Costes Adqusición -€ 2.318.138 Valor de Mercado € 68.550.000 Valor de Mercado (€/m²) Renta Contractual Renta Contractual (€/m²/mes) Renta Neta € 2.048,84 confidencial confidencial n/a Renta de Mercado Bruta Renta de Mercado (€/m²/mes) € 5.232.074 € 13,03 Gross Initial Yield confidencial Net Initial Yield confidencial Rentabilidad Equivalente 6,86% Rentabilidad a Renta de Mercado 7,39% TIR/IRR Rentabilidad Salida 11,31% 6,50% Puntos Clave/Comentarios La propiedad ha sido valorada usando el método tradicional de la capitalización de la renta neta, a precios de mercado, para obtener un valor de mercado, una vez se han descontado los costes de adquisición. Este valor, ha sido comparado con el cálculo arrojado por la metodología del Descuento de Flujos de Caja (Discounted Cash Flow). Para determinar el valor bruto de los ingresos hemos considerado la renta actual hasta vencimiento de contrato para cada unidad ocupada. Para la obtención de la renta neta, hemos realizado ciertos ajustes para reflejar el valor actual de la renta, después de provisionar los costes no recuperables, tal y como se ha comentado anteriormente. Hemos reflejado implícitamente la indexación de la renta en la metodología de “Hardcore approach” y explícitamente en el cálculo por DCF. Para establecer los ingresos brutos (renta) hemos considerado la renta actual hasta vencimiento de contrato, fecha cuando se actualizará a nuestra opinión de renta de mercado. Para formular el Valor de Mercado de la propiedad, hemos realizado las siguientes asunciones: - Renta de Mercado: Considerando las superficies del inmueble, estimamos una renta bruta anual de €5.232.074 . - Resoluciones y renegociaciones: Los contratos están sujetos a resoluciones y periodos de renegociaciones a rentas de mercado. Debido a que consideramos que el inmueble se encuentra sobre arrendado en la actualidad, consideramos que estas rentas serán más bajas cuando lleguen los periodos de resolución o renegociación. - Periodo de comercialización: Se ha asumido un periodo de 24 meses para comercializar el resto del inmueble. - Costes de Alquiler y por Vacíos: Debido al volumen del complejo, hemos asumido un coste de comercializacion del 5% de la renta del primer año, adicionalmente, hemos considerado que los nuevos contratos de alquiler incorporarán un periodo de carencia de 6 meses. - Coste Anuales: €1.446.856 - IPC: se ha asumido un IPC del 0,5% y del 1,0% para los dos primeros años y un 2% constante a partir del tercer año. Tal y como se refleja en la tabla de comparables de mercado, consideramos que las rentabilidades de la valoracion y el valor del activo está en línea con los comparables de mercado aportados. Debido a su volumen el inmueble tendría mucha demanda tanto por parte de los fondos de inversión internacionales y de las SOCIMI´s, debido a su ubicación en una zona secundaria con un alto nivel de representatividad. 3/3 VALORACION DE INMUEBLE Ref. CBRE FICHA PATRIMONIO EN RENTA - OFICINAS Pallars 1. Descripción de la Propiedad Fecha de Valoración 30/06/2015 Año Construcción Inmueble Edificio @MAR Superficie Alquilable (m²) 12.632,73 Dirección C/ Pallars 193-205, Barcelona Plazas de Aparcamiento 287 En nombre de PALLARS 193-205 SL Número de Plantas (S/R) 12 Calificación Global Localización 1-Excelente 2008 Comunicaciones Centro Ciudad Estado Inmueble 2-Muy Buena Calidades 1-Excelente 1-Excelente Descripción La propiedad sujeta a valoración, conocida como @MAR Edificio, consiste de dos torres con varias plantas destinadas a espacio de oficinas, adyacentes en la planta baja y las plantas bajo rasante. Esta se encuentra ubicada en el centro de la zona del 22@ en Poblenou, Barcelona. La entrada principal del edificio se encuentra en la planta baja por la Calle Pallars, con una recepción y una zona de espera. Las dos torres de oficinas son conocidas como Torre A y Torre B, con una SBA de 2.963,73 y 9.669 m2, respectivamente. La Torre A y la Torre B están ubicadas al lado este y oeste de la entrada principal y recepción, respectivamente. Cada una de las Torres tiene su núcleo central de escaleras con su respectivo ascensor. Las instalaciones de las oficinas son modernas y se encuentran en muy buen estado, con mucha luz natural y mobiliario moderno. 2. Situación Arrendaticia Superficies Oficinas Renta Contractual Superficie (m²) % Superficie Renta de Mercado Renta Bruta (€/m²) Ocupados 8.268 65,45% confidencial Vacíos 4.365 34,55% - Totales 12.633 100,00% €0 Ventajas Renta de Mercado (€/m²) % R. Mercado € 1.253.634 € 12,64 65,45% - € 661.801 € 12,63 34,55% € 0,00 € 1.915.435 € 12,64 100,00% Desventajas Ubicado en la 22@, zona que ha experimentado un mayor crecimiento y regeneración en Barcelona Buen estado de conservación Excelentes comunicaciones El edificio tiene una desocupación alta Oficinas disponibles en edificios con mayores calidades en nuevas áreas de negocio de la ciudad 1/3 VALORACION DE INMUEBLE Ref. CBRE FICHA PATRIMONIO EN RENTA - OFICINAS Pallars 3. Estudio de Mercado Ocupación Oferta y Demanda Rentas Rentas Ofertadas ↔ Oferta (Edificios en Renta) ↔ Absorción Bruta ↗ Concesiones ↘ Demanda (Edificios en Renta) ↗ Absorción Neta ↗ Rentas Netas ↗ Solicitudes en Agencia ↗ Outlook (Ocupantes) ↗ 4. Estudio de Mercado Inversión Rentabilidades OFICINAS dic-13 mar-14 jun-14 sep-14 dic-14 Tendencia Oficinas Prime 6,00% 5,75% 5,50% 5,25% 5,00% ↘ Oficinas Secundario 7,50% 7,25% 7,00% 7,00% 7,00% ↘ Oficinas Provincial 7,25% 7,00% 6,75% 6,75% 6,75% ↔ Transacción Superficie (m²) Precio (millones de €) Rentabilidad (% yield) Comentarios 6,44% Se trata de una cartera de 13 edificios de oficinas situados en centro cuidad, con un contrato sale&leaseback a largo plazo con la Generalitat de Catalunya. Suman una superficie total de 94.037m2 y ocupación del 100%. Conf. La propiedad fue construida en diciembre de 2006 y tiene una superficie alquilable total de 6,908m² con 134 unidades de aparcamiento. Ocupación del 82% y los inquilinos incluyen CINC, CHR Hansen e IGP. 5,90% Las oficinas tienen instalaciones modernas y están 97% alquiladas. Los inquilinos están pagando unos niveles de renta a precio de mercado. La inversión fue realizada con la expectativa de un aumento de las rentas en corto y medio plazo. Operaciones comparables de Inversión Fecha 3T 2014 3T 2014 2T 2014 Zona CC NBA NBA Cartera Generalitat Edificio ON, C/ Llull 321 Gloriès Complex 94.037 6.908 18.206 201,00 18,10 40,15 Conclusiones Mercado de Inversión En general, el mercado de inversión sigue siendo fuerte y sigue registrando niveles altos de actividad en todos los sectores. En los primeros meses del año, se invirtieron € 585 millones en oficinas en España, un 58% más que en el mismo periodo del año anterior. En el mercado de Barcelona, la mayor operación de compra es de Meridia Capital de la cartera de Horizon, que se compone de siete edificios de oficinas. En términos de demanda, hay un gran número de inversores interesados en invertir en el mercado de Barcelona y que, debido a la falta de producto en el mercado, están tratando de adaptarse a la situación. Por lo tanto estamos viendo que los fondos están dispuestos a asumir algún tipo de riesgo, y que ahora están interesados en propiedades que no son 100% alquilados para aprovechar de crecimientos de las rentas de mercados. 2/3 VALORACION DE INMUEBLE Ref. CBRE FICHA PATRIMONIO EN RENTA - OFICINAS Pallars 5. Resumen Valoración Valoración Actual (06/15) Metodología Capitalización Valor Bruto € 26.301.725 Capex -€ 404.215 Costes Adqusición -€ 992.227 Valor de Mercado € 24.900.000 Valor de Mercado (€/m²) Renta Contractual Renta Contractual (€/m²/mes) Renta Neta € 1.971,07 confidencial confidencial confidencial Renta de Mercado Bruta Renta de Mercado (€/m²/mes) Net Initial Yield € 1.915.435 € 12,64 confidencial Net Equivalent Yield 6,19% Rentabilidad a Renta de Mercado 6,49% TIR/IRR 8,55% Rentabilidad Salida 6,50% Puntos Clave/Comentarios La propiedad ha sido valorada usando el método tradicional de la capitalización de la renta neta, a precios de mercado, para obtener un valor de mercado, una vez se han descontado los costes de adquisición. Este valor, ha sido comparado con el cálculo arrojado por la metodología del Descuento de Flujos de Caja (Discounted Cash Flow). Para determinar el valor bruto de los ingresos hemos considerado la renta actual hasta vencimiento de contrato, fecha cuando se actualizará a nuestra opinión de renta de mercado. Para la obtención de la renta neta, hemos realizado ciertos ajustes para reflejar el valor actual de la renta, después de provisionar los costes no recuperables. Para formular el Valor de Mercado de la propiedad, hemos realizado las siguientes asunciones: - Hemos considerado un periodo comprendido entre 18-36 meses, hasta que la propiedad se encuentra en un estado de plena ocupación. - Consideramos que los nuevos contratos de alquiler incorporarán un periodo de carencia de 3 meses. - Hemos establecido una desocupación estructural del 30% para las plazas de parking bajo rasante, para reflejar que el edificio dispone de “excesivas” plazas de parking por su tamaño y número de inquilinos que puede albergar. - Hemos considerado una desocupación estructural del 12% para los espacios de oficinas desde el año 3, para reflejar la potencial deslocalización/movimiento de los inquilinos a otras propiedades y espacios vacíos, una vez nuestras asunciones de arrendamiento ya hayan entrado en vigor. Utilizando el “Hardcore approach” hemos valorado la propiedad a perpetuidad. Los ingresos se han dividido entre espacios ocupados y vacantes, reflejando los diferentes tipos de riesgo inherentes para cada tipo de espacio, basándonos en las transacciones comparables de mercado disponibles. Adoptando el “Hardcore approach” hemos dividido los ingresos en los dos siguientes grupos; Espacios ocupados un 5,75% a la renta de mercado, y hemos aplicado una rentabilidad superior a los espacios que están sobre-arrendados (froth rate), concretamente, a la proporción de los ingresos que están sobre-arrendados en comparación con nuestra Renta de Mercado para reflejar su mayor riesgo inherente, aplicando un 5,95%. Espacios vacantes capitalizando a perpetuidad la renta de mercado con una rentabilidad de 6,50%. 3/3 93 ">#%:">%""%%"!#%,? "%%"># =%%:")%#%!&&! %! "#$%C:

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