Diagnóstico y propuesta estaciones tramo norte y Chapinero

CONVENIO No. 1921
INSTITUTO DE DESARROLLO URBANO – UNIVERSIDAD DE LOS ANDES
DIAGNÓSTICO Y PROPUESTA ESTACIONES TRAMO NORTE y CHAPINERO
Av. Chile – Plz.Lourdes – Santo Tomás – Marly – Gran Colombia – Parque Nacional –
Usaquén – Calle 127
Universidad de los Andes
Grupo de Estudios en Sostenibilidad Urbana y Regional – SUR
Enero de 2015
Director
Juan Pablo Bocarejo
Asesores diseño urbano
Daniel Bermúdez
Claudia Mejía
Asesor captura de valor
Luis Ángel Guzmán
Asesor derecho urbano
Juan Felipe Pinilla
María Juliana Rojas
Catalina Villegas
Asesor en visualización
Juan Camilo Ibarra
Coordinadores
David Meléndez
Jennifer Rivera
Asistentes graduados transporte
Miguel Hoyos
Sandra Rodríguez
Asistentes graduados arquitectura
Laura López
Paola Luna
Camila Aguilar
Hoja de control de documento
Fecha
Septiembre de 2015
Documento No.
4.4
Convenio
1921 IDU-Universidad de Los Andes
Entidad
Instituto de Desarrollo Urbano - IDU
Preparó
Equipo de trabajo Universidad de Los Andes
Revisó
Juan Pablo Bocarejo
Destinatario
Instituto de Desarrollo Urbano - IDU
Diagnóstico y Propuesta Estaciones Chapinero y Norte:
Objetivo del documento
Av. Chile – Plz.Lourdes – Santo Tomás – Marly – Gran Colombia –
Parque Nacional – Usaquén – Calle 127 - Informe Final
TABLA DE CONTENIDO
INTRODUCCIÓN ..................................................................................................................................................... 1
1.
2.
SÍNTESIS DE RESULTADOS ........................................................................................................................ 3
1.1
Crecimiento y captura de valor a 10 años ............................................................................................. 3
1.2
Indicadores DOTS .................................................................................................................................... 5
1.3
Costos ..................................................................................................................................................... 10
METODOLOGÍA........................................................................................................................................... 11
2.1
ESQUEMA GENERAL DEL PROYECTO ............................................................................................... 17
2.2
MODELO DE CRECIMIENTO Y GENERACIÓN DE VALOR ................................................................. 18
2.2.1
DESARROLLO DE UNA METODOLOGÍA DE GENERACIÓN DE VALOR ................................... 19
2.2.2
MODELO DE CRECIMIENTO URBANO PROBABLE ................................................................... 28
2.3
CRITERIOS DEL DESARROLLO ORIENTADO AL TRANSPORTE SOSTENIBLE (DOTS) ................ 33
2.3.1
Estrategia de Desarrollo Inmobiliario .............................................................................................. 33
2.3.2
Estrategia de Desarrollo de Espacio Público.................................................................................. 35
2.3.3
Estrategia de Movilidad .................................................................................................................. 36
3.
PLATAFORMA CONVENIO 1921 – PROYECTO METRO.......................................................................... 38
4.
CARACTERIZACIÓN ESTACIONES UNIANDES ....................................................................................... 40
4.1
Sector Norte ........................................................................................................................................... 44
4.1.1
4.2
5.
Zona 7 ............................................................................................................................................ 44
Sector Chapinero ................................................................................................................................... 46
4.2.1
Zona 1 ............................................................................................................................................ 46
4.2.2
Zona 2 ............................................................................................................................................ 48
4.2.3
Zona 3 ............................................................................................................................................ 51
RESULTADOS TRAMOS CHAPINERO Y NORTE ..................................................................................... 54
5.1
Aplicación de la técnica residual a la zona de influencia de la PLMB .............................................. 54
5.1.1
Sector Norte ................................................................................................................................... 54
5.1.2
Sector Chapinero............................................................................................................................ 58
5.2
Resultados del modelo de crecimiento y cálculo de captura de valor-Tramo Norte y Chapinero . 64
5.3
Propuesta urbanística- funcional con enfoque DOTS ........................................................................ 68
5.3.1
Tramo Norte ................................................................................................................................... 68
5.3.2
Tramo Chapinero............................................................................................................................ 71
5.4
Ajuste del modelo y proyecciones ....................................................................................................... 79
5.5
Sensibilidad del modelo y escenarios ................................................................................................. 80
Grupo de Estudios en Sostenibilidad Urbana y Regional – SUR
6.
ANÁLISIS NORMATIVO .............................................................................................................................. 83
6.1
Primer nivel de análisis: Norma urbanística........................................................................................ 84
6.1.1 Análisis de las condiciones urbanísticas contenidas en el POT vigente ( Decreto Distrital 190 de
2004) para el Proyecto Primera Línea Metro y sus áreas de influencia ....................................................... 85
6.1.2
Análisis de Decreto 364 de 2013 para el Proyecto Primera Línea Metro y sus áreas de influencia
134
El plan parcial como instrumento de planificación para suelos con tratamiento de renovación urbana ..... 136
6.1.3
6.2
Balance del análisis realizado ...................................................................................................... 145
SEGUNDO NIVEL DE ANÁLISIS: INSTRUMENTOS DE CAPTURA DE VALOR ............................... 147
6.2.1
Participación en plusvalía ............................................................................................................. 147
6.2.2
Obligaciones urbanísticas en el tratamiento de renovación urbana. ............................................ 149
6.2.3
Planes parciales ........................................................................................................................... 152
6.2.4
Derechos de construcción ............................................................................................................ 154
6.2.5
Balance del análisis de instrumentos de captura de valor ............................................................ 158
6.3
TERCER NIVEL DE ANÁLISIS: ARREGLO Y DISEÑO INSTITUCIONAL .......................................... 159
6.3.1
Presentación................................................................................................................................. 159
6.3.2 Mapeo institucional para la implementación de instrumentos de captura de valor para la
financiación de la primera línea del metro de Bogotá ................................................................................. 159
7.
CONCLUSIONES ....................................................................................................................................... 163
8.
REFERENCIAS .......................................................................................................................................... 166
9.
ANEXOS..................................................................................................................................................... 167
9.1
Anexo 1: Fichas de propuesta urbanística-funcional ....................................................................... 167
9.1.1
Fichas grupo de estaciones G1.Av. Chile-P.Lourdes ................................................................... 167
9.1.2
Fichas grupo de estaciones G2.Santo Tomás-Marly.................................................................... 167
9.1.3
Fichas grupo de estaciones G3.G.Colombia-P.Nacional ............................................................. 167
9.1.4
Fichas grupo de estaciones G7.Calle 127-Usaquén .................................................................... 167
9.2
Anexo 2: Detalle y localización de proyectos DOTS propuestos .................................................... 169
9.2.1
Zona 1: Av. Chile y Plaza Lourdes ............................................................................................... 170
9.2.2
Zona 2: Santo Tomás y Marly ...................................................................................................... 173
9.2.3
Zona 3: Gran Colombia y Parque Nacional .................................................................................. 176
9.2.4
Zona 7: Cll 127 y Usaquén ........................................................................................................... 179
9.3 Anexo 3: Entidades de la administración distrital con funciones en temas de renovación urbana,
sistema metro y captura de valor................................................................................................................. 181
9.4
Anexo 4: Fichas resumen por componente para cada zona ............................................................ 187
9.4.1
G1.Av. Chile-P.Lourdes ................................................................................................................ 187
9.4.2
G2.Santo Tomás-Marly ................................................................................................................ 187
Grupo de Estudios en Sostenibilidad Urbana y Regional – SUR
9.4.3
G3.G.Colombia-P.Nacional .......................................................................................................... 187
9.4.4
G7.Calle 127-Usaquén ................................................................................................................. 187
Grupo de Estudios en Sostenibilidad Urbana y Regional – SUR
ÍNDICE DE TABLAS
Tabla 1. Listado y contenido de cada uno de los entregables del Convenio 1921. Fuente: elaboración propia. ..... 2
Tabla 2 Resumen de crecimiento, generación y captura de valor por zona............................................................. 4
Tabla 3. Costos de todas las zonas analizadas. Fuente: elaboración propia con información del modelo de
desarrollo, la propuesta urbana y de movilidad, y estimaciones de costo por el grupo SUR de la Universidad
de los Andes. ................................................................................................................................................ 10
Tabla 4 Esquema general del proyecto Fuente: elaboración propia ...................................................................... 17
Tabla 5. Representación del modelo de captura de valor. Fuente: elaboración propia con información de DAPDSECI (2001). ................................................................................................................................................. 25
Tabla 6. Valores de venta por metro cuadrado nuevo. Fuente: elaboración propia con información de Oscar
Borrero. ......................................................................................................................................................... 27
Tabla 7. Costos de construcción y costos indirectos por tipología. Fuente: elaboración propia con información de
Oscar Borrero. .............................................................................................................................................. 27
Tabla 8. Descripción y forma de proyección de variables modelo de desarrollo. Fuente: elaboración propia. ...... 29
Tabla 9. Resultados estimación modelo de desarrollo. Fuente: modelo de desarrollo diseñado por la Universidad
de Los Andes para el Convenio 1921. .......................................................................................................... 31
Tabla 10. Descripción y forma de proyección de variables modelo de precios. Fuente: elaboración propia. ........ 31
Tabla 11. Descripción y forma de proyección de variables modelo de precios. Fuente: modelo de desarrollo
diseñado por la Universidad de Los Andes para el Convenio 1921. ............................................................ 32
Tabla 12. Licencias aprobadas entre 2010-2014. Fuente: elaboración propia con información de la Secretaría
Distrital de Planeación, 2015. ....................................................................................................................... 34
Tabla 13. Valores medios del suelo Sector Norte. Fuente: elaboración propia con bases de datos catastrales. .. 54
Tabla 14. Potencial de edificación de un proyecto Tipo 1 Sector Norte. Fuente: elaboración propia con bases
catastrales. ................................................................................................................................................... 55
Tabla 15. Resumen de la modelación Sector Norte. Fuente: elaboración propia con infromación del modelo de
desarrollo. ..................................................................................................................................................... 57
Tabla 16. Valores medios del suelo Sector Chapinero. Fuente: elaboración propia con bases de datos catastrales.
...................................................................................................................................................................... 58
Tabla 17. Potencial de edificación de un proyecto Tipo 1 Sector Norte Fuente: elaboración propia con bases
catastrales. ................................................................................................................................................... 59
Tabla 18. Potencial de edificación de un proyecto Tipo 1/2, Estrato 3. Sector Chapinero. Fuente: elaboración
propia con información con bases catastrales. ............................................................................................. 61
Tabla 19. Resumen de la modelación. Sector Chapinero. Fuente: elaboración propia con información del modelo
de desarrollo. ................................................................................................................................................ 62
Tabla 20. Descripción de variables. Fuente: elaboración propia con base en los modelos desarrollados para el
Convenio 1921.............................................................................................................................................. 65
Tabla 21. Datos de cálculos agregados de captura de valor del Tramo Chapinero y Norte. Fuente: elaboración
propia con base en los modelos desarrollados para el Convenio 1921........................................................ 67
Grupo de Estudios en Sostenibilidad Urbana y Regional – SUR
Tabla 22. Diagnóstico y propuesta de la zona 7 (Tramo Norte). Fuente: elaboración propia con la información
recopilada para el desarrollo del Convenio 1921 (registro fotográfico propio, shapes proporcionados por el
IDU con información de SDM y SDP, sesiones de trajo del Grupo SUR de la Universidad de Los Andes). 69
Tabla 23 Indicadores DOTS Zona 7, Base y Resultante. Fuente: elaboración propia con base en información
predial de UAECD,2014, de ciclorutas de IDU,2015 y capas de población y espacio público de SDP,2015.
...................................................................................................................................................................... 70
Tabla 24 Déficit de equipamientos Zona 7, Base y Resultante. Fuente: elaboración propia con base en
información de SDP,2014. ............................................................................................................................ 70
Tabla 25. Diagnóstico y propuesta de la zona 1 (Tramo Chapinero). Fuente: elaboración propia con la información
recopilada para el desarrollo del Convenio 1921 (registro fotográfico propio, shapes proporcionados por el
IDU con información de SDM y SDP, sesiones de trajo del Grupo SUR de la Universidad de Los Andes). 72
Tabla 26 Indicadores DOTS Zona 1, Base y Resultante. Fuente: elaboración propia con base en información
predial de UAECD,2014, de ciclorutas de IDU,2015 y capas de población y espacio público de SDP,2015.
...................................................................................................................................................................... 73
Tabla 27 Déficit de equipamientos Zona 1, Base y Resultante. Fuente:elaboración propia con base en
información de SDP,2014 ............................................................................................................................. 73
Tabla 28. Diagnóstico y propuesta de la zona 2 (Tramo Chapinero). Fuente: elaboración propia con la información
recopilada para el desarrollo del Convenio 1921 (registro fotográfico propio, shapes proporcionados por el
IDU con información de SDM y SDP, sesiones de trajo del Grupo SUR de la Universidad de Los Andes). 74
Tabla 29 Indicadores DOTS Zona 2, Base y Resultante. Fuente: elaboración propia con base en información
predial de UAECD,2014, de ciclorutas de IDU,2015 y capas de población y espacio público de SDP,2015.
...................................................................................................................................................................... 75
Tabla 30 Déficit de equipamientos Zona 1, Base y Resultante. Fuente: elaboración propia con base en
información de SDP,2014. ............................................................................................................................ 75
Tabla 31. Diagnóstico y propuesta de la zona 3 (Tramo Chapinero). Fuente: elaboración propia con la información
recopilada para el desarrollo del Convenio 1921 (registro fotográfico propio, shapes proporcionados por el
IDU con información de SDM y SDP, sesiones de trajo del Grupo SUR de la Universidad de Los Andes). 76
Tabla 32 Indicadores DOTS Zona 3, Base y Resultante. Fuente: elaboración propia con base en información
predial de UAECD,2014, de ciclorutas de IDU,2015 y capas de población y espacio público de SDP,2015.
...................................................................................................................................................................... 77
Tabla 33 Déficit de equipamientos Zona 3, Base y Resultante. Fuente: elaboración propia con base en
información de SDP,2014 ............................................................................................................................. 77
Tabla 34. Proyecciones modelo y comparativo tendencias. Fuente: elaboración propia con base en los modelos
desarrollados para el Convenio 1921. .......................................................................................................... 79
Tabla 35. Efecto explicativo de variables independientes en el crecimiento de cada zona. Fuente: elaboración
propia con base en resultados de modelo de crecimiento. ........................................................................... 80
Tabla 36 Crecimiento anual de cada zona y comparativo con crecimiento general de toda la ciudad para los 3
escenarios de englobes. Fuente: elaboración propia con cálculos propios.. ................................................ 82
Tabla 37. Listado de zonas y estaciones. .............................................................................................................. 84
Tabla 38 Tratamientos Zona 1 ............................................................................................................................... 90
Tabla 39 Tratamientos Zona 2 ............................................................................................................................... 90
Tabla 40 Tipos de tratamientos y categorías del suelo Zona 3 .............................................................................. 91
Grupo de Estudios en Sostenibilidad Urbana y Regional – SUR
Tabla 41 Tratamientos Zona 7 ............................................................................................................................... 91
Tabla 42 Modalidades del tratamiento de consolidación definidas por el POT ...................................................... 94
Tabla 43 Condiciones de edificabilidad modalidad de densificación moderada ..................................................... 95
Tabla 44.Listado UPZ analizadas........................................................................................................................... 99
Tabla 45 Condiciones de aplicación del porcentaje de VIP en tratamiento de renovación urbana ...................... 100
Tabla 46 Análisis de usos del suelo de acuerdo con UPZ zona 1........................................................................ 107
Tabla 47 Análisis de usos del suelo de acuerdo con UPZ zona 2........................................................................ 109
Tabla 48 Análisis de usos del suelo de acuerdo con UPZ zona 3........................................................................ 111
Tabla 49 Análisis de usos del suelo de acuerdo con UPZ zona 7........................................................................ 113
Tabla 50 Equipamientos según carácter Zona 1 .................................................................................................. 119
Tabla 51 Equipamientos escala vecinal Zona 1 .................................................................................................. 121
Tabla 52 Equipamientos según carácter Zona 2 .................................................................................................. 123
Tabla 53 Equipamientos escala vecinal Zona 2 .................................................................................................. 125
Tabla 54 Equipamientos según carácter Zona 3 .................................................................................................. 127
Tabla 55 Equipamientos escala vecinal Zona 3 .................................................................................................. 129
Tabla 56 Equipamientos según carácter Zona 7 .................................................................................................. 131
Tabla 57 Equipamientos escala vecinal Zona 7 .................................................................................................. 133
Tabla 58 Resultados obtenidos con relación a las variables de la norma urbanística para las estaciones
localizadas en las Zonas 1, 2, 3 y 7. Fuente: Elaboración propia ............................................................... 142
Tabla 59 Balance Primer nivel de análisis............................................................................................................ 146
Tabla 60 Balance del Segundo Nivel de Análisis ................................................................................................. 158
Tabla 61. Proyectos propuestos en la Zona 1. ..................................................................................................... 171
Tabla 62. Proyectos propuestos en la Zona 2. ..................................................................................................... 174
Tabla 63. Proyectos propuestos en la Zona 3. ..................................................................................................... 177
Tabla 64. Proyectos propuestos en la Zona 7. ..................................................................................................... 179
Grupo de Estudios en Sostenibilidad Urbana y Regional – SUR
ÍNDICE DE FIGURAS
Figura 1 Potencial de captura de valor por grupo de estaciones. Fuente: elaboración propia con insumos
entregados para el desarrollo del convenio .................................................................................................... 3
Figura 2 División de lotes por área desarrollable y plusvalor por m2 edificable adicional base. Fuente: elaboración
propio con base en datos catastrales (UAECD, 2015). .................................................................................. 5
Figura 3 Espacio público actual y propuesto (el espacio público actual fue obtenido con base en información de
SDP, 2015) ..................................................................................................................................................... 6
Figura 4 Ciclo-infraestructura por zona. Fuente: elaboración propia con información de la SDM, propuesta del
Consorcio L1 y propuesta propia. ................................................................................................................... 7
Figura 5 Área cubierta por ciclorutas. Fuente: elaboración propia con información de la SDM, el Consorcio L1 y
propuesta propia. ............................................................................................................................................ 8
Figura 6 Densidad construida y usos complementarios (situación actual y propuesta). Fuente: elaboración propia
con cálculos propios. ...................................................................................................................................... 9
Figura 7. Efectos generales de la PLMB. Fuente: elaboración propia. .................................................................. 11
Figura 8.Efectos generales de la PLMB y de una intervención temprana en él. Fuente: elaboración propia. ....... 11
Figura 9. Diagrama de la metodología creada por la Universidad de Los Andes y principales preguntas en el
desarrollo del Convenio 1921. Fuente: elaboración propia........................................................................... 12
Figura 10. Diagrama del modelo de crecimiento de precios. Fuente: elaboración propia. ..................................... 12
Figura 11. Diagrama del modelo de desarrollo. Fuente: elaboración propia. ......................................................... 13
Figura 12. Diagrama del crecimiento probable de área. Fuente: elaboración propia. ............................................ 13
Figura 13. Diagrama del crecimiento de precios. Fuente: elaboración propia. ...................................................... 13
Figura 14. Diagrama del análisis de captura de valor probable. Fuente: elaboración propia. ................................ 14
Figura 15. Diagrama de calidad urbana (DOTS). Fuente: elaboración propia. ...................................................... 14
Figura 16. Diagrama de instrumentos jurídicos e institucionales. Fuente: elaboración propia. .............................. 15
Figura 17. Representación del modelo de generación de valor. Fuente: elaboración propia................................. 15
Figura 18. Representación del modelo de captura de valor. Fuente: elaboración propia. ..................................... 16
Figura 19. Diseño conceptual del modelo de generación y captura de valor propuesto. Fuente: elaboración propia
con base en el modelo desarrollado para el Convenio 1921. ....................................................................... 18
Figura 20. Esquema de modelo de potencial máximo. Fuente: elaboración propia con base en el modelo
desarrollado para el Convenio 1921 ............................................................................................................. 19
Figura 21. La curva teórica del aumento de valor. Fuente: Fogarty, Eaton et al. , 2008. ....................................... 20
Figura 22. Relación entre densidad, índice de construcción e incidencia del terreno. Fuente: Oscar Borrero
(1998). .......................................................................................................................................................... 23
Figura 23. Barrios dentro de la zona de influencia de la PLMB. Fuente: elaboración propia con información
geográfica recibida para el desarrollo del Convenio 1921. ........................................................................... 26
Figura 24. Metodología del modelo de crecimiento urbano probable. Fuente: elaboración propia. ....................... 28
Figura 25. Esquema general de modelo de crecimiento urbano. Fuente: elaboración propia. .............................. 28
Grupo de Estudios en Sostenibilidad Urbana y Regional – SUR
Figura 26. Modelo de crecimiento por zonas. Fuente: elaboración propia con base en el modelo de crecimiento
creado por el Grupo de Estudios en Sostenibilidad Urbana y regional, Universidad de Los Andes; con
información entregada por el IDU para el Convenio 1921, ........................................................................... 35
Figura 27. Pirámide de Jerarquía de la Movilidad Urbana. Fuente ITDP, 2013. .................................................... 36
Figura 28. Ocho Principios del Transporte en la Vida Urbana. Fuente: ITDP, 2013. ............................................. 37
Figura 29. Plataforma de visualización online. ....................................................................................................... 38
Figura 30. Esquema general de la Plataforma. Fuente: elaboración propia. ......................................................... 39
Figura 31. Localización de estaciones PLMB. Fuente: elaboración propia con información geográfica recibida
para el Convenio 1921. ................................................................................................................................. 41
Figura 32 Densidad media de empleo. Fuente: elaboración propia con información de la Encuesta de Movilidad
de Bogotá 2011. ........................................................................................................................................... 42
Figura 33 Ingreso medio por hogar e índice de motorización. ............................................................................... 42
Figura 34 Precios promedio del suelo en el área de influencia a 500 m. Fuente: elaboración propia con
información de bases catastrales ................................................................................................................. 43
Figura 35 Generación de valor por mayor edificabilidad – Norte. Fuente: elaboración propia con información de
bases catastrales. ......................................................................................................................................... 56
Figura 36. Índices de construcción resultantes Sector Norte. Fuente: elaboración propia con información
geográficas entregada por el IDU para el Convenio 1921. ........................................................................... 57
Figura 37 Generación de valor por mayor edificabilidad Tipo 5, Estrato 6. Sector Chapinero. Fuente: elaboración
propia con información de bases catastrales. .............................................................................................. 61
Figura 38 Generación de valor por mayor edificabilidad Tipo 1/2, Estrato 3. Sector Chapinero. Fuente:
elaboración propia con información de bases catastrales ............................................................................ 62
Figura 39. Índices de construcción resultantes. Sector Chapinero. Fuente: elaboración propia con información
geográficas entregada por el IDU para el Convenio 1921. ........................................................................... 63
Figura 40. Niveles de Análisis. Fuente: Elaboración propia. .................................................................................. 83
Figura 41. Tipos de tratamientos Zona 1. Fuente: Sistema Guitaca Uniandes con base en información de la
Unidad Administrativa Especial de Catastro suministrada por el IDU en el marco del Convenio 1921 de
2015, entregada el 28 de enero de 2015 ...................................................................................................... 86
Figura 42. Tipos de tratamientos Zona 2. Fuente: Sistema Guitaca Uniandes con base en información de la
Unidad Administrativa Especial de Catastro suministrada por el IDU en el marco del Convenio 1921 de
2015, entregada el 28 de enero de 2015 ...................................................................................................... 87
Figura 43. Tipos de tratamientos y categorías del suelo Zona 3. Fuente: Sistema Guitaca Uniandes con base en
información de la Unidad Administrativa Especial de Catastro suministrada por el IDU en el marco del
Convenio 1921 de 2015, entregada el 28 de enero de 2015 ........................................................................ 88
Figura 44. Tipos de tratamiento Zona 7. Fuente: Sistema Guitaca Uniandes con base en información de la
Unidad Administrativa Especial de Catastro suministrada por el IDU en el marco del Convenio 1921 de
2015, entregada el 28 de enero de 2015 ...................................................................................................... 89
Figura 45. Plan Zonal del Centro y las zonas de la PLMB ..................................................................................... 97
Figura 46. Áreas de Actividad Zona 1 .................................................................................................................. 101
Figura 47. Áreas de actividad Zona 2................................................................................................................... 102
Grupo de Estudios en Sostenibilidad Urbana y Regional – SUR
Figura 48. Áreas de actividad Zona 3................................................................................................................... 103
Figura 49. Áreas de actividad Zona 7................................................................................................................... 104
Figura 50. Equipamientos según carácter Zona 1. Fuente: Sistema Guitaca Uniandes con base en información de
la Unidad Administrativa Especial de Catastro suministrada por el IDU en el marco del Convenio 1921 de
2015, entregada el 28 de enero de 2015 .................................................................................................... 118
Figura 51. Equipamientos según escala Zona 1 .................................................................................................. 120
Figura 52. Equipamientos según carácter Zona 2................................................................................................ 122
Figura 53. Equipamientos según escala Zona 2 .................................................................................................. 124
Figura 54. Equipamientos según carácter Zona 3................................................................................................ 126
Figura 55. Equipamientos según escala Zona 3 .................................................................................................. 128
Figura 56. Equipamientos según carácter Zona 7................................................................................................ 130
Figura 57. Equipamientos según escala Zona 7 .................................................................................................. 132
Figura 58. Entidades con funciones de renovación urbana, captura de valor y sistema metro en la estructura de la
administración distrital ................................................................................................................................ 160
Figura 59. Ubicación de los proyectos propuestos en la Zona 1. ......................................................................... 172
Figura 60. Ubicación de los proyectos propuestos en la Zona 2. ......................................................................... 175
Figura 61. Ubicación de los proyectos propuestos en la Zona 3. ......................................................................... 178
Figura 62. Ubicación de los proyectos propuestos en la Zona 7 .......................................................................... 180
Grupo de Estudios en Sostenibilidad Urbana y Regional – SUR
INTRODUCCIÓN
En el marco del Convenio 1921 – Proyecto Metro entre el Instituto de Desarrollo Urbano (IDU) y Universidad
de Los Andes, se entregan los resultados de diferentes ejercicios de análisis como diagnóstico y propuesta de
ocho de las 14 estaciones que hacen parte del proyecto. El grupo de estaciones de la primera línea de metro
de Bogotá (PLMB) que se estudió en este informe está compuesto por ocho estaciones las cuales se definen
como Tramo Norte y Tramo Chapinero y las cuales fueron agrupadas en zonas de dos estaciones contiguas
cada una. Estos grupos son las unidades de análisis y los diagnostico, propuesta y escenarios se realizaron a
este nivel. De ahora en adelante cada zona de análisis se identifica con la letra G que hace referencia a
Grupo de estaciones. En este informe se presentan los resultados de los siguientes grupos:
Tramo Norte
-G7.Calle 127-Usaquén
Tramo Chapinero
-G1.Avenida. Chile-Plaza Lourdes
-G2.Santo Tomás-Marly
-G3.Gran Colombia-Parque Nacional
Las principales características que se estudiaron para cada una de las estaciones asignadas en Proyecto
Metro están comprendidas en las siguientes categorías:
o
o
o
o
Componente económico
Componente de normativa urbana
Componente urbanístico-espacial
Componente técnico-operativo
Se analizaron diversas bases de datos, indicadores y registros que permitieron construir un entendimiento
integral de las zonas y así llevar a cabo un diagnóstico para cada uno de los componentes, y con base en
estos construir propuestas. Los resultados más relevantes del proceso de diagnóstico y desarrollo de
propuestas se encuentran registrados en las fichas de este documento.
Partiendo de los análisis de componentes principales anteriormente descritos se elaboró una propuesta
urbanística y funcional desde una visión DOTS y se desarrollaron proyecciones de crecimiento y
generación de valor para cada uno de los grupos de estaciones analizados. Este informe presenta la
metodología general del proyecto, la visión de ciudad, los diagnósticos por componente (fichas
diagnóstico), la propuesta urbanístico-funcional (en el informe y las fichas de propuesta), y los cálculos de
generación y captura de valor. Adicionalmente se incluyen fichas resumen por componente para cada una
de las zonas evaluadas, en donde se presentan los resultados económicos obtenidos, las
recomendaciones normativas y la propuesta urbana y de movilidad de forma resumida.
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Documento que contenga el Plan de trabajo y cronograma detallado.
Documento que contenga la recolección y revisión detallada de información existente del
proyecto y justificación teórica y metodológica de la propuesta de Desarrollo Orientada por el
Transporte Sostenible –DOTS- y generación de valor, para el área de influencia de cada una
de las estaciones asignadas.
Documento que contenga la elaboración de base cartográfica y de datos para análisis y toma
de decisiones, para el área de influencia de cada una de las estaciones asignadas.
Estaciones Tramo Norte y Chapinero
Diseño conceptual urbanístico y funcional para la identificación y análisis de componentes
estratégicos, elaboración de fichas de análisis normativo, económico, urbanístico- espacial y
técnico operativo, para el área de influencia de cada una de las estaciones asignadas.
Diseño de los escenarios de desarrollo y su impacto en la creación y captura de valor
mediante planteamientos de espacio público, usos de suelo, conectividad y edificabilidad en
zonas de estudio, para el área de influencia de cada una de las estaciones asignadas
.Estaciones Tramo Sur
Diseño conceptual urbanístico y funcional para la identificación y análisis de componentes
estratégicos, elaboración de fichas de análisis normativo, económico, urbanístico- espacial y
técnico operativo, para el área de influencia de cada una de las estaciones asignadas.
Diseño de los escenarios de desarrollo y su impacto en la creación y captura de valor
mediante planteamientos de espacio público, usos de suelo, conectividad y edificabilidad en
zonas de estudio, para el área de influencia de cada una de las estaciones asignadas
Estrategia operativa y financiera, apoyo en el proceso de implementación a través de un plan
estratégico de desarrollo de proyectos integrales, vinculación de actores privados y
recuperación del valor generado, para el área de influencia de cada una de las estaciones
asignadas.
Informe final en el que se debe evidenciar la ejecución del estudio consolidando, todas las
actividades ejecutadas, deberá contener los análisis de los resultados, shapes de la
cartografía empleada en análisis conclusiones y recomendaciones. Este documento debe ir
acompañado por la presentación de la divulgación de los resultados del estudio.
Tabla 1. Listado y contenido de cada uno de los entregables del Convenio 1921. Fuente: elaboración propia.
---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------Grupo de Estudios en Sostenibilidad Urbana y Regional – SUR
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1. SÍNTESIS DE RESULTADOS
1.1
Crecimiento y captura de valor a 10 años
Para explicar claramente los análisis realizados y de resultados obtenidos se presentan a continuación
unos gráficos generales que muestran los resultados de la propuesta y los potenciales de captura de valor.
Primero se muestran los resultados de generación de valor y crecimiento de las zonas y luego se
muestran unos gráficos con indicadores DOTS. Estos indicadores muestran la situación actual y la
propuesta urbana reflejando su impacto en cada una de las estaciones analizadas. Finalmente, se muestra
una tabla de resumen comparativa con los potenciales de generación de valor, los costos de la propuesta
urbanística-funcional y los costos de las estaciones.
En la Tabla 2 se muestran las estimaciones de metros cuadrados de potencial máximo edificable,
crecimiento de área construida probable a 10 años y generación y captura de valor asociada a este último
valor. De forma agregada, los resultados para las ocho estaciones analizadas dan los siguientes valores:
Potencial máximo edificable: 17,517,750 m2
Crecimiento probable (10 años): 3,598,799 m2
Potencial probable de generación de valor (10 años): $ 1.395,629,730,438
Potencial probable de captura de valor – 50% (10 años): $ 697,814,865,219
Figura 1 Potencial de captura de valor por grupo de estaciones. Fuente: elaboración propia con insumos
entregados para el desarrollo del convenio
Así mismo se muestran los valores para cada uno de los grupos de estaciones analizadas, para el área de
influencia de 500 y 1,500 metros. Se calcularon tres estimaciones de captura de valor: la línea morada
muestra el potencial calculado por mayor edificabilidad con base en precios de referencia del año base (sin
efecto Metro), la línea verde muestra la estimación con precios de referencia incrementados por el efecto
generado por la Primera Línea del Metro de Bogotá (PLMB) y finalmente la línea anaranjada muestra el
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3
potencial de captura de valor generado por la influencia de la PLMB más el efecto de los elementos DOTS de
la propuesta urbana. Se puede apreciar como los mayores potenciales de generación de valor se presentan
en la zona norte. Esto se debe a que estas zonas tendrían un crecimiento probable mucho mayor y a que los
precios de suelo son mucho mayores.
También se puede apreciar como en los escenarios sin efecto metro, las zonas de 500 a 1,500 metros tienen
mayor crecimiento y generación de valor que sus zonas respectiva a 500 metros. Esto se debe a que son
zonas de mayor extensión, pero en los escenarios siguientes, con los efectos PLMB y DOTS esa diferencia se
reduce y en algunos casos, los sectores de 500 metros generan más valor que las áreas a 1,500 m. Tal como
se explicará más adelante, los crecimientos de área construida son más intensos por unidad de área en las
zonas a 500 metros debido a la cercanía a las estaciones y a los efectos de la propuesta urbanísticafuncional. También cabe resaltar el gran potencial que tiene la zona de 500 a 1,500 m del grupo de estaciones
Avenida Chile-Plaza Lourdes en el tramo Chapinero. La Tabla 2 muestra los valores finales (crecimiento de
área construida y generación de valor) a 10 años (escenario PLMB + DOTS) junto con una columna que
muestra el potencial máximo de crecimiento para cada zona. Se resaltan en gris las zonas con mayor
potencial.
Escenario PLMB + DOTS
*Valores en millones de pesos
Generación
de valor ($)
(10 años) *
Captura de
valor ($)
(10 años)50% *
Crecimiento
(m2) (10
años)
500m
$55,834
$27,917
502,449
502,449
1500m
$54,824
$27,412
1,352,174
1,352,174
500m
$121,994
$60,997
1,351,098
1,351,098
1500m
$76,058
$38,029
1,789,628
1,789,628
500m
$182,344
$91,172
1,512,005
1,512,005
1500m
$205,434
$102,717
4,379,543
4,379,543
500m
$301,064
$150,532
3,207,590
3,207,590
1500m
$398,078
$199,039
3,423,264
3,423,264
$1,395,630
$697,815
3,598,799
17,517,750
Zonas
G3.G.Colombia-P.Nacional
G2.Santo Tomás-Marly
G1.Av. Chile-P.Lourdes
G7.Calle 127-Usaquén
Tramo Norte
Crecimiento
máximo
(m2)
Tabla 2 Resumen de crecimiento, generación y captura de valor por zona
El valor estimado de generación de valor por zona depende de varios factores: del total de área de lotes
desarrollables por zona, que resulta de aplicar una metodología de depuración de lotes (vale la pena aclarar
que corresponden solo a lotes desarrollables que se encuentran áreas en tratamiento de renovación); del
mayor valor por metro cuadrado edificable adicional, que resulta de los análisis económicos de edificabilidad
por cada barrio y por tipo de uso y de las variables del modelo de crecimiento, como pasajeros en transporte
masivo y precio del espacio construido, entre otras. Todos estos consideraciones ser explican en la sección
de metodología.
La Figura 2 muestra en el eje principal, los valores de área desarrollable por cada área de influencia y en
el eje secundario, el valor adicional por cada metro cuadrado edificable en el escenario base. La altura de
cada barra representa el área total de lotes en cada área de influencia analizada. La sección azul de cada
barra es el área no desarrollable, ya sea por temas de norma urbana o por tener un índice de construcción
mayor de 1.5. Por lo tanto, la sección roja es el área desarrollable resultante. En el eje vertical izquierdo se
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4
encuentra la escala de área de lote en m2 expresada en millones, mientras que en el eje vertical derecho
está el valor de m2 edificable adicional en pesos, también expresado en millones.
Figura 2 División de lotes por área desarrollable y plusvalor por m2 edificable adicional base. Fuente:
elaboración propio con base en datos catastrales (UAECD, 2015).
Se puede apreciar como en las zonas a 1,500 m de las estaciones G1 y a 500 m del grupo G7, se encuentra
la mayor cantidad de área desarrollable (barra roja), mientras que las zonas de Chapinero tienen menor
cantidad de área desarrollable debido a que son zonas ya consolidas y a que tiene muchos sectores de
intereses cultural. También se puede ver cómo las zonas del tramo norte (Calle 127 y Usaquén) tienen los
mayores valores por m2 edificable adicional.
El mayor valor promedio por m2 edificable adicional es de aproximadamente $ 350,000 pesos y es constante
para todas las zonas de los tramos Chapinero, mientras que este valor para las zonas del tramo norte, es de
alrededor de $ 650,000 pesos.
1.2
Indicadores DOTS
Como una forma de resumir y exponer los efectos de la propuesta urbanística-funcional se determinaron tres
grupos de indicadores DOTS. Estos indicadores son: 1) espacio público efectivo; 2) oferta de cicloinfraestructura y 3) densidad construida y mezcla de usos.
En la Figura 3 se presentan los valores de espacio público actual y propuesto para los cuatro grupos de
estaciones analizadas. Se evidencia como, para el tramo de Chapinero, la propuesta intentó ser más profunda
en las zonas G1 y G2 para subsanar el déficit actual de espacio público, en comparación a la zona G3 que
cuenta con una dotación mucho más amplia de espacio público.
Adicionalmente se estimó el espacio público por habitante para entender mejor la situación de cada zona,
respecto a este indicador. Se encontró que para todas las zonas, este indicador crece excepto para las zonas
donde su valor actual se encuentra arriba de 6 m2 de espacio público efectivo por habitante. Se aclara que en
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5
toda la propuesta urbana, el valor de este indicador nunca se encuentra por debajo de este valor de
referencia. Es importante recordar que el principal objetivo de la propuesta de espacio público, busca proveer
nuevo espacio público que responda a los nuevos desarrollos planteados, más no busca subsanar déficits
actuales, lo cual es abordado como un objetivo secundario, el cual se intenta aportar parcialmente en cada
zona según sus propias condiciones (el indicador usado es espacio público efectivo que hace referencia
exclusivamente a parques, plazas y plazoletas, aun así la propuesta también incluye creación y/o
rehabilitación de espacio público en la adecuación de varios ejes de movilidad no motorizada).
Figura 3 Espacio público actual y propuesto (el espacio público actual fue obtenido con base en información de
SDP, 2015)
En la Figura 4 se muestra la cantidad actual y propuesta de ejes de ciclo-infraestructura para las estaciones
presentadas. La figura muestra los metros lineales de corredores actuales y contratados por la administración
distrital actual y adicionalmente muestra los nuevos ejes propuesto por el Consorcio L1 1 y finalmente los
propuestos por el equipo de Uniandes. Aparte de consolidar ejes de ciclo-infraestructura, la propuesta
urbanística-funcional también considera una adecuación o revitalización de infraestructura peatonal, la cual
también incluye sus costos (sobre estos mismos ejes). Estas intervenciones se deberían considerar como
adecuación de ejes de movilidad no motorizada (los elementos acá propuestos hacen parte del espacio
público no efectivo, por lo cual, aunque no se cuantifican en área sí entran a aportar en la concepción de la
propuesta urbanística). Estos se presentan en términos de metros lineales de ciclo-infraestructura ya que es
la forma más fácil de cuantificar y expresar el indicador dada la información disponible.
La propuesta de Uniandes busca en cada zona aprovechar espacios, algunos en la actualidad subutilizados y
conectar tramos existentes de ciclorrutas para crear redes que permitan el tránsito de forma segura y directa
para quienes se movilizan en bicicleta. En algunas zonas se integraron las ciclorrutas a ejes verdes con el fin
de integrar la movilidad con espacios que también sirvan para la recreación.
1 Consorcio L1 realizó diversos estudios y propuestas entorno al Proyecto de la primera línea de metro de Bogotá, y entregó los resultados durante el
año 2010.
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6
Figura 4 Ciclo-infraestructura por zona. Fuente: elaboración propia con información de la SDM, propuesta del
Consorcio L1 y propuesta propia.
Por otro lado, de acuerdo con el indicador 2.1 de la guía ITDP TOD2, se obtiene el máximo puntaje cuando a
menos de 100 m de cualquier punto de la zona analizada se encuentra una infraestructura segura para la
bicicleta. Ésta no necesariamente debe ser una ciclorruta o un bici-carril, sino que también puede ser una
calle con bajo flujo vehicular o donde la velocidad sea baja y no se requiera segregación. Teniendo en cuenta
las ciclorrutas existentes, las contratadas y las propuestas, se muestra en la Figura 5 el porcentaje del área de
cada zona que cumpliría este parámetro.
Se observa que alrededor del 40% de la zona 5 estaría dentro del área de 100 m, siendo esta zona la que
tiene un porcentaje menor, mientras que la zona 1, el área alcanzaría casi el 90%. Cada zona presenta un
comportamiento y un tejido urbano diferente lo que permite pensar que ciertas calles inter-barriales con
determinadas características tal como un flujo vehicular bajo, o infraestructura en buen estado, también
pueden ser utilizadas por bici-usuarios de forma cómoda y segura.
2 Guía para el desarrollo orientado al transporte (TOD por sus siglas en inglés) creado por el Institute for Transportation & Development Policy,
publicado en el 2014.
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Figura 5 Área cubierta por ciclorutas. Fuente: elaboración propia con información de la SDM, el Consorcio L1 y
propuesta propia.
Se presentan también dos indicadores que resumen los resultados de la propuesta en términos de
densificación y mezcla de usos. Estos indicadores se muestran de forma conjunta en la Figura 6. En el eje
vertical principal se expresa la densidad construida de la zona en términos de metros cuadrados de espacio
construido por km2 de ciudad. Las barras muestran en color azul la densidad actual y en color rojo la densidad
adicional propuesta. Mientras que las líneas expresan el porcentaje de metros cuadrados construidos de usos
complementarios (usos no residenciales) sobre los metros cuadrados totales (eje secundario). Se evidencia
como las zonas del tramo Sur presentaban las densidades más bajas y los porcentajes de usos
complementarios más bajos. Por otro lado, las zonas de los tramos Norte y Chapinero tenían una mayor
densidad construida y mayor cantidad de usos complementarios.
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Figura 6 Densidad construida y usos complementarios (situación actual y propuesta). Fuente: elaboración
propia con cálculos propios.
Por lo tanto, se entiende como la propuesta urbanística buscó principalmente densificar todas las zonas y a la
vez buscar un equilibrio entre usos residenciales y complementarios. Se puede ver como los porcentajes de
usos complementarios pasaron en promedio de niveles superiores a 60% (linea verde) a niveles de alrededor
de 45% (linea morada).
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9
1.3
Costos
La siguiente tabla muestra el resumen de generación de valor en cada área, los costos de las estaciones y los costos de elementos DOTS ponderados a un periodo de 10
años. Esta ponderación se realizó ya que los potenciales de generación de valor se calcularon a un periodo de 10 años mientras que los costos de la propuesta DOTS son
costos que se requerirán según se vaya desarrollando de forma conjunta los desarrollos urbanos y los elementos DOTS de espacio público propuestos. Para calcular los
tiempos de implementación se calcula una tasa entre los m2 de crecimiento probable a 10 años y los m2 de la propuesta. En promedio para las 4 zonas en 10 años se habrá
construido el 32% de la propuesta (esto significa que toda la propuesta se ejecutaría en 31 años) así mismo los costos de elementos DOTS correspondientes serán el 32% los
costos totales. Estos costos suman para todas las zona $135,764 millones, mientras que la captura de valor en estas zonas sería de $330,618 millones (ya que los elementos
DOTS solo se plantearon en las área de influencia a 500m solo se comparan con la captura de valor correspondiente), lo anterior muestra como principal resultado que el
potencial de captura a 500 m es mayor que los costos de elementos DOTS, por lo cual, bajo un escenario de priorización de las inversiones en elementos DOTS, quedaría un
remanente para destinar a la financiación de las estaciones. Por otro lado el potencial de captura de 500 a 1500 metros es aún mayor $367,197 millones esto suma una
captura total de $697,815.mientras que el costo de las ocho estaciones en la zona es de $1,080,904 millones. Al analizar los escenarios de generación de valor, se puede ver
el efecto que tendría la PLMB y los elementos DOTS, los cuales incrementarían el potencial de generación de $ 495 mil millones (sin PLMB) a $ 661 mil millones (PLMB
+DOTS) en el área de influencia de 500 m, y de $ 678 mil millones a $ 734 mil millones en el área de influencia de 500 a 1500 metros.
Los valores monetarios se expresan en millones de pesos
Zona
Área de
influencia
G3.G.ColombiaP.Nacional
G2.Santo TomásMarly
Costo estaciones
en zona
PLMB + DOTS
Costo
propuesta
DOTS
Captura-50% (10
años)
PLMB
sin PLMB
Generación de valor probable (10 años)
Crecimiento
probable PLMB
+ DOTS (10
años) m2
Propuesta
urbana (m2)
% de avance
propuesta
urbana (10
años)
Tiempo de
implementación (años)
Costo
propuesta DOTS
ajustado a 10
años
G1.Av. ChileP.Lourdes
500m
1500m
500m
1500m
500m
1500m
G7.Calle 127Usaquén
500m
1500m
$349,319
$143,843
(-)
$150,532
$199,039
$301,064
$398,078
$278,421
$396,706
$248,924
$388,685
627,686
723,506
1,559,343
(-)
40%
(-)
25
(-)
$56,277
(-)
Total
500m
1500m
$1,080,904
$410,513
(-)
$330,618
$367,197
$661,236
$734,394
$601,692
$724,649
$495,459
$678,258
1,695,522
1,903,276
5,288,326
(-)
32%
(-)
31
(-)
$135,764
(-)
$1,080,904
$410,513
$697,815
$1,395,630
$1,326,340
$1,173,717
3,598,799
5,288,326
32%
31
$135,764
Total general
$329,717
$226,357
$175,511
$38,613
(-)
$132,933
(-)
$95,123
(-)
$27,917
$27,412
$60,997
$38,029
$91,172
$102,717
$55,834
$54,823
$121,993
$76,058
$182,344
$205,434
$49,520
$53,607
$109,654
$75,266
$164,096
$199,069
$36,319
$48,780
$92,763
$71,711
$117,453
$169,082
150,521
196,195
448,253
283,730
469,062
699,846
420,362
(-)
1,639,384
(-)
1,669,237
(-)
36%
(-)
27%
(-)
28%
(-)
28
(-)
37
(-)
36
(-)
$14,635
(-)
$36,751
(-)
$28,100
(-)
Tabla 3. Costos de todas las zonas analizadas. Fuente: elaboración propia con información del modelo de desarrollo, la propuesta urbana y de movilidad, y estimaciones de costo
por el grupo SUR de la Universidad de los Andes.
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10
2. METODOLOGÍA
El proyecto de la Primera Línea del Metro de Bogotá (PLMB) tendrá efectos en gran parte de la ciudad,
principalmente en las áreas aledañas al sistema. En este orden de ideas, se presenta la oportunidad de crear una
mejor ciudad mediante intervenciones que entorno a un sistema de transporte masivo, logran direccionar el
desarrollo del espacio público e influenciar el desarrollo inmobiliario del sector. Aparecen entonces dos tipos
principales de efectos: económicos (valores del suelo e inmuebles) y de áreas (crecimiento), tal como se muestra
en la ¡Error! No se encuentra el origen de la referencia..
Figura 7. Efectos generales de la PLMB. Fuente: elaboración propia.
Se desarrolló una metodología para estimar el área probable de crecimiento de las zonas aledañas a las
estaciones de la PLMB y la generación de valor probable que se podría llegar a obtener como consecuencia de la
construcción de la PLMB y debido a la intervención en el diseño de espacios públicos. Todo esto acompañado
por una propuesta de un instrumento de regulación y gestión y ajustes institucionales que permitan llevar acabo
la captura de valor generado y la planeación integrada de las áreas de influencia.
Figura 8.Efectos generales de la PLMB y de una intervención temprana en él. Fuente: elaboración propia.
Los parámetros de diseño urbano (criterios DOTS) y los instrumentos jurídicos e institucionales son elementos
que pueden potenciar directamente la magnitud y el impacto de los efectos de la PLMB. Ya que el proyecto metro
se realiza con dineros públicos que generan beneficios, estos últimos pueden ser parcialmente aprovechados
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11
para la financiación del proyecto. Esta metodología tiene el objetivo de incorporar diferentes aspectos en el
cálculo de la generación de valor probable con relación a la construcción de la PLMB. Así mismo se busca
responder ciertas preguntas que apuntan a elementos específicos en el proceso de cumplir el objetivo principal.
Estas cinco preguntas son:
1. ¿Cuál es el crecimiento que tendrá la zona? (m2 nuevos construidos)
2. ¿Cómo se puede hacer una mejor ciudad?
3. ¿Cómo se puede generar valor?
4. ¿Cómo se puede capturar valor?
5. ¿Cómo se gestionan estos procesos?
Figura 9. Diagrama de la metodología creada por la Universidad de Los Andes y principales preguntas en el
desarrollo del Convenio 1921. Fuente: elaboración propia.
Cada una de las etapas de la metodología busca contribuir directamente a la respuesta de una o más de estas
preguntas. La visión de cómo la PLMB va a influir en el desarrollo de la ciudad se construye con lo obtenido de
aplicar los pasos de la metodología. Para el análisis de las estaciones se establecieron zonas, cada una con dos
estaciones. Éstas se agruparon según su localización en tramos, obteniendo así tres tramos:
o Tramo Norte: una zona con 2 estaciones.
o Tramo Chapinero: tres zonas cada una con 2 estaciones.
o Tramo Sur: tres zonas cada una con 2 estaciones.
Cada tramo cuenta con particularidades normativas y urbanas, por lo tanto, los resultados y las recomendaciones
generales se presentan a este nivel, mientras que los análisis y recomendaciones de cada zona y que hacen
referencia a casos específicos se presentan a nivel de estación. Por ejemplo, en la ¡Error! No se encuentra el
origen de la referencia., se muestra el esquema del modelo de crecimiento de precios propuesto. Este modelo
estima el precio del m2 construido, considerando no solo la interacción que se genera con el sistema de
transporte masivo, sino también la influencia de diferentes aspectos urbanos característicos de la zona.
.
Figura 10. Diagrama del modelo de crecimiento de precios. Fuente: elaboración propia.
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De forma paralela, el modelo de desarrollo (¡Error! No se encuentra el origen de la referencia.) estima el
crecimiento de m2 en 10 años mediante el análisis del cambio en el precio del m2 construido (resultado del
modelo de crecimiento de precios) y aspectos urbanos y normativos que afectan la zona de estudio.
Figura 11. Diagrama del modelo de desarrollo. Fuente: elaboración propia.
Luego, el crecimiento probable del área construida es el resultado del modelo de desarrollo (¡Error! No se
encuentra el origen de la referencia.). Este valor indica el número aproximado de nuevos m2 que se van a
generar en la zona durante los próximos 10 años, si se siguen las recomendaciones en diseño urbano, movilidad
y reglamentación normativa que se consideran en los modelos de crecimiento de precios y desarrollo.
Figura 12. Diagrama del crecimiento probable de área. Fuente: elaboración propia.
Adicionalmente, se desarrolló otro modelo que estima el mayor valor del suelo debido a la mayor edificabilidad
permitida por el Decreto 562 de 2014 (diferente del modelo de crecimiento de precios). La aplicación de este
modelo, da como resultado el mayor valor por edificabilidad adicional. Al considerar ciertas características
particulares de los lotes, englobes y zonas analizadas, se obtiene un índice de construcción que maximiza el
valor del suelo, de acuerdo a su localización y tipo de uso. Estos resultados, permiten estimar los nuevos valores
del suelo, a aumentar la edificabilidad más allá de un valor base de 1.5. Ver ¡Error! No se encuentra el origen
de la referencia..
Figura 13. Diagrama del crecimiento de precios. Fuente: elaboración propia.
El análisis de generación de valor probable es la última etapa de la metodología. Aunque el valor generado
probable es ya un resultado, éste se debe analizar teniendo en cuenta que para generarse se incurrió en costos
adicionales. La captura neta será el resultado de la resta entre el dinero excedente obtenido y los costos que se
hayan generado, tal como se muestra en el esquema de la ¡Error! No se encuentra el origen de la referencia..
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13
Figura 14. Diagrama del análisis de captura de valor probable. Fuente: elaboración propia.
En diferentes instancias del análisis y desarrollo de recomendaciones se incluyen como lineamientos para la
creación de una mejor ciudad los principios de la teoría del desarrollo orientado al transporte sostenible (DOTS).
Estos ocho principios hacen referencia no solo a movilidad sino también a condiciones urbanas que mejoran la
calidad de los espacios públicos y promueven una mejor integración y distribución de servicios (¡Error! No se
encuentra el origen de la referencia.).
Figura 15. Diagrama de calidad urbana (DOTS). Fuente: elaboración propia.
Cada estación de la PLMB fue evaluada teniendo en cuenta estos principios. Tanto sus deficiencias como sus
puntos fuertes fueron identificados y evaluados mediante el análisis de la situación actual, y posteriormente
fueron tomados en cuenta para el desarrollo de una estrategia particular.
En cuanto a los instrumentos jurídicos e institucionales, éstos se concentraron en tres niveles de análisis
desarrollados en diagnóstico y en la formulación de la propuesta urbana. Esto permitió obtener una propuesta en
términos de marco normativo así como de arreglo institucional, como se muestra en la ¡Error! No se encuentra
el origen de la referencia..
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14
Figura 16. Diagrama de instrumentos jurídicos e institucionales. Fuente: elaboración propia.
La generación de valor como consecuencia de la PLMB comprende varias etapas. La metodología de generación
de valor diseñada por la Universidad de Los Andes tiene seis principales momentos (¡Error! No se encuentra el
origen de la referencia.):
Modelo de Generación de Valor
Situación inicial
Englobe/Integración
Máximo potencial de
edificación
Calidad DOTS
Comportamiento ciclo
inmobiliario:
* Crecimiento en área
* Crecimiento en precio
Figura 17. Representación del modelo de generación de valor. Fuente: elaboración propia.
1. Situación actual: se analizan las características actuales de los predios.
2. Englobe/integración: en
aquellos de
predios
que debido
algunos parámetros previamente establecidos,
Modelo
Captura
deaValor
tienen el potencial integrarse con los predios vecinos para consolidar un nuevo desarrollo, se evalúa su
integración y las características que tendría este nuevo predio.
3. Máximo potencial de edificación: el nuevo predio presenta características que dada la normatividad
vigente le otorgan el potencial de construir en altura un mayor número de pisos.
Mayor edificabilidad
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Mayor accesibilidad
Plusvalor
15
Modelo de Generación de Valor
4. Calidad DOTS: aunque existe el potencial de construir determinado número de pisos, no siempre es
recomendable construir el máximo. Los principios del desarrollo orientado al transporte sostenible
(DOTS) se utilizan para garantizar la calidad urbana de estos proyectos y su apropiada integración con
el ambiente construido. Estos lineamientos establecen cual es la altura recomendada a construir,
disminuyendo así el número de pisos.
5. Comportamiento ciclo inmobiliario: además de los lineamientos DOTS, el ciclo inmobiliario local también
influye en la altura de los edificios que se van a construir. Dependiendo de la demanda y el precio de
Comportamiento ciclo
venta que el mercado determina, se obtieneMáximo
el número
de de
m2 a construir.
inmobiliario:
potencial
Situación inicial
Englobe/Integración
edificación
Calidad DOTS
* Crecimiento en área
Cuando se determina la altura de la nueva edificación, se pasa de la generación de valor a* Crecimiento
la captura en
deprecio
valor (¡Error! No se encuentra el origen de la referencia.). Gracias a la mayor edificabilidad y a la
mayor accesibilidad, este nuevo proyecto de construcción tendrá un valor adicional, y es éste, es el que
a través de ciertos instrumentos normativos debe ser parcialmente aprovechado y capturado por el
Distrito.
Modelo de Captura de Valor
Mayor edificabilidad
Mayor accesibilidad
Plusvalor
Figura 18. Representación del modelo de captura de valor. Fuente: elaboración propia.
Finalmente, la Figura 19 resume la metodología propuesta para calcular el valor probable de generación y
captura de valor. Esta metodología parte por calcular cuales son los lotes desarrollables según unos criterios
previamente establecidos, lo cual es la base para los análisis y productos económicos y urbanístico-espaciales.
Esto se hace tanto para el año 2005 como base para la estimación del modelo y para el año 2015 para las
proyecciones
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16
2.1
ESQUEMA GENERAL DEL PROYECTO
Como se evidenció en el esquema conceptual del proyecto explicado en la introducción anterior la estimación de generación de valor es el desarrollo principal del
proyecto al cual se le unen dos desarrollos que se relacionan pero que son independientes entre sí. Estos desarrollos son: la definición de un instrumento
normativo de regulación y recomendaciones instruccionales y la elaboración de una propuesta de ciudad con base en una visión DOTS. Estos 3 desarrollos, que
son los productos principales de este convenio, se realizaron con base en diagnósticos iniciales de 4 componentes principales los cuales son: Componente
urbanístico-espacial, componente técnico- operativo, componente norma urbana, componente económico. La siguiente figura muestra un esquema en el cual se
explica los diagnósticos realizados y como se relacionan estos con los 3 desarrollos principales y sus resultados finales.
Componente
(1)
Urbanísticoespacial
TécnicoOperativo
Oportunidades
Insumo Producto
Variables urbanas (IC, equipamientos,
espacio público)
Variables urbanas (ciclorutas, pasajeros
(3) en masivo, rutas SITP, accidentalidad,
ect)
Indicadores DOTS actuales
(cicloinfraestructura)
(9)
Precios de referencia suelo y espacio
(5)
construido 2015 por tipo de uso
Económico
Norma
urbana
Insumo
Productos
Desarrollos
Indicadores DOTS actuales (densidad,
(2) mezcla de usos, espacio púbico,
equipamientos)
(4)
Propuesta
Desarrollo
(1)
Variables inmobiliarias (precios de
(6) venta, incidencia,costo de construcción,
ect)
(7)
Tratamientos (actualización decreto
562)
(7)
(8)
Variables prediales (r.vial, zonas de
protección, permanencias)
(8)
Identificación de lotes de oportunidad
Diagnóstico
Productos
(9),(1)
(2),(3),(4)
Propuesta
urbana
(10)
Espacio
público
(9),(1),
(3),(5),(6),(7),
(10)
Modelo
potencial
(11)
Generación
de valor
-Plusvalor por m2
de edificabilidad
adicional
Modelo de
crecimiento
-Crecimiento m2
(10 años)
Instrumento de gestión
(9), (10)
(12)
Instrumento
Operatividad
Tabla 4 Esquema general del proyecto Fuente: elaboración propia
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-Índicadores
DOTS resultantes
/ m2 y usos
nuevos
desarrollos /
Cantidades y
costos de
elementos DOTS
17
2.2
MODELO DE CRECIMIENTO Y GENERACIÓN DE VALOR
Figura 19. Diseño conceptual del modelo de generación y captura de valor propuesto. Fuente:
elaboración propia con base en el modelo desarrollado para el Convenio 1921.
Los criterios utilizados para seleccionar los predios susceptibles de ser desarrollados consisten en eliminar de la
base de lotes los lotes no desarrollables. Estos lotes son:
a.
b.
c.
d.
e.
f.
g.
Lotes de interés cultural
Lotes en áreas de tratamiento de conservación
Lotes en zonas protegidas (amenaza, zonas de ronda, EEP)
Reserva vial
Equipamientos con permanencia
Lotes con IC > 1.5
Lotes con licencias de construcción actuales (2015)
Posterior a esta depuración, se agrupan los lotes resultantes para sacar estadísticas a nivel manzana, que es la
unidad de análisis para estimar los distintos modelos. Este nivel de agregación permite caracterizar las manzanas
en términos de división predial, aspectos económicos, espaciales y de movilidad para entender como éstos
factores definen el potencial de crecimiento probable de cada una de las manzanas analizadas, lo cual es la base
para calcular el potencial de generación y captura de valor.
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18
2.2.1 DESARROLLO DE UNA METODOLOGÍA DE GENERACIÓN DE VALOR
El establecimiento del Decreto 562 de 2014, en donde entre otras cosas, se regulan los coeficientes de utilización
del suelo (o índices de edificabilidad o construcción), impactará de forma importante la oferta de superficies
edificables. Esta nueva reglamentación apuesta a generar procesos de renovación de escala superior al predio y
confía en que los potenciales aprovechamientos que otorga sean incentivo suficiente para que el mercado
resuelva el englobe de predios.
En teoría, la utilización de las herramientas incluidas en dicho decreto, permitirá al Distrito mejorar la eficiencia en
la gestión del suelo en la zona de influencia de la PLMB, promoviendo un desarrollo urbano de calidad y
generando recursos que sirvan para la financiación de las infraestructuras de transporte. La venta de
edificabilidad por parte del Distrito busca capturar una parte de los beneficios generados sobre el valor del suelo
debido a intervenciones e inversiones públicas. Esta generación de valor, por la construcción de una
infraestructura de transporte, por ejemplo, hace que el promotor, constructor o el dueño del suelo obtenga un
beneficio por el mayor valor del suelo. Las inversiones públicas pueden generar estos beneficios con tres
elementos fundamentalmente: mayor valor por mayor accesibilidad, mayor valor por una mejor calidad urbana y
mayor valor por mayor edificabilidad. En primera instancia, la implementación de la PLMB implica que el
promotor, constructor o el dueño del suelo cercano a dicha infraestructura tendrá un beneficio por una mayor
accesibilidad: menores tiempos de viaje o más clientes potenciales, por ejemplo. Si dicha intervención va
acompañada de un diseño urbano de calidad (enfoque DOTS), el promotor, constructor o el dueño del suelo
cercano también tendrá un beneficio debido a un espacio más agradable y atractivo. Finalmente, una mayor
edificabilidad, significa un mayor aprovechamiento del suelo, dado que se le permite una mayor edificabilidad
sobre el terreno.
De acuerdo a lo anterior, en esta sección se analizará el beneficio adicional obtenido por una mayor edificabilidad
y accesibilidad. Con base en la Figura 19 este subcapítulo, se muestra la metodología utilizada para calcular,
bajo las nuevas condiciones normativas, cuál sería el efecto si se desarrollarán todos los lotes desarrollables..
Esta aproximación permite calcular todo el potencial generado independiente de los tiempos en el que el
mercado le tome desarrollar toda la oferta. Se tratarán los siguientes temas:
1. Implicación del Decreto 562 de 2014 en los índices de construcción
2. Determinar la incidencia en el valor del suelo por el aumento de edificabilidad y de accesibilidad
3. Valoración del suelo utilizando el Método Residual en varios escenarios de edificabilidad
(número de pisos, índice de construcción, tipología de usos y englobe de predios)
Figura 20. Esquema de modelo de potencial máximo. Fuente: elaboración propia con base en el modelo
desarrollado para el Convenio 1921
Como se muestra en la figura anterior, este componente de la metodología pretende estimar el potencial de
desarrollo urbano máximo que permitirá la nueva norma dadas las condiciones prediales e inmobiliarias de cada
zona. Este potencial edificatorio es la base para el cálculo del efecto de mayor valor en cada zona. Este
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19
componente también genera unos índices de construcción que maximizan el valor del suelo en cada zona, los
cuales son insumos para el modelo de desarrollo urbano probable.
Formación de los precios del suelo
El ejercicio de los derechos sobre el suelo es un monopolio natural porque es un bien limitado y fijo. En sectores
donde el valor del suelo es mayor, con seguridad éste se aprovechará más, es decir, se construirá en altura. En
este caso, articulando las condiciones de producción (construcción) y de consumo del espacio construido urbano
(vivienda, por ejemplo), de acuerdo con las características espaciales (localización, accesibilidad, etc.) es posible
decir que las principales variables que influyen en la formación y cambios en los precios del suelo, son las áreas
disponibles, los costos de construcción y los ingresos esperados (que dan forma a la oferta) y por supuesto la
demanda por dicho suelo. También es importante la regulación vigente, ya que puede restringir ciertos tipos de
desarrollo en ciertas localizaciones. Entonces, así exista la demanda por el suelo, si las normas impiden su
desarrollo, su valor seguramente será menor.
En la Figura 21 se presenta la curva teórica que muestra cómo los valores del suelo podrían incrementarse a lo
largo del tiempo debido a la implementación de la PLMB. El impacto de esta nueva infraestructura se espera que
empiece cuando se anuncia el proyecto (cuando sea algo tangible). A lo largo del tiempo, los precios pueden
continuar subiendo a medida que va siendo más probable que el proyecto se realice y su finalización esté más
cerca. Cuando el proyecto es una realidad y empieza a construirse, los precios pueden seguir en aumento.
Cuando finalmente es terminado, es posible que la mayor parte del valor esperado por el aumento en la
accesibilidad se haya creado. Después de un tiempo, también puede existir un potencial adicional de aumento de
precios debido a la atractividad de estar cerca de una estación, con un diseño urbano atractivo y una buena
mezcla de usos. La inversión en la PLMB influirá sobre el valor del suelo cambiando la atractividad de las zonas
con mejor localización. Esta curva teórica muestra una tendencia alcista ya que se supone que estar cerca de la
PLMB será atractivo, más atractivo que en otras partes de la ciudad. Esa atractividad se traduce en demanda por
el suelo en esas localizaciones.
Figura 21. La curva teórica del aumento de valor. Fuente: Fogarty, Eaton et al. , 2008.
Teniendo en cuenta este simple modelo teórico, suena razonable decir que los dueños/promotores tenderían a
estar dispuestos a pagar un valor adicional para asegurarse que la PLMB se construya, siempre y cuando dicha
cantidad se vea compensada por el aumento de valor de sus propiedades y que no haya otros cobros paralelos.
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20
Sin embargo, en la práctica esto no suele pasar por varias razones: la primera y más obvia, es que los
propietarios cuestionarán los beneficios adicionales debido a la nueva infraestructura, o simplemente se oponen
a pagar de más. La segunda, es que se puede argumentar que las infraestructuras de transporte son
responsabilidad exclusiva del gobierno. Y tercero, en el caso de que esta propuesta se haga antes de la
construcción, los propietarios deberán pagar antes de recibir los potenciales beneficios. Además, el tiempo en
que se concretan los beneficios esperados puede ir más allá de lo planteado inicialmente.
Teniendo en cuenta esta pequeña introducción teórica, a continuación se hace una explicación detallada de la
forma en que se estimó el mayor valor por mayor edificabilidad que la PLMB podría generar sobre el suelo de su
zona de influencia, de acuerdo con el Decreto 562 de 2014 que define y reglamente las nuevas alturas máximas
permitidas de acuerdo con una serie de variables.
La base del método residual, con sus variantes, parte del costo total de un proyecto en una localización dada y
mediante diversos procedimientos, se deduce el costo de la construcción y se llega como residuo al precio del
lote urbanizado. Dado el importante papel que juegan las normas y la reglamentación, inicialmente se presentan
las relaciones que se establecen entre el valor del suelo, las normas urbanas y la rentabilidad de la promoción
inmobiliaria.
En el caso urbano, el precio del suelo está relacionado con la cantidad de espacio construido que se pueda
producir en él y del precio al que se pueda vender. Por lo tanto, este espacio construido se denomina “potencial
de desarrollo”. Este potencial, aparte de la demanda, se relaciona con la densidad, la altura, el estrato, el uso y
ahora, con la configuración espacial del predio (Decreto 562 de 2014).
El potencial de desarrollo se traduce en dinero, multiplicando un número de metros cuadrados por su precio de
venta. La cantidad de metros cuadrados construibles, a su vez, está en función de la densidad, altura e índice de
construcción que autorice la regulación vigente. Es decir, el potencial depende de la edificabilidad que la
autoridad distrital permita al propietario del suelo. Si tiene un alto nivel de edificabilidad, el constructor de suelo
pagará un precio elevado (mayor área a vender). Si tiene baja edificabilidad, pagará un precio bajo. Si no tiene
edificabilidad porque se determinó que dicha tierra será un parque o zona de control ambiental, sencillamente no
tendrá comprador y su precio será cercano a cero, a no ser que el Distrito lo compre para darle un uso público.
Índice de ocupación
Una de las normas que inciden en el “potencial de desarrollo” es el denominado Índice de Ocupación (IO). En las
ciudades existen normas que definen que sólo un porcentaje del suelo (respecto al área total del predio) se
puede construir en primer piso, lo cual limita la cantidad de área construida que se puede edificar. El índice de
ocupación es el área ocupada en el primer piso con respecto al total del área del lote urbanizado y se puede
calcular de la siguiente forma:
:
Así, si un edificio ocupa en el primer piso 500 m2 y el terreno neto urbanizado es de 800 m2, el índice de
ocupación será:
Es decir 75%. En las ciudades colombianas generalmente los índices máximos de ocupación en las zonas
centrales y comerciales llegan hasta el 80%. En las zonas residenciales es normal un índice de alrededor de
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21
60%. En las viviendas de estratos altos y en las parcelaciones este índice puede reducirse a 30% (Borrero y
Guzmán 2012).
Este índice de ocupación estará conectado directamente con la altura máxima permitida en un predio. La nueva
reglamentación del Decreto 562 de 2014, de forma general, indica que a medida que se aumenta la altura
permitida, se exigen mayores aislamientos y retrocesos por todos los costados del predio. Esto significa que la
construcción debe ocupar una menor área en el primer piso a medida que se aumente la altura. A mayor altura,
menor índice de ocupación.
Por ejemplo, si en un predio cualquiera existe una construcción de dos pisos, es posible disfrutar de un IO de 0.7.
Pero si en ese mismo predio, se pretende desarrollar un proyecto de diez pisos, el IO se reducirá. Esta relación
dependerá principalmente de las construcciones vecinas y de las vías de acceso. Es decir, los aislamientos
laterales deberán ser mínimo de 4 m, o un quinto de la altura máxima (h/5), tal como se indica en el artículo 7 del
Decreto 562 de 2014. En cuanto a los antejardines y retrocesos, su reglamentación se expone en el artículo 4 de
dicho decreto.
Índice de construcción
Es necesario conocer la información anterior, ya que ésta es imprescindible para estimar el resultado que
estamos buscando: el área máxima de construcción que puede hacerse en un predio. Esta cantidad de metros
cuadrados máximos dividido por el área neta del terreno se denomina índice de construcción (IC) y se define
como:
Entonces este coeficiente (IC) es la relación entre el espacio habitable (construido) y el espacio del predio. Este
índice se relaciona con la superficie edificable que todo propietario tiene el derecho de desarrollar. Según la
regulación vigente, este índice no tiene en cuenta el área construida en sótanos, sólo tiene en cuenta el área
construida por encima del terreno, a partir del primer piso (artículo 16, parágrafo). El área neta del terreno
(descontando las zonas de cesiones y vías), corresponde al área que se calcula para la densidad neta predial.
Esto se puede ilustrar con el siguiente ejemplo general:
Un lote tiene 20 m de frente por 40 m de fondo, con aislamientos de 5 m en el frente, 4 m en los costados, 5 m en
la parte posterior y una altura de 7 pisos. Al calcular su IC máximo permitido, dado los aislamientos, sólo se
puede ocupar un área de 12x30=360 m2 en primer piso (índice de ocupación = 0.45). Al hacer 7 pisos, el área
construida total sería 7x360=2,520 m2, excluyendo los sótanos. El IC es entonces 2,520/800= 3.15.
Usualmente los índices de construcción de una casa llegan a 1, es decir, la “reproducción” del terreno. En los
edificios supera con facilidad el 2. Altos índices solamente se usan en los altos edificios de oficinas de las zonas
centrales.
Incidencia del precio del suelo en un proyecto inmobiliario
Esta sección se ocupará de la relación que existe entre el precio del suelo y el precio de un inmueble,
suponiendo que existe la demanda por dicho inmueble, ya que normalmente tiene una cierta relación uniforme.
Esta propiedad es muy útil para las prácticas de estimación del valor de las propiedades (Borrero 2008). Se
denominará factor alfa (α) a esta incidencia del valor del suelo en el precio del inmueble: si un terreno vale 100 y
se construye un proyecto que se vende en 1,000, la incidencia será 10% y este es el valor de α. Este factor se
calcula con respecto al terreno neto urbanizado.
En la Figura 22 se presentan los rasgos principales del comportamiento de este factor α en ciudades
colombianas, resultado de un análisis realizado por Borrero (1998) en las principales ciudades colombianas.
Puede verse que cuando el índice de construcción es muy bajo, por ejemplo en proyectos de lotes con servicio,
la incidencia del precio del lote en el proyecto se acerca al 100%. A medida que el índice de construcción se
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22
incrementa, α disminuye rápidamente, de tal manera que en 0.5 de IC, α = 35%. Con un IC = 1, en donde se
reproduce el área neta del terreno, el factor de incidencia era de 20% en 1980. Con IC entre 1 y 2, la incidencia
se reduce de 20% a 12%, tal como se puede ver en la Figura 22.
Posteriormente se tomaron proyectos de vivienda y oficinas con alto índice de construcción. Los más altos
encontrados estuvieron en 10 para vivienda (Edificio Conquistadores, en Cartagena) y 13 para oficinas (Torre
Colpatria en Bogotá). En estos índices el factor α apenas se redujo al 7%. O sea que a partir de un IC=3, la
reducción del factor α es poco significativa, ya que la curva se vuelve asintótica. Entonces, se puede concluir que
los altos índices de construcción, y por tanto las altas densidades, no benefician el proyecto, ya que el precio de
la tierra tiende a subir paralelamente a la altura y densidad del proyecto.
Figura 22. Relación entre densidad, índice de construcción e incidencia del terreno. Fuente: Oscar
Borrero (1998).
Para la década actual, de acuerdo con experiencia del Ec. Oscar Borrero y según consultas realizadas a
constructores e inmobiliarios, la escasez del suelo en Bogotá ha elevado la incidencia (factor α). Generalmente
los proyectos que tienen índices de construcción entre 3 y 4, y su factor α se encuentra entre 18% y 20% para
estrato altos en Bogotá. Sin embargo, se han encontrado casos de edificios de oficinas y estrato alto para
vivienda con incidencias del 25%.
Si se tiene información razonable sobre los indicadores mencionados anteriormente, incluyendo el factor α y los
derivados de las normas, es factible realizar una buena estimación del precio que estaría dispuesto a pagar un
promotor por un determinado predio. En concreto, esta técnica se acerca a la lógica con la cual el constructor se
plantea la operación inmobiliaria, el margen de utilidad que espera obtener de ella y por lo tanto, el precio que
estaría dispuesto a pagar por el suelo. Este procedimiento se conoce como la técnica residual deductiva.
Como el valor de α puede ser difícil de obtener, se puede aplicar un símil del procedimiento que utiliza el
constructor para hacer su análisis de factibilidad económica con el fin de determinar si vale la pena comprar el
terreno al precio solicitado. Para ello se debe partir de conocer los costos de construir inmuebles nuevos. A partir
de este punto, se establece el área total que es factible construir dada la reglamentación vigente, se estiman los
costos que implica su construcción (los costos directos e indirectos) y el resultado se compara con el valor
esperado de ventas. La diferencia entre costos totales y ventas totales es el margen de operación, que incluye
tanto el precio del lote urbanizado, como la utilidad del constructor. Si se tiene información para estimar
razonablemente la utilidad que el constructor espera de la operación, el residuo será el precio del suelo.
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Normalmente los costos totales de un proyecto oscilan entre el 65% y 75% del valor de ventas, por lo cual la
utilidad esperada se encuentra entre el 15% y 30% de las ventas, de acuerdo con el estrato donde se desarrolle
el proyecto. Si este margen se divide entre el aportante del capital o constructor y el dueño del suelo, la
incidencia del suelo debería estar entre 15% y 20%, también de acuerdo al estrato. Sin embargo el margen varía
de acuerdo con las condiciones de la economía, el estrato y el uso. Algunas referencias a la experiencia local
pueden ilustrar esto (Borrero 1998):
Un margen superior al 30% supone una economía con facilidad en las ventas, bajas tasas de interés y suficiente
liquidez. El constructor y el propietario se dividen por mitades el margen operacional, dando el 50% al costo del
suelo. Si la economía se frena, es probable que el margen llegue al 25% y entonces la utilidad podría ser el 60%
del margen y el 40% para el precio del terreno.
La flexibilidad de las utilidades es mayor que la del precio del suelo. Los ciclos de la construcción hacen oscilar
estos márgenes entre 10% y 20% en los estudios de factibilidad, e incluso los resultados reales pueden dar
pérdidas. Por otro lado, el precio del suelo puede alcanzar el 20% en periodos de bonanza y se reduce al 15% en
las crisis (para el caso de Bogotá).
En los estratos bajos este margen es reducido. Se acepta el 25% aun en épocas de bonanza. En los estratos
altos el margen aumenta en épocas de buenas ventas y puede llegar al 35%.
En las oficinas y bodegas dicho margen puede alcanzar el 40% con buenas condiciones de la economía. En
locales y centros comerciales el margen puede superar el 40%, dependiendo del lugar y las condiciones del
comercio.
Cuando la tasa de interés es alta, la distribución del margen suele favorecer la utilidad reduciendo la participación
del precio del suelo.
Cuando la demanda es alta y hay escasez de suelo urbanizable, la balanza se inclina hacia el suelo, aumentando
su participación frente a las utilidades.
Entonces, la clave conocer con alguna precisión lo que permite la norma (reglamentación urbana), cómo se
aplica ella en el diseño (arquitectura), cuáles son los costos de construcción (presupuestos de edificación), en
cuánto se puede vender el producto (conocimientos inmobiliarios) y cuál puede ser la utilidad esperada (estudio
de factibilidad).
Aplicación de la técnica residual a la zona de influencia de la PLMB
Teniendo en cuenta lo anterior, ahora es posible realizar un análisis de la respuesta del valor del suelo a los
cambios en la edificabilidad propuestos por el Decreto 562 de 2014 en la zona de influencia de la PLMB. Y como
los cambios en la edificabilidad están directamente influidos por la geometría y localización del predio (frente,
fondo, ancho de vías) y precio de referencia del suelo, se han desarrollado estimaciones del posible mayor valor
del suelo por cada barrio localizado dentro del área de influencia del proyecto, de acuerdo a unos supuestos de
integración predial.
Debido a que cada predio es único en cuanto a geometría, localización, usos y precios de referencias, se decidió
trabajar con promedios por manzana para toda el área de influencia. Así, la unidad de análisis va a ser la
manzana. Esto quiere decir que se estimó el índice de construcción que maximiza el valor del suelo por manzana
en zonas homogéneas, dada una geometría promedio de predio y un valor del suelo promedio de acuerdo al uso
predominante. Estas zonas homogéneas corresponden a los barrios. Además, se hizo una depuración de la base
de datos, descartando los predios que no es posible desarrollar, como los de conservación, equipamientos de
carácter permanente, predios con licencias ya aprobadas y predios cuyo índice de construcción es mayor o igual
1.5. Entonces, los lotes con potencial a ser desarrollados, son lo que cumplen las características anteriormente
mencionadas.
De acuerdo a una revisión urbanística y de la norma, se encontró que para que un predio aproveche los
incentivos del nuevo decreto (y sea funcional), debería tener un frente mínimo de 16 m. Los análisis preliminares
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de las zonas indican que lotes con las características descritas en el párrafo anterior y que además tengan un
frente mínimo de 16 m, son muy escasos. En consecuencia, los análisis y modelos desarrollados tienen implícito
un englobe de predios promedio el cual se explicará más adelante.
Por otro lado, con el fin de identificar la mezcla de usos en cada manzana, se utilizó la metodología empleada por
el Observatorio de Dinámica Urbana (DAPD-SECI 2001). Esta metodología consiste en identificar la mayor o
menor proporción en que el espacio ocupado y construido es utilizado para localizar hogares y viviendas,
establecimientos o para generar empleo. Esta variable se calculó dividiendo el área residencial medida en metros
cuadrados en el área conformada por otros usos diferentes al uso residencial medida en metros cuadrados.
Como resultado de esto, se obtiene un índice que califica la intensidad con la cual se utiliza el suelo en actividad
residencial o económica, utilizando la escala presentada en la Tabla 5, que clasifica los diferentes usos como
Residencial Exclusivo, Residencial Predominante, Residencial Mixto, Económico Liviano o Económico Exclusivo.
% de áreas desarrolladas
Nombre de la clase
Tipo
en usos no residenciales
0 – 20
Residencial Exclusivo
1
20 – 40
Residencial Predominante
2
40 – 60
Residencial Mixto
3
60 – 80
Económico Liviano
4
80 – 100
Económico Exclusivo
5
Tabla 5. Representación del modelo de captura de valor. Fuente: elaboración propia con información de
DAPD-SECI (2001).
De esta forma, cada manzana localizada dentro del área de influencia tendrá una clasificación por usos (tipo), un
área promedio de lote y su correspondiente valor de referencia. En la Tabla 5, se muestran los barrios que están
dentro de la zona de influencia de la PLMB. De esta forma, la zona de influencia de las estaciones de Chapinero
incluye 60 barrios, con mayoría de estrato 3 y 4. El sector Norte incluye 17 barrios, con estratos 5 y 6 como
predominantes. Finalmente, el sector Sur incluye 55 barrios, cuyo estrato predominante es el 3, con algo de 2. Es
válido aclara en este último sector la fragmentación de las manzanas (número de predios por manzana) es
mucho más alta que en las zonas más al norte de la ciudad. Como se ha mencionado, para cada uno de estos
barrios se estimaron los índices de construcción, dada un área promedio, el estrato predominante y un englobe
promedio de predios.
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Figura 23. Barrios dentro de la zona de influencia de la PLMB. Fuente: elaboración propia con información
geográfica recibida para el desarrollo del Convenio 1921.
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Como la técnica residual deductiva necesita de unos costos estimados de construcción y de unas ventas
esperadas de cada proyecto, estos datos fueron proporcionados por el Ec. Oscar Borrero en el documento
titulado “precios de venta y construcción aglomerado por estratos”, de Marzo 16 de 2015. En las Tablas 3 y 4 se
muestra un resumen de la información suministrada y utilizada en la aplicación de la técnica residual de acuerdo
al estrato predominante.
Estrato 2
Estrato 3
Estrato 4
Estrato 5
Estrato 6
Promedio
1,692,175
3,408,873
4,548,301
5,438,218
7,275,136
Variación
24%
31%
23%
26%
23%
Comercial/Oficinas
9,137,950a
7,415,197b
6,000,000c
Tabla 6. Valores de venta por metro cuadrado nuevo. Fuente: elaboración propia con información de Oscar Borrero.
Categoría A
Categoría B
c Categoría C
a
b
Multifamiliar alto
Multifamiliar medio-alto
Multifamiliar medio-medio
Multifamiliar medio
Multifamiliar medio-bajo
Comercial (oficinas)
Costos directos
1.6 – 2.0 M$
1.4 – 1.6 M$
1.2 – 1.4 M$
1.03 M$
0.86 M$
1.4 – 2.0 M$
Costos indirectos
35% – 40%
35%
30% – 35%
30% – 35%
30% – 35%
35% – 40%
Tabla 7. Costos de construcción y costos indirectos por tipología. Fuente: elaboración propia con información de
Oscar Borrero.
Entonces, para estimar el índice de construcción que maximiza el valor del suelo, se construyó un modelo que
permite hacer simulaciones usando la técnica residual deductiva. Este modelo consta de los siguientes
elementos:
Norma (aislamientos, altura máxima).
Terreno a desarrollar (dimensiones, área, valor del suelo).
Costos de construcción (directos e indirectos).
Área vendible.
Valor de las ventas (precio de venta según estrato y uso).
Utilidad y lote (utilidad según estrato e incidencia del terreno).
Valor residual del terreno.
Utilizando toda esta información, se está en capacidad de desarrollar modelos con el fin de estimar los índices
máximos (promedio) de construcción dentro la zona de influencia de la PLMB. Dentro de cada sector, se hizo un
modelo para cada barrio, de acuerdo a la tipología de uso y precio del suelo. Es decir, por cada barrio, de
acuerdo a su tipología de uso (que corresponde con un valor del suelo), se hicieron diferentes modelos y se
estimaron diferentes índices. Adicionalmente se construyeron modelos adicionales suponiendo una integración
de predios (2, 3, 4 y más predios), lo que influye directamente en la altura máxima resultante. Cada modelo se
supone con rendimientos constantes. Estos modelos se realizaron para toda el área de influencia de la PLMB
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(1,500 m). Finalmente, se trabajó con márgenes de operación (utilidad+lote) de 40% (estrato alto y comercial),
35% (medio) y 30% (bajo). Esto se muestra a continuación y se realiza por los sectores ya mencionados.
2.2.2 MODELO DE CRECIMIENTO URBANO PROBABLE
Este componente de la metodología pretende generar un modelo prospectivo (¡Error! No se encuentra el
origen de la referencia.) que permita tener una aproximación sustentada de cuanto puede crecer una zona de la
ciudad en un horizonte de tiempo, dadas varias variables urbanas. Una de la variables estratégicas es la
accesibilidad la cual va a variar con la introducción de la PLMB. De esta forma se puede proyectar como las
distintas zonas de la ciudad pueden crecer con la introducción de este nuevo modo de transporte en conjunto con
otras variables normativas y prediales
Figura 24. Metodología del modelo de crecimiento urbano probable. Fuente: elaboración propia.
El modelo recibe como input la base de lotes desarrollables en cada zona la cual es el primer determinador del
crecimiento probable. De esta forma el modelo solo es aplicado a manzanas con mínimo un lote apto para ser
desarrolladas. Las otras variables al modelo que determinan el crecimiento se explican en la Figura 25.
.
Figura 25. Esquema general de modelo de crecimiento urbano. Fuente: elaboración propia.
El modelo de desarrollo tiene un submodelo precedente que es el modelo de crecimiento de precios del espacio
contruido, el cual es sensible a diferentes aspectos urbanos. Las variables de este modelo (Figura 25) son:
tipología de uso, bienes urbanos (espacio público, equipamientos), estrato y densidad de actividades en la zona.
Estas variables configuran el precio, el cual, una vez determiando entra a ser un insumo del modelo de
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28
crecimiento. Este mismo modelo de crecimiento de precios es usado tambien para estimar los valores de
referencia de cada zona, lo cual modifica los valores adicionales por metro cuadrado de edificabilidad. En ese
caso, en el modelo se incluye la variable de transporte masivo para así estimar el efecto de la PLMB en los
precios, mientras que las otras vaiables son modificadas para evaluar el efecto de la propuesta DOTS. El efecto
transporte masivo no se incluye de entrada en el modelo de precios, ya que esta variable tambien aparece en el
modelo de crecimiento, por lo tanto para evitar problema de correlación de variables independietes, solo se
incluyen en el modelo de desarrollo el incremeno de precios de los aspectos urbanos.
.
Modelo de desarrollo
Este componente pretende calcular con base en evidencia histórica una estimación sustentada de cuánto puede
crecer una zona de la ciudad en un periodo de tiempo de 10 años. Este modelo permite tener una estimación de
cuántos metros puede crecer una zona y cuáles serían las manzanas más propensas a desarrollarse. Estos
resultados sirven de base para espacializar el crecimiento de metros cuadrados y así calcular potencial de
generación de valor debido a los efectos por el mayor aprovechamiento del suelo y/o tipo de uso. Cabe recordar
que estos cálculos se realizan de manera independiente pero partiendo de este modelo, por lo tanto no se podría
considerar este modelo como un modelo de crecimiento de precios. Este modelo es calculado con todas las
manzanas de la ciudad para poder estimar efectos que no solo suceden en el área de influencia de la PLMB. En
la ¡Error! No se encuentra el origen de la referencia. se presentan la descripción de las variables utilizadas: la
dependiente y las variables que resultaron significativas. El modelo se estima entre un momento t0 y t1, que este
este caso corresponde a 10 años y así mismo se hace para proyectar.
Y
Campo
dm2C1405
Descripción
Crecimiento en metros cuadrados
construidos 14-05
Cambio de la variable: Acceso a
actividades en transporte masivo
dividido por la distancia a la estación
más cercana. entre 2015 (t0) y
2025(t1)
Forma de proyectar
Variable resultado de aplicar el
modelo
Se actualiza proyectando los
viajes atraídos en transporte
público masivo con base en las
proyecciones de SDG para 2021
y extrapolando a 2025
Se actualiza calculando un nuevo
potencial de m2 con las normas
del 562 y restándole el área
construida en 2014
Se actualiza restando los lotes
que en 2014 tienen un IC>1.5
unidad
M2
Pasajeros
en masivo/
metros
estación
masivo
X
vMxDist_i
n_1405
X
ICR_D_05
Índice de construcción remanente
2005.Índice de construcción máximo
menos índice actual
X
Alote_D
Área de lote desarrollable (t0)
X
vm2cons0
5COP14
Valor promedio del m2 construido en la
zona en el momento inicial. En pesos
del 2014
Se actualiza con los valores de
referencia periodo 2014
$ COP14
X
vm21405R
Relación de precios entre valores de
m2 construidos periodo final e inicial
en pesos 2014
Se actualiza comparando los
resultados del modelo de precios
entre los escenarios con y sin
metro
(%)
X
G#-AI
Variable binaria que identifica si la
manzana se encuentra en una de las
áreas de influencia.
(-)
M2
Tabla 8. Descripción y forma de proyección de variables modelo de desarrollo. Fuente: elaboración propia.
Los resultados de la estimación del modelo de desarrollo (¡Error! No se encuentra el origen de la referencia.),
muestra que la mayoría de variables dan con un nivel de confiabilidad mayor al 99% y solo tres variables tienen
con un nivel de confiabilidad menor, pero que nunca es menor al 90%. Como se puede apreciar en la parte media
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29
de la tabla, se incluyeron variables binarias locales para cada una de las 14 áreas de influencia (solo se muestran
las que dieron significativas). Esto se realizó para tratar de capturar tendencias locales de crecimiento de cada
zona que no pudieron ser modeladas con las variables independientes. Estas variables junto con la variable de
coordenadas xy y la constante general del modelo conforman los componentes base del modelo y agrupan las
dinámicas y tendencias actuales en cada zona. Estas variables aun cuando generan efectos explicativos en la
estimación del modelo, no pueden ser modificadas para evaluar escenarios futuros.
VARIABLES
vMxDist_in_1405
ICR_D_05
alote_D_05
vm2cons05COP14N
vm21405R
cor_xy
G6-1500
G5-1500
G4-500
G4-1500
G3-1500
G2-1500
G1-1500
G7-1500
AI NUA3
cor_xy
Constant
Observations
R-squared
dm2C14-05
1.07*
(1.91)
206.8***
(6.64)
0.270 ***
(15.01)
498.4***
(4.40)
617.3***
(3.65)
-1.35e-09***
-150.2*
(-1.78)
127.6*
(1.71)
-177.8***
(-2.84)
-228.1***
(-3.60)
-1072.1***
(-11.53)
-944.5***
(-5.88)
-462.9***
(-3.22)
1087.4**
(2.43)
432.7***
(8.00)
1.80e-08***
(5.49)
-19352.96***
(-5.77)
28,394
0.263
Robust t-statistics in parentheses *** p<0.01, ** p<0.05, * p<0.1
3 AINUA: es una variable binaria que agrupa las zonas a 1500 de la PLMB pero que no corresponden a las áreas de influencia de las 14
estaciones de la Universidad de lo Andes.
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30
Tabla 9. Resultados estimación modelo de desarrollo. Fuente: modelo de desarrollo diseñado por la Universidad de
Los Andes para el Convenio 1921.
Modelo de precios
El modelo de precio es calculado para describir los precios del espacio construido en un corte temporal que en
este caso es el año 2014. Este es usado para evaluar como aumentan los precios según se modifiquen ciertas
variables urbanas. Sus variables de explican en la ¡Error! No se encuentra el origen de la referencia..
Y
Campo
valorm2cons1
4
X
vMxDist_in_14
05
X
d_m2to
X
dminEQEdu
X
d_pyzvm2
X
tipus14
X
manesocioe
Descripción
Precio del m2 construido (ti)
Cambio de la variable: Acceso a
actividades en transporte masivo
dividido por la distancia a la
estación más cercana. entre 2015
(t0) y 2025(t1)
Densidad de espacio construido (m2
construidos/ área de la zona) (ti)
Distancia mínima a equipamientos
de educación (ti)
Densidad de zonas verdes (m2 de
parques y zonas verdes sobre área
de ciudad) (ti)
Escala de clasificación del tipo de
intensidad de uso en (ti) Tipo 1: uso
residencial exclusivo; Tipo 5: Uso
económico o complementario
exclusivo
Estrato manzana
Forma de proyectar
Variable resultado de aplicar el
modelo
Se actualiza proyectando los viajes
atraídos en transporte público masivo
con base en las proyecciones de
SDG para 2021 y extrapolando a
2025
Se actualiza con los datos de la
propuesta urbana
Se actualiza con los datos de la
propuesta urbana
unidad
$ COP14
pasajeros
M2/Km2
m
Se actualiza con los datos de la
propuesta urbana
M2/Km2
Se actualiza con los datos de la
propuesta urbana
(-)
No cambia
(-)
Tabla 10. Descripción y forma de proyección de variables modelo de precios. Fuente: elaboración propia.
Los resultaos de la estimación del modelo de precios se muestran en la ¡Error! No se encuentra el origen de la
referencia.. De forma general, se puede observar que todas las variables tienen un nivel de confiabilidad mayor
al 99%, a excepción de la variable de distancia mínima a equipamientos de educación que solo tiene un nivel
mayor de 90%.
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31
VARIABLES
vMxDist_in_15
d_m2to
dminEQEdu
d_pyzvm2
2.tipus14
3.tipus14
4.tipus14
5.tipus14
2.manesocioe
3.manesocioe
4.manesocioe
5.manesocioe
6.manesocioe
cor_xy
Constant
Observations
R-squared
valorm2cons14
19,261***
(9.37)
0. 036***
(8.60)
-3.23*
(-1.76)
0.115***
(7.84)
12,078***
(4.31)
30,726.***
(6.86)
53,466.***
(6.26)
185,730.***
(11.87)
4,530**
(2.34)
60,530***
(24.77)
472,662***
(63.01)
678,724***
(53.12)
1,156,689 ***
(65.16)
2.83e-06***
(26.73)
-2,624,849 ***
(-25.07)
29,164
0.702
Robust t-statistics in parentheses
*** p<0.01, ** p<0.05, * p<0.1
Tabla 11. Descripción y forma de proyección de variables modelo de precios. Fuente: modelo de desarrollo
diseñado por la Universidad de Los Andes para el Convenio 1921.
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32
2.3
CRITERIOS DEL DESARROLLO ORIENTADO AL TRANSPORTE
SOSTENIBLE (DOTS)
El planteamiento busca desarrollar una propuesta urbana integral donde se apliquen los principios DOTS de
caminar, pedalear, conectar, transportar, mezclar, densificar, compactar y finalmente cambiar los patrones de
uso de las áreas circundantes a las estaciones del metro.
El objetivo principal de la propuesta urbana es mostrar las áreas a densificar y las intervenciones prioritarias
de espacio público que se deben desarrollar en el entorno a las estaciones de la PLMB, para generar zonas
con una calidad urbana que responda a los criterios DOTS. Con esta propuesta se da una hoja de ruta que
muestra donde se deberían concentrar los esfuerzos de gestión para el desarrollo de las áreas de influencia
teniendo en cuenta la movilidad no motorizada, los estándares de espacio público y las necesidades de
densificación y mezcla de usos.
Se desarrolló una propuesta estructurada a partir de dos estrategias principales. La primera referida al
espacio público y a la estructura de andenes y pasajes, que busca facilitar la movilidad alrededor del
transporte público en la ciudad de Bogotá dando prioridad a peatones y bicicletas e igualmente generando
espacio abierto para el disfrute de los ciudadanos en los entornos de las estaciones.
La segunda estrategia identifica el potencial edificatorio en las áreas de influencia de 500 m, clasifica ese
potencial de acuerdo con su ubicación y propone desarrollos densos donde se mezclan usos , vivienda VIP,
comercio, servicios y equipamientos.
2.3.1 Estrategia de Desarrollo Inmobiliario
Las áreas de influencia trabajadas en las diferentes estaciones, el desarrollo propuesto está dividido en tres
tipos. Cada uno de ellos tiene características diferentes, dada su localización y su rol dentro de la propuesta
urbana general y un modo de gestión diferenciado de acuerdo con su carácter.
Tipo 1. Desarrollo Prioritario
Es el desarrollo estratégico en el entorno inmediato de las estaciones, incluye los predios en proceso
de compra por parte del Distrito y manzanas estratégicas cercanas a las bocas de las estaciones
con potencial de desarrollo.
En el desarrollo prioritario se busca alcanzar las mayores alturas de la propuesta y edificios con usos
mixtos que alberguen equipamientos. Igualmente se propone espacio público que responde a las
densidades planteadas y que permita un buen funcionamiento de la circulación y actividad peatonal
en el entorno inmediato a las estaciones.
La interacción entre desarrollo urbano y espacio público se plantea a partir de usos comerciales o de
carácter público en los primeros pisos que refuerzan la actividad de las calles. Igualmente, se
plantean pasos peatonales en primer piso que permiten conectar la zona en diferentes direcciones.
Tipo 2 Desarrollo Zonal por Plan Parcial
Es el desarrollo de grupos de manzanas que se identifican en el diagnóstico con potencial de
redesarrollo. Estas áreas agrupan manzanas colindantes con un alto porcentaje de predios de
oportunidad y se identifican de acuerdo con el modelo de crecimiento desarrollado por la consultoría.
Se delimitan entonces polígonos de manzanas que tienen una tendencia a ser desarrolladas por su
condición de: cercanía a las estaciones, índice de construcción actual, precio del espacio construido,
potencial de la norma y nivel de fragmentación de la manzana.
---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------Grupo de Estudios en Sostenibilidad Urbana y Regional – SUR
33
Como muestra la Tabla 12, las zonas delimitadas en el tramo Norte tienen un mayor número de
licencias que las aprobadas en el tramo Sur, mostrando la dinámica inmobiliaria que se viene
desarrollando. De esta forma, el criterio para la selección de los planes es diferenciado dependiendo
de la localización.
G7
Metros cuadrados
Porcentaje metros cuadrados
G6
156377
20%
G5
112814
14%
G4
85443
11%
G3
78779
10%
G2
246935
31%
G1
106936
14%
276400
35%
Tabla 12. Licencias aprobadas entre 2010-2014. Fuente: elaboración propia con información de la
Secretaría Distrital de Planeación, 2015.
En el tramo Sur se delimitaron como áreas tipo Plan Parcial las manzanas con mayor tendencia a ser
desarrolladas en las zonas que no fueron seleccionadas como desarrollo prioritario. En el tramo
Norte, al estar más consolidada la dinámica inmobiliaria, se delimitaron como Plan Parcial áreas que
de acuerdo con el modelo tienen menor tendencia a ser desarrolladas y lo que se busca es
dinamizar su desarrollo. En la Tabla 12 se observa en color verde y amarillo las zonas que tienen el
potencial anteriormente descrito y dentro de ellas se han delimitado los Planes Parciales.
Los Planes Parciales propuestos incluyen un porcentaje de espacio público mayor al 17% sobre el
área neta, que establece vínculos del espacio público nuevo con equipamientos existentes,
elementos de la estructura ecológica principal o elementos de espacio público existente en la zona.
Los usos propuestos para estas nuevas áreas son de carácter mixto con una presencia importante
de vivienda.
Tipo 3 Desarrollo Zonal por englobe de predios
Es el desarrollo de proyectos inmobiliarios en el área de influencia a 500 m de las estaciones. Estos
desarrollos se plantean a partir de englobes de hasta cinco predios y son una muestra de lo que
podría pasar en estas áreas definiendo unos límites de altura.
Dentro del desarrollo zonal se platean dos tipos de englobes. El primero sobre ejes identificados en
la estrategia de espacio público donde se busca fortalecer el flujo peatonal y de medios no
motorizados. Se recomiendan desarrollos continuos que permitan consolidar los ejes de espacio
público planteados por la propuesta.
Los segundos se desarrollan en toda el área de influencia y se plantean como una muestra de
opciones de englobes desarrollados con un límite de altura. Se busca con estos desarrollos mostrar
el potencial edificatorio en áreas que no están afectadas por ejes peatonales, por las estaciones de
metro o por planes parciales.
---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------Grupo de Estudios en Sostenibilidad Urbana y Regional – SUR
34
Figura 26. Modelo de crecimiento por zonas. Fuente: elaboración propia con base en el modelo de crecimiento
creado por el Grupo de Estudios en Sostenibilidad Urbana y regional, Universidad de Los Andes; con
información entregada por el IDU para el Convenio 1921,
2.3.2 Estrategia de Desarrollo de Espacio Público
Parques , plazas y plazoletas
La estrategia propone mejorar los índices de espacio público por habitante en zonas que presentan
índices bajos y mantener los índices con la nueva población, o mejorarlos en zonas donde el índice
no está de acuerdo al estándar.
Se proponen dos tipos de nuevo espacio público de acuerdo con las estrategias de desarrollo
inmobiliario. En las áreas de desarrollo prioritario, se propone en las manzanas estratégicas en forma
de plazas o pequeños parques relacionados con las bocas del metro o con la circulación peatonal
derivada del mismo. En los Planes Parciales se propone espacio público que sirva como estructura
del plan parcial y que permite relacionarlo con espacio público existente, la estructura ecológica
principal o equipamientos de la zona. Se busca que los planes parciales cedan áreas mayores al
17% del área neta.
Ejes
La estrategia busca identificar los ejes principales de espacio público en cada una de las zonas que
permiten vincular la estación del metro con áreas importantes en el área de influencia de 1,500 m.
Estos ejes en algunas estaciones vinculan relaciones intermodales, en otras potencian el valor de
elementos presentes de la estructura ecológica principal en relación directa con la estación del
metro, en otras trabajan con la propuesta de las Redes Ambientales Peatonales Seguras (RAPS)
que han sido formuladas por el Distrito como futuras intervenciones, y en algunas estaciones
refuerzan la importancia de vías secundarias con carácter comercial. De acuerdo con las
posibilidades de cada eje se proponen cambios del perfil vial que incentivan el desplazamiento
peatonal y en bicicleta, y se fortalecen a partir de arborización.
---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------Grupo de Estudios en Sostenibilidad Urbana y Regional – SUR
35
2.3.3 Estrategia de Movilidad
Con base en los documentos guías en el tema de Desarrollo Orientado al Transporte Sostenible (DOTS)
usados para este proyecto, TOD Standard V 2.14 de Institute for Transportation and Development Policy
(TDP) y Guía DOTS para comunidades urbanas de CTS EMBARQ México y la Embajada Británica de México,
se escogieron los puntos principales en los que se enfocaría la propuesta en términos de movilidad. A
continuación se presenta, en la Figura 27, la jerarquía que se siguió en el momento de la toma de decisiones
y priorización de intervenciones. Como se puede observar, los recorridos a pie y en bicicleta son los más
deseables y por tanto los que se busca siempre fomentar. En los casos de viajes largos, es el transporte
público el que recibe la mayor atención y por ende su operación e infraestructura (p.ej. paraderos y puntos de
espera) se convierte en parte fundamental para la promoción de una movilidad sostenible a nivel ciudad.
Figura 27. Pirámide de Jerarquía de la Movilidad Urbana. Fuente ITDP, 2013.
También se tuvieron en cuenta los Ocho Principios del Transporte en la Vida Urbana (Figura 28) durante el
desarrollo de las propuestas en las zonas de influencia de la PLMB. El equipo de trabajo se enfocó no solo en
crear espacios que promuevan la movilidad no motorizada, sino también en asegurarse que estos espacios
estuvieran conectados entre sí y conformaran una red. Se consideraron además de las ciclorrutas existentes
las Redes Ambientales Peatonales Seguras (RAPS), las ciclorrutas y bici-carriles que ya se encuentran
contratados y la red de ciclo-corredores propuestos por el Plan de Ordenamiento Territorial (POT), en el
momento de establecer una red que permita a los peatones y bici-usuarios transitar por espacios seguros,
amables y directos.
4 Guía para el desarrollo orientado al transporte (TOD por sus siglas en inglés) creado por el Institute for Transportation & Development Policy,
publicado en el 2014.
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36
Figura 28. Ocho Principios del Transporte en la Vida Urbana. Fuente: ITDP, 2013.
Al analizar las zonas de estudio, áreas de 500 m a la redonda desde los accesos de cada una de las
estaciones, se observó que en general cada uno de los tramos (Norte, Chapinero y Sur) presentaba
comportamientos similares y que a pesar de que algunas de las estaciones se deben analizar como casos
especiales (p.ej. Av. 68 en el tramo sur o Av. Chile en el tramo Chapinero), cada uno de los tres tramos
presenta un cierto carácter.
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37
3. PLATAFORMA CONVENIO 1921 – PROYECTO METRO
Figura 29. Plataforma de visualización online.
El objeto del Convenio 1921 comprende el desarrollo de diagnóstico y propuesta de las 14 estaciones
asignadas por el Instituto de Desarrollo Urbano (IDU) a la Universidad de Los Andes. Con el ánimo, no solo
de cumplir a cabalidad los requisitos del convenio, sino también de innovar en la tarea, el Grupo de Estudios
en Sostenibilidad Urbana y Regional (SUR) apoyado por especialistas externos ha desarrollado una
plataforma online para este proyecto. Esta herramienta permite el almacenamiento y la visualización de
información de forma simple e interactiva, brindándole al usuario la oportunidad de analizar diferentes
aspectos de una misma zona de forma amigable.
Tal como la metodología de trabajo, la plataforma está organizada por zonas de estudio. Cada zona de
estudio está compuesta por dos estaciones de la primera línea de metro de Bogotá (PLMB). Cada zona
(categoría en la plataforma) cuenta con una sub-categoría por cada componente y una adicional para la
propuesta urbanística. En cada una de estas sub-categorías se presenta un mapa de la zona que muestra
información específica sobre un tema dependiendo de cada componente, por ejemplo para el componente
Urbanístico-Espacial hay siete sub-categorías, entre ellas se encuentra Equipamientos. Al abrir cada subcategoría se presenta una breve descripción del objetivo de analizar este tema, un mapa que presenta
información sobre el tema específico, algunos indicadores y/o gráficos relacionados, y el análisis de los datos
registrados.
Los beneficios de la plataforma para el desarrollo y posterior entrega del proyecto consisten en la facilidad de
acceso y manejo de la información que brinda y el nivel de detalle al que se puede llegar. Por ejemplo, con
material físico (impreso) la escala en la que se observan los mapas es fija, en cambio gracias a las
propiedades de visualización que ofrece la plataforma se logra apreciar la información en diferentes niveles y
trabajar con variados entornos, además de seleccionar elementos y obtener información específica de este..
---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------Grupo de Estudios en Sostenibilidad Urbana y Regional – SUR
38
La plataforma permite también en algunos de los mapas escoger la categoría de información que se quiere
analizar mediante la elección de una capa en especial. En los casos en los que se cuenta en un mismo mapa
con elementos de diferentes características, se pueden hacer comparaciones y obtener indicadores y
porcentajes correspondientes. Con los diferentes indicadores y gráficos que se ubican a la derecha del mapa
para cada tema, se puede contrarrestar información especialmente a nivel de predio.
Las fichas impresas que se presentan en este documento constituyen el producto físico de la entrega de las
seis estaciones de Chapinero y las dos del tramo Norte. Sin embargo, es la plataforma la que se considera el
principal medio para exponer los resultados del proyecto en términos de forma e interpretación. Al final del
Convenio, la plataforma contará con la información de la propuesta jurídica y económica además de las fichas
de diagnóstico y propuesta por zona de estudio.
Estructura Urbana
Altura
Urbanístico
Espacial
-
Usos
Equipamientos
Conservación
Usos de Alto Impacto
Áreas de Oportunidad
Análisis
de
Viajes
Totales
Análisis de Viajes Internos
Accidentalidad
Técnico - Operativo
Zona
1
Número de Rutas
Número de Descensos
Densidad Dinámica
Análisis de Ciclorutas
Paraderos y Estaciones
de Transporte público
Red vial
Económico
Análisis por Manzana
Análisis por Predio
Norma Urbana
POT
MEPOT
Propuesta
Urbanística
Equipamientos por
Carácter y Escala
Tratamientos
Urbanísticos
Áreas de Actividad
Áreas de Actividad
Edificabilidad
Altura en Pisos
Tratamientos
Figura 30. Esquema general de la Plataforma. Fuente: elaboración propia.
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39
4. CARACTERIZACIÓN ESTACIONES UNIANDES
El análisis de algunos elementos importantes como las características socioeconómicas y los datos de
movilidad de cada zona, sólo están disponibles y son representativos a nivel agregado (UPZ), cuya fuente de
información es la Encuesta de Movilidad de 2011 (SDM 2011). En un segundo análisis, se presenta la
información relacionada con los usos y precios del suelo (a 500 m), así como el área construida e índices de
construcción actuales, provienen de las bases de datos catastrales de la ciudad. Toda esta información más
detallada puede consultarse en la aplicación web que la Universidad ha desarrollado para el proyecto
(guitaca.uniandes.edu.co/sur).
En la Figura 31 se muestra la localización de las estaciones estudiadas y sus UPZ asociadas. Como se
mencionó en el párrafo anterior, el primer análisis solo se realizó a nivel de UPZ. De esta manera, se ha
decidido agrupar las estaciones de acuerdo a tres grupos principales, cuyas características generales son
similares:
o
o
o
Sector norte: estaciones Calles 127 y Usaquén (UPZ Usaquén y Santa Bárbara)5.
Sector Chapinero: estaciones Av. Chile, Lourdes, Santo Tomás, Marly, Gran Colombia y Parque
Nacional (UPZ Chicó Lago, Chapinero y Sagrado Corazón)6.
Sector Sur: estaciones NQS, Rosario, Avenida 68, 1 de Mayo, Boyacá y Kennedy (UPZ Muzú, Ciudad
Montes, San Rafael, Carvajal, Américas, Kennedy Centro, Timiza y Restrepo)7.
5
Zona 7 (también para la aplicación web).
En grupos de dos estaciones: zonas 1 (Av. Chile y Lourdes), 2 (Santo Tomás y Marly) y 3 (Gran Colombia y Parque Nacional).
7 También en grupos de dos estaciones: zonas 4 (NQS y Rosario), 5 (Avenida 68 y 1 de Mayo) y 6 (Boyacá y Kennedy).
6
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40
Figura 31. Localización de estaciones PLMB. Fuente: elaboración propia con información geográfica recibida
para el Convenio 1921.
Como un diagnóstico global, a continuación se presentan algunas características generales de estos tres
sectores con el fin de entender sus relaciones de movilidad, nivel de ingreso medio de sus residentes y
cantidad de empleos con el resto de la ciudad. De esta forma, en la ¡Error! No se encuentra el origen de la
referencia. se muestra la densidad promedio de puestos de trabajo por cada sector, de acuerdo a los datos
(por UPZ) de la última encuesta de movilidad. Como era de esperar, el sector de Chapinero concentra la
mayor parte de los puestos de trabajo de las zonas analizadas. No hay que olvidar que aquí se encuentra el
centro financiero de la ciudad, varios centros de educación y una gran cantidad de comercio y oferta de
servicios. Las tres UPZ de la localidad de Chapinero albergan cerca del 10% de todos los puestos de trabajo
de la ciudad en tan solo 2% de su área urbana. También se muestra que el sector Sur es dónde menos oferta
de empleo hay, en un área mucho más grande (casi cuatro veces más que el sector de Chapinero). En total,
estos tres sectores aledaños a la PLMB concentran aproximadamente el 21% del total de puestos de trabajo
de la ciudad.
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41
Figura 32 Densidad media de empleo. Fuente: elaboración propia con información de la Encuesta de Movilidad
de Bogotá 2011.
Por otro lado, en la ¡Error! No se encuentra el origen de la referencia. se muestra el ingreso promedio
mensual de los hogares residentes en cada uno de los tres sectores analizados. En la parte derecha se
muestra el índice de motorización (automóviles por hogar) promedio por hogar. Acá se muestra una tendencia
que ilustra como las características socioeconómicas son diferentes de acuerdo al lugar de residencia.
Figura 33 Ingreso medio por hogar e índice de motorización.
En el sector Norte, el ingreso promedio de un hogar casi que cuadriplica el ingreso medio de un hogar del
sector Sur. Esta misma relación se observa en la posesión de automóviles. En resumen, estos datos
muestran la segregación espacial que está presente en Bogotá. Estos indicadores tienen un efecto importante
en el acceso a las oportunidades que ofrece la ciudad, en términos de costos y tiempos de viajes.
Los resultados anteriores están relacionados con los datos mostrados en la Figura 34. En este gráfico se
resume el precio promedio del suelo por m2 y por tipología de uso en la zona de influencia (a 500 m) de cada
zona. Estos resultados muestran que el sector Norte tiene el suelo más caro y el Sur, el más barato. También
hay una tendencia que muestra que en general, el uso de tipo 5 (económico exclusivo) tiende a ser el más
costoso, aunque el uso del tipo 4 tiene precios similares. Estos precios de referencia del suelo, tienen un
impacto directo sobre el potencial de captura de valor estimado. Sin embargo, en las zonas donde el potencial
de captura podría ser mayor debido a mayores precios, las oportunidades, vistas como predios (o englobe de
predios) libres o susceptibles de ser desarrollados, son menores. Esto se puede aproximar por medio del
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índice de construcción, el cual puede dar una idea del grado de consolidación de cada sector: en el Norte es
de 1.7, en Chapinero de 2.1 y en el Sur, de 1.3.
Norte
Chapinero
Sur
Figura 34 Precios promedio del suelo en el área de influencia a 500 m. Fuente: elaboración propia con
información de bases catastrales
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4.1
Sector Norte
Las estaciones de Usaquén y Calle 127 se encuentran en la localidad de Usaquén, específicamente en las
UPZ de Santa Bárbara y Usaquén. El área de influencia de estas estaciones está comprendida entre las
carreras 5, 7, 13 y 13A y las calles 106 y 127. Tiene un área de 191.5 hectáreas, compuesta por 191
manzanas y 2,618 predios.
De acuerdo con la última encuesta de movilidad, en las dos UPZ donde se localizan las estaciones, viven
cerca de 84,500 personas en 32,800 hogares. De estos hogares, cerca del 13% ganan menos de 1.2 millones
al mes, mientras que el 43% ganan más de 4 millones/mes. En la UPZ Usaquén, el 10.2% y 5.6% de los
hogares perteneces a estratos 2 y 3, respectivamente; aunque en la zona predomina el estrato 5, con cerca
del 37% de los hogares. De forma paralela, en la UPZ Santa Bárbara, predomina el estrato 6 (82%).
De la población de estas dos zonas, aproximadamente el 19% se declara estudiante y el 52% trabajador. Por
otro lado, en las zonas existen 87,800 puestos de trabajo, que corresponden a aproximadamente el 4.8% del
total de la ciudad. De estos empleos, el 95% pertenece a sectores de comercio y servicios y el restante 5%, a
empleos industriales.
En promedio, sin importar la tipología de uso, el valor por m2 del suelo en esta zona (dentro del área de
influencia a 500 m) se estimó en 2.4M. Los tipos 4 y 5 son los más costosos, con un precio mayor del 14%
sobre el precio promedio de la zona.
4.1.1 Zona 7
Estructura Ecológica principal
La zona cuenta con el Río Molinos y el Canal Callejas, dos ejes importantes de la Estructura Ecológica
Principal que articulan oriente- occidente y conectan la zona con el Humedal Juan Amarillo y el Río Bogotá.
Estos ejes tienen el potencial de convertirse en ejes estructuradores de las propuestas.
Estructura Funcional y de servicios
Espacio público
El índice de espacio público de la zona es de 4,62m2 por habitante, lo que no representa un déficit tan alto
como en otras áreas de la ciudad. El desarrollo edilicio futuro deberá incrementar con algunas actuaciones
puntuales y estratégicas el espacio público para aumentar la oferta existente de acuerdo con la nueva
población propuesta.
Equipamientos
La zona estudiada tiene un déficit de equipamientos de carácter vecinal y zonal dada su condición
principalmente residencial. Si bien cuenta con pocos equipamientos, las estaciones tienen relación directa con
un equipamiento importante de salud, la Fundación Santa Fe de Bogotá y la Facultad de Medicina de la
Universidad de los Andes. Igualmente con pequeños equipamientos de culto y educación básica.
La estación de Usaquén cuenta con el predio patio de obras públicas que tiene un potencial de desarrollo
importante para la zona. La ubicación de nuevos equipamientos es aconsejable y es un potencial que tienen
las zonas aledañas a las futuras estaciones de metro.
Movilidad
La zona cuenta con tres vías importantes de conexión sur-norte de la ciudad, la carrera 7 la carrera 11 y
Norte-Quito-Sur. Si bien las dos primeras son vías metropolitanas que cuentan con un carácter peatonal que
permite la conexión de los dos lados de la vía. La Avenida Norte-Quito–Sur es una vía de gran velocidad
donde los cruces transversales deben hacerse a desnivel generando una fragmentación peatonal en la zona.
Igualmente, cuenta con la Calle 127, La calle 116 y la Calle 106 que articulan el área en sentido orienteoccidente.
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El índice de motorización (posesión de automóviles) de la zona es alto, aproximadamente 572 vehículos por
cada 1,000 habitantes, lo que pone a este sector de la ciudad en niveles de motorización similares de países
desarrollados.
Estas dos UPZ generan unos 230,000 viajes en un día típico (1.5% del total de viajes de la ciudad), de los
cuales el 78% corresponde a viajes motorizados. Los viajes que tienen como destino estas zonas, son cerca
de 304,000 al día (82% motorizados), lo que evidencia su alta atractividad. De esos viajes atraídos, el 33%
corresponde a viajes obligados (trabajo y estudio).
Estructura espacial
Usos
El uso residencial en la zona representa un 65% de los usos existentes, mientras que el de servicios es
aproximadamente de 17%. Alrededor de la estación Usaquén, se encuentra el centro comercial Santa Ana y
un centro financiero y de servicios entre calles 113 y 116 con Carrera 7. En la zona de influencia de la
estación 127 encontramos la Fundación Santa Fe de Bogotá y los servicios médicos que se localizan en los
alrededores de la misma. Igualmente, cuenta con el sector de conservación de Usaquén que se ha
desarrollado como zona de actividad comercial. Estos sectores tienen el potencial de congregar usos diversos
a su alrededor que incluyen vivienda, equipamientos, comercio y servicios.
Esta zona se caracteriza por tener una alta concentración de vivienda de estratos 5 y 6, con puntos
importantes de oferta de servicios y comercios, como el centro comercial Hacienda Santa Bárbara, Santa
Ana y Unicentro. A lo largo de los principales corredores viales como la Carrera 7, Avenida 9 y Calles 116 y
127, también se ubica una oferta importante de comercio. Particularmente sobre la Calle 127, hay
equipamientos de escala metropolitana como el colegio pedagógico, además de otros colegios privados.
En la zona se encuentran dos edificaciones catalogadas como de uso de alto impacto ubicadas en la zona sur
-occidente y en la nor oriente; su impacto a nivel urbano es mínimo por lo que no representa grandes
conflictos de incompatibilidad con nuevos desarrollos.
Alturas
De los 8.603 construcciones de la zona el 74% son edificaciones de menos de 3 pisos, muchas de ellas en
proceso de transformación a través de englobes de 2 y tres predios. La zona tiene entonces un importante
potencial de re densificación que ya está teniendo lugar en la actualidad.
La zona cuenta también con importantes desarrollos en grandes predios con edificaciones en altura
superiores a 6 pisos, y desarrollos multifamiliares entre 3 y 6 pisos en predios que anteriormente estaban
ocupados por viviendas unifamiliares.
Conservación
El área estudiada tiene un sector de interés cultural, el centro histórico de Usaquén y dos importantes bienes
de interés cultural, la Hacienda Santa Bárbara y la Estación del tren de Usaquén. La zona de conservación se
encuentra en buenas condiciones arquitectónicas y urbanísticas.
Áreas de oportunidad
Se identifican las áreas de oportunidad que tienen posibilidad de desarrollo en los próximos años. Estas son
aquellas que tienen un bajo índice de construcción (menor a 2.0), y alturas menores a cinco pisos. Se
excluyen como áreas de oportunidad lotes de equipamientos de escala metropolitana, urbana y zonal; espacio
público (parques, plazas y plazoletas); inmuebles de conservación arquitectónica y sectores de interés
cultural; predios con planes complementarios; predios en zonas protegidas (reservas forestales); reservas
viales; usos de alto impacto (debido al criterio definido con baja posibilidad de intervención), licencias de
construcción vigentes y lotes con un número de propietarios mayor a 15 en Propiedad Horizontal (PH).
Igualmente se pueden ver los predios afectados por el metro donde hay un potencial importante de desarrollo.
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La zona tiene un gran potencial de desarrollo dada la tendencia de redensificación en altura que viene
teniendo en los últimos años y a la existencia de un importante número de predios de oportunidad .
4.2
Sector Chapinero
En las estaciones de la zona de Chapinero (de norte a sur, Av. Chile, Lourdes, Santo Tomás, Marly, Gran
Colombia y Parque Nacional), la zona de influencia de la PLMB se encuentra en las localidades de Chapinero
Barrios Unidos, Teusaquillo y Santa Fe. En concreto, estas estaciones están en las UPZ de Chicó Lago, Los
Alcázares, Chapinero, Galerías, Pardo Rubio, Teusaquillo,y Sagrado Corazón.
La zona de influencia a 500m del eje de la PLMB abarca 538 hectáreas que están conformadas por 8,423
predios en 501 manzanas. El tejido urbano se encuentra consolidado, ordenado por manzanas con alto nivel
de ocupación, lo que hace que en la zona los desarrollos propuestos tiendan ser puntuales y a adaptarse a la
estructura existente. Este sector tiene una característica particular y es la cercanía de la PLMB con el sistema
Transmilenio de la Avenida Caracas. Esta parte de la ciudad, al igual que en muchos otros lugares, se
encuentra fragmentada por este corredor de transporte, generando no solo dificultades de accesibilidad sino
diferencias en la calidad urbana entre el costado oriental y occidental.
De acuerdo con datos de la Secretaría Distrital de Planeación, en la localidad de Chapinero se encuentran 52
colegios no oficiales, 65 universidades, 29 instituciones universitarias, 3 instituciones de régimen especial y 5
centros de investigación.
Las estaciones ubicadas en este sector de la ciudad albergan una gran cantidad de actividades relacionados
con puestos de trabajo, de estudio y zonas comerciales. Esto muestra una tendencia que hace pensar que el
sector está desequilibrado, pues llegan muchos más viajes de los que produce, lo que es un indicador de la
falta de vivienda cerca a los centros atractores de viaje.
4.2.1 Zona 1
El área aquí delimitada comprendida entre la calle 77 y la Calle 60 y entre la carrera 7 y la carrera 17. Tiene
un área de 194 hectáreas compuesta por 176 manzanas y 3.187 predios. La densidad bruta de la zona es de
100 habitantes por hectárea.
La estación Av. Chile, está en la UPZ Chicó Lago, la cual es una de las zonas con mayor densidad de puestos
de trabajo de la ciudad. Esta estación es la que de acuerdo con los estudios de demanda de la PLMB, donde
se espera la mayor demanda de pasajeros.
En la UPZ Chicó Lago, de acuerdo con la encuesta de movilidad 2011 (EM2011), viven aproximadamente
24,700 personas, donde el 58% son trabajadores y el 17%, estudiantes. Esta zona es una de las de mayor
ingreso en la ciudad, ya que en promedio un hogar gana el mes cerca de 3.7M. Esto se corresponde con el
estrato, ya que el 58% de los hogares pertenece al estrato 6 y el 31% al estrato 5. No hay estratos 3, 2 o 1.
De acuerdo con los datos de la EM2011, en la zona existen alrededor de 116,000 puestos de trabajo, donde
el 96% corresponde a trabajos relacionados con el comercio y los servicios.
La Plaza de Lourdes en la UPZ Chapinero, tiene un entorno urbano diferente, con viviendas en estrato 4 en
promedio al oriente de la Avenida Caracas y estrato 3 al occidente. También existe alta concentración de
comercio y servicios, principalmente a lo largo de los corredores viales principales, aunque de menor escala.
Una característica particular de esta estación es su cercanía con la troncal Transmilenio de la Avenida
Caracas, lo que hace que la manzana que separa sus estaciones tenga un gran potencial de desarrollo
inmobiliario y de transporte. Esto es un indicador del potencial de renovación y densificación que tiene la zona
en la actualidad.
En el área de influencia de estas dos estaciones, el precio promedio del suelo es de 2.08M/m 2. Como en el
sector norte, en esta zona el suelo de uso económico exclusivo es el más caro, con un valor medio de
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2.08M/m2. Por el contrario, el suelo más barato es el residencial exclusivo, con cerca de 1.9M/m 2. Esta zona,
junto con el sector Norte, es donde se presenta una mayor variación en los precios del suelo (±235,000 $/m2).
Estructura Ecológica principal
Si bien la zona aquí delimitada no tiene elementos de la estructura ecológica principal a la vista, cuenta con
la Quebrada La Vieja y la Quebrada de los Olivos que fueron subterranizadas a la altura de la carrera 3. Si
bien no es posible sacar estas quebradas hay un potencial de recobrar el rastro de las mismas a partir de
vegetación y estructura peatonal.
Estructura Funcional y de servicios
Espacio público
En la actualidad cuenta con 2,19 hectáreas de espacio público en parques vecinales y plazoletas y 19.795
habitantes, lo que representa 1,11 metros cuadrados de espacio público por habitante. Uno de los puntos
importantes a tener en cuenta en esta zona es entonces el déficit de espacio público que tiene en la
actualidad.
Equipamientos
El sector tiene 96 equipamientos distribuidos en toda el área de influencia con un 41 % de equipamientos de
culto y 33% de equipamientos de educación superior.
La zona circundante a la futura estación la Avenida Chile cuenta en el sector de educación superior con la
Universidad Pedagógica Nacional, la Universidad Santo Tomás, la Universidad Sergio Arboleda, UNITEC, La
Universidad Central, el Politécnico Internacional, la EAN, la Fundación Universitaria Monserrate, la Fundación
Universitaria de la Red Andina, la Corporación escuela de Artes y Letras, la Corporación Universitaria Nueva
Colombia, entre otras. En culto muy cerca a la estación está localizada la Porciúncula, La Iglesia de Cristo
Rey, la Capilla de Nuestra Señora del Pilar y la Capilla de los Santos Apóstoles del Gimnasio Moderno.
En la zona de la estación de Lourdes predominan los equipamientos de culto con la presencia de la Iglesia de
Lourdes y el CIRE. Igualmente cuenta con equipamientos de educación superior como el SENA, La
Fundación Universitaria los Libertadores, la Fundación de Educación Superior San José, el CIDCA, la
Fundación Universitaria Konrad Lorenz, la Sede Norte de la Universidad Santo Tomás. En Salud cuenta con
la Clínica Infantil Colsubsidio, la fundación clínica David Restrepo y el CAMI de Chapinero.
A través del análisis se puede ver el potencial de la zona dada la importancia de los equipamientos que la
ocupan, la mayor parte de ellos atrayentes de público de otros sectores de la ciudad.
Movilidad
La zona cuenta con tres vías importantes de conexión sur-norte de la ciudad, la carrera 7 la carrera 11 y la
Avenida Caracas. Todas ellas son de gran importancia a nivel metropolitano y contarán, una vez se construya
el metro, con sistemas de transporte diferenciados. Dada su cercanía tienen un potencial importante de
conexión intermodal.
Igualmente, cuenta con la calle 72, la calle 63 y la calle 64 que funcionan como articuladores orienteoccidente. El eje de la 72 permite la articulación con el occidente de la ciudad y la localidad de Engativá. La
calle 63 relaciona la carrera 7 con el Parque Simón Bolívar.
El índice de motorización es de 470 automóviles por cada 1,000 habitantes, es decir, aproximadamente un
automóvil por hogar. Dados los usos que se presentan en la zona es gran atractora de viajes. Esto se
comprueba al analizar los viajes generados y atraídos por esta UPZ: en un día típico, la zona produce unos
64,000 viajes, pero atrae unos 302,000, donde cerca de la mitad son por motivo trabajo o estudio. Esto
evidencia la gran cantidad de actividades que se ubican en esta UPZ.
Estructura espacial
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Usos
Las zonas cercanas a las estaciones tienen una alta concentración de equipamientos, comercio y servicios.
Las áreas predominantemente de servicios son el 25% de la zona y el comercio el 22%. Los equipamientos
representan el 5,7% de los predios.
El 37,2% de los predios tienen un uso predominante de vivienda y se encuentran localizados principalmente al
occidente de la Avenida Caracas y al oriente de la carrera 11.
Al occidente de la Carrera 13 encontramos dos focos de usos de alto impacto entre la calle 64 y la calle 68 y
entre la calle 63 y 60.
Alturas
Este es un sector que presenta un 76 % de construcciones menores a tres pisos donde un buen número de
ellas son inmuebles de conservación. Igualmente cuenta con un importante número de construcciones de
menos de tres pisos ubicadas al occidente de Carrera 13, esto muestra el potencial de Renovación y
densificación que tiene la zona en la actualidad.
El 16% son desarrollos de 4 a 6 pisos distribuidas de forma homogénea en la zona de trabajo y las alturas
mayores a seis pisos representan un 5,2% y están ubicadas sobre los ejes principales y sobre y al norte de la
Calle 72.
Conservación
En el área de trabajo un 25 % de los predios son bienes de interés cultural o monumentos Nacionales y
cuenta igualmente con un sector de interés cultural Quinta Camacho, donde se localizan la mayoría de estos
predios.
El Gimnasio Moderno está catalogado como Monumento Nacional y equipamientos importantes como la
Universidad Pedagógica y las Iglesias de Lourdes y Porciúncula son Bienes de Interés Cultural.
Áreas de oportunidad
Se identifican las áreas de oportunidad que tienen posibilidad de desarrollo en los próximos años. Estas son
aquellas que tienen un bajo índice de construcción (menor a 2.0), y alturas menores a cinco pisos. Se
excluyen como áreas de oportunidad lotes de equipamientos de escala metropolitana, urbana y zonal; espacio
público (parques, plazas y plazoletas); inmuebles de conservación arquitectónica y sectores de interés
cultural; predios con planes complementarios; predios en zonas protegidas (reservas forestales); reservas
viales; usos de alto impacto (debido al criterio definido con baja posibilidad de intervención), licencias de
construcción vigentes y lotes con un número de propietarios mayor a 15 en Propiedad Horizontal (PH).
Igualmente se pueden ver los predios afectados por el metro donde hay un potencial importante de desarrollo.
La zona presenta predios de oportunidad ubicadas en el área de influencia mostrando algún potencial de
desarrollo alrededor de estas dos estaciones. Estos predios tienen un carácter predominante al occidente de
la Carrera 13 donde hay menos edificios en altura que al oriente de la misma.
4.2.2 Zona 2
El área aquí delimitada comprendida por la calle 60 y la Calle 45 y las carreras 4, la transversal 3 y carrera 17,
es un área de 152,90 hectáreas compuesta por 167 manzanas y 3.058 predios.
Las estaciones de Santo Tomás, Marly están en un entorno urbano caracterizado por la alta oferta de
servicios de educación superior y de salud. En resumen, se acuerdo con datos de la Secretaría Distrital de
Planeación, en la localidad de Chapinero se encuentran 52 colegios no oficiales, 65 universidades, 29
instituciones universitarias, 3 instituciones de régimen especial y 5 centros de investigación.
La UPZ Chapinero, predominantemente es de estrato 4 (no hay 5 o 6), pero también tiene una proporción
importante de hogares en estrato 3 (32%). Aquí viven aproximadamente 19,000 personas, en 10,300 hogares,
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con una mayor proporción de estudiantes (25%). Los trabajadores son cerca del 56% de la población. En esta
zona, un hogar promedio gana 1.75 M de peso al mes y por cada 10 hogares hay 6 automóviles (SDM 2011).
Esta zona también alberga una gran cantidad de actividades, ya que existen cerca de 45,600 puestos de
trabajo, donde de nuevo el comercio y los servicios son el 98% del total de empleos.
En la zona 2 (Santo Tomás y Marly), el precio promedio del suelo por m2 es de 1.45M. Aquí, al contrario de lo
visto anteriormente, el suelo más caro es el que se destina actualmente a residencial exclusivo, con un valor
de 1.6M/m2.
Estructura Ecológica principal
La zona aquí delimitada no cuenta con elementos de la estructura ecológica principal que se puedan
potenciar a través del desarrollo de la zona.
Estructura Funcional y de servicios
Espacio público
En la actualidad cuenta con 1,37 hectáreas de espacio público en dos parques, y una plaza y 26.795
habitantes, lo que representa 0,51 metros cuadrados de espacio público por habitante. Uno de los puntos
importantes a tener en cuenta en esta zona es entonces el déficit de espacio público que tiene en la
actualidad.
Si bien es claro el déficit de espacio público de carácter zonal y vecinal vale la pena anotar la cercanía del
Parque Nacional Olaya Herrera que tiene una directa influencia sobre las actividades que tienen lugar en la
zona.
Equipamientos
El sector tiene 95 equipamientos distribuidos en toda el área de influencia. La zona circundante a la futura
estación de Marly cuenta en el sector de salud con la clínica Marly, la Fundación Oftalmológica Nacional, el
Hospital Militar, la Clínica Infantil CAFAM y la Clínica Nueva. En educación superior la Universidad Santo
Tomás, la Universidad Católica de Colombia y la Universidad Piloto de Colombia, al igual que dos sedes del
SENA. En culto muy cerca a la estación está localizada la parroquia de nuestra señora de Chiquinquirá que
tiene mucha afluencia de personas devotas a la virgen.
En la zona de la estación de Santo Tomás predominan los equipamientos de carácter administrativo como la
Dirección General del Sena, La Defensoría del Pueblo, la Alcaldía local de Chapinero, oficinas de la
Secretaria Distrital del Hábitat, del Ambiente y de la Secretaria General de la alcaldía Mayor. Igualmente
cuenta con colegios ubicados en predios de importante dimensión.
A través del análisis se puede ver el potencial de la zona dada la importancia de los equipamientos que la
ocupan, la mayor parte de ellos atrayentes de público de otros sectores de la ciudad.
Movilidad
La zona cuenta con tres vías importantes de conexión sur-norte de la ciudad, la carrera 7 la carrera 13 y la
Avenida Caracas. Todas ellas son de gran importancia a nivel metropolitano y contarán, una vez se construya
el metro, con sistemas de transporte diferenciados. Dada su cercanía tienen un potencial importante de
conexión intermodal.
Igualmente, cuenta con la calle 57, la calle 53, y la calle 45 que funcionan como articuladores orienteoccidente. El eje de la 57 permite la articulación del Campín con la carrera 7. La calle 53 relaciona los cerros
orientales con el occidente de la ciudad y con hitos importantes como Galerías, La Universidad Nacional y el
Parque Simón Bolívar; y la Calle 45 conecta los cerros orientales con la Universidad Nacional y la Carrera 30.
Adicionalmente, cuenta con el eje de la calle 49, la calle 51 y la 50 para la estación de Marly y los ejes de la
57 y 55 para la estación de Santo Tomás, que tienen el potencial de conexión intermodal entre Transmilenio
y el Metro.
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Esta zona se encuentra en la actualidad fracturada por la presencia de Transmilenio en la Avenida Caracas y
el tejido presenta diferencias importantes entre lo que está construido al occidente y oriente de la avenida.
En términos de movilidad la zona tiene una atracción de viajes al día de 195,000, donde un poco más del 20%
son viajes a pie o en bicicleta y el 50% corresponden a viajes cuyo motivo principal es el trabajo o el estudio.
Esto contrasta con los 45,700 viajes generados por la zona en un día típico (sólo la quinta parte de los viajes
que atrae).
Estructura espacial
Usos
La zona presenta una alta concentración de equipamientos, servicios y comercio sobre los ejes de la Avenida
Caracas y Carrera 13. Las áreas predominantemente comerciales representan un 17,4% de los predios y se
encuentran localizadas principalmente alrededor de la estación Santo Tomás sobre los ejes de la Caracas y la
13. Igualmente, el 12% de la zona está destinada a servicios con importantes focos alrededor de las futuras
estaciones de Santo Tomás y Marly. Los equipamientos representan el 4% del suelo.
El 60% de los predios tienen un uso predominante de vivienda y se encuentran localizados principalmente al
occidente de la Avenida Caracas y en las áreas cercanas a la Carrera 7.
Cercanos a las bocas del sur de la estación de Mary encontramos usos de alto impacto principalmente sobre
la Calle 48 entre las carrera 9 y Caracas. En la zona de influencia de la estación de Santo Tomás
encontramos usos de alto impacto en la 58 arriba de la 13 y entre la 56 y la 54 entre la Caracas y la 13.
Alturas
Este es un sector que presenta un 63 % de construcciones menores a tres pisos y un buen número de ellas
está ubicado al occidente de Carrera 13. Esto muestra el potencial de Renovación y densificación que tiene la
zona en la actualidad.
Igualmente, cuenta con 29% de desarrollos de 3 a 6 pisos distribuidas de forma homogénea en la zona de
trabajo y las alturas mayores a seis pisos representan un 8% y están ubicadas al oriente de la carrera 13.
Conservación
En el área de trabajo un 15 % de los predios son bienes de interés cultural y cuenta igualmente con un sector
de interés cultural.
Alrededor de la estación de Marly los inmuebles de conservación más importantes coinciden con los
equipamientos de la Clínica Marly, la Universidad Santo Tomas y el Hospital Militar. Igualmente en esta zona
de influencia se encuentra un importante sector de interés cultural del barrio Palermo al sur de la calle 49 y al
occidente de la Avenida Caracas.
En las inmediaciones de la estación de Santo Tomás encontramos manzanas con presencia predominante de
bienes de interés cultural al occidente de la Avenida Caracas entre las Calles 57 y 53.
Áreas de oportunidad
Se identifican las áreas de oportunidad que tienen posibilidad de desarrollo en los próximos años. Estas son
aquellas que tienen un bajo índice de construcción (menor a 2.0), y alturas menores a cinco pisos. Se
excluyen como áreas de oportunidad lotes de equipamientos de escala metropolitana, urbana y zonal; espacio
público (parques, plazas y plazoletas); inmuebles de conservación arquitectónica y sectores de interés
cultural; predios con planes complementarios; predios en zonas protegidas (reservas forestales); reservas
viales; usos de alto impacto (debido al criterio definido con baja posibilidad de intervención), licencias de
construcción vigentes y lotes con un número de propietarios mayor a 15 en Propiedad Horizontal (PH).
Igualmente se pueden ver los predios afectados por el metro donde hay un potencial importante de desarrollo.
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La zona presenta predios de oportunidad ubicadas en toda el área de influencia mostrando mucho potencial
de desarrollo alrededor de estas dos estaciones. Estos predios tienen un carácter predominante al occidente
de la Carrera 13 donde hay menos edificios en altura que al oriente de la misma.
4.2.3 Zona 3
Esta zona comprendida entre la calle 45 y calle 32 y entre la carrera 5ta y carrera 17, tiene un área de 188,25
hectáreas con 158 manzanas y 2.178 predios. El tejido urbano se encuentra consolidado, ordenado por
manzanas con alto nivel de ocupación, lo que la hace que en la zona, los desarrollos propuestos tienden ser
puntuales y a adaptarse a la estructura existente. La zona tiene una densidad bruta de 68,9 habitantes por
hectárea.
La estación de Gran Colombia en la UPZ Chapinero, predominantemente es de estrato 4 (no hay 5 o 6), pero
también tiene una proporción importante de hogares en estrato 3 (32%). Aquí viven aproximadamente 19,000
personas, en 10,300 hogares, con una mayor proporción de estudiantes (25%). Los trabajadores son cerca
del 56% de la población. En esta zona, un hogar promedio gana 1.75 M de peso al mes y por cada 10
hogares hay 6 automóviles (SDM 2011). Esta zona también alberga una gran cantidad de actividades, ya que
existen cerca de 45,600 puestos de trabajo, donde de nuevo el comercio y los servicios son el 98% del total
de empleos.
La estación Parque Nacional está en un entorno muy cerca al Centro Internacional (UPZ Sagrado Corazón),
lo que puede convertirse en una ventaja si se logra una integración efectiva (movilidad, entorno urbano de
calidad) entre estas zonas. En este caso, el 83% de edificaciones de la zona son construcciones de menos de
tres pisos; que en su gran mayoría corresponden a inmuebles de conservación. Esto hace que el potencial de
renovación de la zona sea limitado y localizado en el costado oriental de la carrera 13.
En esta UPZ viven tan sólo 5,400 personas, que contrasta con los cerca de 42,000 puestos de trabajo que se
ubican allí. Esta es una UPZ donde predomina la vivienda de estrato medio (estrato 3 con 61% y 4 con 39%) y
cuyo ingreso promedio por hogar es de aproximadamente 1.4M de pesos al mes (2,400 hogares). Al contrario
que las zonas donde se ubican las estaciones más al norte, acá la posesión de vehículos es menor: por cada
10 hogares, hay 3 automóviles. Volviendo a los puestos de trabajo, del total de los existentes en la zona, más
del 98% corresponden a empleos asociados a los sectores de comercio y servicios.
En esta zona es donde se encuentra el suelo más barato del tramo: en promedio y sin importar el tipo de uso,
un metro cuadrado vale aproximadamente 1.3M de pesos. Similar que en la zona anterior, el suelo más caro
es el dedicado al uso residencial predominante con un valor de 1.3M/m2. En esta zona, la variación de precios
es menor que en las demás (±55,000 $/m2).
Estructura Ecológica principal
La zona cuenta con el Río Arzobispo, un eje de la Estructura Ecológica Principal que atraviesa un importante
número de barrios de la ciudad rematando en el Humedal Juan Amarillo y el Río Bogotá. Es un eje con
potencial de convertirse en un articulador para medios no motorizados con calidad ambiental para la ciudad.
Igualmente, cuenta con la presencia del Parque Nacional Olaya Herrera, de escala metropolitana que termina
de consolidar los elementos de estructura ecológica para la zona.
Estructura Funcional y de servicios
Espacio público
La zona cuenta con un alto índice de espacio público, 12,66 metros cuadrados por habitante, influenciado por
la presencia del Parque Nacional y de alrededor de 10 parques vecinales. Este parque metropolitano permite
abastecer la demanda de la población existente y futura en términos de recreación y esparcimiento.
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Equipamientos
El sector cuenta con 111 de equipamientos en toda la zona. Alrededor de la estación Gran Colombia
predominan dotacionales de educación superior y salud lo que consolida una zona atractiva para el desarrollo
residencial por su cercanía a equipamientos de primera necesidad y alta intensidad de uso, dentro de ellos se
destacan la Universidad Javeriana, la Universidad Distrital Francisco José de Caldas, la Universidad
Cooperativa de Colombia, el INPAHU y el Hospital San Ignacio.
En la zona de influencia de la estación Parque Nacional se encuentran equipamientos administrativos de
importancia metropolitana lo que la hace tener mucha afluencia de pasajeros. En el área en general se
encuentran equipamientos de educación superior y básica y cultura.
Se considera importante resaltar que existe una oportunidad de mejorar la oferta equipamientos, a través de
la rehabilitación de los inmuebles de interés cultural, los cuales están catalogados por norma para albergar
preferiblemente usos de este tipo. Dicha aspiración no sólo ayudaría a subsanar el déficit del área y de los
barrios colindantes, sino que permitiría la rehabilitación y reactivación del sector patrimonial con usos que le
proporcionen alta calidad urbana.
Movilidad
La zona cuenta con tres vías importantes de conexión sur-norte de la ciudad, la carrera 7 la carrera 13 y la
Avenida Caracas. Todas ellas son de gran importancia a nivel metropolitano y contarán, una vez se construya
el metro, con sistemas de transporte diferenciados. Dada su cercanía tienen un potencial importante de
conexión intermodal.
Igualmente, cuenta con la calle 45, la diagonal 40 y la calle 34 que funcionan como articuladores orienteoccidente. La 45 permite la articulación de la Universidad Nacional con la carrera 7. La Diagonal 40 que
acompaña el rio Arzobispo y articula los cerros orientales con el Parque Nacional con la calle 45 y la calle 34
que permite la conexión con la Avenida de las Américas y el Centro Administrativo Distrital CAD.
Adicionalmente, cuenta con la calle 43 en la estación De Gran Colombia, que tienen el potencial de conexión
intermodal entre Transmilenio y el Metro.
Al igual que muchas otras zonas de la ciudad por las que pasa el sistema Transmilenio esta se encuentra
fragmentada por su implantación en el eje de la avenida Caracas, generando no solo dificultades de
accesibilidad sino diferencias en la calidad urbana entre el costado oriente y occidente de la zona.
En esta zona la posesión de vehículos es de 3 automóviles por cada 10 hogares. En cuanto a movilidad, dada
la gran diferencia entre residentes y puestos de trabajo, es de esperar que esta también sea una zona
netamente atractora de viajes: en un día típico a esta zona llegan alrededor de 91,000 viajes (60% motivo
trabajo o estudio), mientras que sólo produce cerca de 12,600 viajes, el 14%.
Estructura espacial
Usos
En la zona de trabajo el 45% de los predios tienen un uso predominante de vivienda y se encuentran
distribuidos en toda el área de influencia. Igualmente cuenta con un 27.3% de predios destinados a servicios,
algunos de ellos en altura generando un equilibrio adecuado entre vivienda y puestos de trabajo lo que
permitiría un buen aprovechamiento del sistema masivo de transporte.
En el área de influencia directa de la estación Gran Colombia predomina el uso residencial; por su parte en la
estación Parque Nacional está cercana a usos de servicios. Ambas estaciones cuentan con un carácter preexistente que se podría reforzar o diversificar con la incorporación de los nuevos desarrollos a su alrededor.El
uso comercial se encuentra en un menor porcentaje sobre todo el sector.
La zona cuenta tres construcciones de alto impacto disgregados en el occidente de la Avenida Caracas.
Alturas
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52
El 71% de edificaciones de la zona son construcciones de menos de 3 pisos; en su gran mayoría las
edificaciones en este rango de altura son inmuebles de conservación, por lo que el potencial de renovación de
la zona es limitado y localizado en el costado oriental de la carrera 13. La zona cuenta igualmente con
desarrollos en altura al oriente de la Avenida Caracas
Conservación
Más de una tercera parte del área se encuentra bajo la categoría de bienes de interés cultural, lo que
consolida un sector de gran importancia para el patrimonio de la ciudad. Sin embargo un buen número de
estos inmuebles, sobre todo los que se ubican en el occidente de la avenida Caracas, se encuentran en
estado de deterioro físico y albergan usos que han transformado las construcciones y en general del paisaje
urbano del sector de conservación. Por el contrario la zona de conservación del barrio la Merced al sur-oriente
se encuentra en muy buenas condiciones y hace parte de las zonas patrimoniales más atractivas de la
ciudad.
Áreas de oportunidad
Debido al grado de consolidación de la zona con edificaciones con un 28% de predios con un índice de
construcción mayor a 2 y la existencia de un importante número de inmuebles de interés cultural en sector de
interés cultural, existen pocos predios en condición de oportunidad de renovación, sin embargo los existentes
están estratégicamente ubicados en las zonas de influencia de las futuras estaciones de metro y en las hoy
existentes estaciones de Transmilenio.
.
---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------Grupo de Estudios en Sostenibilidad Urbana y Regional – SUR
53
5. RESULTADOS TRAMOS CHAPINERO Y NORTE
5.1
Aplicación de la técnica residual a la zona de influencia de la PLMB
5.1.1 Sector Norte
Este sector, predominantemente de estrato alto, con 17 barrios dentro de su zona de influencia a 1,500 m,
tiene dos áreas que podrían tener un gran impacto sobre la generación de valor en el sector. Sin embargo
estas áreas, el Country Club y la Escuela de Caballería, debido a sus características particulares, fueron
excluidos de la modelación. Para poder estimar los índices de construcción que maximizan el valor del suelo
se tuvieron en cuenta los siguientes supuestos:
1.
2.
3.
4.
5.
6.
7.
8.
9.
10.
11.
La zona homogénea es el barrio
Un precio promedio por metro cuadrado del suelo de acuerdo a su tipología de uso (ver Tabla 13)
Este precio es el valor de referencia obtenido de las bases catastrales
Estrato predominante por zona homogénea (estimación del valor de las ventas)
Primeros 3 pisos sin necesidad de aislamientos laterales
La altura del proyecto no puede superar en 2.5 veces el ancho de la vía de acceso
Los englobes de predios varían entre 2, 3, 4 y 5, en promedio
Los factores α, varían de acuerdo al estrato (entre el 18 y el 20% en promedio)
Las áreas de circulación se definieron en el 30% (área no vendible)
Rendimientos constantes
Utilidades entre el 18% y 22%
En este sector se encontró que un predio con potencial a ser desarrollado dentro del área de influencia de 500
m, tiene en promedio 300 m2. Para la zona de influencia a 1,500 m, el área promedio es de 515 m 2.
Adicionalmente, cerca de la mitad del área con potencial de desarrollo tiene uso residencial exclusivo o
predominante (tipos 1 y 2). En la Tabla 13 se muestra un resumen de los valores del suelo promedio de
referencia de este sector. También se incluye la distribución de áreas con potencial de desarrollo de acuerdo
a la tipología de uso.
Valor promedio del suelo de los lotes desarrollables [$/m 2]
1
2
3
4
5
Promedio
Influencia
500 m
2,339,836
2,392,603
2,065,805
2,728,861
2,673,699
2,386,849
1,500 m
2,351,260
2,765,689
3,096,451
3,108,151
2,702,473
2,558,477
Distribución de áreas de lotes desarrollables [%]
500 m
40.9
24.0
15.3
8.3
11.5
1,500 m
57.8
16.6
6.4
9.2
10.1
Tabla 13. Valores medios del suelo Sector Norte. Fuente: elaboración propia con bases de datos catastrales.
. Zona de
De esta forma, a continuación se muestra un ejemplo del cálculo de potencial de edificación del barrio Santa
Ana Occidental para un uso residencial exclusivo (tipo 1). Para este ejemplo se hicieron cuatro simulaciones
de estimación del potencial de edificación. Los datos de entrada y sus resultados se muestran en la Tabla 14.
En promedio, los lotes desarrollables en esta zona tienen un frente de 15 m, con un área promedio de 376 m2,
así que los supuestos de englobe, incluyen 2, 3 y más de 4 predios. Después de los cálculos
correspondientes, en la Tabla 14 se muestran los primeros resultados, para un lote con un englobe de dos (2)
predios8. Por esta razón, el área promedio del proyecto del ejemplo pasa de 376 a 750 m2 aproximadamente
8 Del área promedio encontrada en el barrio.
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54
.
Simulación
Pisos
Aislamiento posterior [m]
Retroceso [m]
Aislamiento lateral:
Primer tramo 3 pisos [m]
Segundo tramo [m]
Área neta urbanizable [m2]
Área planta baja [m2]
Área ocupada:
Primer tramo 3 pisos [m2]
Segundo tramo [m2]
Índice de ocupación
Índice de construcción
Incidencia del terreno
Área total de construcción [m2]
Circulaciones interiores [m2]
Total área vendible [m2]
1
5
3.0
0
2
10
6.0
0
3
12
7.2
0
4
15
9.0
0
0
4.0
750
660
0
4.2
750
570
0
5.4
750
534
0
7.2
750
480
660
484
0.88
3.9
19.5%
2,948
884
2,064
570
410.4
0.76
6.1
19.5%
4,583
1,375
3,208
534
342
0.71
6.2
19.5%
4,678
1,403
3,275
480
250
0.64
5.9
19.5%
4,435
1,331
3,104
Valor venta [$/m2]
5,700,000
Costo construcción [$/m2]
1,750,000
Valor total ventas [M$]
11,762.52
18,285.37
18,664.58
17,696.45
Total costos directos [M$]
5,159.00
8,019.90
8,186.22
7,761.6
Total costos indirectos [M$]
1,960.42
3,047.56
3,110.76
2,949.41
Total costos de construcción [M$]
7,119.42
11,067.46
11,296.98
10,711.01
Utilidad + lote [M$]
4,643.10
7,217.91
7,367.60
6,985.44
Utilidad
20%
Lote [M$]
2,290.60
3,560.83
3,634.68
3,446.15
Valor de referencia suelo [$/m2]
2,480,792
Valor suelo método residual
4,846,242
3,054,128
4,747,781
4,594,867
[$/m2]
Mayor valor del suelo
+23%
+91%
+95%
+85%
Tabla 14. Potencial de edificación de un proyecto Tipo 1 Sector Norte. Fuente: elaboración propia con bases
catastrales.
En este ejemplo se ha utilizado la técnica residual deductiva. Al total de ventas esperadas se le deben
descontar los costos de construcción, que incluyen materiales, mano de obra y demás costos (costos directos
e indirectos). Como se puede ver en los resultados, en el caso de 12 pisos, los costos totales ascienden a
$11,297 millones de pesos, lo que deja un margen de operación de $7,368 millones, o sea cerca del 39.5% de
las ventas.
En resumen, el valor estimado de las ventas oscila entre $11,700 millones y $18,600 millones, de acuerdo a la
altura del proyecto. Al aplicar un factor α del 19.5%, el valor del terreno estaría entre $3,054,000 y $
4,845,000 millones por metro cuadrado. Teniendo en cuenta esto y haciendo más simulaciones para mayores
englobes con diferentes alturas, en la Figura 35 se muestran los resultados de la modelación del índice de
construcción que maximizaría el valor del suelo en el barrio Santa Ana Occidental, dadas las condiciones
supuestas. Para este barrio en particular, se hicieron 4 modelos, con diferentes alturas (se supone que un
piso tiene 3 m) y de acuerdo a la tipología de uso (tipos 1, 2, 3 y 5). Otro supuesto tenido en cuenta es el
englobe de predios (entre 2 y 4), el cual es representado por cada curva. La modelación consistió en realizar
diferente ejercicios de estimación de valor del suelo variando el área del predio y la altura permitida, teniendo
en cuenta las restricciones del Decreto 562 de 2014.
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55
Los resultados muestran que dada un área de predio determinada, existe un índice de construcción que
maximiza el valor del suelo, teniendo en cuenta los valores de venta esperados, costos de construcción y
margen de operación. Entonces, para este ejemplo, los índices de construcción resultantes son de 3.9 para
un proyecto de 3 pisos, 6.1 para 5 pisos, 5.9 para 15 pisos y 6.2 para un proyecto de 12 pisos, que es el que
maximizaría el valor del suelo.
.
Tipo uso 1
Tipo uso 2
Tipo uso 3
Tipo uso 5
Figura 35 Generación de valor por mayor edificabilidad – Norte. Fuente: elaboración propia con información de
bases catastrales.
A manera de resumen, en la Tabla 15 se muestran los valores máximos, mínimos, promedios y otros
elementos de los resultados de aplicar los modelos basados en la técnica residual para este sector. Como se
ve en la tabla, hay algunas simulaciones que cuadriplican el valor del suelo usado como referencia. Esto se
debe a que dicho valor de referencia es bajo y dado los altos precios de venta esperados (por las
características de la zona), el margen de crecimiento también es alto.
Máximo
Mínimo
Factor α
IC 1 (a)
19.9%
17.0%
8.3
5.4
Mayor
Valor
342.8%
42.6%
IC 2 (b)
10.0
6.1
Mayor
Valor
407.9%
42.1%
IC 3 (c)
11.1
6.4
Mayor
Valor
452.0%
64.2%
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56
Promedio
Moda
Desv.
estándar
18.7%
18.1%
7.0
8.3
147.4%
101.8%
8.2
10.0
188.9%
159.4%
9.0
9.0
213.0%
194.4%
0.6%
0.9
76.0%
1.1
92.7%
1.2
96.2%
Tabla 15. Resumen de la modelación Sector Norte. Fuente: elaboración propia con infromación del modelo de
desarrollo.
Englobe promedio de dos predios
Englobe promedio de tres predios
(c) Englobe promedio de cuatro predios
(a)
(b)
Para el resto de barrios de esta zona se hicieron ejercicios similares, de acuerdo al área promedio de lotes
desarrollables y su tipología de uso, tal como se ha visto. En varios casos también se agruparon datos, de
acuerdo a sus similitudes en áreas, localización y precios de referencia. De este ejercicio se obtuvieron los
índices de construcción (variables de acuerdo al tamaño del predio) máximos probables de acuerdo a la
reglamentación del Decreto 562 de 2014. Estos resultados son utilizados como variable de entrada para el
modelo de crecimiento. Como es de esperar, entre mayor sea el área del predio a desarrollar, mayor será el
índice de construcción resultante. Sin embargo, esto no significa que porque la norma permita índices muy
altos, éstos se vayan a aprovechar totalmente por parte de los desarrolladores. La construcción de grandes
proyectos y el aprovechamiento de estos índices resultantes, dependerá de la demanda por este tipo de
bienes.
.
Índices de construcción resultantes (promedio
englobe 2 predios)
Índices de construcción resultantes (promedio englobe 4
predios)
Figura 36. Índices de construcción resultantes Sector Norte. Fuente: elaboración propia con información
geográficas entregada por el IDU para el Convenio 1921.
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57
5.1.2 Sector Chapinero
Esta zona, con 60 barrios dentro de la zona de influencia a 1,500 m, es una de los sectores más consolidados
de la ciudad. Para poder estimar los índices de construcción que maximizan el valor del suelo (más
probables) se tuvieron en cuenta los siguientes supuestos:
1.
2.
3.
4.
5.
6.
7.
8.
9.
10.
11.
La zona homogénea es el barrio
Un precio promedio por metro cuadrado del suelo de acuerdo a su tipología de uso (ver Tabla 16)
Este precio es el valor de referencia obtenido de las bases catastrales
Estrato predominante por zona homogénea
Primeros 3 pisos sin necesidad de aislamientos laterales
La altura del proyecto no puede superar en 2.5 veces el ancho de la vía de acceso
Los englobes de predios varían entre 2, 3 y entre 4 y 5, en promedio
Los factores α, varían de acuerdo al estrato (entre el 15 y el 19% en promedio de acuerdo al estrato)
Las áreas de circulación se definieron en 30%
Rendimientos constantes
Utilidades entre el 15% y 20%
En este sector se encontró que un predio con potencial a ser desarrollado dentro del área de influencia de 500
m, tiene en promedio 310 m2. Para la zona de influencia a 1,500 m, el área promedio es de 240 m 2.
Adicionalmente, cerca de la mitad del área con potencial de desarrollo tiene uso residencial exclusivo o
predominante (tipos 1 y 2). En la Tabla 16 se muestra un resumen de los valores del suelo promedio de
referencia de este sector. También se incluye la distribución de áreas con potencial de desarrollo de acuerdo
a la tipología de uso. La localización y correspondencias de las zonas de influencia, puede verse en la Tabla
16.
Valor promedio del suelo de los lotes desarrollables [$/m 2]
2
3
4
5
Promedio
1,782,488
1,811,626
2,144,291
2,332,657
2,079,627
1,436,365
1,270,948
1,450,672
1,571,286
1,456,800
1,316,653
2,214,495
2,167,263
1,287,443
1,269,284
1,250,630
1,243,311
1,442,888
1,352,193
1,343,001
1,119,245
1,091,834
1,216,829
1,147,898
1,109,514
992,369
1,089,903
1,099,841
847,114
852,732
Distribución de áreas de lotes desarrollables [%]
Z1 - 500 m
1.6
12.7
22.3
32.3
31.1
Z2 - 500 m
11.8
30.9
32.1
13.2
12.1
Z3 - 500 m
10.2
16.7
32.9
14.3
26.0
Z1 - 1,500 m
12.6
22.3
32.7
27.3
5.1
Z2 - 1,500 m
33.5
31.6
26.4
3.9
4.6
Z3 - 1,500 m
24.6
32.8
28.6
10.2
3.9
Tabla 16. Valores medios del suelo Sector Chapinero. Fuente: elaboración propia con bases de datos
catastrales.
Zona de
Influencia
Z1 - 500 m
Z2 - 500 m
Z3 - 500 m
Z1 - 1,500 m
Z2 - 1,500 m
Z3 - 1,500 m
1
1,929,648
1,586,253
1,181,856
1,463,103
1,084,446
504,700
Al igual que en el sector Norte, se ha desarrollado un ejemplo del cálculo de potencial de edificación, esta vez
en los barrios Emaús y Rafael Uribe. En este caso, se hicieron varios modelos de estimación del potencial de
edificación de acuerdo al tipo de usos. Este es un sector heterogéneo respecto a estratos, usos y niveles de
ingreso, así que cada modelación de acuerdo al barrio, tuvo en cuenta sus características particulares. Para
mostrar esto, se muestran como ejemplo dos simulaciones diferentes: una para estrato 6 uso económico y
otra para estrato 3, uso residencial. Los datos de entrada se muestran en la Tabla 17 y Tabla 18,
respectivamente.
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58
En promedio, los lotes desarrollables en este barrio tienen un frente de 15 m, con un área promedio de 265
m2, así que los supuestos de englobe, incluyen 2, 3 y 4 predios. Después de los cálculos correspondientes, en
la Tabla 17 se muestran los resultados, con un englobe promedio de tres (3) predios para un proyecto de uso
económico excesivo (tipo 5). Por los englobes supuestos, el área promedio pasa de 265 a 790 m 2
aproximadamente. En este barrio se identificaron manzanas tipo 1, 4 y 5.
Simulación
Pisos
Aislamiento posterior [m]
Retroceso [m]
Aislamiento lateral:
Primer tramo 3 pisos [m]
Segundo tramo [m]
Área neta urbanizable [m2]
Área planta baja [m2]
Área ocupada:
Primer tramo 3 pisos [m2]
Segundo tramo [m2]
Índice de ocupación
Índice de construcción
Incidencia del terreno
Área total de construcción [m2]
Circulaciones interiores [m2]
Total área vendible [m2]
1
5
3.0
0
2
8
4.8
0
3
10
6.0
0
4
12
7.2
0
0
4.0
790
684
0
4.0
790
619
0
4.2
790
576
0
5.4
790
533
684
532
0.86
3.9
19%
3,116
935
2,181
619
482
0.78
5.4
19%
4,266
1,280
2,986
576
442
0.73
6.1
19%
4,819
1,446
3,373
533
373
0.67
6.3
19%
4,955
1,486
3,469
Valor venta [$/m2]
6,900,000
Costo construcción [$/m2]
2,100,000
Valor total ventas [M$]
15,050.28
20,602.85
23,276.74
23,935.84
Total costos directos [M$]
6,543.60
8,957.76
10,120.32
10,405.58
Total costos indirectos [M$]
2,486.57
3,403.95
3,845.72
3,954.12
Total costos de construcción [M$]
9,030.17
12,361.71
13,966.04
14,359.71
Utilidad + lote [M$]
6,020.11
8,241.14
9,310.69
9,573.14
Utilidad
21%
Lote [M$]
2,859.55
3,914.54
4,422.58
4,547.24
Valor de referencia suelo [$/m2]
3,503,945
Valor suelo método residual
5,584,065
3,610,547
4,942,602
5,741,465
[$/m2]
Mayor valor del suelo
+8%
+48%
+67%
+72%
Tabla 17. Potencial de edificación de un proyecto Tipo 1 Sector Norte Fuente: elaboración propia con bases
catastrales.
Al total de ventas esperadas se le deben descontar los costos de construcción. Estos costos incluyen
materiales y mano de obra (costos directos) y todos los costos indirectos del proceso constructivo. Como se
puede ver en los resultados, los costos totales para el proyecto que maximiza el valor de suelo (12 pisos,
curva roja Figura 37) ascienden a $13,966 millones lo que deja un margen de operación de $9,310 millones,
o sea el 40% de las ventas. Este margen puede considerarse alto para proyectos de construcción, pero para
zonas con esa localización y en las condiciones actuales de Bogotá con una demanda creciente y escasez de
suelo, se puede llegar hasta esos valores según el experto Oscar Borrero.
De acuerdo con este experto, es práctica común que se divida por dos el margen de operación (utilidad+lote),
pero dada situación actual en la zona, es necesario determinar el punto mínimo de las utilidades para dejar el
saldo al suelo. Al aplicar un 21% de las ventas a las utilidades, el resultado es de un lote con factor α de 19%
---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------Grupo de Estudios en Sostenibilidad Urbana y Regional – SUR
59
(aunque la cifra máxima aceptada por constructores es de cerca de 20%). Esto permite estimar el valor del
lote mostrado en la Tabla 17.
En resumen, el valor estimado de las ventas oscila entre $23,270 millones y $15,050 millones, de acuerdo al
tamaño del proyecto. Al aplicar un factor α de entre 19%, el valor del terreno estaría entre $3,610,000 y $
5,740,000 millones por metro cuadrado. Un resultado interesante es que para la tipología de uso 5
(económico exclusivo) un proyecto que implique el englobe de dos predios y que sea de hasta 4 pisos, no va
a ser rentable. En este caso, se debería contemplar una mayor altura y/o un mayor englobe de predios.
Teniendo en cuenta esto, en la Figura 37 se muestran los resultados de la modelación del índice de
construcción que maximizaría el valor del suelo en el barrio Emaús, de acuerdo al tipo de uso predominante,
dadas las condiciones específicas ya descritas. En este caso, se hicieron 3 modelos, con diferentes alturas
(se supone que un piso tiene 3 m) y de acuerdo a la tipología de uso. Otro supuesto tenido en cuenta es el
englobe de predios (entre 2 y 4). La modelación consistió en realizar diferente ejercicios de estimación de
valor del suelo variando el área del predio y la altura permitida, teniendo en cuenta las restricciones del
Decreto 562 de 2014.
Los resultados muestran que dada un área de predio determinada, existe un índice de construcción que
maximiza el valor del suelo, teniendo en cuenta unos valores de venta esperados, costos de construcción y
margen de operación. Entonces, para este ejemplo, los índices de construcción resultantes son de 5.5 para
un englobe promedio de 2 predios, 6.3 para 3 predios y 6.7 para un englobe de 4 predios (entre 12 y 14
pisos).
Tipo uso 1
Tipo uso 4
Tipo uso 5
---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------Grupo de Estudios en Sostenibilidad Urbana y Regional – SUR
60
Figura 37 Generación de valor por mayor edificabilidad Tipo 5, Estrato 6. Sector Chapinero. Fuente: elaboración
propia con información de bases catastrales.
De forma complementaria, en la Tabla 18 se muestra un ejemplo del cálculo de la edificabilidad resultante en
el barrio Rafael Uribe. En este barrio, el estrato predominante es el 3 y los datos del tamaño promedio del lote
son resultado de una hipótesis de un englobe promedio de cuatro predios. En este barrio, la fragmentación
predial es mayor que en el ejemplo anterior, con un área promedio de lote con potencial para ser desarrollado
de 210 m2, con frentes bastante estrechos en las manzanas residenciales (entre 6 y 10 m en promedio). Dado
el valor del suelo comparativamente bajo, los resultados muestran una alta valoración de desarrollarse
proyectos inmobiliarios, de existir la demanda.
Simulación
Pisos
Aislamiento posterior [m]
Retroceso [m]
Aislamiento lateral:
Primer tramo 3 pisos [m]
Segundo tramo [m]
Área neta urbanizable [m2]
Área planta baja [m2]
Área ocupada:
Primer tramo 3 pisos [m2]
Segundo tramo [m2]
Índice de ocupación
Índice de construcción
Incidencia del terreno
Área total de construcción [m2]
Circulaciones interiores [m2]
Total área vendible [m2]
1
5
3.0
0
2
8
4.0
0
3
12
7.2
0
4
13
7.8
0
0
4.0
840
750
0
4.8
840
696
0
5.4
840
624
0
6.0
840
606
750
550
0.89
4.0
16.4%
3,350
1,005
2,345
696
510
0.83
5.5
16.4%
4,640
1,392
3,248
624
399
0.74
6.5
16.4%
5,466
1,640
3,826
606
364
0.72
6.5
16.4%
5,454
1,636
3,818
Valor venta [$/m2]
3,600,000
Costo construcción [$/m2]
1,300,000
Valor total ventas [M$]
8,442.00
11,692.80
13,774.92
13,744.08
Total costos directos [M$]
4,355.00
6,032.00
7,106.11
7,090.20
Total costos indirectos [M$]
1,437.15
1,990.56
2,345.02
2,339.77
Total costos de construcción [M$]
5,792.15
8,022.56
9,451.13
9,429.97
Utilidad + lote [M$]
2,649.85
3,670.24
4,323.80
4,314.11
Utilidad
15%
Lote [M$]
1,383.55
1,916.32
2,257.56
2,252.50
Valor de referencia suelo [$/m2]
925,089
Valor suelo método residual
2,687,568
1,647,083
2,281,333
2,681,550
[$/m2]
Mayor valor del suelo
+78%
+147%
+191%
+190%
Tabla 18. Potencial de edificación de un proyecto Tipo 1/2, Estrato 3. Sector Chapinero. Fuente: elaboración
propia con información con bases catastrales.
En la Figura 38 se muestran los resultados de todas las modelaciones de este caso. Al igual que en los
ejemplos anteriores, se hicieron tres supuestos de englobe de predios, donde se obtuvieron diferentes
resultados de índices de construcción.
---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------Grupo de Estudios en Sostenibilidad Urbana y Regional – SUR
61
Tipo uso 1/2
Tipo uso 3
Tipo uso 4/5
Figura 38 Generación de valor por mayor edificabilidad Tipo 1/2, Estrato 3. Sector Chapinero. Fuente:
elaboración propia con información de bases catastrales
En la Tabla 19 se muestran los valores máximos, mínimos, promedios, moda y variaciones de los resultados
de la modelación para este sector. Como se ve en la tabla, hay mayores variaciones que en el sector Norte
debido a la heterogeneidad de la zona en cuanto a precios del suelo y estratos. También se presentan altas
valorizaciones del precio del suelo, que ocurren en su mayoría en zonas de estrato medio, al occidente de la
Av. Caracas o en el centro, donde el precio de referencia del suelo es menor.
Factor α
19.4%
15.1%
16.8%
16.6%
IC 1 (a)
6.8
4.4
5.4
5.5
Mayor Valor
264.2%
18.1%
96.8%
139.8%
IC 2 (b)
8.1
5.3
6.4
6.3
Mayor Valor
334.0%
38.0%
128.4%
173.2%
IC 3 (c)
9.5
5.7
7.0
6.8
Mayor Valor
Máximo
376.5%
Mínimo
50.0%
Promedio
150.5%
Moda
169.0%
Desv.
1.0%
0.6
43.0%
0.7
51.6%
0.9
56.3%
estándar
Tabla 19. Resumen de la modelación. Sector Chapinero. Fuente: elaboración propia con información del modelo
de desarrollo.
Englobe promedio de dos predios
Englobe promedio de tres predios
(c) Englobe promedio de cuatro predios
(a)
(b)
Para el resto de barrios de este sector se hicieron ejercicios similares, de acuerdo al área promedio de lotes
desarrollables y su tipología de uso, tal como se ha visto. En algunos casos se agruparon datos, de acuerdo a
---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------Grupo de Estudios en Sostenibilidad Urbana y Regional – SUR
62
sus similitudes en áreas, localización, estrato predominante y precios de referencia. Así se obtienen unos
índices de construcción (variables de acuerdo al tamaño del predio) máximos probables de acuerdo a la
normativa del Decreto 562 de 2014, que maximizan el valor del suelo. Estos resultados son utilizados como
variable de entrada para el modelo de desarrollo, el cual explica cuál será el área más probable a construir en
los próximos 10 años, dado lo sucedido en los últimos 10 (2005-2014). Los resultados del índice de
construcción (englobe promedio de 2 y 4 predios) se muestran en la Figura 39.
Índices de construcción resultantes (promedio englobe 2
Índices de construcción resultantes (promedio englobe 4
predios)
predios)
Figura 39. Índices de construcción resultantes. Sector Chapinero. Fuente: elaboración propia con información
geográficas entregada por el IDU para el Convenio 1921.
---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------Grupo de Estudios en Sostenibilidad Urbana y Regional – SUR
63
5.2
Resultados del modelo de crecimiento y cálculo de captura de valorTramo Norte y Chapinero
En esta sección se presentan los cálculos realizados en cada grupo de estaciones para llegar a los resultados
finales de potencial de captura de valor. Tal como se explicó en la sección de metodología la generación de
valor parte de un estimativo de crecimiento de metros cuadrados el cual se calcula realizando proyecciones
con base el modelo de crecimiento a 10 años. Aplicando el modelo se definieron 3 escenarios:
A-Escenario sin PLMB: este escenario se calcula usando las variables en su estado base 2015 y
proyectando de esta forma un crecimiento esperado dadas las tendencias actuales pero incluyendo el efecto
de la nueva edificabilidad calculada para cada zona. Se calcula el plusvalor por cada metro de edificabilidad
adicional con base en los precios del 2015.
B-Escenario con PLMB: este escenario se calcula usando las variables en su estado base 2015 e
incluyendo el efecto que puede tener la introducción de la primera línea del metro en el crecimiento de cada
zona así como en el incremento de precios.
C-Escenario con PLMB + DOTS: este escenario se calcula usando las variables en su estado base 2015 e
incluyendo el efecto que puede tener la introducción de la primera línea del metro y el efecto de los elementos
DOTS propuestos (incremento de espacio público, aumento de densidad construida, nueva configuración de
usos) en el crecimiento e incremento de precios de cada zona.
Los cálculos presentados se realizan con base en los índices de construcción resultantes de englobar 4 lotes
en cada zona. En la Tabla 21 se muestran los valores de referencia para cada zona y como estos se traducen
en las estimaciones de crecimiento esperado, valor generado y captura de valor para cada escenario. Pero
primero se muestra la siguiente tabla en la cual se explican cada una de las variables.
Descripción
PLMB + DOTS
Información predios desarrollables
Variable
Área Manzana total (m2)
Área desarrollable (m2)
Área desarrollable renovación
(m2)
% área desarrollable/ total
% área desarrollable
renovación/ total
IC max (L4)
Potencial edificable (m2)
Δ $ / Δ m2 edificable con PLMB
+DOTS
Crecimiento probable (m2)
Crecimiento probable (-2 IC)
(m2)
Generación de valor probable
($)
Captura de valor probable ($)
Área total de manzana en toda la zona, también es el área de lotes
total
Suma de área de lotes desarrollables en toda la zona
Suma de área de lotes desarrollables solo en zonas que
corresponden a tratamiento de renovación urbana. ( sobre este
valor se calculan todas las estimaciones siguientes)
% de área de lotes desarrollables sobre área manzana total
% de área de lotes desarrollables en renovación sobre área
manzana total
Índice de construcción óptimo promedio con 4 englobes asumido
para cada zona.
Potencial máximo de m2 edificables según IC max (L4)
Plusvalor promedio generado por m2 adicional edificable en cada
zona aumentado por efecto PLMB + DOTS.
Crecimiento probable de m2 en cada zona a 10 años con efecto
PLMB +DOTS
Área adicional a índice de construcción 2.0 correspondiente al
crecimiento probable. A esta área se le aplica el plusvalor generado
por m2 de edificabilidad adicional bajo el escenario con PLMB +
DOTS
Resultante de aplicar el plusvalor por m2 (aumentado) al
crecimiento probable (-2 IC) bajo el escenario con PLMB
.50% del valor generado
---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------Grupo de Estudios en Sostenibilidad Urbana y Regional – SUR
64
con PLMB
Δ $ / Δ m2 edificable con PLMB
Crecimiento probable (m2)
Crecimiento probable (-2 IC)
(m2)
Generación de valor probable
($)
Captura de valor probable ($)
sin PLMB
Δ $ / Δ m2 edificable
Crecimiento probable (m2)
Crecimiento probable (-2 IC)
(m2)
Generación de valor probable
($)
Captura de valor probable sin
Metro ($)
Plusvalor promedio generado por m2 adicional edificable en cada
zona aumentado por efecto PLMB en los precios.
Crecimiento probable de m2 en cada zona a 10 años con efecto
PLMB.
Área adicional a índice de construcción 2.0 correspondiente al
crecimiento probable. A esta área se le aplica el plusvalor generado
por m2 de edificabilidad adicional bajo el escenario con PLMB
Resultante de aplicar el plusvalor por m2 (aumentado) al
crecimiento probable (-2 IC) bajo el escenario con PLMB
.50% del valor generado
Plusvalor promedio generado por m2 adicional edificable en cada
zona. Valor base con precios 2015.
Crecimiento probable de m2 en cada zona a 10 años sin PLMB.
Área adicional a índice de construcción 2.0 correspondiente al
crecimiento probable. A esta área se le aplica el plusvalor generado
por m2 de edificabilidad adicional
Resultante de aplicar el plusvalor por m2 (aumentado) al
crecimiento probable (-2 IC) bajo el escenario con PLMB
50% del valor generado
Tabla 20. Descripción de variables. Fuente: elaboración propia con base en los modelos desarrollados para el
Convenio 1921.
Los cálculos de captura de valor muestran como a priori algunas áreas de influencia tienen más potencial que
otras. Se puede ver como las áreas de influencia de la estaciones G3.G.Colombia-P.Nacional tienen el
menor porcentaje de área desarrollable sobre área de lote total en comparación a las otras estaciones y por lo
tanto su crecimiento y captura de valor, en principio debe ser menor. Así mismo, cuando se comparan los
metros cuadrados de potencial edificable se evidencia como las zonas de las estaciones del tramo norte así
como el área de a 1500 de la zona G1.Av. Chile-P.Lourdes tienen los mayores valores. Esto se debe, en
primer lugar, a que tienen mayor cantidad de lotes desarrollables y segundo, a que tienen índice de
construcción mayores. Este último factor (índice de construcción) se calculó con las simulaciones de
potencial de edificabilidad por tipo de proyecto y responde principalmente a las condiciones económicas
actuales de la zona que permiten desarrollar índices edificatorios más altos.
Los cálculos de los escenarios muestran los efectos de la PLMB y la propuesta DOTS en los potenciales de
crecimiento y captura de valor. De forma agregada se ve como entre el escenario base (sin PLMB) y el
escenario PLMB aumentaría de $587 mil millones de pesos a $678 mil millones mientras que aumentaría
hasta $698 mil millones en el escenarios final (PLMB + DOTS).Estos cambios se deben tanto al aumento de
m2 de crecimiento probable, como al aumento del plusvalor por m2 adicional edificable y son mucho más
significativos en las área de influencia a 500 metros que en las de 500 a 1500 metros. Entre el escenario base
y el final la captura de valor aumentó un 33% en la primer área de influencia mientras que en la más lejana
solo aumentó un 8%. La zona que mayor variación tuvo entre el escenario base y el final es la zona a 500
metros de G1.Av. Chile-P.Lourdes que aumentó un 58%.Este crecimiento se debe principalmente a que la
zona está en el área de influencia de la estación Avenida Chile que es la estación que más carga de
pasajeros va a movilizar de toda la línea. Aun así, la zonas del grupo G7.Calle 127-Usaquén son las que
mayor potencial de captura valor tienen. Del total de 700 mil millones de potencial capturable para estas 8
estaciones analizadas (4 zonas), el 50% de produciría en las últimas dos estaciones que corresponden al
tramo norte.
---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------Grupo de Estudios en Sostenibilidad Urbana y Regional – SUR
65
con PLMB
PLMB + DOTS
Información predios
desarrollables
Zonas
G3.G.Colombia-P.Nacional
G1.Av. Chile-P.Lourdes
Área de influencia
500m
1500m
500m
1500m
500m
1500m
Área Manzana total (m2)
977,265
1,480,613
1,020,589
1,668,389
1,342,453
2,407,086
Área desarrollable (m2)
74,531
273,712
206,007
349,614
227,460
751,720
Área desarrollable renovación (m2)
72,918
219,072
206,007
287,287
227,460
704,836
% área desarrollable/ total
8%
18%
19%
21%
17%
31%
% área desarrollable renovación/ total
7%
15%
19%
17%
17%
29%
IC max (L4)
6.9
6.2
6.6
6.2
6.6
6.2
Potencial edificable (m2)
502,449
1,352,174
1,351,098
1,790,685
1,512,005
4,379,543
Δ $ / Δ m2 edificable con PLMB +DOTS
$491,480
$392,125
$369,826
$371,229
$525,210
$405,415
Crecimiento probable (m2)
150,521
196,195
448,253
283,730
469,062
699,846
Crecimiento probable (-2 IC) (m2)
Generación de valor probable ($)
$113,605
$139,810
$329,868
$204,882
$347,182
$506,725
$55,834,482,072 $54,823,035,134 $121,993,454,734 $76,058,125,874 $182,343,728,462 $205,434,094,340
Captura de valor probable ($)
27,917,241,036
27,411,517,567
60,996,727,367
38,029,062,937
91,171,864,231
102,717,047,170
Δ $ / Δ m2 edificable con PLMB
$462,254
$391,972
$346,280
$371,584
$500,566
$404,907
Crecimiento probable (m2)
142,086
191,916
430,400
280,483
443,157
678,946
Crecimiento probable (-2 IC) (m2)
Generación de valor probable ($)
Captura de valor probable ($)
sin PLMB
G2.Santo Tomás-Marly
107,128
136,762
316,663
202,555
327,822
491,642
$49,520,447,394 $53,606,970,310 $109,653,970,050 $75,266,233,810 $164,096,163,716 $199,069,307,378
$24,760,223,697 $26,803,485,155
$54,826,985,025
$37,633,116,905
$82,048,081,858
$99,534,653,689
Δ $ / Δ m2 edificable
$381,032
$376,245
$310,629
$363,781
$399,718
$370,430
Crecimiento probable (m2)
126,664
181,934
406,117
272,903
398,033
630,158
Crecimiento probable (-2 IC) (m2)
Generación de valor probable ($)
95,317
129,651
$36,318,695,942 $48,780,491,238
298,629
$92,762,724,488
Captura de valor probable sin PLMB ($) $18,159,347,971 $24,390,245,619 $46,381,362,244
*Los cálculos presentados son del escenario base el cual corresponde a un englobe de 4 lotes
---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------Grupo de Estudios en Sostenibilidad Urbana y Regional – SUR
66
197,127
293,840
456,448
$71,710,893,150 $117,453,255,620 $169,081,681,374
$35,855,446,575
$58,726,627,810
$84,540,840,687
sin PLMB
con PLMB
PLMB + DOTS
Información predios
desarrollables
Zonas
G7.Calle 127-Usaquén
Total 500
Total 500-1500
Área de influencia
500m
1500m
500m
1500m
Total
Área Manzana total (m2)
1,451,364
3,643,310
4,791,672
9,199,397
13,991,069
Área desarrollable (m2)
502,437
1,091,217
1,010,435
2,466,263
3,476,698
Área desarrollable renovación (m2)
450,539
404,669
956,925
1,615,864
2,572,788
% área desarrollable/ total
31%
23%
21%
27%
25%
% área desarrollable renovación/ total
28%
9%
20%
18%
18%
IC max (L4)
7.2
8.5
7.6
7.8
8.0
Potencial edificable (m2)
3,608,518
3,468,440
6,974,069
10,990,842
17,964,911
Δ $ / Δ m2 edificable con PLMB +DOTS
$639,778
$701,778
$524,278
$517,667
$520,779
Crecimiento probable (m2)
627,686
723,506
1,695,522
1,903,276
3,589,799
Crecimiento probable (-2 IC) (m2)
Generación de valor probable ($)
$470,577
$301,064,452,570
$567,243
$398,078,357,254
$1,261,231
$661,236,117,836
$1,418,660
$734,393,612,602
$2,679,891
$1,395,629,730,438
Captura de valor probable ($)
150,532,226,285
199,039,178,627
$ 330,618,058,918
$ 367,196,806,301
$ 697,814,865,219
Δ $ / Δ m2 edificable con PLMB
$610,494
$701,647
$498,225
$518,958
$509,343
Crecimiento probable (m2)
607,950
721,158
1,623,593
1,872,504
3,496,097
Crecimiento probable (-2 IC) (m2)
Generación de valor probable ($)
456,059
$278,421,204,796
565,392
$396,706,004,552
$1,207,672
$601,691,785,954
$1,396,352
$724,648,516,050
$2,604,024
$1,326,340,302,004
Captura de valor probable ($)
$139,210,602,398
$198,353,002,276
$300,845,892,977
$362,324,258,025
$663,170,151,002
Δ $ / Δ m2 edificable
$578,606
$692,751
$443,166
$504,544
$476,675
Crecimiento probable (m2)
572,608
715,681
1,503,422
1,800,676
3,304,099
Crecimiento probable (-2 IC) (m2)
Generación de valor probable ($)
430,214
$248,924,414,534
561,075
$388,684,817,848
1,117,999
$495,459,090,582
1,344,300
$678,257,883,610
2,462,299
$1,173,716,974,190
Captura de valor probable sin Metro ($)
$124,462,207,267
$194,342,408,924
$247,729,545,291
$339,128,941,805
$586,858,487,095
Tabla 21. Datos de cálculos agregados de captura de valor del Tramo Chapinero y Norte. Fuente: elaboración propia con base en los modelos desarrollados para el
Convenio 1921.
---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------Grupo de Estudios en Sostenibilidad Urbana y Regional – SUR
67
5.3
Propuesta urbanística- funcional con enfoque DOTS
Partiendo de los conceptos definidos en el capítulo 2.3.CRITERIOS DEL DESARROLLO ORIENTADO AL TRANSPORTE SOSTENIBLE (DOTS) se estructura la
propuesta urbanística-funcional en cada una de las zonas correspondientes a los 4 grupos de estaciones. Por cada grupo de estaciones se presenta una breve
descripción en la cual se enumeran los principales elementos urbanos identificados. Adicionalmente se presenta una tabla que muestra los principales elementos
a mejorar identificados en los componentes urbanístico-espacial y técnico-operativo y al frente de cada diagnostico se explica cómo la propuesta aborda cada
uno de los temas desde una visión DOTS. Finalmente, cómo una forma de explicar mejor el efecto de la propuesta en cada zona se presentan dos tablas
resumen con indicadores que muestran la situación actual y resultante. La primera tabla muestra 5 indicadores DOTS : 1.Mezcla de usos, 2.Densidad construida,
3. Densidad poblacional, 4.Espacio público y 5.Dotación de ciclo-infraestructura. Mientras que la segunda tabla muestra el déficit de equipamientos en m2
construidos por cada uno de los siguientes cinco sectores analizados: educación, salud, cultural, administrativo y deportivo. Los análisis de déficit de
equipamientos se realizaron para equipamientos de escala vecinal y zonal con base en la metodología elaborada para la consultoría: Sistema Distrital de
Equipamientos – Convenio SDP-UNIANDES 300-2009.
5.3.1 Tramo Norte
-
G7.Calle 127-Usaquén
El tramo Norte está compuesto por dos estaciones de la PLMB, Usaquén y Calle 127. Estas dos zonas se caracterizan por ser principalmente
residenciales y presentar un alto uso del vehículo privado. Existe entre las Carreras 7 y 9 una zona donde se concentran predios con usos comercial y
de servicios.
Los espacios peatonales existentes deben mejorarse y deben establecerse espacios suficientes para el flujo de peatones en ejes que presenten altos
flujos peatones. Se identificaron zonas verdes que, en conjunto y concordancia con la propuesta urbanística, se propone se conviertan en un eje de
movilidad con senderos peatonales, ciclorutas y amplias zonas verdes que aprovechen su conectividad, p.ej. con el Centro Comercial Unicentro, y al
mismo tiempo ofrezcan zonas de recreación a los ciudadanos. Adicional a los tramos existentes y a los planeados en el POT, se recomienda la
implementación de nuevas ciclorutas que conformen una red.
Tal como se evidenció en el análisis urbano del sector, también se concluye del análisis de viajes generados y atraídos (totales e internos) que el
comportamiento característico de estas zonas es de residencial generador de viajes. Igualmente, el resultado de los análisis de distribución modal
ratifican lo que se observó en los análisis adicionales, existe un gran número de rutas de transporte público sobre los principales ejes en este tramo, las
Carreras 7 y 9, y la Calle 127.
Considerando que Calle 127 será la estación final de la PLMB se propone también la creación de parqueaderos disuasorios en zonas cercanas a la
estación. Con esto se busca que personas que regularmente viajan al centro o sur de la ciudad en vehículo privado, realicen una parte de su viaje en
metro. Este tipo de intercambio modal se conoce como “park and ride”, los usuarios llegan en su carro a alguno de los parqueaderos disuasorios, lo
dejan allí y continúan su viaje en metro. Esta propuesta de ser implementada y contar un nivel alto de uso y aceptación, contribuiría a la descongestión
de las vías de la ciudad.
---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------Grupo de Estudios en Sostenibilidad Urbana y Regional – SUR
68
Zona 7
Zona
Diagnóstico General
La zona presenta un índice de 4,62m2 de espacio
público por habitante, lo que no representa un
déficit tan alto como en otras áreas de la ciudad.
7
Propuesta General
La propuesta busca generar nuevos espacios
públicos que permitan, con la nueva población
propuesta, aumentar el índice de espacio
público para la zona.
La zona se caracteriza por tener 74% de
construcciones menores a tres pisos, muchas de
ellas en proceso de transformación a través de
englobes de dos y tres predios.
La zona puede albergar construcciones de
mayor altura con mezcla de usos en un buen
porcentaje del área.
La zona se caraceriza por ser principalmente
residencial (65%). Cerca a las estaciones
encontramos servicios (17%) y comercio (11%). La
densidad de la zona es de 141 hab/ha.
La estación debe fortalecer su caracter mixto y
aumentar el número de sercicios y
equipamientos en el área, para reforzar los
criterios DOTS
La zona estudiada tiene un déficit de equipamientos Se proponen nuevos equipamietos de
de carácter vecinal y zonal dada su condición
diferentes escalas y mezclar equipamientos
principalmente residencial.
con los edficios en altura.
La intervencion se concentrará sobre zonas
El 5% del area son bienes de interés cultural o
definidas como Renovación Urbana por el
monumentos nacionales.
Decreto 562.
Casi el 40 % de los viajes que se generan en esta
Se busca impulsar el uso del transporte
zona se realizan en vehículo privado.
público para los viajes que se realizan a otras
El vehículo privado y el taxi representan un gran
zonas de la ciudad, y los viajes en modos no
pocentaje del total de los viajes internos que se
motorizados para los viajes internos.
generan en la zona.
Se propone crear una red de ciclorutas, que
En la actualidad existen algunos tramos de cicloruta además de proveer espacios adecuados para
que no se encuentran conectados.
la movilidad en bicicleta, aprovecha los ejes
verdes presentes en la zona.
Se propone mejorar los andenes y los cruces de
las principales avenidas de la zona mediante
Las Carreras 7 y 9 presentan un alto número de
la creación de una red de espacios peatonales
accidentes viales que involucran peatones.
seguros, amables y directos, y el
aprovechamiento de las estaciones de la PLMB
como pasos seguros para los peatones.
Se propone crear espacios que faciliten el
Los ejes principales de la zona presentan un alto
intercambio modal y la coordinación entre el
número de rutas de transporte público.
sistema metro y los buses del sistema SITP.
Estación
Diagnóstico Específico
Cuenta con el eje
peatonal existente al al
sur de la Calle 124 que
vincula la estación con
el Centro Comercial
Calle 127 Unicentro.
La estación Calle 127 es
la estación final de la
PLMB en el norte de la
ciudad.
Propuesta Específica
Se propone mejoramiento de espacio
público de este eje como
estructurador de la circulación
peatonal de la estación y su
continuidad hasta la Carrera 7, con
una cicloruta con el fin de fomentar
la intermodalidad en la zona.
Se propone la creación de
parqueaderos disuasorios con el
objetivo de disminuir el uso del
vehículo privado para los viajes
largos.
La estación se
Este eje tiene el potencial de
caracteriza por tener el
convertirse en el estructurador de las
Río Molinos, un eje
propuestas a través de
importante de la
mejoramientos del perfil,
Estructura Ecológica
arborización y densificación los
Principal que articula
bordes con mayores alturas y
oriente- occidente y
mezcla de usos, la la inclusión de
conecta la zona con el
una cicloruta.
Río Bogotá.
Usaquén
La estación de Usaquén
cuenta con el predio
patio de obras públicas
que tiene un potencial de
desarrollo importante
para la zona.
Este predio tiene el potencial de
consolidar el nodo de la estación
densificando el equipamiento
existente. Se busca para este predio
espacio público, mayores alturas y
la mezcla con otros usos.
Tabla 22. Diagnóstico y propuesta de la zona 7 (Tramo Norte). Fuente: elaboración propia con la información recopilada para el desarrollo del Convenio 1921 (registro
fotográfico propio, shapes proporcionados por el IDU con información de SDM y SDP, sesiones de trajo del Grupo SUR de la Universidad de Los Andes).
---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------Grupo de Estudios en Sostenibilidad Urbana y Regional – SUR
69
Indicadores DOTS
m2 Residencial
(1) Mezcla de Usos
m2 Otros
(2) Densidad
m2 construdios
Construida
/Km2
habitantes
(3) Población
densidad (hab/Km2)
m2
(4) Espacio público
m2/hab
(5) Ciclorutas
m
Base
65%
35%
Resultante
60%
40%
1,353,863
1,985,373
27,025
14,114
124,721
4.62
2,440
36,547
19,087
180,109
4.93
8,570
Tabla 23 Indicadores DOTS Zona 7, Base y Resultante. Fuente: elaboración propia con base en información predial de UAECD,2014, de ciclorutas de IDU,2015 y capas
de población y espacio público de SDP,2015.
m2 de equipamientos
vecinales y zonales
Población actual
27,203
Población futura
36,547
m2 adicionales *
107,152
* m2 adicionales=
propuestos - existentes
Tipo
Déficit total base (m2
construidos)
Déficit para población futura
(m2 construidos)
Equipamientos propuesta
(m2 construidos
adicionales)
Déficit resultante total
(m2 construidos)
Educacion
Salud
Administrativos
Cultura
Deportivos
-56,370
-2,203
1,225
-4,930
-5,669
86,434
4,359
0
7,802
8,557
8,997
454
1,185
812
891
-77,436
-3,906
1,185
-6,990
-7,666
81%
4%
0%
7%
8%
Tabla 24 Déficit de equipamientos Zona 7, Base y Resultante. Fuente: elaboración propia con base en información de SDP,2014.
---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------Grupo de Estudios en Sostenibilidad Urbana y Regional – SUR
70
5.3.2 Tramo Chapinero
El tramo Chapinero está compuesto por seis estaciones de la PLMB. Se observa una fuerte presencia de los usos comercial y servicios en ciertos
sectores del área de estudio, principalmente a lo largo de la Av. Caracas y la Carrera 13. Adicionalmente hay una fuerte presencia de instituciones de
educación y de educación superior, que al igual que los usos servicios y comercial, atraen una gran cantidad de viajes. Esta gran diversidad de
actividades en las zonas representa una oportunidad de generar un área sostenible en la que se impulsen los viajes a pie o en modos no motorizados
(viajes cortos), disminuyendo así la congestión (en caso de que los viajes fueran realizados previamente en vehículo privado).
Los espacios peatonales existentes deben mejorarse y deben establecerse espacios suficientes para el flujo grandes grupos de peatones. Esto no solo
por el carácter de las zonas sino porque en algunos puntos se prevé que habrá intercambio modal con el sistema TransMilenio debido a su cercanía
(para algunas estaciones la separación es de solo una cuadra).
En términos de modos no motorizados, principalmente bicicleta, se recomienda la creación de una red de ciclorutas y bicicarriles mediante la ejecución
de los tramos que ya se encuentran contratados y la contratación y ejecución de lo planteado en el Plan de Ordenamiento Territorial (POT). Observando
la dinámica y el carácter de cada una de las estaciones de la PLMB en este tramo, así como el contexto urbano y social de cada zona, el equipo de
trabajo recomendó construir algunos tramos de infraestructura para la bicicleta adicionales, p.ej. la Calle 76, eje conecta la estación de TransMilenio
Calle 76 con la PLMB; o al occidente de la Av. Caracas, eje paralelo al trazado de la PLMB que complementa la red de ciclorutas.
Tal como se evidenció en el análisis urbano del sector, también se concluye del análisis de viajes generados y atraídos (totales e internos) que el
comportamiento característico de estas zonas es de atractor de viajes. Igualmente, el resultado de los análisis de distribución modal ratifican lo que se
observó en los análisis adicionales, existe un gran número de rutas de transporte público sobre los principales ejes en este tramo. Los ejes
transversales, algunos incluso con más de 40 rutas del sistema SITP, constituyen una gran oportunidad de alimentación al sistema metro y de
promoción de la intermodalidad.
G1.Av. Chile-P.Lourdes
---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------Grupo de Estudios en Sostenibilidad Urbana y Regional – SUR
71
Zona 1
Zona
Diagnóstico General
Propuesta General
La zona presenta un índice de 0.93 m2 de espacio
público por habitante, lo que representa un déficit
de espacio público en un área de gran importancia
en términos de actividad para la ciudad.
Estación
Propuesta Específica
Las oportunidades en Desarrollo Prioritario en esta
Las manzanas cercanas a la estación de la Calle 72
estación son mas alejadas dada esta condición. Se
están muy consolidados con pocos predios de
localizan principalmente sobre la Calle 72 llegando
oportunidad.
a la Avenida Caracas y Carrera 15.
La propuesta busca generar nuevos espacios
públicos que permitan, con la nueva población
propuesta, aumentar el índice de espacio público
para la zona.
Calle 72
1
Diagnóstico Específico
La zona cuenta con la presencia de importantes
equipamientos de educación superior y religiosos.
La manzana ocupada por la Universidad Pedagógica
tiene una localización estratégica y el potencial
para convertirse en una manzana para desarrollo
prioritario.
La Universidad Pedagógica tiene el potencial de
consolidar este nodo, conservando los bienes de
interés cultural y densificando el equipamiento
existente. Se busca para este predio espacio
público, mayores alturas y la mezcla con otros usos.
La zona se caracteriza por tener 76.5% de
construcciones menores a tres pisos. Las mayores
La zona puede albergar construcciones de mayor
alturas se encuentran sobre la Calle 72, Calle 67, y altura con mezcla de usos principalmente en las
en el área al norte de la 72 y al oriente de la Av.
areas cercanas a la Avenida Caracas.
Caracas.
Av. Chile es la estación que presenta el mayor
número de descensos.
Se propone facilitar la conexión con los dos modos
de transporte en superficie a través de andenes y
Sobre la Av. Caracas está ubicada la estación de
plazoletas, creando así una red de espacios
TransMilenio Calle 72 con la que se prevé se
suficientes que brinde seguridad a peatones.
realizará un gran número de transbordos.
La zona se caraceriza por tener una mezcla de usos La estación debe conservar su caracter mixto y
entre vivienda (37%) servicios (25%) y comercio aumentar el número de viviendas actual, para
(22%). La densidad de la zona es de 100 hab/ ha.
reforzar los criterios DOTS en el área.
La Propuesta Metro busca desarrollar un espacio Se propone conformar espacialmente este espacio
público en superficie de grandes dimensiones sobre público con nuevas edificaciones que aprovechen
la estación de Lourdes.
el potencial inmobiliario de la zona.
Se propone que la intervencion se concentre sobre
El 25% del área son bienes de interés cultural o
zonas definidas como Renovacon Urbana por el
monumentos nacionales
Decreto 562.
La Carrera 13 y la Avenida Caracas contarán, una
vez se construya el metro, con sistemas de
transporte diferenciados. Dada su cercanía tienen
un potencial importante de conexión intermodal.
La estación se caracteriza por tener ejes de
importancia ecológica que han sido
subterranizados. Estos son la Quebrada La Vieja y
Los Olivos (Las Delicias)
Se propone facilitar la conexión con los dos modos
de transporte en superficie a través de andenes y
La estación Lourdes de la PLMB está separada de la plazoletas, creando así una red de espacios
estación Calle 63 de Transmilenio por solo una suficientes que brinde seguridad a peatones.
cuadra.
La propuesta busca recordar la existencia de estos
ejes ecológicos a traves de mejoramientos del perfil,
arborización y densificación los bordes de los ejes
ecológicos, con mayores alturas y mezcla de usos.
Debido a los diferentes servicios que se ofrecen, la
zona es principalmente atractora de viajes.
Lourdes
Se observa una concentración de accidentes en los
alrededores de la Plaza Lourdes.
Se propone impulsar la intermodalidad mediante
Por la Av. Caracas ya opera el sistema
redes de andenes que permitan el flujo seguro,
TransMilenio, que transnsporta un alto número de
directo y cómodo de peatones. En algunos de estos
pasajeros y en algunos puntos está tan solo a una
ejes se proponen ciclorutas con el fin de impulsar la
cuadra de la PLMB.
intermodalidad con la bicicleta.
El area circundante a la estación presenta dos
Dada la dificultad de intervención en estas zonas se
nodos de alto impacto. El primero al sur de la Calle
propone extraer los predios de oportunidad y
63 y al occidente de la Caracas. El segundo entre la
trabajar en ellos.
67 y la 64 al occidente de la Carrera 13.
Se propone crear espacios que faciliten el
La zona presenta un alto número de rutas de
intercambio modal y la coordinación entre el
transporte público.
sistema metro y los buses del sistema SITP.
El diagnóstico muestra un equilibrio en tipos de
Se propone mezclar equipamientos con los edficios
equipamientos en la zona. Se observa un deficit de
en altura.
equipamientos de escala barrial.
En la zona existe únicamente un eje de cicloruta, por
Se propone crear una red de ciclorutas .
la Carrera 13.
La Calle 63 así como la Carrera 13 son ejes por Se propone que en la plaza Lourdes se ubique un
donde transita un alto número de rutas de espacio de espera, y comienzo y fin de servicio de
transporte público.
algunas rutas del sistema SITP.
Tabla 25. Diagnóstico y propuesta de la zona 1 (Tramo Chapinero). Fuente: elaboración propia con la información recopilada para el desarrollo del Convenio 1921
(registro fotográfico propio, shapes proporcionados por el IDU con información de SDM y SDP, sesiones de trajo del Grupo SUR de la Universidad de Los Andes).
---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------Grupo de Estudios en Sostenibilidad Urbana y Regional – SUR
72
Indicadores DOTS
m2 residencial
(1) Mezcla de Usos
m2 otros
(2) Densidad
m2 construidos
Construida
/Km2
habitantes
(3) Población
densidad (hab/Km2)
m2
(4) Espacio público
m2/hab
(5) Ciclorutas
m
Base
28%
72%
Resultante
39%
61%
1,413,749
19,795
10,053
19,021
0.96
2,400
2,042,937
38,966
19,790
83,977
2.16
16,600
Tabla 26 Indicadores DOTS Zona 1, Base y Resultante. Fuente: elaboración propia con base en información predial de UAECD,2014, de ciclorutas de IDU,2015 y capas
de población y espacio público de SDP,2015.
m2 de equipamientos
vecinales y zonales
Población actual
19,795
Población futura
38,966
m2 adicionales *
130,073
* m2 adicionales=
propuestos - existentes
Tipo
Déficit total base (m2
construidos)
Déficit para población futura
(m2 construidos)
Equipamientos propuesta
(m2 construidos
adicionales)
Déficit resultante total
(m2 construidos)
Educacion
Salud
Administrativos
Cultura
Deportivos
-15,631
2,214
138
7,719
-4,152
111,964
2,342
0
0
15,767
53,919
1,128
59
3,573
7,593
-58,045
-1,214
59
3,573
-8,174
86%
2%
0%
0%
12%
Tabla 27 Déficit de equipamientos Zona 1, Base y Resultante. Fuente:elaboración propia con base en información de SDP,2014
---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------Grupo de Estudios en Sostenibilidad Urbana y Regional – SUR
73
G2.Santo Tomás-Marly
Zona 2
Zona
Diagnóstico General
Propuesta General
2
La zona presenta un índice de 0.51 m de espacio público por
habitante lo que representa un déficit de espacio público. Vale
la pena anotar la presencia del Parque Nacional en el área de
afectación 1500 metros de la estación que mejora el estandar
dado su impacto metropolitano.
La carrera 13 y la Avenida Caracas contarán, una vez se
construya el metro, con sistemas de transporte diferenciados.
Dada su cercanía tienen un potencial importante de conexión
intermodal.
Estación
La propuesta busca generar nuevos espacios
públicos que permitan, con la nueva población
propuesta, aumentar el índice de espacio público
para la zona.
Se propone facilitar la conexión entre los dos
modos de transporte en superficie a través de
andenes y plazoletas.
Se propone consolidar estas vias como ejes
Cuenta con la calle 57, la calle 51, y la calle 49 que funcionan comerciales de la zona a través del
como ejes articuladores oriente-occidente.
mejoramiento del perfil, arborización y
densificación los bordes.
Santo
Tomás
2
Propuesta Específica
Hay un importante número de predios afectados por la
construcción de la estación, la Propuesta Metro
desarrolla un espacio público en superficie de grandes
dimensiones que requiere conformacion de sus bordes
urbanos.
Se propone conformar espacialmente el espacio
público sumando nuevos predios a los ya
afectados sobre las manzanas estratégicas. Se
proponen nuevas edificaciones que aprovechen
el potencial inmobiliario de la zona.
Se propone mejoramiento de espacio público
sobre estos ejes para facilitar dicha conexión,
Cuenta con los ejes de la Calle 57 y la 55 que tienen creando una red de espacios suficientes que
el potencial de conexión intermodal entre Transmilenio brinde seguridad a peatones. Además de la
y el Metro.
implementación de ejes de cicloruta con el objetivo
de facilitar la movilidad en la zona en bicicleta e
impuslar la intermodalidad.
El área circundante a la estación presenta dos nodos
de alto impacto. El primero en la Calle 58 al oriente de
la Carrera 13, y el segundo entre las Calles 56 y 54
entre la Av. Caracas y la Carrera 13.
Cuenta con los ejes de la calle 49, la calle 51 y la 50
que tienen potencial de conexión intermodal entre
Transmilenio y el Metro.
La zona se caracteriza por tener 63% de construcciones La zona puede albergar construcciones de
menores a tres pisos. La mayor parte de ellas se ubica al mayor altura con mezcla de usos principalmente
occidente de la Carrera 13.
en las áreas cercanas a la Avenida Caracas.
La zona se caraceriza por tener una mezcla de usos entre
vivienda (60% ) servicios (12% ) y comercio (17.4% ). La
densidad de la zona es de 175hab/ha.
A pesar de presentar una mayoría del usos del suelo como
residencial, debido a los diferentes servicios que se ofrecen, la
zona se puede considerar principalmente como atractora de
viajes.
La zona presenta un equilibrio entre tipo de equipamientos.
Sin embargo existe un déficit de equipamietos de escala barrial
deportivos y de cultura.
Diagnóstico Específico
La estación debe conservar su caracter mixto y
aumentar el número de servicios en el área, para
reforzar los criterios DOTS.
Dada la dificultad de intervención en estas zonas
se extraen de los predios de oportunidad.
Se propone mejoramiento de espacio público
sobre estos ejes para facilitar dicha conexión.
El area circundante a la estación presenta un nodo de
Dada la dificultad de intervención en estas zonas
alto impacto sobre la Calle 48 entre la Carrera 9 y la
se extraen de los predios de oportunidad.
Av. Caracas.
Se propone mezclar equipamientos en los
edficios en altura.
La intervencion se concentrará sobre zonas
El 15% del área son bienes de interés cultural o monumentos
definidas como Renovación Urbana por el
nacionales
Decreto 562.
En la zona existe únicamente un eje norte-sur de cicloruta, por
Se propone crear una red de ciclorutas.
la Carrera 13, y uno oriente-occidente, la Calle 53.
Se propone crear espacios que faciliten el
La zona presenta un alto número de rutas de transporte
intercambio modal y la coordinación entre el
público.
sistema metro y los buses del sistema SITP.
Se propone mejorar los andenes y los cruces de
Sobre la Carrera 7 hay un gran número de accidentes viales las principales avenidas de la zona mediante la
que involucran peatones.
creación de una red de espacios peatonales
seguros, amables y directos.
Marly
Tabla 28. Diagnóstico y propuesta de la zona 2 (Tramo Chapinero). Fuente: elaboración propia con la información recopilada para el desarrollo del Convenio 1921
(registro fotográfico propio, shapes proporcionados por el IDU con información de SDM y SDP, sesiones de trajo del Grupo SUR de la Universidad de Los Andes).
---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------Grupo de Estudios en Sostenibilidad Urbana y Regional – SUR
74
Indicadores DOTS
m2 Residencial
(1) Mezcla de Usos
m2 Otros
(2) Densidad
m2 construdios
Construida
/Km2
habitantes
(3) Población
densidad (hab/Km2)
m2
(4) Espacio público
m2/hab
(5) Ciclorutas
m
Base
49%
51%
Resultante
58%
42%
1,450,399
2,186,343
26,795
17,524
13,732
0.51
2,130
47,302
30,936
45,430
0.96
7,950
Tabla 29 Indicadores DOTS Zona 2, Base y Resultante. Fuente: elaboración propia con base en información predial de UAECD,2014, de ciclorutas de IDU,2015 y capas
de población y espacio público de SDP,2015.
m2 de equipamientos
vecinales y zonales
Población actual
26,795
Población futura
47,302
m2 adicionales *
75,462
* m2 adicionales=
propuestos - existentes
Tipo
Déficit total base (m2
construidos)
Déficit para población futura
(m2 construidos)
Equipamientos propuesta
(m2 construidos
adicionales)
Déficit resultante total
(m2 construidos)
Educacion
Salud
Administrativos
Cultura
Deportivos
-39,811
3,820
2,034
-4,845
-4,895
62,011
0
0
6,756
6,695
-23,170
154
1,949
-2,524
-2,502
-85,181
154
1,949
-9,280
-9,196
82%
0%
0%
9%
9%
Tabla 30 Déficit de equipamientos Zona 1, Base y Resultante. Fuente: elaboración propia con base en información de SDP,2014.
---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------Grupo de Estudios en Sostenibilidad Urbana y Regional – SUR
75
G3.G.Colombia-P.Nacional
Zona
Diagnóstico General
Propuesta General
La zona presenta un índice de12,66m2 de espacio público por
habitante dada la Presencia del Parque Nacional Olaya
Herrera muy cerca de la estación.
Estación
Propuesta Específica
Al no requerir mejorar el índice de espacio público, la
propuesta busca generar nuevos espacios públicos en plazas y
plazoletas en las zonas cercanas a las bocas del metro.
Cuenta con los ejes de la Calle 43 que tiene Se propone mejoramiento de espacio público de
el potencial de conexión intermodal entre este eje con aumento del perfil y conformacion
Transmilenio y el Metro.
de nuevos bordes.
La Carrera 13 y la Avenida Caracas contarán, una vez se
construya el metro, con sistemas de transporte diferenciados. Se propone facilitar la conexión entre los dos modos de
Dada su cercanía tienen un potencial importante de conexión transporte en superficie a través de andenes y plazoletas.
intermodal.
Se propone consolidar estas vías como ejes comerciales de la
Cuenta con la Calle 45, la Diagonal 40 y la Calle 34 que
zona a través de mejoramientos del perfil, arborización y
funcionan como ejes articuladores oriente-occidente
densificación de sus bordes.
La zona se caracteriza por tener 71% de construcciones
La zona puede albergar construcciones de mayor altura con
menores a tres pisos que en su gran mayoría son inmuebles de
mezcla de usos cerca a las estaciones de metro en areas que no
conservación por lo que el potencial de renovación de la zona
están delimitadas como Bienes de Interés Cultural.
es limitado.
La propuesta busca consolidar este eje
La estación se caracteriza por tener el Canal ecológico a través de mejoramientos del perfil,
Arzobispo de importancia ecológica para la arborización y densificación los bordes con
ciudad.
mayores alturas y mezcla de usos.
Gran
Colombia
La zona se caraceriza por tener una mezcla de usos entre
vivienda (45%), servicios (27%) , equipamientos (11%) y
comercio (10%). La densidad de la zona es de 68hab/ha.
3
Diagnóstico Específico
La estación debe conservar su caracter mixto y aumentar el
número de viviendas en el área, para reforzar los criterios DOTS
A pesar de presentar una mayoría del usos del suelo como
y trabajar con mayores densidades poblacionales.
residencial, debido a los diferentes servicios que se ofrecen,
la zona se puede considerar principalmente como atractora de
viajes.
La zona presenta un equilibrio entre tipo de equipamientos.
Sin embargo existe un déficit de equipamietos de escala Se propone mezclar equipamientos en los edficios en altura.
barrial deportivos y de cultura.
Parque
Nacional
El 57% del area son bienes de interés cultural o monumentos La intervencion se concentrará sobre zonas definidas como
nacionales.
Renovación Urbana por el Decreto 562.
Existe un alto flujo peatonal ente la Av.
Caracas (estaciones del sistema
TransMilenio) y la Carrera 7.
Se propone la creación de una red de andenes
que permita a los peatones transitar por la
zona de forma segura y directa.
Hay un importante número de predios
afectados por la construcción de la estación,
la Propuesta Metro desarrolla un espacio
público en superficie de grandes
dimensiones que requiere conformacion de
sus bordes urbanos.
Se propone conformar espacialmente el espacio
público sumando nuevos predios a los ya
afectados sobre las manzanas estratégicas. Se
proponen nuevas edificaciones que aprovechen
el potencial inmobiliario de la zona.
Las áreas de oportunidad en esta estación
son limitadas dado el número de
Se busca sacar el mayor potencial posible en
construcciones de conservación, la altura de
los pocos predios de oportunidad.
edificaciones existentes y los Planes
Parciales en curso.
Se propone constituir una red tanto en términos
Existe una cilcoruta contratada (Calle 36) y de andenes y senderos peatonales como de
un eje de RAPS (Calle 34).
espacios seguros para el tránsito en bicicleta
(ciclorutas o bici-carriles).
En la zona existe únicamente un eje norte-sur de cicloruta, por
Se propone crear una red de ciclorutas.
la Carrera 13, y uno oriente-occidente, la Calle 53.
Se propone crear espacios que faciliten el intercambio modal y
La zona presenta un alto número de rutas de transporte
la coordinación entre el sistema metro y los buses del sistema
público.
SITP.
Sobre la Carrera 7 hay un gran número de accidentes
viales que involucran peatones.
Se propone mejorar los andenes y los cruces de las
principales avenidas de la zona mediante la creación de
una red de espacios peatonales seguros, amables y
directos.
Tabla 31. Diagnóstico y propuesta de la zona 3 (Tramo Chapinero). Fuente: elaboración propia con la información recopilada para el desarrollo del Convenio 1921
(registro fotográfico propio, shapes proporcionados por el IDU con información de SDM y SDP, sesiones de trajo del Grupo SUR de la Universidad de Los Andes).
Fuente: registro fotográfico propio (visita de campo), registro histórico de accidentalidad vial (Secretaría distrital de Movilidad, 2014), red de ciclorutas (Instituto de
Desarrollo Urbano, 2014), trazado de rutas del sistema SITP (Secretaría de Movilidad)
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76
.
Indicadores DOTS
m2 Residencial
(1) Mezcla de Usos
m2 Otros
(2) Densidad
m2 construdios
Construida
/Km2
habitantes
(3) Población
densidad (hab/Km2)
m2
(4) Espacio público
m2/hab
(5) Ciclorutas
m
Base
31%
69%
Resultante
34%
66%
1,056,781
1,221,414
12,972
6,891
164,287
12.66
2,840
16,390
8,706
167,597
10.23
11,800
Tabla 32 Indicadores DOTS Zona 3, Base y Resultante. Fuente: elaboración propia con base en información predial de UAECD,2014, de ciclorutas de IDU,2015 y capas
de población y espacio público de SDP,2015.
m2 de equipamientos
vecinales y zonales
Población actual
12,972
Población futura
16,390
m2 adicionales *
30,118
* m2 adicionales=
propuestos - existentes
Tipo
Déficit total base (m2
construidos)
Déficit para población futura
(m2 construidos)
Equipamientos propuesta
(m2 construidos
adicionales)
Déficit resultante total
(m2 construidos)
Educacion
Salud
Administrativos
Cultura
Deportivos
-3,472
4,709
2,146
12,753
-1,104
25,852
0
0
0
4,266
14,818
4,098
2,132
12,014
2,445
-11,033
4,098
2,132
12,014
-1,821
86%
0%
0%
0%
14%
Tabla 33 Déficit de equipamientos Zona 3, Base y Resultante. Fuente: elaboración propia con base en información de SDP,2014
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77
Los resultados del componente urbano comprenden para cada zona el desarrollo de los siguientes productos:
-Esquemas de resumen de la propuesta
- Plantas urbanas
- Modelo tridimensional
- Datos de los metros cuadrados e indicadores propuestos.
Esta información se recopila y clasifica en 7 fichas de la siguiente manera las cuales se presentan en los
anexos de este documento. Las fichas son las siguientes:
La ficha 1 describe la visión de ciudad para el grupo de estaciones y expone la integración entre la
propuesta urbana y la movilidad en cada una de las estaciones.
La ficha 2 se detalla la propuesta urbana para cada zona y las estrategias en materia de desarrollo
inmobiliario y espacio público.
La ficha 3 y 4 hacen referencia la planta urbana a escala 1:5000 mostrando la articulación del
ámbito de 500 metros dentro del contexto cercano.
En la ficha 5 se muestra un detalle del espacio público y los elementos de movilidad inmediatos a
las estaciones del Metro
La ficha 6 hace referencia a la representación tridimensional de los desarrollos propuestos y la
estrategia de movilidad DOTS en cada eje o punto de intervención.
La ficha 7 expone los cálculos áreas para las estrategias de desarrollo inmobiliario y espacio público.
Adicional a la información consolidada en las fichas en formato pdf se entregan los archivos editables de
estas en Illustrator, igualmente los archivos en AutoCAD de la planta urbana de cada zona y el modelo
tridimensional en Rhinoceros.
---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------Grupo de Estudios en Sostenibilidad Urbana y Regional – SUR
78
5.4
Ajuste del modelo y proyecciones
La siguiente tabla muestra de forma agregada las proyecciones de crecimiento resultantes del modelo, como
se ajustan estas con los valor observados y como se comparan estos con respecto al historial de área
licenciada. En la tabla las dos primera columnas corresponden al crecimiento de m2 anualizado
correspondiente al periodo de los últimos 10 años, la primera columna es el valor observado y la segunda el
valor modelado. Las columnas 3 y 4 muestran el historial de m2 licenciados y número de licencias
anualizadas correspondiente a los últimos 4 años. Finalmente, las columnas 5, 6 y 7 muestran las
proyecciones para los siguientes 10 años de crecimiento para los 3 escenarios.
(1)
(2)
Crecimiento (05-15) /
anual
(3)
(4)
Licencias
10-14 / anual
(5)
(6)
(7)
Crecimiento (15-25) /anual
proyectado
(m2)
(m2)
(m2)
PLMB +
sin
PLMB
DOTS
PLMB
Zonas
AI
(m2)
(m2) (m)
(m2)
#
G3.G.Colombia
-P.Nacional
500m
13,226
10,206
37,928
12
15,052
14,209
12,666
1500m
6,656
9,496
7,828
19
19,800
19,329
18,255
500m
25,729
33,734
22,404
37
44,825
43,040
40,612
1500m
28,530
22,653
26,714
38
34,275
33,837
32,815
500m
21,010
30,814
54,965
34
46,906
44,316
39,803
1500m
40,961
44,034
67,504
88
70,533
68,424
63,496
G2.Santo
Tomás-Marly
G1.Av. ChileP.Lourdes
G7.Calle 127Usaquén
500m
43,468
50,427
28,416
34
70,273
68,071
64,122
1500m
106,055
125,445
106,777
80
150,855
150,157
148,528
Total
500m
103,432
125,180
143,713
116
177,056
169,636
157,204
1500m
182,201
285,633
201,627
326,808
208,823
352,536
225
341
275,461
452,518
271,747
441,383
263,094
420,298
Total
Tabla 34. Proyecciones modelo y comparativo tendencias. Fuente: elaboración propia con base en los modelos
desarrollados para el Convenio 1921.
De forma agregada se puede ver cómo el modelo para estas zonas sobrestima los valores de crecimiento: el
crecimiento registrado en las bases catastrales entre 2005 y 2015 de 285,633 m2 anuales. Por otro lado, el
modelo estima un crecimiento en ese mismo periodo de tiempo de 326,808 m2 anuales, lo cual muestra un
error relativo del 14%. Aun así, se puede considerar que la mayoría de los valores modelados por zona
ajustan de forma aceptable. No obstante, cuando se comparan los datos observados contra el área licenciada
se encuentran discrepancias mucho mayores entre estos dos registros. De forma agregada se puede ver
como el crecimiento por área licenciada es 67,000 m2 mayor por año. De manera específica, la mayoría de los
resultados son similares y aunque se evidencia un sesgo positivo del área licenciada. Se identificaron 4 zonas
(G3-500, G1-500, G1-500 y G7-500) las cuales sobresalen por sus diferencias significativas entre los dos
valores de referencia9. Ya que los dos valores corresponden, en teoría, a registros poblacionales, no se puede
llegar a una conclusión de cual representa mejor el crecimiento de m 2 cuadrados de la ciudad. Para efectos
de las estimaciones se decidió usar los valores correspondientes a la base catastral ya que con base a estos
es que se ha realizado todo el estudio y está construido todo el modelo de proyección. Cuando se comparan
los resultados de las proyecciones de lo ocurrido los últimos 10 años contra los siguientes 10 años se puede
9
Diferencias entre área licenciada y bases catastrales.
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79
evidencia como el crecimiento anual agregado de las 7 zonas pasa de 285,633 m2 anual en los últimos 10
años a 420,298 m2, 441,383 m2 y 452,518 m2 anual en los próximos 10 años para los escenarios sin PLMB,
con PLMB y PLMB+DOTS, respectivamente.
Estos resultados muestran como el incremento de la actividad edificatoria de estas zonas crecerá un 58%
(escenario PLMB+DOTS (5) menos tendencia actual (1)), de los cuales 47% se debe principalmente al
aumento en edificabilidad normativa, el 7% se debe al efecto PLMB mientras que sólo el 4% corresponde al
efecto DOTS. Los valores anteriores son mucho más sensibles si se analizan solo las zonas a 500 m, ya que
en este caso los incrementos porcentuales serían de 52%, 12% y 7% respectivamente. En el siguiente
capítulo se realiza un análisis de la sensibilidad del modelo y a distintos escenarios de crecimiento de la
ciudad.
5.5
Sensibilidad del modelo y escenarios
Dada la configuración del modelo de crecimiento (ver metodología capitulo Modelo de crecimiento urbano
probable) se puede observar como el crecimiento en área construida está definido por las siguientes
variables: aumento de actividades accedidas en transporte público masivo, área de lotes desarrollable, índice
de construcción remanente (máximo menos el actual), precio del m2 de espacio construido al inicio del
periodo, incremento de precio esperado en el periodo y aspectos locales de cada zona. De las variables
anteriores sólo aumento de actividades accedidas en masivo, índice de construcción remanente e incremento
de precios esperado en el periodo cambian entre los escenarios propuestos y por lo tanto explican las
diferencias de crecimiento de metros cuadrados y consecuentemente de generación de valor. Las otras
variables recogen aspectos constantes de cada zona y por lo tanto explican parte de las tendencias que estas
tenían los últimos 10 años. Cabe recordar que estas variables también cambian entre la estimación y la
proyección ya que tanto precio del m2 de espacio construido al inicio del periodo y área de lotes desarrollable
se actualizan a valores de 2015. Para explicar el efecto de cada variable en las proyecciones se presenta la
siguiente tabla.
Zona
G3.G.ColombiaP.Nacional
G2.Santo Tomás-Marly
G1.Av. Chile-P.Lourdes
G7.Calle 127-Usaquén
Total
Total
Δ
$m2ConsAcc.Masivo
15
ALoteD_15
AI
ICR_15
Δ m2Cons25-15
500m
12.7%
45.3%
12.4%
28.6%
1.1%
1500m
3.4%
48.9%
15.9%
31.7%
0.0%
500m
6.6%
50.5%
11.5%
30.0%
1.4%
1500m
2.0%
49.9%
16.4%
31.7%
0.0%
500m
11.9%
45.4%
12.5%
29.0%
1.2%
1500m
6.6%
38.7%
20.1%
34.6%
0.0%
500m
7.3%
48.1%
19.6%
24.3%
0.7%
1500m
1.2%
51.5%
18.4%
28.9%
0.0%
500m
8.9%
47.7%
14.7%
27.6%
1.1%
1500m
3.8%
45.7%
18.3%
32.2%
0.0%
6.0%
46.6%
16.8%
30.2%
0.5%
Tabla 35. Efecto explicativo de variables independientes en el crecimiento de cada zona. Fuente: elaboración
propia con base en resultados de modelo de crecimiento.
Estos porcentajes muestran la contribución que cada variable tiene en explicar la proyección de crecimiento
de m2 en cada zona bajo el escenario final. Esta contribución se calcula sobre las estimaciones de estas
variables sin contar los efectos de las constantes local, espacial y general del modelo. Se observa como la
variable principal es el precio del m2 de espacio construido al inicio del periodo ($m2Cons-15) el cual explica
---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------Grupo de Estudios en Sostenibilidad Urbana y Regional – SUR
80
el 46.6% del crecimiento, seguido por índice de construcción remanente (ICR_15) y área de lotes
desarrollable (ALoteD_15) con 30.2% y 16.8% respectivamente. Como se puede ver, las dos variables
restantes aumento actividades accedidas en masivo (Δ-Acc.Masivo) e incremento de precio esperado en el
periodo (Δ-m2Cons-25-15), las cuales muestran los efectos que las variables DOTS y el metro tienen en el
crecimiento, solo explican el 6% y 0.5% respectivamente. Cabe recordar que este es el efecto en el
crecimiento de metros cuadrados, si se quiere ver el efecto en la generación de valor –el cual es mucho
mayor– se tiene que contar con el efecto de estas dos variables en el incremento de precios, tal como se
muestra en el capítulo crecimiento y cálculo de captura de valor.
Como se explicó anteriormente, este modelo se estimó y por lo tanto realiza proyecciones a nivel de manzana
dadas sus características individuales. Aunque el modelo responde a dinámicas actuales, puede suceder que
de forma agregada, al sumar los crecimientos de todas las manzanas, este crecimiento sea mayor o menor
que el crecimiento esperado de la ciudad. Los resultados anteriores muestran como el modelo tiene una ligera
sobreestimación de los valores en estas siete zonas de estaciones analizadas. Por lo tanto, para comprobar el
comportamiento general del modelo se decidió hacer proyecciones para todas las manzanas de la ciudad y
así comparar con las tendencias de edificatorias de esta (ver Tabla 36).
A nivel agregado el modelo estima un crecimiento de 4,841,030 m2 para toda la ciudad, esto concuerda con
las dinámicas actuales en donde Bogotá crece un promedio de 4,500,000 m2 por año. Se puede concluir
entonces que el modelo logra proyectar valores de crecimiento que reflejan las dinámicas actuales agregadas
de la ciudad y la distribución en las distintas zonas. La ¡Error! No se encuentra el origen de la referencia.
muestra de forma detallada el análisis anterior. Aquí se presenta el crecimiento anualizado para cada una de
las zonas y su comparativo con el crecimiento general de la ciudad. Para el escenario base, el crecimiento de
las 8 estaciones analizadas es de 359,880 m2 en zonas de renovación y 92,624 m2 en zonas que no se
encuentran delimitadas con ese tratamiento, y que corresponden al 7.4% y 1.9% del total de la ciudad.
Como se mencionó anteriormente, en el capítulo de resultados de generación de valor, se realizaron tres
distintos escenarios de englobes para así capturar la variabilidad de edificabilidad resultante que permite el
decreto 562. Ya que esta variable define el índice de construcción remanente –una de las variables
principales que define el crecimiento de cada zona (ver Tabla 35)– se espera un efecto significativo de esta
variable en las proyecciones de crecimiento.
.
---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------Grupo de Estudios en Sostenibilidad Urbana y Regional – SUR
81
Cabe recordar que todos los cálculos y resultados presentados hasta ahora corresponden sólo a nuestro escenario base el cual corresponde a un supuesto de
desarrollos basados en englobes de cuatro lotes. Para este escenario, el crecimiento de metros cuadrados en las zonas de renovación es de 359,880 m2 anual
mientras que para el escenario de tres3 englobes el modelo estima un crecimiento anual 340,631 m2 y para el escenarios de cinco englobes el valor es de
372,495 m2. Esto significa en promedio variaciones de 5.3% hacia abajo y 3.5% hacia arriba del crecimiento esperado. Ya que los valores de crecimiento de m2
se traducen directamente y posteriormente en los cálculos generación y captura de valor también se podrían esperar variaciones en los potenciales de captura
dada la sensibilidad de esta variable.
ID
Bogotá
No_PLMB
PLMB_Estaciones no Uniandes
Tratamiento
todos
Escenario 3 englobles
(%
Crecimiento m2
ciudad)
4,771,716
100%
Escenario 4 englobles (base)
(%
Crecimiento m2
ciudad)
4,841,030
100%
Escenario 5 englobles
Crecimiento
(%
m2
ciudad)
4,886,811
100%
todos
todos
Otros
Renovación
3,065,905
950,831
140,181
614,799
64.3%
19.9%
2.9%
12.9%
3,065,905
977,161
140,181
657,784
63.3%
20.2%
2.9%
13.6%
3,065,905
994,391
140,181
686,334
62.7%
20.3%
2.9%
14.0%
500 m
Otros
Renovación
0
101,919
0.0%
2.1%
0
106,784
0.0%
2.2%
0
110,291
0.0%
2.3%
1500 m
Otros
Renovación
6,616
107,561
0.1%
2.3%
6,616
117,977
0.1%
2.4%
6,616
124,440
0.1%
2.5%
500 m
Otros
Renovación
7,504
60,908
0.2%
1.3%
7,504
62,769
0.2%
1.3%
7,504
64,027
0.2%
1.3%
1500 m
Otros
Renovación
78,504
70,244
1.6%
1.5%
78,504
72,351
1.6%
1.5%
78,504
73,736
1.6%
1.5%
Otros
Renovación
92,624
340,631
1.9%
7.1%
92,624
359,880
1.9%
7.4%
92,624
372,495
1.9%
7.6%
Total PLMB Estaciones Uniandes
Tramo Chapinero (6
estaciones)
Tramo Norte (2 estaciones)
Total Norte y Chapinero
Tabla 36 Crecimiento anual de cada zona y comparativo con crecimiento general de toda la ciudad para los 3 escenarios de englobes. Fuente: elaboración propia con
cálculos propios..
---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------Grupo de Estudios en Sostenibilidad Urbana y Regional – SUR
82
6. ANÁLISIS NORMATIVO
Uno de los objetivos centrales de este proyecto es recomendar una estrategia de recuperación o captura de
valor que permita a la administración de la ciudad financiar una parte de los costos de construcción de la
infraestructura de la Primera Línea del Metro Bogotá (PMLB), (específicamente los costos relativos a la
construcción de las estaciones) con cargo a los incrementos de valor que se produzcan en sus áreas de
influencia. La premisa sobre la que se base el trabajo y que se desarrolla en los modelos elaborados en el
proyecto, es que tales áreas van a experimentar un incremento de precio resultado de la mayor y mejor
accesibilidad que tendrán por la construcción de la PLMB, y que se podrá concretar a través de mayores
aprovechamientos del suelo, bien a través de mayores edificabilidades y/o cambios de uso.
El estudio y diagnóstico de las áreas de influencia de siete (7) de las estaciones ha permitido realizar una
aproximación general a las posibilidades y restricciones que habrá que tener en cuenta en la recomendación
final sobre la estrategia de captura de valor adecuada para la finalidad que se persigue. En este escenario,
se construyó el modelo de análisis normativo e institucional para, sobre la base de tres niveles diferentes,
como se muestra a continuación:
Figura 40. Niveles de Análisis. Fuente: Elaboración propia.
En el marco del modelo propuesto se articulan los tres niveles propuestos, en todas las etapas del proyecto,
desde la definición de los parámetros de elaboración y análisis del diagnóstico hasta la construcción de
escenarios y la formulación de propuestas de modificación al marco normativo y al arreglo institucional.
El primer nivel de análisis permite estudiar en detalle las condiciones urbanísticas para las áreas de influencia
de estaciones establecidas en la normativa distrital, en el presente informe se incluyen los resultados del
diagnóstico realizado para las siguientes estaciones:
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83
Zonas 10
Estaciones
1
Lourdes y Avenida Chile
2
Santo Tomás y Marly
3
Gran Colombia y Parque Nacional
7
Calle 127 y Usaquén
Tabla 37. Listado de zonas y estaciones.
Para el nivel II se presenta un análisis preliminar de las condiciones de aplicación de los instrumentos de
captura de valor y para el nivel III se expone el análisis inicial del panorama institucional distrital en relación
con el desarrollo de procesos de renovación urbana, la articulación con el proyecto Metro y con la aplicación
de instrumentos de captura de valor.
Sobre estos mismos niveles se estructurarán posteriormente las propuestas correspondientes en relación con
las posibilidades de arreglo institucional y los instrumentos normativos necesarios para el desarrollo del
modelo de captura de valor que estructurará la Universidad de los Andes.
6.1
Primer nivel de análisis: Norma urbanística
El siguiente aparte tiene como propósito establecer las condiciones que posibilitan o limitan desde las normas
urbanísticas distritales, el proceso de captura de un mayor valor en el desarrollo de las Áreas de Influencia
(AI) de este grupo de estaciones. Para el efecto, se utilizarán las principales conclusiones de la
caracterización de norma urbana incluidas en las fichas de diagnóstico que se encuentran disponibles en el
sistema guitaca. Uniandes. Edu.co, elaboradas con base en la información suministrada por el IDU a la
Universidad de los Andes en el marco del Convenio 1921 de 2015 el 28 de enero del presente año.
El análisis realizado por esta vía, permitió establecer las condiciones de desarrollo previstas por la
administración distrital para las áreas de influencia en el Plan de Ordenamiento Territorial (POT) vigente
(Decreto 190 de 2004), las fichas reglamentarias contenidas en las Unidades de Planeamiento Zonal ( UPZ) y
las disposiciones aplicables del Decreto Distrital 138 de 2015, en relación con los principales componentes de
la norma urbana que se deben tener en cuenta en planteamientos de desarrollos que generen valor:
tratamientos urbanísticos, usos del suelo y presencia de usos dotacionales o bienes de interés cultural. En
estos términos el análisis no se extendió a determinar las condiciones de uso actual o la identificación del tipo
de inmuebles existentes.
En este informe, también se hace un análisis de las condiciones establecidas por la revisión del POT
adoptada por el Decreto Distrital 364 de 2013, en relación con los principales aspectos que se deberían
considerar en los procesos de captura de valor. Al respecto, es del caso aclarar que el análisis de este
instrumento normativo que se encuentra actualmente suspendido, responde exclusivamente a requerimientos
de lDU sobre su inclusión dentro de este componente del análisis.
La numeración de las zonas corresponde a aquella que se encuentra incluida en el Sistema Guitaca elaborado por la Universidad
en el marco del presente convenio.
10
---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------Grupo de Estudios en Sostenibilidad Urbana y Regional – SUR
84
6.1.1 Análisis de las condiciones urbanísticas contenidas en el POT vigente
( Decreto Distrital 190 de 2004) para el Proyecto Primera Línea Metro y
sus áreas de influencia
Tratamientos urbanísticos y categorías del suelo
En estricto sentido el análisis de las condiciones urbanísticas definida por el POT, empieza por abordar la
clasificación del suelo en urbano o rural, sin embargo para el caso de las áreas objeto de análisis todas se
encuentran en suelo urbano, por lo que no se incluye una representación gráfica de la clasificación del suelo.
En los términos establecidos por el artículo 30 de la Ley 388 de 1997, dentro de la clasificación del suelo a su
vez hay lugar a definir las categorías, de suelo suburbano y protección. El primero se asigna a áreas del suelo
rural, por lo que no se tendrá en consideración, pero el segundo si puede delimitarse tanto en suelo urbano
como en rural. En tal sentido, dentro del análisis se presenta la delimitación de la categoría de suelo de
protección, para aquellas áreas que hayan sido clasificadas así por el POT.
Tal delimitación se ha incorporado en los mismos planos en que se representarán los tratamientos
urbanísticos, dado que no se presentan grandes extensiones de este tipo de suelo en las zonas estudiadas y
adicionalmente, se ha considerado que para efectos del presente estudio el análisis conjunto de estas dos
delimitaciones va permitir establecer especialmente las restricciones definidas por la categorización del suelo
y la asignación de tratamientos urbanísticos.
En relación con los tratamientos urbanísticos, el artículo 359 del POT señala que tienen como finalidad
orientar las intervenciones que se pueden realizar en el territorio, a partir de la valoración de las condiciones
físicas y de desarrollo existentes y teniendo en cuenta la función de cada una de esta áreas en el modelo de
ordenamiento de la ciudad.
Así las cosas, a continuación se presentan primero los Planos de delimitación de los tratamientos para cada
una de las zonas analizadas. En el siguiente punto se presentan la proporción, por porcentaje, en que se
encuentra cada tratamiento en cada zona y finalmente se hacen una serie de consideraciones en relación con
los tratamientos urbanísticos asignados.
Planos de delimitación por tratamientos urbanísticos y categorías del suelo

Zona 1
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85
Figura 41. Tipos de tratamientos Zona 1. Fuente: Sistema Guitaca Uniandes con base en información de la
Unidad Administrativa Especial de Catastro suministrada por el IDU en el marco del Convenio 1921 de 2015,
entregada el 28 de enero de 2015
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86

Zona 2
Figura 42. Tipos de tratamientos Zona 2. Fuente: Sistema Guitaca Uniandes con base en información de la
Unidad Administrativa Especial de Catastro suministrada por el IDU en el marco del Convenio 1921 de 2015,
entregada el 28 de enero de 2015
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87

Zona 3
Figura 43. Tipos de tratamientos y categorías del suelo Zona 3. Fuente: Sistema Guitaca Uniandes con base en
información de la Unidad Administrativa Especial de Catastro suministrada por el IDU en el marco del Convenio
1921 de 2015, entregada el 28 de enero de 2015
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88

Zona 7
Figura 44. Tipos de tratamiento Zona 7. Fuente: Sistema Guitaca Uniandes con base en información de la
Unidad Administrativa Especial de Catastro suministrada por el IDU en el marco del Convenio 1921 de 2015,
entregada el 28 de enero de 2015
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89
Datos básicos del análisis de tratamientos
Zona 1: Lourdes- Calle 72
Tratamiento
Área Tratamiento (Ha)
Porcentaje
Renovación (Reactivación )
150.62
76.5%
Conservación
36.14
18.3%
Consolidación Con cambio de 0.31
patrón
0,2%
De
sectores 9.94
urbano especiales
Total
5%
197.01
100%
Tabla 38 Tratamientos Zona 1
Fuente: Sistema Guitaca Uniandes con base en información de la Unidad Administrativa Especial de Catastro
suministrada por el IDU en el marco del Convenio 1921 de 2015, entregada el 28 de enero de 2015
Zona 2: Santo Tomas- Marly
Tratamiento
Área Tratamiento (Ha)
Porcentaje
Renovación Urbana (Reactivación)
133.05
87%
Conservación
12.47
8.2 %
Consolidación
Con cambio de 0.01
patrón
0.007%
De
sectores 7.37
urbanos
especiales
4.793%
Total
152,9
100%
Tabla 39 Tratamientos Zona 2
Fuente: Sistema Guitaca Uniandes con base en información de la Unidad Administrativa Especial de Catastro
suministrada por el IDU en el marco del Convenio 1921 de 2015, entregada el 28 de enero de 2015
Zona 3: Gran Colombia – Parque Nacional
Tratamiento
Área (Ha)
Porcentaje
Renovación Urbana (Reactivación)
52.39
32.5%
---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------Grupo de Estudios en Sostenibilidad Urbana y Regional – SUR
90
Conservación
75.99
47.1%
Consolidación Urbanística
1,85
1,1%
Con densificación 0.06
moderada
0,1%
De
sectores 19.69
urbano especiales
12,2%
Categoría
Área (Ha)
Porcentaje
Suelo de protección
11,26
7%
Total
161,24
100%
Tabla 40 Tipos de tratamientos y categorías del suelo Zona 3
Fuente: Sistema Guitaca Uniandes con base en información de la Unidad Administrativa Especial de
Catastro suministrada por el IDU en el marco del Convenio 1921 de 2015, entregada el 28 de enero de 2015
Zona 7: Usaquén – Calle 127
Tratamiento
Área Tratamiento (Ha)
Porcentaje
Renovación Urbana (Reactivación)
183.59
84%
Conservación
14.32
6.6%
Consolidación Urbanística
11.70
5,4%
De
sectores 7.05
urbano especiales
3.2%
Desarrollo
1.92
0.8%
Total
218,58
100%
Tabla 41 Tratamientos Zona 7
Fuente: Sistema Guitaca Uniandes con base en información de la Unidad Administrativa Especial de Catastro
suministrada por el IDU en el marco del Convenio 1921 de 2015, entregada el 28 de enero de 2015
Sobre el suelo de protección:
Como se señaló en la introducción de esta sección, dentro de esta parte del análisis se abordó también la
categoría del suelo de protección y en tal sentido, se pudo establecer que esta categoría solo se presenta en
la zona 3 como se puede ver en la Tabla 4 y en el Plano 3.
Al respecto, es necesario tener en cuenta que en este tipo de áreas se encuentra restringida la urbanización
por disposición del artículo 35 de la Ley 388 de 1997. De acuerdo con este articulo esta categoría del suelo
está: “Constituido por las zonas y áreas de terreno localizados dentro de cualquiera de las anteriores clases,
que por sus características geográficas, paisajísticas o ambientales, o por formar parte de las zonas de
utilidad pública para la ubicación de infraestructuras para la provisión de servicios públicos domiciliarios o de
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91
las áreas de amenazas y riesgo no mitigable para la localización de asentamientos humanos, tiene restringida
la posibilidad de urbanizarse”.
Dadas estas condiciones, dentro del modelo de crecimiento urbano se excluyeron las áreas que se
encuentran dentro de esta categoría.
Consideraciones sobre los tratamientos urbanísticos en las AI.
De acuerdo con el diagnóstico presentado previamente, la mayor parte de las áreas de las AI se encuentran
bajo el tratamiento de renovación urbana, en la modalidad de reactivación, lo cual indica que los objetivos de
desarrollo de la administración distrital se concentran actualmente en propiciar procesos de transformación
urbana en gran parte de las áreas de la ciudad, con excepción de las áreas bajo el tratamiento de
conservación, las cuales mantienen su condición. Esta situación, se evidencia especialmente, especialmente
en las zona 3 y 7, en donde se mantiene la intención de la administración de preservar los valores
patrimoniales, históricos y arquitectónicos de las inmuebles y sectores de interés cultural. Finalmente, se
verifica la presencia de un porcentaje reducido de áreas de consolidación.
En este contexto, es necesario revisar aspectos puntuales en relación con los tratamientos que se encuentran
en las zonas analizadas, con el fin de identificar condiciones urbanísticas particulares que sean relevantes
para el presente análisis.
Consideraciones sobre el tratamiento de renovación urbana.
Dentro del tratamiento de renovación es posible asignar dos modalidades diferentes, redesarrollo y
reactivación, las cuales se diferencian por el alcance de las intervenciones esperadas en las áreas sujetas a
los mismos, los instrumentos de planeación y de gestión aplicables. El alcance de las intervenciones, se
encuentra claramente diferenciado desde la definición del POT en el artículo 74, en los siguientes términos.
a. Redesarrollo: “Sectores donde se requiere un reordenamiento para generar un nuevo espacio
urbano, con sustitución total o parcial de los sistemas generales, del espacio edificado, e
introducción de nuevos usos con un aprovechamiento constructivo más alto, generando el espacio
público requerido.”
b. Reactivación: “Sectores donde se requiere la habilitación y mejoramiento parcial del espacio público
con sustitución parcial y paulatina del espacio edificado. Incluye intensificación en la utilización del
suelo y de las condiciones de edificabilidad (ocupación y construcción)”.
Ahora bien, la definición de estas modalidades adquirió una connotación particular a partir de la
reglamentación del tratamiento de renovación urbana establecida por el Decreto 562 de 2014, dado que allí
la administración distrital apuntó a delimitar nuevas áreas de renovación en modalidad de reactivación, para
áreas que ya se encontraban en este tratamiento en modalidad de redesarrollo o para zonas que se
encontraban bajo otro tratamiento urbanístico. En este ejercicio, el decreto mencionado definió normas
urbanísticas específicas y condiciones para asegurar la distribución equitativa de cargas y beneficios
aplicables para las dos modalidades de renovación.
Para el presente análisis resulta relevante tener en cuenta las siguientes condiciones:
---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------Grupo de Estudios en Sostenibilidad Urbana y Regional – SUR
92



La definición de las alturas de las edificaciones e índices de construcción y ocupación, de acuerdo
con el artículo 6 del mencionado decreto, están limitados por la aplicación de normas sobre
aislamientos, empates, obligaciones urbanísticas, antejardines, retrocesos, provisión de
equipamiento comunal privado y las restricciones determinadas por la Unidad Administrativa
Especial de la Aeronáutica Civil para el área de influencia de la Aeronáutica del Aeropuerto El
Dorado.
Las obligaciones urbanísticas, con excepción de aquellas relacionadas con la infraestructura de
servicios públicos, corresponden a áreas de cesiones de suelo en m2, resultantes del producto entre
en el área del predio y un factor de obligación específico.
Las cesiones de suelo derivadas de las obligaciones urbanísticas se deben entregar en el mismo
proyecto sin embargo si el área derivada es menor a 2000m2 podrá ser trasladada total o
parcialmente a otro sector de la ciudad o compensada en dinero de acuerdo con las condiciones
establecidas en el decreto.
Para el caso de los sectores en modalidad de redesarrollo, se establecen condiciones particulares en el
marco de la adopción de planes parciales. Es así como en el artículo 28 del Decreto 562 se señala lo
siguiente:
” Artículo 28. Normas específicas. Las normas específicas aplicables en intensidad y mezcla de
usos, exigencia de estacionamientos, condiciones de edificabilidad, alturas y aislamientos, pautas
para la determinación de los elementos relacionados con el espacio público y las redes de servicios
públicos, entre otras, son las definidas en el capítulo 1 del presente decreto. No obstante, en el
marco de los planes parciales se pueden definir excepciones o normas adicionales”.
A su vez en relación con las obligaciones urbanísticas y su cumplimiento, los artículos 29 y 30 del decreto
mencionado establecen condiciones específicas, dentro de los cuales para efectos del presente análisis y
para el desarrollo de la propuesta urbanística, resulta relevante tener en cuenta las siguientes:
 Las formulas establecidas por el Decreto 562 determinan las cesiones mínimos de suelo en m2 que
se deben cumplir como obligaciones urbanísticas, por lo que de acuerdo con las condiciones
particulares de los planes parciales que se adopten es posible incrementarlas.
 Las cesiones de suelo derivadas del cumplimiento de las obligaciones urbanísticas, se deben cumplir
en sitio, sin embargo si el área resultante es menor a 2000m2 la obligación podrá ser trasladada
total o parcialmente a zonas objeto de tratamiento de mejoramiento integral.
 La forma de cumplimiento y destinación de las obligaciones urbanísticas establecidas por el decreto
podrán ser modificados en los planes parciales en el ejercicio de reparto equitativo de cargas y
beneficios.
Los instrumentos de planeación para la definición de las condiciones de desarrollo de proyectos en cada
modalidad también varían, en tanto para las áreas en reactivación se pueden adoptar fichas normativas, como
lo hizo el Decreto 562 de 2014, mientras que en el caso de las áreas de redesarrollo tales condiciones deben
quedar definidas en los planes parciales correspondientes. Lo mismo sucede con los instrumentos de gestión,
en tanto para la modalidad de reactivación, el artículo 23 del Decreto 562 estableció claramente que las
actuaciones urbanísticas se pueden desarrollar a través de licencias urbanísticas, con lo cual la adopción de
planes parciales queda restringida para las áreas que permanezcan en modalidad de redesarrollo o para
aquellos proyectos cuyos promotores por iniciativa propia decidan formular un plan.
En este escenario, se evidencia una limitación a la utilización de los planes parciales, que se traduce a su vez
en dos dificultades principalmente. Por un lado, en ausencia de planes parciales, el Decreto 562 confía que la
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93
integración se de vía mercado sin intervención directa del Distrito, siendo este uno de los problemas más
críticos de los procesos de renovación urbana, como se explica en detalle más adelante en el numeral II del
presente documento. Por otra parte, el alcance de la intervención queda reducido a las posibilidades de
reactivación que no contemplan el reordenamiento que pueda ser necesario en áreas de avanzado deterioro
en las AI.
Ahora bien, es necesario tener en cuenta otra consideración en relación con la aplicación del tratamiento de
renovación, en los términos establecidos por el Decreto 562 en relación con la edificabilidad. Como también
se verá más adelante en el numeral II, de acuerdo con el artículo 6 del mencionado decreto la edificabilidad
seria aquella resultante de aplicar reglas específicas de edificación, de tal forma que “La altura de las
edificaciones y los índices máximos que se pueden alcanzar en los predios, están limitados por la aplicación
de las normas sobre aislamientos, empates, obligaciones urbanísticas, antejardines, retrocesos, provisión del
equipamiento comunal privado y las restricciones determinadas por la Unidad Administrativa Especial de la
Aeronáutica Civil para el Área de Influencia Aeronáutica del Aeropuerto El Dorado”.
Consideraciones sobre el tratamiento de consolidación
En los términos establecidos por el POT en el artículo 366, el tratamiento de consolidación regula la
transformación de las estructuras urbanas de la ciudad desarrollada, de tal forma que sea posible garantizar
la coherencia entre la intensidad de usos del suelo y el sistema de espacio público, existente o planeado.
Para el efecto, establece cuatro modalidades diferentes de consolidación definidas así en el artículo 367:
Modalidad
Áreas de aplicación
1. Urbanística
Urbanizaciones, agrupaciones, conjuntos, o proyectos de vivienda en serie, que mantiene
sus características urbanas y ambientales y deben conservarlas como orientadoras de su
desarrollo.
2.
Con Barrios que presentan calidad urbana o ambiental, cuyos predios son susceptibles de una
densificación
densificación respetuosa de las características urbanísticas existentes.
moderada
3. Con cambio Zonas y/o ejes viales donde se ha generado un proceso de cambio, modificando
de patrón.
irreversiblemente las condiciones del modelo original, en los cuales es necesario ajustar
los patrones normativos de construcción.
4. De sectores Zonas industriales y dotacionales existentes con fundamento en normas especiales que
urbanos
deben asegurar y recuperar sus condiciones como espacios adecuados a tales usos.
especiales.
Tabla 42 Modalidades del tratamiento de consolidación definidas por el POT
Fuente: Artículo 367 del POT
En la Zona 2 se presentan áreas bajo el tratamiento de consolidación en modalidad de sectores urbanos
especiales, correspondientes al 4.793% del área, que se encuentran en áreas de actividad dotacional ( Ver
Plano 2), por lo cual en los términos del artículo 372, los aspectos urbanísticos de implantación a lo cuales
deben sujetarse las intervenciones y especialmente la construcción de nuevas edificaciones, será
establecidos por el Plan Maestro de Equipamientos correspondiente.
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94
Esta condición se debe articular también con las normas que el POT ha establecido para el uso dotacional,
especialmente en relación con la condición de permanencia de los equipamientos de escala metropolitana,
urbana o zonal que define el artículo 344.
Por su parte en la Zona 3, se presentan varias áreas bajo este tratamiento en las siguientes modalidades:
consolidación urbanística, con densificación moderada y de sectores urbanos especiales. En el primer caso
en área correspondiente al 1,1%, la norma urbana busca conservar las condiciones urbanísticas actuales, por
lo cual la edificabilidad será la resultante de aplicar las condiciones específicas que para el efecto establece la
UPZ.
En el caso de las áreas que se encuentran en modalidad de densificación moderada, las cuales corresponden
a un 0.1 %, el POT establece que está permitida una densificación que respete las características urbanas
existentes del barrio en relación con el dimensionamiento y características de aislamientos, jardines y
antejardines. Por tanto, en los términos establecidos por al artículo 370 la edificabilidad se define de acuerdo
con la tipología y la presencia de antejardín, como se muestra a continuación:
Índice
máximo
Ocupación (IO):
Índice
máximo
Construcción (IC):
Tipología con antejardín
de 0,70
Tipología sin antejardín
0,75
de 3,50
3,00
Tabla 43 Condiciones de edificabilidad modalidad de densificación moderada
Fuente: Artículo 370 del POT
Así las cosas, dentro del objetivo de mantener el desarrollo existente, para estas zonas se encuentra
restringida la edificabilidad dado que las normas urbanísticas autorizan un índice de construcción que no
puede ser superior a 3,50.
Finalmente, se encuentran áreas bajo la modalidad de sectores urbanos especiales, las cuales ocupan el 12%
de la zona, de acuerdo con el análisis de áreas de actividad nuevamente coinciden con área de actividad
dotacional, por tanto como se explicó antes las condiciones urbanísticas para la intervención se encuentran
definidas en el Plan Maestro de Equipamientos correspondiente y adicionalmente, es necesario verificar la
escala de tales equipamientos para verificar si a ellos aplica la condición de permanencia establecida por el
artículo 344 del POT.
Teniendo en cuenta el alcance de las modalidades presentes en cada una de las zonas, se pudo concluir que
dado que bajo diferentes condiciones el objetivo del tratamiento es preservar las características urbanas
vigentes y por ende mantener la edificabilidad por la norma vigente, las áreas bajo este tratamiento no se
incluirán dentro de aquellas que se han denominado como áreas de oportunidad de acuerdo con el modelo de
crecimiento urbano.
Consideraciones sobre el tratamiento de conservación.
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95
Dentro de las AI, el tratamiento de conservación también representa un porcentaje importante, especialmente
en la zona 3 en la cual se encuentra en casi 50% del área. En relación con este tipo de tratamiento, el POT en
el artículo 378 ha señalado que su objetivo es definir el patrimonio construido de la ciudad para asegurar su
preservación a través de su articulación con las dinámicas urbanas, para lo cual define diferentes
modalidades de aplicación y clasificación de los inmuebles de acuerdo con niveles de intervención.
Para efectos del presente análisis, resulta relevante tener en cuenta las condiciones urbanísticas que señala
el tratamiento de manera general, y aquellas aplicables para los sectores de interés cultural y para los bienes
de interés cultural-BIC.
Como premisa general, el POT establece que las intervenciones tanto en BIC como en los sectores de interés
cultura, deben propender por la conservación de las características morfológicas de sector y en particular del
espacio público. En tal sentido, el POT señala condiciones generales para los BIC de acuerdo con el nivel de
intervención asignado a cada uno de ellos, los cuales son reglamentados detalladamente por el Decreto
distrital 606 de 2001, “Por medio del cual se adopta el inventario de algunos Bienes de Interés Cultural, se
define la reglamentación de los mismos y se dictan otras disposiciones”, estableciendo para el efecto los usos
permitidos y los parámetros arquitectónicos que deben seguir los BIC y los predios colindantes.
En relación con los sectores, el POT en el artículo 383 señaló que en las fichas reglamentarias se
reglamentarían las normas específicas en relación con la edificabilidad y los usos específicos permitidos. Sin
embargo, hasta el momento no se ha producido la reglamentación específica de los sectores.
Ahora bien, por disposición del artículo antes citado, también se debían generar las fichas reglamentarias
correspondientes al tratamiento de conservación. Esta reglamentación se encuentra actualmente contenida
en las UPZ, en donde se fija el régimen de usos aplicable y condiciones específicas de edificabilidad.
Teniendo en cuenta las condiciones impuestas por el tratamiento de conservación en relación con procesos
de redensificación o desarrollos con edificabilidad significativa, dentro del modelo de crecimiento urbano
fueron excluidas las áreas que se encontraban bajo este tratamiento. Sin embargo, en la propuesta
urbanística, para algunas de estas áreas que se encontraban en sector de interés cultural se proponen
intervenciones específicas en el marco de las condiciones definidas por las UPZ correspondientes.
Instrumentos de planificación en las AI
En relación con los instrumentos de planificación, se identificó en primer lugar que parte del área de las AI se
encuentran incluidas en el Plan Zonal del Centro, adoptado mediante Decreto distrital 492 de 2007, dado que
este último establece las fichas normativas para las UPZ Teusaquillo y Sagrado Corazón, las cuales definen
el uso del suelo para parte de las manzanas que se encuentran en las Zonas 3. Por tanto, en el siguiente
aparte se analizará el alcance del Decreto 492 y posteriormente en el numeral 0.0 de esta sección se
analizarán en detalle el régimen de usos y condiciones de edificabilidad que su aplicación implica en las
manzanas que se encuentran en las UPZ antes mencionadas.
Así mismo, se estableció que en las zonas estudiadas no existe actualmente ningún plan parcial adoptado.
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Plan Zonal del Centro
Como se muestra en el siguiente plano, parte del áreas de las Zonas 3 y 4 se encuentran dentro del área
delimitada como parte del Decreto Distrital 492 de 2007:
Figura 45. Plan Zonal del Centro y las zonas de la PLMB
Fuente: Sistema Guitaca Uniandes con base en información de la Unidad Administrativa Especial de Catastro
suministrada por el IDU en el marco del Convenio 1921 de 2015, entregada el 28 de enero de 2015
Por medio del decreto citado, se adopta la Operación Estratégica del Centro de Bogotá (OEC), cuyo objetivo
es desarrollar una centralidad existente, sobre la base de la protección del patrimonio cultural y la promoción
de la renovación urbana en el marco de una estrategia de ordenamiento de integración nacional e
internacional.
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En desarrollo del objetivo señalado y en el marco del Plan Zonal, el Decreto 492 adoptó las fichas normativas
correspondientes a las UPZ 91 Sagrado Corazón, 92 La Macarena, 93 Las Nieves, 94 La Candelaria, 95 Las
Cruces y 101 Teusaquillo.
En relación con las normas urbanísticas aplicables, el artículo 23 del decreto mencionado, establece que la
norma urbanística allí definida orienta las intervenciones públicas y privadas en todos los predios que hacen
parte de su ámbito de aplicación. En tal sentido, mantiene la asignación de tratamientos urbanísticos
establecida por el POT e incorpora algunas sectores al tratamiento de renovación urbana, y determina el
régimen de usos aplicable en el área de actividad central para las UPZ antes señaladas.
Ahora bien, por disposición del Decreto Distrital 562 de 2014 algunas de las áreas que se encontraban en
tratamiento de conservación en el marco del Plan Zonal fueron incorporadas dentro del tratamiento de
renovación urbana en modalidad de reactivación y por tanto en ellas resultan aplicables las condiciones
urbanísticas que se señalaron sobre este tratamiento. Tales condiciones se superponen a las definidas por el
Plan Zonal en relación con el alcance del tratamiento más no sobre el régimen de usos aplicable, en tanto el
artículo 3 del Decreto Distrital 562 estableció que los usos permitidos serían aquellos establecidos en las
fichas reglamentarias de las UPZ.
En este orden de ideas, el análisis de la zona concomitante con el Plan Zonal del Centro se abordó desde las
condiciones para el tratamiento de renovación establecidas por el Decreto 562 y se analizó el régimen de
usos previstos en las UPZ correspondientes.
Usos del suelo
El régimen de usos del suelo, en los términos definidos por la normativa vigente y de acuerdo con lo dispuesto
en el artículo 336 del POT, define la destinación del suelo, de conformidad con las actividades que se puedan
desarrollar y para el efecto, establece un sistema de clasificación que responde a la interrelación entre usos.
En este sentido, el sistema de asignación se soporta en la definición de áreas de actividad que se determinan
en función de la estructura urbana propuesta por el modelo territorial.
Por tal razón, para efectos del presente análisis se considera necesario establecer, las áreas de actividad que
se han asignado a las AI, y particularmente las posibilidades de interrelación existentes entre usos a través
de las definición que se hace de sectores y subsectores normativos, con el fin de entender el desarrollo actual
de las AI, el potencial de mantener o modificar el régimen actual hacia usos más rentables.
Las condiciones específicas del régimen de usos se encuentran establecidas en las UPZ, por lo cual se
acudió directamente a la cartografía contenida en esta unidad de análisis. Al respecto, es necesario resaltar
que si bien gran parte de las AI se encuentran sometidas al tratamiento de renovación el artículo 3 del
Decreto Distrital 562 de 2014 dispuso que se mantendría el régimen establecido en las UPZ. De esta forma, el
artículo mencionado estableció: “Artículo 3. Usos. Los usos del suelo permitidos en los sectores con
tratamiento de renovación urbana en la modalidad de reactivación son los establecidos en las fichas
reglamentarias de las UPZ o de los instrumentos de planificación que en sus fichas reglamentarias
determinaron usos para sectores con este tratamiento. (…)”.
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De acuerdo con lo anterior, se analizaron las UPZ en las cuales se encuentran las AI que se relacionan a
continuación:
Zona
UPZ
Zona 1
Chicó Lago - 97
El Refugio - 88
Los Alcazares - 98
Chapinero - 99
Pardo Rubio - 90
Galerías -100
Zona 2
Chapinero - 99
Pardo Rubio - 90
Galerías -100
Teusaquillo - 101
Zona 3
La Macarena - 92
Chapinero - 99
Pardo Rubio - 90
Teusaquillo - 101
Sagrado Corazón - 91
Zona 7
Country Club - 15
Santa Bárbara - 16
Usaquén -14
Tabla 44.Listado UPZ analizadas
Fuente: Sistema Guitaca Uniandes con base en información de la Unidad Administrativa Especial de Catastro
suministrada por el IDU en el marco del Convenio 1921 de 2015, entregada el 28 de enero de 2015
Ahora bien, dentro del análisis de usos también es necesario tener en cuenta lo dispuesto en el Decreto
Distrital 138 de 2015 “Por el cual se reglamenta el artículo 66 del Acuerdo 489 de 2012 para asegurar el
cumplimiento del Programa de Vivienda y Hábitat Humanos del Plan de Desarrollo Económico, Social,
Ambiental y de Obras Públicas de Bogotá, D. C. 2012-2016, y se adoptan otras disposiciones. ", dado que en
él se establecen los porcentajes mínimos obligatorios destinados al desarrollo de proyectos de vivienda de
interés prioritario en predios que cumplan con condiciones específicas, dentro de las que se encuentra están
bajo el tratamiento de renovación urbana.
Como se evidenció en el análisis sobre tratamientos urbanísticos, gran parte de las áreas de las zonas
analizadas se encuentran bajo el tratamiento de renovación, por lo cual es necesario tener en cuenta los
porcentajes mínimos exigidos y las condiciones específicas en que resultan aplicables tales porcentajes en la
definición de los usos que harán parte de la propuesta urbanística.
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De acuerdo con el artículo 2 del decreto antes mencionado, se tiene lo siguiente:
Tratamiento
% del suelo útil del plan parcial o
proyecto
urbanístico
o
arquitectónico durante el primer
año de la vigencia de este decreto
% del suelo útil del plan parcial o
proyecto
urbanístico
o
arquitectónico a partir del inicio del
segundo año de vigencia de este
decreto
Renovación urbana
20%
30%
Tipo de proyecto
Porcentaje Obligatorio del suelo útil
Plan parcial o proyecto con área útil superior a 4 30%
hectáreas
Plan Parcial o proyecto con área útil igual o inferior a 20%
4 hectáreas
Tabla 45 Condiciones de aplicación del porcentaje de VIP en tratamiento de renovación urbana
Fuente: Articulo 2 Decreto Distrital 138 de 2015
Adicionalmente, el artículo 5 del decreto señala que la aplicación de estos porcentajes no contará dentro del
área construida para efectos del cálculo del índice de construcción de todo el proyecto, por lo cual dentro de
la propuesta dentro de la distribución de usos se deberá estimar a cuanto equivale ese porcentaje de suelo
útil en área construida para ese uso.
Mapa de áreas de actividad por cada grupo de estaciones

Zona 1
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100
Figura 46. Áreas de Actividad Zona 1
Fuente: Sistema Guitaca Uniandes con base en información de la Unidad Administrativa Especial de Catastro
suministrada por el IDU en el marco del Convenio 1921 de 2015, entregada el 28 de enero de 2015
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
Zona 2
Figura 47. Áreas de actividad Zona 2
Fuente: Sistema Guitaca Uniandes con base en información de la Unidad Administrativa Especial de Catastro
suministrada por el IDU en el marco del Convenio 1921 de 2015, entregada el 28 de enero de 2015
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
Zona 3
Figura 48. Áreas de actividad Zona 3
Fuente: Sistema Guitaca Uniandes con base en información de la Unidad Administrativa Especial de Catastro
suministrada por el IDU en el marco del Convenio 1921 de 2015, entregada el 28 de enero de 2015
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
Zona 7
Figura 49. Áreas de actividad Zona 7
Fuente: Sistema Guitaca Uniandes con base en información de la Unidad Administrativa Especial de Catastro
suministrada por el IDU en el marco del Convenio 1921 de 2015, entregada el 28 de enero de 2015
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Análisis del régimen de usos del suelo de acuerdo con las UPZ
A continuación se analiza el régimen de usos previsto por las UPZ para cada una de las AI de las zonas, con
el fin de establecer el área de actividad asignado y la condición de intensidad e interrelación entre usos que
se autoriza en cada una de las áreas de actividad. En la revisión el análisis se concentró en las posibilidades
de contar con usos del suelo sobre los cuales en el marco de la propuesta urbanística resultaría viable
proponer nuevos desarrollos. En tal sentido, se revisó con especial atención las posibilidades de las áreas de
actividad Comercio y Servicios y Residencial.
De igual forma, y en especial por las restricciones al desarrollo que imponen, se analizaron las UPZ Sagrado
Corazón y Teusaquillo que hacen parte del Plan Zonal del Centro adoptado por el Decreto Distrital 492 de
2007.
---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------Grupo de Estudios en Sostenibilidad Urbana y Regional – SUR
105
Zona 1
UPZ
Áreas de actividad
Chicó Lago
Comercio
y
servicios
Comercio
y
servicios
Definición POT
“Es la que designa un suelo
para la localización de
establecimientos que ofrecen
bienes en diferentes escalas,
así como servicios a empresas
y personas.”
Condiciones especiales de acuerdo con UPZ
Uso Principal
Complementario
Restringido
Servicios empresariales
y comercio
Equipamientos colectivos y
servicios urbanos básicos SOLO
escalas determinadas en la UPZ.
Equipamientos
cultural
escala
metropolitana
Vivienda (unifamiliar, bi-familiar y
multifamiliar
Servicios personales
Zona
especial
de
servicios
Los Alcazares
Servicios de acuerdo UPZ
Ninguno
Todos los que no sea
hayan establecido en
la UPZ
Dotacional
“Es la que designa un suelo
como lugar para la localización
de los servicios necesarios
para la vida urbana y para
garantizar el recreo y
esparcimiento de la población,
independientemente de su
carácter público o privado”
NA
NA
NA
Residencial
“Es la que designa un suelo
como lugar de habitación, para
proporcionar
alojamiento
permanente a las personas.”
Vivienda (unifamiliar, bifamiliar y multifamiliar)
Equipamientos
colectivos
escala zonal y vecinal.
Equipamientos
colectivos
escala
urbana y metropolitana
Servicios personales
comercio escala zonal y vecinal
Comercio y servicios
“Es la que designa un suelo
para la localización de
Comercial y servicios
---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------Grupo de Estudios en Sostenibilidad Urbana y Regional – SUR
106
Servicios personales
Servicios
empresariales,
alto
impacto,
comercio
escala urbana
Servicios
de
alto
Chapinero
Comercio y servicios
establecimientos que ofrecen
bienes en diferentes escalas,
así como servicios a empresas
y personas.”
empresariales
Vivienda (unifamiliar, bi-familiar y
multifamiliar)
“Es la que designa un suelo
para la localización de
establecimientos que ofrecen
bienes en diferentes escalas,
así como servicios a empresas
y personas.”
Comercial
(escala
vecinal, zonal, urbana y
metropolitana)
Equipamientos
recreativos
colectivos
y
Vivienda (unifamiliar, bi-familiar y
multifamiliar)
Servicios
empresariales y personales
impacto
Equipamientos
educativos
escala
metropolitana
Equipamientos
colectivos
y
recreativo
(escala
metropolitana);
servicios
urbanos
básicos
(escala
urbana
y
metropolitana);
Alto Impacto
Galerías
Comercio y servicios
“Es la que designa un suelo
para la localización de
establecimientos que ofrecen
bienes en diferentes escalas,
así como servicios a empresas
y personas”
Comercial (escala vecinal
y zonal)
Vivienda (unifamiliar, bi-familiar y
multifamiliar)
Equipamientos colectivos y
recreativos (escala zonal y
vecinal)
Equipamientos
educativos
(escala
metropolitana)
Tabla 46 Análisis de usos del suelo de acuerdo con UPZ zona 1
Fuente: elaboración propia con base en ficha normativa de la UPZ correspondiente
Zona 2
UPZ
Áreas de actividad
Pardo Rubio
Residencial
Definición POT
Es la que designa un
suelo como lugar de
habitación,
para
proporcionar
alojamiento
permanente a las
Condiciones especiales de acuerdo con UPZ
Uso Principal
Complementario
Restringido
Residencial (unifamiliar,
bi-familiar y multifamiliar)
Comercio (escala vecinal y
zonal) Servicios profesionales
(escala vecinal y zonal) con
excepción de parqueadero y
turismo.
Servicios empresariales;
Alto impacto
Equipamientos
---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------Grupo de Estudios en Sostenibilidad Urbana y Regional – SUR
107
colectivos
UPZ
Áreas de actividad
Definición POT
Condiciones especiales de acuerdo con UPZ
Uso Principal
personas.
Chapinero
Complementario
Restringido
(escala zonal y vecinal)
Dotacional
Es la que designa un
suelo como lugar para
la localización de los
servicios
necesarios
para la vida urbana y
para garantizar el
recreo y esparcimiento
de
la
población,
independientemente de
su carácter público o
privado.
NA
NA
NA
Comercio y servicios
Es la que designa un
suelo
para
la
localización
de
establecimientos que
ofrecen bienes en
diferentes escalas, así
como
servicios
a
empresas y personas.
Comercial
(escala
vecinal, zonal, urbana y
metropolitana)
Vivienda (unifamiliar, bi-familiar
y
multifamiliar)
Servicios
empresariales y personales
Equipamientos colectivos
y recreativo
(escala
metropolitana); servicios
urbanos básicos (escala
urbana y metropolitana);
“Es la que designa un
suelo como lugar para
la localización de los
servicios
necesarios
para la vida urbana y
para garantizar el
recreo y esparcimiento
de
la
población,
independientemente de
su carácter público o
privado.”
NA
Dotacional
Alto Impacto
NA
---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------Grupo de Estudios en Sostenibilidad Urbana y Regional – SUR
108
NA
UPZ
Áreas de actividad
Definición POT
Condiciones especiales de acuerdo con UPZ
Uso Principal
Galerías
Comercio y Servicios
Teusaquillo
Comercio y Servicios
Zona especial
servicios
de
Sector de interés
cultura de desarrollo
individual
“Es la que designa un
suelo
para
la
localización
de
establecimientos que
ofrecen bienes en
diferentes escalas, así
como
servicios
a
empresas y personas.”
Comercial
vecinal y zonal)
(escala
Sectores
de
conservación
que
permiten
servicios
seleccionados
a
empresas y personas
con baja afluencia de
público.
Servicios empresariales
Complementario
Restringido
Vivienda (unifamiliar, bi-familiar
y multifamiliar)
Equipamientos educativos
(escala metropolitana)
Equipamientos colectivos y
recreativos (escala zonal y
vecinal)
Oficinas especializadas
Oficinas de atención al
cliente
Vivienda (unifamiliar, bi-familiar
y multifamiliar)
Equipamientos colectivos
y recreativos (escala zonal,
metropolitana y vecinal)
Tabla 47 Análisis de usos del suelo de acuerdo con UPZ zona 2
Fuente: elaboración propia con base en ficha normativa de la UPZ correspondiente
Zona 3
UPZ
Áreas de actividad
Chapinero
Residencial
Definición POT
“Es la que designa un suelo
como lugar de habitación, para
proporcionar
alojamiento
permanente a las personas.”
Condiciones especiales de acuerdo con UPZ
Uso Principal
Complementario
Restringido
Residencial (unifamiliar,
bi-familiar y multifamiliar)
Comercio (escala vecinal y
zonal) Servicios profesionales
(escala vecinal y zonal) con
excepción de parqueadero y
turismo.
Servicios
empresariales;
impacto
---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------Grupo de Estudios en Sostenibilidad Urbana y Regional – SUR
109
Alto
Equipamientos
colectivos
(escala zonal y vecinal)
Dotacional
“Es la que designa un suelo
como lugar para la localización
de los servicios necesarios para
la vida urbana y para garantizar
el recreo y esparcimiento de la
población, independientemente
de su carácter público o
privado.”
NA
NA
NA
y
“Es la que designa un suelo
para la localización de
establecimientos que ofrecen
bienes en diferentes escalas,
así como servicios a empresas
y personas.”
Comercial (escala vecinal,
zonal,
urbana
y
metropolitana)
Vivienda (unifamiliar, bi-familiar y
multifamiliar)
Servicios
empresariales y personales
Equipamientos
educativos
(escala
metropolitana)
Comercio y Servicios
Sectores de conservación que
permiten
servicios
seleccionados a empresas y
personas con baja afluencia de
público.
Servicios empresariales
Vivienda (unifamiliar, bi-familiar y
multifamiliar)
Equipamientos
colectivos
y
recreativos
(escala
zonal, metropolitana y
vecinal)
Es la que designa el suelo del
Centro Tradicional de la ciudad
y de los núcleos fundacionales
de los municipios anexados.
Vivienda (unifamiliar, bifamiliar y multifamiliar)
Comercial
(Actividad
económica
limitada
en
comercio: bienes y artículos de
primera necesidad)
Servicios a empresas e
inmobiliarias
Comercios
servicios
Teusaquillo
Zona especial de
servicios
Oficinas
especializadas
Oficinas de atención al
cliente
Sector de interés
cultura de desarrollo
individual
Área de actividad
central
Área
vocacional
Teusaquillo
Servicios
personales
de
comunicación y entretenimiento.
Sector de interés
cultura de desarrollo
individual
---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------Grupo de Estudios en Sostenibilidad Urbana y Regional – SUR
110
Sangrado Corazón
Área de actividad
central
Es la que designa el suelo del
Centro Tradicional de la ciudad
y de los núcleos fundacionales
de los municipios anexados.
Servicios
personales
(empresariales,
inmobiliarias de logística)
Comercial
(Actividad
económica
limitada
en
comercio: bienes y artículos de
primera necesidad)
Servicios
de
administración
pública.
la
Servicios
personales
de
comunicación y entretenimiento.
Tabla 48 Análisis de usos del suelo de acuerdo con UPZ zona 3
Fuente: elaboración propia con base en ficha normativa de la UPZ correspondiente

Zona 7
UPZ
Áreas de actividad
Definición POT
Condiciones especiales de acuerdo con UPZ
Uso Principal
Usaquén
Residencial
Complementario
Restringido
Residencial
con
zonas
delimitadas de
comercio
y
servicios
“Es la que designa un Residencial
Comercio – escala vecinal,
suelo como lugar de (unifamiliar, bi-familiar solo algunos casos zonal.
habitación,
para y multifamiliar)
Servicio profesionales
proporcionar alojamiento
permanente
a
las
personas.”
Comercio
–
escala urbana, y
algunos
casos
zonal. Servicios
de alto impacto,
empresariales
Residencial
Neta
“Es la que designa un Residencial
Equipamientos bienestar,
suelo como lugar de (unifamiliar, bi-familiar educativo, cultural, deportivo
habitación,
para y multifamiliar)
y recreativo SOLO escala
proporcionar alojamiento
vecinal.
permanente
a
las
personas.”
Comercio,
servicios
profesionales
empresariales
Comercio y Servicios
“Es la que designa un Comercio
suelo para la localización
Residencial (unifamiliar, bi- Servicios
automotrices
---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------Grupo de Estudios en Sostenibilidad Urbana y Regional – SUR
111
y
y
UPZ
Áreas de actividad
Definición POT
Condiciones especiales de acuerdo con UPZ
Uso Principal
Complementario
Restringido
de establecimientos que
ofrecen
bienes
en
diferentes escalas, así
como
servicios
a
empresas y personas.”
familiar y multifamiliar)
combustibles
Área de actividad central
“Es la que designa el NA
suelo
del
Centro
Tradicional de la ciudad y
de
los
núcleos
fundacionales de los
municipios
anexados,
para la localización de
actividades
que
responden
a
las
funciones de carácter
central que cumplen
dentro del modelo de
ordenamiento territorial.
Allí conviven usos de
vivienda,
comercio,
servicios, y dotacionales,
configurando
sectores
específicos.”
Residencial (unifamiliar, bi- NA
familiar y multifamiliar)
Dotacional
“Es la que designa un NA
suelo como lugar para la
localización
de
los
servicios necesarios para
la vida urbana y para
NA
Servicios - empresarial y Equipamientos
personales
salud y cultural
escala
Equipamientos colectivos y
metropolitana
algunos servicios urbanos
básicos
---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------Grupo de Estudios en Sostenibilidad Urbana y Regional – SUR
112
NA
UPZ
Áreas de actividad
Definición POT
Condiciones especiales de acuerdo con UPZ
Uso Principal
garantizar el recreo
esparcimiento de
población,
independientemente
su carácter público
privado.”
Santa Bárbara
Residencial
Complementario
y
la
de
o
“Es la que designa un Residencial
Equipamientos bienestar,
suelo como lugar de (unifamiliar, bi-familiar educativo, cultural, deportivo
habitación,
para y multifamiliar)
y recreativo SOLO escala
proporcionar alojamiento
vecinal y zonal.
permanente
a
las
Comercio – zonal y vecinal,
personas.”
servicios personales (zonal
y vecinal)
Comercio y Servicios
Restringido
“Es la que designa un Comercio
suelo para la localización
de establecimientos que
ofrecen
bienes
en
diferentes escalas, así
como
servicios
a
empresas y personas.”
Servicios
impacto.
alto
servicios
personales
–
algunos zonal y
vecinal
Residencial (unifamiliar, bi- Servicios de alto
familiar y multifamiliar)
impacto.
Servicios - empresarial y
personales
Tabla 49 Análisis de usos del suelo de acuerdo con UPZ zona 7
Fuente: elaboración propia con base en ficha normativa de la UPZ correspondiente
---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------Grupo de Estudios en Sostenibilidad Urbana y Regional – SUR
Servicios
empresarial
y
comercio escala
urbana.
113
Consideraciones sobre la asignación de usos.
Como resultado del análisis realizado a partir de la delimitación de los planos y la revisión de las UPZ se encuentra que predomina el área de actividad
Residencial y de Comercio servicios, con lo cual se puede afirmar de manera general que la norma urbanística vigente, posibilita una mezcla de usos que puede
potencializar generación de valor y adicionalmente responder a aplicación de criterios de la metodología DOTS.
Al respecto, resulta pertinente tener en cuenta varias consideraciones:
 Sobre las áreas de actividad residencial:
En todas las zonas menos en la zona 7 el Residencial se considera como complementario comercio de escala vecinal y zonal. Al respecto, en esta zona se
presentan dos dos sectores particulares: i. Residencial Neto, en el cual el cual el uso comercial y servicios se encuentra prohibido y ii. Residencial con zonas
delimitadas de comercio y servicios, en la cual se permite comercio de escala vecinal, zonal y además servicios profesionales.
 Sobre las áreas de actividad de Comercio y Servicios:
En las zonas donde se encuentra este tipo de área de actividad, se establece como uso complementario servicios empresariales e igualmente vivienda en toda
las escalas, unifamiliar, bifamiliar y multifamiliar.
De acuerdo con los resultados obtenidos y en el marco del análisis de usos en función de los procesos de captura de valor, se considera relevante analizar las
condiciones de asignación de usos en el tratamiento de renovación urbana. Ahora bien, no se hará lo mismo para el tratamiento de consolidación y de
conservación, en tanto como se hizo explícito en los apartes en que se abordó su alcance, las áreas sometidas a estos tratamientos no se están teniendo en
cuenta en el modelo de crecimiento urbano.
Condiciones de asignación de los usos en el marco del tratamiento de renovación urbana.
Según se estableció más arriba en este documento, gran parte del AI se encuentra en tratamiento de renovación urbana en modalidad de reactivación y de
acuerdo con lo dispuesto en el artículo 3 del Decreto 562 se mantendrán los usos asignados por las áreas de actividad del POT, que se especifican a su vez en
cada UPZ.
---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------Grupo de Estudios en Sostenibilidad Urbana y Regional – SUR
114
Ahora bien, en la modalidad de reactivación en los términos del articulo 374 del Decreto 190, es posible intensificar la utilización del suelo y de las condiciones
de edificabilidad. En relación con la intensidad, el artículo 337 del Decreto 190 se establece a partir de la definición de aquellos usos que consideren como
principales, restringidos y complementarios y en la formulación condiciones específicas por sectores normativos. Por tanto, en el marco de procesos de
reactivación, se puede considerar que es viable la modificación de estos dos elementos.

Régimen de usos en procesos de integración inmobiliaria.
Al respecto el artículo 3 del Decreto 562, indica que cuando para un proyecto se integren predios con normas distintas sobre usos, se permite el desarrollo de
cualquiera de los usos definidos en las fichas reglamentarias. En este contexto, se podrá por tanto adoptar el uso de los predios de los polígonos integrados que
resulte más adecuado en términos de propuesta urbana y rentable para procesos de captura de valor en cada una de las áreas de oportunidad.

Modificación de usos
En relación con la modificación a los usos establecidos es necesario tener en cuenta lo dispuesto en el parágrafo del artículo 339 del Decreto 190 y el artículo 3
del Decreto 562.
El primer artículo, permite que a través de fichas normativas, planes parciales y planes zonales se hagan:
Clasificaciones y precisiones reglamentarias de orden complementario.
Revisiones periódicas e incorporaciones de nuevos usos urbanos.
Por su parte, en el artículo mencionado del Decreto 562 se establece que los usos podrán ser precisados en los instrumentos de planeamiento aplicables, con
sujeción a lo permitido en las áreas de actividad del Plan de Ordenamiento Territorial, siguiendo el procedimiento definido en cada caso.
En este orden de ideas, de acuerdo con los usos que se definan en la propuesta urbana, es posible que mediante el instrumento de planeación que se considere
viable, se precisen los usos establecidos en las fichas reglamentarias o se incorporen nuevos usos.
---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------Grupo de Estudios en Sostenibilidad Urbana y Regional – SUR
115

Mezcla de usos.
En los términos establecidos por el Decreto 190, las condiciones posibles de mezcla de usos se encuentran definidos en las fichas reglamentarias de cada sector
normativo y podrán también ser establecidas a nivel de instrumentos planeamiento (fichas normativas) o de instrumentos de gestión (planes parciales).
De acuerdo con lo establecido en el Decreto 562, en los sectores a los que las fichas reglamentarias no les hayan regulado la intensidad y mezcla de usos, o que
no tengan ficha reglamentaria de los usos urbanos, se permiten los usos establecidos para la correspondiente área de actividad según cuadros anexos 1, 1A, 2 y
3 del Decreto Distrital 190 de 2004.
Condiciones urbanísticas especiales
En este punto del análisis, se considera importante revisar aspectos urbanísticos relevantes que puedan incidir especialmente en la formulación de la propuesta
urbanística. En tal sentido, además de las condiciones urbanísticas generales que fija la norma urbana se consideraron las características de ciertos áreas que
por disposición del POT tienen tratamiento especial, es el caso de la delimitación de sectores de interés cultural y también las áreas que cuentan con uso
dotacional teniendo en cuenta particularmente la vocación de permanencia que el POT ha establecido para este uso en ciertas circunstancias.
Sectores de interés cultural
Como se explicó previamente en el numeral 0.0 al analizar el alcance del tratamiento de conservación, se pudo establecer que las condiciones urbanísticas varían
para los BIC y para los sectores de interés cultural. En el primer caso, como también ya se expuso en este informe los BIC fueron excluidos del modelo de
crecimiento urbano y por tanto no serán tenidos en cuenta en la propuesta urbanística. Sin embargo, en el caso de los sectores de interés cultural, su delimitación
en el territorio establece condiciones particulares de acuerdo con el tipo de sector, que deben ser tenidas en cuenta.
De acuerdo, con el artículo 379 existen tres tipos de sectores:


“Sectores Antiguos: Se aplica al sector oriental Centro Tradicional de la ciudad, que incluye el Centro Histórico declarado Monumento Nacional. También
se aplica a los núcleos fundacionales de los municipios anexados: Usaquén, Suba, Engativá, Fontibón, Bosa y Usme.
Sectores con desarrollo individual: Se aplica a barrios formados por la construcción individual de los predios y que conservan una unidad formal valiosa y
representativa del desarrollo histórico de la ciudad, con valores arquitectónicos, urbanísticos y ambientales.
---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------Grupo de Estudios en Sostenibilidad Urbana y Regional – SUR
116

Sectores con vivienda en serie, agrupaciones o conjuntos: Se aplica a barrios o sectores de casas o edificios singulares de vivienda, construidos por una
misma gestión, que poseen valores arquitectónicos, urbanísticos y ambientales y son representativos de determinada época del desarrollo de la ciudad.”
De acuerdo con la anterior clasificación, en las fichas reglamentarias del tratamiento de conservación contenidas en las UPZ se establece un régimen de usos
particular y también parámetros específicos de edificabilidad, que si bien son restrictivos permiten un grado de intervención específico.
Ahora bien, en el análisis normativo realizado para las zonas objeto de análisis se pudo establecer que las zonas 2 y 3, se encuentran Sectores de Interés cultural
de Desarrollo individual, y en la zona 7 se encuentra el Sector Antiguo correspondiente al núcleo fundacional de Usaquén. Por tal razón, en la formulación de la
propuesta urbanística se tendrá en cuenta, el alcance de las condiciones establecidas en las UPZ, especialmente en relación la autorización para adelantar
englobes y la definición de índices máximos de construcción.
Presencia de equipamientos
Se considera como otra condición urbanística especial la presencia de equipamientos en la zona, teniendo en cuenta la condición de permanencia establecida en
el artículo 344 del POT, de acuerdo con la cual los equipamientos de escala metropolitana, urbana o zonal conde uso dotacional, deben mantener su uso y por
tanto solo los equipamientos vecinales no están sometidos a condición de permanencia.
Por tal razón, a continuación se presenta la identificación de los equipamientos presentes en cada una de las áreas identificando su carácter, esto es si son
públicos o privados y así mismo se señala la escala en que cada uno de ellos se encuentra clasificado. Ahora bien, es del caso señalar también que esta
clasificación fue tenida en cuenta en la formulación de la prepuesta urbanística, con el fin de garantizar el respeto por las condiciones de permanencia, pero al
mismo tiempo identificar predios que podrían ser incorporados dentro de la propuesta urbanística, con las salvedades correspondientes a la vinculación de
propietarios o la adquisición de los predios, esto dado que gran parte de los equipamientos de escala vecinal son privados.

Equipamientos Zona 1
---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------Grupo de Estudios en Sostenibilidad Urbana y Regional – SUR
117
Figura 50. Equipamientos según carácter Zona 1. Fuente: Sistema Guitaca Uniandes con base en información de la Unidad Administrativa Especial de Catastro
suministrada por el IDU en el marco del Convenio 1921 de 2015, entregada el 28 de enero de 2015
---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------Grupo de Estudios en Sostenibilidad Urbana y Regional – SUR
118
Privados
73
Públicos
18
Total de equipamientos
91
Tabla 50 Equipamientos según carácter Zona 1
Fuente: Sistema Guitaca Uniandes con base en información de la Unidad Administrativa Especial de Catastro suministrada por el IDU en el marco del Convenio 1921
de 2015, entregada el 28 de enero de 2015
---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------Grupo de Estudios en Sostenibilidad Urbana y Regional – SUR
119
Figura 51. Equipamientos según escala Zona 1
Fuente: Sistema Guitaca Uniandes con base en información de la Unidad Administrativa Especial de Catastro suministrada por el IDU en el marco del Convenio 1921
de 2015, entregada el 28 de enero de 2015
---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------Grupo de Estudios en Sostenibilidad Urbana y Regional – SUR
120
Equipamiento - Escala Vecinal
Condición
El Nogal Clínica de Cirugía y Estética S.
Privado
IPS Clínica Santa María del Nogal LTDA
Privado
Heraldos del Evangelio –Caballeros de la Virgen
Privado
Capilla Cristo Rey
Privado
Capilla de los Santos Apóstoles de Gimnasio Moderno
Privado
Comunidad Franciscana Provincia de La Santa Fe - Noviciado
Privado
Clínica Traumatología y Ortopedia LTDA
Privado
Cínica Previmedic S.A
Privado
Jardín Infantil El Arca de Noel
Privado
Iglesia Misionera de Paz
Privado
Cire – Compañía de Jesús
Privado
Comedor Comunitario SDIS Lourdes
Privado
Iglesia Cristiana Filadelfia
Privado
Iglesia Congregación Gente Nueva
Privado
Tabla 51 Equipamientos escala vecinal Zona 1
Fuente: Sistema Guitaca Uniandes con base en información de la Unidad Administrativa Especial de Catastro suministrada por el IDU en el marco del Convenio 1921
de 2015, entregada el 28 de enero de 2015
---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------Grupo de Estudios en Sostenibilidad Urbana y Regional – SUR
121

Equipamientos Zona 2
Figura 52. Equipamientos según carácter Zona 2
Fuente: Sistema Guitaca Uniandes con base en información de la Unidad Administrativa Especial de Catastro suministrada por el IDU en el marco del Convenio 1921
de 2015, entregada el 28 de enero de 2015
---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------Grupo de Estudios en Sostenibilidad Urbana y Regional – SUR
122
Privados
61
Públicos
21
Total de equipamientos
82
Tabla 52 Equipamientos según carácter Zona 2
Fuente: Sistema Guitaca Uniandes con base en información de la Unidad Administrativa Especial de Catastro suministrada por el IDU en el marco del Convenio 1921
de 2015, entregada el 28 de enero de 2015
---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------Grupo de Estudios en Sostenibilidad Urbana y Regional – SUR
123
Figura 53. Equipamientos según escala Zona 2
Fuente: Sistema Guitaca Uniandes con base en información de la Unidad Administrativa Especial de Catastro suministrada por el IDU en el marco del Convenio 1921
de 2015, entregada el 28 de enero de 2015
---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------Grupo de Estudios en Sostenibilidad Urbana y Regional – SUR
124
Equipamientos – Escala Vecinal
Condición
Hermanas de la Caridad Dominicas de la Presentación (Dominicas de la Privado
Presentación)
Monasterio de Santa Inés de Monte Pulciano de Bogotá
Privado
Jardín Carrusel
Privado
Sociedad Teosófica
Privado
Congregación de Hermanas de San Juan Evangelista (Juanistas)
Privado
Brahma Kumaris
Privado
Jardín Infantil el Sapito Salterin
Privado
Convento San Alberto Magro – Provincia de San Luis Beltrán de Colombia
Privado
Instituto Catequista Dolores Sopena - Oscus
Privado
Jardín Infantil Mis Ideas Creativas
Privado
Centro Médico y Psicológico Universidad Católica de Colombia
Privado
Colegio Pedagógico Jardín de Infantes Picardías
Privado
Preescolar Bilingüe Pilositos
Privado
Educación Especial Hogar el Rosalito
Privado
Iglesia Pentecostal “Dios es amor en Colombia”
Privado
Hermanas de San José De Gerona
Privado
Tabla 53 Equipamientos escala vecinal Zona 2
Fuente: Sistema Guitaca Uniandes con base en información de la Unidad Administrativa Especial de Catastro suministrada por el IDU en el marco del Convenio 1921
de 2015, entregada el 28 de enero de 2015
---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------Grupo de Estudios en Sostenibilidad Urbana y Regional – SUR
125

Equipamientos Zona 3
Figura 54. Equipamientos según carácter Zona 3
Fuente: Sistema Guitaca Uniandes con base en información de la Unidad Administrativa Especial de Catastro suministrada por el IDU en el marco del Convenio 1921
de 2015, entregada el 28 de enero de 2015
---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------Grupo de Estudios en Sostenibilidad Urbana y Regional – SUR
126
Privados
76
Públicos
30
Total de equipamientos
106
Tabla 54 Equipamientos según carácter Zona 3
Fuente: Sistema Guitaca Uniandes con base en información de la Unidad Administrativa Especial de Catastro suministrada por el IDU en el marco del Convenio 1921
de 2015, entregada el 28 de enero de 2015
---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------Grupo de Estudios en Sostenibilidad Urbana y Regional – SUR
127
Figura 55. Equipamientos según escala Zona 3
Fuente: Sistema Guitaca Uniandes con base en información de la Unidad Administrativa Especial de Catastro suministrada por el IDU en el marco del
Convenio 1921 de 2015, entregada el 28 de enero de 2015
---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------Grupo de Estudios en Sostenibilidad Urbana y Regional – SUR
128
Equipamiento
Condición
Dominicas de Santa Catalina de Sena
Privado
Gimnasio San Juan Bautista Lamarck
Privado
Religiosos Terciarios Capuchinos Casa del Menor Trabajador
Público
Nuestra Señora del Sagrado Corazón
Privado
JAVESALUD IPS
Privado
Hogar Infantil ICBF
Público
Iglesia Católica en Colombia Nunciatura Apostólica
Privado
Corporación Dios es Amor
Privado
Iglesia Pentecostal Unida de Colombia
Privado
Iglesia Cristiana Menonita de Colombia
Privado
Hogar Infantil Arco Iris ICBF
Público
Jardín Infantil Charles Perrault
Privado
Tabla 55 Equipamientos escala vecinal Zona 3
Fuente: Sistema Guitaca Uniandes con base en información de la Unidad Administrativa Especial de Catastro suministrada por el IDU en el marco del
Convenio 1921 de 2015, entregada el 28 de enero de 2015
---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------Grupo de Estudios en Sostenibilidad Urbana y Regional – SUR
129

Equipamientos Zona 7
Figura 56. Equipamientos según carácter Zona 7
Fuente: Sistema Guitaca Uniandes con base en información de la Unidad Administrativa Especial de Catastro suministrada por el IDU en el marco del
Convenio 1921 de 2015, entregada el 28 de enero de 2015
---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------Grupo de Estudios en Sostenibilidad Urbana y Regional – SUR
130
Privados
21
Públicos
11
Total de equipamientos
32
Tabla 56 Equipamientos según carácter Zona 7
Fuente: Sistema Guitaca Uniandes con base en información de la Unidad Administrativa Especial de Catastro suministrada por el IDU en el marco del
Convenio 1921 de 2015, entregada el 28 de enero de 2015
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Figura 57. Equipamientos según escala Zona 7
Fuente: Sistema Guitaca Uniandes con base en información de la Unidad Administrativa Especial de Catastro suministrada por el IDU en el marco del
Convenio 1921 de 2015, entregada el 28 de enero de 2015
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Equipamiento – Escala vecinal
Condición
Parroquia Cristo Maestro
Privado
Jardín Infantil Show Kids
Privado
Iglesia Bogotá Baptist Chapel
Privado
Confesión Juventud con una Misión Colombia Jacum Central de Bogotá
Privado
Aposento Alto Norte – Iglesia Evangélica de Pasto
Privado
Preescolar Santa Paula
Privado
Unidad Primaria de Atención Usaquén – Hospital de Usaquén I Nivel E.S.E
Público
Centro de Estudios Pastorales Cardenal Anibal Muñoz Duque - CEPAM
Privado
Hogar San Francisco Fraternidad de la Divina Providencia
Privado
Jardín Infantil Caritas Felices
Privado
Jardín Maternal Explorando Aprendemos
Privado
Jardín Infantil Gimnasio de la Infancia
Privado
Ringletes Preescolar
Privado
Parroquia Nuestra Señora del Buen Consejo
Privado
Tabla 57 Equipamientos escala vecinal Zona 7
Fuente: Sistema Guitaca Uniandes con base en información de la Unidad Administrativa Especial de Catastro suministrada por el IDU en el marco del
Convenio 1921 de 2015, entregada el 28 de enero de 2015
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6.1.2 Análisis de Decreto 364 de 2013 para el Proyecto Primera Línea Metro y sus áreas de influencia
En esta sección se propone un análisis de las estaciones de metro seleccionadas para esta entrega, teniendo como referencia la norma urbana de la modificación
excepcional del POT de Bogotá, adoptada mediante el Decreto 364 de 2013. Aunque esta normatividad se encuentra actualmente suspendida, el equipo de la
Universidad de los Andes retomó la sugerencia del IDU de hacer una lectura general de las estaciones a la luz de esta norma, con el objetivo de identificar las
potencialidades y retos que supone este contexto normativo para la implementación de los instrumentos de captura de valor. Así mismo, la utilidad del ejercicio
es, según los comentarios del IDU a una primera versión de este documento, la de identificar un marco de referencia que eventualmente podría ser retomado por
las próximas administraciones de la ciudad y que por tanto, es un escenario que merece ser aproximado.
Con el fin de conservar la estructura del análisis que se siguió para el Decreto 190 de 2004, en este apartado se hará referencia a la norma urbanística, teniendo
en cuenta en específico las variables relacionadas con: tratamientos, áreas de actividad, edificabilidad y altura en pisos. En la última parte se presentará la
utilidad del instrumento de la operación estratégica en los términos en los que se incluyó en el Decreto 364, dado que resulta pertinente para la justificación y los
propósitos de la regulación especial que se está proponiendo para el área de influencia de la primera línea del metro.
El análisis de la norma urbana se realiza para las estaciones de metro localizadas en las zonas 1, 2, 3 y 7 y tendrá en cuenta las siguientes variables: i)
Tratamientos urbanísticos, ii) Áreas de Actividad, iii) Edificabilidad y, iv) Altura en pisos.
Tratamientos urbanísticos
El tratamiento es una forma de comprender y de clasificar el territorio en función de las características físicas, las condiciones de infraestructura pública y de su
función en la Estrategia de Ordenamiento de la ciudad (art. 372). La asignación de esta categoría al suelo urbano no solo define el tipo de intervenciones que
deben adelantarse en razón de las condiciones existentes, sino que adicionalmente, permite asignar las normas de volumetría dependiendo de las características
de la zona. El artículo 373 define las siguientes clases:
1.
2.
3.
4.
5.
Tratamiento de Desarrollo
Tratamiento de Renovación Urbana
Tratamiento de Mejoramiento Urbanístico
Tratamiento de Conservación
Tratamiento de Consolidación
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Como puede observarse en la Tabla No. 1 que se incluye más abajo, las zonas 1 y 2 presentan una predominancia del tratamiento de Renovación Urbana con
porcentajes superiores al 50%. Según el art. 377 la finalidad de este tratamiento es el de orientar y regular las actuaciones para estimular procesos de
redensificación y de reconversión de usos suelo. Así mismo, se establece que estos suelos se caracterizan por presentar tendencias de deterioro físico, ambiental
y/o baja intensidad en el uso del suelo. Las áreas de influencia de las estaciones de Lourdes y de Avenida Chile presentan principalmente la primera
característica. En el caso de la zona 3 el porcentaje del tratamiento de renovación urbana no es tan marcado, dado que es del 36,41%.
Estos resultados sugieren que en todas las zonas podrían adelantarse planes parciales de renovación urbana, dado que tanto la Ley 388 de 1997 como la
normatividad local, prevén la utilizan de este instrumento para la planificación y gestión de suelos con este tratamiento. Sin embargo, la MEPOT excluyó los
suelos con tratamiento de renovación urbana en la modalidad de reactivación, de la posibilidad de planificarse mediante el instrumento del plan parcial.
Adicionalmente, hay que tener en cuenta según se ha señalado en varias oportunidades en este documento, que con ocasión de la expedición del Decreto 562,
se eliminó la posibilidad de formular planes parciales para la zona de influencia de la primera línea del metro, dado que estas áreas fueron clasificadas con la
modalidad de reactivación. A propósito de las modalidades el tratamiento de renovación urbana en la MEPOT, el artículo 380 dispone que las actuaciones
urbanísticas en este tratamiento, dependerán de la modalidad, de la siguiente manera:
a) Mediante plan parcial donde aplique la modalidad de redesarrollo
b) Mediante plan parcial en las zonas que en las normas anteriores se encontraban en áreas de actividad industrial o se destinen a uso industrial
c) Sin plan parcial en la modalidad de reactivación, desarrollándose con la correspondiente licencia cumpliendo con las respectivas cargas.
Por otro lado, una de las novedades que introduce el Decreto 364 con relación al tratamiento de la renovación urbana es el modelo de gestión asociativa
contenido en el art. 381 y complementado por el art. 483. En términos generales, lo que se propone con estos dos artículos es fomentar la lógica o el modelo de
asociatividad entre los propietarios o poseedores y el Distrito en los proyectos de renovación urbana, lo que supone un uso residual y subsidiario de la
expropiación en este tipo de experiencias. Es así como en el art. 483 se establece:
Artículo 483.- Gestión asociada con apoyo de la Secretaría Distrital del Hábitat. Es un proceso de decisión y gestión de
actuaciones o proyectos realizados de manera coordinada entre los propietarios y/o poseedores de suelo o de éstos y cualquiera de
las entidades públicas distritales. Consiste en que un grupo de propietarios y/o poseedores de mutuo acuerdo proponen a la
Administración Distrital una actuación urbanística o proyecto que busca optimizar el uso del suelo promoviendo la permanencia de los
propietarios o poseedores que residen o desarrollan actividades económicas en la zona y asegurando la equitativa participación en los
beneficios urbanísticos o utilidades derivadas de los respectivos proyectos o actuaciones.
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Las actuaciones urbanísticas con gestión asociada podrán ser desarrolladas en el marco de operaciones estratégicas, planes
parciales, unidades de actuación urbanística o unidades de gestión, según lo determinen las normas contenidas en este Plan. La
ejecución de estas actuaciones tendrá como marco las disposiciones de los artículos 77 y 78 de la ley 9ª de 1989, aun cuando no se
trate de reajustes de terrenos o integraciones inmobiliarias y sin perjuicio de lo dispuesto en el artículo 119 de la ley 388 de 1997.
Tal y como se mencionó con anterioridad a propósito de la política de revitalización, el elemento de asociatividad debe ser tenido en cuenta al momento de
gestionar el suelo del área de influencia de las estaciones con tratamiento de renovación urbana, lo cual supone importantes retos para las entidades
responsables de estos procesos.
Finalmente es importante señalar que el Decreto 562 de 2014, que actualmente ofrece el marco de regulación para los suelos con tratamiento de renovación
urbana en la ciudad, retoma los elementos de la MEPOT, aunque incluye también nuevas disposiciones con relación a usos, índices, volumetría y reparto de
cargos y beneficios. Así mismo, establece novedades para la política y el tratamiento de renovación urbana como por ejemplo, el art. 33 que señala que el
Documento Técnico de Soporte de los planes parciales de renovación debe incluir el estudio de títulos y la estrategia de saneamiento de los predios públicos y
privados que así lo requieran. También se introducen una serie de incentivos para los propietarios, con el fin de que se vinculen a este tipo de proyectos en
esquemas asociativos como a los que se hizo referencia con anterioridad (art. 41).
El plan parcial como instrumento de planificación para suelos con tratamiento de renovación urbana
El artículo 464 de la MEPOT establece las reglas relativas al objetivo, obligatoriedad y criterios para la delimitación de los planes parciales, así como las
responsabilidades para la etapa de formulación, los requisitos para el procedimiento de adopción y el contenido del instrumento.
Teniendo en cuenta lo que se ha venido comentando con relación a los suelos comprendidos en el área de influencia de las estaciones de metro, este
instrumento debe adoptarse para estas zonas, dado que el numeral 2) literal b) establece que se aplica para los “ámbitos definidos para el tratamiento de
renovación urbana en el artículo 378 del presente plan de ordenamiento territorial”.
Por otro lado, es importante tener en cuenta las siguientes precisiones que hace la norma en el num. 4 con relación al índice de construcción y a las cargas
urbanísticas. Con relación a lo primero establece el art. 464 num. 4 lit. c) lo siguiente: “(…)En los planes parciales de renovación urbana que se localicen en el
ámbito de actuación de los programas de revitalización y mejoramiento integral, se podrá incrementar el índice de construcción hasta en un punto adicional
al definido en el Mapa No. 29, "Edificabilidad máxima" del presente plan de ordenamiento territorial, cumpliendo con la totalidad de las disposiciones del
presente plan; los planes parciales de renovación urbana en las áreas señaladas con edificabilidad predominante o restringida no tendrán la posibilidad
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de incrementar el índice de construcción (negritas fuera del texto)”. Esta norma entonces define una edificabilidad máxima para los planes parciales, que
dependerá en todo caso del tipo de tratamiento y de uso asignado a estos suelos.
Por otro lado, en el num. 4 lit. g) se señala con relación a las cargas urbanísticas: “En los planes parciales de renovación urbana se podrá aprobar que el área a
ceder producto de las cargas urbanísticas por edificabilidad, se concrete hasta en un 50% en áreas privadas de uso público. Esto sin perjuicio del cumplimiento
del numeral 1 sobre cargas generales de que trata el numeral 2 del Artículo 338 "Localización y destinación de las cesiones públicas derivadas de las cargas
urbanísticas por edificabilidad" o demás requerimientos urbanísticos para la adecuada implantación del proyecto”. El temas de las cargas urbanísticas se
analizará con mayor detalle en el acápite 4.3.
Áreas de actividad
El concepto de áreas de actividad en la MEPOT se refiere a una forma de entender el territorio de Bogotá con el lente de las actividades económicas y sociales
que tienen lugar en un área determinada para de esta manera, definir estrategias diferenciadas de intervención. Es así como la definición contenida en el art. 257
se enmarca en la Estructura Socio-Económica y Espacial del POT. La importancia de las áreas de actividad para el sistema de movilidad de la ciudad y para la
primera línea del metro en particular, puede observarse cuando en el art. 258 se establece que uno de los objetivos de la Estructura Socio-Económica y Espacial
es el de “Orientar las acciones urbanísticas y socio económicas sobre áreas vincuadas a la infraestructura de movilidad, influencia de los centros de actividad
económica intensiva, o a aquellas que se consideren estratégicas en el marco del ordenamiento de la ciudad, con el fin de consolidar la actividad económica y
residencial que se desarrolla en las áreas de integración, mejorar sus condiciones urbanísticas y contribuir a conformar las áreas de actividad económica
intensiva”. Lo anterior sugiere la importancia de vincular la infraestructura de movilidad con aquellas áreas en las que se dan actividades económicas de gran
impacto con el objetivo de mejorar las condiciones de estas zonas.
El artículo 258 establece como subcategorías de las áreas de actividad las siguientes:
-
Actividad Económica Intensiva
Integración
Proximidad
Según se puede observar en la Tabla 24, las zonas 1, 2 y 3 tienen una prevalencia de áreas de integración, seguidas por las de actividad económica intensiva.
Según el art. 261 de la MEPOT, las primeras se caracterizan por: i) Estar vinculadas al sistema de movilidad, a las áreas de influencia de de los centros de
actividad económica intensiva o a zonas que se consideren estratégicas en el marco del ordenamiento de la ciudad o de la estrategia regional, ii) Son receptoras
de población flotante, poseen diferentes tamaños, condiciones de localización, accesibilidad y vocación económica y puede albergar economías de aglomeración.
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Por otro lado, el artículo 259 define las segundas, las áreas de actividad económica intensiva, a partir de los siguientes elementos: i) Son áreas de actividad
económica intensiva y centralizada, ii) Que aprovechan las economías de escala y la aglomeración para la generación de empleo y la localización d epoblación
residente y flotante, iii) En estas áreas se desarrollan diversas actividades y funciones que generan la atracción de población y de actividades económicas
urbanas y regionales, iv) Poseen equipamientos y dotaciones para satisfacer su demanda. Señala también este artículo que en la ciudad se han identificado
veinte (20) áreas de actividad económica intensiva que reúnen las anteriores características.
Como puede observarse en los planos del sistema, la zona 1 se caracteriza por tener prevelentemente áreas de Integración con un 68,5%, seguidas por áreas de
Actividad Económica Intensiva con un 30.6%. Las primeras se ubican principalmente desde la Calle 64 hacia el norte y entre la Caracas y la Cra 7. Así mismo, se
identifica una mancha debajo de la Av. Caracas de la Calle 61 hacia el sur. Por otro lado, las áreas de Actividad Económica Intensiva se localizan debajo de la
Caracas entre la Calle 62 y la Calle 75.
En la zona 2 también se evidencia la prevalencia de áreas de integración con un 55.1% arriba de la Carrera 7 entre la Calle 45 y la Calle 57. Se observa una
segunda mancha debajo de la Caracas entre laCalle 45 y la Calle 61. Las áres clasificadas como de actividad económica intensiva con un 43.8% se ubican
principalmente entre la Carrera 7 y la Av. Caracas entre la Calle 45 y la Calle 61.
En la zona 3, si bien es cierto prevalecen las áreas de integración, no es tan significativa la diferencia del procentaje con el de las áreas de actividad económica
intensiva, lo que sugiere una “convivencia” de estos dos tipos de áreas en este sector.
Finalmente, en la zona 7, aunque prevalecen también las áreas de integración, esta la única en la que también se encuentra la clasificación de Proximidad con un
44.1%. Según el art. 263 de la MEPOT, estas se caracterizan por: i) Tienen uso residencial intensivo donde se garantiza la prestación y acceso a bienes y
servicios de cobertura local, ii) Deben contar con los servicios urbanos necesarios para satisfacer las demandas sociales y garantizar las condiciones de
accesibilidad a las áreas de integración y de actividad económica intensiva de la ciudad. Como se puede obsevar en el plano de esta zona, se observa una
proporción importante de estas áreas debajo de la Cra. 7 entre la Calle 106 y la Calle 127, así como en el Sector de Santa Ana y la Bella Suiza. Las áreas de
actividad económica intensiva se localizan principalmente en el corredor de la Carrera 7 entre la Calle 116 y la Calle 127.
Como se verá en el siguiente acápite la clasificación en áreas de actividad tiene incidencia en las normas de edificabilidad y de altura en pisos, que se anticipa,
son muy similares para las zonas 1, 2 y 3, con algunas diferencias para la zona 7 que se reitera, el uso residencial tiene un peso importante.
Edificabilidad
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El concepto de edificabilidad se encuentra definido en el artículo 296 como “el potencial constructivo definido por el índice de construcción”. Señala esta norma
que el índice de construcción debe calcularse sobre el área total objeto de actuación, antes del cumplimiento de las respectivas cesiones urbanísticas y
corresponde al cociente que resulta de dividir el área construida sobre el área del terreno.
Por otro lado, el artículo 298 identifica los siguientes tipos de edificabilidad:
1. Edificabilidad base. Es la edificabilidad a la que se puede acceder sin que aplique la exigencia de cargas urbanísticas y sin que se condicione a la
destinación de suelo a VIP. Corresponde a 0 para los predios con tratamiento de desarrollo y 2,5 para los predios con otros tratamientos.
2. Edificabilidad máxima. Se establece con base en los índices de construcción definidos en el Mapa No. 29 “Edificabilidad Máxima”. Esta tipo supone
reglas particulares para los siguientes casos:
a. Edificabilidad predominante: Se define por el número de pisos de cada manzana señalados en el Mapa No. 32 “Altura para cálculo de
edificabilidad predominante y asilamientos laterales”.
b. Edificabilidad restringida: Aplica por razones ecológicas o paisajísticas, específicamente para los Cerros de Suba y el Borde Oriental de la
ciudad.
c. Edificabilidad efectiva: Corresponde al índice de construcción que se autoriza en las licencias urbanísticas o en el acto de reconocimiento de
edificaciones.
d. Edificabilidad adicional: Corresponde a la diferencia entre la edificabilidad efectiva y la edificabilidad base. La edificabilidad adicional está
condicionada al cumplimiento de las cargas urbanísticas y a la destinación de suelo para VIP.
En el parágrafo 1 de este artículo se establece que en los actos administrativos que adopten las operaciones estratégicas o los planes parciales de renovación
urbana se podrá aumentar la edificabilidad máxima definida en el Mapa No. 19 “Edificabilidad Máxima” del MEPOT. Esta regulación reconoce entonces mayores
aprovechamientos como beneficios o incentivos para los propietarios de suelo en áreas con tratamiento de renovación urbana y que puedan gestionarse a través
de planes parciales. Como puede observarse en la Tabla 24, el porcentaje de la edificabilidad resultante coincide con el porcentaje del suelo en tratamiento de
renovación. Este resultado evidencia que es precisamente en estas áreas donde se dan los mayores niveles de edificabilidad en términos de un beneficio
urbanístico para los propietarios del suelo, con las correspondientes cargas que deben cumplir.
Por otro lado, en el parágrafo 3 se establece que para los predios ubicados por fuera del ámbito del programa de revitalización señalados con edificabilidad de 4
en el Mapa No. 29 “Edificabilidad Máxima” en el área de influencia de los corredores de transporte público de media y de alta capacidad, específicamente en
torno al proyecto de Metro Pesado, Metro Ligero y Transmilenio, podrán acceder a una edificabilidad máxima de 5 cuando sobre estos predios se adelante un
plan parcial de renovación urbana. Como puede observarse, esta norma reconoce la potencialidad que pueden tener los predios que se ubican en el área de
influencia de los corredores de transporte público, particularmente con relación a la mayor edificabilidad que puede asignarse a estos predios y por tanto, abre la
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posibilidad para que la administración distrital pueda capturar el mayor valor que se origina con esta autorización y reinvertirlo en la financiación de la
infraestructura de transporte.
Finalmente, es importante tener en cuenta la regulación del artículo 378 que señala que para aquellos predios con tratamiento de renovación urbana que se
consideran objeto de procesos de re densificación y que se identifican en el Mapa No. 29 “Edificabilidad Máxima” tienen un índice de construcción de 4,5 y
resultante.
Altura en pisos
La variable altura en pisos y en metros corresponde al resultado de aplicar las normas de edificabilidad y volumetría definidas en la MEPOT (artículo 301). La
finalidad de este conjunto de normas conforme al artículo 300, es la de “determinar la forma de las edificaciones y buscar una adecuada implantación de estas en
relación con los vecinos y el espacio público colindantes, así como las condiciones de habitabilidad y funcionamiento de las actividades que se desarrollan en su
interior”.
Para el caso específico de los ámbitos de operaciones estratégicas, planes parciales y predios sometidos a tratamiento de conservación y las zonas de
edificabilidad restringida, el artículo 303 señala que, “se podrán establecer condiciones o restricciones de altura e índice de ocupación según el caso”.
edificabilidad y volumetría definidas en la MEPOT (art. 301). La finalidad de este conjunto de normas conforme al art. 300, es la de “determinar la forma de las
edificaciones y buscar una adecuada implantación de estas en relación con los vecinos y el espacio público colindantes, así como las condiciones de habitabilidad
y funcionamiento de las actividades que se desarrollan en su interior”.
Para el caso específico de los ámbitos de operaciones estratégicas, planes parciales y predios sometidos a tratamiento de conservación y las zonas de
edificabilidad restringida, el art. 303 señala que, “se podrán establecer condiciones o restricciones de altura e índice de ocupación según el caso”.
Como puede observarse en la Tabla No. 1, la altura en pisos existente en las cuatro zonas corresponde principalmente al rango de 1 a 3 pisos (en la zona 1 el
porcentaje en este rango es del 83.5%, en la 2 es del 83.4%, en la 3 es del 84.8% y en la 4 del 65.9%). En el caso específico de Avenida Chile se observa la
existencia de una mayor altura, específicamente de 6 a 10 pisos. Es importante señalar que en el escenario del D. 364 de 2013 se podría tener una edificabilidad
adicional como incentivo a los planes parciales que podrían desarrollarse en el área. Esta edificabilidad adicional está definida en el num. 4 del art. 298 como la
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diferencia entre la edificabilidad efectiva y la edificabilidad base. 11 Aclara esta norma que el beneficio de edificabilidad adicional, está condicionado al
cumplimiento de las cargas urbanísticas y a la destinación para vivienda de interés prioritario conforme a los requisitos del art. 352. El beneficio de mayor
edificabilidad también está reconocido en el parágrafo 1 del art. 298 cuando señala que en el marco de las operaciones estratégicas y los planes parciales se
podrá aumentar la edificabilidad máxima definida en el Mapa 29 “Edificabilidad Máxima” de este instrumento.
La siguiente tabla incluye un resumen de los elementos encontrados para las estaciones objeto de análisis relacionados con el tratamiento, las áreas de actividad,
la edificabilidad y la altura en pisos:
Zonas-Estaciones
Tratamientos - porcentaje
Áreas de Actividad
Edificabilidad
Altura en pisos
ZONA 1:
Renovación urbana : 78,1%
Integración: 68.5%
Resultante: 77,1%
1-3: 83.5%
Intensiva: 30.6%
Predominante:22.5%
4-6: 14%
Sin información:
Separador: 0,4%
7 pisos: 1.2%
Lourdes
Av. Chile
0.9%
ZONA 2:
Renovación urbana: 77,14%
Santo Tomás
Marly
0 pisos:1.2%
Integración: 55.1%
Resultante: 77.1%
1-3: 83.4%
Intensiva: 43.8%
Predominante: 14.3%
4-6: 10.4%
Edificabilidad base (art. 298 num. 1): Es la edificabilidad a la que se puede acceder sin que aplique la exigencia de cargas urbanísticas y sin que se condicione a la destinación de suelo a
Vivienda de Interés Prioritario, VIP. Corresponde a 0 para los predios en tratamiento de desarrollo y 2,5 para los predios en otros tratamientos.
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Edificabilidad efectiva (art. 298 num. 3): Corresponde al índice de construcción que se autoriza en las licencias urbanísticas o en el acto administrativo de reconocimiento de edificaciones.
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Sin información: 1.1%
ZONA 3:
Renovación urbana: 36,41%
Gran
Colombia
Parque
Nacional
Edificabilidad 5: 8%
7+: 3.6%
Parque: 0.9%
0: 2.4%
Integración: 44.6%
Resultante: 36.4%
1-3: 84.8%
Intensiva: 39.9%
Predominante: 36.1%
0: 6.2%
Sin información: 15.5%
Edificabilidad 5: 14.7%
4-6: 5.5%
Parque: 12.4%
7+: 3.4%
Suelo de protección: 0.4%
ZONA 7:
Renovación
pendiente)
CLL. 127
Usaquén
urbana:
(información
Integración: 47.9%
Edificabilidad 4: 65.4%
1-3: 65.9%
Proximidad: 44.1%
Edificabilidad 2: 16.4%
4-6: 20%
Sin información: 8%
Predominante: 9.2%
0: 7.6%
Restringido: 4,37%
7+: 6.5%
Edificabilidad 3: 3%
Suelo de protección:
Parque:
Tabla 58 Resultados obtenidos con relación a las variables de la norma urbanística para las estaciones localizadas en las Zonas 1, 2, 3 y 7. Fuente: Elaboración propia
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Cargas urbanísticas
El Decreto 364 mantiene la noción de carga urbanística de la Ley 388 de 1997 y las define en el art. 331
como aquellas obligaciones que debe cumplir el propietario del suelo como contraprestación por los
beneficios urbanísticos en términos de uso y de edificabilidad (art. 331). Este artículo también define el
listado de cargas generales y locales, definiéndose de manera específica las cargas por concepto de
redes secundarias y locales de servicios públicos domiciliarios (art. 332), las correspondientes al sistema
de pluvial y de acueducto y alcantarillado (art. 333) y para la construcción de redes secundarias y locales
de servicios públicos domiciliarios (art. 334). En los arts. 335 y 336 se establecen de manera específica
las cargas por edificabilidad y se detalla la metodología del cálculo para estas cargas en específico.
Es importante señalar que el art. 337 define las alternativas para el cumplimiento de las cargas por
edificabilidad, estableciendo que el cumplimiento puede ser:
1. En el mismo proyecto, de manera total o parcial
2. Mediante el traslado total o parcial
3. Mediante el pago compensatorio en dinero, total o parcial
Por otro lado, en el art. 338 define los criterios de localización y destinación de las cesiones urbanísticas
derivadas de las cargas por edificabilidad señalándose los siguientes criterios:
1. Localización. Las cesiones públicas se localizarán dentro del ámbito del proyecto en suelo
urbanizable. Sin embargo cuando el área a ceder sea menor a 1000 m2 se podrán trasladar a
otras zonas o realizar el pago compensatorio en dinero.
2. Distribución. La cesión urbanística destinada a parques, suelo público para equipamientos y
componentes del subsistema vial de la malla intermedia o local y/o el subsistema de espacios
peatonales, se distribuirá de la siguiente manera:
a. Mínimo el 16% para parques (suelo y construcción).
b. Mínimo el 20% en suelo público para equipamientos.
c. Mínimo el 22% para componentes del subsistema vial de la malla intermedia o local y/o el subsistema
de espacios peatonales (suelo y construcción).
d. El 42% restante para cumplir la totalidad de la cesión, se distribuirá en el ámbito del proyecto a través
de las siguientes opciones, en el orden que se establece a continuación:
1. Cesión de suelo para cargas generales señaladas en el marco de reservas adoptadas para
cualquiera de los componentes de los sistemas generales y/o de la estructura ecológica
principal, y que se localicen en el ámbito del proyecto.
2. Cuando el proyecto se localice en el ámbito de actuación del Programa de Revitalización, según
el Mapa No. 38 "Programa de Revitalización", las cargas locales se deberán destinar a los
componentes que defina como orientaciones dicho Mapa.
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3. Cargas locales deficitarias en la zona según las prioridades que registre el Expediente Distrital
en el ámbito de las Unidades de Planeamiento Zonal.
4. Cargas locales según posibilidades del proyecto.
A propósito de este artículo es importante señalar los efectos que tendría el parágrafo 4 para el proyecto
de la primera línea del metro. Según esta norma, las cargas urbanísticas que queden después de
descontar lo que se establece en el art. 338 se destinarán para financiar los componentes del subsistema
vial y de transporte, “con énfasis en los sistemas de transporte masivo en general”. Estas cargas se
asignan específicamente para los predios que se ubiquen sobre los corredores de transporte de alta y
media capacidad o en el área de influencia que incluye los predios con edificabilidad resultante ó 4 que se
encuentran a menos de 260 m del eje del corredor. Como puede observarse, esta norma ofrece una
ventana de financiación de la primera línea del metro, mediante el reparto de las cargas.
Por otro lado, el art. 340 define la metodología para el pago compensatorio en dinero de las cargas
urbanísticas por edificabilidad y en el art. 341 se establecen los criterios para definir el área objeto de
traslado para el cumplimiento de estas cargas. En los arts. 342 a 344 se definen las características de las
cesiones para suelo para parque, equipamientos y para el subsistema de la malla intermedia o local y/o el
subsistema de espacios peatonales.
El art. 345 establece como estrategia de gestión del suelo la posibilidad del englobe de predios con
normas de uso y edificabilidad distintas en los siguientes términos: “El englobe de predios con normas de
uso y edificabilidad distintas, permitirá la unificación de la norma más favorable para el interesado en el
predio resultante, excepto cuando involucre predios comprendidos por el tratamiento de conservación, o
los que tengan usos de alto impacto”.
Los artículos 346 a 355 definen las reglas de cesiones para VIS y VIP. Es importante tener en cuenta que
de conformidad con el art. 346 los predios sujetos a tratamiento de renovación urbana en la modalidad de
redesarrollo deben destinar mínimo el 20% de suelo útil para VIP. De conformidad con el art. 345, las
alternativas para el cumplimiento de este porcentaje son,
1. En el mismo proyecto
2. Traslado a otro proyecto
3. Traslado o compensación en proyectos adelantados por las entidades públicas distritales competentes
o mediante la compra de derechos fiduciarios a través del banco inmobiliario distrital, de negocios
fiduciarios con patrimonios autónomos o de fondos que constituya o cree la administración distrital o
cualquier otro mecanismo legalmente posible
4. Mediante pago compensatorio en dinero
Finalmente, es importante señalar que los arts. 352 y 353 establecen índices de edificabilidad adicional,
condicionado a la destinación de suelo a la construcción de vivienda interés prioritario.
El panorama general que se ha planteado con relación al tema de cargas urbanísticas, evidencia que las
normas de la MEPOT establecen posibilidades de financiamiento del sistema del metro a través de del
reparto de cargas y beneficios. En todo caso, habrá que estimar financieramente cuál es el peso real que
estas normas tendrían, específicamente en cuanto a las cargas para los propietarios del suelo, teniendo
en cuenta el valor total del proyecto.
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144
Condiciones urbanísticas especiales-Operaciones estratégicas en la MEPOT como
oportunidad para la para la planificación y gestión del área de influencia de la Primera Línea del
Metro
Teniendo en cuenta la discusión que se ha tenido sobre la necesidad de proponer una regulación
especial para el área de influencia de la primera línea del metro, resulta apropiado explorar esta inquietud
en el contexto de la MEPOT. El artículo 265 reglamenta la figura de las “operaciones estratégicas” que no
son nuevas en la normatividad de Bogotá, pero que en la MEPOT se introducen de manera amplia y
general, si se compara con su regulación en el Decreto 190.
Así las cosas, uno de los objetivos de las operaciones estratégicas es el de “Facilitar y articular las
acciones interinstitucionales e intersectoriales para la formulación, implementación y gestión conjunta de
las diferentes operaciones estratégicas que respondan a las políticas y objetivos contenidos en el
presente plan”. Por otro lado, el artículo 267 establece que las OE “podrán adoptar normas urbanísticas
excepcionales para facilitar o permitir el logro de los objetivos propios de cada operación”. Establece
también este artículo que, “Estas excepcionalidades podrán darse para las normas de edificabilidad,
volumetría de las edificaciones, usos del suelo, cargas urbanísticas y de las normas específicas
aplicables a los componentes de los sistemas generales; siempre y cuando de estas excepcionalidades
dependa la factibilidad de la operación”.
Lo anterior sugiere que el área de influencia de la PLMB podría definirse como una OE con una
reglamentación excepcional en el contexto de la MEPOT, con base en los artículos antes referenciados,
dado que la Operación se entiende como una forma de darle prevalencia a un área de la ciudad que se
considera prioritaria y que requiere de actuaciones y de decisiones intersectoriales. Esta posibilidad se
hace aún más viable si se tiene en cuenta que estos artículos no incluyen un listado específico de
operaciones estratégicas, sino que establece que “se formularán operaciones estratégicas cuando se
identifique la necesidad u oportunidad de movilizar la gestión pública intersectorial para cumplir los
objetivos antes definidos, independientemente de la escala de la actuación, y en donde las normas
urbanísticas generales y los instrumentos de planeación, gestión y financiación establecidos por el
presente plan, no sean por si solos suficientes para generar las transformaciones urbanas deseadas en el
marco de las políticas y estrategias de ordenamiento territorial” (artículo 266).
Por otro lado, el artículo 269 señala que éstas serán adoptadas mediante decreto del Alcalde, previo
concepto técnico favorable de la Comisión Intersectorial de Operaciones y Macroproyectos o la instancia
que haga sus veces. Se aclara en esta regulación que, “Cuando las operaciones requieran acogerse a la
posibilidad de opciones a las normas urbanísticas, se presentará para su respectivo concepto ante el
Consejo Consultivo de Ordenamiento Territorial”.
Como puede observarse la figura de las OE en el contexto de la MEPOT abre la posibilidad de
eventualmente planificar y gestionar la primera línea del metro haciendo uso de esta figura no solo por la
naturaleza de decisiones intersectoriales que subyace, sino también por la autorización para expedir
regulaciones excepcionales para estas áreas.
6.1.3 Balance del análisis realizado
Como se explicó previamente, el objetivo del análisis desde la norma urbanística analizar las condiciones
de desarrollo que estas disposiciones establecen para el área de influencia de las siete estaciones
analizadas. En este contexto, se analizaron las condiciones establecidas en el Decreto 190 de 2004 y
también las decisiones pertinentes del Decreto 364 de 2013, sin embargo para efectos del análisis
enfocado hacia el propuesta urbanística se identificaron posibilidades y limitantes exclusivamente para el
caso del POT vigente, las cuales serán tenidas en cuenta posteriormente en la propuesta urbana y en el
Plan estratégico y de Desarrollo.
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145
Tales posibilidades y limitantes se expusieron en el análisis de cada uno de los elementos de la norma
urbana y se resumen a continuación:
Tabla 59 Balance Primer nivel de análisis
Fuente: Elaboración propia
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146
6.2
SEGUNDO NIVEL DE ANÁLISIS: INSTRUMENTOS DE CAPTURA DE
VALOR
Uno de los objetivos centrales de este proyecto es recomendar una estrategia de recuperación o captura
de valor que permita a la administración de la ciudad financiar una parte de los costos de construcción de
la infraestructura de la PLMB (específicamente los costos relativos a la construcción de las estaciones)
con cargo a los incrementos de valor que se produzcan en sus áreas de influencia. La premisa sobre la
que se base el trabajo y que se desarrolla en las secciones anteriores en las que explica la metodología
de la generación y captura de valor, es que tales áreas van a experimentar un incremento de precio
resultado de la mayor y mejor accesibilidad que tendrán por la construcción de la PLMB, y que se podrá
concretar a través de mayores aprovechamientos del suelo, bien a través de mayores edificabilidades y/o
cambios de uso.
El estudio y diagnóstico de las áreas de influencia de las estaciones piloto (Calle 72 y Lourdes) ha
permitido realizar una aproximación general a las posibilidades y restricciones que habrá que tener en
cuenta en la recomendación final sobre la estrategia de captura de valor adecuada para la finalidad que
se persigue. En el presente informe y sobre la base de los avances realizados, se hace una identificación
inicial de algunas de las restricciones del marco normativo vigente que impedirían o limitarían la
construcción de la propuesta y se establecen los elementos básicos sobre los que deberá construirse la
propuesta final.
A continuación se hace un análisis general sobre los instrumentos de gestión y financiación que podrían
ser utilizados en la construcción de la propuesta final y se señalan las restricciones que se han
encontrado en su posible utilización para la finalidad mencionada anteriormente.
6.2.1 Participación en plusvalía
La participación en plusvalías es un instrumento tributario de financiación del desarrollo urbano creado
por la Ley 388 de 1997 y adoptado en Bogotá mediante el Acuerdo 118 de 2003. Este Acuerdo define las
condiciones específicas para la aplicación de este instrumento en la ciudad y establece que el monto de
la participación a partir del 1 de enero de 2006 y en adelante será del 50% del mayor valor del suelo
resultado de las acciones urbanísticas “ que regulan o modifican la utilización del suelo y del espacio
aéreo urbano incrementando su aprovechamiento y generando beneficios que dan derecho a las
entidades públicas a participar en las plusvalías resultantes de dichas acciones de conformidad con lo
dispuesto en el artículo 82 de la Constitución Política, los artículos 73 y siguientes de la Ley 388 de
1997”12.
El análisis general realizado al marco normativo local que regula este instrumento evidencia una
restricción importante asociada a la posibilidad actual de destinar recursos provenientes de su aplicación
a la finalidad que se persigue. Al respecto el artículo 7 del Acuerdo 118 de 2003 establece:
“Artículo 7. Destinación de los recursos provenientes de la participación en plusvalía. Los recursos
provenientes de la participación en plusvalías se destinarán a las siguientes actividades:
12
Artículo 1° Acuerdo 118 de 2003.
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147
1. Para la adquisición de inmuebles por enajenación voluntaria o por expropiación, dirigidos a desarrollar
proyectos urbanísticos que generen suelos urbanizados destinados a la construcción de viviendas de
interés social prioritario tipo I o su equivalente jurídico o diferentes modalidades de vivienda progresiva y
para la ejecución de las obras de infraestructura vial o espacio público (principal, intermedio o local) de
esos mismos proyectos.
2. Para la construcción o mejoramiento de infraestructuras viales y de servicios públicos domiciliarios,
para proveer áreas de recreación y deportivas o equipamientos sociales y en general para aumentar el
espacio, destinados a la adecuación de los asentamientos urbanos en condiciones de desarrollo
incompleto o inadecuado y para la ejecución de programas de mejoramiento integral a cargo del Distrito;
3. Para la adquisición de inmuebles en programas de renovación urbana que involucren oferta de
vivienda de interés social prioritario tipo I o para la ejecución de obras de infraestructura vial o espacio
público ( principal, intermedio o local), ya sea infraestructura vial, elementos del espacio público o
equipamientos de esos mismos proyectos.
4. Para la ejecución de proyectos y obras de recreación, parques y zonas verdes que conforman la red
del espacio público urbano en la zona en la que se localiza el proyecto urbanístico, plan parcial o unidad
de planeamiento zonal que genera las plusvalías.
5. Para la adquisición de suelos clasificados como de conservación de los recursos hídricos y demás
zonas de protección ambiental o con tratamiento de conservación ambiental y a la financiación de
estímulos, incentivos o compensaciones en el caso de inmuebles con tratamiento de conservación
arquitectónica, histórica o cultural, de conformidad con las políticas y lineamientos que al efecto
establezca el Plan de Ordenamiento Territorial o los instrumentos que lo desarrollen.
Parágrafo. Se destinará un 70% de los recursos provenientes de la participación para el desarrollo de
proyectos de vivienda de interés prioritario tipo I o su equivalente jurídico, en cualquiera de las
modalidades previstas en los numerales 1 a 3 de este artículo, un 15% a los fines previstos en el numeral
4 y un 15% para los fines previstos en el numeral 5.
Dentro del 70% destinado a proyecto de vivienda de interés social prioritaria, se destinará un 25% a la
generación de soluciones de vivienda que faciliten el reasentamiento de familias de personas ubicadas en
zonas de alto riesgo no mitigable”.
Del análisis de esta disposición resulta evidente que no podrían, sin modificación de este Acuerdo,
destinarse recursos de la participación en plusvalías a la financiación de elementos de la infraestructura
de la PLMB. Resulta claro que la destinación principal (70%) de estos recursos como lo establece el
propio parágrafo es la financiación de proyectos de vivienda de interés prioritario tipo13 . Ahora bien no
existe una imposibilidad total para modificar la destinación y su priorización. De acuerdo con la ley 388 de
1997 la destinación de los recursos de la participación pueden destinarse a los siguientes fines:
Artículo 85º.- Destinación de los recursos provenientes de la participación. El producto de la
participación en la plusvalía a favor de los municipios y distritos se destinará a los siguientes fines:
Para el momento de expedición del mencionado Acuerdo, se encontraba vigente el Plan de
Nacional Desarrollo 2002-2006 “ Hacia un Estado Comunitario” aprobado mediante la Ley 812 de
2003, en donde de acuerdo con lo establecido en el artículo 104 dentro del tope máximo de la
vivienda de interés social fijado en 135 (SMMLV) existían diferentes rangos. El rango Tipo 1
correspondía a un valor entre 0 a 50 Salarios Mínimos Legales Mensuales ( SMMLV). En la
actualidad su equivalente jurídico se encuentra definido en el artículo 90 de la Ley 1753 de 2015,
por medio de la cual se aprueba el Plan Nacional de Desarrollo 2014-2018 “Todos por un nuevo
país”, como un tipo de vivienda de interés social que se denomina vivienda de interés social
prioritario (VIP) cuyo valor máximo será de setenta salarios mínimos vigentes ( 70 SMMLV).
13
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148
1. Compra de predios o inmuebles para desarrollar planes o proyectos de vivienda de interés social.
2. Construcción o mejoramiento de infraestructuras viales, de servicios públicos domiciliarios, áreas de
recreación y equipamientos sociales para la adecuación de asentamientos urbanos en condiciones de
desarrollo incompleto o inadecuado.
3. Ejecución de proyectos y obras de recreación, parques y zonas verdes y expansión y recuperación de
los centros y equipamientos que conforman la red del espacio público urbano.
4. Financiamiento de infraestructura vial y de sistemas de transporte masivo de interés general.
5. Actuaciones urbanísticas en macroproyectos, programas de renovación urbana u otros proyectos que
se desarrollen a través de unidades de actuación urbanística.
6. Pago de precio o indemnizaciones por acciones de adquisición voluntaria o expropiación de inmuebles,
para programas de renovación urbana.
7. Fomento de la creación cultural y al mantenimiento del patrimonio cultural del municipio o distrito,
mediante la mejora, adecuación o restauración de bienes inmuebles catalogados como patrimonio
cultural, especialmente en las zonas de las ciudades declaradas como de desarrollo incompleto o
inadecuado.
(…) (Subrayado fuera de texto).
Como se aprecia en este artículo es viable jurídicamente que los recursos de esta participación sean
destinados al financiamiento de infraestructura vial y de sistemas de transporte masivo y de interés
general tal como lo indica el numeral 4. Sin embargo como se indicó anteriormente tal posibilidad
requeriría necesariamente una modificación del Acuerdo 118 de 2003.
6.2.2 Obligaciones urbanísticas en el tratamiento de renovación urbana.
Como se mostró anteriormente el marco normativo actual para las áreas de oportunidad identificadas en
las zonas de influencia de las estaciones piloto está determinado en la actualidad por el Decreto 562 de
2014. Este nuevo marco para el tratamiento de renovación urbana14 establece un completo sistema de
determinación de la edificabilidad a partir de un régimen de obligaciones urbanísticas tanto para las zonas
no sujetas a plan parcial (modalidad reactivación), como para aquellas sujetas a plan parcial (modalidad
redesarrollo).
De acuerdo con este decreto (art. 16) “las obligaciones urbanísticas son un mecanismo que tiene como
propósito generar el equilibrio entre los beneficios que se otorgan por la condiciones físicas de
edificabilidad contenidas en la ficha normativa y las necesidades de soportes urbanos relacionados con
espacio público, infraestructura vial, equipamientos y servicios públicos.
Las obligaciones, salvo las relacionadas con los servicios públicos domiciliaros, corresponden a cesiones
de suelo en m2, y se calculan como el producto entre el área del predio y el factor de obligación”.
Para fijar las obligaciones el mencionado decreto establece en el mismo artículo un factor de obligación
variable en función del índice de construcción resultante que se plantee en un proyecto específico.
De conformidad con el artículo 19 del decreto reseñado “las cesiones de suelo derivadas de los
porcentajes de las obligaciones urbanísticas se deben entregar en el mismo proyecto, con las
características que se establecen en el presente decreto. En caso de que el área derivada de la
En el área de influencia directa de nuestras 2 estaciones piloto alrededor del 70 % del suelo se encuentra bajo esta
reglamentación (renovación urbana en modalidad de reactivación) El área restante se encuentra en tratamiento de conservación.
14
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149
obligación sea menor a 2.000 m2, esta obligación podrá ser trasladada total o parcialmente a otro sector
de la ciudad o compensada en dinero (…)”.
De acuerdo con este criterio el área de cesión resultado de las obligaciones urbanísticas debe ser objeto
de entrega en el mismo proyecto, salvo cuando ésta resulte inferior a 2.000m2, caso en el cual puede
optarse por un traslado total o parcial a otra área de la ciudad o por un pago compensatorio en dinero.
Cuando la obligación es cumplida mediante la entrega del área de cesión en el mismo proyecto su
destinación se rige por las reglas definidas en el artículo 20 del mencionado decreto que establece:
Artículo 20. Destinación de las obligaciones urbanísticas. Las cesiones de suelo derivadas de las
obligaciones urbanísticas serán destinadas para el cumplimiento de cargas generales y/o cargas locales,
de acuerdo con las siguientes consideraciones:
1. Cargas Generales: Se deberá entregar material y jurídicamente todo el suelo reservado o proyectado
para la construcción de elementos de los sistemas generales urbanos y/o de la Estructura Ecológica
Principal, ubicado en el ámbito del proyecto, que sea posible cubrir con el área a ceder producto de la
aplicación de las fórmulas relacionadas con las obligaciones urbanísticas previstas en el presente
decreto.
2. Cargas Locales: Si descontado el suelo cedido para cargas generales hay un remanente de área a
ceder, aplicará lo siguiente:
a. Cuando el área remanente a ceder sea igual o menor a 2.000 m2, el suelo se podrá destinar a la
conformación de parques, vías de la malla vial intermedia y/o local, espacios peatonales y/o suelo para
equipamiento comunal público.
b. Cuando el área remanente a ceder sea mayor a 2.000 m2 deberá destinar el 30% del total para la
construcción de parques y el 20% para la provisión de suelo para la localización de equipamiento
comunal público. El 50% restante podrá destinarse a la conformación de parques, vías de la malla vial
intermedia y local, espacios peatonales y/o suelo para equipamiento comunal público según las
proporciones que requiera el proyecto.
c. La obligación de suelo para equipamientos puede cumplirse total o parcialmente en área construida,
entregando 2 metros cuadrados de área construida por cada metro de suelo a ceder. El área construida
cedida deberá tener acceso directo e independiente desde el espacio público. La SDP definirá el o los
tipos de equipamientos a construir en estas áreas y el DADEP en coordinación con las entidades del
Distrito a que haya lugar, deberá definir los requisitos para la entrega material y jurídica de dichas áreas.
Parágrafo 1. Cuando la carga local sea destinada a parques, vías de la malla vial intermedia y local y
espacios peatonales, la obligación incluye suelo, construcción y dotación. Lo anterior de acuerdo con las
especificaciones que para el efecto defina el IDRD, el IDU o la entidad competente.
Parágrafo 2. Cuando la Secretaría Distrital de Movilidad determine, mediante acto administrativo,
necesidades operacionales del Sistema Integrado de Transporte Público en el sector normativo donde se
desarrolle el proyecto, la cesión de suelo derivada de las obligaciones urbanísticas de que trata el
presente artículo, se podrá cumplir parcial o totalmente mediante la construcción, dotación y entrega al
Distrito Capital de infraestructuras y/o equipamientos del Sistema Integrado de Transporte Público
definidos en los artículos 40 a 44 del Decreto Distrital 319 de 2006 o la norma que lo modifique, adicione
o sustituya. La Secretarías Distritales de Movilidad y Planeación definirán conjuntamente los requisitos
para el trámite y aprobación de esta alternativa.
De los anteriores criterios se concluye que:
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150
La destinación de áreas de cesión a necesidades de suelo relacionadas con cargas generales –
como sería el suelo requerido para la construcción de las estaciones del metro- sólo es
obligatoria en tanto tales áreas se localicen en el respectivo proyecto urbanístico generador de
las respectivas obligaciones.
Dependiendo el proyecto y la existencia o no de elementos de cargas generales que deban ser
objeto de cesiones de suelo, se pueden presentar dos situaciones:
-
-
Que la cesión de suelo después de descontadas las cesiones para cargas generales sea mayor
o menor a 2.000m2. Si es menor la distribución de tales áreas se puede realizar libremente y
destinar a uno o varios de los siguientes elementos: parques, vías de la malla vial intermedia y/o
local, espacios peatonales y/o suelo para equipamiento comunal público.
Si el área es mayor a los 2.000 m2 la distribución debe ceñirse a los siguientes criterios: el 30%
del total para la construcción de parques y el 20% para la provisión de suelo para la localización
de equipamiento comunal público. El 50% restante podrá destinarse a la conformación de
parques, vías de la malla vial intermedia y local, espacios peatonales y/o suelo para
equipamiento comunal público según las proporciones que requiera el proyecto.
La posibilidad de destinar en el mismo sector normativo del correspondiente proyecto total o
parcialmente el área de cesión derivada de las obligaciones urbanísticas a la construcción,
dotación o entrega de infraestructuras o equipamientos del sistema integrado de transporte
público, como una estación de la PLMB, depende de una autorización expresa en tal sentido por
parte de la Secretaria de Movilidad. Sin embargo esta alternativa debe ser objeto de definición
conjunta entre dicha Secretaría y la Secretaria de Planeación para definir los requisitos para su
trámite y aprobación.
Como se evidencia del anterior análisis la posibilidad de destinar directamente las áreas producto de las
obligaciones urbanísticas al suelo y/o la construcción de estaciones de la PLMB está limitada y sólo
podría darse en el evento excepcional de la autorización por parte de la Secretaría Distrital de Movilidad.
Este aspecto, dependiendo de la estrategia final de captura de valor que se recomiende como parte de
este proyecto, puede requerir ajuste con el fin de definir en este marco cuáles son las consideraciones y
criterios que deben autorizar a la Secretaria de Movilidad al uso de esta atribución discrecional o bien
modificaciones que determinen criterios específicos para que esta alternativa pueda ser utilizada sin la
intervención caso a caso de la Secretaria de Movilidad.
Ahora bien cuando la obligación es cumplida mediante el pago compensatorio en dinero el Decreto 562
establece en su artículo 24 que “los recursos percibidos por concepto del pago compensatorio en dinero
de las obligaciones urbanísticas harán parte de los Fondos para pago compensatorio de cesiones
públicas para parques y equipamientos, en un 50%, y para el pago compensatorio de estacionamientos
en el restante 50%”.
La creación del fondo para el pago compensatorio de cesiones públicas para parques y equipamientos
fue autorizada por el artículo 436 del Decreto 190 de 2004 en los siguientes términos:
Fondos para el pago compensatorio de cesiones y parqueaderos (artículo 472 del Decreto 619 de
2000, modificado por el artículo 275 del Decreto 469 de 2003).
Se crean el fondo para el pago compensatorio de cesiones, y el fondo para el pago compensatorio de
parqueaderos, los cuales serán cuentas del Instituto Distrital para la Recreación y el Deporte (IDRD) y en
el Instituto de Desarrollo Urbano (IDU), respectivamente.
Las cesiones para parques serán canceladas en el fondo del Instituto Distrital para la Recreación y el
Deporte (IDRD). El pago compensatorio de parqueaderos y las cesiones para vías, serán cancelados en
el fondo del Instituto de Desarrollo Urbano (IDU)
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151
En estos fondos también se podrán cancelar las compensaciones por concepto de espacio público y
parqueaderos que se exijan en los planes de regularización y manejo, en los actos de reconocimiento de
edificaciones y de legalizaciones de barrios y de regularizaciones y en general las compensaciones y
pagos que se establezcan en los tratamientos urbanísticos e instrumentos de planificación y de gestión
urbana.
Parágrafo: En las licencias de adecuaciones cuando no exista la posibilidad técnica de cumplir con los
estacionamientos los mismos podrán compensarse haciendo su pago al Fondo Compensatorio de
parqueaderos.
El funcionamiento del Fondo se encuentra regulado por el Decreto 323 de 2004. Este decreto señala
que el fondo es un mecanismo de manejo de cuenta de alcance presupuestal y contable, sin personería
jurídica, que permite recaudar, orientar y administrar recursos, en los casos autorizados por las normas
vigentes.
La finalidad de este Fondo cuenta es adquirir predios, cofinanciar, construir, mantener y adecuar parques
y equipamientos y en cabeza del Instituto Distrital para la Recreación y el Deporte (IDRD). Estos fondos
funcionan como un sistema de cuentas presupuestal y contable, separadas e independientes del
patrimonio y del presupuesto general de este Instituto.
A partir del análisis de esta reglamentación se puede concluir que se establecen unos criterios muy
generales para la destinación de los recursos del fondo. En ésta no se establecen claramente cómo se
distribuyen los recursos para zonas verdes y equipamientos, ni tampoco se determina como se prioriza la
intervención de tales recursos en el territorio del DC. A pesar de estos vacíos encontrados el Decreto 562
de 2014 no avanzó en resolver ninguna de tales dificultades. Por esta razón de llegar a concluir que este
instrumento debe ser parte de la estrategia final de captura de valor que se recomiende habría que
proponer ajustes a su funcionamiento y asignación de recursos.
6.2.3 Planes parciales
Los planes parciales de renovación urbana de acuerdo con las condiciones establecidas por el artículo
376 del Decreto 190 de 2004 son obligatorios para las áreas incluidas en la modalidad de redesarrollo de
este tratamiento urbanístico. De acuerdo con el artículo 375 del mismo decreto las únicas áreas incluidas
en el tratamiento que deben ser obligatoriamente como de redesarrollo son las zonas industriales.
Aunque la tendencia durante toda vigencia del POT y hasta la expedición del Decreto 562 de 2014 fue
que la modalidad del tratamiento que se asignó a las áreas que fueron incorporadas a este tratamiento
por normas posteriores fue hacerlo en la modalidad de redesarrollo, tal decreto modificó totalmente este
patrón y modificó para tales áreas la modalidad del tratamiento. Al respecto establece el parágrafo de su
artículo 2:
A los sectores normativos incorporados en la reglamentación de las UPZ al tratamiento de Renovación
Urbana en la modalidad de Redesarrollo se le aplica la modalidad de Reactivación a partir del momento
de entrada en vigencia del presente decreto, a excepción de aquellos sectores en Redesarrollo cuya Área
de Actividad sea industrial.
Adicionalmente la incorporación de nuevos sectores que hizo este Decreto al tratamiento de renovación
también lo hizo en la modalidad de reactivación. Al respecto el mismo artículo 2 establece que “se
incorporan al tratamiento de renovación urbana en la modalidad de reactivación, todos los predios
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152
incluidos en los polígonos indicados en el Plano N° 1 "Incorporación de zonas al tratamiento de
renovación urbana en la modalidad de reactivación" que hace parte de este decreto, con excepción de los
predios que estén sometidos al tratamiento de desarrollo o de conservación.
Como se evidencia de tales normas y lo ratifica la situación encontrada en el área de influencia de las 2
estaciones piloto esta reglamentación tiene como resultado que la regla del tratamiento de renovación
urbana hoy es la modalidad de reactivación con lo cual los planes parciales se vuelven excepcionales. El
objetivo evidente de esta reglamentación fue definir condiciones normativas para determinar el
aprovechamiento de estas áreas y su régimen de obligaciones urbanísticas con el objetivo de facilitar
procesos de renovación urbana en la ciudad que no dependan exclusivamente de la formulación y
aprobación de planes parciales.
La decisión deliberada de esta reglamentación parece ser entonces una renuncia a la figura de los
planes parciales de renovación urbana, confiando en que las necesidades de integración inmobiliaria y de
modificación de la escala de transformación de la ciudad construida (del predio al conjunto de predios o
manzana) se produzca por vía de la gestión de los promotores, propietarios y constructores sin la
intervención o intermediación del Distrito, ni a través de la asignación específica de la norma para cada
caso, ni de la intervención en la adquisición de predios para facilitar o concretar la integración inmobiliaria.
El mensaje del decreto es claro: el incentivo para concretar los potenciales aprovechamientos que otorga
no dependen de un plan parcial, sino de la capacidad de gestión del sector privado en gestionar y
producir englobes prediales.
El éxito de esta estrategia está por evaluarse pues evidentemente confía en que uno de los cuellos de
botella de la renovación, como es de la integración predial, sea resuelto por mecanismos de mercado sin
la intervención directa del Distrito.
Adicionalmente el mismo Decreto 562 establece que los planes parciales de renovación urbana deben
aplicar el mismo régimen de obligaciones urbanísticas que se define para las áreas de reactivación:
Artículo 29. Obligaciones urbanísticas en el marco de los planes parciales: Son un mecanismo de
gestión y financiación mediante el cual se garantiza el reparto equitativo de cargas y beneficio y tiene
como propósito generar el equilibrio entre los beneficios que se otorgan por las condiciones físicas de
edificabilidad contenidas en el plan parcial y las cargas derivadas de las necesidades de soportes
urbanos relacionados con espacio público, infraestructura vial, equipamientos y servicios públicos, en el
marco del plan parcial.
Estas obligaciones corresponden a cesiones de suelo en m2 calculadas de acuerdo con las fórmulas del
presente decreto, y son las mínimas pudiendo incrementarse en función de las condiciones particulares
del Plan Parcial. En el ejercicio del reparto equitativo de carga y beneficios de los planes parciales se
podrán establecer modificaciones a la forma de cumplimiento y destinación de las obligaciones
establecidas en el presente decreto.
Al mismo tiempo esta disposición abre la oportunidad para que en el marco de un plan parcial se
establezcan modificaciones a la forma de cumplimiento y destinación de las obligaciones urbanísticas que
se produzcan. Con esta posibilidad se evidencia que en el contexto del Decreto 562 una de los pocos
incentivos15 para el trámite de planes parciales de renovación es la posibilidad de disponer la forma de
cumplimiento y destinación de las obligaciones.
Los otros incentivos que se encuentran para planes parciales en la reglamentación, siempre que se trate de proyectos
asociativos en los términos del Decreto 448 de 2013, son los siguientes,: 1. Reducción en un 40% del porcentaje de destinación
15
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153
Una de las posibilidades que se han venido discutiendo y explorando a partir de la situación encontrada
en las áreas de oportunidad de las estaciones piloto es de la recomendar para algunas de tales áreas la
delimitación de planes parciales con el fin de asegurar la formulación de proyectos urbanos de mayor
entidad y escala donde sea posible combinar satisfactoriamente objetivos DOTs y de captura de valor y
promover la integración inmobiliaria de conjuntos de predios a través de unidades de actuación
urbanística.
Como se mencionó en el primer informe la ciudad hasta este momento está empezando a tener algunos
proyectos urbanos con algún nivel de articulación con elementos de su sistema de transporte masivo
(Transmilenio y SITP) que pueden evidenciar posibilidades y restricciones de la articulación de
instrumentos de gestión del suelo y captura de valor. Se trata de dos planes parciales que contemplan
dentro de sus cargas urbanísticas la construcción total o parcial de infraestructuras de tales sistemas. El
primer referente es el plan parcial de Estación Central adoptado mediante el Decreto 213 del 16 de mayo
de 2013. Este proyecto liderado por la Empresa de Renovación Urbana (ERU) es resultado de una
decisión deliberada de aprovechar la localización de una estación de transferencia de Transmilenio como
una oportunidad de desarrollo inmobiliaria de su entorno con la finalidad de conseguir que dicho
redesarrollo contribuya a la financiación de la estación. A pesar de que el plan parcial está aprobado hace
casi 2 años aún no hay avances concretos en su ejecución, ni se conoce la forma en la que se ejecutará
su primera unidad. El segundo referente es el plan parcial Pedregal adoptado mediante el Decreto 188
del 14 de mayo del 2014 que contempla como carga urbanística del proyecto la construcción de un
parqueadero para buses del SITP.
Evidentemente estos dos casos no son susceptibles de evaluación completa pues se trata de planes
parciales que aún no han sido implementados totalmente y que aún no han ejecutado los componentes
del sistema de transporte que integraron como cargas urbanísticas del proyecto. Sin embargo pueden
mostrar las potencialidades de asociar las estrategias de captura de valor a proyectos urbanos
gestionados a través de planes parciales de renovación urbana que pueden facilitar y propiciar, además
de la financiación de elementos del sistema de transporte, escenarios de desarrollo orientado al
transporte. Estos dos casos también son referentes y ejemplos de la posibilidad de que en la negociación
y concertación de un plan parcial un promotor público o privado esté dispuesto a aceptar como carga
urbanística a financiar por el proyecto un elemento de la infraestructura de transporte masivo de la ciudad
y específicamente un equipamiento asociado a dicha infraestructura.
Teniendo en cuenta los anteriores elementos de análisis y dependiendo de los avances y hallazgos en el
desarrollo de este proyecto es probable que uno de los elementos que deban desarrollarse y depurarse
es la forma en que a través de planes parciales de renovación urbana se podrá facilitar la consecución de
los fines perseguidos. De darse este escenario de trabajo se producirían además recomendaciones
puntuales sobre la responsabilidad de formulación, concertación y ejecución de los planes parciales y la
forma de articulación con los demás elementos de la estrategia de captura de valor que se recomiende.
6.2.4 Derechos de construcción
Desde hace por lo menos 10 años la administración de Bogotá viene planteando la conveniencia y
utilidad de instrumentar alguna modalidad de venta o transferencia de derechos de construcción como
obligatoria de suelo para VIP (Parágrafo artículo 29) y 2. Reducción de las obligaciones urbanísticas en un 20 (Literal C artículo
18)
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154
mecanismo de gestión del suelo que pueda contribuir a concretar el principio de reparto equitativo de
cargas y beneficios en ciertas situaciones específicas.
En este contexto se ha discutido la posibilidad de utilizar este mecanismo como medio para equilibrar la
carga urbanística de conservación de acuerdo con las previsiones del Decreto 151 de 1998 que contiene
reglas relativas a los mecanismos que hacen viable la compensación en diferentes situaciones de
conservación (ambiental, histórica o arquitectónica). También se ha discutido su utilidad en el contexto de
las necesidades de obtención de suelo para sistemas generales de la ciudad (parques, equipamientos,
vías) y también como medio para instrumentar esquemas de reparto equitativo de cargas y beneficios en
ámbitos de operaciones urbanas o planes de ordenamiento zonal.
Recientemente en las discusiones sobre formas de captura de valor como medio para la financiación
parcial de la PLMB se ha planteado este instrumento como un medio útil y atractivo para conseguir el
objetivo de captura de valor perseguido. En estos planteamientos ha tenido una gran influencia la
experiencia de Sao Paulo con el instrumento conocido como CEPAC (Certificados de potencial adicional
de construcción) que ha servido como fuente de financiación muy eficiente para la construcción de
infraestructura urbana.
A pesar del interés creciente por instrumentar este tipo de mecanismo lo cierto que hasta la fecha la
ciudad no cuenta con ningún avance efectivo en la ruta de su implementación en ninguna de las esferas
mencionadas. Esta situación puede estar relacionada con las contradicciones y confusiones que puede
generar la regulación legal aplicable a esta figura.
De acuerdo con Pinilla (2012) la posibilidad genérica de que las administraciones municipales realicen la
transformación de potenciales constructivos en derechos independientes al suelo, viene definida por el
artículo 50 de la ley 388 de 1997, que establece:
Índices de Edificabilidad. Los planes de ordenamiento o los planes parciales que los desarrollen
podrán determinar los índices de edificabilidad relacionados con los inmuebles que formen parte de
unidades de actuación o localizados en determinadas áreas o zonas del suelo urbano, para su
convertibilidad en derechos de construcción y desarrollo.
Adicionalmente y por su parte las normas relativas a la participación en plusvalías, establecen en los
artículos 88 y 89 de la misma ley la posibilidad de poner en circulación unos títulos valores especiales:
Artículo 88. Derechos adicionales de construcción y desarrollo. Las administraciones municipales y
distritales, previa autorización del concejo municipal o distrital, a iniciativa del alcalde, podrán emitir y
colocar en el mercado títulos valores equivalentes a los derechos adicionales de construcción y desarrollo
permitidos para determinadas zonas o subzonas con características neoeconómicas homogéneas, que
hayan sido beneficiarias de las acciones urbanísticas previstas en el artículo 74 de esta ley, como un
instrumento alternativo para hacer efectiva la correspondiente participación municipal o distrital en la
plusvalía generada.
La unidad de medida de los derechos adicionales es un metro cuadrado de construcción o de destinación
a un nuevo uso, de acuerdo con el hecho generador correspondiente.
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155
Artículo 89. Títulos de derechos adicionales de construcción y desarrollo. Los títulos de que trata el
artículo anterior, representativos de derechos adicionales de construcción y desarrollo, serán transables
en el mercado de valores, para lo cual se sujetarán a las normas previstas para los títulos valores, y su
emisión y circulación estarán sometidas a la vigilancia de la Superintendencia de Valores.
A efectos de darles conveniente utilización para la cancelación de derechos adicionales de construcción y
desarrollo en cualquier zona o subzona sujeta a la obligación, los títulos serán representativos en el
momento de la emisión de una cantidad de derechos adicionales, expresada en metros cuadrados, y se
establecerá una tabla de equivalencias entre cada metro cuadrado representativo del título y la cantidad a
la cual equivale en las distintas zonas o subzonas. Dicha tabla de equivalencias deberá estar claramente
incorporada en el contenido del título junto con las demás condiciones y obligaciones que le son propias.
A la unidad de equivalencia se le denominará Derecho Adicional Básico.
En relación con las anteriores normas es importante aclarar que regulan dos situaciones diferentes. Por
un lado, está la posibilidad genérica de que las administraciones municipales conviertan índices de
edificabilidad en derechos de construcción en ámbitos específicos del suelo urbano o en ámbitos de
unidades de actuación urbanística (Artículo 50). Por el otro, existe la posibilidad de que como mecanismo
alternativo para hacer efectiva la participación en plusvalía, las administraciones municipales emitan
títulos valores equivalentes a los derechos adicionales de construcción y desarrollo para determinadas
zonas o subzonas beneficiarias de acciones urbanísticas. (Artículo 88).
La primera alternativa –derechos de construcción- se vincula directamente con la aplicación del principio
de distribución equitativa de cargas y beneficios en áreas específicas del suelo urbano. Esta misma
tipología de derechos de construcción es la que se establece en el artículo 61 de la ley 388 de 1997 como
una forma de pago de la indemnización en caso de expropiación.
Por su parte los derechos adicionales de construcción y desarrollo están planteados en la ley como un
medio alternativo para el pago de la participación en plusvalías. Esta regulación que establecen los
artículos 88 y 89 establece que este tipo de derechos consisten en títulos valores que deberán reunir
todas las características propias de tal naturaleza.
Como se evidencia se trata de dos tipos de instrumentación diferente de “derechos de construcción” que
la ley no se encarga de diferenciar en detalle y con rigor con lo cual han existido múltiples
interpretaciones sobre su naturaleza y alcance que han dificultado su puesta en funcionamiento. Por esta
razón el primer punto a considerar y a acordar con la administración distrital es que exista consenso en
torno a estas dos acepciones de “derechos de construcción” y a la necesidad de estudiar en detalle las
diferentes posiciones e interpretaciones que se han generado en esta materia y que pueden haber
contribuido a retrasar o impedir la implementación de cualquier forma de los mencionados derechos.
En todo caso consideramos que algunos elementos de la regulación local de Bogotá ha avanzado en la
dirección de facilitar la expedición de derechos de construcción. Nos referimos en primera instancia al
Acuerdo 118 de 2003. Esta Acuerdo establece:
Artículo 8. Autorización al alcalde para la expedición de certificados de derechos de construcción
y desarrollo. Con el fin de facilitar el pago de la participación en plusvalía y de los sistemas de reparto
equitativo de cargas y beneficios se autoriza a la Administración Distrital para expedir, colocar y mantener
en circulación certificados representativos de derechos de construcción y desarrollo de que trata la ley
388 de 1997 y las normas que la desarrollan o reglamentan, de conformidad con las siguientes reglas:
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156
1. En todos los casos, la unidad de medida de los certificados será el metro cuadrado de construcción,
con la indicación del uso autorizado.
2. Los certificados indicarán expresamente el Plan Parcial, instrumento de planeamiento o la Unidad de
Planeación Zonal a la cual corresponde la edificabilidad o el uso autorizados y la indicación del acto
administrativo en que se sustenta.
3. El valor nominal por metro cuadrado de los certificados indicará la incidencia sobre el suelo de la
edificabilidad autorizada
Parágrafo. Estos certificados no serán de contenido crediticio ni afectarán cupo de endeudamiento.
Como se aprecia en este Acuerdo se concede una autorización general para que la administración
distrital pueda expedir, colocar y mantener en circulación certificados representativos de derechos de
construcción y desarrollo sin que necesariamente se trate de títulos valores de acuerdo con las
condiciones de los títulos adicionales de construcción y desarrollo antes mencionados.
Esta autorización se ve complementada con lo dispuesto en el Decreto 562 de 2014 que establece:
Artículo 42. La Secretaría Distrital de Planeación, a partir de estudios técnicos que soporten la decisión,
podrá definir un área de la ciudad objeto de tratamiento de Renovación Urbana, en la cual la edificabilidad
se otorgue a cambio de certificados de construcción y desarrollo.
A partir de estas autorizaciones genéricas en el desarrollo de este proyecto se establecerá la viabilidad y
conveniencia de estructurar un esquema de captura de valor a partir de una implementación piloto de
este mecanismo en las áreas de oportunidad de la PLMB. Además se establecería su forma de
articulación con otros instrumentos de gestión que se propongan dentro de la estrategia.
Para este escenario de implementación se podría explorar su instrumentación a través de un esquema
fiduciario. Al respecto es importante recordar que de acuerdo con la ley 388 la participación de los
municipios en la gestión de proyectos de urbanización – entiendo en tal acepción incluida la
reurbanización o renovación urbana- se puede dar a través de la celebración de contratos de fiducia
mercantil sin las limitaciones previstas en la ley 80 de 1997. Específicamente esta posibilidad está
regulada así por el artículo 36:
“(…) las entidades municipales y distritales y las áreas metropolitanas podrán participar en la ejecución
de proyectos de urbanización y programas de vivienda de interés social, mediante la celebración, entre
otros, de contratos de fiducia con sujeción a las reglas generales y el derecho comercial, sin las
limitaciones y restricciones previstas en el numeral 5° del artículo 32 de la Ley 388 de 1993”. (Subrayado
fuera de texto),
La articulación de un esquema de venta de derechos de construcción a través de un esquema fiduciario
tendría entonces como fundamento la anterior disposición y tendría como ventaja la utilización de un
vehículo (la fiducia mercantil) muy utilizada y aceptada en el mundo del desarrollo inmobiliario. Esta
situación podría dar certeza, tranquilidad y confianza al esquema por parte de potenciales inversionistas
interesados en adquirir derechos de construcción (derechos de beneficio o participación en el o los
patrimonios autónomos correspondientes) en las zonas de oportunidad de la PLMB sobre la base de una
regulación especial y excepcional que definiera las condiciones de distribución de cargas y beneficios y
de participación de promotores e inversionistas en el desarrollo inmobiliario de las áreas de renovación
urbana definidas como estratégicas y prioritarias.
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157
Además un esquema fiduciario especialmente diseñado para una necesidad de estas características
permitiría de forma flexible la articulación de otros instrumentos de gestión que seguramente tendrían que
hacer parte de la estrategia general tales como los planes parciales, las unidades de actuación y la
expropiación.
La naturaleza especifica de los derechos de construcción que se propondrían como forma de
instrumentación de la estrategia de captura de valor al igual que sus diferencias con otras formas de tales
derechos que están previstas en el ordenamiento jurídico colombiano será desarrollada y presentada en
detalle en el informe final del convenio.
6.2.5 Balance del análisis de instrumentos de captura de valor
Como balance del análisis realizado, se considera pertinente resumir las consideraciones hechas en
relación con los ajustes que se consideran necesarios para su aplicación en procesos de captura en el AI
de la PMLB, como se muestra en la siguiente tabla:
Tabla 60 Balance del Segundo Nivel de Análisis
Fuente: Elaboración propia
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158
6.3
TERCER NIVEL DE ANÁLISIS: ARREGLO Y DISEÑO
INSTITUCIONAL
6.3.1
Presentación
El análisis institucional que se propone en este producto tiene como finalidad identificar de manera
general las entidades del nivel distrital que tendrían injerencia en la implementación de los instrumentos
de captura de valor para financiar la primera línea de metro de la ciudad. Se aclara entonces que el
alcance es el de hacer un mapeo de la institucionalidad involucrada, así como de los principales retos de
gestión en la lógica de la estructura administrativa actual.
Por otro lado, en el producto final se incluirá una propuesta definitiva de diseño institucional que incluirá la
creación de la entidad operadora o gestora del sistema metro de Bogotá y en la que se abordarán entre
otros, los siguientes temas: naturaleza jurídica de la entidad, competencias y funciones, estructura
organizacional y requerimientos de talento humano. Este análisis supondrá adicionalmente una revisión
de la normativa nacional (leyes, normas y documentos Conpes que regulen el sector transporte y de
movilidad), así como de las iniciativas regionales relativas a este tema. Esta revisión de antecedentes y
de contexto normativo contribuirá a precisar la justificación para la creación de la empresa operadora o
gestora, así como de las competencias y funciones que deberían ser asignadas a esta entidad.
6.3.2 Mapeo institucional para la implementación de instrumentos de
captura de valor para la financiación de la primera línea del metro
de Bogotá
La utilización de instrumentos de captura de valor (tributarios y reglamentarios) supone un ejercicio
cuidadoso de identificar las entidades que intervendrían en la implementación de una política orientada a
capturar recursos para la construcción de las estaciones del sistema del metro. Este mapeo institucional
supone precisar las entidades que, por un lado, tienen funciones relacionadas con el cálculo, cobro y
liquidación de impuestos en el caso de los instrumentos tributarios, y por el otro, aquellas con
competencias para la formulación y adopción de instrumentos de planeación, financiación y gestión de
actuaciones urbanísticas en el caso de los reglamentarios. El panorama no estaría completo sin incluir
también las entidades que estarían involucradas en la construcción y operación del sistema del metro.
Para la elaboración de este ejercicio de mapeo se construyó una matriz con las siguientes variables: 1)
Entidad, 2) Funciones relacionadas con la renovación urbana, 3) Funciones relacionadas con el sistema
del metro, 4) Funciones relacionadas con los instrumentos de captura de valor. Los resultados se
incluyen en el Anexo 1 del documento. Posteriormente, se identificó el lugar que ocupan las entidades
identificadas en la matriz en la estructura de la administración distrital, con el objetivo de tener una lectura
global de las entidades involucradas. El siguiente gráfico ilustra los resultados de este ejercicio:
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Figura 58. Entidades con funciones de renovación urbana, captura de valor y sistema metro en la estructura de la
administración distrital
Fuente: Tomado de http://www.secretariageneralalcaldiamayor.gov.co/sites/default/files/estructura-distrito_0.pdf,
consultado el 23 de junio de 2015 .
El diligenciamiento de las matrices y del análisis por sectores de la administración distrital evidencia
que:16
1) Un total de diez entidades de la administración distrital tienen funciones relacionadas con la
renovación urbana, la construcción y operación del sistema del metro y la captura de valor.
2) Teniendo en cuenta la organización de la administración distrital en trece sectores se identificó
que de las diez entidades de la matriz, dos pertenecen al sector Hacienda, una al de Planeación,
una al de Cultura, Recreación y Deporte, una al de Ambiente, dos al de Movilidad y tres al sector
Hábitat.
3) Así mismo se pudo establecer que cinco de las nueve entidades hacen parte del sector central y
cinco del sector descentralizado (tres son entidades adscritas y una es vinculada).
4) La única entidad con funciones expropiatorias por razones de utilidad pública e interés social en
proyectos de renovación urbana es la Empresa de Renovación Urbana.
No se incluyó al Instituto Distrital de Patrimonio Cultural IDPC, ni a la Unidad Administrativa Especial de Servicios Públicos
UAESP, dado que se consideró que no tienen funciones directas relacionadas con las variables que se tuvieron en cuenta para
construir la matriz de identificación de entidades. Se recuerda que las variables son: 1) Funciones relacionadas con
intervenciones o proyectos de renovación urbana, ii) Sistema metro, y iii) Captura de valor (ver Anexo 1).
16
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160
Las anteriores conclusiones evidencian dos situaciones de relevancia para el análisis sobre la viabilidad
de la utilización de instrumentos de captura de valor: por un lado, se advierte que son varias las entidades
involucradas en asuntos relacionados con este tema, así como una fragmentación o atomización de
funciones. Por el otro, la única entidad con facultades expropiatorias en los proyectos e iniciativas de
renovación urbana es la Empresa de Renovación Urbana. Estos hallazgos son importantes en el contexto
del trabajo que se viene adelantando con las estaciones piloto, dado que estos casos están sugiriendo la
importancia de definir un régimen específico para la gestión de los suelos de las áreas de influencia de
las estaciones del metro, lo que supone la necesidad de que haya una sola entidad encargada de
formular la política, estrategias, programas y proyectos, así como de implementarlos. Así mismo, los
casos de las estaciones piloto muestran que la mejor forma de optimizar la gestión del suelo es mediante
englobes prediales o la definición de mecanismos de integración inmobiliaria. Esto último supone
entonces que además de la definición de unas reglas especiales y de una entidad responsable de
formularlas, implementarlas y monitorearlas, también se requiere que tenga herramientas tales como la
facultad expropiatoria, con el fin de adelantar procesos y trámites que garanticen la efectiva gestión del
suelo.
Las anteriores conclusiones encuentran respaldo en la evidencia empírica de lo que ha sido la efectividad
en la implementación de políticas como la contribución de valorización (CV) y la participación en plusvalía
(PPV) en la ciudad. El balance de estas experiencias permite no solo identificar lecciones de
implementación, sino también de gestión y de capacidad institucional de la administración distrital
asociadas a estos procesos. Patricia Acosta sugiere a propósito de un trabajo en el que analiza las
trayectorias de implementación de la CV y de la PPV, que parte del éxito en el primer caso ha sido que la
cadena completa del cálculo, cobro y liquidación del impuesto, así como de la construcción de las obras
está en cabeza del Instituto de Desarrollo Urbano IDU.17 En palabras de Acosta esto supone la existencia
de un “dueño del proceso”, por oposición a la experiencia de la PPV en la que hay una fragmentación de
responsabilidades, con tareas aisladas a cargo de organizaciones distintas. 18 Esta evidencia sugiere
entonces para el caso del sistema del metro, la importancia de que el diseño institucional contemple la
creación de una entidad “dueña”, con el fin de evitar fragmentación de responsabilidades y de entidades
distintas, tal y como queda en evidencia con los resultados del ejercicio contenido en la tabla del Anexo.
Por otro lado, menciona también Acosta que el éxito en la implementación de la CV ha obedecido
adicionalmente al hecho de que la inversión de los recursos recaudados es tangible y visible para la
ciudadanía, jugando también un papel importante la relativa flexibilidad en los criterios de cobro del
impuesto, en la medida en que se reconocen las restricciones presupuestales de algunos grupos para el
pago.19 Por el contrario, en el caso de la PPV, Acosta menciona que en este caso ha prevalecido el
enfoque procedimental y de trámite, lo que ha ocasionado que se pierda el objetivo y fin último de la
política. Así mismo, contrario a la CV, en la PPV parece haber desinformación en los ciudadanos sobre
los beneficios colectivos que se derivan del recaudo de este impuesto, así como la falta de uniformidad en
los criterios para el cobro.20 Advierte también que a nivel organizacional parecen ser pocos los espacios
para la interacción con los ciudadanos que permitan no solo ofrecer información, sino también solucionar
las quejas que puedan tener los contribuyentes. 21
Las anteriores referencias a la trayectoria de dos experiencias que han significado retos de gestión y de
capacidad para la ciudad sugieren lecciones que vale la pena tener en cuenta para el caso de una
política de captura de valor para la construcción del sistema del metro. Sin embargo, tal y como lo
mencionó Oscar Borrero en la taller del pasado 20 de marzo, el papel del gobierno central también es
importante en fortalecer y darle impulso a la política de captura de valor para la construcción de las
Patricia Acosta Restrepo, “Instrumentos de financiación del desarrollo urbano en Colombia: la contribución por
valorización y la participación en plusvalías. Lecciones y reflexiones”, en Desafíos, Vol. No. 22, No. 1, Universidad
del Rosario, Bogotá, pp. 15-53, pp. 25-26.
17
Ibídem, pp. 36.
Ibídem, pp. 27-29.
20 Ibídem, pp. 38-41.
21 Ibídem, pp. 40.
18
19
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estaciones: por un lado, se requiere un gobierno central que se comprometa a través de la facultad
reglamentaria a facilitar los cambios normativos que se requieran para lograr el propósito de captura de
recursos; por el otro, es fundamental que el gobierno nacional contribuya a financiar la construcción de un
sistema de transporte con las particularidades como las que tiene la infraestructura de sistema del metro.
Así las cosas, además de los arreglos institucionales que pueden llegar a hacer efectiva la
implementación de la política, no debe perderse de vista también el rol y la contribución del nivel central
para operacionalizarla.
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162
7. CONCLUSIONES
El análisis de información comprendida en los cuatro componentes de este proyecto ha permitido
identificar diferentes dinámicas a lo largo de los tramos Chapinero y Norte de las estaciones asignadas.
Las principales conclusiones de para las áreas de influencia de las ocho estaciones seleccionadas se
presentan a continuación.
Zona 1
La zona 1, que comprende las estaciones Plaza Lourdes y Av. Chile, cuenta con un área de 196,85ha, en
el área de influencia de los 500m. El uso predominante es el residencial con un 37,2% de los predios,
seguido por el de servicios con un 25,2%. Sin embargo, la mayor parte del área es destinada a servicios
(29,4%), seguida por la de uso residencial (28,6%). Cabe anotar que 69 de los predios son de usos de
alto impacto. Un poco más de un cuarto del área de estudio es patrimonio, donde 38,15ha son bienes de
interés cultural y 5,72ha son monumentos nacionales. La zona cuenta además con un total de 96
equipamientos, en su mayoría de educación superior (34), culto (16) y educación básica (15). Es
importante resaltar que no hay ningún equipamiento deportivo. En cuanto a espacio público, actualmente
esta zona tiene una densidad de 1,1 m2/hab. Este es un indicador claro del déficit de espacio público que
tiene la zona.
En términos de movilidad, las personas que viajan desde esta zona se mueven en su mayoría en
Transmilenio (17,95%) y en transporte público colectivo, TPC (16,47%), y la razón principal de estos
viajes es volver a casa (43,99%). Por el lado de los viajes atraídos por la zona, los modos más utilizados
son los mismo que para los viajes generados (19,87% para el primero, 15,42% para el segundo). Sin
embargo, en este caso el motivo principal de viaje es trabajo (22,53%), seguido por estudio (11,49%).
Esta información es un reflejo de la repartición de usos y del número de equipamientos de la zona. Se
tiene además un número de viajes internos que se hacen, en su mayoría, a pie (cerca del 40%), para
volver a casa (16,23%) y para ir al trabajo (12,07%).
En los ejes principales tales como la Cra 17, la Av. Caracas, la Cra 13, la Cra 11, la Cra 9, la Cra 7, la Cll
72, la Cll 67 y la Cll 63 se concentran los accidentes que involucran peatones. Se tiene además un gran
número de rutas de transporte público, teniendo más de 10 rutas en cada corredor (salvo la Cra 7 que
tiene menos de 10), y llegando a tener más de 41 rutas, como el caso de la Av. Caracas hacia el norte, o
la Cll 63. En cuanto a ciclorutas, existe una sobre la Cra 11 y la Cra 13 que atraviesa la zona de estudio
de norte a sur sobre el andén. Además de esta no existe aún otra cicloruta, hasta el momento solo se
tiene contratada una por la Cll 63.
En el aspecto económico se cuenta con información de los lotes de la zona, por manzana. Se observa
que el tamaño promedio de los lotes, en su mayoría, está entre los 250 y los 500 m2, y gran parte de las
manzanas tiene entre 10 y 25 lotes. Existe también una zona en la que, en promedio, el valor del m 2 del
terreno está, en su mayoría, entre los 500.000 y 1.500.000 pesos, aunque también hay un gran número
de predios con un valor promedio del terreno entre 1.500.000 y 2.500.000 de pesos. Una parte
representativa de los predios de la zona tiene un índice de construcción entre 0 y 1,5 (1325 predios),
seguidos por los que tienen un índice mayor a 2,5 (760 predios).
Por último, la mayoría de la zona entra en el tratamiento de Renovación Urbana (76,5%), seguido por los
de Conservación (18,3%). Además, el POT define varias áreas de actividad, que aquí, en su mayoría
(92,3%) son de Comercio y Servicios. En la MEPOT se definen áreas de actividad, con las que se puede
decir que esta zona es de Integración en un 68,4% e intensiva en un 30,6%.
Zona 2
La zona 2, correspondiente a las estaciones Santo Tomás y Marly, tiene 152,9ha, de las cuales 1,37
corresponden a parques. Esta zona no cuenta con plazas ni plazoletas, por lo que se tiene un índice de
espacio público bastante crítico, solo 0,51 m2/hab. En esta zona predomina el uso residencial con un
60,6% del número de predios, seguido por el comercial con un 17,4%. En área se mantiene el orden, pero
con 50,2% para residencial y 16,5% para comercial. Del total de predios, 35 son de usos de alto impacto.
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Se tienen 95 equipamientos de los cuales 24 son de educación superior, 21 de educación básica y 15
tanto de culto como administrativos. Los bienes de interés cultural ocupan 18,44ha.
Los viajes que se generan en esta zona se realizan principalmente en TPC (19,32%) y en Transmilenio
(17,33%), en su mayoría (44,7%) para volver a casa. Los viajes atraídos también se hacen en su mayoría
en TPC (17,7%) y Transmilenio (18,14%), esta vez para trabajar (16,59%). En cuanto a los viajes
internos, la mayoría se realiza a pie (43,06%). La accidentalidad de tráfico que involucra peatones se
concentra en las vías principales como la Av. Caracas, las Cra 13 y 7, la Cll 53 y la Cll 45. En promedio
hay al año en la zona, un muerto como resultado de un atropello en la zona. Estos ejes concentran
además un gran número de rutas de transporte público, como las Cra 13, por donde circulan más de 21
rutas, y la Cra 17 que tiene más de 41. Solo se cuenta con una cicloruta en sentido norte-sur que va por
la Cra 13 y atraviesa la zona de norte a sur, y la cicloruta que va por la Cll 53, pero que no atraviesa la
zona de oriente a occidente.
En esta zona de estudio, el tamaño de lote promedio por manzana está, en su mayoría, en el rango de
250 a 500m2, la mayoría de manzanas tiene entre 10 y 25 predios. El valor promedio de m 2 de terreno
está entre los 500.000 y el 1.500.000 de pesos, mientras que el valor promedio del m 2 construido está en
el rango de entre los 250.000 y los 450.000 pesos. En cuanto a índices de construcción vemos una zona
muy variada, aunque la mayoría de predios (1036) son de índice menor a 1.5.
Para terminar, el 87% de los predios son de Renovación Urbana, seguidos por los de Conservación con
el 8,2%. Según las áreas de actividad definidas por el POT, la mayoría de los predios entra en Comercio
y Servicios (76,9%), seguidos por los residenciales con un 18,3% En la clasificación de la MEPOT, 55,1%
de los predios son de integración, y el 43,8% son de actividad económica intensiva.
Zona 3
La zona 3, que incluye las estaciones de Gran Colombia y Parque Nacional, tiene 188,25ha de las cuales
16,43 ha son de parques. Aquí no hay ninguna plaza ni plazoleta. Esto resulta en una densidad de 12,66
m2/hab. En cuanto a usos, la mayoría de predios son destinados a residencia (45,3%) y servicios (27,3%).
En área el orden se mantiene, con una proporción de 31,2% y de 30,4%. En esta zona se tienen 3
predios de uso de alto impacto. El sector cuenta con 111 equipamientos en toda la zona, de los cuales 33
son de educación superior, 17 de educación básica y 16 de cultura. Hay 71,78ha de bienes de interés
cultural y 50,14 ha de Monumentos Nacionales. Esto muestra que el área es de gran importancia para el
patrimonio de la ciudad, pues más de la mitad entra en esta categoría.
La mayoría de viajes generados en esta zona se realiza a pie (21,06%) y en TPC (19,71%), y su motivo
principal es volver a casa (58,18%). En cuanto a los atraídos también se realizan en su mayoría a pie
(22,84%) y en TPC (21,76%), sobre todo para ir al trabajo (24,07%) y para estudiar (22,55%). Los viajes
internos se realizan en su mayoría a pie (65,23%). La accidentalidad vial que involucra a peatones en
esta zona se concentra en la Av. Caracas, en la Cra 13, en la Cra 7 y en la Cll 34. En promedio se tiene
un muerto por atropello al año en la zona. Esta zona tiene dos ejes principales por los cuales pasa un
número significativo de rutas, la Av. Caracas y la Cll. 34 que tienen entre 31 y 40 rutas, y la Cra 13 que
tiene entre 21 y 30. En cuanto a ciclorutas, hoy solo se tiene la que va de norte a sur por la Cra 13, sobre
el andén, además de dos tramos ya contratados, por la Dg. 40 A y por la Cll. 36.
Predominan los lotes que tienen en promedio entre 250 y 500 m2. Las manzanas del sector tienen en su
mayoría, entre 10 y 25 predios. La mayoría de predios de esta zona tiene, en promedio, un valor del m2 de
terreno entre los 500.000 y 1.500.000 pesos y las construcciones de la zona tienen un índice de
construcción menos a 1,5.
Esta zona, en cuanto a tratamientos urbanísticos, es predominada por los de conservación (47,1%),
seguida por los de renovación urbana (32,5%). Las áreas de actividad definidas por el POT, 66%
corresponden a una actividad central, mientras que el 20,7% corresponde a comercio y servicios. En las
áreas definidas por la MEPOT; 44,6% son de integración mientras que 39,9% son de actividad intensiva.
Zona 7
La zona 7, ubicada al norte de la ciudad y que contiene las estaciones de Usaquén y Calle 127, tiene un
área de 191,48ha, de las cuales 12,47ha son de parques y 0,08ha de parques y plazoletas. Esto da un
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índice de espacio público de 4,65 m2/hab. En esta zona predomina el uso residencial (65,8% del total de
los predios), seguido por servicios (17,4% de todos los predios). En cuanto a áreas el orden se mantiene,
con un 65,5% para residencia y 14,4% para servicios. Se encuentran 2 predios de usos de alto impacto.
La zona tiene 32 equipamientos entre los cuales 9 son de bienestar, 8 de culto y 7 son administrativos.
La mayoría de viajes que se generan en esta zona se realizan en transporte privado (27,99%) y en TPC
(17,63%), y lo hacen para volver a casa (37,07%). Los viajes atraídos se realizan en su mayoría en
transporte privado (28,26%) y en TPC (19,9%). Los viajes internos se realizan en su mayoría a pie
(38,75%). La accidentalidad vial se concentra en la Cra 7 y en la Cra 9. Al tener pocas vías primarias, el
número de accidentes por año es siempre menor a 20, y el número de muertos es siempre menor a 2. En
esta zona la Cll. 127 y la Cra 9 tiene más de 41 rutas, mientras que la Cra 7 tiene entre 31 y 40.
Actualmente la zona cuenta con una cicloruta por la Cll 112, en la Cll. 116, Cra 11 y Cra 9. Estos tramos
no están conectados.
En esta zona, la mayoría de lotes tiene un tamaño promedio mayor a 500m2, seguida muy de cerca por
los que tienen un área entre los 250 y 500m2. En cuanto a fragmentación, la mayoría de manzanas tiene
entre 10 y 25 predios (97), aunque un número importante de manzanas tiene menos de 10 predios (60).
La mayoría de los predios de esta zona tiene un valor promedio de m2 de terreno entre 2.500.000 y
5.500.000 pesos (1331 predios). El índice de construcción predominante en la zona es menor a 1,5.
En los tratamientos urbanísticos de la zona predomina la renovación urbana con el 84%, seguida por
consolidación con el 8,6%. En los sectores definidos por el POT, 77,4% son residenciales, seguidos por
comercio y servicios con el 12,7%. En los grupos definidos por la MEPOT, 47,9% son de integración
mientras que 44,1% son de proximidad.
Las propuestas presentadas en este informe para cada una de las zonas de estudio en los tramos en
Chapinero y Norte fueron concebidas pensando en una ciudad densa, que crece en altura, que está bien
conectada y que cuenta con buenos y suficientes espacios públicos para sus habitantes. Teniendo eso
en mente, se procuró darle prioridad a los modos no motorizados: la caminata y la bicicleta. Se intenta
generar buenos corredores por los que se pueda circular sin ningún inconveniente. Luego de los modos
no motorizados se hizo énfasis en el transporte público, intentando, en particular, fortalecer la
intermodalidad: conexiones peatonales entre TransMilenio y el futuro Metro, ciclorutas o bicicarriles que
pasan por las estaciones (o muy cerca) de por lo menos uno de los dos sistemas y estacionamientos
disuasorios. Para esto, el equipo de trabajo siempre tuvo como guía las plantillas del Desarrollo Orientado
al Transporte (DOT).
---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------Grupo de Estudios en Sostenibilidad Urbana y Regional – SUR
165
8. REFERENCIAS
Borrero, Oscar (2008) Avalúos De Inmuebles Y Garantías. Bhandar Editores. Bogotá.
Borrero, Oscar (1998) El Valor Del Suelo Urbano En Bogotá. Lonja de Propiedad Raíz de Bogotá. Bogotá.
Borrero, Oscar (1980) El Valor Del Suelo Urbano En Bogotá. CENAC. Bogotá.
EMBARQ México (2013) Guía DOTS para Comunidades Urbanas. México
ITDP (2014) TOD Standard V2.1.
Sistema de indicadores Urbanos. Base conceptual. Observatorio de Dinámica Urbana. DAPD- SECI.
Febrero de 2001. Pág. 137.
Sistema Distrital de Equipamientos. Convenio SDP-UNIANDES 300-2009
---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------Grupo de Estudios en Sostenibilidad Urbana y Regional – SUR
166
9. ANEXOS
9.1
Anexo 1: Fichas de propuesta urbanística-funcional
9.1.1 Fichas grupo de estaciones G1.Av. Chile-P.Lourdes
Ficha G1.1
Ficha G1.2
Ficha G1.3
Ficha G1.4
Ficha G1.5
Ficha G1.6
Ficha G1.7
9.1.2 Fichas grupo de estaciones G2.Santo Tomás-Marly
Ficha G2.1
Ficha G2.2
Ficha G2.3
Ficha G2.4
Ficha G2.5
Ficha G2.6
Ficha G2.7
9.1.3 Fichas grupo de estaciones G3.G.Colombia-P.Nacional
Ficha G3.1
Ficha G3.2
Ficha G3.3
Ficha G3.4
Ficha G3.5
Ficha G3.6
Ficha G3.7
9.1.4 Fichas grupo de estaciones G7.Calle 127-Usaquén
Ficha G4.1
Ficha G4.2
Ficha G4.3
Ficha G4.4
Ficha G4.5
---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------Grupo de Estudios en Sostenibilidad Urbana y Regional – SUR
167
Ficha G4.6
Ficha G4.7
---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------Grupo de Estudios en Sostenibilidad Urbana y Regional – SUR
168
9.2
Anexo 2: Detalle y localización de proyectos DOTS propuestos
Se presenta a continuación para cada grupo de estación un detalle de los elementos DOTS propuestos
con una tabla con información de cada elemento y un mapa referenciándolos espacialmente. .
Para cada proyecto se incluye:
-
Código
Nombre
Tramo o lugar de ubicación
La cantidad a construir
Costo de construcción
El terreno a comprar para realizar la obra
El avalúo de los predios que resultan afectados
El precio total de cada proyecto
Identificador de espacio público efectivo (plazas, parques o plazoletas)
Prioridad.
El código del proyecto se puede utilizar para ubicarlo en el mapa que sigue a cada tabla. Los códigos
siguen el siguiente formato:
X_Y_Z
Donde X puede ser B (ciclorutas o bicicarriles) o P (plazas, parques y plazoletas), Y es el número de la
zona (de 1 a 7) y Z es el número del proyecto. Por ejemplo, el proyecto
P_4_3
Corresponde a un parque, plaza o plazoleta (P) propuesto en la zona 4 y que viene de tercero (3) en la
lista.
Los andenes que se incluyen en las listas no tienen código pues no se representan en los mapas. Sin
embargo, la mayoría estos van a lo largo de los mismo ejes por los que van las ciclorutas o bicicarriles
propuestos. De esta forma se puede entender que cada intervención de un eje de bicinfraestructura
también va acompañado de una intervención en adecuación de andenes. Por los tanto los ejes definidos
acá se deben entender como intervenciones de adecuación de ejes de movilidad no motorizada.
Adicionalmente también existen andenes que no hacen parte de estos ejes y que son elementos de
espacio público ubicados en zonas de desarrollo estratégico.
La cantidad a construir es dada en metros cuadrados para parques, plazas, plazoletas y andenes,
mientras que para ciclorutas y bicicarriles se da en metros.
Para calcular el costo de construcción se tomaron los siguientes precios unitarios:
-
-
Parque: 200.000 COP/m2
Cicloruta: 276619,44 COP/m
Bicicarril bidireccional: 55.403,15 COP/m
Bicicarril unidireccional: 2.953,53 COP/m
Andén: 124.975,99 COP/m2
Todos estos costos fueron tomados de Precios Unitarios Visor de Simulación 2015 (Feb 20)
proporcionado por el IDU, salvo por el de Parques, plazas y plazoletas cuyo valor fue obtenido por parte
del equipo consultor con base en información de proyectos realizados.
La prioridad en bicicarriles y ciclorutas se determinó teniendo en cuenta los siguientes aspectos:
-
Conexión a áreas mal servidas.
Longitud total.
Servicio a áreas con gran número de atractores de viajes.
Para los parques, plazas y plazoletas la prioridad se fijó teniendo en cuenta:
---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------Grupo de Estudios en Sostenibilidad Urbana y Regional – SUR
169
Ubicación con respecto a las bocas de las estaciones del Metro.
Formación de ejes de espacio público.
Área total.
Ubicación en áreas con poco espacio público efectivo.
Conexión intermodal.
-
9.2.1 Zona 1: Av. Chile y Plaza Lourdes
Código
Nombre
Tramo
B_1_1
Bicicarril bi Cll 69 Av. Caracas-Cr 7
736,32
B_1_2
Cicloruta Cr 15
Cll 72-Cll 77
679,18
B_1_3
Cicloruta
Chile
Cr 17-Cr 7
1044,81
B_1_4
Cicloruta Cll 60
Dg 17-Cr 7
792,50
B_1_5
Cicloruta Cll 64
Av. Caracas-Cr 7
614,63
B_1_6
Bicicarril bi Cll 68 Cr 17-Av. Caracas
314,11
B_1_7
Cicloruta Cra 9
1473,57
B_1_8
Bicicarril bi Cll 67 Av. Caracas-Cr 7
685,71
B_1_9
Cicloruta Cll 76
Av. Caracas-Cr 7
(RAPS)
1065,80
Av.
B_1_10 Bicicarril bi Cra 7
Cantidad
Cll 64-Cll 77
Cll 76-Cll 60
1848,45
Bicicarril bi Av.
Cll 75-Cll 60
Caracas
Cicloruta Cr 17B_1_12
Cll 72-Cll 60
Cr 16
Cicloruta parque
B_1_13
Cll 72-Cll 63
lineal
Cll 64-Cll 63C. Cra 17- Cra
P_1_1 Parque Cll 64
16
Cll 63-Cll 61A. Cra 16-Cra
P_1_2 Parque Cll 63
17
Cll 65-Cll 65A. Cra 16- Cra
P_1_3 Parque Cll 65
17
Cll 68-Cll 67. Cra 15-Cra 14
P_1_4 Parque Cll 68
A
Cll 70-Cll 70 A. Cra 17- Cra
P_1_5 Parque Cll 70
15
Cll 72 A-Cll 72. Cra 14-Cra
P_1_6 Parque Cll 72
14A
B_1_11
1818,62
1521,52
1394,19
1127,94
6281,37
3419,34
8495,27
5676,89
2119,36
Costo
construcción
$
40,8
$
187,9
$
289,0
$
219,2
$
170,0
$
17,4
$
407,6
$
38,0
$
294,8
$
102,4
$
100,8
$
420,9
$
385,7
$
225,6
$
1.256,3
$
683,9
$
1.699,1
$
1.135,4
$
423,9
Terreno
a
comprar
(m2)
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
1130,30
5392,40
3434,02
8368,97
5369,01
2135,39
P_1_7
Parque lineal
Cra 14 A-Cra 15. Cll 72 A-Cll
$
14082,27
66
2.816,5
1321,50
P_1_8
Parque Cll 72
Cll 72 A-Cll 72. Cra 14-Cra
2119,36
14A
2135,39
Parque Cra 15-Cll
Cra 15. Cll 72
72
Parque
Piloto
P_1_10
Cra 13. Cll 73-Cll 72
Occidente
P_1_9
2566,52
4612,45
$
423,9
$
513,3
$
922,5
5722,60
0,00
Avalúo
Precio
predios a
total
comprar
$
$
$
$
$
$
$
$
$
$
$
$
$
$
335,7
$
10.161,0
$
4.571,6
$
13.366,2
$
11.213,7
$
4.012,5
$
40,8
$
187,9
$
289,0
$
219,2
$
170,0
$
17,4
$
407,6
$
38,0
$
294,8
$
102,4
$
100,8
$
420,9
$
385,7
$
561,3
$
11.417,3
$
5.255,5
$
15.065,3
$
12.349,1
$
4.436,4
$
2.488,0
$
5.304,4
$
4.012,5
$
6.141,7
$
-
$
4.436,4
$
6.655,0
$
922,5
Ef
Pr
No
Baja
No
Media
No
Alta
No
Media
No
Media
No
Media
No
Media
No
Baja
No
Media
No
Alta
No
Alta
No
Media
No
Alta
Si
Baja
Si
Alta
Si
Alta
Si
Media
Si
Media
Si
Alta
Si
Alta
Si
Media
Si
Media
Si
Media
---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------Grupo de Estudios en Sostenibilidad Urbana y Regional – SUR
170
P_1_11
Parque
Oriente
Piloto
Cra 11. Cll 73-Cll 72
3183,12
P_1_12 Parque Cll 63 2
Cll 63. Cra 13
1535,29
P_1_13 Parque Cll 62
Cra 13
569,07
P_1_14 Parque Cll 63 3
Av. Caracas-Cra 13
626,73
Anden Cll 69
Av. Caracas-Cr 7
2208,96
Anden Cr 15
Cll 72-Cll 77
3395,90
Anden Av. Chile
Cr 17-Cr 7
5224,05
Anden Cll 60
Dg 17-Cr 7
2377,50
Anden Cll 64
Av. Caracas-Cr 7
1843,89
Anden Cll 68
Cr 17-Av. Caracas
1570,55
Anden Cra 9
Cll 64-Cll 77
7367,85
Anden Cll 67
Av. Caracas-Cr 7
2057,13
Anden Cra 7
Cll 76-Cll 32
4621,13
Anden
Av.
Cll 75-Cll 32
9093,10
Caracas
Anden Cr 17-Cr
Cll 72-Cll 32
2282,28
16
Cll 63-Cll 62. Cra 13-Av.
Anden Cll 63
1804,89
Caracas
Anden
U. Pedagóciga
3915,25
Pedagogica
Anden Cll 73
Cra 11-Cll 73
2381,43
Anden Cll 73 2
Cra 11-Cll 73
2387,12
$
636,6
$
307,1
$
113,8
$
125,3
$
276,1
$
424,4
$
652,9
$
297,1
$
230,4
$
196,3
$
920,8
$
257,1
$
577,5
$
1.136,4
$
285,2
$
225,6
$
489,3
$
297,6
$
298,3
0,00
0,00
0,00
2329,30
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
$
$
$
$
4.904,0
$
$
$
$
$
$
$
$
$
$
$
$
$
$
$
-
$
636,6
$
307,1
$
113,8
$
5.029,3
$
276,1
$
424,4
$
652,9
$
297,1
$
230,4
$
196,3
$
920,8
$
257,1
$
577,5
$
1.136,4
$
285,2
$
225,6
$
489,3
$
297,6
$
298,3
Si
Media
Si
Alta
Si
Alta
Si
Alta
No
Baja
No
Media
No
Alta
No
Media
No
Media
No
Media
No
Media
No
Baja
No
Alta
No
Alta
No
Media
No
Alta
No
Alta
No
Alta
No
Alta
Tabla 61. Proyectos propuestos en la Zona 1.
---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------Grupo de Estudios en Sostenibilidad Urbana y Regional – SUR
171
Figura 59. Ubicación de los proyectos propuestos en la Zona 1.
---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------Grupo de Estudios en Sostenibilidad Urbana y Regional – SUR
172
9.2.2 Zona 2: Santo Tomás y Marly
Código
Nombre
Tramo
Cantidad
Costo
construcción
Avalúo
Precio
predios a
total
comprar
$
$
B_2_2 Cicloruta Cll 53
Cr 13-Cr 7
427,24
0,00
$
B_2_3 Bicicarril bi Av. Caracas Cll 60-Cll 45
1648,43
0,00
$
B_2_4 Bicicarril bi Cll 57
Cra 17-Cra 7
751,24
0,00
$
B_2_5 Bicicarril bi Cra 7
Cll 76-60
1582,24
0,00
$
B_2_6 Cicloruta Cr 17-Cr 16
Cll 72-Cll 60
1755,08
0,00
Cra 16-Cra 15 A Bis. Cll 60 $
P_2_1 Parque Cra 16
12987,57 $
2.597,5 10858,36
Cll 58
17.352,5
$
$
P_2_2 Parque Cll 57
Cll 57-Cr 13
1164,77
3028,40
233,0
16.574,2
$
$
P_2_3 Parque Cll 56
Cll 56-Av. Caracas
1339,55
5747,85
267,9
20.906,5
$
$
P_2_4 Parque Cra 13
Cra 13-Cll 55
917,60
2534,66
183,5
5.707,8
$
$
P_2_5 Parque Cll. 55
Cll 55-Av. Caracas
591,74
1202,10
118,3
2.832,8
$
$
P_2_6 Parque Cra 15-Cll 51
Cra 15-Cll 51
4117,15
5310,20
823,4
15.726,9
$
$
P_2_7 Parque Cra 16-Cll 51
Cra 16-Cll 51
4311,13
5833,23
862,2
9.172,5
$
$
P_2_8 Parque Cra 17
Cra 17-Cll 51
4404,03
4818,10
880,8
8.674,6
$
$
P_2_9 Parque Cll 50A
Av. Caracas-Cra 13
754,50
1804,50
150,9
5.044,8
$
$
P_2_10 Parque Cll 50
Cll 50-Cra 13
753,96
4727,60
150,8
10.849,8
$
$
P_2_11 Parque Cll 49
Cll 49-Av. Caracas
356,33
1987,90
71,3
2.872,5
$
$
Anden 2.1
Cra 17-Cra 16. Cll 60-Cll 59 1256,10
0,00
157,0
Cra 17-Cra 16. Cll 59-Cll 58
$
$
Anden 2.2
811,90
0,00
B
101,5
Cra 17-Cra 16. Cll 58B-Cll
$
$
Anden 2.3
952,80
0,00
58 A
119,1
Cra 17-Cra 16. Cll 58A-Cll
$
$
Anden 2.4
837,80
0,00
58
104,7
Cra 17-Cra 16 A. Cll 58-Cll
$
$
Anden 2.5
826,50
0,00
57
103,3
Cra 16 A-Cra 16 . Cll 58-Cll
$
$
Anden 2.6
1140,00
0,00
57
142,5
Cra 16 A-Cra 15 A . Cll 58$
$
Anden 2.7
1119,00
0,00
Cll 58
139,8
B_2_1
Cicloruta Cll 45
Dg 45D-Cr 5
918,23
$
254,0
$
118,2
$
91,3
$
41,6
$
87,7
$
485,5
Terreno
a
comprar
(m2)
0,00
$
254,0
$
118,2
$
91,3
$
41,6
$
87,7
$
485,5
$
19.950,0
$
16.807,2
$
21.174,4
$
5.891,3
$
2.951,2
$
16.550,3
$
10.034,7
$
9.555,4
$
5.195,7
$
11.000,6
$
2.943,8
$
157,0
$
101,5
$
119,1
$
104,7
$
103,3
$
142,5
$
139,8
Ef
Pr
No Alta
No Baja
No Alta
No Alta
No Alta
No Alta
Si
Alta
Si
Alta
Si
Alta
Si
Alta
Si
Alta
Si
Alta
Si
Alta
Si
Alta
Si
Alta
Si
Alta
Si
Media
No Alta
No Alta
No Alta
No Alta
No Alta
No Alta
No Alta
Anden 2.8
Cra 15 A-Cra 14 A . Cll 581035,30
Cll 59
$
129,4
0,00
$
-
$
129,4
No Alta
Anden 2.9
Cra 15 A-Cra 14 A . Cll 58982,80
Cll 58 A
$
122,8
0,00
$
-
$
122,8
No Alta
---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------Grupo de Estudios en Sostenibilidad Urbana y Regional – SUR
173
Anden 2.10
Anden 2.11
Anden 2.12
Anden 2.13
Anden 2.14
Anden 2.15
Anden 2.16
Cra 15 A-Cra 14 A . Cll 58
A-Cll 58 B
Cra 15 A-Cra 14 A . Cll 58
B-Cll 59
Cra 15 A-Cra 14 A . Cll 59Cll 60
Av. Carcas-Cra 13. Cll 58Cll 57
Av. Carcas-Cra 13. Cll 57Cll 56
Av. Carcas-Cra 13. Cll 56Cll 55
Av. Carcas-Cra 13. Cll 55Cll 54
1101,00
948,20
1402,00
1786,30
1801,20
2130,90
3561,10
Anden 2.17
Cra 17-Cra 16. Cll 53-Cll 52
1989,50
Anden 2.18
Cra 17-Cra 16. Cll 52-Cll 51
1939,70
Anden 2.19
Cra 17-Cra 16. Cll 51-Cll 50
1940,20
Anden 2.20
Cra 16-Cra 15. Cll 53-Cll 52
1872,80
Anden 2.21
Cra 16-Cra 15. Cll 52-Cll 51
1738,80
Anden 2.22
Cra 16-Cra 15. Cll 51-Cll 50
1919,50
Anden 2.23
Cra 15-Cra 14. Cll 53-Cll 52
1841,60
Anden 2.24
Cra 15-Cra 14. Cll 52-Cll 51
1884,90
Anden 2.25
Cra 15-Cra 14. Cll 51-Cll 50
1982,00
Anden 2.26
Anden 2.27
Anden 2.28
Av. Carcas-Cra 13. Cll 513782,60
Cll 50
Av. Carcas-Cra 13. Cll 503101,60
Cll 49
Av. Carcas-Cra 13. Cll 493386,60
Cll 48
Anden 2.29
Cra 13-Cr 9. Cll 51-Cll 50
4705,40
Anden 2.30
Cra 13-Cr 9. Cll 49-Cll 48
1618,60
Separador Cll 57
Cra 13-Cra 7
798,50
Anden Av. Caracas 2
Cll 60 - Cll 45
6566,65
Anden Cll 57
Cra 17-Cra 7
3182,40
Anden Cll 53
Cr 13-Cr 7
1281,72
Anden Cll 45
Dg 45D-Cr 5
4591,15
Anden Cr 17-Cr 16
Cll 72-Cll 60
2631,47
Anden Cra 7
Cll 76-60
3970,43
$
137,6
$
118,5
$
175,2
$
223,2
$
225,1
$
266,3
$
445,1
$
248,6
$
242,4
$
242,5
$
234,1
$
217,3
$
239,9
$
230,2
$
235,6
$
247,7
$
472,7
$
387,6
$
423,2
$
588,1
$
202,3
$
99,8
$
820,7
$
397,7
$
160,2
$
573,8
$
328,9
$
496,2
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
$
$
$
$
$
$
$
$
$
$
$
$
$
$
$
$
$
$
$
$
$
$
$
$
$
$
$
$
-
$
137,6
$
118,5
$
175,2
$
223,2
$
225,1
$
266,3
$
445,1
$
248,6
$
242,4
$
242,5
$
234,1
$
217,3
$
239,9
$
230,2
$
235,6
$
247,7
$
472,7
$
387,6
$
423,2
$
588,1
$
202,3
$
99,8
$
820,7
$
397,7
$
160,2
$
573,8
$
328,9
$
496,2
No Alta
No Alta
No Alta
No Alta
No Alta
No Alta
No Alta
No Alta
No Alta
No Alta
No Alta
No Alta
No Alta
No Alta
No Alta
No Alta
No Alta
No Alta
No Alta
No Alta
No Alta
No Alta
No Alta
No Alta
No Baja
No Alta
No Alta
No Alta
Tabla 62. Proyectos propuestos en la Zona 2.
---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------Grupo de Estudios en Sostenibilidad Urbana y Regional – SUR
174
Figura 60. Ubicación de los proyectos propuestos en la Zona 2.
---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------Grupo de Estudios en Sostenibilidad Urbana y Regional – SUR
175
9.2.3 Zona 3: Gran Colombia y Parque Nacional
Código
Nombre
Tramo
Cantidad
B_3_1
Bicicarril bi Cra 7 3
Cll 45-Cll 32
1620,15
B_3_2
Bicicarril bi Cll 36
Cr 13-Cra 5 A
349,71
B_3_3
Bicicarril bi Cra 5A
Dg 35-Cll 36
152,86
B_3_4
Cicloruta Dg 42
Cra 16-Av. Caracas
318,29
B_3_5
Cicloruta Cll 32
Cr 18-Cr 13
708,51
B_3_6
Bicicarril bi Cll 42
Av. Caracas-Cr 13
114,58
B_3_7
Cicloruta Cr 17-Cr 16 3
Cll 45-Cll 32
1379,08
B_3_8
Cicloruta Cll 34
Cra 18-Cra 4
1170,36
B_3_9
Cicloruta Cll 41
Cr 13-Cr 7
195,28
B_3_10 Cicloruta Dg 34Bis
Cra 18-Cra17
110,29
B_3_11 Cicloruta Av. 39
Cra 13-Cra 7
217,68
Costo
construcción
$
89,8
$
19,4
$
8,5
$
88,0
$
196,0
$
6,3
$
381,5
$
323,7
$
54,0
$
30,5
$
60,2
$
89,1
$
37,6
$
89,3
B_3_12 Bicicarril bi Av. Caracas 3 Cll 45-Cll 32
1608,04
P_3_1
Parque Cll 41
Cra 13 Cll 41
187,99
P_3_2
Parque Cll 42
Av. Caracas Cll 42
446,62
P_3_3
Parque Cll 41 S
Cra 13 Cll 41 - Sur de la 41
844,50
P_3_4
Parque Cll 34
Cll 34. Cra 13
604,75
P_3_5
Parque Cra 13. Cll 35
Cll 345-Cll34
1226,09
Anden Dg 42
Cra 16-Av. Caracas
954,87
Anden Cll 34
Cra 18-Cra 4
3511,08
Anden Dg 34Bis
Cra 18-Cra17
330,87
Anden 3.1
Av. Caracas- Cll 44-Cll43
1238,30
Anden 3.2
Av. Caracas. Cll 43-Cll 42
1227,50
Anden 3.3
Cra 13. Cll 42-Cll 41
815,20
Anden 3.4
Cra 13. Cll 41-Cll 40
1984,00
Anden 3.5
Cll 41. Av. Caracas-Cra 13
351,80
A
$
44,0
Anden 3.6
Cll 41. Av. Caracas-Cra 13
$
86,3
690,80
$
168,9
$
121,0
$
245,2
$
119,3
$
438,8
$
41,4
$
154,8
$
153,4
$
101,9
$
248,0
Terreno Avalúo
a
predios
comprar a
(m2)
comprar
$
0,00
$
0,00
$
0,00
$
0,00
$
0,00
$
0,00
$
0,00
$
0,00
$
0,00
$
0,00
$
0,00
$
0,00
$
273,30
875,4
$
1030,50
1.833,7
Precio
total
$
89,8
$
19,4
$
8,5
$
88,0
$
196,0
$
6,3
$
381,5
$
323,7
$
54,0
$
30,5
$
60,2
$
89,1
$
913,0
$
1.923,1
Ef
Pr
No
Alta
No
Baja
No
Baja
No
Baja
No
Alta
No
Baja
No
Media
No
Alta
No
Media
No
Media
No
Alta
No
Alta
Si
Alta
Si
Alta
Si
Alta
Si
Alta
Si
Alta
No
Baja
No
Alta
No
Alta
No
Alta
No
Alta
No
Alta
No
Alta
$
2.730,4
$
2.899,3
$
2.494,0
$
24.664,2
$
$
$
$
$
$
$
-
$
2.615,0
$
24.909,4
$
119,3
$
438,8
$
41,4
$
154,8
$
153,4
$
101,9
$
248,0
0,00
$
-
$
44,0
No
Alta
0,00
$
-
$
86,3
No
Alta
1937,60
1811,23
6594,70
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------Grupo de Estudios en Sostenibilidad Urbana y Regional – SUR
176
Anden 3.7
Cra 13. Cll 42-Cll 41 - or
628,90
Anden Av. 39
Cra 13-Cra 7
653,04
Anden Cll 42
Av. Caracas-Cr 13
343,74
Anden Av. Caracas 3
Cll 45-Cll 32
7608,75
Anden Cra 7 3
Cll 45-Cll 32
4050,38
Anden Cr 17-Cr 16 3
Cll 45-Cll 32
3447,70
Anden Cll 41
Cr 13-Cr 7
585,84
Anden Cll 36
Cr 13-Cra 5 A
1049,13
Anden Cll 32
Cr 18-Cr 13
2125,53
Anden Cra 5A
Dg 35-Cll 36
458,58
$
78,6
$
81,6
$
43,0
$
950,9
$
506,2
$
430,9
$
73,2
$
131,1
$
265,6
$
57,3
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
$
$
$
$
$
$
$
$
$
$
-
$
78,6
$
81,6
$
43,0
$
950,9
$
506,2
$
430,9
$
73,2
$
131,1
$
265,6
$
57,3
No
Alta
No
Alta
No
Baja
No
Alta
No
Alta
No
Alta
No
Media
No
Baja
No
Alta
No
Baja
Tabla 63. Proyectos propuestos en la Zona 3.
---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------Grupo de Estudios en Sostenibilidad Urbana y Regional – SUR
177
Figura 61. Ubicación de los proyectos propuestos en la Zona 3.
178
Grupo de Estudios en Sostenibilidad Urbana y Regional – SUR
9.2.4 Zona 7: Cll 127 y Usaquén
Código
Nombre
Tramo
Cantidad
B_7_1
Cicloruta Cra 9
Cll 106-Cll 127
2206,53
B_7_2
Bicicarril bi Cra 7
Cll 127B-Cll 106
2364,04
B_7_3
Cicloruta Cll 127
Cr 9-Cr 7
470,55
B_7_4
Cicloruta Cll 116
Cr 9-Cr 7
53,33
P_7_1
Parque Cll 124-1
Cra 7B Bis-Cra 7B
3355,86
P_7_2
Parque Cll 124-2
Cra 7A-Cra 7
6037,93
P_7_3
Parque Cra 7 C
Cra 7C-Cra 7B Bis. Cll 124-Cll 125 1699,01
P_7_4
Parque Cra 11
Cra 11. Cll 113-Cll 110
6650,26
P_7_5
Parque Cra 8
Cll 111-Cll 110A
5348,93
P_7_6
Parque rio
Cll 110. Cra 8-Cra 7D
P_7_7
Parque Cra 8A
Cra 8B-Cra 8A.Cll 107A-Cll 107
P_7_8
Parque Cra 11C
Cra 11C-Cra 11. Cll 111-Cll 110
P_7_9
Parque Dg 112
Dg 112. Cra 12-Cra 13A
P_7_10 Parque Cll 108
Cra 8B-Cra 8A
Anden Cll 127
Cr 9-Cr 7
Anden Cra 7 N-S
Cll 127B-Cll 106
Anden Cra 9
Cll 106-Cll 127
AndenCll 116
Cr 9-Cr 7
Costo
construcción
$
610,4
$
131,0
$
130,2
$
14,8
$
671,2
$
1.207,6
$
339,8
$
1.330,1
$
1.069,8
$
8340,35
1.668,1
$
3580,63
716,1
$
9344,41
1.868,9
$
1472,54
294,5
$
1974,16
394,8
$
1411,65
176,4
$
5910,10
738,6
$
11032,65
1.378,8
$
159,99
20,0
Terreno
a
comprar
(m2)
Avalúo
predios Precio
a
total
comprar
$
$
0,00
$
0,00
$
0,00
$
1837,00
5.817,5
$
2256,10
7.292,0
$
1280,00
2.528,0
$
22954,81
13.130,0
$
610,4
$
131,0
$
130,2
$
14,8
$
6.488,7
$
8.499,6
$
2.867,8
$
14.460,0
$
20.941,0
$
26.666,3
$
4.583,2
$
1.983,0
$
$
4.275,9
$
$
$
$
-
$
22.010,8
$
28.334,4
$
5.299,3
$
3.851,9
$
294,5
$
4.670,7
$
176,4
$
738,6
$
1.378,8
$
20,0
0,00
6337,32
8387,07
3628,70
9133,30
0,00
1987,70
0,00
0,00
0,00
0,00
Ef
Pr
No Alta
No Alta
No Baja
No Baja
Si
Alta
Si
Alta
Si
Alta
Si
Alta
Si
Baja
Si
Media
Si
Media
Si
Media
Si
Media
Si
Media
No Baja
No Alta
No Alta
No Baja
Tabla 64. Proyectos propuestos en la Zona 7.
179
Grupo de Estudios en Sostenibilidad Urbana y Regional – SUR
Figura 62. Ubicación de los proyectos propuestos en la Zona 7
180
Grupo de Estudios en Sostenibilidad Urbana y Regional – SUR
9.3
Anexo 3: Entidades de la administración distrital con funciones en temas
de renovación urbana, sistema metro y captura de valor
Entidad
1.
Secretaría
Distrital
de
Planeación
Renovación urbana
Diseño
de
instrumentos de
financiación para
reparto equitativo
de
cargas
y
beneficios
Dirigir acciones
encaminadas al
avalúo, cálculo,
determinación y
liquidación
del
efecto plusvalía y
otros
instrumentos
Conceptos
técnicos hechos
generadores de
PPV.
Brindar apoyo a
UACD
para
cálculo,
determinación y
liquidación
del
efecto plusvalía.
Formular
las Promover la oferta de
políticas y planes suelo urbanizado.
de promoción y
gestión
de
proyectos de RU.
Promover
la
oferta de suelo
urbanizado.
- Formular la política y
Formular
la
política y diseñar
los instrumentos
para
la
financiación del
hábitat.
-
-
-
-
2.
Secretaría
Distrital
del
Hábitat
Captura de valor
Orientar
políticas, planes
y
programas
relacionados con
movilidad.
Realizar estudios
relacionados con
temas de vías,
tránsito,
transporte.
Definir zonas de
reserva
para
infraestructura
de vías, tránsito
y transporte.
Proponer ajustes
a la normatividad
vigente
relacionada con
vías, tránsito y
transporte.
Definir
determinantes de
vías,
tránsito,
transporte
en
UPZ y UPR.
Hacer
seguimiento a la
implementación
del
Plan
Maestros
de
Movilidad.
-
Norma y trámite
de PPRU.
Verificación de
zonas de reserva
vías, transporte y
SSPP en PPRU.
Garantizar
participación en
proceso
de
formulación de
PPRU.
Articulación
interinstitucional.
Concepto
y
revisión jurídica
de decreto de
adopción.
Verificación de
bienes de uso
público y bienes
fiscales en área
de limitación de
PPRU.
Metro
-
181
Grupo de Estudios en Sostenibilidad Urbana y Regional – SUR
diseñar los instrumentos
para la cofinanciación del
hábitat
3.
Secretaría Participar en el proceso - Diseñar y establecer Dar
visto
bueno
Distrital
de de formulación de los planes y programas de modificación destinación
Movilidad
PPRU
movilidad en el corto, obligaciones urbanísticas.
mediano y largo plazo.
dentro del marco del POT
- Aumentar la cobertura
de la señalización en la
ciudad.
4. Empresa
Renovación
Urbana ERU
de
5. Instituto de
Desarrollo Urbano
Gestionar,
promover
proyectos
estratégicos en
suelo
urbano
orientados
al
mejoramiento de
la competitividad
de la ciudad y la
calidad de vida.
Orientar
concertación con
comunidad con
el fin de formular
los instrumentos
de planificación
y gestión.
- Adquirir por
enajenación
voluntaria
o
mediante
los
mecanismos
legales
de
expropiación
judicial
o
administrativa,
los
inmuebles
que
requiera
para
el
cumplimiento de
su objeto.
Ejecutar obras - Ejecución de obras
viales, espacio públicas de desarrollo
público
y
Llevar
a
cabo
las
operaciones comerciales y
de gestión económica
pertinentes y necesarias
para cumplir con su objeto
social.
Cálculo,
liquidación,
distribución,
182
Grupo de Estudios en Sostenibilidad Urbana y Regional – SUR
IDU
6.
Instituto
Distrital
de
Recreación
y
Deporte IDRD
andenes.
urbanístico.
Administrar
el
Fondo para el
Pago
Compensatorio
de
Estacionamiento
s
asignación,
y
cobro
de
la
contribución de
valorización,
a
causa de obras de
interés público
Emitir bonos de
deuda pública.
Administración
e
inversión recursos del
Fondo de Compensación
para
el
Pago
Compensatorio
de
Cesiones Públicas para
Parques y Equipamientos
7. Secretaría de
Hacienda
-
-
Coordinación de
préstamos
empréstitos
y
créditos
de
recursos de la
banca
multilateral
y
extranjera.
Priorización de
recursos
y
asignación
presupuestal del
gasto distrital y
local.
8.
Secretaría
Distrital
de
Ambiente
Garantizar
cumplimiento de
determinantes
ambientales en
PPRU
Concertación
ambiental
en
PPRU
cuando
sea exigido por
la ley.
9.
Unidad
Administrativa
Especial
de
Mantiene
- Mantener actualizada la
actualizada
la cartografía oficial del
cartografía oficial distrito.
Diseñar estrategia
financiera del PD
y del POT.
Preparar
presupuesto anual
de
rentas
e
ingresos y plan
financiero
plurianual
del
Distrito.
Recepción pago
participación
plusvalías.
Recepción pago
obligaciones
urbanísticas.
Como
autoridad
ambiental, garantiza que
se cumpla con las
normas de reducción de
ruido,
contaminación
ambiental y visual.
Mantiene
actualizado
el
censo inmobiliario
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Catastro Distrital
del distrito, lo - Avalúos de referencia.
que
permite
tomar decisiones
prediales
con
relación
a
instrumentos.
Avalúos
de
referencia.
10. Metrovivienda
de la ciudad.
Liquidación efecto
plusvalía.
Determinación
valores
de
referencia
para
pagos
compensatorios
Gestionar suelo
en calidad de
banco de tierras e
inmobiliario para
el desarrollo de
proyectos VIP y
VIS.
Ilustración 1 Entidades con funciones de renovación urbana, captura de valor y sistema metro en la estructura de la
administración distrital
Fuente: Tomado de http://portel.bogota.gov.co/art/art.htm, consultado el 15 de marzo de 2015
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El diligenciamiento de las matrices y del análisis por sectores de la administración distrital evidencia que:
1) Un total de nueve entidades de la administración distrital tienen funciones relacionadas con la
renovación urbana, la construcción y operación del sistema del metro y la captura de valor.
2) Teniendo en cuenta la organización de la administración distrital en doce sectores se identificó que de
las nueve entidades de la matriz, dos pertenecen al sector Hacienda, una al de Planeación, una al de
Cultura, Recreación y Deporte, una al de Ambiente, dos al de Movilidad y dos al sector Hábitat.
3) Así mismo se pudo establecer que cinco de las nueve entidades hacen parte del sector central y cuatro
del sector descentralizado (tres son entidades adscritas y una es vinculada).
4) La única entidad con funciones expropiatorias por razones de utilidad pública e interés social en
proyectos de renovación urbana es la Empresa de Renovación Urbana.
Las anteriores conclusiones evidencian dos situaciones de relevancia para el análisis sobre la viabilidad de la
utilización de instrumentos de captura de valor: por un lado, se advierte que son varias las entidades involucradas
en asuntos relacionados con este tema, así como una fragmentación o atomización de funciones. Por el otro, la
única entidad con facultades expropiatorias en los proyectos e iniciativas de renovación urbana es la Empresa de
Renovación Urbana.
Estos hallazgos son importantes en el contexto del trabajo que se viene adelantando con las estaciones de la
PMLB, dado que estos casos están sugiriendo la importancia de definir un régimen específico para la gestión de
los suelos de las áreas de influencia de las estaciones del metro, lo que supone la necesidad de que haya una
sola entidad encargada de formular la política, estrategias, programas y proyectos, así como de implementarlos.
Así mismo, los casos de las estaciones analizadas muestran que la mejor forma de optimizar la gestión del suelo
es mediante englobes prediales o la definición de mecanismos de integración inmobiliaria. Esto último supone
entonces que además de la definición de unas reglas especiales y de una entidad responsable de formularlas,
implementarlas y monitorearlas, también se requiere que tenga herramientas tales como la facultad expropiatoria,
con el fin de adelantar procesos y trámites que garanticen la efectiva gestión del suelo.
Las anteriores conclusiones encuentran respaldo en la evidencia empírica de lo que ha sido la efectividad en la
implementación de políticas como la contribución de valorización (CV) y la participación en plusvalía (PPV) en la
ciudad. El balance de estas experiencias permite no solo identificar lecciones de implementación, sino también
de gestión y de capacidad institucional de la administración distrital asociadas a estos procesos.
Patricia Acosta sugiere a propósito de un trabajo en el que analiza las trayectorias de implementación de la CV y
de la PPV, que parte del éxito en el primer caso ha sido que la cadena completa del cálculo, cobro y liquidación
del impuesto, así como de la construcción de las obras está en cabeza del Instituto de Desarrollo Urbano IDU. 22
En palabras de Acosta esto supone la existencia de un “dueño del proceso”, por oposición a la experiencia de la
PPV en la que hay una fragmentación de responsabilidades, con tareas aisladas a cargo de organizaciones
distintas.23 Esta evidencia sugiere entonces para el caso del sistema del metro, la importancia de que el diseño
institucional contemple la creación de una entidad “dueña”, con el fin de evitar fragmentación de
Patricia Acosta Restrepo, “Instrumentos de financiación del desarrollo urbano en Colombia: la contribución por valorización y la
participación en plusvalías. Lecciones y reflexiones”, en Desafíos, Vol. No. 22, No. 1, Universidad del Rosario, Bogotá, pp. 15-53, pp. 2526.
22
23
Ibídem, pp. 36.
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responsabilidades y de entidades distintas, tal y como queda en evidencia con los resultados del ejercicio
contenido en la tabla del Anexo.
Por otro lado, menciona también Acosta que el éxito en la implementación de la CV ha obedecido adicionalmente
al hecho de que la inversión de los recursos recaudados es tangible y visible para la ciudadanía, jugando también
un papel importante la relativa flexibilidad en los criterios de cobro del impuesto, en la medida en que se
reconocen las restricciones presupuestales de algunos grupos para el pago.24 Por el contrario, en el caso de la
PPV, Acosta menciona que en este caso ha prevalecido el enfoque procedimental y de trámite, lo que ha
ocasionado que se pierda el objetivo y fin último de la política. Así mismo, contrario a la CV, en la PPV parece
haber desinformación en los ciudadanos sobre los beneficios colectivos que se derivan del recaudo de este
impuesto, así como la falta de uniformidad en los criterios para el cobro. 25 Advierte también que a nivel
organizacional parecen ser pocos los espacios para la interacción con los ciudadanos que permitan no solo
ofrecer información, sino también solucionar las quejas que puedan tener los contribuyentes.26
Las anteriores referencias a la trayectoria de dos experiencias que han significado retos de gestión y de
capacidad para la ciudad sugieren lecciones que vale la pena tener en cuenta para el caso de una política de
captura de valor para la construcción del sistema del metro. Sin embargo, tal y como lo mencionó Oscar Borrero
en la taller del pasado 20 de marzo, el papel del gobierno central también es importante en fortalecer y darle
impulso a la política de captura de valor para la construcción de las estaciones: por un lado, se requiere un
gobierno central que se comprometa a través de la facultad reglamentaria a facilitar los cambios normativos que
se requieran para lograr el propósito de captura de recursos; por el otro, es fundamental que el gobierno nacional
contribuya a financiar la construcción de un sistema de transporte con las particularidades como las que tiene la
infraestructura de sistema del metro. Así las cosas, además de los arreglos institucionales que pueden llegar a
hacer efectiva la implementación de la política, no debe perderse de vista también el rol y la contribución del nivel
central para operacionalizarla.
Ibídem, pp. 27-29.
Ibídem, pp. 38-41.
26 Ibídem, pp. 40.
24
25
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9.4
Anexo 4: Fichas resumen por componente para cada zona
9.4.1 G1.Av. Chile-P.Lourdes
Ficha Resumen Componente Urbanístico- Espacial y Técnico-Operativo (x2)
Ficha Resumen Componente Económico
Ficha Resumen componente Norma Urbana
9.4.2 G2.Santo Tomás-Marly
Ficha Resumen Componente Urbanístico- Espacial y Técnico-Operativo (x2)
Ficha Resumen Componente Económico
Ficha Resumen componente Norma Urbana
9.4.3 G3.G.Colombia-P.Nacional
Ficha Resumen Componente Urbanístico- Espacial y Técnico-Operativo (x2)
Ficha Resumen Componente Económico
Ficha Resumen componente Norma Urbana
9.4.4 G7.Calle 127-Usaquén
Ficha Resumen Componente Urbanístico- Espacial y Técnico-Operativo (x2)
Ficha Resumen Componente Económico
Ficha Resumen componente Norma Urbana
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