Administración de Fincas - Colegio de Administradores de Fincas

Q
Boletín
Administración de Fincas
Avance de información
Selección de las cuestiones más relevantes
de la actualidad sobre administración de fincas
[Quantor]
Número 34 abril 2009
[ Artículo de opinión ]
En este número:
[1] Artículo de opinión
La accesión invertida como solución a la
construcción extralimitada
[6] Avance normativo
Antonio Alberto Pérez Ureña
[7] Selección de
jurisprudencia
Abogado. Granada
[9] Consultas
1.- Planteamiento de la cuestión.
Alcance de la figura y requisitos.
El Código Civil, cuando regula la figura
de la accesión industrial inmobiliaria,
parte del supuesto de que la
construcción se ejecuta, toda ella, en
terreno ajeno (artículo 361); en
cambio, no ha previsto el caso más
frecuente en la práctica, cual es el de
la llamada construcción extralimitada,
que tiene lugar cuando la construcción
se realiza en la finca propia, pero
excediendo de sus linderos; es decir,
la edificación se realiza no totalmente
en suelo ajeno, sino sólo parcialmente,
por haberse excedido o extralimitado
la obra. Este es un fenómeno que
abunda en la práctica judicial, y que,
sin duda, encuentra una de sus
posibles raíces en la deficiente
señalización de los linderos entre
fincas contiguas.
Estos supuestos de extralimitación en
la construcción -como decimos
habituales en la práctica-, si han
tenido su consagración positiva en
buena parte de las legislaciones
europeas, aunque ofreciendo diversas
formulaciones, entre los que se
pueden destacar los casos del artículo
912 del BGB alemán que dispone que
si el propietario de una finca, en la
construcción de un edificio, invade los
linderos del vecino, sin dolo ni culpa
grave, éste tiene que tolerar la
construcción extralimitada, salvo que
se hubiese opuesto antes o
inmediatamente después de la
extralimitación, añadiendo que el
vecino invadido tiene derecho a una
renta en dinero; mientras que el 915
dice que el titular de la renta puede
exigir que, a cambio de la transmisión
de la propiedad de la parte invadida,
se le abone el valor que tenía al
tiempo de la extralimitación; el Código
Civil italiano de 1942, que determina
en su art. 938 que si el propietario del
terreno no se opone a la construcción
en los tres meses siguientes al inicio
de ésta, la autoridad judicial puede
atribuir al constructor la propiedad del
edificio y del suelo ocupado, pagando
al primero el doble del valor de la
superficie invadida, además del
resarcimiento de los daños causados;
o el artículo 1343 del Código
portugués de 1966 que dispone que,
cuando en la construcción de un
edificio en terreno propio se ocupa, de
buena fe, una parte de terreno ajeno,
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La accesión invertida como
solución a la construcción
extralimitada
Quantor Administración de Fincas 34 -04/2009 - 1]
[Q
...el titular de la edificación se hace
dueño del terreno que se le sirve
de soporte: esto es lo que se llama
“accesión invertida” o anormal.
el constructor puede adquirir la propiedad
del terreno ocupado, si hubiesen
transcurrido tres meses desde el inicio
de la ocupación sin oposición del
propietario, pagando el valor del
terreno y reparando el perjuicio
causado, especialmente el que resulte
de la posible depreciación del resto
del terreno.
Administración de Fincas
Como se verá más adelante, en
Cataluña, la Ley 25/2001, de 31 de
diciembre, de la accesión y de la
ocupación (LAO), ha regulado la
figura de la construcción
extralimitada. En el resto del Estado,
a falta de una regulación legal
específica, ha sido la jurisprudencia
la que, desde el año 1949, viene
solucionando dicha laguna legal
mediante la doctrina de la accesión
invertida.
donde se construye el edificio que invade
el terreno propiedad del demandado.
En este sentido se pronunció la SAP
Vizcaya, Sec. 4ª, de 19 de junio de
2000. En igual sentido, y refiriéndose a
los arrendatarios que construyen
extralimitándose del terreno arrendado,
tienen declaradas las SSTS de 23 de
mayo de 1946, 23 de mayo de 1951 y
de 5 de marzo de 1959, que al
arrendatario no asiste el derecho de
propiedad al faltarle el esencial
requisito de ser propietario de una
parte del suelo donde está edificada la
construcción.
a) Que quien la pretenda sea titular de
lo edificado. Aunque resulte obvio, es
éste el presupuesto básico para que
opere esta figura, puesto que como
declaró la STSJ Cataluña de 6 de abril
de 1998: “no se puede hablar de
construcción extralimitada si no se
detenta, exclusiva o compartidamente,
la propiedad de un terreno desde el
cual se invade el solar ajeno”.
b) Que el edificio se haya construido en
suelo que en parte pertenece al
edificante y en parte es propiedad
ajena. Es decir, que la construcción o
edificación invada terreno ajeno. Este
es el modo más habitual en el que la
invasión puede tener lugar, pero no se
puede descartar, y en la práctica así
sucede, que en numerosas ocasiones
lo invadido no es el suelo sino el
vuelo. En estos casos, según doctrina
reiterada, son equiparados a los de
inmisión de suelo, y ello porque
–según se razona- la invasión del
suelo ajeno no solamente se produce
por traspasar los linderos del terreno
por medio de una construcción que le
afecta al igual que al subsuelo, sino
igualmente y con igual fuerza cuando
una construcción que invade el vuelo
al tener proyección sobre las
facultades dominicales, como lo
puede ser por voladizos. Así, la SAP
Jaén, Sec. 1ª, de 12 de marzo de
1996, declaró que: “…la invasión del
suelo ajeno no solamente se produce
por traspasar los linderos del terreno
por medio de una construcción, sino
también, con igual fuerza, al erigirse
una construcción que invade el vuelo,
al tener proyección sobre las
facultades dominicales…”. Por tanto, a
los efectos de la accesión invertida, es
indiferente que la construcción
traspase el suelo, el vuelo, o incluso, el
subsuelo (SSTS de 15 de junio de
1981 y de 3 de abril de 1992).
Por tanto, no puede proceder la
accesión invertida cuando del
demandante no ostenta la cualidad de
propietario, sino la de mero
concesionario -arrendatario- de la finca
c) Que las dos partes del suelo formen
con el edificio un todo indivisible. La
indivisibilidad de la construcción es
requisito ineludible; indivisibilidad que
se puede referir a la imposibilidad
Esta doctrina configura la construcción
extralimitada como una modalidad de
acceso a la propiedad de una finca o
porción de ella por el propietario de otra
dotada de preeminencia en atención a
razones de política económica, social y
de buena vecindad. Es ésta, una
excepción al principio general
superficies solo cedit, -artículo 358 CCbasada en una extensiva y justa
interpretación del artículo 361 del CC,
por el que lo incorporado atrae al suelo;
es decir, el titular de la edificación se
hace dueño del terreno que se le sirve
de soporte: esto es lo que se llama
“accesión invertida” o anormal.
Esta modalidad especial de accesión
requiere la concurrencia de los
siguientes requisitos:
Quantor Administración de Fincas 34 - 04/2009 - 2]
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d) Que el edificio unido al suelo del
edificante tenga una importancia y
valor superior a los del suelo invadido.
Valor desproporcionadamente superior
de lo construido en contraste con el
terreno ocupado o invadido, a decir de
la STS de 1 de octubre de 1984. Esto
es lo que entendió la STS de 12 de
noviembre de 1985 como “una notoria
plusvalía de lo construido respecto del
lo ocupado”.
e) Que el edificante haya procedido de
buena fe. La concurrencia de este
requisito es presupuesto primordial
para la operatividad de la accesión
invertida. Respecto a la buena fe, y con
carácter general, es importante dejar
sentado lo siguiente:
- No necesita ser probada, de tal modo
que corresponde la prueba a quien
sostenga su inexistencia (vid, entre otras
muchas, las SSTS de 5 de julio de
1985 y de 23 de enero de 2006). Así
es, la buena fe debe presumirse en
tanto no sea declarada judicialmente su
inexistencia (SSTS de12 de marzo de
1992 y de 29 de enero de 2004).
- En materia de derechos reales, la
buena fe no es un estado de conducta,
como ocurre en las obligaciones y
contratos, sino de conocimiento,
consistente en el conocimiento que se
tenga de la existencia o no de
circunstancias que hagan ilegítima la
posesión que se detenta (STS de 5 de
abril de 2001) y es necesario recoger
pruebas o indicios circunstanciales, por
lo menos, de que al poseedor no le
pertenece el dominio de la cosa, con
objeto de poner al requerido en un
estado de duda razonable sobre su
posición jurídica (STS de 14 de marzo
de 2001).
En concreto y a modo de ejemplo,
desde el plano legislativo, el artículo
9.1 a) de la Ley catalana 25/2001, de
31 de diciembre, de la accesión y de la
ocupación (LAO), dice que hay buena
fe si, en el momento en que se ha
iniciado la construcción, quien la ha
llevado a cabo se cree que es la
persona propietaria del suelo invadido
y, hecha la medición del proyecto
técnico de edificación, ha
comprobado que no resulta lo
contrario.
Salvo el anterior supuesto, hemos de
decir que la apreciación de la buena o
mala fe está reservada a los Juzgados
y Tribunales.
La jurisprudencia ha venido diciendo
que existe buena fe en el constructor a
los efectos de la accesión cuando
quien realiza los actos de invasión del
predio ajeno ignora por error
excusable que no le pertenece y cree
que es propio o al menos que tiene un
derecho real o personal que le permite
realizarlos (en este sentido las SSTS
de 1 de febrero de 1979 y de 31 de
diciembre de 1987).
También cabe destacar la STS de 14
de marzo de 2001, que consideró la
existencia de accesión invertida al
valorar la buena fe del constructor. En
el supuesto de hecho, se argüía por los
recurrentes la mala fe del constructor
por cuanto se le había requerido
notarialmente, poniéndose en su
conocimiento que eran propietarios de
la finca que ocupaban, y que cesaran
en las obras sobre ella. Desde ese
momento, a decir de la recurrente,
perdieron la buena fe, porque no
podían ignorar que en su título había
vicio que lo invalidaba. Por el contrario,
la Sala desestimó el motivo, por
cuanto, según la misma, no basta un
mero requerimiento al poseedor para
convertirlo en poseedor de mala fe,
sino que son necesarias pruebas o
indicios circunstanciales por lo menos
de que no le pertenece el dominio de
la cosa, con objeto de poner al
requerido en un estado de duda
razonable sobre su posición jurídica.
Por su parte, la SAP Barcelona, Sec.
14ª, de 26 de abril de 2007 estimó el
recurso de apelación y declara el
derecho de los demandantes a la
adquisición del derecho de propiedad
sobre el suelo vecino por accesión
invertida al no resultar probada la
existencia de mala fe y darse
cumplimiento a los requisitos forales
para su apreciación. A esta conclusión
...es necesario recoger pruebas
o indicios circunstanciales, por lo
menos, de que al poseedor no le
pertenece el dominio de la cosa,
con objeto de poner al requerido
en un estado de duda razonable
sobre su posición jurídica (STS
de 14 de marzo de 2001).
Administración de Fincas
física, a la dificultad arquitectónica de
la separación o al considerable
perjuicio económico que puede
suponer la división (STS de 27 de
enero de 2000).
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La jurisprudencia, atendiendo al
principio de equidad, ha venido
estableciendo que se ha de
satisfacer al titular del terreno el
valor de éste más el menoscabo
que la privación de tal franja de
terreno produce al solar invadido;...
llegó al considerar que la
extralimitación en la construcción se
debió a un error del técnico topógrafo,
ausente de mala fe; dado que una
actitud negligente no puede
equipararse a un acto de mala fe,
máxime -se dice-, cuando la
advertencia se produce cuando ya se
ha construido el inmueble.
2.- Planteamiento de la cuestión en
el Derecho Civil de Cataluña.
Administración de Fincas
La ya citada Ley catalana 25/2001, de
31 de diciembre, de la accesión y de la
ocupación (LAO), regula, desarrollando
los precedentes del artículo 278 de la
Compilación de Derecho Civil de
Cataluña y el Usatge si quis in alieno,
la figura de la construcción
extralimitada, y en concreto, las
acciones del propietario del suelo
(artículo 8) y de la edificación (artículo
9), que concede a favor del titular del
bien de mayor valor.
La doctrina de la accesión invertida
supone la superación del principio de
derecho romano superficies solo
cedit, en aras a conseguir una
justicia conmutativa y con aplicación
preferente del principio de
accesoriedad (accesorius sequitur
principalis), en la que debe reputarse
como principal lo edificado y como
accesorio la porción de terreno
invadida y deben conjugarse criterios
armónicos de equidad, sentido social
de la propiedad y económico de la
edificación, sin negar el derecho del
dueño del suelo invadido a una
compensación económica justa
(STSJC de 6 de abril de 1998).
La jurisprudencia dictada por el TSJ
de Cataluña también había
establecido, como requisitos para la
operatividad de la accesión invertida en plena consonancia con la
jurisprudencia emanada del TS-, los
anteriormente expuestos (SSTSJC de
6 de abril de 1998 y de 9 de
diciembre de 2005). Ahora la LAO
exige, para la construcción
extralimitada de buena fe (art. 9.1),
requisitos similares, acogiendo la
doctrina del TSJ de Cataluña,
alimentada a su vez de la doctrina del
Tribunal Supremo: a) que concurra
buena fe; b) que el valor de lo construido
Quantor Administración de Fincas 34- 04/2009 - 4]
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sea superior al valor del suelo invadido;
c) que la edificación constituya una
unidad arquitectónica que no sea
divisible materialmente; y d) que la
persona propietaria del suelo sea
indemnizada (con el valor del suelo,
más los daños y perjuicios).
3.- La indemnización económica.
Criterios para determinar su importe.
Es ésta, como no podía ser de otra
forma, una cuestión fundamental,
puesto que, en definitiva, es el efecto
práctico que se desprende de la
aplicación de la figura de la accesión
invertida. El edificante adquiere la
propiedad de la franja de terreno
invadido, debiendo indemnizar a su
titular. ¿Cuál es el alcance de dicha
indemnización? La jurisprudencia,
atendiendo al principio de equidad, ha
venido estableciendo que se ha de
satisfacer al titular del terreno el valor
de éste más el menoscabo que la
privación de tal franja de terreno
produce al solar invadido; es decir, el
constructor debe atender a todo el
quebranto o menoscabo patrimonial
que repercuta sobre el resto de la
finca a causa de la segregación
producida, como consecuencia
necesaria del principio de equidad
(SSTS de 19 de abril de 1988 y de 6
de abril de 1998).
En la legislación catalana, el artículo 9
LAO especifica que se debe
indemnizar tanto el suelo como el valor
de lo construido (que pertenece al
propietario del suelo), así como los
daños y los perjuicios, parte integrante
de la indemnización.
Por tanto, la indemnización
comprenderá el valor del suelo, los
gastos de modificación del proyecto
de edificación del propio solar y la
pérdida de valor de los locales que allí
se construyan y, en el supuesto
resuelto por la STS de 25 de abril de
1995 el valor del resto del solar no
ocupado que ha devenido inedificable,
al mismo valor que la parte construida
con conservación del dominio por
parte del dueño del terreno.
Naturalmente, dentro del menoscabo
que puede sufrir la finca invadida se
halla la pérdida de edificabilidad o la
Otro ejemplo lo hallamos en la SAP
Valencia, Sec. 9ª, de 29 de octubre de
2002, para la que, “además del precio
fijado como valor del terreno, los
demandados reconvinientes tiene que
abonar como parte de la indemnización
los gastos que a la demandante le
implique la modificación del Proyecto
arquitectónico por la reubicación de las
pistas deportivas”.
Ahora bien, respecto del valor del
terreno, ¿cual es el momento a que ha
de atenderse para valorarlo? ¿El de
inicio de la ocupación, el de la efectiva
reclamación, o cuando pudo ejercitarse
la reclamación? Sin duda, es esta una
de las cuestiones más conflictivas en el
tema de la accesión inmobiliaria, para la
que existen diversas propuestas, según
el criterio que se tenga. Así, la SAP
Zaragoza, Sec. 5ª, de 11 de julio de
1994 lo fijó en el momento de la
reclamación. Textualmente, la Audiencia
Provincial declaró que: “…que la
jurisprudencia ha señalado que ha de
tratarse de evitar tanto en la codicia del
dueño del terreno como el
enriquecimiento del constructor, que
habrá de determinarse en base no al
precio de las parcelas cuando se hizo
la edificación, sino el que
pericialmente se atribuye en el
momento de la reclamación, pero
actualizando…”. Por su parte, la SAP
Teruel de 15 de mayo 2003 estimó
aquel en que se constata judicial o
extrajudicialmente la invasión; en
cambio la SAP Granada de 6 de abril
de 1993 entendió que habría de
estarse al valor actual del terreno al
tiempo de ejecución de la sentencia,
criterio esencialmente coincidente con
la STS de 12 de diciembre de 1995
que establece que la superficie de
terreno ocupada con la extralimitación
puede determinarse en ejecución de
sentencia y «valorarse a precios
actuales», matizando así el anterior
pronunciamiento de la STS de 17 de
febrero de 1992 que había declarado
que el valor a indemnizar por el
terreno ha de venir determinado al
momento de la reclamación formulada
a tal fin, pero con la actualización
económica al tiempo en que se lleve a
cabo el correspondiente abono de la
cantidad. Parece que una norma justa
sería fijarlo en el momento en el que el
terreno se utilizó, pero con la
actualización económica al tiempo en
el que se haga el correspondiente
abono. Es en ese momento cuando se
produce la lesión del derecho del
dominus soli y es un criterio objetivo.
Pero en cualquier caso habrá de
estarse al caso concreto y a sus
particularidades fácticas. Así, la SAP
León, Sec. 2ª, de 21 de septiembre de
2002 consideró como la solución más
ajustada a derecho la de partir de un
criterio objetivo adaptado a cada caso
concreto, y que puede ser el de fijar el
valor atendiendo al momento en que el
propietario demandante pudo ejercitar
la acción, puesto que determinar el
precio según el valor del terreno en el
momento en que se interpone la
demanda, supone dejar tal extremo al
arbitrio del demandante en perjuicio del
demandado. En el caso concreto
analizado por dicha resolución, en
concreto, se dice que: “…concurren
varias circunstancias que deben ser
tenidas en cuenta, para abordar la
cuestión planteada, en primer lugar, es
cierto que la edificación o invasión de
terreno se lleva a cabo en 1972, pero
hasta julio de 1990 se mantuvo el litigio
sobre la validez de la compraventa
celebrada con el esposo de la
demandante, luego hasta ese momento
no se podían ejercitar acciones como
las hoy planteadas; con posterioridad
se inician los tratos y contactos entre
las partes, que no fructifican,
planteando la actora la demanda en el
año 2000, casi diez años después
desde que pudo hacerlo, por lo que si
estamos a este momento, como
entiende el juez de instancia dejaríamos
al libre arbitrio de la propiedad del
terreno la fijación de su valor; para esta
Sala resulta más justo atender al valor
del terreno en el momento en el que se
pudo ejercitar la opción…”.
..que el valor a indemnizar por el
terreno ha de venir determinado
al momento de la reclamación
formulada a tal fin, pero con la
actualización económica al
tiempo en que se lleve a cabo el
correspondiente abono de la
cantidad.
Administración de Fincas
aminoración de su aprovechamiento
urbanístico, a la vez que su
consiguiente depreciación económica
(SAP Jaén de 11 de marzo de 1999),
conceptos todos indemnizables en
virtud de lo dispuesto en el artículo
1902 del CC.
Quantor Administración de Fincas 34- 04/2009 - 5]
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Referencias normativas
Res.16 de febrero de 2009
Orden 12 de febrero de 2009
[ Avance normativo ]
Normativa autonómica
Asturias
RESOLUCIÓN de 16 de febrero de 2009, de la Consejería de Industria y Empleo,
por la que se ordena la inscripción de la actualización de las tablas salariales para
el año 2009, del Convenio Colectivo del sector de Empleados de Fincas Urbanas
del Principado de Asturias, en el Registro de Convenios Colectivos de la Dirección
General de Trabajo, Seguridad Laboral y Empleo
BOPA núm. 51 de 3 de marzo
País Vasco
ORDEN de 12 de febrero de 2009, del Consejero de Vivienda y Asuntos Sociales, por
la que se aprueban las Ordenanzas de Diseño de Viviendas de Protección Oficial.
BOPV núm.43 de 3 de marzo
Quantor Administración de Fincas 34 - 04/2009 - 6]
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[ Selección de jurisprudencia ]
Sentencia del TS de 27 de octubre de 2008
QJ 2008/217194
El TS estima el recurso de casación, revocando la sentencia impugnada, condenando a
Aplicación supletoria del
procedimiento monitorio a
complejo inmobiliario
los propietarios demandados a abonar a la actora como asociación de propietarios de
un complejo inmobiliario el importe de la deuda reclamada por gastos comunes, al
entender la Sala aplicable al caso supletoriamente el régimen de propiedad horizontal y
aunque el ayuntamiento haya recepcionado los terrenos de uso común ello no comporta
su asunción de importantes servicios comunes en régimen de titularidad compartida por
los propietarios. La Sala fija como doctrina jurisprudencial lo establecido
supletoriamente en la LPH sobre aplicación del procedimiento monitorio para el pago de
las cuotas pendientes, con subordinación a los pactos que establezcan los propietarios.
QJ 2008/190083
El TS estima el recurso interpuesto por el demandado, casando y dejando sin efecto la
sentencia de la AP que estimaba la apelación interpuesta por la comunidad de
propietarios demandantes y prohibía al hoy recurrente a continuar con la actividad de
clínica sanitaria instalada en el inmueble perteneciente a aquel, y ello en base a que
no se recoge la prohibición en los Estatutos, sin que se pueda hacer una interpretación
extensible de los mismos porque se pretende limitar el derecho constitucional de la
propiedad privada.
Sentencia del TS de 11 de diciembre de 2008
QJ 2008/234529
El TS declara no ha lugar al recurso de casación interpuesto por el actor frente a la
resolución dictada por la AP que confirma. La Sala manifiesta que ningún menoscabo
se ha producido en el derecho al honor del actor, en la esgrimida vertiente del prestigio
profesional, por el hecho de no figurar en una diligencia de notificación expuesta al
público en el tablón de anuncios de la comunidad de propietarios como titular de la
vivienda a la que se le pretende reclamar una deuda comunitaria, en la que aparecen
sus padres como deudores y propietarios, por cuanto la información vertida en el
escrito de referencia no se revela como incierta y no contiene elementos valorativos.
Sentencia del TS de 22 de diciembre de 2008
QJ 2008/262346
El TS estima el recurso de casación interpuesto por la vendedora demandada, contra
la sentencia dictada por la AP, que estimó el recurso de apelación interpuesto por la
compradora actora, casa y anula la misma, y en su lugar confirma la sentencia de
instancia, que desestimó la demanda. Los tendidos eléctricos son públicos, notorios
y tienen el carácter de servidumbres aparentes, y no es necesario que conste en el
pliego de condiciones previo a la subasta. El actor no ha comprobado el estado de
los terrenos adquiridos. De modo que cuando la servidumbre es fácilmente
identificable con una simple inspección de aquello que se compra, le impide ejercitar
la acción de saneamiento.
Instalación de clínica sanitaria
acorde con los estatutos
Administración de Fincas
Sentencia del TS de 20 de octubre de 2008
Inexistencia de menoscabo en
el derecho al honor por no
figurar en la diligencia de
notificación expuesta en el
tablón de anuncios
Imposibilidad de ejercitar la
acción de saneamiento al ser el
tendido eléctrico una servidumbre
aparente fácilmente identificable
Quantor Administración de Fincas 34 - 04/2009 - 7]
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Inexistencia de infracciones en
la resolución de una tercería de
dominio al aplicar la doctrina de
levantamiento del velo
Sentencia del TS de 17 de diciembre de 2008
QJ 2008/262348
El TS declara no haber lugar al recurso de casación interpuesto por la entidad
recurrente contra la resolución de la AP, dictada en los autos de menor cuantía
seguidos en ejercicio de la acción sobre tercería de dominio. El Tribunal, entre los
diversos pronunciamientos emitidos, considera que no se ha incurrido en infracción
alguna en la resolución de la tercería planteada, dado que carece la entidad
recurrente de la condición de tercero, debiendo rechazarse la tercería de dominio al
aplicar la doctrina del levantamiento del velo de las personas jurídicas y comprobar
la identidad existente entre la sociedad tercerista y la sociedad embargada.
Administración de Fincas
Inexistencia de responsabilidad
de arquitecto y aparejador al no
producirse una aplicación
retroactiva de la LOE
Cesación de actividad hotelera
ante cambio sustancial y
prohibido de destino
Sentencia del TS de 11 de diciembre de 2008
QJ 2008/262347
El TS declara no haber lugar al recurso de casación interpuesto por la comunidad de
propietarios recurrente contra la sentencia dictada en apelación por la AP. El Tribunal
considera, entre los diversos pronunciamientos emitidos, que no se ha producido una
aplicación retroactiva de la LOE, aplicándose debidamente el artículo 1591 del CC,
siendo la normativa temporal correspondiente al caso, resultando además las
delimitaciones competenciales entre los arquitectos y los aparejadores básicamente
las mismas en ambas normativas, produciendo un resultado jurídico -absolución del
arquitecto y aparejador- similar.
Sentencia del TS de 27 de noviembre de 2008
QJ 2008/227743
Declara el TS no haber lugar a los recursos de casación formulados por los
demandados contra la sentencia dictada en apelación que había estimado el
recurso de la demandante contra la de primera instancia, estimatoria parcial de la
demanda de cesación de actividad hotelera. Resuelve la Sala que la interpretación
hecha por la sentencia recurrida del título de propiedad en base a la cual se
prohíbe la realización de la actividad hotelera no puede calificarse de absurda o
ilógica, y en él se está excluyendo cualquier otro destino que no sea el que deriva
de la propia configuración de la vivienda aunque haya otras actividades
accesorias, lo que no ha sucedido en el caso en el que se ha insertado una
explotación hotelera en una parte considerable de un edificio destinado
mayoritariamente a uso residencial privado, estando ante un cambio sustancial y
prohibido en sí mismo de destino.
Quantor Administración de Fincas 34- 04/2009 - 8]
[Q
[ Consultas ]
Planteamiento
En un local de un edificio se ha instalado un bar que está produciendo molestias por
ruidos, olores, cierre fuera de horario, etc.
Acción de cesación de la
comunidad por actividades
molestas de un bar situado en
el local del edificio
La Comunidad ha presentado instancia de reclamación en el Ayuntamiento, y tras
efectuar medición sonométrica, el resultado es que el ruido se encuentra dentro de
los niveles máximos permitidos, pero lo cierto es que los vecinos sufren importantes
molestias.
¿Qué acciones puede emprender la Comunidad?
Respuesta
pues entre tales actividades molestas no está solo el ruido que procede del interior
del local, sino que hay que atender a todo el conjunto de fenómeno.
De acuerdo con lo establecido en el art. 7.2 LPH existe la prohibición legal de no
permitir al propietario o ocupante del piso o local desarrollar en él o en el resto del
inmueble, actividades prohibidas en los estatutos, que resulten gravosas para la
finca o que contravengan las disposiciones generales sobre actividades molestas,
insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas.
Señala esta misma disposición que “el presidente de la comunidad, a iniciativa propia
o de cualquiera de los propietarios u ocupantes, requerirá a quien realice las
actividades prohibidas por este apartado la inmediata cesación de las mismas, bajo
apercibimiento de iniciar las acciones judiciales procedentes”.
Así pues, la LPH legitima a cualquier propietario para que tome la iniciativa en este
punto, entendiendo que la cuestión de las actividades molestas sobrepasan la esfera
meramente particular para considerarse problema general de todo el inmueble. En
definitiva, es misión de la comunidad garantizar el mismo uso adecuado del inmueble
a todos los vecinos, sin excepciones.
La comunidad, para iniciar acciones legales, deberá adoptar un acuerdo mayoritario
(art, 17.3 LPH), y encomendar el asunto a un abogado para que presente una
demanda civil en juicio ordinario.
Planteamiento
El patio de luces de un edificio es comunitario pero de uso exclusivo y excluyente del
propietario del primer piso. Al propietario sufre daños en el patio porque saltan los
gatos de un solar colindante.
El propietario solicita que la Comunidad asuma el coste de colocación de una valla
sobre la pared del patio de luces para elevar la altura de la misma y evitar que los
gastos salten al patio.
¿Debe la Comunidad asumir este coste?
Administración de Fincas
La comunidad debería emprender una acción de cesación de actividades molestas,
Obligados al pago de la
colocación de una valla en
patio común de uso exclusivo
Quantor Administración de Fincas 34 - 04/2009 - 9]
[Q
Respuesta
A la vista de los datos ofrecidos en su consulta, el propietario solicita que la
Comunidad asuma el coste de colocación de una valla sobre la pared del patio de
luces para elevar la altura de la misma y evitar que los gastos salten al patio, en base
a que el patio es comunitario.
Pues bien, el citado patio tiene naturaleza común tal y como se desprende del art.
386 CC. Por ello, la comunidad en relación con este patio tiene que asumir las
obligaciones que le impone el art. 10.1 LPH, que dispone lo siguiente: “la
Comunidad de Propietarios de cualquier edificio sometido al régimen de Propiedad
Horizontal, está obligada a tomar las medidas necesarias para que las instalaciones
o servicios del inmueble reúnan las debidas condiciones de estructura,
estanqueidad, habitabilidad y seguridad, no sólo cuando tales deficiencias se hayan
producido, sino incluso desde que sea técnicamente previsible que lleguen a
presentarse”.
Administración de Fincas
Modificación del sistema de
distribución de gastos.
Mayoría necesaria
Por tanto, para evitar desperfectos en tales elementos comunes, de modo que
reúnan las debidas condiciones de estanqueidad y seguridad, la comunidad debería
adoptar todas las medidas necesarias.
Sin embargo, el problema que padece el propietario del local es estrictamente
privativo, y no común, por lo que el gasto debe ser asumido por el propietario del local.
Planteamiento
Una comunidad de propietarios tiene un sistema de reparto de los gastos por
coeficientes. Hay grupos de gastos en los que participan todas las propiedades,
viviendas, garajes, locales y trasteros y grupos de gastos donde participan, solo
viviendas, solo garajes y locales etc. Hasta la fecha, en los gastos de mantenimiento
de ascensores y línea telefónica solo participaban las viviendas.
La nueva junta de gobierno no está de acuerdo en que los trasteros y garajes no
participen en función de su coeficiente en los gastos de mantenimiento de
ascensores y de la línea telefónica y proponen una modificación del reparto del
presupuesto.
En la escritura de PH establece: “Los propietarios de los cuartos trasteros y plazas
de aparcamiento de la planta de semisótano son los únicos obligados al pago de los
gastos que se ocasionen por conservación, reparación, mantenimiento, luz, agua,
vigilancia- si se estableciere- en la referida planta, conforme a las cuotas asignadas
a su finca”. Consultado el libro de actas, no hay nada establecido en relación a esta
distribución de gastos.
¿Se puede modificar en junta extraordinaria la distribución de las cuotas para que
trasteros y garajes participen según su coeficiente de los gastos de mantenimiento
de ascensores y líneas telefónicas? ¿Qué mayoría es necesaria?
Quantor Administración de Fincas 34 - 04/2009 - 10]
[Q
Planteamiento
Una comunidad de propietarios acuerda instalar un ascensor en el hueco de la
escalera. En dicho espacio, a la altura del último piso, el constructor hizo un trastero
Instalación de un ascensor en el
hueco de la escalera. Necesidad
de ocupar elementos privativos.
Oposición del propietario del
trastero
que vendió a uno de los propietarios. Ni el trastero, ni las dos viviendas de la última
planta, figuran en los planos de construcción. Las viviendas, como el trastero, están
debidamente inscritos en el Registro de la Propiedad. El propietario del trastero se
niega a cederlo, para poder instalar el ascensor.
¿Sería viable plantear una demanda para reclamar ese espacio como comunitario?
Respuesta
la práctica la obra de instalación se requiera la utilización o la ocupación de
elementos privativos. En base al art.9.1 c) LPH, el propietario está obligado a
soportar las servidumbres necesarias para la creación de servicios comunes de
interés general.
Se trata de un supuesto de constitución legal o forzosa de servidumbre a favor de la
comunidad de propietarios, de tal modo que, en el caso de que se den todos los
requisitos legales, nace a favor de la Comunidad, el derecho subjetivo a exigir del
copropietario afectado la constitución de la correspondiente servidumbre sobre su
piso o local privativo.
Sin embargo, existen posturas divididas. Así, para una mayoría de la jurisprudencia,
la interpretación que del art.9.1 c) LPH se viene haciendo, revela que se parte de la
idea de que no es válido el acuerdo sobre instalación de ascensor que comporte la
invasión de parte del piso o local propiedad de un comunero, si no se cuenta con el
consentimiento de éste (AP Cantabria 23 de mayo de 2006).
No obstante - y con la toda la cautela que la cuestión merece tanto por la innovación
frente a dictámenes anteriores como por su falta de consolidación- en los últimos
tiempos han comenzado a producirse dictámenes jurisprudenciales que otorgan un
mayor alcance a la figura jurídica de la servidumbre. Así, la AP Huelva de 9 de
febrero de 2006, señala que en el caso enjuiciado que una pequeña ocupación de
parte del elemento privativo no supone un gravamen de tal entidad que desnaturalice
el derecho de propiedad del demandante.
No obstante, esta última interpretación jurisprudencial es minoritaria, por lo que, en
definitiva, y es la práctica habitual, la Comunidad tendrá que pactar con estos vecinos
afectados intentando llegar a un acuerdo para que realice una cesión cambio de alguna
contraprestación, sin que quepa imponerle la realización de la obra. Es decir, no sería
viable el plantear una demanda para reivindicar dicho espacio.
Administración de Fincas
Tal y como establece el art. 17.1 LPH, cabe la posibilidad de que al intentar llevar a
Quantor Administración de Fincas 34 - 04/2009 - 11]
[Q
Instalación de cámaras de
seguridad. Mayoría necesaria
Planteamiento
En una comunidad de propietarios se quiere instalar cámaras de seguridad. Cuando se
celebra la Junta, sólo están presentes el 55% del total de vecinos. Una de las
manzanas se niega a la instalación, acogiéndose al art. 11 de la LPH, ya que, el
presupuesto es de 2.100 €, siendo inferior a tres meses de cuotas.
¿Es viable la negación? ¿No puede imputarse este coste a esta manzana?
Respuesta
Señala el art. 24.3 b) LPH que, en estos casos, “la adopción de acuerdos para los
que la ley requiera mayorías cualificadas exigirá, en todo caso, la previa obtención
de la mayoría de que se trate en cada una de las Juntas de propietarios de las
comunidades que integran la agrupación”.
En este sentido, adoptados aquellos acuerdos, es necesario determinar cual es el
Administración de Fincas
Alteración de elementos
comunes. Mayoría necesaria
para ampliar un trastero
situado en el garaje
comunitario y convertirlo en
una plaza de garaje
acuerdo que debe adoptarse en la Junta de presidentes.
Pues bien, en este sentido, la instalación de cámaras de vigilancia, cuando existen
empleados en la finca (porteros, conserjes, vigilantes) es un complemento del
servicio de vigilancia y control que estos desempeñan, por lo que, de ser así, bastará
con que se adopte un acuerdo de la mayoría, dado que tal servicio de vigilancia ya
está creado. Al ser un servicio requerido para la adecuada habitabilidad y seguridad
del inmueble, no es de aplicación lo dispuesto en el art. 11 LPH, por lo que no es una
mejora, y todos los propietarios, incluidos los disidentes de la comunidad que se
niega a la instalación, están obligados a pagar.
Cuestión diferente es que no haya conserje, portero o vigilancia, en cuyo caso se
tratará de la creación de un nuevo servicio de interés general, el de vigilancia, en cuyo
caso, se tiene que obtener el acuerdo de las 3/5 partes de votos y cuotas del art.17.1
LPH. De no obtenerse, no cabe repercutir coste alguno.
Planteamiento
En un garaje, una de sus plazas molesta por su ubicación al resto de vecinos, ya que,
no les permite maniobrar. Su propietario no la ha usado, pero, la ha vendido y el
nuevo propietario sí la va a usar. Para evitar los problemas que esta plaza ocasiona,
el resto de los vecinos le proponen cambiársela por un trastero cerrado que hay al
fondo del garaje, que se podría agrandar hacia fuera y así no habrá problema para
aparcar un coche y dejar la otra plaza como zona común donde no se aparcara. El
propietario de la plaza problemática está de acuerdo con este cambio, pero el vecino
de la plaza de al lado del trastero, no está de acuerdo en que se le de más amplitud
al trastero hacia delante.
¿Se puede realizar el cambio y ampliar el trastero pese a la oposición de un
vecino?¿Es suficiente un acuerdo mayoritario?
Quantor Administración de Fincas 34 - 04/2009 - 12]
[Q
Respuesta
En nuestra opinión, al aumentar las dimensiones del trastero se está alterando la
configuración del inmueble, por lo que será necesario el acuerdo unánime de la
Junta. Igual problema plantea la permuta en cuestión, dado que es un negocio
dispositivo que conforme a lo dispuesto en el art.12 LPH en relación con el art. 17.1
LPH, requiere el previo consentimiento unánime de la Junta de propietarios.
Es decir, no será suficiente el acuerdo mayoritario de la Junta.
Planteamiento
En una comunidad de adosados, en la planta baja cada propietario tiene la puerta
Alteración de la estética del
edificio. Modificación de la
puerta de un garaje por el
propietario. Unanimidad
exterior del garaje por donde se aparcan los vehículos dentro de su propiedad.
comunidad y por tanto hay una modificación.
¿El propietario puede cambiar la estética de dicha puerta sin acuerdo de la
comunidad? ¿Para autorizar estas modificaciones que tipo de mayoría se
requiere?
Respuesta
Viene manteniendo la jurisprudencia el criterio general de que la configuración
exterior del inmueble, la apariencia exterior del conjunto, constituye un interés
general o común que debe ser protegido, lo que hace necesario un previo acuerdo
unánime cuando se pretende una alteración del mismo, mediante obras o
instalaciones de todo tipo, especialmente en las fachadas (a título de ejemplo,
pueden citarse la AP Cádiz de 28 de enero de 2004).
En relación con este tema el art. 12 LPH dispone que " la construcción de nuevas
plantas y cualquier otra alteración de la estructura o fabrica del edificio de las
cosas comunes afectan al título constitutivo y deben someterse al régimen
establecido para las modificaciones del mismo. El acuerdo que se adopte fijará la
naturaleza da la modificación, las alteraciones que origine en la descripción de la
finca y de los pisos o locales, la variación de las cuotas y el titular o titulares de los
nuevos pisos o locales".
Resulta así que al afectar al título la obra en cuestión, según lo expuesto, se hace
necesaria la convocatoria de una junta general de propietarios para autorizar esta
actuación, decisión que debe adoptarse según el art.17.1 LPH por unanimidad.
En tanto en cuanto no se haya obtenido este acuerdo unánime previo nos
encontraríamos ante una obra alteradora de los elementos comunes, por lo que la
comunidad podrá solicitar del ejecutante la reposición de la situación a la existente
originalmente.
Administración de Fincas
Un propietario ha cambiado el modelo de puerta que venía de origen en la
Quantor Administración de Fincas 34 - 04/2009 - 13]
[Q
Convocatoria de Junta
extraordinaria por los
propietarios
Planteamiento
El presidente de una Comunidad de 100 viviendas, recibe bajo su puerta un
escrito, donde se manifiesta: "Conforme a lo establecido en el art. 16 LPH, se le
insta para que convoque una Junta General Extraordinaria con el siguiente orden
del día y fecha (cese de la Junta Directiva, administración y el personal de servicio
y rendición de cuentas). Este escrito no viene firmado por ningún propietario en
particular, sino que se indica una relación de propietarios que representan un 25%
de las cuotas de participación.
¿Es suficiente base el escrito recibido? Existen antecedentes de que alguien
colocó en el tablón de anuncios de la comunidad, una relación de propietarios que
solicitaban una Junta General y relacionaba una serie de propietarios, la mitad de
los exigidos.
¿Debe solicitar la actual Junta Directiva de la Comunidad, por ejemplo, al primer
Administración de Fincas
propietario que figura en la lista, una relación de firmas con su correspondiente
identificación para considerar la base real de la convocatoria o es suficiente la
comunicación manifestada?
Respuesta
Se establece la posibilidad de que cualquier propietario pida que la Junta estudie y
se pronuncie sobre cualquier tema de interés para la comunidad, a tal efecto, dirigirá
escrito al Presidente, en el que especifique claramente los asuntos que pide sean
tratados, el cual los incluirá en el orden del día de la siguiente Junta que se celebre
(art. 16.2 LPH).
Así las cosas, la petición debe estar identificada, es decir, debe ser realizada por un
propietario o grupo de propietarios, por lo que la primera cuestión es que se
identifique como tal con sus datos personales y firma. De esta forma, no es suficiente
con el escrito recibido al que se refiere su consulta.
El hecho de que existan antecedentes de que en su día alguien colocó en el tablón
de anuncios de la comunidad, una relación de propietarios que solicitaban una Junta
General y relacionan una serie de propietarios, la mitad de los exigidos, no tiene
valor jurídico, en cuanto no es posible derogar la LPH en este aspecto.
La actual Junta Directiva de la Comunidad, por cortesía, podría solicitar, por
ejemplo, al primer propietario que figura en la lista, una relación de firmas con su
correspondiente identificación para considerar la base real de la convocatoria. Es
decir, no es suficiente la comunicación manifestada. Ahora bien, ello no es una
obligación de la Junta, pues es el propietario quien tiene que acreditar la certeza
de la petición.
Quantor Administración de Fincas 34 - 04/2009 - 14]
[Q
Planteamiento
El promotor de un edificio estableció en su condición de propietario único una
servidumbre voluntaria a favor del edificio colindante, según la cual este último gozaría
Imposibilidad de instar la
declaración de nulidad frente
a las servidumbres
establecidas por el promotor
de la posibilidad de usar la piscina y zonas ajardinadas del primero y estableciendo una
servidumbre de luces y vistas. Dichas servidumbres se constituyeron pese a que en ese
momento se habían suscrito diferentes contratos de compraventa entre el promotor y los
nuevos adquirentes, en los que se indicaba que los inmuebles a construir se
encontraban libres de cargas.
Con posterioridad al otorgamiento de algunas escrituras de compraventa sobre los
distintos departamentos, el promotor y el titular del predio dominante concretaron la
servidumbre de luces y vistas, estableciendo unas distancias y alturas respecto de las
que alcanzaría la servidumbre.
En la actualidad, algunos titulares de distintos departamentos han solicitado la nulidad
de las servidumbres.
¿Qué mayoría es necesaria para acordar la acción antes descrita, teniendo en cuenta
¿Cabe la posibilidad de que declare « la nulidad de la servidumbre » teniendo en cuenta
que en el negocio jurídico por el que se estableció la servidumbre no participó la
Comunidad de Propietarios, siendo ajeno a ella? ¿Que fundamentos de derecho
apoyarían tal nulidad?
Respuesta
El art. 5.2 LPH atribuye al propietario único del inmueble -es decir, al promotor- la
legitimación para realizar la división horizontal, así como para fijar el estatuto y todas
aquellas cláusulas relativas al uso del inmueble, ejercicio de derechos y, en lo que
ahora nos atañe, a la administración del edificio, siempre y cuando éstas no se
encuentren prohibidas por la ley. La división se practica, pues, teniendo en cuenta la
próxima existencia de nuevos propietarios que van a adquirir un piso o local
mediante cualquier título (compraventa, donación, herencia, etc.). En este sentido,
los propietarios pudieron haber otorgado amplias facultades al promotor para realizar
pactos e, incluso, introducir posteriormente servidumbres, incluso autorizar para
modificarlos con posterioridad a la venta de viviendas.
La redacción de tales pactos admite multitud de fórmulas que han tratado de ser
sintetizadas y sistematizadas por la doctrina. Así, es habitual que los compradores
concedan en documento privado de un poder irrevocable al promotor para que proceda
al otorgamiento del título y para que redacte los estatutos, con o sin simultánea
aceptación de esos mismos estatutos que finalmente se redacten. También es posible
que mediante igual documento privado se comprometan a aceptar el título finalmente
otorgando unilateralmente por el promotor. Por último, es posible la introducción en el
contrato de compraventa de normas que luego pasarán a formar parte de los estatutos
al haber sido aceptadas por los compradores, etc. Generalmente la autorización o
poder se inserta en el contrato de compraventa como una cláusula más.
La jurisprudencia es unánime en el sentido de inadmitir las pretensiones de nulidad
de las citadas cláusulas o pactos (por ejemplo, autorizando al promotor para imponer
servidumbres modificando el título), cuando el título fue redactado unilateralmente
sobre la base de este tipo de apoderamientos expresos, salvo una flagrante
extralimitación del poder lo que resulta dudoso en el caso que nos ocupa.
Por tanto, no resulta posible legalmente instar la declaración de nulidad de tales
servidumbres, que además son de práctica corriente en las relaciones entre
promotores y propietarios.
Administración de Fincas
que la resolución judicial sobre la servidumbre afectará al Título Constitutivo?
Quantor Administración de Fincas 34 - 04/2009 - 15]
[Q
Deber
de conservación
de
Obligación
de desinstalar
aparatos
ventilación.
aparatos
de aire de
acondicionado
Obligados al pago
Planteamiento
En una comunidad de propietarios, algunos vecinos tienen el trastero en el mismo
edificio y otros lo tienen en una zona restringida del sótano garaje. Para la
ventilación de los trasteros situados en el garaje, se instalaron dos aparatos de
ventilación que actualmente han dejado de funcionar. ¿Quién tiene que asumir el
gasto de la reparación?
Dichos aparatos de ventilación se encuentran ubicados dentro de uno de los
trasteros, y su propietario, solicita que se cambien de sitio y se saquen al pasillo
común. ¿Quién ha de decidir que se produzca el cambio de ubicación?
Boletín de
Administración de Fincas
propietarios de la segunda fase en dichos gastos?
Impreso en España
Depósito Legal: BI-864-06
Franqueo concertado: 01/3169
Edita: Grupo Editorial El Derecho y Quantor, S.L.
ISSN:1888-4970
Imprime: Gestingraf
Reservados todos los derechos. Esta
publicación y sus contenidos no pueden ser
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Lagasca, 45. 28001 Madrid
Teléfono: 902 44 11 88
Fax: 91 57816 17
El garaje tiene una misma entrada para dos fases distintas. ¿Han de participar los
Q
Respuesta
En nuestra opinión, en la medida en que se trata de un elemento común, todos los
propietarios están obligados a participar en el mismo, dado que lo que pretende tal
servicio es garantizar que las condiciones del edificio son iguales para todos cualquiera
que sea el lugar donde se ubique cada propiedad. Por ello, es de aplicación como regla
general lo preceptuado para todos los propietarios en el art. 9.1 e).
En segundo lugar, en la medida en que lo que se pretende es ubicar tal instalación
en el pasillo que es un elemento común del garaje, afecta a los elementos comunes
por lo que el acuerdo debe ser adoptado previamente por todos los propietarios del
garaje y no sólo por los propietarios a los que afecta.
El gasto no se puede individualizar para una de las zonas, sino dado que es un
elemento común y un gasto común, se repartirá entre todos los propietarios del garaje
aunque se entregara en dos fases.
Los suscriptores de “Administración de Fincas QUANTOR” pueden hacernos llegar sus consultas,
siempre por escrito, al num. de fax: 91-578-16-17 a la atención de la Sección de Derecho Inmobiliario
o por e-mail a la dirección [email protected].
Quantor no se responsabiliza de las consecuencias que se pueden derivar del uso que se puede dar a
la información facilitada a las consultas, al expresar estas únicamente el criterio de la editorial, sometido a cualquier otro igualmente fundado en Derecho
Quantor Administración de Fincas 34 - 04/2009 - 16]
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