Avaluo de bienes inmuebles en ejecucion

1
Universidad Mayor, Real y Pontificia de
San Francisco Xavier de Chuquisaca
Vicerrectorado
Centro de Estudios de Posgrado e Investigación
Tesis de posgrado
Avaluó de bienes inmuebles en ejecución de sentencia en procesos ejecutivos
Irma Villavicencio Suárez
Santa Cruz - Bolivia
2010
2
Índice
Contenido
Pág.
Abreviaturas
1
Introducción
2
Capítulo I
Marco teórico
7
I.1. Marco histórico
8
I.1.1. Catastro y registro
9
I.1.2. Catastro urbano
14
I.1.3. Hacia el futuro
15
I.1.4. Los impuestos
15
I.1.5. Valuación fiscal en el Derecho Comparado
17
I.2. Marco conceptual
28
I.2.1. Conceptualización
29
I.2.2. Tipos de avalúos
29
I.2.3. Quién es un valuador
29
I.2.4. Avalúo para subasta de bien inmueble
30
I.2.5. Inexistencia de registro para informar la valuación fiscal para remate...
31
I.2.6. Remate de bienes muebles sujetos a registro
32
I.2.7. Términos de valor
35
I.2.8. Términos más usados
36
I.3. Marco contextual
38
I.3.1. Naturaleza jurídica del remate
38
I.3.2. Remate de inmuebles
40
I.3.3. Venta Judicial conforme al título
43
I.3.4. Avalúo fiscal o catastral
43
I.3.5. Avalúo pericial
44
I.3.6. Los beneficios de realizar un avalúo
44
Capitulo II
Diagnostico
48
II.1. Encuesta
48
II.2. Entrevistas
53
II.3. Resultados obtenidos
58
II.3.1. El juez debe aplicar la norma del art.534-I CPC por ser imperativo
58
II.3.2. El avalúo fiscal contrasta con el ejercicio del derecho de propiedad
II.3.3. La venta judicial sobre la base del avalúo fiscal es en desmedro del ejecutante 59
como del ejecutado
II.3.4. Singular situación que beneficia al ejecutante
60
II.3.5. Imposibilidad de requerir valor pericial sin previa exigencia de la valuación 60
fiscal
Capitulo III
61
Propuesta
III.1. Justificación
62
III.1.1. ¿Cuál el fundamento para que en proceso ejecutivo se exija de inicio 62
valuación fiscal y en el proceso coactivo el pericial?
III.1.2. La valuación fiscal también debe ser producto de una tasación pericial
62
III.1.3. La base de la subasta no significa siempre el valor por el cual se transferirá el
3
bien inmueble
III.1.4. Los conflictos producidos por la aplicación de la norma del art.534-I CPC
III.2. Nuestra Propuesta
III.2.1. Necesidad de aclaración de la norma del art.534 – I CPC
III.2.2. Otra forma alternativa de solución de la cuestión planteada
Conclusiones
Recomendaciones
Referencias
Disposiciones legales consultadas
Anexos
63
63
64
65
65
66
67
67
4
Resumen
La estructura procesal de cada ordenamiento jurídico varía en relación a la experiencia judicial,
normativa, doctrinaria, histórica y a los usos y costumbres de cada Estado.
La búsqueda de la felicidad, la justicia, la paz, la tranquilidad, la seguridad, el orden, el respeto
normativo, la solución de conflictos e incertidumbres entre otras, son finalidades perseguidas por el
derecho y el proceso. La pluralidad de métodos dirigidos a reglamentar los caminos o bien
denominados “procesos” para mantener, conservar y proteger la dignidad de las personas y la
institucionalidad de las personas jurídicas son reglamentados por las unidades administrativas,
judiciales, ejecutivas y legislativas.
En este mundo globalizado, la tendencia moderna apunta a la simplificación administrativa, la
maximización de beneficios, la reducción de procesos, plazos y costos, la creación de nuevas formas de
solución de conflictos, la eliminación de la burocratitis, la utilización de la tecnología, el Internet, el
Celular Móvil, etc. los cuales han replanteado las estructuras procesales, normativas, jurisdiccionales y
administrativas. En el Estado Moderno actual se busca generar y consolidar un “estado de bienestar”
basado en la capacidad de interactuar entre sí, de depender unos de otros, de poder hacer cosas para los
demás y que ellos hagan cosas por ti, además de buscar optimizar sus recursos, maximizando sus
beneficios y reduciendo sus costos de transacción.
Los intereses individuales, colectivos, los ánimos de generar productividad y riqueza, de
proteger y querer tener lo que por justicia o por derecho le corresponde, los problemas intra familiares,
los conflictos patrimoniales y personales, la sucesión, la falta de lealtad, confianza, sinceridad, ética y
moral siempre han sido y serán fuentes de conflicto o incertidumbres que serán aclaradas y
solucionadas por las unidades de justicia o de solución de conflictos.
Cuando aquel punto de equilibrio se quiebra, sea accionando u omitiendo de manera
irresponsable, imprudente, negligente, con la falta de pericia (culpa) o intencionalmente (dolo), algún
hecho u acto de una persona natural o jurídica (dolo), contra una o más personas naturales o jurídicas,
es el juez o quién haga las veces de administrador o impartidor de justicia quien dará la solución,
mediante sentencia o algún pronunciamiento análogo en base a la estructura normativa, la casuística, la
doctrina, los usos y costumbres, el criterio juzgador y los principios generales del derecho y el proceso.
“El servicio que el derecho procura al proceso, consiste en ordenar las actividades de que el
proceso de componer, mediante atribución a cada uno de los agentes de poderes y deberes que tienden
a garantizar su realización. Al rendir este servicio el derecho no se aparta de las líneas generales de su
función y su estructura. Lo que amenaza comprometer el desenvolvimiento y el éxito del proceso, es,
como siempre, el conflicto entre los intereses de las misma persona o de personas distintas”
La problemática procesal que abordamos en el presente trabajo es “El avalúo para el remate de
bienes inmuebles, en ejecución del proceso ejecutivo”, una breve y referencial explicación del proceso
ejecutivo que en ella se demandan ejecutivamente los actos o documentos que declaran la tutela de un
derecho y que estos a la vez poseen obligaciones y efectos ejecutivos de dar, hacer, no hacer y tolerar.
Palabras Clave: Ordenamiento jurídico, proceso ejecutivo, servicio.
5
Introducción
1 Justificación
La titularidad de la facultad de administrar justicia la tiene el Estado a través de los órganos
jurisdiccionales competentes; por otra parte, también tiene el deber de precautelar que esa facultad sea
desarrollada dentro de un marco de convivencia y seguridad entre sus ciudadanos, por ejemplo, dotar
de leyes lo suficientemente claras y precisas en las áreas de las relaciones civiles y, además, dotar de
los mecanismos judiciales para garantizar un efectivo ejercicio de los derechos reconocidos, así se
encontraba previsto en los artículos 7 inciso a), 59.1 y 116 de la CPE abrogada y así se encuentra
previsto en el artículo 115 de la CPE vigente1.
En el CPC2 encontramos todas aquellas normas relacionadas con los procesos en materia civil,
entre ellos, el proceso ejecutivo que tiene un trámite especial y cuya normativa ha sido complementada
y modificada por la Ley 1760 de 28 de febrero de 1997 y por Ley 2297 de 20 de diciembre de 2001.
Dentro de esta especial normativa y, más concretamente, en la fase de ejecución, encontramos
normas relacionadas con los actos de subasta y remate de bienes embargados al ejecutado. De ellas, la
relativa a los bienes inmuebles contempla un conjunto de medidas previas que deben cumplirse previo
al verificativo del remate. En efecto, para someter a remate un inmueble se requiere establecer una base
para el verificativo del acto, base que no es otra cosa que el establecimiento de un valor del inmueble
con el cual se iniciarán las actuaciones propias de la denominada venta judicial.
Es en el artículo 534 CPC donde se prevé las modalidades que deben observarse a la hora de
fijar el valor del inmueble y, en el apartado I, se prevé que la base del remate será el importe de su
valuación fiscal.
Es en torno a las constantes vicisitudes que viene provocando la aplicación de esta norma en
que gira el trabajo de investigación, ya porque se tiene el convencimiento entre el mundo litigante que,
la valuación fiscal, no refleja el verdadero valor del inmueble, a lo cual nosotros podemos agregar que
existe una injustificada discriminación con la forma de establecer la base en los procesos coactivos
cuyo trámite ha sido previsto en la Ley 1760.
La venta judicial tiene su fundamento en las normas del CC3 y su implementación se impone
por las normas del CPC las que son de orden público y de cumplimiento obligatorio; en ese sentido, al
órgano jurisdiccional no les queda más que aplicar la referida norma independientemente si ésta resulta
justa o injusta.
Ese contraste entre lo legal y lo justo pone en evidencia la concurrencia de un conflicto que
tiene su origen en el artículo 534 – I CPC, resultando de ello que es necesario indagar respecto de si su
aplicación vulnera derechos de las personas o simplemente la norma no está siendo aplicada
correctamente.
1
La CPE vigente en Bolivia es la promulgada el 7 de febrero de 2009
El CPC vigente rige desde el 2 de abril de 1976, elevado a rango de Ley por virtud del artículo 1 de la Ley No. 1760 de 28
de febrero de 1997, la cual ha introducido modificaciones sustanciales en el CPC.
3
El CC vigente en Bolivia rige a partir del 2 de abril de 1976; sus normas relativas a la venta forzosa las encontramos en los
artículos 1465 a 1485.
2
6
2 Situación problemática
Como dijimos, la venta forzosa debe realizarse cumpliendo las normas sustantivas y adjetivas civiles;
así, en trance de remate dentro de un proceso ejecutivo, es inexcusable presentar la valuación fiscal la
misma que normalmente resulta ser el valor catastral que se mantiene en el registro público a los fines
impositivos.
Esa situación incide directamente en el establecimiento del valor del inmueble por diversos
factores atribuibles unos al titular del derecho de propiedad y otros a la ineficacia de los sistemas de
control administrativo de inmuebles que normalmente lo ejerce el municipio del lugar donde se
encuentra el bien.
Resultado de ello es que al juez de la causa se le presenta una valuación fiscal que nosotros
consideramos incompleta y no incorrecta, la cual resulta inobjetable por lo imperativo de la norma. Ello
da lugar a la vez a una serie de cuestionamientos, la mayor parte de las veces, con justa razón, por
cuanto el valor asignado al bien no es el reflejo de su valor real.
El problema se patentiza a la hora de llevar adelante el remate con un valor incompleto o no
real, sumado a lo cual casi siempre sufren las disminuciones porcentuales por no haberse presentado
postores a las audiencias de remate y por lo general la venta se produce en el 50% de su valuación o el
ejecutante es el que se adjudica por menor monto. Esa situación aparentemente produce un contraste
entre el concepto del derecho de propiedad en los términos que la define el artículo 105 CC y la
aplicación de la norma de conflicto que nos ocupa y son precisamente estas situaciones que conllevan
un alto grado de conflictualidad que dan lugar al entrabamiento de los trámites de la ejecución por la
interposición de los consabidos incidentes y que a la postre va en contra de principios como lo es la
aplicación de una justicia pronta y cumplida.
3 Formulación del problema
El órgano jurisdiccional vende en representación del acreedor ejercitando un derecho de éste derivado
del principio de que: los bienes del deudor son la prenda común de sus acreedores. Sin embargo, de
dicho principio no es que nazca para el acreedor el derecho de vender, sino de hacer vender los bienes
afectados lo cual, no es lo mismo como lo demuestra la circunstancia de que aún en los casos de
afectación convencional - léase prenda o hipoteca – no tiene la disposición de los bienes del deudor y
debe recurrir a la intervención del órgano judicial de ejecución.
El Estado vende para hacer efectiva la realización del derecho ejerciendo una función propia
que la ley le confiere.
En ese sentido, formulamos el problema de estudio haciendo conocer la relevancia de la
presente investigación entendiendo que existe un agravio a los derechos patrimoniales de las personas
cuando, por imperio de la ley, se obliga judicialmente a los ejecutados a someterse a un avalúo fiscal
como base de la subasta de su inmueble embargado, porque así lo manda la Ley, ocasionando de esta
manera perjuicio por la disminución del patrimonio del ejecutado.
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4 Objeto de Estudio:
Estudiar si existe contradicción entre el artículo 534 – I CPC y la salvaguarda de los derechos
patrimoniales reconocidos por la CPE y el CC.
5 Campo de acción
El campo de acción del presente trabajo de investigación está delimitado en el estudio de los alcances
de la valuación fiscal que se realizan para la subasta de bienes inmuebles en ejecución de sentencias
pronunciados en procesos ejecutivos.
6 Objetivos
6 1 Objetivo General
Interpretar y determinar los alcances de la norma contenida en el artículo 534 – I CPC, sobre la base de
una interpretación sistemática que nos conduzca a establecer sí, la aplicación de esa norma es exclusiva
o si de su comprensión correcta es factible concluir que puede evitarse mayores perjuicios a los
ejecutados.
6.2 Objetivos Específicos
Analizar si el avalúo fiscal, como base de la subasta de bienes inmuebles, resulta atentatorio al derecho
de propiedad y seguridad jurídica del ejecutado.
Establecer una forma tal de que el avalúo fiscal sea un mecanismo que garantice los referidos derechos.
Proponer una solución práctica que contemple una norma donde se garantice la determinación del valor
real a través del avalúo fiscal.
7 Idea a Defender
La norma adjetiva al imponer la base para la subasta de inmuebles el importe de su valuación fiscal,
podría violentar normas relacionadas con los derechos patrimoniales de las personas.
Por ello, la idea a defender es buscar el entendimiento y la aplicación adecuada de lo que es la
valuación fiscal en la subasta de bienes inmuebles del ejecutado, respetando sus derechos y garantías,
evitando se vulneren sus derechos patrimoniales por una inadecuada interpretación de la norma en
cuestión.
8
8 Métodos a emplearse
Para dichos objetivos y dada la naturaleza de la clase de investigación – investigación jurídica – se ha
recurrido al método dogmático por el cual, partiendo de un análisis exegético de la norma del art.534 - I
CPC y una sistematización con otras relacionadas con el tema, se obtiene el sentido que le corresponde;
todo ello va acompañado de una crítica que identifica sus virtudes y sus defectos.
Como métodos alternativos o complementarios, recurrimos al método histórico para el
conocimiento de los antecedentes legales de la norma, al método interdisciplinario para establecer la
relación directa entre la valuación y el ejercicio de otros derechos; al método del derecho comparado
con relación a otras legislaciones y, además, al método deductivo para determinar, desde lo general a lo
específico, el tratamiento de la valuación en las disposiciones legales.
9 Técnicas
Con la información obtenida a través de la entrevista y la encuesta, ha sido posible elaborar la
propuesta final del trabajo y arribar a las conclusiones y recomendaciones correspondientes.
9
Capítulo I
Marco teórico
La estructura procesal de cada ordenamiento jurídico varía en relación a la experiencia judicial,
normativa, doctrinaria, histórica y a los usos y costumbres de cada Estado.
La búsqueda de la felicidad, la justicia, la paz, la tranquilidad, la seguridad, el orden, el respeto
normativo, la solución de conflictos e incertidumbres entre otras, son finalidades perseguidas por el
derecho y el proceso. La pluralidad de métodos dirigidos a reglamentar los caminos o bien
denominados “procesos” para mantener, conservar y proteger la dignidad de las personas y la
institucionalidad de las personas jurídicas son reglamentados por las unidades administrativas,
judiciales, ejecutivas y legislativas.
En este mundo globalizado, la tendencia moderna apunta a la simplificación administrativa, la
maximización de beneficios, la reducción de procesos, plazos y costos, la creación de nuevas formas de
solución de conflictos, la eliminación de la burocratitis, la utilización de la tecnología, el Internet, el
Celular Móvil, etc. los cuales han replanteado las estructuras procesales, normativas, jurisdiccionales y
administrativas. En el Estado Moderno actual se busca generar y consolidar un “estado de bienestar”
basado en la capacidad de interactuar entre sí, de depender unos de otros, de poder hacer cosas para los
demás y que ellos hagan cosas por ti, además de buscar optimizar sus recursos, maximizando sus
beneficios y reduciendo sus costos de transacción4.
Los intereses individuales, colectivos, los ánimos de generar productividad y riqueza, de
proteger y querer tener lo que por justicia o por derecho le corresponde, los problemas intra familiares,
los conflictos patrimoniales y personales, la sucesión, la falta de lealtad, confianza, sinceridad, ética y
moral siempre han sido y serán fuentes de conflicto o incertidumbres que serán aclaradas y
solucionadas por las unidades de justicia o de solución de conflictos.
Cuando aquel punto de equilibrio se quiebra, sea accionando u omitiendo de manera
irresponsable, imprudente, negligente, con la falta de pericia (culpa) o intencionalmente (dolo), algún
hecho u acto de una persona natural o jurídica (dolo), contra una o más personas naturales o jurídicas,
es el juez o quién haga las veces de administrador o impartidor de justicia quien dará la solución,
mediante sentencia o algún pronunciamiento análogo en base a la estructura normativa, la casuística, la
doctrina, los usos y costumbres, el criterio juzgador y los principios generales del derecho y el proceso.
“El servicio que el derecho procura al proceso, consiste en ordenar las actividades de que el
proceso de componer, mediante atribución a cada uno de los agentes de poderes y deberes que tienden
a garantizar su realización. Al rendir este servicio el derecho no se aparta de las líneas generales de su
función y su estructura. Lo que amenaza comprometer el desenvolvimiento y el éxito del proceso, es,
como siempre, el conflicto entre los intereses de las misma persona o de personas distintas”5
4
Amartya Sen. Premio Nóbel de Economía 1998. Catedrático de Economía y Ética de la Universidad de Harvard. Conferencia
pronunciada
en
el
"Círculo
de
Economía"
de
Barcelona.
En
linea
http://www.lafactoriaweb.com/articulos/amartya.htm el día 11. 02.06 Revista Internauta de Práctica Jurídica. AgostoDiciembre 2006
5
CARNELUTTI, Francesco: Instituciones del Proceso Civil, (Traducción de Hugo Alsina, Eduardo Couture), En Colección
Ciencia del Proceso, Ed. EJEA, Buesnos Aires, p. 290
10
La problemática procesal que abordamos en el presente trabajo es “El avalúo para el remate de
bienes inmuebles, en ejecución del proceso ejecutivo”, una breve y referencial explicación del proceso
ejecutivo que en ella se demandan ejecutivamente los actos o documentos que declaran la tutela de un
derecho y que estos a la vez poseen obligaciones y efectos ejecutivos de dar, hacer, no hacer y tolerar.
1.1 Marco histórico
El arte de valuación empezó a surgir por la necesidad del pasado, ya que solo había simples opiniones
de valores expresadas por los propietarios o comerciantes dedicados a la venta o administración de sus
propiedades.
A la fecha el arte de valuación sigue experimentando continuos perfeccionamientos. Las
diversas fases de estudio constante por ingenieros, contables, economistas y jurisperitos, por la
compleja economía actual, para realizar tales avalúos requiere de una búsqueda y aplicación apropiada
de técnicas analíticas de cálculo y la experiencia de conocimiento y juicio necesario para desarrollar
una conclusión razonable de un juicio profesional.
En la actualidad un valuador competente debe reunir y seleccionar información, practicando su
experiencia en el proceso de la información, para mantener una compleja objetividad, alta ética
profesional para desarrollar una valida conclusión.
11
1. 1. 1 Catastro y Registro
Sin embargo para nuestro estudio, debemos revisar respecto a las principales características de una
sociedad estable, que no es más que la existencia del derecho a la propiedad privada, en este marco el
Catastro se constituye en un elemento de base. Los Gobiernos Municipales que cuenten con un Catastro
moderno (informatizado) constituyen la base de la seguridad jurídica del derecho propietario del bien
inmueble, además como base de equidad tributaria, para disfrutar los beneficios de una moderna
economía de mercado. Entonces surge La intrrogante: ¿Qué es el Catastro y qué es el Registro? Para
responder a esa pregunta debemos analizar vários elementos, tales como:
El Bien Inmueble Catastral
El Bien inmueble catastral es la superficie continua de terreno con o sin construcciones, delimitada por
el derecho propietario o posesorio, sujeto a disposiciones legales; demarcada por una poligonal cerrada
georeferenciada y representada cartográficamente.
El concepto catastral no puede prescindir del elemento jurídico caracterizador e
individualizador del bien inmueble, el derecho de propiedad o de posesión.
Catastro inmobiliario
Catastro es un censo, un registro público organizado y actualizado, en el que están inventariados todos
los bienes inmuebles catastrales de un determinado espacio geográfico, com expresión de los datos
físicos, jurídicos (derecho propietario o posesorio) y econômicos (valor catastral - base imponible del
impuesto a la propiedad -) que los caracterizan y da a conocer la propiedad territorial (definirla en sus
diferentes aspectos y aplicaciones).
Los datos físicos identifican, caracterizan y certifican la existencia de un inmueble (sirven de
base al Registro o Conservador de Bienes Raíces), por medio:
De la georeferenciación que es la determinación de los valores de coordenadas de los vértices
del derecho propietario o posesorio del bien inmueble, respecto a la Red Geodésica Municipal ligada a
la Red Geodésica Nacional y por lo tanto a la Red Geodésica Mundial.
Del cálculo del área que es la determinación de los metros cuadrados que ocupa el propietario o
poseedor, respecto al plano horizontal.
De la representación geométrica que es la elaboración del plano catastral georeferenciado y del
mapa catastral o mapa jurídico del derecho propietario o posesorio de la tierra, respecto a la proyección
cartográfica oficial del país.
El Catastro debe responder a la definición jurídica del derecho propietario o posesorio del bien
inmueble de manera matemática, es decir, irrecusable.
12
El Catastro y la comunidad
El catastro se destaca desde cuatro puntos de vista




El interés del propietario o poseedor
El interés de los colindantes
El interés del Estado
El interés de terceros o los compradores en el tráfico jurídico inmobiliario, a los que no sólo les
interesa la inatacabilidad del derecho propietario adquirido conforme al Registro, sino también
del Catastro (objeto de ese derecho).
Registro o Conservador de Bienes Raíces
Es el proceso jurídico que sobre la base del Catastro, lleva a cabo correctamente la transferência del
derecho propietario del bien inmueble, está constituido por:
La tradición
Minuta
Tiene por finalidad el estudio y el análisis del origen del derecho propietario y de todas las
transferencias de un bien inmueble, como resultado de este proceso se elabora la última minuta de
compra-venta.
Testimonio
Es el hecho jurídico que sobre la minuta regula las condiciones legales del derecho propietario del
objeto del derecho o bien inmueble, extendiendo el testimonio de propiedad.
Actualmente, el abogado elabora la minuta de transferencia del derecho propietario y el notario
la protocoliza y extiende el testimonio.
Publicidad
Tiene por finalidad hacer público el hecho jurídico, los actos y derechos no inscritos no van a producir
efecto respecto de terceros inscritos.
Hoy esta tarea es realizada por Derechos Reales y es una oficina dependiente del Consejo de la
Judicatura (Consejo de la Magistratura en el texto de la Nueva Constitución Política del Estado), es
decir, del Órgano Judicial.
Archivo
El Registro o Conservador de Bienes Raíces, lleva un archivo único constituido por:
El archivo actual es el lugar donde se conservan: planos catastrales georeferenciados, mapas
catastrales o mapas jurídicos del derecho propietario, minutas y testimonios de propiedad actuales, es
decir, referidos a la última transferencia.
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El archivo histórico es el lugar donde se conservan: planos catastrales georeferenciados, mapas
catastrales, minutas y testimonios del bien inmueble desde su primera compra-venta o Registro hasta la
penúltima transferencia.
El Registro o Conservador de Bienes Raíces inexistente a la hora actual, debe articular el
proceso jurídico de transferencia del derecho propietario llevado a cabo entre los abogados,
instituciones que extienden documentos de propiedad, notarios y derechos reales. Esto hará que el
abogado, el Notario y la Inscripción de Derechos Reales sean parte indisoluble del futuro Registro.
Catastro y Registro o Conservador de Bienes Raíces
La seguridad jurídica del derecho propietario del bien inmueble está dada por ambas instituciones y
está constituida por los siguientes principios:
 Catastro: Precisión (leyes matemáticas universales): georeferenciación, área y representación.
 Integridad: minuta (comprende todos los datos del inmueble y del propietario: físicos, legales
y personales).
 Registro: Legitimidad, legalidad y de fe pública: testimonio
 Publicidad: Los registros son públicos y están a disposición de cualquiera que desee
consultarlos. La publicidad tiene que tener efectividad (que no sea dudoso).
 Veracidad: La conservación de los datos y de la documentación contenida en los archivos
actual e histórico. La veracidad dice y profesa siempre la verdad.
14
Conclusiones
El nuevo camino a seguir deberá contar con el apoyo decidido de las disciplinas involucradas: la
ingeniería geodésica y el derecho civil.
El diseño del sistema ha previsto la coordinación con la inscripción de derechos reales y en el
futuro con el Registro6.
Debemos destacar que el Gobierno Municipal de La Paz, por ejemplo, funda el avalúo fiscal en
base al sistema de “zonas homogéneas” que consiste en aplicar un parámetro estandarizado a bienes
que se encuentren dentro de la misma zona realizando una simple multiplicación de la extensión por el
monto preestablecido, este sistema llega a extremos tales como el de casos en que edificios construidos
resultan con un valor similar al de un terreno sin construcciones o casos en que el límite de zona se
encuentra trazado en una avenida de modo que bienes ubicados frente a frente en la misma vía tienen
diferencias en su valor fiscal de hasta el trescientos por ciento.
En el caso, cada vez más frecuente, de que el Gobierno Municipal o en su caso el Instituto
Geográfico Militar informe sobre la imposibilidad de remitir al juez el valor fiscal del inmueble, se
recurre a un perito nombrado por el juez para determinar el valor del bien, el nombramiento de este
perito y el valor que se da al bien son aspectos demasiado susceptibles de ser afectados por actos de
corrupción que finalmente también distorsionan el valor real del bien lo que en definitiva afecta a todos
los directos interesados en el conflicto judicial.
El hecho de que la valuación fiscal resulte tan injusta como medida para fijar la base de un
eventual remate obliga a los deudores y a sus defensores a extremar recursos para evitar este remate
que en circunstancias “normales” de valuación debería resultar como un resultado –si bien no deseableal menos aceptable, ello distorsiona el sistema y quita la celeridad deseada por este tipo de procesos
que llega a prolongarse considerablemente en el tiempo.
1. 1. 2 Catastro Urbano
El Catastro Urbano tiene una característica distinta. No se mueve en la conflictividad rural y sus bases
legales y organizacionales están relativamente más claras, además de tener mayor antigüedad.
El auge del catastro urbano contemporáneo surge poco antes del rural, bajo el auspicio de la Ley
de Participación Popular. Pero a diferencia de éste, es promovido por empresas bolivianas que
interesaron a los gobiernos municipales de las capitales de departamento primero, y a otras ciudades
después, en modernizar sus catastros con el incentivo del incremento de sus recaudaciones impositivas.
Con la excepción parcial de Potosí (que cuenta en parte con el apoyo de la cooperación danesa) estos
proyectos fueron realizados con recursos municipales propios, muchos de ellos por la vía del crédito
bancario comercial. Gracias al incremento de las recaudaciones, en general, estos créditos han sido
prontamente honrados. Hoy todas las capitales de departamento cuentan con proyectos de catastro
modernos, aunque aplicados en diferente grado. Ninguno funciona a plenitud.
6
Los conceptos de este punto han sido transcritos del libro «El rol del Catastro y del Registro en el Estado Boliviano»,
Jaime Medrano Soriano, La Paz, 2002.
15
Además del financiamiento, estos proyectos tienen en común un gran despliegue tecnológico
(aerofotogrametría, mapas satelitales, sistemas de registro informáticos, etc.); el uso univoco del
catastro hacia la recaudación de impuestos dejando las opciones de planificación, ordenamiento, etc.; la
incorporación del folio real; el sistema de auto avalúo que aún no ha pasado al avalúo fiscal; y su
incomunicación con las respectivas oficinas de Derechos Reales, Instituto Nacional de Reforma
Agraria (INRA )y los otros municipios.
Por ejemplo, el caso del Catastro Urbano del Municipio de Cochabamba puede ser, con sus
salvedades, una experiencia ilustrativa de todas estas experiencias. En 1994 el Gobierno Municipal
contrató los servicios de la empresa ODENAL (sociedad mixta entre la UMSS y particulares) para el
diseño y la ejecución de este proyecto. Fue concluido en 1997. Tuvo un costo estimado de 3 millones
de dólares, financiados con crédito bancario. Estuvo en vigencia en el formato diseñado desde 1998 a
principios del 2000. Produjo un incremento de recaudaciones del 400% el primer año y de 600% el
segundo. El año 2000 fue disuelto y sus componentes repartidos entre las diferentes unidades de la
administración municipal. Formalmente, existe una Unidad de Catastro que recoge parcialmente los
elementos del proyecto original.
1. 1. 3 Hacia el futuro
Ya hemos visto los esfuerzos hacia el futuro por el lado del Catastro Rural y sus programas de
cooperación. Las autoridades del INRA han solicitado recientemente una ampliación del plazo por
otros cinco años para concluir con el saneamiento. Posiblemente este será una de las decisiones del
próximo gobierno.
En cuanto al Catastro Urbano, una reciente Resolución Triministerial acordó que el MDS,
mediante Resolución Ministerial “aprobará los planos de zonificación y valuación zonal de terrenos y
construcciones presentados por los Gobiernos municipales para el cobro de impuestos a la propiedad de
Bienes Inmuebles, previo dictamen Técnico de la Unidad de Ordenamiento Territorial”. En esta
Resolución intervienen los ministerios de Desarrollo Sostenible, Hacienda y Participación Popular. No
participa el INRA7.
Finalmente, mencionar que hace cerca de tres años está registrado en las Comisiones de
Descentralización, Participación Popular y de Gobierno de la Cámara de Diputados un Anteproyecto de
Ley de Catastro de la Propiedad Inmueble elaborado por un equipo de consultores del BID con el
apoyo del programa PRONAGOB8. Está básicamente orientado al Catastro Urbano y tiene como
objetivo “establecer la estructura orgánica del Instituto Nacional de Catastro, las atribuciones de los
Municipios, los derechos y obligaciones de los propietarios en material catastral y crear la
Superintendencia del Registro y Catastro de la Propiedad Inmueble”.
7
8
Resolución Multiministerial 02 de 22 de septiembre de 2005.
Anteproyecto de Ley Catastro de la Propiedad Inmueble.
16
1. 1. 4 Los impuestos
Los Gobiernos Municipales en el presente no han podido cumplir a cabalidad con la facultad de
desarrollar y administrar los respectivos sistemas catastrales. La ley 843 define para el cálculo de la
base imponible el avalúo fiscal que en otras palabras es calcular el valor de los inmuebles de acuerdo a
técnicas catastrales.
En el eje central, el Gobierno Municipal de La Paz tiene desarrollado en una porción de la
mancha urbana lo que se denomina el anillo cartográfico, este proyecto implica el levantamiento
catastral de aproximadamente 60.000 inmuebles de un total de 200.000 inmuebles que se calcula tiene
toda la ciudad. El proyecto ha cumplido técnicamente con los requisitos establecidos por el ex Instituto
Nacional de Catastro, con repercusión positiva en las recaudaciones del municipio. El proceso de
catastrarían también ha proporcionado otras ventajas a los propietarios de inmuebles en la ciudad,
quienes al obtener su certificado catastral (CIM 01), tienen la posibilidad de obtener créditos del
sistema financiero.
La tarea por delante en este municipio es avanzar en registrar catastralmente todos los
inmuebles de la ciudad y definir quién se hará cargo de la administración del catastro, considerando
que el catastro es una herramienta que se la debe actualizar continuamente dadas la mutaciones que
sufre la ciudad todos los días, que significa disponer de suficientes recursos financieros. El Gobierno
Municipal de La Paz, se encuentra en la fase de decisiones respecto al tipo de gestión que debe tener
esta función, la disyuntiva es la administración propia o delegar a un ente privado esta función, la
tendencia se inclina por la segunda opción.
La situación en el municipio de Cochabamba, es un tanto diferente, en teoría el Gobierno del
Cercado tiene levantamiento catastral de todos los inmuebles de la ciudad, sin embargo, nos muestra
que la situación de la valoración catastral de los inmuebles sigue administrándose por el sistema del
autoavaluo.
Los inmuebles están codificados de acuerdo a un levantamiento catastral que data de 1993 y
actualizados en 1998. La administración de este sistema catastral ha sido deficiente, esto queda
demostrado cuando se llevan adelante procesos de fiscalización por falta de pagos de los impuestos a la
propiedad. Las citaciones no llegan a destino porque existen codificaciones erróneas, ó donde se
notifica a una persona, la misma ya no habita el inmueble hace muchos años y en muchos casos se han
sucedido varios propietarios después del registrado inicialmente. En resumen, el catastro del Cercado
no cumple adecuadamente los objetivos para los que fue concebido y necesita una buena actualización,
pero por sobre todo definir que forma de gestión tendrá la administración del catastro.
1. 1.5 Valuación fiscal en el derecho comparado
Utilizando el método del derecho comparado, podemos verificar las diferentes formas de la valuación
fiscal realizadas en los países vecinos, que nos sirve de referentes en el trabajo de investigaciones que
desarrollamos.
17
Argentina
Procuramos analizar en base a varias interrogantes:
1 ¿Qué es la valuación fiscal?
El valor fiscal de un inmueble es el valor económico asignado al mismo por un organismo
estatal. Para realizar esta tarea en forma masiva, los Estados se valen de distintas metodologías.
La valuación de los bienes inmuebles persigue diversos fines, uno de ellos es constituir la base
imponible de impuestos que recaen sobre la propiedad inmueble, de allí deriva la denominación
“fiscal”, motivo para la cual fue establecida. Otro fin es conocer la composición de la riqueza
inmobiliaria de un territorio y saber cómo está distribuido en cada región.
2 ¿Cómo se calcula el Valor Fiscal de los inmuebles urbanos en la provincia de Buenos Aires?
El valor fiscal en la provincia de Buenos Aires, para inmuebles edificados, se calcula en base a
dos componentes:
 Valor de la tierra
 Valor del edificio
En el caso de los inmuebles baldíos: el valor fiscal está representado por el valor de la tierra.
3 ¿En qué consiste la metodología valuatoria?
La metodología valuatoria se encuentra establecida por la ley que ordena el catastro en la
provincia de Buenos Aires (Ley 10.707 y sus reglamentarias). En dicho texto se contempla que el
inmueble debe ser valuado considerando la tierra y el edificio por separado. El origen de estos valores
es el siguiente:
El valor de la tierra: es el resultado de la combinación entre los valores básicos y las
condiciones del lote al cual se le asigna valor.
El valor del edificio: es el resultante del método de reposición, en el cual se establecen valores
básicos del metro cuadrado construido según las características y destino de los edificios.
4 ¿Qué son los Valores Unitarios Básicos de la Tierra libre de Mejoras?
Los valores básicos de la tierra surgen de estudios permanentes llevados a cabo por la DPCT,
donde se analizan el nivel y comportamiento de las cotizaciones en el mercado inmobiliario sobre un
lote tipo (ubicado a mitad de cuadra de 10 m de frente por 30 m de fondo). Una vez establecido los
valores representativos para cada municipio, son propuestos a las Comisiones Asesoras locales, las
cuales en conjunto con el Ministerio de Economía provincial determinan la valuación en todo el
territorio municipal.
18
5 ¿Cómo se conforman las Comisiones Asesoras locales?
Las Comisiones Asesoras están integradas por distintos representantes de organismos locales
vinculados con el quehacer inmobiliario (Municipalidad, entidad bancaria oficial, asociaciones
profesionales, sociedades agrarias, etc.) y presididas por un representante del Ministerio de Economía.
Por lo regular se conforma de un mínimo de seis miembros aunque el número puede aumentar en el
caso de que la tarea por su magnitud lo requiera.
6 ¿Que sucede si no surge un acuerdo entre las Comisiones Asesoras y el Ministerio de
Economía?
Si las Comisiones no llegaran a expedirse de manera fundada sobre el análisis de los valores
sometidos a su consideración, se toman por válidos los calculados por la DPCT.
7 ¿Cuál es el período de revisión de valores?
Las valuaciones se actualizan por lo menos una vez cada diez años por medio de los revalúos
generales dispuestos por ley y ejecutados por la DPCT.
8 ¿Cómo se valúa un lote baldío?
La valuación de un lote baldío se calcula multiplicando la superficie de la parcela, el valor
unitario básico y el coeficiente de forma (relaciona el frente y el fondo de los lotes).
9 ¿Qué son los valores Unitarios Básicos del m2 de superficie cubierta?
Los valores básicos del m2 de las construcciones surgen de estudios que periódicamente realiza
la DPCT, en los cuales se analizan el nivel y comportamiento de los costos de construcción de los
prototipos establecidos y de las cotizaciones de viviendas similares en el mercado inmobiliario
10 ¿Cómo se valúa un inmueble edificado?
Para calcular el valor de los inmuebles edificados se tiene en cuenta la relación entre distintas
variables: el destino del edificio, el tipo y calidad de los materiales empleados para su construcción, el
valor básico por m2, el porcentaje de superficie cubierta o semi cubierta y la depreciación que sufre la
edificación por el transcurso de los años.
Al valor del edificio (obtenido por el cálculo de las variables mencionadas) se le debe sumar la
valuación correspondiente a las instalaciones complementarias (piletas, baños anexos, etc.)
11 ¿Cómo se valúa un edificio en Propiedad Horizontal (PH)?
La forma para valuar un edificio en Propiedad Horizontal es en esencia la misma que para el
resto de las edificaciones, pero cuenta con la siguiente variante: para los inmuebles afectados al
régimen de PH, la valuación de cada unidad de uso resulta de la suma de la valuación de partes de
dominio exclusivo, más el valor de la parte proporcional del dominio común que le corresponda, por la
aplicación del coeficiente de ajuste según su valuación.
19
12 ¿Se valúa de la misma manera una propiedad rural que una urbana?
No, las propiedades urbanas se valúan por unidad de superficie respecto de un lote tipo,
teniendo en cuenta su ubicación con respecto a las vías de comunicación.
En el caso de las propiedades rurales, para asignarle un valor a la unidad de superficie, se
consideran otros aspectos como la calidad del suelo (apto para sembrados, cultivos y demás
explotaciones que generen ganancias económicas).
13 ¿Cómo se valúa un inmueble rural?
La valuación de un inmueble ubicado en zona rural es el resultado de la suma del valor asignado
al terreno (tierra libre de mejoras), a las mejoras realizadas y el valor de los edificios cuando
correspondiera.
14 ¿Qué son las mejoras rurales?
Son las obras accesorias como alambrados, silos, molinos, tanques australianos, etc.
15 ¿Qué debo declarar a Catastro de la Provincia?
Las construcciones realizadas y/o las modificaciones incorporadas a la vivienda ya existente.
16 ¿Es lo mismo declarar en la Municipalidad que en la Dirección Provincial de Catastro?
No, no es lo mismo porque son organismos diferentes. Si bien se debe declarar el inmueble en
la Municipalidad, ello no es suficiente, el trámite queda incompleto. Para que una vivienda figure en el
registro de la provincia de Buenos Aires y el propietario pueda reclamar u operar de manera legal con
respecto a su vivienda, debe declararla en la Dirección Provincial de Catastro, mediante un simple
trámite.
17 ¿Cuándo declarar la construcción realizada?
Las construcciones deben ser declaradas cuando se encuentren en condiciones de habitabilidad
y/o habilitación. Sólo a partir de esta situación podrán ser declaradas y serán valuadas como tales. A tal
fin se considera:
Habitable: cuando las construcciones se encuentren techadas, aisladas del exterior por
cerramientos y cuenten con los servicios indispensables, aun cuando no estén conectados.
Habilitación: cuando las construcciones destinadas a comercios, industrias u otras actividades
lucrativas, reúnan los requisitos mínimos para su habilitación municipal y cuenten con los servicios
básicos, aun cuando no estén conectados.
20
18 ¿Cómo hacer para declarar una obra nueva?
a. ¿Dónde se realiza la declaración?
En el Distrito de Rentas más cercano a su domicilio o en la mesa de entrada de la Dirección
Provincial de Catastro (MEC-DPCT ), cita en el Ministerio de Economía (7 e/ 45 y 46 – PB).
b. ¿Quién puede declarar?
Pueden declarar las mejoras el propietario del inmueble y el profesional interviniente.
c. ¿Cuáles son los pasos a seguir?
Solicitar el Formulario 1200 correspondiente al destino de la construcción a declarar.
Completar dicho formulario, marcando los materiales utilizados en la obra a declarar y la superficie
total construida.
Dirigirse al Distrito de Rentas, presentando original y copia del Formulario, adjuntando fotocopia del
DNI.
19 ¿Cómo hacer para declarar ampliaciones realizadas en la vivienda?
a. ¿Dónde se realiza la declaración?
En el Distrito de Rentas más cercano a su domicilio o en la mesa de entrada de la Dirección
Provincial de Catastro (MEC-DPCT ), cita en el Ministerio de Economía (7 e/ 45 y 46 – PB).
b. ¿Quién puede declarar?
Pueden declarar las mejoras el propietario del inmueble y el profesional interviniente.
c. ¿Cuáles son los pasos a seguir?
Solicitar el Formulario 1200 correspondiente al destino de la construcción a declarar.
Completar dicho formulario, marcando los materiales utilizados y la superficie de la ampliación a
declarar.
Dirigirse al Distrito de Rentas, presentando original y copia del Formulario, adjuntando fotocopia del
DNI”
21
Brasil
“El impuesto brasileño a la propiedad es un gravamen anual administrado por los gobiernos
municipales a los propietarios de edificios y tierras urbanas. Si bien los procedimientos para establecer
la base impositiva y las alícuotas varían considerablemente, la base impositiva se deriva del valor en el
mercado y se estandariza a través de diferentes autoridades municipales.
En la ciudad de Porto Alegre, el método tradicional empleado para tasar bienes inmuebles para
fines impositivos se basa en los costos. No existen requisitos legales referentes a lapsos transcurridos
entre las valuaciones, y el último avalúo general se llevó a cabo en 1991. En los años en que no ha
habido valuaciones, se ha hecho un reajuste uniforme de la base impositiva según las tasas de inflación
imperantes. Las alícuotas del impuesto a la propiedad son progresivas, con tasas móviles para seis
niveles de valuaciones catastrales a fin de introducir un elemento de "capacidad de pago" en el sistema.
El impuesto se calcula sumando cada porción del valor catastral y multiplicando la suma por la tasa
respectiva para dicha clase. La tasa máxima para inmuebles residenciales llega al 1,2 por ciento.
Análisis del sistema actual
Recientemente se realizó un estudio del sistema de tributación inmobiliaria en Porto Alegre con la
finalidad de examinar la relación que existe entre los valores catastrales y los valores comerciales. A
continuación se resumen algunos resultados del estudio.
Nivel de tasación y uniformidad
Se encontró que la valoración media de apartamentos residenciales en Porto Alegre fue de apenas un 34
% de su valor de venta, un porcentaje mucho menor que el nivel regulativo del 100 %. Al aplicar el
coeficiente de dispersión (COD) a la mediana de la relación entre el valor catastral y el precio de venta
como medida de la variabilidad, se obtienen resultados que reflejan una baja uniformidad de valuación
(36 % aproximadamente). En Brasil no existen normativas municipales ni nacionales para evaluar el
rendimiento de las valuaciones catastrales. A modo de comparación, un nivel aceptable de uniformidad
para viviendas unifamiliares en los Estados Unidos es un coeficiente del 10 al 15 %. En la fig. 1 se
ilustra el amplio margen de desviación de las relaciones de valuación identificadas en este estudio.
Factores determinantes de la falta de uniformidad en las valuaciones
Se creó un modelo multi variante para estudiar los efectos simultáneos de los factores determinantes de
las faltas de equidad, tanto verticales como horizontales. De esta manera fue posible identificar un gran
número de factores responsables por las diferencias sistemáticas de los niveles de valuación, a saber:
características del lugar, calidad de la edificación, año de construcción, presencia de ascensores, y otras
variables similares. También se halló regresividad de valuación vertical.
22
Método de valuación
Podemos aseverar que la causa principal de la falta de uniformidad en las valuaciones es el método de
costo utilizado tradicionalmente para adjudicar valores a las propiedades inmobiliarias. Algunas
debilidades teóricas del método están relacionadas con la gran cantidad de simplificaciones que las
autoridades locales hacen para facilitar su aplicación, y es muy posible que las desigualdades se deban
a tales ajustes. Entre algunos de los problemas del método del costo figuran la desvinculación que hay
entre las tablas de costos y el rendimiento del mercado de bienes raíces, y la baja correlación que existe
entre las tasas de depreciación adoptadas y la reducción del precio debido a la edad, caída en desuso o
deterioro de las edificaciones. Otro factor que parece haber contribuido a la alta discrepancia en las
valuaciones es la falta de un control sistemático en el rendimiento de las valuaciones.
Intervalos entre valuaciones
Claramente, la reducción de la base impositiva se debe al método utilizado para ajustar las valuaciones
inmobiliarias, basado en las tasas inflacionarias existentes para los años en que no hubo valuaciones.
Por ejemplo, en 1993 la valoración media de las propiedades fue de un 38 % de su valor comercial,
pero sólo un 27 % en 1995”.
Venezuela
“En Venezuela la jurisprudencia de la Corte Suprema de justicia ha declarado inconstitucional el
impuesto inmobiliario que toma en forma directa como base imponible la renta del inmueble, por
considerar que tal materia es de la competencia del Poder Nacional También se ha declarado esa
jurisprudencia que el impuesto sobre inmuebles urbanos es un impuesto al capital que debe gravar al
inmueble mismo sin que ello impida que se tenga en consideración la renta efectiva o presunta, como
un elemento para su avalúo. De tal manera que para determinar la base imponible, en nuestro país, las
ordenanzas Municipales han utilizado tres criterios de valuación para aplicarlos alternativamente: El
valor del inmueble, o su productividad, o la renta efectiva derivada del mismo y finalmente han hecho,
en algunos casos una combinación de los mismos.
La mayoría de las Ordenanzas establecen que el impuesto inmobiliario Urbano se determinará
tomando como base el valor del terreno y el valor de lo construido. Estableciéndose una base imponible
constituida por la suma de éstos dos valores. Tomando en cuenta los criterios doctrinarios y
jurisprudencias expuestos se concluye que la base imponible del impuesto inmobiliario urbano que más
se ajusta a su naturaleza es la del valor del inmueble, obtenido a través del mecanismo de valoración
catastral, sin que ello excluya la posibilidad de que la productividad efectiva o potencial de los
inmuebles sea incluida como elemento de valuación junta a otros elementos técnicos.
La fijación de estos valores hasta ahora ha correspondido a la oficina Municipal de Catastros,
quien forma un Registro de Avalúos con la información que a efectos están obligados a suministrar los
contribuyentes.
23
Para el establecimiento adecuado de esos valores, es necesario el funcionamiento eficaz de la
oficina de Catastro Urbano, a la cual corresponde, como hemos visto, la fijación de los mismos, la
utilización de tablas de valores de la tierra y de la construcción, elaboradas técnicamente, aprobadas
por la autoridad legislativa del Municipio, debidamente publicadas y renovadas periódicamente el
manejo de coeficientes generales del incremento de valores, que puedan se aplicados mientras no se
reciba oportunamente la información que deba dar el contribuyente o n se efectué la fiscalización
individualmente de los inmuebles y sujetos pasivos del tributo.
El procedimiento que generalmente establecen las ordenanzas de Impuesto Inmobiliario
Urbano, para determinar la base imponible, más o menos consiste en el que a continuación se detalla:
El valor de los inmuebles se determina quincenalmente en base a una planta de valores de la
tierra y tabla de valores de la construcción, elaborada al efecto por la Oficina Municipal de Catastro, las
cuales son aplicadas de acuerdo a las particularidades de cada inmueble.
Los contribuyentes, para ajustar el valor de su propiedad inmobiliaria están obligados a notificar
a la Oficina Municipal de Catastro cualquier circunstancia que varíe el valor de su propiedad
inmobiliaria además como deber formal tienen que presentar ante la referida Oficina, en los meses de
octubre y noviembre de cada año bisiesto, una declaración jurada que contenga los datos siguientes:
Ubicación y linderos del inmueble






Área y valor en que se estima el terreno
Área y valor en que se estima la construcción
Uso y destino actual del inmueble
Detalles sobre bienechurías y edificaciones
Justiprecio y regulaciones oficiales, si las hubiere.
El Valor de la última operación de registro traslativo de propiedad.
Cuando los contribuyentes no presentan en su debida oportunidad esta declaración, la Oficina
de Catastro elabora de oficio el avalúo del inmueble, el cual suficientemente motivado, es remitido
inmediatamente a la Dirección de Hacienda Municipal, quien procede al cálculo del monto del
impuesto inmobiliario urbano, a pagar por parte de los contribuyentes, tomando como base el avaluó
suministrado por la oficina de catastro.
El método de determinación de la base imponible de este impuesto en suma tiene por fin
encontrar el valor de mercado de los inmuebles, que es su valor fiscal a los efectos de está exacción, ha
resultado ineficiente y por demás engorrosa su instrumentación, y es este tal vez una de las razones de
mayor peso para que este impuesto no produzca los frutos esperados.
Se ha propuesto un modelo de ordenanza el cual seguirá el siguiente procedimiento:
24
1.- Para el avalúo se tomará como Valor Base, el precio que conste el documento protocolizado
de adquisición por el actual propietario, el precio que conste el documento protocolizado de
adquisición por el actual propietario.
En caso de los terrenos construidos o edificados, donde no constare en un mismo documento el
valor total del terreno más el de la construcción o edificación, el valor base será el precio del terreno de
conformidad con el documento protocolizado de adquisición, más el costo de la bienechurías según el
título supletorio.
2.- Establecido el Valor Base, éste se multiplicará por el cociente que resulte de dividir el
promedio del Índice General de precios al consumidor del área metropolitana de Caracas de Venezuela
para el año inmediatamente anterior a la tasación, entre el promedio del Índice de Precios al
Consumidor del año de la adquisición del inmueble por el actual propietario.
Si la adquisición por el actual propietario, fuese anterior al mes de enero de 1984, éste se tendrá
como año de adquisición.
3.- El resultado de ésta operación, será el valor de inmueble a los fines de la aplicación de las
tarifas para el cálculo del impuesto.
4.- No obstante en todos los casos en que no fuere posible establecer el valor base por medios
documentales a través de la Oficina Subalterna de registro respectiva, la Dirección de catastro
procederá al avalúo del inmueble mediante la aplicación de elementos de técnica valuatoria de uso
común. El resultado de este avalúo se tendrá como valor del inmueble a los fines de la aplicación de las
tarifas, mientras no sea desvirtuad mediante la consignación del documento protocolizado de
adquisición. Esta disposición es igualmente aplicable para establecer el valor de las bienechurías
cuando no exista título supletorio.
5.- La liquidación se efectúa en el mes de enero, y debe ser notificada al contribuyente o
responsable mediante la emisión y entrega del boletín correspondiente.
6.- Cuando no fuere posible notificar al contribuyente o responsable, la administración tributaria
municipal, procederá a publicar un aviso, en un diario de los de mayor circulación en el municipio, con
indicación de los inmuebles que se encuentren en dicha situación, nombre de los contribuyentes o
responsables, sumas adeudadas, la obligación de retirar el boletín y efectuar el pago, así como tras
informaciones que se consideren pertinentes. El aviso surte los mismos efectos de la notificación.
7.- Igualmente la Administración Tributaria Local, estará obligada a publicar en el mes de
Enero de cada año, en la Gaceta municipal, los índices generales de Precios al consumidor del área
metropolitana de Caracas publicados por el BCV, que regirán a los fines de la actualización de los
avalúos para el año inmediatamente anterior.
25
Con este procedimiento también se supera la limitación que impone el método tradicional,
según el cual se debe notificarse a cada uno de los contribuyentes, de avalúos efectuados a sus
inmuebles por la Unidad de Catastro, notificación por demás costosa y cuya falta general la nulidad de
los avalúos. Con estos avalúos masivos cuyo método de determinación se hace público mediante su
exposición en la gaceta Municipal, se presume efectuada la notificación, no obstante que la liquidación
contenida en el boletín de Notificación, efectuada por la Administración Tributaria como consecuencia
del valor asignado al inmueble, podrá ser recurrida en los términos y condiciones que establece la
Ordenanza General de Procedimientos Tributarios”.
26
1. 2. Marco conceptual
Es muy importante conocer expresamente que es el avalúo, veamos9:
1. 2.1 Conceptualización
Un avalúo es la estimación del valor comercial de un inmueble o articulo reflejado en cifras monetarias
por medio de un dictamen técnico a través de sus características físicas, de uso, de investigación y el
análisis de mercado, tomando en cuenta las condiciones físicas y urbanas del inmueble.
Un avalúo –en general– es una opinión imparcial del valor de una propiedad previamente
identificada la cual se hace mediante la elaboración de un documento en el que se consigna el valor
determinado de un bien, de acuerdo a lineamientos, criterios, metodología y principios generalmente
aceptados en el ámbito de la valuación.
1. 2. 2 Tipos de avalúos
Comercial. Este avalúo es realizado por un perito especializado para determinar el valor real de una
propiedad en un momento determinado, de acuerdo con sus características físicas y topográficas,
además de las variables de entorno que afectan positiva o negativamente el precio de transacción del
predio.
Fiscal. Son aquellos que se realizan principalmente en transacciones legales donde se indica el
valor que le ha asignado el fisco a un bien y que por lo general es diferente al valor comercial.
Catastral. Este avalúo consiste en la determinación del valor de los predios, obtenido mediante
investigación y análisis estadístico del mercado inmobiliario. Se determinará por la adición de los
avalúos parciales practicados independientemente para los terrenos y para las edificaciones en él
1. 2. 3 Quién es un valuador
El Valuador profesional es una persona que actúa como tercera parte desinteresada al proporcionar el
Avalúo de una propiedad al propietario de la misma, o de alguna otra parte interesada y/o dependencia
del gobierno.
De acuerdo al International Valuation Standars Committe el Valuador profesional debe
satisfacer rigurosas pruebas de educación, entrenamiento, competencia y habilidad demostrada.
También debe exhibir y mantener un elevado código de conducta moral (ética) y práctica profesional
(normas)
El Valuador competente reúne y selecciona información relevante, aplicando su experiencia en
el proceso de la información, manteniendo completa objetividad, alta ética, desarrollando una válida
conclusión. Al final el valuador reconoce e identifica la diferencia entre una opinión personal y un
juicio profesional. Una estimación de mercado refleja acciones y actitudes de mercado. Las posiciones
personales están fuera de lugar”.
9
www.avaluosinmobiliarios.com, Normas Internacionales de Valuación
27
1. 2. 4 Avalúo para subasta de bien inmueble
Al otorgar un crédito, y establecer la garantía hipotecaria, se realiza un avalúo que determina el valor
comercial de los bienes y que sirve como parámetro para establecer la suficiencia de las garantías
hipotecadas para cubrir la acreencia en caso de incumplimiento.
Un fiador dentro de una operación hipotecaria presta su fianza en el entendido de que existen las
garantías hipotecarias suficientes para que en su caso con su remate se satisfaga la obligación principal
o pueda repetir contra el deudor teniendo esa misma garantía. En este sentido, un remate sobre la base
del avalúo fiscal siempre perjudicará al fiador y si a ello se le agrega la interpretación que extiende los
efectos de un proceso de ejecución de garantías reales a los fiadores entonces ellos resultan aún más
perjudicados que el deudor principal.
La Ley 2297 establece modificaciones a las normas del remate de bienes inmuebles, sin
embargo no hace ninguna referencia a la valuación fiscal como base del remate teóricamente el sistema
de registro catastral (que debería servir de base para una valuación fiscal de inmuebles) debería estar
vigente a partir del año 1954, sin embargo hasta la fecha no existe ninguna norma que sistematice ni
regule específicamente este registro catastral, lo sorprendente es que esta evidente irregularidad no se
hubiese corregido en los más de veinticinco años de vigencia del Código de Procedimiento Civil.
1. 2. 5 Inexistencia de registro para informar la valuación fiscal para remate
El artículo 51 de la Ley 1760 establece el procedimiento de remate dentro de un proceso coactivo,
salvando lo dispuesto respecto a la venta al mejor postor, el procedimiento de remate es el mismo que
se lleva a cabo dentro de un proceso ejecutivo por lo que las consideraciones expresadas en el punto
siguiente valen para ambos tipos de procesos:
Valuación de bienes. El artículo 534 del Código de Procedimiento Civil en su primer párrafo
establece que la base de la subasta de bienes inmuebles es el importe de su valuación fiscal. En la
práctica esta valuación fiscal debería ser otorgada por el Departamento de Catastro del Gobierno
Municipal respectivo, esta valuación conlleva los siguientes problemas:
La inexistencia de un adecuado registro en el Gobierno Municipal que en muchos casos se
encuentra imposibilitado de dar la información respecto a la valuación fiscal de los bienes.
La enormes diferencia existente entre la valuación fiscal y el valor comercial de los bienes
inmuebles. Un proceso de cobro judicial, en teoría, debería alentar al deudor demandado a pagar su
deuda ante la amenaza de que sus bienes sean rematados y en el peor de los casos, ante la negativa o
imposibilidad de pago, debería satisfacer la pretensión del acreedor demandante. Cuando dentro de los
procesos de ejecución nos encontramos ante un escenario como el actual en el que los deudores ven
cómo el eventual remate de sus bienes en base a su valuación fiscal devendría en la pérdida total de
estos y los acreedores por su parte advierten que actuar en base a estos valores ocasiona:
La imposibilidad de cobrar el total de las deudas en el caso de terceros que aprovechan el
ínfimo valor base de la subasta de los bienes o de terceros comprometidos con el demandado para
adjudicarse los bienes en fraude de la administración de justicia.
28
La injusta adjudicación judicial de bienes a precios ínfimos y su posterior venta tomando como
criterios de venta los valores reales-comerciales de los bienes.
En otras legislaciones donde el Registro Catastral se encuentra sistematizado resulta más lógico
acudir a la valuación fiscal, para poner un ejemplo, en el caso colombiano existe la obligación de
actualizar los valores catastrales cada cinco años y existe una adecuación porcentual anual fijada por el
Gobierno Nacional (cuyo máximo, en el área urbana, se encuentra fijado por la meta prevista de
inflación).
1. 2. 6 Remate de bienes muebles sujetos a registro







Embargar el bien mueble sujeto a registro dado en garantía prendaría.
Registrar el embargo en la oficina o institución correspondiente.
Decretar las medidas previas al remate.
Requerir certificación de la oficina correspondiente donde consten los siguientes aspectos:
Impuestos del mueble sujeto a registro si correspondiere.
Hipotecas, embargos o gravámenes que pesan sobre el bien mueble sujeto a registro.
Las transferencias que han recaído sobre dicho bien. Estos informes deben expedirse en el
plazo máximo de cinco (5) días, bajo responsabilidad del funcionario encargado.
Ordenar la tasación del bien mueble sujeto a registro por un perito designado por el juez.
Si las partes no estuvieren de acuerdo con esa tasación y existen motivos suficientes y
valederos, designar un otro perito idóneo para la valuación del bien mueble. El monto debe ser el más
próximo a su verdadero precio real, ya que fijar un monto bajo podría dar lugar a que un tercero ajeno a
la relación procesal se aproveche de esta situación y queden perjudicados o no beneficiados las partes
intervinientes en la relación procesal, ya que el precio del remate no cubriría, por una parte, la
obligación objeto de la ejecución y por otro el deudor no podría pagar y liberarse lo adeudado.
Finalmente, el juzgador fijará en forma definitiva el monto de la base del remate judicial.
El juez debe señalar día y hora de remate, Además debe incluirse los siguientes aspectos:




Designar notario de fe pública o martillero para el verificativo del mismo.
Señalar el lugar donde se efectuará el remate.
Si fuera posible, la entrega de los bienes al comisionado del remate con fines de exhibición.
Ordenar la notificación de las personas que tengan algún derecho de propiedad, privilegio o
gravamen sobre el bien a rematarse.
 Ordenar la publicación de los avisos de remate por dos (2) veces con intervalos de seis (6)
días (sin embargo a prudente criterio del juez, según la importancia económica de los
bienes, se publicará una o dos veces) en el órgano de prensa autorizado por la respetable
Corte Superior del Distrito (con preferencia de circulación local o nacional pero de amplia
cobertura), o, a falta de ellos, mediante una radiodifusora, televisión o por el medio que
garantice la mayor difusión posible.
29
Celebrado el acto del remate y si existieren postores o interesados que hayan depositado en
efectivo o cheque visado antes de celebrado el remate o en el acto de la subasta el veinte por ciento
(20%) correspondiente a la base del mismo, el notario de fe pública o martillero adjudicará el bien
inmueble al mejor postor, haciéndole saber al postor que oferto el segundo precio o inmediatamente
inferior que tiene un derecho expectaticio o condicional de adjudicarse el bien si el primero no-paga el
precio dentro del término de tres (3) días y su derecho de adjudicación es resuelto judicialmente.
El comisionado del remate (notario o martillero) dentro del plazo de 48 horas de celebrado el
remate debe remitir los actos de la subasta judicial al juez de la causa, más el importe de la subasta o el
documento que acredite el depósito bancario de garantía.
Si el adjudicatario pagare el precio del remate dentro del tercer día de celebrado el remate, el
juez, mediante resolución motivada, debe aprobar el remate adjudicando el derecho propietario del bien
inmueble objeto del remate. Además esta resolución judicial debe ordenar:
La cancelación de todos los gravámenes que pesan sobre el bien inmueble.
Extenderse en favor del adjudicatario la minuta correspondiente de venta judicial para que se
otorgue la escritura pública de transferencia ante el notario de fe pública que la parte acuda.
El pago de impuestos de transferencia.
La entrega del bien inmueble al adjudicatario, bajo conminatorias de librarse mandamiento de
desapoderamiento o lanzamiento.
El pago de los honorarios al depositario del bien rematado
Si el adjudicatario no pagare el precio dentro del término de tres (3) días, se resuelve su derecho,
pudiendo en este caso el postor que ofertó el precio inmediatamente inferior, adjudicarse el bien
inmueble por el valor de su segunda mejor oferta, siempre que no haya desistido anteriormente
retirando su depósito de garantía.
Si no existieren postores interesados en el primer remate o se resolviere el derecho del primer
adjudicatario y el segundo postor no hiciere uso de su facultad de adjudicación, se pueden presentar las
siguientes alternativas procesales:
Señalar una segunda audiencia de remate, con la primera rebaja del veinticinco por ciento (25
%) del valor inicial de la subasta, (se necesita una sola publicación con anticipación de 5 días al día del
remate).
Si en el segundo remate tampoco hubiere postores, podrá adjudicarse el acreedor el bien en el
setenta y cinco por ciento (75%) de la base inicial.
Si en el segundo remate tampoco hubiere interesados, el juez señalará una tercera subasta con la
rebaja del cincuenta por ciento (50) de la base original o inicial. (Se necesita dos publicaciones con
intervalos de por lo menos un día, sin embargo, con una anticipación de treinta (30) días al día y hora
del remate.
30
Si en este último señalamiento no hubiere terceros interesados, el postor tendrá una nueva
oportunidad para adjudicarse el bien inmueble en el ochenta por ciento (80 %) a esta última base
Si tampoco hubiera terceros interesados en este remate o el acreedor no hiciere uso de facultad
de adjudicación, el juez señalará tantas audiencias como las partes o interesados le solicitaren, y las
mismas tendrá como base el cincuenta por cientos (50%) de la base original. Ya no existe venta judicial
sin base y al mejor postor desde que se ha modificado el art. 42 de la Ley 1760, por la ley de
Fortalecimiento de la Normativa y Supervisión Financiera (ley 2297 de fecha 20 de diciembre de
2001).
1. 2. 7 Términos de Valor
La imprecisión en el lenguaje, sobre todo en una comunidad internacional, puede llevar a malas
interpretaciones y malos entendidos. Esto es particularmente un problema cuando las palabras
comúnmente usadas en un idioma también se usan con significados específicos en una disciplina dada,
tal es el caso de la terminología de valuación: precio, costo, mercado y valor.
Precio es el término usado para designar la cantidad pedida, ofrecida o pagada por un bien o
servicio.
El costo es el precio pagado por los bienes y servicios o la cantidad requerida para crear o
producir el bien o el servicio.
Un mercado es el sistema (y en ocasiones el sitio específico) en el que se intercambian bienes y
servicios entre compradores y vendedores mediante un mecanismo de precio.
El valor no es un hecho, sino una estimación de la valía de los bienes y servicios en un tiempo
dado conforme a una definición específica de valor
Hay muchos tipos y definiciones asociadas de valor que pueden identificarse. Los Valuadores
Profesionales evitan el uso del término "valor" sin calificación, substituyendo en su lugar algún
adjetivo que describa el tipo de valor de que se trata.
1. 2. 8 Términos más usados
Con el objeto de proporcionar conceptos fundamentales de valor, a continuación se presentan algunas
definiciones básicas, no son las únicas aceptables, ya que ciertos contratos requieren nociones de valor
que difieren de ellas en cierta medida; Por consiguiente, siempre y cuando no se altere el concepto
fundamental, estas definiciones se pueden ampliar o definir para ajustarlas al propósito y la función del
avalúo.
Valor de Reproducción Nuevo
El costo a precios actuales de la reproducción de una nueva réplica de un bien utilizando materiales
idénticos o muy similares.
31
Valor de Reposición Nuevo
El costo a precios actuales de un bien nuevo similar y con la utilidad equivalente más próxima al bien
que se está valuando.
Valor Justo de Mercado
La suma de dinero a cambio de la cual podría razonablemente esperarse que un comprador y un
vendedor informados estarían dispuestos a efectuar la transacción de un bien, bajo condiciones
equitativas y sin que ninguno estuviera en la necesidad de comprar o vender, y siendo ambos
conocedores de toda la información pertinente. (En el caso de avalúos de bienes personales, habrá que
ampliar esta definición para ajustarse a la función y propósito del avalúo).
Valor Justo de Mercado en Uso
La suma de dinero estimada a cambio de la cual podría razonablemente esperarse que un comprador y
un vendedor informados estarían dispuestos a efectuar la transacción de un bien, bajo condiciones
equitativas y sin que ninguno estuviera en la necesidad de comprar o vender, siendo ambos
conocedores de toda la información pertinente, incluyendo lo relativo a su instalación, y asumiendo que
las ganancias confirman el valor reportado.
Valor Justo de Mercado Instalado
La suma de dinero estimada a cambio de la cual podría razonablemente esperarse que un comprador y
un vendedor informados estarían dispuestos a efectuar bajo condiciones equitativas, la transacción de
un bien instalado, sin que ninguno estuviera en la necesidad de comprar o vender, y siendo ambos
conocedores de toda la información pertinente.
Valor Justo de Mercado Desmontado
La suma de dinero estimada a cambio de la cual podría razonablemente esperarse que un comprador y
un vendedor informados estarían dispuestos a efectuar bajo condiciones equitativas la transacción de un
bien desmontado, sin que ninguno estuviera en la necesidad de comprar o vender, y siendo ambos
conocedores de toda la información pertinente.
Valor de Liquidación en Obra
El importe total de dinero que se espera obtener por una planta en quiebra, asumiendo que toda la
planta se vendería intacta dentro de un límite de tiempo para llevar a término la transacción.
Valor de Liquidación Ordenada
El importe total de dinero que se espera obtener por concepto de una venta, contando con un plazo
razonable para encontrar un comprador (es), y en la que el vendedor se ve en la necesidad de vender
sobre una base " tal como está y en donde está”.
32
Valor de Liquidación Forzosa
El importe total de dinero que podría razonablemente percibirse por concepto de una venta pública
debidamente anunciada y llevada a cabo, en la que el vendedor se ve en la necesidad de vender de
inmediato sobre una base " tal como está y donde está ".
Valor de Recuperación -Salvamento
La suma de dinero que se espera obtener por concepto de la venta total de bien, o de un componente del
mismo, que se haya retirado de servicio para utilizarse en otra parte.
Valor como Chatarra
La suma de dinero que podría obtenerse por un bien si éste fuera vendido sólo con base a su material y
no para destinarse a un uso productivo.
1. 3 Marco contextual
El presente trabajo de investigación está contextualizado en los aspectos más importantes tales como la
naturaleza jurídica del remate, el remate de bienes inmuebles y la subasta judicial del inmueble en base
al avalúo catastral o fiscal.
1. 3.1 Naturaleza Jurídica del Remate
En primer lugar señalamos que el remate es la venta forzada u obligatoria que el funcionario judicial
ordena, sustituyendo la voluntad del propietario, hace de un bien mueble o inmueble a quien peticiona
la mejor oferta o postura de compra.
Este es un tema que ha dado lugar a muchas confusiones y contradicciones en nuestra economía
procesal; por tal motivo es necesario establecer cuál es la naturaleza jurídica de la subasta judicial para
comprender los alcances de la misma, qué efectos tiene la venta judicial y a quien debe demandarse en
caso de solicitarse posteriormente la nulidad o anulabilidad de esta venta.
Sobre este problema, el profesor Fassi ha resumido la concepción sobre la naturaleza de la
subasta judicial señalando que ella ha sido subsumida conceptualmente en la noción de venta forzosa,
de donde resulta que el vendedor del bien rematado resulta ser a la vez el obligado y propietario del
bien subastado.
Para la asimilación de la enajenación forzada a la venta contractual, es imprescindible encontrar
una expresión de voluntad del vendedor. Este consentimiento se ha considerado implícito y
anticipadamente prestado para esa eventualidad en el hecho de contraer la obligación, ya que el deudor
sabe que si no paga la obligación existe la posibilidad de que con la venta forzosa de sus bienes el
acreedor satisfaga y se haga pagar la obligación devengada.
33
Sobre este punto, el profesor Palacios sostiene que la subasta es un acto procesal cuyo
contenido consiste en un contrato de compraventa que se configura al aceptarse, por el martillero
(como auxiliar del juez), la oferta formulada por el mejor postor, aunque dicho contrato queda sujeto a
la condición suspensiva representada por la resolución judicial que aprueba la subasta. No se trata de
un contrato de derecho público, sino de un contrato de compraventa regido, en cuanto a sus elementos
esenciales y a algunos de sus efectos, por las disposiciones contenidas en el Código Civil, sin que obste
a tal conclusión la circunstancia de que la oferta comporte una manifestación de voluntad negocial que
no puede atribuirse, en cambio, a la aceptación, ya que no media impedimento jurídico alguno en
incluir entre las atribuciones conferidas a los órganos judiciales para el cumplimiento integral de sus
funciones, la consistente en la celebración de los contratos que resulten necesarios para obtener la
finalidad del proceso de que se trate.
Sostienen otros autores (Colin y Capitan), con criterio similar al anterior, que el órgano público
vende en representación del acreedor, ejercitando un derecho de éste derivado del principio de que los
bienes del deudor son la prenda común de sus acreedores. Pero se observa que de ese principio no nace
para el acreedor el derecho de vender, sino de hacer vender los bienes afectados, lo cual no es lo
mismo, como lo demuestra la circunstancia de que aun en los casos de afectación convencional, como
la hipoteca y la prenda, no tiene la disposición de los bienes del deudor y debe recurrir a la intervención
del tribunal de ejecución.
Una doctrina muy generalizada (Chiovenda, Carnelutti) enseña que la venta se efectúa por el
Estado en representación del deudor. Sin embargo, la opinión más aceptada por los procesalistas
modernos (Redenti, Pugliatti) señala que el Estado vende para hacer efectiva la realización del derecho
ejerciendo una función propia que la ley le confiere. No es representante del acreedor ni del deudor, y
en la base de la venta forzosa hay un interés público que actúa por medio de la realización de un interés
privado.
A nuestro criterio, la que más se adecua a nuestra legislación y a los principios generales del derecho,
es la tesis que sostiene el procesalista Fassi, es decir, la que conceptualmente la considera una venta
forzosa10.
1. 3. 2 Remate de Inmuebles
Con relación al remate de los bienes inmuebles, el art. 542 del Código de Procedimiento Civil
reglamentaba esta situación, norma legal que ha sido modificada por el art. 42 de la Ley 1760 que a su
vez ha sufrido cambios en virtud a 1 art. 19 de la Ley 2297, valiendo la pena destacar las diferencias
entre todas ellas:
El art. 542 del Código de Procedimiento Civil determina que si en la subasta no se presentaren
postores, el martillero o notario devolverá la comisión dentro del plazo de 24 horas al juez de la causa,
quien a petición de parte rebajará el 15% y se sacará nueva subasta.
10
Catellanos Trigo Gonzalo.
34
Al respecto, el art. 42 de la Ley 1760 reformula esta situación estableciendo con claridad que si
se resolviere el derecho del primer adjudicatario y el segundo postor no hiciere uso de la facultad
conferida por el parágrafo II del art. 528 del Código de Procedimiento Civil (referido al pago del saldo
del importe en el plazo de 3 días), se resolverá también su derecho, o si en la subasta no se presentaren
postores, el martillero informará dentro del plazo de 24 horas al juez de la causa, quien de oficio o a
petición de parte, señalará nuevo día de audiencia de remate con la rebaja del 25% del valor de la base.
Apreciamos aquí dos modificaciones importantes; el señalamiento de oficio, que no disponía el art. 542
en su inc. 1) y la rebaja que ya no es del 15%, sino del 25%.
El Prg. II) del art. 542 del Código de Procedimiento Civil, establece que si en la segunda
subasta tampoco hubiere postor, el juez hará otra rebaja del 10% de la última base repitiéndose la
subasta. Como vemos, esta norma modificada, recién en la tercera subasta establecía la rebaja del 25%
obtenida del 15% inicial más 10%, estableciendo este artículo que si no obstante estas rebajas tampoco
hubiere postor, el acreedor podrá adjudicarse el bien en el 80% de la última base. Si el acreedor no hace
uso de esta facultad, el martillero devolverá actuados al juez, quien podrá entregar el bien en prenda
pretoria al ejecutante, si este lo deseare, hasta que se efectúe una nueva subasta a solicitud de parte o se
presentare un interesado que pague el 80% de la última base. El art. 42 Prg II) de la Ley 1760, modifica
este artículo con aspectos de suma importancia, ya que otorga al acreedor en la segunda subasta la
oportunidad de adjudicarse el bien en el 80% de la última base, si no hubiere postores, estableciéndose
la tercera subasta sin base y al mejor postor en cuyo caso el depósito para habilitarse como postor se
determina sobre el porcentaje fijado en dicho parágrafo (20%), dejando sin efecto la tercera subasta con
las rebajas establecidas por el artículo modificado.
Determinando esta norma legal que en todos los casos que se realizare una nueva subasta, los
avisos se publicarán por una sola vez con cinco días de anticipación.
Luego de la vigencia de esta norma, en diciembre de 2001 se publica la ley de Fortalecimiento
de la Normativa y Supervisión Financiera (2297), que a través de su art. 19 modifica los incisos II y III
del art. 42 de la Ley 1760, en los casos que no hubiere postores, estableciendo lo siguiente:
Si en la segunda subasta tampoco hubiere postor, el acreedor podrá adjudicarse el bien en el
80% de la última base, estableciendo que si el acreedor no hace uso de esa facultad (hasta aquí ídem al
art. 42 de la ley 1760) se señalará la tercera subasta con la rebaja del 50% de la base original,
modificando y dejando en consecuencia sin efecto el remate sin base y al mejor postor establecido por
el art. 42 de la Ley 1760 para los inmuebles. Al respecto, vale la pena destacar que dicha disposición
legal tiene un vacío en lo referente al monto que se debe depositar para habilitarse como postor en la
tercera subasta, suponiendo que al respecto se mantiene el 20%.
Otra modificación interesante, es la referida a si en la tercera subasta no hay postor, se le otorga
al acreedor la facultad de adjudicarse el bien sobre el 80% de la última base; mientras que el art. 42 de
la Ley 1760 le concedía al acreedor la facultad de adjudicarse en la segunda subasta en caso de no
haber postores y no así en la tercera como en el artículo modificatorio.
35
Si bien el art. 42 inc. III) de la Ley 1760 también modificada, establece que en todos los casos
en que se realice una nueva subasta, los avisos se publicarán por una sola vez con cinco días de
anticipación, el inc. III del art. 19 de la Ley 2297 dispone que en todos los casos en que se efectúe una
nueva subasta (lo que significa a partir de la segunda), los avisos se publicarán durante al menos dos
días en dos periódicos de circulación nacional con 30 días de anticipación a la subasta, invitando al
interesado a recabar información sobre el bien, por lo que en cumplimiento a ello, en los casos
ordenados las publicaciones deben efectuarse de esta manera.
Existiendo un vació en la norma modificadora, toda vez que no establece con claridad los
espacios con los que tendrán que ser publicados los avisos, por lo que, de común acuerdo, se ha
dispuesto que se publiquen dos veces consecutivas en dos periódicos, haciendo en consecuencia un
total de cuatro publicaciones, con 30 días de anticipación a la subasta, contando este plazo desde la
primera publicación, esto para evitar confusiones y futuras nulidades.
Así también desde la publicación de esta nueva ley es necesario hacer notar que en algunos
casos en la tercera subasta, los Notarios por error u omisión, dado que la norma es clara, han procedido
a adjudicar al acreedor el bien en el 50% de la base principal y no así en el 80% de la última base como
establece el art. 19 de la Ley 2297, teniéndose en esos casos que anular el remate por no cumplir lo
establecido en dicha norma legal”
1. 3. 3 Venta Judicial Conforme al Título
Esta es una situación muy delicada que podría ser bastante desventajosa e injusta para el deudor, ya que
podría obviarse los trámites de tasación del bien hipotecado o prendado si el título coactivo civil base
de la ejecución hubiere establecido la venta de los mismos al mejor postor o que así las partes lo
pidieren de común acuerdo.
Sin embargo considero que la venta judicial “sin base al mejor postor” no debe aplicarse en este
trámite ni en ningún otro por la modificación que establece el art. 19 de la Ley 2297 de fecha 20 de
diciembre de 2001 de Fortalecimiento de la Normativa y Supervisión Financiera, que sustituye los
párrafos II y III del artículo 542 del Código de Procedimiento Civil (1976), modificado por el artículo
42 de la Ley 1760 de 28 de febrero de 1997; por consiguiente, si ahora se encuentra prohibida la venta
sin base y al mejor postor, por ende también cualquier acuerdo judicial o extrajudicial estaría prohibido
sobre esta situación, por lo que todas las ventas judiciales deben necesariamente realizarse previo el
trámite de tasación conforme lo analizado anteriormente.
1. 3. 4 Avalúo fiscal o catastral
Es el procedimiento técnico y metodológico que, mediante la investigación física, económica, social,
jurídica y de mercado, permite estimar el monto, expresado en términos monetarios, de las variables
cuantitativas y cualitativas que inciden en el valor de cualquier bien.
Consiste en la determinación del valor de los predios (inmuebles), obtenido mediante
investigación y análisis estadístico del mercado inmobiliario.
El valor catastral, es el valor que tiene un bien inmueble para efecto de cálculo del pago de
impuesto predial.
36
El valúo catastral de cada predio se determinará por la adición de los avalúos parciales
practicados independientemente para los terrenos y para las edificaciones en él comprendidos.
1. 3. 5 Avalúo pericial
Descripción del proceso para realizar un avalúo dentro del proceso ejecutivo:
Se realiza una solicitud al Juez de la causa para realizar un avalúo para un bien inmueble por
parte de un perito particular.
Se recibe la solicitud en El juzgado y se dispone su valuación y seguir los trámites correspondientes:
Se define el objeto y propósito del avalúo, para el bien inmueble.
Se fija el día y hora de inspección que se hará de forma presente en el bien inmueble para calcular su
valor.
Se verifica la ubicación del inmueble de acuerdo a los datos proporcionados.
Se le pide al solicitante los antecedentes registrales del bien.
Se selecciona el método de valuación correspondiente a los antecedentes y la planeación del
avalúo anterior, estos métodos pueden ser: enfoque de mercado, enfoque de costos y enfoque de
ingresos.
El perito de acuerdo al método seleccionado hace una estimación del valor.
Después de haber corroborado estos datos y verificar que todo esté en orden se acentúa la
estimación del valor comercial del inmueble.
El perito manda el reporte del avaluó al juez con la estimación del valor actual que se ha
deducido después de practicar el avalúo.
El juez contempla su decisión de aprobar el avalúo y por consiguiente dispone la subasta del
bien inmueble.
1. 3. 6 Los beneficios de realizar un avalúo
 Es una estimación precisa, detallada e informativa del valor de tus bienes muebles e
inmuebles.
 Es un documento personal y confidencial, por lo tanto es exclusivo del propietario.
 Es un proceso técnico y práctico para estimar un valor determinado.
 Son realizados por personas profesionales en el ramo.
 Tienen un enfoque uniforme y definido sin barreras.
 Es menester referir lo qué debe contener como mínimo un avalúo
 Realizar un estudio que analice los diversos factores arquitectónicos, urbanísticos,
estructurales y de mercado, entre otros aspectos, para determinar el valor comercial de una
propiedad.
37
|Estos deben ser realizados por un avaluador profesional, ya que también debe tener en cuenta
aspectos jurídicos, físicos, metodológicos, económicos y territoriales para garantizar la estimación de
un precio acorde con el mercado y justo tanto para el propietario como para posibles compradores e
interesados.
Contenido mínimo
Además de la firma con el respectivo número de registro el avaluador debe contener como mínimo los
siguientes elementos (estos pueden variar según el tipo de predio):
- Indicación de la clase de avalúo que se realiza y la justificación de por qué es el apropiado
para el propósito pretendido.
- Identificación y descripción de los bienes o derechos avaluados, precisando la cantidad y
estado o calidad de sus componentes.
- Características de la propiedad. Se trata de una descripción física del terreno, las
dependencias, los acabados y en algunos casos comentarios relacionados con la estructura.
- Información jurídica y de titulación. Deben relacionarse los linderos, la cabida, la tradición de
propietarios y tenedores de la propiedad, la titulación actual y la situación jurídica, entre otros
datos.
- Los datos urbanísticos del sector. Descripción de la zona y análisis de aspectos incidentes
(positiva o negativamente) sobre el valor de la propiedad.
- Consideraciones sobre usos. Se refiere a la destinación que puede darse al bien en relación con
las normas urbanísticas aplicables como por ejemplo, comercial, residencial, industrial, mixto....
- Los valores de referencia o unitarios que se utilicen y sus fuentes.
- Las cantidades de que se compone el bien o derecho valorado, que se utilizaron para realizar
los cálculos.
- La vigencia del avalúo, que no podrá ser inferior a un año.
- Metodologías aplicadas (por lo menos dos). Se deben incluir los datos y referencias de los
modelos de cálculo utilizados.
- Cuando la metodología del avalúo utilice un sistema de depreciación, se debe indicar el
método de depreciación utilizado y la razón por la cual se considera que resulta más apropiado
que los métodos alternativos.
- Cuando la metodología utilice proyecciones, se deben señalar todos y cada uno de los
supuestos y el procedimiento usado para proyectar. En el caso de variables proyectadas se
deben incluir las fuentes de donde fueron tomadas y/o los supuestos que se tuvieron en cuenta
para realizar la proyección.
38
- Si la metodología del avalúo utiliza índices, se debe señalar cuáles se utilizaron y la fuente de
donde fueron tomados.
- Memorias de los cálculos realizados. Hace referencia a las fórmulas, valores y resultados
obtenidos -en las diferentes metodologías- durante la estimación del precio.
- Estimaciones sobre valorización. Qué posibilidades tiene el tiempo de crecer el precio de la
propiedad de acuerdo con el comportamiento del mercado, las obras de infraestructura del
sector, la fisonomía social y de seguridad de la zona y en general, teniendo en cuenta los demás
elementos urbanísticos y propios de la propiedad que puedan afectar su valor positiva o
negativamente.
- Avalúo comercial (valor del inmueble). El precio real estimado de acuerdo con los cálculos y
demás consideraciones tenidas en cuenta por el evaluador. Debe discriminar los valores de
suelo, áreas con diferentes usos y/o tratamientos, entre otros datos.
- Registro fotográfico de la visita. Imágenes de la propiedad con comentarios que permitan
identificar cada una de las áreas y su estado.
- Anexos de documentos consultados. Al documento final se le deben adjuntar las notas, fichas,
documentos y/o mapas en que se relaciona la normatividad aplicable a la propiedad. También
los planos, levantamientos topográficos (si se realizó), documentos de titulación y otros que
hayan podido utilizarse durante el avalúo.
39
Capitulo II
Diagnostico
Se ha utilizados la técnica de la encuesta y entrevista. La encuesta (Ver Anexo Nº 1) con preguntas
cerradas a los abogados del foro de la ciudad de Santa Cruz de la Sierra, que significa el 4% de los
8000 matriculados; a 10 Vocales y Jueces que significa 12% de 80, se ha utilizado preguntas cerradas,
los encuestados responden de la siguiente manera:
2. 1 Encuesta
Figura 1. ¿Para la subasta de bienes inmuebles en ejecución de sentencia en procesos ejecutivos, es necesario
el avalúo de los mismos?
Si
20
No
0
40
Figura 2. ¿Considera que el juez de la causa, para la subasta debe toma en cuenta solamente el avalúo catastral?
SI
No
2
18
Figura 3. ¿Será posible legalmente que el juzgador disponga la valuación pericial del inmueble a subastarse?
SI
No
3
17
41
Figura 4. ¿La subasta de un inmueble realizado en base al valor catastral o fiscal, vulnera el derecho a obtener
un precio real o comercial justo?
SI
No
19
1
Figura 5. ¿El deudor no solicita el avalúo pericial, el juez podrá disponer de oficio dicha valuación?
SI
No
16
4
42
Figura 6. ¿La venta en subasta pública del inmueble en su valor fiscal o catastral es favorable al ejecutante?
SI
No
19
1
Figura 7. ¿La venta en subasta pública del inmueble en su valor fiscal o catastral es injusta al ejecutado?
SI
No
20
0
43
Figura 8. ¿Será conveniente que el Catastro Urbano, determine permanentemente la valuación fiscal actualizada,
tomando en cuenta el precio real y el valor comercial del momento?
SI
No
20
0
Figura 9. ¿En cuanto a valuaciones fiscales de inmuebles para subasta, será necesario realizar ajustes a la
normativa procesal que devuelvan el equilibrio, para no vulnerar los derechos tanto del ejecutante como del
ejecutado?
SI
No
20
0
44
2. 2 Entrevistas
Se ha procedido con las entrevistas utilizando preguntas cerradas y abiertas (Ver Anexo Nº 2), cuyo
resultado son las siguientes:
1. ¿Qué entiende por subasta de bienes inmuebles en ejecución de sentencia de un proceso ejecutivo?
Respuesta: Es la venta judicial forzosa de los bienes del deudor sentenciado por orden del juez que conoció la
causa en base a un título ejecutivo con sentencia declarada probada donde se ordena la subasta y remate para
que con el producto se pague al acreedor.
Figura 10. ¿Considera que el juzgador debe disponer la venta en subasta únicamente en base a la valuación
catastral o fiscal? Y ¿por qué?
Figura 11. ¿Considera que el juzgador podría disponer también que se realice la valuación pericial del inmueble a
subastarse? Y ¿por qué?
45
Figura 12. ¿El juzgador sólo podrá determinar el avalúo catastral para la subasta de bienes inmuebles o tiene otra
posibilidad? Y ¿de qué manera?
Figura 13. ¿Si el deudor no solicita el avalúo pericial, el juez podrá disponer de oficio?
46
Figura 14. ¿El avalúo catastral o fiscal perjudica o beneficia al ejecutante? y ¿de qué manera?
Figura 15. ¿El avalúo catastral o fiscal perjudica al deudor, al no estar acorde el precio del inmueble a subastarse
con el valor real o comercial?
47
Figura 16. ¿Considera usted que en la subasta de inmuebles, el acreedor y otras personas inescrupulosas se
aprovechen del deudor para adjudicarse a un precio a veces ínfimo?
Figura 17. ¿Conoce de alguna sentencia constitucional que haya sido pronuncia para que la subasta no se realice
sólo con el valor catastral, sino que realice la valuación pericial? y ¿Esa sentencia favorece de alguna manera al
ejecutado?
48
Figura 18. ¿Para la valuación catastral o fiscales de inmuebles para subasta, es necesario realizar ajustes a la
normativa procesal que devuelvan equilibrio, para no vulnerar los derechos tanto del ejecutante como ejecutado? y
¿de qué manera?
2. 3 Resultados obtenidos:
Del análisis de las encuestas y de las entrevistas relacionadas con la temática que nos ocupa y además
de los criterios que expone la autora, demostramos los siguientes hechos o resultados obtenidos:
2. 3.1 El juez debe aplicar la norma del art.534 - I CPC por ser imperativo
En efecto, el artículo 534 - I CPC viene siendo aplicado taxativamente y conforme se encuentra
previsto, aplicación que tiene sustento además en resoluciones del Tribunal Constitucional que ha
reconocido en forma expresa que, en los procesos ejecutivos es de aplicación la referida norma en
forma inexcusable; en ese sentido, lo que hace el juzgador es únicamente requerir a la Oficina de
Catastro, dependiente del Municipio donde se encuentra el inmueble, se presente una Certificación
relacionada con el valor catastral del inmueble a subastarse lo cual, normalmente se ha venido
obteniendo de los valores que se encuentran consignados anteladamente y que sirven para determinar, a
la vez, el valor impositivo.
Indudablemente que estas certificaciones de hecho vienen impregnadas de situaciones cuyo
efecto es el no reflejar correctamente los valores del inmueble debido, entre otros a:
Declaración inferior a lo real
Esto se debe a que normalmente el propietario del inmueble, en su condición de contribuyente, suele
declarar valores inferiores al valor real del bien o no declarar todas las mejoras y construcciones, y ello
en la creencia de que se beneficiará con el pago de menor impuesto catastral anual.
49
Valores desactualizados
Normalmente la declaración de los valores de los inmuebles, subyacen por tiempo indeterminado, no
son objeto de actualización y más bien, se aplican los porcentajes de depreciación anuales. Significa
que un bien inmueble puede haber sufrido variaciones en sus construcciones pero que ese incremente
del valor no está declarado ni actualizado en los registros catastrales.
2. 3. 2 El avalúo fiscal contrasta con el ejercicio del derecho de propiedad
Si partimos del concepto de lo que es el derecho de propiedad que consigna el art.105 CC - poder
jurídico que permite al titular usar, gozar y disponer de una cosa – queda en evidencia que la base
determinada sobre el valor fiscal del inmueble contrasta con aquel derecho; En efecto, si bien la venta
forzosa, que se traduce en la subasta, tiene como finalidad realizar – por medio del órgano
jurisdiccional - los bienes del deudor a favor del acreedor, debe entenderse que esa venta no tiene los
mismos alcances que las que se concretan por efecto de los contratos.
En los hechos, esa aparente cohonestación entre lo que es el derecho de propiedad y el alcance
de la venta forzosa, estaría siendo en cierta forma vulnerado por lo imperativo de la norma del art. 534
– I CPC lo cual, como veremos, resulta ser sólo apariencia.
Y es que en los hechos la naturaleza jurídica del remate que se traduce en la venta judicial del
bien, no tiene los mismos alcances que la transmisión de ese mismo bien por efecto de los contratos
donde son las partes las que tienen la libertad de establecer las condiciones de la venta y donde entra en
juego esa coexistencia de derechos.
En la venta forzosa la finalidad en sí no es la realización del acto de transferencia como tal sino,
que esa transferencia deviene de la necesidad de la venta forzosa del bien por cuanto con ese producto
se pagará la acreencia del ejecutante; En ese sentido en cierta forma la venta forzosa quiebra el
principio contenido en el art.105 CC, tanto es así que aún los efectos de la lesión no le alcanza tal como
se establece en el art.1481 CC.
2. 3. 3 La venta judicial sobre la base del valor fiscal es en desmedro tanto del ejecutante como
del ejecutado
Parecería que, con la venta judicial sobre una base que no refleja los valores reales de un inmueble
como lo es la valuación fiscal, el único perjudicado sería el ejecutado, lo cual no es así pues, también el
ejecutante sufre desmedro en sus intereses veamos:
a) Es en desmedro del ejecutado por cuanto los valores consignados, como dijimos,
normalmente no tienen base real, significa ello que la venta tendrá como resultado menos dinero y, por
ende, la acreencia será cubierta también en menos cantidad; resultado de lo cual puede ocurrir que el
dinero obtenido con la venta judicial no alcance para cubrir la acreencia.
b) Resulta también en desmedro del ejecutante por cuanto si se obtiene menos dinero con la
venta forzosa, tampoco llegará a cubrir su acreencia, pudiendo darse el caso de que su deuda quede
impaga.
50
2. 3. 4 Singular situación que beneficia al ejecutante:
Además de los casos señalados en el anterior punto, la venta forzosa sobre la base de un valor fiscal
puede presentarse favorable al ejecutante.
Como se ha analizado, el proceso de la subasta comienza con un determinado valor que es la
primera base, misma que, en la eventualidad de no presentarse postores, se podrá llamar a una segunda
audiencia de remate e incluso a una tercera, con la rebaja del 25% y del 50% respectivamente.
En ocasión de la segunda y tercera audiencia el ejecutante puede ejercer su derecho de
adjudicarse el bien en el 80% de la base con el que se somete a remate el bien. Significa ello que,
además de que la base no responde al valor real del bien, en el caso de que el ejecutante ejerza su
derecho a adjudicarse el bien, se beneficiaría con las rebajas referidas.
El beneficio consistiría entonces: por una parte, en que el adjudicatario se beneficia con un bajo
valor del inmueble que se adjudica y que luego puede venderlo a precio real y; por otra parte, su
acreencia puede mantenerse respecto del ejecutado pues el valor por el que se adjudicó el bien viene a
compensar solo una parte de la acreencia y en tal caso podría pedir la ampliación del embargo a otros
bienes del ejecutado.
2. 3. 5 Imposibilidad de requerir valor pericial sin previa exigencia de la valuación fiscal
La taxatividad de la norma del art. 534 – I CPC imposibilita el requerimiento inicial de una valuación
por perito; en efecto, sólo si resulta imposible obtener la valuación fiscal en el apartado II del referido
artículo recién se autoriza la valuación pericial.
La falta de valuación fiscal parecería que no podría darse en ningún caso pues, los bienes
inmuebles siempre se encuentran dentro de determinada jurisdicción territorial respecto de un
municipio. Sin embargo, podría pensarse que esa falta de valuación puede obedecer también a una falta
de registros catastrales o a una imposibilidad técnica para su realización o simplemente a que no se
obtiene una respuesta al requerimiento judicial.
51
Capitulo III
Propuesta
Tomando en cuenta las características de la presente investigación propositiva, la autora se permite
esbozar a continuación una propuesta relacionada con la temática, no sin antes exponer la justificación
pertinente sobre la base de todo lo aquí analizado.
III. 1 Justificación
Toda propuesta debe ir precedida de una justificación y ésta a la vez, debe tener sustento en el análisis
desarrollado en el curso de este trabajo.
III. 1.1 ¿Cuál el fundamento para que en proceso ejecutivo se exija de inicio valuación fiscal y en
el proceso coactivo el pericial?
Hemos querido comenzar la justificación de la propuesta con la pregunta formulada como subtitulo. Y
es que en realidad no encontramos ningún fundamento que justifique el hecho de que en uno se
requiera de entrada valuación fiscal y en el otro no; al respecto nos atrevemos a anticipar una respuesta
conclusiva en el sentido de que la diferenciación es más aparente que jurídica y que más bien obedece a
una falta de coordinación en la redacción entre la norma existente y la introducida.
Sobre la base de la normativa contenida en la Ley 1760, concretamente en su art.47, se
incorpora el régimen de Ejecución Coactiva Civil de Garantías Reales en lo relativo a los procesos de
ejecución y a continuación del título Del Proceso de Ejecución.
Para ambos procesos el trámite de subasta es el mismo y, sólo en lo concerniente a la base del
remate se hace una discriminación en la norma contenida en el art.51 – I de la Ley 1760 señalando que
el juez debe ordenar la tasación de los bienes a los fines de su remate. Es ésta la norma que hace la
diferencia con el art. 534 – I del CPC y es el fundamento para que el Tribunal Constitucional se haya
decantado también por hacer esa distinción entre un proceso y otro cuando, en los hechos, constituyen
lo mismo; podría graficarse esta diferenciación diciendo que proceso ejecutivo y coactivo son caras de
una misma moneda.
Pero pese a esa realidad, la doctrina, la jurisprudencia y la actividad jurisdiccional viene
haciendo esa odiosa diferenciación entre uno y otro cuando, como dijimos, más que una diferenciación
conceptual o de principios, es una aparente y falaz justificación, por lo que no consideramos relevante
que en uno se diga tasación y en otro valuación fiscal o pericial.
52
III. 1. 2 La valuación fiscal también debe ser producto de una tasación pericial
Parecería que existe el convencimiento de que la valuación fiscal al que se hace referencia en el art.
534 – I CPC lo constituyen los valores catastrales del inmueble, y es que normalmente eso es lo que
informa el municipio.
Consideramos que los valores que tienen consignados los registros de los municipios obedecen
a aquellos que sirven para los fines impositivos y, partiendo de ese hecho, la valuación fiscal referida
en el CPC debe tener otro alcance, acorde con la importancia que reviste el acto de subasta.
En efecto, cuando la norma hace referencia a la valuación fiscal, no está diciendo que se
informen los valores existentes en libros o registros; la ratio legis del art.534 – I CPC está orientado a
obtener un valor del bien a rematarse pero a través de los organismos fiscales, en este caso pueden ser
municipales; pero esa valuación también debe obedecer a una pericia denominada “tasación de
inmueble”, pero no por peritos privados sino por peritos del organismo fiscal competente.
La pericia fiscal tendrá como efecto la obtención de la tasación o valuación fiscal; significa
entonces que los valores deben ser actuales, producto de la obtención de datos in situ por el profesional
designado por la institución fiscal.
III. 1. 3 La base de la subasta no significa siempre el valor por el cual se transferirá el bien
La determinación de la base de la subasta de un inmueble no necesariamente implicará que en ese
precio o valor se transferirá o se producirá la venta judicial; en ocasiones podrá darse el caso en que la
venta sea en valor superior a esa base y, en las más, en valores inferiores, veamos:
a) Venta por valor superior a la base de la subasta:
En el acto de remate, el funcionario encargado de la subasta iniciará la venta con la base que se
haya determinado y en estas circunstancias podría darse el caso de varios interesados en el bien, lo cual
significará que existe interés y consecuentemente el inmueble debe ser adjudicado a favor de aquel que
oferte suma mayor; en este caso podemos decir con seguridad que la venta judicial se efectuará en
suma mayor a la base.
Esta situación nos conduce a pensar que, la idea de que la valuación fiscal está en contra de los
intereses del ejecutado, resulta ser una apreciación meramente subjetiva por cuanto la venta judicial,
aún sobre la base de valuación fiscal, podrá producirse en suma mayor.
b) Venta por valor inferior a la base de la subasta:
Pero podrá ocurrir que no existan postores en la primera audiencia de remate, caso en el cual el
acto se suspende para una segunda audiencia en la que la base sufrirá una disminución de un 25% de su
valor y, si en esta segunda oportunidad tampoco hay postores, se llamará a una tercera audiencia con la
rebaja del 50% del valor de la base. Por si fuera poco, si tampoco hay postores, el ejecutante podrá
adjudicarse en el 80% de la última base y, en tales casos estamos frente al hecho incuestionable de
venta judicial con precio inferior a la base.
53
Lo que queremos significar es que la base que pueda establecerse tanto como valuación fiscal
como valuación pericial, resulta relativo a los resultados de la subasta, constituyen valores
circunstanciales y, en resumen, podemos decir que entran en juego intereses del mercado inmobiliario a
la hora de la realización de la subasta.
III. 1. 4 Los conflictos producidos por la aplicación de la norma del art. 534 – I CPC
De hecho, en ejecución de sentencia en cierta forma se produce una inversión del papel de los sujetos
procesales; Y es que en ejecución de una sentencia donde ya nada puede hacer el demandado frente al
demandante, aquel dirige su accionar a la actividad jurisdiccional y a la marcha del proceso en sí.
En efecto, en ejecución de sentencia y principalmente en trance de subasta y remate de los
bienes embargados, la contienda es del demandado contra el juez a quien se le debe impedir, a como dé
lugar, que lleve adelante la ejecución; para eso el demandado se vale de innumerables artificios, entre
ellos los incidentes resultan ser los más utilizados.
Un eficaz argumento para incidentar y prolongar la realización de la subasta y remate, resulta
ser precisamente la aplicación del art.534 – I CPC que dan lugar a objeciones y a pedidos de nulidad de
esa forma de determinar la base de la subasta en el entendido de que no reflejan los valores reales del
inmueble.
Aunque del todo no se eliminará las argucias que impiden el normal desarrollo de la actividad
de ejecución de sentencias, una clarificación de la norma o la enmienda de la existente, contribuirá a
disminuir los argumentos de incidentes en ese sentido.
III. 2 Nuestra propuesta
Sobre la base de los justificativos y criterios antes expuestos, nos permitimos exponer nuestra
propuesta a la situación planteada como materia de investigación:
III. 2. 1 Necesidad de aclaración de la norma del art. 534 – I CPC
No estamos ante una norma que tenga como ratio legis beneficiar a uno en perjuicio de otro, o dicho de
otro modo, precautelar derechos de uno en desmedro de los derechos de otro. Estamos ante una norma
cuya virtualidad es la de determinar un valor inicial, de un bien inmueble que pertenece al deudor
ejecutado, que servirá de base de la venta judicial forzosa y que en los hechos resulta ser uno de los
puntos de partida más importante para el verificativo del acto de remate.
En ese sentido, más que una reforma, lo que en sí se precisa es una aclaración de la lacónica
forma como se encuentra redactado el art. 534 – I CPC por lo que, al respecto planteamos que:
En lugar de: “I. La base para la subasta de inmuebles será el importe de su valuación fiscal”, el
apartado I del art.534 del CPC proponemos que diga:
“I. La base para la subasta de inmuebles será el importe de su valuación fiscal, lo cual se
determinará por los organismos públicos correspondientes de la jurisdicción donde se encuentre el
inmueble, previa verificación del lugar, ubicación, características del bien, mejoras y construcciones si
las hubiere, consignando valores actualizados a la fecha de la realización de la valuación”.
54
III. 2. 2 Otra forma alternativa de solución de la cuestión planteada:
Pero también hemos llegado al convencimiento de que la solución no sólo pasa por la aclaración de la
norma en la forma planteada; en ese sentido podemos también proponer, alternativamente,
simplemente la derogación del art. 534 – I CPC y consiguientemente también el parágrafo II del mismo
artículo, con lo cual proponemos que el art. 534 CPC tenga la siguiente redacción:
“I. La base para la subasta de inmuebles será el importe de su tasación a realizarse por perito
designado por el juez de la causa, ingeniero o arquitecto. II. Para la aceptación del cargo de perito,
plazo en que deberá expedir el informe, y en su caso remoción, se aplicarán las normas de los artículos
435, 436 y 437”
Conclusiones y recomendaciones
Sobre la base del desarrollo del presente trabajo, nos permitimos exponer a continuación las siguientes
conclusiones y recomendaciones:
Conclusiones
La aplicación de la norma contenida en el art.534 – I CPC por parte de las autoridades jurisdiccionales
es producto de la interpretación exegética de la misma, no obedece a una interpretación sistemática;
Esa misma forma de interpretación es la que ha dado lugar a que el Tribunal Constitucional se
pronuncie también en el sentido de la aplicación taxativa de la norma.
Resulta evidente que la valuación fiscal a la que se hace alusión en la norma, ha sido
interpretada como aquella valuación contenida en registros catastrales a los efectos impositivos, lo cual
ha tenido como efecto que los valores que se informan al juez no reflejen los valores reales y actuales,
ya porque no se han declarado las verdaderas características del bien o ya porque esos valores están
desactualizados.
Si bien es cierto que un eventual perjuicio al ejecutado o un eventual beneficio para el
ejecutante subyace en la aplicación de la norma del art. 534 – I CPC, no es menos evidente que ello
resulta relativo por cuanto puede ocurrir que la venta forzosa se realice por monto superior a la base
determinada por la valuación fiscal.
Resulta necesario reformular la norma contenida en el art.534 – I CPC a través de una nueva
redacción que, diciendo lo mismo, se aclare los alcances de lo que debe significar la valuación fiscal o,
en su caso, suprimir la especificidad de la valuación fiscal, manteniendo una uniforme normativa tanto
para los procesos ejecutivos como para el coactivo que tendrían como base para remate de inmuebles el
importe de la tasación del bien por peritos.
55
Recomendaciones
Recomendable es que a través de los mecanismos legislativos se proceda, lo más antes posible, a
considerar y aprobar la reforma en alguna de las modalidades propuestas en este trabajo, con ello en
cierta manera se contribuirá a superar las falencias procedimentales que provoca la norma en cuestión
en la forma como en la actualidad se encuentra redactada.
Aunque resulta más difícil por la amplitud de la reforma total del Código de Procedimiento
Civil, también es recomendable la urgente consideración y aprobación del anteproyecto de Código del
Proceso Civil, en cuyo art.473 encontramos una normativa adecuada y que comprende implícitamente
los aspectos desnudados en este trabajo.
56
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www.monografías.com, Bello Yarizet, Impuesto sobre el Inmueble Urbano – Caso Municipio
Autónomo Heres. Universidad Gran Mariscal de Ayacucho Núcleo Ciudad Guayana.
58
Anexos
Anexo Nº 1
Encuesta
Señores y señoras, las respuestas a la presente encuesta, servirán de base fundamental para realizar el
trabajo de investigación sobre el “Avalúo de bienes inmuebles en ejecución de sentencia en procesos
ejecutivos”, respetuosamente ruego responder, con la mayor libertad.
Datos del encuestado
Profesion: …………………………………………………………………..
Especializacion o posgrado: ……………………………………….
Institucion: …………………………………………………………………
Cargo que ocupa: ……………………………………………………….
Preguntas:
¿Para la subasta de bienes inmuebles en ejecución de sentencia en procesos ejecutivos, es necesario el
avalúo de los mismos?
SI
No
¿Considera que el juez de la causa, para la subasta debe toma en cuenta solamente el avalúo catastral?
SI
No
¿Será posible legalmente que el juzgador disponga la valuación pericial del inmueble a subastarse?
SI
No
¿La subasta de un inmueble realizado en base al valor catastral o fiscal, vulnera el derecho a obtener un
precio real o comercial justo?
SI
No
¿El deudor no solicita el avalúo pericial, el juez podrá disponer de oficio dicha valuación?
SI
No
¿La venta en subasta pública del inmueble en su valor fiscal o catastral es favorable al ejecutante e
injusta para el ejecutado?
SI
No
¿Sería conveniente que el Catastro Urbano, determine permanentemente la valuación fiscal actualizada,
tomando en cuenta el precio real y el valor comercial del momento?
SI
No
59
¿Será conveniente que el Catastro Urbano, determine permanentemente la valuación fiscal actualizada,
tomando en cuenta el precio real y el valor comercial del momento?
¿En cuanto a valuaciones fiscales de inmuebles para subasta, será necesario realizar ajustes a la
normativa procesal que devuelvan el equilibrio, para no vulnerar los derechos tanto del ejecutante
como del ejecutado?
Su colaboración ha sido muy valiosa para la presente investigación.
Muchas gracias.
60
Anexo Nº 2
Entrevista
Las respuestas a la presente entrevista, servirán de aporte valioso para desarrollar el trabajo de
investigación que realizo sobre el “Avalúo de bienes inmuebles en ejecución de sentencia en procesos
ejecutivos”, para obtener el grado de Magíster en Administración e Justicia, agradeceré responder, con
la mayor libertad.
Preguntas:
¿Qué entiende por subasta de bienes inmuebles en ejecución de sentencia de un proceso ejecutivo?
………………………………………………………………………………………………
………………………………………………………………………………………………
………………………………………………………………………………………………
¿Considera que el juzgador debe disponer la venta en subasta únicamente en base a la valuación
catastral o fiscal? Y ¿por qué?
SI
No
………………………………………………………………………………………………
………………………………………………………………………………………………
………………………………………………………………………………………………
¿Considera que el juzgador podría disponer también que se realice la valuación pericial del inmueble a
subastarse? Y ¿por qué?
SI
No
………………………………………………………………………………………………
………………………………………………………………………………………………
………………………………………………………………………………………………
¿El juzgador sólo podrá determinar el avalúo catastral para la subasta de bienes inmuebles o tiene otra
posibilidad? Y ¿de qué manera?
61
SI
No
………………………………………………………………………………………………
………………………………………………………………………………………………
………………………………………………………………………………………………
¿Si el deudor no solicita el avalúo pericial, el juez podrá disponer de oficio?
SI
No
¿El avalúo catastral o fiscal perjudica o beneficia al ejecutante? y ¿de que manera?
SI
No
………………………………………………………………………………………………
………………………………………………………………………………………………
………………………………………………………………………………………………
¿El avalúo catastral o fiscal perjudica al deudor, al no estar acorde el precio del inmueble a subastarse
con el valor real o comercial?
SI
No
¿Considera usted que en la subasta de inmuebles, el acreedor y otras personas inescrupulosas se
aprovechen del deudor para adjudicarse a un precio a veces ínfimo?
SI
No
¿Conoce de alguna sentencia constitucional que haya sido pronunciado, para que la subasta no se
realice sólo con el valor catastral, sino que se realice la valuación pericial? y ¿Esa sentencia favorece de
alguna manera al ejecutado?
SI
No
………………………………………………………………………………………………
62
………………………………………………………………………………………………
………………………………………………………………………………………………
¿Para la valuación catastral o fiscales de inmuebles para subasta, será necesario realizar ajustes a la
normativa procesal que devuelvan el equilibrio, para no vulnerar los derechos tanto del ejecutante
como del ejecutado? y ¿de qué manera?
SI
No
………………………………………………………………………………………………
………………………………………………………………………………………………
………………………………………………………………………………………………
Su colaboración ha sido muy valiosa para la presente investigación.
Muchas gracias.
63
Anexo Nº 3
Sentencia Constitucional 1408/2005-R
Sucre, 8 de noviembre de 2005
Expediente: 2005-11457-23-RAC
Distrito: La Paz
Magistrado Relator: Dr. José Antonio Rivera Santivañez
En revisión, la Resolución 22/2005, de 18 de abril, cursante de fs. 782 a 783 vta., pronunciada por la
Sala Penal Tercera de la Corte Superior del Distrito Judicial de La Paz, dentro del recurso de amparo
constitucional interpuesto por Martha Rosse Marie Luna Velasco contra Alfredo Chávez Pérez y Velia
A. Guachalla Novillo, vocales de la Sala Civil Segunda de la referida Corte y Reynaldo Fernández
Calvo, Juez Décimo de Partido en lo Civil; alegando la vulneración de sus derechos a la igualdad
procesal, a la tutela judicial efectiva, al debido proceso y al principio de irretroactividad de la Ley,
consagrados en los arts. 6.I, 16, 33 y 35 de la Constitución Política del Estado (CPE).
I. Antecedentes con relevancia jurídica
I.1. Contenido del recurso
Por memorial presentado el 6 de abril de 2005, cursante de fs. 760 a 765 vta. de obrados, subsanado por
el presentado el 13 del mismo mes y año que corre de fs. 767 a 768 vta. la recurrente expone los
fundamentos de hecho y de derecho siguientes:
I.1.1. Hechos que motivan el recurso
El 8 de mayo de 1996, Leticia Soriano de Vargas, en base a un contrato de préstamo suscrito el 7 de
noviembre de 2005, inició demanda ejecutiva en contra suya, que fue declarada probada mediante
Sentencia 86/96 de 14 de mayo del mismo año, la cual fue confirmada por Auto de Vista 1309/07 de 19
de agosto de 1997 emitido por la Sala Civil, lo que dio lugar a la ejecución de la sentencia dictándose
para este efecto Auto interlocutorio el 6 de noviembre de 1997, por el que se señaló audiencia para el
remate; sin embargo el 24 del mismo mes y año el Juez dispuso un nuevo avalúo técnico por existir
nuevas construcciones, determinándose el 10 de junio de 1998 el precio de avalúo pericial en la suma
de $us80.548.-; por lo que el 23 de julio de 1998, se señaló el primer remate para el 7 de agosto de
1998; y por Auto de 26 de octubre de 1999 se señaló el segundo remate para el 15 de noviembre de
1999, a cuyo efecto se cumplió con la Ley de abreviación procesal civil y de asistencia familiar,
publicándose los dos avisos con seis días de anticipación, constando de dicho acto el acta respectivo.
64
Aprobada la liquidación de capital, más intereses y costas, la parte ejecutante solicitó
adjudicación; y el Juez recurrido, sin haber emitido auto interlocutorio de aprobación de remate por
Auto de 27 de agosto de 2002, dio curso de forma ilegal a la solicitud, pues lo hizo dando aplicación
retroactiva a la Ley 2297, de 20 de diciembre de 2001, que modificó el art. 19 de la Ley de abreviación
procesal civil y de asistencia familiar, que sustituye los párrafos II y III del art. 542 del Código de
procedimiento civil (CPC), que fue modificado por el art. 42 de la LAPCAF, de manera que el referido
Auto aplicó dicha norma a los efectos de un acto procesal (segundo remate) realizado el 16 de octubre
de 1999, es decir, 2 años, 1 mes y 24 días, antes de su publicación omitiéndose la correcta aplicación de
la Ley de abreviación procesal civil y de asistencia familiar, siendo por esta razón que interpuso
apelación al igual que la parte ejecutante; sin embargo los recurridos confirmaron la ilegal adjudicación
con el fundamento de que efectuadas las dos audiencias de remate, la ejecutante solicitó la adjudicación
del inmueble y por Auto de 27 de agosto de 2002, el Juez a quo adjudicó a su favor, el inmueble suyo
como ejecutada, consistente en 3 niveles, planta baja, mezanine y segundo nivel, sin tomar en cuenta
que en el segundo avalúo se incluyó otro nivel, que es el primer piso; por lo que al no haber incluido
este piso como indicaba el avalúo “señalándose al parecer como 2º nivel”, correspondía aclarar este
aspecto, por cuanto el remate efectuado debía comprender todo el inmueble constituido sobre el terreno
de 83.85 m2, fundamento éste que implica una omisión indebida, pues además no se refiere a la
inexistencia del Auto de aprobación de remate y a la aplicación retroactiva de la norma, vulnerando el
principio de irretroactividad consagrado por el art. 33 de la CPE, puesto que se aplicó la Ley 2297 a un
acto jurídico procesal anterior a su vigencia, como el segundo remate celebrado el 15 de noviembre de
1999, pues para la celebración de éste el art. 42 de la LAPCAF, señalaba que el aviso se debía publicar
una sola vez con cinco días de anticipación, que en el caso se cumplió, en cambio el art. 19.III de la
Ley 2297, en la cual se sustenta el Auto de Adjudicación, modifica el procedimiento exigiendo la
publicación de 2 avisos en dos medios de prensa con treinta días de anticipación al nuevo remate, lo
cual es obvio no se cumplió, pues el acto se celebró aplicándose la Ley de abreviación procesal civil y
de asistencia familiar, por lo que el acto debió surtir sus efectos con esta misma Ley, así se estableció
en las SSCC “107/2004 y 1421/2004”.
No obstante la vulneración del referido principio, también se vulneró el derecho a la tutela
judicial efectiva, pues pese a las normas previstas por los arts. 105 de la Ley de Organización Judicial
(LOJ) y 3 inc. 3) del CPC y el deber impuesto por el art. 8 inc. a) de la CPE, los recurridos no revisaron
la actuación del Juez de la causa, para comprobar si la resolución recurrida se ajustó o no a las normas
procesales y sustantivas que eran aplicables al caso en su momento y vigencia. De igual forma
vulneraron el debido proceso, que le asegura a todo ciudadano ser juzgado con las debidas garantías
legales como también el derecho a la igualdad procesal, pues las demás personas han sido juzgadas
conforme la vigencia de una norma, pero su situación ha sido discriminada judicialmente con la
determinación adoptada; y finalmente se ha violado el derecho a la seguridad jurídica.
I.1.2. Derechos y garantías supuestamente vulnerados
Señala como vulnerados los derechos a igualdad procesal, a la tutela judicial efectiva, a la garantía del
debido proceso y al principio de irretroactividad de la ley, consagrados en los arts. 6.I, 16, 33 y 35 de la
CPE.
65
I.1.3. Autoridades recurridas y petitorio
Con esos antecedentes plantea recurso de amparo constitucional contra Alfredo Chávez Pérez y Velia
Guachalla Novillo, vocales de la Sala Civil Segunda de la referida Corte y Reynaldo Fernández Calvo,
Juez Décimo de Partido en lo Civil; pidiendo que sea declarado procedente, disponiéndose: a) la
nulidad del Auto de Vista 435/2004, de 12 de noviembre y de la adjudicación resuelta por el Juez
Décimo de Partido en lo Civil de 27 de agosto; y consiguientemente la Sala Civil Segunda emita un
nuevo Auto de Vista de acuerdo a la Constitución y las Leyes; y b) en ejecución de sentencia se
califiquen
costas
procesales.
I.2. Audiencia y Resolución del Tribunal de amparo constitucional
Instalada la audiencia pública el 18 de abril de 2005, en ausencia del representante del Ministerio
Público, tal como consta en el acta de fs. 776 a 781, ocurrió lo siguiente:
I.2.1. Ratificación y ampliación del recurso
El abogado de la recurrente ratificó los fundamentos de la demanda y los amplió indicando lo siguiente:
a) todo ocurrió cuando el Juez recurrido adjudicó el inmueble solamente en “el mezanine del primer
nivel”; sin embargo los Vocales co-recurridos de forma ultrapetita resolvieron modificar el fallo
adjudicando el inmueble en su totalidad, pues en la actualidad tiene siete pisos, pero éstos no fueron
incluidos en el avalúo pericial; b) el Auto de aprobación de remate es el visto bueno a una venta o
subasta judicial y también permite que antes de dicho acto se pueda pagar el total de la obligación y se
declare extinguida la obligación, pudiendo el demandado acogerse al sobreseimiento civil conforme
determina el art. 541 del CPC por una parte; por otra, el referido Auto es una limitante para que los
terceros preferentes o excluyentes puedan oponer sus derechos hasta antes de ese Auto. Finalmente,
igual es importante para ingresar a la última etapa que se llama transferencia o la cesión de derecho de
propiedad; c) se interpuso una excepción de pago documentado y luego de ser resuelta, un recurso de
apelación pero hasta la fecha no se promovió la alzada; sin embargo, se pretende girar la minuta de
adjudicación, lo cual es una verdadera vulneración; d) no existe otro recurso para resguardar sus
derechos ante el daño que se le puede causar, pues ya ha sido notificada con el Auto de adjudicación.
66
I.2.2. Informe de las autoridades recurridas
El Juez recurrido informó alegando lo siguiente: a) confirmada plenamente la sentencia y estando en
vigencia la Ley de abreviación procesal civil y de asistencia familiar, se realizó la audiencia del primer
remate, pero al no existir postores a pedido de parte se señaló el segundo remate el 15 de noviembre de
1999, pero al no presentarse postores nuevamente la parte ejecutante el 19 de agosto de 2002, pidió la
adjudicación del inmueble de conformidad al art. 19.II de la Ley 2297 de 20 de diciembre de 2001, que
se sabe modificó “el art. Pertinente de la Ley 1760 pero sin variar sustancialmente su contenido”, pues
tiene una redacción exactamente copiada de la Ley 1760; b) cuando se dice que se aplicó
retroactivamente la Ley 2297, se falsea la verdad, pues el art. 81 de la CPE, establece que la Ley es
obligatoria desde su publicación en la Gaceta Judicial. Es más la misma ley en su art. 29, dispone que
es de aplicación preferente frente a cualquier otra disposición legal, de modo que la situación procesal
es clarísima, ya que el año 2002 estando en plena vigencia dicha Ley, dio curso a la petición de la
ejecutante adjudicándole el bien en el 80%; c) el recurrente cuando presentó su recurso de apelación
contra el Auto de Adjudicación, utilizó argumentos distintos a los que ahora esgrime, pues dijo que el
bien rematado no tenía el mismo nombre que tenía en la adjudicación, que habían otros ambientes que
no estaban consignados en el avalúo, lo cual saca a colación para demostrar que no hubo indefensión;
d) no existe Auto de aprobación porque el procedimiento fue modificado por la Ley 2297, y esto no se
quiere entender. Con estos fundamentos pidió que el recurso sea declarado improcedente dándose
aplicación al art. 102 de la Ley del Tribunal Constitucional (LTC).
A las preguntas del Tribunal del recurso, respondió que aplicó la nueva norma por las razones
anotadas, y porque además, como dijo el abogado de la tercera interesada las nuevas normas no
amplían ni disminuyen los derechos de las partes litigantes.
Acto seguido se dio lectura al informe de los vocales recurridos que cursa de fs. 774 a 775, en el
que se alegó lo siguiente: i) la apelación de la recurrente que conocieron, fue planteada contra el Auto
de que dispuso se gire la minuta traslativa y su respectiva complementación pronunciada por el Juez
correcurrido, la cual resolvieron conforme a las normas previstas por el art. 534 del CPC, pues se
designó un perito avaluador del bien objeto del remate que presentó los informes que establecían el
valor del inmueble en la suma de $us80.548.- emergentes de dos avalúos, del principal y del
complementario, el primero de 28 de abril de 1998 en el que se señala como construcción la planta
baja, mezanine y segundo nivel con un valor de $us77.978; y el de 26 de mayo de 1998 en el que se
incluye el primer piso, con lo que incrementa la suma a $us80.548, siendo ésta la base para la subasta;
ii) efectuada las dos audiencias de remate, la ejecutante solicitó la adjudicación del inmueble, que fue
dispuesta por Auto de 27 de agosto de 2002, en 3 niveles, planta baja, mezanine y segundo nivel, sin
tomar en cuenta que por el segundo avalúo presentado se incluía otro nivel que correspondía al primer
piso, razón por la que se determinó que la adjudicación comprenda todo el inmueble. Finalizaron
señalando que sólo cumplieron con su deber establecido en el art. 237 inc. 1) del CPC al confirmar el
Auto apelado.
67
I.2.3. Intervención de la tercera interesada
El abogado de la tercera interesada, intervino alegando lo siguiente: a) debido a que la recurrente apeló
con y sin fundamentos de todas las resoluciones el proceso está llegando a la decena de años, de modo
que no se le provocó indefensión alguna; y b) en el Juzgado existe un trámite de apelación pendiente a
raíz de una excepción opuesta por la recurrente y es más, la recurrente fue notificada con la liquidación
y no la observó, negligencia que no puede subsanar a través de este recurso, máxime si no existe
vulneración a ninguno de sus derechos.
I.2.4. Resolución
Concluida la audiencia, el Tribunal de amparo declaró procedente el recurso, declarando la nulidad del
Auto de Vista dictado por los vocales de la Sala Civil Segunda como también la del Auto de 27 de
agosto de 2002, disponiendo que el Juez en el término de 24 horas prosiga con el trámite de la causa y
efectúe la aplicación de procedimiento conforme señala la Ley de abreviación procesal civil y de
asistencia familiar, evitando retrasos en la tramitación de la presente causa ejecutiva, sea sin costas ni
multa por ser excusable, con los fundamentos siguientes: a) la garantía de la seguridad jurídica, señala
que las leyes no pueden aplicarse retroactivamente así tengan la misma redacción, pues la doctrina del
Tribunal Constitucional es uniforme al respecto; y en el caso, si la tramitación de las dos audiencias de
remate suspendidas se han llevado a cabo con la aplicación plena de la Ley de abreviación procesal
civil y de asistencia familiar por el principio de ultractividad de la ley que persigue a todos los Códigos
procesales y sustantivos, se debió aplicar hasta la conclusión de ese procedimiento, pero al no haber
actuado así el Juez recurrido violo el principio de irretroactividad previsto por el art. 33 de la CPE; b)
los vocales recurridos tienen como obligación revisar que no existan vicios de nulidad procesales que
violen principios constitucionales; y c) no se ha considerado la violación al debido proceso y al
principio de igualdad procesal, ya que en criterio de la Sala no tienen mayor relevancia al haberse
determinado la violación de un principio con mayor relevancia.
II. Conclusiones
Luego del análisis y minuciosa compulsa de los antecedentes, se establecen las siguientes conclusiones:
II.1. El 22 de noviembre de 1996, dentro del proceso ejecutivo seguido por Leticia Soriano de Vargas
contra la recurrente, el Juez recurrido dictó Sentencia declarando probada la demanda e improbadas las
excepciones de falta de personería, con costas “y en su mérito haber lugar a los trámites de trance y
remate de los bienes embargados o por embargarse a la ejecutada” (fs. 658-659).
II.2.El 29 de mayo de 1998, el perito dirimidor presentó avalúo del inmueble en la suma de
$us80.548.- por el inmueble con una construcción de 3 niveles, “una planta baja concluida y habitada,
mezzanine y primer piso en obra gruesa” (fs. 682-683), el cual fue aprobado mediante Auto de 10 de
junio de 1998 (fs. 688 vta.-689), que siendo notificado a la recurrente el 15 de julio del mismo año, no
lo impugnó (fs. 690).
II.3. El 7 de agosto de 1998, se realizó el acto del primer remate, sobre la base del monto
referido en el avalúo presentado por el perito dirimidor y señalado en la Conclusión II.3 (fs. 692).
II.4. El 15 de noviembre de 1999, a horas 15:00, se celebró la audiencia de subasta y remate por
segunda vez, pero ésta fue suspendida por falta de postores (fs. 713).
68
II.5.El 23 de julio de 2002, la ejecutante presentó liquidación de saldo de capital, intereses al 30
de abril de 2002, solicitando sea aprobada (fs. 721-722). Notificada la recurrente y al no haber
observado dicha liquidación, el Juez recurrido por Auto de 9 de agosto de 2002, aprobó la liquidación
presentada (fs. 725 y vta.).
II.6.El 19 de agosto de 2002, la ejecutante invocando lo establecido por las normas previstas por
el art. 19.II de la Ley 2297, de 20 de diciembre de 2001, solicitó la adjudicación del inmueble en el
80% de la última base, lo cual fue atendido favorablemente por Auto de 27 de agosto de 2002,
señalando en dicho Auto el Juez recurrido lo siguiente: “se adjudica a favor de la actora Leticia Soriano
de Vargas el inmueble de propiedad de Martha Rosse Marie Luna Velasco con una superficie de
terreno de 83.85 mts. 2, consistente en 3 niveles: Planta baja concluida; Mezanine con el 40% de la
obra gruesa; y Segundo Nivel (…) (sic)” en la suma de $us “48.328.8”, equivalente al 80% de la última
base. Asimismo, dejó constancia de “que la adjudicación guarda relación con el citado inmueble, toda
vez que ese era el estado del mismo cuando se realizó el remate” (fs. 728).
Contra el referido Auto, la parte ejecutante solicitó complementación, indicando que el
inmueble debía ser adjudicado en su totalidad y se enmiende el número real del inmueble que era el
715 (fs. 730). Lo que fue atendido en parte mediante el Auto de 3 de septiembre de 2002, sólo respecto
a la enmienda, pues se negó la petición de complementación fundamentándose lo siguiente: “en
atención a que el inmueble adjudicado ha sido rematado cuando tenía tres niveles consistentes en la
planta baja concluida, mezanine con el 40% de la obra gruesa y el segundo nivel con el 40% de la obra
gruesa, sobre la base del avalúo pericial debidamente aprobado de fs. 137-142 y 147, mismo que
consigna estos datos y establece la tasación del referido inmueble en ese estado (…)” (fs. 731).
II.7.Contra el citado Auto de adjudicación y su complementario la ejecutante apeló, exponiendo
que el inmueble fue rematado en su totalidad y que la ejecutada consintió en dicho acto, que además
conforme a la norma del art. 1365 del Código civil (CC), la hipoteca se extendía a todas las mejoras
que sobrevinieran al inmueble hipotecado (fs. 733).
Contra el mismo Auto, la recurrente apeló el 11 de septiembre de 2002, indicando que el Auto
apelado fundamenta su procedencia “en el art. 19 Ley 2297 que modifica el art. 42 de la Ley 1760 con
relación al art. 542 del adjetivo procesal civil; empero, desestima las previsiones contenidas en los arts.
536 sobre la medidas previas a una subasta art. 539 inc. I con relación al 526 modificado por el art. 38
de la Ley 1760, sobre Aviso de Remate y publicación” (sic). A este efecto expuso sus fundamentos en
dos partes: a) el inmueble avaluado no corresponde a los Autos de señalamiento de subasta y menos al
de los avisos, pues el “N°” 915 es de un inmueble vecino, y el inmueble adjudicado es el 715; b) se
infringió el art. 38.II de la Ley de abreviación procesal civil y de asistencia familiar, ya que el aviso de
remate sólo se refirió a un lote de terreno y luego a un inmueble, cuando se trata de un edificio que
estaba construido totalmente a la fecha del señalamiento del remate, siendo falso que al día de la
subasta 15 de noviembre, sólo estuvieran construidos mezzanine y parte de una segunda planta por una
parte; por otra, se mintió al público señalándose que todo el inmueble fue ofrecido en garantía; y c) el
Juez no advirtió que existía un vicio de nulidad, ya que la Notaria en su condición de martillera debió
consultar a la acreedora si aceptaba la opción de adjudicarse el bien en el 80% de la última base, como
prevé el art. 19 de la Ley 2297 modificatorio del art. 42 del CPC (fs. 736-738). Resolviendo este
recurso, los recurridos dictaron el Auto de Vista ahora impugnado con los fundamentos expuestos en su
informe (fs. 750).
69
III. Fundamentos jurídicos del fallo
La recurrente solicita tutela a sus derechos a igualdad procesal, a la tutela judicial efectiva, a la garantía
del debido proceso y al principio de irretroactividad de la Ley, consagrados en los arts. 6.I, 16, 33 y 35
de la CPE, denunciando que fueron vulnerados por los recurridos ya que considera que: a) el Juez
recurrido: i) dio curso a la adjudicación del bien inmueble sin haber emitido Auto interlocutorio de
aprobación de remate; y ii) la Ley 2297 de 20 de diciembre de 2001 -que modificó el art. 19 de la
LAPCAF, que sustituye los parágrafos II y III del art. 542 del CPC, que fue modificado por el art. 42
de la LAPCAF-, se aplicó retroactivamente a los efectos del acto de remate del inmueble llevado a cabo
el 15 de noviembre de 1999; y b) los vocales recurridos no revisaron la actuación del Juez de la causa y
si su decisión se ajustó o no a las normas procesales, pues confirmaron la ilegal adjudicación sin
referirse a la inexistencia del Auto de aprobación de remate ni a la aplicación irretroactiva de la ley. Al
margen de esta omisión indebida adjudicaron el bien inmueble en su “totalidad”, pues en la actualidad
tiene siete pisos. En consecuencia, en revisión de la Resolución del tribunal de amparo, corresponde
dilucidar si tales extremos son evidentes y si constituyen un acto ilegal lesivo de los derechos
fundamentales referidos, a fin de otorgar o negar la tutela solicitada.
III.1.A fin de ingresar o no al análisis de fondo de la problemática planteada, corresponde
recordar que si bien es cierto, en recursos como el planteado, es posible la ampliación de los
fundamentos del mismo, no es menos cierto que dicha ampliación no puede ser entendida como la
facultad de la parte recurrente de denunciar nuevos actos u omisiones lesivos de los derechos y
garantías fundamentales que se pretende hacer restituir, sino que únicamente se puede ampliar la
fundamentación en torno a las mismas lesiones que se denunciaron en el memorial del recurso, ello
para dar mayores luces al juez o tribunal del recurso, a fin de que éste tenga un mayor margen de
análisis y su decisión se ajuste a los marcos de legalidad y de justicia que satisfaga las pretensiones no
sólo de la parte recurrente sino también de la recurrida, pues de concebirse la facultad de ampliar en el
sentido de poder denunciar nuevos actos ilegales y omisiones indebidas, importaría lesionar el derecho
a la defensa de la parte recurrente, quien frente a esa nueva denuncia resulta obvio no ha tenido
oportunidad de estructurar su defensa, a fin de desvirtuar su responsabilidad sobre las lesiones que se le
imputan. En este sentido, se ha pronunciado este Tribunal en la SC 365/2005-R, de 13 de abril.
Conforme al referido razonamiento jurisprudencial, en el caso no corresponde a este Tribunal
pronunciarse sobre la denuncia formulada en sentido de que se pretende extender la minuta de
adjudicación, no obstante que la apelación de su excepción de pago documentado no se ha tramitado,
pues este extremo no puede ser considerado como mayor prueba de los supuestos actos y omisiones
indebidos que sirvieron de base al recurso que se está resolviendo, sino que son otros actos ilegales
distintos que no pueden ser analizados ni resueltos mediante esta sentencia.
III.2.Igualmente a los efectos de determinar si corresponde o no ingresar al análisis de fondo de
la problemática planteada, cabe recordar lo establecido en la SC 1086/2005-R, de 12 de septiembre que
dice:
“(..) la persona que se considere agraviada, antes de acudir a esta acción extraordinaria, debe
agotar todos los recursos ordinarios que le franquea la ley; dado que no le corresponde a la justicia
constitucional pronunciarse sobre aspectos que deben ser reparados en las vías ordinarias, judiciales o
administrativas, previstas en el ordenamiento jurídico, que el ámbito de protección que brinda la
jurisdicción constitucional está referido a los casos en que agotadas esas instancias, no se ha logrado la
reparación de las garantías y derechos lesionados.
70
Ahora bien, el carácter subsidiario del amparo constitucional, no sólo se agota en el aspecto
formal, es decir en la obligación de que la persona utilice todos los recursos establecidos por el
ordenamiento jurídico, sino que es preciso que a través de esos medios la persona reclame todos los
actos ilegales que supuestamente le causan agravio; dado que si la persona no efectuó el reclamo
pertinente, pese a haber utilizado el medio de defensa previsto por ley se entiende que consintió con
todos aquellos presuntos actos ilegales u omisiones que no impugnó oportunamente, impidiendo con
ello que las autoridades judiciales o administrativas se pronuncien sobre el particular (SC 1337/2003-R,
de 15 de septiembre).
De lo dicho se concluye que la jurisdicción constitucional sólo podrá analizar aquellos actos u
omisiones demandados de ilegales que fueron reclamados oportunamente ante la vía judicial o
administrativa pertinente; esto es en el momento hábil de producido el agravio el cual deber ser
invocado necesariamente en las subsiguientes instancias sino es reparado en la primera, a través de los
medios o recursos que franquea la ley. (…) Esto implica que para cumplir la exigencia de
subsidiaridad, los hechos que se relacionan como lesivos a los derechos y garantías en sede judicial o
administrativa, no pueden ser distintos de los hechos que se expresan en sede constitucional; pues al
haber omitido impugnarlos allí oportunamente, no es posible que se active la tutela que brinda el art. 19
constitucional, por ser subsidiaria”.
El entendimiento jurisprudencial aludido, es de aplicación al caso planteado en cuanto a los
actos y omisiones indebidas en los que supuestamente incurrió el Juez del proceso, dado que analizado
los argumentos de hecho y de derecho que se han expuesto en el recurso de apelación contra el Auto de
27 de agosto de 2002, mediante el cual el Juez correcurrido dispuso la adjudicación del bien inmueble
rematado a la ejecutante, no se ha identificado ninguno de los dos fundamentos que sirven de base en el
presente recurso contra el citado Juez, es más la propia recurrente en la apelación que interpuso hace
referencia a las nuevas normas; empero, en ninguna parte señaló que no correspondía su aplicación ni
alegó la vulneración al principio de irretroactividad.
Por otro lado, en el mismo recurso la recurrente haciendo alusión a un vicio de nulidad refirió
que la Notaria que intervino en el acto de subasta y remate como martillera debió preguntar a la
acreedora si aceptaba la opción de adjudicarse el bien inmueble en el 80% de la última base, como
prevé el art. 19 de la Ley 2297, de lo que se infiere que aceptó dicha aplicación y la dio por bien hecha,
por lo mismo se colige que consintió los supuestos actos ilegales y omisiones indebidas, posición que
ahora no puede desconocer para pretender la tutela a través de este recurso, que como se ha referido
sólo otorga protección de manera subsidiaria.
III.3.Habiéndose definido el ámbito de análisis del recurso planteado, antes de ingresar resolver
la denuncia en cuanto a la decisión de los vocales recurridos supuestamente ultra petita de disponer la
adjudicación en la totalidad del inmueble, que en la actualidad tiene siete pisos, cabe recordar que con
relación al derecho al debido proceso, este Tribunal en la SC 418/2000-R de 2 de mayo señaló que:
“(…) consiste en el derecho de toda persona a un proceso justo y equitativo en el que sus derechos se
acomoden a lo establecido por disposiciones jurídicas generales aplicables a todos aquellos que se
hallen en una situación similar (…)”.
71
Luego de efectuar esa cita jurisprudencial, a fin de establecer si el referido derecho fue
vulnerado o no, es preciso remitirnos en principio al avalúo del perito dirimidor, sobre cuya base se dio
curso a la subasta y remate como también a la adjudicación, pues de obrados se colige que no fue
observado por la recurrente; consiguientemente, los datos de dicha prueba literal son los que deben
servir de marco referencial para establecer si los vocales recurridos actuaron indebidamente o no. Pues
bien, el informe aludido da cuenta de un inmueble con un costo de $us80.548.-, con una superficie de
terreno de 83.80 m2; y de construcción de 259.80 m2, distribuida en tres niveles, una planta baja
concluida, mezanine y un primer piso en obra gruesa.
Sobre los datos citados, se pretendió subastar y rematar el inmueble en ejecución de la
Sentencia dictada contra la recurrente; empero, al no presentarse ningún postor sin realizar otra
tasación, fue adjudicado a la ejecutante con las consiguientes rebajas de la tasación determinada en
$us80.548.-, así se colige del Auto de 27 de agosto de 2002 y su complementario de 3 de septiembre de
2002, en el que el Juez de la causa no dio curso a la solicitud de complementación de la ejecutante de
adjudicarle el bien inmueble en su totalidad; consiguientemente se tiene firme convicción de que el
inmueble fue adjudicado conforme a los datos de superficie y costo del informe de avalúo que se refirió
anteriormente, aunque en el Auto de adjudicación el Juez de la causa en lugar de decir un primer piso,
señaló “segundo nivel”, lo cual si bien pudo ser un lapsus calami o simplemente un manejo de términos
diferente al utilizado por el arquitecto, no cambió los datos sobre los cuales se pretendió rematar y
luego se adjudicó el inmueble; de manera que los recurridos actuaron indebidamente vulnerando el
derecho al debido proceso de la recurrente, ya que, sin que en ningún momento se realizara un avalúo
de su edificio de siete pisos y ella tuviera la oportunidad de observarlo conforme al art. 535 del CPC,
dispusieron la adjudicación del inmueble en su totalidad, pues en la parte resolutiva de la Resolución
que dictaron, expresamente señalaron “la adjudicación dispuesta comprende las construcciones
efectuadas sobre el terreno de 83.85 m2.”, cuando ellos mismos en el primer considerando concluyeron
que el avalúo válido para la subasta y remate fue el que incluyó la construcción hasta el primer piso y
determinó la tasación en $us80.548.-; sin embargo ignorando ese informe aprobado, resolvieron
modificar la adjudicación ordenando que debía comprender todo lo construido, con lo que provocaron
un desequilibrio procesal frente a la parte ejecutante, dado que ipso facto sin existir el procedimiento
anterior a dicha adjudicación, vale decir la tasación en base a los datos de superficie de construcción
actuales, adjudicaron el inmueble de la recurrente sorprendiéndola en ejecución de sentencia con una
decisión que no responde a los datos y antecedentes del proceso, sino con otra totalmente distinta y
arbitraria, contraria al principio de justicia y lesiva de su derecho al debido proceso, razón por la que
corresponde otorgar tutela, a fin de que los vocales recurridos actúen conforme a derecho y dicten una
resolución coherente a los datos que cursan en el expediente del proceso ejecutivo seguido en contra de
la recurrente.
En consecuencia, el Tribunal del recurso, al haber declarado procedente el recurso, ha aplicado
en parte correctamente los alcances del art. 19 de la CPE.
Por tanto
El Tribunal Constitucional, en virtud de la jurisdicción y competencia que le confieren los arts.
19.IV y 120.7ª de la CPE; arts. 7 inc. 8) y 102.V de la LTC, en revisión resuelve:
1ºAprobar en parte la Resolución 22/2005, de 18 de abril, cursante de fs. 782 a 783 vta.,
pronunciada por la Sala Penal Tercera de la Corte Superior del Distrito Judicial de La Paz; con relación
a los vocales recurridos.
72
2ºRevocar en parte la citada Resolución, y denegar el recurso respecto al Juez correcurrido.
3ºModificar lo dispuesto por el Tribunal del recurso, disponiendo únicamente la nulidad del
Auto de 12 de noviembre de 2004, y que los vocales recurridos, dicten una nueva resolución conforme
a los datos del proceso y el Fundamento Jurídico III.3 de esta Sentencia.
Regístrese, notifíquese y publíquese en la Gaceta Constitucional.
No interviene la Magistrada Dra. Martha Rojas Álvarez, por estar declarada en comisión.
Fdo. Dr. Willman Ruperto Durán Ribera
Presidente
Fdo. Dra. Elizabeth Iñiguez de Salinas
DecanA
Fdo. Dr. José Antonio Rivera Santivañez
Magistrado
Fdo. Dr. Artemio Arias Romano
Magistrado
Fdo. Dr. Felipe Tredinnick Abasto
Magistrado
73
Anexo Nº 4
Sentencia Constitucional 1528/2002-R
Sucre, 16 de diciembre de 2002
Expediente: 2002-05393-10-RAC
Distrito: Cochabamba.
Magistrado Relator: Dr. René Baldivieso Guzmán.
En revisión la Resolución de fs. 36 a 38 de 14 de octubre de 2002, pronunciada por la Sala Civil
Segunda de la Corte Superior del Distrito Judicial de Cochabamba dentro del recurso de amparo
constitucional interpuesto por Carlos Antonio Orozco Lobos a nombre y en representación legal del
Banco Santa Cruz SA contra Ángel Montero Montesinos, Raúl Pablo Brañez Galindo y Renán Jiménez
Sempértegui, Vocales de la Sala Civil Primera, alegando la vulneración de sus derechos a la seguridad
jurídica y debido proceso, previstos por los arts. 7.a) y 16 de la Constitución Política del Estado (CPE).
I. Antecedentes con relevancia juridica
I.1 Contenido del Recurso.
I.1.1. Hechos que motivan el recurso.
El recurrente en representación del Banco de Santa Cruz SA, en el escrito de 27 de septiembre de 2002
de fs. 24 a 29, manifiesta:
En el fenecido proceso ejecutivo que siguió la entidad bancaria en contra de Roberto Ayala Moscoso y
otro, pronunciada la sentencia que declaró probada la demanda ordenando el pago de la acreencia
demandada, en ejecución de sentencia solicitó al Juez de la causa ordene que la Alcaldía Municipal de
Cochabamba emita el certificado de valor catastral de los bienes hipotecados y embargados a favor de
la entidad que representa para que sea ése el monto base del remate conforme lo establece el art. 534.I)
del Código de Procedimiento Civil (CPC), norma de orden público y cumplimiento obligatorio por las
partes y especialmente por los Jueces que en condición de directores del proceso deben cuidar que éste
se lleve a cabo sin vicios de nulidad de acuerdo a los arts. 3.1) y 90 del mismo cuerpo de leyes. Es así
que no obstante de las citadas disposiciones legales, el Juez pronunció el ilegal Auto de 27 de
noviembre de 2001 que sin asidero legal designa perito oficial para que proceda al avalúo pericial del
inmueble embargado cohonestando de esta manera una ilegalidad en la interpretación y aplicación de
las normas además de contribuir a crear inseguridad jurídica.
Añade que contra esta ilegal resolución, la entidad bancaria que representa el 9 de enero de
2002 interpuso recurso de apelación que fue resuelto por la Sala Civil Primera de la Corte Superior
mediante el Auto de Vista de 5 de septiembre de 2002, que confirma el auto apelado sin sustento legal
alguno ni coherente aplicable al ordenamiento jurídico vigente, además de no señalar el fundamento
para haber aceptado como válida la pericia del inmueble a ser subastado cuando por la naturaleza del
proceso la ley es expresa al señalar que la base de la subasta se hará en base a la valuación fiscal,
vulnerando de esta manera los derechos legales y constitucionales del Banco Santa Cruz y el derecho a
la seguridad jurídica que se halla garantizada por la Constitución que expresa taxativamente el respeto
y cumplimiento de normas jurídicas cuyo acatamiento de los juzgadores permite a los ciudadanos tener
la expectativa para saber cuál ha de ser la actuación del órgano jurisdiccional.
74
I.1.2. Derechos y garantías supuestamente vulnerados.
Indica los previstos por los arts. 7.a) y 16 CPE.
I.1.3. Autoridades o personas recurridas y petitorio.
El recurrente, interpone recurso de amparo constitucional contra Ángel Montero Montesinos, Raúl
Pablo Brañez Galindo y Renán Jiménez Sempértegui, Vocales de la Sala Civil Primera, solicitando sea
declarado procedente disponiendo se anule el Auto de Vista de 5 de septiembre de 2002, dictando uno
nuevo con estricto acatamiento a normas procesales en vigencia.
I.2. Audiencia y Resolución del Tribunal.
Efectuada la audiencia pública el 14 de octubre de 2002, según consta en el acta de fs. 35 de obrados,
se producen los siguientes actuados:
I.2.1. Ratificación del Recurso.
El abogado del recurrente ratifica los términos del recurso planteado.
I.2.2. Informe de los recurridos.
Las autoridades demandadas se ratificaron en el informe de fs. 34 y en audiencia señalan: 1) que en
grado de apelación pronunciaron el Auto de Vista de 5 de septiembre de 2002, que confirma la
resolución apelada con el argumento de que los informes periciales tienden a garantizar los derechos de
ambas partes tanto del ejecutante como del ejecutado, toda vez que permite a la parte accionante cobrar
su acreencia con más aproximación a lo adeudado, en cambio con relación al ejecutado trata de evitar
su ruina total con un remate en una suma ínfima y sin embargo sigue de deudor no obstante de haberse
comprometido ya su patrimonio; 2) los argumentos que guiaron el Auto de Vista pronunciado son
justamente para la defensa de los derechos de ambas partes litigantes, con el objetivo de cortar trámites
dispendiosos con avalúos municipales que no siempre expresan la realidad de la calidad del inmueble
embargado o comprometido en garantía hipotecaria, pues las resoluciones deben pronunciarse según la
equidad que nacen de las leyes y esto significa velar por los derechos constitucionales de las partes en
conflicto tanto en la recuperación del dinero adeudado cuanto en el derecho patrimonial del obligado,
conforme lo dispone el art. 3.II) CPC; 3) no han cometido ningún acto ilegal ni omisión indebida que
restrinja, o trate de restringir los derechos de la entidad recurrente.
75
I.2.3. Resolución
Concluida la audiencia el Tribunal de amparo constitucional pronuncia Resolución que declara
procedente el recurso disponiendo la nulidad del Auto de Vista cuestionado y se pronuncie otro
aplicando correctamente las normas legales en vigencia con los siguientes fundamentos: 1) existe una
norma legal expresa en el Código de Procedimiento Civil que determina que en los procesos ejecutivos
la base para la subasta de inmuebles será el importe de su valuación fiscal, por lo que el juez de la
causa o el tribunal de alzada no podían aplicar criterios subjetivos, a título de ser prácticos y
convenientes; 2) los jueces y tribunales están sometidos a la ley y sólo a falta de norma expresa deben
pronunciarse según la equidad; 3) cuando una norma legal aplicable a un caso concreto atenta a algún
derecho fundamental de las partes o es contraria a alguna norma constitucional, se debe promover de
oficio un incidente de inconstitucionalidad y sólo en caso de que sea declarada inconstitucional esa
norma puede inaplicarla pues entre tanto, goza de presunción de constitucionalidad por mandato del art.
2 de la Ley del Tribunal Constitucional (LTC) ;4) conforme al art. 29 CPE, sólo el Poder Legislativo
tiene facultad para alterar y modificar los Códigos, así como para dictar reglamentos y disposiciones
sobre procedimientos judiciales.
II. Conclusiones
II.1 En el fenecido proceso ejecutivo seguido por el recurrente en representación del Banco Santa Cruz
SA., en contra de Roberto y Mauricio Ayala Moscoso, el Juez de Partido Octavo en lo Civil dictó la
sentencia de 17 de agosto de 2001, que declara probada la demanda y en consecuencia, ordena que la
acción prosiga hasta el trance de subasta y remate de los bienes propios de los ejecutados, embargados
o por embargarse, como también del bien constituido en garantía hipotecaria hasta cubrir la suma de
$US57.333.32.- más intereses convenidos (fs 18).
II.2 En ejecución de sentencia el recurrente solicitó al Juez de la causa, ordene a la Alcaldía
Municipal emita la certificación sobre el valor catastral del inmueble hipotecado (fs. 19). La autoridad
jurisdiccional por Auto de 27 de noviembre de 2001, al declarar ejecutoriada la sentencia designó un
perito de oficio con el fin de contar con el verdadero valor del inmueble motivo de posterior subasta
(fs. 19 vta.), resolución que es confirmada en apelación mediante el Auto de Vista de 5 de septiembre
de 2002 pronunciado por la Sala Civil Segunda con el argumento de que los avalúos son los más
próximos al precio real que los fiscales pues por ello resultan convenientes tanto para el ejecutante
como ejecutado (fs 20).
III. Fundamentos jurídicos del fallo
III.1 El recurrente Carlos Antonio Orozco Lobos, sostiene que los vocales de la Sala Civil Segunda han
vulnerado los derechos a la seguridad jurídica y debido proceso del Banco de Santa Cruz SA que
representa, al pronunciar el Auto de Vista de 5 de septiembre de 2002, que confirma el Auto apelado
que designa un "perito de oficio" para el avalúo del inmueble hipotecado a ser posteriormente
subastado, no obstante de que el art. 534.I) CPC establece que la base para la subasta de inmuebles será
el importe de su valuación fiscal.
76
III.2 Las autoridades demandadas al pronunciar el Auto de Vista de 5 de septiembre de 2002
que se cuestiona, incurrieron en un acto ilegal y omisión indebida restrictiva de los derechos que invoca
el recurrente, por cuanto el citado art. 534.I) CPC, establece: "La base para la subasta de inmuebles será
el importe de su valuación Fiscal". A su vez el numeral II) de la misma norma señala: " A falta de esta
valuación se designará de oficio perito (…)", disposición legal que no fue aplicada por los Vocales
recurridos, quienes tenían la obligación de observar la actuación del inferior más aún si se tiene
presente que los jueces y tribunales están sometidos a la ley y sólo a falta de norma expresa deben
pronunciarse según la equidad, en la que -dicen- fundan su resolución.
III.3 El art. 116.VI) CPE dispone sobre el particular que los Magistrados y Jueces están
sometidos a la Constitución y la ley a tiempo de administrar justicia, precepto que concuerda con el art.
8.a) CPE que establece el deber de acatamiento a la Constitución y a las Leyes de la República.
III.4 Por lo anotado precedentemente, se constata que la actuación de los recurridos importa
conculcación no sólo del derecho al debido proceso sino también a la seguridad jurídica de la entidad
bancaria recurrente, entendida como la garantía de la aplicación objetiva de la ley, de tal modo que los
individuos saben en cada momento cuáles son sus derechos y sus obligaciones, lo que determina se le
otorgue la tutela que solicita, pues de acuerdo con el art. 19 CPE, el recurso de amparo constitucional
está dirigido "contra los actos ilegales o las omisiones indebidas de los funcionarios o particulares que
restrinjan, supriman o amenacen restringir o suprimir los derechos y garantías de la persona
reconocidos por esta Constitución y las leyes". Añade el texto constitucional que "la autoridad judicial
concederá el amparo solicitado siempre que no hubiere otro medio o recurso legal para la protección
inmediata de los derechos y garantías restringidos, suprimidos y amenazados..", como en el caso
presente
En consecuencia, el Tribunal de amparo al declarar procedente el recurso, ha dado correcta
aplicación al citado precepto constitucional.
Por tanto
El Tribunal Constitucional en virtud de la jurisdicción que ejerce por mandato de los arts. 19.IV
y 120.7ª CPE y arts. 7.8ª) y 102.V LTC, en revisión resuelve APROBAR con los fundamentos
precedentes la Resolución de fs. 36 a 38 de 14 de octubre de 2002, pronunciada por la Sala Civil
Segunda de la Corte Superior del Distrito Judicial de Cochabamba.
Regístrese, notifíquese y publíquese en la Gaceta Constitucional.
No firma la Magistrada Dra. Elizabeth Iñiguez de Salinas por encontrarse de viaje en misión oficial.
Fdo. Dr. René Baldivieso Guzmán
Presidente
Fdo. Dr. Willman Ruperto Durán Ribera
Decano
Fdo. Dr. Felipe Tredinnick Abasto
Magistrado
Fdo. Dr. José Antonio Rivera Santivañez
Magistrado
77
Anexo Nº 5
Área urbana
Norma genérica
Área
temática
Derechos y
garantías
Organismo
responsable
Estado
De
la
propiedad
Poder
ejecutivo
judicial
Código civil
Libro v
De 02/04/1976
Artículos 1521, 1522,
1523, 1524, 1538,
1540, 1561, 1562,
1563, 1564, 1565,
1566
Del
registro de
la
propiedad
Consejo de
la judicatura
Registro
propiedad
legal
Ley de registro de
derechos reales
De 15/11/1887
Registro de
derechos
reales
Consejo de
la judicatura
Registro
propiedad
legal
Ley 1551
Participación popular
20/04/1994
Artículo 14, apartado
2, inciso e)
Propiedad
Urbana
Gobiernos
municipales
Competencia para
administrar catastro
urbano.
Ley nº 1669
División
político
administrativa
De 30/10/1995
Artículo 8º
División
territorial
Gobiernos
municipales
Definición de área
rural y urbana
Define la competencia municipal para
determinar los planos de uso de suelo
urbano y rural bajo directrices del
poder ejecutivo en cumplimiento a la
ley de medio ambiente
Ley nº 2028
De municipalidades
Propiedad
Gobiernos
El
gobierno
municipal es el
responsable
de
administrar
el
catastro
Delimita zonas urbanas y zonas
rurales, para la administración del
catastro urbano, conforme con las
Constitución política
del estado
Ley 2650
13/04/2004
Artículos 7 inciso i) y
22
Código civil
Libro ii
De 02/04/1976
Artículos 75, 77, 88,
106, 108, 110
y
Relación
con
catastro
Define el derecho a
la propiedad privada
en general donde se
encuentran incluidos
los
inmuebles
urbanos.
Delimita el marco
de la propiedad de
bienes inmuebles y
sus
restricciones
relativas.
Resumen
El artículo 7 define el derecho de toda
persona a la propiedad, la misma que
se limita en casos de necesidad publica
o cuando no cumple función social,
disponiendo para el efecto el
mecanismo de la expropiación.
Define
conceptos
fundamentales
relativos a la tenencia de la tierra tales
como bien inmueble, posesión,
función social, necesidad pública y
expropiación en caso de no cumplir lo
establecido por la constitución política
y por las normas respectivas del
código civil.
Instituye la organización de registros
públicos entre ellos el de derechos
reales.
Define
que
la
constitución,
modificación, transmisión, limitación
de derechos reales surten efecto
jurídico ante terceros desde su
inscripción en los registros dispuestos
por ley.
Dispone que actos jurídicos deban
inscribirse en los registros públicos.
Establece la organización institucional
de las oficinas de registro en cada
distrito judicial, así como los
responsables del registro.
Determina los procedimientos para
registrar la propiedad, gravámenes y
anotaciones judiciales de los bienes
inmuebles.
Confiere competencia a los gobiernos
municipales o por intermedio de
terceros a administrar el catastro
urbano.
78
De 28/10/1999
Artículo 12 inciso 6),
7) , 10), 99, 101
Urbana
Municipales
Urbano.
Normas catastrales y técnico tributarias emitidas
por el Poder Ejecutivo.
Ley Nº 2372,
Regularización
Derecho Propietario
Urbano
De 22/05/2002
Propiedad
Urbana
Ministerio de
Desarrollo
Económico
Regulariza
propiedad
inmueble
urbana
Ley Nº 2717
De Modificaciones a
la
Ley
2372
de
Regularización
de
Derecho Propietario
De 28 de Mayo de
2004
Artículos 1 y 2
Decreto Supremo
Nº 27957
Reglamento,
modificación
y
actualización a la Ley
de Inscripción de
Derechos Reales
De 24/12/2004
Propiedad
Urbana
Ministerio de
Desarrollo
Económico
Regulariza
propiedad
inmueble
urbana
Regulariza situación jurídica de predios urbanos en
forma masiva que se encontraban en forma
clandestina. Establece un procedimiento para
probar la posesión de buena fe de los predios y el
tiempo del mismo para tener derecho a la
propiedad. La ley dispone la usucapión masiva a
cargo del Ministerio de vivienda que es el
responsable ante el poder judicial de llevar
adelante este trámite. Dispone también la
introducción del folio real para el registro de la
propiedad en DD.RR. Establece un régimen de
regularización de construcciones clandestinas y de
promoción de inversiones en el sector de vivienda
social.
Establece procedimientos excepcionales para la
regularización masiva de titulación y registro en
Derechos Reales de todos los inmuebles urbanos.
Registro en
Derechos
Reales
Consejo de la
Judicatura
Registro
legal
propiedad
Fuente: estudio sobre el catastro en Bolivia
Factibilidad política y social Diciembre 2005 USAID/Bolivia
Actualiza los procedimientos de registro en
Derechos
Reales,
incorporando
nuevos
mecanismos de registro de la propiedad,
considerando que la ley data del 1887. La norma
actualiza los sistemas de registros de la propiedad
introduciendo elementos tecnológicos informáticos
y conceptuales como el folio real. Dispone los
términos para la eliminación de las anotaciones
preventivas. Se introduce el registro de nuevas
formas de propiedad como la propiedad horizontal
y los condominios; el leasing financiero y la venta
con pacto de rescate
79
Anexo Nº 6
Área tributaria
Norma genérica
Área
Organismo
responsable
Poder ejecutivo,
administración
tributaria
Relación
catastro
Ninguna
Constitución
política
del
estado
De 02/04/1976
Artículos
8
inciso d), 26 y
27
Ley nº 843
De
reforma
tributaria
20/05/1986
Artículos
52,
53, 54, 55
Deberes
fundamentales
con
Tributaria
Administración
Tributaria
Aplicación
de
normas catastrales
y
técnico
tributarias
para
definir
base
imponible
en
predios urbanos y
rurales.
Ley 1551
Participación
popular
20/04/1994
Disposición
transitoria
Artículo 5
Tributaria
Gobiernos
municipales
La definición de
la base imponible
de los inmuebles
será en base a
avaluos fiscales
catastrales
Ley nº 1606
Modificaciones
a la ley 843
De 22/12/1994
Artículos 52, 54
Tributaria
Gobiernos
municipales
Aplicación de las
normas catastrales
y
técnicotributarias urbanas
y rurales.
Resumen
Establece deberes fundamentales que tienen
la personas de contribuir al erario nacional
según su capacidad económica.
Dispone que los tributos sean obligatorios
sólo cuando se establecen por ley y son de
carácter general, determinando un sacrificio
igual en forma proporcional y progresiva.
Se crea el impuesto anual a la propiedad
inmueble, cuya base imponible estará
definida por el valor fiscal establecido por el
poder ejecutivo, en tanto no se practiquen
avalúos fiscales la base imponible estará
dada por el autoevalúo, incluyendo tierras
rurales obtenidas por títulos ejecutoriales de
reforma agraria, dotación, consolidación,
adjudicación, compra u otra forma de
adquisición, exenciones
Y determinación de base imponible.
Dispone que los impuestos a la propiedad
tanto de inmuebles como vehículos son
dominio municipal, los mismos que serán
administrados por las administraciones
tributarias municipales bajo la orientación de
la administración tributaria nacional la
misma que podrá recaudar por cuenta de los
municipios si así lo dispone algún gobierno
municipal.
Crea el impuesto anual a la propiedad
inmueble. Define como sujetos pasivos a las
personas jurídicas o naturales a propietarias
de cualquier tipo de inmuebles, incluidas
tierras rurales obtenidas por títulos
ejecutoriales de reforma agraria, dotación,
consolidación, adjudicación, por compra y
por cualquier otra forma de adquisición.
80
Ley 1715
Ley del Servicio
Nacional de
Régimen
Tributario
Agrario
Administración
Tributaria
La base imponible
está definida por
las dimensiones
de los predios
rurales,
su
ubicación y uso.
Reforma Agraria
18/10/1996
Articulo 4
Ley 2024
Ley de Reactivación
Económica.
De 03/04/2000
Tributaria
Instituto
Nacional
de
Reforma Agraria
Modifica la base
imponible.
Ley Nº 2028
De Municipalidades
De 28/10/1999
Artículo 12 inciso
6), 7) , 10), 99, 101
Tributaria
Gobiernos
Municipales
Define valores de
inmuebles
para
fines tributarios
Decreto Supremo Nº
24447 Reglamenta la
Ley
1551
de
Participación
popular
20/12/1996
Artículo 6,
Tributaria
Gobiernos
Municipales
Ingresos
Municipales
Fuente: estudio sobre el catastro en Bolivia
Factibilidad política y social Diciembre 2005 USAID/Bolivia
La base imponible para la propiedad agraria
será el autoevalúo establecido por el
propietario. La Administración Tributaria
remitirá al INRA
reporte de liquidación de pago de impuestos.
El solar campesino y las propiedades
comunitarias indígenas están exentos del
pago de impuestos.
En la Sección de Incentivos a la Inversión
Agropecuaria, sustituye el numeral I del
Articulo 4º de la Ley 1715 referente a la
Base Imponible para la liquidación del
impuesto que grava la propiedad inmueble
agraria, que será la que establezca el
propietario de acuerdo al valor que este
atribuya a su inmueble.
Aprueba planos de zonificación y valuación
zonal o distrital. Delimita zonas urbanas y
zonas rurales, para la administración del
catastro urbano y rural, conforme con las
normas catastrales y técnico tributarias
emitidas por el Poder Ejecutivo. Aprueba las
Ordenanzas Municipales de Tasas y
Patentes.
Ratifica que los impuestos a la propiedad de
bienes inmuebles son de dominio tributario
municipal
Reglamenta la base imponible del Impuesto
a la Propiedad de Bienes Inmuebles, está
constituida por el avalúo fiscal que realicen
los Gobiernos Municipales. Mientras no se
practiquen los avalúos fiscales los Gobiernos
Municipales realizarán la zonificación de su
jurisdicción municipal y la respectiva
valuación zonal, a efectos de proporcionar
las correspondientes pautas para el
autoevalúo. En el caso de la Propiedad
Inmueble Agraria, la base imponible será la
que establezca el propietario, de acuerdo al
valor que éste atribuya a su inmueble.
81
Anexo Nº 7
Resumen de Disposiciones Legales
LEY Nº 1551
Ley de Participación Popular
20/04/1994
Título I
De la participación popular
Capítulo I
Del alcance de la participación popular
Artículo 2°. (Alcance). Para lograr los objetivos señalados en el artículo 1°:
b) Delimita como jurisdicción territorial del Gobierno Municipal, a la Sección de Provincia. Amplía
competencias e incrementa recursos en favor de los Gobiernos Municipales, y les transfiere la
infraestructura física de educación, salud, deportes, caminos vecinales, micro-riego, con la obligación
de administrarla, mantenerla y renovarla.
Título II
De los gobiernos municipales
Capitulo único
De los gobiernos municipales
Artículo 14°. (Ampliación de Competencias Municipales).
I. Se amplían todas las competencias municipales al ámbito rural de su jurisdicción territorial.
e) Administrar los sistemas de catastro urbano y rural de acuerdo a las normas técnicas y de aplicación
general emitidas por el Poder Ejecutivo.
f) Administrar los registros y padrones de contribuyentes necesarios para la recaudación de ingresos
propios, en base al catastro rural y urbano y al Plan Nacional de Uso de Suelo aprobados por el Poder
Ejecutivo.
Artículos transitorios
Artículo 5°. (Administración de los Impuestos a la Propiedad Inmueble Urbana, Vehículos y
Propiedad Rural).
I. Hasta que las municipalidades practiquen los avalúos fiscales que sustituyan los autoavalúos de
Inmuebles urbanos, se mantendrá el procedimiento descrito en el artículo 6° del D.S. N° 21458 del 28
de noviembre de 1986.
II. Para la determinación de la base imponible de vehículos automotores, motonaves y aeronaves, se
mantendrá el procedimiento descrito en el artículo 7° del D.S. N° 21458 de 28 de noviembre de 1986.
III. Hasta la gestión fiscal de 1995, la Dirección General de Impuestos Internos será la encargada de la
recaudación de estos impuestos, sin que se afecte el nuevo sistema de distribución establecido en la
presente Ley. Durante este período, la mencionada Dirección capacitará y transferirá a los Gobiernos
Municipales que tengan capacidad administrativa, la recaudación de estos impuestos.
Fuente: estudio sobre el catastro en Bolivia factibilidad política y social Diciembre 2005 USAID/Bolivia