La Administración de Fincas y el Conocimiento Tributario

ADMINISTRACIÓN DE FINCAS
La administración de fincas
y el conocimiento tributario
Autor: Luis Guirado Pueyo, cofundador y Gerente de Multiges Consultoría y
Alumno de ESINE
Sabemos que toda comunidad de propietarios, aún
careciendo de personalidad jurídica, debe contar
con un Número de Identificación Fiscal: NIF. Para
su obtención debemos seguir los siguientes pasos:
I
En esta ocasión vamos a abordar un tema que el
gestor o administrador de fincas no puede dejar
de lado, que no es otro que el conocimiento de
los impuestos que gravan distintas operaciones
que se producen en la vida de las comunidades de
propietarios.
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I
Presentar ante la AEAT el modelo 036 con
los siguientes documentos:
•
Original y fotocopia de la escritura o
documento fehaciente del título constitutivo de la propiedad horizontal.
•
Fotocopia de la primera página del Libro
de Actas debidamente diligenciado por el
Registrador de la Propiedad.
•
Fotocopia del NIF de la persona que
firme la declaración censal, que habrá de
ser el Presidente de la Comunidad.
•
Original y fotocopia del Acta o del documento donde se recoja el nombramiento
del Presidente.
Notas:
• Si se acredita que el Libro de Actas está diligenciado por el Registrador de la Propiedad,
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se entiende que la Comunidad de Propietarios
está constituida y se asignará un NIF definitivo, sin necesidad de aportar el título constitutivo.
•
Si solo se aporta el título constitutivo de
la propiedad horizontal, se asignará un
NIF provisional hasta que se justifique el
oportuno diligenciado del Libro de Actas.
A partir de aquí trataremos las diversas obligaciones tributarias e impuestos a los que estará sometida la Comunidad o alguno de sus elementos comunes.
Impuesto sobre Bienes Inmuebles: IBI
El IBI es un tributo municipal que grava el valor
catastral de los bienes inmuebles.
Cada finca registral posee una referencia catastral, generando cada una de ellas un recibo del
IBI que ha de pagar su propietario. Habitualmente, al realizar la división horizontal de un edificio
quedan perfectamente descritas cada una de las
viviendas, plazas de garaje y/o trasteros. Pero es
posible encontrarse con otras posibilidades: fincas registrales formadas por vivienda y anejos,
fincas registrales constituidas solo por viviendas,
o fincas registrales constituidas por plazas de garaje o trasteros.
Un caso excepcional es que no exista división horizontal en la zona de garajes o trasteros, por lo
que únicamente existirá una finca registral en
cada caso, por lo que solo se dispondrá de una
única referencia catastral y, por tanto, de un úni-
co recibo del IBI, que tendrá que pagar la Comunidad de Propietarios. En este caso, el Administrador tendrá que repercutir el impuesto a cada
propietario en función de su coeficiente de participación.
En aras de prestar un buen servicio a los administrados es conveniente asesorarles de las posibles
bonificaciones a las que se pudieran acoger, así
como la forma de tramitarlas, por ejemplo, si el
inmueble está calificado como VPO o es equiparable, existe una bonificación del 50% en la cuota íntegra del IBI, durante los tres períodos impositivos siguientes al del otorgamiento de la
calificación definitiva de vivienda protegida. Esto
es competencia de la Comunidad Autónoma
donde radique el inmueble.
Es importante señalar que dicha bonificación se
concederá a petición del interesado y surtirá efectos, en su caso, desde el período impositivo siguiente a aquel en que se solicite. Tras este período
la bonificación es de aplicación voluntaria para los
ayuntamientos de hasta el 50% en la cuota íntegra
del impuesto. Por tanto, deberemos conocer la correspondiente ordenanza fiscal del municipio.
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particular en el tipo (%) que una comunidad de
propietarios soporta en la adquisición de bienes y
servicios. Conocer en profundidad y correctamente este tributo puede ahorrar importantes
sumas de dinero a nuestros administrados:
a) IVA soportado
Los bienes y servicios que la Comunidad de Propietarios requiere están sujetos a este impuesto; el
tipo soportado puede ser del 8% o 18%. En las
facturas que se emitan a la Comunidad de Propietarios ha de quedar perfectamente reflejado el
coste del servicio y su correspondiente IVA. En
general, los servicios de mantenimiento, limpieza
y conservación están sujetos al 18%, por ello nos
centraremos en los casos donde se planteen dudas sobre el % aplicable.
Otros impuestos municipales
Existen multitud de tasas que los ayuntamientos
pueden regular, tales como las de paso de carruajes o vado, recogida de residuos urbanos o basuras, licencias urbanísticas, etc. Por ello nos reiteramos en que el profesional encargado de la
administración disponga de la mencionada ordenanza fiscal, debidamente actualizada.
Impuesto sobre el Valor Añadido
Se trata del impuesto más complejo de nuestro
sistema tributario y que además presenta múltiples aspectos controvertidos en su aplicación, en
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Los continuos cambios normativos y las resoluciones de la Dirección General de Tributos más
recientes han delimitado qué tipo ha de soportarse por las comunidades de propietarios.
El artículo 2 del Real Decreto-Ley 6/2010, de medidas para el impulso de la recuperación económica y el empleo, introdujo modificaciones en el
IVA destinadas a impulsar la actividad de la rehabilitación de viviendas: desde el 14-04-2010, las
ejecuciones de obra que tuvieran por objeto la
construcción o rehabilitación de una edificación
se consideran "entregas de bienes", cuando el empresario que ejecute la obra aporte una parte de
los materiales utilizados, siempre que el coste de
los mismos exceda del 33% de la base imponible
(hasta esa fecha el coste tenía que exceder del
20%).
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Por tanto, se aplica el tipo reducido del 8% (7%
hasta el 30-06-2010) a las ejecuciones de obra de
renovación y reparación realizadas en edificios o
parte de los mismos destinadas a viviendas, cuando se cumplan los siguientes requisitos:
I
I
I
Que el destinatario sea una persona física
(no actúe como empresario o profesional),
y utilice la vivienda en la que se realizan las
obras de renovación y reparación para su
uso particular. También se incluyen las citadas ejecuciones de obra cuando su destinatario sea una comunidad de propietarios.
Que la construcción o rehabilitación de la
vivienda finalice al menos dos años antes
del inicio de las obras de renovación o reparación.
50% de la superficie construida se destine a dicha
utilización".
No queremos dejar a un lado las siguientes definiciones que aparecen en la normativa:
Obras análogas a las de rehabilitación:
I
Las de adecuación estructural que proporcionen a la edificación condiciones de seguridad constructiva, garantizando su estabilidad y resistencia mecánica.
I
Las de refuerzo o adecuación de la cimentación, así como las que afecten o consistan
en el tratamiento de pilares o forjados.
I
Las de ampliación de la superficie construida, sobre y bajo rasante.
Que la persona que realice las obras no
aporte materiales para su ejecución, cuyo
coste supere el 33% de la base imponible de
la operación.
Así, la consulta vinculante V1353-11 de 30 de
mayo, aclara lo siguiente sobre la realización de
obras de reforma en el edificio.
"Se aplica el tipo reducido del 8% a las ejecuciones de obras de renovación o reparación que tengan por destinatario a quien utiliza la vivienda
para su uso particular o a una comunidad de
propietarios de viviendas o mayoritariamente de
viviendas".
"Se considerarán destinadas principalmente a viviendas las edificaciones en las que al menos el
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como el alquiler de locales, cubiertas, vallas publicitarias, etc.
Por tanto, en estos casos se deberá cumplimentar el modelo 036, de declaración censal, comunicando el alta de la Comunidad como
"arrendador", originándose la obligación de
realizar declaraciones trimestrales de IVA (modelo 303) y una declaración resumen anual
(modelo 390).
I
Las de reconstrucción de fachadas y patios
interiores.
I
Las de instalación de elementos elevadores,
incluidos los destinados a salvar barreras
arquitectónicas para su uso por discapacitados.
Obras conexas a las de rehabilitación:
I
Las obras de albañilería, fontanería y carpintería.
I
Las destinadas a la mejora y adecuación de
cerramientos, instalaciones eléctricas, agua
y climatización y protección contra incendios.
I
Las obras de rehabilitación energética.
b) Repercusión del IVA
En ocasiones, la Comunidad de Propietarios puede generar IVA si realiza alguna actividad atípica,
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Asimismo, la Comunidad de Propietarios podrá
deducir el IVA soportado en su declaración,
siempre y cuando también lo genere (es decir,
que el servicio que lo generó tenga relación directa con la actividad que realice la Comunidad de
Propietarios).
c) Obligación de presentación del modelo 347
Al respecto, la consulta vinculante V1567-07 de
la Dirección General de Tributos (DGT), dice:
“… en principio las comunidades de propietarios
no se encontrarían entre los sujetos que, según lo
dispuesto en el apartado 2 del artículo 1º, estarían obligados a presentar la declaración anual relativa a sus operaciones con terceras personas, al
no realizar una actividad de tipo empresarial o
profesional.
Si la citada comunidad realizara actividades económicas tendría la obligación de presentar la declaración, únicamente por las operaciones realizadas en el ámbito de dichas actividades, sin
perjuicio de que fuera aplicable alguna causa de
exoneración del deber de declaración a tenor de
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lo establecido en el artículo 2º del citado Real Decreto…”
Recordemos que se considera que una actividad
se ejerce con carácter empresarial, profesional o
artística, cuando suponga la ordenación por
cuenta propia de medios de producción y de recursos humanos o de uno de ambos con la finalidad de intervenir en la producción o distribución
de bienes o servicios.
Impuesto sobre la Renta de las
Personas Físicas
a) Obligaciones derivadas de pagos efectuados
por la Comunidad
En el caso de que la Comunidad tenga contratado
algún empleado (conserje, portero, etc.), se deberá presentar trimestralmente el modelo 111 (antes 110), y el resumen anual modelo 190.
butación en estimación objetiva o módulos, estando siempre sujetos en el caso de los profesionales.
Podemos comprobar fácilmente la obligación de
retención a esos empresarios en módulos en la
web de la AEAT, solo necesitamos el NIF y el primer apellido.
b) Obligaciones derivadas de ingresos obtenidos por la Comunidad. Modelo 184
El modelo 184 deberá ser utilizado por las entidades en régimen de atribución de rentas, tanto
las constituidas en España como en el extranjero,
que ejerzan una actividad económica o cuyas
rentas excedan de 3.000 euros anuales.
Si acudimos a la base de datos de la DGT, encontramos algunos matices:
I
También hay que observar que algunos empresarios individuales, tales como fontaneros, albañiles, antenistas, etc., y profesionales como
arquitectos, abogados, etc. que presten sus servicios a la Comunidad, están sometidos a retención del 1% y 15%, respectivamente. Circunstancia que también origina la obligación de
presentar los modelos tributarios citados en el
párrafo anterior.
En ocasiones nos encontramos con que en la factura que nos emiten esos empresarios o profesionales no consta la retención, por lo que deberemos asegurarnos de si están obligados o no; ello
viene determinado en el primer caso por su tri-
Consulta vinculante: V2604-09, relativa al alquiler de un local
La Comunidad de Propietarios consultante tiene alquilado un local comercial, sin referencia
catastral, a un tercero. El importe del alquiler
no supera los 2.800 euros anuales, excluido el
Impuesto sobre el Valor Añadido, importe que
no es repartido entre los propietarios. Plantea
si el rendimiento derivado del arrendamiento
hay que atribuirlo a los propietarios en función
de la respectiva cuota de participación en la
Comunidad, si tienen que declararlo y en qué
concepto, así como si existe obligación de presentar declaración informativa anual (modelo
184).
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Resumen de la respuesta:
Si no se cumplen los requisitos del artículo 27.2,
el rendimiento neto del capital inmobiliario
atribuido por la entidad a cada propietario se
consignará por estos en el apartado “Régimen
de atribución de rentas”, “Atribución de rendimientos del capital inmobiliario” del modelo de
Declaración del Impuesto. Además, si como indica el consultante, las rentas derivadas del
arrendamiento no superan los 3.000 euros
anuales, la Comunidad de Propietarios no estará obligada a presentar la declaración informativa anual (modelo 184) prevista en el artículo 70
del Reglamento del Impuesto sobre la Renta de
las Personas Físicas, aprobado por el Real Decreto 439/2007, de 30 de marzo (BOE de 31 de
marzo).
A tenor de todo ello, los rendimientos obtenidos por una comunidad de propietarios, se deberán repartir por el coeficiente de participación entre cada propietario, debiendo este
imputarlo en su declaración de IRPF como rendimiento de capital inmobiliario. Además, tendrá derecho a deducir en la misma proporción
las posibles retenciones que haya soportado la
Comunidad, sin perjuicio de que esté o no presentado el modelo 184.
I
Consulta vinculante: V0437-07, relativa a la
venta de un elemento común
La Comunidad de Propietarios consultante procedió en el año 2006 a la venta de 70,50 metros
cuadrados del solar donde está construido el edificio, siendo esta porción parte de un elemento
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común de la citada Comunidad de Propietarios.
En la escritura de compraventa figura como parte
vendedora la Comunidad de Propietarios, no los
copropietarios. Se plantean varias cuestiones:
1ª. Tributación de la venta: ¿la Comunidad o los
copropietarios?
2ª. Cálculo de la ganancia patrimonial: ¿la Comunidad o cada copropietario?
3ª. Cálculo del valor de adquisición.
4ª. Obligaciones tributarias de la Comunidad de
Propietarios.
Resumen de la respuesta:
1ª. “Las rentas correspondientes a las sociedades
civiles, tengan o no personalidad jurídica, herencias yacentes, comunidades de bienes y demás entidades a que se refiere el artículo 35.4 de
la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria, se atribuirán a los socios, herederos, comuneros o partícipes, respectivamente, de
acuerdo con lo establecido en la sección 2.ª del
título VII de esta Ley”.
2ª. "La venta del solar dará lugar a una ganancia o
pérdida patrimonial cuyo importe se calculará
por cada propietario de acuerdo con lo dispuesto
en el artículo 32: por diferencia entre los valores
de adquisición y transmisión, que para las transmisiones onerosas vienen definidos en el artículo
33. Al tratarse de la venta de un elemento común,
cada propietario deberá calcular los valores de
adquisición y de transmisión que proporcional-
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mente les correspondan, en función de los coeficientes de participación en la Comunidad de
Propietarios, anteriores y posteriores a la segregación".
realizadas en la vivienda habitual del contribuyente o en el edificio en que esta se encuentre,
que el primero ha modificado.
Modificaciones:
3ª. "El valor de adquisición será el resultado de
aplicar el porcentaje que resulte de la diferencia
entre los coeficientes de participación en la Comunidad anterior y posterior a la segregación sobre la cantidad resultante de sumar el importe
real satisfecho por la adquisición de la vivienda y
los gastos y tributos inherentes a la adquisición,
excluidos los intereses, que hubieran sido satisfechos por ellos…".
4ª. "Las entidades en régimen de atribución de
rentas deberán presentar una declaración informativa, con el contenido que reglamentariamente se establezca, relativa a las rentas a atribuir a sus socios, herederos, comuneros o
partícipes, residentes o no en territorio español"… "Las entidades en régimen de atribución
de rentas deberán notificar a sus socios, herederos, comuneros o partícipes, la renta total de la
entidad y la renta atribuible a cada uno de ellos
en los términos que reglamentariamente se establezcan".
I
La deducción será aplicable, también, desde
el 7 de mayo de 2011 por las obras realizadas (cantidades satisfechas) hasta el 31 de
diciembre de 2012.
I
Se amplía el objeto de la deducción a cualquier vivienda (no solo la habitual) que sea
propiedad del contribuyente o en el edificio
que esta se encuentre; se incluyen también
las que estén arrendadas, únicamente se excluyen las viviendas afectas a actividades
económicas realizadas por el contribuyente.
I
El límite de base imponible para poder aplicar la deducción se amplía hasta 71.007,20
euros. No obstante, desde 53.007,20 euros
decrece progresivamente hasta el límite.
I
El porcentaje de la deducción se eleva del
10% al 20%.
I
El límite base máximo para la misma pasa
de 4.000 a 6.750 euros.
I
El límite plurianual de bases también aumenta de 12.000 a 20.000 euros.
c) Deducciones aplicables por parte de los propietarios
Las últimas novedades devienen del Real Decreto-ley 5/2011, de 29 de abril, que modifican algunos aspectos del Real Decreto-ley 6/2010. Este introdujo una deducción aplicable respecto de las
cantidades satisfechas desde el 14 de abril de
2010 hasta el 31 de diciembre de 2012 por obras
Claves para poder practicar la deducción
I
Tipos de obras: mejora de la eficiencia
energética, accesibilidad, obras de instalaactualidad
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ción de infraestructuras de acceso a Internet y TDT.
I
Se excluyen las obras en garajes, jardines,
parques, piscinas, elementos deportivos y
análogos.
I
Los medios de pago deben ser tarjeta de débito-crédito, transferencia bancaria, cheque
nominativo o ingreso en cuenta. No se admite el pago en metálico.
I
Las deducciones que no se hayan podido
aplicar en el ejercicio se pueden practicar en
años posteriores.
I
Es incompatible con la deducción por adquisición de vivienda.
Por otra parte, el incumplimiento de las obligaciones tributarias pueden conllevar sanciones pecuniarias, incluso cuantiosas, que la Comunidad
de Propietarios puede reclamar al profesional de
la administración de fincas si es que han sido debidas a un mal o inexistente asesoramiento tributario. Deducción hasta el
6 de mayo de 2011
Deducción desde el
7 de mayo de 2011
Habitual
Todo tipo de viviendas en propiedad,
salvo las viviendas afectas a
actividades económicas.
10%
20%
No deducción a partir de 53.007,20 €
No deducción a partir de 71.007,20 €
Se reduce la deducción
progresivamente desde 33.007,20 €
a 53.007,20 €.
Se reduce la deducción
progresivamente desde 33.007,20 €
a 71.007,20 €.
Límite máximo de base de deducción
anual por contribuyente
4.000 €
6.750 €
Límite máximo plurianual por vivienda
12.000 €
20.000 €
MODIFICACIONES
Tipo de vivienda
Porcentaje de deducción
Límite de renta del contribuyente
Fuente: AEAT.
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Como se ha podido constatar, en la actualidad la
administración de fincas requiere también de
profundos conocimientos tributarios, sin los
cuales no es posible prestar un servicio de calidad. La formación tributaria nos es exigible o
también podemos recurrir, vía externalización,
a un asesor fiscal que se ocupe de dicha labor y
que nos permita ofrecer ese valor añadido a
nuestros administrados: su bolsillo nos lo agradecerá.
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