Escrito de la Cooperativa Vecinal solicitando a VIVA que declare de

AL SR. PRESIDENTE DE LA SOCIEDAD MUNICIPAL
DE SUELO Y VIVIENDA DE VALLADOLID (VIVA)
Dª CARMEN GONZALEZ RAMOS, titular del DNI número 12.166.654-E
actuando en nombre y representación en concepto de Presidenta de la
COOPERATIVA VECINAL DE VIVIENDAS, con CIF F-47431358 y domicilio a
efectos de notificaciones en Valladolid, calle Andrés Laorden s/n, código postal
47003 ante el presidente de la Sociedad Municipal de Viviendas de Valladolid
(VIVA) comparece y DICE
Que por medio del presente escrito promueve la acción correspondiente para
que se declare de oficio la NULIDAD DE PLENO DERECHO de la
adjudicación de la parcela 23.2 del Plan Parcial Los Santos-Pilarica, ya
que en dicho acto concurren los presupuestos legales para el fundamento de
esta pretensión y así se acredita mediante las siguientes
ALEGACIONES:
PRIMERA.- SOBRE EL PRIMER ADJUDICATARIO DE LA PARCELA.
La resolución fue dictada prescindiendo total y absolutamente del
procedimiento legalmente establecido en el propio Pliego de Condiciones para
la enajenación del suelo en el Plan Parcial Los Santos-Pilarica y, por lo tanto,
contrario al propio marco jurídico aplicable.
Para poder participar en la convocatoria, la empresa adjudicataria
incumple de modo palmario el requisito del punto 3: tener por objeto la
promoción o construcción de viviendas.
En efecto, Ceinsa, Contratas e Ingeniería S.A., con CIF A50137173, constituida
el 11 de febrero de 1986, con domicilio social en Zaragoza, tiene como objeto
social, tal como consta expresamente en el Registro Mercantil:
1) Las obras singulares de ingeniería civil en superficie y altura (CNAE 45212).
2) La construcción de autopistas, carreteras, campos de aterrizaje, vías férreas
y centros deportivos (CNAE 4523).
Esta circunstancia debió de ser conocida por el VIVA al tratarse de datos que
obran en las escrituras de la empresa y, por lo tanto, en el Sobre “A”
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Documentación General), que hubo de adjuntar la empresa al concursar. La
Mesa de Contratación debió haber verificado este extremo tan evidente, cuyo
no cumplimiento es causa de exclusión del concurso.
En caso de no haberse detectado por la Mesa en el momento de emitir su
informe,
debió haberse detectado en la fase de presentación de
documentación por los licitadores seleccionados (punto 7.3 del Pliego), puesto
que habrían de presentar la documentación sobre la capacidad de la empresa
(donde se verificaría su ausencia de capacidad para concurrir al presente
concurso por tener diferente objeto social), y el alta en el Impuesto de
Actividades Económicas, IAE ( donde se verificaría que el epígrafe en el que se
está dado de alta es otro diferente).
La Sociedad municipal VIVA, conociendo a través del presente escrito esta
irregular situación, deberá aplicar el apartado 13.9 del Pliego de Condiciones,
que, en cualquier momento, le faculta para resolver el contrato si se verifica el
incumplimiento de cualquier obligación esencial del pliego (esencial es el
dedicarse a la construcción de viviendas, no cabe duda). La falta de
capacidad implica que la adjudicación del contrato es NULA DE PLENO
DERECHO y además se produce el efecto de que la empresa finalmente
adjudicataria de la parcela no parece que debiera haber tenido puntuación
alguna en experiencia en promoción de viviendas, al no tener reconocida la
construcción de las mismas.
SEGUNDA.- SOBRE EL SEGUNDO ADJUDICATARIO DE LA PARCELA
La resolución e la Sociedad municipal de Suelo y Vivienda (VIVA) fue dictada
prescindiendo total y absolutamente del procedimiento legalmente establecido
en el propio Pliego de Condiciones para la enajenación del suelo en el Plan
Parcial Los Santos-Pilarica y; por lo tanto, contrario al propio marco jurídico
aplicable.
El 29.12.2006, el Consejo de Administración de la Sociedad municipal VIVA
aprobó (punto 12 del Orden del Día) la subrogación de la parcela 23.2 del Plan
Parcial Los Santos-Pilarica de Ceinsa, Contratas e Ingeniería, S.A., a Ceinsa,
Contratas e Ingeniería Inmobiliaria, S.L., con domicilio en Madrid, constituida en
fecha 14 de diciembre de 2006, y teniendo como único socio a Ceinsa,
Contratas e Ingeniería, S.A. La nueva empresa sí tiene como objeto social la
compraventa de bienes inmobiliarios (CNAE 70120) y la construcción de
edificios (CNAE 45211).
El Pliego de Condiciones para la enajenación de suelo parece que no señala
nada acerca de la posibilidad de subrogación en la condición de adjudicatario
(que aún no ha adquirido el suelo). Sin embargo, sí se hace una referencia al
asunto, pero referida al promotor adquirente (es decir, que ya ha adquirido el
suelo): Dentro de las obligaciones del adjudicatario (Punto 10.4 del Pliego), se
señala que el promotor adquirente no podrá enajenarla ni gravarla por acto
intervivos (es decir, no podrá transmitirla), salvo con la autorización de la
Sociedad municipal VIVA, cuando el adquirente se subrogue en las
obligaciones del adjudicatario inicial y cuando la Sociedad municipal VIVA
considere que la nueva sociedad cumple las condiciones de adjudicación.
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Si se regula la subrogación una vez adquirida la parcela y no se regula en
periodo que va desde la adjudicación a la adquisición, ello significa que
norma reguladora ha querido prohibir las subrogaciones previas a
adquisición. Ello parece lo lógico: lo que no permite la norma reguladora,
prohibe.
el
la
la
lo
Al contrario, si se entendiera que, precisamente por regularse la subrogación
en momento posterior a la adquisición del terreno, debe aplicarse el mismo
criterio a la subrogación acaecida en cualquier momento del proceso, habría
que considerar que efectivamente se cumpliría el permiso de VIVA y también la
subrogación en las obligaciones iniciales, pero no es correcto que la
Sociedad municipal VIVA haya considerado que se cumplen las
condiciones de adjudicación, porque la nueva empresa carece de
experiencia constructiva y de solvencia económico-financiera, en ambos casos
porque acababa de constituirse en fecha cercanísima, exactamente quince días
antes del acto formal de autorización por el Consejo de Administración de VIVA
de la subrogación solicitada.
Ante las dudas de si el Pliego permite o no la subrogación previa a la
adjudicación, había que considerar que con carácter supletorio al Pliego se
aplican las normas de contratación pública y normas de derecho administrativo.
También las normas de derecho privado. Pues bien, el RDL 2/2000, por el que
se aprueba el texto refundido de la Ley de Contratos de las Administraciones
Públicas, en su artículo 114, permite la cesión contractual si ha ejecutado al
menos un 20% del contrato y que el cesionario tenga capacidad y solvencia.
Ambos requisitos no se cumplen en el presente supuesto (no se ha
ejecutado nada ni una empresa creada 15 días antes de la transmisión puede
decirse que haya tenido tiempo de tener solvencia alguna).
Por ello, entendemos: que el pliego no permite la subrogación más que una
vez adquirido el terreno y no antes; que no se cumplen los requisitos de
subrogación de la Ley de Contratos de las Administraciones Públicas y
que tampoco se cumplen los requisitos de subrogación del propio Pliego
(en caso de entenderse procedente, lo cual nosotros no mantenemos).
Al transmitirse la condición de adjudicatario, se está modificando
sustancialmente las bases de la propia adjudicación, que se han basado en
una serie de datos objetivos que pueden verse sensiblemente modificados:
a) Las experiencias aportadas tanto por la empresa subrogante como por la
subrogada son la misma, es decir, ninguna. La primera, por no dedicarse
a la construcción de viviendas; y la segunda, por haberse constituido en
fecha 14 de diciembre de 2006.
b) La capacidad financiera y económica sí varían, porque al remitirse a las
cuentas anuales de los ejercicios 2003 y 2004, es evidente que la actual
empresa subrogante no tendría puntuación alguna.
c) El programa de promoción, las mejoras, la forma de pago, la gestión de
beneficiarios, otras mejoras y diseños arquitectónicos no varían al haber
asumido esas condiciones la empresa subrogada.
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Además, si el acuerdo del Consejo de Administración de VIVA sólo ha
acordado la subrogación sin más, como parece del informe jurídico, surge el
problema de que los avales que ha presentado el licitador (inicial, para
entendernos), que cubren los desperfectos constructivos o el cumplimiento en
plazo de la construcción, ya no están cubriendo a la entidad que realmente
puede llegar a incumplir o a ser responsable (el licitador actual). No olvidemos
que la empresa que va a construir la parcela (y cuyos bienes van a hacer frente
a dichas responsabilidades) pasa de un capital social de 1.505.000 euros a
6.000 euros.
Por lo expuesto, en base al contenido del presente escrito y de conformidad al
contenido del punto 13.9 del Pliego de Condiciones, de aplicación al presente
supuesto,
SOLICITO:
Que, teniendo por presentado este escrito, lo admita y tenga por solicitada la
DECLARACION DE OFICIO DE NULIDAD de la adjudicación de la parcela
23.2 del Plan Parcial Los Santos-Pilarica, a que se refiere el presente escrito,
y, en base a su contenido, el órgano adjudicador acuerde:
1. Declarar que Ceinsa, Contratas e Ingeniería, S.A., carece de capacidad
para concurrir a un concurso de adjudicación de suelo para la construcción
de viviendas, al ser su objeto social otro diferente.
2. Declarar que la adjudicación resulta nula al vulnerar el acuerdo de
adjudicación las propias normas reguladoras del Concurso, en concreto el
elemento básico del objeto social de las empresas adjudicatarias.
3. Declarar la nulidad de la puntuación obtenida en el apartado de experiencia
por no poder una empresa que no ser dedica a la construcción de viviendas
acreditar experiencia alguna en ese campo.
4. Consecuentemente, declarar nula la subrogación acordada el 29 de
diciembre de 2006 en base a que:
a) Si la adjudicación inicial es nula por vulneración evidente del Pliego de
Condiciones, esa adjudicación no se convalida en modo alguno con la
transmisión a otra empresa que sí tiene entre su objeto social la
construcción de viviendas. No se puede transmitir lo que no se tiene (o
no se debe tener) y aunque formalmente se es adjudicatario, legalmente
no se es y, por lo tanto, no puede transmitirse esa condición.
b) El Pliego de Condiciones sólo regula la subrogación una vez adquirido
el terreno, por lo que no lo permite en momentos anteriores a la
adquisición del terreno, como es el caso. Y tampoco se cumplen los
requisitos legales para la subrogación.
c) La empresa subrogada, aunque sí se dedica a la construcción de
viviendas, no puede acreditar experiencia alguna constructiva ni
capacidad financiera, al carecer absolutamente de actividad por
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haberse constituido quince días antes de resultar “agraciada” con la
adjudicación.
5. Como señala el artículo 65 de la Ley de Contratos de las Administraciones
Públicas, la declaración de nulidad de la adjudicación llevará en todo caso
consigo la del mismo contrato. Es decir, se debe producir la RESOLUCION
DEL CONTRATO. Dicha resolución implicará la compensación por parte del
organismo adjudicador de los perjuicios económicos derivados de la
adjudicación de su posterior anulación. A estos efectos se dirigirá a los
concursantes a dicha parcela para que procedan a acreditar, en su caso, los
perjuicios económicos que le haya podido producir la concurrencia al
Concurso o la declaración de nulidad de la adjudicación.
6. Y finalmente, que el artículo 84.1 de dicha Ley señala que, acordada la
resolución contractual porque el adjudicatario no cumple las condiciones
necesarias para llevar a cabo la formalización del mismo (como es el caso),
la Administración deberá adjudicar el contrato al licitador siguiente en
puntuación.
En Valladolid a nueve de febrero de dos mil siete.
Fdo: Carmen González Ramos
Presidenta de la Cooperativa Vecinal
de Viviendas de Valladolid
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