ACODECO

Autoridad de Protección
al Consumidor y Defensa
de la Competencia
(ACODECO)
1
ACODECO: Protección
al consumidor en el
mercado inmobiliario
(Leyes y Casuística)
2
ANTECEDENTES
ORP: Decreto de Gabinete No. 60 de
marzo de 1969
CLICAC: Ley 29 de febrero de 1996
ACODECO: Decreto Ley No. 9 del
febrero de 2006
ACODECO: Ley 45 de 31 de octubre
2007 (Vigente)
 Modificada
por Ley 29 de 2008 y Ley
31-2010
 Reglamentada por D.E. 46 de 2009
3
Competencia de la
ACODECO
Investigar y sancionar prácticas
monopolísticas
Verificar previa o posteriormente, las
concentraciones económicas
Orientar al consumidor
Conocer y decidir quejas hasta B./2,500.00
Asesoría legal gratuita
Conocer y sancionar infracciones a la Ley 45
de 2007; Ley 6 de 1987; Ley 24 de 2002
(consumidores); Ley 81 de 2009 y demás
Reglamentos técnicos
4
Dirección Nacional de
Libre Competencia
Dirección Nacional de
Protección al Consumidor
5
Dirección Nacional de
Protección al Consumidor
Investigación del consumidor
   Ley 45 de 2009-verificaciones de oficio/denuncias Veracidad Publicidad
Reglamentos Técnicos-verificaciones de oficio
Ley 6 (descuentos para personas 3ra., 4ta. edad, jubilados y pensionados)
   Letrero
Trato preferencial y descuentos
Ley 24 Historial de Crédito
Decisión de Quejas
   Quejas hasta B/.2,500.00
Ley 45 de 2007
Ley 81 de 2009
Conciliación
   Quejas de B./2,500.01 en adelante
Ley 45 de 2007
Ley 81 de 2009
Defensoría de Oficio
6
Proyectos Inmobiliarios
7
Garantía en Construcciones
Art. 79
El
proveedor de construcciones
residenciales nuevas, de lotes de terrenos
servidos o no, urbanos o rurales, así como
de bienes inmuebles en general deberá
establecer, de manera clara y por escrito,
los términos y las condiciones de la
garantía de la obra. En caso de que
existan diferentes coberturas en la
garantía, éstas deberán estar debidamente
detalladas.
8
Publicidad en los Proyectos
Inmobiliario Art. 79
La publicidad de las construcciones
residenciales nuevas formará parte
integral del contrato de compraventa
suscrito entre el proveedor y el
consumidor. Los anuncios que se
publiciten en volantes, panfletos, libros
o cualquier otro medio que el proveedor
distribuya, son vinculantes para éste y
exigibles por el consumidor.
9
Contratos de Promesa de
Compraventa. Art. 79
Debe constar la fecha cierta o determinable
de entrega.
Los contratos deberán expresar el total de
las sumas a pagar, así como los casos en
que se podrán adoptar ajustes en el precio.
En caso de aumento en los costos de
materiales de construcción, la Autoridad
establecerá los parámetros y
procedimientos técnicos para verificar
dichos ajustes.
10
Vicios de Construcción
(Ruinógenos)C. C. Art. 1343
“ARTÍCULO 1343. El contratista de un
edificio que se arruinase por vicios de la
construcción, responde de los daños y
perjuicios si la ruina tuviere lugar dentro
de diez años, contados desde que “se
concluyó la construcción; igual
responsabilidad, y por el mismo tiempo,
tendrá el arquitecto que la dirigiere, si se
debe la ruina a vicio del suelo o de la
dirección.”
11
Vicios Ocultos Art. 48
“Artículo 48. Vicios Ocultos. Cuando los bienes
presenten defectos o vicios ocultos que hagan
imposible el uso para el que son destinados, o que
disminuyan de tal modo su calidad o la
posibilidad de su uso, y que de haberlos conocido
el consumidor no los hubiera adquirido o hubiera
dado un menor precio por ellos, el proveedor
estará obligado a recibirlos y devolver las sumas
pagadas por el consumidor, según lo establece el
Código de Comercio. No obstante el consumidor
podrá optar por recibir una rebaja en el precio,
sin derecho a reclamo posterior”.
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¿ Cuales son las Quejas más
Comunes Relacionadas con los
Proyectos Inmobiliarios?
Incumplimientos de Contrato y de Garantías.
Falta de fecha de entrega de la vivienda.
Cláusula de aumento del precio de venta pactado
por incremento del costo de materiales.
Cláusula penal del cobro del 1% del saldo
adeudado.
Retención de la totalidad de los abonos.
Desistimiento de la construcción por parte de la
promotora.
Vicios Ocultos o de Construcción (Daños
Estructurales, Vicios Ruinógenos)
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Contratos de Adhesión
14
Abusividad en contratos de
adhesión
Artículo 74. Nulidad absoluta de cláusulas abusivas en los
contratos de adhesión.
1. Restrinjan los derechos del consumidor 2. Limiten o extingan la obligación a cargo del proveedor
3.Favorezcan excesiva o desproporcionadamente la posición
contractual del proveedor, e importen renuncia o restricción de los
derechos del adherente o consumidor
4. Exoneren o limiten la responsabilidad del proveedor
5. Faculten para rescindir unilateralmente el contrato
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Abusividad en contratos de
adhesión
6. Obliguen al consumidor a renunciar anticipadamente
7. Impliquen renuncia del consumidor de las acciones
procesales, los términos y las notificaciones
personales, establecidos en el Código Judicial o en
leyes especiales
8. Sean ilegibles
9. Estén redactadas en idioma distinto del español
16
Abusividad en contratos de
adhesión
Artículo 75. Nulidad relativa de cláusulas abusivas en
los contratos de adhesión
1. Confieran al proveedor plazos desproporcionados o poco
precisos para la aceptación o rechazo de una propuesta
2. Confieran
al proveedor
un
plazo
de
mora
desproporcionado o insuficientemente determinado,
para la ejecución de la prestación a su cargo.
3. Establezcan indemnizaciones, cláusulas penales o
intereses desproporcionados, con relación a los daños por
resarcir a cargo del adherente o consumidor
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Cláusulas demandadas en contratos de
adhesión
ACODECO -vs- Neto S.A.
Acodeco se subrogó los derechos de Nadyi Duque
Aumento por costos de materiales (Cláusula 7ma. del contrato de
promesa de C/V)
 Falta de fecha probable de entrega
 Falta de parámetros de comprobación
Cláusulas penales desproporcionadas (Cláusula 8va. del contrato de
promesa de C/V)-retención de sumas abonadas
Cobro del 1% del saldo adeudado (Cláusula 9na. del contrato de
Promesa de C/V)
 No es abusivo
Desistimiento de la construcción (Cláusula 12da. del contrato de
promesa de C/V)
Arbitraje (Cláusula 17ma. del contrato de promesa de C/V)
Sentencia No.35 del 31 de mayo de 2007, Juzgado 8vo. de Circuito Civil
18
Cláusulas demandadas en contratos de
adhesión
ACODECO -vs- Neto S.A.
Ejemplo de cláusula abusiva:
SÉPTIMA: Declara LA PROMITENTE VENDEDORA que si con posterioridad a la
firma del presente Contrato se comprueba que los costos de los materiales y/o
mano de obra aumentaron, de forma tal que dichos aumentos incidan en el costo
del EL APARTAMENTO objeto de este contrato, bajo esas circunstancias el precio
de venta del EL APARTAMENTO podrá ser aumentado proporcionalmente.
Sin embargo el referido aumento no podrá ser superior al CINCO POR
CIENTO (5%) del precio de venta pactado en la CLÁUSULA SEXTA del presente
Contrato. De darse el caso, LA PROMITENTE COMPRADORA será notificada
previamente y por escrito a fin de que realice el abono que corresponda con el
último pago que deba hacer, de conformidad con los términos de este Contrato, a
más tardar al momento de la firma del Contrato de Compraventa de EL
APARTAMENTO. El incumplimiento del pago antes referido facultará a LA
PROMITENTE VENDEDORA para aplicar la penalidad contemplada en la
CLÁUSULA OCTAVA del presente Contrato.
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Cláusulas demandadas en contratos de
adhesión
ACODECO -vs- Neto S.A.
Ley aplicada No. 29 de 1 de febrero de 1996
El Tercer Tribunal Superior consideró:
 La
falta de fecha de entrega cierta o
determinada incluyendo la
determinación de la prórroga genera de
forma indefinida el derecho de aumento
 ausencia
de parámetros objetivos
20
Resolución del Tercer Tribunal Superior de Justicia, del 27 de noviembre de 2007
Cláusulas demandadas en contratos de
adhesión
ACODECO -vs- Neto S.A.
Ley aplicada No. 29 de 1 de febrero de 1996
Ejemplo de cláusula abusiva:
NOVENA: Independientemente de lo previsto en las Cláusulas
anteriores y sin que lo que siga pueda considerarse como
modificación y/o alteración de lo pactado, LA PROMITENTE
COMPRADORA se obliga a pagar a LA PROMITENTE VENDEDORA a
partir de la expedición del PERMISO DE OCUPACIÓN de EL
APARTAMENTO, ocupe o no y/o haga uso o no de EL
APARTAMENTO, los siguientes pagos, hasta tanto LA PROMITENTE
VENDEDORA reciba en su totalidad el saldo insoluto del precio de
venta convenido:
9.1) Una tasa de interés correspondiente al UNO POR
CIENTO (1%) mensual sobre el saldo remanente del precio de EL
APARTAMENTO, es decir sobre la suma de SESENTA Y UN MIL
DOSCIENTOS CINCUENTA DÓLARES CON 00/100 (US$ 57,000.00)
21
Cláusulas demandadas en contratos de
adhesión
ACODECO -vs- Neto S.A.
Ley aplicada No. 29 de 1 de febrero de 1996
9.2) Cualesquiera gastos de contratación e instalación y/o
utilización de servicios públicos.
9.3) Cualesquiera gastos de mantenimiento de EL
APARTAMENTO, tales como cuotas de administración de
Propiedad Horizontal y cualesquiera otras tasas, impuesto o
contribuciones que origine la propiedad de EL APARTAMENTO.
Las sumas a que hace referencia esta Cláusula deberán ser
canceladas por LA PROMITENTE COMPRADORA en su totalidad,
al momento de firmarse el Contrato de Compraventa de EL
APARTAMENTO. El saldo no se entenderá cancelado hasta tanto
LA PROMITENTE VENDEDORA reciba en su totalidad, el saldo
insoluto del precio de venta convenido.”
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Cláusulas demandadas en contratos de
adhesión
ACODECO -vs- Neto S.A.
Ley aplicada No. 29 de 1 de febrero de 1996
El Tercer Tribunal Superior consideró:
 Que no es nula la cláusula del 1%
-Se trata de una “auténtica cláusula penal”
-Justificada en razón objetiva, por la no
satisfacción del precio de venta
-Porque el proveedor ya entregó lo que se
comprometió y puede ser ocupada
 Que es nulo el cobro del mantenimiento y
gastos de instalación de servicios públicos
-Son responsabilidad de la dueña del inmueble
-No hay injerencia del proveedor o promotor
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Cláusulas demandas en contratos
de adhesión
ACODECO –vs- Neto S.A.
Ley aplicada No. 29 de 1 de febrero de 1996
DÉCIMA SEGUNDA: En caso de que después de la firma del presente
Contrato, existiera cualquier circunstancia de cualquier naturaleza
que impida la realización de EL PROYECTO, en circunstancias y/o
condiciones normales, y/o hagan que su realización sea demasiado
onerosa para LA PROMITENTE VENDEDORA, ésta se reserva por
si sola el derecho de desistir de la construcción y/o edificación
del EL PROYECTO y podrá declarar resuelto de pleno derecho
el presente Contrato Promesa de Compraventa, lo que LA
PROMITENTE COMPRADORA acepta sin reserva alguna.
En este caso LA PROMITENTE COMPRADORA se obliga a no
reclamar por ningún medio, ni judicial, ni extrajudicial, ni
administrativo, ni de ninguna naturaleza, salvo a reclamar la
devolución de las sumas entregadas a LA PROMITEMTE
VENDEDORA.
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Cláusulas demandadas en contratos de
adhesión
ACODECO -vs- Neto S.A.
Ley aplicada No. 29 de 1 de febrero de 1996
El Tercer Tribunal Superior de Justicia
consideró:
 Cláusula
abusiva (nulidad absoluta)
 La habitualidad o profesionalismo le
impone conocer las condiciones que
podrían impedirle honrar
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Incumplimiento de Contrato
Fernando E. Avila -vs- Procasa
Actualmente apelado ante el Tercer Tribunal Superior
Se establece fecha de entrega en “diciembre de 2005”
Consumidor dejó de pagar por falta de avance en la obra
Proveedor resolvió unilateralmente el contrato
Proveedor vendió el inmueble
Sentencia:
Violó el derecho que tiene el consumidor de recibir
información clara y veraz, por la demora en la
construcción
Ordena cumplir el contrato de promesa de compra venta
 Entregar un apartamento con las mismas condiciones
Sentencia No.66 del 17 de diciembre de 2009, Juzgado 9no. de Circuito Civil
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Vicio de Construcción o Ruinógeno
Elba de Picans y Darío Picans -vs- Residencia La Esmeralda e
Inmobiliaria Terrano, S.A.
Vicios de la construcción (paredes y azulejos rajados,
rajadura en la infraestructura, desmoronamiento de
tierra)
 Defectos
que comprometen la estabilidad
 Vinculado al estado físico de la construcción
 Puede entrañar la demolición o la reparación
Sentencia:
 Responsabilidad decenal (Art. 1343 C. Civil)
 Responsabilidad del promotor y del contratista
 Ordenó que se le diera alojamiento
 Indemnización
Sentencia No.12 de 17 de marzo de 2008, del Juzgado 9no. de Circuito. Confirmada 27
por el Tercer Tribunal Superior, Resolución calendada 8 de octubre de 2008.
Un Consumidor Informado
Tiene Poder
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Gracias
28