ANEXOS

10. ANEXOS
ANEXOS
JAVIER GONZALEZ MARTINEZ
185
10. ANEXOS
Anexo 1; datos y cálculos realizados para comprobar
si la antigüedad ha dejado de ser un factor de
incidencia en la variable precio, en el mercado
inmobiliario
JAVIER GONZALEZ MARTINEZ
186
10. ANEXOS
1. Datos
2.006
C.P.
41008
41008
41008
41008
41008
41008
41008
41008
41008
41008
41008
41008
41008
41008
41008
41008
41008
41008
41008
41008
41008
41008
41008
41008
41008
41008
41008
41008
41008
41008
41008
41008
41008
41008
41008
41008
41008
41008
41008
41008
41008
41008
41008
41008
41008
41008
41008
41008
41008
41008
41008
41008
41008
Año
2006
2006
2006
2006
2006
2006
2006
2006
2006
2006
2006
2006
2006
2006
2006
2006
2006
2006
2006
2006
2006
2006
2006
2006
2006
2006
2006
2006
2006
2006
2006
2006
2006
2006
2006
2006
2006
2006
2006
2006
2006
2006
2006
2006
2006
2006
2006
2006
2006
2006
2006
2006
2006
JAVIER GONZALEZ MARTINEZ
Número
4.182
4.072
1.836
2.399
4.640
3.647
3.675
2.146
3.762
2.092
110
827
2.145
4.786
2.631
4.164
2.467
3.090
1.607
2.377
1.673
4.576
4.588
766
444
2.931
4.797
4.475
4.789
1.233
2.545
3.075
4.388
4.384
2.220
2.174
2.579
3.468
2.945
2.665
782
2.480
1.037
1.378
3.931
611
2.270
1.353
2.858
2.828
73
2.276
136
Superficie
99,14
89
124,41
134,4
97,25
78,02
109,03
78,21
88,88
101,83
100,32
114,08
101,84
98,82
98,34
103,84
89,5
109,05
102,06
97,66
108,6
105,61
100,89
80,77
111,56
108,04
104,19
90,13
77,61
85,07
88,04
91,91
78,52
89,72
99,55
84,26
117,48
107,04
107,04
84,99
82,5
105,29
100,72
86,12
78,48
82,82
89,31
95
86,79
84,17
76,54
82,99
80,7
Antigüedad
0
3
5
5
7
8
9
9
9
9
9
10
10
10
10
10
10
10
11
11
11
12
13
13
15
15
15
15
16
17
17
17
18
18
19
19
19
19
19
20
20
21
21
22
22
23
23
23
23
23
23
24
24
Factor
0
0
0
0
0
0
0
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0
0
0
0
0
0
0
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1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
V.Unit.
2.254
1.811
2.066
2.235
1.792
1.715
1.763
1.513
1.706
1.732
1.800
1.743
1.634
1.661
1.700
1.755
1.796
1.909
1.582
1.711
2.111
2.056
1.618
2.044
1.604
1.714
1.801
1.869
1.731
1.592
1.671
1.995
1.788
1.906
1.385
1.624
1.819
1.884
1.899
1.459
1.534
1.351
1.402
1.572
1.894
1.489
1.524
1.532
1.536
1.638
1.847
1.396
1.448
187
10. ANEXOS
C.P.
Año
Número
Superficie
Antigüedad
Factor
V.Unit.
41008
41008
41008
41008
41008
41008
41008
41008
41008
41008
41008
41008
41008
41008
41008
41008
41008
41008
41008
41008
41008
41008
41008
41008
41008
41008
41008
41008
41008
41008
41008
41008
41008
41008
41008
41008
41008
41008
41008
41008
41008
41008
41008
41008
41008
41008
41008
2006
2006
2006
2006
2006
2006
2006
2006
2006
2006
2006
2006
2006
2006
2006
2006
2006
2006
2006
2006
2006
2006
2006
2006
2006
2006
2006
2006
2006
2006
2006
2006
2006
2006
2006
2006
2006
2006
2006
2006
2006
2006
2006
2006
2006
2006
2006
213
3.077
4.432
2.275
4.074
1.371
2.255
1.255
4.510
2.864
3.773
4.050
4.630
715
4.036
2.470
2.644
3.620
2.442
3.859
1.319
4.655
1.990
4.060
3.230
1.387
740
3.066
2.744
1.080
170
2.456
1.661
544
256
802
2.023
2.155
4.353
1.538
876
3.874
484
635
635
635
4.153
80,4
80,7
100,29
83,71
80,7
82,99
74,21
99,97
100,8
80
73,63
82,99
91,73
82,99
82,99
79,05
86,79
66
88,52
103,8
82,99
99,97
54
64,97
82,99
97,61
94,08
78,88
56,5
81,5
71
87,36
69,11
92,97
73,08
71
64
80,7
83,36
78,89
59,76
60,72
65,87
89,7
66,5
74,7
62,28
24
24
24
24
24
25
25
25
25
25
25
26
26
27
27
27
27
27
27
27
28
28
28
28
29
30
30
30
30
30
30
30
30
31
31
31
34
35
35
35
35
35
35
37
37
37
43
1
1
1
1
1
2
2
2
2
2
2
2
2
2
2
2
2
2
2
2
2
2
2
2
2
2
2
2
2
2
2
2
2
2
2
2
2
2
2
2
2
2
2
3
3
3
3
1.448
1.461
1.473
1.490
1.746
1.313
1.528
1.559
1.566
1.738
1.797
1.440
1.699
1.383
1.456
1.467
1.610
1.660
1.662
1.711
1.496
1.716
1.878
1.882
1.474
1.496
1.559
1.669
1.701
1.758
1.785
1.868
1.780
1.367
1.512
1.674
1.575
1.474
1.542
1.602
1.696
1.813
1.836
1.645
1.663
1.663
1.546
JAVIER GONZALEZ MARTINEZ
188
10. ANEXOS
2.007
C.P.
41008
41008
41008
41008
41008
41008
41008
41008
41008
41008
41008
41008
41008
41008
41008
41008
41008
41008
41008
41008
41008
41008
41008
41008
41008
41008
41008
41008
41008
41008
41008
41008
41008
41008
41008
41008
41008
41008
41008
41008
41008
41008
41008
41008
41008
41008
41008
41008
41008
41008
41008
41008
41008
41008
41008
41008
41008
41008
Año
2007
2007
2007
2007
2007
2007
2007
2007
2007
2007
2007
2007
2007
2007
2007
2007
2007
2007
2007
2007
2007
2007
2007
2007
2007
2007
2007
2007
2007
2007
2007
2007
2007
2007
2007
2007
2007
2007
2007
2007
2007
2007
2007
2007
2007
2007
2007
2007
2007
2007
2007
2007
2007
2007
2007
2007
2007
2007
JAVIER GONZALEZ MARTINEZ
Número
1.574
4.106
12.889
154
4.012
13.215
874
1.026
11.063
6.384
14.794
2.721
14.207
13.941
12.776
13.232
9.705
13.611
9.762
3.718
12.411
2.944
14.520
2.713
6.452
3.884
10.045
10.068
2.795
7.320
9.668
1.221
9.449
3.731
3.281
14.856
12.933
2.930
871
972
1.019
1.834
872
2.726
9.446
6.826
14.024
10.252
14.923
14.931
3.015
12.618
14.479
2.026
1.916
4.243
10.634
5.561
Superficie
82,99
65,78
130,79
124,41
106,34
115,36
84
100,24
150,03
87,45
103,16
102,54
123,45
100,24
91,73
116,24
91,02
100,92
113,98
83,66
112,37
97,59
89,77
83,23
91,95
86
114,86
81
82,9625
80
96,585
84,95
94,3
100,31
91,73
89,31
110,1875
80,4
82,36
79,88
80,7
80,4
89
84
78,21
91,02
96,75
83
105
101,22
97,61
77
85,83
84
84
80,7
106,4
86,36
Antigüedad
6
6
6
6
6
7
8
8
8
8
10
11
11
11
11
11
12
12
13
14
14
15
15
16
16
18
20
20
21
21
21
21
22
22
22
24
24
25
25
25
25
25
25
25
25
25
25
25
25
25
25
25
25
26
26
26
27
27
Factor
0
0
0
0
0
0
0
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0
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0
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1
1
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1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
2
2
2
2
2
2
2
2
2
2
2
2
2
2
2
2
2
2
2
2
2
V.Unit.
1.760
2.155
2.395
2.414
2.438
2.169
1.734
1.761
1.946
2.027
2.239
1.752
1.769
1.918
2.095
2.341
2.032
2.272
1.809
1.942
2.196
2.017
2.153
2.058
2.334
1.666
1.722
1.836
1.703
1.778
1.868
2.047
2.160
2.192
2.202
1.921
2.183
1.696
1.800
1.802
1.823
1.834
1.875
1.895
1.929
1.934
1.988
2.046
2.063
2.071
2.088
2.108
2.234
1.884
1.898
1.922
1.679
1.722
189
10. ANEXOS
C.P.
41008
41008
41008
41008
41008
41008
41008
41008
41008
41008
41008
41008
41008
41008
41008
41008
41008
41008
41008
41008
41008
41008
41008
41008
41008
41008
41008
41008
41008
41008
41008
41008
41008
41008
41008
41008
41008
41008
41008
41008
41008
41008
41008
41008
41008
41008
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JAVIER GONZALEZ MARTINEZ
Número
6.547
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JAVIER GONZALEZ MARTINEZ
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JAVIER GONZALEZ MARTINEZ
Número
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27
27
27
27
27
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28
28
28
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29
29
29
29
29
29
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29
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29
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30
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33
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35
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193
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41008
41008
41008
41008
41008
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JAVIER GONZALEZ MARTINEZ
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11428
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2.009
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41008
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41008
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2009
2009
2009
JAVIER GONZALEZ MARTINEZ
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41008
41008
41008
41008
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Año
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2009
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36
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2.010
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JAVIER GONZALEZ MARTINEZ
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2010
nº
4
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1.863
1.720
1.981
1.548
1.729
1.742
2.335
2.134
1.805
1.626
1.803
1.737
1.785
1.910
1.870
1.823
197
10. ANEXOS
2. Exploración de los datos
Resumen del procesamiento de los datos; año 2.006
Cases
Valid
Antig.
V.Unit.
N
Missing
Percent
<12
21
100,0%
12-24
37
100,0%
24-36
38
4
>36
N
Total
Percent
0
N
Percent
,0%
21
100,0%
0
,0%
37
100,0%
100,0%
0
,0%
38
100,0%
100,0%
0
,0%
4
100,0%
Resumen del procesamiento de los datos; año 2.007
Cases
Valid
Antig.
V.Unit.
N
Missing
Percent
N
Total
Percent
N
Percent
<12
16
100,0%
0
,0%
16
100,0%
12-24
21
100,0%
0
,0%
21
100,0%
24-36
84
100,0%
0
,0%
84
100,0%
>36
22
100,0%
0
,0%
22
100,0%
Resumen del procesamiento de los datos; año 2.008
Cases
Valid
Antig.
V.Unit.
N
Missing
Percent
N
Total
Percent
N
Percent
<12
32
100,0%
0
,0%
32
100,0%
12-24
17
100,0%
0
,0%
17
100,0%
24-36
63
100,0%
0
,0%
63
100,0%
>36
20
100,0%
0
,0%
20
100,0%
JAVIER GONZALEZ MARTINEZ
198
10. ANEXOS
Resumen del procesamiento de los datos; año 2.009
Cases
Valid
Antig.
V.Unit.
N
Missing
Percent
N
Total
Percent
N
Percent
<12
14
100,0%
0
,0%
14
100,0%
12-24
18
100,0%
0
,0%
18
100,0%
24-36
28
100,0%
0
,0%
28
100,0%
>36
17
100,0%
0
,0%
17
100,0%
Resumen del procesamiento de los datos; año 2.010
Cases
Valid
Antig.
V.Unit.
N
Missing
Percent
N
Total
Percent
N
Percent
<12
6
100,0%
0
,0%
6
100,0%
12-24
8
100,0%
0
,0%
8
100,0%
24-36
28
100,0%
0
,0%
28
100,0%
>36
16
100,0%
0
,0%
16
100,0%
JAVIER GONZALEZ MARTINEZ
199
10. ANEXOS
3. Estadísticos descriptivos
Estadísticos descriptivos; año 2006
V.Unit.
Antig.
<12
95% Confidence Interval for Mean
12-24
95% Confidence Interval for Mean
24-36
95% Confidence Interval for Mean
>36
95% Confidence Interval for Mean
JAVIER GONZALEZ MARTINEZ
Mean
Lower Bound
Upper Bound
5% Trimmed Mean
Median
Variance
Std. Deviation
Minimum
Maximum
Range
Interquartile Range
Skewness
Kurtosis
Mean
Lower Bound
Upper Bound
5% Trimmed Mean
Median
Variance
Std. Deviation
Minimum
Maximum
Range
Interquartile Range
Skewness
Kurtosis
Mean
Lower Bound
Upper Bound
5% Trimmed Mean
Median
Variance
Std. Deviation
Minimum
Maximum
Range
Interquartile Range
Skewness
Kurtosis
Mean
Lower Bound
Upper Bound
5% Trimmed Mean
Median
Variance
Std. Deviation
Minimum
Maximum
Range
Interquartile Range
Skewness
Kurtosis
Statistic
1.809,0
1.718,3
1.899,8
1.800,6
1.754,8
39.749,6
199,4
1.514,0
2.254,0
740,0
157,0
1,1
0,6
1.655,1
1.588,2
1.722,0
1.649,2
1.618,3
40.257,3
200,6
1.351,0
2.056,0
705,0
352,0
0,4
-1,0
1.624,8
1.575,0
1.674,7
1.626,5
1.635,1
22.986,9
151,6
1.313,0
1.882,0
569,0
247,0
-0,1
-0,9
1.629,3
1.539,9
1.718,6
1.632,0
1.654,0
3.152,3
56,1
1.546,0
1.663,0
117,0
92,0
-1,9
3,5
Std. Error
43,507
0,501
0,972
32,985
0,388
0,759
24,595
0,383
0,75
28,072
1,014
2,619
200
10. ANEXOS
Estadísticos descriptivos; año 2007
V.Unit.
Antig.
<12
95% Confidence Interval for Mean
12-24
95% Confidence Interval for Mean
24-36
95% Confidence Interval for Mean
>36
95% Confidence Interval for Mean
JAVIER GONZALEZ MARTINEZ
Mean
Lower Bound
Upper Bound
5% Trimmed Mean
Median
Variance
Std. Deviation
Minimum
Maximum
Range
Interquartile Range
Skewness
Kurtosis
Mean
Lower Bound
Upper Bound
5% Trimmed Mean
Median
Variance
Std. Deviation
Minimum
Maximum
Range
Interquartile Range
Skewness
Kurtosis
Mean
Lower Bound
Upper Bound
5% Trimmed Mean
Median
Variance
Std. Deviation
Minimum
Maximum
Range
Interquartile Range
Skewness
Kurtosis
Mean
Lower Bound
Upper Bound
5% Trimmed Mean
Median
Variance
Std. Deviation
Minimum
Maximum
Range
Interquartile Range
Skewness
Kurtosis
Statistic
2.057,1
1.918,7
2.195,6
2.053,9
2.061,2
67.510,2
259,8
1.734,4
2.438,0
703,6
552,7
0,1
-1,5
2.004,3
1.912,9
2.095,8
2.004,9
2.032,3
40.355,8
200,9
1.666,1
2.334,0
667,9
365,0
-0,2
-1,2
1.917,6
1.888,9
1.946,2
1.914,7
1.919,3
17.439,3
132,1
1.665,2
2.233,7
568,5
197,3
0,1
-0,5
1.822,9
1.775,6
1.870,1
1.821,0
1.815,8
11.355,1
106,6
1.661,0
2.019,3
358,3
120,8
0,3
-0,5
Std. Error
64,9568
0,564
1,091
43,8373
0,501
0,972
14,4087
0,263
0,52
22,7188
0,491
0,953
201
10. ANEXOS
Estadísiticos descriptivos; año 2008
V.Unit.
Antig.
<12
95% Confidence Interval for Mean
12-24
95% Confidence Interval for Mean
24-36
95% Confidence Interval for Mean
>36
95% Confidence Interval for Mean
JAVIER GONZALEZ MARTINEZ
Mean
Lower Bound
Upper Bound
5% Trimmed Mean
Median
Variance
Std. Deviation
Minimum
Maximum
Range
Interquartile Range
Skewness
Kurtosis
Mean
Lower Bound
Upper Bound
5% Trimmed Mean
Median
Variance
Std. Deviation
Minimum
Maximum
Range
Interquartile Range
Skewness
Kurtosis
Mean
Lower Bound
Upper Bound
5% Trimmed Mean
Median
Variance
Std. Deviation
Minimum
Maximum
Range
Interquartile Range
Skewness
Kurtosis
Mean
Lower Bound
Upper Bound
5% Trimmed Mean
Median
Variance
Std. Deviation
Minimum
Maximum
Range
Interquartile Range
Skewness
Kurtosis
Statistic
2.163,2
2.124,5
2.201,9
2.165,8
2.217,4
11.525,7
107,4
1.998,0
2.277,8
279,8
231,4
-0,5
-1,5
2.050,4
1.989,1
2.111,7
2.055,8
2.070,8
14.213,1
119,2
1.772,1
2.231,1
458,9
93,3
-1,1
1,8
1.975,1
1.933,0
2.017,1
1.976,9
1.964,2
27.891,4
167,0
1.558,8
2.260,1
701,2
260,8
0,0
-0,8
1.967,1
1.876,8
2.057,4
1.977,9
1.986,2
37.235,9
193,0
1.541,3
2.198,9
657,6
243,5
-0,9
0,3
Std. Error
18,9784
0,414
0,809
28,9148
0,55
1,063
21,0409
0,302
0,595
43,1485
0,512
0,992
202
10. ANEXOS
Estadísiticos descriptivos; año 2009
V.Unit.
Antig.
<12
95% Confidence Interval for Mean
12-24
95% Confidence Interval for Mean
24-36
95% Confidence Interval for Mean
>36
95% Confidence Interval for Mean
JAVIER GONZALEZ MARTINEZ
Mean
Lower Bound
Upper Bound
5% Trimmed Mean
Median
Variance
Std. Deviation
Minimum
Maximum
Range
Interquartile Range
Skewness
Kurtosis
Mean
Lower Bound
Upper Bound
5% Trimmed Mean
Median
Variance
Std. Deviation
Minimum
Maximum
Range
Interquartile Range
Skewness
Kurtosis
Mean
Lower Bound
Upper Bound
5% Trimmed Mean
Median
Variance
Std. Deviation
Minimum
Maximum
Range
Interquartile Range
Skewness
Kurtosis
Mean
Lower Bound
Upper Bound
5% Trimmed Mean
Median
Variance
Std. Deviation
Minimum
Maximum
Range
Interquartile Range
Skewness
Kurtosis
Statistic
2.093,3
2.046,6
2.140,0
2.089,8
2.072,5
6.532,8
80,8
1.995,0
2.254,0
259,0
126,0
0,6
-0,6
1.987,1
1.864,4
2.109,8
1.994,4
1.962,0
60.844,8
246,7
1.458,0
2.386,0
928,0
302,0
-0,7
0,9
2.009,2
1.942,0
2.076,4
2.015,6
2.021,8
30.004,0
173,2
1.615,0
2.273,0
658,0
229,0
-0,3
-0,1
1.862,3
1.785,3
1.939,2
1.857,3
1.856,0
22.411,0
149,7
1.626,0
2.189,0
563,0
192,0
0,5
0,0
Std. Error
21,602
0,597
1,154
58,14
0,536
1,038
32,735
0,441
0,858
36,308
0,55
1,063
203
10. ANEXOS
Estadísiticos descriptivos; año 2010
V.Unit.
Antig.
<12
95% Confidence Interval for Mean
12-24
95% Confidence Interval for Mean
24-36
95% Confidence Interval for Mean
>36
95% Confidence Interval for Mean
JAVIER GONZALEZ MARTINEZ
Mean
Lower Bound
Upper Bound
5% Trimmed Mean
Median
Variance
Std. Deviation
Minimum
Maximum
Range
Interquartile Range
Skewness
Kurtosis
Mean
Lower Bound
Upper Bound
5% Trimmed Mean
Median
Variance
Std. Deviation
Minimum
Maximum
Range
Interquartile Range
Skewness
Kurtosis
Mean
Lower Bound
Upper Bound
5% Trimmed Mean
Median
Variance
Std. Deviation
Minimum
Maximum
Range
Interquartile Range
Skewness
Kurtosis
Mean
Lower Bound
Upper Bound
5% Trimmed Mean
Median
Variance
Std. Deviation
Minimum
Maximum
Range
Interquartile Range
Skewness
Kurtosis
Statistic
2.142,3
1.992,9
2.291,6
2.146,2
2.193,8
20.250,0
142,3
1.945,0
2.268,0
324,0
274,0
-0,6
-1,9
1.976,6
1.598,5
2.354,8
1.965,7
1.768,1
204.579,4
452,3
1.502,0
2.649,0
1.147,0
891,0
0,6
-1,5
1.861,2
1.755,2
1.967,2
1.850,2
1.838,3
74.739,4
273,4
1.382,0
2.558,0
1.176,0
408,0
0,6
0,2
1.838,2
1.737,0
1.939,5
1.826,7
1.803,9
36.103,6
190,0
1.548,0
2.335,0
787,0
169,0
1,3
2,3
Std. Error
58,095
0,845
1,741
159,914
0,752
1,481
51,665
0,441
0,858
47,502
0,564
1,091
204
10. ANEXOS
4. Pruebas de normalidad y tabla ANOVA
2.006
One-Sample Kolmogorov-Smirnov Test
V.Unit.
N
Normal Parametersa,,b
Most Extreme Differences
100
Mean
1674,89
Std. Deviation
190,694
Absolute
,050
Positive
,050
Negative
-,039
Kolmogorov -Smirnov Z
,504
Asymp. Sig. (2-tailed)
,961
a. Test distribution is Normal.
b. Calculated from data.
ANOVA
V.Unit.
Sum of Squares
Between Groups
df
Mean Square
495831,366
3
165277,122
Within Groups
3104225,039
96
32335,677
Total
3600056,404
99
JAVIER GONZALEZ MARTINEZ
F
Sig.
5,111
,003
205
10. ANEXOS
2.007
One-Sample Kolmogorov-Smirnov Test
V.Unit.
N
Normal Parametersa,,b
Most Extreme Differences
143
Mean
1931,35
Std. Deviation
170,859
Absolute
,071
Positive
,071
Negative
-,057
Kolmogorov -Smirnov Z
,849
Asymp. Sig. (2-tailed)
,467
a. Test distribution is Normal.
b. Calculated from data.
ANOVA
V.Unit.
Sum of Squares
Between Groups
df
Mean Square
639666,842
3
213222,281
Within Groups
3505686,226
139
25220,764
Total
4145353,067
142
JAVIER GONZALEZ MARTINEZ
F
Sig.
8,454
,000
206
10. ANEXOS
2.008
One-Sample Kolmogorov-Smirnov Test
V.Unit.
N
Normal Parametersa,,b
Most Extreme Differences
132
Mean
2029,16
Std. Deviation
171,769
Absolute
,083
Positive
,074
Negative
-,083
Kolmogorov -Smirnov Z
,955
Asymp. Sig. (2-tailed)
,321
a. Test distribution is Normal.
b. Calculated from data.
ANOVA
V.Unit.
Sum of Squares
Between Groups
df
Mean Square
843631,969
3
281210,656
Within Groups
3021454,453
128
23605,113
Total
3865086,422
131
JAVIER GONZALEZ MARTINEZ
F
11,913
Sig.
,000
207
10. ANEXOS
2.009
One-Sample Kolmogorov-Smirnov Test
V.Unit.
N
Normal Parametersa,,b
Most Extreme Differences
77
Mean
1986,89
Std. Deviation
189,335
Absolute
,057
Positive
,042
Negative
-,057
Kolmogorov -Smirnov Z
,503
Asymp. Sig. (2-tailed)
,962
a. Test distribution is Normal.
b. Calculated from data.
ANOVA
V.Unit.
Sum of Squares
Between Groups
df
Mean Square
436463,880
3
145487,960
Within Groups
2287972,808
73
31342,093
Total
2724436,689
76
JAVIER GONZALEZ MARTINEZ
F
Sig.
4,642
,005
208
10. ANEXOS
2.010
One-Sample Kolmogorov-Smirnov Test
Valor unitario
N
Normal Parametersa,,b
Most Extreme Differences
58
Mean
1899,86
Std. Deviation
283,930
Absolute
,117
Positive
,117
Negative
-,063
Kolmogorov -Smirnov Z
,889
Asymp. Sig. (2-tailed)
,408
a. Test distribution is Normal.
b. Calculated from data.
ANOVA
Valor unitario
Sum of Squares
Between Groups
df
Mean Square
502290,355
3
167430,118
Within Groups
4092824,543
54
75793,047
Total
4595114,898
57
JAVIER GONZALEZ MARTINEZ
F
Sig.
2,209
,098
209
10. ANEXOS
Anexo 2; Reflexiones sobre la elección de tasas de
actualización de renta; un estudio acerca de lios tipos
de interés en el mercado inmobiliario.
Documento redactado por el redactor de este informe y por el director
técnico de G, como documento de trabajo para la comisión técnica de
ATASA, en la que se ve que:
1.- que no siempre se ha considerado la deuda pública como el activo de
menor riesgo (menor rentabilidad)
2.- que el mercado inmobiliario ha funcionado en determinados momentos
con tasas reales negativas.
JAVIER GONZALEZ MARTINEZ
210
10. ANEXOS
REFLEXIONES SOBRE LA ELECCIÓN DE TASAS DE
ACTUALIZACIÓN DE RENTAS
En el quehacer diario de las valoraciones, en particular las valoracines
para garantía hipotecaria, sujetas a la norma específica de la Orden
ECO/805/2003 y otras órdenes EHA que la modifican, nos encontramos
con el problema de elección de tasas de actualización, determinantes
en la valoración por el método de actualización de rentas.
Este problema lo venimos resolviendo mediante la aplicación de unas
tasas reales (descontado el efecto inflación) más o menos históricas y
más o menos consensuadas entre los expertos, pero que
frecuentemente conducen a valores inferiores a los del mercado de
compraventa.
Queríamos ensayar un análisis de la evolución histórica de distintas tasas
e índices, y para ello hemos partido de series de datos publicadas por la
Administración Pública, tal como se detalla en el anexo de notas
metodológicas. Hemos calculado una serie de tasas nominales de
arrendamiento
como
relación
entre
arrendamiento
anual
homogeneizado para fin del ejercicio y precio de venta. Hemos usado
también las series de IPC, rendimiento de deuda pública a 5 años y tipos
de interés hipotecarios.
Partimos de series de datos referidas a vivienda, pero puede aceptarse
que el estudio de tasas de actualización a aplicar a otros productos
podrían estimarse como derivados, con diferenciales específicos a la
tasa.
Las tasas en la norma
En el artículo 32 de la Orden ECO/805/2003, de 27 de marzo, sobre
normas de valoración de bienes inmuebles y de determinados derechos
para ciertas finalidades financieras, en la redacción de la Orden
EHA/3011/2007, de 4 de octubre, por la que se modifica la Orden
ECO/805/2003, se regula el tipo de actualización en el método de
actualización:
1. Para determinar el tipo de actualización se seguirá el siguiente
procedimiento:
Se adoptará un tipo de interés nominal adecuado al riesgo del
proyecto de inversión y que at ienda, en particular, a su volumen y
grado de liquidez, a la tipología (industrial, comercial, etc.) del
inmueble, a sus características y ubicación física, al tipo de contrato
de arrendamiento (existente o previsto) y al riesgo previsible en la
obtención de rentas.
JAVIER GONZALEZ MARTINEZ
211
10. ANEXOS
El tipo de actualización elegido conforme a los criterios anteriores debe ser
similar al que está utilizando el mercado respecto a operaciones
comparables.1
Dicho tipo de interés se convertirá en real corrigiéndose del efecto
inflacionista mediante la aplicación de un índice de precios que
refleje adecuadamente la inflación esperada durante el período
para el que se prevea la existencia de flujos de caja.
2. El tipo de interés nominal a que se refiere el primer guión del apartado
anterior no podrá ser inferior a la rentabilidad media anual del tipo medio
de la Deuda del Estado con vencimiento superior a dos años. Este plazo de
vencimiento será igual o superior a cinco años si la finalidad de la
valoración es la prevista en el artículo 2.a.
Para determinar la rentabilidad media anual:
Se tomará el tipo medio durante un período continuado no inferior a
tres meses ni superior a un año contados antes de la fecha de la
tasación.
El tipo medio deberá haber sido publicado por un organismo público
o por un mercado organizado.
3. La entidad tasadora justificará debidamente el tipo de interés elegido,
destacando el diferencial positivo aplicado respecto a la rentabilidad
media mencionada en el párrafo anterior, y en especial, la inflación
esperada y demás medios de corrección utilizados para obtener un tipo
real.
En definitiva, para garantía hipotecaria el tipo o tasa de actualización
nominal (TN) se debería componer con la rentabilidad de la deuda
pública con plazo de vencimiento igual o superior a cinco años más un
diferencial positivo (inicialmente parece que podría ser cero).
Aunque en la modificación de este artículo introducida por la Orden
EHA/3011/2007 se pide concordancia con operaciones comparables
del mercado, veremos en las conclusiones que la aplicación directa de
este artículo nos aleja en ocasiones del mercado.
1
JAVIER GONZALEZ MARTINEZ
Párrafo insertado por la Orden EHA citada.
212
10. ANEXOS
Un vistazo a los datos
En los últimos años estamos viviendo grandes cambios en el sector
inmobiliario. Los precios han pasado de una situación de burbuja con
crecimientos anuales de dos dígitos entre 1.999 y 2.005 a un descenso
continuado desde 2007-2009.
Figura 1: Evolución precios (valores nominales)
2500
Valor unitario
2000
1500
1000
500
0
1980
1985
1990
1995
2000
2005
2010
2015
Figura 2: Evolución precios (tasas)
20,00%
Tasa de variación
15,00%
10,00%
5,00%
0,00%
1985
1990
1995
2000
2005
2010
-5,00%
-10,00%
JAVIER GONZALEZ MARTINEZ
213
10. ANEXOS
Otros indicadores han sufrido grandes cambios, así, el IPC tuvo un
mínimo histórico en 1.998 de 1,8%, subiendo luego a un máximo local de
4,30% en 2.007, situándose actualmente en tasas negativas. El
rendimiento de la deuda del estado a 5 años o más (RDE5, RDP5) se
asocia con la tasa libre de riesgo a largo plazo; su variación ha sido
también notable, cayendo progresivamente a cifras convergentes con
el IPC, situándose no pocas veces por debajo de este índice.
Figura 3: Evolución índices
16,00%
14,00%
12,00%
10,00%
RDP5
8,00%
IPC
6,00%
4,00%
2,00%
0,00%
1980
-2,00%
1985
1990
1995
2000
2005
2010
2015
La actual situación deflacionaria vuelve a desmarcar bruscamente el
IPC del RDE5, al haber caído la variación del IPC desde 4,1% a –1%.
Es una situación lamativa que el rendimiento de la deuda pública a
largo plazo pueda ser inferior a la inflación, ¿inversiones a largo plazo
para perder? Probablemente esta situación ponga de manifiesto
tensiones anómalas que se han traducido en deuda pública barata. En
el ejercicio actual la inflación se ha convertido en deflación, pero el
volumen de deuda pública crece sin cesar mientras que sus
rendimientos bajan, probablemente debido a compras masivas de
deuda en paralelo a financiación barata vía BCE, ¿monetización
indirecta de deuda?, ¿una burbuja de deuda pública?
La tasa nominal de arrendamiento obtenida evoluciona suavemente
hasta cifras de convergencia con IPC y RDE5, pero en este ejercicio su
majestuoso comportamiento no ha sido seguido por aquellas tasas; el
RDE5 ha bajado, mientras el IPC ha caído.
JAVIER GONZALEZ MARTINEZ
214
10. ANEXOS
Figura 4: Índices vs tasa nominal
16,00%
14,00%
12,00%
10,00%
8,00%
RDP5
6,00%
IPC
4,00%
TASA
NOMINAL
2,00%
0,00%
1985
-2,00%
1990
1995
2000
2005
2010
Antes de 1.996 observamos una etapa en la que el RDE5 es muy superior
al rendimiento de alquileres; recordemos que la Ley Boyer mediante la
que pretende liberalizarse el mercado de arrendamiento es de 1.985,
mientras que la actual LAU es de 1.994, ¿se trata de una etapa con
fuerte inercia de la situación anterior? En el decenio 1996-2006 la tasa
nominal de arrendamientos toma unos valores superiores a RDE5 y
también al IPC, es el comportamiento que en principio esperamos en
condiciones normales. En los últimos años, como apuntamos antes, esta
tasa de rendimiento de alquileres converge con IPC y RDE5, hasta de
nuevo verse abandonada en su trayectoria por el descenso de RDE5 y
la caída del IPC.
Si nos fijamos en el periodo de los años 90 anterior a la entrada de
España en el sistema del Euro (1999), en el que hubo cuatro
devaluaciones de la peseta, dos en 1.992, una en 1.993, y la otra en
1.995, vemos un comportamiento de la deuda pública a tasas muy
superiores al IPC. Vamos a traer aquí los promedios de estos años.
RDE5
9,73%
IPC
4,43%
Tasa nom (TN) 7,12%
Dif tasa (DTN) -2,61%
Tasa real (TR) 2,61%
Promedio indicadores periodo 90-98
Vemos un diferencial entre IPC y RDE5 de algo más de 5 puntos,
mientras que la tasa nominal de arrendamientos se queda con un
diferencial con el IPC de menos de 3. Así que en este periodo
JAVIER GONZALEZ MARTINEZ
215
10. ANEXOS
infravaloraríamos al estimar valores de mercado con actualización de
arrendamientos.
El diferencial a aplicar entonces a la RDE5 hubiera sido negativo, para
estimar valores de mercado.
Estamos en un periodo en el que, aparentemente, en mercado se
aceptan tasas para arrendamiento inferiores a la tasa libre de riesgo. ¿Es
un mercado cautivo?, ¿o es la RDE5 una tasa de riesgo?
Puede que las dos cosas. Puede también que pese más en los
operadores la esperanza de una gran plusvalía que la obtención de
una renta. Pero es interesante señalar que la rentabilidad de la deuda
pública a 5 años puede ser superior en determinadas circunstancias a lo
que muchos operadores entenderían como tasa libre de riesgo, es
decir, la RDE5 podría ser una tasa de riesgo en determinadas épocas.
Ahora nos vamos a fijar en el periodo 1999-2009, desde la adhesión al
Euro hasta hoy.
RDE5
3,87%
IPC
3,01%
Tasa nom (TN) 5,06%
Dif tasa (DTN) 1,20%
Tasa real (TR) 2,01%
Promedio indicadores periodo 99-09
Estos promedios no deben impedirnos ver la gran variabilidad del
periodo:
Máx 1999 Mín 2007
Tasa nom (TN)
7,38%
3,91%
Dif tasa (DTN)
3,32%
-0,29%
Tasa real (TR)
4,97%
-0,38%
Máximos y mínimos periodo 99-09
JAVIER GONZALEZ MARTINEZ
216
10. ANEXOS
Algunas conclusiones
La aplicación del criterio normativo obliga en determinados momentos a
infravaloraciones respecto a valores de mercado.
En las series consideradas, en el periodo 1990 a 1996 la tasa de RDE5 se
ha mantenido por arriba de la TN, por lo que incluso sin añadir el
diferencial (de valor positivo) se obtendrían valores inferiores a los de
mercado. Lo mismo puede decirse para el año 2007 (ver figura 4).
Este efecto se amplía al considerar el diferencial, y aún más al
considerar los posibles gastos asociados al arrendamiento y también el
coeficiente que refleje la proporción de tiempo ocupado sobre total.
Un posible método de trabajo resultará en estimación de valor de mercado u,
ocasionalmente, en estimación del valor inferior más próximo posible.
Ya que ocasionalmente la norma va a impedir utilizar el método de
actualización como estimador de valor de mercado, un posible método
de trabajo se basaría en la siguiente alternativa (tasa híbrida):
• Si la TN calculada con los datos de mercado del momento es
superior a RDE5 el diferencial será el suplemento entre RDE5 y TN.
Por tanto, en estos momentos el método de actualización será un
estimador de mercado.
• Si la TN calculada con los datos de mercado del momento es
inferior a RDE5 el diferencial será un mínimo simbólico (ej. 0,1%). En
estos momentos el método de actualización dará valores
inferiores a los de mercado, pero al usar un diferencial mínimo
también minimizamos la diferencia.
Figura 5: Tasa híbrida
16,00%
14,00%
12,00%
10,00%
RDP5
8,00%
6,00%
Tasa
nominal
4,00%
Tasa híbrida
2,00%
0,00%
1980
1985
JAVIER GONZALEZ MARTINEZ
1990
1995
2000
2005
2010
2015
217
10. ANEXOS
Elección de una tasa razonable fuera del ámbito reglado de garantía
hipotecaria.
Fuera del ámbito de garantía hipotecaria podemos utilizar el método de
actualización como estimador del valor de mercado. La tasa elegida
sería la TN.
Pero también podemos utilizar el método de actualización para orientar
al inversor en cuanto al enfoque como inversión productiva. La
aplicación sistemática de un diferencial a RDE5 nos llevaría en unas
ocasiones a valores inferiores a los de mercado, pero en otras a valores
superiores. Por ejemplo (puede verse la figura 6), para un diferencial
nulo, en el periodo 1990 a 1996 se hubieran obtenido valores inferiores a
los de mercado, pero en el periodo 1997 a 2006 hubiéramos obtenido
valores superiores a los de mercado. En 2007 habríamos tenido valores
próximos pero inferiores a mercado, y ya en la actualidad volveríamos a
valores superiores a los de mercado.
Elección de tasa coincidente con el tipo medio del mercado hipotecario.
La evolución del tipo medio del mercado hipotecario (TH) sigue una
traza casi paralela a la de RDE5, aprox. 0,5 puntos por arriba. Sin
embargo en ocasiones puntuales (1995) el RDE5 ha estado por arriba
del mercado hipotecario.
Figura 6: Tipo hipotecario vs RDP5 y tasa nominal
18,00%
16,00%
14,00%
12,00%
Tasa nominal
10,00%
8,00%
RDP5
6,00%
Tipo
hipotecario
4,00%
2,00%
0,00%
1990
1995
2000
2005
2010
Esto adelanta la siguiente cuestión.
JAVIER GONZALEZ MARTINEZ
218
10. ANEXOS
¿Es siempre la deuda del Estado a largo plazo una tasa libre de riesgo?
Acabamos de ver que en 1995 la deuda pública llegó a superar los tipos
hipotecarios, es decir, hubo unos tipos hipotecarios que el mercado
valoró como más libres de riesgo que la deuda pública. Esta situación
no es deseable ni, afortunadamente, frecuente, pero es posible. En
efecto puede suceder que la necesidad de un Estado de colocar
grandes cantidades de deuda le obligue a pagar tipos altos que a su
vez realimentan la necesidad de más deuda, pudiendo llegarse a tipos
crecientes que ya incluirían una consideración de riesgo. Confiemos en
que esa situación nos sea ajena.
G TASACIONES, S.A.
Álvaro Satué Ripoll
Javier González Martínez
SE ADJUNTAN ANEXOS METODOLÓGICO Y DE DATOS
JAVIER GONZALEZ MARTINEZ
219
10. ANEXOS
Nota metodológica;
- Datos;
Los precios nominales de la vivienda se han obtenido de los datos medios
nacionales publicados por ministerios (primero Fomento, luego Vivienda). Estos
precios medios provienen de los datos aportados por varias Sociedades de
Tasación.
Los precios del alquiler se han calculado a partir de la “Encuesta sobre la
vivienda en alquiler de los hogares en España 2006” Del Observatorio Estatal
de Alquiler de Viviendas, órgano dependiente del Ministerio de la vivienda.
Se ha tomado como referencia el valor unitario de viviendas sin amueblar
(tabla 2.1 del citado documento). Este valor se ha ponderado con la misma
razón existente entre el importe medio pagado por el alquiler durante 1y 2
años (tabla 2.2) y el importe medio pagado del total de alquileres (que incluye
alquileres a largo plazo). Este ajuste se ha realizado porque se entiende que los
alquileres por periodos superiores a ese plazo de 1-2 años, dadas las clausulas
de actualización en los importes de las rentas, pueden quedar desfasados
respecto de los alquileres más a corto plazo.
Este valor ponderado se ha homogeneizado financieramente con el resto de
magnitudes. La renta prepago mensual se ha transformado en renta postpago
anual (fin del ejercicio) usando como tasa de actualización la Rentabilidad
media de la Deuda Pública a 5 años (RDP5). De estas operaciones resulta la
que hemos denominado “renta nominal unitaria homogeneizada” del año
2006. Observar que se trata de una renta bruta, es decir, no se consideran
gastos para la propiedad de ningún tipo y se supone plena ocupación del
inmueble.
A partir de este dato de 2006, usando la variación anual en el precio de los
alquileres (subgrupo del IPC, INE), se deducen los datos medios del resto de la
serie. Por esta razón debe señalarse la posible fragilidad de este dato que
permite generar la serie de valores medios de arrendamiento.
Puede verse un resumen de la encuesta en:
http://www.mviv.es/es/index.php?option=com_content&task=blogcategory&i
d=73&Itemid=44.
La inflación (IPC, índice y variación) se ha obtenido igualmente del INE.
El tipo medio de la deuda pública a 5 años se ha obtenido del INE que toma
los datos de los boletines estadísticos del Banco de España. Se han tomado los
datos medios de las operaciones en el mercado secundario de este producto.
Como coste de la financiación se ha adoptado el tipo hipotecario a más de 3
años para vivienda libre, dato medio del conjunto de entidades. Los datos se
JAVIER GONZALEZ MARTINEZ
220
10. ANEXOS
han obtenido de la web del Banco de España, del apartado “Tipos de interés
legales, EURIBOR, MIBOR y otros tipos oficiales de referencia del mercado
hipotecario”
Los datos correspondientes a 2009 son de avance a tercer trimestre.
- Operaciones
Podemos interpretar que el tipo de interés nominal que la Orden exige adoptar
debería estar acorde con los “fundamentales” del valor de los inmuebles. Estos
“fundamentales” podrían definirse como aquellas variables que constiturían el
“verdadero valor” del bien.
En el ámbito de la bolsa, los fundamentales deberían ser unos buenos
indicadores del rendimiento futuro de los títulos.
En el caso de la vivienda, esos rendimientos futuros que cabría esperar vienen
dados por las rentas que sería capaz de generar el inmueble.
De esto se desprende una relación entre el valor nominal de una vivienda y la
renta anual que es capaz de producir. Esta tasa nos indica cuantos años es
necesario esperar para recuperar la inversión que habría que realizar (valor
nominal), con su rentabilidad anual (alquiler). Su inversa, indica la rentabilidad
anual de la vivienda alquilada como inversión.
TN = R/V
Donde;
TN = Tasa nominal.
R = Renta anual.
V = Valor nominal de la vivienda.
Observar que tanto R como V son datos de mercado por lo que TN podríamos
denominarla también Tasa Nominal de Mercado. Si damos por bueno que los
valores de mercado son los que recogen la máxima información disponible,
con esta tasa estaríamos cumpliendo el primer requisito del artículo 32 de la
Orden ECO.
PER = V/P = 1/TN
Donde;
PER (Price to Earnings Ratio) = Relación entre precio e ingresos. Se
adopta esta denominación por analogía al concepto bursátil.
Este planteamiento queda refrendado con la modificación del artículo 32 de
la primera Orden EHA en la que se pide coherencia con los datos de mercado.
JAVIER GONZALEZ MARTINEZ
221
10. ANEXOS
La tasa nominal se convertirá en real mediante la inflación esperada.
En el apartado 2 se expresa claramente que “El tipo de interés nominal ... no
podrá ser inferior a la rentabilidad media anual del tipo medio de la Deuda del
Estado con vencimiento ... igual o superior a cinco años.” El apartado 3
recalca la necesidad de indicar el diferencial POSITIVO que habrá que aplicar,
respecto de la rentabilidad de la deuda pública.
Si tratamos de expresar la Tasa de Actualización (TA) que exige la orden ECO
sería;
TA = [(1+Dif) + (1+RDP5)/(1+IPC)] - 1
Donde;
TA = Tasa de actualización real.
Dif = Diferencial exigido ap. 2 art. 32.
RDP5 = rentabilidad media anual de la deuda pública con vencimiento
a 5 años.
IPC = inflación esperada mientras se produzcan flujos de caja (renta).
JAVIER GONZALEZ MARTINEZ
222
10. ANEXOS
Datos;
Precio
unitario
nominal
(€/m²)
1985
1986
1987
1988
1989
1990
1991
1992
1993
1994
1995
1996
1997
1998
1999
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
317
397
489
565
646
638
635
640
662
674
685
717
792
907
1.047
1.221
1.380
1.618
1.824
1.991
2.086
2.019
1.903
Renta
Incremento
Renta nominal
nominal
rentas %
unit homog. (€ /
unitaria (€ /
(subíndice
año / m²)
año / m²)
alquileres)
22,78
24,42
25,79
27,82
30,24
32,91
35,67
38,67
41,91
43,97
46,78
50,20
53,16
55,28
57,22
59,45
62,07
64,74
67,52
70,29
73,17
76,46
79,67
83,02
85,18
35,57
38,10
41,33
44,26
46,34
49,69
52,45
54,82
56,60
58,49
61,18
63,62
66,27
68,71
71,57
74,31
77,98
81,51
84,83
86,63
7,00
7,20
5,60
7,90
8,70
8,80%
8,40%
8,40%
8,40%
4,90%
6,40%
7,30%
5,90%
4,00%
3,50%
3,90%
4,40%
4,30%
4,30%
4,10%
4,10%
4,50%
4,20%
4,20%
2,60%
Tipo
hipotecario
%
16,04
15,02
14,00
10,42
11,04
9,45
6,91
5,65
4,72
5,76
5,76
4,80
3,71
3,36
3,28
4,17
5,24
5,86
3,63
76,46; es el dato a partir del cual se deduce el resto de la serie.
JAVIER GONZALEZ MARTINEZ
223
10. ANEXOS
1985
1986
1987
1988
1989
1990
1991
1992
1993
1994
1995
1996
1997
1998
1999
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
RDP5
IPC
PER
Tasa
nominal
Diferencial
nominal
14,31%
12,14%
12,26%
10,03%
9,66%
11,10%
8,09%
5,67%
4,35%
4,06%
5,27%
4,56%
4,32%
3,23%
3,33%
2,85%
3,62%
4,20%
3,98%
3,11%
8,80%
8,80%
5,20%
4,80%
6,80%
6,70%
5,90%
5,90%
4,60%
4,70%
4,70%
3,60%
2,00%
1,80%
2,30%
3,40%
3,60%
3,50%
3,00%
3,00%
3,40%
3,50%
4,30%
4,10%
-1,00%
15,89
16,96
15,43
14,35
13,80
13,32
12,85
12,49
12,66
13,54
14,83
16,46
18,42
20,09
22,61
24,55
25,53
25,59
23,79
21,97
6,29%
5,90%
6,48%
6,97%
7,24%
7,51%
7,78%
8,01%
7,90%
7,38%
6,74%
6,08%
5,43%
4,98%
4,42%
4,07%
3,92%
3,91%
4,20%
4,55%
-8,02%
-6,24%
-5,78%
-3,06%
-2,42%
-3,59%
-0,31%
2,34%
3,55%
3,32%
1,47%
1,52%
1,11%
1,75%
1,09%
1,22%
0,30%
-0,29%
0,22%
1,44%
Tasa real Tasa híbrida
-0,38%
0,00%
0,55%
2,26%
2,43%
2,68%
4,04%
5,89%
5,99%
4,97%
3,23%
2,39%
1,86%
1,92%
1,38%
0,65%
0,40%
-0,38%
0,10%
5,61%
14,41%
12,24%
12,36%
10,13%
9,76%
11,20%
8,19%
8,01%
7,90%
7,38%
6,74%
6,08%
5,43%
4,98%
4,42%
4,07%
3,92%
4,30%
4,20%
4,55%
Tasa nominal > RDP5
JAVIER GONZALEZ MARTINEZ
224
10. ANEXOS
Anexo 3; Evolución histórica del sistema financiero.
Origen de la reserva fraccionaria y de la concesión
de créditos como mecanismo de creación de dinero.
JAVIER GONZALEZ MARTINEZ
225
10. ANEXOS
Origen del dinero
Existen dos realidades humanas que se dan en todo tiempo y lugar.
En primer lugar el hecho innegable de la desigualdad en cuanto a las
habilidades y capacidades humanas. Ya sea por características físicas,
mentales o de cualquier otra índole, hay personas que tienen más
facilidad (capacidad) para realizar determinadas actividades que
otras. Así, mientras que
para unas personas el desempeño de
determinadas labores es relativamente asequible (teniendo en cuenta
que el trabajo siempre es gravoso, es decir, que en condiciones de
ausencia de necesidad, la mayoría de las personas preferirán el ocio al
negocio) e incluso gratificante, para otras, esas mismas labores, pueden
resultar arduas e inabarcables. Este hecho avoca de manera natural a
las personas al desempeño de aquellas labores en las que más
habilidad muestran, en las que más capacidad atesoran.
Pero no sólo los talentos humanos están desigualmente repartidos. La
propia naturaleza a distribuido sus bienes y recursos también de manera
irregular. Unas zonas disponen en abundancia de unos determinados
recursos, mientras que adolecen de otros. Extraña es la región ubérrima,
en la que se pueden encontrar todos los recursos demandados por el
hombre.
Estos
dos
hechos
convierten
a
los
hombres
en
productores
especializados. Las personas en función de sus posibilidades tienden a
concentrar sus esfuerzos en aquellas labores en las que han de
esforzarse menos o en aquellas en las que obtienen unos resultados
superiores a la media, es decir, en las que son más productivos.
JAVIER GONZALEZ MARTINEZ
226
10. ANEXOS
Sin embargo, las necesidades humanas son de lo más variadas. Desde
las necesidades más básicas de consumo de bienes para preservar la
vida, hasta elevadas necesidades de orden superior. Para satisfacer
estas necesidades necesitamos consumir multitud de bienes y de
servicios que han de ser previamente producidos. Es decir, las personas
somos consumidores generalistas.
De estas características de las personas y de la naturaleza nace la
necesidad del comercio que no es más que el intercambio de bienes o
habilidades de los que se dispone en exceso por otros de los que se
tiene escasez. Y resulto que este intercambio fue mutuamente
beneficioso para todos puesto que al ir acentuándose las diferencias
entre personas y al ir estableciéndose la división del trabajo como forma
de organización social y el comercio como mecanismo de redistribución
de bienes y habilidades, la riqueza aumentó, dado que se producía un
mejor aprovechamiento de los recursos y habilidades, es decir, un
aumento de la productividad.
Así, antiguas comunidades que luchaban cada día por satisfacer las
más básicas necesidades vieron como, mediante la división del trabajo
y el comercio, era posible atesorar bienes que les permitían satisfacer
necesidades de orden superior o que les permitían idear y fabricar
bienes de producción que tenían la característica de que eran
capaces de aumentar la producción de bienes de consumo.
Características del dinero
El aumento de la riqueza vino del aumento de la producción (real,
física) provocada por la división del trabajo, pero también de las
mejoras del comercio. Así en la actividad comercial fueron dándose
JAVIER GONZALEZ MARTINEZ
227
10. ANEXOS
también avances e innovaciones. Uno de los más significativos avances
fue la sustitución del trueque por el uso del dinero.
El intercambio de bienes por bienes (trueque) presenta varios
inconvenientes, entre los que resultan más evidentes, primero, la
dificultad de encontrar otra persona que necesite lo que ofrezco y
ofrezca lo que necesito y, segundo, que dificulta enormemente el
cálculo, por lo que se amplían las posibilidades de error.
Para solucionar estos, y otros inconvenientes, las personas, de manera
espontánea y generalizada idearon el dinero, que es el bien “comodín”,
esto es, un bien, que es intercambiable por cualquier otro, un bien al
que referir el valor de todos los demás bienes y servicios y que permita a
los usuarios conservar el valor de las ganancias generadas en la
actividad comercial o del ahorro atesorado. Es decir, este nuevo
invento llamado dinero ha de tener tres características básicas,
- Ha de ser generalmente aceptado
- Ha de servir como depósito de valor.
-
Ha de ser unidad de cuenta.
Es importante insistir en esto, de manera espontánea, las comunidades
humanas fueron utilizando diversos bienes como dinero (sal, conchas,
ganado...) lo cual, favoreció aún más la creación y distribución de
riqueza.
La común aceptación del oro como dinero.
Pues bien, a través de la experiencia las personas, en diversas épocas y
lugares, llegaron a la conclusión que había determinados bienes que
eran especialmente indicados para ser usados como dinero. Se
JAVIER GONZALEZ MARTINEZ
228
10. ANEXOS
generalizó entonces el uso de determinados metales (especialmente el
oro) como dinero. Este uso, lejos de una imposición, fue consecuencia
de algunas características de este metal, que lo hacen idóneo para ser
usado como dinero.
Es un bien relativamente escaso; esta cualidad, que puede parecer un
inconveniente, le confiere facilidad de transporte puesto que al ser
escaso, una pequeña cantidad puede simbolizar un gran valor o un
gran número de otros bienes.
Es fácil de transportar, en gran parte por lo anterior.
Es fácilmente divisible. Sirve para pequeñas y grandes transacciones.
Es incorruptible, lo que lo convierte en una reserva de valor ideal. Los
ahorros de hoy, almacenados en oro, valdrán lo mismo cuando sean
necesarios en el futuro.
Estas características le acabaron confiriendo la cualidad fundamental
que dinero ha de tener y es que se convierte en un bien universalmente
aceptado. Todo el mundo esta dispuesto a intercambiar sus bienes y
servicios por este extraño bien, puesto que tienen la confianza de que a
su vez el oro les será aceptado a cambio de otros bienes y servicios que
posteriormente necesiten.
Aunque resulte evidente a veces pasa desapercibido el hecho de que
el dinero en general y el oro en particular para poco o nada valen por si
mismo. Las personas, para vivir y ser prósperas necesitan alimentos,
ropas, cobijo, etc. son estos bienes reales y tangibles lo que
necesitamos. El dinero no es más que un bien “auxiliar” que facilita el
intercambio de bienes. No sirve ni como alimento, ni como medio de
protección contra los elementos, ni como medio de transporte. Pero, al
ser universalmente aceptado, dadas a
l s características anteriormente
JAVIER GONZALEZ MARTINEZ
229
10. ANEXOS
expuestas, sí cumple con las funciones que este bien comodín ha de
tener;
Ha de servir de medio de pago y cambio. Esta es la posibilidad y la
validez para ser fácilmente intercambiado.
Ha de servir de depósito de valor, es decir, ha de permitirme conservar
el valor de la mercancía que simboliza hasta que sea efectivamente
requerida.
Ha de convertirse en unidad de medida. Ser el canon o la escala con el
que medir el valor de todos los demás bienes y, lo más importante, del
valor relativo de unos bienes frente a otros.
La potencia de este “bien comodín”, de este bien polivalente, no pasa
desapercibida por personas y organizaciones con altas ambiciones. Al
percibir que las personas están dispuestas a orientar su actividad
(incluso su voluntad) a cambio de ese bien que les permite disfrutar de
cualquier otro, se esfuerzan por controlar y, en la medida de sus
posibilidades, monopolizar el uso y distribución del dinero, del oro, a
través de medidas como el señoreaje (la facultad de establecer un
valor “nominal” a un trozo metálico).
A pesar de estas ingerencias y de estos intentos incansables por
controlar el dinero, no sin sobresaltos, a través de los siglos, el oro se
acabó imponiendo como moneda de las economías más avanzadas y
de otras partes del mundo menos prósperas. No hay que pasar por alto
que la implantación del oro favoreció la creación de riqueza y la mejor
distribución de la misma.
JAVIER GONZALEZ MARTINEZ
230
10. ANEXOS
Invención de la reserva fraccionaria.
En este continuo proceso de innovación en las prácticas comerciales, a
todas luces favorecedor del proceso de creación de riqueza,
experimenta grandes avances en la época de las ciudades estado
italianas en la baja edad media. Ocurrió que la creciente actividad
comercial mediterránea provocó incrementos en el oro atesorado que
dificultaba su gestión y custodia. Operaban, por aquel entonces,
orfebres, artesanos y joyeros que disponían de cámaras de custodia de
sus valiosos materiales metálicos. Los grandes comerciantes que cada
vez atesoraban más oro empezaron a acordar con estos artesanos el
uso de las cámaras de custodia como almacenes protegidos en los que
depositar el oro. Cuando se depositaba el oro, el propietario de la
cámara emitía un t ít ulo en el que reconocía que el depositante
entregada una determinada cantidad de metal. Este título era un
documento que reconocía la propiedad del depositante sobre una
cierta cantidad de oro que, a cambio de una pequeña suma pagada
al custodio, permanecía almacenada y vigilada.
Conforme se fue generalizando esta práctica comenzó a darse el
siguiente fenómeno. Como los custodios del oro eran conocidos y los
títulos por ellos emitidos eran reconocidos, comenzaron a utilizarse estos
títulos como medio de pago, en sustitución del oro que representaban.
Este procedimiento agilizó aún más el proceso comercial, puesto que
evitaba el paso de retirar el oro e intercambiarlo para luego tener que
volver a depositarlo. Cambiaba el título de manos, el oro permanecía
quieto, y se producía el intercambio. Esto funcionaba porque los
tenedores de títulos sabían que podían convertir ese documento en oro
en el momento que fuera presentado en la cámara de custodia, esto
es, a la vista.
JAVIER GONZALEZ MARTINEZ
231
10. ANEXOS
El oro empezó a dejar de ser utilizado y se sustituyo paulatinamente por
estos títulos que certificaban la propiedad de cierta cantidad de oro.
Nació el papel moneda.
Figura 1: Certificado de oro de 1.922 en el que se certifica que “han sido depositados
en el Tesoro de los Estado Unidos, cien dólares en monedas de oro, repagables al
portador cuando lo demande”. Fuente; Reserva federal (FED)
Los custodios del oro comenzaron a prestarlo. Ocurrió, entonces, el
milagro. Los custodios de ese oro se dieron cuenta de que nunca sus
reservas de oro quedaban totalmente vacías. Se había extendido tanto
el uso de los títulos sobre oro que ya poca gente utilizaba el oro en sus
transacciones comerciales. Entonces, la idea, ¿por qué no emitir títulos
de más? es decir, títulos no respaldados por oro. Si nunca se retira todo
el oro custodiado, siempre existirá oro suficiente para atender a los
tenedores de títulos que quieran sustituirlos por metal. Siempre que se
mantenga una reserva de oro mínima se podrá asegurar las retiradas de
oro. Con esta idea nace la reserva fraccionaria, técnica financiera
vigente en nuestros días.
JAVIER GONZALEZ MARTINEZ
232
10. ANEXOS
Volveremos a ese concepto de reserva fraccionaria posteriormente. Lo
importante ahora es comprender la base del mecanismo de creación
de dinero.
El patrón oro.
A pesar de la implantación de esta práctica y de la generalización del
papel moneda en los usos cotidianos, todavía quedaba un límite para
el consumo, la cantidad de oro reservado. Y esto era así porque si los
tenedores de títulos sospechaban que al banco emisor de papel
moneda estaba perdiendo el control de la emisión de papel, le
ret irarían la confianza en la custodia de su oro, por lo que se produciría
una retirada masiva de depósitos (pánico bancario) que arruinaría la
banco (y de paso a mucha gente). Los banqueros, pues, se aseguraban
muy mucho de no pasarse con la emisión de papel.
Las naciones que usaban el oro como reserva, ligaban el valor de sus
divisas (papel moneda) a una determinada cantidad de oro. Así como
las reservas de oro tenían un límite (que solo se incrementaba si se
extraía oro de las minas o se vendía más de los que se compraba en el
extranjero, es decir, existía un superávit en la balanza de pagos),
cuando un país importaba más de lo que exportaba(déficit en la
balanza de pagos), se producía una salida de oro que se traducía en
una escasez de dinero. Este sistema, de manera natural , controlaba los
desequilibrios comerciales, que se autorregulaban de manera natural.
El resultado de la aplicación de este sistema monetario fue el de un
desarrollo nunca visto, como consecuencia de una relativa estabilidad
comercial y una baja inflación (que fomentaba el ahorro y la
capitalización de la sociedad. Todo ello apoyado y amplificado por la
revolución industrial.
JAVIER GONZALEZ MARTINEZ
233
10. ANEXOS
Llegados a este punto es muy importante entender que este sistema
perjudica a los agentes que tienen la tendencia a consumir más de lo
que producen, puesto que existe un límite a su endeudamiento. Sin
embargo para los agentes prudentes es un sistema que proporciona
estabilidad de precios y estabilidad comercial, por lo que su ahorro fue
y siguió siendo valioso (la cantidad de dinero fluctúa con lentitud, por lo
que a largo plazo, la inflación no es muy relevante). Este sistema duró,
aproximadamente desde las guerras napoleónicas a la primera guerra
mundial.
El abandono del patrón oro; la Reserva Federal y el dinero fiduciario.
En 1.913 nace en Estados Unidos la Reserva Federal, sistema de banca
central estadounidense que nace con el propósito de flexibilizar la
oferta de dinero, así como de centralizar todas la reservas bancarias.
Mediante las denominadas “Operaciones de Mercado Abierto” la
Reserva Federal compraba, compra, activos financieros (deuda pública
y, en determinados casos, privada) inyectando nuevo dinero al sistema.
Mientras, en Europa, las necesidades de gasto característico de una
guerra obligó, principalmente a Inglaterra, a través de su banco
nacional, a la emisión “descontrolada” de billetes para financiar el
gasto bélico de la primera guerra mundial.
En 1.922, en la Conferencia de Génova, se trata de restaurar el
comercio
y
las
finanzas
mundiales.
Inglaterra,
como
potencia
vencedora y aliada natural de Estados Unidos, impuso los siguientes
acuerdos;
JAVIER GONZALEZ MARTINEZ
234
10. ANEXOS
Estado Unidos seguiría usando el patrón oro. Los dólares se emitirían
como título de propiedad de cierta cantidad de oro, exigible. La
emisión de papel moneda correspondería a la Reserva Federal.
El resto de divisas no podría cambiarse por oro, salvo en grandes
cantidades (quedaban fuera del mercado del oro los pequeños
agentes).
Las libras esterlinas podrían cambiarse por dólares y las demás divisas
por libras.
Figura 2: pirámide invertida que simboliza el sistema monetario creado en 1.922.
La Reserva Federal americana emitía notes2 que eran títulos sobre oro
nominados en la divisa del dólar.
Las notes emitidas por la Reserva Federal servían como reservas
fraccionarias para que los bancos americanos pudiesen ofertar créditos.
A juicios de muchos economistas este sistema fue el que desencadeno
la Gran Depresión.
2
Reserva federal; http://www.federalreserve.gov/aboutthefed/section16.htm
JAVIER GONZALEZ MARTINEZ
235
10. ANEXOS
El desbarajuste producido por este sistema (al explicar la teoría del ciclo
económico en el cuerpo del proyecto se explican las causas de este
caos) unido a las durísimas condiciones impuestas por los vencedores a
las potencias centrales, (principalmente Alemania) conducirán a todo el
mundo a un nuevo y más sanguinario enfrentamiento armado.
Figura 3: niños alemanes jugando con pilas de billetes en Alemania. Año 1.923 3
Bretton Woods.
Tras la segunda guerra mundial se fija el dólar como medio internacional
de pago. Esto significa que el Gobierno de los Estados Unidos (vencedor
de la guerra)
fija un precio del oro, en dólares y se comprometía a
cambiar el oro por dólares, cuando fuese requerido y a ese precio. El
resto de divisas fijaban sus tipos de cambio respecto al dólar. A través
3
http://www.google.es/imgres?imgurl=http://www.claseshistoria.com/fascismos/imagenes/%252Bhiperinflacio
n23.jpg&imgrefurl=http://www.claseshistoria.com/fascismos/ncamp oeconomico.htm&usg=__uIG55GhB5Vqv4GErq2pls1uOExE=&h=572&w=390&sz=48&hl=es&start=5&zoo
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JAVIER GONZALEZ MARTINEZ
236
10. ANEXOS
de los Bancos Centrales (que tenían el monopolio de sus respectivas
divisas) se intervenía el mercado de divisas para mantener la paridad
constante, esto es, compraban o vendían su divisa a cambio de
dólares, en función de la demanda del mercado.
En aquel tiempo, tras la devastación europea, Estado Unidos era el
mayor acreedor del mundo, aparte de operar con importantes
superávits comerciales.
La necesidad de dólares por parte los deudores y la reconstrucción de
Europa obligaban a que fluyera el dinero por el mundo, dinero que,
recordemos, tenía como base el dólar. Es decir, los países en
reconstrucción necesitaban dólares, que eran el medio internacional de
pago,
dólares
que
los
estadounidenses
estaban
dispuestos
a
intercambiar por bienes y servicios del resto del mundo. Se produce así
un desequilibrio en la balanza comercial americana, desequilibrios que
se financiaban con la monetización, que en parte, la Reserva Federal
realizaba de la deuda pública americana.
A este inmensa ventaja4 el ministro de finanzas francés Valery Giscard
D’Estaing se refirió, en los sesenta, como “ privilegio exorbitante”
15 de agosto de 1.971.
Con
la
reconstrucción
(especialmente
Francia)
europea
comienzan
finalizada,
a
muchos
recomponer
sus
países
reservas
monetarias, exigiendo oro a cambio de los dólares emitidos por la
Reserva Federal. Este hecho, unido a las necesidades de financiación
de provocadas por la guerra de Vietnam, llevan a Richard Nixon,
presidente de los Estado Unidos a romper, unilateralmente, los acuerdos
4
http://www.hoy.com.do/economia/2011/2/13/362221/FINANCIAL-TIMESHay-dudas-sobre-la -supremaciadel-dolar-como-moneda-mundial
JAVIER GONZALEZ MARTINEZ
237
10. ANEXOS
de Bretton Woods y a declarar inconvertible el dólar, es decir, el tesoro
americano ya no estaba cambiaba dólares por oro. El dólar, se
convierte entonces en un pasivo no exigible, esto es, una fuente de
financiación cuyo emisor no tiene porque dar nada a cambio. Nace el
sistema monetario fiduciario puro, basado en que el dólar, seguía
siendo, la moneda de referencia internacional.
Figura 4: El primer billete es un certificado de plata de 1.957 en el que se da fe de que
se encuentra depositado 1 dólar en el Tesoro de los Estados Unidos de America. En la
parte baja del título o billete puede leerse "in silver payable to the bearer on demand"
(abonable en plata al portador cuando lo demande). En el segundo billete, de 2.003,
todas esas anotaciones han desaparecido. Fuente; Ron´s Currency
(http://www.ronscurrency.com/rctype.htm)
JAVIER GONZALEZ MARTINEZ
238
10. ANEXOS
La comunidad internacional aceptó esta inconvertibilidad ya que el uso
del dólar se había impuesto como moneda internacional y divisa de
reserva. Sin embargo, la creación de dólares provoca la depreciación
del dólar, y el incremento de precios de todos los demás bienes y
servicios, principalmente del oro.
Figura 5: Evolución del precio del oro.
Lo que ocurre no es que los bienes y servicios valgan cada vez más, es
que cada vez el dinero fiduciario es menos valioso. Esto puede
mostrarse cuando se comparan las subidas de los precios de ciertos
bienes con respecto al oro.
JAVIER GONZALEZ MARTINEZ
239
10. ANEXOS
Figura 6: Evolución del precio del barril de petróleo frente al dólar, al euro y al oro.
Como puede verse la evolución del precio del petróleo, respecto al oro,
es mucho más estable que frente a otras monedas fiduciarias (dolares y
euros)
La creación de dinero.
La creación de los dinero empieza con una simple monetización de
deuda. La deuda publica que precisan los gobiernos se venden a los
bancos centrales a cambio de dinero de curso legal. Ni siquiera es
necesario el paso por la impresora ya que hoy día la mayor parte de
dinero existente es electrónico. Con ese dinero creado contra
compromisos
de
pago
futuros.
A
través
de
las
denominadas
“operaciones en el mercado abierto5” el dinero se crea y se expande
contra títulos (bonos) de los gobiernos.
Sin freno, las deudas, los
compromisos de pago, sólo pueden crecer.
5
Banco
Central
Europeo,
instrumentos
de
http://www.ecb.int/ecb/educational/facts/monpol/html/mp_007.es.html y
Banco
Central
Europeo,
la
política
monetaria
http://www.ecb.int/press/key/date/1998/html/sp981204.es.html
JAVIER GONZALEZ MARTINEZ
del
política
Banco
Central
monetaria;
Europeo;
240
10. ANEXOS
Figura 7: evolución de la deuda pública estadounidense
Como ocurriría con cualquier bien, el dinero tiene valor en el supuesto
de que su oferta sea finita. La oferta ilímitada de un bien hace que
pierda su naturaleza de “bien económico” (en el sentido dado por Carl
Menger).
El incremento de la masa monetaria provoca la reducción del valor del
dinero, en términos de los bienes y servicios que podemos adquirir con
él 6, es decir, provoca inflación y perdida de poder adquisitivo en los
ahorradores. Por otra parte, reduce las cargas de las deudas, al recortar
la inflación el valor real de las deudas.
La extensión de esta práctica a otros sistemas o formatos de crédito
(titularizaciones hipotecarias, derivados y otras innovaciones financieras)
lo único que consiguen es catapultar el proceso.
6
Discurso
de
Ben
Bernake,
presidente
de
la
http://www.federalreserve.gov/boardDocs/speeches/2002/20021121/default.htm
JAVIER GONZALEZ MARTINEZ
reserva
Federal;
241
10. ANEXOS
Cuando el proceso se interrumpe de expansión monetaria se interrumpe
(hemos visto en el cuerpo del proyecto las causas por las que este
proceso ha, necesariamente, de pararse) solo quedan dos opciones,
monetización de deuda o la implosión del sistema.
Figura 8: en
origen,
la
actual
crisis
se
origina
con
impagos
de
hipotecas
norteamericanas que provocan la contracción crediticia prevista. La gráfica muestra
como en 2.006 se dispara hasta un 14 % los impagos de la hipotecas concedidas en
2.006. Fuente; FMI, Global Financial Stability Report (2007).
Para evitar el colapso del sistema, la única solución a corto plazo es la
monetización de (cualquier) deuda, es decir, la creación de dinero.
JAVIER GONZALEZ MARTINEZ
242
10. ANEXOS
Figura 9: Evolución de la base monetaria de la Reserva Federal en la segunda mitad
de 2.008. Se dobla en apenas 6 meses.
El problema de fondo, la iliquidez de la economía.
La incesante creación de dinero, respaldado por futuros compromisos
de pago, tiene consecuencias en la estructura económica del país. La
creencia de los agentes económicos de que hay abundancia de
recursos les lleva a acometer proyectos de inversión que no serían
demandados en condiciones normales. Lo que ocurre realmente es que
no hay ahorro real sino ilusión monetaria de riqueza.
Por otra parte, estos proyectos de inversión, erróneamente comenzados,
no solo desvirtúan la estructura productiva de la sociedad (en el sentido
en el que se desvían recursos a producir en exceso bienes o servicios
que sin la manipulación monetaria no se fabricarían) sino que erosionan
y
acaparan
el
escaso
ahorro
real
de
la
sociedad,
como
lamentablemente estamos viendo en nuestro país.
JAVIER GONZALEZ MARTINEZ
243
10. ANEXOS
Figura 10: Distribución del patrimonio de las familas españolas. El 77 % de los ahorros de
las familias están depositados en activos inmobiliarios. Fuente; Fundación de Estudios
Financieros, “Ahorro de las Familias Españolas”.
Tal y como observó Carl Menger 7 la liquidez es una (junto al valor) de las
cualidades de cualquier bien económico. Muy resumidamente, la
liquidez es la cualidad que tiene un bien para ser vendido con las
menores pérdidas posibles.
Los agentes económicos que en el escenario actual trates de deshacer
sus posiciones inmobiliarias se encuentran con una gran competencia y
con una demanda cada vez más escasa (demografía) y menos
pudiente (economía), por lo que no tendrán más remedio que rebajar
precios o no recuperar nunca sus ahorro.
Carl
Menger,
Principios
de
Economía
http://www.eumed.net/cursecon/textos/menger/7mercancia.htm
7
JAVIER GONZALEZ MARTINEZ
Política
244
10. ANEXOS
Este proyecto fin de carrera se imprime en Sevilla en Junio de 2.011.
Javier González Martínez.
JAVIER GONZALEZ MARTINEZ
245