Resolución 178-2008-SUNARP-TR-A

SUNARP
TRIBUNAL REGISTRAL
RESOLUCIÓN N° 178- 2008 - SUNARP-TR-A
Arequipa, 30 de junio de 2008.
APELANTE
TÍTULO
RECURSO
REGISTRO
ACTO
:
:
:
:
:
SUMILLA
:
GERONIMO MAMAMNI MONROY
3880 DEL 05.03.2008
08008267 DEL 07.05.2008
PREDIOS – JULIACA
LEVANTAMIENTO DE HIPOTECA POR
CADUCIDAD.
PRINCIPIO DE LEGITIMACIÓN
“La declaración de invalidez de los asientos registrales corresponde exclusivamente al órgano
jurisdiccional, por lo que no existe posibilidad de revisión de la validez del contenido de las
inscripciones en sede registral”.
IMPROCEDENCIA DE CANCELACIÓN DE HIPOTECA POR CADUCIDAD
“No procede la cancelación por caducidad de una hipoteca inscrita con posterioridad a la
entrada en vigencia de la Ley N° 26702, a favor de una empresa del Sistema Financiero”.
I.
ACTO CUYA INSCRIPCIÓN SE SOLICITA Y DOCUMENTACIÓN
PRESENTADA
Se solicita la cancelación por caducidad de la hipoteca inscrita en el asiento
D1 de la ficha 7981 que continua en la partida N° 05008474 del Registro de
Predios de la Zona Registral N° XIII- Sede Tacna Oficina Registral de
Juliaca, constituida por Gerónimo Mamani Monrroy a favor de Tecnobuses
S.A., por la cantidad de $25,000.00, la misma que según el asiento D2 de
dicha partida fue cedida a favor del Banco de Crédito del Perú-Sucursal
Arequipa.
Para ello se presentan los siguientes documentos:
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a) Rogatoria contenida en la solicitud de inscripción.
b) DNI del presentante.
c) Solicitud de levantamiento de hipoteca por caducidad.
d) Copia del testimonio de la escritura pública de otorgamiento de crédito y
constitución de hipoteca de fecha 26 de enero de 1998, otorgada por
Gerónimo Mamani Monrroy a favor de Tecnobuses S.A., ante Notario
Público de Puno Julio Edgar Lezana Zuñiga.
e) Copia simple de la partida N° 05008474 del del Registro de Predios de la
Zona Registral N° XIII - Sede Tacna Oficina Registral de Juliaca.
f) Copia del testimonio de la escritura pública de cesión de derechos de
fecha 16 de marzo de 1998, otorgada por Tecnobuses S.A. a favor del
Banco de Crédito del Perú, Sucursal de Arequipa.
g) Escrito conteniendo el recurso de apelación
II. DECISIÓN IMPUGNADA
Interpone recurso de apelación Gerónimo Mamani Monrroy, en contra de la
tacha formulada por el Registrador Público David Alberto Silva Acevedo,
recaída en el título No. 2008-3880, por los siguientes motivos:
“(…)
III. ANÁLISIS:
1) Que, el artículo 3° de la Ley 26639 señala “Las inscripciones de las hipotecas, de los
gravámenes y de las restricciones a las facultades del titular del derecho inscrito y las
demandas y sentencias u otras resoluciones que a criterio del juez se refieran a actos o
contratos inscribibles, se extinguen a los 10 años de las fechas de las inscripciones, si no
fueran renovadas. La norma contenida en el párrafo anterior se aplica, cuando se trata de
gravámenes que garantizan créditos, a los 10 años de la fecha de vencimiento del plazo del
crédito garantizado.
Asimismo la caducidad de los gravámenes que garantizan obligaciones de ejecución
diferida a que se refiere el segundo párrafo del artículo 3° de la ley 26639, la inscripción
caduca a los 10 años desde la fecha del vencimiento del plazo del crédito, siempre que este
pueda determinarse del contenido del respectivo título.
Debemos señalar que dicha caducidad no opera en los casos en que dichas garantías
reales se hayan constituido a favor de entidades que pertenezcan a Empresas del Sistema
Financiero, las mismas que se rigen por lo dispuesto en el artículo 172° de la Ley 26702
Ley General del Sistema Financiero.
Que, según los antecedentes registrales ficha N° 7981 asiento D.3) aparece inscrita la
cesión de derechos a favor del BANCO DE CREDITO DEL PERU por el plazo indefinido.
Que, habiéndose constituido una garantía real a favor de una Empresa del Sistema
Financiero, no opera la caducidad a que se refiere el Art. 3° de la Ley 26639 y en otro
extremo debemos señalar que no se ha cumplido con adjuntar la Declaración Jurada
conforme a lo señalado en el artículo 1° de la Ley 26639.
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Que, los defectos advertidos son insubsanables lo que procede es la tacha del mismo,
conforme se desprende de los artículo 40 y 42 del Reglamento General de los Registros
Públicos.
(…).”
III. FUNDAMENTOS DEL RECURSO DE APELACIÓN
El apelante fundamenta su escrito de apelación en los siguientes
argumentos:
-
-
-
Que constituyó una hipoteca a favor de la empresa Tecnobuses S.A.
mediante escritura pública del 26 de enero de 1998, por tiempo
indefinido y donde no se pacta que ese derecho real pueda ser cedido a
favor de terceros, siendo inscrita en el Registro el 29 de febrero de
1998.
Que la hipoteca se constituyó para garantizar un crédito de hasta
US$25,000.00, obligación que no esta debidamente identificada en el
título de garantía, siendo por tanto una obligación incierta o eventual,
obligación no definida, asimismo, que la garantía hipotecaria ha sido
otorgada a favor de una persona jurídica que no se encuentra inmersa
dentro del contexto legal señalado por la Ley 26702 Ley General de
Instituciones Bancarias, Financieras y de Seguros, por lo que,
corresponde aplicar lo dispuesto por la Ley N° 26639, la que establece
que el plazo para que opere la extinción del asiento se computa a partir
de la fecha de inscripción del gravamen.
Que por mandato del Art. 1435 del C.C., cuando se trata de cesión de
derechos, la cesión de un crédito y garantía hipotecaria, deben regirse
por la disposición contenida en el artículo antes acotado, por tanto se
requiere el consentimiento expreso del deudor y no una simple
comunicación, por lo que al no existir el consentimiento del propietario
no debió inscribirse la cesión de derechos.
IV. ANTECEDENTE REGISTRAL
En la ficha 7981 que continua en la partida N° 05008474 del Registro de
Predios de la Zona Registral N° XIII - Sede Tacna Oficina Registral de
Juliaca, aparece inscrito el predio ubicado en el N° 126 del Jirón Arica de la
Urbanización la Rinconada de la ciudad de Juliaca, provincia de San
Román.
En el asiento D1 de la misma partida, corre inscrita la hipoteca constituida
por Gerónimo Mamani Monrroy a favor de Tecnobuses S.A., por la cantidad
de $25,000.00.
En el asiento D2 de la mencionada partida, consta inscrita la cesión de
derechos a favor del Banco de Crédito del Perú-Sucursal Arequipa.
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V. PLANTEAMIENTO DE LA CUESTIÓN
Interviene como Vocal ponente Jorge Luis Tapia Palacios.
De lo expuesto y del análisis del caso, a criterio de esta Sala las cuestiones
a determinar son las siguientes:
a) Efectos de la inscripción de cesión de derechos.
b) Si procede la cancelación de la hipoteca registrada en el asiento D1 de
la ficha 7981 que continua en la partida N° 05008474 del Registro de
Predios de la Zona Registral N° XIII- Sede Tacna Oficina Registral de
Juliaca
c) Si se ha cumplido con presentar el título formal para proceder a la
inscripción de una cancelación de hipoteca por caducidad al amparo de
la Ley 26639.
VI.
ANÁLISIS
1. Mediante el título alzado se está solicitando la cancelación por caducidad
de la hipoteca inscrita en el asiento D1 de la ficha 7981 que continúa en la
partida N° 05008474 del Registro de Predios de la Zona Registral N° XIII Sede Tacna Oficina Registral de Juliaca, constituida por Gerónimo Mamani
Monrroy a favor de Tecnobuses S.A., por la cantidad de $25,000.00, la
misma que según el asiento D2 de dicha partida fue cedida a favor del
Banco de Crédito del Perú-Sucursal Arequipa.
El apelante señala que el cedido no manifestó su voluntad en forma
inequívoca de consentir en la cesión, por lo que no debió inscribirse la
cesión, y al ser observable o nulo de puro derecho a la fecha no le es de
amparo la buena fe registral. Por lo que, corresponde establecer, en
principio, que efectos tiene la inscripción extendida de cesión de derechos
a favor del Banco de Crédito del Perú-Sucursal Arequipa.
2.
Conforme al Principio de Legitimación contenido en el artículo 2013 del
Código Civil y el artículo VII del Título Preliminar del Texto Unico Ordenado
del Reglamento General de los Registros Públicos, aprobado por
Resolución No. 079-2005-SUNARP-SN, “Los asientos registrales se presumen
exactos y válidos. Producen todos sus efectos y legitiman al titular Registral para
actuar conforme a ellos, mientras no se rectifiquen en los términos establecidos
en este Reglamento o se declare judicialmente su invalidez”.
La eficacia legitimadora relativa de la publicidad registral se manifiesta a
través del principio de legitimación registral, de donde emana una
presunción de exactitud relativa de que el contenido de las inscripciones
corresponde a la realidad extrarregistral, en tanto no se rectifique o se
declare judicialmente su invalidez.
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José Manuel García García en su libro Derecho inmobiliario Registral señala que
“El principio de legitimación esta basado en algunos aspectos, uno de ellos es que el
titular registral para estar protegido por el principio de legitimación, requiere que el título
por el que adquiere el derecho previamente haya cumplido con pasar por una serie de
controles del acto jurídico, es decir que sea favorablemente calificado por el registrador o
por los órganos del recurso contra esa calificación. Esto significa que el acto jurídico en
cuestión reúne, después de estos controles, prima facie, los requisitos de legalidad, y en
consecuencia, es lógico que la ley presuma que el titular que ha accedido al registro es
el titular del derecho, y que le considere legitimado para actuar como tal. Aparece aquí la
legalidad como fundamento de la protección de la apariencia, y del principio de
legitimación”.
Es por ello que la presunción de exactitud de la que gozan los asientos
registrales se encuentra directamente vinculada con la calificación jurídica que
realizan los Registradores, en forma previa a la admisión de los títulos al
Registro. De acuerdo a lo prescrito en el artículo 32 inc. a) del Texto Único
Ordenado del Reglamento General de los Registros Públicos, el Registrador
calificará la legalidad de los títulos, para lo cual deberá confrontar la adecuación
de los títulos con los asientos de inscripción de la partida registral
correspondiente y complementariamente con los antecedentes registrales, sin
perjuicio de la legitimación de aquéllos. Esto, porque el contenido de los
asientos en un registro jurídico se presume cierto no sólo para los terceros, sino
también para efectos de la calificación registral.
En tal sentido, al gozar de la presunción de exactitud los asientos registrales
extendidos en la ficha 7981 que continúa en la partida N° 05008474 del
Registro de Predios de la Zona Registral N° XIII - Sede Tacna Oficina
Registral de Juliaca, la calificación registral debe realizarse sobre la base de
dicha información, razón por la que se presume, mientras no exista declaración
judicial en contrario, que la inscripción extendida de cesión de derechos por la
que se trasmite la hipoteca contenida en el asiento D1 de la partida precitada,
es válida y surte todos sus efectos. La declaración de invalidez de dichos
asientos registrales corresponde exclusivamente al órgano jurisdiccional,
por lo que no existe posibilidad de revisión de la validez del contenido de
las inscripciones en sede registral.
Por otro lado, también es cierto que las inscripciones no convalidan nulidades,
siendo que el principio de legitimación funciona sin perjuicio de la interposición
de las acciones a que hubiera lugar.
Cabe también precisar, que la cesión de derechos inscrita, de acuerdo al
título que le dio mérito, se hizo al amparo del artículo 12061 y siguientes del
Código Civil, según consta del término segundo de dicho título, artículo que
1
Artículo 1206.- Cesión de derechos
La cesión es el acto de disposición en virtud del cual el cedente transmite al cesionario el derecho a exigir
la prestación a cargo de su deudor, que se ha obligado a transferir por un título distinto.
La cesión puede hacerse aun sin el asentimiento del deudor.
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dispone que no se requiere el asentimiento del deudor para que la cesión
sea válida. El artículo 1435 del código sustantivo, señalado por el apelante,
no es el dispositivo legal al amparo del cual se celebro la cesión. Asimismo,
cabe señalar que la comunicación a que se refiere el artículo 12152 del
Código citado, es para que tome conocimiento el deudor de la realización
del negocio de cesión, y por tanto se le pueda oponer, pero no es
necesaria que haya una manifestación de parte del deudor cedido para la
perfección de la cesión.
Ahora bien, teniendo en cuenta lo antes expuesto, corresponde determinar
si es procedente o no el levantamiento por caducidad de la mencionada
hipoteca.
3. Como se ha señalado anteriormente, la hipoteca ha sido cedida a favor del
Banco del Crédito del Perú-Sucursal Arequipa, según así consta del
asiento D2 de la partida N° 05008474 del Registro de Predios, por lo tanto,
siendo el acreedor hipotecario, una persona jurídica perteneciente al
sistema financiero, le resulta de aplicación la norma de excepción prevista
en el artículo 172º de la Ley Nº 26702.
La Ley 26639, vigente desde el 26 de septiembre de 1996, reguló en su
artículo 33, entre otras, la caducidad de las hipotecas que no garantizan
créditos y aquellas que si garantizan créditos. En el primer caso caducan a
los 10 años de sus inscripciones, mientras que en el segundo caso
caducan transcurridos 10 años de la fecha de vencimiento del plazo del
crédito garantizado con dicho gravamen.
Esta norma, en la fecha de su expedición era de aplicación general, sin
excepción alguna, es decir, era aplicable inclusive para las entidades
reguladas por el entonces Decreto Legislativo 770 Ley de Instituciones
Bancarias, Financiera y de Seguros.
Sin embargo, con fecha 10 de diciembre de 1996 entró en vigencia la Ley
26702, Ley General del Sistema Financiero y del Sistema de Seguros y
Orgánica de la Superintendencia de Banca y Seguros (que deroga al
Decreto Legislativo 770), que en su artículo 172º segundo párrafo
estableció que “(…) La liberación y extinción de toda garantía real constituida en
favor de las empresas del sistema financiero requiere ser expresamente declarada
por la empresa acreedora. La extinción dispuesta por el artículo 3 de la Ley N
2
Artículo 1215.- Inicio de los efectos de la cesión
La cesión produce efecto contra el deudor cedido desde que éste la acepta o le es comunicada
fehacientemente.
3
Las inscripciones de las hipotecas, de los gravámenes y de las restricciones a las facultades del titular
del derecho inscrito y las demandas y sentencias u otras resoluciones que a criterio del juez se refieran a
actos o contratos inscribibles, se extinguen a los 10 años de las fechas de las inscripciones, si no fueran
renovadas.
La norma contenida en el párrafo anterior se aplica, cuando se trata de gravámenes que garantizan créditos, a
los 10 años de la fecha de vencimiento del plazo del crédito garantizado.
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26639 no es de aplicación para los gravámenes constituidos en favor de una
empresa”.
Es decir, el citado artículo 172º estableció una excepción, a la aplicación de
la caducidad de hipotecas regulada por el artículo 3º de la Ley 26639,
excepción que alcanza a todas las instituciones bancarias y financieras. Sin
embargo, como se denota existe una vigencia temporal diferente entre
ambas normas legales, pues mientras la Ley 29939 entró en vigencia el 26
de setiembre de 1996, en cambio, la Ley 26702 entró en vigencia el 10 de
diciembre de 1996, razón por la que en un inicio se presentó la
incertidumbre de qué sucedía con aquellas hipotecas que garantizaban
créditos a los cuales aplicado el plazo de 10 años desde la fecha de
vencimiento del plazo del crédito garantizado, este se había cumplido entre
dicho período. Por lo que para tal efecto se aprobó en el Segundo Pleno
del Tribunal Registral el precedente de observancia obligatoria que
establece que “Pueden cancelarse en mérito a la Ley 26639 los gravámenes
cuyo plazo de caducidad se haya cumplido entre el 25 de setiembre de 1996
(fecha de entrada en vigencia de la Ley No. 26639) y el 9 de diciembre de 1996
(fecha de publicación de la Ley No. 26702), aun cuando hayan sido constituidos a
favor de entidades del sistema financiero”.
En este caso, revisados los antecedentes registrales se determina que la
hipoteca se inscribió el 24 de febrero de 1998, es decir cuando ya entró en
vigencia la Ley 26702, por tanto, siendo el acreedor una empresa del
sistema financiero, no procede su cancelación por caducidad.
4.
Por otro lado, el artículo 113 del Reglamento de Inscripciones del Registro
de Predios, concordante con el segundo párrafo del artículo 1 de la Ley
26639, establece que: El asiento de cancelación de la inscripción de un
gravamen por caducidad, sólo se extenderá a solicitud de parte; para tal efecto se
requiere la presentación de una declaración jurada con firma certificada por
fedatario o por notario, en la que expresamente se indique la fecha del asiento de
presentación que originó la inscripción y el tiempo transcurrido. El registrador
cancelará el respectivo asiento con la sola verificación del tiempo transcurrido”.
Es decir, para la cancelación de la hipoteca por caducidad, el Registrador
deberá exigir la presentación de la declaración jurada que reúna los
requisitos previstos en el artículo precitado.
Al título alzado no se ha cumplido con presentar el título formal para
proceder a la inscripción de una cancelación de hipoteca por caducidad al
amparo de la Ley 26639, esto es, la declaración jurada con firma certificada
por fedatario o por notario, en la que expresamente se indique la fecha del
asiento de presentación que originó la inscripción y el tiempo transcurrido
En consecuencia, por los considerandos antes expuestos, corresponden
confirmar la tacha del título venido en grado.
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Estando a lo acordado por mayoria, contando con prórroga para resolver
dispuesta mediante Resolución del Presidente del Tribunal Registral N° 1122008-SUNARP/PT de fecha 09.06.2008
VII. RESOLUCIÓN
CONFIRMAR la tacha formulada al título venido en grado por el
Registrador del Registro de Predios de la Zona Registral XIII – Sede Tacna
Oficina Registral de Juliaca, conforme a los fundamentos expuestos en la
presente resolución.
Regístrese y comuníquese.
JORGE LUIS TAPIA PALACIOS
Presidente de la Quinta Sala
del Tribunal Registral
RAÚL JIMMY DELGADO NIETO
Vocal de la Quinta Sala
del Tribunal Registral
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VOTO SINGULAR DEL VOCAL PEDRO ÁLAMO HIDALGO
¿Cuál sería el tratamiento del tema de darse la situación opuesta o cuando un
titular registral de hipoteca(que no es una empresa del sistema financiero) cede
el crédito a una empresa del sistema financiero?
El precepto contenido en el artículo 172 de la Ley Nº 26702, Ley General del
Sistema Financiero y del Sistema de Seguros y Orgánica de la
Superintendencia de Banca y Seguros, e una norma que debe ser interpretada
restrictivamente por establecer una excepción a la regla del plazo de caducidad
de las inscripciones de los gravámenes y en este sentido la cesión del crédito
hipotecario a una empresa del sistema financiero no debería impedir la
aplicación del plazo de caducidad de la inscripción.
PEDRO ÁLAMO HIDALGO
Vocal de la Quinta Sala
Del Tribunal Registral
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